08.04.2020 Views

Property Today NL 2020 Editie 2

Magazine van de mede-eigendom.

Magazine van de mede-eigendom.

SHOW MORE
SHOW LESS

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.

EDITIE 2 - <strong>2020</strong> - FEB-MRT<br />

MAGAZINE VAN DE MEDE-EIGENDOM<br />

<strong>2020</strong> QUO VADIS ?<br />

Als syndicus beter gewapend<br />

met de steun van experten<br />

De vernietiging van de afbraakregeling<br />

Praktische gevolgen<br />

Dossieroverdracht naar nieuwe syndicus:<br />

naadloos is …. mogelijk!<br />

De syndicus als renovatie manager?<br />

Een interview met ing. Joris Breugelmans van BTV<br />

ASBEST IN MEDE-EIGENDOM:<br />

EEN GEDEELDE VERANTWOORDELIJKHEID<br />

In de jaren ’60 en ’70 was België wereldwijd één van<br />

de grootste importeurs van ruwe asbestvezel. Het<br />

gros van onze gebouwen stamt bovendien uit de<br />

asbestperiode. Het hoeft dan ook niet te verbazen dat<br />

anno <strong>2020</strong> nog heel veel asbest aanwezig is.<br />

AL SYNDICUS BETER GEWAPEND<br />

MET DE STEUN VAN EXPERTEN<br />

Als de wettelijke vertegenwoordiger van de VME is de<br />

syndicus echter geen aannemer, noch boekhouder,<br />

jurist of ingenieur. Op grond van het gemene recht met<br />

betrekking tot lastgeving kan de syndicus als lasthebber<br />

zich perfect laten bijstaan door een deskundige.


De verwarming en water<br />

partner van de mede-eigendom<br />

Water en verwarming<br />

kostenverdeling<br />

De Premium-dienst biedt u een proactieve<br />

opvolging gedurende het jaar en garandeert<br />

u een afrekening zonder forfaits.<br />

• Vraag een offerte of een afspraak.<br />

Stookplaatsmonitoring +<br />

Energieboekhouding<br />

Wist u dat actief monitoren en beheren van uw installaties met ReduQ een forse<br />

besparing kan opleveren? Door het goed inregelen en tijdig ingrijpen bij ondermaatse<br />

prestaties van uw stookinstallatie kan al snel 20% energie worden bespaard.<br />

Wettelijke verplichting van de VME of van de syndicus voor alle verwarmingssystemen<br />

vanaf 100kW in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.<br />

• Raadpleeg ista voor meer informatie.<br />

Plaatsing van<br />

thermostatische kranen<br />

Wettelijke verplichting bij de plaatsing van<br />

een nieuwe verwarmingsketel in het<br />

Brussels Hoofdstedelijk Gewest.<br />

Waterzijdige inregeling optioneel.<br />

Energiepremies (30€/kraan)<br />

voor de VME’s.<br />

www.ista.be 02 523 40 60 contact@ista.be


INHOUD<br />

04<br />

ALS SYNDICUS BETER GEWAPEND<br />

MET DE STEUN VAN EXPERTEN<br />

07<br />

09<br />

12<br />

15<br />

CORONACRISIS:<br />

QUID MET BELANGRIJKE<br />

BESLISSINGEN VAN DE VME?<br />

ASBEST IN MEDE-EIGENDOM,<br />

EEN GEDEELDE VERANTWOORDE-<br />

LIJKHEID - DE ASBESTINVENTARIS<br />

HISTORISCHE LIFTEN - vervolg<br />

ZIJN ROOKMELDERS IN<br />

ALGEMENE DELEN VERPLICHT?<br />

EDITIE 2<br />

<strong>2020</strong> - FEB-MRT<br />

Abonnementen kunnen bij ieder<br />

nummer ingaan en worden elk jaar<br />

automatisch vernieuwd. Abonnee<br />

worden kan via www.propertytoday.be.<br />

Adreswijzigingen graag schriftelijk<br />

doorgeven met vermelding van het<br />

oude en het nieuwe adres en het<br />

nieuwe telefoonnummer. Opzeggingen<br />

kunnen gelijk wanneer gebeuren.<br />

Het abonnement op het magazine is<br />

gratis. Je krijgt het blad drie keer per jaar<br />

toegestuurd.<br />

17<br />

18<br />

20<br />

22<br />

EPC GEMEENSCHAPPELIJKE DELEN:<br />

BTV GAAT VERDER!<br />

UW MANDAAT VAN SYNDICUS VERVALT<br />

TIJDENS DE CORONACRISIS: WAT NU?<br />

DE OVERDRACHT VAN EEN DOSSIER<br />

NAAR EEN NIEUW AANGESTELDE SYN-<br />

DICUS: NAADLOOS IS ... MOGELIJK!<br />

VERNIETIGING DOOR GRONDWETTE-<br />

LIJK HOF VAN DE AFBRAAKBEPALING:<br />

ENKELE PRAKTISCHE GEVOLGEN VOOR<br />

DE SYNDICUS<br />

NOG NIET GEABONNEERD?<br />

Uitgever<br />

PROFIT & FUN BVBA<br />

Steenwinkelstraat 425<br />

2627 Schelle<br />

Advertentieregie<br />

info@propertytoday.be<br />

Redactie<br />

redac@propertytoday.be<br />

SCHRIJF U DAN IN VIA<br />

WWW.PROPERTYTODAY.BE<br />

EN KRIJG HET MAGAZINE<br />

GRATIS IN UW BRIEVENBUS!<br />

Magazinelay-out<br />

D&K Vision BVBA<br />

T 03 877 29 20<br />

propertytoday@dkvision.eu<br />

Copyright / Gehele of gedeeltelijke overname van de inhoud, in welke vorm dan ook, is slechts toegestaan na schriftelijk akkoord van de uitgever.<br />

De informatie in dit magazine is met de grootste zorg geschreven en nagekeken. De uitgever kan echter niet verantwoordelijk gesteld worden eventuele foute of onvolledige informatie.


04<br />

Als syndicus beter gewapend<br />

met de steun van experten<br />

Van de syndicus kan men niet verwachten dat hij of zij over alles parate kennis in huis heeft.<br />

Als de wettelijke vertegenwoordiger van de VME (Vereniging van Mede-Eigenaars) is de<br />

syndicus echter geen aannemer, noch boekhouder, jurist of ingenieur.. Op grond van het<br />

gemene recht met betrekking tot lastgeving kan de syndicus als lasthebber zich perfect laten<br />

bijstaan door een deskundige.<br />

Hij mag en moet de hulp inroepen van experten.<br />

Bovendien wordt de syndicus meestal niet betaald om werken<br />

te laten uitvoeren, te controleren of aanwezig te zijn op de<br />

werfvergaderingen. Die taak staat doorgaans niet vermeld in<br />

zijn overeenkomst en is niet voorzien in de wetgeving ter zake.<br />

Het gebeurt ook frequent dat de mede-eigenaars deze taken<br />

onterecht beschouwen als een onderdeel van de wettelijke taken<br />

van de syndicus (in uitvoering van de beslissing van de algemene<br />

vergadering). Hierdoor wordt ervan uitgegaan dat ze al vergoed<br />

zijn via het maandelijkse ereloon. Uit gesprekken met enkele<br />

syndici blijkt ook dat zij vaak geen extra ereloon durven vragen<br />

omdat ze bang zijn het gebouw te verliezen als ze te duur worden.<br />

Een klein overzicht (niet limitatief) van de taken van de syndicus bij renovatiewerken :<br />

1. Lastenboek laten opstellen door een bevoegde organisme/bureau (indien nodig cfr. Art.577-8-§4-13° BW.)<br />

2. Verschillende prijsoffertes aanvragen (cfr. Art.577-7-§1-d BW - met uitzondering v/d wettelijk opgelegde werken en de werken tot<br />

behoud v/h goed en daden van voorlopig beheer)<br />

3. Financiering organiseren (lening, opvraging via reservefonds, betalingen/deelbetalingen/verkeerde betalingen opvolgen en rappels<br />

sturen.)<br />

4. Algemene vergadering organiseren en bijwonen<br />

5. Voorschotten opvragen<br />

6. Renovatiewerken bestellen/bevestigen conform de gevolgde prijsofferte(s) nadat de gelden volstort zijn op betrokken reserverekening<br />

en na de nodige wachttijd (4 maanden) tenzij anders beslist op de AV.<br />

7. Asbest inventaris laten opstellen indien vereist<br />

8. Plaatsbeschrijving voor werken laten opmaken met bijstand ter plaatse.<br />

9. Verzekering onderschrijven<br />

10. Eventueel BAV (voor meerwerken of extra kosten)<br />

11. Werfvergaderingen bijwonen en mede-eigenaars informeren hierover<br />

12. Oplevering van de werken, en bijstand aan verantwoordelijke deskundige/architect<br />

13. Nazicht van de vorderingsstaten met de expert t.o.v. de facturatie<br />

14. Betalingen van de facturen (voorschotten aannemer en eindfactuur)<br />

15. Afrekeningen opstellen<br />

Een ereloon van bvb. 20€ per appartement per maand voor het volledige beheer, boekhouding, administratie en andere technische taken,<br />

is zeker onvoldoende om bovenop deze taken en specifieke verantwoordelijkheden correct te vergoeden. De syndicus die voor deze<br />

prestaties geen ereloon vraagt, doet dan best beroep op een deskundige op kosten van de VME.


05<br />

AANSPRAKELIJK VOOR ALLES<br />

De syndicus, als mandataris van de VME, moet ervoor zorgen<br />

dat alles prima verloopt. Daarom heeft hij conform de wet geen<br />

resultaatverbintenis, maar een inspanningsverbintenis.<br />

Hoewel de syndicus meestal niets verdient of durft te verdienen<br />

op zijn taken van technische begeleiding en opvolging van<br />

renovatiewerken, is hij wel aansprakelijk voor alles wat in de<br />

gemeenschappelijke delen gebeurt.<br />

Dit gebrek aan financiële motivatie en soms aan technische<br />

bagage kan meteen verklaren waarom er in vele gebouwen nog<br />

een grote achterstand merkbaar is op het vlak van renovaties en<br />

energetische aanpassingen.<br />

Vaak heeft de syndicus zelf onvoldoende kennis om complexe<br />

technische dossiers op te starten en bepaalde werken<br />

te controleren (onder meer isolatie, dakwerken, ramen,<br />

gevelwerken). Maar uiteindelijk kunnen wij stellen dat zelfs mét<br />

voldoende kennis het niet aan de syndicus is om dergelijke zaken<br />

uit te voeren. Zonder gespecialiseerd en neutraal advies, moet<br />

de syndicus blindelings vertrouwen op de aannemer. Dit kan op<br />

termijn leiden tot grote discussies en zelfs procedures waarbij men<br />

de syndicus zal verwijten dat hij de werken niet door specialisten<br />

heeft laten controleren…<br />

Daarom ons pleidooi om vaker en zelfs uitsluitend beroep te doen<br />

op specialisten. Als de syndicus geen specialist is in een bepaald<br />

domein, dan moet hij zich door een deskundige laten begeleiden.<br />

GOEDE KEUZE VAN EXPERTEN<br />

Moet de syndicus hiervoor altijd de toestemming vragen van de<br />

algemene vergadering? Als het om een occasionele ondersteuning<br />

gaat voor een wel bepaalde taak, is dat niet nodig.<br />

Uiteindelijk is de tussenkomst van een expert altijd in het belang<br />

van de mede-eigendom.<br />

aangestelde expert. Hij dient dan ook de deskundigen zorgvuldig<br />

te selecteren. Dat kan onder meer door referenties en een raming<br />

van de kosten op te vragen.<br />

Als de deskundige zijn werk niet naar behoren zou doen,<br />

bijvoorbeeld niet aanwezig is op de werfvergadering of nalatig is,<br />

moet de syndicus hem in gebreke stellen. Gebeurt dat niet, kan<br />

de syndicus persoonlijk aansprakelijk gesteld worden voor zijn<br />

“slechte” selectie “Culpa in eligendo” .<br />

Het is in de praktijk wel de bedoeling dat de syndicus altijd de<br />

hulp inroept van experten van zodra het taken betreft in een<br />

domein in dewelke hij of zij onvoldoende kennis van heeft.<br />

Externe ondersteuning is ook aangewezen bij de oplevering van<br />

renovatiewerken of bij overname van een gebouw, in het geval<br />

van rechtzetting van de boekhouding.<br />

Ondersteuning door een deskundige biedt de syndicus meerdere<br />

voordelen. Zowel de kennis als de verantwoordelijkheid zit bij de<br />

experten zoals architecten en studiebureaus. De oplevering van<br />

de werken gebeurt dan met kennis van zaken wat een waarborg<br />

biedt bij grote investeringen. Als de oplevering in orde is, kunnen<br />

de werken op aangeven van de expert/architect zonder discussie<br />

betaald worden. Bij onenigheid is de expert het best geplaatst om<br />

hier uit te geraken. Bij problemen wordt de verantwoordelijkheid<br />

gedeeld met de professional. Doen zich meerwerken of<br />

onvoorziene problemen voor, dan lichten de experten die toe<br />

op de bijzondere algemene vergadering. Dat zorgt er uiteindelijk<br />

voor dat de tevredenheid van de mede-eigenaars vergroot, wat<br />

ook positief is voor de syndicus.<br />

De syndicus kan eigenlijk tussen twee werkwijze<br />

kiezen:<br />

1. hij vraagt de goedkeuring van de AV op basis van verschillende<br />

offertes:<br />

Stemgedrag 1: de AV gaat akkoord en er is voldoende meerderheid<br />

( 1/2 + 1 ) om een specialist aan te stellen. De verantwoordelijkheid<br />

voor deze keuze ligt bij de VME.<br />

Stemgedrag 2: de AV weigert om een specialist/deskundige aan<br />

te duiden, meestal omwille van de daaraan verbonden extra<br />

erelonen.<br />

In dit geval dient de syndicus de volgende clausule toe te voegen<br />

aan zijn PV:<br />

“ Gezien de negatieve stemming op dit punt zal de syndicus niet<br />

aansprakelijk kunnen gesteld kunnen worden voor de fouten,<br />

nalatigheden, gebreken, foutieve verwerking en/of afwerking<br />

van deze werken, noch over de uitgevoerde betaling(en) aan<br />

betrokken aannemer(s). Hij zal ook niet aansprakelijk kunnen<br />

gesteld worden voor de gevolgen en de kosten verbonden aan<br />

deze fouten en de rechtzetting daarvan.<br />

2. Hij vraagt geen goedkeuring aan de AV<br />

In dit geval stelt de syndicus zelf een expert / deskundige aan. Als<br />

syndicus staat hij garant voor de goede keuze van de door hem


06<br />

ENKELE NUTTIGE TIPS VOOR DE SYNDICUS<br />

Tip 1: Het is zinvol om in de jaarlijkse begroting altijd een bedrag<br />

te voorzien voor de medewerking van een deskundige voor<br />

de VME. Dit zorgt ervoor dat de mede-eigenaars op voorhand<br />

geïnformeerd zijn over deze mogelijkheid. Als de algemene<br />

vergadering de begroting zonder voorbehoud aanvaardt,<br />

dan gaan de mede-eigenaars stilzwijgend akkoord met deze<br />

mogelijkheid. Uiteraard is de goedkeuring van de algemene<br />

vergadering altijd nodig, als de kost voor een uitzonderlijk werk<br />

bijzonder hoog is.<br />

Tip 2: Het is voor de syndicus aangewezen om voor grote werken<br />

een garantieverzekering te nemen. Dat gaat altijd gepaard<br />

met een controle op de uitgevoerde werken door een erkend<br />

en gespecialiseerd controlebureau. Die controle biedt een<br />

bijkomende zekerheid aan de bouwheer voor wat de kwaliteit<br />

van de uitgevoerde werken en de gebruikte producten betreft.<br />

Tip 3 : Het is nodig om ook voor het opstarten en de opvolging<br />

van alle werken een ereloon in te voeren zoals het bvb in<br />

Frankrijk al jaren wordt toegepast. De prestaties en het ereloon<br />

van de syndicus in het kader van renovaties dienen vermeld te<br />

worden in de beheersovereenkomst bijvoorbeeld aan uurtarief<br />

of in percentage (bvb 2 of 4 %). Indien niet voorzien, dan kan de<br />

algemene vergadering dit nog altijd goedkeuren met volstrekte<br />

meerderheid ( 50% + 1 ).<br />

STRUCTURELE OPLOSSINGEN<br />

EN KLIMAATDOELSTELLINGEN<br />

Om een aantal van deze problemen op te lossen, moet er naar<br />

structurele oplossingen gezocht worden, want als deze tendens<br />

zich verder zet zullen wij nooit de klimaatdoelstellingen halen.<br />

Eigenaars, syndici, gemeenten en steden moeten samenwerken.<br />

Momenteel lopen er tal van pilootprojecten met algemene<br />

oplossingen per stad of provincie om de mede-eigenaars te<br />

motiveren en de syndici te ontzorgen. De Unie van Syndici kan al<br />

deze initiatieven toejuichen.<br />

INFO<br />

Domique Krickovic<br />

directeur UVS<br />

Stad Gent: Gent knapt op<br />

Stad Antwerpen: Masterplan<br />

Renovate<br />

Provincie West-Vlaanderen :<br />

Project Makeshore<br />

PROPERTYTODAY<br />

Beter gekeurd<br />

Bien vérifié<br />

Het EPC gemeenschappelijke delen komt eraan!<br />

Eigenaar of beheerder van een appartementsgebouw?<br />

Vanaf 1 januari dit jaar kan er in Vlaanderen voor<br />

elk gebouw met minimum twee<br />

woonéénheden een EPC<br />

Gemeenschappelijke Delen<br />

opgesteld worden.<br />

Uiterlijk op 1 januari<br />

2022 moet het EPC<br />

aanwezig zijn.<br />

BTV gaat verder<br />

Aangezien u, als syndicus verantwoordelijk bent<br />

voor het beheer en de werking van de gemeenschappelijke<br />

delen en technische installaties, gaat BTV<br />

nog een stapje verder voor u en biedt de volgende<br />

zaken aan in 1 totaalpakket: de BTV-gebouwpas!<br />

EPC van de gemeenschappelijke delen<br />

en een kostenbegroting<br />

Vlaamse Wooncode voor het deel “gebouw”<br />

Gebouwenaudit voor het deel “gebouw”<br />

Rondgang van het gebouw<br />

Bereid u voor op de<br />

toekomst en vraag nu<br />

uw offerte bij BTV:<br />

Dakinspectie met drone voor het deel “gebouw”<br />

Opmaak powerpoint voor<br />

de Algemene Vergadering


07<br />

De AV gaat niet door wegens Coronavirus ?<br />

Quid met belangrijke<br />

beslissingen van de VME ?<br />

Iedereen werd ruim geïnformeerd via diverse kanalen dat, in<br />

deze Coronatijden, de Algemene Vergaderingen van de VME’s<br />

momenteel best niet doorgaan.<br />

De meeste Syndickantoren zijn ondertussen gesloten of werken<br />

achter gesloten deuren.<br />

Jullie beroepsfederatie UVS adviseerde reeds maandag jl. om<br />

alle Algemene Vergaderingen uit te stellen. Het verplaatsen van<br />

de Algemene Vergaderingen zou op zich geen probleem mogen<br />

vormen: uitstel is geen afstel.<br />

Trouwens, in geval van hoogdringendheid is de syndicus bij wet<br />

bevoegd om alle bewarende maatre gelen te treffen en alle da den<br />

van voorlopig beheer te stellen (BW Art 577-8 §4 6°)<br />

Maar men kan niet uitsluiten dat, in bepaalde situaties, belangrijke<br />

beslissingen dienen genomen worden (en van dewelke men weet<br />

dat de mede-eigenaars die snel willen afgehandeld zien).<br />

Het is mogelijk om geldige beslissingen buiten Algemene<br />

Vergadering te nemen. Vooral voor beslissingen van dewelke de<br />

syndicus weet dat een ruime consensus bestaat onder de medeeigenaars<br />

en die betrekking hebben op zaken voor dewelke liefst<br />

geen uitstel gewenst is biedt het Art. 577-6 §11 BW enig soelaas:<br />

Art. 577-6 §11 BW : De leden van de vereniging van<br />

mede-eigenaars kunnen, mits eenparigheid, schriftelijk<br />

alle beslissingen nemen die tot de bevoegdheden van de<br />

algemene vergadering behoren, met uitzondering van die<br />

welke bij authentieke akte moeten worden verleden. De<br />

syndicus stelt hiervan notulen op.<br />

Wel dien je dan zo te werk te gaan:<br />

1. stuur een schriftelijke uitnodiging via de post met een<br />

duidelijke vermelde agenda naar elke mede-eigenaar. Bij<br />

elektronische mededeling loop je het risico dat medeeigenaars<br />

je bericht niet zullen ontvangen (spam, gewijzigde<br />

mailadres, ... ) en dat je uitnodiging dus niet rechtsgeldig zal<br />

zijn.<br />

2. voeg een persoonlijke stembriefje toe, met duidelijke<br />

herhaling van de betrokken agendapun(en).<br />

3. voorzie voldoende plaats voor de naam en voornaam,<br />

juiste betrokken kavel(s), het aantal aandelen, alsook de<br />

mogelijkheid op dewelke elke eigenaar voor elk agendapunt<br />

zijn keuze “ja” – “neen” – “onthouding” kan aankruisen.<br />

4. voorzie ook plaats zodat de betrokken mede-eigenaars hun<br />

stemgedrag voor akkoord kunnen ondertekenen.<br />

5. de stembrieven worden binnen de gestelde termijnen (bvb<br />

10 kalenderdagen) per post teruggestuurd naar de syndicus.<br />

6. indien de beslissingen geldig zijn dient de syndicus een<br />

PV op te stellen. Bewaar samen met dit document al uw<br />

stembrieven ter zake.<br />

7. voor de duidelijkheid en de traceerbaarheid van deze<br />

beslissingen adviseren wij u dit als agendapunt te vermelden<br />

in de notulen van de eerstvolgende algemene vergadering<br />

van de desbetreffende VME. U vermeldt de gestelde vraag,<br />

het behaalde stemgedrag en de bekomen beslissing alsook<br />

dat hierover een PV bestaat.<br />

Opdat de beslissing buiten vergadering geldig zou zijn moet dus<br />

• elke mede-eigenaar zonder uitzondering geantwoord<br />

hebben<br />

• elke mede-eigenaar voor de gestelde beslissing hetzelfdfe<br />

stemgedrag vertonen zonder uitzondering. (bvb iedereen “ja”<br />

zonder uitzondering)<br />

• de syndicus een PV opstellen.<br />

INFO<br />

Unie van Syndici vzw<br />

https://www.uvsyndici.be/<br />

PROPERTYTODAY


Een schadegeval in uw gebouw?<br />

Win tijd met de video-expertise!<br />

Wanneer een klant een schadegeval aangeeft<br />

aan zijn verzekeringsmaatschappij verwacht<br />

hij een snelle dienstverlening!<br />

AXA stelt alles in het werk om de klant op korte<br />

termijn tevreden te stellen dankzij de videoexpertise<br />

van zodra deze beschikbaar is:<br />

Binnen 72 uur na de aangifte van een gedekt<br />

schadegeval in een appartementsgebouw<br />

kan de expert aan de klant een expertise<br />

op afstand voorstellen, heel eenvoudig via<br />

smartphone of tablet. De financiële raming<br />

volgt onmiddellijk.<br />

Voordelen voor de syndicus en de<br />

mede-eigenaars<br />

■ Een snelle reactie en een afspraak in<br />

onderling overleg.<br />

■ De expertise gebeurt op afstand. Het<br />

volstaat dus dat één persoon ter plaatse<br />

is om de schade te tonen met behulp van<br />

een smartphone of een tablet. Dat kan de<br />

makelaar, de syndicus of de betrokken<br />

mede-eigenaar zijn.<br />

■ De expert bekijkt de scène live vanuit zijn<br />

kantoor en kan vragen om filmpjes of<br />

foto’s te maken van een specifieke plaats.<br />

■ Het geraamde bedrag voor de<br />

herstellingen wordt snel naar de<br />

klant gemaild, waarna hij/zij deze op<br />

een eenvoudige manier via mail kan<br />

aanvaarden<br />

■ Zodra het bedrag aanvaard is, volgt de<br />

betaling aan de klant.<br />

Goed om te weten<br />

■ De klant is vrij om de video-expertise al<br />

dan niet te aanvaarden.<br />

■ Indien het in de gegeven omstandigheden<br />

nodig is, kan de expert na de videoexpertise<br />

nog altijd beslissen om ter<br />

plaatse te gaan.<br />

Dankzij de eenvoud en de snelheid neemt het<br />

aantal expertises op afstand elk jaar toe, tot<br />

grote tevredenheid van de klanten en syndici.<br />

Voor meer info kunt u terecht bij uw AXAmakelaar.<br />

Een noodgeval?<br />

Al onze AXA-klanten die een<br />

brandverzekering hebben, kunnen op<br />

eenvoudig verzoek genieten van onze<br />

kosteloze dienstverlening Eerste Hulp.<br />

Er wordt onmiddellijk hulp geboden<br />

in noodsituaties die de veiligheid van<br />

het gebouw en de personen in gevaar<br />

brengen. AXA brengt de goederen in<br />

veiligheid en bewaakt het gebouw,<br />

maar zorgt er ook voor dat alle<br />

bewoners van het gebouw, dat door<br />

het schadegeval onbewoonbaar is<br />

geworden, nieuw onderdak krijgen.<br />

Wilt u alle voorwaarden kennen of<br />

wenst u meer informatie over deze<br />

dienstverlening, neem dan contact<br />

op met uw makelaar of surf naar onze<br />

website www.axa.be.<br />

Hoe verloopt een video-expertise?<br />

■ De expert beslist, naargelang de schade,<br />

of een video-expertise aan de orde is. De<br />

klant heeft altijd de keuze om deze te<br />

aanvaarden of voorkeur te geven aan een<br />

expertise ter plaatse.<br />

■ De afspraak wordt bevestigd door de<br />

expert, met de datum en het uur. De<br />

persoon die ter plaatse moet zijn, kan de<br />

makelaar, de syndicus van het gebouw<br />

of de betrokken mede-eigenaar zijn. Als<br />

hij zich niet kan verplaatsen, kan hij de<br />

expertise ook volgen vanuit zijn kantoor.<br />

■ Op het ogenblik van de afspraak ontvangt<br />

de persoon die aanwezig is voor de videoexpertise<br />

een sms met een link.<br />

■ Zodra de gebruiksvoorwaarden van<br />

het fototoestel en de video aanvaard<br />

zijn, kan de expertise van start gaan via<br />

smartphone of tablet.<br />

■ Tijdens de expertise is het de expert zelf<br />

die de aangewezen schade fotografeert<br />

en filmt.<br />

■ Aan het einde van de expertise wordt<br />

een pv van minnelijke schatting naar de<br />

betrokken partijen gestuurd.<br />

■ De klant kan via deze mail zijn akkoord<br />

op dit schadebedrag bevestigen waarna<br />

dit bedrag hem als schadevergoeding zal<br />

worden uitbetaald.<br />

■ De betaling wordt binnen enkele dagen<br />

uitgevoerd door de expert.<br />

Ronde tafel georganiseerd voor de syndici, in<br />

samenwerking met UVS. In aanwezigheid van<br />

de Voorzitter van UVS, Dominique Krickovic.<br />

Hebben ook deelgenomen aan deze dag: Massaert<br />

Sverre, Dirk Wolters van der Wey, Krinkels Willem,<br />

Penninckx Luc, Van de Mosselaer Albert, Pieter Hoet,<br />

Thijs Paul, Jansen Tine, Peeters Nathan.<br />

Bent u een syndicus en wil u ook deelnemen<br />

aan de AXA-events die georganiseerd<br />

worden in het kader van de blokpolis voor<br />

gebouwen ? Neem contact op met AXA:<br />

koen.vanderlinden@axa.be<br />

De producten Comfort Thuis Speciaal Buildimo-Buildimax en Buildimax Premium (voor gebouwen) en Comfort Thuis Flex (voor huizen en appartementen) zijn de woonverzekeringen van AXA die de<br />

dekkingen brand en andere schade aan de woning groeperen. Deze producten werden ontwikkeld door AXA Belgium, een Belgische verzekeringsmaatschappij, onderworpen aan het Belgische recht. Het<br />

verzekeringscontract wordt gesloten voor de duur van een jaar met mogelijkheid tot stilzwijgende verlenging. Aarzel niet om een beroep te doen op uw verzekeringstussenpersoon voor meer informatie<br />

of om een offerte aan te vragen. Wij verzoeken u de algemene voorwaarden en de productfiche (IPID) te raadplegen alvorens de verzekering af te sluiten. Daarin worden de aangeboden dekkingen<br />

weergegeven en worden de beperkingen en uitsluitingen van de dekkingen vermeld. Deze documenten zijn gratis beschikbaar bij uw verzekeringstussenpersoon of op www.axa.be. Bent u niet tevreden?<br />

Neem contact met ons op. Indien de voorgestelde oplossing u niet schikt, kunt u zich richten tot de Ombudsman van de Verzekeringen, de Meeussquare 35 in 1000 Brussel (www.ombudsman.as).<br />

AXA Belgium, nv van verzekeringen toegelaten onder het nr. 0039 om de takken leven en niet-leven te beoefenen (KB 04-07-1979, BS 14-07-1979) • Maatschappelijke zetel: Troonplein 1, B-1000 Brussel<br />

(België) • www.axa.be • Tel.: 02 678 61 11 • KBO nr.: BTW BE 0404.483.367 RPR Brussel • 7.06.7042 - 0120. V.U.: G. Uytterhoeven, AXA Belgium nv, Troonplein 1, 1000 Brussel (België).


Asbest in mede-eigendom,<br />

een gedeelde verantwoordelijkheid<br />

de asbestinventaris<br />

09<br />

BELGIË KOPLOPER…<br />

Pas twee decennia geleden (2001) werd het gebruik van asbest<br />

in België finaal verboden. In de jaren ’60 en ’70 was België<br />

wereldwijd één van de grootste importeurs van ruwe asbestvezel.<br />

Het gros van onze gebouwen stamt bovendien uit de asbestperiode.<br />

Het hoeft dan ook niet te verbazen dat anno <strong>2020</strong> nog<br />

heel veel asbest aanwezig is.<br />

Uit cijfers van de OVAM blijkt in Vlaanderen de kans op<br />

aanwezigheid van asbest voor bouwjaren 2000 vaak meer dan<br />

90%. Ruim 2,3 miljoen ton aan asbesthoudende materialen<br />

zouden nog aanwezig zijn in Vlaamse gebouwen. In het Brusselse<br />

gewest wordt het passief aan asbest in gebouwen op 0,4 miljoen<br />

ton geraamd. Voor het Waals Gewest zijn geen cijfers bekend.<br />

Waar zit asbest in appartementsgebouwen?<br />

Hoogbouw kende in het bijzonder een wijd gebruik aan<br />

asbesttoepassingen, vaak omwille van brandveiligheid. Naast<br />

hittebestendigheid maakten de andere unieke eigenschappen<br />

van het vermeende wondermiddel asbest dat het overal in en<br />

rondom het gebouw en de installaties kan voorkomen. Daken<br />

gevelbekleding, allerlei binnenbekledingen zoals bvb vinyl<br />

vloertegels, schachten en buizen, leidingisolatie, pleisterwerk,<br />

metaalcoatings en technische installaties zijn typische plaatsen<br />

waar vaak asbest wordt aangetroffen.<br />

ASBESTREGELGEVING IN BELGIË?<br />

De belangrijkste asbestregelgeving zit enerzijds vervat in de<br />

federale arbeidswetgeving en anderzijds in de respectievelijke<br />

gewestelijke milieuregelgevingen. Titel 3 van boek VI van de<br />

federale Codex voor het welzijn op het werk bevat de regelgeving<br />

om werknemers te beschermen tegen blootstellingrisico’s aan<br />

asbest. Het legt elke Belgische werkgever diverse plichten op,<br />

zoals het beschikken over een asbestinventaris. De Vlaamse<br />

milieuregelgeving bevat de bepalingen om alle burgers en het<br />

leefmilieu te beschermen tegen asbestrisico’s.<br />

Het Brusselse gewest kent een milieuvergunnings- en<br />

asbestinventarisplicht voor asbestverwijderingswerken.<br />

De Vlaamse Overheid streeft met de wijzigingen in de wetgeving<br />

naar een versnelde afbouw van risicovolle asbesthoudende<br />

materialen:<br />

• tegen 2034 moeten de meest eenvoudig bereikbare<br />

risicovolle asbesttoepassingen, zijnde niet-hechtgebonden<br />

asbesttoepassingen en asbestcementen buitenschiltoepassingen,<br />

worden verwijderd<br />

• tegen 2040 dienen alle andere asbestproducten die in<br />

slechte staat zijn, verwijderd te worden<br />

In Wallonië is evenzeer een milieuvergunning vereist voor<br />

asbestverwijderingswerken.


10<br />

ASBESTINVENTARIS IN HET GEVAL VAN MEDE-EIGENDOM?<br />

Wat is verplicht?<br />

Enkel indien de VME als werkgever werknemers in dienst heeft<br />

voor werkzaamheden in het gebouw is de aanwezigheid van<br />

een asbestinventaris momenteel verplicht. Dit zou bijvoorbeeld<br />

het geval zijn indien de syndicus, een conciërge of technieker in<br />

loondienst is aangesteld door de VME. Deze Codex-verplichting<br />

geldt voor alle bouwjaren.<br />

Wat indien in opdracht van de VME of syndicus externe<br />

werknemers onderhouds- of renovatiewerken uitvoeren in<br />

het gebouw? In dit geval heeft de externe werkgever (bv.<br />

aannemer, poetsbedrijf, …) de plicht voorafgaandelijk een<br />

asbestinventaris op te maken vanuit een aansprakelijkheid om<br />

zijn werknemers te beschermen tegen blootstellingsrisico’s aan<br />

asbest. Enkel zelfstandige professionelen kennen deze plicht<br />

niet. Bij werken aan asbest heeft een werkgever de bijkomende<br />

plicht voorafgaand aan werken een risicoanalyse en werkplan<br />

op te maken en over de noodzakelijke opleidingsattesten of<br />

erkenning te beschikken. Dit alles maakt onderdeel uit van de<br />

werkvoorbereiding en is dus een vaste kost die verrekend zit in<br />

de factuur die de VME betaald.<br />

Tot op heden vormt het geen verplichting voor particulieren<br />

of verhuurders om over een asbestinventaris te beschikken.<br />

Maar daar komt voor Vlaanderen verandering in (zie<br />

Asbestinventarisattest).<br />

Voor de uitvoering van asbestverwijdering bestaat in de Vlaamse<br />

milieuregelgeving geen meldings- of vergunningsplicht voor de<br />

bouwheer. In Brussel of Wallonië zal de syndicus hiervoor wel<br />

vaak een specifieke milieuvergunning moeten aanvragen voor<br />

asbestverwijdering in gemeenschappelijke delen, alhoewel deze<br />

administratieve taken meestal door de erkende saneerder zelf<br />

uitgevoerd worden.<br />

Het Brusselse gewest<br />

kent in haar gewestelijke milieuregelgeving een specifieke<br />

asbestinventarisatieplicht (Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke<br />

Regering van 10 april 2008 (BS 18/06/2008) betreffende<br />

de voorwaarden die van toepassing zijn op de werven voor de<br />

verwijdering en de inkapseling van asbest) gekoppeld aan de<br />

milieuvergunningsplicht voor (grote) asbestverwijderingswerken,<br />

in volgende gevallen:<br />

• Afbraak van een gebouw of een kunstwerk met een brutooppervlakte<br />

van meer dan 500 m²<br />

• Verbouwing van een oppervlakte van meer dan 500 m² van een<br />

gebouw of een kunstwerk.<br />

Dit besluit stelt ook dat de inventaris moet worden opgesteld<br />

onder de verantwoordelijkheid van de asbestbeheerder, m.a.w.<br />

de houder van het zakelijk recht op het gebouw waar de activiteit<br />

zich afspeelt (eigenaar, …).<br />

Gebouwen van na 30 september 1998 vallen niet meer onder<br />

deze verplichtingen. De syndicus moet de asbestinventaris<br />

steeds ondertekenen.<br />

Het Waals gewest<br />

kent een gelijkaardige milieuvergunnings- of meldingsplicht<br />

naargelang het type asbestverwijderingswerken. Ook hier dient<br />

de aanvrager van de milieuvergunning voor asbestverwijdering<br />

te zorgen voor de aanwezigheid van een asbestinventaris in het<br />

aanvraagdossier. In het Waals Gewest is er echter geen vaste<br />

model van asbestinventaris verplicht.<br />

«Tout employeur dresse un inventaire de la totalité d’amiante et<br />

de tous les matériaux contenant de l’amiante. Le titre 3 du livre<br />

VI du code du bien-être au travail explique ce qui doit être repris<br />

dans l’inventaire d’amiante, de quelle manière dresser l’inventaire<br />

et comment l’actualiser. Son utilisation est également expliquée.<br />

Les travaux ne peuvent débuter sans cet inventaire.»<br />

De aanvraag gebeurt bij de gemeente en de indien eisen kunnen<br />

onderling tussen de gemeenten verschillen.<br />

Voordelen voor de syndicus<br />

Vermits onderhouds- en renovatiewerken in mede-eigendommen<br />

legio zijn, zowel voor private als gemeenschappelijke delen, zou<br />

een gemiddelde appartementsgebouw al vele malen voorwerp<br />

moeten geweest zijn van een externe asbestinventarisatie.<br />

Het is voor een opdrachtgevende syndicus verstandig externe<br />

contractanten steeds naar de asbestinventaris te vragen.<br />

Onzorgvuldig uitgevoerde werken aan asbest veroorzaken<br />

immers nadien ook een achterblijvend risico voor de bewoners<br />

zelf!<br />

Nog veel verstandiger is om als syndicus zelf te zorgen dat<br />

minimaal voor de gemeenschappelijke delen steeds een<br />

actuele asbestinventaris beschikbaar én raadpleegbaar is.<br />

Vanuit preventie en een algemene zorgplicht wil niemand<br />

dat sluimerende asbestrisico’s onopgemerkt blijven met<br />

gezondheidsrisico’s voor de bewoners als gevolg.<br />

Dankzij een actuele asbestinventaris weet de VME waar zich<br />

asbest bevindt en worden risicosituaties gedetecteerd om aan te<br />

pakken. Bijkomend voordeel is dat voorafgaand aan onderhoudsof<br />

renovatiewerken elke externe werkgever zich kan beroepen<br />

op de aanwezige asbestinventaris en deze kost niet meer hoeft<br />

aan te rekenen.<br />

Tot slot is het als syndicus aangewezen tussentijds en vooral<br />

na uitvoering een visuele controle uit te (laten) voeren op het<br />

correcte verloop en de correcte oplevering van de werken.<br />

Wie kan een asbestinventaris opmaken?<br />

De federale Codex legt hierin (helaas) geen beperkingen<br />

op. Er bestaat dus geen erkenning voor de opmaak van<br />

asbestinventarissen. In de praktijk specialiseerden erkende<br />

asbestlabo’s en milieustudiebureau ’s zich in de opmaak van<br />

asbestinventarissen. De syndicus kan een dergelijk partij<br />

contracteren voor het opmaken of jaarlijks evalueren van<br />

de asbestinventaris van de gemeenschappelijke delen. Wat<br />

bijkomend interessant kan zijn voor de syndicus, is het voorzien<br />

van een ondersteuning en bijstand op afroep bij offertevragen,<br />

opvolging van renovatiewerken of bij asbestincidenten<br />

(zie verder).


11<br />

INFORMATIEPLICHT VAN DE SYNDICUS?<br />

Het herkennen en beoordelen van de vele verschillende<br />

asbesttoepassingen vergt veel expertise en ervaring. Zelden<br />

beschikken syndici of vastgoedmakelaars over deze expertise.<br />

De informatieplicht van een syndicus reikt maar tot de grenzen van<br />

zijn mogelijkheden. Het is dus verstandig bij verkoop beschikbare<br />

informatie te delen maar bij het ontbreken ervan zich te onthouden<br />

van verklaringen over de vermeende aan- of afwezigheid van<br />

asbest in het vastgoed. Geïnteresseerde kopers informeren over de<br />

kans op aanwezigheid van asbest bij bouwjaren ouder dan 2001<br />

vormt uiteraard geen probleem.<br />

WAT BRENGT DE TOEKOMST:<br />

HET VLAAMSE ASBESTINVENTARISATTEST<br />

In navolging van de goedkeuring van het Vlaamse Actieplan<br />

Asbestafbouw (2018) zal elke eigenaar van een zogeheten<br />

“toegankelijke constructie met risicobouwjaar (500 m²<br />

In het kort voor de syndicus in Wallonië<br />

• zelfde regeling als in Vlaanderen.<br />

Een asbestinventarisattest wordt afgeleverd door de OVAM<br />

en bestaat uit een volledig asbestinventarisrapport. Enkel<br />

gecertificeerde asbestdeskundigen zullen deze asbestinventarissen<br />

mogen opmaken volgens een standaard inspectieprotocol<br />

van de OVAM. In se zal het Vlaamse asbestinventarisattest voor<br />

werkgevers evenzeer bruikbaar zijn als (niet-destructieve) door de<br />

Codex verplichte asbestinventaris.<br />

INFO<br />

EERSTE HULP BIJ ASBESTINCIDENTEN<br />

Doet zich in het gebouw een acuut asbestgevaar voor, dan is een<br />

kordaat optreden essentieel. Beschikken over een intern draaiboek<br />

met o.a. contactgegevens is dan geen overbodige luxe. Ook<br />

ondersteuning en bijstand op afroep van een asbestdeskundige<br />

kan de syndicus de nodige ontzorging bieden. De eerste zorg is het<br />

verder vrijkomen en verspreiden van asbestvezels te voorkomen<br />

en blootstelling van bewoners of derden te vermijden.<br />

Asbestvezels verspreiden zich via luchtstroming (natuurlijke of<br />

gestuurde ventilatie) of via materieel, kledij en schoeisel. Om dit<br />

te vermijden moet de asbestbron snel afgedekt (ingekapseld) of<br />

gefixeerd worden en verspreiding via luchtstromingen of passage<br />

vermeden worden. De asbestdeskundig kan de syndicus advies<br />

geven over de juiste (risico)beheersmaatregelen. Onzorgvuldig<br />

handelen door externe werknemers kan gemeld worden aan de<br />

externe directies van de toezichthoudende overheid FOD WASO.<br />

Daarnaast kunnen ook gewestelijke of lokale milieutoezichthouders<br />

handhaven op inbreuken op de gewestelijke milieuregelgeving,<br />

ongeacht of de veroorzaker werknemer is of niet.<br />

Dhr Chris Loyens<br />

OVAM - Team Asbest<br />

Stationsstraat 110<br />

2800 Mechelen<br />

T 015 28 44 98<br />

E asbest@ovam.be<br />

W www.ovam.be<br />

Dhr Bernard Hermans<br />

Technical Director<br />

a-ULaB<br />

Rue Auguste Piccard 48<br />

6041 Gosselies<br />

T 0471 38 51 45<br />

E beh@a-ulab.com<br />

W www.a-ulab.com<br />

PROPERTYTODAY


12<br />

Historische<br />

liften<br />

- vervolg<br />

Het beheer van mede-eigendommen is een veeleisende job die<br />

professionele en menselijke kwaliteiten vereist om de uitdagingen van de<br />

nieuwe regelgeving die van toepassing is in de gebouwen die u beheert,<br />

het hoofd te bieden. Het conform maken van liften die dateren van vóór<br />

1958, is voor velen van u een onderwerp van discussie en technisch gezien<br />

zeker een complexe aangelegenheid.<br />

Helaas worden onze oude liften die vóór 1958 zijn geïnstalleerd, bedreigd<br />

en is de noodtoestand reëel.<br />

De deadline van 31 december 2022 voor het conform maken van onze<br />

liften, in overeenstemming met het koninklijk besluit van 2003, komt<br />

steeds dichterbij. Dit dwingt de mede-eigenaars soms tot overhaaste<br />

beslissingen die het aanzicht van het gebouw en de esthetische en<br />

historische aspecten van de liften niet respecteren. We herinneren eraan<br />

dat de federale overheid verantwoordelijk is voor de veiligheid van de<br />

liften en dat de gewesten verantwoordelijk zijn voor erfgoed.<br />

Save Our Elevators zet zich al jaren in voor het behoud van liften met<br />

een erfgoedwaarde, die de charme vormen van de prachtige gebouwen<br />

waarin u uw opdracht uitvoert. Onze vereniging kiest voor een positieve<br />

benadering die de opvolging van de veiligheidsnormen wil verzoenen<br />

met het behoud van dit prachtige industriële erfgoed, dat de trots en<br />

vreugde is van zoveel mede-eigendommen in België.<br />

Het afgelopen jaar is vruchtbaar geweest in termen van mobilisatie en<br />

vooruitgang. We hebben interpellaties van burgers in 10 gemeenten<br />

van het Brussels Gewest voorgesteld, wat heeft geleid tot 6 moties die<br />

unaniem werden goedgekeurd door de gemeentelijke overheden (Brussel,<br />

Vorst, Elsene, Schaarbeek, Sint-Lambrechts-Woluwe en recentelijk nog<br />

in Ukkel). In enkele maanden tijd hebben we meer dan 450 nog intacte<br />

liften in enkele gemeenten in het zuiden van Brussel opgelijst. Deze<br />

sensibiliseringsacties hebben het bewustzijn van de Brusselse politici<br />

vergroot, die dit onderwerp op de politieke agenda hebben gezet door<br />

het op te nemen in het regeerakkoord van het Brussels Hoofdstedelijk<br />

Gewest.


13<br />

Op 16 december jongstleden vond een interessant en productief<br />

debat plaats in het Brussels Parlement. Staatssecretaris Pascal Smet<br />

werd door vijf afgevaardigden ondervraagd over de dringende<br />

noodzaak om deze historische liften te behouden en maatregelen<br />

te treffen om liften met een erfgoedwaarde te beschermen en ze<br />

toch even veilig te maken als moderne liften. De heer Pascal Smet<br />

is al begonnen met het opstellen van een gewestelijke inventaris.<br />

Wij nodigen u uit deel te nemen aan deze inventarisatie door<br />

de eigenaars voor te stellen om de erkenning van de historische<br />

waarde van een lift aan te vragen (dit is slechts een erkenning en<br />

geen classificatie). Een dialoog tussen de gefedereerde entiteiten<br />

en de federale overheid zou binnenkort moeten plaatsvinden.<br />

Ook Vlaams minister van Erfgoed, de heer Matthias Diependaele,<br />

werd op 16 januari door verschillende leden van het Vlaams<br />

Parlement ondervraagd over deze gevoelige kwestie. Er zouden<br />

meer dan 160 liften te redden zijn in Antwerpen en nog veel meer<br />

in de rest van het Vlaams Gewest. In Wallonië heeft het ‘Agence<br />

Wallonne du Patrimoine’ ook minister Valérie de Bue bewust<br />

gemaakt van deze problematiek.<br />

Erfgoed is ieders zorg en we hebben u nodig om ervoor te zorgen<br />

dat deze mooie liften de mede-eigendommen trouw blijven<br />

dienen. Onze vereniging wenst de rol te spelen van bemiddelaar<br />

tussen de vastgoedprofessionals, de mede-eigendommen en<br />

het Ministerie van Economie, dat verantwoordelijk is voor de<br />

toepassing van het KB van 2003.<br />

In <strong>2020</strong> wensen wij met u, de syndici, als wettelijke<br />

vertegenwoordigers van de mede-eigendommen, samen te<br />

werken zodat de in het KB vastgelegde veiligheidsvoorzieningen<br />

(elektronische gordijnen, positieve sloten op oude poorten en<br />

deuren, stopbars,...) en het gebruik van risicoanalyse, bekend als<br />

de Kinney-methode, worden toegepast op deze prachtige liften,<br />

die volwaardig deel uitmaken van de mede-eigendommen.<br />

Wij staan tot uw beschikking om u te informeren en te helpen<br />

bij deze uitdaging om liften met een erfgoedwaarde conform te<br />

maken met de voorschriften.<br />

INFO<br />

Save Our Elevators<br />

www.saveourelevators.com<br />

saveourelevators@gmail.com<br />

PROPERTYTODAY<br />

SYNDIC Channel<br />

NIEUW IN MEDE-EIGENDOM IN BELGIË!<br />

Kijk op YouTube naar de SYNDIC Channel, wordt nu snel aangevuld.


Maak van jouw<br />

woning een<br />

fiberwoning<br />

Met fiber zijn jouw vastgoedprojecten<br />

klaar voor de toekomst<br />

Met fiber tot in de woning bied je jouw klanten supersnel<br />

en stabiel internet, een ultra-lage latentie, het scherpste beeld<br />

op al hun schermen en vooral een gebouw dat almaar meer<br />

geconnecteerde toestellen moeiteloos aankan. Zo is je gebouw<br />

helemaal klaar voor de toekomst.<br />

Contacteer ons<br />

voor een vrijblijvend gesprek:<br />

Ann De Schryver<br />

0475 52 59 20<br />

ann.deschryver@proximus.com<br />

Xavier Schreinemacher<br />

0477 57 05 02<br />

xavier.schreinemacher@proximus.com<br />

Proximus, een partner voor jouw<br />

bouwprojecten. Niets dan voordelen<br />

voor jezelf… en voor je klanten!<br />

De Proximus-experten luisteren naar je noden en stellen<br />

oplossingen voor op jouw maat. Om elke stap van de plannen van<br />

nabij op te volgen, kan je op elk moment van de dag bij terecht<br />

jouw toegewijde contactpersoon.<br />

Bovendien geven we je klanten een prachtig welkomstgeschenk:<br />

een gratis fiberabonnement gedurende 6 maanden zonder<br />

aankoopverplichting! Dat is een mooie troef voor jouw bedrijf.<br />

Close<br />

partner of<br />

proximus.be/fiber


Zijn rookmelders in<br />

de algemene delen verplicht?<br />

15<br />

GEWEST VLAANDEREN<br />

Wat dient de syndicus te weten i.v.m. de rookmelderverplichtingen<br />

die vanaf 01 januari <strong>2020</strong> gelden bij alle woningen, meer concreet<br />

over het plaatsen van rookmelders in de gemeenschappelijke<br />

delen van appartementsgebouwen? Wat is veranderd sedert 01<br />

januari <strong>2020</strong> en wat verandert vanaf 01 januari 2021?<br />

Nieuw rookmelderdecreet<br />

vanaf 01 januari <strong>2020</strong> (Vlaams Gewest)<br />

Op 01 januari <strong>2020</strong> werd het Rookmelderdecreet van 01 juni 2012<br />

(BS 13 07 2012) opgeheven en vervangen door het Decreet van<br />

10 maart 2017 (houdende wijziging van het decreet van 15 juli<br />

1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van<br />

de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische<br />

rookmelders voor woningen betreft).<br />

Vanaf 01 januari <strong>2020</strong> staan de rookmelderverplichtingen dus<br />

in de Vlaamse Wooncode zelf en zijn die van toepassing op<br />

eigendomswoningen en niet louter meer bij huur.<br />

2. Individuele kelders die rechtstreeks vanuit een appartement<br />

te betreden zijn. Voor de andere zolder- en/of kelderruimtes<br />

dient bekeken te worden op welke wijze deze ruimtes bereikt<br />

of betreden kunnen worden. Indien (1) zowel dergelijke<br />

privatieve als gemeenschappelijke ruimtes betreden<br />

kunnen worden via een gemeenschappelijk deel én (2) geen<br />

technische installatie aanwezig is in die ruimtes, dan dienen<br />

deze ruimtes NIET voorzien te zijn van een rookmelder.<br />

De technische handleiding van het Agentschap Wonen-<br />

Vlaanderen is hierin duidelijk: In individuele kelders van<br />

appartementen (waarin zich geen technische installatie<br />

bevindt) moet een rookmelder geïnstalleerd zijn als de<br />

kelder normaal te betreden is en direct toegankelijk<br />

vanaf het appartement, d.w.z. zonder dat men zich<br />

door gemeenschappelijke delen moet verplaatsen. De<br />

voorzienende syndicus zal als een bezorgde pater familias<br />

sowieso een rookmelder plaatsen in de kelderverdieping en<br />

in de lifthallen.<br />

Concrete verplichting<br />

De concrete verplichting wordt in het nieuwe Decreet zeer<br />

eenvoudig geformuleerd. Een woning moet uitgerust zijn<br />

met één of meer rookmelders geplaatst op de wijze bepaald<br />

door de Vlaamse Regering of moet beschikken over een<br />

branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door<br />

een daartoe erkend organisme. De rookmelderverplichtingen<br />

gelden dus niet als het appartementsgebouw beschikt over een<br />

branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een<br />

daartoe erkend organisme.<br />

In het huidige Rookmeldersdecreet<br />

wordt enkel gesproken over ‘de woning’.<br />

Zoals eveneens te lezen valt in de technische handleiding van het<br />

Agentschap Wonen-Vlaanderen gelden GEEN verplichtingen voor<br />

de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw<br />

(bvb. de inkomhal, de lift/traphallen, de trapzalen, enz. …).<br />

Wat wijzigt op 01 januari 2021?<br />

Vanaf 01 januari 2021 treedt het zogenaamde ‘Optimalisatiedecreet’<br />

in werking. Er worden dan nieuwe technische verslagen van kracht<br />

en er wordt gewerkt met een beoordeling in categorieën in plaats<br />

van met een beoordeling aan de hand van strafpunten.<br />

Voor de syndicus is het belangrijk te weten dat, in hoofde van zijn<br />

verantwoordelijkheid, tegen die tijd in appartementsgebouwen<br />

ook de gemeenschappelijke delen van voldoende rookmelders<br />

zullen moeten voorzien zijn, opdat de appartementen in dit zelfde<br />

gebouw conform zouden zijn met de regelgeving. D.w.z. dat de<br />

beoordeling van de aanwezigheid van rookmelders gebeurt zowel<br />

op het niveau van de woning als op het niveau van het ganse<br />

gebouw.<br />

Hierop zijn enkele uitzonderingen met dewelke de syndicus moet<br />

rekening houden.<br />

1. Zolders of kelders in dewelke zich een technische installatie<br />

bevindt. Van zodra enige vorm van technische installatie<br />

aanwezig is in een zolder of in een kelderruimte wordt die<br />

als bouwlaag geschouwd en moet er hoe dan ook altijd een<br />

rookmelder aangebracht worden, zonder onderscheid of<br />

het een privatief dan wel een gemeenschappelijke ruimte<br />

betreft. Bij een niet limitatieve opsomming van technische<br />

installaties gaat het bvb stookplaats / stookketels, elektrische<br />

transformatoren, machines of machinekamers voor liften,<br />

voor airconditioning, voor ventilatie, gasmeters of afvalruimte<br />

(in feite waar een brand zou kunnen ontstaan) maar niet de<br />

waterkraan of bedieningspaneel van de alarminstallatie.<br />

Indien je als syndicus twijfelt, vraag raad en/of info aan een<br />

bevoegde installateur.


16<br />

Welk type rookmelder dient<br />

de syndicus te laten plaatsen?<br />

• Enkel optische rookmelders zijn toegelaten<br />

• De rookmelders moeten CE gemarkeerd zijn en voldoen aan<br />

de norm NBN EN 14604.<br />

• Het type batterij is vrij te bepalen, maar opteer sowieso voor<br />

een niet-vervangbare/niet verwijderbare batterij van het<br />

lithium type (dit zal de syndicus en zijn mede-eigenaars veel<br />

miserie besparen)<br />

• Opteer voor een melder met een 10-jarige garantieperiode<br />

• Het toestel moet beschikken over een testknop<br />

• Als syndicus laat u de rookmelders waar nodig plaatsen.<br />

Dit moet u zeker verlicht laten doen in het geval van een<br />

branddetectiesysteem. Deze moeten voldoen aan de normen<br />

NBN S 21-100-1 en NBN S 21-100-2 . Deze normen vereisen<br />

dat het ontwerp, de plaatsing en het onderhoud worden<br />

uitgevoerd door een ervaren installateur (BOSEC-certificering<br />

garandeert dit). De controle van de branddetectiesysteem<br />

moet worden toevertrouwd aan een keuringsinstantie die is<br />

geaccrediteerd voor deze normen.<br />

Meer Info<br />

Algemene informatie over de verplichte plaatsing van<br />

rookmelders vind je terug bij het Agentschap Wonen-Vlaanderen.<br />

Wil je meer informatie over de technische vereisten van de<br />

rookmelders (optisch, CE-markering, NBN EN 14604-norm, …)<br />

en over de meest optimale plaatsing, dan kan je terecht in de<br />

door het Agentschap opgestelde “Technische Richtlijnen voor<br />

een Woningkwaliteitsonderzoek - Handleiding bij de technische<br />

verslagen / November 2017” (pp. 76-80).<br />

GEWEST WALLONIË<br />

Rookmelders in Wallonië<br />

Al sinds 1 juli 2006 zijn rookmelders verplicht in heel Wallonië. Het<br />

aantal rookmelders hangt af van je type woning.<br />

• Appartement: woon je in een appartement dat kleiner is dan 80<br />

m2 dan dien je 1 rookmelder te installeren. Is je appartement<br />

groter, dan zijn 2 detectoren verplicht.<br />

• Huis: 1 rookmelder per bouwlaag is verplicht. Een tussenverdieping<br />

wordt hierbij beschouwd als een volwaardige<br />

verdieping. Is de oppervlakte van een bouwlaag groter dan 80<br />

m2 dan dien je daar 2 rookmelders te installeren.<br />

Wanneer je volgens deze richtlijnen minstens 4 rookmelders in je<br />

huis hebt moeten deze onderling met elkaar in verbinding staan of<br />

heb je een gecentraliseerde detectiesysteem nodig.<br />

INFO<br />

Meer inlichtingen<br />

Leaflet “ Rookmelders plaatsen<br />

is heel eenvoudig “ https://<br />

www.vlaanderen.be/publicaties/<br />

rookmelders-hoe-beschermt-uzich-tegen-brandgevaar<br />

Preventie is dagelijkse realiteit -<br />

https://www.anpi.be/nl/<br />

brandpreventie-de-rookmelders<br />

GEWEST BRUSSEL<br />

Rookmelders in Brussel<br />

Sinds 1 juli 2005 zijn rookmelders verplicht in huurwoningen in het<br />

Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Je moet verplicht een rookmelder<br />

plaatsen in elk vertrek dat je moet doorlopen om van de deur van<br />

de slaapkamer naar de uitgang te gaan.<br />

De rookmelder moet optisch zijn, BOSEC-gekeurd en voorzien<br />

van een lithiumbatterij met een levensduur van meer dan 5 jaar of<br />

aangesloten op het stroomnet en voorzien van een noodbatterij.<br />

Lijst van gecertificeerde<br />

bedrijven voor<br />

branddetectieinstallaties:<br />

www.bosec.be<br />

PROPERTYTODAY


17<br />

Het EPC Gemeenschappelijke delen<br />

komt eraan, maar BTV gaat verder!<br />

Vanaf 1 januari <strong>2020</strong> kan er in Vlaanderen voor elk gebouw met minimum twee woonéénheden<br />

een EPC Gemeenschappelijke Delen opgesteld worden. Uiterlijk op 1 januari 2022 moet<br />

het EPC aanwezig zijn. Wat dat nu net inhoudt, licht ing. Joris Breugelmans, Commercieel Directeur<br />

bij BTV, graag voor u toe.<br />

Joris, iedereen kent BTV ondertussen door het<br />

gekende logo in het straatbeeld, de vele beurzen<br />

waar jullie aanwezig zijn en de talloze opleidingen<br />

die jullie geven, maar wat doet BTV nu juist? Kan<br />

je dat beschrijven in twee woorden?<br />

Twee woorden: technische keuringen en controles in onder andere<br />

appartementsgebouwen: Elektriciteit, EPC maar ook keuringen<br />

van bijvoorbeeld liften.<br />

En vandaag is er extra aandacht nodig voor één<br />

specifiek product dat vanaf 01 januari <strong>2020</strong> op de<br />

markt komt?<br />

Klopt! Vanaf 01 januari <strong>2020</strong> starten we met de opmaak van<br />

het EPC Gemeenschappelijke delen, een volledig nieuw soort<br />

energieprestatiecertificaat. Vanaf dit moment is er een periode<br />

voorzien waarin het EPC kan worden opgemaakt, maar uiterlijk 01<br />

januari 2022 moet elke mede-eigendom voorzien zijn van een EPC<br />

Gemeenschappelijke delen.<br />

Wat houdt dat nieuwe EPC nu net in?<br />

Het EPC van de Gemeenschappelijke Delen is een instrument<br />

om eigenaars en gebouwbeheerders wegwijs te maken in de<br />

energieprestatie van het gebouw en hen te informeren over de<br />

stappen die best gezet worden om een energiezuinige renovatie<br />

op te starten.<br />

Het EPC van het appartement zelf en het EPC van<br />

de gemeenschappelijke delen zijn dan eigenlijk<br />

complementair?<br />

Eigenlijk zit in beide certificaten dezelfde data. Het EPC van de<br />

gemeenschappelijke delen geeft namelijk heel duidelijk weer wat<br />

de schildelen zijn van de mede-eigendom en wat de collectieve<br />

verwarming is. Op basis daarvan zullen dan achteraf de EPC’s van<br />

de appartementen opgemaakt worden. Het is dus van essentieel<br />

belang dat het EPC van de gemeenschappelijke delen kwaliteitsvol<br />

en uiterst nauwkeurig wordt opgemaakt.<br />

Zorgt dat niet voor extra complexiteit voor<br />

gebouwbeheerders en eigenaars? Nog een extra<br />

certificaat erbij?<br />

Neen, absoluut niet. De bedoeling is om met dit certificaat, dat<br />

wordt voorgelegd aan de algemene vergadering, alle eigenaars<br />

te sensibiliseren over wat de toestand van het gebouw is op<br />

energetisch vlak. De belangrijkste vraag die we ons daar moeten<br />

stellen is: welke doelstellingen moeten we halen tegen 2050? Ik<br />

weet het, dat is nog 30 jaar, maar het is van essentieel belang dat<br />

we nu al beginnen na te denken over hoe we onze appartementen<br />

gaan renoveren. Dat de syndicus verder gaat uitgroeien tot een<br />

renovatiemanager, is nu wel absoluut duidelijk, zeker gezien de<br />

doelstellingen die nu voorgelegd worden door het VEA. Anderzijds<br />

zien we nu ook duidelijk dat het Vlaamse patrimonium verouderd<br />

is, energetisch niet goed in orde is en dat er nauwelijks nieuwe<br />

technieken gebruikt zijn in mede-eigendommen.<br />

Hoe uit zich dat in de praktijk?<br />

Om een voorbeeldje te geven: vandaag de dag heeft bijna<br />

iedereen zonnepanelen liggen op zijn dak. Ze zijn niet meer weg te<br />

denken uit het straatbeeld, maar op mede-eigendommen zien we<br />

ze nauwelijks. Deze en andere nieuwe technieken moeten ook in<br />

de mede-eigendommen geïntegreerd worden om op deze manier<br />

het energieverbruik te doen dalen .<br />

Toen het EPC voor appartementen en woningen<br />

enkele jaren geleden verscheen, werden er veel<br />

snelle maar ook minder kwaliteitsvolle EPC’s<br />

opgemaakt. Dat kunnen we ons nu toch niet<br />

permitteren?<br />

Dat is absoluut waar. Goed renoveren moet doordacht gebeuren.<br />

Daarom hebben we bij BTV ook beslist om, samen met het EPC<br />

gemeenschappelijke delen, extra diensten aan te bieden. We<br />

zullen een eerste poging doen om de technische doelstellingen<br />

die het VEA stelt, om te zetten in kostprijzen. We gaan ook kijken<br />

naar de Vlaamse wooncode en in hoeverre die een bedreiging<br />

vormt voor het gebouw: zijn er gebreken in het deel “Gebouw”, de<br />

algemene delen, zijn hier strafpunten,…<br />

Anderzijds gaan we ook kijken naar de toestand van het gebouw via<br />

een conditiemeting. Wanneer we dan al die puzzelstukken samen<br />

leggen, krijgen we een kostenplaatje naar 2050 toe. Dat gaan we<br />

verwerken in een meerjarenonderhoudsplan om de syndici voor<br />

te bereiden op 2050 en hen advies te geven. Zo kunnen ze, samen<br />

met de Algemene Vergadering, bepalen wat het plan van aanpak<br />

zal zijn, vooral op financieel vlak. Het EPC Gemeenschappelijke<br />

delen is de eerste opstap naar dat plan van aanpak.<br />

SYNDIC Channel<br />

NIEUW IN MEDE-EIGENDOM IN BELGIË!<br />

Kijk op YouTube naar de SYNDIC Channel, wordt nu snel aangevuld.


18<br />

Je gaf eerder al aan dat de syndicus een<br />

renovatiemanager zal worden, maar als ik kijk<br />

naar dit pakket, denk ik dat BTV ook niet langer<br />

het standaard keuringsorganisme zal zijn maar<br />

eerder een adviseur met een proactieve instelling.<br />

In dit geval kunnen we niet anders dan de kwaliteit te kaderen.<br />

Het EPC Gemeenschappelijke delen is wel afgelijnd, maar we<br />

kunnen eigenlijk meerdere wetgevingen die ook van toepassing<br />

zijn tot één geheel brengen, als helder en mooi verslag, inclusief<br />

een PowerPoint presentatie voor de syndicus met daarin de<br />

verschillende wetgevingen en hoe die kunnen worden gebracht<br />

op de Algemene Vergadering. Dat is het doel! Uiteraard blijven<br />

we onafhankelijk en deontologisch werken, geheel in onze stijl als<br />

gebouwinspecteur.<br />

• hierbij wordt eerst beslist om een energiedeskundige type<br />

A aan te stellen voor deze opdracht. Notuleer zijn naam<br />

en mogelijks zijn erkenningnummer om alle twijfels te<br />

vermijden.<br />

• laat tevens het bijzonder ereloon voor deze bijkomende<br />

opdracht voor de syndicus vastleggen, (bvb 250 euro, geen<br />

btw van toepassing) alsook een meerprijs voor bijkomende<br />

prestaties (bvb uurloon).<br />

• vanaf dan kan je afspreken met je energiedeskundige en je<br />

lijst van gebouwen afwerken. Laat er geen gras over groeien.<br />

• laat je niet verleiden om deze beslissing uit te stellen tot op<br />

een AV ergens in 2021. De kans is groot dat je tegen 01 januari<br />

<strong>2020</strong> niet zal beschikken over het vereiste EPC attest want de<br />

energiedeskundigen zullen overrompeld worden.<br />

De conclusie is dat de verslagen die BTV aflevert een<br />

bron zijn om voor syndici en gebouwbeheerders<br />

een managementinformatiesysteem op te zetten<br />

dat ook een besparingssysteem betekent. Hoe<br />

sneller u daarmee begint, hoe beter natuurlijk?<br />

Absoluut! Het is belangrijk om te renoveren en tijdig te starten<br />

met die renovaties. Hoe sneller de toestand van het gebouw<br />

gekend is, hoe sneller de beslissingen kunnen worden genomen<br />

op en met de Algemene Vergadering, en de renovatie kan worden<br />

gestart. Hoe sneller de investering gebeurt, hoe sneller men er ook<br />

rendement en plezier (lees: winst en minder verbruik) uithaalt.<br />

De meerwaarde van de mede-eigendom en de appartementen<br />

zullen hierdoor zonder twijfel stijgen, maar ook de EPC’s van de<br />

individuele appartementen zullen verbeteren.<br />

De boodschap voor de goede syndicus is dus: nu<br />

actie ondernemen en zich voorbereiden op de<br />

toekomst!<br />

INFO<br />

UVS interviewt Ing. Joris<br />

Breugelmans, Commercieel<br />

Directeur bij BTV.<br />

UVS aanbevelingen voor de syndicus<br />

• vanaf vandaag zet je zonder dralen op elke agenda van elke<br />

eerstkomende algemene vergadering een puntje “ Verplichte<br />

EPC gemene delen laten opmaken. Beslissingen. ( 1/2 + 1 ) “<br />

PROPERTYTODAY<br />

Uw mandaat van syndicus vervalt tijdens<br />

de Coronacrisis. Wat nu?<br />

Uw mandaat als syndicus neemt een einde op de volgende<br />

AV, maar die is helaas wegens Corona omstandigheden voor<br />

onbepaalde tijd verdaagd: u bent dus niet in de mogelijkheid om<br />

de verlenging van uw mandaat te laten beslissen.<br />

Gezien de nationale noodsituatie en het verbod op alle<br />

bijeenkomsten en vergaderingen, menen wij als federatie dat<br />

uw mandaat de facto zal lopen tot de volgende algemene<br />

vergadering. U blijft dus syndicus van alle gebouwen in uw beheer,<br />

tot de volgende algemene vergadering en u dient steeds deze<br />

gebouwen verder te beheren als een ”goede huisvader”.<br />

Tip: zorg ervoor dat uw syndicusovereenkomst de looptijd van uw<br />

mandaat telkens tot de volgende AV laat lopen. Op deze manier<br />

vermijdt u ook problemen met bepaalde banken die zich nogal te<br />

vlotjes permitteren om de rekeningen van de VME te blokkeren bij<br />

gebrek aan PV van de AV die uw verlenging vastlegt.


19<br />

BENT U SYNDICUS OF<br />

COMMISSARIS VAN DE REKENINGEN?<br />

De gids van de<br />

mede-eigendom<br />

Ontdek uw<br />

rechten en<br />

plichten<br />

dankzij ARAG<br />

In het mede-eigendom waar u woont,<br />

werd u aangesteld als syndicus of<br />

commissaris van de rekeningen?<br />

U staat in voor het dagelijks beheer<br />

van het mede-eigendom, al dan niet op<br />

vrijwillige basis. In het kader daarvan<br />

moet u rekening houden met een<br />

complexe wetgeving.<br />

Wil u meer duidelijkheid omtrent uw<br />

juridische rechten en plichten met<br />

betrekking tot uw mandaat? Vertrouw<br />

op ARAG, dé juridische partner voor uw<br />

mede-eigendom.<br />

Uw juridische specialist, op<br />

wie u dagelijks een beroep<br />

kan doen<br />

Meer weten over onze<br />

verzekeringsproducten?<br />

PRAAT EROVER MET UW<br />

MAKELAAR OF STUUR EEN<br />

MAILTJE NAAR INFO@ARAG.BE<br />

VOOR MEER INFORMATIE.<br />

EEN GRATIS<br />

BROCHURE VOOR<br />

ELKE SYNDICUS<br />

ARAG is méér dan een verzekeraar die<br />

u Rechtsbijstand biedt. ARAG is uw<br />

bondgenoot en informeert u over uw<br />

rechten en plichten in het kader van het<br />

dagelijks beheer van uw mede-eigendom.<br />

Download<br />

onze adviesbrochure op<br />

www.arag.be<br />

ARAG de juridische partner<br />

van uw mede-eigendom<br />

ARAG SE Branch Belgium is het Belgisch filiaal van<br />

een internationale verzekeringsgroep gespecialiseerd<br />

in Rechtsbijstand. ARAG is al meer dan 50 jaar in<br />

België actief met twee complementaire activiteiten:<br />

essentiële juridische aspecten verduidelijken en de<br />

oplossing van eventuele geschillen begeleiden.<br />

Wat kunnen we voor uw<br />

mede-eigendom betekenen?<br />

ARAG werkte een specifieke oplossing uit om medeeigenaars<br />

te beschermen en het werk van de<br />

syndicus en de commissaris van de rekeningen te<br />

verduidelijken.<br />

• Uw juridische uitgaven budgetteren: niet langer<br />

overbodige en onvoorziene uitgaven doen om uw<br />

rechten te doen gelden.<br />

• De juridische aspecten aan een betrouwbare<br />

partner overlaten: de syndicus en de commissaris van<br />

de rekeningen werk uit handen nemen.<br />

• Genieten van de uitgebreidste Rechtsbijstand<br />

op de markt.


20<br />

De overdracht van een dossier naar een nieuw<br />

aangestelde syndicus: naadloos is …. mogelijk!<br />

artikels doet de praktijk vaststellen dat tussen de aftredende<br />

syndicus en zijn opvolger regelmatig feitelijke disputen, en zelfs<br />

klachtneerlegging wegens een beweerde schending van de<br />

deontologische verplichtingen, rijzen.<br />

Nochtans kan een dergelijke negatieve casuïstiek makkelijk(er)<br />

voorkomen worden wanneer eenieder van de betrokken actoren<br />

goed weet welke de spelregels zijn waarmee zowel de aftredende<br />

syndicus als de opvolgende syndicus moeten en kunnen rekening<br />

houden.<br />

De taak van een syndicus vormt een onderschat en moeilijk beroep<br />

doch het is en blijft een gemandateerd beheer van andermans<br />

eigendom volgens de regels van het burgerlijk wetboek waaruit<br />

volgt dat elke mede-eigenaar daarop moet kunnen vertrouwen.<br />

Het vertrouwen van elke mede-eigenaar in een syndicus moet op<br />

een positieve en eervolle wijze invulling krijgen, zulks tot de laatste<br />

dag van diens mandaat en zelfs met inbegrip van de termijn van 30<br />

dagen na de beëindiging van diens mandaat.<br />

Vaak wringt het schoentje wanneer het mandaat van een syndicus<br />

is beëindigd en hij verwacht wordt om het dossier van het beheer<br />

van het gebouw tijdig én volledig over te dragen aan zijn opvolger.<br />

Een teleurstelling van de syndicus wiens mandaat is beëindigd,<br />

een weinig collegiale verhouding tussen hem en de opvolgende<br />

syndicus en andere eventuele oorzaken doen in de praktijk naar<br />

aanleiding van de overdracht van het dossier van het beheer van<br />

het gebouw discussies ontstaan waarmee de mede-eigendom<br />

niet is gebaat.<br />

Artikel 577-8 § 4, 9° burgerlijk wetboek bepaalt: ‘ongeacht de<br />

bevoegdheid die hem door het reglement van mede-eigendom<br />

wordt toegekend, heeft de syndicus tot opdracht indien zijn<br />

mandaat op om het even welke wijze een einde heeft genomen,<br />

binnen een termijn van 30 dagen na de beëindiging van zijn<br />

mandaat het volledige dossier van het beheer van het gebouw<br />

aan zijn opvolger of, in diens afwezigheid, aan de voorzitter van de<br />

laatste algemene vergadering te overhandigen, met inbegrip van<br />

de boekhouding en de activa die hij beheerde, van elk schadegeval,<br />

van een historiek van de rekening waarop de schadegevallen zijn<br />

vereffend, alsmede van de stukken die de bestemming bewijzen<br />

welke werd gegeven aan elke som die niet op de financiële<br />

rekeningen van de mede-eigendom terug te vinden is’.<br />

De plichtenleer, goedgekeurd bij koninklijk besluit van 29.06.2018<br />

en in het Belgisch Staatsblad gepubliceerd op 31.10.2018,<br />

bepaalt voor wat betreft de bijzondere verplichtingen voor de<br />

vastgoedmakelaar-syndicus onder artikel 85 dat in het kader van<br />

de overhandiging tussen vastgoedmakelaar-syndici de aftredende<br />

syndicus en zijn opvolger een gedetailleerde inventaris opstellen<br />

met de overgedragen stukken. Ondanks de draagwijdte van deze<br />

Elke opvolging van de ene syndicus door de andere syndicus en<br />

alle onderlinge praktische contacten hieromtrent, zijn bij voorbaat<br />

onderhevig aan een elementair wederzijds respect, overigens<br />

ook ingebed in de algemene deontologische regels die de eer, de<br />

waardigheid en de goede naam van vastgoedmakelaars-syndici<br />

moeten doen (helpen) garanderen.<br />

Bovendien is elke syndicus gehouden door de gemeenrechtelijke<br />

principes waarbij bij uitstek relevant kan verwezen worden naar de<br />

principes van de goede trouw en de redelijkheid.<br />

Kortom: een wederzijds professioneel respect, met oog voor<br />

het belang van elke mede-eigenaar in het gebouw waarvan het<br />

dossier van het beheer wordt overgedragen, is a priori een must.<br />

Het maakt het besef dat het dossier van het beheer van het<br />

gebouw in regel verplicht tijdig en volledig dient te gebeuren des<br />

te evidenter, zelfs indien er nog betwistingen zouden zijn over<br />

onkosten of erelonen dewelke trouwens geen excuus kunnen<br />

vormen om aan deze dubbele verplichting te verzaken.<br />

Het dossier moet binnen een termijn van 30 dagen na de<br />

beëindiging van zijn mandaat door de aftredende syndicus<br />

overdragen worden: de wet is hieromtrent duidelijk en laat feitelijk<br />

geen interpretatie toe.<br />

De aftredende syndicus mag trouwens verwacht worden dat hij<br />

met een zekere vlijt alsook met oog voor de verzekering van de<br />

continuïteit van het beheer van de mede-eigendom de nodige<br />

handelingen stelt tot tijdige overdracht van het dossier.<br />

Tot garantie van de tijdigheid is het niet onjuist om aan te raden<br />

dat tussen de aftredende en de opvolgende syndicus n.a.v.<br />

het eerste onderlinge contact, uiteraard op voorwaarde dat de<br />

opvolgende syndicus doet blijken van een duidelijk en geldig<br />

mandaat, onmiddellijk een concrete datum wordt afgesproken tot<br />

overdracht van het dossier waarbij van partijen vervolgens mag<br />

worden verwacht dat zij deze respecteren, tenzij overmacht.<br />

De overdracht van het dossier gebeurt bij voorkeur ook<br />

persoonlijk tussen de aftredende en de opvolgende syndicus en<br />

zonder dat hiervoor tussenpersonen (in de praktijk immers vaak<br />

gerechtsdeurwaarders, koerierdiensten, een lid van de medeeigenaars)<br />

worden ingeschakeld wiens praktische beschikbaarheid<br />

soms de reden zijn waarom een overdracht tegen het uiterlijke<br />

einde van de termijn van 30 dagen niet wordt gehaald.


21<br />

De praktijk wijst uit dat de meeste discussies hoe dan ook<br />

gerelateerd zijn aan de al dan niet volledigheid van het over te<br />

dragen dossier.<br />

Dit veelal om 2 redenen: enerzijds omdat de aftredende syndicus<br />

en de opvolgende syndicus redetwisten over wat moet worden<br />

verstaan onder een volledig dossier, anderzijds omdat naar<br />

aanleiding van of zelfs na de overdracht de volledigheid van het<br />

dossier wordt betwist.<br />

1)<br />

Een volledig dossier veronderstelt dat de aftredende syndicus<br />

alle stukken m.b.t. het beheer van het gebouw overdraagt,<br />

daarin zeker begrepen het initiële schriftelijk mandaat met<br />

prijsafspraak, de bewijzen van uitnodiging tot de vroegere<br />

algemene vergaderingen en de verslagen hiervan inclusief<br />

aanwezigheidslijsten en formulieren van volmacht, de gedane<br />

afrekeningen per mede-eigenaar, de statuten, het reglement van<br />

inwendige orde, de overeenkomsten met leveranciers, verslagen<br />

van bijvoorbeeld liftkeuring, relevante stukken aangaande<br />

bijvoorbeeld de oplevering voor wat betreft de gemene delen,<br />

eventuele gerechtelijke dossiers, uitgaande en inkomende<br />

administratie (bv. naar/van een notaris ingeval van verkoop van<br />

een appartement), de boekhouding en de bankrekeningen.<br />

Het klopt in zekere mate dat de inhoudelijke tekst van artikel 577-<br />

8 § 4, 9° burgerlijk wetboek hoe dan ook veelvuldig aanleiding<br />

geeft tot uiteenlopende interpretaties: wat moet immers precies<br />

verstaan worden onder bijvoorbeeld de notie ‘de boekhouding’?<br />

‘De boekhouding’ is inderdaad een ruime notie dewelke tot<br />

zijn juiste proportie moet worden herleid: i.t.t. tot herhaalde<br />

praktijkdiscussies is het bijvoorbeeld geen wettelijke noch<br />

automatische vereiste voor de aftredende syndicus om een<br />

tussentijdse balans bij overdracht van een dossier te moeten<br />

voorzien.<br />

Belangrijk is in essentie dat een chronologisch overzicht ter<br />

beschikking wordt gesteld omtrent de financiële positie van<br />

de mede-eigendom, met de jaarlijkse resultaten van geboekte<br />

inkomsten en kosten en uitgaven inclusief aangelegde reserves<br />

en waarbij m.a.w. het gevoerde financiële beleid op transparante<br />

wijze kan worden nagekeken, zulks los van de eventuele<br />

kwijting(en) die de aftredende syndicus tijdens zijn mandaat zou<br />

hebben ontvangen.<br />

In dezelfde zin komt het in de praktijk nog steeds voor dat<br />

een opvolgende syndicus in het kader van de over te dragen<br />

‘bankrekeningen’ de aftredende syndicus dwingend vraagt om<br />

een bundel van materiële bankafschriften te mogen ontvangen<br />

doch zulks is ten onrechte wanneer elektronische bankafschriften<br />

voorhanden zijn en de opvolgende syndicus, mits een minimum<br />

aan eigen moeite en indien volgens hem nodig voor de goede<br />

uitvoering van zijn mandaat, zelf materiële bankafschriften kan<br />

bekomen via het online platform waarover elk bank tegenwoordig<br />

beschikt.<br />

2)<br />

Discussie naar aanleiding van of zelfs na de overdracht m.b.t. de<br />

volledigheid van het dossier komt evenzeer nog steeds voor maar<br />

kan eigenlijk ook vermeden worden mits zorgvuldigheid en zin<br />

voor transparantie.<br />

Het blijft inderdaad een terechte aanbeveling dat een syndicus,<br />

van bij aanvang van zijn mandaat, zorgvuldig en waar nodig<br />

tegensprekelijk inventariseert welke stukken of activa hij in het<br />

kader van het beheer van het gebouw in zijn bezit krijgt.<br />

Een vaak wederkerend probleem in deze context betreft de<br />

discussie omtrent de overdracht van sleutels gerelateerd aan de<br />

toegangen tot de gemene delen alwaar de opvolgende syndicus,<br />

al dan niet op aangeven van de vereniging van mede-eigenaars<br />

van het gebouw, stelt dat de overgedragen hoeveelheid niet klopt.<br />

Indien de aftredende syndicus n.a.v. de initiële ontvangst van de<br />

sleutels niet degelijk heeft genoteerd en tegensprekelijk heeft<br />

laten bevestigen hoeveel sleutels hij heeft gekregen, heeft hij<br />

een bewijsprobleem met jammer genoeg alle ongemak van dien<br />

naderhand.<br />

M.a.w. is het van bijzonder praktisch belang om tijdens het mandaat<br />

alle ter beschikking gestelde of verzamelde activa degelijk en<br />

liefst tegensprekelijk in kaart te brengen: zulks faciliteert, ingeval<br />

uiteraard van een intussen gedane goede bewaring, mede een<br />

transparante overdracht en sluit hopeloze discussies uit.<br />

Het blijft evenzeer een terechte aanbeveling opdat de aftredende<br />

syndicus in samenspraak met de opvolgende syndicus bij de<br />

overdracht voldoende tijd voorzien om de inhoud van het dossier<br />

van het beheer van het gebouw samen na te kijken zodat met<br />

kennis van zaken door de opvolgende syndicus een schriftelijke<br />

ontvangst kan gedaan worden met inbegrip van een onmiddellijke<br />

goedkeuring wat de wettelijk vereiste volledige inhoud ervan<br />

betreft.<br />

INFO<br />

Kris Maes<br />

Senior Partner<br />

Advocatenassociatie Nelissen<br />

Grade<br />

Leuven – Brussel - Waasmunster<br />

kris.maes@nelissengrade.com<br />

PROPERTYTODAY<br />

SYNDIC Channel<br />

NIEUW IN MEDE-EIGENDOM IN BELGIË!<br />

Kijk op YouTube naar de SYNDIC Channel, wordt nu snel aangevuld.


22<br />

Enkele praktische gevolgen voor een syndicus van<br />

de vernietiging door het Grondwettelijk Hof van<br />

de afbraakbepaling in de appartementswetgeving<br />

Bij arrest van 20 februari <strong>2020</strong> vernietigde het Grondwettelijk Hof de wetsbepaling die de<br />

algemene vergadering van een vereniging van mede-eigenaars om welbepaalde redenen<br />

toeliet om met een vier vijfden meerderheid rechtsgeldig te beslissen tot afbraak en/<br />

of volledige heropbouw van een appartementsgebouw en een mede-eigenaar navolgend<br />

toestond om onder welbepaalde voorwaarden en modaliteiten afstand van zijn kavel te doen.<br />

De praktische gevolgen daarvan zijn, in het bijzonder voor de syndicus, niet te onderschatten.<br />

De afbraakbepaling.<br />

Een van de meest baanbrekende wijzigingen die de<br />

zogenaamde Waterzooiwet van 18 juni 2018 doorvoerde in de<br />

appartementswetgeving, bestond erin dat voor een beslissing tot<br />

afbraak en/of volledige heropbouw van een appartementsgebouw<br />

niet steeds meer unanimiteit werd vereist.<br />

Volgens het nieuwe artikel 577-7,§1, 2° h) van het Burgerlijk Wetboek<br />

volstond namelijk een vier vijfden meerderheidsbeslissing van de<br />

algemene vergadering van een vereniging van mede-eigenaars<br />

om te kunnen overgaan tot afbraak en/of volledige heropbouw<br />

van een appartementsgebouw om redenen van hygiëne, redenen<br />

van veiligheid of wanneer de kostprijs voor de aanpassing van het<br />

gebouw buitensporig zou zijn. Krachtens deze wetsbepaling kon<br />

een mede-eigenaar bovendien afstand doen van zijn kavel ten<br />

gunste van de andere mede-eigenaars indien de waarde ervan<br />

lager is dan het aandeel dat hij ten laste zou moeten nemen in de<br />

totale kostprijs van de werken, in voorkomend geval, tegen een in<br />

onderling akkoord of door de rechter vastgestelde compensatie.<br />

Niettegenstaande de eensgezindheid over de nood aan een<br />

specifieke wettelijke regeling met het oog op de efficiënte<br />

aanpak van het verouderende gebouwenpark, deed deze nieuwe<br />

wetsbepaling meteen reeds veel inkt vloeien en werden luidop<br />

vragen gesteld omtrent de praktische toepassing en haalbaarheid<br />

ervan. Ook werd een verzoek tot vernietiging van die wetsbepaling<br />

ingediend bij het Grondwettelijk Hof.<br />

Het vernietigingsarrest van het Grondwettelijk<br />

Hof van 20 februari <strong>2020</strong>.<br />

Na toetsing van de afbraakbepaling aan artikel 1 van het Eerste<br />

Aanvullend Protocol bij het Europees Verdrag voor de Rechten<br />

van de Mens besloot het Grondwettelijk Hof in essentie dat de<br />

wetgever weliswaar rekening heeft gehouden met het belang van<br />

de mede-eigenaar die zich verzet tegen de beslissing tot afbraak of<br />

volledige heropbouw van het gebouw.<br />

Gelet op de verregaande inmenging in het eigendomsrecht die<br />

er onder meer kan toe leiden dat een mede-eigenaar daardoor<br />

afstand moet doen van zijn eigendomsrecht, heeft de wetgever<br />

volgens het Hof evenwel niet in voldoende waarborgen voorzien<br />

om een billijk evenwicht tot stand te brengen tussen de vereisten<br />

van het algemeen belang en die van de bescherming van het recht<br />

op het ongestoord genot van de eigendom.<br />

Op grond daarvan en vermits die wetsbepaling een onlosmakelijk<br />

geheel uitmaakte, besliste het Grondwettelijk Hof uiteindelijk dat<br />

de afbraakbepaling in haar geheel dient te worden vernietigd.<br />

Voornamelijk voor de syndicus is het thans zaak om de praktische<br />

gevolgen van de vernietiging tout court van de afbraakbepaling<br />

correct in te schatten, zowel voor toekomstige beslissingen tot<br />

afbraak en/of heropbouw van een appartementsgebouw als voor<br />

reeds genomen beslissingen waartegen mogelijks procedures<br />

aanhangig zijn in het kader waarvan al vonnissen kunnen<br />

tussengekomen zijn.<br />

Gevolgen van het arrest voor toekomstige<br />

beslissingen tot afbraak en/of heropbouw van een<br />

appartementsgebouw om redenen van hygiëne<br />

of veiligheid of wanneer de kostprijs voor de<br />

aanpassing van het gebouw buitensporig zou zijn.<br />

Ingevolge het vernietigingsarrest van het Grondwettelijk Hof,<br />

dat absoluut gezag van gewijsde heeft vanaf de bekendmaking<br />

ervan in het Belgisch Staatsblad, kan men geen rechten meer<br />

putten uit de vernietigde afbraakbepaling en kan men er niet<br />

meer door gebonden zijn. Met andere woorden, de vernietigde<br />

afbraakbepaling wordt uit de rechtsorde gehaald.<br />

Er mag bijgevolg geen toepassing meer worden gemaakt van de<br />

vernietigde wetsbepaling, zodat het niet meer mogelijk is voor de<br />

algemene vergadering van een vereniging van mede-eigenaars om<br />

met een vier vijfden meerderheid rechtsgeldig te beslissen tot de<br />

afbraak en/of volledige heropbouw van het appartementsgebouw,<br />

ook al zouden die afbraak en/of heropbouw kunnen verantwoord<br />

worden door redenen van hygiëne of veiligheid, dan wel een<br />

buitensporige kostprijs.<br />

Een syndicus moet er zich derhalve van bewust zijn dat dergelijke<br />

beslissingen voortaan nog slechts rechtsgeldig kunnen<br />

genomen worden onder de voorwaarden die golden vóór de<br />

inwerkingtreding van de vernietigde afbraakbepaling op 1 januari<br />

2019.<br />

Aangezien de wet voor de invoering van de vernietigde<br />

afbraakbepaling als zodanig geen expliciete regeling bevatte over<br />

de kwestie wie tot de afbraak en/of volledige heropbouw van een<br />

appartementsgebouw kon beslissen, werd door de meerderheid<br />

van de doctrine aangenomen dat elke betrokken mede-eigenaar<br />

zijn instemming daartoe diende te geven.


23<br />

Een normaal zorgvuldige en voorzichtige syndicus zal er in de<br />

toekomst dan ook best van uitgaan dat voor de afbraak en/of<br />

heropbouw van een appartementsgebouw unanimiteit of, anders<br />

gezegd, het akkoord van alle mede-eigenaars vereist is.<br />

Gevolgen van het arrest voor een reeds door<br />

de algemene vergadering met een vier vijfden<br />

meerderheid genomen beslissing tot afbraak en/<br />

of heropbouw van een appartementsgebouw om<br />

redenen van hygiëne of veiligheid of wanneer<br />

de kostprijs voor de aanpassing van het gebouw<br />

buitensporig zou zijn.<br />

De vernietiging van een wetsbepaling door het Grondwettelijk<br />

Hof heeft niet alleen gevolgen voor de toekomst, maar principieel<br />

ook voor het verleden. In principe heeft de vernietiging immers<br />

retroactieve werking, zodat de vernietigde bepaling geacht wordt<br />

nooit te hebben bestaan. Dit is ook het geval voor de vernietigde<br />

afbraakbepaling, nu het Grondwettelijk Hof geen gebruik<br />

heeft gemaakt van de mogelijkheid om de werking van het<br />

vernietigingsarrest van 20 februari <strong>2020</strong> in de tijd te moduleren.<br />

De retroactieve werking van voormeld vernietigingsarrest van<br />

het Grondwettelijk Hof houdt meer bepaald in dat handelingen<br />

die hun grondslag vonden in de vernietigde afbraakbepaling<br />

geen rechtsgrond meer hebben. Concreet betekent dit dat een<br />

reeds door de algemene vergadering van een vereniging van<br />

mede-eigenaars met een vier vijfden meerderheid genomen<br />

beslissing tot afbraak en/of volledige heropbouw van een<br />

appartementsgebouw haar wettelijke grondslag verliest en om<br />

die reden desgevallend nog door een mede-eigenaar kan worden<br />

aangevochten.<br />

Een gevat optreden van de syndicus is in dergelijk geval uiteraard<br />

aanbevolen.<br />

Er mag worden aangenomen dat een zorgvuldige syndicus de<br />

mede-eigenaars onmiddellijk en correct zal informeren over de<br />

hierboven beschreven gevolgen van het vernietigingsarrest van het<br />

Grondwettelijk Hof voor de reeds door de algemene vergadering<br />

met een vier vijfden meerderheid genomen beslissing tot afbraak<br />

en/of volledige heropbouw van het appartementsgebouw en<br />

deze kwestie opnieuw ter beoordeling aan de mede-eigenaars zal<br />

voorleggen met vermelding van de unanimiteitsvereiste.<br />

Zolang niet alle mede-eigenaars hebben ingestemd met de<br />

afbraak en/of heropbouw van het appartementsgebouw gebiedt<br />

de voorzichtigheid de syndicus dan ook geen aanvang te nemen<br />

met de uitvoeringsfase en zich integendeel te onthouden van elk<br />

initiatief met het oog op de uitvoering van de zonder wettelijke<br />

grondslag genomen beslissing tot afbraak en/of heropbouw. Werd<br />

de uitvoeringsfase inmiddels evenwel reeds opgestart, dan is het<br />

aangewezen voor de syndicus om elk verder verloop ervan – in de<br />

mate van het mogelijke – voorlopig op te schorten.<br />

Gevolgen van het arrest voor eventueel reeds<br />

tussengekomen rechterlijke beslissingen, waarin<br />

het verhaal van een mede-eigenaar tegen een<br />

door de algemene vergadering met een vier<br />

vijfden meerderheid genomen beslissing tot<br />

afbraak en/of volledige heropbouw van een<br />

appartementsgebouw werd afgewezen.<br />

Tot slot kan het vernietigingsarrest van het Grondwettelijk Hof<br />

zelfs gevolgen hebben voor eventueel reeds tussengekomen<br />

rechterlijke beslissingen die steunen op een toepassing van de<br />

vernietigde afbraakbepaling.<br />

In eerste instantie spreekt het namelijk voor zich dat een medeeigenaar<br />

wegens de vernietiging van de afbraakbepaling door het<br />

Grondwettelijk Hof succesvol hoger beroep zou kunnen instellen<br />

tegen een vonnis waarin de vrederechter diens verhaal tegen een<br />

door de algemene vergadering met een vier vijfden meerderheid<br />

genomen beslissing tot afbraak en/of volledige heropbouw van<br />

het appartementsgebouw om redenen van hygiëne, veiligheid of<br />

buitensporig kostenplaatje heeft afgewezen, op voorwaarde dat<br />

dit vonnis nog niet werd betekend of minstens de beroepstermijn<br />

van een maand na de betekening ervan nog niet is verstreken.<br />

Maar zelfs al mocht de beroepstermijn inmiddels verstreken zijn<br />

en dergelijk vonnis aldus inmiddels in kracht van gewijsde zijn<br />

getreden, dan nog is de uitvoering van een door de algemene<br />

vergadering met een vier vijfden meerderheid genomen<br />

beslissing tot afbraak en/of volledige heropbouw van een<br />

appartementsgebouw niet zonder risico voor de syndicus.<br />

Tegen een in kracht van gewijde getreden rechterlijke uitspraak<br />

die gegrond is op een door het Grondwettelijk Hof vernietigde<br />

wetsbepaling kan immers binnen de zes maanden na de<br />

bekendmaking van he vernietigingsarrest van het Grondwettelijk<br />

Hof nog een eis tot intrekking worden ingesteld. (artikel 16 van de<br />

Bijzondere wet op het Grondwettelijk Hof)<br />

De normaal zorgvuldige en voorzichtige syndicus zal er zich<br />

derhalve bewust van dienen te zijn dat zelfs een in kracht van<br />

gewijsde getreden vonnis van de vrederechter waarin het verhaal<br />

van een mede-eigenaar tegen een door de algemene vergadering<br />

met een vier vijfden meerderheid genomen beslissing tot afbraak<br />

en/of volledige heropbouw van een appartementsgebouw wordt<br />

afgewezen, nog geen vrijbrief betekent om de uitvoering van deze<br />

afbraak en/of herbouw te kunnen opstarten dan wel verderzetten.<br />

Integendeel blijft de grootste voorzichtigheid geboden voor de<br />

syndicus tot de tussenkomst van een nieuw wetgevend initiatief<br />

ter zake.<br />

INFO<br />

Frederiek Baudoncq<br />

Liesbet Van Gysel<br />

Advocatenassociatie Nelissen<br />

Grade<br />

Leuven – Brussel - Waasmunster<br />

PROPERTYTODAY


Meer dan<br />

2 miljoen<br />

referenties<br />

in Europa<br />

INTERCOM<br />

ZONDER<br />

KABELGEDOE?<br />

Da’s simpel! Dankzij 1 simkaart meer<br />

dan 100 appartementen verbonden<br />

en beheerd. Geïnstalleerd in 4 uur,<br />

zonder kabels.<br />

Intratone. Het intercomsysteem waar iedereen bij wint.<br />

Geniet nu van alle voordelen van<br />

een Intratone intercomsysteem:<br />

· geen geboor of kabels<br />

· in 4 uur operationeel<br />

· onbeperkt beheer vanop afstand, in realtime<br />

· veilig en comfortabel in gebruik<br />

Een demo voor<br />

uw appartementen?<br />

Maak een afspraak met<br />

Dieter Denooze via 0493 99 58 33<br />

of ddenooze@intratone.be.<br />

intercom zonder gedoe.be<br />

www.intratone.com

Hooray! Your file is uploaded and ready to be published.

Saved successfully!

Ooh no, something went wrong!