Download de publicatie (pdf-bestand) - Kennisbank

EVALUATIE MEDE-OPDRACHTGEVERSCHAPIN DE KOOPSECTORDe eerste ervaringen in Almere, Rotterdam, Vlaardingen, WoerdenAuteur: ECORYS Nederland BV

Dit is een publicatie uit het SEV-programma: Wat beweegt de woningmarkt?U kunt SEV-publicaties vinden op www.sev.nl, of bestellen bij:SEVPostbus 18783000 BW Rotterdamtelefoon 010 - 282 50 50sev@sev.nlDe SEV ontwikkelt innovatieve oplossingen voor maatschappelijke vraagstukken op het gebied van wonen.Wij zijn onafhankelijk, maar kunnen niet zonder initiatiefrijke netwerkpartners. Samen met hen beproeven weideeën voor innovaties in de praktijk.2

Evaluatie mede-opdrachtgeverschapVOORWOORDSamen met een ontwikkelaar of een corporatie je droomhuis bouwen. Niet alleen de keuken en de badkamerzelf uitzoeken, maar ook bepalen of de woning een uitbouw of een verdieping extra krijgt. Samen met medeopdrachtgeversbepalen welke architect jouw droomhuis ontwerpt of welke aannemer jouw droomhuis gaatbouwen. Je eigen droomhuis niet van een plaatje in de makelaarsfolder kiezen, maar vanaf het begin samenmet de ontwikkelaar of corporatie om de tafel zitten en binnen kaders bepalen welke keuzes worden gemaakt.Dat is mede-opdrachtgeverschap!In tegenstelling tot het buitenland wordt in Nederland 90 procent van de woningen kant-en-klaar opgeleverd.En dat terwijl een groot deel van de bewoners graag veel meer te zeggen had gehad over het ontwerp van dewoning. Toenmalig staatssecretaris Remkes riep in de nota Mensen Wensen Wonen op om 30 procent van dewoningen in Nederland in particulier opdrachtgeverschap te realiseren. Dat ging echter niet vanzelf. De SEVheeft de afgelopen jaren veel en succesvol geëxperimenteerd met particulier opdrachtgeverschap en collectiefparticulier opdrachtgeverschap. Bewoners bepalen volledig wat ze bouwen en wie ze daarvoor inschakelen.Langzamerhand werkt het door en zijn steeds meer gemeenten bezig om kavels uit te geven aan individueleof collectieve eigenbouwers.Maar zelf bouwen is niet voor iedereen weggelegd. Het vraagt het nodige ondernemerschap om zelf zo’ntraject te trekken en alle hobbels te nemen. Dus is de volgende uitdaging om ontwikkelaars hun bouwproceste laten aanpassen, zodat er niet meer alleen standaardwoningen met een paar keuzeopties uitrollen. Daaromintroduceerde de SEV in 2005 de term mede-opdrachtgeverschap. Vanaf die tijd volgden diversevernieuwende projecten van mede-opdrachtgeverschap, waarvan er vier klaar waren voor evaluatie: hetTrentoconcept van Nijhuis in Woerden, Woonpark Triade van Panagro in Vlaardingen, Lage Land vanWoonstad Rotterdam/PWS in Rotterdam en de Poortwachter van PFC2 in Almere. Alle vier heel verschillendeprojecten van mede-opdrachtgeverschap, maar met een gezamenlijk doel: de consument meer zeggenschapgeven, zonder alle risico’s te hoeven lopen. Onderzoeksbureau Ecorys evalueerde deze vier koplopers voorde SEV.De projecten gingen niet altijd over rozen. Bij twee projecten ontstonden teleurstellingen omdat verwachtingenniet waar konden worden gemaakt. Maar in alle gevallen hebben de ontwikkelaars hun nek uitgestoken en dezeggenschap in grote mate gedeeld met de bewoners. Ecorys kwam tot de conclusie dat het de consumentaltijd meer tijd kost dan een reguliere nieuwbouwwoning, maar dat de zeggenschap ook groter is en het risicozeer beperkt. Bovendien lijken de kosten in deze vier projecten gemiddeld lager. De kern van goed medeopdrachtgeverschapligt bij de samenwerking tussen de consument en de professionele partij. Hierbij draaithet om vertrouwen en goed verwachtingsmanagement. Als consument en professionele partij elkaar kunnenvinden in het product en de verdeling van risico en zeggenschap, dan is er voor beide partijen voordeel tebehalen. En als beide partijen aan het begin transparante kaders vaststellen, dan lijkt mede-opdrachtgeverschapeen succes te kunnen worden.3

De SEV volgt naast deze vier innovatieve projecten, ook de grootste proeftuin van Nederland: hetHomeruskwartier in Almere. Ook volgen we initiatieven van corporaties in de sociale huursector in Eindhovendoor Domein, in Nieuwegein door Jutphaas en in Enschede door de Woonplaats. Eind 2008 gaan we ookdeze vernieuwende projecten evalueren. En dan is het mogelijk om voor deze snel groeiende bouwstroom inNederland een leidraad op te stellen. Voor collectief particulier opdrachtgeverschap bestaat zo’n leidraad al:SEV (2007), Bouwen met burgers, handboek collectief particulier opdrachtgeverschap voor gemeenten. Enintussen ontwikkelen we de SEV-zeggenschapsmeter (www.sev.nl/zeggenschapsmeter) door tot een risicoenzeggenschapsmeter.Tot die tijd vindt u in deze evaluatie alvast de eerste ervaringen in Nederland met mede-opdrachtgeverschap.Vier voorbeelden van ontwikkelaars en corporaties die het lef hebben gehad om hiermee aan de slag te gaan.Een inspirerend voorbeeld voor ontwikkelend Nederland!Anne-Jo VisserMaarten VosProgrammabegeleiders Wat beweegt de woningmarkt4

5.5 Juridische vormgeving....................................................................................................................... 475.6 Risico................................................................................................................................................. 485.7 Kostenanalyse................................................................................................................................... 485.8 Conclusies......................................................................................................................................... 496. Mede-opdrachtgeverschap in de breedte beschouwd .............................................................................. 516.1 Algemene kenmerken........................................................................................................................ 516.2 De samenwerking.............................................................................................................................. 526.3 Zeggenschap en sturing .................................................................................................................... 546.4 Juridische vormgeving....................................................................................................................... 556.5 Risico................................................................................................................................................. 566.6 Conclusies......................................................................................................................................... 57Bijlage feitensheets.......................................................................................................................................... 59Lage Land Rotterdam ............................................................................................................................... 59Poortwachter Almere ................................................................................................................................ 60Triade Vlaardingen ................................................................................................................................... 61Waterrijk Woerden.................................................................................................................................... 62Bijlage Verslag expertmeeting ......................................................................................................................... 63Colofon ............................................................................................................................................................ 686

Evaluatie mede-opdrachtgeverschap1. INLEIDING1.1 Achtergrond en vraagstellingSinds 1998 werkt het ministerie van VROM actief aan het vergroten van variatie bij woningnieuwbouw. Daaruitis meer ruimte ontstaan voor andere vormen van opdrachtgeverschap dan de seriematige projectontwikkelingof het een op een opdrachtgeverschap. Meer kopers kunnen hierdoor de zeggenschap vergroten over hetontwerp van hun huis. Het door het ministerie van VROM in 2000 vastgestelde beleid had als streven ombinnen vijf jaar éénderde deel van alle nieuw te bouwen woningen in particulier opdrachtgeverschap teontwikkelen. Dit streven is niet gehaald, maar het particuliere opdrachtgeverschap staat nog altijd hoog op debeleidsagenda.Er zijn verschillende vormen van opdrachtgeverschap die kopers meer invloed geven op het ontwerp en deindeling van een nieuwe woning. Drie hoofdvormen zijn:• Particulier opdrachtgeverschap: de particulier koopt zelf een kavel, geeft opdracht aan een architectvoor het ontwerp en aan een aannemer voor de bouw. De particulier heeft – binnen kaders van wet- enregelgeving – de regie, maar draagt ook alle risico. Het kan bij particulier opdrachtgeverschap overigensook gaan om een groep particuliere opdrachtgevers (collectief).• Consumentengericht bouwen: hier ligt de regie bij de ontwikkelaar 1 . Vaak wordt gewerkt met ontwerpenindelingsvarianten. De consument kan beperkt sturing geven aan het ontwikkelproces en loopt(nagenoeg) geen risico.• Mede-opdrachtgeverschap: is een tussenvorm van de hierboven genoemde vormen Deze vormonderscheidt zich van de andere twee door de gelijkwaardige positie van de professionele ontwikkelaaren de consument waarbij sturingsmogelijkheden en risico’s worden gedeeld.In Nederland wordt circa 11% van de jaarlijkse nieuwbouwproductie in particulier opdrachtgeverschapgerealiseerd. Uit een woningbehoeftenonderzoek dat in 2002 is gehouden bleek dat 38% van de huishoudensdie op zoek zijn naar een koopwoning het particulier opdrachtgeverschap overweegt.De Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV) heeft diverse projecten, waarin het principe van medeopdrachtgeverschapcentraal staat, de experimentstatus gegeven. Bij een aantal van deze projecten is hetontwerpproces afgerond en het bouwstadium gestart (en in een enkel geval afgerond). In opdracht van deSEV heeft ECORYS een evaluatie uitgevoerd van de afzonderlijke projecten. Daarbij zijn de volgendeonderzoeksvragen geformuleerd:1. Hoe is in de experimentprojecten het mede-opdrachtgeverschap ingevuld en uitgewerkt? Op welke wijzezijn sturing enerzijds en risico’s anderzijds verdeeld, vertaald in afspraken en hoe zijn deze door debetrokken partijen ervaren?2. Wat zijn de voor- en nadelen van mede-opdrachtgeverschap, ten opzichte van particulieropdrachtgeverschap enerzijds en consumentgericht bouwen anderzijds?1 Dit kan een projectontwikkelaar zijn, een bouwondernemer of een woningcorporatie.7

3. Wat is vanuit de projectevaluaties te leren over het mede-opdrachtgeverschap en tot welkeaanbevelingen leidt dit?1.2 De Waardeketen als denkkaderECORYS hanteert een zienswijze op het proces van vastgoedontwikkeling (en exploitatie) die een denkkadergeeft voor de evaluatie van het mede-opdrachtgeverschap. In deze visie staat het begrip waardecreatiecentraal. De vastgoed waardeketen kent een aantal fasen, die gezamenlijk het proces beschrijven vanontwikkeling, realisatie, exploitatie en uiteindelijk herontwikkeling. Onderstaand plaatje geeft dit processchematisch weer, van linksboven naar rechtsonder.In elke fase kan waarde worden gecreëerd (aangeduid met de ∆ ), waarde die in geld kan worden uitgedrukt(bijvoorbeeld de waardestijging van agrarische grond die een bouwbestemming krijgt), maar ook inimmateriële waarden (bijvoorbeeld woongenot).De opdrachtgever in dit proces is degene die investeert en het risico draagt van de ontwikkeling en exploitatievan het vastgoed. De essentie van het opdrachtgeverschap is het kunnen sturen, om de maximalewaardecreatie te realiseren en om de risico’s die horen bij het opdrachtgeverschap te kunnen beheersen. Desturingsmogelijkheden van de opdrachtgever hebben betrekking op de aspecten kwaliteit, tijd en geld. Dat zijntevens de aspecten waarop de risico’s kunnen worden benoemd. Uit empirisch onderzoek blijkt dat de eersteprocesfasen de grootse waardecreatie kennen. Het opdrachtgeverschap in de ontwikkelfasen is dus cruciaalvoor de waarde die ontstaat, maar ook voor het kunnen beheersen van de risico’s die zich voordoen.8

Evaluatie mede-opdrachtgeverschapDe essentie van het mede-opdrachtgeverschap is dat de sturingsmogelijkheden en de risico’s zijn verdeeld,over enerzijds de particulier (in doorsnee een leek op het gebied van vastgoedontwikkeling) en anderzijds deprojectontwikkelaar (professional). Voor de particulier is hier in theorie het voordeel van maximalisering van desturing over het vastgoed bij minimalisering van het risico. Op de as van consumentgericht bouwen enerzijds(beperkte sturing, weinig risico’s) en volledig particulier opdrachtgeverschap anderzijds (veel sturing, veelrisico’s) vormt mede-opdrachtgeverschap een (theoretisch) optimum. Onderstaande figuur geeft een visueelbeeld van deze hypothese.Mate van sturingMOCGBPO_______________________________________________________________________________________Mate van risicoCGBMOPOCGB = consument gericht bouwenMO = mede-opdrachtgeverschapPO = particulier opdrachtgeverschapVoor de professional zijn overigens ook voordelen te bedenken bij een dergelijke verdeling:• Vermindering van het afzetrisico van het gerealiseerde vastgoed.• Het een op een contact met woonconsumenten, wat waardevolle informatie oplevert voor volgendeprojecten.• Een positieve exposure in de markt.Het denken in termen van waardecreatie, sturingsmogelijkheden en risicobeheersing levert een goedekapstok op voor de feiten, meningen, beleving en ervaringen van de betrokken partijen in de te evaluerenprojecten.1.3 De projectenHet was de bedoeling om de volgende zeven projecten op te nemen in de evaluatie:1. Herontwikkeling Nieuwegein (Jutphaas/De Regie).2. Bloemenbuurt-Zuid, Eindhoven (Domein).3. Waterrijk Woerden (Nijhuis).4. Doorstroming door middel van mede-opdrachtgeverschap, Zwolle (Inbo).5. Poortwachter, Almere (PFC2/Meeus).6. CV Triade, Vlaardingen (Panagro).9

7. Lage Land, Rotterdam (de Nieuwe Unie/PWS).Tijdens de evaluatie is het aantal projecten teruggebracht tot vier. Twee van de zeven projecten betreffen derealisatie van huurwoningen in mede-opdrachtgeverschap (Herontwikkeling Nieuwegein en Bloemenbuurt-Zuid, Eindhoven). Dit maakt de projecten wezenlijk anders van de koopprojecten. Daarnaast was er sprakevan een dusdanige vertraging bij de huurprojecten dat ze in de evaluatie niet zijn meegenomen. Het projectDoorstroming Zwolle bleek vanwege onvoldoende belangstelling niet tot ontwikkeling te zijn gekomen. Dedoor ECORYS uitgevoerde evaluatie omvat vier projecten: Lage Land Rotterdam, Poortwachter Almere, CVTriade Vlaardingen en Waterrijk Woerden.1.4 De evaluatieaanpak1.4.1 Stap 1: Voorbereiding en verzamelen kerngegevensFactsheet per projectVoor de verschillende projecten is als eerste stap de feitelijke informatie verzameld. Deze is geordend infactsheets, conform het onderstaande voorbeeld.Kerngegevens per projectNaam project:Ligging project (gemeente, deelgebied)Aantal woningenOppervlak totaal gebiedGemiddeld oppervlak van de kavelsGemiddeld oppervlak van de woningenKosten van de kavel per m 2Stichtingskostenopzet per woningJuridische vormOntwikkelaar/corporatieArchitect:OverigOm de resultaten en de projectrapportages te standaardiseren, is naast de factsheets gebruik gemaakt van dedoor de SEV ontwikkelde zeggenschapsmeter. De zeggenschapsmeter is voor elk van de vier projecteningevuld. Dit maakt het mogelijk om zowel een relatief objectieve inschatting te maken van de mate vanzeggenschap per project, als ook een vergelijking te maken van de verschillen in zeggenschap tussen deprojecten onderling.10

Evaluatie mede-opdrachtgeverschap1.4.2 Stap 2: De betrokken actorenEr zijn - aan de hand van een leidraad met kernthema’s - open interviews gehouden met de professionals inde projecten. De kernthema’s waarover is gesproken zijn samenwerking, zeggenschap, juridischevormgeving, risico en de kernelementen van het mede-opdrachtgeverschap (ten opzichte van consumentgericht bouwen en particulier opdrachtgeverschap). De kopers-opdrachtgevers in de projecten zijn gehoord optwee manieren. Er is een digitale vragenlijst opgesteld en onder de bewoners - opdrachtgevers uitgezet. Devragenlijst kon op het internet worden ingevuld. Een link naar deze vragenlijst is per e-mail aan debetrokkenen toegezonden. In het project CV Triade is de vragenlijst per post verzonden. De resultaten van devragenlijsten zijn door ECORYS verwerkt en gebruikt als input voor een discussie met een delegatie van debewoners. In de discussie kwam de verdere inkleuring en aanvulling van de enquêtegegevens tot stand. Voorhet project Waterrijk Woerden is het niet mogelijk gebleken om een bijeenkomst met bewoners te organiseren.1.4.3 Stap 3: KostenanalyseAls derde stap is - waar mogelijk - een kostenanalyse uitgevoerd. ECORYS heeft een check gedaan van destichtingskostenopstelling van de woningen in de geëvalueerde projecten vanuit de vraagstelling: wat isgebruikelijk, wat valt er op in dit project? Aanvullend is een vergelijking gemaakt met de verkoopprijzen vanreferentieprojecten (reguliere woningbouw). Op basis van deze twee stappen ontstaat een beeld van dekostenverschillen voor vergelijkbare woningen die verschillen naar opdrachtgeverrol.1.4.4 Stap 4: Verwerking van de informatie en rapportageDe verwerking van de informatie is per project (horizontaal) ingedeeld op de hoofdthema’s.Verwerking gegevens per projectSamen-Zeggen-JuridischeRisicoVerschillen metConclusiewerkingschap/sturingvormgevingCGB en POProject 1Project 2Project 3Project 4Vervolgens zijn de gegevens nog eens verticaal verder verwerkt op de hoofdthema’s waardoor eentotaalbeeld ontstaat over de verschillende aspecten van het mede-opdrachtgeverschap.11

Samen-Zeggen-JuridischeRisicoVerschillen metConclusieswerkingschap/sturingvormgevingCGB en POProject 1Project 2Project 3Project 4Conclusieper thema1.5 LeeswijzerIn de volgende hoofdstukken worden beschrijvingen gegeven van de vier projecten diezijn geanalyseerd. In hoofdstuk 2 staat het Lage Land in Rotterdam centraal. Hoofdstuk 3 beschrijft het projectvan Stichting Poortwachter in Almere. CV Triade in Vlaardingen komt in hoofdstuk 4 aan bod. Het vierdeproject, Waterrijk Woerden wordt in hoofdstuk 5 beschreven. Hoofdstuk 6 is het afsluitende hoofdstuk. Daarinwordt over de vier projecten heengekeken en worden lessen getrokken voor toekomstige projecten van medeopdrachtgeverschap.Als bijlagen zijn factsheets van de projecten opgenomen.12

Evaluatie mede-opdrachtgeverschap2. LAGE LAND ROTTERDAM2.1 FactsheetNaam project: Lage LandLigging project (gemeente, deelgebied) Folkert Elsingstraat, RotterdamAantal woningen 9Oppervlak totaal gebied 1.556 m 2Gemiddeld oppervlak van de kavels 250 m 2Gemiddeld oppervlak van de woningen 257 m 2Kosten van de kavel per m 2MarktconformStichtingskosten per woningGemiddeldJuridische vormKopersvereniging voor ontwikkeling, realisatie en gezamenlijk beheer.De corporaties waren initiatiefnemer en stelden zich garant voor deovername van eventueel niet verkochte woningen. Verder geencontractuele verplichtingen naar elkaar.Ontwikkelaar/corporatieDe Nieuwe Unie en PWSArchitect:Acropolis ArchitectenIndicatie prijsverschil ten opzichte vanOverwaarde gecreëerdvergelijkbare reguliere woningbouw2.2 ProjectbeschrijvingDe gemeente Rotterdam formuleerde in haar stadsprogramma de ambitie om meer nieuwbouw in medeopdrachtgeverschapte ontwikkelen. De Rotterdamse corporaties hebben zich op basis van afspraken met degemeente gecommitteerd aan het initiatief en de verplichting op zich genomen om een project in mede-13

opdrachtgeverschap te initiëren. Van alle initiatieven is alleen het project Lage Land ook daadwerkelijkgerealiseerd.De corporaties de Nieuwe Unie en PWS zagen het mede-opdrachtgeverschap als een uitdaging en pakten hetop als een pilot. Zij hebben er capaciteit in de organisatie voor vrijgemaakt en een startbedrag gereserveerd.Gezamenlijk zijn enkele potentiële locaties in beeld gebracht. Om de animo te toetsen, hebben de corporatieshuis-aan-huis folders verspreid in de buurt van de locaties. De corporaties hadden het idee om de bewonersvan (door hen verhuurde) huurwoningen in de eigen buurt de gelegenheid te geven om door te stromen naareen koopwoning. Van de beoogde locaties bleek er alleen voor de locatie aan de Folkert Elsingastraatvoldoende belangstelling te zijn.De corporaties hebben - als inspiratie voor de belangstellenden - een boekje gemaakt waarin zij hun ideeënen de plannen weergaven. Tijdens drie avondbijeenkomsten konden potentiële bewoners hun interessekenbaar maken. Dit resulteerde in de formatie van een eerste potentiële kopersgroep van vijftienhuishoudens. Door verschillende oorzaken is dit aantal in de loop van de tijd gedaald tot negen kopers.Uiteindelijk zijn niet de beoogde tien tot vijftien woningen gerealiseerd, maar negen woningen, op groterekavels en met een ruimere maatvoering dan aanvankelijk was bedacht. Deze wijziging sloot aan bij dewensen van de uiteindelijke kopers, die graag grotere woningen op grotere kavels wilden ontwikkelen.TijdbalkMaart 2003 Start van het traject door de corporaties. Zij selecteerden de potentiële locaties,informeerden buurtbewoners over het initiatief en organiseerden buurtbijeenkomsten.Daaruit werd de locatievoorkeur van de belangstellenden duidelijk en ontstond een groepvan serieuze kandidaten.Januari 2004 De oprichting van een kopersvereniging. De corporaties hebben het bureau Bouwen ineigen Beheer (BIEB) bij het proces betrokken om de bewoners-opdrachtgevers teondersteunen bij de realisatie van het project.Juni 2004 Keuze van de architect door de bewoners-opdrachtgevers, te weten Acropolis architecten.November 2005 Afgifte van de bouwvergunning.Mei 2006 Start bouw van de negen woningen.1 e helft 2007 Oplevering van de woningen.2.3 SamenwerkingDe corporaties als initiatiefnemersDe initiatiefnemers De Nieuwe Unie en PWS hebben de potentiële locaties geselecteerd, eerste ideeëngegenereerd en de belangstelling getoetst. Om de kopers-opdrachtgevers te ondersteunen, hebben decorporaties verplicht gesteld dat er een bouwbegeleidingsbureau betrokken werd bij het proces. Door de groteinzet van de kopers-opdrachtgevers en de expertise van bureau BIEB (dat ervaring heeft met collectiefparticulier opdrachtgeverschap en ondersteuning van bewoners) bleek in de loop van het proces dat decorporaties minder nauw bij het proces betrokken hoefden te blijven. Het bouwbegeleidingsbureau heeftvolgens de corporaties een grote bijdrage gehad in het welslagen van het project. De corporaties hebben de14

Evaluatie mede-opdrachtgeverschapsamenwerking met de kopers-opdrachtgevers als prettig ervaren, in het bijzonder vanwege het enthousiasmeen de inzet.De gemeente Rotterdam: OBR, DS+V, deelgemeente AlexanderDe corporaties en kopers-opdrachtgevers hadden met de gemeente te maken in meerdere hoedanigheden:• De grond was in bezit van het OntwikkelingsBedrijf Rotterdam (OBR).• De Dienst Stedenbouw en Volkshuisvesting (DS+V) formuleerde de planologische, stedenbouwkundigeen architectonische randvoorwaarden voor de woningontwikkeling.• De projectlocatie is gelegen in de deelgemeente Alexander.De corporaties, de bouwbegeleider, de architect en de kopers-opdrachtgevers hebben gezamenlijk enafzonderlijk de contacten met de gemeente onderhouden. Hun ervaringen met de gemeente zijn – hoeweldeze het mede-opdrachtgeverschap wenste te stimuleren - niet zonder meer positief. Er is veel en langdiscussie geweest over de kosten voor de grond. Het OBR hanteerde een vaste prijs voor de grond,vergelijkbaar met de prijs die gerekend wordt aan professionele ontwikkelaars. De betrokken partijen vondendat dit niet strookte met het gemeentelijk beleid, dat juist gericht was op het stimuleren van dit typeopdrachtgeverschap. Men had een prijsreductie verwacht. Daarnaast waren de eisen van DS+V niet duidelijk.De daarmee samenhangende vertraging leidde bij de corporaties en de kopers-opdrachtgevers tot ergernis.Het meest opmerkelijk voor de kopers-opdrachtgevers was het gebrek aan coördinatie tussen degemeentelijke diensten en het niet voorbereid zijn op een dergelijk project. Dossiers bleken niet op orde,noodzakelijke onderzoeken niet uitgevoerd (bodemonderzoek) en benodigde overleggen (ondermeer met hetWaterschap over het onderhoud van de naast de projectlocatie gelegen watergang) niet gevoerd. Dedeelgemeente Rotterdam Alexander was positief over het project Lage Land. Zij heeft actief meegedacht ende eigen contacten bij de stedelijke diensten aangesproken om de kopers-opdrachtgevers en de betrokkenprofessionals te helpen.De kopers-opdrachtgeversEr heeft een vrij sterk verloop plaatsvonden in de groep belangstellenden. Er was een relatief stabieleinitiatiefgroep die tevens deel uitmaakt van het bestuur van de kopersvereniging. Op enig moment liep hetaantal potentiële kopers dusdanig terug dat zelfs de realisatie van de negen woningen lastig leek te worden.Toen hebben de belangstellenden van dat moment via onder meer de briefjes op de borden in de supermarktnieuwe kopers geworven. De kleine initiatiefgroep is relatief hecht en beschikt over voldoende expertise omdaadwerkelijk sparringpartner te kunnen zijn voor de professionals. Zij hebben daarbij in de planontwikkelingen in de contacten met de gemeente veel ondersteuning ervaren van de architect.ArchitectAcroplis Architecten werd door de kopers-opdrachtgevers gekozen als architect van het project. Dit bureauwas bereid om met hen een vaste prijsafspraak te maken voor de werkzaamheden. De architect heeft eenbelangrijke rol gespeeld in het traject. Tijdens de ontwerpfase heeft de architect zich bereid getoond omsamen met de bewoners op te treden richting de gemeente bij tal van gelegenheden. Naast het ontwerp vande woningen heeft hij ook de directievoering op de bouw voor zijn rekening genomen. De kopers-15

opdrachtgevers zijn dan ook erg te spreken over de samenwerking. Ook de architect kijkt positief terug op hetproject, zij het dat de tijdsinzet - zeker in vergelijking met reguliere woningbouw - groot is geweest.2.4 Zeggenschap en sturingDe huidige bewoners hebben de zeggenschap en sturingsmogelijkheden als groot ervaren. De locatiekeuzeen een aantal randvoorwaarden stonden vast, maar daarbinnen was er ruimte om eigen keuzes te maken.Kenmerkend daarvoor is het feit dat - anders dan de corporaties verwacht hadden - de belangstellendengeïnteresseerd waren in grotere en duurdere koopwoningen. Toen de kopersgroep kleiner werd, ontstond demogelijkheid om minder maar grotere woningen op grotere kavels te maken. De kopers-opdrachtgevershebben dus invloed gehad op de verkaveling, de oppervlakte van de kavel en het vloeroppervlak van dewoningen.De kopers-opdrachtgevers hebben het bouwbegeleidingsbureau, de architect en de aannemer gekozen. Decorporatie ondersteunde hen daarin door ideeën en opties aan te dragen, voorzien van een vrijblijvend advies.De corporatie had op veel punten formeel (als risicodrager) een bepalende stem, maar heeft hier weinig totgeen gebruik van gemaakt. De kopers-opdrachtgevers hadden veel keuzevrijheid en zij hebben die ookdaadwerkelijk zo ervaren; in verkaveling en woningontwerp en in de keuze van de betrokken professionals.In de initiatieffase was de betrokkenheid van de corporaties vanzelfsprekend groot. Gedurende het proces vanplanontwikkeling kon de corporatie zich terugtrekken. De inzet van de kopers-opdrachtgevers en hetwederzijdse vertrouwen waren hierbij van groot belang. Deze verschuiving in de zeggenschap en sturinghebben beide partijen als prettig ervaren. Het gaf de kopers-opdrachtgevers meer invloed op de wijze waarophun nieuwe woning tot stand kwam. Voor de corporaties was de beperkte tijdsinzet welkom.Samen met het bouwadviesbureau is de zeggenschapsmeter van de SEV ingevuld (zie ookwww.sev.nl/zeggenschapsmeter). De uitkomst bevestigt dat de mate van zeggenschap groot is geweest. In dezeggenschapsmeter wordt op vijf thema’s aan de hand van een aantal vragen de mate van zeggenschap zoobjectief mogelijk vastgesteld. Gemiddeld komt de zeggenschap binnen het project Lage Land neer op 83%.In vergelijking met veertien vergelijkbare projecten in Almere waarvoor op eerder moment ook dezeggenschapsmeter is ingevuld, blijkt dit een hoge score.De laagste score binnen het project betreft de keuze van de betrokken professionals. Dat is niet vreemdomdat de corporaties als initiatiefnemers een gegeven waren voor de kopers-opdrachtgevers. Dit gegevenwerkt sterk door in de zeggenschapsmeter (van origine gericht op particulier opdrachtgeverschap en nietmede-opdrachtgeverschap). Vooral de score voor het interieur en de uitrusting van de woning valt in ditproject zeer hoog (100%). Alle keuzes lagen bij de bewoners.16

Evaluatie mede-opdrachtgeverschapFiguur 2.1 SEV zeggenschapsmeter Lage Land Rotterdam100%80%60%100%40%67%76%83% 87% 83%20%0%Participatie Hoofdlijnen Interieur enuitrustingTechniek eninstallatiesProces enomgevingTotaalgemiddelde2.5 Juridische vormgevingVoor de corporaties was het van belang om snel zicht te krijgen op een groep serieuze en gecommitteerdekopers-opdrachtgevers. Projectontwikkeling vereist voorinvesteringen, onder meer in de planontwikkeling. Decorporaties hebben een startkapitaal ter beschikking gesteld van € 10.000, -. De kopers-opdrachtgevershebben een bedrag van € 750,- betaald om mee te mogen doen. Deze aanpak selecteerde de meer serieuzebelangstellenden uit. Vrij vroeg in het proces is een kopersvereniging gevormd. Het startkapitaal is gebruiktom kosten in de eerste fase van het project te betalen, zoals de oprichting van de vereniging, het huren vanvergaderruimtes, de organisatie van excursies of workshops en het maken van een schetsontwerp.De corporaties hebben voorafgaand aan het benaderen van de potentiële kopers met het OBR een voorreserveringafgesproken voor het terrein aan het Lage Land. Na de eerste informatiebijeenkomst konden mensen zichinschrijven. Gekoppeld aan de inschrijving werd een financiële bijdrage van € 750,- gevraagd en diende eenbankgarantie te worden overlegd voor een hypotheek tot € 250.000,-. Per fase (planvoorbereidingsfase,ontwerpfase en realisatiefase) eiste de corporaties een deelname van ten minste 80%. Zij waren bereid het risicovan de overige 20% te dragen. Indien de belangstelling minder dan 80% zou zijn en ondanks actieve werving niettoe zou nemen, dan had het proces stopgezet kunnen worden.B ij de start van de ontwerpfase werd de kopers-opdrachtgevers gevraagd om een koopoptiecontract te tekenen.Daarbij moest ongeveer 8% van de koopsom betaald worden. Deze bijdragen gingen in een depot waaruit kostenwerden betaald. Ook bij dit depot fungeerden de corporaties als financiële achtervang voor maximaal 20% van degemaakte kosten. Bij een eventuele stopzetting van het planproces zouden de kopers het tot dan toe bestedebedrag kwijt zijn. Dezelfde voorwaarden waren aan de orde bij het tekenen van het koopcontract. In de loop van hettraject zijn de hierboven beschreven voorwaarden overigens verruimd en hebben de corporaties aangegeven garantte willen staan voor alle negen woningen.17

Voordeel van het oprichten van een vereniging is dat elk lid evenveel zeggenschap heeft over het project. Degelijke zeggenschap kan problemen opleveren wanneer meningen sterk uiteen lopen, maar dat heeft zich indit project niet voorgedaan. Gevoed met de adviezen van het bouwbegeleidingsbureau en de corporatiesbleken de kopers-opdrachtgevers bij meerderheid van stemmen over elk onderwerp relatief snel totovereenstemming te kunnen komen.2.6 RisicoDe belangrijkste risico’s voor de corporaties en de kopers-opdrachtgevers waren gelegen in de noodzakelijkevoorinvesteringen; als het project om welke reden dan ook niet zou worden gerealiseerd, dan waren er kostengemaakt die niet terug te verdienen zijn en geen woning opleveren. De corporaties waren de achtervang voorzowel de ontwikkelkosten als het afzetrisico. Zij wensten daarom courante woningen die - wanneer eenbewoner afhaakte - relatief eenvoudig doorverkocht kunnen worden.De kopers-opdrachtgevers wensten de mogelijkheid te hebben om uit het project te kunnen stappen. Devoorwaarden waaronder dat mogelijk was, zijn in de loop van het proces aangescherpt, in lijn met detoenemende garantstelling van de corporaties: de kopersvereniging moest aan hen verantwoording afleggenindien er iemand afviel. De te accepteren redenen daarvoor waren relatief zwaar, zoals een andere baan,baanverlies, scheiding of ziekte.Voor de kopers-opdrachtgevers is de financiële achtervang een belangrijke voorwaarde om in het traject vanmede-opdrachtgeverschap te stappen. De corporaties nemen door de garantstelling het risico van hen over.Daarbij willen de corporaties uiteraard invloed houden op de omvang, kwaliteit en vormgeving van de woning.Deze verdeling van invloed (sturing) en risico betreft de essentie van mede-opdrachtgeverschap.In de praktijk bleek de hierboven beschreven garantstelling echter toch lastig voor de corporaties. Deverhouding tussen risico en zeggenschap heeft veel interne discussies veroorzaakt. Vanwege hetpilotkarakter is het project doorgezet. Belangrijk daarbij was, dat de corporaties op voorhand niet uitgingenvan financieel rendement. Zij waren bereid tot de pilot vanwege de pr-waarde ervan en het opdoen vanervaring.Toen drie kopers-opdrachtgevers uit het project stapten, leek het erop dat de garantstelling waargemaakt zoumoeten worden. Toen hebben de corporaties de woningen laten taxeren om hun risico’s in beeld te krijgen.De taxatie maakte duidelijk dat de vrije verkoopwaarde van de woningen ruim boven de stichtingskosten lag.Dat reduceerde het risico op overtuigende wijze. De andere kopers-opdrachtgevers vonden overigens vrij snelweer drie nieuwe belangstellenden.De onderlinge verdeling tussen zeggenschap en risico is in overleg vormgegeven. De corporaties hebben hetinitiatief genomen, maar er was ruimte voor de bewoners om bepalingen en voorwaarden te schrappen of toete voegen. Zo is op verzoek van de kopers-opdrachtgevers het zogenoemde anti-speculatiebeding uit devoorwaarden geschrapt. Het anti-speculatiebeding wordt doorgaans opgenomen om te voorkomen datspeculatieve kopers de woningen met voordeel kunnen realiseren om deze vervolgens - direct na oplevering -18

Evaluatie mede-opdrachtgeverschapmet winst door te verkopen. Zonder een dergelijk beding zijn gemeenten en corporaties doorgaans mindersnel bereid om een bijdrage te leveren. In dit geval is de corporatie, op basis van vertrouwen, akkoord gegaanmet het schrappen van het beding.Het bestuur van de kopersvereniging heeft enkele keren daadwerkelijk het risico ervaren; dat was onder meerop het moment dat het project uitontwikkeld was en de bebouwing van het perceel te groot bleek. Vanwegeonderhoud van de naastgelegen watergang wenste het Waterschap een strook van enkele meters vrij vanbebouwing te houden. Als gevolg daarvan leek een volledige herverkaveling en herontwikkeling noodzakelijk.Dat had desastreuze gevolgen kunnen hebben. Men is er uiteindelijk in overleg met het Waterschapuitgekomen. De bestuursleden hebben zich in deze situatie wel afgevraagd of een bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering had moeten worden afgesloten.2.7 KostenanalyseOp basis van kengetallen en ervaringscijfers is voor het project Lage Land gekeken naar de verschillen instichtingskosten tussen mede-opdrachtgeverschap en een regulier ontwikkeltraject. In het onderstaandeschema is aangegeven op welke onderdelen de stichtingskostenopzet bij het Lage Land afwijkt van eenreguliere stichtingskostenopzet. Daarbij is als input voor de kostenanalyse een vergelijking uitgevoerd vanverkoopprijzen van referentieprojecten in de regulier ontwikkelde woningbouw. Op basis van deze analyseontstaat een beeld van de kostenverschillen voor vergelijkbare woningen.De grondkosten van de woningen worden in reguliere ontwikkeltrajecten veelal residueel bepaald. De Vrij OpNaam (VON) verkoopprijzen worden verminderd met de bouw- en bijkomende kosten om de grondwaardeover te houden. Wanneer deze methodiek voor de woningen in het Lage Land gebruikt wordt dienen eerstVON-prijzen bepaald te worden.Door middel van een vergelijkend onderzoek in Rotterdam van woningen van gelijke grootte en bouwperiode,waarbij rekening gehouden is met locatiekwaliteiten, is een gemiddelde verkoopprijs per m 2 van € 2.300gehanteerd. Vervolgens zijn de bouwkosten hiervan afgetrokken om de grondwaarde over te houden.Opvallende conclusie is dat in het normale ontwikkelproces alle prijscomponenten hoger liggen. Dit geldt dusvoor zowel totale bouwkosten, als VON-prijzen en grondwaarden.Zowel het pilotkarakter als de vaste prijsafspraken kunnen hier op van invloed zijn. Verder zijn de gebruikelijkeopslagen van een ontwikkelaar voor de dekking van algemene kosten (AK) en winst/risico niet aan de orde.Particulieren kunnen derhalve door hun mede-opdrachtgeverschap een financieel voordeel behalen in devorm van het verschil tussen de feitelijke stichtingskosten en de marktwaarde van de woning.19

Evaluatie mede-opdrachtgeverschapzeggenschap met een (relatief) beperkt risico. Dit is een zeer gunstige verdeling. In onderstaande figuur is ditgrafisch weergegeven.Mate vanzeggenschapLage LandCGBPORisico voorconsumentLage LandCGBPOCGB = consument gericht bouwenPO = particulier opdrachtgeverschap21

Evaluatie mede-opdrachtgeverschap3. STICHTING POORTWACHTER ALMERE3.1 FactsheetNaam project: Lage LandLigging project (gemeente, deelgebied) Columbuskwartier, AlmereAantal woningen 29Oppervlak totaal gebied Ongeveer 6.500 m 2Gemiddeld oppervlak van de kavels 220 m 2Gemiddeld oppervlak van de woningen Sterk gevarieerd, allen grondgebondenKosten van de kavel per m 2 € 380,- p/m 2Stichtingskosten per woningOnbekendJuridische vormStichting PFC2 en Meeus vormen het bestuur. Bewoners nemen deel inde stichtingOntwikkelaar/corporatiePFC2Architect:Drie Architecten (BDG Architecten, 70F Architecten, Michel PostArchitecten)Indicatie prijsverschil ten opzichte vanNog onduidelijkvergelijkbare reguliere woningbouw3.2 ProjectbeschrijvingProject Poortwachter bestaat uit 29 woningen die in mede-opdrachtgeverschap worden ontwikkeld in hetColumbuskwartier te Almere. Het plangebied biedt ruimte aan 30 kavels, maar twee kavels zijnsamengevoegd. De gemiddelde kavelgrootte is ongeveer 220 m 2 . Er zijn nauwelijks stedenbouwkundige eisengeformuleerd voor het gebied. Hierdoor kunnen de woningen naar de wensen en inzichten van de bewonersen professionele partijen worden ontworpen.Het project is een initiatief van PFC2 en Meeus Makelaars. Zij hebben gezamenlijk kopers-opdrachtgeversgeworven en grond gereserveerd bij de gemeente. Op basis van de klantenbestanden van Meeus is eenmailing verzonden naar mensen die op zoek waren naar een woning in een specifieke prijsklasse. Daarinwerd hen gevraagd of er interesse bestond om door middel van mede-opdrachtgeverschap nieuwe woningente realiseren. Hierop kwamen ruim 200 inschrijvingen binnen. Vanzelfsprekend is in de loop van het proces,toen een en ander concreter werd, de groep uitgedund.De belangstellenden zijn uitgenodigd om de ideeën verder uit te werken. Op basis van deze ideeën isgezamenlijk opgetreden richting de gemeente. PFC2 en Meeus dienden een plan van aanpak in met hetverzoek om 30 kavels. De gemeente reageerde enthousiast en bood een ontwikkellocatie aan in Almere23

Poort, aan de rand van alle toekomstige bebouwing. Op 3 maart 2006 is Stichting Poortwachter opgericht.PFC2 en Meeus vormen het bestuur. De bewoners nemen deel in de stichting.De belangrijkste redenen voor de belangstellenden om te participeren, waren de mooie locatie, het verwachtefinanciële voordeel en de mogelijkheid om invloed uit te kunnen oefenen op het ontwerp en bouw van dewoning. De bewonersgroep is een gemêleerd gezelschap in termen van bijvoorbeeld culturele achtergrond,financiële draagkracht en opleidingsniveau. De woningen die worden gerealiseerd, variëren in omvang enprijsklasse. Potentiële kopers hebben ingetekend op woningen tussen € 225.000,- en € 300.000,-. Eind 2006zijn de voorlopige woningontwerpen aan de kopers gepresenteerd. Eind 2007 liggen de voorlopige ontwerpennog steeds ter ondertekening bij de bewoners. Er is sprake van een impasse, voornamelijk veroorzaakt doorde hoger uitvallende bouwkosten.TijdbalkEind 2003 PFC2 neemt zich voor om een project te initiëren in mede-opdrachtgeverschap. Meeusmakelaars speelt met hetzelfde idee.Eind 2005 PFC2 maakt afspraken met Meeus over samenwerking.Eind 2005 Wervende mailing uitgezet naar potentiële belangstellenden.Maart 2006 Stichting Poortwachter opgericht. De kopers-opdrachtgevers participeren in de stichting. Hetbestuur wordt gevormd door afvaardigingen van initiatiefnemers PFC2 en Meeus.April 2006 Kopers-opdrachtgevers tekenen deelnemingovereenkomsten+/- Mei 2006 Keuze van de architect.Eind 2006 Bewoners krijgen inzicht in Voorlopig Ontwerp en globale kostencalculaties.Eind 2007 De Voorlopige Ontwerpen zijn door de bewoners nog niet getekend.3.3 SamenwerkingPFC2 en Meeus Als initiatiefnemersPFC2 en Meeus hadden zich afzonderlijk van elkaar voorgenomen om werk te maken van medeopdrachtgeverschap.Om deze ambitie verder vorm en inhoud te geven, zochten zij contact en samenwerking.Volgens beide partijen heeft mede-opdrachtgeverschap voor particulieren voordelen ten opzichte van hetalleen en zelfstandig ontwikkelen van een woning op een kavel. Collectieven komen echter veelal moeizaamtot stand en daar zien PFC2 en Meeus een belangrijke rol voor de professionals.In de initiatieffase hadden de kopers-opdrachtgevers voornamelijk contact met Meeus. PFC2 was de primairegesprekspartner voor de gemeente. In de loop van het traject zochten de kopers-opdrachtgevers steeds meercontact met PFC2 om onduidelijkheden weg te werken en meer inzicht te krijgen in de uiteindelijke kosten.Volgens de kopers-opdrachtgevers was dit (te) laat in het proces.PFC2 en Meeus ontvangen voor hun rol van procesbegeleider en adviseur een vergoeding per woning. Ditwas aanvankelijk 6% van de stichtingkosten, te weten 4,5% voor PFC2 en 1,5% voor Meeus. Nadat dekopers-opdrachtgevers hebben aangegeven de koppeling aan de stichtingskosten een probleem te vinden, is24

Evaluatie mede-opdrachtgeverschaper een ‘fixed price’ afgesproken. De stichting heeft het bureau BBN ingeschakeld voor een toetsing van debouwkostenbegrotingen.De architectenPFC2 heeft vijf architecten uitgenodigd om zich te presenteren aan de kopers-opdrachtgevers. Op basis vande voorkeuren van de kopers-opdrachtgevers zijn drie architecten benaderd om de ontwerpen van dewoningen uit te werken. Deze werkwijze is vooraf door PFC2 vastgelegd en gecommuniceerd met de kopersopdrachtgevers.Er ontstond echter toch discussie met kopers-opdrachtgevers die een andere architect wildeninschakelen. Het feit dat dit niet mogelijk was, heeft een aantal kopers-opdrachtgevers geërgerd.De samenwerking met de architecten zelf leidt bij de kopers-opdrachtgevers tot een dubbele reactie. Men isveelal tevreden over het ontwerp en de uitwerking van de ideeën zoals deze met de architecten persoonlijkzijn besproken. Men is echter ontevreden over het feit dat de architecten te weinig rekening hebben gehoudenmet de beschikbare budgetten, waardoor de woningen duurder uitvallen dan gepland.BouwbedrijfHet bouwbedrijf is door PFC2 geselecteerd. Dit is volgens PFC2 vooraf met de kopers-opdrachtgeversafgesproken. De communicatie met het bouwbedrijf vindt ook plaats door PFC2. De kopers-opdrachtgevershebben dus geen directe contacten met het bouwbedrijf. Dit leidt tot onduidelijkheid. PFC2 geeft aan dat devoortgang van het project gebaat is bij korte en eenduidige communicatielijnen. Bij de kopers-opdrachtgeversheerst echter de gedachte dat er geen transparantie bestaat over de afspraken met de bouwer en dat dit leidttot te hoge kostenramingen. Deze gang van zaken lijkt mede de voortgang van het project te belemmeren.AlgemeenDe samenwerking tussen de kopers-opdrachtgevers en de professionele partijen is moeizaam. Kopersopdrachtgeversgeven zonder uitzondering aan niet tevreden te zijn over de begeleiding die ze krijgen van deprofessionele partijen. Vooral over de informatievoorziening is men zeer ontevreden. Het proces wordt als niettransparant ervaren, in het bijzonder waar het de kostenramingen betreft. De relatie tussen de professionelepartijen en de kopers-opdrachtgevers is gedurende het proces dusdanig vertroebeld, dat de kopersopdrachtgevershet gevoel hebben dat het tegenstanders zijn in plaats van mede-opdrachtgevers. Desamenwerking met de gemeente en de architect wordt door de kopers-opdrachtgevers redelijk bevonden. Dekopers-opdrachtgevers zijn tevreden over de onderlinge samenwerking.3.4 Zeggenschap en sturingPFC2 streefde bij start van het project naar de zeggenschap van de kopers-opdrachtgevers bij de vaststellingvan de inrichting van het plangebied. De kopers-opdrachtgevers werden direct bij de stedenbouwkundigeplanvorming betrokken. Dit bleek geen werkzame situatie. In de beleving van PFC2 zijn de kopersopdrachtgevers,ondanks hun inzet en positieve houding, niet goed in staat om helder te formuleren aanwelke eisen de inrichting van het gebied moet voldoen. Dit bemoeilijkte het proces. Om hier meer structuur inaan te brengen, heeft PFC2 zes stedenbouwkundige plannen laten uitwerken waaruit de kopersopdrachtgeverseen keuze konden maken. Dit werkte aanzienlijk beter. PFC2 concludeert dat kopers-25

opdrachtgevers liever specifieke keuzes maken uit diverse alternatieven - en daar ook beter toe in staat zijn -dan dat zij de volledige keuzevrijheid hebben.De initiatiefnemers hebben de kopers-opdrachtgevers al ruim voor de levering van de bouwrijpe grond bij hetproces van planontwikkeling betrokken. Dat geeft veel ruimte voor overleg en sturing, maar de vroegebetrokkenheid heeft ook een keerzijde. Deze vergt veel van kopers-opdrachtgevers. Het hele proces heeft hentot nu toe meer tijd en energie gekost dan men verwacht had. Bovendien ontstonden tevens (financiële)onzekerheden waardoor de kopers-opdrachtgevers zich onder druk voelen staan. De bouwkostenstijgingendie zich in 2007 hebben voorgedaan en de effecten daarvan op de eigen nieuwe woning zijn hier eenvoorbeeld van. De gemeente denkt dat in toekomstige trajecten kopers-opdrachtgevers pas betrokken zoudenmoeten worden bij de planontwikkeling rond het moment van levering van de bouwrijpe grond.De keuzes met betrekking tot de inrichting van het gebied hebben volgens PFC2 altijd bij de kopersopdrachtgeversgelegen, evenals de definitieve keuze voor een architect. Het keuzeproces van hetbouwbedrijf is vooraf duidelijk met hen besproken. De kopers-opdrachtgevers zijn echter ongelukkig met hetfeit dat zij geen invloed hebben gehad op de keuze van het bouwbedrijf. In algemene zin hebben de kopersopdrachtgevershet gevoel te weinig invloed te hebben gehad in de keuze voor de betrokken professionals. Zijvoelen zich niet serieus genomen.Vanwege de afwezigheid van specifieke eisen die aan de woningen werden gesteld, konden kopersopdrachtgeversin één-op-één overleg met hun architect de woning volledig zelfstandig vormgeven. Dezeggenschap van de bewoners over de vormgeving, omvang en inhoud was en is nog steeds groot. PFC2bewaakt de voortgang en onderhoudt contacten met de bouwer en andere partijen. De mate vanzeggenschap geeft daarom een dubbel beeld: over het woningontwerp hebben de kopers-opdrachtgeversveel zeggenschap, al wordt de invloed op de prijsstelling en de indeling van de kavel als onvoldoendeaangemerkt. Ten aanzien van het proces hebben de kopers-opdrachtgevers te weinig zeggenschap ervaren.Om zo objectief mogelijk een inschatting te maken van de mate van zeggenschap is ook voor het projectPoortwachter in Almere de SEV zeggenschapsmeter ingevuld. De resultaten zijn in de onderstaande tabelweergegeven. De gemiddelde score komt uit op 75%. In vergelijking met veertien vergelijkbare projecten inAlmere waarvoor op eerder moment ook de zeggenschapsmeter is ingevuld, blijkt dit een hoge score. Ditkomt voornamelijk door de volledige vrijheid van de bewoners ten aanzien van ontwerp en vormgeving van dewoning. Er zijn weinig tot geen stedenbouwkundige en architectonische eisen gesteld door de gemeente.Minder zeggenschap hebben de kopers-opdrachtgevers gehad over de keuze voor de betrokkenheid vanprofessionele partijen. Dit blijkt uit de relatief lage participatiescore.26

Evaluatie mede-opdrachtgeverschapFiguur 3.1 SEV Zeggenschapsmeter Poortwachter Almere100%80%60%40%100% 100%77%75%20%52%22%0%Participatie Hoofdlijnen Interieur enuitrustingTechniek eninstallatiesProces enomgevingTotaalgemiddelde3.5 Juridische vormgevingDe Stichting Poortwachter is opgericht om als entiteit richting de gemeente op te treden en om in formele zinvorm te geven aan het mede-opdrachtgeverschap is. Er is voor een stichting gekozen omdat op deze manierook zonder een definitieve kopersgroep gestart kon worden met het project. PFC2 en Meeus vormen hetbestuur van de stichting.De kopers-opdrachtgevers hebben moeite met een door hen gepercipieerde dubbelrol van PFC2: alsbestuurder in de stichting èn als hun adviseur. PFC2 en Meeus geven aan dat de kopers-opdrachtgevers vrijzijn om het bestuur van de stichting over te nemen. Hiermee wordt de betrokkenheid vergroot en kunnen dekopers-opdrachtgevers meer grip krijgen op het ontwikkelproces. De stichting is echter verplichtingenaangegaan richting adviseurs, de architecten en het bouwbedrijf. De kopers-opdrachtgevers zijn nietvoornemens deze verplichtingen over te nemen door zitting te nemen in het bestuur van de stichting. Men isbang om verantwoordelijk te worden voor de gemaakte kosten en andere verplichtingen indien het project nietgerealiseerd wordt.De onderlinge binding tussen de kopers-opdrachtgevers was beperkt in de vroege fasen van het project. Pastoen er door bouwkostenstijgingen twijfel ontstond over de betaalbaarheid van hun woning, trokken de kopersopdrachtgeverssamen op richting PFC2. Dit heeft geleid tot het ontstaan van een hechte groep die er naaruitkijkt om gezamenlijk in een nieuwe woonwijk te wonen.Er is gedurende het proces een vertrouwensbreuk ontstaan tussen de kopers-opdrachtgevers en het bestuurvan de stichting. Ondanks enkele constructieve overleggen is dit vertrouwen nog niet volledig hersteld. Deonzekerheid die bestaat over de hoogte van de bouwkosten blijkt voor kopers-opdrachtgevers moeilijk te27

accepteren. De kostenraming van de woningen zoals deze in de Voorlopige Ontwerpen zijn doorgerekend,komen structureel hoger uit dan van tevoren gebudgetteerd. Daarbij is het relevant om te vermelden dat zichin 2007 forse kostenstijgingen hebben voorgedaan in de bouwsector. Volgens de BDB 2 is deze het gevolg vaneen sterke toename van de materiaalprijzen en de looncomponent. In 2007 gaat het om zeker 6%kostenstijging en deze gaat naar verwachting nog door in 2008.In een aantal gevallen overschrijden de geraamde kosten het maximale budget dat kopers-opdrachtgevershebben. Dit is een zure boodschap, temeer daar de kopers-opdrachtgevers het gevoel hebben onvoldoendeinzicht te krijgen in de opbouw van de kosten. Zo is er nog sprake van een behoorlijk aantal stelposten. Doorde onzekerheden over de uiteindelijke kosten heeft in het afgelopen jaar geen enkele koper het VoorlopigOntwerp getekend. PFC2 heeft nog alle vertrouwen dat de kopers-opdrachtgevers uiteindelijk toch tot tekenenovergaan. De kopers-opdrachtgevers zijn hier minder zeker van.3.6 RisicoMensen zijn risicomijdende wezens, zo heeft PFC2 ondervonden. De angst van kopers-opdrachtgevers om degrip kwijt te raken over de uiteindelijke kostprijs van de woning is onderschat. Professionals in de bouwsectorzijn beter in staat om te gaan met onzekerheden in het ontwikkel- en bouwproces. Zij kunnen de risico’sdaarvan inschatten en beheersen. Voor particuliere mede-opdrachtgevers is dat moeilijker.De kopers-opdrachtgevers hebben zich vooraf zorgen gemaakt over mogelijke vertragingen en oplopendekosten. Beide doen zich voor en dat veroorzaakt grote zorgen en stress. Indien kopers-opdrachtgevers meteen goede reden uit het proces stappen, zorgt Stichting Poortwachter op basis van de reservelijst ofadditionele werving voor nieuwe kandidaten. De overblijvende kopers-opdrachtgevers blijven dus gevrijwaardvan de additionele ontwikkelingskosten. De kopers-opdrachtgevers hebben bij de reservering van de grond€ 2.500,- betaald en later in het proces nog eens € 1.500,-. Bij het tekenen van het Voorlopig Ontwerp wordteen bedrag van € 1.500,- betaald. Deze aanbetalingen van maximaal € 6.500,- is de koper-opdrachtgeverkwijt als hij of zij besluit uit het project te stappen en de reservering van de grond opgeeft.De architect neemt het risico in de ontwerpfase. De vergoeding van de architect komt pas vrij als de bouwstart. De stichting heeft met de gemeente de afspraak dat in de Voorlopig Ontwerpfase 50% van de woningengereserveerd moeten zijn. Bij de Definitief Ontwerpfase zal dit 70% moeten zijn. Bij het Definitief Ontwerpwordt door de aannemer de bouwsom vastgesteld per woning. PFC2 zet erop in dat deze prijsvast is,waardoor een belangrijk risico tijdens de bouwfase wordt weggenomen.Eind 2007 is sprake van grote onzekerheid onder de kopers-opdrachtgevers over de verdere voortgang vanhet project. Een aanzienlijk deel van hen overweegt uit het project te stappen omdat men teleurgesteld is inhet proces en het gevoel heeft niet het gewenste huis te kunnen bouwen tegen een goede prijs. Men vreest2 Stichting Bureau Documentatie Bouwwezen uit Bodegraven. Deze stichting houdt de prijsontwikkeling in de bouwsectorbij en geeft daarover prognoses af.28

Evaluatie mede-opdrachtgeverschapechter dat het massaal uit de stichting stappen het voortbestaan van de stichting bedreigt en dat deaangegane kosten en verplichtingen verhaald kunnen worden op de kopers-opdrachtgevers. Onduidelijk is inwelke mate de angst gegrond is, maar contacten hierover met juristen van de Vereniging Eigen Huis hebbenkopers-opdrachtgevers nog niet gerustgesteld.3.7 KostenanalyseEen feitelijke kostenanalyse kan – gegeven de stand van zaken in het project – nog niet worden gemaakt.Tegelijkertijd is helder dat het vooral de kostenontwikkeling is die de huidige impasse veroorzaakt. In deeerste contacten met kopers-opdrachtgevers sprak PFC2 over bouwkosten van circa € 800,- per vierkantemeter. Op basis van de voorlopige ontwerpen komen de bedragen per vierkante meter aanzienlijk hoger uit:tot circa € 1.050,-.Naast het onbegrip van de kopers-opdrachtgevers hierover speelt de vraag of zij nog daadwerkelijk degewenste woning kunnen realiseren. Om het ontwerp te laten aansluiten bij de financiële mogelijkheden,moeten zoveel veranderingen worden aangebracht dat enkele kopers-opdrachtgevers het gevoel hebben eenandere woning te krijgen. Voor hen is de zeggenschap over de woning dus kleiner dan gedacht. PFC2 denktbinnen de onderhandelingsruimte met het bouwbedrijf de gemiddelde bouwkosten nog terug te kunnenbrengen naar ca € 900,- per vierkante meter. De kopers-opdrachtgevers hebben hier minder vertrouwen in.Behalve met de stijgende bouwkosten werden de bewoners ook nog eens geconfronteerd met een stijgendehypotheekrente.Tevens bleek de planning niet te halen waardoor de nodige vertraging optrad. Dit had vooral te maken met hetlater opleveren van de bouwrijpe grond. Daar kwam volgens PFC2 nog bij dat de grond duurder bleek dangepland. De gemeente heeft in de overeenkomst met de stichting aangegeven dat er vijftien kavels in klassetwee (tot € 425.000,-) en vijftien kavels in klasse drie (tot € 280.000,-) mogen worden uitgegeven. Degrondprijs is aan de stichtingskosten gerelateerd. Nu de woningen duurder lijken uit te vallen dan gepland,houdt de gemeente vast aan de grondprijsquota.Gelet op de beperkt aanwezige stedenbouwkundige randvoorwaarden konden kopers-opdrachtgevers dewoningen naar eigen inzicht vormgeven. Een groot aantal van hen heeft gekozen voor een vrijstaandewoning. Dit strookt echter niet met de idee van “kavels in een rij” zoals dit in het plan van aanpak van PFC2 enMeeus is verwoord. Ook hierin ligt een oorzaak voor de gestegen kostenniveaus. De gemeente denkt dat hieronvoldoende op gestuurd is door de professionele partijen; het is immers hun taak om kopers-opdrachtgeversmee te nemen in realistische planvorming. Het kernwoord lijkt hier verwachtingsmanagement te zijn. Denoodzaak om verwachtingen van kopers-opdrachtgevers goed te managen, wordt door de professionelepartijen erkend.29

3.8 ConclusiesPFC2 stelt dat te veel vrijheid voor kopers-opdrachtgevers frustrerend werkt op het proces. Het kost veel tijden energie om alles uit te leggen en te doorgronden. Soms is het beter om een keuze uit alternatieven tebieden. PFC2 vindt het lastig om de communicatie met de kopers-opdrachtgevers zo vorm te geven dat allepartijen voldoende geïnformeerd blijven om de juiste keuzes te maken. Voldoende en goede communicatie isvan het allergrootste belang. De les van het project Poortwachter voor toekomstige projecten is dat decommunicatie tussen professionals en kopers-opdrachtgevers transparant, volledig en realistisch moet zijn.De kopers-opdrachtgevers grijpen steeds terug naar de promotionele flyer die door PFC2 en Meeus in hetprilste begin verzonden is aan de belangstellenden. De verwachtingen die daarin zijn gecreëerd, kunnenvolgens de kopers-opdrachtgevers niet worden waargemaakt. Verwachtingsmanagement lijkt cruciaal om eenproject in mede-opdrachtgeverschap voor alle partijen tot een positief einde te brengen. De kopersopdrachtgeversin het project Poortwachter ervaren dat de prijs-productverhouding niet overeenkomt met wathen is voorgesteld. Dit leidt tot frustraties die nog worden versterkt door het gevoel dat men niet alle informatiekrijgt.De kopers-opdrachtgevers hebben een contract getekend met de stichting over de reservering van de gronden de ontwikkeling van hun woning. De huidige onzekerheid en frustratie hangen onder meer samen met deervaren onduidelijkheden in het contract. De kopers-opdrachtgevers realiseren zich inmiddels dat het contractelementen bevat waar ze geen rekening mee hebben gehouden. PFC2 wijst erop dat mensen contracten vaakslecht lezen. De kopers-opdrachtgevers stellen dat ze onvoldoende begeleid zijn bij de ondertekening ervan.De consequenties van de ondertekening zijn voor hen niet duidelijk. Men ervaart PFC2 daardoor inmiddels alsopponent en dat is vanzelfsprekend geen gezonde basis voor samenwerking.De zeggenschap in het project Poortwachter is groot, zo blijkt onder meer uit de zeggenschapsmeter. Tenaanzien van een aantal als cruciaal ervaren keuzes ontbreekt echter de zeggenschap. Hierdoor ontstaat eengevoel van minder zeggenschap dan feitelijk aan de orde is. Op de schaal tussen consument gericht bouwenen particulier opdrachtgeverschap scoort project Poortwachter echter meer richting particulieropdrachtgeverschap dan richting consument gericht bouwen.Het risico voor de kopers-opdrachtgevers is op het eerste gezicht klein. Vanzelfsprekend zijn er deinschrijvingskosten en de aanvullende voorinvesteringen, maar deze zijn aanzienlijk lager dan de mogelijkefinanciële strop bij een particuliere kavelontwikkeling. Toch is in dit project onduidelijk welke risico’s debewoners lopen als deelnemers of eventueel bestuursleden van de stichting. De kopers-opdrachtgevers zijnbezorgd over de gevolgen van een massaal uittreden en stopzetten van alle afspraken. Het is hen onduidelijkof de kosten dan alsnog hoofdelijk verhaald kunnen worden. Al met al is het beeld dat er aanzienlijk minderrisico is dan bij particulier opdrachtgeverschap, maar zeker meer dan bij consument gericht bouwen. Vanuiteen objectieve waarneming zou de verdeling van zeggenschap en risico als volgt kunnen wordenaangegeven. Mogelijk ervaren de kopers-opdrachtgevers deze anders.30

Evaluatie mede-opdrachtgeverschapMate vanzeggenschapCGBPoortwachterPORisico voorconsumentPoortwachterCGBPOCGB = consument gericht bouwenPO = particulier opdrachtgeverschap31

Evaluatie mede-opdrachtgeverschap4. TRIADE VLAARDINGEN4.1 Factsheet en zeggenschapsmeterNaam project: Woonpark TriadeLigging project (gemeente, deelgebied) Stadspark Hollandiaan in Holy Noord, VlaardingenAantal woningen 108 (80 in mede-opdrachtgeverschap + 28)Oppervlak totaal gebied 35.000 m 2Gemiddeld oppervlak van de woningen 135 m 2Kosten van de kavel per m 2MarktconformStichtingskosten per woningGemiddeldJuridische vormHet bestuur van Stichting Woning Doorstroming (SWD) wasinitiatiefnemer en vond Panagro bereid het financiële risico te nemen,waarna CV Triade werd opgericht.OntwikkelaarBouwerCV TriadePanagro (hoofdonderaannemer Dura Vermeer)Architect:M. van Dorp van Randstede Beheer BV enG.J. Vermeer Architect AVB BVIndicatie prijsverschil ten opzichte vanOverwaarde gecreëerdvergelijkbare reguliere woningbouw4.2 ProjectomschrijvingIn 1997 is door een groep van bewoners het initiatief genomen om een woningbouwproject te ontwikkelen ente realiseren. De reden hiervoor was het gebrek aan goede doorstroommogelijkheden in Vlaardingen, met alsgevolg dat vele doorstromers de gemeente verlieten. De deelnemers van het eerste uur hebben veel gelobbyd33

ij de politieke partijen om dit over te brengen. Zij gaven aan dat zij zelf die doorstroommogelijkheden wildenontwikkelen en vroegen daarvoor een locatie aan de gemeente. In 1999 hebben de initiatiefnemers zichverenigd in de Stichting Woning Doorstroming (SWD). Het is een interessant gegeven dat de Stichting WoningDoorstroming een voortzetting is van een comité met dezelfde naam, dat in de jaren 1968 tot en met 1975 alseen particulier initiatief circa 250 eengezins-premiekoopwoningen heeft gebouwd in Holy Zuid en Holy Noord.In eerste instantie wees de gemeente een locatie aan de Vaart in Vlaardingen aan, waar de initiatiefnemerszich gedurende vier jaar op gericht hebben. Deze locatie is uiteindelijk niet beschikbaar gekomen als gevolgvan een negatief uitvallende bouwaanvraag in 2000. De gemeente beschouwde het bestemmingsplan alsgedateerd en vond dat de woningbouw niet meer plaats kon vinden. Vervolgens heeft de gemeente drielocaties aangeboden, waarvan er één voldeed. Deze werd op 1 januari 2003 aangeboden. Op de nieuwelocatie gaf de gemeente de SWD de ruimte om te pionieren.Het bestuur van de SWD bestaat uit vier personen en vertegenwoordigt de kopersgroep. Er is gekozen vooreen stichting omdat deze slagvaardiger op kan treden dan bijvoorbeeld een vereniging. De werving voor hetproject verliep mondeling, via vrienden en bekenden, veelal de bewoners van de eerder gerealiseerde 250eengezins-premiekoopwoningen. Deze bewoners zaten tegen het eind van de hypothecaire looptijd enhadden de leeftijd om een andere woonvorm te wensen. Als richtprijs van de nieuw te bouwen appartementenin het project Triade werd de marktprijs van de gemiddelde woning in Holy aangehouden.Tijdbalk1997 Vier particulieren nemen het initiatief om een project te ontwikkelen en te realiseren. Naeen lobby bij de lokale politiek wordt Locatie De Vaart aangewezen. De initiatiefnemersverenigen zich in de Stichting Woning Doorstroming.2000 Locatie valt af bij de bouwaanvraag. Een deel van de belangstellenden haakt af. Degemeente biedt als alternatief drie potentiële locaties aan.Januari 2003 Locatie Stadspark Hollandiaan wordt toegewezen.Voorjaar 2005 Panagro Vastgoedontwikkeling B.V. en Aannemingsmaatschappij Panagro BV worden bijhet project betrokken Op dat moment zijn er circa 70 potentiële kopers.Juli 2005 Bouwaanvraag wordt ingediend.Januari 2006 De samenwerkingsovereenkomst met Panagro wordt getekend enOntwikkelingsmaatschappij Triade CV wordt opgericht.Augustus 2006 De grond gaat over van de gemeente naar Panagro/Triade.Oktober 2006 Start bouw van de 108 woningen.Juni 2008 Start oplevering van de woningen.September 2008 Einde oplevering34

Evaluatie mede-opdrachtgeverschap4.3 SamenwerkingStichting Woning Doorstroming als initiatiefnemerHet initiatief voor de ontwikkeling van woningen in mede-opdrachtgeverschap werd genomen door deStichting Woning Doorstroming (SWD). Op het moment dat Panagro bij het project betrokken werd, waren inSWD 70 potentiële kopers verenigd. Hier zijn er nog tien bijgekomen en toen werd de inschrijving gestopt,conform de afspraak met Panagro.In het najaar van 2005 hebben de 80 deelnemers uit de kopersgroep hun keuze voor het appartementkenbaar gemaakt. De toewijzing leidde tot slechts twee afvallers en vervolgens zijn in het voorjaar van 2006de koopcontracten opgesteld. Deze zijn in de zomer van 2006 aangeboden aan de deelnemers en eindnovember getekend. De eerste paal werd geslagen op 31 augustus 2006.Gemeente VlaardingenDe samenwerking met de gemeente is ervaren als een vertragende factor. De coördinerend ambtenaar vanStadswerken miste de bevoegdheid om kordaat op te treden en de gemeentelijke organisatie was nietberekend op een dergelijk opdrachtgeverschap. De samenwerkingsovereenkomst was bijvoorbeeldafgestemd op samenwerking met een ontwikkelaar, niet op een ontwikkelende cv.OntwerperArchitect van het project is M. van Dorp, mede-initiatiefnemer van het eerste uur voor het project Triade,tevens bestuurslid van de SWD, maar tevens initiatiefnemer en ontwerper van de 250 koopwoningen die circa35

30 jaar geleden in de wijk Holy werden gebouwd. Voor zijn definitieve ontwerp werd samengewerkt met G.J.Vermeer Architect AVB BV.Het ontwerp voor de eerste locatie was in 2000 al volledig gereed (inclusief bestek), maar kon slechtsgedeeltelijk op de tweede locatie worden toegepast. Nadien zijn eenmalig de eisen ten aanzien van deontsluiting veranderd, wat tot nadere aanpassingen noodzaakte, maar ook een verbeterde verkeerssituatieopleverde.Samenwerking binnen SWDDe samenwerking tussen het bestuur van de SWD en de deelnemers is als positief en doeltreffend ervaren.Toen de locatie aan de Vaart sneuvelde, is bijna de helft van de kopersgroep afgehaakt, voornamelijkvanwege de (gevorderde) leeftijd van de deelnemers. In de jaren daarna is de kopersgroep weer gegroeid. Dekopers committeerden zich aan de ontwikkeling door € 1.750 te betalen. Deze bijdragen werden gebruikt voorte maken kosten. Zo is van dit budget onder meer een jurist ingehuurd. Indien een potentiële koper afhaakte,kreeg hij zijn € 1.750 terug, minus het deel van de tot dan toe gemaakte kosten. Er is tot op heden circavijftien keer vergaderd met de deelnemers. Verder vond er per brief informatie-uitwisseling plaats, onder meerover de volgende te houden bijeenkomsten.Panagro – CV TriadeDe SWD was op zoek naar een financiële partner, een partij die de bouw en het financiële risico op zich wildenemen. Het bestuur heeft vijf bedrijven benaderd en een lijst met vragen toegestuurd. Vier van hen hebben devragenlijst teruggestuurd. Panagro viel positief op door de expertise op het gebied van de duurzame energieinstallatiein de gebouwen. Toen de keuze door SWD was gemaakt, vormden SWD en Panagro samenOntwikkelingsmaatschappij Triade CV. Panagro treedt hierin op als beherend vennoot. Besluitvorming vindtgezamenlijk plaats. Panagro en de SWD zijn in het bestuur van de cv vertegenwoordigd met elk tweepersonen.Voorwaarde van Panagro bij de oprichting van de cv was dat minimaal 65 woningen (60%) en maximaal 80woningen gekocht zouden worden door de belangstellenden. Panagro wilde winst kunnen realiseren uit deverkoop van de resterende woningen. Tevens stelde SWD de keuze van de onderaannemers als voorwaarde;uitsluitend op basis van gedegen argumenten ten aanzien van kwaliteit en prijs zou deze keuze door Panagrogeweigerd kunnen worden. Het gedigitaliseerde ontwerp werd met een stichtingskostenopzet aan Panagroovergedragen. Panagro heeft een en ander getoetst, afspraken vastgelegd en een eigenstichtingskostenopzet gemaakt. De grond ging rechtstreeks over van de gemeente naar Panagro/Triade. Voorde grond is de gebruikelijke uitgifteprijs betaald.Het werk is opgedeeld in de uitvoering van infrastructurele werken (inclusief grondwerk) en debouwwerkzaamheden. Een bedrijf uit Vlaardingen kreeg opdracht van de cv voor de infrastructurele werken.Panagro stelde Dura Vermeer voor als onderaannemer voor het betonwerk, conform de voorwaarde van deonderaannemerskeuze. Hoewel formeel Panagro bouwt, blijken feitelijk alle bouwwerkzaamheden te wordenuitgevoerd door Dura Vermeer. De SWD heeft dit aanvankelijk ervaren als een wat onaangename verrassingdie de communicatie op de bouwplaats bemoeilijkte, maar tijdens de uitvoering van de bouwwerkzaamhedenheeft men er zijn weg wel mee gevonden.36

Evaluatie mede-opdrachtgeverschapFoto Hans Noordhoek4.4 Zeggenschap en sturingAls het gaat om zeggenschap en sturing, moet onderscheid worden gemaakt naar de initiatiefnemers enbestuurders van de stichting enerzijds en de overige deelnemers anderzijds. De invloed van het bestuur vande SDW op ontwerp en proces was groot; dat van de overige deelnemers beduidend geringer, maar hetbestuur was in belangrijke mate gemachtigd om namens hen te handelen.Het ontwerp is van de hand van een van de bestuursleden, architect M. van Dorp. De vergoeding voor zijnwerkzaamheden is afgesproken als een vast bedrag. Zijn betrokkenheid bij de ontwikkeling van het projectwas echter vele malen groter dan alleen het ontwerp. Naar zijn eigen mening zijn de uiteindelijketijdsbesteding en vergoeding absoluut niet met elkaar in overeenstemming.In de loop van het ontwikkeltraject zijn ontwerpvoorstellen gedaan door het bestuur waarop de deelnemerskonden reageren. Overleg vond gemiddeld drie keer per jaar plaats. De deelnemers hadden en hebben veelvertrouwen in het bestuur. Zonder de ervaring met eerdere projecten in mede-opdrachtgeverschap en dedeskundigheid van het bestuur zou het niet gelukt zijn om tot dit resultaat te komen. Nu heeft men het projectgrotendeels in eigen hand kunnen houden.De woningen worden casco opgeleverd, waardoor enige keuzevrijheid voor de deelnemers mogelijk is. In deontwikkelings- en uitvoeringsfase is er door de C.V. nog een budget vrij in te vullen. De vertegenwoordigersvan de 80 woningen hebben hier al vergaande ideeën over, waarbij onder meer voordeurcamera’s wordentoegepast. Panagro is niet verplicht dezelfde extra’s in de 28 laatste woningen te stoppen, maar zal er deels inmeegaan om geen afwijkend product te krijgen.Samen met een deelnemer van het eerste uur is de zeggenschapsmeter van de SEV ingevuld (zie ookwww.sev.nl/zeggenschapsmeter). In de zeggenschapsmeter wordt op vijf thema’s de mate van zeggenschapzo objectief mogelijk vastgesteld. Gemiddeld komt de zeggenschap binnen het project Triade neer op 32%.37

De mate van zeggenschap is voor deelnemers die niet in het bestuur zaten, klein geweest. Het bestuur wasechter gemachtigd om namens de toekomstige bewoners te handelen.De laagste score binnen het project betreft de keuze van de betrokken professionals en het programma vaneisen voor de woningen. De architect was een gegeven voor de deelnemers en hij bepaalde samen met hetbestuur het programma van eisen. Panagro werd geselecteerd op basis van de beste beantwoording van eenvragenlijst van de SWD.De mogelijkheden voor zeggenschap zijn om bouwtechnische redenen in een appartementencomplex in deregel kleiner dan bij grondgebonden woningen. Doordat casco opgeleverd wordt, hebben de kopers nog eenbehoorlijke invloed op de plattegrond (onder meer de plaatsing van binnenwanden) en zaken als elektra,sanitair en tegelwerk. Van meer- en minderwerk is dan ook veel gebruik gemaakt. Verder legde het bestuur inhet ontwerpproces veelal een keuze met voorkeur voor, waarop de deelnemers konden reageren. Datgebeurde bijvoorbeeld ten aanzien van de gevelmaterialen en -vormgeving en uitvoering van debinnenwanden.Figuur 4.1 SEV zeggenschapsmeter Triade Vlaardingen100%80%60%40%20%54% 58%40%32%0%0% 14%Participatie Hoofdlijnen Interieur enuitrustingTechniek eninstallatiesProces enomgevingTotaalgemiddelde4.5 Juridische vormgevingDe juridische vorm van de kopers-opdrachtgevers is een stichting, een bewuste keuze om slagvaardig tekunnen zijn. Kopers-opdrachtgevers konden toetreden tot de stichting door een bijdrage van € 1.750,- tebetalen voor de ontwikkelingskosten. Daarmee selecteerde men de serieuze kandidaten. Er is een antispeculatiebedingvan twee jaar van kracht. Dit was voor Panagro belangrijk, want men wil winst realiseren uitde verkoop van de laatste 28 woningen.38

Evaluatie mede-opdrachtgeverschapDe samenwerking met Panagro is vormgegeven in een cv. In deze cv hebben de vennoten gelijke rechten,maar ligt het financiële risico bij Panagro. Daarnaast was de keuze voor een cv gebaseerd op de wens hetproject voort te kunnen zetten indien een van de partijen afhaakte.Foto Hans Noordhoek4.6 RisicoHet project Triade is van meet af aan bedoeld geweest als doorstromingsmogelijkheid. Als richtprijs van denieuw te bouwen appartementen werd de marktprijs van de gemiddelde woning in Holy aangehouden, de wijkwaar de meeste deelnemers een eengezinswoning bewonen of bewoonden. De prijsvorming is tot standgekomen op basis van de kostprijs plus budget voor extra mogelijkheden in de ontwikkelfase. Voordeel voorde bewoners is dat zij de aankoop in principe kunnen financieren uit de verkoop van de vorige woning.Het financiële risico ligt nagenoeg volledig bij Panagro. De grondaankoop is gedaan door Panagro. Voor dedeelnemers komt het risico overeen met de aankoop van een woning die in reguliere projectontwikkeling totstand komt. Bij de oplevering hebben de kopers de inleg van € 1.750,- zelfs formeel terugontvangen. Bijtussentijds afhaken kregen deelnemers het inlegbedrag van € 1.750,- terug, minus de tot dan toe gemaaktekosten. Het verliezen van de oorspronkelijke locatie aan de Vaart heeft geleid tot het afhaken van een aantalvan de deelnemers. De vertraging die het project opliep, was voor een aantal deelnemers niet acceptabel,onder meer vanwege hun leeftijd.Het ontwikkeltraject is een lang traject geworden, vooral als gevolg van de tussentijdse locatieverandering.Het bestuur van de SWD heeft tevens het project zoveel mogelijk in eigen hand gehouden door op een zo laatmogelijk moment een aannemer in te schakelen en het financiële risico af te dekken.39

4.7 KostenanalyseDe partijen verenigd in de CV Triade - Panagro en het bestuur van de SWD - waren niet bereid om inzicht tegeven in de stichtingskostenopzet. Panagro meldt dat de Vrij Op Naam verkoopprijzen van de 28 doorPanagro te verkopen appartementen circa € 35.000 hoger zijn dan de stichtingskosten van de betreffendeappartementen.De VON-prijzen van de ten tijde van deze evaluatie nog te koop staande appartementen variëren van€ 296.000 voor een woning van 129 m2 GBO op de eerste woonlaag (€ 2.290 per m 2 ) tot boven € 313.100voor een woning op de 11 e , 12 de en 13 de woonlaag. De 28 door Panagro te verkopen appartementen zijnminder gunstig gelegen qua bezonning en uitzicht dan de appartementen van de deelnemers, waardoor hetverschil tussen de marktwaarde en de stichtingskosten van de appartementen wellicht groter is dan € 35.000.4.8 ConclusiesSuccesfactoren in dit project zijn de ervaring met projectontwikkeling van de initiatiefnemers (het bestuur vande SWD), het op een goede wijze informeren en enthousiasmeren van de achterban en de overdracht van hetfinanciële risico aan Panagro.Voor de toekomstige bewoners is het project een succes. Het risico was minimaal en heel veel werd geregelddoor het bestuur, waardoor het tijdsbeslag voor de deelnemers gering kon zijn. In ruil daarvoor werd een deelvan de zeggenschap uit handen gegeven, maar dat is niet als vervelend ervaren door de bewoners. Vanuit deoptiek van de gemiddelde deelnemer heeft het project Triade de kenmerken van consumentgericht bouwen(CB). Vanuit de optiek van de bestuursleden van de SWD is sprake van collectief particulieropdrachtgeverschap (CPO). De inzet en de sturingsmogelijkheden van de vier bestuursleden van de SWD zijnzeer groot geweest. Ook voor hen was het financiële risico klein. Wanneer het project in zijn geheel nietdoorgegaan zou zijn, zouden zij vooral veel tijd en inzet ‘verloren’ hebben.Aangezien in het bestuur slechts drie van de in totaal tachtig deelnemers aan het project deelnemen, wordt demate van zeggenschap en het risico voor de gemiddelde deelnemer als volgt weergegeven in onderstaandefiguur.Mate vanzeggenschapCGBTriadePO40

Evaluatie mede-opdrachtgeverschapRisico voorconsumentTriadeCGBPOCGB = consument gericht bouwenPO = particulier opdrachtgeverschap41

Evaluatie mede-opdrachtgeverschap5. WATERRIJK WOERDEN5.1 FactsheetNaam project: Waterrijk WoerdenLigging project (gemeente, deelgebied) Inarihof, Waterrijk WoerdenAantal woningen 62Oppervlak totaal gebied22.500 m 2 (inclusief additionele appartementen, kadewoningen,parkeerdek)Gemiddeld oppervlak van de kavels Ca. 230 – 280 m 2Gemiddeld oppervlak van de woningen Sterk gevarieerdKosten van de kavel per m 2 -Stichtingskosten per woning Ca. € 200.000Juridische vormKoop-/aannemingsovereenkomstOntwikkelaar/corporatieNijhuis Bouw bv.Architect:3 Architecten (VVKH Architecten, Op ten noort Blijdenstein, KingmaRoorda Architecten BNA)Indicatie prijsverschil ten opzichte vanNog onduidelijkvergelijkbare reguliere woningbouw5.2 ProjectbeschrijvingHet project Waterrijk in Woerden betreft de realisatie van ruim 130 woningen. Daarvan worden 62eengezinswoningen ontwikkeld in mede-opdrachtgeverschap. De beschrijving en evaluatie van het project indeze rapportage heeft betrekking op deze 62 woningen. De nieuwe wijk wordt gerealiseerd aan de oostzijdevan Woerden op een eiland, dat wordt omringd door een natuurplas en een recreatieplas. Het belangrijksteuitgangspunt bij de nieuwe wijk is de ontwikkeling in de sfeer van een Oud Hollandse waterstad. Dit komtprimair terug in de ‘grachtenpand achtige’ uitstraling van de woningen met verspringende daklijnen enverdiepingshoogten.Het project is een initiatief van de gemeente Woerden en Nijhuis Bouw bv. De gemeente Woerden heeft in2003 een prijsvraag uitgeschreven voor de ontwikkeling van het eiland. Het bureau West8 heeft hier destedenbouwkundige randvoorwaarden voor opgesteld. Nijhuis heeft de prijsvraag gewonnen. Nijhuis heeft hetzogenoemde Bidbook terzijde geschoven en de kennis en ervaring met het eigen ‘Trento Wonen’ conceptcentraal gesteld. Het betreft een uitgewerkt proces van betrokkenheid van bewoners, gekoppeld aan eenbouwtechnisch modulaire aanpak. Het concept moest gerealiseerd worden binnen de stedenbouwkundigerandvoorwaarden.Nijhuis heeft alle huishoudens in Woerden door middel van een flyer uitgenodigd voor een informatieavond.Op deze informatieavond konden geïnteresseerden kennis maken met het concept, de mogelijkheden en de43

etrokken partijen, zoals Nijhuis, de gemeente, makelaars en financiers. De belangstelling was groot. Circa350 mensen hebben zich op de informatieavond ingeschreven. Van deze 350 inschrijvingen zijn er 60ingeloot. Zij hebben vervolgens € 500,- inschrijfgeld betaald. De 60 kandidaten werden uitgenodigd voor een“droomwenszaterdag”. Op deze dag kon men kennis maken met elkaar en in creatieve sessies de eigenwoonwensen kenbaar maken. Op voordracht van de gemeente, West8 en Nijhuis hebben vier architecten zichgepresenteerd. De bewoners hebben hun keuze gemaakt uit de basisontwerpen van de geselecteerdearchitecten.De wensen en woningen verschillen per kavel. De prijsklasse van de woningen varieert tussen de € 250.000,-en € 400.000,-. Veel toekomstige bewoners zijn starters die vanuit het ouderlijk huis een eerste woning wildenkopen.TijdbalkEind 2003Maart 2004Juni 2005Juli 2005Okt. 2005Juni 2006Dec. 2006Juli 2007Sept. 2007Nov. 2007Gemeente Woerden schrijft prijsvraag uit.Nijhuis wint prijsvraag. Onderhandelingen over definitieve invulling en randvoorwaardennemen jaar in beslag.Inwoners Woerden worden uitgenodigd voor informatieavond.Droomwenszaterdag.Geselecteerde architecten maken basiswoningen met opties, zoals door bewoners isvoorgesteld.Koop- aannemingsovereenkomsten worden getekend.Nijhuis koopt definitief grond van gemeente Woerden.Start bouw onderliggende parkeerdek.Start bouw aangrenzende woningen.Officiële start door wethouder.5.3 SamenwerkingNijhuis als initiatiefnemer en spin in het webNijhuis werkt zoals eerder opgemerkt volgens het Trento wonen-concept. In dit concept staat debetrokkenheid van toekomstige bewoners centraal. Het proces van betrokkenheid kent zeven stappen:1. Inschrijving2. Droomwenszaterdag3. Vertaling van de wensen van de bewoners door architecten4. Vanuit het ontwerp stellen bewoners de eigen woning samen5. Bepaling van de kavelverdeling (op basis van loting)6. Tekenen van de koop-/aannemingsovereenkomst7. RealisatieNijhuis Bouw b.v. is de ontwikkelde bouwer. Nijhuis neemt de grond af van de gemeente en onderhoudt decontacten met de gemeente en de architecten. Binnen het ontwikkelingstraject wordt op gezette momentenaan toekomstige bewoners de ruimte geboden om hun eigen inbreng te leveren. De feitelijke realisatie van dewoningen is de verantwoordelijkheid van Nijhuis. De voordelen voor Nijhuis zitten in de gegarandeerde44

Evaluatie mede-opdrachtgeverschapafname van de woningen en de bouwtechnisch gestandaardiseerde methodiek. Daarnaast ontbreken demakelaarskosten. De kopers-opdrachtgevers vinden de samenwerking met Nijhuis als ontwikkelaaracceptabel. De meningen van kopers-opdrachtgevers lopen meer uiteen waar het de rol van Nijhuis alsbouwbegeleider betreft. Daar is niet iedereen tevreden over.Gemeente Woerden en West8De gemeente Woerden is initiatiefnemer van het project en heeft door middel van een prijsvraag Nijhuisgeselecteerd als ontwikkelaar. West8 heeft van de gemeente de opdracht gekregen om destedenbouwkundige randvoorwaarden op te stellen. Gedurende het proces en de ontwikkeling hebben zowelde gemeente als West8 steeds inzicht gekregen in de planvorming om te kunnen toetsen of deze past binnende stedenbouwkundige randvoorwaarden. Gelet op de eigen aanpak van Nijhuis en de wensen van dekopers-opdrachtgevers was het soms lastig om overeenstemming te blijven houden over destedenbouwkundige randvoorwaarden en de woningontwerpen.Aangezien de kopers-opdrachtgevers zeggenschap hadden over de vormgeving van de gevel, heeft ook deafdeling Welstand van de gemeente veelvuldig meegekeken. Voorafgaand aan de betrokkenheid van debewoners is Welstand op de hoogte gebracht van de plannen. Ook is men als toehoorder aanwezig geweestop droomwenszaterdag. Ondanks de betrokkenheid is er veel discussie geweest tussen Nijhuis en deWelstandcommissie over de vormgeving van de woningen. Dit heeft vertraging opgeleverd. Daarnaast gevende bewoners aan dat de begeleiding van de gemeente onvoldoende was. Niet duidelijk is welke begeleidingverwacht werd.De architectenDe vier architecten die de woningen hebben ontworpen, hielden contact met zowel Nijhuis als de kopersopdrachtgevers.De architecten waren gebonden aan de stedenbouwkundige randvoorwaarden en debouwtechnische eisen die Nijhuis hanteert binnen het Trento-concept. De ontwerpruimte voor de architectenwas daarom beperkt. De architecten hebben de wensen van de kopers-opdrachtgevers vertaald in concreteontwerpen met opties. Kopers-opdrachtgevers konden op basis van deze opties een definitief ontwerpbepalen. De architecten hebben steeds via de frontoffice manager van Nijhuis bouw contact gehad met debewoners en zo zijn unieke woningen gerealiseerd.Gelet op het feit dat de architecten binnen de modulaire systematiek van Nijhuis moesten blijven, betrof heteerder een esthetisch ontwerp dan een volledig ontwerp. De architecten hadden verder het probleem dat dekopers-opdrachtgevers op basis van de uitwerkingen van de architecten nog konden veranderen van keuze.Als het ontwerp niet beviel, kon overgestapt worden naar een andere architect. Op voorhand was het voor dearchitecten onduidelijk hoeveel woningen ze uiteindelijk moesten ontwerpen. De vier architecten hebben ineerste instantie de basisontwerpen gemaakt in drie beukmaten, waaruit de toekomstige bewoner kon kiezen.AlgemeenDe samenwerking tussen de kopers-opdrachtgevers en de professionele partijen gaat niet zonder horten enstoten. Hoewel Nijhuis zich bewust is van het belang van verwachtingsmanagement, voelen de kopersopdrachtgeverszich toch in een aantal gevallen onvoldoende serieus genomen. Het is voor hen moeilijk tebegrijpen waarom bepaalde fasen in het proces zo lang moeten duren. Daarnaast bleken er aanpassingen45

nodig in de definitieve ontwerpen, wat onbegrip heeft veroorzaakt. De kopers-opdrachtgevers geven aan datde ontstane vertraging gezorgd heeft voor frustratie. De communicatie was niet altijd optimaal. Zij hebben hetgevoel ook op andere aspecten niet altijd voldoende geïnformeerd te zijn geweest om goede keuzes temaken.5.4 Zeggenschap en sturingZoals eerder beschreven zijn voorafgaand aan het proces de stedenbouwkundige randvoorwaardenvastgesteld. Hierop hebben de kopers-opdrachtgevers geen invloed uit kunnen oefenen.De geselecteerde kandidaten hebben tijdens de droomwenszaterdag hun wensen ten aanzien van de nieuwewoning kunnen formuleren. In creatieve sessies hebben zij door middel van ‘mood-bords’ en eigen inspiratiede gewenste gevels getekend. Nijhuis heeft tijdens de lunch de tekeningen gebundeld en de meestvoorkomende stijlkenmerken vastgesteld. De architecten hebben vervolgens binnen acht weken op basis vandeze stijlkenmerken woningen ontworpen. De kopers-opdrachtgevers hebben samen met de architecten opbasis van deze woningen opties toegevoegd of weggelaten. Hierdoor konden zij de woning zoveel mogelijkzelf vormgeven. Aan de tekeningen zijn steeds kosteninzichten gekoppeld. Op deze wijze waren de kopersopdrachtgeversin staat om gedurende het proces de kosten in beeld te houden. Desondanks hebben zij hetgevoel gehad van onvoldoende zicht op de kosten. Deze werden uiteindelijk in dekoopaannemingsovereenkomst vastgesteld. Het bouwkostenrisico was voor rekening van Nijhuis.Hoewel de kopers-opdrachtgevers veel invloed hadden op de het woonoppervlak, het aantal verdiepingen, devormgeving van de gevel en de plattegrond van de woning konden ze niet integraal de eigen woningontwerpen. De stedenbouwkundige randvoorwaarden en de bouwmethodiek die Nijhuis hanteert, warenkaderstellend. Hierdoor waren bepaalde zaken niet mogelijk. Nijhuis geeft aan dat de bewoners de openbareruimte hebben kunnen vormgeven en dat Nijhuis hierbij heeft gefaciliteerd. Toch hebben de kopersopdrachtgeversniet het gevoel gehad dat ze veel invloed konden uitoefenen op de invulling van de openbareruimte. Op dit punt verschilt de beleveniswereld van de ontwikkelaar en de kopers-opdrachtgevers.Ten aanzien van het proces hadden de kopers-opdrachtgevers minder invloed. Nijhuis werkt volgens eenschema waarbinnen de eerder aangegeven stappen worden doorlopen. In principe kwamen de kopersopdrachtgeversiedere acht weken bij elkaar, om te worden geïnformeerd over de voortgang en verder tewerken aan de ontwerpen. Het proces werd gestuurd door Nijhuis die ook de contacten met de bouwer en degemeente onderhield. Het was voor de kopers-opdrachtgevers niet mogelijk om te sturen op tijd en planning.De vertraging van ruim een jaar is voor hen het grootste probleempunt. De oorzaak ervan is volgens Nijhuisvoornamelijk de latere oplevering van de bouwrijpe grond, de discussies met Welstand en problemen met hetuitwerken van de bouwtechnische aspecten van 62 onderling verschillende woningen.De verkaveling van de locatie kwam tot stand op basis van de woningontwerpen. De loting bepaalde dekeuzevolgorde: nummer één had dus alle keus en nummer zestig geen keus. Nijhuis heeft op voorhand tweekavels gereserveerd om schuifruimte te houden, mede vanwege de keuze van de beukmaten. Als iedereen de46

Evaluatie mede-opdrachtgeverschapbreedste beukmaat gekozen had, was er maar ruimte voor 60 woningen. Nu bleken 62 woningen mogelijk. Dekoop-/aannemingsovereenkomsten zijn getekend toen iedereen tevreden was met de verkaveling.Om zo objectief mogelijk een inschatting te maken van de mate van zeggenschap is ook voor het projectWaterrijk in Woerden de SEV zeggenschapsmeter ingevuld. De resultaten zijn in de onderstaande tabelweergegeven. De gemiddelde score komt uit op 66%. De score wordt positief beïnvloed door de volledigezeggenschap die kopers-opdrachtgevers hebben gehad ten aanzien van het Interieur en Uitrusting van dewoning. Minder zeggenschap hadden zij in de keuze van de professionele partijen. De keus voor de architectwas deels mogelijk, maar de ontwikkelaar en de bouwer stonden vast. Dit verklaart de relatief lageparticipatiescore.Figuur 5.1 SEV zeggenschapsmeter Waterrijk Woerden100%80%60%100%40%20%79%50%58%66%22%0%Participatie Hoofdlijnen Interieur enuitrustingTechniek eninstallatiesProces enomgevingTotaalgemiddelde5.5 Juridische vormgevingEr zijn in de samenwerking tussen Nijhuis en de kopers-opdrachtgevers geen formele juridischesamenwerkingsverbanden opgericht. Inloting en € 500,- inschrijfgeld gaven hen de toegang tot een kavel inWaterrijk. Naast de door de kopers-opdrachtgevers opgerichte bewonersvereniging, is door Nijhuis dewettelijk verplichte Vereniging Van Eigenaren opgericht in verband met de collectieve parkeervoorzieningenen het collectieve beheer van de openbare ruimte. Dit was een van de eisen die de gemeente Nijhuis heeftmeegegeven. Nijhuis is ook betrokken geweest bij de oprichting van de bewonersvereniging. De kopersopdrachtgeversgeven aan de onderlinge samenwerking als prettig te hebben ervaren. Ze hebben elkaar ookgoed kunnen helpen bij het wegnemen van bepaalde onzekerheden.Door het ontbreken van een formele samenwerking is nergens vastgelegd welke formele zeggenschap dekopers-opdrachtgevers hadden. Binnen het door Nijhuis gecontroleerde proces was deze zeggenschap er47

wel, maar formeel konden kopers-opdrachtgevers tot het moment van de koop-/aannemingsovereenkomstennergens aanspraak op maken. Er was slechts sprake van een deelnemingsovereenkomst. Eendeelnemingsovereenkomst verplicht tot niets, maar draagt wel bij aan het commitment tijdens hetontwerpproces. De relatie was daardoor in belangrijke mate gestoeld op vertrouwen. De kopersopdrachtgevershebben hier gedurende het proces moeite mee gehad. De relatie tussen Nijhuis en debewoners is niet altijd optimaal geweest. Nijhuis heeft aangegeven dat de professionele medewerkers zeerstressbestendig moeten zijn om een dergelijk proces met 60 kandidaten te kunnen invullen.De regie op het proces en de besluitvorming liggen bij Nijhuis. Als gevolg hiervan moeten zij zichverantwoorden naar twee kanten: richting de gemeente en West8 en richting de kopers-opdrachtgevers. Dit isniet altijd eenvoudig: wat van de ene kant moet, wordt door de andere kant met teleurstelling ontvangen.5.6 RisicoHet ontwikkelrisico lag bij Nijhuis. Door de inschrijving op de prijsvraag stond de grondprijs voor Nijhuis vast.De kopers-opdrachtgevers hebben eenmalig € 500,- ingebracht. Deze inbreng is door Nijhuis gebruikt vooreen deel van de proceskosten en de communicatie. Doordat de kopers-opdrachtgevers op elk gewenstmoment uit het proces konden stappen, is het financiële risico voor hen nooit groter geweest dan € 500,-. Inde koop-/aannemingsovereenkomsten zijn de kosten die Nijhuis heeft gemaakt in het voortraject opgenomen.Kostenstijgingen na het tekenen van de overeenkomsten zijn voor rekening van Nijhuis. De kopersopdrachtgevershebben ondanks het bovenstaande toch het gevoel gehad dat ze onvoldoende zicht haddenop de risico’s.Kopers-opdrachtgevers hebben zich voorafgaand aan het project vooral zorgen gemaakt over mogelijkevertraging. Deze zorg bleek terecht. Verder heeft men zich ook zorgen gemaakt over de oplopende kosten ende samenwerking met professionele partijen. Toch geven zij aan dat de momenten van onzekerheid goed teoverzien waren. Belangrijke eigenschappen zijn volgens hen geduld en een zekere mate vanstressbestendigheid.Nijhuis heeft gedurende het proces steeds het gevoel gehad dat er goede woningen voor een goede prijsgerealiseerd konden worden. Nijhuis vertrouwde erop dat de woningen altijd voor een goede prijs verkochtkonden worden indien er kopers-opdrachtgevers uit het proces zouden stappen. Nijhuis heeft dan ook zelf detaak op zich genomen om nieuwe bewoners te werven als er mensen uit het proces zouden stappen.5.7 KostenanalyseDe stichtingskosten zijn door Nijhuis geraamd op circa € 200.000,-. Gelet op de verkoopprijzen voor de nogbeschikbare woningen overstijgt de marktwaarde van de woningen de stichtingskosten.48

Evaluatie mede-opdrachtgeverschapVolgens Nijhuis is het goed mogelijk om met een groep toekomstige bewoners woningen te realiseren dievoor allen voordelen opleveren. Kopers-opdrachtgevers krijgen een woning op maat voor een goede prijs.Voor Nijhuis zit het voordeel in de kennis die men opdoet over de koperswensen, die vervolgens met behulpvan de eigen bouwsystematiek tegen relatief lage kosten kunnen worden gerealiseerd. De kopersopdrachtgeversin Waterrijk kunnen (nog) niet aangeven of de gerealiseerde woningen duurder of goedkoperzijn dan regulier gebouwde woningen. Hierover verschillen de meningen.De stichtingskosten zijn wel wat hoger uitgevallen dan op voorhand geraamd. Dit had voornamelijk te makenmet de stijging van de bouwkosten en de hoge architectenkosten. Door voor iedere bewoner afzonderlijk dewensen te verwerken zijn er uiteindelijk 62 verschillende woningen ontworpen.5.8 ConclusiesWaterrijk Woerden is een ambitieus project. Op basis van een gestructureerde aanpak wordengeïnteresseerden in een vroeg stadium betrokken bij de ontwikkeling van hun woningen. Dit heeft zowel voorde ontwikkelaar als de kopers-opdrachtgevers voor- en nadelen.Nijhuis ziet meerwaarde in de vroegtijdige samenwerking. Het is prettig om op voorhand een groep potentiëlekopers aan het proces te binden. Er is dan niet of nauwelijks afname-risico. Nijhuis heeft echter ook ervarendat het lastig is om de kopers-opdrachtgevers gedurende een langdurig proces steeds tevreden te houden. Ditkost veel tijd en energie. De kopers-opdrachtgevers stappen in een spannend proces en kunnen aangevenhoe hun woning vormgegeven moet worden. Men heeft een behoorlijk mate van zeggenschap maar daarstaat tegenover dat het proces van ontwerp en realisatie veel tijd kost. De vertraging zorgde voor stress enonbegrip. Aanpassingen aan de woning om bouwtechnische redenen of vanwege welstandseisen werdenonvoldoende gecommuniceerd. Daardoor is de samenwerking niet altijd soepel verlopen. Desondanks zijnalle betrokkenen tevreden met het resultaat.Vanwege het gestructureerde karakter van het ontwikkelproces en de bouwmethodiek die Nijhuis hanteert,lijkt het project Waterrijk vooral een vorm van consumentgericht bouwen. Ook vanwege de geringe risico’svoor de kopers-opdrachtgevers sluit het project Waterrijk meer aan bij consumentgericht bouwen danparticulier opdrachtgeverschap. Dit laat onverlet dat de kopers-opdrachtgevers invloed hadden op het ontwerpvan hun woning.Mate vanzeggenschapCGBWaterrijkPO49

Risico voorconsumentWaterrijkCGBPOCGB = consument gericht bouwenPO = particulier opdrachtgeverschap50

Evaluatie mede-opdrachtgeverschap6. MEDE-OPDRACHTGEVERSCHAP IN DE BREEDTEBESCHOUWDZoals in hoofdstuk 1 is aangegeven, kent het proces van ontwikkeling en realisatie van vastgoed (woningen)een aantal fasen. In elk van deze fasen kan waarde worden gecreëerd. De opdrachtgever van dit proces isdegene die erin investeert en risico loopt. De essentie van het opdrachtgeverschap is geformuleerd als hetkunnen sturen, om de maximale waarde te creëren en de risico’s te kunnen beheersen. Het kunnen sturenheeft betrekking op de aspecten kwaliteit, geld en tijd. Op diezelfde aspecten kunnen ook de risico’s wordengeïdentificeerd.De hypothese die bij de start van de evaluaties werd geformuleerd, is dat woningontwikkeling in medeopdrachtgeverschapvoor de particuliere koper/mede opdrachtgever een aantrekkelijke balans biedt tussensturing/zeggenschap en risico. Deze vorm van opdrachtgeverschap bevindt zich ergens tussen het consumentgericht bouwen (weinig risico- weinig zeggenschap) en particulier opdrachtgeverschap (veel zeggenschap,maar ook veel risico). Tevens komt (een deel van) de waardecreatie bij de particuliere opdrachtgever terecht.In de vorige hoofdstukken zijn vier cases besproken. De vier projecten zijn tot stand gekomen door middel vanmede-opdrachtgeverschap. Hoewel de kenmerken van de projecten verschillen, zijn er ook overeenkomstentussen de projecten te benoemen. In dit hoofdstuk worden deze besproken. Het resulteert in een aantal faalensuccesfactoren voor mede-opdrachtgeverschap en geeft inzicht in de mate waarin de hypothese wordtondersteund.6.1 Algemene kenmerkenDe vier projecten die in de vorige hoofdstukken zijn besproken, verschillen sterk:• Naar omvang: er is sprake van een heel klein project (negen woningen) en een vrij groot project (108woningen). Daar tussenin zitten projecten van 28 en 62 woningen.• Naar de samenwerking met professionals: bewoners die samen optrekken met corporaties, eenparticuliere ontwikkelaar die bewoners erbij betrekt, bewoners die zelf ontwikkelen en een risicodragerinschakelen en een ontwikkelende bouwer die bewoners vroeg in het proces betrekt.• Naar type locatie: het Lage Land betreft een stedelijke inbreidingslocatie, Triade wordt gerealiseerd ineen park en Poortwachter en Waterrijk op uitleglocaties.• Naar woningtype: het betreft stedelijke 3-onder-1-kappers, vrijstaande, geschakelde woningen enappartementen.Ondanks de verschillen hebben in alle vier projecten de kopers-opdrachtgevers een belangrijke rol gehad bijde realisatie van hun eigen woningen.51

6.2 De samenwerkingMede-opdrachtgeverschap betekent dat toekomstige bewoners in samenwerking met een professionelepartner tot de ontwikkeling van nieuwe woningen komen. Er zijn echter meer partijen waarmee samengewerktzal moeten worden: de gemeente - vanwege de gronduitgifte, de stedenbouwkundige randvoorwaarden en devergunningen - en professionals zoals architecten, bouwbedrijven en soms ook bouwbegeleidingsbureaus.Samenwerking met de professionele mede-opdrachtgeversIn drie van de vier projecten is het mede-opdrachtgeverschap ingevuld door de samenwerking van bewonersmet een ontwikkelaar, die tevens initiatiefnemer was. In Vlaardingen waren de bewoners zelf deinitiatiefnemers. Zij zochten vervolgens de professionele mede-opdrachtgever ten behoeve van realisatie enrisico-overname.De rol van deze professionele mede-opdrachtgevers en de wijze waarop invulling aan de rol wordt gegeven,kan sterk verschillen. Zo hebben de corporaties in Rotterdam na het initiatief afstand genomen van hetproces. In Almere, Woerden en Vlaardingen spelen de professionele opdrachtgevers een grotere rol. In allegevallen zijn het echter de professionals die het financiële risico voor een belangrijk deel voor hun rekeningnemen. In alle gevallen nemen zij het afzetrisico over. Dit betreft doorgaans ook een risico dat de kopersopdrachtgeversniet kunnen dragen. Deze risicoverdeling vormt een belangrijke basis voor het medeopdrachtgeverschap(en ook voor collectief particulier opdrachtgeverschap).Hoewel een financieel risico verbonden is aan niet-verkochte woningen, bieden deze woningen eventueel ookkansen op een goed rendement voor de professionele mede-opdrachtgever. Daarnaast kunnen professionelepartijen andere motieven hebben om in een dergelijk traject te participeren. Hierbij valt te denken aan inzichtin de woonwensen van bewoners, het creëren van hechte gemeenschappen of de gewenstebewoningsprofielen in wijken.Er is veelal sprake van een relatief stevige marge tussen de stichtingskosten en de feitelijke marktwaarde vanwoningen die tot stand komen in mede-opdrachtgeverschap. Deze marge is de beloning voor derisicobereidheid van de professionele mede-opdrachtgevers en kan bij verkoop worden verzilverd. Doordatdeze professionals belang hebben bij courante, goed verkoopbare woningen, is doorgaans ook sprake vanbetrokkenheid bij het ontwerp en de ontwikkeling ervan. Omdat uiteraard ook de koper-opdrachtgever dezemarge kan verzilveren, wordt in enkele projecten gewerkt met een anti-speculatiebeding dat voorwaardenformuleert voor de doorverkoop binnen een bepaalde periode. In twee van de vier beoordeelde projecten lijktde marge tussen stichtingskosten en marktwaarde relatief groot te zijn. De feitelijke ontwikkeling van zowel debouwkosten als de marktprijzen van woningen is daarop uiteraard van invloed.In twee van de vier projecten is de samenwerking als positief ervaren, door zowel de bewoners als door deprofessionals. In twee projecten is dit niet of minder het geval. Dit heeft primair te maken met niet uitgekomenverwachtingen, een als onvoldoende transparant ervaren proces en de dubbele rol van de ontwikkelaar (zowelbouwbegeleider/adviseur, bouwer en/of als bestuurder van de stichting). Het managen van de verwachtingenvan de kopers-opdrachtgevers is cruciaal voor een goede invulling van het mede-opdrachtgeverschap. Het52

Evaluatie mede-opdrachtgeverschapgaat om goede afspraken over het eindproduct, de kosten en de planning en een transparantbesluitvormingsproces.Hierbij is het van belang om te erkennen dat professionals doorgaans een voorsprong hebben op de kopersopdrachtgevers,in informatie en expertise. Uitgangspunt moet zijn dat sprake is van een gezamenlijk proces,met respect voor kennis, wensen, rollen en posities. De cruciale rol van het verwachtingsmanagement blijkt inproject Poortwachter in Almere, en in iets mindere mate in de projecten Lage Land en Waterrijk. Ongelijkheidin kennis en expertise kan wantrouwen veroorzaken en dat is funest voor een goede samenwerking. Gelet opde achterstand van de doorsnee particulier ten opzichte van professionals is de aanbeveling om potentiëlekopers-opdrachtgevers een korte cursus vastgoedontwikkeling te geven.Gemeenten als partner voor bewonersgroepenCollectief particulier opdrachtgeverschap en mede-opdrachtgeverschap worden door veel gemeentengewenst en gestimuleerd. Gemeenten lijken echter moeite te hebben de eigen rol in dergelijke processengoed in te vullen.Gemeenten zijn doorgaans (redelijk) goed geëquipeerd voor de samenwerking met professionelevastgoedontwikkelaars. In alle cases blijkt dat gemeenten moeite hebben met kopers-opdrachtgevers. In drievan de vier cases is expliciet aangegeven door bewoners dat de samenwerking met de gemeente het procesheeft gefrustreerd. In een project hebben de bewoners niet of nauwelijks contact gehad met de gemeente.Een belangrijk deel van de frustratie komt voort uit onzekerheid, over onder meer stedenbouwkundige enarchitectonische randvoorwaarden, de grondprijs, de levering van bouwrijpe grond en het verlenen vanbouwvergunningen. Het blijkt voor gemeenten veelal niet mogelijk om vroeg in het proces zekerheden tegeven. Bovendien zijn gemeenten vaak veelkoppige monsters, omdat de coördinatie en afstemming tussen deverschillende diensten en afdelingen niet optimaal is.Een aanbeveling kan zijn om kopers-opdrachtgevers niet te vroeg te betrekken bij de ontwikkeling. Een goedmoment kan zijn wanneer de levering van bouwrijpe grond zeker is. Dit voorkomt dat bewoners soms jarenbetrokken zijn bij het proces zonder duidelijkheid over een einddatum. Door het aanstellen van een centraalaanspreekpunt bij de gemeente (één-loket gedachte) kunnen frustraties wellicht kunnen voorkomen. Door dediversiteit aan gemeentelijke contacten te verminderen kan de gemeente bewoners beter van dienst zijn.Samenwerking met overige partijenHet belang van een goede architect is groot. De architect moet in staat zijn om te werken met diverse kopersopdrachtgeversdie elk hun eigen wensen hebben. Dit vergt een andere aanpak dan het werken metprofessionals in een seriematig project. Het betrekken van de bewoners bij de keuze van de architect vergroothet draagvlak aanzienlijk. Tevens kan het van belang zijn dat vaste prijsafspraken met de architect kunnenworden gemaakt om de financiële risico’s te beperken. In de geëvalueerde projecten verliep de samenwerkingmet de architecten goed.De kopers-opdrachtgevers hebben meer problemen gehad met het bouwbedrijf. Het project WaterrijkWoerden neemt hierin een andere plek in omdat Nijhuis Bouw zowel ontwikkelaar is als bouwer. Veelal is de53

onvrede een gevolg van het feit dat de kopers-opdrachtgevers niet betrokken zijn geweest bij de keuze van debouwer. In de samenwerking tussen private partijen nemen de professionals veelal die keuze voor hunrekening, evenals de communicatie met en aansturing van het bouwbedrijf. De bewoners hebben hierdoor hetgevoel op afstand te staan tijdens de bouwfase en onvoldoende inzicht te krijgen in de bouwkostenopzet. Ditcontrasteert met de sterke betrokkenheid die bewoners in het hieraan voorafgaande traject hebben.In projecten die gerealiseerd worden door middel van collectief particulier opdrachtgeverschap wordt in deregel een bouwbegeleidingsbureau betrokken. Een dergelijk bureau kan een gebrek aan kennis overprojectontwikkeling voor de bewoners invullen. Deze aanvulling lijkt overbodig bij mede-opdrachtgeverschapvanwege de betrokkenheid van professionele partijen. Goede afspraken en een vertrouwensrelatie zijn echtervoorwaarden. Als die ontbreken of onder druk komen, kan het wenselijk zijn om alsnog eenbouwbegeleidingsbureau tussen de ontwikkelaar en de bewoners te zetten die als onafhankelijk intermediairkan fungeren.Indien de professionele partij zich op afstand houdt van het feitelijke proces en de bewoners voornamelijk zelfgarant staan voor de feitelijke ontwikkeling, is het zeker wenselijk om een begeleidingsbureau in te schakelen.In het project Lage Land in Rotterdam zijn hier goede ervaringen mee opgedaan.6.3 Zeggenschap en sturingDoor mede-opdrachtgeverschap hebben toekomstige bewoners zeggenschap over de vormgeving van hunnieuwe woning. Dit is voor veel kopers-opdrachtgevers de belangrijkste reden om te participeren in eendergelijk project. De mate van zeggenschap verschilt sterk per project. Zeggenschap is echter geen uniformbegrip, maar bestaat uit diverse componenten. Er is sprake van een tweedeling, met zeggenschap over devormgeving van de woning (het exterieur, het interieur, de ruimte rond de woning, het materiaalgebruik enzeggenschap over het proces (planning, afspraken met andere partijen.Het is van belang om vroeg in het proces inzichtelijk te maken op welk van deze elementen bewoners feitelijkzeggenschap hebben. Zo is de zeggenschap omtrent de vormgeving en de indeling van de woning veelal welgegarandeerd, maar de regie over het proces zit meestal bij de professionele partij. Indien dit van tevorenonvoldoende helder is, kan dit gedurende het proces problemen opleveren.De feitelijke mate van zeggenschap verschilt per project en is mede afhankelijk van de insteek van deprofessionele partij (op afstand of nauw betrokken), woningtype (appartementen, woningen in de rij, halfvrijstaand of vrijstaand) en de vormgevingseisen (stedenbouwkundig, architectonisch, materiaalgebruik). Feitis wel dat de toekomstige bewoners meer zeggenschap hebben dan bij regulier bouwen of consumentgerichtbouwen. In verhouding tot (collectief) particulier opdrachtgeverschap lijkt de zeggenschap wat kleiner.Er kan een verschil zitten in de formele zeggenschap en de feitelijke zeggenschap. Zo bleek bij het project inRotterdam de zeggenschap van de bewoners beperkt door de juridische rechten van de corporaties. Defeitelijke zeggenschap was echter hoog, omdat de corporaties hier geen invulling aan hebben gegeven. InWoerden hadden bewoners veel zeggenschap over de vormgeving van de openbare ruimte maar men had54

Evaluatie mede-opdrachtgeverschaphet gevoel van weinig zeggenschap op dit punt. Naast de formele organisatie van het medeopdrachtgeverschap,zijn de invulling hiervan en de basis van wederzijds vertrouwen van groot belang.Voor elk van de vier projecten is de SEV zeggenschapsmeter ingevuld. In onderstaande figuur zijn deuitkomsten gepresenteerd. De hierboven beschreven diversiteit komt ook in dit overzicht terug. Toch isduidelijk waarneembaar dat de hoogste scores behaald worden op gebied van Interieur en Uitrusting en veelminder op Participatie en Proces. In het Lage Land was sprake van de hoogste zeggenschap. In Vlaardingenwas dit het laagste. De lage score van CV Triade vloeit primair voort uit de beperkingen die samenhangen metde realisatie van appartementen.Figuur 6.1 Zeggenschapsmeter voor vier projecten100%80%60%40%Lage LandTriadePoortw achterWaterrijk20%0%Participatie Hoofdlijnen Interieur enuitrustingTechniek eninstallatiesProces enomgevingTotaalgemiddelde6.4 Juridische vormgevingEr zijn diverse mogelijkheden om de samenwerking tussen professionals en kopers-opdrachtgevers en tussentoekomstige bewoners onderling vorm te geven. In Almere is een stichting opgericht, in Vlaardingen een cv ,in Rotterdam en Woerden is de relatie met de ontwikkelaar/bouwer vastgelegd in (gebruikelijke) koop-/aannemingsovereenkomsten. Een belangrijk uitgangspunt bij de formalisering van de samenwerking is deborging van de financiële risico’s en dat blijkt op meerdere wijzen te kunnen. De feitelijke afspraken daaroverhebben invloed op de zeggenschap en de wijze waarop de betrokken partijen zich tot elkaar verhouden.Wanneer professionele partijen de initiatiefnemers zijn en de samenwerkingsverbanden op voorhandvastleggen (zoals in het Lage Land, Poortwachter en Waterrijk), dan rest de kopers-opdrachtgevers de keusom te participeren of niet. In combinatie met het gegeven dat de niet-professionele opdrachtgever het moeilijkvindt om contracten volledig te doorgronden, is de vormgeving van de samenwerking een belangrijkaandachtspunt.55

Naast de formele samenwerkingsvorm met de professionele opdrachtgevers is ook de samenwerking tussende kopers-opdrachtgevers onderling een punt van aandacht. In drie projecten hebben de bewoners zichverenigd in een bewonersvereniging. De statuten zijn zodanig opgesteld dat de bewonersvereniging over kangaan in een vereniging van eigenaren. Door te werken met een vereniging wordt een eenduidigaanspreekpunt gecreëerd waarmee professionele partijen effectief kunnen communiceren. Dit vergt wel vaneen aantal kopers-opdrachtgevers de bereidheid om veel tijd en energie te geven en van de anderen dat mende machtiging tot beslissen overdraagt. Overigens blijkt er onduidelijkheid te bestaan over de juridischeaansprakelijkheid van individuele bewoners wanneer projecten niet gerealiseerd worden. Een belangrijkeaanbeveling is de juridische uitwerking van het vraagstuk van de aansprakelijkheid en het verstrekken vangoede informatie daarover aan toekomstige kopers-opdrachtgevers.6.5 RisicoHet beperken van risico’s voor toekomstige bewoners is een belangrijke reden om te kiezen voor medeopdrachtgeverschap.Particulieren zijn doorgaans niet in staat of bereid om financiële risico’s diesamenhangen met seriematige woningbouwontwikkeling te dragen. Indien bewoners om welke reden dan ookafhaken, kunnen de overige bewoners dit veelal niet zelfstandig opvangen. Een professionele partij kan ditdoorgaans wel. Zoals eerder aangegeven, hebben risico’s betrekking op geld, kwaliteit en tijd. Vertragingen inde planning leiden bij kopers-opdrachtgevers regelmatig tot frustratie en problemen. Die komen naar voren bijde overdracht of opzegtermijn van hun oude woning, het vervallen van bankgaranties en in het geval vanstijgende bouwkosten of oplopende rentepercentages.In het project in Vlaardingen zijn afspraken gemaakt met de bouwende partij over de bouwkosten. De kopersopdrachtgeverswisten met welke kosten ze geconfronteerd werden. In Almere hebben vertraging en debouwkostenstijgingen het realiseren van de plannen duurder gemaakt dan gepland. Daardoor kan een aantalkopers-opdrachtgevers de gewenste woning niet meer realiseren; zij moeten de kwaliteit ervan aanpassen. InWoerden neemt de ontwikkelende bouwer na het tekenen van de koop-/aannemingsovereenkomst het risicovan bouwkostenstijgingen voor zijn rekening.Mede-opdrachtgeverschap is ook voor professionele partijen een interessante ontwikkelvorm. De afnemerszijn immers vroegtijdig betrekken waardoor het afzetrisico beperkt is. Aangezien veelal de marktwaarde vande woningen hoger ligt dan de stichtingskosten, hoeft het niet problematisch te zijn als er kandidaten afhakenof niet alle woningen op voorhand zijn verkocht. De marge is mede afhankelijk van de courantheid van dewoningen. Het is dan ook begrijpelijk dat professionele partijen de mogelijkheid willen hebben om hier invloedop uit te oefenen.56

Evaluatie mede-opdrachtgeverschap6.6 ConclusiesTijd kost het altijd…De tijdsinzet en de energie die mede-opdrachtgeverschap vergt, wordt vooral door de kopers-opdrachtgeversals omvangrijk aangeduid. Dit zou beschouwd kunnen worden als de 'prijs' die zij betalen voor de gewenstekwaliteit en de marge tussen stichtingskosten en marktwaarde. In reguliere projectontwikkeling kan de margevan de ontwikkelaar worden beschouwd als de vergoeding voor deze tijdsinzet (en voor zijn risicobereidheid).Ook professionele partijen kost het mede-opdrachtgeverschap relatief veel tijd. Dit zou beschouwd kunnenworden als de ‘prijs’ die de professional betaalt voor de reductie van het afzetrisico.Maar de zeggenschap is groot, het risico lager…De mate van zeggenschap varieert per project. In de vier projecten hebben de kopers-opdrachtgeversverregaande zeggenschap gehad over de vormgeving van de woning. In algemene zin geldt dat dezeggenschap bij mede-opdrachtgeverschap groter is dan bij consumentgericht bouwen, maar kleiner dan bijcollectief particulier opdrachtgeverschap. Onderstaande figuur illustreert dit.Mate vanzeggenschapCGBTriadeWaterrijkLage LandPoortwachterPOCGB = consument gericht bouwenPO = particulier opdrachtgeverschapDe risico’s die verbonden zijn aan projectontwikkeling kunnen binnen mede-opdrachtgeverschap gedeeldworden. Primair gaat het hier om de financiële achtervang die professionals kunnen bieden bij onverkochtewoningen. Ten aanzien van de overige risico’s (vertraging, stijgende kosten) kan een professionele partijbehulpzaam zijn in het wegnemen van deze risico’s. Het is afhankelijk van de aard van de afspraken en desamenwerking of dit ook feitelijk het geval is. In de geanalyseerde cases is het risico voor de bewoners alleenin Vlaardingen tot volle tevredenheid van de bewoners afgedekt. In de regel is echter het risico bij medeopdrachtgeverschaplager dan bij collectief particulier opdrachtgeverschap, maar hoger dan bijconsumentgericht bouwen.57

Risico voorconsumentCGBTriadePoortwachterPOWaterrijkLage LandCGB = consument gericht bouwenPO = particulier opdrachtgeverschap…en de kosten lijken relatief laag…De stichtingskosten voor een woning die in mede opdrachtgeverschap wordt gerealiseerd, liggen lager dan bijreguliere woningbouw en veelal ook onder de marktwaarde. Dit hangt samen met het wegvallen of reducerenvan marges voor professionals en eventueel ook met het wegnemen van prijsrisico’s door het maken vanvaste prijsafspraken. De projectanalyse maakt tevens duidelijk dat vertragingen en tussentijdse prijsstijgingenin het ontwikkeltraject problemen kunnen opleveren in de relatie tussen de professionele opdrachtgevers ende kopers-opdrachtgevers.Uiteindelijk draait het om mensen…De samenwerking tussen een groep kopers-opdrachtgevers en een professionele partij staat of valt met deafspraken die men onderling kan maken, het vertrouwen dat hieruit spreekt en goedverwachtingenmanagement. Als dit vertrouwen wegvalt, ontstaat er een situatie waar zowel de bewoners alsde professionele partij de nadelen van ondervinden.De karakteristieken en specifiek kenmerken van de projecten die geanalyseerd zijn geven aan dat er geenuniforme vorm van mede-opdrachtgeverschap bestaat. Iedere casus kent een unieke aanpak. Als bewonersen professionele partijen elkaar kunnen vinden in het product en de verdeling tussen zeggenschap en risico,is voor beide partijen voordeel te behalen.… maar binnen duidelijke kadersEen belangrijk risico voor kopers-opdrachtgevers zit verder in de juridische consequenties van contracten ende aansprakelijkheid van bewoners binnen de gemaakte afspraken. Een leidraad met de belangrijksteaandachtspunten kan hier helpen. Iets dergelijks is al opgesteld voor collectief particulier opdrachtgeverschap.58

Evaluatie mede-opdrachtgeverschapBIJLAGE FEITENSHEETSLage Land RotterdamProject: Lage landPlaats: RotterdamAantal woningen: 9Type woningen: grondgebondenCorporaties: De Nieuwe Unie en PWSStart: maart 2003Oplevering: eerste helft 2007SamenwerkingOntstaan kopersgroep: folders huis-aan-huis en avonden om interesse kenbaar te makenInitiatie: door corporaties De Nieuwe Unie en PWS.Overleg- en besluitvormingstrajecten: overleg met dienst Stedenbouw en Volkshuisvesting / OBR.Raadplegen bewoners: corporaties, bouwbegeleider en bewoners zijn de diensten samen als gesprekspartnertegemoet getreden. Zeer frequent overleg.Cruciale besluiten: door bewoners.Beweegredenen ontwikkelaar: gemeentelijke doelstelling.Dubbelrol ontwikkelaar: niet geconstateerd.Rol onafhankelijk bouwbureau: noodzakelijk voor voldoende expertise en slagkracht.Zeggenschap/SturingInvloed bewoners/opdrachtgever: zeggenschap bewoners groot.Waarborging zeggenschap: alleen de locatiekeuze en primaire bouwvoorwaarden waren vastgelegd.Invloed op ontwerp: veel invloed om ontwerp, indeling en grootte woning.Verschuiving zeggenschap: van corporatie naar bewoners.Juridische vormgevingJuridisch rechtslichaam: oprichting kopersvereniging. Geen officiële samenwerkingsvorm met corporaties.Specifieke afspraken: startkapitaal corporatie van € 10.000 en financiële input bewoners.RisicoTotstandkoming prijsvorming: grondkosten residueel berekend.Voordeel: verkoopwaarde werd ruim boven de bouwkosten getaxeerd.Risicoverdeling en totstandkoming: financieel risico bij corporatie, verdeling risico en zeggenschap insamenspraak tot stand gekomen.Grondverwerving: bewonersvereniging rechtstreeks van gemeente.Onderkende risico’s en verdeling: risico indien bewoners uit het project stappen ligt bij corporatie.59

Poortwachter AlmereProject: PoortwachterPlaats: AlmereAantal woningen: 29Type woningen: grondgebondenPartijen: PFC2 en Meeus MakelaarsStart: Mei 2006Oplevering: loopt nogSamenwerkingOntstaan kopersgroep: gerichte mailing en bijenkomst om ideeën uit te werkenInitiatie: PFC2 en Meeus Makelaars.Overleg- en besluitvormingstrajecten: in beginsel bewoners via Meeus. Later steeds meer direct contact metPFC2.Raadplegen bewoners: contact verliep via Meeus.Cruciale besluiten: verschil in inzicht tussen ontwikkelaar en bewoners over wie definitieve besluiten neemt.Beweegredenen ontwikkelaar: verwerven marktpositie in groeiende markt.Dubbelrol ontwikkelaar: lastig vanwege rol als bestuur en adviseur.Rol onafhankelijk bouwbureau: niet aanwezig.Zeggenschap/SturingInvloed bewoners/opdrachtgever: weinig invloed op keuze bouwer en architect, wel invloed vormgevingwoningWaarborging zeggenschap: beperktInvloed op ontwerp: volledig zelfstandige vormgeving door bewonersVerschuiving zeggenschap: pas bij de vormgeving meer invloed bewonersJuridische vormgevingJuridisch rechtslichaam: stichting PoortwachterSpecifieke afspraken: PFC2 en Meeus vormen bestuur stichtingRisicoTotstandkoming prijsvorming: onderverdeling in klassen en grondprijs is hieraan gerelateerdVoordeel: stijgende bouwkosten beperken overwinstenRisicoverdeling en totstandkoming: risico bij ontwikkelaar. Vraagtekens over hoofdelijke aansprakelijkheidbewoners bij overname stichtingGrondverwerving: gemeentelijke reservering afgegeven. Bij tekening DO gemeente collectief via PFC2 aanbewonersOnderkende risico’s en verdeling: stijgende bouwkosten en hypotheekrente en het risico van bewoners die uithet project stappen.60

Evaluatie mede-opdrachtgeverschapTriade VlaardingenProject: Woonpark TriadePlaats: VlaardingenAantal woningen: 108, waarvan 80 mede-opdrachtgeverschapType woningen: appartementenPartijen : Stichting Woning Doorstroming en Panagro BVStart: 2003Oplevering: 2008SamenwerkingOntstaan kopersgroep: door inschrijving.Initiatie: Stichting Woning Doorstroming.Overleg- en besluitvormingstrajecten: gezamenlijk.Raadplegen bewoners: kopers zijn vertegenwoordigd in bestuur cv.Cruciale besluiten: zeggenschap 50-50 verdeelt in cv.Beweegredenen ontwikkelaar: voorverkoopgaranties, additionele woningen zelf in markt plaatsen.Dubbelrol ontwikkelaar: niet gepercipieerd.Rol onafhankelijk bouwbureau: Niet aanwezig.Zeggenschap/SturingInvloed bewoners/opdrachtgever: grote invloed.Waarborging zeggenschap: nauw overleg, bewaking voortgang proces door PanagroInvloed op ontwerp: ontwerp gemaakt door een van de bestuursleden.Verschuiving zeggenschap: geen.Juridische vormgevingJuridisch rechtslichaam: cv.Specifieke afspraken: bijdrage bewoners €1750 voor eerste ontwikkelingskosten en anti-speculatiebedingvoor twee jaar.RisicoTotstandkoming prijsvorming: kostprijs plus budget voor extra mogelijkheden in de ontwikkelfase.Voordeel: prijs ligt circa € 30.000 lager dan de marktprijs.Risicoverdeling en totstandkoming: financiële risico bij PanagroGrondverwerving: grondaankoop door Panagro.Onderkende risico’s en verdeling: bewoners nadrukkelijk partner gezocht voor afdekken. financiële risico’s.Deel zeggenschap ingeruild tegen risico.61

Waterrijk WoerdenProject: WaterrijkPlaats: WoerdenAantal woningen: 62Type woningen: grondgebondenPartijen: Nijhuis Bouw BVStart: Eind 2003Oplevering: loopt nogSamenwerkingOntstaan kopersgroep: brede uitnodiging van Nijhuis Bouw BV aan alle bewoners in Woerden.Overleg- en besluitvormingstrajecten: regelmatig overleg Nijhuis en bewoners obv gestructureerd proces.Raadplegen bewoners: inzet frontoffice managers en sociaal werkers.Cruciale besluiten: Nijhuis verantwoordelijk voor definitieve besluitvorming.Beweegredenen ontwikkelaar: Samenwerking met bewoners als pré.Dubbelrol ontwikkelaar: lastig vanwege rol als bouwbegeleider en bouwer.Rol onafhankelijk bouwbureau: niet aanwezig.Zeggenschap/SturingInvloed bewoners/opdrachtgever: behoorlijk op ontwerp (beperking door vaste bouwmethodiek). Beperkt opproces.Waarborging zeggenschap: beperkt.Invloed op ontwerp: keuze uit architecten en vormgeving.Verschuiving zeggenschap: niet van toepassing.Juridische vormgevingJuridisch rechtslichaam: alleen deelnemingsovereenkomst tot definitieve koopaannemingsovereenkomst. VVEopgericht.Specifieke afspraken: gezamenlijk beheer openbare ruimte en parkeervoorziening.RisicoTotstandkoming prijsvorming: definitieve vaststelling bij koopaannemingsovereenkomst.Voordeel: vaststaande bouwmethodiek. Uniforme inkoop materialen.Risicoverdeling en totstandkoming: risico bij ontwikkelaar.Grondverwerving: gemeente via prijsvraag grondoverdracht aan Nijhuis (later in het proces). Nijhuisdoorverkoop aan koper.Onderkende risico’s en verdeling: stijgende bouwkosten en het risico van bewoners die uit het projectstappen. Beide gedragen door Nijhuis.62

Evaluatie mede-opdrachtgeverschapBIJLAGE VERSLAG EXPERTMEETINGVergaderingVan: Expertmeeting mede-opdrachtgeverschapDatum: 28 februari 2008Aanvang: 10.00 uurLocatie: Groothandelsgebouw RotterdamAanwezig:Dhr. A.F.A. BanninkMw. Y. BottenbergDhr. M. KasteinDhr. H. van der ReijdenDhr. J. Scheele-GoedhartDhr. K. KupkaDhr. R. StemerdinkMw. J. van WalderveenDhr. A. van DorpDhr. M. NieuwpoortMw. S. van de WormDhr. K. ParieDhr. R. SmidMw. A. J. VisserDhr. M. VosDhr. G. VoorhoutMw. C. RelyveldDhr. W. VosDhr. J. WalrechtDhr. J. P. van ZomerenDhr. M. KampDhr. A. DuivesteijnNijhuis Bouw - HoutenNeprom - VoorburgDe Regie - AdamRigo - AdamRigo - AdamMin van VROMHopman Interheem GroepDe Nieuwe UnieSt Woning DoorstromingToekomstige bewoner PoortwachterEcorysOrkaPFC2 EnvelopmentSEVSEVKopersvereniging Folkert ElsingastraatKopersvereniging Folkert ElsingastraatEcorysBouwen in eigen beheerEra Bouw b.v.PrimavillaGemeente AlmereBasis voor de expertmeeting is de evaluatierapportage van Ecorys over vier projecten met medeopdrachtgeverschap.Na een korte presentatie van de bevindingen door Wouter Vos van Ecorys discussiërende aanwezigen over de verschillende aspecten van mede-opdrachtgeverschap.De kern van mede-opdrachtgeverschap draait om een samenwerking tussen consumenten en eenprofessionele ontwikkelaar. De verdeling tussen risico en zeggenschap kenmerkt mede-opdrachtgeverschap,waarbij het grootste deel van het risico bij de ontwikkelaar ligt die de consument veel zeggenschap biedt. Hétmede-opdrachtgeverschap bestaat niet, gezien de verschillen in de projecten. Ruud Stemerdrink van HopmanInterheem stelt dat mede-opdrachtgeverschap een vergaande vorm van consumentgericht ontwikkelen is.63

Sturing en zeggenschapWanneer is sprake van zeggenschap? De uiteindelijke zeggenschap ligt bij degene met de rechten(zeggenschap en risico) tot de grondpositie (door reservering / erfpacht of eigendom). Het moet duidelijk zijnwaarover de consument zeggenschap heeft en op welke aspecten hij/ zij dat heeft. Zo was het in het projectPoortwachter niet duidelijk voor de bewoners dat zij in een mede-opdrachtgeverschap project participeerden.Dit project was namelijk verkocht aan hen als collectief particulier opdrachtgeverschap, maar bleek uiteindelijkeen consument gericht ontwikkelen project te zijn.In veel projecten zoals het Homeruskwartier in Almere gaat het eigenlijk om consumentgericht bouwen of eenverdieping daarvan. Wethouder Duivesteijn van de gemeente Almere ziet mede-opdrachtgeverschap alsnieuwe vorm van participatie zoals die in de stadsvernieuwing ook is ontstaan. Maar in de aanbiedersmarktontstaat dat niet vanzelf, de ontwikkelaar kan lui zijn. Pas bij een ontspannen markt wordt zeggenschapnoodzakelijk om te kunnen verkopen.Transparantie is belangrijk. Wat kan de klant verwachten? Die transparantie staat op gespannen voet met deverkoopdoelstelling van de ontwikkelaar bij het werven van kopers. Verkooppraatjes leiden later totteleurstelling. Deze zorg wordt geuit over de projecten in de ontwikkelcompetitie Homeruskwartier in Almere,waar ontwikkelaars zoveel mogelijk kopers moesten ‘paaien’ om uiteindelijk de competitie te winnen.Een goed voorbeeld volgens Marcel Kastein van De Regie is het project Het Lage Land in Rotterdam, waarbijde consument veel zeggenschap kreeg, maar het wel duidelijk was dat de uiteindelijke beslissing bij degrondeigenaar, in dit geval de corporatie, lag. In dit project was men het ook steeds met elkaar eens waardoormen niet hoefde terug te vallen op een eindbeslisser. Ecorys geeft in haar rapport aan dat dit project eigenlijkmeer een collectief particulier opdrachtgeverschap project is. Jan Walrecht die het project vanuit de BIEBbegeleidde heeft dit ook zo ervaren.Ruud Stemerdink van Hopman Interrheem geeft aan dat je vooraf moet nagaan of de bewoner een rol alsondernemer of als consument ambieert. En daar een passend proces bij aanbieden. Je zou daarmee eenandere invulling kunnen geven aan het begrip mede-opdrachtgeverschap: namelijk de combinatie vanverschillende opdrachtgevervormen naast elkaar in een project. Tevens moet je vooraf duidelijk maken welkerol verwacht wordt in het aangeboden project. Probleem is dat dit niet per definitie werkt, omdat bij schaarstekopers gaan voor de woning en daarbij het proces voor lief nemen.Uiteindelijk is maar één ding belangrijk en dat is of de bewoners er gelukkiger van zijn geworden. Beter geenproject, omdat transparantie in het proces afschrikt, dan een proces waar de teleurstellingen later komen.Concluderend kan gesteld worden dat de consument op de hoogte moet zijn wanneer en tot op welke hoogtehij of zij inspraak heeft. De inspraakspelregels moeten helder zijn.Aanbeveling: ontwikkel een standaard ‘financiële bijsluiter’, zoals inmiddels verplicht is bij financiëleproducten. Daaruit moet duidelijk worden waar de afnemer wat over te zeggen heeft en welke risico’s hij loopt.Maak het proces ook niet te ingewikkeld. Nijhuis bood de kopers per kavel de individuele keuze voor eenarchitect, met als gevolg dat per bouwstrook diverse architecten moesten samenwerken. Volgende keerworden de kopers gebundeld met één architect per bouwstrook.64

Evaluatie mede-opdrachtgeverschapSamenwerkingGelijkwaardigheid bestaat niet bij de samenwerking tussen ontwikkelaar en bewoners. Streef daar ook nietnaar.De rol van ontwikkelaar gaat niet samen met die van bewonersbegeleider. Die stelling wordt breedonderschreven, ook door de ontwikkelaars die in de projecten zelf de begeleiding doen. Er is altijd eenverschil in belangen en als het spannend wordt ontstaat er dus een vertrouwensprobleem. Een onafhankelijkbegeleider steunt de bewoners in hun belangen. Maar kan ook onverdacht dus met meer gezag bewonerswijzen op onredelijke eisen. Dat leidt waarschijnlijk eerder tot versnelling dan vertraging. Daarnaast schepteen onafhankelijke bouwbegeleider vertrouwen en voorkom je eerder spanningen.Als ontwikkelaar kun je het project voorbereiden, zekerheden creëren en duidelijke kaders stellen. Kaderszoals planning, budget, nakomen van afspraken met de gemeente en dergelijke. Dan trek je je terug, debewoners kunnen met externe begeleiding de verdere uitwerking doen. Dit heeft in het Lage Land primagewerkt. Deze aanpak zie je vaker bij collectief particulier opdrachtgeverschap 3 . In het Lage Land kon decorporatie makkelijk op afstand blijven, omdat er feitelijk geen risico was: de bouwbegeleiding is door BIEBgedaan en er was voldoende zekerheid over afname van de grond tegen de gewenste prijs. De voorstellenvan de bewoners waren voor de corporaties acceptabel, waardoor de door bewoners ervaren zeggenschapveel groter was dan de formele zeggenschap. Risicomanagement is zeer belangrijk hierbij.Ruud Stemerdink stelt dat het project Triade in Vlaardingen het beste voorbeeld is vanmedeopdrachtgeverschap, dat vaker opvolging verdient. Het collectief heeft middels een stichting het trajectdoorlopen totdat zij daadwerkelijk alle eigen belangen (bouwkosten, bestemmingsplanmedewerking,grondprijs) hadden veilig gesteld en nog géén grote investeringen hoefden te doen. De ontwikkelaar nam hetstokje over toen het moment van investeren aanbrak. De ontwikkelaar had op dat moment gelijk een flinkaantal kopers én gemeentelijke medewerking, en nam slechts het afzetrisico voor de onverkochte woningen(30%) over. Hiermee zijn alle belangen van de direct betrokkenen maximaal gediend.Job van Zomeren van Era Bouw geeft uit ervaring aan dat het vijf jaar kost om met bewoners te lerenontwikkelen.Rol gemeenteDe gemeente is een veelkoppig dier. Bij wethouders en beleidsafdeling is er veel enthousiasme voor projectenmet collectief particulier opdrachtgeverschap en mede-opdrachtgeverschap. Maar de afdeling grondzakenvindt de grondexploitatie belangrijker en de toetsende ambtenaren willen een overzichtelijke planindiening. Deervaring van Marcel Kastein van De Regie is dat particulier opdrachtgeverschap goed is uit te leggen aangemeenteambtenaren, maar dat mede-opdrachtgeverschap veel lastiger is uit te leggen. Er bestaat niet ééndefinitie van. En daardoor is het voor gemeenten niet altijd helder of zij wel of niet in zee moeten gaan meteen partij. Een goede handreiking zou hierbij kunnen helpen. Aanbeveling: organiseer één loket, met eenaccountmanager met kennis en bevoegdheden.Karl Kupka van VROM geeft aan dat de Tweede Kamer nu heel enthousiast is over collectief particulieropdrachtgeverschap. Zij zien daarbij twee grote voordelen: betaalbaarheid en zeggenschap. Anderedeelnemers ontkrachten dat collectief particulier opdrachtgeverschap altijd goedkoper is.3 Na de bijeenkomst concludeerden Jan Walrecht en Maarten Vos dat collectief particulier opdrachtgeverschap feitelijk deenige al uitgekristalliseerde vorm van mede-opdrachtgeverschap is. Het risico en de zeggenschap liggen namelijk nietgeheel bij de kopersgroep.65

Voor de commerciële ontwikkelaars is zeggenschap een manier om bij gemeenten binnen te komen omontwikkellocaties te verwerven. Gemeenten hebben daarom behoefte aan een goede screening om het kafvan het koren te kunnen scheiden. Daar zou de ‘bijsluiter’ ook een rol in kunnen spelen. Deze kan dooradviseurs met kennis van de materie getoetst worden. Gemeenten kunnen concurrentie organiseren om zo debeste vormen van mede-opdrachtgeverschap te krijgen binnen de gemeente. Vaak zie je nu nog datgemeenten te weinig vrijheid bieden.Het is interessant of de wet op de grondexploitatie gemeenten straks meer houvast biedt om zeggenschapvoor toekomstige bewoners af te dwingen. Volgens Ruud Stemerdink van Hopman Interheem zal degemeente het straks ook vooral moeten hebben van voorwaarden stellen bij noodzakelijkebestemmingsplanwijzigingen.Keuzemogelijkheid versus vrijheidDe meerderheid van de aanwezigen is het niet eens met de stelling dat je kopers overzichtelijke keuzes moetbieden in plaats van vrijheid. Men vindt dit te betuttelend. Mensen kunnen best zelf keuzes maken als degrenzen van de vrijheid maar duidelijk worden aangegeven. Als je als consument het kader weet, kan je eraltijd nog uitstappen.Discussie vindt plaats waarom er nog weinig woningen gebouwd worden die de consument veel zeggenschapgeven. Volgens Wethouder Duivesteijn is het geen kwestie van de kopers die niet willen, maar van hetverplichten van marktpartijen om een toegevoegde meerwaarde op het gebied van zeggenschap te creëren.Consumenten kunnen dan zelf bepalen welke mate van zeggenschap bij hen past. Het is een recht van deconsument om zeggenschap te hebben. Men moet zich realiseren dat de woningmarkt een kunstmatige (nietefficiënte)markt is.Inrichting van het procesBetrek kopers pas als gronduitgifte en bestemming geregeld zijn. Deze stelling wordt breed onderschreven,met de nuancering dat grote mate van zekerheid over de bestemming voldoende is. De consequentie is weldat veel locaties afvallen als deze eis wordt gesteld.VerwachtingsmanagementTransparantie vanuit de ontwikkelaar/ corporatie is zeer essentieel. Het moet duidelijk zijn hoe en waar derisico’s liggen. Het is in het belang van beide partijen om geen dingen te beloven die je niet kan waarmaken.De consument moet zich realiseren dat hij/ zij meer risico loopt dan bij een reguliere projectwoning. Dit zijnrisico’s als tijd, geld, et cetera.Een ontwikkelaar moet zich voor hij begint goed realiseren dat de ontwikkelaar en de consument tweeverschillende talen spreken. Vanaf de start moet je een vertrouwensrelatie opbouwen.Heeft mede-opdrachtgeverschap toekomst?Ja, menen de aanwezigen. Het creëren van meer zeggenschap is sowieso een goede zaak. Het leidt door hetproces al tot meer betrokkenheid tussen bewoners en met de omgeving.Beloof niet teveel, biedt transparantie. Mede-opdrachtgeverschap heeft de meeste kans in een vragersmarkt,dan zijn de ontwikkelaars wel gedwongen om die zeggenschap te bieden.De adviezen van de experts voor de toekomst van mede-opdrachtgeverschap:66

Evaluatie mede-opdrachtgeverschap- Beloof niet te veel- Geef keuzes snel en duidelijk aan- Maak kaders vooraf duidelijk aan de consument- Aantrekkelijk voor ontwikkelaars- Kansrijk in een vragersmarkt- De overheid moet goed faciliteren- Ontwikkel mede-opdrachtgeverschap richting collectief particulier opdrachtgeverschap.67

COLOFONUitgaveAuteursVormgeving omslagDruk omslagOpmaakSEVECORYS Nederland BVOntwerpwerk, Den HaagDrukkerij Goos, Ouderkerk aan den IJsselFreya Zwartewaalsloot, VlaardingenHoewel grote zorgvuldigheid is betracht bij het samenstellen van dit rapport, aanvaarden SEV en debetrokkenen geen enkele aansprakelijkheid uit welke hoofde dan ook voor het gebruik van de in dezepublicatie vermelde gegevens.Rotterdam, mei 200868