VvE Magazine oktober 2016

NR 4 | JAARGANG 17 | 2016

Belangenorganisatie voor de VvE

en appartementseigenaar

VvE

MAGAZINE

VAKBLAD VOOR DE VVE EN

APPARTEMENTSEIGENAAR

ROAD

SHOW

NAJAAR 2016

ZIE PAGINA

71-73

> GERDI VERBEET:

“Maak gebruik van

elkaars capaciteiten!”

> THOMAS RAU:

“Wat we nodig hebben

is een echte visie op

duurzaamheid”

BIJZONDERE APPARTEMENTEN:

PARC GLORIEUX IN VUGHT:

SCHITTERENDE ERFENIS

VAN DE ZUSTERS URSULINEN

3

KEURINGSBUNDEL VAN HET LIFTINSTITUUT

Alles rond de liftkeuring in één keer

geregeld met de VIP-keuringsbundel

keuring, assistentie en onderhoudscheck in één

onafhankelijk,

altijd op tijd,

tegen lagere

kosten

Als VvE heeft u er alle belang bij dat uw liften onafhankelijk en binnen de wettelijke termijn

worden gekeurd. Tegelijkertijd wilt u er zo min mogelijk tijd en geld aan kwijt zijn.

Het Liftinstituut helpt: met onze nieuwe VIP-keuringsbundel besteedt u de zorg rondom

de keuringen in één keer aan ons uit.

We keuren uw liften niet alleen deskundig en onafhankelijk, we zorgen ook voor assistentie en

doen – als u dat wenst – bovenop de keuring een aanvullende onderhoudscheck. Zo weet u zeker

dat de keuringen op tijd plaatsvinden, en heeft u inzicht in de prestaties van uw onderhoudsfirma.

En het verrassende: de VIP-bundel pakt ook nog eens voordeliger uit. Direct meer weten?

Bel 020 – 435 06 06 of kijk op liftinstituut.nl.

Liftinstituut

Het verheugt mij dat ik op deze plaats opnieuw een mooi resultaat van onze

belangenbehartiging kan melden: de nieuwe subsidieregeling die op 15

september van kracht is geworden. Op pagina 14 en 15 van dit magazine leest

u daar alles over.

Ongeveer vijf jaar geleden heeft VvE Belang ingezet op de intensivering van de

belangenbehartiging voor VvE’en. Daar was voldoende reden toe: te vaak

gebeurde het dat onze beleidsmakers op landelijk en plaatselijk niveau onvoldoende

rekening hielden met het feit dat er naast eigenaren van grondgebonden

woningen ook appartementseigenaren zijn, die verplicht lid zijn van een

VvE. Er waren koopwoningen en huurwoningen (veelal van een woningcorporatie)

en dat was het wel zo ongeveer. Maar bijna een kwart van alle woningeigenaren

is lid van een VvE. Die eigenaren moeten dus samen beslissen over

(groot) onderhoud, energiebesparing en financiering.

In vijf jaar succesvolle lobby is er veel gebeurd. Bij alle betrokkenen staat de VvE

nu duidelijk op het netvlies. Als er plannen gemaakt worden voor de particuliere

woningeigenaar, dan wordt de appartementseigenaar niet vergeten. Zo troffen

we in het Energieakkoord in 2013 slechts één passage aan die gewijd was aan

de Vereniging van Eigenaren en aan de knelpunten die de VvE ondervindt bij

het nemen van energiebesparende maatregelen. Onderzoek was gewenst en

dat is er gekomen. In november 2015 heeft onze directeur, mr. Kees Oomen,

namens een brede werkgroep een rapport aan minister Stef Blok (Wonen) aangeboden

waarin deze knelpunten zijn geïnventariseerd. En omdat een inventarisatie

alléén niet voldoende is, zijn er tevens oplossingen aangedragen.

Mede als gevolg van dat rapport is er nu ook een subsidieregeling voor VvE’en

waarin de VvE een bedrag kan krijgen voor de ondersteuning in het proces om

te komen tot het nemen van energiebesparende maatregelen, de zogenaamde

proceskostenondersteuning (zie p. 14-15). De subsidie kan oplopen tot maximaal

€ 3.450,-. Die regeling is een direct gevolg van onze aanhoudende lobby.

Ook is er een subsidie op het nemen van energiebesparende maatregelen.

Daarbij is rekening gehouden met het feit dat de VvE een langer besluitvormingstraject

heeft dan de particuliere eigenaar. Bij deze regeling zijn daarom

financiële middelen speciaal voor de VvE gealloceerd, omdat anders de pot

voor VvE’en leeg is.

Ook in de landelijke voorlichtingscampagne ‘Energie besparen doe je nu!’ is

ruimte voor voorlichting aan de VvE, onder andere via het energieloket van VvE

Belang. Vanzelfsprekend staan onze adviseurs u graag terzijde als u meer informatie

of advies wenst. Kortom: het point of no return is bereikt. Nu is het aan

de VvE’en in Nederland om te laten zien dat onze inspanningen niet tevergeefs

zijn geweest. Hoe? Energie besparen doe je nu!

F.G.M. SCHUURS

VOORZITTER VVE BELANG

VOORWOORD

> F.G.M. Schuurs | voorzitter VvE Belang

THE POINT OF

NO RETURN...

VvE Magazine # 4 | oktober 2016

INHOUD

#4-2016

4 Nathan Stukker, wethouder Apeldoorn:

‘Actief omgaan met VvE’en’

8 Gerdi Verbeet over VvE-bestuur:

‘Houd elkaar heel’

10 Thomas Rau:

‘Totale omschakeling in denken’

36 Villa Berlage, startende VvE

38 VvE Kadoelerbos en beheerder

BIJZONDERE APPARTEMENTEN

20 Parc Glorieux:

schitterende erfenis van de Ursulinen

JURIDISCH

26 Recreatieve verhuur van appartementen

28 Kelder onder een appartement

31 Van de rechter:

Let goed op wat u koopt!

COLUMNS

7 Hosannah voor 2017

door J.L. Broeren

33 De grote belastingvrije schenking

door mr Aniel Autar, notaris

BIJZONDERE ORGANISATIE

58 Stichting Urgenda

VERZEKERINGEN

40 Pas op voor onderverzekering!

BOUWKUNDIG

42 Het MJOP toegelicht

44 Tips voor gevelonderhoud

48 VvE Eekelshof en aardbevingsschade

51 Vraag het aan het Liftinstituut

ENERGIEBESPAREN

14 Subsidieregeling energiebesparing

61 VvE op weg naar NoM

62 VNG en VvE Belang voor duurzaamheid

65 VvE Wijkerborg en de

VvE Energiebespaarlening

EN VERDER

16 Enquête VvE Belang

17 MJOP in het taxatierapport

56 Nieuw schoonmaakbedrijf en de CAO

80 Dienstverlening VvE Belang

81 Evenementenagenda en colofon

82 Nieuwsflitsen

Postbus 36027, 1020 MA Amsterdam, Tel.: 020 435 06 06

www.liftinstituut.nl

LAGERE LASTEN, MINDER ZORGEN, MEER WOONGENOT!

68 JAARCONGRES 2016

72 INFORMATIEBIJEENKOMSTEN 2016

4

5

VvE INTERVIEW

Wethouder Nathan Stukker

(gemeente Apeldoorn):

“DE COMPLEXEN

MOETEN ER

OVER PAKWEG

40 JAAR NOG

STEEDS GOED

BIJ STAAN”

“Als gemeente willen we graag

fungeren als ‘oliemannetje’.

We bemiddelen voor VvE’en die bij

ons aankloppen met problemen

op financieel of juridisch gebied.

Enthousiaste VvE-bestuurders helpen

we - samen met de provincie - op weg

naar Nul op de Meter of naar

NoM-ready. Vergeleken met de grote

steden hebben we niet veel slapende

VvE’en. We houden met enige

regelmaat heel laagdrempelige

wijkbijeenkomsten voor VvE’en

waarin we informatie geven

over onderwerpen die voor hen

interessant zijn.”

CDA-wethouder Nathan Stukker

(o.a. Wonen) van de gemeente

Apeldoorn constateert tot zijn tevredenheid

dat de gemeente geen

echt slechte woningen binnen haar

grenzen heeft. Dat neemt niet weg

dat het lage segment van de koopwoningsector

wel degelijk problemen

kent. Stukker: “Bij de goedkope

koopwoningen zien we een grotere

kans op achterstanden. Complicerende

factor is dat de prijzen van de

woningen spectaculair zijn gedaald;

soms wel met 50 procent. Eigenaren

die hun appartement willen verkopen,

kunnen dat niet zonder opgezadeld

te worden met een fikse restschuld.

In een aantal appartementencomplexen

binnen dit segment staat de

helft van de woningen te koop.

De eigenaren hebben in gedachten

al afscheid genomen van de woningen

en de bereidheid om te

investeren in onderhoud (laat staan

duurzaamheid) is daardoor gering.

Begrijpelijk maar ook zorgwekkend.

Het resultaat: bij een omvangrijke

inventarisatie bleken er bij twee

complexen problemen te zijn met

de spouwbladen respectievelijk de

balkons. Dat had zonder maatregelen

kunnen leiden tot gevaarlijke situaties

voor bewoners en voorbijgangers. Op

tijd ingrijpen is dus heel belangrijk.”

PLANNEN

“Tot enkele jaren geleden was de

focus voornamelijk gericht op nieuwbouw

en op de woningcorporaties.

De VvE hadden we niet echt in beeld.

Dat is inmiddels veranderd: we hebben

de 415 VvE’en in Apeldoorn actief

benaderd. Ze vertegenwoordigen

immers een belangrijk deel van de

bestaande woningvoorraad.”

Plannen voor verduurzaming zijn er

genoeg in Apeldoorn. Zo werd met 14

bedrijven samengewerkt om energieneutrale

gebieden te realiseren in de

wijk Kerschoten. Onder de noemer

Energie Expeditie Apeldoorn zouden

vóór eind 2014 in totaal 20 energieneutrale

renovaties worden uitgevoerd.

Dat zijn er drie geworden.

Nathan Stukker

“DE 415 VVE’EN

IN APELDOORN

VERTEGENWOORDIGEN

EEN BELANGRIJK

DEEL VAN DE

WONINGVOORRAAD”

Het meest aansprekende voorbeeld

van een NoM-project is serviceflat

Lindenhove, die inmiddels landelijke

bekendheid heeft verworven.

De plannen om tot Nul op de Meter

te komen in dit 180 appartementen

tellende complex zijn in een vergevorderd

stadium. In 2017 zal VvE

Magazine ruime aandacht aan dit

project besteden.

De Stimuleringsregeling collectieve

investeringen in de woningvoorraad

is gericht op vermindering van het

energieverbruik en de opwekking van

duurzame energie, maar ook op de

opheffing van cascogebreken, betere

toegankelijkheid en een hogere toekomstwaarde.

Duurzaamheid is immers méér dan

energiebesparing en -opwekking,

vindt de wethouder: “Wij willen dat

die complexen er over pakweg

40 jaar nog steeds goed bijstaan.

De gemeentelijke afdelingen Energie

en Wonen werken intensief samen

om dat resultaat te bereiken.

We begeleiden de VvE’en in het kader

van het Gelders Energieakkoord

(zie kader - red). De provincie Gelderland

stelt een quickscan beschikbaar.

Dit begeleidingstraject, waarin de

VvE, de gemeente en de provincie

samenwerken om tot het beste resultaat

te komen, werkt heel positief.

Als we nu ook de banken van hun

koudwatervrees kunnen afhelpen als

het gaat om leningen aan de VvE,

zijn we al een heel stuk verder. Zeker

als dan ook de leentermijnen van

het Nationaal Energiebespaarfonds

worden verruimd en het bedrag dat

per woning kan worden geleend naar

50.000 euro gaat!”

RENOVATIESPRONG

Opvallend genoeg werkt Apeldoorn

al ruim een jaar samen met Den Haag

en Rotterdam in Renovatiesprong.

Vanuit deze samenwerking worden

HET GELDERS ENERGIEAKKOORD


door de drie gemeenten aanvragen

ingediend in het kader van de regeling

waarbij door de VNG gelden ter

beschikking worden gesteld voor innovatieve

aanpakken. Samenwerking

tussen gemeenten en bedrijven is

een van de pijlers van deze regeling.

Stukker: “We zien het als een van

onze taken om VvE’en in contact

te brengen met onze netwerken.

Bij Renovatiesprong werkt elke

gemeente een eigen project uit.

In Apeldoorn gaat het in eerste

instantie om rijtjeswoningen; in Den

Haag en Rotterdam om de verbetering

van naoorlogse portieken galerijflats.

Doordat we leren van elkaars

ervaringen, kunnen we de opgedane

kennis straks ook inzetten voor de

VvE’en in Apeldoorn.”

Vrijwel alle Gelderse gemeenten, de drie Gelderse waterschappen,

de provincie, de zeven omgevingsdiensten, huurdersverenigingen

en de Woonbond, energiecoöperaties, netbeheerder Alliander, de

Gelderse Natuur- en Milieufederatie, Klimaatverbond Nederland,

koepels van het bedrijfsleven (zoals VNO-NCW, Bouwend

Nederland, UNETO-VNI, LTO, Koninklijke MetaalUnie), individuele

bedrijven én bedrijventerreinen, en regio’s ondertekenden in maart

2015 het Gelders Energieakkoord.

Daarmee willen ze een belangrijke bijdrage leveren aan een breder

klimaatbeleid, dat ook gaat over aanpassing aan een veranderend

klimaat en de uitstoot van bijvoorbeeld methaan en lachgas.

Daarnaast willen de partijen met deze afspraken bijdragen aan een

versterkte economische positie (ondernemerschap en werkgelegenheid)

en een verbeterd leefklimaat (sociale cohesie en (klimaat)

robuuste leefomgeving). De afhankelijkheid van andere gebieden

wordt verkleind. Meer geld wordt in de eigen regio geïnvesteerd.

De kwantitatieve doelen van het SER Energieakkoord worden

vertaald naar Gelderland.

De concrete doelstellingen voor Gelderland:

• besparing van 1,5 % energiegebruik per jaar, dit komt overeen

met 15 PJ besparing in energiegebruik in Gelderland in 2020

• toename van het aandeel hernieuwbare energie-opwekking

naar 14% in 2020 en 16% in 2023 (dat is nu nog maar 5,5%)

• tenminste 1.800 banen realiseren in de komende jaren.

Een van de thematafels is ‘Energiebesparing bij VvE’en’. Het onderwerp

‘Verenigingen van Eigenaren’ krijgt hierdoor binnen het

Gelders Energieakkoord speciale aandacht. Het is een weerbarstig

onderwerp omdat gezamenlijk verduurzamen een lastige opgave is

voor een groep bewoners/eigenaren die via nauwe regelgeving met

elkaar verbonden zijn. Tegelijk is het juist een heel goed uitvoerbare

optie omdat langjarig geïnvesteerd kan worden met duidelijke

garanties. In het uitvoeringsplan van het Gelders Energieakkoord is

dan ook een ambitieus traject opgenomen en er wordt stevig

geïnvesteerd in dit onderwerp.

7


‘Dé opleider

in VvE-land’

HOSANNA

VOOR 2017!

door J.L. Broeren, adviseur en publicist o.g. te Amsterdam

Column

Prinsjesdag was dit jaar niet alleen

saai voor onze Koning maar ook

voor ons. Weinig nieuwe plannen

en veel eigen lof voor deze

regering. Heel politiek Den Haag

staat in de campagnemodus voor

de Tweede Kamerverkiezingen van

15 maart 2017. Die zullen best eens

zeer spannend zijn voor de

politieke partijen. Uitersten zullen

een grote rol spelen, uitersten in

het politieke speelveld van links tot

rechts. En ook: welke partijen

worden de grootste en welke

worden weggevaagd?

Enfin, we wachten af. Een van de goede punten die weer terugkomen in 2017 is

de belastingvrije schenking van 100.000 euro aan kinderen ten behoeve van het

kopen van een woning. De leeftijdsgrens tussen 18 en 40 jaar blijft hetzelfde.

MONUMENTEN

Een andere opmerkelijke wijziging betreft de voorgenomen afschaffing van de

mogelijkheid om de onderhouds- en verbeteringskosten van rijksmonumentenwoningen

af te trekken bij de Inkomstenbelasting (IB). Deze mogelijkheid

bestond ook al niet voor gemeentelijke en provinciale monumenten. Bij al deze

soorten monumenten gelden overigens alle strenge regels van de Monumentenwet

en de uitvoerders hiervan. Ons land kent ongeveer 62.000 rijksmonumenten,

waaronder veel woonhuizen en appartementen. Het onderhoud ervan

en de verbeteringen aan deze panden vergen veel financiële slagkracht van hun

eigenaren, die niet allemaal even rijk zijn. Dat betekent dat het bijna hobbyistische

enthousiasme van monumentenbewoners een flinke deuk zal oplopen

en dat dit ten koste zal gaan van de kwaliteit van deze rijksmonumenten. Ook

komt de vraag op of de gemeentelijke monumentenbureaus nog wel kunnen

doorgaan met het stellen van zeer dure eisen bij restauratie en onderhoud van

rijksmonumenten, nu net zoals bij gemeentelijke en provinciale monumenten

het belastingvoordeel bij de IB vervalt. Ik stel voor dat hier gaat gelden ‘wie

betaalt bepaalt’ want anders zullen velen de monumentenwoningen de rug toe

keren. Dat zou zonde zijn, want monumenten geven iedere gemeente een ziel.

2-DAAGSE VAKOPLEIDING

VVE BEHEER EN BESTUUR

Bij het beheer van een VvE en bij het bestuur van

een VvE komt heel wat kijken. Zonder een goede

basis op juridisch, bouwkundig en financieel gebied

is een goed beheer en bestuur niet mogelijk. De

belangen bij een goed beheer zijn echter groot, niet

alleen op de korte termijn, maar zeker ook op de

lange termijn. Daarom heeft VvE Belang al sinds

jaar en dag een gedegen vakopleiding over VvE

Beheer en Bestuur. VvE Opleidingen heeft deze

opleiding in haar opleidingsaanbod opgenomen.

Deze opleiding is onontbeerlijk voor iedereen die met

VvE Beheer of VvE Bestuur te maken heeft.

Aanvang

Prijs

Van 09.30 tot 12.30 uur en

van 13.30 tot 16.30 uur inclusief lunch.

De prijs voor aangeslotenen van VvE Belang

bedraagt voor de 2-daagse vakopleiding € 885,-

exclusief btw (één dag juridisch en één dag

financieel/bouwkundig) en per dag € 450,-

exclusief btw.

ENERGIELABEL

Het energielabel wordt ook verbeterd; hoog tijd zou ik denken. Die zin in de

begroting van het ministerie van Wonen deed me denken aan wat ik meemaakte

meer dan een jaar na de verkoop van mijn appartement aan de Singel

in Amsterdam. De grachtengordel die ik na 45 jaar moest verlaten omdat

dit gebied veranderd is in een openluchtpretpark waarin de bewoners de rol

hebben gekregen van inwonend personeel. De notariële overdracht van mijn

appartement vond plaats op 1 april 2015, zonder energielabel. Want hoewel

dat toen al verplicht was, kwamen verkoper en koper met elkaar in de notariële

akte overeen dat zij daaraan geen behoefte hadden. Wie schetst mijn verbazing

toen ik 13 maanden later, dus eind april 2016, een brief ontving van de

Inspectie Leefomgeving en Transport van het ministerie van Infrastructuur en

Milieu te Amersfoort? Ik werd door deze inspectie gesommeerd om alsnog een

energielabel aan te vragen, nota bene voor een appartement waarvan ik al 13

maanden geen eigenaar was. Via de website lukte het niet, dus werd het een

papieren aanvraag. Dat werd spannend: als ik binnen zes weken geen label had

geregistreerd, kreeg ik een boete van 405 euro. Uiteindelijk lukte dit begin september

2016 en ontving ik een definitief energielabel C van de Rijksdienst voor

Ondernemend Nederland te Roermond. Deze gang van zaken doet me aan

Kafka denken. Als deze regering het energielabel werkelijk wil verbeteren, kan

zij beter haar mensen en geld efficiënter inzetten, in plaats van het achterna

jagen van voormalige eigenaren van woningen en hen met boetes te dwingen

om voor andermans woningen een energielabel te registreren. Nog daargelaten

dat ik denk dat een rechter korte metten zal maken met deze boete.

Voor meer informatie, data en aanmelden ga naar onze website www.vveopleidingen.nl

www.broeren.com

8

9

VvE JAARCONGRES

Gerdi Verbeet:

“GEBRUIK DE

KENNIS EN

KUNDE VAN

VVE-LEDEN!”

Gerdi Verbeet

ALS JE NIET BEREID BENT OM TE VERLIEZEN,

KUN JE OOK NIET WINNEN!


“BIJ HET KRUISJE

TEKENEN; DAARMEE

CREËER JE GEEN

BETROKKENHEID”

Zeggenschap, democratie en de waarde van vrijwilligerswerk; over die onderwerpen gaat Gerdi Verbeet het hebben

tijdens het Jaarcongres 2016 van VvE Belang op maandag 28 november a.s. “Je ziet nogal eens dat appartementseigenaren

zich als veeleisende consument gedragen tegenover de bestuurders van de VvE en dat ze hun het werk

onnodig zwaar maken. Ze zouden de bestuursleden (tenslotte allemaal vrijwilligers!) op hun blote knieën moeten

danken dat ze al dat werk willen doen! Aan de andere kant kunnen bestuurders meer gebruik maken van de

capaciteiten van hun leden. Daar zit veel meer kennis en kunde dan ze wellicht denken! Als je de ALV ziet als een

stempelmachine, kun je geen betrokkenheid van je leden verwachten.”

De voormalige Tweede Kamervoorzitter

weet waarover ze praat: ze is

zelf lid van een VvE in Amsterdam.

Haar complex bestaat uit twee

gebouwen die zijn verbonden door

een gemeenschappelijke tuin en een

parkeergarage. Elk gebouw telt 21

appartementen, verdeeld over zeven

etages. Er is een gemeenschappelijke

huismeester. De sfeer binnen de

VvE is goed, vertelt ze. “We hebben

een actief bestuur en een degelijke

meerjarenonderhoudsplanning en

-begroting. Ik ben zelf geen bestuurs-

of commissielid. Daarvoor heb ik het

momenteel nog veel te druk, maar als

ik wat minder ga werken, zal ik zeker

actief worden binnen de VvE.”

‘EEN GOEDE BUUR’

“Wat ik wel doe is: een goede buur

proberen te zijn. Dan doen we eigenlijk

allemaal binnen onze VvE. We

passen tijdens vakanties op de plantjes,

legen elkaars brievenbus en we

zorgen voor elkaar als dat nodig is.

En als er eens een technisch probleem

is, staan de mannen klaar

om de troep op te ruimen. Dat zijn

echt niet alleen mensen die niet meer

werken. De leeftijdsopbouw is gelukkig

heel gemengd, net als de gezinssamenstelling.

Natuurlijk zijn er wel eens conflicten.

Dan is het belangrijk dat je begrip

hebt voor elkaars positie en dat je

elkaar ‘heel houdt’. En dat je nooit

vergeet dat de bestuursleden dit

werk doen als vrijwilliger! Bovendien

moet je altijd het gezamenlijke belang

voor ogen houden: je wilt allemaal

dat je pand en de woonomgeving er

aantrekkelijk uitzien. Al was het alleen

maar om het waardebehoud van je

appartement.”

EEN GOEDE VOORZITTER

Er is bijna geen land ter wereld waar

zo veel vergaderd wordt als in Nederland.

Of het nu om de Tweede Kamer

gaat of om een VvE met tien of meer

dan honderd leden; een goede voorzitter

is cruciaal. Echter: een handige

gids over hoe je zo’n vergadering

leidt, was er niet, constateerden Gerdi

Verbeet en Alexander Rinnooy Kan

(o.a. oud-voorzitter van VNO en van

de SER). Daarom publiceerden ze in

2014 het boekje ‘Voorzitter! De kunst

van voorzitten zonder hamer’. Daarin

vinden bestuurders veel tips die hen

kunnen helpen om hun taak beter te

vervullen.

“Goed voorzitten is een hele klus”,

zegt Gerdi Verbeet. “Gelukkig is er

een heel scala aan technieken om

een vergadering tot een goed einde

te brengen. Soms helpt het al als

je kiest voor een andere opstelling,

bijvoorbeeld een ovalen tafel in plaats

van de traditionele opstelling van het

bestuur tegenover de leden. Daarmee

creëer je automatisch een tegenstelling.

Als je kiest voor zo’n schoolse

opstelling, moet je niet gek opkijken

als de leden zich ook als schoolkinderen

gaan gedragen.”

BESTUREN

“VvE-bestuurders hebben een

dienende rol, maar ze moeten zich

niet als paard voor de wagen laten

spannen. Wanneer je als bestuurder

probleemeigenaar wordt, zit je in een

uitzichtloze situatie. Het is je taak om

de leden te inspireren om zelf dingen

tot stand te brengen. Daarbij is het

van belang dat je kunt en wilt relativeren.

Geef mensen de ruimte om het

doel op hun eigen manier te bereiken.

Luisteren naar de leden is dan ook

belangrijk: wat willen mensen echt?

Steek je als bestuur misschien heel

veel energie en tijd in een plan dat je

leden helemaal niet willen? Dan ben

je onverstandig bezig. Je moet eerst

weten waar de wensen en behoeften

liggen. Dat betekent dat je elkaar niet

alleen op die ene ALV ontmoet, maar

voortdurend met elkaar in gesprek

blijft. En soms haalt een voorstel van

het bestuur het niet. Tja, als je niet

bereid bent om te verliezen, kun je

ook niet winnen!”

VOORBEREIDING

“Een goede voorbereiding van de vergadering

begint al snel na afloop van

de vorige. Zorg ervoor dat de notulen

in elk geval na twee weken klaar zijn:

dan liggen de besproken zaken nog

vers in het geheugen. De notulen

zijn de eerste stap op weg naar de

volgende vergadering.”

Ze luistert verbaasd naar het verhaal

dat er nogal wat voorzitters zijn die

bepalen dat sommige zaken niet in de

notulen mogen worden opgenomen.

“Dat kan natuurlijk niet. Tenminste

niet als het om besluiten gaat. Zo’n

voorzitter moet onmiddellijk op zijn/

haar nummer worden gezet.

Nog een tip: laat regelmatig van je

horen. Stuur interessante informatie

(krantenartikelen, een nieuwsbrief

etc.) rond, zodat iedereen op de

hoogte is. Praat met elkaar over de

toekomst van het gebouw en de

buurt. Dat kan de betrokkenheid

vergroten.”

PLEZIER IN HET WERK

“De leden moeten het leuk vinden

om naar de ALV te komen en om

elkaar te ontmoeten. Het is fijn als

de Groencommissie en de Technische

Commissie plezier hebben - en

houden - in hun werk. Dat betekent

ook dat je mopperaars de wind uit

de zeilen moet nemen. Ik weet dat

er overal leden zijn die bij voorbaat

(zonder ook maar iets van de stukken

te hebben gelezen) weten dat er niets

deugt van de voorstellen. Ook die

mensen moet je ‘heel houden’, maar

je moet hun wel duidelijk maken dat

hun gedrag niet wordt getolereerd.

Dat lukt tijdens de vergadering vaak

wel met een grapje, maar het is beter

om deze mensen een taak te geven.

Dan voelen ze zich verantwoordelijk

en dat kan soms heel goed helpen.

Creatief denken, VvE-bestuurders!”

10

11


VvE JAARCONGRES

Architect Thomas Rau spreekt op

het Jaarcongres van VvE Belang:

“WAT WE

NODIG HEBBEN

IS EEN ECHTE

VISIE OP DE

TOEKOMST”

Wordt u ook zo moe van al die

klimaatrapporten en van alle akkoorden

die her en der gesloten worden om

de wereld - en Nederland voorop -

duurzamer te maken? Raakt u ook in

verwarring van al die verhalen die

nogal eens met elkaar in tegenspraak

zijn? En hebt u ook het gevoel dat uw

VvE eigenlijk al heel goed en duurzaam

bezig is met de ledverlichting in de

algemene ruimtes en de zonnepanelen

op het dak? Bereid u dan voor op de

lezing van architect Thomas Rau

tijdens het Jaarcongres van VvE

Belang (28 november a.s.). Duurzaamheid

betekent geen verandering, zegt

de architect. We zijn met z’n allen een

slecht systeem aan het optimaliseren.

Dat is even schrikken.

“Het gaat om een zijns-revolutie”,

zegt Rau, die gebouwen ontwerpt

die energie leveren en als grondstoffendepot

fungeren. Met zijn bedrijf

Turntoo zoekt hij naar oplossingen

voor de uitputting van de natuurlijke

hulpbronnen. “Je moet kijken naar de

relatie tussen de aarde en de mens:

de economie. Dan gaat het om de

toekomst: wat is in de toekomst

nodig en hoe kunnen we ons daar

nu al op voorbereiden?”

“Doen we”, zegt de gemiddelde

appartementseigenaar. “We zorgen

ervoor dat ons gebouw zo weinig

mogelijk energie verbruikt. Bijvoorbeeld

door de gevels en het dak te

isoleren. De gasrekening is daardoor

al een stuk lager geworden.“

Weer fout. Thomas Rau: “Er is helemaal

geen tekort aan energie. Sterker

nog: er is genoeg energie. Kijk naar

de zon, naar wind en water: er is volop

energie. De gasvoorraden raken

op; dat klopt. En dat geldt voor alle

grondstoffen. De aarde is een gesloten

ecosysteem: er komt niets meer

bij aan grondstoffen. We moeten het

doen met wat we hebben - en die

grondstoffen maken we in een hoog

tempo op. We zullen alle materialen

die we gebruiken in stand moeten

houden als we onszelf als mens in

stand willen houden. Daarom pleit

ik voor een materialenpaspoort.

Voor een appartementencomplex

betekent dit dat alle gebruikte materialen

in het gebouw worden gedocumenteerd.

Dat maakt het eenvoudig

om alles opnieuw te gebruiken.

Als je een renovatie van je complex

overweegt, zoek je dus naar een

adviseur of bedrijf dat kiest voor een

werkwijze waarbij alle materialen

kunnen worden hergebruikt. Ik denk

dat iedere VvE-bestuurder die keuze

heel goed kan maken.

Het betekent ook dat de levenscyclus

van de materialen enorm wordt

verlengd.”

KIES BIJ

RENOVATIE VOOR

EEN BEDRIJF

DAT KIEST VOOR

HERBRUIKBARE

MATERIALEN

> Thomas Rau

LICHT OF LUX?

“Appartementencomplexen zijn

een heel goed voorbeeld van echte

duurzaamheid: het gebouw blijft

staan terwijl de bewoners na een

aantal jaren wisselen. Ze wonen

tijdelijk in een ruimte die vervolgens

‘hergebruikt’ wordt door anderen.

Tegelijkertijd moeten alle eigenaren

samen nadenken over de toekomst

van het complex. Samen zijn ze goed

beschouwd de beheerder van het

vastgoed. Dat geeft verantwoordelijkheden

maar biedt ook enorme kansen.

Je hebt te maken met een vast

gegeven (het gebouw) dat zich steeds

moet aanpassen aan nieuwe omstandigheden

en nieuwe bewoners. Het

begrip duurzaamheid zit daar in feite

al in ‘gebouwd’.

Een VvE kan een lampenleverancier

natuurlijk opdracht geven om een

aantal lampen te vervangen. De leverancier

heeft er dan belang bij om zo

veel mogelijk armaturen en lampen

te leveren. Hij kan je haarfijn voorrekenen

hoeveel lampen je nodig hebt

om een bepaalde lichtopbrengst te

genereren (lux).

Het kan ook anders: bepaal hoeveel

licht je nodig hebt en spreek met

de leverancier af wat je daarvoor

betaalt. Grote kans dat je opeens met

veel minder lampen en armaturen

kunt volstaan en dat ze veel langer

meegaan. Dat betekent: minder afval

en een beter gebruik van materialen.

En dat terwijl je gewoon de gewenste

hoeveelheid lux hebt. Waarom zou

je lampen kopen? Je koopt toch ook

geen vliegtuig als je naar je vakantiebestemming

wilt? Dan ‘koop’ je

vervoer!”

HET GROTERE GEHEEL

“Het is mooi dat VvE’en nadenken

over een gasloze toekomst voor hun

gebouwen, maar in feite is ‘gasloos’

ook een middel; geen doel. Het doel

is een betere wereld, waarin onze

kleinkinderen ook nog comfortabel

en gezond kunnen leven. Als ik aan

een zaal vraag wie het beter heeft

dan zijn ouders, gaan alle vingers omhoog.

Als ik daarna vraag wie denkt

dat zijn kinderen het nóg beter zullen

hebben, gaan de meeste vingers weer

omlaag. Dat geeft te denken. We

moeten niet langer denken aan ons

eigen comfort maar aan de toekomst

van ons ecosysteem. Je moet weten

waar je naartoe wilt, en we moeten

de hele maatschappij anders gaan

organiseren.

Als je met mensen in gesprek bent

over de noodzakelijke, toekomstbestendige

veranderingen, zegt iedereen

dat ze het er helemaal mee eens

zijn. Waarom gebeurt het dan niet?

Omdat we het niet willen! We hebben

geen visie en we willen ons comfortabele

leventje niet verlaten. Want

inderdaad: als we het écht anders

willen doen, dan gaat dat absoluut

met ongemak gepaard. Als je een

middel tot doel verheft, dan hoef je

er weer even niet over na te denken.

Dat is wel zo makkelijk.”

GEDRAG VERANDEREN

Met ongemak én met kosten, merkt

uw verslaggever op. Hoeveel VvE’en

GRONDSTOFFENAKKOORD

kunnen de grote investeringen

betalen die met een energieneutrale

investering gemoeid zijn?

Rau: “Ook daarvoor zijn oplossingen

te bedenken (ESCo’s bijvoorbeeld) en

ook hiervoor geldt dat je naar de toekomst

moet kijken. Waar wil je over

20 of 30 jaar zijn? Welke aarde wil je

je kleinkinderen nalaten?

Oud beleid staat nieuwe denkwijzen

in de weg. Het Energieakkoord dat

de overheid heeft afgesloten, heeft

het volk monddood gemaakt. Dat kan

de overheid doen doordat ze macht

heeft. Ze kijkt hoe het met de economie

gaat. Als die een beetje lekker

draait, gaan onze volksvertegenwoordigers

achterover leunen. Totdat we

worden gedwongen om ons gedrag

te veranderen. Bijvoorbeeld omdat de

brandweer de wateroverlast tijdens

hevige regenbuien echt niet meer

aankan en de economische schade

te groot wordt.”

“Kijk naar de grachtenpanden die in

de zeventiende eeuw in Amsterdam

zijn gebouwd. Allemaal gebouwd

met plaatselijk beschikbare materialen

en allemaal met veel vakkennis gebouwd.

Alles is opnieuw te gebruiken.

Toen (400 jaar geleden) konden we

het al. Dan kunnen we het nu toch

ook?

We moeten zoeken naar datgene wat

ons bindt als mensen. Misschien zou

je als VvE een paar visionaire leden

samen iets kunnen laten bedenken

wat écht disruptief is. Als de anderen

dan zien dat het echt iets oplevert,

sluiten ze zich daar waarschijnlijk bij

aan. Soms moet je klein beginnen om

grote doelen te bereiken.”

Op de dag dat we Thomas Rau spreken, wordt bekend dat het kabinet

een grondstoffenakkoord afsluit met het bedrijfsleven, overheden

en maatschappelijke organisaties. Doel: in 2050 worden alleen

nog herbruikbare grondstoffen gebruikt. Met dit akkoord kan volgens

staatssecretaris Dijksma definitief de omslag gemaakt worden

naar de circulaire economie. Ze wil 27 miljoen euro vrijmaken voor

een betere afvalscheiding zodat er meer wordt hergebruikt en minder

op de vuilnisbelt belandt. Het geld wordt ook ingezet voor innovaties

die verpakkingen en producten beter recyclebaar maken.

EEN GOED

ONDERHOUDEN LIFT

IS EEN VEILIGE LIFT!

ONDERHOUD

STORINGSDIENST

REPARATIE

RENOVATIE

MODERNISERING

AAN ALLE

MERKEN LIFTEN

OMDAT U GRAAG

ZORGELOOS

IN DE LIFT STAAT

A. Einsteinweg 25a | 2408 AP Alphen aan den Rijn

Tel. 0172 501017 | info@bellboy.nl | www.bellboy.nl

Rijssenbeek Advocaten is ruim 25 jaar dé huisadvocaat voor

VvE’s, bestuurders en beheerders. Als enige advocatenkantoor in

Nederland hebben wij ons volledig gericht op het appartementsrecht.

Daarnaast zijn wij specialist in het voor VvE’s belangrijke

bouw-, huur-, verenigings-, en energierecht.

Als dé landelijk specialist voor VvE’s heeft Rijssenbeek Advocaten

een juridisch abonnement ontwikkeld voor doorlopende

juridische ondersteuning, bijstand en actuele informatie op het

gebied van het appartementsrecht. Daar ligt onze kracht en

expertise. Inmiddels hebben ruim 3.500 VvE’s voor dit juridische

abonnement gekozen. Zij profiteren al van onze hoge kwaliteit,

praktische adviezen, snelheid en korte lijnen. U binnenkort ook?

Voor een offerte of meer informatie neem

contact op via 026-443 42 49

of ojd@rijssenbeek.nl

Rijssenbeek Advocaten - Velperweg 35-1 - 6824 BE Arnhem

www.rijssenbeek.nl - T 026 - 443 42 49

Appartementsrecht

Aan- en opbouw

Opstalverzekering

Energie

Splitsingsakte

Overtreding

Incasso

Rechtsbijstand

Cursus

14

VvE ENERGIEBESPARING

15


SUBSIDIE-

REGELING

ENERGIE-

BESPARING

EIGEN HUIS:

ook voor de VvE subsidies

voor advies, begeleiding

en maatregelen

ENERGIEADVIES

Een Energieadvies is een adviesrapport dat de VvE inzicht geeft in

bouwkundige en installatietechnische verbetermaatregelen. Een bedrijf

dat gecertificeerd is volgens de Beoordelingsrichtlijn (BRL) 9500, deel 02

Energieprestatie moet het opstellen. Een overzicht van gecertificeerde

bedrijven vindt u op www.maatwerkadviesvoorwoningen.nl

Verenigingen kunnen zich door een externe partij laten begeleiden in het

proces dat leidt tot een besluit tot de vaststelling van een groen MJOP.

Daarnaast moet het leiden tot de uitvoering van ten minste twee maatregelen.

HET ENERGIEADVIES BIEDT:

● een helder overzicht van de huidige energieprestatie van een gebouw;

● een bouwkundige en technische beoordeling van de schil en de

installaties in het gebouw met een voorstel van potentiële verbetermaatregelen;

● inzicht in de CO 2

-reductie door het uitvoeren van besparingsmaatregelen;

● een goede basis voor overleg met de gemeente in het kader van de

Wet milieubeheer;

● advies dat breder is dan de maatregelen van de ‘Subsidie energiebesparing

eigen huis’. Ook kan het advies gaan over het aanbrengen

van zonnepanelen;

● inzicht in de terugverdientijd van de voorgenomen investeringen;

● algemene uitleg over het realiseren van een zeer energiezuinig pakket

of een NulopdeMeter-woning met een specificatie welke typen

maatregelen daarvoor nodig zouden zijn.

De installatie van zonneboilers, biomassaketels, warmtepompen en

pelletkachels kan onderdeel van het advies zijn.

REKENVOORBEELDEN

Hoe berekent u hoeveel subsidie u kunt

krijgen? We geven twee heel verschillende

voorbeelden.

Voorbeeld 1:

subsidie advies en begeleiding

Een VvE met 10 koopappartementen laat

en groen MJOP en een energieadvies

maken. De kosten bedragen € 1.500 euro.

De VvE ontvangt 75% van deze kosten als

subsidie, te weten € 1.125 (het maximale

bedrag bij 10 koopappartementen is

€ 2.400).

Voorbeeld 2:

subsidie advies en begeleiding

Een VvE met 50 koopappartementen laat

een groen MJOP en een energieadvies

maken. De kosten bedragen € 4.750.

De VvE kan 75% van de kosten als

subsidie ontvangen. Echter: doordat het

maximum beperkt is tot € 3.450, is dit het

bedrag dat de VvE ontvangt.

Tien maanden nadat VvE Belang-directeur mr. Kees Oomen het rapport ‘Wegnemen van belemmeringen

bij het verduurzamen van VvE’en’ aan minister Blok overhandigde, ging een nieuwe subsidieregeling in.

Daarmee geeft de minister gevolg aan een dringende vraag van VvE Belang: geef de VvE’en een steuntje

in de rug. Niet alleen bij het nemen van energiebesparende maatregelen maar ook bij het organiseren

(en betalen) van advies, begeleiding en procesbegeleiding. De Subsidieregeling energiebesparing eigen

huis ging in op 15 september jl. van start en loopt voorlopig tot 1 maart 2017.

VvE’en en individuele appartementseigenaren kunnen

sinds die datum bij de Rijksdienst voor Ondernemend

Nederland (www.rvo.nl) subsidie aanvragen voor het

aanbrengen van isolatie van hun gebouw (gevel-, dak- en

vloer/bodemisolatie). Voor de VvE is ook subsidie beschikbaar

voor energieadvies, het maken van een duurzaam

meerjarig onderhoudsplan (een ‘groen MJOP) en voor

procesbegeleiding bij de verduurzaming. De subsidie voor

de isolatie en voor eventuele aanvullende maatregelen

bedraagt ongeveer 20 procent van de kosten.

Voorwaarde is dat minimaal twee energiebesparende

maatregelen in de vereiste hoeveelheid worden genomen.

Als dat gebeurt, kunt u ook subsidie aanvragen voor

aanvullende maatregelen: isolerende deuren, het voor de

eerste keer toepassen van triple glas, CO 2

-gestuurde

ventilatie of warmteterugwinning (wtw) en het aanleggen

van een douche met verwarming door afvalwater. Ook

waterzijdig inregelen van de cv-installatie valt hieronder.

DRIE ‘SPOREN’

De regeling kent drie ‘sporen’:

● Subsidie aan individuele eigenaren-bewoners voor

maatregelen aan de woning. Er kan ook subsidie worden

verstrekt voor energieadvies (maatwerkadvies voor

individuele eigenaren-bewoners) en een energieprestatiegarantie.

● Subsidie aan VvE’en voor energieadvies, een groen

meerjarenonderhoudsplan en procesbegeleiding.

● Subsidie aan VvE’en voor maatregelen aan het gebouw

en eventueel een energieprestatiegarantie.

Voor elk ‘spoor’ geldt een apart subsidieplafond. Daarmee

voorkomt de minister dat de subsidie opgesoupeerd wordt

door individuele eigenaren. VvE’en hebben nu eenmaal

vaak wat meer tijd nodig om tot een besluit te komen.

In totaal is 61 miljoen euro beschikbaar voor de diverse

subsidies, maar dat bedrag wordt verdeeld in een aantal

‘potjes’ per periode. Tot 1 maart 2017 gelden voor de VvE

de volgende bedragen: 2 miljoen euro voor energieadvies/

MJOP/ procesbegeleiding en 3,5 miljoen euro voor de

uitvoering van maatregelen.

SUBSIDIE VOOR ADVIES EN BEGELEIDING

VvE’en kunnen een subsidie krijgen tot 75 % van de kosten

voor een energieadvies, een groen MJOP en procesbegeleiding.

Er geldt een maximum aan de subsidie, dat wordt

bepaald op basis van het aantal koopappartementen. Het

maximale bedrag is nooit hoger dan € 3.450.

Daarnaast kan de VvE subsidie aanvragen voor het nemen

van minimaal twee energiebesparende maatregelen. Die

moeten dan binnen een jaar worden uitgevoerd.

Een VvE die al een groen MJOP heeft, heeft waarschijnlijk

geen advies nodig. Ze kan ook subsidie aanvragen voor

het nemen van minimaal twee energiebesparende

maatregelen. Die kan ze uitvoeren op het meest geschikte

moment. Het gaat dan om maatregelen die genoemd zijn

in de regeling en waarvoor de ALV toestemming heeft

gegeven.

Maakt u uw gebouw bijzonder energiezuinig (of zelfs bijna

energieneutraal) met een zeer energiezuinig pakket? Dan

kunt u aanspraak maken op extra subsidie: € 4.000 euro

per woning of appartement. Dat bedrag komt dus bovenop

de subsidie voor energiebesparende maatregelen.

ONAFHANKELIJK ADVIES

In de regeling staat precies aan welke voorwaarden de

maatregelen moeten voldoen. Het gaat om isolatiewaarden,

de hoeveelheid materiaal etc. Ook zijn er speciale

regels voor complexen waar appartementen worden

verhuurd. Dat maakt het wellicht voor sommige VvE-bestuurders

lastig om te bepalen of ze recht hebben op

subsidie. Die kan worden aangevraagd via een elektronisch

formulier op www.rvo.nl.

In de regeling wordt met nadruk gesteld dat een onafhankelijk

advies heel belangrijk is. Voor appartementencomplexen

is het niet eenvoudig te controleren of de adviseur

deskundig is. Daarom is in de regeling een aantal eisen

opgenomen waaraan het advies moet voldoen. Wilt u

zeker weten of uw adviseur volstrekt onafhankelijk is? Kies

dan voor energieadvies van VvE Belang. Dan zijn de

deskundigheid, de onafhankelijkheid en de onpartijdigheid

gegarandeerd!

Meer weten? Bel 0162 - 469 120 of stuur een mail naar

energie@vvebelang.nl.

16

VvE ENQUÊTE

VvE TAXATIES

17


Klantenonderzoek onder

aangeslotenen van VvE Belang:

Hans van der Ploeg

HANS VAN DER PLOEG,

DIRECTEUR VBO MAKELAAR:

OP ALLE FRONTEN

EEN DIKKE

VOLDOENDE!

VvE Belang krijgt een heel dikke voldoende van alle deelnemers aan het

klantenonderzoek dat dit voorjaar is gehouden. De belangen van VvE’en en

appartementseigenaren worden goed behartigd, vindt 73 procent. Maar liefst

91 procent van de ondervraagden is tevreden over de informatievoorziening.

Vincent Schmeitz: “Binnenkort

contact met een bouwkundige

van VvE Belang”

“MJOP IN HET TAXATIE-

RAPPORT IS BELANGRIJK,

MAAR KIJK VOORAL

NAAR DE STAAT VAN

HET ONDERHOUD!”

In totaal namen 736 mensen deel aan

het onderzoek; 450 van hen vulden

het complete vragenformulier in. Van

hen is 90 procent aangesloten bij

onze organisatie. Die biedt een goede

prijs-kwaliteitsverhouding, vindt 88

procent van de deelnemers.

DE WINNAAR: VINCENT SCHMEITZ

Onder de inzenders van de enquête

is een prijs verloot: een midweek

in het mooie Landal Salztal Paradies

(Duitsland). De winnaar is Vincent

Schmeitz, penningmeester

van VvE Cascade in Den Haag (34

appartementen). Hij is blij met de

prijs: “Het is altijd leuk om iets te

winnen, maar eerlijk gezegd had ik

dat niet gezien toen ik de enquête

invulde. Ik vind het belangrijk om

feedback te geven als een organisatie

haar best doet om een doel te

bereiken. Echte verbeterpunten

heb ik niet. Ik ben vooral blij met de

artikelen in VvE Magazine, waarmee

onze VvE haar voordeel kan

doen; bijvoorbeeld op het gebied

van onderhoud. We zijn van plan

om binnenkort contact op te nemen

met de bouwkundigen van

VvE Belang. Ons meerjarenonderhoudsplan

is aan actualisering toe

en daar kunnen we wel wat ondersteuning

bij gebruiken.”

“VvE Belang neemt ons werk uit handen”;

“Er zijn veel interessante onderwerpen,

toppie!”; “Als amateur ben ik

blij met alle informatie”, zijn een paar

opmerkingen die werden ingevuld.

De meeste waardering was er resp.

voor de voorlichting, de belangenbehartiging,

de vakkennis, de betrouwbaarheid

en de duurzaamheid van VvE

Belang. Veel mensen wisten niet dat

VvE Belang te vinden is op Twitter en

Facebook (maar 6,4 procent). “Maar

nu ik dat weet, word ik direct vriend”,

meldde een enthousiaste deelnemer.

Het logo wordt beoordeeld als zakelijk/professioneel

en duidelijk en ook

de website levert tevreden reacties op.

Dat geldt ook voor VvE Magazine, dat

door 62 procent als ‘goed’ wordt beoordeeld

en door 28 procent zelfs als

‘zeer goed’. Met dank van uw hoofdredacteur!

SECRETARIAAT, JURIDISCH EN

BOUWKUNDIG

De helft van alle deelnemers aan het

onderzoek heeft wel eens contact

gehad met het secretariaat. Vrijwel

iedereen is tevreden over het contact;

44 procent zou graag zien dat de openingsuren

worden uitgebreid. Chatten

vinden de deelnemers niet zo nodig.

Ongeveer een derde van alle deelnemers

aan het onderzoek heeft contact

gehad met de Juridische Dienst. Ze

zijn tevreden over het tempo en de

deskundigheid van de medewerkers.

De Juridische Helpdesk wordt

als goed tot zeer goed beoordeeld.

Enkele deelnemers zouden graag een

dienstenpakket zien voor de VvE en

de individuele eigenaar.

Op basis van het onderzoek heeft VvE

Belang besloten de openingtijden van

de Juridische Helpdesk te verruimen:

tot 13.00 uur. Het Pluspakket mag

worden uitgebreid, vinden sommigen:

met begeleiding bij een wijziging van

de splitsingsakte, bij het opstellen van

overeenkomsten en bij het kiezen van

een nieuwe beheerder. De deelnemers

aan het onderzoek zijn blij met

de nieuwe service van 30 minuten

overleg met een jurist voor een vast

bedrag van € 25.

Ook de bouwkundige afdeling wordt

als goed tot zeer goed beoordeeld en

dat geldt ook voor het tarief. Uitbreiding

van de openingstijden vinden

de meeste mensen niet nodig. Meer

ondersteuning zou welkom zijn bij het

opstellen van een jaarplan, bij de uitvoering

van werkzaamheden en in de

vorm van een eenvoudige energiescan.

Slechts 30 procent van alle deelnemers

heeft deelgenomen aan een

cursus van VvE Belang; 83 procent

was tevreden, met name over de

praktische toepasbaarheid.

Alle deelnemers: hartelijk dank voor

deze waardevolle informatie!

In de modeltaxatieformulieren van taxateurs wordt sinds kort standaard gevraagd of er - in het geval van een te

koop staand appartement - een meerjarenonderhoudsplan is. Steeds meer banken weigeren al een hypotheek te

verstrekken als er onvoldoende gespaard is voor onderhoud. Hans van der Ploeg, directeur van brancheorganisatie

VBO Makelaar, legt uit waarom opname van de vraag naar een MJOP een goede zaak is.

“Als taxateur heb je de maatschappelijke verantwoordelijkheid

om de waarde van een woning vast te stellen op een

deskundige en onafhankelijke wijze. Bij de beoordeling

neem je elementen mee die daarop van invloed zijn.

Uiteraard is de staat van het onderhoud van een object

een belangrijke factor, maar in het geval van een appartementsrecht

is ook de draagkracht van de VvE om het

onderhoud te kunnen blijven uitvoeren van belang.

Bij appartementen is dat extra belangrijk. Per slot van

rekening moeten daar meerdere eigenaren, die ieder

een eigen aandeel hebben in het budget voor onderhoud

(het reservefonds) de instandhouding van het complex

organiseren.

Het hebben en in stand houden van een reservefonds voor

kosten anders dan de gewone jaarlijkse kosten is sinds

2005 verplicht voor alle VvE’en. Helaas beschikken (nog)

niet alle VvE’en over een reservefonds. VvE’en die wel een

reservefonds hebben, reserveren in de helft van de

gevallen te weinig geld. Daarnaast heeft ongeveer slechts

een derde van de VvE’en een meerjarenonderhoudsplan.”

PROBLEEM

“Bij een VvE kijk je hoe het complex erbij staat en welke

onderhoudsopgaven er zijn. Daarnaast kijk je of er voldoende

reserve aanwezig is om dat onderhoud uit te laten

voeren. Wat ik in mijn eigen praktijk nog weleens tegenkwam:

complexen met een klein aantal appartementen

met een tamelijk passieve VvE en praktisch geen geld op

de bank. Als je daar dan instapt en het dak is zo lek als een

mandje, heb je toch een probleem.

De VvE die haar zaakjes op orde heeft, zal voldoende

reserveren. Bij voorkeur wordt er gereserveerd en een

periodieke bijdrage bepaald aan de hand van een meerjarenonderhoudsplan;

in die volgorde!

Het enkele feit dat er wel of geen MJOP aanwezig is,

zegt mij als taxateur niet zo veel. Het is weliswaar in het

taxatierapport opgenomen, maar dat is ook bedoeld als

rapport van de woning. Mijn advies is dan ook: laat voordat

je het appartement gaat kopen de staat van het onderhoud

goed onderzoeken.”

NIEUWE REGELS VOOR RESERVEFONDS

Momenteel ligt er een wetsvoorstel in de Kamer om een

minimum voor het reservefonds voor te schrijven. Dat kan

bestaan uit reserveren van 0,5% van de herbouwwaarde of

het bedrag dat nodig is voor het uitvoeren van het MJOP.

Van der Ploeg: “Bij dit soort regels vraag ik me altijd af wie

dat allemaal gaat handhaven. Als je afspreekt om niet

harder dan 130 km/uur te rijden, zul je toch her en der een

flitspaal moeten neerzetten om te voorkomen dat mensen

standaard 140 gaan rijden.

Het wetsvoorstel is te sterk gericht op afstraffen en

opleggen. Ik zou liever een incentive zien waarbij je

bijvoorbeeld korting op bepaalde belastingen krijgt als de

VvE zo georganiseerd is dat je het onderhoud kunt uitvoeren.

Een MJOP kan dan een mooie onderlegger zijn. Dat

een MJOP belangrijk is voor hypotheekverstrekkers, kan ik

me goed voorstellen. Zij zullen, zeker bij een tophypotheek,

willen zien dat er is nagedacht over het onderhoud!”

Zekerheid over genoeg

en gezond drinkwater

Nederland heeft de beste drinkwatervoorziening ter wereld.

Met superieure kwaliteit en bijna 100% beschikbaarheid.

Tenminste…. tot aan de watermeter.

Daarna kunt u ervoor zorgen dat die kwaliteit ook bij de kranen en

douches van uw bewoners in stand blijft. Door goede, legionellaveilige

drukverhogingsinstallaties te gebruiken. En maatregelen te nemen, die

gezondheidsrisico’s en kans op storingen van de installatie minimaliseren.

U kunt daarbij altijd rekenen op persoonlijke ondersteuning van Duijvelaar:

Passend en vrijblijvend

advies over uw totale

drinkwatersysteem om

te voldoen aan de

wettelijke Zorgplicht

Preventief onderhoud

en wettelijk verplichte

controle van uw

drukverhogingsinstallatie

Onze landelijke 24/7

servicedienst die

bij storing aan uw

drukverhogingsinstallatie

of pomp direct paraat is

www.dp.nl/vve

Op zoek naar een

(nieuw) administratie

en/of beheerkantoor?

Ga naar de website van VvE

Belang www.vvebelang.nl

(speciaal voor de VvE) en klik

op Administratie- en Beheerkantorengids).

U kunt hier per provincie

zoeken naar kantoren die

deze diensten aanbieden.

Vraag zo nodig naar

referenties en vraag

meerdere offertes

aan bij verschillende

aanbieders!

Download de quickguide met uitleg & tips op www.dp.nl/vve

Ontmoet ons tijdens de informatiebijeenkomsten van VvE Belang

Betrokken

&

Deskundig

0162 447700 info@vpagroep.nl www.vpagroep.nl

Oosterhout • Tilburg • Nieuwegein • Capelle a/d IJssel

VvE Beheer

20

VvE BIJZONDERE APPARTEMENTEN

VvE Magazine besteedt aandacht

aan bijzondere appartementen.

In deze tweeenveertigste aflevering

van deze serie aandacht voor

wonen in voormalig meisjespensionaat

Mariaoord in Vught

21


Mieke Bosman

De acht eengezinswoningen achter het complex

VVE PARC GLORIEUX IN VUGHT:

SCHITTERENDE ERFENIS

VAN DE ZUSTERS URSULINEN

Het voormalige meisjespensionaat Mariaoord van de Zusters

Ursulinen in Vught is in 2014 aan zijn negende leven begonnen.

Het ruim 100 jaar oude, majestueuze gebouw, dat ook nog een tijdje

administratief centrum van de orde werd en zelfs - waarschijnlijk tot

afgrijzen van de nonnen - ook nog een tijdje zowaar een jongensschool

huisvestte, is nu een schitterend appartementencomplex dat

de naam Parc Glorieux draagt. Zo lijkt de stichter van de Broeders

van Dongen (waaronder het ‘juvenaat’ viel) wel heel veel eer te

krijgen. Dat is maar ten dele waar: het rijksmonument staat aan de

Glorieuxlaan, die inderdaad naar de eerwaarde broeder is genoemd.

Projectontwikkelaar Synchroon zag

de waarde van het imposante gebouw

en constateerde dat herontwikkeling

de enige manier was om het historisch

erfgoed te behouden voor de

toekomst. De Rijksdienst voor het

Cultureel Erfgoed was het met de

ontwikkelaar eens en verleende de

nodige medewerking voor de transformatie

tot appartementencomplex.

Om de exploitatie rond te krijgen werd

besloten om acht eengezinswoningen

plus een kleinschalig appartementencomplex

op het achtergelegen terrein

te realiseren.

Mieke Bosman, bestuursvoorzitter

van VvE Parc Glorieux, heeft veel lof

voor de aanpak van projectontwikkelaar

Synchroon en van aannemer

Hazenberg Bouw: “Ze hebben heel

goed gekeken naar de mooie details

die zo kenmerkend zijn voor het

gebouw. Er is in alle opzichten recht

gedaan aan de oorspronkelijke bouw:

zelfs in de liften liggen tegelvloeren die

aansluiten op de oude vloeren van de

kloostergangen. Tegelijkertijd beschikken

we nu over mooie, comfortabele

en energiezuinige woningen.”

Met trots laat ze zien wat de VvE zelf

heeft gedaan om de historie levend te

houden: in de entree zijn oude foto’s

verzameld uit de vroegere periodes

van het gebouw. De nonnen met hun

indrukwekkende kleding, de novices

die op het punt stonden om in te

treden; vrolijke foto’s van nonnen die

werden voorbereid op de missie, maar

ook een mooie registratie van de verbouwing

tot appartementencomplex.

BESTUURSVOORZITTER

Mieke Bosman zag niet veel in een

appartement in een onpersoonlijk

complex. Echter: het landhuis waar

ze na het overlijden van haar echtgenoot

alleen woonde, werd wel

erg groot. Bovendien wilde ze graag

regelmatig gaan reizen. Toen een

vriendin haar op het voormalige pensionaat

attent maakte, wist ze het direct:

hier wilde ze wonen. In haar royale

hoekappartement vertelt ze: “Een

appartementencomplex geeft dan

toch een vorm van bescherming en

dat trok me aan. Ik was de eerste die

de koopakte tekende!

Toen me in oktober 2015 gevraagd

werd om voorzitter van het VvEbestuur

te worden, heb ik ook niet

lang geaarzeld. Ik heb veel bestuurlijke

ervaring, want ik was jarenlang

voorzitter van de Unie van Vrouwelijke

Ondernemers. Het leiden van een

vergadering was dus niet nieuw voor

me en ik was in Frankrijk (waar we lang

gewoond hebben) ook al vicevoorzitter

van een VvE-bestuur geweest.”

Het bestuur van de VvE bestaat uit

drie personen: voorzitter, secretaris

en penningmeester. De ALV wordt

goed bezocht en Mieke Bosman leidt

de vereniging met vaste hand. “Ik heb

o.a. handhaving in mijn portefeuille”,

zegt ze. “Dat wilde ik ook graag, want

ik vind het belangrijk dat iedereen zich

aan de afspraken houdt die we samen

in het huishoudelijk reglement hebben

vastgelegd. Dat je zo nu en dan je

medebewoners daarop moet wijzen;

tja, dat hoort erbij!”

ZELF DOEN!

VvE-beheerder Ibotec uit Boxtel voert

de financiële administratie en verder

doet het bestuur - bijgestaan door

een aantal commissies - bijna alles

zelf. Het helpt dat enkele eigenaren

een technische, zelfs bouwkundige,

achtergrond hebben.

Mieke Bosman hecht veel waarde aan

een goed bestuur: “Ik ben ervan overtuigd

dat de waarde van het gebouw en

de appartementen voor een groot deel

wordt bepaald door een goed bestuur

en beheer - en door een goed MJOP.”

22

VvE BIJZONDERE APPARTEMENTEN

23


DE WAARDE VAN HET

GEBOUW WORDT VOOR

EEN GROOT DEEL

BEPAALD DOOR GOED

BESTUUR EN BEHEER

De kapel is nog niet verkocht.

Naast het technische beheer heeft de

sociale cohesie de warme belangstelling

van de voorzitter. “We houden elk

jaar een nieuwjaars- en een zomerborrel

en we hebben een groepsapp,

waarmee we elkaar op allerlei zaken

kunnen attenderen.”

De eengezinswoningen en het nieuwgebouwde

appartementencomplex

maken geen deel uit van de VvE,

maar er zijn goede contacten met de

bewoners: die mogen voor de aanvoer

van de materialen bijvoorbeeld gebruik

maken van het terrein van de VvE. “We

hechten waarde aan goed nabuurschap”,

zegt Mieke Bosman. “Van

kleinzieligheid houden we niet.

Je moet groot denken.”

100.000 EURO VOOR ONDERHOUD

“We hebben een meerjarenonderhoudsplan

dat ook door Ibotec is

opgesteld. Vanzelfsprekend is er ook

een reservefonds, waarin we een flink

bedrag sparen. Wonen in een gebouw

als dit is niet goedkoop: op de begroting

staat jaarlijks ca. 100.000 euro

voor dagelijks en groot onderhoud.

Voor de schoonmaak bijvoorbeeld:

de glazenwassers moeten het werk

(grote ramen, die in veel kleine ruittjes

zijn verdeeld) voor een deel met

hoogwerkers uitvoeren.

Het schilderwerk moet op een aantal

plaatsen worden bijgewerkt. Bovendien

hebben we drie liften voor de

32 appartementen én een gigantisch

grote tuin. Dat kost veel geld.”

Het bestuur is aangesloten bij de

Monumentenwacht, die - na de eerste

intensieve periode - alleen nog inspecties

op afroep uitvoert. “Voor ons

allen was het wonen in een rijksmonument

nieuw en dan is het prettig als je

met een ervaren partner kunt overleggen

over het noodzakelijke onderhoud.

Nu we de eerste fase achter de

rug hebben, gaan we zo veel mogelijk

zelfstandig verder.”

DUURZAAM MONUMENT

Duurzaamheid en monumenten staan

vaak op gespannen voet met elkaar:

er mag weinig en er moet veel in een

monument. Bouwer Hazenberg heeft

het optimale weten te bewerkstelligen,

vindt de voorzitter: “We hebben

bijvoorbeeld dubbel monumentenglas.

Dat is mooi én energiebesparend.

Daarnaast zijn de gevels goed geïsoleerd.

Dat is het voordeel van

zo’n ingrijpende renovatie: het hele

gebouw is compleet gestript en later

van geïsoleerde gevels voorzien.

De convectoren leveren desgewenst

ook koude en we hebben overal ledverlichting.

In de gangen zijn bewegingsmelders

aangebracht.”

Eén ding wil ze nog graag kwijt: “We

zijn heel blij met alle informatie die we

krijgen doordat we aangesloten zijn

bij VvE Belang. Ik lees het magazine

altijd en ik vind er veel wetenswaardige

zaken in. Je kunt nóg zo veel ervaring

hebben in besturen; het bestuur van

een VvE is wel even wat anders! Je

krijgt met heel specifieke problemen

te maken en dan is het goed als er een

organisatie achter je staat die je van zo

veel informatie kan voorzien.”

VAN MARIAOORD TOT PARC GLORIEUX

In 1911 werd Mariaoord, pensionaat voor jongedames, geopend

door de Zusters Ursulinen, een deftige kloosterorde. Het gebouw

was een ontwerp van Jules Dony. Hij ontwierp ook de Drakenfontein

voor het station van Den Bosch én het vermaarde Regina Coeli

in Vught, de Ursulinenschool die taleninstituut werd en veel bekende

Nederlanders wegwijs maakte in - voor hen - vreemde talen. De

Ursulinen stonden bekend als een bijzonder goede onderwijsorganisatie

en in de jaren twintig van de vorige eeuw was Mariaoord een

van de grootste internaten van het land. Het succes was zelfs zo

groot dat de zusters Mariaoord in 1929 in zijn geheel nodig hadden

als landelijk administratiekantoor. De Duitse bezetter vorderde het

gebouw in 1941 en na de oorlog namen de Zusters van Moerdijk er

hun intree. Op hun beurt werden zij opgevolgd door de Broeders

van Dongen, die er een juvenaat in vestigden. In de jaren 60, toen

Mariaoord al geen internaat meer was, kwam er een verpleegkundige

opleiding in het gebouw: Het Vlaschmeer werd de nieuwe naam.

Uiteindelijk nam ROC Koning Willem I College het gebouw over, dat

hier zijn dependance voor het onderwijs in de gezondheidszorg

vestigde. Na het vertrek van het ROC stond het imposante gebouw

enige tijd leeg, waarna er 32 appartementen zijn gerealiseerd.

THINK

TWINQ

20.000 VvE’s

gebruiken dagelijks de

software van Twinq

Vereniging van Eigenaren willen:

Online inzage in de administratie van de VvE

Snelheid & gemak

Veilig & betrouwbaar

Meer informatie? T (0162) 47 05 55 of www.twinq.nl

Wie zegt dat uw lift echt aan modernisering

of vervanging toe is? Vraag het Eurlicon

Nu het

eerste adviesgesprek

GRATIS *

VvE Metea

thuis

in beheer

Genera: het meest complete totaal beheer pakket

Admira: financieel administratief beheer

Thesis: totaal technisch beheer

Finera: het voordeligste VvE beheer pakket

Vastgoed Consultancy: de beste start van VvE’s

besparing van tijd, zorgen én kosten

Bel Eurlicon op (020) 494 27 40. En ontdek hoe onze deskundige en onafhankelijke liftadviseurs uw VvE kunnen

ondersteunen bij liftmodernisering en -vervanging. Dat kan uw VvE zomaar eens een flinke investering schelen.

adres: postbus 51 • 3430 AB Nieuwegein

telefoon: (030) 60 03 939

e-mail: vve@vvemetea.nl

www.eurlicon.nl

* telefonisch advies van 15 minuten – op afspraak

www.vvemetea.nl

26

27

VvE JURIDISCH


RECREATIEVE VERHUUR VAN

APPARTEMENTEN

MET WOON-

BESTEMMING

HOF: “TOERISTEN ‘WONEN’ NIET

IN EEN APPARTEMENT”

Mr Richard P.M. de Laat

De Advocaten van Van Riet

Tel: 030 – 263 50 52

E-mail: delaat@vanvanriet.nl

Internet: www.vanvanriet.nl

MR RICHARD P.M. DE LAAT IS ALS PARTNER

VERBONDEN AAN DE SECTIE VASTGOED VAN

DE ADVOCATEN VAN VAN RIET TE UTRECHT.

HIJ IS ONDERMEER GESPECIALISEERD IN HET

APPARTEMENTSRECHT EN PROCEDEERT EN

ADVISEERT VOOR DIVERSE OPDRACHT-

GEVERS, WAARONDER VVE’EN, BEHEERDERS

EN APPARTEMENTSEIGENAREN.

In de meeste splitsingsreglementen

is de bepaling opgenomen dat iedere

eigenaar en gebruiker verplicht is het

privégedeelte te gebruiken overeenkomstig

de daaraan nader in de akte

gegeven bestemming en dat een

gebruik dat afwijkt van deze bestemming

slechts geoorloofd is met toestemming

van de vergadering.

Vervolgens is in de akte van splitsing

doorgaans opgenomen wat de

bestemming van het privégedeelte is.

Niet zelden worden daarbij bepalingen

gebezigd als ‘een privégedeelte

dat betrekking heeft op een woning is

bestemd voor particulier woongebruik

en bewoning door de gebruiksgerechtigde

met zijn eventuele gezin of bij

hem inwonenden’.

MET VERKLARING

Dergelijke bepalingen laten onverlet

Het is een terugkerend thema: recreatieve verhuur van

appartementen met een woonbestemming. Met name in

toeristische gebieden zoals in kustplaatsen en in grote steden als

Amsterdam is het een veel voorkomend verschijnsel. Voor de één is

het een lucratieve bron van inkomsten, voor de ander een bron van

overlast. Er is dan ook de nodige rechtspraak over de vraag of het een eigenaar

toegestaan is zijn appartement voor recreatieve verhuur te huur aan te bieden.

De meest recente uitspraak van het hof schept duidelijkheid.

dat in de modelreglementen tevens

is opgenomen dat een eigenaar zijn

privégedeelte met inbegrip van de

gemeenschappelijke gedeelten aan

een ander in gebruik kan geven (kan

verhuren). Daarbij geldt dan doorgaans

de regel dat de eigenaar ervoor zorgt

dat het gebruik slechts wordt verstrekt

aan die ander nadat aan het bestuur

een verklaring is verstrekt, ondertekend

door de huurder of gebruiker, waarin

deze verklaart het reglement van

splitsing en het eventuele huishoudelijk

reglement na te zullen leven.

Het is de vraag of met deze bepalingen

en de bestemming ‘woning’ tijdelijke

verhuur aan recreanten of toeristen is

toegestaan. De rechtspraak is overwegend

consistent op dit punt en wijst

verzoeken tot het al dan niet toestaan

van recreatieve verhuur met een vervangende

machtiging doorgaans af.

Een uitzondering vormt de uitspraak

van de kantonrechter te Alkmaar van

4 februari 2016. Deze kantonrechter

oordeelde in een specifiek geval dat

onder gebruik als bewoning tevens

moest worden verstaan gebruik ten

behoeve van recreatieve verhuur.

De kantonrechter motiveerde dat als

volgt:

In het reglement zijn geen beperkingen

gesteld aan de duur van de

verhuur, bijvoorbeeld door short

stay en/of recreatieve verhuur niet

toe te staan. Omdat deze beperking

ontbreekt, moet ervan worden uitgegaan

dat verhuur, ook van korte

duur, is toegestaan.

Kortom: als recreatieve verhuur niet

expliciet verboden is, mag het. Daarmee

wordt een uitleg gegeven aan de

bestemming ‘woning’ en de overige

hiervoor weergegeven bepalingen uit

de akte van splitsing die afwijkt van de

norm die geldt bij uitleg van de akte

van splitsing.

HOGER BEROEP

In hoger beroep sneuvelde het oordeel

van de kantonrechter op mijns

inziens goede gronden. Het hof

Amsterdam paste in zijn uitspraak van

13 september 2016 de heersende leer

toe. Bij de uitleg van een bepaling in

de splitsingsakte komt het aan op de

in die akte tot uitdrukking gebrachte

bedoeling van degene die tot de splitsing

is overgegaan. Die bedoeling

moet volgens het hof naar objectieve

maatstaven worden afgeleid uit de

omschrijving in de akte mede bezien

in het licht van de gehele inhoud van

de akte. De rechtszekerheid vergt dat

bij die uitleg slechts acht mag worden

geslagen op gegevens die voor derden

uit of aan de hand van de in openbare

registers ingeschreven splitsingstukken

kenbaar zijn. Daarbij kan wel worden

gelet op de aannemelijkheid van

de rechtsgevolgen waartoe de ene of

de andere interpretatie zou kunnen

leiden. Deze overweging is vaste jurisprudentie

en komt in de meeste uitspraken

over uitleg van de akte van

splitsing terug.

Het hof geeft daarbij ten overvloede

aan dat de mogelijkheid dat het vigerende

publiekrechtelijke bestemmingsplan

of een andere publiekrechtelijke

regeling recreatieve verhuur wel

mogelijk maakt, niet van betekenis is

bij de uitleg van de akte van splitsing.

Immers, naar die bepalingen wordt in

de splitsingsakte niet verwezen.

Hetzelfde geldt volgens het hof voor

eventuele bestemmingsbepalingen in

de akte tot levering van de onderhavige

appartementsrechten. Kortom:

de akte van splitsing is leidend en dient

objectief, taalkundig te worden toegepast.

‘BESTENDIGHEID’

Vervolgens stelt het hof mijns inziens

terecht vast dat onder woongebruik

een zekere mate van bestendigheid

moet worden gerekend en dat een

toerist of recreant niet in het appartement

woont maar daar per definitie

tijdelijk verblijft. Bovendien stelt het

hof dat de procedure die de reglementen

geven voor het verstrekken

van de gebruiksverklaring aan het

bestuur doorgaans meer tijd in beslag

zal nemen dan dat de toerist in het

appartement verblijft. Ook daarin is

een aanknopingspunt te vinden voor

de uitleg van het begrip ‘wonen’ die

volgens het hof niet mede omvat

‘gebruik ten behoeve van recreatieve

verhuur’.

Niet zelden is in appartementen die

volgens de akte een woonbestemming

hebben sprake van recreatieve

verhuur die reeds sinds jaar en dag

plaatsvindt in afwijking van de akte van

splitsing. Het hof kent daar bij de uitleg

van de akte van splitsing geen betekenis

aan toe, nu het bij de uitleg aankomt

op de bedoelingen van degene

die de akte heeft opgesteld zoals die

bedoelingen blijken uit de akte zelf. De

feitelijke gang van zaken daarna kan

in zoverre slechts een rol spelen bij de

vraag op welke wijze en op welke termijn

de VvE overgaat tot handhaving

van het reglement. Denkbaar is dat

aan de overtreders een redelijke termijn

wordt geboden om de illegale

recreatieve verhuur te staken en dat

die begunstigingstermijn langer wordt

naarmate dat gebruik langer heeft

voortgeduurd.

28

29


VvE JURIDISCH

EEN KELDER ONDER

EEN APPARTEMENT:

MAG DAT ZOMAAR?

De splitsingsakte zal gewijzigd

moeten worden.

Je ziet het steeds vaker gebeuren

in de stad. Een eigenaar van een

(woon)appartement op de begane

grond wil meer (woon)ruimte,

maar mag of wil zijn tuin niet

opofferen. De wijk uit of de stad

uit, is ook niet de bedoeling. Dan

lijkt de oplossing voor de hand te

liggen: de grond in.

Onlangs stond hierover een artikel in

Het Parool: onderkelderen in Amsterdam

is een trend. Woningen in

Amsterdam zijn vaak duur en relatief

klein. Door het uitgraven van hun

kelder of kruipruimte tot souterrain

krijgt de eigenaar meer woonruimte.

Naast de overlast die een dergelijke

verbouwing kan veroorzaken, wordt

in het artikel in Het Parool ingegaan

op de vraag of dit vanuit de gemeente

zomaar mag. Zo zal een eigenaar het

bestemmingsplan moeten controleren

en zal hij voor het uitgraven van

een kelder en het installeren van een

waterdichte betonnen kelderbak een

vergunning moeten aanvragen. Een

bodemonderzoek zal onderdeel zijn

van de vergunningsaanvraag.

Niet wordt ingegaan op de privaatrechtelijke

aspecten die bij onderkeldering

komen kijken. In de situatie dat

een gebouw gesplitst is in appartementsrechten,

zijn ook de regels

die tussen appartementseigenaren

onderling gelden van belang. Waar

dient een appartementseigenaar nog

meer rekening mee te houden?

DE SCHOP KAN NIET ZONDER MEER

DE GROND IN!

TOESTEMMING OP-, AAN- OF

ONDERBOUW

In de reeks van modelreglementen bij

splitsing (1973, 1983, 1992 en 2006)

is bepaald dat iedere op-, aan- of onderbouw

zonder toestemming van de

vergadering van eigenaren verboden

is. Het is dus niet ondenkbaar dat een

eigenaar die toestemming wil verkrijgen

voor het vergroten of realiseren

van een kelder, aan de vergadering

van eigenaren de bouwplannen zal

moeten toelichten.

Het is de vergadering vervolgens

toegestaan om aan het verlenen

van haar toestemming voorwaarden

te verbinden. Bijvoorbeeld dat alle

kosten voor het realiseren van de

kelder en het toekomstige onderhoud

van de kelder voor rekening van de

betreffende eigenaar komen. Ook

kan als voorwaarde worden gesteld

dat de eigenaar aansprakelijk is voor

eventuele schade aan het gebouw,

die ontstaat tijdens of na de werkzaamheden.

WIJZIGING SPLITSINGSAKTE

Toestemming van de vergadering

voor het uitgraven van een kelder

en het plaatsen van een kelderbak

alleen is echter niet voldoende. De

splitsingsakte zal daarnaast gewijzigd

moeten worden. De kelder zal zich

namelijk bevinden buiten de begrenzing

van het privégedeelte, zoals dit

op de splitsingstekening is weergegeven.

Er zal dus een nieuwe splitsingstekening

moeten komen. Verder

zal de kelder als extra woonlaag aan

de omschrijving van het betreffende

appartement toegevoegd moeten

worden, zal het breukdeel van het appartement

aangepast moeten worden

en zullen eventueel ook de stemmen

wijzigen. Voor zover de vergadering

en de eigenaar zijn overeengekomen

dat alle onderhouds- en vervangingskosten

van de kelder voor rekening

van die eigenaar zullen komen, dient

ook dit in het splitsingsreglement

vastgelegd te worden.

TWEE MOGELIJKHEDEN

In artikel 5:139 van het Burgerlijk Wetboek

is bepaald dat een splitsingsakte

op twee manieren gewijzigd kan

worden, te weten:

● met medewerking van alle appartementseigenaren;

● met medewerking van het bestuur,

indien het tot de wijziging strekkende

besluit is genomen in de

vergadering van eigenaren met een

meerderheid van ten minste 4/5

van het aantal stemmen dat aan de

appartementseigenaren toekomt.

Omdat het in de praktijk lastig is om

medewerking van alle eigenaren te

verkrijgen, is in 2005 de tweede mogelijkheid

aan het Burgerlijk Wetboek

toegevoegd. Het gaat hier dus om

een vergaderbesluit dat genomen is

met een meerderheid van ten minste

80% van het totaal aantal stemmen

dat aan de eigenaren toekomt. De

uitvoering van dit besluit zal vervolgens

pas na drie maanden kunnen

plaatsvinden, omdat gedurende die

termijn het besluit door elke appartementseigenaar

die tegen het voorstel

stemde via de rechter kan worden

vernietigd.

Voor beide routes geldt dat toestemming

van alle hypotheekhouders en

beslagleggers vereist is. Indien sprake

is van erfpacht, is er nog een vereiste.

De grondeigenaar, veelal de gemeente,

moet toestemming aan de wijziging

van de splitsing verlenen. Aan

deze toestemming kunnen voorwaarden

worden verbonden. Zo zal een

eigenaar er rekening mee dienen te

houden dat de erfpachtcanon wordt

verhoogd.

EXCLUSIEVE INGEBRUIKGEVING

ALS ALTERNATIEF?

Ondanks de eenvoudiger route van

een “80%-besluit” worden de notariële

en kadastrale kosten en de tijd

die met een wijziging van de splitsingsakte

gemoeid zijn, in de praktijk

toch wel als bezwaarlijk ervaren.

Regelmatig wordt dan ook gevraagd

om een praktisch alternatief. Is het

bijvoorbeeld mogelijk dat de VvE de

nieuw te graven kelder exclusief aan

de betreffende eigenaar in gebruik

geeft? Onderlinge afspraken zouden

daarbij moeten worden vastgelegd in

een gebruiksovereenkomst.

Om op deze vraag een antwoord te

kunnen geven, is allereerst van belang

om vast te stellen dat de kelder,

zonder wijziging van de splitsingsakte,

een gemeenschappelijk gedeelte

is. Uit rechtspraak volgt namelijk

dat alles buiten de dikke lijnen op

de splitsingstekening (dus buiten de

begrenzingen van de privégedeelten)

automatisch gemeenschappelijke

gedeelten zijn. Aldus Rechtbank Den

Haag 28 augustus 2002 (VvE Waldeck

Pyrmontkade; NJK 2002,65) en

Hof Den Bosch 17 juli 2014 (VvE Villa

Pierre; ECLI:NL:GHSHE:2014:2183)

Ook volgt dit uit de reeks van modelsplitsingsreglementen,

waarin met

min of meer gelijke bewoordingen

is bepaald dat onder andere tot de

gemeenschappelijke zaken/gedeelten

moeten worden gerekend: de grond,

de funderingen, de dragende muren,

de kolommen en het geraamte van

het gebouw.

VOORWAARDEN

Een gemeenschappelijk gedeelte kan

in beginsel door de VvE bij vergaderbesluit

aan een eigenaar exclusief

in gebruik worden gegeven. Aan

deze ingebruikgeving zijn volgens

de literatuur en rechtspraak wel

voorwaarden verbonden: dit gebruik

moet persoonlijk (1) en tijdelijk/opzegbaar

(2) zijn en bovendien voor

herstel vatbaar zijn (3). Voor herstel

vatbaar zijn, houdt in dat na beëindiging

van het gebruik de situatie in

de oorspronkelijke toestand moet

kunnen worden teruggebracht.

Aldus de arresten van de Hoge Raad

van 7 april 2000 (VvE Schoolstraat;

ECLI:NL:HR:2000:AA5405) en van 24

mei 2002 (VvE Winkelhof; ECLI:N-

L:HR:2002:AD9619).

De realisatie van de kelder en het

betrekken van deze kelder bij het bovengelegen

appartement zal echter

een definitieve verandering van de

constructie en de omgrenzing van

het appartement tot gevolg hebben.

Dit is geen verandering die slechts

tijdelijk van aard is, dan wel zich leent

voor eenvoudig herstel. Exclusieve

ingebruikgeving aan de betreffende

eigenaar is dus geen alternatief voor

wijziging van de splitsingsakte. De

splitsingsakte zal gewijzigd moéten

worden.

CONCLUSIE

Wanneer een appartementseigenaar

voornemens is een kelder (uit) te graven,

is het verkrijgen van een onherroepelijke

vergunning en controle van

het bestemmingsplan alleen dus niet

voldoende. Hij zal voor de verbouwing

toestemming van de vergadering

van eigenaren moeten verkrijgen.

Bovendien zal de splitsingsakte, waaronder

ook begrepen de splitsingstekening,

gewijzigd moeten worden.

Met het oog op eventuele verkoop

van het appartement met kelder in de

toekomst is wijziging van de splitsingsakte

overigens ook te adviseren.

De schop kan dus niet zonder meer

de grond in!

Lara Hesseling is werkzaam bij

Rijssenbeek Advocaten te Arnhem.

Tel:026-443 42 49

E-mail: info@rijssenbeek.nl

Internet: www.rijssenbeek.nl

RIJSSENBEEK ADVOCATEN IS GESPECIALI-

SEERD IN VASTGOEDRECHT, WAARONDER MET

NAME APPARTEMENTSRECHT, BOUWRECHT,

HUURRECHT EN KOOP- EN VERKOOP. HET

KANTOOR BEHARTIGT DE BELANGEN VAN MEER

DAN 3.000 VVE’EN IN HEEL NEDERLAND.

VvE

belang!

tAriEVEn

juridischE

zAkEn

Belangenorganisatie voor de VvE en appartementseigenaar

LET GOED OP

WAT U KOOPT EN

MELD TIJDIG UW

KLACHT!

Mr. John A. Liewes, Juridische Dienst VvE Belang

31


Van de

Rechter

In deze zaak die onlangs bij de Raad van Arbitrage voor de Bouw heeft gespeeld, hebben kopers een

koopovereenkomst gesloten (koper 1 op of omstreeks 3 september 2008 en koper 2 op of omstreeks

24 januari 2011) met verkoopster ter zake van de koop van een appartementsrecht. Kopers gingen er

bij de koop van uit dat het parkeerterrein aan de noordoostzijde van het appartementencomplex

alleen voor de bewoners van het complex toegankelijk en beschikbaar zou zijn.

PrijzEn juridischE diEnstVErlEning

Excl. BTW

Standaard uurtarief € 96,00

Voorlichting

Bijwonen vergadering/huiskamerbijeenkomst/

kennissessies: € 495,00 per dagdeel (ochtend,

middag, avond)

AdViEs En BijstAnd in gEschillEn o.A.

APPArtEmEntsrEcht En BouWrEcht

Pakketprijzen

Advies: vanaf € 195,00

Screening Huishoudelijk Reglement: vanaf € 350,00

Opstellen nieuw Huishoudelijk Reglement: vanaf

€ 650,00

Procedure kantonrechter

Dagvaarding/verzoekschrift: vanaf € 450,00

Antwoord/verweerschrift: vanaf € 450,00

2e processtuk: vanaf € 275,00

Zitting inclusief voorbereiding: vanaf € 375,00

Procedure raad van Arbitrage voor de Bouw

Memorie van eis: vanaf € 495,00

Memorie van antwoord: vanaf € 495,00

2e processtuk: vanaf € 375,00


Procedure giW/geschillencommissie

Klachtenformulier: vanaf € 325,00

Verweerschrift: vanaf € 325,00


incasso

Incasso no cure – no pay (nadere uitleg

voorwaarden zie website)

Voor meer informatie: neem contact op met

een van onze juristen en laat u informeren over de

mogelijkheden.

juridisch@vvebelang.nl of bel 0162-469120

www.vvebelang.nl

Dit was echter niet het geval; het betreffende parkeerterrein

bleek na gereedkomen in maart 2011 een openbaar

parkeerterrein te zijn. Bezoekers van het naastgelegen

winkelcentrum konden hier ook parkeren. Het gevolg: een

tekort aan parkeerplaatsen.

Kopers hebben hierover op 28 november 2013 resp. 11 augustus

2015 bij verkoopster geklaagd, door onder meer te

verwijzen naar de tekst in de leveringsakte van hun appartementsrecht,

waarin de tekst van de beheerovereenkomst

tussen verkoopster en de gemeente was overgenomen.

Ze verwezen met name naar artikel 6 van de beheerovereenkomst

over onder meer het parkeerterrein aan de

noordoostzijde van het complex: “6.2 Het parkeerterrein

aan de noordoostzijde is alleen voor bewoners.”

Verkoopster heeft de klacht van kopers van de hand

gewezen. Zij voert in deze zaak verweer en beroept zich

daarbij onder meer op een schending van de klachtplicht

door kopers; zij zouden niet tijdig hebben geklaagd

na ontdekking van het gestelde gebrek. Verder meent

verkoopster dat aan kopers geen exclusief gebruiksrecht

op een parkeerplaats op het parkeerterrein aan de noordoostzijde

van het appartementencomplex toekomt. Uit

de verkoopbrochure blijkt immers dat de parkeerplaatsen

rondom het complex tot het openbare gebied behoren,

aldus verkoopster.

ARBITER

Ten aanzien van de klachtplicht overweegt de arbiter

onder meer:

“Dan moet de vraag of de kennisgeving binnen bekwame

tijd is gedaan na de ontdekking van het gebrek, of

het moment waarop dit gebrek redelijkerwijs ontdekt had

moeten worden, worden beantwoord onder afweging

van alle betrokken belangen en met inachtneming van alle

relevante omstandigheden, waaronder het antwoord op

de vraag of de verkoper nadeel lijdt door het tijdsverloop

totdat is geklaagd. Een vaste termijn kan daarbij niet worden

gehanteerd, ook niet als uitgangspunt.”

In deze zaak komt arbiter op basis van een belangenafweging

tot het oordeel dat ondanks het tijdsverloop toch

tijdig is geklaagd. Daarbij overweegt arbiter dat verkoopster

niet aannemelijk heeft gemaakt dat zij door het tijdstip

van klagen nadeel heeft geleden.

Verder is arbiter van oordeel dat er geen sprake is van

een exclusief gebruiksrecht op een parkeerplaats, maar

dat kopers - gelet op de leveringsakte - er wel gerechtvaardigd

op mochten vertrouwen dat het parkeerterrein

aan de noordoostzijde van het appartementencomplex

(na overdracht hiervan door verkoopster aan de gemeente)

alleen voor de bewoners van het complex zou worden

bestemd.

Nu dit laatste niet is gebeurd, is arbiter van oordeel dat

sprake is van toerekenbare tekortkoming van verkoopster

en kent hij kopers een schadevergoeding toe van allebei

€ 7.500,-. De uitspraak leidt er niet toe dat de kopers alsnog

een eigen parkeerplaats krijgen.

1

RvA 12 juli 2016, Nr. 35.572

32

VvE INCASSO SUPPORT

PROBLEEM MET

INCASSEREN?

TERUG VAN WEG

GEWEEST:

DE GROTE BELASTING-

VRIJE SCHENKING

door Mr Aniel Autar, Kooijman Autar Notarissen, Rotterdam

33


Column

EEN SLECHTERE OVERGANGSWET KONDEN ZE NIET BEDENKEN!

VVE INCASSO SUPPORT HELPT!

GESPECIALISEERDE INCASSODIENST EN NO CURE-NO PAY!

Betaalt een eigenaar zijn periodieke of extra bijdrage niet? Wacht vooral niet te lang met uw vordering!

U kunt deze eenvoudige vordering uit handen

geven aan VvE IncassoSupport. Wij verzorgen

de hele incassoprocedure voor u. Meld uw incasso

aan via onze helpdesk 0162-469120

of via juridisch@vvebelang.nl.

VvE IncassoSupport maant de debiteur aan door

eerst een herinnering te versturen en daarna een

sommatie. Volgt naar aanleiding van deze aanmaningen

geen betaling, dan wordt een dagvaarding

uitgebracht.

Het aanbrengen van de dagvaarding bij de kantonrechter

gebeurt op basis van ‘no cure - no pay’.

Dat betekent er bij u geen kosten in rekening worden

gebracht als de rechter de vordering geheel afwijst.

Wordt de vordering door de rechter geheel of

gedeeltelijk toegewezen? In dat geval maakt VvE

IncassoSupport aanspraak op de buitengerechtelijke

incassokosten die door de rechter zijn toegewezen.

Ook het salaris gemachtigde. De hoofdsom en de

toegewezen rente komen toe aan de VvE.

Jolanda van de Wetering, afdeling incasso

KIES VOOR VVE INCASSOSUPPORT:

● het bestuur en de beheerder worden ontlast

● uw vordering is in professionele handen

● VvE IncassoSupport is al jarenlang zeer succesvol

● U wordt op de hoogte gehouden van de

voortgang van de zaak.

Meld uw incasso aan bij onze helpdesk

0162-469120 of via juridisch@vvebelang.nl.

TERUGBLIK

Kunt u zich het nog herinneren? Ruim drie jaar geleden

deelde ik mijn blijdschap met u in dit blad, omdat de

regering mijn suggestie had overgenomen. Ik had eerder

betoogd dat de overheid de schenkbelasting tijdelijk zou

moeten afschaffen als de schenking werd gedaan voor de

aanschaf of verbetering van de eigen woning. De regering

kwam met een wet die bepaalde dat u in de periode

1oktober 2013 tot en met 31 december 2014 maximaal

€ 100.000 belastingvrij van iemand geschonken kon

krijgen, mits u het geld gebruikte voor de aankoop,

verbetering of instandhouding van een eigen woning óf

voor de aflossing van de eigenwoningschuld.

Eind 2014 en begin 2015 gingen er stemmen op om die

tijdelijke maatregel te verlengen, omdat de onroerendgoedmarkt

nog niet was opgekrabbeld. De regering wilde

de maatregel niet verlengen en eerlijk gezegd was ik het

daarmee eens. Eind 2015 maakte de regering met Prinsjesdag

bekend dat er vanaf 1 januari 2017 weer belastingvrij

€ 100.000 geschonken kon worden als de begiftigde tussen

de 18 en 40 jaar is én hij het geld voor de eigen woning

gebruikt. Anders dan de vorige keer is er thans geen sprake

van een tijdelijke maar van een structurele maatregel.

VRIJSTELLING

In dit kader is het goed om te weten dat de schenkbelasting

een jaarlijkse vrijstelling kent. Tussen zijn 18e en 40e

verjaardag mag een kind eenmalig beroep doen op de

algemene hoge vrijstelling (in 2016: € 25.449). De laatste

vrijstelling kan sinds 2010 (uitsluitend in hetzelfde kalenderjaar)

verhoogd worden met de hoge vrijstelling voor

een dure studie of voor een eigen woning (totale vrijstelling

in 2016: € 53.016). En in de periode 1 oktober 2013 tot

1 januari 2015 werd die laatste vrijstelling tijdelijk verhoogd

naar € 100.000 op voorwaarde dat het geldbedrag boven

de algemene hoge vrijstelling geheel werd gebruikt voor

de eigen woning.

Had u vóór 1 januari 2010 een beroep gedaan op de

algemene hoge vrijstelling dan

[A] mocht het verschil tussen € 100.000 en dat eerder

geschonken bedrag in de periode 1 oktober 2013 en 1

januari 2015 alsnog ‘gratis’ door uw ouders aan u worden

geschonken;

[B] mag u in 2016 belastingvrij € 27.570 van uw ouders

ontvangen;

mits u ten tijde van de schenking jonger dan 40 jaar was/

bent en mits udie schenking in de eigen woning steekt/

heeft gestoken.

DE SLUWE ADDERS

De nieuwe schenkfaciliteit klinkt charmant, maar voor

ouders-kindschenkingen schuilen er flinke adders in dit

groen ogende fiscale gras. Ik doel dan op de overgangswet.

Of u gebruik kunt maken van de 100.000 eurofaciliteit

hangt af van het feit of u in het verleden al

schenkingen hebt ontvangen en op welke vrijstelling u

toen een beroep hebt gedaan of, beter gezegd, had

kunnen doen.

Ik geef een voorbeeld: u hebt op 1 november 2013 een

geldbedrag van € 24.676 van uw ouders ontvangen.

En stel dat uw ouders u meer hadden willen schenken,

maar dat dat niet mogelijk was, omdat zij het geld toen

niet hadden. En stel tot slot dat u een beroep hebt gedaan

op de algemene hoge vrijstelling van € 24.676. Volgend

jaar hebt u niet de mogelijkheid om de schenking uit 2013

aan te vullen tot € 100.000, omdat u in 2013 de tijdelijke

schenking had moeten inroepen (zelfde kalenderjaar).

Voor wie vóór 1 januari 2010 de algemene verhoogde

vrijstelling al heeft toegepast en naliet dit bedrag in de

jaren 2010 tot en met 2016 te verhogen, heb ik ook slecht

nieuws. Hij kan vanaf 2017 slechts een beroep doen op

een verhoogde vrijstelling tot maximaal € 27.567 (mits hij

nog geen 40 jaar is). Zijn totale vrijstelling komt straks uit

op € 50.327 (€ 22.760 jaar 2009 + € 27.567 jaar 2017).

Als zijn ouders hem echter in 2016 € 27.570 schenken

voor de eigen woning, wordt de situatie iets vriendelijker:

in 2017 of 2018 kan de vrijstelling namelijk weer worden

aangevuld met maximaal € 46.984 en heeft het kind in

totaal € 97.314 aan verhoogde belastingvrije schenkingen

ontvangen (€ 22.760 jaar 2009 + € 27.570 jaar 2016 +

€ 46.984 jaar 2017/2018).

Hebt u in het verleden een schenking ontvangen en wilt

u weten of u straks gebruik kunt maken van de grote

vrijstelling voor de schenkbelasting? Neem dan dit jaar

nog contact op met een gespecialiseerde notaris.

ERKEND BEVEILIGINGSBEDRIJF

Nederlands grootste dienstverlener

in ontstoppen, reinigen, inspecteren,

repareren, vernieuwen en renoveren

van rioleringen & leidingen.

Installatie en levering van:

• Comelit en Golmar intercom-en

video-intercomsystemen.

• Toegangstechniek voor minder validen

zoals het ombouwen van draaideuren

naar automatische draaideuren en

contactloze toegangscontrole.

DE SPECIALIST

in toegankelijkheid

GALERIJVERHOGING

BALKONVERHOGING

ANTISLIP OPLOSSINGEN

BALUSTRADEVERHOGINGEN

RUBBEREN DREMPELHULPEN

GALERIJBEKLEDING

Virulyweg 1

7602 RG Almelo

T +31 (0)546 - 850466

F +31 (0)546 - 828812

E info@pamalmelo.nl

I www.pamalmelo.nl

SKW-Gecertificeerd

VvE-Beheerder

Bosscheweg 135

5282 WV te Boxtel

Tel: 0411 - 686136

www.ibotec.nl

ibotec@ibotec.nl

www.vandervelden.com

Erkend leverancier van:

• Dorma en KABA draaideurautomaten.

Ook leverancier van:

• KABA Legic electronische programmeerbare

cilinders, KABA Legic toegangscontrole,

sluitsystemen en vluchtdeurtechniek.

Vraag vrijblijvend prijsopgave

Industrieweg 113, 3044 AS Rotterdam

Tel. 010 - 415 44 44

www.sleutel-slotenhuis.nl

email: info@sleutel-slotenhuis.nl

Uw

gerechtsdeurwaarder

helpt VvE’s met

advies en incasso

Voor meer informatie kijk op onze website

www.vve-incasso.nl of bel 070 416 55 77

Op zoek naar persoonlijke

zorg voor uw vastgoed?

VvEMagazine_89x133_fc_Sleutel_enSlotenhuis.indd 1 06-08-2008 13:39:28

Vastgoedmanagement

Bouwmanagement

& advies

Verzekeringen

VvE-management

Meerjarenonderhoudsplan

Aan- en verkoopbegeleiding

& verhuur

“Wij stappen in op elk gewenst niveau”

Meer dan beheer

Beukenlaan 131-133, 5616 VD Eindhoven | t 040 250 01 50 | f 040 250 01 57

Baronielaan 19, 4818 PA Breda | t (076) 530 52 30 | f (076) 530 52 39 | e info@bfmvastgoed.nl

www.bfmvastgoed.nl

Rijssenbeek Incasso incasseert voorschotbijdragen,

eenmalige bijdragen en stookkosten voor VvE’s. Onze

specialistische kennis van het appartementsrecht onderscheidt

ons van deurwaarders en incassobureaus.

Daarnaast staat Rijssenbeek Incasso voor:

• uitstekende bereikbaarheid;

• snelle behandeling;

• bijstand van A tot Z;

• actief in heel Nederland;

• geen of lage kosten;

• online inzage;

• proactief meedenken.

Meer informatie?

Kijk op www.rijssenbeekincasso.nl

Rijssenbeek Incasso - Velperweg 35-1 - 6824 BE Arnhem

www.rijssenbeekincasso.nl - T 026 - 35 29 790

REBO neemt uw VVE

het werk uit handen

Het beheren van uw VVE kan een flinke klus zijn. Schakel

daarom REBO VVE Management in: specialist in uitvoering

van administratieve taken, financieel beheer en groot en

klein onderhoud. We staan uw VVE in Midden- of Oost-

Nederland graag met raad en daad terzijde.

www.rebogroep.nl

vve@rebogroep.nl

Amersfoort

(033) 450 26 60

Doetinchem

(0314) 369 290

Laag Soeren

(0313) 42 73 21

36

37

VvE ONDER CONSTRUCTIE


VVE VILLA

BERLAGE

OP WEG

NAAR DE

EERSTE

ALV:

“Goede communicatie met

de projectontwikkelaar/

bouwer is essentieel”

VAN SPLITSING TOT ALGEMENE

LEDENVERGADERING

In deze rubriek volgen we de

ontwikkeling van een nieuwe VvE

vanaf het passeren van de koopakte

tot en met de eerste ALV. Het

gaat om de VvE van Villa Berlage,

een nieuwbouwproject in Waterrijk

Woerden. Rinze Braaksma en

zijn echtgenote hebben hier een

appartement gekocht van Radix &

Veerman Projectontwikkeling en

Beheer uit Woerden. Samen met

medebestuurslid Gerard Hack en

de projectontwikkelaars vertelt hij

over de vorderingen van het

complex en de VvE.

> De parkeergarage van

Villa Berlage in aanbouw.

veel plezier in hun appartement

wonen. Het overleg over de gevelsteen

is een goed voorbeeld van onze

manier van werken. Er waren wat

verschillende ideeën over de kleur

van de steen. Een artist’s impression

is natuurlijk altijd alleen een indicatie

van de kleur. Na intensief overleg

met de architect is de juiste keuze tot

stand gekomen, die zowel esthetisch

als technisch optimaal is.“

Erwin Veerman: “Als je de bewoners

‘meeneemt’ in het proces, raken ze

betrokken, is onze ervaring. Als straks

het VvE-bestuur gevormd is, zal dat

een groot aantal van onze taken

overnemen, maar onze betrokkenheid

blijft. En het overleg dus ook!”

SPEERPUNTEN

Rinze Braaksma constateert tot zijn

voldoening dat er al een aardig aantal

actiepunten van de werklijst kan

worden afgevinkt. “De functiebeschrijvingen

zijn klaar en we hebben

toestemming om het logo van Villa

Berlage te gebruiken voor de communicatie

van de VvE. Er zijn nu sjablonen

voor uitnodigingen, verslagen

etc.

We hebben - in samenwerking met

Radix & Veerman - een concepthuishoudelijk

reglement opgesteld.

We hebben een WhatsApp-groep

ingericht en een Google-account

aangemaakt. Een van de beoogde

bestuursleden heeft een stemmodel

ontwikkeld, waarmee we tijdens de

ledenvergadering direct de uitslag

van de stemmingen kunnen zien.”

De VvE-in-oprichting maakt voor alle

communicatie gebruik van de moderne

media. Zo is Dropbox geactiveerd

waarin foto’s kunnen worden geplaatst

die tijdens de bouw (en daarna) door

betrokkenen worden gemaakt.

“Er blijft nog genoeg te doen”, zegt

Braaksma. “Duurzaamheid, brandveiligheid,

verzekeringen, het meerjarenonderhoudsplan

(dat we samen

met de bouwer gaan opstellen);

er zijn nog heel wat onderwerpen

waarover we het gaan hebben binnen

de VvE. En hoewel we allemaal een

eigen cv-ketel hebben, gaan we ook

de mogelijkheden van collectieve

energie-inkoop bekijken. Wellicht

ook samen met andere VvE’en in de

omgeving.”

Als je de best functionerende VvE van Nederland tot stand wilt brengen, moet je een goede start maken. En het is ook

verstandig om intensief samen te werken met de projectontwikkelaar/bouwer. Samen kom je immers tot het beste

resultaat. Dat blijkt wel als we Rinze Braaksma en Gerard Hack, resp. beoogd voorzitter en beoogd penningmeester

van VvE Villa Berlage, spreken op het kantoor van Radix & Veerman. De directeuren Erwin en Erik Veerman schuiven

ook aan.

JE MOET DE ‘FLOW’ DIE ER IS, VASTHOUDEN

Het beoogde bestuur van VvE Villa Berlage: van links naar rechts Gerard Hack, Anton van Kessel, Rinze Braaksma,

>Hettie de Bakker en Nelini Walop.

Braaksma: “Communicatie is essentieel.

Daarom hebben we veel energie

gestoken in het communicatieplatform

voor de (toekomstige) eigenaren

in het complex. Nagenoeg alle

appartementen zijn nu verkocht en

we hebben een groot aantal ideeën

en wensen geïnventariseerd. Voor

de realisering van een aantal wensen

vragen we toestemming van de VvE;

voor andere zullen we naar de gemeente

Woerden moeten. Sommige

zaken, zoals de kleur van de gevelsteen,

zijn meegenomen in de keuzemogelijkheden

van de architect.“

Op het communicatieplatform

plaatste de aspirant-voorzitter van het

VvE-bestuur een oproep voor kandidaat-bestuurs-

en commissieleden.

In eerste instantie reageerden drie

eigenaren enthousiast en na korte tijd

waren er vijf kandidaat-bestuursleden.

Braaksma vroeg iedereen om zijn/

haar motivering voor het bestuurslidmaatschap.

In het artikel over VvE

Villa Berlage dat in mei jl. in dit magazine

verscheen, betoogde hij: “Je

hebt voor het VvE-bestuur mensen

nodig die verstand van zaken hebben

en die enthousiast willen meedenken

over het beheer van zo’n prachtig

complex.” Die personen heeft hij

gevonden: ze staan op de foto bij dit

artikel. Het beoogde bestuur heeft er

al een aantal vergaderingen op zitten,

waarvan een aantal samen met Radix

& Veerman. In oktober a.s. vindt de

eerste Algemene Ledenvergadering

plaats.

WOONWENSEN EN -IDEEËN

Gerard Hack, beoogd penningmeester,

is een van die personen die duidelijk

verstand van zaken heeeft. Hij

heeft veel bestuurlijke ervaring en is in

de bouwwereld geen onbekende. “Ik

ben lid geworden van de bouwcommissie

omdat ik graag communiceer

met de bouwer”, zegt hij. “Bij andere

VvE’en heb ik ervaren dat de nieuwe

eigenaren pas na de oplevering met

een hoeveelheid kritiek kwamen.

Je kunt beter al tijdens de bouw met

elkaar communiceren over zaken als

kleur, indeling etc. Ik kijk graag verder

dan de korte termijn. Het is belangrijk

om woonwensen en -ideeën te delen

met de bouwer. Je moet de ‘flow’ die

er is, vasthouden: dan is de kans van

slagen veel groter.”

Erwin en Erik Veerman delen zijn

visie. De projectontwikkelaar/bouwer

heeft als prioriteit de bouw van

het complex, maar hecht ook veel

waarde aan een goede dialoog met

de bewoners. “Je moet als bestuurder

van de VvE-in-oprichting je verantwoordelijkheid

nemen”, vindt Erik

Veerman. “We willen dat de toekomstige

bewoners straks met

38

39

VvE BEHEER


VVE KADOELERBOS

VIERT TWINTIGJARIGE

RELATIE MET HAAR

BEHEERDER

“Openheid en luisteren naar

elkaar; daar gaat het om”

> V.l.n.r. Arjan van der Zwan, Nathalie

Gijsbers, Frans Koeman, Martine van

der Schaaf, Eric van der Weele en

Roland Kruijer werken prima samen

voor VvE Kadoelerbos.

Een van de middagpresentaties tijdens de informatiebijeenkomsten van VvE Belang in het najaar gaat

over de relatie tussen de VvE en haar beheerder. Een onderwerp dat, gezien het grote aantal aanmeldingen,

bij veel verenigingen een ‘hot item’ is. Lang niet overal verloopt de communicatie tussen

beide partijen probleemloos, maar VvE Kadoelerbos in Zoetermeer bewijst dat het kan: een langdurige,

goede relatie met een VvE-beheerder. De VvE (ook nog eens een gemengd complex) werkt al 20 jaar

samen met Beheer- en adviesburo Van der Schaaf uit Bunnik. In Zoetermeer spreken we een groep

mensen die meer weg heeft van een vriendenclub dan van zakelijke partners. Het recept: openheid en

luisteren naar elkaar. Dan zijn de - zeldzame - strubbelingen makkelijk te overwinnen.

Het gebouw Kadoelerbos is een

typisch voorbeeld van de complexen

die in de jaren zeventig van de vorige

eeuw in groeigemeentes zijn gebouwd:

hoog en groot. Het gebouw,

dat in 1972 werd opgeleverd, telt 188

twee-, drie- vier- en vijfkamerappartementen.

Volgend jaar wordt het

45-jarig bestaan gevierd en dat wordt

gecombineerd met het feit dat 20 jaar

geleden de VvE werd opgericht. 20

appartementen zijn nog in bezit van

grooteigenaar Vestia. De herkomst

van de naam Kadoelerbos is wat

duister. Bestuurslid Eric van der Weele

heeft vernomen dat ‘kadoel’ een verbastering

zou zijn van ‘katuil’. Daarom

is de uil als logo van de VvE gekozen.

Dit type galerijcomplexen oogt

massaal en in veel gevallen zien de

gebouwen er gedateerd uit. Dat

geldt niet voor het Kadoelerbos:

veel aspirant-kopers (die in Zoetermeer

de keus hebben uit een aantal

van deze complexen) kiezen bewust

voor dit complex omdat het gebouw

er zo goed bijstaat. “De afgelopen

jaren voerden we elk jaar een groot

project uit”, zegt voorzitter Frans

Koeman. “Dat doen we in nauwe samenwerking

met Roland Kruijer, onze

beheerder bij Van der Schaaf. We

wisselen ideeën uit en soms gaan we

nogal ver in ons enthousiasme. Dan

is het goed dat Roland kijkt of het

financieel haalbaar is. Van der Schaaf

voert het totale beheer uit: financieel,

administratief en bouwkundig.”

VEEL AANDACHT

Martine van der Schaaf, die samen

met Roland Kruijer de directie vormt

van het beheerkantoor: “We zijn een

klein kantoor en dat willen we zo

houden. Op deze manier kunnen we

de VvE’en die we in beheer hebben,

de nodige aandacht geven. Het

bestuur van deze VvE houdt zeven

bestuursvergaderingen per jaar en

bij vier daarvan zijn wij aanwezig.

We zijn dus altijd op de hoogte van

de plannen die het bestuur heeft."

Bestuurslid Nathalie Gijsbers is pas

onlangs toegetreden tot het bestuur.

Zij zegt: “Het is ongelooflijk: Roland

en Martine kennen de namen van de

leden soms nog beter dan wij!”

Roland Kruijer: “Het begint natuurlijk

allemaal met een goede meerjarenonderhoudsbegroting.

Daarnaast

presenteren we de VvE elk kwartaal

een financiële rapportage en maken

we een meerjarige financiële raming.

Daarmee laten we zien wat eventuele

maatregelen betekenen voor de

VvE-bijdrage. De ledenvergadering

kan dan een weloverwogen keus

maken. VvE-bestuurders willen vaak

heel veel, maar dat heeft natuurlijk

consequenties voor de bijdrage. Die

maken wij op deze manier inzichtelijk.

Zo zie je in één oogopslag wat het

betekent als je de overlaging van het

dak nog een jaar uitstelt of als je besluit

een schilderbeurt te combineren

met ander onderhoud.”

VERTROUWEN

Het draait om vertrouwen, zo blijkt uit

het verhaal van Arjan van der Zwan:

“Toen in 1997 een start werd gemaakt

met het uitponden van de appartementen,

was er nogal wat achterstallig

onderhoud. Daarom hebben we

toen besloten om de VvE-bijdrage elk

jaar met vijf procent te verhogen. Na

een aantal jaren besloten we om dat

wat af te bouwen en de laatste vijf

jaar is de bijdrage ‘bevroren’. Daar zijn

de leden ons natuurlijk heel dankbaar

om, maar we houden de ontwikkelingen

scherp in de gaten. Er moet altijd

ruimte zijn voor onvoorziene zaken.

Eigenlijk is het heel eenvoudig waarom

we zo goed samenwerken: wat

de beheerder de afgelopen 20 jaar

heeft gedaan, heeft goed uitgepakt.

We gaan er dus gewoon mee door.”

Roland Kruijer: “We zijn een proactieve

beheerder. Toen enkele jaren

geleden de Warmtewet ter sprake

kwam, hebben we de VvE direct op

de hoogte gesteld van de mogelijke

administratieve en financiële consequenties.

Tegelijkertijd hebben we

ook besloten om voorlopig geen

maatregelen te nemen (en dus ook

geen kosten te maken). Daar zijn we

nu blij om, want het is nu wel duidelijk

dat de VvE niet onder de reikwijdte

van de Warmtewet valt. Goede lobby

van VvE Belang!”

De VvE heeft veel vertrouwen in haar

beheerder, zegt Eric van der Weele.

“Als offertes worden aangevraagd

voor onderhoudswerkzaamheden,

zorgt Van der Schaaf voor een goed

bestek. Op basis van dat bestek worden

bedrijven geselecteerd.

Als VvE hebben we altijd het laatste

woord, maar deskundig advies van de

bouwkundige van het beheerkantoor,

Dennis Versteeg, is wat ons betreft

onmisbaar.” Roland Kruijer voegt daar

glimlachend aan toe: “En omdat wij

de markt natuurlijk door en door kennen,

kunnen we in veel gevallen ook

nog wel wat korting bedingen…”

DUURZAME VVE

Duurzaamheid is een belangrijk thema:

er is ledverlichting in het gebouw

(dat in de nachtelijke uren ook door

led in verschillende kleuren wordt

aangelicht), het dak is goed geïsoleerd,

de liften zijn energiezuinig gemaakt

en in alle appartementen is dubbel

glas aangebracht. Binnenkort worden

de balkondeuren ook van dubbel glas

voorzien. Voor de toekomst staat mogelijk

een complete renovatie van de

balkonzijde op het programma.

Frans Koeman: “De relatie met de

grooteigenaar en de huurders is

goed. Alle bewoners ontvangen de

nieuwsbrief en toen een keuze moest

worden gemaakt voor een andere

kleur schilderwerk, werd ook de

mening van de huurders gevraagd.

Ze zijn niet aanwezig op de ledenvergaderingen

die tweemaal per jaar

worden gehouden, maar krijgen wel

alle informatie.

De opkomst van de leden is niet

groot, maar daar hebben we een

passende oplossing voor gevonden:

voorafgaand aan de vergadering gaan

de bestuursleden bij alle eigenaren

langs om hen persoonlijk uit te nodigen

voor de vergadering. Wie niet

komt, krijgt het vriendelijke verzoek

om een volmacht af te geven. Op

die manier wordt het quorum altijd

gehaald.”

Met nauwelijks verholen trots:

“We horen geregeld van onze medebewoners

dat we zo veel doen voor

ons complex. Goede samenwerking

met de beheerder levert dus duidelijk

resultaat op!”

HET IS ONGELOOFLIJK: DE BEHEERDER KENT DE

NAMEN VAN DE LEDEN SOMS NOG BETER DAN WIJ!

40

VvE VERZEKERINGEN

ONDERVERZEKERING:

EEN GROOT RISICO VOOR DE VVE,

MAAR EENVOUDIG TE VOORKOMEN!

Alles direct goed regelen.

Met de garantie tegen onderverzekering.

Het is belangrijk dat een VvE de verzekeringen op orde heeft. Onderverzekering

kan namelijk grote gevolgen hebben voor de appartementseigenaren. Brand,

een storm of lekkage in een pand dat 20% onderverzekerd is, betekent

voor de eigenaren slechts 80% schadevergoeding. Het bedrag ter

NATEMODIS DOLORE

grootte van het percentage dat zij onderverzekerd waren, moeten

de appartements-eigenaren zelf betalen. Vervelend, zeker als

DOLUPTATIS ET,

CONSED DOLUPTA

je bedenkt dat onderverzekering te voorkomen is. Jack Zuidweg, accountmanager

van Centraal Beheer Achmea

DE IMPACT VAN ONDERVERZEKERING:

EEN REKENINGVOORBEELD

De premie voor de gebouwenverzekering is gebaseerd op de

herbouwwaarde; het bedrag dat nodig is om een appartementencomplex

na bijvoorbeeld brand weer te bouwen. Een VvE kan het

zien als een besparing op de premie door het gebouw (te) laag te

verzekeren. Bij schade kan zo’n uitgangspunt de VvE duur komen te

staan Jack Zuidweg, accountmanager van Centraal Beheer, laat met

een rekenvoorbeeld de impact van onderverzekering zien.

“Een appartementencomplex in Apeldoorn heeft 8 appartementen.

De VvE heeft voor verzekering een waarde van € 1,6 miljoen doorgegeven.

De herbouwwaarde van het complex is echter € 2,1 miljoen.

Een van de appartementseigenaren heeft zijn appartement verhuurd.

De onderhuurder heeft in het appartement een wietkwekerij opgezet.

Door de warmteontwikkeling breekt brand uit, het appartement brandt

volledig uit. Ook de overige appartementen en het complex zelf, lopen

forse schade op. De totale schade is € 812.000,-.

De verzekeraar van het appartementencomplex vergoedt:

€ 1,6 miljoen

€ 2,1 miljoen

x € 812.000,- = € 618.666,67

Als gevolg van de onderverzekering moeten de 8 appartementseigenaren

het resterende schadebedrag van € 193.333,33 zelf betalen.

Dat komt neer op € 24.166,67 per eigenaar.”

VOORKOM ONDERVERZEKERING

De verantwoordelijkheid om het juiste bedrag te verzekeren ligt bij de

verzekeringnemer, dus bij de VvE. Voor een autoverzekering kun je nog

wel eens een verzekerd bedrag schatten. Voor het verzekeren van een

appartementencomplex is een schatting echter niet aan te bevelen.

Zuidweg: “Neem het zekere voor het onzekere. Laat de herbouwwaarde

vaststellen met een taxatie. En geef die vastgestelde waarde

door aan de verzekeraar. Zo voorkom je als VvE onderverzekering en

bescherm je de afzonderlijke appartementseigenaren. Zij komen bij

schade dan nooit voor financiële verrassingen te staan.”

TAXATIES TEGEN EEN STERK GEREDUCEERD TARIEF VIA

CENTRAAL BEHEER

In het algemeen zijn de kosten van een taxatie aanzienlijk. Centraal

Beheer heeft met goed bekend staande taxatiebureaus, onder wie de

taxateurs van VvE Belang, speciale afspraken gemaakt. Deze taxatiebureaus

leveren rapporten op met daarin één totaalbedrag voor de

gebouwen en één totaalbedrag voor de inventaris c.q. inboedel van

de VvE zelf in de gemeenschappelijke ruimten. Dat maakt rapporten

overzichtelijk en minder arbeidsintensief. Samen met de aantrekkelijke

prijsafspraken die Centraal Beheer gemaakt heeft, zijn taxatiekosten

hierdoor aanzienlijk lager dan gebruikelijk.

100% VERGOEDING, NIET MEER ONDERVERZEKERD:

DE VVE MEERKEUZEPOLIS

Heeft een VvE maximaal 10 appartementen? Zijn er geen bedrijfsruimten

aanwezig in het gebouw? En is de waarde van de afzonderlijke

appartementen niet meer dan € 350.000,-? Dan biedt de

VvE Meerkeuzepolis van Centraal Beheer een garantie tegen

onderverzekering. Zijn er meer appartementen of is de waarde per

appartement hoger of zijn er wel bedrijfsruimten? Dan is een volledige

taxatie tegen een scherp tarief mogelijk. Na de taxatie geldt 6 jaar lang

de garantie tegen onderverzekering.

DE AFSPRAKEN VVE EN CENTRAAL BEHEER OP RIJ

• Centraal Beheer garandeert geen onderverzekering voor

deelschaden. Bij een totaalschade is het uit te keren bedrag gelijk

aan de getaxeerde waarde.

• De waarde van het pand wordt jaarlijks geïndexeerd.

• Bij aanzienlijke investeringen na taxatie is het aan te bevelen deze

zaken eenmaal per 3 jaar te laten taxeren, zodat de VvE ook voor

deze investeringen niet onderverzekerd is.

• Het taxatierapport is 6 jaar geldig.

INFORMATIE

Wilt u meer informatie? Belt u dan onze VvE-specialisten. Zij zijn

telefonisch bereikbaar via het nummer (055) 579 8115. Maandag tot

en met vrijdag van 8:00 tot 17:00 uur. Of kijk voor meer informatie

op www.centraalbeheer.nl/vve

Brand•Rechtsbijstand•Aansprakelijkheid•Bestuurders•Glas•Ongevallen

VvE Meerkeuzepolis: de verzekeringsoplossing voor elke VvE

Uw voordelen

4 Rechtstreeks contact met ons team deskundige VvE-specialisten

4 Glasschade? Wij regelen alles direct voor u

4 Geen dubbele dekkingen

4 Toegang tot onze kennis via congressen, nieuwsbrief, site, informatieboekjes

4 Speciaal voor leden van VvE Belang tot 30% korting op de VvE Meerkeuzepolis

Taxatie tegen een scherp gereduceerd tarief

Laat als VvE de herbouwwaarde van het gebouw vaststellen met een taxatie.

Profiteer van afspraken die Centraal Beheer gemaakt heeft met goed bekend staande

taxatiebureaus. Ook met taxateurs van VvE Belang. De VvE voorkomt zo onderverzekering.

En beschermt appartementseigenaren bij schade tegen financiële tegenvallers.

Snel op de hoogte van alle relevante informatie voor uw VvE?

4 Kijk op www.centraalbeheer.nl/vve

4 Abonneer u op de speciale VvE nieuwsbrief via www.centraalbeheer.nl/vvenieuwsbrief

4 Bel ‘Even Apeldoorn’ voor advies op maat

Even Apeldoorn bellen

(055) 579 8115.

Actueel

16010145 16.01

42

VvE BOUWKUNDIG

43


EEN DUURZAME EN GOED ONDERHOUDEN

EIGEN ‘HAARD’ IS GOUD WAARD

HET MAKEN VAN EEN GOED MEERJARENONDERHOUDSPLAN IS WERK VOOR DE VAKMAN

Met dit vaste artikel in VvE Magazine willen we, samen met u, steeds een stapje verder komen in de ontwikkeling

van het planmatig onderhoud van uw appartementencomplex. Niet alleen om het, populair gezegd, ‘schoon, heel

en veilig’ te houden; het moet ook modern zijn, goed te gebruiken en aantrekkelijk. U krijgt nu de financiële steun

in de rug van de overheid om uw complex nog energiezuiniger te maken én om een goed advies in te winnen.

Op pagina 14 en 15 leest u daar alles over.

De subsidieregeling onderstreept

nog eens het belang van een goed

meerjarenonderhoudsplan. Dat levert

immers een belangrijke bijdrage aan

goed wonen, een prettige leefomgeving

en waardevaste woningen. Het

samenstellen van zo’n plan vraagt

om deskundigheid en is dus vakwerk.

Maar het mooie is dat iedereen er

daarna mee kan werken en erover

kan beslissen. Met een korte uitleg is

die informatie voor iedereen toegankelijk.

Als dat niet zo is, is het plan niet

logisch uitgewerkt!

Het meerjarenonderhoudsplan is

niet bedoeld als voorbereiding om

werkzaamheden uit te laten voeren.

Met het plan kunt u regelmatig (eens

in de vier à zes jaar) zo betrouwbaar

mogelijk inschatten hoeveel geld u de

komende tien tot twintig jaren nodig

hebt en welke organisatie u hiervoor

moet opbouwen. Doel: het gebouw

en de installaties op het gewenste

kwaliteitsniveau brengen en houden.

In het meerjarenoverzicht worden

alle aanwezige bouwdelen genoemd,

evenals - in grote lijnen - de nodige

werkzaamheden en budgetten. Zo

kunt u de geconstateerde - maar ook

te verwachten - gebreken verhelpen.

Het gebouw voldoet dan aan

de wettelijke eisen. Bovendien krijgt

u een overzicht van de preventieve

werkzaamheden én de bijbehorende

kosten voor de werktuigkundige

installaties als liften, cv-installaties

enz. Detaillering van het plan is pas

na enige jaren aan de orde als het op

uitvoering aankomt in het jaarplan.

Harde cijfers levert het plan niet op.

Het is voor een groot deel een voorspelling

voor de nabije toekomst.

DE UITVOERING

Als u hebt besloten om werkzaamheden

te gaan uitvoeren, is het

zinvol om gedetailleerd en projectgericht

te gaan werken. U moet immers

precies weten wat u gaat doen,

welke garanties van toepassing zijn,

hoe de uitvoering moet worden

afgestemd op de eerder gestelde

kwaliteitseisen, hoe u aansluit op

nieuwe trends enz. Er zijn uitvoerende

bedrijven die een betrouwbaar

plan kunnen samenstellen. Wees

kritisch!

Welke kwaliteit hebt u als VvE voor

ogen voor uw bezit? Tip: kijk bij

woningen in de buurt wat u wel of

niet goed vindt aan het onderhoud.

Wat is handig of onhandig voor het

gebruik van het gebouw en de directe

woonomgeving? Verzamel voorbeelden

door foto’s en aantekeningen te

maken.

Vraag jaarlijks aan de leden welke

ervaringen zij hebben bij het gebruik

van het gebouw en de directe omgeving.

Met andere woorden: maak

een ‘logboek’. Waar is het onverwacht

glad als het regent of sneeuwt? Waar

voelen de bewoners zich onveilig?

Wanneer ruikt het vies? Is er overlast

van geluid, schimmel enz.?

Neem voldoende tijd om goed door

te (laten) rekenen welke voor- en

nadelen u ziet bij het verbeteren van

uw woonsituatie. Dat kunnen zaken

zijn als betere sloten, verbetering van

de toegankelijkheid, afsluitbaarheid

en verfraaiing, maar zeker ook het

treffen van energiebesparende maatregelen.

HET MAKEN VAN EEN MEER-

JARENONDERHOUDSPLAN

Het maken van zo’n plan is vakwerk.

Laat de deskundige die het plan voor

u maakt, aan de hand van de voorbeelden

zien welke kwaliteitseisen u

stelt. Geef ook de informatie uit het

‘logboek’ en bespreek uw wensen

voor verbeteringen. De deskundige

voert vervolgens een inspectie uit om

te weten waar zich (te verwachten)

gebreken voordoen. Vervolgens stelt

hij één c.q. meerdere globale scenario’s

samen waarin met uw informatie

en zijn inspectiegegevens rekening is

gehouden. Dat biedt u als vereniging

de mogelijkheid voor discussie over

de voor- en nadelen van het plan en

de financiering daarvan. Uiteindelijk

stelt u het definitieve scenario samen,

dat de basis vormt voor het reservefonds.

Op de linkerkant van één blad staan

naast elkaar de bouwdelen van uw

complex, welke problemen hierbij

zijn waargenomen, welke worden

verwacht en hoe die moeten worden

opgelost. Rechts op hetzelfde

blad moet per bouwdeel staan wat

de hoeveelheden zijn, in welk jaar

hieraan werkzaamheden moeten

worden uitgevoerd en hoeveel geld

hiervoor nodig is. Op het laatste blad

staan verticaal de totaaltellingen met

daaronder welke toeslagen een uitvoerend

bedrijf toepast zoals algemene

kosten, winst en risico’s, btw enz.

Die informatie hebt u later nodig om

de prijs van een uitvoerend bedrijf te

kunnen beoordelen.

Het duurste deel bij het maken van

een meerjarenonderhoudsplan is het

verzamelen van de hoeveelheden.

Daar worden ook de meeste fouten

mee gemaakt. Gelukkig hoeft dit maar

één keer te gebeuren, want u kunt

diezelfde gegevens steeds opnieuw

gebruiken bij latere actualisering.

Besteed hier dus veel aandacht aan!

Vraag hoe de hoeveelheden per onderdeel

zijn verzameld en bewaar die

heel zuinig. U hebt ze in de toekomst

nog vaak nodig. Niet alleen voor de

onderhoudsplannen, maar ook voor

de controle op de prijsopgave van

uitvoerende bedrijven. Die maken ook

fouten met de hoeveelheden.

VOORKOM ONNODIG ONDERHOUD

Bij het maken van het meerjarenoverzicht

voor het onderhoud moet u

rekening houden met eventuele

gewenste verbeteringen en aanpassingen.

Dat voorkomt bijvoorbeeld

onderhoud aan een onderdeel dat u

binnenkort wilt gaan vervangen, maar

ook dat u twee keer dure steigers

laat plaatsen. U wilt natuurlijk zo veel

mogelijk geld overhouden voor het

onderhoud en de maatregelen. En

voor die energiebesparende maatregelen

kunt u nu dus ook nog een

subsidie krijgen.

Een goed onderhoudsplan moet

gelaagdheid laten zien:

1. Het eerste ‘moeten’-niveau: zaken

die betrekking hebben op de

minimumeisen als genoemd in

het Bouwbesluit voor de bestaande

bouw en op andere wettelijke

eisen. Als u daaraan niet voldoet, is

dat in strijd met de wet.

2. Het tweede ‘moeten’-niveau’: als

de kwaliteit van de onderdelen is

gezakt onder het niveau dat u als

vereniging hebt aangegeven als

minimumkwaliteit.

3. De vrije keuzes. Als VvE bepaalt u

wat uw gebruiksniveau moet zijn

aan de hand van de beschikbare

financiële middelen. Daarbij komt

ook de waarde van uw bezit aan

de orde.

ONDERHOUD EN DUURZAAM-

HEID: ‘GOEDE VRIENDEN’

Bij onderhoud gaat het vooral om

de gevels, het dak, de algemene

ruimten en de installaties. Samen met

het vergroten van de duurzaamheid

zorgt onderhoud voor goede woningen,

een fijne woonomgeving en

een blijvende waarde van uw bezit.

De combinatie van onderhoud en

verbeteringen past bij de moderne

opvatting van een onderhoudsplan.

Eigenlijk moeten we dit plan vanaf

nu het ‘Goed-wonen-plan’ gaan

noemen. Zo’n plan is voor de ‘eigen

haard’ beslist goud waard.

Ing. Arie Warnaar

ONTWIKKELEND BEHEER WONINGEN VLAARDINGEN

44

45

VvE BOUWKUNDIG


WÉL EEN WIL,

MAAR GEEN

- BEGAANBARE -

WEG

DUIDELIJKE

INFORMATIE EN

TOCH EEN KINK

IN DE KABEL

Waar een wil is, is niet altijd een begaanbare weg. Adviseur gevelbehandeling Wiebren Gras en consultant

Henk Mulder verzorgen regelmatig informatieve presentaties waarbij gevelbehandeling op een begrijpelijke

wijze wordt behandeld. Meestal zijn die bijeenkomsten succesvol en hebben ze de aanwezigen de informatie

gebracht waar ze om hebben gevraagd. Soms loopt het anders.

Henk Mulder: “Het gezegde ‘Zoveel hoofden zoveel zinnen’

kom je vaak tegen, dus ook tijdens VvE-bijeenkomsten.

We werden eens betrokken in een ‘lopende’ procedure.

Het ging over een fraai, 40 appartementen tellend complex

van 18 jaar oud, opgetrokken uit een lichte baksteensoort.

Vooral de westzijde had geleid tot negatieve reacties

vanwege de vergrauwing dan wel verwering. Het is tevens

de meest toegankelijke zijde van het complex en is ook

nog wel eens doelwit van graffitispuiters.

Tijdens een ledenvergadering had het bestuur toegezegd

om zich te oriënteren op een professionele aanpak van de

buitengevels. Minder geslaagde reinigingsacties in het

recente verleden, met als doel het verwijderen van de

graffiti, hadden de bewoners ‘iets voorzichtiger’ gemaakt.

Zo kwam het bestuur in contact met ons. Samen met het

bestuur hebben we het hele complex aan een nauwkeurige

inspectie onderworpen. Hierbij moet worden opgemerkt, dat

het bestuur voornamelijk oog had voor het ‘aanzien’. Een

‘aanzien’ dat op sommige plaatsen niet om aan te zien was.”

REINIGING?

Wiebren Gras: “De hamvraag voor het bestuur luidde:

“Hoe krijgen we het oorspronkelijke aanzien terug en dan

ook nog graag voor een acceptabele prijs?” We spraken

af dat we een voorlichtingsavond zouden verzorgen,

inclusief illustratief beeldmateriaal dat moest resulteren

in een professioneel en realistisch advies. Op de desbetreffende

avond was 80% van de bewoners aanwezig.

Tijdens dit type bijeenkomsten hebben veel bewoners

(geheel ten onrechte) een soort ‘reinigingsbeurt’ voor

ogen, waarbij gebruik wordt gemaakt van een hogedrukspuit

en een zeepoplossing. Ook is de interesse voor

de ‘cosmetische’ kant van het appartementencomplex

niet bij alle bewoners even groot. Anders gezegd: Ab en

Truus besteden hun spaarcentjes liever aan een cruise de

komende winter naar het Caribisch gebied dan aan de

kleur van hun bakstenen. Een volstrekt legitieme visie

overigens, ware het niet dat de praktijk toch iets minder

eenvoudig is.”

> "Bouwkundige detailleringen bepalen

mede de vervuilingsgraad”

>

Hier is de gevel voor een ‘zacht

prijsje’ kapot gespoten

WAT IS MOOI?

Mulder filosofeert: “De helaas overleden dichter Driek van

Wissen heeft ooit eens zeer terecht opgemerkt: “De taal

is het voertuig van de geest,” maar dan moeten we wel

met z’n allen in hetzelfde voertuig zitten. Anders gezegd:

wat is mooi, schoon, lelijk, verpauperd, beschadigd, kapot,

vakmanschap en kwaliteit? Waar moet noodzakelijkerwijs

‘iets’ aan gebeuren en wat heeft niet de hoogste prioriteit?

Wat is het verschil tussen een professionele opknapbeurt

en symptoombestrijding?”

Gras voegt daaraan toe: ”De bewoners hebben recht op

begrijpelijke informatie. Je moet hen dus zo optimaal

mogelijk informeren. Daarbij is het een vereiste dat we

dezelfde taal spreken. Het complex is het waard om er

in elk geval de nodige aandacht aan te besteden. Op je

gezondheid na is je onderkomen wellicht je belangrijkste

bezit.”

OFFERTES

In aanwezigheid van het bestuur heeft Gras de offertes

met de aanbieders besproken. In één aanbieding werd

gesproken over stralen onder hoge druk (300 bar), een

ander bedrijf had het over het reinigen met chemische

middelen die uiterst agressief zijn voor aluminium, beton,

glas en milieu en een derde wilde de gevels gaan impregneren

met een product op waterbasis. Hierbij moeten we

bedenken, dat een gevel die eenmaal is geïmpregneerd

met een product op waterbasis (wat hier het geval is), niet

opnieuw met hetzelfde product kan worden behandeld.

EEN VAKMAN IS EEN MENS, MAAR

NIET ELK MENS IS EEN VAKMAN

Mulder: “Het resultaat van de exercitie: alle drie de offertes

werden bij gebrek aan kennis terzijde gelegd. Tja, een

vakman is een mens, maar niet elk mens is een vakman.

Een bestuur dat zorgvuldig wenst te handelen, mede in

het belang van alle bewoners, heeft recht op objectieve,

begrijpelijke en realistische informatie. Daaraan wil het in

de praktijk nog wel eens ontbreken. Door het verspreiden

van wonderbaarlijke marketingverhalen is er al genoeg

fout gegaan en hebben desastreuze handelingen plaatsgevonden.

Tot op de dag van vandaag.”

KINK IN DE KABEL

“En als alles dan goed is besproken en de bewoners weten

waar ze aan toe zijn, kan er alsnog een kink in de kabel

komen. Door omstandigheden gaat één van de bestuursleden

verhuizen en een tweede komt helaas door een

ongeval om het leven. Er moet een nieuw bestuur worden

gekozen en alle ‘lopende’ plannen worden op een laag

pitje gezet.

De nieuwe bestuursleden wensen alles nog eens op een

rijtje te zetten en zijn inmiddels in contact gekomen met

een kennis van de nieuwe voorzitter. De kennis beschikt

over een fantastische hogedrukreiniger en kan desgewenst

enkele ‘hulpjes’ inschakelen. De VvE krijgt de

‘garantie’ dat alles er ‘Spic & Span’ uit komt te zien en

dat allemaal voor een uiterst zacht prijsje. Nee, aan hier

en daar loszittend voegwerk zouden ze niets doen. Er

bleven immers genoeg voegen over? En het complex

zou trouwens niet omvallen. Als het er maar weer voor

enkele jaren fris en fruitig uitzag, nietwaar?”

OPNIEUW EEN GESPREK

Inmiddels beginnen enkele bewoners zich toch wel

ongerust te maken en de ‘kennis’ van de voorzitter begint

door te krijgen, dat hij er toch wel enigszins te licht

tegenaan heeft gekeken. Het nog zittende bestuurslid

heeft zijn nieuwe collega’s ervan weten te overtuigen

om Gras en Mulder nog eens uit te nodigen en alsnog

de onderbouwing van hun adviezen te geven.

De experts hebben hier met genoegen gehoor aan

gegeven en deze keer waren alle bewoners aanwezig.

Inmiddels weet iedereen van de desbetreffende VvE wat je

met een baksteen (en andere gevelmaterialen) wel en niet

kunt doen, hoe je de steen moet onderhouden en ook

hoe je er vele jaren probleemloos van kunt genieten.

Uiteindelijk komt het erop neer dat kennis vergaren de

beste manier is om geld te besparen. De werkzaamheden

zullen nu in het voorjaar van 2017 worden uitgevoerd door

een professioneel bedrijf.

Wat kan VvE Belang

op bouwkundig gebied

doen voor uw VvE?

VEILIG EN DUURZAAM VASTGOED

Als vastgoedeigenaar loopt u in elke levensfase van uw vastgoed tegen vraagstukken aan. Kan ik de

energieprestatie van mijn gebouw verbeteren? Zijn de liften in optimale staat van onderhoud? Wat doe ik bij schade

aan het gebouw? SGS biedt u een compleet pakket aan onderzoeken en diensten om u op elk gewenst moment

inzicht te geven in de kansen en risico’s binnen uw vastgoed. Met één aanspreekpunt voor u, staat ons team van

experts dagelijks voor u klaar om uw gebouwen veiliger en duurzamer te maken.

Een belangrijke taak van een Vereniging van

Eigenaren (VvE) is ervoor te zorgen dat

het bezit van haar leden goed wordt onderhouden.

Om deze taak uit te kunnen voeren

is specialistische kennis nodig die de VvE

zelf vaak niet in huis heeft. Met een breed

pakket aan diensten kan VvE Belang

hierbij ondersteuning bieden.

MEER INFORMATIE?

Neem contact op met één van onze adviseurs.

sgs.nl@sgs.com

0181 - 693 333

www.sgs.nl

䄀氀氀攀猀漀渀搀攀爀渀搀愀欀㨀

唀眀嘀瘀䔀戀攀琀攀爀攀渀

瘀漀漀爀搀攀氀椀最攀爀最攀栀漀氀瀀攀渀 ⸀

䐀椀挀栀琀戀椀樀搀攀欀氀愀渀琀 Ⰰ 戀攀爀攀椀欀戀愀愀爀 Ⰰ 渀愀搀爀甀欀欀攀氀椀樀欀搀椀攀渀猀琀瘀攀爀氀攀渀攀渀搀

攀渀戀攀琀爀漀欀欀攀渀 ⸀ 䠀攀琀稀椀琀愀氀アパート樀愀愀爀椀渀漀渀稀攀最攀渀攀渀 ℀

MEERJARENONDERHOUDSPLAN

Een meerjarenonderhoudsplan (MJOP)

is een eerste voorwaarde voor goed

onderhoud van uw gebouw en de daarin

aanwezige installaties.

Als u beschikt over een actueel MJOP:

• hebt u inzicht in de bouwkundige staat

van het gebouw;

• voorkomt u onnodig hoge kosten door

achterstallig onderhoud;

• hebt u direct inzicht in de onderhoudskosten

op de korte en de langere termijn;

• reserveert u nooit te veel of te weinig en

voorkomt u fluctuaties in de maandelijkse

bijdragen.

Een MJOP is dan ook een uitstekend

hulpmiddel voor iedere VvE om te voldoen

aan haar verplichting een reservefonds te

hebben waarin voldoende middelen aanwezig

zijn om het (toekomstig) onderhoud

te betalen.

Het opstellen van een goed MJOP is werk

voor specialisten.

Dit komt er allemaal bij kijken:

• inventarisatie van alle gebouwdelen;

• inspectie met conditiemeting;

• analyse van de samenhang van onderhoudsactiviteiten;

• opstellen van een meerjarenonderhoudsprognose

met een schriftelijke

toelichting.

VvE Belang kan dat voor u verzorgen;

objectief, volstrekt onafhankelijk én

voordelig.

Een waarborg voor de kwaliteit van de

onderhoudsplanning! Ook de verplichte

vijfjaarlijkse actualisering van het MJOP

kan VvE Belang voor u uitvoeren.

BEGELEIDEN ONDERHOUDS-

WERKZAAMHEDEN

Het is mooi om te weten wanneer welk

onderhoud uitgevoerd dient te worden,

maar dit moet natuurlijk ook goed

gebeuren. Ook hierbij kan VvE Belang u

ondersteunen. Wij hebben hiervoor de

volgende diensten beschikbaar:

• beoordelen/opstellen van onderhoudscontracten;

• opstellen werkomschrijving voor het

aanvragen van eenduidige met elkaar

vergelijkbare offertes;

• beoordelen van offertes inclusief

gunningsadvies;

• tussentijdse inspectie gedurende

uitvoering werkzaamheden;

• opleveringsinspectie bij einde werkzaamheden.

OVERIGE BOUWKUNDIGE

ADVIESDIENSTEN

Naast ondersteuning bij planmatig

onderhoud kunt u ook een beroep doen op

VvE Belang voor:

• schadeonderzoek;

• dakinspectie, beoordeling staat van

onderhoud;

• gevelinspectie, beoordeling staat van

onderhoud;

• onafhankelijke bemiddeling bij geschillen

met uitvoerende partijen;

• onderzoek naar comfortklachten (tocht,

geluid, stank);

• conditiemeting;

• toetsen bouwgebreken aan garantieverplichtingen

uitvoerende partijen;

• aankoopkeuring en opleveringskeuring

nieuwbouw.

嘀䄀匀吀䜀伀䔀䐀伀一䐀䔀刀䠀伀唀䐀簀匀䌀䠀伀伀一䴀䄀䄀䬀伀一䐀䔀刀䠀伀唀䐀簀䘀䄀䌀䤀䰀䤀吀夀匀䔀刀嘀䤀䌀䔀匀

圀圀圀 ⸀ 匀䌀䠀䔀䘀䘀䔀刀 ⸀ 一䰀簀㈀ ⴀ 㘀アパート㐀

Wilt u gebruik maken van een van deze diensten of hebt u een andere vraag: bel de bouwkundige afdeling van

VvE Belang op 0162 - 469 120 of mail bouwkundig@vvebelang.nl

>

48

VvE EN AARDBEVINGSSCHADE

49


VVE EEKELSHOF

BLIJFT STRIJDEN

VOOR TOEKENNING

AARDBEVINGS-

SUBSIDIE

“HET VERSCHIJNSEL VVE

IS KENNELIJK NIET

HEEL ERG BEKEND

BIJ HET SNN”

Dat een aantal gemeenten in de provincie Groningen te lijden heeft onder de gevolgen van aardbevingen, was

al bekend. Dat veel woningen daardoor schade hebben opgelopen, is eveneens een uitgemaakte zaak, maar

dat ook appartementencomplexen te maken kunnen hebben met schade door de aardbevingen; dat lijkt voor

het Samenwerkingsverband Noord Nederland (SNN) een onbekend gegeven. En dat geldt al helemaal voor de

afhandeling van subsidieaanvragen door een VvE, zoals blijkt uit het verhaal van de VvE Eekelshof in Hoogezand.

Op 19 februari 2015 werd de eerste schade gemeld. Nu, najaar 2016, wacht de VvE nog steeds op een beschikking.

In februari 2015 werd de eerste aardbeving gevoeld. In het

14 appartementen tellende gebouw aan de Hoofdstraat

ontstonden op diverse plaatsen kleine scheuren. Het

bestuur van de VvE weet dankzij een sensor aan het

gebouw precies welke aardbeving de oorzaak vormt: de

beving in Kropswolde is de schuldige; enkele weken later

gevolgd door een beving in Vroombosch. De schade aan

de vier getroffen appartementen en de gemeenschappelijke

ruimte is inmiddels tot volle tevredenheid hersteld,

vertellen Jan Boerema (voorzitter) en zijn medebestuursleden

Sjoert Poot en Pieter Niezen.

“De schademelding liep wat vertraging op doordat het

digitale contactformulier niet werkte, maar uiteindelijk

hebben we alle gegevens gemaild naar het Centrum Veilig

Wonen. Van de eigenaren hadden we al een machtiging

gekregen om de schade namens hen te laten afhandelen.

Het ging niet om grote scheuren. De beelden die op tv

getoond worden, laten vaak gebouwen zien die helemaal

gestut moeten worden. Zo erg was het bij ons niet, maar

de scheuren zaten wel in dragende muren.

Onderzoek door een inspecteur wees uit dat het in deze

gevallen om A-schade ging: die zou worden hersteld op

kosten van de NAM. Dat is ook gebeurd, tot volle tevredenheid.

De later ontstane schades vielen volgens de

inspecteur in de C-categorie. Die komen niet voor

vergoeding in aanmerking: het zouden zettingschades

zijn. Dat lijkt ons onwaarschijnlijk, want ons gebouw is al in

2006 opgeleverd. Wellicht vindt de NAM dat het aantal

schades (en de bijbehorende schadevergoeding) wel erg

groot wordt. We weten het niet, maar die zaak laten we

rusten. We hebben onze handen vol aan de subsidieaanvraag

voor de installatie van zonnepanelen.”

SUBSIDIE VOOR ZONNEPANELEN

De bestuurders vertellen: “In juli 2015 hebben we het SNN

een aanvraag voor subsidie gestuurd, waarin we hebben

aangegeven dat we de gevraagde subsidie willen gebruiken

om zonnepanelen op ons dak te laten installeren. We willen

graag gebruik maken van de regeling dat voor elke 1.000

euro schade per woning 4.000 euro subsidie aangevraagd

kan worden voor verduurzamingsmaatregelen.

V.l.n.r. Jan Boerema, Sjoert Poot

en Pieter Niezen vechten door

voor de subsidie.

In onze aanvraag hebben we ook gemeld dat de opbrengst

van de zonnepanelen besteed wordt aan de

elektriciteitsvoorziening voor de gemeenschappelijke

ruimtes. De eigenaren hadden ons gemachtigd om

deze aanvraag collectief in te dienen.”

Pieter Niezen: “Maar toen liepen we tegen het probleem

aan dat het verschijnsel VvE kennelijk weinig bekendheid

geniet bij het SNN. Onze brief stuitte op totaal onbegrip.

We werden van het kastje naar de muur gestuurd: van het

SNN naar de Dialoogtafel en weer terug. Brieven en mails

bleken onvindbaar - en dan toch weer niet. Mededelingen

werden ontkracht door degene die de mededeling zelf

had gedaan. Kortom; bureaucratie van het hoogste niveau.

We hebben zelfs een bezoek aan het SNN gebracht om

alles nog eens te verduidelijken. Ook hebben we nationaal

coördinator Hans Alders benaderd.”

NOG MEER VERTRAGING

Al die activiteit leidde tot succes: de VvE kreeg de toezegging

dat de aanvraag ook collectief kon worden ingediend.

Echter: de berekening van de mogelijke subsidie was een

verhaal apart. De rekenmeesters van het SNN stelden dat

er inderdaad sprake was van een schade van meer dan

1.000 euro aan vier appartementen plus een schade aan

de gemeenschappelijke ruimten die voor 4/14 meetelt in

de hoofdsom. De hoofdsom moest worden omgeslagen

over alle appartementen. Na uitvoerige berekeningen

bleek dat VvE Eekelshof een bedrag van ca. € 3.400 tegemoet

zou kunnen zien.

WE HEBBEN ZELFS EEN BEZOEK AAN HET

SNN GEBRACHT OM ALLES NOG EENS TE

VERDUIDELIJKEN

De bestuurders: “In juni jl. bleek bij navraag dat SNN op

dat moment bezig was met de afhandeling van aanvragen

uit 2014. Toen werd ons ook gemeld dat de datum van

melding bij het CVW bepalend was. Voor ons was dat

geen probleem, want we hadden de schade ruim op tijd

gemeld. We waren wel even bang dat de subsidiepot leeg

zou zijn tegen de tijd dat onze aanvraag aan de beurt zou

zijn, maar in augustus jl. bleek dat het subsidieplafond van

de regeling waardevermeerdering is verhoogd, zodat er

voldoende budget is voor alle aanvragen “.

VOORFINANCIERING?

Het VvE-bestuur heeft de leden gevraagd om toestemming

voor voorfinanciering van de installatie. Immers: als

die dit voorjaar was geïnstalleerd, had de VvE al kunnen

profiteren van de besparingen. De toestemming werd niet

verleend, zodat het bestuur het werk nog niet aan durft te

besteden. Er is immers nog geen duidelijkheid over de

beschikking.

Boerema: “In totaal gaat het om een investering van ruim

10.000 euro (excl. btw; die willen we namelijk terugvorderen).

We hebben onze leden beloofd dat we ‘tot het gaatje

gaan’. We blijven doorvechten, want dat zijn we de leden

verplicht. Dat zo’n traject door alle bureaucratie erg

frustrerend is, nemen we op de koop toe. Het is natuurlijk

wel jammer dat we deze zomer nog niet konden profiteren

van de installatie.”

De VvE streeft naar een gebouw dat zo duurzaam mogelijk

is. Enkele jaren geleden is alle verlichting vervangen door

ledverlichting. Directe aanleiding was een forse schade

door blikseminslag. Alle defecte noodverlichting zou

worden vervangen door ledverlichting, maar het bestuur

vond dat dan net zo goed meteen alle verlichting kon

worden vervangen. De bestuursleden hebben die klus zelf

geklaard, wat tot een aanzienlijke kostenbesparing heeft

geleid. Het is dan ook niet verwonderlijk dat de leden van

VvE Eekelshof zeer ingenomen zijn met hun actieve

bestuur.

TIJDELIJKE REGELING WAARDEVERMEERDERING

WONINGEN/COMPENSATIE NAM

Iedere woningeigenaar die getroffen is door

aardbevingen in de aardbevingsgemeenten

(waartoe ook Hoogezand-Sappemeer behoort)

kan een vergoeding krijgen van 4.000 euro.

Deze compensatieregeling van de NAM moet

worden besteed aan energiebesparende maatregelen.

De regeling geldt o.a. voor woningeigenaren

waaraan NAM een schade van meer dan

1.000 euro aan de woning heeft vastgesteld.

Investeer in een

duurzame toekomst

Openingstijden showroom: Elke werkdag van 9.00 tot 17.00 uur.

Zaterdag van 10:00 tot 16:00 uur. Pesetaweg 45 | Nieuw-Vennep

7 dagen en avonden p/w bereikbaar | Chat op ploegkozijnen.nl

ABONNEMENT

MODULE

BOUWKUNDIGE

ONDERSTEUNING

U wilt voor uw complex:

goed onderhoud

op tijd uitgevoerd

> op een goede manier

tegen aanvaardbare

kosten.

Kopzorg voor de

VvE-bestuurder?

Dat hoeft niet

Duurzame keuze,

zorgeloze montage

Ploeg kunststof kozijnen zijn mooie, duurzame

kwaliteitsproducten die een woonleven meegaan.

Wij hebben 7 kenmerken voor u op een rij gezet.

• 40% besparing t.o.v. traditionele kozijnen

• Onderhoudsvriendelijk • Geluidsisolatie

• Lange levensduur • Warmte-isolatie

• Niet van hout te onderscheiden

• Sterk inbraakwerend

Extreem

isolerend

Natuurlijke

houtnerf

Mooie hout

verbinding look

Sinds 1980 eigen productie & montage

ploegkozijnen.nl

Kies voor het Abonnement Module Bouwkundige

Ondersteuning, exclusief voor VvE’en die zijn

aangesloten bij VvE Belang!

>

Dan profiteert u van veel voordelen

voor een aantrekkelijke prijs:

>

een vaste contactpersoon

bij VvE Belang voor al uw

bouwkundige vragen

>

onbeperkt bellen met uw adviseur

elk jaar bezoek van uw adviseur.

Uw adviseur neemt onderhoudscontracten met u door,

bekijkt met u het MJOP (als u dat hebt), beoordeelt de

kwaliteit van het uitgevoerde onderhoudswerk, adviseert u over

gepland onderhoud, beantwoordt al uw vragen en stuurt u een

verslag van zijn bevindingen.

De kosten zijn afhankelijk van het aantal appartementen:

€ 395,- per jaar 2 t/m 20 appartementen;

€ 495,- per jaar 21 t/m 50 appartementen;

€ 595,- per jaar meer dan 50 appartementen. (excl. 21 % btw)

Meer weten? Kijk op www.vvebelang.nl/bouwkundig of stuur een mail naar

bouwkundig@vvebelang.nl. Zie ook de antwoordkaart achterin in dit magazine.

Bellen kan ook: 0162-469 120 (elke werkdag tot 17.00 uur).

VvE BOUWKUNDIG

VRAAG HET AAN

HET LIFTINSTITUUT

VRAAG:

Welke eisen zijn er rond de bekabeling

bij het aanbrengen van een

camera in de liftkooi?

Op verzoek van de VvE wordt onderzocht

of het haalbaar is de liften te

voorzien van een camera. De camera

heeft als doel de veiligheid van de

bewoners te verbeteren. Zijn er specifieke

eisen waaraan de aanleg van de

bekabeling in liften moet voldoen en

wie mag de aanleg van bekabeling in

een liftschacht uitvoeren?

ANTWOORD:

Het is inderdaad mogelijk om een

camerasysteem met aansluitkabels in

de liftkooi aan te brengen. Daarvoor

gelden de volgende voorwaarden:

- De randapparatuur moet zijn geplaatst

in een afsluitbare nis in de

kooi.

Soms wordt een camera in de lift snel

stuk gemaakt. Een mogelijke remedie:

plaats een nepcamera en een ‘onzichtbare’

echte.

- In de nis mogen geen doorgaande

gaten naar de

schacht aanwezig zijn.

- In de nis mogen aanwezig zijn:

- een aansluitpunt voor de

benodigde netwerkkabel

- een wandcontactdoos, die moet

zijn aangesloten op een aparte

groep achter de Hoofdschakelaar

‘licht’ in de machinekamer en die

selectief is beveiligd.

- De netwerkkabel moet als aparte

hangkabel zijn uitgevoerd en vanuit

de machinekamer zonder lassen of

aftakkingen naar buiten de machinekamer

zijn gevoerd.

De werkzaamheden buiten de liftkooi

(in de liftschacht) moeten door of -

onder toezicht van - een liftdeskundige

worden uitgevoerd. In toenemende

mate laten liftbedrijven hun

mensen opleiden door het Liftinstituut.

Ze volgen de training ‘Veilig

werken rondom liften’. De aanwezigheid

van de liftmonteur terwijl ze in

de schacht werken is dan niet meer

vanuit veiligheidsoogpunt verplicht.

VRAAG:

Branddetectie in de lift

Geven jullie toestemming voor het

aanbrengen van een leiding voor de

branddetectie van een lift zonder

machinekamer?

ANTWOORD:

Binnen het centraal college van

deskundigen liften (CCvDL) is bepaald

dat rookmelding vanuit de liftschacht

is toegestaan d.m.v. een aspiratiesysteem.

De aanzuigbuizen mogen in

de liftschacht zijn aangebracht terwijl

de apparatuur zich buiten de schacht

bevindt.

Voorwaarden voor het aanbrengen

van de aanzuigleidingen zijn:

51


In deze rubriek behandelen we vragen

die betrekking hebben op de veiligheid

van liften, gevelonderhoudsinstallaties

en ‘veilig werken op hoogte’. Dit keer

hebben alle vragen betrekking op liftveiligheid.

Voor beantwoording van de

vragen tekent, namens de Liftinstituuthelpdesk,

Vincent Terlingen.

Hebt u een vraag? Stuur een mail

naar info@liftinstitiuut.nl en geef

daarbij aan of uw vraag, mét het

antwoord, in VvE Magazine

gepubliceerd mag worden.

- De aanzuigleidingen moeten

worden aangebracht onder

toezicht van een liftdeskundige.

- De leidingen mogen niet van

invloed zijn op de ten

minste vereiste vrije ruimte bovenen

onderin de liftschacht.

Binnen het CCvDL is bepaald dat

rookmelding vanuit de liftschacht

is toegestaan.

INFORMATIEBIJEENKOMSTEN

Het Liftinstituut is aanwezig

tijdens alle informatiebijeenkomsten

van VvE Belang. U

bent welkom met uw vragen!

53

VvE ONDERHOUD


10 JAAR

SAMENWERKING

VVE BELANG EN

ONDERHOUDNL

GARANTIE

JOHN SCHRADER (MIDDEN) EN DE SCHILDERS WERKEN AAN HET ‘TERRASJESGEVOEL’.

VvE Belang en OnderhoudNL Garantie, de erkenningsregeling voor schilders- en onderhoudsbedrijven,

vieren het feit dat ze tien jaar samenwerken. De samenwerking is gericht op het leveren van

gegarandeerd schilder- en onderhoudswerk, en biedt extra waarborgen voor de VvE’en die zijn

aangesloten bij VvE Belang.

Tien jaar geleden werd het samenwerkingsverband opgezet

onder de naam ‘VvE Belang-label’. Sindsdien zijn

vele tientallen VvE’en geholpen bij de keuze voor een

goed schildersbedrijf dat zijn verantwoordelijkheid serieus

neemt. Dat heeft geleid tot veel tevreden bewoners van

appartementencomplexen die zijn geschilderd en onderhouden

door bedrijven die zijn aangesloten bij OnderhoudNL

Garantie.

Bij elk werk dat wordt uitgevoerd onder het VvE Belanglabel

wordt het opgeleverde onderhoudsschilderwerk

geïnspecteerd door het onafhankelijke bureau Overvoorde

& van Tilborg. Voorwaarde is wel dat het werk van tevoren

is aangemeld bij de Stichting OnderhoudNL Garantie via

de website www.onderhoudnlgarantie.nl.

SAMENWERKING

De samenwerking bestaat uit:

• Een centraal VvE-loket voor vragen over schilder- en

onderhoudszaken en klachten (0182-571660)

• Een speciaal boekje over schilder- en onderhoudswerk

voor VvE’en (te bestellen bij VvE Belang, via

www.vvebelang.nl)

• Een website voor VvE’en voor het aan- en afmelden van

onderhoudswerk: www.onderhoudnlgarantie.nl .

INSPECTIE

Elk opgeleverd schilderwerk wordt geïnspecteerd door

Overvoorde & Van Tilborg. De VvE vraagt de inspectie

na de opleveringskeuring aan. Zowel de VvE als het

OnderhoudNL Garantie-bedrijf ontvangt een rapport van

het geïnspecteerde werk. Dat kost de VvE niets, want de

kosten voor deze inspectie komen voor rekening van het

OnderhoudNL Garantie bedrijf.

OnderhoudNL Garantie-bedrijven die op deze wijze voor

VvE’en werken, moeten voldoen aan speciale eisen en zijn

herkenbaar aan het logo ‘Werkt voor aangeslotenen van

VvE Belang’. Een overzicht van deze bedrijven kunt u

downloaden op de website www.onderhoudnlgarantie.nl.

Deze lijst is gesorteerd op postcode.

SCHILDERWERKEN VAN DE VELDE:

“HET ‘TERRASJESGEVOEL’;

DAAR GAAT HET OM”

John Schrader, accountmanager bij Schilderwerken Van

de Velde in Bergambacht, is trots op het VvE Belanglabel.

“Daarmee toon je aan dat je je onderscheidt van anderen.

Het draait ook in ons vak allemaal om communicatie. Wij

geven onze opdrachtgevers graag het ‘terrasjesgevoel’.

Je moet het naar je zin hebben in je gebouw, je appartement

en je woonomgeving. Wij zien het als onze taak om

daaraan een bijdrage te leveren. ‘Praatje – plaatje – daadje’

noemen we dat: het gaat om een goede werkvoorbereiding,

een goede prijs en een prima uitvoering. En als er

eens een klacht is, nemen we binnen 24 uur contact op

om een plan van aanpak op te stellen. Dat kan ook makkelijk,

want we krijgen heel weinig klachten.

We zien ook dat steeds meer klanten

letten op het VvE Belanglabel. Van een

VvE–bestuur waarvoor we al een aantal

jaren veel onderhoud verrichten, hoorden

we onlangs: “Als het aan ons ligt,

gaan we tot in lengte van jaren door met

Van de Velde”. Kijk, dat horen we graag!”

55

N e f i t h o u d t

Nederland warm

VvE INSTALLATIENETWERK NEDERLAND ADVERTORIAL


ENERGIEBESPARING

DOOR EEN GOEDE

INREGELING VAN UW

CV-INSTALLATIE

In 2020 moeten we 20% minder energie gebruiken dan in 1990. Bovendien moet 20% van die

energie afkomstig zijn uit duurzame bronnen. Dat staat in de Energie Efficiency Richtlijn, die in 2013

werd gepubliceerd. Ook woningen zullen dus over vier jaar 20% minder energie moeten verbruiken.

Meting van het individuele energieverbruik is daarom van belang en verplicht! Ook voor de VvE.

Dat is een goede zaak, vindt Robert der Vries, directeur van Hajnadi Klimaattechniek in Kerkrade,

lid van het VvE InstallatieNetwerk Nederland. Meten van het energieverbruik leidt immers tot een

geschatte besparing van 15 à 20 procent.

Alles in huis

Sleutel tot comfort en energiebesparing

Als VVE streef je naar het beste comfort maar tegelijkertijd het laagste energieverbruik.

De sleutel tot al die mogelijkheden vinden opdrachtgevers, adviseurs en installateurs bij

Nefit/Bosch. In het productassortiment van Nefit vindt u naast de nieuwste HR-ketels onder

andere warmtepompen en zonne-energiesystemen. En onder het merk Buderus bieden wij

ook gasgestookte warmtepompen, WKK en andere oplossingen voor collectieve systemen.

Kortom, we hebben alles in huis om te zorgen dat u klaar bent voor de toekomst.

Inclusief uitgebreide service en gedegen advies op maat.

www.nefit.nl/professioneel

Naar verwachting stuurt minister Henk Kamp binnenkort

enkele belangrijke wijzigingen op de Warmtewet naar de

Tweede Kamer. De VvE wordt daarin uitgesloten van de

administratieve lasten en verplichtingen die voortkomen uit

de Warmtewet. Een belangrijk actiepunt van VvE Belang!

Maar de VvE wordt niet uitgesloten van de meetplicht in de

woningen.

Robert der Vries: “Naar schatting heeft acht procent van alle

Nederlanders te maken met de bepalingen van de Warmtewet:

zij krijgen hun warmte via blok- of stadsverwarming.

De Warmtewet regelt dat consumenten een redelijke prijs

betalen voor hun warmte (het Niet-Meer-Dan-Andersprincipe)

en dat de warmtelevering wordt gegarandeerd. Dat is

dus precies wat consumenten ook willen!”

VERKEERD INGEREGELD

“Helaas blijkt in appartementencomplexen waar blokverwarming

aanwezig is, dat de cv-installatie vaak verkeerd is

ingeregeld. Vooral in oudere complexen (zo’n 15 jaar of ouder)

zien we dat vaak. Het betekent dat sommige bewoners

het vaak koud hebben doordat de installatie niet ‘weet’ dat

er in de appartementen meer warmte nodig is. Omgekeerd

hebben andere bewoners het altijd te warm. Een goede

inregeling van de installatie is een absolute voorwaarde om

te komen tot een eerlijke kostenverdeling en tot meer comfort

voor iedereen. Meters in elke woning maken zichtbaar

waar de gebreken zitten. Het is natuurlijk verstandig om niet

te wachten tot uit de individuele bemetering blijkt dat de

installatie niet goed is ingeregeld. Dat kun je beter meteen

al laten onderzoeken.”

INREGELBARE KRANEN

De oplossing is in feite heel simpel: elke radiatorkraan moet

afzonderlijk worden ingeregeld, zodat er niet te veel (en niet

te weinig) water doorheen gaat. Dit noemen we waterzijdig

inregelen van de installatie, waarvoor ook subsidie beschikbaar

is (zie pagina 14/15 en VvE Magazine mei 2016 pag. 73).

De INN-leden maken graag een technische opname van

uw cv-installatie en brengen vervolgens in kaart welke

ingrepen wenselijk zijn c.q. noodzakelijk om tot energiebesparing

te komen. De VvE beslist vervolgens zelf welke

investeringen verantwoord zijn. Ook bij die afweging

kunnen de INN-leden adviseren. “Bij elke VvE zien we wel

aandachtspunten”, zegt Der Vries. “Ik schat dat 90% van alle

oudere installaties verkeerd is ingeregeld. En die schatting is

misschien nog aan de lage kant!

In veel gevallen zijn de kosten van een goede inregeling

binnen korte tijd terugverdiend. Als je de volumestromen

goed inregelt, zie je dat direct terug in de individuele afrekening

van de bewoners. Iedereen profiteert dus direct van

een goede inregeling.”

De aangesloten bedrijven van het VvE InstallatieNetwerk Nederland per regio:

INN Noord: Pranger-Rosier Dokkum Installaties Dokkum, www.pranger-rosier.nl

INN Oost: Van Dam Rijssen, www.vandamgroep.com

INN Midden: Bos Installatiewerken Utrecht, www.bosgroep.com

INN Zuid: Hajnadi Klimaattechniek Kerkrade, www.hajnadi.nl

INN Zuid-Oost: Van den Hoff Installatiebedrijf Eindhoven, www.vandenhoff.nl

INN Zuid-West: Van de Velde Yerseke, www.van-de-velde.nl

INN West: Provato Techniek Rotterdam, www.provatotechniek.nl

INN Noord-West: Gasservice Noord-Holland Purmerend, www.gasservice-nh.nl

56

VvE ONDERHOUD

57


JURIDISCH GEZIEN

DIENT EEN WERK-

NEMER DE KANS

TE KRIJGEN DE

UITVOERING VAN

HET WERK TE

VERBETEREN.

ONTEVREDEN OVER DE SCHOONMAKER

EN TOCH VERPLICHT HEM/HAAR IN DIENST TE HOUDEN?

Bij VvE Belang kwam de volgende

vraag binnen: “Als beheerder heb ik

al meer dan eens te maken gehad

met VvE’en die wegens serieuze

onvrede over de kwaliteit van de

schoonmaak hun contract met het

schoonmaakbedrijf wensten te

beëindigen. Vervolgens werd door

het vertrekkende bedrijf een beroep

gedaan op artikel 38 van de cao en

wilde het vertrekkende bedrijf

afdwingen dat het nieuwe bedrijf een

overnameaanbod zou doen aan de

zittende medewerker. En dat terwijl

die medewerker juist de oorzaak van

de gebrekkige kwaliteit was!"

'Achteraf bekeken was de slimste

aanpak geweest om in eerste instantie

een andere medewerker te eisen

en vervolgens op te zeggen. Een

medewerker moet namelijk een minimale

periode op een object lopen om

in aanmerking te komen voor zo’n

overnameaanbod.De kwestie heeft

mij als beheerder flink wat hoofdbrekens

gekost en het had heel vervelend

kunnen uitpakken voor de VvE.

Ik zou graag weten welke opties een

VvE heeft in zo’n kwestie wanneer

de VvE de medewerker niet terug wil

hebben in het pand.”

Soortgelijke vragen komen vaker

binnen bij VvE Belang. Daarom

hebben we OSB gevraagd om deze

zaak grondig onder de loep te nemen.

De Ondernemersorganisatie

Schoonmaak- en Bedrijfsdiensten

is de werkgeversorganisatie van de

schoonmaak- en glazenwassersbranche

in Nederland.

OSB zegt daarover het volgende. U

hebt een schoonmaakbedrijf ingehuurd

en bent ontevreden over de

kwaliteit van het schoonmaakwerk.

Wanneer u besluit om het contract

met het schoonmaakbedrijf op te

zeggen, betekent dit meestal niet dat

u een andere schoonmaker in uw

pand krijgt. In de schoonmaak-cao

staat namelijk een bepaling dat de

schoonmaakmedewerker een nieuw

arbeidscontract aangeboden moet

krijgen van het nieuwe schoonmaakbedrijf.

Dit is artikel 38, waar het in de

vraag van deze beheerder om gaat.

Voor een VvE-beheerder leidt het

opzeggen van het contract met het

bedrijf daarom niet altijd tot de gewenste

kwaliteitsverbeteringen. Wat

kunt u wel doen?

GA IN GESPREK MET HET

SCHOONMAAKBEDRIJF

Wanneer u ontevreden bent over

de kwaliteit van het schoonmaakwerk,

kunt u dit het beste (schriftelijk)

kenbaar maken bij het desbetreffende

schoonmaakbedrijf. In overleg met

het schoonmaakbedrijf kunt u dan

afspraken maken over het verbeteren

van de kwaliteit. Ook wanneer de

klachten gericht zijn op het functioneren

van de werknemer van het

schoonmaakbedrijf, kunt u deze

klachten het beste schriftelijk kenbaar

maken bij het schoonmaakbedrijf.

Juridisch gezien dient een werknemer

de kans te krijgen de uitvoering

van het werk te verbeteren. Het

schoonmaakbedrijf mag en kan niet

zomaar de werknemer ergens anders

laten werken, zonder dat er een gedegen

dossier over het functioneren

aan ten grondslag ligt. Maakt u uw

onvrede niet kenbaar, maar besluit

u een ander schoonmaakbedrijf in

te schakelen, dan zal het nieuwe

schoonmaakbedrijf een werknemer

moeten overnemen op grond van de

contractswisselingsafspraken in de

cao. Dit is dus artikel 38.

WANNEER IS ARTIKEL 38 VAN

TOEPASSING?

Het artikel rond contractswisseling is

altijd van toepassing als een schoonmaakcontract

wisselt. Dus ook als het

schoonmaakbedrijf zelf het contract

met de opdrachtgever opzegt, en de

opdrachtgever de schoonmaak vervolgens

gunt aan een ander schoonmaakbedrijf.

Het is niet noodzakelijk

dat er een officiële heraanbestedingsprocedure

wordt uitgeschreven. Het

enkele feit dat een opdrachtgever

een ander schoonmaakbedrijf de

opdracht gunt, wordt gekwalificeerd

als heraanbesteding. De bepalingen

van artikel 38 gelden ook als een

schoonmaak- of glazenwassersbedrijf

een object verwerft na tussenkomst

van een derde (niet-schoonmaak- of

glazenwassers)bedrijf.

VOORWAARDEN

De volgende voorwaarden zijn van

toepassing.

Volgens artikel 38 is het verwervende

schoonmaakbedrijf verplicht om alle

werknemers die langer dan 1,5 jaar

werkzaam zijn op het project een

arbeidsovereenkomst aan te bieden.

Voor werknemers die op of na 1 januari

2012 nieuw in dienst zijn getreden

- anders dan door contractswisseling

- geldt een extra voorwaarde:

zij moeten ook beschikken over een

door de branche erkend diploma of

certificaat om voor een aanbieding

van de nieuwe werkgever in aanmerking

te komen.

DE AANBIEDINGSVERPLICHTING

GELDT NIET VOOR WERKNEMERS:

● die ingedeeld zijn in de functie

(ambulant) objectleider;

● die op de datum van de contractswisseling

langer dan 26 weken

arbeidsongeschikt zijn;

● die de AOW-gerechtigde leeftijd

hebben bereikt;

● die structureel meer werken dan

48 uur per week bij één werkgever,

tenzij voorafgaand aan de contractswisseling

de uren boven 48

uur zijn afgekocht overeenkomstig

de afkoopregeling van de cao.

BEHOUD VAN WERKGELEGENHEID

In de schoonmaakbranche gebeurt

het regelmatig dat de opdrachtgever

afscheid neemt van het eigen

schoonmaakbedrijf en een contract

aangaat met een ander schoonmaakbedrijf.

In het verleden zette het

nieuwe schoonmaakbedrijf vaak andere

werknemers in op het betrokken

object. Dit leidde tot de ongewenste

situatie van uitstroom van werknemers

uit de branche. In artikel 38 van

de cao Schoonmaak en Glazenwassersbedrijf

zijn daarom aanvullende

afspraken gemaakt. Het gaat daarbij

om het behoud van werkgelegenheid

voor de werknemers die bij een contractswisseling

betrokken zijn.

Hebt u vragen over dit onderwerp?

Neem dan contact op met OSB via

info@osb.nl.

Keurmerk

58 59

VvE BIJZONDERE ORGANISATIES

Urgenda-directeur

Marjan Minnesma:

“CO 2 -REDUCTIE

MOETEN WE

WILLEN VOOR

ONZE KINDEREN

EN KLEINKINDEREN”

In VvE Magazine besteedt de redactie

aandacht aan brancheorganisaties die

voor Verenigingen ven Eigenaren van

belang kunnen zijn. In deze eenenveertigste

aflevering aandacht voor Stichting

Urgenda

> Marjan Minnesma

WIE VRAAGT OOIT NAAR

DE TERUGVERDIENTIJD

VAN EEN GASGESTOOKTE

CV-KETEL?


“DE TURBO EROP!

Urgenda en 900 mede-eisers wonnen op 24 juni 2015 de Klimaatzaak

waarmee ze een stringenter klimaatbeleid afdwingen

bij de Nederlandse Staat. De Haagse rechtbank heeft de

eisers in het gelijk gesteld en de overheid moet nu meer en

effectievere klimaatacties ondernemen om het aanzienlijke

Nederlandse aandeel in de mondiale uitstoot te verminderen.

In 2020 moet de CO2-uitstoot met 25% zijn gereduceerd ten

opzichte van 1990. Het was wereldwijd de eerste keer dat een

rechter een Staat verplichtte om maatregelen te nemen tegen

klimaatverandering. Internationaal betekent deze uitspraak

een steun in de rug voor alle klimaatzaken in andere landen.

Echter: een jaar later meldde Urgenda: “Er gebeuren veel

mooie dingen, maar de CO2-uitstoot ging het afgelopen jaar

helaas omhoog. Zo werd er weer een kolencentrale geopend

en mag er op nog meer snelwegen 130 km/u gereden worden.

“We hebben een kostbaar eerste jaar verloren om de

door de rechter opgelegde 25% CO2-reductie t.o.v. 1990 te

behalen in 2020. Om dat in te halen en goede initiatieven te

versnellen zal de turbo erop moeten."

“We moeten grote stappen zetten om de gebouwde omgeving energieneutraal te maken. In het tempo dat

nu wordt aangehouden, halen we de doelstelling (gasloos in 2050) zeker niet. Wat Urgenda betreft moet

Nederland in 2030 alleen nog duurzame energie gebruiken. Hoe we dat moeten doen, hebben we beschreven in

ons rapport ‘Nederland 100% duurzame energie in 2030 - het kan als je het wilt!’ Niet voor niets zijn we naar de

rechter gestapt om de Nederlandse Staat te dwingen om de afgesproken CO 2

-reductie ook werkelijk te halen in

2020. De rechter stelde ons in het gelijk, maar de Staat ging in hoger beroep. We hebben in april van dit jaar weer

een grote stapel documenten aangeleverd en we wachten nu op de vervolgstappen.”

Marjan Minnesma, de bevlogen directeur van Stichting

Urgenda, heeft haast met het bereiken van CO2-reductie.

“Als we het al niet voor onze economie doen, dan moeten

we het in elk geval voor onze kinderen en kleinkinderen

doen. Het Klimaatakkoord dat in 2015 in Parijs is gesloten,

wordt overal geroemd als grote doorbraak. Maar het huidige

tempo is lang niet voldoende om de doelstelling van

maximaal anderhalve graad opwarming te voorkomen. Als

minister Kamp zegt dat de overheid het maximaal haalbare

doet, dan klopt dat gewoon niet. Hij stelt dat sluiting van de

oude kolencentrales voldoende is om aan onze eisen tegemoet

te komen. Nou, dan zouden echt álle kolencentrales

moeten worden gesloten!”

Marjan Minnesma is sinds 2007 directeur van Urgenda,

organisatie voor duurzaamheid en innovatie. Ze richtte de

organisatie samen met Jan Rotmans op. Rotmans is nu

erevoorzitter van de stichting. Doel van Urgenda: Nederland

sneller duurzaam maken in samenwerking met bedrijven,

particulieren, de overheid en maatschappelijke organisaties.

”Vergeleken met 15 jaar geleden is er al heel veel gebeurd”,

zegt Minnesma. “Duurzaamheid is niet langer een hobby

van ‘milieugoeroes’; het draagvlak is enorm verbreed. Het is

eigenlijk vrij simpel: als je zonnepanelen op je dak plaatst en

je ziet dat je elektriciteitsrekening met 80% daalt, dan wordt

het een sport om ook die laatste 20% tot nul te reduceren.”

DUURZAME VVE’EN

Dat het voor de VvE een tikje ingewikkelder is dan voor een

particuliere woningeigenaar, ziet ze ook wel. “Daarom is het

heel belangrijk dat bedrijven de VvE totaal ontzorgen. Dat is

absoluut een sleutel voor succes. Als de eigenaren er geen

omkijken naar hebben en het zelfde bedrag blijven betalen

als ze nu doen (maar dan niet voor de stroom maar als aflossing

van de investering), zijn ze vaak snel overtuigd, zeker

als je duidelijk kunt maken dat de investering in ca. zeven

jaar wordt terugverdiend.

Overigens: wie vraagt ooit naar de terugverdientijd van

een gasgestookte cv-ketel? Als de warmtepomp (liefst in

combinatie met zonnepanelen) ter sprake komt, wordt

wél meteen gevraagd naar de terugverdientijd. Dat is toch

vreemd?”

Er zijn ook voor een VvE genoeg mogelijkheden, vindt ze.

“Neem nu een initiatief als ‘Herman de zonnestroomverdeler’.

Daarmee kan een aantal eigenaren samen besluiten

om zonnepanelen te kopen en die op het dak te leggen.

Zij zijn dan ook de enigen die de opbrengst mogen salderen

en dus de enigen die van de zonnepanelen profiteren. Het

enige wat ervoor nodig is, is toestemming van de VvE om

het dak te gebruiken.

Ik denk dat het niet verstandig is om een dergelijke investering

uit het reservefonds te betalen, want dan komt

onvermijdelijk de discussie of het geld niet beter aan andere

zaken kan worden besteed. Het moet een initiatief zijn van

enthousiaste mensen die duurzame energie opwekken belangrijk

vinden en daarvoor samen een rendabele investering

doen. Ik denk dat de anderen dan snel zullen volgen.”

WONINGWAARDE

“De Trias energetica is te dogmatisch. Die gaat uit van een

driestappenplan: eerst verspilling tegengaan, vervolgens

duurzame energie opwekken en de ontbrekende hoeveelheid

zo goed mogelijk aanvullen (desnoods met fossiele

energie). Natuurlijk is energiebesparing belangrijk en moet

je woningen en complexen goed isoleren. Besparing is vaak

de goedkoopste manier om vooruit te komen. Maar je kunt

ook meteen beginnen met duurzame energieopwekking.

Het enthousiasme dat je bereikt door een veel lagere energierekening

stimuleert om nog meer maatregelen te nemen.

Van veel bouwers hebben we niet zo veel te verwachten:

die willen het liefst een nieuwe schil om het gebouw plaatsen,

zodat de woningen en het complex energieneutraal

worden. Dat brengt enorme investeringen met zich

mee, waardoor het eigenlijk alleen voor woningcorporaties

interessant is.

Dat de installateurs niet veel sterker inzetten op ontzorging

van de eigenaren, is jammer. En heel vreemd, want er is veel

geld te verdienen met verduurzaming op installatiegebied.

Als je een woning in één klap energieneutraal maakt en de

eigenaren de investering in 15 jaar terugverdienen, dan heb

je toch een fantastisch voorstel voor de VvE?”

Je moet ook naar de waarde van de woningen kijken,

vindt de Urgenda-directeur. “Nieuwbouw zal op grond van

EU-wetgeving vanaf 2020 energieneutraal moeten zijn.

Dat betekent dat energieverslindende appartementen straks

moeten concurreren met appartementen die geen energierekening

hebben. Dat lijkt me geen prettig vooruitzicht en

het vraagt dus om actie.”

RECHTSZAAK

We komen nog even terug op de rechtszaak tegen de Staat

der Nederlanden. Hoe groot acht ze de kans dat Urgenda

het hoger beroep wint? “Als wij winnen, betekent dat dat de

overheid verplicht wordt om in 2020 een CO2-reductie van

25 procent te realiseren. Tot nog toe is de overheid altijd

binnen het rechtssysteem gebleven en ik ga ervan uit dat

dat ook nu het geval zal zijn. Zo niet, dan heeft de rechter

de mogelijkheid om dwangsommen op te leggen. Daar

gaan we voorlopig niet van uit, want daar gaat het Urgenda

natuurlijk niet om. Wij willen een betere wereld met minder

CO2 en minder opwarming voor de generaties die na ons

komen.”

61

Voordelig en slim

energie inkopen bij

VvE EnergieSelect

Nu ook voor uw energiemetingen

en facturatie!

VvE ENERGIEBESPAREN


VVE’EN OP

WEG NAAR

NUL OP DE METER:

UITDAGING

VOOR DE MARKT

Wij weten wat uw VvE nodig heeft:

• Een aantrekkelijke prijs: wij kopen energie voordelig in op de Energiebeurs

• Goede service: geen callcenter maar iemand die uw vragen vakkundig en

snel beantwoordt

• Een betrouwbare leverancier: wij denken met u mee!

NIEUW bij VvE EnergieSelect: energiemetingen en facturatie!

Wij meten en factureren uw energie- en waterverbruik; ook dat van de individuele bewoner.

In de nieuwe Warmtewet is het wenselijk om individuele meters te plaatsen bij alle bewoners.

Daarmee wordt het energieverbruik van iedere bewoner gemeten en gefactureerd.

Zorg dat u klaar bent voor de Warmtewet!

Schakel VvE EnergieSelect in, en profiteer van de voordelen:

• Betrouwbare service

• Lagere kosten

• Naar keuze energiemeters in eigendom of via huurkoop

(na vijf jaar bent u eigenaar van de meters)

• De energiemeters zijn open source en dus niet versleuteld

• Altijd inzicht in uw verbruik via onze site. Dus geen vervelende verrassingen!

• Overzichtelijke facturen

• Vragen over het verbruik? Wij beantwoorden uw vragen graag!

VvE EnergieSelect is een samenwerkingsverband tussen VvE Belang

en Hezelaer Energy. Samen staan we voor lagere kosten, minder zorgen,

meer woongenot!

Vraag direct vrijblijvend een offerte aan via www.vve-energieselect.nl

Meer weten? Bel 076 303 07 21 of mail info@vve-energieselect.nl.

Het is een appartementencomplex zoals er vele duizenden in Nederland te vinden zijn: een portiekflat (bouwjaar

1962) van vier hoog met drie portieken die elk acht appartementen bevatten. Het staat in Rotterdam-Lombardijen

en ook dat is niet echt bijzonder. Wat wél uniek is: VvE Platostraat daagt onder begeleiding van Platform31 de

markt uit voor een Nul op de Meter (NoM) oplossing. Dat betekent een ‘ver(nieuw)bouwing’ waarbij het gehele

gebouw van het gas af gaat en evenveel energie zal opwekken als de bewoners van de VvE gebruiken.

Eric Verweij (adviseur VvE’en bij Platform31 | Energiesprong),

vertelt: “Bij het landelijke NoM VvE-programma vormen de

woonwensen van de bewoners het uitgangspunt voor de

hele operatie. Nul op de Meter is daarbij niet het doel, maar

slechts een middel om te kunnen wonen in een gasloos

complex met een veel hoger comfort- en kwaliteitsniveau

en met garanties op onderhoud, opwekking en verbruik

voor de komende 30 jaar”.

Uitgangspunt voor de bewoners van de Platostraat was

dat het hele traject niet zou leiden tot een stijging van de

woonlasten van de bewoners, vertelde Mimi Slauerhoff

(procesbegeleider van de VvE voor Platform31 | Energiesprong)

zaterdag 18 juni jl. tijdens een bijeenkomst waar

twee bouwpartijen (Nieuwe Lijn en Climate Construction)

hun Nul op de Meter-aanbiedingen voor de portiekflat

presenteerden aan de bewoners. Die hadden, zoals bleek

uit de vele vragen die gesteld werden, beide plannen goed

bestudeerd.

MAATREGELEN

Vooralsnog blijkt de gemiddelde investering per woning

van de gepresenteerde NoM-oplossingen voor de Platostraat

nog te hoog om het hele plan zonder stijging van

de woonlasten te kunnen realiseren. De ingreep bestaat uit

een groot aantal maatregelen die tegelijk (integraal) worden

uitgevoerd zoals forse isolatie van de gevels (85 % tot 90%

energiebesparing!), triple glas met nieuwe kunststof kozijnen,

nieuwe installaties voor lagetemperatuurverwarming

en tapwater (o.a. een collectieve warmtepomp, boilers en

balansventilatie), een dak vol zonnepanelen en nieuwe entrees.

De VvE verkrijgt hiermee dan ook meteen het Politie

Keurmerk Veilig Wonen. Climate Construction kwam met

een optie om extra ruimte te creëren op de balkons voor

wasmachine en droogtrommel zodat er in huis veel meer

ruimte ontstaat. Deze oplossing sluit aan bij de vraag van

de bewoners maar maakt het plan ook duurder.

VERVOLG

Het is de eerste keer dat plannen met een zo hoge kwaliteitsambitie

(ook voor binnenklimaat en wooncomfort) in

combinatie met een extreem hoge energiebesparing zijn

ontwikkeld en doorgerekend voor een complex als dit.

De plannen zijn veelbelovend maar helaas nog te duur.

De bewoners en Platform31 | Energiesprong gaan zich

nu beraden op de volgende stap. Ook de gemeente

Rotterdam en de aanbieders willen aan tafel om te kijken

hoe toch een vervolg gegeven kan worden aan de plannen.

Mogelijk kan de nieuwe landelijke subsidieregeling

die vanaf 15 september 2016 van kracht is geworden hierin

het verschil betekenen.

ANDERE NOM PILOTS

Veel VvE’en in soortelijke complexen zien de potentie van

een enorme verbetering van hun woning en het comfort;

een verbetering die betaald wordt uit het wegvallen van

de energiekosten. Zij kijken met zeer veel interesse naar

wat er in Rotterdam gebeurt. Ook een 12 etages hoge flat

in Apeldoorn staat op het punt een NoM-renovatie uit te

voeren.

VvE’en die ook interesse hebben, kunnen zich (nog) aanmelden

bij info@vvebelang.nl. Voorwaarden: de complexen

moeten groter zijn dan 24 appartementen, tussen 1950

en 1980 gebouwd zijn, een gezonde financiële organisatie

hebben en geen monumentenstatus hebben.

62

VvE ENERGIEBESPAREN

63


Lian Merkx,

programmamanager

Energie bij de VNG:

DIE TRECHTER MOETEN WE

OMBOUWEN TOT EEN VERGIET

“VVE BELANG IS

EEN BELANGRIJKE

KENNISPARTNER

VOOR ONS”

Ambities op het gebied van energiebesparing en duurzaamheid waren er al bij de 393 Nederlandse

gemeenten vóór het SER Energieakkoord in 2013 werd gesloten. Dat akkoord heeft echter heel duidelijk

gefungeerd als ‘vliegwiel’ voor de ontwikkelingen bij de gemeenten. Vergeleken met begin 2013 is er nu

veel meer samenwerking en zijn er binnen het Programma Energie van de Vereniging van Nederlandse

Gemeenten (VNG) diverse programma’s ontwikkeld waarin gemeenten en andere partijen (bedrijven,

woningeigenaren, belangenorganisaties etc.) elkaar ontmoeten en waar ze kennis uitwisselen. Een van die

kennispartners is VvE Belang. Lian Merkx, programmamanager Energie bij de VNG, legt uit waarom deze

kennispartners zo belangrijk zijn.

“Een van de bereikte resultaten is het versnellingsprogramma

voor de koopsector. De VvE-component is daarin van

groot belang, want we weten allemaal dat appartementseigenaren

meer dan een kwart van de woningeigenaren

vormen. De VvE’en zijn dus een doelgroep van formaat.

De VNG kan geen maatregelen afdwingen, maar we

kunnen wel de randvoorwaarden en de kaders creëren

waarbinnen de diverse organisaties elkaar kunnen vinden.

De basis is altijd: vertrouwen in elkaar.”

een proactief karakter. Dat betekent dat het aanbod niet

wacht tot er een vraag is, maar dat de aanbieders zich

ook actief richting de vrager bewegen.”

TEMPO!

Lian Merkx is namens de VNG aanwezig (vaak als spreker)

bij allerlei bijeenkomsten waar energiebesparing het

thema is. Enthousiast en gedreven vertelt ze dat het

kán als partijen bereid zijn om samen te werken.

Er zijn grote verschillen tussen gemeenten, regio’s en

loketten; zeker als het gaat om de VvE-aanpak. Bij sommige

gemeenten zit het VvE-denken al sinds jaar en dag

in de ‘genen’. Anderen moeten nog veel kennis vergaren.

Daarom organiseren wij vanuit de VNG bijeenkomsten

voor onze leden en laten we hen ook kennismaken met

succesvolle initiatieven in andere gemeenten. Ook in dat

opzicht is VvE Belang een belangrijke partner voor ons:

daar weten ze heel goed welke kansen er liggen en waar

al mooie resultaten zijn behaald. Als een gemeente een

vraag heeft over de VvE-aanpak, verwijzen we haar door

naar VvE Belang. Dat gebeurt steeds vaker.”

‘KLANTREIS’

Een woord dat steeds terugkomt is de ‘klantreis’, een

opzet die de VNG met haar partners heeft ontwikkeld om

inzichtelijk te maken welke processen woningeigenaren

doorlopen om tot energiebesparing te komen. Op één

enkel A4’tje is te zien waar de knelpunten liggen en waar

advies c.q. begeleiding een belangrijke rol kan spelen.

Het document vertoont sterke overeenkomsten met het

rapport ‘Wegnemen van belemmeringen bij het verduurzamen

van VvE’en’: het gaat altijd om onafhankelijk advies,

betrouwbare leveranciers en procesbegeleiding.

“Daarom is het goed dat de VvE sinds 15 september subsidie

kan aanvragen voor het inwinnen van onafhankelijk

advies en voor begeleiding bij het hele proces van idee tot

voorstel en uitvoering”, vindt Lian Merkx.

Ze stelt met nadruk dat we er nog lang niet zijn. “Maar het

is mijn vaste overtuiging dat we er wel komen. Natuurlijk

ken ik de sombere geluiden van deskundigen die stellen

dat het allemaal veel te langzaam gaat. Mensen houden

niet van verandering, maar we moeten steeds weer duidelijk

maken dat de wereld niet blijft zoals ze is.

En inderdaad: we zien nu dat het proces van verduurzaming

een ‘trechtermodel’ heeft: veel mensen denken

erover, maar er zijn er maar weinig die ook werkelijk

maatregelen nemen. Die trechter moeten we ombouwen

tot een vergiet. Er zijn zeker veel uitdagingen, maar het is

juist goed dat het wat begint te ‘schuren’. Dat toont aan

dat er beweging is en dat mensen actief bezig zijn met

het onderwerp energiebesparing. Ik ben optimistisch: een

energieneutrale samenleving in 2050 is zeker geen utopie.

Je ziet zo veel allianties en er worden zulke mooie integrale

plannen ontwikkeld. Als we elkaar helpen, kunnen

we het. We moeten nu niet loslaten!”

De Nederlandse gemeenten hebben zelf 29 regio’s gevormd.

Al die regio’s richten energieloketten in. Dat zijn

aanspreekpunten voor alle geïnteresseerden, waar onafhankelijke

informatie wordt aangeboden om tot een duurzame,

energiezuinige samenleving te komen. Lian Merkx:

“Het gaat dus niet alleen om woningen (ook om verkeer

en vervoer, verlichting, kantoor- en bedrijfsgebouwen

etc.), maar energiebesparing in de gebouwde omgeving is

voor de VvE vanzelfsprekend het belangrijkste onderwerp.

Voor de energieloketten, die nu volop in ontwikkeling zijn,

gelden twee belangrijke uitgangspunten: hier treffen overheden,

burgers en de markt elkaar, én de loketten hebben

“Initiatieven vanuit de overheid en het bedrijfsleven zijn

belangrijk, maar ideeën vanuit de samenleving zijn vaak

ook heel succesvol. We moeten het echt samen doen.

Gemeenten kunnen financiering aanvragen voor innovatieve

aanpakken. Daarbij moet sprake zijn van twee ingrepen

om tot energiebesparing te komen. Ze moeten dan

overigens wel tempo maken: we kunnen 60 initiatieven

honoreren en er zijn dus wel 393 gemeenten….

Overigens moeten de gemeenten de kennis ook altijd

delen met hun buurgemeenten. Daarom zijn regionale

energieloketten ook zo interessant: daar bestaat die

samenwerking al.

PROGRAMMA ENERGIE

Na de lancering van het Programma Energie 2014-2016 (dat bij de start in 2014 nog ‘Ondersteuningsprogramma’

heette), is de VNG voortvarend aan de slag gegaan met de uitvoering van het programma. Energiebesparing

bij particuliere woningeigenaren in de gebouwde omgeving is een van de twee hoofdmoten.

Gemeenten spelen een belangrijke rol bij al deze thema’s, stelt de VNG. Veel gemeenten zijn al actief met

energiebesparing en duurzame energie. De VNG ondersteunt de gemeenten door het versterken en uitbouwen

van netwerken. Daarin wordt intensief samengewerkt met de overheid, het bedrijfsleven en maatschappelijke

organisaties.

65

VvE ENERGIE BESPAREN


VVE WIJKERBORG

REALISEERT ENERGIE-

BESPARENDE MAATREGELEN

MET DE VVE ENERGIE-

BESPAARLENING

“Bijzonder constructief

gesprek bij het Nationaal

Energiebespaarfonds”

>

George Backer (links) en Arnold de Bats (technische zaken) voor het complex,

dat inmiddels in de steigers staat voor de vervanging van de kozijnen etc.

VvE Wijkerborg in Beverwijk beheert een complex dat 49 appartementen omvat. Het complex is opgeleverd in

1992. Alle eigenaren beschikken over een individuele cv-ketel. De VvE constateerde dat de rookgasafvoeren

moesten worden gerenoveerd. Vanaf 2016 mogen geen nieuwe VR-ketels worden geplaatst en de bestaande

ketels pasten niet op de nieuwe rookgasafvoeren. Dus ging het bestuur zich oriënteren op de aanschaf van

nieuwe HR-ketels (die konden niet worden aangesloten op de bestaande rookgasafvoer). In samenwerking met

het installatiebedrijf werd besloten dat zowel de ketels als de rookgasafvoeren zouden worden vervangen.

Enkele bewoners hadden overigens al een HR-ketel laten

installeren. Bij sommige bewoners is enkele jaren geleden

energiezuinig glas geplaatst, inclusief nieuwe kozijnen.

Het VvE-bestuur wist - dankzij het meerjarenonderhoudsplan

- dat binnen vier à acht jaar het dak moest worden

vernieuwd. Omdat het bestuur ook dacht aan zonnepanelen

voor de elektriciteitsvoorziening van de algemene

ruimtes, werd een afspraak gemaakt met SVn (Stichting

Stimuleringsfonds Nederlandse gemeenten), die de uitvoering

voor het Nationaal Energiebespaarfonds verzorgt.

Het reservefonds bood onvoldoende middelen voor de

financiering van deze maatregelen.

CONSTRUCTIEF GESPREK

George Backer, voorzitter van het VvE-bestuur: “We waren

onder de indruk van de gedrevenheid en de daadkracht

van de mensen van het Nationaal Energiebespaarfonds.

Het gesprek was bijzonder constructief en na afloop hadden

we een duidelijk beeld van de mogelijkheden die de

VvE Energiebespaarlening ons bood. De kredietacceptant

van SVn gaf ons duidelijke uitleg over de energiebesparende

maatregelen die we konden financieren met deze

lening.

In het verleden is te weinig gespaard voor groot onderhoud.

Dat heeft erin geresulteerd dat voor de liftrenovatie

de periodieke bijdrage flink is verhoogd. De VvE Energiebespaarlening

bedraagt 400.000 euro en heeft een

looptijd van 15 jaar. Via de - iets verhoogde - periodieke

bijdrage lost de VvE de lening af. Of na die periode de

maandelijkse bijdrage wordt aangepast, is een zaak voor

het VvE-bestuur dat dan aangetreden is.

Ons voorstel leverde geen problemen op bij de behandeling

in de Algemene Ledenvergadering. We laten het dak

renoveren en dat moet waarschijnlijk over zo’n 35 jaar

opnieuw gebeuren. Met het meerjarenplan in de hand

konden we laten zien dat dit dan kan worden gedaan voor

een relatief laag bedrag.”

NAAR EEN A-LABEL

Het bestuur verwacht het bedrag van € 400.000 niet helemaal

nodig te hebben voor de maatregelen: een nieuw,

goed geïsoleerd dak, HR++-glas met bijbehorende kozijnen,

nieuwe HR-ketels en nieuwe rookgasafvoeren. Eventueel

kunnen dus wellicht nog extra maatregelen worden

genomen. De voorzitter vermoedt dat dat niet nodig is.

“Ledverlichting in de collectieve ruimtes hebben we al”,

zegt Backer. “Onze appartementen hebben nu een energielabel

C. We hopen dat we na de renovatie een A-label

zullen hebben. De maatregelen die onze adviseur ons

heeft aanbevolen, voeren we allemaal uit. Dat moet dus

lukken!”

Meer informatie over de VvE Energiebespaarlening

vindt u op www.energiebespaarlening.nl

Houd grip op uw warmte- en waterkosten.

(ONDERHOUDS)

BEDRIJF

VOOR

UW VVE

NODIG?

De Onderhoudsbedrijvengids voor VvE’en is

een initiatief van VvE Belang. Als u www.obgi.nl

aanklikt, ziet u een lange rij van dienstverleners. Van

schilders tot loodgieters en van rioleringsbedrijven

en leveranciers van zonnepanelen tot

ondernemers in hang- en sluitwerk. Als u uw

postcode invoert, ziet u direct welke bedrijven in uw

omgeving werkzaam zijn.

Kijk op www.obgi.nl

20 jaar radiografie in blokverwarming; voor het meten van het individuele energie- en waterverbruik.

• U hoeft niet thuis te blijven voor de jaarlijkse opname van de meterstanden.

• Volg uw verbruik online zodat u hier meer zicht en grip op hebt.

Graag nodigen wij u uit om ons te bezoeken tijdens een van de VvE Belang Informatiedagen!

Techem Energy Services B.V.

Postbus 2152 · 4800 CD Breda

Tel.: 076-5725800

www.techem.nl · verkoop@techem.nl

68

VvE JAARCONGRES

69


UITNODIGING

JAARCONGRES

2016

Bestuur en directie van VvE Belang nodigen u van harte uit voor het

VVE BELANG JAARCONGRES 2016

op maandag 28 november 2016 in het NBC, Blokhoeve 1A te Nieuwegein

U bent van harte welkom om deze dag onze gast te zijn tijdens een aantrekkelijk

programma. Informatie en entertainment wisselen elkaar af tijdens dit Jaarcongres,

dat wij exclusief voor de aangesloten VvE’en presenteren.

DE SPREKERS OP HET VVE BELANG JAARCONGRES 2016

Gerdi Verbeet is bij de meesten van ons bekend als

oud-voorzitter van de Tweede Kamer. Momenteel

vervult ze diverse andere functies. Ze heeft samen

met Alexander Rinnooy Kan een boekje geschreven:

‘Voorzitter; de kunst van voorzitten zonder hamer’,

waarin de auteurs allerlei tips geven voor een soepel

lopende vergadering.

Gerdi Verbeet is ook appartementseigenaar (in Amsterdam)

en dus lid van een VvE. Op pagina 8 en 9 van dit

magazine leest u hoe ze denkt over het reilen en zeilen

binnen een VvE.

Op het Jaarcongres zal ze het hebben over zeggenschap,

democratie en de waarde van vrijwilligerswerk.

Ongetwijfeld heeft ze ook nog een aantal goede tips

voor VvE-bestuurders, onder het motto: “Zorg dat je

elkaar altijd heel houdt. En vergeet niet dat de bestuurders

dit werk doen als vrijwilliger. De VvE-leden mogen

hun wel heel erg dankbaar zijn!”

GERDI VERBEET

PROGRAMMA

11.00 uur: Ontvangst bezoekers; de informatiemarkt is open

12.00 uur: Lunchbuffet

13.00 uur: Opening en inleiding door Fred Schuurs, voorzitter VvE Belang

13.10 uur: “Recente ontwikkelingen binnen het VvE-domein”

door mr. Kees Oomen, directeur Organisatie en Public Affairs

VvE Belang

13.45 uur Verduurzamen; de toekomst is nu!

door ir. Thomas Rau, architect, ondernemer, innovator en

visionair m.b.t. duurzaamheid

14.30 uur: Pauze en bezoek aan de informatiemarkt

15.30 uur: Voorzitter; de kunst van voorzitten zonder hamer!

door Gerdi Verbeet, oud-voorzitter van de Tweede Kamer

16.30 uur: Afsluiting congres, bezoek aan informatiemarkt en

aangeklede borrel

17.30 uur: Einde programma

Architect Thomas Rau staat in binnen- en buitenland

bekend als visionair op het gebied van duurzaamheid

en de circulaire economie. Hij is niet bang om stevige

uitspraken te doen: “Waarom nemen we de noodzakelijke

stappen niet? Omdat we niet willen!”

Hij pleit voor een ‘materialenpaspoort’ omdat de

grondstoffen die we zo hard nodig hebben, in snel

tempo opraken. Ook voor de VvE die een toekomstbestendige

renovatie van haar complex overweegt,

heeft Thomas Rau nog wel een paar tips. U leest zijn

verhaal op pagina 10 en 11 van dit magazine. Hij geeft

daar het voorbeeld van de verlichting in de collectieve

ruimtes. Tijdens het Jaarcongres geeft hij nog meer

voorbeelden van de wijze waarop een VvE het thema

‘duurzaamheid’ op de agenda kan zetten.

Tip: neem pen en papier mee!

THOMAS RAU

Alle Verenigingen van Eigenaren en individuele appartementseigenaren die zijn aangesloten bij VvE Belang,

zijn welkom op het Jaarcongres. De toegang is gratis. Aanmelding via www.vvebelang.nl/jaarcongres.

U ontvangt per e-mail uw toegangsbewijs en een routebeschrijving.

Wij hopen u in groten getale te mogen verwelkomen op ons Jaarcongres 2016!

70

71

VvE ROADSHOW


UW COMPLEX

ONDERVERZEKERD?

DAT KAN U VEEL

GELD KOSTEN!

Voorkom problemen,

en laat uw gebouw

taxeren door een

deskundige; door

de taxateur van

VvE Belang!

Gratis!

UITNODIGING

Informatiebijeenkomsten

VvE Belang

Najaar 2016

ing. Gerard Groenendijk

SAMEN MET VVE BELANG VOOR ÚW VVE!

Wij heten u van harte welkom op onze voorlichtingsbijeenkomsten

HET KAN OOK IN ÚW COMPLEX GEBEUREN:

EEN BRAND OF EEN ANDERE CALAMITEIT.

Dan gaat uw eerste zorg uit naar de bewoners, maar

onvermijdelijk komt de vraag aan de orde: zijn we wel

goed verzekerd?

Het laatste wat u wilt is dat uw VvE onderverzekerd is.

Dan moeten alle eigenaren – soms diep – in de buidel

tasten om het ontbrekende bedrag te betalen.

Discussie over de herbouwwaarde is ook niet prettig, want

het bevordert de onderlinge relaties in uw complex niet!

MAAR HOE VOORKOMT U DIE PROBLEMEN?

Heel eenvoudig: schakel de taxatieservice van VvE Belang in.

Ing. Gerard Groenendijk is Registertaxateur. Voor een

zeer concurrerend tarief levert hij een taxatierapport

waar uw VvE wat aan heeft. U weet zeker dat uw complex

goed verzekerd is, en u beschermt de eigenaren tegen

onderverzekering.

Tip:

laat de herbouwwaarde eenmaal in de zes jaar

taxeren en geef de waarde door aan uw verzekering!

Meer weten?

Mail naar taxatie@vvebelang.nl of bel 0162 469 120 en maak een afspraak met ing. Gerard Groenendijk.

Denkt u ook na over de toekomst van uw appartementencomplex?

Een toekomst waarin comfort, veiligheid,

energiezuinigheid en toegankelijkheid centraal staan?

Dan weet u dat er veel op u af komt. U staat er niet alleen

voor: zoals u van VvE Belang gewend bent, ondersteunen

we u daarbij met raad en daad.

Een belangrijk onderdeel van onze dienstverlening zijn de

voorlichtingsbijeenkomsten. Die worden dit jaar gehouden

op acht plaatsen, verspreid over heel Nederland.

DE BIJEENKOMSTEN VINDEN DIT JAAR PLAATS IN:

Dinsdag 25 oktober

Maandag 31 oktober

Donderdag 3 november

Maandag 7 november

Maandag 14 november

Woensdag 16 november

Maandag 21 november


Zoals altijd zijn deze dagen gratis voor alle bezoekers.

We hebben een gevarieerd en boeiend programma voor u

samengesteld.

Het bestaat uit een plenaire bijeenkomst die start om

11 uur en zes presentaties in de middaguren. Kijk op het

schema welke dag c.q. locatie u het beste uitkomt.

U bent van harte welkom!

Theater Orpheus Apeldoorn

Congrescentrum Brabanthallen Den Bosch

Martini Plaza Groningen

De Philharmonie Haarlem

Ahoy Rotterdam

De Oranjerie Roermond

Louwman Museum Den Haag

Supernova Jaarbeurs Utrecht

72

VvE ROADSHOW

73


PROGRAMMA

VOORLICHTINGS-

BIJEENKOMSTEN

DE INDELING VAN DE DAG

10.00 uur Ontvangst en gelegenheid om de informatiemarkt te bezoeken

11.00 uur Plenaire bijeenkomst: stand van zaken en actualiteiten

12.00 uur Lunch en gelegenheid om de informatiemarkt te bezoeken

13.00 uur Presentaties deel 1: keuze uit drie presentaties

14.00 uur Pauze en gelegenheid om de informatiemarkt te bezoeken

15.00 uur Presentaties deel 2: keuze uit drie presentaties

16.00 uur Afronding programma met een borrel en

laatste mogelijkheid voor bezoek informatiemarkt

17.00 uur Einde bijeenkomst

Het programma biedt ook

dit jaar weer veel informatie

voor ‘ervaren’ en ‘startende’

appartementseigenaren en

VvE-bestuurders. 1

PRESENTATIES EN WORKSHOPS

Presentaties deel 1: 13.00 – 14.00 uur

2

3

SAMEN ONDER ÉÉN DAK:

HUURDERS EN EIGENAREN IN DE VVE. HOE PAKKEN WE DAT AAN?

Steeds meer appartementseigenaren krijgen te maken met een situatie waarin eigenaren én

huurders in een complex wonen. Beide groepen bewoners hebben te maken met verschillende

regels. Als er dan ook nog een grooteigenaar is, rijzen er vaak problemen. Echter: zo’n constructie

biedt ook kansen. Laat u informeren tijdens deze presentatie!

WAT IS UW GEBOUW WAARD?

Appartementencomplexen vertegenwoordigen al snel een waarde van enige miljoenen euro’s.

Dat vraagt om een goed meerjarenonderhoudsplan. Op basis van het MJOP stelt u vast hoeveel

geld u moet sparen in het reservefonds. Ook het belang van taxatie van de herbouwwaarde komt

aan de orde. Pas op voor onderverzekering!

ENERGIE EN DUURZAAMHEID

Sinds 15 september zijn er aantrekkelijke subsidies beschikbaar, speciaal voor de VvE. In deze

presentatie hoort u meer over de mogelijkheden. Hoe combineert u onderhoud met duurzaamheidsmaatregelen

tot een ‘groen MJOP’? En welke maatregelen zorgen op korte termijn voor

veel energie- en kostenbesparing?

PLENAIR PROGRAMMA

In het plenaire hoofdprogramma (aanvang 11.00 uur) wordt u bijgepraat over de ontwikkelingen

op politiek en bestuurlijk gebied die voor u als appartementseigenaar en/of als VvE-bestuurder

van belang zijn. Aan de orde komen o.a. ontwikkelingen op het gebied van weten

regelgeving, duurzaamheid en financiering, subsidies speciaal voor de VvE en de VvE Barometer.

Na een uur bent u helemaal op de hoogte en kunt u gaan genieten van een lekkere broodjeslunch.

Die is natuurlijk gratis, net als de bijeenkomst zelf!

INFORMATIEMARKT

Voor en na het programma én tijdens de lunchpauze kunt u uw licht opsteken op de uitgebreide

informatiemarkt, waar ca. 40 bedrijven hun producten en diensten aanbieden. Grote kans

dat u op goede ideeën wordt gebracht!

ZES PRESENTATIES

Na de lunch is het tijd voor de zes presentaties die VvE Belang dit jaar voor u in petto heeft. Ze

zijn verdeeld over twee sessies, dus u kunt twee presentaties bijwonen. Het is raadzaam om

niet te lang te wachten met inschrijving, want voor sommige presentaties is de belangstelling

heel groot. De eerste presentatieronde vindt plaats van 13.00 tot 14.00 uur. Daarna hebt u

een uur de tijd om bij te praten met andere bezoekers of de informatiemarkt te bezoeken. De

tweede presentatieronde start om 15.00 uur. Daarna ronden we de bijeenkomst af met een

borrel. Om 17.00 uur wordt het programma beëindigd.

14.00 uur: pauze en gelegenheid voor bezoek aan de informatiemarkt.

Presentaties deel 2: 15.00-16.00 uur

1

2

3

WIE IS DE BAAS IN DE VVE?

De VvE; dat zijn we samen! Maar wie ís de baas en wie spéélt de baas? Hoe zit het juridisch met

de verantwoordelijkheden en de taken? En hoe gaat u om met ‘lastige’ leden? Welke rol speelt

de beheerder en wat mag u van hem/haar verwachten? En hoe voorkomt u conflicten binnen de

VvE? Hoe zorgt u ervoor dat de boel niet escaleert?

LIFTRENOVATIE: DE GOEDE AANPAK OP HET JUISTE MOMENT

Uw leden klagen over uitval van de lift. De kosten voor reparatie rijzen de pan uit. Wordt de lift

ouder en minder betrouwbaar? Denkt u over vernieuwing of renovatie? Welke maatregelen kunt

u het beste nemen en waar haalt u een goed advies? Wat is het juiste moment en hoe houdt u

de kosten in de hand?

ZON OP HET DAK

Veel appartementencomplexen hebben een groot dak. Daarom denken veel VvE’en na over

de mogelijkheden van zonnestroom om de elektriciteit voor de collectieve ruimtes zelf op te

wekken. Dat wordt in de toekomst alleen maar belangrijker. Wat zijn de mogelijkheden en aandachtspunten

als het gaat om zonnepanelen? Wat levert zonnestroom op?

Industriedeuren • Hekwerken • Parkeersystemen

Een nieuwe

maat in service

SERVICE & ONDERHOUD

✓ Merkonafhankelijke service

✓ 24/7 service

✓ Snelle responstijden

✓ Onderhoudscontracten op maat

✓ Landelijke dekking

Besturen en

administreren van

een VVE?

Complexiteit rangschikken

Complexiteit

wij graag

rangschikken

voor u!

Geef daarom

wij

de

graag

zorg voor

voor

uw

u!

Geef

Vereniging

daarom de

van

zorg

Eigenaars

voor uw

Vereniging

in

van

ons

Eigenaars

beheer...

in ons beheer...

LED’s do it Lightly

Lightly

Duurzame en innovatieve

verlichtingsproducten voor iedere

situatie in uw VvE. Dus ..... beter

licht, minder energieverbruik en

een langere levensduur.

Neem vandaag nog contact op voor

de gratis verlichtingsscan.

IN IN TOPVORM,

GEDREVEN EN EN

ALTIJD SNEL TER TER

PLEKKE; DÁT DÁT ZIJN ZIJN

DE DE MONTEURS VAN VAN

ENERGIEWACHT

Service en onderhoud

bij Energiewacht gaat

verder dan de CV-ketel!

Energiewacht

is aanwezig

op de VvE

bijeenkomsten

in Groningen,

Rotterdam en

Nieuwegein

ewacht.nl of bel 0800 - 0388

HOOFD- HOOFD-

SPONSOR SPONSOR

EJCT EJCT

Plan nu een afspraak in met een van onze accountmanagers en

maak kans op een gratis service beurt t.w.v. € 200.

Alldoorco Service & Onderhoud • Tabaksplanter 2, 3861 SH Nijkerk

033-2458944 • info@alldoorco.nl • www.alldoorco.nl

.

INGRIDSINKE

VvE - beheer

• Bodenplaats 1 • 4330 AG Middelburg • tel 0118-434455

• fax • Bodenplaats 0118-4344591 • info@ingridsinke.nl 4330 AG Middelburg • • www.ingridsinke.nl

tel 0118-434455

• fax 0118-434459 • info@ingridsinke.nl • www.ingridsinke.nl

www.lightly.nl

info@lightly.nl

Bel Bel 0800 0800 0388 0388 of ga of naar ga naar ewacht.nl

CV-ketels, warmwatertoestellen, CV-installaties en ventilatiesystemen hebben

periodiek onderhoud nodig. Ook het regelmatig uitvoeren van inspecties van

Net als Net de de rookgaskanalen als deelnemers deelnemers van de is van European de groot European Junior belang. Junior Cycling Dit Cycling is Tour niet zijn alleen Tour onze zijn belangrijk monteurs onze monteurs in voor topvorm, in de topvorm,

gedreven gedreven veiligheid, en altijd en maar snel altijd ter snel ook plekke! ter om plekke! schade Heeft Heeft u in last de u van toekomst last een van koude een te koude douche voorkomen. douche na het na sporten? het sporten? Met een Met een

serviceabonnement van Energiewacht van Energiewacht is dat is zo dat opgelost. zo opgelost. Ons team Ons van team vakkundige van vakkundige monteurs monteurs

is behendig is Benieuwd behendig levert naar en levert prestaties wat prestaties we voor wanneer u wanneer kunnen u erom u doen? erom vraagt. vraagt. Loop U kunt langs U op kunt ons onze op rekenen, ons stand rekenen, 24 op uur de 24 per VvE uur per

dag, 7 dag, bijeenkomst dagen 7 dagen per week. per in Groningen, week. Rotterdam of Nieuwegein. Of neem contact op met

een van onze accountmanagers via 0800 – 0388 of zakelijk@ewacht.nl.

Betrouwbare Betrouwbare service service in warmte in warmte en comfort en comfort

Sunparadise glaswanden

Bent u ook die gladde en lelijke

galerijvloer zat?

Snelle renovatie met onderhoudsvrije tegels!

• Mooi & trendy

• Snel gelegd

• Kliksysteem

• Onderhoudsvrij

• Antislip

• Geen aangroei

• Duurzaam

• Geluiddempend

• Licht van gewicht

• Diervriendelijk

• 15 jaar garantie

Quality inTime

VvE Beheer Service

De regenwater oplossing voor

uw kelder, garage en berging!

Leo

Alk

de

Sunparadise produceert de meest uiteenlopende vaste,

verschuifbare en vouwglaswanden en glaswandsystemen voor

balkons, terrasoverkappingen, wintertuinen enzovoorts. Alle

systemen worden in eigen beheer ontwikkeld en geproduceerd.

Recent heeft Sunparadise een aantal aansprekende projecten

met balkonbeglazingen in Denemarken voltooid.

Lucas Bouwers

+31 (0)6 23 72 54 07

l.bouwers@sunparadise.com

www.sunparadise.com

BEZOEK

ONZE STAND OP

23 NOVEMBER

IN UTRECHT

0297-591225

info@ivoreetrade.com

www.galerijvloerrenovatie.nl

Het juiste antwoord voor een

persoonlijk en zorgeloos

VvE beheer,

tegen een vaste prijs.

info@vve-beheerservice.nl - 06-54 65 66 08 - www.vve-beheerservice.nl

W A T E R

MEESTER

WATERMEESTER.EU

77

VvE AFDICHTINGINDEBOUW ADVERTORIAL


BEDRIJVEN DIE ZIJN

AANGESLOTEN BIJ

AFDICHTINGINDEBOUW

leveren betrouwbare

kwaliteit, vastgelegd

in een overzichtelijk

digitaal dossier

Een luchtdicht gebouw is energiezuinig, comfortabel en geluidwerend. Daarom wordt bij renovatie van een complex

veel aandacht besteed aan de luchtdichtheid. Maar hoe weet u zeker dat het bedrijf dat u daarvoor inhuurt, zijn werk

goed heeft gedaan? Waar kunt u verhaal halen als er toch iets blijkt te mankeren aan de luchtdichtheid? Op die vragen

heeft Afdichtingindebouw het antwoord. De bedrijven die bij deze organisatie zijn aangesloten, hebben deskundige,

gecertificeerde medewerkers in dienst, die het werk op een uitstekende manier uitvoeren. En al het werk wordt volgens

een vast protocol vastgelegd. Daarmee hebt u dus een betrouwbaar en overzichtelijk dossier in handen.

Hoe check je de kwaliteit van een

schoonmaakbedrijf?

In Nederland zijn veel schoonmaak- en glazenwassersbedrijven

te vinden die staan voor kwaliteit en betrouwbaarheid.

Bedrijven die beschikken over brede vakkennis,

goed omgaan met hun personeel en netjes belasting

betalen. Maar hoe zijn die te vinden? Sinds 2013 zijn ze

gemakkelijk te herkennen aan het keurmerk van brancheorganisatie

OSB. Een nieuw label, exclusief voor bedrijven

die het goed doen! Zo heeft heel Nederland voortaan

helder zicht op de kwaliteit en betrouwbaarheid van een

schoonmaak- of glazen wassersbedrijf. Check dus altijd het

OSB-Keurmerk. Wilt u meer weten over het keurmerk en

de voorwaarden? Kijk op www.osb.nl

Afdichtingindebouw is ontstaan uit de vraag van de opdrachtgevers

om een goede, betrouwbare werkwijze met

aantoonbare kwaliteit. Naar aanleiding van die wens heeft

Rudi Bartels een organisatie opgezet waar transparantie en

een digitale omgeving kernwoorden zijn.

Bartels: “Een VvE die een applicateur inhuurt die is aangesloten

bij Afdichtingindebouw, krijgt informatie over

alle facetten van het project: van onderzoek tot en met

uitvoering. Ze weet wie het werk heeft uitgevoerd en wat

er precies is gedaan. We kunnen daar ook een meerjarenonderhoudsplan

voor maken, zodat ook duidelijk is wat de

komende jaren gedaan moet worden en welke investeringen

dat vraagt. Alle werkzaamheden worden digitaal vastgelegd

in een dossier. In de praktijk betekent dit dat alle

medewerkers worden uitgerust met een iPad waarop ze

volgens een vast protocol exact vastleggen wat ze hebben

gedaan. Daar is dus nooit misverstand over.

Of je nu in Maastricht, Middelburg of Leeuwarden een

gebouw luchtdicht laat maken; overal krijg je dezelfde

kwaliteit en digitale informatie. Alle applicateurs worden

opgeleid door instructeurs van Afdichtingindebouw, zodat

we de kwaliteit ook inderdaad kunnen garanderen. De VvE

heeft dus altijd te maken met gecertificeerde applicateurs.

Dat kunnen grote bedrijven zijn, maar ook zzp’ers. Als zij

een project krijgen dat te groot is voor hun organisatie,

kunnen ze via Afdichtingindebouw gemakkelijk een beroep

doen op een bedrijf dat volgens de zelfde standaarden

werkt.”

KWALITEIT

“Private kwaliteitsborging zal niet meer lang op zich laten

wachten: de wet gaat naar alle waarschijnlijkheid in 2018

in. De aannemer wordt verplicht de prestatie te halen die

in het Bouwbesluit is vastgelegd. Aannemers moeten dus

alert zijn op de kwaliteit van bouwprocessen en het resultaat

van het geleverde eindproduct.

Afdichtingindebouw werkt samen met Soudal in het Soudal

Luchtdicht Bouwen Systeem. Daarbij beoordelen we

de totale bouwkundige schil en we geven advies over de

thermische isolatie en luchtdichting. Na het aanbrengen

van de luchtdichtingwordt de luchtdichtheid gemeten met

een blowerdoortest. Daarmee krijgt het complex meteen

een luchtdichtgarantiecertificaat: een luchtdicht gebouw

met geborgde kwaliteit.

Afdichtingindebouw werkt bovendien samen met Bouwvisie,

die de VvE desgewenst vooraf inzicht kan geven in het

gas- en stroomverbruik ná de renovatie. Dat is interessant

voor VvE’en die het energielabel van de appartementen

willen verbeteren. Gegarandeerde kwaliteit in een compleet

en overzichtelijk dossier; we denken dat we daarmee

veel VvE’en een heel eind op weg helpen naar een gegarandeerd

duurzaam en comfortabel complex.”

Bent u op zoek naar een goed bedrijf dat uw complex

luchtdicht kan maken? Wilt u meer weten over Afdichtingindebouw?

Kijk op www.afdichtingindebouw.nl.

Bellen kan ook: 088 374 81 00.

Samen voor een schone zaak

79

Proline biedt de totaaloplossing

voor standleiding- en grondleiding

renovatie.

Proline is de grootste leidingrenovatiespecialist

van Europa. Met diverse specialisaties binnen

de groep kunnen wij verschillende technieken

combineren.

• inspectie

• spray-methode

• kous-methode

• deelrenovatie

• vervanging

Wij komen graag bij u langs

voor een vrijblijvend advies.

P-Line Netherlands B.V.

www.proline-group.nl

Telefoon: 085-2737650

VvE VAN DEN POL ADVERTORIAL

Als onderdeel van een omvangrijke upgrading kreeg een appartementencomplex

aan de Amsterdamse Pieter Calandlaan onder meer een nieuw

intercom- en toegangscontrolesysteem. De VvE had behoefte aan één

aanspreekpunt. Van den Pol Elektrotechniek trad daarom op als hoofdaannemer.

“Ze gingen hun verantwoordelijkheid geen moment uit de weg.”

Voorzitter Marcel Kiela heeft samen met John Karsseboom

zitting in de VvE. “Het is een gezonde vereniging.

Dit maakt het mogelijk het gebouw ingrijpend te renoveren.

Recent voorbeeld is een nieuw intercom- en toegangscontrolesysteem.

Ook zijn onze postkasten vernieuwd

en verplaatst. Verder zijn kozijnen aangepast, op

maat gemaakte stalenwerken geplaatst en is schilderwerk

verzorgd.”

REALISTISCHE PLANNING

Na een selectie werd de complete opdracht gegund aan

Van den Pol. “Zij hebben een realistische planning opgesteld,

met voldoende tijd om de beoogde oplossingen te

testen. Regelmatig zijn alternatieven aangedragen, bij keuzes

vond altijd terugkoppeling plaats. Van den Pol heeft

ons als VvE gedurende het hele project echt ontzorgd. Zowel

veiligheid als comfort is op een hoger plan gebracht.”

INNOVATIEVE VINGERSCAN

"Van den Pol werkte in dit project samen met Vercoma

Communicatie Systemen, leverancier van het geplaatste

Golmar intercom systeem en het Easy Door Control toegangscontrole

systeem met digitale sleutels (ook wel 'tags'

genoemd). De nieuwe intercominstallatie kent een mix van

audio- en videofoontoestellen. Een innovatieve oplossing

die ervoor zorgt dat, als een tag -lezer defect is, bewoners

toch toegang hebben tot de liften.”


VAN DEN POL:

ONTZORGEN

ALS RODE DRAAD

Nieuw intercom- en

toegangscontrolesysteem

voor

Amsterdams

complex

"Van den Pol nam volgens Kiela de rol als hoofdaannemer

vol overtuiging op zich. “Zeker voor oudere mensen kan

zo’n verbouwing veel impact hebben. Daar is Van den

Pol zeer zorgvuldig mee omgegaan. Medewerkers waren

rustig en beleefd; elke dag werd alle rommel keurig opgeruimd.

Toen alles operationeel was, hebben ze een aantal

oudere bewoners uitgelegd hoe het digitale toegangscontrolesysteem

werkt. Dat werd zeer gewaardeerd.”

BOOSDOENER

Na oplevering bleek de intercom te storen. “Van den Pol

en Vercoma deden er alles aan om dit zo snel mogelijk op

te lossen. Een hele zoektocht. Boosdoener bleek uiteindelijk

de liftinstallatie die interferentie veroorzaakte. De oorzaak

lag buiten hun schuld maar beide bedrijven gingen

hun verantwoordelijkheid geen moment uit de weg."

UITLEG VAN TOEGANGSCONTROLE-

SYSTEEM WERD ZEER GEWAARDEERD

Vereniging

van Eigenaren

Belangenorganisatie voor

Appartementseigenaren

Vereniging

van Eigenaren

Belangenorganisatie voor

Appartementseigenaren

80

81

VvE DIENSTENPAGINA

VvE EVENEMENTENAGENDA


Informatie algemeen

Ma. t/m do. van 09.00 tot 17.00 uur

Tel: 0162 - 46 91 20

Fax: 0162 – 46 15 26

E-mail: info@vvebelang.nl

Postbus 210, 4900 AE Oosterhout

Jaarlijkse bijdrage VvE Belang

Basispakket

Verenigingen van Eigenaren

€ 51,- voor VvE t/m 6 appartementen

€ 68,50 voor VvE met 7 t/m 15

appartementen

€ 94,50 voor VvE met 16 t/m 50

appartementen

€ 121,- voor VvE met 51 t/m 100

appartementen

€ 150,- voor VvE > 100 appartementen

Kantoren: € 150,-

Beheer/admini stratiekantoren,

makelaarskantoren, notariskantoren,

woningcorporaties en kantoren

verbonden met of werkzaam op

het gebied van Verenigingen van

Eigenaren kunnen zich eveneens

bij VvE Belang aansluiten.

Individuele appartements eigenaren:

€ 31,25

VvE-Pluspakket

€ 295,- incl. btw per jaar.

Opzeggingen

Opzeggingen schriftelijk vóór

1 december van enig kalenderjaar.

Meer info: www.vvebelang.nl

Juridische zaken

De Juridische Dienst van VvE Belang

is er voor u!

Gratis Juridische Telefonische

Helpdesk voor aangeslotenen van

ma. t/m do. van 9.00 tot 13.00 uur.

Pluspakket: gehele dag.

Voor nieuwe zaken en lopende zaken

kunt u bellen gedurende kantooruren.

Standaarduurtarief: € 96,- excl. btw.

Pluspakket: € 75,- excl. btw.

Meer informatie bel: 0162-469 120 of

stuur een e-mail naar:

juridisch@vvebelang.nl.

VvE Incasso Support

Probleem met incasseren?

VvE Incasso Support helpt!

Gespecialiseerde incassodienst én

no cure - no pay! Meer informatie

bel: 0162-469 120 of stuur een

e-mail naar: juridisch@vvebelang.nl.

Bouwkundige zaken

Ma. t/m do. van 09.00 tot 17.00 uur

Tel: 0162 - 46 91 20

Voor het opstellen van meerjarenonderhoudsplannen,

aankoopkeuringen

bestaande bouw,

opleveringskeuringen nieuwbouw,

bouwkundige adviezen, energielabels

en maatwerkadviezen.

Prijs op aanvraag.

Meer informatie: zie pagina 47.

VvE Opleidingen

VvE Belang organiseert in 2016 en

2017 op diverse plaatsen in het land

VvE opleidingen. Meer informatie:

www.vveopleidingen.nl en de

‘Evenementenagenda’ op de

volgende pagina.

VvE software

Twinq, intelligente software voor

Verenigingen van Eigenaren

Meer informatie: 0162 – 47 05 55

of www.twinq.nl

VvE Verzekeringen

Uitgebreide opstal, glas-, VvE

aansprakelijkheids- en bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering

Centraal Beheer Achmea.

Meer informatie: 055 - 579 81 15

VvE Kwaliteitskeurmerk

SKW certificatie te Geldermalsen.

Telefoon 088 - 244 01 23

of www.skw-certificatie.nl

Gecertificeerde VvE Beheerders

www.skw-certificatie.nl

Meerjarenonderhoudsplannen

VvE Belang: 0162 - 469 120

OnderhoudNLGarantie

VvE Belang heeft exclusieve afspraken

gemaakt met de OnderhoudNL-

Garantie schilders- en onderhoudsbedrijven.

Meer informatie: 0182 - 57 16 60 of

www.onderhoudnlgarantie.nl

VvE InstallatieNetwerk Nederland

Landelijk All-in CV-onderhoud

speciaal opgezet voor VvE’en en

verzorgd door acht regionale installatiebedrijven.

VvE Rioolbeheer

VvE’en die zijn aangesloten bij VvE

Belang krijgen 10% korting bij Van der

Velden Rioleringsbeheer. Meer info:

www.vandervelden.com/vvebelang

Klachtenlijn voor VvE bestuurders

over beheerders:

Klachten over beheerders meldt

u bij voorkeur op:

www.klachtenovermijnbeheerder.nl

of op tel. 0162-469 120 (maandag t/m

donderdag van 9.00-13.00 uur).

VvE boeken

De VvE

en het schilder-,

glas- en

onderhoudswerk

De

Kascommissiegids

voor de VvE

Handboek voor de VvE

10 e druk, juni 2015

€ 20,-; voor leden € 15,-.

ABC van de VvE

4 e geheel herziene druk,

september 2008

€ 30,-; voor leden € 22,50.

De VvE en de Rechter

3 e druk, november 2010

€ 27,-; voor leden € 20,50.

De VvE en het schilder-,

glas- en onderhoudswerk

2 e druk, oktober 2008

€ 18,-; voor leden € 13,50.

Het activeren van een

(slapende) VvE

1 e druk, oktober 2008

€ 13,50; voor leden € 10,-.

De Kascommissiegids

voor de VvE

1 e druk, november 2010

€ 19,85; voor leden € 15,-.

Bestellen?

Maak bovenstaand(e) bedrag(en) over

op rekening NL97RABO0163.8364.50

t.n.v. VvE Belang Service BV te Oosterhout.

Let op! Indien u gebruik maakt van

telebankieren vergeet dan niet voldoende

adres gegevens te vermelden om het

boek toe te kunnen sturen. Alle prijzen

incl. btw en verzendkosten.

VVE BEHEER EN BESTUUR (3-DAAGSE VAKOPLEIDING)

Bij het beheer en bestuur van een VvE komt heel wat kijken.

Zonder een goede basis op juridisch, bouwkundig en financieel

gebied is een goed beheer en bestuur niet mogelijk. De belangen

zijn groot, niet alleen op de korte termijn, maar zeker ook op de

lange termijn. Daarom heeft VvE Belang een gedegen vakopleiding

voor beheerders, maar ook voor voorzitters van het bestuur.

Op donderdag 27 oktober en op 3 en 10 november 2016 wordt

wederom de 3-daagse vakopleiding ‘VvE Beheer en Bestuur’

georganiseerd. De kosten bedragen € 1.325,- excl. btw inclusief

lesmateriaal en lunch. Bent u aangesloten bij VvE Belang, dan kunt u

deelnemen voor de speciale prijs van € 1.260,- excl. btw. Houd ers

van het VvE-Pluspakket krijgen nog een extra korting van 15 % en

betalen slechts € 1.060,-. Aanvang om 10.00 uur; einde om 16.00

uur inclusief een half uur lunchpauze.

Locatie: Utrecht.

BESTUURDERSBIJEENKOMST

Op donderdag 16 en 23 maart 2017 organiseert VvE Belang een

korte Bestuurdersbijeenkomst van 13.00 tot 16.00 uur op het

kantoor in Oosterhout. Kosten: € 90,75 inclusief btw en lunch.

Het aantal deelnemers is maximaal 15.

Aanmelden: www.vveopleidingen.nl.

VOORLICHTINGSBIJEENKOMSTEN 2016

Ook dit jaar organiseert VvE Belang in het najaar weer op diverse

plaatsen in het land voorlichtingsbijeenkomsten.

Dinsdag 25 oktober

Maandag 31 oktober

Donderdag 3 november

Maandag 7 november

Maandag 14 november


Maandag 21 november


: Theater Orpheus in Apeldoorn

: Congrescentrum Brabanthallen

in Den Bosch

: Martini Plaza in Groningen

: Theater De Philharmonie in Haarlem

: Ahoy in Rotterdam

: Theater De Oranjerie in Roermond

: Louwmanmuseum in Den Haag

: Supernova Jaarbeurs in Utrecht

Voor meer informatie en inschrijven zie pagina 71 t/m 73 of op

de website: www.vvebelang.nl

VVE JAARCONGRES 2016

Exclusief voor appartementseigenaren en VvE’en die zijn

aangesloten bij VvE Belang wordt op maandag 28 november

2016 in het NBC in Nieuwegein het ‘VvE Belang Jaarcongres’

georganiseerd. Voor meer informatie over het programma en

inschrijven zie pagina 68 en 69.

COLOFON

‘VvE Magazine’ is een uitgave

van Stichting VvE Belang,

belangenorganisatie voor de VvE


17e Jaargang nummer 67

Oktober 2016

VvE Magazine’ verschijnt 4 x per jaar

Redactieadres en

advertentieexploitatie

VvE Belang

Postbus 210, 4900 AE Oosterhout

Tel. 0162 – 469 120

Fax. 0162 – 461 526

E-mail: info@vvebelang.nl

Doelgroep

Vakblad voor de VvE


Hoofdredacteur

Carola Peters-van der Gouw

MEDEWERKERS REDACTIE

Mr R.P.M. de Laat, De Advocaten van Van Riet

Mr L. Hesseling, Rijssenbeek Advocaten

Mr J.A. Liewes, VvE Belang

Mr A.R. Autar, Kooijman Lambert Notarissen

Ing. A. Warnaar, Ontwikkelend Beheer Woningen

J. Zuidweg, Centraal Beheer Achmea

J.L. Broeren, adviseur en publicist o.g.

Carola Peters, CODEX

VORMGEVING EN PRODUCTIE

Pauline de Ruiter en Thomas Steenvoorden

Buro Binnen, Noordwijk

FOTOGRAFIE

Jan Boerema

Jan de Groot

Karin Oppelland

Sprangers Fotografie

Fons Strijbosch

Dennis Venema

Carola Peters

COVERFOTO

Fons Strijbosch

CARTOON

Djanko

In tegenstelling tot het Burgerlijk Wetboek is in verband

met het meer gangbare spraakgebruik in VvE Magazine

bij de term ‘vereniging van eigenaars’ gekozen voor

‘vereniging van eigenaren’ afgekort tot VvE en voor

‘eigenaren’ in plaats van ‘eigenaars’.

Disclaimer

Ondanks alle aan de samenstelling van dit blad bestede

zorg kunnen zowel auteurs, redacteuren en uitgever

geen en kele aansprakelijkheid aanvaarden voor de

onvolledigheid of onjuistheid van de inhoud van deze

uitgave van VvE Magazine.

82

VvE NIEUWSFLITSEN

VEEL MEER WONINGEN VERKOCHT

De woningverkoop in Nederland is ook in augustus sterk gestegen. In totaal

wisselden in augustus 19.975 woningen van eigenaar, waarmee de verkopen

volgens het Kadaster 26 procent hoger lagen dan een jaar eerder. De verkopen

gingen in alle provincies omhoog. De sterkste stijging werd met ruim 38 procent

gemeten in Drenthe, in Noord-Holland was de groei met 16 procent het

meest beperkt. De woningverkoop trok in augustus met ruim 1 procent aan

ten opzichte van juli. Op maandbasis was de groei het sterkst in Zuid-Holland

(8 procent). In Zeeland slonken de verkopen met bijna 11 procent. In augustus

werden een vijfde meer hypotheken geregistreerd dan een jaar eerder. Vergeleken

met juli was echter sprake van een daling met bijna 3 procent. Verder

vonden er 151 executieveilingen plaats. Dat waren er twee minder dan in

augustus 2015.

Bron: De Telegraaf

WONINGEIGENAREN CLAIMEN MILJARDEN SCHADE

DOOR TE HOGE BOETERENTES

Woningeigenaren beginnen een procedure tegen de banken vanwege de hoge

boeterentes die zij rekenen. Klanten die af willen van hun huidige hypotheek

zouden gemiddeld bijna 3.500 euro teveel moeten betalen. Jaarlijks stappen

zo’n 70.000 Nederlanders over naar een andere hypotheekaanbieder. Dat is op

dit moment extra aantrekkelijk vanwege de extreem lage rente. Banken mogen

in zo’n geval een boete opleggen: ze lopen immers inkomsten mis waarop ze al

gerekend hadden. Die boete mag nooit hoger zijn dan de werkelijke schade. Dat

is echter wel het geval, zo werd onthuld in het consumentenprogramma Radar.

Volgens Ikbenfrits.nl, een vergelijkingssite die huiseigenaren helpt met overstappen,

zijn de boetes gemiddeld 15 procent te hoog. Bron: de Volkskrant

ILLEGALE WONINGVERHUUR AANGEPAKT

Illegale toeristische verhuur van woningen wordt in Amsterdam harder aangepakt.

De boete voor een eerste overtreding gaat van 13.500 naar 20.500

euro. Ook kan een handhaver de woning per direct sluiten. Het is Amsterdammers

toegestaan hun woning te verhuren als ze zelf op vakantie gaan,

maar ze moeten zich aan de maximale termijn van 60 dagen per jaar houden.

Er mogen niet meer dan vier personen tegelijk in de woning verblijven. Als

een appartementseigenaar zijn woning wil verhuren, moet de VvE ermee

instemmen dat de woning door toeristen wordt gehuurd. De gemeente wil

de termijn van 60 dagen in de toekomst verkorten naar 30 dagen.

Bron: Binnenlands Bestuur

HUISHOUDENS BETALEN GROOTSTE DEEL MILIEUBELASTING

De overheid incasseerde vorig jaar 24,6 miljard euro aan milieubelastingen en

-heffingen. Bijna twee derde daarvan werd betaald door de Nederlandse huishoudens.

Bedrijven droegen een derde van de lasten bij, becijferde het Centraal

Bureau voor de Statistiek (CBS). Het grootste deel van de totaal geïnde milieubelastingen

en -heffingen bestond in 2015 uit accijns op brandstof. Producenten

waren hieraan 3 miljard euro kwijt en Nederlandse huishoudens bijna 5 miljard

euro. De motorrijtuigenbelasting was de tweede inkomstenbron voor de overheid.

Producenten betaalden ruim 1 miljard euro aan deze belasting en huishoudens

4,5 miljard euro. Op de derde plek volgt energiebelasting, met ongeveer

gelijk verdeelde lasten tussen producenten en burgers. De energiebelasting leverde

de staatskas in 2015 in totaal 4,5 miljard euro op.

Bron: Nu.nl

VERDUURZAMINGSSUBSIDIE LEIDSCHENDAM-VOORBURG

De gemeente Leidschendam-Voorburg stelt subsidie beschikbaar voor het

verduurzamen van woningen. Onder het motto ‘Duurzaam wonen, een

goede investering’ is € 250.000 beschikbaar voor woningeigenaren die

een groen dak, zonnepanelen of energiebesparende maatregelen willen

realiseren. Als ze dit samen met de buren doen, ontvangen ze nog meer

subsidie, ofwel een burenbonus.

MEER SUBSIDIE VOOR

ASBESTVERWIJDERING

Er wordt dit jaar flink wat meer subsidie

vrijgegeven voor het verwijderen

van asbestdaken dan van tevoren

was gepland. Staatssecretaris Sharon

Dijksma heeft dit besloten om te

voorkomen dat aanvragers tot volgend

jaar moeten wachten. Voor dit

jaar was €10 miljoen vrijgemaakt

voor het verwijderen van asbestdaken.

Dit subsidieplafond is al bereikt,

dus besloot Dijksma het beschikbare

bedrag te verhogen naar €15 miljoen.

In totaal is er 75 miljoen euro subsidie

beschikbaar voor het saneren van

asbestdaken. Dat bedrag blijft hetzelfde.

2016 is het eerste jaar waarin

de subsidie beschikbaar is. Ondernemers,

particulieren, non-profitorganisaties

en overheden komen in aanmerking

voor de subsidie.

Voorwaarde is dat het dak moet

worden geïnventariseerd voordat het

dak eraf gaat. De subsidie kan bovendien

pas aangevraagd worden als

het asbestdak al is verwijderd.

Bron: Renovatieprofs

KAMER VAN 9 M 2 TE KOOP

De krapte op de Amsterdamse woningmarkt

leidt tot innovatieve constructies.

In stadsdeel West staan

sinds kort studentenkamers van 9 m 2

te koop. Geïnteresseerden kunnen

een bod uitbrengen vanaf 62.000

euro. Omgerekend kosten de kamers

zo’n 7000 euro per vierkante meter.

Dat is fors hoger dan de gemiddelde

prijs per vierkante meter voor appartementen

in Amsterdam. Die bedroeg

in het tweede kwartaal van

2016 zo’n 4083 euro. Kopers kunnen

geen reguliere hypotheek aanvragen.

Dat kan pas als de woningprijs boven

de 100.000 euro ligt. Ook is er bij

deze kamers geen sprake van

een normaal appartementsrecht,

omdat de keuken en badkamer worden

gedeeld. De kamers hebben

geen eigen voordeur of toilet, alleen

een wastafel.

Bron: NOS

Het stookseizoen

is begonnen

+ GRATIS SLIMME

THERMOSTAAT!

Intergas CV-ketels

• Hollandse topkwaliteit uit Coevorden

• Al jaren de grootste van Nederland

• Beste ketel Consumentenbond in

2012 en 2013

• Zuinig, betrouwbaar, hoog comfort

Honeywell thermostaten

• In combinatie met Honeywell thermostaat

• Modulerend

• Per halve graad instelbaar

• Met Intergas Incomfort ook op afstand

bedienbaar

Warmgarant altijd bij u in de buurt. Warmgarant neemt de zorg voor

de verwarmingsketel uit handen. Jaarlijks installeert Warmgarant

duizenden cv-ketels, inmiddels ook voor een flink aantal VvE’s.

Wij werken samen met meer dan 40 erkende installatiebedrijven

in Nederland. Er staan meer dan 600 vakmensen voor u klaar.

Uw VvE is bijna altijd maatwerk. Bij meerdere

ketels en collectief contract zijn flinke

kortingen mogelijk. Wij zijn u graag van dienst.

Profiteer als VvE van

SPECIALE KORTINGEN

VANAF

€ 989,-

+ € 10,87 p/mnd.

Ga voor uw VvE naar www.warmgarant.nl of bel 085 - 401 22 33.

Wij zijn bereikbaar voor advies op ma. t/m vr. van 08.00 - 21.00 U. en za. en zon. van 10.00 - 17.00 U. Vraag naar Ronald Schouten, uw aanspreekpunt.

Incl. onze service en installatie

• Inclusief standaard installatie

• Rookgasinspectie en eventuele aanpassing

• Korting voor meerdere ketels mogelijk

• Korting op collectief contract mogelijk

• 15 jaar all-in garantie mogelijk

• 24/7 service

VvE Magazine oktober 2016

Transform your PDFs into Flipbooks and boost your revenue!

Delete template?

Save as template ?