Bewoners deken na over sloop eigen woning (pdf ... - Kennisbank

ER ZIJN VEEL van dit soort portiekflats in Nederland.Bij het uitponden van deze complexen uit de woningvoorraad,moet de verhuurder zich goed realiseren datparticuliere eigenaren met enorme problemen wordenopgezadeld. “Kopers weten vaak niet waar zij aanbeginnen. De woningen worden ouder en het VvE-bestuurfunctioneert vaak niet goed. Bewoners komen eigenlijkvast te zitten in een web van ellende. Zij zouden betervoorgelicht moeten worden”, vindt Kastein. “Er zijnweinig perspectieven. Sommige eigenaren proberen hunwoning te verkopen aan een nieuw slachtoffer. Ik zeg hetnu heel negatief, maar naarmate de woningen meer opleeftijd raken, is dit beeld wel reëel.”De praktijk is dat veel uitpondoperaties al hebben plaatsgevonden.Sommige corporaties zijn eigenaar van meerdan de helft van de woningen gebleven. Zij spelen nogeen actieve rol in de VvE. Dan is er een redelijk stabielesituatie. Maar waar dit niet het geval is, zullen veelparticulieren een keer tegen de problemen aanlopen.Als dit soort complexen op locaties staan waar volume istoe te voegen en de gemeente er welwillend tegenoverstaat, dan kan sloop en nieuwbouw via CPO met geslotenbeurs volgens Kastein een passende oplossing zijn voordit probleem.Bij CPO verwerven particulieren in groepsverband eenbouwkavel met woonbestemming. Hiervoor organiserenzij zich meestal in een stichting of vereniging zonderwinstoogmerk, die als opdrachtgever naar architect enaannemer van het project optreedt. Uiteindelijk wordende woningen dus in groepsverband gerealiseerd.Eigenaren moeten volgens hem over de streep getrokkenworden met een aantrekkelijk en degelijk plan. “Mensenmoeten op een verantwoordelijke manier een beetjeverleid worden. Met CPO weten zij immers ook nietprecies waaraan zij beginnen. Hoe zit het met de huisvestingskosten?En, waar laten we onze spullen? Met dewoningcorporatie zijn er goede afspraken te maken voorwisselwoningen. Alle betrokken partijen kunnen er metdeze aanpak wijzer van worden.”Samen met De Regie zoekt de SEV in deze richting oplossingenvoor twee portiekflats in Heemstede en Zandvoort.Over het blijven investeren in de woningen zelf is bij deeigenaren twijfel ontstaan. Dat heeft te maken met debouwkundige staat. Het wooncomfort is onder de maat.“Er zijn allerlei zaken waar je geld in moet steken als je ergoed wil wonen. De vraag is of de investeringen zich nogterugbetalen in een hogere waarde van de woningen”,zegt Kastein. “Hier komt bij dat een deel van de huidigebewoners er juist is gaan wonen vanwege de lage prijs.Zij hebben dus lang niet altijd de financiële middelen omde woningen op te knappen. Dat is een probleem.”In Heemstede hebben twee VvE’s een stichting opgericht.De stichting vertegenwoordigt de eigenaren en heeft eenprogramma van eisen opgesteld. Is het mogelijk om metgesloten beurs nieuwe woningen met minimaal hetzelfdeoppervlak te realiseren?“Wij hebben in opdracht van de stichting een haalbaarheidsonderzoekuitgevoerd: wat kost het om de huidige woningenen garages te slopen en wat kost het om vervolgens opdezelfde locatie evenveel woningen van dezelfde omvangmet parkeergelegenheid terug te bouwen?”, verteltKastein. “Het saldo van deze optelsom, van het slopenvan de huidige woningen en het bouwen van de nieuwewoningen, wil je tot nul reduceren. Vervolgens kun je uitrekenenhoeveel woningen en parkeerplaatsen je moettoevoegen om de kosten van de vervanging van dehuidige woningen te kunnen afdekken.”Door het architectenbureau ADP is in opdracht van destichting een volumestudie gedaan. De resultaten zijndoorgesproken met het stichtingsbestuur en de tweeVvE’s. Hiermee is het nog geen gerealiseerd plan. Ook degemeente en de woningcorporatie moeten akkoord gaan.Dat geldt ook voor de omwonenden.“Met de woningcorporatie is vooraf een afspraak gemaaktover hun participatie in het project”, legt Kastein uit. “Zijzijn bereid gevonden om de extra woningen die ontwikkeldworden, te kopen. Dit tegen een prijs die net onder detaxatiewaarde ligt. Enerzijds koopt de corporatie dusextra woningen tegen een gunstige prijs en anderzijdsfinanciert zij enkele kosten voor. Dit is de kurk waar hetproject financieel op drijft.”De gemeente heeft aangegeven welwillend tegenover hetprincipe te staan, maar het is nog niet bekend of zij ookdaadwerkelijk met de huidige voorstellen zal instemmen.De gemeente moet bereid zijn het bestemmingsplan aante passen. Voorlopig ligt er een structuurontwerp.Kopers zoudenbeter voorgelichtmoetenwordenIn Zandvoort ging het anders. De gemeente daar is al jarenaan het soebatten met een aantal eigenaren van enkeleportiekflats aan de boulevard. Het gaat om in totaal60 koopwoningen verdeeld in drie blokken. Het complexis eigendom van 11 afzonderlijke VvE’s.De woningen zijn vergelijkbaar met die in Heemstede.De gemeente vindt daarom dat dit stukje Zandvoort aanvernieuwing toe is. Zij wilde de locatie door een projectontwikkelaarlaten opwaarderen. De eigenaren hebbenzich daar steeds met succes tegen verzet.“De vergoeding zou niet in verhouding staan tot hetbedrag dat de huidige bewoners er ooit voor hebbenneergelegd”, zegt Kastein. “Deze discussie over deopwaardering van dit gebied duurt al twintig jaar waarbijde bewoners tot nu toe altijd het gelijk aan hun kanthebben gekregen. De huidige wethouder zag in het CPOconcepteen interessante optie die kon leiden tot eendoorbraak in de discussie.”De bewoners denken nogal verschillend over de toekomstvan het complex en het gebied. “Vooral bewoners die zelfflink hebben geïnvesteerd in de woning, lopen niet echtwarm. Een groot deel van de bewoners vindt juist dat ernu een historische kans ligt om dit met gesloten beurs tedoen”, weet Kastein.Ook hier heeft een haalbaarheidsonderzoek meer duidelijkheidverschaft. “De bewoners blijken geen haast tehebben. Zij vinden het voortzetten van het onderhoudvoor de korte termijn de beste optie. De meerderheid wilwel verder onderzoek naar de sloop-nieuwbouwvariant”,aldus Kastein.De nieuwe Wet ruimtelijke ordening biedt gemeenten demogelijkheid de eis op te nemen in een bestemmingsplandat (een deel van) een locatie via particulier opdrachtgeverschapontwikkeld moet worden. Als eigenaar wil jeniet meewerken aan een bestemmingsplanwijziging omhet vervolgens voor een andere partij dan de eigen VvEmogelijk te maken op de locatie extra woningen te gaanbouwen. De eigenaren hebben deze opbrengsten immerszelf nodig om de begroting van het sloop-nieuwbouwprojectsluitend te krijgen. “De eigenaren willen daaromdat de extra mogelijkheden die op deze locatie wordengecreëerd alleen benut kunnen worden in het kader vanCollectief Particulier Opdrachtgeverschap”, legt Kastein uit.De gemeente heeft dit overgenomen. In het ontwerpbestemmingsplandat op 19 mei jl. door het college isvastgesteld, wordt de bestaande situatie bevestigd. Er isbovendien een wijzigingsbevoegdheid opgenomenwaarin is geregeld dat het slopen en vervangen van dehuidige woningen alleen via een CPO-initiatief mogelijkis (zonder het bestemmingsplan opnieuw te moeten aanpassen).Uiteraard zijn er regels over hoe hoog en hoeveeler maximaal op de locatie mag worden teruggebouwdwanneer een beroep op deze wijzigingsbevoegdheidwordt gedaan. Ook alle omwonenden willen immers zichthebben op wat er gaat gebeuren.“Als er voldoende eigenaren blijken te zijn die vertrouwenhebben in een bepaald plan ter vervanging van hun eigenwoningen, kunnen zij dus naar de gemeente stappen enwijzen op de wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan”,legt Kastein uit. “Op deze manier ontstaat er eenoplossing die voor alle betrokkenen gunstig is. De gemeenteen andere woningeigenaren zien de waarde van eengebied stijgen en de direct betrokken eigenaren vervangenmet een gesloten beurs hun huidige appartementen dooreen nieuw huis met een verhoogd wooncomfort. Zij kunnenbovendien volop zelf meedenken in de herontwikkelingvan het gebied.”Of de bewoners ook daadwerkelijk overgaan tot sloop ennieuwbouw zal de toekomst uitwijzen.