Burgers en bouwers: één front

dewitte

En zij zeiden: kom aan, laat ons voor ons een stad
bouwen, en een toren, welks opperste in den hemel
zij, en laat ons een naam voor ons maken, opdat
wij niet misschien over de ganse aarde verstrooid
worden!

Burgers en bouwers:

één front

Visierapport 2018


Burgers en bouwers:

één front

Visierapport 2018

En zij zeiden: kom aan, laat ons voor ons een stad

bouwen, en een toren, welks opperste in den hemel

zij, en laat ons een naam voor ons maken, opdat

wij niet misschien over de ganse aarde verstrooid

worden!

Genesis 11,4

Only architecture that considers human scale and

interaction is successful architecture.

Jan Gehl

met medewerking van


02

Voorwoord

De algemene vergadering van de

VCB heeft me in het voorjaar van

2018 na een eerste termijn van

drie jaar herbevestigd als voorzitter.

Ik dank hen voor het vertrouwen

en zal me blijven inzetten

om onze dienstverlening verder

te verbeteren. Voor mijn toekomstig beleid heb ik

vier krijtlijnen uitgezet.

In de eerste plaats wil ik de cruciale rol van de bouw

als technologie-integrator verder promoten. Nu

reeds worden bijvoorbeeld 40% van alle professionele

drones toegepast bij transportinfrastructuur.

BIM (Building Information Modelling) dringt steeds

meer door bij de bouwbedrijven. Ook de Vlaamse

overheid denkt nu aan de integratie van BIM bij

haar overheidsopdrachten. Vandaar dat wij vanuit

de VCB projecten hebben ingediend om de toepassing

van BIM ruimer in onze sector te faciliteren.

We gaan ook verder met

de ontwikkeling van de

bouw tot speerpuntsector

op het vlak van circulaire

economie. Van al

het geproduceerde afval

heeft in gewichtspercenten

64% te maken

met de bouw via sloop

en ontmanteling enerzijds

en via grondverzet

anderzijds. In Vlaanderen

wordt hiervan nu al meer

dan 90% hergebruikt.

Na het ketenzorgsysteem

dat werd opgezet

via de Grondbank, gaan

we nu werken aan een

ketenzorgsysteem voor

In dit visierapport

hebben wij de focus

gelegd op twee

thema’s die de

Vlamingen bijzonder

aan het hart liggen:

zijn woonsituatie en

zijn verplaatsingen.

slooppuin via Tracimat.

We werken ook mee aan een label voor gebouwen

waardoor die kunnen worden opgevat als de materialenbanken

voor morgen.

De technologische, soms disruptieve, trendbreuken

in de bouw verplichten onze beroepsorganisatie

tot een continue opbouw en

updating van kennis om onze

leden des te beter te kunnen

adviseren, in samenwerking

met de beroepsfederaties en de

lokale bouwconfederaties en met

de steun van de kennisinstellingen

van de sector, het WTCB (Wetenschappelijk en

Technisch Centrum voor het Bouwbedrijf) en het

OCW (Opzoekingscentrum voor de Wegenbouw).

Op basis van onze kennis en met eigen blogs willen

we ons ook beter wapenen tegen vertekende

opvattingen bij opiniemakers en overheid, zoals die

bijvoorbeeld tot uiting kwamen in het kader van het

Beleidsplan Ruimte Vlaanderen.

De boost in de sector biedt aan jongeren een ruime

waaier aan nieuwe jobkansen. Maar we communiceren

hierover te weinig. De bouw heeft naast

een economisch ook een belangrijk maatschappelijk

belang. Bijna geen

enkel maatschappelijk

probleem kan worden

opgelost zonder de bouw.

Maar de maatschappij

is zich hiervan te weinig

bewust en waardeert onze

sector te weinig. Ook

daarin wil ik met de VCB

verandering brengen.

In dit visierapport hebben

wij de focus gelegd

op twee thema’s die de

Vlamingen bijzonder

aan het hart liggen: zijn

woonsituatie en zijn verplaatsingen.

Zowel het

woon- als het mobiliteitsbeleid

zullen trouwens

belangrijke thema’s worden

in de debatten voor de gemeenteraadsverkiezingen

van 2018 en voor de regionale verkiezingen

van 2019. We hebben eerst een inventaris gemaakt

van al het marktonderzoek dat onze leden op dit

vlak al hebben verricht en van al de knowhow die

wij zelf en de bouwbedrijven op dit vlak al hebben


kunnen vergaren. Want ook bouwbedrijven zijn

kennis gedreven organisaties geworden die via

eigen enquêtes de markt bevragen.

Naast de knelpunten die wij op dit vlak hebben

kunnen detecteren, hebben wij in een apart hoofdstuk

ook gefocust op de vaak innovatieve inzichten

en oplossingen die de bouwsector kan bieden. Het

gaat dan onder meer over de toenemende impact

van PPS bij stadsvernieuwing, over nieuwe financieringsformules,

over het toenemend belang van

langetermijnbeheer en onderhoud, over gebouwen

als dienstverlenende constructies en methodes om

voor projecten meer draagvlak te vinden.

Met dit visierapport hebben we opnieuw een bijdrage

willen leveren tot een beter imago van de

sector. Ik dank dan ook de bedrijven die illustratiemateriaal

hebben geleverd. Om te laten zien dat

wat we schrijven, leeft binnen bedrijven en organisaties

die nu al in en voor de bouw actief zijn of

dit in de toekomst nog kunnen worden, hebben we

in dit rapport ook ruimte gelaten voor twintig concrete

getuigenissen. Ook deze getuigen wil ik van

harte danken voor hun bijdrage. Tenslotte wil ik het

WTCB bedanken voor zijn inhoudelijke en redactionele

inbreng in het voorliggende visierapport.

V03

Ik hoop dat iedereen die deze publicatie doorneemt,

hierin stimulerende ideeën en inspirerende

getuigenissen zal vinden.

Jef Lembrechts

Voorzitter

Jaarverslag ‘18


04

Inleiding

De elementen waarmee onze

leden worden geconfronteerd

en dus ook de beroepsorganisatie

te maken krijgt, krijgen

een steeds ruimere scope. Denk

onder meer aan het opvolgen

van de verschillende soorten

van PPS-constructies, aan derdebetalersystemen

(via ESCO’s of Energy Service Companies) en aan

nieuwe vormen van samenwerking, onder meer via

bouwteams en lean bouwen. Maar denk ook aan

de complexere betoelagingssystemen en ondersteuningsmechanismen

van de overheid, de complexere

normen en regelgevingen (onder meer op

het vlak van energiebesparing) en de toenemende

beperkingen (onder meer op het vlak van ruimtelijke

ordening).

Tegelijk zien we binnen de sector nieuwe activiteiten

ontstaan, zoals de integratie van groen in de bouw,

het slim beheer en onderhoud van gebouwen op

langere termijn en nieuwe types van hernieuwbare

energie, zoals geothermie en warmtenetten.

Bovendien is op al deze terreinen naast een verbreding

ook een verdieping vereist, niet alleen op

technisch maar ook op organisatorisch, financieel

en juridisch vlak. Het is precies in een dergelijke

snel veranderende omgeving dat er bedreigingen

voor onze sector ontstaan, maar tegelijkertijd veel

meer opportuniteiten.

De maatschappelijke relevantie van de bouw-,

milieu- en energiecluster en dus ook van de VCB als

beroepsorganisatie neemt toe. Niet alleen groeit de

economische impact van de sector. Daarnaast is de

sector steeds meer actief op domeinen die de burgers

direct aanbelangen: betaalbaar wonen, mobiliteit,

energiebesparing en hernieuwbare energie,

waterzuivering en recyclage, de integratie van water

en natuur in de stad, de klimaatverandering en de

bescherming van de burgers tegen wateroverlast,

de opvang van de blijvende bevolkingsgroei, de

zieken- en ouderenzorg en het onderwijs. Er is nauwelijks

een maatschappelijk relevant thema te noemen

waarop de bouw geen impact heeft. Het zijn

ook thema’s die in dit visierapport aan bod komen.

Meer dan ooit willen wij als

beroepsorganisatie naar

voor komen met een positief

imago. Wij willen ons profileren

als serieus, snel, innovatief,

betrouwbaar en correct, enerzijds

bij het geven van adviezen

en anderzijds bij het verspreiden van informatie. De

jaarlijkse redactie van een visierapport dat een duidelijk

onderbouwde visie rond een bepaald thema

bevat meer dan een opsomming van voorbije activiteiten,

past volledig in dit kader. Het is belangrijk

de burgers juist te informeren op basis van correcte

studies en correct geciteerde studies. Daar willen

wij via dit visierapport eveneens onze bijdrage toe

leveren.

De VCB wil in bepaalde materies duidelijk het verschil

maken en dé referentie zijn. Op het vlak van

circulaire bouweconomie (uitgegraven bodem,

bagger- en ruimingsspecie, bouw- en sloopafval)

wordt de knowhow van de VCB erkend in andere

regio’s en andere landen. De Grondbank krijgt nu

ook studieopdrachten in Frankrijk. Tracimat wordt

op Europees vlak als voorbeeld genomen voor circulaire

bouweconomie door de administratie van

de Europese commissie. Voor de financiering van

renovatieprojecten heeft de European Mortgage

Federation (EMF) de samenwerking van de VCB

ingeroepen omwille van het instrument van de

ReCalculator. De VCB beschikt over toonaangevende

knowhow op het vlak van PPS-structuren

en komt daardoor in contact met de EIB (Europese

Investeringsbank).

Op het vlak van lobbying willen wij niet alleen de

eisende partij zijn die louter pleit voor meer bouwwerken.

Tegelijkertijd zoeken wij, samen met onze

leden, mee naar oplossingen om de markt te vergroten

en te verruimen en tegelijk de impact van het

bouwen op het milieu en de omgeving te beperken,

zowel op het vlak van CO 2

-uitstoot als wat de impact

op het verkeer, het fijn stof en de geluidsoverlast

aangaat. Op die manier vervullen wij samen met

de bouwbedrijven een steeds grotere rol bij het

invullen van de vele maatschappelijke behoeften.


Daardoor versterken we nog onze maatschappelijke

rol en kunnen wij actiever meesturen aan een

groter deel van het beleid dat de lokale en regionale

overheden willen voeren voor een verhoging

van de welvaart en het welzijn van de burgers.

Burgers en aannemers

hebben uiteindelijk

dezelfde belangen en

vormen dus één front.

In principe bouwen

aannemers wat burgers

willen. Maar wat willen

de burgers? Hoe willen

ze eigenlijk wonen, zich

verplaatsen, werken, zich

vermaken, winkelen en

zich beschermen tegen

onder meer de wisselvalligere

natuurinvloeden?

Uiteenlopende ondernemingen uit de sector

(aannemers, projectontwikkelaars, producenten en

peilingbureaus) hebben de laatste jaren de burgers

hierover al bevraagd.

Burgers en

aannemers hebben

uiteindelijk dezelfde

belangen en vormen

dus één front.

Zij hebben onder meer gevraagd welk type van

woning de burgers willen en in welke buurt zij

willen wonen. Uit een recente enquête van Livios

is bijvoorbeeld gebleken dat nog steeds 78% van

de burgers voor een vrijstaande woning kiezen.

Vooral gezinnen met kinderen verkiezen in een

huis in plaats van in een appartement te wonen.

Daartegenover staan uitgesproken tegengestelde

meningen van planologen, zoals onder meer van

de Vlaamse Bouwmeester die de vrijstaande verkavelingswoning

verketterde als ‘een misdaad tegenover

het planetaire ecosysteem’. Als de Vlaamse

overheid de eengezinswoning wil afschaffen, gaat

zij in tegen wat nog heel wat Vlaamse gezinnen

wensen. Maar naast de concepten van de planologen

zijn er nog praktische problemen waardoor de

Vlamingen er niet toe komen hun woondroom te

realiseren. In dit visierapport hebben we ze nader

onderzocht.

De burgers zijn het beu urenlang in de file te blijven

staan. In haar nieuw Mobiliteitsplan Vlaanderen

streeft de Vlaamse overheid ernaar de structurele

files op het autosnelwegennet weg te werken. Deze

doelstelling sluit wel aan bij wat bij de burgers leeft.

We hebben gepeild naar het verplaatsingsgedrag

van de burgers en de

redenen waarom zij zich

verplaatsen zoals zij nu

doen. Ook daar hebben

we gekeken naar mogelijke

alternatieven en om

welke redenen die niet of

maar moeizaam op gang

komen.

Na een onderzoek naar

de mogelijke belemmeringen

hebben wij in dit

visierapport nagegaan wat

onze sector hier zelf tegenover kan stellen. Wat kan

en wat doet de sector zelf om maximaal in te gaan

op de woondromen van de Vlamingen. Wij hebben

in dit hoofdstuk in belangrijke mate ingezoomd op

een aantal innovatieve ontwikkelingen binnen de

bouwsector, conform de algemene politiek van de

VCB om op een positieve manier mee naar concrete

oplossingen te zoeken.

De private partijen in de bouw kunnen veel maar

uiteraard niet alles. De lokale en regionale overheden

spelen nu eenmaal een sleutelrol in de bouwsector.

Vandaar dat het laatste hoofdstuk meer in

het bijzonder ingaat op de ondersteunende rol van

de overheden, niet alleen op de huidige maar ook

op de toekomstige rol van de Vlaamse gemeentebesturen

en de Vlaamse regering. Omwille van de

lokale verkiezingen in 2018 en de regionale verkiezingen

in 2019 staan die op een keerpunt. Voor het

laatste hoofdstuk hebben wij dan ook in belangrijke

mate geput uit de memoranda die de VCB voor die

verkiezingen heeft voorbereid.

Marc Dillen

Directeur-generaal

i05

Jaarverslag ‘18


06

Inhoud

Burgers en bouwers: één front

Voorwoord Jef Lembrechts 2

Inleiding Marc Dillen 4

Inhoudstafel6

Hoofdstuk 1: Wat willen de Vlamingen op het vlak van wonen 8

1.1. Bevragingen vanuit de private sector 10

1.2. Bevragingen vanuit de overheid 15

Besluit23

Getuigenis Philippe Huyzentruyt / Groep Huyzentruyt 24

Getuigenis Joost Callens / Durabrik 26

Getuigenis Mathias Lehner / Nextcity 28

Getuigenis Dirk Vanderveken / Shopperware 30

Hoofdstuk 2: Wensen van Vlamingen rond mobiliteit 32

2.1. Fileleed brak in 2017 alle records 34

2.2. Beperkte interesse voor openbaar vervoer

maar toegenomen fietsverkeer 35

2.3. Meer woon-werkverkeer leidt tot decentralisatie en meer thuiswerk 38

2.4. Mobiliteitsimpact van online aankopen 44

Besluit47

Getuigenis Linda Boudry / Kenniscentrum Vlaamse steden 48

Getuigenis Peter Vanden Abeele / stad Gent 50

Getuigenis Maarten Matienko / VAB 52

Hoofdstuk 3: Hinderpalen voor vervulling van wensen 54

3.1. Fors stijgende prijzen en inkrimpende woonmogelijkheden 56

3.2. Haperende aantrekkingskracht van de Vlaamse steden 60

3.3. Toenemende appartementsbouw en lager renovatieritme 63

3.4. Knelpunten voor de integratie van wonen en werken 70

3.5. Te beperkte overheidsinvesteringen 74

3.6. Nieuwe uitdagingen voor stadsvernieuwingsprojecten 79

Besluit81

Getuigenis: Steven Benoit en Jeroen Vandevelde / Belfius Bank 82

Getuigenis: Luc Rosseel, Peggy Verzele en Karen Van De Woestijne / CIB 84

Getuigenis: Dirk Geldof / Universiteit Antwerpen-Odisee-Karel de Grote

Hogeschool86

Getuigenis: Wendy Francken en Rolf De Bruyn / Vlario 88


07

Hoofdstuk 4: Innovatieve oplossingen vanuit de sector 90

4.1. Toenemend gewicht van private aanvragers van vergunningen 92

4.2. Succes van 15 jaar stadsvernieuwing met PPS 95

4.3. Naar lagere financiële drempels 98

4.4. Innovatieve oplossingen op het vlak van energie en woningrenovaties 106

4.5. Langetermijnvisie op projecten 109

4.6. Belang van participatieve processen 111

Besluit113

Getuigenis: Nicolas Bearelle / Revive 114

Getuigenis: Sophie D’Hulst / Bouwbedrijf dhulst’ 116

Getuigenis: Joeri Haex / Bouwonderneming Haex 118

Getuigenis: Nele Van Damme / Upgrade Estate 120

Getuigenis: Geert Verachtert / Van Roey 122

Getuigenis: Thomas Buyse en Caroline De Wulf / STiDO 124

Hoofdstuk 5: Oplossingen van overheidskant 126

5.1. Geleidelijkheid in plaats van trendbreuk in het ruimtelijk beleid 128

5.2. Een veel ambitieuzer investeringsbeleid voeren 132

5.3. Aan een grootschalig plan voor woningrenovaties werken 137

5.4. Cruciale jaren op het vlak van leefmilieu 143

5.5. Innovatie in de bouw extra bevorderen 145

Besluit149

Getuigenis: Peter Cabus / Departement Omgeving 150

Getuigenis: Marleen Evenepoel / Natuur en Bos 152

Getuigenis: Walter Van den Bossche en Frank Vanbrabant / Fluvius 154

Getuigenis: Johan Willemen / WTCB 156

Hoofdstuk 6: Samenvatting 158

Getuigenissen van jonge Vlaamse Aannemers van 2018

- Thomas Buyse / Jonckheere Projects en STiDO 166

- Tom Claes / Sanitechniek 167

- Joeri De Tender / De Tender 168

- Vicky Dethier / Dethier 169

- Grégory Vanovertveldt / Vanovertveldt 170

Hoofdstuk 7: Activiteitenverslag 2017-2018 171

Samenstelling van de bestuursorganen 182

VCB-team185

Structuur van de Confederatie Bouw in Vlaanderen 186

Jaarverslag ‘18


08


HOOFDSTUK

Wat willen de Vlamingen

op het vlak van wonen

Zoals de twee citaten op de voorpagina

al aangeven, zijn wonen en samenleven

onlosmakelijk met elkaar verbonden. Dat

zal nog meer het geval zijn als verdichting

en verstedelijking toenemen. De laatste

jaren hebben een groot aantal bevragingen

plaatsgevonden over de wensen van de

Vlamingen inzake hun woning en hun

woonomgeving. Welk type van woning

verkiezen zij? In welke buurt zouden zij

het liefst wonen? Waar zouden zij het liefst

willen wonen? Wat trekt hen aan in hun

omgeving? Wat stoot hen af? In belangrijke

mate gingen die bevragingen uit van de

private sector: van woningenbouwers,

projectontwikkelaars en producenten. Maar

ook de Vlaamse overheid wil met grootschalige

enquêtes de vinger aan de pols

houden.


10

Hoofdstuk 1.

Wat willen de Vlamingen op het vlak van wonen

1.1. Bevragingen vanuit de private

sector

In 2013 heeft groep Huyzentruyt een online enquête

bij 750 Vlamingen tussen 22 en 65 jaar uit de ruimere

middenklasse georganiseerd. Van de geënquêteerden

woonde 44% samen met kinderen. De overige

56% was gehuwd, woonde samen zonder kinderen

of woonde alleen. 78% was eigenaar en 22% huurder.

60% woonde in een halfopen of alleenstaande

woning, de overige 40% in een appartement of

rijwoning. Een opvallende vaststelling is dat maar

liefst 90% van de bevraagden tevreden tot heel

tevreden was. Tot de ontevredenen behoorden

vooral jongeren, huurders en flatbewoners.

Tegelijk werd hun gevraagd welk soort van woonst

zij zouden kiezen als zij op dat moment naar een

andere woonst zouden moeten of kunnen uitkijken.

Maar liefst 70% verkoos een huis te kopen, 19%

een appartement en amper 11% verkoos een huis

of flat te huren. Vooral 50-plussers, alleenstaanden,

ouderen waarvan de kinderen uit huis waren,

mensen met een laag inkomen en stadsbewoners

waren kandidaat om een appartement te kopen.

Wie een andere woning wou kopen, verkoos een

instapklare woning, maar dan nog wel met voldoende

budget om de woning volledig in te richten.

Slechts 24% was van plan de woning op termijn

volledig af te werken. In dezelfde lijn wenste

84% een comfortabele maar compactere woning

waardoor voldoende financiële ademruimte overbleef

voor andere dingen. Amper 16% was bereid

maximaal te lenen om zo ruimer te kunnen wonen.

Weinigen (32%) opteerden voor een ruimere maar

minder energie-efficiënte woning. Nog 73% stond

op een garage in de woning. Wat de omgeving

aangaat, waren de meningen verdeeld: 46% verkoos

een grote eigen tuin terwijl voor 54% de tuin

compacter mocht zijn als de omgeving maar voldoende

groen was.

Wat de woonomgeving aangaat, was de aanwezigheid

van een supermarkt, een postkantoor en

winkels in de buurt belangrijk. Ook een verkeersluwe

buurt werd sterk geapprecieerd omdat kinderen

er veilig kunnen spelen. Een derde belangrijke

factor was de nabijheid van het werk. Slechts een

minderheid hechtte belang aan een snelle toegang

tot een autoweg en de aanwezigheid van

GRAFIEK 1:

Relatief belang van vestigingsfactoren bij de keuze van een woning (%)

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100

Met supermarkt, postkantoor en winkels in de buurt

In een verkeersluwe buurt waar kinderen veilig kunnen spelen

Dicht bij het werk

Dicht bij openbaar vervoer

In een buurt waar nauw contact met de buren mogelijk is

In een buurt met parkjes, perkjes en zitbanken

Waar gezinnen, alleenstaanden en senioren naast elkaar wonen

In een buurt waar ik of mijn partner zijn opgegroeid

Dicht bij een toegang tot de autosnelweg

In de buurt van een restaurant, café, bioscoop of concertzaal

S belangrijk

S niet belangrijk

Bron: enquête door Groep Huyzentruyt


Hoofdstuk 1

11

> > Eengezinswoningen op de

brownfieldsite Hoedhaar te

Lokeren (ill. Van Roey, arch.

Stéphane Beel architecten)

GRAFIEK 2:

Antwoord op de vraag:

Waar zou u het liefst wonen?

In hun getuigenissen geven Durabrik (i p. 26) en

Huyzentruyt (i p. 24) aan hoe zij op dergelijke en

andere vragen zijn ingegaan bij de keuze en de

vormgeving van hun projecten.

45%

9%

30%

16%

In november 2015 presenteerde Matexi de resultaten

van haar onderzoek over de Belgen en hun

buurt op basis van een representatief staal van

de Belgische bevolking (1.500 respondenten). Het

onderzoek werd uitgevoerd in samenwerking met

de UCL en werd afgenomen onder begeleiding van

het marktonderzoeksbureau Profacts. Volgens deze

enquête vond 82% van de Belgen de buurt belangrijk

in de zoektocht naar een woning. Een kwart van

de Belgen en 34% van de jongeren vond de buurt

zelfs belangrijker dan de woning zelf. Het sociaal

contact dat een buurt biedt, speelt daarbij een

grote rol. Van de respondenten gaf 61% aan dat de

buren goed kennen en goed met elkaar overweg

kunnen in hun woonsituatie het belangrijkste is.

30% op het platteland

16% in een dorpskern

45% in de woonrand van stad of gemeente

9% in de stad

Bron: enquête door Groep Huyzentruyt

restaurants, cafés, een bioscoop of concertzaal in

de buurt. De nabijheid van een drukke verkeersas

en van een drukke treinverbinding werd zelfs eerder

als storend ervaren, zoals ook de nabijheid van

industrie. Uiteindelijk wou amper 9% liefst in de

stad wonen en slechts 16% in een dorpskern terwijl

30% liefst op het platteland woonde en 45% in de

woonrand van een stad of dorp.

In orde van belangrijkheid vonden de Belgen de

volgende vijf criteria het belangrijkste in hun buurt:

ten eerste de dagelijkse voorzieningen (zoals de

aanwezigheid van een bakker, slager, apotheker),

ten tweede een propere, verzorgde en goed onderhouden

buurt, ten derde een landelijke omgeving,

ten vierde de beschikbaarheid van openbaar vervoer

en ten vijfde een verkeersveilige buurt. Voorts

bleek ook uit de enquête dat de Vlaming nog heel

individualistisch naar wonen keek. Slechts 27%

van de Vlamingen apprecieerde een harmonisch

geheel van architectuurstijlen in zijn of haar buurt.

Bij nieuwbouw wou maar 30% van de Vlamingen

het uitzicht van zijn woning aanpassen zodat die

Visierapport 2018


12

> > Gezinswoningen met tuin en private parking zorgen voor een

kindvriendelijke Pier Kornel-buurt te Aalst (ill. Revive-Matexi)

goed integreerde met de omliggende woningen.

Bij de Franstalige respondenten was maar liefst

64% daartoe bereid.

Wat betreft de eigen woning, hechtten de Belgen

vooral belang aan een eigen parkeerplaats, een

keuken met een groot werkblad en ingebouwde

toestellen, onderhoudsvriendelijke materialen,

een toilet op elke verdieping, veel stopcontacten,

een extra grote berging en ingebouwde kasten op

maat.

Eerder (in 2014) liet Matexi een onderzoek uitvoeren

rond ‘delend wonen’. Daaruit bleek dat 67% van de

respondenten bereid was een gemeenschappelijke

tuin te delen (weliswaar op voorwaarde dat zij tegelijk

over een eigen tuin konden blijven beschikken)

en 56% bereid was om een polyvalente binnenruimte

te delen. Maar slechts één Belg op tien zou

op dat moment voor cohousing kiezen. Als ze al

voor cohousing kozen, had dit vooral te maken met

de verwachting dat daardoor ecologische (energie)

oplossingen goedkoper zouden worden en polyvalente

ruimtes een bepaalde luxe zouden mogelijk

maken die zij zich anders niet konden veroorloven.

Voor 77% van de Belgen was betaalbaarheid de

belangrijkste troef van delend wonen.

Rond hetzelfde thema heeft Upgrade Estate in 2018

specifiek bij 1.000 jongeren tussen 20 en 40 jaar een

marktonderzoek laten uitvoeren. Uit die enquête

is bijvoorbeeld gebleken dat 83% van de jonge

starters (‘young professionals’) in een stad woont

of interesse heeft om er te wonen. De overgrote

meerderheid van de respondenten had wel nog

geen kinderen. Maar zelfs bij die specifieke leeftijdsgroep

stond slechts 16% van de ondervraagden

open voor cohousing. Waar de ondervraagde jongeren

evenmin naar vroegen, waren een ‘coworking

place’ en een gemeenschappelijk sauna en

fitnessruimte. Op basis van de resultaten van deze

enquête voorziet Upgrade Estate in haar nieuw

woon- en leefconcept Upliving in een beperkt

aantal gedeelde faciliteiten. Het gaat dan om een

laundry waardoor de bewoners op een wasmachine

kunnen besparen, en om een gemeenschappelijke

ruimte waar zij een ruimere groep van vrienden

kunnen ontvangen.

In december 2016 heeft Blavier via iVOX een consumentenpanel

van 500 Belgen ondervraagd

waaronder 47,5% met kinderen, 33,4% samenwonend,

getrouwd of alleenstaand zonder kinderen

en 8,1% nog thuiswonend of op kot. Slechts 19,4%

van de bevraagden werkte of ging met een sleutel-op-de-deurfirma

werken. De enquête reikte

dus veel verder dan de eigen klanten. Zeker in

Vlaanderen stonden de geënquêteerden toen


Hoofdstuk 1

13

GRAFIEK 3:

Antwoorden op de vraag naar de ideale woning

72%

63,9%

57,9%

Ik verkies een

woning met grote

ramen zodat er

veel natuurlijk

licht binnenkomt

Ik verkies een

woning met één

grote rust- of

leefruimte om

samen met

het gezin te

ontspannen

boven een woning

met verschillende,

kleinere

rustruimtes

Ik verkies een

woning met

veel grote open

ruimtes boven

een woning met

verschillende

duidelijk

afgebakende

ruimtes

51,2%

Ik verkies een

woning met

multifunctionele

ruimtes,

bijvoorbeeld

keuken, living en

eetkamer in één

40,9%

Ik verkies een

woning met

een aparte

kantoorruimte of

bureau

Bron: Consumentenpanel in opdracht van Blavier

positief tegenover de economische evolutie. Maar

tegelijk heerste er veel onzekerheid: over de fiscale

voordelen, de kostprijs van renovaties volgens de

geldende energiezuinigheidsnormen, het aanbod

van jobs, overheidspremies en over de evolutie van

de rente. Vooral 55-plussers laten zich afschrikken

door een instabiele regelgeving.

Uit de consumentenbevraging van iVOX bleek

verder dat een ruime meerderheid (68%) het eens

was over het principe van de ‘betonstop’ maar 51%

vond de maatregel te drastisch en 87% vreesde dat

de betonstop bouwgronden en woningen duurder

zou maken en 27% ging zijn bouwplannen niet verder

uitstellen en versneld een bouwgrond kopen.

Maar liefst 61% van de Vlamingen definieerde zich

als een plattelandsmens en slechts 15% zou ooit het

platteland verlaten om in de stad te gaan wonen.

Een zeer grote meerderheid (82%) zou nooit in een

woning zonder tuin of terras willen wonen.

Wat de ideale woning betreft, verkoos de meerderheid

een woning met open, multifunctionele ruimtes

en veel natuurlijke lichtinval. Vooral de jongste

generatie (ver)bouwers is gewonnen voor een dergelijk

woonconcept. Zij verkiezen een woning met

veel open ruimte boven een woning die verschillende

kleinere ruimtes telt die duidelijk afgebakend

zijn.

Uit consumentenonderzoek door Shopperware

blijkt dan weer dat compacter bouwen ook een

belangrijke impact heeft op de inrichting van het

interieur. De consumenten spenderen daardoor

minder aan vloeren, behangpapier en verf, maar

verhoudingsgewijs meer aan meubelen. Hun voorkeur

gaat uit naar moduleerbare meubelen die voor

meerdere doeleinden kunnen worden gebruikt. Zij

moeten de beschikbare woonruimte optimaliseren.

Vooral jongere klanten houden van ‘smart’ gadgets

die het leven in een beperktere ruimte comfortabeler

maken. Meer hierover staat in de getuigenis van

Dirk Vanderveken (i p. 30).

Eveneens in 2016 heeft projectontwikkelaar CORES

Development naar aanleiding van haar tienjarig

bestaan via het onderzoeksbureau iVox aan 1.000

respondenten uit de centrumsteden gevraagd

waarom zij in een stad wonen en waarom ze eventueel

zouden overwegen te verhuizen, wat er goed

is aan hun woonomgeving en wat er zou moeten

veranderen, in welk type woning ze vandaag wonen

en welke (nieuwe) woningtypes er ontbreken in

hun buurt, wat ze vinden van de aangekondigde

betonstop en hoe ze staan tegenover voorstellen

om wonen in de stad financieel aantrekkelijker te

maken.

Visierapport 2018


14

Uit de bevraging is gebleken dat de stedelijke

Vlaming de betonstop steunt en in verdichting,

duurzaamheid en nieuwe woonvormen gelooft.

De enquête bevestigde hun positieve houding

tegenover de stad, maar maakte tegelijk hun vrees

voor het onbekende duidelijk. De respondenten

vielen namelijk terug op vertrouwde woonpatronen.

Er was dan ook een duidelijke dualiteit waar

te nemen: zij wilden wel in de stad wonen, maar

opteerden tegelijkertijd voor de individuele (vrijstaande)

woning. Zij wensten rustig en veilig in

de stad te wonen, maar toch met de auto tot aan

het eigen huis te kunnen rijden. Om woonvisie en

woongedrag te sturen, hechtten zij veel belang aan

fiscale stimuli.

Uit een marktstudie van Reynaers Aluminium uitgevoerd

door onderzoeksbureau iVOX, waarvan

de resultaten op de Batibouw-editie van 2018 werden

bekend gemaakt, is gebleken dat Belgen aan

hun woonomgeving gemiddeld een score van 7,3

geven. Een kwart van de Belgen gaf een score van

6 op 10 of minder. Het is opvallend dat in de steden

twee keer meer mensen ontevreden zijn met hun

buurt (30%) dan op het platteland (15%). Wie minder

gelukkig was met zijn buurt, gaf ook significant

vaker aan minder te tevreden te zijn met zijn huis.

Bovendien gaf circa 30% van de Belgen aan dat

hun tevredenheid over de buurt de voorbije jaren

gedaald was en vreesde 38% dat hun buurt ook

in de toekomst er verder op achteruit zou gaan.

De Vlamingen (46%) bleken op dit vlak heel wat

pessimistischer dan de Walen (amper 23%). Voor

dit pessimisme gaf ruim 40% van de Belgen jonger

dan 34 jaar de betonstop als belangrijke reden op.

Wat maakt de Belgen het meest ongelukkig over

hun buurt? In eerste instantie de toenemende verkeersdrukte,

slecht bestuur en het gebrek aan rust.

Daarnaast zijn ook het gebrek aan ontspanningsmogelijkheden,

de te beperkte aanwezigheid van

groen en de onveiligheid belangrijke pijnpunten.

Om zich veiliger te voelen investeren de Belgen het

vaakst in goede sloten (60% van de antwoorden),

brandalarmen (33%) en veiligheidsdeuren (26%).

Over de beoordeling van de buurt zijn er opnieuw

belangrijke verschillen tussen stedelingen en plattelandsbewoners.

Maar liefst de helft van de stedelingen

zegt niet blij te zijn met de verkeersdrukte in

zijn woonomgeving en een derde hekelt het gebrek

aan rust. Onder plattelandsbewoners is dat respectievelijk

maar 1 op 3 en 1 op 5. De plattelandsbewoners

zijn dan weer vaker minder tevreden over het

aanbod van culturele activiteiten (24% tegenover

17% voor de stedelingen) en over de bereikbaarheid

via snelwegen en openbaar vervoer (17% tegenover

amper 9% voor de stadsbewoners).

Hoe ziet de ideale buurt er dan uit volgens het

onderzoek in opdracht van Reynaers Aluminium?

Die is rustig, met leuke buren en veilig. Daarnaast

staan voldoende groene ruimte, vlotte bereikbaarheid,

weinig verkeersdrukte en de aanwezigheid

van winkels hoog op het verlanglijstje. Franstaligen

hechten veel meer belang aan rust en veiligheid

dan Nederlandstaligen. Nederlandstaligen willen

daarentegen liever dicht bij hun werk wonen en

voldoende sociaal contact.

In 2018 hebben Livios en Het Laatste Nieuws een

enquête laten uitvoeren bij 1.500 Vlamingen die

verbouwd hadden, dat aan het doen waren of

verbouwplannen hadden. Als zij geen rekening

> > Lintbebouwing langs gewestwegen (ill. VCB)


Hoofdstuk 1

15

> > Verkaveling met carports te Bellecourt in

Henegouwen (ill. Huyzentruyt)

zouden moeten houden met hun budget, zouden

53% van de verbouwers liever bouwen, zo bleek uit

deze enquête. Op de tweede plaats kwam sleutelklaar

kopen, goed voor 29% van de voorkeurstemmen.

Slechts 19% van de verbouwers wou ook echt

renoveren. Bij de verbouwers onder de 30 jaar en

bij hoger opgeleiden was de voorkeur om te bouwen

nog meer uitgesproken. Oudere verbouwers

en lager opgeleiden overwogen vaker een sleutel-op-de-deurwoning.

Van de toekomstige verbouwers

had 63% een renovatiebudget van minder

dan 50.000 euro. Van de huidige verbouwers kwam

7 op 10 niet toe met hun spaarpotje, ondanks het

aangaan van een lening, financiële hulp van de

familie en bewuster sparen.

Nog een opvallende vaststelling was dat wie in

een appartement en in een stedelijke omgeving

woonde, vaker de voorkeur had voor kant-en-klaar

kopen. Wie landelijk en in een vrijstaande woning

woonde, wou vaker bouwen.

Maar liefst 55% van de ondervraagden droomden

van een woning op een ver afgelegen plekje als

antwoord op de vraag naar de ideale woonlocatie.

Ongeveer een derde (31%) zag het wel zitten om

zich te vestigen in een dorpskern of stadsrand.

Maar amper 14% wou absoluut naar de (groot)stad

trekken. Zes op tien ondervraagden woonde op het

moment van de bevraging in een halfopen bebouwing,

rijhuis of appartement maar 78% van alle

verbouwers zouden meteen voor een vrijstaande

woning kiezen als de mogelijkheid zich aandiende.

Maar liefst 95% van de verbouwers die in een vrijstaande

woning leefden, zouden opnieuw dezelfde

keuze maken.

1.2. Bevragingen vanuit de overheid

In het voorjaar van 2017 hebben het agentschap

Binnenlands Bestuur en Statistiek Vlaanderen

een grootschalige bevraging bij inwoners vanaf 17

jaar uit de 295 Vlaamse gemeenten en de 13 centrumsteden

in Vlaanderen georganiseerd. Daarbij

werden bijna 400.000 inwoners aangeschreven. De

resultaten van deze bevraging werden verwerkt in

een gemeente- en stadsmonitor. In het algemeen

bleken 79% van de inwoners tevreden met de eigen

buurt en 76% met de eigen gemeente.

Maar in veel gemeenten bleek de kwaliteit van de

publieke ruimte nog onvoldoende aan te sluiten

bij het beeld dat inwoners van een aantrekkelijke

woonomgeving hebben. Zo was slechts een

op twee inwoners tevreden over de staat van de

fiets- en voetpaden. Tegelijk gaf bijna de helft van

Visierapport 2018


16

> > Cohousingproject De Sijs in Heverlee met 12 wooneenheden en gemeenschappelijke functies

uitgevoerd met CLT-hout en kurk (ill. Reynders, arch. Office U architects)

de inwoners aan vaak last te hebben van onaangepaste

snelheid in de buurt. De woonomgeving

kan voor veel inwoners een stuk verkeersveiliger.

Slechts een op twee inwoners vindt het veilig om

te fietsen. Amper een op drie vindt het veilig voor

kinderen om zich te verplaatsen met de fiets of te

voet. Zwerfvuil is voor bijna 4 op 10 inwoners een

buurtprobleem.

Daartegenover staat dat drie kwart van de inwoners

tevreden was over de voorzieningen in de

Vlaamse steden en gemeenten. Wanneer we de

tevredenheid hierover tussen de inwoners van de 13

centrumsteden vergelijken met het Vlaams gemiddelde,

blijken de centrumsteden bijna altijd beter

te scoren: zowel voor culturele voorzieningen als

voor winkel- en jongerenvoorzieningen. Alleen voor

GRAFIEK 4:

Tevredenheid over woning en woonomgeving in 13 centrumsteden en in Vlaanderen (%)

Tevredenheid over wonen in de stad

Tevredenheid over de woning

Tevredenheid over de onderwijsvoorzieningen

Tevredenheid over culturele voorzieningen

Tevredenheid over het aanbod van bussen en trams in de buurt

Tevredenheid over de buurt

Voldoende groen in de buurt

Tevredenheid over netheid van straten en voetpaden in de buurt

Voldoende aanbod aan winkelvoorzieningen

Tevredenheid over zicht op groen vanuit de woning

Tevredenheid over jongerenvoorzieningen

Veilig kunnen fietsen

Tevredenheid over het aanbod aan parkeerplaatsen in de buurt

Verhuisintentie

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100

S 13 centrumsteden

S Vlaanderen

Bron: stadsmonitor voor de 13 centrumsteden


Hoofdstuk 1

17

de beschikbare onderwijsvoorzieningen is er amper

een verschil. Die zijn blijkbaar evenredig verspreid.

Over de woning en de woonomgeving bedroeg de

tevredenheidsgraad zelfs meer dan 80%. Toch gaf

circa een op vijf inwoners (21%) aan binnen de vijf

jaar te willen verhuizen. In de 13 centrumsteden had

zelfs een op drie inwoners (29%) de intentie om te

verhuizen. Nader onderzoek van de motieven leert

dat de verandering van levensfase overweegt voor

de 18- tot 24-jarigen, dat financiële motieven vooral

spelen bij de 25- tot 34-jarigen en dat ontevredenheid

over de woonomgeving het voornaamste verhuismotief

vormt voor de 35- tot 54-jarigen.

De 13 centrumsteden scoorden lager dan gemiddeld

wat de netheid van straten en voetpaden

aangaat. Ook voor groen in de buurt en voor

zicht op groen vanuit de woning kregen de 13

centrumsteden duidelijk lagere punten dan

gemiddeld in Vlaanderen. Alhoewel de scores over

de woonomgeving hoger lagen dan in het onderzoek

voor Reynaers Aluminium, bevestigen zij op

bepaalde punten de negatievere kijk van de stedelingen

op hun omgeving in vergelijking met de

plattelandsbewoners.

Eveneens in 2017 heeft GfK (Growth from

Knowledge) Belgium in opdracht van het departement

Omgeving nog een grote bevraging georganiseerd,

onder meer over de thema’s klimaat en

energie, ruimte en wonen en mobiliteit. Voor

elk thema werden ongeveer 1.200 respondenten

bevraagd.

Uit de enquête is gebleken dat een ruime meerderheid

van de Vlamingen (77%) een private tuin

verkiest terwijl amper 7% de voorkeur geeft aan

> > Collectief woonproject voor drie gezinnen in een

oude koffiebranderij aan het Antwerpse Falconplein

(ill. dhulst’, arch. Stramien)

Visierapport 2018


18

100

90

80

70

60

50

40

30

20

10

0

GRAFIEK 5:

Antwoorden op de vraag naar de ideale woning (%)

Ik verkies een

privétuin

Ik verkies een

gemeenschappelijke

tuin

Ik verkies een

individiuele

ecologische

woning

Ik verkies een

ecologische

woning binnen

een grootschalig

woonproject

Ik verkies een

woning buiten de

stad of dorpskern

Ik verkies een

woning in de

stad of in een

dorpskern

Ik verkies een

ruime woning

met groot

woonoppervlak

Ik verkies een

compacte woning

met beperkt

woonoppervlak

Bron: GfK Belgium voor departement Omgeving

een gemeenschappelijke tuin. Vlamingen opteren

ook eerder voor een individuele, ecologische

woning dan voor een ecologische woning in een

grootschalig woonproject. Ongeveer de helft (51%

van de respondenten) is voorstander van de eerste

optie tegenover amper 13% voor de tweede mogelijkheid.

Maar liefst 44% verkiest een woning buiten

de stad of de dorpskern terwijl maar voor 28% van

de Vlamingen de voorkeur uitgaat naar een woning

in de stad of in een dorpskern. Op al de voormelde

vragen is het telkens duidelijk wat de meerderheid

kiest. Maar wat betreft de gewenste oppervlakte

van de woning is er een veel minder duidelijke

meerderheid. Nog 27% verkiest een ruime woning

met een groot woonoppervlak terwijl al 30% een

compacte woning met een beperkt woonoppervlak

prefereert.

Daarnaast werden ook de attitudes ten aanzien van

de ideale tuin bevraagd. De antwoorden over dit

thema toonden aan dat de gemiddelde Vlaming

voor een tuin met zoveel mogelijk groen kiest,

waaronder bomen, struiken en hagen, idealiter

omringd door een natuurlijke afsluiting. Voor 83%

van de Vlamingen is het belangrijk dat de tuin multifunctioneel

is voor het hele gezin en een mooi uitzicht

heeft. Maar tegelijk willen zij zo weinig mogelijk

tijd aan het onderhoud ervan spenderen. Uit de

getuigenis van Mathias Lehner (i p. 28) blijkt dat

deze eerder traditionele opvattingen over tuinen en

> > Hanssenspark te Vilvoorde

(ill. Sepp Van Dun)


Hoofdstuk 1

19

> > Heraanleg van een dreef te Essen met aandacht

voor groen en traag verkeer (ill. ATF)

groen op een aantal punten afwijken van de meer

diversifiërende en verrassende biodiverse visie op

de integratie van natuur in een verdichte woonomgeving.

Maar volgens deze biodiverse visie die de

natuur voor de mens laat werken, kan juist minder

onderhoud volstaan, waarbij die visie tegemoetkomt

aan de wens om minder te onderhouden.

Bij de keuze van een woning speelt, naast de woning

als dusdanig, ook de woonomgeving een belangrijke

rol. Uit de bevraging door GfK blijkt dat voor

de Vlamingen vooral de aanwezigheid van voorzieningen

doorslaggevend is bij de keuze. Daarnaast

dragen ook elementen, zoals een gevoel van veiligheid

en privacy, de afstand tot het werk en/of de

school (van de kinderen) en een groene omgeving,

voor meer dan de helft van de Vlamingen sterk bij

tot de aantrekkelijkheid van de woonomgeving.

De aanwezigheid van openbaar vervoer, parkeerplaatsen

en een goede infrastructuur voor fietsers

en voetgangers speelt volgens deze enquête een

minder belangrijke rol. Bij de voorkeuren op het

vlak van de woonomgeving zijn er wel opmerkelijke

verschillen tussen generaties: voor 18- tot 29-jarigen

speelt vooral de (beperkte) afstand naar werk

en school een rol, voor de ouderen (begrijpelijk) de

aanwezigheid van voorzieningen en voor beiden

krijgt de beschikbaarheid van openbaar vervoer

een relatief groter gewicht.

GRAFIEK 6:

Uitspraken met betrekking tot de ideale tuin (%)

Tuin moet multifunctioneel zijn voor het hele gezin

Zoveel mogelijk groen in de tuin

Tuin met bomen, struiken en hagen

Verscheidenheid en afwisseling in de tuin

Natuurlijk uitzicht

Met natuurlijke afsluiting met hagen

Zo weinig mogelijk tijd aan onderhoud

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100

Bron: GfK voor departement Omgeving

Visierapport 2018


20

GRAFIEK 7:

Bepalende elementen voor de ideale buurt of woonomgeving (%)

0 10 20 30 40 50 60 70

Aanwezigheid van voorzieningen

Gevoel van veiligheid

Privacy

Afstand tot werk of school

Groene omgeving

Aanwezigheid van openbaar vervoer

Afstand tot familie

Verkeersdrukte

Kwaliteit van het buurtleven

Aanwezigheid van parkeerplaatsen

Aanwezigheid van verkeersinfrastructuur voor voetgangers en fietsers

Aanwezigheid van recreatiemogelijkheden

Toegang tot een autosnelweg

Mate van sociale diversiteit in de buurt

Bron: GfK Belgium voor departement Omgeving

GRAFIEK 8:

Bereidheid om ruimte te delen (%)

50

45

40

35

30

25

20

15

10

5

0

Minstens één

ruimte

Klusplaats, atelier

of bureau

Wasplaats

Tuin of terras

Keuken

Woonkamer

Bron: GfK Belgium voor departement Omgeving


Hoofdstuk 1

21

> > Kasteelsuites in het kasteel Wisselbeke met een gemeenschappelijke tuin in

combinatie met 36 nieuwe parkflats (ill. Vanhaerents Development)

Tegelijk peilde de enquête naar elementen die de

respondenten als zo storend ervaren dat zij daardoor

naar een andere woning zouden zoeken. Het

gevaar van wateroverlast vormde voor maar liefst

79% de struikelblok. De vier andere storende elementen

waren de nabijheid van een kerncentrale

en van een afvalverwerkingscentrum (beiden voor

68% van de respondenten), van een luchthaven

(met 65% tegenstanders) en van industrie (met

62% opposanten).

ruimte wou delen, had dit te maken met de wens

naar sociale contacten (met name in een gemeenschappelijke

tuin) of om kosten te sparen (via een

gemeenschappelijke wasplaats). De belangrijkste

drempel voor het delen van ruimte is het verlies aan

privacy dat daarmee gepaard gaat.

Tenslotte werd gepolst naar de houding van

Vlamingen tegenover de verschillende vormen van

gemeenschappelijk ruimtegebruik. Het antwoord

hierop was overwegend negatief. Minder dan de

helft van de Vlamingen was bereid om minimum

één binnen- of buitenruimte te delen. Zij die wel

bereid waren om ruimte te delen, zouden voornamelijk

de klusplaats, een atelier of bureauruimte,

een wasplaats en een tuin willen delen met anderen.

Slechts een kleine minderheid wou keuken

en woonkamer delen. Als men dan toch nog een

Visierapport 2018


22

> > Moestuin in de Nieuwe Dokken te Gent

(ill. Vanhaerents Development)

B


Hoofdstuk 1

23

BESLUIT

Hoofdstuk 1.

Uit de uiteenlopende bevragingen die zowel vanuit

private hoek als van overheidszijde werden

uitgevoerd, komen toch een aantal constanten

naar voor. De droom om op het platteland te

gaan wonen blijft zeer persistent. Zelfs zij die

ervoor kiezen om in de stad te gaan wonen, blijven

ook daar opteren voor een individuele (liefst)

vrijstaande woning. Er blijft eveneens een diepgeworteld

verlangen naar een private tuin. Nog

een constante is de beschikbaarheid van een

eigen garage of althans de nabijheid van een

eigen parkeerplaats.

Voor de buurt blijken vooral de volgende elementen

van belang te zijn: de nabijheid van

‘dagelijkse voorzieningen’ (zoals een bakker en

een slager), van een school en eventueel ook van

de werkplaats, een goed onderhouden openbaar

domein, een (verkeers)veilige omgeving en de

nabijheid van groen. In de 13 centrumsteden

klagen de inwoners dan weer juist over de afwezigheid

van voldoende groen. Dat de omgeving

rust biedt, wordt eveneens bijzonder geapprecieerd.

Het risico op wateroverlast wordt echter

gemeden.

Voorts blijken Vlamingen nog altijd een individualistische

kijk op hun woning te hebben. Zij

zijn niet zo gewonnen voor de integratie van hun

woning in een architectonisch uniform geheel en

minder geïnteresseerd om kost wat kost een ruimere

woning te verwerven. Tegelijk is de interesse

om stukken van de woning te delen minimaal.

Cohousing is een nichemarkt voor een minderheid.

Hoogstens bestaat er enige belangstelling

voor het delen van tuin of terras en voor een

gemeenschappelijke was- of ontmoetingsruimte.

Visierapport 2018


24

Getuigenis.

Philippe Huyzentruyt / Groep Huyzentruyt

Videoreportage

Woonwensen en

-tendensen op

Vlaamse woningmarkt

Uit een enquête van 2013 op initiatief van Groep Huyzentruyt over hoe

de Vlaming morgen (vandaag dus) wil wonen bleek dat hij een volledig

afgewerkte, instapklare en definitieve woning wil met nog voldoende

budget om die woning zelf in te richten, een compacte, maar tegelijk ook

comfortabele woning met een laag energieverbruik en met een garage.

Volgens Philippe Huyzentruyt, CEO van de Groep Huyzentruyt, leven deze

wensen nog steeds. Tegelijk ziet hij een aantal opmerkelijke veranderingen.

Philippe Huyzentruyt: “Vlamingen willen nog

steeds eigendom verwerven in plaats van te huren.

Maar dat gebeurt nu wel op latere leeftijd. Zij hechten

nog steeds belang aan een eigen tuin. De idee

van een eigen garage in het huis hebben zij wel

moeten verlaten. Die garages staan haaks op de te

behalen energieprestaties en bepaalde gemeenten

staan ze niet meer toe. We richten nu parkeerhavens

in. Ook de vraag naar een instapklare woning

is gebleven. Bewoners noch familieleden gaan de

woning nadien zelf afwerken. Meer nog: dankzij

ons expertcentrum kunnen we ervoor zorgen dat

de woning aan alle eisen voldoet. Als de klant meer

glas wil, weten we hoe oververhitting te vermijden.

Dat versterkt onze positie tegenover architecten die

met aparte aannemers werken. Nog meer dan vroeger

besteden wij aandacht aan een gestroomlijnde

uitvoering en aan de begeleiding van de klant.”

Balans helt over naar appartementsbouw

De portefeuille van Groep Huyzentruyt bestaat

vandaag voor 65% uit woningen en voor 35% uit

appartementen. Circa tien jaar geleden was de verhouding

nog 85-15 en binnen tien jaar zal dat 50-50

zijn. Daarna zal de balans definitief in het voordeel

van de appartementen omslaan. Op dat vlak is er

wel een belangrijke maar gestage verandering

bezig.

Daar zijn volgens Philippe Huyzentruyt meerdere

redenen voor: “Het aanbod aan verkavelbare gronden

daalt. Om die gronden verkaveld te krijgen,

moeten we bovendien rekening houden met een

zeer lang voortraject. En dan nog is de uitkomst van

deze lange procedure niet zeker. Voor appartementen

is het vergunningstraject doorgaans korter en

hebben we de rotatie meer onder controle. Vroeger


Hoofdstuk 1 I Getuigenis

25

> > Moduswoningen in Deerlijk (ill. Huyzentruyt)

bouwden we vooral op eigen gronden, in principe

in het buitengebied. Nu doen we volop mee aan

stadsontwikkeling, onder meer in Kortrijk, Roeselare

en Gent, op vraag van de steden die samen met

ons hun kankerplekken willen aanpakken.”

Markttendensen en persoonlijke

voorkeuren

Groep Huyzentruyt volgt uiteraard de tendensen

op de markt, maar het is maar de vraag of die tendensen

beantwoorden aan wat de mensen echt

willen. Philippe Huyzentruyt: “De maatschappij

beseft steeds meer het belang van energiezuinigheid

en duurzaamheid. Het politieke debat staat

helemaal in het teken van verdichting. Onze klanten

en wij zijn bovendien gebonden aan de eisen

van een ruimtelijk uitvoeringsplan of gemeentelijk

bouwreglement Met een opgelegde dichtheid van

25 woningen per hectare is een grotere tuin nu

eenmaal onmogelijk.

Daarnaast speelt ook de prijs een rol. Grond is duur.

Als daardoor een grotere tuin niet kan, stelt de klant

zich tevreden met een kleinere tuin. En als dat niet

betaalbaar is, wordt het een appartement. Maar als

een huis niet veel meer kost dan een appartement,

gaat de voorkeur toch naar het huis. Er is een duidelijke

tendens naar meer appartementen, maar

niet altijd omdat de burgers daar uitdrukkelijk naar

vragen.”

De betaalbaarheid is voor een aantal klanten een

probleem maar dit probleem mag men volgens

Philippe Huyzentruyt nu ook niet overroepen: “Vaak

kunnen onze klanten rekenen op sponsoring door

familielieden. Het best verkochte model van Groep

Huyzentruyt is de moduswoning. De moduswoning

heeft een grondoppervlakte van 50 m² en omvat

daarnaast nog eens 50 m² op de eerste verdieping,

in totaal dus 100 m², de woonoppervlakte van een

groter appartement. We bieden deze woning aan

voor 250.000 euro all-in. Het concept is kwalitatief

maar tegelijk fors uitgepuurd. Modus is onze

manier om bouwen nog betaalbaar te maken.

Bovendien staan gemeenten positief tegenover

het concept omdat het een grote densiteit mogelijk

maakt.”

Groeiende interesse van investeerders

Een nieuwe tendens is de gestegen belangstelling

van investeerders voor vastgoed. Philippe

Huyzentruyt: “In 2013 werden 90% van onze projecten

verkocht aan particulieren en amper 10%

aan investeerders. Nu wordt een derde aan investeerders

verkocht. Vlamingen blijven investeren in

vastgoed. Maar de kopers willen dan wel maximaal

ontzorgd worden en vragen een huurwaarborg van

een jaar. De woning moet helemaal af zijn, inclusief

de tuinafsluiting. Bij de ontwikkeling van onze projecten

kijken we dus niet meer uitsluitend naar de

wensen van particulieren, maar ook naar de desiderata

van investeerders. Voor appartementen met

twee slaapkamers evolueren we dus naar 70 à 80

m². Wie investeert in een appartement, kan bij zo’n

kleinere oppervlakte verhoudingsgewijs op hogere

huurinkomsten rekenen. Bovendien bestaat op

de huurmarkt een belangrijke vraag naar nieuwe

woningen. Hiervoor is de verhuurbaarheid zeker

gegarandeerd.”

Visierapport 2018


Burgers en bouwers:

één front

Videoreportage

Huyzentruyt

Duurzaam, compact en

betaalbaar wonen

De moduswoning


Hoofdstuk 1 I Getuigenis

De bouw is wel degelijk nog in staat om goedkope

woningen aan die tegelijk compact en duurzaam zijn.

De woningbouwer Huytzentruyt heeft in dit kader het

concept van de moduswoning ontwikkeld.

Meer hierover in de volgende reportage.

Visierapport 2018


26

Getuigenis.

Joost Callens / Durabrik

Doordacht en duurzaam

inspelen op

woonvraagstukken

van klanten

Tussen wat de Vlaming voor zijn woning wil en wat de overheid op het vlak van

woningbouw nastreeft, bestaat nog steeds een discrepantie. Joost Callens,

CEO van Durabrik, stelt duidelijk een aantal belangrijke veranderingen

vast. Duurzaamheid, intussen een cruciale pijler van het bedrijfsbeleid van

Durabrik, wint ook meer en meer aan belang in het overheidsbeleid. Maar

tegelijk speelt de traagheid van sociologische veranderingen die een aantal

generaties kunnen overstijgen. De stad zo aantrekkelijk maken dat gezinnen

er opnieuw gaan wonen, vergt tijd, niet alleen omwille van de verschillen in

mentaliteit tussen de generaties, maar ook omwille van de forse investeringen

die daarvoor nodig zullen zijn.

> > Nieuwbouwproject te Destelbergen nabij

Schelde en fietssnelweg (ill. Durabrik)


Hoofdstuk 1 I Getuigenis

27

Wat voor een nieuwe woning willen de mensen?

Joost Callens: “Om op die vraag te antwoorden is

het belangrijk door te vragen naar de woonvraagstukken

die de mensen willen opgelost zien en naar

de omgeving waarin ze willen wonen. Wat willen

de mensen écht en op welke manier kunnen we

hier dan vanuit het bedrijf een duurzame oplossing

voor bieden? Mensen willen niet zozeer een

woning, maar zijn vooral op zoek naar een woonbeleving.

We voelen dat mensen nog altijd in een

groene omgeving willen wonen waar hun kinderen

vrij kunnen spelen en waar zij zelf tot rust kunnen

komen.”

Drie pijlers van duurzaamheid

Tegelijk wil Durabrik met haar projecten een aantal

duurzame doelstellingen realiseren. Het bedrijf

heeft daartoe een eigen duurzaamheidscoördinator

in dienst. Duurzaamheid bij Durabrik rust

op drie pijlers: het heeft niet alleen te maken met

energiezuinigheid en het gebruik van gezonde

materialen, maar ook met bereikbaarheid en optimaal

ruimtegebruik en tenslotte met de bewoners

zelf en de sociale warmte die in hun buurt ontstaat.

Een belangrijke nieuwe focus op het vlak van mobiliteit

is de bereikbaarheid van het project te voet en

met de fiets. Joost Callens: “Fietssnelwegen waarop

de mensen zich veilig kunnen verplaatsen, winnen

aan belang. Vooral in de omgeving van Gent worden

die nu goed uitgebouwd. Het is belangrijk dat

onze projecten hierop kunnen inpluggen. We zien

dat fietssnelwegen mee tot de opwaardering van

de wijken eromheen leiden. Maar tegelijk merken

we dat onze klanten nog steeds veel belang hechten

aan parkeerplaatsen nabij de woning. Daar

blijven we dus oplossingen voor zoeken”.

Compacter en complexer

Volgens Joost Callens zijn woonprojecten nu

compacter maar ook complexer geworden dan

voorheen. Naast de klassieke eengezinswoning

biedt Durabrik nu ook appartementen, kangoeroewoningen,

cohousing, gestapelde woningen

en woonzorgwoningen aan. Joost Callens ziet in de

economie een tendens om meer zaken te delen,

zoals auto’s. Durabrik wil op deze tendens ingaan,

maar op de woningmarkt zal het nog wat tijd vergen

vooraleer die doorbreekt: “Zelfs in flatgebouwen

zien we nog niet onmiddellijk vragen naar een

gezamenlijke koffiehoek of wasplaats ontstaan.

In het algemeen willen onze klanten nog liefst

een eigen (kleinere) tuin. Gemeenschappelijke

moestuinen zijn niet altijd een succes. Sommige

bewoners onderhouden dit goed maar andere

minder. Een eigen huis blijft belangrijk. Ook jongere

gezinnen willen eigendom verwerven. Een

huis wordt nog altijd als een belangrijke garantie

tegen armoede ervaren.”

De factor die bij de aankoop van een nieuwe woning,

het zwaarst doorweegt, is de prijs. Joost Callens:

“Daarvoor vragen de klanten wel een totaaloplossing.

Zij willen maximaal ontzorgd worden. Er is nog

weinig ruimte voor zelfbouw. De locatie, en meer

bepaald dichtbij het werk en bij de winkels wonen,

is een tweede belangrijke factor. Daarnaast speelt

energiezuinigheid een toenemende rol: met een

goede isolatie en met hernieuwbare energie kunnen

de bewoners besparen op verwarmingskosten.

Deze factor komt nu op de derde plaats.”

Esthetiek en comfort bepalend voor

woningrenovaties

Ook via Victor streeft Durabrik naar een “one stop

shop”, maar dan voor de uitvoering van woningrenovaties.

Joost Callens: “Onze ervaring leert dat

de meeste verbouwingen ontstaan vanuit de wens

naar een emotionele upgrade van de woning. De

drang naar meer comfort en esthetische overwegingen

zijn vaak belangrijker dan de wens over

een duurzamere en energiezuinigere woning te

beschikken. Klanten gaan dus eerder kiezen voor

een mooiere vloer dan voor isolatie. Nog een probleem

op de renovatiemarkt is dat de prijs van een

kwalitatieve renovatie vaak wordt onderschat. Zelfs

architecten hebben het moeilijk om het vereiste

budget goed in te schatten. Door onze jarenlange

ervaring beschikken wij wel over die skills.”

Joost Callens pleit al langer voor een meer sturende

rol van de Vlaamse overheid op het vlak van

woningrenovaties. Die legt aan nieuwe woningen

almaar strengere verplichtingen op, maar laat de

bestaande woningen bijna ongemoeid. Door aan

bestaande woningen energie-eisen op te leggen,

zal de focus bij renovaties die nu duidelijk niet op

verduurzaming ligt, wel in die richting evolueren.

De verstrenging van de eisen voor bestaande

woningen zal ook de professionalisering in de

renovatiesector verhogen en op die manier extra

tewerkstelling creëren. Een beter inzicht in de renovatiekosten

via het EPC+ zal alvast de onderhandelingsmarge

bij de aankoop van een bestaande

woning vergroten, waardoor het beschikbare renovatiebudget

kan stijgen.”

Visierapport 2018


28

Getuigenis.

Mathias Lehner / Nextcity

Verdichte steden

natuurinclusief

ontwerpen

Volgens recente VN-studies leeft binnenkort het grootste deel van de

mensheid in de stad. Steden blijven dus fors groeien, ook in Europa. De

levenskwaliteit van de bewoners wordt daardoor bedreigd, onder meer door

smog, hitte-eilanden en fijn stof. Volgens Mathias Lehner, architect bij LEGU in

Amsterdam en onderzoeksdirecteur bij nextcity.nl kan je aan deze stedelijke

problemen werken door in te zetten op biodiversiteit. Hoewel de biodiversiteit

in het landschap door monoculturen in de landbouw erop achteruitgaat, gaat

zij in steden en het sterk verstedelijkte Nederland de laatste jaren opnieuw

erop vooruit. Mathias Lehner stelt dat je kunt ontwerpen én bouwen met als

resultaat meer biodiversiteit en dus verblijfskwaliteit in de stad.

Waarom streven naar biodiversiteit? Een rijk biodivers

ecosysteem levert namelijk gratis diensten die

de levenskwaliteit in de stad bevorderen. Mathias

Lehner ziet hiervoor tal van concrete voordelen:

omwille van het klimaat en de ecologie, onder

meer om water beter vast te houden, om het hitte-eilandeffect

in stadscentra tegen te gaan en om

tot stabiele ecosystemen te komen, omdat sites

dankzij biodiversiteit aantrekkelijker worden en

op economisch vlak een hogere vastgoedwaarde

verwerven, omdat biodiversiteit tot meer zuurstof,

minder fijn stof en tot een gezondere leefomgeving

leidt en zo ook werk- en studieresultaten gunstig

beïnvloedt en ook omdat biodiversiteit de sociale

cohesie kan bevorderen. Via biodiversiteit wordt

het dus mogelijk tal van maatschappelijke problemen

aan te pakken.

Mathias Lehner: “Een belangrijk basisprincipe is

dat we de natuurlijke kringlopen voor ons moeten

laten werken. De natuur kan zich gemakkelijk zelf

herstellen. Neem bijvoorbeeld de grondverontreiniging.

Door een beroep te doen op de zelfherstellende

kracht van de natuur is vaak minder afgraving

vereist. De natuur levert ook heel wat producten

op: bouwmaterialen (zoals hout) en voedsel (zoals

honing) of medicijnen (zoals echinacea). Ten slotte

zijn er voor de mens talrijke immateriële meerwaarden

zoals schoonheid, aangename geuren en

geluiden, kleur, licht en ook juist stilte.”

Biodivers voordenken in het ontwerp

Dan is er de vraag wanneer er bij bouwprojecten

aan biodiversiteit moet worden gedacht. Vaak worden

oplossingen die de biodiversiteit bevorderen,


Hoofdstuk 1 I Getuigenis

29

zoals nestkastjes, achteraf toegevoegd. Maar dat

werkt louter als een pleister en is weinig efficiënt.

Het is veel beter biodiversiteit al tijdens de planning

mee te nemen. Daar bestaan trouwens al

handleidingen over. Mathias Lehner: “Om dan

mee te gaan met de natuurlijke kringlopen moet

de ontwerper het landschap bekijken door een biodiverse

bril. Beschouw bijvoorbeeld de stad als een

rotslandschap. Dan zal je merken dat de stad voor

heel wat planten en diersoorten een uitstekende

habitat kan vormen”.

Sensibiliseren of verplichten

Omdat sensibilisering niet altijd volstaat om

natuurinclusief ontwerpen te bevorderen, worden

nu al in een aantal landen wettelijke kaders

voor verplichtingen en incentives uitgewerkt.

Mathias Lehner verwijst onder meer naar het

LUSH-programma met minimale verplichtingen

bij hoogbouw en stedelijke ontwikkelingen waarmee

Singapore al in 2009 van start ging. Intussen

integreren meer dan 50% van de private woningen

en meer dan een derde van winkelcentra, hotels

> > De stad bekijken door een

biodiverse bril (ill. Mathias Lehner)

Voor natuurinclusief ontwerpen huldigt Mathias

Lehner de volgende zes principes: verbindingen

leggen, zorgen voor robuustheid, variëren in korrelmaat,

diversiteit stimuleren, draagvlak creëren

en over de resultaten communiceren.

Mathias Lehner: “Verbindingen zijn belangrijk

omdat dieren zich hierdoor door de stad kunnen

verplaatsen. Daken, waterpartijen, paden

en zelfs touwen kunnen hiertoe dienen. Verder is

het belangrijk tegelijk op verschillende niveaus

(bijvoorbeeld op verschillende verdiepingen) en

schaalgroottes te werken (zowel groot als klein).

Robuustheid impliceert dat het project niet enkel

op één soort mag focussen maar meerdere soorten

moet kunnen aantrekken. Diversiteit betekent

bijvoorbeeld een mix van plekken met intensief en

extensief onderhoud. Draagvlak kan worden bevorderd

als het groen de sociale cohesie in de wijk

stimuleert. Bij de communicatie komt het erop aan

mensen inzage te geven in de ontwerpprincipes

en vooral in de positieve effecten van de genomen

maatregelen, bijvoorbeeld op het vlak van CO 2

-

reductie en de gestegen vastgoedwaarde.”

en kantoorgebouwen er groene elementen. In

Zwitserland (in Bern bijvoorbeeld) gelden strenge

regels om projecten ‘natuurnah’ uit te rusten

vooraleer zij een vergunning kunnen krijgen. In

Nederland nam de gemeenteraad van Amsterdam

een motie aan om aan alle renovatie- en nieuwbouwwerken

de voorwaarde te koppelen dat zij de

biodiversiteit moeten verhogen. Om een project

bij een aanbestedingsprocedure binnen te halen

worden indieners nu zelfs beloond naarmate het

ontwerp zal bijdragen tot de biodiversiteit van de

site op basis van extra punten.

Mogelijkheden zijn legio. Als een wijk wordt verdicht

met binnenhoven, kunnen juist daar groene

elementen worden toegevoegd. In plaats van tuinen

rond de huizen die steeds nuttelozer worden

naarmate de perceeloppervlakte verkleint, kan

beter worden gewerkt met hofwoningen rondom

een binnentuin. Mathias Lehner waarschuwt tenslotte

om biodiversiteit niet als een apart item te

behandelen. Integendeel, hij pleit voor een geïntegreerde

aanpak en citeert daarbij prof. Ortwin

Renn uit Stuttgart:” Biodiversiteit werkt het best in

combinatie met een andere doelstelling”.

Visierapport 2018


30

Getuigenis.

Dirk Vanderveken / Shopperware

Groei in interieursector

met focus

op minimalisme

en compactheid

Zoals in 2014 en 2016 heeft Shopperware in 2018 een onderzoek naar de

voornaamste tendensen op het vlak van interieur uitgevoerd. Mede door

de verwachte groei van de bevolking en het blijvend aantal bijkomende

woningen en ondersteund door de koopintenties van de geënquêteerde

consumenten voorspelt Dirk Vanderveken, managing consultant van

Shopperware, een groei van 3% per jaar. Maar ook voor deze sector

worden de tendensen deels mee bepaald door de toenemende trend

naar verdichting.

Welke zijn de voornaamste tendensen op de

interieur markt? Dirk Vanderveken: “Ook bij de

keuze van het interieur vindt de ‘effortless society’

haar weerslag. De consument wil zelf zo weinig

moeite doen. Nabijheid is belangrijk. Tegelijk moet

het product maximaal diensten kunnen bieden.

‘Product as a service’ is wat de klanten zoeken,

vooral dan de jongeren, ondersteund door technologieën

van het Internet of Things.”

Het interieur moet zowat een antidotum voor het

leven vormen. Dirk Vanderveken: “Terwijl het leven

almaar sneller gaat en complexer wordt, zijn de

klanten voor hun interieur op zoek naar eenvoud

en rust. Het interieur moet ruimte bieden voor

het ontstressen. Het design moet eenvoudig zijn.

Minimalisme voert de hoofdtoon. Maar tegelijk is

het belangrijk beleving in het product te injecteren.

Niemand wil de dezelfde meubels als een ander.

Integendeel, de klanten willen speciale en unieke

accenten kunnen leggen. Het interieur moet dus

individualiseerbaar zijn, zoals sportschoenen in

standaardkleuren worden geleverd maar tegelijk

‘customised’ kunnen worden, aanpasbaar aan de

individuele smaak.”

Interieurmarkt heeft potentieel

In tegenstelling tot 2016 biedt de Belgische interieurmarkt

in 2018 opnieuw groeiperspectieven.

Op basis van de koopintenties verwacht Dirk

Vanderveken dat de markt van de interieurinrichting

met 3% per jaar zal stijgen. Het aantal kopers

en het aantal transacties zal weliswaar licht dalen,

maar dat wordt goedgemaakt door een forse stijging

van het besteedde bedrag. De uitgave per

aankoop zal gemiddeld stijgen van 3.900 tot 4.800

euro. Op dit vlak zijn er wel belangrijke regionale

verschillen: de gemiddelde aankoopsom ligt in


Hoofdstuk 1 I Getuigenis

31

HOEVEEL ZAL DE BELG UITGEVEN VOOR ZIJN INTERIEUR?

Het geplande budget voor interieur in euro per kopende gezin de komende 3 jaar

61,3%

55,1%

€ 4.854 € 5.402

€ 3.756

€ 5.597

35,5%

26,7%

10,4% 12%

België Vlaanderen Wallonie Brussel Vlaanderen Wallonie

S % bevolking S % besteding

Brussel

Bron : Shopperware Interior Survey | comeos 2018

Brussel en Vlaanderen zowat de helft hoger dan in

Wallonië.

Ook op het vlak van interieurstijl is er een duidelijke

verschuiving merkbaar. De Belgen keren zich

af van een klassieke stijl of een mix van stijlen. Uit

de enquête van 2018 blijkt dat de interesse omslaat

naar een moderne, minimalistische en zelfs futuristische

woning. Dit komt volgens Dirk Vanderveken

overeen met de huidige voorkeur bij de consumenten

voor een strakke en rustgevende ‘architectenwoning’.

Maar op het vlak duurzaamheid en ecologie

moet de industrie leidend zijn. Op dat vlak is

de consument eerder een volger in plaats van een

driver, tenzij voor bepaalde doelgroepen.

Jonge gezinnen investeren vooral in meubelen.

De oudere generatie besteedt verhoudingsgewijs

meer aan interieurdecoratie en behangpapier. Om

de toekomst van de interieurinrichting te kennen,

moeten we volgens Dirk Vanderveken vooral naar

de jongere Brusselse bevolking kijken. Daar is duidelijk

een lagere interesse voor behangpapier te

zien. De komende jaren gaat de interesse vooral

naar de inrichting van badkamer, slaapkamer en

keuken: de meest intieme plekken van het huis.

Grotere polarisatie bij de klanten

De middenklasse investeert minder in interieur. Bij

de lagere sociale klassen is er wel nog potentieel.

Voor deze consumenten geldt vooral de prijs als

criterium. Zij kopen interieurartikelen ook vaker in

de doe-het-zelf-zaak. Dirk Vanderveken: “België

is meer dan voorheen gepolariseerd. De verschillen

tussen de hogere en de lagere inkomens zijn

groter geworden. De gemiddelde aankoopsom

voor interieur ligt bij de hoogste looncategorie

ongeveer drie keer hoger dan bij de laagste. Door

het gestegen consumentenvertrouwen en het aantrekken

van de economie heeft de consument in

tegenstelling tot in 2016 toch meer aandacht voor

de verhouding tussen prijs en kwaliteit dan louter

voor de laagste prijs.”

Voor de komende drie jaar zullen ongeveer 22%

van de klanten interieurproducten online kopen en

78% niet. Dirk Vanderveken: “De online verkoop in

de interieurbranche heeft relatief minder succes,

vooral omdat het vaak gaat over grotere investeringen,

de klanten deze producten willen zien

en voelen en zij de online verkoop te weinig persoonlijk

vinden. Voor decoratie-artikelen met een

kleine aankoopwaarde is het internet wel belangrijk.

Virtual Reality kan een oplossing bieden maar

mensen blijven bij de verkoop van interieur toch

nog altijd tactiel gericht. Voor de meer technische

producten, zoals verf, blijft de rol van de verkoper

cruciaal. Toch moeten de klassieke ‘brick’ winkels

aandacht hebben voor hun aanwezigheid op het

internet. De consumenten die online kopen, zijn

kopers met de hoogste bestedingen voor interieur.

Tegelijk blijkt uit ons onderzoek dat juist de consumenten

met de hoogste bestedingen ook vaak op

het internet zitten. Communicatiekanalen mengen

is dus de boodschap.”

Ten slotte wijst Dirk Vanderveken erop dat de daling

van de bewoonbare oppervlakte voor woningen

naar minder dan 100 m² ook op de binneninrichting

een sterke impact heeft. “De consumenten spenderen

daardoor minder aan vloeren, behangpapier

en verf maar verhoudingsgewijs meer aan meubels.

Hun voorkeur gaat daardoor uit naar slimme

en aanpasbare meubelen. Meubelen moeten

moduleerbaar zijn en voor meerdere doeleinden

kunnen worden gebruikt. Zij moeten de beschikbare

woonruimte optimaliseren. De integratie van

nieuwe technologieën is een troef. Vooral jongere

klanten houden van intelligente ‘smart’ gadgets

die het leven in een beperktere ruimte comfortabeler

maken.”

Visierapport 2018


32


HOOFDSTUK

Wensen van Vlamingen

rond mobiliteit

Naast het wonen in het eerste hoofdstuk

focust dit tweede hoofdstuk op de

mobiliteit. Hoe evolueren de files

momenteel in Vlaanderen, hoe staat

de Vlaming tegenover een duurzamere

mobiliteit en hoe evolueert zijn effectief

verplaatsingsgedrag, welke zijn de

factoren die de mobiliteit aanzwengelen,

zijn er tendensen die wijzen op

een mogelijke kentering en in welke

mate hebben die een impact op de

bouw(markt)?


34

Hoofdstuk 2.

Wensen van Vlamingen rond mobiliteit

2.1. Fileleed brak in 2017 alle records

In 2017 is het verkeer op de Vlaamse snelwegen op

werkdagen in vergelijking met 2016 toegenomen

met 0,6% door de toename van zowel het autoals

het vrachtverkeer. De stagnatie in de groei van

het vrachtverkeer in de loop van 2016 is zodoende

tijdelijk van aard gebleken. Net zoals in 2016 het

geval was, klopt 2017 de recordwaarden van zijn

voorganger op het vlak van de globale filezwaarte

als gevolg van een toename van zowel de ochtendals

de avondfiles. De toename is veel sterker in de

regio Antwerpen (14 à 18%) dan in de regio Brussel

(3% tot 7%). De ochtendfiles zijn in 2017 met 158 km

gemiddeld 13 km langer dan in 2016 en de avondfiles

met 124 km gemiddeld 3 km langer dan in 2016.

De toename van de congestie is grotendeels

structureel en een gevolg van de hoge mate van

verzadiging of zelfs oververzadiging van grote

delen van het Vlaamse snelwegennet. De verdere

toename van de verzadigingsgraad evenals de toename

van het aantal hinderongevallen leidt tot een

significante toename van de files aan de klassieke

knelpunten, maar ook tot het ontstaan van nieuwe

structurele congestie. Aan de Kennedytunnel richting

Nederland, de absolute topper in Vlaanderen

qua duurtijd van de files, stond in 2017 maar liefst

10,5 uur file op een gemiddelde werkdag, een toename

van 2 uur op 2 jaar tijd.

Nergens in Vlaanderen rijdt er meer verkeer dan op

het zuidelijk deel van de Antwerpse ring, die ook

uitgesproken koploper is wat betreft vrachtverkeer.

Zelfs op deze uiterst drukke wegsegmenten neemt

het aantal voertuigen in 2017 nog verder toe met

500 à 1.000 voertuigen per dag.

> > Aanleg van een aparte fietsbrug naast de bestaande brug

voor wagens over de E314 (ill. BAM Contractors)


Hoofdstuk 2

35

> > Ecoduct te Groenendaal (ill. BAM Contractors)

2.2. Beperkte interesse voor openbaar

vervoer maar toegenomen

fietsverkeer

Uit de bevraging in 2017 van GfK Belgium in

opdracht van het departement Omgeving over de

attitudes van Vlamingen over mobiliteit is gebleken

dat 51% overtuigd was van de noodzaak een persoonlijke

wagen te bezitten. Van de 50- tot 64-jarigen

vond zelfs 57% het bezit van een persoonlijke

wagen absoluut noodzakelijk. Tegelijk was 58%

bereid om te voet of met de fiets naar het werk te

gaan en 46% met het openbaar vervoer ‘indien

mogelijk’.

Om zich duurzamer te verplaatsen koos 79% van de

ondervraagden er nu al voor om kleine afstanden te

voet of met de fiets af te leggen. Nog een populaire

reeds toegepaste maatregel bestond erin de stedelijke

centra met de wagen te vermijden. Maar tegelijk

gebruikte slechts 46% het openbaar vervoer in

plaats van de auto. De woon-werk afstand verminderen

was een meer gekozen optie met 54% van de

antwoorden. Amper 13% paste nu al autodelen toe.

Maar liefst 69% was niet van plan autodelen toe te

passen, nu niet noch in de toekomst.

Bij de keuze van het vervoermiddel primeerde

de snelheid van de verplaatsing (bij 64% van

de respondenten), de kostprijs (bij 54%) en het

comfort (bij 51% van de antwoorden). Om bij het

woon-werkverkeer de fiets als alternatief te nemen

was voor 53% van de geënquêteerden de afstand

te lang, duurde bij 38% het traject daardoor langer

en leek voor 23% het traject niet veilig genoeg.

Om als alternatief het openbaar vervoer te nemen

waren voor 63% de verbindingen slecht afgestemd,

duurde voor 43% het traject langer en had volgens

26% de trein te veel vertragingen.

Voorts is het opvallend dat voor de verduurzaming

van de mobiliteit de ondervraagden vooral uitkeken

naar infrastructurele ingrepen: 86% pleitte voor een

verhoging van de kwaliteit van het openbaar vervoer,

85% voor een verbetering van de infrastructuur

voor fietsers en voetgangers en 76% voor meer

oplaadpunten voor elektrische wagens. Allerhande

fiscale maatregelen (financiële tussenkomsten,

GRAFIEK 9:

Toegepaste en geplande acties voor een duurzame mobiliteit

autodelen

openbaar vervoer gebruiken in plaats van de wagen

woon-werkafstand minimaliseren

stedelijke centra met de wagen vermijden

wagen aanschaffen met minimale uitstoot

kleine afstanden te voet of met de fiets afleggen

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100

S nu en in de toekomst S nu maar niet in de toekomst

S nu niet, maar wel in de toekomst S nu niet en niet in de toekomst

Bron: GfK voor departement Omgeving

Visierapport 2018


36

> > Nieuw metrostation te Antwerpen in het

kader van het Livan-project (ill. Denys)

fiscale voordelen, toekenning van een mobiliteitsbudget

en de kilometerheffing) waren duidelijk

minder populair.

Volgens het meest recente Onderzoek

Verplaatsingsgedrag van 2016-2017 worden nu

ongeveer 65% van de verplaatsingen door de

Vlaamse 60-plussers met de auto afgelegd, hetzij

als bestuurder, hetzij als passagier. Zo’n 5% van de

verplaatsingen gebeuren met het openbaar vervoer

(met de lijnbus, met de tram of (pré)metro en

per trein) en 28% per (elektrische) fiets en te voet.

Deze verdeling is significant gewijzigd ten opzichte

van voorgaande verplaatsingsonderzoeken. Zo is

het aandeel van de auto in het laatste onderzoek

afgenomen terwijl het aandeel van het openbaar

vervoer en het aandeel te voet en met de fiets

toegenomen zijn. Het percentage van de fiets is

het sterkst toegenomen, namelijk met 3,3% ten

opzichte van het voorlaatste onderzoek. De modus

te voet is in het Onderzoek Verplaatsingsgedrag

van 2016-2017 verantwoordelijk voor 12,5% van de

verplaatsingen.

55

50

45

40

35

30

25

20

15

10

5

0

GRAFIEK 10:

Verplaatsingsgedrag in Vlaanderen(%)

autobestuurder

autopassagier

trein

bus, tram en

metro

(elektrische)

fiets

S 2015-2016 S 2016-2017

te voet

op andere wijze

Bron: Onderzoeken Verplaatsingsgedrag


Hoofdstuk 2

37

GRAFIEK 11:

Verplaatsingsgedrag voor

woon-werkverkeer in Vlaanderen

Om zich naar school te verplaatsen komen verplaatsingen

met de (elektrische) fiets zelfs helemaal

bovenaan met een aandeel van 31,4%. Daarop volgen

verplaatsingen als passagier in de auto voor

26,5%. Het aandeel van het openbaar vervoer (trein,

bus, tram en metro) komt onmiddellijk daarna met

24,2%. Ongeveer 9,5% van de verplaatsingen naar

school gebeuren te voet.

60

50

40

30

Maar wat specifiek het woon-werkverkeer aangaat,

blijkt het gebruik van de auto amper af te nemen

en nog een aandeel van meer dan 70% te behouden.

Voor het woon-werkverkeer zien we, zoals

bij het algemeen verplaatsingsgedrag, een sterke

toename van het gebruik van de fiets van 12% in

2008-2009 naar 16,2% in 2016-2017. Door het toenemend

gebruik van de fiets gaat vooral het aandeel

van het openbaar vervoer erop achteruit: van 12,2%

naar circa 8,4%.

20

10

0

autobestuurder

autopassagier

trein

bus, tram en

metro

(elektrische)

fiets

te voet

S 2008-2009 S 2012-2013 S 2016-2017

op andere wijze

Bron: Onderzoeken Verplaatsingsgedrag

> > Noorderlijn Project voor een nieuwe vlotte tramverbinding tussen centrum,

Eilandje en noorden van Antwerpen (ill. Aertssen, © Johan Deckers)

Visierapport 2018


38

> > Spoorweglaan langs station,

ziekenhuis, school en zwembad

te Duffel met aangepast

materiaalgebruik in functie

van de maximale snelheid (ill.

Wienerberger, arch. Bureau

France)

De VAB waarvan in dit visierapport eveneens een

getuigenis is opgenomen (i p. 52), voerde zowel

in 2015 als in 2018 een grootschalig fietsonderzoek

uit waardoor de evolutie in het fietsgebruik in kaart

kon worden gebracht. Het onderzoek bevestigde

de toegenomen interesse voor verplaatsingen

met de fiets. In 2015 stapte 76% van de volwassen

Vlamingen weleens op de fiets. In 2018 is dat 83%.

We fietsen ook langere afstanden. Drie op de tien

Vlamingen leggen jaarlijks meer dan tweeduizend

kilometer af. Dat komt vooral omdat de Vlamingen

vaker de fiets gebruiken voor woon-werkverkeer.

De elektrische fiets speelt hierin een belangrijke

rol. Van alle mensen die met de fiets naar het werk

pendelen, doet 16% dat tegenwoordig met een

elektrische fiets. Het publiek dat een elektrische

fiets koopt, wordt dan ook steeds jonger. Nu is 55%

van de kopers jonger dan 55 jaar. Drie jaar geleden

was dat nog maar 25%. Het beeld dat enkel senioren

een elektrische fiets aanschaffen, stemt dus al

lang niet meer overeen met de werkelijkheid.

Uit de VAB-Fietsbarometer blijkt voorts dat 21% van

de elektrische fietsers in de afgelopen drie jaar een

ongeval had. Maar ook het aantal ongevallen met

stadsfietsen is toegenomen. De fietsvaardigheid

ligt het vaakst aan de basis van een ongeval. Denk

maar aan het evenwicht verliezen of plots moeten

uitwijken voor een hindernis. Daarna volgen de

slechte weginfrastructuur en andere weggebruikers

die een onverwacht manoeuvre uitvoeren.

Als we enkel naar het aantal ongevallen in het

woon-werkverkeer kijken, dan ligt niet zozeer de

fietsvaardigheid aan de basis. Bij deze verplaatsingen

zijn de meeste ongevallen te wijten aan auto’s.

De grootste problemen? Auto’s met onvoldoende

aandacht voor fietsers (57%), slecht onderhouden

of ontbrekende fietspaden (55%) en gevaarlijke

kruispunten (54%). Een veilige fietsroute blijft dus

van groot belang, met bredere fietspaden als een

weerkerende eis van fietsers. Daarom vindt VAB

het belangrijk dat de overheid niet alleen focust op

het wegwerken van zwarte punten, maar ook blijft

investeren in veilige fietsroutes. De getuigenis van

de Gentse stadsbouwmeester (i p. 50) geeft aan

welke impact deze investeringen op het ruimtelijk

beleid van een stad hebben doordat voor die

routes dan ook de nodige ruimte moet worden

vrijgemaakt.

2.3. Meer woon-werkverkeer leidt

tot decentralisatie en meer

thuiswerk

Tijdens de voorbije 10 jaar groeide het aantal 20- tot

64-jarigen in Vlaanderen nog met 4%. Bovendien

steeg de werkzaamheidsgraad van deze bevolking

van 71,9% in 2007 tot 73% in 2017. Beide factoren

hebben ongetwijfeld mee bijgedragen tot de toename

van het woon-werkverkeer. Maar voor de

nabije toekomst verwacht Statistiek Vlaanderen

op basis van haar gemeentelijke demografische


Hoofdstuk 2

39

> > Bijna-energieneutraal Herman-Teirlinckgebouw nabij het Brusselse Noordstation met duurzaamheidsniveau

van 4 sterren volgens het Vlaams Handboek Kantoorgebouwen (ill. Van Laere, arch. Neutelings Riedijk)

vooruitzichten voor 2018-2035 een lichte daling van

de actieve bevolking met 1,6% tussen 2017-2027.

Deze daling concentreert zich bij de 40-64-jarigen

maar ook het aantal 20- tot 39-jarigen houdt maar

in 1 op 3 gemeenten stand.

Een daling van beide leeftijdscategorieën

vond Statistiek Vlaanderen voornamelijk terug

in gemeenten in het oosten van Limburg, de

Antwerpse Kempen en ten westen van de Vlaamse

Ruit tot aan de kuststreek. Een stijging van beide

leeftijdscategorieën concentreert zich vooral in

enkele centrumsteden, waaronder Antwerpen,

Gent, Mechelen, Roeselare en Oostende, maar ook

in Vilvoorde, Machelen en Halle. Uit deze nuancering

per gemeente blijkt dat de demografische

evolutie geenszins tot minder verkeersdrukte zal

leiden in de nu al oververzadigde Vlaamse Ruit.

Bovendien blijft het de bedoeling, onder druk van

de Europese Unie, de werkzaamheidsgraad verder

te doen stijgen tot 76% van de 20- tot 64-jarigen.

Dit betekent dat een nog groter aandeel van deze

bevolkingsgroep aan de arbeidsmarkt zal moeten

deelnemen, onder meer om de kosten van de vergrijzing

te kunnen financieren.

Tegelijk blijft ook het wagenpark altijd maar

groeien: van 2010 tot 2017 met 509.164 personenwagen

(9,6%) en met maar liefst 135.905 vrachtwagens

(19,7%). Beide tendensen reflecteren een groeiende

behoefte aan gemotoriseerd vervoer waarvoor

blijkbaar geen alternatieven voorhanden zijn.

7.000.000

6.000.000

5.000.000

4.000.000

3.000.000

2.000.000

1.000.000

0

GRAFIEK 12:

Evolutie van het aantal geregistreerde

voertuigen in België

2010

2011

2012

2013

S personenauto’s

S vracht-, bestel-, terrein- en tankwagens

Bron: Statbel

2014

2015

2016

2017

Wanneer mensen in de eigen gemeente kunnen

werken, is de pendelafstand doorgaans beperkt.

Maar het relatieve aandeel Belgen dat in de eigen

gemeente werkt, neemt gestaag af. Dat blijkt uit

een studie van MOBILO over het woon-werkverkeer

in Vlaanderen van 2014. Op het einde van de

19 de eeuw vonden nog 80 à 90% van de Belgen

een job in hun eigen gemeente. Op basis van de

volkstelling van 1947 kon al worden geconcludeerd

Visierapport 2018


40

dat circa 60% van de Belgen in de eigen gemeente

werkte. Toen werkte 40% van de Belgen buiten de

gemeentegrenzen, wat voor die tijd al een ongehoord

hoog percentage was. Er waren toen wel

meer en gemiddeld ook kleinere gemeenten dan

nu.

Het werken in eigen gemeente (WIEG) is sindsdien

enkel gedaald. Op basis van de volkstelling uit 1991

zien we het WIEG al verminderen tot 43%. In 2010

(het meest recente jaar waarvoor we gegevens

hebben) is het aandeel van het WIEG op Belgisch

niveau verder gedaald tot 26,2%. In Vlaanderen

ligt dit aandeel nog lager. Gemiddeld werkt amper

23% van de Vlamingen in de eigen woongemeente.

De gemeenten met het laagste aandeel aan WIEG

(van minder dan 18%) zijn geografisch relatief duidelijk

afgebakend: het gaat om een groot aantal

gemeenten in het Hageland en in de zogenaamde

‘groene gordel’ rond het Brussels Gewest, de randgemeenten

rond de stad Antwerpen, een groot

aantal gemeenten ten zuiden van de stad Gent

en meer in het bijzonder in het arrondissement

Oudenaarde. In het Brussels Gewest en in de stad

Antwerpen ligt het WIEG behoorlijk hoog op respectievelijk

37% en 33%. In het algemeen scoren de

90

80

70

60

50

40

30

20

10

0

GRAFIEK 13:

Aandeel werken in

eigen gemeente in België

1896

1947

1991

Bron: MOBILO

2001

2010

centrumsteden redelijk hoog op het vlak van WIEG

terwijl de gemeenten rondom de centrumsteden

juist eerder laag scoren.

Een bijkomend probleem is dat een groot deel

van de werkgelegenheid in de grotere steden is

> > Groenwand in de bar van het nieuwe kantoor van Tectum (ill. In-Lijn interieurarchitectuur)


Hoofdstuk 2

41

> > Landschapsbureau in

de nieuwe Limburgse

bouwcampus

(ill. Confederatie Bouw

Limburg)

uitgezwermd naar de periferie. In haar getuigenis

(i p. 48) wijst ook Linda Boudry op de toegenomen

afstand tussen wonen en werken. Illustratief in

dit verband is bijvoorbeeld de locatie van haventerminals.

Die lagen in het verleden relatief dicht

bij de stedelijke centra maar hebben zich in de

loop van de tijd meer en meer weg van de stad

ontwikkeld. De zeehavens zijn nu erg uitgestrekte

gebieden geworden waar de meeste bedrijven ver

Het is volgens Stephan

Vanfraechem, algemeen directeur

van Alfaport, de bedoeling

tegen 2030 nog eens 13% van het

vrachtvervoer van de weg te halen.

van treinstations, bus- of tramhaltes liggen, waar

een goede en veilige fietsinfrastructuur niet altijd

aanwezig is en waar de bedrijven bovendien de klok

rond werken. Bij gebrek aan alternatief verloopt de

ontsluiting vooral via de weg.

Uit een bevraging van 10.000 werknemers in 13 grote

bedrijven langs de Scheldelaan in de Antwerpse

haven is gebleken dat maar liefst 78% met de auto

naar het werk kwam, 15% collectief vervoerd werd

(met een bedrijfseigen bus of met een gemeenschappelijke

I-bus), amper 4% fietste, 2% het openbaar

vervoer gebruikte en 1% carpoolde. Wat betreft

de aan- en afvoer van de maritieme ladingen was

de modal shift duidelijk al verder gevorderd: het

transport van die ladingen verliep op basis van cijfers

van 2017 al voor 37% via binnenschepen, voor

8% via het spoor, voor 3% via pijpleidingen en ‘nog

maar’ voor 52% via de weg. Het is volgens Stephan

Vanfraechem, algemeen directeur van Alfaport, de

bedoeling tegen 2030 nog eens 13% van het vrachtvervoer

van de weg te halen.

Uit de jaarlijkse barometer van de Belgische attractiviteit

door Ernst & Young is gebleken dat in 2017

België 215 buitenlandse investeringsprojecten heeft

ontvangen die voor 5.838 bijkomende jobs hebben

gezorgd. Dat is beter dan de voorbije tien jaren.

Maar de groei van 7,5% in vergelijking met 2016

ligt lager dan de toename van 10% in Europa. In de

andere Europese landen leverden de buitenlandse

investeringen ook meer jobs op. Van de ondervraagde

bedrijven antwoordden 43% dat de files

en de ondermaatse weginfrastructuur in België een

negatieve invloed op hun investeringsbeslissingen

uitoefenden. De mobiliteitsfactor weegt bovendien

zwaarder door bij buitenlandse bedrijven die reeds

in België gevestigd zijn. De povere mobiliteit weerhoudt

61% onder hen om extra te investeren. Bij de

nieuwkomers volgt de ontnuchtering pas later.

De verkeersproblematiek trof vooral de investeringen

in het Brussels Gewest. Daar hebben in 2017

Visierapport 2018


42

> > Nieuw woonproject HanGare op een voomalige bedrijfssite te Deinze

vlakbij station en fietspunt (ill. Vanhaerents Development)

De afnemende populariteit van

Brussel als werkplek blijkt ook uit

het dalend aantal pendelaars.

TABEL 1:

Extra investeringen en jobs door

buitenlandse investeringen in 2017

Vlaanderen Wallonië Brussels

Gewest

aantal investeringsprojecten 134 44 37

totaal aantal extra jobs 4872 805 161

aantal extra jobs per project 36 18 4

Bron: Ernst & Young

slechts 37 investeringsprojecten plaatsgevonden

tegenover 134 in Vlaanderen. Bovendien leverde elk

investeringsproject in Brussel amper 4 extra jobs op

tegen 36 in Vlaanderen. Vandaar dat buitenlandse

investeerders in 2017 in het Brussels Gewest amper

161 extra jobs creëerden.

In het algemeen vindt nu opnieuw een decentralisering

van de werkgelegenheid plaats ten gevolge

van de fileproblematiek. Tussen juni 2015 en juni

2016 bijvoorbeeld steeg het aantal werkplaatsen in

het Brussels Gewest amper met 0,1%. Er kwamen

netto amper 743 jobs bij. In Vlaanderen en Wallonië

daartegen bedroeg de jobgroei telkens 1,5%. Dat is

gebleken uit de cijfers van het Dyam-project dat de

dynamiek van de Belgische arbeidsmarkt in kaart

brengt.

Dat betekent niet dat in het Brussels Gewest geen

arbeidsplaatsen werden gecreëerd (het Brussels

Gewest is immers een broedplaats van een groot

aantal startups), maar wel dat tegelijk met de creatie

van nieuwe jobs bestaande arbeidsplaatsen

verloren gingen en met name verschoven naar de

andere gewesten. Verschillende grote bedrijven

zijn volgens de Brusselse werkgeversorganisatie

Beci bezig hun werkplekken te decentraliseren

door satellietkantoren op te richten in de rest van

het land. De afnemende populariteit van Brussel

als werkplek blijkt ook uit het dalend aantal pendelaars.

In 2017 telde het Brussels Gewest 350.000

pendelaars vanuit Vlaanderen en Wallonië. Dat zijn

er volgens Beci 10.000 minder in vijf jaar tijd.

De moeilijke bereikbaarheid bedreigt bovendien

niet alleen de werkgelegenheid in het Brussels

Gewest. Het is opvallend dat tussen juni 2015 en juni

2016 het aantal arbeidsplaatsen het minst toenam in

de provincies Antwerpen en Vlaams-Brabant (met

respectievelijk 1,1% en 1,4%) waar de filevorming

het grootst is, tegenover 1,5% in West-Vlaanderen,


Hoofdstuk 2

43

450.000

400.000

350.000

300.000

250.000

200.000

150.000

100.000

50.000

0

GRAFIEK 14:

Take-up op Brusselse en Vlaamse

kantorenmarkt in m²

2013

2014

2015

Bron: JLL

2016

2017

S take-up in Brussels Gewest

S take-up in Vlaams Gewest

1,7% in Oost-Vlaanderen en 2% in Limburg. Buiten

Antwerpen en Gent zien we nu ook dat nieuwe kantoorgebouwen

worden opgetrokken en gepland in

en nabij steden zoals Mechelen, Waregem en Aalst.

De decentralisering van de kantoren omwille van

een kortere woon-werkafstand komt ook tot uiting

in de cijfers over de take-up van kantoorgebouwen,

zoals die onder meer uit de rapporten van JLL (Jones

Lang LaSalle) blijken. Terwijl de take-up op de

Brusselse kantorenmarkt de laatste vijf jaar op een

neer schommelde tussen 350.000 en 400.000 m²,

kende de take-up op de Vlaamse markt bijna een

verdubbeling van 145.000 tot 270.000 m².

Het toenemend belang van de bereikbaarheid

heeft er toe geleid dat stationsbuurten die voorheen

verkommerden, nu steeds meer zijn gegeerd

als locatie voor nieuwe kantoren. Bij de stations

van onder meer Antwerpen-Centraal, Brugge,

Leuven, Hasselt en Gent Sint-Pieters zijn al eerder

belangrijke nieuwe kantoorgebouwen tot stand

gekomen. Maar volgens het recentste trendrapport

van Hugo Ceusters/SCMS komen er daar nu

een groot aantal bij: voor 6.700 m² bij Roeselare,

voor 7.500 m² bij Hasselt, voor 8.000 m² bij Gent-

Dampoort, voor 10.000 m² bij Turnhout, voor

22.000 m² bij Gent Sint-Pieters, voor 42.500 m² bij

Aalst, voor 50.000 m² bij Brugge, voor 139.000 m²

bij Mechelen en voor maar liefst 400.000 m² bij

Brussel-Noord.

Ook de bijkomende bevolking systematisch in en

rond de stationsbuurten laten wonen is volgens de

VCB geen optie. Van groot belang is wel dat stations

beter bereikbaar worden via meerdere modi:

niet alleen via de weg, maar ook bijvoorbeeld met

de fiets. Via de aanleg van fietssnelwegen die tot

aan de stations komen, zijn die vanop een grotere

afstand vlotter bereikbaar. Stations mogen

niet alleen fungeren als verkeersknooppunten. Zij

moeten deel uitmaken van een ruimer lokaal multimodaal

verkeersnet. Niet alleen de onmiddellijke

omgeving in een omtrek van 1 km rond de stations

is daarbij belangrijk, maar het volledige ruimere

netwerk waarvan deze stations deel uitmaken.

Vermits de werkgerelateerde en zakelijke verplaatsingen

op basis van het laatste onderzoek van het

verplaatsingsgedrag in Vlaanderen slechts 30% van

het totaal aantal verplaatsingen met de auto vertegenwoordigen,

moeten er tegelijk oplossingen

komen voor de andere verplaatsingen: winkelen,

recreatie en bezoeken brengen. Door het wonen

juist niet te sterk te concentreren rond verkeersknooppunten

wordt ook voor die verplaatsingen

een evenwichtige oplossing mogelijk.

Thuiswerk is een andere oplossing om het

woon-werkverkeer te verminderen. Volgens

het mobiliteitsverslag van 2016 van de Vlaamse

Mobiliteitsraad MORA is het thuiswerk de afgelopen

twintig jaar aanzienlijk toegenomen, vooral bij

werknemers die op minder frequente basis thuiswerken.

Het aandeel loontrekkenden dat ‘meestal’

thuiswerkt, steeg van 2,7% in 1993 naar 3,9% in 2013.

Het aandeel loontrekkenden dat ‘soms’ thuiswerkt,

nam toe van 3,8% tot 10,3%. In 2013 deed dus

Visierapport 2018


44

14,2% van de loontrekkenden minstens af en toe

aan thuiswerk. Voor organisaties biedt thuiswerk

voordelen doordat het de tevredenheid en productiviteit

kan aanwakkeren en omdat het tegelijk kosten-

en tijdbesparend kan zijn. Voor werknemers

biedt thuiswerk meer mogelijkheden om werk en

privéleven beter op elkaar af te stemmen en om de

pendeltijd te beperken.

GRAFIEK 15:

Leveringsmethoden bij e-handel (%)

afhalen

aan een

afhaalpunt

afhalen in

de winkel

levering op

het werk

afhalen aan

een locker

andere

2.4. Mobiliteitsimpact van online

aankopen

Het aandeel van Belgen dat online aankopen doet,

is van 2011 tot 2018 gestegen van 58% tot 76%. Bij

de 15- tot 34-jarigen bedraagt dit aandeel 82% en

bij de 35- tot 44-jarigen ook al 80%. In 2018 kocht

9% wekelijks via internet en 35% maandelijks. Niet

alleen de frequentie van het aantal aankopen via

internet stijgt, maar ook het totaal bedrag dat zo

wordt gespendeerd: bijna 60% spendeerde volgens

een recente bevraging van InSites Consulting

de laatste maand gemiddeld meer dan 100 euro via

internet. Voor ongeveer de helft van de Belgische

bevolking is een maandelijkse aankoop via internet

levering thuis

Bron: InSites Consulting in opdracht van Comeos

> > Grote drukte langs

baanwinkels op een

koopjesweekend (ill. VCB)


Hoofdstuk 2

45

> > Woongelegenheden boven kmo-ateliers op de City-Campus te Anderlecht (ill. Van Roey)

van meer dan 150 euro de normale gang van zaken.

Ondanks het actuele debat over veiligheid en privacy

blijken die overwegingen nauwelijks in het

nadeel van e-commerce te spelen.

De drie voornaamste redenen om aan e-commerce

deel te nemen zijn in volgorde van belang de tijdsbesparing,

de levering van de goederen thuis en de

lagere prijs. Wat betreft de levering, verkiest bijna

twee derde (64%) effectief de levering thuis. De

andere levermethoden kennen beduidend minder

succes: 9% kiest voor een ophaalpunt, 8% gaat de

goederen halen in een winkel, 2% laat de bestellingen

op het werk leveren en 1% gaat hiervoor naar

een locker met eigen code.

Verder valt het op dat in 64% van de gevallen de

goederen tijdens de weekdagen worden geleverd,

slechts in 6% op zaterdagen en amper 2% op zondagen.

In 56% van de gevallen gebeurt de levering

tussen 9 en 17 uur, in 13% tussen 17 en 20 uur en in

amper 3% na 20 uur en ook in slechts 3% voor 9

uur. De antwoorden geven aan dat de leveringen

van de goederen die via internet worden besteld, in

belangrijke mate de verkeersdrukte overdag tijdens

de weekdagen versterken. Bij deze vraag is het wel

belangrijk te noteren dat ongeveer een kwart van

de respondenten zich niet meer herinnerde wanneer

de levering plaatsvond.

De vrees dat heel wat internetshoppers eerst naar

de winkel gaan om inspiratie op te doen en dan

op internet kopen, wordt door het marktonderzoek

40%

30%

20%

10%

0%

GRAFIEK 16:

Relatief succes van

showrooming vs. webrooming

geenszins

akkoord

niet

akkoord

neutraal

S vooraleer ik winkel doe ik inspiratie op via internet

S ik doe vaak inspiratie op in winkels en koop dan online

Bron: InSites Consulting

akkoord

helemaal

akkoord

van InSites Consulting genuanceerd. Het klopt dat

27% van de kopers zo handelen en zogenaamd aan

‘showrooming’ doen. Deze consumenten verhogen

sterk de verkeersdrukte omdat zij eerst naar de

winkel gaan en vervolgens goederen laten leveren

en elke aankoop dus gepaard gaat met twee verplaatsingen.

Maar bijna dubbel zoveel consumenten

(48%) antwoordden dat zij eerst op het internet

Visierapport 2018


46

inspiratie opdoen om zo beter te weten wat ze in de

winkel gaan kopen.

In het licht van de toenemende internethandel

heeft de BLSC (Belgisch-Luxemburgse Raad voor

Shoppingcentra) in haar visie over de ontwikkeling

van het handelsapparaat in België vastgesteld

dat van 2015 tot 2018 gemiddeld 53% van iedere

nieuwe m² retail die in ons land werd gecreëerd,

tot leegstand heeft geleid. Een aantal van deze

leegstaande winkels komen volgens de BLSC trouwens

niet meer in aanmerking om als winkel te

worden geëxploiteerd omdat ze slecht gelegen zijn

(in aanloopstraten of stand alone in de periferie)

of qua layout niet meer voldoen aan de huidige

vereisten (te klein, te onregelmatig of met teveel

niveauverschil).

Uiteindelijk is het aantal winkels op vier jaar tijd met

bijna 2.000 afgenomen. Volgens de BLSC moet de

prioriteit daarom niet op bijkomend retailaanbod

liggen maar veeleer op een kwalitatief beter aanbod.

Nieuwe retailontwikkelingen voor niet-dagelijkse

behoeften worden bij voorkeur geconcentreerd

in de stedelijke centra. Maar dan blijft wel de

bereikbaarheid van cruciaal belang: een duidelijk

mobiliteitsplan met voldoende aansluitingen op

een goed uitgerust netwerk van openbaar vervoer

in combinatie met goed uitgeruste en duidelijk

bewegwijzerde parkings.

Maar ook voor dagelijkse boodschappen zien we

retailers nog uitdrukkelijker dan voorheen voor een

stedelijke omgeving kiezen, zoals blijkt uit de forse

toename van het aantal Okay-compact winkels

van de Colruyt groep. De omgeving moet dan wel

voldoende draagkracht voor zo’n winkel leveren. Er

moeten dus voldoende klanten binnen een relatief

korte afstand van de winkel wonen, wat zeker in de

woonwijken uit de tweede helft van de 20 ste eeuw

niet gegarandeerd is. Meer hierover in de getuigenis

van Linda Boudry (i p. 48).

B


Hoofdstuk 2

47

BESLUIT

Hoofdstuk 2.

In 2017 heeft het fileleed in Vlaanderen een nieuw

record bereikt. Uit enquêtes is gebleken dat het

openbaar vervoer de Vlamingen slechts weinig

interesseert, tenzij de werking van het openbaar

vervoer fors zou verbeteren. Ook het reële verplaatsingsgedrag

wijst op weinig interesse voor

trein, tram of bus. Bij een gelijkblijvend gedrag is

dit vooral problematisch voor het woon-werkverkeer.

In de loop der jaren geraakte de woonplaats

steeds verder verwijderd van de werkplaats. Nog

maar 27% van de Vlamingen werkt nu in de eigen

gemeente. Tegelijk is het aantal en het aandeel

Vlamingen dat gaat werken, blijven toenemen.

Een relatief nieuw fenomeen dat bovendien

gestaag toeneemt, is de e-handel die ook voornamelijk

tijdens de werkuren extra verkeer

veroorzaakt.

Een positieve tendens (ook voor het woon-werkverkeer)

is het toenemend gebruik van de (elektrische)

fiets. Tegelijk merken we, in het kader van

een betere work-life balance, dat Vlamingen het

pendelen willen verminderen en dat werkgevers,

om hieraan tegemoet te komen, hun werking

dichter bij de woonplaats van hun werknemers

willen brengen en dus gaan decentraliseren,

vooral ten nadele van hun vestiging in het

Brussels Gewest. Tegelijk worden stationsbuurten

almaar populairder als vestigingslocatie voor

bedrijven.

Visierapport 2018


48

Getuigenis.

Linda Boudry / Kenniscentrum Vlaamse steden

In de steden nog

meer inzetten op

een mix van functies

Over wonen in de steden wordt nog te vaak ongenuanceerd negatief geoordeeld,

aldus Linda Boudry, directeur van het Kenniscentrum Vlaamse Steden.

Leefbaarheid verhogen was de ambitie en toetssteen van het beleid dat steden

en de Vlaamse overheid de voorbije twintig jaar ontwikkelden. En dat heeft

zijn vruchten afgeworpen. Het werk is niet af, maar de woonomgeving kende

ontegensprekelijk een kwaliteitssprong. De stadsvernieuwing van de voorbije

twee decennia sloeg op publieke ruimte, woonpatrimonium, groenvoorzieningen,

speelruimte, voorzieningen zoals kinderopvang, bibliotheken en dienstencentra.

Gezinnen met kinderen blijven ondanks al die inspanningen een moeilijke

doelgroep. Diegenen die toch voor de stad opteren, worstelen met hoge woningprijzen

en wijken nog al te vaak noodgedwongen uit naar de rand. Er zijn dus nog

problemen, maar Linda Boudry ziet die eerder als opgaven voor de toekomst.

Linda Boudry richt daarbij ook een oproep tot de

sector: “Sommige ontwikkelaars en bouwpromotoren

maken van stedelijke verdichting hun waarmerk.

Vele andere blijven het klassieke huisje-tuintje-concept

huldigen, met een selectieve voorkeur

voor greenfields, precies omdat die zich gemakkelijk

tot die klassieke bouwconcepten lenen. Het

rendementsstreven blijft voor hen absoluut en het

enige criterium, waarbij de maatschappelijke kost

voor onder meer infrastructuurwerken en mobiliteit

wordt doorgeschoven naar de samenleving én de

toekomst.”

Denken aan nieuwe woonconcepten

Het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen zet op scherp

waar het in de toekomst in essentie over moet

gaan, geeft Linda Boudry aan: harde ruimtefuncties

zo veel mogelijk een plaats geven binnen het goed

gelegen bestaande ruimtebeslag, het rendement

van de ingenomen ruimte verhogen en de druk op

de open ruimte drastisch verminderen. Dat zal ook

van burgers een hele mentale switch vragen en de

bereidheid om los te komen van het ingewortelde

‘huisje, tuintje, oprit, op-de-buiten concept’.

Die switch komt er niet zonder slag of stoot. Dat

vraagt onderzoek naar en experimenteren met

nieuwe concepten die zowel een antwoord bieden

op het vlak van ruimtelijke kwaliteit als een vertaling

geven aan diepgewortelde woonwensen. Hoe

bij meer collectieve woonvormen toch de garantie

rond privacy qua buitenruimte inbouwen? Is het

nodig dat iedereen een eigen logeerkamer heeft

of is een gemeenschappelijke gastenkamer een

alternatief? Kunnen wasruimtes, tuinhuizen, en


Hoofdstuk 2 I Getuigenis

49

> > Bijkomende toegang tot en renovatie van het

beluik Sint-Janshof te Kortrijk met steun van

het stadsvernieuwingsfonds

(ill. Kenniscentrum Vlaamse Steden)

dergelijke gemeenschappelijk worden gebruikt?

Dat zijn maar enkele vragen die daarbij aan de orde

zijn.

In het algemeen gaan we volgens Linda Boudry

rond de volgende strategieën moeten werken:

“We moeten meer stapelen: meer in de hoogte

met hoogbouw én tegelijk meer in de diepte door

het gebruik van de ondergrond. We moeten daarnaast

ook meer combineren (gelijktijdig) en delen

(gespreid in de tijd). Gezinnen die de tuin delen,

bedrijven die facilitaire diensten en lokalen delen,

het ter beschikking stellen buiten de schooluren

van sporthallen en speelplaatsen van buurt en

verenigingen zijn daar mooie illustraties van. We

moeten ook maximaal gaan voor het opnieuw

aanwenden van goed gelegen ruimte die reeds

bebouwd werd en in onbruik raakte, door prioritair

te herbestemmen, hergebruiken en herverkavelen.

En als dan toch open ruimte moet worden aangesneden,

moet omkeerbaarheid de norm worden.”

Afval wordt grondstof

Linda Boudry: “Bij het bestaande moeten we goed

kijken naar wat er al staat, wat daarvan nog bruikbaar

is en wat aan de huidige vereisten kan worden

aangepast. We mogen niet te snel denken aan

sloop. Sloop is goed als het de meest adequate

oplossing is, maar niet als gemakkelijkheidsoplossing

om bestaande bebouwing door nietszeggende

nieuwbouw te vervangen.” Linda Boudry gelooft

ook heel sterk in hergebruik, ook van bouwmaterialen

en gebouwonderdelen. Inzetten op die circulariteit

kan trouwens heel wat tewerkstellingskansen

bieden, ook aan laaggeschoolden.

De steden nemen 30% van de bevolkingsgroei

in Vlaanderen voor hun rekening. Ze hebben de

voorbije jaren heel sterk ingezet op wonen. De

aantrekkingskracht van een stad ligt echter in de

nabijheid van alles en in de mix van functies. Dat

is wat de steden als troef moeten uitspelen. In de

toekomst zal de stadsontwikkeling volgens Linda

Boudry meer moeten focussen op die mix van

functies en vooral op het opnieuw samenbrengen

van wonen en werken: “Bedrijventerreinen buiten

de steden zouden moeten voorbehouden worden

voor bedrijfsactiviteiten die niet kunnen worden

verweven. In gebieden die vandaag een mix van

paarse (economische activiteiten) en rode (wonen)

bestemming kennen, moeten we de ruimte voor

bedrijvigheid vrijwaren. Dat verweven van wonen

en werken is geen vanzelfsprekende, maar wel een

noodzakelijke opgave. De voorbije jaren is veel

studiewerk verricht, maar die kennis heeft nog niet

tot veel realisaties geleid. Aan de hand van vijf concrete

sites willen de steden de volgende drie jaar

leren wat nodig is om die verweving kwaliteitsvol te

realiseren.”

Bestaande verkavelingen verdichten

Concreet zijn nu ook initiatieven nodig om de uitgeleefde

verkavelingen van de 20 ste eeuw nieuw

leven in te blazen. We moeten nadenken over

het toekomstbeeld van een verkaveling met een

hogere densiteit. Hoe zou zo’n verkaveling 2.0 er

kunnen uitzien?” Linda Boudry: “We gaan die op

een slimme maar voorzichtige manier moeten

verdichten. We gaan ook daar andere functies dan

wonen moeten introduceren. Een inzicht in welke

kritische massa nodig is om daar de troef van nabijheid

te realiseren is nog zo een dringende opgave

waar we voor staan. Hoeveel bewoners en wooneenheden

zijn noodzakelijk om het aanleggen van

bus- of tramlijn rendabel te maken? Welke voorzieningen

zijn nodig om dagelijkse noden te lenigen?

Hoeveel klanten heeft een buurtwinkel nodig om

te overleven? Een greep uit de vragen waarop we

vandaag het antwoord schuldig moeten blijven.”

Linda Boudry besluit: “De stadsvernieuwing

heeft de voorbije jaren een grondige ‘mind shift’

gevraagd van zowel de stedelijke overheden als de

ontwikkelaars en bouwpromotoren. Op onze lauweren

rusten zit er echter niet in. De opgaven waar

we nu voor staan zijn relatief nieuw en naar mijn

aanvoelen nog complexer en zeker zo interessant.”

Visierapport 2018


50

Getuigenis.

Peter Vanden Abeele / stad Gent

Samen de ruimte

bebouwen én

vrijhouden

Peter Vanden Abeele is de eerste stadsbouwmeester van Gent. Bij de invulling

van zijn functie wil hij niet alleen werken rond kwaliteitsbewaking, maar ook

rond kwaliteitsbegeleiding. De stadsbouwmeester definieert hij als iemand

die een helikopterzicht heeft en die door uiteenlopende elementen met elkaar

te verbinden, de kwaliteit kan verhogen. Hij ziet zich als adviseur, aanjager,

organisator en inspirator. Hij wil samen de stad bouwen, in overleg met de

verschillende stadsdiensten, maar ook met institutionele en professionele

bouwers.

Voor Peter Vanden Abeele gaat het bij de ontwikkeling

van Gent niet alleen om bijbouwen. Vrijhouden

is al even belangrijk. Peter Vanden Abeele: “We

moeten stoppen met gaten vullen en niet alles

willen volbouwen. We moeten selectief verdichten.

Daar is een kader voor nodig en een verfijning

van de structuurplannen. Het stedelijk weefsel is

poreus en biedt dus mogelijkheden voor kleinschalige

verdichtingsprojecten. Maar verdicht enkel

als dit lokale meerwaarde biedt. Een verdichting

moet voor de omwonenden ook bepaalde voordelen

opleveren. Naast de lasten moet de buurt ook

kunnen genieten van de lusten, bijvoorbeeld in de

vorm van een buurtpark. Dat kan bijvoorbeeld via

de creatie van een wijkfonds. Het geld dat in zo’n

fonds wordt gestort, moet dan wel rechtstreeks

de buurt ten goede komen en niet de stedelijke

of de Vlaamse begroting.” Bovendien kennen we

vandaag de noden van de toekomst niet. Vandaar

het nut, aldus Peter Vanden Abeele, om bepaalde

ruimtes niet of trager te ontwikkelen.

Overheidsgronden als hefboom

De overheid moet de publieke ruimte waarover

zij beschikt, maximaal als hefboom gebruiken. De

Nieuwe Dokken te Gent worden grotendeels op

private gronden gerealiseerd, maar de publieke

gronden waren daarbij wel van strategisch belang.

De laatste jaren werden in Gent al een aantal voor

de hand liggende grote terreinen herontwikkeld,

onder meer rond het spoorwegstation en op voormalige

industriële sites tussen stadscentrum en

periferie. Maar er zijn volgens Peter Vanden Abeele

nog tal van mogelijkheden: verouderde zorgsites,

bedrijventerreinen en onderwijscampussen. Ze liggen

verder van het centrum in de groeistad en hun


Hoofdstuk 2 I Getuigenis

51

ontwikkeling is misschien complexer. Maar dergelijke

sites zijn er nog wel.”

Peter Vanden Abeele pleit voor de durf om opnieuw

te slopen, niet alleen in de 19 de -eeuwse maar ook

in de 20 ste -eeuwse gordel. In de plaats van het

gesloopte gebouw moet dan wel duurzame vernieuwbouw

komen, zowel op gebouw- als op wijkniveau.

We moeten ook voorbij het zogenaamde

‘grondgebonden wonen’ denken en creatiever

omgaan met het stapelen en combineren van

woningen. We moeten niet alleen aan koop- en

(al dan niet sociale) huurwoningen denken, maar

ook aan hybride vormen van ‘stadswoningenen

zo een woonmodel op drie poten realiseren. We

moeten financiële modellen ontwikkelen waarbij

de grond bij de overheid blijft, en werk maken van

vormen van permanente tijdelijkheid waarbij de

invulling van gebouwen continu kan veranderen.

Verder moeten we inzetten op de maatschappelijke

dynamiek en bijvoorbeeld denken aan collectief

wonen als aanzet voor dichter, maar tegelijk betaalbaar

wonen. We moeten opnieuw durven hoog te

bouwen, maar hoogbouw dan tegelijk aan lagere

gebouwen en lege ruimte koppelen.

Open ruimte als tegengewicht

Tegelijk ziet Peter Vanden Abeele een aantal

gegronde redenen om ruimte vrij te houden:

> > In stedelijk gebied moet ook ruimte worden vrijgemaakt,

onder meer voor nieuwe fietsverbindingen (ill. VCB)

“Creëer open ruimte als tegengewicht voor verdichting

en bebouwing. Verdichten gaat best

gepaard met terrein vrijhouden en vrijmaken om zo

bijvoorbeeld meer groen, biodiversiteit en waterinfiltratie

mogelijk te maken. Waardeer maximaal de

waardevolle omgevingen die al in de stad bestaan.

Behoud dus de natuurgebieden die als vingers

de stad binnendringen. Durf keuzes die vroeger

werden gemaakt in functie van de ontsluitingsvisies

van toen, grondig te herdenken. Kijk naar de

fly-over die nu diep in de stad Gent binnendringt.

Durf nadenken over wat er in de plaats kan komen:

van andere functies voor deze brug tot de volledige

afbraak. Het moet mogelijk blijven om van gedacht

te veranderen.”

Hij raadt ook aan zoveel mogelijk groepen kansen

voor ontmoeting en ontplooiing te bieden:

“Voorzie daarvoor in publieke ruimte. Dat kan

overal, ook bijvoorbeeld in een stationsomgeving

of in een 20 ste eeuwse wijk, ook als er veel private

tuinen zijn. Maak plaats voor nieuwe routes door

de stad. Zoek bijvoorbeeld naar extra verbindingen

tussen de ringwegen. In de zone tussen de ringwegen

is nog plaats voor steenwegen en tramassen

en parallel daarmee voor nieuwe fietswegen. Vooral

de stad Gent heeft een nog befietsbare schaalgrootte.

Streef naar publiek toegankelijke plekken,

van tuin tot campus. In een stad is vaak nog veel

open ruimte beschikbaar die we niet kennen. Zorg

dan voor toegangen om die te ontsluiten. Durf ook

plekken aan de stedelingen te geven. Zij weten wel

hoe ervoor te zorgen. Er is nu een golf van tijdelijke

gebruiken ontstaan die niet meer zal wegebben.

Dergelijke initiatieven brengen veel dynamiek in

de stad. In Gent worden die ondersteund door

burgerbudgetten.”

Tenslotte heeft Peter Vanden Abeele nog de volgende

bedenkingen: “Verras. Zorg voor een spannende

en onverwachte ruimte, weg van het stereotiepe.

In een privaat kasteel in Mariakerke vindt

nu een zomerbar plaats die 1.000 à 2.000 mensen

aantrekt. Denk ook verder dan waar de stad nu

stopt. In het oosten wordt Gent begrensd door de

Gentbrugse Meersen. Door herinrichting wordt dit

vergeten gebied nu opnieuw bij de stad betrokken.

Tot slot: durf echt kiezen. De claims op de ruimte

zijn talrijk. Iedereen heeft enorm lange verlanglijsten.

Maar als tussen al die claims kost wat kost naar

een compromis wordt gezocht, bestaat het risico

dat daar flauwe projecten zullen uit voortvloeien.”

Visierapport 2018


52

Getuigenis.

Maarten Matienko / VAB

Omdenken van

autobeleid naar

mobiliteitsbeleid

VAB is niet langer een automobilistenvereniging, maar een mobiliteitsclub die

zich profileert als vertegenwoordiger van de mobiele Belg en als bemiddelaar

tussen de overheid en al wie zich verplaatst. Niet alleen met de auto, maar

bijvoorbeeld ook met de fiets. Zo is de VAB vijf jaar geleden gestart met een

fietsbijstand en is VAB aandeelhouder van Cambio en van het studiebureau

Traject. Maarten Matienko, de woordvoerder van de VAB, werkte trouwens

eerst bij een studiebureau aan doortochtprojecten die de gewestwegen door

gemeenten opnieuw leefbaar moesten maken, en aan ontwikkelingen rondom

de omgeving van stations.

In 2017 heeft de VAB een enquête over de houding

van jongeren tegenover mobiliteit georganiseerd.

Maarten Matienko wijst erop dat uit deze enquête

een sterk verschil tussen de 18- tot 24-jarigen en de

25-tot 30-jarigen tot uiting is gekomen. De jongste

groep kiest nog voor samen rijden met de wagen

en voor openbaar vervoer. Maar vanaf de leeftijd

van 25 jaar heeft al 72% van wie een rijbewijs bezit,

een eigen wagen. Dat heeft te maken met de noodzaak

van een wagen voor gezin en werk. Zolang de

jongeren studeren, zitten zij grotendeels in een

verstedelijkte omgeving. Voor hun job moeten zij

zich vaker verplaatsen naar veraf gelegen industrieterreinen.

De woonplaats speelt bij de mobiliteitskeuze

een belangrijke rol. Zo is uit de enquête

ook gebleken dat jonge stedelingen een rijbewijs

veel minder noodzakelijk vinden dan jongeren die

landelijk wonen.

Na de bevraging van de jongeren voert de VAB nu

een onderzoek rond het verplaatsingsgedrag van

de senioren. Maarten Matienko: “De grootste problemen

kunnen we verwachten bij de 50-plussers

die over geen alternatief voor de auto beschikken

omdat zij op een slecht bereikbare locatie wonen.

Vanaf een bepaalde leeftijd wordt de autoafhankelijkheid

belangrijker. Verre verplaatsingen zonder

auto kunnen niet meer. Stappen en fietsen worden

moeilijker. Wat als in de buurt zelf geen (winkel)

voorzieningen beschikbaar zijn en er evenmin

openbaar vervoer doorkomt? Op dat moment zou

een verhuis naar een meer bereikbare buurt wel

eens de enige oplossing kunnen zijn.”

Consistent en consequent beleid met

visie

Het mobiliteitsbeleid zal in belangrijke mate afhangen

van de steden. Maarten Matienko verwijst in dit


Hoofdstuk 2 I Getuigenis

53

verband naar de lage-emissiezone in Antwerpen en

naar het circulatieplan te Gent. Andere steden zullen

volgen. Maarten Matienko: “De bewoners in de

stadsranden dachten de voordelen van een rustige

omgeving te kunnen combineren met vrije verplaatsingsfaciliteiten

overal in de stadscentra. Die

combinatie wordt steeds moeilijker. In Gent staan

de bewoners van het stadscentrum positief tegenover

het stedelijke circulatieplan, maar de mensen

in de rand zijn erdoor geschokt.”

Naast de steden blijven ook de federale en Vlaamse

overheden van groot belang voor de mobiliteitskeuzes

van de Belgen. Die moeten volgens Maarten

Matienko visie tonen, consistent en consequent

zijn. Elektrische auto’s zijn nog duur. Een op twee

Belgen kan zo’n auto thuis niet opladen. Bovendien

boezemt het huidige gunstige fiscale beleid ten

aanzien van elektrische auto’s weinig vertrouwen

in. Een tiental jaren geleden kregen dieselwagens

nog gulle premies. Intussen is de fiscale druk

op de dieselwagens fors gestegen en worden

ze in bepaalde centra zelfs verboden. Binnen de

periode dat de consument een auto bezit, is het

beleid volledig omgeslagen. Dat is nefast voor de

geloofwaardigheid.

Meer verplaatsingen

Het aantal verplaatsingen blijft toenemen. Senioren

zijn mobieler dan voorheen. Ook oudere vrouwen

beschikken nu over een rijbewijs. Het aantal rijbewijzen

en ook het wagenpark blijven groeien. Mensen

gaan eerst ‘fun shoppenen bestellen nadien via

het internet waardoor het aantal leveringen en ook

het aantal verplaatsingen gaat stijgen. Bovendien is

er nu opnieuw economische groei. Maar de samenleving

kan niet verwachten dat de overheid al die

bijkomende verplaatsingen kan blijven opvangen.

Maarten Matienko: “Zelfs met de geplande werken

aan de ringwegen rond Antwerpen en Brussel gaan

de investeringen niet veel verder dan een optimalisering

van het bestaande wegennet. Dat wegennet

wordt hierdoor alleen minder kwetsbaar. Neem de

spitsstroken. Die vormen uiteindelijk slechts een tijdelijke

oplossing. Na verloop van tijd gaat het lokale

verkeer al snel opnieuw de autowegen opzoeken.

En zo ontstaan opnieuw files.”

Er moet dus iets gedaan worden aan het verplaatsingsgedrag

en de ruimtelijke ordening. Maarten

Matienko: “Mensen en gezinnen zullen voor hun

woonlocatie meer moeten uitkijken naar sites waar

de auto minder nodig is. Bij de waarde van vastgoed

zal de bereikbaarheid meer gaan doorwegen:

hoeveel geld kost het om de site te bereiken, maar

ook hoeveel tijd vergt het om er te geraken.”

> > De VAB legt zich nu ook toe op fietsbijstand

Rekeningrijden onder voorwaarden

“Als een overheid om de automobiliteit te beperken

in een bepaalde zone rekeningrijden wil invoeren,

zal zij tegelijk moeten investeren in alternatieven.

Rekeningrijden mag niet enkel uitdraaien op een

belastingverhoging. In Londen kon de ‘congestion

charge’ slechts lukken mits een forse investering

in het openbaar vervoer. Maar ook daar stootte de

overheid op grenzen. Dus werd er ook meer geïnvesteerd

in fietsinfrastructuur. Rekeningrijden moet

de overheid toepassen op een volledig congestiegebied,

bijvoorbeeld op het volledige gebied rond

Brussel en Antwerpen tot waar frequente tram- en

busverbindingen reiken, en mag niet beperkt

blijven tot het stadscentrum. In het Brusselse

is de invoering niet haalbaar zonder een uitgebouwd

gewestelijk expresnet.”, aldus nog Maarten

Matienko.

De zogenaamde ‘basismobiliteit’ ging uit van de

idee dat overal binnen een bepaalde afstand een

bus- of tramhalte beschikbaar moest zijn. Maar

veel belangrijker is de frequentie van de verbinding.

Maarten Matienko: “Voor wie landelijk

woont, is geen goed openbaar vervoer mogelijk.

Daar zal gecombineerd vervoer de oplossing moeten

bieden. De auto zal belangrijk blijven, maar

minder om zich van deur tot deur te verplaatsen.

Gecombineerde mobiliteit zal de regel worden.

Daarbij moet er aandacht zijn voor mogelijke

neveneffecten. Zo heeft gratis openbaar vervoer

mensen ertoe aangezet de fiets thuis te laten en

zetten deelsystemen met auto’s jongeren aan tot

meer autogebruik.”

Visierapport 2018


54


HOOFDSTUK

Hinderpalen voor

vervulling van wensen

In dit hoofdstuk gaan we na waarom

de wensen van de Vlamingen in

werkelijkheid niet of moeilijk vervuld

geraken. Waar liggen de financiële,

demografische, economische en

ecologische drempels? Wat met de

betaalbaarheid van woonprojecten?

Welke gezinnen vinden hun gading

en welke niet of minder? Zijn er

milieuregels die bepaalde combinaties

tegengaan? Als wonen in het buitengebied

en de periferie almaar meer

wordt bemoeilijkt, hoe verlopen dan

de (binnen)stedelijke ontwikkelingen?

Waar liggen daar de hinderpalen om

tot een leefbare omgeving te komen?


56

Hoofdstuk 3.

Hinderpalen voor vervulling van wensen

3.1. Fors stijgende prijzen en inkrimpende

woonmogelijkheden

Een cruciale factor waardoor de Vlamingen de

gedroomde woning niet kunnen verwerven zijn

de gestegen kosten. Die gestegen kosten hebben

niet zozeer te maken met de bouwkosten als

dusdanig, zoals ze worden weergegeven in de

ABEX-bouwkostenindex. Van 2005 tot 2018 stegen

die kosten met 32% terwijl de consumptie-index

met 26% toenam. De bouwkostenindex oversteeg

slechts in beperkte mate de consumptie-index.

De ABEX-index houdt echter enkel rekening met

nationale gegevens, met prijzen van producten van

internationale producenten en van door de cao’s

bepaalde loonkosten. Daarnaast moeten de kopers

van woningen rekening houden met kostenverhogende

regionale regelgevingen. Zo is vanaf 2006 de

EPB-regelgeving in voege getreden. Daarbij werd

het maximale E-peil verlaagd van E100 in 2006

tot E40 voor nieuwe huizen en E50 voor nieuwe

appartementen in 2018. Het maximale K-peil werd

intussen vervangen door een (te strenge) maximale

bouwschileis (S-peil). Daarnaast moeten nieuwe

woningen en flats nu ook beantwoorden aan een

minimaal aandeel hernieuwbare energie.

Een andere cruciale kostenverhogende factor is de

stijging van de bouwgrondprijzen. Die stegen in

Vlaanderen tussen 2005 en 2014 van 111 tot 177 euro

per m². Dat komt overeen met een stijging van maar

liefst 59% terwijl de inflatie tijdens diezelfde periode

maar met 19,5% toenam. Vanaf 2014 worden geen

bouwgrondprijzen meer bekend gemaakt. De forse

stijging van de bouwgrondprijzen heeft te maken

met de toenemende schaarste aan bouwgronden.

In 1990 werden in Vlaanderen nog ongeveer 30.000

bouwgronden verkocht. Dit aantal is nadien jaar na

jaar gezakt tot nog amper circa 10.000 verkopen per

jaar in de jaren 2012 en 2013.

De bestaande woningen bieden niet echt soelaas

voor de realisatie van de woondromen van

de Vlamingen. Zo stegen de prijzen voor gewone

woonhuizen van 2005 tot 2018 met 67%. Dat is meer

dan dubbel zo snel als de consumptie-indexstijging

met 26%. Als we dan meer specifiek kijken

naar de prijsevolutie tijdens de laatste vijf jaar – de

beleidsperiode van de Vlaamse regering en van

GRAFIEK 17:

ABEX, woonhuizenprijs en CPI (index 2005 = 100)

180

160

140

120

100

80

60

40

20

0

S Prijsevolutie woonhuizen

S ABEX

S Consumtieprijsindex

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

Bron: ABEX, statbel, nbb en verwerking door VCB


Hoofdstuk 3

57

> > Spelen in de Prettige Wildernis in

Sint-Amands-Berg (ill. Marc Batsleer)

de gemeentebesturen –, stegen de prijzen voor

appartementen en voor gewone woonhuizen beide

met 13% terwijl de consumptie-index tijdens die

jaren met ongeveer 8,5% toenam. Alleen de prijzen

voor villa’s en landhuizen hielden gelijke tred met

de consumptie-index. Zij stegen ook, maar met 9%.

Deze huizen staan doorgaans op grotere percelen

die door de fors gestegen grondprijzen voor velen

onbetaalbaar zijn.

De problematiek van de stijgende vastgoedprijzen

en hun gevolgen voor de koop- en huurmarkt

komen eveneens ruimschoots aan bod in

de getuigenissen van de professionelen van de

Confederatie van Immobiliënberoepen Vlaanderen

(i p. 84).

Ondanks de groei van het aantal inwoners en

huishoudens in Vlaanderen daalt de beschikbare

braakliggende woonoppervlakte. In 2006 werd

nog uitgegaan van 410.000 onbebouwde percelen

die bestemd waren voor wonen. In de VRIND

(Vlaamse Regionale Indicatoren) die jaarlijks verschijnen,

werden die cijfers geregeld bijgesteld

en gepreciseerd, onder meer doordat steeds

GRAFIEK 18:

Evolutie van de gemiddelde prijs voor landhuizen,

woonhuizen en flats in Vlaanderen (in euro)

400.000

350.000

300.000

250.000

200.000

150.000

100.000

50.000

0

S villa’s, bungalows en

landhuizen

S gewone woonhuizen

S appartementen, flats

en studio’s

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

Bron: Statbel

Visierapport 2018


58

> > Onverkoopbare villa uit de

jaren 60 (ill. VCB)

meer gemeenten hiervan registers opmaken en

actualiseren. In 2010 was in de VRIND nog sprake

van 345.509 onbebouwde percelen en in 2013 van

311.615 onbebouwde percelen. Op basis van cijfers

van juni 2017 was het aanbod aan onbebouwde

percelen verder gekrompen tot 261.116 percelen op

40.087 hectare.

In deze cijfers zijn de woonuitbreidingsgebieden

inbegrepen. Die gebieden omvatten in

totaal 28.260 hectare en maken deel uit van de

227.500 hectare die het Ruimtelijk Structuurplan

Vlaanderen van 1997 voor wonen bestemde. Op die

manier is 16,7% van de Vlaamse oppervlakte voor

wonen ingekleurd. Niet meer, maar ook niet minder.

Het aandeel van de woonuitbreidingsgebieden

dat nog niet bebouwd is, is de laatste jaren slechts

zeer geleidelijk aan afgenomen. In 2007 bedroeg

dit aandeel op basis van terreinwaarnemingen nog

17.829 hectare. In 2017 sprak minister Schauvliege in

een parlementair antwoord nog over 16.293 onbebouwde

hectares.

Maar op 20 juli 2018 heeft de Vlaamse regering

een voorontwerp van decreet over de ontwikkelingsmogelijkheden

voor woonreservegebieden

goedgekeurd. Door dit decreet wordt voor een

gemeentelijk voorstel tot woonontwikkeling in een

woonreservegebied steeds een goedkeuring op

Vlaams niveau verplicht. In de eerste plaats moet

het gemeentelijk voorstel overeenstemmen met

de gemeentelijke ruimtelijke beleidsopties en met

een woonbehoefteninschatting. Die kan trouwens

enkel rekening houden met de groei van de eigen

bevolking (zonder de inwijkelingen). Daar bovenop

zal de Vlaamse regering het voorstel beoordelen

op basis van de principes van het BRV (Beleidsplan

Ruimte Vlaanderen). Daarbij zal de Vlaamse regering

onder meer rekening houden met de afstand

van het gebied tot voorzieningen en met de ontsluitbaarheid

via collectief vervoer.

> > Villa’s in afbraak (ill. VCB)


Hoofdstuk 3

59

De regering ging ervan uit dat zij uiteindelijk 8.000

hectare nog vrij liggende woonreservegebieden zal

herbestemmen naar open ruimtegebied. Op die

manier zou nog eens 0,5% van de Vlaamse oppervlakte

voor wonen verloren gaan. Het potentieel

woonaanbod dat in de VRIND is opgenomen, zal op

die manier tot 32.000 hectare krimpen. Zoals ook

blijkt uit de getuigenis van Huyzentruyt (i p. 24),

wordt de verkaveling van nog onbebouwde terreinen

almaar moeilijker. Ook dat wordt bevestigd

door de VRIND die opmerkt dat in 2014 nog maar

1.855 vergunningen voor verkavelingen werden

uitgereikt. Dat is het laagste aantal sinds het begin

van de telling in 1962.

Andere regelgevingen kunnen dan nog eens bijkomend

de woonmogelijkheden beperken, zoals

onder meer de signaalgebieden. De Vlaamse regering

kan omwille van de risico’s op wateroverlast

beslissen om die gebieden bouwvrij te houden. In

Vlaanderen worden ongeveer 3.000 voor wonen

bestemde percelen hierdoor getroffen, exclusief

woonpercelen in woonuitbreidingsgebied.

Bovendien weten wij dat heel wat onbebouwde percelen

nu al dienst doen als achterliggende tuinen

die bestaande woningen afsluiten, of zich bevinden

in binnengebieden tussen reeds bebouwde percelen

waardoor zij moeilijk ontsluitbaar zijn. Omwille

van de vereiste mix (wonen met winkels, recreatie

en andere voorzieningen) moet ook in woongebieden

ruimte zijn voor andere functies.

In het eerste hoofdstuk is duidelijk het belang van

rust, groen en privacy tot uiting gekomen. Extreem

verdichten dreigt de leefbaarheid van een buurt

in het gedrang te brengen. In bepaalde nu al zeer

verdichte wijken zal het er dus op aankomen de

bewoningsdichtheid te verlagen en daar dus meer

ruimte voor ontmoetingen en recreatie, voor extra

verbindingen (onder meer voor de fiets) en voor

meer groen te creëren. Hoogbouw kan, maar liefst

enkel in combinatie met lagere gebouwen, groen

en water eromheen. Zo niet dreigen de torengebouwen

opnieuw getto’s te worden zoals we al

hebben gezien met dergelijke gebouwen uit de

jaren 60 en 70.

TABEL 2:

Redenen om wel dan niet te verdichten

Onder welke voorwaarden verdichten?

ook kleinschalig, maar zonder alle gaten te vullen

verdicht met meerwaarde voor de buurt

traag om ruimte te laten voor (veel) later

met publieke grondpositie als hefboom

durf slopen in 19de én 20ste eeuwse gordel

mix woontypes en herdenk grondgebonden woning

met private, sociale en hybride woningen

probeer collectief wonen

enkel hoog bouwen naast lagere woningen en lege ruimte

voorzie ruimte voor het programma van de stad

Waar en waarom niet verdichten?

laat en maak ruimte leeg

waardeer het reeds bestaande waardevolle

probeer ook drastische wijzigingen

creëer maximaal publieke ruimte voor ontmoeting

zoek naar nieuwe routes door de stad

streef naar publiek toegankelijke plekken

maak plaats voor het tijdelijke

zorg voor spannende en onverwachte ruimte

kijk naar de ruimte waar de stad nu stopt

durf duidelijk kiezen tussen opties, schuw het compromis

Bron: Peter Vanden Abeele, Gentse stadsbouwmeester

Visierapport 2018


60

> > Amelinckx-appartementen langs de invalsweg in Sint-Niklaas (ill. uit oude doos)

3.2. Haperende aantrekkingskracht

van de Vlaamse steden

Reeds in het eerste hoofdstuk hebben we gemerkt

dat de inwoners van steden minder tevreden over

het groen in hun buurt zijn. Maar aan steden zijn

nog meer negatieve effecten verbonden dan uit de

Stadsmonitor blijkt, zoals het hitte-eilandeffect dat

nauw samenhangt met de beperkte beschikbaarheid

van groen. Volgens Marleen Verdonck van de

Wat sedert het begin van

de 20ste eeuw wel steeds

positief is geëvolueerd in al

de 13 centrumsteden is de

internationale migratie over de

landsgrenzen van België heen.

UGent kan de temperatuur in de steden daardoor

overdag 3 graden hoger liggen dan op het platteland

en ’s nachts zelfs 8 graden hoger. Planten

onttrekken water uit de grond en zetten die nadien

om in verkoelende waterdamp en gaan daardoor

het hitte-eilandeffect tegen.

Stikstofdioxide (NO 2

) is eveneens schadelijk voor

de mens bij zowel korte periodes van hoge concentraties

als bij langdurige blootstelling aan lage

concentraties. Het is opvallend dat in Vlaanderen

precies de centrumsteden en de grote wegverkeersassen

tussen deze steden in 2016 een jaargemiddelde

aan NO 2

-concentraties in de lucht van

meer dan 20 mg/m³ kenden.

Wanneer we de migratiebewegingen in de 13

Vlaamse centrumsteden bekijken is het dan ook

niet verwonderlijk dat de balans van de interne

(gemeenteoverschrijdende) migratie nog altijd

grotendeels negatief is, zoals blijkt uit een werknota

van 2017 over interne en externe migratiebewegingen

vanaf 1997 van de studiedienst van de Vlaamse

regering.

Enkel in Aalst, Hasselt, Sint-Niklaas, Oostende en

Roeselare is deze balans voor de totale bevolking

sedert 1997 altijd positief geweest. In deze steden

is de inwijking vanuit andere Belgische gemeenten

(bijna) altijd groter geweest dan de uitwijking

naar andere gemeenten. Voor de steden Gent,


Hoofdstuk 3

61

> > Nog onbenutte rivieroevers nabij de stad (ill. VCB)

> > Hoogbouw uit de jaren 60 (ill. VCB)

Brugge, Mechelen en Genk was deze balans jarenlang

negatief, maar evolueert zij de laatste jaren

opnieuw in positieve zin zodat zij de nullijn nadert.

In de andere steden (Antwerpen, Leuven, Kortrijk

en Turnhout) overschrijdt de interne uitwijking nog

steeds de interne inwijking. Dat betekent dat er in

die steden jaarlijks nog altijd meer mensen wegtrekken

dan er zich uit andere gemeenten komen

vestigen.

Wat sedert het begin van de 21 ste eeuw wel steeds

positief is geëvolueerd in al de 13 centrumsteden

is de internationale migratie over de landsgrenzen

van België heen. Bijna in al deze steden zien wij op

dit vlak een piek ontstaan vanaf 2006 en 2007 om

40

30

20

10

0

GRAFIEK 19:

Evolutie in de samenstelling

van de huishoudens (%)

1

persoon

2

personen

S 2018 S 2024 S 2035

Bron: Statbel

3

personen

4 personen

en meer

vanaf 2012-2013 opnieuw licht te dalen, maar nergens

te verdwijnen. Het gaat om pieken tot bijna

10.000 op jaarbasis in Antwerpen, tot bijna 5.000

per jaar in Gent, tot bijna 2.000 per jaar in Leuven

en tot ongeveer 500 per jaar en minder in de andere

Vlaamse centrumsteden. De steden Antwerpen en

Leuven vertoonden steevast een bevolkingsgroei

dankzij internationale migratie.

Naast deze algemene bevolkingsanalyse heeft de

studiedienst van de Vlaamse regering ook gefocust

op de migratiebewegingen van de gezinnen

met kinderen (de 28- tot 39-jarigen in combinatie

met de 0- tot 9-jarigen). Voor deze bevolkingsgroep

stelde de studiedienst slechts een positieve

evolutie vast (meer inwijking uit andere Belgische

gemeenten dan uitwijking naar andere Belgische

gemeenten) voor de steden Aalst, Sint-Niklaas en

Roeselare. Bovendien is deze positieve kentering

pas van relatief recente datum: 2007 voor Aalst,

2009 voor Roeselare en 2012 voor Sint-Niklaas. Als

er voor deze bevolkingsgroep in deze 13 steden een

aangroei plaatsvindt, is dit opnieuw te wijten aan

internationale migratie.

Uit deze cijfers blijkt dat de 13 centrumsteden er

duidelijk nog niet in geslaagd zijn gezinnen met

kinderen aan zich te binden. De studiedienst heeft

in een addendum het inlandse migratiebekken van

de 13 centrumsteden uitgetekend. Voor de stad

Antwerpen gaat het om het Waasland en ongeveer

de volledige Kempen, voor de stad Gent om bijna

de volledige provincie Oost-Vlaanderen en voor

de stad Leuven om volledig Oost-Brabant. De stad

van oorsprong en de gemeente van bestemming

Visierapport 2018


62

kunnen dus een behoorlijk aantal kilometers van

elkaar verwijderd zijn. Als de werkplek in de stad

van oorsprong blijft, verhoogt dit sterk het aantal

vereiste verplaatsingen.

Alhoewel Vlaanderen de komende decennia nog

een forse groei zal kennen, blijft de samenstelling

van de gezinnen relatief constant en blijven er drie

belangrijke nagenoeg evenwaardige componenten

bestaan: enerzijds de eenpersoonsgezinnen waarvan

het aandeel slechts licht toeneemt tot bijna

33%, vervolgens de gezinnen met twee personen

met een aandeel van circa 35% en tenslotte het

aandeel van de gezinnen met twee personen en

meer die tegen 2035 slechts licht dalen tot 34%. Tot

die laatste categorie behoren met name de gezinnen

met kinderen. Terwijl de steden aantrekkelijk

geworden zijn voor ‘young professionals’ en voor

senioren, blijkt uit de voormelde demografische

bewegingen dat zij nog onvoldoende jonge gezinnen

aantrekken.

Door de systematische toename van de internationale

migratie in de 13 centrumsteden is het aandeel

van de inwoners met een migratie-achtergrond er

intussen fors toegenomen. In een aantal Brusselse

gemeenten bedraagt dit aandeel al meer dan 90%.

Ook in de stad Antwerpen is hun aandeel intussen

reeds toegenomen tot meer dan 50% (52,6% in

2017). Andere centrumsteden met een hoog aandeel

van inwoners met een migratie-achtergrond

zijn Genk (49% in 2017), Leuven (40,9%), Turnhout

(33,8%), Mechelen (33,6%), Sint-Niklaas (25,8%)

en Oostende (21,9%). Als de betrokken steden en

gemeenschappen niet tot een vorm van samenleven

komen, kan dit de uitwijking van Belgen nog

versterken.

> > Nog onontgonnen terreinen in bebouwd gebied (ill. VCB)


Hoofdstuk 3

63

> > Woekerende bijgebouwen

aan de achterzijde van

rijwoningen (ill. VCB)

Maar zoals ook Dirk Geldof stelt (i p. 86), ontsnappen

de gemeenten in de periferie evenmin aan

de internationale migratie. Dat blijkt overduidelijk

uit de bevolkingsevolutie in een aantal Vlaamse

gemeenten rond het Brusselse Gewest die op basis

van de gegevens voor 2017 nu eveneens een aandeel

aan mensen met een migratie-achtergrond huisvesten

dat (soms ver) boven het Vlaamse gemiddelde

van 20,4% ligt: 28,6% in Grimbergen, 31,6% in

Terhulpen, 31,9% in Wemmel, 33,5% in Hoeilaart en

Sint-Genesius-Rode, 35% in Sint-Pieters-Leeuw,

35,9% in Overijse, 46,1% in Wezembeek-Oppem,

46,6% in Drogenbos, 47,1% in Vilvoorde, 48,2% in

Zaventem, 49,1% in Tervuren en 59,5% in Kraainem.

> > Straten als parkeerterreinen voor de omwonenden (ill. VCB)

Diverse bewegingen liggen aan de grondslag van

deze evolutie: internationale (doorgaans tijdelijk

tewerkgestelde) expats die uit het verstedelijkte

Brussel vluchten, migranten die een sociale opgang

maken, maar ook migranten die naar een goedkopere

locatie zoeken. Deze laatste categorie wordt

dan vooral aangetrokken door gemeenten zoals

Ronse (27,3% met migratie-achtergrond) en Boom

(31,2% met migratie-achtergrond). Aan de impact

van de migratie valt dus niet te ontsnappen.

3.3. Toenemende appartementsbouw

en lager renovatieritme

Het aandeel van de appartementen in het totaal

aantal vergunde nieuwe woongelegenheden blijft

almaar toenemen. In 2017 was 65% van de nieuwe

vergunde woongelegenheden in Vlaanderen een

flat en nog slechts 35% een huis. Nochtans blijken

appartementen niet het juiste antwoord te

vormen op de huisvestingswensen van gezinnen

met kinderen. Onder meer daardoor is er blijvende

stadsvlucht die we onder punt 3.2. hebben aangehaald.

Appartementen zijn in België het antwoord

op de stijgende bouwgrondprijzen en het almaar

striktere verdichtingsbeleid. Maar in Nederland dat

precies omwille van zijn verdichtingsbeleid wordt

geroemd, is wel plaats voor andere woontypes dan

appartementen. In de VRIND van 2018 wordt op

Visierapport 2018


64

> > Appartementen op de voormalige site De Kien te Kortrijk (ill. Huyzentruyt)

p. 378 gesignaleerd dat binnen de Europese Unie

voor Nederland het grootste aandeel van mensen

werd gemeld dat in een halfvrije woning woont,

met name 61,2%.

Een meer gedetailleerde analyse van het Vlaams

woningbestand toont aan dat het aantal appartementen

de laatste jaren het snelst is toegenomen

in de kleinste gemeenten. In de 25% kleinste

gemeenten is het aantal flats in 2017 meer dan

verdubbeld in vergelijking met 2005. Bovendien is

de toename het grootst in een aantal regio’s die tot

voor kort eerder landelijk waren. De appartementsbouw

is zich dus aan het verspreiden over gans

Vlaanderen.

In 2005 telden de 25% kleinste gemeenten in

Vlaanderen slechts 10.674 flats. In 2017 telden ze

al 21.709 flats. Dat komt neer op een stijging met

103%. Ook in de middelgrote gemeenten en steden

steeg het aantal flats op 12 jaar tijd met ongeveer

80%. Deze forse toename wijst erop dat kleinere

gemeenten en steden nu eveneens hun woonkernen

aan het versterken zijn. In die kernen komen er

naast huizen ook (vaak kleinere) flatgebouwen met

meer dan twee lagen. Stadsvernieuwingsprojecten

blijven niet langer beperkt tot de centrumsteden.

Besturen van kleinere gemeenten beginnen er ook

aan met succes.

70

60

50

40

30

20

10

0

GRAFIEK 20:

Aandeel van de flats binnen totaal

aantal vergunde nieuwe woningen in

Vlaanderen (%)

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

Bron: Statbel

In de 25% grootste gemeenten daarentegen bleef

de stijging van hat aantal flats beperkt tot 31%. In

de 13 centrumsteden steeg hun aantal ‘slechts’ met

26%. Dat de toename daar procentueel minder

hoog lag, heeft te maken met het feit dat de 25%

grootste gemeenten en zeker de 13 centrumsteden

in 2005 al een zeer grote voorraad aan flats

telden. In de 25% grootste gemeenten telde het


Hoofdstuk 3

65

KAART 1:

Gemeenten met de grootste procentuele

toename van het aantal flats (van 2005 tot 2017)

Bron: VCB op basis van Statbel

woonbestand in 2005 al zo’n 475.000 flats. Op 12

jaar tijd kwamen daar ongeveer 150.000 flats bij.

Een belangrijk absoluut aantal, maar procentueel

lager dan in de kleinere gemeenten die van een

veel kleiner aantal flats vertrokken.

In de 25% grootste gemeenten zijn er in 12 jaar tijd

amper huizen bijgekomen: slechts 4% of ongeveer

45.000. Maar tegelijk heeft zich het fenomeen

voorgedaan dat het aantal huizen in de kleinere

gemeenten evenmin sterk is gegroeid: procentueel

met circa 7% en in absolute getallen met ongeveer

75.000. De toename van het aantal huizen is dus

niet alleen in de grootste gemeenten gering, maar

ook in de kleinere en zelfs kleinste gemeenten relatief

beperkt geworden. In Antwerpen en Oostende

worden we zelfs geconfronteerd met een daling

van het aantal eengezinswoningen door sloop en

verdichting.

Als we nu de regio’s bekijken waar de appartementsbouw

tussen 2005 en 2017 het snelst is toegenomen,

gaat het onder meer om een aantal gemeenten

in de bredere rand rond Brussel (van Ninove tot

Merchtem), aan de kust, in de Rupelstreek, in de

Noorderkempen, het zuiden van de provincie

Antwerpen en het midden van Limburg. In belangrijke

mate gaat het om regio’s die in het verleden

relatief landelijk waren gebleven zoals het zuiden

van de provincie Antwerpen. De bouwgronden

waren er relatief goedkoop. Maar juist daardoor

voelden steeds meer gezinnen er zich toe aangetrokken.

Ook daar zijn de bouwgrondprijzen dan

gaan stijgen en werden vooral rond de stads- en

dorpskernen meer appartementen opgetrokken.

Bovendien zijn de oppervlaktes van de woningen in

Vlaanderen de laatste jaren veel kleiner geworden.

De gemiddelde oppervlakte van een appartement

bedroeg in 2016 nog slechts 66 m², van een rijhuis

nog maar 107 m² en van een halfopen huis 109 m².

Als de Vlamingen er nog moeilijk in slagen om een

nieuw huis te verwerven, slagen zij er dan in een

bestaande woning te renoveren? Op deze vraag

moet eveneens negatief worden geantwoord. In

TABEL 3:

Indicatoren voor de evolutie van de renovatiewerken in Vlaanderen en België

2015 2016 2017

Aantal vergunde woningrenovaties (Vlaanderen) 16549 15797 12837

Aantal REG-premies (Vlaanderen) 5908 4980 3589

Bedragen REG-premies in miljoen euro (Vlaanderen) 93,1 91,5 79,2

Aantal hypothecaire kredieten voor verbouwing (België) 72398 69190 54454

Bedragen hypothecaire kredieten voor verbouwing in miljoen euro (België) 3070 2950 2672

Bron: Statbel, VEA en BVK

Visierapport 2018


66

> > Residentie Honfleur met 9 appartementen in een straat met rijwoningen te Waregem (ill. Eribo)

de periode van 2015 tot 2017 waren alle indicatoren

voor de evolutie van de renovatie-activiteit op de

Vlaamse woningbouwmarkt negatief. Het aantal

vergunningen voor grondige woningrenovaties

daalde met 22%. Bij de distributienetbeheerders

daalde het aantal premies voor rationeel energiegebruik

(REG) die overwegend voor renovatiewerken

zijn bestemd, met 41% terwijl het totaalbedrag

van de toegekende premies er met 15% op achteruit

ging. Tegelijk werden op Belgisch niveau

heel wat minder hypothecaire kredieten voor

renovatiewerken toegekend: in aantal daalden zij

met 25% en in bedragen (miljoen euro) met 13%.

Uit een enquête van het NAV (Netwerk Vlaamse

Architecten) van 2015 is al gebleken dat veruit

de belangrijkste reden om een woning niet te

renoveren erin bestaat dat de totaalkost voor de

renovatie duurder is dan een nieuwbouw. Deze

stelling werd door 59% van de geënquêteerde

architecten onderschreven. De tweede belangrijkste

reden was dat de hedendaagse energie-eisen

> > Bouw van appartementen Hemixveer op de site Regatta aan de linkeroever

van de Schelde te Antwerpen (ill. Van Laere, arch. Polo)


Hoofdstuk 3

67

> > Twee bel-étagewoningen

op de hoek van twee straten te

Waregem (ill. Eribo)

voor nieuwbouw via een renovatie zelfs niet eens

kunnen worden benaderd. Uit de getuigenis van

Sophie D’Hulst (i p. 116) blijkt dat beide tegenargumenten

nog altijd stand houden. De voornaamste

praktische constructieve problemen bij de

uitvoering van renovatiewerken hadden vooral te

maken met de problematiek van de koudebruggen

(volgens 79% van de bevraagde architecten), met

de onmogelijkheid om voldoende te isoleren (62%

van de antwoorden) en met de moeilijkheid om de

woning luchtdicht te maken.

De laatste tien jaar werden in Vlaanderen ongeveer

47.000 woningen en 4.600 niet-woongebouwen

gesloopt. Dat is slechts een fractie van het aantal

Vlaamse woningen die zich in een dergelijke

erbarmelijke toestand bevinden dat enkel sloop

en heropbouw nog een economisch verantwoorde

oplossing biedt. Sloop en heropbouw is een ingrijpende

oplossing, maar biedt ook tal van voordelen:

de nieuwe woningen beantwoorden volledig aan

de recentste energie-eisen, op eenzelfde perceel

kunnen vaak meerdere wooneenheden worden

> > Residenties New York en Londen voor 124 wooneenheden aan het Kattendijkdok te

Antwerpen (ill. Strabag, arch. THV Sergison & Bates en ELD)

Visierapport 2018


68

> > Vervanging van de

collegetoren te Kortrijk door

een woontoren met ruime

terrassen (ill. Van Roey)


Hoofdstuk 3 69

Visierapport 2018


70

7.000

6.000

5.000

4.000

3.000

2.000

1.000

0

GRAFIEK 21:

Het aantal sloopvergunningen in

Vlaanderen voor woon- en

niet-woongebouwen

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

S residentieel

S niet-residentieel

Bron: Statbel

gebouwd waardoor tegemoet gekomen wordt aan

de stijgende woonvraag door de bevolkingstoename

en er kunnen via stadsvernieuwingsprojecten

nieuwe stedelijke dynamieken ontstaan op plaatsen

waar nu stadskankers zijn.

3.4. Knelpunten voor de integratie

van wonen en werken

Tot voor kort werd gedacht dat de industrie niet in

Vlaanderen moest blijven. Wij zouden de innovatieve

ideeën ontwikkelen en ze elders in de wereld

laten uitvoeren. Van dit nefaste idee is men intussen

afgestapt. De vraag hoe we wonen en werken

opnieuw dichter bij elkaar kunnen brengen, is

daardoor acuter geworden. Heel wat paars ingekleurde

bedrijventerreinen nabij rood ingekleurde

woongebieden hebben intussen een residentiële

bestemming gekregen. Nu is er de roep om paars

ingekleurde gebieden in een stedelijke omgeving

voor bedrijvigheid te blijven inzetten. Maar hoe is

deze combinatie verdedigbaar bij de omwonenden

die voor hun woonsituatie nu juist naar rust, groen

en privacy streven?

Vroeger kon een ondernemer gemakkelijk starten

in zijn garage, zonder de minste problemen rond

bijvoorbeeld vergunningen. Maar vandaag is die

snel genoodzaakt uit te wijken naar een kmo-unit.

Dat houdt voor startende bedrijven al aanzienlijke

opstartkosten in. De toenemende vraag naar zo’n

units drijft de prijs dan nog eens op. Dat is gebleken

op het rondetafelgesprek dat de kamer van

koophandel Mechelen-Kempen in het voorjaar van

2018 organiseerde. Vele kleine zelfstandigen zoeken

ruimtes waar ze hun activiteiten aan huis kunnen

doen. Uit dit gesprek bleek ook dat de prijzen voor

kmo-units intussen al tot 1.200 euro per vierkante

meter magazijnruimte gestegen zijn. Aan deze

prijs loopt een kmo snel tegen de grens van zijn

ontleningscapaciteit aan. De praktijk leert dat het

kantelpunt zich vaak bij 300.000 euro situeert. De

discussie was illustratief voor de gevolgen van een

(te) strikte scheiding tussen wonen en werken.

Deze problematiek is in 2014 in al haar aspecten aan

bod gekomen in het Brusselse atelier PRODUCTIVE

BXL. De publicatie die uit dit atelier is voortgevloeid,

start met de vaststelling dat we geen pasklare

oplossingen hebben voor de verankering van de

productieve economie binnen de 21ste eeuwse stad.

Nochtans is de herintroductie van de maakindustrie

noodzakelijk: van manufacturing die de koppeling


Hoofdstuk 3

71

> > Inbreidingsgericht project van vier energievriendelijke woningen met aparte

parkeerplaatsen vlakbij het station van Gent-Dampoort (ill. Bostoen)

maakt tussen kennis, innovatie en productie, tot

circulaire economie die inzet op kortere ketens. De

strategische doelstellingen van de Europese Unie

mikken op een stijging van de secundaire sectoren

in stedelijke zones van 16% tot 20%. De industrie,

in plaats van zich verder terug te trekken in de verkavelde

periferie, zou opnieuw actief deel moeten

uitmaken van stad en samenleving.

De huidige stadsvernieuwingsprojecten op voormalige

industriële sites mikken vooral op wonen,

winkelen en toerisme. Zelden slagen zij erin nog

aanwezige of nieuwe productieve activiteiten te

integreren. Nochtans krijg de koppeling tussen het

‘bedenkenen het ‘maken’ binnen onze economie

opnieuw een prominentere plaats. Zoals de VCB al

eerder opperde, komen nieuwe ideeën pas echt tot

ontwikkeling als zij de toets van de realiteit kunnen

doorstaan. Met name de bouw is een belangrijke

toetssteen voor heel wat industriële producten.

Naarmate voormalige ontwikkelingslanden nu zelf

aan innovatie doen, groeit nog meer dan voorheen

het besef dat maakindustrie in eigen land moet

blijven functioneren.

Stedelijke milieus vormen vooral een opportuniteit

voor de circulaire economie waarvan de bouw de

voornaamste component vormt. Steden hebben

immers behoefte aan een enorme hoeveelheid

grondstoffen voor allerhande bouwprojecten en

produceren tegelijk bergen afval. Dit vergt een

performant logistiek netwerk. Maar er bestaat geen

helder beeld van de stromen van grond- en afvalstoffen

in de stad- en de omliggende regio. Dat

is nochtans nodig om plaatsen te kunnen creëren

waar lokale producenten en afnemers op deze stromen

kunnen inpikken.

Dat bedrijven hun activiteiten buiten de stad verplaatsen

in plaats van ze in de stad te bestendigen

heeft ook te maken met de aversie van omwonenden

tegenover productieve activiteiten en de angst

van bedrijven voor hinder en overlast en bijbehorende

juridische problemen. Die aversie is ook al

in het eerste hoofdstuk van ons visierapport aan

bod gekomen. De huidige demografische druk in

de steden vormt een extra drijfveer om voormalige

industriële sites om te vormen tot woonwijken.

Maar er zijn ook kansen. In (half) leegstaande

industriegebouwen kan bijvoorbeeld goedkope

ruimte worden vrijgemaakt voor start-ups. De

toepassing van BBT (Best Beschikbare Technieken)

moet de verwevenheid van productieve activiteiten

met de woonomgeving faciliteren. Tegelijk zijn

logistieke oplossingen vereist om de extra overlast

van binnenstedelijk vrachtvervoer te minimaliseren.

In dit verband wordt gedacht aan de uitbouw van

multimodale stedelijke distributiecentra, zowel aan

de stadsrand als dieper in het stedelijk weefsel. Die

kunnen met name een oplossing bieden voor het

almaar acutere probleem van de binnenstedelijke

bouwlogistiek (Zoals blijkt uit het kaderartikel van

het WTCB op p. 72).

Visierapport 2018


72

HUBS ALS OPLOSSING VOOR DE BOUWLOGISTIEK?

Bouwplaatsen binnen de stad beschikken over weinig opslagruimte voor materieel, werfketen

en bouwmaterialen. Hierdoor rijden vrachtwagens vaak maar met deelladingen

om ‘Just In Time’ te kunnen leveren, waardoor het aantal leveringen naar de bouwplaats

nog toenemen en het probleem nog vergroot. Bovendien gebeuren die dan met overgedimensioneerde

vrachtwagens. Anderzijds laten bouwbedrijven vaak de goederen zeer

vroeg naar de bouwplaats brengen om er zeker gedurende de volledige dag over te kunnen

beschikken. Hierdoor krijgt men niet alleen nog meer filevorming naar de stad, maar

wordt men ook geconfronteerd met piekbelastingen voor mensen en werfkranen voor het

lossen van de vrachten.

De logistieke werkzaamheden van aannemers en onderaannemers op één bouwplaats

worden niet of nauwelijks gecoördineerd zodat er ook geen sprake is van optimalisatie.

Afstemming tussen meerdere bouwplaatsen binnen een stadsdeel of regio is helemaal

nog niet aan de orde. Hierdoor gaan er opportuniteiten verloren om niet alleen volledige

vrachten te bezorgen, maar ook om volle heen- én retourvrachten te organiseren.

Een hub-locatie kan het ontkoppel- en verzamelpunt worden voor de goederenstromen

naar de bouwplaats. Hierdoor kunnen groothandelaren en toeleveranciers hun producten

in grotere hoeveelheden aanleveren, wat kan zorgen voor een betere beladingsgraad.

Momenteel is de beladingsgraad van het bouwgerelateerde vrachtverkeer ongeveer 30%.

Die lage beladingsgraad wordt veroorzaakt door het grote aantal leveranciers en het

gebrek aan samenwerking tussen de schakels in de keten. Vaak bevindt de hub-locatie

zich aan de rand van een stadsgebied. Op die manier vindt ook een ontkoppeling plaats

tussen buiten- en binnenstedelijk transport.

In de hub-locatie worden de stromen vervolgens geconsolideerd en gebundeld. Dit maakt

een betere sturing mogelijk van het aflevermoment op de bouwplaats. Daarnaast vermindert

het de wachttijden bij de bouwwerkzaamheden. In de hub-locatie kan het dagelijks

verzamelen van orders plaatsvinden, bijvoorbeeld door orders bedoeld voor een bepaalde

verdieping van het bouwwerk te combineren.

Met name steenwegen die nu louter de verbinding

vormen tussen periferie en stad, zouden perfect

nieuwe werkomgevingen kunnen worden, evenals

onderbenutte kanaalzones. Betere verbindingen

met bus, tram en fiets, moeten de bereikbaarheid

van deze werkplekken voor de betrokken

werknemers verbeteren. Bovendien moet het

omgevingsbeleid afstand doen van zijn monofunctionele

zoneringslogica. Daardoor zou bijvoorbeeld

landbouw mogelijk worden op de daken van

ondernemingen. Het beleid moet ook tijdelijke

functies maken.


Hoofdstuk 3

73

Alhoewel zij veel minder milieubelastend zijn dan

productie-ateliers, is ook het behoud en zeker

de uitbreiding van kantoorgebouwen in de binnenstad

problematisch. Dat blijkt onder meer

uit de nota die de Flanders Ghent Development

Group (FGDG) heeft uitgewerkt, zoals de publicatie

van PRODUCTIVE BXL over de integratie van

maakindustrie in de stad het resultaat van een

co-creatieproject.

Alhoewel kantoren bijdragen tot de creatie van de

25.000 extra werkplekken die de stad nodig heeft,

stelde FGDG vast dat de binnenstad in Gent nog

altijd de belangrijkste kantoorlocatie is, maar de

traagste groei kent. Vooral grotere kantoorgebruikers

verhuizen naar

de rand en meer in

het bijzonder naar het

zuiden van de stad. De

binnenstad wordt meer

een locatie voor kleine

kantoorgebruikers. In

de rand is er nog meer

vrije ruimte (ook voor

parkings), verloopt het

bouwproces sneller

en is de grondprijs

gunstiger. Bovendien

leeft de perceptie dat

kantoorgebouwen in

de binnenstad moeilijk

bereikbaar zijn. De

kantoorgebouwen die

in de binnenstad leeg komen te staan, krijgen ook

snel een nieuwe functie: wonen, zorg of hotel. Door

de hogere grondwaarde voor woonontwikkelingen

dreigt de binnenstad omgevormd te worden tot

woongebied.

De kantoorontwikkeling moet ook rekening houden

met de NWOW (New Ways of Work). Er is enerzijds

de ‘indikking’ van kantoren omdat meer mensen

op kleinere oppervlakten werken. Maar anderzijds

bestaat er meer nood aan plaatsen voor ontmoeting,

coworking en events. Voor piekbehoeftes

moeten ‘third places’ beschikbaar zijn. Bovendien

stellen kantoorhuurders en -gebruikers hogere

In de hub-locatie worden

de stromen vervolgens

geconsolideerd en

gebundeld. Dit maakt een

betere sturing mogelijk

van het aflevermoment

op de bouwplaats.

eisen op het vlak van flexibiliteit (huurtijd en bezetting).

Een groene omgeving is eveneens een must

geworden. Dit vernieuwende aanbod is juist in de

Gentse binnenstad niet of zeer weinig beschikbaar.

In de eerste plaats moeten er volgens de geconsulteerde

stakeholders in Gent duurzame en slimme

gebouwen komen die mits een flexibel ontwerp

aan de flexibiliteitsnoden van de NWOW zijn aangepast

en ook zonder veel meerkost aan andere

functies (zoals retail, wonen, horeca en educatie)

een plaats kunnen geven. Zij dachten dus niet langer

aan het concept ‘kantoorgebouwen’, maar eerder

aan ‘gebouwen’ met een mogelijke combinatie

van functies.

Voor kleinere kantoren

dachten zij bijvoorbeeld

aan herenhuizen

die op de beneden- en

eerste verdieping een

kantoorbestemmingen

op de bovenverdieping

een woonbestemming

zouden

krijgen. Om zo’n

combinatie mogelijk

te maken zouden initiatiefnemers

hoger

moeten kunnen bouwen.

In grootschalige

gemengde ontwikkelingen

zou de overheid

een bepaald aandeel voor kantoren kunnen

opleggen. Maar tegelijk zou zij dan, waar dit ruimtelijk

verantwoord is, een hogere densiteit moeten

toestaan. Het was wel duidelijk dat deze werkwijze

alleen mogelijk is mits een aanpassing van bestemmings-

en bouwvoorschriften. Ook de milieuregels

staan soms haaks op een dergelijke verwevenheid.

Tegelijk beklemtoonden de stakeholders het

belang van een goede, multimodale bereikbaarheid:

een bereikbaarheidseis die voor de integratie

van maakindustrie in de stad eveneens als van

cruciaal belang werd ervaren. Door voldoende

variatie in het aanbod aan vervoersmiddelen moet

Visierapport 2018


Burgers en bouwers:

één front

Videoreportage

Logistieke hub in

Antwerpse haven

Betere binnenstedelijke

distributie – De bouwhub?


Hoofdstuk 3

Vorig jaar kende Vlaanderen nog een filepiek. De

mobiliteits problematiek is genoegzaam bekend.

Maar naast de aanleg van extra infrastructuur kan

de bouw hiertoe misschien nog op een andere

manier een oplossing bieden. Vandaar de idee van

de bouwhub. Maar hoe concreet is deze idee? We

staken ons licht op in de Antwerpse haven.

Visierapport 2018


74

iedereen op elk moment de meest optimale keuze

kunnen maken. Dit impliceert concreet investeringen

in een hoogwaardig fietsroutenetwerk, in

snelle en frequente tram- en busverbindingen, in

een vlotte doorgang op de binnenring en in goed

gepositioneerde en geconnecteerde P&R-parkings

om de buitenrand en de binnenstad vlot met elkaar

te verbinden. Het rapport van de FGDG pleit ook

uitdrukkelijk voor een flexibel gebruik van parkeerplaatsen,

zoals een alternerend gebruik overdag

(voor werknemers) en ’s avonds (voor bewoners).

Naargelang de wisselende noden kunnen de parkeerplaatsen

van de grotere kantoorcomplexen in

mindere of meerdere mate ook voor de buurtbewoners

worden opengesteld.

3

2,5

2

1,5

1

0,5

0

GRAFIEK 22:

Investeringen van de Vlaamse

gemeenten in miljard euro

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

3.5. Te beperkte

overheidsinvesteringen

Van 2012 tot 2017 is het aandeel van de overheidsinvesteringen

in het bbp (bruto binnenlands product)

rond 2,2% à 2,3% blijven hangen terwijl dit

aandeel in de Europese Unie gemiddeld ongeveer

3% bedraagt. Met name de investeringen van de

lokale besturen zijn de laatste jaren ondermaats

geweest terwijl die van de andere overheden licht

S volgens budget

Bron: Belfius

S volgens rekeningen

zijn toegenomen. In 2012 bedroeg het aandeel

van de investeringen van de lokale besturen in het

bbp nog 1%. In 2017 daalde dit aandeel tot 0,7%.

De lokale besturen versterkten dus de onderinvestering

door de verschillende overheden in België.

Voor 2018 planden de lokale besturen een lichte

toename van het investeringsbudget. Maar er was

> > Heraanleg van

een dreef te Essen

met aandacht voor

natuurlijke waterafvoer

(ill. ATF)


Hoofdstuk 3

75

> > Ruwbouw voor het nieuwe provinciehuis

te Antwerpen (ill. Denys)

geen sprake van de investeringspiek

die in vorige bestuursperiodes

het laatste jaar voor de gemeenteraadsverkiezingen

kenmerkte.

In een persbericht van eind juni

2017 waarschuwde Belfius hiervoor:

“Vermits de lokale overheidsinvesteringen

35% van de totale investeringen

door de verschillende

overheden uitmaken en niet aangroeien,

rijst de vraag of de lokale

infrastructuur wel onderhouden en

gemoderniseerd zal worden. Meer

globaal kan dit ook gevolgen hebben

voor onze economie op korte

en halflange termijn en houdt dit

het risico in dat de aantrekkingskracht

van ons land taant”. Meer

hierover staat ook in de getuigenis

van Belfius (i p. 82) die in dit visierapport

werd opgenomen.

De belangrijkste investeringspost

van de lokale besturen in

Vlaanderen heeft te maken met

mobiliteit. Die bedroeg volgens

de cijfers van Belfius de laatste

jaren zo’n 400 miljoen euro per

jaar. Zowel aan wonen en ruimtelijke

ordening als aan natuur- en milieubeheer

besteedden zij telkens circa 100 miljoen euro per

jaar. De gemeentelijke investeringen spelen dus

een belangrijke rol in de realisatie van een nette

publieke ruimte met goed onderhouden groenvoorzieningen.

Lokale besturen investeren ook in

belangrijke mate in onderwijs (schoolgebouwen)

en cultuur (culturele centra, bibliotheken, ontmoetingsruimte).

Ook die voorzieningen zijn belangrijk

om tot een levendige leefomgeving te komen. Als

de lokale besturen het op al deze domeinen laten

afweten op het vlak van investeringen, zullen zij er

niet in slagen van hun gemeenten een leefbare en

aantrekkelijke omgeving te maken.

Maar ook op Vlaams niveau schieten de investeringsinspanningen

nog tekort in vergelijking met

de behoeften. In haar laatste begrotingsanalyse

onderscheidt de SERV binnen het Vlaamse investeringsbudget

dat zowel in 2018 als in 2019 in totaal

zowat 3,6 miljard euro bedroeg, drie belangrijke

componenten: mobiliteit en openbare werken

(30%), welzijn en gezondheid (23%) en onderwijs

en vorming (20%). Op elk van deze cruciale domeinen

zijn er belangrijke tekortkomingen: missing

links geraken niet gerealiseerd zoals gepland,

investeringen in nieuwe ziekenhuizen staan on

hold en omwille van de bevolkingsevolutie is er nu

vooral nood aan nieuwe of vernieuwde gebouwen

voor het secundair onderwijs.

Nog een belangrijke uitdaging betreft het afval- en

hemelwaterbeleid. De zuiveringsgraad voor het

residentieel afvalwater is intussen opgetrokken

Visierapport 2018


76

tot 83%. Maar dat blijft volgens een nota van

Aquafin van medio 2017 laag in vergelijking met

bijvoorbeeld Nederland (99%) en Duitsland (97%).

Daarnaast zijn de meeste rioleringen in Vlaanderen

van het gemengde type: ze transporteren niet

alleen afvalwater, maar doen ook dienst voor de

afvoer van regenwater. Daartoe zouden ze pas in

De SERV verwijst in dit verband

naar de OESO-richtlijnen

die aangeven dat een goed

consultatieproces cruciaal is voor

het welslagen van complexe

projecten met een aanzienlijke

impact op de samenleving.

laatste instantie mogen dienen, zoals blijkt uit de

getuigenis van Vlario (i p. 88). De klimaatverandering

in Vlaanderen met fellere buien die de rioleringen

niet aankunnen, en tegelijk langere periodes

van droogte waarbij buffering soelaas kan brengen,

noopt tot een bijsturing van deze aanpak.

Bovendien moet volgens de Europese kaderrichtlijn

Water alle oppervlakte- en grondwater

in Vlaanderen tegen 2027 goed zijn. Momenteel

is in maar liefst 87% van de Vlaamse rivieren de

waterkwaliteit slecht of ontoereikend. Daarmee

presteert Vlaanderen veel slechter dan andere lidstaten.

Deze slechte ecologische kwaliteit bemoeilijkt

de integratie van water in onze steden, nochtans

een belangrijke troef om verdichte steden

leefbaar te maken.

Het te lage investeringsniveau is niet alleen het

gevolg van te beperkte middelen, maar ook van

de door de Vlaamse overheid gevolgde aanpak.

Volgens de SERV (Sociaal-Economische Raad van

> > Dorpskernvernieuwing in Kapellen met nieuw administratief en dienstencentrum,

polyvalente zaal en nieuwe wooneenheden (ill. Aertssen en Cordeel)


Hoofdstuk 3

77

> > Renovatie van het

hoofdgebouw van de

mijnsite van Waterschei

in het kader van het

wetenschapspark THOR

(ill. Strabag, arch.

Satijnplus en ELD)

Visierapport 2018


78

Vlaanderen) treedt de Vlaamse overheid te weinig

op als projectregisseur. Vandaag werkt men binnen

de Vlaamse overheid voor grote infrastructuurprojecten

vaak vanuit een ‘top down’-benadering,

dus vanuit het eigen kader en zelf gekozen oplossingen.

Men wenst alle andere betrokkenen hier

vervolgens van te overtuigen. Projecten worden

binnen de eigen organisatie uitgewerkt en beslist,

maar te weinig in overleg met externen. Dit is een

gevolg van weinig langetermijnvisie, een gefragmenteerde

aanpak en onvoldoende centrale of

horizontale kennisopbouw.

De SERV verwijst in dit verband naar de OESOrichtlijnen

die aangeven dat een goed consultatieproces

cruciaal is voor het welslagen van complexe

projecten met een aanzienlijke impact op de

samenleving. De overheid neemt best de rol op zich

van regisseur, waarbij ze een proces ini tieert om

de meningen van stakeholders (burgers, gebruikers,

private bedrijven, academici...) ‘bottom up’

te horen en te integreren in het project. Alleen zo

krijgt men een breed gedragen uitkomst. Dit is niet

alleen cruciaal om de legitimiteit van een project te

verhogen, maar ook voor de kwaliteit en snelheid

van uitvoering. Consultatie is een investering op

korte termijn, maar rendeert op lange termijn, want

er zullen minder klachten en juridische procedures

volgen die het proces vertragen of zelfs doen

stilvallen. De SERV verwees in haar advies naar

intendant Alexander D’Hooghe die erin geslaagd

is om, in opdracht van de Vlaamse regering, het

vastgelopen project van de Oosterweelverbinding

in Antwerpen met het Toekomstverbond opnieuw

los te trekken.

Op de overlegvergadering van het VBOC (Vlaams

Bouwoverlegcomité) van februari 2018 heeft de VCB

een nota ontvangen van minister Weyts over de uitvoering

van de missing links in het Vlaamse transportnetwerk.

Bij het doornemen van deze nota was

het juist opvallend hoeveel projecten toen nog ‘on

hold’ stonden, niet in het minst voor de geplande

tramverbindingen. Zo stond de studie voor de

tramverbinding Hasselt-Genk-Maasmechelen

on hold. Ook de tramverbinding Mariakerke-

Korenmarkt-Dampoort stond on hold, evenals de

verbinding Koksijde-Veurne en de tramverlenging

Melsele-Beveren. Een tiental andere tram- en

treinverbindingen bevonden zich nog in verschillende

stadia van onderzoek. Slechts twee projecten

waren effectief in uitvoering.

Voor de drie mobiliteitsdomeinen samen (openbaar

vervoer, waterwegen en wegenwerken) waren

op basis van de nota van minister Weyts in het

begin van 2018 slechts 8 van de geplande missing

links in uitvoering terwijl er 32 in onderzoek waren

of pas op langere termijn gepland en 5 zelfs ‘on

hold’ stonden. Een belangrijk probleem daarbij

is het zoeken en vinden van een draagvlak, meer

in het bijzonder bij de omwonenden. Rond de

Oosterweelverbinding is dan uiteindelijk wel een

doorbraak gelukt, maar ook dan is het akkoord

broos.

GRAFIEK 23:

Stand van zaken van de missing links in Vlaanderen

on hold

gepland en in onderzoek

in uitvoering

0 5 10 15 20 25 30 35

S tramverbindingen S waterwegen S wegenwerken

Bron: nota van minister Weyts


Hoofdstuk 3

79

> > Woonerf Marktweggel met 6 gerenoveerde en 35 nieuwbouwflats en -woningen met een

voetweg verbonden met de markt van Schepdaal (ill. BATO, arch. Osk-ar)

3.6. Nieuwe uitdagingen voor

stadsvernieuwingsprojecten

De stadsvernieuwingsprojecten hebben sedert 2012

een hoge vlucht genomen. Een belangrijke impuls

ging uit van het desbetreffende decreet. Maar in

het kader van het decreet over het Vlaams Fonds

voor de stimulering van (groot)stedelijke en plattelandsinvesteringen

kreeg het subsidie-instrument

voor stadsvernieuwingsprojecten een nieuwe vorm.

Naar aanleiding hiervan heeft de nieuw samengestelde

jury ook een nieuwe visietekst uitgewerkt.

In deze tekst heeft de jury gewezen op een aantal

nieuwe sleutels voor stadsvernieuwing.

De jury wijst er vooreerst op dat de steden opnieuw

als een aantrekkelijke woonomgeving worden aanzien.

Wij hebben kunnen vaststellen dat dit nog niet

geldt voor gezinnen met kinderen, maar wel voor

jongeren die pas in het beroepsleven stappen en

graag de ‘urban living’-sfeer komen opsnuiven, en

voor ouderen die worden aangetrokken door de

ruimere waaier én de nabijheid van zorg-, winkelen

recreatievoorzieningen. Toch heeft deze ommekeer

er al voor gezorgd dat samen met de groeiende

druk op de steden ook de vastgoedprijzen

hier zijn toegenomen. Daardoor wordt het voor een

groeiende groep van stedelingen moeilijker om op

basis van hun besteedbaar inkomen een adequate

woning te vinden. Om het woningaanbod breed

toegankelijk te maken zullen stadvernieuwingsprojecten

meer moeten inzetten op nieuwe formules

zoals de ontkoppeling van grond en opstallen,

huurkoopsystemen en nieuwe woonvormen.

Vaak wordt nu verdicht in wijken waar de dichtheden

al groot zijn. Het komt er volgens de jury op aan

de komende jaren vooral te verdichten op plaatsen

waar nog relatief weinig verdicht is en waar om te

verdichten komaf moet worden gemaakt met de

Visierapport 2018


80

huidige bebouwing en het actuele grondbeslag.

De behouden aanpak die tot nu toe werd gevolgd

in de reeds geconsolideerde stedelijke structuur

van de 19 de -eeuwse wijken, moet dan plaats ruimen

voor een meer doortastend stadsvernieuwingsbeleid

in de 20 ste -eeuwse gordel.

Bij de stadsvernieuwingsprojecten vanaf 2012 lag

de klemtoon op het residentiële. In de plaats van

ex-industriële sites (brownfields) kwamen nieuwe

stedelijke (woon)ontwikkelingen. Maar op die

manier kwamen bedrijven die producten aanmaken

en samenstellen, meer buiten de stad te liggen,

waardoor de afstand tussen wonen en werken

opnieuw langer wordt. In de lijn van het onderzoek

van Dirk Geldof over superdiversiteit pleit ook de

jury voor stadsontwikkelingsprojecten die mensen

van diverse herkomst toelaten samen met de wijk

sociaal te klimmen. Mix moet inclusie worden. Met

name investeringen in infrastructuur en publieke

ruimte kunnen daartoe bijdragen.

Volgens de jury is het stadium van de quick wins en

het laag hangend fruit voorbij. De jury dacht daarbij

vooral aan nieuwe uitdagingen zoals de realisatie

van een resource-efficiënte circulaire economie,

de omgang met nieuwe energiesystemen, een

nieuw evenwicht op het publieke domein tussen

B> > Tijdelijke omvorming van

leegstaande spoorweghallen

op de Centrale Werkplaatsen

te Kessel-Lo tot broed- en

ontmoetingsplek

(ill. Kenniscentrum Vlaamse

Steden)

individueel en collectief vervoer, tussen voetgangers,

fietsers en auto’s en de ontwikkeling van een

klimaatrobuuste infrastructuur waarbij water niet

alleen afgevoerd, maar ook gebufferd en hergebruikt

wordt. Wij zijn van oordeel dat nog een ander

element speelt. De laatste 15 jaar werden de meest

evidente plaatsen ontwikkeld, zoals stationsomgevingen,

ex-kazernes en de dichtst bij het stadscentrum

gelegen brownfields. Zoals ook is gebleken uit

de gesprekken met Linda Boudry (i p. 48) en Peter

Vanden Abeele (i p. 50) zijn er nog mogelijkheden

(voormalige schoolgebouwen, ziekenhuizen, kloostergebouwen),

maar hun ontsluiting zal wellicht

complexer zijn en moeilijker verlopen.

Buiten het bouwen en verkopen van patrimonium

moet er volgens de nieuwe jury voor stadsvernieuwing

meer aandacht gaan naar het beheer en

naar de permanente zorg voor de omgeving. In dit

verband verwijst de jury naar andere spelers zoals

autodeelbedrijven, beheerders van parkeerinfrastructuur,

beheerders van warmtenetten, collectieve

groenbeheerders en verladers van stedelijke

logistiek. De jury gaat ervan uit dat projectontwikkelaars

en aannemers hier niet in zouden geïnteresseerd

zijn. Maar uit het volgende hoofdstuk zal

blijken dat dit uitgangspunt onterecht is.


Hoofdstuk 3

81

BESLUIT

Hoofdstuk 3.

De betaalbaarheid vormt een cruciale hinderpaal

waardoor de woonwensen van heel wat

Vlamingen niet gerealiseerd geraken. Vooral

de bouwgronden zijn zeer duur geworden. De

voorraad aan nog onbebouwde percelen krimpt

steeds meer in. Terwijl de bouwkost als dusdanig

niet meer stijgt dan de consumptie-index, wordt

met name de nieuwbouw geconfronteerd met

steeds strengere energie-eisen en dito meerkosten.

In de plaats van de gedroomde viergevelwoning

komen er daardoor steeds meer

appartementen.

In de Vlaamse steden stijgt de bevolking, maar

die stijging is vooral het gevolg van migraties uit

het buitenland. Terwijl jonge starters en senioren

opnieuw naar de steden trekken, verlaten gezinnen

met kinderen nog steeds de 13 centrumsteden

omdat ze er geen woning op hun maat

vinden. Tegelijk stellen we vast dat het aantal

(grondige) woningrenovaties daalt en blijft het

aantal sloopwerken op een te beperkt niveau.

Om de files te verminderen zouden wonen

en werken opnieuw dichter bij elkaar moeten

komen, maar deze mix stoot op een aantal praktische

problemen.

Omdat de algemene realisatie van deze verweving

nog een aantal decennia zal aanslepen,

komt het erop aan het werken in eerste instantie

te verweven met multimodaal ontsloten stationsomgevingen.

Op die manier kunnen alvast meer

werknemers dan nu, ongeacht hun woonplaats,

anders dan met de auto hun werkplaats bereiken.

Om tot een aantrekkelijke openbare ruimte te

komen in stads- en dorpscentra zijn massaal

investeringen nodig. Maar vooral de gemeentelijke

investeringen bleven de laatste zes jaar

op een te laag niveau. En als er dan investeringen

worden gepland, gaat ze vaak niet door of

worden ze jaren uitgesteld omdat de overheden

hiervoor onvoldoende draagvlak vinden.

Visierapport 2018


82

Getuigenis.

Steven Benoit en Jeroen Vandevelde / Belfius Bank

Uitdagingen voor

een leefbare stad

Het begrip ‘leefbare stad’ heeft Belfius vertaald in acht uitdagingen:

mobiliteit, energie(-efficiëntie), stadsontwikkeling, smart city services,

gezondheidszorg en preventie, onderwijs, circulaire economie en milieu.

De ontwikkeling van slimme technologieën is geen doelstelling op zich,

maar heeft juist tot doel al deze uitdagingen beter aan te gaan. Vooral

in de steden moet de leefbaarheid verbeteren. Dan zullen de Vlamingen

minder geneigd zijn om in de periferie en in het buitengebied te gaan

wonen. We gingen hiervoor te rade bij Steven Benoit en Jeroen Vandevelde,

respectievelijk gedelegeerd bestuurder Smart Belgium Services en

manager Smart Belgium bij Belfius.

Jeroen Vandevelde somt enkele nieuwe tendensen

op waarmee steden nu te maken hebben: “De toename

van het thuiswerk heeft een enorme impact

op (de bouw van) kantoren. De producenten van

kantoorinrichting moeten hiervoor hun businessmodellen

aanpassen. Zo moeten ook de steden

hun beleid hierop afstemmen. Er is minder nood

aan kantoorruimte, maar tegelijk is er meer vraag

naar een flexibelere invulling. Logisch als je weet

dat meer en meer (jonge) mensen in de stad willen

wonen. Het topwinkelaanbod is zich meer aan

het concentreren. Tegelijk zien we in stadswijken

maar ook in dorpen opnieuw buurtwinkels ontstaan.

Door de toename van thuiszorg verhuizen de

senioren minder snel naar een woonzorgcentrum.

Door de daling van het aantal ligdagen vermindert

de bezettingsgraad in de ziekenhuizen. Daar dreigt

een overcapaciteit te ontstaan. En op de woningmarkt

vindt een verschuiving van eigenaars naar

huurders plaats.”

Op de Sustainable Cities Index van Arcadis staat

Antwerpen op de 29ste en Brussel op de 40ste

plaats. Rond duurzame ontwikkeling is in onze

steden dus nog veel te doen. Dat gaat verder dan

enkel energie-efficiëntie. Duurzaam materiaalgebruik

wint aan belang. Zo zijn er circulaire gevelstenen

beschikbaar die in elkaar klikken zonder mortel

of lijm en daardoor gemakkelijk herbruikbaar zijn.

Steden kunnen nu bijvoorbeeld stadsmeubilair

leasen dat van plastiekafval is gemaakt. Er komen

materialen op de markt die zichzelf kunnen

herstellen.

Mix van functies

Ook een flexibele mix van functies in een project

scoort goed op het vlak van duurzaamheid. Een

illustratief voorbeeld is de intergenerationele

en multifunctionele woonzorgcampus Oleyck te

Landen met duurzaamheid als een van de grote

pijlers. Dat bijvoorbeeld het station van Brussel-

Zuid op het vlak van duurzaamheid zo slecht scoort,


Hoofdstuk 3 I Getuigenis

83

heeft te maken met het beperkt aantal andere functies

eromheen. De verwevenheid van functies gaat

steeds meer de waarde van gebouwen bepalen.

Het meeste verkeer in Brussel heeft te maken met

de afstanden tussen wonen en winkelen en wordt

niet zozeer veroorzaakt door pendelaars. Steven

Benoit: “Kantoorgebouwen worden dus best minder

monofunctioneel. Zij kunnen bijvoorbeeld ook

worden gecombineerd met ruimte voor sport en

kinderopvang. In Nederland worden ziekenhuizen

zelfs gecombineerd met een hotel. Ook flexibiliteit

is belangrijk. In Vlaanderen werden grote ziekenhuiscomplexen

gebouwd aan de rand van de stad.

Maar dat bemoeilijkt de omvorming van een deel

van deze gebouwen tot woonzorgcentra. Tegelijk

zien we een sterke opkomst van spelers die flexibele

modulaire ruimtes aanbieden.”

Centrumsteden nemen doorgaans het voortouw

in dit verhaal. Zij beschikken over meer personeel

en over ruimere financiële mogelijkheden. Ook

start ups beginnen meestal in de grotere steden

hun diensten aan te bieden. Het nieuwe autodeelconcept

Poppy kwam eerst op in Antwerpen en de

Antwerpse districten. Het is in Antwerpen dat Imec,

stadsbestuur en Vlaamse overheid de handen in

elkaar sloegen om van de stad een ‘Living Lab’ te

maken, een proeftuin waarin bedrijven, onderzoekers,

inwoners en de stad samen experimenteren

met slimme technologieën die kunnen bijdragen

tot een aangenamer en duurzaam stadsleven.

Maar Jeroen Vandevelde beklemtoont tegelijk het

belang van een propere stad: “Fix the basics. Een

stadsbestuur moet niet alleen grotere projecten

aantrekken, maar tegelijk de trottoirs tijdig herstellen.

Het gaat erom de levenskwaliteit van de inwoners

zoveel mogelijk te verhogen op alle vlakken.”

Volgens Jeroen Vandevelde beperkte inspraak zich

vroeger tot een kleinere groep. Door internetplatformen

kunnen 3 à 4 keer meer mensen worden

bereikt. Communiceren met de buurt kan ook

positieve effecten sorteren. Als een gemeente een

stadspark plant, kunnen omwonenden bijvoorbeeld

wijzen op maatregelen die een vijver veiliger

maken, of duidelijk maken dat ze liever een schommel

zien dan een zandbak. Als de buurt het nut van

een project niet inziet, gaat zij zich er vaak tegen

kanten. Burgerparticipatie moet niet altijd door de

stad worden getrokken. Waarom niet meer samenwerken

met vrijwilligers rond een bepaald project?

Steden moeten het meedenken wel zinvol kunnen

sturen. Steven Benoit verwijst als voorbeeld naar de

gemeente Kortemark die gebruik maakt van een

app waarop burgers ideeën kunnen ontwikkelen en

die onmiddellijk het effect van die ideeën op het

gemeentebudget duidelijk maken.

Gemeente-overschrijdend denken

De problemen stoppen niet aan de grenzen van

een stad. Steven Benoit: “Als de stad Leuven een

mobiliteitsplan uitvaardigt, moet zij rekening houden

met de impact op de buurtgemeenten. Het

plan blijkt nu inwoners uit het buitengebied af

te schrikken om nog naar Leuven te komen. Toch

werken de stadsbesturen weinig samen met de

gemeenten uit hun periferie. Ook de grotere steden

onderling wisselen weinig ‘best practices’ uit.

Neem bijvoorbeeld de idee om de kwaliteit van de

wegen te meten door middel van de afvalwagens

voor het huisvuil. Het is toch zinloos deze toepassing

binnen de stadsgrenzen te beperken.”

> > Intergenerationele en multifunctionele

woonzorgcampus te Landen (ill. WZC Oleyck)

Er is volgens Steven Benoit ook een gebrek aan

globale visie. Er is met name weinig overleg met

Brussel. Terwijl het Brusselse Gewest het verkeer

wil afremmen, wil het Vlaamse Gewest juist de

Brusselse ring versterken. Dat is een groot verschil

met de agglomeratie van Londen met 14 miljoen

inwoners. Daar bepaalt één burgemeester het

kader voor een leefbare ontwikkeling. België telt

ongeveer 11 miljoen inwoners, evenveel als de

agglomeratie van Parijs. Maar in deze agglomeratie

wordt het beleid gecoördineerd vanuit ‘Le Grand

Paris’.

Visierapport 2018


84

Getuigenis.

Luc Rosseel, Peggy Verzele en Karen Van De Woestijne / CIB

Afstand tussen

dromen en daden

op de Vlaamse

koop- en huurmarkt

Nederlanders zijn op zoek naar ruimte. Zij willen bewegingsvrijheid. Zij

dromen van een kasteel, zoeken een vrijstaande woning en kopen een

rijtjeshuis. Op basis van een miljard bekeken woningen werd in Nederland

het Funda-huis ontworpen, een rijtjeshuis met het ruimtelijk gevoel

van een kasteel. Maar waar dromen de Vlamingen van? We vroegen

het aan Luc Rosseel (Agence Rosseel), Peggy Verzele (Confederatie van

Immobiliënberoepen) en Karen Van De Woestijne (Immo VDW).

Wat doet mensen een woning of flat kopen?

“Locatie blijft het eerste criterium, maar iedereen

vult dit anders in, onder meer afhankelijk van

leeftijd en sociale klasse. In het algemeen gaat de

voorkeur uit naar sites aan de rand van een stad of

dorp, liefst met een bakker die te voet bereikbaar

is en op een vlot overbrugbare afstand van een

school. Helemaal landelijk op de buiten wonen is

niet meer in trek. Kopers willen met de keuze van

hun woning met één auto toekomen. Oude villa’s

op grote stukken grond geraken moeilijk verkocht.

Zij vergen teveel renovatie. Vaak is de grond meer

waard zonder villa erop. Hetzelfde geldt voor geïsoleerde

fermettes uit de jaren 80.”, aldus Luc Rosseel.

Belang van bereikbaarheid en comfort

Karen Van De Woestijne vult aan: “Op het vlak van

mobiliteit speelt niet alleen het woon-werkverkeer

een rol. Kopers appreciëren ook een veilige (fiets)

verbinding naar de school. Private open ruimte blijft

belangrijk. Kopers haken af op hoekwoningen zonder

binnentuin in stadswijken zoals Ledeberg of op

appartementen zonder terras. De droom blijft toch

nog altijd een perceel van 5 à 6 are. Maar nieuwe

woonverkavelingen bieden momenteel doorgaans

3 are aan. Nog altijd bestaat een belangrijk prijsverschil

tussen bijvoorbeeld Gent en Eeklo. Eeklo is

ongeveer 25 à 30% goedkoper dan Gent. De combinatie

van huis met tuin is in de stad Gent bijna

onbetaalbaar geworden.”

Volgen Luc Rosseel komt de asbestproblematiek

bij een aankoop slechts zelden te sprake. Het energieprestatiecertificaat

dat aanvankelijk enkel een

formaliteit was, begint nu wel een repercussie op

de prijzen te krijgen. Vooral jongeren hechten er

belang aan. Tegelijk haken zij af op een verouderde

keuken en badkamer. De voorkeur gaat uit naar

een instapklare woning. Vooral jongeren zijn niet

bereid zelf te verbouwen en willen de kosten voor


Hoofdstuk 3 I Getuigenis

85

appartementen vaak voorkomt. Maar veel hangt af

van de beheerinstantie die het verhaal moet doen

kloppen om tegen dagprijzen van maximum 40 euro

het complex vlot bewoond te krijgen.”

> > Karen Van De Woestijne op de bouwplaats

voor de assistentiewoningen Cornerstones in

Berlare (ill. ImmoVDW)

een renovatie, als die er zijn, zeker onder controle

kunnen houden.

Luc Rosseel: “Jonge huurders en kopers zijn prijsbewuster.

Ze zijn niet persé op zoek naar hun

droomwoning.” Volgens Karen Van De Woestijne

is het dan ook beter van in het begin een correcte

prijs neer te zetten en die goed te onderbouwen.

Als professionals kennen we de markt, wat meestal

niet het geval is bij particuliere verkopers en verhuurders.

Het komt er dan op aan ook hen mee

te krijgen in de logica van de huidige markt. Wie

als verhuurder te hoog mikt, krijgt nadien vaak te

maken met (de kosten van) een te hoog verloop.”

Wijzigende markten

Luc Rosseel: “Tot 2013 werden de kopers van woningen

almaar jonger. Zij kochten toen onmiddellijk de

woning van hun dromen en rekenden op een forse

meerwaarde op lange termijn. De lening afbetalen

kostte niet veel meer dan huren. Maar tegen 100%

lenen kan nu niet meer, tenzij ouders en zelfs grootouders

voor de eigen inbreng zorgen. Intussen

komen jongeren opnieuw op de huurmarkt.”

Dat ouderen, zodra de lening voor de eerste woning

is afbetaald, voor de oude dag in een appartement

investeren is geen nieuw fenomeen. Karen Van

De Woestijne merkt op dat die verhuis in de realiteit

niet altijd plaatsvindt. In die zin gaat het om

‘semi-investeerders’. Daarnaast zijn er nu meer

zuivere investeerders: “Investeren in vastgoed

brengt op dit ogenblik meer op dan beleggen.

Deze kopers zoeken ook extra inkomsten omwille

van de lage pensioenen. Een derde tot de helft

van appartementen worden momenteel verkocht

aan investeerders. Een ander fenomeen zijn de

assistentiewoningen. Initiatiefnemers beloven een

rendement van meer dan 3%, ontzorgen bovendien

de eigenaar, stimuleren de sociale contacten

en bestrijden zo de eenzaamheid die in andere

Woonbeleid te eng gefocust

Luc Rosseel: “De overheid focust haar beleid teveel

op gezinnen met kinderen. Met 17% alleenstaanden,

21% koppels zonder kinderen en 14% koppels met

uithuizige kinderen heeft meer dan de helft van ons

publiek (zowel kopers als huurders) geen behoefte

aan extra kinderkamers. Daarnaast hebben we dan

nog 16% gezinnen met één kind en 17% gezinnen

met twee kinderen waarvoor een twee- of driekamerwoning

volstaat. In het midden- en hogere segment

van de huurwoningen is er trouwens geen probleem.

In het lagere segment zijn er wel problemen.

Maar de overheid moet oppassen voor maatregelen

ten gunste van het laagste segment die het middensegment

onnodig belasten.”

Peggy Verzele: “Appartementen zijn in Vlaanderen het

snelst groeiende woningtype. De vrijstaande woning

is minder dominant dan voorheen. In de steden worden

verouderde rijwoningen nu vaak vervangen door

nieuwe appartementen. Woonbeleid moet dus meer

zijn dan woningbeleid. De overheden streven vooral

naar ruime huizen en appartementen, maar op de

markt evolueert de vraag integendeel naar kleinere,

maar kwalitatieve en goed ontsloten woongelegenheden.

Als steden dan toch gezinnen met kinderen

willen aantrekken, moeten zij vooral zorgen voor een

aangename leefomgeving. Dat is belangrijker dan

vijf extra vierkante meter woonoppervlakte op te leggen.

Lokale overheden houden ook te weinig rekening

met het feit dat de woningmarkt een regionaal

gegeven is en ontwerpen te vaak een woonbeleid

uitsluitend op maat van de eigen gemeente. Vooral

de vastgoedfiscaliteit moet bovengemeentelijk worden

aangepakt. Vastgoedmakelaars hebben een

duidelijk zicht op de kandidaat-kopers en -huurders.

Dé huur- en koopmarkt bestaat niet. De markten zijn

meer dan ooit gesegmenteerd.”

Luc Rosseel voegt hier nog aan toe: “Er bestaat een

spreidstand tussen enerzijds de wens van het beleid

om een ruim en kwalitatief aanbod te laten creëren

door de markt en anderzijds de bijwerking dat de

hoge lat ook voor hoge prijzen zorgt, wat tot een

mismatch op de markt leidt. Een bepaald deel van de

bevolking heeft daardoor geen toegang tot voor hen

geschikt vastgoed. De mismatch is niet enkel kwantitatief,

maar ook kwalitatief (uit te drukken in euro’s).

Om in deze spreidstand tot een fragiel evenwicht te

komen is overleg met de sector onontbeerlijk.”

Visierapport 2018


86

Getuigenis.

Dirk Geldof / Universiteit Antwerpen-Odisee-Karel de Grote Hogeschool

Superdiversiteit

als uitdaging voor

het woonbeleid

Terwijl de 20ste eeuw de eeuw van de migratie was, zal de 21ste eeuw de

eeuw van de superdiversiteit zijn. Met dit begrip wordt bedoeld dat binnen

de maatschappij niet alleen de diversiteit toeneemt, maar tegelijk een

groeiende diversiteit binnen de diversiteit ontstaat. Terwijl na de tweede

wereldoorlog mensen uit een beperkt aantal landen naar een beperkt

aantal gastlanden gingen, komen nu mensen uit een groot aantal landen

van herkomst in een groot aantal gastlanden terecht. Hoe hier als bouw- en

vastgoedsector mee omgaan? Wij vroegen het aan socioloog Dirk Geldof,

auteur van het boek Superdiversiteit.

Dirk Geldof ziet voor de bevolkingsstijging in de

Vlaamse steden drie oorzaken: ten eerste een proces

van vergroening met opnieuw een geboorteoverschot,

ten tweede een grotere binnenlandse

migratie wegens de toegenomen populariteit van

steden om er te komen wonen en studeren en ten

derde een toegenomen buitenlandse migratie.

In de jaren 50 kwamen de migranten grotendeels

uit Zuid-Europa en in de jaren 60 uit Turkije en de

Maghreb. Sinds de val van de muur is een belangrijke

migratie uit Oost-Europa op gang gekomen en

door de globalisering uit nog vele andere landen.

Op weg naar ‘majority-minority’ steden

Niet alleen in wereldsteden zoals New York, Sao

Paolo, Toronto en Sydney en in de Nederlandse

steden Rotterdam, Amsterdam en Den Haag, maar

ook in Brussel en Genk maken inwoners met een

migratie-achtergrond nu al de meerderheid van de

stadsbewoners uit. Andere Vlaamse steden zullen

volgen. Zij evolueren dus naar ‘majority-minority

cities’ waar de meerderheid van de bewoners uit

een brede waaier van minderheden bestaat.

De stad Antwerpen telde op 1 januari 2018 ruim 49%

inwoners met een migratie-achtergrond. Bij de

oudste Antwerpenaren vinden we amper etnische

diversiteit (amper 7,6% bij de 80- tot 89-jarigen).

Maar bij de Antwerpse kinderen heeft in 2018 74,1%

een migratieachtergrond. Ook in Gent bedraagt

het aandeel kinderen met een migratieachtergrond

nu al ongeveer 50%. In de grotere steden is superdiversiteit

een dagelijkse realiteit geworden.

Een relatief nieuw fenomeen is volgens Dirk Geldof

de gekleurde stadsvlucht: “Die is enerzijds het

gevolg van de opwaartse sociale mobiliteit van

migranten, maar is anderzijds ook te wijten aan

migranten met beperkte inkomens die willen ontsnappen

aan de hoge vastgoedprijzen in de steden.


Hoofdstuk 3 I Getuigenis

87

> > Diversiteit in de

basisschoool van de Rabotwijk

te Gent (ill. AV Image)

Die vloeien voort uit de toenemende druk op de

Brusselse, Antwerpse en Gentse woonmarkten. Op

die manier zijn bijvoorbeeld verhuisbewegingen

ontstaan van Brussel naar Vilvoorde, Aalst en Ronse

en van Antwerpen naar Boom en Temse.”

Woononderzoek nog grotendeels

kleurenblind

Welk is de impact van deze tendensen op het

woon- en vastgoedbeleid? Daarover bestaat weinig

duidelijkheid omdat het woononderzoek in

Vlaanderen nog grotendeels ‘kleurenblind’ is: het

vertrekt van de gemiddelde bevolkingscijfers en

heeft onvoldoende kennis van verschillen tussen

en binnen groepen. Dirk Geldof: “Bij sommige

groepen merken we een groter aantal personen per

huishouden, zoals bij Turken en Marokkanen, en

meer huishoudens waarbij twee of zelfs drie generaties

samenleven onder één dak. Gezinnen met

een migratie-achtergrond huren vaker, maar er

bestaan zeer sterke verschillen tussen de groepen.

Zo zijn meer gezinnen van Turkse origine eigenaar.”

Er bestaan verschillen tussen autochtonen en mensen

van andere origine, maar ook verschillen naar

land van herkomst en verblijfsduur. Dirk Geldof:

“De sociaal-economische verschillen nemen nog

toe. We vinden mensen met een migratie-achtergrond

op alle sporten van de maatschappelijk

ladder. Er groeit in de meeste gemeenschappen

een opkomende middenklasse van mensen met

voldoende inkomen uit arbeid, zelfstandige activiteiten

of vastgoed. Hun woonpaden gaan steeds

sterker gelijken op die van de Vlamingen. Tegelijk

bestaat er een onaanvaardbaar hoog armoederisico

bij migranten. Dat zorgt niet alleen voor een

groeiende diversiteit tussen groepen en gemeenschappen,

maar tegelijk voor een groeiende diversiteit

binnen groepen en gemeenschappen.”

Aankomstwijken als

emancipatiemachines

Nieuwe migranten en erkende vluchtelingen vestigen

zich in de eerste plaats in de steden en meer

bepaald in zogenaamde ‘aankomstwijken’. Het gaat

vaak om dichtbebouwde wijken waar vele huizen

tot kamers zijn omgebouwd, met fenomenen zoals

overbewoning en onderverhuring. Deze densiteit

wordt nog versterkt door de aanwezigheid van niet

ingeschreven inwoners. Tegelijk zijn het transitiewijken

met een hoge verhuismobiliteit, zowel binnen

de wijk als naar andere wijken in de stad of naar

andere gemeenten. Dirk Geldof: “De uitdaging

bestaat er in deze wijken te laten functioneren als

emancipatiemachines. De woonsituatie moet de

bewoners kansen geven om op te klimmen op de

sociale ladder. Het Urban Land Institute, een internationale

organisatie van vastgoedprofessionelen,

pleitte in dit verband voor innovatieve woningtypes

die goedkoop, maar tegelijk leefbaar en voldoende

flexibel zijn waardoor wonen een grotere rol kan

spelen in het integratieproces.”

Superdiverse stedelijke buurten kennen een veel

intenser gebruik van de publieke en semi-publieke

ruimten zoals straten, pleinen, parken, ontmoetingslokalen

en bibliotheken. Enerzijds speelt hier

een gebrek aan ruimte in en rond de eigen of

gehuurde woning. Anderzijds spelen ook hier culturele

verschillen met een actiever gemeenschapsleven

op de publieke ruimte en een actiever gebruik

ervan als ontmoetingsruimte. Volgens Dirk Geldof

is de uitdaging voor gemeenten en ontwerpers op

dit vlak drieledig: hoe in de dichtbebouwde aankomstwijken

de (semi-)publieke ruimte vergroten,

op welke manier de kwaliteit ervan en haar rol als

ontmoetingsfunctie vergroten en bovendien hoe

die ruimte goed beheren, rekening houdend met

een gelaagd en tegelijk flexibel gebruik.

Visierapport 2018


88

Getuigenis.

Wendy Francken en Rolf De Bruyn / Vlario

Wateroverlast

aanpakken aan

de bron

In opdracht van Vlario, het overlegplatform en kenniscentrum voor de

rioleringen- en afvalwaterzuiveringssector in Vlaanderen, heeft de KU Leuven

scenario’s ontwikkeld over de noodzakelijke investeringen bij een gelijkblijvende

verharding van de Vlaamse oppervlakte enerzijds en bij de doorvoering van het

Beleidsplan Ruimte Vlaanderen anderzijds. Opvallend is dat zowel in het ene als

in het andere scenario de klemtoon ligt op de uitvoering van niet-residentiële

en residentiële bufferingen, de zogenaamde ‘bronmaatregelen’: bij een verdere

verharding voor 4 miljard euro en bij de doorvoering van het BRV voor 2,2 miljard

euro. We hadden hierover een gesprek met Wendy Francken, directeur van

Vlario, en Rolf De Bruyn, voorzitter van de werkgroep 2+3 bij Vlario.

Voor het nemen van bronmaatregelen zijn twee

wetgevende kaders van cruciaal belang. In eerste

instantie is er de Gewestelijke Stedenbouwkundige

Verordening. Die is van toepassing op alle werken

op privéterrein, in het bijzonder op elk op te richten

gebouw en constructie of aan te leggen verharding

groter dan 40 m². Het algemeen uitgangsprincipe

hierbij is dat regenwater in eerste instantie zoveel

mogelijk hergebruikt wordt. In tweede instantie

moet het resterende gedeelte van het hemelwater

kunnen infiltreren zodat pas in laatste instantie

slechts een beperkte hoeveelheid water gebufferd

en met vertraging moet worden afgevoerd.

Daarnaast is het derde deel van de code van goede

praktijk voor het ontwerp van rioleringsstelsels van

belang. Deze code is toepassing op werken op het

openbaar domein. Het derde deel gaat juist dieper

in op de bronmaatregelen. Ook hier gelden de volgende

principes: afstroom vermijden, afstromend

hemelwater maximaal ter plaatse houden, lokale

infiltratie en in laatste instantie bufferen en vertraagd

afvoeren.

Wendy Francken: “Afvalwater heeft een relatief stabiel

debiet. De afvoer hiervan kan precies worden

gedimensioneerd. Bij regenwater ligt dit helemaal

anders. De onregelmatigheid van de aanvoer zal

nog worden versterkt door de klimaatverandering.

We verwachten daardoor drogere zomers, nattere

winters en intensere zomerbuien. In een volgende

studie zal Vlario laten nagaan hoe vaker overstromingen

zullen voorkomen en in welke mate de huidige

afkoppelingsprojecten en bronmaatregelen

zullen volstaan om de impact van de klimaatverandering

op te vangen. Maar uit de huidige studie

blijkt alvast duidelijk het belang van de uitbouw van

bronmaatregelen en van de onderlinge afstemming

van ruimtelijke planning en waterbeheer. “


Hoofdstuk 3 I Getuigenis

89

Voordelen van hemelwaterplannen

Wendy Francken gelooft in dit verband heel sterk in

de opmaak van hemelwaterplannen: “Een van de

instrumenten om de toenemende wateroverlast en

tegelijk de toenemende verdroging tegen te gaan

is de ontwikkeling van een visie op hemelwaterafvoer

en die dan te vertalen in een hemelwaterplan.

Wanneer de regenbuien intenser worden, is het

ophouden van het hemelwater aan de bron de

eerste stap om overlast te voorkomen. Denk daarbij

aan de mogelijkheid om infiltratie te plaatsen.

Het is ook mogelijk om opvang en infiltratie van

regenwater te integreren in het openbaar domein.

Een hemelwaterplan is tegelijk een veiligheidsplan

tegen korte en intensieve zomeroverstromingen.

Essentieel hierbij is de vraag waar het regenwater

kan worden opgevangen en wat er verder mee

gebeurt. Rechtstreekse afvoer van regenwater

moet vermeden worden. Enkel na buffering kan

een deel van het opgevangen regenwater naar een

waterloop worden geleid. Als er geen waterloop in

de buurt is, komt het in een regenwaterafvoerleiding

terecht en enkel als er geen andere oplossing

is, in een gemengde riolering.”

Tegelijk moeten beleidsmakers en ontwerpers

zoeken naar multifunctionele maatregelen en hoe

deze te integreren in het stedelijk landschap. Denk

hierbij bijvoorbeeld aan (collectieve) buffers die

hergebruik van hemelwater mogelijk maken, maar

bij dreigende wateroverlast de rioleringen kunnen

ontlasten. Ook nieuwe technologieën, zoals sensoren

en Internet of Things of intelligente sturing

van watersystemen, kunnen een belangrijke rol

spelen in het waterbeheer van de toekomst. Ook

deze aspecten kunnen geïntegreerd worden in een

hemelwaterplan.

Maar omdat het voor gemeenten geen verplichting

is, wordt de opmaak van een waterplan vaak op

lange baan geschoven. Rolf De Bruyn: “Nu wordt

de problematiek te veel projectgebonden bekeken.

Maar wat als er geen infiltratieruimte beschikbaar

is naast de weg die de gemeente nu wil aanpakken?

Dan moet de gemeente noodgedwongen

uitkijken naar een duur ondergronds infiltratiebekken.

Daar schrikken gemeenten voor terug. Het

is daarom beter niet louter projectmatig te werk

te gaan, maar vanuit een ruimere gemeentelijke

visie. In de ruimere omgeving zijn wellicht nog wel

infiltratiemogelijkheden te vinden”. De provincie

Vlaams-Brabant kent aan gemeenten subsidies toe

om een hemelwaterplan op te maken. In Limburg

is distributienetbeheerder Infrax op dit vlak actief.

De opmaak als dusdanig vergt niet zoveel inspanningen

en kan worden gefinancierd via de nog

onderbenutte inkomsten uit de saneringsbijdrage.

Wendy Francken vraagt dat de Vlaamse overheid

de opmaak van zulke plannen in iedere gemeente

stimuleert.

Oproep tot creatieve oplossingen

Tegelijk pleiten Wendy Francken en Rolf De

Bruyn voor creatieve oplossingen. Rolf De Bruyn:

“Uiteindelijk wordt bebouwing in watergevoelige

gebieden zelden geweigerd. Wel wordt elke vergunning

aan een watertoets onderworpen en in

overstromingsgevoelige zones leidt dat tot strikte

voorwaarden om waterschade aan zowel het project

zelf als aan de omgeving te voorkomen. Het

is zeker niet de bedoeling elke bouwactiviteit in

risicozones onmogelijk te maken. In het signaalgebied

De Kom in Merchtem bijvoorbeeld wou de

gemeente, ondanks het negatieve advies van de

CIW (Coördinatiecommissie Integraal Waterbeleid),

toch bebouwing toelaten omdat die de dorpskern

versterkt. De provincie is de gemeente daarin

gevolgd.”

De ontwikkeling moet dan wel worden aangepast.

Wendy Francken: “Nuttige bewoonbare ruimte

moet bijvoorbeeld steeds boven het wateroppervlak

blijven. Bouwen op palen is zeker niet altijd

noodzakelijk. Gebouwen met overstroombare

kruipruimten zijn in veel gevallen een interessant

alternatief. Een blauwgroen dak met buffering van

water op een groen dak kan bijvoorbeeld ook een

oplossing bieden om hemelwater op te vangen als

er op het maaiveld geen ruimte is om water te bufferen.

Maar het proces verloopt nu vaak te administratief.

De initiatiefnemer dient een dossier in,

wat dan uitloopt in een negatief advies. Het is beter

de oplossingen voor de hemelwaterproblematiek

op voorhand met de bevoegde overheidsinstanties

af te toetsen. Creatief omgaan met hemelwater is

ook een uitdaging voor de bouwnijverheid. Een

dergelijke aanpak veronderstelt dat bouwheren en

ontwerpers van in het begin het hemelwaterverhaal

integreren in het ontwerp- en bouwproces.

Waterrobuust bouwen is dan geen probleem of

last, maar integendeel een meerwaarde voor het

project en voor de omgeving.”

Visierapport 2018


90


HOOFDSTUK

Innovatieve oplossingen

vanuit de sector

Na een opsomming van de

knelpunten focust het vierde

hoofdstuk op de oplossingen

die private partijen, met name

projectontwikkelaars en aannemers,

kunnen inbrengen om een leefbare

woonomgeving te realiseren. De

grootste uitdaging daarbij is niet de

reorganisatie van het buitengebied,

maar wel de reorganisatie van de

stad. En dat gaat verder dan alleen

maar verdichten.


92

Hoofdstuk 4.

Innovatieve oplossingen vanuit de sector

4.1. Toenemend gewicht van private

aanvragers van vergunningen

Terwijl in 2000 nog 53% van de vergunningen

voor woningen door particulieren werden aangevraagd,

is dit aandeel in 2016 gedaald tot 31%. Voor

de eerste helft van 2017 bedroeg het aandeel van

de particuliere vergunningsaanvragen ook maar

33%. Tegelijk is het aandeel van de aanvragen

door bedrijven fors gestegen, van 43% naar 62%.

Het dalend aandeel van de particulieren bij de

vergunningsaanvragen is vooral sedert het begin

van het huidige decennium duidelijk geworden.

De vergunningsaanvragen door de overheden zijn

beperkt en hangen nauw samen met de uitvoering

van sociale woningbouwprojecten.

Zeker in Vlaanderen zijn er nog weinig braakliggende

terreinen beschikbaar die een particulier

kan aankopen en waarop hij dan bouwt met ‘zijn’

architect. Als er al terreinen te koop staan, zijn die

vaak onbetaalbaar wegens te groot. Professionelen

kunnen de nog onbebouwde (te grote) terreinen

dan opsplitsen in kleinere percelen voor kleinere

wooneenheden of woningen met kleinere tuinen

of er appartementen oprichten die dan wel nog

betaalbaar zijn.

60%

GRAFIEK 24:

Vergunningsaanvragen naar type van aanvrager

> > Renovatie van een oude

polikliniek uit de jaren 60 tot

het woonproject Cosmopolitan

in het centrum van Brussel

(ill. Vanhout, arch. Bogdan &

Van Broeck)

50%

40%

30%

20%

10%

0%

S particulier

S onderneming

S overheid

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Bron: Statbel


Hoofdstuk 4

93

> > Nieuw rusthuis Vinkenbosch te Kermt in opdracht van Senior Living Group

(ill. Haex, arch. DFM architecten)

De resterende ruimte voor wonen ligt vaak in reeds

verdichte stads- en dorpskernen en op minder toegankelijke

gronden te midden van reeds bestaande

bebouwing. Om die te ontsluiten is overleg met de

omwonenden vereist. Op de resterende percelen

rusten ook vaker allerhande gebruiksbeperkingen,

onder meer ten gevolge van rechten van voorverkoop

en de regelgeving op de vogel- en habitatrichtlijngebieden,

de beschermde landschappen,

stads- en dorpsgezichten, het archeologisch

onderzoek, de watertoets, enz. Alleen met een

gedegen expertise op het vlak van ruimtelijke ordening

en leefmilieu is het mogelijk om de verplichtingen

en de administratieve rompslomp hiervoor te

doorgronden.

Tenslotte is steeds meer nieuwbouw wellicht

ook vernieuwbouw: het gaat om nieuwe huizen

en appartementen die in de plaats komen van

af te breken arbeiderswoningen of van verloederde

voormalige bedrijfsgebouwen. Verouderde

> > Renovatie en nieuwbouw voor het nieuwe

hoofdkantoor van AXA Belgium (ill. Interbuild)

Visierapport 2018


94

> > Oud en nieuw op de voormalige normaalschoolsite te Lier die plaats maakt voor

zowel duplex- als startersappartementen (ill. Vanhaerents Development)

gebouwen afbreken om er dan een meer leefbare

woonomgeving van te maken is ook bijna altijd een

zaak van professionelen.

Voor de ontsluiting van dergelijke gronden hebben

professionelen een leercurve gekend. Daardoor

kunnen zij aan de klant de vooropgezette kwaliteit

en kostprijs beter garanderen en de risico’s tot een

minimum herleiden. Op die manier kunnen professionele

partijen ten volle inzetten op de comfort- en

kwaliteitseisen van de klant en tegelijk op de eisen

van de overheid op het vlak van energiezuinigheid,

akoestiek, brandveiligheid, luchtdichtheid enz.

Zoals al uit de inleiding is gebleken, is ontzorging

juist een belangrijk aandachtspunt van de huidige

klanten.


Hoofdstuk 4

95

4.2. Succes van 15 jaar stadsvernieuwing

met PPS

De Vlaamse overheid heeft sedert 2002 voor 180

stadsvernieuwingsprojecten een aanvraag tot subsidiëring

ontvangen. Voor 60 projecten werd een

projectsubsidie toegekend en voor 63 projecten een

conceptsubsidie, inclusief de resultaten van de elfde

oproep. In totaal heeft de Vlaamse overheid voor

deze projecten voor 152,4 miljoen euro subsidies

toegekend. Vermits elke euro subsidie vanwege de

Vlaamse overheid gemiddeld 17,4 euro aan private

investeringen teweegbrengt, kunnen we stellen dat

deze projecten allemaal tezamen voor 2.669 miljoen

euro of afgerond 2, 6 miljard euro aan private

inbreng hebben teweeggebracht. De private sector

heeft dus in zeer belangrijke mate bijgedragen tot

het succes van de stadsvernieuwingsprojecten. In

die zin betreuren we dat de stringente norm van

30% PPS voor stadsvernieuwingsprojecten intussen

werd verlaten en enkel nog wordt meegenomen als

een element bij de evaluatie.

Uit de stand van zaken die de Vlaamse afdeling

van het stedenbeleid heeft opgesteld, kunnen we

alvast afleiden dat de gesubsidieerde stadsvernieuwingsprojecten

een belangrijke hefboom vormden

voor de vernieuwing van de groene en de publieke

ruimtes in de stad. Op die manier hebben zij in

belangrijke mate bijgedragen tot de leefbaarheid

van de steden waaraan de Vlamingen op basis van

de enquêtes zoveel belang hechten.

De groene en publieke ruimtes zijn in de stadsvernieuwingsprojecten

de belangrijkste qua

oppervlakte en ook de enige oppervlaktes die de

afdeling voor het stedenbeleid systematisch heeft

bijgehouden. Samen beslaan zij in de gesubsidieerde

stadsvernieuwingsprojecten een totale

oppervlakte van 292 hectare of ongeveer 3 km². Zij

vertegenwoordigen 0,1% van de oppervlakte die in

Vlaanderen is bestemd voor harde bestemmingen.

Deze 3 km² is een onderschatting van de uiteindelijke

ruimtelijke impact omdat stadsvernieuwingsprojecten

buiten publieke en groene ruimtes nog

een aantal terreinen voor woon- en niet-woongebouwen

omvatten. Bovendien zijn er (vooral de

laatste jaren) tal van stads- en dorpskernvernieuwingsprojecten

tot stand gekomen buiten de 24

Vlaamse steden die daarvoor in aanmerking komen

voor subsidies. Maar dit cijfer geeft wel aan hoeveel

er nog te doen staat om onze steden opnieuw

leefbaar te maken. De voorziene 16.134 woningen

vertegenwoordigen ongeveer 5% van het totaal

aantal woningen dat in Vlaanderen op tien jaar tijd

tot stand komt.

Tot 2015 was nog minder dan de helft van de voorziene

oppervlakte gerealiseerd (nog slechts 37% van

TABEL 4:

Stand van zaken van de gesubsidieerde

stadsvernieuwingsprojecten in Vlaanderen van 2002 tot 2015

gerealiseerd gepland totaal

m² publieke ruimte 718.368 811.813 1.530.181

m² groene ruimte 509.795 878.297 1.388.092

aantal woningen 3.920 12.214 16.134

m² handelsruimte 79.810 - 79.810

Bron: Agentschap Binnenlands Bestuur

Visierapport 2018


96

> > Bouw van Torengebouw van 16 verdiepingen en Palazzo van

5 verdiepingen te Gent (ill. Strabag, arch. BULK en 360architecten)

de groene ruimte en 47% van de publieke ruimte)

en amper 24% van het voorziene aantal woningen.

Deze cijfers geven aan hoeveel werk er nog is om

de reeds goedgekeurde projecten gerealiseerd te

krijgen. Maar gezien de lange duur van concept tot

realisatie van een stadsvernieuwingsproject (die

gemakkelijk twee legislaturen in beslag neemt)

blijft het belangrijk dat de nieuwe gemeentebesturen

die in 2019 aantreden, zo snel mogelijk nieuwe

projecten op gang brengen.

Het aantrekkelijk maken van de publieke ruimte,

het toevoegen van groene ruimte, de bouw van

woningen en de uitbouw van binnenstedelijke

winkels zijn zeer belangrijke bestanddelen van

de gesubsidieerde stadsvernieuwingsprojecten

geweest. Daarnaast zagen we in het kader van

stadsvernieuwingsprojecten tal van andere functies

opduiken:

i vanwege de overheid: een dienstencentrum of

een (vernieuwd) administratief centrum;

i op het vlak van onderwijs: een crèche, kinderopvang,

een school;

i op het vlak van welzijn: een wijkgezondheidscentrum;

i voor de recreatie: een café, restaurant en hotel;

i op cultureel vlak: museum, archief, bibliotheek en

cultuurcentrum;

i op sportief vlak: een sporthal en zwembad;

i voor de versterking van het buurtgevoel: een

buurthuis, polyvalente ruimte en fuifzaal.

i voor de economische ontwikkeling: een incubatiecentrum

voor nieuwe economie, wetenschapspark,

dienstenplatform voor startende bedrijven

maar ook ruimte voor sociale economie.

Een voorbeeld van de mix van stadsontwikkeling

met werken is onder meer de ontwikkeling

binnen het gerenoveerde Wintercircus te Gent

van een creatieve bij hub, een living lab en culturele

industrieën waarbij huidige en toekomstige

Met hun multifunctionele invulling

gaan stadsvernieuwingsprojecten

optimaal in op de wens van heel

wat Vlamingen.

mediabedrijven zullen samenwerken met actoren

uit de innovatieve en culturele sector. Het stadsvernieuwingsproject

Thor Park te Genk had tot doel

de voormalige mijnsite van Waterschei van circa

90 ha om te vormen tot een hoogwaardig bedrijvenpark

en wetenschapspark. In het Nieuw Zuid te

Antwerpen komt ruimte voor creatieve economie

via atelierwoningen. In het Groen Kwartier (eveneens

in Antwerpen) is een bedrijvencentrum voor

jonge starters geïntegreerd.

Met hun multifunctionele invulling gaan stadsvernieuwingsprojecten

optimaal in op de wens van

heel wat Vlamingen. Vooraleer zo’n project vorm te

geven, wordt trouwens uitdrukkelijk nagegaan wat

de buurt nu al aan dagdagelijkse voorzieningen

biedt en op welke manier het project dit aanbod

aanvult of versterkt.


Hoofdstuk 4

97

GRAFIEK 25:

Relatief belang van de elementen

van een buurtanalyse (%)

kinderen

tewerkstelling

vrije tijd

wijk

mobiliteit

buurtleven kunnen stimuleren. In de buurtanalyses

van Matexi krijgt de bevoorrading (zoals onder

meer via bakker, buurtwinkel, slager, bankfiliaal en

krantenwinkel) het grootste gewicht. Vervolgens

komt de vrije tijd, met bijvoorbeeld de beschikbaarheid

van een sportterrein, een café en een park.

Bij het zorgaspect wordt onder andere uitgekeken

naar de bereikbaarheid van een tandarts, een huisarts,

een apotheek en een woonzorgcentrum. Op

het vlak van mobiliteit worden de verbindingen

met het openbaar vervoer, de fietsverbindingen en

de verbindingen met het hoofdwegennet onderzocht.

Onder de hoofding tewerkstelling worden

de tewerkstellingsmogelijkheden in de eigen en de

omliggende gemeenten bekeken en voor de kinderen

wordt uitgekeken naar de aanwezigheid van

kinderopvang, basisschool en buitenspeelruimte.

bevoorrading

Bron: Matexi

zorg

Illustratief in dit verband is de methodologie die

Matexi daarvoor heeft ontwikkeld en gaandeweg

heeft verfijnd. Buurtondersteunende functies zijn

volgens Matexi van groot belang omdat zij een

grote impact hebben op de mobiliteit en een hecht

In haar activiteitenverslag van 2016 legt Matexi uit

hoe deze buurtanalyse vorm heeft gegeven aan

woonbuurt Terneuzenwegel in Sint-Niklaas. Daar

creëerde Matexi tal van functies die het buurtleven

stimuleren: een park met een hoge belevings- en

speelwaarde en ruimte voor water, speelgrachten,

een sportveldje, een boomgaard, een picknickplek

en een petanquebaan. Fietsers en voetgangers krijgen

er voorrang: de buurt is niet doorwaadbaar met

de auto. De buurt bestaat uit autoluwe leefstraten,

erven en dwarspleintjes. Met een fijnmazig fiets- en

wandelnetwerk werd de buurt verbonden met het

> > Nieuwe Dokken te Gent met 400 appartementen en huizen voor alle

leeftijden (ill. Vanhaerents, project gerealiseerd samen met Van Roey)

Visierapport 2018


98

> > Nieuwe parkresidentie

in het centrum van Mol

(ill. Dethier)

park, de winkel, de school en het kinderdagverblijf.

Via de Terneuzenwegel bereiken de bewoners in

een mum van tijd het station. Bovendien zorgde de

extensie van buslijn 1 met een nieuwe halte ervoor

dat de wijk extra bereikbaar werd met het openbaar

vervoer.

Het integreren van verschillende diensten binnen

het concept van een slimme stad of ‘smart city’ zal

trouwens binnen de volledige bouwsector steeds

meer aandacht krijgen. Dat is namelijk de bedoeling

van het Technisch Comité Smart & Sustainable

Constructions dat begin 2018 binnen het WTCB

werd opgericht.

groot aantal getuigen in dit visierapport wijzen in

dit verband op de voordelen van samenwerking,

onder meer Joeri Haex (i p. 118), Sophie D’hulst

(i p. 116) en Geert Verachtert (i p. 122). Een betere

samenwerking leidt tot minder faalkosten. Lean

bouwen komt momenteel sterk op in de Vlaamse

bouw. Daarbij is het juist de bedoeling tussen de

De externe druk op de prijzen

dwingt de bouw tot een sterke

verhoging van de productiviteit.

4.3. Naar lagere financiële drempels

De ABEX-bouwkostenindex bestaat uit twee componenten:

enerzijds de prijs van de basismaterialen

op basis van de producties van grote groepen die

op nationaal, Europees of wereldniveau produceren

en commercialiseren, en anderzijds de kostprijs

van de arbeid die wordt bepaald door de cao’s en

door de belastingen die in de bouw worden toegepast.

Deze index loopt de laatste jaren ongeveer

gelijk met de consumptie-index. De stijging van

de prijzen om een eigen woning te verwerven is

dus vooral aan externe factoren te wijten, zoals

fors verstrengde energie-eisen en fors stijgende

grondprijzen.

De externe druk op de prijzen dwingt de bouw tot

een sterke verhoging van de productiviteit. Een

verschillende bouwpartners tot een meer gedragen

en betrokken samenwerking te komen. Nog een

belangrijk instrument om een hogere productiviteit

te realiseren is het werken in bouwteam, met name

tussen ontwerper en aannemer. Een belangrijke

hinderpaal voor ontwerpers en aannemers om in

bouwteam of in een PPS (publieke private samenwerking)

samen te werken is de wet op de architecten

die nog van 1939 dateert.

Op dat vlak staat een belangrijke ommekeer op til.

Op het congres van het NAV van 13 juni 2018 pleitten

niet minder dan 94% van de aanwezige architecten

voor een nieuwe architectenwet. Ongeveer de

helft (51%) wou dat die enkel de onverenigbaarheid

met het beroep van aannemer uit de weg ruimt.

Daarnaast wou 38% naast de onverenigbaarheid

ook het monopolie van de architect geactualiseerd


Hoofdstuk 4

99

GRAFIEK 26:

Antwoorden op de vraag of de wet van 1939 moet worden herschreven (%)

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100

ja, de onverenigbaarheid is niet meer van deze tijd

ja, de onverenigbaarheid en het monopolie zijn niet meer van deze tijd

ja, het monopolie is niet meer van deze tijd

nee, de wet moet blijven zoals zij nu is

Bron: NAV

zien. De werfcontrole en de bijhorende aansprakelijkheid

contractueel aan een andere partij overlaten

was bespreekbaar voor 85% van de architecten.

De gevraagde wijzigingen doorvoeren is een taak

voor de volgende (federale) regering.

Een uitermate geschikt instrument om de samenwerking

tussen de verschillende bouwpartners te

faciliteren is BIM (Building Information Modelling).

De beslissing van het WTCB om in 2016 een horizontaal

technisch comité BIM & ICT op te starten

was dan ook strategisch erg belangrijk. Het beter

digitaal voorbereiden van de werken opent ook veel

meer kansen om te industrialiseren. Dat zijn twee

aspecten waar de Industriële Bedrijfsnetwerken

BIM en Industrialisatie van het WTCB in samenwerking

met de beroepsorganisaties sterk op inspelen.

Op de overlegvergadering van het VBOC (Vlaams

Bouwoverlegcomité) van begin 2018 is duidelijk

geworden dat de Vlaamse regering intussen eveneens

bereid is bij de toekenning van overheidsopdrachten

het gebruik van BIM te stimuleren. Meer

hierover staat in het kaderstuk van het WTCB (i p.

100).

In 2005 bezaten nog 74,4% van de Vlaamse

huishoudens een eigen woning. Bij het Grote

Woononderzoek van 2013 was het aandeel eigenaars

gedaald tot 70,5%. Bij de publicatie van dit

visierapport was een nieuw onderzoek gepland.

Maar de resultaten hiervan zouden pas in 2019

bekend worden gemaakt. De facto merken we een

grotere interesse van particulieren om in woningen

te investeren om ze dan te verhuren. Verhuurders

stellen tegelijk vooral bij jongeren een grotere

belangstelling vast om eerst te huren, zoals al

eerder in de getuigenis van de CIB (i p. 84) werd

aangehaald.

Het aandeel van de woonkredieten afgesloten

door zogenaamde ‘millennials’ is de voorbije tien

jaar gehalveerd van 50% naar 25%. Dat stelt Geert

Verachtert in zijn getuigenis vast (i p. 122). De VRIND

van 2018 signaleert dat momenteel een relatief

> > Binneninrichting voor de

zetel van de Europese Raad en

van de Raad van de Europese

Unie (ill. Interbuild)

Visierapport 2018


100

NIEUWE TOEKOMSTPERSPECTIEVEN VANUIT BIM

Bouwen is duur en technologisch complex. Bouwbedrijven komen steeds meer onder druk te

staan bij de uitvoering van hun bouwprojecten: de uitvoeringstermijnen worden korter, de kwaliteit

moet steeds beter zijn en de budgetten zijn vaak beperkt. Bovendien lopen de werken niet

altijd volgens plan. Dit is doorgaans te wijten aan de fragmentering van het bouwproces, aan

miscommunicatie tussen de verschillende partners en aan de toenemende techniciteit. Andere

industriële sectoren vermijden vaak fouten en reduceren kosten door het doorgedreven verfijnen

van prototypes waarna de massaproductie volgt.

In de bouwsector is het gebouw doorgaans uniek. Eenzelfde proces toepassen op een echt fysiek

prototype van het gebouw kan natuurlijk niet. De hedendaagse modelleertechniek laat echter

wel toe om een digitaal model van het toekomstige gebouw op te bouwen. Het doel is dan om

dit digitaal model in al zijn technologische, functionele, plannings- en economische aspecten te

verfijnen zodat problemen tijdens het bouwproces zoveel mogelijk kunnen worden vermeden.

Deze digitale tweeling laat ook een betere communicatie toe met de klant die via ‘virtual reality’

nog voor de eerste steen wordt gelegd, virtueel in het gebouw kan ‘rondwandelen’. Ook tijdens

de exploitatie van het gebouw (‘facility management’) tot zelfs de afbraak kan dit digitale model

een uiterst nuttige tool betekenen. Bedrijven die de BIM-technologie toepassen, kunnen beter

en goedkoper bouwen (want onder andere minder faalkosten) en bieden door de technologie

meerwaarde aan de klant. En dit alles verbetert de concurrentiële positie van het bedrijf.

De BIM-technologische (r)evolutie is een onderdeel van de digitale revolutie (de 4 de industriële

revolutie) die in veel sectoren plaatsvindt. De strategische impact van de BIM-technologie op de

sector is groot en om zijn leden te ondersteunen stichtte het WTCB het TC BIM & ICT in 2015. Het TC

heeft als taak de BIM-technologie te verspreiden naar zo veel mogelijk leden (en in het bijzonder


Hoofdstuk 4

101

ook naar de kleinere bedrijven). Maar om de hoger vermelde potentiële mogelijkheden van de

BIM-technologie echt te realiseren, is een goede geometrische, technologische en economische

samenwerking nodig. Dit vergt veel afspraken, management, tools enz.

Deze vele uitdagingen worden in verschillende werkgroepen van het TC behandeld. Werkgroep

1 spitst zich toe op de opstelling van een algemeen classificatiesysteem van elementen ter

ondersteuning van de informatie-uitwisseling. Werkgroep 2 over uitwisselingsprotocollen legt

zich toe op de opstelling van leidraden voor de informatie-uitwisseling tijdens het BIM-proces

(publicatie van het Belgisch BIM-protocol, modelleerafspraken…). Werkgroep 3 heeft als doel

tools te ontwikkelen voor de eenduidige uitwisseling van objecten en producten met bijhorende

technologische informatie (‘BIM e-commerce’). Dit laatste is nodig om ook tot technologische

holistische optimalisatie en ‘clash avoidance’ te komen. Binnen Werkgroep 4 wordt

een juridisch kader uitgewerkt rond aspecten zoals de verantwoordelijkheden, de intellectuele

eigendom en de afspraken bij het BIM-proces. Werkgroep 5 legt zich toe op het (her)organiseren

van opleidingen en het creëren van competentieprofielen (bv. BIM-manager). Werkgroep

6 bekijkt de “facility management” potenties van de BIM-technologie. Een nieuwe werkgroep

in overleg met het OCW (Opzoekingscentrum voor de Wegenbouw) zou de uitbreiding van dit

alles richting infrastructuurwerken bekijken.

De potenties en de mogelijke meerwaarde van BIM zullen in de toekomst blijven toenemen.

Zo kan het centrale digitale model fungeren als de centrale opslagplaats van allerhande data

(bijvoorbeeld afkomstig van smart building technologie) en het zal wellicht ook gekoppeld

worden aan andere modellen van gebouwen en infrastructuurwerken tot een digitale tweeling

van de gebouwde omgeving ontstaat. En deze data zullen wellicht weer vele andere processen

kunnen aansturen… een indrukwekkend toekomstperspectief.

Visierapport 2018


102

jongere groep zich nu inschrijft om in aanmerking

te komen voor een sociale woning. Daar waar midden

2007 de leeftijdsgroep van 40 tot 49 jaar nog de

grootste groep kandidaat-huurders vormde, is dit

eind 2016 de groep van 30- tot 39-jarigen geworden

met een aandeel van 25%. Ook deze evolutie

wijst op de almaar hogere financiële drempel voor

jongeren om apart te gaan wonen in een koop- en

zelfs in een huurwoning.

De private sector speelt in op de vraag naar meer

huurwoningen, maar speelt tegelijk een almaar

belangrijkere rol bij de huisvesting van de minder

bemiddelde Vlaamse gezinnen. De sociale verhuurkantoren

(SVK’s) huren woningen op de private

markt en verhuren die door aan kansarme en kwetsbare

bewoners. In 2007 telde de SVK-sector 3.868

woningen. Eind 2016 beheerden de SVK’s al 9.143

woningen. In het kader van de sociale objectieven

van het grond- en pandendecreet moeten dit er

tegen 2020 9.868 zijn.

Aan huurders met een laag inkomen met een specifieke

woonbehoefte (bejaarden of gehandicapten)

die verhuizen van een onaangepaste woning

naar een geschikte private woning wordt een

huursubsidie toegekend. Volgens de laatste VRIND

werd in 2016 aan bijna 14.000 begunstigden een

huursubsidie betaald. Vaak gaat het dan om een

SVK-woning. Voor zittende huurders op de private

huurmarkt met een zeer laag inkomen werd vanaf

2012 de huurpremie ingevoerd. Voor deze premie

waren er eind 2016 8.224 rechthebbenden.

De Vlaamse overheid wil nu bijkomend de samenwerking

tussen SVK’s en investeerders faciliteren via

het samenwerkingsverband SVK Pro. Via SVK Pro

kan een investeerder nieuwe woningen realiseren

> > Bouw van de ondergrondse parkeergarage voor het

Quartier Bleu te Hasselt in THV met Houben (ill. Strabag)


Hoofdstuk 4

103

> > Burelen met veel

transparantie en daglicht

in het nieuwe kantoor

van Tectum (ill. In-Lijn

interieurarchitectuur)

voor een SVK waarvoor hij dan huurcontracten

op lange termijn kan afsluiten. Hiervoor werd een

procedure uitgewerkt conform de wetgeving op

de overheidsopdrachten. Die wordt nu eerst vanaf

juli 2018 afgetoetst via een proefproject maar staat

vanaf begin 2019 open voor alle SVK’s. De procedure

verloopt in drie stappen: een behoeftepeiling,

een open oproep naar investeerders en de eventuele

(belofte tot) in huurname van het SVK.

De huurformule werd ook al twee keer gebruikt

voor de aanleg van nieuwe scholeninfrastructuur.

Zo heeft minister Crevits op voorstel van het AGION

(Agentschap voor Infrastructuur in het Onderwijs)

al twee keer een oproep voor de toekenning van

huursubsidies gelanceerd. Het gaat om gebouwen

waarvan de school geen eigenaar is. Bij de eerste

oproep werd besloten aan 35 scholen een huursubsidie

toe te kennen. Toen ging het bij 16 dossiers met

nieuwbouw om een totale investeringswaarde van

84 miljoen euro. Bij de tweede oproep ging het bij

44 projecten om de bouw van nieuwe klaslokalen,

sporthallen en werkplaatsen voor een totale investeringswaarde

van ongeveer 211 miljoen euro. Bij

de tweede oproep zouden drie scholen modulaire

units huren en bij 12 scholen bestaande gebouwen

met een andere functie nu voor schooldoeleinden

worden gehuurd, zoals voormalige kantoor-, klooster-

en kerkgebouwen.

De VCB heeft ook weet van projectontwikkelaars

die voor hun woningbouwproject aan huur-koopformules

werken. Het concept ‘hamsterhuren’ dat

projectontwikkelaar Gilen heeft uitgedacht, stelt

jonge koppels of samenwonenden in staat om een

nieuwbouwwoning te huren met aankoopoptie

waarbij ze tot vijf jaar betaalde huurgelden in mindering

brengen van de initieel overeengekomen

TABEL 5:

Huursubsidies voor scholen resultaten van eerste en tweede oproep

aantal scholen waarvan aantal met

nieuwbouw

betrokken

investeringen

eerste oproep 35 24 voor basis,

10 voor secundair en 1 voor beide

16 84 milljoen euro

tweede oproep 59 28 voor basis,

22 voor secundair en 9 voor beide

44 211 miljoen euro

Bron: persberichten van minister Crevits

Visierapport 2018


104

> > Deels afgesloten ruimte

voor overleg in het nieuwe

kantoor van Tectum (ill. In-Lijn

interieurarchitectuur)

van flexibele kantoorbezetting. De klant hoeft er

enkel PC, tablet, smartphone of gsm in te pluggen.

In tegenstelling tot de termijnen van 3, 6 en

9 jaar bij de traditionele handelshuurcontracten

geldt geen minimum of maximum verblijfsduur

meer. Ook de overeenkomst kan variëren van alles

inclusief tot volledig gepersonaliseerd op maat. De

onthaalruimtes lijken op de lobby van een hotel. De

barrières (ook de fysische) tussen klanten, concurrenten

en partners zijn er verdwenen. De klemtoon

ligt op samenwerking binnen een gemeenschap

van (co)werkenden.

verkoopsprijs. Op die manier wordt de nieuwbouwmarkt

(opnieuw) toegankelijk voor jongeren en

starters die geen toegang hebben tot hypothecaire

leningen of die in een fase van hun leven zijn aanbeland

waarin ze nog geen definitieve beslissing

rond hun huisvesting willen nemen.

Om deze verwervingsformule op nationale

schaal aan te bieden werd het Gespecialiseerd

Vastgoedbeleggingsfonds Canius I opgericht. Het

fonds was alvast van plan op korte termijn 100 bijkomende

hamsterhuurwoningen in het aanbod op

te nemen. Belangrijk in dit verband is ook de steun

van een grote bank aan dit project. Belfius gelooft

in het concept ‘hamsterhurenen neemt via dochter

Belfius Immo een aanzienlijke participatie in het

startkapitaal. De VCB had al eerder het idee geopperd

om de helft van de vereiste eigen inbreng bij

een hypothecaire lening te vervangen door een

verzekering. Maar voor dit voorstel wachtten de

banken op de toestemming van de Nationale Bank.

In 2017 bedroeg het aandeel van de coworkingplaatsen

in de totale take-up op de Vlaamse kantorenmarkt

5%. Dat is heel wat meer dan de vijf jaren

daarvoor toen dit aandeel beperkt bleef tot 1%,

maar tegelijk minder dan hun aandeel in Frankfurt

en Parijs (6%), Madrid (9%), Amsterdam (10%) en

zeker in Londen (waar het al 17% bedraagt). Dat

blijkt alvast uit de rapporten van Jones Lang LaSalle.

Deze evolutie is illustratief voor de algemene tendens

om het werk niet meer met een bepaalde

plaats te associëren. Werk is iets wat men doet en

kan voor steeds meer werkenden vanop eender

welke locatie. Het is precies op deze tendens dat

coworking inspeelt. In een kaderstuk (i p. 105)

linkt het WTCB deze evolutie aan het toenemende

belang van Building as a Service.

Op de kantorenmarkt is een nieuw fenomeen ontstaan:

de coworkingplaatsen, een bijzondere vorm

> > Omvorming van een oude textielfabriek tot

een hedendaags kantoorgebouw in Moeskroen

(ill. Wienerberger, arch. Zep architecten)


Hoofdstuk 4

105

TABEL 6:

Kenmerken van traditioneel kantoor, businesscentrum en coworking

Traditionele kantoren Businesscentrum Coworkingplaats

doelpubliek

van kmo's tot grootste

internationale groepen

ondernemingen en

freelancers

van freelancers en start-ups

tot scale-ups

contract handelshuur dienstencontract dienstencontract

diensten

huurder zorgt zelf voor

aankleding van schil en

uitrusting van interieur

uitgerust en beheerd door

centrum, extra voor verbruiksgoederen

pakket met uitrustingsgoederen,

toegang tot vergaderzalen

en events, ruim

aanbod van diensten, extra

te betalen of inclusief

flexibiliteit

bepaald door de beperkingen

van de handelshuur

gemiddeld met

engagement tot één jaar

uitermate flexibel

gemeenschap Nee Nee Ja

Bron: JLL

MEERWAARDE VAN BUILDING AS A SERVICE

Het is duidelijk dat Building as a Service (BaaS) waarvan coworking een voorbeeld is, in

sneltempo aan belang wint. Behalve voor de huur en verhuur van werkruimte zijn er nog

tal van toepassingen waarbij het gebouw niet langer alleen gebruikt wordt voor zijn initiële

functie, maar ook dienst doet als backbone waarlangs verschillende diensten worden

aangeboden.

Toepassing van deze diensten kan een meerwaarde creëren voor verschillende partijen.

Het gebruik van sensoren en de verwerking van de data die deze genereren, ligt aan de

basis van het ‘as-a-service’-verhaal. Zo kan de gebouwbeheerder aan de hand van gemonitorde

data bijvoorbeeld de bezetting van zijn kantoorruimte optimaliseren en kan hij ook

besparen op de energiefactuur. De meerwaarde voor de facility manager en het personeel

dat instaat voor het onderhoud van gebouwen, zit dan weer in het kunnen onder controle

houden van het uit te voeren onderhoud door bijvoorbeeld de toepassing van ‘predictive

maintenance’. Tegelijk kan ook de gebruiker van het gebouw mee winnen. Het gebruik van

de extra diensten zorgt in vele gevallen voor een verbeterd comfort.

De aannemer kan door het aanbieden van nieuwe diensten zijn centrale rol in het bouwproces

bestendigen. Dit vereist wel dat hij open staat voor innovatie en samenwerking en

hij ook zijn onderneming mee in deze richting stuurt. Om mee aan het roer te staan van

de evolutie naar meer duurzame gebouwen zal hij buiten zijn comfortzone moeten treden

en bijvoorbeeld moeten bekijken welke sensoren een meerwaarde kunnen bieden in het

product of de dienst die hij vandaag aanbiedt om deze in de toekomst naar een hoger

niveau te tillen.

Visierapport 2018


106

In de woningbouw zien we een gelijkaardige tendens

naar kortere huurcontracten (zeker voor de

appartementen voor ‘young professionals’) in combinatie

met een ruimere waaier aan gemeenschappelijke

diensten met bijvoorbeeld gemeenschappelijke

ruimtes om te wassen en te vergaderen

en een collectieve dienstverlening op het vlak van

autodelen. Behalve in de tertiaire sector komt dus

ook in de woningbouw een evolutie op gang om op

een zo efficiënt en slim mogelijke manier duurzame

gebouwen te realiseren.

Een nog meer doorgedreven vorm van flexibiliteit

betreft het gebruik van tijdelijke constructies. We

zien die constructies opduiken bij schoolgebouwen

om zo een tijdelijke aangroei van het aantal leerlingen

te kunnen opvangen. Maar zij kunnen uiteindelijk

de meest diverse functies vervullen, ook bij

woongebouwen, zoals blijkt uit de getuigenis van

STiDO (i p. 124).

In 2015 heeft Vanhaerents Development nog een

enquête georganiseerd over de parkeernormen

bij 24 grotere en kleinere steden waarop 20 steden

hebben gereageerd. Uit de antwoorden is gebleken

dat de meeste steden een parkeernorm hebben

voor projecten met meergezinswoningbouw. Een

derde van de steden heeft een eigen parkeerverordening

en de steden die dit niet hebben, vallen

terug op de richtlijnen van het Nederlandse kennisplatform

CROW.

De parkeernorm voor appartementsgebouwen

varieert tussen de 0,8 en 1,5 parkeerplaatsen per

wooneenheid waarbij de meeste steden een minimumnorm

van 1 parkeerplaats per wooneenheid

opleggen. Voor wat betreft kantoren, winkelpanden

en supermarkten is de meest gehanteerde norm 1

parkeerplaats per 50 m² bruto vloeroppervlakte.

In Vlaanderen beschikt een gezin gemiddeld over

1,14 wagens. Zoals uit het eerste hoofdstuk al is

gebleken, is de nabijheid van voldoende parkeerplaatsen

voor de keuze van een woning van cruciaal

belang. Maar een appartementsgebouw oprichten

met te veel parkeerplaatsen in verhouding tot de

vraag van de bewoners verhoogt de kostprijs ervan

aanzienlijk.

In de Nieuwe Dokken te Gent werd een van de

laagste parkeernormen in Vlaanderen ingevoerd:

0,8 parkeerplaatsen per woning. Maar om deze

lage norm te kunnen hanteren zijn wel een aantal

randvoorwaarden vervuld. Het project bevindt zich

op wandelafstand van station en busknooppunt

Gent-Dampoort. De infrastructuur van de Nieuwe

Dokken zal fietsers en voetgangers centraal stellen.

Een groot deel van de site zal autovrij is. De

ondergrondse parkings zijn zo ontwikkeld dat ze na

verloop van tijd (wanneer minder mensen een auto

zullen hebben) van functie kunnen veranderen.

Op acht parkeerplaatsen worden bewoners aangemoedigd

om voor autodelen te kiezen. Er wordt

gewerkt met een coöperatieve waarvan de bewoner

lid wordt door een aandeel te kopen. Deze coöperatieve

biedt alternatieve oplossingen voor het

private autogebruik, zoals elektrische deelauto’s. In

zekere zin wordt de individuele parkeerplaats vervangen

door een gedeelde parkeerservice.

4.4. Innovatieve oplossingen

op het vlak van energie en

woningrenovaties

Het aandeel min-dertigjarigen dat een woning

koopt, is de jongste tien jaar gehalveerd van 50%

naar 25%. Deze halvering stemt overeen met de

wereldwijde tendens dat jongeren eerder willen

gebruikmaken van een dienst dan zelf iets aan te

moeten schaffen. Met name voor jongeren die

met hun loopbaan starten, is het interessant hun

een duurzame oplossing aan te bieden waarvan ze

vanaf dag één de voordelen plukken, onder meer in

de vorm van lage energiekosten. We zien investeerders

die op deze vraag inspelen, zoals onder meer

Upgrade Estate (i p. 120), duurdere systemen van

hernieuwbare energie in hun project integreren.

In stadsvernieuwingsprojecten wordt nu vaker een

beroep gedaan op warmtenetten en geothermie.

In Nieuw Zuid te Antwerpen wordt het warmtenet

nu gevoed met thermische zonnepanelen. In de

Nieuwe Dokken te Gent zijn alle woningen aangesloten

op een warmtenet. De woningen beschikken


Hoofdstuk 4

107

> > Bundeling van alle nutsvoorzieningen, zoals verwarming,

elektriciteit, water, ventilatie en domotica, in één Slimme

Aanpasbare Module (ill. BAO Living)

> > Combinatie van oud en nieuw te Gent

(ill. Victor, arch. BAANarchitecten)

over een warmtewisselaar die warmte haalt uit een

collectieve leiding die heel de wijk verwarmt. De

geleverde warmte is hoofdzakelijk afkomstig van

restwarmte van het naburige bedrijf Christeyns.

Op de Immerzeel+site in Aalst is door de aanleg

van een vierde generatie warmtenet en een doorgedreven

energie-efficiëntie van de gebouwen

het potentieel aanwezig om duurzame energie te

voorzien voor omliggende wijken. Het woon- en

winkelcomplex Turnova in Turnhout maakt gebruik

van ondiepe geothermie voor het verwarmen en

koelen van de ruimtes.

Volgens het Vlaams Energieplan zullen woningen

in nieuwe verkavelingen vanaf 2021 geen aardgasaansluiting

meer krijgen. Warmtepompen

en warmtenetten zullen in de plaats komen.

Tegen 2030 moeten warmtepompen volgens

het Vlaams Energieplan 1.300 GWh produceren

en moet geothermie 594 GWh voortbrengen.

Projectontwikkelaars zijn hier nu al mee bezig.

Binnen de Confederatie Bouw bestaat intussen een

actieve Vereniging Geothermie van aannemers die

in de aanleg van geothermie zijn gespecialiseerd.

Tegelijk is het belangrijk dat innovatieve systemen

snel in de regelgeving op het binnenklimaat

en de energieprestaties (EPB) kunnen worden

geïntegreerd.

Er is een duidelijke tendens binnen de regeling

op de premies naar een totaalaanpak in plaats

van naar individuele ingrepen. De website van het

Vlaams Energieagentschap (VEA) erkende medio

2018 een 40-tal aannemers en een 80-tal installatiebedrijven

als BENOvatievoorlopers. Hun aantal

lag toen nog veel lager dan het aantal aannemers

en installateurs die toen als BEN-aannemers en

-installateurs bekend stonden. Het potentieel is in

ieder geval aanwezig. In antwoord op een parlementaire

vraag van medio maart 2018 antwoordde

minister Tommelein dat er toen al 75 benovatiecoaches

beschikbaar waren.

> > Pompgroepen die warm water op een lage

temperatuur brengen voor verwarming van een

fabriekshal en voor vloerverwarming (ill. EcoPuur)

Visierapport 2018


108

> > Combinatie van groene en zonne-energie in de nieuwe Tivoliwijk te Laken (ill. BAM Contractors)

Op dat vlak hebben ook al een aantal interessante

proefprojecten plaatsgehad met medewerking

van de beroepsorganisaties van de sector en het

WTCB. In het kader van het project ECOREN werd

in Limburg een eerste proefproject van versnelde

renovatie met prefabelementen uitgevoerd. Het

Modul’Air project heeft tot doel een innovatiepartnerschap

op te zetten rond de toepassing

van geprefabriceerde gevels met geïntegreerde

ventilatiesystemen. Het is een toepassing die

met name voor appartementsgebouwen nuttig is

en in Duitsland en Oostenrijk al succesvol wordt

toegepast.

Van cruciaal belang in dit verband wordt het Vlaams

huurdecreet en de nieuwe federale wetgeving op

de mede-eigendom. Het Vlaams huurdecreet

bepaalt dat de huurprijs kan worden aangepast

als er energiebesparende investeringen worden

uitgevoerd. De nieuwe wet op de mede-eigendom

> > Toevoeging van de energiemodule bij de renovatie van

vier woningen op 20 dagen tijd in het kader van de proeftuin

ECOREN (ill. Confederatie Bouw Limburg)

> > Toevoeging van een prefabgevel in het kader van de

proeftuin ECOREN (ill. Confederatie Bouw Limburg)


Hoofdstuk 4

109

wijzigt onder meer de vereiste meerderheden en

legt een reservefonds voor investeringen op. Van

groot belang voor de renovatiemarkt zijn ook de

functies die in bestaande gebouwen mogen worden

geïntegreerd. De stad Gent versoepelde haar

regelgeving om in bestaande gebouwen het aantal

woongelegenheden te verhogen: een na te volgen

voorbeeld.

4.5. Langetermijnvisie op projecten

Er bestaat een toenemende aandacht voor

onderhouds- en energiekosten op lange termijn.

Die werd geïnitieerd door projecten met DBFM

(Design, Build, Finance en Maintain) waarbij de

private consortia ook verantwoordelijk waren voor

het onderhoud op langere termijn (20 à 30 jaar).

Bedrijven die aan DBFM-projecten deelnamen,

hebben intussen facilitaire diensten uitgebouwd.

Meer en meer bedrijven denken van bij de start van

een project aan de TCO (Total Cost of Ownership).

Op langere termijn zijn de gebruikskosten hoger

dan de bouwkosten. Voor de bewoners willen zij

vooral de gebruikskosten minimaliseren.

Op Vlaams niveau werd met een aantal belangrijke

spelers op de markt de vzw VLISOG opgericht.

Met dit initiatief willen de partners gezamenlijk het

onderhoud van gebouwen naar een hoger niveau

tillen, opdat een systematische en gestructureerde

aanpak ingang kan vinden. Een goed onderhoud

begint bij het vastleggen van noden en knelpunten

in en rond een gebouw. Daarom zet VLISOG

in op het verspreiden van kennis rond conditiemetingen

en de opname ervan in meerjarige onderhoudsplannen.

Een belangrijk aandachtspunt was

de certificatie van conditiemeting-inspecteurs.

Intussen werden al een 20-tal inspecteurs erkend.

Vanuit Vlisog werd intussen een nieuw Innovatief

Bedrijfsnetwerk ‘Smart Buildings in Use’ opgestart,

een samenwerking tussen VCB en WTCB. Deze

cluster wil bedrijven laten samenwerken en innoveren

inzake het digitaliseren van het beheer en

onderhoud van gebouwen door het integreren van

nieuwe technologieën, zowel software(systemen)

als hardware (sensoren, detectieapparatuur …).

Een bijzondere vorm van aandacht op langere termijn

is de aanpak van ESCO’s op het vlak van energieverbruik.

Wanneer we het relatief belang van de

GRAFIEK 27:

Relatief aandeel van de

sleutelactiepunten in de Belgische

burgmeesterconvenanten (%)

9,7%

8,3%

26,6%

7,1%

3,1% 2%

uitrusting van gemeentelijk patrimonium 26,6%

woongebouwen 26,3%

transport 9,7%

openbare verlichting 8,3%

lokale elektriciteitsproductie 7,1%

uitrusting van niet-woongebouwen 3,1%

industrie 2%

lokale productie van warmte en koeling 0,6%

andere maatregelen 16,3%

Bron: convenantofmayors.eu

0,6%

16,3%

26,3%

verschillende sleutelactiepunten in de Belgische

burgemeesterconvenanten bekijken, valt op dat de

aanpak van de uitrusting van het eigen gemeentelijk

patrimonium daarin een belangrijk aandeel

van maar liefst 26,6% krijgt, een even groot aandeel

als in de burgemeesterconvenanten in de andere

Europese lidstaten. Zo blijkt uit de grafieken op de

website van deze convenanten. Dit grote aandeel

geeft aan welk belang de gemeentebesturen aan

hun patrimonium hechten om de CO 2

-uitstoot te

verminderen. In België komt de CO 2

-reductie in

de residentiële sector als tweede en bij openbare

verlichting als vierde prioriteit naar voor.

Belfius heeft begin 2018 een gedetailleerde analyse

van het gemeentelijke gebouwenpatrimonium

gemaakt. In de Vlaamse gemeenten dateert

Visierapport 2018


110

amper 4% van dit patrimonium van na 2006 toen

de energieprestatieregeling werd ingevoerd. Van

deze gebouwen dateert 23% van voor 1930, werd

40% gebouwd of gerenoveerd tussen 1930 en 1975

en 33% gebouwd of gerenoveerd tussen 1975 en

2006. Gemiddeld vertegenwoordigen die gebouwen

een aandeel van 26% in de totale werkingsuitgaven

en een aandeel van 4% ten opzichte van de

totale exploitatie-uitgaven van de gemeenten. Bij

de uitgaven die de gemeenten aan de werking van

hun gebouwen besteden, heeft 55% te maken met

onderhoud, schoonmaak, verzekering en huur, 26%

met uitgaven voor elektriciteit, 11% met uitgaven

voor gas, 4% met uitgaven voor brandstoffen en

4% met uitgaven voor water.

Formules met een ‘derde investeerder’ zijn volgens

Belfius, en ook volgens de VCB, een bijzonder

geschikt instrument om investeringen in de energie-efficiëntie

van gebouwen te stimuleren. Het

gaat dan om ESCO’s of Energy Service Companies

die de kosten voor energiebesparende investeringen

voor hun rekening nemen in de plaats van de

lokale besturen. Die investeringen worden terugbetaald

met de gegenereerde besparingen. Na

doorgaans vijf tot zeven jaar is de investering terugbetaald

en komen de besparingen rechtstreeks

ten goede aan het bestuur. Dat ziet daardoor zijn

werkingsmiddelen verminderen, waardoor meer

ruimte voor investeringen vrijkomt. ESCO’s werken

op basis van energieprestatiecontracten waarbij zij

zich als dienstverleners ertoe engageren de afgesproken

besparingen te behalen.

Een cruciale eerste stap is de uitvoering van een

energie-audit die de werkomstandigheden in de

gebouwen analyseert en nagaat waar het grootste

energieverbruik zit. Zo konden de Vlaamse zorginstellingen

dankzij middelen uit het Klimaatfonds

gratis een energieprestatiediagnose op maat krijgen

die ook een actieplan met mogelijke energiebesparende

investeringen omvat, met berekening

van het besparingspotentieel en de terugverdientijd.

De diagnoses werden opgesteld in opdracht

van het Vlaams Energiebedrijf. Als de terugverdientijd

maximaal vijf jaar bedroeg, moest de aanvrager

de investering binnen de drie jaar uitvoeren. Ook

hier kunnen ESCO’s perfect op inspelen.

Bij de ontwikkeling van projecten kijken projectontwikkelaars

zoals Revive (i p. 114) en Van Roey (i

p. 122) uitdrukkelijk naar de mogelijke restwaarde

van infrastructuren en gebouwen aan het einde van

hun levenscyclus. Zij verwijzen hiervoor onder meer

naar de Nederlandse architect Thomas Rau die nu

internationaal furore maakt met zijn idee van een

> > Grote en tegelijk

isolerende en beschermende

PVC-profielen voor het

woonzorgcentrum De

Gerstjens te Erembodegem

(ill. Deceuninck)


Hoofdstuk 4

111

> > Upkot Ter Plaeten in Gent met hernieuwbare

energie en landelijke rustgevende binnentuin

(ill. Upgrade Estate)

> > Kleuterschool, lagere en middelbare school voor het Pius X

Instituut te Antwerpen in kader van Scholen van Morgen (ill.

STRABAG, arch. Plus Office en IEA)

kadaster van materialen (‘Madaster’). Het is echter

nog te weinig bekend dat de Vlaamse bouwsector

dit principe nu al toepast en zelfs verder gaat doordat

zij aan de geïdentificeerde gronden en materialen

een ketenbeheersysteem koppelt. De vzw

Grondbank doet al meer dan 15 jaar aan ketenbeheer

voor uitgegraven bodem en de vzw Tracimat

voor bouw- en slooppuin vanaf 24 augustus 2018.

Door de cijfermatige identificatie van de uiteenlopende

bodemkenmerken (211, 921 enz.) en door de

opvolging nadien en desgevallend via opslag en

behandeling tussendoor realiseert de Grondbank

nu een hergebruik van 100%.

De VCB werkt intussen eveneens aan een doorgedreven

inventarisatie en selectieve tracering van

bouwmaterialen in het kader van het sloopopvolgingsplan

en het ketenbeersysteem van de vzw

Tracimat. Ook bij sloop en ontmanteling, zoals

bij grondverzet, is het belangrijk de stoffen aan

de bron grondig te screenen, ze selectief te verwijderen

in functie van hun laag of hoog milieurisico

en ze vervolgens goed op te volgen zodat de

hoogwaardigste toepassingen mogelijk worden

gemaakt onder gecontroleerde omstandigheden,

met bijzondere aandacht voor de aanwezigheid en

verwijdering van asbest. De verwerking van laag

milieurisicopuin zal uiteindelijk goedkoper worden

dan de verwerking van hoogmilieurisicopuin. Het

ketenbeheersysteem van Tracimat is op 24 augustus

2018 in voege getreden.

4.6. Belang van participatieve

processen

Om grotere projecten gerealiseerd te krijgen is

draagvlak bij omwonenden en geïnteresseerde

gebruikers van cruciaal belang. Private partijen,

zoals projectontwikkelaars en aannemers, investeren

al jarenlang in het vinden van draagvlak. Het

bedrijf Matexi werkt bijvoorbeeld al sinds 1998 voor

complexe buurtprojecten aan manieren om al de

stakeholders erbij te betrekken. Een buurtontwikkeling

is een proces waarbij vele stakeholders

betrokken zijn: omwonenden, de toekomstige

bewoners, de toekomstige gebruikers van het

openbaar domein, de lokale overheid en belangengroepen.

Het komt er dan op aan op het juiste

moment ruimte te maken voor een open dialoog

met de juiste mensen. Een participatieladder geeft

de mate van participatie op een schematische wijze

weer. Er bestaan verschillende versies.

Matexi verwijst meer in het bijzonder naar de

participatieladder van Arnstein. Hoe lager op de

ladder, hoe minder er sprake is van participatie.

Bij de onderste twee treden is er geen sprake van

participatie. De initiatiefnemers proberen de stakeholders

herop te voeden. Bij de derde en vierde

trede krijgen de stakeholders de mogelijkheid

om te horen en gehoord te worden. Op de vijfde

trede mogen stakeholders ook advies verlenen,

maar de uiteindelijke beslissing ligt nog steeds

Visierapport 2018


112

bij de initiatiefnemers. Vanaf trede zes verwerven

stakeholders een onderhandelingspositie met de

initiatiefnemers. Op het zevende en achtste niveau

krijgen stakeholders het grootste aandeel in de

beslissing toegewezen. Het informeren van de

stakeholders vindt Matexi het absolute minimum.

Matexi kiest liever voor actieve participatie waarbij

zij luistert naar de stakeholders en hun advies in

rekening brengt bij de vormgeving van de buurt.

De uiteindelijke beslissing blijft wel bij Matexi.

Elke buurt van Matexi draagt bij aan een betere

leefomgeving. Matexi maakt ruimte voor elke

betrokkene en met die inbreng streeft het bedrijf

ernaar een breed gedragen plan op te stellen om zo

haar realisatie optimaal in te bedden in het lokale

weefsel. De manier waarop Matexi alle stakeholders

bij het ontwikkelingsproces betrekt, verschilt naargelang

het type buurtontwikkeling en is afhankelijk

van het profiel van de stakeholders. Zo is de rol van

het bestuur in de planvorming anders dan die van

de omwonenden. Naargelang de doelgroep en

situatie last Matexi een specifiek overlegmoment

in: een startvergadering, een themadag, een kennismakingsavond,

een open en een gesloten ontwerpworkshop,

een regelmatige overlegstructuur,

een validatiestructuur, een kwaliteitskamer, een

informatieavond en tot slot een ‘charrette’.

Bij deze methodiek is echt sprake van ‘coproduceren

of ‘cocreatie’. Matexi organiseerde deze charretteprocessen

nu al meer dan twintig keer voor

complexe buurtontwikkelingen. Het is een intensief

en breed participatieproces, waarbij bevraging,

reflectie en evaluatie elkaar afwisselen. Na diepgaand

studiewerk volgen meerdaagse ontwerpsessies

op locatie. Die processen zijn veeleisend, maar

Matexi beschouwt ze als een duurzame investering.

Sinds 2011 verloopt het charretteproces meer gefaseerd

waardoor Matexi het nog beter kan inbedden

in de processen van ruimtelijke ordening. Dat laat

Matexi toe om de inzichten te laten evolueren en

erop in te spelen.

Andere projectontwikkelaars besteden eveneens

heel wat aandacht aan hun participatieve projecten.

De werkwijze van Matexi is een voorbeeld

onder vele maar illustratief voor de diepgang ervan.

Op die manier proberen zij samen met de stakeholders

maximaal één front te vormen. Draagvlak

zoeken voor grote openbare projecten is tot nu toe

minder succesvol gebleken, met als gevolg dat tal

van projecten ‘on hold’ staan. Publieke partijen

kunnen ongetwijfeld leren uit de aanpak van private

partijen.

B> > Tuinappartementen met

ruime terrassen op de nieuwe

stadsbuurt Pier Kornel te

Aalst (ill. Revive-Matexi)


Hoofdstuk 4

113

BESLUIT

Hoofdstuk 4.

De impact van professionele partijen bij

woningbouwprojecten neemt almaar toe.

Hun aandeel in de vergunningsaanvragen

bedraagt in Vlaanderen intussen maar liefst

62%. Bouwprofessionelen hebben de laatste 15

jaar aanzienlijk bijgedragen tot de realisatie van

stadsvernieuwingsprojecten. Alleen al op basis

van de gesubsidieerde projecten ging het om

een investering van ongeveer 2,6 miljard euro die

betrekking had op de reconversie van ongeveer

300 hectare.

Multifunctionaliteit is daarbij het sleutelbegrip.

De private initiatiefnemers onderzoeken systematisch

in welke mate hun project de buurt met

functies en voorzieningen verrijkt. Private initiatiefnemers

verfijnen ook continu hun methodiek

om voor hun projecten maatschappelijk draagvlak

te vinden. Een intensievere samenwerking

met de andere bouwpartijen door middel van

BIM en andere moderne ICT-instrumenten en in

de vorm van bouwteams en ‘lean’ bouwen zullen

de bouwbedrijven in staat stellen de productiviteit

op te drijven.

Tegelijk merken we bij de private initiatiefnemers

een verschuiving van puur bouwen naar

het aanbieden van diensten. De toenemende

belangstelling voor ESCO’s (Energy Saving

Companies) maakt deel uit van deze tendens.

Deze evolutie merken wij ook bij nieuwe kantoorgebouwen

(met name bij coworkingruimtes),

maar ook in nieuwe stadsontwikkelingsprojecten.

Parkeerplaatsen maken er plaats voor auto- en

fietsdiensten. Verhuren wordt belangrijker in

vergelijking met verkopen.

Juist door een doorgedreven verlaging van de

energiekosten kunnen de woonkosten voor het

toenemende aantal huurders op langere termijn

lager liggen. Daardoor is er meer belangstelling

voor een verlaging van de TCO (Total Cost of

Ownership) voor de gebruikers. Daarbij wordt

zelfs rekening gehouden met de mogelijke restwaarde

van het gebouw wanneer het zal moeten

worden gesloopt.

Visierapport 2018


114

Getuigenis.

Nicolas Bearelle / Revive

Innovatief

inspelen op trek

naar steden

Revive ontwikkelt uitsluitend in steden. CEO Nicolas Bearelle

vertrekt vanuit zijn huidige ervaringen en schetst tegelijk de

toekomstige opportuniteiten voor stadsontwikkeling op basis

van nieuwe businessmodellen.

Steden groeien wereldwijd, ook in Europa.

Nicolas Bearelle verwijst daarbij naar onder

meer Amsterdam, Parijs en Berlijn maar ook naar

lokale steden zoals Gent, Brussel en Antwerpen.

Zij fungeren niet alleen als aankomstplaatsen

voor migranten. Hoog opgeleide studenten

willen in de stad blijven wonen, vaak via nieuwe

gemeenschapsvormen, enigszins zoals zij op

kot gewoon zijn. Ook 50- en 60-plussers kopen

nu een appartement in de stad, eerst om het te

verhuren, maar later om er zelf in te wonen. De

stadsvernieuwingsprojecten van Revive trekken

een divers publiek aan, inclusief gezinnen met

kinderen. Nicolas Bearelle: “Een belangrijke troef

voor stedelingen is de nabijheid van al de faciliteiten.

Maar wonen in de stad mag niet als een

straf worden ervaren. Het moet een logische en

positieve keuze zijn. De mentaliteit is sterk aan het

veranderen ten gunste van de stad. De overheid

moet daarop voortbouwen.”

Belangrijk voor haar aantrekkelijkheid is dat de stad

er net uitziet. Dat versterkt het veiligheidsgevoel

en is een cruciale overheidstaak. Nicolas Bearelle:

“De private sector heeft, onder meer onder impuls

van de overheid, ertoe bijgedragen dat de architectonische

kwaliteit van nieuwbouw in de steden

er sterk op vooruit is gegaan. Maar de publieke

inspanningen in infrastructuur en openbaar vervoer

zijn niet navenant gestegen. Integendeel. Bij

nieuwe stadsvernieuwingsprojecten worden de

lokale infrastructuurwerken nu steeds meer afgewenteld

op de private sector en de bovenlokale

infrastructuurwerken hinken sterk achterop.”

Slimme publiek-private samenwerking

Volgens Nicolas Bearelle moeten wij evolueren

naar een slimme publiek-private samenwerking:

“Dit vereist vertrouwen en bereikbaarheid. Maar

op dit ogenblik is het zelfs bijzonder moeilijk om

contact te krijgen met een schepen of ambtenaar.

Vooraleer een stadsvernieuwingsproject op te starten

moet de overheid een duidelijk kwaliteits- en

regelgevend kader creëren. In de loop van het project

moet zij zich daar ook aan houden en het concept

tussentijds niet continu gaan wijzigen. Tegelijk


Hoofdstuk 4 I Getuigenis

115

moeten de procedures sneller verlopen. Vertraging

kost geld en vooral veel frustratie. Dit leidt uiteindelijk

tot verschraling en verlies van kwaliteit.”

Er bestaan goede voorbeelden van slim verdichte

projecten die compactheid en kwaliteit combineren.

Het publieke domein is daarbij nog belangrijker

dan de gebouwde omgeving. Wat de bewoners

in hun eigen wooneenheden aan oppervlakte

verliezen, winnen zij aan collectieve ruimte. In haar

projecten stimuleert Revive de ontmoetingen tussen

bewoners, onder meer met een ‘buurtschuur’

waarvan iedereen mede-eigenaar is. Revive begeleidt

ook tijdens de eerste jaren het collectieve

gebruik van die schuur.

Vastgoed als bron van nieuwe diensten

Revive zet sterk in op vastgoed ‘as a service’. Nicolas

Bearelle: “Vastgoed zal steeds minder gaan om

eigendom en steeds meer om diensten en performanties,

minder om bakstenen en mortel en

meer om operationeel beheer. Het gaat daarbij

onder meer over de software van de wijk (zoals de

beschikbaarheid van Wifi en digitale netwerken) en

om gedeelde infrastructuren.”

De recentste projecten van Revive werken niet meer

op gas maar op hernieuwbare energie. De overheid

moet versneld dergelijke nieuwe visies faciliteren.

Nicolas Bearelle: “In het project Den Draad hebben

we nog een aardgasnet moeten aanleggen alhoewel

slechts één persoon er gebruik van maakte

om te koken. Dat hoeft nu niet meer. Maar onze

lokaal opgewekte elektriciteit mogen we nog niet

aan onze bewoners verkopen. Wij denken er nu aan

in onze projecten alle toestellen in the cloud met

elkaar te verbinden en op elkaar af te stemmen,

op die manier pieken af te vlakken en te bufferen

en rekenen daarvoor op Artificial Intelligence. Dat

moet uiteindelijk leiden tot een lagere energiekost

en tegelijk tot meer comfort.”

Betaalbaar bouwen voor de

middenklasse

Om nog te kunnen bouwen voor de middenklasse

moeten de kosten omlaag. In eerste instantie moet

het volgens Nicolas Bearelle mogelijk zijn samen

met de overheid de kosten van de grond te minimaliseren.

Stadsvernieuwingsprojecten worden

trouwens vaak op overheidsgronden gebouwd.

Daarnaast gelooft Nicolas Bearelle sterk in standaardisatie

om de bouwkosten te reduceren. De

aannemers moeten meer inzetten op geïntegreerd

en modulair bouwen. Revive denkt momenteel

in een internationale context aan de uitbouw van

een volledig ‘carbon free’ gemoduleerd gebouw.

> > Nieuwe groene buurt Rute met 6.000 m² publieke

groenzone op de voormalige Sidaplax-site te

Gentbrugge (ill. Revive, arch. Caan en Blaf)

Tegelijk moeten de architecten ervan overtuigd

worden dat ook met standaardisatie en prefabricatie

toparchitectuur mogelijk is.

Volgens Nicolas Bearelle zal het vastgoed dematerialiseren

zoals autoproducenten steeds meer

mobiliteit(soplossingen) verkopen. Bezit en eigenaarschap

staan onder druk, niet alleen in goederen

met lage kapitaalswaarden, maar ook in

bijvoorbeeld het vastgoed. De rendementen op

kwalitatieve nieuwbouw met additionele diensten

zullen in de toekomst wellicht de inflatie overtreffen.

Maar we mogen niet verwachten dat de waardestijging

van de doorsnee residentiële investering

de markt zal blijven overtreffen. De bomen groeien

nu eenmaal niet tot in de hemel. De baksteen als

ideale belegging en garantie op een financiële

veilige haven komt hierdoor onder druk te staan.

Misschien moeten toekomstige generaties overwegen

meer te huren.

Tegelijk groeit de idee van ‘urban mining’ en circulair

gebruik van grondstoffen. Een gebouw is na

30 jaar niet volledig afgeschreven. In dat gebouw

zitten immers nog heel wat materialen die opnieuw

kunnen worden ingezet in nieuwe projecten.

Nicolas Bearelle verwijst daarbij naar het materialenkadaster

‘Madastar’ van Thomas Rau. Stel

bijvoorbeeld dat aannemers niet alleen mogen

bouwen maar na 30 jaar ook mogen ontmantelen?

Daaruit zouden heel wat nieuwe businessmodellen

kunnen voortvloeien.

Visierapport 2018


116

Getuigenis.

Sophie D’Hulst / Bouwbedrijf dhulst’

Videoreportage

Voorbereiding,

bouwteam en lean

bouwen als sleutels

tot kwaliteit

Het bouwbedrijf dhulst’ is van vele markten thuis: van bijbouw tot nieuwbouw

en van ‘benoveren’ tot bio-ecologisch bouwen, maar legt tegelijk een

aantal duidelijke klemtonen: een beperking van de actieradius tot een straal

van 25 km rond Lier, een nauwgezette voorbereiding van elk project door

een werkvoorbereider die daarvoor uitdrukkelijk wordt aangeduid, een

‘lean planning’-proces waarbij alle betrokken partners persoonlijk worden

aangesproken, en voor nieuwbouw een maximale inzet van prefabricage. We

hadden hierover een gesprek met gedelegeerd bestuurder Sophie D’Hulst

waarmee nu de 4 de generatie aan het hoofd van dit bedrijf staat.

dhulst’ is een van de weinige bouwbedrijven die

in Vlaanderen erkend zijn als BENOvatievoorloper.

Maar Sophie D’Hulst merkt op dat niet alle

klanten zover willen gaan: “Sommige klanten

willen een gebouw zo laten renoveren dat het

heel veel jaren zal kunnen standhouden, met

voorzetwanden met bio-ecologische materialen

en een verregaande vorm van energiezuinigheid.

Maar anderen kijken toch eerder naar de korte

termijn en hechten meer belang aan bijvoorbeeld

een mooie keuken. In het algemeen hebben onze

klanten oog voor de energetische aspecten van

een renovatie. Doorgaans willen zij de daken laten

isoleren en energiezuinigere ramen laten plaatsen.

Maar zeker niet iedereen wil voorzetwanden

om de bijna energieneutrale norm te bereiken of

putboringen voor een geothermische installatie.”

Drempels voor BENOveren

Hoever de opdrachtgevers daarin gaan, hangt ook

af van het beschikbare budget. Sophie D’Hulst:

“Mensen schrikken vaak terug van de kosten die wij

als algemene aannemer op basis van onze ervaring

voor een renovatie aanrekenen. De opdrachtgever

en zijn architect durven de reële kosten wel eens te

onderschatten. Grondig renoveren of BENOveren

kost nu eenmaal veel geld. En zelfs na een doorgedreven

renovatie zal doorgaans de energie-eis

van nieuwbouw nog niet bereikt zijn. Indien wel, is

de renovatie meestal duurder dan een nieuwbouw.

Belangrijk is dat de klant zo door het oude gebouw

gecharmeerd is dat hij het zeker wil bewaren.”

Renovatiekosten zijn volgens Sophie D’Hulst altijd

moeilijk in te schatten. Bij nieuwbouw liggen de


Hoofdstuk 4 I Getuigenis

117

> > BENOvatie van een statig herenhuis aan de rand

van Antwerpen (ill. dhulst’; arch. Van Besien-Van

Noten)

risico’s veel lager. Bij renovatie wordt men bijna

altijd geconfronteerd met onvoorziene kosten. Het

is belangrijk daarover op een transparante manier

met de klant te communiceren en de mogelijke

opties goed te duiden. Bij renovaties is het raadzaam

10% opzij te leggen voor onvoorziene werken.

Indien dit bedrag uiteindelijk niet nodig is, kan het

nog altijd worden aangewend voor een betere uitrusting

of inrichting. Bij openbare aanbestedingen

gaan renovaties vaak gepaard met verrekeningen.

Samenwerken rond ontwerpdetails

Een belangrijke kostenverhogende factor, niet

alleen voor renovatie-, maar ook voor nieuwbouwwerken,

betreft de detaillering van het ontwerp.

De detaillering zou steeds in het verlengde moeten

liggen van de functies die het gebouw moet

vervullen, en van de desiderata die de bewoners

en gebruikers formuleren. Sophie D’Hulst : “Maar

het gebeurt vaker dat we in het ontwerp te maken

krijgen met details waar de opdrachtgever en ook

de uiteindelijke gebruiker niet wakker van liggen

en die de bouwkost aanzienlijk verhogen. Bij het

ontwerp moet de ontwerper steeds de uiteindelijke

doelstelling in het oog houden. Het ontwerp

van een brandweerkazerne bijvoorbeeld moet

rekening houden met plotse maar zeer intensieve

interventies.”

Sophie D’Hulst pleit voor een samenwerking met

de architect in een vroeg stadium van het project:

“Als we achteraf wijzen op een te dure detaillering,

willen architecten het ontwerp vaak niet meer veranderen

omdat wijzigingen hun dan extra geld

kosten. Ook om de energie-eisen te behalen wordt

soms overdreven op het vlak van uitvoeringsdetails

met een accumulatie van te nemen maatregelen

die de kosten nodeloos opdrijven. De meest efficiënte

én meest betaalbare manier om tot resultaat

te komen bestaat erin samen naar de goedkoopste

oplossing te kijken. Sommige architecten eisen dat

bepaalde details onverkort worden toegepast zoals

ze in het ontwerp voorkomen. Maar als dan blijkt

dat dit problemen oplevert, krijgt de aannemer

het verwijt dat hij op voorhand op de hiaten had

moeten wijzen.” De ervaring van het bedrijf dhulst’

leert in ieder geval dat een goede werfvoorbereiding

loont. Maar dan mogen opdrachtgever en

ontwerper niet meer continu veranderen tijdens de

werken. Bouwen doen opdrachtgever, ontwerper

en aannemer best samen.

Samenwerking krijgt gezicht

Sophie D’Hulst gelooft ook sterk in lean planning.

Sophie D’Hulst: “We overlopen dan in persoonlijk

overleg met de betrokken onderaannemers de verschillende

schakels. Elke schakel krijgt in dit overleg

een gezicht. Daardoor krijgen we betere afspraken.

We organiseren dit overleg doorgaans wekelijks.

Maar ook de besturen moeten volgen met de aanlevering

van plannen en tekeningen en daarvoor

verantwoordelijkheid op zich nemen. Daar heeft

uiteindelijk iedereen belang bij. Elke dag dat een

project vroeger klaar is, betekent winst. Elke dag te

laat kost geld.” Sophie D’Hulst vindt het alvast positief

dat besturen niet langer alleen naar de laagste

prijs kijken maar bijvoorbeeld ook naar het plan van

aanpak van het bouwbedrijf. Op die manier kan

dhulst’ beter inzetten op zijn troeven: het engagement

kwaliteit te leveren en dit engagement ook

goed op te volgen.

Sophie D’Hulst: “Wij houden van technische uitdagingen.

Maar wie moeilijke projecten tot een goed

einde wil brengen, heeft hulp nodig. De meeste

succesverhalen hebben dan ook niet één held,

maar een team van helden: onze klanten, onze

eigen medewerkers en de architecten, onderaannemers

en leveranciers waarmee wij samenwerken.

En wij blijven open voor nieuwe gesprekken, stimulerende

samenwerkingen en voor een dialoog met

iedereen die samen met ons bouwt. Want dhulst’

houdt van bouwen met mensen, wat we samenvatten

in de slogan ‘dhulst’ bouwt van jou’.”

Visierapport 2018


Burgers en bouwers:

één front

Videoreportage

Dhulst

Grondig en energetisch

renoveren

De benovatiewoning


Hoofdstuk 4 I Getuigenis

Benoveren staat voor ‘beter renoveren’, tegelijk

grondig én energetisch renoveren. De volgende

reportage toont aan welke keuzes de opdrachtgever

samen met architect en aannemer zoal moeten

maken om tot een optimale oplossing te komen en

hoe het benovatieproces concreet is verlopen.

Visierapport 2018


118

Getuigenis.

Joeri Haex / Bouwonderneming Haex

Maximale gebruiksvriendelijkheid

dankzij

doelgroepconcepten, in

bouwteam of met PPS

Joeri Haex is gedelegeerd bestuurder van de NV Haex. Het bedrijf ontving van

VKW de onderscheiding van Excellent Familiebedrijf voor 2017-2018 omwille

van onder meer de volgende elementen: een sterke focus op de lange termijn,

een sterk groeitraject, mooie financiële resultaten, de concentratie van het

aandeelhouderschap bij één familietak in combinatie met een CEO uit de

familie en een familiale governance “waarbij de externe partners centraal

staan en waardoor snel naar gerichte oplossingen kan worden gezocht”, aldus

het juryverslag. Joeri Haex gelooft sterk in samenwerking en meer concreet in

bouwteams en PPS om optimaal aan de noden van de klanten te beantwoorden.

De slogan van het bedrijf is ‘Building for

Generations’ en deze heeft een drievoudige betekenis.

Joeri Haex: “In het bedrijf staat nu al de 3 de

generatie aan het roer. Daarnaast willen we dat

onze realisaties duurzaam zijn en generaties lang

kunnen meegaan. En bovendien bouwen we voor

een brede waaier aan generaties: we bouwen crèches

en scholen voor kinderen, studentenhomes,

woningen voor startende gezinnen, maar ook assistentiewoningen

en woonzorgcentra voor senioren.

Voor elk van deze markten werken we op basis van

doelgroepconcepten. Elke doelgroep heeft andere

noden en vereist dus ook een aangepast bouwconcept.”

De portefeuille van de onderneming bestaat

momenteel voor ongeveer 70% uit appartementsgebouwen

en voor 30% uit gebouwen voor senioren

en studenten. Bouwonderneming Haex bouwt

momenteel een goede 400 studentenverblijven,

zowel in Hasselt als in Antwerpen.

Uitgaan van de gebruikers

Joeri Haex: “We vertrekken niet vanuit het gebouw,

maar vanuit de personen die er gebruik van gaan

maken en dat dient te leiden tot een optimale

gebruiksvriendelijkheid. Voor woonzorgcentra bijvoorbeeld

gaan we uit van de zorgeenheid. Het

aantal m 2 per kamer ligt nu eenmaal vast. Maar

de gemeenschappelijke delen worden zodanig

gepland dat de verplaatsingen van de verplegers

maximaal kunnen worden beperkt. Voor appartementen

kijken we vanuit de kern. Hoe kunnen

we daar nodeloze ruimte wegsnijden zonder het

gebruikscomfort te verlagen? Voor kinderdagverblijven

moeten we voorzien in sassen voor de


Hoofdstuk 4 I Getuigenis

119

veiligheid en in robuuste materialen zodat kinderen

er bijvoorbeeld op kunnen tekenen. Voor appartementen

voor senioren stellen we vast dat de bewoners

nu eerder naar een slimme woonst willen waar

de faciliteiten nog niet allemaal van bij de start zijn

ingebouwd maar nadien wel kunnen worden toegevoegd

zodra dat nodig blijkt. Uiteraard moeten

inloopdouche en verhoogd toilet vanaf het begin

aanwezig zijn. Maar de beugels en het oproepsysteem

kunnen later worden aangebracht.”

Om optimaal op de noden van de gebruikers te

kunnen ingaan, gelooft Joeri Haex sterk in de bouwteamformule

en het Design & Build-concept. Joeri

Haex: “Daardoor beschikt de klant voor heel het

bouwtraject over slechts één aanspreekpunt. Door

de wensen van de opdrachtgever en de knowhow

van aannemer en ontwerper van bij het begin

samen te brengen, kunnen we efficiënter werken

en flink besparen. Zo is de keuze van de gebruikte

installaties bijvoorbeeld belangrijk voor de resterende

bruikbare ruimte in een berging. Door het

doorgedreven meedenken in de ontwikkeling van

de wooneenheden komen we altijd tot een aanvaardbare

oplossing samen met de bouwheer.”

Inventief omgaan met beperkte ruimte

Joeri Haex: “We moeten meer dan voorheen

nagaan wat op een kleinere ruimte nog mogelijk is

en hier inventief mee omgaan. In Nederland staat

de sector al verder op dit vlak. Daar kunnen we uit

leren. Daar wordt onder meer gedacht aan een

werkruimte in huis die ’s nachts kan worden omgevormd

tot slaapkamer. Het komt er dus op neer het

concept van het gebouw subtiel uit te puren. Dit

conceptueel werk combineren we met snelbouwwanden

van Frameproducts, die kant-en-klaar op

de werf worden aangeleverd.”

Spaarzaam ruimtegebruik heeft ook te maken met

de betaalbaarheid die steeds meer onder druk komt

te staan. Joeri Haex verwijst in dit verband naar de

cumulatie van kostenverhogende factoren: de forse

stijging van de grondprijzen, de almaar strengere

energie-eisen, de rechtsonzekerheid rond de

goedkeuring van projecten en binnenkort nog de

heffingen op het ruimtelijk rendement. Daarnaast

> > PPS-project in Hechtel-Eksel met combinatie

van Huis van het Kind, assistentiewoningen en

appartementen (ill. Haex, arch. KPW architecten)

zijn er de fors oplopende transportkosten door het

toenemende fileleed, zeker voor Limburgse bedrijven

die in belangrijke mate moeten leven van de

‘binnenlandse export’, d.w.z. van projecten buiten

de provincie.

PPS ook mogelijk voor kleinere projecten

Buiten de twee grotere stadscentra Hasselt en

Genk bestaan er in Limburg een groot aantal kleinere

verstedelijkte gemeenten waar de aanpak van

de firma Haex goed aanslaat. Ook daar komt het

erop neer de behoeften grondig te analyseren en

er oplossingen voor te vinden, ook financiële zoals

werken met erfdienstbaarheden en opstalrecht. Bij

appartementen wordt de woonfunctie steeds vaker

gecombineerd met andere functies zoals een lokaal

dienstencentrum, een bibliotheek of een winkel.

Bij winkelketens, zoals Aldi en Colruyt, is hiervoor

groeiende interesse. Joeri Haex gelooft niet dat PPS

enkel mogelijk is vanaf een drempel van 20 miljoen

euro. Ook voor 5 tot 10 miljoen euro is het mogelijk

een rendabel PPS-project te realiseren.

In Hechtel-Eksel bijvoorbeeld bouwt Haex een

project dat een ‘Huis van het Kind’ combineert 20

assistentiewoningen en 15 appartementen. Het

betreft hier een PPS-project met het gemeentebestuur,

Ocura en CM Zorgmakelaar als partners.

Een ander voorbeeld is de grondige renovatie en

verbouwing in Lier van een voormalig klooster

tot jeugdherberg. Dat gebeurde in opdracht van

Toerisme Vlaanderen en dit via een formule van

DBF (Design, Build & Finance). Dit betekent dat

Haex het volledige pakket (van ontwerp tot en met

de financiering) op zich heeft genomen.

Visierapport 2018


120

Getuigenis.

Nele Van Damme / Upgrade Estate

Videoreportage

Bouwen voor studenten

en young

professionals

Upgrade Estate is vooral bekend met het Upkot-concept voor de huisvesting

van studenten, maar is intussen ook actief rond de huisvesting van ‘young

professionals’, pas afgestudeerde jongeren die hun eerste professionele

stappen zetten, en heeft onder deze jongeren recentelijk een grootschalig

marktonderzoek laten organiseren door Profacts. Daarmee wou Upgrade Estate

precies weten wat er leeft op het vlak van ‘community’-vorming, voorbij de hypes

die daarover geregeld in de media verschijnen. Op basis van de bevindingen

uit deze enquête heeft Upgrade Estate het woon- en leefconcept Upliving

ontwikkeld. We spraken hierover met CEO Nele Van Damme.

Het marktonderzoek is kenschetsend voor de

werkwijze van Upgrade Estate. Nele Van Damme:

“We zijn niet zomaar een ontwikkelaar, maar

definiëren ons als ‘huisvester’ die de bewoners

in staat stelt een netwerk voor het leven uit te

bouwen. De focus van onze werking ligt op het

beheer van het gebouw na de oplevering. Dankzij

de nauwe contacten met onze bewoners kennen

we zeer goed de enome beheersproblemen die

uit een verkeerd samengesteld gebouw kunnen

voortvloeien. De bouwkost van onze projecten

is 10 à 15% duurder, maar niet de kost om er te

wonen. We streven uitdrukkelijk naar kwaliteit en

duurzaamheid.”

Voor Upgrade Estate staat de eindgebruiker centraal.

Het bedrijf wil ook continu leren uit haar

projecten. Nele van Damme: “Zo komen we een

keer per maand samen met onze eindgebruikers

om te brainstormen over wat goed en niet goed

gaat. We verhuren nu al een 400-tal flats aan jonge

starters. Maar via een marktonderzoek wilden we

verder gaan. Willen jongeren echt op een kleinere

oppervlakte wonen, willen ze effectief meer

huren en hechten ze daadwerkelijk zoveel belang

aan samenleven? Welke faciliteiten willen ze echt

delen? Vragen zij naar ‘car sharing’, ‘bike sharing’

en ‘cohousing’, naar een gedeelde leveringsruimte

en schoonmaakdiensten, naar een gezamenlijk

wassalon en ‘coworking’ ruimte? We hebben al die

opties met de jonge starters afgetoetst”.

Urban living

Uit het marktonderzoek bij meer dan duizend

jongeren tussen 20 en 40 jaar kwam voldoende

respons om voor elke leeftijdsklasse van vijf jaar

valabele antwoorden te krijgen. Uit de enquête

is bijvoorbeeld gebleken dat 83% van de jonge


Hoofdstuk 4 I Getuigenis

121

starters in een stad woont of interesse heeft om

er te wonen. De overgrote meerderheid heeft nog

geen kinderen. Nele Van Damme: “Young professionals

kiezen hun huisvesting dichtbij hun werkplek

in een bruisende stad en tegelijk in een groene

omgeving en rekenen voor hun verplaatsing op

openbaar vervoer. Zij verkiezen een leuke locatie

in functie van het concept van ‘urban living’. Maar

slechts 16% van de ondervraagden staat open voor

cohousing. Cohousing is dus een nichemarkt. Eén

cohousingproject te veel in een bepaalde regio

kan de markt hiervoor al ontregelen. Waar zij evenmin

naar vragen, is een ‘coworking place’ en een

gemeenschappelijk sauna en fitnessruimte. Deze

faciliteiten vinden zij trouwens overvloedig in hun

stedelijke omgeving.”

In overeenstemming met wat studenten en jonge

starters wensen, hecht Upgrade Estate veel belang

aan een leuke architectuur en een cool design.

Niet alleen voor het gebouw, maar ook voor de

binneninrichting. Nele Van Damme: “Voor onze

interieurs hebben wij een eigen lijn ontwikkeld. We

zorgen zeker voor voldoende bergruimte en voor

ingemaakte maar tegelijk hippe kasten en ook voor

gordijnen. In onze kasten zit standaard een bureau

verwerkt waardoor thuiswerk mogelijk wordt. De

huurders krijgen de kans om aan hun appartementen

een persoonlijke ‘touch’ toe te voegen, maar

moeten nog weinig zelf aanbrengen of voorwerpen

verhuizen.”

Jongeren tussen 25 en 30 jaar willen vooral huren,

zo blijkt nog uit het marktonderzoek door Profacts.

Pas na de leeftijd van 30 jaar gaan zij kopen. Maar

dan kan men die jongeren niet langer als starters

beschouwen. Belangrijk voor projecten voor

jongeren is de mix van verschillende types van

appartementen. Een ruim privaat terras vinden

zij belangrijk. Daarnaast appreciëren zij ook de

beschikbaarheid van een gemeenschappelijke

tuin. Nele Van Damme: “Bij de uitwerking van onze

projecten laten we de architect altijd samenwerken

met een landschapsarchitect. We opteren daarbij

voor een organische tuin, een soort van ‘urban jungle’

die beantwoordt aan het verlangen naar rust

in de woonomgeving en doorgaans ook minder

onderhoud vergt. In onze gebouwen zorgen we ook

voor een optimale ligging van de fietsstallingen:

gemakkelijk bereikbaar en goed afgedekt. Jonge

professionals blijven tegelijk een parkeerplaats

belangrijk vinden. Toch gaan we voor alle huurders

ook één deelauto ter beschikking stellen.”

Flexibiliteit en gebruiksgemak

Van groot belang voor jonge starters zijn flexibele

contracten. Nele Van Damme: “Jongeren denken

voor hun job niet op langere termijn. Voor onze

Upkot-projecten zijn we trouwens gewoon te werken

met jaarcontracten. Ook voor starters werken

we daarmee. Ze willen meer betalen om dicht bij

het werk en in een groene omgeving te leven. Ze

hechten ook veel belang aan lage energiekosten.

Dat moet voor hen verder gaan dat het gebouw

goed isoleren. Wij leveren zelf groene energie. Voor

de energiekosten rekenen we een vast forfait aan.

Tegelijk sensibiliseren we onze huurders om energiezuinig

te leven.”

De meerwaarde van Upgrade Estate komt vooral

tot uiting na de oplevering. Nele Van Damme: “We

voorzien voor onze projecten in een Upliving coach:

mensen met een sociaal profiel die de bewoners

helpen bij praktische vragen, maar ook met de

organisatie van ontmoetingen. We hechten veel

belang aan het gebruiksgemak (de zogenaamde

‘convenience’). Waarom nog sleutels als ‘finger

badges’ en in de toekomst gezichtsherkenning

ook kunnen? In ons nieuw woon- en leefconcept

Upliving voorzien we in een beperkt aantal

gedeelde faciliteiten, zoals een ‘laundry’ waardoor

de bewoners op een wasmachine kunnen besparen,

en in een gemeenschappelijk ruimte waar zij

een ruimere groep van vrienden kunnen ontvangen.

Voor die gemeenschappelijke ruimte doen we

nu testen met Google echo.”

> > Interieur ingericht zoals

in het Upliving Concept

(ill. Upgrade Estate)

Visierapport 2018


Burgers en bouwers:

één front

Videoreportage

Upgrade Estate

Bouwen op maat van

generaties – Van Upkot

tot Upliving


Hoofdstuk 4 I Getuigenis

Hoe optimaal inspelen op de desiderata van

de burgers. Het slagwoord is nu ‘Buildings as a

service’. Welke diensten kan een gebouw allemaal

aan zijn bewoners aanbieden? Wat is de impact

op de bouwwijze, op de binneninrichting en op de

installaties?

Visierapport 2018


122

Getuigenis.

Geert Verachtert / Van Roey

Duurzame, leefbare

en tegelijk betaalbare

totaaloplossingen op

maat

Groep Van Roey beperkt zich al langer niet meer tot alleen bouwen. De groep

streeft nu voor haar opdrachtgevers totaaloplossingen op maat na. In 2017 heeft

de groep naast haar bestaande activiteiten rond bouw, toelevering, projectontwikkeling

en sportexploitatie nog Van Roey Services opgericht als partner voor

het duurzaam onderhoudsbeheer van gebouwen en installaties. De groep is

actief in alle fasen van het bouwproces (ontwikkeling, ontwerp, bouw, financiering,

onderhoud en exploitatie) en op diverse markten (van cultuur tot zorg), wat

een holistische aanpak van projecten in de hand werkt. We hadden een gesprek

met Geert Verachtert, directeur Strategie en Business Development.

De groep is na meer dan 275 jaar nog altijd in handen

van de familie Van Roey. Dat biedt volgens

Geert Verachtert als voordeel dat de strategie niet

op kwartaalbasis wordt bekeken, maar dat kansen

worden geboden om op langere termijn te handelen.

De waarden van het bedrijf laten zich samenvatten

in het letterwoord KOERS dat staat voor

kwaliteit, openheid, engagement, respect voor de

klant, maar ook voor de natuur en samenwerking.

Het bedrijf heeft veel knowhow in huis, maar beseft

dat het door samenwerking veel complementaire

kennis kan verwerven.

Vertrekken vanuit behoeften van de

mensen

De missie van Van Roey bestaat erin de kwaliteit

van het leven van mensen te verbeteren door de

creatie van leefbare en duurzame omgevingen

waar mensen graag wonen, werken, winkelen,

leren en sporten. Geert Verachtert: “Conform de

filosofie van Jan Ghel vertrekken we steeds vanuit

de behoeften van de mensen. Vervolgens kijken we

naar de omgeving en tenslotte naar het gebouw.

We gaan naar kleinere individuele wooneenheden,

maar creëren tegelijk extra waarde voor de (buurt)

bewoners dankzij een kwalitatieve gemeenschappelijke

ruimte, de nabijheid van andere functies en

daardoor ook een lagere en vlottere mobiliteit.”

De demografische uitdagingen zijn bekend: tegen

2060 tweemaal meer 65- en drie maal meer 85-plussers,

50% singles en sedert 1991 al tweemaal meer

migranten. Geert Verachtert: “Voor singles bouwen

in plaats van voor tweeverdieners verscherpt nog

de problematiek van de betaalbaarheid. Bovendien

is het aandeel woonkredieten afgesloten door de

zogenaamde ‘millennials’ de voorbije tien jaar

gehalveerd van 50% naar 25%, wellicht als gevolg


Hoofdstuk 4 I Getuigenis

123

van de hoge vastgoedprijzen, de impact van de

bankencrisis en hun gewijzigd bestedingspatroon.

Voor de senioren is er de vraag naar een betaalbare

gezondheidszorg. Wij geloven sterk in leefbare en

inclusieve omgevingen met een mix van jong en

oud: een omgeving waar iedereen zo lang mogelijk

op een autonome en zelfstandige manier in zijn

thuisomgeving kan blijven wonen door de aanwezigheid

van een quasi onzichtbare zorg. “

Focus op betaalbaar wonen

Ondanks al deze uitdagingen gelooft Van Roey nog

in betaalbaar wonen. Geert Verachtert: “Meer nog:

wij geloven dat betaalbaarheid en leefbaarheid

hand in hand gaan met duurzaamheid. We moeten

daarvoor niet enkel focussen op betaalbaar

bouwen maar vooral op betaalbaar wonen. Voor de

gebouwen vertrekken we van een exploitatiemodel

op basis van een levenscyclus van 30 jaar. Bij de

oplevering is amper 30% van de totale cycluskost

van een gebouw uitgegeven. De overige kosten

gebeuren tijdens de gebruiks- en beheerfase.

Maar de zogenaamde ‘Total Cost of Ownership’

(TCO) wordt wel voor 80% bepaald door de keuzes

die tijdens de engineerings- en bouwfase worden

gemaakt.”

Van groot belang in dit verband is artikel 82 van de

nieuwe wet op de overheidsopdrachten. Dit artikel

vormt de juridische verankering van het principe

dat het gunningscriterium ‘prijs’ kan en moet worden

uitgedrukt in termen van de levenscycluskost

van een gebouw. De correcte vraag is dan niet

‘Hoeveel kost dit gebouw bij de oplevering?”, maar

wel “Wat is de operationele kost van dit gebouw

over een periode van 30 jaar, d.w.z. investerings-,

onderhouds- en energiekosten tezamen?”

Groep Van Roey gelooft ook sterk in innovatie als

motor voor vooruitgang. De verhoging van de productiviteit

in de bouw biedt enorme groeikansen

voor de sector. De groep zet bijvoorbeeld volop in

op innovatieve business modellen (zoals de Energy

Service Company), op innovatieve concepten (zoals

de inbouw centraal in de woning van een slimme

aanpasbare module die badkamer, keuken en al de

nutsvoorzieningen combineert), van innovatieve

technologieën én van innovatieve processen (zoals

lean bouwen en BIM). Verder gelooft Groep Van

Roey sterk in een toekomstvisie van gebouwen als

materialenbanken voor nieuwe toekomstige constructies

en de mogelijkheid om hun restwaarde te

valoriseren. Daarom is de groep co-sponsor van het

Circular Retrofit Lab, één van de zes pilootprojecten

van BAMB (Buildings as Material Banks) waarbij

bestaande studentenflats op de VUB-campus

> > Centrumontwikkeling van Oostmalle met nieuwe publieke

functies en nadien extra woningen en een mix van open en

bebouwde ruimte (ill. Van Roey, arch. Stramien)

zullen worden gerenoveerd volgens de principes

van transformeerbaar bouwen.

Mobiliteit en energie als diensten

Een aantal initiatieven die voor de Gentse ‘Nieuwe

Dokken’ worden genomen, zijn illustratief voor de

lagere operationele kosten die Van Roey beoogt.

Door aansluiting bij een warmtenet is geen eigen

verwarmingssysteem meer nodig. Het afvalwater

wordt in de wijk ingezameld en gezuiverd en vervolgens

door een nabijgelegen bedrijf als proceswater

hergebruikt. Gescheiden afvalverwerking wordt er

de norm. Keukenafval wordt er lokaal verwerkt tot

biogas en bemestingsproduct. Bovendien heeft

de stad Gent in de wijk de parkeernorm teruggebracht

tot 0,8 parkeerplaatsen per wooneenheid.

Daardoor kunnen de kosten voor de aanleg van

parkeerplaatsen fors worden gereduceerd, wat

dan weer de betaalbaarheid van de woningen ten

goede komt. Maar tegelijk wordt in de wijk ‘mobility

as a service’ aangeboden met faciliteiten op het

vlak van parkeerdelen, fietsverhuur en autodelen.

Niet alleen in de grotere Vlaamse steden maar

ook in tal van kleinere steden en gemeenten ziet

Geert Verachtert nog kansen voor de ontwikkeling

van nieuwe projecten: “Vaak gaat het dan om

gemeenten met een verouderd publiek patrimonium

die de wens hebben om een nieuwe leefbare

en duurzame kern te creëren maar daarvoor vaak

over onvoldoende financiële middelen beschikken.

In deze gevallen biedt een Publiek Private

Samenwerking een mogelijke oplossing voor de

realisatie van nieuwe publieke infrastructuur waarbij

de investeringskost grotendeels gedragen wordt

door de valorisatie van de grondaandelen van de

vrijgekomen gebouwen en sites. Bovendien biedt

dit telkens kansen om die vrijgekomen plekken om

te vormen tot nieuwe leefbare, inclusieve en betaalbare

kernen waar meer mensen graag wonen, werken,

sporten en onderwijs genieten.”

Visierapport 2018


124

Getuigenis.

Thomas Buyse en Caroline De Wulf / STiDO

Pionieren in

modulair bouwen

STiDO is een jong bedrijf dat amper drie jaar geleden tot stand is gekomen.

Na een jarenlange ervaring in de nieuwbouw- en renovatiemarkt in

houtskeletbouw werd beslist om de activiteiten rond modulair bouwen

onder een aparte benaming op de markt te brengen. Zo is de naam STiDO

ontstaan. Het bedrijf is gespecialiseerd in het ontwerpen, produceren

en commercialiseren van mobiele gebouwen volgens de principes van

houtskeletbouw. Daardoor kan de klant in een mum van tijd over een kwalitatief

afgewerkte woon- of werkruimte beschikken. Het bedrijf is een pionier

op het vlak van modulair bouwen. Er bestaat duidelijk belangstelling voor de

formule van kant-en-klaar geleverde modules. Zaakvoerder Thomas Buyse

en commercieel afgevaardigde Caroline De Wulf kunnen ervan getuigen.

Voor het ontwerp en de productie van de modules

maken de mensen bij STiDO gebruik van hun

ruime ervaring op het vlak van houtskeletbouw

en prefabricatie. De gebouwen van STiDO bieden

dezelfde voordelen als de nieuwbouwwoningen of

renovaties op basis van houtskeletbouw: ze leveren

uitstekende prestaties op vlak van energieverbruik,

ze zijn door hun lichte gewicht makkelijk transporteerbaar

en kunnen zeer snel worden geplaatst.

Daarnaast is alles snel leverbaar aan gunstige prijzen

waardoor ze beschikken over alle troeven om

een succes te zijn.

De modulaire gebouwen van STiDO kunnen met

uitzonderlijk vervoer door heel België en ook daarbuiten

worden getransporteerd. Een grote kraan

hijst de constructie tot op de juiste plaats, indien

nodig over de daken van de rijwoning. STiDO

kende een exponentiële omzetgroei en nu al is

duidelijk dat deze trend zich in 2019 zal verderzetten.

De volledige Belgische markt ligt open voor het

jonge bedrijf.

Uiteenlopende gebruiksmogelijkheden

In de opstartfase kreeg STiDO hoofdzakelijk vragen

voor het gebruik van de units als bijgebouwen

voor particulier of professioneel gebruik, waarmee

onder meer wordt voldaan aan de stijgende vraag

naar een afzonderlijke ruimte voor thuiswerk.

Intussen hebben echter ook scholen en zorginstellingen

hun weg naar STiDO gevonden en is de

nieuwbouwmarkt een sterk groeiend onderdeel

van de activiteiten geworden.

Caroline De Wulf: “We hebben al de meest diverse

vragen voor onze units ontvangen: om te dienen als

poolhouse en als hobbyruimte, als pottenbakkersatelier

en als schoonheidssalon, als ontvangstruimte


Hoofdstuk 4 I Getuigenis

125

> > Een volledig afgewerkte STiDO in de tuin (ill. STiDO)

voor klanten, als gastenverblijf of als gezinswoning.

Aanvankelijk deden ongeveer 30% van onze units

dienst als zorg- of kangoeroewoning, voor ouderen

die op die manier in de vertrouwde omgeving

maar toch apart bij hun kinderen kunnen gaan

wonen. Intussen is dit aandeel sterk toegenomen.

Bovendien kunnen jongeren nu moeilijker een

eigen woning verwerven terwijl het hoofdgebouw

voor de ouders te groot is geworden. Waarom dan

niet wisselen? De ouderen kunnen in de tuin gaan

wonen in een aparte unit en de kinderen trekken in

het ouderlijke huis.”

Aanpassingen op maat van de klant

De modulaire units van STiDO kunnen zowel volledig

autonoom bestaan als aan een bestaande

woning worden aangebouwd. Hierdoor bereikt

STiDO niet alleen de markt van de aan- en bijgebouwen

maar ook de nieuwbouwmarkt. Er is

immers steeds meer vraag naar compacte woningen

die voldoen aan alle huidige vereisten en

daarop biedt STiDO het antwoord. De modules

mogen niet te groot zijn omdat ze nog over de weg

moeten kunnen worden getransporteerd. Maar het

is perfect mogelijk om twee of meerdere modules

aan elkaar te koppelen of te stapelen.

De afwerking gebeurt op maat en kan dus aan

de persoonlijke smaak van de klant worden aangepast.

Het bedrijf hecht ook veel belang aan het

esthetische uitzicht. Uiteindelijk zal het gebouw

over alle mogelijke faciliteiten kunnen beschikken,

met volledig ingerichte keuken en badkamer, met

een eenvoudige of een meer luxueuze uitvoering,

naargelang de klant dit wenst. Maar het volledige

productieproces blijft wel steeds in handen van

STiDO.

Thomas Buyse beklemtoont daarnaast de belangrijke

restwaarde van de module. “Zodra het bijgebouw

zijn functie heeft uitgediend, kan het

gemakkelijk opnieuw worden weggehaald. Meestal

installeren we het bijgebouw op schroeffunderingen

van 1,6 meter diep en niet op een betonnen

plaat. Om de module weg te halen volstaat een

grote kraan. De module bezit dan nog een restwaarde.

Het is dus mogelijk de unit te verkopen.

Ook bij een verhuis is het eenvoudig om het bijgebouw

mee te verhuizen en het op het nieuwe adres

opnieuw te gebruiken.”

Uitdagingen op wettelijk vlak

Op wettelijk vlak heeft België nog een inhaalbeweging

voor de boeg. Caroline De Wulf licht het verschil

toe met bijvoorbeeld Nederland waar modulair

wonen wordt gestimuleerd en zelfs gesubsidieerd.

Een voorbeeld hiervan is de markt van de senioren:

modulaire bijgebouwen stellen senioren in staat in

nauw contact met resterende familieleden of in de

tuin van hun kinderen rustig ouder te worden met

de hulp van thuiszorgverpleegkundigen. In België

ontbreekt een dergelijk kader voorlopig nog.

Visierapport 2018


126


HOOFDSTUK

Oplossingen van

overheidskant

Zowel de Vlaamse regering als de lokale

besturen spelen in de bouw een cruciale

rol: enerzijds omdat hun regulerend kader

op het vlak van ruimtelijke ordening, milieu

en energie het bouwgebeuren grondig

beïnvloedt, anderzijds omdat zij een

cruciale rol spelen als opdrachtgevers van

bouwwerken. De Vlaamse aannemers van

hun kant spelen ook een cruciale rol om voor

alle Vlamingen tot een leefbare, duurzame,

bereikbare en betaalbare woon- en werkplek

te komen. Er is haast geen enkel maatschappelijk

probleem dat zonder medewerking van

de bouw kan worden opgelost. Zoals al uit

het vorige hoofdstuk is gebleken, beperken

bouwbedrijven zich niet meer tot de uitvoering

van wat anderen hebben uitgedacht, zij

fungeren steeds meer als voordenkers. Het

vijfde hoofdstuk focust dan ook op de rol van

de regionale en lokale overheden.


128

Hoofdstuk 5.

Oplossingen van overheidskant

5.1. Geleidelijkheid in plaats van

trendbreuk in het ruimtelijk beleid

Het ruimtelijk beleid moet de talrijke andere

beleidsplannen (onder meer op het vlak van wonen,

mobiliteit en klimaat) op ruimtelijk vlak coördineren

maar mag niet in de plaats van die sectorale plannen

treden. Zoals al uit dit visierapport is gebleken

zal een nieuwe ruimtelijke ordening en met name

een wijziging in de afstanden tussen de woon- en

werkplaatsen pas op zeer lange termijn kunnen

veranderen en het verplaatsingsgedrag wijzigen.

Intussen moeten op korte en middellange termijn

concrete problemen worden opgelost en gerichte

investeringen worden uitgevoerd om de almaar

toenemende filezwaarte te verlichten.

De Vlaamse regering heeft gezorgd voor een coördinatie

van het ruimtelijk en milieubeleid binnen

een omgevingsbeleid. Dat is een positieve tendens

en zal juist voor de integratie van werkplaatsen binnen

woonzones nuttig zijn. De getuigenis van het

departement Omgeving (i p. 150) gaat hier dieper

op in.

Maar tegelijk heeft de regering een nieuw beslissingsniveau

gecreëerd buiten het domein van het

omgevingsbeleid: dat van de Bouwmeester. Dit

maakt de plannings- en vergunningsprocedures

opnieuw complexer en ondoorzichtiger. Buiten de

gekende procedures en criteria van het omgevingsbeleid

worden projecten dan nog eens geconfronteerd

met tussenkomsten en afwijkende en minder

transparante kwaliteitscriteria van de Vlaamse

Bouwmeester. De VCB stelt dan ook voor dat de

volgende regering dit beslissingsniveau afschaft.

Ruimtelijke ordening moet op Vlaams niveau:

i rekening houden met de blijvend sterke bevolkingsgroei

tot 2030;

i uitgaan van duidelijke en juiste cijfers en prognoses,

bijvoorbeeld rond onbebouwde percelen (in

plaats van louter met theoretische bebouwingsdichtheden

te werken zouden de overheden

beter op het terrein nagaan welke onbebouwde

woonpercelen nog effectief bebouwbaar zijn

en niet al zijn ingenomen door tuinen of in

onbereikbare binnengebieden liggen);

i de bijbehorende investeringen en budgettaire

gevolgen inschatten (niet alleen extra bewoning

maar ook verdichting vereist extra investeringen,

onder meer in een aangepast rioleringsstelsel);

i uitgaan van een realistische timing, onder meer

van de gemiddelde doorlooptijd van stadsvernieuwingsprojecten

die doorgaans twee

gemeentelijke legislaturen in beslag nemen;

i uitgaan van wat de gezinnen echt willen in functie

van bijvoorbeeld de gezinssamenstelling (met

name van gezinnen met kinderen waarvoor nog

geen alternatief bestaat voor de gedroomde

combinatie van eigen huis met private tuin);

i met het oog op draagvlak bij de eigenaars de

eigendomsrechten ten volle respecteren (dat

impliceert dat zij bij een bestemmingswijziging

en ruimtelijke beperkingen voor 100% van

de marktwaarde worden vergoed, wat met het

goedgekeurde ontwerp van instrumentendecreet

intussen wel is gegarandeerd);

i voor de implementatie duidelijke afspraken

maken met de lokale besturen;

i uitgaan van realistische doelstellingen vanuit de

bestaande toestand in plaats van te vertrekken

van de idee dat men het bestaande landschap

op tien jaar tijd volledig kan hertekenen;

i oog hebben voor een realistische verweving van

functies (industrie en wonen zijn bijvoorbeeld

moeilijk combineerbaar, zoals ook al is gebleken

uit hoofdstuk 3).

Indien we bijvoorbeeld uitgaan van de juridische

voorraad voor wonen die 16,7% van de Vlaamse

oppervlakte inneemt, evolueren we sowieso naar

de gewenste verdichting.

Kleine wijzigingen in die voorraad volstaan. Dus

pleit de VCB voor geleidelijkheid in plaats van een

bruuske ommekeer zoals het BRV (Beleidsplan

Ruimte Vlaanderen) beoogt. De voortzetting van

de huidige verdichtingstendens leidt zonder extra

maatregelen tegen 2050 tot bijna nul extra ruimtebeslag

zonder uitputting van de huidige voor

wonen bestemde oppervlakte. De VCB blijft dan

ook de beslissing van de Vlaamse regering betreuren

om al tegen 2040 tot nul extra ruimtebeslag


Hoofdstuk 5

129

GRAFIEK 28:

Huidige en toekomstige evolutie van het ruimtebeslag in Vlaanderen

14

12

10

8

6

4

2

0

1986

1987

1988

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

2035

2036

2037

2038

2039

2040

2041

2042

2043

2044

2045

2046

2047

2048

2049

2050

S ruimtebeslag in ha/dag

···· prognose bijkomend ruimtegebruik

Bron: Statbel, prognose VCB

te komen. Die doelstelling werd bevestigd in haar

strategische visie op het BRV.

Bij beperkte bestemmingswijzigingen zal planschade

beperkt blijven, maar zal tegelijk de druk

afnemen om te hoge planbaten in te voeren. Een

van de mogelijke te betalen planbaten zijn de

heffingen op het ruimtelijk rendement die in het

ontwerp van het instrumentendecreet zijn opgenomen.

Naarmate overheden aan terreinen die

nu nog mogen worden bebouwd, veel gebruiksverboden

en -beperkingen opleggen met hoge

planschadevergoedingen als gevolg, zullen zij zich

verplicht voelen om ook hoge heffingen op te leggen

bij het toekennen van extra bouwmogelijkheden

om het allemaal betaalbaar te houden. Om de

renovatie van een appartementsgebouw te financieren

kan de toevoeging van een bouwlaag een

nuttig instrument zijn. Maar dit wordt belemmerd

als hierop een heffing op ruimtelijk rendement

wordt geheven. Heffingen op het ruimtelijk rendement

zullen ook de ontwikkeling van bijkomende

stads- en dorpsvernieuwingsprojecten afremmen.

Hun effect zal dan ook contraproductief zijn en de

gewenste verdichting tegenwerken.

Bij de realisatie van de door de Vlaamse regering

gewenste daling van het extra ruimtebeslag tot 3

hectare per dag tegen 2025 spelen de lokale besturen

een cruciale rol. Om dan tegelijk de groeiende

bevolking op te vangen, zullen zij zo snel mogelijk

klaarheid moeten scheppen en samen met nieuwe

stads- en dorpskernvernieuwingsprojecten de

bestaande bebouwde zones moeten verdichten.

Waar zullen zij extra bouwlagen mogelijk maken?

In welke mate en onder welke voorwaarden zullen

zij toelaten dat bestaande woningen worden

opgesplitst in twee of meerdere wooneenheden?

Waar zullen zij welke woonvormen (vier-, driegevel-

en rijwoningen) toestaan? Op welke manier

zullen zij voorzien in een verwevenheid van wonen,

werken, shopping en recreatie? Welke woonkernen

zullen zij verder laten ontwikkelen en welke niet?

En in welke mate zullen zij met deze maatregelen

Visierapport 2018


130

> > Combinatie van rij- en hoekwoningen, carports en hernieuwbare

energie in de nieuwe woonwijk te Destelbergen (ill. Durabrik)

de voorspelde bevolkingsgroei kunnen opvangen.

De nieuwe besturen die in 2019 aantreden, zullen

zich hierover zo snel mogelijk moeten uitspreken.

Om optimaal in te spelen op de wensen van de

burgers moeten zij bij realisatie van bouwprojecten

zoveel mogelijk maatwerk nastreven. Zij moeten

vermijden om aan projecten regels op te leggen die

niet markconform zijn. Bijvoorbeeld wat betreft de

Wie met een projectvoorstel

komt, moet kunnen rekenen op

een duidelijk en gezamenlijk

advies van de betrokken

gemeentelijke diensten.

eisen op het vlak van aantal garages per woongelegenheid,

het aandeel 3-slaapkamerappartementen

in flatgebouwen, de verplichte tuinoppervlakte

per woning enz. Elke verplichting die niet aan de

behoeften van de markt beantwoordt, maakt het

wonen onnnodig extra duur. Zij moeten ook durven

slopen, zeker als voor afbraak en vernieuwbouw een

btw-tarief van 6% zal kunnen worden toegepast in

alle gemeenten.

Het heeft geen zin halsstarrig vast te houden aan

de bestaande rijwoningen als hun vervanging door

een flatgebouw een meer leefbare woonomgeving

mogelijk maakt. Tegelijk moeten zij ruimte vrijmaken

voor nieuwe zogenaamde ‘grondgebonden

woningen voor gezinnen met kinderen. Zij moeten

ook maximaal gebruik maken van de versoepelingen

die de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening

sinds de hervorming van eind 2017 mogelijk maakt,

onder meer wat betreft de wijziging van verouderde

inrichtings- en verkavelingsvoorschriften.

Tenslotte moeten zij ervoor zorgen dat vergunningen

binnen de voorgeschreven termijnen worden

afgeleverd. Zij moeten ook streven naar realistische

termijnen en een transparante procedure

voor het voortraject. Wie met een projectvoorstel

komt, moet kunnen rekenen op een duidelijk en

gezamenlijk advies van de betrokken gemeentelijke

diensten. Te vaak worden initiatiefnemers

geconfronteerd met opeenvolgende vragen tot

aanpassing zonder dat zij zekerheid krijgen over de

uiteindelijke houding van het gemeentebestuur.

Dergelijke onduidelijkheden verhogen de studiekosten

en dus ook de uiteindelijke bouwkosten.

Voor de integratie van werkplaatsen op de reeds

bebouwde oppervlakte moet de Vlaamse regering

ingaan op de vraag naar aangepaste en hogere

moderne landbouwgebouwen in functie van de

hogere welzijnseisen voor dieren en zorgen voor

hun inpassing in het landschap. Kleinere ambachtelijke

activiteiten moeten zich tijdelijk en zelfs definitief

in bestaande landelijke gebouwen kunnen

ontwikkelen. Op die manier kunnen bijvoorbeeld


Hoofdstuk 5

131

landbouwgebouwen die hun oorspronkelijke functie

verloren hebben, een nieuwe functie krijgen.

De Vlaamse regering moet het via haar ruimtelijk

beleid ook mogelijk maken dat startups die nu

sneller dan voordien op eisen van milieureglementen

botsen, zich in reeds bebouwd gebied kunnen

blijven ontwikkelen. Een belangrijk instrument om

het woon-werkverkeer te verminderen bestaat erin

woon- en werkplaatsen opnieuw dichter bij elkaar

te brengen. De Vlaamse regering moet ook ingaan

op de stijgende vraag naar kantoren in Vlaanderen

tegenover de dalende Brusselse kantorenmarkt.

Bereikbaarheid is daarbij een belangrijk gegeven.

De ontwikkeling van kantoorgebouwen nabij

spoorwegknooppunten vormt daarbij een belangrijke

opportuniteit.

> > Omvorming van twee arbeiderswoningen

te Schoten tot één geheel met een woonvolume

beneden en een ander woonvolume erboven

(ill. Wienerberger, arch. Van Gastel de Weerdt)

Hoofdstuk 3 heeft verduidelijkt hoe moeilijk de integratie

van wonen en werken in een reeds bebouwde

en bewoonde omgeving verloopt. Niet alle bedrijvigheid

kan met wonen worden gecombineerd.

Er moet dus ruimte beschikbaar blijven voor ‘hinderlijke’

activiteiten die daarmee niet verzoenbaar

zijn. Extra bedrijventerreinen blijven nodig. De VCB

vraagt daarom samen met Voka de herbevestiging

van het principe van de ‘ijzeren voorraad’ waardoor

in Vlaanderen zich nog nieuwe binnenlandse en

buitenlandse bedrijven kunnen vestigen. Het blijft

noodzakelijk te allen tijde te voorzien in een buffer

van 1.400 hectare bestemde oppervlakte aan

bedrijventerreinen aangevuld met een oppervlakte

van minimaal 1.400 hectare bestemde en onmiddellijk

ontwikkelbare bedrijventerreinen.

Het RSV (Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen)

voorzag in de mogelijkheid voor de provincies

om in het licht van een behoefteonderzoek bijkomende

hectaren voor bedrijven af te bakenen.

West-Vlaanderen kon op basis van een studie

aantonen dat er in de provincie meer ruimte nodig

is voor bedrijventerreinen. De Vlaamse regering

volgde deze logica waardoor het provinciebestuur

voorstellen kon doen voor 130 hectare bijkomende

bedrijventerreinen binnen stedelijke gebieden

zoals bijvoorbeeld rond Brugge, Waregem en

Roeselare. Die mogelijkheid moet blijven bestaan.

Bij hun streven naar verdichting moeten de

gemeenten ook kijken naar de mobiliteitsinvesteringen

die nodig zijn om de woon-, werk- en

winkellocaties voor een groter aantal gebruikers

bereikbaar te houden. Daarvoor moeten zij de

huidige bewegingen goed in kaart brengen. Smart

city-instrumenten leveren daartoe de nodige

data. Wanneer zij de auto willen weren, moeten zij

ervoor zorgen dat eerst alternatieve vervoersmodi

voldoende voorhanden zijn. De VCB en de lokale

bouwconfederaties zijn bereid mee te werken aan

een leefbare mobiliteit, zoals is gebleken uit de

mede-ondertekening van charters werftransport.

Maar bouwplaatsen moeten vlot bereikbaar blijven.

Visierapport 2018


132

> > Eerste Vlaams uitgestrekt laagbouwziekenhuis in het groen te Maaseik gerealiseerd in

THV met Cordeel, Houben en BAM (ill. STRABAG, arch. AR-TE en STABO)

5.2. Een veel ambitieuzer

investeringsbeleid voeren

Op verschillende domeinen schiet de Vlaamse

regering tekort en in het bijzonder in die domeinen

die op het vlak van investeringen de voornaamste

uitgavenposten van de Vlaamse overheid vormen:

mobiliteit, welzijn en onderwijs.

Het fileleed neemt almaar toe. Een vlotte afwikkeling

van de mobiliteit is voor de volgende regering

een cruciale uitdaging. Voor haar mobiliteitsbeleid

vertrekt de nieuwe regering best van de ambitieuze

doelstellingen die werden getoond bij de voorstelling

van het Mobiteitsplan Vlaanderen op 11 januari

in het Vlaamse parlement: een vermindering van

de reistijd (van deur tot deur) met minstens 20%

in vergelijking met 2013, het nagenoeg wegwerken

van de structurele files op het autosnelwegennet

en een verzadigingsgraad van maximaal 80%, een

aandeel van duurzame modi in het woon-werkverkeer

van minstens 40% en in de verstedelijkte

gebieden van Antwerpen en Gent van minstens

50%, een verschuiving van 6,3 miljard ton per km

naar spoor en binnenvaart om zo tot een groter

aandeel van de ‘modal split’ te komen, een vermindering

van de CO 2

-uitstoot van 35% en een nagenoeg

slachtoffervrij verkeerssysteem.

De nieuwe regering maakt om deze doelstellingen

te bereiken de nodige investeringen vrij. Meer in het

bijzonder moet de nieuwe regering verder werken

aan de zogenaamde ‘missing links’ op het vlak van

wegen-, water- en tramwerken. Spijtig genoeg zijn

tal van werken aan de missing links nog niet in aanbesteedbare

projecten omgezet. Zij zitten nog in

de onderzoeks- of studiefase en nog vaak worden

diverse mogelijke tracés onderzocht.

Wat betreft het draagvlak zal er meer oog moeten

zijn voor de landschappelijke integratie van infrastructuur

zoals de integratie van groen ook cruciaal

is voor de realisatie van stadsvernieuwingsprojecten.

Voor zo’n geïntegreerd beleid moeten de

nodige kwaliteitskaders en handleidingen worden

geschreven.

Na een onderzoeks- en consultatiefase van 4 jaar

moeten regering en parlement een duidelijke

beslissingsbevoegdheid over de goedkeuring van

grotere projecten krijgen om op die manier te vermijden

dat de realisatie altijd maar verder wordt

uitgesteld. Te veel projecten worden op dit ogenblik

belemmerd door aanslepende discussies over

het te kiezen tracé.

Complementair vraagt de VCB voldoende aandacht

voor de uitbouw van de fietsinfrastructuur.

Tegelijk moet de nieuwe Vlaamse regering tot een

verregaande samenwerking met NMBS en Infrabel

overgaan om gecombineerde verplaatsingen te

voet, met fiets en auto enerzijds en met de trein

anderzijds te stimuleren die verder gaat dan het

bestaande samenwerkingsakkoord. In haar advies


Hoofdstuk 5

133

KAART 2:

Gemeenten met de procentueel sterkste groei van het aantal

huishoudens tussen 2018 en 2035

< 2% S 2 - 4% S 4 - 6% S 6 - 8% S 8 - 10% S 10 - 12% S > 12%

Bron: Statistiek Vlaanderen

over dit akkoord wijst de Vlaamse Mobiliteitsraad

erop dat de Vlaamse Spoorstrategie maar liefst 51

prioritaire projecten omvat en dat daarvan amper 11

werden geselecteerd voor cofinanciering en dat bij

amper 5 gecofinancierde projecten sprake is van de

effectieve uitvoering van projecten. Bij de andere

projecten gaat het slechts om studies en voorbereidende

werken.

Wat betreft het draagvlak zal er

meer oog moeten zijn voor de

landschappelijke integratie van

infrastructuur zoals de integratie

van groen ook cruciaal is voor de

realisatie van stadsvernieuwingsprojecten.

Het ruimtelijk beleid mag niet uitsluitend uitgaan

van een status quo van bestaande spoorwegknooppunten.

Dat was het grootste knelpunt bij de

knooppuntenkaart die de VITO (Vlaamse Instelling

voor Technologisch Onderzoek) had uitgewerkt.

> > Een gezond binnenklimaat, ook in het labo van het

nieuwe collegegebouw te Vilvoorde, met de combinatie van

ventilatie C en zonnewering (ill. Renson)

Grote delen van de Kempen en Limburg werden

daardoor van verdere ontwikkeling uitgesloten

terwijl uit een kaart van de gemeenten met de

grootste procentuele bevolkingsgroei tussen 2018

en 2035 blijkt dat precies een aantal regio’s buiten

de Vlaamse Ruit zoals de Kempen, het meest zullen

groeien. Het openbaar vervoer moet nog kunnen

groeien in functie van de locaties waar de bevolking

het sterkst toeneemt. In de strategische visie op het

BRV dat de Vlaamse regering op 20 juli heeft goedgekeurd,

staat dan ook terecht dat “de knooppuntwaarde

en het voorzieningenniveau van een kern

doorheen de tijd kan veranderen door bijkomende

Visierapport 2018


134

collectieve vervoersmodi of door de realisatie van

additionele voorzieningen.”

De VCB is verder van oordeel dat minstens 75% van

de inkomsten uit een kilometerheffing naar investeringen

in transportinfrastructuur moeten gaan.

Enkel op die voorwaarde is de VCB akkoord met

een eventuele uitbreiding van de heffing naar personenwagens.

Momenteel verdwijnt een te groot

aandeel van de inkomsten van de kilometerheffing

op vrachtwagens in het algemeen budget van de

Vlaamse regering.

De infrastructuurinvesteringen van Vlaamse en

lokale overheden samen moeten minstens 1% van

het bbp (bruto binnenlands product) vertegenwoordigen

in plaats van 0,6% nu. Bovendien moeten

de onderhoudsbudgetten voor infrastructuur

opgetrokken worden tot de internationaal gehanteerde

richtwaarde van 1 à 2,5% van de waarde

van het patrimonium. Ter vergelijking: momenteel

bedraagt dit percentage voor de waterweginfrastructuur

amper 0,25%. De snelle invoering van

een tool voor assetmanagement moet bijdragen

tot het bepalen van de prioritair te onderhouden

infrastructuur.

De VCB bepleit ook een snelle opstart van het

nieuwe financieringssysteem voor investeringen

in ziekenhuizen in het kader van het nieuw Vlaams

zorgstrategisch kader en van het nieuwe federale

kader rond netwerken. De ziekenhuizen waar een

grote investeringsnood bestaat, moeten hun dossiers

kunnen klaarmaken om direct na de vorming

van de volgende regering te kunnen worden goedgekeurd.

De Vlaamse regering moet de continuïteit

van de investeringen in de ziekenhuissector garanderen.

De Vlaamse regering moet eveneens voorbereid

zijn op de nieuwe versterkte vergrijzingsgolf

> > Nieuwe onthaalaccommodatie voor het Koninklijk

Museum voor Midden-Afrika te Tervuren (ill. Denys)


Hoofdstuk 5

135

> > Groene tegelpannen trekken de groene omgeving naar

binnen in de Topsportschool te Wilrijk (ill. Wienerberger, arch.

Campagnie-O architects, Joke Vermeulen en Francis Catteeuw)

> > Restauratie van NTGent uit te voeren op een bijzonder

beperkte en moeilijk bereikbare bouwplaats (ill. Denys)

vanaf 2022 wegens de verder vorderende vergrijzing

van de babyboomers.

Op basis van de ervaringen die werden opgedaan

in het kader van Scholen van Morgen en het projectspecifieke

PPS-programma moet de regering

nieuwe investeringsprogramma’s voor scholen

opzetten, vooral omwille van de stijging van het

aantal leerlingen in het secundair onderwijs. Vanaf

2016 komen er vooral fors meer leerlingen in het

secundair onderwijs terwijl tot nu toe de groei voornamelijk

het lager onderwijs betrof.

De infrastructuurinvesteringen

van Vlaamse en lokale overheden

samen moeten minstens 1% van het

bbp (bruto binnenlands product)

vertegenwoordigen in plaats van

0,6% nu.

Tegelijk moet de Vlaamse regering blijven investeren

in stads- en dorpskernvernieuwing en in brownfieldontwikkeling,

niet alleen in de centrumsteden,

maar ook in de stadskernen van kleinere steden

en in de dorpskernen van kleinere gemeenten.

Een multifunctionele invulling vormt daarbij een

belangrijk uitgangspunt, waarbij er bijvoorbeeld

ook ruimte is voor de integratie van nieuwe scholen

en nieuwe zorgvoorzieningen.

Vlaamse en lokale overheden moeten samen streven

naar een algemene investeringsnorm, naar

analogie met de innovatienorm: 3% van het bbp

tegenover 2,3% nu. De investeringsuitgaven van

de Vlaamse overheid moeten sterker blijven stijgen

dan de werkingsuitgaven. Met name de gemeentebesturen

moeten de komende zes jaar meer investeren

dan zij tijdens de periode 2012-2018 hebben

gedaan.

De aanhoudende bevolkingsgroei zal hen daartoe

onvermijdelijk verplichten. Voor de volgende

legislatuur dringt een forse verhoging van het

gemeentelijk investeringsbudget zich op gezien

de belangrijke uitdagingen op het vlak van onder

meer demografie, verdichting, verkeersveiligheid,

Visierapport 2018


136

> > Sanering van het

Lobroekdok ter voorbereiding

van de Oosterweelverbinding

(ill. Aertssen, © Johan

Deckers)

mobiliteit, waterzuivering en riolering. Dit impliceert

een verhoging van de reguliere middelen en

daarnaast ook vaak gebruik maken van alternatieve

financiering. Het is belangrijk deze investeringen

ook gelijkmatiger te spreiden over de zes jaren. De

nieuwe lokale besturen moeten bij de start van de

legislatuur in 2019 een meerjareninvesteringsplan

opmaken en daarbij bekijken wat met reguliere

middelen en wat via PPS kan worden gerealiseerd.

Tegelijk is het nuttig dat steden en gemeenten bij

de planning en implementatie van hun (investerings)plannen

meer gebruik maken van SMARTinstrumenten,

waarvoor zij trouwens op subsidies

kunnen rekenen.

Het is belangrijk de stads- en dorpskernverniewingsprojecten

die de gemeentebesturen in de

periode 2012-2018 in gang hebben gezet, zoveel

mogelijk voort te zettten en tegelijk zo snel mogelijk

nieuwe projecten op te zetten. Politieke en

maatschappelijke gedragenheid is daarbij belangrijk,

evenals een goede projectdefinitie, een constructieve

en continue dialoog van bij de start maar

ook goede afspraken vooraf over de aanpak van

mogelijke discussies en conflicten, een transparant

selectieproces, voldoende betrouwbare informatie

tijdens de aanbesteding en duidelijke communicatie

over de planning van de aanbestedingen

en de timing van het project. Uit hoofdstuk 3 is

> > Vernieuwd cultureel centrum als onderdeel van het masterplan De

Tuinen van Puurs (ill. Van Roey, arch. Plusoffice-DELVA)


Hoofdstuk 5

137

> > Werken aan de spoorlijn tussen Aalter en Beernem met afschaffing van

vijf gelijkvloerse kruisingen (ill. BAM Contractors)

al gebleken dat het opzetten van bijkomende

stadsvernieuwingsprojecten complexer en tegelijk

kleinschaliger zal worden dan voorheen omdat vlot

bereikbare, centraal gelegen of strategisch interessante

sites (nabij grote stations) intussen al werden

ontwikkeld.

De VCB adviseert bij het opzetten van een PPS

een getrapte aanbestedingsprocedure met nog

slechts een beperkt aantal kandidaten (3 à 4) die

het gemeentebestuur een visie laat ontwikkelen.

Kandidaten die de opdracht niet binnenhalen,

moeten een billijke vergoeding krijggen.

Gemeentebesturen vermijden ook best hoge studiekosten,

onnodig strenge selectiecriteria en te

strenge referentie-eisen. Hun beoordelingssystematiek

moet toelaten maximaal een onderscheid te

maken op het vlak van kwaliteit. Zij minimaliseren

de risico’s, spreiden de resterende risico’s evenwichtig

tussen de betrokken partijen en streven

naar betaalbaarheid met reële winstmarges die in

verhouding staan met reële risicomarges.

5.3. Aan een grootschalig plan voor

woningrenovaties werken

Voor nieuwbouw pleit de VCB ervoor om in de

volgende legislatuur hoogstens te evolueren naar

BEN (bijna energieneutraal) en de eisen (E30 voor

woningen en E40 voor niet-woongebouwen) niet

verder te verstrengen. Ook het S-peil mag niet verder

worden verstrengd. De VCB dringt veeleer aan

op een evaluatie van het S-peil. Nu al is duidelijk

dat een bijsturing zich opdringt. Voor nieuwbouw

is stilaan het punt bereikt dat de extra CO 2

-uitstoot

bij de productie van materialen niet meer door de

mogelijke energiebesparing kan worden gerecupereerd.

Het kaderstuk van het WTCB bevat nog

andere voorstellen op dit vlak (i p. 138).

Terwijl de woonbonus nu ook van toepassing is voor

de aankoop van energieverspillende woningen

zonder dat hier een renovatieverplichting wordt

aan gekoppeld, pleit de VCB voor een energiebonus.

De toepassing van de bonus wordt volgens

de VCB best beperkt tot nieuwbouw (die sowieso

energiezuinig wordt want evoluerend naar BEN) en

tot grondige energetische renovaties.

De VCB pleit voor een grootschalig doordacht plan

om het bestaande patrimonium versneld te renoveren

tegen een renovatieritme van 2,5% per jaar. Op

dit ogenblik wordt amper 0,6% van het bestaande

patrimonium per jaar grondig gerenoveerd. Maar

in plaats van een forse inhaalbeweging merken we

de laatste jaren op basis van het aantal vergunningen

en kredieten voor woningrenovaties eerder

een daling van de renovatieactiviteit.

De VCB is in dit verband verheugd dat het ontwerp

van het Vlaams energieplan van 20 juli 2018 het

principe huldigt dat bij een notariële overdracht in

volle eigendom van een residentiële woning uiterlijk

na vijf jaar drie van de volgende zes maatregelen

moeten zijn uitgevoerd: een dakisolatie met

een U max

(maximale warmtedoorgangscoëfficiënt)

Visierapport 2018


138

VOORSTELLEN VOOR DE TOEKOMSTIGE EVOLUTIE VAN DE EPB-WETGEVING

De EPB- wetgeving is in Vlaanderen sinds 2006 in voege. Ondertussen zijn we 12 jaar verder

en is voor woningen de eis met factor 2.5 verstrengd (van E100 naar E40). Het is duidelijk

dat de prestaties van de Vlaamse gebouwen, mede dankzij de effectieve handhaving, in

deze periode opmerkelijk geëvolueerd zijn, zowel in termen van energieverbruik als comfort.

Het is echter een feit dat er ook een aantal vragen kunnen gesteld worden over de

verdere implementatie van de energiewetgeving en dat suggesties aan de orde zijn voor

bijsturing.

Het is duidelijk dat de verstrenging van de eisen de voorbije jaren bijzonder snel is verlopen

en dat een verdere verstrenging van het E-peil met de nodige tussenfasen dient te

verlopen. Een periode van minimaal 3 jaar tussen 2 eisen lijkt ons wenselijk, concreet E35

in 2021 en E30 in 2024.

Men dient ook uiterst voorzichtig te zijn met het opleggen van subeisen op bijvoorbeeld

schilniveau en met de strengheid van deze eisen. Het is een feit dat de nieuwe eis S31 voor

een deel van de markt onredelijke meerkosten vraagt zonder dat het E-peil en derhalve de

globale energieprestatie verbetert. Een pragmatische bijsturing is wenselijk.

Wat de rekenmethodiek betreft heeft de huidige EPB-methodiek een aantal beperkingen

die in sommige gevallen de innovatie afremmen. We pleiten voor het behoud van de globale

krachtlijnen van de huidige rekenmethodiek, maar met bijkomende mogelijkheden om

innovatieve systemen vlot in rekening te brengen alsook in de EPB-stimulansen in te werken

voor slimme gebouwen. Meer aandacht voor de effectief gemeten verbruiken is zeker

interessant en zal gemakkelijker haalbaar worden bij het invoeren van intelligente meters

maar kan geen volwaardig alternatief bieden voor de huidige berekeningsmethodiek.

Uiteindelijk wordt best een tweesporenbeleid gevolgd waarbij enerzijds wordt gewerkt aan

een verbetering van de huidige methodologie voor de courante praktijk en anderzijds werk

wordt gemaakt van meer doorgedreven evaluaties voor grotere projecten. Het gebruik

van BIM in de bouwsector biedt in principe tal van mogelijkheden om de EPB-evaluatie,

alsook andere types van gebouwevaluaties (zoals milieuprestaties van gebouwen), efficiënter

te maken.


Hoofdstuk 5

139

> > Combinatie van vliesgevels met bronskleurige aluminium lamellen voor het nieuwe hoofdkantoor van Alheembouw (ill. Renson)

van 0,24 W/m2.K, een muurisolatie met een U max

van

0,24 W.m 2 .K, vensters met profielen met een U max

van 1,7 W/m 2 .K en beglazing met een U glas

van 1,1/

m 2 .K, vloerisolatie met een U max

van 0,24 W/m 2 .K, de

installatie van een condensatieketel die niet ouder

is dan 15 jaar of van een warmtepomp en de installatie

van een hernieuwbare warmtepomp of zonneboiler.

Bij de verdere uitwerking van deze maatregel

zal de overheid prioritair aandacht besteden aan

twee gebouwschilmaatregelen om zo de plaatsing

van overgedimensioneerde ketels te voorkomen.

De VCB pleit al langer voor zo’n verplichting. Als de

aankoop van een bestaande woning kort daarna

wordt gevolgd door de vereiste (energetische)

renovaties, zal tegen 2050 90% van de bestaande

woningen energiezuinig zijn tegenover amper 23%

bij een business-as-usual scenario. Maar volgens

de VCB gaat die verplichting best gepaard met

verhoogde financiële stimuli zoals fors verlaagde

registratierechten (4% lager dan het standaardtarief

in plaats van de 1% die momenteel geldt) en

een extra korting op de schenkingsrechten in geval

van een grondige renovatie, alvast hoger dan de

3%, 6% en 9% waarin de huidige regeling voorziet,

wat tot nu toe tot amper een 60-tal aanvragen

heeft geleid.

Bovendien moet de renovatie van bestaande

woningen op korte termijn toenemen dankzij de

GRAFIEK 29:

Doelstelling renovatie: 2,65 miljoen woningen renoveren

2.500.000

2.000.000

1.500.000

S BAU (21.000 x renovatie/

sloop per jaar)

S ritme x 3,3 (70.000

renovaties per jaar)

1.000.000

500.000

0

2006

2008

2010

2012

2014

2016

2018

2020

2022

2024

2026

2028

2030

2032

2034

2036

2038

2040

2042

2044

2046

2048

2050

Bron: Statbel, prognose VCB

Visierapport 2018


140

> > Eclectische burgerwoning

omgeturnd tot sociale

huurappartementen in

Oostende (ill. Wienerberger,

arch. Ampe Trybou)

uitgebreidere woningpas (inclusief de asbestinventaris)

en het EPC+. Ook nieuwe technieken,

zoals onder meer BIM, stellen de sector in staat de

lifecyclekosten van een woning beter in te schatten,

met inbegrip van de vereiste renovaties en het

energieverbruik op langere termijn. Op die manier

wordt het mogelijk tot een grotere waardevastheid

van aangekochte woningen te komen en op basis

hiervan tot een aangepast kredietbeleid van de

banken. Dit moet aanleiding geven tot instrumenten

waardoor samen met de financiering van de

aankoop van een bestaande woning ook de renovatiewerken

kunnen worden gefinancierd.

Voorts moet de nieuwe regering volop het gebruik

van ESCO’s (Energy Service Companies) stimuleren

om grotere (overheids)gebouwen energiezuiniger

te maken. Maar ook de lokale besturen moeten hier

voluit gebruik van maken. In de eerste burgemeesterconvenants

verbonden de gemeenten er zich toe

de CO 2

-uitstoot tegen 2020 met minstens 20% te

reduceren en deze doelstelling zelfs te overtreffen.

De eerstvolgende gemeentebesturen zullen deze

doelstelling moeten waarmaken. Zij hebben niet

veel tijd meer om na de nulmeting de afgesproken

actieplannen in concrete acties en investeringen

om te zetten.

De nieuwste burgemeesterconvenants kijken nog

verder, namelijk naar 2030. Die beogen tegen 2030

een vermindering van de CO 2

-uitstoot met 40% en

tegelijk een geïntegreerde aanpak van de mitigatie

en de aanpassing aan de klimaatverandering. De

volgende coalitie zal dus ook werk moeten beginnen

maken van de nog veel strengere CO 2

-reductie

die tegen 2030 moet worden gerealiseerd.

> > Installatie van een nieuwe badkamer op

een zolderverdieping (ill. Vloerdecor)


Hoofdstuk 5

141

> > Renovatie van oude hoeve uit 1820 (ill. Victor)

Een belangrijk werkpunt waar de gemeentebesturen

zelf vat op hebben, is de CO 2

-reductie in de

eigen gebouwen. Uit een analyse van de Belgische

burgemeesterconvenanten is gebleken dat energiebesparingen

in het eigen gebouwenpatrimonium

binnen die convenanten het voornaamste

actiepunt vormden. Precies met behulp van ESCO’s

kunnen zij in eigen gebouwen energiebesparende

renovaties laten cofinancieren.

Van groot belang voor de renovatie van het

bestaande woningpatrimonium wordt ook de uitvoering

van het Vlaams huurdecreet. Dit decreet

bepaalt dat de huurprijs kan worden aangepast

als er energiebesparende investeringen worden

uitgevoerd. Bovendien wordt de opzeggingsmogelijkheid

met het oog op renovatie versoepeld.

> > Ombouw van het 19de eeuwse gendarmeriegebouw

te Lier tot een geïntegreerd woonproject voor sociale

huisvesting (ill. dhulst’, arch. Stramien)

Visierapport 2018


142

> > Poging tot isolatie van een

afgeleefd hoekpand (ill. VCB)

Tegelijk heeft het federale parlement intussen de

nieuwe wet op de mede-eigendom goedgekeurd.

Die wet wijzigt onder meer de vereiste meerderheden

en legt een reservefonds voor investeringen

op. De nieuwe Vlaamse regering moet volop

gebruik maken van beide wetgevende initiatieven

die vanaf 2019 in voege zullen treden, om de renovatie

van huur- en flatgebouwen te stimuleren.

De uitvoering van een kernuitstap is uiteindelijk in

grote mate afhankelijk van de snelheid waarmee

het bestaande gebouwenpatrimonium energiezuiniger

wordt.

> > Opbouw van staal-houtconstructies binnen een bestaande

industriële loods voor de VDAB van Asse (ill. De Tender)


Hoofdstuk 5

143

KAART 3:

Zuiveringsgraad van afvalwater voor de Vlaamse gemeenten

Toestand 01 juli 2018

Legende zuiveringsgraad

S >= 95% S 80% - 95% S 60% - 80% S 40% - 60% S 20% - 40% S < 20%

Bron: Vlaamse Milieumaatschappij

5.4. Cruciale jaren op het vlak van

leefmilieu

De volgende legislatuur wordt cruciaal voor het

bereiken van de doelstellingen van enerzijds de

Europese richtlijn Stedelijk Afvalwater die stelt dat

alle lozingen op waterzuivering moeten worden

aangesloten, en anderzijds van de kaderrichtlijn

Water die tegen 2027 moet zijn geïmplementeerd.

Die stelt dat alle oppervlakte- en grondwater in

Vlaanderen van goede kwaliteit moet zijn. Maar

in Vlaanderen bedraagt de zuiveringsgraad in het

algemeen nog altijd amper 83% terwijl bijvoorbeeld

Duitsland en Nederland al een zuiveringsgraad van

respectievelijk 97% en 99% hebben bereikt. Bij 139

Vlaamse gemeenten, waaronder een tiental steden,

ligt de zuiveringsgraad nog altijd onder 80%. Uit

een nota van Aquafin over een betaalbare realisatie

van het Vlaamse waterbeleid blijkt bovendien dat

87% van de Vlaamse waterlopen slecht of ontoereikend

scoren terwijl het aandeel van de slecht of

ontoereikend scorende waterlopen in Duitsland en

Nederland al is teruggedrongen tot respectievelijk

55% en 65%.

Het komt erop aan zo snel mogelijk de nog resterende

vereiste investeringen hiervoor en de

knelpunten in kaart te brengen: zowel nieuwe

investeringen om nog niet bediende woonkernen

te bedienen als investeringen om bestaande

(vaak verouderde) infrastructuur aan de groeiende

verdichting aan te passen. Slechts in zeer

beperkte mate (1 à 2%) moeten gezinnen zelf het

afvalwater zuiveren. Het zijn de gemeenten en de

intercommunales die voluit in nieuwe rioleringen

en in het onderhoud van bestaande rioleringen

zullen moeten blijven investeren.

Een belangrijk knelpunt daarbij is de nog steeds

ontoereikende besteding van de saneringsbijdragen

voor investeringen. Tegelijk is het belangrijk

Vlaanderen beter te verdedigen tegen wateroverlast

ten gevolge van de klimaatverandering met

zijn langere droogte- en intensievere regenvalperiodes.

De schade door wateroverlast is daardoor in

2016 al opgelopen tot 300 miljoen euro. Nogal wat

stedelijke woongebieden – ook terreinen die nu al

bebouwd zijn – liggen in overstromingsgevoelige

gebieden.

Om in deze gebieden verdichting mogelijk te

maken, is het belangrijk investeringen in waterzuivering

en waterbeheersing beter op elkaar af

te stemmen. Hemelwaterplannen zijn daartoe een

nuttig instrument zoals duidelijk wordt aangeduid

in de getuigenis van Vlario (i p. 88). Om de burgers

nauwer bij dit verhaal te betrekken, stelt Vlario een

transparante waterfactuur voor waarop de kosten

voor de afvoer en de zuivering van regenwater apart

worden vermeld. Als de burger het regenwater

zinvol gebruikt, zou hij dan op een infiltratiebonus

kunnen rekenen. Belangrijk in dit verband is ook de

afwerking van het geactualiseerde Sigmaplan.

Gemeenten moeten ook ruimte geven aan creatieve

oplossingen op het vlak van waterrobuust

en waterbewust bouwen, zoals infiltratiesystemen,

groendaken, wadi’s en het ontzegelen van

Visierapport 2018


144

> > Openleggen van de Jeker te Tongeren (ill. BAM Contractors)

pleinen. Op basis van deze technieken moet het

dan toch mogelijk blijven in overstromingsgevoelige

gebieden nog omgevingsvergunningen toe te

kennen. Een idee dat hierbij nauw aansluit betreft

de realisatie van groenblauwe netwerken die een

verzachtende werking op de effecten van de klimaatverandering

op de steden uitoefenen. Onze

steden krijgen dankzij deze netwerken meer veerkracht

om de effecten van de klimaatverandering

aan te kunnen. Daarnaast zal de groenblauwe stedenbouw

meer ruimte bieden aan de ontwikkeling

van biodiversiteit en aan een gezonder en aantrekkelijker

leefmilieu. Meer hierover in de getuigenis

van Natuur en Bos (i p. 152). Ook hiervoor moet

dan wel binnen een stedelijke omgeving de nodige

ruimte worden vrijgemaakt.

Een andere belangrijke uitdaging op het vlak van

leefmilieu bestaat erin de toppositie van Vlaanderen

op het vlak van circulaire bouweconomie te versterken.

Onder impuls van een duidelijke milieuwetgeving

is de Vlaamse bouw internationaal uitgegroeid

tot een voorloper wat het circulair gebruik

van materialen betreft. Ongeveer 64% van het

totale afval heeft te maken met de bouw. Circulaire

bouweconomie betekent dat zowel uitgegraven

bodem als afgebroken of ontmantelde gebouwen

opnieuw (bouw)materialen worden. Vlaanderen

kan enkel een circulaire economie worden dankzij

het hoge recyclagepercentage in de bouw dat nu

al meer dan 90% bedraagt (voor bodem en bouwafval

samen).

Terwijl de Nederlandse architect Thomas Rau nu

internationaal furore maakt met de idee van een

‘Madaster’ (een kadaster van materialen), past de

Vlaamse bouwsector dit principe nu al toe en gaat

zij zelfs verder doordat zij aan de geïdentificeerde

gronden en materialen een ketenbeheersysteem

koppelt. De vzw Grondbank doet al meer dan 15

jaar aan ketenbeheer voor uitgegraven bodem

en vanaf eind augustus 2018 de vzw Tracimat voor

bouw- en slooppuin.

Om nieuwe bouwprojecten op te vatten als materialenbanken

voor morgen die daardoor een

aantoonbare restwaarde krijgen, willen we samen

met het WTCB inzetten op een label voor circulaire

gebouwen dat de aandacht vestigt op een doordacht

ontwerp, keuze voor duurzame materialen,


Hoofdstuk 5

145

omkeerbare verbindingen en het verlagen van de

afvalhoeveelheid, waarbij ook aandacht is voor het

proces (bijvoorbeeld begeleid door BIM), levenscycluskosten,

milieu-impact, onderhoud en nieuwe

business modellen. Hierbij wordt complementariteit

met tools als TOTEM nagestreefd. We zijn ervan

overtuigd dat op basis van deze restwaarde nieuwe

businessmodellen kunnen ontstaan.

Tegelijk moet de Vlaamse regering ertoe bijdragen

dat wordt geëxperimenteerd met nieuwe methodes

die onder meer veranderingsgericht bouwen

en hergebruik van bouwelementen in de hand

werken vanaf de ontwerpfase. Op die manier wordt

niet alleen curatief, maar ook preventief gewerkt.

De nieuwe Vlaamse regering moet de voorloperrol

van de bouw binnen Europa op het vlak van circulaire

economie versterken. Dat is geen theorie. Met

de proeftuin circulair bouwen wordt hier nu reeds

aan gewerkt.

5.5. Innovatie in de bouw extra

bevorderen

De Vlaamse bouw vormt een belangrijke afzetmarkt

voor nieuwe producten, materialen en toestellen

uit de industrie en fungeert hierbij in belangrijke

mate als technologie-integrator. Meer nog: juist

door de wisselwerking met de werfpraktijk en

de toetsing met de concrete vragen op de eigen

bouwmarkt stimuleert de bouw de innovatie bij de

ontwikkeling van nieuwe producten in België zelf.

Een innovatieve en sterke thuismarkt laat bedrijven

toe te groeien, te transformeren en te exporteren.

Op het vlak van digitalisering is de bouw momenteel

in volle transitie en net zoals de industrie aan het

evolueren naar een 4.0 sector. De toekomst is digitaal

en smart, zowel voor het bouwproces als voor

het eindproduct, of het nu over een gebouw, een

wijk of een infrastructuur gaat. Volgens een recente

internationale studie van PwC (PricewaterCoopers)

> > Bijna energieneutrale nieuwe campus van de Confederatie Bouw Limburg

(ill. Confederatie Bouw Limburg, arch. Helsen & Van Com)

Visierapport 2018


146

hebben 40% van de dronetoepassingen te

maken met transportinfrastructuur. Ook Artificiële

Intelligentie zal in de bouw op ruime schaal kunnen

worden toegepast om het bouwproces optimaler te

laten verlopen.

In vergelijking met haar belang in de Vlaamse

economie en voor de Vlaamse maatschappij gaat

momenteel een (te) beperkt aandeel van de innovatiesteun