gemeente halderberge 2006 – 2013 - Kenniscentrum gemeentelijk ...

Indicatieve meerjarenberekening grondexploitatie 2006 – 2013/maart 2006Verandering in woon- en werkvoorkeuren en behoeftesDe grondexploitatie moet inspelen op behoeftes. Het is dan ook belangrijk ommarktonderzoek te doen zodat datgene gebouwd wordt waar behoefte aan is. In2003/2004 is een woningmarktonderzoek uitgevoerd. Thans wordt op basis hiervaneen woonvisie voorbereid. Omdat een grondexploitatie over vele jaren loopt, is eenaanzienlijke tijd met voorbereiding gemoeid. Het kan zijn dat de markt tussen het totstand komen van het plan en het moment van aanbieden van de bouwgrond sterkverandert. Getracht moet worden om zoveel mogelijk flexibiliteit in plannen in tebouwen.In de vorige berekening werd al gesignaleerd dat in het kader van de pilotrelatief veel appartementen werden gepland/gebouwd (met name in Oudenbosch)terwijl de vraag meer gericht is op grondgebonden woningen. De reden dat er,ondanks dat, zoveel appartementen werden gepland heeft te maken met financiële enruimtelijke mogelijkheden. Veel inbreidingslocaties lenen zich minder goed voorgrondgebonden woningen en vaak is er sprake van hoge verwervings- en anderekosten waardoor behoefte is aan extra (lees gestapelde) woningen als kostendrager.Het zou dus wel eens zo kunnen zijn dat met het bouwen binnen strakke contourengetalsmatig wel aan de behoefte kan worden voldaan maar dat dit in kwalitatieve zineen probleem is.GrondverwervingBij locaties waarbij de gronden nog niet verworven zijn vormt grondverwerving eenbelangrijke risicopost. Sinds eind vorige eeuw is de prijs van ruwe bouwgrond sterkgestegen. Bovendien is bij inbreidingslocaties verwerving meestal duurder omdat nietalleen grond gekocht moet worden maar ook opstallen. Daarbij moeten soms bedrijvenverplaatst worden en moet niet zelden de grond gesaneerd worden.Milieurisico’sGedacht moet worden aan bodemverontreiniging en hinder. Ondanks het uitvoerenvan bodemonderzoeken blijken saneringskosten moeilijk in te schatten. Dit kan zoweltot mee- als tegenvallers leiden. Het afgelopen jaar is gebleken dat de saneringskostenop de locaties Gemeentewerf Oud Gastel en Wijk Centrum ten opzichte van deverwachting van vorig jaar mee zijn gevallen. De hindersituatie wordt voorafonderzocht. Risico’s zijn er als normen veranderen ten tijde van de planontwikkeling.PlanschadeSteeds vaker worden gemeenten geconfronteerd met eisen tot vergoeding vanplanschade. Vooraf wordt inzicht verkregen in de mogelijke kosten door het uitvoerenvan een planschaderisicoscan. Bij eigen grondexploitaties wordt planschade bestredenuit de exploitatieopzet. Bij private exploitaties wordt met de ontwikkelaar eenovereenkomst gesloten zodat dit risico bij de ontwikkelaar ligt.Toereikendheid kostenramingenOm goed zicht te hebben op de risico’s is het van belang om gemaaktekostenramingen regelmatig te actualiseren. Minimaal gebeurt dit 1x per jaar. Per maart2006 heeft een nieuwe actualisatie plaatsgevonden.- 10 -