VvE magazine mei

VAKBLAD VOOR DE VvE EN APPARTEMENTSEIGENAAR

NR 2 | JAARGANG 21 | 2020

magazine

BIJZONDERE APPARTEMENTEN

Sint Lidwinahuis in Leiden

‘Historisch oud kreeg

nieuw karakter’

THINK

TWINQ

VOORWOORD

COVID-19 EN DE ALV:

uitstel en digitaal

vergaderen

VvE MAGAZINE MEI 2020 #2 3

INHOUD #2-2020

4 ‘Van Belang’

Kees Oomen over de peilstok in de VvE

21 Digitaal vergaderen

62 VvE-aanpak in Noord-West Europa


12 VvE St. Lidwina Leiden

JURIDISCH

24 Airco zonder toestemming

26 Corona Covid-19 en de ALV

29 Van de rechter: de pergola

Als eigenaar van een appartement

bent u lid van de Vereniging van

Eigenaars. Het lidmaatschap is

verplicht. Dus kunt u er maar beter

voor zorgen dat alles goed geregeld is.

Een VvE beheren is een vak met een

grote verantwoordelijkheid.

Daarom hebben we voor u een

boodschappenlijstje samengesteld.

Heeft u geen zin om zelf de

boodschappen te doen, dan kunt

u dit ook uitbesteden aan een

beroepsmatige beheerder.

Al meer dan 28.000 VvE’s worden

dagelijks beheerd met de software

van Twinq.

F.G.M. Schuurs

voorzitter VvE Belang

Het zijn ongewone tijden. Het coronavirus legt ons land nagenoeg stil en ons

zorgsysteem kraakt in zijn voegen. Zorgmedewerkers en andere mensen in

vitale beroepen verdienen ons allergrootste respect. De overheid roept ons op

om ons aan de maatregelen te houden, omdat we alleen samen de problemen

van Covid-19 kunnen oplossen. Zo’n drie weken nadat Nederland voor een

groot deel op slot ging, verscheen het voorstel voor de ‘tijdelijke wet Covid-19’

van het ministerie van Justitie en Veiligheid. Die maakt aan alle twijfels een

eind: digitaal vergaderen mag. Elke VvE mag haar ALV digitaal houden. De wet

staat immers boven de statuten. En hoe tijdelijk ook: dit is een wet! Die maakt

het ook mogelijk om de vergadering met maximaal zes maanden uit te stellen.

Overigens: een VvE kan altijd buiten de vergadering besluiten nemen, maar dan

schriftelijk en met unanimiteit. We hebben geprobeerd om schriftelijke besluitvorming

buiten de vergadering mogelijk te maken onder de normale regels van

besluitvorming, dus met quorum en de desbetreffende meerderheid en dus niet

per se met unanimiteit. Dat bleek een brug te ver voor de minister en zijn ambtenaren.

Maar we tellen onze zegeningen.

Tip: denk wel aan het maken van notulen. En verstuur ze snel; in elk geval de

besluitenlijst. Dan doet u het helemaal goed!

De eerste gedachte die na de publicatie van het wetsvoorstel bij me opkwam was:

“Goed dat VvE Belang dit - samen met beheerdersorganisatie VGM NL - voor elkaar

heeft gekregen!” De tweede gedachte was: “Wat is het goed dat er een belangenorganisatie

is voor de VvE en de appartementseigenaar. En dat we u via VvE

Magazine en nieuwsbrieven van de nodige informatie kunnen voorzien.” Want

wat moeten de VvE’s die niet aangesloten zijn? De bestuurders van die VvE’s krijgen

ongetwijfeld te maken met veel vragen waarop zij het antwoord niet precies

weten. Gelukkig weet u dat wel! We geven u in deze editie van ons magazine de

nodige informatie over de mogelijkheden die u hebt om uw ALV uit te stellen én

over de mogelijkheden van digitaal vergaderen.

Vanzelfsprekend blijft er - ook nu uitstel én digitaal vergaderen mogelijk zijn

gemaakt - nog heel wat te wensen over. Onze directeur Kees Oomen vertelt dat

helder in zijn ‘Van belang’. We blijven strijden voor een effectief en modern appartementsrecht.

Samen met alle betrokken organisaties én met u!

COLUMNS

7 Hollen en stilstaan

door Syp Wynia

31 Scheiden doet lijden

door Bastiaan Zwaveling

41 Onder constructie

door Henk Mulder

BIJZONDERE ORGANISATIE

8 Instituut Fysieke Veiligheid/Brandweer

VERZEKERINGEN

32 Centraal Beheer: zonnepanelen

BOUWKUNDIG

34 Het MJOP en uw omgeving

36 De Wet kwaliteitsborging voor het

bouwen

39 Vraag het aan het Liftinstituut

44 Renovatie Ovidiushof Maastricht

ENERGIEBESPAREN

48 VvE Sint-Jacobsplaats Rotterdam

50 VvE Nolensstraat Wageningen

52 Verduurzaming gemengde complexen

55 Frits Lakemeier over VvE Zonnecoach

56 VvE L’Artisan en VvE Zonnecoach

58 Sven Ringelberg: “VvE is onmisbaar”

EN VERDER

61 Nieuwe medewerkers VvE Belang

18 Het zijn toch je buren

20 25 jaar Metea

66 Veelgestelde juridische vragen

68 Veelgestelde bouwkundige vragen

72 Dienstenpagina

73 Evenementenagenda en colofon

74 Nieuwsflitsen

VAN BELANG

4 VvE MAGAZINE MEI 2020 #2 5

IN DEZE RUBRIEK BEHANDELT VVE

BELANG-DIRECTEUR KEES OOMEN

KWESTIES IN HET DOMEIN VAN

DE VVE. ONDERWERPEN DIE HIJ

BESPREEKT MET DE OVERHEID,

BELANGENBEHARTIGERS OF

MARKTPARTIJEN. DEZE KEER:

DE PEILSTOK IN DE VVE

De peilstok

in de VvE

Wat doen beleidsmakers ermee?

We zijn er maar druk mee, met die VvE. U, ik en gelukkig nog veel andere mensen in Nederland. Reserveren,

onderhoud (laten) uitvoeren, vergaderen, notuleren, overleg voeren met eigenaars en/of met de beheerder,

energie besparen en straks zelfs aardgasvrij worden. Op tijd deskundigen inschakelen en informatie absorberen.

Veel informatie, want u wilt weten hoe anderen het doen. Zodat u het zelf goed doet.

Kennis is macht, is een oud en

vertrouwd gezegde. Dat geldt voor u,

binnen uw VvE, maar ook voor ons als

belangenbehartiger. Goede contacten

met de overheid en met uitvoeringsinstanties

leveren waardevolle

informatie op voor onze achterban.

Voor u dus. Ook de overheid heeft

kennis nodig om beleid te kunnen

maken. Ze moet weten waar de

behoefte in de markt ligt. Dat geldt

ook voor de Tweede Kamer met haar

eigen politieke agenda. Welke kennis is

relevant? Als het om de VvE gaat, is er

veel ruimte voor verbetering. Daarover

straks meer.

De vraag wat er leeft en speelt er

onder de VvE’s in Nederland, kunnen

we alleen beantwoorden door het u

te vragen. Met behulp van schriftelijke

enquêtes, maar ook door het stemmen

tijdens onze voorlichtingsbijeenkomsten.

Over beide instrumenten (enquête en

stemming) valt wat te melden.

Wat is uw mening?

Tijdens de najaarsbijeenkomsten stelde

ik u een serie vragen over de regels

met betrekking tot besluitvorming.

Aanleiding: de fractie van D66 had de

minister opgedragen te onderzoeken

of de regels over besluitvorming bij

het nemen van energiebesparende

maatregelen belemmerend werken.

De Werkgroep Modernisering

Appartementsrecht Nederland heeft

daarop, ook op verzoek van de

minister, een advies uitgebracht (zie

www.wmanl.nl). Om het advies te

laten aarden in de praktijk, is aan VvEbestuurders

en -beheerders gevraagd

in hoeverre de besluitvormingsregels

belemmerend werken.

Op de vragen kregen we in totaal

17.000 antwoorden van u. De resultaten

heb ik op 2 december 2019

gepresenteerd op ons Jaarcongres

in Nieuwegein. Samengevat: een

ruime meerderheid vindt dat de

besluitvormingsregels voor onderhoud

op één lijn gebracht kunnen

worden met besluitvorming omtrent

duurzaamheid, zeker als het om

isolatie van de schil gaat. 71% vindt de

besluitvormingsregels belemmerend,

en 60% stelt dat de regels over het

quorum aangepast kunnen worden.

Uitleg ministerie

Toen gebeurde er iets vreemds. Al op

17 december 2019 (dus twee weken na

ons Jaarcongres) schreef de minister

een brief aan de Tweede Kamer over

het onderwerp besluitvorming. Zij

legt uw antwoorden en de cijfers heel

anders uit. Wonderlijk genoeg schrijft

de minister namelijk dat de achterban

van VvE Belang het afschaffen van het

quorum bij duurzaamheidsmaatregelen

geen oplossing vindt. Vreemd, want

een grote meerderheid van u meldt

juist last te hebben van het quorum.

Bovendien stelt de minister dat aanpassing

van de regels niet nodig is,

terwijl 71% van u vindt dat de regels

belemmerend werken!

Kortom, op verzoek van het ministerie

steken we de peilstok in de VvE en

vervolgens trekt het ministerie zijn

eigen conclusie. Het baseert zich

daarbij onder andere op uw stem,

zonder echt aan te geven hoe u

gestemd hebt. Het oordeel van de

minister, zoals verwoord in haar brief,

lijkt gebaseerd op uw stemmen. Dat is

echter maar ten dele het geval.

Landelijk onderzoek

In 2012 vond het laatste grote onderzoek

van de overheid plaats over het

functioneren van de Nederlandse VvE’s.

Dit onderzoek wordt dit jaar herhaald

door middel van een schriftelijke

enquête onder een representatieve

groep VvE’s. Eind 2020 weten we

dan hoe de VvE’s in Nederland

functioneren. Gaat het beter dan in

2012? En zo ja, hoeveel beter en op

welke gebieden?

De grote vraag is natuurlijk: wat gaat

het ministerie met de uitkomsten van

het grote landelijke onderzoek doen?

Ook Tweede Kamerleden kunnen aan

de haal gaan met de uitkomsten van

dit nieuwe onderzoek. Wij moeten hen

daarbij een handje helpen, maar dat is

niet eenvoudig.

Ik schreef het al: kennis is macht. De

resultaten van het onderzoek moeten

goed benut worden. En men moet

echt doordrongen worden van de

noodzaak op bepaalde gebieden in te

grijpen. Maar daar gaat het vaak goed

mis.

Onze inbreng

In februari en maart jl. vond een

Algemeen Overleg plaats tussen de

vaste Kamercommissie Binnenlandse

Zaken en de minister. Onderwerp:

het Klimaatakkoord in de gebouwde

omgeving. Alle woordvoerders ‘Wonen’

van de bekende politieke partijen

waren aanwezig. Omdat VvE’s een

belangrijk onderdeel uitmaken van

de gebouwde omgeving, hadden

wij de politieke partijen punten aangedragen.

Die konden ze inbrengen

om de situatie voor VvE’s in de

klimaatdiscussie te verbeteren.

Maar laten we eerlijk zijn; de betaalbaarheid

van de maatregelen voor de

burgers, de woonlastenneutraliteit

voor de eigenaars en de vraag of de

overheid een burger kan dwingen van

het gas te gaan; het is allemaal veel

belangrijker dan alle VvE-onderwerpen.

Alleen D66 en CDA brachten de moed

op een vraag over VvE’s te stellen.

Helaas heeft men in Den Haag nog niet

door wat er allemaal moet gebeuren

om dit lastige deel van de gebouwde

omgeving mee te krijgen in de

energietransitie.

Aandacht gevraagd!

Daarom - en omdat alle Tweede

Kamerleden natuurlijk dit prachtige

magazine lezen - deel ik nogmaals

(zonder uitputtend te zijn) de

onderwerpen die de aandacht van

onze politici en beleidsmakers

verdienen.

• Harmonisatie van besluitvormingsregels

m.b.t. energiebesparing en

duurzaamheid.

• Wettelijke verankering van de

mogelijkheid tot het vestigen

van een opstalrecht door de VvE

(voor zonnepanelen, accu’s e.d.).

• Modernisering van de regels voor

gebruikers (huurders) in VvE’s;

essentieel voor de verduurzaming

van gemengde complexen.

• Financiering van VvE’s die kleiner zijn

dan acht appartementen.

• Versoepeling van de subsidieregeling

energiebesparing eigen huis: één

maatregel i.p.v. twee of meer.

• Ruimer en voor VvE’s afgezonderd

budget voor subsidies (wordt in

2021 100 miljoen voor isolatie

en warmtepompen voor de hele

gebouwde omgeving).

• Opt-out regeling voor eigenaars die

niet willen lenen, maar het geld zelf

beschikbaar hebben.

• Afschaffen van de UBO voor de VvE,

waardoor de postcoderoosregeling

weer haalbaar en betaalbaar wordt

voor VvE’s.

• Inspraak van de VvE bij het plaatsen

van laadpalen in het kader van de op

handen zijnde notificatieplicht.

• Verruiming van de subsidie voor

advies en begeleiding bij vérgaande

isolatie en aardgasloos worden.

De minister

stelt dat aanpassing

van de regels niet

nodig is, terwijl 71%

van u vindt dat de

regels belemmerend

werken

Zoals gezegd: de lijst is niet uitputtend.

Er zijn zeker onderwerpen buiten

het duurzaamheidskader, zoals

het depositogarantiestelsel en de

Algemene Maatregel van Bestuur.

Als we straks de peilstok in de VvE

gestoken hebben, hoop ik dat partijen

met deze kennis aan de slag gaan

om het functioneren van de VvE’s in

Nederland weer verder te stimuleren.

‘Dé opleider in VvE-land’

COLUMN


HOLLEN EN STILSTAAN

MAAKT ONGELUKKIG

2-Daagse vakopleiding VvE beheer en bestuur

Bij het beheer van een VvE en bij het bestuur van

een VvE komt heel wat kijken. Zonder een goede

basis op juridisch, bouwkundig en financieel gebied

is een goed beheer en bestuur niet mogelijk.

De belangen bij een goed beheer zijn echter groot,

niet alleen op de korte termijn, maar zeker ook op

de lange termijn. Daarom heeft VvE Belang al sinds

jaar en dag een gedegen vakopleiding over VvE

Beheer en Bestuur. VvE Opleidingen heeft deze

opleiding in haar opleidingsaanbod opgenomen.

Deze opleiding is onontbeerlijk

voor iedereen die met VvE Beheer

of VvE Bestuur te maken heeft.

Aanvang Van 09.30 tot 12.30 en

van 13.30 tot 16.30 uur (inclusief lunch).

Prijs De prijs voor de 2-daagse vakopleiding € 1.070,85

inclusief btw (één dag juridisch en één dag

financieel/bouwkundig) en per dag € 544,50

inclusief btw.

Voor meer informatie, data en aanmelden zie onze website

www.vveopleidingen.nl of bel 0162 – 469 120

Syp

Wynia

Kort voor Covid-19 ook bij ons

genadeloos toesloeg en Nederland

van overheidswege tot een

‘anderhalvemetersamenleving’

werd verklaard, leek alles nog

pais en vree. Niet alleen het

kabinet-Rutte, maar ook de

meeste economische analisten

dachten dat de Nederlandse

economie er goed voorstond.

Voor zover er risico’s waren

kwamen die uit het buitenland,

zo stelde ook het Centraal

Planbureau.

Syp Wynia is uitgever van het

digitale weekblad Wynia’s Week

www.sypwynia.nl Hij was twee

decennia politiek commentator

en economisch columnist van

weekblad Elsevier.

Vandaar ook dat het kabinet in ieder geval in het begin boordevol zelfvertrouwen

reageerde op de komst van het coronavirus. Onze economie stond er

prima voor en onze overheidsfinanciën waren voorbeeldig. Zó voorbeeldig dat

minister van Financiën Wopke Hoekstra het een goed moment vond om - toen

Italië en Spanje in Brussel om geld kwamen vragen - hardop te informeren wat

die landen fout hadden gedaan - in vergelijking met ons Nederland, dat spreekt.

In eigen land zei Hoekstra dat niet alleen het hele begrotingsoverschot (zo’n 12

miljard) maar ook wat wij minder aan staatsschuld hebben dan volgens Brussel

nodig is (meer dan 90 miljard) in het missen van belastinginkomsten, dan wel

het ondersteunen van de economie, kon worden gestopt. Net als de premier

bleef hij zeggen dat de economie er fundamenteel prima bij stond.

Klopt dat?

Maar was dat wel zo? Feit is dat de prognoses voor de jaren 2020-2025 al niet

verder kwamen dan een jaarlijkse economische groei van 1,3 procent waar die

gemiddelde groei de voorgaande vijf jaar nog 2,3 procent bedroeg. Waarbij

aangetekend moet worden dat de bevolkingsgroei ook nog steeds zo’n 0,75

procent per jaar omvatte, waardoor je gerekend per hoofd van de bevolking

op een wel zeer bescheiden economische groei uitkomt. Zo robuust was die

economie dus niet.

In de wereld van bouw, woningen en ander onroerend goed stonden de zaken

er al helemaal niet goed voor aan de vooravond van de corona-epidemie. Het

stikstofbeleid had samen met het klimaatbeleid de bouw nagenoeg stilgelegd.

Er werden voor 2020 en 2021 al veel te weinig nieuwe huizen voorzien, terwijl

er al een tekort van 300.000 woningen was. Het meest dramatisch was de

uitblijvende nieuwbouw in de grote steden, waar de vraag het grootst is en

de duurzaamheid het duurst.

Oorzaak en gevolg

Het kabinet reageerde daar de afgelopen jaren op met nogal machteloze

woonakkoorden met een aantal steden. En met het dreigement dat als de

‘middenhuren’ te hoog zouden worden, daar met een ‘noodknop’ op zou

worden gereageerd. Een typisch geval van oorzaak en gevolg door elkaar

halen. Omdat er te weinig gebouwd wordt, er te veel gereguleerde sociale

huur is en koopwoningen fiscaal aantrekkelijker zijn dan ongesubsidieerde

huurwoningen, is er zó weinig huuraanbod dat de huurprijzen omhoog zijn

geschoten. In plaats van de oorzaak weg te nemen dreigt het kabinet met het

paard achter de wagen.

Het ergste wat de komende tijd kan gebeuren, is dat de overheid weer net als

in de jaren 2003-2006 - en vooral in de jaren 2010-2015 - voorop gaat met

het aantrekken van de teugels in crisistijd. Nederland lijdt onder meer door

dat bezuinigen én lasten verzwaren als het economisch al niet goed gaat, aan

‘volatiliteit’: de economie maakt diepere dalen door dan die van de buurlanden,

Denemarken, Oostenrijk en Frankrijk, maar trekt nadien ook harder door.

Maar, zo waarschuwt De Nederlandsche Bank in een recent rapport: die

volatiliteit maakt ongelukkig. Mensen zijn twee keer zo ongelukkig van een

heftige recessie en verlies van bestaanszekerheid als ze gelukkig worden van

economisch herstel. Hopelijk hebben Rutte en Hoekstra nog tijd gehad om dat

DNB-rapport te lezen.

BIJZONDERE ORGANISATIES


Jet Vroege-Gerth (IFV-Brandweer Nederland):

“Koolmonoxide?

Ventileer • controleer • alarmeer”

Wat doet een dossierhouder

koolmonoxide?

De dossierhouder koolmonoxide is

het eerste aanspreekpunt over dit

onderwerp bij de brandweer. Verder

onderhoud ik contacten met de

branchevereniging van installateurs en

het ministerie van Justitie & Veiligheid,

maar ook met andere organisaties die

met dit onderwerp te maken hebben.

Ik ben steeds op zoek naar nieuwe

ontwikkelingen op het gebied van het

voorkómen van CO-vergiftiging. Dit

doe ik naast mijn baan als coördinator

publiekscommunicatie. Daarin kan ik

het onderwerp koolmonoxide mooi

combineren met het organiseren van

campagnes.

Zijn de risico’s van koolmonoxide

anno 2020 nog steeds zo groot?

Wie heeft nou nog een geiser?

Helaas wel. Koolmonoxide is een

gas dat vrijkomt bij onvolledige

verbranding. Het is gevaarlijk, omdat

je niet merkt dat het in je woning

is. Je ruikt, ziet of proeft het niet.

Daarom noemen we het ook wel een

sluipmoordenaar. Er zijn ook nog

steeds mensen die denken dat het

allemaal wel meevalt, bijvoorbeeld

omdat ze geen geiser maar wel een

splinternieuwe cv-ketel hebben. Niets

is minder waar. Bijna de helft van

de ongevallen met koolmonoxide

wordt veroorzaakt door een moderne

cv-ketel. Het is dus belangrijk om

IN DEZE RUBRIEK

BESTEEDT DE REDACTIE

AANDACHT AAN BIJZONDERE

ORGANISATIES DIE VOOR DE

VERENIGINGEN VAN EIGENAARS

VAN BELANG KUNNEN ZIJN. IN

DEZE DRIEENVIJFTIGSTE

AFLEVERING AANDACHT

VOOR IFV-BRANDWEER

NEDERLAND.

mensen te informeren over de gevaren

van koolmonoxide. En vooral wat ze

kunnen doen om een CO-vergiftiging

te voorkomen.

Wat doet de brandweer om

problemen met koolmonoxide

te voorkomen?

Het hele jaar door besteden we aandacht

aan dit onderwerp, bijvoorbeeld

op onze website Brandweer.nl.

Daarnaast organiseren we twee keer

per jaar een campagne. Een keer in

februari en een keer in november;

die laatste dus aan het begin van

het stookseizoen. Deze campagnes

voeren we samen met de Nederlandse

Brandwonden Stichting.

Hebt u het idee dat VvE’s zich

voldoende bewust zijn van

mogelijke risico’s? Wie loopt het

grootste risico?

Vaak hebben appartementencomplexen

een gemeenschappelijke

rookgasafvoer. Die zit in een brandwerende

schacht en je ziet hem

niet. Als een bewoner een nieuwe

ketel laat aansluiten, bijvoorbeeld

een HR-ketel, dan is het bestaande

rookgasafvoerkanaal mogelijk niet

geschikt voor die nieuwe ketel. Dan

kan er overdruk ontstaan in het kanaal

en kan koolmonoxide uit de ketel in

andere appartementen komen. Het

kan ook zijn dat een rookgasafvoer

verouderd of beschadigd is.

En hoe zit het met installateurs?

Toch nog snel keteltje aansluiten

en niks vragen?

Dat komt helaas nog voor. Wij staan

in nauw contact met organisaties als

Techniek Nederland. We overleggen

regelmatig en hebben korte lijntjes.

Via Techniek Nederland informeren we

installateurs over koolmonoxide in het

algemeen en over de rookgasafvoer

bij appartementencomplexen. We zien

gelukkig dat steeds meer installateurs

goed weten wat de gevaren zijn van

koolmonoxide en wat het belang is

van een goede rookgasafvoer.

Ik adviseer appartementseigenaars

om de installateur altijd te vragen

naar de staat van de rookgasafvoer.

In 2019 is het aantal slachtoffers

gedaald. Komt dat door

toegenomen bewustwording?

We zien dat het aantal mensen met

een CO-melder toeneemt. Dat is

Bijna de helft

van de ongevallen

met koolmonoxide

wordt veroorzaakt

door een moderne

cv-ketel

mooi. Maar we weten niet of het

aantal slachtoffers werkelijk is gedaald.

Dat lijkt wel zo, als we kijken naar

de mediaberichten waarin aantallen

slachtoffers worden genoemd. Echter:

we weten niet wie zich bijvoorbeeld

bij de huisarts heeft gemeld met vage

griepklachten. Dan is er misschien

geen sprake van griep maar van

koolmonoxidevergiftiging. Soms

voert de GGD een meting uit in een

woning omdat er gezondheidsklachten

zijn. Dan is er soms een te hoge

concentratie aan CO is.

Wat moet de VvE doen om risico’s

te voorkomen?

Zet het op de agenda van de

bestuurs- en ledenvergaderingen

en lees de handreiking van het

ministerie ‘De veiligheid van collectieve

rookgasafvoeren in woongebouwen’.

Bespreek het onderwerp met de

installateur en informeer nieuwe

bewoners over het plaatsen van een

nieuwe ketel en wat dit kan betekenen

voor de rookgasafvoer.

Wijs bewoners op de volgende drie

punten: ventileer-controleer-alarmeer.

Concreet: zorg dat er in de ruimte van

het verbrandingstoestel 24 uur per dag

wordt geventileerd door een rooster

of een raampje open te zetten, laat de

cv-ketel jaarlijks controleren door een

erkend bedrijf en hang een CO-melder

op.

Waar hang je die bij voorkeur op?

En wat moet je nog meer doen?

In de ruimte van het verbrandingstoestel

moet de melder aan het

plafond hangen; in overige ruimtes

op ademhoogte. Het is verstandig om

de melder stofvrij te houden: je gaat

er simpelweg eens per maand met

de stofzuiger langs. Verder adviseren

we om de melder eens per maand te

testen door de knop in te drukken.

En kijk naar de datum op de melder.

Hoe weet ik dat ik een goede

melder heb?

Kijk op de site van de NVWA of de

Consumentenbond. Daar vind je

een overzicht van goede melders.

Een CO-melder gaat ongeveer 7 jaar

mee, daarna moet de melder worden

vervangen. Daarom is het belangrijk

om te letten op de datum die erop

HET INSTITUUT FYSIEKE

VEILIGHEID

Het Instituut Fysieke Veiligheid

(IFV) is het landelijke kennisen

opleidingsinstituut voor de

25 veiligheidsregio’s (waar de

brandweer onderdeel van is) en

partners. Het IFV ondersteunt de

veiligheidsregio’s en ondersteunt

de veiligheidsregio’s bij het versterken

van de brandweerzorg

en de aanpak op het terrein van

de rampenbestrijding en crisisbeheersing.

Het IFV is gevestigd

in Arnhem.

staat. En natuurlijk: zorg dat de batterij

op tijd wordt vervangen. Er zijn ook

melders met een vaste batterij; die

hoeft je niet te vervangen.

Wat is uw belangrijkste advies

aan een VvE met een gemeenschappelijke

rookgasafvoer?

De grootste problemen zien we bij

complexen waar bewoners ieder

een eigen ketel hebben en een eigen

toevoer naar de gemeenschappelijke

rookgasafvoer.

Wees alert als bewoners een nieuwe

ketel laten installeren. Houd er sowieso

rekening mee dat de rookgasafvoer

eens vervangen moet worden en

overleg hierover met de installateur.

En informeer bewoners over de

risico’s en over het voorkómen van

koolmonoxidevergiftiging.

Jet Vroege-Gerth is dossierhouder

koolmonoxide en coördinator

publiekscommunicatie.

STOP CO-VERGIFTIGING

ventileer · controleer · alarmeer

www.brandweer.nl/koolmonoxide

EEN GOED

ONDERHOUDEN LIFT

IS EEN VEILIGE LIFT!

ONDERHOUD

STORINGSDIENST

REPARATIE

RENOVATIE

MODERNISERING

AAN ALLE

MERKEN LIFTEN

OMDAT U GRAAG

ZORGELOOS

IN DE LIFT STAAT

A. Einsteinweg 25a | 2408 AP Alphen aan den Rijn

Tel. 0172 501017 | info@bellboy.nl | www.bellboy.nl

Intercom vervangen?

Video intercom | Toegangscontrole | Postkasten

Freek Poortvliet

Technisch adviseur | Deurintercom

“Welk merk voor u het beste is hangt af van de bestaande situatie, de bekabeling en uw wensen.”

www.deur-intercom.nl info@deur-intercom.nl 0226 - 34 41 66

VvE Metea

thuis

in beheer

Genera

Zorgeloos verzekerd van beheer en onderhoud van uw vastgoed

Admira

Administratief en financieel VvE-beheer, inclusief bestuursondersteuning

Thesis

Bouwkundige ondersteuning voor uw VvE

Finera

Het basisbeheer pakket voor kleine VvE’s

Recrea

Optimaal financieel beheer voor uw vakantiepark

Corporea

Gezamenlijk beheer op maat gesneden

Servira

De beste service voor uw serviceflat

Educa

Workshop voor een professioneel VvE-bestuur

Endura

Voor de duurzame VvE

Nieuwbouw en Herontwikkeling

Hulp bij het oprichten van een VvE

tel: (030) 60 03 939 mail: vve@vvemetea.nl

www.vvemetea.nl



VvE St. Lidwina te Leiden

VVE MAGAZINE

BESTEEDT AANDACHT AAN


DIE VOORHEEN GEEN WOON-

BESTEMMING HADDEN. IN DEZE

VIJFENVIJFTIGSTE AFLEVERING

AANDACHT VOOR WONEN

IN EEN VOORMALIG

INTERNAAT.

“In het bijna 90 jaar oude complex

zijn vier kapelwoningen, tien appartementen,

drie herenhuizen en één

vrijstaande woning gevestigd. De

18 eigenaars zijn verenigd in VvE

St. Lidwina. De aanzet daartoe is al

voor de aanvang van de renovatie

van het complex gegeven. We zijn

toen met een klein groepje gestart

in een commissie ter voorbereiding

van de VvE. Twee leden zijn vanuit

die commissie later ook toegetreden

tot het bestuur. Ik ben een van die

bestuursleden. Omdat ik in mijn

werkzame leven financial controller

was bij een gemeente, lag het voor

de hand dat ik me ook zou gaan

bezighouden met de financiële zaken

van de nieuwe VvE.

Voor onze vereniging is het Modelreglement

2017 van toepassing. Op

basis van de splitsingsakte hebben we

een huishoudelijk reglement opgesteld

waarin we - naast de gebruikelijke

onderdelen - ook aandacht besteden

aan de eventuele bouwwerken in

de tuin. Door het fraaie omsloten

achterterrein heb je hier een soort

‘hofjesgevoel’. Die uitstraling willen

we graag in stand houden en daarom

hebben we in het huishoudelijk

reglement opgenomen dat eventuele

bouwsels een ‘parkachtige’ uitstraling

moeten hebben.”

VvE Belang en MJOP

Er was dus al veel enthousiasme

vóór de VvE officieel van start ging.

“Het eerste contact met VvE Belang

ontstond toen we de verzekeringen

van de VvE gingen regelen. We

hoorden dat we bij Centraal Beheer

een aantrekkelijke korting kregen op de

premie als we aangesloten waren bij

VvE Belang”, vertelt Azier. “De korting

was hoger dan de jaarlijkse bijdrage die

we voor de aansluiting bij VvE Belang

betaalden, dus dat was een eenvoudige

keuze. We hebben meteen gebruik

gemaakt van onze aansluiting door

VvE Belang-taxateur Jaap Hendriksen

een taxatie te laten uitvoeren voor het

vaststellen van de herbouwwaarde.

Zijn collega Michel van der Knaap

(bouwkundige) heeft ons geadviseerd

bij het opstellen van ons

meerjarenonderhoudsplan. De

meerjarenonderhoudsbegroting

heb ik - op basis van het MJOP -

zelf opgesteld.

Voor o.a. het innen van de VvEbijdragen

en het tijdig betalen van de

facturen hebben we een beheerder

die de administratieve zaken regelt.

Dat geeft een rustig gevoel. We zijn

natuurlijk nog een heel ‘jonge’ VvE,

dus het opstellen en controleren van

de jaarrekening is nog niet aan de

orde geweest.”

Door het

fraaie omsloten

achterterrein heb

je hier een soort

hofjesgevoel

Actieve community

in voormalig internaat

Er was meteen een ‘klik’ tussen de eerste

aspirant-eigenaars van de woningen in het

voormalige internaat Sint Lidwinahuis aan de

Zoeterwoudsesingel in Leiden. Het internaat,

dat in de jaren dertig van de vorige eeuw werd

gebouwd aan de rand van het historische

centrum, werd in 2010 gemeentelijk monument.

Inmiddels is het getransformeerd tot fraai wooncomplex.

Medio 2019 werd het opgeleverd.

Inmiddels is de groep bewoners uitgegroeid

tot een actieve community, die de nodige

initiatieven ontplooit om het wonen in het

complex nog aangenamer te maken. Bestuurslid

Jan Azier vertelt graag hoe de jonge VvE dat

voor elkaar kreeg.

JAN AZIER

14 BIJZONDERE APPARTEMENTEN VvE MAGAZINE MEI 2020 #2 15

VAN INTERNAAT TOT WOONGEBOUW

Het Sint Lidwinahuis in Leiden werd in 1933

gebouwd als internaat voor katholieke meisjes

met een mentale beperking. De architecten Leo

en Jan van der Laan tekenden voor het ontwerp.

Het complex omvatte een school, een internaat,

een kapel en een zusterhuis. De instelling maakte

deel uit van een aantal stichtingen van de zusters

Ursulinen, die zich richtten op het onderwijs

aan meisjes. Overal in Nederland zijn door de

congregatie scholen en internaten opgericht.

In een later stadium werd het gebouw door Ipse

De Bruggen overgenomen om er opvang voor

jongeren met een verstandelijke beperking te

realiseren.

Commissies

Bijna alle bewoners zijn actief binnen

de VvE. Er zijn enkele commissies,

zoals de tuincommissie, waarvan Inge

Azier (echtgenote van Jan Azier) deel

uitmaakt. “Ook de prachtige oude

bomen zijn tot monument verklaard”,

zegt ze. “Als bewoners hebben we

zelf het initiatief genomen om

mooie hagen te laten aanleggen. Die

versterken het groene karakter en ze

geven meteen wat meer privacy.”

Voor het zo ver was, had de bouw wel

anderhalf jaar vertraging opgelopen.

Oorzaak: de funderingspalen waren

volkomen verrot. Daar had de bouwer

geen rekening mee gehouden. Er

moest dus een betonnen fundering

worden gestort. Dat minpuntje zorgde

niet voor afname van het enthousiasme

bij de toekomstige eigenaars, vertelt

Azier: “De bouwer toonde zich

heel flexibel. In principe was veel

mogelijk. Zo hebben wij gekozen voor

een totaal andere indeling van ons

appartement. Dat was geen probleem.

Alle appartementen en woningen

zijn verschillend van indeling en veel

bewonerswensen konden worden

gerealiseerd.”

Energie

Het pand is niet heel energiezuinig,

maar dat zien de bewoners niet als

bezwaar. Azier: “De originele stalen

kozijnen bevatten wel dubbel glas,

maar dat zorgt natuurlijk niet voor een

hoge isolatiewaarde. Om voorbereid

te zijn op de toekomst waarin mogelijk

op een andere manier in de verwarming

wordt voorzien, hebben we

in de nieuwe betonnen fundering

mantelbuizen vanaf de openbare

weg naar elke meterkast laten aanleggen.

Ook daarbij hebben we alle

medewerking van VORM Ontwikkeling

BV uit Papendrecht gekregen. Nog

een initiatief waaraan een groot

aantal bewoners deelnamen, is dat

we op het dak van de fietsenberging

zonnepanelen hebben laten plaatsen.

Die voorzien de collectieve ruimtes van

stroom. Op het dak van het gebouw

zijn zonnepanelen niet toegestaan

vanwege de monumentenstatus.”

De mate van zelfwerkzaamheid is

dus groot. Zo was er in maart jl. nog

geen schoonmaker gevonden. De

bewoners deden dat nog even zelf,

zegt Inge Azier: “Even het achterterrein

aanvegen, of de hal schoonmaken

bijvoorbeeld. Het gaat eigenlijk vanzelf.”

Ideeën zijn er genoeg om het

gemeenschapsgevoel nog verder te

versterken. Azier vat de oorzaak van die

saamhorigheid kort en krachtig samen:

“Iedereen houdt van de stad en van dit

pand. We zijn gewoon allemaal heel

trots op dit gebouw.”

Iedereen houdt

van de stad en van

het pand. We zijn

gewoon allemaal

heel trots op dit

gebouw

Oorspronkelijke elementen

In het midden van het complex ligt het eigenlijke

internaatsgebouw. Rechts bevindt zich de voormalige

dienstwoning; links is de voormalige kapel

te vinden. In alle ruimtes zijn woningen gerealiseerd

door VORM. Alle oorspronkelijke elementen

zijn behouden, zoals de glas-in-loodramen, de

stalen kozijnen, de houten spanten in de kapel en

het nieuwe penthouse en - niet te vergeten - het

monumentale trappenhuis. Ook de verdiepingshoogte

van 3.30 meter is in stand gebleven.

Alle woningen kregen een eigen parkeerplaats en

een buitenruimte (tuin, balkon, terras of loggia).

VORM gaf het project de naam Karakter omdat

‘historisch oud nieuw karakter krijgt’. De eigenaars

geven de voorkeur aan het - voorlopig

informele - gebruik van de naam VvE St. Lidwina.

Toonaangevende expertise,

betrouwbaar in uitvoering

Onze VvE-tak bestaat uit een team van specialisten dat 500 VvE’s beheert.

Wij bieden administratief, bestuurlijk én technisch beheer, maar ook

verzekeringen. Hiermee hebben we ruime ervaring op verschillende gebieden

waar een VvE mee te maken heeft. Van het opzetten van verenigingen tot

en met het adviseren over uitpondprojecten en duurzaamheidstrajecten.

Neem voor meer informatie contact op met een van onze specialisten.

newomij.nl

Newomij_VVE_BEHEER_Adv_VvE_Belang_Magazine_180x129mm_v1.indd 1 10/01/2020 16:06

Dé specialist in appartementsrecht en VvE's

www.rijssenbeek.nl

• VERSTERKT BETON

• HERSTELD BETON

• BESCHERMD BETON

Balm de specialist in onderhoud van beton

Rijssenbeek Advocaten | Velperweg 35-1 | 6824 BE Arnhem | 026 - 443 42 49

www.balmbv.nl

18 HET ZIJN TOCH JE BUREN...


Eigenwijze bestuurders en ‘lastige’ VvE-leden

Hoe kunnen die door één entreedeur?

Razend kan hij erom worden. Het bestuur weet van toeten noch blazen en gaat gewoon zijn eigen gang.

Niemand van de leden komt in opstand. Johan doet dat wel en hij heeft daar goede redenen voor. Als

gepensioneerd ondernemer weet hij maar al te goed hoe je een organisatie moet leiden. En hij ziet dat het

steeds weer fout gaat. Dus stimuleert hij de bestuurders van zijn VvE om deel te nemen aan de tweedaagse

cursus van VvE Belang. Minachting is zijn deel: “Je denkt toch niet dat wij niet genoeg weten?” De leden

houden zich angstvallig op de vlakte, al voelen ze wel aan dat de besluiten niet helemaal in de haak zijn. Maar

ja, ook bestuurders zijn je buren…. Bovendien begrijpen de leden ook dat zij een financieringstekort zullen

moeten compenseren.

VvE Waterzicht (12 luxueuze appartementen) beheert

een mooi, kleinschalig appartementencomplex in

de Achterhoek. Zo om de zeven jaar wordt het

houtwerk geschilderd door een bedrijf waarmee de

penningmeester warme banden heeft. Daar is op zich

niks mis mee, maar niemand is echt tevreden over

het schilderwerk. Vooral aan de zuidzijde kijken de

bewoners wel erg snel tegen lelijke kozijnen aan. Johan

stelt voor om een inspectie te laten uitvoeren, maar het

driehoofdige VvE-bestuur wijst dat voorstel hooghartig

van de hand. Dus wil Johan dat het onderwerp ‘inspectie’

ook op de agenda van de eerstvolgende ALV wordt

gezet. Dat belooft de voorzitter. Als de agenda in de

bus valt, staat het onderwerp er niet op. Woedend belt

Johan de voorzitter van het VvE-bestuur. Die meldt

droogjes dat het bestuur er geen tijd voor had.

Liever geen ruzie

Johan informeert bij zijn buren wat zij van de situatie

vinden. Één buurvrouw snapt helemaal wat hij bedoelt,

maar ze denkt dat de voorzitter toch echt wel weet wat

hij doet. Een ander schildersbedrijf misschien?

Uit de berekening

van Johan blijkt dat de

reservering volstrekt

onvoldoende is. De VvE

haalt de 0,5% per jaar

van de herbouwwaarde

bij lange

na niet.

De andere buurvrouw verblijft een groot deel van het

jaar in het buitenland en heeft de penningmeester een

doorlopende volmacht gegeven. Niks aan de hand! De

bovenbuurman vindt dat Johan helemaal gelijk heeft,

maar hij heeft geen zin in ruzie. Want toevallig kan hij

prima opschieten met de secretaris. Ze zitten samen

in een bridgeclub, en hij rijdt met de secretaris en

diens vrouw mee. Zelf beschikt hij niet over een auto,

dus tja…

Johan snapt dat hij niet verder komt. Hij maakt een

berekening van de te verwachten kosten voor het groot

onderhoud. Een MJOP is er niet; de bestuurders zijn

van mening dat zij zelf heel goed kunnen inschatten

wat nodig is voor een goed beheer van het complex.

Uit de berekening van Johan blijkt dat de reservering

volstrekt onvoldoende is. De VvE haalt de 0,5% per jaar

van de herbouwwaarde bij lange na niet. Dit wanbeleid

komt naar buiten nu makelaars bij een taxatie de

hoogte van het reservefonds moeten vermelden.

Bij alle bewoners stopt hij een kopietje van zijn

bevindingen in de brievenbus. Als reactie volgt protest:

“Laat het bestuur toch! Wij willen geen herrie!”

Deskundigheid!

Op eigen kosten schaft Johan het ‘Handboek voor

de VvE’ aan. Hij sluit zich als individueel eigenaar aan

bij VvE Belang o.a. omdat hij graag VvE Magazine wil

hebben en biedt zijn buren aan dat ze het wel mogen

lenen. Dat vinden ze reuze aardig van hem, maar

eehhh… het bestuur regelt toch alles? Dat bestuur

is helemaal niet blij met de acties van Johan en de

stemming binnen Waterzicht wordt er niet beter op.

Al helemaal niet als Johan dreigt met een gang naar de

kantonrechter. Reden: tijdens de laatste ALV is besloten

dat de penningmeester een stukje gemeenschappelijke

grond in gebruik krijgt. Zijn vrouw wil daar graag een

klein moestuintje beginnen.

EN ÚW BUREN?

HEBT U OOK WEL EENS EEN

PROBLEEM (GEHAD) DAT VALT

IN DE CATEGORIE ‘HET ZIJN TOCH

JE BUREN’? EN WILT U ANDERE

LEZERS VERTELLEN HOE U HET

HEBT OPGELOST? UW VERHALEN

ZIJN - OOK ANONIEM -

WELKOM BIJ MAGAZINE@

VVEBELANG.NL.

Dat voorstel stond niet op de agenda; de penningmeester

kwam er tijdens de ALV terloops mee. De leden

waren aanvankelijk met stomheid geslagen: zij willen dat

stukje grond ook wel! Maar het bestuur maakt duidelijk

dat de penningmeester er toch echt meer recht op

heeft. En hij betaalt ervoor! De voorzitter vraagt of er

iemand tegen het voorstel is. De leden kijken elkaar aan.

Johan meldt vanzelfsprekend dat hij inderdaad tegen

het voorstel is. Sterker nog: het stond niet op de agenda,

dus mocht er helemaal niet over worden gestemd.

Terwijl de andere leden elkaar vertwijfeld aankijken,

zegt de voorzitter “Mooi, dat voorstel is dus met grote

meerderheid aangenomen”. De secretaris vermeldt het

besluit keurig in de notulen.

Bezwaar

Johan tekent onmiddellijk schriftelijk bezwaar aan tegen

het besluit. Hij weet dat hij de zaak zal winnen. Het

bestuur weet dat ook en wil die afgang niet meemaken.

Het is duidelijk dat hun spel is uitgespeeld, dus treedt

het voltallige bestuur af. Dan is er een nieuw probleem,

want de VvE moet een wettelijke vertegenwoordiger

hebben en geen van de bewoners stelt zich kandidaat.

Johan oriënteert zich op de mogelijkheden en stelt voor

een externe bestuurder te benoemen. Die kan de zaken

zolang waarnemen tot er eventueel een nieuw bestuur

wordt geformeerd. Tijdens een ingelaste ALV gaat de

ledenvergadering akkoord met de benoeming van Jet.

Zij werkte als accountmanager bij een reclamebureau

en woont in een appartement in de buurt. Johan kent

haar als een kundige, kordate dame. Ze schrikt van de

chaos, maar zet haar schouders eronder. Dan worden

ook de andere bewoners ‘wakker’. Zij vinden Jet aardig

en willen best met haar meedenken. Want Jet heeft heel

goede ideeën! Zij rekent ook op het ‘naoberschap’ dat in

de Achterhoek al jaren goed werkt. Waarom zou dat in

een appartementengebouw niet kunnen? De voormalige

bestuurders halen bakzeil. Of en hoe zij nog ooit met de

buren door één entreedeur kunnen, is nog de vraag. Ze

zullen dan in elk geval wel goed naar anderen moeten

luisteren.

20

25 JAAR METEA


Digitaal vergaderen;

hoe doen we dat?

ALV in

coronatijd

vraagt om

creativiteit

Trotse beheerder viert jubileumfeestje

“Collegiaal, familiegevoel en zweten!”

“We kozen voor de voordeligste beheerder en we kregen nog de beste ook!” Kernachtiger kunnen we de

mening van de bezoekers niet samenvatten. Enkele honderden VvE-bestuurders waren op 29 januari te gast

bij VvE Metea, dat zijn 25-jarig jubileum vierde in Green Village te Nieuwegein. Het voorlopige streven van de

beheerder: 800 VvE’s in 2022! Nadine Reniers (algemeen directeur) en Nick Out (commercieel directeur) zijn

ervan overtuigd dat dat gaat lukken. Gezien de enthousiaste reacties van de bezoekers zou dat best eens

kunnen.

De bijeenkomst was niet alleen feestelijk

maar ook informatief. Een van de

sprekers was VvE Belang-directeur Kees

Oomen. “Het Klimaatakkoord valt voor

de VvE nogal tegen”, stelde hij. “Er was

een lichtpuntje, te weten 100 miljoen

subsidie voor isolatie. Maar helaas: voor

dat bedrag moet nu veel méér worden

gedaan. Wij pleiten natuurlijk voor

meer subsidie, maar uit de brief van de

minister blijkt dat er juist minder geld

beschikbaar komt.”

Oomen adviseerde de bestuurders om

zich vooral goed te laten informeren:

“Wat gaat de gemeente doen en wat

zegt uw MJOP? Pas als dat bekend is,

kunt u de volgende fase ingaan: dan

kunt u zich gaan oriënteren op de

mogelijkheden voor verduurzaming.”

Geen ‘lelijk eendje’

Zorg ervoor dat uw complex niet het

‘lelijke eendje’ wordt, waarschuwde

Fiona Hamberg, accountmanager bij

het Nationaal Energiebespaarfonds.

Zij gaf uitleg over de uitgebreide VvE

Energiebespaarlening (ook voor complexen

met acht woonappartementen;

20-jarige looptijd etc.)

Daarna was het de beurt aan Vincent

van Someren, productmanager bij Twinq

Software. Hij liet zien wat er allemaal

mogelijk is voor VvE-bestuurders én

voor de eigenaars in het VvE Portaal. Een

terugkerende term was natuurlijk AVG,

want bescherming van de privacy is een

belangrijk onderwerp voor beheerders

én bestuurders.

Quiz

Een quiz zorgde - nadat een ‘panel’

van medewerkers van VvE Metea een

inkijkje had gegeven in hun werk - voor

de vrolijke noot. Alle vragen gingen

(niet verwonderlijk) over onderwerpen

die te maken hebben met VvE-beheer.

Voor een aantal aanwezigen was het

niet alleen spannend, maar ook een

mooie gelegenheid om hun kennis nog

verder te vergroten. Dat kon ook op de

informatiemarkt. Zo werd het jubileum

in alle opzichten een écht feest voor de

VvE.

KEES OOMEN

Twinq

Het (computer)programma Twinq

ondersteunt de VvE bij alle administratieve

processen, dus ook bij

vergaderen. Met Twinq kan de VvE een

ALV houden met digitale ondersteuning.

Aan alle wettelijke voorwaarden wordt

voldaan: op afstand kan de presentielijst

worden getekend, en vooraf stemmen

over de voorstellen is mogelijk.

Volmachten kunnen gewoon worden

afgegeven (bijvoorbeeld door leden die

niet digitaal kunnen deelnemen). De ALV

wordt op de vastgestelde tijd geopend,

bijvoorbeeld in de woonkamer van een

bestuurder, die alle leden uitnodigt om

via videobellen aan de vergadering deel

te nemen. Dat gebeurt via een link in

de uitnodiging. Met een pc of laptop

kunnen alle leden de ALV dan bijwonen.

Er is geen account nodig.

Rechtsgeldig?

Dan rijst natuurlijk de vraag: mag

dat wel? Zijn de besluiten die op

deze manier worden genomen, wel

rechtsgeldig? Het antwoord is: ja, mits

wordt voldaan aan de eisen die in de

tijdelijke wet worden gesteld:

• de algemene vergadering is langs

VERGADEREN KAN WÉL, MAAR NIET ZÓ!

In het artikel op pagina 26 leest u dat de noodwetgeving het mogelijk maakt om digitaal te vergaderen.

U leest daarin ook dat u aan een aantal voorwaarden moet voldoen. Er zijn diverse systemen op de markt

die digitaal vergaderen mogelijk maken. De Autoriteit Persoonsgegevens (AP) heeft bij 13 veelgebruikte

videobel-apps gekeken naar de belangrijkste privacyaspecten, o.a. welke gegevens de app verzamelt, wat de

app daarmee doet en of de communicatie beveiligd is. In dit artikel belichten we twee veelgebruikte systemen:

de vergadermodule van Twinq (gratis voor Twinq-gebruikers) en Teams van Microsoft (betaald account vereist).

elektronische weg voor leden te

volgen;

• de leden zijn tot uiterlijk 72 uur voorafgaand

aan de vergadering in de

gelegenheid gesteld om schriftelijk of

elektronisch vragen te stellen over de

onderwerpen die bij de oproeping zijn

vermeld;

• deze vragen worden uiterlijk tijdens de

vergadering, al dan niet thematisch,

beantwoord. De antwoorden worden

op de website van de vereniging

geplaatst of via een elektronisch

communicatiemiddel toegankelijk

gemaakt voor de leden.

Tip 1: het is natuurlijk handig als het

aantal digitaal aanwezigen beperkt is.

Daarom is het zeker bij een vergadering

met digitale ondersteuning slim om te

werken met volmachten.

Tip 2: zorg voor een notulist die de

vergadering op dezelfde manier

notuleert als bij een ‘gewone’ ALV.

Teams

Dit systeem van Microsoft wordt op

grote schaal door bedrijven gebruikt,

zeker in deze coronatijd. Het is in

principe bedoeld voor bedrijfsmatige

toepassingen, maar kan ook gebruikt

worden door een VvE. Daarvoor moeten

alle leden c.q. de gevolmachtigden

beschikken over een laptop of pc

met Windows 10 én Teams erop

geïnstalleerd, een webcam en een

microfoon, een Office365-licentie en

een stevige internetverbinding (DSL,

kabel of glasvezel).

Teams maakt gebruik van een ‘regisseur’

die de meeting aanmaakt en uitnodigingen

verstuurt naar de aspirantdeelnemers.

Tijdens de vergadering

zijn steeds negen mensen in beeld

die aan het woord zijn. Als een andere

aanwezige iets wil zeggen, verdwijnt

een van de andere negen deelnemers

uit beeld. Tijdens de meeting kan een

gezamenlijk document aangemaakt

worden, bijvoorbeeld voor de conceptnotulen.

Stemmen kan ook via dat

document. De regisseur kan iedereen

zijn stem laten uitbrengen; mondeling

of met behulp van een bordje. Daarmee

voldoet u dus aan alle eisen voor digitaal

vergaderen.

Kijk voor het overzicht van de

Autoriteit Persoonsgegevens op

www.autoriteitpersoonsgegevens.

nl/nl/nieuws/keuzehulp-privacy-bijvideobellen-apps.

ONAFHANKELIJK | CONTROLEREND | UNIVERSEEL | MONITORING

SKW-Gecertificeerd

VvE-Beheerder

Bosscheweg 135

5282 WV te Boxtel

Tel: 0411 - 686136

www.ibotec.nl

ibotec@ibotec.nl

VOGEL

OVERLAST?

PRIXXS, DE VOORDELIGSTE

LEVERANCIER VOOR

UW VOGELWERING

- DUIVENPINNEN/MEEUWENPINNEN

- RVS 304 / ROESTVAST

- 10 JAAR GARANTIE

- LAAGSTE PRIJS

WWW.PRIXXS.COM | INFO@PRIXXS.NL | 0499-310818

By

IVOREETRADE

GALERIJVLOERRENOVATIE.NL

• Duurzaam

SKW-Gecertificeerd

• Antislip

VvE-Beheerder

Bosscheweg 135

5282 WV te Boxtel

15 JAAR

Tel: 0411 - 686136

GARANTIE

100%

www.ibotec.nl 0297-591225

RECYCLEBAAR

ibotec@ibotec.nl

SWISSDECKVLOERTEGELS.NL

MOOIEBALKONVLOER.NL

Dé onderhoudsvrije antislip vloer voor galerij en balkon!

• Mooi & trendy

• Snel gelegd

• Kliksysteem

• Onderhoudsvrij

• Geen aangroei

• Geluiddempend

• Comfortabel

• Licht van gewicht

• Diervriendelijk

• 15 jaar garantie

www.galerijvloerrenovatie.nl / info@ivoreetrade.com

Waarde &

Woongenot

Product | Proces | Partnerschap

WWW.BALKONHEKKEN.INFO

BALKONHEKKEN@JENB.INFO

0546-453883

Veilig wonen met de camerabewaking van Elseco

Wat is voor uw VvE de reden het camerasysteem door Elseco te laten

plaatsen?

Heldere en duidelijke offerte

Professionele, hoogwaardige camera’s

Vakkundig en vandaalbestendig geïnstalleerd

Ervaren gecertificeerde monteurs

Persoonlijke instructies voor het gebruik

www.elseco.nl - IJsselmeerweg 1

1411 AA Naarden, 035 695 51 00

By

IVOREETRADE

GALERIJVLOERRENOVATIE.NL

SWISSDECKVLOERTEGELS.NL

MOOIEBALKONVLOER.NL

ONAFHANKELIJK | CONTROLEREND | UNIVERSEEL | MONITORING

Dé onderhoudsvrije antislip vloer voor galerij en balkon!

• Mooi & trendy

• Snel gelegd

• Kliksysteem

• Onderhoudsvrij

• Duurzaam

• Antislip

• Geen aangroei

• Geluiddempend

• Comfortabel

• Licht van gewicht

• Diervriendelijk


15 JAAR

GARANTIE

100%

RECYCLEBAAR

0297-591225

www.galerijvloerrenovatie.nl / info@ivoreetrade.com

Uw vereniging op

koers met Inzicht

T (010) 8440764 E info@inzicht-vvebeheer.nl

I inzicht-vvebeheer.nl

Wij nemen u het werk

Altijd alarm kunnen slaan, een veilig idee!

alarm kunnen

Vast KPN-GSM contract

slaan, een veilig idee!

Elseco garandeert u in combinatie met ons GSM abonnement een altijd

werkende lifttelefoon. Dit abonnement bestaat o.a. uit:

Dagelijkse test

Altijd werkende spreek-/luisterverbinding

Monitoren en periodiek informeren van testresultaten

Verhelpen van storingen aan de lifttelefoon

Met eigen noodvoeding in geval van stroomuitval

Huurkoop vanaf € 19,95 per maand!

www.elseco.nl - IJsselmeerweg 1

1411 AA Naarden, 035 695 51 00

BELseco

Kies

zekerheid,

kies

Aarnink

Bel nu: 06-13110872

Paderbornstraat 1, 7418 BP Deventer,

E-mail: tondevries@aarnink.nl

24 JURIDISCH


Een airco zonder overlast,

maar ook zonder toestemming

Geen toestemming?

Geen airco!

Ben en Lia hebben het helemaal gehad met die warmte. Na twee

zomers met extreem hoge temperaturen hebben ze besloten om

een airco te kopen. Ze laten zich goed voorlichten want ze hechten

aan kwaliteit. Bovendien willen ze geen overlast veroorzaken.

Daarom laten ze het uitpandige gedeelte van de installatie in een

bergkast op het balkon plaatsen. Ze laten ook roosters aanbrengen

in die kast. Het ziet er prima uit. Ze zijn alleen één ding vergeten:

toestemming vragen aan de VvE. Dus hebben ze een probleem.

door mr. John Liewes,

jurist bij VvE Belang

Laat

een gebruiksovereenkomst

opstellen door

VvE Belang

Het probleem begint als onderbuurvrouw Marrie zich

afvraagt waar dat vreemde geluid vandaan komt. Dat

heeft ze niet eerder gehoord. Ze vraagt Ben of hij het

ook hoort. Hij vertelt haar trots dat hij en zijn vrouw

een fijne airco hebben laten plaatsen. Heeft ze last

van het geluid? Nee, dat niet, maar ze licht voor alle

zekerheid toch het VvE-bestuur in. Dat wijst Ben en Lia

op de bepalingen in het splitsingsreglement. Die zijn

overduidelijk: er is geen toestemming gevraagd aan

de ledenvergadering. Daarom moet de airco worden

verwijderd en moet de kast in de oorspronkelijke staat

worden teruggebracht. Gebeurt dat niet? Dan volgt een

boete. Het bestuur legt nog even uit hoe het zit, want

Ben en Lia zijn zich duidelijk niet bewust van de regels

waaraan ze zich als appartementseigenaar - en dus

VvE-lid - moeten houden.

Hoe zit het ook alweer?

In de splitsingsakte zijn de statuten vastgelegd van

de VvE. Er staat ook welk modelreglement van

toepassing is. In het huishoudelijk reglement staan de

huisregels, als aanvulling op de splitsingsakte en het

splitsingsreglement. De regels in het huishoudelijk

reglement mogen niet in tegenspraak zijn met het

splitsingsreglement.

In het splitsingsreglement staat onder andere waarvoor

een eigenaar toestemming van de VvE nodig heeft.

Dan gaat het vaak om het aanbrengen van dingen

aan de ‘schil’: de gevel, de vloer of het dak. De schil is

vrijwel altijd eigendom van de gezamenlijke eigenaars,

die zijn verenigd in de VvE. Daarom moet de VvE

toestemming geven voor bijvoorbeeld het plaatsen van

een schotelantenne of een bloembak. Of een airco.

Hof: “Niet rechtmatig”

Ben en Lia zijn niet van plan om aan de eis van de

VvE te voldoen: die airco blijft. Ze hebben het aan alle

directe buren gevraagd en niemand heeft er last van.

Ze geven volmondig toe dat ze geen toestemming

hebben gevraagd. En dat vinden ze ook helemaal

niet nodig! De advocaat van het echtpaar stelt ook

dat de airco geen hinder oplevert. Ben en Lia hebben

juist alle maatregelen getroffen om geluidsoverlast te

voorkómen.

De rechter denkt er anders over: het gaat er helemaal

niet om of de installatie hinder oplevert. Het is een

tikje kinderachtig van de VvE om bezwaar aan te

tekenen, maar ze staat wel in haar recht. Immers:

het echtpaar heeft de airco laten plaatsen zonder

toestemming te vragen aan de ledenvergadering. Dat

alle voorzorgsmaatregelen zijn getroffen om overlast te

voorkómen, is heel aardig. Maar dat neemt niet weg dat

ze vooraf hadden moeten overleggen met de VvE.

De airco moet weg.

Wijzigingen aan de ‘schil’?

Toestemming vragen!

Het verhaal over Ben en Lia maakt eens te meer

duidelijk hoe belangrijk het is om de VvE toestemming

te vragen voor het aanbrengen van wijzigingen aan de

‘schil’ van het gebouw (en ook voor andere zaken

die mogelijk hinder opleveren). Wie zich hier niet

aan houdt, loopt een risico. Net als Ben en Lia.

Kortom: voor het plaatsen van een airco aan de

buitenzijde (gevel, balkon, dak) van het gebouw

is toestemming van de vergadering nodig. Bij de

beoordeling van een verzoek tot het plaatsen van

een airco moeten alle betrokken belangen worden

afgewogen. De vergadering zal vervolgens in

redelijkheid tot een besluit komen.

Aandachtspunten

Steeds meer appartementseigenaren willen een airco

plaatsen. Dat betekent dat de VvE moet weten waar

ze op moet letten, zodat de ledenvergadering een

goed besluit kan nemen.

Hierop moet u letten bij de vraag of een airco mag

worden geplaatst:

• de airco is onzichtbaar of weggewerkt;

• hij is/wordt geplaatst door een erkend installateur;

• de airco dient op een aparte elektragroep te worden

aangesloten;

• contactgeluidisolatie dient te worden aangebracht,

zodat resonantie is uitgesloten (trillingdempers);

• het geluidsniveau mag ten hoogste 35dB(A) bedragen.

Als de VvE onder voorwaarden toestemming geeft tot

het plaatsen van een airco aan de buitenzijde van het

gebouw, is het verstandig de exacte voorwaarden in

een gebruiksovereenkomst tussen de verzoeker en

de VvE vast te leggen. Zo weten alle betrokkenen

waar ze aan toe zijn.

GEBRUIKSOVEREENKOMST

In een gebruiksovereenkomst kunnen verschillende

zaken worden geregeld. Voorbeelden: wie zorgt voor

de aanleg, het onderhoud, de vervanging en vernieuwing;

aan welke kwaliteitseisen moet het werk

voldoen? Daarnaast kunnen zaken als toezicht en

aansprakelijkheid voor schade en verzekering in de

gebruiksovereenkomst worden geregeld. Ook is het

verstandig om een zogeheten kettingbeding op te nemen.

Daarin wordt bepaald dat de afspraken moeten

worden bedongen bij een opvolgende appartementseigenaar.

Een opvolgende eigenaar is immers anders

niet gehouden aan de gemaakte afspraken tussen de

VvE en de vorige eigenaar.

Het is gebruikelijk dat de kosten voor het opstellen

van een gebruiksovereenkomst worden doorbelast

aan de betreffende eigenaar; in dit geval aan Ben en

Lia. Zij willen immers de airco hebben; niet de VvE of

de gezamenlijke eigenaars.

Gebruiksovereenkomst van VvE Belang

Tip: maak gebruik van de gebruiksovereenkomst

die VvE Belang heeft ontwikkeld.

Het opstellen van een gebruiksovereenkomst kost

€ 310,- inclusief btw. Hebt u een Pluspakket? Dan

vallen de kosten van een gebruiksovereenkomst

volledig in het Pluspakket ad € 295,- inclusief btw.

U kunt de Pluspakket-uren eenmalig inzetten voor

het laten opstellen van een gebruiksovereenkomst.

Meer informatie: juridisch@vvebelang.nl.

26 JURIDISCH


VvE in coronatijd: de Tijdelijke wet COVID-19 en de ALV

Digitaal stemmen vergt investeringen in digitalisering

Vanwege de uitbraak van het coronavirus Covid-19 is het momenteel niet toegestaan ALV’s te houden. Zodra

de maatregelen versoepeld worden, is de verwachting dat van overheidswege zal worden ontraden nietessentiële

bijeenkomsten te houden. Met name wanneer de populatie bestaat uit oudere leden in de VvE, is

het ook dan mogelijk niet verantwoord om fysieke ALV’s te houden. Op dit moment worden massaal ALV’s

afgezegd, zonder dat zicht is op een nieuwe datum. De wetgever heeft op aangeven van VvE Belang en

beheerdersorganisatie VGMNL ingezien, dat een spoedwet noodzakelijk is. Die is er nu. Digitaal vergaderen is

toegestaan en bovendien kan de ALV besluiten de jaarstukken later dan toegestaan vast te stellen. In deze

bijdrage richt ik me op digitaal vergaderen onder de werking van de spoedwet.

Stand van zaken vóór de spoedwet

Digitaal stemmen in de ALV was niet verboden, maar vergt

van de VvE investeringen in digitalisering. Zo oordeelde

de rechtbank Oost-Brabant recent dat digitaal stemmen

in VvE’s mogelijk is, mits dat geschiedt met de nodige

waarborgen. Voor de invulling van die waarborgen kon de

VvE worden vergeleken met de gewone Boek 2 vereniging,

waar artikel 2:38 leden 6,7 en 8 BW van toepassing is. Dat

artikel vereist dat de stemgerechtigde via het elektronische

communicatiemiddel kan worden geïdentificeerd, dat hij

rechtstreeks kan kennisnemen van de verhandelingen ter

vergadering en het stemrecht kan uitoefenen. Verder kan

bij reglement bepaald worden dat de stemgerechtigde via

het elektronische communicatiemiddel kan deelnemen aan

de beraadslagingen. Ook kunnen eisen aan het te hanteren

systeem worden gesteld.

In MR 2017 zijn deze eisen uitgewerkt in artikel 53.2. Daar

is opgenomen dat de stemgerechtigden hun stemrecht

kunnen uitoefenen door middel van een door de ALV

gekozen elektronisch communicatiemiddel onder nadere

voorwaarden. Oudere reglementen bieden die mogelijkheid

niet; die gaan uit van fysiek vergaderen.

Spoedwet

De spoedwet maakt digitaal vergaderen voor alle VvE’s nu

uitdrukkelijk mogelijk. Op grond van artikel 24 in combinatie

met artikel 6 van de ‘Tijdelijke wet COVID-19 Justitie en

Veiligheid’ kan het bestuur bepalen dat leden géén fysieke

toegang hebben tot de algemene vergadering, wanneer

de ALV elektronisch voor leden te volgen is en de leden

tot uiterlijk 72 uur vooraf schriftelijk of elektronisch vragen

hebben kunnen stellen over de geagendeerde onderwerpen.

Tijdens de vergadering moeten die vooraf gestelde vragen

worden beantwoord. Deze antwoorden moeten op de

website van de vereniging worden geplaatst of worden

gemaild aan de leden. Verder spant het bestuur zich ervoor

in dat ook tijdens de vergadering digitaal vragen kunnen

worden gesteld.

Rechtsgeldigheid

Van belang is dat, wanneer niet kan worden voldaan aan

de eis van het tijdens de vergadering kunnen stellen van

vragen en het beantwoorden van vooraf gestelde vragen,

de spoedwet bepaalt dat dit geen gevolgen heeft voor de

rechtsgeldigheid van de besluitvorming die in de vergadering

heeft plaatsgevonden. Dat zijn dus ‘zachte eisen’ aan het

digitaal vergaderen. Ook is bij de leden 2 en 3 van artikel

6 bepaald dat de voorzitter van de vergadering nadere

ordevoorwaarden kan stellen aan het digitaal vergaderen.

Denk daarbij aan het stellen van vragen via een chatfunctie

in plaats van het tijdens de vergadering onderbreken van de

spreker/de voorzitter/het bestuur.

Elektronisch communicatiemiddel

Verder kan het bestuur bepalen dat ook het stemrecht

slechts kan worden uitgeoefend door middel van een

elektronisch communicatiemiddel en dat stemmen die (tot

30 dagen) voorafgaand aan de algemene vergadering door

middel van een elektronisch communicatiemiddel worden

uitgebracht gelijk worden gesteld met stemmen die ten tijde

van de vergadering worden uitgebracht.

Daarnaast gelden de eisen dat de stemgerechtigden via

het elektronische communicatiemiddel naar behoren

geïdentificeerd moeten kunnen worden, dat zij de

vergadering live kunnen volgen en daar hun stemrecht

rechtstreeks uitoefenen. Als niet aan deze voorwaarden

voldaan is, dan kan een in strijd daarmee genomen besluit

onder omstandigheden wel degelijk vernietigd worden.

Hoewel de spoedwet dat niet expliciet bepaalt, zie ik

geen bewaar tegen een combinatie van digitaal en fysiek

vergaderen. Voorwaarde is wel dat de uitnodiging van de

vergadering in dat geval duidelijk aangeeft hoe elk lid aan

de vergadering kan deelnemen. Uiteraard gelden voor

het digitale deel van de vergadering dezelfde eisen zoals

hierboven uiteengezet.

Oproeping

Het deugdelijk vaststellen van de identiteit van de deelnemers

is met name in grotere VvE’s een punt van aandacht.

Denkbaar is, dat de VvE - voordat een digitale ALV wordt

uitgeroepen - voor zover dat nog niet voor handen is, elk

lid verzoekt een account aan te maken op de website.

Alternatief: elk lid wordt verzocht een emailadres bekend

te maken, waarnaar de oproeping voor de vergadering

met daarin een link om deel te nemen wordt verzonden.

Ook is het mogelijk dat de ALV als vanouds per post wordt

uitgeroepen, waarbij de inloggegevens voor de digitale

vergadering in de uitnodiging staan.

Volmachten

Bijzondere aandacht verdienen de volmachten. Ook

bij digitaal vergaderen heeft elk lid het recht zich door

een gevolmachtigde te laten vertegenwoordigen. Om

de geldigheid van de volmacht voor aanvang van de

vergadering vast te kunnen stellen, wat onder meer

relevant is bij de bepaling van een eventueel quorum en de

stemuitslag, adviseer ik onverminderd vast te houden aan

‘hardcopy’: ondertekende volmachten die voorafgaand aan

de vergadering worden ingeleverd bij het bestuur.

Net als bij een reguliere ALV is het aan het lid dat de

volmacht verstrekt om ervoor zorg te dragen dat de

gevolmachtigde namens hem toegang verkrijgt tot de

digitale vergadering. Met andere woorden: het bestuur

Mr Richard P.M. de Laat

De Advocaten van Van Riet

Tel: 030 – 263 50 52

E-mail: delaat@avvr.nl

Internet: www.vanvanriet.nl

MR RICHARD P.M. DE LAAT IS ALS PARTNER

VERBONDEN AAN DE SECTIE VASTGOED VAN DE

ADVOCATEN VAN VAN RIET TE UTRECHT.

HIJ IS ONDERMEER GESPECIALISEERD IN HET APPARTEMENTSRECHT

EN PROCEDEERT EN ADVISEERT VOOR DIVERSE OPDRACHTGEVERS,

WAARONDER VVE’EN, BEHEERDERS EN APPARTEMENTSEIGENAARS.

hoeft niet separate oproepen voor de vergadering te

verzenden naar gevolmachtigden. Anderzijds kan het

bestuur de toegang tot de vergadering digitaal niet

belemmeren voor gevolmachtigden.

Besluit buiten vergadering

Een alternatief voor digitaal of fysiek vergaderen is het

nemen van besluiten buiten vergadering. Artikel 50 lid 3

MR 2006 bepaalt dat met een besluit van de vergadering

gelijk staat een voorstel waarmee alle eigenaars schriftelijk

hun instemming hebben betuigd, fax en e-mail daaronder

begrepen. Andere reglementen bevatten gelijkluidende

bepalingen, al biedt bijvoorbeeld artikel 36 lid 3 MR 1973 niet

de toevoeging dat ‘schriftelijk’ ook per fax of e-mail omvat.

De variant van het besluit buiten vergadering vormt met

name een werkbaar alternatief voor zelfbestuurde, kleinere

VvE’s waarin de leden het met elkaar eens worden. Voor

grotere VvE’s lijkt deze variant weinig soelaas te bieden.

Digitaal vergaderprotocol

Voordat het bestuur besluit tot het houden van een digitale

ALV, is het raadzaam een digitaal vergaderprotocol vast

te stellen, waarin stap voor stap alle handelingen van

het bestuur voor, tijdens en na de vergadering worden

vastgelegd. Aan de hand daarvan kan worden bepaald

hoe de VvE aan alle eisen voldoet. Het bepalen van het te

gebruiken systeem lijkt daarbij de eerste keuze die te maken

is. Twinq is een geschikt systeem dat aan alle waarborgen

voldoet, maar met enkele aanvullende berichten voor en na

de ALV is het gebruik van Microsoft Teams ook mogelijk.

Geldigheidsduur spoedwet

De spoedwet geldt tot 1 september 2020 maar kan steeds

met twee maanden worden verlengd. Een harde einddatum

is er dus nog niet, wat - helaas - ook voor de coronauitbraak

geldt.

Digitaal vergaderen

is toegestaan en

bovendien kan de ALV

besluiten de jaarstukken

later dan toegestaan

vast te stellen

VVE BEHEER DOEN WE SAMEN

VAN DE RECHTER


MAG DE PERGOLA BLIJVEN?

Bel Xander van den Berg

voor meer informatie:

088 - 200 70 45

Dat staat in de notulen van de ALV die op 20 oktober is gehouden. Daar was

Tineke wegens vakantie afwezig. Ze ziet de notulen pas als via het eigen

internetportaal wordt aangekondigd dat de notulen beschikbaar zijn. Dan ziet

ze ook dat ze geen toestemming krijgt. Ze maakt bezwaar. Te laat, zegt het

VvE-bestuur. De rechter oordeelt anders.

GALERIJ

VERHOGING

Isorub: rubber met

bijzondere isolatie

Door onze landelijke dekking

zijn we altijd dichtbij

Nijmegen • Amsterdam • Enschede • Heerlen • Groningen • Venlo • Eindhoven (opening Q3 2020)

GELUIDS-

REDUCTIE OP

LOOPGELUID

IS MINIMAAL

50%

Wij ontzorgen elke VvE

die ev-rijders wil faciliteren.

Voor meer informatie ga

naar onze web-site

www.gdpoint.nl

www.nmgvvebeheer.nl

mr. Astrid Luijkvan

Veldhuizen

juriste VvE Belang

Tineke is geen ster in het

nakomen van afspraken.

Daar zijn de leden van VvE

Lusthof het wel over eens.

Ze heeft al eens geprobeerd

zonder toestemming van de

ledenvergadering een prieeltje

aan te leggen op het dak van de

gezamenlijke parkeergarage.

Nu heeft ze een pergola laten

plaatsen op datzelfde dak.

Zonder toestemming. Ze heeft

achteraf de bouwtekeningen

overlegd, maar daar neemt de

VvE geen genoegen mee. Het

verzoek om toestemming wordt

zonder toelichting geweigerd

door de ledenvergadering.

Toestemming nodig

De VvE heeft al in 2013 het besluit genomen dat voor alle bouwwerken op

het dak van de parkeergarage toestemming moet worden gevraagd aan het

VvE-bestuur. Reden: de ondergrond is nogal zwak. Een deskundige moet zich

buigen over de vraag of de grond het bouwsel kan dragen zonder risico op

beschadigingen.

Tineke vindt dat verhaal volslagen oninteressant. Ze is van mening dat een

pergola geen bouwwerk is. Het is gewoon tuimeubilair en de pergola komt er.

Het bestuur vertelt haar dat ze wel degelijk toestemming had moeten vragen,

en Tineke verstrekt de bouwtekeningen. Die zijn in overeenstemming met het

besluit dat in 2013 is genomen. Dus kan Tineke achteraf toestemming krijgen

voor het plaatsen van de pergola.

Bezwaartermijn

Het bestuur denkt daar anders over en stelt de ledenvergadering voor om de

toestemming achteraf te weigeren. Dat gebeurt ook. Tineke is ten tijde van de

ALV op vakantie en leest pas op 10 december dat de notulen beschikbaar zijn.

Dan vraagt ze direct om vernietiging van het besluit. Te laat, zegt het bestuur:

ze wist dat het voorstel op 20 oktober zou worden behandeld. Ze had immers

de agenda ontvangen en ze had meteen na haar vakantie kunnen vragen hoe

een en ander was afgelopen. Ofwel: toen had ze kennis kunnen nemen van

het besluit. Dus ging toen de maand in waarin ze kon vragen om vernietiging.

Het heeft er alle schijn van dat het VvE-bestuur meer moeite heeft met de

toestemming achteraf dan met het bouwwerk zelf. Uit het vergaderbesluit

blijkt ook niet waarom het verzoek is afgewezen. Aan de andere kant heeft

Tineke ook niet de moeite genomen om te melden dat ze afwezig zou zijn.

Daar komt nog bij dat in het ‘tuinprotocol’ staat dat het VvE-bestuur toestemming

moest geven (niet de VvE). Dat maakt het verhaal nog onduidelijker.

PERFECTE GELUIDS-ISOLATIE

GOEDE WARMTE-ISOLATIE

VERBETERT DE TOEGANKELIJKHEID

MAAKT DE GALERIJ WATERDICHT

AANGENAME STROEFHEID

GEEN VERKLEURINGEN

VALBREKEND

Wij adviseren u graag.

Het oordeel

De rechter oordeelt dat het verzoek tijdig is ingediend en wijst het verzoek

tot vernietiging van het besluit gedeeltelijk toe. De pergola mag voorlopig

blijven staan, want het verzoek van Tineke is niet op juiste gronden afgewezen.

Echter: een deskundige zal uitsluitsel moeten geven als ze het verzoek

opnieuw indient. En dat moet dan wel vóór de volgende ALV gebeuren.

Virulyweg 1

7602 RG Almelo

T +31 (0)546 - 850466

F +31 (0)546 - 828812

E info@pamalmelo.nl

I www.pamalmelo.nl

www.gdpoint.nl • info@gdpoint.nl • 085-2102075

De rechter bepaalt dat partijen ieder de helft van de proceskosten moeten

betalen.

Zaaknr. ECLI:NL:RBAMS:2019:6800

NOTA BENE


SCHEIDEN

DOET LIJDEN!

De beschikbaarheid van veilig drinkwater

is vanzelfsprekend. Wie denkt daar nog

over na als hij onder de douche stapt, het

toilet doortrekt, zijn handen wast, de

wasmachine aanzet of zijn mond spoelt

na het tandenpoetsen? Hetzelfde geldt

voor een droge parkeergarage als het

regent. Je realiseert je pas het belang

als het niet meer werkt.

zorg voor water

druk | afvoer | kwaliteit

1 Hoogwaardige, legionellaveilige

drukverhogers en vuilwaterinstallaties,

op maat voor uw gebouw

2 In tip-top conditie gehouden door regelmatige,

vakkundige inspectie & onderhoud

3 24/7 op afstand bewaakt voor maximale

betrouwbaarheid, met DP Bluelink

4 Eigen landelijke calamiteitenservice, met

50 monteurs, die dag en nacht paraat staat

om direct in te grijpen als dat tóch nodig is

5 De zekerheid van veilig drinkwater, door

onderzoek en oplossingen van onze experts

‘Vertrouw op onze pompinstallaties

en vakmensen die zorgen voor

het water in uw gebouw.’

Bastiaan

Zwaveling

Marie had geluk gehad. En ze

had haar verstand gebruikt,

want ze kocht al op vrij jonge

leeftijd een appartement. In

de loop der jaren had ze een

aanzienlijke overwaarde van dat

appartement opgebouwd toen

zij - inmiddels op gevorderde

leeftijd - Piet ontmoette. Het

was tussen hen liefde op het

eerste gezicht en het geluk

spatte er volgens vrienden en

bekenden van af. Na een tijdje

op twee adressen gewoond te

hebben, besloten de gelieven

dat zij klaar waren voor de grote

stap: samenwonen en samen

een huis kopen. Marie verkocht

haar appartement en ontving

daarvoor een overwaarde van

€ 300.000. Samen met Piet kocht

zij een fraai appartement van

€ 700.000. Marie investeerde de

overwaarde in de aankoop van

de nieuwe woning.

Marie bleek opnieuw verstandig te zijn en stelde Piet voor om eerst een

bezoek aan de notaris te brengen. Daar lieten de beide tortelduifjes vastleggen

dat - in het zeer onwaarschijnlijke geval dat ze ooit uit elkaar zouden gaan -

Piet aan Marie de helft van haar geïnvesteerde overwaarde zou vergoeden:

een bedrag van € 150.000. Zij vroegen nog aan de notaris waarom Piet dan

slechts de helft zou moeten terugbetalen. Het antwoord was eenvoudig: Marie

was voor de helft eigenaar; de andere helft van de door Marie geïnvesteerde

€300.000 had betrekking op het deel van Piet. Het klonk als een goed advies

en ze besloten het dus ook op te volgen.

Trouwen? Dan huwelijksvoorwaarden!

Bij de ondertekening drukte de notaris hun nog op het hart dat het,

mochten zij in de toekomst willen gaan trouwen, slim was om eerst

huwelijksvoorwaarden te laten maken. Daarmee zouden ze voorkómen

dat automatisch tussen hen de ‘beperkte gemeenschap van goederen’

zou ontstaan. In dit systeem worden in principe alle bezittingen, maar ook

alle schulden die tijdens het huwelijk worden verkregen, gemeenschappelijk.

De voorhuwelijkse bezittingen en schulden blijven privé.

Het gaat prima tussen Piet en Marie, dus na een paar jaar besluiten ze

inderdaad te trouwen. Ze denken aan alles (o.a. aan een groot feest), maar niet

aan het advies dat ze enkele jaren geleden van de notaris hadden gekregen.

Er worden geen huwelijksvoorwaarden gemaakt. Maar helaas: ze behoren ook

tot de 39 procent van alle echtparen die na verloop van tijd gaan scheiden.

Gebakken peren

Het appartement wordt verkocht. Marie verkeert in de veronderstelling dat zij

het eerder genoemde bedrag van € 150.000 terugkrijgt. Helaas krijgt zij nog

maar de helft, dus € 75.000. Oorzaak: de schuld van € 150.000 die Piet aan

Marie heeft, is ook in de gemeenschap van goederen gevallen. Daardoor is

die nu gehalveerd tot € 75.000. Had Marie dit kunnen voorkomen? Ja, door -

alvorens er getrouwd werd - naar de notaris te gaan en huwelijksvoorwaarden

te laten maken.

De moraal van dit verhaal: hebt u trouwplannen? Ga dan eerst bij de notaris

langs voor informatie over de gevolgen van de gemeenschap van goederen.

Dan blijft u niet met de gebakken peren zitten.

Mr. Bastiaan Zwaveling, notaris bij Rijnvis en Zwaveling Notarissen te

Capelle aan den IJssel.

www.dp.nl | (0172) 488388 | dp@dp.nl

32 VERZEKERINGEN

Pieter Moedt

VvE-Specialist Centraal Beheer

Steeds meer VvE’s kiezen

voor zonnepanelen op hun

appartementencomplex. En

dat is niet voor niets. Met

zonnepanelen bespaart u op

energiekosten, profiteert u van

belastingvoordeel en verbetert

u het energielabel van uw

appartementencomplex.

Wilt u ook zonnepanelen

laten installeren? In dit artikel

acht tips van Pieter Moedt,

VvE-specialist bij Centraal

Beheer: ‘Bereid u goed voor

op zonnepanelen en voorkom

daarmee een hoop gedoe.’

WILT U MEER WETEN

over zonnepanelen voor uw VvE,

de verzekering, andere stappen die

u wilt zetten om uw complex te

verduurzamen of zoekt u gespecialiseerde

bedrijven die zonnepanelen

leveren en installeren voor VvE’s?

Onze VvE-specialisten helpen u graag

verder op werkdagen van 08.00 tot

17.30 uur op 055 - 579 81 15. Of via

vve.beheer@centraalbeheer.nl.

i

GA VEILIG OM MET ZONNEPANELEN; 8 TIPS

1. Is uw dak geschikt voor plaatsing van zonnepanelen?

Laat altijd een bouwkundig constructeur berekenen of u uw dak extra moet

laten verstevigen. Zijn bijvoorbeeld de panlatten of tengels van uw pannendak

sterk genoeg om de zonnepanelen te dragen? In de NEN 7250-norm staan

richtlijnen voor de belasting van een PV-installatie op uw dak. Zorg ook dat uw

platte dak in topconditie is vóór plaatsing van de zonnepanelen: als de panelen

eenmaal zijn gemonteerd, is het vaak lastiger om het dak te onderhouden.

2. Kies uw leverancier zorgvuldig

Er zijn veel bedrijven die zonnepanelen aanbieden. De situatie voor VvE’s is

anders dan die van een rijtjeshuis. Schakel dus een partij in die gespecialiseerd is

in installaties voor VvE’s. Ook hier geldt dat goedkoop meestal duurkoop is. Een

gecertificeerde en ervaren leverancier heeft verstand van de specifieke details

van PV-installaties. Spreek met uw leverancier ook een opleveringskeuring af

en bewaar het bewijs. Die keuring moet op basis van de kwaliteitsnormen

NEN 1010:2015 en NEN-EN-IEC 62446 gebeuren.

3. Belangrijk: power optimizers of micro-omvormers

Power optimizers en micro-omvormers zijn kleine systemen achter elk

zonnepaneel. Ze zijn brandveiliger en verbeteren het rendement van

uw PV-installatie. Zet altijd de ingebouwde vlamboogdetectie in power

optimizers aan. Die verbreekt de stroomkring automatisch als het systeem

een vlam opmerkt. Hebt u geen power optimizers of micro-omvormers?

Neem dan andere maatregelen om te voorkómen dat een storing in

uw zonnepaneleninstallatie tot brand leidt, zoals losse oplossingen voor

vlamboogdetectie.

4. Kies een deskundige installateur

Belangrijk is dat de PV-installatie gebeurt volgens de normen NEN 7250- en

NEN 1010:2015. Dit houdt ook in dat zonnepanelen op een aparte groep of

groepenkast zijn aangesloten.

5. Omgevingsvergunning vereist?

Informeer vooraf bij uw gemeente of een omgevingsvergunning nodig is.

Soms is dat het geval.

6. Kies voor brandveilige dakisolatie

Daarmee slaat een brand in uw zonnepaneleninstallatie minder snel over naar

uw pand. Daarnaast zijn de nieuwste zonnepanelen brandveiliger dan andere

panelen. Deze glas-glas zonnepanelen zijn wel duurder in aanschaf, maar hun

energieopbrengst zal waarschijnlijk minder snel afnemen. Let op: glas-glas

zonnepanelen zijn zwaarder dan standaardzonnepanelen. Houd hier rekening

mee bij de constructieberekening.

7. Regelmatig keuren

Laat ook uw PV-installatie een keer in de drie jaar keuren. Dat is goed voor de

duurzaamheid van uw installatie en de veiligheid van uw pand. Voor de keuring

gelden de normen NEN 1010:2015 en NEN-EN-IEC 62446.

8. Controleer uw opstalverzekering

Een zonnepaneleninstallatie verhoogt de waarde van uw pand, maar brengt

ook extra risico’s met zich mee. Controleer dus of u nog voor het juiste

bedrag verzekerd bent. Bent u onderverzekerd, dan krijgt u bij schade minder

uitgekeerd.

JAARLIJKS 0,5% RESERVEREN!

In VvE Magazine van februari las u dat 0,5% van de herbouwwaarde moet

worden toegevoegd aan het reservefonds. Dat moet zijn: JAARLIJKS moet

0,5% van de herbouwwaarde worden toegevoegd aan het reservefonds!

Uw VvE

verzekeren?

Bescherm uw appartementengebouw

en bewoners

Als VvE wilt u uw appartementengebouw en de bewoners beschermen

tegen financiële gevolgen bij schade. Met de VvE verzekering van

Centraal Beheer regelt u dit goed. Wij helpen u altijd als dat kan.

En zorgen voor een passende oplossing bij schade of problemen.

Dat is een prettig gevoel. Als VvE stelt u zelf uw VvE verzekering samen.

Zo verzekert u precies waar uw VvE behoefte aan heeft.

Voordelen van een VvE verzekering bij

Centraal Beheer

U stemt uw verzekeringspakket af op

uw wensen

U krijgt korting op uw premie als u lid bent

van de belangenvereniging VvE Belang

Bij schade of problemen bereikt u ons 24/7

Wij regelen het herstel of keren het schadebedrag

uit

Extra diensten om het u makkelijk te maken

Bereken uw premie op centraalbeheer.nl/vve

centraalbeheer.nl/vve

Stel zelf uw VvE verzekering samen

Het basispakket van de VvE-verzekering bestaat

altijd uit een Opstalverzekering VvE en een

Aansprakelijkheidsverzekering VvE. Wilt u

daarnaast andere risico’s bijverzekeren?

Zoals bestuurdersaansprakelijkheid, inboedel en

rechtsbijstand? Dat kan. U kiest zelf welke risico’s

u wel en niet verzekert. Zo heeft u altijd een

verzekeringspakket op maat voor uw VvE.

Kijk voor meer informatie op

centraalbeheer.nl/vve

Hier vindt u alles over onze VvE verzekering en

extra diensten. U kunt ook snel uw premie

berekenen. Heeft u meer vragen? Neem dan

gerust contact met ons op via

vve.beheer@centraalbeheer.nl

BOUWKUNDIG


Een fijne woonomgeving door

effectief en efficiënt onderhoud

De buurt profiteert ook!

Steeds vaker zijn er bij gemeenten en vastgoedbeheerders grote zorgen over het leefbaar houden van de oudere

wijken - en de al even oude woningen. De neerwaartse spiraal die hierbij aan de orde is, werd o.a. belicht door

RTL Nieuws van 3 februari jl. Ook Verenigingen van Eigenaars die in die oudere wijken hun woningbezit hebben,

maken zich waarschijnlijk zorgen. Velen van hen zijn van mening dat hun invloed hierop gering is. Natuurlijk

moeten de gemeenten het voortouw nemen om de neerwaartse spiraal te keren. Maar dat kunnen ze niet alleen.

Dat lukt alleen in samenwerking

met de bewoners in die wijken, met

de Verenigingen van Eigenaars, de

woningcorporaties, de winkeliers en alle

anderen die vastgoedbezit in de wijken

hebben. We moeten elkaar natuurlijk

aanspreken om tot actie te komen.

Maar laten we niet gaan zitten wachten

op goede voorbeelden! We hebben al

een waardevol instrument in handen:

de meerjarenonderhoudsplanning.

Daarmee zetten we ons zuinig

gespaarde geld efficiënt en effectief

in voor de instandhouding van ons

woningbezit. We kunnen het geld

- deels - ook gebruiken om de

woonomgeving goed leefbaar te

houden.

Naar buiten!

Als alle buurtbewoners hun kansen

grijpen om naar buiten te gaan om te

gaan wandelen, sporten en spelen,

is dat niet alleen heel gezond maar

ook bijzonder plezierig. En de buurt

wordt er extra leefbaar en veilig door,

bijvoorbeeld doordat we - genietend

van de zon - een praatje maken met

buurtgenoten. Maar ook doordat

we in een aangename omgeving

even wachten op de taxi of een tijdje

uitrusten van een wandeling. Daarna

kunnen we onze tocht voortzetten

- op weg naar familie, vrienden of

winkelcentrum. Onderzoek leert dat,

als een woonomgeving goed gebruikt

wordt, er minder vervuiling, bekladding

en beschadigingen ontstaan en dat

zitplekken dan goede ‘hangplekken’

worden voor zowel de jonge als de

oudere bezoekers. Want hoe meer

die zitplekken gebruikt worden; hoe

minder ze overlast geven voor de

omwonenden.

Binnen en buiten

De uitstraling van gevels verslechtert

snel door niet-egale vervuiling, maar

ook doordat schilderwerk in slechte

staat is en niet is uitgevoerd in vrolijke

kleuren. Maar de bewoners hebben

ook een taak: het is belangrijk dat de

binnenzijde van ramen is voorzien

van mooie gordijnen, vitrage, binnenzonwering,

bloemen en planten.

De hoofdentrees leveren een positieve

bijdrage aan de woonomgeving als

ze goed afgesloten kunnen worden.

Ze zijn dan alleen te gebruiken door

bewoners en bezoekers. Dat maakt

die ruimten veel veiliger. Alles aan de

hoofdentree, zoals de deuren, het

bellentableau en de brievenbussen,

moet er netjes uitzien. Ook belangrijk:

een overzichtelijke plaats voor het

stallen van de fietsen en de brommers.

En natuurlijk moet zowel de binnenals

de buitenzijde van de hoofdentrees

voorzien zijn van goede verlichting.

Buitenruimte

Tuinen spelen een hoofdrol bij de

aankleding van de buitenruimten.

We zouden een standbeeld moeten

oprichten voor de bewoners die

onvermoeibaar bereid zijn om de

rommel tussen de beplanting weg te

halen, het onkruid te wieden en de

straat schoon te houden; ook al zijn

die tuinen eigendom van de gemeente.

Bestratingen moeten vlak zijn, de

struiken laag en de buitenverlichting

helder. Hierdoor worden enge plekken

voorkómen en zullen nog meer

volwassenen en kinderen worden

uitgenodigd om naar buiten te gaan.

Door de netheid en het goede

onderhoud van de balkons, galerijen

en hekwerken wordt niet alleen het

comfort van het wonen vergroot;

deze onderdelen hebben een grote

invloed op de mooie uitstraling van het

woongebouw. Natuurlijk zet u geen

huisvuil op de balkons en galerijen, ook

niet tijdelijk. En ook geen afgedankt

huisraad of fietsen.

Wél een goed idee: schaf gezamenlijk

mooie planten aan om de balkons en/

of galerijen te verfraaien. Daarmee laat

u zien dat u waarde hecht aan een

goede woonomgeving en dat u daar

wat voor over hebt.

Kennisplatform ‘Langer thuis in

eigen huis’

Dit platform heeft een buitengewoon

interessante site uitgewerkt. Daarop

vindt u veel informatie over het

onderwerp ‘langer thuis wonen door

mensen met en zonder handicap’.

Helaas zijn de organisaties die

oorspronkelijk bij de opzet van het

Kennisplatform betrokken waren,

ermee gestopt. Maar veel informatie

op de site is nog tot eind 2020

beschikbaar. Kijk dus snel als u zoekt

naar info!

Het Kennisplatform onderschrijft hoe

belangrijk het is dat de bewoners veel

gebruik maken van hun buitenruimte.

Er staat ook wat daarvoor allemaal

van belang is: de aanwezigheid van

hellingbanen, lage drempels en -

bijvoorbeeld bij oudere portiekflats

zonder lift - de mogelijke installatie

van trapliften. Natuurlijk is dat geen

onderhoud, maar de Vereniging van

Eigenaars kan alle medewerking geven

Laten we de

meerjarenonderhoudsplanning

voortaan maar de

‘meerjarengebruiksplanning’

gaan

noemen!

om de bewoners die het aangaat, te

helpen om het buitengebied bereikbaar

te maken vanuit hun woningen.

Het juiste moment en de juiste

keuzen

Door de huidige hoge woningnood

kunnen veel bewoners die hinder

ondervinden van de tekortkomingen

van de wat oudere bestaande woningcomplexen,

niet verhuizen naar een

voor hen meer passende woning en

woonomgeving. Die problemen zullen

de komende decennia zeker gaan

toenemen. Immers: het aantal oudere

en minder valide mensen wordt alleen

maar groter.

De meerjarenonderhoudsplanning is,

net als voor elke vastgoedbeheerder,

ook voor de VvE hét instrument om

op het juiste moment de juiste keuzen

te kunnen maken voor het beheer van

het complex. Dus ook om gezamenlijk

en - wanneer nodig samen met

gemeentelijke diensten - te kijken hoe

in combinatie met het onderhoud,

meteen ook de bruikbaarheid van het

woongebouw en de woonomgeving

kan worden verbeterd. Idee: laten we

die onderhoudsplanning voortaan

maar de ‘meerjarengebruiksplanning’

gaan noemen!

ING. ARIE WARNAAR

ONTWIKKELEND BEHEER WONINGEN

VLAARDINGEN

BOUWKUNDIG


BART

DUNSBERGEN:

“STRAKS IS DE

BOUWER AANSPRAKELIJK

VOOR ELK GEBREK

DAT AAN HEM TOE TE

REKENEN VALT; OOK

NA OPLEVERING”

Wet kwaliteitsborging voor het bouwen biedt extra zekerheid

Externe kwaliteitsbeoordelaar

controleert bouwplan én bouwwerk

De meeste woningeigenaars kunnen de voorbeelden zo uit hun mouw schudden, want er gaat nog wel eens

wat mis bij nieuwbouw, verbouwing en renovatie. Vaak gaat het om - bouwkundig gezien - kleine gebreken,

maar de bewoners hebben er soms lang last van. De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) moet daarin

verandering brengen. De invoering van de wet is enkele weken geleden tot nader order uitgesteld. Voor de

bouw is de wet een forse omschakeling: voortaan wordt niet alleen het bouwplan getoetst maar ook het

bouw-werk. Dus óp de bouwplaats. Daardoor moeten fouten in de toekomst worden voorkómen. We spraken

met Bart Dunsbergen, projectleider Kwaliteitsborging bij het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties.

Vertrouwen

is goed, maar

aantoonbare

kwaliteit

is beter

“Als woonconsument wil je maximale

zekerheid hebben over de constructie

en de veiligheid van je woning en

je woongebouw”, legt Dunsbergen

uit. “Terecht natuurlijk. In de praktijk

wordt de bouw steeds complexer

en is het voor de afdeling Bouw- en

woningtoezicht van de gemeente

lastig om dat allemaal te controleren.

Bovendien wordt tot op heden vaak

alleen het bouwplan ter controle aan de

gemeente voorgelegd (dat is nodig om

een bouwvergunning te krijgen). Straks

ligt de nadruk op kwaliteitsproeven van

het bouwwerk zelf.”

Steekproeven

Calamiteiten spreken altijd tot

de verbeelding: de ingestorte

parkeergarage in Eindhoven en

de problemen met het AZ-stadion

bijvoorbeeld. “Maar zo vaak gaat het

in Nederland niet echt fout”, stelt

Dunsbergen. “Zeker niet bij woningen.

Desondanks wordt er al een kleine 20

jaar gepraat over kwaliteitsverbetering.

Alle aanbevelingen hebben niet het

gewenste resultaat opgeleverd. De

Wkb moet daarin verandering brengen.

In de praktijk zal er overigens niet

dagelijks een kwaliteitsbeoordelaar

op de bouwplaats rondlopen. Die

zal steekproeven nemen en op basis

daarvan beoordelen of nader onderzoek

nodig is. De ervaring leert dat door

gerichte kwaliteitscontroles effectief

toezicht mogelijk is.”

Kwaliteitsborger

Aan de kwaliteitsborger worden stevige

eisen gesteld. De nieuw op te richten

Toelatingsorganisatie (een zelfstandig

bestuursorgaan) beoordeelt de

toetsmethodes, zorgt voor certificering

van de kwaliteitsborgers en bepaalt

welke sancties proportioneel zijn

als het tóch niet goed gaat. Als uit

de proefprojecten blijkt dat de eisen

aangescherpt moeten worden, gebeurt

dat ook. De vergunningaanvrager

moet bij de aanvraag melden wie de

kwaliteitsborger is. Die private partij gaat

de bouwtechnische toets uitvoeren,

maar de gemeente blijft nog steeds

het bevoegd gezag in het geval dat

handhavend moet worden opgetreden.

“Ook nu al worden overigens geregeld

private kwaliteitsbeoordelaars ingehuurd

door de gemeenten”, zegt Dunsbergen.

“De kwaliteitsborger moet volstrekt

onafhankelijk zijn, mag op geen

enkele manier betrokken zijn bij het

bouwproject en moet aantonen dat hij/

zij aan de toetsingseisen voldoet.”

Hogere kosten?

Uit de pilots die gehouden zijn,

blijkt niet dat de bouwkosten hoger

worden door de inschakeling van een

kwaliteitsborger. Het omgekeerde

kan zelfs het geval zijn. Dunsbergen:

“Door goede samenwerking tussen

kwaliteitsborger en bouwer kan het

bouwproces soepeler verlopen en

kunnen de kosten worden beperkt.

Dure bouwfouten zullen veel vaker

worden voorkómen en bouwprojecten

kunnen sneller worden afgerond. Dat

levert dus winst op. Overigens zien we

nu al dat veel bouwers ook hun best

doen om meer kwaliteit te leveren dan

voorgeschreven. Kijk maar naar de zeer

energiezuinige woningen. Ons doel

is ook dat alle betrokken partijen al in

een vroeg stadium bij elkaar komen.

Daarmee kun je fouten - en dus kosten

- vermijden.”

Aansprakelijkheid

“Overigens: ook de aansprakelijkheid

van de bouwer wordt aangescherpt.

Deze aangescherpte aansprakelijkheid

voor fouten geldt straks voor alle

bouwprojecten. De woonconsument

krijgt daardoor veel meer zekerheid

dat gebreken zullen worden hersteld;

ook na de oplevering. Daarover is

nu nog vaak discussie. Straks is de

bouwer aansprakelijk voor elk gebrek

dat aan hem toe te rekenen valt; ook

na oplevering. Voor de bouwers is

dat een belangrijk verschil met de

huidige situatie. Daar staat tegenover

dat een groter aantal bouwprojecten

vergunningsvrij wordt. We verwachten

dat bouwers daardoor zelf meer zullen

doen aan kwaliteitscontroles tijdens de

bouw. Dat kan ook bijdragen aan een

betere kwaliteit én aan verlaging van

de kosten.”

Ook voor verbouwingen

De Wkb gaat niet alleen gelden

voor nieuwbouw, maar ook voor

verbouwingen die gevolgen hebben

voor de constructie en de (brand)

veiligheid. Als de VvE zo’n verbouwing

laat uitvoeren, zal de aannemer als

vergunningaanvrager een kwaliteitsborger

inschakelen. Een VvE die zelf

een bouwvergunning aanvraagt,

moet zich er zelf van vergewissen

dat de geselecteerde kwaliteitsborger

gecertificeerd is en werkt volgens een

toegelaten toetsmethode.

“De Wkb geldt in principe voor

bouwbedrijven”, zegt Dunsbergen.

“Maar bij de bouw zijn ook andere

branches betrokken, zoals installateurs.

Samen met hen zoeken we naar

methodes om de totale kwaliteit van

de bouw te verhogen. Dat is in het

belang van de woonconsument,

maar ook van iedereen die bij de

bouw betrokken is.”

EERST PROEFPROJECTEN

De wet treedt in eerste instantie

in werking voor ‘eenvoudige

bouwprojecten’: woningen en

bedrijfsgebouwen. Voor appartementen

geldt dat ze in de tweede

fase onder het stelsel komen te

vallen. De meest complexe bouwwerken

vallen met de derde en

laatste stap onder de nieuwe wet.

In de afgelopen 20 jaar zijn al

veel proefprojecten uitgevoerd,

waarmee de nodige ervaring is

opgedaan. De proefprojecten

gaan door, ook voor complexere

bouwwerken die in fase 2 en 3

onder het stelsel komen te vallen.

Bouwkundige Ondersteuning

BOUWKUNDIG

VvE MAGAZINE MEI 2020 #2

39

IN DEZE RUBRIEK

BEHANDELEN WE VRAGEN

DIE BETREKKING HEBBEN OP DE

VEILIGHEID VAN LIFTEN EN GEVELON-

DERHOUDSINSTALLATIES EN OP ‘VEILIG

WERKEN OP HOOGTE’. IN DEZE AFLEVE-

RING GEVEN WE ANTWOORD OP VRAGEN

OVER DE VENTILATIE VAN LIFTEN. VOOR DE

BEANTWOORDING VAN DE VRAGEN TEKENT

NAMENS DE LIFTINSTITUUT-HELPDESK BERT

DRIELING, TECHNICAL SUPPORT ENGI-

NEER BIJ LIFTINSTITUUT. HEBT U EEN

VRAAG? STUUR DAN EEN MAIL NAAR

INFO@LIFTINSTITUUT.NL.

HEBT U EEN

VRAAG? STUUR

EEN MAIL NAAR INFO@

LIFTINSTITUUT.NL EN GEEF

DAARBIJ AAN OF UW VRAAG,

MÉT HET ANTWOORD,

IN VVE MAGAZINE

GEPUBLICEERD

MAG WORDEN.

Vraag het aan het Liftinstituut

U wilt

dat uw kostbare

complex goed wordt

onderhouden. Dit betekent

niet alleen dat het onderhoud

tijdig uitgevoerd moet worden,

maar ook dat de kwaliteit van de

uitgevoerde werkzaamheden goed

is. Om u hierbij te ondersteunen

heeft VvE belang twee diensten

beschikbaar. Deze helpen bij de

begeleiding van veel bouwkundige

zaken van uw

complex.

Module Bouwkundige Ondersteuning

• Vast contactpersoon voor al uw bouwkundige vragen

• Elk jaar bezoek van uw adviseur

• Onbeperkt telefonisch overleg met uw adviseur

• Doornemen van uw MJOP

• Doornemen van onderhoudscontracten

• Beoordelen van kwaliteit uitgevoerd onderhoudswerk

Prijzen (incl. BTW):

• € 525,00 per jaar - t/m 20 appartementen

• € 660,00 per jaar - 21 t/m 50 appartementen

• € 795,00 per jaar - meer dan 50 appartementen

Bouwkundige Coach

• Vast contactpersoon voor al uw bouwkundige vragen

• Elk jaar bezoek van uw adviseur

• Onbeperkt telefonisch overleg met uw adviseur

• Doornemen van onderhoudscontracten

• Beoordelen van kwaliteit uitgevoerd onderhoudswerk

+ Gratis VvE Belang Onderhoudscertificaat

+ AWK gecertificeerd MJOP wordt opgesteld

+ Jaarlijkse update van uw MJOP

+ Begeleiding bij bouwkundige offertetrajecten

Prijzen (incl. BTW):

• € 90 per maand - t/m 20 appartementen:

• € 120 per maand - 21 t/m 50 appartementen

• € 150 per maand - Meer dan 50 appartementen:

Meer weten? Kijk op www.vvebelang.nl/bouwkundig of stuur een mail naar

bouwkundig@vvebelang.nl. Bellen kan ook: 0162-469 120.

Vraag:

We hebben begrepen dat ventilatie in de lift heel

belangrijk is. Zijn er wettelijke eisen aan het

ventilatiesysteem, waarmee we rekening moeten

houden?

Antwoord:

Als het gaat om ‘gewone liften’ (dus geen brandweerliften),

moeten we - voor de beantwoording van die vraag - even

terug in de tijd.

De versie van de norm EN 81-1/-2 uit 1986 schreef al een

ventilatieopening van 1% van de horizontale schachtdoorsnede

voor. Zo’n opening was dus verplicht. Vooral in

Zuid-Europese landen had men behoefte aan deze opening.

In de koudere Europese landen vond men de opening

eigenlijk te groot. Ook speelde mee dat bewoners hinder

ondervonden van de schoorsteenwerking van de liftschacht.

Daardoor ontstond veel trek en werd soms zelfs de interne

klimaatregeling in het gebouw verstoord.

De huidige situatie

Dat alles leidde tot een aanpassing van de eis aan

schachtventilatie in de norm NEN-EN 81-20. Sindsdien is

schachtventilatie niet meer door de norm voorgeschreven,

maar wordt verwezen naar nationale bouwregelgeving. In

Nederland is dit het Bouwbesluit. Bij oudere liften, waarbij

al een ventilatieopening van 1% is aangebracht op basis

van de toen geldende voorschriften, bestaat er ook geen

enkel risico om de normeis voor schachtventilatie los te

laten. Natuurlijk moet wel altijd worden voldaan aan de

wettelijke eisen van het Bouwbesluit. Schachtventilatie was

in de toen geldende norm een losstaande, enkelvoudige eis.

Aanpassing hiervan leidt dus niet tot gevolgen voor andere

punten uit de norm.

Nationale regelgeving

Helaas zit er een addertje onder het gras. In het Bouwbesluit

is volgens afdeling 3.12 een niet-afsluitbare voorziening

voor ventilatie van de liftschacht voorgeschreven, met een

volgens de NEN 1087 bepaalde capaciteit van minimaal

3,2 dm3/s per m2 vloeroppervlak van de schacht. De

volgens het Bouwbesluit voorgeschreven niet-afsluitbare

ventilatieopening is qua duurzaamheid natuurlijk een doorn

in het oog van hedendaagse gebouwontwerpers.

Gelukkig is er een oplossing voor dat probleem.

Het Bouwbesluit kent in artikel 1.3 de zogenaamde

gelijkwaardigheidsbepaling. Op basis hiervan kan worden

afgeweken van de eisen van het Bouwbesluit. Bij een beroep

op gelijkwaardigheid moet ten overstaan van het bevoegd

gezag (B&W van de gemeente) worden aangetoond dat het

bouwwerk (of het gebruik daarvan) ten minste eenzelfde

mate van veiligheid, bescherming van de gezondheid,

bruikbaarheid, energiezuinigheid of milieu biedt als is

beoogd met het betrokken voorschrift. Van daaruit kunnen

bijvoorbeeld automatisch gestuurde ventilatieopeningen

worden toegepast die de benodigde ventilatie beperken tot

de behoefte en die zo nodig bij brand opengaan.

Toetsing

Liftinstituut heeft geen formele bevoegdheid om op het

Bouwbesluit te toetsen. We nemen de eisen daarvan

daarom ook niet mee in onze keuringen. Toetsing aan het

Bouwbesluit is immers een taak van de gemeente.

We kunnen ons voorstellen dat u meer over dit onderwerp

wilt weten, bijvoorbeeld omdat uw gebouw over een

brandweerlift beschikt. Meer informatie over (brandweer)

liften en ventilatie vindt u op liftinstituut.nl.

Klopt de herbouwwaarde van

uw complex?

ONDER CONSTRUCTIE


PROFESSIONEEL ONDERHOUD

IS EEN MUST

Als het gaat om de levensduur van duurzaamheid, dan is professioneel onderhoud

een factor van wezenlijk belang. Het belang daarvan wordt helaas nogal

eens onderschat. In de loop der jaren heb ik honderden rapporten en offertes

onder ogen gehad. Soms waren het uitstekende ‘werkstukken’ maar in een

flink aantal gevallen spatte de onkunde ervan af. Dat leidde nogal eens tot

teleurstellingen én tot extra kosten.

Jaap Hendriksen RT

U hebt de nieuwe verzekeringspolis voor uw

complex ontvangen. Mét de geïndexeerde herbouwwaarde.

Die is belangrijk, want u wilt

bij een eventuele schade het volledige bedrag

uitgekeerd krijgen.

Is uw gebouw langer dan zes jaar geleden

getaxeerd? Klopt de herbouwwaarde niet,

of is die alleen geïndexeerd? Dan ontvangt

u wellicht geen volledige uitkering van het

schadebedrag!

Bij twijfel:

laat een taxatie

uitvoeren!

Laat daarom elke zes jaar de herbouwwaarde

taxeren door een taxateur van VvE Belang.

Dan krijgt u een taxatierapport dat u verzekert

van de juiste herbouwwaarde.

De taxateur van VvE Belang is gespecialiseerd

in de taxatie van appartementencomplexen.

Wij bekijken uw complex met een frisse blik en

we maken een taxatierapport dat speciaal voor

VvE’s ontwikkeld is. Uw gebouw is goed verzekerd

en de eigenaars zijn beschermd tegen

onderverzekering.

Mail naar taxatie@vvebelang.nl of bel 0162 469 120

en maak een afspraak met Jaap Hendriksen.

Henk Mulder

In telefoon- en mailcontacten

met bestuursleden van VvE’s

komt regelmatig de volgende

vraag naar voren: ‘Als u in de

buurt bent, wilt u dan even bij

ons appartementencomplex

komen kijken voor een advies?’

Het kan ook anders zijn geformuleerd,

maar de vraag is

duidelijk.

Dit is helaas de laatste column van

Henk Mulder, adviseur bouwkundig

onderhoud. Henk overleed op 1 april

jl. aan de gevolgen van een infectie

met het coronavirus Covid-19.

We zullen hem en zijn bijdragen

missen. Met dankbaarheid denken

we terug aan zijn inzet voor VvE

Magazine.

Professioneel onderhoud begint met een gedegen advies en dat is méér

dan ‘even kijken’. De deskundigheid van de adviseur bepaalt voor een flink

percentage het resultaat. Het verstrekken van een gedegen advies vraagt,

afhankelijk van het complex, enkele uren tot een halve - en soms een hele dag.

Het vormt de basis voor de te verrichten werkzaamheden, kostenbesparend

werken en verlenging van de levensduur van het project.

Kwaliteit voegwerk

Bij gevels die voornamelijk zijn opgetrokken uit baksteen, moet zeker de

kwaliteit van het voegwerk worden gecontroleerd; vooral als wordt overwogen

de gevels te impregneren (ook wel hydrofoberen genoemd). Die kwaliteit is,

zeker op hoogte, niet te beoordelen vanaf de begane grond. Een ‘adviseur’ die

tijdens een wandelingetje rondom het complex ‘even’ heeft gekeken en zegt het

wel te weten, maar niet weet wat een Pendelhamer van Schmidt is (besproken

in VvE Magazine oktober 2019) kan van alles zijn, maar geen professioneel

geveladviseur. Ga daar in elk geval niet mee in zee.

Vragen

Zeker in het voorjaar krijg ik regelmatig vragen over de zin en onzin van

gevelbehandeling. Gaat het om technisch onderhoud; spelen esthetische

overwegingen een rol of is het een combinatie van beide? Een professioneel

adviseur kan u haarfijn en op begrijpelijke wijze uitleggen wat noodzakelijk

is. Ook kan zo’n adviseur de kennis en de kwaliteit van uitvoerende bedrijven

beoordelen en eventueel de werkzaamheden controleren/begeleiden. Ook

zaken als spouwmuurisolatie en andere vormen van isolatie verdienen een

professionele beoordeling en begrijpelijke bespreking vooraf.

Doorgeroeste spouwankers

In veel gevallen zijn spouwgevels volgespoten met isolatiemateriaal. Ik zie nogal

eens dat de spouwankers vervolgens zijn doorgeroest waardoor ze hun functie

hebben verloren. Dat heeft dan weer te maken met de porositeit van de (bak)

stenen die voor de buitengevels zijn gebruikt. Bij doorslaande buitengevels

kan het isolatiemateriaal in de volgespoten gevel blijvend nat worden met

roestvorming van de spouwankers tot gevolg.

In sommige situaties kan het waterwerend maken (impregneren/hydrofoberen)

van buitengevels dus belangrijk zijn. Ook het reinigen van gevels moet worden

overgelaten aan vakmensen die beschikken over de nodige ervaring. Zorgvuldig

stralen met een uiterst fijne gradatie olivinezand kan fantastische resultaten

opleveren zonder de structuur van de stenen zichtbaar te veranderen. Ik kan

het niet vaak genoeg benadrukken: professioneel advies is een noodzaak.

En ‘even kijken’ is ten behoeve van een advies bij lange na niet voldoende.

Henk Mulder

Adviseur bouwkundig onderhoud

ONDERHOUDNL GARANTIE ADVERTORIAL


kunnen hun die zekerheid bieden. Daarom zijn we

aangesloten bij OnderhoudNL Garantie en beschikken

we over het VvE Belanglabel. Dat biedt de VvE de

mogelijkheid om gebruik te maken van de gratis

eindinspectie. Natuurlijk bepalen ze zelf of ze daar

gebruik van willen maken.”

Veldkamp: “Wij hebben een goed gevuld reservefonds.

Dat is mede te danken aan het goede schilderwerk en

aan het flexibele onderhoudsplan. Zo hebben we er

dit jaar voor gekozen om het dakonderhoud nog een

jaartje uit te stellen. Dankzij de prima samenwerking

met onze onderhoudspartner blijft ons gebouw in

goede staat en zijn de bewoners tevreden.

WIM VELDKAMP (RECHTS)

EN BOB LENFERINK

Lenferink past helemaal in onze manier van werken.

Allebei hechten we belang aan een langetermijnrelatie.

Bovendien doen we als VvE graag zaken

met lokale en regionale ondernemers. We hebben

net in goed overleg met Lenferink een nieuwe

meerjarenonderhoudsbegroting vastgesteld en - na

instemming van de VvE - een nieuwe intentieverklaring

voor de komende 15 jaar ondertekend.”

VvE Brinkstate en Lenferink/Uw Onderhoudspartner

Goed onderhoud dankzij prima samenwerking

Aan de Brinklaan in Heerde (Gelderland) staat het fraaie gebouw Brinkstate. Aan alles is te zien dat VvE

Brinkstate veel waarde hecht aan goed onderhoud. Bestuursvoorzitter Wim Veldkamp is dan ook trots op

de staat van onderhoud. Hij speelt daar zelf een belangrijke rol in. Dat geldt ook voor Bob Lenferink, algemeen

directeur van Lenferink Heino/Uw Onderhoudspartner. Beide heren vertellen waarom het lidmaatschap van

OnderhoudNL Garantie belangrijk is voor de VvE én voor het onderhoudsbedrijf.

VvE’s willen

zekerheid als

het gaat om de

kwaliteit van het

onderhoudswerk

Veldkamp: “Brinkstate is opgeleverd in 1993 en telt 36

appartementen. Het was oorspronkelijk geschilderd

in groene en gele kleuren. Die kleurcombinatie

raakte nogal gedateerd. Bovendien moest er relatief

vaak worden geschilderd. In overleg met Lenferink

hebben we negen jaar geleden een complete makeover

laten uitvoeren. Daarbij hebben we gekozen

voor een lichte kleur, waardoor het gebouw er veel

mooier uitziet en waardoor er minder vaak hoeft te

worden geschilderd. De verfraaiing heeft ook geleid

tot waardevermeerdering van de appartementen (dat

zagen we onlangs nog in de WOZ-beschikking…..).

De woningen zijn heel erg in trek bij aspirant-kopers.”

Meerjarenonderhoudsplan

“We werken al sinds 2012 samen met Lenferink”, zegt

Veldkamp. “Dat gebeurt op basis van een goed

doordacht meerjarenonderhoudsplan. Dat kent de

nodige flexibiliteit, zodat we bijvoorbeeld vorig jaar het

schilderwerk een jaartje konden uitstellen. Want we

schilderen natuurlijk niet om te schilderen!”

Bob Lenferink: “Wij werken altijd op basis van een

meerjarenonderhoudsplan. Onze opdrachtgevers zijn

allemaal gebouweigenaars die waarde hechten aan

goed onderhoud voor een goede prijs. Dat geldt zeker

ook voor VvE Brinkstate.”

Veldkamp is het met hem eens: “We werken prima

samen. Lenferink vindt - net als wij - een regelmatig

en intensief contact belangrijk. Ze zijn bijvoorbeeld

ook aanwezig bij de ALV. De eigenaars kunnen dan

alle vragen stellen die bij hen leven. De medewerkers

van het bedrijf leveren prima schilderwerk waar

we heel tevreden over zijn. En als er toch eens een

minpuntje is, loopt Lenferink niet weg voor zijn

verantwoordelijkheid.”

OnderhoudNL Garantie

“VvE’s willen zekerheid als het gaat om de kwaliteit

van het onderhoudswerk”, zegt Lenferink. “Dat is een

gemeenschappelijk kenmerk van al onze klanten: ze

stellen prijs op continuïteit en kwaliteit. Wij willen en

GLANSGARANT Lenferink biedt zijn klanten de mogelijkheid om een GlansGarantcontract

af te sluiten. Daarmee is de VvE verzekerd van goed onderhoud voor vaste

kosten per jaar. In overleg met de VvE kan worden gekozen voor een onderhoudsplan

van acht tot 15 jaar. De VvE heeft ook de mogelijkheid om gespreid te betalen.

BOUWKUNDIG & ENERGIEBESPAREN


VvE Daalhof-Noord Blok 7 is de nogal

on-poëtische naam van een kleinschalig

appartementencomplex in de

Ovidiushof in Maastricht. Het blok

woningen telt 20 appartementen in

twee lagen; zogeheten stapelwoningen.

Jelske van Asseldonk, bestuurslid van

de VvE, noemt het ‘doorstroomwoningen’:

de bewoners van de

voormalige premie-A-woningen zijn

veelal jonge mensen die op termijn

groter willen wonen. Het bestuur

bestaat uit vijf leden; de VvE maakt

gebruik van de diensten van een

beheerder die nauw betrokken is bij de

VVE. Met behulp van Jacco van de

Sandt, energieadviseur bij VvE Belang,

heeft de VvE het initiatief genomen om

de spouwmuren te gaan na-isoleren en

de ramen te vervangen door kunststof

kozijnen met HR++glas.

wie de initiatiefnemers voor al die

verbouwingen en aanpassingen zijn

geweest.

“Daarom gaan we nu een soort

nulmeting opstellen van alle

appartementen”, zegt Jelske. “Samen

met de huidige eigenaren gaan

we nauwkeurig beschrijven welke

elementen/veranderingen er aan

elke woning zijn toegevoegd of

aangebracht.

Op basis van die informatie maken

we voor elk appartement een

‘woningpaspoort’. Nieuwe bewoners

krijgen dat ‘paspoort’ natuurlijk ook.

Als iemand dan op het idee komt

om iets te wijzigen aan de schil (wat

we natuurlijk hopen te voorkómen),

kunnen we aangeven wat wel en niet

mag. Dan is het voor nieuwe bewoners

ook duidelijk wat tot de schil van het

complex hoort - en wat dus ‘van de

VvE’ is. In het reglement van splitsing

staat immers exact vermeld wat men

wel en niet mag en wat wordt verstaan

onder gemeenschappelijke zaken.”

Isolatie en HR++glas

De bewoners klaagden al langer over

tocht en kou. De warmte vloog het

appartement uit, herinnert Jelske zich.

“Ons meerjarenonderhoudsplan was

aan een update toe, dus we hebben

Jacco van de Sandt gevraagd om een

nieuw MJOP voor ons op te stellen.

Tijdens onze gesprekken kwamen we

tot de conclusie dat het zinvol zou zijn

om de spouw te isoleren en de ramen

te vervangen door kunststof kozijnen

en HR++-glas. Daarmee kunnen we

ons energieverbruik flink verminderen

en we hebben meer comfort. Ons

energielabel gaat waarschijnlijk van

C/D naar B en dat komt ook de waarde

van de woningen ten goede. De

VvE-bijdrage stijgt hierdoor met 35

euro per maand. Die stijging is nodig

omdat we de aflossing van de VvE

Energiebespaarlening moeten betalen.

We hebben een lening van 200.000

euro aangevraagd. Daarnaast vragen

we de SEEH-subsidie aan. Leuk detail:

Jacco adviseerde ons begin februari

even te wachten met het aanvragen

van de lening: de rente zou binnen

enkele weken nog met 0,4% dalen. Dat

is toch leuk meegenomen!”

Transparantie

Het voorstel om te gaan verduurzamen

kwam probleemloos door de ALV. Eén

eigenaar stemde blanco; de overige

leden stemden vóór. ‘We hebben -

toen we zelf goed zicht hadden op

de mogelijkheden en de kosten - een

informatieavond gehouden”, vertelt de

energieke bestuurder. “De opkomst viel

nogal tegen. Maar we gingen door: we

hebben alle informatie rondgestuurd

naar de eigenaars, want we willen zo

transparant mogelijk zijn. We merken

nu ook dat dat gewaardeerd wordt.

Als bestuur hebben we heel vaak bij

elkaar gezeten, want we wilden op elke

vraag voorbereid zijn. Dat heeft goed

gewerkt.

Inmiddels hebben we dus een nieuw

MJOP en daarin staat geen post meer

voor het schilderwerk. In het voorjaar

hebben we al het voegwerk al laten

vervangen, dus we zijn goed bezig. We

hebben nu een gebouw dat er weer

een hele tijd tegen kan.”

Energiebesparende opknapbeurt voor VvE Daalhof-Noord Blok 7

Meer comfort - en geen schilderwerk meer

In het verleden was de betrokkenheid

van de eigenaars niet bijster groot,

weet Jelske, die zelf pas drie jaar in de

Ovidiushof woont. “We houden keurig

elk jaar een ALV en de jaarstukken

worden gecontroleerd door een

kascommissie. We halen het quorum

ook altijd, mede door een aantal

volmachten. Onze VvE heeft een eigen

portal, maar er wordt niet zo heel vaak

ingelogd. Kortom: een situatie die je bij

meer VvE’s aantreft…

Het bestuur is gevormd door een aantal

enthousiaste leden die zeer betrokken

zijn bij het wel en wee van de VVE. Het

renovatie-/energiebesparingsproject

dat we nu gestart zijn, heeft al geleid

tot grotere betrokkenheid. We hebben

nu plannen om de grote betonnen

bloembakken in de straat te gaan

opknappen. Misschien kunnen we

daar ook een gezellige activiteit aan

koppelen.”

Ondersteuning door VvE Belang

De VvE is te gecompliceerd om

te beschrijven. Kort gezegd: 20

appartementen, een parkeergarage,

bewoners van eengezinswoningen

die recht van overpad hebben door

de parkeergarage om bij hun eigen

- inpandige particuliere - garage te

komen (en die dus meebetalen aan

het onderhoud) en bewoners van

andere woningen die een parkeerplek

in de garage hebben en daarom ook

deelnemen in de kosten en baten van

de parkeergarage.

“We doen bijna alles zelf, maar wel met

ondersteuning van VvE Belang en van

Rijssenbeek Advocaten; bijvoorbeeld

als het gaat om lastige juridische maar

ook bouwtechnische vraagstukken.

Over aansprakelijkheid van de VvE

bijvoorbeeld. Zo hadden we een keer

een geval van schade door inbraak in

een auto in de parkeergarage. Omdat

de automatische deur niet werkte ten

tijde van de inbraak, was de kwestie

van aansprakelijkheid heel ingewikkeld.

Geregeld doen we ook een beroep

op de juristen en de bouwkundige van

VvE Belang. Die ondersteuning hebben

we wel nodig, want we willen onze

VvE goed besturen en beheren. Er

wordt aardig wat van je verlangd als je

bestuurder van een VvE bent.”

‘Woningpaspoort’

Tot een paar jaar geleden namen

de eigenaars de vrijheid om te

doen wat ze wilden: er werden

dakkapellen gebouwd en loggia’s

dichtgemaakt met wateroverlast als

gevolg. Muurtjes van balkons werden

geschilderd, waardoor schimmel

ontstond. Omdat de doorstroming

binnen het complex groot is, kan het

bestuur al lang niet meer achterhalen

Op basis van

alle informatie die

we nu hebben,

maken we voor elk

appartement een

‘woningpaspoort’

JELSKE VAN ASSELDONK

MIJN TECHEM

Hèt online platform voor bewoners.

✓ GEGARANDEERD VEILIG DRINKWATER

✓ 24/7 ONLINE TOEZICHT MET DCONNECT

✓ SERVICE CONTRACT VOOR 89,- PER JAAR

TOT 50%

ENERGIE

BESPARING

IN VERGELIJKING

TOT TRADITIONELE

OPLOSSINGEN

DE OPLOSSING VOOR

DRUKVERHOGING

IN FLATGEBOUWEN EN

APPARTEMENTEN.

✓ Duurzaam (Toeren/frequentiegeregeld)

✓ Stilste op de markt max 45dB

✓ Altijd een comfortabele waterdruk

✓ Zeer aantrekkelijk geprijsd

WWW.DABPUMPS.NL

RENOVEREN RGA-KANAAL

CLV & INDIVIDUEEL SYSTEEM

SLECHTS

1 DAG

OVERLAST

25

JAAR GARANTIE

Het speciale online platform Mijn Techem biedt:

- dagelijkse meterstanden van eigen appartement;

- informatie over afrekeningen, de meetapparatuur en het verbruik;

- inzage eigen afrekening energie- en/of waterkosten.

RELINEN CLV-SYSTEEM

• Beperking overlast

• Financiële besparing


(is 2 ketelgangen)

FF-Liner

WWW.VSRLEIDINGRENOVATIE.NL

WERKWĲZE

• Controleren (camera)

• Rapporteren/beoordelen

• Renoveren

• Afdekken woning

• Ontkoppelen CV-ketel

• Maken werkgat (30 x 30 cm)

• Plaatsen RVS aansluitstuk

• Inbrengen, uitharden FF-Liner

• Open boren aansluitstuk

• Aansluiten CV-ketel

VSR Leidingrenovatie

Vaartveld 9b • 4704 SE Roosendaal T (0165) 39 32 60 E info@vsrleidingrenovatie.nl

• Brandwerend afwerken werkgat

• In bedrijf stellen CV-ketel

GEZ. LTV

GEZ. RGA

INSPECTIEDEKSEL

CONDENSAFVOER

Techem, uw partner in blokverwarming.

Tel.: 076 57 25 800 of mail naar info@techem.nl.

ONDERHOUD & ENERGIEBESPAREN


VvE Sint-Jacobsplaats in het centrum van

Rotterdam heeft grootse plannen: het gebouw

wordt volgens de plannen ‘ingepakt’ en de VvE

gaat ook zonnepanelen plaatsen. De totale

energievraag wordt daardoor veel lager, zo

is de verwachting. Na twee jaar rekenen en

tekenen valt dit voorjaar het besluit over de

maatregelen. Wat de leden ook kiezen; er is

sowieso al veel gewonnen. Het gebouw gaat

er in elk geval op vooruit en er is ook meer

overleg met betrokken partijen.

VvE Sint-Jacobsplaats combineert

groot onderhoud met verduurzaming

Elke keuze levert winst op

Het complex aan de Sint-Jacobsplaats

is gebouwd in de jaren zeventig.

Het telt 67 appartementen en één

commerciële ruimte. “We stonden

voor groot onderhoud aan de kozijnen

aan de waterkant”, vertelt Jeroen

Hermsen, oud-bestuurslid van de VvE

(en nog steeds actief lid). “En we wilden

verduurzamen door zonnepanelen

te plaatsen en het gebouw in te

pakken. In de meest ambitieuze versie

die ontworpen is, voegen we een

serre-gevel toe aan de balkonzijde

in combinatie met een warmtekoudeopslag.

Met die WKO kunnen

we in de zomer koelen en in de winter

de weggekoelde warmte gebruiken.

Hiermee zouden we veel energieefficiënter

worden en misschien zelfs

wel energieneutraal. De verwachting

is dat we uiteindelijk goedkoper uit

zijn doordat we besparen op de

stookkosten en ook nog eens zelf

energie opwekken. Dus was het een

logische keuze om onderhoud te

combineren met verduurzamen.”

Commissie Duurzaam

In 2017 is de Commissie Duurzaam

(vijf leden) met de ideeën aan de

slag gegaan, met als einddoel nul

op de meter (NoM). Een bestuurslid

volgde de cursus van Rotterdamse

VvE’s met Energie en daar bleek

dat diverse onderhoudszaken niet

in het MJOP waren opgenomen.

Hermsen, voorzitter van de

commissie: “Dat betekende dat we

geld moesten uitgeven waarvoor

de VvE niet had gespaard. Toen

hebben we VVE-010 gevraagd om

te helpen bij het onderzoeken en

adviseren over maatregelen voor

verduurzaming in combinatie met de

onderhoudswerkzaamheden. Want

als je geld gaat uitgeven; waarom zou

je dan niet meteen verduurzamen?

De mogelijkheden hiervoor hebben

we laten onderzoeken door de

energieadviseurs.”

Een energiescan gaf antwoord op

de vraag hoe de gebouwdelen het

beste geïsoleerd konden worden en

wat de opbrengst van zonnepanelen

zou zijn. Uit het onderzoek bleek dat

de Sint-Jacobsplaats in het geval van

niet-verduurzamen kosten moest

maken waarvoor niet was gespaard.

Oorzaken: de verwachte stijging van

de energieprijzen en een verwachte

stijging van de onderhoudskosten

op langere termijn. Ofwel: niet

verduurzamen zou uiteindelijk duurder

uitpakken, concludeert Hermsen.

“Wanneer je verduurzaamt, ga je in het

begin meer betalen, maar dan heb je

wel meteen meer comfort en bespaar

je energie.”

Scenario’s

Er zijn diverse scenario’s gemaakt,

van NoM tot minder vérgaand. Het

‘kale’ scenario bestond uit het isoleren

van dak, vloer en spouwmuren,

gecombineerd met zonnepanelen.

Het meest duurzame plan omvat ook

het inpakken van de voorgevel, een

serre als isolatielaag aan de achtergevel

en aansluiten op een aquifer, een

watervoerende laag in de grond.

Die slaat in de zomer de overtollige

warmte op in de grond en zorgt er in

de winter voor dat het verwarmingsen/of

tapwater een basistemperatuur

van 12 graden heeft. Binnenkort besluit

de ledenvergadering welk scenario

gekozen wordt.

Hermsen: “Dat we gaan verduurzamen

is nooit een vraag geweest, maar

wel hoe we dat gaan doen. De

Sint-Jacobsplaats is een complex

gebouw. Er zijn veel schuine lijnen

en verspringingen in de gevel en

het gebouwvolume, waardoor

isoleren lastig en relatief kostbaar

is. Na-isoleren van binnenuit is ook

een optie, maar dat betekent dat je

bij mensen binnen moet komen om

aanpassingen te doen.

De uiteindelijke prijs per scenario zal

de doorslag voor de keuze geven, denk

ik. Bij een flinke verhoging van de VvEbijdrage

verwacht ik dat veel ouderen

en jongeren tegen zullen stemmen,

terwijl het middensegment dan vóór is.

De VvE is heel gemengd, van senioren

tot starters.”

VvE Energiebespaarlening

Voor de uitvoering van de verduurzamingsmaatregelen

leent VvE Sint-

Jacobsplaats geld bij het Nationaal

Energiebespaarfonds (NEF). Er is

inmiddels een reservering aangevraagd

van ruim 4 miljoen euro. Afhankelijk

van het gekozen scenario wordt dit

SINT-JACOBSPLAATS

bedrag geheel of deels aangesproken.

Mede door de subsidie op het

energieadvies is het uitwerken van de

scenario’s mogelijk gemaakt. Vooral

in de eerste (verkennings)fases is van

dit gesubsidieerde advies gebruik

gemaakt. Daarna is - uiteraard met

goedkeuring van de ALV - voor 50.000

euro extra advies ‘ingekocht’.

De commissie heeft alle bewoners

continu geïnformeerd en bij het

proces betrokken. Tijdens drie

informatieavonden zijn de ontwerpen

gepresenteerd voor de drie hoofdtypen

woningen in het complex. “Met de

feedback, positief en negatief, hebben

we het ontwerp licht aangepast”,

zegt Hermsen. “Verder hebben we

diverse nieuwsbrieven verstuurd, een

klankbordgroep opgezet en geregeld

bijeenkomsten gehouden. Corine

Erades, die ons via VvE-010 adviseerde,

presenteerde op elke ledenbijeenkomst

en ALV een update. Wat zijn de uitkomsten

van de energiescan; hoe

gaan de balkons en de nieuwe ramen

er uitzien; welke materialen worden

gebruikt; welke opties voor na-isolatie

van de kopgevels zijn er, etc.”

Nog meer plannen

Het traject heeft veel opgeleverd,

ook als de VvE (nog) niet kiest

voor het duurzaamste scenario,

vertelt Hermsen. “De balkons

worden verbeterd, er is tijdens het

vooronderzoek betonrot gevonden,

het gebouw is geanalyseerd en

gedigitaliseerd. Bovendien is er

collegiaal overleg met de originele

architecten en zijn de afdelingen

Stadsontwikkeling, Welstand en

Monumenten van de gemeente

positief.

We hebben door dit traject ook nog

bedacht dat we misschien een extra

etage (optoppen) op ons gebouw

kunnen gaan realiseren. Als we dat

plan als VvE mede ontwikkelen,

valt daar misschien aardig wat geld

mee te verdienen. Dat geld kunnen

we dan inzetten voor verdere

verduurzamingsmaatregelen.

We dromen verder!”

Uit het

onderzoek bleek

dat de Sint-Jacobsplaats

in het geval van

niet-verduurzamen

kosten moest maken

waarvoor niet was

gespaard

ENERGIEBESPAREN


zijn bij zo’n lange looptijd minder

aantrekkelijk dan een lening met

gemeentegarantie bij de BNG.

Echter: met een kortere looptijd red

je zo’n groot project zeker niet.”

Stapsgewijze langs besluitvormingsmomenten ALV

VvE Nolensstraat in

Wageningen is klaar

voor de toekomst

“Werk met een partij die de dynamiek van de VvE snapt”

“Jullie zijn onderdeel van de ‘wijk van de toekomst’. Een van de consequenties is dat jullie als een van

de eersten van het gas af gaan.” Dat hoorde het bestuur van VvE Nolensstraat in 2016 van de gemeente

Wageningen. Op dat moment was de cv-ketel die het complex verwarmde, zo’n 12 jaar oud. De VvE stond

voor de vraag of die ketel al of niet vervangen moest worden. Er werd een ‘Nul op de Meterscan’ uitgevoerd.

“Toen bleek dat er veel meer mogelijk was dan we dachten”, zegt Gerben Kuik, bestuurder van de VvE.

Het resultaat na ruim drie jaar: een energieneutraal gebouw dat klaar is voor de toekomst. Op 18 januari jl.

konden belangstellenden dat met eigen ogen zien tijdens een drukbezochte inspiratieochtend.

Hans van den Hombergh, onafhankelijk

begeleider van de grootscheepse

renovatie, waarschuwt: “Voor dit

type grote en ingewikkelde projecten

heb je absoluut hulp nodig. Dit

kun je niet alleen. Al helemaal niet

als - zoals in de Nolensstraat - ook

appartementen worden verhuurd.

Voor die appartementen mis je

de SEEH-subsidie: die is er alleen

voor appartementen met eigenaarbewoners.”

Hij schetst de situatie waarin de VvE,

die een gebouw met 20 appartementen

VvE-bestuurder

Gerben Kuik:

“Met bloed, zweet,

tranen én creativiteit

kom je tot een mooi

resultaat”

uit de jaren 60 beheert, zich geplaatst

zag in 2016. “Er moesten grote

investeringen worden gedaan: in de

kozijnen, de balkons, het metselwerk,

het dak en de cv-installatie.”

VvE Nolensstraat beschikte over

blokverwarming en dat bleek een

voordeel bij het proces om tot een

energieneutraal gebouw te komen.

Alle energie uit zonnestroom

“Uitgangspunt was dat de bewoners

zouden beschikken over een

energiezuinig gebouw waarin

het prettig wonen is, en dat voor

acceptabele kosten”, zegt Van den

Hombergh. “In de praktijk betekende

dit dat het gebouw compleet werd

ingepakt in een dikke laag isolatie,

waardoor de warmtevraag gemiddeld

met 90 procent werd verlaagd.

De gasgestookte cv-installatie

kon daardoor verdwijnen, want

de warmtevoorziening (én de

ventilatie) wordt geregeld door

een warmteterugwininstallatie. Op

extreem koude dagen kan elektrische

bijverwarming worden ingezet. De

woningen gaan van het gas af en

ook het tapwater wordt elektrisch

verwarmd. Alle gebouwgebonden

elektriciteit wordt opgewekt door

zonnepanelen op het dak. Die

installatie wekt iets meer op dan de

appartementen en het gebouw nodig

hebben.

Maar er zijn meer voordelen: het

wooncomfort is flink toegenomen

en de woningen zijn nu al in waarde

gestegen. Overigens was in 2016

al gebleken dat de VvE-bijdrage te

laag was om de kosten van het groot

onderhoud te kunnen betalen.”

Financiering

Bij de BNG Bank (Bank Nederlandse

Gemeenten) sloot de VvE een lening

af van circa 1,3 miljoen euro (rentevast

1,95%). De looptijd is 30 jaar. De

bank verstrekte die lening omdat de

gemeente zich garant stelde. Uit het

reservefonds van de VvE werd 70.000

euro onttrokken en de VvE kon ook

gebruik maken van een gemeenteen

een provinciale subsidie. Ook de

Subsidie energiebesparing eigen huis

(SEEH) werd ingezet: ca. 10.000 euro

per appartement (maar dus alleen voor

de appartementen met een eigenaarbewoner).

Van den Hombergh: “Voor een

zeer energiezuinig pakket kan bij

het Nationaal Energiebespaarfonds

ook een 30-jarige lening worden

aangevraagd, maar de voorwaarden

Uit een kostenvergelijking blijkt dat

de VvE-bijdrage circa 100 euro stijgt.

Als was gekozen voor grote reparaties

(zonder energieneutraliteit), was dat

hoogstwaarschijnlijk ongeveer

hetzelfde bedrag geweest. Per saldo

stijgen de woonlasten slechts ca. 10 à

20 euro ten opzichte van een scenario

waarbij alleen maar het noodzakelijke

en achterstallige onderhoud zou zijn

weggewerkt.

Het eerlijke verhaal

Alle jubelverhalen ten spijt: een

renovatietraject zoals is uitgevoerd

aan de Nolensstraat, gaat de bewoners

niet in de koude kleren zitten. “Je

moet je medebewoners zo ongeveer

‘stalken’ om ze mee te krijgen”, zegt

bestuurslid Gerben Kuik. “En je moet

het eerlijke verhaal vertellen, ook al is

dat voor iedere bewoner weer anders.

Dat betekent ook dat je iedereen moet

leren kennen - en dat je moet weten

wat ieders wensen en behoeften zijn.

Dat verandert in de loop van het traject

ook nog eens. Om nog maar niet te

spreken over de vleermuizen die hier

huizen (ook dat probleem is opgelost),

het asbest dat werd aangetroffen etc.”

Kuik heeft nog een paar tips voor VvE’s

die denken over verduurzaming: “Zorg

dat je met deskundige partijen werkt,

want inderdaad: je kunt dit niet alleen.

Werk met een partij die snapt hoe een

VvE werkt. Een goede procesbegeleider

is cruciaal.

VVE NOLENSSTRAAT VOOR...

En blijf in gesprek met de bewoners.

Dat betekent: heel veel koffie drinken,

informatiebijeenkomsten organiseren,

flyers en nieuwsbrieven verspreiden. En

dan nog gaat er van alles verkeerd; het

is niet anders. Bij ons heeft al dat bloed

en zweet, de tranen én de creativiteit

geleid tot 85 procent instemming

tijdens de ALV. En als wij het kunnen,

dan kunnen andere VvE’s het ook!”

“80 procent is emotie”

Kuik maakt zich boos dat de SEEH

alleen geldt voor eigenaar-bewoners:

“Daarmee mis je een behoorlijk

subsidiebedrag. Bovendien benadeel

je hiermee de ‘gewone’ eigenaarbewoners

ten opzichte van de

verhuurders. En dat de provincie stopt

met het toekennen van subsidies, is

... EN NA DE VERBOUWING

natuurlijk een gemiste kans. Daarmee

maak je het VvE’s extra moeilijk om te

verduurzamen.”

Jan Willem Sloof, directeur van

Renolution (de uitvoerende partij)

benadrukte het belang van communicatie.

“80 procent van zo’n

renovatie is emotie; de rest is techniek.

Wij geven een garantie (op de

energieprestaties, maar ook op het

onderhoud) van 30 jaar, en we blijven

de hele looptijd bij de VvE betrokken.

Zo zorgen we ervoor dat het onderhoud

van het complex minimaal 30

jaar op het gewenste niveau blijft.”

Meer weten? VvE Nolensstraat heeft

een eigen Twitteraccount met veel

foto’s: @NolensstraatWag

ENERGIEBESPAREN


Gemengde VvE en verduurzaming

Hoe pak je dat aan?

Dat het verduurzamen van appartementencomplexen - zeker als die beheerd worden door een VvE - niet

eenvoudig is; daarmee vertellen we weinig nieuws. Maar dat betekent niet dat we het onderwerp ‘links moeten

laten liggen’. Daarvoor is het te belangrijk. VvE Belang ondersteunt de aangeslotenen met woord (o.a. in dit

magazine) en daad. Maar er zijn meer partijen bezig met het onderwerp verduurzaming. Dat bleek tijdens het

seminar ‘Verduurzaming gemengd bezit en VvE’s’ dat Seminars Op Maat (SOM) organiseerde op woensdag

22 januari jl. In een ontspannen sfeer en een inspirerende ambiance wisselden de deelnemers hun ervaringen

en kennis uit. VvE Belang-directeur Kees Oomen was een van de sprekers.

Vragen die aan de orde kwamen,

waren o.a. ‘Welke strategieën zijn er

om verduurzaming in gemengd bezit

en in VvE-complexen te realiseren?’,

‘Hoe enthousiasmeren we huurders,

woningeigenaars en de VvE en

welke instrumenten zijn daarvoor

beschikbaar?’, ‘Hoe financieren we

de verduurzaming van gemengde

complexen?’ ‘Waar liggen de grenzen

bij de ondersteuning van een VvE

en woningeigenaars?’ en ‘Hoe

koppel je de portefeuillestrategie

van de woningcorporatie en de

meerjarenonderhoudsplanning

(MJOP)’? Immers: de MJOP van de

VvE en de strategie van de corporatie

(grooteigenaar) moeten idealiter op

elkaar aansluiten. Anders is al snel de

basis voor een conflict gelegd, terwijl

het juist belangrijk is dat de VvE en de

corporatie (als lid van de VvE) goed

overleg plegen.

Financieringsprobleem

“Verduurzamen van VvE’s en gemengd

bezit is echt moeilijk!” Daarmee

trapte dagvoorzitter Piet Eichholtz

(hoogleraar in Maastricht) de dag

af. “Bijna 60.000 VvE’s beheren een

gemengd complex. Verduurzamen

van deze complexen is extra lastig

doordat de besluitvorming nog een

tandje ingewikkelder is dan bij een

‘gewone’ VvE. En dan is er ook nog een

fundamenteel financieringsprobleem,

waarbij ouderen niet willen investeren

en jongeren geen (spaar)geld hebben.

Dat probleem (in net iets andere

vormen) speelt ook internationaal.

Maar er is hoop: met de toolkit van

INTERREG zijn in Maastricht, Luik en

Frankfurt al ervaringen opgedaan.

Hoogleraar van de TU Delft Henk

Visscher stelt dat het Klimaatakkoord,

de stopzetting van de gaswinning in

Groningen en de problematiek rond

KEES OOMEN

stikstof en PFAS een ontzettend

grote impact gaan hebben op het

bouwproces. Er zijn al serieuze

(energielabel)stappen gemaakt.

Opvallend is dat bij deze verduurzaming

het werkelijke energieverbruik

nauwelijks daalt. Het gedrag van de

bewoner is dus enorm bepalend en

blijkbaar doen we het al goed. Om nog

verder te verduurzamen, is innovatie,

kostenreductie en schaalvergroting

nodig.

Obstakels

Kees Oomen, directeur bij VvE Belang,

ziet de vele juridische obstakels als

een van de grootste problemen. “Je

hebt te maken met de grooteigenaar,

het VvE-bestuur en de huurder. Die

laatste heeft soms het gevoel dat hij

twee eigenaars heeft: de corporatie en

de VvE. VvE Belang werkt samen met

het ministerie van Binnenlandse Zaken

en Koninkrijksrelaties aan verbetering

en heeft ook een interactiekaart

ontwikkeld waarop duidelijk wordt

gemaakt wat huurders en eigenaars

van elkaar mogen verwachten.

Overigens: de financiering is ook nog

niet goed geregeld (geen opt-out voor

corporaties en geen SEEH-subsidie

voor verhuurde woningen. VvE’s zijn de

vergeten startmotor van de gebouwde

omgeving!”

Joop Quist, programmamanager

Aardgasvrije Wijken, memoreerde

dat de gemeenten de regie hebben

om wijk voor wijk van het aardgas te

gaan. “Als er een goede, opschaalbare

business case is, komt er geld van

het ministerie van BZK. In het

Klimaatakkoord is opgenomen dat

gebouwgebonden financiering

mogelijk wordt gemaakt. Dat is

misschien wel nodig, want via de

Crisis- en Herstelwet zullen eigenaars

wellicht verplicht van het gas af gaan.”

Ernst-Jan Boers, bestuursvoorzitter

van het Nationaal Energiebespaarfonds

(NEF): “Wij verstrekken al sinds 2015

leningen aan VvE’s. In 2021 zullen we

naar verwachting de grens van één

miljard euro bereiken.” De Rijksoverheid

heeft het NEF aangewezen als

Warmtefonds. Daags na het seminar

werd bekend dat voortaan VvE’s vanaf

acht wooneenheden deelnemen. Zij

kunnen een 10-, 15- of 20-jarige lening

afsluiten. Als een corporatie meer dan

50% van de woningen in de VvE in bezit

heeft, zijn er maatwerkoplossingen

mogelijk. Een andere oplossing is een

opt-outregeling met een financiering

van de VvE, waarbij de corporatie ook

verantwoordelijk is voor de andere

eigenaars.”

Corporaties aan het woord

Annemieke van Doorn-Willems,

aanjager innovatie bij woningcorporatie

Portaal, stelt de vraag: ‘Waarom

zou de klant willen verduurzamen?’

“De bewoner prikt feilloos door een

verkooppraatje heen. Dus moet

hij worden verleid. Onze klanten

kunnen kiezen uit verschillende

pakketten maatregelen (niet alleen

duurzaamheid) tegen een vaste prijs

(huurverhoging). Het aanbod van

individuele pakketten leidt voor Portaal

tot kostenbesparing op proceskosten

(het 70%-draagvlak bij huurders is

hier niet vereist). Bovendien zijn de

bewoners enthousiast. We willen deze

aanpak graag uitbreiden naar de VvE’s.”

Chris Pettersson, regiomanager bij

Ymere: “Een groot deel van het

vermogen van corporatieportefeuilles

zit opgesloten in VvE’s. In mijn scriptie

‘Een warme plek in de strategie,

energieverbeteringen in VvE’s’ (2014)

stelde ik al de vraag hoe we eigenaars

meekrijgen. Inmiddels zijn we

ingehaald door de vraag ‘Wat is ons

antwoord op de verduurzamingsvraag

van de verschillende VvE’s?’ Die vraag

moeten we agenderen op bestuurlijk

niveau. Het ‘optoppen’ van een VvE kan

onder voorwaarden een mogelijkheid

Huurders hebben

soms het gevoel dat

ze twee eigenaars

hebben: de

corporatie en

de VvE”

zijn om de duurzaamheidsinvesteringen

te financieren. Maar waarom

is het vaak zo lastig om erachter te

komen wie je bij de VvE moet hebben

als je een vraag hebt?”

Yvette Pronk (Woonwaard) en Eline van

den Ende (HVC)): “Benut de bestaande

warmtenetten beter en breid ze zo

mogelijk uit! In de Rivierenwijk in

Heerhugowaard krijgen huurders én

woningeigenaars een aanbieding om

op het warmtenet van HVC aan te

sluiten. Deze aanpak kan op andere

plekken (niet alleen voor gemengd

bezit, maar ook voor VvE’s) goed

toepasbaar te zijn. De samenwerking

tussen woningcorporatie, netbeheerders

en gemeenten is van cruciaal

belang. De procesbegeleiding is

onafhankelijk, en de benadering van de

verschillende doelgroepen vraagt ook

om een verschillende aanpak. Immers:

iedereen heeft zo zijn eigen - financiële -

belangen.

NIEUWE MEDEWERKER VvE MAGAZINE MEI 2020 #2 55

Vraag een

offerte aan

op vvezonnecoach.nl

Een VvE die nadenkt over de installatie van zonnepanelen,

komt al snel uit bij de VvE Zonnecoach van

VvE Belang. Dat is dé adviseur die VvE’s begeleidt in

het complete traject van onderzoek tot en met de

selectie van leveranciers. Frits Lakemeier is sinds

begin 2020 coördinator van de VvE Zonnecoach.

Frits Lakemeier,

coördinator VvE Zonnecoach:

“We begeleiden de VvE bij het hele traject”

Realiseer eenvoudig zonnepanelen

voor appartementen

Lakemeier: “Er is heel veel belangstelling

voor zonnepanelen. In 2019 is

de hoeveelheid zonne-energie in

Nederland met liefst 50% gegroeid ten

opzichte van 2018 (energieopwek.nl).

Logisch, want het is een investering

die goed is voor de portemonnee en

het klimaat. Een VvE die op weg is

naar verduurzaming van het complex,

komt al snel uit bij zonnepanelen.

Natuurlijk is het slim om ook te kijken

naar mogelijkheden om energie te

besparen. Dus: isoleren, ledverlichting

én zonnepanelen plaatsen. De VvE

Zonnecoach begeleidt de VvE bij het

hele traject.”

In de afgelopen 2 jaar heeft Enpuls

(onderdeel van netbeheerder Enexis),

samen met VvE Belang, de VvE

Zonnecoach opgezet en ontwikkeld.

In die periode zijn ruim 200 VvE’s

begeleid, voornamelijk in de oostelijke

helft van Nederland. Sinds begin dit

jaar biedt VvE Belang deze succesvolle

coaching in het hele land aan VvE’s

aan.

Nieuwe VvE Zonnecoaches

Frits is dan ook op zoek naar nieuwe

zonnecoaches, met name in de

westelijke kant van Nederland.

En natuurlijk ook naar VvE’s die

zonnepanelen serieus willen

overwegen. “Onze coaches zijn

onafhankelijk, deskundig en persoonlijk.

De VvE Zonnecoach heeft

antwoord op de vragen die spelen bij

zonnepanelen, zoals: Wat kan er op

ons dak? Wat voor systeem is goed

voor ons? En welke leverancier? Hoe

moeten we stroom verdelen tussen

algemeen verbruik en appartementen?

Wat kost het en wat levert het op?

Hoe zit het met subsidies en btw?

Natuurlijk veel technische en financiële

vragen. Maar wat minstens zo belangrijk

is, is het verkrijgen van voldoende

draagvlak onder de leden en het

nemen van een juridisch goed besluit

in overeenstemming met de splitsingsakte

en reglementen. Ook op dat vlak

biedt de VvE Zonnecoach hulp aan

VvE’s.”

Meer weten?

Kijk op www.vvezonnecoach.nl

ONAFHANKELIJKE BEGELEIDING

VAN VVE’S DIE

ZONNEPANELEN WILLEN

FRITS LAKEMEIER Enkele jaren geleden deed Frits Lakemeier een ‘voetafdrukmeting’ (voetafdruknederland.

nl). Hij wilde wel eens weten hoeveel ‘stukjes aarde’ hij eigenlijk in gebruik nam. “Ik bleek boven het Nederlandse

gemiddelde te zitten en dat is al behoorlijk hoog”, zegt de energieadviseur. “Ik realiseerde me hoe afhankelijk

we zijn van natuurlijke bronnen én dat we in Nederland veel meer gebruiken dan de aarde ons kan geven.”

EEN INITIATIEF VAN

Belangenorganisatie voor de VvE

en appartementseigenaar

Oosterhout, februari 2020

VvE Z ONNE C OAC H . N L

Tijdens zijn zoektocht naar verduurzaming kwam hij o.a. uit bij de postcoderoosregeling voor zonnepanelen.

Vijf jaar geleden was hij betrokken bij het realiseren van een postcoderoosproject op het dak van een VvE-complex

in zijn woonplaats Zwijndrecht. Daarna volgde nog een tiental postcoderoosprojecten. Lakemeier: “Je ziet

dan dat elk gebouw in combinatie met de eigenaars en gebruikers uniek is; dat geldt ook voor VvE’s. Dat betekent

dat er uiteindelijk sprake is van maatwerk. Er komt ook best veel kijken bij het realiseren van zonnepanelen

dus het is logisch dat veel VvE’s daar hulp bij kunnen gebruiken. VvE Belang wil VvE’s graag helpen bij de reis

naar een duurzaam gebouw. Onafhankelijk, deskundig en persoonlijk. Ik vind het heel betekenisvol dat ik een rol

mag spelen om Nederland duurzamer te maken en ik ben ervan overtuigd dat onze zonnecoaches heel waardevol

zijn bij het realiseren van meer goede zonnestroomsystemen op daken van complexen met een VvE.”

ENERGIEBESPAREN


(VLNR) BERT DIERICK MET DE BESTUURDERS PETER

DEMARTEAU, JEAN KLASSEN EN JOHN KERKHOFS

Het mooiste is dat we de VvE-bijdrage

al twee keer met tien procent hebben

kunnen verlagen, terwijl het reservefonds

op peil is gebleven.”

VvE Residence L’Artisan bespaart dankzij zonnepanelen

“Zonder de VvE Zonnecoach hadden

we nu geen zonnepanelen”

De bestuurders van Residence L’Artisan in Maastricht geven hun mening kort en bondig: “Zonder de VvE

Zonnecoach hadden we nu geen zonnepanelen op ons dak gehad. We waren helemaal niet op zoek naar

informatie over zonnestroom, toen we in 2018 Bert Dierick ontmoetten tijdens een informatiebijeenkomst van

VvE Belang. Zijn enthousiasme en deskundigheid zetten ons aan het denken. Et voilà: sinds 30 juli 2019 liggen

er 90 zonnepanelen op ons dak. Die presteren geheel naar verwachting. We zijn bijzonder tevreden over het

traject dat we samen hebben afgelegd.”

Het opvallende gebouw van VvE

L’Artisan (‘De ambachtsman’; toepasselijk

gekozen in een wijk waar

alle straten namen van ambachten

hebben) is opgeleverd in 1996. Het

omvat 49 appartementsrechten, gelijk

verdeeld over de zeven etages. Het

bestuur bestaat uit vijf leden, van wie

drie aanwezig zijn bij het gesprek met

VvE Magazine: voorzitter Jean Klassen,

vicevoorzitter Peter Demarteau en

John Kerkhofs, die in zijn eentje de

technische commissie vormt. De

bestuurders zijn overduidelijk blij

met zijn expertise. “John heeft o.a.

de hele verlichting van ons complex

vervangen door ledverlichting”, zegt

Demarteau. “Dan heb je het over

de liftverlichting maar ook over de

verlichting van de hydrofoorruimte,

de ondergrondse parkeergarage,

de galerijen en de buitenverlichting.

Daarmee is onze energierekening fors

gedaald. We hebben de OTIS-lift laten

renoveren en bij die gelegenheid is ook

een frequentieregeling aangebracht,

waardoor de lift energiezuiniger is en

soepeler rijdt. En het capaciteitstarief

van onze elektriciteitsvoorziening kon

ook worden verlaagd.”

Meer maatregelen

John Kerkhofs hoort het verhaal met

veel plezier aan: “Ik ben jarenlang

werkzaam geweest in de technische

sector, dus ik weet waar ik moet zijn.

En als je een flinke partij afneemt, krijg

je een aantrekkelijke korting. Het is

mooi dat de VvE zich daardoor veel

geld kan besparen.”

“Maar we doen nog meer”, vertelt

Jean Klassen. “Veel appartementen

hebben nog normaal dubbel glas. Dat

geeft natuurlijk na verloop van tijd

condensvorming en dat is niet prettig.

Bij vervanging van het glas wordt

HR++-glas toegepast. Het dak was

al prima geïsoleerd bij de bouw. We

laten het elk jaar controleren en bij

elke inspectie blijkt dat het nog in

prima staat verkeert.

De VvE Zonnecoach

In het najaar van 2018 brachten de

bestuurders een bezoek aan een

informatiebijeenkomst van VvE

Belang in het MECC. “We hadden als

belangrijkste doel het verzamelen van

informatie over de rookgasafvoer”,

vertelt Kerkhofs. “Onderweg zagen we

de stand van de VvE Zonnecoach en

we raakten in gesprek met Bert Dierick.

Daardoor werden we aan het denken

gezet. We hadden eerder ook wel eens

gedacht over de mogelijkheden van

zonnestroom, maar je hoort natuurlijk

nogal eens negatieve verhalen over

wat er allemaal mis kan gaan met die

panelen. Al die wilde verhalen hadden

ons wat huiverig gemaakt, maar Bert

stelde ons gerust.

Daar komt nog bij dat we een goed

gevuld reservefonds hebben, maar

dat geld levert op de bank natuurlijk

niets op. Je kunt het misschien beter

‘op het dak leggen’, bedachten we.

Daarom hebben we Bert gevraagd

om de technische mogelijkheden

en de financiële consequenties te

inventariseren en een rapport voor

ons te maken dat we met de leden

konden bespreken.”

Presentatie aan leden

In februari 2019 werd de ALV

gehouden, waarop Bert Dierick een

presentatie gaf. Vooraf hadden alle

leden het rapport (in toegankelijke taal)

ontvangen, zodat ze konden nadenken

over vragen die ze wilden stellen.

Dierick: “Allereerst ga je natuurlijk

na of het dak sterk genoeg is om de

installatie te kunnen dragen. Dat was

het geval. Op het grote dak passen

veel panelen, maar niet voldoende

om ook in de stroomvoorziening

van de individuele appartementen te

voorzien. Ik heb de VvE geadviseerd

om het aantal te beperken tot 90.

Daarmee kan alle elektriciteit voor de

algemene delen worden opgewekt.

De investering bedroeg € 38.000.

Dat bedrag kon de VvE uit het

reservefonds betalen.”

Klassen: “De ledenvergadering stemde

unaniem in met het voorstel om met

de VvE Zonnecoach in zee te gaan en

de panelen te gaan plaatsen. Daarna

zijn we met diverse leveranciers in

gesprek gegaan op basis van het bestek

dat Bert heeft gemaakt. Dat bestek is

heel belangrijk, want dan kun je gericht

met leveranciers onderhandelen.

We hebben andere VvE’s naar hun

ervaringen gevraagd en ook naar

rankings op internet gekeken.

Denk je over

zonnepanelen? Schakel

de VvE Zonnecoach in.

Dat is niet gratis, maar

de begeleiding is de

kosten dubbel en

dwars waard

RESIDENCE L’ARTISAN

En we kunnen vaststellen dat we de

goede keuze hebben gemaakt.”

En het dak?

Demarteau: “Naar verwachting is het

dak rond 2031 aan vervanging toe.

Dan zou je dus ook nog tot dat jaar

kunnen wachten met het leggen van

zonnepanelen. Dat lijkt efficiënter,

maar Bert heeft ons voorgerekend dat

het slim was om het nu al te doen. We

hebben de installatie in 2031 al lang

terugverdiend, want in de periode

augustus 2019 tot medio februari 2020

hebben we 9.480 kWh opgewekt. Naar

schatting zullen we in een heel jaar ca.

25.000 KWh opwekken. We besparen

dus al heel veel op de elektriciteit en we

kunnen ook nog even gebruik maken

van de gunstige salderingsregeling. En

wat het dak betreft: de installateur heeft

ons gemeld dat we te zijner tijd voor

ca. € 4.000 euro de installatie laten

verwijderen en weer terug laten leggen.”

Dierick over het succesvolle traject:

“Het is belangrijk dat de technische

informatie wordt ‘vertaald’, zodat alle

leden begrijpen wat er gaat gebeuren.

Er zijn altijd heel veel vragen.

Ik begeleid zo’n 40 VvE’s per jaar

bij het traject om zonnepanelen te

plaatsen, dus ik weet wel ongeveer

waar de knelpunten zitten. Gelukkig

is er bij Residence L’Artisan heel veel

saamhorigheid en hebben de leden

een erg positieve instelling.”

De bestuurders zijn al even unaniem als

de leden: “Denk je over zonnepanelen?

Schakel de VvE Zonnecoach in. Dat is

niet gratis, maar de begeleiding is de

kosten dubbel en dwars waard.”

ENERGIEBESPAREN


VvE’s zijn onmisbaar voor het behalen van de

klimaatdoelen. Immers: zo’n 27 procent van alle

koopwoningen is onderdeel van een VvE. In de grote

steden loopt dat percentage op tot 40 à 50 procent.

En toch is er veel te weinig aandacht voor de VvE

als het gaat om het nemen van duurzaamheidsmaatregelen.

Samenwerking is het motto: met

woningcorporaties, beheerders, gemeenten én het

Rijk. De subsidiemogelijkheden moeten aanzienlijk

worden uitgebreid en dat geldt ook voor de mogelijkheden

om VvE’s onder te brengen in koepel-VvE’s

of andere samenwerkingsverbanden. En het zou

mooi zijn als banken eindelijk inzien hoe weinig

risico ze lopen met het verstrekken van leningen

aan VvE’s. Sven Ringelberg (31), beleidsadviseur en

programmaleider duurzaamheid bij de gemeente

Rotterdam, heeft volop ideeën en hij deelt ze graag.

Sven Ringelberg, beleidsadviseur

duurzaamheid Rotterdam:

“VvE’s zijn onmisbaar voor behalen klimaatdoelen”

“Terecht noemt Kees Oomen VvE’s de

‘startmotor van de energietransitie’.

Met VvE’s heb je immers meteen

een behoorlijke schaal. En toch zijn

ze de grote vergeten groep in de

energietransitie. Ik zie de VvE als een

bijzondere soort binnen het ‘dierenrijk’:

de kogelvis. Woningcorporaties

zijn binnen de energietransitie de

melkkoeien; particulieren kun je

vergelijken met een mierenhoop. Die

twee groepen krijgen veel aandacht

(en subsidie!), maar iedereen is wat

angstig voor de kogelvis met zijn grote

stekels. Dus blijven veel partijen een

beetje bij hem vandaan. Maar als je

je in hem verdiept, blijkt dat je prima

met hem kunt samenwerken. En dat

je dan in één keer flink opschiet! Er is

dus veel meer aandacht nodig voor de

kogelvis ofwel de VvE. Vooral de kleine

VvE’s (minder dan acht appartementen)

verdienen veel meer aandacht.”

‘Complexe samenlevingsvorm’

Ringelberg heeft in Rotterdam de

voorbeelden voor het uitkiezen.

“In één woonblok van bijvoorbeeld

40 appartementen zie je soms

wel 10 VvE’s. De meest complexe

samenlevingsvorm die een VvE nu

eenmaal is, wordt neergelegd bij

een vrij kwetsbare bevolkingsgroep.

Probeer binnen zo’n woonblok maar

eens overeenstemming te krijgen

over duurzaamheidsmaatregelen.

Over de aanleg van een warmtenet,

bijvoorbeeld.

Nog afgezien van de schrijnende

gevallen waarin grote verhuurders

hun slecht onderhouden woningen

verkopen zonder ‘bruidsschat’. Die

appartementen gaan van de hand

voor een prijs die de nieuwe (veelal

onervaren) eigenaar net kan betalen.

Maar na enkele jaren wordt zo’n VvE

geconfronteerd met hoge kosten voor

noodzakelijke reparaties.

Die handelwijze zou verboden

moeten worden. Bij het verlenen

van een splitsingsvergunning moet

de gemeente sturen op een vorm

van bruidsschat.”

Samenwerken

“Gelukkig pakt de gemeente Rotterdam

de uitdaging goed op met VvE-010.

Die organisatie werkt onder leiding

van Frank Peters aan een bestuurdersplatform

in Rotterdam. In Schiedam

worden VvE-bestuurders in hoge mate

ondersteund. Er zijn ook particuliere

initiatieven, zoals in Capelle aan den

IJssel, waar vijf grote VvE’s een

samenwerkingsverband hebben

gesloten. Daar worden onderhouden

beheerkwesties centraal vanuit

een soort koepelvereniging geregeld.

Die voorbeelden verdienen landelijk

navolging.

Versnippering is nu eenmaal een

groot probleem. Daarom is netwerken

zo belangrijk. Als VvE’s, woningcorporaties,

beheerders én de gemeente

elkaar kennen, kun je veel beter tot

samenwerking komen. Het zou mooi

zijn als gemeenten inzien dat VvE’s

het verschil kunnen maken.”

Meer financiële mogelijkheden

Inzetten op kostenbesparing is niet

de slimste route, denkt Ringelberg.

“Dat zal in 90 procent van de gevallen

niet lukken. De energietransitie kost

geld. En het lijkt er bovendien op

dat een groot deel van de kosten

zal worden neergelegd bij minder

draagkrachtigen. Comfort en veiligheid

zijn veel belangrijkere incentives.

Mensen betalen graag wat extra voor

ingrepen als ze daardoor minder koude

voeten hebben. En status! Daar is

vrijwel iedereen gevoelig voor. Zoals

mensen 60 jaar geleden vol trots

vertelden dat ze aardgas hadden, laten

hun kleinkinderen nu op hun app zien

hoeveel energie ze bespaard hebben

met hun zonnepanelen.”

Verduurzaming is overigens alleen

mogelijk als de subsidiemogelijkheden

worden vergroot, denkt Ringelberg:

“Veel verenigingen willen graag

beginnen met kleine stappen. Dan is

de eis van twee maatregelen in de schil

niet bruikbaar. En al helemaal niet als

het om een VvE gaat die kleiner is dan

“AARDGASTRANSITIE WAS NIET GRATIS!”

In allerlei presentaties over de energietransitie wordt enthousiast betoogd

dat de aardgastransitie in de jaren 60 van de vorige eeuw vooral zo’n

succes kon worden doordat die transitie de bevolking niets kostte. Sven

Ringelberg heeft een aantal krantenknipsels uit die tijd verzameld waaruit

duidelijk het tegendeel blijkt. ‘Zij betalen het gelag’ en ‘Gasunie laat volk

niet meeprofiteren’, luiden enkele krantenkoppen uit 1963.

Ringelberg: “In voorlichtingscampagnes werd ingezet op kostenbesparing,

maar ook in die tijd wisten veel mensen helemaal niet wat de tarieven

waren en hoe hoog hun energiekosten waren. De prijs blijkt helemaal niet

doorslaggevend. Veel mensen moesten een lening afsluiten om op aardgas

over te kunnen stappen. De nieuwe apparatuur kostte - omgerekend

naar de prijzen van nu - ongeveer € 1.600. Maar dan kon je ook pronken

met je moderne verwarming en je kon je kolenhok een andere bestemming

geven! In plaats van voortdurend te focussen op de kosten en financiering

is het wijs om ons te richten op gemak, comfort en status.”

20 appartementsrechten. En ook niet

als een VvE met een aantal verhuurde

woningen de subsidie misloopt.”

Nog meer ideeën

De beleidsadviseur vindt dat de rijksoverheid

de regie moet nemen als het

gaat om de energietransitie: “Net als

bij het vraagstuk hoe het woningtekort

moet worden opgelost. Anders blijven

gemeenten en regio’s in een kringetje

ronddraaien.”

Hij heeft nog meer ideeën: “In complexen

waar een woningcorporatie een

grote meerderheid heeft, zou het een

goed idee zijn als de appartementen

die in het bezit zijn van een eigenaar,

www.transitiepaden.nl

svenringelberg@transitiepaden.nl

worden opgekocht door de corporatie.

Zeker als de eigenaars financieel zwak

zijn. De corporatie heeft dan veel meer

slagkracht; de eigenaars worden huurders

en zijn van veel sores verlost.

Dat biedt kansen om de ‘duurzaamheidskloof’

te verkleinen. Zo’n ‘wild

idee’ past niet binnen de huidige trends

en ontwikkelingen, maar bij grote

uitdagingen moet je buiten trends en

de gebaande paden durven te denken.’

Comfort,

status en gemak;

daarop moeten

we inzetten

UW ENERGIELEVERANCIER

NIEUWE MEDEWERKERS VvE MAGAZINE MEI 2020 #2 61

Ook voor het verbruiksafhankelijk

meten en factureren van energie

en water.

Belt u met VvE Belang? Dan hebt u een grote kans dat u

Wendy Fikke (44) aan de lijn krijgt. Sinds 21 oktober 2019

neemt ze de telefoon aan en maakt ze nieuwe aansluitingen

in orde. Ook zorgt ze ervoor dat de bestelde

boeken de deur uitgaan. Een drukke baan, waarin ze het

prima naar haar zin heeft. Geen wonder: op haar eerste

werkdag werd ze door haar nieuwe collega’s ontvangen

met zelfgebakken appeltaart!

Wendy Fikke, administratief medewerkster

Wij weten wat uw VvE nodig heeft:

• een betrouwbare energieleverancier;

• die voordelig elektriciteit en gas inkoopt op de energiebeurs ICE ENDEX;

• die een goede service biedt;

• en geen gebruik maakt van een callcenter.

NIEUW!

Verbruiksafhankelijke meting en facturatie van energie en water.

Onze voordelige gas-, warmte-, elektriciteit- en watermeters geven een

betrouwbare en duidelijke registratie van het individuele en algehele

energie- en waterverbruik. Vervolgens verwerken wij per bewoner deze

verbruiksafhankelijke registratie tot een overzichtelijke factuur.

Met onze meetapparatuur voldoet u aan de wetgeving voor

warmtemeting.

“Het gaat bij VvE Belang altijd om

onderwerpen die dagelijks spelen in

de samenleving: energiebesparing

en burgerrechten en -plichten,

bijvoorbeeld. En het is altijd leuk als

je mensen kunt helpen. Als een klant

tevreden het gesprek afsluit, heb ik

mijn doel bereikt.”

Wendy had al gevarieerde werkzaam-

heden achter de rug toen ze bij VvE

Belang begon: ze was o.a. ‘spin in

het web’ bij winkelketen Jamin, maar

werkte ook voor een technisch bedrijf

én als taxichauffeur. Ze had zelfs een

tijd een eigen modezaak.

“En verder maak ik aardig wat uurtjes in

de auto, gewoon omdat ik nooit in één

keer de juiste weg weet te vinden…”,

zegt Wendy, die samenwoont met haar

partner en 16-jarige dochter. “Ik ben

een levensgenieter. Ik hou van dagjes

uit, maar ook van een avondje in de

kroeg kan ik genieten. Met een beetje

leuke muziek en gezellige mensen om

me heen voel ik me al een gelukkig

mens.”

Merel Wesselingh, juriste

Schakel VvE EnergieSelect in en profiteer van de voordelen:

• lagere kosten voor het energiepakket dat bij u past;

• naar keuze energiemeters in eigendom, via huurkoop dan wel via lease;

• heldere en overzichtelijke facturen;

• betrouwbare dienstverlening op maat;

• transparante en duidelijke werkwijze om misverstanden te voorkomen.

Op 1 september 2019 startte Merel Wesselingh

(37; getrouwd, vier kinderen) als juriste bij VvE Belang.

Samen met Jolanda van de Wetering ‘bemenst’ ze de

juridische helpdesk. Ze geeft antwoord op vragen van

aangeslotenen en stelt schriftelijke adviezen op.

Bovendien is ze hoofdverantwoordelijke voor VvE

Incasso Support, de incassoservice van VvE Belang.

VvE EnergieSelect is een samenwerkingsverband tussen

VvE Belang en Hezelaer Energy. Samen staan we voor:

Lagere kosten, minder zorgen, meer woongenot!

Vraag direct vrijblijvend een offerte aan via www.vve-energieselect.nl

Meer weten? Bel 076 303 07 21 of mail info@vve-energieselect.nl

Voor ze bij onze organisatie begon, was

ze advocaat en zelfstandig juridisch

adviseur. En nog langer geleden was

ze werkzaam in de detailhandel.

Om precies te zijn: in de luxueuze

damesmode.

Merel maakte drie jaar geleden

kennis met VvE Belang toen ze met

een bevriende collega-advocaat het

jaarcongres bezocht. Daarover vertelt

ze: “De vibe van die middag en de

betrokkenheid bij problemen waarmee

appartementseigenaars en bestuurders

van een VvE geconfronteerd worden;

dat alles sprak mij aan. Het is een zeer

specialistisch rechtsgebied.”

Het werk bevalt haar prima: “Het is

afwisselend en we werken met een erg

hecht en leuk team.” Haar juridische

werk en de zorg voor haar gezin

slokken een groot deel van haar tijd op,

maar in haar vrije tijd rijdt ze paard. En

als het even kan, gaat Merel graag skiën.

Beide dames wensen we veel succes

en vooral veel plezier in hun werk voor

VvE Belang!

62

ENERGIEBESPAREN


MUSEUM LA BOVERIE

VvE-aanpak in

Noordwest-Europa

Ook hier is

Nederland

koploper

De slotconferentie in Luik van het Interreg-project North-West Europe ACE Retrofitting ging vanwege de

coronacrisis niet door. Dus werd op 26 maart jl. een videoconferentie georganiseerd waaraan ruim honderd

betrokkenen deelnamen. Renovatie en verduurzaming van VvE-complexen stond centraal in deze conferentie

met als onderwerp Accelerating Condominium Energy Retrofitting. Vertaald: versnelling van de renovatie en

verduurzaming van VvE-complexen - in de deelnemende steden Aberdeen, Antwerpen, Frankfurt, Luik,

Maastricht en Parijs. Na afloop van de digitale bijeenkomst was één ding duidelijk: Nederland loopt voorop in

de aanpak - mede dankzij VvE Belang.

Het prachtige Museum La Boverie

op een eiland in de Maas zou plaats

van handeling zijn, gevolgd door

een boottocht over de Maas.

De rivier wordt omzoomd door

appartementencomplexen. Volgens

Marc Schlitz, projectmanager in Luik,

zijn er in de stad (ca. 200.000 inwoners)

ruim 4.000 appartementencomplexen

en die vormen volgens

hem een ‘trieste, stoffige erfenis van

de twintigste eeuw’. Ca. 42 procent

daarvan wordt beheerd door een

VvE. Luik heeft veel energie gestoken

in de renovatie van die complexen.

Dankzij de samenwerking

met VvE Belang

komen we sneller in

contact met VvE’s en zijn

we in staat om hen te

enthousiasmeren

Luik heeft een ambitieus doel: in

2050 moet 40 procent van de

appartementen het energielabel A+

hebben; 30 procent A++ en 15 procent

A. De labelsystematiek gaat overigens

veranderen; aan de ambitie doet dat

niets af.

Luik

De stad die als gastvrouw zou optreden,

bleek grote stappen te hebben gezet.

De Luikse projectmanager: “Het aantal

problemen waarmee we werden

geconfronteerd, was gigantisch.

We hadden vrijwel geen informatie

over het aantal complexen en VvE’s.

Eigenaars die om hulp vroegen, liepen

tegen een muur van desinteresse aan.

Doordat de complexen en buurten

verloederden, was er steeds meer

sprake van onveiligheid en ongezonde

situaties.

Dat is dankzij het ACE-project enorm

veranderd. We beschikken nu over

instrumenten om de verduurzaming

aan te pakken. Er is een database en

een fonds voor VvE’s. Die kunnen een

renteloze lening aanvragen voor de

renovatie en verduurzaming van hun

complexen.”

Zijn betoog stond in schril contrast met

dat van Sarah Cameron (Aberdeen):

“We zien nauwelijks interesse bij

appartementseigenaars. Vooral

de tussenappartementen hebben

voor hun gevoel geen belang bij

verduurzaming. En woningcorporaties

doen alleen mee als het in hun eigen

planning past.” Het betoog van

Cameron is verklaarbaar: in Schotland

is nog geen sprake van een verplichte

VvE in complexen met eigenaars.

Dus ook geen verplicht onderhoud

door de VvE.

‘Onaantrekkelijke markt’

De projectmanagers en coördinatoren

van de zes steden waren het over

diverse onderwerpen eens. Een

daarvan is het probleem dat VvE’s een

onaantrekkelijke markt vormen voor

bedrijven én dat het grootste probleem

van de VvE wordt gevormd door het

lange proces van besluitvorming.

Daarvoor werden tal van mogelijke

oplossingen gepresenteerd. Opvallend

was dat het Schotse Aberdeen nog

helemaal aan het begin staat van

het proces, terwijl Maastricht al een

VvE Energie Balie heeft, die de VvE’s

en de appartementseigenaars actief

VVE ENERGIEBALIE

MAASTRICHT

In Maastricht is - in het kader

van dit project - de VvE Energiebalie

opgericht. Die heeft als

doel de VvE’s in de stad te inspireren,

motiveren en informeren

op hun weg naar verduurzaming.

Zo is alle kennis en kunde

die in het project is ontwikkeld

en bijeengebracht op de website

www.vveenergiebaliemaastricht.

nl te vinden. De website leidt de

lezer volgens het door de Universiteit

van Maastricht ontwikkelde

stappenplan door het

proces. Daarnaast ondersteunt

de balie het proces met energieadviezen

aan kleine VvE’s. Voor

alle appartementseigenaren die

de stap willen maken van wensen

en ideeën naar plannen, is er

de cursus VvE’s met Energie.

ondersteunt. “Dat doen we dankzij

de samenwerking met VvE Belang”,

zei Rianne van der Krogt, coördinator

van de VvE Energie Balie. “Daardoor

komen we sneller in contact met

VvE’s, en zijn we in staat om hen te

enthousiasmeren.”

Miriam Eisermann, communicatiemanager

van Energy Cities, gaf

nóg een aansprekend Nederlands

voorbeeld: Reimarkt. Dat maakt

gebruik van het zogenaamde onestop-shopconcept.

“Dat is wel wat

duurder voor de VvE, maar die heeft

het voordeel dat ze voor al haar vragen

én voor de uitvoering terecht kan bij

één partner”, zei Eisermann. “VvE’s

hebben behoefte aan onafhankelijk,

neutraal en gratis advies.”

Financiering

Vanzelfsprekend was ook het

onderwerp ‘financiering’ onderwerp

van gesprek. Alle zes de deelnemende

steden worstelen met de financiering

van verduurzaming. Opvallend was dat

in de meeste landen het systeem van

gebouwgebonden financiering nog

alleen maar een ‘droom’ is, terwijl dit

in Nederland een reële optie is. En Luik

heeft dus zelfs een renteloze lening

voor VvE’s.

Ook het feit dat banken nog steeds

uiterst terughoudend zijn als het gaat

om het verstrekken van leningen aan

VvE’s, was de deelnemers een doorn

in het oog.

Rianne van der Krogt: “Dat is ook

de meerwaarde van dit project: we

brengen niet alleen in beeld welke

hindernissen VvE’s op hun weg naar

verduurzaming tegenkomen, maar we

zien ook welke oplossingen daarvoor

in de deelnemende steden zijn ontwikkeld.”

Annemarie van Zeijl, Programma

Director bij Maastricht Sustainability

Institute aan de Universiteit van

Maastricht: “De financieringsmogelijkheden

voor de VvE moeten fors

worden uitgebreid. Daarbij moet ook

duidelijk zijn wat de investeringen

de VvE en de eigenaars opleveren.

Gemengde complexen verdienen

extra aandacht. Verhuurders zijn

terughoudend omdat ze de huur niet

fors kunnen verhogen voor zittende

huurders, terwijl ze wel met behoorlijke

investeringen worden geconfronteerd.

Er ligt ook een taak voor de overheid:

die moet ervoor zorgen dat banken

leningen gaan verstrekken aan VvE’s.”

‘WEG Bereiter’

Waar Parijs vooral de nadruk legt op

technische adviezen voor de ruim

40.000 VvE’s (daarvoor is Coach Copro

ontwikkeld), organiseert Frankfurt

jaarlijks een VvE-forum voor de 3.426

VvE’s binnen haar stadsgrenzen,

vertelde coördinator Jonas Geissler.

Ook is onlangs de eerste Frankfurt

Renovatiedag gehouden. Heel creatief

noemen de Duitsers de adviseurs

WEG Bereiter: ‘Weg’ betekent niet

alleen ‘weg’, maar is ook de afkorting

van ‘Wohnungseigentumgezetz’

(appartementsrecht). “Dit project heeft

ervoor gezorgd dat we veel meer

kennis en begrip hebben gekregen

voor de uitdaging van deze doelgroep”,

vatte Geissler de bijdragen samen.

ADVIEZEN

De conferentie leverde

een aantal adviezen op:

• Wees niet bang voor een langdurig

traject; dat is nu eenmaal niet

anders • Denk groot, start klein

• Wees innovatief! • Zorg ervoor dat

je de eigenaars kent • Persoonlijk

contact is cruciaal. Alleen een

website is onvoldoende

• Echte winkels zijn

een pre

verkennen - voorbereiden - uitvoeren

Verduurzamen?

Kies voor de realistische

oplossingen van Nefit

INN ADVERTORIAL

TECHEM

UW PARTNER IN BLOKVERWARMING.


Ketel vervangen?

Of nog niet?

Vul

de tool in

op Milieu

Centraal.nl

Vraag advies aan INN-installateur

Wat moet je doen als de cv-ketel binnenkort aan vervanging toe is? Zeker 600.000 mensen zullen in de

komende drie jaar voor die vraag komen te staan. Ook al gaat Nederland stap voor stap van het gas af, het

kan een verstandige keuze zijn om de oude cv-ketel toch te laten vervangen door een nieuwe ketel op gas.

Dat zegt voorlichtingsorganisatie Milieu Centraal. De keuze hangt af van de woning en de woonwijk. Om

woningeigenaren te helpen, presenteert Milieu Centraal een online maatadvies op milieucentraal.nl/cvketel-vervangen.

Wat zijn de mogelijkheden, wat gaat het kosten

Ook VVE’s staan voor de uitdaging om woningen te

Welke stap u ook wilt maken, Nefit biedt de zekerheid

verduurzamen. Maar met name in gestapelde bouw zijn van een betrouwbare oplossing. Inclusief een realistisch

de mogelijkheden beperkt. Is 100% ‘van gas los’

advies. Neem hiervoor contact op met de dichtstbijzijnde

realiseerbaar? Welke mogelijkheden biedt de combinatie Nefit-partner.

van CV-ketel en warmtepomp? Of toch kiezen voor de

nieuwste HR-technologie?

Nefit. Zo easy kan het zijn.

n e fi t . n l

“Het is logisch dat mensen twijfelen

over de vervanging van hun cv-ketel”,

vertelt Mariken Stolk van Milieu Centraal.

“Een nieuwe hr-ketel op aardgas is niet

meer vanzelfsprekend, want Nederland

gaat op den duur van het gas af. Het

antwoord op de vraag: ‘wat nu’ is voor

iedere situatie anders. Zo speelt mee

hoe oud de cv-ketel is en of deze nog

werkt, hoe goed de woning is geïsoleerd

en natuurlijk wat de plannen van de

gemeente zijn. Komt er een warmtenet,

en zo ja op welke termijn?”

Is uw ketel aan vervanging toe en weet

u niet wat voor ú de beste keus is? Vraag

dan een installateur die aangesloten is

bij het VvE InstallatieNetwerk Nederland

om advies.

Besparen

Is een woning bijvoorbeeld redelijk

geïsoleerd, is de cv-ketel aan vervanging

toe en heeft de gemeente nog geen

warmteplan? Het advies is dan om de

nieuwe cv-ketel te combineren met

U wilt:

een hybride warmtepomp. De kans is

namelijk groot dat er geen warmtenet

in de wijk komt voor 2030. Tegen de tijd

dat er een warmtenet komt, heeft een

- eigenaar meer dan al veel 60 jaar jaren ervaring. kunnen besparen

op gasverbruik en CO2-uitstoot. In

de periode tot 2030 kan hij of zij elke

verbouwing aangrijpen om de isolatie

te verbeteren.

Jacco van de Sandt, energieadviseur

bij VvE Belang: “Uitstekend advies

van Milieu Centraal. Ongeacht welke

warmtevoorziening er in uw wijk

komt; isoleren is altijd de eerste stap.

Isolatie levert niet alleen energie- en

kostenbesparing op; u krijgt er ook een

veel comfortabeler woning door. En

uw appartement (en het complex) is

voorbereid op de toekomst! Stel dat er

op korte termijn een warmtenet komt

in uw wijk, dan kan het een goede

oplossing zijn om tijdelijk een cv-ketel

te huren en niet meer te investeren in

een nieuwe ketel.”

INN geeft advies

De leden van het VvE Installatie-Netwerk

Nederland geven u graag advies over het

beste alternatief. Kiest u voor vervanging

van de cv-ketel(s)? Dan is het raadzaam

om ook uw rookgasafvoer te laten

inspecteren. Die gaat in principe net zo

lang mee als de cv-ketel. Een versleten

rookgasafvoer kan gevaarlijk zijn: er kan

koolmonoxide in uw woning komen.

Ook de aansluiting van een nieuwe

HR-ketel op een oude rookgasafvoer

leidt vaak tot problemen. De INNadviseurs

helpen u graag!

Vul de tool in

De ontwikkeling van de advies-op-maatmodule

past in een langer lopende

aanpak van Milieu Centraal om mensen

verder te helpen naar energiezuinig en

aardgasvrij wonen. De tool is in te vullen

via milieucentraal.nl/cv-ketel-vervangen.

Met dank aan Milieu Centraal en

Installatie Totaal.

De aangesloten bedrijven van het VvE InstallatieNetwerk Nederland per regio:

INN Noord: Pranger-Rosier Dokkum Installaties Dokkum, www.pranger-rosier.nl

INN Oost: Van Dam Rijssen, www.vandamgroep.com

- verbruiken online inzien zodat u ziet waar INN u Midden: kunt besparen; Bos Installatiewerken Utrecht, www.bosgroep.com

- betrouwbare meetapparatuur voor nauwkeurige INN Zuid: meting; Hajnadi Klimaattechniek Kerkrade, www.hajnadi.nl

- de afrekening energiekosten binnen 4 weken; INN Zuid-Oost: Van den Hoff Installatiebedrijf Eindhoven, www.vandenhoff.nl

INN Zuid-West: Van de Velde Yerseke, www.van-de-velde.nl

INN West: Provato Techniek Rotterdam, www.provatotechniek.nl

Bezoek ons dan op de informatiedagen van INN VvE Noord-West: Belang! Gasservice Noord-Holland Purmerend, www.gasservice-nh.nl

Alvast meer weten? Bel 076 57 25 800 of mail naar info@techem.nl.

66

FAQ JURIDISCH

Thema van

deze aflevering:

verhuur van

appartementen

Bij de juridische helpdesk

van VvE Belang komen elke

dag veel vragen binnen.

Sommige zijn eenvoudig te

beantwoorden; voor andere

hebben de juristen wat meer

tijd nodig. In deze rubriek

beantwoorden we een aantal

vragen die opvallend vaak

gesteld worden.

74% van alle inbraken

in appartementen vindt

plaats via de voordeur.*

Veelgestelde vragen aan de juristen van VvE Belang

Mijn buurvrouw verhuurt haar

appartement aan haar bejaarde

moeder. Mag dat?

Ja, dat mag hoogstwaarschijnlijk. Artikel

5:120 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt

dat een eigenaar het appartement dat

bestemd is om door hemzelf te worden

gebruikt, ook aan een ander in gebruik

mag geven. ‘In gebruik geven’ betekent

meestal: verhuren.

Verhuur van appartementen kan niet

in het geheel worden verboden, maar

in het splitsingsreglement kunnen wel

nadere bepalingen rondom verhuur

worden opgenomen, bijvoorbeeld over

kamerverhuur aan studenten.

Is verhuur dus altijd toegestaan?

Dit is afhankelijk van de inhoud van uw

hypotheekakte en van uw splitsingsreglement.

In uw hypotheekakte kan

een bepaling zijn opgenomen dat u het

appartement niet zonder toestemming

van de hypotheekhouder mag verhuren.

In uw splitsingsreglement is meestal

een bepaling opgenomen over het in

gebruik geven van een appartement

aan een ander. Hierin kan bijvoorbeeld

zijn bepaald dat u uw appartement

mag verhuren aan wie u maar wilt. De

huurder moet dan meestal wel een

verklaring ondertekenen waarin hij

verklaart dat hij het splitsingsreglement

en het huishoudelijk reglement van de

VvE zal naleven. Dat is de ‘gebruikersverklaring’.

De VvE mag verhuur alleen verbieden

als daaraan in de splitsingsakte bepaalde

voorwaarden zijn verbonden of als de

zogenaamde ‘Annex 1’ van toepassing

is verklaard. Dat is geen verhuurverbod;

de Annex 1 gaat over het geven van

toestemming voordat mag worden

verhuurd. Weigering mag alleen plaatsvinden

als naar billijkheid van de overige

bewoners niet mag worden verlangd

dat zij de betrokkenen in hun midden

opnemen. Dit zal alleen in bijzondere

gevallen opgaan, waarbij sprake moet

zijn van objectieve en redelijke gronden.

Ik wil mijn appartement in mijn

vakantie op Airbnb zetten.

Als het appartement een woonbestemming

heeft, is in principe commerciële

c.q. bedrijfsmatige exploitatie (als hotel

en/of bed & breakfast) niet toegestaan.

Dan is er immers geen sprake van

‘wonen’. Vakantieverhuur in de vorm van

Airbnb is meestal niet toegestaan. Punt

van discussie is de vraag ‘Wat is kort- of

langdurend?’

Mag de VvE zich eigenlijk wel

bemoeien met mijn zaken?

Dat is afhankelijk van de bepalingen

in uw splitsingsreglement en/of het

huishoudelijk reglement. U mag in elk

geval geen onredelijke hinder toebrengen

aan andere eigenaars en/of

gebruikers. Ook uw eventuele huurder(s)

niet!

Let op: beperkingen met betrekking

tot het privégedeelte kunnen alleen in

het huishoudelijk reglement worden

opgenomen als het splitsingsreglement

daartoe de mogelijkheid biedt. Is bij u

modelreglement 1973 van toepassing

verklaard? Dan staat in het splitsingsreglement

niet dat u in het huishoudelijk

reglement regels mag opnemen die

betrekking hebben op het privégedeelte

(het appartement).

Over dit onderwerp is onder juristen

volop discussie. De juristen van VvE

Belang kunnen u daar alles over

vertellen.

* Volgens een onderzoek waarbij 440 aangiftes van inbraak in appartementen zijn bekeken.

Het onderzoek is uitgevoerd in opdracht van het bestuur van de vereniging van eigenaren in Järva (Zweden).

68

FAQ BOUWKUNDIG

De bouwkundigen

van VvE Belang krijgen

dagelijks veel vragen over

uiteenlopende onderwerpen.

Sommige vragen ‘springen eruit’.

Die behandelen we in deze rubriek.

Hebt u ook een vraag?

Mail hem naar

bouwkundig@vvebelang.nl

Veelgestelde vragen aan de

bouwkundigen van VvE Belang

Onze cv-ketel moet worden

vervangen. We hebben een

installateur gebeld, maar die wil de

ketel niet vervangen. Zijn motief: de

rookgasafvoer is niet geïnspecteerd.

Variant op deze vraag: de installateur

zegt dat de rookgasafvoer niet

geschikt is voor de nieuwe cv-ketel.

Dan moeten we u eigenlijk feliciteren,

want u hebt een goede installateur

getroffen! In veel gevallen gaat het niet

zo goed. We zien maar al te vaak dat de

ketel wordt vervangen zonder controle

van de rookgasafvoer. Op basis van

de NPR 3378-43 is de installateur

verplicht om bij het vervangen van

het verbrandingstoestel (in dit geval

dus de cv-ketel) de rookgasafvoer

te inspecteren. Hij moet kunnen

garanderen dat de rookgasafvoer nog

minimaal net zo lang mee kan als de

levensduur van de nieuwe ketel. In

de praktijk gaat het dan om minimaal

15 jaar.

Onze VvE wil graag zonnepanelen

laten plaatsen. Een gekwalificeerde

meerderheid heeft vóór gestemd.

Een van onze mede-eigenaars heeft

verteld dat we subsidie kunnen

krijgen. Klopt dat?

Helaas heeft deze eigenaar ongelijk,

tenzij u over een installatie beschikt met

een grootverbruikersaansluiting (een

aansluiting op het elektriciteitsnet met

een totale maximale doorlaatwaarde

van meer dan 3x80 Ampère). Dan

kunt u mogelijk een beroep doen

op de SDE+-regeling. Kijk voor de

voorwaarden op www.rvo.nl/subsidieen-financieringswijzer/stimuleringduurzame-energieproductie-sde.

Voor kleinere installaties is er geen

landelijke subsidie op de aanschaf van

zonnepanelen voor de VvE. Maar dat

betekent niet dat u geen voordeel hebt

van het plaatsen van zonnepanelen.

U profiteert van goedkope stroom, de

gedeeltelijke aftrek van de btw op de

aanschaf van zonnepanelen etc.

In sommige gemeenten bestaat nog

wel een lokale subsidieregeling voor

zonnepanelen. Het loont wellicht

de moeite om daar even naar te

informeren.

Voor alle vragen omtrent het plaatsen

van zonnepanelen kunt u een beroep

doen op de VvE Zonnecoach (zie ook

pagina 62 van dit magazine).

U kunt een vrijblijvende offerte van

de VvE Zonnecoach aanvragen via

www.vvezonnecoach.nl.

Ik heb lang gezocht naar een

bijzonder appartement. Dat heb

ik gevonden: in een voormalige

school, die verbouwd is tot appartementencomplex.

Zijn er nog zaken

waar ik extra op moet letten?

Jazeker! Het gaat hier om het verbouwen

van een bestaand gebouw.

Daarom zijn in dit geval niet alle

nieuwbouweisen van het Bouwbesluit

2012 van toepassing. In de meeste

gevallen zijn de bouwkundige

eisen voor gebouwen die worden

getransformeerd, veel minder streng

dan voor nieuwbouw.

U hebt hoogstwaarschijnlijk te maken

met de eisen die worden gesteld

aan bestaande bouw. Als de school

gebouwd is in 1956, moet het gebouw

voldoen aan de eisen die in die tijd

werden gesteld. Inmiddels zijn de

eisen behoorlijk aangescherpt;

bijvoorbeeld op het gebied van geluid,

isolatie, daglichttoetreding etc. En

ook voor gebouwen uit die periode is

de lat inmiddels hoger gelegd als het

bijvoorbeeld gaat om de toepassing

van dubbel glas.

Het gebouw waarin u een appartementsrecht

wilt kopen, moet voldoen

aan de verleende bouwvergunning en

aan de eisen voor bestaande bouw.

Maar dat betekent niet automatisch

dat het ook voldoet aan uw wensen

en verwachtingen voor een ‘nieuw’

appartement. Vraag daarom aan de

verkopende partij aan welke eisen het

plan is getoetst en wat de ondergrens

van de aangebrachte voorzieningen

is voor zover deze afwijken van

nieuwbouw.

Deze deur ziet eruit als een

gewone woningtoegangsdeur,

maar schijn bedriegt.

Deze is zowel bestand

tegen brand als inbraak.

Er zijn grote verschillen tussen deuren. Een veiligheidsdeur

van Daloc is getest en gecertificeerd om ruim 5 minuten

bestand te zijn tegen een breekijzer*. Met hetzelfde breekijzer

weet een inbreker binnen een paar seconden een standaard

woningtoegangsdeur te forceren. Veiligheidsdeuren van

Daloc beschermen ook tegen brand, giftige rook en lawaai uit

het trappenhuis. Het prachtige design krijgt u er voor niets bij.

Lees meer op daloc.nl/wooncomfort

* Lees meer over inbraak op dalocsecuritydoors.com/inbraak

70

78

DIENSTEN VOOR UW VvE

VVE VVE BELANG DIENSTEN VOOR UW UW VVE

VVE

79

VvE Magazine # 1 | februari 2019


JURIDISCHE DIENSTEN

BOUWKUNDIGE DIENSTEN

Misschien raakt raakt ook ook uw uw VvE VvE verwikkeld in een in een lastige lastige juridische kwestie. Dan Dan kunt kunt u de u hulp de hulp van van de

de

Juridische Dienst Dienst van van VvE VvE Belang Belang goed goed gebruiken. Hieronder vindt vindt u alle u alle diensten overzichtelijk bij elkaar.

bij elkaar.

Natuurlijk profiteert u als u als aangesloten VvE VvE van van extra extra voordeel.

De VvE De VvE is is verantwoordelijk voor voor het het onderhoud van van het het complex. De De Bouwkundige Dienst Dienst van van VvE VvE Belang

Belang

biedt biedt u alle u alle ondersteuning op het op het gebied gebied van van bouwkundige zaken. zaken. Hieronder vindt vindt u een u een overzicht van van onze

onze

diensten. Als Als aangesloten VvE VvE profiteert u van u van extra extra voordeel!

DIENSTEN VVE VVE BELANG

VOORDEEL VOOR

VOOR

AANGESLOTENEN

DIENSTEN VVE VVE BELANG

VOORDEEL VOOR

VOOR

AANGESLOTENEN

1 1 JURIDISCHE HELPDESK

Is uw Is VvE uw VvE aangesloten bij VvE bij Belang? VvE Belang? Dan kunt Dan kunt u een u beroep een beroep doen doen op de op de telefonische helpdesk.

helpdesk.

Die is Die van is maandag van maandag tot en tot met en donderdag met donderdag bereikbaar bereikbaar van 9.00 van 9.00 tot 13.00 tot 13.00 uur.

uur.

2 2 RECHTSBIJSTAND

Is een Is gang een gang naar naar de rechter de rechter of de of Raad de Raad van Arbitrage van Arbitrage voor voor de Bouw de Bouw onvermijdelijk? Schakel Schakel onze

onze

juristen juristen in: zij in: kunnen zij kunnen voor voor u u procederen. Dat kan Dat ook kan via ook uw via uw rechtsbijstandverzekering. Bij VvE Bij Belang VvE Belang

betaalt betaalt u geen u geen eigen eigen risico.

risico.

3 3 SCHRIFTELIJK JURIDISCH ADVIES

ADVIES

Is een Is vraag een vraag te complex te complex telefonisch om telefonisch te beantwoorden of wilt of u wilt liever u liever schriftelijke beantwoording van uw

van uw

vraag? vraag? Dan ontvangt Dan ontvangt u een u schriftelijk een schriftelijk juridisch juridisch advies. advies. U kunt U kunt daarvoor daarvoor gebruik gebruik maken maken van het van half het uur half gratis

uur gratis

juridisch juridisch advies advies waar waar uw VvE uw per VvE jaar per recht jaar recht op heeft.

op heeft.

Exclusief en gratis

en gratis

voor voor aangeslotenen

Gereduceerd uurtarief

Eerste Eerste 30 minuten 30 minuten gratis

gratis


1 1 BOUWKUNDIGE HELPDESK

Gedegen Gedegen bouwkundig (technisch) advies advies is onmisbaar voor voor iedere iedere Vereniging Vereniging van Eigenaren. van Eigenaren. Laat Laat u

u

daarom daarom goed goed informeren door door specialisten die ruime die ruime ervaring ervaring de in praktijk de praktijk met met VvE’en VvE’en hebben

hebben

opgedaan. opgedaan. Met een Met gericht een gericht en praktisch en praktisch advies advies zorgt zorgt u ervoor u ervoor dat uw dat vastgoed uw vastgoed in een in prima een prima staat staat blijft.

blijft.

De helpdesk De helpdesk is van is maandag van maandag tot en tot met en met donderdag bereikbaar van 9.00 van 9.00 tot 13.00 tot 13.00 uur.

uur.

2 MJOP 2 MJOP (COMPACT)

Als Vereniging Als Vereniging van Eigenaren van Eigenaren wilt u wilt dat u uw dat gebouw gebouw er goed er goed uitziet uitziet en dat en u dat niet u verrast niet verrast wordt wordt door

door

hoge hoge onderhoudsnota’s. U wilt U dat wilt uw dat gebouw gebouw prettig prettig bewoonbaar is; nu is; en nu in en de in toekomst.

de toekomst.

Daarom Daarom hebt hebt u een u MJOP een MJOP nodig. nodig. Daarmee Daarmee krijgt krijgt u inzicht u inzicht de in de bouwkundige staat staat van uw van gebouw.

gebouw.

U weet U weet wat de wat onderhoudskosten van het van gebouw het gebouw en de en aanwezige de aanwezige installaties installaties zijn; zijn; op de op korte de korte en

en

de lange de lange termijn. termijn. Met een Met actueel een actueel MJOP MJOP reserveert reserveert u nooit u nooit te veel te veel of te of weinig. te weinig. U voorkomt U voorkomt fluctuaties

fluctuaties

in de in maandelijkse bijdragen. bijdragen. En u En voorkomt u voorkomt de - de vaak - vaak onnodig onnodig - hoge - hoge kosten kosten voor voor het herstel het herstel van

van

achterstallig onderhoud.

Exclusief en gratis

en gratis


10% 10% korting

korting


4 VvE 4 VvE BELANG BELANG INCASSO SUPPORT

Alle VvE-leden Alle VvE-leden zijn verplicht zijn verplicht een een maandelijkse bijdrage bijdrage te betalen te betalen waaruit waaruit de de gezamenlijke kosten

kosten

worden worden betaald: betaald: verzekeringen, schoonmaak, liftonderhoud etc. Vaak etc. Vaak is er is ook er een ook voorschot een voorschot stookkosten

in in opgenomen. Via deze Via deze bijdrage bijdrage wordt wordt ook gespaard ook gespaard voor voor groot groot onderhoud. Soms Soms ‘vergeten’ ‘vergeten’ leden leden hun

hun

bijdrage bijdrage te betalen. te betalen. Dat levert Dat levert voor voor het bestuur het bestuur een lastige een lastige situatie situatie op: niemand op: niemand gaat gaat graag graag bij de bij buren

de buren

om geld om geld vragen. vragen. Voor Voor dat vraagstuk dat vraagstuk is er is ‘VvE er ‘VvE Incasso Incasso Support’. Support’. Een Een betrouwbare organisatie, die de die hele

de hele

incassoprocedure verzorgt verzorgt zonder zonder risico. risico. Als de Als vordering vordering wordt wordt afgewezen, betaalt betaalt u niets.

u niets.

Exclusief voor

voor

aangeslotenen

No cure No cure no pay

no pay

3 3 TAXATIES

Is uw Is gebouw gebouw onderverzekerd? Dan krijgt Dan krijgt u bij u schade bij schade een lager een lager bedrag bedrag dan de dan werkelijke de werkelijke schade. schade. Bij een

Bij een

te hoge te hoge verzekerde waarde waarde loopt loopt u dat u risico dat risico niet, niet, maar maar u wilt u natuurlijk wilt natuurlijk ook niet ook onnodig niet onnodig een te een hoge

te hoge

premie premie betalen. betalen. U krijgt U krijgt namelijk namelijk nooit nooit meer meer uitgekeerd uitgekeerd dan de dan werkelijke de werkelijke schade. schade. Kortom: Kortom: u hebt u hebt behoefte

behoefte

aan een aan goede een goede bepaling bepaling van de van herbouwwaarde van uw van complex. uw complex. Wilt u Wilt de u de woningverbeteringen van de

van de

eigenaren eigenaren meteen meteen meeverzekeren in de in de opstalverzekering? Dan taxeren Dan taxeren we die we mee. die mee. Onze Onze gecertificeerde

Registertaxateur zorgt zorgt voor voor een een deskundige taxatie; taxatie; natuurlijk natuurlijk tegen tegen een scherp een scherp tarief.

tarief.

10% 10% korting

korting


5 JURIST 5 JURIST OP BEZOEK

OP BEZOEK

‘Hadden ‘Hadden we maar we maar een jurist een jurist binnen binnen de VvE…’ de VvE…’ Hoort Hoort u die u die verzuchting ook wel ook eens wel eens tijdens tijdens bestuurs-

bestuursvergaderingen

of of ledenbijeenkomsten? De juristen De juristen van VvE van Belang VvE Belang komen komen tegen tegen een heel een heel aantrekkelijk

tarief tarief bij uw bij VvE uw op VvE bezoek. op bezoek. Alle juridische Alle juridische kwesties kwesties kunt kunt u uitgebreid u uitgebreid met met hen hen bespreken.

6 6 JURIDISCH INLOOPSPREEKUUR

Nóg Nóg voordeliger is het is het inloopspreekuur op het op kantoor het kantoor van VvE van Belang: VvE Belang: dan zijn dan de zijn eerste

de eerste

30 minuten 30 minuten gratis!

gratis!


Eerste Eerste 30 minuten 30 minuten gratis

gratis


4 4 BOUWKUNDIGE COACH

COACH

Een belangrijke Een belangrijke taak taak van een van Vereniging een Vereniging van Eigenaren van Eigenaren is is onderhoud van het van gebouw. het gebouw. Onderhoud moet moet tijdig

tijdig

en goed en goed worden worden uitgevoerd. uitgevoerd. Om u Om hierbij u hierbij te ondersteunen, heeft heeft VvE Belang VvE Belang de de Bouwkundige Coach. Coach. U krijgt:

U krijgt:

• Een • Een AWK-gecertifceerd MJOP

MJOP

• • Begeleiding bij het bij behalen het behalen van het van VvE het Belang VvE Belang Onderhoudscertificaat

• U kunt • U kunt onbeperkt onbeperkt telefonisch een beroep een beroep doen doen op uw op coach

uw coach

• Jaarlijks • Jaarlijks bezoek bezoek van uw van Coach

uw Coach

• • Begeleiding bij bij offertetrajecten

Exclusief voor

voor

aangeslotenen

7 SCAN 7 SCAN HUISHOUDELIJK REGLEMENT

Van Airbnb Van Airbnb was 20 was jaar 20 geleden jaar geleden nog geen nog geen sprake; sprake; vergaderen via e-mail via e-mail was was ondenkbaar. Aan Aan financiering

werd werd nog nauwelijks nog nauwelijks gedacht. gedacht. Veel Veel VvE’en VvE’en willen willen daarom daarom hun hun huishoudelijk reglement reglement updaten. updaten. Het opstellen

Het opstellen

of updaten of updaten van een van een huishoudelijk reglement reglement is tijdrovend is tijdrovend en ingewikkeld. De juristen De juristen van VvE van Belang

VvE Belang

kennen kennen de dagelijkse de dagelijkse praktijk praktijk van de van VvE de als VvE geen als geen ander. ander. U kunt U kunt bij hen bij ook hen terecht ook terecht voor voor screening screening van de

van de

beheerdersovereenkomst of voor of voor het opstellen het opstellen van een van een gebruiksovereenkomst (bv. voor (bv. voor zonnepanelen of

of

laadpalen).

laadpalen).

8 VVE 8 VVE BEMIDDELING

Waar Waar mensen mensen samenleven, ontstaan ontstaan onvermijdelijk conflicten. conflicten. Ook Ook binnen binnen een Vereniging een Vereniging van

van

Eigenaren. Eigenaren. Irritaties Irritaties liggen liggen immers immers altijd altijd op de op loer de als loer je als met je met enkele enkele tientallen tientallen – of met – of met honderden -

-

mensen mensen gebruik gebruik maakt maakt van een van gebouw een gebouw en de en de voorzieningen in het in complex. het complex. Meningsverschillen

escaleren escaleren snel al snel tot conflicten. tot conflicten. De gang De gang naar naar de rechter de rechter werkt werkt in veel in veel gevallen gevallen escalatie escalatie nog verder nog verder

in de in hand. de hand. Bemiddeling is veelal is veelal een prima een prima oplossing. oplossing. Ook Ook daarbij daarbij kunnen kunnen de juristen de juristen van VvE van Belang VvE Belang

u bijstaan.

u bijstaan.

Vaste Vaste lage lage prijs

prijs


Exclusief voor

voor

aangeslotenen.

Gratis Gratis kennis

kennismakingsgesprek.


5 5 MAATWERKADVIES ENERGIEBESPARING

In 2050 In 2050 moeten moeten alle woningen alle woningen energieneutraal zijn. Wij zijn. Wij inventariseren met met u welke u welke energie-

energie-

besparende mogelijkheden er voor er voor uw appartementengebouw zijn. We zijn. kijken We kijken naar naar zichtbare

zichtbare

gebreken gebreken en we en we beoordelen uw MJOP uw MJOP (indien (indien aanwezig). aanwezig). Het onderzoek Het onderzoek wordt wordt uitgevoerd door door een

een

gecertificeerde EPA-adviseur. U krijgt U krijgt een een schriftelijke rapportage met met de huidige de huidige prestaties prestaties en de

en de

besparingsmogelijkheden.

6 6 OPLEVERKEURING & & BOUWKUNDIGE INSPECTIE

Nederland Nederland staat staat in de in steigers, de steigers, het is het topdrukte is topdrukte in de in bouw! de bouw! Dit betekent Dit betekent helaas helaas ook dat ook er dat soms

er soms

te snel te snel en slordig en slordig gewerkt gewerkt wordt. wordt. U wilt U natuurlijk wilt natuurlijk zeker zeker weten weten dat de dat werkzaamheden aan uw

aan uw

complex complex goed goed verlopen. verlopen. Om eventuele Om eventuele gebreken gebreken te te beoordelen, kunt kunt u een u beroep een beroep doen doen op een op van een van

onze onze bouwkundigen. Zij Zij beoordelen gebreken de gebreken visueel visueel en brengen brengen een schriftelijk een schriftelijk advies advies uit, dat

uit, dat

wordt wordt vastgelegd in een in een rapportage. Ook Ook bij bij nieuwbouwprojecten kunnen kunnen ze deze deze inspectie inspectie voor voor u

u

uitvoeren.

uitvoeren.

10% 10% korting

korting


10% 10% korting

korting


Eigenaar

Vereniging

van Eigenaren

Belangenorganisatie voor

Appartementseigenaren

Vereniging

van Eigenaren

Belangenorganisatie voor

Appartementseigenaren

Vereniging

van Eigenaren

Woongebouwen met zowel

eigenaar-bewoners als huurders

72

DIENSTENPAGINA

EVENEMENTENAGENDA VvE MAGAZINE MEI 2020 #2 73

Informatie algemeen

Ma. t/m do. van 09.00 tot 17.00 uur

Tel: 0162 - 46 91 20

Fax: 0162 – 46 15 26

E-mail: info@vvebelang.nl

Postbus 210, 4900 AE Oosterhout

Jaarlijkse bijdrage VvE Belang

Basispakket

Verenigingen van Eigenaars

€ 53,50 voor VvE t/m 6 appartementen

€ 71,75 voor VvE met 7 t/m 15

appartementen

€ 99,- voor VvE met 16 t/m 50

appartementen

€ 127- voor VvE met 51 t/m 100

appartementen

€ 157,00 voor VvE > 100 appartementen

Kantoren: € 157,00

Beheer/admini stratiekantoren,

makelaarskantoren, notariskantoren,

woningcorporaties en kantoren

verbonden met of werkzaam op

het gebied van Verenigingen van

Eigenaars kunnen zich eveneens

bij VvE Belang aansluiten.

Individuele appartements eigenaars:

€ 35,00

VvE-Pluspakket

€ 295,- incl. btw per jaar.

Opzeggingen

Opzeggingen schriftelijk vóór

1 december van enig kalenderjaar.

Meer info: www.vvebelang.nl

Juridische zaken

De Juridische Dienst van VvE Belang

is er voor u!

Gratis Juridische Telefonische

Helpdesk voor aangeslotenen van

ma. t/m do. van 9.00 tot 13.00 uur.

Pluspakket: gehele dag.

Voor nieuwe zaken en lopende

zaken kunt u bellen gedurende

kantooruren. Aangeslotenenuurtarief:

€ 155,- incl. btw.

Meer informatie zie pagina 78 of bel:

0162-469 120 of stuur een e-mail

naar: juridisch@vvebelang.nl.

VvE Incasso Support

Probleem met incasseren?

VvE Incasso Support helpt!

Gespecialiseerde incassodienst én

no cure - no pay! Meer informatie

bel: 0162-469 120 of stuur een

e-mail naar: juridisch@vvebelang.nl.

Bouwkundige zaken

Ma. t/m do. van 09.00 tot 13.00 uur

Tel: 0162 - 46 91 20 Voor het opstellen

van meerjarenonderhoudsplannen,

aankoopkeuringen bestaande bouw,

opleveringskeuringen nieuwbouw,

bouwkundige adviezen, energielabels

en maatwerkadviezen.

Prijs op aanvraag.

Meer informatie: zie pagina 79.

VvE Zonnecoach

De VvE Zonnecoach van VvE Belang

begeleidt de VvE persoonlijk, onafhankelijk

en deskundig naar de aanschaf

van een zonnestroomsysteem:

van onderzoek tot en met selectie

leverancier. Meer informatie op

www.vvezonnecoach.nl.

VvE Opleidingen

VvE Belang organiseert in 2020

op diverse plaatsen in het land

VvE opleidingen. Meer informatie:

www.vveopleidingen.nl en de

‘Evenementenagenda’ op de

volgende pagina.

VvE software

Twinq, intelligente software voor

Verenigingen van Eigenaars

Meer informatie: 0162 – 47 05 55

of www.twinq.nl

VvE Verzekeringen

Uitgebreide opstal-, glas-, VvE

aansprakelijkheids- en bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering

Centraal Beheer Achmea.

Meer informatie: 055 - 579 81 15

VvE Kwaliteitskeurmerk

SKW certificatie te Geldermalsen.

Telefoon 088 - 244 01 23

of www.skw-certificatie.nl

Gecertificeerde VvE Beheerders

www.skw-certificatie.nl

Meerjarenonderhoudsplannen

VvE Belang: 0162 - 469 120

OnderhoudNLGarantie

VvE Belang heeft exclusieve afspraken

gemaakt met de OnderhoudNL-

Garantie schilders- en onderhoudsbedrijven.

Meer informatie: 0182 - 57 16 60 of

www.onderhoudnlgarantie.nl

VvE InstallatieNetwerk Nederland

Landelijk all-in cv-onderhoud speciaal

opgezet voor VvE’s en verzorgd door

acht regionale installatiebedrijven.

VvE Rioolbeheer

VvE’s die zijn aangesloten bij VvE

Belang krijgen 10% korting op een

contract voor ontstoppingen of

preventief onderhoud. Meer info:

www.vandervelden.com/vvebelang

Klachtenlijn voor VvE bestuurders

over beheerders:

Klachten over beheerders meldt

u bij voorkeur op:

www.klachtenovermijnbeheerder.nl

of op tel. 0162-469 120 (maandag t/m

donderdag van 9.00-13.00 uur).

De VvE

en het schilder-,

glas- en

onderhoudswerk

De

Kascommissiegids

Huurder

Huurder Eigenaar Eigenaar

voor de VvE

Thuis in

GEMENGDE complexen

VvE boeken

Handboek voor de VvE

11 e druk, januari 2017 € 20,-;

voor aangeslotenen € 15,-.

ABC van de VvE

4 e geheel herziene druk,

september 2008 € 30,-;

voor aangeslotenen € 22,50.

De VvE en de Rechter

3 e druk, november 2010 € 27,-;


De VvE en het schilder-,

glas- en onderhoudswerk

2 e druk, oktober 2008 € 18,-;


Het activeren van een

(slapende) VvE

1 e druk, oktober 2008 € 13,50;


De Kascommissiegids

voor de VvE

1 e druk, november 2010 € 19,85;


Thuis in Gemengde Complexen

1 e druk, december 2018 €26,50;


Wilt u boeken bestellen?

Ga dan op onze website naar:

Voorlichting | VvE Magazine en Boeken |

Boeken bestellen

https://www.vvebelang.nl/voorlichting/

vve-magazine-en-boeken/boekenbestellen.

Hier kunt u het bestelformulier invullen en

verzenden. Dezelfde week wordt uw bestelling,

inclusief de factuur, verzonden.

De factuur ontvangt u ook digitaal.

Alle prijzen zijn incl. btw en verzendkosten.

EVENement? EVENniet!

Op deze pagina vindt u gewoonlijk informatie over opleidingen,

bijeenkomsten etc. In verband met de coronacrisis staan er

voorlopig geen opleidingen, cursussen en bijeenkomsten gepland.

We houden u op de hoogte via onze website en de nieuwsbrief.

Geen roadshow en geen Jaarcongres in 2020

Helaas hebben we de informatiebijeenkomsten (roadshow) en het

Jaarcongres van dit najaar moeten annuleren. Het organiseren van

grote bijeenkomsten in het najaar is voor VvE Belang - mede gelet op de

richtlijnen van het RIVM - praktisch niet haalbaar. Bovendien vinden wij

het om die reden niet verantwoord om grote bijeenkomsten voor onze

achterban te houden.

Zodra de data en locaties en data in 2021 bekend zijn, brengen we u op

de hoogte via de website en de nieuwsbrief.

En uw eigen evenement? Ofwel: uw ALV?

Uitstellen mag met maximaal zes maanden!

De noodwet ‘Covid-19’ biedt de VvE de mogelijkheid om het vaststellen van

de jaarrekening - in de praktijk dus de ALV – met maximaal zes maanden uit

te stellen. Bovendien komen in het najaar de najaarsvergaderingen er ook

aan om o.a. de begrotingen voor volgend jaar vast te stellen. U kunt er

ook voor kiezen om een vergadering met digitale ondersteuning te houden

(zie pagina 21 en 26-27).

Moet het bestuur spoedeisende maatregelen nemen, bijvoorbeeld voor

niet-begrote schoonmaak of desinfectiemaatregelen? Dat kan zonder

toestemming van de vergadering. De modelreglementen bieden die

mogelijkheid. Als er een bedrag mee gemoeid is dat hoger is dan de ALV

heeft bepaald, heeft het bestuur de machtiging nodig van de voorzitter.

Overmacht

Voor besluiten die de VvE wel moet nemen maar die niet spoedeisend zijn,

zoals het vaststellen van de jaarstukken en de begroting, kan het bestuur

niet op de stoel van de ALV plaatsnemen. Het meest voor de hand liggend

is dat het bestuur op basis van de laatste vastgestelde begroting voortgaat

met het beheren en besturen van VvE, tot het moment waarop de nieuwe

begroting alsnog kan worden vastgesteld. Het bestuur doet er verstandig

aan om de concept-jaarstukken te delen met de leden, ook al kunnen ze

niet in een ALV worden vastgesteld.

Vragen? VvE Belang helpt!

Mr. John Liewes, jurist bij VvE Belang: “Het zijn ongewone tijden, dus ik kan

me voorstellen dat u vragen hebt, bijvoorbeeld over de bevoegdheden van

het bestuur. Neem dan contact op met onze juridische helpdesk.

Bel 0162 469 120 of mail naar juridisch@vvebelang.nl.”

Ledenbelang centraal

Advies: handel naar bevind van zaken. Doe wat een redelijk handelende

bestuurder of beheerder in de gegeven omstandigheden zou doen. Betrek

de leden erbij, ook al is vergaderen niet mogelijk. Goede communicatie

met de leden is juist nu essentieel, om te voorkomen dat achteraf,

wanneer alsnog om bekrachtiging van feitelijke bestuurshandelingen

in de tussenliggende periode wordt verzocht, de leden niet voor

verrassingsbesluiten komen te staan.

Met dank aan mr. Richard de Laat.

COLOFON

VvE Magazine is een uitgave

van Stichting VvE Belang,

belangenorganisatie voor de VvE


21e Jaargang nummer 81

Mei 2020

VvE Magazine verschijnt 4 x per jaar

Redactieadres en

advertentie-exploitatie

VvE Belang

Postbus 210, 4900 AE Oosterhout

Tel. 0162 – 469 120

Fax. 0162 – 461 526

E-mail: info@vvebelang.nl

Doelgroep

Vakblad voor de VvE


Hoofdredacteur

Carola Peters-van der Gouw

MEDEWERKERS REDACTIE

mr. C.J.C.M. Oomen, VvE Belang

mr. A.C.W. Luijk-van Veldhuizen, VvE Belang

mr. J.A. Liewes, VvE Belang

mr. R.P.M. de Laat, De Advocaten van Van Riet

Syp Wynia, columnist/opiniemaker

Ing. A. Warnaar, Ontwikkelend Beheer Woningen

mr. B. Zwaveling, Rijnvis en Zwaveling Notarissen

Whitney Heyliger, Liftinstituut

Henk Mulder, consultant building maintenance

Pieter Moedt, Centraal Beheer Achmea

Carola Peters, Codex PR&P

VORMGEVING EN PRODUCTIE

Pauline de Ruiter en Thomas Steenvoorden

Buro Binnen, Noordwijk

FOTOGRAFIE

Jan de Groot – Zorro Producties

Henri van der Beek

Johannes Timmermans

John Kerkhofs

Luiten Plekker

WVH – Houdt Zicht

Carola Peters

COVERFOTO

Jan de Groot

CARTOONS

Arend van Dam

Djanko

Contact met de redactie

magazine@vvebelang.nl

Disclaimer

Ondanks alle aan de samenstelling van dit blad bestede

zorg kunnen zowel auteurs, redacteuren en uitgever

geen en kele aansprakelijkheid aanvaarden voor de

onvolledigheid of onjuistheid van de inhoud van deze

uitgave van VvE Magazine.

74

GECERTIFICEERD ONDERHOUD CV-KETELS

De wettelijke certificering voor installatiewerk aan gasgestookte toestellen

(de ‘gasketelwet’) moet een opmaat worden naar verplicht onderhoud van

cv-ketels, vindt Techniek Nederland.

Vanaf 2022 moet een gecertificeerd bedrijf worden ingeschakeld voor het

inbedrijfstellen, het onderhoud en de reparatie van cv-ketels. De onderhoudsbeurt

zélf heeft geen wettelijke verankering en dat moet wel

gebeuren, vindt de installateursvereniging. Immers: dan zijn onveilige

situaties nog altijd mogelijk.

De gasketelwet gaat op 1 juli a.s. in, maar installateurs hebben dan nog

anderhalf jaar de tijd om de vakbekwaamheid van monteurs aan te tonen

en bedrijfsprocessen op orde te krijgen. Vanaf dat moment zijn installatiebedrijven

die zonder deze papieren werk aan de gasketel uitvoeren strafbaar,

maar ook opdrachtgevers kunnen een boete krijgen. Dus ook VvE’s.

Naar verwachting gaat een onderhoudsbeurt 20 euro méér kosten, maar

dat zal per bedrijf verschillen.

BRON: INSTALLATIE.NL

METSELWERK VAN

GEVELS GEBLAZEN

De stormen van begin dit jaar hebben

op diverse plaatsen in Nederland

het metselwerk van gevels

geblazen. Het bovenste deel van

het Tilburgse Stadskantoor en de

kopgevel van een woongebouw uit

de jaren 50 in Sassenheim waren

niet bestand tegen de harde wind.

Of er meer aan de hand is dan

alleen stormschade is in beide

gevallen nog onduidelijk. Het is niet

ondenkbaar dat de verankering van

het metselwerk onvoldoende was.

BRON: BOUWWERELD

(Onderhouds)bedrijf voor

uw VvE nodig?

VERBOD OP AARDGAS

Utrecht is de eerste gemeente in Nederland die haar inwoners mag verplichten

om ‘van het gas af’ te gaan. In de wijk Overvecht-Noord staan ca.

8.000 (meest corporatie-)woningen. Die zijn aangesloten op stadsverwarming.

Zo’n 4.400 daarvan hebben nog een gasaansluiting voor het koken.

De gasleidingen zijn verouderd en moeten worden vervangen. Daarom mag

Utrecht deze maatregel nemen. De komende twee jaar krijgen de bewoners

de mogelijkheid om - volgens de gemeente budgetneutraal - van het gas af

te gaan. Als ze dat niet doen, kunnen ze ertoe worden verplicht in het kader

van de Crisis- en herstelwet.

BRON: HET FINANCIEELE DAGBLAD

VOLLEDIG HOUTEN

APPARTEMENTENCOMPLEX

In het hart van het Lloydkwartier

realiseert Mei architects and planners

het eerste volledig houten

woongebouw van 50 meter hoog

in Rotterdam. Het gebouw met de

naam Sawa wordt volledig in CLT

(cross laminated timber) gebouwd.

Daarnaast krijgt het gebouw royale

groene terrassen voor versterking

van de biodiversiteit in de wijk.

BRON: DE ARCHITECT

SUBSIDIE VOOR HUURWONINGEN

Interessant voor eigenaars die hun appartement verhuren: het Rijk trekt 200

miljoen euro uit om huurwoningen van het gas af te helpen. Verhuurders

van woningen kunnen een aanvraag doen voor maximaal € 5.000 subsidie

per woning. De subsidieregeling startte op 1 mei jl. en kan worden gebruikt

voor het verwijderen van oude gaspijpen, cv-ketels, geisers en gasfornuizen

en voor het aanpassen van leidingen. De maatregelen moeten binnen vijf

jaar zijn gerealiseerd.

LODEN LEIDINGEN

OPSPOREN

Het RIVM heeft methoden ontwikkeld

voor eigenaars van woningen

en andere gebouwen voor het

opsporen van (onzichtbare) loden

leidingen, met name door het

nemen van monsters.

De Onderhoudsbedrijvengids voor VvE’en is

een initiatief van VvE Belang. Als u www.obgi.nl

aanklikt, ziet u een lange rij van dienstverleners.

OMGEVINGSWET EN INVOERINGSWET AANGENOMEN

Nadat de Omgevingswet was goedgekeurd, stemde de Eerste Kamer in

februari jl. in met een speciale Invoeringswet die hoort bij de Omgevingswet.

Of de startdatum van 1 januari volgend jaar haalbaar is, wordt komende

zomer bepaald. De Omgevingswet komt in de plaats van maar liefst 26

bestaande wetten, regelingen en besluiten. De ambitie is om bouwvergunningen,

bestemmingsplannen, natuur- en milieuvergunningen in het

vervolg allemaal door één centraal loket te laten verzorgen. Rijk, gemeenten,

provincies en waterschappen moeten daarin intensief samenwerken.

De bedoeling is dat de doorlooptijd voor de beoordeling van vergunningsaanvragen

daardoor flink omlaag gaat: van gemiddeld 26 weken naar

8 weken zodra de Omgevingswet definitief van kracht is. Op die manier

wil het Rijk grote maatschappelijke opgaven als de energietransitie en het

terugdringen van het woningtekort beter haalbaar maken.

BRON: COBOUW

Het onderzoek is uitgevoerd in

opdracht van het ministerie van

Infrastructuur en Waterstaat. Eerder

toonde het RIVM aan dat leidingen

die lood afgeven aan kraanwater

schadelijke effecten kunnen hebben

voor de intelligentie van kinderen en

voor de nierfunctie en de bloeddruk

van volwassenen.

De Gezondheidsraad adviseerde

vorig jaar de loden leidingen te

saneren. Naar schatting hebben

nog tussen de 100.000 en 200.000

woningen loden leidingen.

BRON: TROUW

Van schilders tot loodgieters en van rioleringsbedrijven

en leveranciers van zonnepanelen tot

ondernemers in hangen sluitwerk. Als u uw

postcode invoert, ziet u direct welke bedrijven

in uw omgeving werkzaam zijn.

Kijk op www.obgi.nl

“Ja, wij zijn voordeliger uit. De jaarlijkse

kosten van € 900 zijn lager dan voorheen.

Exclusief het voordeel van de energie.

Dat is een aardige besparing.”

Kees ten Hove, VvE beheerder.

www.mitsubishi-liften.nl/m-use

Minimaal €15.000 besparen

op je lift en onderhoud?

“De lift blijft eigendom van Mitsubishi, en dat is prima. Waarom zou je

zoiets duurs willen aanschaffen. Tevens hoeven wij ons de komende

jaren niet meer druk te maken over hoge onderhoudskosten”

Hans Stroink VvE St. Hubertus Ede

Eerlijke spreiding van de kosten over huidige en

toekomstige gebruikers

Gegarandeerde beschikbaarheid

voor 40 jaar

Transparante afrekening op basis

van daadwerkelijk gebruik

€0 initiële investering bij

gebruik van M-Use®

Meer klanten over M-Use®, de uitgebreide brochure

en een vrijbijvende liftinspectie vind je op:

www.mitsubishi-liften.nl/m-use

Je kunt ook ons direct bereiken op

0318 586 586 of info@mitsubishi-liften.nl

VvE magazine mei

Transform your PDFs into Flipbooks and boost your revenue!

Delete template?

Save as template ?