NIEUWE STEEN INVESTMENTS N.V. JAARVERSLAG 2007 - NSI

More documents

Recommendations

Info

NIEUWE STEEN INVESTMENTSTOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE JAARREKENINGNieuwe Steen Investments beperkt haar renterisico door de variabele rente die zij betaalt op een deel vanhaar leningen om te ruilen tegen een vaste rente. Hiertoe zijn contracten afgesloten met een vaste rentevariërend van 2,85% tot 4,51% en afloopdata van 2008 tot en met 2016.De gewogen gemiddelde resterende looptijd van de derivaten bedraagt 4,1 jaar. Nieuwe Steen InvestmentsN.V. is tegen een gewogen gemiddelde rente van 3,6% (2006: 3,7%) (exclusief marge) afgedekt. Voor18,4% (2006: 8,3%) van de huidige leningen geldt een variabele rente, die niet is afgedekt.GevoeligheidsanalyseIngeval de variabele rente per 31 december 2007 met 1% zou stijgen, nemen de rentelasten over 2008bij een ongewijzigde samenstelling van de portefeuille en financieringen met € 1,0 miljoen (2006:€ 0,4 miljoen) toe. De financiële derivaten zijn in deze berekening verdisconteerd, maar niet een eventuelewaardeverandering in reële waarde van de derivaten.23. NIET IN DE BALANS OPGENOMEN RECHTEN EN VERPLICHTINGENInvesteringsverplichtingenDe vennootschap is voor een bedrag van € 27,1 miljoen verplichtingen aangegaan. Deze beleggingsverplichtingenzullen naar verwachting in 2008 volledig verhuurd in de portefeuille worden opgenomen.jaar van jaar van parkeerlocatiestraatnaam naam bouw aankoop plaatsen m 2VolumineuzeDetailhandelMiddelburg Torenweg Mortiere 2007 2006 - 5.486Winkels/KantorenZug Hertizentrum Herti ca. 1980 2007 71 8.219(Zwitserland)Met Multi Vastgoed B.V. is een principeovereenkomst gesloten voor de mogelijkheid tot uitbreiding en(her)ontwikkeling van het winkelcentrum “Keizerslanden” in Deventer voor een bedrag van €18,0 miljoen.Deze overeenkomst loopt tot 31 december 2008.DesinvesteringenIn 2007 is de verkoop van twee winkels met vier bovenwoningen in Haarlem voor € 2,0 miljoenovereengekomen. De levering zal in het eerste kwartaal van 2008 plaatsvinden.RentedekkingsinstrumentenOm het renterisico op de leningen te beheersen, zijn derivaten gesloten voor een totale nominale waardevan € 389,3 miljoen (zie ook de toelichting 21 op de geconsolideerde jaarrekening).Juridisch geschilNieuwe Steen Investments N.V. heeft een juridisch geschil met de curator van de failliete Finse onderneminggenaamd Interglobia Oy. Het geschil betreft het volgende.Nieuwe Steen Investments N.V. heeft in 1997 tegen zakelijke voorwaarden een aantal onroerendgoedvennootschappengekocht. Nieuwe Steen Investments N.V. heeft de koopprijs volledig betaald. In dezeonroerendgoedvennootschappen zaten twee kantoorcomplexen die voorheen (indirect) eigendom warenvan Interglobia Oy (dat toentertijd niet failliet was).85
In de loop van 1999 heeft Nieuwe Steen Investments N.V. deze vennootschappen weer terugverkochtzonder het onroerend goed aan de oorspronkelijke verkoper. Enkele jaren nadien, in 2002, is InterglobiaOy failliet gegaan. De door Nieuwe Steen Investments N.V. verkochte vennootschappen zijn in de loop van2004 ontbonden en vereffend.De curator van Interglobia Oy beweert thans dat de boedel en aandeelhouders van Interglobia Oy in 1997voor circa € 17 miljoen zijn benadeeld door de oorspronkelijke verkoper en (onder meer) één van de in1997 aan Nieuwe Steen Investments N.V. verkochte vennootschappen.De curator heeft tot op heden bij niet één rechtelijke instantie tegen Nieuwe Steen Investments N.V. eenrechtsvordering tot betaling van enig bedrag ingesteld. Indien de curator alsnog een rechtsvordering tegenNieuwe Steen Investments N.V. zou instellen, zou Nieuwe Steen Investments N.V. die procedure metvertrouwen tegemoet zien, onder meer omdat een dergelijke rechtsvordering volgens Nieuwe SteenInvestments N.V. inmiddels (geruime tijd) verjaard zou zijn.De curator heeft in 2005 een verzoek ingediend bij de rechtbank Den Haag tot heropening van devereffening van de bedoelde voormalige dochtervennootschap van Nieuwe Steen Investments N.V.Volgens de curator zou tot het vermogen van de vereffende vennootschap behoren een vordering opNieuwe Steen Investments N.V. Als deze vennootschap die vordering op Nieuwe Steen Investments N.V. zouinnen, zou die vennootschap op haar beurt de curator kunnen voldoen. Nieuwe Steen Investments N.V.heeft zich tegen dit verzoek verzet. De rechtbank heeft dit verzoek afgewezen omdat de vennootschap naarzijn mening geen vorderingen (op Nieuwe Steen Investments N.V. of anderen) had. Het verzoek van decurator is later alsnog (in hoger beroep) door het gerechtshof in Den Haag toegewezen, omdat hetgerechtshof van oordeel is dat deze vennootschap mogelijk nog een rekening-courantvordering op NieuweSteen Investments N.V. heeft; de rekening-courantschuld van Nieuwe Steen Investments N.V. zou niet zijnovergegaan naar de koper van de vennootschap, omdat Nieuwe Steen Investments N.V., als bestuurder vande vennootschap, niet van de enig aandeelhouder van de vennootschap (Nieuwe Steen Investments N.V.zelf dus) expliciet toestemming zou hebben gekregen om aan de schuldovername mee te werken. Dehoofdsom van deze rekening-courantvordering bedroeg indertijd circa € 0,7 miljoen.Nieuwe Steen Investments N.V. heeft in januari 2007 tegen de beslissing van het gerechtshof cassatieberoepingesteld bij de Hoge Raad. In december 2007 heeft de Advocaat-generaal zijn conclusie – een onafhankelijkrechtsgeleerd advies aan de Hoge Raad – genomen. In deze conclusie geeft de Advocaat-generaal NieuweSteen Investments N.V. in beginsel gelijk ten aanzien van haar standpunt dat uit de wet en de statuten vangenoemde dochtervennootschap volgt, dat Nieuwe Steen Investments N.V., in haar hoedanigheid vanbestuurder van de dochtervennootschap, niet aan zichzelf, als aandeelhouder van de dochtervennootschap,toestemming had hoeven vragen voor het meewerken aan de schuldovername. In de meerderheid van allegevallen sluit de Hoge Raad zich aan bij de conclusie van de Advocaat-generaal. De Hoge Raad heeft noggeen uitspraak gedaan.De vereffening van de voormalige dochtervennootschap is thans heropend en het is onbekend welk gevolgde toekomstige uitspraak van de Hoge Raad zal hebben. Nieuwe Steen Investments N.V. zou een eventueeldoor de vereffenaar tegen Nieuwe Steen Investments N.V. in te stellen procedure hoe dan ook metvertrouwen tegemoet zien.24. GEBEURTENISSEN NA BALANSDATUMInvesteringenEind januari 2008 heeft Nieuwe Steen Investments een koopovereenkomst getekend voor de verwervingvan het kantoorgebouw “SilverGate” (11.158 m 2 en 387 parkeerplaatsen) in Thalwil in Zwitserland voorCHF 44,2 miljoen (€ 28 miljoen). De levering zal in het eerste kwartaal van 2008 plaatsvinden.86
Page 1 and 2:
NIEUWE STEEN INVESTMENTS N.V.JAARVE
Page 4 and 5:
NIEUWE STEEN INVESTMENTS N.V. JAARV
Page 6 and 7:
NIEUWE STEEN INVESTMENTS JAARVERSLA
Page 8 and 9:
Page 10 and 11:
Page 12 and 13:
Page 14 and 15:
Page 16 and 17:
Page 18 and 19:
NIEUWE STEEN INVESTMENTSVERSLAG VAN
Page 20 and 21:
Page 22 and 23:
Page 24 and 25:
Page 26 and 27:
Page 28 and 29:
Page 30 and 31:
Page 32 and 33:
Page 34 and 35:
Page 36 and 37: NIEUWE STEEN INVESTMENTSVERSLAG VAN
Page 62: NIEUWE STEEN INVESTMENTSVERSLAG VAN
Page 65 and 66: GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESRE
Page 67 and 68: GECONSOLIDEERDE BALANSVÓÓR VERWER
Page 69 and 70: GECONSOLIDEERD OVERZICHT VAN MUTATI
Page 71 and 72: . Gehanteerde grondslagen bij de op
Page 73 and 74: e. Onroerend goed in aanbouwNieuwbo
Page 75 and 76: HerwaarderingskostenKosten verband
Page 77 and 78: 3. NETTO HUUROPBRENGSTENbrutonettoh
Page 79 and 80: 9. ALGEMENE KOSTEN2007 2006Manageme
Page 81 and 82: Van een tweetal objecten met een to
Page 83 and 84: DividendNa balansdatum is het volge
Page 85: 22. FINANCIËLE DERIVATENFinanciël
Page 89 and 90: Doordat de directieleden ten tijde
Page 91 and 92: TOELICHTING OP DEVENNOOTSCHAPPELIJK
Page 93 and 94: Wettelijke reservesWettelijke reser
Page 96 and 97: NIEUWE STEEN INVESTMENTS N.V.OVERIG
Page 98 and 99: NIEUWE STEEN INVESTMENTSOVERIGE GEG
Page 100 and 101: NIEUWE STEEN INVESTMENTSOVERIGE GEG
Page 102 and 103: NIEUWE STEEN INVESTMENTSOVERZICHT O
show all

NIEUWE STEEN INVESTMENTS N.V. JAARVERSLAG 2007 - NSI

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?