WonenDoeJeZo Noord-Oost Nederland, #februari 2018

verhuizenDoeJeZo
Verborgen gebreken…
Eigenlijk zegt de naam het al; een verborgen
gebrek is een gebrek aan de woning dat op
het eerste gezicht niet te zien is. Koop je een
bestaande woning, dan koop je het huis in
de staat waarin die zich op dat moment bevindt.
Zichtbare en onzichtbare gebreken vallen
hier in principe dus ook onder. In eerste
instantie komen alle gebreken voor rekening
van de nieuwe eigenaar. Toch zijn er gevallen
waarin de verkoper aansprakelijk is. Dit geldt
in de volgende gevallen:
1. Er is sprake van een ernstig gebrek, waardoor
de woning onbewoonbaar is. De verkoper
is in dit geval aansprakelijk, of hij
nu wel of niet van het gebrek wist. Er moet
dan wel aangetoond kunnen worden dat
het gebrek al voor de overdracht bestond
en dat het niet zichtbaar was tijdens de
bezichtigingen.
2. Bij een minder ernstig gebrek kun je de
verkoper aansprakelijk stellen indien je kunt
aantonen dat het gebrek al aanwezig was
vóór de overdracht, dat de verkoper er vanaf
wist en het dus met opzet heeft verzwegen en
dat je er alles aan hebt gedaan om relevante
informatie over de woning te verzamelen.
Hieronder vallen onder andere een aankoopkeuring,
onderzoek naar erfdienstbaarheden,
inzage van het bestemmingsplan en inschrijving
bij het Kadaster. Gebreken als gevolg
van de leeftijd van de woning zijn over het
algemeen niet te verhalen op de verkoper.
Een veel voorkomende bepaling is de ouderdomsclausule,
of een regel in de trant van: ‘de
woning wordt overgedragen met alle zichtbare
en onzichtbare gebreken en tekortkomingen
waar de verkoper geen kennis van heeft’.
Indien je in de overeenkomst akkoord bent
gegaan met deze bepaling, is de verkoper alleen
aansprakelijk wanneer hij je bewust niet
heeft geïnformeerd over gebreken waarvan
hij wel wist tijdens de overdracht. Ook als het
om ernstige gebreken gaat.
Verborgen gebrek, wat nu?
Ontdek je een verborgen gebrek dat volgens
jou voor rekening van de verkoper hoort te
komen, volg dan de volgende stappen.
1. Laat de verkoper weten
dat je een gebrek hebt gevonden
Meld het gebrek direct aan de verkoper.
Vraag hem of haar een passende oplossing
te bedenken voor het probleem. Dit kun je
zowel telefonisch als schriftelijk doen, maar
zorg er altijd voor dat er
schriftelijk bewijs is van wat u heeft afgesproken.
Dit kun je het beste met behulp van een
aangetekende brief doen. In sommige gevallen
moet de schade ook gemeld worden bij de
opstal- of inboedelverzekering. Dit geldt bijvoorbeeld
bij lekkage. Bespreek met de verzekeraar
welke stappen je zal ondernemen.
2. Probeer tot een oplossing te komen
Stel de verkoper in de gelegenheid het probleem
te komen bekijken en een oplossing te
bieden. Probeer er zo samen uit te komen, dit
is te allen tijde de gemakkelijkste weg.
3. Stel de verkoper in gebreken
Als jullie er samen niet uitkomen, dan kun je
de verkoper in gebreke stellen. Ook dit kun je
het beste met een aangetekende brief doen.
Schakel voor je de brief verstuurt jouw rechtsbijstandverzekering
in, indien je deze hebt. Je
hebt vervolgens twee opties: herstel van het
gebrek, of een schadevergoeding eisen.
De brief waarin je de verkoper in gebreke
stelt moet in ieder geval de volgende zaken
bevatten:
• Een redelijke termijn waarbinnen de verkoper
alsnog met een oplossing kan komen.
• Beschrijf dat je na deze termijn het gebrek
zelf laat herstellen indien je nog niets hebt
vernomen en de kosten bij hem vordert.
Stuur zodra de herstelkosten bekend zijn nog
een brief waarin je dit bedrag terugvordert.
Ook hier geldt weer dat je de verkoper een
termijn van bijvoorbeeld 2 weken geeft om
de herstelkosten aan u te betalen. Vermeld
ook in de brief dat je juridische stappen overweegt
als de verkoper niet akkoord gaat.
4. Gerechtelijke procedure
Als de ingebrekestelling geen oplossing
biedt, dan kun je ervoor kiezen om een procedure
te starten. Win eerst advies in bij een
juridisch adviseur, deze kan je vertellen of
het rendabel is om de procedure in gang te
zetten. In de meeste gevallen zul je terecht
kunnen bij de burgerlijk rechter, tenzij dit
anders beschreven staat in de contractstukken.
Voor meer informatie verwijzen we je
naar rechtspraak.nl
TIP!
Zorg ervoor dat je voldoende bewijs hebt
van een gebrek voordat je het laat
herstellen. Maak altijd foto’s, vanuit
verschillende hoeken. Daarnaast kan
het in sommige gevallen gewenst zijn
een rapport op te laten stellen door een
bouwkundige, waarin beschreven staat
wat de schade inhoudt, hoelang het
gebrek al aanwezig is en wat de oorzaak
is geweest.
VerhuizenDoeJeZo