Prachtig boven tachtig - DTZ Zadelhoff

dtz.nl
  • No tags were found...

Prachtig boven tachtig - DTZ Zadelhoff

Particuliere woonzorg neemt een grote vluchtKansrijke regio’s in kaartEen groeiende groep mensen wil de oude dagdoorbrengen op een manier die past bij hun huidigelevensstijl. Daarnaast is marktwerking geïntroduceerdin de zorg. Deze ontwikkelingen leiden tot eensnelle verandering in het aanbod van zorgvastgoed;er ontstaan nieuwe woon(zorg)concepten.Zorgexploitanten, ontwikkelaars en beleggers spelenhierop in en profileren zich binnen de sector.KeuzevrijheidMensen die zorg nodig hebben betalen nu een eigenbijdrage voor zorg en inwoning in een reguliere zorginstelling.De hoogte hiervan is wettelijk bepaald en afhankelijk van hetinkomen. Voor de ‘lichtere’ zorg, de zorg voor ouderen dieop bepaalde momenten extra ondersteuning nodig hebben,verandert dit systeem per 1 januari 2013. Men betaalt vanafdie datum alleen nog een inkomensafhankelijke bijdragevoor de zorg. De woonlasten komen voor eigen rekening. Inde toekomst zal dit ook voor de ‘zwaardere’ zorg, de zorgvoor ouderen die intensief geholpen moeten worden, gaangelden.Zorgbehoevenden krijgen hierdoor meer keuze in waar zijkunnen wonen. De een geeft de voorkeur aan een grootluxe appartement, terwijl de ander voor een eenvoudigeaanleunwoning kiest. Vastgoedaanbieders spelen in op dezeveranderende vraag vanuit de markt.Vermogende ouderenMomenteel is circa 15% van de Nederlandse bevolkingouder dan 65 jaar. In 2030 zal dit circa 25% zijn. Het aantalzorgbehoevenden en de bijbehorende zorgkosten nemende komende jaren dan ook fors toe. Mensen worden ouder,maar hebben ook langer en intensievere zorg nodig.Door het toenemend aantal vermogende ouderen en debehoefte om de oude dag door te brengen zoals mengewend is, groeit de doelgroep die een hoger bedrag kan enwil betalen voor kwalitatief hoogwaardige (zorg)huisvesting.Bron: CBSVan bejaardenhuis naar zorgvillaMaatschappelijke behoeften veranderen en bewonersworden veeleisender en mondiger. Hierdoor is in deafgelopen decennia veel veranderd voor mensen die nietmeer zelfstandig kunnen wonen. Verpleeghuizen metmeerpersoonskamers en een klinisch interieur wordenvervangen door woonstudio’s met een warme uitstraling. Dekamers worden volwaardige appartementen voorzien vanelektronische hulpmiddelen.Ouderen willen met gelijkgestemden wonen ineen vertrouwde omgeving. Bestaande en nieuwezorgexploitanten spelen hierop in door particuliere woonzorgaan te bieden. Ze faciliteren huisvesting, zorg en dienstenzoals verse maaltijden, extra activiteiten en faciliteiten dieaansluiten op deze behoeften.Definitie particuliere woonzorgExclusieve woonvoorziening met aanwezigheid van 24-uurs zorg.Het vastgoed heeft een ‘woon’-uitstraling. De exploitant ontvangtvanuit de AWBZ of WMO vergoedingen voor het leveren vanbasiszorg. Bewoners betalen een eigen bijdrage voor huisvesting,aanvullende zorg en hoogwaardige diensten.Bron: CBSVan de Nederlandse huishoudens (65+) heeft 30% meerdan EUR 100.000,- eigen vermogen. Ook deze groep is deafgelopen jaren aanzienlijk gegroeid en blijft de komendejaren verder groeien.Aanbod particuliere woonzorgDe variatie op de woonzorgmarkt is nog beperkt. Door deopkomst van particuliere woonzorglocaties breidt dit aanboduit en komt er een alternatief voor het reguliere verzorgingsofverpleeghuis. Er ontstaat meer keuze in de woonomgevingwaarin zorgbehoevenden kunnen verblijven.


Uit onderzoek blijkt dat ruim 65% van de locaties deafgelopen vijf jaar is geopend. Deze zorgexploitanten richtenzich op (middel)grote complexen, hebben vaak meerderevestigingen en een professioneel management. Er is eenaantal particuliere woonzorgcomplexen dat al ruim vijftigjaar bestaat. Deze locaties zijn vaak klein (minder dan tienbewoners) en worden doorgaans gerund door echtparen dietevens meewerken in de zorg.Momenteel zijn in Nederland meer dan 130 particulierewoonzorglocaties in exploitatie. Daarnaast zijn er concreteplannen voor minimaal 25 nieuwe locaties.ContainerbegripDoor de snelle groei is particuliere woonzorg eencontainerbegrip geworden. Er zijn veel uiteenlopendeconcepten ontwikkeld. Grofweg zijn deze concepten teonderscheiden in twee typen, namelijk:1. Kleine appartementen (circa 20 m² - 50 m²) met grotealgemene ruimten. Bewoners hebben hier meestal eenzware zorgvraag.2. Grote appartementen (circa 50 m² - 80 m²) met kleinealgemene ruimten. Bewoners hebben hier over hetalgemeen een lichte zorgvraag.De meeste concepten focussen zich op permanent verblijfvan de zorgbehoevenden in hun laatste levensfase. Enkeleconcepten bieden ook tijdelijk verblijf aan, waarmee ze inbepaalde mate de concurrentie aangaan met zorghotels.Kenmerken vastgoedDe complexen zijn zowel in een landelijke als stedelijkeomgeving gevestigd en liggen vaak op een riant perceel. Zehebben een monumentale uitstraling en zijn hoogwaardigafgewerkt. Aangepast aan of ontwikkeld voor dedesbetreffende doelgroep straalt het vastgoed ‘wonen’ uit inplaats van ‘zorg’.Bron: DTZ ZadelhoffKosten particuliere woonzorgZorgexploitanten ontvangen een vergoeding vanuit de AWBZof WMO voor het leveren van de basiszorg aan de bewoner.De bewoner betaalt een eigen bijdrage variërend tussen deEUR 1.000,- en EUR 7.500,- per appartement per maand.Deze bijdrage bestaat uit een vergoeding voor huisvesting,aanvullende zorg en diensten zoals verse maaltijden, extraactiviteiten en faciliteiten. Een deel van de eigen bijdrage vande bewoner is fiscaal aftrekbaar.Een relatief groot aantal complexen vraagt een eigen bijdragetussen de EUR 1.500,- en EUR 2.500,-. Bij slechts eenklein gedeelte van de zorgcomplexen ligt de eigen bijdrageper maand per appartement onder de EUR 1.500,- (6%) ofboven de EUR 4.500,- (5%).Dat de eigen bijdrage fors varieert komt door eenaantal factoren. Hierbij is onder andere de locatie vanbelang. Huisvesting in bijvoorbeeld Het Gooi is duurderdan in Friesland. Daarnaast variëren per concept detotale metrages per persoon en verschillen de kwaliteiten de mate waarin de services en extra zorg wordenverstrekt. De bewoner betaalt tevens de regulierewettelijke bijdrage voor het ontvangen van de basiszorg.De bestaande complexen beschikken gemiddeld overzeventien appartementen. De gemiddelde omvang(appartement en algemene ruimten) bedraagt 88 m² perbewoner. De totale oppervlakte per locatie varieert tussen de350 m² en 7.500 m². Het gemiddelde complex in Nederlandheeft een omvang van circa 1.500 m². Veel complexen zijnvoorzien van algemene voorzieningen, zoals een bibliotheek,riante keuken, meerdere ruime woonkamers, bioscoop enruimte voor dagactiviteiten.Bron: DTZ Zadelhoff


Regio’s die worden getypeerd als kansarm voldoen aan geenvan deze criteria. Hier is een kleinere behoefte vanuit demarkt. De bestaande complexen op deze locaties hebbenvaak een beperkt aantal bewoners (minder dan tien) en eenbeperkte eigen bijdrage.Op de kaart zijn de locaties van bestaande particulierewoonzorgcomplexen weergegeven. Op de UtrechtseHeuvelrug, in de regio Rotterdam/Den Haag en de regioArnhem zijn veel complexen gerealiseerd. Dit ligt in lijn metde behoefte vanuit de markt (kansrijk). Een andere reden ishet ruime aanbod van geschikt en betaalbaar vastgoed. Insteden als Amsterdam en Utrecht is het aanbod nog beperktdoor schaarste aan geschikte en betaalbare objecten.Zorgresidentie Slingerbosch, HuizenKansrijke locaties voor particuliere woonzorg in NederlandBij concepten met een lage eigen bijdrage of op eendure locatie is circa 70% van de bijdrage bestemd voorde huisvesting. Dit percentage loopt terug tot 30% bijconcepten waar een hoge eigen bijdrage wordt gevraagd ofwaar het vastgoed gunstiger is geprijsd.Het gedeelte van de eigen bijdrage dat is bestemd voor dehuisvesting is vrijwel altijd inclusief gas, water, elektra eninboedelverzekering.Betaalbaarheid particuliere woonzorgParticuliere woonzorg heeft het imago alleen betaalbaarte zijn voor de allerrijksten. Dit is door de grote variatie inhet aanbod niet het geval. Het aantal ouderen dat zichparticuliere woonzorg kan permitteren blijft stijgen. Eenpensioen van EUR 2.500,- per maand of een vermogen vanEUR 100.000,- is voldoende om de laatste levensjaren in eenparticuliere woonzorglocatie te kunnen doorbrengen.Waar liggen de kansen voor particuliere woonzorg?Veel regio’s in Nederland zijn kansrijk voor particulierewoonzorg. Of een complex daadwerkelijk succesvol is enblijft, hangt af van de zorgexploitant, het vastgoed en hetconcept.Om te bepalen in welke regio’s in Nederland de grootstekansen liggen, is gekeken naar de vergrijzing en hetbesteedbaar inkomen. Tevens is de omvang van de stadmeegenomen. Kansrijke locaties zijn de grote steden(meer dan 125.000 inwoners) of regio’s waarin eenbovengemiddeld aantal vermogende ouderen woont.Kanshebbende regio’s hebben een bovengemiddeld aantalouderen óf vermogende inwoners.Bron: DTZ Zadelhoff en CBS


Toekomst van de particuliere woonzorgDe afgelopen jaren heeft het woonzorgaanbod een snelleontwikkeling doorgemaakt. Partijen spelen in op vragenvanuit de markt. De vraag van de klant staat hierbij centraal.Een locatie heeft de grootste kans om succesvol te wordenals deze voldoet aan de eisen die de klant stelt. De komendejaren zet deze ontwikkeling door en zullen vele nieuweparticuliere woonzorglocaties worden geopend.Zorgresidentie Slingerbosch, HuizenBeleggen in particuliere woonzorgEen gedeelte van de complexen is eigendom vanvastgoedbeleggers. De zorgexploitanten huren en kunnenzich daardoor focussen op het leveren van zorg enaanvullende diensten. Het openen van nieuwe locaties wordtvoor hen vergemakkelijkt omdat het eigen vermogen niet‘vast zit’ in het vastgoed.Meer informatieBinnen DTZ Zadelhoff is het Healthcare team dagelijksbetrokken bij taxaties, advisering en transacties op hetgebied van zorgvastgoed in Nederland.Voor meer informatie over dit onderwerp of een specifiekecase kunt u contact opnemen met onze adviseurs via020 6 644 644 of healthcare@dtz.nl. Ook op www.dtz.nlvindt u meer informatie over onze diensten op het gebiedvan zorgvastgoed.Het rendement van de beleggingen in particuliere woonzorgbeweegt in een forse range (6% tot 9%). De lengte van hethuurcontract, de locatie, de exploitant en de alternatieveaanwendbaarheid vormen hierbij de basis. De vertaling vande waardebepalende elementen naar een marktconformrendement is nog volop in ontwikkeling.De huur die een zorgexploitant betaalt aan een belegger laatook een grote variatie zien. Deze varieert tussen deEUR 150,- tot EUR 450,- per m 2 per jaar. De exacte hoogtevan de huur wordt onder andere ingegeven door de locatie,de omvang en de kwaliteit van het object.Commerciële beleggers en corporaties erkennen intoenemende mate de kansen in particuliere woonzorg. Zijgeloven in de voordelen van langjarige huurovereenkomstenin deze stabiele sector waarbij de doelgroep dagelijks groeit.Rosorum Residentie, Arnhem/Omslag - Klein Engelenburg, Brummen


DTZ Zadelhoff is al ruim 40 jaar de naam in commercieel vastgoed. Uitblinker inadvies. Perfectionist in uitvoering. DTZ Zadelhoff maakt deel uit van het netwerk vanDTZ en UGL Services. Deze combinatie telt 27.000 vaste medewerkers en iswereldwijd actief met 225 vestigingen in 45 landen. In Nederland is DTZ Zadelhoffvertegenwoordigd met eigen kantoren in 12 grote steden.De professionals van DTZ Zadelhoff gaan voor het beste resultaat. Grondig voorwerkis daarbij een voorwaarde. DTZ Zadelhoff beschikt over een in-huis researchteam enruim 200 makelaars en adviseurs die continu marktbewegingen volgen en inzichtelijkmaken. Onze vastgoedspecialisten kennen hun markten als geen ander. Dat leidt totduidelijke adviezen en tot oplossingen. Opdrachtgevers kunnen erop vertrouwen datDTZ Zadelhoff geen enkele kans onbenut laat.DTZ Zadelhoff investeert in langetermijnrelaties. We hechten veel waarde aan kwaliteiten continuïteit. DTZ Zadelhoff weet altijd wat er speelt in uw omgeving en wat hetbeste bij uw situatie past. Als u hoge eisen stelt, is de keuze helder.Duidelijk. DTZ ZadelhoffDTZ Zadelhoff is een v.o.f. waarin partners deelnemen via besloten vennootschappenen waarin de combinatie DTZ en UGL Services een minderheidsbelang heeft. UGLServices is een divisie van UGL Limited dat als UGL is geregistreerd aan de AustralianStock Exchange. Voor meer informatie zie www.dtz.nl en www.dtz-ugl.com.08-12www.dtz.nlwww.dtz-ugl.com

More magazines by this user
Similar magazines