VvE 1-2017

zekervandezaak

NR 1 | JAARGANG 18 | 2017

Belangenorganisatie voor de VvE

en appartementseigenaar

VvE

MAGAZINE

VAKBLAD VOOR DE VVE EN

APPARTEMENTSEIGENAAR

> HAMIT KARAKUS:

“Graag een bewindspersoon

voor de leefomgeving”

> LAURENS IVENS:

VvE moet goede afspraken

maken over onderhoud”

BIJZONDERE APPARTEMENTEN:

VVE JOSEPHSTAETE:

MOOI WONEN IN

KLOOSTERDORP STEYL

Ook in dit

magazine:

ALLE PRESENTATIES

VAN DE VOORLICHTINGS-

BIJEENKOMSTEN

2016


3

VOORWOORD

Hulde aan de

VvE-vrijwilliger!

VvE Magazine # 1 | februari 2017

INHOUD

#1-2017

> F.G.M. Schuurs | voorzitter VvE Belang

“De vrijwilligers binnen de Vereniging van Eigenaren moeten we centraal

stellen”, zegt Hamit Karakus op pagina 10 van dit magazine. “We moeten hen

optimaal ondersteunen, want ze moeten zo ongeveer overal verstand van

hebben.” Gerdi Verbeet ging tijdens het Jaarcongres van VvE Belang nog een

stapje verder: “Eigenlijk zouden alle eigenaren zich van tijd tot tijd moeten

inzetten voor het bestuur van hun VvE. En degenen die dat al doen, die moet

je koesteren!”

Hun opmerkingen zijn mij uit het hart gegrepen. Vrijwilligers vormen het

kloppend hart van vrijwel elke VvE. Bestuurders en commissieleden zijn bijna

altijd goedwillende amateurs, die zich - vaak vele uren per week - met groot

enthousiasme en toewijding inzetten voor het bestuur en beheer van het complex

waar ze wonen. Niet zelden krijgen ze te maken met eigenaren - en een

groot-eigenaar! - die overtuigd moeten worden van de voorstellen waarin heel

veel uren overleg en voorbereiding zitten. En dan moeten ze maar afwachten

of ze de vereiste meerderheid krijgen voor hun voorstellen. Maar ze gaan door.

Gelukkig maar!

Jack Zuidweg (Centraal Beheer) stelt in zijn column op pagina 42 dat de meeste

bestuurders al een bestuurlijke achtergrond hebben. Dat klopt, maar een

VvE brengt natuurlijk een heel andere dynamiek met zich mee dan het bedrijfsleven,

de overheid of de tennisclub. Het gaat om de directe leefomgeving én

om de portemonnee van individuele eigenaren. Zij zijn op hun hoede als het

gaat om verhoging van de periodieke bijdrage, ook als zonneklaar blijkt dat hun

wooncomfort verbetert. Verduurzaming blijkt helaas in veel gevallen nog een

ver-van-mijn-bedshow. Want net als andere bewoners houden appartementseigenaren

niet zo erg van verandering. Dat vraagt om veel overtuigingskracht

van bestuurs- en commissieleden.

Daarom: hulde aan de vrijwillige bestuursleden van de VvE! Het is aan hen te

danken dat vele duizenden complexen er goed onderhouden bij staan en dat

zo veel VvE’en wél bezig zijn met maatregelen die ervoor zorgen dat de gebouwen

ook in de toekomst veilig, toegankelijk, aantrekkelijk en energiezuinig zijn.

VvE Belang koestert de VvE-vrijwilligers, bijvoorbeeld door de organisatie van

ons Jaarcongres. Uit de reacties van de vele honderden bezoekers blijkt dat u

dit jaarlijkse ‘feestje’ voor de aangeslotenen van VvE Belang hoog waardeert.

Sommige besturen komen zelfs voltallig naar het NBC in Nieuwegein, waar

we hen verwennen met interessante sprekers, een goed verzorgde lunch

en een uitgebreide informatiemarkt. Dat doen we omdat we, zoals ik in mijn

welkomstwoord in Nieuwegein zei, die vele duizenden vrijwilligers enorm

waarderen en willen bedanken. Samen gaan we voor een zonnige, duurzame

toekomst van de 125.000 VvE’en in Nederland!

F.G.M. SCHUURS

VOORZITTER VVE BELANG

LAGERE LASTEN, MINDER ZORGEN, MEER WOONGENOT!

4 Laurens Ivens, wethouder Amsterdam:

‘Zorgen om de VvE

10 Hamit Karakus (Platform31):

‘Maak de regels eenvoudiger’

12 VvE Belang en de verkiezingen

16 VvE’en in het buitenland

18 Wat verandert er in 2017?

22 Beheerders en duurzaamheid

BIJZONDERE APPARTEMENTEN

38 VvE Josephstaete,

wonen in een voormalig klooster

JURIDISCH

26 Termijn vernietiging besluiten

28 Het Huishoudelijk Reglement:

wat mag en moet?

31 Van de rechter:

verhuur recreatiewoning

34 Bijeenkomst Juristenvereniging

Appartementsrecht

COLUMN

7 ‘Er valt wat te kiezen’

door J.L. Broeren

BIJZONDERE ORGANISATIE

46 Veras, asbestverwijdering

VERZEKERINGEN

42 Verzekeringen voor vrijwilligers

BOUWKUNDIG

44 Efficiënte aanpak van onderhoud

49 Vraag het aan het Liftinstituut

50 Grootscheepse gebiedsrenovatie in Tiel

ENERGIEBESPAREN

54 Warmtecongres

56 VvE Touwbaan op weg naar full electric

58 Zoncentrale op VvE Burggravenlaan

hoek Kernstraat

60 VvE’en Rotterdam besparen op energie

EN VERDER

24 Persoonscertificaat VvE-beheerder

33 Bestuurdersbijeenkomst

64 Terugblik Jaarcongres VvE Belang

66 Presentaties roadshow 2016

79 Giftbox voor makelaars en notarissen

80 Dienstverlening VvE Belang

81 Evenementenagenda en colofon

82 Nieuwsflitsen


4

5

VvE Magazine # 1 | februari 2017

VvE INTERVIEW

Amsterdamse wethouder Laurens Ivens:

“ VVE, KOM IN ACTIE -

IN JE EIGEN BELANG!”

De gemeente Amsterdam telt

ca. 20.000 VvE’en; in totaal gaat het

om ca. 195.000 appartementen.

Een derde deel van die verenigingen is

slapend: er is geen bestuur, er wordt

niet vergaderd en de VvE’en beschikken

niet over een reservefonds.

Wethouder Laurens Ivens (SP) van

Wonen maakt zich grote zorgen.

Hij roept de Amsterdamse VvE’en op:

“Kom bij elkaar en maak afspraken,

zodat je problemen - en schade -

voorkomt!”

Ivens is blij met de Wet verbetering

functioneren VvE’en die naar verwachting

medio dit jaar in werking

treedt. “Een groot voordeel van deze

wet is - naast de verplichting om te

sparen en de mogelijkheid om geld

te lenen - dat er extra aandacht is

voor de VvE”, zegt hij. “We kunnen

als gemeente ingrijpen als de problemen

te groot worden, maar dan ben

je altijd te laat. Het is veel beter - en

voordeliger - als de eigenaren zelf

hun verantwoordelijkheid nemen en

besluiten om hun complex goed te

beheren. Dat moeten ze vooral doen

vóór het te laat is.”

Hij geeft een voorbeeld: “De meeste

problemen zien we bij de heel kleine

VvE. Stel: een VvE heeft vijf appartementen

en de onderhoudstoestand is

slecht. Het dak gaat lekken, de fundering

is verrot en de kozijnen zijn totaal

versleten. Als je dat allemaal moet

gaan repareren, heb je het over grote

bedragen: vele tienduizenden euro’s.

Wanneer alle eigenaren hun aandeel

kunnen ophoesten, is er nog niet zo

veel aan de hand. Maar als één eigenaar

niet in staat is om te betalen?

Dan heb je een groot probleem als

er geen goed gevuld reservefonds is.”

GEVAARLIJKE SITUATIES

“Op een woning moet je afschrijven

en dat moet dus ook gebeuren op de

algemene gedeelten en installaties

van een appartementencomplex.

Als niemand kijkt of er voldoende

geld in kas is om reparaties of groot

onderhoud uit te voeren, heb je als

VvE vroeger of later een probleem.

Wij willen als gemeente niet in de

plaats treden van de eigenaren, maar

we willen hen er wel op wijzen dat

ze niet ondoordacht domme dingen

moeten doen.

“WE HEBBEN

NIET DE LUXE

OM WONINGEN

EN BUURTEN

TE LATEN

VERPIETEREN”

Een niet-actieve VvE heeft negatieve

gevolgen voor de kwaliteit van de

woning. En denk ook eens aan de

veiligheid: complexen en installaties

die niet goed worden onderhouden,

kunnen gevaar opleveren voor de bewoners.

Het gevaar van brand is heel

reëel. En zo’n slapende VvE beschikt

natuurlijk ook niet over een brandverzekering.

Wij bieden hulp in de

vorm van een gratis brandveiligheidscheck.

Want hoewel appartementseigenaren

zelf verantwoordelijk

zijn voor hun complex, vinden we

de veiligheid van de Amsterdammers

natuurlijk wel heel belangrijk.”

ACTIE!

De wethouder roept de VvE’en op

om in elk geval met elkaar in gesprek

te gaan over het onderhoud

en beheer van hun gemeenschappelijke

bezit. “Dat klinkt misschien wat

bemoeizuchtig, want de gemeente

heeft in feite weinig taken als het gaat

om particulier woningbezit. Maar we

hebben in Amsterdam (en dat geldt

natuurlijk voor veel gemeenten) niet

de luxe om woningen en buurten te

laten verpieteren.

Amsterdam heeft veel oude woningen

en complexen en het aantal

VvE’en groeit nog steeds. Toen ik

aantrad als wethouder, zag ik dat er

veel hulp was voor huurders en dat

eigenaren weinig ondersteuning werd

geboden. Dat moest veranderen, was

mijn mening.”

Op informatieavonden en beurzen

is de gemeente aanwezig om informatie

te geven aan Verenigingen

van Eigenaren. Alle VvE’en hebben

inmiddels een brief van de wethouder

ontvangen waarin wordt gewezen

op de noodzaak van onderhoud en

beheer. Daarnaast kunnen alle verenigingen

de nodige hulp krijgen van

!Woon - thuis in de stad, de voormalige

wijksteunpunten. Deze organisatie

geeft informatie en advies aan

huurders en bewonerscommissies

maar ook aan eigenaar-bewoners en

VvE’en. Er is ook een online vraagbaak

met informatie over woonlasten,

renovatie en onderhoud, en advies

en ondersteuning bij zelfbeheer en

verduurzaming. De organisatie heeft

in elk stadsdeel een kantoor. Ivens:

“Bovendien werken we graag en goed

samen met VvE Belang. Het is goed

dat er zo’n kennisorganisatie is die

opkomt voor de VvE en de gemeente

kan ondersteunen bij haar taak.”

VERDUURZAMING

“Als de VvE bij elkaar komt, hoeft het

natuurlijk niet alleen te gaan over

onderhoud. Je kunt ook afspraken

maken over bijvoorbeeld verhuur

aan toeristen en wellicht ook over

verduurzaming van het complex.

We zien gelukkig bij een aantal

Amsterdamse VvE’en dat ze voorop

lopen als het gaat om duurzaamheid.

Dat is een goede zaak, want wij zien

de VvE als een belangrijke partner

bij het verduurzamen van onze stad.

Toekomstbestendige complexen hebben

een goede uistraling en dat heeft

zijn weerslag op de hele buurt. En het

is natuurlijk ook goed om samen na

te denken over de toekomst van het

complex. Kun je er ook wonen als je

oud wordt? Of hecht je meer waarde

aan goede verkoopbaarheid van de

appartementen? In alle gevallen is het

verstandig om samen na te denken

over de mogelijkheden.”

VvE’en kunnen via de gemeente

een gratis energieadvies krijgen.

Voorwaarde is dat de meerderheid

van de appartementen eigendom is

van particuliere woningeigenaren.

Een gemengde VvE kan dus ook

advies krijgen. Voorwaarde is wel dat

de woningcorporatie of investeerder

minder dan 50% van de appartementsrechten

bezit. Ook VvE’en in

monumenten komen in aanmerking.

ERFPACHT

Laurens Ivens deed in Het Parool

een oproep aan VvE’en om actief te

worden. Daarop kwam een reactie

van een erfpachtjurist, die de gemeente

verwijt erfpachters ‘systematisch

uit te melken’. “Dan is er

natuurlijk geen geld meer voor het

reservefonds”, stelde hij.

Ivens: “Erfpacht is een zegen voor

de stad: we hebben dankzij deze

middelen de mogelijkheid om de

woonomgeving een positieve impuls

te geven. Tegelijk is het ook een uitdaging.

Daarom gaan we het systeem

anders inrichten: erfpachters krijgen

de mogelijkheid om - na de volgende

herziening - te kiezen voor eeuwigdurende

erfpacht. Dat geeft duidelijkheid.

En ‘uitmelken’? Iedere koper van

een Amsterdamse woning weet dat

hij een marktconforme prijs betaalt

voor de grond van zijn woning. Als

een eigenaar zijn woning verkoopt

met een enorme winst (wat nu aan

de orde van de dag is) hoor je niemand

klagen. Maar als de huizenprijzen

stijgen, stijgen de grondprijzen

ook! Ik denk dat we met het nieuwe

systeem een goede manier hebben

gevonden om eerlijk met de Amsterdammers

om te gaan.”

ALS EEN VVE NIET ACTIEF IS, HEEFT

DAT EEN NEGATIEF EFFECT OP DE KWALITEIT

VAN DE APPARTEMENTEN


‘Dé opleider

in VvE-land’

‘Dé opleider

in VvE-land’

COLUMN

DIT JAAR

VALT ER WAT

TE KIEZEN

7

VvE Magazine # 1 | februari 2017

door J.L. Broeren, adviseur en publicist o.g. te Amsterdam

2-DAAGSE VAKOPLEIDING

3-DAAGSE VAKOPLEIDING

VVE BEHEER EN BESTUUR EN BESTUUR

Bij het beheer van van een een VvE VvE en en bij bij het het bestuur bestuur van van

een VvE komt heel wat wat kijken. Zonder een een goede goede

basis op op juridisch, bouwkundig en en financieel financieel gebied gebied

is

is

een

een

goed

goed

beheer

beheer

en

en

bestuur

bestuur

niet

niet

mogelijk.

mogelijk.

De

De

belangen

belangen

bij

bij

een

een

goed

goed

beheer

beheer

zijn

zijn

echter

echter

groot,

groot,

niet

niet

alleen op de korte termijn, maar zeker ook op de

alleen op de korte termijn, maar zeker ook op de

lange termijn. Daarom heeft VvE Belang al sinds

lange termijn. Daarom heeft VvE Belang al sinds

jaar en dag een gedegen vakopleiding over VvE

jaar en dag een gedegen vakopleiding over VvE

Beheer en Bestuur. VvE Opleidingen heeft deze

Beheer en Bestuur. VvE Opleidingen heeft deze

opleiding in haar opleidingsaanbod opgenomen.

opleiding in haar opleidingsaanbod opgenomen.

Deze opleiding is onontbeerlijk voor iedereen die die met met

VvE Beheer of VvE Bestuur te maken heeft.

Aanvang

Van 10.0009.30 uur en tot eindigt 12.30 om uur 16.00 en uur inclusief een

van half 13.30 uur lunchpauze. tot 16.30 uur inclusief lunch.

De prijs voor deze aangeslotenen 3-daagse vakopleiding

van VvE Belang

bedraagt € voor 1.260,- de 2-daagse excl. BTW vakopleiding en inclusief cursus € 885,-

exclusief

materiaal

btw

en lunch.

(één dag juridisch en één dag

financieel/bouwkundig) en per dag € 450,-

exclusief btw.

Voor meer informatie, data en aanmelden zie onze website www.vveopleidingen.nl of bel 0162 – 469 120

Voor meer informatie, data en aanmelden ga naar onze website www.vveopleidingen.nl

Prijs

Dit voorjaar kiezen we op 15 maart

de nieuwe leden van de Tweede

Kamer en we bepalen daarmee de

samenstelling van de nieuwe

regering. Ik hoop dat veel mensen

hun stem zullen uitbrengen. Want

of we het nou leuk vinden of niet:

zo’n nieuwe regering bepaalt wel

degelijk de komende vier tot vijf

jaar het wel en wee van u en mij. Zij

gaat over pensioenen en AOW,

verzorging van zieken en van

mensen met een gebrek,

hypotheekrenteaftrek, huurprijzen

van woningen, milieu, energie,

belastingen enzovoorts.

www.broeren.com

Media zijn inmiddels veranderd in voorspellingsmedia in plaats van hun oude

functie verslaggevingsmedia. En er is niets zo gemakkelijk en plezierig als een

boom opzetten over de toekomst en de wereld, zeker met een glas wijn in de

hand. Ik hou me graag aan de feiten.

Eind januari 2017 gaven de peilingen aan dat de PVV de grootste partij zal worden,

gevolgd door de VVD. Daarna volgen CDA, D66 en GroenLinks; SP en PvdA

bungelen onderaan met nog een aantal kleinere partijen. Nagenoeg iedereen

sluit de PVV uit en de SP sluit de VVD uit. Dus komt de PVV niet in de regering en

is een stem daarop een verloren stem. Een regering zonder de VVD als op een

na grootste is dan niet realistisch. Daarmee staat de SP buitenspel, dus daarop

stemmen is dan ook een verloren stem. Dan blijft over een regenboogregering

van VVD, CDA, D66 en GroenLinks, eventueel aangevuld met CU. Mij lijkt dat dit

moet lukken, al zal het niet gemakkelijk zijn. U mist de PvdA in dit rijtje. Ik verwacht

dat - indien de partij zo klein blijft als nu - de socialisten voor de oppositie

zullen kiezen. Enfin, als het gemakkelijk zou zijn hadden we die slimme mannen

en vrouwen in Den Haag niet nodig. En winnen alle linkse partijen veel zetels,

dan krijgen we zomaar een linkse regering, ik wacht af.

Alle media berichten over een oververhitte koopwoningmarkt in de hoofdstad.

Op het eerste gezicht is dat ook zo. Echter, de media vergeten dat een koopprijs

tot stand komt ten gevolge van vraag en aanbod: dit heet prijselasticiteit. Hoge

vraag en gering aanbod leiden tot hogere prijzen vice versa. Landelijk kennen

we meer dan 7,5 miljoen woningen, daarvan zijn er (landelijk gemeten) bijna 60

procent koopwoningen. In Amsterdam bedraagt dit aandeel slechts 35 procent

van de totaal 423.000 woningen. Dit lage aanbod van koopwoningen leidt bij de

huidige hoge vraag naar koopwoningen tot enorme prijsstijgingen. De regering

zou Amsterdam moeten dwingen om dit aandeel koopwoningen de komende

jaren flink te laten stijgen naar bijvoorbeeld de percentages van andere grote

steden: Den Haag 45 procent, Utrecht 50 procent en Rotterdam 45 procent. Dat

de aspirant-kopers van woningen in de hoofdstad klagen over het kleine aanbod

en de hoge prijzen kan ik me voorstellen; het is me al jaren een doorn in het oog.

Maar als het gemeentebestuur van de hoofdstad dat doet, huilt zij krokodillentranen.

Dit is namelijk haar eigen schuld.

De schenkingsregeling voor kinderen die een appartement of huis willen kopen,

willen aflossen op hun hypotheek of hun erfpacht eeuwig willen afkopen hetzij

de erfpachtgrond kopen, komt dit jaar weer terug. De schenkingsbelastingvrije

100.000 euro kan weer geschonken worden door wederzijdse ouders aan ieder

kind. Overleg nog wel met de notaris of uw belastingadviseur in verband met

eventuele eerdere schenkingen.

In mijn column van oktober 2016 schreef ik over de afschaffing van de IB-aftrek

voor onderhoud en verbetering van rijksmonumentenwoningen. Deze regeling

bestaat voorlopig nog één jaar. Wat er daarna gebeurt, ligt ook in de handen van

onze nieuwe regering.


EEN GOED

ONDERHOUDEN LIFT

IS EEN VEILIGE LIFT!

ONDERHOUD

STORINGSDIENST

REPARATIE

RENOVATIE

MODERNISERING

AAN ALLE

MERKEN LIFTEN

Zekerheid over genoeg

en gezond drinkwater

Nederland heeft de beste drinkwatervoorziening ter wereld.

Met superieure kwaliteit en bijna 100% beschikbaarheid.

Tenminste…. tot aan de watermeter.

Daarna kunt u ervoor zorgen dat die kwaliteit ook bij de kranen en

douches van uw bewoners in stand blijft. Door goede, legionellaveilige

drukverhogingsinstallaties te gebruiken. En maatregelen te nemen, die

gezondheidsrisico’s en kans op storingen van de installatie minimaliseren.

U kunt daarbij altijd rekenen op persoonlijke ondersteuning van Duijvelaar:

Passend en vrijblijvend

advies over uw totale

drinkwatersysteem om

te voldoen aan de

wettelijke Zorgplicht

Preventief onderhoud

en wettelijk verplichte

controle van uw

drukverhogingsinstallatie

Onze landelijke 24/7

servicedienst die

bij storing aan uw

drukverhogingsinstallatie

of pomp direct paraat is

www.dp.nl/vve

OMDAT U GRAAG

ZORGELOOS

IN DE LIFT STAAT

A. Einsteinweg 25a | 2408 AP Alphen aan den Rijn

Tel. 0172 501017 | info@bellboy.nl | www.bellboy.nl

Neem geen risico, verzeker u van genoeg en

gezond water. Altijd! Kijk ook op www.dp.nl/vve

KWALITEIT OP

ELKE HOOGTE…

MBR Hekwerken is toonaangevend in het ontwikkelen en

produceren van duurzame, aluminium balkon- en galerijhekwerksystemen,

gevelbekleding en aanverwante

producten.

Met de kennis en ervaring die wij in huis hebben,

verzorgen wij voor u het gehele traject van voorbereiding

tot en met de montage. Wij kunnen met praktische

oplossingen aan al uw technische en esthetische wensen

voldoen.

NU 25 JAAR GARANTIE OP ONZE

ALUMINIUM PRODUCTEN INCLUSIEF

DE CONSTRUCTIE

(Voor meer informatie en de voorwaarden neem gerust contact met ons op)

MBR Hekwerken levert u een kwalitatief hoogwaardig en

duurzaam product. Het constructiebureau verzorgt tot in

detail het reken- en tekenwerk. Het commercieel en

technisch team verzorgt de bouwadviezen en geeft

leiding op de projecten.

MBR Hekwerken B.V.

Fuutweg 1

4791 PB Klundert

Tel. 0168-40 39 36

Fax. 0168-40 38 23

info@mbrhekwerken.nl

www.mbrhekwerken.nl


10

11

VvE INTERVIEW

VvE Magazine # 1 | februari 2017

Hamit Karakus:

“ DE VRIJWILLIGER

MOET WEER

CENTRAAL STAAN

IN DE VVE”

“De regelgeving rond de VvE is veel te ingewikkeld geworden.

Als we de VvE willen ondersteunen bij haar taak, zal dat echt

anders moeten. VvE-bestuurders moeten nu zo ongeveer

overal verstand van hebben. Dat kun je niet vragen van

vrijwilligers. Dat is ook de reden dat steeds meer VvE’en een

beroep doen op professionele ondersteuning, of zelfs het

hele bestuur in handen geven van een beheerder. Ook de

betaalbaarheid van appartementen staat onder druk.

In veel complexen stijgt de periodieke bijdrage fors. Als die

ontwikkeling zich zo voortzet, wordt de koop van een appartement

steeds minder aantrekkelijk en dat heeft onvermijdelijk

effecten op de waarde. De levensvatbaarheid van het

fenomeen VvE komt daarmee onder druk te staan.”

“OPSCHALEN,

STIMULEREN

EN BELONEN;

ZO KOM JE TOT

ECHTE VER-

DUURZAMING”

ook een belangrijke taak voor aannemers:

zij kunnen woningeigenaren zo

veel mogelijk ontzorgen. Opschalen,

stimuleren en belonen; zo kom je tot

echte verduurzaming.”

SERVICECOMPLEXEN

Karakus: “Serviceflats kunnen voor

veel senioren een goede woonvorm

zijn. Het grote probleem is de sterke

veroudering van die complexen.

Sommige vertegenwoordigen nauwelijks

een waarde. Daarom denken

wij dat je in deze complexen een

aantal functies kunt combineren. Er is

veel behoefte aan woonruimte voor

alleenstaanden. De appartementen

in serviceflats zijn daar soms heel geschikt

voor. Je kunt ook denken aan

voorzieningen die ten goede komen

aan een hele wijk of buurt. Daarmee

geef je ook de betaalbaarheid van het

wonen in zo’n complex een flinke

impuls.

In sommige complexen worden studenten

gehuisvest. De bewoners zijn

daar niet allemaal even blij mee. “Dat

verandert misschien als de studenten

ook diensten verrichten voor de

senioren”, denkt Karakus. “Momenteel

voert Platform31 daarvoor een actieprogramma

uit onder de titel Magic

Mix. Het grote probleem van ouderen

is de eenzaamheid. Als je erin slaagt

om die eenzaamheid op te heffen en

een aantal voorzieningen te financieren

door de introductie van nieuwe

diensten, dan kun je een heel mooie

mix tot stand brengen waar iedereen

baat bij heeft. Je voorkomt op die

manier dat ouderen geïsoleerd raken.

Dat kan ook leiden tot verlaging van

de zorgkosten. Maar inderdaad: je

moet wel creatief durven - en kunnen

- denken!”

TIPS EN ADVIEZEN

Platform31 publiceerde onlangs een

rapport over de toekomst van serviceflats.

Enkele tips en adviezen uit

die notitie:

• Ga met bewoners (en erfgenamen)

in discussie over het toekomstbeeld

van de serviceflat. Dat toekomstbeeld

zal er pas over tien jaar zijn!

• Breng de stakeholders in beeld:

bewoners, erfgenamen, leveranciers

etc.

• Deel het toekomstbeeld met alle

betrokkenen: keuzes en de effecten

daarvan.

• Deel de zelfscan van het complex

met alle betrokkenen. Zijn de aannames

dezelfde?

• Maak een businessplan hoe u het

toekomstplan kunt bereiken.

• Denk groot, begin klein (vooral ook

financieel!).

• Denk in termen van dominosteentjes:

kleine investeringen kunnen

de financiële positie verbeteren

waardoor nieuwe ingrepen mogelijk

worden.

• Maak gebruik van financieringsconstructies

en subsidies (www.

rvo.nl; www.ikinvesteerslim.nl;

www.energiebesparendoejenu.nl).

Hamit Karakus is algemeen directeur

van Platform31, kennis- en netwerkorganisatie

voor stad en regio. Hij

zegt: “We moeten de vrijwilligers

weer centraal stellen, maar er zijn

meer maatregelen nodig voor een

gezonde appartementenmarkt. Dan

kun je denken aan fiscale maatregelen

maar ook aan een verlaging van

de btw op al het onderhoud. Bestuurders

en bewoners moeten zo veel

mogelijk worden ontlast en de regels

voor de VvE kunnen veel soepeler. Wij

willen die uitdaging graag samen met

VvE Belang oppakken.”

VvE Belang werkt goed samen met

Platform31, dat in de aanloop naar

de Tweede Kamerverkiezingen van

maart 2017 de notitie ‘Ingewikkelde

tijden, uitdagende opgaven’ publiceerde.

Daarin worden een aantal

actuele vraagstukken besproken, die

ook VvE Belang bezighouden. Samen

zoeken we - ook met andere partijen

- oplossingen voor problemen in de

leefomgeving. De transitie naar een

duurzame woon- en leefomgeving en

de problematiek van de serviceflats

bijvoorbeeld.

VERDUURZAMING

De agenda van Platform31 loopt langs

vier lijnen: het verkleinen van sociale

en ruimtelijke verschillen, een evenwichtige

woningmarkt, de transitie

naar duurzame groei en de wijze

waarop betrokken partijen die doelen

bereiken.

“Renovatie is de grootste opgave van

Nederland”, stelt Karakus. “Verduurzaming

moet, en daarbij gaat het om

de totale woonlasten. Hét probleem

is het ontbreken van massa. Het

nemen van duurzaamheidsmaatregelen

moet veel goedkoper kunnen.

Het energieneutraal maken van een

appartement kost al snel 50.000 à

60.000 euro. De eigenaar ziet dat

niet terug in de vermeerdering van de

woningwaarde, dus gebeurt het niet.

Bovendien zijn de laagste inkomens

de grootste energieverbruikers.

Er moet veel meer aandacht komen

voor energiebesparing in de gebouwde

omgeving. Naast duurzame

energieopwekking, vanzelfsprekend.

Platform31 werkt aan opschaling van

maatregelen voor veel voorkomende

woningtypes. Als er standaardmaatregelen

komen voor standaardwoningen

(en dat is half Nederland!) kunnen

maatregelen veel goedkoper worden.

Die slag zijn we nu aan het maken.”

NAAR ENERGIENEUTRAAL

“Ik zou graag zien dat er een bewindspersoon

komt voor de leefomgeving.

VvE Belang wil een bewindspersoon

voor Wonen en één voor

Energie. Dat is op zichzelf een goed

idee, maar ik kies dan toch liever voor

de hele leefomgeving. Als we in 2050

energieneutraal willen wonen, moeten

we daar nu al rekening mee houden.

Als een woning van een G-label

wordt gerenoveerd tot een B-label, is

de stap op termijn om naar Nul op de

Meter te komen, nog vrij klein. Als je

in één klap een heel groot aantal woningen

kunt aanpakken, kunnen de

kosten van de ingrepen fors omlaag;

daarvan ben ik overtuigd. Daar ligt

TRANSITIE NAAR DUURZAME GROEI

Verduurzaming vereist naast decentrale opwekking

ook aanzienlijke energiebesparingen. Prioriteiten

volgens Platform31:

• Ontwikkel instrumenten voor draagvlak en ruimtelijke

inpassing van duurzame energie, met als doel

een evenwichtige verdeling van baten en lasten.

• Versnel het proces naar CO2-neutraal wonen:

zorg voor rendabele business cases.

• Faciliteer stapsgewijze verduurzaming van de

particuliere woningvoorraad, bijvoorbeeld door

subsidies en fiscale voordelen.

• Maak hergebruik en transformatie aantrekkelijk.

• Realiseer klimaatbestendige steden door klimaatbuffers

aan te leggen (waterberging).


12

VvE VERKIEZINGEN

13

VvE Magazine # 1 | februari 2017

Verkiezingen op komst:

ALLE SPEERPUNTEN

VAN VVE BELANG

OP EEN RIJ

Op 15 maart a.s. gaan we naar de stembus om de nieuwe Tweede Kamer te kiezen.

Hoe vervolgens het nieuwe kabinet er uit zal zien, is nu nog onbekend. De wensen die

VvE Belang onder de aandacht van de nieuwe volksvertegenwoordigers en bewindspersonen

wil brengen, zijn al wél in kaart gebracht. Ze hebben een gemeenschappelijk doel:

ervoor zorgen dat de VvE’en van Nederland hun werk beter kunnen doen. We vatten ze

hieronder samen.

MAAK HET MOGELIJK OM EEN NIEUW

MODELREGLEMENT OVER TE NEMEN

Sinds de Appartementenwet in werking trad, zijn verschillende

modelreglementen opgesteld (1973, 1983,

1992 en 2006). Veel VvE’en die een oud splitsingsreglement

hebben en onder zo’n oud modelreglement

vallen, zouden dat graag - helemaal of gedeeltelijk -

willen laten aanpassen aan de huidige tijd. Dat is een

dure en omslachtige zaak.

Daarom pleit VvE Belang ervoor dat het makkelijker

wordt om een nieuw modelreglement (geheel of

gedeeltelijk) over te nemen. Daarbij moet dan ook

een onderscheid worden gemaakt in eigendomsrechtelijke

en verenigingsrechtelijke regels. Die laatste

moeten eenvoudiger kunnen worden aangepast.

Sommige regels zouden eigenlijk moeten gelden

voor alle VvE’en in Nederland (onafhankelijk van

het geldende modelreglement). Die regels kunnen

worden vastgelegd in een Algemene Maatregel van

Bestuur. Ook de positie van de heel kleine VvE’en

verdient aandacht: sommige bepalingen zijn lastig

toepasbaar op deze kleine verenigingen. Voor al die

zaken moeten de wettelijke eisen worden aangepast.

BEËINDIG DE ONRECHTVAARDIGE BELASTING

VAN HET RESERVEFONDS IN BOX 3

VvE-leden zijn verplicht om in het reservefonds te

sparen voor groot onderhoud aan het complex.

Het aandeel van iedere eigenaar wordt aangemerkt

als een vermogensrecht en dus belast in Box 3.

Een uitspraak van Hoge Raad!

Dat is onrechtvaardig, vindt VvE Belang: de eigenaar

kan immers niet meer over het geld beschikken.

Het is eigendom van de VvE, ook als het appartement

wordt verkocht. Als de eigenaar het appartement verkoopt,

mag hij het gespaarde bedrag verdisconteren

in de verkoopprijs. Dat scheelt overdrachtsbelasting.

Daaruit blijkt ook al dat het aandeel in het reservefonds

thuishoort in Box 1 (eigen woning).

VvE Belang pleit voor vrijstelling van het aandeel

in de onderhoudsreserve van de VvE, in elk geval

tot het verplichte minimum dat gespaard moet

worden voor de onderhoudsreserve. De hoogte van

dat bedrag is eenvoudig te berekenen aan de hand

van de herbouwwaarde die standaard is opgenomen

in de opstalverzekering. Elke VvE is verplicht om een

opstalverzekering af te sluiten.

MAAK WERK VAN ENERGIEBESPARING

IN DE GEBOUWDE OMGEVING

In het Energieakkoord van 2013 zijn enkele doelstellingen

opgenomen, mede als gevolg van Europese

afspraken. Eén van die afspraken is de zogenaamde

20-20-20-doelstelling. Er zijn drie pijlers waarop

we ons moeten richten in het kader van de klimaatverandering:

1. energiebesparing (minder verbruik);

2. minder uitstoot van broeikasgas (m.n. CO2);

3. meer opwekking van duurzame of hernieuwbare

energie.

HET HUIDIGE

KABINET HEEFT TE

WEINIG AANDACHT VOOR

ENERGIEBESPARING

IN DE GEBOUWDE

OMGEVING.

INVESTEREN!

We zien deze drie aspecten ook terugkomen in het

Nederlandse energiebeleid. Het huidige kabinet heeft

veel werk gemaakt van het verder vergroten van het

aandeel hernieuwbare energie (pijler 3), maar heeft

weinig aandacht voor energiebesparing van de bestaande

woningvoorraad. In 2020 moet 14% van alle

energie komen uit duurzame bronnen. De uitstoot

van broeikasgassen wordt dan sterk verminderd.

Eind 2014 was dat nog maar 5,5%. Daarom worden

grote windparken op zee gerealiseerd en verschijnen

in Nederland nu de eerste twee grote zonneweides.

Dit kost vele miljarden die worden teruggehaald via

de energierekening van ons allemaal.

Maar windenergie is ineens een stuk goedkoper

geworden. En dat betekent dat er meer ruimte op

de begroting ontstaat om te investeren in energiebesparing.

Het kabinet is daartoe ook opgeroepen

door de wetenschap naar aanleiding van de zogenaamde

Urgenda-zaak. We moeten grotere stappen

maken om onze huizen energieneutraal te maken

(VvE Magazine oktober 2016, pagina 58/59)

In het Energieakkoord van 2013 staat dat de gebouwde

omgeving in 2050 energieneutraal moet zijn.

Dat zorgt niet alleen voor beperking van de CO2-

uitstoot en voor verlaging van de woonlasten; het

creëert ook heel veel extra werkgelegenheid. Miljoenen

voor- en naoorlogse woningen zijn nog zo lek

als een mandje en moeten energiezuinig gemaakt

worden. Als alle appartementen van Nederland twee

labelsprongen maken, kost dat eenmalig 4 miljard

euro. Dan wordt elk jaar evenveel energie bespaard

als één miljoen huishoudens jaarlijks verbruiken.

Bovendien leidt het tot heel veel banen in het MKB.

MEER SUBSIDIE VOOR ENERGIEBESPARING

VvE Belang pleit ervoor dat er minder subsidie gaat

naar energieopwekking en meer naar energiebesparing.

Immers: iedere kWh stroom en elke m3 gas

die wordt bespaard, hoeft niet te worden opgewekt!

Nu de windmolenparken aanzienlijk goedkoper worden,

kan het argument dat er geen geld is, niet meer

gebruikt worden! In 2016 ging er 60 miljoen aan

subsidie naar de gebouwde omgeving voor energiebesparing.

Het volgende kabinet zou twee nullen

achter dat bedrag moeten plakken. Pas dan worden

er grote stappen gezet.

VAN HET GAS AF

Maar er is nóg een reden om in te zetten op energiebesparing.

Langzaam maar zeker begint het besef

door te dringen dat de aardgasbron in Slochteren

eindig is én dat Nederland jaarlijks steeds minder gas

uit de bodem kan halen. Kortom: naast CO2-reductie

en het afbouwen van het gebruik van fossiele brandstoffen,

zal Nederland van het aardgas af moeten.

Dit is een enorm uitdagend project dat gevolgen

heeft voor bijna alle huishoudens in Nederland.

In de meeste gevallen zal een alternatieve verwarmingsbron

betekenen dat ook de appartementencomplexen

en de woningen zo goed mogelijk geïsoleerd

zullen moeten zijn. Dit vraagt ook om stevig

flankerend beleid van de overheid en dus een stevige

inzet op energiebesparing en op financiële ondersteuning

van woningeigenaren.

Om de gestelde doelen te bereiken, hebben VvE’en

bovendien begeleiding en advies nodig. Daarvoor is

nu subsidie beschikbaar, en dat moet ook in de toekomst

zo blijven, maar ook hier moeten aanzienlijk

meer middelen beschikbaar komen.

HANDHAAF DE BEWINDSPERSOON VOOR

WONEN EN CREËER EEN DEPARTEMENT

VOOR ENERGIE & ENERGIEBESPARING

Veel aspecten van wonen dreigen ondergesneeuwd

te raken als het beleidsonderdeel Wonen weer onderdeel

wordt van het ministerie van Binnenlandse

Zaken. VvE Belang vindt dat er een bewindspersoon

voor Wonen moet blijven (zoals nu het geval is).

Er zijn de afgelopen jaren mooie resultaten bereikt,

juist doordat er een minister voor Wonen is.

Daarnaast moet er één aanspreekpunt komen voor

alle onderwerpen op het gebied van energie en

energiebesparing. Er is nu te veel onzekerheid en dat

is funest voor het nationale investeringsklimaat. Een

consistent energiebeleid valt alleen te bereiken als er

één departement komt voor dat beleidsonderdeel:

een ministerie voor Energie & Energiebesparing.


Duurzame keuze,

zorgeloze montage

Ploeg kunststof kozijnen zijn mooie, duurzame

kwaliteitsproducten die een woonleven meegaan.

Wij hebben 7 kenmerken voor u op een rij gezet.

• 40% besparing t.o.v. traditionele kozijnen

• Onderhoudsvriendelijk • Geluidsisolatie

• Lange levensduur • Warmte-isolatie

• Niet van hout te onderscheiden

• Sterk inbraakwerend

Extreem

isolerend

Natuurlijke

houtnerf

Investeer in een

duurzame toekomst

Openingstijden showroom: Elke werkdag van 9.00 tot 17.00 uur.

Zaterdag van 10:00 tot 16:00 uur. Pesetaweg 45 | Nieuw-Vennep

7 dagen en avonden p/w bereikbaar | Chat op ploegkozijnen.nl

Mooie hout

verbinding look

Sinds 1980 eigen productie & montage

ploegkozijnen.nl

KPE MOREL:

DAAR BLIJF IK BIJ

KPE MOREL IS DE OPLEIDER

VOOR DE VASTGOEDSECTOR.

Wij bieden verspreid over meer

dan 30 locaties in Nederland

een breed scala aan onderwerpen

voor beleggers, beheerders en

bestuurders van verenigingen van

eigenaars. Van juridische tot

technische opleidingen en van

beginners tot experts in onze

Masterseries.

WWW.KPEMOREL.NL


16

VvE VERGELIJKING MET BUITENLAND

Mechteld van der Vleuten:

VVE’EN IN ONZE

BUURLANDEN;

DE OVEREEN-

KOMSTEN EN

VERSCHILLEN

Hoe is het bij VvE’en in de ons omringende landen? Kunnen we

in Nederland wat leren van onze buren als het gaat om het

functioneren van VvE’en? Dat is het onderwerp van het onderzoek

dat mr. Mechteld van der Vleuten uitvoerde onder de titel

‘Rechtsvergelijkend onderzoek naar systeem, praktijk en beleid

van de eigendom van appartementen in België, Duitsland en

Engeland’. Het is bedoeld om inspiratie op te leveren voor het

nieuw op te stellen modelreglement en mogelijke toekomstige

verbeteringen in de wet.

Mechteld van der Vleuten: “Het functioneren van VvE’en is

al jaren - ook in de politiek - een grote zorg, vooral vanwege

het (vaak ook achterstallig) onderhoud van appartementencomplexen.

Het wetsvoorstel ‘Verbeteren functioneren

VvE’en’, dat naar verwachting over enkele maanden in werking

treedt, is hier het gevolg van. Naar aanleiding van mijn

vorige onderzoek (zie VvE Magazine augustus 2014) heb ik

begin dit jaar op verzoek van VvE Belang en het ministerie

van Binnenlandse Zaken onderzoek gedaan naar het wettelijke

systeem en de uitvoeringspraktijk van VvE’en in de ons

omringende landen.”

HET BELGISCHE RECHT

“In het Belgische recht zijn er geen nauwkeurige regels voor

de omschrijving van het appartementencomplex als geheel,

de gemeenschappelijke delen en de privégedeelten.

Dus omschrijft iedere notaris het onroerend goed op zijn

eigen manier. Wel zijn diverse verenigingsrechtelijke zaken

geregeld, zoals het oproepen van de vergadering en welke

besluiten met welke (gekwalificeerde) meerderheid moeten

worden genomen. In iedere VvE geldt een wettelijk quorum;

in Nederland kan dat per VvE in het reglement worden geregeld.

In het reglement moet een specifieke periode van 15

dagen in het jaar worden aangegeven wanneer de jaarlijkse

vergadering plaatsvindt. Notulen worden direct na afloop van

de vergadering vastgesteld en ondertekend.

Elke mede-eigenaar heeft het aantal stemmen dat overeenkomt

met zijn aandeel in de gemeenschappelijke delen,

afhankelijk van de grootte van zijn privégedeelte. In Nederland

kan er ook een andere stemverdeling zijn; in het

Belgische recht niet. De eigenaren die tegen een voorgesteld

besluit stemmen, worden met naam genoemd in de

notulen. Er is een wettelijke tegenstrijdig belangregeling:

een eigenaar mag niet meestemmen als hij persoonlijk

belang heeft bij het te nemen besluit. Deze regeling is niet

facultatief zoals in Nederland.

De taken en bevoegdheden van de syndicus (het uitvoerend

orgaan van de VvE) zijn wettelijk stevig verankerd en geregeld.

Het toezicht op de syndicus is wettelijk geregeld met

de instelling van extra organen in de VvE, zoals de Raad van

Mede-eigendom en de Commissaris van de rekeningen.”

VOLMACHTEN, RESERVEFONDS EN HUURDERS

“Doordat maar een beperkt aantal volmachten mag worden

afgegeven, kan niemand door ‘stemmen te ronselen’ al

te veel zeggenschap krijgen. Er geldt ook een stemkrachtbeperking

voor groot-eigenaren: niemand kan aan de

stemming deelnemen voor een groter aantal stemmen dan

het totaal van de stemmen waarover de andere aanwezige

of vertegenwoordigde mede-eigenaren beschikken.

Iedere mede-eigenaar kan aan de rechter vragen een

onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing

van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen.

De termijn daarvoor is vier maanden vanaf de vergaderdatum;

in Nederland geldt de termijn van één maand.

KUNNEN WE IN

NEDERLAND WAT

LEREN VAN DE

RECHTSSYSTEMEN

IN ANDERE

LANDEN?

De vorming van een reservefonds is in België niet verplicht

(maar natuurlijk zeer wenselijk). Een eventuele lening kan

desgewenst in België door de syndicus worden afgesloten

na machtiging van de algemene vergadering; de eigenaren

zijn naar rato van hun aandeel naast de VvE aansprakelijk.

Huurders zijn aan dezelfde regels gebonden als de eigenaren.

Zij hebben net als in Nederland geen inspraak in de

vergadering, maar zij kunnen wel vragen of opmerkingen

in de vergadering inbrengen. Bij gebreken aan de gemeenschappelijke

gedeelten kunnen ze zich rechtstreeks tot de

VvE wenden. Huurders kunnen zelfs een beroep doen op

de rechter om vergaderbesluiten te laten vernietigen.

Voor kleine VvE’en (minder dan 20 appartementsrechten)

geldt een lichter regime voor de jaarstukken.”

BIJZONDERHEDEN IN HET DUITSE RECHT

“Het Duitse systeem kent geen VvE die een aparte rechtspersoon

vormt om de gemeenschap te beheren en de

belangen te behartigen. De inhoud van het reglement is

in Duitsland ook niet wettelijk geregeld: de splitsing en

het reglement zijn eigenlijk een overeenkomst tussen de

eigenaren. Later kunnen er dan ook vrij eenvoudig nog

afspraken toegevoegd worden.

Het quorum en het stemrecht zijn in de wet geregeld.

Het Duitse recht kent een wettelijk quorum van 50% van

de aandelen. Het is wettelijk verplicht om een Verwalter

(beheerder) aan te stellen, wiens taken en bevoegdheden

wettelijk vastgelegd zijn. Er gelden strenge regels voor het

opstellen van de agenda en de oproepingstermijn.”

‘KOPFPRINZIP’

“Ook in Duitsland geldt een stemkrachtbeperking: iedere

eigenaar heeft - tenzij anders is afgesproken - bij de meeste

besluiten één stem, ook als een eigenaar meerdere privégedeelten

in eigendom heeft (het ‘Kopfprinzip’). Een eigenaar

kan niet meer stemmen uitbrengen dan de andere aanwezige/vertegenwoordigde

eigenaren tezamen.

Net als in België is er een wettelijke tegenstrijdig belangregeling.

Daarnaast kan een eigenaar met betalingsachterstand

worden uitgesloten van de stemming en het is toegestaan

om één persoon te machtigen om, als het slechts

gaat om beheersmaatregelen, namens alle eigenaren te

stemmen.

De eigenaren kunnen een mede-eigenaar dwingen om bij

wangedrag zijn appartement te vervreemden. In Nederland

kan de VvE alleen het gebruik van het appartement verbieden.

In Duitsland zijn huurders van rechtswege gebonden

aan de meeste VvE-regels, maar niet aan besluiten van de

vergadering.”

HET VERENIGD KONINKRIJK

“Het Engelse equivalent voor de VvE, de Commonhold

Association, is een bedrijf (besloten vennootschap) dat

daadwerkelijk eigenaar is van de gemeenschappelijke

gedeelten. Helemaal afwijkend dus van de systemen in

Nederland, België en Duitsland, waar de VvE geen

eigenaar is, maar slechts een ‘beheer-vehikel’.

Het bestuur van de VvE beheert de gemeenschappelijke

gedeelten; instemming van de gerechtigden is niet per se

nodig. De eigenaren hebben dus minder inspraak dan in

Nederland. De inhoud en vorm van de akte van oprichting,

de statuten en het reglement zijn in vérgaande mate

verplicht voorgeschreven, net zoals de regels omtrent de

vergaderingen. Er geldt een wettelijk quorum van 20% van

de leden. De modelstatuten gelden altijd, ongeacht of ze

wel of niet in de betreffende akte zijn overgenomen.

Ook het Engelse systeem kent een wettelijke tegenstrijdig

belangregeling, in dit geval voor de bestuurders van de VvE.

Afhankelijk van het type besluit moet met handopsteking

of schriftelijk worden gestemd. Vernietiging van besluiten

wordt zoveel mogelijk voorkómen: er is veel aandacht voor

conflictoplossing met behulp van mediation.

In beginsel gelden de VvE-regels ook voor huurders. Zij

hebben wel inzage in de akte van oprichting, statuten en

reglementen, maar net als in Nederland geen inspraak.”

OVEREENKOMSTEN EN VERSCHILLEN

Mechteld van der Vleuten concludeert: “Al met al zien

we dat er overeenkomsten én verschillen zijn met het

Nederlandse systeem. In België, Duitsland en het Verenigd

Koninkrijk zijn de regels over de inhoud van de statuten en

reglementen strakker in de wet geregeld dan in ons land,

evenals de spelregels rondom de vergaderingen. De regeling

bij tegenstrijdige belangen is niet facultatief. In België

en Duitsland zijn er regels om de stemkracht in te dammen

van groot-eigenaren of eigenaren die veel volmachten

hebben verzameld. In andere landen is er meer duidelijkheid

over de positie van huurders in gemengde complexen:

ze zijn aan meer VvE-regels gebonden. In België horen

huurders wanneer er een vergadering is en kunnen ze

daarvoor onderwerpen aandragen.

Stemkrachtbeperking van een grooteigenaar zoals in België

en Duitsland kennen wij in Nederland niet. De Koninklijke

Nederlandse Beroepsorganisatie (KNB) heeft in haar preadvies

van maart 2016 aangegeven dat zo’n regeling ook niet

alle problemen rondom misbruik van meerderheidsmacht

oplost. Minister Blok heeft al aangegeven dat hij momenteel

een extra juridische grondslag om de machtspositie van een

grooteigenaar in te beperken niet nodig vindt. Voor ‘gepasseerde’

eigenaren blijft de mogelijkheid om de rechter te

verzoeken een besluit te vernietigen op grond van strijd met

de maatstaven van redelijkheid en billijkheid, onverminderd

van kracht!”

17

VvE Magazine # 1 | februari 2017


18

19

VvE WOON- EN HYPOTHEEKLASTEN IN 2017

VvE Magazine # 1 | februari 2017

WONEN EN

HYPOTHEEK:

DE

VERANDERINGEN

IN 2017

Op het gebied van wonen en

hypotheek is er per 1 januari jl. nogal

wat veranderd. Oorzaak: het gaat

beter met de woningmarkt. Daarom

worden enkele maatregelen die in de

crisis noodzakelijk werden geacht,

weer teruggedraaid. Het kabinet zet

vooral in op vermindering van de

eigenwoningschuld. We zetten de

belangrijkste wijzigingen op een rij.

BELASTINGVRIJ SCHENKEN

WEER NAAR EEN TON

In 2015 kwam een einde aan de

tijdelijk verruimde belastingvrijstelling

van 100.000 euro voor schenkingen

ten behoeve van een eigen woning.

In 2017 komt deze vrijstelling weer

terug. Voorwaarden: de ontvanger

is tussen de 18 en 40 jaar oud en

het geld wordt besteed aan een

eigen woning. Het kan daarbij gaan

om financiering van de aankoop of

aflossingen, maar bijvoorbeeld ook

om onderhoud aan de woning of

om de afkoop van de erfpachtcanon.

U mag het geld schenken aan wie u

maar wilt. Ouders kunnen schenken

aan kinderen, maar u kunt ook belastingvrij

schenken aan familieleden of

vrienden.

De schenking mag worden uitgesmeerd

over drie jaar, onder voorwaarde

dat de ontvanger ook in het

derde jaar nog jonger dan 40 is. Hebt

u de afgelopen twee jaren al een verhoogde

schenking gedaan? Dan mag

u extra schenkingen doen, maar het

totaalbedrag mag over de jaren heen

niet hoger zijn dan 100.000 euro.

DALING HYPOTHEEKRENTE-

AFTREK

Elk jaar gaat het maximale percentage

waartegen de hypotheekrente mag

worden afgetrokken, met een half

procentpunt omlaag. In 2042 moeten

we dan op 38 procent zitten.

In 2017 ligt de bovengrens op 50

procent. U hebt daar alleen mee te

maken als u in de hoogste belastingschijf

valt: dan hebt u een jaarinkomen

van minstens 67.072 euro.

EIGENWONINGFORFAIT

Het eigenwoningforfait bedraagt

0,75 procent (net als in 2016). Dit

percentage van de waarde van uw

appartement moet u optellen bij

uw inkomen. De bovengrens ligt dit

jaar op 1.060.000 euro (10.000 euro

hoger dan vorig jaar). Eigenaren van

een woning met een hogere woningwaarde

moeten straks 7.950 euro plus

2,35 procent van de woningwaarde

boven 1.060.000 euro betalen.

Dat is de zogenaamde ‘villabelasting’.

De verhoging is beperkt: 75 euro.

IN 2017 KOMT DEZE

VRIJSTELLING

WEER TERUG.

VOORWAARDEN:

DE ONTVANGER IS

TUSSEN DE 18 EN 40

JAAR OUD EN HET

GELD WORDT

BESTEED AAN EEN

EIGEN WONING.

LAGERE MAXIMALE

HYPOTHEEKSOM

Het kabinet wil de nationale hypotheekschuld

verlagen. Daarom wordt

de loan to value (de maximale hoogte

van de hypotheek ten opzichte van

de woningwaarde) dit jaar verlaagd

tot 101%. Dat is inclusief twee procent

overdrachtsbelasting. In 2018 moet

de loan to value 100% bedragen. Dan

kunt u bij de bank geen lening meer

krijgen om de bijkomende kosten te

betalen (zoals overdrachtsbelasting,

courtage, taxatie- en notariskosten).

Daar staat tegenover dat de leennormen

wat verder zijn verruimd

omdat de koopkracht is toegenomen.

Tweeverdieners kunnen meer lenen

omdat het tweede inkomen zwaarder

meetelt.

NATIONALE HYPOTHEEK-

GARANTIE

De kostengrens voor het verkrijgen

van de Nationale Hypotheekgarantie

is weer gekoppeld aan de gemiddelde

woningprijs. Dat was ook het geval

vóór de economische crisis.

Momenteel bedraagt de gemiddelde

koopsom van woningen 245.000

euro. De maximale kostengrens voor

de NHG ligt daar iets boven, omdat

een woningkoper nog bijkomende

kosten heeft (overdrachtsbelasting,

notaris- en taxatiekosten). De maximale

kostengrens voor een NHGlening

komt uit op 247.450 euro

(101% van de marktwaarde). Voor

kopers van een woning met energiebesparende

voorzieningen ligt de

grens hoger: 259.700 euro. Dat is

106% van de marktwaarde.

KAPITAALVERZEKERINGEN

EIGEN WONING

Er is nog een maatregel genomen

om de nationale hypotheekschuld

te verlagen. De regeling voor het

afkopen van een kapitaalverzekering

eigen woning (KEW), spaarverzekering

eigen woning (SEW) en beleggingsrecht

eigen woning (BEW) wordt

enigszins versoepeld. U krijgt extra

mogelijkheden om de verzekering af

te kopen zonder dat u over de opbrengst

belasting hoeft te betalen:

1. u verkoopt de woning terwijl u al

een nieuwe woning hebt gekocht;

2. u krijgt schuldhulpverlening van de

gemeente (of u kunt door financiële

problemen de woonlasten niet

meer betalen). U moet nog steeds

de woningschuld aflossen: met de

uitkering van de verzekering.

Woningeigenaren met een spaar- of

beleggingshypotheek kunnen altijd

belastingvrij hun kapitaalverzekering

of bankspaarrekening gebruiken voor

de aflossing van hun hypotheek. Dat

betekent dat u elk jaar tien procent

mag aflossen. Na afloop van de

rentevaste periode mag u het restant

in één keer aflossen. Het bij elkaar

gespaarde vermogen moet dan even

hoog zijn als de resterende hypotheek.

ENERGIEZUINIGE WONING

Het bedrag dat eigenaren van energieneutrale

woningen extra kunnen

lenen, gaat omlaag: naar 25.000 euro.

Er zijn wel subsidieregelingen voor

energiebesparende maatregelen in

bestaande koopwoningen. Die lopen

de komende jaren door. Daarover

leest u regelmatig in dit magazine.

VERPLICHT SPAREN DOOR

DE VVE

VvE’en moeten voortaan een minimaal

bedrag reserveren voor groot

onderhoud. Dat kan op basis van een

goed meerjarenonderhoudsplan. Als

de VvE niet over zo’n MJOP beschikt,

moet ze elk jaar 0,5% van de herbouwwaarde

aan het reservefonds toevoegen.

De wet verbetering functioneren

VvE’s waarin dit wordt geregeld, gaat

waarschijnlijk medio 2017 in. Er geldt

een overgangstermijn van drie jaar.

Met deze maatregelen kunnen zowel

besturen als individuele eigenaren

een adequate reservering voor onderhoud

afdwingen. De kans dat de

complexen goed worden onderhouden,

is daarmee aanzienlijk vergroot.

STARTERSLENING

In het Woonakkoord van 2013 is

geregeld dat woningeigenaren hun

lening binnen dertig jaar volledig

annuïtair aflossen. Alleen dan houden

ze recht op hypotheekrenteaftrek.

De uitzondering die gold voor de

starterslening, is vervallen op 1 januari

jl. Starters kunnen een combinatielening

afsluiten naast de starterslening.

Uit die lening wordt de verplichte

aflossing van de starterslening

bekostigd. Daarmee kunnen

de eigenaren aan de aflossingsregels

voldoen.

HOGERE OZB

De onroerendezaakbelasting gaat dit

jaar gemiddeld 1,3 procent omhoog

(berekening: Vereniging Eigen Huis).

Voor een woning met een gemiddelde

waarde betekent dat een bedrag

van 724 euro aan ozb, riool- en afvalstoffenheffing.

Dat is twee euro meer

dan dit jaar.

HOGERE ENERGIE- EN

WARMTEREKENING

Ook de energierekening gaat omhoog.

Vereniging Eigen Huis heeft

berekend dat huishoudens dit jaar

gemiddeld 56 euro meer gaan betalen.

De kosten voor netbeheer stijgen

met gemiddeld 13 euro per huishouden;

de belastingen met 23 euro en

de variabele tarieven voor stroom en

gas met gemiddeld 20 euro. Appartementseigenaren

met blok- of stadsverwarming

betalen voor de levering

van warmte gemiddeld 24 euro meer

dan vorig jaar.

Met dank aan Business Insider


THINK

TWINQ

20.000 VvE’s

gebruiken dagelijks de

software van Twinq

Vereniging van Eigenaren willen:

Online inzage in de administratie van de VvE

Snelheid & gemak

Veilig & betrouwbaar

Betrokken

&

Deskundig

Meer informatie? T (0162) 47 05 55 of www.twinq.nl

0162 447700 info@vpagroep.nl www.vpagroep.nl

Oosterhout • Tilburg • Nieuwegein • Capelle a/d IJssel

VvE Beheer

VvE Metea

thuis

in beheer

Genera: het meest complete totaal beheer pakket

Admira: financieel administratief beheer

Thesis: totaal technisch beheer

Finera: het voordeligste VvE beheer pakket

Vastgoed Consultancy: de beste start van VvE’s

De S 4 reno HomeLiner ®

BRL 5217

besparing van tijd, zorgen én kosten

adres: postbus 51 • 3430 AB Nieuwegein

telefoon: (030) 60 03 939

e-mail: vve@vvemetea.nl

www.vvemetea.nl

Dé oplossing voor leidingrenovatie

zonder overlast.

www.vandervelden.com


22

VvE BEHEERDERSCONGRES

HOT ITEMS IN

VVE-LAND:

HENNEPTEELT

EN ENERGIE-

BESPARING

VvE-beheerders steken hun licht

op tijdens beheerderscongres

Net als de VvE staat de VvE-beheerder voor een

aantal flinke uitdagingen. Energiebesparing,

mogelijkheden voor financiering van energiebesparende

maatregelen, verhuur (Airbnb!) en

hennepteelt in appartementen zijn er een paar van.

Tijdens het congres voor VvE-managers, dat op

28 november 2016 in Nieuwegein werd gehouden,

werden zo’n 125 beheerders bijgepraat over twee

van die onderwerpen. Het congres werd georganiseerd

door Vastgoed Management Nederland

(VGM NL, belangenbehartiger van vastgoed- en

VvE-managers), Centraal Beheer en VvE Belang.

Jon Warmerdam demonstreert

een wietplantage

Mogelijk is de stroomkabel doorgeknipt. Dat kan

gevaarlijke situaties opleveren (kortsluiting bijvoorbeeld;

allerlei zaken kunnen onder stroom staan). Ga

daarom in geen geval zelf de woning binnen zonder

een vertegenwoordiger van het energiebedrijf: uw

veiligheid staat voorop!

HANDHAVING DOOR DE VVE

Dat de VvE wel degelijk kan handhaven, bleek uit

het verhaal van mr. Richard de Laat. “De VvE en de

eigenaren kunnen de overtreder van de bepalingen

in het splitsingsreglement en het eventuele huishoudelijk

reglement aanspreken; zowel de (verhurende)

eigenaar als de huurder. Verder is handhaving mogelijk

op grond van het Burenrecht. Daarnaast kunnen

het Openbaar Ministerie en de gemeente optreden

op basis van de Opiumwet, de Gemeentewet en de

Woningwet. Zo kan de burgemeester een woning

tot zes maanden sluiten. De VvE zelf kan boetes

opleggen, de eigenaar en/of de huurder de toegang

tot de privé- en de collectieve ruimtes ontzeggen,

een kort geding aanspannen en het misdrijf melden

bij de politie, het Openbaar Ministerie en de gemeente.

Echter: aan al die middelen kleven wel een aantal

problemen, zoals het feit dat het in veel gevallen om

een lang en omslachtig proces gaat.”

Als VvE-bestuur de woning zomaar binnentreden;

mag dat? “Dat is lastig”, stelde De Laat. “De VvE is

verplicht om op te treden als er gevaar dreigt voor de

bewoners, maar er is ook een verbod op ‘eigenrichting’.

Voorkómen is ook hier beter dan genezen: actief

VvE-beheer, een goede controle van de gebruikersverklaring

en sociale controle. En meld alle klachten!”

PRO-ACTIEF IS PRO-FESSIONEEL!

Duurzaamheid en energiebesparing is geen keuze

meer, stelde mr. Kees Oomen, directeur van VvE

Belang. “Een pro-actieve beheerder is een professionele

beheerder! ”Hij vroeg de aanwezige

beheerders in hoeverre zij het onderwerp duurzaamheid

bij hun VvE’en hebben opgepakt. Dat

bleek bij ongeveer de helft van hen het geval te zijn.

Bijna alle beheerders zijn zeer geïnteresseerd in het

onderwerp, maar velen hebben behoefte aan extra

informatie, o.a. over financiering van maatregelen,

onafhankelijk advies, uitleg over kosten en baten etc.

“Gasloos’ wordt het onderwerp van de toekomst”,

stelde Oomen. “Er is een aantal campagnes opgestart,

zoals de Subsidie Energiebesparing Eigen Huis

(SEEH), de investeringssubsidie Decentrale Energieopwekking

(iSDE) en de VvE Energiebespaarlening.

Die bieden VvE’en en beheerders veel mogelijkheden

om te komen tot verduurzaming van de complexen.

Op www.rvo.nl/isde staat bijvoorbeeld een lijst met

producten (merken, types en vermogen) die het

mogelijk maken om energie op duurzame wijze op te

wekken en waarvoor subsidie kan worden verkregen.

U ziet ook hoeveel subsidie wordt verstrekt.”

Voorafgaand aan de installatie van apparatuur voor

energieopwekking is het verstandig om het complex

goed te isoleren. De SEEH maakt het mogelijk om

subsidie te krijgen voor isolatie (dak, gevel, vloer en

glas) en voor de proces- en advieskosten. De energiescan

van VvE Belang biedt ook de nodige informatie

over investeringen en opbrengsten.

23

VvE Magazine # 1 | februari 2017

DE VVE KAN WEL DEGELIJK HANDHAVEN ALS ER EEN VERMOEDEN IS VAN HENNEPTEELT

Eric Verwey, voorzitter van VGM NL, meldde dat zijn

organisatie positief staat tegenover de Wet verbetering

functioneren VvE’en die naar alle waarschijnlijkheid

medio 2017 in werking treedt. Hij vertelde ook dat

VvE Belang en VGM NL doorgaan met de lobby die

ertoe moet leiden dat de VvE definitief niet onder de

reikwijdte van de Warmtewet valt (ook de gemengde

complexen niet). De Geschillencommissie, waar geschillen

tussen VvE’en en beheerders worden behandeld,

wordt vanaf 2018 niet meer gesubsidieerd. Ook

hier gaat de lobby van VGM NL voor voortzetting van

deze dienstverlening door. Ten slotte kon Verwey nog

meedelen dat de persoonscertificering van VvE-beheerders

een extra impuls verdient. Op pagina 24 en 25

van dit magazine leest u meer over het persoonscertificaat

en de waarde voor de VvE c.q. de VvE-beheerder.

HENNEP IN DE VVE

Johan en Jon Warmerdam vormen Bureau Drugszaken.

Overal in het land geven ze voorlichting over de

gevaren van hennepteelt in de gebouwde omgeving:

brand, explosiegevaar, schimmelvorming en

geweldsdelicten in en om het complex. Johan

Warmerdam kon meedelen dat er in Nederland

40.000 à 60.000 hennepkwekerijen zijn (waarvan

een flink aantal in appartementencomplexen). Per

jaar worden er ca. 5000 opgerold. In deze goed

georganiseerde, professionele ‘bedrijfstak’ gaan vele

miljarden euro’s om. Elk jaar worden veel branden

veroorzaakt door hennepteelt. Extreem gevaarlijk is

het produceren van wietolie: daarvoor wordt butaangas

gebruikt. Het explosiegevaar (dat toch al groot is

door de wijze waarop met elektriciteit wordt omgegaan)

wordt daardoor nog eens vergroot.

Appartementseigenaren kunnen letten op een aantal

signalen:

• voortdurend dichtgeplakte ramen c.q. altijd

vochtige ramen;

• een extra in- en uitlaat in de gevel;

• gesleep met grote tassen die bij wasserijen

worden meegegeven;

• aanvoer van ‘zuurkoolvaatjes’.

Als u het vermoeden hebt dat in uw complex een

hennepkwekerij is gevestigd, meld dat dan bij ‘Meld

misdaad anoniem’.

Vlnr: Richard de Laat, Eric Verwey, Bas Kemperman en Kees Oomen

HIER VINDT U ALLE INFORMATIE

• Algemeen: www.milieucentraal.nl

• Subsidie per gemeente:

www.energiesubsidiewijzer.nl

• Subsidieregeling Energiebesparing

Eigen Huis: www.rvo.nl/seeh

• Rekentool: www.rvo.nl/

subsidies-regelingen/subsidie-energiebesparing-eigen-huis/

bereken-uw-subsidie

• Leningen via het Nationaal

Energiebespaarfonds (NEF):

www.ikinvesteerslim.nl

• iSDE (subsidies voor opwekking

energie): www.rvo.nl/isde

• Campagne:

www.energiebesparendoejenu.nl

• Energiescan VvE Belang:

www.vvebelang.nl/energieloket/

energiescan


24

25

VvE PERSOONSCERTIFICERING

VvE Magazine # 1 | februari 2017

MET HET

PERSOONS-

CERTIFICAAT

VVE-BEHEER

bewijst de beheerder dat hij/zij

beschikt over alle kennis en

kunde

Ingrid Sinke

doet, nog eens onder de loep te nemen.

Misschien kan het veel beter!”

Manuella Wijburg is het daarmee eens:

“Een van de examenkandidaten meldde

ook dat hij wat sceptisch stond tegenover

het certificaat. Hij had het idee

dat hij - met al zijn ervaring - echt wel

genoeg kennis in huis had. Tijdens de

voorbereiding op het examen ontdekte

hij dat er heel wat nieuws te leren was.

Het examen heeft hij als behoorlijk

pittig ervaren. En dat is het ook. Als je

het praktijkexamen wilt halen, moet je

echt van goeden huize komen.”

“GOED TE DOEN”

Ingrid Sinke vindt dat het wel meevalt.

“Ik wilde absoluut het examen halen.

Uit verhalen van anderen begrijp ik

dat sommige mensen opzien tegen

het praktijkgedeelte, maar dat hoeft

echt niet. Je brengt een casus aan

waarbij je intensief betrokken bent.

Als je je zaken goed voor elkaar hebt,

is het best te doen!”

Er zijn nog niet veel VvE’en die vragen

naar een certificaat, constateert ze.

“De klanten die VvE Magazine lezen,

weten dat het certificaat bestaat,

maar echt bekend is het nog niet.

Daarom hoop ik dat het aantal

persoons- en procesgecertificeerde

beheerders zal toenemen. Dan zal

de vraag uit de VvE’en ook groter

worden; dat geloof ik zeker.”

“ALS ERVAREN

VVE-BEHEERDER

DENK JE AL SNEL

DAT JE ALLES AL

WEET”

OPLEIDING

De modulaire opleiding VvE-beheer is bedoeld voor

ervaren en beginnende VvE-beheerders, en leidt de

cursisten op voor het Persoonscertificaat VvE-beheer.

Na het volgen van de opleiding hebben ze alle

kennis in huis om het externe examen voor het

Persoonscertificaat af te leggen bij SVMNIVO. Alle

zaken die in de BRL PCVB worden genoemd, komen

aan de orde: (technisch) beheer van vastgoed en

realisatie van renovatie-, duurzaamheid- en

grootonderhoudprojecten bij bestaande VvE’en.

“Je denkt dat je alles al weet als

ervaren VvE-beheerder. Natuurlijk

heb je je in de praktijk veel kennis

eigen gemaakt. Maar door de opleiding

voor het Persoonscertificaat

VvE-beheer word je toch weer eens

geconfronteerd met al die kleine

dingen waar je misschien in de

dagelijkse praktijk niet direct op let.

Je wordt er extra attent door,

bijvoorbeeld als het gaat om

de verschillen in de diverse modelreglementen.

Het is goed om na

zoveel jaren even terug te gaan naar

de ‘schoolbanken’ en de theorie

opnieuw te bestuderen. Ik ben blij

dat ik het certificaat heb behaald.”

Ingrid Sinke, gecertificeerd VvEbeheerder

in Middelburg, is eigenlijk

‘niet zo van de certificering’, zegt ze.

“Net als veel collega’s vroeg ik me

af wat de meerwaarde zou zijn van

persoonscertificering. Ik heb in het

verleden de driedaagse vakopleiding

van VvE Belang gevolgd en daar heb

ik veel kennis opgedaan.

Wij beheren met ons kantoor 140

VvE’en in Zeeland. Ik doe dit werk nu

tien jaar en daarvoor heb ik 23 jaar bij

een makelaarskantoor gewerkt. Dan

denk je al snel dat je het allemaal wel

weet, maar het persoonscertificaat

trok me toch wel. Dus heb ik na de

opleiding het examen voor het persoonscertificaat

gedaan bij SVMNIVO.

Daar heb ik nog geen minuut spijt

van gehad.” Ingrid Sinke slaagde met

glans. Tijdens het Jaarcongres 2015

stond ze op het toneel van het NBC

om een van de eerste drie persoonscertificaten

in ontvangst te nemen.

“WAAR VIND IK EEN GOEDE

BEHEERDER?”

Het examen is samengesteld op basis

van de eind- en toetstermen, zoals

opgenomen in de BRL PCVB.

Manuella Wijburg-van Ingen is

eigenaar van VvE Kennis & Advies.

Ze ontwikkelde de praktijkopleiding

VvE-beheerder en is daar ook docent.

“De belangstelling voor het certificaat

neemt toe. Een aantal kantoren laat

zelfs alle beheerders certificeren”,

vertelt ze. “Ze zien in dat ze zich met

dit certificaat kunnen onderscheiden

van andere kantoren.”

Mr. Kees Oomen is bestuurslid van

de Stichting Persoonscertificering

VvE-beheer (die het certificaat ontwikkelde

en afgeeft). Hij ziet ook dat

bij de stichting in toenemende mate

vragen binnenkomen van VvE’en

die zich afvragen of hun beheerder

gecertificeerd is. Als directeur van

VvE Belang hoort hij steeds vaker

de vraag: ‘Waar vind ik een goede

beheerder?’

Oomen: “Er is geen verplichting voor

beheerders om het certificaat te

behalen. Echter: als de vraag groeit,

zullen steeds meer beheerders kiezen

voor persoonscertificering; daarvan

ben ik overtuigd. Zo zie je immers

meteen of je beheerder alle kennis en

kunde in huis heeft om je VvE goed

te beheren. Hoe meer gecertificeerde

beheerders er komen; des te groter

zal de vraag uit de markt worden.”

‘PITTIG’

Hij begrijpt ook wel waarom sommige

beheerders nog wat aarzelen.

“Voor sommige beheerders is het

examengeld wellicht een forse uitgave.

En niet alle beheerders zien op

dit moment de toegevoegde waarde

van het certificaat. Dat geldt zeker

voor de ervaren beheerders. Maar het

is goed om een aantal zaken die je

misschien ‘op de automatische piloot’

EXAMEN

Het examen is samengesteld op basis van de einden

toetstermen, zoals opgenomen in de BRL PCVB.

Het bestaat uit een theoretisch gedeelte van 45

meerkeuzevragen en een praktijktoets. De kandidaat

verdedigt in het mondelinge gedeelte een

casus, stelt een begroting op, schrijft een brief en

vergelijkt offertes. Een onafhankelijke examencommissie

toetst de examenvragen, en examinatoren

die zijn aangesteld door het examenbureau nemen

het mondelinge examen af. Wie de theorietoets

met een voldoende heeft afgesloten, moet binnen

een termijn van twee jaar de praktijktoets met een

voldoende afgerond hebben om het Persoonscertificaat

Beheerders van Vereniging van Eigenaars te

ontvangen.

Kijk voor meer informatie op www.pcvb.nl


26

27

VvE JURIDISCH

WANNEER EINDIGT

DE TERMIJN VOOR

VERNIETIGING VAN

BESLUITEN?

Eigenaren mogen niet

de notulen van de ALV

afwachten

VvE Magazine # 1 | februari 2017

Mr Richard P.M. de Laat

De Advocaten van Van Riet

Tel: 030 – 263 50 52

E-mail: delaat@vanvanriet.nl

Internet: www.vanvanriet.nl

MR RICHARD P.M. DE LAAT IS ALS PARTNER

VERBONDEN AAN DE SECTIE VASTGOED VAN

DE ADVOCATEN VAN VAN RIET TE UTRECHT.

HIJ IS ONDERMEER GESPECIALISEERD IN HET

APPARTEMENTSRECHT EN PROCEDEERT EN

ADVISEERT VOOR DIVERSE OPDRACHT-

GEVERS, WAARONDER VVE’EN, BEHEERDERS

EN APPARTEMENTSEIGENAREN.

Belanghebbenden die het niet eens zijn met een besluit van een orgaan van de VvE kunnen bij de kantonrechter een

verzoek tot vernietiging van dat besluit indienen. De rechter vernietigt het besluit wegens strijd met de redelijkheid

en billijkheid of een (huishoudelijk) reglement. Ook vernietigbaar zijn besluiten in strijd met de voorschriften die het

tot stand komen van besluiten regelen. Op grond van artikel 5:130 BW is de termijn waarbinnen een verzoek tot

vernietiging bij de rechter moet zijn ingediend één maand na de dag waarop de verzoeker van het besluit heeft

kennisgenomen of kennis heeft kunnen nemen.

KENNIS NEMEN VAN EEN BESLUIT

Direct kennis nemen van een besluit

kunnen bijvoorbeeld de leden van

de VvE die bij een Algemene Leden

Vergadering (ALV) aanwezig zijn. De

termijn van een maand gaat dan de

dag daarna in. Hetzelfde geldt voor

een lid van een VvE dat zich heeft

laten vertegenwoordigen door een

gemachtigde. De wetenschap van de

gemachtigde wordt in dat geval toegerekend

aan de vertegenwoordigde

eigenaar. Het ligt dus op de weg van

de vertegenwoordigde eigenaar om

direct bij de gevolmachtigde navraag

te doen naar de genomen besluiten.

Dat geldt ook indien, zoals in de praktijk

vaak gebeurt, een volmacht aan de

beheerder of aan het bestuur wordt

verstrekt.

Eigenaren mogen dus niet de notulen

van de ALV afwachten. Vaak schrijft het

reglement voor dat de notulen uiterlijk

binnen zes weken na de ALV onder de

leden in concept verspreid worden. De

termijn van een maand kan dan dus al

verstreken zijn. Ook als tijdens de ALV

een besluit genomen wordt waarvan

de inhoud niet helemaal duidelijk is,

bijvoorbeeld vanwege de complexiteit

ervan, mag niet worden afgewacht

tot de notulen verspreid zijn om van

de exacte inhoud van het besluit

kennis te nemen. Ook in dat geval

dient een verzoek tot vernietiging

binnen één maand na de dag van het

besluit te worden ingediend en kan

in het verzoekschrift uitdrukkelijk het

voorbehoud gemaakt worden dat het

verzoekschrift kan worden aangevuld

na kennisneming van de notulen.

KENNIS HEBBEN KUNNEN NEMEN

VAN EEN BESLUIT

De tweede reden die artikel 5:130 BW

geeft voor het ingaan van de termijn, is

wat minder concreet. In dat geval gaat

de termijn in binnen een maand na

de dag waarop de verzoeker van het

besluit kennis heeft kunnen nemen.

Ook hier geldt dat het ‘kennis kunnen

nemen’ niet betekent dat de notulen

mogen worden afgewacht. Van een

verzoeker mag worden verwacht dat

hij al het redelijke in het werk gesteld

heeft om kennis te kunnen nemen

van het besluit dat in zijn afwezigheid

genomen is, bijvoorbeeld door direct

na de vergadering navraag te doen bij

het bestuur. Wie meer dan één maand

na de datum van een besluit nog

een verzoek tot vernietiging indient,

moet stellen en bewijzen dat hij geen

mogelijkheid heeft gehad om eerder

van het besluit kennis te nemen.

Van belang is verder of in de agenda

die voorafgaand aan de ALV onder de

leden is verspreid het besluit waartegen

het verzoek zich richt was

opgenomen. Regelmatig worden

concept-vergaderbesluiten woordelijk

in de agenda opgenomen of wordt

daar uitdrukkelijk vermeld dat de ALV

zal worden gevraagd over een bepaald

onderwerp een besluit te nemen. In

die gevallen moet een belanghebbende

die niet bij de vergadering

aanwezig of vertegenwoordigd was,

er rekening mee houden dat een

dergelijk besluit genomen zal worden.

Dan dient hij zich binnen de termijn

van één maand te vergewissen van de

inhoud van het besluit en eventueel

een verzoek tot vernietiging in te dienen.

De rechter gaat ervan uit dat hij

in dat geval op de hoogte had kunnen

zijn van het besluit door daar actief

navraag naar te doen.

Slechts in bijzondere omstandigheden

zal dan alsnog worden bepaald dat het

verzoek ontvankelijk is na de termijn

van één maand.

TE LAAT INGEDIEND: VERZOEK

NIET ONTVANKELIJK

Het gevolg van het te laat indienen

van een verzoek tot vernietiging is

dat het verzoek niet ontvankelijk

wordt verklaard door de rechter. De

rechter gaat dan niet inhoudelijk op

het verzoekschrift in. Het verzoek

wordt vanwege de overschrijding van

de termijn niet meer in behandeling

genomen, waarmee de zaak voortijdig

eindigt. Overigens staat tegen een

niet-ontvankelijkverklaring wel hoger

beroep open bij het gerechtshof, maar

ook daar zal dezelfde maatstaf worden

toegepast.

Het gevolg van het laten verstrijken

van de termijn is dat moet worden uitgegaan

van de rechtmatigheid van het

besluit. De enige grond om het dan

nog aan te tasten is het inroepen van

de nietigheid ervan. Anders dan bij een

vernietigbaar besluit komt een nietig

besluit in het geheel niet tot stand.

Daarvan is slechts sprake indien het

besluit in strijd is met de wet of met

het reglement zelf, zie artikel 5:129 jo

2:14 BW.

TERMIJN WORDT GEHANDHAAFD

Uit de rechtspraak over te laat ingediende

verzoeken blijkt dat de rechter

de termijn streng hanteert.

De reden daarvoor is dat besluiten in

de regel alle eigenaren binden en dat

het omwille van de rechtszekerheid

in de VvE van belang is dat de leden

weten waar ze aan toe zijn. Zij moeten

rekening houden met een verzoek

tot vernietiging binnen één maand

en moeten erop kunnen vertrouwen

dat dat daarna in beginsel niet meer

mogelijk is. Ook in verband met het

verrichten van uitvoeringshandelingen

van besluiten is die termijn belangrijk.

Degene die het verzoek te laat indient,

kan niet stellen dat het beroep van

de VvE op termijnoverschrijding naar

maatstaven van redelijkheid en billijkheid

onaanvaardbaar zou zijn. Ook

is het niet mogelijk om, geconfronteerd

met de uitvoering van een voor

een belanghebbende onwelgevallig

besluit, een tegeneis in te stellen, die

er in feite op neerkomt dat het besluit

zelf vernietigd zou moeten worden.

Die mogelijkheid is dan al verstreken.

‘STRATEGISCH’ AFWACHTEN IS

NIET VERSTANDIG

Wie een verzoek tot vernietiging

wil indienen, doet er verstandig aan

navraag te doen naar de inhoud van

het besluit bij aanvang van de termijn.

‘Strategisch’ afwachten tot de notulen

er zijn, is beslist niet aan te bevelen.

Om onduidelijkheid over het moment

waarop de termijn ingaat te voorkomen,

is het verder voor VvE-bestuurders

en beheerders aan te bevelen om

zowel vooraf als achteraf zo duidelijk

mogelijk te communiceren over te

nemen en genomen besluiten.

ALS EEN VERZOEK TOT VERNIETIGING TE

LAAT WORDT INGEDIEND, WORDT HET NIET

ONTVANKELIJK VERKLAARD DOOR DE RECHTER


28

VvE JURIDISCH

29

VvE Magazine # 1 | februari 2017

HET HUISHOUDELIJK

REGLEMENT: WAT MAG

EN WAT MOET?

VEEL VVE’EN NEMEN NA ELK INCIDENTJE

AANVULLENDE BEPALINGEN OP IN HET HR.

DAT WORDT DAARDOOR SOMS ONWERKBAAR

In hoeverre kan de VvE rechten en

verplichtingen in een Huishoudelijk

Reglement opnemen?

Veel besturen van VvE’en zijn op dit moment druk bezig met het voorbereiden van de voorjaarsvergadering.

Van de week werd ik gebeld door een bestuurslid van een VvE, dat de wijziging van het Huishoudelijk Reglement

(HR) als agendapunt wilde opnemen. Daarnaast had het bestuurslid de vraag of het HR kon worden ingeschreven

bij het Kadaster.

Reden voor het agendapunt was dat

binnen de VvE door de bewoners

overlast werd ervaren van een eigenaar

die drie honden had. De overlast

bestond met name uit geblaf en een

onveilig gevoel bij sommige van de

bewoners. Ze waren bang voor de

honden. Kort gezegd was het voorstel

van het bestuur om in het HR een

verbod tot het houden van honden

op te nemen. Daarmee zouden de

bewoners noch in het privégedeelte

noch in de gemeenschappelijke

gedeelten honden meer mogen

houden. De vraag die binnen het bestuur

opkwam, was of een dergelijke

bepaling in het HR rechtsgeldig was.

Met die specifieke vraag komt de

meer algemene vraag op in hoeverre

door een VvE rechten en verplichtingen

in een HR kunnen worden

opgenomen. Op basis van gerechtelijke

uitspraken (jurisprudentie) moet

worden geconcludeerd dat een HR in

de kern regels van orde met betrekking

tot het feitelijk gebruik van de

privégedeelten en gemeenschappelijke

gedeelten mag bevatten. Uit de

jurisprudentie blijkt echter ook dat

die mogelijkheid niet onbegrensd is:

beperkingen die een (te) grote inbreuk

op het gebruiksrecht met zich

meebrengen, mogen niet in het HR

worden opgenomen. Deze kunnen

uitsluitend in het splitsingsreglement

(als onderdeel van de akte van splitsing)

worden vastgelegd.

INBREUK OP HET

GEBRUIKSRECHT?

De jurisprudentie op dit punt is

veelzijdig en deels afhankelijk van de

specifieke feiten en omstandigheden

van het geval. Ter illustratie: het opnemen

in het HR van een verbod tot

kamerverhuur, een verbod van bewoning

door meer dan twee personen

en/of een verbod tot onderverhuur

is op basis van de jurisprudentie niet

mogelijk. Evenmin kan in het HR bijvoorbeeld

worden opgenomen dat er

een verplichting is tot het geven van

een automatische incasso. Ook een

ballotage-/toelatingsregeling kan niet

rechtsgeldig in een HR worden opgenomen,

indien deze mogelijkheid niet

expliciet in het splitsingsreglement is

genoemd.

Wel mogelijk zijn bijvoorbeeld regels

met betrekking tot het plaatsen van

(schotel)antennes, een verbod tot het

voortbrengen van muziek na 23.00

uur of bepalingen met betrekking tot

het feitelijk gebruik van de gemeenschappelijke

gedeelten (wel of geen

scooters/fietsen in de hal).

Daarmee is dan de vraag van het

bestuurslid nog niet beantwoord. Mag

in het HR een verbod tot het houden

van honden worden opgenomen? Is

dit een regel van orde of is het een te

grote inbreuk op het gebruiksrecht?

UITSPRAKEN

Er is een aantal gerechtelijke uitspraken

(Hoge Raad, 8 oktober 1993, NJ

1993, 788, Rechtbank Breda, 15 april

2008, ECLI:NL:RBBRE:2008:BD1837

en Rechtbank Roermond, 20 maart

2006 - niet gepubliceerd -) waarin

is geoordeeld dat het exclusieve

gebruiksrecht van een eigenaar van

zijn privégedeelte er niet aan in de

weg staat, dat in het HR een verbod

tot het houden van honden wordt

neergelegd. In die gerechtelijke

uitspraken wordt het beroep van de

desbetreffende eigenaar met honden

op art. 8 EVRM (recht op eerbiediging

van privé-, familie- en gezinsleven)

verworpen. Het verbod is - aldus de

rechters in die zaken - ingrijpend,

maar op zich toelaatbaar. Dit indien

het noodzakelijk is ter bescherming

van het leef- en woongenot van

de bewoners van het appartementencomplex,

waaronder begrepen

voorkóming of verergering van

gezondheidsklachten. Er moeten dus

wel voldoende redenen aanwezig zijn

wil een huisdierenverbod in het HR

in rechte stand kunnen houden.

Hoewel dus afhankelijk van de specifieke

feiten en omstandigheden,

kan de vergadering van eigenaren

van een VvE in beginsel gerechtigd

zijn om in het HR een verbod tot het

houden van honden op te nemen.

Daarbij moet worden opgemerkt dat

het (soms) raadzaam kan zijn een

overgangsregeling te maken voor die

bewoners die al een huisdier/hond

hebben op het moment dat het verbod

wordt opgenomen in het HR.

INSCHRIJVING VAN HET HR

De andere vraag van het bestuurslid

was of het voor de VvE mogelijk zou

zijn om het - al dan niet aangepaste

- HR in te (laten) schrijven in de

openbare registers van het Kadaster.

Op die manier is dan voor eenieder -

dus niet alleen eigenaren en bewoners

maar ook derden, bijvoorbeeld

potentiële kopers - duidelijk wat de

inhoud is van het HR van de VvE.

Op zich biedt het Kadaster de mogelijkheid

om naast de akte van splitsing

ook het HR in de openbare registers

in te schrijven. Op grond van de wet

is een VvE dit echter niet verplicht.

Wel kan in de akte van splitsing een

verplichting zijn opgenomen dat het

bestuur het HR dient in te schrijven in

de openbare registers. Dit is het geval

indien het Modelreglement 2006 van

toepassing is verklaard. Artikel 59 lid 6

Modelreglement 2006 bepaalt dat het

bestuur verplicht is het HR en de

wijzigingen daarvan te publiceren

in de openbare registers. De Modelreglementen

1973, 1983 en 1992

kennen deze verplichting niet.

Het HR kan op twee manieren worden

ingeschreven in de openbare registers.

De eerste mogelijkheid is dat het HR

in overleg met de notaris door de VvE

wordt vastgesteld en vervolgens door

de notaris wordt opgenomen in een

notariële akte.

Die notariële akte wordt dan door

de notaris bij het Kadaster ingediend.

Een tweede mogelijkheid is dat de

VvE het HR volledig zelf formuleert.

De notaris geeft dan een (notariële)

verklaring af dat het door de VvE

opgestelde HR is gecontroleerd en dat

het op een juiste wijze tot stand is gekomen.

Inschrijving van het HR in de

openbare registers van Kadaster kan

dus enkel met behulp van een notaris.

MAATWERK

Het opstellen van een goed en

werkbaar HR is maatwerk en vraagt

tijd en kennis. De ervaring leert dat

veel VvE’en na ieder incident(je)

binnen het appartementencomplex

aanvullende bepalingen opnemen in

het HR. Daarmee wordt het HR met

het verstrijken van de jaren steeds

omvangrijker, waarbij het dan voor

een deel gaat om niet rechtsgeldige

en dus niet afdwingbare bepalingen.

Voorkom dit en houd het HR goed

en werkbaar.

Mr H.J.G. Braakhuis is werkzaam bij

Rijssenbeek Advocaten te Arnhem.

Tel:026-443 42 49

E-mail: info@rijssenbeek.nl

Internet: www.rijssenbeek.nl

RIJSSENBEEK ADVOCATEN IS GESPECIALI-

SEERD IN VASTGOEDRECHT, WAARONDER MET

NAME APPARTEMENTSRECHT, BOUWRECHT,

HUURRECHT EN KOOP- EN VERKOOP. HET

KANTOOR BEHARTIGT DE BELANGEN VAN MEER

DAN 3.000 VVE’EN IN HEEL NEDERLAND.


31

VvE

VvE VvE VvE

VvE

BELANG!

Belangenorganisatie voor de VvE en appartementseigenaar

Belangenorganisatie voor de VvE en appartementseigenaar

BELANG! VvE

Belangenorganisatie voor de VvE en appartementseigenaar

VvE

BELANG!

TARIEVEN

JURIDISCHE

TARIEVEN

ZAKEN

TARIEVEN

TARIEVEN JURIDISCHE

JURIDISCHE JURIDISCHE

TARIEVEN ZAKEN

TARIEVEN ZAKEN TARIEVEN ZAKEN

JURIDISCHE

JURIDISCHE JURIDISCHE

ZAKEN

ZAKEN ZAKEN

Belangenorganisatie Belangenorganisatie voor de VvE en voor appartementseigenaar

de VvE en appartementseigenaar

Belangenorganisatie voor de VvE en appartementseigenaar

Belangenorganisatie voor de VvE en appartementseigenaar

PRIJZEN JURIDISCHE DIENSTVERLENING

Raad van Arbitrage voor de Bouw

Procedure Raad van Arbitrage voor de Bouw

PRIJZEN JURIDISCHE PRIJZEN EXCL.

DIENSTVERLENING

Procedure Raad Memorie van Raad

van Arbitrage Raad eis:

van van vanaf voor Arbitrage € de 495,00

EXCL. BTW JURIDISCHE DIENSTVERLENING

Bouw voor de de Bouw

Procedure Procedure Memorie Raad van Raad Arbitrage eis: vanaf Arbitrage € voor 495,00 de Bouw voor Bouw de Bouw

EXCL.

Memorie van eis: vanaf € 495,00

EXCL. EXCL. BTWEXCL.

Standaard uurtarief € 105,00

Memorie van eis: antwoord: vanaf € vanaf 495,00€ 495,00

Standaard BTW uurtarief € 105,00

Memorie Memorie van Memorie eis: van vanaf eis: eis: € antwoord: 495,00 vanaf € vanaf 495,00€ 495,00

Standaard Standaard uurtarief € uurtarief 105,00 € 105,00

Memorie van Memorie 2e antwoord: processtuk: van antwoord: vanaf vanaf € 495,00 € vanaf 375,00€ 495,00

Standaard Standaard Standaard uurtarief VOORLICHTING € € uurtarief 105,00 € 105,00

Memorie van Memorie 2e antwoord: van 495,00

2e processtuk: 2e Zitting processtuk:

processtuk: vanaf inclusief van antwoord: vanaf

€ 375,00 vanaf voorbereiding: € 375,00 vanaf € 495,00

PRIJZEN JURIDISCHE DIENSTVERLENING

Procedure Raad € Arbitrage 375,00 voor vanaf de € 450,00 Bouw

VOORLICHTING

VOORLICHTING

Bijwonen vergadering/huiskamerbijeenkomst/ 2e Zitting processtuk: 2e inclusief 2e voorbereiding: € vanaf € 450,00

PRIJZEN JURIDISCHE DIENSTVERLENING

Procedure Raad Zitting Zitting processtuk: vanaf

van inclusief inclusief € 375,00 vanaf

Arbitrage voorbereiding: voorbereiding: € 375,00

de Bouw vanaf vanaf € 450,00 € 450,00

PRIJZEN EXCL. JURIDISCHE DIENSTVERLENING

Procedure Memorie van Raad eis: van vanaf Arbitrage € 495,00 voor de Bouw

VOORLICHTING

Bijwonen VOORLICHTING

Bijwonen kennissessies: vergadering/huiskamerbijeenkomst/

€ 495,00 per dagdeel (ochtend, Zitting Zitting inclusief Zitting voorbereiding: vanaf € 450,00

Bijwonen

EXCL. kennissessies: EXCL.

Memorie van Procedure inclusief

eis: vanaf GIW/Geschillencommissie

voorbereiding: vanaf € 450,00

Standaard € eis: 495,00 vanaf € 495,00

Bijwonen Bijwonen middag, € 495,00 avond) uurtarief € 105,00

Memorie van antwoord: vanaf € 495,00

kennissessies: vergadering/huiskamerbijeenkomst/

per € € 495,00 dagdeel 495,00 per (ochtend, per dagdeel dagdeel (ochtend, (ochtend, Procedure Standaard middag, avond) uurtarief € 105,00

Memorie van Klachtenformulier:

antwoord: vanaf € 325,00

Standaard vanaf € 495,00

kennissessies:

middag, € € 495,00

avond) uurtarief € 105,00

Memorie 2e Procedure processtuk: van antwoord:

GIW/Geschillencommissie

vanaf € vanaf 375,00€ 495,00

VOORLICHTING

kennissessies: middag, avond) per per € 495,00 dagdeel per (ochtend, dagdeel (ochtend, Klachtenformulier: Procedure GIW/Geschillencommissie

vanaf € 325,00

2e Procedure processtuk: € 2e Procedure Verweerschrift:

processtuk: vanaf € 375,00 GIW/Geschillencommissie

vanaf € 325,00

ADVIES EN BIJSTAND IN GESCHILLEN O.A.

Zitting Klachtenformulier: inclusief vanaf voorbereiding: €

vanaf

375,00

€ 325,00 vanaf € 450,00

middag, VOORLICHTING

middag, avond) VOORLICHTING

avond) Bijwonen middag, avond) vergadering/huiskamerbijeenkomst/ Verweerschrift: vanaf € 325,00

ADVIES EN BIJSTAND IN GESCHILLEN O.A.

Zitting Klachtenformulier: Klachtenformulier: inclusief voorbereiding: vanaf € 325,00 € ADVIES EN BIJSTAND IN GESCHILLEN O.A.

Zitting Klachtenformulier: Verweerschrift: Zitting inclusief voorbereiding:

inclusief voorbereiding: vanaf vanaf vanaf € 325,00 € 450,00

vanaf € 375,00

APPARTEMENTSRECHT EN BOUWRECHT

vanaf € 450,00

Bijwonen Bijwonen kennissessies: ADVIES vergadering/huiskamerbijeenkomst/

EN BIJSTAND € 495,00 per IN dagdeel GESCHILLEN (ochtend, O.A. Verweerschrift: Zitting inclusief Verweerschrift: voorbereiding: vanaf € 325,00

vanaf € 375,00 vanaf € 375,00

APPARTEMENTSRECHT APPARTEMENTSRECHT EN BOUWRECHT EN BOUWRECHT Verweerschrift: Procedure Zitting inclusief GIW/Geschillencommissie

vanaf voorbereiding: € 325,00 vanaf € 375,00

vanaf € 325,00

ADVIES

kennissessies: ADVIES EN

kennissessies: EN middag, BIJSTAND € 495,00 per € IN 495,00 dagdeel GESCHILLEN per (ochtend, dagdeel O.A. O.A.

(ochtend,

Incasso

ADVIES APPARTEMENTSRECHT Pakketprijzen

avond) EN BIJSTAND IN GESCHILLEN EN BOUWRECHT O.A. Procedure Zitting inclusief

Incasso Zitting Procedure Zitting Klachtenformulier: voorbereiding: inclusief vanaf € 375,00

inclusief GIW/Geschillencommissie

voorbereiding: vanaf € 375,00

voorbereiding: vanaf 375,00

middag, APPARTEMENTSRECHT Pakketprijzen

avond)

Incasso no cure – no

vanaf

pay


(nadere

325,00

uitleg

middag, APPARTEMENTSRECHT Pakketprijzen

Advies: avond) vanaf € EN 195,00 BOUWRECHT

EN BOUWRECHT Klachtenformulier:

Incasso no

Klachtenformulier: Verweerschrift: Incasso

Incasso cure voorwaarden – no

vanaf

pay cure


(nadere zie vanaf


325,00

no website) vanaf € 325,00

pay uitleg


(nadere uitleg

Advies: vanaf ADVIES Advies: Pakketprijzen

Screening € 195,00 vanaf EN Huishoudelijk BIJSTAND € 195,00 IN Reglement: GESCHILLEN vanaf O.A. € 350,00 Verweerschrift: Incasso

voorwaarden Verweerschrift: Incasso voorwaarden Zitting Incasso

zie vanaf website) inclusief no € cure 325,00 zie vanaf voorbereiding: – no

website) € pay 325,00 (nadere vanaf uitleg € 375,00

Pakketprijzen

ADVIES Pakketprijzen

Screening EN ADVIES APPARTEMENTSRECHT Pakketprijzen

Screening Huishoudelijk BIJSTAND Advies: Opstellen EN vanaf Huishoudelijk nieuw BIJSTAND IN Reglement: GESCHILLEN € Huishoudelijk 195,00 IN Reglement: GESCHILLEN EN vanaf BOUWRECHT

O.A. Reglement: € 350,00 vanaf O.A. € vanaf 350,00 Zitting Incasso inclusief no Zitting Incasso voorwaarden cure Voor voorbereiding: inclusief – meer no cure pay informatie: voorbereiding: zie (nadere – no website) vanaf pay neem uitleg € (nadere 375,00 vanaf contact uitleg € 375,00 op met

Opstellen nieuw Huishoudelijk EN BOUWRECHT

Reglement: vanaf

Incasso no cure – no pay (nadere uitleg

Advies:

Advies:

vanaf

vanaf APPARTEMENTSRECHT Advies: Opstellen Screening € 650,00

195,00

€ 195,00 vanaf nieuw Huishoudelijk € 195,00 EN Reglement: BOUWRECHT

vanaf voorwaarden Voor meer voorwaarden Voor Incasso informatie: een zie van meer website) onze informatie: neem zie juristen website) contact neem en laat op contact met u informeren op met over de

Screening € 650,00Pakketprijzen

Screening € Huishoudelijk vanaf € 350,00 Huishoudelijk Reglement: Reglement:

voorwaarden zie website)

Screening Huishoudelijk Reglement: vanaf € 350,00 Incasso een van onze een Incasso VvV-Pluspakket

mogelijkheden.

juristen van no onze cure en juristen laat – no u informeren pay en laat (nadere u informeren over uitleg de over de

Pakketprijzen

vanaf € 350,00

Pakketprijzen

Advies: Procedure vanaf kantonrechter

€ 195,00

vanaf Opstellen € 350,00 nieuw Huishoudelijk Reglement: Incasso mogelijkheden. no cure – pay (nadere uitleg

Opstellen Advies: Procedure vanaf nieuw kantonrechter

€ 195,00 Huishoudelijk VvV-Pluspakket Incasso VvV-Pluspakket

mogelijkheden.

voorwaarden Speciaal juridisch@vvebelang.nl no cure zie – no website) pakket pay (nadere of van bel € 0162-469120

uitleg 295,00

Advies: Screening Procedure Dagvaarding/verzoekschrift: vanaf Huishoudelijk kantonrechter

€ 195,00 Reglement: vanaf € vanaf 450,00 € 350,00

Opstellen Opstellen nieuw vanaf Huishoudelijk € 650,00 nieuw Huishoudelijk Reglement: Reglement: voorwaarden Speciaal juridisch@vvebelang.nl Voor voorwaarden Speciaal juridisch@vvebelang.nl meer zie website) pakket informatie: zie of van website) pakket € 0162-469120 neem 295,00 of van bel contact € 0162-469120 295,00 op met

€ 650,00 Screening Screening Huishoudelijk Dagvaarding/verzoekschrift: Antwoord/verweerschrift: Huishoudelijk Reglement: vanaf Reglement: € vanaf 450,00 vanaf € 350,00 € vanaf 450,00

(nadere uitleg voorwaarden zie website)

Opstellen nieuw Huishoudelijk Reglement: € vanaf 350,00

vanaf € 650,00 vanaf € 650,00

een van onze juristen laat u informeren over de

Opstellen nieuw Antwoord/verweerschrift: Huishoudelijk Reglement: 450,00 vanaf

(nadere uitleg voorwaarden zie website)

Opstellen

2e processtuk:

nieuw Huishoudelijk

vanaf € 275,00

Reglement: vanaf € 450,00

(nadere Voor meer uitleg informatie: voorwaarden neem zie contact website) op met

€ 650,00

vanaf

Voor meer mogelijkheden.

Voor informatie: meer neem contact neem op contact met op met

Procedure € 2e 650,00 processtuk:

kantonrechter

€ 2e

Procedure Zitting

650,00 processtuk: vanaf inclusief € 275,00

kantonrechter

vanaf voorbereiding: € 275,00 vanaf € 375,00

een Voor van meer onze informatie: juristen en neem laat u contact informeren op met over de

Procedure Zitting inclusief Procedure Zitting Dagvaarding/verzoekschrift: kantonrechter

voorbereiding: inclusief kantonrechter

voorbereiding: vanaf € 375,00 vanaf vanaf € € 375,00 450,00 een Voor van meer juridisch@vvebelang.nl onze een Voor mogelijkheden.

een informatie: juristen van meer van onze onze en informatie: juristen neem laat juristen u contact informeren en of www.vvebelang.nl

neem en laat laat u op contact 0162-469120

informeren u met over informeren de op met over over de

Dagvaarding/verzoekschrift: Procedure kantonrechter

Dagvaarding/verzoekschrift: Antwoord/verweerschrift:

vanaf

vanaf €

450,00

450,00 vanaf € 450,00

mogelijkheden.

een van onze mogelijkheden.

een juridisch@vvebelang.nl juristen van onze en juristen laat u informeren

www.vvebelang.nl

en of laat u 0162-469120 informeren over over

Antwoord/verweerschrift: Procedure Procedure kantonrechter

Dagvaarding/verzoekschrift: kantonrechter

Antwoord/verweerschrift: vanaf 450,00 vanaf € 450,00

mogelijkheden. juridisch@vvebelang.nl of

2e processtuk: vanaf € 275,00 450,00 vanaf € 450,00 juridisch@vvebelang.nl of 0162-469120

Dagvaarding/verzoekschrift: vanaf 450,00

de mogelijkheden. juridisch@vvebelang.nl mogelijkheden. juridisch@vvebelang.nl juridisch@vvebelang.nl of 0162-469120

Antwoord/verweerschrift: vanaf € 450,00

0162-469120

of of

2e processtuk: 2e processtuk: 2e Zitting vanaf processtuk: vanaf inclusief € 275,00 € 275,00 vanaf voorbereiding: € 275,00 vanaf € 375,00

145_15_002VvE_adv juridisch_def.indd

Antwoord/verweerschrift: 2e processtuk: 1 vanaf € 275,00 450,00 vanaf € 450,00

bel 0162-469120 bel 0162-469120

26-01-15 12:47

Zitting Zitting inclusief inclusief Zitting voorbereiding: inclusief voorbereiding: vanaf € 375,00 vanaf € 375,00

2e processtuk: 2e Zitting processtuk: vanaf inclusief € 275,00 vanaf voorbereiding: € 275,00 vanaf € 375,00

www.vvebelang.nl

Zitting inclusief Zitting voorbereiding: inclusief voorbereiding: vanaf € 375,00 vanaf € 375,00

145_15_002VvE_adv juridisch_def.indd 1 26-01-15 12:47

145_15_002VvE_adv juridisch_def.indd 1 26-01-15 12:47

www.vvebelang.nl

www.vvebelang.nl

VAN DE RECHTER

DUUR VERHUUR

BEPERKEN IN HET

HUISHOUDELIJK

REGLEMENT?

Mr. Astrid C.W. Luijk-van Veldhuizen, Juridische Dienst VvE Belang

Kan de VvE bij huishoudelijk

reglement bepalen dat de

verhuur van een recreatiewoning

wordt beperkt tot

acht weken per jaar?

En kan ze daarnaast in een

beleidsplan opnemen dat

huurders per persoon per

nacht een zogenaamde

‘parkbijdrage’ dienen te

betalen?

1. ECLI:NL:RBNHO:2016:7993

VvE Magazine # 1 | februari 2017

Iedere eigenaar van een appartementsrecht is bevoegd het privégedeelte waarvan hij

het uitsluitend recht op het gebruik heeft, zelf te gebruiken of aan een ander in gebruik

te geven. Dit in gebruik geven gebeurt meestal in de vorm van verhuur.

Het splitsingsreglement bepaalt dat wanneer een eigenaar zijn privégedeelte aan een

ander in gebruik geeft, door deze ander een zogenaamde gebruikersverklaring getekend

dient te worden. Daarmee verklaart die ander dat hij bekend is met het reglement

en huishoudelijk reglement en dat hij deze regels en de door de vergadering genomen

en nog te nemen besluiten zal naleven.

Eigenaren van een woning op een vakantiepark met recreatiewoningen hebben aangegeven

dat ze overlast ervaren door het regelmatig in gebruik geven/verhuren van een

recreatiewoning. Gebruikers/huurders kunnen op deze overlast worden aangesproken

op grond van de wet en het splitsingsreglement en de door hen getekende gebruikersverklaring,

maar de VvE wilde het veroorzaken van overlast liever voorkómen door veroorzakers

van deze overlast zo veel mogelijk van het park te weren. De VvE dacht deze

doelstelling te bereiken door het huishoudelijk reglement te wijzigen.

NIEUWE BEPALING

Voorgesteld werd om in het huishoudelijk reglement de volgende bepaling op te

nemen: ”Een eigenaar mag zijn recreatiewoning maximaal acht weken per jaar verhuren.”

Daarnaast werd voorgesteld om een parkbijdrage vast te stellen van € 1,00

per persoon per nacht. Beide voorstellen werden met een ruime meerderheid door

de vergadering aangenomen. Een van de eigenaren was het hier echter niet mee eens

en stapte naar de kantonrechter.

Deze oordeelde dat, wanneer het splitsingsreglement daartoe de mogelijkheid geeft,

in het huishoudelijk reglement bepalingen opgenomen kunnen worden met betrekking

tot het gebruik van een privégedeelte. Het gaat dan om een ordemaatregel die betrekking

heeft op het feitelijk gebruik. Daarvan is in deze zaak geen sprake. In dit geval

wordt de eigenaar niet beperkt in het feitelijk gebruik, maar in zijn bevoegdheid met

betrekking tot het gebruik van zijn privégedeelte.

Een dergelijke beperking kan volgens de kantonrechter alleen worden opgenomen in

het splitsingsreglement. Doordat de splitsingsakte wordt ingeschreven bij het kadaster,

zijn dergelijke beperkende bepalingen voor iedereen kenbaar uit de openbare registers.

Dit is in het belang van een potentiële eigenaar. Deze dient ervan op de hoogte te zijn

dat hij zijn recreatiewoning maar voor een beperkte duur per jaar mag verhuren.

De kantonrechter zette een streep door het besluit om in het huishoudelijk reglement

te bepalen dat een recreatiewoning maximaal acht weken per jaar mag worden verhuurd

en de beleidsbepaling betreffende de heffing van een parkbijdrage. 1.

Deze uitspraak geldt niet alleen met betrekking tot recreatiewoningen. Voor alle appartementsrechten

geldt dat de duur van verhuur niet mag worden beperkt bij huishoudelijk

reglement. VvE’en die de duur van verhuur willen beperken, dienen dit op te nemen

in hun splitsingsreglement en daarvoor de akte van splitsing te wijzigen.


32

VvE

PROBLEEM

INCASSO SUPPORT

MET

INCASSEREN?

PROBLEEM MET

INCASSEREN?

VVE INCASSO SUPPORT HELPT!

VVE INCASSO SUPPORT HELPT!

GESPECIALISEERDE INCASSODIENST EN NO CURE-NO PAY!

GESPECIALISEERDE INCASSODIENST EN NO CURE-NO PAY!

Betaalt een een eigenaar eigenaar zijn periodieke zijn periodieke of extra of bijdrage extra niet? Wacht vooral niet te lang met uw vordering!

U bijdrage kunt deze niet? eenvoudige Wacht vordering vooral niet uit handen te lang met

geven uw vordering! aan VvE IncassoSupport. U kunt deze eenvoudige Wij verzorgen vordering

uit handen geven aan VvE Incassode

hele incassoprocedure voor u. Meld uw incasso

Support. Wij verzorgen de hele incassoprocedure

via onze helpdesk voor u. Meld 0162-469120 uw incasso aan

aan

of via via onze juridisch@vvebelang.nl.

helpdesk 0162-469120 of via

juridisch@vvebelang.nl.

VvE IncassoSupport maant de debiteur aan door

VvE IncassoSupport maant de debiteur aan door

eerst een herinnering te versturen en daarna een

eerst een herinnering te versturen en daarna een

sommatie.

sommatie.

Volgt

Volgt

naar

naar

aanleiding

aanleiding

van

van

deze

deze

aanmaningen

aanmaningen

geen

geen

betaling,

betaling,

dan

dan

wordt

wordt

een

een

dagvaarding

dagvaarding

uitgebracht.

uitgebracht.

Het

Het aanbrengen

van

van

de

de dagvaarding

bij

bij

de

de kantonrechter

gebeurt

op

op basis

van

van

‘no

‘no cure -

no

no pay’.

Dat betekent er er bij bij u geen kosten in in rekening worden

gebracht worden gebracht als de rechter als de de rechter vordering vordering geheel afwijst.

geheel afwijst.

Wordt de vordering door de rechter geheel of

gedeeltelijk Wordt vordering toegewezen? door de In dat rechter geval geheel maakt of VvE

IncassoSupport gedeeltelijk toegewezen? aanspraak In op dat de geval buitengerechtelijke

maakt VvE

incassokosten IncassoSupport die aanspraak door de rechter op de buitengerechtelijke

zijn toegewezen.

Ook incassokosten het salaris die gemachtigde. door rechter De hoofdsom zijn toegewezen. en de

toegewezen Ook het salaris rente gemachtigde. komen toe aan De hoofdsom de VvE. en de

toegewezen rente komen toe aan de VvE.

Jolanda Jolanda van van de de Wetering, Wetering, afdeling afdeling incasso incasso

KIES VOOR VVE INCASSOSUPPORT:

● het KIES bestuur VOOR VVE en INCASSOSUPPORT:

de beheerder worden ontlast

● het uw vordering bestuur en is de in beheerder professionele worden handen ontlast

● uw VvE vordering IncassoSupport is in professionele is al jarenlang handen zeer succesvol

VvE U wordt IncassoSupport op de hoogte is al gehouden jarenlang van zeer de succesvol

● voortgang U wordt op van de de hoogte zaak. gehouden van de

voortgang van de zaak.

Meld uw incasso aan bij onze helpdesk

Meld 0162-469120 uw incasso of aan via juridisch@vvebelang.nl.

bij onze helpdesk

0162-469120 of via juridisch@vvebelang.nl.

VvE BESTUURDERSBIJENKOMSTEN

UW VVE EFFECTIEF EN EFFICIËNT BESTUREN EN OP DE

HOOGTE BLIJVEN VAN RECENTE ONTWIKKELINGEN?

MELD U AAN VOOR

DE BESTUURDERS-

BIJEENKOMST

VOOR DE VVE!

Het beheren en besturen van een VvE is niet eenvoudig. Er komt heel wat

juridische, financiële en bouwkundige kennis aan te pas. Tijdens de informatiebijeenkomsten

die in het najaar van 2016 werden gehouden, bleek ook

weer dat VvE-bestuurders heel veel vragen hebben over al die onderwerpen.

Daarom organiseert VvE Belang al enige tijd Bestuurdersbijeenkomsten, die

gericht zijn op het besturen van de VvE, waarbij enerzijds de theorie wordt

belicht en anderzijds ruimte is om praktijkervaringen uit te wisselen.

De bijeenkomsten vinden - om de kosten laag te houden - plaats op het

kantoor van VvE Belang in Oosterhout.

Als bestuurder wilt u op niveau kunnen

overleggen over het bestuur en beheer

van uw VvE. Ook als u gebruik maakt

van de diensten van een beheerder, is

het goed om op de hoogte te zijn van

de belangrijkste aspecten van VvEbeheer

en -bestuur. Immers: meer

deskundigheid leidt tot meer professionaliteit.

En dus tot een soepel

verlopende ALV en een beter functionerende

VvE!

ONDERWERPEN

De volgende onderwerpen staan op

het programma:

• actualiteiten/regelgeving (o.a.

reserveren, financieren en het

MJOP);

• handhaving van de reglementen,

bijvoorbeeld in geval van overlast;

• taken en verantwoordelijkheden van

de bestuurder, waarbij ook het

inzagerecht aan de orde komt;

• het voorbereiden en houden van de

vergadering;

• het uitvoeren van besluiten van de

vergadering, waaronder het opvragen

van offertes, het beoordelen van

algemene voorwaarden en het

verstrekken van opdrachten, waaruit

eventueel meer- en minderwerk

voortvloeit.

Op verzoek van de deelnemers kunnen

ook andere onderwerpen worden

besproken. En natuurlijk hebt u alle

gelegenheid om uw kennis en ervaringen

te delen met de andere deelnemers

en met ons.

ALLE GEGEVENS

Locatie: het kantoor van VvE Belang,

Meerpaal 12 in Oosterhout (NB)

Data in 2017:

donderdag 16 maart

donderdag 23 maart

donderdag 15 juni

dinsdag 5 september

dinsdag 12 september

Tijd: 13.00 tot 16.00 uur.

Prijs: € 90,75 inclusief btw en lunch.

Het aantal deelnemers is minimaal 8

en maximaal 12.

Aanmelden: juridisch@vvebelang.nl

Wij ontvangen u graag!

33

VvE Magazine # 1 | februari 2017

DOCENTEN:

Mr. J.A. (John) Liewes

John Liewes is een ervaren allround jurist

met onder andere een specialisatie in het

bouwrecht en appartementsrecht (VvE).

Hij is praktijkgericht en praat met veel

enthousiasme over zijn vak. John heeft

als jurist verschillende functies vervuld in

het bedrijfsleven en bij de overheid. Sinds

2015 is hij werkzaam bij Stichting VvE

Belang. Het geven van voorlichting, het

adviseren van klanten en het procederen

bij de rechtbank behoren hierbij tot zijn

kerntaken. Verder is hij leidinggevende

van het team van juristen.

Mr. A.C.W. (Astrid) Luijkvan

Veldhuizen

Astrid Luijk werkt als jurist bij VvE Belang

en geeft daar advies op het gebied van

het appartementsrecht, bouwrecht,

verenigingsrecht en goederenrecht.

Haar wortels liggen in het notariaat, waar

zij heeft geleerd de tekst van (splitsings)

aktes uit te leggen in duidelijke taal. Met

plezier draagt zij kennis over aan mensen

die graag iets willen leren.

Een overzicht van alle opleidingen en

cursussen vindt u op onze website

www.vveopleidingen.nl.

U kunt zich via de site ook inschrijven

voor de opleiding van uw keuze.

Voor meer informatie:

www.vveopleidingen.nl of bel

0162-469 120.


34

VvE JURIDISCH

35

VvE Magazine # 1 | februari 2017

ACTUEEL BIJ DE JURISTENVERENIGING

APPARTEMENTSRECHT:

AANTALLEN EN KENMERKEN

VAN VVE’EN ÉN TOERISTISCHE

VERHUUR

“Eindelijk hebben we duidelijkheid over het aantal

appartementsrechten in Nederland, het aantal gemengde

complexen, het aantal VvE’en met collectieve verwarming etc.

etc.”, vertelde mr. Kees Oomen tijdens een bijeenkomst van de

Juristenvereniging Appartementsrecht op 10 november 2016.

Die stond grotendeels in het teken van aantallen en

kenmerken van VvE’en en van toeristische verhuur van

appartementen. “De VvE krijgt gelukkig steeds meer aandacht

bij politici en beleidsmakers en daarbij hoort ook dat er

voldoende gegevens zijn over de VvE”, zei Oomen. “Het

CBS-rapport ‘Aantallen en kenmerken van Verenigingen van

Eigenaren’, dat in 2016 verscheen, geeft die duidelijkheid.“

Nederland telt ca. 125.000 VvE’en met

minimaal één woonappartement. Daarin

zijn 1,2 miljoen woningen ondergebracht

(op een totaal van 4,2 miljoen

particuliere woningen in Nederland).

Verrassend voor alle betrokkenen is

het feit dat ongeveer de helft van de

complexen gemengd bezit is. Daar

wonen dus eigenaren én huurders van

corporaties, beleggers en particuliere

eigenaren.

Kees Oomen: “We krijgen veel vragen

over de aantallen VvE’en die bijvoorbeeld

bezig zijn met duurzaamheid. De

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

(VNG) heeft Nederland opgedeeld

in 29 regio’s. In die regio’s wordt beleid

ontwikkeld om te komen tot een

energiezuiniger en duurzamer Nederland.

Appartementseigenaren zijn een

belangrijke doelgroep, maar dan moet

je wel weten om hoeveel eigenaren

het gaat; tot welke inkomensgroepen

ze horen; hoe oud de complexen zijn

en wat de beweegredenen zijn om tot

energiebesparing over te gaan. Die gegevens

zijn belangrijk voor de overheid

en voor bedrijven, maar ook voor onze

organisatie: we weten nu waar we ons

beleid op moeten sturen.”

VVE-BAROMETER

De VvE-barometer geeft aanvullende

informatie. Het is verheugend dat

VvE’en die zijn aangesloten bij VvE

Belang, het aanzienlijk beter blijken

te doen dan de gemiddelde VvE. Zo

heeft van de aangesloten VvE’en 96

procent een MJOP, terwijl dat gemiddeld

maar bij 65 procent het geval is.

Bijna alle VvE’en die zijn aangesloten,

zijn ook ingeschreven bij de Kamer

van Koophandel; negen van de tien

hebben een reservefonds.

Oomen: “Zorgelijk is wel dat landelijk

17 procent van alle VvE’en onvoldoende

spaart in het reservefonds en dat

maar liefst 93 procent geen plannen

heeft om energiebesparende maatregelen

te nemen. De VvE staat voor

enorme uitdagingen: een energieneutrale

toekomst en de wens c.q. de

verplichting om langer thuis te wonen.

Er moet nog heel veel gebeuren!”

‘ONTTREKKING AAN DE

WOONRUIMTEVOORRAAD’

Maarten Klaassen, advocaat bij PACT

Advocaten, toonde een kaart van

Amsterdam met daarop een dicht

netwerk van stippen: allemaal locaties

waar woningeigenaren hun woning

aanbieden voor korter of langer (maar

in elk geval toeristisch) verblijf. Ruim

13.000 woningen worden in Amsterdam

aangeboden aan toeristen. Er

wordt voor gemiddeld 96 nachten

per jaar verhuurd; vaak via Airbnb. Een

aardige bijverdienste: de huurprijs bedraagt

gemiddeld 133 euro per nacht.

Hoe zit het nu eigenlijk met de regelgeving

rond vakantieverhuur, was de

vraag. Daarbij spelen nogal wat regelingen

een rol: de Huisvestingswet,

de Wet op de ruimtelijke ordening, de

Gemeentewet, de Woningwet en het

Bouwbesluit 2012. Het centrale begrip

in de Huisvestingswet is ‘onttrekking

aan de woonruimtevoorraad’. Daarvan

is sprake als de woning door de

verhuur aan toeristen niet beschikbaar

is voor duurzame bewoning.

BEWONING OF RECREATIEVE

VERHUUR?

Hoe beoordeelt de rechter of er sprake

is van bewoning of van recreatieve

verhuur? Klaassen: “Als er sprake is

van toeristische verhuur waarbij de

verhuurder geen hoofdverblijf in de

woning heeft, is er al snel sprake van

onttrekking aan de woonruimtevoorraad.

Dat mag niet. Als de bewoner

er wel zijn hoofdverblijf heeft, is het

lastiger om vast te stellen of er sprake

is van commerciële exploitatie.”

Het grote aantal verhuurde woningen

heeft de gemeente Amsterdam

er al toe gebracht om streng te gaan

handhaven. Dat valt niet mee: er zijn

te weinig concrete gegevens beschikbaar.

Andere ‘gewilde’ gemeenten zijn

nog aan het nadenken over de wijze

waarop ze met toeristische verhuur

omgaan.

Conclusie: vakantieverhuur mag als

het hoofdgebruik van de woning als

zodanig in stand blijft. Niet toegestaan

is bedrijfsmatig gebruik van de woning,

verhuur waarbij er geen hoofdgebruiker

meer is en verhuur aan meer dan

vier personen tegelijk.

AKTE WIJZIGEN

Een VvE die recreatieve verhuur wil

toestaan, moet de bestemming van de

appartementen wijzigen in het splitsingsreglement.

Dat is een kostbare

zaak. Een VvE die recreatieve verhuur

wil toestaan, moet de bestemming

Kees Oomen Yvonne van Ballegooijen Maarten Klaassen

ZO VEEL RECHTERS; ZO VEEL UITSPRAKEN

van de appartementen wijzigen in het

splitsingsreglement. Dat is een kostbare

zaak. Volgens Lex Hartman zou

in de VvE de bestemming eenvoudig

kunnen worden gewijzigd met een

gewone meerderheid van stemmen,

met dien verstande dat de toestemming

alleen geldt voor de betreffende

eigenaar en deze opnieuw moet worden

verkregen door een opvolgende

eigenaar. Een tussenvorm is een

wijziging van het splitsingsreglement,

waarbij in het splitsingsreglement een

bepaling wordt opgenomen op grond

waarvan het besluit van de vergadering

tot goedkeuring van recreatieve

verhuur kan worden geregeld bij

huishoudelijk reglement, waarbij wordt

bepaald dat een dergelijk voorstel

alleen kan worden genomen met een

meerderheid van 80 procent.

ZO VEEL RECHTERS; ZO VEEL

UITSPRAKEN

Uit het betoog van Yvonne van Ballegooijen

(RST Advocaten te Breda)

bleek dat de diverse rechterlijke

instanties heel verschillend oordelen

over het toestaan van recreatieve verhuur.

Dat heeft ook te maken met de

bestemming van de appartementen,

zoals die is opgenomen in de splitsingsakte.

Echter: ook bij de bestemming

‘wonen’ lopen de standpunten

uiteen.

“De splitsingsakte geeft niet altijd voldoende

houvast om het probleem van

recreatieve verhuur aan te pakken”,

stelde de advocate. Ze liet een groot

aantal uitspraken van rechters zien.

Overwogen wordt daarin onder meer

dat toeristen hun privéwoning elders

hebben en er veelal sprake is van een

andersoortig gebruik van het appartement

dan wanneer er sprake is van

een vaste bewoner.

Algemene conclusie uit de uitspraken:

als het appartement in gebruik wordt

gegeven aan familie en/of vrienden,

is er sprake van voortgezet gebruik

door de eigenaar zelf en is er geen

sprake van ongeoorloofde toeristische

verhuur.

IN STRIJD MET BESTEMMING

WONEN

Als daarvan geen sprake is, volgt uit

de rechtspraak dat de volgende overweging

wordt gemaakt om de akte

van splitsing uit te leggen: “Airbnb is

in strijd met de bestemming wonen

indien het in gebruik geven aan

derden als bedrijfsmatige exploitatie

moet worden aangemerkt. Hiervan

kan sprake zijn als het privégedeelte

op commerciële basis (tegen betaling)

en op regelmatige basis voor korte tijd

aan derden in gebruik wordt gegeven.

Deze wijze van exploitatie weegt dan

zwaarder dan de elementen van het in

gebruik geven van het appartement als

woning.”

Airbnb is in elk geval niet toegestaan

als in de akte van splitsing een verbod

tot exploiteren van een pensionbedrijf

is opgenomen.


SKW-Gecertificeerd

VvE-Beheerder

Besturen en

administreren van

een VVE?

Op zoek naar persoonlijke

zorg voor uw vastgoed?

Vastgoedmanagement

Bosscheweg 135

5282 WV te Boxtel

Tel: 0411 - 686136

www.ibotec.nl

ibotec@ibotec.nl

Complexiteit rangschikken

Complexiteit

wij graag

rangschikken

voor u!

Geef daarom

wij

de

graag

zorg voor

voor

uw

u!

Geef

Vereniging

daarom de

van

zorg

Eigenaars

voor uw

Vereniging

in

van

ons

Eigenaars

beheer...

in ons beheer...

Bouwmanagement

& advies

Verzekeringen

VvE-management

Meerjarenonderhoudsplan

Aan- en verkoopbegeleiding

& verhuur

REBO neemt uw VVE

het werk uit handen

Het beheren van uw VVE kan een flinke klus zijn. Schakel

daarom REBO VVE Management in: specialist in uitvoering

van administratieve taken, financieel beheer en groot en

klein onderhoud. We staan uw VVE in Midden- of Oost-

Nederland graag met raad en daad terzijde.

INGRIDSINKE

.

VvE - beheer

• Bodenplaats 1 • 4330 AG Middelburg • tel 0118-434455

• fax • Bodenplaats 0118-4344591 • info@ingridsinke.nl 4330 AG Middelburg • • www.ingridsinke.nl

tel 0118-434455

• fax 0118-434459 • info@ingridsinke.nl • www.ingridsinke.nl

“Wij stappen in op elk gewenst niveau”

Meer dan beheer

Beukenlaan 131-133, 5616 VD Eindhoven | t 040 250 01 50 | f 040 250 01 57

Baronielaan 19, 4818 PA Breda | t (076) 530 52 30 | f (076) 530 52 39 | e info@bfmvastgoed.nl

www.bfmvastgoed.nl

www.rebogroep.nl

vve@rebogroep.nl

Amersfoort

(033) 450 26 60

Doetinchem

(0314) 369 290

Laag Soeren

(0313) 42 73 21

ERKEND BEVEILIGINGSBEDRIJF

Installatie en levering van:

• Comelit en Golmar intercom-en

video-intercomsystemen.

Bespaar op uw

buitenverlichting

Vervangt de 8 Watt TL

(optioneel met accu)

• Toegangstechniek voor minder validen

zoals het ombouwen van draaideuren

naar automatische draaideuren en

contactloze toegangscontrole.

Speciaal voor plafonnières en

wandarmaturen

Erkend leverancier van:

• Dorma en KABA draaideurautomaten.

Ook leverancier van:

• KABA Legic electronische programmeerbare

cilinders, KABA Legic toegangscontrole,

sluitsystemen en vluchtdeurtechniek.

Plaatsing LED Tube

in bestaande TLarmatuur

Opwaarderen

PL-C/PL-S armatuur

Vraag vrijblijvend prijsopgave

Industrieweg 113, 3044 AS Rotterdam

Tel. 010 - 415 44 44

www.sleutel-slotenhuis.nl

email: info@sleutel-slotenhuis.nl

www.lightly.nl | info@lightly.nl

055-3014512

VvEMagazine_89x133_fc_Sleutel_enSlotenhuis.indd 1 06-08-2008 13:39:28


38

VvE BIJZONDERE APPARTEMENTEN

VvE Magazine besteedt aandacht

aan bijzondere appartementen. In

deze drieenveertigste aflevering

aandacht voor wonen in het voormalige

Sint Josephklooster in Steyl.

39

VvE Magazine # 1 | februari 2017

VVE JOSEPHSTAETE BEHEERT EEN GEBOUW

MET EEN TUIN VAN 6,5 HECTARE

De nieuwe entree

Hein Jacobs (links) en Toon van Osch

VAN KLOOSTER TOT LUXUEUS EN

COMFORTABEL APPARTEMENTEN-

COMPLEX

Voor de Zusters van de Goddelijke Voorzienigheid was het ongetwijfeld een

hectische periode, toen zij in 1876 door papenvreter en ‘ijzeren kanselier’

Otto von Bismarck uit hun klooster in Münster werden verdreven.

De zusters kwamen terecht in het dorp Steyl. Dat ligt even ten zuiden

van Venlo, ingeklemd tussen de Duitse grens en de Maas. Hier lieten de

zusters het Sint Josephklooster bouwen. Anno 2017 is het klooster

getransformeerd in een schitterend appartementencomplex. Dat staat

in een kloosterpark van maar liefst 6,5 hectare. Heel toepasselijk is voor

de naam VvE Josephstaete gekozen. Toon van Osch, voorzitter van het

VvE-bestuur, en Hein Jacobs, bewoner van een van de appartementen,

vertellen over het wonen in het Limburgse kloosterdorp Steyl.

Anno 1876 stond er al een paleisachtige

villa aan de Waterloostraat op het

landgoed: Villa Moubis, genoemd naar

zijn voormalige bewoners en sinds

1970 beschermd rijksmonument. De

zusters lieten er (financieel geholpen

door Joseph Albers) een klooster

naast bouwen, waarin een pensionaat

gevestigd werd. Het kreeg de naam

van de gulle gever: Sint Josephklooster.

Vanaf 1920 kende het complex

verschillende bestemmingen, die

veelal met een vorm van onderwijs

te maken hadden. Het was o.a. ook

Provinciaal Moederhuis (tot 1965), tot

het in augustus 1984 werd verkocht.

Diverse projectontwikkelaars hielden

zich met het complex bezig, tot in

2000 Villa Moubis en het klooster

apart van elkaar werden verkocht.

In 2003 werd een begin gemaakt met

de bouw van woningen in het park.

RENOVATIE

Toon van Osch vertegenwoordigt de

eigenaar van enkele appartementen.

Hij vertelt over de renovatie van het

klooster: “Bouwbedrijf Stam & De

Koning kocht de grond, het klooster

en de kapel. Het project kreeg de

naam ‘Plan Moubis’, naar de villa op

het landgoed. Toen Stam & De Koning

de nieuwe woningen en de appartementen

in het park had gebouwd en

verkocht, heb ik het klooster overgenomen

en de verbouwing tot appartementen

uitgevoerd. Het gerenoveerde

klooster is opgeleverd in 2009, toen

de crisis op de woningmarkt in volle

hevigheid woedde. Belangstellenden

waren er genoeg, maar alle aspirantkopers

moesten eerst hun huis zien

te verkopen. Dat lukte lang niet altijd.

De verkoop van de 18 appartementen

zette dan ook niet erg door. Het

project werd verkocht aan bouwbedrijf

Van de Ven uit Veghel en er werd

een belangrijke knoop doorgehakt: de

appartementen zouden ook te huur

worden aangeboden. Nu de crisis

grotendeels voorbij is, neemt de belangstelling

toe, maar desondanks zijn

vijf appartementen nog niet verhuurd

of verkocht.”

EEN TUIN VAN 6,5 HA

Hein Jacobs bewoont met zijn echtgenote

sinds februari 2016 een fraai

appartement in het voormalige klooster.

Hij is geen lid van het VvE-bestuur,

maar wel heel actief binnen de VvE.

“We woonden hiervoor in een huis

met een grote tuin, 800 meter hier

vandaan”, vertelt Jacobs. “Het kloosterdorp

is inmiddels heel bekend in

heel Europa. Het is een toeristische

trekpleister met kloosters, musea, een

spiritueel centrum etc.

Toen we kennis maakten met Josephstaete

hadden we helemaal geen

plannen om ons huis te verkopen.

Dit appartementencomplex vonden

we echter zó mooi dat we onmiddellijk

hebben besloten om een van

de nog beschikbare appartementen

te kopen. We hebben er nog geen

seconde spijt van gehad. Nu hebben

we een tuin van 6,5 hectare!”

BESTUUR EN BEHEER

Anderhalf jaar geleden werd Toon

van Osch gevraagd om het voorzitterschap

van het VvE-bestuur op zich te

nemen. Hij kreeg ondersteuning van

Wim Verbruggen (technische zaken)

en Piet Peters die alle contracten en

andere administratieve zaken doorspitte.

Jan Zantinge, als VvE-manager

werkzaam bij VvE Metea BV, voert

sinds een jaar de beheerstaken tot

tevredenheid van het bestuur uit.

Jacobs: “Jan Zantinge roept ook de

vergadering bijeen. We hebben dan

eerst een formeel gedeelte: de ALV,

die alleen wordt bijgewoond door de

eigenaren. Daarna komt het informele

gedeelte, waarbij ook de huurders


40

VvE BIJZONDERE APPARTEMENTEN

41

VvE Magazine # 1 | februari 2017

“WE ZORGEN

ERVOOR DAT DE

VERGADERINGEN

NIET ALLEEN

NUTTIG ZIJN,

MAAR VOORAL

OOK HEEL

GEZELLIG”

welkom zijn. Tenslotte hebben zij ook

belang bij een goede woonomgeving

en bij adequate informatie. We

zorgen ervoor dat die vergaderingen

niet alleen nuttig zijn maar vooral ook

gezellig. De sfeer is prima: we grijpen

elke gelegenheid aan om een feestje

te organiseren!”

BEHEER VAN JOSEPHSTAETE

Samen met de beheerder is het

splitsingsreglement aan een grondig

onderzoek onderworpen. Het

huishoudelijk reglement heeft ook

een formele status gekregen en het

MJOP is in voorbereiding, evenals het

daaraan verbonden investeringsplan.

Inmiddels is het leidekkersbedrijf dat

al 100 jaar het onderhoud uitvoerde

(maar door Stam & De Koning buiten

beeld was geraakt) weer aangetrokken

om het onderhoud uit te voeren.

De analyse van het verzekeringspakket

is een ander punt van aandacht.

Tijdens de eerstvolgende ledenvergadering

staat dat onderwerp zeker op

de agenda. Doordat Piet Peters met

zijn bestuurslidmaatschap stopt, is

er een vacature ontstaan. Een drietal

bewoners heeft zich gemeld. Zij gaan

de bestuursvergaderingen bijwonen

en het bestuur ondersteunen. Tijdens

de volgende ALV zal worden bepaald

wie het bestuur gaan versterken.

DUURZAAMHEID

Het klooster is gerenoveerd met veel

gevoel voor de oorspronkelijke detaillering.

De vloertegels zijn origineel, net

als de pilaren. In het plafond zijn de

oude gewelfde bogen nog zichtbaar.

Het behoud van die oude gebouwdelen

stond een duurzame renovatie

niet in de weg, zo blijkt uit het feit

dat het appartement van Jacobs een

energielabel A heeft. De appartementen

hebben vloerverwarming (dus

lagetemperatuurverwarming) en ondanks

de hoge plafonds (4.05 meter)

vallen de stookkosten mee. Dat heeft

niet alleen te maken met de zeer dikke

kloostermuren maar ook met het feit

dat de muren fors zijn geïsoleerd. In

de aluminium kozijnen is HR++-glas

geplaatst en de ramen zijn voorzien

van een dubbele pui. Alle bewoners

beschikken over een individuele gasketel.

Het bestuur heeft zich - samen

met de beheerder - georiënteerd op

de mogelijkheden van de plaatsing van

zonnepanelen, maar dat is door de

diverse opbouwen een lastig verhaal.

SAMENWERKING

Als we Josephstaete bezoeken is het

koud en guur. Toch is het niet moeilijk

om je voor te stellen hoe de bewoners

hier in de zomer met een drankje

aan de oever van de Maas zitten en

genieten van de mooie omgeving. Een

paviljoentje naast het oude knekelhuisje

nodigt uit om hier - alleen of

met medebewoners - over de rivier

uit te kijken. De blik wordt dan al snel

getrokken door het sluizencomplex

van Belfeld.

Alle bewoners van het park (ook die

van de grondgebonden woningen)

worden volgens een vast schema uitgenodigd

om samen het onderhoud

van het park ter hand te nemen. In de

herfst betekent dat: bladeren ruimen.

Zo’n 40 mensen komen dan opdagen

om de overvloedig vallende bladeren

op te ruimen. Op 4 december bracht

Sinterklaas een bezoek aan het park,

tot groot plezier van de kinderen.

Weer een feestje!

“Het is hier veilig wonen”, zegt Jacobs.

“Dat is natuurlijk heel prettig voor

mensen met kinderen. Buitenstaanders

denken vaak dat we hier met een

groep senioren ‘achter de poort’ leven.

Dat is zeker niet het geval: de bevolking

is heel gemêleerd en er wonen

hier heel wat gezinnen. Een ‘senioren

city’ is het hier zeker niet. Het is een

mooie plaats om te wonen voor alle

leeftijden!”


42

VvE VERZEKERINGEN

ONMISBARE

VRIJWILLIGERS

LOPEN RISICO

IN VVE

Verzeker

Verzeker

de

de

belangrijkste

belangrijkste

risico’s

risico’s

voor

voor

uw

uw

VvE

VvE

Jack Zuidweg, accountmanager

van Centraal Beheer Achmea

Veel Verenigingen van Eigenaren ‘draaien’ mede dankzij de hulp van vrijwilligers. Zij zetten hun kennis, kunde

en vrije tijd in om de kosten van bijvoorbeeld onderhoud van het complex laag te houden. Of ze nemen een

bestuurlijke taak op zich. Kortom, in veel VvE’en zijn vrijwilligers belangrijk, nuttig en het koesteren meer dan

waard. Maar zowel de bestuurder als de klussende vrijwilliger loopt een financieel risico.

VvE’en zijn wettelijk verplicht om een bestuur aan te

stellen dat de belangen behartigt van de bewoners/

mede-eigenaren van het pand. Vaak komen bij dat soort

´erebaantjes´ mannen en vrouwen in beeld die al enige

bestuurlijke ervaring hebben. “Deze goedwillende en

betrokken vrijwilligers lopen een relatief groot risico als

ze ´ja´ zeggen op het verzoek om tot het bestuur toe

te treden”, zegt Jack Zuidweg, accountmanager van

Centraal Beheer. “Meestal weten ze niet dat ze hoofdelijk

aansprakelijk zijn met hun privévermogen voor fouten of

nalatigheden in de uitvoering van hun functie. Hun wordt

dan onbehoorlijk bestuur verweten. Niet alleen derden

kunnen de voorzitter en de medebestuursleden aansprakelijk

stellen, maar ook de vereniging of leden van

de vereniging. Het maakt voor de wet geen verschil of

zij voor de werkzaamheden een vergoeding ontvangen.

Die aansprakelijkstelling kan dus fors in de papieren lopen,

en daar zitten ze uiteraard niet op te wachten.”

BESTUURDERSAANSPRAKELIJKHEIDSVERZEKERING

De Bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering van Centraal

Beheer beschermt bestuurders van VvE’en tegen deze

risico’s. Is zo´n verzekering wel nodig? “Ja”, zegt Zuidweg.

”De claimbewustheid in Nederland neemt toe. Vaak worden

bestuursfuncties belangeloos vervuld, maar het privévermogen

is wel in het geding. De dekking geldt ook

voor het privévermogen van erfgenamen, echtgenoten,

geregistreerde partners en wettelijke vertegenwoordigers.”

ONGEVALLENVERZEKERING VRIJWILLIGERS

Voor de vrijwilligers, vaak de bewoners zelf, die regelmatig

diverse onderhoudswerkzaamheden uitvoeren, zijn de

risico’s meer van fysieke aard. Zuidweg: “Een ongeluk zit

in een klein hoekje. Valt een vrijwilliger tijdens een schilderklusje

van de trap en raakt hij daardoor blijvend invalide?

Of verliest hij een vinger tijdens het snoeien van de

struiken? Dit type schades is meestal niet verzekerd via

de privéverzekeringen.

De Ongevallenverzekering Vrijwilligers verzekert wél tegen

de financiële gevolgen van schade door een ongeval.

Raakt een vrijwilliger gewond of invalide tijdens een klus

voor de VvE? Dan is hij verzekerd. Voor € 40,- per jaar

verzekert een VvE alle vrijwilligers in één keer en neemt

ze haar verantwoordelijkheid. Bij blijvend letsel keert de

verzekering maximaal € 25.000,- uit. Bij overlijden is dit

€ 12.500,-. Uiteraard is het raadzaam om klussen die inzet

van specialisten vergen, door professionals te laten doen.”

INFORMATIE

Wilt u meer informatie over de verzekeringen voor VvE’s?

Belt u dan de VvE specialisten van Centraal Beheer. Zij zijn

telefonisch bereikbaar op (055) 579 8115. Van maandag tot

en met vrijdag van 8:00 tot 17:30 uur. Of kijk voor meer

informatie op www.centraalbeheer.nl/vve.

Gebouw en bewoners goed verzekerd

bij Gebouw schaden bewoners goed verzekerd

bij schade

U wilt als VvE-bestuurder zeker weten dat het

gebouw U wilt als en VvE-bestuurder bewoners goed zeker verzekerd weten dat zijn het bij

schade. gebouw Onze en de VvE bewoners Meerkeuzepolis goed verzekerd kunt u zijn precies bij

zo schade. samenstellen Onze VvE als Meerkeuzepolis u wilt. Natuurlijk kunt heeft u precies deze

polis zo samenstellen de verplichte als modules u wilt. Natuurlijk Gebouwen heeft en deze

Aansprakelijkheid. polis de verplichte modules U kunt daarnaast Gebouwen het en pakket

uitbreiden Aansprakelijkheid. met extra U kunt modules daarnaast zoals Glas het pakket en

Rechtsbijstand. uitbreiden met extra En met modules Bestuurdersaansprakelijkheid

Rechtsbijstand. En en met Ongevallen Bestuurders-

Vrijwilligers.

zoals Glas en

Wat aansprakelijkheid uw keuze ook en is, Ongevallen modules Vrijwilligers. sluiten op

elkaar Wat uw aan. keuze U heeft ook is, dus alle geen modules gaten sluiten in de dekking op

of elkaar dubbele aan. dekkingen.

U heeft dus geen gaten in de dekking

of dubbele dekkingen.

Bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering:

Bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering:

geen luxe, maar

geen luxe, maar noodzaak

noodzaak

Bestuurders van VvE’s kunnen persoonlijk

aansprakelijk Bestuurders van worden VvE’s gesteld. kunnen Bijvoorbeeld persoonlijk voor

onbehoorlijk aansprakelijk worden onzorgvuldig gesteld. bestuur. Bijvoorbeeld Ook al voor

zijn onbehoorlijk ze vrijwilliger. en onzorgvuldig De module Bestuurdersaansprakelijkheid

zijn ze vrijwilliger. De beschermt module bestuurders Bestuurders-tegen

deze aansprakelijkheid risico’s. Een reguliere beschermt aansprakelijkheids-

bestuurders tegen

bestuur. Ook al

verzekering deze risico’s. dekt Een dit reguliere risico niet. aansprakelijkheidsverzekering

dekt dit risico niet.

centraalbeheer.nl/vve

centraalbeheer.nl/vve

Ongevallenverzekering Vrijwilligers

verzekert Ongevallenverzekering letselschade Vrijwilligers

verzekert letselschade

Bij het uitvoeren van onderhoudsklussen voor de

VvE Bij het kunnen uitvoeren vrijwilligers van onderhoudsklussen letselschade oplopen. voor de

De VvE module kunnen Ongevallen vrijwilligers Vrijwilligers letselschade verzekert oplopen. de

financiële De module gevolgen Ongevallen van Vrijwilligers letsel, overlijden verzekert of de

invaliditeit. financiële gevolgen Voor € 40,- van per letsel, jaar overlijden verzekert of u alle

vrijwilligers invaliditeit. Voor in één € keer. 40,- per jaar verzekert u alle

vrijwilligers in één keer.

Uw voordelen van de VvE Meerkeuzepolis

Uw voordelen van de VvE Meerkeuzepolis

Verzeker de belangrijkste risico’s voor uw

VvE Verzeker in 1 keer de belangrijkste risico’s voor uw

U VvE stelt in 1 zelf keer uw pakket samen

Geen U stelt dubbele zelf uw pakket dekkingen samen of gaten in de dekking

Geen Rechtstreeks dubbele contact dekkingen met of onze gaten specialisten in de dekking

Rechtstreeks contact met onze specialisten

Premie berekenen of meer informatie?

Premie berekenen of meer informatie?

Leden van VvE Belang krijgen een forse korting

die Leden op van kan VvE lopen Belang tot honderden krijgen een euro’s. forse Bel korting voor

een die op vrijblijvende kan lopen offerte tot honderden onze VvE euro’s. specialisten Bel voor op

(055) een vrijblijvende 579 8115 of offerte ga naar: onze centraalbeheer.nl/vve

VvE specialisten op

(055) 579 8115 of ga naar: centraalbeheer.nl/vve


44

VvE BOUWKUNDIG

45

VvE Magazine # 1 | februari 2017

EFFICIËNT STUREN OP DE

MEERJARENONDERHOUDSPLANNING

‘STIEKEME MANKEMENTEN’ KUNNEN VAAK INGRIJPENDE GEVOLGEN HEBBEN

Onderhoud van uw complex is duur. Het vormt veruit de grootste kostenpost in de meerjarenbegroting van

uw VvE. Daarom is het zo belangrijk dat u een meerjarenonderhoudsraming hebt, zodat u weet hoeveel geld

u per maand opzij moet zetten om de onderhoudskosten tijdig te kunnen betalen. Maar als er onverwacht

mankementen ontstaan die als gevolg hebben dat er weer andere mankementen kunnen ontstaan, sluipen

er heel vervelende financiële risico’s in uw begroting.

We zouden die onverwachte mankementen

ook ‘stiekeme mankementen’

kunnen noemen, omdat ze vaak niet

zichtbaar zijn. Een bekend voorbeeld

hiervan is de vochttoename in hout,

waardoor houtrot kan ontstaan. Dat

hele proces vindt soms binnen één

jaar plaats. De vochttoename is alleen

maar te constateren met een specifieke

vochtmeter. Andere ‘stiekeme

mankementen’ zijn bijvoorbeeld

vocht onder verflagen, onthechtingen

tussen verflagen, het loslaten van lagen

in de dakbedekking, slijtages van

hang- en sluitwerk, de aanwezigheid

van heel klein ongedierte en vocht

tussen de glaslagen. Bij rioleringen en

standleidingen kan het gaan om roest

in gietijzeren leidingen. Aan de buitenkant

is er niets van te zien, maar

aan de binnenkant rotten de leidingen

weg. Dan kan een leiding onverwacht

openklappen - met alle nare gevolgen

van dien. In de leiding kan zich

ook allerlei rommel ophopen die er

natuurlijk niet thuishoort. Bevestigingen

kunnen lostrillen en leidingen

kunnen verzakken. Al die technische

mankementen kunnen weer andere

problemen veroorzaken, vaak met

heel vervelende gevolgen.

Overigens: ik heb het hier over ‘mankementen’

en niet over ‘gebreken’.

De reden: in de wet heeft het woord

‘gebreken’ de betekenis van ‘afwijking

van minimumeisen’. Een mankement

kan dus wel een gebrek worden!

EEN GEDEGEN MEERJAREN-

ONDERHOUDSRAMING.

Laat u voor de eerste keer een meerjarenonderhoudsplanning

opstellen?

Dan is het raadzaam om gedetailleerd

te werken. U legt hiermee immers de

basis voor een goede sturing van het

onderhoud voor de komende tientallen

jaren. Het is dan raadzaam om meteen

ook de hoeveelheden op een gedetailleerde

wijze te verzamelen en goed

vast te leggen. Dat hoeft u dan maar

éénmaal te doen, omdat u ze daarna

steeds weer opnieuw kunt gebruiken.

Deze inspectie moet dus ook gedetailleerd

worden uitgevoerd, zodat u de

meerjarenraming slim kunt opstellen.

Dat geldt ook voor het gebruik van

steigers, ladders en/of hoogwerkers.

Combineer werkzaamheden

op hoogte. Dit bespaart kosten. Met

die informatie gewapend kunt u als

VvE bepalen hoe u het onderhoud

de komende jaren wilt aanpakken.

U kunt dan bijvoorbeeld bepalen tot

hoever mankementen zich mogen

ontwikkelen, maar ook wanneer u

verbeteringen wilt aanbrengen als

vervanging aan de orde is. Als dat is

gedaan, weet u pas echt hoeveel geld

u de komende jaren moet reserveren

om de gekozen aanpak van het onderhoud

goed te laten verlopen. Met

een goed onderbouwde opzet van de

meerjarenonderhoudsplanning kunnen

de vervolginspecties (als er geen

grote verbeteringen zijn uitgevoerd)

worden beperkt tot het inspecteren

op onverwachte veranderingen in het

onderhoudsbeeld.

Gedetailleerde inspecties zijn dan

alleen nog nodig als u daadwerkelijk

werkzaamheden laat uitvoeren. Die

blijven beperkt tot het project zelf. U

moet dan tot op de centimeter weten

waar de werkzaamheden beginnen

en waar ze moeten eindigen; welke

materialen moeten of kunnen worden

gebruikt en hoe het precies zit met

de bereikbaarheid. Anders kan het

uitvoerende bedrijf geen aanneemsom

leveren.

ONDERSCHEID IN BOUWKUNDIGE

EN WERKTUIGKUNDIGE ZAKEN

Hoe gedetailleerd moeten de vervolginspecties

zijn? Daarvoor moet

onderscheid worden gemaakt in

inspecties van de bouwkundige zaken

en van de installaties. Bij bouwkundige

onderdelen gaat het om ramen,

deuren, scharnieren, gevels, daken,

schoorstenen enz., maar ook om

rioleringen, water- en gasleidingen,

rookkanalen enz. Inspecties hiervan

zijn bedoeld om na te gaan of er

mankementen zijn en - als die er zijn

- tot hoe ver die zich mogen ontwikkelen.

Want u gaat natuurlijk niet elk

mankement dat u ziet meteen (laten)

repareren. U rijdt immers ook niet

altijd in een gloednieuwe auto.

Bij installaties gaat het anders. De

draaiende en bewegende delen zoals

pompen, motoren, liften, cv-ketels

enz. mogen niet haperen. Niet alleen

omdat dit hinderlijk is; storingen

kunnen gevaarlijk zijn. U onderhoudt

ze met jaarlijkse onderhoudsbeurten.

Dat zijn in feite ook ‘inspecties’, die

met specifieke deskundigheid moeten

worden uitgevoerd. Ze dienen niet

alleen om mankementen direct te

verhelpen, maar vooral ook om mankementen

te voorkómen.

DE VERJAARDAGEN VAN HET

ONDERHOUD

Bij de vraag hoe gedetailleerd de

vervolginspecties moeten zijn, gaat

het dus alleen om de bouwkundige

EEN GOED ONDERBOUWDE MEERJARENONDERHOUDSRAMING

KAN SNEL WORDEN AANGEPAST

zaken. Zoals hiervoor aangegeven,

hebben vooral de onverwachte,

‘stiekeme’ mankementen aandacht

nodig. Die kunnen immers leiden

tot dure - en even onverwachte –

gevolgschaden. De normale onderhouds-

en verbeterwerkzaamheden

zijn al bekend: die staan in de reeds

beschikbare meerjarenonderhoudsraming.

De vervolginspecties moeten

idealiter elk jaar door een deskundige

worden uitgevoerd. Heel vaak is hier

specifieke meetapparatuur bij nodig.

De ervaring leert dat deze ‘verjaardagskeuringen’

van bouwkundige zaken

in zeer korte tijd kunnen worden

uitgevoerd. Als de meerjarenonderhoudsraming

goed is onderbouwd,

kan deze snel worden aangepast. Het

geld dat u anders om de vier tot zes

jaar moet besteden om de meerjarenonderhoudsplanning

actueel

te houden, kunt u op deze manier

verdelen over de jaarlijkse controles.

Als VvE wordt u dan niet meer onaangenaam

verrast door die stiekeme

gevolgschaden.

UW VVE EN UW ADVIESBUREAU

Heeft uw VvE voor dit werk een

adviesbureau ingehuurd? Dan is het

de vraag of dit bureau op de bovenstaande

manier kan werken. Grote

bedrijven en woningcorporaties

kunnen deze werkwijze veel eenvoudiger

introduceren, omdat ze zelf

vaak al over deskundigen beschikken.

Het is in elk geval heel belangrijk

dat uw adviseur ervoor zorgt dat de

gemiddelde advieskosten voor uw

VvE niet stijgen. U hebt hoogstwaarschijnlijk

niet de beschikking over

eigen vakmensen, dus bent u afhankelijk

van externe deskundigen. Grote

onderhoudsbedrijven spelen hier op

in, omdat ze over de nodige kennis

beschikken, bijvoorbeeld doordat ze

het VGO-Keurmerk hebben behaald.

Ik hoop dat veel VvE’en, samen met

hun adviseurs, aan de slag kunnen

gaan met het bovenstaande verhaal.

Het zal de vraag bij de adviesbureaus

actueel maken, maar het kan ook hun

continuïteit versterken. Een interessante

win-winsituatie. Wellicht zal

het tijd kosten om deze aanpak in te

voeren, maar het is de ‘vinger aan de

pols’ van het onderhoud. Het houdt

het woningbezit steeds technisch

in een goede staat en de financiële

risico’s zijn inzichtelijk. Dat geeft rust

bij de VvE en het is een stap vooruit in

het efficiënt sturen op de meerjarenonderhoudsplanning.

Ing. Arie Warnaar

ONTWIKKELEND BEHEER WONINGEN VLAARDINGEN


46 47

VvE BIJZONDERE ORGANISATIES

ASBEST-

DAKEN

ZIJN

VERBODEN

NA 2024

Wacht niet te lang

met verwijdering van

asbesthoudend dak!

Op de daken in Nederland ligt anno 2017 nog bijna 130 miljoen vierkante meter asbesthoudend materiaal. Op daken

van ongebruikte boerenschuren, maar ook op daken van appartementencomplexen die gebouwd zijn voor 1994.

Sinds dat jaar is het verboden om asbest te gebruiken. Al dat asbest moet in 2024 verwijderd zijn. Dat is een grote

uitdaging, vertelt Arjan Hol, secretaris van Veras, de Vereniging van Sloopaannemers en Asbestverwijderaars.

Hol: “Het jaar 2024 is gekozen op grond van het feit

dat alle asbesthoudende daken dan minimaal 30

jaar oud zijn. 30 jaar is in de meeste gevallen ook de

levensduur van daken. Die zijn dan dus meestal ook

aan vervanging toe. Veel gebouweigenaren grijpen die

gelegenheid aan om het asbest te laten verwijderen.

2024 komt snel dichterbij. Momenteel wordt ongeveer

vier miljoen vierkante meter per jaar verwijderd

en dat moet dus allemaal veel sneller. Daarom heeft

de staatssecretaris van Infrastructuur & Milieu het

Programmabureau Versnelling Asbestdaken ingesteld,

waarin ik zelf ook zitting heb. Vanuit alle betrokken

partijen en instanties zijn bovendien ambassadeurs

aangesteld. Doel is de gebouweigenaren te bewegen

om tempo te maken met het verwijderen van

het asbesthoudende materiaal. Voor een VvE ligt dat

natuurlijk meer voor de hand dan voor een boer die

ergens in een weiland een schuur heeft staan die hij

al lang niet meer gebruikt.”

ALLEEN DAKEN

“Daken zijn momenteel de belangrijkste oorzaak

voor het vrijkomen van asbestdeeltjes in de lucht.

De daken raken - onder andere door weersinvloeden

- verweerd. De mate waarin dat het geval is, kan

per situatie verschillen, maar daarmee wordt in het

asbestdakenverbod geen rekening gehouden.

Dat geldt voor alle daken.

Voor gevelbeplating geldt het verbod niet, maar in

sommige situaties kun je het asbestdak niet verwijderen

zonder ook een deel van de gevel mee te nemen.

Dan is het logisch om meteen ook de gevel mee te

nemen. Je kunt je sowieso afvragen of dat niet het

verstandigst is als je toch bezig bent met asbestverwijdering.

Voor een VvE geldt dat je altijd kiest voor een

collectieve aanpak. Dat is een van de speerpunten van

de versnellingsaanpak.”

SUBSIDIE

“Het blijft een lastig verhaal: tot 1994 is asbest volkomen

legaal toegepast en nu moet opeens alles eraf.

Dat heeft natuurlijk alles te maken met de gezondheidsrisico’s

van asbest. In 2016 was er een subsidieregeling

waarbij gebouweigenaren € 4,50 subsidie per

m2 verwijderd asbest kregen. Die regeling is inmiddels

uitgeput, maar eigenaren kunnen nog wel subsidie

aanvragen voor 2017. Asbestverwijdering kost - afhankelijk

van de situatie (en bijzondere situaties daargelaten)

- tussen de 8 en 12 euro per m2. Daarna moet

natuurlijk nog een nieuw dak worden aangebracht.

Het is dus heel verstandig om die werkzaamheden

In VvE Magazine besteedt

de redactie aandacht aan

brancheorganisaties die voor

Verenigingen van Eigenaren

van belang kunnen zijn.

In deze tweeenveertigste

aflevering aandacht voor de

Vereniging van Sloopaannemers

en Asbestverwijderaars.

Arjan Hol

“MOMENTEEL

WORDT CA.

4 MILJOEN M 2

ASBEST PER

JAAR VERWIJ-

DERD. DAT MOET

VEEL SNELLER”

goed te organiseren. Nóg slimmer: koppel asbestverwijdering

aan verduurzaming van het dak (isolatie

natuurlijk, maar wellicht ook zonnestroom). Dan sla je

meer vliegen in één klap.”

STAPPENPLAN

Stap 1: de asbestinventarisatie door een onafhankelijk,

gecertificeerd bureau. Daarbij wordt de hele constructie

van het bouwwerk (in elk geval het deel van de

dakconstructie) geïnventariseerd op de aanwezigheid

van asbest.

Stap 2: het verwijderen van het asbest door een

gecertificeerd asbestverwijderingsbedrijf dat gespecialiseerd

is in dit werk. Verwijdering moet immers

deskundig en veilig gebeuren!

Stap 3: het vrijgeven van het werk. Ook dat moet worden

gedaan door een onafhankelijk laboratorium dat

niet betrokken was bij de vorige stappen. In deze fase

wordt door een deskundige inspecteur of laborant een

visuele inspectie uitgevoerd en in een aantal gevallen

ook luchtmetingen. Dit is een wettelijke verplichting,

maar de VvE en de bewoners weten dan ook zeker

dat de sanering goed is uitgevoerd en dat er geen

asbest(vervuiling) is achtergebleven.

Stap 4: het aanbrengen van een nieuw dak; liefst in

combinatie met duurzaamheidsmaatregelen. Voor

dakisolatie is subsidie beschikbaar, mits u nog een

andere maatregel neemt op isolatiegebied (SEEH).

WIE GAAT DAT DOEN?

Hol: “Het is belangrijk dat de VvE een SC 530-gecertificeerd

bedrijf kiest. Op www.ascert.nl staan alle gecertificeerde

bedrijven. Als je zaken doet met zo’n bedrijf, weet je zeker

dat het bedrijf bevoegd is voor asbestverwijdering, dat de

medewerkers deskundig zijn en dat ze hun werk op een

veilige manier uitvoeren: veilig voor henzelf en voor de

bewoners. Professionele sloopbedrijven hebben hun zaken

op orde, zijn goed georganiseerd, kennen de regels en de

normen en beschikken over de juiste apparatuur en deskundig

personeel. Veilig en gezond werken is een speerpunt

voor onze branche. De campagne ‘Veilig in elke vezel’ op

www.vezelveiligheid.nl is gericht op bewustwording van de

branche. Voor een VvE is het belangrijk dat ze een bedrijf

selecteert dat ervaring heeft met werken in een bewoonde

situatie. Dat werk brengt extra verantwoordelijkheden met

zich mee en het vraagt ook om goede communicatie met

de bewoners.

We weten natuurlijk maar al te goed dat er ook bewoners

zijn die op eigen houtje asbesthoudend materiaal gaan verwijderen.

Dat is niet alleen levensgevaarlijk; het kan ook een

boete opleveren van vele duizenden euro’s. Particulieren

krijgen in bepaalde gevallen een vrijstelling voor bijvoorbeeld

het verwijderen van asbesthoudende vloerbedekking.

Wij vinden dat in een appartementencomplex niet zo’n

goed idee: die vloerbedekking wordt wel door alle collectieve

ruimtes gesleept. En overal komen dan asbestdeeltjes

vrij. Met alle risico’s van dien.”

MEER INFORMATIE:

www.veras.nl; www.ascert.nl

www.vezelveiligheid.nl

VvE Magazine # 1 | februari 2017

Bij Veras, de Vereniging voor Sloopaannemers en

Asbestverwijderaars, zijn ca. 100 bedrijven aangesloten.

De vereniging behartigt de belangen van de

leden o.a. in politiek en bestuurlijk Den Haag. Ze

zorgt er ook voor dat de leden optimaal geïnformeerd

zijn. De eisen die aan sloopaannemers en

asbestverwijderaars worden gesteld, worden steeds

strenger. Veras ijvert voor duidelijke, maar werkbare

regelgeving en voor een gelijk speelveld voor alle

bonafide aannemers. Zeker als het om asbestverwijdering

gaat, zijn goede arbeidsomstandigheden en

verantwoord opdrachtgever- en opdrachtnemerschap

essentieel. Scholing is een ander speerpunt

van Veras, want het is niet eenvoudig om goede

medewerkers te vinden. Er is een MBO-opleiding

slopen, die de studenten laat zien dat slopen anno

2017 een ander vak is dan vroeger. Ook hier is

steeds vaker sprake van hoogwaardige technologie.

Robotisering wordt ook in dit vak steeds belangrijker,

maar goed opgeleide mensen zijn nog altijd

hard nodig.


Wat kan VvE Belang

op bouwkundig gebied

doen Wat kan voor VvE uw Belang VvE?

Een op belangrijke bouwkundig taak van een Vereniging gebied

van Eigenaren (VvE) is ervoor te zorgen

dat het bezit van haar leden goed wordt

doen voor uw VvE?

onderhouden. Om deze taak uit te kunnen

voeren is specialistische kennis

Een belangrijke taak van een Vereniging van

nodig die de VvE zelf vaak niet in huis

Eigenaren (VvE) is ervoor te zorgen dat

heeft. Met een breed pakket aan

het bezit van haar leden goed wordt onderhouden.

Om deze taak uit te kunnen voeren

diensten kan VvE Belang hierbij

ondersteuning bieden.

is specialistische kennis nodig die de VvE

zelf vaak niet in huis heeft. Met een breed

pakket aan diensten kan VvE Belang

hierbij ondersteuning bieden.

MEERJARENONDERHOUDSPLAN

Een meerjarenonderhoudsplan (MJOP)

is een eerste voorwaarde voor goed

onderhoud van uw gebouw en de daarin

aanwezige installaties.

Als u beschikt over een actueel MJOP:

• hebt u inzicht in de bouwkundige staat

van het gebouw;

• voorkomt u onnodig hoge kosten door

achterstallig onderhoud;

• hebt u direct inzicht in de onderhoudskosten

op de korte en de langere termijn;

• reserveert u nooit te veel of te weinig

en voorkomt u fluctuaties in de maandelijkse

bijdragen.

Een MJOP is dan ook een uitstekend

hulpmiddel voor iedere VvE om te

voldoen aan haar verplichting een

reservefonds te hebben waarin voldoende

middelen aanwezig zijn om het

(toekomstig) onderhoud te betalen.

Het opstellen van een goed MJOP is

werk voor specialisten.

Dit komt er allemaal bij kijken:

• inventarisatie van alle gebouwdelen;

• inspectie met conditiemeting;

• analyse van de samenhang van onderhoudsactiviteiten;

• opstellen van een meerjarenonderhoudsprognose

met een schriftelijke

toelichting.

VvE Belang kan dat voor u verzorgen;

objectief, volstrekt onafhankelijk én

voordelig.

Een waarborg voor de kwaliteit van de

onderhoudsplanning! Ook de verplichte

vijfjaarlijkse actualisering van het MJOP

kan VvE Belang voor u uitvoeren.

BEGELEIDEN ONDERHOUDS-

WERKZAAMHEDEN

Het is mooi om te weten wanneer welk

onderhoud uitgevoerd dient te worden,

maar dit moet natuurlijk ook goed

gebeuren. Ook hierbij kan VvE Belang u

ondersteunen. Wij hebben hiervoor de

volgende diensten beschikbaar:

• beoordelen/opstellen van

onderhouds-contracten;

• opstellen werkomschrijving voor het

aanvragen van eenduidige met elkaar

vergelijkbare offertes;

• beoordelen van offertes inclusief

gunningsadvies;

• tussentijdse inspectie gedurende

uitvoering werkzaamheden;

• opleveringsinspectie bij einde werkzaamheden.

OVERIGE BOUWKUNDIGE

ADVIESDIENSTEN

Naast ondersteuning bij planmatig

onderhoud kunt u ook een beroep doen

op VvE Belang voor:

• schadeonderzoek;

• dakinspectie, beoordeling staat van

onderhoud;

• gevelinspectie, beoordeling staat van

onderhoud;

• onafhankelijke bemiddeling bij geschillen

met uitvoerende partijen;

• onderzoek naar comfortklachten

(tocht, geluid, stank);

• conditiemeting;

• toetsen bouwgebreken aan garantieverplichtingen

uitvoerende partijen;

• aankoopkeuring en opleveringskeuring

nieuwbouw.

Wilt u gebruik maken van een van deze diensten of hebt u een andere vraag:

bel de bouwkundige afdeling van VvE Belang op 0162 - 469 120 of mail bouwkundig@vvebelang.nl

VvE BOUWKUNDIG

VRAAG HET AAN

HET LIFTINSTITUUT

VRAAG: HEKJES OP HET

KOOIDAK VAN DE LIFT

De keuring van onze lift is niet afgemaakt

omdat er nog steeds geen

‘hekjes’ op het kooidak zijn aangebracht

tegen valgevaar. “De keuring

kan worden afgemaakt als de ‘hekjes’

zijn geplaatst”, meldde het rapport.

Maar is het niet mogelijk dat een

inspecteur weer een veiligheidsgordel

aandoet? Dan kan de keuring

gewoon worden uitgevoerd en is de

aanpassing niet nodig.

ANTWOORD:

Een liftinstallatie wordt door keurende

instanties primair beoordeeld op

veiligheid voor de liftgebruiker.

Daarnaast heeft de overheid in 2004

bepaald dat ook moet worden gekeken

of de monteur en de inspecteur

veilig kunnen werken.

Als er valgevaar is vanaf het kooidak

moet hierop een hekje worden

geplaatst.

Dat gebeurt aan de hand van de

V.O.K. (Veiligheid bij Onderhoud en

Keuring)-checklist. Een van de daarin

genoemde voorzieningen is het

voorkómen van valgevaar vanaf het

kooidak door langs de rand van het

kooidak een hekje aan te brengen.

De keurende instanties hebben destijds

besloten de eigenaar van een

liftinstallatie niet direct te confronteren

met een afkeuring als de hekjes

nog niet zijn aangebracht. Ze spraken

af om de installatie waarop nog geen

hekjes zijn aangebracht, eenmalig

met een veiligheidsgordel te keuren.

De Arbowetgeving vermeldt dat

een technische oplossing altijd gaat

vóór een instructie of persoonlijke

valbeveiliging. Om die reden is het

niet toegestaan om blijvend met een

gordel te blijven keuren.

VRAAG: VEILIGHEID BIJ

ONDERHOUD EN KEURING

Ons appartementengebouw (1963)

is negen verdiepingen hoog en heeft

twee liftinstallaties. Ons is gebleken

dat nog niet aan alle Arbopunten uit

de V.O.K.-checklist is voldaan. Men

heeft ons meegedeeld dat de lift

stilgezet zal worden als we deze

punten niet verhelpen. Mijn vraag is

dus: kan de lift daadwerkelijk op basis

van Arbopunten worden stilgezet?

ANTWOORD:

In 2004 zijn, in verband met gewijzigde

opvattingen op het gebied van

veilig werken, in overleg tussen het

ministerie van Sociale Zaken (Arbeidsinspectie),

de keurende instanties

en de liftindustrie een aantal punten

vastgelegd waaraan liften moeten

49

VvE Magazine # 1 | februari 2017

In deze rubriek behandelen we vragen

die betrekking hebben op de veiligheid

van liften, gevelonderhoudsinstallaties

en ‘veilig werken op hoogte’. Deze keer

hebben alle vragen betrekking op

Arbopunten: zaken die te maken hebben

met de vanuit de Arbowet gevraagde

veilige werkomgeving voor de liftmonteur

en de liftinspecteur. Voor beantwoording

van de vragen tekent, namens de

Liftinstituut-helpdesk, Dick Doolaard.

Hebt u een vraag? Stuur een mail

naar info@liftinstitiuut.nl en geef

daarbij aan of uw vraag, mét het

antwoord, in VvE Magazine

gepubliceerd mag worden.

voldoen om ervoor te zorfen dat

er veilig aan gewerkt kan worden.

Afhankelijk van het gevaar voor de

monteur c.q. inspecteur is aan deze

punten een zwaarte toegekend.

De zwaarte varieert van ‘er zou op

termijn iets aan moeten gebeuren’

tot ‘het betreft een echt gevaarlijke

situatie en er moet binnen drie jaar

iets gebeuren’. Aangezien Arbowetgeving

geen onderdeel is van het

certificatieschema voor liften, zal

het niet voldoen aan de Arboregels

geen reden zijn om geen certificaat

van goedkeuring af te geven. Wel is

het zo dat bij echt gevaarlijke situaties

geen onderhoud of keuring kan

plaatsvinden waardoor het certificaat

verloopt. Als dat het geval is, mag de

installatie niet in gebruik zijn. Als de

VvE de lift dan gewoon in bedrijf laat,

kan ze aansprakelijk worden gesteld

als er een ongeval plaatsvindt dat te

wijten valt aan het niet ‘Arboveilig’ zijn

van de lift. De lift kan alléén door de

Inspectie SZW (voormalige Arbeidsinspectie)

stilgezet worden als ernstige

tekortkomingen worden vastgesteld

tijdens een inspectiebezoek.

Meer info over V.O.K.

(Veiligheid bij Onderhoud

en Keuring) vindt u op

Liftinstituut.nl/vakinfo/

wetgevingNL(Arbo)


50

VvE BOUWKUNDIG

Groot onderhoud

aan jaren zestig-flats

in Tiel: de hele wijk

knapt ervan op

FRAAI STAALTJE

VAN GESLAAGDE

GEBIEDS-

RENOVATIE

Marion van Greuningen, Michel van Driel en Hans van den Hombergh

“De appartementseigenaren hebben na dit onderhoudsproject aangegeven dat ze zó blij zijn met het resultaat dat ze nu

verder willen gaan. Daar leek het begin 2014 bepaald niet op, dus dat is eigenlijk het mooiste resultaat. Er was heel veel

achterstallig onderhoud aan de complexen en er was nauwelijks belangstelling voor mogelijke verbeteringen. Dat is nu

compleet veranderd”, zegt Michel van Driel, voorzitter van een VvE-bestuur in de Hertogenwijk in Tiel én voorzitter van

de Stichting Hertogenwijk. Samen met collega-voorzitter van een VvE-bestuur Marion van Greuningen en Hans van den

Hombergh (partner bij Woonlab) vertelt hij over het succes dat in de wijk is bereikt. “Elke keer als ik mijn straat inrijd,

word ik er weer blij van”, zegt Marion van Greuningen.

De Hertogenwijk in Tiel is zo’n 60 jaar geleden ontstaan.

In die jaren waren de woningen heel gewild,

want de wijk is ruim opgezet en ligt vlakbij het water

en op loopafstand van het centrum. In de loop der

jaren veranderde er veel. De wijk verpauperde en

kreeg een rommelig aanzien. Er moest wat gebeuren,

ook aan de zes appartementencomplexen die in het

bezit waren van particuliere eigenaren. De gemeente

Tiel wilde de helpende hand toesteken en woningcorporatie

SCW ook. Samen met de Stichting Hertogenwijk

verenigden ze zich in ‘Werk aan de Winkel’

dat voortvarend van start ging met de aanpak van de

complexen in de wijk. In eerste instantie werden de

huurwoningen van de woningcorporatie aangepakt.

Werk aan de Winkel stelde als voorwaarde voor -

financiële en operationele - ondersteuning dat de vijf

VvE’en en de individuele eigenaren (de constructie is

wat ingewikkeld) ook een bijdrage zouden leveren.

De verenigingen kwamen via de stichting in contact

met Hans van den Hombergh van managementadviesbureau

Woonlab. Deze organisatie ondersteunt

woningcorporaties, maatschappelijke organisaties en

overheden bij het introduceren van vernieuwingen.

“Het feit dat Hans betrokken werd bij de renovatie was

een sleutel voor het succes”, zegt Michel van Driel.

“Hij heeft een belangrijke functie vervuld doordat hij

de eigenaren bij elkaar heeft gebracht. Bovendien

heeft hij de nodige kennis en ervaring in huis om de

VvE’en goed te adviseren. Hij fungeerde voortdurend

als aanspreekpunt. Zonder hem hadden we onze

mede-eigenaren nooit kunnen overtuigen van de

noodzaak van het project.”

ACHTERSTALLIG ONDERHOUD

“Dat er heel wat achterstallig onderhoud was aan de

VvE-complexen, was bekend. De Algemene Ledenvergaderingen

werden slecht bezocht en bij vier van

de vijf VvE’en was amper geld in kas. Ik heb zitting

genomen in het VvE-bestuur omdat ik de situatie niet

langer kon aanzien.

Om voor subsidie in aanmerking te komen, moesten

we voldoen aan een aantal voorwaarden: de ALV’en

moesten het besluit nemen om de noodzakelijke

investeringen te doen. Die moesten gebaseerd zijn

“ ELKE KEER ALS

IK MIJN STRAAT

INRIJD, WORD IK

ER BLIJ VAN”

op een gedegen MJOP (dat voor een derde betaald

werd door Werk aan de Winkel) en ze dienden te

worden uitgevoerd in 2016. Bovendien moesten de

VvE’en worden bijgestaan door een professionele

beheerder. Bij vier van de vijf VvE’en is gekozen voor

Metea VvE-beheer. Dat was een ‘gouden greep’.”

Desondanks waren de eigenaren niet automatisch

overtuigd. Dat heeft ook te maken met het feit dat de

wijk bevolkt wordt door een groot aantal nationaliteiten.

Dat maakte de communicatie lastig. De bestuurders

gingen persoonlijk bij de eigenaren langs om hen

te overtuigen van de noodzaak van onderhoud. In een

aantal gevallen werd dankbaar gebruik gemaakt van

enthousiaste anderstalige medebewoners.

Maar het communicatieprobleem was niet het enige

obstakel. In eerste instantie werd - in samenwerking

met Woonlab - aan drie bouwkundige bureaus om

een inspectie van de complexen gevraagd. De conclusie

van één inspecteur was onthutsend: geadviseerd

werd om de complexen zo snel mogelijk te slopen.

“Met dat bureau zijn we maar niet verder gegaan”,

zegt Marion van Greuningen ironisch.

URGENT

Hans van den Hombergh: “ Op basis van de MJOP’s

hebben we een lijst opgesteld van de meest urgente

maatregelen. Herstel van de gevels, een nieuwe

dakbedekking, herstel van balkons, kozijnen en trappenhuizen.

Ook de hemelwaterafvoeren en leidingen

waren aan herstel toe en er moest nodig worden

geschilderd. Kortom: de hele schil van het gebouw

was dringend aan groot onderhoud toe.

De situatie voor de renovatie

51

VvE Magazine # 1 | februari 2017

Aan installaties was - en is - nauwelijks werk te

verrichten: de eigenaren hebben merendeels nog

gaskachels. Liften zijn er niet bij de vier woonlagen

tellende complexen. Via Werk aan de Winkel konden

de VvE’en subsidie krijgen plus een aanvullende lening

tegen 0% rente. Die wordt in tien jaar terugbetaald.”

Marion van Greuningen: “Het doel van de opknapbeurt

was duidelijk: de gebouwen zouden een veel beter

aanzien krijgen en de woonkwaliteit werd aanzienlijk

verbeterd. Dat zal ongetwijfeld ook een positieve

invloed hebben op de verkoopbaarheid. Omdat het

werk nog maar net is afgerond, hebben we daar nog

geen zicht op.”

VERHOGING BIJDRAGE

Er was alleen één probleem: de financiën. In totaal

moest er voor ca. 100.000 euro per complex worden

gerenoveerd. Het voorstel om een eenmalige bijdrage

te vragen aan de bewoners, zou bij voorbaat kansloos

zijn, wisten de bestuurders. De VvE-bijdrage bedroeg

ongeveer 60 euro per maand en reserves waren er

niet of nauwelijks. Dat betekende dat de bijdrage ruim

moest worden verdubbeld om de lening terug te

betalen én een reservefonds te creëren. De verhoging

heeft in de praktijk nergens tot problemen geleid.

Anno 2017 staan de complexen er weer netjes bij. Dat

geldt voor de hele wijk, waarmee de Hertogenwijk een

fraai voorbeeld is geworden van een geslaagde vorm

van gebiedsrenovatie. Daarbij hebben alle partijen hun

verantwoordelijkheid genomen en dat is te zien. De winkels

onder de woningen aan het Hertogenplein kennen

weinig leegstand en de bewoners van de complexen

wonen weer met plezier in hun woning en hun wijk.

Werk aan de Winkel meldt dan ook met trots dat de

klus is geklaard. Maar zoals de VvE-bestuurders al

meldden: ze willen nu verder gaan. De Hertogenwijk

moet nóg mooier worden!


53

N e f i t h o u d t

Nederland warm

VvE INSTALLATIENETWERK NEDERLAND ADVERTORIAL

VvE Magazine # 1 | februari 2017

NIEUWE CV-KETEL?

LAAT OOK HET ROOK-

GASAFVOERKANAAL

INSPECTEREN!

Condens van

HR-ketels kan leiden

tot doorgeroeste

afvoer

Alles in huis

Sleutel tot comfort en energiebesparing

Als VVE streef je naar het beste comfort maar tegelijkertijd het laagste energieverbruik.

De sleutel tot al die mogelijkheden vinden opdrachtgevers, adviseurs en installateurs bij

Nefit/Bosch. In het productassortiment van Nefit vindt u naast de nieuwste HR-ketels onder

andere warmtepompen en zonne-energiesystemen. En onder het merk Buderus bieden wij

ook gasgestookte warmtepompen, WKK en andere oplossingen voor collectieve systemen.

Kortom, we hebben alles in huis om te zorgen dat u klaar bent voor de toekomst.

Inclusief uitgebreide service en gedegen advies op maat.

www.nefit.nl/professioneel

Vrijwel wekelijks komen de leden van het VvE InstallatieNetwerk Nederland ze tegen: onveilige situaties door een

ondeugdelijke rookgasafvoer. Appartementseigenaren die klakkeloos hun cv-ketel hebben laten vervangen door

een nieuw exemplaar worden helaas lang niet altijd attent gemaakt op het belang van een goede rookgasafvoer.

Dat kan leiden tot storingen in andere cv-ketels en - veel erger - tot koolmonoxide in de woningen. Gert-Jan

Nijsink, projectleider service en onderhoud bij Van Dam Technisch beheer in Rijssen, constateert dat er nog steeds

veel installateurs voor het snelle geld gaan. Onverstandig, want Nijsink weet maar al te goed dat een gedegen

advies in de meeste gevallen tot meer opdrachten leidt.

“Het is mooi om voor VvE’en te werken”, vindt hij. “Wij streven

naar een lange relatie met Verenigingen van Eigenaren.

Natuurlijk verloopt het besluitvormingsproces bij een VvE

trager dan bij een particuliere woningeigenaar, maar daar

staat tegenover dat een tevreden VvE graag bij je terugkomt

voor andere installatietechnische klussen. Ons advies is dan

ook: ga nooit klakkeloos voor de goedkoopste installateur

maar laat je goed adviseren. Niet alleen omdat je dan een

goed werkende installatie krijgt maar ook omdat alle eigenaren

dan veilig wonen!”

OFFERTE

Als een VvE om een offerte vraagt, gaan de INN-leden

altijd de situatie ter plaatse in kaart brengen. Welk systeem

is in gebruik? En wat is de stand van zaken als het gaat om

de rookgasafvoer? Kan die nog een tijdje mee of moet de

afvoer op korte termijn worden vervangen?

In dit magazine melden we met regelmaat dat een nieuwe

HR-ketel niet zomaar kan worden aangesloten op een oude

rookgasafvoer: de nieuwe ketels geven veel meer condens

en dat kan ertoe leiden dat het afvoerkanaal versneld gaat

(door)roesten. Dan kan het koolmonoxidehoudende rookgas

in de appartementen komen. Veelal moet dus tegelijk

met de ketel ook de rookgasafvoer worden vervangen.

Helaas is dat niet bij iedereen bekend. Tijdens de voorlichtingsbijeenkomsten

van VvE Belang kregen de INN-leden

weer heel veel vragen over het belang van een goede

rookgasafvoer.

AFVOERKANAAL AANPASSEN

Nijsink: “Lang niet elke VvE heeft voldoende geld in het

reservefonds om de afvoer in één keer collectief te laten

vervangen. Ook in dat geval denken wij graag met de VvE

mee. We kunnen dan de afvoer zó aanpassen dat de situatie

veilig is zonder hoge kosten. Dat blijft altijd maatwerk en

een goede beoordeling door middel van een (camera)inspectie

is essentieel. Met onze speciale camera-apparatuur

kunnen onze monteurs die inspectie vlot en deskundig uitvoeren.

We brengen na het uitvoeren van zo’n inspectie een

uitgebreid rapport uit, dat een aanbeveling bevat waarmee

een plan van aanpak kan worden gemaakt.”

Hij heeft nog één tip voor de VvE: “Een keurmerk zegt

helaas niet alles over de kwaliteit van de installateur: zo’n

certificaat kan ook een schijnveiligheid creëren. Als installateur

moet je ook je boerenverstand gebruiken en de VvE

een eerlijk advies geven. Niet alleen over de ketel, maar

vooral ook over de rookgasafvoer!”

De aangesloten bedrijven van het VvE InstallatieNetwerk Nederland per regio:

INN Noord: Pranger-Rosier Dokkum Installaties Dokkum, www.pranger-rosier.nl

INN Oost: Van Dam Rijssen, www.vandamgroep.com

INN Midden: Bos Installatiewerken Utrecht, www.bosgroep.com

INN Zuid: Hajnadi Klimaattechniek Kerkrade, www.hajnadi.nl

INN Zuid-Oost: Van den Hoff Installatiebedrijf Eindhoven, www.vandenhoff.nl

INN Zuid-West: Van de Velde Yerseke, www.van-de-velde.nl

INN West: Provato Techniek Rotterdam, www.provatotechniek.nl


54

VvE ENERGIEBESPAREN

55

VvE Magazine # 1 | februari 2017

Van aardgas naar

duurzame warmte:

NIEUWE,

EFFECTIEVE

WETGEVING

IS EEN

VEREISTE

“Nu is het genoeg. We gaan van het gas af!”, riep wethouder Joris Wijsmuller van de

gemeente Den Haag bij de opening van het Nationaal Warmtecongres 2016 dat op 24

november 2016 werd gehouden in de hofstad, tevens de stad met de meeste VvE’en van

Nederland. “Gas is goed voor 40 procent van het energieverbruik. En dat moet anders”, zei

Wijsmuller. “Er zijn veel alternatieven, zoals aardwarmte, restwarmte van bedrijven en

warmte die wordt gewonnen uit rioolwater. Er is één belangrijke voorwaarde om deze

warmtebronnen tot een succes te maken: ze moeten goedkoper zijn dan gas!”

Den Haag is van plan om binnen vijf jaar 100.000 huishoudens

aan te sluiten op een warmtenet. Duurzaamheid

wordt gekoppeld aan wonen, want daar liggen

volgens het gemeentebestuur de grootste kansen.

“Dat Amsterdam in 2050 energieneutraal wil zijn, is

geen warmterevolutie”, vond Wijsmuller. “Wij willen

dat doel al in 2040 bereiken. Sterker nog: de eerste

binnenstedelijke geothermiebron openen we binnenkort

al. Als we aardwarmte kunnen combineren met

de installatie van warmtepompen, maken we echt

stappen. Het warme afvalwater dat nu nog nutteloos

de zee in stroomt, gaan we ook gebruiken: om woningen

nabij Scheveningen te verwarmen.”

Na deze enthousiasmerende opening was het tijd

voor Teun Bokhoven, voorzitter van de Nederlandse

Vereniging voor Duurzame Energie (NVDE). “We hebben

nu nog een aansluitplicht voor energiebedrijven.

Dat moet veranderen in een aansluitrecht”, stelde

Bokhoven. “Daarnaast hebben we nieuwe wetgeving

nodig. De Warmtewet en de Elektriciteitswet moeten

we integraal bekijken om tot nieuwe, effectieve wetgeving

te komen. Wat de energiebelasting betreft:

we moeten niet de gebruiker belasten maar de

CO2-uitstoot.”

DEFINITIEVE OPLOSSING

Peter Molengraaf, voorzitter van de Raad van

Bestuur van energiebedrijf Alliander, vroeg zich af

wat het alternatief is voor aardgas. “Momenteel

hebben energiebedrijven nog de plicht om het gasnet

te onderhouden. Er moet dus nog veel veranderen.

We moeten er in elk geval van uitgaan dat we

nog maar één keer de grond in gaan om een nieuw

warmtenet aan te leggen. We moeten dus kiezen voor

een definitieve oplossing, waarin we denken vanuit

de klant die samen met zijn buren wil kiezen voor

zijn eigen energievoorziening.

Er zijn nog wel een paar probleempjes: het uitgangspunt

van de Warmtewet (Niet Meer Dan Anders) werkt

niet meer als aardgas geen alternatief is. De systematiek

die we nu hebben, past niet bij de toekomst,

waarin iedereen zelf keuzes wil maken.

DE OVERHEID MOET ZORGEN VOOR

DUIDELIJKHEID VOOR DE VVE

We zullen alles op alles moeten zetten om de verbruikers

over de drempel te helpen. Een goed aanbod is

daarvoor een eerste vereiste. Plus natuurlijk: stoppen

met de aanleg van gasnetten.”

DUIDELIJKHEID

Tijdens de ‘talkshow’ van een aantal stakeholders, was

VvE Belang-directeur Kees Oomen lid van het ‘gebruikerspanel’.

Vanuit hun hoge positie (een stoel van een

tennisumpire) gaven de panelleden commentaar op de

voorstellen en ideeën van het gezelschap beneden hen.

“Wat VvE’en nodig hebben, is duidelijkheid”, pleitte

Kees Oomen. “De overheid moet voor die duidelijkheid

zorgen. Alleen maar zeggen ‘we gaan van het

gas af’ is veel te vaag. Het lijkt nu alsof de gebruiker

nog de vrijheid heeft om te kiezen.”

Op de vraag of Henk Kamp (tot een nieuw kabinet

aantreedt minister van Economische Zaken) moet

zeggen hoe het moet, antwoordde Oomen bevestigend:

“Hij moet daarnaast ook duidelijk maken wat

er te kiezen valt én wat het gevolg is van die keuzes.”

Hij gaf een voorbeeld van de problemen die de VvE

tegenkomt als wordt gedacht over verduurzaming:

“Kijk eens naar de fiscale toestanden rond de installatie

van zonnepanelen. Het is een wonder dat VvE’en

überhaupt nog willen nadenken over zonnestroom als

je ziet welke problemen ze op fiscaal gebied moeten

overwinnen. Dit is maar één voorbeeld van de noodzaak

om duurzaamheid in wet- en regelgeving vast

te leggen. Nu gaan de diverse belastinginspecties nog

op heel verschillende manieren om met de btw op

zonnestroom. Dan maak je het wel erg moeilijk.”

HAAGS WARMTE INITIATIEF

WINDSTILLE WINTERWEKEN

Kees van der Leun (Ecofys) vroeg aandacht voor de

relatie tussen kou en wind. “Als het heel koud is (en er

dus veel energie nodig is) waait het amper in Nederland.

Als het koud is en windstil, wek je dus heel weinig

energie op met windturbines. Maar het is precies de

tijd waarin je heel veel nodig hebt; zeker als je ook

warmtepompen gaat plaatsen. Die verbruiken heel

veel stroom.

Luchtwarmtepompen presteren niet al te best. Als

je in de helft van de woningen warmtepompen gaat

installeren, heb je voor de helft van de gevraagde

warmte nog gas nodig. Los daarvan is het nog niet

mogelijk om op grote schaal warmtepompen te

plaatsen: dat kan het elektriciteitsnet helemaal niet

aan. En aanpassen van de elektriciteitsinfrastructuur

in korte tijd, dat is heel lastig.”

Van der Leun somde op wat de prioriteiten

moeten zijn:

• ga vérgaand isoleren

• investeer (nog) niet te veel in

luchtwarmtepompen

• gebruik biogas als back-up

• gebruik pellets als warmtebron

• maak warmteopslag mogelijk.

“We hebben een nationale warmtestrategie nodig,

waarin wordt aangegeven welke keuzes we moeten

maken; hoe we die gaan verankeren in wet- en

regelgeving en hoe we de gebruikers daar maximaal

bij gaan betrekken.”

Om Den Haag in 2040 klimaatneutraal te maken, heeft de gemeente Den Haag verschillende

initiatieven in het leven geroepen die de CO2-uitstoot verlagen. Een daarvan is het Haags

Warmte Initiatief, waarbij woningen en andere gebouwen verwarmd worden via een duurzaam

warmtenet. Inwoners kunnen zich o.a. via een app inschrijven voor de goedkope

warmte. Door woningen en gebouwen onder meer aan te sluiten op dit duurzame warmtenet

en de schilisolatie van gebouwen te verbeteren, wordt de CO2-uitstoot met 40% gereduceerd.

Als tussenstap wil de gemeente in 2020 de uitstoot met 30% hebben teruggebracht, onder

meer door 20% energiebesparing en door 20% meer gebruik te maken van duurzame energie.


56

VvE ENERGIEBESPAREN

VvE Meijenburg & Den Adelaar

gaan full electric:

88 ZONNEPANELEN

EN EEN PROEF

MET EEN

ELEKTRISCHE

CV-KETEL

Voor Mar Aalders, bestuursvoorzitter van VvE Meijenburg & Den Adelaar in Middelburg is de cirkel rond. Zo’n

tien jaar geleden begon hij zich te oriënteren op de mogelijkheden om fors te besparen op de CO 2 -reductie door

de complexen. Het doel: volledig gasloze complexen aan de Touwbaan. Na een grondige voorbereiding door het

bestuur van de VvE nam de ALV op maandag 14 november 2016 het besluit om 88 zonnepanelen te gaan

plaatsen. Aalders laat binnenkort in zijn appartement een elektrische cv-ketel plaatsen. De VvE is op weg naar

een gasloze toekomst. Precies zoals de voorzitter het voor ogen heeft: hij wil zijn kleinkinderen een schonere

aarde nalaten.

De gebouwen van VvE Meijenburg & Den Adelaar

(1990) spiegelen zich in het water van het binnenhaventje.

Heel toepasselijk: de namen Meijenburg

en Den Adelaar zijn afgeleid van oude VOC-schepen.

Daarom hebben ze een variant op het aloude

VOC-logo in hun naam. Aan de overkant van de

straat staat het oude gebouwtje van de VOC-Kamer

Zeeland. Maar dat is dan ook het enige traditionele:

de gebouwen van deze VvE zijn op weg om - zonder

breekwerk én budgettair aantrekkelijk - ‘full electric’

te gaan. De zonnepanelen komen er voor de opwekking

van stroom voor de collectieve ruimtes.

Te zijner tijd gaan (als het aan het bestuur ligt) alle

51 eigenaren elektrisch (of op inductie) koken. Als het

14 ha grote zonnepark aan de rand van Middelburg

wordt gerealiseerd, kunnen de eigenaren ook voor

de elektriciteit in hun woningen een beroep doen

op zonnestroom: via de postcoderoosregeling. Mar

Aalders en secretaris Paul Aarssen vertellen hoe ze

dat willen bereiken.

MJOP EN ENERGIEBESPARING

“We hebben een degelijke meerjarenonderhoudsplanning”,

vertelt Aarssen. “Voor alle installaties

hebben we goede onderhoudscontracten. Het hele

beheer doen we zelf (met behulp van een administrateur).

Doordat we een heel goede technische

man in het bestuur hebben, is dat prima te doen.

En het bespaart ons allemaal veel geld! De bestuursleden

krijgen voor hun vele werk een vrijwilligersvergoeding.

Inmiddels hebben we een aantal extra voorzieningen

waar alle bewoners plezier van hebben. Zo beschikken

we collectief over onthard water (door twee

grote filterinstallaties). Daardoor gaan apparaten

veel langer mee en gebruiken we aanzienlijk minder

wasmiddelen etc. En natuurlijk hebben we ledarmaturen

geplaatst en zuinige hydrofoorpompen. Voor

de collectieve ruimtes gebruiken we groene stroom.

We zijn dus al goed bezig.”

ZONNESTROOM

Aalders: “Zonnestroom stond al op ons wensenlijstje,

maar we wilden die maatregel graag naar voren halen.

Bij de juridische afdeling van VvE Belang hebben

we advies gevraagd. Op advies van de juristen hebben

we besloten om geen lening af te sluiten voor

de aanschaf van de panelen. We kunnen de installatie

uit het reservefonds betalen. Op de panelen hebben

Mar Aalders

“DE FASE VAN

DE PLAATSING

VAN HR-KETELS

WILLEN WE

OVERSLAAN”

we overigens 5.000 euro subsidie gekregen via de

Energieke Samenleving Zeeland. Een deel daarvan

was bestemd voor onderzoek.”

Het bestuur wist zich gesteund door een groep studenten

van de Hogeschool Zeeland. In hun adviesrapport

geven zij de suggestie om zo veel mogelijk

van het gas af te gaan ten gunste van elektriciteit

en om die stroom zo veel mogelijk duurzaam op te

wekken.

De appartementen hebben een energielabel C en

dat gaat na de installatie van zonnestroom naar een

B-label; mogelijk zelfs naar A. De periodieke bijdrage

blijft hetzelfde. Dat heeft er ongetwijfeld toe bijgedragen

dat het besluit om zonnepanelen te plaatsen

vrijwel unaniem werd genomen.

NAAR FULL ELECTRIC

Mar Aalders wil verder gaan: de gebouwen moeten

naar full electric, als het aan hem ligt. De appartementen

hebben alle een eigen cv-ketel. De ketels

moeten op korte termijn worden vervangen. HR ligt

dan voor de hand, maar dat brengt problemen met

zich mee met de rookgasafvoer: de leidingen oxideren

veel sneller door de condens van de HR-ketels.

Het gevaar van koolmonoxide ligt dan op de loer.

Vervanging van de rookgasafvoerkanalen kost

ca. 50.000 euro. “Ik wil die hele HR-fase overslaan”,

57

VvE Magazine # 1 | februari 2017

vertelt Aalders. “Daarom laat ik in maart a.s. voor

eigen rekening een elektrische cv-ketel plaatsen.

Die heeft vrijwel dezelfde afmetingen als de ‘oude’

ketel, maar de meterkast moest compleet worden

vervangen, omdat voor de nieuwe installatie krachtstroom

nodig is. Het ziet ernaar uit dat de kostenstijging

heel gering zal zijn, maar dat moeten we

natuurlijk wel zeker weten.

We sparen tot 2020 gewoon door voor de kosten

die vervanging van de rookgasafvoer met zich meebrengt.

Idealiter komen er dan geen gasketels meer

maar kiezen alle bewoners voor elektrische cv-ketels.

Dan hebben we per eigenaar 1000 euro gespaard

voor een nieuwe meterkast. Een elektrische combiketel

is praktisch even duur als een gasgestookte

ketel. Daarom denk ik dat het niet moeilijk zal zijn

om alle VvE-leden te overtuigen van de voordelen.”

GEEN BREEKWERK

Als de plannen van de VvE doorgaan, kan hoogbouw

full electric worden gemaakt zonder hak- en breekwerk.

Er hoeven geen leidingen te worden vervangen.

Het is dan ook niet verwonderlijk dat andere

VvE’en in de omgeving (het Maisbaaigebied) ook

geïnteresseerd zijn in de activiteiten van VvE Meijenburg

& Den Adelaar.

“We hebben een goed contact met de andere VvE’en

en met de gemeente Middelburg”, vertelt Aalders, die

ook actief is in ‘Zeeuwind’, de coöperatie die alternatieve

energievormen bevordert.

“Nederland en aardgas(baten) zijn zo met elkaar

verweven dat de optie om volledig elektrisch te gaan,

nog niet bij veel mensen leeft. In landen in het zuiden

van Europa, zoals Spanje, is dat wél het geval. Die

landen lopen dan ook duidelijk voorop. De meest

innovatieve en betaalbare elektrische cv-installaties

zijn ontwikkeld in landen waar gas geen vanzelfsprekendheid

is. We hopen van harte dat de plannen

om in Middelburg een zonnepark van 14 hectare te

bouwen, doorgaan. Dan kunnen we voor de hele

elektriciteitsvoorziening aansluiten op dit park. Onze

VvE gaat dan van 125 ton CO2-uitstoot naar nul!”


58

VvE ENERGIEBESPAREN

Zoncentrale op het

dak van VvE Burggravenlaan

hoek Kernstraat:

EEN ZONNIG

VOORBEELD

VOOR ANDERE

VVE’EN

“Inderdaad een succesvol project. Ondanks de lage

zonnestand in de winter nemen we nu al minder

elektriciteit af van onze energieleverancier. Met het

stijgen van de zon zullen we meer stroom gaan produceren

en gaan we eventueel niet-gebruikte stroom

leveren aan het elektriciteitsnet. In principe wekken

we niet meer op dan we voor het verbruik van onze

VvE nodig hebben. Het verbruik over de afgelopen

jaren bedraagt gemiddeld 13.900 kWh per jaar. De

zoncentrale zal naar verwachting 13.000 kWh per

jaar opwekken.”

V.l.n.r. Aarnout van Gilst (voorzitter/vastgoedmanager), Karel Labberté

(secretaris/gepensioneerd) en Siegfried Keilhack (bestuurslid/gepensioneerd)

Sinds het begin van dit jaar leveren 54 zonnepanelen op het dak van het appartementencomplex aan de

Kernstraat in Leiden elektriciteit voor de liften, de garagedeuren en de verlichting van de algemene ruimtes

van vier kleinschalige appartementengebouwen aan de Burggravenlaan en de Kernstraat. Alle panelen zijn

geplaatst op het platte dak van het hoogste gebouw. Reden: daar is de zoninval gedurende 25 jaar gegarandeerd

onbelemmerd. Bovendien liggen de panelen stormvast uit het zicht van de bewoners. Karel Labberté, secretaris

van het VvE-bestuur, vertelt hoe dit project succesvol werd uitgevoerd.

PROJECTVOORSTEL

De wens om zonnepanelen op het dak te installeren,

leefde al zo’n tien jaar bij een aantal VvE-leden.

Destijds waren de kosten laag dankzij forse subsidies.

De VvE was echter nog niet toe aan zonnepanelen

op het gemeenschappelijke dak. In 2014 was de VvE

op grond van een globale analyse nog niet overtuigd

van de wenselijkheid van een zoncentrale.

Naar aanleiding van een verrassende offerte besloot

het bestuur voorjaar 2016 om mandaat te vragen

voor een grondig onderzoek naar de mogelijkheden

van een zoncentrale. Er werd een gedegen projectvoorstel

geschreven, waarin de criteria voor de zoncentrale

uitvoerig werden beschreven. De investering

mocht maximaal 30.000 euro bedragen, de dakbelasting

moest gering zijn en met name de omvormers

moesten zo lang mogelijk meegaan. Bovendien

werd als eis gesteld dat een flexibele aansluiting van

de zonnepanelen mogelijk zou zijn. Als de panelen

aan één meter meer leveren dan nodig is, moet het

mogelijk zijn om ze eenvoudig en voordelig op een

andere meter aan te sluiten. Nóg een voorwaarde:

de installatie mocht niet leiden tot verhoging van de

periodieke bijdrage.

“DRAAGVLAK

CREËER JE

DOOR GOEDE

INFORMATIE,

OPENHEID EN

TRANSPARANTIE”

de rest door middel van een eenmalige extra ledenbijdrage.

Dat voorstel haalde het maar net. Na overleg

met de VvE-beheerder is nu besloten om in de

ALV van 8 maart a.s. voor te stellen de extra bijdrage

te vervangen door een overheveling van de jaarlijkse

opbrengst van de zoncentrale naar het reservefonds.

Op die manier zorgt de VvE er ook voor dat de reserves

op het gewenste peil blijven. Om de financiële

situatie een extra impuls te geven, gaat de VvE zich

via de belastingdienst inschrijven als kleine onderneming.

Daardoor ontvangt ze de btw over de aanschaf

van de zoncentrale terug.

OOST-WEST

Meestal worden zonnepanelen gericht op het zuiden:

dat levert in principe het hoogste rendement op.

Bij de Leidse VvE is 50% gericht op het oosten, 50%

op het westen. De zonnepanelen zijn twee aan twee

gekoppeld in het draagsysteem. Door deze ligging

kunnen er meer panelen op een dak worden geplaatst

en is bovendien 50 procent minder ballast

nodig. Het rendement blijkt slechts 7 procent lager

dan bij zuidwaarts gerichte panelen. Het VvE-bestuur

vroeg de energieadviseur van VvE Belang - op basis

van de gegevens die architect Koen van Velzen verstrekte

- om een oordeel over de mogelijke belasting

van het dak. Dat bleek gelukkig geen probleem.

Elk van de vier woonblokken heeft een eigen elektriciteitsmeter.

De opgewekte elektriciteit wordt

59

VvE Magazine # 1 | februari 2017

verdeeld over de diverse meters. Via de ‘slimme’

elektriciteitsmeter wordt de stroom direct geleverd

aan de verlichting, de liften en de garagedeuren; de

ongebruikte elektriciteit gaat naar het net.

DRAAGVLAK

Over de motieven om zelf elektriciteit op te wekken,

kan de secretaris kort zijn: “We hebben de mogelijkheden

tot energiebesparing al grotendeels benut. In

de algemene ruimten is overal ledverlichting en de

isolatie is op orde. Een aantal bewoners heeft inmiddels

zelf HR++-glas aangeschaft. Daarom was nu

opwekking aan de orde.

Als je mij vraagt naar mijn motief, is mijn antwoord

dat ik mijn kleinkinderen een leefbare toekomst gun.

Dat argument geldt niet voor iedereen, hoewel het

milieubewustzijn naar mijn gevoel wel toeneemt.

Maar veelal heb je het toch over twee vragen: wat

kost het en wat levert het op?

Om te zorgen voor voldoende draagvlak hebben we

alles uitvoerig op papier gezet, rekening houdende

met mogelijke wensen en bezwaren van de diverse

bewoners. Voor een 80-jarige kunnen andere argumenten

gelden dan voor een werkende van 50.”

IN EIGEN BEHEER

“Ik denk dat eerlijke en transparante informatie

cruciaal is voor het welslagen van een project als dit.

Van de ca. 400 VvE’en die onze beheerder in beheer

heeft zijn wij de enige die een zoncentrale heeft

gerealiseerd. Vermoedelijk zien veel VvE-bestuurders

op tegen de investering in tijd en energie. Dan

maar kiezen voor een bedrijf of adviseur? Commerciële

overtuiging en extra kosten remmen wellicht

het enthousiasme onder de VvE-leden. Als je veel

zelf uitzoekt en het project in eigen beheer uitvoert,

kunnen de VvE-leden beter betrokken blijven bij het

project. Overigens: als een VvE meer wil weten over

de manier waarop je zoiets zou kunnen aanpakken,

dan wil onze VvE die informatie graag delen!”

AKKOORD

Na veel overleg slaagde het bestuur erin om tot een

aantrekkelijk aanbod te komen. Aan drie installateurs

werd een offerte gevraagd. De keuze viel op

Energy Guards in Den Haag. Dat bedrijf kon het beste

tegemoetkomen aan de specifieke, soms onwrikbare

wensen van de VvE. Uiteindelijk bleek de investering

ongeveer 3000 euro lager uit te vallen dan aanvankelijk

begroot.

Aan de leden was in september (toen de ALV met 19

van de 22 stemmen akkoord ging met plaatsing van

de zoncentrale) voorgesteld om ongeveer 50% van

de investering uit de algemene reserve te betalen en


60

61

VvE Magazine # 1 | februari 2017

VvE ENERGIEBESPAREN

ROTTERDAMSE

VVE’EN

PAKKEN DE

‘ENERGIE-

SLURPERS’

AAN

Netwerkbijeenkomst

voor actieve VvE’en

De Rotterdamse VvE’en hebben in de meeste gevallen meer onderlinge verschillen dan gemeenschappelijke

kenmerken. Voor ca. 70 van de VvE’en uit de Maasstad geldt dat ze in elk geval één ding gemeen hebben: ze

hebben de cursus ‘Rotterdamse VvE’en met Energie’ gevolgd. Op zaterdag 26 november 2016 organiseerde

VvE010 (serviceorganisatie voor de VvE) in samenwerking met Rotterdamse VvE’en met Energie en de

gemeente Rotterdam een netwerkbijeenkomst om te ervaren hoe de theorie uit de cursus in de praktijk werkt.

De resultaten waren opzienbarend, bleek uit de verhalen van twee VvE-bestuurders.

Marga Scholte is bestuursvoorzitter

van VvE Zuiderterras & Carnissesingel

(Rotterdam-Zuid). Het complex (1979)

bestaat uit 135 appartementen, verdeeld

over vier hoge woontorens en

een laagbouwgedeelte, plus - nogal

ongewoon - een bowlingbaan. Die

laatste ruimte staat nu leeg. Er zijn

vier liften en vier grote cv-ketelhuizen

op de daken. Tot medio 2014 werd

ook warmte geleverd aan een aantal

kantoorruimtes. Geen alledaagse VvE

dus. Marga Scholte stond aanvankelijk

wat sceptisch tegenover het idee van

een cursus over energiebesparende

maatregelen.

“Maar ik raakte al snel in de ban van

de mogelijkheden”, vertelt ze. “We

bleken te beschikken over enorme

‘energieslurpers’ in de vorm van

31 grote dakventilatoren die 24

uur per dag de warmte uit onze

woningen de lucht in zogen. Die

ventilatoren, de cv-pompen en de

verlichting waren goed voor de helft

van het stroomverbruik. In totaal ging

het om 268.000 kWh per jaar. In juli

2015 hebben we ledverlichting laten

aanbrengen in de collectieve ruimtes.

Daarmee was een investering gemoeid

van 40.000 euro. We konden

dat bedrag betalen uit het reservefonds.

Nu besparen we 600 euro

per maand op de elektriciteitskosten.

Met die besparing betalen we

de investering terug.” In september

2016 werden de eerste vijf ventilatoren

vervangen en er zijn nieuwe

elektriciteitsmeters geplaatst.

Het gasverbruik moest ook omlaag,

vond het bestuur. De appendages

van de cv-leidingen zijn de afgelopen

zomer geïsoleerd met een soort

‘bodywarmers’. Marga Scholte: “We

kunnen nog niet meten hoe hoog

de besparing op het verbruik voor

verwarming is, maar we zien in de

zomer een duidelijke afname van het

gasverbruik voor de warmwatervoorziening.”

De VvE is er nog lang niet, vertelt de

voorzitter: “We willen de cv-pompen

vervangen door energiezuinige pompen;

op de hoogste daken komt extra

isolatie en - hopelijk - een groen dak.”

VVE WALENBURGERPLEINFLAT

Hans Weber is lid van de bestuurscommissie

van VvE Walenburger-

Marga Scholte

“WE ZIEN NU AL

EEN DUIDELIJKE

AFNAME VAN HET

GASVERBRUIK”

pleinflat in Rotterdam-Noord. Het

complex is ook gebouwd in 1979 en

omvat 80 appartementsrechten. Het

bestuur besloot de houten puien te

laten isoleren met borstweringpanelen,

die zijn voorzien van vijf centimeter

hoogwaardige isolatie.

De ventilatoren bleken op een veel

te hoge stand te staan en er is ledverlichting

toegepast.

Weber heeft veel opgestoken van

de cursus en is aan de slag gegaan.

Het gebouw heeft blokverwarming.

Het bestuur gaat - ingevolge de

verplichtingen van de Warmtewet

- dit jaar de appartementen individueel

laten bemeteren. Dat zal naar

verwachting van Weber een aantal

eigenaren over de streep trekken

om toch maar isolerend glas te laten

plaatsen. In veel woningen zit nu nog

enkel glas. “Degenen die daar nu nog

niet voor voelen, zullen volgend jaar

schrikken als de afrekening van de

stookkosten in de brievenbus valt”,

denkt hij.

Net als Marga Scholte ziet Weber het

grootste probleem in het enthousiasmeren

van de mede-eigenaren. “Als

ze eenmaal zien wat de maatregelen

aan besparingen en comfortverbetering

opleveren, worden ze wel enthousiast”,

zien de beide bestuurders.

“Maar je moet het voorstel eerst op

de agenda van de ALV zien te krijgen.

Als bestuurder heb je behoefte aan

een goed verhaal waardoor iedereen

ziet hoeveel ze erop vooruitgaan.”

ONDERSTEUNING

Daar ligt in principe een mooie taak

voor VvE-beheerders. Zij zijn immers

betrokken bij de VvE’en die

zij beheren. Het ligt wat gecompliceerder,

bleek al snel. Corine Erades

(Rotterdamse VvE’en met Energie):

“Beheerders zijn in toenemende mate

geïnteresseerd, maar de materie is bij

velen nog onbekend. We hebben in

Rotterdam nu vier ‘beheerders met

energie’ en het zou een goede zaak

zijn als meer vakgenoten zich bij hen

aansluiten.”

Ook hier gaat het om miscommunicatie:

beheerders gaan ervan uit

dat VvE’en niet willen betalen voor

extra advies. VvE’en hebben hetzelfde

vooroordeel: de beheerder geeft

geen advies omdat hij/zij daarvoor

niet betaald wordt. Een misverstand,

stelt Hans Weber: “Ik ben best bereid

om te betalen voor een goed advies”.

Richard Kuiper, accountmanager van

het Nationaal Energiebespaarfonds

somde de mogelijkheden op. “Voor

de VvE is er - mede dankzij een intensieve

lobby van VvE Belang - extra

subsidie voor advies en procesondersteuning

in de vorm van de Subsidie-

regeling Energiebesparing Eigen Huis

(SEEH). Die bedraagt ca. 75% van de

kosten. De regeling wordt uitgevoerd

door RVO (www.rvo.nl).”

EERST ISOLEREN!

“Daarnaast is er de VvE Energiebespaarlening

van het Nationaal

Energiebespaarfonds. VvE’en kunnen

hier tegen een aantrekkelijke rente

geld lenen voor het nemen van

energiebesparende maatregelen. Kijk

voor de voorwaarden en de actuele

rentepercentages op www.energiebespaarlening.nl.

Het fonds bevat

300 miljoen euro en loopt in elk

geval tot eind 2018. In principe kan

een VvE (met minimaal 10 woonappartementen)

maximaal 25.000 euro

per appartementsrecht lenen. Voor

een zeer energiezuinig pakket is een

maximumbedrag van 40.000 euro

beschikbaar en voor een Nul op de

Meter-renovatie (NoM) zelfs 50.000

euro. De lening moet in 10 of 15 jaar

worden terugbetaald.”

Energieadviseurs raden aan om altijd

te beginnen met isolatie van het gebouw.

Daarna volgt het energiezuinig

maken van de installaties en de derde

stap is de opwekking van energie. Er

zijn nu veel mogelijkheden om subsidie

te krijgen voor die maatregelen én

voor het advies.

Frank Peters, directeur van VvE010,

kon de Rotterdamse VvE’en nog een

extraatje in het vooruitzicht stellen.

Zij kunnen, als zij fors investeren,

onder voorwaarden in aanmerking

komen voor 100% subsidie op de

advieskosten.

VvE010 ondersteunt de VvE’en

ook - gratis - bij het aanvragen van

subsidies en is bezig met een intensief

programma voor verduurzaming

van de Rotterdamse VvE’en. Ook

in 2017 staat weer een groot aantal

bijeenkomsten en cursussen op het

programma. Zie www.vve010.nl


en water.

Wij weten wat uw VvE nodig heeft:

• een betrouwbare energieleverancier;

• die een goede service biedt;

• en geen gebruik maakt van een callcenter.

NIEUW!

Verbruiksafhankelijke meting en facturatie van energie en water.

Onze voordelige gas-, warmte-, elektriciteit- en watermeters geven een

betrouwbare en duidelijke registratie van het individuele en algehele

energie- en waterverbruik. Vervolgens verwerken wij per bewoner deze

verbruiksafhankelijke registratie tot een overzichtelijke factuur.

Met onze meetapparatuur voldoet u aan de wetgeving voor

warmtemeting.

Schakel VvE EnergieSelect in en profiteer van de voordelen:

• lagere kosten voor het energiepakket dat bij u past;

• naar keuze energiemeters in eigendom, via huurkoop dan wel via lease;

• heldere en overzichtelijke facturen;

• betrouwbare dienstverlening op maat;

• transparante en duidelijke werkwijze om misverstanden te voorkomen.

VvE EnergieSelect is een samenwerkingsverband tussen

VvE Belang en Hezelaer Energy. Samen staan we voor:

Lagere kosten, minder zorgen, meer woongenot!

Vraag direct vrijblijvend een offerte aan via www.vve-energieselect.nl

Meer weten? Bel 076 303 07 21 of mail info@vve-energieselect.nl

Op zoek naar een

(nieuw) administratie

en/of beheerkantoor?

UW ENERGIELEVERANCIER

meten en factureren van energie

verbruiksafhankelijk

het voor Ook

UW ENERGIELEVERANCIER

Ook voor het verbruiksafhankelijk

meten en factureren van energie

en water.

Ga naar de website van VvE

Belang www.vvebelang.nl

(speciaal voor de VvE) en klik

op Administratie- en Beheerkantorengids).

U kunt hier per provincie

zoeken naar kantoren die

deze diensten aanbieden.

Vraag zo nodig naar

referenties en vraag

meerdere offertes

aan bij verschillende

aanbieders!

• die voordelig elektriciteit en gas inkoopt op de energiebeurs ICE ENDEX;

Wij weten wat uw VvE nodig heeft:

• een betrouwbare energieleverancier;

• die voordelig elektriciteit en gas inkoopt op de energiebeurs ICE ENDEX;

• die een goede service biedt;

• en geen gebruik maakt van een callcenter.

NIEUW!

Verbruiksafhankelijke meting en facturatie van energie en water.

Onze voordelige gas-, warmte-, elektriciteit- en watermeters geven een

betrouwbare en duidelijke registratie van het individuele en algehele

energie- en waterverbruik. Vervolgens verwerken wij per bewoner deze

verbruiksafhankelijke registratie tot een overzichtelijke factuur.

Met onze meetapparatuur voldoet u aan de wetgeving voor

warmtemeting.

Schakel VvE EnergieSelect in en profiteer van de voordelen:

• lagere kosten voor het energiepakket dat bij u past;

• naar keuze energiemeters in eigendom, via huurkoop dan wel via lease;

• heldere en overzichtelijke facturen;

• betrouwbare dienstverlening op maat;

• transparante en duidelijke werkwijze om misverstanden te voorkomen.

VvE EnergieSelect is een samenwerkingsverband tussen

VvE Belang en Hezelaer Energy. Samen staan we voor:

Lagere kosten, minder zorgen, meer woongenot!

Vraag direct vrijblijvend een offerte aan via www.vve-energieselect.nl

Meer weten? Bel 076 303 07 21 of mail info@vve-energieselect.nl


64

VvE JAARCONGRES 2016

65

VvE Magazine # 1 | februari 2017

Thomas Rau

Gerdi Verbeet signeert haar boeken

JAARCONGRES 2016: PLATFORM VOOR

NIEUWE IDEEËN EN INITIATIEVEN

VVE CROWDFUNDING, DEMOCRATIE EN

EEN VISIE OP DE TOEKOMST VAN DE AARDE

Het Jaarcongres 2016 van VvE Belang

werd op 28 november gehouden in het

NBC te Nieuwegein. Het stond voor een

groot deel in het teken van een nieuw

initiatief: VvE Crowdfunding. Dat werd

op deze dag officieel gelanceerd. Het

tweede gedeelte van het congres was

al even interessant: daarin kwamen

architect Thomas Rau en

oud-Kamervoorzitter Gerdi Verbeet

aan het woord. Zo’n 1100 gasten luisterden

naar de bevlogen sprekers.

VvE Belang-voorzitter Fred

Schuurs verrichtte de opening

van het congres. Hij ging in op de

resultaten die in het afgelopen jaar

zijn behaald en op het feit dat de

organisatie van VvE Belang flink is

gegroeid. Daardoor is de dienstverlening

verder geoptimaliseerd

en werd onze stichting een nog

belangrijker partner voor overheden

en andere instanties.

VVE CROWDFUNDING

VvE Belang-directeur mr. Kees

Oomen vertelde het publiek dat 20

à 30 procent van alle VvE’en in Nederland

binnen vijf jaar financiering

nodig heeft. Echter: banken lenen

vrijwel nooit geld uit aan VvE’en: ze

vinden het risico - onterecht - te

groot. Bij de VvE Energiebespaarlening

kan de VvE geld lenen voor

duurzaamheidsmaatregelen; niet voor

groot onderhoud. Waar kan de VvE

dan terecht? “We moeten het met

z’n allen doen”, zei Oomen. “Als het

Nationaal Energiebespaarfonds in 2018

stopt, kan de VvE nergens meer geld

lenen. Daar staat tegenover dat VvE’en

die veel geld op hun spaarrekening

hebben, daarvoor nauwelijks rente krijgen.

Hoe komen zij aan rendement?”

Het antwoord op die vragen is, na

ruim twee jaar intensief werken,

gevonden in VvE Crowdfunding. Een

VvE die geld nodig heeft, kan dit veilig

lenen van andere VvE’en, appartementseigenaren

en eventuele andere

investeerders. Een VvE die veel geld

in het reservefonds heeft en dat op

korte termijn niet nodig heeft, kan het

geld tegen een aantrekkelijke rente

uitlenen.

HET MAG MAAR MOET NIET!

“Die laatste groep zoekt een goed

rendement op het spaargeld”, stelde

Oomen. “In totaal staat er voor meer

dan 2,5 miljard euro op de spaarrekeningen

van VvE’en, terwijl de financieringsbehoefte

ongeveer één miljard

is. Met VvE Crowdfunding kunnen

we dus de aanbod- en de vraagzijde

bedienen op een manier die voordeel

biedt voor alle betrokkenen.

Het is belangrijk om een misverstand

uit de weg te ruimen. Crowdfunding

mag en kan (na toestemming van

de ALV), maar moet absoluut niet.

Bovendien is het heel onverstandig

om het hele reservefonds in te zetten.

De VvE moet alleen geld investeren

dat ze voorlopig niet nodig heeft.

Overigens is de VvE het geld niet de

hele looptijd kwijt: vanaf de eerste

dag dat er geld uitgeleend is, wordt

er terugbetaald; vanzelfsprekend met

rente.”

Een lening aanvragen via VvE Crowdfunding

is alleen mogelijk voor VvE’en

die aangesloten zijn bij VvE Belang.

Alle informatie vindt u op www.vvebelang.nl.

Klik op ‘Crowdfunding’.

THOMAS RAU:

“DE TOEKOMST IS NU!”

“Het nieuwe iets is het niets”, hield

architect en visionair Thomas Rau zijn

publiek voor. “De grootste hotelketen

ter wereld, Airbnb, heeft niet één

kamer. En de VvE heeft geen lampen

nodig maar verlichting. Duurzaamheid

is geen technologisch probleem, maar

een mentale kwestie. We moeten

niet de illusie hebben dat wij de aarde

aansturen. De aarde is een gesloten

systeem. De hoeveelheid goud die er

duizend jaar geleden was, is er nog

steeds; alleen in een andere vorm.

De energiebronnen zijn onbeperkt:

zon en wind zijn er altijd geweest en

zullen er altijd zijn. Maar wat we met

de natuurlijke bronnen doen, heeft

permanente consequenties.”

Rau had geen goed woord over voor

‘Bijna Energie Neutrale Gebouwen'

(BENG): “Dat woord betekent alleen

maar dat we niets willen veranderen.

Het woord ‘bijna’ betekent niets.

We moeten niet afschrijven maar

opschrijven. Afschrijven doe je op

waardeloze dingen; niet op waardevolle

dingen. ‘Waardeloos’ bestaat

niet: alles heeft waarde. En we moeten

vooral geen eigenaar willen zijn van

een product waarvan we niet weten

hoe het gemaakt is. Van alle materialen

in een gebouw moeten we een

materialenpaspoort aanleggen, zodat

we weten hoe we ze later eventueel

opnieuw kunnen gebruiken. Niet meer

na-denken maar voor-denken!”

GERDI VERBEET:

“LAAT IEDEREEN MEEDENKEN”

“We verenigen ons omdat we ons

eigen belang en het collectieve belang

willen verbinden”, stelde Gerdi Verbeet,

voormalig Tweede Kamervoorzitter.

“De VvE is een belangrijk onderdeel

van het democratisch systeem: ze

heeft een taak als beheerder van het

gebouw, maar speelt ook een rol in de

buurt en de gemeente. Het is belangrijk

dat de leden het bestuur niet alleen

vertrouwen, maar dat ze ook begrijpen

waarom voorstellen worden gedaan.

Stimuleer het meedoen! Eigenlijk zou

iedereen zich van tijd tot tijd moeten

inzetten voor het bestuur van de gemeente,

maar ook van de VvE.”

“Als mensen ontevreden zijn, komt dat

meestal doordat ze te weinig betrokken

zijn bij de besluitvorming. Bij de

VvE hoor je dan: ‘Dat bestuur doet

maar en ik mag het allemaal betalen!”

Er moet dus veel meer draagvlak zijn

voor de besluiten. Het bestuur kan

dat bereiken door de ’hoofdrolspelers’

eens te bellen en te vragen naar hun

ideeën. De noodzaak van de voorstellen

die op de agenda staan, moet voor

iedereen duidelijk zijn.

‘Hoe stellen we ons de toekomst van

ons complex voor en hoe willen we

dat het complex er over pakweg 20

of 40 jaar uitziet?’ Dat is de centrale

vraag, maar vaak gaat het om heel

concrete dingen. Bijvoorbeeld: waar

moet de scootmobiel staan?

Tip: zet mensen aan het werk, laat

iedereen meedenken. Dan wordt de

VvE het laboratorium voor bestuurlijke

innovatie!”


66

VvE ROADSHOW

OCHTEND-

PRESENTATIE

MR. KEES OOMEN:

“DRUKKE TIJDEN

VOOR DE VVE”

Politieke, juridische

en bouwkundige zaken

en energiebesparing!

Maar liefst driekwart van alle bezoekers van de informatiebijeenkomsten vindt het prettig om bestuurder van een

VvE te zijn. Dat was een leuke maar enigszins verrassende uitkomst van de mini-enquête die mr. Kees Oomen hield

aan het begin van zijn presentatie tijdens de voorlichtingsbijeenkomsten van najaar 2016. Op zijn beurt zei de VvE

Belang-directeur blij te zijn met zo veel actieve betrokkenheid, waarna hij achtereenvolgens inging op de ontwikkelingen

in politiek Den Haag, op juridische en bouwkundige zaken en op onderwerpen die te maken hebben met hét

onderwerp van dit moment: duurzaamheid en dan vooral: energiebesparing.

De Wet verbetering functioneren VvE’en zou later

op de dag nog aan de orde komen (zie pagina 73).

De wet regelt dat VvE’en verplicht gaan sparen in het

reservefonds. Dat kan op basis van een goed meerjarenonderhoudsplan

of door jaarlijks 0,5% van de

herbouwwaarde aan de reserve toe te voegen. De

wet geeft de VvE ook uitdrukkelijk de mogelijkheid

om te lenen en zorgt ervoor dat de regels voor de

aansprakelijkheid van de eigenaren worden beperkt.

“Er is alleen één probleem”, zei Oomen. “Grooteigenaren,

zoals woningcorporaties, hebben volgens

de minister de mogelijkheid om niet periodiek geld

in het reservefonds te hoeven storten: zij mogen

‘sparen’ door een garantie af te geven. Maar de vraag

is: wat houdt die garantie in? Dat is momenteel nog

onduidelijk, maar aangeslotenen bij VvE Belang worden

vanzelfsprekend op de hoogte gehouden van de

ontwikkelingen.”

Over lenen gesproken: voor VvE’en die te maken

hebben met funderingsproblemen is er een speciaal

fonds gecreëerd waaruit de eigenaren in de VvE’en

onder gunstige voorwaarden kunnen lenen.

GEMENGDE COMPLEXEN EN DE WARMTEWET

Zeven van de tien appartementengebouwen hebben

te maken met huurders omdat ze in een zogenaamd

gemengd complex wonen. De problemen die deze

situatie met zich mee kan brengen was onderwerp

van een van de middagpresentaties (zie pag. 69).

Maar ook als het gaat om de Warmtewet doet zich

een probleem voor. Immers: met gemengde complexen

was geen rekening gehouden toen de Warmtewet

werd geschreven. Die ging in op 1 januari 2014,

en al snel bleek dat de wet niet in overeenstemming

was met het appartementsrecht. Daarom is vorig jaar

besloten dat de VvE niet onder de reikwijdte van de

Warmtewet zou vallen. Met één uitzondering: de gemengde

complexen. Huurders moesten immers wel

worden beschermd tegen willekeur en hoge prijzen

voor warmte. Die regeling maakte het er allemaal niet

duidelijker op.

Een intensieve lobby van o.a. VvE Belang heeft er

echter voor gezorgd dat er nu ook in dat opzicht

wél duidelijkheid is: de VvE valt niet onder de Warmtewet.

Ook de gemengde VvE niet! Voor huurders

van appartementen moet deze kwestie worden

WACHT NIET OP DE PERFECTE GELEGENHEID;

BEGINNEN MAAKT DE GELEGENHEID PERFECT

geregeld via de huurregelgeving. In een later stadium

zal blijken of deze kwestie nu definitief is geregeld.

MODERNISERING APPARTEMENTSRECHT

Twee derde van de aanwezigen zou graag zien dat

VvE-leden digitaal kunnen stemmen vóór de ALV.

Digitaal stemmen is een van de onderwerpen die aan

de orde komen bij het overleg over modernisering

van het appartementsrecht.

Daarnaast spelen er andere actuele zaken, zoals de

mogelijkheid om scootmobiels te stallen in appartementencomplexen.

Steeds meer VvE’en krijgen met

die kwestie te maken; niet in de laatste plaats doordat

de bevolking vergrijst en ouderen steeds vaker thuis

blijven wonen. Kees Oomen wees op een arrest van

het Hof Arnhem-Leeuwarden, 17-6-2016, ECLI: NL:

GHARL:2016:4899 (rechtspraak.nl). VvE’en die zich

afvragen wat ze met de scootmobiels moeten doen,

vinden daar een duidelijk toetsingskader waarmee ze

hun voordeel kunnen doen.

Nog een juridisch probleem: mag een VvE een

deelauto ter beschikking stellen van de leden? Dat

is immers voor alle partijen interessant en het zou

mogelijk het aantal eigen auto’s (en dus CO2-uitstoot)

beperken. Oomen: “Het antwoord is simpel:

nee, het mag niet. Nog niet, tenminste. Een VvE heeft

maar één taak: het beheren van het gebouw. Een

deelauto ter beschikking stellen hoort daar niet bij!”

OPROEP: ‘FOUTE’ SPLITSINGSAKTES

Met enige regelmaat klagen VvE’en over ‘rare’ dingen

in splitsingsaktes. In een aantal gevallen heeft de notaris

wel erg goed geluisterd naar de wensen van de

projectontwikkelaar: de akte valt dan sterk uit in het

voordeel van de groot-eigenaar.

Kees Oomen riep alle aanwezigen op om dit type

‘misslagen, fouten en andere rare zaken’ in splitsingsaktes

te melden bij VvE Belang (een kort berichtje

aan info@vvebelang.nl volstaat). Inmiddels is al een

respectabel aantal zaken gemeld. Ook daarover

houden we u op de hoogte.

BOUWKUNDIGE ZAKEN

Op bouwkundig gebied viel er ook veel te melden.

De uitkragende balkon- en galerijvloeren zijn daarvan

een sprekend voorbeeld. Bij een groot aantal complexen

die zijn gebouwd tussen 1959 en 1971 is het

balkon en/of de galerij vastgestort aan de vloer van

het appartement. Consoles ontbreken daarbij en dat

kan leiden tot gevaarlijke situaties, tot en met het

afbreken van de balkons of galerijen. VvE’en die eigenaar

zijn van een complex uit deze periode, moeten

onderzoeken of hun complex tot de ‘gevarencategorie’

hoort. Als het gebouw in bovenstaande periode

gebouwd is en niet beschikt over consoles onder de

galerijen en balkons, is nader onderzoek noodzakelijk

- en verplicht!

ASBEST

In Nederland is 130 miljoen vierkante meter daken

voorzien van asbest. Voor 2024 moeten al die asbestdaken

worden verwijderd (zie het artikel op pagina

46 en 47). Gezien het beperkte aantal asbestverwijderaars

is die datum onhaalbaar; dat is nu al duidelijk.

Er is veel onbekendheid over dit onderwerp. Daarom

is het zaak dat VvE’en op tijd nagaan of zij met een

asbestdak te maken hebben. Asbest is tot 1993 in

Nederland toegepast.

ROOKGAS

Ook de rookgasafvoeren moeten op grote schaal

worden vervangen als de VvE overgaat van VR- op

HR-verwarmingsketels (zie het artikel op pagina 53).

Tip van Kees Oomen: weet dat de levensduur van de

rookgasafvoer ongeveer even lang is als die van de

ketel en kijk in uw MJOP of er gereserveerd wordt

voor vervanging van de rookgasafvoer. Zo niet; regel

dat dan!

SIMON EN VERA

Tot slot werden Simon en Vera voorgesteld aan

het publiek: de ‘tochtdieren’ die het symbool zijn

van de landelijke energiebesparingscampagne

www.energiebesparendoejenu.nl. “Wacht niet op

de perfecte gelegenheid; beginnen maakt de

gelegenheid perfect”, hield Oomen zijn gehoor voor.

“Op www.vvebelang.nl/energiescan ziet u met enkele

muiskliks hoeveel u kunt besparen met eenvoudige

ingrepen. De subsidieregeling die op 15 september

2016 is ingegaan, maakt die maatregelen én de

advieskosten een stuk beter betaalbaar.”

Ook aan die regeling en aan andere subsidies was

een middagpresentatie gewijd (zie pagina 72 en 73).

U vindt deze presentatie op:

www.vvebelang.nl/

voorlichtingsbijeenkomsten2016

Kees Oomen hield een 'mini-enquête'

67

VvE Magazine # 1 | februari 2017


68

VvE ROADSHOWPRESENTATIE VvE ROADSHOW 2016

69

VvE Magazine # 1 | februari 2017

WIE IS DE

BAAS IN DE VVE?

CENTRALE BOODSCHAP:

BLIJF MET ELKAAR IN GESPREK!

De vraag wie de baas is in de Algemene Ledenvergadering,

is snel te beantwoorden: dat is de vergadering van de

Vereniging van Eigenaren. Maar als de VvE in vergadering

bijeenkomt, is de voorzitter de baas. En

dan gaat het nog wel eens mis, constateerden

mr. Astrid Luijk en Carola Peters in hun

presentatie ‘Wie is de baas in de VvE?’

Ze trokken volle zalen, want er zijn

nogal wat misverstanden rond

de rollen van bestuurder,

beheerder en leden.

John Liewes

“LAAT HUURDERS ALTIJD EEN

GEBRUIKERSVERKLARING

ONDERTEKENEN EN INLEVEREN”

SAMEN ONDER

ÉÉN DAK: EIGENAREN

EN HUURDERS

‘Gespikkeld bezit’, ‘gemengde complexen’; er zijn diverse namen voor complexen waarin eigenaren en huurders -

al dan niet vreedzaam - samenwonen. In Nederland staan bijna 60.000 van die complexen. Dat deze constructie

nogal eens voor problemen zorgt, is bekend. Daarom verzorgde

mr. John Liewes, jurist bij VvE Belang, tijdens de informatiebijeenkomsten

een presentatie over dit onderwerp.

U vindt deze presentatie op:

www.vvebelang.nl/

voorlichtingsbijeenkomsten2016

Astrid Luijk benadrukte het belang van een goede voorbereiding

van de vergadering: “Is het quorum aanwezig?

Hoeveel stemmen zijn er (ook in verband met voorstellen

waarvoor een gekwalificeerde meerderheid nodig is)?

En zijn de volmachten wel geldig? Besteed aandacht aan

goede notulen en verstuur ze snel!”

Carola Peters had tips voor een soepel verloop van de

vergadering: “Een geannoteerde agenda kan helpen.

Dat maakt mensen nieuwsgierig. Een leuke warming-up,

bijvoorbeeld een verhaal over de besparingen die zijn

gerealiseerd door een besluit dat vorig jaar genomen is,

maakt de aanwezigen enthousiast. Calculeer ook de

bezwaren in, die er zeker zullen zijn; ook als de maatregelen

in het voordeel zijn van iedereen! Gasloos in 2050? ‘Dan

ben ik er al lang niet meer!’ Op zo’n opmerking moet je

als voorzitter een antwoord hebben.”

BESTUURDER EN BEHEERDER

Astrid Luijk ging in op de rollen van bestuurder en beheerder;

de wijze van stemmen en het beheer van de financiën.

Dat leidde tot veel vragen over het beheer van het reservefonds.

Bij sommige VvE’en blijkt de externe beheerder ook

te kunnen beschikken over het reservefonds (de ‘spaarpot’

van de VvE). Pas op, waarschuwde Astrid Luijk: het zal niet

de eerste - en waarschijnlijk helaas ook niet de laatste -

keer zijn dat een beheerder zich de gelden van de VvE

toeëigent.

“We krijgen soms vragen over fouten die de beheerder

heeft gemaakt. Voorbeeld: een beheerder heeft een factuur

tweemaal betaald. Het bedrijf waaraan betaald is, is inmiddels

failliet. Stel in zo’n geval de beheerder aansprakelijk:

hij/zij kan vervolgens een beroep doen op de beroepsaansprakelijkheidsverzekering.

Het is vaak de enige manier om

het geld alsnog terug te krijgen.”

VvE Belang beschikt niet over een ‘zwarte lijst’ van beheerders,

vertelde ze. “We kunnen u wel helpen met een

aanbestedingsformat. Kijk daarvoor op www.vvebelang.nl/

VvE Beheer. Nog een tip: kijk of de beheerder SKW-gecertificeerd

is.”

CONFLICT!

Ook als alles goed geregeld is, kunnen er conflicten

ontstaan. Voorkómen is ook hier beter dan genezen,

vertelde Carola Peters. “Zorg voor een informele sfeer en

begroet iedereen zo veel mogelijk persoonlijk. Bedenk dat

conflicten vaak te maken hebben met oud zeer en om een

gebrek aan communicatie. Blijf dus altijd met elkaar in

gesprek!

En wil iemand echt niet meewerken? Geef zo’n lid een taak:

dan voelt hij/zij zich erkend en gewaardeerd. Alle kans dat

het ego dan tot normale proporties wordt teruggebracht.

Kijk ook eens naar de volgorde van de agenda: als een

voorstel op tegenstand kan rekenen van een ‘lastig’ lid;

zorg er dan voor dat een voorstel dat voor deze persoon

aantrekkelijk is, eerder wordt behandeld. Dan heeft de

lastige man of vrouw al iets binnengehaald. En een beetje

humor kan nooit kwaad!”.

U vindt deze presentatie op:

www.vvebelang.nl/

voorlichtingsbijeenkomsten2016

“We zien nogal wat varianten binnen

gemengde complexen”, vertelde hij.

“Er zijn eigenaren-bewoners, huurders,

verhurende eigenaren en groot-eigenaren,

zoals woningcorporaties en

investeerders. Die hebben allemaal

hun eigen belangen. Je kunt dus niet

zomaar stellen: ‘Wie betaalt, bepaalt’.

Huurders zijn gebonden aan het

huurrecht; appartementseigenaren aan

het appartementsrecht. Maar in feite

willen alle bewoners hetzelfde: prettig

wonen! Alleen lukt dat soms niet.

Daarom is het goed om een aantal

zaken scherp in het oog te houden.

Zo moet de eigenaar er na de splitsing

voor zorgen dat zijn (nieuwe) huurders

een gebruikersverklaring ondertekenen

en inleveren bij het VvE-bestuur. Een

getekend exemplaar van het huishoudelijk

reglement volstaat niet: dat geeft

alleen aan dat de bewoner een

exemplaar van dat reglement heeft

ontvangen. In sommige gevallen bevat

het huurcontract een verklaring dat de

huurder zich zal houden aan de regels

van de VvE. Ze zijn in elk geval te allen

tijde gebonden aan het splitsingsreglement.”

Deze verplichting geldt in principe niet

voor mensen die voor een paar dagen

het appartement huren of gebruiken.

Liewes: ”Er zijn VvE’en die in het

huishoudelijk reglement hebben

bepaald dat de appartementen niet

mogen worden verhuurd. Die bepaling

heeft weinig zin. De mogelijkheid tot

‘in gebruik geven’ (waaronder verhuren)

moet worden geregeld in de

splitsingsakte.”

OVERLAST?

Gelukkig gaat het vaak goed en

houden alle bewoners zich aan

de leefregels. Als er overlast wordt

veroorzaakt door huurders of bewoners,

is het aan de VvE om op te

treden. Lang niet alle bewoners zullen

hun medebewoners willen of durven

aanspreken op ongewenst gedrag.

John Liewes: “Dan is het belangrijk

om een dossier op te bouwen waarin

precies staat vermeld om welke

overlast het gaat en hoe die wordt

ervaren. Als de bewoner zich van een

waarschuwing niets aantrekt, kan de

VvE een boete opleggen en in het

uiterste geval de bewoner de toegang

tot het algemene gedeelte en het

privégedeelte ontzeggen.”

Sommige groot-eigenaren maken

misbruik van hun machtspositie; zeker

als ze een meerderheid van stemmen

hebben. Moet dat stemrecht van de

groot-eigenaar dan niet worden

beperkt, vragen veel VvE’en zich af.

Dat zit er voorlopig niet in, kon Liewes

vertellen. “Er zijn natuurlijk wel andere

mogelijkheden en die komen eigenlijk

allemaal neer op verbetering van de

communicatie. Zo kunnen huurders

toegang krijgen tot de ALV (zonder

stemrecht), maar ze kunnen ook een

volmacht van de groot-eigenaar

krijgen en dan namens de eigenaar

het stemrecht uitoefenen.”

COMMUNICATIE!

“Het mooiste is als er een geformaliseerd

overleg is tussen alle partijen:

huurders, eigenaren en groot-eigenaar.

Een zogeheten interactiekaart

kan ook behulpzaam zijn: een platform

(of misschien een app) waar alle

betrokkenen (eigenaren, verhurende

eigenaren, groot-eigenaar, huurders)

kunnen zien wat de rechten en plichten

zijn en waar ze ook met elkaar

kunnen communiceren.”

John Liewes is namens VvE Belang

vertegenwoordigd in de werkgroep

die zich met dit onderwerp bezighoudt.

Via VvE Magazine houden

we u op de hoogte!

Hebt u vragen? Mail ze naar

juridisch@vvebelang.nl


UW COMPLEX

ONDERVERZEKERD?

DAT KAN U VEEL

GELD KOSTEN!

Voorkom problemen,

en laat uw gebouw

taxeren door een

deskundige; door

de taxateur van

VvE Belang!

Een nieuwe

maat in

service

Tabaksplanter 2 - 3861 SH Nijkerk - 033-245 89 44 - info@alldoorco.nl - www.alldoorco.nl

UW SERVICE & ONDERHOUDSPARTNER

Zo min mogelijk storingen aan uw Speedgate, Roldeur

of Slagboom. Probleemloos uw garage in en uit

kunnen en een deur hebben die niet meer onnodig

open blijft staan.

Met een serviceovereenkomst van Alldoorco bent

u ervan verzekerd dat bovenstaande issues tot het

verleden behoren.

Mede door onze –beheer op afstand module- oftewel

GATE CONTROL kan uw VvE totaal worden ontzorgt op

dit gebied.

Daarnaast onderhouden we niet alleen onze eigen

installaties, maar ook die van andere leveranciers.

En omdat wij vinden dat elke klant speciaal is en andere

behoeften heeft, werken we met contracten die op

maat gemaakt worden voor uw VvE.

De voordelen op een rijtje

24/7 service

Landelijke dekking

Beheer op afstand

Merkonafhankelijk

Al ruim 30 jaar een

betrouwbare partner

PARKEERSYSTEMEN, BEDRIJFSDEUREN, DOCK EQUIPMENT, TOEGANGSTECHNIEK, SERVICE & ONDERHOUD

ing. Gerard Groenendijk

Rijssenbeek Advocaten is ruim 25 jaar dé huisadvocaat voor

VvE’s, bestuurders en beheerders. Als enige advocatenkantoor in

Nederland hebben wij ons volledig gericht op het appartementsrecht.

Daarnaast zijn wij specialist in het voor VvE’s belangrijke

HET KAN OOK IN ÚW COMPLEX GEBEUREN:

EEN BRAND OF EEN ANDERE CALAMITEIT.

Dan gaat uw eerste zorg uit naar de bewoners, maar

onvermijdelijk komt de vraag aan de orde: zijn we wel

goed verzekerd?

Het laatste wat u wilt is dat uw VvE onderverzekerd is.

Dan moeten alle eigenaren – soms diep – in de buidel

tasten om het ontbrekende bedrag te betalen.

Discussie over de herbouwwaarde is ook niet prettig, want

het bevordert de onderlinge relaties in uw complex niet!

MAAR HOE VOORKOMT U DIE PROBLEMEN?

Heel eenvoudig: schakel de taxatieservice van VvE Belang in.

Ing. Gerard Groenendijk is Registertaxateur. Voor een

zeer concurrerend tarief levert hij een taxatierapport

waar uw VvE wat aan heeft. U weet zeker dat uw complex

goed verzekerd is, en u beschermt de eigenaren tegen

onderverzekering.

Tip:

laat de herbouwwaarde eenmaal in de zes jaar

taxeren en geef de waarde door aan uw verzekering!

bouw-, huur-, verenigings-, en energierecht.

Als dé landelijk specialist voor VvE’s heeft Rijssenbeek Advocaten

een juridisch abonnement ontwikkeld voor doorlopende

juridische ondersteuning, bijstand en actuele informatie op het

gebied van het appartementsrecht. Daar ligt onze kracht en

expertise. Inmiddels hebben ruim 3.500 VvE’s voor dit juridische

abonnement gekozen. Zij profiteren al van onze hoge kwaliteit,

praktische adviezen, snelheid en korte lijnen. U binnenkort ook?

Appartementsrecht

Aan- en opbouw

Opstalverzekering

Energie

Splitsingsakte

Overtreding

Meer weten?

Mail naar taxatie@vvebelang.nl of bel 0162 469 120 en maak een afspraak met ing. Gerard Groenendijk.

Voor een offerte of meer informatie neem

contact op via 026-443 42 49

of ojd@rijssenbeek.nl

Rijssenbeek Advocaten - Velperweg 35-1 - 6824 BE Arnhem

www.rijssenbeek.nl - T 026 - 443 42 49

Incasso

Rechtsbijstand

Cursus


72

VvE ROADSHOW 2016 VvE ROADSHOW 2016

ENERGIE EN

DUURZAAMHEID:

VIND UW WEG IN DE WERELD

VAN SUBSIDIES EN REGELINGEN

73

VvE Magazine # 1 | februari 2017

ZON OP HET DAK;

MOGELIJKHEDEN EN

AANDACHTSPUNTEN

En wat levert

zonnestroom op?

De middagpresentatie ‘Energie en

duurzaamheid’ van Kees Oomen en

Jacco van de Sandt ging in zijn geheel

over de mogelijkheden die de VvE

heeft om duurzaamheidsmaatregelen

te financieren. Concreet: over de

Subsidieregeling Energiebesparing

Eigen Huis (SEEH), de Investerings

Subsidie Duurzame Energie (ISDE) en

de VvE Energiebespaarlening van het

Nationaal Energiebespaar Fonds (NEF).

De Subsidieregeling Energiebesparing

Eigen Huis (SEEH) bestaat uit twee

onderdelen: een maatregelensubsidie

en een subsidie voor procesondersteuning

voor VvE’en. Dit laatste

onderdeel vormt een succes voor

VvE Belang: het is de kroon op alle

pogingen om de VvE te ondersteunen

met subsidies voor advieskosten en

voor de kosten van ondersteuning bij

het proces. Onze organisatie vroeg al

enige tijd om subsidiemogelijkheden

voor de VvE om advies en procesondersteuning

‘in te kopen’. Met de

SEEH is dat nu een feit: een VvE kan

ca. 20% van de kosten voor isolatiemaatregelen

krijgen (dan moeten

minstens twee maatregelen worden

genomen) en maximaal € 3.450 voor

advies- en proceskosten. Kijk op

www.rvo.nl.

Kees Oomen: “Voor de verplichting

om twee maatregelen te nemen is

gekozen om te voorkómen dat

eigenaren en VvE’en subsidie aanvragen

voor maatregelen die ze ook

zonder subsidie zouden nemen.

VvE ‘en die al een eind op weg zijn op

hun weg naar duurzaamheid, krijgen

de subsidie als ze binnen een jaar

twee maatregelen nemen. VvE’en die

nog een ‘groen MJOP’ moeten laten

maken, krijgen de subsidie als ze twee

maatregelen in het MJOP opnemen.

De maatregelen moeten dan binnen

10 jaar worden uitgevoerd. Overigens

zijn de twee maatregelen voor de

subsidie van de proceskosten niet

gelijk aan de twee maatregelen voor

de maatregelensubsidie. Het energieadvies

moet wel worden gemaakt

door een gecertificeerd adviseur.

Op de website van VvE Belang vindt

u een lijst met gecertificeerde

adviseurs.”

ISDE

De ISDE-subsidie kunt u aanvragen

voor maatregelen waarmee energie

kan worden opgewekt: zonneboilers,

warmtepompen en installaties voor

biomassa en pellets. Net als de SEEH

wordt deze regeling uitgevoerd door

de Rijksdienst voor Ondernemend

Nederland (www.rvo.nl). Op de

website vindt u alle informatie.

Jacco van de Sandt, energie- en

bouwkundig adviseur bij VvE Belang,

gaf een overzicht van de stappen die

het VvE-bestuur kan zetten om te

komen tot energiebesparende

maatregelen:

1. initiatief en voorbereiding; kijk op

www.vvebelang.nl/energiescan;

2. vraag een energieadvies aan bij een

gecertificeerd adviseur;

3. als de ALV akkoord gaat: laat een

verdiepingsonderzoek uitvoeren;

4. laat de maatregelen uitvoeren

(gevolgd door oplevering).

VVE ENERGIEBESPAARLENING

De VvE Energiebespaarlening van het

Nationaal Energiebespaar Fonds is

nog relatief onbekend. Via dit fonds

kunnen VvE’en tegen gunstige

voorwaarden geld lenen om duurzaamheidsmaatregelen

te financieren.

Per appartement kan maximaal

25.000 euro worden geleend (totaal

maximum 5 miljoen euro). VvE’en

met minimaal 10 woonappartementen

kunnen gebruik maken van deze

lening. Het grote voordeel van deze

lening is dat niet de individuele

eigenaar, maar de VvE wordt getoetst

op kredietwaardigheid. Alle informatie

(o.a. de rentepercentages) vindt u op

www.ikbespaarslim.nl.

NUL OP DE METER?

Op een aantal plaatsen in Nederland

is gezocht naar mogelijkheden voor

de VvE om te komen tot ‘Nul op de

Meter’ (een complex dat evenveel

energie opwekt als het verbruikt en

dat dus geen energierekening meer

heeft). Dat blijkt nog niet mogelijk:

voor een NoM-appartement is ca.

55.000 euro nodig. Dat is onhaalbaar.

Bovendien krijgt de eigenaar

dit bedrag niet terug via waardevermeerdering

van het appartement.

Daarom is de blik nu gericht op

‘no regret-maatregelen’. Met deze

maatregelen gaat de VvE in kleine

stappen op weg naar een situatie die

NoM-ready wordt genoemd. Ze kan

dan uiteindelijk (als er bijvoorbeeld al

een B-label is bereikt) maatregelen

nemen om de laatste stap naar NoM

te zetten.

Een voorbeeld is het complex

Lindenhove in Apeldoorn. Daar is

gekozen voor een zeer energiezuinig

pakket binnen de SEEH-regeling.

De VvE profiteert daarmee van extra

subsidie.

U vindt deze presentatie op:

www.vvebelang.nl/

voorlichtingsbijeenkomsten2016

Ing. Jacco van de Sandt, energie- en bouwkundig adviseur bij VvE Belang, belichtte in zijn presentatie ‘Zon op het dak’ alle

aspecten van dat onderwerp. Wat is zonnestroom; welke mogelijkheden heeft de VvE; hoe zit het met de omgevingsvergunning,

wat zijn de belemmeringen en hoe kies je een goede installateur? En hoe zit het met btw op zonnestroom en met

mogelijke subsidies?

Zonnestroom wordt geleverd door zonnepanelen; de

omvormer zet gelijkstroom om in wisselstroom en zorgt

voor een stabiele stroomdoorvoer naar het net. Met slimme

systemen kunnen de bewoners precies zien hoeveel de

zonnepanelen opleveren.

De voordelen van zonnestroom:

• zekerheid over de elektriciteitsprijs

• meer onafhankelijkheid

• verhoging van de energieprestatiecoëfficiënt (EPC)

• een groen imago

• verlaging van de ecologische voetafdruk.

BESPARING!

Jacco van de Sandt vroeg zijn publiek wat voor hen de

belangrijkste reden was om zonnestroom toe te passen. De

meeste aanwezigen kozen voor besparing op de energierekening,

gevolgd door ‘het is de toekomst’. De terugverdientijd

werd door vrijwel iedereen op 10 jaar gesteld.

Van de Sandt presenteerde vier opties: de collectieve

voorziening, de postcoderoosregeling, de zonnestroomverdeler

en de privéaansluiting.

COLLECTIEVE INSTALLATIE

Een collectieve installatie is voor de VvE het eenvoudigst:

er is één installatie en één aansluiting. De kosten voor de

collectieve uitgaven gaan omlaag, dus alle leden profiteren

ervan. Bedacht moet wel worden dat de terugverdientijd

lang is bij een hoog verbruik. Dat maakt besluitvorming in

de ALV lastig. Bovendien staat de salderingsregeling (het

verrekenen van verbruikte stroom met geleverde stroom)

ter discussie: die wordt in 2017 geëvalueerd.

POSTCODEROOSREGELING

De postcoderoosregeling kan voor de VvE interessant zijn:

de VvE heeft niet te maken met investeringen en de leden

zijn niet verplicht om allemaal mee te doen. De regeling

geldt voor 15 jaar en is ook geschikt voor gemengde

complexen. Behalve individuele eigenaren kan de VvE zelf

ook participeren. Nadeel is dat er een coöperatie moet

worden opgericht en dat de keuze voor een leverancier vrij

beperkt is. Deelnemers moeten meestal overstappen naar

een andere leverancier en de besluitvorming gaat traag: de

regeling is nog relatief onbekend.

DE ZONNESTROOMVERDELER

Bij dit systeem hoeft de VvE geen investeringen te doen,

de opbrengst is hoog en iedereen is vrij om mee te doen.

De nadelen zijn dat er sprake kan zijn van langlopende

contracten met slechts enkele aanbieders. Er zijn extra

kosten voor de stroomverdeler en voor management.

Iedere deelnemer krijgt een eigen kabel en ook hier geldt

het probleem van de onzekere salderingsregeling.

IEDER VOOR ZICH

Als eigenaren kiezen voor een privéaansluiting, hoeft de

VvE niet te investeren en zijn alle leden vrij om mee te doen.

Het aantal panelen is flexibel. Nadelen zijn er ook: aparte

installaties en omvormers en veel bekabeling. Als het dak

vol is, hebben anderen pech, en er ontstaan mogelijk

problemen bij de verhuizing van een deelnemer. En ook

hier: de salderingsregeling.

PRAKTISCHE TIPS

De adviseur presenteerde ook een stappenplan voor het

aanvragen van de omgevingsvergunning. Wie denkt over

zonnepanelen, kan op de website www.zonatlas.nl een

advies op maat downloaden.

Ten slotte gaf Jacco van de Sandt nog informatie over de

belasting op elektriciteit, het maximale vermogen van de

hoofdzekering, subsidies, btw op zonnestroom, bouwkundige

en juridische belemmeringen en de keuze van een

installateur.

U vindt deze presentatie op:

www.vvebelang.nl/

voorlichtingsbijeenkomsten2016


74

VvE ROADSHOW 2016

VvE ROADSHOW 2016

75

VvE Magazine # 1 | februari 2017

WAT IS UW GEBOUW WAARD?

PAS OP VOOR ONDERVERZEKERING!

Laat uw gebouw eens

per zes jaar taxeren

Voor veel deelnemers aan de bijeenkomst over de waarde

van appartementencomplexen was het een openbaring:

stichtingskosten zijn heel wat anders dan de herbouwwaarde

en de marktwaarde of de economische waarde.

Monique Schimmel, accountmanager Vastgoed bij

Centraal Beheer en ir. Gerard Groenendijk, bouwkundige

en taxateur bij VvE Belang, legden het allemaal uit.

“Bij nieuwbouwcomplexen wordt vaak gedacht dat

de stichtingskosten gelijk zijn aan de herbouwwaarde.

Dat is niet zo”, vertelde Monique Schimmel. “Bij

de stichtingskosten heb je te maken met alle kosten

die het bouwen van het complex met zich meebrengt.

Dus ook met grondkosten etc. Dat geldt

natuurlijk niet voor de herbouwwaarde. Dat is het

bedrag waarvoor het complex - bijvoorbeeld na

een calamiteit - opnieuw gebouwd kan worden.

Daar horen bijvoorbeeld ook sloopkosten bij.

Gerard Groenendijk: “Het is belangrijk om de juiste

waarde door te geven aan de verzekeringsmaatschappij.

Dat kunt u het beste doen door het gebouw

eens per zes jaar te laten taxeren door een deskundige

taxateur. Dan weet u zeker dat u niet onderverzekerd

bent. Want stel dat u een waarde hebt doorgegeven

die 20 procent lager is dan de werkelijke

herbouwwaarde, dan komt u die 20 procent tekort

als er herbouwd moet worden. Dat geld moeten alle

eigenaren dan samen betalen. Als u de waarde zelf

schat (en dus niet door een taxateur laat bepalen) is

het risico op over- of onderverzekering vanzelfsprekend

groter.”

OVERVERZEKERD; IS DAT SLIM?

Sommige VvE’en denken slim te zijn door een veel

te hoge waarde op te geven aan de verzekeraar.

Ze denken dan dat ze bij calamiteiten ook een hoger

bedrag uitgekeerd krijgen. Monique Schimmel:

“Dat is niet zo: de VvE krijgt het bedrag dat nodig is

voor de herbouw van het complex. Oververzekering

is dus gewoon weggegooid geld.” Het belang van

een juiste herbouwwaarde wordt nog vergroot door

de Wet verbetering functioneren VvE’en die waarschijnlijk

dit jaar in werking treedt. Dan moeten alle

VvE’en op basis van een meerjarenonderhoudsplan

sparen in het reservefonds óf jaarlijks 0,5% van de

herbouwwaarde toevoegen aan het reservefonds.

U vindt deze presentatie op:

www.vvebelang.nl/

voorlichtingsbijeenkomsten2016

Uit het verhaal van beide deskundigen blijkt ook dat

het verstandig is om een besluit te nemen over de

vraag wat wel en niet door de VvE verzekerd moet

worden. Dan gaat het over het zogenaamde eigenarenbelang:

alles wat de individuele eigenaren aan hun

appartement hebben verbeterd. De ALV kan bijvoorbeeld

bepalen dat het eigenarenbelang wel of niet

verzekerd wordt door de VvE.

FUNDERING EN GALERIJVLOEREN

Gerard Groenendijk krijgt geregeld de vraag of

de fundering ook moet worden meeverzekerd.

“Het antwoord is: ja! De fundering is onderdeel van

het gebouw en de VvE is verplicht het gebouw te

verzekeren. De fundering dus ook.”

Bij gebouwen uit de jaren tussen 1959 en 1975 speelt

een bijzonder probleem. Minister Blok heeft een

onderzoeksplicht ingesteld voor galerijflats uit deze

periode. Dat betekent dat VvE’en een advies- of

ingenieursbureau vóór 1 juli 2017 onderzoek moeten

laten doen naar de constructieve veiligheid van

zogeheten uitkragende galerijvloeren en balkons.

‘Uitkragend’ betekent dat de verdiepingsvloer naar

buiten doorloopt en overloopt in de galerijvloer of

het balkon. In sommige gevallen voldoet de constructie

niet en dat kan tot gevaarlijke situaties leiden.

De balkons kunnen zelfs afbreken. De verzekering

dekt die schade niet als de VvE geen onderzoek

heeft laten doen.

Tip voor alle VvE’en: verzeker op basis van de

- getaxeerde! - herbouwwaarde en reserveer op

basis van een meerjarenonderhoudsplan. Wilt u daar

meer over weten? Bel dan met de bouwkundigen

van VvE Belang of stuur een mail naar bouwkundig@

vvebelang.nl (voor het MJOP) of groenendijk@vvebelang.nl

(voor taxaties). Uw vragen over de verzekering

zijn welkom bij Centraal Beheer, tel. 055 - 579 8115.

LIFTRENOVATIE: DE GOEDE

AANPAK OP HET JUISTE MOMENT!

Het Liftinstituut en liftadviesbureau Eurlicon gaven tijdens de voorlichtingsbijeenkomsten van najaar 2016 een duopresentatie

over liftrenovatie. ‘De lift renoveren of vervangen; wat is de beste keuze?’ Dat was de vraag waar het een uur lang

om ging. Alle aspecten van liftrenovatie kwamen aan bod: het juiste tijdstip, de kosten, merk of merkonafhankelijk, machinekamer

of machinekamerloos. Ten slotte werden enkele praktijkvoorbeelden inclusief kostenaspecten toegelicht.

Koos van Lindenberg (Liftinstituut): “Bij de keuze voor renovatie

of vervanging spelen tal van vragen: is alles versleten

of alleen besturing en aandrijving of besturing en deuren; is

een grotere liftkooi gewenst in verband met brancardvervoer;

zijn extra stopplaatsen nodig, en: hoe energiezuinig

wilt u de lift hebben? En hoeveel overlast is acceptabel

tijdens de renovatie? Kort samengevat: welke eisen stellen

de leden van de VvE? Bij de keuze voor renovatie of vervanging

speelt ook de regelgeving een rol. Als u de lift gaat

renoveren gelden de voorschriften uit de tijd dat de lift gefabriceerd

is; bij vernieuwing/vervanging gelden de strenge

veiligheidsnormen die nu van toepassing zijn.”

VEILIGHEID

Lifteigenaren hechten terecht veel waarde aan veiligheid.

De lift is weliswaar een veilig vervoermiddel, maar er gebeuren

toch nog steeds ongelukken. Met aangelijnde honden

bijvoorbeeld, maar ook met scootmobiels. De mogelijkheden

voor evacuatie bij brand of een andere calamiteit

zijn ook een belangrijk punt van overweging bij de keuze

voor renovatie of vervanging. Gebruikers stellen anno 2017

hogere eisen aan de lift. Daarom adviseerde Van Lindenberg

om bij renovatie vooral ook te denken aan het aanbrengen

van een kooiafsluiting, een spreekluisterverbinding, noodverlichting,

deurdetectie en reductie van stopverschillen.

ZO LAAG MOGELIJKE KOSTEN

Imro Garcia, manager van Eurlicon, gaf tips om de kosten

zo laag mogelijk te houden. Dat kan door na te denken

over:

• wat goed is, hoeft u niet te vervangen;

• de periode wanneer u de renovatie plant. Het voorjaar is

een goede tijd!

• hoe u de zaken regelt als de lift buiten gebruik is (vervangende

lift, huisvesting elders etc.)

U vindt deze presentatie op:

www.vvebelang.nl/

voorlichtingsbijeenkomsten2016

Bij professioneel liftbeheer gaat het om de totale kosten

van het eigenaarschap: de aanschafprijs, de vervangingsen

onderhoudskosten en de kosten voor de energie.

Al die kosten spelen een rol bij uw keuze.

De keuze voor een liftonderhoudsbedrijf is natuurlijk een

kwestie van gevoel en vertrouwen. Zowel de keuze voor

een bekend merk als voor een merkonafhankelijk bedrijf

heeft voordelen. Bovendien kunt u nog nadenken over een

leaseconstructie. Laat u goed adviseren! Dat geldt ook voor

de keuze tussen een machinekamer of machinekamerloos.

VOORBEELD UIT DE PRAKTIJK

Een VvE heeft een lift van een A-merk die ruim 30 jaar oud

is. In de afgelopen tien jaar is een grote renovatie uitgevoerd.

Er is geen kooiafsluiting en de lift heeft draaideuren.

Garcia liet zien welke opties de VvE heeft:

1. op korte termijn een kleine revisie (noodzakelijke technische

ingrepen) en na tien jaar een grondige renovatie;

2. op korte termijn een grondige renovatie met veel aandacht

voor extra veiligheid;

3. complete vervanging.

Er is geen algemeen advies wat de beste keus is. Optie 1

betekent dat de kosten over een langere tijd verdeeld worden,

maar ook dat de bewoners twee keer overlast hebben

en dat de liften nog lange tijd niet gebruiksvriendelijk zijn. Er

zijn ook extra kosten voor keuringen etc.

Die nadelen gelden ook voor een grote renovatie op korte

termijn, maar de liften zijn dan wel gebruiksvriendelijker. Bij

een complete vervanging zijn de kosten op korte termijn

hoog en is er veel overlast, maar profiteert de VvE wel van

alle voordelen: meer veiligheid en gebruiksvriendelijkheid.

Bovendien zijn de onderdelen gegarandeerd leverbaar.


Rijssenbeek Incasso incasseert voorschotbijdragen,

eenmalige bijdragen en stookkosten voor VvE’s. Onze

specialistische kennis van het appartementsrecht onderscheidt

ons van deurwaarders en incassobureaus.

Daarnaast staat Rijssenbeek Incasso voor:

• uitstekende bereikbaarheid;

• snelle behandeling;

• bijstand van A tot Z;

• actief in heel Nederland;

• geen of lage kosten;

• online inzage;

• proactief meedenken.

Meer informatie?

Kijk op www.rijssenbeekincasso.nl

Rijssenbeek Incasso - Velperweg 35-1 - 6824 BE Arnhem

www.rijssenbeekincasso.nl - T 026 - 35 29 790

ABONNEMENT

MODULE

BOUWKUNDIGE

ONDERSTEUNING

U wilt voor uw complex:

goed onderhoud

op tijd uitgevoerd

> op een goede manier

tegen aanvaardbare

kosten.

Kopzorg voor de

VvE-bestuurder?

Dat hoeft niet

DE SPECIALIST

in toegankelijkheid

GALERIJVERHOGING

BALKONVERHOGING

ANTISLIP OPLOSSINGEN

BALUSTRADEVERHOGINGEN

RUBBEREN DREMPELHULPEN

GALERIJBEKLEDING

Virulyweg 1

7602 RG Almelo

T +31 (0)546 - 850466

F +31 (0)546 - 828812

E info@pamalmelo.nl

I www.pamalmelo.nl

Kies voor het Abonnement Module Bouwkundige

Ondersteuning, exclusief voor VvE’en die zijn

aangesloten bij VvE Belang!

>

Dan profiteert u van veel voordelen

voor een aantrekkelijke prijs:

>

een vaste contactpersoon

bij VvE Belang voor al uw

bouwkundige vragen

>

onbeperkt bellen met uw adviseur

elk jaar bezoek van uw adviseur.

Uw adviseur neemt onderhoudscontracten met u door,

bekijkt met u het MJOP (als u dat hebt), beoordeelt de

kwaliteit van het uitgevoerde onderhoudswerk, adviseert u over

gepland onderhoud, beantwoordt al uw vragen en stuurt u een

verslag van zijn bevindingen.

De kosten zijn afhankelijk van het aantal appartementen:

€ 415,- per jaar 2 t/m 20 appartementen;

€ 520,- per jaar 21 t/m 50 appartementen;

€ 625,- per jaar meer dan 50 appartementen. (excl. 21 % btw)

KEURINGSBUNDEL VAN HET LIFTINSTITUUT

Alles rond de liftkeuring in één keer

geregeld met de VIP-keuringsbundel

keuring, assistentie en onderhoudscheck in één

onafhankelijk,

altijd op tijd,

tegen lagere

kosten

Als VvE heeft u er alle belang bij dat uw liften onafhankelijk en binnen de wettelijke termijn

worden gekeurd. Tegelijkertijd wilt u er zo min mogelijk tijd en geld aan kwijt zijn.

Het Liftinstituut helpt: met onze nieuwe VIP-keuringsbundel besteedt u de zorg rondom

de keuringen in één keer aan ons uit.

We keuren uw liften niet alleen deskundig en onafhankelijk, we zorgen ook voor assistentie en

doen – als u dat wenst – bovenop de keuring een aanvullende onderhoudscheck. Zo weet u zeker

dat de keuringen op tijd plaatsvinden, en heeft u inzicht in de prestaties van uw onderhoudsfirma.

En het verrassende: de VIP-bundel pakt ook nog eens voordeliger uit. Direct meer weten?

Bel 020 – 435 06 06 of kijk op liftinstituut.nl.

Liftinstituut

Meer weten? Kijk op www.vvebelang.nl/bouwkundig of stuur een mail naar

bouwkundig@vvebelang.nl. Zie ook de antwoordkaart achterin in dit magazine.

Bellen kan ook: 0162-469 120 (elke werkdag tot 17.00 uur).

Postbus 36027, 1020 MA Amsterdam, Tel.: 020 435 06 06

www.liftinstituut.nl


79

VvE GIFTBOX

VvE Magazine # 1 | februari 2017

XS VvE Beheer is een betaalbaar, digitaal beheerconcept, dat speciaal

is ontwikkeld voor kleine verenigingen van eigenaars van 2 tot en met

20 appartementsrechten.

Veel kleine VvE’s ontbreekt het vaak aan kennis, vaardigheid

en/of tijd om het beheer van de (financiële) administratie goed uit te

voeren. Bovendien is vanaf mei 2005 iedere VvE verplicht zijn zaken

goed op orde te hebben en geld te reserveren voor groot onderhoud.

Juist voor deze groep kleine VvE’s biedt XS VvE Beheer de helpende

hand. Voor een betaalbare prijs biedt XS VvE Beheer u ondermeer de

volgende diensten aan:

• up-to-date houden van uw administratie en uw financieel beheer;

• continuïteit in het beheren van uw VvE;

• innen van de periodieke bijdragen en eventuele betalingsachterstanden;

• 7 dagen per week / 24 uur per dag inzage in uw administratie.

Wilt u meer weten over de uitgebreide

dienstverlening en tarieven van XS VvE Beheer,

bezoek dan onze website:

WWW.XSVVEBEHEER.NL

Stichting XS VvE Beheer • Postbus 387 • 4900 AJ OOSTERHOUT

tel: 0162 – 433 844 • fax: 0162 – 461 526 • mail: info@xsvvebeheer.nl

GIFTBOX EN

GIFTCARD

VOOR NIEUWE

APPARTEMENTS-

EIGENAREN:

“Ik ben blij met dit initiatief van VvE Belang. Als notaris wil ik graag een bijdrage leveren aan een goede informatievoorziening

van appartementseigenaren. Voor de VvE en de eigenaren die al langer in een appartementencomplex

wonen, vervult VvE Belang een belangrijke functie als het gaat om het geven van die informatie. De kopers van een

appartement weten in veel gevallen nog helemaal niet wat hun allemaal te wachten staat nu ze automatisch lid

worden van een VvE. Met deze giftbox krijgen ze in één klap heel veel informatie. En voor ons is het natuurlijk ook

aantrekkelijk als we een leuk en nuttig cadeau kunnen geven bij de overdracht van een appartement!”

Dat is de reactie van een notaris bij de kennismaking met

de giftbox van VvE Belang. In de fraai uitgevoerde box vindt

de nieuwe appartementseigenaar het Handboek voor de

VvE, het meest recente exemplaar van ons kwartaalblad VvE

Magazine en een tegoedbon voor een jaar gratis aansluiting

bij VvE Belang.

De giftbox wordt sinds het begin van dit jaar als cadeau bij

de overdracht van een appartement door geïnteresseerde

notarissen en makelaars uitgereikt aan kopers van een

appartement. De eerste boxen zijn uitgereikt aan de deelnemende

kantoren en de reacties zijn bijzonder positief, zoals

uit bovenstaand citaat van een notaris blijkt. De box heeft

ook de aandacht getrokken van een grote VvE-beheerder,

die heeft voorgesteld om een dergelijke box ook te ontwikkelen

voor de VvE. Als de beheerder een VvE in beheer

krijgt, ontvangt het bestuur een VvE-giftbox. VvE Belang

vindt dat een prima idee en is daarom al begonnen met de

productie van een giftbox voor de VvE.

ACHTERGROND

Notarissen en makelaars zijn betrokken bij de aan- en verkoop

van een groot aantal appartementsrechten. Zij vertellen

hun klanten tijdens hun advies en transportgesprekken

natuurlijk dat zij door die aankoop van rechtswege

lid zijn van de Vereniging van Eigenaren. Dat is belangrijk,

want eigenaren die weten wat het lidmaatschap van een

belangrijk onderdeel van

informatievoorziening

van notaris en makelaar

VvE inhoudt, zijn veelal meer betrokken bij het functioneren

van de VvE.

De meeste nieuwbakken eigenaren zijn tijdens de aankoop

bezig met heel andere dingen: de inrichting van hun

appartement bijvoorbeeld. Misschien willen ze ook wel

wat verbouwen. Weten ze dan wat wel en niet mag? En

voor welke maatregelen ze toestemming moeten vragen

aan de VvE?

We zien nogal eens dat er onduidelijkheid is over alle

zaken die horen bij het eigendom van een appartement en

het lidmaatschap van een VvE. Met de informatie die ze in

de giftbox vinden, kunnen ze alle informatie op hun gemak

doornemen.

GIFTCARD

Makelaars en notarissen kunnen er ook voor kiezen om

- in plaats van de giftbox - een giftcard mee te geven aan

hun klanten. Daarmee zijn de nieuwe eigenaren een jaar

lang gratis aangesloten bij VvE Belang en profiteren zij van

alle voordelen die aansluiting hun biedt: het VvE Magazine

en de gratis telefonische juridische helpdesk.

Meer weten over de giftbox of de giftcard?

Uw vragen zijn welkom bij VvE Belang,

tel 0162 - 46 91 20 of promotie@vvebelang.nl

XS VvE 130x210 2008.indd 1 21-07-08 17:18:40


Vereniging

van Eigenaren

Belangenorganisatie voor

Appartementseigenaren

Vereniging

van Eigenaren

Belangenorganisatie voor

Appartementseigenaren

80

81

VvE DIENSTENPAGINA

VvE EVENEMENTENAGENDA

VvE Magazine # 1 | februari 2017

Informatie algemeen

Ma. t/m do. van 09.00 tot 17.00 uur

Tel: 0162 - 46 91 20

Fax: 0162 – 46 15 26

E-mail: info@vvebelang.nl

Postbus 210, 4900 AE Oosterhout

Jaarlijkse bijdrage VvE Belang

Basispakket

Verenigingen van Eigenaren

€ 51,- voor VvE t/m 6 appartementen

€ 68,50 voor VvE met 7 t/m 15

appartementen

€ 94,50 voor VvE met 16 t/m 50

appartementen

€ 121,- voor VvE met 51 t/m 100

appartementen

€ 150,- voor VvE > 100 appartementen

Kantoren: € 150,-

Beheer/admini stratiekantoren,

makelaarskantoren, notariskantoren,

woningcorporaties en kantoren

verbonden met of werkzaam op

het gebied van Verenigingen van

Eigenaren kunnen zich eveneens

bij VvE Belang aansluiten.

Individuele appartements eigenaren:

€ 31,25

VvE-Pluspakket

€ 295,- incl. btw per jaar.

Opzeggingen

Opzeggingen schriftelijk vóór

1 december van enig kalenderjaar.

Meer info: www.vvebelang.nl

Juridische zaken

De Juridische Dienst van VvE Belang

is er voor u!

Gratis Juridische Telefonische

Helpdesk voor aangeslotenen van

ma. t/m do. van 9.00 tot 13.00 uur.

Pluspakket: gehele dag.

Voor nieuwe zaken en lopende zaken

kunt u bellen gedurende kantooruren.

Standaarduurtarief: € 105,- excl. btw.

Pluspakket: € 82,50 excl. btw.

Meer informatie zie pagina 30 of bel:

0162-469 120 of stuur een e-mail

naar: juridisch@vvebelang.nl.

VvE Incasso Support

Probleem met incasseren?

VvE Incasso Support helpt!

Gespecialiseerde incassodienst én

no cure - no pay! Meer informatie

bel: 0162-469 120 of stuur een

e-mail naar: juridisch@vvebelang.nl.

Bouwkundige zaken

Ma. t/m do. van 09.00 tot 13.00 uur

Tel: 0162 - 46 91 20

Voor het opstellen van meerjarenonderhoudsplannen,

aankoopkeuringen

bestaande bouw,

opleveringskeuringen nieuwbouw,

bouwkundige adviezen, energielabels

en maatwerkadviezen.

Prijs op aanvraag.

Meer informatie: zie pagina 48.

VvE Opleidingen

VvE Belang organiseert in 2017

op diverse plaatsen in het land

VvE opleidingen. Meer informatie:

www.vveopleidingen.nl en de

‘Evenementenagenda’ op de

volgende pagina.

VvE software

Twinq, intelligente software voor

Verenigingen van Eigenaren

Meer informatie: 0162 – 47 05 55

of www.twinq.nl

VvE Verzekeringen

Uitgebreide opstal, glas-, VvE

aansprakelijkheids- en bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering

Centraal Beheer Achmea.

Meer informatie: 055 - 579 81 15

VvE Kwaliteitskeurmerk

SKW certificatie te Geldermalsen.

Telefoon 088 - 244 01 23

of www.skw-certificatie.nl

Gecertificeerde VvE Beheerders

www.skw-certificatie.nl

Meerjarenonderhoudsplannen

VvE Belang: 0162 - 469 120

OnderhoudNLGarantie

VvE Belang heeft exclusieve afspraken

gemaakt met de OnderhoudNL-

Garantie schilders- en onderhoudsbedrijven.

Meer informatie: 0182 - 57 16 60 of

www.onderhoudnlgarantie.nl

VvE InstallatieNetwerk Nederland

Landelijk All-in CV-onderhoud

speciaal opgezet voor VvE’en en

verzorgd door acht regionale installatiebedrijven.

VvE Rioolbeheer

VvE’en die zijn aangesloten bij VvE

Belang krijgen 10% korting bij Van der

Velden Rioleringsbeheer. Meer info:

www.vandervelden.com/vvebelang

Klachtenlijn voor VvE bestuurders

over beheerders:

Klachten over beheerders meldt

u bij voorkeur op:

www.klachtenovermijnbeheerder.nl

of op tel. 0162-469 120 (maandag t/m

donderdag van 9.00-13.00 uur).

VvE boeken

De VvE

en het schilder-,

glas- en

onderhoudswerk

De

Kascommissiegids

voor de VvE

Handboek voor de VvE

11 e druk, januari 2017

€ 20,-; voor leden € 15,-.

ABC van de VvE

4 e geheel herziene druk,

september 2008

€ 30,-; voor leden € 22,50.

De VvE en de Rechter

3 e druk, november 2010

€ 27,-; voor leden € 20,50.

De VvE en het schilder-,

glas- en onderhoudswerk

2 e druk, oktober 2008

€ 18,-; voor leden € 13,50.

Het activeren van een

(slapende) VvE

1 e druk, oktober 2008

€ 13,50; voor leden € 10,-.

De Kascommissiegids

voor de VvE

1 e druk, november 2010

€ 19,85; voor leden € 15,-.

Bestellen?

Maak bovenstaand(e) bedrag(en) over

op rekening NL97RABO0163.8364.50

t.n.v. VvE Belang Service BV te Oosterhout.

Let op! Indien u gebruik maakt van

telebankieren vergeet dan niet voldoende

adres gegevens te vermelden om het

boek toe te kunnen sturen. Alle prijzen

incl. btw en verzendkosten.

2-DAAGSE VAKOPLEIDING VVE BEHEER EN BESTUUR

Bij het beheer en bestuur van een VvE komt heel wat kijken. Zonder

een goede basis op juridisch, bouwkundig en financieel gebied

is een goed beheer en bestuur niet mogelijk. De belangen zijn

groot, niet alleen op de korte termijn, maar zeker ook op de lange

termijn. Daarom heeft VvE Belang een gedegen vakopleiding voor

beheerders, maar ook voor voorzitters van het bestuur.

Op donderdag 18 mei en dinsdag 23 mei 2017 wordt wederom

de 2-daagse vakopleiding ‘VvE Beheer en Bestuur’ georganiseerd.

De eerste dag is juridisch; de tweede dag bouwkundig/financieel.

De kosten voor aangeslotenen van VvE Belang bedragen € 885,-

excl. btw inclusief lesmateriaal en lunch. Houders van het VvE-

Pluspakket krijgen een korting van 15%. Wilt u slechts een van

de dagen bijwonen dan bedragen de kosten € 450,- excl. btw.

Aanvang om 09.30 uur; einde om 16.30 uur inclusief een

uur lunchpauze. Locatie: Oosterhout. De volgende 2-daagse

vakopleiding staat gepland op donderdag 14 en 21 september

in Oosterhout en op donderdag 28 september en 5 oktober in

Maastricht.

BESTUURDERSBIJEENKOMST

Op donderdag 16 en 23 maart 2017 en dinsdag 15 juni organiseert

VvE Belang een korte Bestuurdersbijeenkomst van 13.00 tot 16.00

uur op het kantoor in Oosterhout. Op dinsdag 11 april komen we

naar een locatie in de omgeving van Arnhem en op dinsdag 16 mei

naar een locatie in de omgeving van Zwolle. Kosten: € 90,75

inclusief btw en lunch. Het aantal deelnemers is minimaal 8 en

maximaal 12. Voor meer informatie zie pagina 33.

Aanmelden: www.vveopleidingen.nl.

VOORLICHTINGSBIJEENKOMSTEN 2017

Ook dit jaar organiseert VvE Belang in het najaar weer op diverse

plaatsen in het land voorlichtingsbijeenkomsten.

Maandag 30 oktober : Congrescentrum Brabanthallen in

Den Bosch

Woensdag 1 november : IJsselhallen in Zwolle

Maandag 6 november : Omnisport in Apeldoorn

Donderdag 9 november : Martini Plaza in Groningen

Maandag 13 november : Supernova Jaarbeurs in Utrecht

Woensdag 15 november : Ahoy in Rotterdam

Maandag 20 november : De Kromhouthal in Amsterdam

Donderdag 23 november : Evoluon in Eindhoven

Dinsdag 28 november : Philharmonie in Haarlem

Donderdag 30 november : Louwmanmuseum in Den Haag

VVE JAARCONGRES 2017

Exclusief voor appartementseigenaren en VvE’en die zijn

aangesloten bij VvE Belang wordt op maandag 4 december 2017 in

het NBC in Nieuwegein het ‘VvE Belang Jaarcongres’ georganiseerd.

Noteert u deze datum alvast in uw agenda. In oktober ontvangst u

een persoonlijke uitnodiging.

COLOFON

VvE Magazine’ is een uitgave

van Stichting VvE Belang,

belangenorganisatie voor de VvE

en appartementseigenaar

18e Jaargang nummer 68

Februari 2017

VvE Magazine’ verschijnt 4 x per jaar

Redactieadres en

advertentieexploitatie

VvE Belang

Postbus 210, 4900 AE Oosterhout

Tel. 0162 – 469 120

Fax. 0162 – 461 526

E-mail: info@vvebelang.nl

Doelgroep

Vakblad voor de VvE

en appartementseigenaar

Hoofdredacteur

Carola Peters-van der Gouw

MEDEWERKERS REDACTIE

Mr R.P.M. de Laat, De Advocaten van Van Riet

Mr H.J.G. Braakhuis, Rijssenbeek Advocaten

Mr A.C.W. Luijk-van Veldhuizen, VvE Belang

Ing. A. Warnaar, Ontwikkelend Beheer Woningen

J. Zuidweg, Centraal Beheer Achmea

J.L. Broeren, adviseur en publicist o.g.

Carola Peters, CODEX

VORMGEVING EN PRODUCTIE

Pauline de Ruiter en Thomas Steenvoorden

Buro Binnen, Noordwijk

FOTOGRAFIE

Fons Strijbosch

Richard Hulshof

Natalie Risseeuw

Mechteld Jansen-Forum Fotografie

Tom Pilzecker

Jan de Groot - Zorro Producties

Aarnout van Gilst

Carola Peters

COVERFOTO

Fons Strijbosch

CARTOONS

Arend van Dam

In tegenstelling tot het Burgerlijk Wetboek is in verband

met het meer gangbare spraakgebruik in VvE Magazine

bij de term ‘vereniging van eigenaars’ gekozen voor

‘vereniging van eigenaren’ afgekort tot VvE en voor

‘eigenaren’ in plaats van ‘eigenaars’.

Disclaimer

Ondanks alle aan de samenstelling van dit blad bestede

zorg kunnen zowel auteurs, redacteuren en uitgever

geen en kele aansprakelijkheid aanvaarden voor de

onvolledigheid of onjuistheid van de inhoud van deze

uitgave van VvE Magazine.


82

VvE NIEUWSFLITSEN

TRANSPORT ENERGIE WORDT DUURDER

Huishoudens betalen in 2017 gemiddeld dertien euro meer voor het transport

van hun energie dan in 2016. Dat maakte de Autoriteit Consument & Markt

(ACM) eind 2016 bekend. Behalve voor daadwerkelijk verbruik van energie,

betalen huishoudens ook voor het transport van hun energie. Die kosten

maken ongeveer één vijfde uit van de totale energierekening. Jaarlijks stelt de

ACM de tarieven vast die netwerkbeheerders voor het transport in rekening

mogen brengen. Dit jaar mogen zij het tarief voor energietransport gemiddeld

met dertien euro verhogen. De kosten voor het transport van elektriciteit dalen

dit jaar met vijf euro, doordat netbeheerders over de afgelopen jaren volgens

de ACM minder kosten hebben gemaakt dan was verwacht. Dat is verrekend

in de tarieven voor 2017. Voor gas stijgen de transportkosten dit jaar juist met

18 euro, met name door de vervanging van oude gasleidingen.

Bron: NRC

DOORGAAN MET SALDEREN?

Een meerderheid van de Tweede Kamer heeft gestemd voor een motie van

Kamerleden Jan Vos (PvdA) en Liesbeth van Tongeren (GroenLinks) om de

salderingsregeling te behouden tot 2023. Met de salderingsregeling wordt

geregeld dat eigenaren van zonnepanelen hun stroomoverschot mogen

terugleveren aan het net en de geleverde stroom kunnen verrekenen met hun

energierekening. In de motie roepen Vos en Van Tongeren op de regeling ten

minste tot 2023 te behouden om daarmee zekerheid te bieden aan burgers

die investeren in zonnepanelen.

Minister Kamp reageerde onlangs op de evaluatie van de salderingsregeling.

Hij onderschrijft de aangenomen PvdA- en Groenlinks-motie om salderen

tot 2023 aan te houden, maar sluit niet uit de regeling aan te passen of te

vervangen in 2020.

MAATREGELEN TEGEN ONGELUKKEN MET KOOLMONOXIDE

Om ongelukken met koolmonoxide te voorkomen, mogen straks alleen erkende

bedrijven met vakbekwaam personeel nog cv-ketels en warmwatertoestellen op

gas aanleggen en onderhouden. Dat geldt ook voor de buizen voor luchttoevoer

en rookgasafvoer. Dat komt vanaf 2019 in de wet. Onder de wet kunnen verschillende

erkenningsregelingen vallen met eisen aan bedrijven en personeel. Dat

schrijft minister Blok (toen nog Wonen) aan de Tweede Kamer.

De installatiebranche en consumentenorganisaties zijn voor een wettelijke verplichting.

Het voorkómen van ongelukken met koolmonoxide weegt zwaarder

dan iets hogere eenmalige kosten bij installatie van een cv-ketel (zo’n 2 procent,

ongeveer 45 euro) en een iets duurder onderhoudscontract (4,50 euro per jaar).

VERDUURZAMINGSMAATREGELEN BESTAANDE

WONINGVOORRAAD SCHIETEN TEKORT

Nederland gebruikt verduurzamingsmaatregelen voor de bestaande woningvoorraad

die in de praktijk nauwelijks effect hebben. Dat blijkt uit onderzoek

van Lorraine Murphy. Als we onze klimaatdoelstellingen willen halen, moeten

we slimmere beleidsinstrumenten ontwikkelen, stelt de Delftse promovendus.

Maatwerkadviezen die veel Nederlanders krijgen voor de verbetering van de

energieprestatie van hun woning blijken zelden effectief. Slechts 30 procent

van de betrokkenen doet er iets mee. Dat blijkt uit het onderzoek waarop

Murphy op 14 november 2016 promoveerde aan de faculteit Bouwkunde van

de TU Delft. Zij hield voor dat onderzoek een online enquête onder ruim vijfduizend

particuliere huiseigenaren. Zij pleit voor verduurzamingsmaatregelen

met een verfijnder karakter, gebaseerd op een beter begrip van huiseigenaren.

“De nadruk ligt nu teveel op terugverdientijd. Huiseigenaren zijn veel genuanceerder

in hun investeringsbeslissing dan de beleidsinstrumenten doen vermoeden.”

Wooncomfort, woningwaarde, geluidsreductie en interesse in nieuwe

technologieën zijn andere factoren die een rol spelen.

TOPMAAND VOOR

WONINGVERKOPEN

In december 2016 zijn ruim 25.000

woningen verkocht. Dat is bijna 39

procent meer dan in november 2016,

blijkt uit op 17 januari gepubliceerde

cijfers van het Kadaster. In december

2016 registreerde het Kadaster

25.280 verkochte woningen. Dit is

een stijging van 17,2 procent ten

opzichte van december 2015

(21.566). Vergeleken met de voorgaande

maand, november 2016, is

zelfs sprake van een stijging van 38,5

procent. Vergeleken met december

2015 ziet het Kadaster een stijging

van het aantal geregistreerde verkochte

woningen bij alle woningtypen.

Twee-onder-een-kapwoningen

stijgen het meest met 22,5 procent.

Bij hoekwoningen is de stijging het

minst met 14,4 procent. Ten opzichte

van november 2016 is de stijging het

grootst bij twee-onder-een-kapwoningen

(46,3 procent). Bij appartementen

is de stijging het minst hoog

met 34,6 procent. Makelaarsvereniging

NVM verwacht dat de prijzen

ook in 2017 blijven stijgen.

Bron: Vastgoedmarkt

STEEDS MEER

GROENE STROOM

Nederlanders kiezen steeds meer

voor groene stroom van eigen

bodem. En in december stappen ze

massaal over op een ander energiecontract.

Dat concludeert vergelijkingssite

Pricewise.nl op basis van

eigen onderzoek. Steeds meer

Nederlanders kiezen voor groene

stroom. Dat is een trend die Pricewise

bespeurt op basis van de energiecontracten

die worden afgesloten.

Vorig jaar bevatte 73% van de contracten

groene stroom uit Europa.

Dat is inclusief 20% ‘echt’ groene

stroom uit Nederland. Dit laatste

percentage ligt bijna drie keer hoger

dan in 2015 (7,3%). Onze duurzame

energie komt vooral voort uit windmolens,

een beetje zonnepanelen en

een heel klein beetje waterkracht.

(ONDERHOUDS)

BEDRIJF

VOOR

UW VVE

NODIG?

De Onderhoudsbedrijvengids voor VvE’en is

een initiatief van VvE Belang. Als u www.obgi.nl

aanklikt, ziet u een lange rij van dienstverleners.

Van schilders tot loodgieters en van rioleringsbedrijven

en leveranciers van zonnepanelen tot

ondernemers in hang- en sluitwerk. Als u uw

postcode invoert, ziet u direct welke bedrijven in

uw omgeving werkzaam zijn.

Kijk op www.obgi.nl

More magazines by this user
Similar magazines