VvE magazine augustus 2020

vvebelang70241

VvE Belang geeft hét vakblad 'VvE Magazine' uit, met een groot aantal artikelen over dagelijkse, praktische VvE-aangelegenheden.

Een aantrekkelijk, rijk geïllustreerd blad met alle informatie over financiële, juridische en bouwkundige zaken in heldere, toegankelijke artikelen. Plus interviews met beleidsmakers en deskundigen op tal van terreinen. U bent dus altijd op de hoogte van actuele ontwikkelingen in VvE-land. En omdat VvE’s altijd nog het meeste leren van elkaars ervaringen, is daar veel ruimte voor in het magazine. Al heel wat VvE-bestuurders hebben hun voordeel gedaan met de tips van hun ‘collega-VvE’s' in het hele land!


“Ja, wij zijn voordeliger uit. De jaarlijkse

kosten van € 900 zijn lager dan voorheen.

Exclusief het voordeel van de energie.

Dat is een aardige besparing.”

Kees ten Hove, VvE beheerder.

VOORWOORD

VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2020 #3 3

INHOUD #3-2020

www.mitsubishi-liften.nl/m-use

Minimaal €15.000 besparen

op je lift en onderhoud?

F.G.M. Schuurs

voorzitter VvE Belang

WEG MET BIOMASSA;

meer inzetten

op isoleren

Om aan onze klimaatdoelstelling te voldoen,

heeft het kabinet ervoor gekozen groots in

te zetten op biomassa. En dan met name de

biomassa uit gekapte bomen en snoeiafval.

Hele bossen moeten overzees gekapt worden

om hier verbrand te worden. Een administratieve

CO 2 -reductie, die ook nog eens tot veel

CO 2 - en stikstofuitstoot leidt.

4 ‘Van Belang’

Kees Oomen over laadpalen in

VvE-complexen

8 Ontwerp wetsvoorstel appartementsrechten

20 Ventileren; zeker in coronatijd!

22 Wat willen appartementsbewoners?

BIJZONDERE APPARTEMENTEN

14 De Markthal Rotterdam

JURIDISCH

26 De wijkrechter

28 Gebouwdelen in eigen beheer

31 Van de rechter: geen slimme advocaat

“De lift blijft eigendom van Mitsubishi, en dat is prima. Waarom zou je

zoiets duurs willen aanschaffen. Tevens hoeven wij ons de komende

jaren niet meer druk te maken over hoge onderhoudskosten”

Hans Stroink VvE St. Hubertus Ede

Eerlijke spreiding van de kosten over huidige en

toekomstige gebruikers

Gegarandeerde beschikbaarheid

voor 40 jaar

Transparante afrekening op basis

van daadwerkelijk gebruik

€0 initiële investering bij

gebruik van M-Use®

Meer klanten over M-Use®, de uitgebreide brochure

en een vrijbijvende liftinspectie vind je op:

www.mitsubishi-liften.nl/m-use

Je kunt ook ons direct bereiken op

0318 586 586 of info@mitsubishi-liften.nl

Er is maar liefst ruim 11 miljard euro aan subsidiegeld voor vrijgemaakt. Een enorm

bedrag dat u en ik onder andere via forse extra heffingen op onze energierekening

opbrengen.

De Sociaal Economische Raad (SER), een belangrijk adviesorgaan van het kabinet,

vindt dat Nederland moet stoppen met het gebruik van houtige biomassa om

stroom en warmte op te wekken. Inmiddels keert het kabinet, onder invloed van de

zeer negatieve publieke opinie, terug op zijn schreden; houtige biomassa gaat min

of meer in de ban. Maar de klimaatdoelstellingen dan? De keuze voor biomassa

was mede ingegeven door het adagium ‘met grote stappen snel thuis’. Maar een

duurzame oplossing is een oplossing die langjarig effect heeft, en dat heeft het

opstoken van bossen niet.

Isoleren van gebouwen is wél een duurzame oplossing. Tot en met de Hoge Raad

der Nederlanden toe, is de staat veroordeeld (in de bekende Urgenda-zaak) om

meer te doen tegen de uitstoot van broeikasgassen, waaronder CO 2 . Al direct na

het eerste vonnis in deze zaak verscheen een brief van een groep hoogleraren die

het kabinet opriep onder andere in te zetten op isoleren. Eerlijk gezegd hoef je

geen hoogleraar te zijn om te weten dat alle energie die je niet hoeft op te wekken,

een blijvende (duurzame) besparing is. Het is de eerste stap uit de Trias Energetica.

En welke keuze maakt ons kabinet? De komende 10 jaren, zo staat het in het

Klimaatakkoord, wordt slechts 100 miljoen euro per jaar vrijgemaakt voor subsidies,

waaronder een deel aan isolatie. Dus 1 miljard in 10 jaar. Dat klinkt misschien

als een geweldige ondersteuning, maar dat is het niet. We hebben in Nederland

wel ruim 7,5 miljoen woningen waarvan een aanzienlijk deel nog ‘elementaire’

isolerende maatregelen moet nemen. Vooral bij appartementencomplexen van

vóór 1995 kunnen grote stappen gezet worden. Maar wel met een goede ondersteuning

van de overheid.

Besteed een belangrijk deel van de vrijgekomen 11 miljard aan isolatiesubsidie.

Laat ingewikkelde subsidievoorwaarden zoals ‘de 2-maatregelen eis’ vervallen. Veel

VvE’s hebben al moeite met het nemen van één maatregel. De bestaande voorraad

staat er dan warmpjes bij en de besparing van CO 2 is enorm en vooral blijvend en

dus duurzaam. Uit het rapport ‘Op weg naar een klimaatneutrale woningvoorraad

in 2050’ blijkt dat bij een goed geïsoleerde woningvoorraad de CO 2 -uitstoot met

50 tot 80% verminderd wordt.

Isoleren van woningen: grote stappen - snel thuis

COLUMNS

7 Volks- of partijvertegenwoordiger?

door Syp Wynia

33 Daar aan de waterkant

door Ingrid de Jong

BIJZONDERE ORGANISATIE

60 VENIN

VERZEKERINGEN

36 Centraal Beheer: verduurzaming

BOUWKUNDIG

38 Leesbaarheid van het MJOP

40 Bouwkundige Coach:

VvE Schermerhornpark

43 Vraag het aan het Liftinstituut

44 Brandveiligheid van gevels

48 Taxatievoordeel: VvE Nuova Campagna

ENERGIEBESPAREN

50 Maarten van Poelgeest:

Uitvoeringsoverleg Klimaatakkoord

52 Zonnepanelen op Belvedère

Nieuw Wolfslaar

58 Infraroodverwarming

64 Zonnepanelen op De Weijenberg

Oisterwijk

66 Verduurzaming Sonnewende Baarn

70 Waterzijdig inregelen

EN VERDER

10 Het zijn toch je buren

74 Veelgestelde juridische vragen

76 Veelgestelde bouwkundige vragen

80 Dienstenpagina

81 Evenementenagenda en colofon

82 Nieuwsflitsen



VAN BELANG

4 VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2020 #3 5

IN DEZE RUBRIEK BEHANDELT VVE

BELANG-DIRECTEUR KEES OOMEN

KWESTIES IN HET DOMEIN VAN

DE VVE. ONDERWERPEN DIE HIJ

BESPREEKT MET DE OVERHEID,

BELANGENBEHARTIGERS OF

MARKTPARTIJEN. DEZE KEER:

LAADPALEN VOOR DE VVE

Laadpalen

voor de VvE:

een beladen dossier

De hoogste tijd voor een eerlijk en transparant verhaal

Al een paar jaar vraag ik aandacht voor het onderwerp laadpalen binnen

de complexen van VvE’s. En ik ben niet de enige die zich met dit

onderwerp bezighoudt; veel partijen in het land doen dat. De reden is

eenvoudig: door de groei van het aantal elektrische auto’s zijn er ook

steeds meer laadpalen nodig. En ook voor dit onderwerp geldt: niets

menselijks is ons vreemd. Want een laadpaal is prima, maar dan wel op

onze eigen parkeerplaats!

Het dossier ‘laadpalen’ heeft de

afgelopen maanden een wending

genomen waardoor het onderwerp

op zijn zachtst gezegd ‘beladen’ is

geworden. Want wat is er gebeurd?

Op basis van onderzoek is duidelijk

geworden dat er in 2030 tussen de twee

en drie miljoen elektrische auto’s rond

zullen rijden. Ook is daarbij becijferd dat

er binnen de complexen van VvE’s in

Nederland ongeveer 300.000 laadpalen

gerealiseerd dienen te worden.

De elektrische auto verlaat ook het

min of meer exclusieve domein van

de zakelijk rijder. De Rijksoverheid wil

ook de particulier aan de elektrische

auto krijgen. De pot met subsidies die

de automobilist moest stimuleren,

was binnen acht dagen leeg. Ofwel:

in acht dagen was 17,2 miljoen euro

opgesoupeerd. Ruim 6.000 auto’s

zijn er gekocht; meer zelfs, want waarschijnlijk

wordt een aantal aanvragen

verlegd naar 2021.

Belemmerend?

De elektrische auto doet dus definitief

zijn intrede; ook binnen VvEcomplexen.

Zo’n drie jaar geleden

zijn we bij VvE Belang benaderd

door partijen die zich verdiepten in

de problematiek van laadpalen op

parkeerplaatsen binnen een VvEcomplex.

De vier grote gemeentes

(Amsterdam, Rotterdam, Den

Haag en Utrecht) hebben zelf een

brochure ontwikkeld met daarin

een stappenplan voor de VvE en de

appartementseigenaar.

Het grote probleem voor de VvE lag

vooral binnen het juridische en het

financiële domein. Het plaatsen van

een laadpaal in een parkeergarage

was meestal afhankelijk van de

toestemming van de Vergadering

van Eigenaars. Er zijn immers

gemeenschappelijke delen bij de

aanleg betrokken. Bovendien moet de

laadpaal aangesloten worden op de

elektrische installatie van de VvE. Deze

besluitvorming werd - en wordt - door

de overheid gezien als belemmerend.

Diezelfde overheid wil dat iedereen die

dat wil, het recht krijgt om een laadpaal

te plaatsen (op zijn privéparkeerplaats).

MR 2017

De opstellers van het nieuwste

Modelreglement, MR 2017, hebben

een constructie bedacht en ontwikkeld

waardoor er geen toestemming meer

nodig is van de Vergadering van

Eigenaars. De eigenaar die een laadpaal

wil, moet dit dan alleen melden bij het

bestuur (notificeren). Deze notificatieregeling

zou het leven van een aspirantelektrisch

rijder een stuk makkelijker

maken. Maar alles heeft een keerzijde;

ook deze notificatieregeling. Immers:

de VvE raakt al snel de controle kwijt

over de situatie in de parkeergarage.

In deze editie van VvE Magazine

leest u op pagina 8 en 9 een artikel

over het boek ‘Vervolg Boek 5 van

de toekomst, ontwerpwetsvoorstel

Appartementsrechten’. Dit boek is

het resultaat van intensieve beraadslagingen

binnen de Werkgroep

Modernisering Appartementsrecht

Nederland. Een van de onderdelen

betreft een advies aan de minister van

Binnenlandse Zaken over het realiseren

van laadpalen binnen VvE-complexen,

in de juridische context natuurlijk.

Scenario’s

En u weet zo langzamerhand wat er

gebeurt als juristen aan de haal gaan

met een onderwerp. Dan komen

allerlei scenario’s aan de orde, die ook

voor de direct betrokkenen nieuw zijn.

Want het gaat lang niet altijd over de

vraag of een eigenaar een laadpaal op

zijn eigen parkeerplaats mag plaatsen.

De werkgroep kwam met de volgende

scenario’s:

• een eigen oplaadpunt op een

privégedeelte met een exclusief

gebruiksrecht

• een gemeenschappelijk oplaadpunt

op een gemeenschappelijke

parkeerplaats, eigendom van de VvE

• een oplaadpunt in eigendom van een

eigenaar of van meer eigenaars op

gemeenschappelijke parkeerplaatsen

met een exclusief gebruiksrecht.

Uiteindelijk is een advies uitgebracht

aan de minister om te komen tot een

notificatieregeling voor de eerste

variant: een eigen oplaadpunt op

een privégedeelte met een exclusief

gebruiksrecht. Het advies behelst nog

veel meer, maar daarvoor is op deze

twee pagina’s geen ruimte. De minister

heeft het advies overgenomen en wil

komen tot een notificatieregeling.

En dan komt Kassa…

De marktpartijen, leveranciers van

laadpalen, zogenaamde cpo’s (charge

point operators), serviceproviders

etc. zijn inmiddels ook geïnteresseerd

geraakt in de VvE. Enpuls, dat samen

met VvE Belang de VvE Zonnecoach

ontwikkelde, heeft VVEEVV ontwikkeld.

Dat programma ondersteunt VvE’s bij

hun traject om te komen tot de aanleg

van laadinfrastructuur. Alle neuzen

staan dus in dezelfde richting. Alles

is erop gericht om het realiseren van

laadpalen in o.a. parkeergarages van

VvE’s mogelijk te maken.

En dan… volgt op 22 februari jl. een

aflevering van het tv-programma

Kassa. In die uitzending wordt een

schrikbeeld geschetst van elektrische

auto’s en laadpalen in parkeergarages.

Een veiligheidsdeskundige bezigt

termen als ‘crimineel’, dom’, ‘dwaas’

en ‘uit den boze’ als het gaat om

laden in parkeergarages. Het kwaad

is direct geschied: de kijkers zien

een brandende auto of scootmobiel.

Weliswaar helemaal buiten de context,

maar het beeld is angstaanjagend.

Het VvE-perspectief

Zelf mocht ik op 9 mei jl. aanschuiven

bij Kassa om het onderwerp vanuit

Het advies aan de

minister is om te

komen tot een notificatieregeling

voor een

eigen oplaadpunt op

een privégedeelte

met een exclusief

gebruiksrecht

het perspectief van de VvE te

belichten. Voor mij was duidelijk dat

we nergens een brand hebben gezien

in een parkeergarage, dat nergens

is aangetoond dat elektrische auto’s

spontaan ontbranden en dat niet wordt

vermeld dat de situatie vaak gewoon in

orde is in garages. Ik heb aangegeven

dat VvE’s zich vooral goed moeten

oriënteren en nieuwe voorschriften

moeten afwachten. VvE’s die zich

zorgen maken, doen er goed aan om

een deskundige de situatie te laten

beoordelen.

In één klap vormen laadpalen dus

een beladen onderwerp. Terwijl de

wereld doordraait en de overheid de

aanschaf van elektrische voertuigen

stimuleert (ook voor particulieren)

zetten VvE’s massaal de rem op

projecten met laadpalen. Die zullen

er desondanks wel komen en de

overheid gaat gewoon door met de

notificatieregeling van eigenaars.

Een en ander maakt wel duidelijk dat

het de hoogste tijd is voor een eerlijk

en transparant verhaal. Een verhaal dat

alle aspecten behandelt, waaronder

brandveiligheid en brandpreventie,

technische voorschriften, een duidelijke

normering en goede voorlichting.

Samen met veel mensen heb ik hard

gewerkt om het onderwerp van de

laadpalen voor VvE’s zo goed mogelijk

te regelen. Het woord is nu aan de

overheid.



COLUMN

VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2020 #3 7

VOLKSVERTEGENWOORDIGER OF

PARTIJVERTEGENWOORDIGER?

Omtzigt maakte de afgelopen tijd onder meer naam als de ‘pitbull’ die - samen

met Renske Leijten van de SP - opkwam voor burgers die zeer onrechtvaardig

werden behandeld door de Belastingdienst.

De beschikbaarheid van veilig drinkwater

is vanzelfsprekend. Wie denkt daar nog

over na als hij onder de douche stapt, het

toilet doortrekt, zijn handen wast, de

wasmachine aanzet of zijn mond spoelt

na het tandenpoetsen? Hetzelfde geldt

voor een droge parkeergarage als het

regent. Je realiseert je pas het belang

als het niet meer werkt.

zorg voor water

druk | afvoer | kwaliteit

1 Hoogwaardige, legionellaveilige

drukverhogers en vuilwaterinstallaties,

op maat voor uw gebouw

2 In tip-top conditie gehouden door regelmatige,

vakkundige inspectie & onderhoud

3 24/7 op afstand bewaakt voor maximale

betrouwbaarheid, met DP Bluelink

4 Eigen landelijke calamiteitenservice, met

50 monteurs, die dag en nacht paraat staat

om direct in te grijpen als dat tóch nodig is

5 De zekerheid van veilig drinkwater, door

onderzoek en oplossingen van onze experts

Syp

Wynia

Als 130 CDA-leden anders

hadden beslist, was niet Hugo

de Jonge maar Pieter Omtzigt

politiek leider en lijsttrekker

van het CDA bij de volgende

Tweede Kamerverkiezingen

geweest. Er wordt nu geacteerd

of ze als tandem naar die

verkiezingen gaan. Dat moet

doen vergeten dat de CDAleiding

in 2012 al veel moeite

deed om Omtzigt weg te

krijgen als Kamerlid, maar dat

hij volkomen op eigen kracht

en met steun van de kiezer

terugkwam.

De inner circle bij het CDA had ondertussen - na het afvallen van Wopke

Hoekstra - Hugo de Jonge als enige favoriet voor het CDA-leiderschap naar

voren geschoven. Onder anderen Sybrand Buma en minister Ferdinand

Grapperhaus lieten openlijk hun voorkeur voor De Jonge blijken. Uit niets

bleek dat ze het idee hadden daar enig risico mee te lopen. Hugo de Jonge

was nog niet eerder Kamerlid. Hij werd in 2017 door fractievoorzitter Sybrand

Buma weggeplukt uit Rotterdam, waar hij wethouder was. In één keer werd hij

vicepremier gemaakt. Aan die lancering door de CDA-leiding was - behalve in

Rotterdam - nog geen kiezer en zelfs geen CDA-lid te pas gekomen.

Dat brengt ons op een brief die D66-minister Kajsa Ollongren van

Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties op 1 juli jl. naar de Tweede Kamer

stuurde. Ollongren had tot dan toe een naam op te houden als D66-minister

met weinig sympathie voor meer democratie. Meteen na haar aantreden als

minister had ze met verve het afschaffen van het raadgevend referendum

verdedigd. Vrijwel alle voorstellen van de Staatscommissie-Remkes die het

kiesstelsel onderzocht, veegde Ollongren van tafel. Terwijl het toch niet niets

was waar Remkes voor waarschuwde: een derde van de bevolking voelde zich

niet meer vertegenwoordigd door de politiek.

Maar deze zomer kwam Ollongren verrassenderwijs met een idee dat ook al

door Remkes was geopperd: zorg ervoor dat kiezers zelf kunnen kiezen wie ze

in de Kamer willen (want nu wordt dat eigenlijk door de partij bepaald). Als het

plan doorgaat, worden veel meer Kamerleden de volksvertegenwoordigers die

ze volgens het boekje horen te zijn (en niet de partijvertegenwoordigers die ze

in de praktijk zijn).

De draai van Ollongren past in een langere reeks van kerende bewegingen

van regeringspartijen. De gesubsidieerde houtstook is uit de gratie, er wordt

stilletjes teruggekomen op het gasverbod-beleid, van zuinig kabinetsbeleid is

in de verste verte geen sprake meer en een partij als het CDA wil geen markt

meer in de zorg (voor zover die er was, maar dat is een ander verhaal).

Kabinetten vergeten na de formatie wel vaker dat ze het product zijn van

verkiezingen. Maar in het geval van het derde kabinet-Rutte was werkelijk alles

wat de burgers in het vooruitzicht was gesteld uit het zicht verdwenen en

vervangen door belangen die de achterkamertjes wel wisten te halen.

“Op ieder moment zorgeloos

de kraan openzetten”

Syp Wynia is uitgever van het

digitale weekblad Wynia’s Week

www.sypwynia.nl Hij was twee

decennia politiek commentator

en economisch columnist van

weekblad Elsevier.

Pieter Omtzigt staat symbool voor de volksvertegenwoordiger die de

burgers niet vergat. Hij werd verrassenderwijs bijna door de CDA-leden

geparachuteerd als de man waar ze meer vertrouwen in hebben dan in de

favoriet van de partijleiding. Ook elders in Den Haag dringt door dat je de

kiezer niet onder ogen kunt komen als je na de verkiezingen steeds weer doet

of burgers er niet toe doen. Dat is het goede nieuws van deze zomer.

www.dp.nl | (0172) 488388 | dp@dp.nl



JURIDISCH

8 VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2020 #3 9

VAN LINKS NAAR RECHTS: KEES OOMEN, MECHTELD

VAN DER VLEUTEN EN RENÉ BRINKHUIJSEN

‘Vervolg Boek 5 BW van de toekomst:

ontwerpwetsvoorstel appartementsrechten’

Modernisering, harmonisering en

flexibilisering appartementsrecht

Verduurzaming van uw appartementencomplex; de installatie van laadpalen voor bewoners die elektrisch

willen rijden; de stalling van een scootmobiel; het zijn allemaal zaken die niet eenvoudig te regelen zijn

voor VvE’s met een ‘oud’ modelreglement. Dat brengt immers nogal wat beperkingen met zich mee. Een

ontwerpwetsvoorstel moet daarin verandering brengen. In dat voorstel is een Algemene Maatregel van

Bestuur (‘VvE-besluit’) opgenomen; een set regels die gaan gelden voor alle VvE’s in Nederland. Dat VvEbesluit

gaat dan boven het splitsingsreglement, waardoor het nemen van allerlei maatregelen eenvoudiger

wordt. Het voorstel wordt beschreven in het boek ‘Vervolg Boek 5 BW van de toekomst: ontwerpwetsvoorstel

appartementsrechten’.

We spraken drie van de zeven leden

van de Werkgroep Modernisering

Appartementsrecht Nederland

(WMANL) die aan het boek

meeschreven: René Brinkhuijsen,

bestuurslid van beheerdersorganisatie

VGM NL, mr. Kees Oomen, directeur

van VvE Belang en mr. dr. Mechteld

van der Vleuten, die promoveerde

op het proefschrift over gemengde

complexen. De werkgroep stelde een

boek samen dat alle aspecten van een

modern appartementsrecht behandelt.

De titel van het boek zegt het al: dit

is een vervolg op ‘Boek 5 BW van de

toekomst’, dat in 2016 verscheen.

Daarin werd - naast de behandeling

van diverse andere onderwerpen uit

het zakenrecht - een aantal voorstellen

gedaan om het appartementsrecht

te moderniseren. Al meer dan 15

jaar houden deskundigen op het

gebied van het appartementsrecht

zich met dit type vragen bezig. Het

appartementsrecht is behoorlijk

verouderd, ondanks de diverse

aanpassingen die sinds 1952 zijn

doorgevoerd. Het is nu tijd voor een

ingrijpende modernisering, harmonisering

en flexibilisering van het appartementsrecht,

stelt de werkgroep.

Splitsingsakte wijzigen?

Kees Oomen: “Veel VvE’s zouden

hun splitsingsakte wel willen wijzigen

omdat ze alleen op die manier een

modern reglement kunnen samenstellen

dat is toegesneden op de

huidige én de toekomstige situatie.

In de meeste gevallen komt dat er niet

van: wijziging van de splitsingsakte is

heel lastig en vooral ook heel duur.

Dus maken ze er maar het beste van,

mét alle beperkingen van dien. Voor

heel kleine VvE’s, die bijvoorbeeld

bestaan uit twee of drie eigenaars, is

de situatie zo mogelijk nog lastiger. De

wetgeving is voor hen veel te ‘zwaar’

en te ingewikkeld. Daarom hebben we

het ‘modelreglement light’ ontwikkeld,

speciaal voor die heel kleine VvE’s.”

René Brinkhuijsen: “Beheerders en

bestuurders worstelen met veel problemen

door al die oude reglementen.

Je ziet soms dat drie identieke

gebouwen allemaal een verschillend

splitsingsreglement hebben. Wat de

ene VvE wél kan, is onmogelijk voor

de andere. Het zou voor iedereen

makkelijk zijn als ze met dezelfde

(gemoderniseerde) set regels te maken

hebben.”

Mechteld van der Vleuten: “En dan

heb je ook nog de kwestie van de

gemengde complexen. Huurders

hebben theoretisch niets met de

VvE te maken, maar voelen zich wel

betrokken bij het beheer van hun

gebouw, waar ze soms al heel lang

wonen. Ze zitten vaak klem tussen de

eigenaar van hun woning (meestal een

woningcorporatie of een belegger) en

de VvE. In ons wetsvoorstel proberen

we die situatie ook beter te regelen,

o.a. door de formele positie van de

huurders te verbeteren.”

Wet aanpassen

De werkgroep stelt voor dat in de wet

een zogenaamde ‘delegatiebepaling’

wordt opgenomen. Die houdt in dat

het voor de wetgever mogelijk is om

via het VvE-besluit de VvE-regels aan

te passen aan nieuwe omstandigheden

of ontwikkelingen. Een voorbeeld:

een VvE wil laadpalen realiseren,

maar krijgt geen gekwalificeerde

meerderheid in de ALV. Dan moet het

mogelijk zijn dat de elektrisch rijder

zelf het oplaadpunt realiseert (voor

eigen rekening) en dat meldt aan de

VvE: de notificatieplicht. Voorstellen

om het complex te verduurzamen,

moeten nu nog met een quorum en

een gekwalificeerde meerderheid

worden genomen. Dat moet mogelijk

worden met een gewone meerderheid

(de helft plus een); het quorum vervalt.

Het VvE-besluit maakt ook een einde

aan de verwarring rond collectieve en

individuele leidingen in het gebouw.

Mechteld van der Vleuten: “Dat

betekent niet dat de VvE te maken

krijgt met een keurslijf. Vergelijk het

maar met het splitsingsreglement

en het huishoudelijk reglement: de

VvE krijgt op verschillende plaatsen

de mogelijkheid om de bepalingen

naar eigen inzicht en behoefte aan te

passen.”

Kees Oomen: “We kennen zo’n

Algemene Maatregel van Bestuur al

op andere terreinen van wetgeving,

maar in het appartementsrecht is het

nieuw. Mede daarom is het voorstel

ook voorgelegd aan een groot aantal

betrokken partijen, want we beseffen

natuurlijk dat het behoorlijk ingrijpend is.

We willen met dit ontwerpwetsvoorstel

bereiken dat een flink aantal bekende

problemen wordt opgelost en zeker

ook dat je niet elke keer een oplossing

voor één probleem hoeft te zoeken.

Het biedt de mogelijkheid om eenvoudig

en efficiënt in te spelen op

nieuwe ontwikkelingen. Het maakt dan

niet meer uit of je een reglement hebt

uit 1973 of uit 1992; de regels gelden

dan voortaan voor alle VvE’s.”

Flexibel

Niet alles valt te regelen in zo’n

AMvB: de werkgroep stelt o.a. een

‘light regime’ voor heel kleine VvE’s

voor, maar ook een ‘bruidsschat’

bij uitponding, regeling van het

inzagerecht, vereenvoudiging van de

gang naar de rechter en een ‘optoutregeling’

bij het aangaan van een

lening. Die zaken kunnen niet geregeld

worden in de AMvB: ze moeten in de

wet worden opgenomen, net als o.a. de

vergadertermijnen bij ondersplitsingen

en helderheid over de mogelijkheid om

elektronisch te stemmen.

Logische vraag: wanneer krijgen

de VvE’s met dit nieuwe regime te

maken? Zo snel mogelijk, als het

aan de werkgroep ligt. Het nieuwe

boek is bedoeld om de discussie op

gang te brengen. Er moeten nog veel

gesprekken en discussies plaatsvinden

voor het doel bereikt is: modernisering,

harmonisering en flexibilisering van het

appartementsrecht. In het voordeel van

alle Nederlandse VvE’s, want dat is hard

nodig!

DE WMANL

De werkgroep bestaat - naast de

geïnterviewden - uit mr. Ingrid

de Jong, mr. Richard de Laat,

mr. Astrid Luijk-van Veldhuizen,

mr. Claudia Siewers en mr. Arianne

Timmerman. De laatste heeft niet

meegewerkt aan het boek: zij was

toen nog geen lid van de WMANL.

INGRID DE JONG

ASTRID LUIJK

RICHARD DE LAAT

CLAUDIA SIEWERS

?

CONCRETE

VRAGEN

In de komende edities van

VvE Magazine zullen we aandacht

besteden aan concrete vragen van

VvE’s die beantwoord worden aan de

hand van de voorstellen die in het boek

worden gedaan. In de novembereditie

is het onderwerp: individuele

leidingen in gemeenschappelijke

delen. Hoe gaan we bijvoorbeeld

onderhoud en vervanging

regelen?



10 HET ZIJN TOCH JE BUREN...

VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2020 #3 11

VvE Waterzicht 2.0: het verhaal van Johan en Jet

VvE-bestuurder anno 2020 moet nogal wat kunnen

In de vorige editie van dit magazine las u het verhaal van VvE Waterzicht, waar een incompetent bestuur

uiteindelijk bakzeil haalde onder invloed van Johan, een assertief en actief VvE-lid. Een nieuwe bestuursvoorzitter

werd gevonden in Jet, die de nodige ervaring had in de realisatie van projecten in samenwerking

met anderen. Op dat artikel kwamen nogal wat reacties die voornamelijk gingen over de vraag: ‘Als die Johan

het zo goed weet, waarom werd hij zelf dan geen voorzitter?’. Die vraag laten we beantwoorden door Johan

en Jet zelf. U begrijpt dat deze namen gefingeerd zijn; de situatie is wél echt!

Johan: “De vaart was in alle opzichten uit de VvE

geraakt. Er was nauwelijks interesse in actuele zaken,

terwijl we juist voor heel ingrijpende beslissingen

stonden - en staan! Denk maar aan maatregelen in

het kader van de energietransitie, maar ook aan het

toenemende aantal eisen die aan VvE’s worden gesteld.

En niet te vergeten: stijgende kosten waarmee onze

leden worden geconfronteerd. Je moet anno 2020

nogal wat kunnen als VvE-bestuurder!

Als ondernemer heb ik vaker met dat type ingrijpende

ontwikkelingen te maken gehad. Ik werd in die tijd

steeds weer geconfronteerd met het feit dat de

menselijke factor allesbepalend is. Je redt het niet met

solistisch optreden of met ‘gezond verstand’. Het gaat

om teamwork, waarbij de inzet van anderen absoluut

noodzakelijk is. Omdat we hier in de Achterhoek veel

ervaring hebben met ‘naoberschap’, heb ik mijn licht

opgestoken bij organisaties in de buurt.”

Waardering voor vrijwilligers

Jet weet daar alles van: “De kern van goed nabuurschap

is in feite eenvoudig: je onderhoudt goed

contact met elkaar en je helpt elkaar als het nodig

is. Bij grote evenementen zie je dat in een wat meer

geformaliseerde vorm. Kijk maar naar een corso:

dan komt de hele buurt of streek in actie. Allemaal

vrijwilligers die samenwerken met een duidelijk doel

voor ogen. Waarom zou dat niet lukken in een VvE?

In ‘oude’ maar vitale buurten zie je ook die hechte

cultuur met respect voor elkaar. Iedereen kent - of

vindt - zijn/haar plaats en is bereid om een ander

te helpen. Het vrijwilligerswerk dat je daar ziet, kan

rekenen op echte waardering. Ik denk dat je die

aantrekkelijke situatie ook in een VvE kunt creëren

(waar het vrijwilligerswerk vaak niet echt wordt

gewaardeerd). Daar moet je dan in feite vandaag

De VvE is er

niet alleen voor

het gebouw,

maar vooral voor

de bewoners!

mee beginnen, want je bereikt dat doel niet binnen

enkele maanden. Ik denk dat we er wel een paar jaar

over gaan doen.”

Onrust

Toch nog even de vraag: waarom werd Johan zelf geen

voorzitter van het bestuur? “Dat zou niet verstandig zijn,

want ik heb me niet populair gemaakt bij de andere

bewoners”, zegt hij. “Dat ben ik me natuurlijk heel goed

bewust. In vergaderingen heb ik me steeds kritisch

opgesteld tegenover het falende bestuur. Daarmee

verstoorde ik volgens veel bewoners de rust en vrede

in het gebouw. Maar ondertussen ‘broeide’ er natuurlijk

van alles. De onrust, die er wel degelijk was, vond een

uitweg toen de penningmeester zich een stukje grond

toe-eigende.

Ik heb ook voortdurend gewezen op de ontoereikendheid

van de jaarlijkse reservering in het reservefonds.

Die bedroeg veel minder dan de geadviseerde - en

in ons geval meer dan noodzakelijke! - 0,5 % van de

herbouwwaarde die jaarlijks aan het reservefonds moet

worden toegevoegd. De leden vonden dat geen fijne

boodschap: het ging hun geld kosten! Dat zorgde

ervoor dat ik niet werd gezien als een maatje of als een

goede buur, maar als een bedreiging.”

‘Uit de vorige eeuw’

Jet: “De organisatie en aanpak van VvE Waterzicht was

traditioneel: een bestuur dat bestond uit vrijwillige leden

die allemaal in het gebouw wonen. Er is een beheerder,

er wordt tweemaal per jaar vergaderd en er is een (niet

geactualiseerde) VvE-bijdrage. Een opzet uit de vorige

eeuw dus. De bestuurders zijn niet gekozen op grond

van hun deskundigheid, maar omdat ze er toevallig

wonen. Dat is lastig nu er door de overheid steeds

meer eisen worden gesteld aan bestuurders. In een VvE

EN ÚW BUREN?

HEBT U OOK WEL EENS EEN

PROBLEEM (GEHAD) DAT VALT

IN DE CATEGORIE ‘HET ZIJN TOCH

JE BUREN’? EN WILT U ANDERE

LEZERS VERTELLEN HOE U HET

HEBT OPGELOST? UW VERHALEN

ZIJN - OOK ANONIEM -

WELKOM BIJ MAGAZINE@

VVEBELANG.NL.

gaan heel grote geldbedragen om en tegelijkertijd heb

je te maken met een groep mensen die idealiter een

‘gemeenschap’ vormen, maar waar (in het geval van

Waterzicht) geen transparantie was - en waar dus de

nodige achterdocht heerste. Zo’n combinatie van zaken

stelt nogal wat eisen aan een bestuurder. Ik denk dat er

in veel VvE’s veel aandacht is voor de entree, de conditie

van het dak, de kosten van het onderhoud en dergelijke,

maar veel minder voor de vraag hoe de bewoners het

wonen in hun complex ervaren.”

Gebouw en bewoners

Johan: “En daar gaat het om. De VvE is er niet alleen

voor het gebouw, maar vooral voor de bewoners! Als

iets in de coronacrisis duidelijk is geworden, is het dát

wel! Ik weet dat de VvE als taken heeft het beheer van

het gebouw en de belangenbehartiging van de leden.

Wat mij betreft mag dat laatste deel wel wat meer

aandacht krijgen. Daarom heb ik Jet gevraagd om

voorzitter van het bestuur te worden en dat voorstel is

gelukkig door de ledenvergadering aangenomen.

Jet woont niet in ons complex en kijkt dus met een

frisse blik naar de situatie die in de loop der jaren is

ontstaan. Ze is capabel en kan goed (dat wil zeggen:

zakelijk én empathisch) met mensen omgaan. Dat is

belangrijk, want de scepsis was groot. Ze moest dus veel

rekening houden met de verwachtingen van de leden.”

Jet: “Ik wilde vooral de geloofwaardigheid van het -

nieuwe - bestuur tot stand brengen. We zijn gestart

met een paar kleine projecten, waar we veel aandacht

aan hebben besteed en waarbij we de eigenaars volop

hebben betrokken. De leden moesten zien dat we het

meteen goed wilden doen. Dat is ook gelukt en daarmee

hebben we een goed vertrekpunt voor volgende -

grotere - plannen.”



EEN GOED

ONDERHOUDEN LIFT

IS EEN VEILIGE LIFT!

ONDERHOUD

STORINGSDIENST

REPARATIE

RENOVATIE

MODERNISERING

AAN ALLE

MERKEN LIFTEN

OMDAT U GRAAG

ZORGELOOS

IN DE LIFT STAAT

A. Einsteinweg 25a | 2408 AP Alphen aan den Rijn

Tel. 0172 501017 | info@bellboy.nl | www.bellboy.nl

Intercom vervangen?

Video intercom | Toegangscontrole | Postkasten

Freek Poortvliet

Technisch adviseur | Deurintercom

“Welk merk voor u het beste is hangt af van de bestaande situatie, de bekabeling en uw wensen.”

www.deur-intercom.nl info@deur-intercom.nl 0226 - 34 41 66

VvE Metea

thuis

in beheer

S 4 reno Homeliner ® Leidingrenovatie

www.vandervelden.com/renovatie

Genera

Zorgeloos verzekerd van beheer en onderhoud van uw vastgoed

Admira

Administratief en financieel VvE-beheer, inclusief bestuursondersteuning

Thesis

Bouwkundige ondersteuning voor uw VvE

Finera

Het basisbeheer pakket voor kleine VvE’s

Recrea

Optimaal financieel beheer voor uw vakantiepark

Corporea

Gezamenlijk beheer op maat gesneden

Servira

De beste service voor uw serviceflat

Educa

Workshop voor een professioneel VvE-bestuur

Endura

Voor de duurzame VvE

Nieuwbouw en Herontwikkeling

Hulp bij het oprichten van een VvE

tel: (030) 60 03 939 mail: vve@vvemetea.nl

www.vvemetea.nl

· Renovatie van leidingen zonder graaf-, hak-, en/of breekwerk;

· Geschikt voor leidingen met kleinere diameters;

· Toepasbaar in meest uiteenlopende materialen, waaronder ook asbest;

· Milieuvriendelijk eindproduct;

· Een constructief sterk en waterdichte leiding;

· Een gedegen beheerplan dat problemen voorkomt

en kosten beheersbaar maakt;

· Garantie op de geleverde producten;

· Zeer ervaren en betrokken vakmensen die

dag en nacht klaar staan.

Biedt minimale overlast en maximale kwaliteit!

3020003 VEL advertentie nav beurswand 180x129 mm.indd 1 10-03-20 10:31



BIJZONDERE APPARTEMENTEN

14

VVE MAGAZINE

BESTEEDT AANDACHT

AAN BIJZONDERE APPAR-

TEMENTEN. IN DEZE ZESEN-

VIJFTIGSTE AFLEVERING

AANDACHT VOOR

BIJZONDERE NIEUWBOUW:

DE MARKTHAL

IN ROTTERDAM.

VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2020 #3 15

“We vielen als een

blok voor dit

gebouw”

Wonen in de Markthal te Rotterdam

‘Wonen boven winkels en horeca’ kreeg een nieuwe

dimensie toen koningin Máxima op 1 oktober 2014 de

Markthal in Rotterdam opende. In totaal 228 appartementen

werden gesitueerd boven een grote marktvloer

en een etage waar diverse horecagelegenheden hun

deuren openden. Het vroeger enigszins desolate

Laurenskwartier kreeg nieuw en groot elan door het

markante gebouw, dat jaarlijks miljoenen bezoekers uit

binnen- en buitenland trekt. Het 11.000 m 2 grote

plafond, ontworpen door Arno Coenen, is de blikvanger

op de marktvloer, maar het is ook prima wonen in de

Markthal.

“De beste beslissing die ik ooit

genomen heb”, noemt Ton Rijnders

(aspirant-bestuurslid van de VvE

Wonen in de Markthal) zijn keuze

voor een penthouse in de Markthal.

“Toen de kinderen het huis uit waren,

wilden we terug naar de stad. We

vielen als een blok voor dit bijzondere

gebouw én voor ons appartement.

Dat heeft een aantal eigenschappen

die het wonen midden in de stad extra

aantrekkelijk maken: de hoge plafonds,

de patio op het dak van de Markthal, de

fantastische omgeving (bijna bovenop

metro-, tram- en treinstation Blaak), de

levendigheid en het gemak van winkels

in je eigen complex en natuurlijk het

feit dat je direct deelneemt aan het

culturele leven van Rotterdam.”

Bestuursvoorzitter Ciska de Hartogh

vult aan: “Alleen al het uitzicht op de

marktvloer vanuit mijn appartement

en het prachtige licht dat erin door

de vele ramen naar binnenvalt,

maakt het wonen voor mij hier heel

bijzonder. Ik was er op slag verliefd

op! De Markthal is eigenlijk een klein

TON RIJNDERS

dorp met alle kenmerken van dien:

er is een intensieve band tussen de

bewoners (eigenaars en huurders).

We organiseren uitjes en vorig jaar

hebben we ons eerste lustrum groots

gevierd, samen met alle betrokkenen:

Provast (projectontwikkelaar),

Klépierre (eigenaar winkels en horeca),

de gemeente etc. Ook voormalig

wethouder Hamit Karakus, die zich

heeft ingespannen om de bouw

mogelijk te maken, was aanwezig.”

‘Stomme film’

We spreken elkaar in april. De coronacrisis

woedt nog volop, dus we voeren

ons gesprek via een videoverbinding.

Het kost de bestuurders echter geen

enkele moeite om uw verslaggever

enthousiast te maken voor het

iconische gebouw waarin ze wonen.

Logische vraag: wonen in een

overdekte markt; geeft dat niet veel

geluid- en geuroverlast? Ciska: “In de

lange gang in mijn appartement met

ramen met uitzicht op de marktvloer

hoor je niets van de drukte op de

marktvloer en je hebt er ook geen

last van geuren. Architect Winy Maas

(Architectenbureau MVRDV) heeft zijn

werk goed gedaan. Er zijn zes ingangen

voor de woningen en de winkels en

horeca hebben ook allemaal eigen

ingangen. Van overlast is dus totaal

geen sprake.” Ton Rijnders vult aan: “Je

ziet wat zich afspeelt op de marktvloer,

maar vanuit je appartement is het net

een stomme film.”

Dat betekent niet dat alles van een

leien dakje gaat. Zo is de afvoer van

het huisvuil lastig omdat de grote

vuilniswagens niet in de parkeergarage

bij de perscontainers kunnen komen.

Er wordt hard gewerkt aan een

bevredigende oplossing.

De Markthal is

eigenlijk een klein

dorp met alle kenmerken

van dien: er

is een intensieve

band tussen de

bewoners

VIDEOGESPREK TIJDENS DE CORONACRISIS

MET TON RIJNDERS EN CISKA DE HARTOGH



16 BIJZONDERE APPARTEMENTEN VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2020 #3 17

‘TIJDTRAP’

Toen de Markthal gebouwd werd,

moest daarvoor een bouwpunt van

15 meter diepte worden uitgegraven.

Bij die werkzaamheden stuitte men

op een duizend jaar oude boerderij.

De archeologische dienst van

Rotterdam had daarvoor vanzelfsprekend

veel belangstelling. Door

een slimme oplossing kon de bouw

van de Markthal gewoon doorgaan

terwijl de archeologen hun onderzoek

uitvoerden. Een aantal bodemvondsten

(die betrekking hebben

op het thema ‘eten en drinken’) is

tentoongesteld in de ‘Tijdtrap’ in het

gebouw. Die vormt een klein archeologisch

museum, verdeeld over alle

etages, dat gratis te bezoeken is.

‘SIXTIJNSE KAPEL’

De Markthal wordt wel (enigszins

oneerbiedig) ‘het antwoord op de

Sixtijnse Kapel’ genoemd. Reden: de

blikken van alle bezoekers worden

onmiddellijk naar boven getrokken:

naar het plafond met de kleurrijke

‘Hoorn des overvloeds’. Arno Coenen

tekende voor het indrukwekkende

ontwerp en voerde het samen met

Ilse Roskam uit. Het plafond bestaat

uit ruim 4.000 geprinte panelen, die

zorgen voor een goede akoestische

sfeer in het complex. Het is dus niet

alleen (volgens de meeste mensen)

prachtig, maar heeft ook een praktische

functie.

Ander puntje: de vele toeristen

(vooral als weer een cruiseschip heeft

aangemeerd aan de Wilheminakade)

zorgen voor levendigheid, maar

ook - indirect - voor overlast. De

buschauffeurs parkeren de touringcars

vlakbij de Markthal en laten hun

motoren draaien tot de enthousiaste

bezoekers hun foto’s gemaakt hebben

en hun inkopen hebben gedaan. Het

geluid en de uitlaatgassen maken het

voor de bewoners lastig om op die

dagen van hun balkon te genieten. De

VvE is in gesprek met de gemeente:

ook dat probleem wordt binnenkort

opgelost.

Ingewikkelde splitsing

De notaris die indertijd de splitsing

van de Markthal tot stand bracht,

noemde deze ‘de ingewikkeldste

die ik ooit uitvoerde’. Dat begrijpen

de bestuurders helemaal. Ton: “Die

splitsing leidt regelmatig tot veel

vragen. We zijn blij dat we aangesloten

zijn bij VvE Belang, want we profiteren

graag en regelmatig van de deskundige

ondersteuning door de juristen.”

Ciska: “Een goed onderbouwd advies

is belangrijk. VvE belang biedt een

aantrekkelijk servicepakket, waar we

graag gebruik van maken. In de juristen

hebben we een goede sparringpartner.”

De Markthal is gesplitst in drie ondersplitsingen:

Wonen, Commercieel

en Parkeren. Binnen die drie VvE’s

zijn weer tal van ondersplitsingen

en erfdienstbaarheden. Zo bevat

de ondergrondse parkeergarage

een expeditieruimte, een aantal

openbare parkeerplaatsen (in

beheer bij Interparking), maar ook

privéparkeerplaatsen van de bewoners.

Én een flink aantal laadpalen voor

elektrische auto’s. Ook hier houden

de bestuurders de vinger aan de

pols, bijvoorbeeld als het gaat om de

brandveiligheid.

De roltrappen en de glasbewassingsinstallatie

zijn eigendom van Klepierre,

net als de ‘brug’ die alle onderdelen

verbindt; de andere VvE’s betalen eraan

mee via een doordachte verdeelsleutel.

“Het is allemaal heel netjes geregeld”,

zegt Ciska. “Voor de schoonmaak

zijn verschillende bedrijven ingeschakeld,

waaronder dus het bedrijf

dat verantwoordelijk is voor de

glasbewassing. Het plafond, dat

bestaat uit ruim 4.000 geprinte

akoestische panelen, moet natuurlijk

ook regelmatig worden gereinigd.

We evalueren regelmatig of de

schoonmaak naar tevredenheid

wordt uitgevoerd, want we willen

elkaar én de bedrijven scherp houden.”

Gemengde VvE

Ciska de Hartogh vertegenwoordigt

samen met de penningmeester de

VvE Wonen in de hoofd-VvE. Eenmaal

per jaar vindt die vergadering plaats.

De VvE Wonen heeft daarvoor

vanzelfsprekend overleg gepleegd met

de leden, waaronder grooteigenaar

Vesteda, die 98 appartementen in

eigendom heeft en verhuurt. De

appartementen van de Markthal

vormen dus een gemengde VvE. In de

praktijk levert dat geen enkel probleem

op: alle bewoners worden overal in

betrokken. “De viering van ons eerste

lustrum, bijvoorbeeld, maar ook de

uitjes die we organiseren. Alle sociale

activiteiten zijn voor alle bewoners,

net zoals ze zich ook allemaal aan de

regels moeten houden”, zegt Ton.

Het enige wat hij jammer vindt, is

dat het aantal ‘marktkramen’ in de

loop van de jaren is verminderd: hun

plaats is ingenomen door horeca. In

hoeverre de coronacrisis invloed zal

hebben op de bedrijfsvoering van de

ondernemers, is in april nog niet te

overzien. Feit is wel dat alle horeca

gesloten is. De marktkramen zijn

merendeels geopend, maar het aantal

bezoekers is heel klein. Voor de VvE

Wonen en haar VvE-bijdrage maakt

dat alles niet veel verschil. Wat betreft

de marktvloer en de horeca: over

enkele maanden zal duidelijk worden

in hoeverre de ondernemers de crisis

hebben ‘overleefd’.

Vakantieverhuur?

Sinds de bouw van de Markthal en

andere iconische gebouwen staat

Rotterdam prominent in alle reisgidsen.

Lonely Planet vermeldt Rotterdam

als een van de aantrekkelijkste

toeristensteden ter wereld. Dat heeft

gezorgd voor enorme bezoekersaantallen.

De stad is er blij mee.

Het ligt voor de hand dat toeristen

graag willen overnachten in de

appartementen. Dat gebeurt dus

ook. Op allerlei verhuursites werden

appartementen in de Markthal

aangeprezen voor kort verblijf.

De splitsingsakte biedt die mogelijkheid

niet: de appartementen zijn bestemd

voor bewoning. De ALV van de VvE

Wonen heeft zich ook uitdrukkelijk

uitgesproken tegen verhuur aan

toeristen. Daarom heeft het VvEbestuur

alle verhuurorganisaties

aangeschreven om dat duidelijk te

maken.

De Markthal vormt zo een aansprekende

combinatie van een goed

doordacht concept, een uitgekiend

ontwerp, een zeer gedetailleerde

splitsing en bewoners die betrokkenheid

uitstralen. Dat iedereen trots

is op het gebouw, is dus niet

verwonderlijk.

Iedereen houdt

van de stad en van

het pand. We zijn

gewoon allemaal

heel trots op dit

gebouw



Toonaangevende expertise,

betrouwbaar in uitvoering

Onze VvE-tak bestaat uit een team van specialisten dat 500 VvE’s beheert.

Wij bieden administratief, bestuurlijk én technisch beheer, maar ook

verzekeringen. Hiermee hebben we ruime ervaring op verschillende gebieden

waar een VvE mee te maken heeft. Van het opzetten van verenigingen tot

en met het adviseren over uitpondprojecten en duurzaamheidstrajecten.

Neem voor meer informatie contact op met een van onze specialisten.

newomij.nl

Newomij_VVE_BEHEER_Adv_VvE_Belang_Magazine_180x129mm_v1.indd 1 10/01/2020 16:06

Dé specialist in appartementsrecht en VvE's

www.rijssenbeek.nl

• VERSTERKT BETON

• HERSTELD BETON

• BESCHERMD BETON

Balm de specialist in onderhoud van beton

Rijssenbeek Advocaten | Velperweg 35-1 | 6824 BE Arnhem | 026 - 443 42 49

www.balmbv.nl



20

INTERVIEW

VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2020 #3 21

Covid-19 en ventilatie:

juist nu maximaal ventileren!

Het RIVM zegt het letterlijk: voor woningen en andere gebouwen is het vooralsnog niet nodig om af te wijken

van de huidige ventilatienormen in het Bouwbesluit en van de landelijke richtlijnen. Met andere woorden: aan

ventilatiesystemen hoeft niets te worden aangepast. Prof. dr. ir. Philomena Bluyssen, hoogleraar Binnenmilieu aan

de TU Delft, is het daar absoluut niet mee eens: “Het Bouwbesluit gaat uit van minimale waarden voor ventilatie,

maar die worden vaak gebruikt als maximale waarden. Zeker in een tijd als deze zijn die volstrekt onvoldoende.”

LUCHTKWALITEIT IN WONINGEN

De luchtkwaliteit in woningen is nog steeds ver beneden de maat, stelt

MONICAIR (Monitoring & Control of Air quality in Individual Rooms).

De CO2-waarden worden in alle woningen overschreden. Het gedrag

van de bewoners speelt daarbij een grote rol.

MONICAIR monitorde permanent 62 woningen met uiteenlopende ventilatiesystemen,

van natuurlijke ventilatie tot WTW-ventilatie. Bij frisse lucht

is de CO2-waarde ongeveer 400 ppm. Vanaf 1000 ppm is de lucht al ‘muf’.

In onderzochte woningen werd echter vaak de waarde van 1200 ppm

overschreden. Hierbij is dus sprake van een ongezond binnenklimaat.

Woningen met natuurlijke ventilatie, zoals ventilatie via kieren, ramen

en roosters, scoren het slechtst. Dat komt doordat de binnenlucht onvoldoende

ververst wordt om fris te blijven.

Ook bij mechanische afzuiging van een beperkt aantal ruimten wordt

de norm vaak overschreden. Alleen bij systemen met toe- en of afvoer

per ruimte worden de overschrijdingen ‘acceptabel’ genoemd.

Meer dan twee miljoen mensen gebruiken een verouderd ventilatiesysteem.

Daardoor verbruiken ze maar liefst tien keer meer energie voor hun

ventilatie als nodig is. Dat blijkt uit onderzoek van Klimaatbureau HIER.

Ongeveer een derde van de woningen is voorzien van mechanische ventilatie

(2,4 miljoen huishoudens). Vooral verouderde ventilatieboxen verbruiken

veel elektriciteit. Vervanging kan de bewoners veel geld besparen.

Natuurlijk moet je niet zomaar

gebouwen gaan aanpassen, stelt de

hoogleraar. “Dat moet per situatie

bekeken worden. Maar je kunt al wel

iets doen om het coronavirus Covid-19

zo weinig mogelijk kansen te geven.

Juist nu moet je ervoor zorgen dat de

ventilatie in orde is, maar tegelijkertijd

moet je je ook houden aan de

maatregelen waar we de afgelopen

maanden vertrouwd mee zijn geraakt.”

Bij de verspreiding van het SARS-

CoV-2 worden drie verspreidingsroutes

onderscheiden: Via (grote) druppels en

spatten die slechts een korte afstand

overbruggen, via direct contact tussen

mensen of met besmette oppervlakken

en via microscopisch kleine druppels

(aerosolen) die op een luchtstroom

kunnen worden meegevoerd. In

Nederland wordt vooral rekening

gehouden met de eerste twee vormen

van verspreiding. Het RIVM is er nog

niet uit of besmetting ook via aerosolen

tot stand komt.

Maximaal ventileren

In veel appartementencomplexen

zijn nu al maatregelen genomen om

besmetting in algemene ruimtes zo

veel mogelijk te voorkomen: liften,

drukknoppen etc. worden vaker

schoongemaakt en in de lift mogen

maximaal twee mensen tegelijk zijn.

Bluyssen: “Een ding staat vast: als je

met meerdere mensen samenwoont

of een feestje geeft, is de kans groter

dat er een besmet persoon aanwezig

is. Overdracht via aerosolen kun je

dan minimaliseren door maximaal te

ventileren. Hoe je dat precies doet, is

per situatie verschillend. Met logisch

nadenken kom je al een heel eind. In

de zomer kun je ramen tegen elkaar

openzetten. Dat is een heel effectieve

manier om de lucht in je appartement

te verversen en eventuele virusdragende

aerosolen uit je appartement

te krijgen.”

Luchten!

Philo Bluyssen en haar collega’s zijn -

in samenwerking met wetenschappers

op andere universiteiten - een onderzoek

gestart naar de manier waarop

het beste kan worden geventileerd.

“In elk geval moet je alle ruimtes in

je woning minimaal eenmaal per dag

luchten”, zegt ze. “Maar dat wisten we

ZIEK DOOR JE GEBOUW

Philo Bluyssen doet al bijna 30

jaar onderzoek naar het binnenmilieu

in gebouwen. Ze schreef

er twee boekjes over: ‘Wat je

moet weten over binnenlucht’

en ‘Wat je moet weten over klimaatinstallaties’.

In het Science

Centre op de campus van de TU

Delft is het SenseLab ingericht,

waar intensief onderzoek wordt

gedaan. Bluyssen constateert

dat de geldende ventilatierichtlijnen

niet voldoen: “Die gaan

alleen uit van de CO2-uitstoot

van mensen, terwijl alle materialen

en producten in gebouwen

ook schadelijke stoffen

bevatten. Schoonmaakmiddelen,

materialen en verfstoffen

bijvoorbeeld. Daardoor kunnen

bewoners ziek worden.”

al. In de winter hebben veel mensen

daar moeite mee omdat ze het gevoel

hebben dat ze ‘voor niets stoken’.

Maar wat is nu belangrijker: extra

kosten of je gezondheid?”

Veel complexen zijn gebouwd in de

jaren 60, 70 en 80 van de vorige eeuw.

Op de daken staan ventilatoren, die

de hele dag lucht afzuigen. In veel

gevallen zijn ze al vervangen; soms

moet dat nog gebeuren. Veel VvE’s

vragen zich af wat ze het beste kunnen

doen, want ventilatiesystemen kosten

veel geld: het elektriciteitsverbruik is

hoog. Vervanging van de ventilatoren

is ook kostbaar.

Philo Bluyssen: “Tja, dat is dan niet

anders. Ik denk dat gezondheid

belangrijker is dan de energielasten.”

Ze benadrukt dat airco’s ook voor

verspreiding van het virus kunnen

zorgen: “De binnenlucht waarvan veel

airco’s gebruik maken, recirculeert

voortdurend. Het virus (en andere

ziekteverwekkers) dus ook. Mijn advies:

gebruik dit type airco niet wanneer

er meerdere personen in een ruimte

aanwezig zijn (waaronder mogelijk

een geïnfecteerd persoon), en zet je

ventilatie op de hoogste stand. Heb

je een systeem met balansventilatie?

Zet dan de recirculatiestand uit.”

PROF. DR. IR. PHILOMENA BLUYSSEN

PRAKTISCHE TIPS

VOOR EEN GOED

BINNENKLIMAAT

Zorg voor voldoende ventilatieopeningen

hoog in de gevels,

of beter: een balansventilatiesysteem.

Zorg dat de woning luchtdicht

wordt door alle kieren dicht te

maken.

Breng isolatie aan in de begane

grondvloer, de gevel en het dak.

HR++-glas in de ramen isoleert

goed.

Vraag een goede adviseur om

raad: een goed advies leidt tot

een goede prijs-kwaliteitsverhouding,

meer energiebesparing

en een comfortabel binnenklimaat.



22 WOONONDERZOEK

VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2020 #3 23

Wat willen bewoners van VvE-appartementen?

Uitkomsten van het

WoonOnderzoek 2018

Eens per drie jaar voert het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties het

WoonOnderzoek Nederland (WoON ) uit. De meest recente versie heeft betrekking op

2018 en werd in 2019 gepubliceerd, onder de titel: ‘Ruimte voor wonen’. In het WoON

2018 wordt ook aandacht besteed aan de bewoners van VvE-appartementen. De positie

van bewoners van VvE-appartementen staat centraal in mijn bijdrage.

Door Hugo Priemus

Emeritus hoogleraar

Technische Universiteit Delft

WOZ-waarde

De WOZ-waarde van koopappartementen in Nederland

is gemiddeld 207.690 euro, maar per gemeente is er

een grote variatie rondom dit gemiddelde. Relatief laag

is de gemiddelde WOZ-waarde in Leeuwarden (136.170

euro), Emmen (146.900 euro), Enschede (152.430

euro) en Groningen (163.760 euro). Relatief hoog is

de gemiddelde WOZ-waarde in Amsterdam (287.460

euro), Den Bosch (250.800 euro), Utrecht (215.770

euro) en Amersfoort (210.890 euro). Opvallend zijn de

relatief bescheiden scores in Den Haag (186.400 euro)

en Rotterdam (156.400 euro).

Koopstarters

Van de groep recente koopstarters in een VvEappartement

is 40% een alleenstaande tot 35 jaar,

11% een alleenstaande van 35-64 jaar en 2% een

alleenstaande van 65 jaar en ouder. Jongere paren

(tot 35 jaar) hebben een aandeel van 29%; voor oudere

paren geldt een aandeel van 9%. Nog eens 7% is een

gezin en 2% een eenoudergezin.

Onder de koopstarters in een VvE-appartement is

het aandeel jongeren tot 35 jaar dus relatief hoog.

Een groot deel van hen wordt ouder in het VvEappartement

(‘aging in place’), waardoor het aandeel

van jongeren onder de appartementseigenaars veel

lager is dan dat onder de koopstarters.

Doorstroomprofielen

Het WoonOnderzoek Nederland 2018 laat zien

hoe koopappartementen de afgelopen twee jaar bij

verhuizingen zijn betrokken. De grootste verhuisstroom

vanuit het koopappartement loopt naar het eengezinskoophuis.

Tabel 1 laat zien hoe de achtergelaten, respectievelijk

de betrokken woningen over de vier onderscheiden

woonvormen zijn verdeeld.

Tabel 1.

Doorstroomprofiel van recent verhuisden:

achtergelaten en betrokken woningen,

naar woonvorm, 2018

_________________________________________

Woonvorm Bij verhuizing Na verhuizing

achtergelaten betrokken

(%) (%)

Huurappartement. 36 31

Huur eensgezins 19 16

Koopappartement 11 12

Koop eensgezins 34 41

Totaal 100 100

_________________________________________

Bron: WoON 2018

Verhuizingen leiden per saldo tot een grotere vraag

naar eengezinskoophuizen (van 34 naar 41%) en een

kleinere vraag naar huurappartementen (van 36 naar

31%). Op de verhuismarkt blijkt het koopappartement,

met een aandeel van 11% (achtergelaten woning),

respectievelijk 12% (betrokken woning) zich goed te

handhaven.

Verhuizers die een koopappartement achterlaten,

kopen veelal opnieuw een woning, in de meeste

gevallen een eengezinshuis. Veelal betreft het

gezinnen, of paren in de leeftijd van 35-64 jaar.

Bij verhuizingen naar een huurwoning zijn relatief

vaak huishoudens in de leeftijd tot 35 jaar betrokken.

Woningeigenaars die van een eengezinshuis naar een

koopappartement verhuizen, zijn vaak oudere paren.

Vaak gaat het ook om alleenstaanden en paren in de

leeftijdscategorie 35-64 jaar.

Wensen van verhuisgeneigden

Tabel 2 maakt duidelijk dat veel verhuisgeneigde

huishoudens een stap willen zetten om hun

woonsituatie te verbeteren. Per saldo kan een forse

transformatie naar eengezinskoophuizen worden

vastgesteld.

Ook de vraag naar koopappartementen neemt toe

als we de woonvoorkeuren van verhuisgeneigde

huishoudens volgen: van 6 naar 13%. Veel eigenaars

van koopappartementen willen de overstap maken naar

een eengezinskoophuis. Een deel van de huishoudens

die nu een appartement huren, geeft de voorkeur aan

een koophuis.

Bijna de helft van de vraag naar koopwoningen van

verhuisgeneigde huishoudens betreft woningen met

een prijs vanaf 280.000 euro. Ruim een derde van deze

groep vraagt een koopwoning met een prijs tussen

180.000 en 280.000 euro.

Tabel 2.

Huidige en gewenste woning van beslist

verhuisgeneigden, naar woonvorm, 2018

_________________________________________

Woonvorm Huidige Gewenste

woning (%) woning (%)

Huurappartement 31 30

Huur eensgezins 14 16

Koopappartement 6 13

Koop eengezins 19 41

Starters 30 -

_________________________________________

Bron: WoON 2018

Wensen van oudere huishoudens

Het WoON 2018 besteedt afzonderlijk aandacht aan de

wensen van oudere huishoudens om te verhuizen, en

aan de door hen gewenste woonvorm. Huishoudens

in de leeftijd van 65-74 jaar die bij een verhuizing de

voorkeur geven aan een koopwoning, kiezen naar

verhouding (ca. 50%) vaak voor een eengezinshuis.

Dat geldt ook voor mensen die te maken hebben met

belemmeringen. Het aandeel van de groep die in een

koopappartement woont, is door de jaren heen stabiel.

Het gaat dan vooral om kleine huishoudens (hoewel

die zich vaker richten op een huurappartement). De

meeste mensen in de leeftijd van 65 jaar en ouder

beoordelen hun gezondheid als goed of zeer goed.

Paren zijn wat positiever over hun gezondheid dan

alleenstaanden; 65-74-jarigen zijn wat positiever dan

75-plussers. Van de huishoudens van 65 jaar en ouder

woont 17% in specifieke ouderenwoningen, die in een

aantal gevallen geclusterd zijn rond een zorgsteunpunt

(10%). Slechts een minderheid van de oudere bewoners

woont in een vorm van specifieke ouderenhuisvesting.

Verreweg de meesten zijn aangewezen op een nietspecifiek

voor ouderen bedoelde woning.

Conclusies

Appartementseigenaars moeten in het algemeen

een goed inkomen hebben om het wonen in zo’n

appartement te kunnen betalen. Niet alleen om risico’s

op te vangen maar ook om voor (groot) onderhoud

te reserveren. Dat kan een probleem vormen voor

oudere bewoners. Maar juist ouderen kiezen voor

een appartement, zeker als hun mobiliteit te wensen

overlaat.

In het algemeen zijn VvE-appartementen geschikt

voor kleine huishoudens (waaronder alleenstaanden).

Relatief jonge VvE-leden met verhuisplannen willen

veelal doorstromen naar een eengezinskoophuis. Niets

nieuws onder de zon, dus.



ONAFHANKELIJK | CONTROLEREND | UNIVERSEEL | MONITORING

SKW-Gecertificeerd

VvE-Beheerder

Bosscheweg 135

5282 WV te Boxtel

Tel: 0411 - 686136

www.ibotec.nl

ibotec@ibotec.nl

VOGEL

OVERLAST?

PRIXXS, DE VOORDELIGSTE

LEVERANCIER VOOR

UW VOGELWERING

- DUIVENPINNEN/MEEUWENPINNEN

- RVS 304 / ROESTVAST

- 10 JAAR GARANTIE

- LAAGSTE PRIJS

WWW.PRIXXS.COM | INFO@PRIXXS.NL | 0499-310818

XS VvE Beheer is een betaalbaar digitaal beheerconcept speciaal

voor kleinere verenigingen van 2 t/m 20 appartementen.

Want, waarom zou u als appartementseigenaar in een kleine

VvE meer betalen dan nodig is omdat u klein bent? Daarom steekt

XS VvE Beheer u de helpende hand toe tegen een betaalbare prijs

van € 123,- inclusief btw per appartementsrecht per jaar.

SKW-Gecertificeerd

VvE-Beheerder

XS VvE Beheer gaat er dan wel vanuit dat u als appartementseigenaren

een aantal dingen zelf doet, zoals vergaderen en klein

technisch beheer. Wij zorgen voor het secretariaat en de financieel

administratieve ondersteuning. Neem vandaag nog contact op met

Bosscheweg uw toekomstige beheerder! 135

5282 WV te Boxtel

Tel: 0411 - 686136

www.ibotec.nl

ibotec@ibotec.nl

Groots in kleinere VvE's

www.xsvvebeheer.nl

Waarde &

Woongenot

Product | Proces | Partnerschap

WWW.BALKONHEKKEN.INFO

BALKONHEKKEN@JENB.INFO

0546-453883

Veilig wonen met de camerabewaking van Elseco

Wat is voor uw VvE de reden het camerasysteem door Elseco te laten

plaatsen?

Heldere en duidelijke offerte

Professionele, hoogwaardige camera’s

Vakkundig en vandaalbestendig geïnstalleerd

Ervaren gecertificeerde monteurs

Persoonlijke instructies voor het gebruik

www.elseco.nl - IJsselmeerweg 1

1411 AA Naarden, 035 695 51 00

By

IVOREETRADE

GALERIJVLOERRENOVATIE.NL

SWISSDECKVLOERTEGELS.NL

MOOIEBALKONVLOER.NL

ONAFHANKELIJK | CONTROLEREND | UNIVERSEEL | MONITORING

Dé onderhoudsvrije antislip vloer voor galerij en balkon!

15 JAAR

GARANTIE

100%

RECYCLEBAAR

• Mooi & trendy

• Snel gelegd

• Kliksysteem

• Onderhoudsvrij

• Duurzaam

• Antislip

• Geen aangroei

• Geluiddempend

• Comfortabel

• Licht van gewicht

• Diervriendelijk

• 15 jaar garantie

0297-591225

www.galerijvloerrenovatie.nl / info@ivoreetrade.com

15 JAAR

GARANTIE

100%

RECYCLEBAAR

ByIVOREETRADE

GALERIJVLOERRENOVATIE.NL

SWISSDECKVLOERTEGELS.NL

MOOIEBALKONVLOER.NL

Wij nemen u het werk

Altijd alarm kunnen slaan, een veilig idee!

alarm kunnen

Vast KPN-GSM contract

slaan, een veilig idee!

Elseco garandeert u in combinatie met ons GSM abonnement een altijd

werkende lifttelefoon. Dit abonnement bestaat o.a. uit:

Dagelijkse test

Altijd werkende spreek-/luisterverbinding

Monitoren en periodiek informeren van testresultaten

Verhelpen van storingen aan de lifttelefoon

Met eigen noodvoeding in geval van stroomuitval

Huurkoop vanaf € 19,95 per maand!

www.elseco.nl - IJsselmeerweg 1

1411 AA Naarden, 035 695 51 00

BELseco

Gilgen opent deuren!

“ Voor het

automatische

opensturen van

uw bestaande

toegangsdeuren”

40 jaar kennis & ervaring werkt in uw voordeel

sleutel-slotenhuis.nl

Kies

zekerheid,

kies

Aarnink

Bel nu: 06-13110872

Paderbornstraat 1, 7418 BP Deventer,

E-mail: tondevries@aarnink.nl



26 JURIDISCH

VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2020 #3 27

BEMIDDELING, ARBITRAGE

EN BINDEND ADVIES

Stel: u hebt een geschil en u

wilt er eigenlijk het liefst samen

uitkomen. Zonder procedure bij

de kantonrechter dus. En ook

zonder 96 Rv. Dan kunt u ook

kiezen voor bemiddeling (door een

jurist). Een vorm van bemiddeling

is mediation.

De mediator doet geen uitspraak

zoals de rechter, maar begeleidt

de partijen naar een oplossing. Het

voordeel van mediation is dat een

uitkomst beter gedragen wordt

door partijen en dat er ruimte

is voor andere dan juridische

oplossingen. Het nadeel is dat

mediation afhankelijk is van de

medewerking van de partijen.

Alleen samen komt er een

oplossing. Mediation is ook nog

mogelijk tijdens de rechtspraak.

Niet samen tot een oplossing

komen en ook niet naar de

rechter? Dat kan ook, bijvoorbeeld

via arbitrage. Dat is een alternatief

voor een procedure bij de rechter.

Hierbij doen deskundigen uit een

bepaalde branche (bijvoorbeeld

bouwkundigen) een uitspraak

over het conflict. Zij vormen de

arbitragecommissie. De partijen

die een conflict hebben, kunnen

zelf deskundigen benoemen.

Dit moet wel een oneven aantal

zijn, om te voorkómen dat de

stemmen staken. De uitspraak

van deze deskundigen is bindend.

Van arbitrage wordt veelal

gebruik gemaakt als het gaat om

bouwzaken.

Ten slotte kunt u kiezen voor een

bindend advies. Daarbij neemt een

derde de beslissing. De beslissing/

oplossing wordt vastgelegd in

een vaststellingsovereenkomst.

In sommige splitsingsaktes wordt

het vragen van een bindend advies

voorgeschreven als de leden

van de VvE er met elkaar niet

uitkomen, bijvoorbeeld wanneer

de stemmen staken.

De juristen van VvE Belang adviseren

u graag welke vorm van

geschilbeslechting het beste past

bij uw geschil. Bel 0162 469120 of

mail naar juridisch@vvebelang.nl

Alternatieven voor

geschilbeslechting:

Arbitrage, bemiddeling,

bindend deskundigenadvies

of 96 Rv

Wat doet u als er een geschil is binnen de VvE? U bent buren van

elkaar en niemand heeft belang bij escalatie en/of verzuurde

verhoudingen. Vergeven en vergeten gaat niet vaak op. Tegelijkertijd

kan een duidelijk standpunt voor helderheid in de verhoudingen

zorgen. Er zijn verschillende ingangen voor geschilbeslechting.

De wetgever ziet de rechter veelal als

dé persoon die bij een geschil voor

helderheid kan zorgen. In de praktijk

blijkt de stap naar de rechter voor de

meeste mensen erg groot. Daarom

zijn er inmiddels alternatieven, zoals

arbitrage, mediation of een bindend

deskundigenadvies.

Een redelijk nieuw fenomeen (alhoewel

dit al langere tijd in de wet staat) is

een procedure bij de kantonrechter

op grond van het bepaalde in artikel

96 Rechtsvordering (96 Rv). Deze

procedure biedt uitkomst bij geschillen

waarin partijen niet lijnrecht tegenover

elkaar staan, maar wél een rechtsvraag

hebben in een gerezen geschil. Die

vraag moet (door een rechter) worden

beoordeeld.

Gezamenlijk verzoek

Deze procedure is goedkoper dan een

normale rechtsgang. Voorwaarde is

wel dat de verstandhouding tussen

partijen zodanig is dat zij kunnen

komen tot een gezamenlijk verzoek,

waarbij ze zich kunnen wenden tot

een kantonrechter van eigen keuze.

Ze dienen dan samen een verzoek in

waarin ze vertellen wat het probleem

is en welke (rechts)vragen ze aan de

kantonrechter hebben.

Een art. 96 Rv-procedure kan alleen

worden ingesteld voor zaken die

rechtsgevolgen betreffen die ter

vrije bepaling van partijen staan. Dat

betekent dat alleen zaken kunnen

worden voorgelegd waarvoor in de

wet geen voorgeschreven procedure is

opgenomen. Een dergelijke procedure

kan worden ingesteld als partijen een

verschil van mening hebben waar zij

samen niet uitkomen.

Als er een uitspraak gedaan is in een

art. 96 Rv-procedure, kunt u niet in

hoger beroep gaan, tenzij u daar samen

vooraf afspraken over hebt gemaakt.

Experimenten

Op verschillende plaatsen wordt

geëxperimenteerd met deze vorm

van recht wijzen. De onder artikel

96 Rv bedoelde procedure wordt

gevoerd door onder andere de

Wijkrechter (rechtbank Den Haag), de

Regelrechter (rechtbank Rotterdam)

en de Bouwrechter (rechtbank Noord-

Holland). In veel gevallen komt op die

manier een duurzame oplossing tot

stand. Duurzamer dan bij een ‘gewone’

procedure, omdat de strijdende partijen

vooraf hebben ingestemd met deze

vorm van geschillenbeslechting.

SAMEN NAAR DE WIJKRECHTER

Irene is waarschijnlijk dé Nederlandse fan van de

inmiddels 70-jarige Bruce Springsteen. Dagelijks is

in haar appartement het werk van The Boss te horen.

‘Dancing in the dark’ is haar favoriet; dat zingt ze ook

graag mee. Haar buurman Roland vindt de muziek

van Springsteen niet om aan te horen en hij is ook niet

gecharmeerd van het zangtalent van zijn buurvrouw.

De spanningen lopen op en het VvE-bestuur weet er

ook geen raad mee. Irene en Roland hebben geen

van beiden zin in een ruzie, maar ook niet in een

rechtszaak. Ze kiezen voor de Wijkrechter in Den Haag.

Irene en Roland ondertekenen beiden het

aanmeldformulier en maken een afspraak met

de Wijkrechter. Die stelt voor om bij hen thuis te

komen, maar daar voelen ze niets voor: liever op

neutraal terrein. Het eerste gesprek wordt op het

kantoor van de beheerder gevoerd en het tweede

in het buurtcentrum. De rechter zou eigenlijk graag

zelf willen horen in hoeverre er echt sprake is van

geluidsoverlast, maar daaraan willen verzoeker en

medeverzoekster niet meewerken. De rechter dringt

nog even aan, maar zonder resultaat. Ze moet het dus

doen met hun informatie.

door mr. Astrid Luijk

juriste bij VvE Belang

Leefgeluiden

Bij de beoordeling overweegt de Wijkrechter wat

wel en wat niet naar maatschappelijke opvattingen

aanvaardbaar is, net als bij een ‘gewone’ procedure.

Ze stelt dat het appartementencomplex waar Irene

en Roland wonen, bouwkundig nogal ‘gedateerd’ is.

Dat klopt: het is gebouwd in de jaren 60. Dat betekent

ook dat het nu eenmaal wat gehoriger is, en dat

‘leefgeluiden’ uit andere appartementen erbij horen.

De rechter oordeelt dat er geen sprake is van

‘leefgeluiden die naar aard, omvang en frequentie

daarvan (alsmede naar het tijdstip waarop die geluiden

worden waargenomen) zouden kunnen worden

gekwalificeerd als overlastgevend’. Ofwel: Irene mag

wel een deuntje meezingen als het maar niet té hard is.

En als ze dat maar niet ’s avonds of ’s nachts doet. Dat

deed ze al niet: ze vindt het heerlijk om naar de muziek

te luisteren als ze uit haar werk in het ziekenhuis komt.

Even ontspannen met Bruce!

Omdat de verzoekers de rechter niet willen laten

luisteren hoe hard de geluiden klinken, kan deze daar

niets over zeggen. Irene en Roland moeten samen

(ieder de helft) de kosten van de procedure betalen.

ECLI:NL:RBDHA:2019:8889.

De wijkrechter in Den Haag is een proef die in elk geval tot het eind van dit jaar duurt.

Samen met

uw jurist kiest u

de beste optie

voor geschilbeslechting



28 JURIDISCH

VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2020 #3 29

Mr Richard P.M. de Laat

De Advocaten van Van Riet

Tel: 030 – 263 50 52

E-mail: delaat@avvr.nl

Internet: www.vanvanriet.nl

Specifieke gebouwdelen in eigen beheer:

toch toestemming voor wijziging?

De meeste reglementen bevatten de bepaling dat eigenaars en gebruikers zonder toestemming van de

vergadering geen verandering in het gebouw mogen aanbrengen, waardoor het architectonisch uiterlijk of

de constructie ervan gewijzigd zou worden. Daarnaast is het met name in complexen met meerdere functies

niet ongebruikelijk dat bepaalde gebouwonderdelen aan bepaalde appartementen worden toegeschreven.

MR RICHARD P.M. DE LAAT IS ALS PARTNER

VERBONDEN AAN DE SECTIE VASTGOED VAN DE

ADVOCATEN VAN VAN RIET TE UTRECHT.

HIJ IS ONDERMEER GESPECIALISEERD IN HET APPARTEMENTSRECHT

EN PROCEDEERT EN ADVISEERT VOOR DIVERSE OPDRACHTGEVERS,

WAARONDER VVE’EN, BEHEERDERS EN APPARTEMENTSEIGENAARS.

Hoe moet de

bedoeling worden

uitgelegd van

degene die tot

splitsing is

overgegaan?

Zo kan in een complex met woningen boven winkels in de

splitsingsakte de bepaling zijn opgenomen dat de winkelpui,

de luifel en reclameaanduidingen zonder toestemming van

de VvE door de winkeleigenaar kunnen worden gewijzigd.

Voorwaarde is dan wel dat daarbij geen hinder wordt

toegebracht aan de andere appartementseigenaars en dat

het bepaalde in het modelreglement in acht genomen

wordt. De vraag is dan hoe het één zich tot het ander

verhoudt. Mag de winkeleigenaar bijvoorbeeld zonder

toestemming van de ALV de pui wijzigen, ook al tast die

wijziging het architectonisch uiterlijk van het gebouw aan?

Hoofdregel: akte van splitsing objectief uitleggen

In de hierboven geschetste situatie is het de vraag of de ALV

toestemming moet verlenen voor bijvoorbeeld het wijzigen

van de pui. De winkeleigenaar kan aanvoeren dat voor de

wijziging geen toestemming noodzakelijk is, omdat elke

wijziging sowieso het architectonisch uiterlijk aantast. De

VvE kan daartegenover stellen dat de bijzondere bepaling

voor puien, luifels en dergelijke de geldigheid van de overige

bepalingen van het reglement niet aantast. Met andere

woorden: de winkelier mag de pui voor eigen rekening

en risico wijzigen, maar als daardoor het architectonisch

uiterlijk of de constructie van het gebouw gewijzigd wordt, is

nog altijd toestemming van de algemene ledenvergadering

vereist.

Voor beide standpunten valt wat te zeggen. Het is een

kwestie van uitleg van de in de splitsingsstukken tot uitdrukking

gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is

overgegaan. Die uitleg moet per specifieke akte taalkundig

en naar objectieve maatstaven plaatsvinden. Daarbij is

verder relevant wat het meest aannemelijke rechtsgevolg

is van de ene of de andere uitleg. Ook is nog van belang

wat de feitelijke situatie van het gebouw is. De situatie ter

plaatse kan van belang zijn wanneer onderdelen van de akte

verwijzen naar feitelijke kenmerken van het gebouw.

Wel of geen toestemming?

Wanneer we nu die norm toepassen op de hier geschetste

kwestie, kan allereerst taalkundig vastgesteld worden dat

bij de bevoegdheid tot het wijzigen van de pui uitdrukkelijk

bepaald is dat het bepaalde in het modelreglement in

acht genomen wordt en dat aan overige eigenaren geen

hinder mag worden toegebracht. Zo bezien is de specifieke

bepaling voor puiten alleen een wijziging/aanvulling op de

standaardregeling van het modelreglement. De bepaling kan

dan het vereiste van toestemming voor veranderingen aan

de gemeenschappelijke delen waardoor het architectonisch

uiterlijk of de constructie wordt gewijzigd, niet terzijde stellen.

Het rechtsgevolg van de uitleg die de winkelier erop

nahoudt, leidt ertoe dat een bepaling die naar zijn aard

bedoeld is om de winkelier zeggenschap te geven over de

wijze van onderhoud en het moment van vervangen van

zijn specifieke gebouwdelen, een uitzondering zou vormen

op de hoofdregel dat de VvE op het architectonisch uiterlijk

van het gebouw toeziet. De bepaling heeft echter slechts

het doel de winkelier de vrijheid te geven zelf te bepalen

wanneer en hoe tot wijziging of vervanging van de pui wordt

overgegaan. Daar staat tegenover dat de winkelier zelf de

kosten daarvan draagt.

Dat de VvE toestemming dient te verlenen wanneer een

dergelijke wijziging het architectonisch aanzien wijzigt, is

echter van een andere orde. Dat voorschrift is gericht op het

voorkómen van hinder en het aantasten van het aangezicht

van het gebouw, terwijl de uitzondering op de regel ten

behoeve van de winkeleigenaar een wijziging in het beheer

behelst. De bepaling dat de winkeleigenaar volgens de

bijzondere bepaling zonder toestemming tot vervanging

mag overgaan, wordt niet ondermijnd door deze uitleg.

Immers, ook onderhoud en herstel zouden zonder die

bijzondere bepaling vallen onder het toestemmingsvereiste

van de ALV, want dan zou de pui tot de gemeenschappelijke

gedeelten behoren. Het meest aannemelijke rechtsgevolg

is dan dat de VvE nog steeds toestemming dient te verlenen

voor de wijziging. Daarbij geldt uiteraard dat de ALV de

toestemming niet op onredelijke gronden zal mogen

weigeren. De belangen van de overige eigenaars gaan

immers niet zo ver dat de winkeleigenaar zijn recht in het

geheel niet meer kan uitoefenen.

Buitenschilderwerk

Voor de winkelpui lijkt het voorgaande een begrijpelijke

uitkomst. Maar wat te denken van de bepaling dat elke eigenaar

zelf verantwoordelijk is voor het eigen buitenschilderwerk

of zelfs de eigen buitenkozijnen? Is dan de VvE nog steeds

bevoegd te bepalen in welke kleur dat buitenschilderwerk

plaatsvindt of welk type kozijnen geplaatst wordt? Ik zou

menen van wel om dezelfde reden. Het gegeven dat een

onderdeel van het gebouw in beheer wordt overgedragen

aan een eigenaar, laat onverlet het gemeenschappelijk

belang bij het behoud van het architectonisch aanzien. Deze

gebouwdelen zijn immers niet slechts functioneel, maar

kunnen tevens bepalen hoe het gebouw ervaren wordt. En

daar heeft iedere eigenaar belang bij.

Let wel, het voorgaande geldt slechts áls sprake is van een

wijziging in het architectonisch aanzien. Bovendien kan

het voorgaande niet tot algemene norm verheven worden.

Het komt bij de uitleg van de splitsingsakte specifiek aan

op de bewoordingen van de akte in kwestie zelf en op

de verhoudingen met andere bepalingen. Kopjes van

bepalingen, de inconsistentie die de ene uitleg oplevert met

andere bepalingen en de onwaarschijnlijkheid van dat ene

gevolg dat taalkundig nog uit de akte te halen zou zijn. Het

uitleggen van de akte is en blijft dus maatwerk. De geldende

uitlegnormen, die ook zijn te vinden in artikel 22 van

Modelreglement 2017, bieden echter wel enig houvast.



ADVERTORIAL

EEN GEZOND GEBOUW

Maakt u in deze tijd nog veel gebruik van de lift? Of neemt u, als het kan, liever de trap? We raken het liefst zo min

mogelijk aan, maar we ontkomen er ook niet helemaal aan. Voor liften zijn er regels opgesteld waardoor we – ook in

deze tijd – veilig gebruik kunnen maken van een lift. Maar is dat genoeg, kent iedereen deze regels en houden mensen

zich hier dan aan? Het begint bij het gebruiken van gezond verstand. Bent u afhankelijk van de lift of kunt u ook met

de trap? Als het gebruik van de lift niet noodzakelijk is, laat dit dan over aan de mensen die echt afhankelijk zijn van de

lift. Zo voorkomt u een te volle lift en is het gemakkelijker om in de lift afstand van elkaar te houden.

Voorkom ongeplande stilstand

We waarderen allemaal de dingen in het leven die een

extra gevoel van veiligheid geven. Bij KONE hebben we

nagedacht over hoe wij hieraan een bijdrage kunnen leveren.

Er is een selectie gemaakt van een aantal oplossingen die

kunnen bijdragen aan de gezondheid en ons welzijn. Houd

bijvoorbeeld uw installatie(s) draaiend, veilig en zorg met

24/7 Connect voor een hogere beschikbaarheid. Hiermee

monitoren wij 24/7 belangrijke parameters van uw lift en

weten wij precies wanneer uw lift extra aandacht nodig heeft.

Ongeplande stilstand door een technisch probleem wordt

hiermee voorkomen, wel zo’n fijn idee! En de mensen die

afhankelijk zijn van de lift, kunnen er veilig gebruik van blijven

maken.

www.kone.nl/vve

Niet aanraken

Herkent u de situatie op de foto? Verminder de noodzaak

oppervlakten aan te raken, automatiseer bijvoorbeeld de

deuren in uw appartementencomplex en laat ze contactloos

voor u opengaan. Een vrij simpele en effectieve oplossing die

uw gebouw gezonder maakt. Met de KONE Elevator Call app

roept u een KONE lift op, zonder die aan te hoeven raken.

Ideaal voor een groter appartementencomplex waar een lift

door veel verschillende mensen wordt gebruikt.

Helemaal van deze tijd

Is uw lift al wat ouder en wellicht aan een modernisering toe?

Uw lift klaar maken voor de toekomst en het verlengen van

de levensduur, gaat verder dan het vervangen van technische

componenten. Het betekent ook meegaan met de nieuwste

technologieën en uw lift voorzien van de meest innovatieve

materialen. Een voorbeeld hiervan zijn antimicrobiële

leuningen en wandafwerkingen, met gespecialiseerde coatings

die tot 99% van de bacteriën verminderen. Deze materialen

worden nu al geleverd bij onze nieuwe DX liften en zijn

binnenkort ook beschikbaar voor modernisering. Dit is een

eerste verdedigingslinie tegen de verspreiding van ziekten

door besmette oppervlakken. Ook een informatiescherm kan

uitkomst bieden. Herinner gebruikers aan de liftetiquette

en breng uw medebewoners real-time op de hoogte over

bijvoorbeeld onderhoud aan de lift.

Met KONE blijft u veilig

• Laat installaties veilig werken; door de onderhoudsbehoefte

van de lift te voorspellen kan ongeplande stilstand worden

voorkomen

• Voorkom onnodig aanraken; automatiseer uw deuren

en maak gebruik van innovatieve oplossingen voor een

contactloze reis door uw gebouw

• Houd oppervlakken schoon en fris; regelmatig

schoonmaken van oppervlakken is een must, houd uw

installaties virusvrij

• Zorg voor een gezonde omgeving; maak gebruik van

de meest innovatieve materialen, een veilige en schone

omgeving verdient de hoogste prioriteit

Benieuwd naar de mogelijkheden voor uw VvE?

Kijk op www.kone.nl/vve of scan de QR-code.

VAN DE RECHTER

door

mr. John Liewes

jurist VvE Belang

Een blok woningen in de

binnenstad, dat in totaal

48 woningen bevat, is een

kleine 12 jaar geleden door de

toenmalige eigenaar gesplitst

in appartementsrechten. Toen

zijn tien VvE’s opgericht,

waaronder een paar heel

kleine (elk bestaande uit twee

appartementsrechten). Twee

jaar geleden lieten Saïd en Alina

hun oog vallen op een van die

appartementen. Zij werden

bij de aankoop automatisch

lid van de zeer kleine VvE.

Ben, de andere eigenaar, wil

zijn appartement en enkele

gemeenschappelijke delen

laten renoveren. Saíd en Alina

willen niet meebetalen: zij

hebben nooit ingestemd met

de oprichting van de VvE.

En de vloer die Ben wil laten

opknappen, is dus niet van hen.

VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2020 #3 31

GESCHIL? ZORG VOOR

EEN BEKWAME ADVOCAAT!

Ze zijn van mening dat ze helemaal geen lid zijn van de VvE en ze hebben

vanaf de aankoop geweigerd de VvE-bijdrage te betalen. Hun schuld (inclusief

rente, voorschotten, incasso- en proceskosten) is opgelopen tot een kleine

10.000 euro. De VvE stapt naar de rechter met het doel Saïd en Alina te

dwingen de schuld te betalen. Het stel laat zich vertegenwoordigen door een

advocaat. Die betoogt dat Ben de VvE heeft opgericht zonder Saïd en Alina

daarbij te betrekken. Zij zijn niet aanwezig geweest bij een van de ALV’s en

dus zijn de besluiten onrechtmatig genomen, stelt de advocaat. Dat betekent

ook dat Ben niet zomaar de gemeenschappelijke delen kan laten opknappen -

deels op kosten van Saïd en Alina.

Weinig kennis appartementsrecht

De rechter schudt haar hoofd als de advocaat zijn betoog houdt. Ze heeft

nog niet eerder meegemaakt dat een jurist zo weinig kennis heeft van het

appartementsrecht. Dus legt ze het nog een keer uit. De stelling dat Ben de

VvE heeft opgericht zonder betrokkenheid van Saïd en Alina is feitelijk onjuist:

de VvE is al veel eerder opgericht. De notaris heeft hun ongetwijfeld verteld dat

zij door de aankoop van het appartement lid zijn geworden van de VvE en dat

het lidmaatschap rechten en plichten met zich meebrengt.

Ze zijn niet aanwezig geweest bij de ledenvergaderingen. Daardoor is het

quorum niet gehaald, dus konden er geen rechtsgeldige besluiten worden

genomen, stelt de advocaat. De rechter legt opnieuw uit: als het quorum

niet gehaald wordt, kan een tweede vergadering worden uitgeschreven.

Dan kunnen besluiten worden genomen zonder quorum. Dat is ook gebeurd

en Saïd en Alina hebben geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om

bezwaar aan te tekenen. Dat hadden ze moeten doen binnen 30 dagen

nadat ze van het besluit kennis hebben kunnen nemen.

Geen besluitenlijst

De advocaat voert aan dat ze ook geen besluitenlijst hebben ontvangen.

Ze konden dus helemaal geen bezwaar maken! Ook dat argument verwerpt

de rechter: ze waren op de hoogte van de ALV en dus hadden ze om een

verslag kunnen vragen. Dan hadden ze binnen vier weken om vernietiging van

besluiten kunnen vragen. En o ja, de vloer die hersteld moet worden, is wel

degelijk gemeenschappelijk. Ook dat had de advocaat niet goed gezien.

De rechter is snel klaar met deze zaak: de vordering van de VvE wordt

toegewezen. Saïd en Alina moeten dus de kosten betalen. De rechter heeft

nog wel een opmerking richting de advocaat: die heeft kennelijk zó weinig

kennis van het appartementsrecht dat het hem zou sieren als hij de kosten van

het geding voor zijn rekening zou nemen.

ECLI:NL:RBROT:2019:10096



NOTA BENE

VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2020 #3 33

BEDANKT

Dankzij U kunnen wij digitaliseren en onze

dienst, verbruikersenergie uitlezen, op

afstand uitvoeren. Dank aan alle VvE’s

binnen onze klantenkring, voor uw input,

waarmee wij output kunnen leveren en

de afrekeningen binnen 4 weken kunnen

opstellen. Digitaliseren is de toekomst!

Optimale

digitalisatie met

Mijn Techem,

verbruik inzage

voor u- en uw

bewoners.

Meet- en afrekenmethodieken van afgenomen energie van voornamelijk collectieve installaties.

Techem Energy Services B.V. Tel: 076-57 25 800 E-mail: info@techem.nl

Ingrid

de Jong

De gemeente IJsseldam heeft

grootse plannen. Een verouderd

industriegebied langs het

kanaal wordt getransformeerd

in een aantrekkelijk woonen

werkgebied. Bedrijven

en particulieren krijgen de

mogelijkheid om via collectief

particulier opdrachtgeverschap

(CPO) zelf werk- en woonruimte

te creëren. Een groep van zes

stellen heeft daar wel oren

naar. Zij kennen elkaar van

de hockeyclub en gaan al

jaren goed met elkaar om.

Samen kopen ze een flink

perceel van de gemeente. Pal

aan het water komt daar een

appartementencomplex dat zes

woningen en een parkeergarage

omvat.

DAAR AAN DE

WATERKANT…

De toekomstige bewoners zullen genieten van een fantastisch vrij uitzicht

over het water; een vrij gevoel. Dus gaat de groep enthousiast aan de slag. Een

architect ontwerpt een prachtig gebouw met een VOC-achtige uitstraling, dat

vlak aan het water komt te staan. De initiatiefnemers leggen de plannen voor

aan de gemeente IJsseldam. Dan blijkt opeens dat die al een plan had voor de

kaderand: zij wil daar een vrij wandelgebied aanleggen. Daarvoor wil ze een

opstalrecht krijgen op alle percelen die aan het water grenzen. Dat schept de

mogelijkheid om een openbaar gebied in te richten langs de gehele kade. De

andere nieuwe eigenaars in het gebied moeten daar ook rekening mee houden.

Opstalrecht?

Dat is even slikken voor de groep, die weer overlegt met de architect. Die weet

ook niet hoe het zit met het opstalrecht en adviseert de notaris alvast in te

schakelen.

Het advies van de notaris: vestig voorafgaand aan het splitsen in

appartementsrechten het opstalrecht ten behoeve van de gemeente. Na de

splitsing kan dat niet meer op het gehele perceel c.q. gebouw; de wet staat

dat (nog) niet toe. De groep heeft dus mooi op tijd de notaris ingeschakeld. De

notaris adviseert ook het opstalrecht feitelijk te beperken tot alleen een strook

grond langs de kade, zoals door de gemeente aangegeven. Aan de akte van

vestiging van het opstalrecht wordt dan een tekening gehecht, waarop het vrije

wandelgebied staat ingetekend. Daarmee is de situatie voor altijd duidelijk. In

die akte kunnen ook alle voorwaarden, zoals van onderhoud en beheer door de

gemeente van het vrije wandelgebied, worden opgenomen.

Financiën

Als daarna wordt gesplitst in appartementsrechten, komt het opstalrecht

vervolgens te rusten op ieder appartementsrecht. De notaris raadt de groep

daarom aan dit ook met hun financier te bespreken in verband met de te

vestigen hypotheekrechten op ieders appartementsrecht. De architect zit ook

niet stil: hij maakt een nieuwe indeling van het perceel. Het gebouw wordt

meer naar achteren geplaatst. Door een voorportaal aan de voorzijde te

creëren, komt er meer afstand tussen het gebouw en het vrije wandelgebied.

De woningen houden hun uitzicht op het water. In overleg met de notaris

stemt de financier in met de voorgestelde constructie. Het vrije wandelgebied

met de aangepaste indeling van het perceel raakt de appartementen niet direct

(in materiële zin). De waarde van de appartementen wordt door het opstalrecht

dus niet beperkt voor de financier. Alle lichten staan op groen: de opgeluchte

eigenaars kunnen zich verheugen op hun droomplek aan het water...



ibotec@ibotec.nl

www.galerijvloerrenovatie.nl / info@ivoreetrade.com

Product | Proces | Partnerschap

SCHOON

DRINKWATER

ZONDER ZORGEN

MET EEN GRUNDFOS

MULTI-E DRUKVERHOGER

Schoon en veilig drinkwater is van essentieel

belang. Daarom is het belangrijk dat u

voor de juiste drukverhogingsinstallatie

kiest. Grundfos biedt met de MULTI-E een

oplossing waarmee u verzekerd bent van

een zorgeloze werking.

Wanneer u voor de Grundfos MULTI-E kiest

krijgt u maar liefst 5 JAAR GARANTIE!

Grundfos Nederland B.V, 088-4786336, www.grundfos.nl

TIJDELIJK MET

GRATIS

MONTAGE

Kijk voor de

actievoorwaarden op

www.krijnenpomptechniek.nl

1113.30033 GF VvE Belangen Advertenties HALF.indd 1 28-7-2020 12:13:57

BIJ

ByIVOREETRADE

GALERIJVLOERRENOVATIE.NL

SWISSDECKVLOERTEGELS.NL

MOOIEBALKONVLOER.NL

Dé onderhoudsvrije antislip vloer voor galerij en balkon!

15 JAAR

GARANTIE

100%

RECYCLEBAAR

• Mooi & trendy

• Snel gelegd

• Kliksysteem

• Onderhoudsvrij

• Duurzaam

• Antislip

naar Wij vve@rebogroep.nl ontzorgen elke VvE

die ev-rijders wil faciliteren.

Voor meer informatie ga

naar onze web-site

www.gdpoint.nl

• Geen aangroei

• Geluiddempend

• Comfortabel

• Licht van gewicht

• Diervriendelijk

• 15 jaar garantie

0297-591225

www.galerijvloerrenovatie.nl / info@ivoreetrade.com

Uw vereniging op

koers met Inzicht

T (010) 8440764 E info@inzicht-vvebeheer.nl

I inzicht-vvebeheer.nl

Wij nemen u het werk

uit handen.

Specialist voor VVE beheer

REBO VVE Management BV is de specialist die uw Vereniging

van Eigenaren zorgen uit handen neemt en oplossingen biedt

voor administratie, techniek en bestuur.

ONZE VESTINGEN: AMERSFOORT - AMSTERDAM - ARNHEM - DEVENTER

DIEREN - DOETINCHEM - LAAG-SOEREN - UTRECHT - ZWOLLE

Kijk op rebovvemanagement.nl voor contactgegevens of email

REBO VVE management is onderdeel van vastgoedspecialist REBO Groep.

ONAFHANKELIJK | CONTROLEREND | UNIVERSEEL | MONITORING

GALERIJ

VERHOGING

Isorub: Altijd rubber alarm met kunnen slaan, een veilig idee!

bijzondere isolatie

alarm kunnen

Vast KPN-GSM contract

slaan, een veilig idee!

Elseco garandeert u in combinatie met ons GSM abonnement een altijd

werkende lifttelefoon. Dit abonnement bestaat o.a. uit:

PERFECTE GELUIDS-ISOLATIE

GOEDE WARMTE-ISOLATIE

VERBETERT

Dagelijkse

DE TOEGANKELIJKHEID

test

MAAKT DE

Altijd

GALERIJ

werkende

WATERDICHT

spreek-/luisterverbinding

AANGENAME

Monitoren

STROEFHEID

en periodiek informeren van testresultaten

GEEN VERKLEURINGEN

Verhelpen van storingen aan de lifttelefoon

VALBREKEND

Met eigen noodvoeding in geval van stroomuitval

Huurkoop vanaf € 19,95 per maand!

Virulyweg 1

7602 RG Almelo

GELUIDS-

REDUCTIE OP

LOOPGELUID

IS MINIMAAL

50%

T +31

www.elseco.nl

(0)546 - 850466 E

-

info@pamalmelo.nl

IJsselmeerweg 1

F +31 (0)546 - 828812 I www.pamalmelo.nl

1411 AA Naarden, 035 695 51 00

BELseco

VvE magazine mei 2020.indd 22 27-04-20

Er zijn legio redenen te bedenken waarom het liftalarm niet werkt. Zo kan de

telefoonlijn zijn opgezegd, zo kan de prepaid simkaart verlopen zijn, zo kan de

speaker stuk zijn zodat u niets hoort.

Elseco heeft al sinds jaren de oplossing: ons universele liftalarm! Het Elseco

liftalarm is op alle soorten liften toe te passen en werkt gegarandeerd! En daarmee

heeft u weer een zorg minder.

IJsselmeerweg 1, 1411 AA Naarden

T: +31 (0)35 695 51 00 - www.elseco.nl

Wij adviseren u graag.

VvE augustus nr 3_ 2019.indd 24 04-08-19

www.gdpoint.nl • info@gdpoint.nl • 085-2102075



36 VERZEKERINGEN

VERDUURZAMEN VAN UW COMPLEX

Goed idee voor alle bewoners

Verduurzamen staat bij steeds meer VvE’s op de agenda. Logisch, want verduurzamen zorgt

voor meer wooncomfort, een aantrekkelijkere woning én een lagere energierekening. En als

de VvE het pand toch moet onderhouden - dan kan dat net zo goed duurzaam gebeuren. Maar

wat kunt u doen? Wat levert het op en wat kost het? En waar begint u? Centraal Beheer helpt

u van energieplan tot uitvoering.

Bouw aan een toekomstbestendig

appartementencomplex

• Maak een energieplan voor uw VvE passend bij uw

MJOP

• Schakel experts in die u en uw VvE ontzorgen

• Centraal Beheer en verduurzamingspartners helpen u.

Centraal Beheer heeft een netwerk van partners die u

ondersteunen bij de verduurzaming van uw gebouw.

Van het maken van plannen tot het begeleiden van

de besluitvorming in de VvE en de uitvoering van de

gemaakte keuzes. Ook voor losse maatregelen als

zonnepanelen en laadpalen, of isolatie. Wij brengen u

graag met hen in verbinding.

De VvE Verduurzamingscheck

1 Inzicht in verduurzaming van uw complex

2 Inzicht in het draagvlak binnen uw VvE

3 Weet binnen 5 minuten of u uw onderhoudsplannen

duurzaam kunt insteken

4 Ontvang de whitepaper ‘Verduurzamen van uw VvE’

5 Doe de check op centraalbeheer.nl/vveverduurzamingscheck

EXPERTTIP

EXPERTTIP

“Door de resultaten van uw

verduurzamingsmaatregelen te

volgen, creëert u draagvlak bij de

eigenaars voor verdere stappen.”

Tanju Ozel, CTO HVE

“Niet iedere eigenaar hoeft

dezelfde reden voor verduurzaming

te hebben. Voor de een is het meer

het wooncomfort, voor de ander de

waardestijging. De optelsom van alle

redenen helpt het juiste pakket maatregelen

te kiezen.”

Fiona Hamberg,

accountmanager

Nationaal Warmtefonds.

Zó zet u stappen op weg naar verduurzaming

1 Ga zuinig om met energie

Een belangrijke manier waarop uw VvE kan verduurzamen,

is efficiënter omgaan met energie. Dat begint

bij de isolatie van uw appartementsgebouw: het dak,

de kozijnen, de gevels en de binnen- en buitenmuren.

2 Wek zelf energie op

Een tweede stap is zelf energie opwekken. Dat kan

bijvoorbeeld door de installatie van zonnepanelen.

Zo verlaagt u de elektriciteitsrekening op twee

manieren: u betaalt minder doordat u zelf stroom

produceert, én u krijgt geld voor uw extra stroom.

3 Maak uw pand nog energie-efficiënter

Stap drie is het nemen van allerlei aanvullende

maatregelen. Simpel uitvoerbaar is bijvoorbeeld de

bestaande verlichting te vervangen door ledverlichting.

Want ledlampen gebruiken veel minder elektriciteit.

Maar u kunt ook denken aan systemen die warmte

terugwinnen om koude lucht of koud water op te

warmen.

4 Vergeet niet te ventileren

Met energiezuinige convectoren in plaats van de

normale verwarmingsradiatoren regelt u niet alleen

de temperatuur in een ruimte, maar ook meteen de

ventilatie. Is er te veel CO 2

in een ruimte, dan haalt

zo’n convector automatisch frisse lucht van buiten

naar binnen. Die lucht wordt gekoeld of verwarmd,

net wat nodig is.

5 Woon aangenamer én bespaar

Met deze maatregelen woont u fijner in uw

appartementengebouw. U hebt geen last meer

van tocht, hitte of kou. En het scheelt flink in

uw portemonnee, doordat u bespaart op de

energiekosten.

6 Voorbereid op de toekomst

Het is de bedoeling dat tegen 2050 alle

woningen in Nederland energieneutraal

zijn. Door uw appartementengebouw

te verduurzamen en voor te bereiden

op deze toekomst, maakt u het nog

aantrekkelijker voor mogelijke kopers.

EXPERTTIP

Kees Oomen (VvE Belang): “Meten is

weten! Verduurzamen begint bij het in

kaart brengen van de huidige situatie.

Dat kan op basis van het MJOP. Dan is het

zaak om te weten wat de plannen van de

gemeente zijn, zodat de VvE haar plannen

daarop kan afstemmen. Maak scenario’s

en praat met elkaar; veel! En vergeet

vooral de bewonerswensen niet, want

dat is de kortste weg naar draagvlak”.

Kees Oomen,

VvE Belang

Gebouw en onderhoud in kaart

Wat uw VvE het beste kan doen om te verduurzamen,

hangt van veel dingen af. Zo speelt de leeftijd van uw

pand een rol, maar ook het aantal appartementen

en de bouw. Gebouwen na 1995 hebben vaak als

basis al een betere isolatie. Daar spelen dus andere

vraagstukken dan bij een pand uit bijvoorbeeld 1960.

Verder telt de staat van onderhoud mee: wat is er

sowieso nodig aan onderhoud en wat is er gepland?

Het Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) van uw VvE

biedt daarbij houvast. Als uw VvE bijvoorbeeld toch

al van plan was de raamkozijnen aan te pakken,

waarom zou u dit dan niet duurzaam doen? Steeds

opnieuw schilderen lijkt misschien goedkoper, maar

is dat meestal niet. Het eerder laten vervangen van de

kozijnen met energiezuinig glas kan dus een goede

beslissing zijn.

Laat een passend plan maken

Laat op basis van al dit soort zaken een passend

verduurzamingsplan maken. Een MJOP in combinatie

met zo’n energieadvies is een Duurzaam of Groen

MJOP. Een energieadvies is dus een aanvulling op

het MJOP. Het laat zien met welke maatregelen of

welk onderhoud u het wooncomfort verbetert en op

energie bespaart. En of dit financieel haalbaar is voor

uw VvE. Aan plannen die niet haalbaar zijn, hebt u

weinig.

Hoe betalen we dat?

Afhankelijk van wat er moet gebeuren, kunnen de

kosten behoorlijk oplopen. Daarom is het goed om de

mogelijkheden van subsidies te onderzoeken. Er zijn

landelijke en gemeentelijke subsidieregelingen voor

het maken van het energieplan (met of zonder MJOP)

en de uitvoering van de verduurzaming. Onze partners

kennen alle regelingen en nemen deze mee in hun

advies.

Als het reservefonds goed gevuld is, kan uw VvE dat

ook gebruiken voor de verduurzaming. Als dat niet het

geval is, kunnen de eigenaars bijdragen aan de kosten

met hun eigen geld. U kunt ook besluiten de VvEbijdrage

te verhogen. Nadeel daarvan is dat het vaak

lang duurt voordat er genoeg geld is. In die tijd kan de

staat van het pand verslechteren. Lang wachten is dus

niet verstandig.

VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2020 #3 37

LAADPALEN EN ELEKTRISCHE AUTO’S IN UW

PARKEERGARAGE

Nederland telt steeds meer elektrische auto’s - en dus ook steeds

meer laadpalen. In ondergrondse parkeergarages zorgen die voor

risico’s. Welke maatregelen kunt u als VvE, gebouweigenaar of

technisch beheerder nemen om problemen te voorkómen?

Lees onder ‘Tips voor laadpalen’ op centraalbeheer.nl/vve de

praktische tips én enkele belangrijke verzekeringseisen.

Verdien de kosten voor financiering terug

Een derde mogelijkheid is voor een financiering voor

de verduurzaming van de VvE te kiezen. Zo is er de VvE

Energiebespaarlening van het Nationaal Warmtefonds,

die gunstige voorwaarden biedt. Daarmee is het

mogelijk de maandlasten voor eigenaars gelijk te

houden: de kosten voor de financiering verdient u

terug door uw lagere energierekening. Zo kan uw VvE

profiteren van alle voordelen van verduurzaming.

Zijn de uitgangspunten en plannen duidelijk, is de

financiering rond en hebt u voldoende ondersteuning

van uw ledenvergadering? Voor u met de uitvoering

kunt starten, hebt u aardig wat voorbereidend werk te

doen. Ook daarmee kunnen de partners van Centraal

Beheer u helpen.

Neem contact op; dan helpen we u op weg!

U bereikt ons op werkdagen van 8.00 uur tot 17.30 uur

op 055–579 81 15. Of via vve.beheer@centraalbeheer.nl.

Meer informatie over het verduurzamen van uw VvE en

de Whitepaper ‘Verduurzamen van uw VvE’ vindt u op

centraalbeheer.nl/vve-verduurzamen.

Hoe realiseer ik dit allemaal? De logische stappen:

1

2

3

4

5

6

7

8

Stel vast waarom uw VvE wil verduurzamen

Maak een kernteam binnen de VvE met een mandaat

Breng de bestaande situatie in kaart

Schets de mogelijkheden & match deze met

het meerjarenonderhoudsplan

Maak realistische keuzes

Bepaal hoe u de verduurzaming gaat betalen

Laat het werk uitvoeren

Monitoren & bijsturen



BOUWKUNDIG

38 VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2020 #3 39

Een leesbare onderhoudsbegroting voor uw leden

Aanpassen? Dat moet u zelf kunnen doen!

De onderhoudsbegroting speelt bij Verenigingen van Eigenaars (VvE’s) een belangrijke rol. Het is vooral een

communicatie-instrument van de vereniging, dat als doel heeft het gemeenschappelijke bezit aantrekkelijk en

bruikbaar te houden. Dat moet ervoor zorgen dat de verkoopwaarde op het gewenste niveau blijft. Het is

belangrijk dat iedereen binnen de VvE de begroting kan begrijpen en actief mee kan doen bij de discussies

hierover.

De onderhoudsbegroting heeft dus een

heel andere functie dan bij vastgoedbeheerders

als woningcorporaties,

vastgoedbeleggers en makelaars.

Bij hen gaat het onderhoud om een

dienst voor huurders die moet passen

binnen de afspraken over het gewenste

rendement. De begroting moet

ook de marktwaarde van hun bezit

veiligstellen. Experts zorgen ervoor dat

de onderhoudsplanning past binnen de

exploitatiebegroting. Het is een nogal

abstract verhaal voor specialisten.

Veranderend woninggebruik

Het gebruik van woningen verandert in

de loop der jaren en die veranderingen

hebben invloed op de verkoopwaarde.

We gaan meer thuis werken en

studeren; jonge kinderen moeten

binnen kunnen spelen. Als we ouder

worden, zullen we langer thuis

moeten blijven wonen. De woning

en de eventuele tuin moeten groot

genoeg zijn om familie en vrienden te

ontvangen.

De woonomgeving speelt ook

een rol: we willen graag dat we de

directe woonomgeving meer kunnen

gebruiken voor wandelen, ontmoeting,

ontspanning en sport. Daarnaast moet

er meer aandacht zijn voor privacy

voor het gezin en voor ruimten voor

ontspanning, rust en persoonlijke

verzorging. En dan is er natuurlijk nog

het onderwerp energiezuinigheid

van de woning. Energie(besparing)

wordt steeds belangrijker. En

energiezuinigheid moet altijd

samengaan met zeer goede ventilatie.

Opbouw van de

onderhoudsplanning

Uit dit alles blijkt hoe belangrijk

het is dat alle leden van de VvE de

onderhoudsplanning goed kunnen

lezen en dat ze eventueel suggesties

kunnen doen om die planning aan

te passen. Alleen op die manier kan

iedereen deelnemen aan de discussie

over het onderwerp waar binnen de

VvE alles om draait: hoe kunnen we

binnen de gereserveerde middelen het

woongebouw goed blijven gebruiken?

En hoe kunnen we de verkoopwaarde

van de woning veiligstellen?

Bij de VvE is de planning ingedeeld

naar ruimten die u tegenkomt als u

door het gebouw loopt. Meestal is dat

van de hoofdentree, door de centrale

hal, naar het trappenhuis en vervolgens

door de hierbij horende gangen naar

de eventuele galerijen, de onderbouw,

de bergingen en de (eventuele)

parkeergarage. Dan komen de gevels,

het dak, de tuin enz. aan de orde.

Alle onderdelen

Daarmee bent u er nog niet: per

ruimte en per plaats worden alle

onderdelen die hier aanwezig zijn,

opgesomd. Ook als er nu en in de

toekomst geen werkzaamheden aan

nodig zijn. Daarbij kunt u denken aan

de vloer, de wanden, het plafond, de

trappen, de leuningen, een deur enz.

Het voordeel van zo’n overzicht is dat

u bij het doornemen van de planning

niets kunt vergeten. U maakt het voor

de leden mogelijk om steeds opnieuw

te beoordelen in hoeverre alle ruimten

en plaatsen nog steeds voldoen aan de

eisen.

Tip: geef bij elk onderdeel aan of

hierop schilderwerk voorkomt en

wanneer dat mogelijk moet worden

aangepakt. Dan hebt u een mooi

overzicht waarmee u alle werkzaamheden

kunt verzamelen binnen één

opdracht aan een schildersbedrijf.

De werkelijke kosten

Leesbaarheid van de onderhoudsplanning

is dus belangrijk; dat is

zonneklaar. Wat ook helpt: laat per

jaar de werkelijke kosten zien. Idealiter

hoeven die niet meer te worden

opgehoogd met prijsstijgingen en

toeslagen. De prijsstijgingen op de

netto marktprijzen voor materiaal

en uurlonen bedroegen de laatste

drie jaar ongeveer 5,5% per jaar. Die

prijsstijgingen kunt u bijhouden op

Bouwkostenindex.nl. Door deze site te

raadplegen kunt u zelf de prijsstijging

zo goed mogelijk inschatten. Een goed

adviesbureau kan u hierbij desgewenst

helpen.

De toeslagen betreffen de btw, de

leges, de algemene aannemingskosten,

de opslag voor winst en risico van

het aannemingsbedrijf of installateur

enz. Buiten de btw kunt u voor die

toeslagen rekening houden met ca.10%

op de netto marktprijzen inclusief de

prijsstijgingen. Vergeet niet om bij

offertes altijd te onderhandelen over

die toeslagen. Veel opdrachtgevers

willen onderhandelen over de marktprijzen,

maar het venijn van hoge

prijzen zit heel vaak in de toeslagen.

Codering onderdelen

We zetten de volgende stap in de

bruikbaarheid van de onderhoudsplanning.

Alle onderdelen die

voorkomen in de ruimten en op de

plaatsen, worden voorzien van een

standaardcode. Dat is handig omdat

alle gelijksoortige onderdelen hiermee

eenvoudig kunnen worden verzameld.

Voor die codering gebruiken bijna alle

adviesbureaus en bedrijven de Nl-Sfbcode

volgens de NEN 2699.

U mag verwachten dat dit al is gedaan

in uw huidige begroting omdat die

al heel lang door hen wordt gebruikt

voor de samenstelling van hun

adviezen, kostencalculaties, bestekken,

begrotingen en offertes. Het voordeel

is dat er over dat onderwerp heel veel

naslaginformatie in de markt aanwezig

is. Daarin vinden bedrijven en adviseurs

o.a. informatie over de nieuwe

ontwikkelingen in materiaalkeuze,

prijsvorming enz.

De onderhoudsbegroting

moet

voor ieder lid direct

leesbaar zijn. Het

gaat om úw

woningen en

úw geld!

Ieder lid een zelf te bewerken

overzicht

Bij voorkeur wordt de planning

uitgewerkt in een Excel-bestand

dat door iedereen te gebruiken is.

Bedrijven en adviesbureaus hebben

voor het samenstellen vaak eigen

software, maar daar kunt u als VvE

bijna nooit mee werken.

Vraag daarom altijd een digitale versie

in Excel, want daarmee kunnen veel

mensen wél werken. Ieder lid kan zo’n

versie krijgen en dan naar zijn/haar

kennis de overzichten aanpassen. De

praktijk leert dat geïnteresseerde leden

hiermee tot heel zinvolle suggesties

kunnen komen voor het bestuur en de

ledenvergadering.

Om te voorkomen dat u door de

bomen het bos niet meer ziet, zorgt

u er als bestuur er natuurlijk voor dat

de oorspronkelijke versie altijd veilig

wordt bewaard. Dan kunt u daar op elk

moment weer naar teruggrijpen.

Als VvE bewijst u zichzelf een dienst

als u - indien gewenst in samenspraak

met uw onderhoudsbedrijf of adviseur

- zelfstandig uw onderhoudsplanning

kunt aanpassen op alle gewenste

technische en functionele aspecten.

Het gaat tenslotte om úw woningen

en úw geld!

ING. ARIE WARNAAR

ONTWIKKELEND BEHEER WONINGEN

VLAARDINGEN



BOUWKUNDIG

40 VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2020 #3 41

John Damink, bestuurder van VvE Prof. Schermerhornpark in Ede:

“De Bouwkundige Coach heeft een

belangrijke toegevoegde waarde”

“We doen veel in eigen beheer en ons gebouw staat er prima bij. Maar als je een complex beheert dat 30 jaar

oud is, kom je heel wat dingen tegen waarbij je professionele hulp nodig hebt. Die professionaliteit hebben

we gevonden in de persoon van Jacco van de Sandt, onze Bouwkundige Coach. Hij doorziet snel wat er

nodig is, hij kent de regels en hij kan ons prima helpen bij alle bouwkundige zaken. Voor onze VvE heeft hij

een belangrijke toegevoegde waarde.”

We hadden

meteen door dat

onze Bouwkundige

Coach deskundig

is en goed kan

communiceren

Kort maar krachtig vertelt John

Damink over de manier waarop

VvE Prof. Schermerhornpark in Ede

sinds vorig jaar wordt ondersteund

door de Bouwkundige Coach van

VvE Belang. Het complex omvat

50 terrasappartementen en wordt

voornamelijk bewoond door senioren.

“Veel mensen wonen hier al sinds de

oplevering”, zegt Damink. “Mijn vrouw

en ik kwamen in 2016 in het gebouw

wonen en ik ben me uitvoerig gaan

verdiepen in het appartementsrecht

(later overigens ook in de AVG).

Het was me direct duidelijk dat de

Bouwkundige Coach echt iets voor

VLNR GERRIT VERMEULEN

(TECHNISCHE ZAKEN),

LOEK JANSEN (VOORZIT-

TER) EN JOHN DAMINK

(FINANCIËN EN ADMINI-

STRATIE)

ons was. We doen vrijwel alles zelf,

ook veel technisch onderhoud en de

administratie. Maar je moet wel in alle

opzichten met je tijd meegaan. Dat

ben je als bestuur ook aan je leden

verplicht.”

In goede staat

“We willen het gebouw in goede staat

houden. Onderhoud is daarbij van

wezenlijk belang. Daarom heb ik mijn

medebestuurders voorgesteld om

de Bouwkundige Coach in de arm

te nemen. We waren al aangesloten

bij VvE Belang en persoonlijk ben

ik elk jaar onder de indruk van de

Ik ben van

mening dat elke

VvE een Bouwkundige

Coach

zou moeten

hebben

informatie die gegeven wordt tijdens

de informatiebijeenkomsten. De

professionaliteit straalt ervan af!

Het bestuur was het direct met

me eens. Hetzelfde gold voor de

ledenvergadering. Bij het eerste

bezoek van Jacco hadden we meteen

door dat hij deskundig is en goed kan

communiceren. Hij heeft ook ons

MJOP gemaakt. Dat zijn we nu aan het

implementeren in ons bestaande MJOP.

Op termijn zullen we hem ook zeker

vragen om samen met ons offertes te

beoordelen.”

Damink geeft een voorbeeld van de

toegevoegde waarde van de Bouwkundige

Coach: “In onze kozijnen zit

dubbel glas. We dachten erover om

het te vervangen. Dat heeft Jacco ons

afgeraden: de investering is groot en

de winst is relatief klein. Zonnepanelen

vond hij wel interessant voor ons. Hij

heeft een rapport geschreven over de

mogelijkheden. Dat gaan we binnenkort

bespreken.”

Certificaat

De warmtevisie van de gemeente Ede

is nog niet bekend. Alle appartementen

hebben nu een eigen cv-ketel. VvE Prof.

Schermerhornpark wacht rustig

af wat de toekomst gaat brengen.

Dat geldt overigens niet voor alle

aspecten van onderhoud en energie:

binnenkort zal het VvE Belang Certificaat

Onderhoud Zeker aan de muur van

het complex prijken. ”Nog een paar

documenten inleveren; dan krijgen we

het certificaat”, zegt Damink. “Dat is

ook interessant voor eigenaars die hun

appartement willen verkopen. Ik ben van

mening dat elke VvE een Bouwkundige

Coach zou moeten hebben. Wij zijn er

in elk geval blij mee.”

DIT BIEDT DE BOUWKUNDIGE COACH UW VVE

Als u kiest voor De Bouwkundige Coach, hebt u een vaste

contactpersoon voor bouwkundige zaken. U kunt hem

onbeperkt raadplegen. Samen met hem werkt u naar het

‘VvE Belang Certificaat Onderhoud Zeker’ voor uw complex.

Uw coach bezoekt uw VvE jaarlijks (VvE Belang plant

voor u een afspraak).

De Bouwkundige Coach stelt een meerjarenonderhoudsplan

voor u op en actualiseert dat elk jaar. Op basis van

het MJOP en in overleg met u stelt hij een jaarplan op voor

de werkzaamheden die u in het volgende jaar moet (laten)

uitvoeren.

Voor de grotere onderhoudswerkzaamheden zal de coach:

• Een Programma van Eisen (PvE) opstellen dat een goede

basis biedt voor het aanvragen van offertes. Dit geldt

niet voor complexe en/of specialistische installaties,

zoals liften en ketelhuizen van collectief gestookte verwarmingsinstallaties.

De Bouwkundige Coach kan u wel

in contact brengen met een van onze kennispartners,

maar de kosten daarvan vallen niet binnen het abonnement.

• In overleg met u uitvoerende partijen selecteren.

• Op basis van het PvE offertes aanvragen (maximaal 3).

• De uitgebrachte offertes beoordelen en een gunningsadvies

uitbrengen.

Optioneel kan de coach de uitvoering van de werkzaamheden

(laten) begeleiden en de oplevering verzorgen.

De kosten hiervoor vallen niet binnen het abonnement.

PRIJZEN VOOR DE BOUWKUNDIGE COACH

(INCL. BTW)

Prijzen:

t/m 20 appartementen: € 90,- per maand

21 t/m 50 appartementen: € 120,- per maand

Meer dan 50 appartementen: € 150,- per maand

Meer weten? Kijk op www.vvebelang.nl/bouwkundig

of stuur een mail naar: bouwkundig@vvebelang.nl.

Bellen kan ook: 0162- 469 120.



BOUWKUNDIG

VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2020 #3

43

24/7 ZORG VOOR UW DRINKWATER

24/7 ZORG VOOR UW DRINKWATER

DAB Pumps is al 40 jaar wereldwijd actief in de markt van waterverplaatsing.

Al onze drukverhogingsinstallaties voldoen aan de Nederlandse drinkwaternormen.

✓ LEGIONELLAPREVENTIE

B Pumps is al 40 jaar wereldwijd actief in de markt van waterverplaatsing.

onze drukverhogingsinstallaties voldoen aan de Nederlandse drinkwaternormen.

De kwaliteit van uw drinkwater is onze grootste zorg. Onze drukverhogingsinstallaties

zijn legionella veilig. De beste preventie tegen legionella is het continue monitoren van

de temperatuur en de doorstroming van het drinkwater. DAB is de enige fabrikant die

continue de doorstroming en temperatuur van de drukverhogingsinstallatie kan meten

en hier op afstand correctieve maatregelen op kan nemen.

DRUKVERHOGING

DRUKVERHOGING

✓ LEGIONELLAPREVENTIE

✓ 24/7 TOEZICHT OP DE INSTALLATIE

✓ SERVICE CONTRACT VANAF 89,- PER JAAR

✓ STORINGEN OP AFSTAND OPLOSSEN

kwaliteit van uw drinkwater is onze grootste zorg. Onze drukverhogingsinstallaties

n legionella veilig. De beste preventie tegen legionella is het continue monitoren van

temperatuur en de doorstroming van het drinkwater. DAB is de enige fabrikant die

ntinue de doorstroming en temperatuur van de drukverhogingsinstallatie kan meten

hier op afstand correctieve maatregelen op kan nemen.

✓ ALTIJD EEN COMFORTABELE WATERDRUK

vind er niet éénmaal per jaar een controle plaats op uw systeem maar

Zo vind er niet éénmaal per jaar een controle plaats op uw systeem maar

elk moment van de dag. Dankzij de onderhoudsvrije drukverhogingsinstallatie en het

op elk moment van de dag. Dankzij de onderhoudsvrije drukverhogingsinstallatie en het

line monitoren online monitoren kunnen kunnen wij u wij naast u naast een een verbeterde service het het scherpste scherpste onderhoudstarief onderhoudstarief

eden. Voor bieden. meer Voor informatie meer informatie bezoek bezoek onze onze website of neem contact met met ons ons op. op.

dabpumps.nl/nl/vve • info.nl@dwtgroup.com • 0416-387280

✓ 24/7 TOEZICHT OP DE INSTALLATIE

✓ SERVICE CONTRACT VANAF 89,- PER JAAR

✓ STORINGEN OP AFSTAND OPLOSSEN

✓ ALTIJD EEN COMFORTABELE WATERDRUK

TOT 50%

ENERGIE

BESPARING

IN VERGELIJKING

TOT TRADITIONELE

OPLOSSINGEN

dabpumps.nl/nl/vve • info.nl@dwtgroup.com • 0416-387280

TOT 50%

ENERGIE

BESPARING

IN VERGELIJKING

TOT TRADITIONELE

OPLOSSINGEN

IN DEZE RUBRIEK

BEHANDELEN WE VRAGEN

DIE BETREKKING HEBBEN OP DE

VEILIGHEID VAN LIFTEN EN GEVELONDER-

HOUDSINSTALLATIES EN OP ‘VEILIG WERKEN

OP HOOGTE’. IN DEZE AFLEVERING GEVEN WE

ANTWOORD OP VRAGEN OVER DE AFKEURING

VAN LIFTEN EN OVER HET VERSCHIL TUSSEN

GOEDERENLIFTEN EN PERSONENLIFTEN. VOOR

DE BEANTWOORDING VAN DE VRAGEN TEKENT -

NAMENS DE LIFTINSTITUUT HELPDESK - BERT

DRIELING, TECHNICAL SUPPORT ENGI-

NEER BIJ LIFTINSTITUUT. UW VRAGEN

ZIJN WELKOM BIJ INFO@

LIFTINSTITUUT.NL.

Vraag het aan het Liftinstituut

Vraag:

Onze lift is door Liftinstituut afgekeurd en

mag daarom niet meer worden gebruikt. We

maken gebruik van een onderhoudsbedrijf

dat verantwoordelijk is voor de reparatie, het

onderhoud en de modificatie van de lift. De

accountmanager van dat bedrijf verzekerde ons

dat de lift veilig gebruikt kan worden. De lift wordt

gemodificeerd zodra de betreffende onderdelen

binnen zijn. Wat nu? Mogen we de lift nu gewoon

blijven gebruiken? Kan of mag de onderhoudspartij

een afkeuring door Liftinstituut zo interpreteren?

En wie is dan verantwoordelijk als er toch iets

misgaat met de lift?

Antwoord:

Deze vraag bestaat uit drie delen, die we afzonderlijk

beantwoorden.

Mogen we de lift nu gewoon blijven gebruiken?

De lift is afgekeurd. Er is geen certificaat van goedkeuring

afgegeven. Het Warenwetbesluit liften stelt dat een lift niet in

gebruik mag zijn als de eigenaar van de lift geen certificaat

van goedkeuring kan overleggen. Op grond van het

Schema voor de conformiteitsbeoordeling van liften in de

gebruiksfase 2018 versie 7 moeten wij in het keuringsrapport

vermelden dat bij afkeuring de lift niet in bedrijf mag zijn.

Kan of mag de onderhoudspartij een afkeuring

door Liftinstituut zo interpreteren?

Wanneer een lift is afgekeurd is bij wet bepaald dat de

lift niet in gebruik mag zijn. Het is aan de eigenaar om te

bepalen of hij een advies van de onderhoudspartij wil volgen.

Belangrijk hierbij is dat de eigenaar van de lift uiteindelijk

verantwoordelijk is.

Wie is dan verantwoordelijk als er toch iets

misgaat met de lift?

De eigenaar van de lift blijft te allen tijde aansprakelijk.

Het gebruik van een afgekeurde installatie of een

installatie zonder geldig certificaat kan juridische en

verzekeringstechnische gevolgen hebben.

Vraag:

Goederenliften moeten volgens de huidige wet- en

regelgeving niet eens per 18 maanden, maar eens

per 12 maanden gekeurd worden. Voor personenen

goederenliften die onder een bepaalde snelheid

blijven, is er geen wettelijke verplichting. Hoe zit dit?

Antwoord:

Goederenliften vallen binnen het toepassingsgebied van

het Warenwetbesluit machines. Dit besluit stelt een keuring

door een CBI (conformiteitsbeoordelingsinstantie ofwel een

onafhankelijke keurende instantie) niet verplicht.

Als een goederenlift wordt gebruikt als arbeidsmiddel, is

Arbeidsomstandighedenbesluit 7.4a van toepassing. Hierin

wordt voor de keuringsperiode aangegeven: “zo dikwijls

dit ter waarborging van de goede staat noodzakelijk is”.

De Inspectie SZW (voorheen de Arbeidsinspectie) geeft als

leidraad in de regel eenmaal per jaar. Er is dus ruimte voor

maatwerk.

Goederenliften hebben

sterke overeenkomsten

met personenliften op

het gebied van uitvoering,

omgeving en gebruik.

Door de wetgever is

bepaald dat personenliften

eenmaal per 18 maanden

gekeurd moeten worden.

Daarom hanteren we

voor goederenliften,

platformliften, trapliften

en roltrappen/paden ook

een keuringsperiode van

18 maanden.

Geeft u de voorkeur

aan een meer frequente

keuring, omdat u veiligheid

hoog in het vaandel hebt?

Vraag dan naar de

mogelijkheden.

HEBT U EEN

VRAAG? STUUR

EEN MAIL NAAR INFO@

LIFTINSTITUUT.NL EN GEEF

DAARBIJ AAN OF UW VRAAG,

MÉT HET ANTWOORD,

IN VVE MAGAZINE

GEPUBLICEERD

MAG WORDEN.



44

BRANDVEILIGHEID

VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2020 #3 45

Prof. dr. ir. Jos Lichtenberg over brandveiligheid van gevels

Honderden gebouwen in Nederland

zijn risicogebouwen

Met zijn bedrijf Off Road Innovations

deed hij onderzoek naar de brandveiligheid

van 79 hoge woongebouwen

(hoger dan 20 meter) in Eindhoven. De

resultaten zijn schokkend: ongeveer

10 procent van alle onderzochte

gebouwen bleek als risicogebouw

te moeten worden aangemerkt. “Dat

betekent naar alle waarschijnlijkheid

dat er in Nederland honderden

gebouwen staan die niet voldoen

aan de brandveiligheidseisen”, stelt

Lichtenberg. “Ik schat dat bij tussen de

300 en 1.000 gebouwen een brand in

een appartement via de gevel snel om

zich heen kan grijpen. Dat betekent

niet dat zo veel gebouwen per definitie

onveilig zijn, maar wel dat er nader

onderzoek naar moet worden verricht.”

Bij de brand in de bijna 70 meter hoge

Grenfell Tower vielen in juni 2017 maar

liefst 72 doden en ruim 70 gewonden.

De ondeugdelijke gevelbeplating werd

al snel aangewezen als oorzaak van

de snelle verspreiding van het vuur. Er

bleek echter veel meer mis te zijn. Zo

was ook de hand gelicht met allerlei

voorschriften.

Brandbare platen

“Dat kan in Nederland ook gebeuren”,

zegt Lichtenberg. “Er zitten hiaten

in het Bouwbesluit, en er wordt niet

altijd voldoende gecontroleerd of de

uitvoering wel in overeenstemming

is met het bouwplan waarop de

vergunning is verleend. Brandbare

gevel- en isolatieplaten zijn gewoon

in de handel omdat er ook gebouwen

zijn waarbij de eisen lager zijn.

Ze mogen onder brandklasse B

(moeilijk brandbaar) niet bij hoge

gebouwen worden gebruikt. Echter:

aannemers stellen ze, vaak vanuit

onbekendheid met de (behoorlijk

BRAND IN DE GRENFELL-

TOREN, JUNI 2017

Wat drie jaar geleden in Londen tot een groot drama leidde, kan ook in Nederland gebeuren. Ook in ons land

staan veel gebouwen die als risicogebouw moeten worden aangemerkt. Net als bij de Grenfell Tower kan dat

ook hier leiden tot een groot aantal slachtoffers. En het gevaar wordt alleen maar groter. Woongebouwen die

bakstenen gevels hebben, worden ‘ingepakt’ met isolatiemateriaal met een buitenafwerking. Dat materiaal is in

veel gevallen brandonveilig. De rijksoverheid en de gemeenten reageren vooralsnog laks. En intussen gaan we

gewoon door met het creëren van een discutabele erfenis, zegt emeritus hoogleraar Jos Lichtenberg.

complexe) voorschriften, soms voor

als goedkoper alternatief. Dan worden

ze vervolgens ook bij hoge gebouwen

gebruikt.

Minister Ollongren wilde na de ramp

met de Grenfell Tower eerst het

onderzoek in het Verenigd Koninkrijk

afwachten. Toen enkele Kamerleden

aandrongen op nader onderzoek,

kregen de gemeenten in november

2018 van de minister het verzoek om te

inventariseren hoe het met de voorraad

boven 20 meter is gesteld. Arcadis

rapporteerde bijna een jaar later over

de voortgang bij de gemeentes, maar

die was teleurstellend. En nog steeds

zit de vaart er niet in.”

Verplicht?

Dit voorjaar verscheen een advies van

de Adviescommissie Toepassing en

Gelijkwaardigheid Bouwvoorschriften,

waarin wordt geconcludeerd dat het

wel erg ver gaat om onbrandbare

materialen verplicht te stellen. Dat zou

vérgaande consequenties hebben voor

de bouwpraktijk. De onderzoekers zijn

van mening dat ‘zware’ maatregelen

niet genomen moeten worden,

omdat er nog te veel onzekerheid

is. “Ik vraag me af wat die vérgaande

consequenties zijn, want dat wordt

in het rapport niet uitgewerkt”, zegt

Lichtenberg. “Verder ben ik van mening

dat je juist moet ingrijpen als er zo

veel onzekerheden zijn! Je moet het

zekere voor het onzekere nemen. In

Engeland wordt de eis ‘onbrandbaar’

wél gesteld. En volgens mij valt het

met die consequenties wel mee. De

bouwkosten zullen fractioneel stijgen;

in elk geval geen reden om niet voor

veiligheid te kiezen.”

Gemeente aan zet

Met name gebouwen met een

geventileerde spouw en niet volledig

onbrandbare gevelbekleding en dito

isolatiemateriaal lopen - afhankelijk

van de verdere opbouw - een groot

risico, stelt Lichtenberg. Dat geldt ook

voor gestucte gevels aangebracht

op (vaak toegepast) polystyreen

isolatiemateriaal. “Materialen resp.

gevelconstructies klasse B scoren

redelijk maar zijn niet onbrandbaar.

Er leven veel vragen over het gedrag

bij een echte brand. Of de combinatie

A+B (bijvoorbeeld gevelbeplating B

en isolatiemateriaal A) veilig genoeg

is, moet worden aangetoond.

En de combinatie B+B haalt als

totaalconstructie klasse B niet eens.

Het vraagstuk is complex en je kunt

gemakkelijk fouten maken. Met de eis

‘onbrandbaar’ heb je die ingewikkelde

discussie niet.

Gemeenten hebben tot twee keer toe

van de minister opdracht gekregen

om de risicovolle gebouwen in hun

gemeente te inventariseren. O.a.

Nijmegen en Rotterdam deden dat;

de meeste deden (nog) niets. Enkele

grotere gemeenten meldden direct

enthousiast dat er binnen hun grenzen

geen brandonveilige gebouwen staan.

Lichtenberg: “Dan weet je dat ze geen

serieus onderzoek hebben uitgevoerd.

Ik snap dat ook wel: ze hebben geen

zin om gebouweigenaars te confronteren

met dit soort problemen. Want

die kosten geld. In een aantal gevallen

dient - als deze onveilig is - de gevel

te worden vervangen of grondig te

worden aangepast. Dat is een kostbare

zaak.”

‘Inpakken’

Overal in het land worden plannen

gemaakt om (woon)gebouwen

energieneutraal te maken. Isoleren

is dan de eerste maatregel. In veel

gevallen wordt gedacht aan rigoureuze

maatregelen: het hele gebouw

inpakken met isolatiemateriaal, dat

wordt afgewerkt met een pleisterlaag

of met een beplating op een geventileerde

spouw. Dat zorgt voor een forse

reductie van de warmtevraag.

Lichtenberg: “Bij het kiezen van een

systeem moet je zorgen voor een

onbrandbare (klasse A) variant, ook al

laat de wetgeving klasse B toe. Je kunt

bij de leverancier een rapport opvragen

waarin de brandveiligheid van de

toegepaste materialen c.q. van het

gevelsysteem is beschreven.

Misschien zal nader onderzoek een

keer uitwijzen dat het met klasse B ook

mogelijk is, maar op dit moment zou

ik kiezen voor veiligheid en dus klasse

A. Veel isolatiematerialen voldoen daar

niet aan. De isolatiematerialen herken

je onder meer aan de kleur: wit is

doorgaans polystyreen (‘piepschuim’)

en is altijd fout (zeer brandbaar), gelig

is vaak polyurethaan (pur). Dat scoort

beter dan polystyreen maar haalt

klasse B niet (pir-schuim, een variant

van pur, scoort wel beter). Glaswol en

steenwol zijn veilige materialen (klasse

A). Alleen als je materialen combineert

die allemaal in klasse A vallen, weet je

dat de brandveiligheid bouwtechnisch

gegarandeerd is. “

Kop in het zand

Voorlopig steken we in Nederland dus

massaal onze koppen in het zand; die

conclusie lijkt wel gerechtvaardigd

na het betoog van Jos Lichtenberg.

“Inderdaad. We komen traag of zelfs

niet in actie en dan hebben we het nog

maar over het topje van de ijsberg. De

hele discussie gaat over gebouwen

hoger dan 20 meter; gebouwen van

18 meter blijven buiten schot, maar

zijn natuurlijk niet per definitie veilig.

Er moet nog heel veel gebeuren

voor we kunnen stellen dat onze

gebouwvoorraad brandveilig is.”

Bij renovatie

moet je alleen

genoegen nemen met

materialen resp. gevelconstructies

die vallen

in brandklasse A

(absoluut

brandveilig)

PROF. DR. IR.

JOS LICHTENBERG

De professionele carrière van Jos

Lichtenberg is gericht op bouwinnovatie.

Hij werkte op dit terrein

vanaf 1976 in de industrie (Rockwool,

DSM) en later als adviseur

voor tal van toonaangevende

bedrijven. Na een promotie op

succesfactoren bij productontwikkeling

werd hij in 2003 hoogleraar

productontwikkeling aan de TU

Eindhoven. Hij was daar o.a. verantwoordelijk

voor de opleiding

Building Technology en ontwikkelde

het Slimbouwen. Naast zijn

werk aan de TU is hij o.a. actief via

Off Road Innovations. De laatste

jaren komt Lichtenberg regelmatig

in de publiciteit als het gaat om de

brandveiligheid van gebouwen. De

brand in de Grenfell Tower (2017)

leidde tot veel publicaties waarin

hij zijn visie gaf op brandveiligheid

in Nederland.



ADVERTORIAL

VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2020 #3 47

Het SKW-procescertificaat voor

beheerkantoren was al in het

bezit van VvE Totaalservice in

Oisterwijk (NB), maar de beheerder

wilde de VvE’s nóg een

belangrijke meerwaarde bieden.

Dat is gelukt: sinds januari jl. zijn

alle vier de accountmanagers

gecertificeerd via de Stichting

Persoonscertificering VvE-beheer.

Niet alleen Merel Zwenger

en Ronald Meeuwisse, samen

eigenaar van het beheerkantoor,

maar ook hun medewerksters

Kim Boeren en Yvette Kroot.

V.L.N.R. YVETTE KROOT, RONALD MEEUWISSE, KIM BOEREN EN MEREL ZWENGER

“Persoonscertificaat voor beheerders heeft belangrijke meerwaarde”

VvE Totaalservice: allemaal gecertificeerd!

“Oisterwijk ligt vlakbij Tilburg, een

stad die nogal wat grote VvE’s binnen

haar gemeentegrenzen heeft”,

vertelt Ronald. “In een aantal van die

complexen is een woningcorporatie

grooteigenaar. We constateerden dat

met name grote VvE’s waarde hechten

aan certificering: dan zijn ze in goede

handen.”

VvE Totaalservice biedt de VvE

zowel het complete VvE-beheer als

afzonderlijke diensten. “VvE’s die voor

ons kiezen, kunnen zelf hun pakket

samenstellen. We zijn daar flexibel

in”, zegt Merel Zwenger. “Maar we

onderscheiden ons vooral doordat alle

accountmanagers gecertificeerd zijn.

Tijdens de informatiebijeenkomsten

van VvE Belang constateerden

we al dat de bezoekers heel erg

geïnteresseerd zijn in de meerwaarde

die persoonscertificering biedt. Die

meerwaarde zit vooral in het feit dat

we op deze manier allemaal onze

deskundigheid en betrouwbaarheid

aantonen. De VvE heeft maximale

zekerheid als ze in zee gaat met

een beheerder die zowel het SKWprocescertificaat

als het PCVBpersoonscertificaat

heeft.”

‘Pittig traject’

Merel: “Ik had al tien jaar ervaring toen

ik drie jaar geleden met het theorieexamen

begon. De opdrachten van

het praktische deel komen uit je eigen

praktijk en die moet je naast je gewone

werk doen; dat is best pittig.” Ronald

Meeuwisse beaamt dat: “Het is een

hele uitdaging om op te gaan voor

het examen. Je moet laten zien dat je

deskundig bent op alle terreinen van

VvE-beheer.”

Manuella Wijburg-van Ingen, eigenaar

van VvE Kennis & Advies én secretaris

van de PCVB, verzorgde de opleiding

die de accountmanagers volgden.

Zij zegt: “Het is leuk om te horen dat

cursisten zo enthousiast zijn.

De opleiding start tweemaal per jaar

en we proberen de deelnemers alle

facetten van het vak mee te geven.

Dat doen we zo veel mogelijk op basis

van praktijkvoorbeelden, zodat ze een

goede basis hebben voor hun dagelijks

werk en het uiteindelijke examen.”

Merel en Ronald zijn trots op hun

certificaat én op hun team:

“Het is mooi dat we op deze

manier het vak van VvEbeheerder

positief onder

de aandacht brengen. Dat

is goed voor ons maar ook

voor de hele VvE-branche.”

PCVB

De Stichting Persoonscertificering

VvE-beheer heeft de beoordelingsrichtlijn

ontwikkeld waarin de eisen

voor het behalen van het persoonscertificaat

zijn verwoord. SKW

Certificatie reikt de certificaten uit.

Onderdelen zijn: juridische zaken

(alles omtrent de splitsingsakte en

de modelreglementen) maar ook

technische onderwerpen als het

opstellen van een meerjarenonderhoudsplan.

Het voornaamste onderdeel

van het financiële gedeelte is

het opstellen van de meerjarenonderhoudsbegroting.

Onder ‘sociale

vaardigheden’ valt o.a. de communicatie

met de VvE, maar ook vergadertechnieken

etc.

Beheerders kunnen het certificaat

pas krijgen als ze het examen met

goed gevolg hebben afgelegd. Het

persoonscertificaat kent een certificatieperiode

van één jaar en het

wordt automatisch met een jaar

verlengd na het behalen van de

jaarlijkse persoonlijke-educatiepunten.



TAXEREN

48 VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2020 #3 49

VvE Belang-taxateur Jaap Hendriksen:

“VvE Nuova Campagna in Zoetermeer

betaalde 6.500 euro per jaar te veel”

V.L.N.R JAAP HENDRIKSEN,

HENNY ELSENDOORN,

AAD VAN HAGEN EN

ALFONS SCHMITZ

Belang”, zegt hij. “In 2019 ontmoetten we Jaap Hendriksen,

en we vertelden hem over onze twijfels. Nadat we een aantal

stukken hadden opgestuurd, kwam hij tot de voorlopige

inschatting dat ons complex zo’n acht miljoen euro te hoog

was gewaardeerd. Dus besloten we tot een hertaxatie, maar

dat kon natuurlijk pas nadat de algemene ledenvergadering

een besluit had genomen. Dus moest er een ALV plaatsvinden,

waarop het voorstel tot hertaxatie werd goedgekeurd. Daarna

gooide Covid-19 roet in het eten. We hebben een aantal

foto’s opgestuurd, en uiteindelijk kon Jaap ons in mei een

bezoek brengen. Hij gaf ons de nodige - duidelijke - uitleg, en

maakte een taxatierapport op waarin een verzekerde waarde

van 52.515 miljoen euro vermeld staat.”

Hendriksen: “De belangrijkste fout die de eerste taxateur

heeft gemaakt, is dat hij het aantal m3 veel te hoog heeft

ingeschat: 127.000 in plaats van een realistische 70.000 m3.

Daarnaast zien we nogal eens dat een parkeergarage erg

hoog wordt gewaardeerd. Aan de andere kant: er zijn ook

nog steeds VvE’s die onderverzekerd zijn. Dan heb je bij

schade echt een probleem!

Het is overigens wel zo dat verzekeraars de laatste jaren

hun premies flink hebben verhoogd, maar dat doet niets

af aan het feit dat VvE Nuova Campagna door de te hoge

taxatiewaarde veel te veel betaalde.”

Vraag advies!

Medebestuurders Henny Elsendoorn en Alfons Schmitz

zwaaien hun ‘collega’ alle lof toe. “Hij heeft steeds volgehouden

dat de bedragen niet klopten”, zegt Schmitz.

“We hebben in totaal zo’n € 60.000 te veel betaald in de

afgelopen toen jaar, en we bekijken nu of er een mogelijkheid

is om dat bedrag terug te vorderen. Daarnaast zijn we

overgestapt naar een andere beheerder (24/7 VvE Beheer) én

naar een andere verzekeringsmaatschappij: Centraal Beheer.”

In elk geval gaat de VvE nu € 6.500 per jaar minder betalen,

stelt Henny Elsendoorn vast. “Ook de WA- en de glasverzekering

zijn gebaseerd op de taxatiewaarde en worden

daardoor ook lager. Zo zie je maar hoe belangrijk het is dat je

je grondig in deze materie verdiept én advies vraagt aan een

echte deskundige. Een taxateur die verstand heeft van een

VvE.”

Jaap Hendriksen: “Het is vaak een goed idee om een andere

taxateur met een frisse blik naar je gebouw te laten kijken.

Bij VvE Belang hebben we alle kennis in huis als het gaat om

de splitsingsakte, het vastgoed én de diverse verzekeraars.

Dat heeft Nuova Campagna in elk geval een aardig voordeel

opgeleverd. En daarnaast is er nog de garantie dat met het

rapport van VvE Belang van onderverzekering geen sprake is.”

VvE Nuova Campagna in Zoetermeer heeft een aantrekkelijk voordeel binnengehaald. De vereniging gaat per

jaar ca. € 6.500 minder verzekeringspremie betalen voor de opstalverzekering van hun complex. Dat is te

danken aan de vasthoudendheid van penningmeester Aad van Hagen. Hij maakte zich zorgen over de absurd

hoge taxatie van de herbouwwaarde door een eerdere taxateur, en schakelde VvE Belang-taxateur Jaap

Hendriksen in. Het resultaat: de herbouwwaarde ging van het veel te hoge bedrag van 68 miljoen euro

(exclusief de fundering!) naar ruim 52 miljoen euro inclusief fundering. We spraken drie tevreden bestuurders

in corona-opstelling. Naast Aad van Hagen waren dat de bestuursleden Henny Elsendoorn en Alfons Schmitz.

Vanzelfsprekend nam ook Jaap Hendriksen deel aan het gesprek.

Ons gesprek vindt plaats in de royale ‘multifunctionele

ruimte’ van het opvallende complex, dat zich bevindt in het

aantrekkelijke noordelijke deel van Zoetermeer, direct aan

het mooie Bentwoud. Nuova Campagna bestaat uit zes

mediterraan ogende gebouwen, die allemaal welluidende

Toscaanse namen dragen. In totaal zijn er 95 koopwoningen

en 37 huurwoningen. De hoofdsplitsing omvat de zes woongebouwen,

de binnentuin, de parkeergarage, het parkeerterrein

en de multifunctionele ruimte. De huurwoningen zijn

eigendom van Syntrus Achmea; VvE-beheerder MVGM voert

het beheer uit over die woningen.

De VvE heeft haar zaken goed voor elkaar. 24/7 VvE Beheer

BV functioneert naar tevredenheid en de verstandhouding

met huurders c.q. MVGM is goed. Het complex is in 2009

opgeleverd en is niet alleen bijzonder mooi, maar ook heel

duurzaam: zeer goed geïsoleerd en gasloos. Het is voorzien

van collectieve warmtepompen en een warmte-koudeopslag.

De bewoners koken op elektra of inductie.

Verzekeringswaarde

Er was alleen één puntje dat bleef knagen: de hoge taxatiewaarde

van het complex. Aad van Hagen: “Het begon al

bij de oplevering. Toen werden de kosten van de taxatie

om onduidelijke redenen verdeeld tussen de VvE en de

verzekeraar. In het taxatierapport stond een bedrag van

52,5 miljoen herbouwwaarde. De fundering was daarbij niet

meegerekend.”

Dat is meteen al een fout, zegt Jaap Hendriksen: “Het doel

van een verzekering is immers dat je alle financiële risico’s

voor de VvE-leden uitsluit. Alle gebouwdelen die een gebouw

tot een gebouw maken, moeten dus worden verzekerd, óók

de fundering. Daar rust het hele gebouw op! Verzekeraars

c.q. taxateurs denken soms dat het alleen gaat om datgene

wat óp de grond staat. Uit dit verhaal kun je opmaken dat de

taxateur niet heeft gehandeld volgens de bepalingen van het

appartementsrecht en de splitsingsakte.” Enkele jaren later

werd opnieuw getaxeerd. Toen bedroeg de herbouwwaarde

61 miljoen euro, en die liep later op door indexeringen

tot 68 miljoen. Van Hagen: “Als je dat per appartement

ging uitrekenen, kwam de herbouwwaarde ver boven de

verkoopwaarde uit.” Dat zie je wel bij oude gebouwen, die

opeens aan veel hogere – en dus duurdere – eisen moeten

voldoen als ze worden herbouwd, zegt Hendriksen. “Bij een

nieuw gebouw is het erg onwaarschijnlijk.”

Informatiebijeenkomsten VvE Belang

De taxateur hield vol, maar Van Hagen deed dat ook. “We

zijn vaste gasten van de informatiebijeenkomsten van VvE

Eigenaarsbelang en huurdersbelang

Veel VvE’s zijn zo verstandig om het eigenaarsbelang mee te verzekeren. Immers: als een eigenaar (dure) verbeteringen

in zijn appartement heeft laten aanbrengen, moeten die collectief of individueel worden meeverzekerd

voor de herbouwwaarde. Anders zou deze eigenaar een forse strop lijden bij schade. Dan wordt alleen het standaardbedrag

uitgekeerd.

Minder bekend is het huurdersbelang. VvE Nuova Campagna verzekerde ook dit huurdersbelang mee op verzoek

van beheerder MVGM. Immers: ook huurders blijven nogal eens lang in hun appartement wonen, en brengen de

nodige veranderingen aan. Alle verbeteringen die ze hebben aangebracht (of hebben overgenomen van de vorige

huurder) vallen onder het huurdersbelang: vloer, badkamer, keuken etc. Ook daarvan kan de prijs behoorlijk

oplopen. Dat is allemaal meeverzekerd in het huurdersbelang. Een hele geruststelling voor de VvE én de huurders.



INTERVIEW

50 VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2020 #3 51

We zullen

enige

onzekerheden

moeten

accepteren

Maarten van Poelgeest:

“De praktijk moet aan tafel bij het Uitvoeringsoverleg Klimaatakkoord”

Diederik Samsom was er maandenlang druk mee, maar op 21 december 2018 presenteerde Klimaatakkoord-voorzitter

Ed Nijpels dan toch het ‘Voorstel voor hoofdlijnen van het Klimaatakkoord’. Samsom

was voorzitter van de Klimaattafel Gebouwde Omgeving en hij vertelde er bevlogen over tijdens het VvE

Belang-jaarcongres van 2018. Maar liefst 150 afspraken waren er gemaakt door de deelnemers aan de tafel

en vanzelfsprekend moeten die afspraken worden uitgevoerd. Dat is de taak van het Uitvoeringsoverleg

Gebouwde Omgeving. Maarten van Poelgeest, o.a. oud-wethouder Klimaat en Energie van Amsterdam, is

voorzitter van dat Uitvoeringsoverleg. Hij wil zo snel mogelijk ‘van de kant komen’. En er moet veel ruimte

komen voor de praktijk. Want het Uitvoeringsoverleg mag geen praatclub worden.

Lukt het een beetje om van de kant te komen?

“Dat is helemaal niet zo eenvoudig. Zo’n 35 partijen

hebben hun handtekening onder het voorstel gezet.

Er zijn heel veel afspraken gemaakt en ze zijn niet

allemaal tot in detail uitgewerkt. Het uitvoeringsoverleg

is een soort monitor die bijhoudt hoe ver we

zijn met de uitvoering van al die afspraken. Duidelijk

is in elk geval wel dat het heel ingewikkeld is. Want je

kunt wel mooie plannen maken, maar in de praktijk

blijkt dan dat de mensen die ermee moeten gaan

werken, er zo hun eigen ideeën over hebben. Als

je achter de voordeur komt, wordt duidelijk dat

er heel wat aspecten aan de verduurzaming zitten.”

Daar bent u al snel achter.

“Ja, maar ik ben ook direct begonnen met een

kennismakingsronde, zodat ik wist wat er allemaal

speelt. Je ziet dat het lastig is om de stap van theorie

naar praktijk te maken. Er is een groot aantal technische

modellen ontwikkeld, maar daarin ontbreekt

een belangrijke factor: de mening van de bewoners

van al die zeven miljoen woningen. En daar gaat het

natuurlijk wel om.”

Er is vooral veel onzekerheid.

“Dat klopt en iedereen die zegt dat hij de ‘gouden

sleutel’ heeft, moet je onmiddellijk wantrouwen.

Want er is geen gouden sleutel. Er is inderdaad vooral

heel veel onzekerheid. Logisch, want niemand kan

voorspellen hoe de situatie over 30 jaar zal zijn. We

hebben tot 2050 de tijd om Nederland aardgasloos

te maken en het lastige is dat je nu al besluiten moet

nemen waarvan de langjarige impact niet vaststaat.”

Waar moet je dan beginnen?

“Je moet naar mijn mening vooral pragmatisch zijn:

beginnen bij woningen waar de maatregelen zonder

twijfel rendabel zijn.”

Waar staan die woningen? Zijn dat dan weer die

corporatiewoningen die volgens Samsom de

‘startmotor’ moesten vormen?

“Deels wel, maar zeker niet alleen. Ik denk dat je moet

starten met woningen die - o.a. op grond van hun

bouwjaar - het meeste resultaat opleveren. En dan

gaat het niet alleen om energiebesparing maar ook

om comfort en om de uitstraling van de woningen.

Én om het feit dat een hele wijk opknapt doordat

je de woningen verbetert. Dat zorgt ook voor extra

draagvlak. Maar laten we niet vergeten dat een deel

van de woningen nog helemaal niet kan worden

aangepakt. Een aantal woningen zal nog lang gebruik

blijven maken van aardgas.”

In Duitsland kunnen ze hun geluk niet op: ze hebben

nu ook aardgas!

“Ja, en over een poosje moeten ze er weer van af.

Want het is duidelijk dat we niet eindeloos door

kunnen gaan met het gebruik van fossiele brandstoffen.”

VvE’s sparen voor onderhoud van hun complex,

maar in het algemeen sparen ze niet voor energiebesparende

maatregelen. Het gaat vaak om forse

investeringen, die zeker niet zullen worden terugverdiend

door de besparing op energiekosten.

“Het ligt er maar aan welke maatregelen je neemt.

Spouwmuurisolatie verdien je vrijwel altijd binnen korte

tijd terug. Zonnepanelen ook, trouwens. Bovendien

moet je maatregelen nemen op de momenten die het

meest voor de hand liggen. Bij een verbouwing of bij

de uitvoering van groot onderhoud. Daarbij kun je ook

gebruik maken van leningen (o.a. uit het Warmtefonds)

en subsidies.

De vraag naar terugverdientijden en rentabiliteit is

natuurlijk heel legitiem. Daarom is het goed dat we op

een aantal plaatsen pilots uitvoeren waar we ervaring

op kunnen doen. Dat is onder andere gedaan in

Purmerend, waar bestaande woningen van het gas af

gaan. Het was een intensief proces maar uiteindelijk

zijn er van de 92 woningen met eigenaar-bewoners

maar zes die niet mee willen doen. In het kader van

het Programma Aardgasvrije Wijken wordt overal

in Nederland geëxperimenteerd met alternatieve

energievoorziening. Het gaat er dan vooral om wat je

leert van het hele proces. Die lessen moet opschalen

mogelijk gaan maken. Dat opschalen zie ik als de grote

uitdaging.”

Gas is extreem goedkoop. Daar kan geen alternatieve

energiebron tegenop.

“Nee, dat is ook deel van het probleem en van de

tegenstand die er is tegen energiebesparing. We

hebben huizen met heel dunne muren gebouwd

in een tijd dat gas heel goedkoop was. En nu is het

nog steeds heel erg goedkoop; goedkoper dan de

alternatieven. Energie zal duurder worden. Dat voelen

veel mensen als onrechtvaardig, want de ene woning

is nu eenmaal eenvoudiger energieneutraal te maken

dan de andere. Maar wat wil je dan? We zullen in elke

geval maatwerk moeten leveren. Per woningtype

moeten we bekijken wat de beste keus is. Dat is een

flinke opgave.”

Gemeenten moeten plannen maken voor alle wijken

binnen hun grondgebied. Kunnen ze dat eigenlijk wel?

“Dat is moeilijk voor hen, want ze hebben te weinig

middelen en te weinig bevoegdheden. Maar ze zullen

wel moeten. Dat onderstreept nog eens het belang

van deelname door de inwoners van die gemeenten.

Hun inbreng is essentieel.”

Het is nog lang geen 2050.

“Dat is een voordeel en een nadeel. Het nadeel is dat

het nog zó ver weg is dat we ons er geen voorstelling

van kunnen maken. Het voordeel is dat we nog veel

tijd hebben om naar een energieneutrale toekomst toe

te werken.

Wat zou een gebouweigenaar doen wanneer hij te

horen krijgt ‘Over tien jaar gaat de gaskraan dicht. U

mag samen met uw buurtgenoten bedenken wat de

oplossing moet zijn’. Welke keuzes zouden mensen

dan maken?”

Hoe optimistisch bent u zelf eigenlijk?

“Ik ben van nature heel optimistisch en geloof

oprecht dat het ons gaat lukken. Dat laat onverlet

dat we voorlopig enige onzekerheden zullen moeten

accepteren. En ik wil nogmaals benadrukken

dat praktijkervaringen van het allergrootste

belang zijn. Zolang het

Klimaatakkoord alleen maar een

stuk papier is, komen we niet

verder. We moeten knopen

doorhakken. Ik zou dus

iedereen willen oproepen

om vooral mee te praten.”

“Iedereen die

zegt dat hij de

‘gouden sleutel’

heeft, moet je

wantrouwen”



ENERGIEBESPAREN

52 VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2020 #3 53

Het coronavirus gooide roet in het eten:

een feestje zat er op 12 mei jl. niet in

voor de leden van VvE Belvedère Nieuw

Wolfslaar in Breda. Maar de stemming

was er niet minder feestelijk om, toen

de splinternieuwe zonnepaneleninstallatie

van de VvE officieel werd

opgeleverd. Drie van de vier daken zijn

belegd met maar liefst 556 zonnepanelen.

Volgens planning moeten die

ca. 177.000 kWh per jaar opleveren.

Gezien de opbrengst op het moment

van het schrijven van dit artikel (begin

juli) moet dat zeker lukken.

Advies en subsidie

Het bestuur kreeg eind juni 2018

een adviesrapport met een meerjarenbegroting

van Van Berkel. De maanden

erna werden gebruikt om het adviesrapport

‘fijn te slijpen’, vertelt Fred

Schuurs. “In oktober kon de aanvraag

voor de SDE-subsidie de deur uit.

Die konden we aanvragen omdat we

grootverbruiker van elektriciteit zijn.

De Rijksdienst voor Ondernemend

Nederland (RVO) gaf al na zes weken

begin december akkoord, op voorwaarde

dat de zonnepanelen op 6 juni

2020 in gebruik zouden zijn. Er was

dus werk aan de winkel.

Daarnaast was er nog een ‘aandachtspuntje’:

de 100 eigenaars wisten nog

van niets! Op 15 december 2018 hebben

we in de najaars-ALV de plannen

uiteen gezet. Ruim twee maanden

later verzorgden Jacco en Stephan

een drukbezochte informatiemiddag.

Daar kregen de VvE-leden via een

powerpoint-presentatie alle informatie

over de werking van zonnepanelen, de

kosten, de verwachte opbrengst etc.

Het enthousiasme van de leden gaf ons

het vertrouwen dat we door konden

gaan met het traject.”

Goedkeuring

Natuurlijk moest de ledenvergadering

haar goedkeuring nog geven. Op 11

mei 2019 (dus op één dag na precies

een jaar voor de oplevering) konden de

leden stemmen over de voorstellen om

te investeren in zonnepanelen en over

de financiering van de installatie.

Schuurs: “De ledenvergaderingen

van onze VvE worden altijd bijzonder

goed bezocht. Dat gold ook voor de

vergadering van mei 2019: we hadden

een quorum (aanwezigheidsvereiste)

van bijna 82 procent. De voorstellen

om te investeren in zonnepanelen en

om e.e.a. te gaan financieren, werden

beide met ruim 98 procent van de

stemmen aangenomen. We konden

dus verder!

FRED SCHUURS TEKENT VOOR DE

OPLEVERING OP 12 MEI 2020

556 zonnepanelen voor VvE Belvedère Nieuw Wolfslaar

Gestroomlijnd project - samen met de VvE Zonnecoach

De voorstellen

om te investeren in

zonnepanelen en om

e.e.a. te gaan financieren,

werden beide met

ruim 98 procent

van de stemmen

aangenomen.

Fred Schuurs is voorzitter van VvE

Belang en tevens penningmeester

van het VvE-bestuur en lid van de

technische commissie. Hij schetste het

proces, dat uitermate gestroomlijnd

is verlopen. Dat is voor een belangrijk

deel te danken aan de inbreng van

VvE Zonnecoach Stephan van Berkel,

die samen met energieadviseur Jacco

van de Sandt (VvE Belang) het traject

ondersteunde. De medewerkers

van Hoppenbrouwers Techniek uit

Udenhout zorgden ervoor dat de

installatie tot volle tevredenheid

functioneert.

Schuurs tijdens de bijeenkomst

op 12 mei: “Het begon ruim twee

jaar geleden. Heel recent eigenlijk,

als je bedenkt hoe veel tijd een

zonnestroomtraject bij andere VvE’s

gewoonlijk in beslag neemt. Samen

met bestuurslid Jan Sauer bezocht ik

in april 2018 een VvE Zonnecoachinformatieavond

in het stadskantoor

van Breda.

Al een maand later zaten bestuur en

TC met Stephan van Berkel en Jacco

van de Sandt aan tafel voor een

eerste gesprek en enkele weken later

kregen we de eerste - voorzichtige -

berekeningen. Over het motief om

te kiezen voor zonnestroom, kunnen

we kort zijn: we willen fors besparen

op de elektriciteitsrekening. Omdat

we al de nodige maatregelen zoals

ledverlichting hebben genomen,

kunnen we niet veel meer besparen op

het stroomverbruik. Natuurlijk spelen

duurzaamheidsmotieven ook een rol:

met deze installatie zorgen we voor

een aanzienlijke vermindering van de

CO2-uitstoot.”

DRIE OMVORMERS OP EEN

RIJ IN EEN SPECIALE RUIMTE



ENERGIEBESPAREN VERVOLG

54 VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2020 #3 55

Stephan van Berkel heeft een bestek

geschreven en we hebben in totaal

zeven bedrijven uitgenodigd om in te

schrijven. Al snel werd duidelijk dat

het project voor enkele bedrijven hun

capaciteit te boven ging. Uiteindelijk

viel de keus op Hoppenbrouwers

Techniek. Dat heeft de klus tot volle

tevredenheid geklaard. We hadden

trouwens ook niet anders verwacht:

de ruime ervaring met het plaatsen van

zonnepanelen, de professionaliteit die

het bedrijf uitstraalt en het predicaat

koninklijk, was reden om voor deze

onderneming te kiezen. Het bleek een

prima keuze: de medewerkers waren

niet alleen vakbekwaam, maar ook

bijzonder vriendelijk en toegankelijk.”

Nog meer onderzoek

“Vóór het zo ver was, had Van Boxsel

Engineering (Oosterhout) de draagkracht

van de daken onderzocht. Er

werden geen problemen verwacht.

Daarna heeft Consolidated de dakbeveiliging

aangebracht, zodat de

monteurs (en alle andere mensen die

nu en in de toekomst werkzaamheden

op het dak moeten uitvoeren) veilig

hun werk kunnen doen. Voor die

investering had het bestuur in de ALV

van 14 december 2019 goedkeuring

van de ledenvergadering gekregen.

In januari jl. zijn 49 dakverankeringspunten

(‘kedges’) aangebracht.

De financiering was ook nog een

punt van aandacht. De investering

bedroeg in totaal € 180.000 incl.

btw. Hiervoor wilden we € 165.000

ophalen bij de leden. De rest zou

via btw-teruggave terugkomen. Het

bestuur had de leden via een enquête

de mogelijkheid geboden om gebruik

te maken van een geldlening uit

het eigen reservefonds of € 1.650

ineens te betalen. Dertien eigenaars

maakten gebruik van de geldlening.

Eind december 2019 zijn de geldleningsovereenkomsten

getekend.

De andere eigenaars betaalden het

bedrag begin 2020 aan de VvE.”

Op slot om Covid-19

Op 12 februari jl. reed al heel vroeg een

enorme truck voor bij Belvedère Nieuw

Wolfslaar. In de loop van de dag werden

556 full-black 320 Wp zonnepanelen

plus alle andere apparatuur (waaronder

een groot aantal kabels en drie grote

omvormers) afgeleverd. De plaatsing

van de panelen liep enige vertraging op

doordat Nederland in maart voor een

deel ‘op slot’ ging in verband met het

coronavirus. Ook Belvedère is enkele

weken op slot gegaan.

Uiteindelijk kon Het Meetbedrijf op

28 april de brutoproductiemeter

plaatsen. Met deze meter wordt de

totale productie van de zonnepanelen

bemeten. De al bestaande hoofdmeter

registreert tevens de hoeveelheid

stroom die de VvE nog van het net

afhalt en hoeveel stroom aan het

net wordt teruggeleverd. De data

van de hoofdmeter en die van de

productiemeter worden door Het

Meetbedrijf automatisch verzonden

naar de netwerkbeheerder (in dit geval:

Enexis) en energieleverancier VvE

EnergieSelect. Deze partijen kunnen op

basis van deze data de kosten factureren of

een vergoeding uitbetalen aan de VvE. Op

basis van de meetdata wordt door CertiQ

(certificeerder van RVO) berekend hoe

hoog de jaarlijks uit te keren SDE-subsidie

aan de VvE is. Via het online portaal van

Sunny portal hebben we realtime inzicht

in het rendement van onze zonnepanelen.

Tot slot houdt Hoppenbrouwers de

zonnepanelen op afstand in de gaten om

bij storing snel te kunnen ingrijpen.

Veel vrolijke gezichten dus op 12 mei jl.

Alle partijen zwaaiden elkaar lof toe: het

traject is in alle opzichten prima verlopen.

Begin mei was zonovergoten, maar

vooral het zonnige startsein voor een

energiezuinige toekomst voor Belvedère

Nieuw Wolfslaar!

Meer informatie: Seniorenresidentie

Belvedère Nieuw Wolfslaar in Breda

www.Belvedere-Nieuw-Wolfslaar.nl

Eerste resultaten

De eerste resultaten over de maanden mei en juni 2020 zien er goed uit.

Mei Juni Totaal

kWh kWh kWh

Totaal opbrengst zonnestroom 23.362 20.375 43.737

Teruggeleverd aan het net - 11.856 - 9.409 - 21.265 (B)

Zonnestroom voor eigen gebruik 11.506 10.966 22.472

Inkoop elektriciteit via Hezelaer 10.861 10.311 21.172 (A)

Totaal verbruik in mei/juni 2020 22.367 21.277 43.644

Ter vergelijking kWh kWh kWh

Totaal verbruik in mei/juni 2020 22.367 21.277 43.644

Totaal verbruik in mei/juni 2019 22.141 22.109 44.350

Totaal verbruik in mei/juni 2018 22.535 20.929 43.464

€ € €

Totaal mei/juni in euro’s 2020 521,22 608,48 1.129,70

Totaal mei/juni in euro’s 2019 1.627,10 1.534,17 3.161,27

Verschil 2020 t.o.v. 2019 1.105,88 925,69 2.031,57

Indicatie SDE-subsidie (C) € € €

Teruglevering à € 0,068 per kWh 806,20 639,91 1.446,01

Teruglevering à € 0,033 per kWh 379,70 361,88 741,58

Totaal teruglevering mei/juni 1.185,90 1.001,69 2.187,59

Totaal besparing in euro’s € 2.291,78 € 1.927,38 € 4.219,16

(A) Inkoopprijs normaal tarief van € 0,06680 kWh en een daltarief van € 0,05110

kWh.

(B) Teruglevertarief bedraagt 70 % van voornoemde inkoopprijs: normaal tarief

€ 0,04676 en daltarief € 0,03577. De productie van de zelf opgewekte elektriciteit

wordt op de maandfactuur van de energieleverancier in mindering

gebracht. Dit betekent ook geen toeslagen overheidsheffingen en geen 21%

btw. Het mes snijdt aan twee kanten.

(C) Het SDE-subsidietarief wordt jaarlijks vastgesteld. Hier is uitgegaan van het

tarief 2019.

Het bestuur

had de leden via een

enquête de mogelijkheid

geboden om

gebruik te maken van

een geldlening uit het

eigen reservefonds of

€ 1.650 ineens te

betalen.

KEDGE OP HET DAK

Energiebesparende

maatregelen

VvE Belvedère Nieuw Wolfslaar heeft een

grootverbruiksaansluiting met één hoofdmeter.

Alle appartementen hebben een individuele

elektriciteitsmeter achter de voordeur met een totaalverbruik

van circa 160.000 kWh. Het resterende

deel (circa 128.000 kWh) is voor de gemeenschappelijke

ruimten. De VvE is al jaren bezig met energiebesparende

maatregelen: alle verlichting is vervangen

door ledverlichting, de tien liften zijn zuiniger

afgesteld en er zijn energiezuinige cv-pompen.

Dit heeft inmiddels zijn vruchten afgeworpen.

Was het totaal aan kWh in 2010 nog

488.000; in 2019 is dit teruggebracht

naar 288.000 kWh.

318 ZONNEPANELEN OP HET GARAGEDAK 238 ZONNEPANELEN OP DE OVERIGE DAKEN



Vraag een

offerte aan

op vvezonnecoach.nl

Uw partner bij het

verduurzamen en technisch

onderhouden van uw

appartementen complex!

› Zonnepanelen

› Zonneboilers &

warmtepompen

› Laadpalen

› Klimaatinstallaties

› Brandbeveiliging

› Keuringen & Inspecties

› (Jaarlijks) technisch

onderhoud

› 24/7 Servicedienst

> Kijk voor meer informatie op hoppenbrouwerstechniek.nl, mail naar

duurzameenergie@hoppenbrouwerstechniek.nl of bel 013 511 72 38.

Realiseer eenvoudig zonnepanelen

voor appartementen

Vervang uw deurcommunicatiesysteem

simpeler dan gedacht

In één keer de deurintercom eruit en een Golmar deurvideosysteem ervoor terug.

Dat kan heel snel, simpel en voordelig!

ONAFHANKELIJKE BEGELEIDING

VAN VVE’S DIE

ZONNEPANELEN WILLEN

Als VvE wilt u natuurlijk optimaal comfort, veiligheid en lage kosten. Doordat de serie GTwin bijna

altijd gebruikmaakt van de bestaande bekabeling, vallen de kosten vaak laag uit. Het comfort van

GTwin is groot: u vervangt uw intercomtoestel voor een monitor met loepzuiver beeld en uitstekend

geluid. Doorschakeling naar de smartphone is mogelijk en het is zelfs mogelijk om camera’s te

koppelen, zodat u altijd zicht heeft op wat er bijvoorbeeld in de garage gebeurt.

Neem contact op met Vercoma voor het

meest aantrekkelijke vervangingssysteem

waarmee u bent voorbereid op

de toekomst.

EEN INITIATIEF VAN

Art 7/GTwin

TEKNA-S

GTwin

TEKNA-HF

GTwin

Smartphone

verkoop@vercoma.nl

T 075 62 17 628

vercoma.nl

deur-intercom.com

VvE Z ONNE C OAC H . N L

Belangenorganisatie voor de VvE

en appartementseigenaar

Oosterhout, februari 2020



BOUWKUNDIG

58 VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2020 #3 59

“Als het gaat om de energievoorziening,

hebben onze appartementen te maken

met een flinke uitdaging. We wonen

midden in Den Haag, dus aansluiting op

een warmtenet ligt niet voor de hand,

nog afgezien van het feit dat we alle 27

een individuele cv-ketel hebben. Een

eventuele warmtepomp zou inpandig

moeten worden geïnstalleerd, met het

nodige lawaai tot gevolg.

Bovendien moeten de appartementen

daarvoor optimaal geïsoleerd zijn. Het

VvE-bestuur stelt zich op het standpunt

dat aan isolatie niets gedaan wordt (we

hebben nog gewoon dubbel glas), en

de meeste eigenaars volgen dat standpunt.

Daarom ben ik - ook gezien de zo

gewenste energieneutrale toekomst -

zelf op zoek gegaan naar een alternatieve

vorm van verwarming. Die heb

ik gevonden: infraroodverwarming, op

termijn gecombineerd met een elektrische

boiler voor het warm water.

Wat mij betreft is dat de enige écht

goede oplossing.”

Wim Seffelaar: “Infraroodverwarming

is voordelig en efficiënt”

(Nog) vrijwel onbekende vorm van verwarming

Wat is infraroodstraling?

Infrarood is het deel van het

spectrum dat onzichtbaar is,

maar dat we ervaren als warmte.

Voor infraroodverwarming wordt

stroom omgezet in infraroodstraling.

Daarvoor wordt koolstof

of een nikkel legering gebruikt.

Zo ontstaat C-straling, een lange

golf infraroodstraling. Die heeft

als eigenschap dat ‘massa’ wordt

verwarmd in plaats van lucht.

Dat zegt Wim Seffelaar, eigenaar van

een appartement aan de Nieuwe Uitleg

in hartje Den Haag. Tot ver in de jaren

80 van de vorige eeuw was op deze

locatie het ministerie van Onderwijs

gevestigd. Het ministerie verhuisde en

het oude gebouw werd afgebroken.

27 stijlvolle appartementen kwamen

ervoor in de plaats. De eigenaars zijn

verenigd in VvE Vernieuwde Uitleg.

“Den Haag heeft forse ambities als het

gaat om verduurzaming en energieneutraliteit”,

stelt Seffelaar. “Ik ben het

daar wel mee eens, maar mijn standpunt

is dat je op zoek moet naar het

optimale alternatief. Dat moet niet

alleen passen binnen het budget van de

eigenaars maar ook op de locatie waar

de appartementen zich bevinden.”

Onderzoek

“Ik ben in 2017 door het VvE-bestuur

benaderd om een commissie Duurzaamheid

te formeren. Een van

mijn adviezen was om een externe

deskundige in te schakelen die o.a.

de mogelijkheden van infrarood zou

onderzoeken. In mijn werkzame

leven heb ik daar veel ervaring mee

opgedaan, maar dan ging het om

bedrijfsmatige toepassingen. De

ingeschakelde deskundige bleek niets

te weten van infrarood en het bestuur

besloot zich te concentreren op een

ander onderwerp: het voorkómen

van corrosie in de rookgasafvoer. Alle

individuele rookgaskanalen moeten

geschikt worden gemaakt voor HRketels.

Voor een aantal bewoners

heeft dat het onwenselijke gevolg

dat vrij nieuwe ketels vervangen

moeten worden.”

Omdat het VvE-bestuur naar zijn

mening niet krachtdadig genoeg is,

besloot Seffelaar zelf op onderzoek uit

te gaan, waarbij hij ervan uitgaat dat

zijn aardgasaansluiting voorlopig blijft

zitten in verband met de warmwatervoorziening.

Voor de verwarming van

het appartement laat hij infraroodpanelen

installeren.

Leveranciers

“Ik heb me uitvoerig georiënteerd”,

zegt hij. “Er zijn enkele kwalitatief

goede leveranciers in Nederland, die

allemaal hetzelfde probleem hebben:

het vinden van dealers. Dat lukt niet

omdat de marges op infraroodpanelen

niet riant zijn en de panelen na

installatie vrijwel geen onderhoud

nodig hebben. Kortweg gezegd: er

valt niet veel aan te verdienen. Echter:

de voordelen zijn groot. Je kunt per

appartement én per ruimte bepalen

hoeveel warmte je wilt hebben.

Optimaal maatwerk dus. Nog een

belangrijk voordeel is dat infrarood niet

de lucht maar de objecten in de ruimte

verwarmt. Er is dus geen warmteverlies,

zoals bij radiatoren wel het geval is.”

Seffelaar koos na ampel overleg voor

Redwell Studio Nederland, dat bereid

was om een gecertificeerde installateur

in te schakelen voor de montage van

de panelen. Begin maart verhoogde

Stedin - na een laatste controle door

een elektricien - de afzekering van

de meterkast naar 3x25 Ampère (de

capaciteit was 35A). Daarna kwam

er een systeemplafond in het 138 m2

grote appartement waarin de infraroodpanelen

zijn bevestigd.

Seffelaar: “Dat zijn er 14 voor de

woonkamer, gang en keuken en

één per slaapkamer. Omdat het mijn

eigen meterkast betreft en Stedin de

opdracht heeft geaccepteerd, had ik

geen toestemming van de VvE nodig.

Ik vermoed wel dat straks meer eigenaars

mijn voorbeeld zullen volgen.

Dan wordt de totale hoeveelheid

stroom die naar dit complex moet

worden getransporteerd dus veel

groter. Het is de vraag of het net dat

wel aankan. Daarom ben ik blij dat

ik de eerste ben.”

De kosten

De onvermijdelijke vraag: wat gaat

dat kosten? Verrassend weinig, vertelt

Seffelaar. “De panelen kosten in totaal

€ 7.500 à € 8.000. Voor de thermostaten

hebben we een bedrag van

maximaal € 1.200 begroot en daar

komt nog ca. € 1.800 bij voor de

montage. Dat valt dus alleszins mee,

vooral omdat na installatie de panelen

geen onderhoud nodig hebben.

Bovendien geldt er een garantie

van maar liefst tien jaar.

Ik kies voor inbouwpanelen omdat

ik dan eventueel de indeling van

mijn woonkamer probleemloos kan

wijzigen. Voor de liefhebber zijn er

ook wandpanelen te koop. Met of

zonder motieven, in de vorm van een

schoolbord of eventueel met een

eigen foto erop. Je kunt ook kiezen

voor staande kolommen. Voor elk

wat wils dus. Zoals gezegd blijft de

gasaansluiting intact tot VvE Nieuwe

Uitleg van het gas af gaat. Dan komt

er een elektrische boiler voor het

warme tapwater.”

Infraroodverwarming

‘de beste keus’

De Hochschule - HTWG Konstanz

onderzocht 30 maanden lang in

opdracht van o.a. het Duitse

ministerie van Binnenlandse Zaken

in hoeverre infraroodverwarming

interessant is voor toepassing in

(nieuwbouw)woningen in Duitsland.

Er werd ook praktijkonderzoek

gedaan in een woningbouwproject

in Darmstadt. De

infraroodverwarming van Redwell

werd in het onderzoek vergeleken

met warmtepompen c.q. vloerverwarming.

De conclusie: het Redwell IRsysteem

is (in combinatie met

zonnepanelen) het meest efficiënt

en het duurzaamst. De onderzoekers

concluderen dat het systeem

een grote rol kan gaan spelen in de

‘Energiewende’ en stellen zelfs dat

de combinatie infraroodverwarmingzonnepanelen

de toekomstige

standaard zou moeten worden.

Blijft de vraag: zou Seffelaar deze stap

ook hebben gezet als er geen sprake

was geweest van een energietransitie?

“Dat weet ik wel zeker”, zegt hij.

“Met enige regelmaat lees ik in de

media over gasexplosies. In 2019

vielen bij zo’n explosie in Den Haag

nog negen gewonden. Het risico

op een dergelijke calamiteit in een

appartementencomplex is groot, zeker

bij een verouderd gasnet. Ik kies voor

veiligheid en ik denk dat iedere VvE

daarover moet nadenken.”

Of de infraroodverwarming beantwoordt

aan de eisen van Seffelaar,

bespreken we begin 2021. Dan

brengen we zijn ervaringen in kaart.

Als meer eigenaars

kiezen voor deze

vorm van verwarming,

is het de vraag of

het net dat wel

aankan



BIJZONDERE ORGANISATIES

60 VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2020 #3 61

IN DEZE RUBRIEK

BESTEEDT DE REDACTIE

AANDACHT AAN BIJZONDERE

ORGANISATIES DIE VOOR DE VVE

VAN BELANG KUNNEN ZIJN.

IN DEZE VIERENVIJFTIGSTE

AFLEVERING AANDACHT VOOR

DE VERENIGING VAN ERKENDE

NA-ISOLATIEBEDRIJVEN IN

NEDERLAND (VENIN).

Verduurzamen? De eerste stap is isolatie

Forse reductie van warmteverlies

Verduurzaming van een gebouw begint met isolatie. Een goed geïsoleerd

complex bespaart de bewoners veel energiekosten en het zorgt voor een

aangenaam binnenklimaat. Én er is subsidie voor. Dat heeft er ook toe

geleid dat de afgelopen jaren veel bedrijven zijn opgericht die zich richten

op na-isolatie van gevels; met name de isolatie van spouwmuren. Hebt u

plannen voor energiebesparing? Dan is het goed om te weten of u in zee

gaat met een betrouwbaar bedrijf. De leden van de Vereniging van Erkende

Na-Isolatiebedrijven in Nederland (VENIN) beschikken allemaal over een

kwaliteitskeurmerk. En als het toch mis zou gaan, kunt u een beroep doen

op de geschillenregeling. Rob van Boxtel, verenigingsmanager van de VENIN,

legt uit welke rol de vereniging speelt in de energietransitie.

“Een VvE die kiest voor een bedrijf dat

is aangesloten bij VENIN, kiest voor een

vakkundig, ervaren na-isolatiebedrijf,

dat waarde hecht aan kwaliteit en

service. Onze leden moeten minimaal

één jaar gecertificeerd zijn door SKG

IKOB Certificatie of Insula Certificatie

voor ze zich bij ons kunnen aansluiten.

Deze certificerende instellingen

controleren onze leden regelmatig

op de materialen die ze gebruiken en

de nauwkeurigheid waarmee ze de

isolatiewerkzaamheden uitvoeren.

Voor de leden is het ook een pluspunt

dat ze lid zijn van VENIN: wij zorgen

ervoor dat ze op de hoogte zijn van

de laatste ontwikkelingen op ons

vakgebied. Het lidmaatschap van

een brancheorganisatie straalt ook

professionaliteit uit en de leden hebben

de mogelijkheid om met elkaar

ervaringen uit te wisselen.”

Waarom isoleren?

Isolatie van de spouwmuur (de meest

voorkomende manier van na-isolatie)

zorgt ervoor dat het energieverlies

door de gevel met meer dan de helft

wordt gereduceerd. “Je verliest heel

veel warmte door niet - of slecht -

geïsoleerde ‘dichte’ geveldelen”,

zegt Van Boxtel. “En bij de meeste

complexen zien we nu eenmaal veel

meer muur dan glas. Isoleren van de

gevel is dus goed voor het milieu en

het comfort maar zeker ook voor je

portemonnee.”

Dan vraag je je toch af waarom niet

veel meer VvE’s en woningeigenaars

hun complex c.q. hun woning laten

isoleren. Dat heeft volgens Van Boxtel

veel te maken met de ‘onzichtbaarheid’

van het werk. “Het na-isolatiebedrijf

komt, doet zijn werk en vertrekt weer.

Als bewoner heb je er geen last van,

want alles gaat via de buitenkant,

maar je ziet het resultaat ook niet.

De bewoners hebben geen zicht op

het uitgevoerde werk en ze kunnen

ook niet zien of het wel goed gebeurd

is. Dat maakt kennelijk veel mensen

toch wat terughoudend. Dat is

jammer, want isolatie zorgt voor

een forse kostenbesparing. Je hebt

de investering snel terugverdiend.”

Geen geld voor

twee maatregelen?

Kies dan voor

gevelisolatie.

Effectief en

betaalbaar

Wachten, maar waarop?

“We zien ook wel dat bewoners

wachten op een nóg betere subsidieregeling

of op nóg voordeliger

oplossingen. Daarbij vergeten ze dan

dat je nú al begint met besparen op de

kosten als je je complex laat isoleren.

Vooral bij VvE’s zien we dat ze de

bedrijven het hemd van het lijf vragen

omdat ze heel zeker willen weten dat

ze de juiste keuze maken. Logisch,

want VvE-bestuurders werken met het

geld van alle eigenaars. Maar realiseer

je dan wel dat je elke dag dat je het

besluit uitstelt, te veel betaalt aan

energiekosten! Ik ben van mening dat

de overheid meer moet investeren in

goede voorlichting. Een lagere btw op

isolatiewerkzaamheden is ook een heel

goed middel met een langdurig effect.”

Van Boxtel ziet een nadeel aan de

Subsidie energiebesparing eigen huis

(SEEH): “Om voor subsidie in aanmerking

te komen, moet je minimaal

twee isolatiemaatregelen treffen.

Maar veel VvE’s hebben - ondanks

de subsidie - het geld niet om twee

maatregelen te treffen. Omdat ze geen

dief van hun eigen portemonnee willen

zijn, doen ze dan maar niets, terwijl ze

ook kunnen kiezen voor één effectieve

en betaalbare isolatiemaatregel. En

ondertussen zitten ze in de kou.

Jammer toch?”

Meer informatie over na-isolatie, de

VENIN-geschillencommissie en de

kwaliteitseisen die gesteld worden aan

VENIN-leden vindt u op www.venin.nl.

Gevelisolatie

De meeste VvE’s die isolatiemaatregelen

laten uitvoeren, kiezen voor

dak- of gevelisolatie. Om voor subsidie

in aanmerking te komen, moet aan

een aantal voorwaarden worden voldaan.

De meest voorkomende vorm

van gevelisolatie is de isolatie van

de spouwmuur (de ruimte tussen de

buiten- en de binnenmuur). Die begint

met een goede voorbereiding. De gevel

moet in een goede conditie verkeren;

het voegwerk moet bijvoorbeeld nog

van goede kwaliteit zijn en als er al

vochtproblemen in de woning zijn

moeten die eerst worden opgelost.

U mag van het na-isolatiebedrijf een

goed advies verwachten. Misschien

moet u niet meteen gaan isoleren,

maar moeten eerst andere maatregelen

worden genomen.

Het isolatiemateriaal wordt met speciale

apparatuur in de holle spouwruimte

aangebracht. Als de klus geklaard is,

worden die gaatjes weer dichtgemaakt.

Hebt u geen spouwmuur? Dan valt

isolatie meestal veelal duurder uit.

Buitengevelisolatie betekent meestal:

‘inpakken’ van het complex. Heel

effectief maar ook behoorlijk kostbaar.

Subsidie

U kunt de Subsidie energiebesparing

eigen huis (SEEH) aanvragen als u

minimaal twee isolerende maatregelen

laat uitvoeren. U kunt ook subsidie

krijgen voor het laten opstellen van een

energieadvies en/of een MJOP door

een gecertificeerde energieprestatieadviseur,

bijvoorbeeld door de energieadviseur

van VvE Belang.

Twee maatregelen zijn bijvoorbeeld:

isolatie van de gevel en het dak.

Voor de gevel kunt u dan kiezen voor

binnen- of buitengevelisolatie of voor

isolatie van de spouwmuur. Of isolatie

van de gevel en het aanbrengen van

HR++-glas.

Triple glas kan ook, maar dat doet u

altijd in combinatie met isolerende

kozijnen. VvE’s kunnen nog tot en

met 31 december 2022 gebruik maken

van de SEEH.

Meer informatie: www.rvo.nl/seeh



Verduurzamen?

Kies voor de realistische

oplossingen van Nefit

INN ADVERTORIAL

TECHEM

UW PARTNER IN BLOKVERWARMING.

VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2020 #3 63

Ventilatie is van groot belang voor uw gezondheid

Covid-19 gedijt prima in slecht geventileerde ruimtes

De diverse onderzoeken naar het coronavirus Covid-19 laten een steeds duidelijker beeld zien: er is een

verband tussen (slechte) ventilatie en het ontstaan van gezondheidsklachten. Niet alleen door het nieuwe

virus: heel wat gezondheidsproblemen vinden hun oorsprong in slecht geventileerde ruimtes: benauwdheid,

hoesten, hoofdpijn etc. Het feit dat we nu in de hele wereld gebukt gaan onder een nieuw virus, betekent

niet dat alle ventilatiesystemen moeten worden aangepast, zegt het RIVM. Maar ventilatie speelt wel degelijk

een rol als het om uw gezondheid gaat.

Wat zijn de mogelijkheden, wat gaat het kosten

Ook VVE’s staan voor de uitdaging om woningen te

Welke stap u ook wilt maken, Nefit biedt de zekerheid

verduurzamen. Maar met name in gestapelde bouw zijn van een betrouwbare oplossing. Inclusief een realistisch

de mogelijkheden beperkt. Is 100% ‘van gas los’

advies. Neem hiervoor contact op met de dichtstbijzijnde

realiseerbaar? Welke mogelijkheden biedt de combinatie Nefit-partner.

van CV-ketel en warmtepomp? Of toch kiezen voor de

nieuwste HR-technologie?

Nefit. Zo easy kan het zijn.

n e fi t . n l

Patrick Brinkhof is directeur van de

Van Dam Groep in Rijssen en lid van

het VvE InstallatieNetwerk Nederland.

Hij zegt: “Het RIVM is er heel duidelijk

over: als veel mensen dicht bij elkaar

zitten in een slecht geventileerde

ruimte, heb je hét recept voor snelle

verspreiding van het virus te pakken.

Dat betekent niet dat aanpassingen

aan ventilatiesystemen vereist zijn.

De geldende richtlijnen (o.a. op basis

van het Bouwbesluit) kunnen worden

gevolgd. Maar als je prijs stelt op een

prettig en gezond binnenklimaat (en

wie doet dat niet?) is ventileren heel

belangrijk.”

Alle leden van het INN kunnen dat

prima voor je doen.”

Veel appartementencomplexen hebben

een centraal ventilatiesysteem. De

ventilatie-unit staat dan op het dak.

De schoepen in die unit slibben op den

duur ook dicht, waardoor het systeem

minder goed werkt. De INN-leden

demonteren het systeem en reinigen

het kanaal van bovenaf. Al het vuil dat

zich in de loop der tijd heeft opgehoopt,

wordt direct opgezogen en afgevoerd.

Roosters schoonmaken

Bewoners kunnen zelf ook wat doen,

benadrukt Brinkhof: “De roosters in de

keuken, de badkamer en de wc kun je

er eenvoudig uithalen. Je spoelt ze af

onder de kraan en zet ze weer terug.

Let wel op dat je het goede rooster

weer op de juiste plaats aanbrengt.

De roosters zijn ingesteld op een

bepaalde hoeveelheid lucht. Als je

bijvoorbeeld het rooster uit de keuken

in de badkamer aanbrengt, kan dat

tot problemen leiden. Dan ontstaat er

onbalans en dat heeft een nadelige

invloed op het hele ventilatiesysteem.”

Brinkhof ziet ook wel dat roosters

dichtgezet worden. “Dat gebeurt

soms per ongeluk, bijvoorbeeld bij het

schoonmaken”, zegt hij. “Ook dat leidt

tot die onbalans. Zet dus nooit

de roosters dicht!”

Dichtgeslibde systemen

Brinkhof en zijn collega’s komen

dagelijks bij VvE’s waar bewoners

klagen over benauwdheid en hoesten, De aangesloten bedrijven van het VvE InstallatieNetwerk Nederland per regio:

maar ook over vervelende geuren in INN Noord: Pranger-Rosier Dokkum Installaties Dokkum, www.pranger-rosier.nl

U wilt:

hun appartement. “Dan is in veel

INN Oost: Van Dam Rijssen, www.vandamgroep.com

- verbruiken online inzien zodat u ziet waar u kunt besparen;

gevallen het ventilatiekanaal dichtgeslibd”,

zegt de directeur. “Die kanalen

INN Midden: Bos Installatiewerken Utrecht, www.bosgroep.com

- betrouwbare meetapparatuur voor nauwkeurige INN Zuid: meting; Hajnadi Klimaattechniek Kerkrade, www.hajnadi.nl

- zijn de afrekening weggewerkt energiekosten in de schacht en binnen die 4 weken; INN Zuid-Oost: Van den Hoff Installatiebedrijf Eindhoven, www.vandenhoff.nl

- kun meer je niet dan zelf 60 jaar reinigen. ervaring.

INN Zuid-West: Van de Velde Yerseke, www.van-de-velde.nl

Wij adviseren

INN West: Provato Techniek Rotterdam, www.provatotechniek.nl

om dat eenmaal per vijf jaar te laten

Bezoek ons dan op de informatiedagen van INN VvE Noord-West: Belang! Gasservice Noord-Holland Purmerend, www.gasservice-nh.nl

doen door een gespecialiseerd bedrijf.

Alvast meer weten? Bel 076 57 25 800 of mail naar info@techem.nl.



ENERGIEBESPAREN

64 VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2020 #3 65

JOOP VAN BERGEN

VvE De Weijenbergh maakt werk van verduurzaming

Toen Joop en Wil van Bergen in 2004 hun appartement in complex De Weijenbergh in Oisterwijk betrokken,

was het elektriciteitsverbruik behoorlijk hoog. De 74 eigenaars in het complex aan de Gemullehoekenweg

(opgeleverd in 2002) verbruikten 90.000 kWh voor de collectieve ruimtes en voorzieningen. Dat was - onder

leiding van Van Bergen - in 2018 al teruggebracht tot zo’n 34.000 kWh. Nu er 90 zonnepanelen op het

gemeenschappelijke dak liggen, gaat het stroomverbruik voor de collectieve voorzieningen naar nul op de

meter. Joop van Bergen, adviseur van de VvE, legt uit hoe de vereniging dat voor elkaar kreeg. Meteen wordt

al duidelijk dat hij een cruciale rol speelde in het verduurzamingsproces.

“Ik ben nu eenmaal een techneut”,

zegt hij. “Op school was wiskunde al

mijn favoriete vak en in mijn werkzame

leven was ik betrokken bij

grote energieprojecten in binnen- en

buitenland. Dan is het niet meer dan

logisch dat je de ervaring en kennis

die je daarbij opdoet, ook inzet voor je

eigen VvE.

In 2011 heb ik voor het eerst voorgesteld

om zonnepanelen op het

dak te leggen. Dat was geen haalbare

kaart, want het elektriciteitsverbruik

was nog heel hoog: ruim 44.000 kWh.

Het zou veel te lang duren voor de

installatie was terugverdiend. Daarom

ben ik - samen met de technische

commissie van onze VvE - aan het

werk geslagen om het energieverbruik

in stappen terug te brengen. Dat

betekende onder andere dat de

ventilatie in de parkeergarage niet

meer 24 uur per dag werkte, maar

nog slechts negen minuten per uur.

Alle verlichting is inmiddels vervangen

door ledverlichting. Dan heb je het

over totaal 230 armaturen. Bij een

aantal hebben we een volgsysteem

geïnstalleerd, zodat de verlichting

alleen brandt als er iemand aanwezig

is. Ook de noodverlichting is vervangen

door led. Dat leverde dus - vergeleken

met de situatie in 2002 - een besparing

op van 56.000 kWh.”

Miljoenen liftbewegingen

Van Bergen gaat niet over één nacht

ijs. Dat blijkt als hij op zijn pc laat zien

hoe hij het verbruik van alle installaties

bijhoudt. Er is bijvoorbeeld een

nauwkeurige registratie van het aantal

liftbewegingen in de vier geschakelde

gebouwen. VvE De Weijenbergh

noemt die met een weidse aanduiding

‘torens’. Wat die liftbewegingen betreft:

dat zijn er in de loop der jaren enkele

miljoenen. Het loonde dus om als een

van de eerste projecten de lift te gaan

verduurzamen.

Duizenden getallen komen op het

grote scherm, tot uw verslaggever

er duizelig van wordt. Dat komt

vaker voor, zegt Van Bergen: “Als

ik deze overzichten laat zien aan

medebewoners, hoor ik geregeld dat

ze er niets van begrijpen. Maar ik vind

het leuk om exact bij te houden hoe

alle installaties functioneren en wat dat

betekent voor de hoeveelheid energie.

Toen het verbruik enorm was verminderd,

hebben we een plan gemaakt

waarin drie opties werden genoemd:

het hele dak volleggen, zodat we

ook alle individuele appartementen

van zonnestroom konden voorzien;

het dak verhuren aan een derde én

een zonnestroominstallatie voor het

verbruik van de collectieve voorzieningen.”

Optie drie

Het werd optie drie. “Het hele

dak volleggen voor het complete

elektriciteitsverbruik bleek een lastig

verhaal”, zegt Van Bergen. “Daar zaten

zo veel juridische en bouwkundige

aspecten aan vast, dat we die optie

al snel hebben laten varen. Het dak

verhuren aan een derde was ook niet

aantrekkelijk want dan ben je niet

meer echt baas over je eigen dak.

Een installatie van 90 zonnepanelen

was het meest aantrekkelijk. Daarmee

voorzien we in de stroombehoefte

van de complete verlichting van de

gemeenschappelijke ruimtes, het

ontdooien van de in- en uitrit van de

parkeergarage, de vier liften en de

vuilwaterpompen.

Tijdens de ALV van november 2019

gingen 173 van de 196 stemmen

akkoord met het voorstel. We hebben

meteen het dak laten overlagen. Dat

hoefde in principe nog niet en de

isolatie was ook nog ruim voldoende.

Desondanks leek het ons verstandig

met het oog op de installatie van de

zonnepanelen.”

De investering van € 35.700,- kon

worden betaald uit het reservefonds.

Ondanks de jaarlijkse exploitatiekosten

van € 776,- zijn de bewoners ervan

verzekerd dat hun elektriciteitskosten

de komende tien jaren niet zullen

stijgen. Bovendien stijgt naar verwachting

de verkoopwaarde van de

appartementen

én gaat de CO2-

uitstoot fors

omlaag: in totaal

met 50.000 kg.

Volgend project?

De VvE heeft het dus

goed voor elkaar. De

installatie is in 2028

terugverdiend. Doordat de

bijdrage voor de collectieve

elektriciteit op het niveau van

2020 wordt gehouden, zit er in

2028 al aardig wat in het reservefonds

voor de vervanging van de zonnepanelen.

Vanzelfsprekend denkt Joop van

Bergen al na over een volgend project.

“Ik ben me aan het inlezen in de weten

regelgeving over laadinfrastructuur”,

zegt hij. “Probleem is dat we te maken

hebben met een vrij onbetrouwbare

overheid. Je weet in feite niet waar je

aan toe bent.

Desondanks verdiep ik me in de

mogelijkheden. Enkele jaren geleden

hebben we hier een pilotproject gehad

met een bewoner die een elektrische

auto had (inmiddels is hij verhuisd

en is de installatie verwijderd). Alle

kosten van die installatie kwamen voor

rekening van de eigenaar.

Toen het

verbruik enorm was

verminderd, hebben

we een plan gemaakt

waarin drie opties

werden genoemd

Bij dat project bleek al snel dat onze

aansluiting wél toereikend is voor die

ene installatie, maar niet voor drie

laadpalen. Daarvoor moet het net

verzwaard worden. We wachten dus

rustig af tot de vraag om laadpalen

urgent wordt.”



i

66 ENERGIEBESPAREN

VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2020 #3 67

Informatie over de VvE Energiebespaarlening

vindt u op www.

energiebespaarlening.nl/vve;

over de Subsidie Energiebesparing

Eigen Huis op

www.rvo.nl/seeh.

eigenaars verhuurd. Zij geven hun

huurders een volmacht voor de ALV.

In de afgelopen jaren heeft de VvE al

veel maatregelen genomen om het

complex te verduurzamen. Zo is overal

ledverlichting aangebracht, zijn de

verwarmingsbuizen in het souterrain

geïsoleerd en zijn zeer zuinige ketels in

cascade geplaatst voor de collectieve

verwarmingsinstallatie. En zes jaar

geleden werden dus al zonnepanelen

geplaatst.

Gevel- en dakisolatie

met behulp van lening en subsidie

VvE Sonnewende gaat stapsgewijs

op weg naar ‘bijna energieneutraal’

‘Wat hebben we al gedaan om ons gebouw te verduurzamen? En wat kunnen we nog meer doen om de

energiekosten nog verder omlaag te brengen?’ Dat was samengevat de inhoud van de notitie die Truus

Boon en Peter van de Groep, beiden bestuurslid van VvE Sonnewende in Baarn, tijdens de ALV van

november 2019 voorlegden aan de ledenvergadering. De notitie was zorgvuldig opgesteld en de

conclusie was helder: isolatie van de gevel en het dak zou het meest effectief zijn. Bovendien konden de

58 zonnepanelen, die al in 2014 op het dak werden gelegd, dan veel efficiënter worden geplaatst.

Het voorstel om de VvE Energiebespaarlening

en de SEEH-subsidie

aan te vragen, werd zonder veel

problemen door de ledenvergadering

aangenomen. Van de 36 eigenaars

stemden 27 vóór het voorstel. Truus

Boon had eigenlijk ook niet anders

verwacht. “We hebben het voorstel

samen met de technische commissie

heel minutieus voorbereid”, vertelt ze.

“Jacco van de Sandt, energieadviseur

bij VvE Belang, had een maatwerkenergieadvies

voor ons opgesteld.

Bovendien hebben we ons licht

opgestoken bij andere VvE’s en bij

diverse bedrijven. Ik ga vrijwel elk jaar

naar de informatiebijeenkomsten van

VvE Belang en daar doe je ook een

grote hoeveelheid kennis op.

Totale investering

Bijvoorbeeld over de VvE Energiebespaarlening

én de mogelijkheid om

die te combineren met de Subsidie

Energiebesparing Eigen Huis. De totale

investering voor gevel- en dakisolatie

bedraagt € 293.000 (exclusief

bijkomende kosten zoals het verplichte

maatwerk-energieadvies, de update

van ons MJOP, het herplaatsen van de

zonnepanelen en de notariskosten).

In totaal komen we dan op zo’n

€ 305.000. Voor het herstel (na alle

werkzaamheden) van onze mooie

grote tuin hebben we ook nog eens

ongeveer € 10.000 begroot, zodat

we niet voor onverwachte kosten

komen te staan. We hebben een

lening aangevraagd ten bedrage van

€ 250.000; aan subsidie krijgen we

€ 26.000. De rest betalen we uit het

reservefonds.”

Verduurzaming

Het gebouw van VvE Sonnewende

is opgeleverd in 1964. Er is geen

grooteigenaar; drie appartementen

worden door de respectievelijke

“In 1964 waren nog schoorstenen

nodig”, vertelt Peter van de Groep.

“Inmiddels zijn ze al lang overbodig

en we laten ze dus ook verwijderen

als we het dak laten overlagen.

Eigenlijk hoefde dat pas over tien

jaar te gebeuren, maar het dak was

niet al te best geïsoleerd. Op advies

van Jacco van de Sandt hebben

we de dakrenovatie naar voren

gehaald. Op die manier kunnen we de

noodzakelijke isolatie laten aanbrengen

en kunnen de zonnepanelen - zoals

vermeld - efficiënter worden geplaatst.

Én we konden subsidie krijgen als we

twee isolatiemaatregelen nemen.”

Kozijnen

Bij de bouw zijn aan de voorzijde

van het complex stalen kozijnen

aangebracht. Die zijn volgens de

splitsingsakte niet van de VvE. Dat

betekent dat de eigenaars niet kunnen

worden verplicht om de kozijnen

collectief te laten vervangen. De

bestuurders hebben dat zelf wel

gedaan: zij beschikken nu over HR++glas

in kunststof kozijnen. “Inmiddels

hebben 16 eigenaars dat gedaan”,

vertelt Truus Boon. “We horen steeds

vaker van anderen dat ze er eigenlijk

ook wel voor voelen. Maar dat moet

ieder dus voor zichzelf beslissen.”

Peter van de Groep: “We gaan behoedzaam

te werk: we zetten alleen stappen

waarvan we zeker weten dat het

gebouw erop vooruit gaat. Het is

duidelijk dat we een gebouw dat bijna

60 jaar oud is, niet naar Nul-op-demeter

kunnen brengen, maar BENG

(Bijna Energie Neutraal Gebouw)

moet op termijn wel lukken. Het is

ook nog volstrekt niet duidelijk wat de

gemeente Baarn van plan is met de

warmtevoorziening, dus we gaan in

elk geval niet voorop lopen.”

Het is duidelijk dat

we een gebouw dat

bijna 60 jaar oud is, niet

naar Nul-op-de-meter

kunnen brengen, maar

BENG (Bijna Energie

Neutraal Gebouw) moet

op termijn wel

lukken

Lening en subsidie

De bestuurders vroegen de VvE

Energiebespaarlening van het

Nationaal Warmtefonds aan.

Daarbij werden ze intensief begeleid

door accountmanager Marije van

Duijn. Truus Boon: “We zijn heel

tevreden over de begeleiding. Alle

documenten hebben we in OneDrive

gezet. Marije had ook toegang tot die

map, zodat we elkaar steeds eenvoudig

en snel op de hoogte konden houden.

Natuurlijk hebben we de eigenaars

intensief betrokken bij alle plannen,

onder andere via een nieuwsbrief en

een extra vergadering waarin we de

plannen uiteenzetten.

Er was eigenlijk maar één lastig puntje:

in december wilde ik de SEEH aanvragen,

maar toen bleek dat je daarvoor

e-herkenning nodig hebt. Dat

wist ik niet en het zou zomaar enkele

weken kunnen duren voor we die

e-herkenning zouden hebben.

PETER VAN DE GROEP EN TRUUS BOON

Daarom hebben we wat extra betaald,

zodat het nog diezelfde dag geregeld

was.”

Peter van de Groep vult aan: “We

beschikken nu over een energiezuinig

gebouw dat klaar is voor de toekomst.

En - heel belangrijk voor veel bewoners

- we hoeven de VvE-bijdrage niet

te verhogen. Indexering is voldoende.

Snap je dat we, samen met de technische

commissie, een flesje wijn

opengetrokken hebben na de ALV?”

Meer informatie

Wilt u ook uw gebouw gaan

verduurzamen en hebt u advies nodig

hoe u dat het beste kunt aanpakken?

Bijvoorbeeld op basis van een maatwerkadvies

of een groen MJOP?

De energieadviseurs van VvE Belang

helpen u graag. Bel met VvE Belang

(0162 469 120) of stuur een mail naar

energie@vvebelang.nl.



UW ENERGIELEVERANCIER

Ook voor het verbruiksafhankelijk

meten en factureren van energie

en water.

Wij weten wat uw VvE nodig heeft:

• een betrouwbare energieleverancier;

• die voordelig elektriciteit en gas inkoopt op de energiebeurs ICE ENDEX;

• die een goede service biedt;

• en geen gebruik maakt van een callcenter.

NIEUW!

Verbruiksafhankelijke meting en facturatie van energie en water.

Onze voordelige gas-, warmte-, elektriciteit- en watermeters geven een

betrouwbare en duidelijke registratie van het individuele en algehele

energie- en waterverbruik. Vervolgens verwerken wij per bewoner deze

verbruiksafhankelijke registratie tot een overzichtelijke factuur.

Met onze meetapparatuur voldoet u aan de wetgeving voor

warmtemeting.

Schakel VvE EnergieSelect in en profiteer van de voordelen:

• lagere kosten voor het energiepakket dat bij u past;

• naar keuze energiemeters in eigendom, via huurkoop dan wel via lease;

• heldere en overzichtelijke facturen;

• betrouwbare dienstverlening op maat;

• transparante en duidelijke werkwijze om misverstanden te voorkomen.

VvE EnergieSelect is een samenwerkingsverband tussen

VvE Belang en Hezelaer Energy. Samen staan we voor:

Lagere kosten, minder zorgen, meer woongenot!

Vraag direct vrijblijvend een offerte aan via www.vve-energieselect.nl

Meer weten? Bel 076 303 07 21 of mail info@vve-energieselect.nl

ENERGIEBESPAREN ADVERTORIAL VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2020 #3 69

“Als je een energieleverancier

zoekt, heb je volop keuze.

Onze ervaring is dat VvE Energie-

Select verder gaat waar andere

leveranciers stoppen. Dat heeft

voordelen voor de VvE én de

VvE-beheerder. Daarom doen

wij graag zaken met VvE

EnergieSelect: vanwege de

goede prijs maar vooral ook

vanwege de uitstekende service.”

Pieter Ragetlie, directeur bij VT2000

VvE Beheer, geeft zijn mening kort

maar krachtig: “Wij willen de ca. 500

VvE’s die we in beheer hebben, goede

service bieden. Daar gaan we heel

ver in en het is prettig om zaken te

doen met een energieleverancier

die dezelfde instelling heeft. VvE

EnergieSelect reageert snel, ook als

we hen benaderen met een lastige

vraag. Ze doen dan echt moeite voor

je om je zo goed mogelijk te helpen.”

Dat is prettig voor een beheerkantoor

én voor de VvE, stelt Ragetlie: “Een

VvE wil een goede prijs, een duidelijke

factuur en een goed advies. VvE

EnergieSelect legt de energietarieven

vast op het moment dat de marktprijs

gunstig is en daar profiteren de klanten

van. Het is voor de VvE natuurlijk heel

gunstig als ze gebruik kan maken van

een goed doordachte inkoopstrategie

waarbij in een dalende markt ook

gebruik kan worden gemaakt van

inkopen op de dagmarkt. Dat zorgt

wellicht voor meer werk voor de

leverancier én voor de beheerder, maar

wij werken het liefst op die manier.

Gewoon omdat we de VvE maximale

service willen bieden.”

PIETER RAGETLIE (LINKS) EN PIM VAN RIJSEWIJK (VVE ENERGIESELECT)

Pieter Ragetlie, directeur VT2000 VvE Beheer:

“VvE EnergieSelect biedt uitstekende service én een goede prijs”

Snel schakelen

De beheerder legt uit waardoor

VvE EnergieSelect zijn klanten die

voordelen kan bieden: “De volumes

waarmee zij werken, zijn veel groter

dan die van beheerders; ook van heel

grote beheerders. Daar kun je dus

slim gebruik van maken. Voor ons als

beheerder is het gunstig als wij onze

VvE’s een heel aantrekkelijk aanbod

kunnen doen.

Overigens: ook voor adviezen op het

gebied van verduurzaming kun je een

goed advies krijgen, want de service

gaat veel verder dan het leveren van

energie en gas. VvE EnergieSelect helpt

VvE’s bij de omschakeling van gas naar

duurzame vormen van warmte en bij

besparingen op de meetdiensten op de

hoofdaansluiting.”

Ragetlie roemt vooral de snelle

reactiesnelheid van VvE EnergieSelect.

“Als wij een nieuwe VvE in beheer

krijgen, bekijken we direct de energiecontracten.

Die bevatten doorgaans

helaas niet veel gunstige condities. Wij

adviseren hen dus in veel gevallen om

de overstap naar VvE EnergieSelect

te maken. Dan is één telefoontje

voldoende om snel iets te regelen

of om een wijziging door te geven.

Efficiënt werken is belangrijk voor ons,

maar ook voor een VvE. Niemand vindt

het prettig om lang ‘in de wacht’ te

zitten, dus het is mooi dat de lijnen

kort zijn.”

Verbruik vergelijken

Als je 500 VvE’s beheert, heb je aardig

wat vergelijkingsmogelijkheden. Het

valt Pieter Ragetlie en zijn collega’s

regelmatig op dat identieke VvE’s

een heel verschillend energieverbruik

hebben. “Bij VvE EnergieSelect beschik

je over een portal waar je die cijfers

goed met elkaar kunt vergelijken.

Dat geeft ook de mogelijkheid om

de VvE een goed advies te bieden

waarmee ze kunnen besparen op hun

energieverbruik. Dat levert een extra

meerwaarde op voor ons kantoor én

voor onze VvE’s.”

Doe de gratis energiecontract-check.

Stuur de jaar- of maandafrekening van

de VvE aan info@vve-energieselect.nl

en ontvang een

voorstel op maat

voor uw VvE.

Meer

informatie:

www.vveenergieselect.nl



70

ENERGIEBESPAREN

VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2020 #3 71

“Onverklaarbaar; leer er maar

mee leven. Dat heb je nu eenmaal

in zo’n gebouw.” Met dat advies

worden klachten van bewoners

over onverklaarbaar hoge

verwarmingskosten en over

geluid in de cv-radiatoren nogal

eens afgedaan. Dat neemt niet

weg dat veel mensen letterlijk

wakker liggen van de ruisende

geluiden in de radiatoren én van

de hoge verwarmingskosten. Het

goede nieuws is: daar is wat aan

te doen. Waterzijdig inregelen

van de collectieve cv-installatie

zorgt ervoor dat de klachten tot

het verleden behoren. En u

bespaart er nog energie mee ook.

Waterzijdig inregelen collectieve cv-installatie

lagere energiekosten en meer comfort

Waterzijdig

inregelen levert elk

jaar tot 20 procent

besparing op de

verwarmingskosten

op

Bovendien wordt het verwarmde

cv-water beter verdeeld waardoor

alle appartementen goed (maar niet

té goed) worden verwarmd. Wat de

kosten betreft: waterzijdig inregelen

valt onder de maatregelen waarvoor

u zowel de VvE Energiebespaarlening

als de Subsidie energiebesparing eigen

huis (SEEH) kunt aanvragen.

Als de cv-installatie waterzijdig wordt

ingeregeld, wordt de hoeveelheid

warm water ingesteld die door de

leidingen en de radiatoren stroomt.

Daardoor krijgt elke radiator de

juiste hoeveelheid water en worden

de verschillende ruimtes van de

appartementen gelijkmatig verwarmd.

U voorkomt op deze manier dat er

onnodig veel water door de radiatoren

stroomt. De retourtemperatuur van het

water daalt hierdoor en het rendement

van de collectieve cv-ketel wordt

vergroot. De cv-watertemperatuur kan

naar beneden worden bijgesteld. Het

gevolg: minder warmteverlies van de

transportleidingen, verhoging van het

comfort en lagere energiekosten.

Erkende maatregelen

Ed Vissenberg, technisch adviseur

bij Danfoss BV: “Het is een goede

zaak dat waterzijdig inregelen nu ook

vanuit de overheid wordt erkend als

energiebesparende maatregel (zie

kader; red.) De maatregel levert elk

jaar tot 20 procent besparing op de

verwarmingskosten op. De kosten

van waterzijdig inregelen worden

vooral bepaald door het aantal

radiatoren en de benodigde aanvullende

inregelvoorzieningen in

de radiatoren o.a. door het plaatsen

van waterzijdig inregelbare thermostatische

radiatorkranen. De gemiddelde

kosten bedragen € 70 à € 90 per

radiator.

Veel VvE’s weten nog niet wat de

toekomst van de energievoorziening

is in hun wijk. Dat kan ook nog wel

even duren. Daarom kiezen veel

gebouweigenaars voorlopig voor

vervanging van de oude ketel door een

HR-exemplaar. Mijn advies: vraag dan

ook naar waterzijdig inregelen, want

zowel moderne cv-ketels als duurzame

FABRIEKSINSTELLING: VEEL TE HEET

Vroeger (vóór de circulatiepomp zijn intrede deed) wisten installateurs

precies wat waterzijdig inregelen was. Dat werd

standaard gedaan, want anders zou iedereen onmiddellijk over

kou c.q. warmte gaan klagen. Tegenwoordig bieden installateurs

het meestal niet meer aan bij de offerte. Reden: het kost geld,

dus is het installatiebedrijf minder concurrerend. Veel bewoners

en VvE’s kiezen nu eenmaal voor de laagste prijs van de cv-ketel.

Daardoor verbruiken ze wel veel te veel energie en is het

woonklimaat niet optimaal.

De installateur maakt het zichzelf ook graag makkelijk en stelt de

cv-ketel vaak in op de fabrieksinstelling. Dan gaat er water met

een temperatuur van 80°C of hoger de ketel uit. Het water dat terugkomt

naar de ketel is dan ook veel te warm en dat zorgt voor

een lager rendement van de HR-ketel. Als de zogenaamde retourtemperatuur

boven de 55°C is, kan de HR-ketel nooit zijn hoge

rendement halen. En daarvoor is hij natuurlijk wél aangeschaft!

Oorzaak: de ketel haalt een deel van het rendement uit het condensatieproces.

Inregelen van de aanvoer- en retourtemperatuur

kan dus een aanzienlijke besparing op de stookkosten opleveren

én een einde maken aan de hinderlijke temperatuurschommelingen

in de woningen.

warmtebronnen (bijvoorbeeld warmtepompen

en stadsverwarming) werken

zuiniger wanneer alle radiatoren goed

waterzijdig zijn ingeregeld. Een investering

waar je dus nooit spijt van krijgt en

waar je nog subsidie voor krijgt ook!”

In het bouwbesluit

Vissenberg: “Dit voorjaar is het herziene

bouwbesluit gepresenteerd met daarin

veel aandacht voor de energieprestatie

van verwarmingsinstallaties. Bij ruim

85% van de verwarmingsinstallaties zijn

de waterstromen door radiatoren en

andere warmteafgiftesystemen slecht

of helemaal niet goed afgesteld. Om

die reden zijn er nieuwe richtlijnen die

zowel voor nieuwbouw en verbouw

gaan gelden.

De investering in waterzijdig inregelen

en temperatuurregelingen per vertrek

wordt in veel situaties in een korte

periode door een lagere energierekening

gecompenseerd. Bovendien

is de installatie beter voorbereid op

duurzame warmtebronnen of stadsverwarming.”

HAAGSE AANPAK

Den Haag neemt het voortouw

om meer woonhuisinstallaties

waterzijdig in te regelen. De

gemeente brengt installateurs

samen, regelt kennisuitwisseling,

stimuleert bewoners, biedt een

loket en pakt de eigen gebouwen

aan. Daarmee is de hofstad de

eerste gemeente die het waterzijdig

inregelen van cv-installaties

integraal op de agenda heeft gezet,

zo was dit voorjaar te lezen

in het artikel ‘Balans achter de

duinen’ in het vakblad Installatie

en Sanitair.

Een woongebouw met blokverwarming

in de wijk Mariahoeve

wordt dynamisch waterzijdig

ingeregeld om als voorbeeld te

dienen. Alle projecten worden

gemonitord. Na een stookseizoen

worden de resultaten gedeeld.

SEEH-

SUBSIDIE

Als u uw cv-installatie waterzijdig

laat inregelen, kunt u daarvoor

subsidie krijgen via de Subsidie

energiebesparing eigen huis (SEEH).

De subsidie bedraagt € 60 per woning.

Voorwaarde is wel dat u al twee isolatiemaatregelen

neemt, bijvoorbeeld

isolatie van de gevel en het dak.

De subsidie op waterzijdig

inregelen is een zogenaamde

‘extra maatregel’.



VT-2000 ADVERTORIAL

VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2020 #3 73

Ook voor VvE-beheerder VT2000

zijn het ongewone tijden. Dat blijkt

direct als directeur Toke Ragetlie

ons een virtuele ’rondleiding’ door

het kantoor in Wateringen geeft.

Achter plexiglas-schermen zijn de

medewerkers die vandaag een

‘kantoordag’ hebben, druk bezig

met hun werk. Even enthousiast als

altijd, maar toch anders, legt Toke

uit. Ook de vragen die binnenkomen,

zijn anders-dan-anders.

IS UW LIFT KLAAR VOOR DE TOEKOMST?

VT2000: beheerder in corona-tijden

Heeft u een lift van ongeveer 20 jaar oud in uw

gebouw? Dan zult u recent wellicht wat grote

componenten hebben vervangen. Denk hierbij aan

de besturing, signalering of deuren. Een behoorlijke

investering, waarmee u de levensduur aanzienlijk

Alle data komt als het ware in één bak terecht. Door deze

informatie met elkaar te vergelijken worden patronen ontdekt

in de werking van de installaties. Vertoont een lift - op

basis van deze patronen - een afwijking, dan wordt er een

melding aangemaakt. Zit er bijvoorbeeld een vertraging

in het openen en/of sluiten van de deuren? Dan kan het

“Voor ons is deze periode een extra uitdaging”

systeem op basis van al de verzamelde data aangeven welk

heeft Hoezo kunnen eigenlijk? verlengen. VvE-beheer Maar is toch de techniek blij zijn heeft met in onze service. onderdeel Voor ons dit was mogelijk ervoor veroorzaakt. gezorgd Deze dat de informatie VvE ‘gewoon’ is direct

die hetzelfde twintig als jaar anders? niet stilgezeten. Hierdoor natuurlijk kan het ook veel nieuw. zichtbaar Wij voor waren de monteur, kan doorgaan zodat hij met het haar onderdeel belangrijke tijdens

“Daar vergis je je in! We hadden al onze ook nog niet zo vertrouwd met video werk: goed beheer en onderhoud.

zijn dat u nu een “slimme” besturing heeft gekregen de eerstvolgende onderhoudsbeurt extra kan controleren.

ALV’s ingepland en die zijn voor een vergaderen en zo. Samen

Voorspelt

hebben

het

we

systeem

Het

dat

is

de

mooi

afwijking

om te

een

zien

ongeplande

dat geplande

of groot een deel digitale uitgesteld, signalering. in overleg Maar met wat de zijn veel nou opgestoken!”

onderhoudswerkzaamheden ook in

stilstand kan veroorzaken? Dan zorgt het systeem dat de

precies besturen. de Er voordelen kwamen direct van deze veel vragen nieuwe, intelligente

veel gevallen werden uitgevoerd.”

monteur een melding met hoge urgentie krijgt en direct naar

over de mogelijkheden van digitaal Jullie hebben het dus onveranderd

componenten?

de betreffende locatie gaat. U heeft vervolgens een hogere

vergaderen. Dat werkt - mede dankzij druk, begrijp ik?

Het wordt een najaar zonder

beschikbaarheid door minder ongeplande stilstand, snellere

de vergadermodule in Twinq - heel “Zeker, en daar zijn we blij om! We zijn informatiebijeenkomsten. VT2000

Waarom worden installaties steeds slimmer?

reparaties én meer veiligheid voor de bewoners.

goed; ook voor bestuursvergaderingen. sinds de uitbraak van het virus gewoon was een vertrouwd gezicht.

We zien het steeds vaker. Auto’s, koelkasten, een slimme

Sommige VvE’s combineren videovergaderen

open gebleven. Door die uitbraak zien “En die ga ik ontzettend missen;

meter in de meterkast

met digitaal

die

stemmen.

via het internet verbonden

we ook heel

wordt,

andere vragen

Maar

binnenkomen.

Meer

wat heeft dit

vooral

met

het

modernisering

aanhalen van contacten

te maken…

met

waardoor

Voor ons

uw

was

energieleverancier

dat een extra uitdaging,

zelf uw meterstanden kan

onderhoudsmeldingen

…vraagt u zich misschien

bestaande

af. Uw

klanten

lift klaar

en

maken

kennismaken

voor de

uitlezen. want de Bij vergaderstukken auto’s wordt deze moeten verbinding extra o.a. ook, gebruikt maar vooral vragen toekomst die te maken

het verlengen met nieuwe van de contacten. levensduur, Maar gaat de verder bijeenkomsten

componenten. zijn vooral Het betekent ook heel ook,

voor duidelijk proactief zijn. onderhoud De VvE-leden en het moeten bijstellen of hebben resetten met van de veiligheid dan van het de vervangen van

automatische natuurlijk exact controlesystemen weten waarvoor van ze bijvoorbeeld bewoners. het oliepeil. ‘Kan ons collectieve meegaan ventilatiesysteem

met de nieuwste gezellig.” technologieën waar u als VvE

van de laatste het virus overdragen?’,

de vruchten van plukt. Een hogere beschikbaarheid van uw

Voor hun liften stem is uitbrengen. dit niet anders. Overigens: Gebruikmakend alle

technologieën, documenten zijn kunnen in Twinq liften digitaal "praten" met de bijvoorbeeld. cloud en Of: ‘Wat lift moet zorgt je doen ervoor dat bewoners, Maar iedereen die slecht kan natuurlijk ter been zijn wel of bellen

aangeven opgeslagen, wat dus ze nodig onze hebben. klanten kunnen Hierdoor zijn als monteurs je weet dat een medebewoner

hun handen vol boodschappen of mailen. hebben, niet voor gesloten

altijd ze op op ieder hoogte gewenst van tijdstip de status inzien.”

kunnen inspelen besmet is op met de het coronavirus?’ liftdeuren staan!

behoefte van de lift.

“Absoluut: we geven graag informatie.

En VvE’s die op zoek zijn naar een

Makkelijk, die moderne techniek. Je klinkt heel optimistisch!

deskundige, betrouwbare beheerder,

Wat Maar zijn wat de doe voordelen je met mensen voor die u? niet “Dat ben ik ook - en dat zijn Bent we u bij benieuwd kunnen naar natuurlijk de mogelijkheden?

altijd een offerte

Onderhoud zo digitaal op zijn? basis van KONE 24/7 Connected VT2000 Services allemaal. We hebben Kom - dan juist gezellig vragen.” bij ons langs tijdens één van de

zorgt “Die ervoor helpen dat we de natuurlijk data uit ook de lift met vergeleken doordat wordt met we minder afspraken informatiebijeenkomsten hebben

– we zijn op alle beurzen

data veel van plezier. soortgelijke Zij kunnen liften gewoon over de een hele wereld. - meer Dit heeft mogelijkheden een om aanwezig complexen en staan Geef u graag dan nog te woord! maar even Bent u je niet in

enorm volmacht voordeel. sturen, per post bijvoorbeeld. te bezoeken en om de banden gelegenheid met om contactgegevens.

naar de informatiebijeenkomsten

Als je wilt, is er veel mogelijk! Het leuke leveranciers en andere dienstverleners

te komen? Dan vindt “We u zijn op telefonisch www.kone.nl/vve bereikbaar alle op

is ook dat mensen veel begrip hebben aan te halen. Ik ben trots op

informatie,

onze

die voor

085

u

als

0410500,

vertegenwoordiger

per e-mail

van

via

uw

voor deze bijzondere situatie. We medewerkers en ook op onze klanten info@vt2000.nl. Of kijk op onze

www.kone.nl

VvE interessant kan zijn.

krijgen elke dag bedankjes omdat ze zo en andere relaties: samen hebben we website: www.vt2000.nl.”



74

FAQ JURIDISCH

OMDAT JE

WIL ZIEN

WIE ER

AANBELT.

Bij de juridische

helpdesk van VvE

Belang komen elke dag veel

vragen binnen. Sommige zijn

eenvoudig te beantwoorden; voor

andere hebben de juristen wat

meer tijd nodig. In deze rubriek

beantwoorden we een aantal

vragen die opvallend vaak

gesteld worden.

Veelgestelde vragen aan

de juristen van VvE Belang

Nelec helpt uw VvE bij de

keuze en installatie van

de nieuwste videofoons van

Elvox.

De meeste eigenaars in ons complex

willen overstappen naar een nieuwe

cv-ketel. In de praktijk betekent dit

dat alle VR-ketels worden vervangen

door HR-ketels. Dan moeten ook

de rookgasafvoerkanalen worden

vervangen. Die zijn in ons geval geen

eigendom van de VvE maar van elke

individuele eigenaar. Twee van de

24 eigenaars stemmen niet in met de

vervanging. Zijn we nu als VvE wel

bevoegd om toch alle rookgasafvoeren

te laten vervangen?

Ja, zeker als de rookgasafvoer

verouderd is, bestaat het gevaar

van koolmonoxidevergiftiging. Dat

is volgens de rechter voldoende

aanleiding om de vervanging van de

rookgasafvoer centraal af te dwingen.

Gemiddeld genomen gaat een kanaal

zo’n 15 jaar mee. Een eigenaar is

verplicht om zijn privégedeelte naar

behoren te onderhouden conform de

modelreglementen.

Tip: laat een deskundige een rapport

opstellen waaruit het belang van

vervanging blijkt. Daaruit zou ook

moeten blijken dat de VvE haar best heeft

gedaan om de afvoerleidingen zó aan

te passen dat VR- én HR-ketels beide

mogelijk blijven. Uit het rapport moet

blijken of een degelijke tussenoplossing

technisch haalbaar is en wat de eventuele

meerkosten daarvan zijn. Als het besluit

tot vervanging is genomen, moet iedere

eigenaar meewerken aan de uitvoering en

toegang tot zijn appartement verschaffen.

We zitten nog midden in de coronacrisis.

Onze ALV hadden we vóór 1 juli moeten

houden, maar dat lukte natuurlijk niet.

Mogen we hem nog langer uitstellen?

Of zijn er nog andere mogelijkheden?

Een ALV houden is voor de meeste VvE’s

momenteel problematisch. Uitstellen

met zes maanden kan, dus u kunt uw

ALV in december houden. We kunnen

ons voorstellen dat u niet zo lang wilt

wachten, want u wilt misschien een paar

belangrijke besluiten nemen. Bovendien

kan niemand u de garantie geven dat u dan

wél kunt vergaderen. Bovendien hebben

VvE-beheerders een probleem als alle

VvE’s die zij beheren in het najaar willen

vergaderen. Dat redden ze niet. Er is een

andere mogelijkheid: digitaal vergaderen,

dus zonder fysieke aanwezigheid van de

leden. De Tijdelijke wet COVID-19 Justitie

en Veiligheid maakt dat mogelijk, maar dan

moet u wel aan alle voorwaarden voldoen.

Als dat het geval is, zijn de besluiten die u

neemt rechtsgeldig.

Tip: zorg voor zo veel mogelijk volmachten.

Digitaal vergaderen is makkelijker als

het aantal deelnemers beperkt is. En zorg

voor een goede notulist, net als bij een

‘gewone’ ALV! Hoe u digitaal vergaderen

aanpakt, legt mr. John Liewes, jurist bij

VvE Belang u uit door middel van een film.

Die vindt u onder het laatste nieuws op

onze Homepage www.vvebelang.nl met

de titel ALV in Coronatijd – de film.



76

FAQ BOUWKUNDIG

ZIEN WIE ER AANBELT.

De bouwkundigen

van VvE Belang krijgen

dagelijks veel vragen over

uiteenlopende onderwerpen.

Sommige vragen ‘springen eruit’.

Die behandelen we in deze rubriek.

Hebt u ook een vraag?

Mail hem naar

bouwkundig@vvebelang.nl

Veelgestelde vragen aan de

bouwkundigen van VvE Belang

Een mooi appartement verdient een Elvox videofoon. Zo zie je direct

wie er voor de deur staat. Samen met de buren houd je een oogje in

het zeil. Ongewenste gasten komen niet verder dan het belpaneel

en dat geeft een veilig gevoel.

De moderne videofoons van Elvox geven een loepzuiver beeld en

een helder geluid. Importeur Nelec doet voor u al het voorwerk en

brengt uw VvE in contact met een erkende lokale elektro-installateur.

De kosten voor het verkrijgen van

een energielabel worden volgend

jaar veel hoger. Hoe komen we als

VvE aan een definitief label?

Het energielabel voor een appartement

is uitsluitend noodzakelijk bij verkoop

of voor verhuurders bij de verhuur

van een appartement. Het label wordt

afgegeven per appartement en niet

per complex. Sinds 2015 kan iedere

appartementseigenaar het voorlopige

energielabel definitief laten maken door

in te loggen met het DigiD op https://

www.energielabelvoorwoningen.nl

Als er sinds de bouw niets is veranderd,

kan een deskundige het voorlopige label

zonder wijzigingen definitief maken.

Zijn er wél wijzigingen? Bijvoorbeeld

nieuwe cv, dubbel glas etc.? Download

het bewijs daarvoor. Dan kan de door u

gekozen deskundige (zie bovenstaande

site) het voorlopige label aanpassen en

vervolgens definitief maken. De kosten

voor deze vereenvoudigde methode

bedragen ca. € 7,50 per appartement.

Het label blijft vooralsnog tien jaar

geldig. Of dit zo blijft na het invoeren

van de nieuwe methodiek is nog niet

geheel duidelijk. Volgend jaar verandert

het hele energielabelsysteem. Dan

moet een deskundige een opname en

rapportage maken en zullen de kosten

aanzienlijk hoger zijn.

We willen een airco. Mag dat? Zo ja,

waaraan moet de airco voldoen?

Bouwkundig dient u bijvoorbeeld te

denken aan het volgende:

• Waar komt de buitenunit? Op het

eigen balkon of op het gezamenlijke

dak? Als hij in het zicht staat of hangt,

is wellicht een omgevingsvergunning

nodig.

• Welke voorzieningen moet u treffen

voor het leggen van kabels en

leidingen?

• Hoeveel geluid mag de installatie

veroorzaken?

Uitgangspunt is een gevelbelasting van

35dB door de airco-installatie bij het

dichtstbij zijnde te openen raam van de

buren. Dan wordt de geluidsoverlast

tot een minimum beperkt. Als de

gevelbelasting in de nacht al hoger is

door andere geluidsbronnen, is deze

eis natuurlijk minder relevant.

Voor het maken van doorvoeren en

sparingen moet u denken aan de

beschadigingen in de schil van het

gebouw (verantwoording VvE) en

mogelijk herstel bij het verwijderen van

de installatie. Ook een aandachtspunt:

wie betaalt dan de kosten?

Onze juridische dienst heeft voor het

vastleggen van al deze zaken een

gebruiksovereenkomst opgesteld.

De kosten bedragen € 310,-.

Kunt u ons tien jaar oude pand inspecteren?

De garantie verloopt binnenkort.

Dat kan, maar het is niet zinvol het pand

pas na tien jaar te inspecteren op eventuele

gebreken. Meld eventuele problemen in

elk geval in de garantieperiode. Als een

reparatie heeft plaatsgevonden (al of niet

afdoende), zal de aannemer de klacht

altijd als verholpen afdoen. Bent u niet

tevreden? Vermeld dan dat de klacht nog

niet (vakkundig) is verholpen.

Overigens: voor alle gebouwonderdelen

bestaan verschillende garantieperiodes.

Voor woningen die zijn gebouwd onder

de garantie van Woningborg kunt u deze

terugvinden via https://www.woningborg.

nl/certificering/geschil-met-uw-koper/

garantietermijnen/).

U kunt hier lezen dat de termijn van

tien jaar uitsluitend van toepassing is

op constructieve gebreken. Die moeten

dan ook zó ernstig zijn dat de stabiliteit

van het pand in het geding is. ‘Normale’

scheurvorming wordt niet gezien als

een ernstig constructief probleem.

Leidraad: stel eerst de oorzaak vast,

controleer of er nog garantie op het

onderdeel zit en laat het gebrek zo

spoedig mogelijk herstellen. Is er nog

sprake van garantie? Vermeld dan bij

opdracht tot herstel dat dit onder garantie

moet gebeuren. Bij onenigheid over dit

onderwerp kunt u ons altijd om een onafhankelijk

bouwkundig advies vragen.

NL gebruiksaanwijzing.

Nelec zorgt voor een keurige gedrukte

gebruiksaanwijzing in duidelijk Nederlands.

Toegankelijkheid.

Dankzij TeleLoop-techniek komt het gesprek

direct binnen op gehoorapparaten

met T-coil.

Intercom made easy.

Elk gebouw krijgt een schema op maat. Zo

kunnen eventuele storingen zelfs jaren later

makkelijk worden opgelost.

Lees meer op nelec.com/vve

of bel 020-6 352 350



78

78

DIENSTEN VOOR UW VvE

VVE VVE BELANG DIENSTEN VOOR UW UW VVE

VVE

79

VvE Magazine # 1 | februari 2019

VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2020 #3 79

JURIDISCHE DIENSTEN

BOUWKUNDIGE DIENSTEN

Misschien raakt raakt ook ook uw uw VvE VvE verwikkeld in een in een lastige lastige juridische kwestie. Dan Dan kunt kunt u de u hulp de hulp van van de

de

Juridische Dienst Dienst van van VvE VvE Belang Belang goed goed gebruiken. Hieronder vindt vindt u alle u alle diensten overzichtelijk bij elkaar.

bij elkaar.

Natuurlijk profiteert u als u als aangesloten VvE VvE van van extra extra voordeel.

De VvE De VvE is is verantwoordelijk voor voor het het onderhoud van van het het complex. De De Bouwkundige Dienst Dienst van van VvE VvE Belang

Belang

biedt biedt u alle u alle ondersteuning op het op het gebied gebied van van bouwkundige zaken. zaken. Hieronder vindt vindt u een u een overzicht van van onze

onze

diensten. Als Als aangesloten VvE VvE profiteert u van u van extra extra voordeel!

DIENSTEN VVE VVE BELANG

VOORDEEL VOOR

VOOR

AANGESLOTENEN

DIENSTEN VVE VVE BELANG

VOORDEEL VOOR

VOOR

AANGESLOTENEN

1 1 JURIDISCHE HELPDESK

Is uw Is VvE uw VvE aangesloten bij VvE bij Belang? VvE Belang? Dan kunt Dan kunt u een u beroep een beroep doen doen op de op de telefonische helpdesk.

helpdesk.

Die is Die van is maandag van maandag tot en tot met en donderdag met donderdag bereikbaar bereikbaar van 9.00 van 9.00 tot 13.00 tot 13.00 uur.

uur.

2 2 RECHTSBIJSTAND

Is een Is gang een gang naar naar de rechter de rechter of de of Raad de Raad van Arbitrage van Arbitrage voor voor de Bouw de Bouw onvermijdelijk? Schakel Schakel onze

onze

juristen juristen in: zij in: kunnen zij kunnen voor voor u u procederen. Dat kan Dat ook kan via ook uw via uw rechtsbijstandverzekering. Bij VvE Bij Belang VvE Belang

betaalt betaalt u geen u geen eigen eigen risico.

risico.

3 3 SCHRIFTELIJK JURIDISCH ADVIES

ADVIES

Is een Is vraag een vraag te complex te complex telefonisch om telefonisch te beantwoorden of wilt of u wilt liever u liever schriftelijke beantwoording van uw

van uw

vraag? vraag? Dan ontvangt Dan ontvangt u een u schriftelijk een schriftelijk juridisch juridisch advies. advies. U kunt U kunt daarvoor daarvoor gebruik gebruik maken maken van het van half het uur half gratis

uur gratis

juridisch juridisch advies advies waar waar uw VvE uw per VvE jaar per recht jaar recht op heeft.

op heeft.

Exclusief en gratis

en gratis

voor voor aangeslotenen

Gereduceerd uurtarief

Eerste Eerste 30 minuten 30 minuten gratis

gratis

Gereduceerd uurtarief

1 1 BOUWKUNDIGE HELPDESK

Gedegen Gedegen bouwkundig (technisch) advies advies is onmisbaar voor voor iedere iedere Vereniging Vereniging van Eigenaren. van Eigenaren. Laat Laat u

u

daarom daarom goed goed informeren door door specialisten die ruime die ruime ervaring ervaring de in praktijk de praktijk met met VvE’en VvE’en hebben

hebben

opgedaan. opgedaan. Met een Met gericht een gericht en praktisch en praktisch advies advies zorgt zorgt u ervoor u ervoor dat uw dat vastgoed uw vastgoed in een in prima een prima staat staat blijft.

blijft.

De helpdesk De helpdesk is van is maandag van maandag tot en tot met en met donderdag bereikbaar van 9.00 van 9.00 tot 13.00 tot 13.00 uur.

uur.

2 MJOP 2 MJOP (COMPACT)

Als Vereniging Als Vereniging van Eigenaren van Eigenaren wilt u wilt dat u uw dat gebouw gebouw er goed er goed uitziet uitziet en dat en u dat niet u verrast niet verrast wordt wordt door

door

hoge hoge onderhoudsnota’s. U wilt U dat wilt uw dat gebouw gebouw prettig prettig bewoonbaar is; nu is; en nu in en de in toekomst.

de toekomst.

Daarom Daarom hebt hebt u een u MJOP een MJOP nodig. nodig. Daarmee Daarmee krijgt krijgt u inzicht u inzicht de in de bouwkundige staat staat van uw van gebouw.

gebouw.

U weet U weet wat de wat onderhoudskosten van het van gebouw het gebouw en de en aanwezige de aanwezige installaties installaties zijn; zijn; op de op korte de korte en

en

de lange de lange termijn. termijn. Met een Met actueel een actueel MJOP MJOP reserveert reserveert u nooit u nooit te veel te veel of te of weinig. te weinig. U voorkomt U voorkomt fluctuaties

fluctuaties

in de in maandelijkse bijdragen. bijdragen. En u En voorkomt u voorkomt de - de vaak - vaak onnodig onnodig - hoge - hoge kosten kosten voor voor het herstel het herstel van

van

achterstallig onderhoud.

Exclusief en gratis

en gratis

voor voor aangeslotenen

10% 10% korting

korting

voor voor aangeslotenen

4 VvE 4 VvE BELANG BELANG INCASSO SUPPORT

Alle VvE-leden Alle VvE-leden zijn verplicht zijn verplicht een een maandelijkse bijdrage bijdrage te betalen te betalen waaruit waaruit de de gezamenlijke kosten

kosten

worden worden betaald: betaald: verzekeringen, schoonmaak, liftonderhoud etc. Vaak etc. Vaak is er is ook er een ook voorschot een voorschot stookkosten

in in opgenomen. Via deze Via deze bijdrage bijdrage wordt wordt ook gespaard ook gespaard voor voor groot groot onderhoud. Soms Soms ‘vergeten’ ‘vergeten’ leden leden hun

hun

bijdrage bijdrage te betalen. te betalen. Dat levert Dat levert voor voor het bestuur het bestuur een lastige een lastige situatie situatie op: niemand op: niemand gaat gaat graag graag bij de bij buren

de buren

om geld om geld vragen. vragen. Voor Voor dat vraagstuk dat vraagstuk is er is ‘VvE er ‘VvE Incasso Incasso Support’. Support’. Een Een betrouwbare organisatie, die de die hele

de hele

incassoprocedure verzorgt verzorgt zonder zonder risico. risico. Als de Als vordering vordering wordt wordt afgewezen, betaalt betaalt u niets.

u niets.

Exclusief voor

voor

aangeslotenen

No cure No cure no pay

no pay

3 3 TAXATIES

Is uw Is gebouw gebouw onderverzekerd? Dan krijgt Dan krijgt u bij u schade bij schade een lager een lager bedrag bedrag dan de dan werkelijke de werkelijke schade. schade. Bij een

Bij een

te hoge te hoge verzekerde waarde waarde loopt loopt u dat u risico dat risico niet, niet, maar maar u wilt u natuurlijk wilt natuurlijk ook niet ook onnodig niet onnodig een te een hoge

te hoge

premie premie betalen. betalen. U krijgt U krijgt namelijk namelijk nooit nooit meer meer uitgekeerd uitgekeerd dan de dan werkelijke de werkelijke schade. schade. Kortom: Kortom: u hebt u hebt behoefte

behoefte

aan een aan goede een goede bepaling bepaling van de van herbouwwaarde van uw van complex. uw complex. Wilt u Wilt de u de woningverbeteringen van de

van de

eigenaren eigenaren meteen meteen meeverzekeren in de in de opstalverzekering? Dan taxeren Dan taxeren we die we mee. die mee. Onze Onze gecertificeerde

Registertaxateur zorgt zorgt voor voor een een deskundige taxatie; taxatie; natuurlijk natuurlijk tegen tegen een scherp een scherp tarief.

tarief.

10% 10% korting

korting

voor voor aangeslotenen

5 JURIST 5 JURIST OP BEZOEK

OP BEZOEK

‘Hadden ‘Hadden we maar we maar een jurist een jurist binnen binnen de VvE…’ de VvE…’ Hoort Hoort u die u die verzuchting ook wel ook eens wel eens tijdens tijdens bestuurs-

bestuursvergaderingen

of of ledenbijeenkomsten? De juristen De juristen van VvE van Belang VvE Belang komen komen tegen tegen een heel een heel aantrekkelijk

tarief tarief bij uw bij VvE uw op VvE bezoek. op bezoek. Alle juridische Alle juridische kwesties kwesties kunt kunt u uitgebreid u uitgebreid met met hen hen bespreken.

6 6 JURIDISCH INLOOPSPREEKUUR

Nóg Nóg voordeliger is het is het inloopspreekuur op het op kantoor het kantoor van VvE van Belang: VvE Belang: dan zijn dan de zijn eerste

de eerste

30 minuten 30 minuten gratis!

gratis!

Gereduceerd uurtarief

Eerste Eerste 30 minuten 30 minuten gratis

gratis

Gereduceerd uurtarief

4 4 BOUWKUNDIGE COACH

COACH

Een belangrijke Een belangrijke taak taak van een van Vereniging een Vereniging van Eigenaren van Eigenaren is is onderhoud van het van gebouw. het gebouw. Onderhoud moet moet tijdig

tijdig

en goed en goed worden worden uitgevoerd. uitgevoerd. Om u Om hierbij u hierbij te ondersteunen, heeft heeft VvE Belang VvE Belang de de Bouwkundige Coach. Coach. U krijgt:

U krijgt:

• Een • Een AWK-gecertifceerd MJOP

MJOP

• • Begeleiding bij het bij behalen het behalen van het van VvE het Belang VvE Belang Onderhoudscertificaat

• U kunt • U kunt onbeperkt onbeperkt telefonisch een beroep een beroep doen doen op uw op coach

uw coach

• Jaarlijks • Jaarlijks bezoek bezoek van uw van Coach

uw Coach

• • Begeleiding bij bij offertetrajecten

Exclusief voor

voor

aangeslotenen

7 SCAN 7 SCAN HUISHOUDELIJK REGLEMENT

Van Airbnb Van Airbnb was 20 was jaar 20 geleden jaar geleden nog geen nog geen sprake; sprake; vergaderen via e-mail via e-mail was was ondenkbaar. Aan Aan financiering

werd werd nog nauwelijks nog nauwelijks gedacht. gedacht. Veel Veel VvE’en VvE’en willen willen daarom daarom hun hun huishoudelijk reglement reglement updaten. updaten. Het opstellen

Het opstellen

of updaten of updaten van een van een huishoudelijk reglement reglement is tijdrovend is tijdrovend en ingewikkeld. De juristen De juristen van VvE van Belang

VvE Belang

kennen kennen de dagelijkse de dagelijkse praktijk praktijk van de van VvE de als VvE geen als geen ander. ander. U kunt U kunt bij hen bij ook hen terecht ook terecht voor voor screening screening van de

van de

beheerdersovereenkomst of voor of voor het opstellen het opstellen van een van een gebruiksovereenkomst (bv. voor (bv. voor zonnepanelen of

of

laadpalen).

laadpalen).

8 VVE 8 VVE BEMIDDELING

Waar Waar mensen mensen samenleven, ontstaan ontstaan onvermijdelijk conflicten. conflicten. Ook Ook binnen binnen een Vereniging een Vereniging van

van

Eigenaren. Eigenaren. Irritaties Irritaties liggen liggen immers immers altijd altijd op de op loer de als loer je als met je met enkele enkele tientallen tientallen – of met – of met honderden -

-

mensen mensen gebruik gebruik maakt maakt van een van gebouw een gebouw en de en de voorzieningen in het in complex. het complex. Meningsverschillen

escaleren escaleren snel al snel tot conflicten. tot conflicten. De gang De gang naar naar de rechter de rechter werkt werkt in veel in veel gevallen gevallen escalatie escalatie nog verder nog verder

in de in hand. de hand. Bemiddeling is veelal is veelal een prima een prima oplossing. oplossing. Ook Ook daarbij daarbij kunnen kunnen de juristen de juristen van VvE van Belang VvE Belang

u bijstaan.

u bijstaan.

Vaste Vaste lage lage prijs

prijs

voor voor aangeslotenen

Exclusief voor

voor

aangeslotenen.

Gratis Gratis kennis­

kennismakingsgesprek.

Gereduceerd uurtarief

5 5 MAATWERKADVIES ENERGIEBESPARING

In 2050 In 2050 moeten moeten alle woningen alle woningen energieneutraal zijn. Wij zijn. Wij inventariseren met met u welke u welke energie-

energie-

besparende mogelijkheden er voor er voor uw appartementengebouw zijn. We zijn. kijken We kijken naar naar zichtbare

zichtbare

gebreken gebreken en we en we beoordelen uw MJOP uw MJOP (indien (indien aanwezig). aanwezig). Het onderzoek Het onderzoek wordt wordt uitgevoerd door door een

een

gecertificeerde EPA-adviseur. U krijgt U krijgt een een schriftelijke rapportage met met de huidige de huidige prestaties prestaties en de

en de

besparingsmogelijkheden.

6 6 OPLEVERKEURING & & BOUWKUNDIGE INSPECTIE

Nederland Nederland staat staat in de in steigers, de steigers, het is het topdrukte is topdrukte in de in bouw! de bouw! Dit betekent Dit betekent helaas helaas ook dat ook er dat soms

er soms

te snel te snel en slordig en slordig gewerkt gewerkt wordt. wordt. U wilt U natuurlijk wilt natuurlijk zeker zeker weten weten dat de dat werkzaamheden aan uw

aan uw

complex complex goed goed verlopen. verlopen. Om eventuele Om eventuele gebreken gebreken te te beoordelen, kunt kunt u een u beroep een beroep doen doen op een op van een van

onze onze bouwkundigen. Zij Zij beoordelen gebreken de gebreken visueel visueel en brengen brengen een schriftelijk een schriftelijk advies advies uit, dat

uit, dat

wordt wordt vastgelegd in een in een rapportage. Ook Ook bij bij nieuwbouwprojecten kunnen kunnen ze deze deze inspectie inspectie voor voor u

u

uitvoeren.

uitvoeren.

10% 10% korting

korting

voor voor aangeslotenen

10% 10% korting

korting

voor voor aangeslotenen



Eigenaar

Vereniging

van Eigenaren

Belangenorganisatie voor

Appartementseigenaren

Vereniging

van Eigenaren

Woongebouwen met zowel

eigenaar-bewoners als huurders

80

DIENSTENPAGINA

EVENEMENTENAGENDA VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2020 #3 81

Informatie algemeen

Ma. t/m do. van 09.00 tot 17.00 uur

Tel: 0162 - 46 91 20

Fax: 0162 – 46 15 26

E-mail: info@vvebelang.nl

Postbus 210, 4900 AE Oosterhout

Jaarlijkse bijdrage VvE Belang

Basispakket

Verenigingen van Eigenaars

€ 53,50 voor VvE t/m 6 appartementen

€ 71,75 voor VvE met 7 t/m 15

appartementen

€ 99,- voor VvE met 16 t/m 50

appartementen

€ 127- voor VvE met 51 t/m 100

appartementen

€ 157,00 voor VvE > 100 appartementen

Kantoren: € 157,00

Beheer/admini stratiekantoren,

makelaarskantoren, notariskantoren,

woningcorporaties en kantoren

verbonden met of werkzaam op

het gebied van Verenigingen van

Eigenaars kunnen zich eveneens

bij VvE Belang aansluiten.

Individuele appartements eigenaars:

€ 35,00

VvE-Pluspakket

€ 295,- incl. btw per jaar.

Opzeggingen

Opzeggingen schriftelijk vóór

1 december van enig kalenderjaar.

Meer info: www.vvebelang.nl

Juridische zaken

De Juridische Dienst van VvE Belang

is er voor u!

Gratis Juridische Telefonische

Helpdesk voor aangeslotenen van

ma. t/m do. van 9.00 tot 13.00 uur.

Pluspakket: gehele dag.

Voor nieuwe zaken en lopende

zaken kunt u bellen gedurende

kantooruren. Aangeslotenenuurtarief:

€ 155,- incl. btw.

Meer informatie zie pagina 78 of bel:

0162-469 120 of stuur een e-mail

naar: juridisch@vvebelang.nl.

VvE Incasso Support

Probleem met incasseren?

VvE Incasso Support helpt!

Gespecialiseerde incassodienst én

no cure - no pay! Meer informatie

bel: 0162-469 120 of stuur een

e-mail naar: juridisch@vvebelang.nl.

Bouwkundige zaken

Ma. t/m do. van 09.00 tot 13.00 uur

Tel: 0162 - 46 91 20 Voor het opstellen

van meerjarenonderhoudsplannen,

aankoopkeuringen bestaande bouw,

opleveringskeuringen nieuwbouw,

bouwkundige adviezen, energielabels

en maatwerkadviezen.

Prijs op aanvraag.

Meer informatie: zie pagina 79.

VvE Zonnecoach

De VvE Zonnecoach van VvE Belang

begeleidt de VvE persoonlijk, onafhankelijk

en deskundig naar de aanschaf

van een zonnestroomsysteem:

van onderzoek tot en met selectie

leverancier. Meer informatie op

www.vvezonnecoach.nl.

VvE Opleidingen

VvE Belang organiseert in 2020

op diverse plaatsen in het land

VvE opleidingen. Meer informatie:

www.vveopleidingen.nl en de

‘Evenementenagenda’ op de

volgende pagina.

VvE software

Twinq, intelligente software voor

Verenigingen van Eigenaars

Meer informatie: 0162 – 47 05 55

of www.twinq.nl

VvE Verzekeringen

Uitgebreide opstal-, glas-, VvE

aansprakelijkheids- en bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering

Centraal Beheer Achmea.

Meer informatie: 055 - 579 81 15

VvE Kwaliteitskeurmerk

SKW certificatie te Geldermalsen.

Telefoon 088 - 244 01 23

of www.skw-certificatie.nl

Gecertificeerde VvE Beheerders

www.skw-certificatie.nl

Meerjarenonderhoudsplannen

VvE Belang: 0162 - 469 120

OnderhoudNLGarantie

VvE Belang heeft exclusieve afspraken

gemaakt met de OnderhoudNL-

Garantie schilders- en onderhoudsbedrijven.

Meer informatie: 0182 - 57 16 60 of

www.onderhoudnlgarantie.nl

VvE InstallatieNetwerk Nederland

Landelijk all-in cv-onderhoud speciaal

opgezet voor VvE’s en verzorgd door

acht regionale installatiebedrijven.

VvE Rioolbeheer

VvE’s die zijn aangesloten bij VvE

Belang krijgen 10% korting op een

contract voor ontstoppingen of

preventief onderhoud. Meer info:

www.vandervelden.com/vvebelang

Klachtenlijn voor VvE bestuurders

over beheerders:

Klachten over beheerders meldt

u bij voorkeur op:

www.klachtenovermijnbeheerder.nl

of op tel. 0162-469 120 (maandag t/m

donderdag van 9.00-13.00 uur).

Huurder

Huurder Eigenaar Eigenaar

De VvE

en het schilder-,

glas- en

onderhoudswerk

Thuis in

GEMENGDE complexen

VvE boeken

Handboek voor de VvE

11 e druk, januari 2017 € 20,-;

voor aangeslotenen € 15,-.

ABC van de VvE

4 e geheel herziene druk,

september 2008 € 30,-;

voor aangeslotenen € 22,50.

De VvE en de Rechter

3 e druk, november 2010 € 27,-;

voor aangeslotenen € 20,50.

De VvE en het schilder-,

glas- en onderhoudswerk

2 e druk, oktober 2008 € 18,-;

voor aangeslotenen € 13,50.

Het activeren van een

(slapende) VvE

1 e druk, oktober 2008 € 13,50;

voor aangeslotenen € 10,-.

Thuis in Gemengde Complexen

1 e druk, december 2018 €26,50;

voor aangeslotenen € 20,-.

Wilt u boeken bestellen?

Ga dan op onze website naar:

Voorlichting | VvE Magazine en Boeken |

Boeken bestellen

https://www.vvebelang.nl/voorlichting/

vve-magazine-en-boeken/boekenbestellen.

Hier kunt u het bestelformulier invullen en

verzenden. Dezelfde week wordt uw bestelling,

inclusief de factuur, verzonden.

De factuur ontvangt u ook digitaal.

Alle prijzen zijn incl. btw en verzendkosten.

EVENement? EVENniet!

Geen roadshow en geen Jaarcongres in 2020

Helaas hebben we de informatiebijeenkomsten (roadshow) en het

Jaarcongres van dit najaar moeten annuleren. Het organiseren van grote

bijeenkomsten in het najaar is voor VvE Belang - mede gelet op de richtlijnen

van het RIVM - praktisch niet haalbaar. Bovendien vinden wij het om die reden

niet verantwoord om grote bijeenkomsten voor onze achterban te houden.

Maar wel weer opleidingen

Uw VvE-kennis op peil houden? Dat kan ook in corona-tijden!

Online of op locatie; het kan allebei

Ook mét de beperkingen die deze tijd met zich meebrengt, kunt u uw VvEkennis

op peil houden: met de Online Cursus Juridische Aspecten van de VvE.

Misschien een tikje minder gezellig, maar wel efficiënt: geen reistijd en toch

alle informatie. Én met online korting! Toch liever de complete tweedaagse

cursus op locatie? Dat kan ook weer. In beide gevallen volgt u de cursus in

kleine groepen. Meld u dus snel aan!

Online Cursus Juridische Aspecten van de VvE

U volgt deze eendaagse cursus in kleine groepen gewoon thuis achter uw

eigen pc of laptop. U kunt ook vragen stellen, tenminste als u beschikt over

een microfoon en camera. De Online Cursus Juridische aspecten van de VvE

vindt plaats op dinsdag 8 september.

Prijs

Aangeslotenen bij VvE Belang betalen nu slechts € 405,- excl. btw en inclusief

naslagmateriaal. Niet aangesloten? Dan betaalt u nu € 427,50 excl. btw en

inclusief naslagmateriaal. Meld u aan op https://www.vveopleidingen.nl/.

Onder het kopje ‘Opleidingen’ vindt u de ‘Online Cursus Juridische Aspecten

van de VvE’. Daar vindt u ook het complete programma.

Tweedaagse Vakopleiding VvE-bestuur en beheer

Het is ook weer mogelijk om de Tweedaagse Vakopleiding VvE-bestuur en

beheer te volgen op locatie. Tijdens deze cursus krijgt u een solide basis op

juridisch, bouwkundig en financieel gebied. VvE Opleidingen verzorgt deze

cursus; een must voor iedereen die te maken heeft met VvE-bestuur en VvEbeheer.

Data en locaties

De tweedaagse cursus wordt gegeven:

op dinsdag 22 september en donderdag 1 oktober 2020 in Oosterhout

op dinsdag 27 oktober en donderdag 5 november 2020 in Zeist.

De eerste dag staat in het teken van juridische zaken; de tweede gaat over

financieel/bouwkundige aspecten van VvE-bestuur en –beheer.

Prijs

De prijs voor de tweedaagse opleiding bedraagt voor aangeslotenen € 885,-

excl. btw. Niet aangesloten? Dan bedraagt de prijs € 950,- excl. btw. Wilt u

maar één dag volgen? Voor aangeslotenen bedraagt de prijs € 450,- excl. btw.

Voor niet-aangeslotenen: € 475,- excl. btw.

Alle bedragen zijn inclusief lunch en cursusmateriaal.

Voor meer informatie en aanmelding: https://www.vveopleidingen.nl/ onder

het kopje ‘Opleidingen’ en vervolgens ‘2-daagse vakopleiding VvE Beheer en

Bestuur’.

Graag tot ziens op een van onze opleidingen!

COLOFON

VvE Magazine is een uitgave

van Stichting VvE Belang,

belangenorganisatie voor de VvE

en appartementseigenaar

21e Jaargang nummer 82

Augustus 2020

VvE Magazine verschijnt 4 x per jaar

Redactieadres en

advertentie-exploitatie

VvE Belang

Postbus 210, 4900 AE Oosterhout

Tel. 0162 – 469 120

Fax. 0162 – 461 526

E-mail: info@vvebelang.nl

Doelgroep

Vakblad voor de VvE

en appartementseigenaar

Hoofdredacteur

Carola Peters-van der Gouw

MEDEWERKERS REDACTIE

Mr. C.J.C.M. Oomen, VvE Belang

Mr. A.C.W. Luijk-van Veldhuizen, VvE Belang

Mr. J.A. Liewes, VvE Belang

Mr. R.P.M. de Laat, De Advocaten van Van Riet

Mr. Ingrid de Jong

Syp Wynia, columnist/opiniemaker

Prof. ir. Hugo Priemus, em. hoogleraar TU Delft

Ing. A. Warnaar, Ontwikkelend Beheer Woningen

Whitney Heyliger, Liftinstituut

Centraal Beheer

Carola Peters, Codex PR&P

VORMGEVING EN PRODUCTIE

Pauline de Ruiter en Thomas Steenvoorden

Buro Binnen, Noordwijk

FOTOGRAFIE

Jan de Groot - Zorro Producties

Fons Strijbosch - Fons Footoos

Rob Stork

Redwell

COVERFOTO

Jan de Groot

CARTOONS

Arend van Dam

Djanko

Contact met de redactie

magazine@vvebelang.nl

Disclaimer

Ondanks alle aan de samenstelling van dit blad bestede

zorg kunnen zowel auteurs, redacteuren en uitgever

geen en kele aansprakelijkheid aanvaarden voor de

onvolledigheid of onjuistheid van de inhoud van deze

uitgave van VvE Magazine.



82

Klopt de herbouwwaarde van

uw complex?

NATIONAAL WARMTEFONDS

Het Nationaal Energiebespaarfonds heeft een nieuwe naam: het Nationaal

Warmtefonds. Behalve de naam blijft alles bij het oude. De website blijft

www.energiebespaarlening.nl; de voorwaarden, zoals rente, looptijd etc.

en alle contactgegevens blijven dezelfde.

GEEN VAKANTIEVERHUUR MEER IN CENTRUM

AMSTERDAM

Om de overlast van vakantieverhuur te beperken, is het verhuren van een

woning in het oude centrum van Amsterdam sinds 1 juli definitief verboden.

In andere wijken mag het alleen mét vergunning en dan voor maximaal

30 nachten per jaar aan ten hoogste vier personen. Het verbod geldt voor

Burgwallen Oude Zijde en - Nieuwe Zijde en voor de Grachtengordel-Zuid.

VVE-010 EN VVE ZONNECOACH WERKEN SAMEN

VvE-010 gaat samenwerken met de VvE Zonnecoach van VvE Belang.

Rotterdamse VvE’s die zonnepanelen willen, kunnen nu dus ook met al

hun vragen terecht bij VvE-010. De VvE Zonnecoach verzorgt de complete

begeleiding bij het traject.

DUURZAAM DENKEN EN

DUURZAAM DOEN

Nederlanders leggen de verantwoordelijkheid

voor verduurzaming in

eerste instantie bij de overheid en het

bedrijfsleven, blijkt uit onderzoek van

I&O Research. Veel Nederlanders

hebben bovendien het idee dat hun

eigen gedrag minder effect sorteert.

Desondanks proberen veel mensen

wel duurzamer te leven. Zo geeft bijna

een derde aan van plan te zijn minder

vlees te eten. En vier op de tien zeggen

dat zij het afgelopen jaar al minstens

10 procent minder vlees hebben

gegeten. Ook zeggen nu meer mensen

dan in 2019 zonnepanelen te

hebben en drie op de tien geven aan

hun huis energiezuiniger te hebben

gemaakt. Echter: in de resultaten is

van de verduurzamingsintentie nog

weinig te zien. Duurzaam denken

is nog steeds niet duurzaam doen,

concluderen de onderzoekers.

FONDS VOOR KLEINE VVE’S

Het Duurzaamheidsfonds VvE’s Den Haag, bestemd voor VvE’s met maximaal

7 appartementen, heeft zijn voorwaarden versoepeld. VvE’s die aan

de slag willen met (achterstallig) onderhoud en het verduurzamen van hun

appartementengebouw maar daarvoor hun spaargeld niet willen of kunnen

inzetten, krijgen meer mogelijkheden. Zo hoeft een VvE niet meer langs

een notaris, is er een extra lange looptijd toegevoegd van 20 jaar en kan

een VvE zelf het gewenste leenbedrag koppelen aan een looptijd van

10, 15 of 20 jaar. Hoe langer de looptijd, hoe lager de maandelijkse lasten.

SEEH VERRUIMD

Woningeigenaars worden gestimuleerd om - ondanks dat het een onzekere

tijd is - de beslissing om hun huis te verduurzamen niet uit te stellen. Daarom

wordt de regeling Subsidie energiebesparing eigen huis (SEEH-regeling)

die gericht is op isolatie, verruimd. In plaats van 20% van de kosten wordt

van 1 juni tot en met 31 december 2020 30% van de kosten vergoed.

NIEUW TYPE

ZONNEPANELEN

Er komt een nieuwe generatie zonnepanelen

op de markt die onopvallend

in grote oppervlakken te verwerken

zijn. In de gevel van het hoofdkantoor

van BAM in Bunnik zijn zonnepanelen

met baksteenmotief in de gevel geïnstalleerd.

De nieuwe zonnepanelen

zijn te fabriceren in elk formaat en

kleurpatroon en gaan helpen de

gebouwde omgeving op een fraaie

manier energieneutraal te krijgen,

zo bericht TNO.

BRON: BOUW EN UITVOERING

Jaap Hendriksen RT

Bij twijfel:

laat een taxatie

uitvoeren!

NOGMAALS DE LODEN LEIDINGEN

Bij alle panden van vóór 1960 wordt de eigenaars aangeraden na te gaan

of er nog loden leidingen aanwezig zijn. Dat kan door een visuele inspectie,

bijvoorbeeld bij de watermeter, of door een meting van het kraanwater na

zes uur stilstand. Voor de methode kijk op https://www.rivm.nl/nieuws/

aanpak-om-loden-leidingen-op-te-sporen- gepubliceerd. Als er loden

leidingen aanwezig zijn, moeten die worden vervangen.

AFLOSSEN OF VERDUURZAMEN

Hypotheek Visie waarschuwt dat de voorlichting aan consumenten met

een aflossingsvrije hypotheek niet moet ontaarden in ongewenste sturing

van de consument. De keten bepleit dat er meer aandacht gaat naar alternatieven

die wellicht beter zijn voor de consument dan het tussentijdse

gedeeltelijk aflossen van de hypotheekschuld. Een voorbeeld van zo’n

mogelijk beter alternatief is verduurzaming van de woning.

NEGEN MILJARD VOOR

WATERSTOF IN DUITSLAND

Duitsland trekt negen miljard euro uit

om een industrie op te bouwen rond

duurzaam opgewekte waterstof.

De bondsregering wil daarmee de

transitie naar een duurzame energievoorziening

mogelijk maken en

klimaatdoelen halen. Duitsland heeft

de ambitie om wereldwijde koploper

te worden in het gebruik van waterstof

als energiedrager. Het probeert

daarmee een inhaalslag te maken op

Japan, Zuid-Korea en China, die al

miljarden euro’s investeerden aan

overheidsmiddelen.

BRON: FD

U hebt de nieuwe verzekeringspolis voor uw

complex ontvangen. Mét de geïndexeerde herbouwwaarde.

Die is belangrijk, want u wilt

bij een eventuele schade het volledige bedrag

uitgekeerd krijgen.

Is uw gebouw langer dan zes jaar geleden

getaxeerd? Klopt de herbouwwaarde niet,

of is die alleen geïndexeerd? Dan ontvangt

u wellicht geen volledige uitkering van het

schadebedrag!

Laat daarom elke zes jaar de herbouwwaarde

taxeren door een taxateur van VvE Belang.

Dan krijgt u een taxatierapport dat u verzekert

van de juiste herbouwwaarde.

De taxateur van VvE Belang is gespecialiseerd

in de taxatie van appartementencomplexen.

Wij bekijken uw complex met een frisse blik en

we maken een taxatierapport dat speciaal voor

VvE’s ontwikkeld is. Uw gebouw is goed verzekerd

en de eigenaars zijn beschermd tegen

onderverzekering.

Mail naar taxatie@vvebelang.nl of bel 0162 469 120

en maak een afspraak met Jaap Hendriksen.



THINK

TWINQ

Als eigenaar van een appartement

bent u lid van de Vereniging van

Eigenaars. Het lidmaatschap is

verplicht. Dus kunt u er maar beter

voor zorgen dat alles goed geregeld is.

Een VvE beheren is een vak met een

grote verantwoordelijkheid.

Daarom hebben we voor u een

boodschappenlijstje samengesteld.

Heeft u geen zin om zelf de

boodschappen te doen, dan kunt

u dit ook uitbesteden aan een

beroepsmatige beheerder.

Al meer dan 28.000 VvE’s worden

dagelijks beheerd met de software

van Twinq.

More magazines by this user
Similar magazines