VvE Magazine mei 2016

NR 2 | JAARGANG 17 | 2016

Belangenorganisatie voor de VvE

en appartementseigenaar

VvE

MAGAZINE

VAKBLAD VOOR DE VVE EN

APPARTEMENTSEIGENAAR

> RUUD MAAS (ONDERHOUDNL):

“Totaalonderhoud

levert geld op”

> BRANDWEERCOMMANDANT

STEPHAN WEVERS:

“Veiligheid van senioren

is in het geding”

BIJZONDERE APPARTEMENTEN:

WONEN IN DE VOORMALIGE ONZE

LIEVE VROUWE KERK IN WAALWIJK

KEURINGSBUNDEL VAN HET LIFTINSTITUUT

Alles rond de liftkeuring in één keer

geregeld met de VIP-keuringsbundel

keuring, assistentie en onderhoudscheck in één

onafhankelijk,

altijd op tijd,

tegen lagere

kosten

Als VvE heeft u er alle belang bij dat uw liften onafhankelijk en binnen de wettelijke termijn

worden gekeurd. Tegelijkertijd wilt u er zo min mogelijk tijd en geld aan kwijt zijn.

Het Liftinstituut helpt: met onze nieuwe VIP-keuringsbundel besteedt u de zorg rondom

de keuringen in één keer aan ons uit.

Liftinstituut

We keuren uw liften niet alleen deskundig en onafhankelijk, we zorgen ook voor assistentie en

doen – als u dat wenst – bovenop de keuring een aanvullende onderhoudscheck. Zo weet u zeker

dat de keuringen op tijd plaatsvinden, en heeft u inzicht in de prestaties van uw onderhoudsfirma.

En het verrassende: de VIP-bundel pakt ook nog eens voordeliger uit. Direct meer weten?

Bel 020 – 435 06 06 of kijk op liftinstituut.nl.

Postbus 36027, 1020 MA Amsterdam, Tel.: 020 435 06 06

www.liftinstituut.nl

3

> F.G.M. Schuurs | voorzitter VvE Belang

Bij een groot aantal betrokkenen lijkt het besef langzaam door te dringen:

de doelstellingen van het Energieakkoord dat uitgaat van 100% energieneutrale

gebouwen met nul-op-de-meter in 2050 zijn niet haalbaar, als

we op de huidige voet verdergaan. Integendeel: uit een publicatie van

prof. dr. Pieter Lukkes (‘Het Energieakkoord; feitelijk en maatschappelijk’)

blijkt zonneklaar dat het akkoord weinig bijdraagt aan beperking van de

CO 2 -uitstoot, maar dat het de Nederlanders wel veel geld gaat kosten.

Om precies te zijn: zo’n 100 miljard euro. Dat geld moet door ons allemaal

worden opgebracht o.a. via de energierekening.

En waar gaat dat geld dan naartoe? U zult het niet geloven: het is bestemd

voor bedrijven die gecompenseerd worden voor hun CO 2-uitstoot. Ze kunnen

hun emissierechten trouwens ook nog onderling verhandelen, zodat ze er

nóg meer aan verdienen. En intussen blijft de CO 2-uitstoot gelijk. Hoe meer

hernieuwbare energie - hoe meer compensatie. Dat wordt dokken!

Deze maatregelen zullen onvermijdelijk een negatief effect hebben op onze

koopkracht en dus ook op de markt voor (onderhouds)bedrijven: als woningeigenaren

minder te besteden hebben, stellen ze onderhoud nog maar even

uit. En maatregelen om op energie te besparen natuurlijk ook. Kortom: we

bereiken precies het tegenovergestelde van wat we willen. Als we alle appartementen

in VvE’en twee labelsprongen laten maken, kost dat eenmalig 4 miljard

euro. Dat levert een energiewinst op die vergelijkbaar is met het gasverbruik

van één miljoen huishoudens. Extra winst: 80.000 à 150.000 banen erbij!

En het mooiste voor de overheid - en de belastingbetaler - is: de VvE’en betalen

dat allemaal zelf. Uit het reservefonds of door gebruik te maken van een

VvE Energiebespaarlening.

DOEL OP ZICHZELF

Deze gedachte leeft ook bij de deskundigen die zich verenigd hebben in de

Federatie van Energieconsultants. Hun verhaal leest u op pagina 8 en 9 van dit

magazine. Kort samengevat stellen zij: energiebesparing is een doel op zichzelf.

Maatregelen aan woningen en complexen zijn de eerste stap om tot besparing

van energie(kosten) te komen. Wat schieten we op met kostbare windmolens

(waaraan we elk jaar opnieuw veel belastinggeld bijdragen) als onze appartementen

zo lek zijn als een mandje?

We mogen minister Blok wel een compliment maken dat hij de VvE’en van

Nederland wil helpen bij het proces om de leden te bewegen tot het nemen

van energiebesparende maatregelen: isolatie, HR++-glas, installaties etc.

Niet voor zonnestroom en windmolens dus.

Dat is een mooi begin. Nu nog even het Energieakkoord in de coulissen van

het ministerie parkeren, de btw voor het nemen van energiebesparende maatregelen

naar 6% brengen en we zijn weer een heel stuk verder op weg naar

een energiezuinige woonomgeving!

F.G.M. SCHUURS

VOORZITTER VVE BELANG

VOORWOORD

WIE BETAALT DE

KOSTEN VAN HET

ENERGIEAKKOORD?

Overal kostbare windmolens, maar

appartementen die zo lek zijn als

een mandje!

LAGERE LASTEN, MINDER ZORGEN, MEER WOONGENOT!

INHOUD

#2-2016

4 Gerrie Elfrink, wethouder Arnhem

‘Differentiëren is het motto’

10 Jaarverslag VvE Belang

14 WoonOnderzoek 2015

16 Startende VvE: Villa Berlage

20 VvE Platform Schiedam

26 Gemengde complexen

29 Raad van Aangeslotenen

42 Graffiti succesvol bestreden

BIJZONDERE APPARTEMENTEN

22 Wonen in OLV Vrouwe Onbevlekt

Ontvangen Kerk in Waalwijk

JURIDISCH

30 Drempelwaarde en gekwalificeerde

meerderheid

32 Aannemingsovereenkomst: tips & trucs

35 Van de rechter: opgave periodieke

bijdrage

38 VvE Incasso; nieuwe medewerkster

39 Klachtenlijn VvE-beheerders

75 Contract i.p.v. VAR

COLUMNS

7 Goede ontwikkelingen op de

woningmarkt

door J.L. Broeren

37 Rijke en arme mensen

door mr Aniel Autar, notaris

BIJZONDERE ORGANISATIE

44 Vereniging van Ketelfabrikanten

VERZEKERINGEN

48 VvE Meerkeuzepolis

VvE Magazine # 2 | mei 2016

BOUWKUNDIG

50 Goed wonen stopt niet bij de entreedeur

52 Ruud Maas (OnderhoudNL) over

totaalonderhoud

55 Vraag het aan het Liftinstituut

56 Gevelonderhoud en -advies

58 Brandweercommandant over

brandveiligheid

61 Laat de Veilig Thuis Keur uitvoeren!

63 Gerard Groenendijk en taxatieservice

VvE Belang

ENERGIEBESPAREN

8 FedEC over energiebesparing in de

gebouwde omgeving

47 Duurzaamheid en beheerder

64 Zonnepanelen met postcoderoosregeling

66 Warmtepompen

70 SKW over gevelisolatie

73 Waterzijdig inregelen cv

SERVICEFLATS

76 Serviceflat Regent’s Park Amersfoort

EN VERDER

80 Dienstverlening VvE Belang

81 Evenementenagenda en colofon

82 Nieuwsflitsen

4

VvE INTERVIEW

Gerrie Elfrink,

wethouder

Wonen van Arnhem:

“ DIFFERENTIËREN

IS HET MOTTO

BIJ DE AANPAK

VAN DE VVE”

Hoe bereik je dat VvE’en kiezen

voor duurzaamheid wanneer je als

gemeente de geldkraan steeds

verder dicht moet draaien? Voor die

vraag stond Gerrie Elfrink, wethouder

Wonen van de gemeente

Arnhem. Tijdens een expertmeeting

die vorig najaar in Arnhem werd

gehouden, heeft Elfrink samen met

vertegenwoordigers van andere

gemeenten, VvE Belang, Platform31

en andere relevante partijen

ervaringen uitgewisseld en ideeën

opgedaan die moeten leiden tot een

gemeentelijke aanpak en een aantal

pilotprojecten. De wethouder heeft

een groot hart voor VvE’en, blijkt uit

zijn verhaal.

“Arnhem telt maar liefst ruim 2.600

Verenigingen van Eigenaren. Maar

waar zitten ze? Hoe actief zijn ze?

Hoe maak je slapende VvE’en wakker

en wat kunnen we bieden om hen in

beweging te krijgen? Dat zijn allemaal

vragen waarop we antwoorden moeten

formuleren. En we moeten helaas

constateren dat we als gemeente niet

veel te bieden hebben op financieel

gebied. Binnen de wijkaanpak die we

enkele jaren geleden hebben uitgevoerd

en waarbij fors is geïnvesteerd

in de verbetering van woningen, zijn

ook een aantal VvE’en ‘wakker’ gemaakt.

Dat konden we doen dankzij

subsidies. Die zijn nu niet meer aan

de orde (en we krijgen als gemeente

ook steeds minder geld van het Rijk),

maar we zijn wel aangesloten bij het

Stimuleringsfonds Volkshuisvesting

(SVn). Dat betekent dat we VvE’en

wel kunnen ondersteunen met de

Duurzaamheidslening. Daarnaast kent

Arnhem enkele energiecoöperaties

en de VvE Energiebespaarlening is

natuurlijk ook een optie.”

DIFFERENTIËREN

“Wat direct duidelijk is geworden, is

het feit dat je moet differentiëren. Één

aanpak voor alle verenigingen werkt

niet; daarvoor zijn ze te verschillend.

We hebben een aantal slapende

VvE’en in Arnhem, maar gelukkig

staan de meeste grote complexen

er prima bij. We moeten dus per

categorie een duidelijk plan hebben;

anders moet je die mensen niet eens

lastig vallen. Voor slapende VvE’en

moet je beginnen met een aanpak

om ze te organiseren. Dan ga je stap

voor stap praten over de uitvoering

van het onderhoud en over veiligheid

en toegankelijkheid. Ik ben dan ook

blij met het wetsvoorstel Verbetering

VvE’en, dat o.a. voorschrijft dat de

VvE een bepaald bedrag moet sparen

voor groot onderhoud. Ik zou wel

graag zien dat er ook een systeem

van handhaving komt.”

Elfrink maakt zich zorgen over de

slapende VvE ‘en in Arnhem. “Die

zouden op termijn voor problemen

5


Gerrie Elfrink

“We willen zo veel

mogelijk slapende

VvE’en wakker

kussen”

GOED ONDERHOUDEN COMPLEXEN LEVEREN

EEN BELANGRIJKE BIJDRAGE AAN DE

KWALITEIT VAN DE WOONOMGEVING

kunnen zorgen, want een slecht onderhouden

complex heeft een negatieve

uitstraling op de hele buurt - en

soms zelfs de hele wijk. We hebben

- zoals gezegd - veel geïnvesteerd

in achterstandswijken, maar bij de

VvE’en hebben we nog een flinke slag

te slaan. We hebben al een paar keer

meegemaakt dat een appartementseigenaar

zijn woning moest verkopen

omdat hij geen geld had voor noodzakelijk

onderhoud. Dat zijn trieste situaties

die we zo veel mogelijk willen

voorkómen. En omgekeerd zien we

dat goed functionerende VvE’en en

opgeknapte complexen bijdragen aan

de kwaliteit van de woonomgeving.”

OP WEG NAAR DUURZAAMHEID

“Verenigingen die al goed georganiseerd

zijn en een goed MJOP hebben,

zijn klaar voor een volgende stap omhoog

op de ladder. Daar willen we proberen

stappen te zetten richting verduurzaming

en levensloopbestendigheid.

Ik ben ervan overtuigd dat je als

gemeente moet aansluiten bij de organisatiekracht

en de vraag van de VvE.

Anders blijft het een project van de

gemeente en het is natuurlijk de

bedoeling dat de VvE zelf het initiatief

wil nemen, met wat ondersteuning

van de gemeente.

We zien nu dat zo’n 50 VvE’en al

actief zijn op het gebied van duurzaamheid.

Enkele koplopers zijn

zelfs al bezig met duurzame energieopwekking.

In sommige gevallen

moeten VvE’en een lening afsluiten

om de financiering rond te krijgen.

Het is goed dat er nu voor de VvE

een wettelijke mogelijkheid komt om

een lening af te sluiten, want ook hier

gaat de kost voor de baat uit: je moet

investeren om tot duurzaamheid te

komen. Lagere energielasten zijn uiteindelijk

in het belang van iedereen.

Ik begrijp best dat sommige verenigingen

huiverig zijn voor het afsluiten

van een lening, maar duurzaamheid is

té belangrijk!”

GEMENGDE COMPLEXEN

Net als alle andere gemeenten kent

ook Arnhem een aantal gemengde

complexen: gebouwen waar zowel

eigenaren als huurders wonen.

“Dan heb je vaak te maken met een

grooteigenaar”, zegt Elfrink. “We zien

nogal eens dat die geen enkel belang

ziet in investeringen, omdat hij alleen

geïnteresseerd is in het uitponden

van de woningen. Daarom is het ook

belangrijk dat de VvE straks verplicht

wordt om een bepaald bedrag in het

reservefonds te sparen. Dat is voor

alle eigenaren een flinke stok achter

de deur.

Ik ben blij dat we goede contacten

hebben met VvE Belang: daar halen

we heel veel kennis en expertise.

VvE Belang is voor ons dan ook een

belangrijke kennispartner. Het is ook

goed dat er een onderzoek wordt

uitgevoerd naar de problematiek

van de gemengde complexen, want

daar kunnen we in Arnhem wellicht

ons voordeel mee doen. Overigens:

we staan ook open voor goede tips

en ervaringen van andere gemeentes.

Onze eerste prioriteit is: zo veel

mogelijk slapende VvE’en wakker

kussen!”

‘Dé opleider

in VvE-land’

3-DAAGSE VAKOPLEIDING

VVE BEHEER EN BESTUUR

Bij het beheer van een VvE en bij het bestuur van

een VvE komt heel wat kijken. Zonder een goede

basis op juridisch, bouwkundig en financieel gebied

is een goed beheer en bestuur niet mogelijk. De

belangen bij een goed beheer zijn echter groot, niet

alleen op de korte termijn, maar zeker ook op de

lange termijn. Daarom heeft VvE Belang al sinds

jaar en dag een gedegen vakopleiding over VvE

Beheer en Bestuur. VvE Opleidingen heeft deze

opleiding in haar opleidingsaanbod opgenomen.

Deze opleiding is onontbeerlijk voor iedereen die met

VvE Beheer of VvE Bestuur te maken heeft.

Aanvang

Prijs

10.00 uur en eindigt om 16.00 uur inclusief een

half uur lunchpauze.

De prijs voor deze 3-daagse vakopleiding

bedraagt € 1.260,- excl. BTW en inclusief cursus

materiaal en lunch.

BESTUURDERSBIJEENKOMST

Op donderdag 23 juni of donderdag 30 juni organiseert VvE

Belang een korte Bestuurdersbijeenkomst van

13.00 tot 16.00 uur op het kantoor in Oosterhout.

Kosten: € 90,75 inclusief btw en lunch.

Het aantal deelnemers is minimaal 8 en maximaal 10.

Aanmelden: juridisch@vvebelang.nl.

Voor meer informatie, data en aanmelden zie onze website www.vveopleidingen.nl of bel 0162 – 469 120

7


GOEDE ONTWIK-

KELINGEN VOOR

KOOPWONINGEN!

Column

door J.L. Broeren, adviseur en publicist o.g. te Amsterdam

‘Frappez, frappez toujours’

(‘blijf slaan’), zeggen de Fransen.

Het heeft in ieder geval geholpen

om de grens van de Nationale

Hypotheekgarantie per 1 juli 2016

op € 245.000 te laten en niet

verder te verlagen. Uiteindelijk

luisterde de minister van Financiën

naar de koopwoningenmarkt. Zoals

ik eerder stelde, is deze hypotheekgarantie

slechts interessant buiten

de Randstad, want daar kosten

weinig woningen minder dan

300.000 euro. In mijn mapje voor

deze column zit nog een aantal

recente persberichten;

ik neem ze met u door.

Grootste prijsstijging van koopwoningen in acht jaar. Het gemiddelde prijsniveau

van bestaande koopwoningen is in maart 2016 ongeveer even hoog

als in juli 2004, dus enkele jaren voor de bankencrisis. In 2008 bereikten de

woningprijzen een piek, zo ver zijn we nog niet terug. Maar de gang zit er in.

In maart 2016 registreerde het Kadaster 20 procent meer verkochte woningen

ten opzichte van een jaar daarvoor. De verkoop van appartementen stijgt het

sterkst, namelijk met 28,5 procent. En de grootste stijging van het aantal verkochte

woningen vond plaats in de provincie Zeeland, namelijk 47 procent.

Een hele geruststelling vind ik altijd het aantal gedwongen verkopen, de executieveilingen:

nog geen 3.000 per jaar. En dat stelt me gerust want van de

vier miljoen koopwoningen in ons land is slechts 75 procent belast met een

hypotheek (lening), zeg drie miljoen. Dat betekent dat 0,1 procent van alle

woningeigenaren zo erg in de problemen is gekomen dat de bank moest

ingrijpen. Me dunkt: een prima score.

Naar verwachting treedt op 1 juli 2016 een wet van minister Blok van Wonen

in werking. Die gaat over verhuren van woningen, en wel tijdelijke verhuur. In

ons land huren mensen die geen behoefte hebben aan huur voor lange tijd

tijdelijk (een half tot twee jaar) een woning. Meestal zijn dat expats, niet-Nederlanders

die door hun werkgever voor korte duur in ons land zijn tewerkgesteld.

In de wetten die in ons land over het huren van woningen gaan, komt tijdelijke

verhuur niet voor. Wettelijk bestaat het fenomeen niet, maar iedereen doet het.

Dus niet meer via de Leegstandswet of de regel dat iemand die tijdelijk naar

een ander land gaat, zijn eigen woning voor maximaal twee jaar mag verhuren.

Nee, voortaan gewoon tijdelijk verhuren, zoals in de gehele wereld mogelijk is.

Voor onzelfstandige woningen (kamerverhuur) geldt hiervoor een termijn van

vijf jaar. Voor degenen die interesse hebben in deze wijzigingen voor verhuur

kan ik studie van deze en andere wijzigingen aanraden.

Dezelfde minister presenteert de Tweede Kamer nóg een wetsvoorstel en wel

over de sterkere positie voor consumenten in de bouw. Ik neem aan dat de

VvE ook een consument in de zin van deze wet wordt? De consument als

opdrachtgever krijgt betere bescherming bij constatering van gebreken na

de oplevering van de bouw. Dit onder meer door een aanscherping van de

wettelijke aansprakelijkheid van de aannemer. Nou, ik kan niet wachten tot

dit voorstel door de Tweede Kamer (unaniem) is aangenomen. De bouwconsument

krijgt één aanspreekpunt bij de gemeente in plaats van diverse, en de

gemeentelijke toetsen (Bouwbesluit 2012) bij kleine bouwwerken en verbouwingen

vervallen. Deze kwaliteitsbewaking komt dan te liggen bij particuliere

partijen. Da’s mooi, maar dan kunnen volgens mij die torenhoge gemeentelijke

leges voor de bouwen omgevingsvergunningen ook naar beneden of zelfs

verdwijnen!

www.broeren.com

8

VvE INTERVIEW

ENERGIE-

ADVISEURS

VRAGEN OM

AANDACHT VOOR

ENERGIEBESPARING

IN DE GEBOUWDE

OMGEVING

“Energiebesparing is een

energiebron op zichzelf”

Isabelle Sternheim

Er moet veel meer aandacht komen voor energiebesparing in de gebouwde omgeving. De nadruk ligt

nu veel te sterk op de CO 2 -reductie. Daarmee wordt energiebesparing als zelfstandig uitgangspunt

losgelaten. Dat is onverstandig, want met energiebesparing kun je een groot aantal doelen bereiken.

Bovendien liggen er veel mogelijkheden die nu nog onvoldoende worden benut. Dat stelt Isabelle

Sternheim, voorzitter van FedEC, de Federatie van Energieconsultants. Ze reageert daarmee op het

Energierapport ‘Transitie naar duurzaam’, dat in februari door de Tweede Kamer werd besproken.

In de federatie zijn ca. 250 onafhankelijke energieadviseurs

verenigd. Voor zij tot FedEC worden toegelaten, moeten

ze een uitgebreide toetsing ondergaan. “Er gaat veel mis

doordat informatie over energiebesparing en -opwekking

niet onafhankelijk is”, zegt Sternheim. “In die gevallen kom

je automatisch uit bij de leverancier of dienstverlener

waar de adviseur belang bij heeft. VvE’en en bedrijven

die zakendoen met een FedEC-lid, weten zeker dat ze

betrouwbare informatie krijgen. VvE’en zijn voor ons heel

belangrijk, want in appartementencomplexen is nog veel

winst te behalen. In veel gevallen duurt de besluitvorming

binnen de VvE echter lang. Onze leden weten dat en

houden er rekening mee.”

Isabelle Sternheim weet waar ze over praat: als energieadviseur

is ze betrokken bij een aantal projecten in

Haarlem-Schalkwijk. “Sommige besturen zijn heel actief en

zij vormen een goed voorbeeld voor andere verenigingen

die nog niet zo ver zijn”, zegt ze. “We zijn in Schalkwijk

druk bezig om de meerjarenonderhoudsplannen te

verduurzamen en de VvE’en leren veel van elkaar.”

ENERGIEVERBRUIK BEPERKEN

“De leden van FedEC willen zich graag profileren als de

natuurlijke partners van de VvE’en op het gebied van

energietransitie. Onze uitgangspunten zijn helder (en

zijn gebaseerd op de Trias Energetica):

1. beperk het energieverbruik door verspilling tegen te

gaan;

2. maak maximaal gebruik van energie uit duurzame

bronnen;

3. zet voor de resterende energiebehoefte de fossiele

brandstoffen zo efficiënt mogelijk in.”

De visie van FedEC sluit naadloos aan bij het pleidooi

dat VvE Belang al diverse keren heeft gehouden.

Zo stelde Kees Oomen, directeur van VvE Belang, in

september 2015 al in het Financieele Dagblad dat het

9


ENERGIE DIE BESPAARD WORDT, HOEF

JE NIET - DUURZAAM - OP TE WEKKEN

energiezuiniger maken van appartementen effectief,

efficiënt en zelfs winstgevend is. ‘Liever een betere muurisolatie

dan een windmolenpark’, stelde Oomen in dat

artikel. Isabelle Sternheim is het volkomen met hem eens:

“Energiebesparing is een energiebron op zichzelf. Energie

die bespaard wordt, hoef je immers niet - duurzaam - op

te wekken.”

MOGELIJKHEDEN

In het SER-Energieakkoord staat: ‘In 2030 hebben alle

bestaande woningen en utiliteitsgebouwen (kantoren,

bedrijfsgebouwen etc.) gemiddeld energielabel A’. Dat lijkt

anno 2016 wel erg ambitieus, maar FedEC ziet heel wat

mogelijkheden om zo dicht mogelijk bij die doelstelling

te komen. Zowel utiliteitsgebouwen (kantoren, winkels,

bedrijfspanden) als woningen lenen zich voor energiebesparing.

Zoals te verwachten valt, speelt de onafhankelijke

energieadviseur een belangrijke rol in al die processen.

Sternheim: “Bij verkoop of verhuur moet je een energielabel

overleggen, maar daarvoor heb je wel de juiste

informatie nodig. Onze leden worden vaak gevraagd

voor het aanleveren van de juiste informatie, want aan

het voorlopige label heb je weinig als indicator van de

energiezuinigheid van een woning. Daarvoor heb je een

energie-index of een maatwerkadvies nodig.

Om de energieprestatie van een woning te verbeteren,

heb je informatie nodig over de integrale hypotheek- en

energielasten. Als we écht willen besparen, moet deze

informatie automatisch worden aangeleverd. Er is op

diverse plaatsen info beschikbaar, maar die moet toegankelijk

worden gemaakt voor alle betrokkenen: makelaars,

notarissen en hypotheekverstrekkers. Zij weten immers

het beste wat de koper wil en waarom!

Een voorbeeld: na-isolatie van 100.000 koopwoningen

per jaar kan een besparing van 800 m 3 gas per woning

opleveren. Dat kan uiteindelijk een totale besparing

opleveren van 15 Petajoule per jaar. Als je bedenkt dat

het doel is om te komen tot 100 PJ per jaar, ben je dus

al een heel eind op weg. De investering is zelden hoger

dan 10.000 euro, dus dat is eenvoudig mee te financieren

in de hypotheek.”

SLIMME METERS

De slimme meter kan ook helpen, stelt de FedEC-voorzitter.

“Slimme meters verzamelen gedetailleerde gegevens

over het gas- en elektriciteitsgebruik van huishoudens.

Via ‘energieverbruiksmanagers’ die gekoppeld worden aan

de slimme meter, kun je als consument veel inzicht krijgen

in je energieverbruik. Sommige apparaten geven ook besparingstips.

We zien dat dit inzicht al snel leidt tot een

besparing van 10 procent. Als 10 procent van alle huishoudens

10 procent energie bespaart, praten we al over ca. 5 PJ.

De kosten van een verbruiksmanager zijn meestal binnen

een jaar terugverdiend.

Ten slotte moeten we ook kijken naar de combinatie van

grootonderhoud en renovatie met energiebesparende

maatregelen. VvE Belang dringt daar terecht al jaren op

aan. Maar je kunt nog verder gaan: de WOZ verhogen

bij een slecht label en verlagen bij een goed label, bijvoorbeeld.

De btw op materialen en arbeid moet omlaag naar

6 % en maatregelen die leiden tot een forse energiebesparing

moeten meer worden gesubsidieerd. Daar ligt een

duidelijke taak voor de overheid!”

NIET DOEN:

DE VERVUILER SUBSIDIËREN!

“Wat we vooral niet moeten

doen, is doorgaan met het huidige

beleid, waarbij vooral de

kleine en middelgrote energieverbruikers

opdraaien voor de

verhoging van de energiebelasting.

En grootverbruikers betalen

relatief al minder energiebelasting

dan kleinverbruikers.

Bovendien hebben burgers de

meeste last van duurzame energieprojecten.

Kijk maar naar de

discussie rond de windmolens.

Ook het uitdelen van gratis emissierechten

aan bedrijven werkt

alleen maar tegen. Doordat meer

dan 90 procent van de Europese

bedrijven gratis emissierechten

krijgen, duurt het veel te lang

voor een echte energietransitie

op gang komt. De ‘subsidies’ aan

grote vervuilers lopen op tot

duizelingwekkende hoogtes.

Het resultaat: de vervuiler betaalt

niet, maar krijgt betaald!”

10

VvE JAARVERSLAG

JAARVERSLAG 2015 VAN

STICHTING VVE BELANG:

NIEUWE ACTIVITEITEN OP

VELE TERREINEN

Drie nieuwe collega’s en vijf procent groei. De groei zet zich voort in 2016!

Na ons jubileumjaar 2014 zijn we met volle kracht verder gaan werken aan de gestelde

prioriteiten: intensivering van de belangenbehartiging, het versterken van de relaties met

samenwerkingspartners en het professionaliseren van de eigen organisatie.

Samen met een groot aantal partijen

hebben we op vele gebieden flinke

stappen gezet en dat betekent dat

we 2015 goed hebben afgesloten.

We hebben dit jaar nóg meer kunnen

betekenen voor de aangesloten

VvE’en, maar ook voor de verenigingen

die zich - nog - niet hebben

aangesloten: die reizen gratis mee!

Op diverse terreinen hebben we van

ons laten horen en dat heeft resultaat

gehad: ook dit jaar is VvE Belang weer

met circa vijf procent gegroeid.

Bij de Productgroep Juridische

Dienstverlening trad mr. John Liewes

in dienst; bij de Productgroep Onderhoud,

Wonen en Energie kwam ir.

Ruud Kooman op 1 februari het team

versterken; op 1 oktober gevolgd door

ing. Gerard Groenendijk. Hij is niet

alleen bouwkundige, maar ook

Register-Taxateur en zal zich in dat

kader ook gaan bezighouden met

herbouwwaarde taxaties voor verzekeringen.

NIEUWE ACTIVITEITEN

De nieuwe collega’s ontwikkelden

aansprekende activiteiten zoals ‘Jurist

op bezoek’, ‘Screening huishoudelijk

reglement’ en het ‘Abonnement

Bouwkundige Ondersteuning’. Deze

nieuwe diensten waren vrijwel direct

bijzonder populair onder de aangesloten

VvE’en.

De groei zet zich in 2016 voort, zo is

nu al duidelijk. De VvE’en die gebruik

maken van deze dienstverlening, zijn

enthousiast over de kennis en kunde

van onze medewerkers.

Met onze activiteiten hebben we een

groot aantal bestuurders, beheerders

en eigenaren bereikt. We voorzagen

hen van de nodige adviezen en

beantwoordden hun vragen via onze

eigen kanalen maar ook via de media

van andere organisaties. Daarmee

bouwt VvE Belang een naam op als

deskundige betrokken organisatie en

als een gewaardeerde kennispartner,

zoals mag blijken uit onderstaande

opsomming van activiteiten.

BELANGENBEHARTIGING

Belangenbehartiging is de basis van de

activiteiten die VvE Belang ontplooit.

Dit jaar hebben we ons met name

gericht op een aantal maatregelen die

de VvE kunnen helpen bij energiebesparing.

De VvE Energiebespaarlening

11


IN 2016 GAAT VVE BELANG NOG MEER INZETTEN OP HET BELANG

VAN ENERGIEBESPARING IN DE GEBOUWDE OMGEVING

werd geïntroduceerd en het voorstel

‘Wet verbetering VvE’s’ werd op 31 juli

ter internetconsultatie voorgelegd. In

dat wetsvoorstel wordt o.a. geregeld

dat VvE’en een verplicht bedrag gaan

sparen voor groot onderhoud; dat ze

kunnen lenen voor het nemen van

duurzaamheidsmaatregelen en dat de

regels voor de hoofdelijke aansprakelijkheid

worden verbeterd.

Op 17 november overhandigde mr.

Kees Oomen het rapport ‘Wegnemen

van belemmeringen bij het verduurzamen

van VvE’s' aan minister Stef Blok.

De minister zegde daarbij toe dat hij

de mogelijkheid wil verkennen voor

procesondersteuning voor VvE’en

om tot duutzaamheidsmaatregelen

te komen. De regeling wordt ontwikkeld

in samenwerking met VvE Belang.

De vermogensrendementsheffing in

Box 3 was aanleiding voor een

position paper. VvE Belang blijft

aandacht vragen voor de onrechtvaardigheid

van deze belastingmaatregel.

Hetzelfde geldt voor de achtergestelde

positie van appartementseigenaren

als het gaat om teruggave van de btw

op zonnepanelen.

SYMPOSIA SERVICEFLATS

EN VVE-BEHEERDERS

De problematiek rond de serviceflats

was eveneens een onderwerp dat

de volle aandacht kreeg. In februari

verscheen het rapport ‘Transformatie

van serviceflats; kansen voor ouderenhuisvesting’

van Platform31 in het

kader van Langer Thuis in samenwerking

met de provincie Utrecht, VvE

Belang (in de persoon van Fred

Schuurs) en BAM Woningbouw/Vitaal

Zorgvast. Op 10 juni werd in Zeist een

drukbezochte bijeenkomst gehouden

over de toekomst van de serviceflat.

In VvE Magazine wordt in elke editie

aandacht aan dit onderwerp besteed.

Zeist was ook de locatie waar op 3

december een grote bijeenkomst voor

VvE-beheerders werd gehouden op

initiatief van VvE Belang, VGM NL

en Centraal Beheer. De beheerders

kregen informatie over de nieuwe

regels voor bemiddeling bij verzekeringen

voor de VvE en over hun

meerwaarde als het gaat om vergroting

van het duurzaamheidbewustzijn

van hun klanten.

VOORLICHTINGSBIJEENKOMSTEN

EN JAARCONGRES

In de vorige editie van dit magazine

las u uitgebreide verslagen van de

voorlichtingsbijeenkomsten en het

Jaarcongres. Tijdens de voorlichtingsbijeenkomsten

werd weer een scala

aan belangwekkende onderwerpen

behandeld. Dat de interesse groot

was, bleek uit de volle zalen. Dat is ook

de reden dat in 2016 op acht plaatsen

voorlichtingsbijeenkomsten worden

gehouden. De locaties zijn al bekend

en staan in de Evenementenagenda

op pagina 81 van dit magazine).

Het Jaarcongres was opnieuw een

‘feestje’ voor de aangeslotenen. Prof.

mr. Roel Mertens vertelde over het

nieuwe modelreglement en prof. dr.

Erik Scherder boeide zijn publiek met

zijn pleidooi voor beweging. Tijdens

het Jaarcongres werden ook de eerste

resultaten van de VvE-Barometer

bekend gemaakt en kon Roel Mertens

de eerste Persoonscertificaten VvE

Beheer uitreiken.

TOT SLOT: DUURZAAMHEID

Energiebesparing in de gebouwde

omgeving is van groot belang, maar

krijgt nog steeds te weinig aandacht.

Dat is de mening van VvE Belang en

die wordt gedeeld door een groot

aantal vooraanstaande deskundigen.

In een publicatie in het Financieele

Dagblad schreef Kees Oomen over dat

onderwerp: “De huidige energetische

prestaties van woningen in Nederland

zijn mager en de appartementen, een

kwart van alle particuliere woningen in

Nederland, bungelen in dat opzicht

onderaan.

Helaas is deze onnodige milieuvervuiling

en energieverspilling zo goed als

onzichtbaar. Geen dikke rookpluimen

zoals bij kolencentrales of walmende

diesels; hoogstens een tegenvallende

energieafrekening. Maar de impact is

enorm. Als alle appartementen in de

Nederlandse VvE’en twee energielabelsprongen

zouden maken, bijvoorbeeld

van energielabel D naar B, zou

dit elk jaar een energiewinst opleveren

van 11 petajoule (PJ). Dit is ruim 3

miljard kWh of evenveel als het

stroomverbruik van één miljoen

huishoudens.”

Het besparingspotentieel in de

gebouwde omgeving is dus groot.

Zó groot dat het alleszins de moeite

loont om hier onverminderd op in te

zetten. Dat gaat dus ook gebeuren:

2016 wordt voor VvE Belang het jaar

van de duurzaamheid!

Fred Schuurs, voorzitter

EEN GOED

ONDERHOUDEN LIFT

IS EEN VEILIGE LIFT!

ONDERHOUD

STORINGSDIENST

REPARATIE

RENOVATIE

MODERNISERING

AAN ALLE

MERKEN LIFTEN

OMDAT U GRAAG

ZORGELOOS

IN DE LIFT STAAT

A. Einsteinweg 25a | 2408 AP Alphen aan den Rijn

Tel. 0172 501017 | info@bellboy.nl | www.bellboy.nl

aan- en opbouw

opstalverzekering

volmacht

appartementsrecht

gebreken

overtreding

recreatiepark

ontbinding

splitsingsakte

reglement

ontruiming

Rijssenbeek Advocaten behoort reeds vele jaren tot de

top op het gebied van het appartementsrecht. Op

dat gebied wordt het kantoor ook landelijk en breed

erkend als een centrum van knowhow en ervaring.

Speciaal voor VvE’s heeft Rijssenbeek Advocaten als

enige een prijsarrangement (OJD) vanaf € 437,- incl.

BTW (prijspeil 2016) per jaar voor juridische dienstverlening

ontwikkeld. Meer dan 3000 VvE’s maken

inmiddels van een dergelijke OJD gebruik.

Bel 026 443 42 49 of schrijf naar

Rijssenbeek Advocaten t.a.v. Afdeling OJD

Postbus 1219 | 6801 BE Arnhem | ojd@rijssenbeek.nl

www.rijssenbeek.nl

Postbus 1219 | 6801 BE Arnhem | Velperweg 35-1 | 6824 BE Arnhem | T 026 443 42 49 | F 026 445 90 54 | info@rijssenbeek.nl

䄀氀氀攀猀漀渀搀攀爀渀搀愀欀㨀

唀眀嘀瘀䔀戀攀琀攀爀攀渀

瘀漀漀爀搀攀氀椀最攀爀最攀栀漀氀瀀攀渀 ⸀

䐀椀挀栀琀戀椀樀搀攀欀氀愀渀琀 Ⰰ 戀攀爀攀椀欀戀愀愀爀 Ⰰ 渀愀搀爀甀欀欀攀氀椀樀欀搀椀攀渀猀琀瘀攀爀氀攀渀攀渀搀

攀渀戀攀琀爀漀欀欀攀渀 ⸀ 䠀攀琀稀椀琀愀氀アパート樀愀愀爀椀渀漀渀稀攀最攀渀攀渀 ℀

嘀䄀匀吀䜀伀䔀䐀伀一䐀䔀刀䠀伀唀䐀簀匀䌀䠀伀伀一䴀䄀䄀䬀伀一䐀䔀刀䠀伀唀䐀簀䘀䄀䌀䤀䰀䤀吀夀匀䔀刀嘀䤀䌀䔀匀

圀圀圀 ⸀ 匀䌀䠀䔀䘀䘀䔀刀 ⸀ 一䰀簀㈀ ⴀ 㘀アパート㐀

14

VvE WOONONDERZOEK

WIE WIL

VERHUIZEN,

ZOEKT BIJ

VOORKEUR EEN

KOOPWONING

WoonOnderzoek 2015:

de koopkracht neemt

weer toe

Eigenaren van woningen zijn anno 2016 beter af dan huurders. Bij beide categorieën is het netto besteedbaar

inkomen in de afgelopen zes jaar gedaald, maar bij eigenaren was dat min 6 procent (hun woonlasten zijn gedaald)

en bij huurders min 9 procent: bij deze laatste categorie zijn de woonlasten gestegen. De gemiddelde WOZ-waarde

van koopwoningen daalde tijdens de crisis (de periode 2009-2015) gemiddeld met maar liefst 25 procent. Maar het

economisch tij keert; de koopkracht neemt weer toe en steeds meer senioren wonen in een woning die hun eigendom

is. Het aantal koopwoningen is al enkele jaren stabiel: ongeveer 60 procent van de woningvoorraad. Dat komt

doordat er weinig nieuw wordt gebouwd en doordat het aantal huurwoningen in de particuliere sector is gestegen.

Dat zijn de voornaamste uitkomsten van het WoonOnderzoek

Nederland 2015 ‘Wonen in beweging’. De resultaten

werden gepresenteerd tijdens het WoONcongres, dat op

7 april jl. in de Fokker Terminal in Den Haag plaatsvond.

Het congres wordt bezocht door tal van betrokkenen: veel

gemeenten en woningcorporaties, maar ook steeds vaker

door particuliere verhuurders. Vanzelfsprekend was VvE

Magazine ook van de partij.

Eigenaren-bewoners hadden 2 procent minder te besteden

dan in 2012, maar hun woonlasten daalden maar liefst

met 3 procent. Dat komt door de sterke daling van de

hypotheekrente. De laatste jaren zijn veel goedkope

woningen van eigenaar gewisseld en oversluiten van de

hypotheek is aantrekkelijk door de lage hypotheekrente.

Ruim 3,2 miljoen huishoudens (35 procent) hebben te

kennen gegeven dat ze graag binnen twee jaar willen

verhuizen, maar slechts 1,3 miljoen huishoudens zijn

actief op zoek naar een woning. Dat betekent dat veel

mensen onzeker zijn over hun verhuisplannen. Overigens

is het overgrote deel van de ‘verhuisgeneigden’ op zoek

naar een koopwoning. Dat hun aantal zo groot is komt

doordat ze - mede door de crisis en het gebrek aan

nieuwbouw - lang hebben gewacht met het zoeken

naar een woning. De lage rente en de lage prijzen (in

een deel van het land) spelen natuurlijk ook een rol.

MEER WOONOPPERVLAKTE

Nog enkele interessante cijfers: het aantal koopappartementen

steeg sinds 1990 van 4 naar 9 procent van de

woningvoorraad. De laatste jaren wordt de gemiddelde

woonoppervlakte steeds groter: de appartementen die in

1980-1989 werden gebouwd, hebben ca. 80 m 2 woonoppervlakte;

eigenaren van appartementen die na 2000 zijn

gebouwd, beschikken gemiddeld over 100 m 2 .

In 2009 was de WOZ-waarde van koopwoningen gemiddeld

€ 337.000; in 2015 was dat € 254.000.

15


Impressie van het

WoONcongres in de

Fokker Terminal in

Den Haag

50-PLUSSERS HEBBEN IN TOENEMENDE

MATE EEN VOORKEUR VOOR EEN KOOP-

APPARTEMENT

Wonen in beweging

De resultaten van het WoonOnderzoek Nederland 2015

het aantal huishoudens blijft groeien, maar verder zijn er

voornamelijk onzekerheden.

Wienke Bodewes, algemeen directeur van investeerder

Amvest, constateerde dat er in 2040 maar liefst 1,6 miljoen

80-plussers zullen zijn. “Voor deze leefstijdscategorie zijn

er veel te weinig woningen”, zei hij. “Er moet dus gebouwd

worden, en we moeten niet alle kaarten zetten op de

ontwikkeling van de steden. De capaciteit in de gebieden

die binnen de ‘rode contouren’ vallen (gebieden waar in

principe niet gebouwd wordt) moet veel groter worden.

We moeten het begrip ‘stad’ ook veel ruimer zien: ook

randgemeenten horen tot de stedelijke gebieden.”

Dat komt vooral doordat het aandeel goedkope koopwoningen

is verdrievoudigd; het aandeel duurdere woningen

is bijna gehalveerd. De situatie is vergelijkbaar met die van

2002. Aan driekwart van de koopwoningen werd in de

afgelopen drie jaar onderhoud uitgevoerd.

Van alle koopwoningen heeft ca. 28 procent een energielabel

A of B; bijna 30 procent heeft een C-label en 42

procent heeft label D of lager.

De spanning (het verschil tussen vraag en aanbod) in de

koopsector is toegenomen, voornamelijk in het middeldure

en dure koopsegment. Dat komt waarschijnlijk doordat

eigenaren van (middel)dure koopwoningen het herstel van

de woningmarkt willen afwachten voor ze op zoek gaan

naar een nieuwe woning. Daardoor komt er minder

aanbod vrij in deze sector. Bovendien willen meer mensen

- vanwege de lage rente en de gunstige prijzen - verhuizen

naar een (duurdere) koopwoning.

ONZEKERHEID

Hans Mommaas, directeur van het Planbureau voor de

Leefomgeving (PBL) waarschuwde voor een te grote

toename van het aantal nieuwbouwwoningen: “Wat gaat

er na 2030 gebeuren als de babyboomers bijna allemaal

het tijdelijke met het eeuwige hebben verwisseld?

Wie gaan dan in al die woningen wonen?”

Mommaas constateerde dat gezinnen altijd al graag in de

stad wilden wonen, maar dat er te weinig mogelijkheden

waren voor gezinnen. Of die trek naar de stad doorzet,

hangt volgens hem af van veel factoren. Duidelijk is dat

SENIOREN

Het eigenwoningbezit onder senioren nam de afgelopen

30 jaar toe. De nieuwe generaties ouderen zijn hoger

opgeleid en maakten een grotere welvaartsontwikkeling

door. Ze hebben in een eerdere fase vaak een woning

gekocht en ze blijven in veel gevallen ook eigenaar.

Pas vanaf 65 jaar wil 45 procent verhuizen naar een

huurwoning.

Ouderen in een koopwoning hebben meestal lagere

woonlasten dan huurders van dezelfde leeftijd (ca € 100).

Dat komt doordat zij de hypotheek vaak al hebben

afgelost en doordat ze zowel AOW als een pensioen

ontvangen.

Uit het onderzoek blijkt dat alleenstaande ouderen veelal

in een huurwoning wonen; oudere paren hebben meestal

een koopwoning; zeker als ze geen last hebben van

fysieke problemen. Dat is logisch: in de huursector zijn

veel meer woningen die geschikt zijn voor ouderen met

beperkingen.

Ruim 1,3 miljoen huishoudens van 55 jaar en ouder geven

aan dat ze zich beperkt voelen in hun dagelijkse activiteiten

door langdurige gezondheidsproblemen.

Desondanks neemt de vraag naar een koopwoning ook

onder senioren toe: vooral onder 70-plussers. Zij hebben

een voorkeur voor een appartement in de koopsector.

Dat is goed nieuws voor appartementseigenaren die in

een complex wonen dat geschikt is voor senioren.

16

VvE ONDER CONSTRUCTIE

11 april: de feestelijke eerste paal voor Villa Berlage

VILLA

BERLAGE:

EEN COMPLEX

MET DE ALLURE

VAN EEN

KLASSIEKER

Rinze Braaksma: “Dit wordt

de best functionerende

VvE van heel Nederland!”

“Hier begint het goede leven” staat op de verkoopbrochure van Villa Berlage in Woerden. Projectontwikkelaar/

bouwer Radix & Veerman heeft iets heel bijzonders van het boekwerkje gemaakt: een echte ‘glossy’ met vanzelfsprekend

de beschrijving van alle appartementen, maar ook met tips voor de tuin, voor wandeltochten en voor uitjes

met de (klein)kinderen. De ontwikkelaar is terecht trots op het project, waarvoor al tien jaar geleden de basis werd

gelegd. Inmiddels zijn alle appartementen op één na verkocht. Op 11 april jl. werd tijdens een feestelijke bijeenkomst

de eerste paal geslagen.

Rinze Braaksma wist al snel dat hij hier wilde gaan wonen.

Hij heeft al ervaring met een VvE: hij is secretaris van het

bestuur van een vakantiewoningen-VvE in Italië. Dat heeft

hem niet afgeschrikt, want hij heeft zich ten doel gesteld

van Villa Berlage een voorbeeld-VvE voor Nederland te

maken. Samen met Erik Veerman vertelt hij in een aantal

afleveringen in dit magazine hoe dat doel bereikt wordt.

De artist’s impression van Villa Berlage ziet er schitterend

uit. Het complex wordt gebouwd in de stijl van de bekende

architect Berlage: strak maar heel toegankelijk. De

architecten van Lugten Malschaert werkten nauw samen

met Radix & Veerman en met bureau West 8 van de

gemeente Woerden, dat verantwoordelijk is voor de

inrichting van Waterrijk. Dat leidde tot een aantrekkelijk

gebouw, een echte villa, waarover de architect zegt:

“Dit gebouw heeft de allure van een klassieker. Het staat

er over honderd jaar nog!”

‘TEVREDEN KLANTEN’

Ruim tien jaar geleden werd de bouwkavel toegewezen

aan de projectontwikkelaar, die daarna startte met de

ontwikkeling én met de opdracht aan de architect. Door

de financiële en economische crisis duurde het nog lang

voor de bouw kon starten. De verkoop van de appartementen

verliep in eerste instantie uiterst moeizaam. Dat

heeft ook te maken met het feit dat de ontwikkelaar zich

op het standpunt stelt dat er geen huurappartementen in

het complex komen. Toen de woningmarkt begon aan te

trekken, meldden zich steeds meer aspirant-kopers, met

als resultaat dat eind april 26 van de 27 appartementen

waren verkocht.

In december 2015 vond het grondtransport plaats en werd

de VvE opgericht. Die werd daarmee ook eigenaar van de

grond. Een echte vergadering is nog niet gehouden maar

de bouwer organiseerde wel een informele avond in het

eigen kantoor. Daar is een gezellige ruimte ingericht waar

de nieuwe eigenaren enigszins kunnen ervaren hoe ze

straks in hun nieuwe appartement zullen wonen.

Per etage worden vervolgens de nieuwe eigenaren

uitgenodigd om - samen met een binnenhuisarchitect -

te bespreken hoe ze hun appartement willen indelen.

17


VAN SPLITSING TOT LEDENVERGADERING

In deze rubriek volgen we de ontwikkeling van een nieuwe VvE vanaf het passeren van de koopakte tot en met de

eerste ledenvergadering. Het gaat om de VvE van Villa Berlage, een nieuwbouwproject in Waterrijk Woerden. Rinze

Braaksma en zijn echtgenote hebben hier een appartement gekocht van Radix & Veerman projectontwikkeling en

bouw uit Woerden. Samen met directeur Erik Veerman vertelt hij over de vorderingen van het complex en de VvE.

Rinze Braaksma (links) en Erik Veerman in februari jl.: het bouwterrein bestaat nog uit gras.

Erik Veerman: “We gaan met aspirant-kopers aan tafel om

te horen wat hun wensen zijn op het gebied van indeling

en materialen. Dat levert ons veel tevreden klanten op en

daar zijn we vanzelfsprekend heel trots op!”

Rinze Braaksma: “Dat was voor ons een heel belangrijk

pluspunt, want we vinden het prettig om onze eigen

accenten te leggen. Ik heb ook een voorstel gedaan voor

een ander type voordeur (een branden tochtwerende

veiligheidsdeur). Die paste in principe binnen het concept

en mogelijk worden deze deuren in alle appartementen

toegepast.”

NIEUWE VVE

Radix & Veerman is tot nader order de enige bestuurder

van de VvE. Erik Veerman: “Het modelreglement 2006 is

de basis voor het splitsingsreglement. In de splitsingsakte

is bepaald dat het aantal stemmen is gebaseerd op het

aantal breukdelen. Op dit moment zijn we nog niet heel

erg bezig met de VvE: voorlopig steken we alle energie in

het goed vormgeven van het bouwproces. Wij hebben de

gewoonte dat we betrokken blijven bij de VvE tot zich een

nieuw bestuur heeft gevormd. We nemen desgewenst dan

nog deel aan een of twee vergaderingen, maar we gaan

ervan uit dat het nieuwe bestuur die taken daarna overneemt.”

Rinze Braaksma is het daar helemaal mee eens: “Je hebt

voor het VvE-bestuur natuurlijk mensen nodig die verstand

van zaken hebben en die enthousiast zijn om mee te

denken over het beheer van zo’n prachtig complex.

Ik maak me daar absoluut geen zorgen over. Als mijn

mede-eigenaren het ermee eens zijn, zal ik graag optreden

als voorzitter van het VvE-bestuur.

Onder het motto ‘Onafhankelijkheid door wederzijdse

afhankelijkheid’ van Stephan Covey heb ik een aantal

doelstellingen geformuleerd waarmee ik van deze VvE de

best functionerende vereniging van eigenaren wil maken.

Ik hoop dat het bestuur in elk geval vóór de oplevering is

benoemd!”

ACTIEPUNTEN

Hij laat een lijst met actiepunten zien, inclusief de (toekomstige)

samenwerkingspartners: naast Radix & Veerman

zijn dat partijen als het Liftinstituut en VvE Belang, dat op

essentiële onderdelen de vraagbaak is voor de nieuwe VvE.

Communicatie neemt in het plan een belangrijke plaats in,

maar er is ook aandacht voor brandveiligheid, duurzaamheid,

verzekeringen, kennisvergroting en natuurlijk de

financiën van de VvE.

“Daarnaast hoop ik dat we kunnen samenwerken met

andere VvE’en in de omgeving, zodat we van elkaars

ervaringen kunnen leren“, zegt Braaksma.

Een VvE is in zijn visie méér dan een aantal mensen die

samen eigenaar zijn van een gebouw: Braaksma ziet een

samenhangende groep bewoners voor zich, die bij elkaar

betrokken zijn. Hij heeft dan ook al een aantal sociale

activiteiten in gedachten die de onderlinge betrekkingen

zullen versterken. “Je kunt dan denken aan het verwelkomen

van nieuwe bewoners, aan jaarlijks terugkerende

feestelijke activiteiten, maar ook aan het vormen van

werkgroepjes die zich samen inzetten voor het complex.

Contact met de medebewoners; daar gaat het om!”

Als VvE goed uit de

verf komen met een

partner die ontzorgt

Als VvE wilt u voor meerdere jaren ontzorgd worden,

uw woning of bedrijfspand moet in goede staat

blijven zonder dat u er zelf omkijken naar heeft.

De Koning Schilderwerken speelt maximaal in op

deze behoefte. Wij zijn toonaangevend in totaalonderhoud.

Als onderdeel van De Koninggroep doen

wij alles op het gebied van schilderen glaswerken.

Direct weten wat wij voor u kunnen betekenen?

Bel: 0162 450 471

Of vraag een offerte aan via de website:

www.dekoningschilderwerken.nl

Belangenorganisatie voor de VvE


Schilderwerken

www.voornenkoning.nl

Home | Installatie | Referenties | Recycling | Ons team | Contact

Installatie / Renovatie

Referenties

Waarom kiezen voor Voorn en Koning:

3 Meer dan 1000 tevreden VvE’en als klant

3 Persoonlijk contact per telefoon, aan onze service balie,

op kantoor of volgens afspraak op locatie

3 Verlichting en montage in één hand

3 Service en Garantie op montage en verlichting tot 5 jaar

3 Deskundig, vakbekwaam en betrokken

3 Geselecteerde A merk producten, concurrerende prijzen;

3 Continuïteit; familie bedrijf met 85 jaar ervaring

De Juiste Lamp webshop

Ons team

Verlichtings APK

Laat door ons een verlichtings APK uitvoeren en ontvang alle informatie over de bestaande

verlichtingsinstallatie. Wij inspecteren samen met u de armaturen en kijken o.a. naar de

bedrading, het voorschakelapparaat en de lampvoeten. Soms is dat behoorlijk schrikken.

Door onze jarenlange praktijkkennis kunnen wij altijd de juiste oplossing vinden.

Neem vrijblijvend contact met ons op voor een afspraak.

Beneluxweg 18 | 2411 NG Bodegraven | Postbus 154 | 2410 AD Bodegraven | Tel. 0172 - 61 52 22

info@voornenkoning.nl | www.voornenkoning.nl | www.dejuistelamp.nl

Bezoek onze website www.voornenkoning.nl

20

VvE PLATFORM

VVE PLATFORM SCHIEDAM

VOORZIET IN DE BEHOEFTE

AAN KENNISUITWISSELING

“Ons uitgangspunt is dat de VvE’en zaken doen met lokale bedrijven”

VvE’en kunnen zich veel geld

besparen door hun kennis en

ervaringen met elkaar te delen.

Bovendien zijn er nogal wat VvE’en

die met dezelfde problemen

worstelen en ook dan kan het

prettig zijn om in contact te komen

met andere VvE-bestuurders. Die

gedachte was voor Ger Hunnersen

en Bob Beijer aanleiding om te gaan

praten met de gemeente Schiedam.

Dezelfde dag was het VvE Platform

Schiedam een feit. Inmiddels zijn al

een aantal bijeenkomsten gehouden

waarop aansprekende thema’s

werden behandeld. De deelnemende

VvE’en zijn enthousiast.

Beijer en Hunnersen delen hun

ervaringen graag met de lezers van

VvE Magazine.

“Voorlichting aan VvE’en moet veel

meer aandacht krijgen”, stelt Hunnersen,

net als Beijer voorzitter van

een VvE-bestuur; Hunnersen van VvE

De Nieuwe Harg en Beijer van VvE

De Vaerten. “De gemeente Schiedam

is het daar volmondig mee eens. Ze

doet al veel aan bewonersparticipatie,

bijvoorbeeld door het Servicepunt

woningverbetering. We zijn - nadat

we de cursus ‘VvE en duurzaamheid’

hadden gevolgd - in contact gekomen

met het Vrijwilligerscafé en

onze ideeën bleken precies in hun

doelstellingen te passen. Daarna ging

het heel snel: al op 30 oktober 2014

hebben we onze eerste bijeenkomst

gehouden.”

Het gaat dus prima met het Schiedamse

platform, maar voor het zo

ver was, hebben de beide actieve

bestuurders veel tijd gestoken in het

vinden van de VvE’en in Schiedam.

De gemeente telt maar liefst ca. 1500

Verenigingen van Eigenaren. Een heel

groot deel daarvan is klein (en daar

zitten ook de grootste problemen op

het gebied van achterstallig onderhoud).

Hunnersen en Beijer richten

zich in principe op de wat grotere,

actieve verenigingen. Ze zochten

in de registers van de Kamer van

Koophandel en dat leverde zo’n 350

adressen op. 210 VvE’en horen tot de

categorie ‘groot’: ze bevatten samen

ca. 7.300 appartementen.

ORGANISATIE

Dankzij het grote enthousiasme van

de gemeente (die een groot voorstander

is van burgerinitiatieven)

hoeft het platform zich de eerste

twee jaren geen zorgen te maken

over de financiën. De gemeente faciliteert

de activiteiten van het platform,

bijvoorbeeld bij de organisatie van bijeenkomsten

en de catering daarvan.

Beijer en Hunnersen versturen zelf

de uitnodigingen aan de VvE’en.

“Voorlopig willen we geen contributie

heffen of anderszins een financiële

bijdrage vragen van de deelnemende

VvE’en”, zegt Hunnersen. “De drempel

moet wat ons betreft zo laag mogelijk

blijven. Als we de eerste twee jaren

achter de rug hebben - en hopelijk

een stabiel platform hebben opgericht

- kunnen we ons eventueel gaan

21


Ger Hunnersen (links)

en Bob Beijer zijn de

oprichters van het VvE

Platform Schiedam

(FOTO JAN VAN DER PLOEG)

VOORLOPIG WILLEN WE GEEN CONTRIBUTIE HEFFEN

OF ANDERSZINS EEN FINANCIËLE BIJDRAGE VRAGEN

VAN DE DEELNEMENDE VVE’EN

richten tot fondsen met het verzoek

om ondersteuning. Een ander alternatief

is ‘commercieel gaan’: sponsoring

door bedrijven. Dat heeft als

nadeel dat we onze onafhankelijkheid

kunnen verliezen. We zijn daar nog

niet helemaal uit, maar we hebben

ook nog even de tijd!”

BEDRIJVEN

Overigens zijn de bestuurders al druk

bezig om bedrijven aan hun organisatie

te binden. Beijer: “Het VvE–platform

is natuurlijk ook heel aantrekkelijk

voor ondernemers. Het aantal VvE’en

neemt immers overal fors toe en je

ziet allerlei vormen van dienstverlening

voor de VvE ontstaan. Ons uitgangspunt

is dat we zaken willen doen met

lokale bedrijven. Dat zal zeker niet in

alle gevallen lukken (Schiedam heeft

bijvoorbeeld geen liftonderhoudsbedrijf

binnen zijn grenzen), maar

een loodgieter, een schilder en een

aannemer moeten ook in Schiedam te

vinden zijn. Om maar een paar voorbeelden

te noemen!

Die bedrijven moeten dan natuurlijk

wel de kwaliteit leveren die de VvE

wenst. We gaan dat monitoren door

middel van reviews: VvE’en kunnen

aangeven met welk bedrijf ze za-

ken hebben gedaan en hoe dat is

bevallen. We denken dat de VvE die

op zoek is naar een goed onderhoudsbedrijf

op die manier een goed

beeld krijgt van de kwaliteit die wordt

geleverd.”

BIJEENKOMSTEN

Beide mannen constateren dat veel

VvE-besturen bestaan uit goedwillende

vrijwilligers die zich willen inzetten

voor de woon- en leefkwaliteit van

hun woonomgeving. “Maar vaak ontbreekt

het hun aan bestuurlijke ervaring

en zijn ze geneigd om bij - soms

heftige c.q. ongefundeerde - kritiek

het bijltje erbij neer te gooien. Als je

meer kennis hebt over de dynamiek

binnen de VvE, ben je beter opgewassen

tegen de problemen die zich

binnen een VvE kunnen voordoen;

daarvan zijn we overtuigd.

En dan zijn er natuurlijk ook nog de

vele specifieke onderwerpen waarmee

een VvE-bestuur zich moet

bezighouden. Denk maar aan al die

bouwkundige en juridische zaken,

maar ook aan de financiën, het beoordelen

van offertes etc. Ook al

heb je een beheerder; je blijft toch

zelf verantwoordelijk voor het beheer

en onderhoud van het complex.”

De bijeenkomsten worden bezocht

door ca. 90 geïnteresseerden. Om

hun kennis te vergroten, zorgen

de bestuurders ervoor dat op elke

bijeenkomst veel informatie wordt

gegeven over diverse onderwerpen.

Tijdens de laatste bijeenkomst

(maart jl.) stonden onderwerpen op

het programma als brandveiligheid,

mediation, veiligheid van galerijen

balkonvloeren en het Schiedams

Energie Collectief. Daarnaast kunnen

de aanwezigen volop met elkaar van

gedachten wisselen.

SAMEN MET GEMEENTE

EN VVE BELANG

“Het is ons opgevallen dat er in Schiedam

maar 30 VvE’en zijn aangesloten

bij VvE Belang”, zegt Hunnersen.

“Dat vinden we heel jammer, want wij

zien VvE Belang als een belangrijke

partner en een bron van informatie.

We weten dat de belangenorganisatie

veel waarde hecht aan de oprichting

van lokale platforms. Daar zijn we blij

mee. We hebben ook al voorgesteld

om de platforms eens met elkaar in

contact te brengen. Dat kan wellicht

ook nog heel mooie ideeën opleveren.”

In de gemeente Schiedam heeft

het platform een warme medestander.

In het voorjaar van 2015 is het

'Servicepunt nieuwe stijl’ van start

gegaan. Daarbij is het VvE-platform

ook betrokken. De gemeente maakt

ook graag gebruik van het adressenbestand

dat het platform tot zijn

beschikking heeft.

Beijer: “De gemeente realiseert zich

heel goed dat ze belang heeft bij een

leefbare woonomgeving. Daarom is

het servicepunt ook ingericht en nu

dus uitgebreid met specifieke VvE-informatie.

De Schiedamse VvE’en en

appartementseigenaren krijgen daar

informatie over het activeren van een

VvE, maar ook over levensloopbestendigheid,

achterstallig onderhoud,

energiebesparing etc. De VvE’en

kunnen via de gemeente bij het SVn

een beroep doen op een laagrentende

lening voor het uitvoeren van

grootonderhoud.“

WEBSITE

Het VvE Platform Schiedam beschikt

over een eigen website waarvan de

- overigens vrij geringe - kosten ook

door de gemeente worden betaald:

www.vveplatformschiedam.nl.

Daarop vinden de geïnteresseerde

VvE’en en appartementseigenaren

veel informatie, o.a. over de bijeenkomsten

die op het programma

staan. Uit andere gemeenten is al

interesse getoond in het concept.

Beijer en Hunnersen delen hun

kennis graag met anderen!

22

VvE BIJZONDERE APPARTEMENTEN

WONEN IN DE VOORMALIGE R.K. KERK

ONZE LIEVE VROUWE ONBEVLEKT ONTVANGEN:

EEN BIJZONDER GEBOUW MET

VEEL AANDACHT VOOR DETAILS

“Een nieuw thuis met de nodige

status. Je merkt het al zodra je de

voordeur van het gebouw opent.

Zonder enige fantasie weet je al dat

het iets bijzonders is.” De makelaar

die een van de appartementen in de

voormalige R.K. Kerk Onze Lieve

Vrouwe Onbevlekt Ontvangen in

Waalwijk aanprijst, kan niet genoeg

superlatieven vinden om te beschrijven

waarom het wonen in de

voormalige kerk een bijzondere

ervaring is. Daar heeft de makelaar

ook volkomen gelijk in, vinden

Ronald Wolthuis en Nadja Smits:

“Dit is natuurlijk heel wat anders

dan een standaardwoning. We

wonen hier op een prachtige plek,

praktisch in het centrum. En de

verbouwing tot appartementen is

wat ons betreft heel geslaagd!”

Daarbij moet meteen een kanttekening

worden geplaatst: Nadja Smits

en haar gezin wonen niet in een

appartement maar in de ‘koorwoning’,

een woning van drie etages

die niet in verbinding staat met de

appartementen in de kerk. Ze hebben

een eigen ingang en een eigen cvinstallatie,

terwijl de 18 appartementen

collectief verwarmd worden. In

de muur van de koorwoning zijn op

tegeltableaus de vier evangelisten afgebeeld.

Dat geeft nog meer karakter

aan de woning. Die maakt overigens

wel deel uit van de VvE; de familie

Smits (man, vrouw en twee zoontjes)

betaalt - op grond van het grote

oppervlak van hun woning - zelfs een

veel hogere periodieke bijdrage dan

de appartementseigenaren.

Ronald Wolthuis: “We moeten dit

gebouw met 19 eigenaren onderhouden,

dus dat is waarschijnlijk wat

duurder dan een groter appartementencomplex.

Daarvoor woon je dan

ook in een bijzonder gebouw met

een heel eigen sfeer. Er staan momenteel

enkele appartementen te

koop, maar we gaan ervan uit dat die

snel verkocht zullen worden; zeker

nu de woningmarkt weer aantrekt. De

appartementen zijn heel aantrekkelijk

voor starters. De bewoners zijn dan

ook over het algemeen jong. Helaas

zien we wel dat de betrokkenheid

onder deze jonge eigenaren vrij gering

is. Blijkbaar doet het bijzondere

karakter van dit gebouw hun ook niet

zo veel. We halen elke ledenvergadering

maar net het quorum.”

PROBLEMEN BIJ OPLEVERING

Bij de oplevering van de eerste

appartementen werd de VvE opgericht

door de projectontwikkelaar.

De aspirant-eigenaren waren daar

niet bij betrokken; het beheer werd

in handen gegeven van VP&A in

Oosterhout. Een van de eigenaren

meldde zich als gegadigde voor een

bestuursfunctie, maar dat bleek geen

gelukkige situatie. Door een gebrek

aan ondersteuning door de andere

bewoners gebeurde er (te) weinig in

het complex.

Dat was erg onpraktisch, want er

waren nogal wat opleveringsproblemen.

Nadja Smits: “Er is duidelijk snel

en onzorgvuldig gebouwd. De erkers

op de begane grond zijn prachtig,

maar sommige kozijnen zijn nogal

23


VvE Magazine besteedt aandacht

aan bijzondere appartementen. In

deze eenenveertigste aflevering van

deze serie aandacht voor wonen in

een voormalige kerk in Waalwijk.

WE HEBBEN INMIDDELS EEN GOED BEELD VAN

DE BOUWKUNDIGE STAAT VAN HET COMPLEX

Nadja Smits en Ronald Wolthuis

goedkoop. Soms hebben we het idee

dat er niet echt een consistent beleid

is gevoerd.

Zo is er geen mechanische ventilatie

aangebracht in de koorwoning en

bleken de capaciteit van de cvketel

en die van de gasmeter niet

met elkaar in overeenstemming. De

cv-ketel heeft iets meer dan 100 kW

vermogen en dat betekent dat er

een SCIOS-scope moet plaatsvinden

en dat er een zwaardere gasunit

geplaatst moet worden. Inmiddels

hebben we die problemen nagenoeg

opgelost.

Bouwkundig zijn er ook nog wat

‘losse eindjes’, die we binnenkort

gaan oplossen. We hebben een prima

contact met de Monumentenwacht.

Het complex wordt elk jaar door hen

geïnspecteerd en we hebben inmiddels

een goed beeld van de bouwkundige

staat van het gebouw.”

ENERGIE

De appartementen hebben - zoals

vaak in oude gebouwen - een laag

energielabel. Dat is niet zo vreemd:

het is lastig om in zo’n gebouw

energiebesparende maatregelen

te nemen. De monumentenstatus

maakt dat nog moeilijker. Zoals vaak

in kerken het geval is, hoeft er niet

overmatig gestookt te worden. De

energierekening is dus niet erg hoog.

De bestuurders doen desondanks

pogingen om het energieverbruik

van de algemene ruimtes omlaag te

brengen. Een aantal lampen in de

kerk die 24 uur per dag brandden, zijn

losgedraaid. Niemand klaagt erover…

Ronald Wolthuis “Een probleem waar

we steeds tegenaan lopen is het feit

dat er geen tekeningen van de installaties

en van de algemene ruimtes

beschikbaar zijn. Natuurlijk zijn er wel

bouwtekeningen van de appartementen,

maar installateurs moeten veel

onderzoek plegen voor ze hun werk

kunnen uitvoeren.”

Mooi is het allemaal wel. De kerk is

fraai gebouwd en op de toren prijkt

een prachtige klok. Die staat al heel

lang op dezelfde tijd. Oorzaak: het

uurwerk ligt uit elkaar en de VvE

weet niet of het wel compleet is. Het

bestuur wil de klok te zijner tijd graag

weer ‘aan de praat’ krijgen, maar

andere onderhoudswerkzaamheden

hebben nu voorrang. Aan de reparatie

moet een hoogwerker te pas komen

en dat maakt het werk nog duurder.

BIJDRAGE STOOKKOSTEN

Beheerder VP&A voert de administratie

voor de VvE, heeft het MJOP gemaakt

en zit de ledenvergaderingen

voor. Daarnaast doen de bestuurders

veel zelf: kleine reparaties en vervanging

van bijvoorbeeld sloten van de

algemene ruimtes en de appartementen.

Het onderhoud wordt zo veel

mogelijk uitbesteed aan plaatselijke

ondernemers. Een forse rij ordners is

de stille getuige van het vele werk dat

de bestuurders (laten) uitvoeren.

In de VvE-bijdrage is ook het voorschot

stookkosten opgenomen.

Ronald Wolthuis wil dit voorschot

naar een - nog te bepalen - minimumbedrag

brengen. “We hebben

onlangs meegemaakt dat een

appartement moest worden geveild.

We gaan er niet van uit, maar dat zou

natuurlijk nog wel eens kunnen gebeuren.

Als dan blijkt dat er nog een

flinke nabetaling moet plaatsvinden,

zit de VvE met de gebakken peren.

Dat willen we voorkómen. Regeren is

ook in een VvE vooruitzien!”

De partner in LED verlichting voor uw VvE!

ECO-LED VERLICHTING richt zich op verkoop

en plaatsing van LED verlichting. Na

inventarisatie en berekening van de besparing

wordt er met de klant afgestemd wat de juiste

lichtbronnen voor het desbetreffende gebouw

zijn.

WWW.ECO-LEDVERLICHTING.NL

ECO-LED VERLICHTING

verzorgt LED verlichting voor:

- VvE

- Bedrijfspanden

- Magazijnen

ECO-LED VERLICHTING levert:

- LED TL buizen

- LED 4 watt mini TL buis

- LED inbouwspots

- LED opbouw armaturen

- LED panelen

DE SPECIALIST

in toegankelijkheid

GALERIJVERHOGING

BALKONVERHOGING

ANTISLIP OPLOSSINGEN

BALUSTRADEVERHOGINGEN

RUBBEREN DREMPELHULPEN

GALERIJBEKLEDING

Voor offertes of contact

info@eco-ledverlichting.nl

Virulyweg 1

7602 RG Almelo

T +31 (0)546 - 850466

F +31 (0)546 - 828812

E info@pamalmelo.nl

I www.pamalmelo.nl

Besturen en

administreren van

een VVE?

Complexiteit rangschikken

Complexiteit

wij graag

rangschikken

voor u!

Geef daarom

wij

de

graag

zorg voor

voor

uw

u!

Geef

Vereniging

daarom de

van

zorg

Eigenaars

voor uw

Vereniging

in

van

ons

Eigenaars

beheer...

in ons beheer...

INGRIDSINKE

.

VvE - beheer

• Bodenplaats 1 • 4330 AG Middelburg • tel 0118-434455

• fax • Bodenplaats 0118-4344591 • info@ingridsinke.nl 4330 AG Middelburg • • www.ingridsinke.nl

tel 0118-434455

• fax 0118-434459 • info@ingridsinke.nl • www.ingridsinke.nl

VERSCHIL #1

DAKMERK

MAAKT HET

VERSCHIL

Door DAKMERK goedgekeurde projecten

ontvangen de eigen, onafhankelijke 10

jaar waterdichtheidsgarantie.

Gecontroleerde en gegarandeerde

kwaliteit op je dak. www.dakmerk.nl

25

VvE BIJZONDERE APPARTEMENTEN


ONZE LIEVE VROUWE ONBEVLEKT ONTVANGEN

1927-2000

5 oktober 1927 was een belangrijke dag voor de

katholieken (toen waarschijnlijk nog vrijwel de hele

bevolking) in de wijk Besoijen in Waalwijk. Op die dag

legde pastoor J.Th. Buys de eerste steen voor de R.K.

Kerk van Onze Lieve Vrouwe Onbevlekt Ontvangen,

een ontwerp van architect-monnik Dom. Bellot O.S.B.

Hij werkte samen met Pierre Cuypers jr. en ontwierp

een kerk in een expressionistische stijl. Boven het portiek

is een hoogreliëf aangebracht dat Onze Lieve

Vrouwe voorstelt; in de wand achter het altaar bevinden

zich drie ingemetselde tegeltableaus die de vier

evangelisten uitbeelden.

Ook in Waalwijk sloeg vanaf de jaren 60 de secularisatie

toe en dat had gevolgen voor het aantal kerkgangers.

In 1994 startten de onderhandelingen met de

Sint-Jansparochie om te gaan samenwerken. De onderhandelingen

resulteerden in een personele unie

en uiteindelijk in een fusie. In 2000 hield de parochie

Maria Onbevlekt Ontvangen op te bestaan als individuele

parochie. De kerk werd aan de eredienst onttrokken

en stond leeg. Als gemeentelijk monument;

dat wel. Het orgel, dat in 1935 werd geplaatst, werd

geschonken aan een kerk in Polen. In 2010 startte de

bouw van appartementen in de kerk en in 2012 werden

de eerste appartementen opgeleverd.

26

VvE GEMENGDE COMPLEXEN

GOEDE COMMUNICATIE KAN

HET WONEN IN EEN GEMENGD

COMPLEX NÓG PRETTIGER MAKEN

Meer overleg tussen eigenaren,

huurders en grooteigenaar

is wenselijk

Bewoners van gemengde complexen (eigenaren en

huurders) hebben zelf de sleutel in handen om samen

prettig in het complex te wonen. Betere informatie over - en

meer betrokkenheid bij - de zaken die voor hen belangrijk zijn,

kan al tot verbetering leiden. Meer overleg tussen huurders, eigenaren

en grooteigenaar is dan ook wenselijk. Bovendien hebben de

betrokkenen wat hulp nodig, bijvoorbeeld in de vorm van een app, een

‘gereedschapskist’ of een ‘interactiekaart’. VvE Belang en het ministerie van

Binnenlandse Zaken denken na over de mogelijkheden.

Dat is de belangrijkste conclusie van het onderzoek

dat, naar aanleiding van vragen in de Tweede Kamer, de

afgelopen maanden is uitgevoerd onder bewoners van

gemengde complexen. De meeste eigenaren en huurders

wonen met plezier in de gemengde complexen, maar er

valt nog wel het een en ander te verbeteren. Het ‘wij-zijgevoel’

bijvoorbeeld, maar ook het feit dat eigenaren zich

nogal eens storen aan de machtspositie van de grooteigenaar.

Die kan - als hij een meerderheid van stemmen heeft

- allerlei besluiten ‘erdoor drukken’ of juist tegenhouden.

Huurders voelen zich vaak slecht vertegenwoordigd: de

VvE ‘doet maar’, vinden sommigen. En voor de grooteigenaar

is het ook lastig: die heeft verplichtingen in het kader

van het appartementsrecht én het huurrecht.

WAAR GAAT HET OM?

Uit de onderzoeken blijkt dat de grootste problemen zijn:

• gebrekkige informatieverstrekking, communicatie en

onderlinge relaties;

• beperkte participatie, betrokkenheid en invloed van

huurders;

• de (machts)positie van de grooteigenaar.

Minister Blok vindt dat alle partijen zelf stappen moeten

zetten. Een overlegplatform waar alle drie de partijen

samenkomen, is er meestal niet: huurders hebben formeel

contact met de grooteigenaar; eigenaren zijn verenigd in

de VvE. Blok stelt ook dat de verhuurder de huurders goed

moet informeren; zeker als het gaat om de verkoop van

appartementen in het complex. Ook makelaars en notarissen

moeten meer doen aan het verstrekken van informatie

aan aspirant-kopers, zodat deze weten wat het betekent

om in een gemengd complex te wonen. Een app zou in

dat verband wellicht goede diensten kunnen bewijzen.

Daarmee kunnen alle bewoners (eigenaren en huurders)

snel en efficiënt worden geïnformeerd.

MAATWERK

Blok wil dat huurders meer worden betrokken bij het reilen

en zeilen in de VvE. In sommige VvE’en kunnen huurders

over een aantal onderwerpen meepraten en stemmen in

de ledenvergadering.

Een voorbeeld: huurders zijn van rechtswege niet gebonden

aan het huishoudelijk reglement, en dat geeft

regelmatig aanleiding tot wrijvingen. Daarom wordt de

huurder vaak verplicht om ervoor te tekenen dat hij zich

aan het huishoudelijk reglement zal houden, bijvoorbeeld

in een gebruikersverklaring. Dat geeft in elk geval duidelijkheid,

maar het zou wenselijk zijn dat huurders kunnen

meepraten over eventuele wijzigingen in het huishoudelijk

reglement, zegt de minister.

BELEIDSLAB

Het ministerie heeft de conclusies o.a. getrokken uit

de adviezen die het Beleidslab heeft geformuleerd. Het

Beleidslab is een nieuwe, dynamische manier van beleid

maken, waarbij de teamleden veel vrijheid krijgen om

ideeën te spuien. John Liewes, jurist bij VvE Belang, was

namens onze organisatie betrokken bij ‘Lab 1: Samen wonen

in gemengde complexen’. Hij vertelt over het proces:

“We konden ideeën vrij laten komen en er hoefde niet

meteen in oplossingen te worden gedacht. Mijn rol in het

team was met name om juridische en praktische kennis

in te brengen. Er zijn heel veel bewoners betrokken bij de

onderzoeken en we merkten dat zij het enorm waardeerden

dat medewerkers van BZK bij hen langs kwamen om

hun mening te peilen. Hopelijk zien we onze adviezen

terug in de praktijk van de gemengde complexen.”

27


Henri Vennix (links) en Cor Kievid: “Het is voor alle bewoners beter als ze goed met elkaar omgaan”

CORPORATIE EN HUURDERSKOEPEL: “ER VALT NOG EEN WERELD TE WINNEN”

Henri Vennix is projectleider Wijken & Beleid bij Havensteder, een grote woningcorporatie in Rotterdam

e.o. Hij vertelt: “Kansrijke initiatieven die vanuit huurders en VvE’en ontstaan, ondersteunen we graag. We

hebben enkele pilots gestart, maar de interesse van de huurders om deel te nemen aan een overleg met

de VvE was klein. Daarom zetten we hier vanuit Havensteder niet activerend op in.

Wel gaan we bekijken hoe we de communicatie en informatie voor huurders in een VvE kunnen verbeteren.

Met onze huurderskoepel De Brug spraken we onlangs af dat we in de gemengde complexen waar al

een huurderscommissie of -groep actief is, wel proberen de contacten tussen het VvE-bestuur en de huurderscommissie

tot stand te brengen (als die er nog niet zijn). Havensteder heeft niet de personele mogelijkheden

dergelijke processen actief te begeleiden. Daarnaast loopt er een initiatief van een huurderscommissie

die een soort klankbordgroep met andere commissies op dit vlak wil vormen. Ook dit initiatief

ondersteunen we graag.”

‘STROEF’

Cor Kievid, bestuurslid van huurderskoepel De Brug: “Ik huur een appartement in een complex dat 60 woningen

telt; er zijn 16 eigenaren. De communicatie met de VvE (en de beheerder) verloopt soms wat stroef.

Als we erom vragen krijgt de bewonerscommissie wel informatie vanuit de VvE, zoals de bestuurssamenstelling

of een kopie van de notulen van de ALV, maar dat gebeurt niet automatisch.”

Alle huurders die na de splitsing in het complex zijn komen wonen, hebben in hun huurovereenkomst een

clausule waarin staat dat zij gebonden zijn aan het huishoudelijk reglement. Kievid heeft vooral oog voor

het algemene belang van de bewoners. Hij vertelt: “Vrijwel iedereen had last van gladde galerijvloeren.

Toen we dat aankaartten bij Havensteder, moest het voorstel eerst worden voorgelegd aan de VvE. Een

extra ledenvergadering bleek nodig. Heel formeel dus, maar het probleem van de gladde vloeren is uiteindelijk

wél opgelost!”

Beide constateren ze: “Er valt nog een wereld te winnen, want het wantrouwen is soms groot bij huurders

én eigenaren. Nóg betere communicatie kan daarin wellicht verbetering brengen. Het is voor alle bewoners

beter als ze goed met elkaar omgaan.”

Op zoek naar een

(nieuw) administratie

en/of beheerkantoor?

Ga naar de website van VvE

Belang www.vvebelang.nl

(speciaal voor de VvE) en klik

op Administratie- en Beheerkantorengids).

U kunt hier per provincie

zoeken naar kantoren die

deze diensten aanbieden.

Vraag zo nodig naar

referenties en vraag

meerdere offertes

aan bij verschillende

aanbieders!

29

VvE RAAD VAN AANGESLOTENEN


Presentatie door Bunq

THEMA’S VAN

DE RAAD VAN

AANGESLOTENEN:

FINANCIERING EN

DIENSTVERLENING

De Raad van Aangeslotenen van VvE Belang kwam dit voorjaar

drie keer bijeen: op 13 januari, 7 maart en 13 april.

Twee onderwerpen vormden de hoofdmoot: reflectie

op de dienstverlening van VvE Belang en de

mogelijkheden van financiering door VvE’en.

Eerder was al een presentatie gehouden door Collin

Crowdfund. Uitgangspunt is hier dat VvE’en met veel geld

op de spaarrekening dit kunnen uitlenen aan zorgvuldig

geselecteerde VvE’en die een lening aanvragen bij de

crowdfunder. VvE’en die geld over hebben, kunnen dan

intekenen op de aanvraag.

Crowdfunding maakt - dankzij de aantrekkelijke rente - ook

in Nederland een snelle groei door: leningaanvragen die

door Collin Crowdfund worden geselecteerd, zijn meestal

binnen enkele uren ‘vol’. In samenwerking met Collin

Crowdfund wordt nader onderzocht wat de voorwaarden

voor crowdfunding door VvE’en moeten zijn. RvAG-lid Kees

Kant is hierbij namens de Raad betrokken.

KREDIETUNIE

VvE Belang-directeur Kees Oomen en RvAG-lid Henk

Tresfon hebben een kennismakingsbezoek gebracht aan

de Nederlandse Vereniging van Kredietunies in Den Haag.

Dat heeft interessante inzichten opgeleverd, maar ook hier

geldt dat voor de voorwaarden die gesteld worden aan

structuur en documentatie, nader onderzoek nodig is.

Dat onderzoek wordt naar verwachting in het najaar

uitgevoerd door een student-stagiair onder begeleiding

van VvE Belang en de RvAG.

BUNQ

Op 13 april werd een presentatie verzorgd door de nieuwe

bank Bunq. Deze heeft sinds september 2014 een bankvergunning

en is in alle opzichten een echte bank. Uitgangspunt

is transparantie en gebruiksgemak: het hele proces van

betalen, machtigen etc. verloopt via een app. VvE Belang

richt een kleine testgroep op om de mogelijkheden van

Bunq in een reële situatie te onderzoeken.

TOOLKIT VVE-PLATFORMS

VvE Belang hecht veel waarde aan de oprichting van

platforms waar VvE’en kennis en ervaring uitwisselen.

Daarom is aan de Raad gevraagd om een opzet te maken

voor een ‘toolkit’ voor VvE-platforms. De RvAG-leden Dirk

van Arum, Henk Dijkstra en Adrie van Gastel hebben zich

daarmee beziggehouden. VvE Belang ziet voor zichzelf een

taak in het verbinden van platforms, bijvoorbeeld door het

publiceren van een lijst met onderwerpen waarmee de

platforms zich bezighouden. Daarnaast kunnen de platforms

rekenen op ondersteuning in de vorm van menskracht

(presentaties op bijeenkomsten).

MAATREGELEN DUURZAAMHEID

Tijdens de bijeenkomst op 13 april kon Kees Oomen

meedelen dat - in samenwerking met het ministerie van

Binnenlandse Zaken en Milieu Centraal - eind 2016 een

landelijke campagne start over energiebesparing. Ook

wordt gewerkt aan de conceptregeling proceskosten voor

de VvE. Met deze subsidie kan de VvE professionele

ondersteuning inhuren bij het proces om te komen tot het

nemen van energiebesparende maatregelen. De exacte

voorwaarden worden later bekendgemaakt. Daarnaast

komt 70 miljoen euro beschikbaar voor maatregelen aan

het gebouw (isolatie, HR++-glas etc.) dus niet voor energieopwekking.

DIENSTVERLENING VVE BELANG

Tijdens een brainstormsessie werden ideeën geopperd voor

uitbreiding c.q. nadere precisering van de dienstverlening

van VvE Belang. Dat heeft een aantal inzichten opgeleverd,

die momenteel nader worden bestudeerd. Onder de

aangeslotenen wordt een enquête gehouden met de vraag

wat zij van VvE Belang verwachten.

30

VvE JURIDISCH

DREMPELWAARDE

NIET VASTGESTELD,

DUS GEEN

GEKWALIFICEERDE

MEERDERHEID

VEREIST?

De vergadering beslist over het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken.

Tenzij een afwijkende meerderheid is voorgeschreven, neemt de vergadering die besluiten met een volstrekte

meerderheid van stemmen. Dat is de helft + 1 van het aantal aanwezige stemmen. Daarop bestaat een aantal uitzonderingen.

Zo is voor besluiten waarmee een bedrag gemoeid is dat een door de vergadering vast te stellen drempelwaarde

overstijgt, een gekwalificeerde meerderheid vereist. Vaak is dat tenminste 2/3 van de stemmen vóór in een

vergadering waarin tenminste 2/3 van alle stemmen in de VvE vertegenwoordigd is. Maar wat als een vergaderbesluit

voor een uitgave van bijvoorbeeld € 175.000 geagendeerd is en de vergadering heeft nooit een drempelwaarde

bepaald? Mag dan de volstrekte meerderheid beslissen of is toch een gekwalificeerde meerderheid vereist?

TWEE LEZINGEN: TEKSTUEEL OF

NAAR DE STREKKING

De modelreglementen (artikel 38

lid 5 MR 1983, 1992 en 52 lid 5 MR

2006) zelf bieden geen antwoord op

deze vraag. In de praktijk zijn twee

lezingen ontstaan: één op basis van

een tekstuele interpretatie van voormelde

artikelen en één op basis van

de strekking ervan:

1.Tekstueel: zo lang de vergadering

geen drempelwaarde vastgesteld

heeft, geldt de hele regeling niet.

De vergadering heeft er kennelijk

niet het belang van ingezien.

Zonder drempelwaarde geldt ook

voor grote uitgaven de hoofdregel

dat een volstrekte meerderheid van

stemmen volstaat; of

2. Naar de strekking: Ook al is geen

drempelwaarde vastgesteld,

toch moet worden aangenomen dat

uitgaven die van een substantieel

financieel belang zijn en extra verplichtingen

voor de leden met zich

brengen, met een gekwalificeerde

meerderheid genomen moeten

worden. Het beding strekt tot bescherming

van alle leden tegen grote

uitgaven, ook de leden die niet bij

de vergadering aanwezig zijn. Wordt

het quorum van 2/3 niet gehaald dan

vervalt die eis bij een tweede vergadering.

De besluitvorming wordt dus

niet onredelijk belemmerd door de

eis van een gekwalificeerde meerderheid.

VOORBEELD:

ARTIKEL 52 LID 5 MR 2006

Terug naar het besluit € 175.000 uit te

doen geven door de VvE. Stel dat Mo-

delreglement 2006 van toepassing is

en er is geen drempelwaarde bepaald.

Dan is het dus maar de vraag welke

uitleg prevaleert: de tekstuele of die

naar de strekking ervan. Voor VvE’en

met MR 2006 is het onderscheid in

de praktijk extra belangrijk, omdat dat

reglement verder geen quorumeis

kent. Stel dat 25% van de stemmen

ter vergadering aanwezig is, dan zou

de volstrekte meerderheid van (een

krappe 13% van alle stemmen in de

VvE) de rest van de leden van VvE

kunnen binden voor een forse uitgave,

omdat de vergadering niet eerder

de drempelwaarde heeft vastgesteld.

Tenminste, als uitgegaan wordt van

de tekstuele uitleg van artikel 52 lid 5

MR 2006. Is dat juist, of geldt ook dan

een gekwalificeerde meerderheidseis

voor deze uitgave?

31


Mr Richard P.M. de Laat

De Advocaten van Van Riet

Tel: 030 – 263 50 52

E-mail: delaat@vanvanriet.nl

Internet: www.vanvanriet.nl

MR RICHARD P.M. DE LAAT IS ALS PARTNER

VERBONDEN AAN DE SECTIE VASTGOED VAN

DE ADVOCATEN VAN VAN RIET TE UTRECHT.

HIJ IS ONDERMEER GESPECIALISEERD IN HET

APPARTEMENTSRECHT EN PROCEDEERT EN

ADVISEERT VOOR DIVERSE OPDRACHT-

GEVERS, WAARONDER VVE’EN, BEHEERDERS

EN APPARTEMENTSEIGENAREN.

DOEL VAN DE REGELING IS

DOORSLAGGEVEND

Deze vraag kwam aan de orde in

een uitspraak van de kantonrechter

te Utrecht van 7 april 2016 (niet

gepubliceerd). In die zaak was het

vergelijkbare artikel 38 lid 5 van het

modelreglement 1992 van toepassing.

De kantonrechter oordeelde

als volgt:

‘De kantonrechter volgt de VvE niet

in haar stelling dat artikel 38 lid 5

in dit geval niet van toepassing is

(waardoor geen gekwalificeerde

meerderheid nodig is) omdat de VvE

(nog) geen bedrag heeft vastgesteld

als bedoeld in dat artikel. (…) Weliswaar

heeft de VvE in dit geval een

dergelijk bedrag nog niet vastgesteld,

maar dit betekent naar het oordeel

van de kantonrechter niet dat deze

bepaling in dat geval niet van toepassing

is op besluiten omtrent het

doen van buiten het onderhoud vallende

uitgaven. Deze bepaling strekt

immers vooral ter bescherming van

de belangen van de eigenaren die

niet aanwezig zijn tijdens de vergadering

voor wat betreft het doen van

grote uitgaven. Hiermee strookt niet

de redenering van de VvE dat deze

bepaling niet geldt indien een dergelijk

bedrag nog niet is vastgesteld.’

In deze uitspraak legt de kantonrechter

het reglement uit naar de

strekking ervan. Gelet op de onaannemelijkheid

van de gevolgen van

een tekstuele uitleg is dat doorgaans

verdedigbaar. Toch schieten de bestaande

modelreglement 1983, 1993

en 2006 op dit punt tekort.

NIETIG

De gevolgen van het wel of niet

gelden van een gekwalificeerde

meerderheidseis zijn vérgaand: het

niet halen van het quorum leidt tot

nietigheid van de besluiten. Anders

gezegd: het besluit tot het doen van

de uitgave komt dan niet tot stand.

DE DREMPELWAARDE ZELF:

HOE VASTSTELLEN?

Een andere vraag is hoe de vergadering

de drempelwaarde zelf vaststelt:

bij volstrekte meerderheid of bij

gekwalificeerde meerderheid?

Ook hier geven de modelreglementen

het antwoord niet. De meest aannemelijke

uitleg is, dat ook dat besluit

met een gekwalificeerde meerderheid

genomen moet worden. In het andere

geval zou namelijk voorafgaand

aan het besluit tot het doen van

een uitgave van € 175.000 eerst bij

volstrekte meerderheid de drempelwaarde

verhoogd kunnen worden tot

bijvoorbeeld € 200.000, waarna geen

gekwalificeerde meerderheid meer

vereist zou zijn voor de uitgave zelf.

STEL EEN DREMPEL-

WAARDE VAST

VvE’en waarvan de vergadering nog

geen drempelwaarde heeft vastgesteld,

doen er goed aan dat alsnog te

doen. Bij gekwalificeerde meerderheid,

welteverstaan. Daarmee wordt

onnodige discussie over de geldigheid

van besluiten tot het doen van

grotere uitgaven voorkomen.

32

VvE JURIDISCH

SCHILDERWERK

EN OVERIG

ONDERHOUD:

Tips & trucs bij het sluiten van

een aannemingsovereenkomst

De modelreglementen bij splitsing schrijven alle voor dat de VvE het beheer voert en de zorg draagt

voor het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken. Nu het voorjaar weer is

aangebroken en veel VvE’en hun (eerste) vergadering van eigenaren achter de rug hebben, komt de

stroom van onderhoudsopdrachten op gang. Hierbij kan niet alleen worden gedacht aan het laten

uitvoeren van buitenschilderwerk, maar ook aan het plegen van onderhoud aan technische installaties

zoals de lift, de cv-ketels en de motor van het rolhek van de parkeergarage. Bij het verstrekken

van een onderhoudsopdracht zijn er nogal wat aandachtspunten om rekening mee te houden.

Van enkele volgt een korte bespreking.

ALGEMENE VOORWAARDEN

Doorgaans maakt de vergadering van

eigenaren een keuze uit meerdere

(gespecificeerde) offertes, waarbij

de prijs vaak een bepalende - zo

niet doorslaggevende - factor is. De

praktijk laat zien dat de inhoud van algemene

voorwaarden echter minstens

zo belangrijk is. Hoewel menige VvE

ermee bekend is dat de ‘kleine lettertjes’

voorwaarden bevatten die van

invloed zijn op de wijze van opleveren,

het melden van (verborgen) gebreken,

de aansprakelijkheidsduur van

de aannemer, eventuele garantie etc.,

worden deze algemene voorwaarden

vooraf niet of nauwelijks bestudeerd.

WERKING

Zijn algemene voorwaarden op een

overeenkomst van toepassing ver-

klaard en zijn deze voorafgaand of

bij het sluiten van de overeenkomst

overhandigd, dan hebben de algemene

voorwaarden in beginsel werking.

Enerzijds kan een aannemer zich

positief onderscheiden doordat hij in

zijn algemene voorwaarden garantie

geeft op het werk of voorziet in een

waarborgregeling bij faillissement 1

(doordat hij is aangesloten bij een

brancheorganisatie). Anderzijds worden

algemene voorwaarden aangegrepen

om wettelijke bepalingen - al

dan niet binnen wettelijk toelaatbare

grenzen - aan te scherpen. Niet zelden

wordt de aansprakelijkheidsduur

beperkt (bijvoorbeeld één jaar bij

schilderwerk) en/of wordt een verkorte

termijn opgenomen waarbinnen

een VvE (schriftelijk) moet klagen

over een gebrek (zie hierna).

MEER-/MINDERWERK

Vervallen opties of extra opties bij

een opdracht worden aangeduid als

minderwerk respectievelijk meerwerk.

Hoewel mondeling overeengekomen

meer-/minderwerk rechtsgeldig is,

verdient het aanbeveling om meer-/

minderwerk vooraf schriftelijk vast

te leggen. Dit ten gunste van de

bewijspositie van de VvE, al rust op

de aannemer de bewijslast dat een

meerwerkopdracht is verstrekt. Denkt

u er ook aan (schriftelijk) afspraken te

maken over de termijn waarbinnen

de aannemer het meerwerk dient te

voltooien. Het VvE-bestuur dient ten

slotte na te gaan of zij gemachtigd is

een meerwerkopdracht te geven, bijvoorbeeld

wanneer tijdens een schilderbeurt

onverwachts houtrot wordt

ontdekt en herstel noodzakelijk is.

33


DE VVE VALT ONDER DE (RUIME) DEFINITIE

VAN ‘WERKGEVER’ ALS BEDOELD IN DE WET

ARBEID VREEMDELINGEN

OPLEVERING EN MELDEN

GEBREKEN

Na oplevering is het werk voor risico

van de VvE. De aannemer is dan niet

langer aansprakelijk voor gebreken die

de VvE op het tijdstip van oplevering

redelijkerwijs had moeten ontdekken. 2

Zichtbare gebreken (zoals niet-dekkende

verf) dienen derhalve bij oplevering

te worden gemeld.

De VvE kan een (proportioneel) deel

van de laatste termijn achterhouden

(‘opschorten’) totdat deze gebreken

zijn verholpen. Verborgen gebreken

- dit zijn gebreken die men ten tijde

van de oplevering redelijkerwijs niet

had kunnen constateren (zoals nadien

afbladderende verf) - moeten worden

gemeld ‘binnen bekwame tijd’ na ontdekking.

Schriftelijk opleveren heeft de

voorkeur, maar is geen vaste praktijk.

Dit leidt nogal eens tot discussie of het

werk reeds is opgeleverd. In dit kader

is het van belang te vermelden dat blijkens

rechtspraak ingebruikname van

het werk gelijk staat aan opleveren.

WET ARBEID VREEMDELINGEN

(WAV)

Op grond van de Wav is het een

werkgever verboden een vreemdeling

in Nederland arbeid te laten verrichten

zonder tewerkstellingsvergunning

of zonder dat de vreemdeling

in het bezit is van een gecombineerde

vergunning voor werkzaamheden

bij die werkgever. Bij overtreding

kan de werkgever een bestuurlijke

boete worden opgelegd. De VvE

valt onder de (ruime) definitie van

‘werkgever’ als bedoeld in de Wav,

zodat de VvE het risico loopt dat bij

overtreding (door de aannemer) een

bestuurlijke boete volgt. Blijkens een

uitspraak van de Hoge Raad staat de

Wav er niet aan in de weg dat een

opdrachtgever met de opdrachtnemer

(hier: aannemer) afspreekt dat

laatstgenoemde verantwoordelijk

is voor betaling van de bestuurlijke

boete. Een zogenaamd ‘verhaalsbeding’.

RESUMEREND

Lees de algemene voorwaarden

vooraf aandachtig door, maak

schriftelijke afspraken met betrekking

tot meer-/minderwerk, meld

zichtbare gebreken bij oplevering

en verborgen gebreken zo spoedig

mogelijk na ontdekking en spreek

een verhaalsbeding af.

Mr. M.A. (Marianne) Schippersvan

de Weerdhof is werkzaam bij

Rijssenbeek Advocaten te Arnhem.

Tel:026-443 42 49

E-mail: info@rijssenbeek.nl

Internet: www.rijssenbeek.nl

RIJSSENBEEK ADVOCATEN IS GESPECIALI-

SEERD IN VASTGOEDRECHT, WAARONDER

MET NAME APPARTEMENTSRECHT, BOUW-

RECHT, HUURRECHT EN KOOP- EN VER-

KOOP. HET KANTOOR BEHARTIGT DE

BELANGEN VAN MEER DAN 3.000 VVE’EN

IN HEEL NEDERLAND.

1 In het wetsvoorstel Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen is voorgesteld de aannemer te verplichten elke particuliere opdrachtgever

een verzekerde garantie aan te bieden voor afbouw van het bouwwerk of herstel van verborgen gebreken in het geval de aannemer

insolvent raakt.

2 Met de inwerkingtreding (gepland op 1 januari 2017) van de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen zal deze regeling ten gunste van de

particuliere opdrachtgever worden aangepast. In het wetsontwerp wordt aanbevolen een verborgen gebrek te definiëren als een gebrek

dat niet genoteerd is op het proces-verbaal van oplevering. Het niet melden van een klacht bij oplevering is alsdan niet direct ‘fataal’; wel

zal de klacht alsnog ‘binnen bekwame tijd na ontdekking’ moeten worden gemeld.

VvE

Belangenorganisatie voor de VvE en appartementseigenaar

belang!

tAriEVEn

juridischE

zAkEn

PrijzEn juridischE diEnstVErlEning

Excl. BTW

Standaard uurtarief € 96,00

Voorlichting

Bijwonen vergadering/huiskamerbijeenkomst/

kennissessies: € 495,00 per dagdeel (ochtend,

middag, avond)

AdViEs En BijstAnd in gEschillEn o.A.

APPArtEmEntsrEcht En BouWrEcht

Pakketprijzen

Advies: vanaf € 195,00

Screening Huishoudelijk Reglement: vanaf € 350,00

Opstellen nieuw Huishoudelijk Reglement: vanaf

€ 650,00

Procedure kantonrechter

Dagvaarding/verzoekschrift: vanaf € 450,00

Antwoord/verweerschrift: vanaf € 450,00

2e processtuk: vanaf € 275,00

Zitting inclusief voorbereiding: vanaf € 375,00

Procedure raad van Arbitrage voor de Bouw

Memorie van eis: vanaf € 495,00

Memorie van antwoord: vanaf € 495,00

2e processtuk: vanaf € 375,00


Procedure giW/geschillencommissie

Klachtenformulier: vanaf € 325,00

Verweerschrift: vanaf € 325,00


incasso

Incasso no cure – no pay (nadere uitleg voorwaarden

zie website)

Voor meer informatie: neem contact op met

een van onze juristen en laat u informeren over

de mogelijkheden. info@vvebelang.nl of bel

0162-469120

www.vvebelang.nl

35


DWALING IN DE

KOOPPRIJS HEEFT

GROTE GEVOLGEN

VOOR DE VVE

Mr. Astrid C.W. Luijk - van Veldhuizen, Juridische Dienst VvE Belang

Van de

Rechter

Het is van belang dat het juiste bedrag aan

periodieke bijdrage wordt vermeld

Wanneer een appartementsrecht in eigendom wordt overgedragen bepaalt de wet dat de notaris

verplicht is een door het bestuur van de VvE afgegeven verklaring te hechten aan de akte van

levering waaruit de omvang van het reservefonds blijkt en die een opgave inhoudt van hetgeen de

verkoper eventueel aan de VvE schuldig is. Doet het bestuur een te lage opgave, dan is de verkrijger

niet verder aansprakelijk dan tot het opgegeven bedrag.

Zoals blijkt uit onderstaande uitspraak is het ook van

belang dat bij het aangaan van de koopovereenkomst

het juiste bedrag aan periodieke bijdrage wordt vermeld.

Een en ander deed zich voor toen in een door de makelaar

opgemaakte koopakte een bedrag aan periodieke bijdrage

werd opgenomen, dat bij het tekenen van de akte van

levering bij de notaris € 40 hoger bleek te zijn.

De koop betrof twee appartementsrechten: een woning

met berging en een stallingsplaats voor een koopprijs van

€ 320.000. De koper had opgegeven dat de periodieke

bijdrage in totaal ongeveer € 154 per maand bedroeg.

Uit opgave van de beheerder van de VvE aan de notaris

(toen deze de hiervoor genoemde benodigde verklaring

opvroeg) bleek dat de bijdrage voor de twee appartementsrechten

€ 194 per maand bedroeg. Het eerder

genoemde bedrag van € 154 bleek alleen betrekking te

hebben op de woning met berging en niet op de stallingsplaats,

zoals eerder ten onrechte was vermeld.

BEZWAAR VAN DE KOPERS

Kopers stellen dat zij de appartementsrechten niet voor

een koopprijs van € 320.000 hadden gekocht, wanneer zij

op de hoogte waren geweest van het juiste bedrag van de

maandelijkse bijdrage. Zij beroepen zich op dwaling, wat

hun de mogelijkheid biedt de koopovereenkomst gedeeltelijk

te ontbinden en een vergoeding te eisen van de

verkoper voor het geleden nadeel.

De rechter stelt in deze zaak dat de informatieplicht van

de verkoper zwaarder weegt dan de onderzoeksplicht die

de koper heeft. De verkoper had immers het juiste bedrag

aan maandelijkse bijdrage aan koper kunnen/moeten

meedelen.

Verkoper verweert zich door te stellen dat in de koopovereenkomst

werd gesproken van een ‘indicatieve raming’ en

dat kopers er te allen tijde rekening mee dienen te houden

dat de bijdrage kan worden verhoogd. Dit is op zichzelf

niet onjuist, maar in dit geval was verzuimd de maandelijkse

bijdrage voor de stallingsplaats op te geven, waardoor

het bedrag hoger uitkwam. Volgens de rechter hebben

kopers voldoende aannemelijk gemaakt, dat de koop van

de appartementsrechten voor de prijs van € 320.000 niet

tot stand zou zijn gekomen wanneer zij op de hoogte

waren geweest van het juiste bedrag van de periodieke

bijdrage.

HET OORDEEL

Kopers hadden hun nadeel berekend op ongeveer

€ 25.000. De rechter oordeelt dat bij de begroting van

het nadeel - gelet op de leeftijd van kopers - niet behoeft

te worden uitgegaan van een termijn van dertig jaar waarover

zij de maandelijkse bijdrage nog zouden moeten

betalen en dat een extra bedrag van € 10.000 wegens

vermeende waardemindering niet op zijn plaats is.

De rechter stelt zelf een begroting op van het bedrag dat

in mindering zou zijn gekomen op de koopprijs, waarbij

de koop tot stand zou zijn gekomen wanneer de kopers

op de hoogte waren geweest van het juiste bedrag van de

periodieke bijdrage. De rechter veroordeelt de verkoper

tot betaling van een bedrag van € 7.500 aan koper. 1

1 Rechtbank Noord-Holland 2 maart 2016; ECLI:NL:RBNHO:

2016:1708

Betrokken

&

Deskundig

0162 447700 info@vpagroep.nl www.vpagroep.nl

Oosterhout • Tilburg • Nieuwegein • Capelle a/d IJssel

VvE Beheer

Uw waterinstallatie

onderhouden, verbeteren

of vernieuwen?

Laat onze adviseurs met u meedenken om de

beschikbaarheid, kwaliteit en veiligheid van water

in uw gebouw zo betrouwbaar en kosteneffi ciënt

mogelijk in te richten.

De drukverhogingsinstallaties

van Duijvelaar Pompen

• Legionellaveilig door 100% doorstromende installatie

• Energiezuinig: besparing tot 60% mogelijk

• RVS als basis

• Betrouwbaar Nederlands product

• De grootste 24/7 service- en onderhoudsorganisatie in

ons vakgebied

duijvelaar pompen

t. (0172) 48 83 88, www.dp.nl

HU Plus tot 60% besparing mogelijk

37


RIJKEN

WORDEN RIJKER;

ARMEN

WORDEN ARMER.

HOE KOMT DAT?

door Mr Aniel Autar, Kooijman Autar Notarissen, Rotterdam

Column

Voor wie het niet wilde geloven,

heeft onze hoogste rechter

duidelijkheid geschapen. Mensen

die hun woning aan hun kind of een

andere naaste verkopen en die

woning vervolgens terughuren,

moeten oppassen. Het heeft

namelijk geen zin om een makelaar

in te schakelen om de huurprijs

vast te laten stellen. Maar ook hier

geldt: elk nadeel heeft z’n voordeel.

Dat er niet veel mensen zijn die graag belasting betalen, zal u vast niet vreemd

in de oren klinken. Het is daarom begrijpelijk dat men van alles doet om de

belasting te minimaliseren of te ontwijken. Sommige mensen bewandelen

daarbij Panamese routes. Anderen - die dichter bij huis willen blijven - dragen

liever tijdens hun leven hun vermogen (vaak geld of vastgoed) over aan hun

(klein)kinderen, maar dan wel zodanig dat zij op de een of andere manier

blijven genieten van het overgedragen vermogen.

ANTI-GENOTSBEPALING

Om dit type constructies een halt toe te roepen, kent de Successiewet 1956

(hierna: Sw) een zogeheten anti-genotsbepaling (artikel 10 Sw). De wet is zo

ingericht dat, als u op de een of andere manier kunt blijven profiteren van geld/

goederen waarvan u de eigenaar was, er bij uw overlijden toch (een beetje)

erfbelasting verschuldigd is.

Als u heffing van erfbelasting wilt voorkomen, geeft artikel 10 Sw ook de

oplossing: u moet, zolang u het genot hebt van de geschonken goederen,

jaarlijks zes procent van de waarde van die goederen aan de ‘papieren eigenaar’

betalen. Als het om een woning gaat, moeten we uitgaan van de WOZ-waarde.

En onthoud: zes procent is zes procent en jaarlijks is ook echt jaarlijks. Betaalt

u in een kalenderjaar geen of minder dan zes procent, dan loopt u in de fuik

van artikel 10 Sw.

HOGE RAAD 8 APRIL 2016

In 2010 verkoopt en levert moeder haar woning onder voorbehoud van een

huurrecht aan haar zoon en schoondochter. De vrije verkoopwaarde van de

woning in verhuurde staat is door een beëdigd taxateur op € 117.500 bepaald.

Volgens de taxateur is een reële huur € 7.800 per jaar. De WOZ-waarde

bedraagt in 2010 € 221.000 (en in 2011 € 216.000). In 2011 overlijdt moeder.

Bij het vaststellen van de erfbelasting constateert de belastinginspecteur dat

moeder € 7.800 aan huur betaalde in plaats 6 procent van de WOZ-waarde in

het betreffende kalenderjaar (€ 12.960 respectievelijk € 13.260). Op grond

hiervan is de inspecteur van oordeel dat moeder het genot heeft gehad van

de woning en dat daarom ook een beetje erfbelasting is verschuldigd over de

woning. De zoon is het niet met de inspecteur eens en start een juridische

procedure. Maar helaas: zowel bij de rechtbank en het gerechtshof als bij de

Hoge Raad vangt onze zoon bot. Hij moet € 3.463 betalen.

ARME MENSEN VERSUS RIJKE MENSEN

Als moeder geen € 7.800 aan huur zou hebben betaald, maar € 12.960 in 2010

en € 13.260 in 2011, had de zoon geen erfbelasting hoeven te betalen. Maar

dan had moeder dat geld wel moeten hebben!

Mensen die goed bij kas zitten, zullen deze column waarschijnlijk watertandend

lezen. Artikel 10 Sw biedt hun namelijk de mogelijkheid om de woning nu voor

een laag bedrag aan hun kind te schenken en/of te verkopen (in veel gemeenten

is de WOZ-waarde voor 2016 inmiddels lager dan de actuele waarde).

Bovendien kunnen zij in de komende jaren meer geld aan hun kinderen

overhevelen: zij betalen namelijk geen zakelijke huur, maar zes procent van

de voor dat jaar vastgestelde WOZ-waarde. En zo worden rijke mensen steeds

rijker en de arme mensen steeds armer.

38

VvE INCASSO

PROBLEEM

MET

INCASSEREN?

VvE Incasso

Support helpt!

U voelt er niets voor om uw

medeleden te vragen om betaling

van hun periodieke bijdrage. Maar

u wilt wel dat de VvE het geld krijgt

waarop de leden recht hebben.

Schakel dan VvE Incasso Support

in. Wij verzorgen de hele incassoprocedure

voor u. Zonder risico:

als de vordering wordt afgewezen,

betaalt u niets.

Tip: wacht vooral niet te lang met uw

vordering. Als die ouder is dan het

afgesloten boekjaar, kan het lastig zijn

om het geld alsnog te krijgen. Dan

zijn de eigenaren hun geld misschien

kwijt. VvE Incasso Support helpt u om

dat probleem te voorkómen. Wordt de

vordering gedurende het incassotraject

(buitengerechtelijke of gerechtelijke

fase) betwist? Dan kan VvE Incasso

Support de dienstverlening voortzetten

tegen een aantrekkelijk uurtarief of

tegen een vaste prijs.

Als u kiest voor VvE Incasso Support,

weet u zeker dat uw vordering correct

en volledig wordt overgenomen. Elke

stap wordt zorgvuldig voorbereid en

met u besproken, zodat u zeker weet

dat uw vordering in goede handen is.

Daarmee wordt de kans dat uw VvE

het geld krijgt waarop ze recht heeft,

een stuk groter! Kijk voor meer

informatie op www.vvebelang.nl

onder het kopje 'juridisch' vindt u

incasso-support of bel 0162-469 120.

NIEUWE JURISTE BIJ VVE BELANG:

JOLANDA VAN DE WETERING

Op 1 februari jl. begroetten de medewerkers van VvE Belang een

nieuwe collega: Jolanda van de Wetering-van den Heuvel (31).

Jolanda studeerde in 2006 af in de Rechten (HBO) en werkte o.a.

als juridisch medewerker en inkoopmanager tijd voor internationale

bedrijven. Ze was juist op zoek naar een nieuwe uitdaging toen

ze attent werd gemaakt op de vacature bij VvE Belang.

“Het leek me een interessante functie omdat je veel contact met

mensen hebt. Na een drie maanden durende interne opleiding ben

ik inmiddels volop inzetbaar. Het werk bevalt me prima: ik vind het

prettig om mensen te kunnen helpen. Meestal ben ik er ’s morgens

al vroeg, zodat ik een planning kan maken voor de hele dag. Ik

spendeer een groot deel van mijn tijd aan de juridische helpdesk,

dus ik ben meestal een van de eerste medewerksters die een beller

aan de lijn krijgt. Daarnaast verzorg ik VvE Incasso Support. Hierbij

kan ik putten uit mijn uitgebreide ervaring op het gebied van contractenrecht

en inkoop. Daarnaast besteed ik, net als mijn collega’s,

een deel van mijn tijd aan het geven van schriftelijke adviezen.”

MEEST GESTELDE VRAGEN

De vragen waarmee Jolanda te maken krijgt, zijn heel divers, maar

ze somt moeiteloos een aantal veel gestelde vragen op: “Veel

vragen gaan over de Warmtewet; specifiek of de wet ook voor de

betrokken VvE geldt. Er zijn ook veel vragen over de verplichte

reservering, de juridische aspecten rond de installatie en aanschaf

van zonnepanelen en het postcoderoosmodel, de problemen met

rookgasafvoerkanalen, het huishoudelijk reglement en de mogelijkheden

van verhuur.

Wat mij opvalt, is dat er veel vragen binnenkomen naar aanleiding

van artikelen in VvE Magazine, de nieuwsbrief en de vraag van de

week die gepost is op Facebook en Twitter. Kennelijk zetten die de

lezers aan het denken en willen ze vervolgens meer weten over de

onderwerpen. Alle vragen zijn welkom!”

39

VvE KLACHTENLIJN


KLACHTEN OVER DE BEHEERDER:

SLECHTE COMMUNICATIE SCOORT HOOG

Via www.klachtenovermijnbeheerder.nl kunnen klachten over VvE-beheerders worden geuit bij VvE Belang.

Gemiddeld komen er - via mail of internet - twee klachten per week binnen. VvE-bestuurders (maar ook individuele

eigenaren) hebben dus duidelijk de behoefte om hun klachten te uiten. Dat constateren de juristen van VvE

Belang, die de klachten sinds september 2012 hebben geïnventariseerd.

Mr. Astrid Luijk vertelt: “De meeste

klachten worden geuit door individuele

eigenaren, die niet alleen klagen

over de beheerder, maar ook over de

bestuurder. Hoewel de klachtenlijn

niet is bedoeld voor het signaleren

van klachten over het bestuur,

luisteren we natuurlijk wel naar het

verhaal van deze eigenaren. Ze geven

dan ook vaak aan blij te zijn dat ze

hun klacht in elk geval ergens kwijt

kunnen. Daarnaast proberen we hen

op het spoor te zetten wat zij wél

kunnen doen.

Individuele eigenaren klagen vooral

over bouwkundige gebreken (lekkages

spelen de hoofdrol!) en over

het feit dat ze geen gehoor vinden bij

de beheerder. Klagende VvE-bestuurders

hebben vooral moeite met het

feit dat hun beheerder niet of slecht

communiceert en dat hij/zij de gemaakte

afspraken niet nakomt.”

HOOR EN WEDERHOOR

Mr. Luijk legt de procedure nog eens

uit: “De klachtenlijn is bestemd voor

VvE-bestuurders; in principe niet voor

individuele eigenaren. We maken een

uitzondering als een aantal eigenaren

dat tenminste 10 procent van het

aantal stemmen kan uitbrengen, een

klacht indient; die klacht wordt ook

in behandeling genomen. Individuele

eigenaren worden doorverbonden

naar de juridische helpdesk van VvE

Belang, waar zij - in principe na aansluiting

- gratis advies kunnen krijgen.

gecommuniceerd en een enkele keer

krijgen we helemaal geen contact met

de beheerder. Dat laatste is natuurlijk

een slechte zaak. Als blijkt dat hoor

en wederhoor niet tot een oplossing

leidt, kan (het bestuur van) de vereniging

desgewenst - na aansluiting -

rechtsbijstand inroepen van een jurist

van VvE Belang.”

ZWARTE LIJST?

Vanzelfsprekend is nagedacht over

het aanleggen van een ‘zwarte lijst’

waarop beheerders staan die vaak onderwerp

zijn van klachten. Astrid Luijk:

“Dat is in feite niet te doen. Het is niet

zo dat over bepaalde beheerders heel

veel wordt geklaagd.

De ene VvE heeft goede ervaringen

met een beheerder waarover door

een andere VvE fors wordt geklaagd.”

In de praktijk komt het regelmatig

voor, dat de beheerder tevens

bestuurder van de VvE is. Wordt in

dat geval de klacht door meerdere

eigenaren (ten minste 10 procent)

ingediend, dan beschouwen we de

klacht als een klacht van de VvE.

Is de beheerder tevens bestuurder;

dan wordt de rol van de voorzitter van

de vergadering extra belangrijk. Het is

dus raadzaam om te zorgen voor een

goede voorzitter; die ontbreekt helaas

nogal eens.”

Klachten over beheerders meldt u bij voorkeur op

www.klachtenovermijnvvebeheerder.nl of op tel. 0162 - 469 120

(maandag t/m donderdag van 9.00-12.00 uur).

Als de VvE en de beheerder er niet

uitkomen, kan het bestuur de klacht

bij ons melden. Wij nemen dan contact

op met de betreffende beheerder

om de klacht te bespreken. In

veel gevallen belooft de beheerder

beterschap; soms horen we dat het

bestuur ook niet erg zorgvuldig heeft

Advertentie-VVE-Incasso-87x62mm.pdf 1 4/29/2016 3:21:52 PM

C

M

SKW-Gecertificeerd

VvE-Beheerder

Bosscheweg 135

5282 WV te Boxtel

Tel: 0411 - 686136

www.ibotec.nl

ibotec@ibotec.nl

Y

CM

MY

CY

CMY

K

XS VvE Beheer is een betaalbaar digitaal beheerconcept speciaal

voor kleinere verenigingen van 2 t/m 20 appartementen.

Want, waarom zou u als appartementseigenaar in een kleine

VvE meer betalen dan nodig is omdat u klein bent? Daarom steekt

XS VvE Beheer u de helpende hand toe tegen een betaalbare prijs

van e 117,- inclusief btw per appartementsrecht per jaar.

Nederlands grootste dienstverlener

in ontstoppen, reinigen, inspecteren,

repareren, vernieuwen en renoveren

van rioleringen & leidingen.

www.vandervelden.com

XS VvE Beheer gaat er dan wel vanuit dat u als appartementseigenaren

een aantal dingen zelf doet, zoals vergaderen en klein

technisch beheer. Wij zorgen voor het secretariaat en de financieel

administratieve ondersteuning. Neem vandaag nog contact op met

uw toekomstige beheerder!

Groots in kleinere VvE's

www.xsvvebeheer.nl

Sunparadise glaswanden

Rijssenbeek Advocaten behoort tot de top

op het gebied van appartementsrecht. In

dat kader verleent Rijssenbeek Advocaten

ook juridische bijstand ten behoeve van

incasso van voorschot- en /of

definitieve bijdragen en overige

vorderingen op leden van de vve

op basis van

no cure no pay

Sunparadise produceert de meest uiteenlopende vaste,

verschuifbare en vouwglaswanden en glaswandsystemen voor

balkons, terrasoverkappingen, wintertuinen enzovoorts. Alle

systemen worden in eigen beheer ontwikkeld en geproduceerd.

Recent heeft Sunparadise een aantal aansprekende projecten

met balkonbeglazingen in Denemarken voltooid.

Bel 026 443 42 49 of schrijf naar

Rijssenbeek Advocaten t.a.v. Incasso Afdeling

Postbus 1219 | 6801 BE Arnhem

incasso@rijssenbeek.nl

www.rijssenbeek.nl

Lucas Bouwers

+31 (0)6 23 72 54 07

l.bouwers@sunparadise.com

www.sunparadise.com

Velperweg 35-1 | 6824 BE Arnhem | T 026 443 42 49 | F 026 445 90 54

Op zoek naar persoonlijke

zorg voor uw vastgoed?

Vastgoedmanagement

Bouwmanagement

& advies

Verzekeringen

VvE-management

Meerjarenonderhoudsplan

Aan- en verkoopbegeleiding

& verhuur

“Wij stappen in op elk gewenst niveau”

REBO neemt uw VVE

het werk uit handen

Het beheren van uw VVE kan een flinke klus zijn. Schakel

daarom REBO VVE Management in: specialist in uitvoering

van administratieve taken, financieel beheer en groot en

klein onderhoud. We staan uw VVE in Midden- of Oost-

Nederland graag met raad en daad terzijde.

Meer dan beheer

Beukenlaan 131-133, 5616 VD Eindhoven | t 040 250 01 50 | f 040 250 01 57

Baronielaan 19, 4818 PA Breda | t (076) 530 52 30 | f (076) 530 52 39 | e info@bfmvastgoed.nl

www.bfmvastgoed.nl

www.rebogroep.nl

vve@rebogroep.nl

Amersfoort

(033) 450 26 60

Doetinchem

(0314) 369 290

Laag Soeren

(0313) 42 73 21

Lightly

LED’s do it Lightly

Duurzame en innovatieve

verlichtingsproducten voor iedere

situatie in uw VvE. Dus ..... beter

licht, minder energieverbruik en

een langere levensduur.

Neem vandaag nog contact op voor

de gratis verlichtingsscan.

www.lightly.nl

info@lightly.nl

42

VvE ZELFWERKZAAMHEID

EEN MOOI GEBOUW EN FORSE KOSTEN-

BESPARINGEN DOOR ZELFWERKZAAMHEID

VAN DE TECHNISCHE COMMISSIE

VvE Aïdaplein 26-238 bedenkt een effectief plan om graffiti tegen te gaan

‘Zelfwerkzaamheid ‘ is een zwakke uitdrukking voor de activiteiten van de technische commissie van VvE Aïdaplein

26-238 in Alphen aan den Rijn. De zeskoppige commissie doet vrijwel het gehele onderhoud aan het complex zelf

aan de hand van het meerjarenonderhoudsplan. Alle offertes worden beoordeeld door de TC. Grote klussen zoals

een schilderbeurt voor het hele gebouw en de modernisering van de lift worden natuurlijk uitbesteed, maar het

voorwerk doen de TC-leden zelf, evenals het aanbrengen van glazen balkonplaten, de vervanging van de verlichting

door ledverlichting, de verfraaiing van de entree en het plaatsen van nieuwe buitendeuren.

Ze zijn ‘een beetje gek’, zoals ze zelf

zeggen, maar zo gek is het niet: al dat

werk bespaart de VvE vele duizenden

euro’s. Hun eigen inschatting is dat de

VvE zich minsten 80.000 euro heeft

bespaard tijdens de laatste grote schilderbeurt

van 2010. Frans van Efferen,

Sjaak van der Poel en Cok Buitelaar

vertellen hoe ze dat doen. Harry Kaspers

is ook bij het gesprek aanwezig;

hij is geen TC-lid maar voorzitter van

de ALV. De TC-leden Cor van Es, Gerrit

Hellema en Bert Karremans zijn verhinderd.

Een bestuur heeft de VvE niet:

beheerder De Bruyn & Tak uit Voorburg

fungeert als bestuurder (volgens

het modelreglement 1973).

COMPONISTEN OP DE MUUR

Het meest in het oog springende initiatief

is de fraai beschilderde muur van

de rij garages. Door de verwijdering

van een groenstrook voor de aanleg

van parkeerplaatsen en de nieuwbouw

van twee supermarkten kwam er vrij

zicht op de muur. Die bleek al snel

een gewild object voor graffitispuiters

en de bewoners stoorden zich daar

hevig aan. De TC van de VvE beraadslaagde

- onder leiding van de vorige

ALV-voorzitter Yvonne Bense - over

de mogelijkheden om aan de ongewenste

kunstuitingen een einde te

maken, en kwam met een slim idee:

aan de plaatselijke graffitikunstenaar

Joost Zwanenburg werd gevraagd

een toepasselijk motief te ontwerpen

voor de muur. Gezien de ligging in de

componistenbuurt werden het acht

hoofden van illustere componisten

op een geel vlak. De hoofden werden

- voor degenen die niet zo thuis zijn

in de klassieke muziek - voorzien van

naamplaatjes.

Frans van Efferen: “We hebben vooraf

toestemming gevraagd aan de gemeente

en die kregen we vlot. We

ontvingen zelfs een financiële bijdrage

voor het project. De gemeente was zó

enthousiast over het resultaat dat ze

een andere VvE heeft aangeraden ook

zoiets te doen, maar die voelde daar

niet voor.”

GEVULD RESERVEFONDS

Dankzij de grote zelfwerkzaamheid

is het reservefonds van de VvE goed

gevuld, vertelt Sjaak van der Poel.

“We hebben de periodieke bijdrage

dan ook dit jaar niet verhoogd en we

hopen dat een paar jaar vol te houden.

In 2012 hebben we de liften grondig

laten renoveren. Daar heeft een voormalig

TC-lid (Jan Witteman) heel veel

werk aan gehad. We hebben de klapdeuren

laten vervangen door schuif-

43


Van links naar

rechts Sjaak

van der Poel,

Harry Kasper,

Frans van Efferen

en Cok Buitelaar

zijn trots op de

fraaie muur.

DE GEMEENTE WAS ZÓ ENTHOUSIAST

OVER HET RESULTAAT DAT ZE EEN ANDERE

VVE HEEFT AANGERADEN OOK ZOIETS TE DOEN

deuren; de binnenkant van de kooi is

opgeknapt en de lift is veel energiezuiniger

geworden. Het voornaamste

doel van die renovatie was dat een

brancard in de lift bleef passen. Dat is

ook gelukt.”

Het 12 etages en 77 appartementen

tellende gebouw uit 1973 beschikte tot

enkele jaren geleden over een containerruimte,

die overbodig werd met de

komst van ondergrondse vuilcontainers.

De VvE heeft er een functionele

vergaderruimte van gemaakt. Elke

woensdagochtend en vrijdagmiddag

zijn alle bewoners welkom om een

praatje te maken of te overleggen over

wensen etc. “We hebben ons ten doel

gesteld om het gebouw in optimale

conditie te houden”, zegt Cok Buitelaar.

“Dat bespaart de VvE veel geld.

Een vrijwilligersvergoeding vinden we

niet nodig. We gaan een keer per twee

jaar met de TC uit eten op kosten van

de VvE. Leuk toch?”

RESPECT!

Zijn woorden wordt onmiddellijk

kracht bijgezet door een jonge bewoonster

die komt informeren naar

het tijdstip waarop een klusje in haar

appartement wordt uitgevoerd. “Ik

vind het geweldig dat deze heren zich

zo inzetten voor het gebouw en zijn

bewoners”, zegt ze. “Dat wordt vaak

als vanzelfsprekend gezien, maar dat

is het natuurlijk niet. Hun inzet brengt

naar mijn idee ook verplichtingen

mee voor de bewoners: al het werk

dat wordt verzet, stimuleert ook om

respectvol met het gebouw en de

voorzieningen om te gaan.”

Als werknemers van bedrijven komen

om werk uit te voeren, is de TC

present: “We hebben van een groot

aantal bewoners de voordeursleutel”,

zegt Frans van Efferen. “Als een monteur

werkzaamheden komt uitvoeren,

gaat een van ons altijd mee naar

binnen.”

ENERGIEBESPARING

Vanzelfsprekend besteedt de VvE ook

aandacht aan energiebesparing. De

verlichting van de algemene ruimtes

(en de buitenverlichting) is inmiddels

vervangen door ledverlichting. Voor

de buitenverlichting werd vervangen,

zijn de muren gezandstraald. Alle appartementen

zijn voorzien van dubbel

glas en er is advies gevraagd over de

isolatie van de buitengevel. Op de

radiatoren zijn op afstand afleesbare

warmtemeters aangebracht. Bij die

gelegenheid constateerden de TC-leden

dat enkele radiatoren hoognodig

moesten worden vervangen. Daarmee

werd mogelijke lekkage voorkomen.

Het gebouw aan het Aïdaplein staat er

prima bij en dat is duidelijk te danken

aan het vele werk dat de technische

mannen verzetten. De gezandstraalde

muren vormen een mooi contrast met

de korenblauwe garagedeuren. En als

kers op de taart zijn er de acties van

Wilma Helder, die de plantenbakken

(gekregen van de gemeente) elk jaar

vult met vrolijke planten. Daar heeft

het hele Aïdaplein plezier van.

44

VvE BIJZONDERE ORGANISATIES

VERENIGING VAN

KETELLEVERANCIERS

VFK ZET IN OP

DUURZAAMHEID EN

ENERGIEBESPARING

“Het OK CV-keurmerk is hét label

voor gezond en veilig stoken”

Duurzaamheid en energiebesparing vormen de absolute prioriteit van de Vereniging van Fabrikanten van Ketels voor

centrale verwarming (VFK). Alle fabrikanten van cv-ketels en aanverwante apparatuur zijn bezig met de energie van

de toekomst. Groene stroom (zon, wind etc.) in combinatie met ‘groen gas’ (uit vergisting, maar op termijn ook door

andere methodes) heeft de toekomst. Dat is de vaste overtuiging van Henk Sijbring, voorzitter van de VFK. “In 2030 zal

30 procent van de stroom ‘groen’ zijn en hetzelfde percentage geldt voor groen gas”, stelt Sijbring.

VFK is de belangenorganisatie voor

Nederlandse fabrikanten van cv-ketels

en andere warmte- en warmwater

voorzieningen.

www.vfk.nl

Hij waarschuwt voor al te groot

optimisme: “De mensen die pleiten

voor all-electric (waarbij alle Nederlanders

koken op elektriciteit), moeten

zich realiseren dat daarvoor veel meer

duurzame stroom nodig is dan de 5%

die nu beschikbaar is. In het Klimaatakkoord

is vastgelegd dat dit in 2030

30% zal zijn. De ontwikkeling van

‘groen gas’ laat dezelfde sprongen

zien. Voor het zo ver is, kunnen we

echter heel wat doen om het gasverbruik

te beperken: door isolatie en het

gebruik van energiezuinige installaties

in de gebouwde omgeving. Maar om

echt stappen te zetten, moeten we

6 miljoen woningen aanpakken. We

doen er nu 100.000 per jaar, dus dat

is nog een hele opgave.”

Intussen werkt de VFK, waarin de

grote ketelleveranciers zich verenigd

hebben, samen met installateurs aan

haar eigen doelstelling: ervoor zorgen

dat alle producten die gebruik maken

van gas, elektriciteit en water veilig en

betrouwbaar functioneren. Dat doet

ze al sinds 1971, de periode waarin

de eerste gietijzeren cv-ketels terrein

begonnen te winnen. In de jaren

daarna zijn de betrouwbaarheid,

het comfort en het rendement van

de cv-ketels enorm toegenomen.

Sijbring: “Dankzij de vrijwillige

samenwerking van Nederlandse

ketelleveranciers in samenwerking

met de overheid is het huidige

ketelpark in Nederland op een niveau

waarvan de andere landen in Europa

slechts kunnen dromen. Door de

introductie van de HR-ketel is een

besparing gerealiseerd van ruim 20%

op het jaarlijkse energiegebruik van

woningen met een totale kostenbesparing

voor gebruikers van ruim

15 miljard euro.”

45

In VvE Magazine besteedt de redactie

aandacht aan brancheorganisaties die

voor Verenigingen van Eigenaren van

belang kunnen zijn. In deze veertigste

aflevering aandacht voor de Vereniging

van Ketelfabrikanten (VFK).


> Henk Sijbring:

“De HR-ketel is het kloppend hart

van de verwarmingsinstallatie”

OK CV: WAARBORG VOOR KWALITEIT

In 2015 ging OK CV van start: een initiatief van de VFK en Uneto-VNI (de

brancheorganisatie van de installateurs). OK CV is het label voor veilig en

zuinig stoken. Alleen bedrijven die voldoen aan strenge eisen en werken

met Energie Service Specialisten, mogen onder dit label de cv-ketel

inspecteren en onderhouden. De Energie Service Specialist is de monteur

die het ketelonderhoud bij u thuis uitvoert. Uiteraard is hij hiervoor gediplomeerd.

Zo weet u zeker dat het onderhoud aan uw cv-ketel plaatsvindt

volgens de voorschriften van de fabrikant.

De Energie Service Specialist:

• inspecteert en onderhoudt uw cv-ketel volgens de voorschriften van de

fabrikant. Daarna regelt hij de ketel optimaal in.

• Voert metingen uit, zoals een meting van de CO-waarde (koolmonoxide)

en de CO2-waarde (kooldioxide). Hij vergelijkt de uitkomsten met de

waardes van de fabrikant. Bij afwijkingen kan de ketel onveilig zijn. De

Energie Service Specialist gaat dan op zoek naar de oorzaken.

• Stelt vast of het vermogen van de ketel goed is afgestemd op de radiatoren

en eventuele andere afgiftebronnen, zoals convectoren.

• Geeft u een schriftelijk advies over het energiezuinig gebruik en de veiligheid

van uw cv-installatie. Dat advies staat in het beoordelingsrapport

dat u van de Energie Service Specialist ontvangt.

Tot slot wordt de onderhoudsbeurt van uw cv-ketel geregistreerd in een

landelijke databank. Via een steekproef controleert de Stichting OK voor

Installaties regelmatig of de onderhoudsbeurten volgens alle regels van

OK CV zijn uitgevoerd. Een waarborg voor kwaliteit.

NIEUWE ONTWIKKELINGEN

“De technische ontwikkelingen bieden

veel mogelijkheden voor onze

branche. Combinaties van de gastechniek

met andere technieken

brengen rendementen van maar liefst

140% in zicht. HR-ketels zijn bijvoorbeeld

te combineren met technieken

waarbij naast warmte ook elektriciteit

wordt geproduceerd zoals de micro-wkk

techniek (HRe-ketel). In

combinatie met warmteopwekking

door zonne-energie geeft een

HR-ketel een uitstekende back-up

als de zon even niet schijnt.

Bij de combinatie met een warmtepomp

levert de HR-ketel de aanvullende

benodigde warmte die gevraagd

wordt bij extreem lage temperaturen

en een piekvraag naar warm tapwater

(de hybride ketel). De HR-ketel wordt

dan ook beschouwd als het kloppend

hart van de verwarmingsinstallatie: het

is de betrouwbare basis en door

duurzame aanvullingen wordt het

systeem steeds energiezuiniger.”

ROOKGASAFVOER EN

KOOLMONOXIDE

In de februari-editie van dit magazine

las u over de gevaren van koolmonoxide.

De rookgasafvoer speelt

daarbij een belangrijke rol. Als er

fouten worden gemaakt (bijvoorbeeld

door aansluiting van een HR-ketel op

een oude rookgasafvoer die bestemd

was voor VR-ketels) kunnen er levensgevaarlijke

situaties ontstaan. Dat

maakt het nóg belangrijker dat

installaties worden aangelegd en

onderhouden door deskundige

monteurs. Het OK CV-label (zie kader)

geeft die garantie.

Bij de VFK komen veel vragen van

VvE’en en woningeigenaren binnen

over dit onderwerp en over aanverwante

zaken. Een greep daaruit:

• In ons gebouw zijn enkele CLVkanalen

waarop zowel HR- als

VR-ketels zijn aangesloten. In de

brochure is aangegeven dat de

toepassing van een combinatie van

VR- en HR-ketels niet is toegestaan.

Is dit verbod gebaseerd op een

wettelijke bepaling?

• Zijn VR-ketels geproduceerd in 2011

en later voorzien van een terugslagklep?

Zo niet, is het mogelijk en

betaalbaar om een externe terugslagklep

aan te brengen?

• In onze VvE is in de financiering

geen post opgenomen voor het

vervangen van het CLV systeem en/

óf het vervangen van toestellen.

Wie gaat dit financieren?

VOLOP IN BEWEGING

Henk Sijbring constateert dat er nog

volop werk is voor zijn organisatie.

“Ons vak is volop in beweging: het

initiëren van het nieuwe keurmerk OK

CV is maar één van de zaken waarmee

we ons recent hebben beziggehouden.

Samen met KIWA Gastec hebben

we het Gaskeurmerk in het leven

geroepen, een hoogwaardig label dat

onder controle staat van de overheid

via de Raad van Accreditatie. De

basisregels voor dit label zijn gebaseerd

op voorwaarden voor veiligheid

en betrouwbaarheid van het toestel.

Deze Nederlandse eisen overstijgen de

minimale eisen die in Europa worden

gehanteerd. De consument is hiermee

dus verzekerd van een toestel dat

voldoet aan de allerhoogste eisen.

Daarnaast zijn we betrokken bij de

normering voor het bepalen van

energetische prestaties van woningen.

Duurzaamheid is hét thema van onze

branche. De ontwikkelingen gaan

razendsnel. Om een voorbeeld te

geven: Power2Gas waarmee je

elektriciteit via waterstof en CO2 kunt

omzetten in gas. Dat biedt ook de

oplossing voor de seizoensopslag van

groene stroom. Daar gaan we in de

nabije toekomst nog veel meer over

horen!”

THINK

TWINQ

20.000 VvE’s

gebruiken dagelijks de

software van Twinq

Vereniging van Eigenaren willen:

Online inzage in de administratie van de VvE

Snelheid & gemak

Veilig & betrouwbaar

Meer informatie? T (0162) 47 05 55 of www.twinq.nl

VvE Metea

thuis

in beheer

Genera: het meest complete totaal beheer pakket

Admira: financieel administratief beheer

Thesis: totaal technisch beheer

Finera: het voordeligste VvE beheer pakket

Vastgoed Consultancy: de beste start van VvE’s

besparing van tijd, zorgen én kosten

adres: postbus 51 • 3430 AB Nieuwegein

telefoon: (030) 60 03 939

e-mail: vve@vvemetea.nl

www.vvemetea.nl

47

VvE ENERGIEBESPAREN


DUURZAAMHEID:

EEN PROACTIEVE

BEHEERDER

WIJST DE

WEG!

VvE’en vragen om advies over duurzaamheidsmaatregelen. Een beheerder die op dit punt proactief is,

onderscheidt zich als een professionele beheerder. Dat was de boodschap aan de 220 beheerders die op

3 december 2015 bijeen waren in Zeist. Ze waren daar op uitnodiging van VvE Belang, brancheorganisatie

Vastgoed Management Nederland en Centraal Beheer.

Appartementseigenaren willen comfortabel wonen tegen

lage lasten en ze willen ook wel wat doen voor het milieu.

De combinatie van deze drie elementen is heel succesvol

gebleken, maar de VvE kan daarbij wel wat hulp gebruiken.

Oomen: “Duurzaamheid is geen keuze meer. Er komen

heel veel vragen van VvE’en op de beheerder af. Beheerders

kunnen het zich niet langer permitteren om af te

wachten tot de VvE met vragen over duurzaamheid komt;

het onderwerp moet op de agenda van de VvE komen,

en beheerders kunnen daarbij een actieve rol spelen.

Inspireer, overtuig en creëer meerwaarde voor uw VvE’en.

Dat is niet eenvoudig, want er is een woud aan regelingen,

wetgeving, subsidies en andere informatie. Wij gaan de

relevante informatie bundelen.”

STAPPENPLAN

Zowel voor de VvE als de beheerder geldt dat het nemen

van de juiste stappen in de goede volgorde belangrijk is,

stelde Oomen. “Zorg voor veel informatie en deel alle

ideeën; houd de VvE-leden op de hoogte tijdens het hele

proces en bouw een relatie op. Dan creëer je draagvlak.

Als beheerder kun je een bijdrage leveren aan die informatievoorziening.

Veel eigenaren vertellen dat ze maar kort

in hun appartement zullen wonen en dat de terugverdientijd

dus veel te lang is. Maar het gaat om comfort, lagere

lasten en waardebehoud. Dat kan de beheerder heel goed

uitleggen.

Samen met de ambtenaren van het ministerie van Binnenlandse

Zaken gaan we werken aan het formuleren van een

regeling waarmee het proces van besluitvorming beter

kan worden ondersteund. De beheerder kan daar dan een

beroep op doen. We hopen zo’n regeling nog dit jaar op

te kunnen stellen. Daarnaast zijn we druk bezig met de

inventarisatie van goede, betrouwbare informatie. Daar

heeft de VvE behoefte aan. Alvast een tip: betrek niet te

vroeg een leverancier bij de planvorming: dat wekt heel

veel wantrouwen bij de VvE.”

VVE ENERGIEBESPAARLENING

“Wat kost dat?” is de vraag die altijd wordt gesteld als

duurzaamheidsmaatregelen ter sprake komen. Sinds vorig

jaar kunnen VvE’en een beroep doen op de VvE Energiebespaarlening

van het Nationaal Energiebespaarfonds. De

lening wordt uitgevoerd door Stichting Volkshuisvesting

Nederlandse gemeenten (SVn). Minister Blok ondertekende

in december 2015 de eerste lening in Amersfoort (zie

vorige editie van dit magazine). Bijzonder aan deze faciliteit

is het feit dat de VvE de lening aangaat en dat er geen

toetsing plaatsvindt bij de individuele leden van de VvE.

Heleen Plante, fondsmanager bij SVn, gaf de beheerders

adviezen om de juiste stappen te nemen bij het afsluiten

van een VvE Energiebespaarlening:

• Zorg voor bewustwording en draagvlak.

• Laat de splitsingsakte controleren door een jurist.

• Maak duidelijk dat er geen rekening wordt gehouden met

de financiële situatie van de individuele leden.

• Geef aan wat de consequenties zijn voor de VvE-bijdrage.

• Beleg een aparte Algemene Ledenvergadering voor het

voorstel om een VvE Energiebespaarlening aan te gaan.

• Verstuur de notulen van deze vergadering direct, want

de aanvraag wordt pas in behandeling genomen na de

‘afkoelingsperiode’ van een maand.

48

VvE VERZEKERINGEN

VVE MEERKEUZE

POLIS: DÉ GARANTIE

VOOR GEMAK

Uw Vereniging van Eigenaren wil goed verzekerd zijn.

Verzekeringen moeten zonder gedoe geregeld kunnen

worden. Belangrijker nog: uw VvE wil bij schade snel,

eenvoudig en efficiënt geholpen worden. Dat regelt

u eenvoudig met de VvE Meerkeuzepolis van

Centraal Beheer.

Jack Zuidweg, accountmanager

van Centraal Beheer Achmea

Het verzekeren van Verenigingen van Eigenaren is een

specialisme. Dankzij de duizenden VvE’en die Centraal

Beheer al jaren verzekert, weet de verzekeraar als geen

ander wat er speelt bij VvE‘en en waaraan ze behoefte

hebben. Gemak bijvoorbeeld, en dat begint bijvoorbeeld

al bij de offerteaanvraag. Geen eindeloze vragenlijsten,

maar alleen de gegevens en vragen die nodig zijn om een

offerte te kunnen maken. Zo heeft Centraal Beheer voor

het sluiten van een bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering

geen financieel jaarverslag nodig. En uw VvE hoeft

ook geen uitgebreide vragenlijst in te vullen om een

brand-, aansprakelijkheids-, glas- en rechtsbijstandverzekering

te regelen.

RUITSCHADE? SNEL SCHADEHERSTEL!

Breekt er midden in de nacht een ruit van het appartementencomplex,

dan is dat al vervelend genoeg. Uw VvE

is dan gebaat bij een snelle schadeafhandeling. Met de

glasverzekering van Centraal Beheer kan de appartementseigenaar

met de kapotte ruit de glasschade rechtstreeks

melden: 24 uur per dag, 7 dagen per week via een speciale

gratis servicelijn. De schade hoeft dus niet eerst via de

beheerder van een appartementencomplex te worden

doorgegeven. Een belangrijke eerste stap voor snel

schadeherstel!

De appartementseigenaar meldt rechtstreeks de schade.

Met de postcode en het huisnummer zoekt de medewerker

van de servicelijn het polisnummer erbij. Hij schakelt

ook direct een glaszetter in om de ruit te vervangen. Lukt

dat niet meteen, dan neemt de glaszetter maatregelen om

de schade te beperken tot de vervangende ruit geplaatst

wordt. De VvE krijgt geen nota en de administratie is tot

een minimum gereduceerd. Jack Zuidweg, accountmanager

van Centraal Beheer, noemt nóg een voordeel: “De

periodieke bijdrage blijft zo ongeveer gelijk voor iedere

eigenaar. Als een VvE glasschade niet verzekerd heeft,

verdeelt zij de nota over alle bewoners en dan kan de

eigen bijdrage aanzienlijk stijgen. Met de glasverzekering

wordt de schade vergoed zonder enige inspanning van

de VvE.”

TAXATIESERVICE: UW GEBOUW GOED VERZEKERD

Naast een prima verzekeringspakket biedt Centraal Beheer

ook een taxatieservice. Daarmee hoeft een VvE zich geen

zorgen te maken over onderverzekering van de appartementen.

Vanaf het moment dat het VvE-bestuur de

opdracht tot taxatie bij Centraal Beheer heeft uitgezet,

heeft het bestuur de garantie dat het appartementencomplex

niet onderverzekerd is. Centraal Beheer heeft een

afspraak gemaakt met onafhankelijke taxateurs, waarbij

niet alleen de waarde van het gebouw bepaald is, maar

bijvoorbeeld ook de woningverbeteringen die zijn aangebracht.

”Nóg een voordeel: het afwikkelen van een

eventuele schade is eenvoudiger als de woningverbeteringen

verzekerd zijn op de polis waarop ook het

appartement is verzekerd”, zegt Zuidweg.

De VvE Meerkeuzepolis bevat ook een module met

rechtsbijstand, die financiële bescherming tegen de

kosten van juridische bijstand biedt. Specialisten helpen

u in de wirwar van wetten en regels.

OVERZICHT EN GEMAK DOOR ÉÉN POLIS

Zuidweg: “De Meerkeuzepolis bestaat uit één polis waarop

alle schadeverzekeringen staan. Wel zo handig, want die

ene polis is het verzekeringsbewijs voor al uw verzekeringen.

Dus geen losse verzekeringsbewijzen. En één polis

betekent ook één nota; geen nota voor elke verzekering

apart. Kortom, de dienstverlening van Centraal Beheer

gaat verder dan verzekeren alleen.”

INFORMATIE

Wilt u meer informatie? Belt u dan onze VvE-specialisten. Zij

zijn telefonisch bereikbaar via het nummer (055) 579 8115.

Maandag tot en met vrijdag van 8:00 tot 17:00 uur. Of kijk

voor meer informatie op www.centraalbeheer.nl/vve

Alles direct goed regelen.

Met de garantie tegen onderverzekering.

Brand•Rechtsbijstand•Aansprakelijkheid•Bestuurders•Glas•Ongevallen

VvE Meerkeuzepolis: de verzekeringsoplossing voor elke VvE

Uw voordelen

4 Rechtstreeks contact met ons team deskundige VvE-specialisten

4 Glasschade? Wij regelen alles direct voor u

4 Geen dubbele dekkingen

4 Toegang tot onze kennis via congressen, nieuwsbrief, site, informatieboekjes

4 Speciaal voor leden van VvE Belang tot 30% korting op de VvE Meerkeuzepolis

Taxatie tegen een scherp gereduceerd tarief

Laat als VvE de herbouwwaarde van het gebouw vaststellen met een taxatie.

Profiteer van afspraken die Centraal Beheer gemaakt heeft met goed bekend staande

taxatiebureaus. Ook met taxateurs van VvE Belang. De VvE voorkomt zo onderverzekering.

En beschermt appartementseigenaren bij schade tegen financiële tegenvallers.

Snel op de hoogte van alle relevante informatie voor uw VvE?

4 Kijk op www.centraalbeheer.nl/vve

4 Abonneer u op de speciale VvE nieuwsbrief via www.centraalbeheer.nl/vvenieuwsbrief

4 Bel ‘Even Apeldoorn’ voor advies op maat

Actueel

Even Apeldoorn bellen

(055) 579 8115.

16010145 16.01

50

VvE BOUWKUNDIG

GOED WONEN STOPT NIET

BIJ DE ENTREEDEUR VAN

HET COMPLEX

Een goed onderhouden woonomgeving zorgt voor waardebehoud

Met goed beheer en onderhoud van uw complex wilt u ervoor zorgen dat de

bewoners er goed wonen, maar ook dat de waarde van uw bezit op het

gewenste peil blijft. Eigenlijk hebben we met die twee zaken de belangrijkste

beheertaken genoemd van een Vereniging van Eigenaren. Die taken bevatten

ook kansen, vooral omdat we steeds meer op elkaar zijn aangewezen. Die

tendens zet zich voort. Verenigingen van Eigenaren kunnen daarin een

belangrijke rol gaan spelen.

Deelname aan het verenigingsleven

neemt steeds verder af, evenals het

aantal mensen die zich inzetten voor

vrijwilligerswerk zoals buurtpreventie,

buurtzorg, buurtkrant enz. Het

gebruik van social media om elkaar

te kunnen waarschuwen (bijvoorbeeld

voor inbrekers) en om elkaar

te informeren, neemt inmiddels ook

af. Steeds vaker zien we buurtondernemingen,

zorgwinkels, camerabewaking

enz. met dat doel. We raken

steeds meer op onszelf aangewezen

om goed te kunnen wonen. Dat is de

reden dat we bij het beheer verder

moeten kijken dan de entree van het

complex.

Zeker bij appartementseigenaren

neemt de gemiddelde leeftijd toe en

ze moeten - en willen - steeds langer

zelfstandig blijven wonen. Daar komt

bij dat de zorgverlening van overheidswege

afneemt, net als het verenigingsleven

en het vrijwilligerswerk.

De druk op de mantelzorg neemt snel

toe door de grote druk op mantelzorgers

om een baan te hebben

en te houden. En dan zien we ook

nog dat de gemiddelde leeftijd van

het bestaande bezit snel toeneemt

waardoor niet alleen de onderhoudskosten

hoger worden, maar ook de

verbeterbehoefte groter wordt. Dat is

lastig, want ouder wordende appartementseigenaren

hebben gemiddeld

minder geld te besteden vanwege het

snel groeiende aantal mensen die de

pensioengerechtigde leeftijd bereiken.

De vaste lasten nemen (ook weer

gemiddeld) relatief toe, waardoor

het vrij besteedbare inkomen steeds

kleiner wordt. En - misschien wel het

belangrijkste - we zien een sterk toenemend

gevoel van onveiligheid.

WAT KUNNEN WE DAARAAN

DOEN?

We kunnen meer inzicht krijgen in de

woonbehoeften van de mens door

een studie van Dogge (2004) te gebruiken.

Hij benoemde de woonbehoeften

voor de Nederlandse situatie,

naar het principe van Maslow (1974),

als volgt:

1. bescherming tegen onveilige

situaties;

2. verzorging van de fysieke behoeften;

3. het kunnen onderhouden van

relaties;

4. het krijgen van waardering en

respect;

5. mogelijkheden van verdere persoonlijke

vorming.

Voor de VvE liggen de meeste mogelijkheden

op het gebied van goed

wonen bij zaken die samenhangen

met punt 1: de veiligheid. Naarmate

we naar het vijfde punt gaan, zien we

dat die mogelijkheden minder worden.

Individuele bewoners hebben

een grote invloed op de veiligheid,

maar de individuele invloed wordt

groter naarmate we dichter bij punt

5 komen. Welke rol heeft de VvE in

dit opzicht? Dan moeten we onderscheid

maken in zaken die de VvE

zelf kan oppakken; zaken waarvoor

samenwerking met anderen nodig

is en onderwerpen waarvoor alleen

informatie nodig is.

1. Bescherming tegen onveilige

situaties

De VvE kan zorgen voor een goed

onderling contact via social media

in combinatie met bijvoorbeeld een

jaarlijkse evaluatie hoe het staat met

de toe- en doorgankelijkheid van

de algemene ruimten en de directe

omgeving. In het belang van de bewoners

en hun bezoek, maar ook om

ongewenst bezoek te weren. Voor

wat betreft de samenwerking met

anderen, kunnen we zo’n jaarlijkse

evaluatie uitbreiden met een overleg

51


DE VVE KAN EEN JAARLIJKS

ONTMOETINGSMOMENT

ORGANISEREN VOOR DE

LEDEN ÉN DE BUREN

'woon-piramide' van Maslov

met de wijkagent. Bijvoorbeeld over

de vraag wat we gezamenlijk kunnen

doen aan de verbetering van de verkeersveiligheid

en de sociale veiligheid

in de buurt. Hiertoe behoort ook het

direct kunnen melden van bedreigingen,

huiselijk geweld en overlast. Bij

het verzamelen van informatie kunnen

we denken aan persoonsalarm, snel

inroepen van zorg, valpreventie en

zelfredzaamheid, maar ook aan het

voorkómen van inbraak en geweld.

2. De zorg voor de fysieke behoeften

van de mens

Hierbij kunnen we denken aan zaken

als een oplaadpunt voor elektrische

fietsen en scootmobielen. In

samenwerking met bijvoorbeeld

ondernemers uit de buurt kunnen

leden wellicht geholpen worden bij

zaken als het binnenschilderwerk,

behangen, verzorging van planten en

bestratingen, kleine verbeteringen,

fietsreparaties en de door- en toegankelijkheid

van de eigen woning.

Bewoners willen graag weten waar ze

betrouwbaar advies kunnen krijgen

voor woningaanpassingen, maar ook

welke vervoersmogelijkheden er zijn

naar de dokter en terug naar huis. En

wat zijn de mogelijkheden voor een

logeermogelijkheid en voor de bezorging

van maaltijden voor mensen die

komen helpen bij een acute zorgbehoefte?

3. Goed contact met de mensen om

je heen

De VvE kan bijvoorbeeld een jaarlijks

ontmoetingsmoment organiseren

voor de leden, maar ook met de

buren. Mogelijk is het een idee om

hiervoor ook vertegenwoordigers van

overheidsdiensten en winkeleigenaren

uit de directe woonomgeving uit

te nodigen. Als er een andere VvE in

de buurt is, kan daarmee misschien, al

dan niet voor enkele specifieke werkzaamheden,

worden samengewerkt.

Dit kan helpen bij het creëren van een

goede buurt, goede contacten en het

uitwisselen van informatie over hulpmogelijkheden

in de omgeving.

4. Krijgen van waardering en respect

Hoe mooier, schoner, veiliger en

netjes de buurt is, hoe beter u woont

en hoe meer uw complex en appartementen

stijgen in waarde. Het

gaat dan vooral om zaken als goed

onderhoud en goed schoonmaken,

verwijderen van vuil en graffiti en een

goede verzorging van het groen en

bestratingen. Het is leuk om informatie

te delen over de inrichting en

verlichting van de tuin, het balkon of

het terras.

5. Persoonlijke vorming van de mens

Als VvE is het niet eenvoudig om

hierin een rol te spelen, maar de VvE

kan bijvoorbeeld meedenken over

de vraag of kinderen door het eigen

gebouw, maar ook in de directe

woonomgeving, veilig naar school

kunnen lopen en buiten heerlijk onder

toezicht kunnen spelen. Ook altijd

welkom: informatie over zaken die in

de buurt aanwezig zijn in de sfeer van

kinderopvang, lichaamsbeweging en

zelfredzaamheid.

In een tijd waarin we goed willen

wonen én steeds meer op onszelf en

elkaar zijn aangewezen, gaat het niet

alleen om een goed onderhouden

gebouw waarin je veilig en prettig

kunt vertoeven en dat zijn waarde

behoudt. Een prettige, veilige en

mooie woonomgeving is dan ook

van groot belang. Dit onderstreept

uw rol als VvE. Die strekt zich zelfs

uit tot andere gebouweigenaren in

de buurt: de hele omgeving verbetert

als gebouwen én de woonomgeving

goed worden onderhouden. Dat kan

niet door elke bewoner apart worden

bereikt, wel door gezamenlijk op te

trekken als VvE.

Ik wens u het Goede Wonen toe.

Ing. Arie Warnaar

ONTWIKKELEND BEHEER WONINGEN VLAARDINGEN

52

VvE ONDERHOUD

Onderhoud van appartementencomplexen

omvat veel meer dan de reguliere schilderbeurt,

die in feite alleen is bedoeld om het gebouw in

stand te houden. Als de VvE het goed aanpakt, kan de

onderhoudsbeurt zelfs geld opleveren, bijvoorbeeld

doordat de onderhoudscyclus langer wordt (en er dus

minder vaak geschilderd hoeft te worden). Bovendien ziet

het complex er beter uit en wordt de verkoopwaarde van de

appartementen verhoogd. Dat is de stellige overtuiging van Ruud

Maas, voorzitter van Koninklijke OnderhoudNL én lid van de Raad

van Beleid en Strategie van VvE Belang.

Ruud Maas, voorzitter OnderhoudNL:

“GOED ONDERHOUD DOOR

ONDERHOUDNL TOTAAL

LEVERT DE VVE GELD OP”

“De sector OnderhoudNL Totaal heeft

ongeveer 60 leden die in staat zijn

om de complete regie te voeren over

het onderhoudswerk van complexen”,

vertelt Maas in het moderne (natuurlijk

perfect onderhouden!) kantoor in

Waddinxveen. “Door slim te investeren

kun je ervoor zorgen dat het

onderhoudsniveau van het gebouw

hoger wordt en dat je uiteindelijk

minder hoeft te investeren dan

wanneer je ad hoc onderhoud laat

uitvoeren.

Dat kan bijvoorbeeld door de ondergrond

van de verflaag te verbeteren.

Er zijn systemen waardoor je het

vervolgonderhoud langer kunt uitstellen.

Natuurlijk gaat de kwaliteit van

het schilderwerk in de loop van de tijd

achteruit; dat is onvermijdelijk. Maar

het gaat wel veel langzamer, zodat

het gebouw er lang goed uit blijft

zien. Glaslatten vervangen door neuslatten

en het afronden van scherpe

hoeken zijn simpele maatregelen

waardoor de verf niet zo snel ‘breekt’

en je de schilderbeurt dus langer kunt

uitstellen.

Kleur is een ander onderwerp: waarom

zou je automatisch voor dezelfde

kleur kiezen als nu op het gebouw zit?

Door de juiste kleurstelling kun je het

gebouw een heel andere uitstraling

geven. Je wilt misschien dat het

gebouw min of meer opgaat in zijn

omgeving of juist dat het flink opvalt.

Onze OnderhoudNL Totaal-leden

kunnen ook daarin adviseren, bijvoorbeeld

door een kleurenadviseur in te

schakelen. Je ziet vaak dat er een

‘adoptiegevoel’ ontstaat: ondernemer

en eigenaar nemen samen de verantwoordelijkheid

voor onderhoud van

het gebouw.”

GEBOUWEN VERDUURZAMEN

De bedrijven die zijn aangesloten bij

OnderhoudNL Totaal kunnen u ook

adviseren bij het verduurzamen van

uw complex. “De eerste stap is altijd:

het lek dichten”, zegt Maas. ‘Anders

ben je bezig om het park rond het

gebouw te verwarmen en dat is

natuurlijk niet de bedoeling. Je moet

weten hoeveel energie je eigenlijk

nodig hebt. Dus: dak, gevel en vloer

isoleren, isolerend glas en ledverlichting

aanbrengen, wellicht een

warmtepomp installeren en dan pas

gaan kijken of je ook energie wilt

gaan opwekken. Maar eerst dat lek

dicht!

Het gaat om een totaalpakket aan

maatregelen en ook daarin kunnen

onze leden adviseren. Leidraad is

altijd: wat is het rendement van de

investering voor de komende 25 jaar?

Misschien kun je maatregelen zó over

de jaren spreiden dat de lasten (en

dus de VvE-bijdrage) niet al te veel

stijgen. Dat kan door werkzaamheden

slim te plannen. Veelal zullen de

maatregelen direct tot meer comfort

voor de bewoners leiden. Daarnaast

kunnen ze een gunstig effect hebben

op de waardevermeerdering van het

pand. Zorg er dus voor dat onderhoud

geld oplevert!”

WOONLASTEN

“In de toekomst zullen de energielasten

veel zwaarder op de woonlasten

drukken dan de huur of de hypotheek.

Het is dus verstandig om nu al

te gaan bekijken hoe je de kosten

53


Ruud Maas

ONDERHOUDNL

Koninklijke OnderhoudNL is dé ondernemersorganisatie

van specialisten in totaal

vastgoedonderhoud, renovatie, restauratie,

isolatie, schilderen, beglazing en industriële

metaalconservering. Met ruim

2.200 aangesloten bedrijven in zes marktsegmenten

c.q. sectoren is OnderhoudNL

de grootste vereniging in het (totaal-)gebouwonderhoud

en het onderhoud van

industriële installaties en kunstwerken in

Nederland. Door het professionele onderhoud

wordt alles waar mensen in wonen,

werken, leren, recreëren, reizen en

vervoeren verduurzaamd en behouden

voor de toekomst. Gebouwonderhoud

vindt plaats in opdracht van particulieren,

VvE’en, zakelijk MKB, woningcorporaties

en overheden. Bij deze laatste twee is er

vaak sprake van renovatie, restauratie,

mutatie- of transformatieonderhoud.

DE LEDEN VAN ONDERHOUDNL TOTAAL HANTEREN ZEVEN

KWALITEITSTHEMA’S VOOR DUURZAAM ONDERHOUD

voor energie zo veel mogelijk kunt

beperken. De eerste stap is dan om

een plan te maken dat nauwkeurig in

kaart brengt welke energiebehoefte

het complex en zijn bewoners

hebben. Door de energiebesparende

maatregelen zal het energielabel

verbeteren en dat heeft weer een

gunstig effect op de verkoopwaarde.

Uit verschillende onderzoeken is al

gebleken dat woningen met een

goed energielabel sneller verkocht

worden en meer opbrengen dan

woningen met een ‘slecht’ label.”

Resultaatgericht onderhoud is het

motto, stelt Maas. “Onze leden

werken met zeven kwaliteitsthema’s.

Aan de hand daarvan wordt een

rapport opgesteld, dat de VvE kan

helpen bij het formuleren van de

onderhoudswensen. Wat wil ik met

mijn gebouw; dat is de centrale vraag.

Welk niveau van onderhoud wil je?

En moet je misschien ook rekening

houden met plannen van de gemeente?

Bij woningcorporaties speelt

dan vaak ook de vraag hoe lang het

gebouw nog in stand gehouden

wordt; bij VvE’en is dat vrijwel nooit

aan de orde. Als je besluit om niets

te doen, kan dat natuurlijk ook. Als je

maar een bewuste, goed gefundeerde

keuze maakt. Het mooie van deze

manier van omgaan met onderhoud

is dat je - als eigenaar van het

gebouw - aan het denken wordt

gezet en dat je weet wat de consequenties

van je keuze zijn.”

VVE BELANG EN ONDERHOUD

Ruud Maas neemt zijn lidmaatschap

van de Raad van Beleid en Strategie

van VvE Belang heel serieus. Hij zegt:

“Ik vind het belangrijk dat ik als

vertegenwoordiger van een grote

brancheorganisatie interessante

informatie direct kan delen met de

belangenorganisatie voor de VvE en

de appartementseigenaar. Die kan

- als spin in het ‘VvE-web’- vervolgens

de aangesloten VvE’en informeren

en daarmee kunnen alle partijen hun

voordeel doen. We hebben immers

gemeenschappelijke belangen.

Ik ben blij dat VvE Belang inmiddels

drie bouwkundigen in dienst heeft:

zij spelen een belangrijke rol als het

gaat om de toekomstbestendigheid

van de complexen, want ze hebben

direct contact met de VvE-bestuurders.

Omgekeerd kunnen wij als

OnderhoudNL door onze nauwe

contacten aan de VvE’en laten zien

hoe innovatief we zijn. Van die kennis

kunnen zij optimaal profiteren.”

55

VvE LIFTEN


VRAAG HET AAN

HET LIFTINSTITUUT

In deze nieuwe rubriek ‘Vraag het aan het Liftinstituut’ beantwoorden we

vragen van lezers van VvE Magazine, die betrekking hebben op de

veiligheid van liften en gevelonderhoudsinstallaties en op ‘veilig

werken op hoogte’. Deze keer hebben de vragen betrekking op

liftveiligheid. Voor de beantwoording van deze vragen tekent

Vincent Terlingen namens de helpdesk van het Liftinstituut.

Binnen het CCvDL is bepaald dat

rookmelding vanuit de liftschacht is

toegestaan.

Vraag: Is het toegestaan een rookmelder

aan te brengen in de liftschacht

voor de branddetectie van

de lift? Deze lift heeft geen machinekamer.

Antwoord: Binnen het Centraal College

van Deskundigen Liften (CCvDL)

is bepaald dat rookmelding vanuit de

liftschacht is toegestaan d.m.v. een

aspiratiesysteem. De aanzuigbuizen

mogen in de liftschacht zijn aangebracht

terwijl de werkelijke apparatuur

zich buiten de schacht bevindt.

Voorwaarden voor het aanbrengen

van de aanzuigleidingen zijn:

- de aanzuigleidingen moeten worden

aangebracht onder toezicht

van een liftdeskundige;

- de leidingen mogen niet van invloed

zijn op de ten minste vereiste

vrije ruimte boven- en onderin de

liftschacht.

Hebt u ook een vraag?

Stuur een mail naar info@liftinstituut.

nl. Geef ook aan of uw vraag, met het

antwoord, in VvE Magazine gepubliceerd

mag worden.

Vraag: Ik ben medebewoner en

bestuurslid van de VvE van vijf appartementengebouwen.

De tl-verlichting

in de liftkooien brandt 24 uur

per etmaal, terwijl er slechts enkele

uren per etmaal iemand in de liftkooi

aanwezig is. Dat stoort ons nogal. We

zouden de verlichting in de liftkooien

bij afwezigheid van personen graag

willen uitschakelen; bijvoorbeeld door

aanwezigheidsdetectie. Het licht gaat

dan dus onmiddellijk aan als er iemand

de liftkooi betreedt en schakelt

weer uit als er 15 c.q. 30 minuten niemand

aanwezig is. Is dat geoorloofd?

Antwoord: Uitschakelen van de

kooiverlichting is inderdaad onder

voorwaarden een optie, maar houdt

u wel rekening met het feit dat toepassing

van een bewegingsmelder

in de liftkooi ook nadelen heeft. Eén

daarvan is dat het licht uitgaat als de

lift in storing raakt en de passagier stil

op de vloer gaat zitten.

Afhankelijk van de voor de lift geldende

norm geldt het volgende:

1. De lift is gebouwd volgens de

Nederlandse norm, NEN 1081:

Aanvullende voorwaarden indien u

een bewegingsmelder toepast:

- De nalooptijd van de bewegingsmelder

moet ten minste 10 minuten zijn.

- In het verlichtingsarmatuur moet

een constant brandende spaarlamp

van ten minste 5 watt (lichtstroom

van ten minste 300 lumen) zijn

aangebracht.

2.De lift is gebouwd volgens de binnen

Europa geharmoniseerde norm

NEN-EN 81-1 of 81-2:

In dit geval is een bewegingsmelder

niet noodzakelijk. De norm stelt dat

bij automatisch mechanisch aangedreven

deuren de verlichting mag

worden uitgeschakeld als de kooi

in rust stilstaat op een stopplaats

met gesloten deuren. Dat kan in een

aantal gevallen vanuit de besturing

worden ingesteld. Uw liftbedrijf kan u

daarover informeren.

Het aanbrengen van energiezuinige kooiverlichting,

al dan niet in combinatie met het

uitschakelen van verlichting als de lift buiten

gebruik is, levert een aanzienlijke energiebesparing

op. Die investering is dus snel

terugverdiend.

56

VvE BOUWKUNDIG

ONAFHANKELIJK

GEVELADVIES VERLENGT

DE LEVENSDUUR VAN

UW APPARTEMENTEN-

COMPLEX

“Je verdrinkt bij het zoeken

naar een gevelbehandelaar

in het moeras dat

‘internet’ heet”

Appartementencomplex Elzenhaghe ligt aan de rand van Zwolle, in de wijk Stadshaghen. Een fraai complex met

een mooi atrium, gebouwd in 2002. VvE Diensten Nederland in Huissen voert het beheer uit in opdracht van de

VvE. In 2015 werd Wiebren Gras, eigenaar/directeur van Geveladvies Gras in Oppenhuizen (Friesland), gevraagd

om eens te komen kijken naar de witte uitbloeiing op het metselwerk van de meeste balkonmuren. De bewoners

stoorden zich daar al lang aan. Het bezoek van Gras was een eyeopener, want er bleek veel meer mis met de gevel.

Wiebren Gras, die zich al meer dan 20 jaar bezighoudt met

alle facetten van gevelbehandeling, constateerde dat er

ook een aantal andere problemen waren. Dus werd

besloten een compleet gevelonderzoek op te zetten met

behulp van een hoogwerker. Het resultaat: Gras constateerde

dat het metselwerk was gescheurd op veel plaatsen

waar het wordt opgevangen door metalen geveldragers

die aan de gevel vastzitten. Hier en daar hingen deze

geveldragers los van het metselwerk. De verticale dilataties

zaten vol met mortel; de horizontale dilataties die aanwezig

zouden moeten zijn, ontbraken. De gevel kon daardoor

niet ‘werken’. Op de balkons bevond zich een dikke

witte uitslag. Oorzaak: de kitafdichting was volledig

onthecht en door de ontstane opening kon het water

vanaf de balkonvloer tussen muur en vloer lopen. Daardoor

raakte het muurdeel verzadigd met vocht en dat

leidde tot de witte uitslag.

Naast de raamdorpels groeiden algen en mossen. Logisch:

sommige raamdorpels stonden zó scheef dat er een

gootje was ontstaan waarin het water lang bleef staan.

Ook onder de dakbedekking had het water vrije toegang

en op een deel van de gevel was een groene uitslag

aanwezig. Die is waarschijnlijk ontstaan doordat in het

verleden op foutieve wijze is geprobeerd om de witte

uitbloeiing te verwijderen. Daarbij is naar alle waarschijnlijkheid

zuur gebruikt.

KIJK NAAR DE OORZAAK!

Wiebren Gras kijkt niet op van zo’n hoeveelheid gevelproblemen.

Integendeel: in zijn werk als adviseur komt hij dit

type gevallen maar al te vaak tegen. Hij vertelt: “Er wordt

meestal alleen gekeken naar vervuiling en veel te weinig

naar bouwkundige detaillering en andere oorzaken van de

vervuiling. Voor een juiste beoordeling van de problemen

moet je het complex vanuit alle windrichtingen beoordelen

en je moet ook rekening houden met de omgeving waarin

het pand staat. Als je eenmaal weet wat de oorzaak is, kan

een professionele gevelbehandelaar de problemen verhelpen

aan de hand van het advies dat ik heb opgesteld.”

Er gaat veel fout, stelt Gras, die vaak samenwerkt met

bouwkundig consultant Henk Mulder, de specialist in

gevelbehandeling en -bescherming. Mulder zegt: “Als je

op internet kijkt bij ‘gevelbehandeling’ krijg je duizenden

links. Je verdrinkt in het moeras dat ‘internet’ heet.

57


Witte uitslag door vocht

Henk Mulder

Wiebren Gras

Hoe bepaal je wie het werk aan jouw complex goed kan

uitvoeren? Daar is heel veel kennis van materialen en

onderhoudsmiddelen voor nodig. En vooral voor de

combinatie van die twee. Veel VvE’en vinden de gevel ook

helemaal niet zo belangrijk. En als ze dan iets laten doen,

weet je in sommige gevallen al wat het resultaat is: de

behandeling zal ertoe leiden dat er op korte termijn weer

heel veel geld moet worden uitgegeven om de schade van

die behandeling te herstellen. Sterker nog: soms moeten

complete gevels worden vervangen doordat de verkeerde

maatregelen zijn genomen.”

BESCHADIGING DOOR BEHANDELING

Gras: “We zien heel veel teleurstellende resultaten,

variërend van een slecht visueel resultaat tot en met

onherstelbare beschadigingen. De oorzaken zijn heel

divers: gebrek aan kennis bij de uitvoerder, te weinig

inzicht in de verhouding prijs/kwaliteit, onvoldoende

inzicht in de materie ‘gevelbehandeling’; offertes die niet

eenduidig zijn en het gebruik van verkeerde middelen of

methodes. Ik voer zelf geen onderhoud uit, maar geef

advies over de behandeling én desgewenst over de

bedrijven die het werk kunnen uitvoeren.”

Gras kan in heel begrijpelijke taal uitleggen hoe professioneel

gevelonderhoud er uitziet. Dat heeft hij samengevat

in een stappenplan, waarbij hij aantekent dat geen enkele

stap mag worden overgeslagen.

1. Een grondige inventarisatie plus uitleg in voor de VvE

begrijpelijke taal;

2. Prioriteiten vaststellen, zowel visueel als bouwkundig;

3. Advies bij de beoordeling van offertes;

4. Idem: bij de beoordeling van de deskundigheid van de

gevelbehandelaar;

5. Proefvlakken maken en eventueel impregneertesten

uitvoeren. Dat is nodig om zeker te weten wat de juiste

aanpak is;

6. Goede begeleiding en controle tijdens de uitvoering;

7. Deskundige beoordeling van het eindresultaat.

DUURZAAMHEID

“Duurzaamheid is een mooi woord, maar het gaat uiteindelijk

om de levensduur van het complex”, zegt Henk

Mulder. “Veel offertes zijn onbegrijpelijk voor de VvE. Een

voorbeeld: een VvE koos op grond van het advies van de

gevelbehandelaar voor reiniging met een middel dat

helemaal niet werkte. Maar de behandeling zou wel even

€ 15.000,- kosten! Zowel de leverancier als de behandelaar

hadden geen idee waar ze mee bezig waren. De VvE had al

bijna akkoord gegeven toen Wiebren hun vertelde dat ze

hun geld in het water gooiden. Zijn advies heeft die VvE

dus heel veel geld bespaard. Na het onderzoek hebben de

bestuurders advies gekregen over bedrijven die het werk

wél op een deskundige manier kunnen uitvoeren.”

Gras: “Mijn advies kost natuurlijk geld, maar de VvE kan

zich op die manier heel veel geld besparen. Dat geldt ook

voor de individuele eigenaren: als je gevel helemaal wit

uitgeslagen is, terwijl de andere kant van het complex

mooi schoon is, kun je wel nagaan welke appartementen

beter verkocht worden. En bovendien: je complex is toch

op zijn minst een professionele blik waard?”

ISOLEREN?

‘Isolatie’ is een van de toverwoorden in het kader van

duurzaamheid: door isolatie kan in veel gevallen fors

worden bespaard op de energiekosten. Echter: zomaar

- zonder goed onderzoek - gaan isoleren kan wel eens

heel verkeerd uitpakken. Eerst moet de staat van het

buitenblad (de gemetselde muur) worden geïnspecteerd.

Is er een poreuze steen gebruikt? Dan kan het water

binnendringen en het hele isolatiemateriaal nat maken.

Dat isoleert dan echt niet meer! De spouwankers zullen

door al dat vocht nog sterker gaan roesten, waardoor het

hele buitenblad los kan komen van de dragende muur.

Gras: “Een mogelijke oplossing is: wacht in elk geval tot na

de winterperiode; ga dan isoleren en laat direct daarna de

stenen impregneren. En ook dan geldt: eerst kijken welk

middel je kiest voor de gebruikte steen, want de vochtopname

c.q. de indringdiepte bepaalt de kwaliteit - en

daarmee de levensduur van de behandeling!”.

58

VvE BRANDVEILIGHEID

Voorzitter Brandweer

Nederland Stephan Wevers:

Stephan Wevers: “Ook complexen die voldoen

aan de weten regelgeving, hebben de

brandveiligheid niet altijd op orde”

“GA MET DE

BRANDWEER OP

EXPEDITIE IN JE

EIGEN GEBOUW”

Senioren vormen een belangrijke doelgroep van het preventiebeleid van de brandweer, zegt Stephan Wevers,

commandant van het regionale brandweerkorps Twente en voorzitter van Brandweer Nederland. “Het aantal senioren

van 80 jaar en ouder zal de komende jaren flink toenemen. Zij zullen - gezien het rijksbeleid - steeds langer zelfstandig

blijven wonen en dat brengt grote risico’s met zich mee. Vooral alleenstaande ouderen zijn kwetsbaar. Zij lopen een

hoger risico op een (fatale) brand of (fatale) brandwonden. Daarom moeten alle complexen die bestemd zijn voor

senioren voldoen aan de brandveiligheidseisen die gelden voor verzorgingshuizen.”

Ouderen blijven langer in hun eigen

huis wonen. Uit onderzoek van de

Brandweeracademie (onderdeel van

het Instituut Fysieke Veiligheid) in

samenwerking met de Nederlandse

Brandwonden Stichting, blijkt dat veel

branden worden veroorzaakt door verouderde

woningen, verouderde elektrische

bedrading, slecht onderhouden

of defecte apparatuur, een ophoping

van spullen, verkeerd gebruik van

elektrische dekens, mobiele elektrische

kachels, het in de brand vliegen van

kleding bij koken en het feit dat ouderen

eerder geneigd zijn om zichzelf

of spullen te dicht bij een vuurbron te

plaatsen. Voor ontvluchting is in de

woningen vaak alleen rekening gehouden

met mobiele mensen.

Wevers: “Ook complexen die voldoen

aan de weten regelgeving, hebben

de brandveiligheid lang niet altijd op

orde. Als verzorgingshuizen worden

omgebouwd tot complexen waar

senioren zelfstandig wonen, hoeven

ze niet meer te voldoen aan de hoge

veiligheidseisen. Bouwkundig zijn ze

dan wel in orde, maar een brandmeldinstallatie

is in een dergelijk

complex niet verplicht. Dat zal zeker

leiden tot veel meer ongevallen.

Daarom hebben wij het initiatief ‘Laat

je ouders niet stikken’ ontwikkeld.

Daarmee hopen we de kinderen van

senioren te motiveren om de brandveiligheid

van de woning van hun

ouders aan een nader onderzoek te

(laten) onderwerpen.” (zie kader - red.)

DE BRANDWEER ADVISEERT

“Wij hebben de nodige expertise in

huis om bewoners te adviseren over

mogelijke maatregelen, bijvoorbeeld

als het gaat om aanpassingen aan het

gebouw en de toepassing van nieuwe,

innovatieve producten. Bij voorkeur

gaan we ‘op expeditie’ met de bewoners

in hun eigen gebouw. We kunnen

hen dan wijzen op zaken die mogelijk

risico’s opleveren. Die ‘expedities’

doen we in het kader van ons project

‘Brandveilig leven’, want we willen dat

de bewoners zich bewust zijn van de

risico’s die ze lopen. Voor de VvE geldt

natuurlijk dat ze als gebouweigenaar

verantwoordelijk is voor de veiligheid

van de bewoners.

Ik ben blij dat er kennelijk al een aantal

VvE’en is die het risico van brand serieus

aanpakken, maar alle verenigingen

zouden dat moeten doen; ook als er

geen senioren in het complex wonen.

De weten regelgeving voldoet momenteel

niet aan de eisen die je moet

stellen aan complexen voor senioren.

Natuurlijk kan de brandweer niet alle

gebouwen gaan inspecteren. Dat

hoeft ook niet, want dat is primair de

taak van de eigenaar (van de VvE dus).

Wij zijn daarbij wel graag behulpzaam.

Het vreemde is dat er wél veel

aandacht wordt besteed aan inbraakpreventie,

maar dat veel bewoners het

brandgevaar kennelijk niet zo hoog

inschatten. We hebben bij de Tweede

Kamer aangedrongen op de verplichte

installatie van rookmelders in de

bestaande bouw. In gebouwen die na

2003 zijn opgeleverd, zijn die melders

al verplicht. In de landen om ons heen

overigens ook!”

59


LAAT JE OUDERS NIET STIKKEN!

De regionale brandweercommandanten Stephan

Wevers (Twente) en Steven van de Looij (Noord-

Holland-Noord) willen door het slim koppelen

van informatie het aantal brandslachtoffers onder

ouderen terugbrengen naar nul. Dat leverde hun

de Don Berghuijs Award op, een prestigieuze

innovatieprijs. Ze hebben een vierstappenplan

gepresenteerd; de eerste stap is de ontwikkeling

van een app die mensen in beweging moet

krijgen en houden.

Stap 1: ‘In beweging komen door anderen’

Door het zien van een checkselfie met (o)ma/(o)

pa van een vriend op Facebook met de oproep:

“Laat je (groot)ouders niet stikken!” Dit leidt ertoe

dat mensen daadwerkelijk bij (o)ma/(o)pa gaan

kijken en de selfie op social media plaatsen. Info:

www.brandwondenstichting.nl/nieuws/laat-jeouders-niet-stikken/

Stap 2: ‘Daadwerkelijke check bij de senioren of

de woning brandveilig is’

Dit leidt tot inzicht in de risico’s en dus ook welke

maatregelen getroffen moeten worden om

senioren niet te laten stikken.

Stap 3: ‘Maatregelen daadwerkelijk nemen’

Ondersteuning bij het nemen van maatregelen

door verschillende hulplijnen:

1. 0800-BRANDWEER voor hulp bij kiezen

rookmelder, adviezen specifieke situatie, etc.

2. Plaatselijke brandweer komt vanuit preventie

langs om advies te geven (inschakelen via

0800)

3. Brandweer.nl voor advies over de beste

rookmelder, specifieke hulpmiddelen voor

hulpbehoevenden (doven, blinden, slecht ter

been, etc.)

Stap 4: ‘Schakel de buren in om (o)ma/(o)pa te

helpen’

Door het inschakelen van mensen in de directe

omgeving kan in geval van nood direct hulp

geboden worden. Vaak zijn deze mensen sneller

aanwezig dan de hulpdiensten. Dat kan het

verschil maken tussen ‘tikken’ en ‘stikken’.

BOUWBESLUIT 2012 BESTAANDE BOUW:

BESCHERMDE VLUCHTROUTE

Bewoners moeten buiten hun appartement via een

enkele vluchtroute een veilige plaats kunnen bereiken.

De vluchtroute moet minimaal 20 à 30 minuten

beschermd zijn tegen de brand. Een beschermde

vluchtroute moet daarom aan de volgende voorwaarden

voldoen:

• de beschermde vluchtroute voert binnen het brandcompartiment

alleen door een verkeersruimte en niet

door een (ander) subbrandcompartiment (een

woning of een berging bijvoorbeeld);

• de route biedt voldoende bescherming tegen het

binnendringen van hitte en rook vanuit het subbrandcompartiment

waarin de brand woedt (branden

rookwerendheid van wanden, vloeren en plafonds);

• in een ruimte waardoor een beschermde vluchtroute

voert mag geen groot risico zijn op het uitbreken en

ontwikkelen van brand;

• de beschermde vluchtroute heeft, indien deze in een

besloten ruimte ligt, een gelimiteerde lengte voor het

geval er onverhoopt toch rook in die ruimte mocht

doordringen;

• op een beschermde vluchtroute mag, indien er geen

andere onafhankelijke vluchtroute is, slechts een

beperkt aantal personen zijn aangewezen.

RISICOFACTOREN

In Nederland vinden gemiddeld 14 woningbranden per

jaar plaats waarbij ouderen om het leven komen.

Senioren hebben een hogere kans om ten gevolge van

brand te overlijden; niet alleen doordat ze minder alert

en minder mobiel zijn, maar ook doordat ze het gevaar

niet altijd zien.

Roken is een van de belangrijkste veroorzakers van

fatale woningbranden bij ouderen: sigaretten en sigaren

worden soms vergeten of zomaar weggegooid en

mensen vallen vaak in slaap tijdens het roken.

Veel senioren maken gebruik van elektrische kacheltjes,

en zetten brandbare spullen te dicht bij die warmtebron.

Ook kleding bevindt zich vaak te dicht bij het kacheltje.

Ook bij het koken neemt de oplettendheid af met het

klimmen der jaren en ook hier komt de kleding vaak te

dicht bij de hittebron.

Checkselfie!!!

BRANDVEILIG COMPLEX MET HET ACBW

Ook in úw complex is het risico op brand waarschijnlijk

groter dan u denkt. Die risico’s wilt u zo veel mogelijk

beperken. En als er toch brand uitbreekt, wilt u dat alle

bewoners weten wat ze moeten doen. In samenwerking

met VvE Belang biedt het Adviescentrum Brandveilig

Wonen u de Veiligheidscan en het Veiligheidsverbeterplan.

VvE’en die zijn aangesloten bij VvE Belang,

profiteren van extra voordeel. Kijk op www.vvebelang.nl

en klik op ‘Bouwkundig’. Of vraag direct een Veiligheidscan

aan: bouwkundig@vvebelang.nl

N e f i t h o u d t

Nederland warm

Alles in huis

Sleutel tot comfort en energiebesparing

Als VVE streef je naar het beste comfort maar tegelijkertijd het laagste energieverbruik.

De sleutel tot al die mogelijkheden vinden opdrachtgevers, adviseurs en installateurs bij

Nefit/Bosch. In het productassortiment van Nefit vindt u naast de nieuwste HR-ketels onder

andere warmtepompen en zonne-energiesystemen. En onder het merk Buderus bieden wij

ook gasgestookte warmtepompen, WKK en andere oplossingen voor collectieve systemen.

Kortom, we hebben alles in huis om te zorgen dat u klaar bent voor de toekomst.

Inclusief uitgebreide service en gedegen advies op maat.

www.nefit.nl/professioneel

61

VvE INSTALLATIENETWERK NEDERLAND


NEEM GEEN RISICO;

LAAT DE VEILIG THUIS

KEUR UITVOEREN!

59 procent van de installaties

bleek niet te voldoen aan

veiligheidseisen

U laat de cv-installatie van uw complex natuurlijk goed onderhouden. Als de bewoners allemaal individueel een

ketel hebben, kunt u alleen maar hopen (en stimuleren) dat ook daar regelmatig controles worden uitgevoerd.

Maar er zijn nog meer installaties in de woningen. Wat als bewoners in de loop van de tijd zelf aan het knutselen

zijn geslagen? En hoe zit het met een installatie die wellicht 30 jaar oud is? Is die nog geschikt voor alle moderne

apparatuur waarover we anno 2016 beschikken? Om dat na te gaan, is Veilig Thuis Keur ontwikkeld. De leden van

het VvE InstallatieNetwerk Nederland kunnen u er alles over vertellen.

Jan van den Hoff, directeur van Van den Hoff Installatiebedrijf

in Eindhoven, constateert dat er nogal wat mis is

met de installaties voor gas, water en elektra. Ook de

ventilatie laat op veel plaatsen te wensen over. Hij vertelt:

“In Utrecht is een proef uitgevoerd onder 200 woningen.

Bij maar liefst 59 procent bleek dat de installaties niet

voldeden aan de eisen van veilig wonen. Ook bij een

onderzoek in Eindhoven was sprake van grote problemen:

slechte beugelingen van rookgasafvoeren, leidingen die

niet gasdicht waren, defecte aardlekschakelaars, ontbrekende

keerkleppen in de wasmachinekraan en te lage watertemperaturen

waardoor het gevaar van legionella reëel

was. Een aantal cv-installaties stond nog op de fabrieksinstelling

(dus niet aangepast aan de situatie in het complex

of de woning). Dat laatste kan leiden tot minder comfort

of hogere kosten, maar écht problematisch wordt het als

de veiligheid in het geding is: door direct aanrakingsgevaar

bij defecte schakelaars en wandcontactdozen, lekkende

gasslangen van het fornuis, sterk vervuilde ventilatiekanalen

en niet functionerende aardlekschakelaars.”

APK?

Van den Hoff zou graag zien dat er een APK voor de

VvE komt, waarin al die aspecten worden meegenomen.

Zo ver is het nog niet, maar u kunt nu al de Veilig Thuis

Keur laten uitvoeren, een keuring voor gas-, water- en

elektra-installaties op appartementsniveau. Deze grondige

keuring wordt uitgevoerd aan de hand van de norm NTA

8025 en een - en in de praktijk beproefde - controlelijst

van de belangrijkste risicofactoren. De inspectie duurt

ongeveer een uur en daarna krijgt u een rapport waarin

nauwkeurig beschreven wordt hoe het met de installaties

in de appartementen gesteld is. De ventilatie wordt in die

inspectie door de INN-installateurs ook meegenomen.

RISICO’S IN KAART

Van den Hoff: “Wij zijn geen doorsnee-installateurs: we

doen niet gewoon wat er gevraagd wordt, maar we voegen

expertise toe. Dat betekent: meedenken en adviseren

op het gebied van installaties en processen. Bovendien

organiseren we alles zó dat de overlast minimaal is en het

effect optimaal. Dat geldt ook voor Veilig Thuis Keur: in

een uurtje weet je exact of je risico loopt. Elke VvE zou

een leegkomend appartement moeten laten inspecteren,

zodat ze zeker weet dat de volgende bewoner geen risico

loopt op de problemen die hierboven genoemd zijn. Want

als eigenaar van het complex ben je daarvoor wél verantwoordelijk!”

De aangesloten bedrijven van het VvE InstallatieNetwerk Nederland per regio:

INN Noord: Pranger-Rosier Dokkum Installaties Dokkum, www.pranger-rosier.nl

INN Oost: Van Dam Rijssen, www.vandamgroep.com

INN Midden: Bos Installatiewerken Utrecht, www.bosgroep.com

INN Zuid: Hajnadi Klimaattechniek Kerkrade, www.hajnadi.nl

INN Zuid-Oost: Van den Hoff Installatiebedrijf Eindhoven, www.vandenhoff.nl

INN Zuid-West: Van de Velde Yerseke, www.van-de-velde.nl

INN West: Provato Techniek Rotterdam, www.provatotechniek.nl

INN Noord-West: Gasservice Noord-Holland Purmerend, www.gasservice-nh.nl

Wat kan VvE Belang

op bouwkundig gebied

doen voor uw VvE?

Een belangrijke taak van een Vereniging van

Eigenaren (VvE) is ervoor te zorgen dat

het bezit van haar leden goed wordt onderhouden.

Om deze taak uit te kunnen voeren

is specialistische kennis nodig die de VvE

zelf vaak niet in huis heeft. Met een breed

pakket aan diensten kan VvE Belang

hierbij ondersteuning bieden.

MEERJARENONDERHOUDSPLAN

Een meerjarenonderhoudsplan (MJOP)

is een eerste voorwaarde voor goed

onderhoud van uw gebouw en de daarin

aanwezige installaties.

Als u beschikt over een actueel MJOP:

• hebt u inzicht in de bouwkundige staat

van het gebouw;

• voorkomt u onnodig hoge kosten door

achterstallig onderhoud;

• hebt u direct inzicht in de onderhoudskosten

op de korte en de langere termijn;

• reserveert u nooit te veel of te weinig en

voorkomt u fluctuaties in de maandelijkse

bijdragen.

Een MJOP is dan ook een uitstekend

hulpmiddel voor iedere VvE om te voldoen

aan haar verplichting een reservefonds te

hebben waarin voldoende middelen aanwezig

zijn om het (toekomstig) onderhoud

te betalen.

Het opstellen van een goed MJOP is werk

voor specialisten.

Dit komt er allemaal bij kijken:

• inventarisatie van alle gebouwdelen;

• inspectie met conditiemeting;

• analyse van de samenhang van onderhoudsactiviteiten;

• opstellen van een meerjarenonderhoudsprognose

met een schriftelijke

toelichting.

VvE Belang kan dat voor u verzorgen;

objectief, volstrekt onafhankelijk én

voordelig.

Een waarborg voor de kwaliteit van de

onderhoudsplanning! Ook de verplichte

vijfjaarlijkse actualisering van het MJOP

kan VvE Belang voor u uitvoeren.

BEGELEIDEN ONDERHOUDS-

WERKZAAMHEDEN

Het is mooi om te weten wanneer welk

onderhoud uitgevoerd dient te worden,

maar dit moet natuurlijk ook goed

gebeuren. Ook hierbij kan VvE Belang u

ondersteunen. Wij hebben hiervoor de

volgende diensten beschikbaar:

• beoordelen/opstellen van onderhoudscontracten;

• opstellen werkomschrijving voor het

aanvragen van eenduidige met elkaar

vergelijkbare offertes;

• beoordelen van offertes inclusief

gunningsadvies;

• tussentijdse inspectie gedurende

uitvoering werkzaamheden;

• opleveringsinspectie bij einde werkzaamheden.

OVERIGE BOUWKUNDIGE

ADVIESDIENSTEN

Naast ondersteuning bij planmatig

onderhoud kunt u ook een beroep doen op

VvE Belang voor:

• schadeonderzoek;

• dakinspectie, beoordeling staat van

onderhoud;

• gevelinspectie, beoordeling staat van

onderhoud;

• onafhankelijke bemiddeling bij geschillen

met uitvoerende partijen;

• onderzoek naar comfortklachten (tocht,

geluid, stank);

• conditiemeting;

• toetsen bouwgebreken aan garantieverplichtingen

uitvoerende partijen;

• aankoopkeuring en opleveringskeuring

nieuwbouw.

Wilt u gebruik maken van een van deze diensten of hebt u een andere vraag: bel de bouwkundige afdeling van

VvE Belang op 0162 - 469 120 of mail bouwkundig@vvebelang.nl

63

VvE BOUWKUNDIG


Ing. Gerard Groenendijk

ING. GERARD

GROENENDIJK,

BOUWKUNDIGE ÉN

TAXATEUR BIJ

VVE BELANG

De afdeling Onderhoud, Wonen en Energie is in oktober 2015 versterkt met ing. Gerard Groenendijk. Daarmee

beschikt VvE Belang niet alleen over een nieuwe ervaren bouwkundige, maar ook over een ervaren Registertaxateur

(VastgoedCert en NRVT). Groenendijk heeft inmiddels zijn draai helemaal gevonden in het kantoor in Oosterhout.

Hij vertelt: “Ik werkte tot het najaar van 2015 als makelaar/

taxateur en was dus heel veel onderweg. Omdat ik het

echte bouwkundige werk steeds meer miste, besloot ik

me daarop te gaan richten. De vacature van VvE Belang

paste goed in mijn plannen. Het grote verschil met mijn

vorige loopbaan is dat ik nu niet meer de hele dag op pad

ben, maar in principe in Oosterhout werk. Maar omdat

we steeds meer VvE’en bezoeken in het kader van ons

abonnement Module Bouwkundige Ondersteuning, ben ik

lang niet elke dag op kantoor. Mijn collega Ruud Kooman

en ik zien dat een toenemend aantal VvE’en prijs stelt op

deze service. Dat is een goede zaak, want het is belangrijk

dat onderhoud goed en op tijd wordt uitgevoerd. Daar

ondersteunen wij de VvE graag bij!”

ADVIES OVER ONDERHOUD

Gerard Groenendijk vindt het ‘uitdagend’ om de vertaalslag

te maken van bouwkundige zaken naar de VvE. Die heeft

zelf meestal niet genoeg technische kennis in huis. “Dat

betekent ook dat het bestuur vaak sterk op onze adviezen

leunt”, zegt hij. “Dan is het belangrijk dat je een goed,

begrijpelijk advies geeft, waarmee ze verder kunnen.”

Echt grote problemen komen de bouwkundigen zelden

tegen. Alhoewel: recent werd nog een geval van betonrot

geconstateerd. Groenendijk: “De VvE’en waar wij komen,

zijn natuurlijk actief. Ze zijn immers aangesloten bij VvE

Belang! Dat betekent ook dat ze vaak zelf al weten dat er

problemen zijn. Wij adviseren hen dan over de maatregelen

die ze het beste kunnen nemen.”

OOK TAXATIES!

Omdat Groenendijk Registertaxateur is, voert hij ook taxaties

uit van de herbouwwaarde voor de opstalverzekering

van de VvE. Daarover zegt hij: “ Er zijn nog steeds VvE’en

die onderverzekerd zijn. Dat kan tot heel onaangename

verrassingen leiden als er bijvoorbeeld brand uitbreekt en

de verzekering slechts 80% vergoedt. Daarom adviseren

wij: voorkom onderverzekering van uw complex en laat

de herbouwwaarde eenmaal in de zes jaar taxeren. Als u

de vastgestelde waarde doorgeeft aan uw verzekering,

beschermt u alle eigenaren. Omdat onze tarieven heel

scherp zijn, kunnen VvE’en nog extra voordeel behalen.

Het loont dus alleszins als VvE’en contact met ons opnemen

voor een offerte.”

ABONNEMENT MODULE BOUWKUNDIGE ONDERSTEUNING

Ter ondersteuning van de VvE heeft VvE Belang exclusief

voor de aangesloten VvE’en het Abonnement Module

Bouwkundige Ondersteuning ontwikkeld. Daarmee

beschikt u over een vaste contactpersoon voor al uw

bouwkundige vragen en kunt u onbeperkt telefonisch een

beroep doen op uw contactpersoon. Hij/zij bezoekt u elk

jaar en voert een groot aantal werkzaamheden voor u uit,

zoals het doornemen van het MJOP en de contracten

etc. Ook wordt de uitvoering van werkzaamheden

beoordeeld en krijgt u advies over toekomstig onderhoud.

De kosten bedragen:

t/m 20 appartementen € 395,- per jaar

21 t/m 50 appartementen € 495,- per jaar

Vanaf 51 appartementen € 595,- per jaar

Deze bedragen zijn exclusief btw.

Kijk voor meer informatie op www.vvebelang.nl/bouwkundig

of neem contact op met bouwkundig@vvebelang.nl.

Bellen kan ook: van maandag t/m donderdag van

9.00-17.00 uur op tel. 0162 469 120.

64

VvE ENERGIEBESPAREN

ZON OP

ZWIJNDRECHT:

BEWONERS

PROFITEREN VAN

ZONNEPANELEN

OP DAK GEMEENTEHUIS

Postcoderoosregeling maakt zonnestroomproject rendabel

Binnenkort is het dak van het nieuwe gemeentehuis van Zwijndrecht bedekt met 206 zonnepanelen. De gemeente is

zelf geen afnemer van de opgewekte elektriciteit: dat is de coöperatie Zon op Zwijndrecht, waarvan o.a. enkele leden

van VvE Het Raedthuys deel uitmaken. Het gemeentehuis en de 22 appartementseigenaren van VvE Het Raedthuys

zijn onderdeel van de VvE Bestuurlijk Knooppunt, eigenaar van de gemeenschappelijke daken van het gehele

complex. Energieleverancier Greenchoice neemt de opgewekte stroom af van Zon op Zwijndrecht. Frits Lakemeier

(projectleider bij Stichting Drechtse Stromen) legt samen met Dan Wonink (secretaris/penningmeester van VvE

Het Raedthuys) en Bo Maas (adviseur vastgoed van de gemeente Zwijndrecht) uit hoe de regeling tot stand kwam.

Lakemeier: “De coöperatie Zon op

Zwijndrecht is in juni 2015 opgericht,

en bestaat uit particulieren en bedrijven

in de ruime omgeving van het

gemeentehuis (het postcoderoosgebied).

Het dak van het gemeentehuis

wordt gratis ter beschikking

gesteld door de gemeente. Deelname

is mogelijk vanaf één paneel en kost

ca. 350 euro excl. btw per paneel. Het

rendement is aantrekkelijk en komt

volledig ten goede aan de deelnemers

in Zon op Zwijndrecht. De panelen op

het dak van VvE Bestuurlijk Knooppunt

waren dan ook snel uitverkocht.

Inmiddels is een tweede project gestart

op een ander gebouw met een

groot dak. In totaal liggen er op beide

gebouwen straks 334 zonnepanelen.

Coöperatie Zon op Nederland en

Greenchoice hebben een mantelovereenkomst

afgesloten die de

postcoderoosprojecten rendabel

maakt: Greenchoice geeft elk lid van

de coöperatie jaarlijks een bonus van

35 euro. De postcoderoosregeling

is een landelijke stimuleringsregeling

voor het opwekken van groene

stroom. Veel mensen hebben nu

eenmaal geen dak dat geschikt is voor

het plaatsen van zonnepanelen, terwijl

ze wel graag zonnestroom willen

opwekken. Niet alleen vanwege het

rendement maar ook omdat ze willen

meewerken aan het beperken van de

CO 2

-uitstoot. De deelnemers realiseren

een bruto opbrengst per opgewekte

kWh van ca. 17 cent. Dat maakt

de terugverdientijd aantrekkelijk (ca.

10 jaar). Zwijndrecht is de eerste

van de Drechtsteden die dit project

realiseert. In die zin is het een pilot die

door andere gemeenten in de regio

kan worden gekopieerd.”

HOOFD- EN ONDERSPLITSINGEN

VvE Bestuurlijk Knooppunt is geen

doorsnee VvE: ze bestaat uit een

hoofd-VvE en zes ondersplitsingen.

VvE Het Raedthuys is er een van; de

andere worden o.a. gevormd door het

gemeentehuis, het politiebureau, de

parkeergarage etc. De daken van het

complex zijn een gemeenschappelijk

eigendom van de VvE Bestuurlijk

Knooppunt en dus moesten de 22

appartementseigenaren van VvE Het

Raedthuys toestemming geven voor

gebruik van het dak door Zon op

Zwijndrecht.

65


‘ZON OP’

Zon op Nederland is betrokken bij tientallen

burgerinitiatieven door heel Nederland. De

initiatieven worden met kennis, ervaring, rekenmodellen

en juridisch materiaal begeleid tot en met de

oplevering. Gerealiseerde projecten zijn lid van Zon

op Nederland, zodat een kennis- en ervaringspool

ontstaat waar nieuwe initiatieven van profiteren.

Zon op Nederland heeft formules ontwikkeld voor

groepen burgers die samen panelen exploiteren op

bijvoorbeeld daken van een overheidsgebouw,

maar ook voor VvE’en en huurders. De initiatieven

worden begeleid tot en met de oplevering.

V.l.n.r. Frits Lakemeier,

Dan Wonink en Bo Maas

HOGERE BELASTINGKORTING

Per 1 januari 2016 is de korting van energiebelasting voor leden van postcoderoosprojecten

verhoogd: van 9 cent naar 12 cent per opgewekte kWh.

Deze korting wordt direct verrekend op de energienota van de eigen

stroomaansluiting van het lid. De opbrengst van de verkochte stroom van ca.

5 cent per kWh wordt uitbetaald aan de coöperatie en komt zo, onder aftrek

van kosten, weer bij de leden terecht. Door de schaalgrootte van een collectieve

zonnepaneleninstallatie kunnen aantrekkelijke voorwaarden worden

bedongen bij leveranciers. Ook andere knelpunten binnen de regeling zijn

aangepakt, maar het verhuiscriterium is nog een lastig punt. Als leden verhuizen

buiten het postcoderoosgebied hebben ze geen recht meer op de korting

van energiebelasting. Bij de regering wordt erop aangedrongen dit verhuiscriterium

te laten vallen.

Dan Wonink is een van de 48 leden

van de coöperatie. Hij doet mee voor

tien zonnepanelen en vertelt: “Het

hele traject is bepaald niet eenvoudig,

want er moesten nogal wat juridische

zaken geregeld worden. Dat hebben

we gedaan in goede samenwerking

met de juristen van VvE Belang. Die

vonden het ook een interessant

project omdat het als voorbeeld kan

dienen voor andere VvE’en die zelf

geen dak hebben dat geschikt is voor

de plaatsing van zonnepanelen, maar

wél gebruik willen maken van zonnestroom.”

‘LUSTEN EN LASTEN

“Uitgangspunt is dat de plaatsing

van de installatie nooit zal leiden tot

(in)directe kosten voor de betrokken

VvE’en. Tenslotte hebben we niet

de ‘lusten’, dus ook niet de lasten.

Die zijn voor de coöperatie en/of de

gemeente Zwijndrecht. We hebben

een gebruiksovereenkomst opgesteld

- ook weer in samenwerking met VvE

Belang - waarin o.a. staat dat Zon

op Zwijndrecht 25 jaar gebruik mag

maken van het dak van VvE Bestuurlijk

Knooppunt. Er is geen recht van

opstal gevestigd: dat was juridisch te

gecompliceerd.”

VvE Het Raedthuys was niet meteen

enthousiast voor het project. Vooral

de bewoners van de hoogste etages

hadden hun bedenkingen: zij hebben

uitzicht op de zonnepanelen. Tijdens

bijeenkomsten voor de eigenaren

kregen de betrokkenen alle informatie

die ze nodig hadden. Foto’s van de

toekomstige situatie maakten deel

uit van die informatie. Het resultaat:

het voorstel werd met bijna algemene

stemmen aangenomen door de

vergadering van eigenaren.

Frits Lakemeier: “Er waren ook gevoelsmatige

bezwaren: zowel de gemeente

als de VvE beschouwt het dak

als ‘hun’ dak. Dat leidde natuurlijk tot

vragen als ‘Wie betaalt de kosten van

eventuele lekkage?’ Zon op Zwijndrecht

is verantwoordelijk voor het

deugdelijk plaatsen van de installatie.

Wanneer tijdens de plaatsing lekkages

ontstaan, is de coöperatie daarvoor

verantwoordelijk. De beantwoording

van de vragen nam veel bezwaren

weg; in maart jl. konden we de

zonnepanelen bestellen.”

VOORBEELDFUNCTIE

Bo Maas: “Als gemeente zijn we ons

bewust van onze voorbeeldfunctie.

Omdat we zelf een grootverbruiksaansluiting

hebben, is de opwekking

van zonnestroom voor ons niet

rendabel. Duurzaamheid is wel een

belangrijk onderwerp binnen de

gemeentelijke organisatie. We hebben

als gemeente al eerder zonnepanelen

geïnstalleerd op zes gymnastiekzalen.

Daarnaast willen we zo veel mogelijk

doen met zo weinig mogelijk middelen.

Beide uitgangspunten kwamen

samen in dit project. We kenden de

postcoderoosregeling niet, maar de

uitleg van Frits Lakemeier maakte veel

duidelijk. Er zijn - ook in Zwijndrecht -

veel geschikte daken die niet benut

worden voor het opwekken van zonnestroom.

Dat is natuurlijk doodzonde.

Hopelijk stimuleert dit project

andere eigenaren om ook een zonnestroomproject

met de postcoderoosregeling

te starten. Dat maakt

deze pilot extra waardevol.”

66

VvE ENERGIEBESPAREN

Pieter van Alphen:

“VvE’en laten veel geld

liggen als ze met gas

blijven verwarmen”

TOT 30% GAS BESPAREN?

KIES VOOR EEN GASABSORPTIEWARMTEPOMP!

Energiebesparing, kostenbesparing

en duurzaamheid gaan prima

samen als gebruik wordt gemaakt

van een warmtepomp voor de

verwarming van een appartementencomplex.

In de nieuwbouw is dat

al lang bekend; in bestaande bouw

is de gasabsorptiewarmtepomp nog

een relatief zeldzaam verschijnsel,

constateert Pieter van Alphen,

directeur bij Techneco in Delft, dé

specialist op het gebied van

warmtepompen. ”Dat is jammer,

want VvE’en laten veel geld liggen

als ze hun appartementencomplexen

op de traditionele manier

(met gas) blijven verwarmen”,

zegt Van Alphen.

DANKZIJ DE ISDE-SUBSIDIE IS DE AANSCHAF

VAN EEN WARMTEPOMP WEL HEEL VOORDELIG

“Bij alle gebouwen zijn er onbenutte

energiebronnen, want overal is lucht.

Die lucht wordt door de warmtepomp

op een heel slimme manier

omgezet in bruikbare warmte. Dankzij

de nieuwe subsidieregeling is de aanschaf

van een warmtepomp wel heel

voordelig. In de meeste gevallen is de

investering binnen vier jaar terugverdiend.”

Een gasabsorptiewarmtepomp onttrekt

warmte aan de lucht, het water

of de bodem. Die warmte wordt via

een scheikundig proces - samen met

de warmte van de gasketel - afgestaan

aan een afgiftesysteem. Dat

levert een heel hoog rendement op:

op elke 25 kW krijgt u 12 kW ‘gratis’

door gebruik te maken van de energie

uit de lucht.

Van Alphen: “Deze gasabsorptiewarmtepompen

zijn met name

aantrekkelijk voor appartementencomplexen

met een collectieve

cv-installatie. Voor complexen waar

alle bewoners een eigen cv-ketel

hebben, is er de Elga, een hybride

warmtepomp. Daarmee kun je 20

tot 30 procent op de energiekosten

besparen, maar het systeem is pas

rendabel als je meer dan 2000 m 3

verbruikt.”

NAAR NUL-OP-DE-METER

“De meeste appartementseigenaren

komen niet aan die hoeveelheid

energie. Daarom is de Elga voornamelijk

interessant voor grondgebonden

woningen, maar hij kan ook heel

goed ingezet worden in kleine appartementencomplexen.

We zien nogal

67


OP ELKE 25 KW GAS KRIJGT U

12 KW GRATIS DOOR DE WARMTEPOMP

Rekenvoorbeeld

Een appartementengebouw (bouwjaar 1972) bevat 72

appartementen. Het totale jaarlijkse gasverbruik per VvE

beloopt tussen 85.000 en 110.000 m 3 per jaar (afhankelijk

van weersomstandigheden). 75% van het gas wordt

gebruikt voor verwarming; 25% voor de warmwatervoorziening.

Een complex met een warmtepompsysteem

Het gevraagde verwarmingsvermogen wordt door Techneco

ingeschat op 550 kW voor ruimteverwarming. Hier

zou een frame met 5 Robur warmtepompen geplaatst

kunnen worden. Er wordt hierdoor ongeveer 35% gas

bespaard. Een besparing van ongeveer € 17.000 per jaar.

Er is op dit systeem 5x € 5.000,- subsidie beschikbaar, dus

totaal € 25.000,-. Voor een indicatie van de totale investering

van de installatie kan het beste een installatiebedrijf

betrokken worden, maar ter indicatie zou de investering

ongeveer € 100.000,- excl. btw zijn. Een terugverdientijd

van 4,5 jaar.

eens dat senioren die in hun eigen appartement

willen blijven wonen, kiezen

voor deze warmtepomp. Ze doen dat

dan omdat ze hun woning naar Nulop-de-Meter

willen brengen.”

Bij nieuwbouwcomplexen en bij

grootscheepse renovaties wordt op

grote schaal gebruik gemaakt van

warmtepompen. Dan kan ook gebruik

gemaakt worden van water als

energiebron. De warmtepomp levert

dan alle warmte die nodig is voor de

cv en het warme tapwater. Voor een

bestaand complex is die methode wel

erg duur. Water is ook niet nodig, want

elk complex is omgeven door lucht. En

die lucht kan heel goed gebruikt worden,

maar voorlopig wél in combinatie

met een gasketel.

GROTE COLLECTIEVE

TOEPASSINGEN

Van Alphen: “Voor grote collectieve

toepassingen is er de Robur, een

gasabsorptiewarmtepomp. Die wordt

meestal op het dak van het gebouw

geplaatst. Het aantal pompen is afhankelijk

van de gewenste hoeveelheid

energie. Het grote voordeel van dit

systeem is dat er niet veel extra werk

aan vast zit: de hele infrastructuur voor

het verwarmingssysteem is er immers

al. De pompen kunnen in cascadevorm

(samen op een soort rail) in één

keer op het dak worden geplaatst en

worden aangesloten op de technische

installatie. Een broninvestering is niet

nodig als de buitenlucht als bron kan

fungeren.

Ook voor de Robur geldt dat hij kan

samenwerken met de bestaande

gasketel. De gasketels blijven staan en

de Robur komt erbij. Een enkele Robur

heeft een vermogen tot 40 kW. Indien

in de basis ingezet (30-40%), kan hij

90 procent van de totale warmtevraag

leveren. Het piekvermogen wordt door

de aanwezige gasketels geleverd. De

gasabsorptiewarmtepomp kan temperaturen

tot 65° genereren. Bij watertemperaturen

van 50° is het verwarmingsrendement

139%. Dat betekent

dat 100 procent gas tot maar liefst 139

procent warmte oplevert. De Robur

verdient zichzelf dan ook meestal binnen

vijf jaar terug en vaak veel sneller.”

100:37 IS NIET: DRIE POMPEN!

Het is een misverstand dat het aantal

kW verwarmingsvermogen altijd

simpelweg gedeeld wordt door het

vermogen van de Robur, vertelt Van

Alphen. “Vaak heb je veel minder

nodig dan je denkt. Dat maakt het

systeem dus nóg aantrekkelijker!”

Hij legt het graag uit: “Stel: je hebt

100 kW verwarmingsvermogen nodig

als het buiten -10⁰ is. De Robur levert

37 kW bij een buitentemperatuur van

7⁰. Een rekensommetje leert dat je

dan drie Roburs nodig zou hebben.

Dat klopt niet: wij adviseren in zo’n

situatie de aanschaf van één Robur,

want de overige twee worden alleen

ingezet als nummer één het niet

in zijn eentje redt. En dat doet hij

eigenlijk het allergrootste deel van de

tijd wél. De besparing die je realiseert

bij plaatsing van twee extra gasabsorptiewarmtepompen

is dus heel

gering. Eén Robur bespaart in feite

bijna evenveel energie als drie, want

hij dekt ongeveer 90% van de totale

warmtevraag. Als het veel kouder is,

zorgt de gasketel voor de warmte.”

Voordelen van

VvE EnergieSelect

VvE EnergieSelect zorgt op dit moment al voor

de levering van energie aan ruim 1.000 VvE’n.

En dagelijks komen daar nieuwe aansluitingen bij.

Hoe we dit doen?

Door slimmer, voordeliger, transparanter en flexibeler in

te spelen op de energiebehoefte van uw VvE.

En dat met de dienstverlening die u mag verwachten.

VvE Belang I Postbus 210 I 4900 AE Oosterhout I Telefoon nr. 0162 - 469 120

Dit geldt uitsluitend voor elektriciteits- en gasaansluitingen ten behoeve van algemene ruimten en/of collectieve stookinstallaties.

69


Subsidie van 5000 euro

per warmtepomp

GROOT VOORDEEL VAN DE ROBUR WARMTEPOMP:

ER IS WEINIG EXTRA WERK NODIG

Dat is niet logisch: Techneco wil toch

zo veel mogelijk warmtepompen leveren?

“Integendeel” zegt Van Alphen.

“Wij willen voor elke VvE de meest

optimale oplossing bieden. Dat is ook

de reden waarom we bij zo veel projecten

gevraagd worden. Vaak in de

utiliteitsbouw, maar gelukkig zien ook

steeds meer particulieren en VvE’en

de voordelen van een warmtepomp.

Er zijn ook andere leveranciers van

warmtepompen, maar wij zijn het

enige gespecialiseerde bedrijf op dit

gebied. Dat zegt wel iets!”

GEEN WARM TAPWATER

Het warme tapwater wordt niet door

de warmtepomp geleverd: dat doet

de gasketel. Opnieuw uitleg door

Pieter van Alphen: “Een warmtepomp

werkt heel goed als hij rustig zijn

‘draaiuren’ kan maken en het buffervat

constant op ongeveer dezelfde

temperatuur wordt gehouden. Bij

het gebruik van tapwater schakelen

bewoners heel vaak het systeem aan

en uit. Dat is niet goed voor de warmtepomp;

vandaar.

In nieuwbouwcomplexen wordt vaak

de combinatie gemaakt van warmtepomp

en zonnecollectoren voor de

verwarming van het tapwater. Dan

heb je in feite een ideale combinatie:

ruimteverwarming en warm tapwater.”

OOK LEASE

Hoewel de aanschaf van warmtepompen

momenteel extra aantrekkelijk

is door de ISDE-subsidie, kan de

prijs voor een VvE toch een belemmering

vormen. Voor die gevallen

is er de mogelijkheid van lease. De

warmtepomp blijft dan eigendom

van de leasemaatschappij die ook de

installatie verzorgt. De installatiekosten

komen vaak wel voor rekening

van de VvE. Het leasebedrijf verzorgt

het onderhoud en garandeert de opbrengst.

Na vijf jaar kan de VvE kiezen

voor aanschaf van het systeem of een

nieuwe leaseperiode.

De VvE bespaart dan wel veel minder

op de energiekosten, want het

grootste deel van de besparing gaat

naar het leasebedrijf. Voor de VvE

blijft veelal ongeveer een kwart over

maar ook dat kan nog steeds heel

aantrekkelijk zijn. Overigens: dankzij

de subsidie (waarvan ook het leasebedrijf

gebruik kan maken) liggen de

investeringskosten lager. Dat is ook in

het voordeel van de VvE.

Een VvE die warmtepompen wil

aanschaffen, kan daarvoor - dankzij

de Investeringssubsidie duurzame

energie (ISDE) - een subsidie krijgen

van 5.000 euro per pomp. Met de

ISDE kunt u een tegemoetkoming

krijgen voor de aanschaf van zonneboilers,

warmtepompen, biomassaketels

en pelletkachels. De regeling

is voor zowel particulieren als zakelijke

gebruikers. De Rijksdienst voor

Ondernemend Nederland (www.

rvo.nl) is verantwoordelijk voor de

uitvoering.

Met de subsidie wil minister Kamp

stimuleren dat Nederlandse huizen

en bedrijven minder door gas

en meer door duurzame warmte

worden verwarmd. Zo kan energie

worden bespaard en CO 2

-uitstoot

worden teruggedrongen. Met de

financiële ondersteuning kan de

omslag naar meer duurzame energievoorziening

worden gemaakt,

stelt de minister. De subsidieregeling

loopt tot en met 31 december 2020.

Per subsidiejaar wordt het budget

vooraf bekend gemaakt. In 2016 is

70 miljoen euro beschikbaar.

Aanvragen kan tot en met 31

december 2016 17.00 uur. RVO.nl

behandelt de aanvragen op volgorde

van binnenkomst. De hoogte van

het subsidiebedrag per apparaat

hangt af van het type zonneboiler,

warmtepomp, biomassaketel of

pelletkachel en de energieprestatie.

De exacte bedragen staan in de

apparatenlijsten, die op de site van

RVO staan.

70

VvE GEVELISOLATIE

Willem Englebert (links) en Bastiaan Benz

ISOLATIE

VAN UW GEVEL?

VOORKOM PROBLEMEN

EN KIES VOOR EEN

SKG-IKOB KOMO®

GECERTIFICEERD

BEDRIJF

“ONZE CERTIFICAATHOUDERS

MAKEN GEBRUIK VAN

GEATTESTEERDE

PRODUCTEN;

DAT BIEDT

EXTRA ZEKERHEID”

Beschikt uw VvE over een goed gevuld reservefonds en

ziet u met lede ogen hoe weinig het spaargeld aan rente

opbrengt? Krijgt u ook met enige regelmaat aanbiedingen van

bedrijven die uw gevel willen na-isoleren? De optelsom is

eenvoudig: u krijgt meer comfort; u bespaart op de kosten voor

energie; naar alle waarschijnlijkheid krijgt uw complex een beter

energielabel en uw spaargeld is goed besteed. Maar let op: als u zaken doet

met een niet-gekwalificeerd bedrijf, loopt u het risico dat u uw geld weggooit.

Of - nog erger - dat uw gevel onherstelbaar beschadigd raakt. Bedrijven

met het KOMO®-certificaat van SKG-IKOB voldoen aan alle eisen.

71


Willem Englebert en Bastiaan Benz weten waar ze over

praten: Bastiaan Benz is directeur van certificatie-instelling

SKG-IKOB, die o.a. KOMO®-procescertificaten verstrekt;

Willem Englebert is certificatiemanager van SKW Certificatie,

bekend van de VvE- en VvE-beheercertificaten. Beide

organisaties delen een bedrijfspand in Geldermalsen, dat

o.a. beschikt over een groot laboratorium. Benz: “SKG-

IKOB certificeert zowel de gebruikte materialen en

systemen als de bedrijven die de na-isolatie uitvoeren.

Logisch: een goed product dat slecht wordt aangebracht,

is niet effectief. Wij zijn de enige instelling voor certificatie

en laboratoriumonderzoek in de bouw, dat hiervoor

geaccrediteerd is door de Raad van Accreditatie.

Bedrijven die van ons het KOMO®-certificaat ontvangen,

zijn gecertificeerd voor het na-isoleren van spouwmuren

en beganegrondvloeren. Je krijgt het certificaat als je

werkt volgens nationaal erkende richtlijnen. Als je eenmaal

gecertificeerd bent, betekent dat natuurlijk niet dat je

daarna volgens je eigen ideeën kunt werken. De gecertificeerde

bedrijven moeten ieder werk bij ons melden.

Wij controleren eenmaal per 1.500 m 2 isolatie. Bij grote

bedrijven betekent dit dat soms wel vijf controles per week

worden uitgevoerd.”

‘COWBOYS’

Willem Englebert: “Wij worden vaak door VvE’en en

beheerders gebeld met de vraag of we kunnen adviseren

over bedrijven die hun spouwmuren en beganegrondvloeren

willen isoleren. Dat is verstandig, want er zijn nogal

wat ‘cowboys’ op de markt. Gestimuleerd door de grote

vraag naar na-isolatie, zijn er veel ondernemers die een

machine aanschaffen en - zonder enige kennis van zaken

en met niet-geattesteerde materialen - de muur vol

blazen. Soms leidt dat tot zulke grote beschadigingen

(bijvoorbeeld doordat de muur helemaal krom trekt) dat er

maar één oplossing is: de gevel slopen. Daar moet je toch

niet aan denken?”

In het gebouw van SKG-IKOB is een enorm laboratorium

ingericht. Voor bouwtechnici moet dit een waar paradijs

zijn: van apparaten die 200.000 keer een sleutel in een

slot steken (vaker dan iemand het ooit in zijn leven zal

doen) om de kwaliteit van de cilinder te controleren, tot

complete geveldelen die in 28 dagen aan omstandigheden

worden blootgesteld die gelijk staan aan 50 jaar veroudering.

Klimaatkasten en waterbakken met allerlei materialen

die getest moeten worden, bakken met chemische

materialen; tot in detail wordt alles getest. Benz: “De

testen die wij uitvoeren, zijn vaak heel uitgebreid. We

worden geregeld betrokken bij het testen van nieuwe

materialen, maar we doen ook veel periodieke controletests.

De bedrijven die hun materialen bij ons aanbieden,

hechten waarde aan de hoogste kwaliteit én aan een

onafhankelijke beoordeling van die kwaliteit.”

EN DE PRIJS?

Dat leidt automatisch tot de vraag wat dat betekent voor

de prijs van de materialen en de bedrijven die de na-isolatie

uitvoeren. Zij worden immers ook regelmatig gecontroleerd

en ze moeten vanzelfsprekend betalen voor het

certificaat. Een beunhaas kan dus goedkoper zijn. VvE’en

die kiezen voor de laagste prijs, kiezen dan niet voor een

gecertificeerd bedrijf. “Dat prijsaspect valt reuze mee”,

zegt Benz. “In de meeste gevallen zijn de prijzen van

niet-gecertificeerde bedrijven niet veel lager dan de

ondernemers die wel een certificaat kunnen overleggen.

Onze bedrijven maken inzichtelijk wat de kosten voor

certificering zijn; dat is uniek in de markt. Je betaalt 23

cent extra per m 2 spouwisolatie en 27 cent per m 2 vloerisolatie.

Het gaat dus om enkele tientjes per complex.

Daarvoor heb je dan wel maximale zekerheid omrent

materialen en uitvoering van het werk.”

INTENSIEVE CONTROLE

SKG-IKOB controleert de gebruikte materialen (zelfs de

lijm waarmee isolatieparels aan elkaar worden geplakt), de

warmteweerstand (bepalend voor de isolatiewaarde), de

gevoeligheid voor vocht (schimmel!), de corrosiegevoeligheid

(roestende spouwankers) etc. Tijdens de uitvoering

wordt op bedrijfsniveau nagegaan of alle medewerkers

gekwalificeerd zijn, of er netjes gewerkt wordt en of alle

voorschriften in acht worden genomen.

“Er kan veel misgaan”, zegt Englebert. “Wij kunnen niet

garanderen dat in alle gevallen alles goed zal gaan. Het blijft

mensenwerk, maar als er toch iets fout gaat, kan de klant

(als overleg met het bedrijf niets oplevert) zich tot ons

wenden voor een onafhankelijke klachtenbemiddeling.”

Alleen geaccrediteerde KOMO®-certificatie is een echte

borg voor kwaliteit: de VvE heeft de zekerheid dat het

bedrijf dat ze in de arm neemt, op de juiste wijze werkt

met geattesteerde producten en materialen. Dat betekent:

• goedgekeurde materialen;

• gekwalificeerde medewerkers;

• vooraf onderzoek of na-isolatie van uw complex

eventueel risico’s met zich meebrengt;

• juiste verwerking en aanbrengen van materialen;

• correcte wijze van isolatie.

Meer informatie:

www.skgikob.nl en www.skw-certificatie.

SKG-IKOB en SKW

Een lange lijst van brancheorganisaties

en keuringsinstanties staat aan de basis

van de huidige organisatie SKG-IKOB,

waarin in 2010 SKW Certificatie is opgenomen.

De oorsprong van de certificatie van na-isolatie ligt in de

energiecrisis in de jaren zeventig van de vorige eeuw, toen

de overheid met subsidies eigenwoningbezitters stimuleerde

tot spouwmuurisolatie. Dat werk moest natuurlijk

ook worden gecontroleerd: Bureau Kwaliteitsbewaking

Spouwmuurvullingen zag het licht, in 1985 samengevoegd

met Bureau Attesten. Zo ontstond BKB, dat in 2003

samenging met Instituut Keuring en Onderzoek Bouwmaterialen

(IKOB). IKOB-BKB fuseerde in 2013 met Stichting

Kwaliteitscentrum Gevelelementen SKG (bekend van het

SKG-huisje met de sterren op hangen sluitwerk), waarmee

het huidige SKG-IKOB is ontstaan.

In 1992 werd de Stichting Kosten Kwaliteitszorg Woningbouw

opgericht: alle bouwplannen van woningcorporaties moesten

worden getoetst door deskundige, gecertificeerde bureaus.

SKW richt zich vooral op certificaten die belangrijk zijn voor de

eindgebruikers, zoals woningeigenaren en VvE’en.

Warmtemeting

wettelijk verplicht!

Speciale

VvE Belang

korting

www.warmtemetingverplicht.nl

Is uw appartementencomplex voorzien van

collectieve verwarming zoals blokverwarming?

Al in 2016 dient u per appartement het warmte- en warmwaterverbruik te gaan meten.

Zorg dat u niet te laat bent!

Techem; energiemeting, verrekening en coaching van bewoners in stookgedrag.

Bezoek onze website voor meer informatie: www.techem.nl, maar nog beter; bezoek

ons op de VvE Belang informatiebijeenkomsten voor persoonlijk advies.

Takkebijsters 17 A1

4817 BL Breda

Postbus 2152

4800 CD Breda

Newtonstraat 11a

1704 SB Heerhugowaard

Postbus 165

1700 AD Heerhugowaard

076-5725800

076-5725880

info@techem.nl

Get closer. Think further.

73

VvE ENERGIEBESPAREN


WATERZIJDIG

INREGELEN CV:

LAGERE ENERGIEKOSTEN

EN MEER COMFORT

VvE Energiebespaarlening

voor waterzijdig inregelen

Met de VvE Energiebespaarlening kunt u energiebesparende maatregelen treffen waarvoor het reservefonds

niet toereikend is. Aan de lijst met maatregelen die in aanmerking komen, is nu een belangrijke maatregel

toegevoegd: het waterzijdig inregelen van uw cv-installatie. Daarmee kunt u veel energie(kosten) besparen

en uw comfort verbeteren.

Als de cv-installatie waterzijdig wordt ingeregeld, wordt de

hoeveelheid warm water ingesteld die door de radiatoren

stroomt. Daardoor krijgt elke radiator de juiste hoeveelheid

water en worden de verschillende ruimtes van uw appartement

gelijkmatig verwarmd. U voorkomt op deze manier

dat er onnodig veel water door de radiatoren stroomt. De

retourtemperatuur van het water daalt hierdoor en het

rendement van de cv-ketel wordt vergroot. Er zijn minder

pieken en dalen in de cv-temperatuur en dat zorgt er weer

voor dat de ketel minder vaak wordt opgestart. De cv-watertemperatuur

kan naar beneden worden bijgesteld. Het

gevolg: energiebesparing en verhoging van het comfort.

ERKENDE MAATREGELEN

Aanvankelijk was waterzijdig inregelen niet opgenomen

in de lijst van maatregelen die in aanmerking komen voor

financiering met een VvE Energiebespaarlening. Dat zat

Ed Vissenberg, technisch adviseur bij Danfoss BV, zó dwars

dat hij navraag ging doen bij de Stichting Volkshuisvesting

Nederlandse gemeenten (SVn), de uitvoerder van de VvE

Energiebespaarlening.

Vissenberg: “Ik las in het voorwoord van VvE Magazine

(mei 2015) over het feit dat de VvE Energiebespaarlening

zou worden geïntroduceerd. Als groot voorstander van

waterzijdig inregelen was ik erg teleurgesteld over het feit

dat deze maatregel niet in de lijst erkende maatregelen

was opgenomen. Die kan immers een belangrijke bijdrage

leveren aan energiebesparing. Edward Nijhof, kredietacceptant

bij SVn, heeft vervolgens uitvoerig overlegd met

de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO), met

als gevolg dat waterzijdig inregelen opgenomen is in de

lijst van erkende maatregelen. Daar ben ik vanzelfsprekend

heel blij om.”

KOSTEN

De kosten van waterzijdig inregelen worden vooral bepaald

door het aantal radiatoren en de benodigde aanvullende

inregelvoorzieningen in de radiatoren of elders in de

cv-installatie. De gemiddelde kosten bedragen € 60 à € 90

per radiator. De maatregel levert elk jaar 10 à 15% besparing

op het gasverbruik op.

Voor het aanvragen van de VvE Energiebespaarlening hebt

u een offerte nodig van het bedrijf dat de werkzaamheden

gaat uitvoeren. In de offerte moet een omschrijving staan

van de werkzaamheden.

Tip: schaft u een nieuwe cv-ketel aan? Vraag dan ook

naar waterzijdig inregelen. Door deze werkzaamheden te

combineren met het installeren van de nieuwe ketel, kunt

u besparen op de kosten.

BELANGRIJKSTE KENMERKEN VAN DE

VVE ENERGIEBESPAARLENING

• Een VvE moet uit ten minste 10 appartementsrechten

(woningen) bestaan om in aanmerking te komen voor

een VvE Energiebespaarlening.

• De lening aan de VvE heeft een omvang van minimaal

€ 25.000,- en maximaal € 5.000.000,-. De lening heeft

een looptijd van 10 of 15 jaar naar keuze. Het huidige

rentepercentage is 2,5% bij een looptijd van 10 jaar en

2,9% bij 15 jaar. De meest actuele rentepercentages

staan op www.Ikinvesteerslim.nl/rente.

• De rente wordt vastgesteld bij binnenkomst van de

aanvraag en staat gedurende de looptijd van de lening

vast. Er wordt afgelost op basis van maandannuïteit.

Meer informatie:

www.ikinvesteerslim.nl/vve.

74

VvE PARKEERGARAGE

PROBLEEMLOOS

DE PARKEERGARAGE

IN EN UIT MET DE

SPEEDGATE VAN

ALLDOORCO

De mensen achter Alldoorco:

Mieneke van de Pol en directeur/

eigenaar Peter Luttikhuizen

Niemand staat graag te wachten voor het hek van de parkeergarage die niet opengaat. Dus moet het aantal storingen zo

veel mogelijk worden beperkt. Om dat doel te bereiken, ontwikkelde Alldoorco in Nijkerk de speedgate, een betrouwbaar

systeem dat veel bewegingen aan kan zonder in storing te vallen. Bovendien is de speedgate een veelzijdig systeem dat

werkt op kentekenherkenning, met een afstandbediening of met een pasje. Het is zelfs mogelijk om het hek te openen

met de smartphone. Dat maakt deze installatie bij uitstek geschikt voor parkeergarages. Helemaal compleet is hij met

Gate Control, waarmee het aantal storingen tot een absoluut minimum wordt beperkt.

VvE Kop Hinthamerpoort in Den Bosch maakt gebruik van

de speedgate. Het complex telt 137 appartementen en de

bewoners hebben de beschikking over 175 parkeerplaatsen.

Doordat automobilisten niet altijd even nauwkeurig te werk

gingen, waren er nogal wat storingen, maar dat is verleden

tijd sinds de VvE gebruik maakt van Gate Control. VvEbeheerder

Peter Damen van P&M Vastgoedbeheer (ook

in Den Bosch) is dan ook een blij man.

Hij vertelt: “Wij hebben 60 VvE’en in beheer, en we hechten

– net als Alldoorco – veel waarde aan een persoonlijke

aanpak. Rechtstreekse contacten, liefst met dezelfde

contactpersoon, vinden we belangrijk; net als Alldoorco.

We constateerden dat gebruikers soms slordig met het

systeem omgingen. Wij hebben de eigenaren laten zien

wat daar de gevolgen van zijn. Dat was een eyeopener voor

velen. Alldoorco heeft ons aangeboden om Gate Control

vrijblijvend te testen, en toen waren we al snel overtuigd.

Dit werkt fantastisch. Het geeft de eigenaren én ons heel

veel rust, want er zijn vrijwel nooit meer storingen.”

ALLES OP ÉÉN ADRES

Mieneke van de Pol is contract manager bij Alldoorco, dat al

meer dan 30 jaar een groot aantal toegangssystemen levert

en onderhoudt, zoals roldeuren, elektrische schuifdeuren,

slagbomen en speedgates, bijvoorbeeld voor parkeerterreinen.

Ook systemen van andere leveranciers worden

desgewenst onderhouden. Mieneke: “Welke wens de VvE

ook heeft; ze kan bij ons op één adres terecht voor het hele

traject. Van advies en ontwerp tot productie, montage,

service en onderhoud. De lijnen zijn kort en de VvE

heeft één aanspreekpunt. We trainen onze monteurs in

klantvriendelijkheid. Zij zijn tenslotte ons visitekaartje!”

SPEEDGATE EN GATE CONTROL

“De speedgate is het paradepaardje van ons bedrijf. We

hebben deze toegangsinstallatie helemaal zelf ontwikkeld

en geproduceerd. Het is een heel betrouwbaar systeem, en

in combinatie met Gate Control heeft de VvE een systeem

dat vrijwel probleemloos werkt. Gate Control is een module

waarmee wij de speedgate op afstand kunnen beheren en

controleren. Waar het complex zich ook bevindt; we kunnen

vanuit Nijkerk eenvoudig zien waardoor de storing wordt

veroorzaakt. Zo nodig kunnen we het systeem ook direct

resetten. Als er toch een monteur heen moet, gaat hij goed

voorbereid op pad. Dat scheelt natuurlijk in de kosten, want

het vooronderzoek is al gedaan!”

Peter Damen vult aan: ”VvE Kop Hinthamerpoort maakt gebruik

van het Prestatie All-in-contract van Alldoorco: de VvE

betaalt jaarlijks een bijdrage voor het complete onderhoud

en alle service.Dat is een heel aantrekkelijk tarief, en de VvE

heeft helemaal geen omkijken naar de toegangsinstallatie.

En de beheerder ook niet! Kortom: iedereen is tevreden.”

Kennismaken met Alldoorco kan tijdens de informatiebijeenkomsten

van VvE Belang die dit najaar op acht plaatsen in

Nederland worden gehouden. Wilt u nu al graag meer weten?

Kijk op www.alldoorco.nl of bel met 033 – 2458944.

Mailen kan ook: info@alldoorco.nl.

75

VvE EN UITBESTEDEN VAN WERK


DE VAR

IS VERVALLEN.

EEN OVEREENKOMST

IS AAN TE RADEN!

Afschaffen van de VAR-verklaring

leidt tot veel onduidelijkheid

Doet uw VvE regelmatig zaken met zzp’ers, bijvoorbeeld voor de schoonmaakwerkzaamheden of voor

kleine onderhoudsactiviteiten? Huurt u misschien geregeld dezelfde zzp’er in als klusjesman? Dan is het

goed om te weten dat de Verklaring arbeidsrelatie (VAR) op 1 mei jl. is vervallen en wordt vervangen door de

Wet Deregulering Beoordeling Arbeidsrelaties (DBA). Met de VAR gaf de zzp’er aan dat er géén arbeidsrelatie

bestond tussen opdrachtgever en opdrachtnemer en dat er dus geen loonheffingen hoefden te worden ingehouden.

In plaats van de VAR kunt u gebruik gaan maken van modelovereenkomsten. Die vindt u op de

site van de belastingdienst. Het is niet verplicht om een overeenkomst af te sluiten, maar wel verstandig.

Wanneer toch sprake is van een verkapt dienstverband, kan de opdrachtgever (de VvE) een boete krijgen.

Nu ligt dat risico bij de zzp’er.

Voor diverse beroepsgroepen heeft de belastingdienst

algemene modelovereenkomsten ontwikkeld. U kunt ook

een eigen overeenkomst gebruiken. Tip: leg die voor aan

de belastingdienst, zodat u zeker weet dat de overeenkomst

aan de voorwaarden voldoet.

U bent niet verplicht een modelovereenkomst te gebruiken

of een eigen overeenkomst aan de belastingdienst

voor te leggen. Als opdrachtgever moet u dan zelf bepalen

of u wel of geen loonheffingen moet inhouden en betalen.

U loopt wel het risico dat u te zijner tijd alsnog wordt

aangeslagen voor het betalen van die heffingen, bijvoorbeeld

omdat er toch sprake blijkt te zijn van een ‘fictieve

dienstbetrekking’.

WEL OF GEEN ECHTE DIENSTBETREKKING?

Bepalend voor de vraag of iemand in dienst is, is de vraag

of er sprake is van een ‘gezagsverhouding’. De belastingdienst

is van mening dat iemand in dienst is als de opdrachtnemer

niet zelf mag bepalen wie hem vervangt als

hij het werk niet zelf kan uitvoeren.

PAS OP VOOR EEN FICTIEVE

DIENSTBETREKKING!

Als de opdrachtnemer zelf mag bepalen hoe hij het werk

uitvoert (natuurlijk binnen de gemaakte afspraken) is er

geen sprake van een dienstverband. De opdrachtnemer

krijgt - als hij niet in dienstverband werkt - alleen betaald

voor het werk dat hij heeft uitgevoerd en hij moet eventuele

schade die door zijn werk is ontstaan, zelf betalen.

Bovendien moet hij zelf zorgen voor de materialen die hij

nodig heeft voor het werk.

Als er geen sprake is van een echte dienstbetrekking, kan

de arbeidsrelatie tussen opdrachtgever en opdrachtnemer

nog wel een fictieve dienstbetrekking zijn. Meer informatie

hierover vindt u in het ‘Handboek Loonheffingen’ bij

‘Fictieve dienstbetrekking’.

Twijfelt u of er sprake is van een dienstbetrekking of van

een gezagsverhouding tussen uw VvE en een opdrachtnemer?

Bel de juristen van VvE Belang op 0162 - 469 120

(maandag t/m donderdag van 9.00 - 12.00 uur). Hebt u

een VvE Pluspakket? Dan kunt u de hele dag bellen. Uw

vragen zijn ook welkom op juridisch@vvebelang.nl.

Alle informatie:

www.belastingdienst.nl/zakelijk/ondernemen

76

VvE SERVICEFLATS

REGENT’S PARK IN AMERSFOORT:

VAN OUD SERVICECOMPLEX NAAR

EIGENTIJDS WONEN - ZONDER LEEGSTAND!

Nieuwe appartementen dankzij transformatie van coöperatieve vereniging

Serviceflat De Terp in Amersfoort was in 1953 de eerste coöperatieve serviceflatvereniging van Nederland.

Het gebouw was opgetrokken in de stijl van de Delftse school, compleet met een decoratieve toren. Het complex

aan de Mr. Th. Heemskerklaan bestond uit zes gebouwen, die in de Amersfoortse volksmond al snel ‘Berlijnse

Muur’ werden genoemd, vanwege de langgerekte aanblik die de gevels vanuit een bepaalde gezichtshoek boden.

Hier zouden ouderen in alle rust hun ‘laatste jaren’ (vanaf de pensioengerechtigde leeftijd!) kunnen slijten, zo

was de filosofie. Nog geen 50 jaar later dachten de toenmalige bewoners heel anders over hun onderkomen dan

hun voorgangers. Probleem was alleen dat iedereen het voortdurend met elkaar oneens was.

Ina Vonk kwam samen met haar man

(die enkele jaren geleden plotseling

overleed) in 2002 in ‘De Terp’ wonen,

vooral op initiatief van de heer Vonk.

Hij hield van de mooie groene

omgeving, maar zijn echtgenote was

niet gecharmeerd van het toenmalige

complex. De appartementen waren

klein en het gebouw was gedateerd.

Ina Vonk: “De drempels waren

extreem hoog. Sommige bewoners

hadden twee rollators: één voor

binnen en één voor buiten! De

kozijnen waren van staal gemaakt en

energiebesparende maatregelen

waren bouwkundig niet te realiseren.

Kortom: het woongenot liet steeds

meer te wensen over.

Het gevolg: toenemende leegstand

(tot 40%) en bezorgde erfgenamen

die hun erfenis zagen verdampen

door de hoge servicekosten die ze

natuurlijk moesten blijven betalen

na overlijden van hun ouder(s). Er

vonden dan ook levendige discussies

plaats over de vraag ‘Hoe verder?

Renovatie of nieuwbouw?’

De maaltijdservice was al eerder

afgeschaft, maar er waren nog

heel wat discussiepunten over. We

kwamen door alle meningsverschillen,

ondanks alle onderzoeken die

al waren uitgevoerd, niet verder.”

VEEL MENINGSVERSCHILLEN

In 2001 werd notaris Aart Veldhuizen

bij het probleem-De Terp betrokken

door een kennis die zijn hulp inriep.

Hij vertelt: “In die tijd bestond het

bestuur van de coöperatie uitsluitend

uit bewoners. Ik kreeg het verzoek

om bestuurslid te worden en het

bestuur heeft me voorgedragen. De

ALV ging akkoord. Meningsverschillen

waren er en bleven ook bestaan.

De toenmalige voorzitter vond het

welletjes en stapte op, zodat ik

voorzitter werd van het bestuur van

een coöperatie zonder reservefonds.

Een lening ter financiering van de

(dure) nieuwbouw zat er voor de

meeste bewoners - gezien hun

gevorderde leeftijd - niet in, en

de leegstand bleef toenemen.

Om de bestuurlijke impasse te

doorbreken, heb ik toen geëist dat

ik - samen met een ander extern

bestuurslid - mandaat zou krijgen om

een oplossing te realiseren. Uitgangspunten

waren: geen renovatie maar

nieuwbouw, een doortimmerd

programma van eisen en een visie op

de service die al dan niet geboden

zou worden. De ALV ging akkoord.”

Ina Vonk: “Toen gingen we er nog

van uit dat 25 bewoners mee zouden

gaan naar de nieuwe huisvesting.

Uiteindelijk durfde een flink aantal dat

niet aan. Er zijn ten slotte maar zeven

eigenaren naar gebouw Churchill

verhuisd.”

CONCESSIE

Op basis van het programma van

eisen, dat uitging van 65 nieuw te

bouwen appartementen, is een

competitie uitgeschreven waarvoor

vijf architecten zijn uitgenodigd.

Veldhuizen: “Omdat we op dat

moment dachten dat ongeveer 25

bewoners mee zouden verhuizen,

77


MET HET GELD DAT DE BOUWCONCESSIE

OPBRACHT, CREËERDEN WE EEN ‘ZACHTE

LANDING’ VOOR DEGENEN DIE MEEVERHUISDEN

Ina Vonk en Aart Veldhuizen:

“Centraal wat centraal moet;

decentraal wat decentraal

kan”

zou de projectontwikkelaar 40

appartementen voor ‘de markt’

kunnen realiseren. Om het proces

van de nieuwbouw juridisch in goede

banen te kunnen leiden, hebben

we de Stichting De Terp opgericht.

Natuurlijk stelden we ook een bedrag

vast voor de concessie om op deze

‘A-locatie’ te mogen bouwen. De

ontwikkelcombinatie AM Vastgoed-BAM

kwam uiteindelijk als beste

uit de bus met een ontwerp van drie

gebouwen, uitgevoerd in een mooie

rode baksteen. Met het bedrag dat we

voor de concessie ontvingen, konden

we onder andere de aanloopkosten

betalen.

Een deel van het geld gebruikten we

ook om het de ‘blijvers’ mogelijk te

maken een appartement voor een

aantrekkelijke prijs te kopen. De rest

is gereserveerd in een fonds binnen

de stichting, dat ons in staat stelde de

‘oude’ Terp-bewoners te garanderen

dat ze hier levenslang zouden kunnen

wonen tegen dezelfde kosten als in

De Terp. Op die manier creëerden we

een ‘zachte landing’ voor de ‘blijvers’.

Omdat er uiteindelijk maar zeven

eigenaren meegingen, is die pot nu

flink gevuld!”

Aart Veldhuizen is momenteel alleen

nog voorzitter van de Stichting

De Terp, die dit spaarpotje beheert.

Hij verricht die taak met zichtbaar

plezier.

CRISIS!

Snel nadat het besluit tot nieuwbouw

was genomen, ontstond een nieuw

probleem: de economische en

financiële crisis. Toen de eerste

plannen werden gepresenteerd, was

er veel belangstelling voor de nieuw

te bouwen appartementen. Door

de crisis werd het aantal belangstellenden

gereduceerd tot een handjevol

mensen. De aspirant-kopers

moesten immers eerst hun huis zien

te verkopen en dat viel in die jaren

niet mee.

“Maar dat was niet het enige”, zegt

de notaris. “Ik heb in die begintijd

vaak getwijfeld of ik er goed aan had

gedaan om in dit project te stappen.

Er moest enorm veel geregeld en

besproken worden. Met de eigenaren

uit de oude Terp en de projectontwikkelaar

natuurlijk, maar er waren

ook nogal wat fiscale aspecten. En

de buurt stond ook niet onverdeeld

positief tegenover de nieuwbouw.

Gelukkig is dat allemaal goed gekomen:

fiscaal is alles prima geregeld

en de buurtbewoners zijn enthousiast

over hun nieuwe uitzicht.”

FACILITEITEN

Ina Vonk betrok in 2012 haar mooie

appartement in gebouw Churchill.

Daarin zijn 19 luxueuze, ruime

appartementen gerealiseerd, plus

een gezamenlijke ‘wellnessfaciliteit’,

bestaande uit een fitnessruimte, een

behandelkamer, sauna met douches,

een grote dining room met keuken

voor eventuele catering en een

hotelkamer (waarvoor veel belangstelling

is). Op de bovenste etage is

onder meer een appartement van in

totaal 350 m2.

Hoe check je de kwaliteit van een

schoonmaakbedrijf?

In Nederland zijn veel schoonmaak- en glazenwassersbedrijven

te vinden die staan voor kwaliteit en betrouwbaarheid.

Bedrijven die beschikken over brede vakkennis,

goed omgaan met hun personeel en netjes belasting

betalen. Maar hoe zijn die te vinden? Sinds 2013 zijn ze

gemakkelijk te herkennen aan het keurmerk van brancheorganisatie

OSB. Een nieuw label, exclusief voor bedrijven

die het goed doen! Zo heeft heel Nederland voortaan

helder zicht op de kwaliteit en betrouwbaarheid van een

schoonmaak- of glazen wassersbedrijf. Check dus altijd het

OSB-Keurmerk. Wilt u meer weten over het keurmerk en

de voorwaarden? Kijk op www.osb.nl

Samen voor een schone zaak

79


Van de gemeenschappelijke ruimtes

kunnen alle eigenaren gebruik

maken; ook de bewoners van

gebouw Kennedy (dat eind 2014 is

opgeleverd) en - op termijn - gebouw

Roosevelt. Dat laatste gebouw is nog

in aanbouw; het wordt naar verwachting

eind 2016 opgeleverd.

Gebouw Roosevelt bevat, net als

gebouw Kennedy, een groter aantal

appartementen van iets kleiner

formaat dan gebouw Churchill.

Daarmee is betere verkoopbaarheid

beoogd. Echter, enkele eigenaren

hebben juist weer gekozen voor de

aankoop van twee appartementen,

die tot één grote woning zijn samengevoegd.

De appartementen zijn

flexibel in te delen. Inmiddels is in

de eerste twee complexen alles

verkocht en waarschijnlijk zal dat

met de appartementen in gebouw

Roosevelt ook snel lukken. De

woningmarkt trekt immers stevig aan.

VAN COÖPERATIE NAAR VVE

Bij de nieuwbouw is gekozen voor

een nieuwe naam: Regent’s Park. De

‘oude’ bewoners waren niet allemaal

blij met deze prestigieuze naam; het

was de keuze van de projectontwikkelaar.

Hem klonk de naam ‘De Terp’

wat ouderwets in de oren. Er is ook

direct gekozen voor een nieuwe

eigendomsvorm: de VvE. Dat maakte

de appartementen ook beter financierbaar

en verkoopbaar. Aanvankelijk

was niet alles even goed door de

projectontwikkelaar geregeld. Het

beheer en de status van de ‘wellnessfaciliteit’

waren niet vastgelegd en

parkeerplaatsen en het mede-eigendom

van de welnessruimte waren

onafhankelijk van het appartementsrecht

te verkopen. Die onvolkomenheden

zijn allemaal opgelost.

Er is bij Regent’s Park gekozen

voor een hoofdsplitsing en drie

ondersplitsingen. Dat is gebeurd om

te voorkómen dat een van de VvE’en

een eigen koers gaat varen, bijvoorbeeld

als het gaat om het uiterlijk van

de gebouwen en de inrichting van de

tuinen.

Veldhuizen: “Uitgangspunt is: centraal

wat centraal moet; decentraal wat

decentraal kan.”

Ina Vonk vult aan: “We zien ook dat

hierdoor een gevoel van gemeenschappelijkheid

is ontstaan. Dat is

belangrijk, want we hebben in dit

gebouw een soort ‘kerngroep’ van

oud-Terpbewoners, waardoor de

gemeenschapszin er als vanzelf al is.

We koken wel eens samen en in de

zomer houden we soms een barbecue.

In Kennedy wonen nieuwe

eigenaren die uit het hele land

afkomstig zijn. Daar moest dat gevoel

van saamhorigheid nog groeien.”

SERVICE

In Regent’s Park, dat vanzelfsprekend

is gebouwd volgens alle normen van

levensloopbestendigheid, is niets

gemeenschappelijk geregeld op het

gebied van zorg. Er is wel nagedacht

over een ‘mantelcontract’ maar de

initiatieven zijn een stille dood

gestorven. Anno 2016 is de maatschappelijke

visie op zorgconcepten

volledig veranderd en is individualisering

opgetreden. Veel bewoners

hebben een vakantiehuis in het

buitenland en wonen dus niet het

hele jaar in Amersfoort.

Nu het derde gebouw zijn voltooiing

nadert, is het de bedoeling dat het

beheer, het onderhoud en de

schoonmaak zo goed mogelijk

gezamenlijk worden geregeld. Sinds

de oorspronkelijke gebouwen zijn

vervangen door de nieuwbouw heeft

Ina Vonk haar oorspronkelijke mening

over het complex helemaal bijgesteld:

“Het is hier heerlijk wonen. Ik ga hier

nooit meer weg!”

De gebouwen van Regent’s Park zijn fraai vormgegeven

De Terp, ofwel ‘De Berlijnse Muur’ eind 20e eeuw

Vereniging

van Eigenaren

Belangenorganisatie voor

Appartementseigenaren

Vereniging

van Eigenaren

Belangenorganisatie voor

Appartementseigenaren

80

VvE DIENSTENPAGINA

Informatie algemeen

Ma. t/m do. van 09.00 tot 17.00 uur

Tel: 0162 - 46 91 20

Fax: 0162 – 46 15 26

E-mail: info@vvebelang.nl

Postbus 210, 4900 AE Oosterhout

Jaarlijkse bijdrage VvE Belang

Basispakket

Verenigingen van Eigenaren

€ 51,- voor VvE t/m 6 appartementen

€ 68,50 voor VvE met 7 t/m 15

appartementen

€ 94,50 voor VvE met 16 t/m 50

appartementen

€ 121,- voor VvE met 51 t/m 100

appartementen

€ 150,- voor VvE > 100 appartementen

Kantoren: € 150,-

Beheer/admini stratiekantoren,

makelaarskantoren, notariskantoren,

woningcorporaties en kantoren

verbonden met of werkzaam op

het gebied van Verenigingen van

Eigenaren kunnen zich eveneens

bij VvE Belang aansluiten.

Individuele appartements eigenaren:

€ 31,25

VvE-Pluspakket

€ 295,- incl. btw per jaar.

Opzeggingen

Opzeggingen schriftelijk vóór

1 december van enig kalenderjaar.

Meer info: www.vvebelang.nl

Juridische zaken

De Juridische Dienst van VvE Belang

is er voor u!

Gratis Juridische Telefonische

Helpdesk voor aangeslotenen van

ma. t/m do. van 9.00 tot 12.00 uur.

Pluspakket: gehele dag.

Voor nieuwe zaken en lopende zaken

kunt u bellen gedurende kantooruren.

Standaarduurtarief: € 96,- excl. btw.

Pluspakket: € 75,- excl. btw.

Meer informatie bel: 0162-469 120 of

stuur een e-mail naar:

juridisch@vvebelang.nl.

VvE Incasso Support

Probleem met incasseren?

VvE Incasso Support helpt!

Gespecialiseerde incassodienst én

no cure - no pay! Meer informatie

bel: 0162-469 120 of stuur een

e-mail naar: juridisch@vvebelang.nl.

Bouwkundige zaken

Ma. t/m do. van 09.00 tot 17.00 uur

Tel: 0162 - 46 91 20

Voor het opstellen van meerjarenonderhoudsplannen,

aankoopkeuringen

bestaande bouw,

opleveringskeuringen nieuwbouw,

bouwkundige adviezen, energielabels

en maatwerkadviezen.

Prijs op aanvraag.

Meer informatie: zie pagina 62-63.

VvE Opleidingen

VvE Belang organiseert in 2016

weer op diverse plaatsen in het land

VvE opleidingen. Meer informatie:

www.vveopleidingen.nl en de

‘Evenementenagenda’ op de

volgende pagina.

VvE software

Twinq, intelligente software voor

Verenigingen van Eigenaren

Meer informatie: 0162 – 47 05 55

of www.twinq.nl

VvE Verzekeringen

Uitgebreide opstal, glas-, VvE

aansprakelijkheids- en bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering

Centraal Beheer Achmea.

Meer informatie: 055 - 579 81 15

VvE Kwaliteitskeurmerk

SKW Certificatie BV in Houten.

Meer informatie: 030 - 634 00 99

of www.skw-certificatie.nl

Gecertificeerde VvE Beheerders

www.skw-certificatie.nl

Meerjarenonderhoudsplannen

VvE Belang: 0162 - 469 120

OnderhoudNLGarantie

VvE Belang heeft exclusieve afspraken

gemaakt met de OnderhoudNL-

Garantie schilders- en onderhoudsbedrijven.

Meer informatie: 0900 - 22 33 883 of

www.onderhoudnlgarantie.nl

VvE Installatienetwerk Nederland

Landelijk All-in CV-onderhoud

speciaal opgezet voor VvE’en en

verzorgd door acht regionale installatiebedrijven.

VvE Rioolbeheer

VvE’en die zijn aangesloten bij VvE

Belang krijgen 10% korting bij Van der

Velden Rioleringsbeheer. Meer info:

www.vandervelden.com/vvebelang

Klachtenlijn voor VvE bestuurders

over beheerders:

Klachten over beheerders meldt

u bij voorkeur op:

www.klachtenovermijnbeheerder.nl

of op tel. 0162-469 120 (maandag t/m

donderdag van 9.00-12.00 uur).

VvE boeken

De VvE

en het schilder-,

glas- en

onderhoudswerk

De

Kascommissiegids

voor de VvE

Handboek voor de VvE

10 e druk, juni 2015

€ 20,-; voor leden € 15,-.

HERDRUK juni 2015

met laatste wijzigingen!

ABC van de VvE

4 e geheel herziene druk,

september 2008

€ 30,-; voor leden € 22,50.

De VvE en de Rechter

3 e druk, november 2010

€ 27,-; voor leden € 20,50.

De VvE en het schilder-,

glas- en onderhoudswerk

2 e druk, oktober 2008

€ 18,-; voor leden € 13,50.

Het activeren van een

(slapende) VvE

1 e druk, oktober 2008

€ 13,50; voor leden € 10,-.

De Kascommissiegids

voor de VvE

1 e druk, november 2010

€ 19,85; voor leden € 15,-.

Bestellen?

Maak bovenstaand(e) bedrag(en) over

op rekening NL97RABO0163.8364.50

t.n.v. VvE Belang Service BV te Oosterhout.

Let op! Indien u gebruik maakt van

telebankieren vergeet dan niet voldoende

adres gegevens te vermelden om het

boek toe te kunnen sturen. Alle prijzen

incl. btw en verzendkosten.

81

VvE EVENEMENTENAGENDA


VVE BEHEER EN BESTUUR (3-DAAGSE VAKOPLEIDING)

Bij het beheer en bestuur van een VvE komt heel wat kijken.

Zonder een goede basis op juridisch, bouwkundig en financieel

gebied is een goed beheer en bestuur niet mogelijk. De belangen

zijn groot, niet alleen op de korte termijn, maar zeker ook op de

lange termijn. Daarom heeft VvE Belang een gedegen vakopleiding

voor beheerders, maar ook voor voorzitters van het bestuur.

Op donderdag 2, 9 en 16 juni wordt wederom de 3-daagse

vakopleiding ‘VvE Beheer en Bestuur’ georganiseerd. De kosten

bedragen € 1.325,- excl. btw inclusief lesmateriaal en lunch.

Bent u aangesloten bij VvE Belang, dan kunt u deelnemen voor

de speciale prijs van € 1.260,- excl. btw. Houders van het VvE-

Pluspakket krijgen nog een extra korting van 15 % en betalen

slechts € 1.060,-. Aanvang om 10.00 uur; einde om 16.00 uur

inclusief een half uur lunchpauze.

De daarop volgende cursus is op donderdag 8, 15 en 22

september.

Locatie: Breukelen.

BESTUURDERSBIJEENKOMST

Op donderdag 23 juni en donderdag 30 juni organiseert VvE

Belang een korte Bestuurdersbijeenkomst van 13.00 tot 16.00

uur op het kantoor in Oosterhout. Kosten: € 90,75 inclusief btw

en lunch. Het aantal deelnemers is minimaal 8 en maximaal 10.

Aanmelden: juridisch@vvebelang.nl.

VOORLICHTINGSBIJEENKOMSTEN 2016

Ook dit jaar organiseert VvE Belang in het najaar weer op diverse

plaatsen in het land voorlichtingsbijeenkomsten.

Dinsdag 25 oktober : Theater Orpheus in Apeldoorn

Maandag 31 oktober : Congrescentrum Brabanthallen in

Den Bosch

Donderdag 3 november : Martini Plaza in Groningen

Maandag 7 november : Theater De Philharmonie in Haarlem

Maandag 14 november : Ahoy in Rotterdam

Woensdag 16 november : Theater De Oranjerie in Roermond

Maandag 21 november : Louwmanmuseum in Den Haag

Woensdag 23 november : Supernova Jaarbeurs in Utrecht

VVE JAARCONGRES 2016

Exclusief voor appartementseigenaren en VvE’en die zijn

aangesloten bij VvE Belang wordt op maandag 28 november

2016 in het NBC in Nieuwegein het ‘VvE Belang Jaarcongres’

georganiseerd. Noteert u deze datum alvast in uw agenda. In

oktober ontvangt u een persoonlijke uitnodiging.

COLOFON

‘VvE Magazine’ is een uitgave

van Stichting VvE Belang,

belangenorganisatie voor de VvE


17e Jaargang nummer 65

Mei 2016

VvE Magazine’ verschijnt 4 x per jaar

Redactieadres en

advertentieexploitatie

VvE Belang

Postbus 210, 4900 AE Oosterhout

Tel. 0162 – 469 120

Fax. 0162 – 461 526

E-mail: info@vvebelang.nl

Doelgroep

Vakblad voor de VvE


Hoofdredacteur

Carola Peters-van der Gouw

MEDEWERKERS REDACTIE

Mr R.P.M. de Laat, De Advocaten van Van Riet

Mr M.A. Schippers-van de Weerdhof,

Rijssenbeek Advocaten,

Mr A.C.W. Luijk - van Veldhuizen, VvE Belang

Mr A.R. Autar, Kooijman Lambert Notarissen

Ing. A. Warnaar, Ontwikkelend Beheer Woningen

J. Zuidweg, Centraal Beheer Achmea

J.L. Broeren, adviseur en publicist o.g.

K. van Lindenberg, Liftinstituut

Carola Peters, CODEX

VORMGEVING EN PRODUCTIE

Pauline de Ruiter en Thomas Steenvoorden

Buro Binnen, Noordwijk

FOTOGRAFIE

Jan de Groot - Zorro Producties

Cees Schilthuizen

Jan van der Ploeg

Hiske Boon - Met Licht Geschreven

Sander Renzenbrink

Foto Joke

Carola Peters

COVERFOTO

Hiske Boon - Met Licht Geschreven

CARTOON

Arend van Dam

In tegenstelling tot het Burgerlijk Wetboek is in verband met

het meer gangbare spraakgebruik in VvE Magazine bij de term

‘vereniging van eigenaars’ gekozen voor ‘vereniging van eigenaren’

afgekort tot VvE en voor ‘eigenaren’ in plaats van

‘eigenaars’.

Disclaimer

Ondanks alle aan de samenstelling van dit blad bestede zorg

kunnen zowel auteurs, redacteuren en uitgever geen enkele

aansprakelijkheid aanvaarden voor de onvolledigheid of

onjuistheid van de inhoud van deze uitgave van VvE Magazine.

82

VvE NIEUWSFLITSEN

LIANDER: GEISER EN CV-KETEL RIJP VOOR HET MUSEUM

Cv-ketel, geiser en gasfornuis verdwijnen op termijn uit huis. Liander, de

grootste netbeheerder van Nederland, betwijfelt of het nog moet investeren in

vervanging van verouderde gasleidingen. Het bedrijf, dat verantwoordelijk is

voor 5,6 miljoen gasaansluitingen, voorspelt dat gas straks niet meer tot aan de

woning komt. Woningen kunnen volgens Liander in de toekomst verwarmd

worden met restwarmte van afvalcentrales en bedrijven, via warmtepompen,

warmte- en koudeopslag of aardwarmte. Koken kan op stroom. Afsluiten van

gasnetten in de woningen heeft tot gevolg dat Liander het stroomnet moet

verzwaren, vanwege het toenemende stroomgebruik in huis. De meeste van

de huidige gasnetten in Nederland zijn aangelegd tussen 1960 en 1990. De

gemiddelde levensduur van een gasnetwerk is 45 jaar.

BRON: DE GELDERLANDER

ENERGIEPRESTATIES VAN WONINGEN:

DE DOORSLAGGEVENDE FACTOR ZIJN DE BEWONERS ZELF

Energielabels krijgen pas betekenis wanneer ze worden gekoppeld aan werkelijke

in plaats van aan theoretische verbruiksgegevens, stelt Daša Majcen. Zij promoveerde

onlangs op dit onderwerp aan de TU Delft, en ze pleit voor meer bewustmaking

van bewoners. Woningen zijn in theorie prima energieneutraal te bouwen,

maar in de praktijk wordt dit vaak niet gerealiseerd door het gedrag van de

bewoners en technische fouten. Het is beter om het gemiddelde werkelijke verbruik

te vermelden, vindt Majcen: “Dat is ook duidelijker voor bewoners. Energielabels

zijn in Nederland de belangrijkste etiketten voor de energieprestaties

van woningen, maar feitelijk zeggen ze weinig. Labels vergelijken alleen de thermische

waarden van woningen met elkaar. Veel factoren, onder andere de gezinssamenstelling

en hoe bewoners hun woning verwarmen, worden onterecht

als vaststaande gegevens gezien.”

BRON: OTB/TU DELFT

ASBEST VERWIJDEREN MET ENERGIEBESPAARLENING

Woningeigenaren en Verenigingen van Eigenaren kunnen het verwijderen van

asbestdaken per direct meefinancieren met de Energiebespaarlening als zij

hun dak isoleren. Dit is mogelijk via het Energiebespaarfonds. De VvE kan de

Energiebespaarlening voor 50 procent inzetten voor het verwijderen van

asbest. De overige 50 procent moet ingezet worden voor dakisolatie en

eventuele andere energiebesparende maatregelen. “Het verwijderen van het

asbestdak is een goed moment om het dak beter te isoleren of er zonnepanelen

op te leggen”, zegt het Energiebespaarfonds. Meer informatie over de

Energiebespaarlening en de mogelijkheden: www.ikinvesteerslim.nl

ZONNERAAM = ZONNEPANEEL

Het Amerikaanse bedrijf SolarWindow

Technologies werkt samen met het

National Renewable Energy Laboratory

(NREL) om een zonneraam op de markt

te brengen. Volgens SolarWindow heeft

het glas met zonnecellen een hoger

rendement dan zonnepanelen. Het

bedrijf heeft een flinterdunne coating

ontwikkeld met zonnecellen. Deze

coating is op het glas van een raam

geplaatst, waardoor het raam als

zonnepaneel kan functioneren.

BRON: WWW.DUURZAAMBEDRIJFSLEVEN.NL

DUIZENDEN EIGENAREN VERLAGEN

HYPOTHEEKRENTE

Duizenden huizenbezitters hebben de

afgelopen maanden hun hypotheekrente

verlaagd. Daarbij nemen ze de boete die

ze moeten betalen voor lief. Dat blijkt uit

een rondgang van BNR langs de grote

hypotheekaanbieders. Bij ING is het aantal

aanvragen voor rentemiddeling en oversluitingen

in het eerste kwartaal verdubbeld

ten opzichte van het eerste kwartaal

vorig jaar. Bij SNS Bank is het aantal rentemiddelingen

in het eerste kwartaal vervijfvoudigd,

vergeleken met dezelfde periode

vorig jaar. De toename van het aantal

oversluitingen en rentemiddelingen is

vooral sinds de zomer vorig jaar sterk gestegen.

Ook bij de Rabobank is het aantal

verzoeken om de hypotheeklasten te verlagen

in het eerste kwartaal gestegen.

APPARTEMENT FAVORIET

In februari registreerde het Kadaster bijna

15.000 verkochte woningen; ruim 27%

méér dan in februari 2015. Bij de appartementen

was de stijging nog groter: 35,7%.

Opvallend genoeg was het aantal transacties

in Limburg het grootst (41,5%).

BRON: KADASTER

STERKE PRIJSSTIJGING

KOOPWONINGEN

Bestaande koopwoningen waren in

maart 4,3% duurder dan in maart 2015;

dat is de grootste prijsstijging in 8 jaar

tijd. Ten opzichte van het dal in juni

2013 liggen de prijzen nu 8,5% hoger.

Dit blijkt uit onderzoek naar de

prijsontwikkeling van bestaande particuliere

koopwoningen in Nederland

van CBS en het Kadaster. Het gemiddelde

prijsniveau van de bestaande

koopwoningen is in maart 2016 ongeveer

even hoog als in juli 2004. In augustus

2008 bereikten de woningprijzen

een piek. Vervolgens daalden de

prijzen tot een dieptepunt in juni 2013.

Daarna is er sprake van een stijgende

trend. Ten opzichte van de piek is het

prijsniveau wel nog altijd 14,8% lager.

NÓG MEER SUCCES VOOR

‘ZONNETJE IN HUIS’

In de editie oktober 2015 van VvE Magazine

las u over het project ‘Zonnetje

in huis’ van VvE Park Sparrendaal 58-

75 in Driebergen-Rijsenburg. Bernadette

van den Hoek-van Maarschalkerwaart

laat een half jaar later weten:

“Het artikel over ons project heeft

enorm veel reacties opgeleverd. Er zijn

10 VvE-besturen naar de installatie

komen kijken en de helft heeft inmiddels

de stap genomen. Inmiddels is

TNO ook geïnteresseerd in de hele

procesgang, van begin, manier van

communiceren en consensus bereiken.

Onze VvE kreeg over 2015 maar

liefst 3.000 euro terug! Inmiddels gaat

ook een tweede VvE in Park Sparrendaal

zonnepanelen plaatsen.”

KOOPKRACHTSTIJGING HUISHOUDENS

NIHIL NA 2018

Tussen 2018 en 2021 zal de economie

groeien, maar de koopkracht stijgt marginaal

voor werkenden en daalt voor gepensioneerden

en uitkeringsgerechtigden.

Dat schrijft het Centraal Planbureau

(CPB) in de op 30 maart gepubliceerde

rapport Middellangetermijnverkenning

2018-2021. Het CPB schat dat de economische

groei tussen 2018 en 2021 op

gemiddeld 1,8 procent per jaar zal uitkomen.

De koopkracht van huishoudens zal

niet verbeteren. Werkenden zullen er

slechts met gemiddeld 0,1 procent per

jaar op vooruit gaan. De koopkracht van

gepensioneerden en uitkeringsgerechtigden

zal zelfs dalen met gemiddeld

0,2 procent per jaar.

BRON: VASTGOEDMARKT

(ONDERHOUDS)

BEDRIJF VOOR

UW VVE

NODIG?

De Onderhoudsbedrijvengids voor VvE’en is een

initiatief van VvE Belang. Als u www.obgi.nl

aanklikt, ziet u een lange rij van dienstverleners.

Van schilders tot loodgieters en van

rioleringsbedrijven en leveranciers van

zonnepanelen tot ondernemers in hangen

sluitwerk. Als u uw postcode invoert, ziet

u direct welke bedrijven in uw omgeving

werkzaam zijn.

Kijk op www.obgi.nl

UW COMPLEX

ONDERVERZEKERD?

DAT KAN U VEEL

GELD KOSTEN!

Voorkom problemen,

en laat uw gebouw

taxeren door een

deskundige; door

de taxateur van

VvE Belang!

ing. Gerard Groenendijk

HET KAN OOK IN ÚW COMPLEX GEBEUREN:

EEN BRAND OF EEN ANDERE CALAMITEIT.

Dan gaat uw eerste zorg uit naar de bewoners, maar

onvermijdelijk komt de vraag aan de orde: zijn we wel

goed verzekerd?

Het laatste wat u wilt is dat uw VvE onderverzekerd is.

Dan moeten alle eigenaren – soms diep – in de buidel

tasten om het ontbrekende bedrag te betalen.

Discussie over de herbouwwaarde is ook niet prettig, want

het bevordert de onderlinge relaties in uw complex niet!

MAAR HOE VOORKOMT U DIE PROBLEMEN?

Heel eenvoudig: schakel de taxatieservice van VvE Belang in.

Ing. Gerard Groenendijk is Registertaxateur. Voor een

zeer concurrerend tarief levert hij een taxatierapport

waar uw VvE wat aan heeft. U weet zeker dat uw complex

goed verzekerd is, en u beschermt de eigenaren tegen

onderverzekering.

Tip:

laat de herbouwwaarde eenmaal in de zes jaar

taxeren en geef de waarde door aan uw verzekering!

Meer weten?

Mail naar taxatie@vvebelang.nl of bel 0162 469 120 en maak een afspraak met ing. Gerard Groenendijk.

VvE Magazine mei 2016

Transform your PDFs into Flipbooks and boost your revenue!

Delete template?

Save as template ?