Property Today NL 2020 Editie 2

EDITIE 2 - 2020 - FEB-MRT
MAGAZINE VAN DE MEDE-EIGENDOM
2020 QUO VADIS ?
Als syndicus beter gewapend
met de steun van experten
De vernietiging van de afbraakregeling
Praktische gevolgen
Dossieroverdracht naar nieuwe syndicus:
naadloos is …. mogelijk!
De syndicus als renovatie manager?
Een interview met ing. Joris Breugelmans van BTV
ASBEST IN MEDE-EIGENDOM:
EEN GEDEELDE VERANTWOORDELIJKHEID
In de jaren ’60 en ’70 was België wereldwijd één van
de grootste importeurs van ruwe asbestvezel. Het
gros van onze gebouwen stamt bovendien uit de
asbestperiode. Het hoeft dan ook niet te verbazen dat
anno 2020 nog heel veel asbest aanwezig is.
AL SYNDICUS BETER GEWAPEND
MET DE STEUN VAN EXPERTEN
Als de wettelijke vertegenwoordiger van de VME is de
syndicus echter geen aannemer, noch boekhouder,
jurist of ingenieur. Op grond van het gemene recht met
betrekking tot lastgeving kan de syndicus als lasthebber
zich perfect laten bijstaan door een deskundige.

De verwarming en water
partner van de mede-eigendom
Water en verwarming
kostenverdeling
De Premium-dienst biedt u een proactieve
opvolging gedurende het jaar en garandeert
u een afrekening zonder forfaits.
• Vraag een offerte of een afspraak.
Stookplaatsmonitoring +
Energieboekhouding
Wist u dat actief monitoren en beheren van uw installaties met ReduQ een forse
besparing kan opleveren? Door het goed inregelen en tijdig ingrijpen bij ondermaatse
prestaties van uw stookinstallatie kan al snel 20% energie worden bespaard.
Wettelijke verplichting van de VME of van de syndicus voor alle verwarmingssystemen
vanaf 100kW in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.
• Raadpleeg ista voor meer informatie.
Plaatsing van
thermostatische kranen
Wettelijke verplichting bij de plaatsing van
een nieuwe verwarmingsketel in het
Brussels Hoofdstedelijk Gewest.
Waterzijdige inregeling optioneel.
Energiepremies (30€/kraan)
voor de VME’s.
www.ista.be 02 523 40 60 contact@ista.be

INHOUD
04
ALS SYNDICUS BETER GEWAPEND
MET DE STEUN VAN EXPERTEN
07
09
12
15
CORONACRISIS:
QUID MET BELANGRIJKE
BESLISSINGEN VAN DE VME?
ASBEST IN MEDE-EIGENDOM,
EEN GEDEELDE VERANTWOORDE-
LIJKHEID - DE ASBESTINVENTARIS
HISTORISCHE LIFTEN - vervolg
ZIJN ROOKMELDERS IN
ALGEMENE DELEN VERPLICHT?
EDITIE 2
2020 - FEB-MRT
Abonnementen kunnen bij ieder
nummer ingaan en worden elk jaar
automatisch vernieuwd. Abonnee
worden kan via www.propertytoday.be.
Adreswijzigingen graag schriftelijk
doorgeven met vermelding van het
oude en het nieuwe adres en het
nieuwe telefoonnummer. Opzeggingen
kunnen gelijk wanneer gebeuren.
Het abonnement op het magazine is
gratis. Je krijgt het blad drie keer per jaar
toegestuurd.
17
18
20
22
EPC GEMEENSCHAPPELIJKE DELEN:
BTV GAAT VERDER!
UW MANDAAT VAN SYNDICUS VERVALT
TIJDENS DE CORONACRISIS: WAT NU?
DE OVERDRACHT VAN EEN DOSSIER
NAAR EEN NIEUW AANGESTELDE SYN-
DICUS: NAADLOOS IS ... MOGELIJK!
VERNIETIGING DOOR GRONDWETTE-
LIJK HOF VAN DE AFBRAAKBEPALING:
ENKELE PRAKTISCHE GEVOLGEN VOOR
DE SYNDICUS
NOG NIET GEABONNEERD?
Uitgever
PROFIT & FUN BVBA
Steenwinkelstraat 425
2627 Schelle
Advertentieregie
info@propertytoday.be
Redactie
redac@propertytoday.be
SCHRIJF U DAN IN VIA
WWW.PROPERTYTODAY.BE
EN KRIJG HET MAGAZINE
GRATIS IN UW BRIEVENBUS!
Magazinelay-out
D&K Vision BVBA
T 03 877 29 20
propertytoday@dkvision.eu
Copyright / Gehele of gedeeltelijke overname van de inhoud, in welke vorm dan ook, is slechts toegestaan na schriftelijk akkoord van de uitgever.
De informatie in dit magazine is met de grootste zorg geschreven en nagekeken. De uitgever kan echter niet verantwoordelijk gesteld worden eventuele foute of onvolledige informatie.

04
Als syndicus beter gewapend
met de steun van experten
Van de syndicus kan men niet verwachten dat hij of zij over alles parate kennis in huis heeft.
Als de wettelijke vertegenwoordiger van de VME (Vereniging van Mede-Eigenaars) is de
syndicus echter geen aannemer, noch boekhouder, jurist of ingenieur.. Op grond van het
gemene recht met betrekking tot lastgeving kan de syndicus als lasthebber zich perfect laten
bijstaan door een deskundige.
Hij mag en moet de hulp inroepen van experten.
Bovendien wordt de syndicus meestal niet betaald om werken
te laten uitvoeren, te controleren of aanwezig te zijn op de
werfvergaderingen. Die taak staat doorgaans niet vermeld in
zijn overeenkomst en is niet voorzien in de wetgeving ter zake.
Het gebeurt ook frequent dat de mede-eigenaars deze taken
onterecht beschouwen als een onderdeel van de wettelijke taken
van de syndicus (in uitvoering van de beslissing van de algemene
vergadering). Hierdoor wordt ervan uitgegaan dat ze al vergoed
zijn via het maandelijkse ereloon. Uit gesprekken met enkele
syndici blijkt ook dat zij vaak geen extra ereloon durven vragen
omdat ze bang zijn het gebouw te verliezen als ze te duur worden.
Een klein overzicht (niet limitatief) van de taken van de syndicus bij renovatiewerken :
1. Lastenboek laten opstellen door een bevoegde organisme/bureau (indien nodig cfr. Art.577-8-§4-13° BW.)
2. Verschillende prijsoffertes aanvragen (cfr. Art.577-7-§1-d BW - met uitzondering v/d wettelijk opgelegde werken en de werken tot
behoud v/h goed en daden van voorlopig beheer)
3. Financiering organiseren (lening, opvraging via reservefonds, betalingen/deelbetalingen/verkeerde betalingen opvolgen en rappels
sturen.)
4. Algemene vergadering organiseren en bijwonen
5. Voorschotten opvragen
6. Renovatiewerken bestellen/bevestigen conform de gevolgde prijsofferte(s) nadat de gelden volstort zijn op betrokken reserverekening
en na de nodige wachttijd (4 maanden) tenzij anders beslist op de AV.
7. Asbest inventaris laten opstellen indien vereist
8. Plaatsbeschrijving voor werken laten opmaken met bijstand ter plaatse.
9. Verzekering onderschrijven
10. Eventueel BAV (voor meerwerken of extra kosten)
11. Werfvergaderingen bijwonen en mede-eigenaars informeren hierover
12. Oplevering van de werken, en bijstand aan verantwoordelijke deskundige/architect
13. Nazicht van de vorderingsstaten met de expert t.o.v. de facturatie
14. Betalingen van de facturen (voorschotten aannemer en eindfactuur)
15. Afrekeningen opstellen
Een ereloon van bvb. 20€ per appartement per maand voor het volledige beheer, boekhouding, administratie en andere technische taken,
is zeker onvoldoende om bovenop deze taken en specifieke verantwoordelijkheden correct te vergoeden. De syndicus die voor deze
prestaties geen ereloon vraagt, doet dan best beroep op een deskundige op kosten van de VME.

05
AANSPRAKELIJK VOOR ALLES
De syndicus, als mandataris van de VME, moet ervoor zorgen
dat alles prima verloopt. Daarom heeft hij conform de wet geen
resultaatverbintenis, maar een inspanningsverbintenis.
Hoewel de syndicus meestal niets verdient of durft te verdienen
op zijn taken van technische begeleiding en opvolging van
renovatiewerken, is hij wel aansprakelijk voor alles wat in de
gemeenschappelijke delen gebeurt.
Dit gebrek aan financiële motivatie en soms aan technische
bagage kan meteen verklaren waarom er in vele gebouwen nog
een grote achterstand merkbaar is op het vlak van renovaties en
energetische aanpassingen.
Vaak heeft de syndicus zelf onvoldoende kennis om complexe
technische dossiers op te starten en bepaalde werken
te controleren (onder meer isolatie, dakwerken, ramen,
gevelwerken). Maar uiteindelijk kunnen wij stellen dat zelfs mét
voldoende kennis het niet aan de syndicus is om dergelijke zaken
uit te voeren. Zonder gespecialiseerd en neutraal advies, moet
de syndicus blindelings vertrouwen op de aannemer. Dit kan op
termijn leiden tot grote discussies en zelfs procedures waarbij men
de syndicus zal verwijten dat hij de werken niet door specialisten
heeft laten controleren…
Daarom ons pleidooi om vaker en zelfs uitsluitend beroep te doen
op specialisten. Als de syndicus geen specialist is in een bepaald
domein, dan moet hij zich door een deskundige laten begeleiden.
GOEDE KEUZE VAN EXPERTEN
Moet de syndicus hiervoor altijd de toestemming vragen van de
algemene vergadering? Als het om een occasionele ondersteuning
gaat voor een wel bepaalde taak, is dat niet nodig.
Uiteindelijk is de tussenkomst van een expert altijd in het belang
van de mede-eigendom.
aangestelde expert. Hij dient dan ook de deskundigen zorgvuldig
te selecteren. Dat kan onder meer door referenties en een raming
van de kosten op te vragen.
Als de deskundige zijn werk niet naar behoren zou doen,
bijvoorbeeld niet aanwezig is op de werfvergadering of nalatig is,
moet de syndicus hem in gebreke stellen. Gebeurt dat niet, kan
de syndicus persoonlijk aansprakelijk gesteld worden voor zijn
“slechte” selectie “Culpa in eligendo” .
Het is in de praktijk wel de bedoeling dat de syndicus altijd de
hulp inroept van experten van zodra het taken betreft in een
domein in dewelke hij of zij onvoldoende kennis van heeft.
Externe ondersteuning is ook aangewezen bij de oplevering van
renovatiewerken of bij overname van een gebouw, in het geval
van rechtzetting van de boekhouding.
Ondersteuning door een deskundige biedt de syndicus meerdere
voordelen. Zowel de kennis als de verantwoordelijkheid zit bij de
experten zoals architecten en studiebureaus. De oplevering van
de werken gebeurt dan met kennis van zaken wat een waarborg
biedt bij grote investeringen. Als de oplevering in orde is, kunnen
de werken op aangeven van de expert/architect zonder discussie
betaald worden. Bij onenigheid is de expert het best geplaatst om
hier uit te geraken. Bij problemen wordt de verantwoordelijkheid
gedeeld met de professional. Doen zich meerwerken of
onvoorziene problemen voor, dan lichten de experten die toe
op de bijzondere algemene vergadering. Dat zorgt er uiteindelijk
voor dat de tevredenheid van de mede-eigenaars vergroot, wat
ook positief is voor de syndicus.
De syndicus kan eigenlijk tussen twee werkwijze
kiezen:
1. hij vraagt de goedkeuring van de AV op basis van verschillende
offertes:
Stemgedrag 1: de AV gaat akkoord en er is voldoende meerderheid
( 1/2 + 1 ) om een specialist aan te stellen. De verantwoordelijkheid
voor deze keuze ligt bij de VME.
Stemgedrag 2: de AV weigert om een specialist/deskundige aan
te duiden, meestal omwille van de daaraan verbonden extra
erelonen.
In dit geval dient de syndicus de volgende clausule toe te voegen
aan zijn PV:
“ Gezien de negatieve stemming op dit punt zal de syndicus niet
aansprakelijk kunnen gesteld kunnen worden voor de fouten,
nalatigheden, gebreken, foutieve verwerking en/of afwerking
van deze werken, noch over de uitgevoerde betaling(en) aan
betrokken aannemer(s). Hij zal ook niet aansprakelijk kunnen
gesteld worden voor de gevolgen en de kosten verbonden aan
deze fouten en de rechtzetting daarvan.
2. Hij vraagt geen goedkeuring aan de AV
In dit geval stelt de syndicus zelf een expert / deskundige aan. Als
syndicus staat hij garant voor de goede keuze van de door hem

06
ENKELE NUTTIGE TIPS VOOR DE SYNDICUS
Tip 1: Het is zinvol om in de jaarlijkse begroting altijd een bedrag
te voorzien voor de medewerking van een deskundige voor
de VME. Dit zorgt ervoor dat de mede-eigenaars op voorhand
geïnformeerd zijn over deze mogelijkheid. Als de algemene
vergadering de begroting zonder voorbehoud aanvaardt,
dan gaan de mede-eigenaars stilzwijgend akkoord met deze
mogelijkheid. Uiteraard is de goedkeuring van de algemene
vergadering altijd nodig, als de kost voor een uitzonderlijk werk
bijzonder hoog is.
Tip 2: Het is voor de syndicus aangewezen om voor grote werken
een garantieverzekering te nemen. Dat gaat altijd gepaard
met een controle op de uitgevoerde werken door een erkend
en gespecialiseerd controlebureau. Die controle biedt een
bijkomende zekerheid aan de bouwheer voor wat de kwaliteit
van de uitgevoerde werken en de gebruikte producten betreft.
Tip 3 : Het is nodig om ook voor het opstarten en de opvolging
van alle werken een ereloon in te voeren zoals het bvb in
Frankrijk al jaren wordt toegepast. De prestaties en het ereloon
van de syndicus in het kader van renovaties dienen vermeld te
worden in de beheersovereenkomst bijvoorbeeld aan uurtarief
of in percentage (bvb 2 of 4 %). Indien niet voorzien, dan kan de
algemene vergadering dit nog altijd goedkeuren met volstrekte
meerderheid ( 50% + 1 ).
STRUCTURELE OPLOSSINGEN
EN KLIMAATDOELSTELLINGEN
Om een aantal van deze problemen op te lossen, moet er naar
structurele oplossingen gezocht worden, want als deze tendens
zich verder zet zullen wij nooit de klimaatdoelstellingen halen.
Eigenaars, syndici, gemeenten en steden moeten samenwerken.
Momenteel lopen er tal van pilootprojecten met algemene
oplossingen per stad of provincie om de mede-eigenaars te
motiveren en de syndici te ontzorgen. De Unie van Syndici kan al
deze initiatieven toejuichen.
INFO
Domique Krickovic
directeur UVS
Stad Gent: Gent knapt op
Stad Antwerpen: Masterplan
Renovate
Provincie West-Vlaanderen :
Project Makeshore
PROPERTYTODAY
Beter gekeurd
Bien vérifié
Het EPC gemeenschappelijke delen komt eraan!
Eigenaar of beheerder van een appartementsgebouw?
Vanaf 1 januari dit jaar kan er in Vlaanderen voor
elk gebouw met minimum twee
woonéénheden een EPC
Gemeenschappelijke Delen
opgesteld worden.
Uiterlijk op 1 januari
2022 moet het EPC
aanwezig zijn.
BTV gaat verder
Aangezien u, als syndicus verantwoordelijk bent
voor het beheer en de werking van de gemeenschappelijke
delen en technische installaties, gaat BTV
nog een stapje verder voor u en biedt de volgende
zaken aan in 1 totaalpakket: de BTV-gebouwpas!
EPC van de gemeenschappelijke delen
en een kostenbegroting
Vlaamse Wooncode voor het deel “gebouw”
Gebouwenaudit voor het deel “gebouw”
Rondgang van het gebouw
Bereid u voor op de
toekomst en vraag nu
uw offerte bij BTV:
Dakinspectie met drone voor het deel “gebouw”
Opmaak powerpoint voor
de Algemene Vergadering

07
De AV gaat niet door wegens Coronavirus ?
Quid met belangrijke
beslissingen van de VME ?
Iedereen werd ruim geïnformeerd via diverse kanalen dat, in
deze Coronatijden, de Algemene Vergaderingen van de VME’s
momenteel best niet doorgaan.
De meeste Syndickantoren zijn ondertussen gesloten of werken
achter gesloten deuren.
Jullie beroepsfederatie UVS adviseerde reeds maandag jl. om
alle Algemene Vergaderingen uit te stellen. Het verplaatsen van
de Algemene Vergaderingen zou op zich geen probleem mogen
vormen: uitstel is geen afstel.
Trouwens, in geval van hoogdringendheid is de syndicus bij wet
bevoegd om alle bewarende maatre gelen te treffen en alle da den
van voorlopig beheer te stellen (BW Art 577-8 §4 6°)
Maar men kan niet uitsluiten dat, in bepaalde situaties, belangrijke
beslissingen dienen genomen worden (en van dewelke men weet
dat de mede-eigenaars die snel willen afgehandeld zien).
Het is mogelijk om geldige beslissingen buiten Algemene
Vergadering te nemen. Vooral voor beslissingen van dewelke de
syndicus weet dat een ruime consensus bestaat onder de medeeigenaars
en die betrekking hebben op zaken voor dewelke liefst
geen uitstel gewenst is biedt het Art. 577-6 §11 BW enig soelaas:
Art. 577-6 §11 BW : De leden van de vereniging van
mede-eigenaars kunnen, mits eenparigheid, schriftelijk
alle beslissingen nemen die tot de bevoegdheden van de
algemene vergadering behoren, met uitzondering van die
welke bij authentieke akte moeten worden verleden. De
syndicus stelt hiervan notulen op.
Wel dien je dan zo te werk te gaan:
1. stuur een schriftelijke uitnodiging via de post met een
duidelijke vermelde agenda naar elke mede-eigenaar. Bij
elektronische mededeling loop je het risico dat medeeigenaars
je bericht niet zullen ontvangen (spam, gewijzigde
mailadres, ... ) en dat je uitnodiging dus niet rechtsgeldig zal
zijn.
2. voeg een persoonlijke stembriefje toe, met duidelijke
herhaling van de betrokken agendapun(en).
3. voorzie voldoende plaats voor de naam en voornaam,
juiste betrokken kavel(s), het aantal aandelen, alsook de
mogelijkheid op dewelke elke eigenaar voor elk agendapunt
zijn keuze “ja” – “neen” – “onthouding” kan aankruisen.
4. voorzie ook plaats zodat de betrokken mede-eigenaars hun
stemgedrag voor akkoord kunnen ondertekenen.
5. de stembrieven worden binnen de gestelde termijnen (bvb
10 kalenderdagen) per post teruggestuurd naar de syndicus.
6. indien de beslissingen geldig zijn dient de syndicus een
PV op te stellen. Bewaar samen met dit document al uw
stembrieven ter zake.
7. voor de duidelijkheid en de traceerbaarheid van deze
beslissingen adviseren wij u dit als agendapunt te vermelden
in de notulen van de eerstvolgende algemene vergadering
van de desbetreffende VME. U vermeldt de gestelde vraag,
het behaalde stemgedrag en de bekomen beslissing alsook
dat hierover een PV bestaat.
Opdat de beslissing buiten vergadering geldig zou zijn moet dus
• elke mede-eigenaar zonder uitzondering geantwoord
hebben
• elke mede-eigenaar voor de gestelde beslissing hetzelfdfe
stemgedrag vertonen zonder uitzondering. (bvb iedereen “ja”
zonder uitzondering)
• de syndicus een PV opstellen.
INFO
Unie van Syndici vzw
https://www.uvsyndici.be/
PROPERTYTODAY

Een schadegeval in uw gebouw?
Win tijd met de video-expertise!
Wanneer een klant een schadegeval aangeeft
aan zijn verzekeringsmaatschappij verwacht
hij een snelle dienstverlening!
AXA stelt alles in het werk om de klant op korte
termijn tevreden te stellen dankzij de videoexpertise
van zodra deze beschikbaar is:
Binnen 72 uur na de aangifte van een gedekt
schadegeval in een appartementsgebouw
kan de expert aan de klant een expertise
op afstand voorstellen, heel eenvoudig via
smartphone of tablet. De financiële raming
volgt onmiddellijk.
Voordelen voor de syndicus en de
mede-eigenaars
■ Een snelle reactie en een afspraak in
onderling overleg.
■ De expertise gebeurt op afstand. Het
volstaat dus dat één persoon ter plaatse
is om de schade te tonen met behulp van
een smartphone of een tablet. Dat kan de
makelaar, de syndicus of de betrokken
mede-eigenaar zijn.
■ De expert bekijkt de scène live vanuit zijn
kantoor en kan vragen om filmpjes of
foto’s te maken van een specifieke plaats.
■ Het geraamde bedrag voor de
herstellingen wordt snel naar de
klant gemaild, waarna hij/zij deze op
een eenvoudige manier via mail kan
aanvaarden
■ Zodra het bedrag aanvaard is, volgt de
betaling aan de klant.
Goed om te weten
■ De klant is vrij om de video-expertise al
dan niet te aanvaarden.
■ Indien het in de gegeven omstandigheden
nodig is, kan de expert na de videoexpertise
nog altijd beslissen om ter
plaatse te gaan.
Dankzij de eenvoud en de snelheid neemt het
aantal expertises op afstand elk jaar toe, tot
grote tevredenheid van de klanten en syndici.
Voor meer info kunt u terecht bij uw AXAmakelaar.
Een noodgeval?
Al onze AXA-klanten die een
brandverzekering hebben, kunnen op
eenvoudig verzoek genieten van onze
kosteloze dienstverlening Eerste Hulp.
Er wordt onmiddellijk hulp geboden
in noodsituaties die de veiligheid van
het gebouw en de personen in gevaar
brengen. AXA brengt de goederen in
veiligheid en bewaakt het gebouw,
maar zorgt er ook voor dat alle
bewoners van het gebouw, dat door
het schadegeval onbewoonbaar is
geworden, nieuw onderdak krijgen.
Wilt u alle voorwaarden kennen of
wenst u meer informatie over deze
dienstverlening, neem dan contact
op met uw makelaar of surf naar onze
website www.axa.be.
Hoe verloopt een video-expertise?
■ De expert beslist, naargelang de schade,
of een video-expertise aan de orde is. De
klant heeft altijd de keuze om deze te
aanvaarden of voorkeur te geven aan een
expertise ter plaatse.
■ De afspraak wordt bevestigd door de
expert, met de datum en het uur. De
persoon die ter plaatse moet zijn, kan de
makelaar, de syndicus van het gebouw
of de betrokken mede-eigenaar zijn. Als
hij zich niet kan verplaatsen, kan hij de
expertise ook volgen vanuit zijn kantoor.
■ Op het ogenblik van de afspraak ontvangt
de persoon die aanwezig is voor de videoexpertise
een sms met een link.
■ Zodra de gebruiksvoorwaarden van
het fototoestel en de video aanvaard
zijn, kan de expertise van start gaan via
smartphone of tablet.
■ Tijdens de expertise is het de expert zelf
die de aangewezen schade fotografeert
en filmt.
■ Aan het einde van de expertise wordt
een pv van minnelijke schatting naar de
betrokken partijen gestuurd.
■ De klant kan via deze mail zijn akkoord
op dit schadebedrag bevestigen waarna
dit bedrag hem als schadevergoeding zal
worden uitbetaald.
■ De betaling wordt binnen enkele dagen
uitgevoerd door de expert.
Ronde tafel georganiseerd voor de syndici, in
samenwerking met UVS. In aanwezigheid van
de Voorzitter van UVS, Dominique Krickovic.
Hebben ook deelgenomen aan deze dag: Massaert
Sverre, Dirk Wolters van der Wey, Krinkels Willem,
Penninckx Luc, Van de Mosselaer Albert, Pieter Hoet,
Thijs Paul, Jansen Tine, Peeters Nathan.
Bent u een syndicus en wil u ook deelnemen
aan de AXA-events die georganiseerd
worden in het kader van de blokpolis voor
gebouwen ? Neem contact op met AXA:
koen.vanderlinden@axa.be
De producten Comfort Thuis Speciaal Buildimo-Buildimax en Buildimax Premium (voor gebouwen) en Comfort Thuis Flex (voor huizen en appartementen) zijn de woonverzekeringen van AXA die de
dekkingen brand en andere schade aan de woning groeperen. Deze producten werden ontwikkeld door AXA Belgium, een Belgische verzekeringsmaatschappij, onderworpen aan het Belgische recht. Het
verzekeringscontract wordt gesloten voor de duur van een jaar met mogelijkheid tot stilzwijgende verlenging. Aarzel niet om een beroep te doen op uw verzekeringstussenpersoon voor meer informatie
of om een offerte aan te vragen. Wij verzoeken u de algemene voorwaarden en de productfiche (IPID) te raadplegen alvorens de verzekering af te sluiten. Daarin worden de aangeboden dekkingen
weergegeven en worden de beperkingen en uitsluitingen van de dekkingen vermeld. Deze documenten zijn gratis beschikbaar bij uw verzekeringstussenpersoon of op www.axa.be. Bent u niet tevreden?
Neem contact met ons op. Indien de voorgestelde oplossing u niet schikt, kunt u zich richten tot de Ombudsman van de Verzekeringen, de Meeussquare 35 in 1000 Brussel (www.ombudsman.as).
AXA Belgium, nv van verzekeringen toegelaten onder het nr. 0039 om de takken leven en niet-leven te beoefenen (KB 04-07-1979, BS 14-07-1979) • Maatschappelijke zetel: Troonplein 1, B-1000 Brussel
(België) • www.axa.be • Tel.: 02 678 61 11 • KBO nr.: BTW BE 0404.483.367 RPR Brussel • 7.06.7042 - 0120. V.U.: G. Uytterhoeven, AXA Belgium nv, Troonplein 1, 1000 Brussel (België).

Asbest in mede-eigendom,
een gedeelde verantwoordelijkheid
de asbestinventaris
09
BELGIË KOPLOPER…
Pas twee decennia geleden (2001) werd het gebruik van asbest
in België finaal verboden. In de jaren ’60 en ’70 was België
wereldwijd één van de grootste importeurs van ruwe asbestvezel.
Het gros van onze gebouwen stamt bovendien uit de asbestperiode.
Het hoeft dan ook niet te verbazen dat anno 2020 nog
heel veel asbest aanwezig is.
Uit cijfers van de OVAM blijkt in Vlaanderen de kans op
aanwezigheid van asbest voor bouwjaren 2000 vaak meer dan
90%. Ruim 2,3 miljoen ton aan asbesthoudende materialen
zouden nog aanwezig zijn in Vlaamse gebouwen. In het Brusselse
gewest wordt het passief aan asbest in gebouwen op 0,4 miljoen
ton geraamd. Voor het Waals Gewest zijn geen cijfers bekend.
Waar zit asbest in appartementsgebouwen?
Hoogbouw kende in het bijzonder een wijd gebruik aan
asbesttoepassingen, vaak omwille van brandveiligheid. Naast
hittebestendigheid maakten de andere unieke eigenschappen
van het vermeende wondermiddel asbest dat het overal in en
rondom het gebouw en de installaties kan voorkomen. Daken
gevelbekleding, allerlei binnenbekledingen zoals bvb vinyl
vloertegels, schachten en buizen, leidingisolatie, pleisterwerk,
metaalcoatings en technische installaties zijn typische plaatsen
waar vaak asbest wordt aangetroffen.
ASBESTREGELGEVING IN BELGIË?
De belangrijkste asbestregelgeving zit enerzijds vervat in de
federale arbeidswetgeving en anderzijds in de respectievelijke
gewestelijke milieuregelgevingen. Titel 3 van boek VI van de
federale Codex voor het welzijn op het werk bevat de regelgeving
om werknemers te beschermen tegen blootstellingrisico’s aan
asbest. Het legt elke Belgische werkgever diverse plichten op,
zoals het beschikken over een asbestinventaris. De Vlaamse
milieuregelgeving bevat de bepalingen om alle burgers en het
leefmilieu te beschermen tegen asbestrisico’s.
Het Brusselse gewest kent een milieuvergunnings- en
asbestinventarisplicht voor asbestverwijderingswerken.
De Vlaamse Overheid streeft met de wijzigingen in de wetgeving
naar een versnelde afbouw van risicovolle asbesthoudende
materialen:
• tegen 2034 moeten de meest eenvoudig bereikbare
risicovolle asbesttoepassingen, zijnde niet-hechtgebonden
asbesttoepassingen en asbestcementen buitenschiltoepassingen,
worden verwijderd
• tegen 2040 dienen alle andere asbestproducten die in
slechte staat zijn, verwijderd te worden
In Wallonië is evenzeer een milieuvergunning vereist voor
asbestverwijderingswerken.

10
ASBESTINVENTARIS IN HET GEVAL VAN MEDE-EIGENDOM?
Wat is verplicht?
Enkel indien de VME als werkgever werknemers in dienst heeft
voor werkzaamheden in het gebouw is de aanwezigheid van
een asbestinventaris momenteel verplicht. Dit zou bijvoorbeeld
het geval zijn indien de syndicus, een conciërge of technieker in
loondienst is aangesteld door de VME. Deze Codex-verplichting
geldt voor alle bouwjaren.
Wat indien in opdracht van de VME of syndicus externe
werknemers onderhouds- of renovatiewerken uitvoeren in
het gebouw? In dit geval heeft de externe werkgever (bv.
aannemer, poetsbedrijf, …) de plicht voorafgaandelijk een
asbestinventaris op te maken vanuit een aansprakelijkheid om
zijn werknemers te beschermen tegen blootstellingsrisico’s aan
asbest. Enkel zelfstandige professionelen kennen deze plicht
niet. Bij werken aan asbest heeft een werkgever de bijkomende
plicht voorafgaand aan werken een risicoanalyse en werkplan
op te maken en over de noodzakelijke opleidingsattesten of
erkenning te beschikken. Dit alles maakt onderdeel uit van de
werkvoorbereiding en is dus een vaste kost die verrekend zit in
de factuur die de VME betaald.
Tot op heden vormt het geen verplichting voor particulieren
of verhuurders om over een asbestinventaris te beschikken.
Maar daar komt voor Vlaanderen verandering in (zie
Asbestinventarisattest).
Voor de uitvoering van asbestverwijdering bestaat in de Vlaamse
milieuregelgeving geen meldings- of vergunningsplicht voor de
bouwheer. In Brussel of Wallonië zal de syndicus hiervoor wel
vaak een specifieke milieuvergunning moeten aanvragen voor
asbestverwijdering in gemeenschappelijke delen, alhoewel deze
administratieve taken meestal door de erkende saneerder zelf
uitgevoerd worden.
Het Brusselse gewest
kent in haar gewestelijke milieuregelgeving een specifieke
asbestinventarisatieplicht (Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke
Regering van 10 april 2008 (BS 18/06/2008) betreffende
de voorwaarden die van toepassing zijn op de werven voor de
verwijdering en de inkapseling van asbest) gekoppeld aan de
milieuvergunningsplicht voor (grote) asbestverwijderingswerken,
in volgende gevallen:
• Afbraak van een gebouw of een kunstwerk met een brutooppervlakte
van meer dan 500 m²
• Verbouwing van een oppervlakte van meer dan 500 m² van een
gebouw of een kunstwerk.
Dit besluit stelt ook dat de inventaris moet worden opgesteld
onder de verantwoordelijkheid van de asbestbeheerder, m.a.w.
de houder van het zakelijk recht op het gebouw waar de activiteit
zich afspeelt (eigenaar, …).
Gebouwen van na 30 september 1998 vallen niet meer onder
deze verplichtingen. De syndicus moet de asbestinventaris
steeds ondertekenen.
Het Waals gewest
kent een gelijkaardige milieuvergunnings- of meldingsplicht
naargelang het type asbestverwijderingswerken. Ook hier dient
de aanvrager van de milieuvergunning voor asbestverwijdering
te zorgen voor de aanwezigheid van een asbestinventaris in het
aanvraagdossier. In het Waals Gewest is er echter geen vaste
model van asbestinventaris verplicht.
«Tout employeur dresse un inventaire de la totalité d’amiante et
de tous les matériaux contenant de l’amiante. Le titre 3 du livre
VI du code du bien-être au travail explique ce qui doit être repris
dans l’inventaire d’amiante, de quelle manière dresser l’inventaire
et comment l’actualiser. Son utilisation est également expliquée.
Les travaux ne peuvent débuter sans cet inventaire.»
De aanvraag gebeurt bij de gemeente en de indien eisen kunnen
onderling tussen de gemeenten verschillen.
Voordelen voor de syndicus
Vermits onderhouds- en renovatiewerken in mede-eigendommen
legio zijn, zowel voor private als gemeenschappelijke delen, zou
een gemiddelde appartementsgebouw al vele malen voorwerp
moeten geweest zijn van een externe asbestinventarisatie.
Het is voor een opdrachtgevende syndicus verstandig externe
contractanten steeds naar de asbestinventaris te vragen.
Onzorgvuldig uitgevoerde werken aan asbest veroorzaken
immers nadien ook een achterblijvend risico voor de bewoners
zelf!
Nog veel verstandiger is om als syndicus zelf te zorgen dat
minimaal voor de gemeenschappelijke delen steeds een
actuele asbestinventaris beschikbaar én raadpleegbaar is.
Vanuit preventie en een algemene zorgplicht wil niemand
dat sluimerende asbestrisico’s onopgemerkt blijven met
gezondheidsrisico’s voor de bewoners als gevolg.
Dankzij een actuele asbestinventaris weet de VME waar zich
asbest bevindt en worden risicosituaties gedetecteerd om aan te
pakken. Bijkomend voordeel is dat voorafgaand aan onderhoudsof
renovatiewerken elke externe werkgever zich kan beroepen
op de aanwezige asbestinventaris en deze kost niet meer hoeft
aan te rekenen.
Tot slot is het als syndicus aangewezen tussentijds en vooral
na uitvoering een visuele controle uit te (laten) voeren op het
correcte verloop en de correcte oplevering van de werken.
Wie kan een asbestinventaris opmaken?
De federale Codex legt hierin (helaas) geen beperkingen
op. Er bestaat dus geen erkenning voor de opmaak van
asbestinventarissen. In de praktijk specialiseerden erkende
asbestlabo’s en milieustudiebureau ’s zich in de opmaak van
asbestinventarissen. De syndicus kan een dergelijk partij
contracteren voor het opmaken of jaarlijks evalueren van
de asbestinventaris van de gemeenschappelijke delen. Wat
bijkomend interessant kan zijn voor de syndicus, is het voorzien
van een ondersteuning en bijstand op afroep bij offertevragen,
opvolging van renovatiewerken of bij asbestincidenten
(zie verder).

11
INFORMATIEPLICHT VAN DE SYNDICUS?
Het herkennen en beoordelen van de vele verschillende
asbesttoepassingen vergt veel expertise en ervaring. Zelden
beschikken syndici of vastgoedmakelaars over deze expertise.
De informatieplicht van een syndicus reikt maar tot de grenzen van
zijn mogelijkheden. Het is dus verstandig bij verkoop beschikbare
informatie te delen maar bij het ontbreken ervan zich te onthouden
van verklaringen over de vermeende aan- of afwezigheid van
asbest in het vastgoed. Geïnteresseerde kopers informeren over de
kans op aanwezigheid van asbest bij bouwjaren ouder dan 2001
vormt uiteraard geen probleem.
WAT BRENGT DE TOEKOMST:
HET VLAAMSE ASBESTINVENTARISATTEST
In navolging van de goedkeuring van het Vlaamse Actieplan
Asbestafbouw (2018) zal elke eigenaar van een zogeheten
“toegankelijke constructie met risicobouwjaar (500 m²
In het kort voor de syndicus in Wallonië
• zelfde regeling als in Vlaanderen.
Een asbestinventarisattest wordt afgeleverd door de OVAM
en bestaat uit een volledig asbestinventarisrapport. Enkel
gecertificeerde asbestdeskundigen zullen deze asbestinventarissen
mogen opmaken volgens een standaard inspectieprotocol
van de OVAM. In se zal het Vlaamse asbestinventarisattest voor
werkgevers evenzeer bruikbaar zijn als (niet-destructieve) door de
Codex verplichte asbestinventaris.
INFO
EERSTE HULP BIJ ASBESTINCIDENTEN
Doet zich in het gebouw een acuut asbestgevaar voor, dan is een
kordaat optreden essentieel. Beschikken over een intern draaiboek
met o.a. contactgegevens is dan geen overbodige luxe. Ook
ondersteuning en bijstand op afroep van een asbestdeskundige
kan de syndicus de nodige ontzorging bieden. De eerste zorg is het
verder vrijkomen en verspreiden van asbestvezels te voorkomen
en blootstelling van bewoners of derden te vermijden.
Asbestvezels verspreiden zich via luchtstroming (natuurlijke of
gestuurde ventilatie) of via materieel, kledij en schoeisel. Om dit
te vermijden moet de asbestbron snel afgedekt (ingekapseld) of
gefixeerd worden en verspreiding via luchtstromingen of passage
vermeden worden. De asbestdeskundig kan de syndicus advies
geven over de juiste (risico)beheersmaatregelen. Onzorgvuldig
handelen door externe werknemers kan gemeld worden aan de
externe directies van de toezichthoudende overheid FOD WASO.
Daarnaast kunnen ook gewestelijke of lokale milieutoezichthouders
handhaven op inbreuken op de gewestelijke milieuregelgeving,
ongeacht of de veroorzaker werknemer is of niet.
Dhr Chris Loyens
OVAM - Team Asbest
Stationsstraat 110
2800 Mechelen
T 015 28 44 98
E asbest@ovam.be
W www.ovam.be
Dhr Bernard Hermans
Technical Director
a-ULaB
Rue Auguste Piccard 48
6041 Gosselies
T 0471 38 51 45
E beh@a-ulab.com
W www.a-ulab.com
PROPERTYTODAY

12
Historische
liften
- vervolg
Het beheer van mede-eigendommen is een veeleisende job die
professionele en menselijke kwaliteiten vereist om de uitdagingen van de
nieuwe regelgeving die van toepassing is in de gebouwen die u beheert,
het hoofd te bieden. Het conform maken van liften die dateren van vóór
1958, is voor velen van u een onderwerp van discussie en technisch gezien
zeker een complexe aangelegenheid.
Helaas worden onze oude liften die vóór 1958 zijn geïnstalleerd, bedreigd
en is de noodtoestand reëel.
De deadline van 31 december 2022 voor het conform maken van onze
liften, in overeenstemming met het koninklijk besluit van 2003, komt
steeds dichterbij. Dit dwingt de mede-eigenaars soms tot overhaaste
beslissingen die het aanzicht van het gebouw en de esthetische en
historische aspecten van de liften niet respecteren. We herinneren eraan
dat de federale overheid verantwoordelijk is voor de veiligheid van de
liften en dat de gewesten verantwoordelijk zijn voor erfgoed.
Save Our Elevators zet zich al jaren in voor het behoud van liften met
een erfgoedwaarde, die de charme vormen van de prachtige gebouwen
waarin u uw opdracht uitvoert. Onze vereniging kiest voor een positieve
benadering die de opvolging van de veiligheidsnormen wil verzoenen
met het behoud van dit prachtige industriële erfgoed, dat de trots en
vreugde is van zoveel mede-eigendommen in België.
Het afgelopen jaar is vruchtbaar geweest in termen van mobilisatie en
vooruitgang. We hebben interpellaties van burgers in 10 gemeenten
van het Brussels Gewest voorgesteld, wat heeft geleid tot 6 moties die
unaniem werden goedgekeurd door de gemeentelijke overheden (Brussel,
Vorst, Elsene, Schaarbeek, Sint-Lambrechts-Woluwe en recentelijk nog
in Ukkel). In enkele maanden tijd hebben we meer dan 450 nog intacte
liften in enkele gemeenten in het zuiden van Brussel opgelijst. Deze
sensibiliseringsacties hebben het bewustzijn van de Brusselse politici
vergroot, die dit onderwerp op de politieke agenda hebben gezet door
het op te nemen in het regeerakkoord van het Brussels Hoofdstedelijk
Gewest.

13
Op 16 december jongstleden vond een interessant en productief
debat plaats in het Brussels Parlement. Staatssecretaris Pascal Smet
werd door vijf afgevaardigden ondervraagd over de dringende
noodzaak om deze historische liften te behouden en maatregelen
te treffen om liften met een erfgoedwaarde te beschermen en ze
toch even veilig te maken als moderne liften. De heer Pascal Smet
is al begonnen met het opstellen van een gewestelijke inventaris.
Wij nodigen u uit deel te nemen aan deze inventarisatie door
de eigenaars voor te stellen om de erkenning van de historische
waarde van een lift aan te vragen (dit is slechts een erkenning en
geen classificatie). Een dialoog tussen de gefedereerde entiteiten
en de federale overheid zou binnenkort moeten plaatsvinden.
Ook Vlaams minister van Erfgoed, de heer Matthias Diependaele,
werd op 16 januari door verschillende leden van het Vlaams
Parlement ondervraagd over deze gevoelige kwestie. Er zouden
meer dan 160 liften te redden zijn in Antwerpen en nog veel meer
in de rest van het Vlaams Gewest. In Wallonië heeft het ‘Agence
Wallonne du Patrimoine’ ook minister Valérie de Bue bewust
gemaakt van deze problematiek.
Erfgoed is ieders zorg en we hebben u nodig om ervoor te zorgen
dat deze mooie liften de mede-eigendommen trouw blijven
dienen. Onze vereniging wenst de rol te spelen van bemiddelaar
tussen de vastgoedprofessionals, de mede-eigendommen en
het Ministerie van Economie, dat verantwoordelijk is voor de
toepassing van het KB van 2003.
In 2020 wensen wij met u, de syndici, als wettelijke
vertegenwoordigers van de mede-eigendommen, samen te
werken zodat de in het KB vastgelegde veiligheidsvoorzieningen
(elektronische gordijnen, positieve sloten op oude poorten en
deuren, stopbars,...) en het gebruik van risicoanalyse, bekend als
de Kinney-methode, worden toegepast op deze prachtige liften,
die volwaardig deel uitmaken van de mede-eigendommen.
Wij staan tot uw beschikking om u te informeren en te helpen
bij deze uitdaging om liften met een erfgoedwaarde conform te
maken met de voorschriften.
INFO
Save Our Elevators
www.saveourelevators.com
saveourelevators@gmail.com
PROPERTYTODAY
SYNDIC Channel
NIEUW IN MEDE-EIGENDOM IN BELGIË!
Kijk op YouTube naar de SYNDIC Channel, wordt nu snel aangevuld.

Maak van jouw
woning een
fiberwoning
Met fiber zijn jouw vastgoedprojecten
klaar voor de toekomst
Met fiber tot in de woning bied je jouw klanten supersnel
en stabiel internet, een ultra-lage latentie, het scherpste beeld
op al hun schermen en vooral een gebouw dat almaar meer
geconnecteerde toestellen moeiteloos aankan. Zo is je gebouw
helemaal klaar voor de toekomst.
Contacteer ons
voor een vrijblijvend gesprek:
Ann De Schryver
0475 52 59 20
ann.deschryver@proximus.com
Xavier Schreinemacher
0477 57 05 02
xavier.schreinemacher@proximus.com
Proximus, een partner voor jouw
bouwprojecten. Niets dan voordelen
voor jezelf… en voor je klanten!
De Proximus-experten luisteren naar je noden en stellen
oplossingen voor op jouw maat. Om elke stap van de plannen van
nabij op te volgen, kan je op elk moment van de dag bij terecht
jouw toegewijde contactpersoon.
Bovendien geven we je klanten een prachtig welkomstgeschenk:
een gratis fiberabonnement gedurende 6 maanden zonder
aankoopverplichting! Dat is een mooie troef voor jouw bedrijf.
Close
partner of
proximus.be/fiber

Zijn rookmelders in
de algemene delen verplicht?
15
GEWEST VLAANDEREN
Wat dient de syndicus te weten i.v.m. de rookmelderverplichtingen
die vanaf 01 januari 2020 gelden bij alle woningen, meer concreet
over het plaatsen van rookmelders in de gemeenschappelijke
delen van appartementsgebouwen? Wat is veranderd sedert 01
januari 2020 en wat verandert vanaf 01 januari 2021?
Nieuw rookmelderdecreet
vanaf 01 januari 2020 (Vlaams Gewest)
Op 01 januari 2020 werd het Rookmelderdecreet van 01 juni 2012
(BS 13 07 2012) opgeheven en vervangen door het Decreet van
10 maart 2017 (houdende wijziging van het decreet van 15 juli
1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van
de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische
rookmelders voor woningen betreft).
Vanaf 01 januari 2020 staan de rookmelderverplichtingen dus
in de Vlaamse Wooncode zelf en zijn die van toepassing op
eigendomswoningen en niet louter meer bij huur.
2. Individuele kelders die rechtstreeks vanuit een appartement
te betreden zijn. Voor de andere zolder- en/of kelderruimtes
dient bekeken te worden op welke wijze deze ruimtes bereikt
of betreden kunnen worden. Indien (1) zowel dergelijke
privatieve als gemeenschappelijke ruimtes betreden
kunnen worden via een gemeenschappelijk deel én (2) geen
technische installatie aanwezig is in die ruimtes, dan dienen
deze ruimtes NIET voorzien te zijn van een rookmelder.
De technische handleiding van het Agentschap Wonen-
Vlaanderen is hierin duidelijk: In individuele kelders van
appartementen (waarin zich geen technische installatie
bevindt) moet een rookmelder geïnstalleerd zijn als de
kelder normaal te betreden is en direct toegankelijk
vanaf het appartement, d.w.z. zonder dat men zich
door gemeenschappelijke delen moet verplaatsen. De
voorzienende syndicus zal als een bezorgde pater familias
sowieso een rookmelder plaatsen in de kelderverdieping en
in de lifthallen.
Concrete verplichting
De concrete verplichting wordt in het nieuwe Decreet zeer
eenvoudig geformuleerd. Een woning moet uitgerust zijn
met één of meer rookmelders geplaatst op de wijze bepaald
door de Vlaamse Regering of moet beschikken over een
branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door
een daartoe erkend organisme. De rookmelderverplichtingen
gelden dus niet als het appartementsgebouw beschikt over een
branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een
daartoe erkend organisme.
In het huidige Rookmeldersdecreet
wordt enkel gesproken over ‘de woning’.
Zoals eveneens te lezen valt in de technische handleiding van het
Agentschap Wonen-Vlaanderen gelden GEEN verplichtingen voor
de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw
(bvb. de inkomhal, de lift/traphallen, de trapzalen, enz. …).
Wat wijzigt op 01 januari 2021?
Vanaf 01 januari 2021 treedt het zogenaamde ‘Optimalisatiedecreet’
in werking. Er worden dan nieuwe technische verslagen van kracht
en er wordt gewerkt met een beoordeling in categorieën in plaats
van met een beoordeling aan de hand van strafpunten.
Voor de syndicus is het belangrijk te weten dat, in hoofde van zijn
verantwoordelijkheid, tegen die tijd in appartementsgebouwen
ook de gemeenschappelijke delen van voldoende rookmelders
zullen moeten voorzien zijn, opdat de appartementen in dit zelfde
gebouw conform zouden zijn met de regelgeving. D.w.z. dat de
beoordeling van de aanwezigheid van rookmelders gebeurt zowel
op het niveau van de woning als op het niveau van het ganse
gebouw.
Hierop zijn enkele uitzonderingen met dewelke de syndicus moet
rekening houden.
1. Zolders of kelders in dewelke zich een technische installatie
bevindt. Van zodra enige vorm van technische installatie
aanwezig is in een zolder of in een kelderruimte wordt die
als bouwlaag geschouwd en moet er hoe dan ook altijd een
rookmelder aangebracht worden, zonder onderscheid of
het een privatief dan wel een gemeenschappelijke ruimte
betreft. Bij een niet limitatieve opsomming van technische
installaties gaat het bvb stookplaats / stookketels, elektrische
transformatoren, machines of machinekamers voor liften,
voor airconditioning, voor ventilatie, gasmeters of afvalruimte
(in feite waar een brand zou kunnen ontstaan) maar niet de
waterkraan of bedieningspaneel van de alarminstallatie.
Indien je als syndicus twijfelt, vraag raad en/of info aan een
bevoegde installateur.

16
Welk type rookmelder dient
de syndicus te laten plaatsen?
• Enkel optische rookmelders zijn toegelaten
• De rookmelders moeten CE gemarkeerd zijn en voldoen aan
de norm NBN EN 14604.
• Het type batterij is vrij te bepalen, maar opteer sowieso voor
een niet-vervangbare/niet verwijderbare batterij van het
lithium type (dit zal de syndicus en zijn mede-eigenaars veel
miserie besparen)
• Opteer voor een melder met een 10-jarige garantieperiode
• Het toestel moet beschikken over een testknop
• Als syndicus laat u de rookmelders waar nodig plaatsen.
Dit moet u zeker verlicht laten doen in het geval van een
branddetectiesysteem. Deze moeten voldoen aan de normen
NBN S 21-100-1 en NBN S 21-100-2 . Deze normen vereisen
dat het ontwerp, de plaatsing en het onderhoud worden
uitgevoerd door een ervaren installateur (BOSEC-certificering
garandeert dit). De controle van de branddetectiesysteem
moet worden toevertrouwd aan een keuringsinstantie die is
geaccrediteerd voor deze normen.
Meer Info
Algemene informatie over de verplichte plaatsing van
rookmelders vind je terug bij het Agentschap Wonen-Vlaanderen.
Wil je meer informatie over de technische vereisten van de
rookmelders (optisch, CE-markering, NBN EN 14604-norm, …)
en over de meest optimale plaatsing, dan kan je terecht in de
door het Agentschap opgestelde “Technische Richtlijnen voor
een Woningkwaliteitsonderzoek - Handleiding bij de technische
verslagen / November 2017” (pp. 76-80).
GEWEST WALLONIË
Rookmelders in Wallonië
Al sinds 1 juli 2006 zijn rookmelders verplicht in heel Wallonië. Het
aantal rookmelders hangt af van je type woning.
• Appartement: woon je in een appartement dat kleiner is dan 80
m2 dan dien je 1 rookmelder te installeren. Is je appartement
groter, dan zijn 2 detectoren verplicht.
• Huis: 1 rookmelder per bouwlaag is verplicht. Een tussenverdieping
wordt hierbij beschouwd als een volwaardige
verdieping. Is de oppervlakte van een bouwlaag groter dan 80
m2 dan dien je daar 2 rookmelders te installeren.
Wanneer je volgens deze richtlijnen minstens 4 rookmelders in je
huis hebt moeten deze onderling met elkaar in verbinding staan of
heb je een gecentraliseerde detectiesysteem nodig.
INFO
Meer inlichtingen
Leaflet “ Rookmelders plaatsen
is heel eenvoudig “ https://
www.vlaanderen.be/publicaties/
rookmelders-hoe-beschermt-uzich-tegen-brandgevaar
Preventie is dagelijkse realiteit -
https://www.anpi.be/nl/
brandpreventie-de-rookmelders
GEWEST BRUSSEL
Rookmelders in Brussel
Sinds 1 juli 2005 zijn rookmelders verplicht in huurwoningen in het
Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Je moet verplicht een rookmelder
plaatsen in elk vertrek dat je moet doorlopen om van de deur van
de slaapkamer naar de uitgang te gaan.
De rookmelder moet optisch zijn, BOSEC-gekeurd en voorzien
van een lithiumbatterij met een levensduur van meer dan 5 jaar of
aangesloten op het stroomnet en voorzien van een noodbatterij.
Lijst van gecertificeerde
bedrijven voor
branddetectieinstallaties:
www.bosec.be
PROPERTYTODAY

17
Het EPC Gemeenschappelijke delen
komt eraan, maar BTV gaat verder!
Vanaf 1 januari 2020 kan er in Vlaanderen voor elk gebouw met minimum twee woonéénheden
een EPC Gemeenschappelijke Delen opgesteld worden. Uiterlijk op 1 januari 2022 moet
het EPC aanwezig zijn. Wat dat nu net inhoudt, licht ing. Joris Breugelmans, Commercieel Directeur
bij BTV, graag voor u toe.
Joris, iedereen kent BTV ondertussen door het
gekende logo in het straatbeeld, de vele beurzen
waar jullie aanwezig zijn en de talloze opleidingen
die jullie geven, maar wat doet BTV nu juist? Kan
je dat beschrijven in twee woorden?
Twee woorden: technische keuringen en controles in onder andere
appartementsgebouwen: Elektriciteit, EPC maar ook keuringen
van bijvoorbeeld liften.
En vandaag is er extra aandacht nodig voor één
specifiek product dat vanaf 01 januari 2020 op de
markt komt?
Klopt! Vanaf 01 januari 2020 starten we met de opmaak van
het EPC Gemeenschappelijke delen, een volledig nieuw soort
energieprestatiecertificaat. Vanaf dit moment is er een periode
voorzien waarin het EPC kan worden opgemaakt, maar uiterlijk 01
januari 2022 moet elke mede-eigendom voorzien zijn van een EPC
Gemeenschappelijke delen.
Wat houdt dat nieuwe EPC nu net in?
Het EPC van de Gemeenschappelijke Delen is een instrument
om eigenaars en gebouwbeheerders wegwijs te maken in de
energieprestatie van het gebouw en hen te informeren over de
stappen die best gezet worden om een energiezuinige renovatie
op te starten.
Het EPC van het appartement zelf en het EPC van
de gemeenschappelijke delen zijn dan eigenlijk
complementair?
Eigenlijk zit in beide certificaten dezelfde data. Het EPC van de
gemeenschappelijke delen geeft namelijk heel duidelijk weer wat
de schildelen zijn van de mede-eigendom en wat de collectieve
verwarming is. Op basis daarvan zullen dan achteraf de EPC’s van
de appartementen opgemaakt worden. Het is dus van essentieel
belang dat het EPC van de gemeenschappelijke delen kwaliteitsvol
en uiterst nauwkeurig wordt opgemaakt.
Zorgt dat niet voor extra complexiteit voor
gebouwbeheerders en eigenaars? Nog een extra
certificaat erbij?
Neen, absoluut niet. De bedoeling is om met dit certificaat, dat
wordt voorgelegd aan de algemene vergadering, alle eigenaars
te sensibiliseren over wat de toestand van het gebouw is op
energetisch vlak. De belangrijkste vraag die we ons daar moeten
stellen is: welke doelstellingen moeten we halen tegen 2050? Ik
weet het, dat is nog 30 jaar, maar het is van essentieel belang dat
we nu al beginnen na te denken over hoe we onze appartementen
gaan renoveren. Dat de syndicus verder gaat uitgroeien tot een
renovatiemanager, is nu wel absoluut duidelijk, zeker gezien de
doelstellingen die nu voorgelegd worden door het VEA. Anderzijds
zien we nu ook duidelijk dat het Vlaamse patrimonium verouderd
is, energetisch niet goed in orde is en dat er nauwelijks nieuwe
technieken gebruikt zijn in mede-eigendommen.
Hoe uit zich dat in de praktijk?
Om een voorbeeldje te geven: vandaag de dag heeft bijna
iedereen zonnepanelen liggen op zijn dak. Ze zijn niet meer weg te
denken uit het straatbeeld, maar op mede-eigendommen zien we
ze nauwelijks. Deze en andere nieuwe technieken moeten ook in
de mede-eigendommen geïntegreerd worden om op deze manier
het energieverbruik te doen dalen .
Toen het EPC voor appartementen en woningen
enkele jaren geleden verscheen, werden er veel
snelle maar ook minder kwaliteitsvolle EPC’s
opgemaakt. Dat kunnen we ons nu toch niet
permitteren?
Dat is absoluut waar. Goed renoveren moet doordacht gebeuren.
Daarom hebben we bij BTV ook beslist om, samen met het EPC
gemeenschappelijke delen, extra diensten aan te bieden. We
zullen een eerste poging doen om de technische doelstellingen
die het VEA stelt, om te zetten in kostprijzen. We gaan ook kijken
naar de Vlaamse wooncode en in hoeverre die een bedreiging
vormt voor het gebouw: zijn er gebreken in het deel “Gebouw”, de
algemene delen, zijn hier strafpunten,…
Anderzijds gaan we ook kijken naar de toestand van het gebouw via
een conditiemeting. Wanneer we dan al die puzzelstukken samen
leggen, krijgen we een kostenplaatje naar 2050 toe. Dat gaan we
verwerken in een meerjarenonderhoudsplan om de syndici voor
te bereiden op 2050 en hen advies te geven. Zo kunnen ze, samen
met de Algemene Vergadering, bepalen wat het plan van aanpak
zal zijn, vooral op financieel vlak. Het EPC Gemeenschappelijke
delen is de eerste opstap naar dat plan van aanpak.
SYNDIC Channel
NIEUW IN MEDE-EIGENDOM IN BELGIË!
Kijk op YouTube naar de SYNDIC Channel, wordt nu snel aangevuld.

18
Je gaf eerder al aan dat de syndicus een
renovatiemanager zal worden, maar als ik kijk
naar dit pakket, denk ik dat BTV ook niet langer
het standaard keuringsorganisme zal zijn maar
eerder een adviseur met een proactieve instelling.
In dit geval kunnen we niet anders dan de kwaliteit te kaderen.
Het EPC Gemeenschappelijke delen is wel afgelijnd, maar we
kunnen eigenlijk meerdere wetgevingen die ook van toepassing
zijn tot één geheel brengen, als helder en mooi verslag, inclusief
een PowerPoint presentatie voor de syndicus met daarin de
verschillende wetgevingen en hoe die kunnen worden gebracht
op de Algemene Vergadering. Dat is het doel! Uiteraard blijven
we onafhankelijk en deontologisch werken, geheel in onze stijl als
gebouwinspecteur.
• hierbij wordt eerst beslist om een energiedeskundige type
A aan te stellen voor deze opdracht. Notuleer zijn naam
en mogelijks zijn erkenningnummer om alle twijfels te
vermijden.
• laat tevens het bijzonder ereloon voor deze bijkomende
opdracht voor de syndicus vastleggen, (bvb 250 euro, geen
btw van toepassing) alsook een meerprijs voor bijkomende
prestaties (bvb uurloon).
• vanaf dan kan je afspreken met je energiedeskundige en je
lijst van gebouwen afwerken. Laat er geen gras over groeien.
• laat je niet verleiden om deze beslissing uit te stellen tot op
een AV ergens in 2021. De kans is groot dat je tegen 01 januari
2020 niet zal beschikken over het vereiste EPC attest want de
energiedeskundigen zullen overrompeld worden.
De conclusie is dat de verslagen die BTV aflevert een
bron zijn om voor syndici en gebouwbeheerders
een managementinformatiesysteem op te zetten
dat ook een besparingssysteem betekent. Hoe
sneller u daarmee begint, hoe beter natuurlijk?
Absoluut! Het is belangrijk om te renoveren en tijdig te starten
met die renovaties. Hoe sneller de toestand van het gebouw
gekend is, hoe sneller de beslissingen kunnen worden genomen
op en met de Algemene Vergadering, en de renovatie kan worden
gestart. Hoe sneller de investering gebeurt, hoe sneller men er ook
rendement en plezier (lees: winst en minder verbruik) uithaalt.
De meerwaarde van de mede-eigendom en de appartementen
zullen hierdoor zonder twijfel stijgen, maar ook de EPC’s van de
individuele appartementen zullen verbeteren.
De boodschap voor de goede syndicus is dus: nu
actie ondernemen en zich voorbereiden op de
toekomst!
INFO
UVS interviewt Ing. Joris
Breugelmans, Commercieel
Directeur bij BTV.
UVS aanbevelingen voor de syndicus
• vanaf vandaag zet je zonder dralen op elke agenda van elke
eerstkomende algemene vergadering een puntje “ Verplichte
EPC gemene delen laten opmaken. Beslissingen. ( 1/2 + 1 ) “
PROPERTYTODAY
Uw mandaat van syndicus vervalt tijdens
de Coronacrisis. Wat nu?
Uw mandaat als syndicus neemt een einde op de volgende
AV, maar die is helaas wegens Corona omstandigheden voor
onbepaalde tijd verdaagd: u bent dus niet in de mogelijkheid om
de verlenging van uw mandaat te laten beslissen.
Gezien de nationale noodsituatie en het verbod op alle
bijeenkomsten en vergaderingen, menen wij als federatie dat
uw mandaat de facto zal lopen tot de volgende algemene
vergadering. U blijft dus syndicus van alle gebouwen in uw beheer,
tot de volgende algemene vergadering en u dient steeds deze
gebouwen verder te beheren als een ”goede huisvader”.
Tip: zorg ervoor dat uw syndicusovereenkomst de looptijd van uw
mandaat telkens tot de volgende AV laat lopen. Op deze manier
vermijdt u ook problemen met bepaalde banken die zich nogal te
vlotjes permitteren om de rekeningen van de VME te blokkeren bij
gebrek aan PV van de AV die uw verlenging vastlegt.

19
BENT U SYNDICUS OF
COMMISSARIS VAN DE REKENINGEN?
De gids van de
mede-eigendom
Ontdek uw
rechten en
plichten
dankzij ARAG
In het mede-eigendom waar u woont,
werd u aangesteld als syndicus of
commissaris van de rekeningen?
U staat in voor het dagelijks beheer
van het mede-eigendom, al dan niet op
vrijwillige basis. In het kader daarvan
moet u rekening houden met een
complexe wetgeving.
Wil u meer duidelijkheid omtrent uw
juridische rechten en plichten met
betrekking tot uw mandaat? Vertrouw
op ARAG, dé juridische partner voor uw
mede-eigendom.
Uw juridische specialist, op
wie u dagelijks een beroep
kan doen
Meer weten over onze
verzekeringsproducten?
PRAAT EROVER MET UW
MAKELAAR OF STUUR EEN
MAILTJE NAAR INFO@ARAG.BE
VOOR MEER INFORMATIE.
EEN GRATIS
BROCHURE VOOR
ELKE SYNDICUS
ARAG is méér dan een verzekeraar die
u Rechtsbijstand biedt. ARAG is uw
bondgenoot en informeert u over uw
rechten en plichten in het kader van het
dagelijks beheer van uw mede-eigendom.
Download
onze adviesbrochure op
www.arag.be
ARAG de juridische partner
van uw mede-eigendom
ARAG SE Branch Belgium is het Belgisch filiaal van
een internationale verzekeringsgroep gespecialiseerd
in Rechtsbijstand. ARAG is al meer dan 50 jaar in
België actief met twee complementaire activiteiten:
essentiële juridische aspecten verduidelijken en de
oplossing van eventuele geschillen begeleiden.
Wat kunnen we voor uw
mede-eigendom betekenen?
ARAG werkte een specifieke oplossing uit om medeeigenaars
te beschermen en het werk van de
syndicus en de commissaris van de rekeningen te
verduidelijken.
• Uw juridische uitgaven budgetteren: niet langer
overbodige en onvoorziene uitgaven doen om uw
rechten te doen gelden.
• De juridische aspecten aan een betrouwbare
partner overlaten: de syndicus en de commissaris van
de rekeningen werk uit handen nemen.
• Genieten van de uitgebreidste Rechtsbijstand
op de markt.

20
De overdracht van een dossier naar een nieuw
aangestelde syndicus: naadloos is …. mogelijk!
artikels doet de praktijk vaststellen dat tussen de aftredende
syndicus en zijn opvolger regelmatig feitelijke disputen, en zelfs
klachtneerlegging wegens een beweerde schending van de
deontologische verplichtingen, rijzen.
Nochtans kan een dergelijke negatieve casuïstiek makkelijk(er)
voorkomen worden wanneer eenieder van de betrokken actoren
goed weet welke de spelregels zijn waarmee zowel de aftredende
syndicus als de opvolgende syndicus moeten en kunnen rekening
houden.
De taak van een syndicus vormt een onderschat en moeilijk beroep
doch het is en blijft een gemandateerd beheer van andermans
eigendom volgens de regels van het burgerlijk wetboek waaruit
volgt dat elke mede-eigenaar daarop moet kunnen vertrouwen.
Het vertrouwen van elke mede-eigenaar in een syndicus moet op
een positieve en eervolle wijze invulling krijgen, zulks tot de laatste
dag van diens mandaat en zelfs met inbegrip van de termijn van 30
dagen na de beëindiging van diens mandaat.
Vaak wringt het schoentje wanneer het mandaat van een syndicus
is beëindigd en hij verwacht wordt om het dossier van het beheer
van het gebouw tijdig én volledig over te dragen aan zijn opvolger.
Een teleurstelling van de syndicus wiens mandaat is beëindigd,
een weinig collegiale verhouding tussen hem en de opvolgende
syndicus en andere eventuele oorzaken doen in de praktijk naar
aanleiding van de overdracht van het dossier van het beheer van
het gebouw discussies ontstaan waarmee de mede-eigendom
niet is gebaat.
Artikel 577-8 § 4, 9° burgerlijk wetboek bepaalt: ‘ongeacht de
bevoegdheid die hem door het reglement van mede-eigendom
wordt toegekend, heeft de syndicus tot opdracht indien zijn
mandaat op om het even welke wijze een einde heeft genomen,
binnen een termijn van 30 dagen na de beëindiging van zijn
mandaat het volledige dossier van het beheer van het gebouw
aan zijn opvolger of, in diens afwezigheid, aan de voorzitter van de
laatste algemene vergadering te overhandigen, met inbegrip van
de boekhouding en de activa die hij beheerde, van elk schadegeval,
van een historiek van de rekening waarop de schadegevallen zijn
vereffend, alsmede van de stukken die de bestemming bewijzen
welke werd gegeven aan elke som die niet op de financiële
rekeningen van de mede-eigendom terug te vinden is’.
De plichtenleer, goedgekeurd bij koninklijk besluit van 29.06.2018
en in het Belgisch Staatsblad gepubliceerd op 31.10.2018,
bepaalt voor wat betreft de bijzondere verplichtingen voor de
vastgoedmakelaar-syndicus onder artikel 85 dat in het kader van
de overhandiging tussen vastgoedmakelaar-syndici de aftredende
syndicus en zijn opvolger een gedetailleerde inventaris opstellen
met de overgedragen stukken. Ondanks de draagwijdte van deze
Elke opvolging van de ene syndicus door de andere syndicus en
alle onderlinge praktische contacten hieromtrent, zijn bij voorbaat
onderhevig aan een elementair wederzijds respect, overigens
ook ingebed in de algemene deontologische regels die de eer, de
waardigheid en de goede naam van vastgoedmakelaars-syndici
moeten doen (helpen) garanderen.
Bovendien is elke syndicus gehouden door de gemeenrechtelijke
principes waarbij bij uitstek relevant kan verwezen worden naar de
principes van de goede trouw en de redelijkheid.
Kortom: een wederzijds professioneel respect, met oog voor
het belang van elke mede-eigenaar in het gebouw waarvan het
dossier van het beheer wordt overgedragen, is a priori een must.
Het maakt het besef dat het dossier van het beheer van het
gebouw in regel verplicht tijdig en volledig dient te gebeuren des
te evidenter, zelfs indien er nog betwistingen zouden zijn over
onkosten of erelonen dewelke trouwens geen excuus kunnen
vormen om aan deze dubbele verplichting te verzaken.
Het dossier moet binnen een termijn van 30 dagen na de
beëindiging van zijn mandaat door de aftredende syndicus
overdragen worden: de wet is hieromtrent duidelijk en laat feitelijk
geen interpretatie toe.
De aftredende syndicus mag trouwens verwacht worden dat hij
met een zekere vlijt alsook met oog voor de verzekering van de
continuïteit van het beheer van de mede-eigendom de nodige
handelingen stelt tot tijdige overdracht van het dossier.
Tot garantie van de tijdigheid is het niet onjuist om aan te raden
dat tussen de aftredende en de opvolgende syndicus n.a.v.
het eerste onderlinge contact, uiteraard op voorwaarde dat de
opvolgende syndicus doet blijken van een duidelijk en geldig
mandaat, onmiddellijk een concrete datum wordt afgesproken tot
overdracht van het dossier waarbij van partijen vervolgens mag
worden verwacht dat zij deze respecteren, tenzij overmacht.
De overdracht van het dossier gebeurt bij voorkeur ook
persoonlijk tussen de aftredende en de opvolgende syndicus en
zonder dat hiervoor tussenpersonen (in de praktijk immers vaak
gerechtsdeurwaarders, koerierdiensten, een lid van de medeeigenaars)
worden ingeschakeld wiens praktische beschikbaarheid
soms de reden zijn waarom een overdracht tegen het uiterlijke
einde van de termijn van 30 dagen niet wordt gehaald.

21
De praktijk wijst uit dat de meeste discussies hoe dan ook
gerelateerd zijn aan de al dan niet volledigheid van het over te
dragen dossier.
Dit veelal om 2 redenen: enerzijds omdat de aftredende syndicus
en de opvolgende syndicus redetwisten over wat moet worden
verstaan onder een volledig dossier, anderzijds omdat naar
aanleiding van of zelfs na de overdracht de volledigheid van het
dossier wordt betwist.
1)
Een volledig dossier veronderstelt dat de aftredende syndicus
alle stukken m.b.t. het beheer van het gebouw overdraagt,
daarin zeker begrepen het initiële schriftelijk mandaat met
prijsafspraak, de bewijzen van uitnodiging tot de vroegere
algemene vergaderingen en de verslagen hiervan inclusief
aanwezigheidslijsten en formulieren van volmacht, de gedane
afrekeningen per mede-eigenaar, de statuten, het reglement van
inwendige orde, de overeenkomsten met leveranciers, verslagen
van bijvoorbeeld liftkeuring, relevante stukken aangaande
bijvoorbeeld de oplevering voor wat betreft de gemene delen,
eventuele gerechtelijke dossiers, uitgaande en inkomende
administratie (bv. naar/van een notaris ingeval van verkoop van
een appartement), de boekhouding en de bankrekeningen.
Het klopt in zekere mate dat de inhoudelijke tekst van artikel 577-
8 § 4, 9° burgerlijk wetboek hoe dan ook veelvuldig aanleiding
geeft tot uiteenlopende interpretaties: wat moet immers precies
verstaan worden onder bijvoorbeeld de notie ‘de boekhouding’?
‘De boekhouding’ is inderdaad een ruime notie dewelke tot
zijn juiste proportie moet worden herleid: i.t.t. tot herhaalde
praktijkdiscussies is het bijvoorbeeld geen wettelijke noch
automatische vereiste voor de aftredende syndicus om een
tussentijdse balans bij overdracht van een dossier te moeten
voorzien.
Belangrijk is in essentie dat een chronologisch overzicht ter
beschikking wordt gesteld omtrent de financiële positie van
de mede-eigendom, met de jaarlijkse resultaten van geboekte
inkomsten en kosten en uitgaven inclusief aangelegde reserves
en waarbij m.a.w. het gevoerde financiële beleid op transparante
wijze kan worden nagekeken, zulks los van de eventuele
kwijting(en) die de aftredende syndicus tijdens zijn mandaat zou
hebben ontvangen.
In dezelfde zin komt het in de praktijk nog steeds voor dat
een opvolgende syndicus in het kader van de over te dragen
‘bankrekeningen’ de aftredende syndicus dwingend vraagt om
een bundel van materiële bankafschriften te mogen ontvangen
doch zulks is ten onrechte wanneer elektronische bankafschriften
voorhanden zijn en de opvolgende syndicus, mits een minimum
aan eigen moeite en indien volgens hem nodig voor de goede
uitvoering van zijn mandaat, zelf materiële bankafschriften kan
bekomen via het online platform waarover elk bank tegenwoordig
beschikt.
2)
Discussie naar aanleiding van of zelfs na de overdracht m.b.t. de
volledigheid van het dossier komt evenzeer nog steeds voor maar
kan eigenlijk ook vermeden worden mits zorgvuldigheid en zin
voor transparantie.
Het blijft inderdaad een terechte aanbeveling dat een syndicus,
van bij aanvang van zijn mandaat, zorgvuldig en waar nodig
tegensprekelijk inventariseert welke stukken of activa hij in het
kader van het beheer van het gebouw in zijn bezit krijgt.
Een vaak wederkerend probleem in deze context betreft de
discussie omtrent de overdracht van sleutels gerelateerd aan de
toegangen tot de gemene delen alwaar de opvolgende syndicus,
al dan niet op aangeven van de vereniging van mede-eigenaars
van het gebouw, stelt dat de overgedragen hoeveelheid niet klopt.
Indien de aftredende syndicus n.a.v. de initiële ontvangst van de
sleutels niet degelijk heeft genoteerd en tegensprekelijk heeft
laten bevestigen hoeveel sleutels hij heeft gekregen, heeft hij
een bewijsprobleem met jammer genoeg alle ongemak van dien
naderhand.
M.a.w. is het van bijzonder praktisch belang om tijdens het mandaat
alle ter beschikking gestelde of verzamelde activa degelijk en
liefst tegensprekelijk in kaart te brengen: zulks faciliteert, ingeval
uiteraard van een intussen gedane goede bewaring, mede een
transparante overdracht en sluit hopeloze discussies uit.
Het blijft evenzeer een terechte aanbeveling opdat de aftredende
syndicus in samenspraak met de opvolgende syndicus bij de
overdracht voldoende tijd voorzien om de inhoud van het dossier
van het beheer van het gebouw samen na te kijken zodat met
kennis van zaken door de opvolgende syndicus een schriftelijke
ontvangst kan gedaan worden met inbegrip van een onmiddellijke
goedkeuring wat de wettelijk vereiste volledige inhoud ervan
betreft.
INFO
Kris Maes
Senior Partner
Advocatenassociatie Nelissen
Grade
Leuven – Brussel - Waasmunster
kris.maes@nelissengrade.com
PROPERTYTODAY
SYNDIC Channel
NIEUW IN MEDE-EIGENDOM IN BELGIË!
Kijk op YouTube naar de SYNDIC Channel, wordt nu snel aangevuld.

22
Enkele praktische gevolgen voor een syndicus van
de vernietiging door het Grondwettelijk Hof van
de afbraakbepaling in de appartementswetgeving
Bij arrest van 20 februari 2020 vernietigde het Grondwettelijk Hof de wetsbepaling die de
algemene vergadering van een vereniging van mede-eigenaars om welbepaalde redenen
toeliet om met een vier vijfden meerderheid rechtsgeldig te beslissen tot afbraak en/
of volledige heropbouw van een appartementsgebouw en een mede-eigenaar navolgend
toestond om onder welbepaalde voorwaarden en modaliteiten afstand van zijn kavel te doen.
De praktische gevolgen daarvan zijn, in het bijzonder voor de syndicus, niet te onderschatten.
De afbraakbepaling.
Een van de meest baanbrekende wijzigingen die de
zogenaamde Waterzooiwet van 18 juni 2018 doorvoerde in de
appartementswetgeving, bestond erin dat voor een beslissing tot
afbraak en/of volledige heropbouw van een appartementsgebouw
niet steeds meer unanimiteit werd vereist.
Volgens het nieuwe artikel 577-7,§1, 2° h) van het Burgerlijk Wetboek
volstond namelijk een vier vijfden meerderheidsbeslissing van de
algemene vergadering van een vereniging van mede-eigenaars
om te kunnen overgaan tot afbraak en/of volledige heropbouw
van een appartementsgebouw om redenen van hygiëne, redenen
van veiligheid of wanneer de kostprijs voor de aanpassing van het
gebouw buitensporig zou zijn. Krachtens deze wetsbepaling kon
een mede-eigenaar bovendien afstand doen van zijn kavel ten
gunste van de andere mede-eigenaars indien de waarde ervan
lager is dan het aandeel dat hij ten laste zou moeten nemen in de
totale kostprijs van de werken, in voorkomend geval, tegen een in
onderling akkoord of door de rechter vastgestelde compensatie.
Niettegenstaande de eensgezindheid over de nood aan een
specifieke wettelijke regeling met het oog op de efficiënte
aanpak van het verouderende gebouwenpark, deed deze nieuwe
wetsbepaling meteen reeds veel inkt vloeien en werden luidop
vragen gesteld omtrent de praktische toepassing en haalbaarheid
ervan. Ook werd een verzoek tot vernietiging van die wetsbepaling
ingediend bij het Grondwettelijk Hof.
Het vernietigingsarrest van het Grondwettelijk
Hof van 20 februari 2020.
Na toetsing van de afbraakbepaling aan artikel 1 van het Eerste
Aanvullend Protocol bij het Europees Verdrag voor de Rechten
van de Mens besloot het Grondwettelijk Hof in essentie dat de
wetgever weliswaar rekening heeft gehouden met het belang van
de mede-eigenaar die zich verzet tegen de beslissing tot afbraak of
volledige heropbouw van het gebouw.
Gelet op de verregaande inmenging in het eigendomsrecht die
er onder meer kan toe leiden dat een mede-eigenaar daardoor
afstand moet doen van zijn eigendomsrecht, heeft de wetgever
volgens het Hof evenwel niet in voldoende waarborgen voorzien
om een billijk evenwicht tot stand te brengen tussen de vereisten
van het algemeen belang en die van de bescherming van het recht
op het ongestoord genot van de eigendom.
Op grond daarvan en vermits die wetsbepaling een onlosmakelijk
geheel uitmaakte, besliste het Grondwettelijk Hof uiteindelijk dat
de afbraakbepaling in haar geheel dient te worden vernietigd.
Voornamelijk voor de syndicus is het thans zaak om de praktische
gevolgen van de vernietiging tout court van de afbraakbepaling
correct in te schatten, zowel voor toekomstige beslissingen tot
afbraak en/of heropbouw van een appartementsgebouw als voor
reeds genomen beslissingen waartegen mogelijks procedures
aanhangig zijn in het kader waarvan al vonnissen kunnen
tussengekomen zijn.
Gevolgen van het arrest voor toekomstige
beslissingen tot afbraak en/of heropbouw van een
appartementsgebouw om redenen van hygiëne
of veiligheid of wanneer de kostprijs voor de
aanpassing van het gebouw buitensporig zou zijn.
Ingevolge het vernietigingsarrest van het Grondwettelijk Hof,
dat absoluut gezag van gewijsde heeft vanaf de bekendmaking
ervan in het Belgisch Staatsblad, kan men geen rechten meer
putten uit de vernietigde afbraakbepaling en kan men er niet
meer door gebonden zijn. Met andere woorden, de vernietigde
afbraakbepaling wordt uit de rechtsorde gehaald.
Er mag bijgevolg geen toepassing meer worden gemaakt van de
vernietigde wetsbepaling, zodat het niet meer mogelijk is voor de
algemene vergadering van een vereniging van mede-eigenaars om
met een vier vijfden meerderheid rechtsgeldig te beslissen tot de
afbraak en/of volledige heropbouw van het appartementsgebouw,
ook al zouden die afbraak en/of heropbouw kunnen verantwoord
worden door redenen van hygiëne of veiligheid, dan wel een
buitensporige kostprijs.
Een syndicus moet er zich derhalve van bewust zijn dat dergelijke
beslissingen voortaan nog slechts rechtsgeldig kunnen
genomen worden onder de voorwaarden die golden vóór de
inwerkingtreding van de vernietigde afbraakbepaling op 1 januari
2019.
Aangezien de wet voor de invoering van de vernietigde
afbraakbepaling als zodanig geen expliciete regeling bevatte over
de kwestie wie tot de afbraak en/of volledige heropbouw van een
appartementsgebouw kon beslissen, werd door de meerderheid
van de doctrine aangenomen dat elke betrokken mede-eigenaar
zijn instemming daartoe diende te geven.

23
Een normaal zorgvuldige en voorzichtige syndicus zal er in de
toekomst dan ook best van uitgaan dat voor de afbraak en/of
heropbouw van een appartementsgebouw unanimiteit of, anders
gezegd, het akkoord van alle mede-eigenaars vereist is.
Gevolgen van het arrest voor een reeds door
de algemene vergadering met een vier vijfden
meerderheid genomen beslissing tot afbraak en/
of heropbouw van een appartementsgebouw om
redenen van hygiëne of veiligheid of wanneer
de kostprijs voor de aanpassing van het gebouw
buitensporig zou zijn.
De vernietiging van een wetsbepaling door het Grondwettelijk
Hof heeft niet alleen gevolgen voor de toekomst, maar principieel
ook voor het verleden. In principe heeft de vernietiging immers
retroactieve werking, zodat de vernietigde bepaling geacht wordt
nooit te hebben bestaan. Dit is ook het geval voor de vernietigde
afbraakbepaling, nu het Grondwettelijk Hof geen gebruik
heeft gemaakt van de mogelijkheid om de werking van het
vernietigingsarrest van 20 februari 2020 in de tijd te moduleren.
De retroactieve werking van voormeld vernietigingsarrest van
het Grondwettelijk Hof houdt meer bepaald in dat handelingen
die hun grondslag vonden in de vernietigde afbraakbepaling
geen rechtsgrond meer hebben. Concreet betekent dit dat een
reeds door de algemene vergadering van een vereniging van
mede-eigenaars met een vier vijfden meerderheid genomen
beslissing tot afbraak en/of volledige heropbouw van een
appartementsgebouw haar wettelijke grondslag verliest en om
die reden desgevallend nog door een mede-eigenaar kan worden
aangevochten.
Een gevat optreden van de syndicus is in dergelijk geval uiteraard
aanbevolen.
Er mag worden aangenomen dat een zorgvuldige syndicus de
mede-eigenaars onmiddellijk en correct zal informeren over de
hierboven beschreven gevolgen van het vernietigingsarrest van het
Grondwettelijk Hof voor de reeds door de algemene vergadering
met een vier vijfden meerderheid genomen beslissing tot afbraak
en/of volledige heropbouw van het appartementsgebouw en
deze kwestie opnieuw ter beoordeling aan de mede-eigenaars zal
voorleggen met vermelding van de unanimiteitsvereiste.
Zolang niet alle mede-eigenaars hebben ingestemd met de
afbraak en/of heropbouw van het appartementsgebouw gebiedt
de voorzichtigheid de syndicus dan ook geen aanvang te nemen
met de uitvoeringsfase en zich integendeel te onthouden van elk
initiatief met het oog op de uitvoering van de zonder wettelijke
grondslag genomen beslissing tot afbraak en/of heropbouw. Werd
de uitvoeringsfase inmiddels evenwel reeds opgestart, dan is het
aangewezen voor de syndicus om elk verder verloop ervan – in de
mate van het mogelijke – voorlopig op te schorten.
Gevolgen van het arrest voor eventueel reeds
tussengekomen rechterlijke beslissingen, waarin
het verhaal van een mede-eigenaar tegen een
door de algemene vergadering met een vier
vijfden meerderheid genomen beslissing tot
afbraak en/of volledige heropbouw van een
appartementsgebouw werd afgewezen.
Tot slot kan het vernietigingsarrest van het Grondwettelijk Hof
zelfs gevolgen hebben voor eventueel reeds tussengekomen
rechterlijke beslissingen die steunen op een toepassing van de
vernietigde afbraakbepaling.
In eerste instantie spreekt het namelijk voor zich dat een medeeigenaar
wegens de vernietiging van de afbraakbepaling door het
Grondwettelijk Hof succesvol hoger beroep zou kunnen instellen
tegen een vonnis waarin de vrederechter diens verhaal tegen een
door de algemene vergadering met een vier vijfden meerderheid
genomen beslissing tot afbraak en/of volledige heropbouw van
het appartementsgebouw om redenen van hygiëne, veiligheid of
buitensporig kostenplaatje heeft afgewezen, op voorwaarde dat
dit vonnis nog niet werd betekend of minstens de beroepstermijn
van een maand na de betekening ervan nog niet is verstreken.
Maar zelfs al mocht de beroepstermijn inmiddels verstreken zijn
en dergelijk vonnis aldus inmiddels in kracht van gewijsde zijn
getreden, dan nog is de uitvoering van een door de algemene
vergadering met een vier vijfden meerderheid genomen
beslissing tot afbraak en/of volledige heropbouw van een
appartementsgebouw niet zonder risico voor de syndicus.
Tegen een in kracht van gewijde getreden rechterlijke uitspraak
die gegrond is op een door het Grondwettelijk Hof vernietigde
wetsbepaling kan immers binnen de zes maanden na de
bekendmaking van he vernietigingsarrest van het Grondwettelijk
Hof nog een eis tot intrekking worden ingesteld. (artikel 16 van de
Bijzondere wet op het Grondwettelijk Hof)
De normaal zorgvuldige en voorzichtige syndicus zal er zich
derhalve bewust van dienen te zijn dat zelfs een in kracht van
gewijsde getreden vonnis van de vrederechter waarin het verhaal
van een mede-eigenaar tegen een door de algemene vergadering
met een vier vijfden meerderheid genomen beslissing tot afbraak
en/of volledige heropbouw van een appartementsgebouw wordt
afgewezen, nog geen vrijbrief betekent om de uitvoering van deze
afbraak en/of herbouw te kunnen opstarten dan wel verderzetten.
Integendeel blijft de grootste voorzichtigheid geboden voor de
syndicus tot de tussenkomst van een nieuw wetgevend initiatief
ter zake.
INFO
Frederiek Baudoncq
Liesbet Van Gysel
Advocatenassociatie Nelissen
Grade
Leuven – Brussel - Waasmunster
PROPERTYTODAY

Meer dan
2 miljoen
referenties
in Europa
INTERCOM
ZONDER
KABELGEDOE?
Da’s simpel! Dankzij 1 simkaart meer
dan 100 appartementen verbonden
en beheerd. Geïnstalleerd in 4 uur,
zonder kabels.
Intratone. Het intercomsysteem waar iedereen bij wint.
Geniet nu van alle voordelen van
een Intratone intercomsysteem:
· geen geboor of kabels
· in 4 uur operationeel
· onbeperkt beheer vanop afstand, in realtime
· veilig en comfortabel in gebruik
Een demo voor
uw appartementen?
Maak een afspraak met
Dieter Denooze via 0493 99 58 33
of ddenooze@intratone.be.
intercom zonder gedoe.be
www.intratone.com