gemeente halderberge 2006 – 2013 - Kenniscentrum gemeentelijk ...

GEMEENTE HALDERBERGEIndicatieve meerjarenberekening grondexploitatie2006 – 2013Opgesteld : Maart 2006Vaststelling college : 6 juni 2006.

Indicatieve meerjarenberekening grondexploitatie 2006 – 2013/maart 2006INHOUDSOPGAVE1. Inleiding 32. Uitgangspunten 43. Risico’s, kansen en bereigingen 94. Resultaten indicatieve meerjarenberekening 125. Eindconclusies 19Bijlagen :1.. Resultaat exploitaties in € basisscenario maart 212.. Resultaat exploitaties, vergelijking met berekening februari 2005 233. Overzicht boekwaardeverloop complexen 254. Resultaten i.v.m. activering inbrengwaarde 265. Afwikkeling resultaten complexen 276. Stortingen in en claims op de reserve bovenwijkse voorzieningen 287. Balansverloop Grondbedrijf/Winst en verliesrekening grondbedrijf 29- 2 -

Indicatieve meerjarenberekening grondexploitatie 2006 – 2013/maart 2006InleidingIn de nota “grondbeleid en grondbedrijf” is opgenomen dat jaarlijks een indicatievemeerjarenberekening van het grondbedrijf zal worden gemaakt. Deze berekening wordtvoorafgaand aan de vaststelling van de jaarrekening van het grondbedrijf gepresenteerdzodat een goede beoordeling van de financiële positie van het grondbedrijf mogelijk is.Een dergelijke berekening is inmiddels drie keer opgesteld. Thans ligt voor u de vierdegeactualiseerde berekening welke gemaakt is in het kader van de jaarrekening 2005 vanhet grondbedrijf. De geactualiseerde berekening loopt van 2006 t/m 2013. Een dergelijkeberekening vormt altijd een momentopname. Tal van gebeurtenissen hebben invloed ophet exploitatieresultaat. Het is dan ook van groot belang om de berekening regelmatig teactualiseren.De indicatieve meerjarenberekening geeft antwoord op vragen als:! Is het grondbedrijf financieel in staat de geplande ontwikkelingen uit te voeren?! Is het vermogen van het grondbedrijf toereikend om de risico’s in de grondexploitatieop te kunnen vangen?! Is er voldoende vermogen om de continuïteit van het grondbedrijf op langere termijnte waarborgen?! Is de personele capaciteit van het grondbedrijf toereikend om de gewenste projecten inde gewenste tijd uit te kunnen voeren?! Is er ruimte om eventuele nieuwe (verliesgevende) inbreidingslocaties te ontwikkelen?! Is er eventueel ruimte om vanuit het grondbedrijf overschotten in te zetten om deexploitatie van de algemene dienst te ontlasten of om bij te dragen aan de aanleg vanbelangrijke (hoofd)infrastructurele voorzieningen?In de inleiding van de vorige berekeningen werd aangegeven dat de berekeningverkennend en indicatief is. Daarbij werd tevens geconstateerd dat naarmate we verder inde tijd komen er steeds meer zaken vast komen te staan. Ten opzichte van de pilotlocatiesgeldt dat er voor diverse locaties ook in 2005 meer duidelijkheid gekomen. De basis voorde berekening is daarmee verbeterd. Er is echter nog steeds een aantal locaties waarvoornog geen concreet plan c.q. een overeenkomst aanwezig is zodat in deze gevallen nog metaannames gewerkt is.Met betrekking tot de locaties welke mogelijk na de pilot-periode in exploitatie wordengenomen (de zogenoemde transformatiegebieden) zijn er zoveel onzekere factoren datervoor is gekozen om deze gebieden niet mee te nemen in de voorliggendemeerjarenbegroting.- 3 -

Indicatieve meerjarenberekening grondexploitatie 2006 – 2013/maart 20062. Uitgangspunten2.1 Plannen/Locaties woningbouw/experimentVoor zover er vastgestelde plannen voor locaties liggen of plannen met enige status isin de berekening van deze plannen uitgegaan. In het bijzonder geldt dit voor deplannen waarvoor reeds een exploitatieberekening is vastgesteld dan wel eenrealisatieovereenkomst is gesloten. Voor locaties waar de planontwikkeling nog in eenpril stadium is of nog moet starten is in principe gerekend op basis van genormeerdruimtegebruik waarbij rekening is gehouden met de specifieke eigenschappen van enbekende informatie over de betreffende locatie. Ook is zoveel mogelijk rekeninggehouden met noodzakelijke werken in de buurt van het exploitatiegebied.Voor mogelijke woningbouwaantallen is er vanuit gegaan dat bijvoorbeeld in hetcentrum van Oudenbosch dichter gebouwd kan worden dan op een locatie aan de randvan Bosschenhoofd. Het betreft hier REKENdichtheden. Bij het opstellen van destedenbouwkundige randvoorwaarden zal pas blijken wat de gewenste dichtheden opde verschillende locaties zijn. Op de ene locatie zal wellicht kunnen worden voorzienin de behoefte aan grotere vrije kavels, op andere locaties zal wat intensiever gebouwdworden.Naarmate er intensiever (meer woningen per hectare) gebouwd worden neemt dehoeveelheid benodigde openbare ruimte (verharding, groen, water) toe en derhalve dehoeveelheid uitgeefbare grond af. Dit heeft tot gevolg dat :! naarmate er intensiever gebouwd wordt de kosten per/m² bruto exploitatiegebiedtoenemen! naarmate er intensiever gebouwd wordt de grondprijs per/m² uitgeefbare grondtoeneemt (de hoeveelheid uitgeefbare grond neemt echter af)Afhankelijk van de dichtheid, de vorm van de locatie en het al dan niet al aanwezigzijn van een ontsluitingsweg, kan het percentage uitgeefbare grond variëren tussen de55 (bij hoge dichtheden) en 70 % (lage dichtheid).2.2 BedrijventerreinAls uitgangspunt is genomen dat in de periode 2005 – 2008 (in de pilotperiode) naastBorchwerf II , Korenweide, en een mogelijke locatie voor een kantoor aan deSteenstraat in Oud Gastel geen nieuwe bedrijventerreinen worden ontwikkeldKorenweide en Steenstraat zijn meegenomen in de berekening.Ten aanzien van Borchwerf II is, cf. het raadsbesluit van 30 oktober 2003, alsuitgangspunt gehanteerd dat ook na inbreng in de CV de gemeente middelen (eenreserve) achter de hand dient te houden. De gemeente blijft immers voor 25%belanghebbende en daarmee risicodragende in dit project. Bij de bepaling van dehoogte van deze reserve is als uitgangspunt genomen dat de gemeente op elk momentover middelen dient te beschikken om ons aandeel (25%) in 5 jaar renteverlies vanBorchwerf II op te kunnen opvangen. De startwaarde diende op grond van de toenbeschikbare gegevens € 2,8 miljoen te bedragen. Per eind 2004 is de reserve op ditniveau gebracht waarmee voldoende rekening is gehouden met een buffer voorslechtere economische tijden. Afhankelijk van de gunstigere of minder gunstigeontwikkeling kan t.z.t. de reserve geleidelijk vrijvallen dan wel aangevuld moetenworden. Ten opzichte van de vorige indicatieve meerjarenberekening zijn er slechts- 4 -

Indicatieve meerjarenberekening grondexploitatie 2006 – 2013/maart 2006marginale verschillen met betrekking tot het verwachte tempo waarin de reserve kanvrijvallen. De verwachting is dat hiermee in 2006 een begin kan worden gemaakt (€0,2 miljoen) en dat de reserve eind 2012 volledig vrijgevallen zal zijn.Afgezien van deze risicoreserve is Borchwerf II verder buiten beschouwing gelaten.Het wel opnemen van Borchwerf II in de berekeningen zou betekenen dat BorchwerfII 2 keer zou worden meegenomen bij het bepalen van de financiële positie.Ter bevordering van de vestiging van bedrijven wordt een stimuleringsfonds bedrijveningesteld. Deze reserve kan ingezet worden om bedrijven, die een lokatiekeuze dienente maken, door een financiele bijdrage te bewegen om voor Halderberge te kiezen.Voorwaarden voor het toekennen van een bijdrage is dat het nieuwe bedrijf voorHalderberge een aanzienlijke economische belang vertegenwoordigd en dat er ook eentegenprestatie door het bedrijf tegenover dient te staan (bijv verhogingwerkgelegenheid, scholing werknemers).Deze bijdrage zal zich normaal gesproken snel terug verdienen. Niet alleen door detoevoeging van een stuk economische dynamiek en vanwege de positieve reclame ofdoor een versnelde uitgifte c.q. minder renteverlies, maar ook door een stijging van hetaantal arbeidsplaatsen. Daarnaast genereert de investering een stuk ozb-opbrengst.Uitgaande van een investering van ca.€ 10 mln. Bedraagt deze jaarlijkse ozbopbrengstzo’n € 23.500,-. Het kwantificeren van het voordeel op arbeidskosten vanbijvoorbeeld 20 werklozen op jaarbasis voegt daar nog eens een voordeel aan toe vanca. € 400.000,-.In de Algemene reserve van het grondbedrijf wordt jaarlijks een maximaal bedrag van€ 100.000,- afgezonderd ten behoeve van deze stimuleringsbijdrage. Het saldo van ditstimuleringsfonds zal nooit hoger zijn € 100.000,-. De bevoegdheid om een bijdragetoe te kennen ligt bij het college. Door middel van de voorjaarsnota, najaarsnota ende jaarrekening wordt de gemeenteraad geïnformeerd over de toegekendestimuleringsbijdrage.2.3 KostenVoor wat betreft reeds gemaakte kosten is uiteraard van deze historische kostenuitgegaan. Voor zover er vastgestelde exploitatieberekeningen enrealisatieovereenkomsten zijn zijn deze gebruikt. Voorts is rekening gehouden met destand van zaken bij plannen waarover thans onderhandelingen lopen. In de overigegevallen is gebruik gemaakt van normen en ervaringscijfers. Bij het toepassen vandeze normen- en ervaringscijfers is rekening gehouden met de specifiekeeigenschappen en de schaal van de locatie door het toepassen van correctiefactoren.Rekening is gehouden met het gegeven dat bouw- en woonrijp maken inbinnenstedelijke situaties veelal duurder is dan in uitleggebieden en dat kleine locatiesschaalnadelen kennen ten opzichte van grotere locaties. Verder is van belang dedichtheid waarmee gebouwd wordt en het al dan niet al aanwezig zijn van een(hoofd)ontsluitingsweg.Aan gronden welke vanuit de algemene dienst in het grondbedrijf worden ingebracht(zoals b.v. voormalige schoolgebouwen) is uitgegaan van het toekennen van eeninbrengwaarde. Bij collegebesluit van 19 november 2002 is voor woningbouwlocatiesin deze gevallen uitgegaan van een inbrengwaarde van € 70,- per/m² bruto plangebiedvoor schone grond vrij van opstallen. In gevallen waar al eerder afspraken warengemaakt en die verwerkt zijn in goedgekeurde exploitatieberekeningen is van deeerder gemaakte afspraken uitgegaan. Voor de bepaling van verwachte sloop- ensaneringskosten wordt uitgegaan van een inschatting (op basis van onderzoeken) op- 5 -

Indicatieve meerjarenberekening grondexploitatie 2006 – 2013/maart 2006het moment van inbreng. Later blijkende voor- en nadelen zijn voor rekening en risicovan het grondbedrijf.Voor de inschatting van de interne kosten zijn de gemaakte urenplanningen voor 2005als basismateriaal gebruikt. Op basis hiervan en met behulp van ervaringscijfers zijnaannames voor 2006 en later gedaan.2.4 Prijsstijging/OpbrengstenstijgingStandaard is nu uitgegaan van 1,5% voor prijs- en 2% voor opbrengstenstijging perjaar met ingang van 1-1-2006. Gelet op het huidige aanbestedingsklimaat is de 1,5%voor prijsstijgingen nog voorzichtig genoeg. De aanname van 2% opbrengstijging iseveneens voorzichtig. Gelet op de recente prijsstijging van woningen zou een hogerpercentage realiseerbaar moeten kunnen zijn. Ook voor bedrijventerreinen geldt dat2% haalbaar lijkt.2.5 Bovenwijkse voorzieningenOp 19 mei 2005 heeft de gemeenteraad de omslagnota bovenwijkse voorzieningenvastgesteld. Deze omslagnota is gebruikt als basismateriaal voor de indicatievemeerjarenberekening. Dat betekent t.a.v. stortingen dat gerekend is met :! een bedrag van € 5.000,- per woning! het Halderbergse deel van de mbt Borchwerf II afgesproken fondsstortingen voorzover is afgesproken dat deze niet in het project Borchwerf II worden ingezet (dit is1/6 van de totale fondsstortingen)! € 5,- per/m² uitgegeven bedrijventerrein! € 5,- per/m² b.v.o. (bruto vloer oppervlakte) voor kantoren, commerciële functies enbij procedures voor bedrijfsuitbreidingen.In de berekening is bij exploitaties waar storting in de reserve tot een verlies zouleiden het bedrag wat in de reserve wordt gestort aangepast zodat een saldo in de buurtvan 0 wordt bereikt. In plannen die ook zonder bijdragen aan de reserve bovenwijksevoorzieningen al op een verlies uitkomen is in principe geheel van storting afgezien.2.6 RenteUitgangspunt is dat op alle complexen rente wordt bijgeschreven. Als rentepercentageis voor 2006 en 2007 uitgegaan van 4,25%, het rentepercentage dat ook voor degemeentebegroting wordt gehanteerd. Deze rente is als laag te beschouwen. Deverwachting is dan ook dat het minimum hiermee wel bereikt zal zijn en dat voor detoekomst een stijging in het verschiet ligt. Wanneer dit echter zal plaatsvinden en totwelke hoogte is niet te zeggen. Voorzichtigheidshalve is voor de periode na 2007 eenpercentage van 6% aangehouden.2.7 OpbrengstenIn de nota “Grondbeleid en Grondbedrijf” is het algemene grondprijsbeleid van degemeente uiteengezet. Op 10 mei 2005 heeft het college zich voor het laatst nieuwe(richt)prijzen vastgesteld waarbij ook rekening is gehouden met de grondprijzen vanomliggende gemeentes. Besloten is op dat moment vrijwel alle prijzen (metuitzondering van die van groenstroken) in tact te laten. Dat betekent dat er nog steedseen (richt)prijs is van € 225,- per/m² exclusief omzetbelasting voor vrije kavels(woningbouw) en dat bij projectmatige bouw de grondprijs wordt afgeleid van dev.o.n.-prijs van de te bouwen woningen. De inschatting is dat, gelet op de weertoegenomen prijzen voor woningen inmiddels een hogere grondprijs haalbaar is.Hiermee is echter nog niet in algemene zin gerekend. Voor enkele locaties waar op- 6 -

Indicatieve meerjarenberekening grondexploitatie 2006 – 2013/maart 2006grond van hun kenmerken bij voorbaat een hogere prijs mogelijk wordt geacht is hierwel mee gerekend. Voor de overige uit te geven kavels en grotere projecten aan deranden is de richtprijs gehanteerd. Bij binnenstedelijke en projectmatigeontwikkelingen nabij het centrum is, voor zover er nog geen overeenkomsten zijngesloten, op basis van een inschatting van v.o.n.-prijzen een bedrag afgeleid wat eenontwikkelaar voor de locatie zou kunnen betalen. Als er al overeenkomsten zijn zijndeze uiteraard als uitgangspunt genomen.Als uitgangspunt is genomen dat overwegend in de vrije sector (ook voor senioren)zal worden gebouwd en dat indien voor starters en in de sociale sector wordt gebouwddoor aangepaste kavelgroottes e.d. en binnenlandse verevening zoveel mogelijk dereguliere grondprijs kan worden gehaald. Indien er, uitvolkshuisvestingsoverwegingen, een nadruk zou komen te liggen op het bouwen vangoedkopere woningen betekent dat dat de grondopbrengsten waarmee gerekend isonder druk komen te staan.Indien een complex eigendom is van een bouwer/ontwikkelaar en deze zelf deontwikkeling voor zijn rekening neemt wordt er een realisatieovereenkomstafgesloten. Aan deze ontwikkelende partij wordt een bijdrage per woning in rekeninggebracht. De hoogte van deze bijdrage is in het kader van het vaststellen van deomslagnota bovenwijkse voorzieningen op 19 mei 2005 gehandhaafd op € 7.500,- perwoning. Uit deze bijdrage worden in eerste instantie de ambtelijke kosten ten behoevevan deze ontwikkelingen bestreden alsmede de te verrichten fondsstortingen in dereserve bovenwijkse voorzieningen. In de berekening is uitgegaan van de reedsafgesloten overeenkomsten en voor zover deze er nog niet zijn dat een overeenkomstgebaseerd op bovenstaande zal worden afgesloten.Voor wat betreft subsidies is uitsluitend rekening gehouden met reeds toegekendeen/of gereserveerde subsidies. Dit geldt ook voor huren, pachten en overigevergoedingen.2.8 Strategische aankopen/Ontwikkelingen en Continuïteit na 2008Uitgangspunt is dat ook na afronding van de pilot het grondbedrijf wordt voortgezet endat locaties die nu buiten het experiment zijn gevallen na 2008 als eerste ontwikkeldzullen worden. Voor de resterende gronden van het plan Opperstraat is alsuitgangspunt genomen dat een deel wordt ontwikkeld in het kader van ruimte voorruimte en een deel door de gemeente zelf en dat door deze koppeling de gemeentelijkegronden eerder ontwikkeld kunnen worden (gerekend is met uitgifte vanaf 2008).In tegenstelling tot de vorige berekening is ook weer een complex Ruil- en diversegronden opgenomen waar ook strategische verwervingen op locaties die nu nog nietvoorzien zijn onder kunnen vallen. Er is van uit gegaan dat jaarlijks een of enkeleaankopen plaats kunnen vinden waartegenover opbrengsten staan doordat grondenworden ingebracht in nieuwe exploitaties, geruild worden voor andere gronden, danwel weer worden doorverkocht tegen de economische waarde.- 7 -

Indicatieve meerjarenberekening grondexploitatie 2006 – 2013/maart 20062.9 Doorberekeningen en claims vanuit de Algemene DienstAls uitgangspunt voor de doorberekening van ambtelijke kosten is de begroting 2006genomen. In de begroting 2006 gaat het om een totaal bedrag van € 785.000,-. Voor deperiode daarna zijn de verwachte benodigde uren voor de verschillende plannenmaatgevend. Aangenomen is verder dat voor zover er een tekort is extra capaciteit zalworden ingehuurd. Als er een overschot is is er vanuit gegaan dat er maatregelenworden genomen zodat er geen nadelige effecten voor het grondbedrijf zijn.In de berekening is voorts rekening gehouden met de volgende claims vanuit dealgemene dienst :! Het toekennen van een inbrengwaarde van ca. € 4,6 miljoen aan het sportparkPagnevaart zodra dit in exploitatie genomen kan worden. Indien dit in fases gebeurtzal per fase een inbrengwaarde worden toegekend. Uit deze inbrengwaarde zal inelk geval de uitbreiding van sportpark Albano bekostigd moeten worden. De kostenhiervan zullen naar verwachting veel lager zijn dan de genoemde inbrengwaardezodat nog een bijdrage voor de algemene dienst over blijft. 1 e fase kan wordenafgewikkeld in 2007, 2 e fase in 2008.! Een inbrengwaarde van € 771.426,- in het plan Vossenberg ten behoeve van hetMarkland College. Afspraak is dat dit bedrag wordt betaald zodra met de verkoopvan de gronden is begonnen. Dit zal eind 2006 of begin 2007 zijn.! Ten laste van het complex St. Annaplein een bedrag van € 625.000,- ten behoevevan nieuw/verbouw aan de Vossenberg voor de muziekschool.! De te verkopen grond aan de Mommerstraat in Hoeven (€ 70,- per/m², in totaal ca.€ 56.000,-)- 8 -

Indicatieve meerjarenberekening grondexploitatie 2006 – 2013/maart 20063. Risico’s, kansen en bedreigingen3.1 Doorberekende scenario’sEen grondexploitatie strekt zich uit over een groot aantal jaren en gaat gepaard metgrote investeringen. Doorgaans gaat de kost voor de baat zodat sprake is vanaanzienlijke financiële risico’s. Voor zover deze risico’s kwantificeerbaar en bekendzijn is hiermee in de exploitatieberekeningen rekening gehouden. Daarnaast zijn erechter ook nog algemene, niet kwantificeerbare, risico’s. De voorzichtigheid gebiedtom voor deze risico’s wel middelen achter de hand te houden. In de nota “Grondbeleiden Grondbedrijf” is op dit punt beleid geformuleerd waar in deze nota rekening wordtgehouden.Aan de algemene reserve van het grondbedrijf worden de volgende eisen gesteld :! Op eindwaarde (dus als alle bestaande exploitaties op basis van geactualiseerdeexploitatieberekeningen zijn afgewerkt en alle niet in exploitatie zijndeeigendommen tegen economische waarde zijn verkocht) dient de reserve minimaaleen positief saldo te vertonen. Hierbij dient rekening te worden gehouden metplannen die in de maak zijn en met strategische aankopen! Bij doorrekening van een tweetal jaarlijks te bepalen risicoscenario’s dient dereserve op eindwaarde eveneens minimaal een positief saldo te vertonen! De algemene reserve dient tenslotte te allen tijde minimaal 25% van de, niet doorandere reserves of voorzieningen afgedekte, boekwaarde van de gronden tebedragen.Indien blijkt dat rekening houdend met bovenstaande gegevens de reservesgrondbedrijf een structureel overschot vertonen kan dit, desgewenst, ingezet wordenten behoeve van andere doeleinden. In dat geval zal het college hiertoe voorstellendoen aan de raad.Uitgangspunt van deze indicatieve meerjarenberekening grondexploitatie is hetbasisscenario. In dit scenario zouden t/m half 2008 (experimentperiode) circa 750woningen worden gebouwd. Gerekend is met reeds afgesproken en nog verwachteaantallen. Het aantal woningen zal, indien alle ontwikkelingen doorgaan,waarschijnlijk hoger zijn. Daarna is in principe gerekend op basis van eenwoningbouwprogramma van ca. 120 woningen per jaar waarbij locaties die thansbuiten de boot zijn gevallen als eerste zullen worden ontwikkeld. Het basisscenariogeeft een verwachting weer.3.2 Benoeming diverse risico’sIn het navolgende zullen een aantal risico’s met name genoemd en besproken worden.Conjunctuur en renterisico’sAfhankelijk van economische vooruitzichten en de rentestand kan de vraag naarbouwgrond toe- of afnemen wat gevolgen heeft voor de looptijd. Het risico is vooralgroot bij plannen waarvoor al veel investeringen zijn gedaan en waarvan de meesteopbrengsten nog binnen moeten komen. Tot 2003 was de vraag naar bouwgrond voorwoningen en bedrijventerrein zeer groot. In 2003 is enige stagnatie v.w.b.bedrijventerreinen opgetreden. In 2004-2005 lijkt de markt zich echter enigszins tehebben hersteld. De spanning op de woningmarkt is in 2003-2004 enigszinsafgenomen. Consumenten blijken vooral ook kieskeuriger te worden en meer eisen testellen aan woningtype en locatie. Het wordt steeds belangrijker om de juistewoningen op de juiste plaats te bouwen.- 9 -

Indicatieve meerjarenberekening grondexploitatie 2006 – 2013/maart 2006Verandering in woon- en werkvoorkeuren en behoeftesDe grondexploitatie moet inspelen op behoeftes. Het is dan ook belangrijk ommarktonderzoek te doen zodat datgene gebouwd wordt waar behoefte aan is. In2003/2004 is een woningmarktonderzoek uitgevoerd. Thans wordt op basis hiervaneen woonvisie voorbereid. Omdat een grondexploitatie over vele jaren loopt, is eenaanzienlijke tijd met voorbereiding gemoeid. Het kan zijn dat de markt tussen het totstand komen van het plan en het moment van aanbieden van de bouwgrond sterkverandert. Getracht moet worden om zoveel mogelijk flexibiliteit in plannen in tebouwen.In de vorige berekening werd al gesignaleerd dat in het kader van de pilotrelatief veel appartementen werden gepland/gebouwd (met name in Oudenbosch)terwijl de vraag meer gericht is op grondgebonden woningen. De reden dat er,ondanks dat, zoveel appartementen werden gepland heeft te maken met financiële enruimtelijke mogelijkheden. Veel inbreidingslocaties lenen zich minder goed voorgrondgebonden woningen en vaak is er sprake van hoge verwervings- en anderekosten waardoor behoefte is aan extra (lees gestapelde) woningen als kostendrager.Het zou dus wel eens zo kunnen zijn dat met het bouwen binnen strakke contourengetalsmatig wel aan de behoefte kan worden voldaan maar dat dit in kwalitatieve zineen probleem is.GrondverwervingBij locaties waarbij de gronden nog niet verworven zijn vormt grondverwerving eenbelangrijke risicopost. Sinds eind vorige eeuw is de prijs van ruwe bouwgrond sterkgestegen. Bovendien is bij inbreidingslocaties verwerving meestal duurder omdat nietalleen grond gekocht moet worden maar ook opstallen. Daarbij moeten soms bedrijvenverplaatst worden en moet niet zelden de grond gesaneerd worden.Milieurisico’sGedacht moet worden aan bodemverontreiniging en hinder. Ondanks het uitvoerenvan bodemonderzoeken blijken saneringskosten moeilijk in te schatten. Dit kan zoweltot mee- als tegenvallers leiden. Het afgelopen jaar is gebleken dat de saneringskostenop de locaties Gemeentewerf Oud Gastel en Wijk Centrum ten opzichte van deverwachting van vorig jaar mee zijn gevallen. De hindersituatie wordt voorafonderzocht. Risico’s zijn er als normen veranderen ten tijde van de planontwikkeling.PlanschadeSteeds vaker worden gemeenten geconfronteerd met eisen tot vergoeding vanplanschade. Vooraf wordt inzicht verkregen in de mogelijke kosten door het uitvoerenvan een planschaderisicoscan. Bij eigen grondexploitaties wordt planschade bestredenuit de exploitatieopzet. Bij private exploitaties wordt met de ontwikkelaar eenovereenkomst gesloten zodat dit risico bij de ontwikkelaar ligt.Toereikendheid kostenramingenOm goed zicht te hebben op de risico’s is het van belang om gemaaktekostenramingen regelmatig te actualiseren. Minimaal gebeurt dit 1x per jaar. Per maart2006 heeft een nieuwe actualisatie plaatsgevonden.- 10 -

Indicatieve meerjarenberekening grondexploitatie 2006 – 2013/maart 2006Fiscale risico’sMet het vervallen van BTW-28 en het invoeren van het btw-compensatiefonds zijn defiscale risico’s voor het grondbedrijf afgenomen. Wel is van belang dat er bij privateexploitaties en transacties met corporaties goed gekeken wordt naar fiscale aspecten.Bij situaties waar een ontwikkelaar of corporatie openbare voorzieningen aanlegt endeze voor een symbolisch bedrag overdraagt aan de gemeente kan de gemeentegeconfronteerd worden met een zogenaamde “strafheffing overdrachtsbelasting”. Deregelgeving is tamelijk ingewikkeld en verandert bovendien regelmatig.Particuliere exploitatiesIn situaties waarin nog geen overeenkomst is gesloten is uitgegaan van een aanname.Hierover lopen nog onderhandelingen. Omdat we hierbij ook afhankelijk zijn vanderden bestaat het risico dat bepaalde ontwikkelingen niet doorgaan.Prijs/OpbrengststijgingenPrijzen en Opbrengsten kunnen sneller of langzamer stijgen dan waarmee in deexploitatieberekeningen rekening is gehouden.ArcheologieDe locaties in het experiment “bouwen binnen strakke contouren” zijn vrijwelallemaal onderzocht zodat de risico’s goed in beeld zijn. Archeologische vondstenkunnen leiden tot aanzienlijke vertraging of zelfs het geheel moeten afblazen van eenplan.Politieke besluitvormingZowel Europese landelijke, provinciale als gemeentelijke besluitvorming kan tot extrakosten en/of langere looptijden leiden. Wetgeving kan veranderd worden waardoornormen strenger worden en procedures langer. Ook kan het nodig zijn om bepaaldeprocedures over te doen. Het omgekeerde van langere procedures en extra kosten is inprincipe ook mogelijk maar komt in de praktijk toch minder voor. Een belangrijkrisico vormt het provinciaal beleid t.a.v. het toekennen van bouwmogelijkheden.SubsidiesIndien nog subsidies kunnen worden binnengehaald zijn dit meevallers. Indienreserveringen niet tot daadwerkelijke subsidietoekenning leiden vormt dit een risico.CapaciteitOm exploitaties uit te kunnen voeren dient de organisatie over voldoende capaciteit tebeschikken. Indien er onvoldoende capaciteit is en dit wordt niet opgevangen doorinhuren of uitbesteden betekent dat vertraging en/of niet doorgaan van een aantalprojecten. Het resultaat kan hierdoor belangrijk slechter uitvallen.- 11 -

Indicatieve meerjarenberekening grondexploitatie 2006 – 2013/maart 20064. Resultaten indicatieve meerjarenberekening4.0 Resultaten exploitatiesHet totale resultaat van het grondbedrijf op exploitaties die tijdens de pilotperiodeontwikkeld worden wordt thans ingeschat op € 6,1 miljoen (zie bijlage 1) op contantewaarde per 1-1-2006. Het aandeel woningbouw hierin bedraagt € 4,2 miljoen.Gekozen is voor de contante waarde benadering om resultaten die op verschillendetijdstippen worden genomen onderling vergelijkbaar te maken. Een winst genoten op1-1-2006 van bedrag x is meer waard dan datzelfde bedrag maar dan pas op 1-7-2011.Uitsluitend de exploitaties die tijdens de pilotperiode ontwikkeld kunnen worden zijnin deze resultaten meegenomen.Bedacht moet worden dat ook de algemene dienst baten heeft als gevolg van deelnameaan het experiment o.a. door de herontwikkeling van de muziekschool, de bekostigingvan een nieuwe gemeentewerf/brandweerkazerne, het kunnen verstrekken van eenbijdrage aan de algemene dienst van € 1,5 miljoen (begroting 2004) en de ontvangstvan extra leges. Een andere vorm van baat die genoemd kan worden is besloten in degebiedsvisies zoals die opgesteld zijn voor o.a. Bosschenhoofd en Hoeven. Door eenaantal ontwikkelingen met elkaar te combineren kan een kwaliteitsverbetering in hetvoorzieningenniveau bereikt worden. Zo is de uitkomst van de exploitatie van hetcentrumgebied in Bosschenhoofd in geld uitgedrukt zeer beperkt, maar er is dan wel,als onderdeel van deze exploitatie, een nieuwe en op de toekomst voorbereide schoolgebouwd.4.1 Vergelijking met vorige berekeningAls we de in februari 2005 opgestelde indicatieve meerjarenberekening 2005-2012extrapoleren naar de situatie per 1-1-2006 kwam uit deze berekening eenresultaatsverwachting voor het totale grondbedrijf in de pilotperiode van € 5,2 miljoen.De thans uitgevoerde berekening leidt tot een hoger resultaat van € 6,1 miljoen. Eenvoordelig verschil van derhalve ca. € 0,9 miljoen.In bijlage 2 wordt een overzicht gegeven van de verschillen per locatie. Het betereresultaat is een saldo van mee- en tegenvallers. In het nu volgende worden debelangrijkste verschillen toegelicht :De belangrijkste elementen van dit voordeel zijn aan de minzijde :Korenweide :Het resultaat is € 208.000,- lager. Dit wordt vooral veroorzaakt doordat de verkoopvan bouwkavels langzamer gaat dan werd verwacht. Hierdoor is sprake van hogererentelasten. Bovendien zijn in de raming voor het woonrijp maken kosten van herstelvan toegangswegen toegevoegd waardoor de raming hoger is.Voormalige HellemonsMAVOHet resultaat is € 64.000,- lager. Dit wordt hoofdzakelijk veroorzaakt doordat een vande belangstellenden voor een gedeelte restgrond is afgehaakt. Daarnaast zijn errentenadelen doordat een aantal transacties die voor eind 2005 waren gepland pasplaatsvinden in de eerste helft van 2006. Door de wijze van rentetoerekening (o.b.v.boekwaarde per 1-1) lijkt dit nadeel relatief groot.- 12 -

Indicatieve meerjarenberekening grondexploitatie 2006 – 2013/maart 2006ParklaanDe transactie met de ontwikkelaar die het gemeentehuis gaat bouwen was voorzien per1-1-2005. Als gevolg van met name fiscale problematiek zijn de gronden mediofebruari 2006 nog steeds in eigendom bij de gemeente. Afgesproken is dat deontwikkelaar vanaf de peildatum de wettelijke rente verschuldigd is. Omdat deze lageris dan de gemeentelijke rekenrente (met name die van 2005) is een nadeel ontstaan vancirca € 22.000,-.Margrietstraat BosschenhoofdOmdat de provincie niet heeft ingestemd met het oprekken van de contour voor dezelocatie moet de ontwikkeling in twee fasen plaatsvinden en kan woningbouw in hetzuidelijke gedeelte pas na de pilot, half 2008, op zijn vroegst starten. In de verkoopaan de ontwikkelaar zijn twee bedragen genoemd : een als het plan volledig binnen depilot ontwikkeld zou kunnen worden en een als het plan in twee fasen ontwikkeld zoumoeten worden. In dat geval krijgt de ontwikkelaar te maken met extra rentelasten,extra procedure kosten en extra beheerskosten. Hierdoor is het bedrag dat voor degrond betaald moet worden bij ontwikkeling in twee fasen lager. In de vorigeberekening was er nog van uit gegaan dat het zou lukken de provincie te bewegen decontour, gelet op het plan dat er lag, op te rekken. Doordat dat niet is gelukt is er eennadeel van € 296.000,-.Klooster en omgeving, StampersgatVorig jaar werd er nog van uit gegaan dat de ontwikkeling van de kloosterlocatie meteen kleine winst zou kunnen sluiten. Thans wordt geprobeerd in Stampersgat metBernardus Wonen een gebiedsontwikkeling à la Bosschenhoofd te bereiken waarbijook de locatie Rademakers wordt betrokken. Gelet hierop wordt er thans van uitgegaan dat de ontwikkeling net kostendekkend kan zijn. Daarmee wordt wel eenbelangrijke bijdrage geleverd aan de versterking van de leefbaarheid in Stampersgat.Het nadeel t.o.v. de vorige berekening is circa € 40.000,-.Aan de pluszijde zijn de belangrijkste elementen :Wijk centrum 1e fase saneringskostenDoordat de kosten van sanering lager zijn uitgevallen dan vorig jaar werd aangenomenen bovendien het grootste deel van de verontreiniging lag op de eigendommen vanBernardus Wonen is sprake van een meevaller van € 417.000,-.Havengebied 2e faseIn de vorige berekening werd er op basis van de met de ontwikkelaar geslotenintentieovereenkomst van uit gegaan dat er geen dekking zou zijn voor de ambtelijkekosten. Omdat de gemeente in de 2 e fase gronden in kan brengen is het maar de vraagof dit uitgangspunt voor de 2 e fase juist was. Thans wordt er dan ook van uit gegaandat de inbreng van gronden vanuit de gemeente zodanig zal zijn dat het mogelijk is deambtelijke kosten ook te dekken. Hier is echter nog geen diepgaand onderzoek naargedaan en ook is er nog geen overeenkomst gesloten. “Voordeel” t.o.v. de vorigeberekening is € 411.000,-.- 13 -

Indicatieve meerjarenberekening grondexploitatie 2006 – 2013/maart 2006Saneringskosten gemeentewerf Oud GastelVorig jaar werd nog verwacht dat de sanering € 521.000,- zou kosten. Inmiddels is desanering afgerond en blijken de kosten mee te vallen : € 335.000,-. Een voordeelderhalve van € 186.000,-Bernhardstraat Oud GastelTen tijde van de vorige berekening was er nog geen overeenkomst gesloten zodat erterughoudend werd gerekend met een klein voordelig saldo. Inmiddels is deovereenkomst gesloten. Naast de bijdrage per woning kan de gemeente nog eenperceel grond inbrengen waardoor het voordeel € 55.000,- bedraagt.Rondom de kerk Oud GastelVoor de locatie rond de kerk in Oud Gastel is de planontwikkeling in een wat brederverband getrokken die enerzijds leidt tot meer kwaliteit en die ook gunstig is voor deopbrengstmogelijkheden van de kavel aan de Mgr. Meeuwissestraat. Voor deeigendommen van Huijsmans is uitgegaan van de betaling van de gebruikelijkebijdrage per woning. Zoals bekend is er met deze eigenaar nog geen overeenkomstzodat hier nog sprake is van een risico.Wozoco Oud GastelDoordat de kosten van inrichting van het nieuwe scoutingterrein mee zijn gevallen iser een voordeel van € 35.000,-.Opperstraat Hoeven 1e faseOndanks dat ook aan de exploitatieopzet van dit plan een kostenpost is toegevoegdvoor herstel toegangswegen is toch sprake van een besparing op het woonrijp makenvan het plan. De post onvoorzien kon hierdoor ook ongebruikt blijven waardoor er eenvoordeel is van in totaal € 71.000,-.Centrumranden Hoeven (gebiedsvisie)Ten tijde van de vorige berekening was er nog vrijwel niets bekend over een planzodat er voorzichtig gerekend is met een klein verlies. De planontwikkeling isinmiddels iets verder maar er ligt nog geen uitgekristalliseerd plan. Gelet op devorderingen is de verwachting echter dat er naast de maatschappelijke en ruimtelijkekwaliteitsverbetering ook nog een kleine plus onder de streep zal zijn. “Voordeel”circa € 41.000,-.Mommerstraat HoevenOp de Mommerstraat was de gemeente eigenaar van een gedateerde huurwoning opeen prachtige kavel in het buitengebied. De woning is vrijgekomen. Er is eeninschatting gemaakt dat de kavel het meest op zou leveren als ze verkocht zou wordenals bouwterrein. Ten tijde van het opstellen van de vorige berekening werd nog geenrekening gehouden met deze ontwikkeling. Voordeel € 116.000,-- 14 -

Indicatieve meerjarenberekening grondexploitatie 2006 – 2013/maart 20064.2 Bijdrage grondbedrijf aan de algemene dienst/andere doeleindenIn verband met de inbreng van gronden zijn de volgende verrekeningen tussenalgemene dienst en grondbedrijf voorzienOverzicht inbrengwaardes t.g.v. algemene dienst : alle scenario'sComplex per einde per einde per einde per einde2006 2007 2008 2009106 Sportpark Pagnevaart 3.482.430 1.147.650107 St. Annaplein 4.625.000118 Vossenberg 771.426Mommerstraat 56.000Totaal 56.000 8.878.856 1.147.650claims :Inbrenggemeentehuis/bibliotheek -4.000.000Markland college -771.426Uitbreiding sportparkAlbano pmMarkland college ivm nieuwbouw muziekschool -625.00056.000 3.482.430 -/ - p.m. 1.147.650Daarnaast wordt uit de reserve grondbedrijf 61.100,- bijgedragen aan deretentievoorziening Albano (aan de Vaartweg).- 15 -

Indicatieve meerjarenberekening grondexploitatie 2006 – 2013/maart 20064.3 Ontwikkeling Financiële positie grondbedrijfIn de volgende grafiek wordt weergegeven hoe de (verwachte) verhouding tussenkosten en opbrengsten in het grondbedrijf er in de periode 2002 t/m 2013 uit ziet. Deopbrengsten en kosten in verband met Borchwerf II zijn hierbuiten gelaten. Dit geldtook voor stortingen in de reserve bovenwijkse voorzieningen en voor de rentelasten.Investeringen en opbrengsten14.000.00012.000.00010.000.000bedrag in €8.000.0006.000.000Investeringen excl. BW IIOpbrengsten ecl. BW II4.000.0002.000.00002002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013tijdUit de grafiek blijkt dat in 2002, maar vooral ook 2003, voornamelijk is geïnvesteerd.De verwachtingen dat in 2004 en 2005 sprake zou zijn van een overschot aanopbrengsten over investeringen zijn uitgekomen.De uitschieter in de investeringen in 2007 wordt voornamelijk veroorzaakt door deinbreng van de gronden van sportpark Pagnevaart. In de jaren na 2007 is te zien dat deopbrengsten structureel de investeringen overstijgen omdat voornamelijk grondenworden verkocht.In de grafiek op de volgende pagina’s is weergegeven hoe de financiële positie van hetgrondbedrijf zich naar verwachting zal gaan ontwikkelen.Aangegeven is :! de ontwikkeling van de boekwaarde van de verschillende complexen;! de ontwikkeling van de algemene reserve van het grondbedrijf;! de eis (uit de nota grondbeleid en grondbedrijf) dat de algemene reserve te allentijde minimaal 25% van de, niet door andere reserves of voorzieningen afgedekte,boekwaarde van de complexen moet bedragen.- 16 -

Indicatieve meerjarenberekening grondexploitatie 2006 – 2013/maart 2006Grondbedrijf : boekwaarden en algemene reserve25.000.00020.000.00015.000.000bedrag in €10.000.0005.000.00001-1-2006 1-1-2007 1-1-2008 1-1-2009 1-1-2010 1-1-2011 1-1-2012 1-1-2013 1-1-2014-5.000.000-10.000.000datumBoekwaarde complexen Alg. reserve grondbedrijf 25% boekwaardeUit de grafiek blijkt dat de boekwaarde van de complexen na een stijging in 2008 eenaanzienlijke daling in de periode tot 2011 een aanzienlijke daling wordt verwacht.Deze wordt veroorzaakt doordat er in de jaren na 2007 voornamelijk gronden wordenverkocht en slechts in geringe mate geïnvesteerd wordt in nieuwe gronden.In het basisscenario groeit de algemene reserve van het grondbedrijf naar ca. € 25miljoen per 1-1-2014 vanwege het afsluiten van het overgrootte deel van de huidigecomplexen. Risico’s liggen er vooral in het mogelijke tempo of in sommige gevallenhet al of niet door kunnen gaan van ontwikkelingen.- 17 -

Indicatieve meerjarenberekening grondexploitatie 2006 – 2013/maart 20064.4 Reserve bovenwijkse voorzieningenIn de volgende tabel is de ontwikkeling van de reserve bovenwijkse voorzieningenweergegeven zoals opgenomen in de nota bovenwijkse voorzieningen van april 2005en de nieuwe meerjarenberekening met uitzondering van de zaken welke betrekkinghebben op de WVG-gebieden.Saldo reserve bovenwijkse voorzieningenberekening maart 061-1-2006 801.0641-1-2007 1.142.7861-1-2008 899.2541-1-2009 2.201.3211-1-2010 3.173.4621-1-2011 3.508.1641-1-2012 3.613.3751-1-2013 3.993.1141-1-2014 3.545.741De bestedingen uit de reserve bovenwijkse voorzieningen zijn opgenomen op basisvan de nota, de voeding van de reserve is berekend in de indicatievemeerjarenberekening grondexploitatie 2006-2013. Uit de tabel blijkt dat het saldo vande reserve over de periode 2006-2013 steeds positief blijft. Dat betekent dat de in denota opgenomen investeringen in beginsel mogelijk zijn.Indien er als gevolg van het niet doorgaan belangrijke plannen wegvallen kan dit grotegevolgen hebben voor de reserve bovenwijkse voorzieningen. 100 woningen minderbouwen betekent immers € 500.000,- minder inkomsten. Deze nadelen kunnen deelsgecompenseerd worden door tariefaanpassingen, deels door uitstel van investeringenen deels (indien de algemene reserve van het grondbedrijf dit toelaat) doorfinanciering vanuit de algemene reserve van het grondbedrijf. Hoe dit zou moetengebeuren is uiteraard ter beoordeling aan de gemeenteraad.- 18 -

Indicatieve meerjarenberekening grondexploitatie 2006 – 2013/maart 20065 Eindconclusies1) Het totale verwachte financiële resultaat op de pilotlocaties op contante waarde per 1-1-2006 bedraagt circa € 4,2 miljoen.2) Het totale verwachte financiële resultaat op de exploitaties in het grondbedrijf gedurendede pilotperiode (inclusief de bedrijventerreinen) bedraagt circa € 6,1 miljoen3) De risicoreserve Borchwerf II is in 2004 op het gewenste startniveau gebracht van ca. €2,8 miljoen. Gelet op de meest recente inzichten m.b.t. de exploitatie van Borchwerf IIwaaronder een aantal gerealiseerde kostenbesparingen zal de risicoreserve vanaf 2006gefaseerd vrijvallen om uiteindelijk in 2012 op 0 uit te komen. Dit komt ongeveer overeenmet wat in de vorige berekening werd aangegeven.4) Rekening houdend met bovenstaande, en zonder tussentijdse uitnamen, kan de algemenereserve van het grondbedrijf zich ontwikkelen tot een bedrag van ca. € 25 miljoen per 1-1-2014.5) Op eindwaarde is het grondbedrijf in principe financieel in staat de voorgenomenontwikkelingen uit te voeren.6) De algemene reserve grondbedrijf voldoet aan de gestelde eis van de 25%-norm zoalsdeze is opgenomen in de nota grondbeleid en grondbedrijf.7) Uitgaande van het programma zoals dat in het basisscenario is opgenomen is de algemenereserve grondbedrijf in het begin volledig nodig om risico’s in het grondbedrijf op tekunnen vangen. Daarna ontstaan geleidelijk aan overschotten welke “vrij” inzetbaar zijn.8) Bij een beperkter programma dan waarmee is gerekend moet er rekening mee gehoudenworden dat de reserve grondbedrijf mogelijk langer volledig nodig is om risico’s in hetgrondbedrijf op te vangen en dat de overschotten die t.z.t. zullen ontstaan beperkter vanomvang zijn.9) De resultaten van de indicatieve meerjarenberekening grondexploitatie 2006-2013/maart2006 duiden op een gunstigere ontwikkeling van de reserve bovenwijkse voorzieningendan in de nota bovenwijkse voorzieningen is voorzien. Daarbij dient wel aangetekend teworden dat de reserve bovenwijkse voorzieningen wel erg gevoelig is voor het wel of nietdoorgaan van grotere particuliere exploitaties.- 19 -

Indicatieve meerjarenberekening grondexploitatie 2006 – 2013/maart 2006BIJLAGEN :1) Resultaat exploitaties in € basisscenario maart 20062) Resultaat exploitaties in € vergelijking berekening februari 2005 en maart 20063) Overzicht boekwaardeverloop complexen4) Resultaten i.v.m. activering inbrengwaarde5) Afwikkeling resultaten complexen6) Stortingen in de reserve bovenwijkse voorzieningen/Mogelijke claims op de reserve notabovenwijkse voorzieningen7) Balansverloop Grondbedrijf/Winst- en verliesrekening Grondbedrijf- 20 -

Indicatieve meerjarenberekening grondexploitatie 2006 – 2013/maart 2006Bijlage 1Resultaat exploitaties pilotperiode in € Basisscenario maart 2006Resultaat ResultaatComplex Eindjaar Eindwaarde Contante waardeKorenweide II/III 2012 2.219.000 1.658.000Steenstraat Oud Gastel 2008 32.000 29.000101 Wijk centrum 1e fase 2007 1.000 1.000101verlies ivm sanering wijk centr 2005 -133.000 -133.000102 Boerenbond Oudenbosch 2007 22.000 20.000103 Maria ter Engelen 2010 217.000 176.000104 Isaac da Costaschool 2004 288.000 302.000105 HellemonsMAVO 2007 692.000 637.000106 sportpark Pagnevaart 2013 pm pm107 St. Annaplein en omgeving 2010 0 0108 Zandeweg Zuid 2005 -2.000 -2.000109 Tivoli/Rabobank e.o. 2010 1.000 0110 Markstraat/Stoofstraat 2004 -1.000 -1.000111 Polderstraat/Past Hellemons 2008 0 0112 Parklaan 2008 -23.000 -20.000113 Kade 2004 98.000 103.000114 Nieuwenbosch 2005 197.000 197.000115 Zandeweg Noord 2005 -105.000 -105.000116 Polderstraat 2004 40.000 42.000117 Jaap Edenlaan 2008 341.000 301.000118 Vossenberg 2009 907.000 768.000120 Haven 2e fase 2013 1.000 1.000122A Albano lob C voorlaatste fase 2004 1.140.000 1.197.000122B Albano lob C laatste fase 2012 pm pm123 Havengebied 2011 -439.000 -342.000124 Br. Christofoorlaan 2004 -9.000 -10.000127 Oudenbosscheweg 2007 1.000 1.000Beukenlaan 2007 8.000 7.000Locatie Vermunt 2008 1.000 1.000201 Gemeentewerf Oud Gastel 2007 -370.000 -340.000201 Saneringskosten Gem. Werf 2005 -335.000 -335.000202 Roosendaalsebaan 2009 0 0204 Blankershove 2006 -4.000 -4.000205 Bernardstraat 2008 67.000 59.000206 Achterdijk 2008 0 0207 Rondom de Kerk 2011 471.000 367.000208 van Gilshof 2005 13.000 13.000209 Wozoco Oud Gastel 2005 116.000 116.000210 Rijpersweg 2007 2.000 2.000211 Molenweide 2006 -1.000 -1.000301 Opperstraat Hoeven 1e fase 2005 382.000 382.000302 Boerenbond Hoeven 2005 12.000 12.000303 peugeotgarage Hoeven 2007 1.000 1.000304 Bovendonk 2005 -14.000 -14.000305 Wozoco Hoeven 2007 459.000 422.000306 Wgb Opperstraat laatste fase 2014 pm Pm307 Achter 't Hof 2007 5.000 4.000308 Centrumranden Hoeven 2014 49.000 37.000Mommerstraat 2007 126.000 116.000400 Parc Seppe 2004 136.000 143.000401 Margrietstraat 2010 113.000 92.000402 Steenfabriek 2009 8.000 6.000403 Centrum Bosschenhoofd 2010 29.000 24.000404 Brandweerpost B hoofd 2004 -1.000 -1.000500 Kom Markiezaatstraat St.gat 2004 -13.000 -13.000501 Stampersgat Oost (Radem.) 2012 0 0504 Klooster e.o. Stampersgat 2010 0 0505 Brugstraat Stampersgat 2004 13.000 14.000Diverse niet doorgegane locaties 2004 -2.000 -2.000Gronden uitbreiding sppark Albano 2006 0 0- 21 -

Indicatieve meerjarenberekening grondexploitatie 2006 – 2013/maart 2006Resultaat ResultaatComplex Eindjaar Eindwaarde Contante waardeUitbreiding bosbad Hoeven 2008 1.000 0Grond retentievoorziening Albano* 2006 -57.000 -54.000Blauwhoef 2003 144.000 159.000Kristalsingel 2003 90.000 100.000Totaal 6.133.000w/v pilotlocaties (genummerd) 4.241.000* inclusief claim ivm aanleg retentievoorziening door waterschap (€ 61.100,-)- 22 -

Indicatieve meerjarenberekening grondexploitatie 2006 – 2013/maart 2006Bijlage 2Resultaat exploitaties in €VergelijkingBerekening BerekeningComplex Eindjaar februari 2005 maart 2006Korenweide II/III 2010 1.866.000 1.658.000Steenstraat Oud Gastel 2007 22.000 29.000101 Wijk centrum 1e fase 2007 3.000 1.000101 Saneringskosten wijk centrum 2005 -550.000 -133.000102 Boerenbond Oudenbosch 2007 13.000 20.000103 Maria ter Engelen 2010 155.000 176.000104 Isaac da Costaschool 2004 302.000 302.000105 HellemonsMAVO 2006 701.000 637.000107 St. Annaplein en omgeving 2010 -5.000 0108 Zandeweg Zuid 2007 -2.000 -2.000109 Tivoli/Rabobank e.o. 2010 -3.000 0110 Marktstraat/Stoofstraat 2004 -1.000 -1.000111 Polderstraat/Past Hellemons 0 0112 Parklaan 2008 2.000 -20.000113 Kade 2004 103.000 103.000114 Nieuwenbosch 2007 186.000 197.000115 Zandeweg Noord 2008 -86.000 -105.000116 Polderstraat 2004 42.000 42.000117 Jaap Edenlaan 2007 317.000 301.000118 Vossenberg 2007 780.000 768.000120 Haven 2e fase 2012 -410.000 1.000122A Albano lob C voorlaatste fase 2004 1.197.000 1.197.000122B Albano lob C laatste fase 2013 0 0123 Havengebied 2012 -328.000 -342.000124 Br. Christofoorlaan 2004 -10.000 -10.000127 Oudenbosscheweg 2009 1.000 1.000Beukenlaan 2007 0 7.000Locatie Vermunt 2008 0 1.000201 Gemeentewerf Oud Gastel 2006 -322.000 -340.000201 Saneringskosten GW Oud G. 2005 -521.000 -335.000202 Roosendaalsebaan 2012 1.000 0204 Blankershove 2008 3.000 -4.000205 Bernardstraat 2007 4.000 59.000206 Achterdijk 2004 -1.000 0207 Rondom de Kerk 2009 170.000 367.000208 van Gilshof 2005 5.000 13.000209 Wozoco Oud Gastel 2006 81.000 116.000210 Rijpersweg 2008 2.000 2.000211 Molenweide 2006 0 -1.000301 Opperstraat Hoeven 1e fase 2006 311.000 382.000302 Boerenbond Hoeven 2006 4.000 12.000303 peugeotgarage Hoeven 2008 0 1.000304 Bovendonk 2008 -17.000 -14.000305 Wozoco Hoeven 2007 410.000 422.000306 Wgb Opperstraat laatste fase 2014 0 0307 Achter 't Hof 2008 1.000 4.000308 Centrumranden Hoeven 2014 -4.000 37.000Mommerstraat Hoeven 2007 0 116.000400 Parc Seppe 2004 143.000 143.000401 Margrietstraat 2010 388.000 92.000402 Steenfabriek 0 6.000403 Kruisgebouw B hoofd 2008 2.000 24.000404 Brandweerpost B hoofd 2004 -1.000 -1.000500 Kom Markiezaatstraat St.gat 2004 -13.000 -13.000501 Stampersgat Oost (Radem.) 2012 1.000 0504 Klooster e.o. Stampersgat 2008 40.000 0505 Brugstraat Stampersgat 2004 14.000 14.000Diverse niet doorgegane locaties 2004 -2.000 -2.000Gronden uitbreiding sppark Albano 2006 0 0Uitbrreiding bosbad Hoeven 2008 0 0Grond retentievoorziening Albano 2005 -58.000 -54.000- 23 -

Indicatieve meerjarenberekening grondexploitatie 2006 – 2013/maart 2006Berekening BerekeningComplex Eindjaar februari 2005 maart 2006Blauwhoef 2003 159.000 159.000Kristalsingel 2003 100.000 100.000Totaal 5.195.000 6.133.000w/v pilotlocaties 3.106.000 4.241.000- 24 -

Indicatieve meerjarenberekening grondexploitatie 2006 – 2013/maart 2006Bijlage 3OVERZICHT BOEKWAARDE VERLOOP COMPLEXENComplex Boekwaarde Boekwaarde Boekwaarde Boekwaarde Boekwaarde Boekwaarde Boekwaarde Boekwaarde1-1-2006 1-1-2007 1-1-2008 1-1-2009 1-1-2010 1-1-2011 1-1-2012 1-1-2013101 Wijk centrum 1ef -202.728 133.377 0 0102 Boerenbond ODB -37.861 23.217 0 0103 Maria ter Engelen -10.447 -21.891 -44.136 7.612 -2.388 0 0105 HellemonsMAVO -371.805 756.299 0106 Sppk Pagnevaart -3.930 -15.097 -3.630.119 -4.943.158 -3.362.023 -1.067.722 1.373.001 2.076.979107 St. Annaplein eo -20.079 -80.932 149.303 109.325 97.586 0 0109 Tivoli e.o. -57.128 -89.556 -123.812 25.352 8.345 0111-1.436 -3.997 -257Polderstr/hellemons112 Parklaan -893.691 -48.673 -19.295 0117 Jaap Edenlaan -73.730 397.998 406.285 0118 Vossenberg -114.195 493.969 366.606 951.200120 Haven OB fase 2 0 -15.000 -71.463 -132.413 -91.713 -55.878 -24.318 1.082122 Albano lob C-2 -1.988.400 -2.075.407 -2.295.562 -2.967.983 -422.066 2.578.654 2.308.598 0123 Haven 792.995 746.697 692.157 59.084 -615.002 -410.743127 Oudenbosscheweg 2.260 -3.644129 Beukenlaan 2.535 -1.107130 Locatie Randweg 0 14.500 -5.184201 Gemeentewerf OG -729.877 -161.847 0 0202-6.614 -13.895 -26.666 -34.962Roosendaalsebaan204 Blankershove -3.374205 Bernardstraat 24.158 13.185 59.015 0206 Achterdijk -1.387 4.204 1.998207 Rondom de Kerk -143.938 -172.555 -216.937 105.427 438.603 451.440210 Rijpersweg 3.150 284211 Molenweide 60.556303 peugeotgarage -12.753 -19.295305 Wozoco Hoeven 650.420 647.563306 Opperstraat laatste -1.580.624 -1.670.801 -2.045.923 -394.336 1.415.558 3.373.430fase307 Achter 't Hof 13.956 6.049 0308 Centrumranden -12.038 -42.550 -105.258 -73.386 -103.931 -126.087 57.781Hoeven3.. Mommerstraat -6.704 -81.739401 Margrietstraat -1.074.185 325.162 315.091 312.361 309.144402 Steenfabriek -330 -3.844 -39.532 22.038403 Centrumontw. -36.924 -78.493 -28 -20.634 26.193501 Stampersgat Oost -17.441 -37.182 -77.332 -98.456504 Klooster St. gat -688.343 -736.598 -803.428 12.102 4.985B001 Korenweide -176.937 200.462 602.256 1.029.650 1.474.753 1.946.179 2.292.980K001 Steenstraat -47.647 -54.672 -62.071 0802 Vaartweg retentie -220.086801 uitbreiding sppk -405.651 -768.891 -802.584Alb804 Uitbreidingbosbad0 10.433 6.308901 Oud Gastel NW902 Hoeven A903 Hoeven B904 Oudenbosch Zuid905 Oudenbosch Z bedr906 Bedrijven Hoeven907 Oudenbosch KRuil- en diversegronden-758.040 -502.500 -776.431 -815.568 -851.928 -885.243 -899.732 -909.387Totaal -8.148.293 -2.926.767 -8.546.999 -6.846.745 -1.673.884 5.804.030 5.108.310 1.168.674- 25 -

Indicatieve meerjarenberekening grondexploitatie 2006 – 2013/maart 2006Bijlage 4RESULTATEN IVM ACTIVERING INBRENGWAARDE (t.g.v. algemene dienst)/Claims hierop (t.l.v. algemene dienst)Complex per einde per einde per einde per einde per einde per einde per einde per einde2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013106 Pagnevaart 3.482.430 1.147.650Muziekschool-gemeentehuis 4.625.000118 Vossenberg 771.4263.. Mommerstraat 56.000Totaal activering inbrengwaardes 56.000 8.878.856 1.147.650 0 0 0Claims in de algemene dienst op inbrengwaardesUitbreiding sportpark Albano pmNieuwe muziekschool Vossenberg -625.000boekwaarde muziekschool-gem.huis -4.000.000Marklandcollege -771.426Totaal 56.000 3.482.430 1.147.650 0 0 0 0 0- 26 -

Indicatieve meerjarenberekening grondexploitatie 2006 – 2013/maart 2006Bijlage 5AFWIKKELING RESULTATEN COMPLEXENComplex per einde per einde per einde per einde per einde per einde per einde per einde2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013101 Wijk centrum 1ef 599102 Boerenbond ODB 22.065103 Maria ter Engelen 217.162105 HellemonsMAVO 692.122106 Sppk Pagnevaart 1.776.691107 St. Annaplein e.o. -42109 Tivoli e.o. 579111 Polderstr/hellemons 122112 Parklaan -22.691117 Jaap Edenlaan 340.740118 Vossenberg 907.009120 Haven OB fase 2 1.128122 Albano lob C-2 2.406.713123 Haven -438.973127 Oudenbosscheweg 656128 St. Annastraat 151.137129 Beukenlaan 7.627130 Locatie Randweg 1.339201 Gemeentewerf OG -370.000202 Roosendaalsebaan 0204 Blankershove -3.767205 Bernardstraat 66.890206 Achterdijk 929207 Rondom de Kerk 470.626210 Rijpersweg 2.187211 Molenweide -1.327303 peugeotgarage 1.347305 Wozoco Hoeven 458.998306 Opperstraat laatste fase 2.884.435307 Achter 't Hof 4.783308 Centrumranden Hoeven 49.3033.. Mommerstraat 126.321401 Margrietstraat 113.070402 Steenfabriek 7.675403 Centrum ontw. 29.038501 Stampersgat Oost 0504 Klooster St. gat -23B001 Korenweide 2.218.876K001 Steenstraat 32.363801 uitbreiding sppk Alb 0804 Uitbreiding bosbad 507802 Retentie Albano 4.560Totaal 150.603 946.106 420.199 914.684 359.784 2.916.088 4.674.892 1.777.819- 27 -

Indicatieve meerjarenberekening grondexploitatie 2006 – 2013/maart 2006Bijlage 6STORTINGEN IN DE RESERVE BOVENWIJKSE VOORZIENINGEN cf. nota bovo april 2005Complex Storting Storting Storting Storting Storting Storting Storting Storting2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013Woningbouw 263.333 180.333 1.869.834 1.815.500 1.275.000 890.000 490.000 0Bedrijventerrein 29.986 29.986 67.286 29.986 29.986 29.990 0 0Borchwerf II 102.653 88.434 95.615 83.624 106.476 101.382 103.497 103.497Totaal 0 395.972 298.753 2.032.735 1.929.110 1.411.462 1.021.372 593.497 103.497MOGELIJKE CLAIMS OP DE RESERVE BOVENWIJKSE VOORZIENINGEN cf nota bovenwijksevoorzieningen april 2005Omschrijving Jaar Jaar Jaar Jaar Jaar Jaar Jaar Jaar2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013Onttrekking aan reservebovenwijks88.250 591.285 784.668 1.088.969 1.266.759 1.126.162 430.757 790.870- 28 -

Indicatieve meerjarenberekening grondexploitatie 2006 – 2013/maart 2006Bijlage 7BALANSVERLOOP GRONDBEDRIJFACTIVA 1-1-2006 1-1-2007 1-1-2008 1-1-2009 1-1-2010 1-1-2011 1-1-2012 1-1-2013 1-1-2014Gronden in exploitatie -2.361.181 -2.926.767 -8.546.999 -6.846.745 -1.673.884 5.804.030 5.108.310 1.168.674 -913.924Gronden niet in expl. -5.787.103 0 0 0 0 0 0 0 0Totaal voorraden -8.148.284 -2.926.767 -8.546.999 -6.846.745 -1.673.884 5.804.030 5.108.310 1.168.674 -913.924RESERVESAlg. reserve GB 2.464.462 2.978.075 4.497.741 5.914.386 7.955.929 9.306.074 13.089.633 18.577.013 21.300.014Reserve risico2.800.000 2.600.000 2.300.000 1.700.000 1.000.000 500.000 150.000 0 0BorchwerffReserve bovenwijkse v 801.064 1.142.786 899.254 2.201.321 3.173.462 3.508.164 3.613.375 3.993.114 3.545.741Totaal reserves 6.065.526 6.720.861 7.696.995 9.815.707 12.129.390 13.314.239 16.853.007 22.570.127 24.845.754VOORZIENINGENverwachte verliezen 370.000 370.000Totaal voorzieningen 370.000 370.000 0 0 0 0 0 0 0Financieringsmiddelen 6.435.526 7.090.861 7.696.995 9.815.707 12.129.390 13.314.239 16.853.007 22.570.127 24.845.754Financieringoverschot -1.712.758 4.164.094 -850.004 2.968.962 10.455.506 19.118.269 21.961.317 23.738.801 23.931.830WINST EN VERLIESREKENING GRONDBEDRIJF2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013Rentevergoeding -72.792 176.974 -51.000 178.138 627.330 1.147.096 1.317.679 1.424.328Geactiveerde kapitaalrente 346.302 124.388 512.820 410.805 100.433 -348.242 -306.499 -70.120Afwikkeling complexen 150.603 946.106 420.199 914.684 359.784 2.916.088 4.674.892 1.777.819Geactiveerde inbrengwaarden 56.000 3.482.430 1.147.650 0 0 0 0 0Interne uren plan- en verkoopkosten 545.285 477.824 379.404 294.200 223.041 177.631 177.534 169.874Thans doorberekend (obv begr. 2006) -561.421 -572.649 -584.102 -595.784 -607.700 -619.854 -632.251 -644.896Extra ten laste van grondbedrijf 16.136 94.825 204.698 301.584 384.659 442.223 454.717 475.022Doorberekening administratie en151.100 191.199 161.626 145.916 132.598 112.616 56.308 22.974beheerGeraamde kosten (obv begr. 2006) -166.500 -170.000 -173.000 -176.000 -180.000 -184.000 -188.000 -192.000Civiel technisch voorbereiding en toez. 284.830 341.246 279.853 239.706 193.842 152.152 101.762 54.509Thans doorberekend -157.127 -160.270 -163.475 -166.745 -170.080 -173.482 -176.952 -180.491Extra ten laste van grondbedrijf -127.703 -180.976 -116.378 -72.961 -23.762 21.330 75.190 125.982InschrijfgeldenSanering gemeentewerf Oud GastelSanering wijk centrum 1e fase0afdracht alg. dienst uit alg. reserve -61.100 0 0 0 0 0 0 0afdracht alg. dienst ivm-56.000 -3.482.430 -1.147.650 0 0 0 0 0inbrengwaardenRente grote werken 4,25% -34.000 -49.000 -54.000 -132.000 -190.000 -210.000 -217.000 -240.0006,00%Mutatie alg. reserve/resBW20 313.613 1.219.667 816.645 1.341.543 850.145 3.433.559 5.337.381 2.723.000Resultaat excl. Winst/uitkeringen 464.713 4.751.097 2.018.295 1.473.543 1.040.145 3.643.559 5.554.381 2.963.000- 29 -