VvE Magazine augustus 2016

NR 3 | JAARGANG 17 | 2016

Belangenorganisatie voor de VvE

en appartementseigenaar

VvE

MAGAZINE

VAKBLAD VOOR DE VVE EN

APPARTEMENTSEIGENAAR

> WOUTER KOOLMEES (D66):

“Fossiele energie is

veel te goedkoop”

> FRANK BIJDENDIJK (NRP):

“Vastgoed moet zich

aanpassen aan de

behoeften van gebruikers”

BIJZONDERE APPARTEMENTEN:

HET AMUNDSENHOFJE

VAN BASISSCHOOL TOT DUURZAAM

APPARTEMENTENCOMPLEX

3

KEURINGSBUNDEL VAN HET LIFTINSTITUUT

Alles rond de liftkeuring in één keer

geregeld met de VIP-keuringsbundel

keuring, assistentie en onderhoudscheck in één

onafhankelijk,

altijd op tijd,

tegen lagere

kosten

Als VvE heeft u er alle belang bij dat uw liften onafhankelijk en binnen de wettelijke termijn

worden gekeurd. Tegelijkertijd wilt u er zo min mogelijk tijd en geld aan kwijt zijn.

Het Liftinstituut helpt: met onze nieuwe VIP-keuringsbundel besteedt u de zorg rondom

de keuringen in één keer aan ons uit.

We keuren uw liften niet alleen deskundig en onafhankelijk, we zorgen ook voor assistentie en

doen – als u dat wenst – bovenop de keuring een aanvullende onderhoudscheck. Zo weet u zeker

dat de keuringen op tijd plaatsvinden, en heeft u inzicht in de prestaties van uw onderhoudsfirma.

En het verrassende: de VIP-bundel pakt ook nog eens voordeliger uit. Direct meer weten?

Bel 020 – 435 06 06 of kijk op liftinstituut.nl.

Postbus 36027, 1020 MA Amsterdam, Tel.: 020 435 06 06

www.liftinstituut.nl

Liftinstituut

Het ziet ernaar uit dat de Wet verbetering VvE’en op 1 januari a.s. in werking

zal treden. De Raad van State heeft zijn advies uitgebracht en we zijn ervan

overtuigd dat onze parlementariërs het voorstel positief zullen ondersteunen.

Dat is winst voor de VvE, want bestuurders kunnen nu met de wet in de

hand aangeven welk bedrag in het reservefonds gespaard moet worden.

Omgekeerd kunnen VvE-leden die weten dat er te weinig gespaard wordt om

hun complex goed te onderhouden, hun bestuur erop attent maken dat het

bedrag omhoog moet. Dat kunnen ze desnoods bij de rechter afdwingen.

ONDERHOUD

Vuistregel is: elk jaar 0,5% van de herbouwwaarde van het complex reserveren

in het reservefonds. De VvE die aantoont dat er een deugdelijk meerjarenonderhoudsplan

met bijbehorende begroting is, kan op grond daarvan eventueel

met een lager bedrag volstaan.

U begrijpt dat we bij VvE Belang blij zijn met de nieuwe wet: we zijn weer een

stapje dichterbij goed onderhouden complexen. Immers: genoeg geld in kas

betekent dat er financiële middelen zijn voor groot onderhoud. Als dat onderhoud

dan ook nog wordt uitgevoerd in combinatie met duurzaamheidsmaatregelen,

zijn we helemaal op de goede weg! Overigens: de wet biedt ook

mogelijkheden voor VvE’en die alleen met behulp van een lening duurzaamheidsmaatregelen

kunnen treffen: de hoofdelijke aansprakelijkheid vervalt in

de nieuwe wet.

OPSTALVERZEKERING

Er is alleen één probleempje: weet u wat de herbouwwaarde is van uw complex?

Dateert de laatste taxatie misschien van 2010, toen de financiële en de

economische crisis - én de crisis op de woningmarkt - ons nog volop in de

greep hadden? Hebt u inmiddels een aantal maatregelen genomen waardoor

uw complex gestegen is op de duurzaamheidsladder? Dan is er goed nieuws

en wellicht ook slecht nieuws. Het goede nieuws is dat ook úw appartementen

wellicht in waarde gestegen zijn. In een aantal gebieden in Nederland is de

woningwaarde alweer op het niveau van 2006. Of hoger! Het slechte nieuws: u

bent wellicht onderverzekerd. Dat kan u en uw leden veel geld kosten als zich

onverhoopt een calamiteit voordoet. We zien maar al te vaak berichten in de

media over brand en explosies in appartementencomplexen. Als u onderverzekerd

bent, moeten alle eigenaren wellicht een forse bijdrage leveren om de

schade te betalen: de verzekering keert dan niet het volle schadebedrag uit.

Om nog maar te zwijgen van de verbeteringen die door individuele eigenaren

zijn aangebracht: die wilt u natuurlijk ook opnemen in de verzekering.

Daarom is een goed vastgestelde herbouwwaarde als basis voor de onderhoudsreserve

en correcte dekking bij de opstalverzekering van groot belang.

VvE Belang kan u daarbij helpen met de ‘taxatieservice’, zodat u uw zaken goed

voor elkaar hebt en geen risico loopt. Bel of mail onze taxateur. Want wie heeft

er nu meer verstand van appartementencomplexen dan VvE Belang?

F.G.M. SCHUURS

VOORZITTER VVE BELANG

VOORWOORD

> F.G.M. Schuurs | voorzitter VvE Belang

HET BELANG

VAN EEN GOEDE

HERBOUWWAARDE!

LAGERE LASTEN, MINDER ZORGEN, MEER WOONGENOT!

VvE Magazine # 3 | augustus 2016

INHOUD

#3-2016

4 Wouter Koolmees (D66)

‘Fossiele energie moet duurder’

10 Preadvies KNB:

appartementsrecht moet flexibeler

13 CBS-onderzoek VvE’en

22 Platform duurzame VvE’en

Capelle aan den IJssel

BIJZONDERE APPARTEMENTEN

18 Het Amundsenhofje:

van basisschool tot appartementencomplex

JURIDISCH

26 Wat doen we met de scootmobiel?

28 Short stay en Airbnb

31 Van de rechter:

incasso periodieke bijdrage

COLUMNS

7 Het najaar wordt weer druk

door J.L. Broeren

33 Erfpacht een goed idee?

door mr Aniel Autar, notaris

BIJZONDERE ORGANISATIE

16 NRP Platform voor transformatie

en renovatie

VERZEKERINGEN

36 Goed idee: de CAR- of bouwverzekering

BOUWKUNDIG

38 Gelukkig kunnen we schilderen!

40 Problemen met gevelinstallaties opgelost

44 Rookgasafvoer collectief vernieuwen

47 Warmtepompen

54 Complete renovatie uitkragende

galerijvloeren

60 Vraag het aan het Liftinstituut

ENERGIEBESPAREN

48 VvE Energiebeurs Rotterdam

50 HIER Opgewekt over gasloze wijken

53 Geen gas meer; wat dan?

57 Nieuwe medewerker: Jacco van de Sandt

EN VERDER

25 VvE Incasso Support

64 Dienstverlening VvE Belang

65 Evenementenagenda en colofon

66 Nieuwsflitsen

4

5

VvE INTERVIEW

Wouter Koolmees


Wouter Koolmees (D66):

“FOSSIELE

ENERGIE

IS VEEL TE

GOEDKOOP”

“WE MOETEN

INZETTEN OP

TOTALE ONTZORGING

VAN WONING-

EIGENAREN”

“Vervuiling van het milieu moet veel

eerlijker belast gaan worden. Nu is het

nog zo dat - door het ingewikkelde

systeem van emissierechten -

vervuiling in feite niet wordt beprijsd.

Terwijl er natuurlijk wel flinke kosten

zijn van vervuiling. Dat moet veranderen.

Fossiele energie is veel te goedkoop

en daardoor betalen we met z’n

allen een hoge prijs voor duurzame

energie. Wij betalen allemaal fors mee

aan duurzaamheidsmaatregelen en

dat zou niet (of in veel mindere mate)

nodig zijn als vervuilende energie veel

eerlijker zou worden belast.

Bovendien is het natuurlijk onrechtvaardig

dat een groot bedrijf relatief

minder energiebelasting betaalt dan

kleine verbruikers zoals normale

huishoudens.”

Als Wouter Koolmees, de financiële

specialist van D66, het voor het

zeggen had, zou de belasting op

vervuiling fors stijgen. Daarnaast

zou hij inzetten op ontzorging van

woningeigenaren: een totaalconcept

waartegen niemand ‘nee’ kan zeggen.

Simpel omdat het zo aantrekkelijk is:

verhoging van comfort en verlaging

van woonlasten.

“VvE’en kunnen in dat opzicht een

belangrijke rol spelen”, zegt Koolmees.

“Je kunt complexgewijs heel

interessante maatregelen nemen.

Natuurlijk heb je daar wel de nodige

ondersteuning bij nodig, zoals

bedrijven die de VvE van advies tot

uitvoering kunnen ondersteunen en

daarmee zorgen uit handen nemen

van de eigenaren.

Ik wil minister Blok graag een compliment

maken: er zijn flinke stappen

gezet. Ook wel met hulp van D66

natuurlijk! We hebben in 2012 - in

samenwerking met de ChristenUnie

en de SGP - het Woonakkoord

gesloten en dat heeft gezorgd voor

grote, noodzakelijke hervormingen

op de woningmarkt. Daarnaast heeft

D66 dit jaar succesvol gepleit voor

100 miljoen extra voor de energiebesparing

voor woningeigenaren.

10 miljoen gaat naar het Nationaal

Energiebespaar Fonds (om lenen

aantrekkelijker te maken); 70 miljoen

is bestemd voor voorlichting en subsidie

(ook voor VvE’en) en 20 miljoen

gaat naar innovatieve concepten, die

samen met de gemeenten worden

vormgegeven. De oprichting van

VvE-platforms kan een rol spelen bij

zo’n innovatief concept: samen kun je

immers veel meer bereiken, zeker als

je ook het bedrijfsleven erbij betrekt.

Wouter Koolmees: “De

oprichting van VvE-platforms

kan een rol spelen bij het

ontwikkelen van creatieve

concepten”

De Wet verbetering VvE’en die op

1 januari in werking treedt, is ook

een belangrijke stimulans. Deze wet

moet ervoor gaan zorgen dat de VvE

genoeg spaart voor groot onderhoud,

liefst in combinatie met duurzaamheidsmaatregelen.

Voor veel verenigingen

kan de wet het laatste zetje

zijn om nu toch maar die maatregelen

te gaan nemen waardoor de

bewoners comfortabeler wonen en

tegelijkertijd hun energielasten zien

dalen. Dat betekent driedubbel winst,

want het is ook goed voor het milieu!”

INZETTEN OP BESPARING

Nederland voldoet nog lang niet aan

de afspraken die zijn gemaakt in het

Energieakkoord. Als het aan Koolmees

ligt, gaan we fors inzetten op

energiebesparing. “Het is heel eenvoudig”,

zegt hij, “energie die je niet

verbruikt, hoef je ook niet op te wekken.

We moeten dus eerst gaan besparen,

bijvoorbeeld door woningen

op grote schaal te gaan isoleren. De

energie die dan nog nodig is, moet

vanzelfsprekend duurzaam worden

opgewekt en voor de toekomst

moeten we slimme netwerken (smart

grids) ontwikkelen. Het gebruik van

duurzame energie en energiebesparing

moet voor de consument zo

makkelijk mogelijk worden gemaakt.

Neem nu de postcoderoosregeling.

Die is onlangs verruimd, maar waarom

kun je niet eenvoudig een dak

van een groot bedrijfsgebouw vol

leggen met zonnepanelen die stroom

opwekken voor een groot deel van de

omgeving? Dan maak je echt meters.”

Ik zou de overheid en het bedrijfsleven

ook willen oproepen om interessante

concepten te bedenken

waarmee woningeigenaren totaal

ontzorgd worden. Daar hoort ook

een flinke dosis begeleiding bij. Nul

op de Meter is zo’n concept: het

hele pakket van duurzaamheid wordt

overgenomen van de consument.

De coöperatie of het bedrijf geeft

een garantie op de energie en zorgt

ervoor dat de maatregelen worden

uitgevoerd. Ik ben ervan overtuigd

dat je flinke stappen kunt zetten als

je de bewoners alle zorgen uit handen

neemt. Daar moeten we niet te

lang mee wachten. Er zijn nu al veel

woningen die niet meer voldoen aan

de vraag. Als we ervoor willen zorgen

dat iedereen goed en betaalbaar kan

wonen, moeten we nú beginnen.”

20 MILJOEN VOOR INNOVATIEVE PRODUCTEN

VVE ENERGIEBESPAARLENING

Koolmees vindt het jammer dat de

Energiebespaarlening en het zusje,

de VvE Energiebespaarlening, nog

weinig bekendheid genieten. “Voor

de VvE geldt dan natuurlijk ook nog

eens dat de besluitvorming ingewikkelder

is. Maar goed beschouwd is

het natuurlijk een fantastische kans

om de complexen te verduurzamen:

een lagere rente voor een investering

die gegarandeerd zorgt voor fijnere

woningen en lagere energielasten.

Plus een lage rente. En zeg nu zelf:

we willen toch niet afhankelijk zijn

van olie die afkomstig is uit landen

met instabiele regimes; nog afgezien

van de milieuvervuiling.”

Veel VvE-bestuurders zijn verontwaardigd

dat de rente toch altijd

nog tussen de 2,5 en 2,9% bedraagt,

afhankelijk van de looptijd (de actuele

rentepercentages staan op www.

ikinvesteerslim.nl). Die opmerking

is koren op de molen van de econoom

Koolmees: “Die misvatting zie

je inderdaad steeds terugkomen. Dat

komt doordat er geen onderscheid

wordt gemaakt tussen korte en lange

rente. Het is inderdaad zo dat banken

nu gratis geld lenen van de Europese

Centrale Bank als ze het op korte termijn

willen hebben. Maar het geld dat

ze vervolgens aan u en mij uitlenen;

dat is een heel ander verhaal. Daarvoor

geldt een andere termijn. We

hebben van de crisis geleerd dat de

risico-opslag absoluut nodig is. Daar

betalen we dus ook voor. Anders zijn

we nu al bezig met het creëren van

toekomstige problemen.”

Op 18 mei jl. maakte minister Blok bekend dat uit het budget van 100

miljoen voor energiebesparing in de koopsector 20 miljoen ter beschikking

wordt gesteld voor ‘innovatieve voorstellen van bedrijven,

gemeenten en andere partijen om woningeigenaren te stimuleren

tot energiebesparing’. Per VNG-regio kunnen gemeenten een aanvraag

doen voor de ontwikkeling van productmarktcombinaties

voor energiebesparing in koopwoningen.

Dat betekent wel dat voor eigenaar-bewoners en VvE’en 10 miljoen

minder beschikbaar is dan in het oorspronkelijke plan. De subsidie

voor de VvE’en is ook alleen bedoeld voor combinaties van maatregelen;

niet voor enkelvoudige maatregelen. Samen met het Nationaal

Energiebespaarfonds zal worden bekeken hoe de VvE’en beter

kunnen worden ondersteund, al dan niet via experimenten.

7


‘Dé opleider

in VvE-land’

NAJAAR 2016:

HET WORDT

WEER DRUK

door J.L. Broeren, adviseur en publicist o.g. te Amsterdam

Column

De meeste zomervakanties zitten

erop en we kunnen weer aan de

slag. De laatste vier maanden van

het jaar brengen veel drukte mee:

er moet van alles gebeuren en aan

het slot hebben we dan ook nog de

altijd energievretende feestdagen.

Het najaar kunt u bijvoorbeeld goed

gebruiken om de agenda van uw

VvE-jaarvergadering in het voorjaar

van 2017 voor te bereiden.

Vraag op tijd offertes aan voor de werkzaamheden, zowel de reguliere als die

waartoe de vergadering heeft besloten. Check de opstalverzekering: is de dekking

voldoende en betaalt u niet te weinig premie? Vertrekken er bestuursleden?

Zorg dan voor voldoende geschikte kandidaten, die u in de eerstkomende

vergadering kunt voordragen.

Het gaat inmiddels zo goed metde koopwoningmarkt dat nagenoeg alle

koopprijzen flink stijgen. Ze stijgen zó hard dat de grens voor de Nationale

Hypotheekgarantie van 245.000 euro nu aantoonbaar ontoereikend is geworden.

Nog maar voor 40 procent van alle hypotheekleningen is een hypotheekgarantie

verstrekt tegen 70 procent gedurende de voorgaande jaren. Waarom

de regering deze grens niet iedere jaar aanpast aan de ontwikkeling van de

koopprijzen, is mij een raadsel.

Prinsjesdag komt er aan, 20 september 2016. Normaliter kijken we er reikhalzend

naar uit: worden we er beter of slechter van? Welke ‘duizelingwekkende’

beleidsvoornemens laat de regering onze koning nu weer voorlezen? Ik denk:

weinig, want op 15 maart 2017 zijn er Tweede Kamerverkiezingen en kort (?)

daarna staat er een nieuwe regering met de koning op het bordes. Tijdens de

verkiezingscampagne daaraan voorafgaand willen alle partijen hun handen vrij

hebben en zullen ze luidruchtig op hun eigen punten tamboereren. En ik denk

dat zelfs politici het zich niet kunnen veroorloven om tussen Prinsjesdag en

deze verkiezingsdag totaal verschillende standpunten te verkondigen.

Dus volgens mij wordt het een saaie troonrede, sorry majesteit.

3-DAAGSE VAKOPLEIDING

VVE BEHEER EN BESTUUR

Bij het beheer van een VvE en bij het bestuur van

een VvE komt heel wat kijken. Zonder een goede

basis op juridisch, bouwkundig en financieel gebied

is een goed beheer en bestuur niet mogelijk. De

belangen bij een goed beheer zijn echter groot, niet

alleen op de korte termijn, maar zeker ook op de

lange termijn. Daarom heeft VvE Belang al sinds

jaar en dag een gedegen vakopleiding over VvE

Beheer en Bestuur. VvE Opleidingen heeft deze

opleiding in haar opleidingsaanbod opgenomen.

Deze opleiding is onontbeerlijk voor iedereen die met

VvE Beheer of VvE Bestuur te maken heeft.

Aanvang

10.00 uur en eindigt om 16.00 uur inclusief een

half uur lunchpauze.

De prijs voor deze 3-daagse vakopleiding

bedraagt € 1.260,- excl. BTW en inclusief cursus

materiaal en lunch.

Voor meer informatie, data en aanmelden zie onze website www.vveopleidingen.nl of bel 0162 – 469 120

Prijs

Bent u een starter op de koopwoningmarkt of kent u er een? Houd dan de

datum 31 december 2016 goed in de gaten. Op deze datum eindigt namelijk

een tijdelijke maatregel van de Wet Maatregelen Woningmarkt 2014. Volgens

deze regeling blijft het recht op hypotheekrenteaftrek bij de Inkomstenbelasting

bestaan gedurende de gehele looptijd van de starterslening, dit in plaats

van de geldende maximaal 30 jaar. De uiterste datum dat de hypotheekakte

voor deze starterslening moet zijn gepasseerd is 31 december 2016. Daarna

geldt voor de starterslening dezelfde beperking van de aftrekbaarheid. Met de

huidige historisch lage hypotheekrente lijkt het zeer aantrekkelijk om zoveel

mogelijk te lenen via een hypotheeklening. Maar realiseer u dat deze lening in

30 jaar afgelost dient te worden en dat u ook in mindere tijden (een hogere)

rente en aflossing moet blijven betalen.

‘Onze’ minister Blok van Wonen stelde in juli 2016 20 miljoen euro beschikbaar

voor het Fonds Duurzaam Funderingsherstel. Dit fonds moet 1 januari 2017 van

start gaan. Het doel is een fonds van 100 miljoen euro, waarmee men 2000

funderingsleningen kan verstrekken. Daarvoor is het wel noodzakelijk dat de

banken, gemeenten en het Waarborgfonds Eigen Woningen (Hypotheekgarantie)

ook meedoen en geld storten in dat nieuwe fonds. Meestal denkt men bij

funderingsherstel aan woonhuizen, maar kleine en grotere flatgebouwen met

2, 3 of 100 en meer appartementen kunnen ook funderingsproblemen hebben

of krijgen. Dit fonds is bedoeld om appartements- en huiseigenaren die de herstelkosten

niet kunnen betalen een lening te geven om het funderingsherstel

van het flatgebouw of blok huizen niet te blokkeren.

www.broeren.com

EEN GOED

ONDERHOUDEN LIFT

IS EEN VEILIGE LIFT!

Rijssenbeek Advocaten is ruim 25 jaar dé huisadvocaat voor

VvE’s, bestuurders en beheerders. Als enige advocatenkantoor in

Nederland heben wij ons volledig gericht op het appartements-

ONDERHOUD

STORINGSDIENST

REPARATIE

RENOVATIE

MODERNISERING

AAN ALLE

MERKEN LIFTEN

OMDAT U GRAAG

ZORGELOOS

IN DE LIFT STAAT

A. Einsteinweg 25a | 2408 AP Alphen aan den Rijn

Tel. 0172 501017 | info@bellboy.nl | www.bellboy.nl

recht. Daarnaast zijn wij specialist in het voor VvE’s belangrijke

bouw-, huur-, verenigings-, en energierecht.

Als dé landelijk specialist voor VvE’s heeft Rijssenbeek Advocaten

een juridisch abonnement ontwikkeld voor doorlopende

juridische ondersteuning, bijstand en actuele informatie op het

gebied van het appartementsrecht. Daar ligt onze kracht en

expertise. Inmiddels hebben ruim 3.500 VvE’s voor dit juridische

abonnement gekozen. Zij profiteren al van onze hoge kwaliteit,

praktische adviezen, snelheid en korte lijnen. U binnenkort ook?

Voor een offerte of meer informatie neem

contact op via 026-443 42 49

of ojd@rijssenbeek.nl

Rijssenbeek Advocaten - Velperweg 35-1 - 6824 BE Arnhem

www.rijssenbeek.nl - T 026 - 443 42 49

Appartementsrecht

Aan- en opbouw

Opstalverzekering

Energie

Splitsingsakte

Overtreding

Incasso

Rechtsbijstand

Cursus

Zekerheid over genoeg

en gezond drinkwater

www.dp.nl/vve

Nederland heeft de beste drinkwatervoorziening ter wereld.

Met superieure kwaliteit en bijna 100% beschikbaarheid.

Tenminste…. tot aan de watermeter.

Daarna kunt u ervoor zorgen dat die kwaliteit ook bij de kranen en

douches van uw bewoners in stand blijft. Door goede, legionellaveilige

drukverhogingsinstallaties te gebruiken. En maatregelen te nemen, die

gezondheidsrisico’s en kans op storingen van de installatie minimaliseren.

U kunt daarbij altijd rekenen op persoonlijke ondersteuning van Duijvelaar:

Passend en vrijblijvend

advies over uw totale

drinkwatersysteem om

te voldoen aan de

wettelijke Zorgplicht

Preventief onderhoud

en wettelijk verplichte

controle van uw

drukverhogingsinstallatie

Onze landelijke 24/7

servicedienst die

bij storing aan uw

drukverhogingsinstallatie

of pomp direct paraat is

Neem geen risico, verzeker u van genoeg en

gezond water. Altijd! Kijk ook op www.dp.nl/vve

10

11

VvE REGELGEVING


BOEK 5 BW

VAN DE

TOEKOMST: HET

APPARTEMENTS-

RECHT KAN WEL

WAT VERNIEUWING

GEBRUIKEN

DE SCHRIJVERS VAN HET

PREADVIES SIGNALEREN O.A.

PROBLEMEN BIJ NIEUWE,

OMVANGRIJKE SPLITSINGEN

Zowel in oude wooncomplexen als in betrekkelijk nieuwe appartementengebouwen ontstaan geregeld

problemen die te maken hebben met lacunes in de wetgeving voor appartementen. Dat komt doordat er

de laatste jaren nogal wat veranderd is in de situatie van de VvE’en. Het was dus tijd om het appartementsrecht

aan te passen aan de actuele situatie, staat in een publicatie die begin dit jaar verscheen:

‘Boek 5 BW van de toekomst’, een uitgave van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie. In dit preadvies

is een omvangrijk hoofdstuk gewijd aan het appartementsrecht en het verenigingsrecht (dat in Boek

2 van het BW wordt behandeld, maar waar VvE’en ook mee te maken hebben).

In 2012 verscheen het proefschrift van dr. Noortje Vegter

(‘De vereniging van eigenaars’), waarin de promovenda

beschreef wat er zoal zou moeten veranderen om VvE’en

efficiënter en effectiever te laten functioneren. Veel

aanbevelingen uit die dissertatie zijn overgenomen in de

nieuwe publicatie van de KNB. Noortje Vegter pleitte

bijvoorbeeld voor vereenvoudiging van het aantal regels:

“De regels uit het verenigingsrecht zou ik graag opgenomen

zien in het wetboek waarin het appartementsrecht

wordt behandeld (Boek 5 van het BW). En ik pleit ook voor

het gebruik van elektronische middelen zoals e-mail e.d.

als er gestemd moet worden. Dat kan het nemen van

besluiten aanzienlijk vereenvoudigen.”

De schrijvers van het preadvies signaleren o.a. problemen

bij nieuwe, omvangrijke splitsingen, waarbij een gebouw

bijvoorbeeld wordt gesplitst in appartementen, kantoren,

winkels, een parkeergarage etc. Dat zorgt regelmatig

voor onduidelijkheid: wie is waarvoor verantwoordelijk en

wie betaalt waarvoor? Daarnaast ontstaan in ‘gemengde

complexen’ vaak problemen doordat het huurrecht en

het appartementsrecht met elkaar in conflict komen,

maar ook doordat sommige grooteigenaren misbruik

maken van hun macht.

Samen met het ministerie van Binnenlandse Zaken en

VvE Belang wordt onderzocht hoe het appartementsrecht

kan worden aangepast om nieuwe ontwikkelingen op te

vangen. In dit artikel staan de belangrijkste voorstellen

voor wijziging van een aantal bepalingen.

VVE’EN EN BOEK 2

Bij VvE’en die al vele jaren bestaan, zijn de regels van de

splitsingsakte vaak niet meer van deze tijd. Voor de VvE is

het lastig - en duur - om het splitsingsreglement aan te

passen. VvE Belang heeft ervoor gepleit om het nieuwe

(gemoderniseerde) modelreglement van toepassing te

laten zijn op alle VvE’en in Nederland. Dat bleek maar ten

dele mogelijk: het kan alleen als het gaat om verenigingsrechtelijke

zaken. Daarom adviseert de KNB flexibilisering

van de statuten. In het gewone verenigingsrecht kan statutenwijziging

plaatsvinden met een meerderheid van twee

derde van de uitgebrachte stemmen. Dat zou ook voor de

VvE mogelijk moeten zijn. Hypotheekverstrekkers moeten

in de huidige situatie ook toestemming verlenen. In het

preadvies staat dat dat voortaan alleen nodig is als ze door

de wijziging minder rechten hebben.

DE KLEINE VVE

Kleine VvE’en (met maximaal drie woonappartementen

die bestemd zijn om als zelfstandige woning te worden

gebruikt) moeten - net als hun grote broers - over een

reservefonds beschikken, maar heel kleine VvE’en zijn

meestal niet ingeschreven bij de Kamer van Koophandel.

Ze hebben meestal ook geen bestuur en geen kascommissie.

Daarvoor hebben ze gewoon niet genoeg leden.

Deze situatie geeft meestal weinig problemen.

Omdat VvE’en met drie tot tien leden wel degelijk het

risico lopen dat er te weinig onderhoud plaatsvindt, kan

het zinvol zijn om deze verenigingen samen te voegen,

maar de KNB-leden vinden de nadelen groter dan de

voordelen. Ze zijn wél van mening dat de regels op het

gebied van de administratie voor de heel kleine VvE

onnodig zwaar zijn: het opstellen van complete jaarstukken

is overbodig.

KASCOMMISSIE EN RAAD VAN COMMISSARISSEN

Volgens de modelreglementen moet de kascommissie

bestaan uit minimaal twee leden die geen deel uitmaken

van het bestuur. De KNB vraagt zich af waarom niet-leden

geen deel zouden mogen uitmaken van de kascommissie.

Door benoeming van niet-VvE-leden zou juist de zo

gewenste afstand worden gecreëerd tussen VvE en

kascommissie.

Het instellen van een raad van commissarissen is een

alternatief voor een kascommissie. Het BW is daar niet

heel duidelijk over. In het preadvies wordt de mogelijkheid

nadrukkelijk wél opengesteld.

ONDERSPLITSINGEN

In VvE Magazine komen ze geregeld ter sprake: VvE’en

met een aantal ondersplitsingen. Soms zijn er wel zeven

ondersplitsingen en dat is niet bevorderlijk voor de

duidelijkheid, zeker niet als er ook nog sprake is van een

verhuurder binnen de constructie. Er kunnen bijvoorbeeld

problemen ontstaan bij de oproepingstermijn: als die voor

hoofd- en ondersplitsing gelijk is, kan er te weinig tijd

overblijven voor goede voorbereiding van de vergadering

van de hoofdsplitsing. Daarom wordt voorgesteld dat de

oproepingstermijn van de hoofdsplitsing naar 30 dagen

gaat. Daarnaast moeten de ondersplitsingen een duidelijke

rol krijgen bij de vorming van de kascommissie.

12


VvE CIJFERS

13


ELEKTRONISCH STEMMEN

Elektronisch stemmen is niet mogelijk voor de VvE, maar

er staat ook nergens hoe de stemmen wél uitgebracht

moeten worden. In de modelreglementen staat dat

besluitvorming tijdens de vergadering moet plaatsvinden.

Buiten de vergadering stemmen kan alleen als alle eigenaren

schriftelijk instemmen met het voorstel. Voorgesteld

wordt dat volmachten elektronisch mogen worden

uitgebracht en dat in de statuten wordt vastgelegd dat

stemgerechtigden mogen stemmen door middel van een

elektronisch communicatiemiddel. Daar hoort dan wel

een aantal voorwaarden bij.

STORTING IN HET RESERVEFONDS EN INZAGERECHT

Volgens de Wet verbetering VvE’en moeten VvE’en

voortaan jaarlijks minimaal 0,5% van de herbouwwaarde

sparen in het reservefonds. De KNB-leden vinden dat in

de wet niet voldoende is geregeld dat bijvoorbeeld

grooteigenaren hun bijdragen ook daadwerkelijk in het

reservefonds storten (ze geven soms in plaats daarvan

een garantie af). Het advies luidt dan ook dat de bedragen

moeten worden gestort op de rekening van de VvE.

Sommige bestuurders geven de eigenaren geen inzage in

de administratie en al helemaal niet wanneer de eigenaar

lid is van een ondersplitsing. Het preadvies stelt dat het

bestuur verplicht is om aan alle eigenaren (ook die in

ondersplitsingen) alle inlichtingen omtrent administratie

en beheer te verstrekken.

INGEBRUIKGEVING VAN GEMEENSCHAPPELIJKE DELEN

Mag een parkeerterrein in gebruik worden gegeven aan

één eigenaar (bijvoorbeeld van een winkel). En het dak?

Om dat mogelijk te maken is wetwijziging nodig. Daarom

worden alleen uitgangspunten geformuleerd, die erop

neerkomen dat de ingebruikgeving op korte termijn

opzegbaar moet zijn en dat er geen hinder mag ontstaan

voor de andere eigenaren.

VERNIETIGING EN NIETIGVERKLARING

Nu geldt nog dat een verzoek tot vernietiging van een

besluit moet worden gedaan binnen een maand nadat de

verzoeker kennis heeft genomen of kunnen nemen van

het besluit. Voorgesteld wordt om die termijn te verruimen

tot drie maanden.

LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN

In het modelreglement van 2006 is het verbod op het

aangaan van langlopende verplichtingen (zoals leningen)

vervallen. In de oudere reglementen staat dat verbod nog

wel. De KNB-werkgroep stelt voor dat de VvE alleen een

overeenkomst met een langere looptijd dan een jaar mag

aangaan als in de vergadering minstens 50% van de

eigenaren (dus niet het aantal stemmen) daartoe besluit.

HUURDERS EN EIGENAREN

Huurders zijn gebonden aan het reglement van splitsing

maar niet aan het huishoudelijk reglement en ook niet aan

besluiten die zijn genomen nadat zij de huurovereenkomst

hebben getekend. Dat leidt tot onbegrip tussen beide

partijen. De meeste VvE’en kiezen ervoor om huurders een

gebruikersverklaring te laten ondertekenen waarin de

huurder verklaart dat hij zich aan de gestelde bepalingen

zal houden. De VvE kan dat eventueel bij de rechter

afdwingen.

VOORSTEL: MAAK ELEKTRONISCH

STEMMEN MOGELIJK

In het preadvies wordt ook voorgesteld om huurders

meer bij het bestuur en beheer te betrekken, bijvoorbeeld

doordat huurders ook toegang krijgen tot de ledenvergadering,

waarin ze gekwalificeerd stemrecht krijgen (zoals

geregeld in de Wet overleg huurders verhuurder).

De werkgroep ziet geen aanleiding om de macht van de

grooteigenaar in te perken: gebruik van een monopoliepositie

is rechtmatig; misbruik daarvan niet. Eigenaren

die het niet eens zijn met een besluit (dat mogelijk door

de grooteigenaar ‘doorgedrukt’ is) hebben voldoende

mogelijkheden om dat besluit aan te vechten.

IN EUROPA

Conclusie: het appartementsrecht kan wel wat flexibiliteit

gebruiken. Dat zal in de toekomst waarschijnlijk nog meer

het geval zijn als initiatieven als wooncoöperaties en

andere constructies gemeengoed worden. Ook Europese

regels kunnen invloed hebben op het appartementsrecht,

bijvoorbeeld als iemand een appartement koopt in een

andere lidstaat van de Europese Unie. De KNB houdt de

vinger aan de pols.

HOEZO PREADVIES?

Een preadvies is bedoeld om een aanzet te geven

tot meningsvorming en discussie voor de

rechtspraktijk. Ofwel: een discussiestuk voor

juristen die zich bezighouden met een bepaald

onderdeel van de wet (zoals het appartementsrecht).

De juristen die betrokken zijn bij

de publicatie ‘Boek 5 BW van de toekomst’

stellen dat wetgeving zo nu en dan tegen het

licht moet worden gehouden en een ‘grote

onderhoudsbeurt moet krijgen’. De Appartementenwet

trad in werking op 1 december

1952 en werd een aantal keren gewijzigd. Het

fundament, dat al in de Tweede Wereldoorlog

was gelegd, bleef ongewijzigd. Met het preadvies

willen de juristen de wetgever laten zien

dat het verstandig kan zijn de wet op bepaalde

onderdelen aan te passen.

Goedkope appartementen zijn vooral te vinden in Rotterdam

Waarom dit onderzoek? Het antwoord is eenvoudig:

omdat er weinig goede, actuele en betrouwbare gegevens

zijn over VvE’en, terwijl er bij diverse partijen wél behoefte

is aan die gegevens. Om inzicht te krijgen in het aantal

VvE’en en hun kenmerken, maakte het CBS gebruik van

cijfers van de Kamer van Koophandel en van het Kadaster.

Het CBS deed overigens niet alleen onderzoek naar VvE’en

maar ook naar coöperatieve flatverenigingen (cfv). Bij een

cfv is de coöperatie eigenaar van het gebouw. Zij geeft

lidmaatschapsrechten uit, die kunnen worden verkocht.

De leden hebben samen zeggenschap over het beheer en

onderhoud van het gebouw. Cfv’s zijn vooral te vinden in

Amsterdam. Omdat het aantal van deze verenigingen zo

klein is, worden ze verder buiten beschouwing gelaten in

het onderzoek.

Bijzonder aan dit onderzoek is dat voor het eerst niet

alleen is gekeken naar aantallen complexen en woningen,

maar ook naar de belangrijkste kenmerken van complexen

én de bewoners. Zo is ook onderzocht wat de inkomenspositie

van de appartementseigenaren is en hun leeftijd.

ALGEMENE KENMERKEN

Een zeer opvallend gegeven is dat bijna de helft (48

procent) van de VvE’en gemengd is: in die complexen zijn

zowel koop- als huurwoningen. Ongeveer zeven op de

tien van alle appartementen in VvE’en zijn te vinden in

gemengde complexen. Zes op de tien VvE’en bestaan uit

vooral vooroorlogse woningen, vooral in stedelijke

gebieden. De VvE’en met de meeste woningen zijn vooral

naoorlogs. De duurste woningen zijn te vinden in

Noord-Holland en dan vooral in Amsterdam: daar heeft 15

procent van de appartementen een gemiddelde

CBS-ONDERZOEK

NAAR KENMERKEN

EN AANTALLEN VVE’EN:

DE MEESTE BEWONERS HOREN

TOT DE MIDDENINKOMENS

Nederland telt maar liefst twee miljoen appartementsrechten, verenigd in meer dan 144.000 VvE’en. Deze appartementsrechten

zijn niet allemaal woningen: appartementsrechten hebben ook betrekking op winkels, garages,

parkeerplaatsen, bergingen en zelfs ligplaatsen in een jachthaven, tuinen en weilanden. Het aantal appartementsrechten

dat betrekking heeft op woningen, bedraagt ongeveer 1,2 miljoen. Het Centraal Bureau voor de Statistiek

(CBS) deed in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken en VvE Belang onderzoek naar de aantallen en

kenmerken van deze VvE’en. Met het verschijnen van dit onderzoek is een lang gekoesterde wens van VvE Belang

in vervulling gegaan.

WOZ-waarde van € 450.000 of meer. Wellicht een

verrassing voor degenen die denken dat VvE’en vooral

bestaan uit ouderen: slechts één op de vier VvE’en bestaat

uit 65-plussers. In de grote steden zijn de 30- tot 50-

jarigen het best vertegenwoordigd.

AANTALLEN EN WAARDE

In provincies als Friesland, Drenthe, Overijssel en Flevoland

bestaat de helft van de VvE’en uit zes of meer appartementsrechten;

in de grote steden is dat 19 tot 33 procent.

Lang niet alle adressen zijn bedoeld als woning, bijvoorbeeld

in Friesland, Drenthe en Zeeland zijn veel appartementsrechten

in gebruik als ‘logies’. Een toeristische

functie dus. 65 procent van alle VvE’en is kleiner dan zes

woningen.

Vier op de tien woningen in VvE’en vertegenwoordigen

een WOZ-waarde van minder dan € 150.000. In Amsterdam

zijn woningen van die prijsklasse nauwelijks te vinden;

in Rotterdam juist wel. In de Maasstad bestaat 67 procent

van de VvE’en uit goedkopere woningen. In Den Haag is

dat 50 procent en in Utrecht 25 procent.

LEEFTIJDEN EN INKOMENS

Landelijk gezien maken bewoners van 30 tot 50 jaar het

vaakst deel uit van een VvE. Slechts bij één op de tien

VvE’en zijn de hoofdbewoners vooral jonger dan 30 jaar.

Een op de vier VvE’en wordt vertegenwoordigd door

65-plussers, maar in Drenthe ligt dat percentage veel

hoger; in de grote steden juist veel lager. Bewoners uit de

laagste inkomensgroep komen niet veel voor: in één op

de tien VvE’en. De meeste bewoners hebben een middeninkomen.

Hogere inkomens zijn vooral te vinden in

Amsterdam en Utrecht.

De veiligheidsdeur

houdt de dieven

buiten, niet het slot.

Een goed slot is belangrijk, maar wat de dieven

écht tegenhoudt is hoe lastig het is om de deur

kapot te krijgen. Meerdere lagen staalplaat,

haakvormige stalen pennen en haakgrendels

aan de voor- en achterkant maken het

vrijwel onmogelijk om een Daloc-deur open te

breken.

Maar hoe kunnen die Daloc-deuren dan toch zo

soepel en elegant zijn? Heel eenvoudig; het

weerstandsvermogen van de deur is afhankelijk

van de intelligente constructie van de veiligheidsonderdelen

en het gebruikte materiaal.

Groot project? Onze gecertificeerde monteurs

vervangen een appartementsdeur in minder

dan een halve dag.

Kijk op daloc.nl (of scan de

QR-code) voor meer informatie.

Daar vindt u ook onze dichtstbijzijnde

dealer.

Security doors

16

17

VvE BIJZONDERE ORGANISATIES

In VvE Magazine besteedt de redactie

aandacht aan (branche)organisaties die

voor Verenigingen van Eigenaren van

belang kunnen zijn. In deze eenenveertigste

aflevering aandacht voor het Nationaal

Renovatie Platform (NRP).


Ir. Frank Bijdendijk, voorzitter NRP,

Platform voor transformatie

en renovatie:

MET DE GULDEN FENIKS ZETTEN WE

HET VAKGEBIED OP EEN VOETSTUK

“VASTGOED MOET

ZICH VOORTDUREND

KUNNEN AANPASSEN

AAN DE BEHOEFTEN

VAN DE GEBRUIKERS”

“De omgeving waarin mensen wonen, heeft direct invloed op hun welbevinden. Het is duidelijk dat in veel landen de

naoorlogse stedenbouw bepaald niet heeft bijgedragen aan een harmonieuze samenleving. De anonimiteit van de

grote complexen heeft bijvoorbeeld in een aantal Europese steden geleid tot grote problemen. Kijk maar naar de

Franse banlieues. De massaliteit, het ontbreken van identiteit, de onmogelijkheid om gebouwen aan te passen aan je

eigen situatie; het heeft allemaal bijgedragen aan de enorme problemen waarmee we nu geconfronteerd worden.

Architecten als de beroemde Le Corbusier hebben slecht werk verricht; dat is nu wel duidelijk.”

Ir. Frank Bijdendijk, voorzitter van het

NRP, Platform voor transformatie en

renovatie, woont zelf in een stijlvol

grachtenpand in Amsterdam. “Kijk

naar buiten”, zegt hij. “Geen van deze

panden is door een architect ontworpen.

Anonieme burgers gaven

een opdracht aan een vakbekwame

aannemer om een huis te bouwen.

Een paar bouwmuren met balklagen

daartussen en een stijgpunt; dat is

de essentie van een grachtenpand.

En een mooie gevel ertegen op de

rooilijn. 99 van de 100 mensen vinden

dit heel mooi: dit pand heeft al allerlei

functies gehad. Hoeveel mensen vinden

grootschalige, anonieme (maar

wel ontworpen!) flatgebouwen mooi?

Het heeft allemaal te maken met

macht: systeembouwers en ontwerpers

(de ‘professionals’) kregen

de kans om hun machtspositie

te versterken ten koste van echte

woonkwaliteit. De grootschalige flats

die nu in China worden gebouwd, zijn

net zo goed een uiting van een centralistisch

regime als de Bijlmermeer

en de flats in de Parijse voorsteden.

Die manier van denken en bouwen

gaat volkomen in tegen het menselijke

karakter: het individu is verloren

gegaan.”

DUURZAAMHEID

Dat gezegd hebbende: “Vastgoed

moet zich voortdurend kunnen

aanpassen aan de behoeften van de

gebruikers; de individuen dus. Dat is

de echte definitie van duurzaam en

het is ook waar het NRP zich voor inzet:

duurzaam gebruik van vastgoed.

Gebouwen die gebruikt zijn, hebben

waarde; ongebruikt vastgoed is waardeloos.

Je moet je altijd afvragen:

wie is de toekomstige bewoner? Als

je bouwt, transformeert of renoveert

met die gedachte in je achterhoofd,

zul je altijd gebruikers vinden voor het

gebouw. Flexibiliteit is dus van groot

belang, want het staat voor keuzevrijheid.”

Bij de VvE is de splitsingsakte leidend.

Niet heel flexibel dus. Bijdendijk:

“Alles wat door mensen bedacht is,

kan door mensen worden gewijzigd.

Als je maar wilt! Natuurlijk weet ik ook

wel dat een collectief, zoals een VvE,

niet zomaar tot collectieve beslissingen

komt. Daarom heb ik in mijn tijd

als directeur van woningcorporatie

Het Oosten (Amsterdam) VvE Beheer

Amsterdam opgericht. In die tijd

werden complexen op grote schaal

uitgepond en bezat de corporatie

vrijwel alle appartementsrechten. Inmiddels

heeft deze beheerorganisatie

ca. 50.000 appartementen in beheer.

Ik ben ervan overtuigd dat die schaalgrootte

nodig is om de professionaliteit

te genereren die nodig is om de

> Ir. Frank Bijdendijk

VvE goed te adviseren op gebieden

als duurzaamheid.”

NIEUW LEVEN VOOR HET NRP

In 2011 werd Frank Bijdendijk 65 jaar.

In datzelfde jaar maakte het bedrijf

Trespa bekend te stoppen als sponsor

van de Nationale Renovatie Prijs.

Bijdendijk zag zijn kans schoon om

nog eenmaal een nieuw bedrijf op

te richten en werd voorzitter van

het ‘nieuwe’ NRP, dat zich inzet voor

duurzaam behoud van de gebouwde

omgeving én elk jaar de Gulden Feniks

uitreikt, de opvolger van de Nationale

Renovatie Prijs. In al die jaren

zijn al heel wat complexen getransformeerd

tot aantrekkelijke appartementencomplexen.

De trouwe lezers

van VvE Magazine zijn die complexen

in dit blad tegengekomen.

Bijdendijk: “Renovatie en transformatie

zijn steeds belangrijker geworden.

Het bestaande vastgoed in ons land

vertegenwoordigt een waarde van

2500 miljard euro. Het is dus zowel

economisch als maatschappelijk

belangrijk om ervoor te zorgen dat

het vastgoed zijn waarde behoudt.

Daarvoor zet het NRP zich in.

Omdat het belangrijk is om met

gezag over renovatie en transformatie

te kunnen praten, hebben we de

volledige breedte van de vastgoedsector

aan ons gebonden. We hebben

dus een enorme achterban en dat is

belangrijk als we bijvoorbeeld met

minister Blok en zijn ambtenaren aan

tafel zitten om afspraken te maken.

Het NRP heeft eraan bijgedragen dat

renoveren een beter imago heeft

gekregen (in tegenstelling tot vroeger

toen nieuwbouw leidend was in de

sector), maar de weten regelgeving

is nog niet aangepast aan de nieuwe

situatie. Daarin moet voortdurende

verandering van bestemming en

functie mogelijk zijn. Wetten zijn

statisch en gericht op monofunctioneel

gebruik, terwijl het gaat om

multifunctionaliteit en dynamiek.

Met onze NRP Academie hebben we

een aanzet gegeven voor verbetering

van het onderwijs. Dat doen we

in samenwerking met o.a. TU Delft,

Nyenrode Business School en Hogeschool

Utrecht.”

NRP GULDEN FENIKS

“Met de Gulden Feniks zetten we het

vakgebied op een voetstuk.

Het aantal inzendingen stijgt elk

jaar en ook dit jaar zijn er een aantal

appartementencomplexen onder de

inzendingen (zie pagina 18 t/m 21

over het Amundsenhofje - red.) Bouwers

en projectontwikkelaars weten

dat ze eer inleggen met deze projecten.

De prijs ter bevordering van en

inspiratie voor duurzaam gebruik van

de bestaande omgeving bestaat nu

28 jaar. Het is de ‘Oscar van renovatie

en transformatie van de Nederlandse

vastgoedwereld’. Economische

aspecten, innovatie, duurzaamheid

en technische uitvoering worden

beoordeeld door de vakkundige jury.

Dat maakt de prijs dus bijzonder

veelzijdig, maar het is ook een prijs

om van te leren. De maatschappelijke

opgave om gebouwen en gebieden

te verduurzamen is enorm.

Het NRP organiseert voortdurend

nieuwe activiteiten om het platform

onder de aandacht te brengen. Zo

werd onlangs - in samenwerking

met Vastgoed Journaal - de eerste

Nationale Renovatiedag gehouden.

Daar hebben we het NRP gepresenteerd

als een krachtig, verstandig en

deskundig instituut, dat samen met

de gemeenten tot schitterende resultaten

kan komen!”

WINNAARS VAN DE

GULDEN FENIKS 2016

Dit jaar zijn maar liefst 83

projecten ingezonden. Bij

de prijswinnaars van de

Gulden Feniks was dit

jaar geen appartementencomplex.

Winnaars:

• Gebiedstransformatie:

Fort bij Vechten

• Transformatie: De Timmerfabriek

in Schiedam

• Renovatie: Bouw van Jou

in Deventer.

18

VvE BIJZONDERE APPARTEMENTEN

WONEN IN HET AMUNDSENHOFJE:

EEN DUURZAAM MAATSCHAPPELIJK

INITIATIEF

VvE Magazine besteedt aandacht

aan bijzondere appartementen. In

deze tweeenveertigste aflevering

van deze serie aandacht voor wonen

in een hofje.

19


EEN HUISHOUDELIJK REGLEMENT IS NIET NODIG.

WE KUNNEN TOCH OVER ALLES

MET ELKAAR PRATEN?

KLEUTERSCHOOL - ISLAMITISCHE SCHOOL - KRAAKPAND - EN NU: DUURZAME WONINGEN

Tijdens de verbouwing

Martien Kroon (midden) met zijn medebestuursleden.

De wijk Bos en Lommer in

Amsterdam-West wordt steeds

populairder, constateert Martien

Kroon. Hij is - met vrouw en dochters

- eigenaar van een woning in

het Amundsenhofje, een schitterend

voorbeeld van kleinschalige

transformatie: het hofje was

vroeger (gedeeltelijk) een school.

Sinds november 2015 wonen er

zeven huishoudens, en op het

schoolplein zijn drie nieuwe woningen

gerealiseerd, die ook deel

uitmaken van VvE Amundsenhofje.

Het project was een van de

inzendingen voor de Gulden Feniks,

de jaarlijkse prijs van het Nationaal

Renovatie Platform. Het Amundsenhofje

viel niet in de prijzen, maar

de bewoners hebben het gevoel dat

ze de loterij hebben gewonnen!

Vanzelf ging het allemaal niet. Het

project ontstond naar aanleiding van

een oproep van het Stadsdeel West

om in te schrijven op de verbouwing

van de voormalige Fatima-school.

Die maakt deel uit van een ‘ensemble’

gebouwen en pleinen met de Sint

Josephkerk als markant middelpunt.

De architecten Evers en Sarlemijn

werkten in de stijl van de Bossche

School (tweede helft 20e eeuw), die

wordt gekenmerkt door vérgaande

soberheid.

De gemeente beschouwde het

schooltje min of meer als monument,

maar ondanks die status was het maar

de vraag of het gebouw behouden

kon worden. Sloop was een reële

optie. Martien Kroon: “In dat geval

had hier nu waarschijnlijk een groot

appartementencomplex gestaan. Dat

is dus niet doorgegaan. We merkten

op buurtbijeenkomsten dat we heel

welkom waren. Het gebouw was

natuurlijk zwaar verwaarloosd, dus

iedereen was blij dat het een nieuwe

bestemming kreeg.”

BOUWGROEP

Met een aantal geïnteresseerden

werd bouwgroep ‘Amundsenhofje’

opgericht, met duurzaamheid als

voornaamste doel. Het voorstel van de

bouwgroep werd als beste beoordeeld

en de enthousiaste initiatiefnemers

konden aan de slag. Het gebouw

was op dat moment bewoond door

een groep krakers die het complex

had omgedoopt tot ‘Antarctica’. Tot

de zomer van 2014 verbleven zij in

het gebouw. De aspirant-eigenaren

beschouwden ze als ‘kapitalistische

miljonairs’ die zich het complex wilden

toe-eigenen.

Na enige tijd lukte het om het complex

leeg te krijgen. Binnen was er

een complete ravage aangericht,

maar een aantal bouwelementen was

bewaard gebleven. Die werden door

de nieuwe eigenaren voor een groot

deel hergebruikt. De relingen langs de

voormalige trap zijn getransformeerd

tot poorten die toegang geven tot de

vrolijke gezamenlijke binnentuin. Van

enkele mooie houten kozijnen maakte

Martien Kroon een robuuste tuintafel.

In een hoek van de tuin wacht een

stapel hout (van zes bomen die tot

planken zijn verzaagd op de Zaanse

Schans) op een nieuwe bestemming.

Stenen die vrijkwamen, werden gebruikt

voor de erfafscheiding.

TWEE GEBOUWEN

In feite bestaat het Amundsenhofje uit

twee gebouwen: de oude school en

een nieuw gedeelte met drie woningen,

die de ‘ogen van het schoolplein’

vormen. Dat was een wens van de

gemeente: er was nogal wat overlast

van hangjongeren.

Martien Kroon: “Het was vanaf het

begin duidelijk dat de school niet

behouden kon blijven zonder nieuwbouw.

Nieuwbouw was nodig om

de exploitatie rond te krijgen. In de

praktijk maakt het voor de VvE geen

verschil. Sommige collectieve zaken,

zoals de tuin, delen we gewoon op

fifty-fiftybasis; andere zaken, zoals

de stookkosten, worden per woning

berekend.

De nieuwe woningen hebben natuurlijk

veel minder onderhoud nodig,

maar daarover hebben we niet lang

gediscussieerd: iedereen betaalt mee

aan het onderhoud van het totale

complex.

We hebben een meerjarenonderhoudsplan

en we doen bijna alles

zelf. De verbouwing is ook voor een

groot deel door de bewoners zelf

uitgevoerd, maar voor de grote werkzaamheden

en voor de bouw van

het casco hebben we gezamenlijk

een aannemer ingehuurd. De woonoppervlaktes

van de woningen in de

school zijn allemaal verschillend. Ook

dat leverde wel de nodige gesprekken

op, maar er waren geen echte

problemen.”

GEMEENSCHAPPELIJK

De tuin is gemeenschappelijk bezit.

In totaal wonen er 16 kinderen in het

Amundsenhofje en die hebben veel

speelruimte tot hun beschikking. Ze

lopen en fietsen vrolijk door de hele

tuin. Wie gesteld is op privacy, moet

hier dus niet gaan wonen.

“Klopt”, zegt Kroon. “Cohesie en

dingen delen vormen uitgangspunten

voor het wonen in dit complex. In

andere VvE’en zie je dat de eigenaren

min of meer tegen hun wil moeten

samenwerken; voor onze VvE is het

de basis van het wonen. In de praktijk

levert dat geen enkel probleem op:

er wonen hier ook enkele zestigers.

Zij vinden het heel gezellig om jonge

mensen en kinderen om zich heen te

hebben.”

Hij realiseert zich wel dat dit in de toekomst

anders kan gaan. “Als de buren

besluiten hun woning te verkopen,

moeten ze daarvoor natuurlijk een

goede prijs krijgen”, zegt hij. “De vér

doorgevoerde gezamenlijkheid mag

daarbij geen belemmering vormen.

Aan de andere kant moeten nieuwe

bewoners wel weten dat ze in een

bijzonder complex gaan wonen. Ze

krijgen te maken met een cultuur

die wellicht niet de hunne is. Daar

moeten we dus heel duidelijk over zijn.

We maken ons daar niet veel zorgen

over. Het is straks misschien best een

21

Industriedeuren • Hekwerken • Parkeersystemen

VvE BIJZONDERE APPARTEMENTEN


Een nieuwe

maat in service

SERVICE & ONDERHOUD

✓ Merkonafhankelijke service

✓ 24/7 service

✓ Snelle responstijden

✓ Onderhoudscontracten op maat

✓ Landelijke dekking

DE SPECIALIST

in toegankelijkheid

GALERIJVERHOGING

BALKONVERHOGING

ANTISLIP OPLOSSINGEN

BALUSTRADEVERHOGINGEN

RUBBEREN DREMPELHULPEN

Plan nu een afspraak in met een van onze accountmanagers en

maak kans op een gratis service beurt t.w.v. € 200.

GALERIJBEKLEDING

Alldoorco Service & Onderhoud • Tabaksplanter 2, 3861 SH Nijkerk

033-2458944 • info@alldoorco.nl • www.alldoorco.nl

Virulyweg 1

7602 RG Almelo

T +31 (0)546 - 850466

F +31 (0)546 - 828812

E info@pamalmelo.nl

I www.pamalmelo.nl

uitdaging, maar waarom zou je nu al

gaan discussiëren over problemen die

er misschien helemaal niet komen?

Bovendien: elk probleem dat zich

voordoet, is een testcase voor ons

project!”

Ook met VvE-aangelegenheden gaan

de leden luchtig om. “We hebben

bewust geen huishoudelijk reglement”,

zegt Kroon. “We houden er niet zo

van om alles zwart op wit te zetten.

Je kunt er toch ook gewoon samen

over praten? We komen gemiddeld

eenmaal in de twee maanden bij

elkaar en dan bespreken we de dingen

die op dat moment actueel zijn.

En verder organiseren we vooral

veel gezellige bijeenkomsten.”

DUURZAAMHEID

Een van de eigenaren is duurzaamheidsadviseur.

Dat is te merken aan

de maatregelen die zijn genomen om

het Amundsenhofje zo energiezuinig

mogelijk te maken. Er is een warmte-koudeopslag

voor warm water en

BINNEN WAS ER EEN COMPLETE RAVAGE

AANGERICHT, MAAR EEN AANTAL BOUWELEMENTEN

WAS BEWAARD GEBLEVEN.

lagetemperatuurverwarming. Zonnecollectoren

en een warmtepomp

zorgen voor de aanvulling op het

warme water. De benodigde elektriciteit

wordt voor een groot deel geproduceerd

door zonnepanelen op de

platte daken van beide gebouwen. Ze

liggen op sedumbegroeiing, die zorgt

voor extra isolatie en een hoger rendement

van de zonnepanelen. Muren,

vloeren en daken zijn zo veel mogelijk

geïsoleerd en de ramen zijn voorzien

van triple glas.

Enkele bewoners maken gebruik

van hoogrendement-houtkachels.

Zij maken dankbaar gebruik van het

hout van de bomen die vroeger op

het terrein stonden en nu in stukken

zijn gezaagd. Een van de woningen is

inmiddels energieneutraal; de andere

zijn op weg naar dat doel. In elk geval

hebben alle woningen een energielabel

A+.

De familie Kroon woont - net als de

andere bewoners - met veel plezier

in het hofje: “Op deze manier was het

voor ons haalbaar om op een duurzame

manier in een ruime woning mét

tuin in Amsterdam te wonen. Dat zou

anders heel lastig zijn geworden.”

22

VvE PLATFORM

23


PLATFORM

DUURZAME

VVE’EN CAPELLE

AAN DEN IJSSEL

GEEFT ENERGIE

AAN DE STAD

Wethouder Josien van

Cappelle oriënteerde zich

op de VvE-problematiek

tijdens een bezoek aan

een Capelse VvE.

DUURZAAMHEIDSINITIATIEVEN VANUIT DE

SAMENLEVING WILLEN WE GRAAG ONDERSTEUNEN

overgrote deel door de gemeente gesubsidieerd. Een

prima samenwerking dus en de wethouder ziet met veel

plezier dat deze constructie werkt: “Er vindt regelmatig

overleg plaats tussen de leiders van de diverse projecten

en onze ambtenaren. Dat zorgt ervoor dat de activiteiten

goed op elkaar worden afgestemd. Er vindt ook een vorm

van ‘kruisbestuiving’ plaats: we zien dat vergroening van

tuinen ook interessant is voor de VvE’en en dat de particuliere

woningeigenaren ook graag willen weten hoe ze de

gevels van hun woningen goed kunnen onderhouden.

‘Denken, durven, doen’ is het motto van het coalitieakkoord 2014-2018 van de gemeente Capelle aan den

IJssel. In dat akkoord is afgesproken dat er een nieuw milieubeleidsplan zou komen voor de periode 2015-

2018. In de zomer van 2015 werd de Duurzaamheidsagenda 2015-2018 goedgekeurd door de gemeenteraad.

Energiebesparing in de gebouwde omgeving is een van de doelstellingen. Het Platform duurzame VvE’en is

een van de samenwerkingsprojecten binnen de Duurzaamheidsagenda. De IJsselgemeente werd vorig jaar

uitgeroepen tot ‘groenste gemeente van Nederland’. Dat schept verplichtingen, vindt wethouder Josien van

Cappelle, die o.a. duurzaamheid in haar portefeuille heeft.

Over de ambities van de gemeente vertelt ze: “In de

afgelopen jaren lag het accent van het milieubeleid sterk

op de gemeentelijke organisatie en het uitvoeren van

wettelijke taken. We hebben fors geïnvesteerd in energiebesparing

in onze eigen panden: op enkele gemeentelijke

daken zijn zonnepanelen geïnstalleerd, het gemeentehuis

is duurzaam gerenoveerd en de nieuwe gemeentewerf is

een zeer duurzaam gebouw. Een aantal van onze voertuigen

rijdt op elektriciteit.

Maar we konden meer doen, vonden we. Je ziet dat er

steeds meer duurzaamheidinitiatieven ontstaan in de

samenleving en die willen we graag ondersteunen. Daar

is ook budget voor vrijgemaakt. Tenslotte hebben we een

gemeenschappelijk belang en door samenwerking kun je

méér bereiken; dat is mijn vaste overtuiging. Begin 2015

hebben we een stakeholderanalyse uitgevoerd en op 4

maart van dat jaar hebben we een bijeenkomst georganiseerd

met als thema ‘kansen voor duurzaamheid’. De

initiatiefnemers die een idee hadden ingediend, konden

hun project ‘pitchen’ en dat heeft een aantal aansprekende

projecten opgeleverd: de energiecampagne wonen (die

zich richt op de grondgebonden woningen), vergroening

van tuinen (een actueel onderwerp gezien de enorme

hoosbuien van de laatste maanden!), energieke scholen,

het Platform Duurzaam Capelle én het Platform duurzame

VvE’en Capelle aan den IJssel.”

Duurzaamheidsagenda 2015-2018

“Samen werken aan Duurzaamheid”

6 juli 2015 Capelle aan den IJssel

capelleenergiewijzer.nl

TOEKOMSTBESTENDIGE VVE’EN

Op de vraag wat de wethouder met VvE’en heeft, geeft

ze eerlijk antwoord: “De problematiek van de VvE was

voor het overgrote deel nieuw voor me. Daarom heb ik

begin dit jaar een kennismakingsbezoek gebracht aan een

complex binnen onze gemeente, dat aardig representatief

is: ruim 40 jaar oud; uitstekend qua bouwkundige constructie,

maar nog zoekende als het gaat om duurzaamheid.

Dat heeft me een goed beeld gegeven van de wijze

waarop een VvE wordt bestuurd en beheerd, maar ook

wat de uitdagingen zijn voor de toekomst.

In de Duurzaamheidsagenda ligt het accent nadrukkelijk

op energiebesparing en duurzame energieopwekking,

maar duurzaamheid betekent - ook voor een VvE -

natuurlijk veel meer.

Je hebt het dan over toekomstbestendigheid, waarbij

vragen spelen als ‘Is ons gebouw toegerust voor een

ouder wordende bevolking? Kunnen mensen die aangewezen

zijn op een scootmobiel ook in het complex

(blijven) wonen? Hoe zit het met de brandveiligheid van

de mensen die niet zo mobiel zijn?’ Het is me ook duidelijk

geworden hoe groot de behoefte aan deskundige, maar

vooral onafhankelijke informatie is. Capelle aan den IJssel

telt ca. 200 VvE’en; van groot tot klein; nieuw en ‘op

leeftijd’. Ze zijn dus heel divers, maar tegelijkertijd

worstelen veel besturen met dezelfde vragen.”

SAMENWERKINGSPROJECT

Het project wordt gefinancierd en gefaciliteerd door de

gemeente. Concreet betekent dat: een door de gemeente

betaalde externe projectleider en een projectondersteuner

binnen de gemeentelijke organisatie. Aan het overleg van

de projectgroep nemen ook woningcorporatie Havensteder

en het Energie Collectief Capelle deel. De bijeenkomsten

van het platform-in-oprichting vinden plaats in het

gemeentehuis. De cursus ‘Capelse VvE’en met Energie’ die

in het najaar op het programma staat, wordt voor het

Het geeft heel veel energie als je ziet hoe groot de

opkomst is tijdens de bijeenkomsten van het platform

(een kwart van de Capelse VvE’en geeft acte de présence)

en hoe enthousiast iedereen bezig is met de onderwerpen

die op de agenda staan. Om er een paar te noemen: het

creëren van draagvlak voor duurzaamheidsmaatregelen,

gevelonderhoud en -advies, ledverlichting, maar ook

financiering van duurzaamheidsmaatregelen, waarover

VvE Belang-directeur Kees Oomen onlangs een aansprekende

presentatie heeft gehouden. Tijdens de laatst

gehouden bijeenkomst hebben de aanwezigen ook

informatie gekregen over de activiteiten van de Woonwijzerwinkel,

die gaat fungeren als energieloket voor de

VvE’en in het 010-gebied. De volgende bijeenkomst staat

in het teken van de collectieve verwarming (inclusief

stadsverwarming). Ik denk dat dat onderwerp ook garant

staat voor een flinke opkomst.”

DOEL: LEREN VAN ELKAAR

Het platform heeft als voornaamste doelstelling het bij

elkaar brengen van VvE’en en het organiseren van investeringen

in duurzaamheid. Kennisopbouw en het uitwisselen

van informatie zijn - naast de presentaties door deskundigen

- belangrijke elementen van de bijeenkomsten. Dat

moet ertoe leiden dat in 2018 bij minimaal 35 Capelse

VvE’en duurzaamheidsmaatregelen zijn getroffen met als

resultaat een gemiddelde verbetering van het energielabel

met twee stappen. In totaal komt dat neer op 1.000 ton

reductie van de CO 2

-uitstoot.

Josien van Cappelle realiseert zich dat de labelsystematiek

niet optimaal past bij de VvE. “Maar dat weerhoudt ons er

niet van om met veel enthousiasme door te gaan op de

ingeslagen weg. Er is nog veel te verduurzamen bij de

Capelse VvE’en en daar wil ik me graag voor inzetten.

We gaan ervan uit dat er in 2017 een zelfstandig functionerend

VvE-platform actief is. Met een eigen website (die

nu wordt ontwikkeld), een aantal thema-avonden en drie

netwerkbijeenkomsten per jaar. Zo werken we samen aan

duurzaamheid!”

25

THINK

TWINQ

20.000 VvE’s

gebruiken dagelijks de

software van Twinq

Vereniging van Eigenaren willen:

Online inzage in de administratie van de VvE

Snelheid & gemak

Veilig & betrouwbaar

VvE INCASSO


PROBLEEM MET

INCASSEREN?

VVE INCASSO

SUPPORT

HELPT!

Meer informatie? T (0162) 47 05 55 of www.twinq.nl

VvE Metea

thuis

in beheer

Genera: het meest complete totaal beheer pakket

Admira: financieel administratief beheer

Thesis: totaal technisch beheer

Finera: het voordeligste VvE beheer pakket

Vastgoed Consultancy: de beste start van VvE’s

besparing van tijd, zorgen én kosten

adres: postbus 51 • 3430 AB Nieuwegein

telefoon: (030) 60 03 939

e-mail: vve@vvemetea.nl

www.vvemetea.nl

Eigenaren van een appartementsrecht zijn verplicht aan de VvE een periodieke bijdrage te betalen, zodat

schulden en kosten die ten laste komen van de gezamenlijke eigenaren kunnen worden betaald. Voldoet een

eigenaar niet aan deze verplichting, dan wilt u als (bestuur van de) VvE een mogelijkheid hebben om de

verschuldigde bijdrage te incasseren. VvE Incasso Support biedt u deze mogelijkheid.

Tip: wacht niet te lang met het incasseren van de vordering.

Als deze ouder is dan het afgesloten boekjaar,

kan het lastig zijn het geld nog te krijgen. Dan zijn de

eigenaren hun geld misschien kwijt en draaien de

andere eigenaren voor het niet betaalde bedrag op.

VvE Incasso Support helpt u om dat probleem te voorkómen.

Besteed uw vordering daarom al uit als blijkt

dat de eigenaar langer dan een maand niet betaalt.

Wij nemen uw vordering in behandeling op basis van no

cure-no pay: als de vordering in het geheel niet wordt

toegewezen, worden geen kosten in rekening gebracht

aan de VvE. Onze werkwijze ziet er als volgt uit.

BUITENGERECHTELIJKE FASE

Om te beginnen schrijft VvE Incasso Support de debiteur

aan. Als deze naar aanleiding van deze aanmaning direct

het gevorderde bedrag betaalt, dan komt de geïncasseerde

hoofdsom en de rente toe aan de VvE. Aan VvE Incasso

Support komen de buitengerechtelijke incassokosten

toe. Hiervoor wordt aan de VvE € 40,00 (exclusief btw) in

rekening gebracht, tenzij de VvE al een aanmaning heeft

verstuurd. Voorwaarde is dan wel dat op de juiste wijze

een termijn van 14 dagen is gesteld.

GERECHTELIJKE FASE

Als de debiteur naar aanleiding van de aanmaning(en) niet

betaalt, dan zal VvE Incasso Support de vordering aanbrengen

bij de kantonrechter (dat kan bij bedragen tot

€ 25.000). Let op: het bestuur heeft hiervoor een machtiging

nodig van de vergadering, tenzij het modelreglement

bij splitsing in appartementsrechten 2006 van toepassing

is voor de VvE.

KOSTEN DERDEN

De kosten van derden (zoals griffierecht, deurwaarderskosten,

proceskosten) worden in principe verhaald op de

debiteur. Als dit niet mogelijk blijkt te zijn, dan komen deze

kosten voor rekening van de VvE.

Wordt de vordering toegewezen? Dan betekent dit nog

niet automatisch dat de VvE haar geld krijgt. Mogelijk moet

nog een deurwaarder worden ingeschakeld om de vordering

inderdaad te kunnen incasseren. Ook in dat geval

is VvE Incasso Support u graag van dienst. In deze fase

werken wij op basis van het gebruikelijke uurtarief.

CORRECT EN VOLLEDIG

Als u kiest voor VvE Incasso Support, weet u zeker dat uw

vordering correct en volledig wordt overgenomen. Elke

stap wordt zorgvuldig voorbereid en met u besproken,

zodat u zeker weet dat uw vordering in goede handen is.

Daarmee wordt de kans dat uw VvE het geld krijgt waarop

ze recht heeft, een stuk groter! Kijk voor meer informatie

op www.vvebelang.nl. Onder het kopje ‘Juridisch’ vindt u

VvE Incasso Support. Bellen kan ook: het telefoonnummer

is 0162-469 120.

26

VvE JURIDISCH

27


SCOOTMOBIEL

OP DE GANG;

MOET DE VVE

TOESTEMMING

VERLENEN?

HET KOMT DUS AAN OP DE SPECIFIEKE

OMSTANDIGHEDEN VAN HET GEVAL OF DE

VVE TOESTEMMING MOET VERLENEN

Mr Richard P.M. de Laat

De Advocaten van Van Riet

Tel: 030 – 263 50 52

E-mail: delaat@vanvanriet.nl

Internet: www.vanvanriet.nl

Het is een regelmatig terugkerende kwestie: scootmobiels die gestald

worden in de gemeenschappelijke gedeelten van de VvE, zoals hallen,

galerijen en andere ruimtes. Op grond van het reglement is dit verboden,

maar dat verbod is niet altijd te handhaven. De vraag is wanneer wel en

niet toestemming moet worden verleend. In een uitspraak van het

gerechtshof te Arnhem van 17 juni 2016 wordt er nader op ingegaan.

MR RICHARD P.M. DE LAAT IS ALS PARTNER

VERBONDEN AAN DE SECTIE VASTGOED VAN

DE ADVOCATEN VAN VAN RIET TE UTRECHT.

HIJ IS ONDERMEER GESPECIALISEERD IN HET

APPARTEMENTSRECHT EN PROCEDEERT EN

ADVISEERT VOOR DIVERSE OPDRACHT-

GEVERS, WAARONDER VVE’EN, BEHEERDERS

EN APPARTEMENTSEIGENAREN.

Een bewoner van een appartementencomplex

verzocht de kantonrechter

op de voet van artikel 5:121 van

het Burgerlijk Wetboek (BW) haar een

vervangende machtiging te verlenen

om haar scootmobiel te kunnen

plaatsen in de gemeenschappelijke

ruimte waarop de voordeur van haar

appartement en die van drie andere

appartementen alsmede de deuren

van de lift en een trappenhuis uitkomen.

De kantonrechter verleende de

machtiging.

De VvE ging in hoger beroep en stelde

allereerst dat het besluit waarbij de

toestemming was geweigerd al veel

eerder genomen was en dat daartegen

geen verzoek tot vernietiging

was ingediend, waarmee dat besluit

vast stond. Dan kan, zo betoogde de

VvE, daarna ook geen verzoek tot

een vervangende machtiging meer

worden ingediend. Nee zegt het

hof, de machtiging van 5:121 BW is

niet afhankelijk van de regeling van

vernietiging die in artikel 5:130 BW is

geregeld. Dat van het besluit waarbij

de toestemming voor de scootmobiel

op de gang is geweigerd geen

vernietiging is gevraagd, brengt niet

mee dat de machtiging moet worden

geweigerd.

Vervolgens komt het aan op de vraag

of de VvE zich hier wel op het reglement

mag beroepen. Vast staat dat

op grond van het modelreglement

het plaatsen van een scootmobiel in

de gemeenschappelijke ruimte niet

toegestaan is en dat de algemene

vergadering van de VvE de bevoegde

instantie is om de door een bewoner

gewenste ontheffing te verlenen.

Van die mogelijkheid had de bewoner

gebruik gemaakt, waarbij de vergadering

de toestemming weigerde omdat

naar haar mening voldoende alternatieven

voorhanden waren.

WET GELIJKE BEHANDELING

OP GROND VAN HANDICAP OF

CHRONISCHE ZIEKTE

De vrijheid die de VvE heeft bij die

beslissing wordt volgens de hier behandelde

hofuitspraak begrensd door

de Wet gelijke behandeling op grond

van handicap of chronische ziekte.

Die wet heeft tot gevolg dat de VvE

de toestemming niet mag weigeren

indien een bewoner geen alternatieve

stallingsmogelijkheden heeft voor

haar scootmobiel die zij nodig heeft

om zich buitenshuis te verplaatsen.

De alternatieven dienen - objectief

bezien - redelijkerwijs geschikt te zijn;

of de bewoner ze zelf geschikt vindt,

dan wel het eigen alternatief wenselijker

acht, speelt in beginsel geen rol.

Subjectief is de beoordeling volgens

het hof wel in die zin dat de aanvaardbaarheid

van mogelijke alternatieven

en daarmee de noodzakelijkheid

van de gevraagde voorziening

dient te worden beoordeeld vanuit

het perspectief van de gehandicapte

of chronisch zieke om wie het gaat.

Beoordeeld moet worden of de

alternatieven, gelet op de aard van

de handicap of ziekte en de daaruit

voortvloeiende beperkingen, zowel

de huidige als de toekomstige, fysiek

haalbaar zijn.

Het hof motiveert vervolgens waarom

het van belang is dat een dergelijke

beoordeling alleen worden gemaakt

met voldoende kennis van en ervaring

met het desbetreffende ziektebeeld

en de daarbij horende beperkingen.

Alleen met die kennis kan een verantwoord

oordeel worden gegeven over

de bezwaren die de bewoner tegen

de door de VvE voorgestelde alternatieven

heeft geuit.

DESKUNDIGENBERICHT

Het komt dus aan op de specifieke

omstandigheden van het geval of

de VvE toestemming moet verlenen.

Wat is het ziektebeeld, wat zijn de

bestaande beperkingen en wat is de

te verwachten ontwikkeling daarvan,

welke alternatieven zijn er en zijn

die redelijkerwijs haalbaar voor de

betreffende bewoner? Indien een

deskundige vaststelt dat de enige

mogelijkheid is dat de scootmobiel

in gemeenschappelijke ruimte wordt

geplaatst, kan de VvE de toestemming

daarvoor niet weigeren, tenzij

sprake is van gevaarzetting, bijvoorbeeld

omdat daardoor vluchtwegen

worden belemmerd. Daarbij geldt dat

het niet redelijk is dat de bewoner

zijn appartement van alle meubels

ontdoet om een draaicirkel te kunnen

maken.

GRIJS GEBIED

De VvE die wordt geconfronteerd

met een verzoek om toestemming

kan daaraan de voorwaarde verbinden

dat het gepaard gaat met een

deskundigenbericht, dat gemotiveerd

en onderbouwd ingaat op de specifieke

omstandigheden van het geval

en deze toetst aan de criteria die door

het hof zijn gehanteerd. Daarmee

geeft deze uitspraak kleur aan een tot

voor kort grijs gebied.

28

29

VvE JURIDISCH


SHORT STAY, AIRBNB;

WAT MOET DE VVE

DAARMEE?

Geen eenduidige uitleg over de

vraag of short stay/Airbnb

binnen de bestemming

‘wonen’ valt

Geluidsoverlast, rolkoffers, vreemde gezichten en verdwaalde toeristen in het complex. Sinds onder

meer de opkomst van de website Airbnb hebben VvE’en regelmatig met dit type overlast te maken.

De vraag die in dit artikel beantwoord wordt, is of de VvE zich kan verzetten tegen short stay, ofwel

verhuur van het appartement voor korte duur (een dag tot een week) en zo ja, op welke wijze.

Allereerst is van belang wat de akte

van splitsing regelt over de ingebruikgeving

en wijze van gebruik van een

privégedeelte. Alle modelreglementen

bepalen dat een eigenaar zijn

privégedeelte met inbegrip van het

medegebruik van de gemeenschappelijke

gedeelten en/of zaken aan een

ander in gebruik kan geven. Die ander

kan dit gebruik slechts verkrijgen na

ondertekening van een verklaring dat

hij het (splitsings)reglement en het

huishoudelijk reglement, alsmede

eventuele regels als bedoeld in artikel

5:128 lid 1 BW, voor zover die op een

gebruiker betrekking hebben, zal

naleven.

Zo lang aan deze voorwaarde is voldaan,

volgt uit de modelreglementen

dat ingebruikgeving van een privégedeelte

en het medegebruik van de

gemeenschappelijke gedeelten en

zaken is toegestaan. De modelreglementen

houden verder geen beperking

in voor het in gebruik mogen

geven van een appartement; ook

geen beperking naar tijd. We kunnen

dus stellen dat het voor korte tijd

in gebruik geven/verhuren van een

appartement op grond van de modelreglementen

is toegestaan. Dat geldt

dus ook voor verhuur voor bijvoorbeeld

een weekend. Daarnaast bepalen

de modelreglementen dat het

privégedeelte moet worden gebruikt

overeenkomstig de daaraan in de akte

gegeven bestemming. Een afwijkend

gebruik is uitsluitend geoorloofd met

toestemming van de vergadering.

BESTEMMING

APPARTEMENTSRECHT

In een kwestie waarbij een eigenaar

met regelmaat zijn appartement met

de bestemming ‘woning’ tegen ‘hotelprijzen’

voor korte tijd aan onbekende

derden verhuurde, oordeelde

het Gerechtshof Amsterdam (ECLI:N-

L:GHAMS:2013:2857) in september

2013 dat sprake was van bedrijfsmatige

exploitatie van het appartement en

dat er dus geen gebruik overeenkomstig

de bestemming woonruimte was.

Hoewel door het Gerechtshof niet

precies werd aangegeven wat onder

die bedrijfsmatige exploitatie moet

worden verstaan, valt te begrijpen

dat het Gerechtshof klaarblijkelijk de

elementen van het op commerciële

basis voor korte tijd aan derden enkel

logies verstrekken en/of het enkel ter

beschikking stellen van een hotelfunctie

of hotelkamer zwaarder laat

wegen dan de elementen van een

ingebruikgeving van het appartement

als woning.

Onder de bestemming ‘woning’ wordt

- aldus het Gerechtshof - dus expliciet

niet verstaan het voor korte tijd tegen

betaling in gebruik geven van een

appartement aan toeristen. Op grond

van deze uitspraak zou dus kunnen

worden geconcludeerd dat indien de

bestemming ‘woning’ is, short stay/

Airbnb, niet is toegestaan. Deze uitspraak

volgend zou dat betekenen dat

short stay binnen een VvE slechts is

toegestaan met toestemming van de

vergadering. De vraag is dan of deze

toestemming door de vergadering

altijd kan worden verleend.

GEEN BEDRIJFSMATIGE

EXPLOITATIE

In een vergelijkbare kwestie heeft de

Rechtbank Amsterdam (ECLI:NL:R-

BAMS:2015:9967) in oktober 2015

geoordeeld dat géén sprake was van

bedrijfsmatige exploitatie bij verhuur

voor korte tijd aan toeristen. Dit omdat

niet zou vaststaan dat de betreffende

eigenaar zijn bedrijf maakte van

het verhuren van zijn appartement.

De verhuur vond plaats om kosten

van de woning terug te verdienen,

dan wel als privé-investering. Volgens

de Rechtbank is dat niet hetzelfde

als bedrijfsmatig exploiteren. Deze

redenering staat dus opvallend genoeg

haaks op de uitspraak van het

Gerechtshof.

Door de Rechtbank Noord-Holland

(ECLI:NL:RBNHO:2016:863) werd in

februari 2016 geoordeeld dat verhuur

voor korte duur als short stay en/of

recreatieve verhuur, niet betekende

dat de huurders het gehuurde niet

als woning gebruikten. De appartementen

werden grotendeels als

vakantiewoningen gebruikt. Een of

meer eigenaren verhuurden die vakantiewoningen

recreatief (ook short

stay). De rechter overwoog dat het

reglement geen beperkingen inhoudt

voor wat betreft de duur van de

verhuur, bijvoorbeeld door short stay

en/of recreatieve verhuur. Omdat een

dergelijke beperking ontbrak, moest

ervan worden uitgegaan dat verhuur

- ook van korte duur of short stay -

was toegestaan. Dus hier weer wél

short stay en/of Airbnb of soortgelijke

verhuur voor een korte periode.

(PENSION)VERBOD IN DE AKTE

VAN SPLITSING

Indien in de akte van splitsing een

expliciet pensionverbod is opgenomen,

kan de vergadering geen toestemming

verlenen voor het gebruik

van een appartement voor bed and

breakfastdoeleinden. Een dergelijk

besluit is nietig. Dit volgt eveneens

ALS DE VVE SHORT STAY WIL TEGENGAAN,

KAN ZE HET BESTE EEN VERBOD DAARTEGEN

OPNEMEN IN DE AKTE VAN SPLITSING

uit de uitspraak van de Rechtbank

Amsterdam van oktober 2015 (ECLI:N-

L:RBAMS:2015:9967). Daarbij werd het

pensionbedrijf op één lijn gezet met

bed and breakfast. De rechter hield

bovendien rekening met de bestemming

van de appartementsrechten,

zijnde ‘woning voor privédoeleinden’.

Gebruik door toeristen is daaraan

niet gelijk. Dit omdat toeristen hun

privéwoning elders hebben.

In een vergelijkbare kwestie, Rechtbank

Amsterdam, januari 2016

(ECLI:NL:RBAMS:2016:2120), werd het

verweer gevoerd dat ‘pensionbedrijf’

uitsluitend doelt op een professioneel

en permanent bedrijf. Naar het oordeel

van de rechter kon dit verweer

niet slagen omdat een bedrijf ook af

en toe kan worden uitgeoefend. Geoordeeld

werd dat, wanneer verhuur

via Airbnb plaatsvindt, het appartement

wordt geëxploiteerd als pension,

althans als een daaraan in dit verband

gelijk te stellen gelegenheid. Ook hier

oordeelde de rechter dus dat deze

vorm van verhuur in strijd was met het

(pension)verbod.

Een (pension)verbod, al dan niet

gepaard met een verbod op kamerverhuur

en/of een bepaling dat het

appartement de bestemming heeft

van ‘woning voor privédoeleinden’,

impliceert dus al snel een verbod op

short stay (Airbnb) of soortgelijke korte

verhuur aan onbekende derden.

WAT KAN DE VVE DOEN TEGEN

SHORT STAY?

Gezien de deels tegenstrijdige uitspraken

is nog niet goed duidelijk

hoe met short stay (Airbnb) tot op dit

moment moet worden omgegaan.

Indien de VvE short stay tegen wenst

te gaan, kan ze aansluiting zoeken bij

de overwegingen van het Gerechtshof

Amsterdam. Is er geen toestemming

van de VvE of is een (pension)verbod

opgenomen, dan is het een eigenaar

niet toegestaan zijn appartement voor

korte tijd in gebruik te geven in de

vorm van short stay (Airbnb). Het is

evenwel de vraag of dit in rechte stand

zal houden gezien de wisselende oordelen

daarover in de rechtspraak.

De bewijslast dat sprake is van short

stay/Airbnb ligt bij de VvE. Het is dus

van belang dat de VvE zoveel mogelijk

bewijs vergaart. Dit bijvoorbeeld

door het maken van een screenshot

van de website waarop het appartement

te huur wordt aangeboden, het

bijhouden van een logboek en verklaringen

van getuigen. Vervolgens kan

de VvE de betreffende eigenaar een

boete opleggen. Of deze in rechte

daadwerkelijk verhaald kan worden,

valt niet met zekerheid te zeggen.

Zoals hiervoor toegelicht is de rechtspraak

immers niet eenduidig over de

vraag of short stay/Airbnb al dan niet

binnen de bestemming ‘wonen’ valt.

Deze boete kan in ieder geval wel

worden opgelegd indien de wijze van

gebruik leidt tot overlast binnen het

complex.

Om ingebruikgeving voor korte

tijd met zekerheid tegen te kunnen

gaan, is het raadzaam in de akte van

splitsing een verbod daartoe op te

nemen.

Mr. Anne Vermeulen is werkzaam bij

Rijssenbeek Advocaten te Arnhem.

Tel:026-443 42 49

E-mail: info@rijssenbeek.nl

Internet: www.rijssenbeek.nl

RIJSSENBEEK ADVOCATEN IS GESPECIALI-

SEERD IN VASTGOEDRECHT, WAARONDER MET

NAME APPARTEMENTSRECHT, BOUWRECHT,

HUURRECHT EN KOOP- EN VERKOOP. HET

KANTOOR BEHARTIGT DE BELANGEN VAN MEER

DAN 3.000 VVE’EN IN HEEL NEDERLAND.

VvE

belang!

tAriEVEn

juridischE

zAkEn

Belangenorganisatie voor de VvE en appartementseigenaar

BIJDRAGE

VERSCHULDIGD?!

Mr. Astrid C.W. Luijk-van Veldhuizen, Juridische Dienst VvE Belang

31


Van de

Rechter

Als eigenaar van een appartementsrecht bent u verplicht lid van de Vereniging van Eigenaren. Dit

lidmaatschap brengt rechten en plichten met zich mee. Zo hebt u bijvoorbeeld het recht de

vergadering bij te wonen, daar het woord te voeren en het stemrecht uit te oefenen. Daarnaast hebt

u de plicht om onder andere uw periodieke bijdrage (ten onrechte soms aangeduid met

‘servicekosten’) te voldoen.

PrijzEn juridischE diEnstVErlEning

Excl. BTW

Standaard uurtarief € 96,00

Voorlichting

Bijwonen vergadering/huiskamerbijeenkomst/

kennissessies: € 495,00 per dagdeel (ochtend,

middag, avond)

AdViEs En BijstAnd in gEschillEn o.A.

APPArtEmEntsrEcht En BouWrEcht

Pakketprijzen

Advies: vanaf € 195,00

Screening Huishoudelijk Reglement: vanaf € 350,00

Opstellen nieuw Huishoudelijk Reglement: vanaf

€ 650,00

Procedure kantonrechter

Dagvaarding/verzoekschrift: vanaf € 450,00

Antwoord/verweerschrift: vanaf € 450,00

2e processtuk: vanaf € 275,00

Zitting inclusief voorbereiding: vanaf € 375,00

Procedure raad van Arbitrage voor de Bouw

Memorie van eis: vanaf € 495,00

Memorie van antwoord: vanaf € 495,00

2e processtuk: vanaf € 375,00


Procedure giW/geschillencommissie

Klachtenformulier: vanaf € 325,00

Verweerschrift: vanaf € 325,00


incasso

Incasso no cure – no pay (nadere uitleg

voorwaarden zie website)

Voor meer informatie: neem contact op met

een van onze juristen en laat u informeren over de

mogelijkheden.

juridisch@vvebelang.nl of bel 0162-469120

www.vvebelang.nl

Van elke splitsing in appartementsrechten wordt een notariële

akte van splitsing opgemaakt, waarin het splitsingsreglement

wordt opgenomen. In het splitsingsreglement

wordt onder meer bepaald, welke kosten voor rekening

komen van de gezamenlijke eigenaren en voor welk deel

(breukdeel) de eigenaren verplicht zijn hierin bij te dragen.

In de praktijk blijken lang niet alle eigenaren bekend te zijn

met het feit dat er een akte en een reglement zijn. Wanneer

de eigenaren niet bijeen komen om te vergaderen

en besluiten te nemen, is er sprake van een zogenaamde

‘slapende VvE’.

GEEN BETALINGEN

Binnen een VvE, die niet geheel sliep, werd door een

aantal eigenaren jarenlang geen bijdrage betaald. Door de

ligging van het gebouw waren sommigen in de veronderstelling

dat zij geen lid waren van de VvE. Ze kwamen dus

niet naar de vergadering en betaalden geen bijdrage.

Door het aantreden van een nieuwe bestuurder, die zich

had verdiept in de splitsingsakte, kwam aan het licht dat

deze eigenaren jarenlang ten onrechte geen gebruik

hadden gemaakt van hun rechten, maar óók niet hadden

voldaan aan hun verplichtingen: het betalen van de periodieke

bijdrage.

De bestuurder, als vertegenwoordiger van de VvE, sprak

een van de eigenaren in rechte aan. De VvE vorderde betaling

van de achterstallige bijdragen en kosten op grond

van het feit dat de eigenaar lid was van de VvE. Door de

VvE werden besluiten genomen die inhielden dat de eigenaren

betalingen zouden doen aan de VvE.

UITSPRAAK

De kantonrechter oordeelde in een niet-gepubliceerde

uitspraak van 13 januari 2016 als volgt. Van belang is het

bepaalde in het splitsingsreglement, waarin is opgenomen

dat de bestuurder van de VvE jaarlijks een begroting

opstelt van de kosten en lasten die voor rekening komen

van de gezamenlijke eigenaren. Die begroting wordt aan

de vergadering voorgelegd en door de vergadering vastgesteld.

Aan de hand van de vastgestelde begroting wordt

vervolgens de door de eigenaren verschuldigde periodieke

bijdrage vastgesteld.

Op grond van de splitsingsakte geldt dus als voorwaarde

voor het kunnen opleggen van een maandelijkse voorschotbijdrage

dat een begroting van de gezamenlijke kosten

en lasten wordt opgesteld en vastgesteld. De begroting

is een inschatting en deze wordt daarom altijd vooraf

vastgesteld en niet achteraf.

GEEN BEGROTING

Met betrekking tot de vordering waar de zaak over ging,

werd door de bestuurder over de desbetreffende jaren

geen begroting opgesteld. De vergadering kon die dus ook

niet vaststellen. Eventuele besluiten die door de vergadering

werden genomen over het betalen van een bijdrage,

maar die niet werden genomen in overeenstemming met

de bepalingen van het splitsingsreglement, zijn nietig en

daarom in rechte niet afdwingbaar. De bijdrage kan alleen

worden opgelegd volgens de bepalingen in het splitsingsreglement.

Nu hieraan niet werd voldaan, moet worden

geconcludeerd dat een geldig besluit met betrekking tot

de vaststelling van de periodieke bijdragen ontbreekt. De

VvE maakt daarom ten onrechte aanspraak op de in het

geding zijnde maandelijkse bijdragen. De kantonrechter

wijst de vordering van de VvE af en veroordeelt de VvE in

de kosten van het geding.

CONCLUSIE

Uit deze uitspraak blijkt, dat de VvE een eigenaar pas aan

zijn verplichtingen kan houden wanneer de VvE eerst zelf

heeft gehandeld in overeenstemming met het splitsingsreglement.

In dit geval dus het vaststellen van de periodieke

bijdrage aan de hand van de door de vergadering vastgestelde

begroting.

33


Betrokken

&

Deskundig

HUUR FISCAAL

AFTREKBAAR MAKEN?

WORD ERFPACHTER…

OF TOCH NIET?

door Mr Aniel Autar, Kooijman Autar Notarissen, Rotterdam

Column

0162 447700 info@vpagroep.nl www.vpagroep.nl

Oosterhout • Tilburg • Nieuwegein • Capelle a/d IJssel

VvE Beheer

䄀氀氀攀猀漀渀搀攀爀渀搀愀欀㨀

唀眀嘀瘀䔀戀攀琀攀爀攀渀

瘀漀漀爀搀攀氀椀最攀爀最攀栀漀氀瀀攀渀 ⸀

䐀椀挀栀琀戀椀樀搀攀欀氀愀渀琀 Ⰰ 戀攀爀攀椀欀戀愀愀爀 Ⰰ 渀愀搀爀甀欀欀攀氀椀樀欀搀椀攀渀猀琀瘀攀爀氀攀渀攀渀搀

攀渀戀攀琀爀漀欀欀攀渀 ⸀ 䠀攀琀稀椀琀愀氀アパート樀愀愀爀椀渀漀渀稀攀最攀渀攀渀 ℀

嘀䄀匀吀䜀伀䔀䐀伀一䐀䔀刀䠀伀唀䐀簀匀䌀䠀伀伀一䴀䄀䄀䬀伀一䐀䔀刀䠀伀唀䐀簀䘀䄀䌀䤀䰀䤀吀夀匀䔀刀嘀䤀䌀䔀匀

圀圀圀 ⸀ 匀䌀䠀䔀䘀䘀䔀刀 ⸀ 一䰀簀㈀ ⴀ 㘀アパート㐀

Wie rente betaalt omdat hij geld

heeft geleend om de koopsom of

verbouwing van de eigen woning te

kunnen betalen, mag die rente in

beginsel aftrekken voor de inkomstenbelasting.

Eigenlijk is rente de

vergoeding die je betaalt omdat je

geld hebt gehuurd. Besluit je echter

niet het geld te huren, maar de

woning, dan is de huur opeens niet

meer aftrekbaar. Sommige mensen

kunnen vanwege hun beroep, hun

salaris of om andere redenen geen

grote geldbedragen lenen en zij

worden dus gedwongen om te

huren. U kunt zich vast voorstellen,

dat die mensen het oneerlijk vinden

dat de rente van de geldschuld

fiscaal aftrekbaar is, maar de

huursom niet. En als je beseft dat -

over een lange termijn gemeten -

de woningprijzen vaak stijgen, dan

hebben de eigenwoningbezitters

dus dubbel voordeel. Het is daarom

niet zo gek dat mensen die een

woning (willen) huren, naarstig

zoeken naar alternatieven. Erfpacht

kan een alternatief zijn.

Erf duidt op grond en pacht betekent huur. Je huurt dus als het ware de grond

en alles wat op die grond staat. De huur die u op grond van de erfpacht betaalt,

wordt canon genoemd. In de Wet Inkomstenbelasting 2001 is in artikel 3.120

lid 1 letter c bepaald dat ‘de periodieke betalingen op grond van de rechten

van erfpacht, (…) met betrekking tot de eigen woning’ aftrekbaar zijn voor de

inkomstenbelasting. Met andere woorden: als je geen huur maar canon betaalt

voor de eigen woning, mag je het betaalde bedrag wél aftrekken.

DE ENE ERFPACHT IS DE ANDERE NIET

Slimme ouders zorgden er tot voor kort voor dat zij het erfpachtrecht van de

woning hadden en hun kinderen de bloot-eigendom. De ouders betaalden

vervolgens een stevige canon die zij fiscaal konden aftrekken; hoe hoger hun

box 1-inkomen was, des te groter de fiscale pret. Op die manier konden zij

fiscaal gefaciliteerd hun vermogen aan hun kinderen overdragen. Dubbel feest

in de familie dus.

Echter: ook hier kan een adder onder het gras schuilen. Als de ouders eigenaar

van de woning zijn en vervolgens de eigendom van die woning onder voorbehoud

van het erfpachtrecht aan hun kind overdragen, wordt zowel het vruchtgebruik

als de bloot-eigendom in box 3 belast. Als de kinderen echter eigenaar

van een woning zijn en het erfpachtrecht aan de ouders verkopen, mogen de

ouders het eigenwoningforfait in box 1 aangeven, terwijl de bloot-eigendom bij

de kinderen wordt belast (box 3). Het is dus steeds een kwestie van sommetjes

maken om te beoordelen of het voordeel van het betalen (en mogen aftrekken)

van de canon opweegt tegen de eventuele box 3-heffing.

U begrijpt dat de belastinginspecteur niet blij is met dit soort constructies.

Dit leidde tot een juridische procedure waarover de Hoge Raad op 8 juli 2016

oordeelde. Samengevat besliste de Hoge Raad dat de canon die verschuldigd

is op grond van een voorbehouden erfpachtrecht geen aftrekpost voor de

inkomstenbelasting oplevert.

VEILIG OF NIET?

Uit de uitspraak van de Hoge Raad zou de voorzichtige conclusie getrokken

kunnen worden dat de andere variant (ouders kopen erfpacht van kind) veilig is.

Eerlijk gezegd ben ik daar niet gerust op. In 2012 heeft de regering aangekondigd

met reparatiewetgeving te komen als erfpachtconstructies op grote schaal

zouden worden toegepast. Die reparatiewetgeving zou eruit kunnen bestaan

dat de canons niet meer aftrekbaar zijn als die worden betaald aan bepaalde

familieleden of rechtspersonen. Als de wetgever besluit de wet aan te passen,

hoop ik - wellicht tegen beter weten in - op fatsoenlijke overgangswetgeving.

Wenst u het zekere voor het onzekere te nemen? Dan adviseer ik u tijdig met

uw notaris naar alternatieve oplossingen te zoeken.

De partner in LED verlichting voor uw VvE!

Op zoek naar persoonlijke

zorg voor uw vastgoed?

ECO-LED VERLICHTING richt zich op verkoop

en plaatsing van LED verlichting. Na

inventarisatie en berekening van de besparing

wordt er met de klant afgestemd wat de juiste

lichtbronnen voor het desbetreffende gebouw

zijn.

WWW.ECO-LEDVERLICHTING.NL

ECO-LED VERLICHTING

verzorgt LED verlichting voor:

- VvE

- Bedrijfspanden

- Magazijnen

ECO-LED VERLICHTING levert:

- LED TL buizen

- LED 4 watt mini TL buis

- LED inbouwspots

- LED opbouw armaturen

- LED panelen

Voor offertes of contact

info@eco-ledverlichting.nl

SKW-Gecertificeerd

VvE-Beheerder

Bosscheweg 135

5282 WV te Boxtel

Tel: 0411 - 686136

www.ibotec.nl

ibotec@ibotec.nl

Nederlands grootste dienstverlener

in ontstoppen, reinigen, inspecteren,

repareren, vernieuwen en renoveren

van rioleringen & leidingen.

www.vandervelden.com

Vastgoedmanagement

Bouwmanagement

& advies

Verzekeringen

VvE-management

Meerjarenonderhoudsplan

Aan- en verkoopbegeleiding

& verhuur

“Wij stappen in op elk gewenst niveau”

Meer dan beheer

Beukenlaan 131-133, 5616 VD Eindhoven | t 040 250 01 50 | f 040 250 01 57

Baronielaan 19, 4818 PA Breda | t (076) 530 52 30 | f (076) 530 52 39 | e info@bfmvastgoed.nl

www.bfmvastgoed.nl

REBO neemt uw VVE

het werk uit handen

Het beheren van uw VVE kan een flinke klus zijn. Schakel

daarom REBO VVE Management in: specialist in uitvoering

van administratieve taken, financieel beheer en groot en

klein onderhoud. We staan uw VVE in Midden- of Oost-

Nederland graag met raad en daad terzijde.

www.rebogroep.nl

vve@rebogroep.nl

Amersfoort

(033) 450 26 60

Doetinchem

(0314) 369 290

Laag Soeren

(0313) 42 73 21

Sunparadise glaswanden

Lightly

LED’s do it Lightly

Sunparadise produceert de meest uiteenlopende vaste,

verschuifbare en vouwglaswanden en glaswandsystemen voor

balkons, terrasoverkappingen, wintertuinen enzovoorts. Alle

systemen worden in eigen beheer ontwikkeld en geproduceerd.

Recent heeft Sunparadise een aantal aansprekende projecten

met balkonbeglazingen in Denemarken voltooid.

Rijssenbeek Incasso incasseert voorschotbijdragen,

eenmalige bijdragen en stookkosten voor VvE’s. Onze

specialistische kennis van het appartementsrecht onderscheidt

ons van deurwaarders en incassobureaus.

Daarnaast staat Rijssenbeek Incasso voor:

• uitstekende bereikbaarheid;

• snelle behandeling;

• bijstand van A tot Z;

• actief in heel Nederland;

• geen of lage kosten;

• online inzage;

• proactief meedenken.

Meer informatie?

Kijk op www.rijssenbeekincasso.nl

Duurzame en innovatieve

verlichtingsproducten voor iedere

situatie in uw VvE. Dus ..... beter

licht, minder energieverbruik en

een langere levensduur.

Neem vandaag nog contact op voor

de gratis verlichtingsscan.

Lucas Bouwers

+31 (0)6 23 72 54 07

l.bouwers@sunparadise.com

www.sunparadise.com

Rijssenbeek Incasso - Velperweg 35-1 - 6824 BE Arnhem

www.rijssenbeekincasso.nl - T 026 - 35 29 790

www.lightly.nl

info@lightly.nl

36

VvE VERZEKERINGEN

VERPLICHT

ONDERZOEK

VAN BALKON- EN

GALERIJVLOEREN

Alles direct goed regelen

En u heeft geen dubbele dekkingen.

EEN CAR- OF BOUWVERZEKERING:

PRIMA AANVULLING VOOR DE VVE

Jack Zuidweg, accountmanager

van Centraal Beheer Achmea

Verenigingen van van Eigenaren Eigenaren moeten moeten voor voor 1 juli 1 juli 2017 2017 de constructieve

de constructieve veiligheid van hun

veiligheid galerijen van balkonvloeren hun galerijvloeren laten en onderzoeken. balkons laten Dit onderzoeken. verplichte onderzoek Deze is het gevolg van

verplichting het feit dat in is een 2011 gevolg een galerijvloer van de galerijvloer in Leeuwarden die in 2011 instortte. Na in inspectie van dit ongeval

Leeuwarden. bleek dat er over Daarna de zijn volle er breedte aansluitende van onderzoeken vloer roest naar zat de in de wapening. De vloer bezweek

veiligheid en vijf etages van galerijvloeren stortten in. geweest. En daarom is

besloten deze maatregel in te zetten.

Brand•Rechtsbijstand•Aansprakelijkheid•Bestuurders•Glas•Ongevallen

VvE Meerkeuzepolis: de verzekeringsoplossing voor elke VvE

Uit onderzoek bij andere complexen bleek dat het niet om

een uitzondering ging. Diverse complexen (waarschijnlijk

ca. 1000) die gebouwd zijn tussen 1950 en 1975 hebben

vergelijkbare problemen. Minister Blok heeft om die reden

per 1 januari 2016 een onderzoeksplicht ingesteld voor

galerijflats uit deze periode.

De verplichting houdt in dat u een advies- of ingenieursbureau

onderzoek moet laten doen naar de constructieve

veiligheid van zogeheten uitkragende galerijvloeren en

balkons. ‘Uitkragend’ betekent dat de verdiepingsvloer naar

buiten doorloopt en overloopt in de galerijvloer of het

balkon. Als uit het onderzoek blijkt dat niet is voldaan aan

de veiligheidsvoorschriften, moet de constructie worden

verstevigd of vervangen. Het onderzoek is niet nodig

wanneer de gemeente voor 1 januari 2016 een vergelijkbaar

rapport heeft goedgekeurd. Op grond van de Woningwet

kan de gemeente handhavend optreden als niet wordt

voldaan aan deze onderzoeks- en zorgplicht. Het is dus

belangrijk om op tijd na te gaan of u het onderzoek moet

laten uitvoeren.

CAR- OF BOUWVERZEKERING

Als vervanging of versteviging van galerijen balkonvloeren

noodzakelijk blijkt, dan is een CAR- of bouwverzekering

voor VvE’en geen overbodige luxe. Jack Zuidweg, accountmanager

van Centraal Beheer: “De verzekering komt van

pas bij renoveren, verbouwen of (groot) onderhoud dat een

VvE laat uitvoeren.”

Liggen de risico’s niet op het bordje van de aannemer?

Zuidweg: “Jawel, maar niet uitsluitend. De aannemer loopt

het uitvoeringsrisico. De opdrachtgever, de VvE dus, loopt

het opdrachtgeversrisico. Het is belangrijk om dit risico te

verzekeren. Veel VvE’en zijn zich daarvan niet bewust, of ze

denken dat het risico minimaal is. De aannemer moet immers

de schade herstellen die hij heeft veroorzaakt. Echter: een

keiharde garantie is er niet. De aannemer kan failliet gaan, om

maar één van de risico’s te noemen.”

TIJDROVENDE DISCUSSIES

“Het is belangrijk dat de VvE onderzoekt of haar rechten

gewaarborgd zijn. Hoe ziet de polis van de aannemer er uit?

Is de premie betaald? Maar er zijn meer ‘hobbels’. De aannemer

die de verzekering afsluit, houdt rekening met zijn

eigen belangen en minder met die van de VvE. Bij schade

gaat de uitkering naar de aannemer en hij bepaalt hoe hij het

geld besteedt. Bij meer onderaannemers is de dekking

meestal ontoereikend en dat leidt tot tijdrovende discussies

tussen partijen. Een gezamenlijke CAR- of bouwverzekering

afsluiten is de handigste oplossing. Of u doet dat als VvE zelf.

Bij schade lossen wij het probleem dan voor u op.”

INFORMATIE

Wilt u meer informatie? Belt u dan onze VvE-specialisten.

Zij zijn telefonisch bereikbaar op 055-579 8115; maandag

tot en met vrijdag van 08.00 tot 17.00 uur. Of kijk voor meer

informatie op www.centraalbeheer.nl/vve.

Uw voordelen

✔ Rechtstreeks contact met ons team deskundige VvE-specialisten

✔ Glasschade? Wij regelen alles direct voor u

✔ Geen dubbele dekkingen

✔ Toegang tot onze kennis via congressen, nieuwsbrief, site, informatieboekjes

✔ Speciaal voor leden van VvE Belang korting op de VvE Meerkeuzepolis, die op kan lopen tot

meer dan €100,-

Taxatie tegen een scherp gereduceerd tarief

Laat als VvE de herbouwwaarde van het gebouw vaststellen met een taxatie.

Profi teer van afspraken die Centraal Beheer gemaakt heeft met goed bekend staande taxatiebureaus.

Ook met taxateurs van VvE Belang. De VvE voorkomt zo onderverzekering.

En beschermt appartementseigenaren bij schade tegen fi nanciële tegenvallers.

Snel op de hoogte van alle relevante informatie voor uw VvE?

✔ Kijk op www.centraalbeheer.nl/vve

✔ Abonneer u op de speciale VvE nieuwsbrief via www.centraalbeheer.nl/vvenieuwsbrief

✔ Bel ‘Even Apeldoorn’ voor advies op maat

Even Apeldoorn bellen (055) 579 8115

Actueel

16010145 16.07

38

39

VvE BOUWKUNDIG


GELUKKIG KUNNEN WE ONS

COMPLEX SCHILDEREN!

“Gelukkig kunnen we ons complex schilderen!” Dit zei eens een bestuursvoorzitter van een Vereniging van

Eigenaren die blij was dat het bezit van zijn vereniging er weer glimmend bij stond met nieuwe mooie kleuren.

Al maakten de kosten meer dan een derde uit van de totale onderhoudskosten; hij was blij met de prachtige

uitstraling en de mooie heldere nieuwe kleuren. Momenteel zien we de schilderproducten steeds langer meegaan

in de tijd, ook door ontwikkelingen als de nanotechnologie. Als de verwachtingen uitkomen, kan de verflaag in

de nabije toekomst nog beter beschermd worden tegen de aantastingen door zon, regen en wind.

alleen via gebreken aan het schilderwerk,

maar ook via open aansluitingen

van het glas en door naden

en kieren of via het metselwerk en

betonwerk. Daarom moet de schilder

vóór hij gaat schilderen, weten of

er gebreken aan de ondergrond zijn

en wat hiervan de oorzaak is. Pas als

dat allemaal weer in orde is, kan de

aandacht uitgaan naar het nieuwe

verfwerk.

Ga pas schilderen als het werk goed is

voorbereid. We weten nu dat bij goed

schilderwerk na de eerste vier jaar de

eerste gebreken te zien zijn. Zorg dan

voor een eerste korte inspectie, zeker

op de zuid- en westkant. Mijn advies

is om die inspecties om de twee jaar

te herhalen. Het voorkomt dat er

gebreken ontstaan die onverwacht

tot hoge kosten kunnen leiden. Als er

toch gebreken zijn, laat dan plaatselijk

de ondergrond en het schilderwerk

herstellen. Een goed schildersbedrijf

is hierop aan te spreken in de vorm

van garantie. Laat bij een nieuwe

schilderbeurt een gedetailleerde inspectie

uitvoeren. Let bij een houten

ondergrond op gebreken als te hoge

vochtpercentages en bij metalen

ondergronden op zaken als corrosie

enz. Bij het bestaande verfsysteem

moet gelet worden op de onderlinge

hechting.

Schilderwerk is hét product om een

bestaand appartementencomplex te

verfraaien. U woont er na de schilderbeurt

weer prettig en het is uitnodigend

naar anderen. Niet voor niets

levert het u dan waardering op omdat

u zo mooi woont. Terecht zeggen we

dus: “Gelukkig kunnen we ons complex

schilderen!”

Ing. Arie Warnaar

ONTWIKKELEND BEHEER WONINGEN VLAARDINGEN

De ontwikkeling van schilderproducten

gaat snel. Was het enkele

jaren geleden nog een doodzonde

om in het najaar en winter buiten te

schilderen; nu kan dit het hele jaar

door worden gedaan. De verfindustrie

levert producten die met zeer hoge

kwaliteit in elk seizoen kunnen worden

gebruikt. Een van de belangrijkste

ontwikkelingen is dat de schilder zelf

veel beter wordt beschermd tegen

voor hem verkeerde oplosstoffen.

We zien ook dat de tijd tussen

schilderbeurten langer is geworden:

van vijf tot zes jaar naar zeven tot

acht jaar. Maar let wel: zelfs bij heel

goed uitgevoerd schilderwerk zijn na

de eerste vier jaar de eerste gebreken

te zien. Een vuistregel: als het

schilderwerk de eerste winter goed

doorkomt, zal het dat ook doen in de

eerste vier tot vijf jaar.

Dat er na vier jaar gebreken te zien

zijn, is niet zo erg. Als het na zo’n

vijf tot zeven jaar maar niet meer is

dan ongeveer 10 procent van het

totale oppervlak van de verflaag. Als

dit percentage wordt overschreden,

wordt de kans op schade aan de

ondergrond te groot. Dan moeten

reparaties aan de ondergrond worden

uitgevoerd voordat er kan worden

geschilderd. Dat zien we vooral bij

de dorpels en tussendorpels van de

kozijnen, ramen en deuren en bij aansluitingen

hierop aan de onderzijde

van de stijlen.

Bij goed uitgevoerd schilderwerk is

die periode zes tot acht jaar op de

plaatsen waar zon, regen en wind

invloed hebben op het schilderwerk.

In Nederland dus op de zuid- en

westkant van de gebouwen. Dit komt

door de ligging ten opzichte van de

kust aan de Noordzee, maar ook door

de kleur. Hoe dichter bij de kust en

hoe donkerder de kleur, hoe korter

de levensduur. Wanneer die invloed

minder is, dus veelal op de oosten

noordkant, kan de periode opgerekt

worden naar zeven tot negen jaar.

Wanneer die invloed minimaal is,

zoals bij schilderwerk onder galerijen

of balkons, kan die periode zelfs

10 jaar worden. Heel vaak zien we

dan wel dat het oppervlak van het

schilderwerk niet glanzend meer is.

Je ziet dan ook vaak krijtstrepen op

de hand waarmee het schilderwerk is

aangeraakt.

DE KWALITEIT VAN HET

SCHILDERWERK

Schilderwerk kunt u vergelijken met

een ketting. Steeds weer wordt een

‘schakel’ toegevoegd als er een

nieuwe verflaag wordt aangebracht.

Die nieuwe laag moet vooral goed op

de laatst aangebrachte laag hechten.

Wat spreekwoordelijk bij de ketting

geldt, is ook van toepassing voor

het schilderwerk: de sterkte van een

verfsysteem, dat in meer lagen is opgebouwd,

is even sterk als de zwakste

‘schakel’. Als de nieuwe verflaag niet

goed op de oude laag hecht, blijft de

nieuwe laag er vaak nog goed op zitten.

Maar de schilder die daarna weer

een nieuwe schilderbeurt aanbrengt

en er wél goed voor zorgt dat de

nieuwe verflaag op de oude verflaag

hecht, wordt geconfronteerd met

het feit dat die nieuwe laag de oude

laag daaronder lostrekt. De laatste

schilder heeft dan te maken met een

boze klant, terwijl de schilder van één

van de vorige schilderbeurten het

probleem heeft veroorzaakt.

Dat betekent dat de hele verflaag

eraf moet en dat het verfsysteem

helemaal opnieuw opgebouwd moet

worden. Dat brengt hoge kosten met

zich mee. Als het niet gebeurt, wordt

knoeiwerk weer gevolgd door knoeiwerk.

Schilderbeurten bestaan dan

alleen nog uit pappen en nathouden

omdat geen enkel schildersbedrijf

aansprakelijk wil zijn voor het loskomen

van één van de verflagen.

DE KWALITEIT VAN DE

ONDERGROND

Schilderwerk heeft dus twee belangrijke

functies: het zorgt ervoor dat het

gebouw er weer mooi, kleurrijk en fris

uitziet én het beschermt de ondergrond.

Echter: schilderwerk kan niet

alle aantastingen aan de ondergrond

voorkómen. Die ondergronden kunnen

bijvoorbeeld uit staal, aluminium

of hout bestaan. Vocht en ongedierte

kunnen die aantasten. Die komen niet

DE NIEUWE VERFLAAG MOET VOORAL GOED OP DE

LAATST AANGEBRACHTE LAAG WORDEN AANGEBRACHT

40

41

VvE BOUWKUNDIG

Bob Hofstee (links)

en Ad Hougee


VvE Fluiter 1, 2 en 3 in Capelle aan den IJssel heeft

een lang proces van onderhandelingen over de

ondeugdelijke gevelonderhoudsinstallaties afgesloten.

Met projectontwikkelaar Havensteder is een schikking

getroffen, en daarmee hebben Bob Hofstee en

Ad Hougee, leden van de technische commissie van

de VvE, het maximale resultaat bereikt. De vele VvE’en

die met hetzelfde probleem worstelen, kunnen hun

voordeel doen met het verhaal van de Capelse vereniging.

VVE FLUITER 1, 2 EN 3

HEEFT WEER WERKENDE

GEVELONDERHOUDS-

INSTALLATIES

‘NIEUWE INSTALLATIE’

In juni 2013 hing de bak waarin de

glazenwasser zijn werk probeerde te

doen, opeens scheef aan de gevel.

“Gelukkig zijn er geen ongelukken

gebeurd”, zegt Hougee. “Als VvE zijn

we natuurlijk aansprakelijk als er een

ongeluk gebeurt. Daar moet je niet

aan denken. We hebben Havensteder

gemeld dat er een nieuwe installatie

moest komen, omdat de huidige

installatie op alle punten gebreken

vertoonde, maar we werden verwezen

naar BAM en Kranenburg.”

In november 2013 hebben alle installaties

de wettelijke jaarlijkse keuring

door Chex ondergaan. Resultaat: de

installaties van Fluiter 2 en 3 werden

afgekeurd omdat er scheuren in de

Deltarails zaten op de gelaste bochtstukken.

Het was onverantwoord

om met de installaties te werken. De

bewoners zaten dus met vuile ramen.

De fabrikant verwees alle opmerkingen

naar het rijk der fabelen; inclusief

het rapport van een ingehuurde deskundige

op het gebied van aluminium.

Hofstee: “Omdat de ramen toch

gewassen moesten worden, huurden

we een bedrijf in dat werkt met ‘lijnen’

(wij noemen het ‘abseilers’). Zij deden

hun werk naar tevredenheid, maar we

moesten opnieuw veel extra kosten

maken. Voor drie keer ramen wassen

hebben we in totaal ruim 28.000 euro

extra betaald.”

De Ondernemersorganisatie Schoonmaak-

en Bedrijfsdiensten (OSB),

die eveneens vertegenwoordigd is

Drie jaar onderhandelen leidt tot resultaat: reparaties en een schikking

VvE Fluiter 1, 2 en 3 bevat in totaal

126 appartementen in het centrum

van de IJsselgemeente. De drie

woontorens zijn verbonden door een

parkeerdek. Enkele bedrijfsruimtes

maken deel uit van het totale complex.

De drie gevelonderhoudsinstallaties

zijn geleverd door fabrikant

Kranenburg (die vorig jaar failliet werd

verklaard).

Hofstee en Hougee vertellen: “Onze

complexen zijn door projectontwikkelaar

Havensteder en aannemer

BAM opgeleverd tussen november

2009 en april 2010 en vanaf het begin

waren er problemen met de gevelonderhoudsinstallaties.

We hebben in

totaal 60.000 euro extra betaald voor

reparatiekosten, kosten voor glasbewassing

door ‘abseilers’ en metallurgisch

onderzoek.”

‘JOYRIDING’OP HET DAK

Bob Hofstee en zijn (in 2015 overleden)

echtgenote kochten hun ruime

appartement op de bovenste etage

in het najaar van 2010. Al snel na de

oplevering van de eerste appartementen

bleek dat er nog veel moest

gebeuren, zegt Hofstee. “Ik ben

gepensioneerd werktuigbouwkundige

en heb veel managementervaring in

techniek en onderhoud. Daarom ben

ik in oktober 2011 toegetreden tot

het bestuur. Al snel bleek dat er nog

niemand van de VvE een kijkje had

genomen op het dak. Dat mocht ook

niet, hoorden we.

Echter: iedereen kon gewoon het

dak op met de voordeursleutel! Ik

ben gaan kijken en toen werd direct

duidelijk dat er veel schade was

aangericht, waarschijnlijk door de

aannemer die de installatie heeft gebruikt

voor het vervoer van materialen.

Vooral de ventilatiekappen waren

zwaar beschadigd. In de opleveringsrapporten

van februari en april 2010

staan die schades al vermeld. Die

kunnen dus niet zijn veroorzaakt door

de glazenwasser. Tot augustus 2010

is er geen glazenwasser op het dak

geweest. Er is gewoon aan ‘joyriding’

gedaan op onze daken!

Als VvE werden we geconfronteerd

met hoge reparatiekosten voor een

installatie waarvoor we zelf niet

hebben gekozen. Die keuze is gemaakt

door aannemer BAM en die let

natuurlijk wel goed op de prijs maar

blijkbaar niet op de specificaties.”

Ad Hougee: “Alle beschadigingen

hebben we in beeld gebracht. Tijdens

de eerstvolgende ALV hebben we de

leden voorgesteld om de schade te

laten repareren en meteen gecertificeerde

sleutels te laten maken, zodat

we zelf konden bepalen wie er op het

dak mocht. Begin 2013 zijn alle schades

hersteld, maar reparaties bleven

nodig.”

CVG

Hofstee: “De ruimtes om te manoeuvreren,

waren gewoon te klein. De

ruimte tussen de ventilatiekasten en

de gevelinstallatie moet minimaal 50

centimeter zijn, maar bedroeg slechts

10 tot 15 cm. We hebben de aannemer

voorgesteld om op zijn kosten

de ventilatiekasten te verjongen en

te verlagen en dat is uiteindelijk - na

onderzoek door o.a. het Lift-instituut

en Eurlicon - ook gebeurd. Er was

te weinig vrije ruimte en elke keer

ontstond er schade als de installatie

‘langs kwam’: er was geen antirotatiebeveiliging.

De installatie had nooit

mogen worden goedgekeurd, maar

dat is dus wel gebeurd door keuringsinstantie

Chex.

We hebben de Commissie Veiligheid

Gevelonderhoudsinstallaties (CVG)

om opheldering gevraagd en de

officiële reactie wees duidelijk in ons

voordeel: ‘Volgens NEN-EN 1808

moet er tussen de achterkant van

de dakwagen en eventuele aangrenzende

delen van het gebouw

voldoende vrije ruimte zijn om te

voorkomen dat personen worden

ingesloten of vastraken. Deze vrije

ruimte moet minimaal 0,5 m breed

zijn en 1,8 m hoog. Als het niet

mogelijk is een dergelijke vrije ruimte

te realiseren, moeten andere maatregelen

worden getroffen en moet

de fabrikant de gebruiker informeren

over de risico’s van vastraken en te

nemen maatregelen. Een antirotatiebeveiliging

in combinatie met aan

beide zijde een noodstop aan de

dakwagen is een mogelijkheid om het

probleem van te weinig vrije ruimte

op te lossen.’

43

VvE BOUWKUNDIG


Wat kan VvE Belang

op bouwkundig gebied

doen voor uw VvE?

Een belangrijke taak van een Vereniging van

Eigenaren (VvE) is ervoor te zorgen dat

het bezit van haar leden goed wordt onderhouden.

Om deze taak uit te kunnen voeren

is specialistische kennis nodig die de VvE

zelf vaak niet in huis heeft. Met een breed

pakket aan diensten kan VvE Belang

hierbij ondersteuning bieden.

MEERJARENONDERHOUDSPLAN

Een meerjarenonderhoudsplan (MJOP)

is een eerste voorwaarde voor goed

onderhoud van uw gebouw en de daarin

aanwezige installaties.

Als u beschikt over een actueel MJOP:

• hebt u inzicht in de bouwkundige staat

van het gebouw;

• voorkomt u onnodig hoge kosten door

achterstallig onderhoud;

• hebt u direct inzicht in de onderhoudskosten

op de korte en de langere termijn;

• reserveert u nooit te veel of te weinig en

voorkomt u fluctuaties in de maandelijkse

bijdragen.

Een MJOP is dan ook een uitstekend

hulpmiddel voor iedere VvE om te voldoen

aan haar verplichting een reservefonds te

hebben waarin voldoende middelen aanwezig

zijn om het (toekomstig) onderhoud

te betalen.

Het opstellen van een goed MJOP is werk

voor specialisten.

Dit komt er allemaal bij kijken:

• inventarisatie van alle gebouwdelen;

• inspectie met conditiemeting;

• analyse van de samenhang van onderhoudsactiviteiten;

• opstellen van een meerjarenonderhoudsprognose

met een schriftelijke

toelichting.

VvE Belang kan dat voor u verzorgen;

objectief, volstrekt onafhankelijk én

voordelig.

Een waarborg voor de kwaliteit van de

onderhoudsplanning! Ook de verplichte

vijfjaarlijkse actualisering van het MJOP

kan VvE Belang voor u uitvoeren.

BEGELEIDEN ONDERHOUDS-

WERKZAAMHEDEN

Het is mooi om te weten wanneer welk

onderhoud uitgevoerd dient te worden,

maar dit moet natuurlijk ook goed

gebeuren. Ook hierbij kan VvE Belang u

ondersteunen. Wij hebben hiervoor de

volgende diensten beschikbaar:

• beoordelen/opstellen van onderhoudscontracten;

• opstellen werkomschrijving voor het

aanvragen van eenduidige met elkaar

vergelijkbare offertes;

• beoordelen van offertes inclusief

gunningsadvies;

• tussentijdse inspectie gedurende

uitvoering werkzaamheden;

• opleveringsinspectie bij einde werkzaamheden.

OVERIGE BOUWKUNDIGE

ADVIESDIENSTEN

Naast ondersteuning bij planmatig

onderhoud kunt u ook een beroep doen op

VvE Belang voor:

• schadeonderzoek;

• dakinspectie, beoordeling staat van

onderhoud;

• gevelinspectie, beoordeling staat van

onderhoud;

• onafhankelijke bemiddeling bij geschillen

met uitvoerende partijen;

• onderzoek naar comfortklachten (tocht,

geluid, stank);

• conditiemeting;

• toetsen bouwgebreken aan garantieverplichtingen

uitvoerende partijen;

• aankoopkeuring en opleveringskeuring

nieuwbouw.

in de CVG: “Het is belangrijk om te

weten dat deze werkmethode alleen

in uitzonderingssituaties gebruikt

mag worden. Het kan alleen tijdelijk

en moet voortvloeien uit de Risico

Inventarisatie en Evaluatie (RI&E) en

het Plan van Aanpak.”

‘GARANTIES VERSTREKEN’

In oktober 2013 had de VvE al een

claim neergelegd bij de betrokken

partijen Havensteder, BAM en Kranenburg.

Het ging om de extra reparatiekosten,

de kosten van het herstel

en aanpassen van de dakkappen, het

aanbrengen van zwenkbeperking en

het herstel van de rails. Havensteder

meldde dat de garantie op de

installaties was verlopen: er waren al

drie jaren verstreken na de oplevering.

Met die constatering nam de VvE

geen genoegen.

Kranenburg wilde de helft betalen

van de kosten voor het herstel van

de aluminium Deltarails, maar ook

daarmee ging de VvE niet akkoord:

“Uit het verhaal van Kranenburg bleek

dat de fabrikant terdege op de hoogte

was van het feit dat het systeem niet

deugde. Het was nog niet uitontwikkeld.

De kosten die daardoor zijn ontstaan,

wilde men op ons verhalen.”

Het Liftinstituut is ook vertegenwoordigd

in de CVG. Communicatiemanager

Koos van Lindenberg: “Wij horen

vaker van scheuren in railprofielen

van railbanen. Vaak blijkt de belasting

in de praktijk anders dan berekend en

dan kunnen scheuren ontstaan. Het

betreft dan aluminium profiel. Ook

komt het vaker voor dat de installaties

te dicht bij ventilatoren gemonteerd

worden. Als geleverd is conform

bestek (het boodschappenbriefje van

de aannemer, op basis waarvan de

fabrikant heeft aangeboden), kan dit

moeilijk alleen de fabrikant verweten

worden, al zou die het wel moeten

zien bij montage.

Het moeilijke is vaak dat de koopcontracten

van de bewoners niets melden

over de algemene hoedanigheid van

het gebouw en van de installaties. Die

worden gekocht door de aannemer

die dan ook voor de kwaliteit verantwoordelijk

is. Deze VvE is zeker niet de

enige met dergelijke problemen.”

SCHIKKING NA ‘ONTHUTSEND’

RAPPORT

Begin 2015 werd de installatie op initiatief

van Havensteder op veiligheid

EEN GROOT AANTAL BESCHADIGINGEN IS VEROORZAAKT

DOOR ‘JOYRIDING’ OP HET DAK VAN ONS COMPLEX

onderzocht door het Liftinstituut.

Eurlicon onderzocht vervolgens de

technische installatie. Het keuringsrapport

was ‘onthutsend’, zegt Bob

Hofstee: “De installatie van Fluiter 1

werd prompt ook afgekeurd. Er was

nog veel meer aan de hand dan we

al vermoedden. In totaal waren er

69 gebreken; een aantal onderdelen

voldeed zelfs niet aan de wettelijke

eisen. We hebben onze eisen richting

Havensteder dus herhaald: reparatie

van alle afkeurpunten op kosten van

de ontwikkelaar. Het proces duurde

ons veel te lang en we hadden al

plannen om naar de Raad van Arbitrage

te stappen.

Havensteder heeft ervoor gezorgd

dat alle reparaties zijn uitgevoerd en

kwam met een schikking waarmee

we - na enige aarzeling - akkoord zijn

gegaan. We wilden het hele proces

wel eens een keer afsluiten. Alles is

naar behoren hersteld op kosten van

de aannemer en de ontwikkelaar. Van

de extra kosten hebben we ongeveer

een derde teruggekregen (€ 19.000).

Maar het belangrijkste: we hebben nu

een functionerende installatie en dus

schone ramen!”

Wilt u gebruik maken van een van deze diensten of hebt u een andere vraag: bel de bouwkundige afdeling van

VvE Belang op 0162 - 469 120 of mail bouwkundig@vvebelang.nl

44

VvE BOUWKUNDIG

45


INDIVIDUELE ROOK-

GASAFVOEREN WORDEN

IN SCHIEDAM COLLECTIEF

VERNIEUWD

Kitty van Bloois: “We zijn van mening dat we als

VvE onze verantwoordelijkheid moeten nemen”

De Easy Liner

Veel aandacht voor communicatie

leidt tot probleemloze

besluitvorming

Een paar gevallen van lekkage vormden het signaal voor het bestuur van VvE Branderspoort Blok B

in Schiedam: er was iets mis met de cv-installaties. Om precies te zijn: met de rookgasafvoeren. De

combinatie van nieuwe HR-ketels (met een lagere uitgangstemperatuur), rookgas met een hogere

zuurgraad én een verzakte afvoer had geleid tot lekkage van rookgas. Kitty van Bloois, sinds twee jaar

voorzitter van het VvE-bestuur, ging op onderzoek uit en ontdekte dat een grootscheepse operatie

nodig was om het probleem collectief te verhelpen. Het resultaat: in september a.s. worden alle

rookgasafvoeren voorzien van een systeem waarmee de problemen tot het verleden horen. Het

gevaar van koolmonoxide is daarmee ook bezworen.

Het complex van de VvE bestaat uit 67 appartementen,

waarvan een aantal meer etages hebben. Ze zien er dus uit

als eengezinswoningen, maar volgens de splitsingsakte zijn

het appartementen en vormen ze dus onderdeel van de

VvE. Het complex, dat is gebouwd in 1999-2000, is speels

vormgegeven rond een fleurige binnentuin. Sommige bewoners

kunnen gebruik maken van een lift, anderen niet.

Ze beschikken over een gezamenlijke parkeergarage.

Kitty van Bloois: “Het bestuur is op internet en in andere

documentatie gaan zoeken en ontdekte dat de levensduur

van de rookgasafvoer ongeveer gelijk is aan die van de

cv-ketel: ca. 15 jaar. We beschikken allemaal over individuele

HR-ketels (en individuele afvoeren) en sommige zijn al

vervangen. Andere zijn aan het eind van hun levensduur,

of verkeren volgens het onderhoudsbedrijf nog in goede

staat. Gezien de ernst van de (rookgas)lekkages kunnen

we niet wachten tot alle cv-ketels vervangen zijn.

We zijn als bestuur van mening dat we hier onze verantwoordelijkheid

moeten nemen. Het gaat tenslotte om de

veiligheid van de bewoners. We vinden het belangrijk dat

we dit collectief aanpakken, want alleen op die manier

kunnen we ervan verzekerd zijn dat de maatregelen werkelijk

in alle woningen worden uitgevoerd. We betalen het

hele project (ca. 100.000 euro) uit het reservefonds.”

OFFERTES

Na een grondig onderzoek werd bij vier bedrijven offerte

gevraagd. Omdat de onderdelen van het complex op essentiële

punten sterk van elkaar verschillen, was dat geen

eenvoudige zaak. Gekozen werd uiteindelijk voor een Easy

Linersysteem. Een ‘kous’, bestaande uit tweecomponenten

epoxy, wordt door het bestaande rookgasafvoerkanaal

getrokken. De kous wordt opgepompt met luchtdruk,

opgewarmd door stoom en krijgt dan zijn definitieve vorm.

Dat heeft een aantal voordelen: flauwe bochten in de buis

zijn geen probleem; de doorgang van het kanaal blijft 80

mm en - heel belangrijk - het systeem heeft geen invloed

op de levensduur van de ventilator van de cv-ketel. De

appartementen met een gecombineerd rookgasafvoer/

luchttoevoerkanaal en een eigen schoorsteen krijgen

nieuwe kanalen. De schoorstenen worden vernieuwd of

aangepast.

Kitty van Bloois: “We hebben de eigenaren geadviseerd

om - tegelijk met de renovatie van de rookgasafvoer -

de cv-ketel te vervangen. Dat doen we met het oog op

de toekomst: we weten immers niet hoe lang we nog

gebruik maken van gas en we weten ook niet welke samenstelling

het gas in de toekomst heeft. Waarschijnlijk

zal onze warmte binnen afzienbare tijd uit andere bronnen

afkomstig zijn. En de oude ketels gaan het natuurlijk een

keer begeven; waarschijnlijk met Kerstmis of zo… In totaal

volgen waarschijnlijk ongeveer 15 eigenaren het advies op.

Dat is enigszins teleurstellend, maar het is geen VvE-aangelegenheid.

De kosten voor de vervanging van de ketel

zijn natuurlijk voor eigen rekening.”

BESLUITVORMING

Het VvE-bestuur heeft veel aandacht besteed aan goede

communicatie rond het hele traject. Zo werd bijvoorbeeld

een bezoek gebracht aan een VvE in Valkenswaard. Daar

was de situatie veel ernstiger: als er niet was ingegrepen,

had de gemeente de gastoevoer laten afsluiten. Die VvE

heeft de rookgasafvoerkanalen laten aanpassen met hetzelfde

systeem als waar wij voor hebben gekozen.

De uitvoerige communicatie leidde tot succes: op 20

april jl. werd het voorstel unaniem aangenomen door de

ledenvergadering. De voorzitter: “Omdat het hele systeem

via de schoorsteen wordt aangebracht, moeten nogal wat

kosten worden gemaakt. Een hoogwerker is zeker nodig;

steigers hopelijk niet (door het gebruik van een noksteiger).”

Extra kosten zijn ook verbonden aan de bouwkundige

begeleiding van de renovatie. Die zekerheid wilde het

bestuur graag inbouwen.

In september wordt de klus uitgevoerd. Die gaat vijf tot

zes weken in beslag nemen. De bewoners moeten één

dag thuis zijn of hun sleutel bij de buren of het bestuur

inleveren. Vanwege de ingewikkelde constructie van het

complex moet op dezelfde dag in meerdere appartementen

en/of naastgelegen bergingen tegelijk worden gewerkt.

Er zijn ook nog beperkingen in verband met de wind: als

het heel hard waait, kan het werk niet doorgaan.

Om alle spullen uit de bergingen op te slaan, wordt een

container geplaatst. “Sommige eigenaren zijn al aan het

opruimen geslagen in hun bergingen”, zegt Kitty van Bloois.

“Zo’n klus is daarvoor blijkbaar een mooie aanleiding!”

ENERGIEBESPARING

Het actieve VvE-bestuur heeft al de nodige initiatieven

genomen om op energie(kosten) te besparen. In de

parkeergarage zijn door de eigen technische man alle

verlichtingsarmaturen vervangen door ledverlichting mét

sensoren. Die investering verdient de VvE in een jaar terug:

het geïnvesteerde bedrag is gelijk aan de besparing. Op

het wensenlijstje staat ook vervanging van de noodverlichting

door ledverlichting met ingebouwde accu’s.

Er blijft voorlopig dus werk aan de winkel bij VvE Branderspoort

Blok B. De toevoeging ‘B’ doet vermoeden dat er

meer blokken zijn. Dat klopt, zegt de energieke voorzitter:

“Er zijn nog twee blokken. Het ligt voor de hand dat we

met die VvE’en gaan samenwerken, want dat kan tot nog

meer kostenbesparingen leiden. Die verenigingen kunnen

profiteren van onze ervaringen. Tot op heden is de

samenwerking beperkt gebleven tot de inzet van dezelfde

beheerder, maar wie weet wat de toekomst brengt!”

47

N e f i t h o u d t

Nederland warm

VvE INSTALLATIENETWERK NEDERLAND ADVERTORIAL


EEN WARMTEPOMP

VOOR UW VVE?

Vraag eerst een goed

advies aan de

INN-leden!

Alles in huis

Sleutel tot comfort en energiebesparing

Als VVE streef je naar het beste comfort maar tegelijkertijd het laagste energieverbruik.

De sleutel tot al die mogelijkheden vinden opdrachtgevers, adviseurs en installateurs bij

Nefit/Bosch. In het productassortiment van Nefit vindt u naast de nieuwste HR-ketels onder

andere warmtepompen en zonne-energiesystemen. En onder het merk Buderus bieden wij

ook gasgestookte warmtepompen, WKK en andere oplossingen voor collectieve systemen.

Kortom, we hebben alles in huis om te zorgen dat u klaar bent voor de toekomst.

Inclusief uitgebreide service en gedegen advies op maat.

www.nefit.nl/professioneel

Het jaar 2050 lijkt nog ver weg, maar steeds meer VvE’en zijn zich terdege bewust van het feit dat in dat jaar

Nederland in principe geen gas meer zal gebruiken voor het verwarmen van gebouwen. Ook koken op gas is dan

verleden tijd. Dus moeten we zoeken naar goede alternatieven. Als het om warmte gaat, komt dan al snel de

warmtepomp in beeld. Een prima idee, vindt Marijn Meijboom, directeur van Van de Velde Yerseke, lid van het

VvE InstallatieNetwerk Nederland. Mits het gebouw is voorbereid op de installatie van een warmtepomp.

Het INN won onlangs, in samenwerking met Nefit/Bosch,

een competitie die was uitgeschreven door Natuur &

Milieu. De milieuorganisatie was op zoek naar bedrijven

die woningeigenaren optimaal kunnen ondersteunen op

weg naar een duurzame warmtevoorziening. Sindsdien

hebben de INN-leden al een groot aantal adviezen uitgebracht.

Bij particuliere woningeigenaren (en in nieuwbouw)

is de installatie van een warmtepomp of een zonneboiler

inmiddels dagelijks werk. Voor de VvE ligt dat anders.

Meijboom: “Het begint altijd met het beperken van de

warmtevraag. Dat betekent: een goed geïsoleerd gebouw.

De VvE moet er op de eerste plaats voor zorgen dat dat

goed geregeld is. Daarmee realiseer je ook de eerste energiebesparingen.

De warmte wordt ook ‘eerlijker’ verdeeld:

tussenwoningen profiteren nu vaak van de warmte van

hun buren. Dat wordt anders als gevel en dak goed zijn

geïsoleerd: dan gaan de bewoners aan de buitenzijde minder

verbruiken, maar de bewoners van tussenwoningen

wat meer.”

STAPPEN

“Als de VvE vervolgens denkt over installatie van een

warmtepomp (bijvoorbeeld op het dak van het complex),

is het belangrijk dat de juiste stappen worden genomen.

Zomaar een warmtepomp plaatsen werkt niet. Er moeten

aanpassingen aan het complex plaatsvinden, want het

systeem van warmteafgifte is vrijwel nooit geschikt voor

een vorm van lagetemperatuurverwarming (waarmee een

warmtepomp werkt). De capaciteit van de elektriciteitsvoorziening

moet ook worden gecontroleerd.”

Om de energiekosten nog verder te beperken, is de combinatie

warmtepomp plus zonnepanelen heel effectief. De

zonnestroom zorgt dan voor een deel van de benodigde

elektriciteit. Echter: meestal wordt stroom opgewekt als

er geen warmtebehoefte is. Daarom is het interessant om

‘voor te sorteren’ op toekomstige ontwikkelingen waarbij

de opslag van elektriciteit (bijvoorbeeld in een accu) eenvoudiger

wordt.

PRESENTATIE

Wilt u meer weten over de mogelijkheden van de warmtepomp

voor úw gebouw? De leden van het INN hebben

zich uitvoerig verdiept in de techniek van de warmtepomp.

Ze komen graag een presentatie voor uw VvE verzorgen.

U krijgt desgewenst een goed advies waarmee u de

ledenvergadering een goed onderbouwd voorstel kunt

voorleggen. Immers: bij een VvE is ook het verkrijgen van

draagvlak een belangrijk onderdeel van de besluitvorming.

Een advies dat inzicht geeft in alle bouwtechnische en

financiële consequenties, is daarvoor onmisbaar.

De aangesloten bedrijven van het VvE InstallatieNetwerk Nederland per regio:

INN Noord: Pranger-Rosier Dokkum Installaties Dokkum, www.pranger-rosier.nl

INN Oost: Van Dam Rijssen, www.vandamgroep.com

INN Midden: Bos Installatiewerken Utrecht, www.bosgroep.com

INN Zuid: Hajnadi Klimaattechniek Kerkrade, www.hajnadi.nl

INN Zuid-Oost: Van den Hoff Installatiebedrijf Eindhoven, www.vandenhoff.nl

INN Zuid-West: Van de Velde Yerseke, www.van-de-velde.nl

INN West: Provato Techniek Rotterdam, www.provatotechniek.nl

INN Noord-West: Gasservice Noord-Holland Purmerend, www.gasservice-nh.nl

48

VvE ENERGIEBESPAREN

49


Piet Meijer in actie

AANDACHTSPUNTEN

• De VvE moet toestemming geven

voor het gebruik van het dak.

• Kijk naar de belasting van het dak

(wind, sneeuw, ballast).

• Let op de schaduwwerking van

o.a. bomen, liftopbouw, overburen

etc.

• Een omgevingsvergunning is

nodig bij een beschermd stadsgezicht

of monument.

• Gaat het om opwekking voor

collectief of individueel gebruik?

Er is een groot verschil in verdienmodel!

VVE ENERGIEBEURS ROTTERDAM:

“OOK BIJ DE VVE MOET ER EEN

SCHEPJE BOVENOP”

De gemeente Rotterdam gaat tempo

maken met het verduurzamen van

appartementen binnen VvE’en. Dat zei

wethouder Pex Langenberg (o.a.

duurzaamheid) op 4 juni jl. tijdens de

Energiebeurs voor VvE’en. De beurs is

een initiatief van VvE010, dat een

samenwerkingsverband is aangegaan

met Rotterdamse VvE’en met Energie,

de gemeente Rotterdam en de

Woonwijzerwinkel.

VvE010 ondersteunt de VvE’en -

samen met de Woonwijzerwinkel

- op het gebied van onderhoud en

duurzaamheid. Frank Peters, directeur

van VvE010: “Onderhoud en duurzaamheidsmaatregelen

zijn nauw met

elkaar verbonden. Wij ondersteunen

de VvE’en bijvoorbeeld door uit te

rekenen wat de opbrengsten zijn van

investeringen. Dat doen we door het

organiseren van wijkbijeenkomsten

en cursussen, waar ook VvE’en uit de

regio welkom zijn.” Informatie: Duurzaam@VvE010.nl.

ONDERHOUD EN ENERGIEBESPARINGSMAAT-

REGELEN ZIJN NAUW MET ELKAAR VERBONDEN

Maurice van der Meer, directeur van

de Woonwijzerwinkel: “Wij geven

onafhankelijk advies over duurzaamheidsmaatregelen.

Ook voor de VvE

kunnen wij mooie oplossingen bedenken,

bijvoorbeeld als het gaat om

na-isolatie, verwarming met warmtepompen,

warmteterugwinsystemen,

zonnepanelen etc. Onderhoud

combineren met energiebesparing

en comfortverbetering; daar gaat het

om.”

De deelnemers aan de bijeenkomst

konden een keus maken uit zes

workshops in twee rondes. Aan de

hand van heel concrete voorbeelden

kregen de aanwezigen veel informatie

over energiebesparende maatregelen.

Uw verslaggever koos voor

de presentaties over de collectieve

verwarminginstallatie en het gebruik

van het dak.

ENERGIEBESPARING EN COLLEC-

TIEVE VERWARMINGSINSTALLATIE

Ir. Piet Meijer gaf zijn gehoor een

korte ‘cursus cv-inregelen’, waarbij de

nadruk lag op het efficiënt inregelen/

afstellen van de warmteopwekking.

“Het doel is dat u een goede gesprekspartner

wordt van uw installatiebedrijf”,

zei Meijer. “Kies niet direct

voor de goedkoopste aanbieder maar

voor een bedrijf dat met u meedenkt.

Installateurs zetten vaak de temperatuur

van de verwarmingsketel op een

hoge stand voor het hele gebouw.

Dan heeft niemand het koud (sommigen

zetten een raam open!), maar

de eigenaren betalen wel een te

hoge prijs voor de verwarming. Het

kan beter, zonder comfortverlies: elk

gebouw heeft verwarmingsgroepen

(gebouwdelen) en elke groep heeft

zijn eigen regeling.”

Dat sommige eigenaren van tussenwoningen

melden het altijd warm te

hebben zonder te stoken, is volgens

Meijer goed te verklaren: “De leidingen

die door hun appartement lopen

én de naastgelegen woningen geven

veel warmte af. Daarom is het niet

meer dan redelijk dat deze bewoners

ook meebetalen aan de verwarmingskosten,

ook al verbruiken ze voor hun

gevoel geen energie.

Sensoren zijn een belangrijk onderdeel

van het systeem, maar vaak zijn ze

niet op de juiste plaats aangebracht.

Bij woningen waar veel zonnewarmte

binnenkomt, moet de cv-regeling

op die warmte reageren. Vrijwel alle

cv-installaties zijn verkeerd ingeregeld.

Wij analyseren met schrijvende dataloggers

veel cv-installaties en na een

of twee weken hebben wij vaak al een

hele lijst met foute instellingen. Dat

zorgt voor 10 tot soms wel 30% onnodige

energiekosten: goed inregelen

van de installatie verdien je binnen één

maand terug.”

VAKANTIE VOOR DE CV?

“Alle verwamingsgroepen moeten

individueel worden ingesteld. Slimme

optimalisatiesystemen berekenen zelf

wanneer ze moeten beginnen met

opwarmen. Je krijgt dan warmte op

het moment dat die nodig is. Afhankelijk

van de kwaliteit van de isolatie van

het gebouw is er geen warmtevraag

meer als het buiten tussen de 8 en 18

graden is. Is het buiten warmer, dan

hoort de verwarming helemaal uit te

gaan. De bewoners moeten duidelijk

aangeven bij welke buitentemperatuur

het te warm of te koud is.”

De instellingen van de installatie zijn

van groot belang voor het comfort

van de bewoners. Die moeten dus

doorgenomen worden met de installateur.

Samen bepaalt u:

• de stookgrens: de cv gaat uit als

het buiten .. ⁰C is (advies: tussen

8 en 18 °C)

• optimalisatie: hoe moet het comfortabel

warm zijn? Vanaf hoe laat mag

het gebouw een beetje afkoelen?

• comfort, maar niet te heet/koud:

stooklijn: ..⁰C cv-water bij 15 ⁰C

..⁰C cv-water bij -10 ⁰C

• voorkomen bevriezing: vorstbeveiliging

..⁰C (advies: pas actief als het

buiten kouder is dan 4 °C)

• mag het gebouw in de nacht iets

afkoelen of mag de verwarming

geheel uit/moet het gebouw 24/7

te warm worden? Deze instellingen

bepalen voor een groot deel de

hoogte van de energierekening!

Advies: scheid de opwekking en

verdeling van de warmte voor warm

tapwater en gebouwverwarming

volledig. Dat voorkomt onnodige

energiekosten.

OPTIMAAL GEBRUIK VAN HET DAK

Corine Erades, adviseur bij VvE’en

met Energie: “Voor een VvE is optimaal

gebruik van het dak essentieel

om tot een energieneutraal gebouw

te komen. Het is natuurlijk het meest

efficiënt als je energie zo dichtbij

mogelijk opwekt: de stroom van

zonnepanelen op je dak wordt dan

direct gebruikt. Je bent dan ook veel

minder afhankelijk van (inter)nationale

infrastructuren en er is minder transportverlies.

Let wel: als we minder

gebruik gaan maken van gas en meer

van elektriciteit, zal de elektriciteitsrekening

omhoog gaan. Dan is het

nóg interessanter om die stroom zelf

op te wekken.”

WARMTE OPWEKKEN

Bij de omzetting van elektriciteit

naar warmte treedt energieverlies

op. Daarom is het belangrijk om de

warmtebehoefte te verkleinen én

warmte te oogsten. Zonnecollectoren

of collectordaken zijn een goede

aanvulling op zonnepanelen. Collectordaken

oogsten warmte via zoninstraling

en/of de omgevingstemperatuur.

Die warmte wordt opgeslagen in

een collectorvat, een boilervat of een

warmte-koudeopslagvat. De ideale

volgorde is: eerst isoleren, vervolgens

warmte terugwinnen of hergebruiken,

de verwarmingsinstallatie zo klein mogelijk

dimensioneren (er is immers veel

minder capaciteit nodig) en dan lokaal

warmte oogsten met een warmtecollector.

De inzet van een warmtepomp

maakt het plaatje compleet.

Trouwens: warmtecollectoren werken

ook als de zon niet schijnt! Er zijn

inmiddels ook collectoren op de markt

die heel efficiënt de opwekking van

stroom en warmte combineren.

Voor een minder draagkrachtige VvE

die graag wil verduurzamen nog een

tip: breng eerst isolatie aan en maak

later een collectordak. Als vervolgens

is gespaard voor de plaatsing van

zonnepanelen, kunnen die op het collectordak

worden geplaatst. De omgekeerde

volgorde is ook mogelijk.”

50

VvE ENERGIEBESPAREN

51


Deskundigen aan het woord

APPARTEMENTEN

ZONDER AARDGAS;

HOE GAAN WE DAT

AANPAKKEN?

ZORGVULDIGE BESLUIT-

VORMING EN DRAAGVLAK

ZIJN ESSENTIEEL

VOOR SUCCES

Negen van de tien Nederlanders weten niet dat ze in 2050 zullen wonen in een woning zonder aardgas

voor de verwarming, voor het warme water en voor het koken. Ook voor appartementseigenaren geldt

dat ze een toekomst tegemoet gaan in gasloze wijken. Uit onderzoek van Klimaatbureau HIER blijkt dat

veel mensen bang zijn voor hoge kosten als hun installaties moeten worden vervangen door bijvoorbeeld

elektrische installaties of door een warmtenet. Op 17 juni jl. werd een bijeenkomst gehouden over dit

onderwerp. Op die dag verscheen ook de publicatie ’12 visies op wonen zonder aardgas’ waaraan Kees

Oomen, directeur/bestuurder van VvE Belang, een bijdrage leverde.

Momenteel gebruikt 95 procent van alle huishoudens

aardgas voor de verwarming en om te koken. Volgens de

afspraken die afgelopen december op de Klimaattop in

Parijs zijn gemaakt, moeten alle huishoudens in 2050

‘gasloos’ zijn. Dan gebruiken we dus geen aardgas meer!

Alternatieven zijn er: een warmtenet (bijvoorbeeld met

restwarmte van de industrie of uit afvalverwerking), warmte

uit de grond of elektrische warmtepompen (bijvoorbeeld

gecombineerd met zonnepanelen). Bij nieuwbouw wordt

in een aantal gevallen al geen gasnet meer aangelegd.

Maar hoe moeten we het aanpakken in de bestaande

bouw? Daarover ging de bijeenkomst op 17 juni.

Die vond plaats in een inspirerend gebouw: het hoofdkantoor

van netbeheerder Alliander in Duiven (bij Arnhem).

Het gebouw is een voorbeeld van duurzaam bouwen:

vrijwel alles in het gebouw is al eens eerder gebruikt of kan

worden hergebruikt: van wandbekleding tot trappen en verlichting.

Prachtige groene gevels zorgen voor extra zuurstof

en het gebouw produceert de meeste tijd evenveel

energie als het verbruikt. Voor de dakconstructie ging de

architect te rade bij een bouwer van achtbanen. Het resultaat:

er kon worden volstaan met 30 procent minder staal

dan was voorzien. En als Alliander besluit dat een deel van

het gebouw niet meer nodig is, kan het vrij eenvoudig worden

gedemonteerd.

MR. KEES OOMEN:

ALLEEN MET EEN GOED GEÏSOLEERDE SCHIL

VAN HET GEBOUW KUNNEN DE BEWONERS

HET BINNEN WARM KRIJGEN ÉN HOUDEN

MET DUURZAME ENERGIEBRONNEN

Bewegend kunstwerk op zonne-energie

LOKALE ENERGIEOPWEKKING

De deskundigen die hun bijdrage leverden aan de presentatie

en de publicatie, zien veel mogelijkheden in lokale

energieopwekking. Maar hoe en wanneer begin je dan met

de vervanging van het gasnet? Lang niet overal is voldoende

warmte aanwezig, zoals in Rotterdam (de haven!). Desondanks

is bijvoorbeeld de gemeente Utrecht heel ambitieus:

in 2030 wil ze energieneutraal zijn.

Een aansprekend voorbeeld van lokale energieopwekking is

Thermo Bello in de wijk EVA Lanxmeer in Culemborg, waar

200 woningen, enkele kantoren en scholen een energiecoöperatie

vormen. Initiatiefnemer Gerwin Verschoor: “De

belangrijkste les is: realiseer je dat je het samen moet doen.

Mét de netbeheerder en de bewoner. Maak mensen zelf

verantwoordelijk en laat zien wat gasloos betekent voor

hún woning. Thermo Bello is opgericht in 2008 en fungeert

nu als warmteproducent, netbeheerder en leverancier. Bron

van de warmte is het drinkwater dat vroeger door Vitens

werd geleverd. Aan het water wordt warmte onttrokken

waarmee de woningen in de wijk worden verwarmd. De

coöperatie is volledig eigendom van de leden.”

DUIDELIJKHEID!

De gemeente moet duidelijk maken wat zij wil, was de

conclusie. Alleen op die manier kun je bepalen welke koers

je in de wijk kunt gaan varen. Daarom zou het een goede

zaak zijn als de Nederlandse gemeenten ‘warmtewijken’

aanwijzen, maar vervolgens moeten ze gaan bepalen wat

ze willen: een warmtenet of ‘all electric’ (warmtepompen en

elektrisch koken).

EN VERDER:

• Het begint allemaal met energiebesparing c.q. isolatie.

Een niet-geïsoleerd gebouw is niet gebaat bij een

warmtepomp.

• Het zou een goede zaak zijn als de Energiebespaarlening

langere leentermijnen zou hanteren: 15 jaar zal in veel

gevallen te weinig zijn.

• Nóg een idee: een fonds om alle (veelal grote) investeringen

te betalen. Dat kan het draagvlak bij de bevolking

Groene gevels zorgen voor extra zuurstof

vergroten, want zoals uit het onderzoek blijkt, zien veel

mensen op tegen de hoge kosten die gemoeid zijn met

de maatregelen die nodig zijn voor gasloze wijken en

buurten. En die kosten zullen toch echt moeten worden

opgebracht door ons allemaal. Bovendien zijn er veel

vragen, bijvoorbeeld over de lagetemperatuurverwarming.

‘Wordt mijn woning nog wel warm?’ is een veel gestelde

vraag. Het antwoord is: ja. Mits de woning goed geïsoleerd

is, is de warmtebehoefte zo klein dat de warmtevoorziening

geen probleem is.

Energiebesparing

en -opwekking

In het Energierapport zegt het

ministerie van Economische

Zaken dat in 2050 geen CO 2

-uitstoot

meer optreedt. Dat betekent: energiebesparing maar ook benutting

van duurzame energiedragers: restwarmte, biogas, warmte en elektriciteit

uit hernieuwbare bronnen (zon en wind, bijvoorbeeld).

Visies op wonen zonder aardgas

Maar: aardgas is goedkoop en isolatie van woningen kost veel geld.

In praktische alle woningen en complexen moeten ingrijpende

aanpassingen plaatsvinden. De meeste bewoners zullen die niet

willen of kunnen betalen. Bovendien is een aantal technieken nieuw

(kinderziektes!) en misschien vallen de besparingen wel tegen. De

oplossing wordt o.a. gezocht in bijdragen van de netbeheerders,

maar ook in stapsgewijze verhoging van de gasprijs als onderdeel

van een belastinghervorming. Energie uit hernieuwbare bronnen is

veel duurder en - misschien wel de grootste uitdaging - alle bewoners

moeten meedoen!

Lokale besluitvorming is alleen mogelijk als de gemeenten de

bevoegdheid krijgen om gasnetten te verwijderden en warmtenetten

aan te leggen (als daarvoor wordt gekozen). Verder moeten de

financiële verschillen in gas en elektriciteit worden weggenomen en

moet op korte termijn worden bekeken waar grote investeringen in

het gasnet nodig zijn en waar restwarmte beschikbaar komt. Oude

gasnetten zouden dan het eerst aan de beurt komen om te worden

verwijderd en niet meer te vervangen.

Voordelen van

VvE EnergieSelect

VvE EnergieSelect zorgt op dit moment al voor

de levering van energie aan ruim 1.000 VvE’n.

En dagelijks komen daar nieuwe aansluitingen bij.

VvE ENERGIEBESPAREN

GEEN GAS MEER;

EN WAT DAN?

VAN AARDGAS NAAR

ANDERE WARMTE-

BRONNEN

53


“De HR-ketel is over tien jaar de gloeilamp van nu”. “Kijk vooruit en maak van energiebesparing een verdienmodel.”

Die meningen en adviezen klonken tijdens de ‘Klimaattop Vlaardingen’, die op 3 juni jl. in de plaatselijke

Stadsgehoorzaal werd gehouden. Nieuwbouwwoningen in Vlaardingen krijgen geen gasaansluiting meer en in de

bestaande bouw wordt ook gekeken naar alternatieven voor gasverwarming. Bekeken wordt hoe collectieve

warmtenetten kunnen bijdragen aan gasloze wijken. Doel: een energieneutraal Vlaardingen in 2050; het jaar

waarin we - volgens afspraak - in Nederland geen gas meer gebruiken om onze woningen te verwarmen.

Hoe we dit doen?

Door slimmer, voordeliger, transparanter en flexibeler in

te spelen op de energiebehoefte van uw VvE.

En dat met de dienstverlening die u mag verwachten.

VvE Belang I Postbus 210 I 4900 AE Oosterhout I Telefoon nr. 0162 - 469 120

Dit geldt uitsluitend voor elektriciteits- en gasaansluitingen ten behoeve van algemene ruimten en/of collectieve stookinstallaties.

Warmte is er genoeg in de regio: de warmte die in de

haven van Rotterdam verloren gaat, is voldoende om alle

woningen in Zuid-Holland te verwarmen. Maar er ligt in

heel Nederland ook een aardgasnetwerk, dat in het algemeen

prima functioneert. Michiel Wiggers, projectmanager

bij adviesbureau Over Morgen, legt uit wat de kansen

en bedreigingen zijn.

“60 procent van het energieverbruik in Nederland zit in de

verwarming van gebouwen. De meeste gebouwen worden

verwarmd met aardgas en hier geldt de wet van de

remmende voorsprong: doordat de meeste mensen heel

tevreden zijn over het aardgas (en de prijs daarvan) zien ze

geen noodzaak voor verandering. Maar het aardgas raakt

snel op en verbranding van aardgas zorgt voor de grootste

uitstoot van CO 2

in de gebouwde omgeving. We moeten

dus op zoek naar alternatieven. De Warmte Koude Atlas

die wij ontwikkelen voor gemeenten in Nederland, laat

duidelijk zien waar je kunt beginnen met alternatieve manieren

om gebouwen te verwarmen en met welke partijen

je dat moet doen. De balans tussen kosten en opbrengsten

is daarvan een belangrijk onderdeel.”

OPTIES VOOR VERWARMING

Wiggers somt de opties op: “Je kunt kiezen voor collectieve

warmtevoorziening met een hoge temperatuur. Daarbij

valt te denken aan industriële restwarmte, verbranding van

biomassa (waarvan in Nederland heel weinig beschikbaar

is) en geothermie (aardwarmte).

De tweede mogelijkheid is collectieve lagetemperatuurverwarming

met restwarmte van bijvoorbeeld de afvalwaterzuivering,

maar dat vergt grote ingrepen in de woning.

‘All electric’ is een andere oplossing: warmtepompen in

combinatie met warmte-koudeopslag of luchtwarmte.

In combinatie met zonnepanelen is dit een goede optie

om naar Nul op de Meter te gaan. En ten slotte is er de

mogelijkheid van ‘groen gas’: biogas, mestvergisting of de

nieuwe ontwikkeling ‘power to gas’. De uiteindelijke keuze

wordt gemaakt in samenwerking met alle betrokkenen.

Van Rotterdam naar Leiden is een warmteleiding gepland.

Bekeken wordt welke afzetmogelijkheden er nog meer zijn

tussen Rotterdam en Leiden. In Leiden zelf zijn al wijken

aangewezen waar vervanging van het gasnet geen goede

optie is. Daar wordt gezocht naar een alternatieve oplossing.

In overleg met de gemeente wordt besloten dat in

dergelijke wijken het gasnet niet wordt vervangen en dat

hier op termijn dus geen gas meer wordt geleverd.”

RECHT OP GAS!

De netbeheerder kan niet eenzijdig besluiten om te stoppen

met gaslevering: in de wet staat dat alle Nederlanders

vooralsnog recht hebben op verwarming met aardgas.

Daarom is overeenstemming nodig van alle betrokkenen,

dus ook van de bewoners. Als bijvoorbeeld één eigenaar

binnen een VvE gas wil houden, gaat de afsluiting niet

door. Bovendien hebben de meeste alternatieven voor de

warmtevoorziening gevolgen voor het elektriciteitsnet.

Dat zal voorbereid moet worden op intensiever gebruik

en dat betekent: forse investeringen. Dat betekent dat het

gasnet - als alle betrokkenen het eens zijn - moet worden

afgesloten op een economisch verantwoord moment,

bijvoorbeeld als het gasnet aan vervanging toe is.

54

VvE BOUWKUNDIG

55


HET VERTROUWEN IS GEDURENDE HET

PROCES ALLEEN MAAR GEGROEID

TOTALE GALERIJRENOVATIE IN SCHIEDAM:

“GOEDE COMMUNICATIE

IS CRUCIAAL”

HET VVUV-SYSTEEM

VAN VOGEL BV

Vogel BV uit Zwijndrecht heeft het

VVUV-systeem ontwikkeld, een

herstelmethode voor betonnen

galerijen balkonvloeren. Het is

ontwikkeld in samenwerking met

een aantal gespecialiseerde

bedrijven op het gebied van mortel

en boortechnieken. Omdat stalen

ankers kunnen roesten, is gekozen

voor carbon, een oersterk materiaal,

dat ook nog eens heel licht is.

Het draagvermogen is twee keer zo

groot als nodig. Met een aantal

verankeringen van carbonstaven

wordt de uitkragende vloer weer

aan de constructievloer verankerd.

Dat vereist ook gebruik van de juiste

mortel. Het systeem heeft veel

voordelen: de vloer is weer veilig te

gebruiken, ook als er helemaal

geen wapening meer aanwezig is in

de vloer; de bewoners kunnen

tijdens de werkzaamheden gewoon

in hun woning blijven, en de

overlast is minimaal doordat wordt

geboord met diamant en water.

Bovendien hoeft geen extra

onderhoud te worden uitgevoerd

en wordt er niets beschadigd. Extra

voordeel: het systeem heeft een

‘waarschuwend vermogen’: als de

belasting onverhoopt hoger is dan

toegestaan, ontstaat een scheur in

de vloer. Die scheur wordt na

verloop van tijd breder en de galerij

gaat zichtbaar afhangen, maar van

spontaan afbreken is geen sprake.

De VvE heeft dus voldoende tijd om

maatregelen te nemen.

Dat de uitkragende galerijvloeren van VvE Bernard Zweersplein 29-70 in Schiedam niet voldeden aan de eisen van

draagkracht, bleek pas toen de VvE een gemeentevergunning aanvroeg voor het aanbrengen van glazen

balkonhekken. De onderzoeksplicht die minister Blok dit jaar instelde voor die balkon- en galerijvloeren, gold toen

nog niet. Het resultaat: de VvE was een van de eerste verenigingen die de galerijvloeren versterkte met het VVUVsysteem

van Vogel BV uit Zwijndrecht. Het was het begin van een 14 weken durende, zeer succesvolle klus onder

leiding van Van der Meulen Vastgoedzorg. Eind augustus wordt de oplevering op grootse wijze gevierd.

Wim Heeze werd in 2009 voorzitter

van het VvE-bestuur. Hij werd

geconfronteerd met veel achterstallig

onderhoud, maar gelukkig was er ook

een goed gevuld reservefonds. Extra

voordeel: de btw voor onderhoud

bedroeg slechts 6%.

Een schilderbeurt was dringend

noodzakelijk. Heeze liet een bestek

schrijven en legde dat voor aan drie

schildersbedrijven. “En we kozen het

duurste bedrijf”, lacht hij. “Alleen Van

der Meulen Vastgoedzorg hield zich

aan het bestek. Dat gaf ons vertrouwen

en het vertrouwen is gedurende

het traject alleen maar gegroeid.”

De VvE had al de nodige energiebesparende

maatregelen genomen: de

hydrofoor was vervangen door een

energiezuiniger exemplaar, de lift was

energiezuiniger gemaakt en de liften

hadden automatische deuren gekregen.

De VvE heeft blokverwarming

en de cv-ketels werden vervangen

door moderne HR-exemplaren plus

nieuwe rookgasafvoeren.

EERST ONDERZOEK!

Heeze: “We hadden al offerte gevraagd

voor glazen balkonhekken

vóór we gingen schilderen. Voor die

nieuwe balkonhekken hadden we

een vergunning van de gemeente

nodig. Bij die aanvraag kregen we

het advies om eerst de uitkragende

galerijvloeren te laten onderzoeken

(enige tijd daarvoor waren vijf etages

van een flat in Leeuwarden ingestort).

Het eerste onderzoek leverde niet

het gewenste resultaat op, maar het

onderzoek door ingenieursbureau

IOB was duidelijk: op één plaat na

werden alle galerijplaten afgekeurd.

We werden dus geconfronteerd met

een forse kostenpost, want alle galerijen

werden direct onderstempeld

(verstevigd met stalen pijlers). En er

moest natuurlijk een oplossing komen

voor de vloeren. Grosso modo

hadden we de keus uit drie systemen.

Het systeem van Vogel trok ons het

meeste aan, maar dat was op dat

moment nog niet goedgekeurd door

de gemeente.”

VVE-PLATFORM

Wim Heeze is een enthousiast bezoeker

van de bijeenkomsten van

het Schiedamse VvE-platform. Daar

hoorde hij over de Duurzaamheidslening

die de gemeente Schiedam via

SVn aanbiedt. De behandeling van

betonrot valt ook onder die lening,

dus Heeze was van mening dat de

reparatie van de galerijvloeren ook

in aanmerking moest komen. Het

bestuur wilde bovendien de zware

toegangsdeuren laten vervangen

door lichtere exemplaren die bediend

worden met een ‘tag’. Ook

verhoogde galerijvloeren stonden op

het verlanglijstje. Heeze: “Uiteindelijk

kwamen we uit op een bedrag van

€ 570.000. Dat was wat veel, dus

hebben we prioriteiten gesteld. Van

de ledenvergadering kregen we toestemming

om een financiering aan te

gaan voor een bedrag van

€ 400.000.”

Hans van der Meulen

(links) en voorzitter

Wim Heeze

ONTZORGEN

Van der Meulen Vastgoedzorg speelde

een belangrijke rol in het hele

proces, waarbij de galerijen totaal

werden gerenoveerd: het begon met

het verstevigen van de vloeren, maar

er kwamen ook glazen balkonhekken;

er werd schilderwerk uitgevoerd; het

beton is gerepareerd en de nieuwe

toegangsdeuren zijn aangebracht.

Daarnaast is een aantal gerelateerde

werkzaamheden uitgevoerd. Hans

van der Meulen: “Wij streven ernaar

onze opdrachtgevers volkomen te

ontzorgen. In dit geval betekende dit

dat we een aantal betrouwbare onderaannemers

hebben geselecteerd;

natuurlijk steeds in samenspraak met

de VvE. Dat heeft prima gewerkt:

er is nauwelijks discussie geweest

over de werkzaamheden. We hadden

het werk begroot op 16 weken,

maar uiteindelijk konden we het in 14

weken afronden. Gelukkig werd het

VVUV-systeem van Vogel BV op tijd

goedgekeurd, zodat we dat konden

toepassen.”

Heeze wijst nog even op een klein

puntje: “Op de dag vóór Moederdag

werd de gevel schoongespoten. Daar

waren de bewoners natuurlijk niet

blij mee: iedereen had net de ramen

gelapt voor het bezoek op zondag!

Maar ook dat is opgelost.”

COMMUNICATIE!

Gevraagd naar de oorzaak van het

succes, zegt van der Meulen: “Goede

communicatie is cruciaal. We hebben

gedragsregels opgehangen in de

bouwkeet, zodat alle medewerkers

wisten wat van hen op communicatief

gebied verlangd werd. Bovendien

hadden we een goede planning opgesteld,

die op essentiële punten ook

ruimte gaf voor flexibiliteit." Heeze:

“En als er eens een probleempje was,

was Van der Meulen snel ter plaatse

om het op te lossen. We zijn heel

tevreden over de wijze van uitvoering.

De gemeente is het met ons eens: die

beschouwt onze VvE nu als pilot als

het gaat om het repareren van uitkragende

balkon- en galerijvloeren.

Ik heb ook al een presentatie gehouden

voor het VvE-platform van

Schiedam. In onze gemeente zijn veel

appartementencomplexen die met

het probleem van zwakke uitkragende

vloeren zitten. We zijn blij dat wij een

voorbeeld zijn voor andere VvE’en.”

57

VvE NIEUWE MEDEWERKER


Woonlasten neutraal

renoveren &

transformeren

JACCO VAN DE

SANDT, NIEUWE

BOUWKUNDIGE

BIJ VVE

BELANG

Sinds 1 juli jl. is de Productgroep Onderhoud, Wonen en Energie versterkt met Jacco van de Sandt (31).

Jacco studeerde Bouwtechniek aan o.a. de Avans Hogeschool en de TU Eindhoven. Hij deed in het verleden

veel ervaring op met de toepassing van duurzame energie (m.n. zonnestroom). Die ervaring komt hem goed

van pas bij VvE Belang, waar hij zich vooral bezig gaat houden met advisering over duurzaam onderhoud,

energiebebesparing en de verduurzaming van complexen.

Daarom:

Duurzaam en Comfortabel

info@duurzaamencomfortabel.nl

www.duurzaamencomfortabel.nl

“Mijn hart ligt bij het adviseren van woningeigenaren en

VvE’en”, zegt de nieuwe bouwkundige. “In mijn vorige

functies heb ik dat al snel ontdekt. Ik vind het een uitdaging

om VvE-bestuurders te laten zien wat ze allemaal

kunnen doen om op energie en de bijbehorende kosten

te besparen. Dat doe ik het liefst aan de hand van concrete

voorbeelden. Op die manier kun je snel laten zien

wat eenvoudige maatregelen, zoals het aanbrengen van

ledverlichting, kunnen betekenen als het gaat om energie-

en kostenbesparing. VvE Belang heeft als motto: eerst

besparen en dan pas duurzame energie opwekken. Daar

sta ik helemaal achter. Het is niet zo eenvoudig om eigenaren

en bestuurders te overtuigen van het nut van goede

isolatie, want het is niet meteen zichtbaar wat het effect is

van zo’n maatregel: dat wordt pas op de langere termijn

duidelijk. Maar wat mij betreft is dat juist de uitdaging die

we aangaan!”

VRAAG HET DE BOUWKUNDIGEN!

Jacco heeft het duidelijk naar zijn zin op de afdeling,

waar hij samenwerkt met zijn collega’s Ruud Kooman en

Gerard Groenendijk. Alle drie houden ze zich bezig met

het adviseren van VvE’en die vragen hebben op het gebied

van bouwkundig onderhoud. Aangesloten VvE’en kunnen

een beroep doen op de productgroep voor het maken

van een meerjarenonderhoudsplan, voor taxaties voor de

opstalverzekering en voor advisering op het gebied van

duurzaamheid.

Kennismaken of een vraag stellen aan de bouwkundigen?

Stuur een e-mail naar bouwkundig@vvebelang.nl

ONDERSTEUNING BIJ BOUWKUNDIGE ZAKEN

Goed onderhoud zorgt ervoor dat de bewoners

prettig wonen in het appartementencomplex

en dat de woningen hun waarde behouden.

Om VvE’en te ondersteunen bij het

plannen en uitvoeren van onderhoud, heeft

VvE Belang de Module Bouwkundige Ondersteuning

ontwikkeld. Tegen een aantrekkelijk

tarief krijgt u elk jaar bezoek van een bouwkundige

die samen met u bekijkt welke maatregelen

wenselijk of nodig zijn om het gebouw

in goede staat te houden.

BESPAREN OP ENERGIEKOSTEN

80 procent van de periodieke bijdrage die appartementseigenaren

betalen, wordt uitgegeven

aan de gezamenlijke energierekening en

het onderhoud van het gebouw. Wilt u weten

wat u kunt besparen op die kosten?

Tegen gereduceerde tarieven kunt u beschikken

over

• een energie-/duurzaamheidsadvies op

maat

• advies over zonnestroom

• een individueel gebruikersadvies.

59

VvE OSB ADVERTORIAL


Wim van de Wiel (links) en Yswald Brok.

DOLMANS

SPECIALISTISCHE

REINIGING EN

BRABANTWONEN:

Samenwerking

op basis van

vertrouwen

Een prima samenwerking, goede kwaliteit van de schoonmaakwerkzaamheden, korte lijnen en

weinig tot geen klachten van de bewoners; Wim van de Wiel, wijkbeheerder bij woningcorporatie

BrabantWonen én verantwoordelijk voor de schoonmaakactiviteiten, weet de voordelen van

OSB-lid Dolmans Specialistische Reiniging moeiteloos op te sommen. “We werken al heel lang

met Dolmans samen”, zegt hij. “Ik ben elf jaar geleden in dienst getreden bij BrabantWonen en

toen werkte het bedrijf al voor ons. We zijn heel tevreden over de wijze van samenwerking.”

Hoe check je de kwaliteit van een

schoonmaakbedrijf?

In Nederland zijn veel schoonmaak- en glazenwassersbedrijven

te vinden die staan voor kwaliteit en betrouwbaarheid.

Bedrijven die beschikken over brede vakkennis,

goed omgaan met hun personeel en netjes belasting

betalen. Maar hoe zijn die te vinden? Sinds 2013 zijn ze

gemakkelijk te herkennen aan het keurmerk van brancheorganisatie

OSB. Een nieuw label, exclusief voor bedrijven

die het goed doen! Zo heeft heel Nederland voortaan

helder zicht op de kwaliteit en betrouwbaarheid van een

schoonmaak- of glazen wassersbedrijf. Check dus altijd het

OSB-Keurmerk. Wilt u meer weten over het keurmerk en

de voorwaarden? Kijk op www.osb.nl

Samen voor een schone zaak

BrabantWonen is een woningcorporatie met twee vestigingen:

in Den Bosch en Oss. Voor de schoonmaak van

alle algemene ruimtes van de appartementencomplexen

maakt de corporatie gebruik van de diensten van vier

schoonmaakbedrijven, waaronder Dolmans Specialistische

Reiniging. De afdeling Calamiteiten komt in actie als er een

bijzondere schoonmaakklus is of als er een woningbrand

heeft plaatsgevonden.

Van de Wiel: “We spreken alles uitvoerig vooraf door en

daardoor zijn er eigenlijk nooit problemen. En als er tóch

iets is, weten we elkaar snel te vinden! Voor ons - en

vooral ook voor de bewoners - is het bijzonder prettig dat

we altijd met dezelfde schoonmakers (M/V) te maken krijgen.

Daarnaast is het voor ons belangrijk dat er snel actie

wordt ondernomen als er eens een spoedklus is. Dolmans

begrijpt dat.”

VERTROUWDE GEZICHTEN

“Niet één gebouw is hetzelfde”, zegt hij. “Je moet snel

kunnen inspelen op bijzondere omstandigheden. Daarom

is het prettig dat we zo’n goed contact hebben. De

bewoners waarderen het dat ze altijd dezelfde vertrouwde

gezichten zien. Ook de huismeesters zijn content met de

samenwerking. Als er eens een keer aandachtspunten zijn,

geven zij die snel door aan ons, zodat we actie kunnen

ondernemen.”

Yswald Brok, manager Regio Zuid bij Dolmans Specialistische

Reiniging: “We doen er veel aan om die hoge kwaliteit

van dienstverlening te handhaven. Door prima mensen

in dienst te nemen, maar ook door heel herkenbaar in het

gebouw aanwezig te zijn. Van bewoners horen we ook

dat ze het prettig vinden dat onze mensen en de auto’s er

netjes uitzien.”

De tevredenheid gaat zó ver dat BrabantWonen heeft

besloten om de KMS-VSR-metingen, die steekproefsgewijs

worden uitgevoerd, volgend jaar (in elk geval tijdelijk)

te laten vervallen. “Die metingen kosten ons veel tijd en

energie”, zegt Wim van de Wiel. “Die tijd steken we liever

in het beheer van onze complexen en wijken. We zijn van

mening dat de samenwerking zó goed verloopt dat we

deze officiële metingen als proef een jaar kunnen laten

vervallen.”

OSB-LID

Over het OSB-lidmaatschap van het schoonmaakbedrijf

heeft Van de Wiel zich niet bekommerd: “We gaan ervan

uit dat alles goed geregeld is, ook als het gaat om opleidingen

en dergelijke.” Voor Dolmans is het lidmaatschap

van de brancheorganisatie wél een belangrijk aspect, zegt

Yswald Brok: “We willen onze klanten maximale zekerheid

bieden. Ze hoeven zich geen zorgen te maken over arbeidsomstandigheden

etc. Daarom zijn onze schoonmakers

goed opgeleid en houden we ons aan de regels die

- zoals Wim van de Wiel al zegt - eigenlijk vanzelfsprekend

zouden moeten zijn voor een goed schoonmaakbedrijf.”

Alle informatie over OSB en de aangesloten bedrijven vindt

u op www.osb.nl

60

VvE LIFTEN

Hebt u een vraag?

Stuur een mail naar

info@liftinstitiuut.nl en geef

daarbij aan of uw vraag, mét

het antwoord, in VvE Magazine

gepubliceerd mag worden.

VRAAG HET AAN

HET LIFTINSTITUUT

VRAAG:

Voor een liftinstallatie die wij beheren is de Vereniging van

Eigenaren voornemens deze grotendeels te gaan vervangen.

Het gaat hierbij om de vervanging van handmatig

draaibare deuren die in 1964 zijn geplaatst. De VvE heeft

er in eerste aanleg voor geopteerd om deze te vervangen

door nieuwe handmatig bewogen deuren. Nu heeft een

gesprek met de liftleverancier uitgewezen dat het wel

eens een wettelijke verplichting zou kunnen worden deze

deuren te laten vervangen door automatische deuren. Dat

leidt tot een probleem voor de VvE in de vorm van mogelijk

noodzakelijke bouwkundige aanpassingen én bijbehorende

kosten. Wat is uw opvatting over dit onderwerp?

ANTWOORD:

Er is nog geen verplichting om handmatig bewogen schachtdeuren

die zijn uitgevoerd als draaideuren, te vervangen

door automatisch bediende schuifdeuren.

Die verplichting komt er ook niet.

Bij liftrenovaties is het tegenwoordig wel bijna altijd de

praktijk en dat heeft twee redenen:

1. automatisch bediende deuren sluiten naast de liftschacht

ook de liftkooi af; daardoor wordt de lift

veiliger;

2. voor bewoners en bezoekers, al dan niet gebruik makend

van bijvoorbeeld een rolstoel of rollator, kan het

lastig zijn de lift-draaideuren te openen. Dat probleem

wordt opgelost door het plaatsen van automatische

deuren.

Tegenwoordig zijn er slimme uitwisselingspakketten op de

markt die minimale bouwkundige aanpassingen vergen.

Uw liftbedrijf Bij liftrenovaties kan u hier worden verder handbewogen over informeren. draaideuren

meestal vervangen door automatische schuifdeuren,

al is dat niet wettelijk verplicht.

VRAAG:

Wij hebben in ons appartementengebouw een Otis

liftinstallatie GeN2. Deze lift wordt door uw inspecteur

gekeurd. Via via hebben wij te horen gekregen dat na vijf

jaar de kwaliteit van de hijsbanden van de lift gekeurd c.q.

beoordeeld moet worden. Om deze keuring te kunnen

verrichten, is het noodzakelijk/verplicht dat de lift voorzien

is van een zogenaamd pulsesysteem/pulsemeter die de

kwaliteit van de hijsbanden controleert. Deze controle zou

niet mogelijk zijn met een z.g. handheldmeter.

Klopt dat? Zo ja, dan zullen wij wellicht zo’n pulsesysteem

moeten aanschaffen, omdat onze liftinstallatie niet voorzien

is van een dergelijk systeem. Zo nee, kunt u ons laten

weten hoe de kwaliteit van de hijsbanden dan wel gecontroleerd

kan/moet worden?

ANTWOORD:

Uw liftinstallatie is, zoals u aangeeft, voorzien van kunststof

banden met daarin stalen draagkabels. Voor uw veiligheid

controleren wij bij onze keuring normaal gesproken

de staat en het aantal breuken van de stalen draagkabels.

Bij uw installatie is controle door de kunststof omhulling

echter niet mogelijk. Daarom is door de leverancier

bepaald dat zonder verdere voorzieningen de draagkabels

in ieder geval vijf jaar veilig te gebruiken zijn. Na die vijf jaar

zouden de kabels moeten worden vervangen.

In de praktijk bleek echter door onderzoek na vervanging

dat de kabels in veel gevallen veel langer dan vijf jaar mee

kunnen. De enige manier om deze kabels te controleren,

is de verandering in weerstand als gevolg van breuken

met speciale apparatuur te meten. Hiervoor is het aan u

geoffreerde apparaat ontwikkeld. Een dergelijk apparaat is

ook bij andere bedrijven verkrijgbaar. Als u besluit om geen

meetapparaat aan te schaffen, dan zit er niets anders op

dan iedere vijf jaar de draagkabels te vervangen.

VRAAG:

Ik heb een vraag over de verlichting voor liftdeuren. Het

betreft een renovatie van een appartementengebouw met

zes bouwlagen: kelder, begane grond en vier etages. In totaal

zijn er 17 appartementen. Pal boven de toegangsdeur

bevindt zich een voeding voor een armatuur. In de huidige

situatie zijn er armaturen geplaatst die worden geschakeld

door middel van een schemerschakelaar.

Mijn vraag: wat is verplicht qua lichtsterkte en/of secundaire

stroomvoorziening ter plaatse van de liftdeuren?

Dient het licht voor de liftdeur op alle etages dag en nacht

te branden of mag dit met een schemerschakelaar? Is er

een bepaalde luxwaarde verplicht als grens- of referentiewaarde?

Dient het armatuur over een secundaire voeding

te beschikken, zoals een decentraal noodverlichtingsarmatuur?

ANTWOORD:

De norm NEN-EN 81 (‘Veiligheidsregels voor het vervaardigen

en het aanbrengen van liften’) eist dat de verlichting

- door daglicht of kunstmatig - van de etages in de

nabijheid van de schachtdeuren op de vloer ten minste 50

lux moet bedragen. Een gebruiker kan dan zien wat er zich

voor hem bevindt wanneer hij de schachtdeur opent om

de lift in te gaan. Dat is zelfs mogelijk als de verlichting in

de kooi defect is. Dit is bepalend voor de locatie van het

toegepaste verlichtingsarmatuur en voor de vraag of deze

verlichting continu moet branden.

61


In deze rubriek ‘Vraag het aan het Liftinstituut’ behandelen we vragen van lezers van VvE’en.

De vragen hebben betrekking op de veiligheid van liften, gevelonderhoudsinstallaties en ‘veilig werken

op hoogte’. Deze keer gaan alle vragen over liftveiligheid. Voor de beantwoording van de vragen tekent Vincent

Terlingen namens de helpdesk van het Liftinstituut.

De kwaliteit van de draagbanden bij de GeN2 lift kan

worden gecontroleerd met het OTIS pulsesysteem.

Vincent Terlingen

63

Op zoek naar een

(nieuw) administratie

en/of beheerkantoor?

Ga naar de website van VvE

Belang www.vvebelang.nl

(speciaal voor de VvE) en klik

op Administratie- en Beheerkantorengids).

U kunt hier per provincie

zoeken naar kantoren die

deze diensten aanbieden.

Vraag zo nodig naar

referenties en vraag

meerdere offertes

aan bij verschillende

aanbieders!

VvE ROADSHOW

Wilt u op de hoogte zijn van de

laatste ontwikkelingen op VvEgebied?

Of bent u benieuwd welke

nieuwe producten en diensten er

zijn om het leven van de VvEbestuurder

en de appartementseigenaar

wat makkelijker te

maken? Kom dan naar de

informatiebijeenkomsten van

VvE Belang. Die worden dit jaar

voor de elfde keer op acht plaatsen

gehouden. Bent u verhinderd

op de dag dat onze informatiebijeenkomst

in úw regio wordt

gehouden? U bent van harte

welkom in een andere plaats.

Zet dus de datum van uw keuze

alvast in uw agenda!


INFORMATIEBIJEENKOMSTEN NAJAAR 2016

LOCATIES

Dinsdag 25 oktober Theater Orpheus Apeldoorn

Maandag 31 oktober Congrescentrum Brabanthallen

Den Bosch

Donderdag 3 november Martini Plaza Groningen

Maandag 7 november De Philharmonie Haarlem

Maandag 14 november Ahoy Rotterdam

Woensdag 16 november De Oranjerie Roermond

Maandag 21 november Louwman Museum Den Haag

Woensdag 23 november Supernova Jaarbeurs Utrecht

OOK DIT JAAR KOMT VVE BELANG WEER NAAR U TOE!

PROGRAMMA

10.00 uur: ontvangst; de informatiemarkt is open!

11.00 uur: VvE-zaken: wat is er actueel?

U wordt bijgepraat over de nieuwste ontwikkelingen op het gebied van

regelgeving, subsidies en andere zaken die van belang zijn voor úw VvE.

12.00 uur: lunchpauze en gelegenheid voor bezoek informatiemarkt

13.00 uur: u kunt een keuze maken uit drie presentaties:

1. Samen onder één dak: huurders en eigenaren in de VvE. Hoe pakken we dat

aan? Huurders, eigenaren en ook nog een grooteigenaar; is dat een probleem

of biedt zo’n constructie ook kansen?

2. Wat is uw gebouw waard?

Het belang van een goed gevuld, het MJOP, taxatie van herbouwwaarde.

Pas op voor onderverzekering!

3. Energie en duurzaamheid

Subsidies, procesondersteuning, groen MJOP, energieadvies en quick wins.

U wordt bijgepraat over alle actuele

ontwikkelingen die voor u en uw

VvE van belang zijn. Op onze uitgebreide

informatiemarkt vindt u ca. 65

bedrijven en andere organisaties. En

natuurlijk kunt u deelnemen aan interessante

workshops en presentaties.

Doe er uw voordeel mee!

Ook dit jaar hebben we weer een

aantrekkelijk programma voor u

samengesteld. U krijgt heel veel

informatie over alle zaken waarmee

u als VvE-bestuurder te maken krijgt:

onderhoud en beheer, verzekeringen,

zonnestroom en het bestuur van uw

VvE.

U bent van harte welkom om u te

laten informeren. Koffie, thee en

broodjes staan zoals altijd klaar! Deelname

is - zoals u gewend bent van

VvE Belang - gratis!

14.00 uur: pauze en gelegenheid voor bezoek aan de informatiemarkt.

15.00 uur: u kunt een keuze maken uit drie presentaties:

1.Wie is de baas in de VvE?

De VvE; dat zijn we samen! Welke rol speelt de beheerder?

En hoe gaan we om met conflicten binnen de VvE?

2. Liftrenovatie: de goede aanpak op het juiste moment

Wordt de lift ouder en minder betrouwbaar? Denkt u over vernieuwing

of renovatie? Wat is de beste keus, het juiste moment en hoe houdt u

de kosten in de hand?

3. Zon op het dak

Wat zijn de mogelijkheden en aandachtspunten als het gaat om zonnepanelen?

Wat levert zonnestroom op?

16.00 uur: afsluiting en borrel

17.00 uur: einde bijeenkomst

AANMELDEN

Voor het plenaire programma en de workshops/presentaties kunt u

zich nu al aanmelden via de website van VvE Belang: www.vvebelang.nl

Voorkom teleurstelling en schrijf u snel in!

We zien u graag bij een van onze bijeenkomsten!

Vereniging

van Eigenaren

Belangenorganisatie voor

Appartementseigenaren

Vereniging

van Eigenaren

Belangenorganisatie voor

Appartementseigenaren

64

65

VvE DIENSTENPAGINA

VvE EVENEMENTENAGENDA


Informatie algemeen

Ma. t/m do. van 09.00 tot 17.00 uur

Tel: 0162 - 46 91 20

Fax: 0162 – 46 15 26

E-mail: info@vvebelang.nl

Postbus 210, 4900 AE Oosterhout

Jaarlijkse bijdrage VvE Belang

Basispakket

Verenigingen van Eigenaren

€ 51,- voor VvE t/m 6 appartementen

€ 68,50 voor VvE met 7 t/m 15

appartementen

€ 94,50 voor VvE met 16 t/m 50

appartementen

€ 121,- voor VvE met 51 t/m 100

appartementen

€ 150,- voor VvE > 100 appartementen

Kantoren: € 150,-

Beheer/admini stratiekantoren,

makelaarskantoren, notariskantoren,

woningcorporaties en kantoren

verbonden met of werkzaam op

het gebied van Verenigingen van

Eigenaren kunnen zich eveneens

bij VvE Belang aansluiten.

Individuele appartements eigenaren:

€ 31,25

VvE-Pluspakket

€ 295,- incl. btw per jaar.

Opzeggingen

Opzeggingen schriftelijk vóór

1 december van enig kalenderjaar.

Meer info: www.vvebelang.nl

Juridische zaken

De Juridische Dienst van VvE Belang

is er voor u!

Gratis Juridische Telefonische

Helpdesk voor aangeslotenen van

ma. t/m do. van 9.00 tot 12.00 uur.

Pluspakket: gehele dag.

Voor nieuwe zaken en lopende zaken

kunt u bellen gedurende kantooruren.

Standaarduurtarief: € 96,- excl. btw.

Pluspakket: € 75,- excl. btw.

Meer informatie bel: 0162-469 120 of

stuur een e-mail naar:

juridisch@vvebelang.nl.

VvE Incasso Support

Probleem met incasseren?

VvE Incasso Support helpt!

Gespecialiseerde incassodienst én

no cure - no pay! Meer informatie

bel: 0162-469 120 of stuur een

e-mail naar: juridisch@vvebelang.nl.

Bouwkundige zaken

Ma. t/m do. van 09.00 tot 17.00 uur

Tel: 0162 - 46 91 20

Voor het opstellen van meerjarenonderhoudsplannen,

aankoopkeuringen

bestaande bouw,

opleveringskeuringen nieuwbouw,

bouwkundige adviezen, energielabels

en maatwerkadviezen.

Prijs op aanvraag.

Meer informatie: zie pagina 62-63.

VvE Opleidingen

VvE Belang organiseert in 2016

weer op diverse plaatsen in het land

VvE opleidingen. Meer informatie:

www.vveopleidingen.nl en de

‘Evenementenagenda’ op de

volgende pagina.

VvE software

Twinq, intelligente software voor

Verenigingen van Eigenaren

Meer informatie: 0162 – 47 05 55

of www.twinq.nl

VvE Verzekeringen

Uitgebreide opstal, glas-, VvE

aansprakelijkheids- en bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering

Centraal Beheer Achmea.

Meer informatie: 055 - 579 81 15

VvE Kwaliteitskeurmerk

SKW certificatie te Geldermalsen.

Telefoon 088 - 244 01 23

of www.skw-certificatie.nl

Gecertificeerde VvE Beheerders

www.skw-certificatie.nl

Meerjarenonderhoudsplannen

VvE Belang: 0162 - 469 120

OnderhoudNLGarantie

VvE Belang heeft exclusieve afspraken

gemaakt met de OnderhoudNL-

Garantie schilders- en onderhoudsbedrijven.

Meer informatie: 0900 - 22 33 883 of

www.onderhoudnlgarantie.nl

VvE Installatienetwerk Nederland

Landelijk All-in CV-onderhoud

speciaal opgezet voor VvE’en en

verzorgd door acht regionale installatiebedrijven.

VvE Rioolbeheer

VvE’en die zijn aangesloten bij VvE

Belang krijgen 10% korting bij Van der

Velden Rioleringsbeheer. Meer info:

www.vandervelden.com/vvebelang

Klachtenlijn voor VvE bestuurders

over beheerders:

Klachten over beheerders meldt

u bij voorkeur op:

www.klachtenovermijnbeheerder.nl

of op tel. 0162-469 120 (maandag t/m

donderdag van 9.00-12.00 uur).

VvE boeken

De VvE

en het schilder-,

glas- en

onderhoudswerk

De

Kascommissiegids

voor de VvE

Handboek voor de VvE

10 e druk, juni 2015

€ 20,-; voor leden € 15,-.

HERDRUK juni 2015

met laatste wijzigingen!

ABC van de VvE

4 e geheel herziene druk,

september 2008

€ 30,-; voor leden € 22,50.

De VvE en de Rechter

3 e druk, november 2010

€ 27,-; voor leden € 20,50.

De VvE en het schilder-,

glas- en onderhoudswerk

2 e druk, oktober 2008

€ 18,-; voor leden € 13,50.

Het activeren van een

(slapende) VvE

1 e druk, oktober 2008

€ 13,50; voor leden € 10,-.

De Kascommissiegids

voor de VvE

1 e druk, november 2010

€ 19,85; voor leden € 15,-.

Bestellen?

Maak bovenstaand(e) bedrag(en) over

op rekening NL97RABO0163.8364.50

t.n.v. VvE Belang Service BV te Oosterhout.

Let op! Indien u gebruik maakt van

telebankieren vergeet dan niet voldoende

adres gegevens te vermelden om het

boek toe te kunnen sturen. Alle prijzen

incl. btw en verzendkosten.

VVE BEHEER EN BESTUUR (3-DAAGSE VAKOPLEIDING)

Bij het beheer en bestuur van een VvE komt heel wat kijken.

Zonder een goede basis op juridisch, bouwkundig en financieel

gebied is een goed beheer en bestuur niet mogelijk. De belangen

zijn groot, niet alleen op de korte termijn, maar zeker ook op de

lange termijn. Daarom heeft VvE Belang een gedegen vakopleiding

voor beheerders, maar ook voor voorzitters van het bestuur.

Op donderdag 8, 15 en 22 september wordt wederom de

3-daagse vakopleiding ‘VvE Beheer en Bestuur’ georganiseerd.

De kosten bedragen € 1.325,- excl. btw inclusief lesmateriaal en

lunch. Bent u aangesloten bij VvE Belang, dan kunt u deelnemen

voor de speciale prijs van € 1.260,- excl. btw. Houders van het

VvE-Pluspakket krijgen nog een extra korting van 15 % en betalen

slechts € 1.060,-. Aanvang om 10.00 uur; einde om 16.00 uur

inclusief een half uur lunchpauze. De daarop volgende cursus is

op donderdag 27 oktober en op 3 en 10 november.

Locatie: Breukelen.

VOORLICHTINGSBIJEENKOMSTEN 2016

Ook dit jaar organiseert VvE Belang in het najaar weer op diverse

plaatsen in het land voorlichtingsbijeenkomsten.

Dinsdag 25 oktober : Theater Orpheus in Apeldoorn

Maandag 31 oktober : Congrescentrum Brabanthallen in

Den Bosch

Donderdag 3 november : Martini Plaza in Groningen

Maandag 7 november : Theater De Philharmonie in Haarlem

Maandag 14 november : Ahoy in Rotterdam

Woensdag 16 november : Theater De Oranjerie in Roermond

Maandag 21 november : Louwmanmuseum in Den Haag

Woensdag 23 november : Supernova Jaarbeurs in Utrecht

Voor meer informatie en inschrijven zie pagina 63 of op

de website: www.vvebelang.nl

VVE JAARCONGRES 2016

Exclusief voor appartementseigenaren en VvE’en die zijn

aangesloten bij VvE Belang wordt op maandag 28 november

2016 in het NBC in Nieuwegein het ‘VvE Belang Jaarcongres’

georganiseerd. Noteert u deze datum alvast in uw agenda. In

oktober ontvangt u een persoonlijke uitnodiging.

COLOFON

‘VvE Magazine’ is een uitgave

van Stichting VvE Belang,

belangenorganisatie voor de VvE


17e Jaargang nummer 66

Augustus 2016

VvE Magazine’ verschijnt 4 x per jaar

Redactieadres en

advertentieexploitatie

VvE Belang

Postbus 210, 4900 AE Oosterhout

Tel. 0162 – 469 120

Fax. 0162 – 461 526

E-mail: info@vvebelang.nl

Doelgroep

Vakblad voor de VvE


Hoofdredacteur

Carola Peters-van der Gouw

MEDEWERKERS REDACTIE

Mr R.P.M. de Laat, De Advocaten van Van Riet

Mr A. Vermeulen-Jonkers, Rijssenbeek Advocaten

Mr A.C.W. Luijk-van Veldhuizen, VvE Belang

Mr A.R. Autar, Kooijman Lambert Notarissen

Ing. A. Warnaar, Ontwikkelend Beheer Woningen

J. Zuidweg, Centraal Beheer Achmea

J.L. Broeren, adviseur en publicist o.g.

Carola Peters, CODEX

VORMGEVING EN PRODUCTIE

Pauline de Ruiter en Thomas Steenvoorden

Buro Binnen, Noordwijk

FOTOGRAFIE

Jan de Groot - Zorro Producties

Kelle Schouten

Liftinstituut

Karin Oppelland

Carola Peters

COVERFOTO

Jan de Groot – Zorro Producties

CARTOON

Arend van Dam

In tegenstelling tot het Burgerlijk Wetboek is in verband

met het meer gangbare spraakgebruik in VvE Magazine

bij de term ‘vereniging van eigenaars’ gekozen voor

‘vereniging van eigenaren’ afgekort tot VvE en voor

‘eigenaren’ in plaats van ‘eigenaars’.

Disclaimer

Ondanks alle aan de samenstelling van dit blad bestede

zorg kunnen zowel auteurs, redacteuren en uitgever

geen en kele aansprakelijkheid aanvaarden voor de

onvolledigheid of onjuistheid van de inhoud van deze

uitgave van VvE Magazine.

66

VvE NIEUWSFLITSEN

20 MILJOEN VOOR FUNDERINGSHERSTEL

Minister Stef Blok (Wonen) heeft 20 miljoen euro beschikbaar voor een

fonds voor woningbezitters die de fundering van hun appartementencomplex

moeten laten herstellen. Woningbezitters kunnen daar een lening krijgen voor

funderingsherstel wegens bijvoorbeeld paalrot. Nu gaat herstel van het fundament

van de woning nog weleens niet door als een van de eigenaren de

financiering niet rond krijgt. Het fonds moet daar een einde aan maken.

Blok wil dat het Fonds Duurzaam Funderingsherstel er vanaf 1 januari 2017 is.

Er moet dan 100 miljoen euro in zitten waarmee 2000 leningen kunnen

worden verstrekt. Ook van gemeenten en het Waarborgfonds Eigen Woningen

wordt een bijdrage verwacht.

MINDER CO 2

? EERST DE OVERHEID!

Nederlanders vinden dat de overheid, direct gevolgd door het bedrijfsleven,

een leidende rol moet hebben in de energietransitie. Daarna kijken ze pas

naar zichzelf. Minder CO 2

uitstoten vinden veel mensen belangrijk, maar dat

mag niet ten koste gaan van het comfort. Daarom staat duurzame energie bij

61 procent hoger aangeschreven dan energiebesparing, terwijl dat een veel

goedkopere maatregel is tegen klimaatverandering. BRON: ENSOC

HET NATIONAAL ENERGIEBESPAARFONDS MAAKT HET MOGELIJK!

Het Nationaal Energiebespaarfonds startte op 1 juni een crossmediale campagne

om de Energiebespaarlening meer onder de aandacht te brengen van particuliere

woningeigenaren en Verenigingen van Eigenaren. Met de campagne ‘Het Nationaal

Energiebespaarfonds maakt het mogelijk’ wil het fonds woningeigenaren

en VvE’en erop attenderen dat het financieel haalbaar is om de eigen woning of

het appartementencomplex te verduurzamen. Het aantal leningen uit het Nationaal

Energiebespaarfonds heeft sinds de start van het fonds een flinke groei

doorgemaakt. Financiering is mogelijk voor o.a. zonnepanelen, isolatie, hoogrendementsglas,

een HR-ketel of een warmtepomp. Bij zonnepanelen geldt de

voorwaarde dat er nog een extra maatregel nodig is. Maximaal 75% van het leenbedrag

mag worden besteed aan zonnepanelen. De leningen worden tegen een

lage rente verstrekt en zijn boetevrij aflosbaar. Dankzij een extra bijdrage van het

kabinet van € 10 miljoen is eind januari de rente van de Energiebespaarlening

verder verlaagd en wordt deze campagne financieel mogelijk gemaakt.

CANON VOLKSHUISVESTING

Voor een compleet overzicht van de geschiedenis van de volkshuisvesting is

er sinds kort www.canonvolkshuisvesting.nl. In 25 verhalen behandelt de

canon de moderne geschiedenis van de volkshuisvesting en de woningcorporaties

in Nederland. BRON: AEDES MAGAZINE

KLIMAATFONDS BREDA

Vanaf 1 september a.s. stelt de gemeente Breda het Klimaatfonds open.

Het fonds verstrekt leningen tegen een lage rente aan o.a. Verenigingen van

Eigenaren en corporaties in Breda voor projecten op het gebied van energiebesparing,

duurzame energieopwekking, mobiliteit en klimaatadaptatie.

Het Klimaatfonds draagt bij aan de klimaatdoelstellingen van Breda om de

uitstoot van CO 2

drastisch te verminderen en een klimaatneutrale stad te

worden in 2044. Van 1 september tot 31 oktober 2016 kunnen aanvragen

worden ingediend. Het Klimaatfonds wordt gevuld uit inkomsten van de

windturbines op Hazeldonk. Het geld uit deze duurzame energiebron komt

zo weer ten goede aan duurzame projecten in de stad. Op dit moment is

er € 500.000,- beschikbaar in het Klimaatfonds. Per aanvraag kan er tussen

€ 25.000 en € 100.000 worden uitgeleend tegen een rente van 2% en een

looptijd van maximaal 15 jaar.

ENERGIEBESPAARLENING

OVERIJSSEL

Sinds 1 juni kunnen inwoners van

Overijssel die hun woning willen

verduurzamen een beroep doen op

de Energiebespaarlening Overijssel

om hun investering in bijvoorbeeld

isolatie of zonnepanelen te financieren.

De lening wordt aangeboden

voor het Nationaal Energiebespaarfonds

(NEF) en de provincie Overijssel

en biedt gebruikers rentevoordeel

ten opzichte van een lening bij een

commerciële bank.

DUURSTE PENTHOUSE

VAN NEDERLAND

In mei is het duurste penthouse van

Nederland in de verkoop gegaan

voor het bedrag van 25 miljoen euro.

Het appartementencomplex waarvan

het penthouse deel uitmaakt, staat

aan de Dam in Amsterdam, in het

voormalige hoofdkantoor van Verwelius

Bouw (naast Hotel Krasnapolsky).

Oppervlakte van de woonkamer:

1.250 m 2 ; het terras is 180 m 2

groot. Prijsindicatie van de kleinere

appartementen in het gebouw: ca.

1,1 miljoen euro voor 130 m 2

KOPPEL LABEL AAN VERBRUIK’

Energielabels van woningen krijgen

pas betekenis wanneer ze worden

gekoppeld aan het werkelijke in

plaats van aan het theoretische energieverbruik,

stelt promovenda Daša

Majcen. Energielabels zijn in Nederland

de belangrijkste etiketten voor

de energieprestaties van woningen,

maar feitelijk zeggen ze weinig. Labels

vergelijken alleen de thermische

waarden van woningen met elkaar.

Veel factoren, zoals de gezinssamenstelling

en hoe bewoners hun

woning verwarmen, worden onterecht

als vaststaande gegevens

gezien. Dat constateert Daša Majcen

in haar proefschrift waarop ze op 12

april promoveerde aan de TU Delft.

De onderzoekster pleit voor meer

bewustmaking van bewoners. Woningen

zijn in theorie prima energieneutraal

te bouwen, maar in de praktijk

wordt dit vaak niet gerealiseerd

door het gedrag van de bewoners en

technische fouten. De forse kloof

tussen theorie en praktijk bemoeilijkt

beleid en investeringen in Nul-op-de

Meter renovaties, want kosten en

terugverdientijden zijn daardoor

lastig vast te stellen.

(ONDERHOUDS)

BEDRIJF VOOR

UW VVE

NODIG?

De Onderhoudsbedrijvengids voor VvE’en is een

initiatief van VvE Belang. Als u www.obgi.nl

aanklikt, ziet u een lange rij van dienstverleners.

Van schilders tot loodgieters en van

rioleringsbedrijven en leveranciers van

zonnepanelen tot ondernemers in hangen

sluitwerk. Als u uw postcode invoert, ziet

u direct welke bedrijven in uw omgeving

werkzaam zijn.

Kijk op www.obgi.nl

UW COMPLEX

ONDERVERZEKERD?

DAT KAN U VEEL

GELD KOSTEN!

Voorkom problemen,

en laat uw gebouw

taxeren door een

deskundige; door

de taxateur van

VvE Belang!

ing. Gerard Groenendijk

HET KAN OOK IN ÚW COMPLEX GEBEUREN:

EEN BRAND OF EEN ANDERE CALAMITEIT.

Dan gaat uw eerste zorg uit naar de bewoners, maar

onvermijdelijk komt de vraag aan de orde: zijn we wel

goed verzekerd?

Het laatste wat u wilt is dat uw VvE onderverzekerd is.

Dan moeten alle eigenaren – soms diep – in de buidel

tasten om het ontbrekende bedrag te betalen.

Discussie over de herbouwwaarde is ook niet prettig, want

het bevordert de onderlinge relaties in uw complex niet!

MAAR HOE VOORKOMT U DIE PROBLEMEN?

Heel eenvoudig: schakel de taxatieservice van VvE Belang in.

Ing. Gerard Groenendijk is Registertaxateur. Voor een

zeer concurrerend tarief levert hij een taxatierapport

waar uw VvE wat aan heeft. U weet zeker dat uw complex

goed verzekerd is, en u beschermt de eigenaren tegen

onderverzekering.

Tip:

laat de herbouwwaarde eenmaal in de zes jaar

taxeren en geef de waarde door aan uw verzekering!

Meer weten?

Mail naar taxatie@vvebelang.nl of bel 0162 469 120 en maak een afspraak met ing. Gerard Groenendijk.

VvE Magazine augustus 2016

Transform your PDFs into Flipbooks and boost your revenue!

Delete template?

Save as template ?