19.08.2020 Views

Property Today NL 2020 Editie 3

Magazine van de mede-eigendom

Magazine van de mede-eigendom

SHOW MORE
SHOW LESS

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.

EDITIE 3 - <strong>2020</strong> - MEI-JUNI<br />

MAGAZINE VAN DE MEDE-EIGENDOM<br />

SUMMER<br />

Edition<br />

Omgaan met verbale agressie<br />

op de Algemene Vergadering<br />

tips & tricks<br />

Naar digitale Algemene Vergadering<br />

in de Mede-eigendom ?<br />

de sector pleit voor meer soepelheid<br />

Het nationaal register<br />

voor gerechtsexperten<br />

quid voor de syndicus ?<br />

OVERDRACHT VAN<br />

EEN SYNDICUSKANTOOR<br />

Naar omstandigheden kan het voorkomen dat de<br />

syndicus vrijwillig zijn kantoor overdraagt of een<br />

derde zich meldt om als kandidaat zijn kantoor over<br />

te nemen. Hier staan twee opties open ...<br />

VOORLOPIG SYNDICUS<br />

VS. VOORLOPIGE BEWINDVOERDER<br />

Voor de oplossing van conflicten binnen een VME<br />

is naast de aanstelling van een voorlopige syndicus<br />

sinds de wet van 18 juni 2018 de functie van voorlopige<br />

bewindvoerder wettelijk verankerd. Lees verder pag. 18.


2<br />

BENT U<br />

SYNDICUS?<br />

Word dan zeker lid van de Unie van<br />

Syndici. Als u zich aansluit bij<br />

onze beroepsfederatie geniet u van<br />

vele voordelen:<br />

Toegang tot het UVS-intranet<br />

met vele documenten, modellen<br />

en informatie<br />

GRATIS juridische bijstand<br />

GRATIS verzekering deontologie BIV<br />

VELE NETWERKMOMENTEN met collega’s<br />

om al uw problemen op te lossen<br />

U wordt voorgesteld aan medeeigenaars<br />

die syndici zoeken<br />

GRATIS deelname aan seminaries<br />

en activiteiten<br />

Uw medewerkers worden GRATIS LID<br />

Grote kortingen en voorkeurslocatie<br />

bij deelname aan het Salon van de Medeeigendom<br />

Meer inlichtingen:<br />

www.uvsyndici.be<br />

info@uvsyndici.be<br />

T 0499 51 19 95


INHOUD<br />

04<br />

07<br />

08<br />

BETONSCHADE AAN APPARTEMENTEN<br />

DE SYNDICUS MAG DE ZAKEN<br />

NIET LATEN AANSLEPEN ...<br />

DE TOEGANG TOT DE BRIEVENBUSSEN:<br />

WAT ZIJN DE REGELS?<br />

10<br />

NAAR DIGITALE ALGEMENE<br />

VERGADERINGEN IN MEDE-EIGENDOM?<br />

12<br />

NEW LOOK VOOR DE<br />

APPARTEMENTSWET<br />

13<br />

NIEUWS UIT FRANKRIJK ...<br />

EDITIE 3<br />

<strong>2020</strong> - MEI-JUNI<br />

Abonnementen kunnen bij ieder<br />

nummer ingaan en worden elk jaar<br />

automatisch vernieuwd. Abonnee<br />

worden kan via www.propertytoday.be.<br />

Adreswijzigingen graag schriftelijk<br />

doorgeven met vermelding van het<br />

oude en het nieuwe adres en het<br />

nieuwe telefoonnummer. Opzeggingen<br />

kunnen gelijk wanneer gebeuren.<br />

Het abonnement op het magazine is<br />

gratis. Je krijgt het blad drie keer per jaar<br />

toegestuurd.<br />

16<br />

18<br />

20<br />

24<br />

25<br />

26<br />

DE OVERDRACHT VAN EEN SYNDICUS-<br />

KANTOOR - DEEL (1)<br />

VOORLOPIG SYNDICUS<br />

VS. VOORLOPIGE BEWINDVOERDER<br />

TREND VOOR <strong>2020</strong> EN DE TOEKOMST:<br />

KLEIN (SAMEN)WONEN<br />

HET NATIONAAL REGISTER<br />

VOOR GERECHTSDESKUNDIGEN<br />

NIEUW WETSVOORSTEL: HOEDANIGHEID<br />

VAN CONSUMENT VOOR DE VME’S<br />

OMGAAN MET VERBALE AGRESSIE OP<br />

DE ALGEMENE VERGADERING.<br />

Uitgever<br />

NOG NIET GEABONNEERD?<br />

PROFIT & FUN BVBA<br />

Steenwinkelstraat 425<br />

2627 Schelle<br />

Advertentieregie<br />

info@propertytoday.be<br />

Redactie<br />

redac@propertytoday.be<br />

Magazinelay-out<br />

D&K Vision BVBA<br />

T 03 877 29 20<br />

propertytoday@dkvision.eu<br />

SCHRIJF U DAN IN VIA<br />

WWW.PROPERTYTODAY.BE<br />

EN KRIJG HET MAGAZINE<br />

GRATIS IN UW BRIEVENBUS!<br />

Copyright / Gehele of gedeeltelijke overname van de inhoud, in welke vorm dan ook, is slechts toegestaan na schriftelijk akkoord van de uitgever.<br />

De informatie in dit magazine is met de grootste zorg geschreven en nagekeken. De uitgever kan echter niet verantwoordelijk gesteld worden eventuele foute of onvolledige informatie.


04<br />

Betonschade aan appartementen<br />

FEREB ontwerpt een stappenplan<br />

voor een duurzame en kwalitatieve betonherstelling.<br />

FEREB, opgericht in 1992 vertegenwoordigt als beroepsvereniging<br />

de belangrijkste bedrijven die actief zijn in de herstelling,<br />

de versteviging en de bescherming van beton. Onze leden<br />

zijn dienstverlenende bedrijven zoals gespecialiseerde<br />

studiebureaus en verzekeraars, aannemers en fabrikanten van<br />

betonherstellingsproducten.<br />

FEREB promoot en ijvert is samenwerking met haar leden<br />

voor duurzame en kwalitatieve betonherstellingen en heeft<br />

hiervoor een certificatiesysteem uitgewerkt dat gebaseerd is op<br />

de Europese Norm EN 1504. Deze norm beschrijft specificaties<br />

inzake identificatie, prestaties en veiligheid van producten en<br />

systemen die worden gebruikt voor structurele en niet-structurele<br />

betonherstellingen.<br />

In samenwerking met alle betrokken actoren, heeft FEREB de reeds<br />

bestaande procescertificatie niveau A, B en C, verder uitgebreid<br />

met een Niveau D. Hiermee kan aan syndici en mede-eigenaars van<br />

gebouwen een garantie worden gegeven omtrent duurzaamheid<br />

van betonherstellingen.<br />

Betonschade aan appartementen<br />

Vanaf de jaren ’60 en ’70 werd beton, dat voorheen voornamelijk<br />

gebruikt werd in de burgerlijke bouwkunde (bruggen, tunnels,<br />

kaaimuren), meer en meer toegepast voor de bouw van<br />

appartementsgebouwen. Hierdoor kon men hoger, sneller en dus<br />

ook goedkoper bouwen.<br />

Beton is een sterk en duurzaam bouwmateriaal dat heel wat<br />

architecten inspireert, dat studiebureaus mogelijkheden biedt om<br />

hoge gebouwen en grote overspanningen te realiseren en door<br />

aannemers snel en efficiënt kan verwerkt worden.<br />

Meer en meer betonnen constructies en gebouwen zijn echter toe<br />

aan een (dringende) herstelling. In de media staan er inderdaad<br />

regelmatig berichten over de falende Belgische betonnen<br />

infrastructuur en gebouwen. Ook bij appartementen stellen<br />

we vaak betonschade vast aan gevels, terrassen , kroonlijsten of<br />

dakranden. Een betonherstelling is noodzakelijk maar … een<br />

Europese studie toont echter aan dat deze betonherstellingen,<br />

in meer dan 50 % van de gevallen, reeds binnen de 10 jaar falen.<br />

Nochtans is de nodige kennis beschikbaar voor een duurzaam<br />

resultaat. Waar loopt het dus mis?<br />

Oorzaken van Betonschade<br />

De oorzaken van betonschade zijn talloos. In bepaalde gevallen is<br />

de ontwerplevensduur van de betonnen structuur overschreden,<br />

was het ontwerp, de uitvoering en het gebruik van materialen<br />

ontoereikend voor wat betreft de duurzaamheid of was het<br />

onderhoud ontoereikend of onbestaand. Ook uitwendige factoren<br />

als carbonatatie en aantasting door chloriden, vooral aan de kust,<br />

kunnen oorzaak zijn van schade.<br />

We onderscheiden twee vormen van betonschade nl. de esthetische<br />

en de structurele. Betonschade hoeft echter niet het einde van<br />

het gebouw te betekenen. Een tijdig uitgevoerde herstelling kan<br />

immers de problemen oplossen. Om een kwalitatieve en duurzame<br />

betonherstelling te kunnen uitvoeren, dient deze aan bepaalde<br />

voorwaarden te voldoen. Meer hierover wordt beschreven in de<br />

norm NBN EN 1504.<br />

Betonschade hoeft echter niet het einde te betekenen van het<br />

gebouw. Een tijdige en duurzame herstelling volgens de huidige<br />

Europese Norm EN1504, uitgevoerd door een gecertificeerde<br />

aannemer (met een eventuele bijkomende bescherming) kan deze<br />

problemen duurzaam oplossen.<br />

Stappenplan voor een kwalitatieve en duurzame<br />

betonreparatie<br />

Als federatie vindt FEREB het haar plicht om opdrachtgevers,<br />

syndici en mede-eigenaars te ondersteunen en te begeleiden in<br />

het proces voor het realiseren van een duurzame betonherstelling.<br />

Daarom werd een gedetailleerd stappenplan uitgewerkt.<br />

1 Diagnose<br />

Alvorens met een betonherstelling te starten, is het belangrijk<br />

om de oorzaak van de schade te bepalen. Een grondig onderzoek<br />

door een gecertificeerd studiebureau of architect dringt zich op.<br />

Zonder degelijke diagnose, dewelke trouwens verplicht is volgens<br />

de norm EN 1504, is een duurzame betonherstelling moeilijk te<br />

verwezenlijken.<br />

Op basis van de ernst, grootte en pathologie van de schade wordt<br />

de wijze van herstelling bepaald en de juiste keuze van producten<br />

gemaakt. Vervolgens wordt in samenspraak met de opdrachtgever<br />

een planning van de werken opgemaakt, een bestektekst opgesteld<br />

en een aanbesteding uitgeschreven.<br />

De moeilijkheidsgraad van de betonherstelling bepaalt welk<br />

certificatieniveau (A of B) de aannemer moet hebben. Op basis van<br />

al deze parameters kan de aannemer met kennis van zaken een<br />

offerte opmaken.<br />

2 Productcertificatie<br />

Uiteraard dienen voor het uitvoeren van de betonherstellingswerken<br />

de juiste kwalitatieve producten te worden gebruikt. FEREB heeft<br />

samen met haar partners een productcertificatie uitgewerkt<br />

waarbij fabrikanten hun producten, die steeds een CE-label moeten<br />

dragen, door een extern controlebureau (Benor/TÜV SÜD Benelux)<br />

laten testen. De producten krijgen hierdoor een extern keurmerk<br />

(Benor of TÜV SÜD Benelux) waardoor voldoende vertrouwen<br />

wordt aangetoond t.a.v. de initieel geteste materialen.<br />

3 Uitvoering van de betonherstelling<br />

Het beste en meest aangepaste product biedt nog geen zekerheid<br />

indien het niet op de juiste manier wordt toegepast. Om een<br />

duurzame betonherstelling te kunnen garanderen, dient een<br />

aannemer mensen aan het werk te zetten die over de nodige<br />

bewezen kennis en ervaring beschikken. Ook hiervoor werd een<br />

certificeringsysteem ontwikkeld, waarbij aannemers op basis van<br />

een gerichte opleiding en een theoretische en praktische proef, een<br />

certificaat kunnen behalen.


05<br />

Tijdens de uitvoering van de werken zal de architect of erkend<br />

organisme, conform de Europese Norm EN 1504 en de PTV/TRA<br />

van BENOR of de SP van TÜV SÜD Benelux het project opvolgen en<br />

regelmatig kwaliteitscontroles uitvoeren.<br />

Op het einde van de werken ondertekenen de opdrachtgevers<br />

en de aannemer een attest waarin bevestigd wordt of de werken<br />

conform het bestek werden uitgevoerd of welke afwijkingen er zijn.<br />

De opdrachtgever engageert zich hiermee tot het onderhouden<br />

van het gebouw als een goede huisvader na een jaarlijkse controle<br />

door een deskundige.<br />

4 Garantieverzekering<br />

In samenspraak met enkele erkende verzekeraars kunnen<br />

vandaag betonherstellingen een 10-jarige garantieverzekering<br />

krijgen. Indien aan alle voorwaarden wordt voldaan, krijgt een<br />

opdrachtgever een garantieverzekering van 10 jaar die eventuele<br />

gebreken aan de uitgevoerde herstelling dekt, ongeacht of de<br />

aannemer nog actief is of niet.<br />

5 Besluitvorming<br />

Ervaring toont aan dat de besluitvorming omtrent belangrijke<br />

renovaties van appartementsgebouwen in mede-eigendom niet<br />

altijd gemakkelijk verloopt.<br />

Bij betonrenovatie is dit niet anders. Vaak beschikken syndici<br />

noch mede-eigenaars over voldoende technische kennis om<br />

de juiste beslissing te nemen. In vele gevallen wordt gekozen<br />

voor de goedkoopste oplossing dewelke meestal niet de meest<br />

kwalitatieve of duurzame is. Daarbij komen nog de problemen<br />

omtrent de financiering.<br />

6 Financiering<br />

Vaak spelen ook financiële aspecten een rol bij de uitvoering van<br />

belangrijke renovatiewerken aan appartementsgebouwen. Niet<br />

alle mede-eigenaars beschikken immers over de nodige middelen<br />

om de werken mee te financieren. Een aantal banken bieden een<br />

mogelijkheid tot financiering aan op grond van de voorgestelde<br />

procescertificatie. Via een hypotheek kan een mede-eigenaar<br />

de nodige gelden ter beschikking krijgen om in de kosten voor<br />

uitvoering van de werken te delen.<br />

7 De win/win oplossing<br />

Dankzij deze projectgebonden procescertificatie biedt FEREB<br />

in samenwerking met haar verschillende partners de gepaste<br />

oplossing zodat een garantieverzekering kan worden afgeleverd.<br />

Daarbij worden, in samenwerking met neutrale organismen,<br />

controlepunten bepaald. Op die manier kunnen wij samen<br />

duurzame betonherstellingen garanderen hetgeen een<br />

meerwaarde van het gebouw oplevert.<br />

Voor meer informatie over duurzame betonherstelling, de<br />

activiteiten en een lijst van onze leden kan u terecht op www.fereb.<br />

be. Bezoek ook de website www.duurzam-betonherstel.be<br />

Tips voor de syndicus<br />

problemen bij beton en/of staalconsctructies?<br />

1. contacteer vrijblijvend de federatie Fereb voor<br />

toelichtingen<br />

2. de voorgestelde expertisekantoren en<br />

aannemers garanderen een probleemloze<br />

afwerking van de opdracht volgens de regels<br />

van de kunst, dit met alle zekerheden.<br />

3. volg het stappenplan hierboven.<br />

INFO<br />

FEREB vzw<br />

Grootveldlaan 148<br />

1150 Brussel<br />

info@fereb.be<br />

PROPERTYTODAY


06 Buildimax All Risk<br />

Alle risicoverzekering Building<br />

De blokpolis die alles<br />

‘in’begrepen heeft<br />

Meer info op www.axa.be<br />

Dit product Buildimax All Risk is een multirisicoverzekering die de (mede-)eigenaars van een gebouw vanaf 4 eenheden dekt. Buildimax<br />

All Risk werd ontwikkeld door AXA Belgium, een Belgische verzekeringsmaatschappij, en is onderworpen aan het Belgisch recht. Het<br />

verzekeringscontract wordt afgesloten voor een duur van één jaar met de mogelijkheid tot stilzwijgende verlenging. Aarzel niet om een<br />

beroep te doen op je verzekeringstussenpersoon voor meer informatie of om een offerte te vragen. Deze laatste staat voor je klaar en is<br />

het best geplaatst om je raad te geven over wat voor jou het meest geschikt is. Wij verzoeken je om de algemene voorwaarden en de<br />

productfiche vóór onderschrijving te lezen. Hierin worden de voorziene dekkingen en garantielimieten en uitsluitingen vermeld. Je kan<br />

deze documenten gratis verkrijgen op axa.be of bij je verzekeringstussenpersoon. Niet tevreden over iets? Contacteer ons via customer.<br />

protection@axa.be. Indien je niet akkoord gaat met de voorgestelde oplossing, kan je je richten tot de Ombudsman van de verzekeringen,<br />

de Meeûsplantsoen 35 te 1000 Brussel.<br />

AXA Belgium, nv van verzekeringen toegelaten onder het nr. 0039 om de takken leven en niet-leven te beoefenen (KB 04-07-1979, BS 14-07-1979) • Maatschappelijke zetel: Troonplein 1, B-1000 Brussel (België)<br />

www.axa.be • Tel.: 02 678 61 11 • KBO nr.: BTW BE 0404.483.367 RPR Brussel • 7.06.7176 - 0620. V.U.: G. Uytterhoeven, AXA Belgium nv, Troonplein 1, 1000 Brussel (België).


07<br />

De syndicus mag de zaken<br />

niet laten aanslepen ...<br />

Een syndicus moet bij bv. water- of stormschade niet aarzelen en “bewarende maatregelen”<br />

nemen. Een recent vonnis toont nog eens haarfijn wat de gevolgen kunnen zijn als de<br />

syndicus niet tijdig optreedt.<br />

Wat was er gebeurd ?<br />

In een appartementsgebouw was er een probleem van waterinsijpeling<br />

op de terrassen. Door een ge brek aan afvoermogelijkheden op<br />

de terrassen bleef het water stilstaan, sijpelde langzaam door en<br />

drong uiteindelijk in de plafonds van de ap par te men ten. De feiten<br />

speelden zich af eind de cem ber 2000. De verzekeringsmaatschappij<br />

be slis te op ba sis van het verslag van de expert om niet tussen te komen.<br />

Uiteindelijk werden de nodige wer ken uit ge voerd in oktober<br />

2001. Ondertussen was er een huurder die zijn huurovereenkomst<br />

ver brak vanwege de aanslepende vochtproblemen. De ver huur der<br />

richtte zich vervolgens tot de syndicus en eiste schadevergoeding<br />

van deze. Volgens de verhuurder had zijn huurder nooit de huur opge<br />

zegd als de syndicus vlugger was opgetreden.<br />

Is de syndicus in gebreke gebleven ?<br />

De rechter stelde vast dat de vochtproblemen op de<br />

appartementen hun oorzaak vonden in de vochtproblemen van<br />

de gemeenschappelijke delen, met name de terrassen.<br />

Syndicus schoot tekort.<br />

Dit betekent dat in deze zaak de syndicus onmiddellijk maatregelen<br />

had moeten nemen om erger te voorkomen. Pas bijna een jaar na<br />

de feiten werd het euvel verholpen.<br />

Flauw excuus.<br />

De syndicus stelde nog dat hij geen jurist is en de geldende<br />

wetgeving onvoldoende kende. Aangezien de syndicus zijn<br />

mandaat aan vaard de en hiervoor een vergoeding ontving, moest<br />

hij we ten wat zijn taak inhield, aldus de rechter.<br />

Wie betaalt het feest ?<br />

Wat kan de “algemene vergadering van mede-eigenaars” eigenlijk<br />

achteraf ondernemen als ze het niet eens is met de genomen<br />

“bewarende maatregelen” ?<br />

Let op !<br />

De kos ten die voortkomen uit deze bewarende maatregelen<br />

kunnen, na discussie, nooit ten laste gelegd wor den van de<br />

syndicus zelf. Hij mag wettelijk ge zien op tre den voor de vereniging<br />

van mede-eigenaars. Het zullen dus de mede-eigenaars zijn die<br />

steeds de rekening betalen.<br />

Ontslag.<br />

Was er volgens de vereniging van mede- eigenaars bv. helemaal<br />

geen reden om zo dringend een herstelling uit te voeren, dan<br />

kunnen zij de syndicus wel op élk ogenblik ontslaan. Vervolgens<br />

kan de vereniging van mede-eigenaars de syndicus aan sprakelijk<br />

stellen (en schadevergoeding eisen) we gens een bestuursfout.<br />

Tip.<br />

Bij belangrijke be wa rende maatregelen kan de syndicus steeds<br />

een “buitengewone algemene vergadering” samenroepen en de<br />

goedkeuring vragen vóór hij handelt, als hier nog de tijd voor is...<br />

In het kort:<br />

Een rechter legde een syndicus een forse schadevergoeding op omdat<br />

hij de waterinsijpeling op terrassen te lang ongemoeid liet met grote<br />

schade als gevolg. Neem als syndicus tijdig de nodige “bewarende<br />

maatregelen”. Dit kan zonder in stemming van de mede-eigenaars.<br />

Betalen...<br />

Uiteindelijk werd de syndicus door de rech ter veroordeeld tot het<br />

betalen van een scha de vergoeding van € 2 600 aan de verhuurder die<br />

de zaak inleidde. (Vrederechter 4de Kanton Brugge, 7 maart 2002).<br />

INFO<br />

Syndicus moet uit zijn pijp komen...<br />

Deze uitspraak is correct en wijst nog eens op de be langrijke taak<br />

van de syndicus als er zich een pro bleem voordoet. Een syndicus<br />

moet “bewarende maatregelen” nemen.<br />

Tips & Advies<br />

Ondernemingsdatabank<br />

(Indicator, Leuven)<br />

Bewarende maatregelen.<br />

Dit zijn werken of herstellingen die “dringend of noodzakelijk” zijn.<br />

Deze maatregelen moet hij nemen zonder dat de voorafgaandelijke<br />

toestemming van de mede-eigenaars nodig is (art. 577.8 §4 Burg. W.).<br />

PROPERTYTODAY<br />

SYNDIC Channel<br />

NIEUW IN MEDE-EIGENDOM IN BELGIË!<br />

Kijk op YouTube naar de SYNDIC Channel, wordt nu snel aangevuld.


08<br />

De toegang tot de brievenbussen:<br />

wat zijn de regels?<br />

De toegang tot de brievenbussen is wettelijk geregeld.<br />

Vrijheid van briefwisseling en het briefgeheim zijn belangrijke<br />

elementen van onze openbare vrijheden. Dit is ook van<br />

toepassing op reclamepost, die een belangrijke economische en<br />

maatschappelijke rol vervult. De vrije en makkelijke verspreiding<br />

ervan in de brievenbussen moet gegarandeerd zijn.<br />

In geval van gebouwen met meerdere brievenbussen is het<br />

de taak van de syndicus om, met de steun van de algemene<br />

vergadering, de toegang tot de brievenbussen te organiseren. Bij<br />

hun terechte bekommernis om de netheid en het onthaal dient de<br />

wet te worden nageleefd.<br />

De vrije toegang tot de brievenbussen wordt geregeld door een<br />

ministerieel besluit (1). Daarin wordt bepaald dat brievenbussen<br />

en de opening ervan vrij, gemakkelijk en zonder gevaar<br />

toegankelijk moeten zijn. De brievenbussen moeten aan de grens<br />

van de openbare weg geplaatst zijn. Wanneer een woning meer<br />

dan vier brievenbussen heeft, mogen die bussen ofwel aan de<br />

huisdeur, ofwel op de benedenverdieping, op een goed verlichte<br />

plaats, worden aangebracht.<br />

De sectoren die betrokken zijn bij de uitreiking van reclamepost<br />

(2) (folders en gratis regionale pers) zijn zich bewust van hun<br />

verantwoordelijkheid en werken al een aantal jaren samen met de<br />

verantwoordelijke regionale ministers om het uitreikingproces te<br />

verbeteren, met daarbij drie belangrijke doelstellingen: voldoen<br />

aan de vereisten van de consumenten, van het milieu en van de<br />

openbare netheid.<br />

In Vlaanderen kreeg deze samenwerking gestalte in een akkoord<br />

dat op 15 april 2019 werd ondertekend tussen de sectoren, de<br />

minister van Omgeving en de OVAM. De sectoren werken nauw<br />

samen met de OVAM, die door de regering werd belast met de<br />

uitvoering en de opvolging van dit akkoord. Dat bevat, onder<br />

andere, een verbintenis tot nauwe samenwerking tussen de<br />

uitreikers van folders en gratis regionale pers enerzijds, en de<br />

representatieve vereniging van syndici anderzijds. Dit artikel past<br />

in dat kader, na afstemming met de directeur van de UVS (Unie van<br />

Syndici), mevrouw Krickovic.<br />

Als verantwoordelijken voor het beheer van de flatgebouwen<br />

zijn de syndici uiteraard belangrijke betrokken partijen. De<br />

netheid en de toegang tot de hallen van de gebouwen vormen<br />

het uithangbord van hun werk en zijn voor hen een permanente<br />

bekommernis. In die context spreekt het voor zich dat er ten<br />

aanzien van de postuitreikers de grootst mogelijke transparantie<br />

aan de dag wordt gelegd, met inachtneming van het bestaande<br />

wettelijke kader. Zoals hierboven aangehaald moeten de<br />

brievenbussen vrij toegankelijk zijn.<br />

De uitreikers moeten de poststukken in hun geheel in elke<br />

brievenbus steken. Dat behoort tot hun verantwoordelijkheid en<br />

hun verplichtingen.<br />

We stellen vast dat er op het terrein bepaalde regelingen zijn<br />

voor de ongeadresseerde post (de folders en de gratis regionale<br />

pers (GRP)). In sommige gebouwen vragen de syndici om ze in<br />

stapels neer te leggen op de kasten waarin zich de brievenbussen<br />

bevinden. In andere gebouwen beletten ze de toegang tot de<br />

hallen waarin de brievenbussen zich bevinden of maken ze de<br />

toegang ertoe erg moeilijk, of geven ze enkel toegang aan sommige<br />

uitreikers, op basis van hun reputatie of hun voorgeschiedenis.<br />

Hoewel die werkwijze misschien begrijpelijk is, wordt ze evenwel<br />

niet toegestaan door de geldende wetgeving, want ze betekent<br />

een inperking van de vrijheid om post te ontvangen in een<br />

vrijgemaakte markt waarop concurrentiebeperkingen niet zijn<br />

toegestaan, en ze beperkt ook de vrijheid van de adverteerders<br />

om vrijelijk te communiceren voor wat ongeadresseerde post (de<br />

folders en de GRP) betreft.<br />

Een bewoner kan zich uiteraard verzetten tegen de uitreiking van<br />

de folders via de “STOP PUB”-sticker, maar dan gaat het om zijn<br />

individuele vrijheid. Hij moet daar vrij over kunnen beschikken.<br />

Naast de privécorrespondentie en de poststukken met een<br />

administratieve inhoud zoals facturen, speelt reclamepost een<br />

belangrijke rol in de Belgische economie. Ze vertegenwoordigt<br />

een belangrijk deel van de post die de bewoners van de gebouwen<br />

ontvangen. Uit een recente studie (3) blijkt dat reclamepost een<br />

grote impact heeft op economisch, maatschappelijk en milieuvlak.<br />

• De uitreiking van de post zorgt uiteraard voor duizenden<br />

jobs waarvoor weinig scholing is vereist is en die niet kunnen<br />

worden verplaatst.<br />

• De plaatselijke handelszaken hangen af van de folders.<br />

Folders en gratis pers vormen een uitstekend promotiemiddel<br />

voor de plaatselijke handelszaken, of ze nu zelfstandig<br />

zijn of niet (franchise, filiaal). Als het uitreiken van deze<br />

folders moeilijker wordt gemaakt, dan zou dat deel van de<br />

handelszaken dat te lijden heeft onder de concurrentie van<br />

de e-commerce in gevaar worden gebracht. De studie heeft<br />

het over 18 %. Als 5 % van die handelszaken zou verdwijnen,<br />

dan zou dat gevolgen hebben voor 13 216 laaggeschoolde<br />

Voltijdse Equivalenten (VTE) van wie de job niet kan worden<br />

verplaatst. Er is een zeer sterk verband tussen online reclame<br />

en de ontwikkeling van de e-commerce die zeer sterk<br />

geconcentreerd is (90 % van de transacties zijn in handen<br />

van 4 % van de spelers, waarvan 75 % zich in het buitenland<br />

bevindt en niets bijdraagt aan de lokale economie, tegen<br />

40 % voor de fysieke handel). Het zou voor de lokale merken<br />

(doe-het-zelfzaken, kledingwinkels) zeer moeilijk zijn om de<br />

giganten van de sector te beconcurreren en om toegang te<br />

krijgen tot de schermen van de consumenten. En dan hebben<br />

we het nog niet eens over de impact op de stadscentra door<br />

de leegstand van handelsruimtes.<br />

• De bevolking verwacht folders en rekent erop om ze te<br />

krijgen. De meeste huishoudens die geen “STOP PUB”-sticker<br />

lezen de folders (89 %) en 60 % gebruikt ze om prijzen te<br />

vergelijken. Kortingen die in folders worden aangeboden,<br />

bedragen gemiddeld 20 %. Die folders hebben een uiterst<br />

grote impact op de koopkracht, in het bijzonder op die<br />

van de minder bedeelde klassen en de slachtoffers van<br />

de digitale kloof. De meest bevoordeelde klasse van de<br />

bevolking besteedt gemiddeld 16 minuten per week aan het


09<br />

lezen van de folders, tegenover 21 minuten voor de minder<br />

bedeelde klasse; 43 % van de kansarme klasse weet niet hoe<br />

je vergelijkende websites moet gebruiken en 29 % kan geen<br />

e-mails versturen of ontvangen.<br />

• Anderzijds zijn de producenten van folders zich bewust<br />

van de impact die ze hebben op het milieu en proberen ze<br />

die al jaren te verminderen. Meer dan 90 % van het papier<br />

dat voor de folders wordt gebruikt wordt gerecycleerd, het<br />

bestaat voor meer dan 50 % uit gerecycleerde vezels en de<br />

rest is vooral afkomstig van subproducten. De ecologische en<br />

de maatschappelijke voetafdruk die de digitale alternatieven<br />

nalaat, is anderzijds ook verre van verwaarloosbaar.<br />

Syndici zijn dagelijks in de weer om het de bewoners van hun gebouwen<br />

mogelijk te maken om gebruik te maken van gemeenschappelijke<br />

gedeelten. Dat dient te gebeuren met inachtneming van de<br />

wetgeving en van het recht van die bewoners op vrije toegang tot<br />

hun post en tot de promoties, wat hen zo veel mogelijk koopkracht en<br />

keuzevrijheid biedt. Ongeacht wie de uitreiker is.<br />

Tips van bpost<br />

1. Zorg ervoor dat de brievenbussen toegankelijk<br />

blijven (als de toegang beperkt is om<br />

veiligheidsredenen, vermeld dan duidelijk de<br />

toegangsmodaliteiten)<br />

2. Wijs de uitreikers erop dat ze geen<br />

ongeadresseerd drukwerk/gratis regionale pers<br />

buiten de brievenbussen mogen achterlaten,<br />

en ze ook niet op de kast mogen leggen<br />

3. Maak duidelijke afspraken met de uitreikers<br />

van folders/gratis regionale pers.<br />

INFO<br />

(1) Volgens het Ministerieel Besluit van 20 april 2007 houdende<br />

reglementering van de particuliere brievenbussen) moeten de<br />

brievenbussen toegankelijk zijn. (titel 1 art. 1: Brievenbussen<br />

en de opening ervan moeten voor de uitreiker vrij, gemakkelijk<br />

en zonder gevaar toegankelijk zijn. Art. 2 § 1. De brievenbussen<br />

moeten aan de grens van de openbare weg geplaatst zijn. Alinea<br />

1 is niet van toepassing :1° op personen met een handicap<br />

vastgesteld door de terzake bevoegde overheidsdienst en die<br />

het gevolg is van een beperkte mobiliteit of visuele beperking; 2°<br />

voor appartementsgebouwen met een batterij brievenbussen van<br />

minstens vier brievenbussen.§ 2.<br />

Wanneer een woning meer dan vier brievenbussen heeft, mogen<br />

die bussen ofwel aan de huisdeur, ofwel op de benedenverdieping,<br />

op een goed verlichte plaats, worden aangebracht.<br />

(2) leden van de coalitie: BDmyshopi, bpost, Comeos, UCM, Unizo,<br />

SNI, Febelgra, Wemedia, BAM …<br />

(3) Deloitte: Impact of unaddressed mail on the local & Belgian<br />

economy - March 2019<br />

Dhr. Pierre Fils<br />

bpost<br />

Muntcentrum<br />

1000 Brussel<br />

pierre.fils@bpost.be<br />

www.bpost.be<br />

T 02 276 29 51<br />

M 0499 55 56 47<br />

PROPERTYTODAY<br />

SYNDIC Channel<br />

NIEUW IN MEDE-EIGENDOM IN BELGIË!<br />

Kijk op YouTube naar de SYNDIC Channel, wordt nu snel aangevuld.


10<br />

Naar digitale algemene<br />

vergaderingen in mede-eigendom?<br />

Zet de coronacrisis de deur open naar digitale algemene vergaderingen in mede-eigendom?<br />

Olivier Blockhuys, lid van UVS en bestuurslid CIB Kamer Antwerpen, schetst de situatie<br />

vandaag en blikt vooruit naar morgen.<br />

Tijdens de coronacrisis was en is de enige optie om alle algemene<br />

vergaderingen onmiddellijk uit te stellen. Een logische stap,<br />

teneinde fysieke samenkomsten te vermijden, niet in het minst<br />

omdat veel mede-eigenaars tot de risicogroepen behoren, en<br />

ter bescherming van de medewerkers van de kantoren. Maar,<br />

tegelijkertijd een stap waarvan de impact minder zwaar was<br />

geweest indien er een digitaal alternatief bestond.<br />

Bijeenkomsten van de algemene vergadering kunnen heden (met<br />

of zonder corona) enkel in fysieke vorm. De Wet op de Medeeigendom<br />

voorziet daarop slechts één uitzondering: in geval van<br />

absolute éénparigheid kunnen de mede-eigenaars schriftelijk<br />

beslissingen nemen.<br />

Deze vormvereiste is dermate streng dat in de praktijk nagenoeg<br />

geen enkele algemene vergadering schriftelijk kan doorgaan, ook<br />

niet in crisistijden. Élke mede-eigenaar dient immers zijn akkoord<br />

vooraf te bevestigen. Van zodra één iemand niet reageert, kan er<br />

schriftelijk niet rechtsgeldig beslist worden. Bovendien dient dan<br />

ook nog eens elk agendapunt unaniem te worden bekrachtigd.<br />

Wat met vergaderingen via een livestream, of een videoconferentie?<br />

De wetgever is ook hier duidelijk: heden kan dit enkel als<br />

naderhand de genomen beslissingen worden herbevestigd via<br />

de schriftelijke procedure. Daar botst men dan wederom met<br />

de unanimiteitsvereiste. Een vergadering via livestream – zelfs<br />

waarop iedereen aanwezig is – wordt dus niet gelijkgeschakeld<br />

met een fysieke vergadering.<br />

EEN ANDERE AANPAK<br />

Een andere, digitale aanpak had dus de noodzaak helpen<br />

wegnemen aan maatregelen om de crisis te overbruggen. Nu<br />

moest de regering, in overleg met de sector, binnen enkele<br />

dagen een bijzonder machtenbesluit uitschrijven, zodat de<br />

vergaderingen rechtsgeldig uitgesteld konden worden en de<br />

syndici intussen het goed beheer konden blijven waarnemen.<br />

De crisis heeft ons in dit verband geleerd dat het appartementsrecht<br />

wendbaarder moet worden om dergelijke situaties op te vangen.<br />

Bovendien moet ook het appartementsrecht mee kunnen<br />

evolueren met de tijdsgeest. Algemene vergaderingen worden<br />

vaak nog enkel ‘s avonds gehouden, op een vast tijdstip in het<br />

jaar. Digitale oplossingen bieden mogelijkheden om bv. nodeloze<br />

verplaatsingen te vermijden, en met meer flexibiliteit voor syndici<br />

en mede-eigenaars kan zelfs de terecht nagestreefde evenwichtige<br />

De huidige crisis toont de nood aan digitale vergaderingen aan. (beeld: solvio.be)


11<br />

work-life balans voor alle partijen verbeterd worden.<br />

De vertegenwoordigers van de sector hebben samen met een<br />

brede klankbordgroep van professionele syndici een visienota<br />

uitgeschreven: het kan anders. De coronacrisis moet zowel<br />

de sector als de wetgever doen zoeken naar oplossingen om<br />

vergaderen vanop afstand mogelijk te maken.<br />

We ondervinden wel dat deze oefening niet zo evident is, gezien<br />

er niet enkel juridische bezwaren maar ook allerhande praktische<br />

bezwaren meespelen. De bedoeling is immers niet om het werk<br />

van de syndici te verzwaren en de toegang voor mede-eigenaars<br />

naar een algemene vergadering te bemoeilijken, maar integendeel<br />

om de syndici en de mede-eigenaars een valabel en werkbaar<br />

alternatief te geven voor de fysieke vergadering.<br />

CONCLUSIE<br />

Hoewel de digitale vergadering al jaren op de agenda staat van de<br />

sector, was de wetgever niet happig voor een wetswijziging van<br />

het appartementsrecht om vergaderen vanop afstand mogelijk te<br />

maken. De sector pleit evenwel voor alternatieve mogelijkheden<br />

in de toekomst.<br />

INFO<br />

Olivier Blockhuys,<br />

Syndicus en Algemeen<br />

Directeur Solvio,<br />

Lid van UVS<br />

Bestuurslid CIB Kamer<br />

Antwerpen<br />

(Met dank aan het Vlaams<br />

Studie- en Kenniscentrum<br />

Vastgoed en Wonen vzw)<br />

PROPERTYTODAY<br />

Een meer eigentijdse organisatie verlaagt niet alleen de drempel<br />

om te participeren voor mede-eigenaars, maar maakt het systeem<br />

ook bestendig tegen crisissituaties.<br />

Beter gekeurd<br />

Bien vérifié<br />

Is uw Mede-eigendom technisch in orde?<br />

BTV bekijkt het voor u!<br />

BTV staat voor u klaar met de volgende keuringen:<br />

Gebouwenaudit<br />

Meerjarenonderhoudsplanning<br />

Conditiemetingen<br />

Elektrische keuring van de<br />

gemeenschappelijke delen<br />

Liften<br />

EPC<br />

Gemeenschappelijke delen<br />

Geïnteresseerd? Neem contact op via joris@btvcontrol.be !<br />

Bent u of kent u iemand die nog op zoek<br />

is naar een technische, uitdagende job?<br />

BTV werft aan via www.btvjob.be !


12<br />

NEW LOOK voor de Appartementswet<br />

vanaf 01.09.2021!<br />

De Wet van 04 februari <strong>2020</strong> heeft het goederenrecht grondig<br />

hervormd. Deze Wet voert een nieuw Boek 3 “Goederen” in het<br />

nieuw Burgerlijk Wetboek in. Deze wijzigingen werden in het<br />

BS (Belgisch Staatsblad) van 17 maart <strong>2020</strong> gepubliceerd. Het<br />

gaat niet louter om een codificatie, maar ook om een grondige<br />

modernisering van het goederenrecht. De nieuwe regels treden<br />

pas in werking op 01 september 2021.<br />

Weinig impact voor de mede-eigendom<br />

Alle regels inzake eigendom, vruchtgebruik, burenrelaties, erfpacht<br />

en opstal zijn hierdoor gewijzigd. Maar de bepalingen m.b.t. de<br />

appartementswet zelf blijven gelden. Enkel de bepalingen inzake<br />

vereffening worden afgestemd op het nieuwe Wetboek van<br />

Vennootschappen en Verenigingen.<br />

Als syndicus is er dus op zich geen reden tot paniek!<br />

De bestaande regels van de werking van de mede-eigendom<br />

wijzigen niet. Inhoudelijk blijft dus alles hetzelfde. Statuten of<br />

reglement van interne orde hoeft u niet nogmaals te wijzigen…<br />

zelfs als in uw statuten of reglement van interne orde nog artikels<br />

van de oude wet vermeld worden.<br />

Enkel indien u vanaf 2021 de statuten of het reglement van<br />

interne orde van een VME wilt wijzigen, is het aangewezen om de<br />

toekomstige nummering nu reeds te gebruiken (desnoods tussen<br />

haakjes). Hierdoor blijft uw document meteen actueel.<br />

INFO<br />

Wel wordt de nummering van de artikels aangepast. Die worden<br />

nu genummerd van artikel 3.84 tot 3.100 van het nieuwe Burgerlijk<br />

Wetboek. Sommige artikels zullen voortaan ook een eigen titel<br />

hebben, en verwijzingen naar andere artikels worden afgestemd<br />

op de juiste nummering/betiteling van die artikels.<br />

UVS - Unie van Syndici vzw<br />

info@uvsyndici.be<br />

www.uvsyndici.be<br />

PROPERTYTODAY<br />

Altijd aan uw zijde<br />

Belfius biedt u diensten op maat, aangepast aan uw behoeften, om u bij te staan in al uw<br />

projecten, of het nu gaat om kredieten, verzekeringen, investeringen en nog veel meer. Of u nu<br />

een syndicus vertegenwoordigt of deel uitmaakt van een vereniging van mede-eigenaars, u kan<br />

altijd rekenen op het advies van een specialist, waar en wanneer u dat wil.<br />

belfius.be/professional<br />

Belfius Bank NV, Karel Rogierplein 11, 1210 Brussel – IBAN BE23 0529 0064 6991 BIC GKCCBEBB - RPR Brussel – BTW BE 0403.201.185 – No FSMA 19649 A


13<br />

Nieuws uit Frankrijk ...<br />

Paradox van het beroep,<br />

digitalisering en ‘Intuitu Personae’<br />

Met het oog op de wedloop naar digitalisering, die de Franse wetgever wil om het beroep<br />

te moderniseren, blijft de ‘intuitu personae’ van de syndicus de beste waarborg voor de<br />

duurzaamheid van zijn beroep.<br />

De syndicus is de mandataris van de vereniging van medeeigenaars,<br />

die de rechtspersoonlijkheid bezit. Hij stelt handelingen<br />

binnen het kader van een standaardcontract genaamd ‘syndicus<br />

overeenkomst’.<br />

In Frankrijk wordt het beroep van syndicus geregeld door de<br />

wet Hoguet van 02 januari 1970 betreffende de uitoefening van<br />

de beroepen in de vastgoedsector, door de wet van 10 juli 1965<br />

betreffende de mede-eigendom en door het uitvoeringsdecreet<br />

van 17 maart 1967.<br />

De wet van 10 juli 1965 neemt de aanvullende bepalingen van<br />

de wet van 28 juni 1938 over en bepaalt de benoeming van<br />

een syndicus in artikel 17, dat een bindend karakter heeft: «De<br />

beslissingen van de VME (Syndicat des Copropriétaires) worden<br />

genomen in een algemene vergadering van mede-eigenaars;<br />

de uitvoering ervan wordt toevertrouwd aan een syndicus die<br />

eventueel onder de controle van een Raad van Mede-eigendom<br />

(Conseil Syndical) wordt geplaatst».<br />

In dit verband moet de syndicus alle handelingen stellen die nodig<br />

zijn voor de goede bewaring van het gebouw en de werking van<br />

de gemeenschappelijke installaties. Daartoe moet hij juridische,<br />

technische en boekhoudkundige vaardigheden verwerven, maar<br />

ook over psychologisch inzicht beschikken, en met dit laatste<br />

wordt vaak geen rekening gehouden.<br />

De diversiteit en complexiteit van het vakgebied vormen de<br />

rijkdom en het belang van dit beroep. Het zijn verschillende<br />

componenten, een tegengestelde maar complementaire dualiteit.<br />

Met andere woorden, in de Chinese filosofie zouden we spreken<br />

van « yin en yang «.<br />

Toch wordt het beroep regelmatig in een slecht daglicht gesteld<br />

door consumentenorganisaties waarvan de grieven vaak ten<br />

onrechte door de media worden opgepikt.<br />

Dit wantrouwen heeft de wetgever ertoe gebracht om op een<br />

ongebreidelde manier wetten te maken, waardoor wij gerust<br />

kunnen spreken van wetgevende wildgroei. Alleen al in de<br />

afgelopen 25 jaar is het aantal artikelen in de wet vervijfvoudigd.<br />

De ALUR-wet (Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové),<br />

die op 26 maart 2014 in het Staatsblad is gepubliceerd, heeft<br />

ingrijpende veranderingen teweeggebracht op het gebied van<br />

vastgoedbeheer.<br />

De wet heeft zichzelf vier doelstellingen gesteld:<br />

• Het bevorderen van de toegang tot waardige en betaalbare<br />

huisvesting voor iedereen.<br />

• De strijd tegen ondermaatse woningen en verloederde<br />

mede-eigendommen.<br />

• Het verbeteren van de leesbaarheid en doeltreffendheid van<br />

het openbaar beleid inzake huisvesting.<br />

• De modernisering van de stadsplanning met het oog op<br />

ecologische transitie.<br />

De wet heeft zelfs nieuwe en nadelige procedures ingevoerd voor<br />

de controle en de sanctionering van de syndicus in geval van<br />

verzuim of nalatigheid.<br />

De oprichting van een innovatief en doeltreffend instrument,<br />

het nationale register van mede-eigendommen, is dan wel weer<br />

een goede zaak. Registratie is hét centrale element dat voor de<br />

samenhang zorgt van het hele pakket aan maatregelen.<br />

Terwijl veel mede-eigendommen die op vrijwillige basis worden<br />

beheerd, niet voor de uiterste datum van 31 december 2018<br />

zijn geregistreerd, is de situatie helemaal anders voor de medeeigendommen<br />

die door professionals worden beheerd.<br />

Dit instrument stelt de overheid in staat om kennis te hebben van<br />

het vastgoedbestand en de typologie ervan. Bovenal stelt het haar<br />

in staat tussen te komen in het privé-beheer en het kasbeheer van<br />

de VME’s.<br />

De laatste hervormingswet ELAN (Evolution du Logement, de<br />

l’Aménagement et du Numérique) van 23 november 2018 heeft,<br />

naast de maatregelen voor onmiddellijke toepassing en de bij<br />

decreet vastgestelde maatregelen, in artikel 215 de regering<br />

gemachtigd om bij verordening, onder de voorwaarden van artikel<br />

38 van de Franse grondwet, «maatregelen te nemen die binnen<br />

het toepassingsgebied van de wet vallen en die, vanaf 1 juni <strong>2020</strong>,<br />

het beheer van de gebouwen moeten verbeteren en geschillen<br />

moeten voorkomen, met als doel :<br />

1° het toepassingsgebied opnieuw te definiëren en de bepalingen<br />

van de wet van 10 juli 1965 tot vaststelling van het statuut van<br />

mede-eigendom van gebouwde eigendommen aan te passen<br />

met betrekking tot de kenmerken van de eigendommen, hun<br />

bestemming en de omvang van de mede-eigendom, enerzijds;<br />

2° het verduidelijken, moderniseren, vereenvoudigen en aanpassen<br />

van de regels voor de organisatie en het bestuur van de medeeigendom,<br />

de regels met betrekking tot de besluitvorming door<br />

de Vereniging van mede-eigenaars en de rechten en plichten van<br />

de mede-eigenaars, de VME, de Raad van Mede-eigendom en de<br />

syndicus.


14<br />

De eerste verordening van 30 oktober 2019 is binnen de wettelijke<br />

termijn gepubliceerd, maar moet nog door het parlement worden<br />

geratificeerd, wat tot verdere wijzigingen kan leiden.<br />

Sommige specialisten in het mede-eigendomsrecht hebben hun<br />

mening al te kennen gegeven.<br />

Voor Daniel THOMASIN, professor emeritus aan de universiteit<br />

van Toulouse, «de lezing van de verordening geeft een indruk van<br />

moderniteit . We behouden wat goed is in de wet van 10 juli 1965 en<br />

we wijzigen wat efficiënter of interessanter zou kunnen zijn».<br />

Jean-Marc ROUX, wetenschappelijk directeur van EDILAIX<br />

Editions, drukt zijn mening als volgt uit: «Hoewel het resultaat veel<br />

bescheidener is, is het toch interessant omdat de verordening van<br />

30 oktober 2019 enkele praktische oplossingen aanreikt en op heel<br />

wat punten pragmatisch is».<br />

Zonder een catalogus van álle maatregelen te willen opstellen, is<br />

het mogelijk om de belangrijkste maatregelen die een invloed<br />

hebben op ons beroep, op te lijsten:<br />

• Om nog een andere formulering aan te halen die door<br />

professor THOMASIN werd gebruikt: «Deze verordening heeft<br />

een liberaal aspect» met een aanvullend toepassingsgebied<br />

van het statuut in bepaalde specifieke gevallen.<br />

• De verordening zorgt voor modernisering met de<br />

aanmoediging om te digitaliseren en te dematerialiseren.<br />

De algemene vergadering via videoconferentie en het<br />

stemmen per post worden geïntroduceerd. Het digitale<br />

onderhoudsboekje van het gebouw wordt verplicht.<br />

• De verordening is participatief met de versterking van de<br />

bevoegdheden van de raad van mede-eigendom, die nog steeds<br />

geen rechtspersoonlijkheid heeft. Het belang dat hier aan de raad<br />

van mede-eigendom wordt toegekend, doet de vraag rijzen of<br />

deze geen plaatsvervanger van de syndicus zou worden.<br />

• De verordening is stimulerend, met een reeks maatregelen<br />

ter bevordering van het onderhoud en de verbetering van<br />

gebouwen. De belangrijkste maatregel, om het probleem van<br />

absenteïsme op algemene vergaderingen tegen te gaan, is in het<br />

licht van de beweging naar lagere meerderheden, een revolutie.<br />

De belangrijkste vernieuwing bestaat immers in een algemene<br />

toepassing van de overbruggingsclausule van artikel 25-1. De<br />

formulering van artikel 25-1 laat er geen twijfel over bestaan:<br />

«Wanneer de algemene vergadering van mede-eigenaars<br />

niet met een meerderheid van de stemmen van alle medeeigenaars<br />

heeft besloten, in toepassing van artikel 25 of een<br />

andere bepaling, maar het project ten minste een derde van deze<br />

stemmen heeft gekregen, beslist dezelfde vergadering met de in<br />

artikel 24 bepaalde meerderheid en gaat zij onmiddellijk over tot<br />

een tweede stemming». In veel gevallen kunnen werkzaamheden<br />

die wijzigingen, aanvullingen of verbeteringen inhouden, dus in<br />

tweede lezing worden aangenomen met een meerderheid van<br />

de stemmen van de aanwezige, vertegenwoordigde of per post<br />

stemmende mede-eigenaren.<br />

• Men kan alleen maar betreuren dat er is afgezien van een<br />

vlaggenschipbepaling van de ontwerpverordening die<br />

betrekking heeft op het fonds en het meerjarenplan voor<br />

werkzaamheden. Misschien wordt die opnieuw ingevoerd<br />

door de ratificeringswet?<br />

• Ten slotte is de verordening vooruitziend, met de nieuwe<br />

mogelijkheid die wordt geboden door artikel 18-1 A-II, waarin<br />

de voorwaarden worden vastgelegd waaronder de syndicus<br />

met de VME dienstencontracten kan afsluiten die niet onder<br />

het toepassingsgebied van het standaardcontract vallen.<br />

Deze verschillende diensten, zoals bijstand op het gebied<br />

van projectbeheer, conciërgediensten, enz. moeten door de<br />

algemene vergadering uitdrukkelijk worden goedgekeurd<br />

met een gewone meerderheid van stemmen (zoals bepaald in<br />

artikel 24), buiten het contract van de syndicus.<br />

Als punt van kritiek kan men stellen dat de actoren van de medeeigendom<br />

de bestaande organisatie steeds willen laten evolueren<br />

vanuit een juridisch en technisch standpunt, zonder rekening te<br />

houden met de psychologische aspecten.<br />

Weliswaar is de syndicus wettelijk gezien de mandataris van de<br />

VME, maar in de praktijk willen de mede-eigenaars dat hij ook<br />

de mandataris van de ‘mede-eigenaars’ is. De evolutie van de<br />

wetgeving heeft aangetoond dat Frankrijk geëvolueerd is van een<br />

mede-eigendom per verdieping over een mede-eigendom per<br />

appartement naar een mede-eigendom per kavel.<br />

Dit brengt ons terug naar de Latijnse uitdrukking ‘intuitu personae’,<br />

die ‘in functie van de persoon’ betekent. De mede-eigenaars<br />

beoordelen hun syndicus op basis van criteria als discipline,<br />

volharding, continuïteit, vertrouwen, luisterbereidheid, ...<br />

Rekening houden met gevoelens (ongerustheid, jaloezie,<br />

verlegenheid, ...) is fundamenteel.<br />

De syndicus moet de mogelijkheid hebben zijn gedrag aan te passen<br />

en te wijzigen volgens de typologie van het gebouw en de wensen<br />

en middelen van de mede-eigenaars. Hij mag zijn primaire roeping<br />

niet uit het oog verliezen: het verbeteren van ‘ de levenskwaliteit<br />

van de mede-eigenaars ’.<br />

Digitalisering moet een middel blijven om processen te<br />

rationaliseren met de bedoeling ze efficiënter te maken. In geen<br />

geval mag ze de mens vervangen.<br />

Hoe kunnen wij de ‘levenskwaliteit’ verbeteren zonder een<br />

bijzondere relatie tot stand te brengen, die de enige bron is van<br />

vertrouwen en duurzaamheid ?<br />

INFO<br />

Agnès BREGER-MEDIONI<br />

Syndicus in Mede-eigendom<br />

Gerechtelijk deskundige bij het<br />

Hof van Beroep van Parijs<br />

Lid van de CNEC (Nationale<br />

Kamer van Medeeigendomsdeskundigen)<br />

Lid van GRECCO<br />

(onderzoeksgroep in medeeigendom)<br />

PROPERTYTODAY


De verwarming en water<br />

partner van de mede-eigendom<br />

Water en verwarming<br />

kostenverdeling<br />

De Premium-dienst biedt u een proactieve<br />

opvolging gedurende het jaar en garandeert<br />

u een afrekening zonder forfaits.<br />

• Vraag een offerte of een afspraak.<br />

Stookplaatsmonitoring +<br />

Energieboekhouding<br />

Wist u dat actief monitoren en beheren van uw installaties met ReduQ een forse<br />

besparing kan opleveren? Door het goed inregelen en tijdig ingrijpen bij ondermaatse<br />

prestaties van uw stookinstallatie kan al snel 20% energie worden bespaard.<br />

Wettelijke verplichting van de VME of van de syndicus voor alle verwarmingssystemen<br />

vanaf 100kW in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.<br />

• Raadpleeg ista voor meer informatie.<br />

Plaatsing van<br />

thermostatische kranen<br />

Wettelijke verplichting bij de plaatsing van<br />

een nieuwe verwarmingsketel in het<br />

Brussels Hoofdstedelijk Gewest.<br />

Waterzijdige inregeling optioneel.<br />

Energiepremies (30€/kraan)<br />

voor de VME’s.<br />

www.ista.be 02 523 40 60 contact@ista.be


16<br />

De overdracht van een<br />

syndicuskantoor - deel (1)<br />

SITUERING<br />

I. Verschillende positieveranderingen<br />

In het leven van de syndicus van een vereniging van medeeigenaars<br />

kunnen zich verschillende positieveranderingen<br />

voordoen.<br />

Hij kan:<br />

• zijn bevoegdheid overdragen met de toestemming van de<br />

algemene vergadering en slechts voor een beperkte duur of<br />

voor welomschreven doeleinden: art. 577-8 § 5 BW;<br />

• door de algemene vergadering worden ontslagen: artikel<br />

577-8 § 6 initio BW;<br />

• op verzoek van de algemene vergadering worden bijgestaan<br />

door een voorlopige syndicus: artikel 577 § 6 in fine BW;<br />

• door de rechter worden vervangen door een voorlopig<br />

syndicus: artikel 577-8 § 7 BW;<br />

• door de rechter worden vervangen door een voorlopig<br />

bewindsvoerder: artikel 577-9 § 1/1 BW;<br />

• de overeenkomst opzeggen volgens de nadere regels van<br />

zijn contract: art. 577-4 § 2 , 2° BW;<br />

• de overeenkomst vernietigd zien door de rechtbank:<br />

art. 577-9 § 2 BW.<br />

II. Vrijwillige overdracht van kantoor<br />

Naar omstandigheden kan het voorkomen dat de syndicus<br />

vrijwillig zijn kantoor overdraagt of een derde zich meldt om als<br />

kandidaat zijn kantoor over te nemen.<br />

Daarbij zijn twee verschillende situaties denkbaar.<br />

A. Eenmanszaak<br />

Een syndicus kan op de eerste plaats zijn bedrijvigheid voeren<br />

onder de vorm van een eenmanszaak.<br />

De eenmanszaak is de meest voorkomende ondernemingsvorm.<br />

Het is een bedrijf waar slechts één persoon eigenaar is welke bij de<br />

bedrijfsvoering handelt als natuurlijk persoon voor eigen rekening<br />

en die onbeperkt aansprakelijk is.<br />

De term eenmanszaak verhindert niet dat de ondernemer<br />

personeel in dienst heeft.<br />

Wanneer een syndicus zijn kantoor als eenmanszaak overdraagt,<br />

dan zal de fysische persoon als verkoper van de syndicusportefeuille<br />

optreden.<br />

B. Vennootschap<br />

Een syndicus kan zijn bedrijvigheid ook onderbrengen in een<br />

vennootschap.<br />

De vennootschap is een ondernemingsvorm met een of meer<br />

aandeelhouders waarbij voor rekening van de rechtspersoon<br />

bepaalde activiteiten worden verricht met als doel daaruit<br />

materiële vermogensvoordelen te halen.<br />

Wanneer een syndicus zijn syndicaal beheer heeft ondergebracht<br />

in een vennootschap en de syndicusportefeuille wordt<br />

overgedragen, dan staan twee opties open, meer bepaald de<br />

verkoop van aandelen of de verkoop van activa.<br />

i. Verkoop van aandelen<br />

In het geval van de verkoop van aandelen ( share deal ) zijn<br />

de aandeelhouders de verkoper van hun aandelen in de<br />

vennootschap en wordt de hele vennootschap overgedragen met<br />

alle haar rechten en plichten, dus ook met de risico’s die aan de<br />

vennootschap kleven. De aandeelhouders krijgen in dit geval de<br />

overnameprijs volledig netto in handen.<br />

Na de overdracht van de aandelen blijven de bedrijfsactiviteiten<br />

verder lopen onder net dezelfde rechtspersoon als voor de<br />

overdracht. Het ondernemingsnummer blijft behouden, de<br />

contracten verder doorlopen.<br />

ii. Verkoop van activa (handelsfonds)<br />

Bij een overdracht van activa (asset deal) is de vennootschap<br />

daarentegen de verkoper van welbepaalde onderdelen van het<br />

bedrijf, bijvoorbeeld uitsluitend het handelsfonds, bestaande uit<br />

de syndicusportefeuille, en blijft de transactie beperkt enkel tot<br />

dat specifieke onderdeel.<br />

Wat niet verkocht is, blijft verder eigendom van de verkopende<br />

vennootschap. Doordat de vennootschap de verkoper is van het<br />

handelsfonds ontvangen de aandeelhouder niets.<br />

De vennootschap zal integendeel de opbrengst van de verkoop<br />

in haar boekhouding opnemen en op de eventueel gerealiseerde<br />

meerwaarde (het verschil tussen de ontvangen prijs en de<br />

boekwaarde van het verkochte actiefbestanddeel) gewone<br />

vennootschapsbelasting betalen.<br />

III. Eerste aandachtspunt bij overname:<br />

grondig informeren over de eigendomsrechten<br />

De persoon, die een syndicusportefeuille wenst over te nemen,<br />

moet zich door de overdrager vooraf alle gegevens laten<br />

voorleggen betreffende de persoon die de eigendomsrechten op<br />

de portefeuille bezit.<br />

De start van de overname begint immers hier en moet grondig<br />

worden voorbereid.<br />

Wordt vervolgd.<br />

Tip UVS<br />

Aandachtspunt vooraleer een beslissing te nemen: de<br />

verkoop van aandelen is niet belastbaar. De verkoop van<br />

de portefeuille of een deel ervan is echter onderworpen<br />

aan vennootschapsbelasting tegen het in <strong>2020</strong> geldende<br />

algemene tarief van 25% en 20%.<br />

INFO<br />

Dhr Roland Timmermans<br />

Advocaat en Hoofdredacteur<br />

Tijdschrift Appartementsrecht<br />

PROPERTYTODAY


17<br />

Maak van jouw<br />

woning een<br />

fiberwoning<br />

Met fiber zijn jouw vastgoedprojecten<br />

klaar voor de toekomst<br />

Met fiber tot in de woning bied je jouw klanten supersnel<br />

en stabiel internet, een ultra-lage latentie, het scherpste beeld<br />

op al hun schermen en vooral een gebouw dat almaar meer<br />

geconnecteerde toestellen moeiteloos aankan. Zo is je gebouw<br />

helemaal klaar voor de toekomst.<br />

Contacteer ons<br />

voor een vrijblijvend gesprek:<br />

Ann De Schryver<br />

0475 52 59 20<br />

ann.deschryver@proximus.com<br />

Xavier Schreinemacher<br />

0477 57 05 02<br />

xavier.schreinemacher@proximus.com<br />

Proximus, een partner voor jouw<br />

bouwprojecten. Niets dan voordelen<br />

voor jezelf… en voor je klanten!<br />

De Proximus-experten luisteren naar je noden en stellen<br />

oplossingen voor op jouw maat. Om elke stap van de plannen van<br />

nabij op te volgen, kan je op elk moment van de dag bij terecht<br />

jouw toegewijde contactpersoon.<br />

Bovendien geven we je klanten een prachtig welkomstgeschenk:<br />

een gratis fiberabonnement gedurende 6 maanden zonder<br />

aankoopverplichting! Dat is een mooie troef voor jouw bedrijf.<br />

Close<br />

partner of<br />

proximus.be/fiber


18<br />

Voorlopig syndicus<br />

vs. voorlopige bewindvoerder<br />

Voor de oplossing van conflicten binnen een appartementsmedeeigendom<br />

is niet alleen wettelijk voorzien in de aanstelling van een<br />

voorlopig syndicus, maar werd sinds de wet van 18 juni 2018 ook<br />

de functie van de voorlopige bewindvoerder wettelijk verankerd,<br />

welke rechtsfiguur momenteel nog maar weinig gekend is.<br />

Om verwarring te voorkomen wordt hierbij een kort overzicht<br />

gegeven van de verschillen tussen deze twee mandaten. Daarbij<br />

is het meer bepaald van belang de finaliteit van het mandaat<br />

van een voorlopig syndicus en een voorlopige bewindvoerder te<br />

onderscheiden, aangezien daaruit ook de andere bijzonderheden<br />

voortvloeien inzake onder meer hun bevoegdheden en de duur<br />

van hun mandaat.<br />

De finaliteit van het mandaat<br />

Voor conflicten tussen de syndicus en de mede-eigenaars,<br />

enerzijds, kan een beroep gedaan worden op een voorlopig<br />

syndicus. Een voorlopig syndicus kan namelijk aangesteld<br />

worden bij verhindering of in gebreke blijven van de syndicus<br />

(artikel 577-8, §6-7 van het Burgerlijk Wetboek), bijvoorbeeld bij<br />

belangenvermenging, ziekte of afwezigheid.<br />

Voor conflicten tussen de mede-eigenaars onderling, anderzijds, kan<br />

een beroep gedaan worden op een voorlopige bewindvoerder. Een<br />

belangrijke vernieuwing van de wet van 18 juni 2018 die in werking<br />

is getreden op 1 januari 2019, bestaat meer bepaald in de wettelijke<br />

verankering van het mandaat van een voorlopige bewindvoerder<br />

binnen een gedwongen mede-eigendom van gebouwen op<br />

basis van reeds bestaande Belgische rechtspraak, welke wettelijke<br />

regeling tevens geïnspireerd werd door het Frans recht.<br />

Waar een voorlopig syndicus aldus wordt aangesteld in het<br />

bijzondere geval waarin de syndicus zijn taken niet of niet<br />

naar behoren vervult, heeft de aanstelling van een voorlopige<br />

bewindvoerder daarentegen tot doel een blokkering van<br />

de besluitvorming binnen de algemene vergadering van de<br />

vereniging van mede-eigenaars op te lossen. Meer bepaald kan<br />

een voorlopige bewindvoerder aangesteld worden indien er<br />

sprake is van een blokkering in de mede-eigendom waardoor<br />

het financieel evenwicht van de mede-eigendom ernstig in het<br />

gedrang is of waardoor de vereniging van mede-eigenaars in<br />

de onmogelijkheid verkeert om het behoud van het gebouw of<br />

de overeenstemming ervan met de wettelijke verplichtingen te<br />

waarborgen (artikel 577-9, §1/1 van het Burgerlijk Wetboek).<br />

Het verzoek tot aanstelling<br />

Een voorlopig syndicus kan door de algemene vergadering van<br />

de vereniging van mede-eigenaars benoemd worden of kan ook<br />

door de rechter op verzoek van iedere mede-eigenaar aangesteld<br />

worden. Hoewel dit niet uitdrukkelijk wettelijk bepaald is, zou het<br />

volgens bepaalde rechtspraak ook mogelijk zijn om meerdere<br />

voorlopige syndici aan te stellen. Voor de concrete modaliteiten<br />

van zijn mandaat zal steeds uitgegaan moeten worden van (de<br />

notulen betreffende) de beslissing van de algemene vergadering<br />

of het vonnis van de rechter waarin hij wordt aangesteld.<br />

In tegenstelling tot de aanstelling van een voorlopig syndicus<br />

dient voor de aanstelling van een voorlopige bewindvoerder<br />

steeds de rechter tussen te komen. Met het oog daarop kunnen<br />

namelijk zowel de syndicus als één of meer mede-eigenaars<br />

die ten minste één vijfde van de aandelen in de gemene<br />

delen bezitten, de zaak aanhangig maken bij de rechter. De<br />

nieuwe wetsbepaling stipuleert uitdrukkelijk dat ook meerdere<br />

voorlopige bewindvoerders aangewezen kunnen worden. Voor<br />

de concrete uitwerking van zijn mandaat zal ten slotte steeds<br />

het aanstellingsvonnis van de rechter als uitgangspunt genomen<br />

moeten worden.<br />

In beginsel neemt de vrederechter kennis van dergelijke verzoeken<br />

tot aanstelling van een voorlopig syndicus of voorlopige<br />

bewindvoerder, aangezien hij bevoegd is om te oordelen over<br />

geschillen met betrekking tot de gedwongen mede-eigendom<br />

van gebouwen in het algemeen.<br />

Aldus kan de vrederechter om de aanstelling van een voorlopig<br />

syndicus verzocht worden middels verzoekschrift. Aangezien<br />

de syndicus in deze procedure betrokken moet worden, is het<br />

aangeraden dit te doen middels een tegensprekelijk verzoekschrift.<br />

De aanstelling van een voorlopige bewindvoerder gebeurt in<br />

principe middels een tegensprekelijk verzoekschrift, tenzij de<br />

gemeenrechtelijke voorwaarden voor een eenzijdig verzoekschrift<br />

vervuld zijn.<br />

De bevoegdheden<br />

De bevoegdheden van de voorlopig syndicus en de voorlopige<br />

bewindvoerder vloeien logischerwijze voort uit de verschillende<br />

conflictsituaties ter oplossing waarvan ze worden aangesteld.<br />

De bevoegdheden van de voorlopig syndicus worden door de<br />

algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars<br />

of door de rechter bepaald rekening houdend met de punten<br />

waarop de syndicus in gebreke blijft. In functie daarvan bepalen<br />

de algemene vergadering, respectievelijk de rechter de duur<br />

van zijn mandaat en/of de specifieke doeleinden waarvoor hij<br />

aangesteld wordt.<br />

Aan de voorlopige bewindvoerder kunnen door de rechter<br />

daarentegen meer verregaande bevoegdheden toevertrouwd<br />

worden. De voorlopige bewindvoerder kan namelijk de<br />

bevoegdheid krijgen om in de plaats te treden van de vereniging<br />

van mede-eigenaars en aldus bevoegdheden uit te oefenen die<br />

normaal gezien aan de algemene vergadering of de syndicus<br />

toekomen. In principe kan de syndicus enkel daden van bewaring<br />

en voorlopig beheer stellen, maar een voorlopige bewindvoerder<br />

moet gelet op de finaliteit van zijn mandaat in dergelijk geval<br />

tevens daden van beheer kunnen stellen.<br />

Indien de feitelijke omstandigheden het toelaten, sluit overigens<br />

niets uit dat de syndicus of de voorlopig syndicus als voorlopige<br />

bewindvoerder worden aangesteld.


19<br />

Zowel een voorlopig syndicus als een voorlopige bewindvoerder<br />

zijn tot slot aansprakelijk voor de uitvoering van hun taken. Zij<br />

dienen dan ook elk rekenschap en verantwoording af te leggen.<br />

De overeenkomst en de bezoldiging<br />

Ook de antwoorden op de vraag of na hun aanstelling een<br />

overeenkomst opgesteld moet worden met de voorlopig syndicus<br />

en de voorlopige bewindvoerder en op de vraag hoe zij vergoed<br />

worden, vloeien voort uit de finaliteit van hun mandaat.<br />

Tussen de voorlopig syndicus en de vereniging van medeeigenaars<br />

dient in principe een schriftelijke syndicusovereenkomst<br />

opgesteld en ondertekend te worden. In die overeenkomst wordt<br />

onder meer de vergoeding voor de voorlopig syndicus bepaald.<br />

Aangezien een voorlopige bewindvoerder daarentegen in de<br />

plaats treedt van de vereniging van mede-eigenaars, is er geen<br />

sprake van een (syndicus)contract. Naar analogie met Frans recht<br />

zou de voorlopige bewindvoerder dan ook beschouwd kunnen<br />

worden als een gerechtelijk mandataris. In Frankrijk worden zijn<br />

kosten en erelonen wettelijk bepaald, hetgeen (nog) niet geregeld<br />

werd door de Belgische wetgever.<br />

Het einde van het mandaat<br />

Het mandaat van de voorlopig syndicus eindigt bij het verstrijken<br />

van de duur waarvoor hij werd aangesteld of dooft uit wanneer hij<br />

de hem toevertrouwde taken heeft uitgevoerd. Voor de eventuele<br />

verlenging van zijn mandaat kan een specifieke regeling voorzien<br />

worden in de syndicusovereenkomst, maar is hoe dan ook een<br />

beslissing van de algemene vergadering van de vereniging van<br />

mede-eigenaars vereist. In principe kan de algemene vergadering<br />

de door haarzelf aangestelde voorlopig syndicus ook steeds<br />

ontslaan.<br />

Het mandaat van de voorlopige bewindvoerder eindigt tevens<br />

bij het verstrijken van de duur waarvoor hij werd aangesteld. Zijn<br />

mandaat kan enkel rechterlijk verlengd worden, indien dit nodig<br />

zou zijn.<br />

Verder kan enkel de rechter het mandaat van de gerechtelijk<br />

benoemde voorlopig syndicus of van de voorlopige<br />

bewindvoerder vroegtijdig beëindigen en kan enkel de rechter<br />

voorzien in hun eventuele vervanging, aangezien dit dient te<br />

gebeuren bij rechterlijke beslissing.<br />

Besluit<br />

Niettegenstaande de wettelijke verankering van het mandaat van<br />

de voorlopige bewindvoerder naast het mandaat van de voorlopig<br />

syndicus, was het alleszins de bedoeling van de wetgever dat<br />

slechts als laatste redmiddel beroep gedaan zou worden op een<br />

voorlopige bewindvoerder.<br />

Het is bovendien nog te vroeg om te kunnen evalueren of de<br />

functie van de voorlopige bewindvoerder effectief een geschikt<br />

middel is om een blokkering van de besluitvorming binnen de<br />

algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars op<br />

te lossen.<br />

In de praktijk zal de daaruit voorvloeiende vraag of het opportuun<br />

is om een voorlopig syndicus of een voorlopige bewindvoerder<br />

aan te stellen ten slotte steeds neerkomen op maatwerk, zodat u<br />

voor meer informatie terecht kunt bij Liesbet Van Gijsel (liesbet.<br />

INFO<br />

Mev. Liesbet Van Gijsel<br />

Advocaat<br />

Nelissen Grade Advocaten<br />

Hoofdkantoor Leuven<br />

Philipssite 5,<br />

Ubicenter (ingang B),<br />

2de verdieping,<br />

3001 Leuven<br />

T 016 22 24 73<br />

F 016 22 24 82<br />

liesbet.vangijsel@nelissengrade.<br />

com<br />

PROPERTYTODAY


20<br />

Trend voor <strong>2020</strong> en de<br />

toekomst: klein (samen)wonen<br />

‘Klein wonen’ zit al enkele jaren in de lift, maar in deze tijden van<br />

quarantaine, waarin gezinnen van 4 à 5 personen ‘24/7’ het huis<br />

met elkaar delen, en sommigen de muren na enkele weken op zich<br />

af zien komen, is het een topic dat relevanter is dan ooit tevoren.<br />

Hoe doe je dat, samenwonen op een kleine oppervlakte, zonder<br />

te veel van je me-time en privacy te moeten opofferen? Waar blijf<br />

je met al je spullen, als de ruimte bij wijze van spreken al voor<br />

driekwart gevuld is met mensen?<br />

Bekend en onbemind: Co-housen en co-wonen<br />

Gelukkig is de mens een creatief beestje, of hij er nu toe<br />

gedwongen wordt of niet. Onder andere co-wonen (iedere<br />

bewoner heeft zijn eigen woonunit, maar deelt wel de tuin,<br />

garage, ontspanningsruimte,...) en co-housing (keuken, badkamer,<br />

... worden ook gedeeld) zijn begrippen die in België en Nederlands<br />

al ingeburgerd geraakt zijn en in de toekomst nog aan belang<br />

zullen winnen. Beiden zijn t.o.v. het huren of kopen van een huis<br />

of appartement financieel voordelige manieren van wonen, zeker<br />

na afschaffing van de woonbonus, maar er komen helaas ook<br />

specifieke uitdagingen en ergernissen bij kijken.<br />

op termijn voor zal zorgen dat er conflicten optreden - men wil<br />

begrijpelijkerwijs niet elkaars rommel opruimen, hoe organiseer<br />

je je eigen spullen nog in de chaos? Discussies over wie wanneer<br />

naar televisie wil kijken, tot wie het eerst de douche in mag…<br />

Ook het financiële verhaal valt niet te onderschatten, en wat met<br />

schadegevallen? Het is allemaal toch net iets ongemakkelijker met<br />

vreemden dan met familieleden.<br />

Dezelfde mensen hebben desondanks weinig moeite met het<br />

inzien van de voordelen - op elkaars kinderen passen of een auto<br />

delen klinkt iedereen als muziek in de oren en ook het delen van<br />

verscheidene vaste kosten is een grote plus. Toch is dat alles niet<br />

genoeg om veel mensen te overtuigen. Oudere mensen zullen<br />

zeggen dat het iets is voor jongere mensen en vice versa. Er zijn<br />

gelukkig x-aantal verschillende soorten woonvormen, de ene al<br />

van intensievere aard dan de andere, en dus ook woonvormen,<br />

waarin je niet alles hoeft de delen. Dat vooroordeel zou moeten<br />

verdwijnen vooraleer co-housing en co-wonen echt een schot in<br />

de roos worden. Hoe dan ook valt het moeilijk te voorspellen of het<br />

iets voor jou is: Het is vooral een stap die je moet durven nemen.<br />

De banden aanhalen in de Kangoeroewoning<br />

Een stap in de richting van cohousen, die rekening houdt met de<br />

voorgaande tegenargumenten, is de kangoeroewoning. Een huis<br />

bouwen om opnieuw met je ouders/kinderen samen te wonen, en<br />

misschien komen zelfs de grootouders/kleinkinderen er bij! Je leeft<br />

onder één dak, maar toch gescheiden. Van compact wonen is er<br />

echter zelden sprake. Kangoeroewoningen zijn vaak omvangrijke<br />

bouwsels, maar je woont natuurlijk met een veelvoud van de<br />

gewoonlijke hoeveelheid aan mensen samen.<br />

Schema “samenhuizen” - onderscheid tussen cohousing en huisdelen.<br />

Dergelijke structuren bestaan zowel voor alleenstaanden als<br />

voor gezinnen, maar dezelfde principes gelden. Mensen die<br />

niet aan cohousing doen zien het gebrek aan privacy dan ook<br />

als voornaamste struikelblok, hoewel privacy voor iedereen iets<br />

anders betekent. Mensen zijn bang dat ze niet meer in hun pyjama<br />

naar tv zullen kunnen kijken of de wasruimte moeten delen. Voor<br />

de ander is het delen van een thuis gewoon te druk, nog een ander<br />

wilt al eens kunnen ventileren na een drukke dag op het werk en<br />

voelt zich niet comfortabel genoeg om dat te doen bij vreemden.<br />

Ze zien de keuken of het washok als hun terrein, omdat ze er toch<br />

meerdere keren per week hun ding moeten kunnen doen en<br />

een planning al eens in de war kan gegooid worden als er met<br />

huisgenoten rekening gehouden moet worden. Er moeten zaken<br />

georganiseerd worden, waar iemand die niet samenwoont nooit<br />

eerder aan heeft moeten denken. Er is ook de angst dat familiale<br />

problemen te veel een groepsaangelegenheid zullen worden en<br />

die inkijk in hun privéleven kunnen velen wel missen. Dit alles leidt<br />

tot te vermijden stress.<br />

Mensen verwachten ook dat intensiteit van het samenwonen er<br />

De regelgeving rond kangoeroewonen is helaas nog veel complexer<br />

dan voor co-housing. Een kangoeroewoning mag niet op elke<br />

locatie gebouwd worden en niet elke gemeente staat de bouw<br />

ervan toe. In de meeste gevallen mogen er maximaal 2 personen<br />

in de geïntegreerde zorgwoning wonen, waarvan er eentje 65+,<br />

zorgbehoevend, of beide is. De buidelwoning mag niet meer dan een<br />

derde van de woning in beslag nemen en er mag maar één eigenaar<br />

zijn. Bij de indeling en voorzieningen zijn er verschillende aspecten<br />

die in acht genomen moeten worden: komt de zorgwoning op het<br />

gelijkvloers? Inloopdouche? Hoe worden de energierekeningen<br />

geregeld? Er zal ook hier veel gecommuniceerd moeten worden,<br />

ondanks de familiale band.<br />

Een stevige contra die pas sinds de coronacrisis prominent naar voren<br />

komt is: wat met later? Wat als de zorgbehoevende inwoners overleden


21<br />

zijn? Als hier vooraf rekening mee gehouden wordt en verbouwingen<br />

ingecalculeerd worden voor “eens het zover is”, is de grootste miserie<br />

achter de rug. De vraag die echter gesteld kan worden met de<br />

retrospectieve virologische kennis die we overgehouden hebben aan<br />

de corona-uitbraak is of het überhaupt zo’n goed en verantwoordelijk<br />

idee is om nog onder één dak te leven met ouderen. Tenslotte kan<br />

je niet aan een virus ontsnappen als het bij je thuis verspreid wordt<br />

en breng je je familieleden op leeftijd rechtstreeks in gevaar. Het is<br />

allesbehalve zeker dat de uitbraak van het voorjaar <strong>2020</strong> het laatste is<br />

wat we van COVID-19 gehoord hebben.<br />

Onze Vlaams minister van Economie Hilde Crevits kwam al<br />

verschillende keren in de krant met haar Kangoeroewoning. Ze<br />

woont daarin samen met haar gezin, ouders en schoonouders,<br />

waarvan de laatste allemaal minstens zeventigers zijn. Helaas<br />

raakte één van hen besmet met het virus, waarop iedereen zich<br />

in zijn respectievelijke studio terugtrok. Het liep in het geval van<br />

minister Crevits wel goed af, maar mochten de omstandigheden<br />

anders geweest zijn, had de gevaarlijke besmetting al in de kiem<br />

gesmoord kunnen worden.<br />

je als vanzelf meer geld over om aan leuke dingen te spenderen!<br />

Kan je echter met een gezin op zo’n kleine oppervlakte wonen?<br />

Voor zowel de micro-appartementen als de tiny houses geldt<br />

natuurlijk hetzelfde verhaal: hoe zorg je ervoor dat die kleine<br />

ruimte optimaal benut wordt?<br />

Indeling en inrichting<br />

Compact wonen vergt heel wat denkwerk en creativiteit. Om<br />

te beginnen moet er bedachtzaam met deuren en gangen<br />

omgesprongen worden. Deuren worden door geperforeerde<br />

schermen of glaspartijen vervangen, waardoor het gevoel van<br />

ruimte niet verloren gaat - gangen hebben sowieso geen andere<br />

functie dan ruimtes verbinden, dus worden die vanzelfsprekend<br />

geschrapt. In nasleep van het weren van de deuren, zijn ook<br />

binnenmuren de kop van jut. Ook zij worden al snel door<br />

doorkijkwanden vervangen, om ruimtes van elkaar te scheiden,<br />

zonder donker te maken.<br />

Compact wonen in micro-appartementen<br />

Als gezin een woning delen met familie, vrienden of vreemden is<br />

allesbehalve evident. Toch hoef je om qua oppervlakte te downscalen<br />

én betaalbaar te wonen geen enorme toegevingen te doen op vlak<br />

van luxe. Het antwoord komt overgewaaid uit Azië, waar in steden<br />

als Tokyo en Hong Kong door de exponentiële bevolkingstoename<br />

en de onbetaalbare appartementen de nood aan kleine, snel<br />

assembleerbare appartementen resulteerde in de opkomst van het<br />

micro-appartement. Ze voelen futuristisch aan, maar zijn in Azië, de VS<br />

of de grote Europese steden al lang geen zeldzaamheid meer. Op een<br />

oppervlakte tussen de 15 en 40 m2 worden praktische oplossingen<br />

gevonden voor bedden, kasten, badkamers, en eettafels om de ruimte<br />

toch een comfortabele en luxueuze uitstraling te geven.<br />

Nakagin Capsule Tower, op 30 dagen tijd gebouwd in 1972<br />

Het volledige voorbije decennium werd het micro-appartement<br />

al als een van de meest prominent groeiende trends beschouwd.<br />

Meer nog, de idee van kleiner wonen evolueert nog voortdurend<br />

en reikt ondertussen ook al tot voorbij de stadsgrenzen: Sommigen<br />

bouwen hun micro-appartement gewoon op het platteland of bij<br />

gebrek aan wetgeving in de tuin van hun ouders - de zogenaamde<br />

tiny houses. De voordelen van deze kleine huisjes zijn niet van de<br />

minste: de ecologische voetafdruk gaat drastisch naar omlaag,<br />

de erg korte bouwtijd bespaart je stukken van mensen, het<br />

appartement is overzichtelijk en makkelijk te onderhouden, minder<br />

ruimte betekent minder plaats om spullen op te bergen, dus hou<br />

Meubilair, kasten in het bijzonder, wordt helemaal herdacht<br />

op maat van de ruimte in kwestie. Op- en inklap, uitschuifbaar,<br />

roteerbaar, het futurische kantje komt hier helemaal naar boven,<br />

maar multifunctionele ruimtes en geïntegreerde meubelen zijn<br />

onontbeerlijk als je klein wilt wonen. Mensen zijn op tal van<br />

manieren vindingrijk omgesprongen met wandkasten. Bureau’s,<br />

een televisie set-up, zelfs een trap kan volledig in het ontwerp<br />

geïntegreerd worden en zo ieder aspect van een ruimte met elkaar<br />

laten interageren.<br />

Door strategisch gebruik van kleuren en lichtinval (maar ook licht<br />

meubilair) en de ruimte op ooghoogte niet te massief in te vullen,<br />

zal een kleine ruimte nooit als klein aanvoelen.<br />

Indeling is één ding, inrichting een ander. Open kasten zijn niet<br />

aan te raden als je op een kleine ruimte al je spulletjes kwijt wil<br />

zien te geraken. Eén schuif kan een wereld van verschil maken. Je<br />

werkt bij gebrek aan horizontale ruimte dan ook beter in verticale<br />

richting. Niet enkel de kasten kunnen wat hoger reiken, hang je<br />

kaders en spiegels (ook een tip om ruimte te creëren) ook net die<br />

fractie hoger; je kamer zal er groter door lijken!


22<br />

Je zal minder meubels tentoon kunnen stellen, maar je zal wel<br />

beter bewuste keuzes kunnen maken. Je kan dat stuk dat je écht<br />

wilt makkelijker betalen én makkelijker combineren met de rest<br />

van het interieur. Kies daarbij ook niet voor te kleine meubels.<br />

Grote meubels doen de kamer groter lijken en zijn natuurlijk veel<br />

comfortabeler.<br />

Het is een complexe denkoefening. De flexibele parameters ‘m2’<br />

en ‘aantal inwoners’ lenen zich tot ontelbare (samen)woonvormen<br />

en designuitdagingen. Aan jou om voor jezelf uit te maken wat je<br />

voorkeur uitdraagt en er zelf mee aan de slag te gaan. Eén ding is<br />

zeker, ‘klein wonen’ is here to stay.<br />

VOLLEDIGE SERVICE VOOR ALLE VENTILATIESYSTEMEN<br />

SERVICE COMPLET POUR TOUS LES SYSTÈMES DE VENTILATION<br />

maintenance & filter<br />

+32 (0) 56 64 50 66 SALES@FILTERENCO.BE WWW.FILTERENCO.BE


van de<br />

mede-eigendom<br />

NIEUWE FORMULE<br />

Corona VRIJE<br />

omgeving<br />

Salon<br />

19<br />

NOV <strong>2020</strong><br />

BRUSSELS EXPO<br />

gratis toegang - entrée gratuite<br />

de la<br />

copropriété<br />

NOUVELLE FORMULE<br />

Environnement<br />

Covid SAFE<br />

NATIONAAL CONGRES VAN DE SYNDICI<br />

CONGRES NATIONAL DES SYNDICS<br />

Déjà le 4ème Salon de la Copropriété ! Le seul salon<br />

en Belgique entièrement dédié à la copropriété !<br />

Al de 4de editie van het Salon van de<br />

Mede-eigendom! Hét enige Salon in België<br />

uitsluitend besteed aan de mede-eigendom!<br />

• Groot B2B event over de mede-eigendom: uniek<br />

in België<br />

• Rechtstreekse contacten met de syndici<br />

• Gratis juridisch advies voor syndici en bezoekers<br />

• Nationaal congres van de syndici: gratis<br />

seminaries de volledige dag<br />

• Grootste netwerkmoment in mede-eigendom in<br />

België<br />

• Gratis catalogus met alle exposanten<br />

• Vermelding in het leveranciersgids van de medeeigendom<br />

in het magazine <strong>Property</strong> <strong>Today</strong><br />

Bestel je gratis ticket(s) online op<br />

www.salonvandemedeeigendom.be<br />

Wordt exposant ! Alle info vrijblijvend via<br />

contact@salonvandemedeeigendom.be<br />

Los je problemen als syndicus op en leer bij via de<br />

gratis seminaries en het groot netwerkmoment<br />

• Grand évènement B2B de la copropriété :<br />

exceptionnel en Belgique<br />

• Contacts directs avec les syndics<br />

• Avis juridiques gratuits pour les syndics et<br />

visiteurs<br />

• Congrès National du Syndic : séminaires gratuits<br />

toute la journée<br />

• Grand moment de réseautage<br />

• Catalogue gratuit de tous les exposants<br />

• Mention dans le Guide des Fournisseurs de la<br />

Copropriété dans le magazine <strong>Property</strong> <strong>Today</strong><br />

Commandez votre ticket gratuit en ligne sur<br />

www.salondelacopropriete.be<br />

Devenez exposant ! Toutes informations via<br />

contact@salondelacopropriete.be<br />

Problèmes de syndic résolus et instruisez-vous<br />

avec les séminaires gratuits et le super réseautage<br />

Nog geen exposant?<br />

Contacteer ons dan snel of vraag alle info via<br />

contact@salonvandemedeeigendom.be<br />

Vous n’êtes pas encore exposant?<br />

Contactez-nous au plus vite ou informez-vous sur<br />

contact@salondelacopropriete.be


24<br />

Het nationaal register voor<br />

gerechtsdeskundigen:<br />

quid voor de syndicus ?<br />

De wet van 10 april 2014 (B.S. 1 december 2016) bepaalde de<br />

oprichting van 2 nieuwe Belgische nationale registers, zijnde<br />

één voor gerechtsdeskundigen en één voor beëdigde vertalers,<br />

tolken en vertaler-tolken. Bij wet van 5 mei 2019 werden deze<br />

samengevoegd tot één register.<br />

De wet is belangrijk omdat ze de titels van gerechtsdeskundige en<br />

beëdigd vertaler-tolk invoert.<br />

Bovendien zullen de magistraten en politiediensten op termijn<br />

enkel nog beroep mogen doen op deskundigen en vertalerstolken<br />

ingeschreven in dit nationaal register. Deze nationale<br />

registers hebben een dubbele doelstelling, met name een<br />

kwaliteitsgarantie van de professionele vaardigheden van de<br />

gerechtsdeskundigen en beëdigde vertalers, tolken en vertalers/<br />

tolken en transparantie aangaande wie inzetbaar is.<br />

In afwachting van de definitieve inschrijving werd een voorlopige<br />

inschrijving mogelijk gemaakt. Het voorlopig register heeft als<br />

groot voordeel dat op korte tijd een inventaris wordt opgemaakt<br />

van alle deskundigen en vertalers-tolken die actief zijn op datum<br />

van de inwerkingtreding van de wet. Zij kunnen inschrijven via<br />

een applicatie van e-Deposit. Na het aanmaken van een profiel<br />

als deskundige of vertaler of tolk (de twee laatste hebben een<br />

apart profiel), kunnen zij zich inschrijven in het voorlopig register.<br />

Hiervoor volstaat een CV, een foto en het bewijs van vroegere<br />

aanstellingen. Voor meer informatie kan men terecht op de<br />

website van de FOD Justitie.<br />

Het voorlopig register is toegankelijk voor de gebruikers<br />

(magistraten, politiediensten en andere overheden) de leden van<br />

de rechterlijke orde. Het zal op korte termijn beschikbaar zijn voor<br />

de andere overheden en later en voor het grote publiek, zodra<br />

er voldoende deskundigen en vertalers-tolken zijn ingeschreven.<br />

Sinds de inwerkingtreding van de wet van 10 april 2014, gewijzigd<br />

bij de wet van 19 april 2017 en de wet van 5 mei 2019, geldt voor de<br />

gerechtsdeskundigen en de beëdigd vertalers, tolken en vertalerstolken<br />

een opnameverplichting op grond waarvan uitsluitend de<br />

personen die zijn opgenomen in dit register voortaan:<br />

• de titel van gerechtsdeskundige of van beëdigd vertaler/tolk<br />

mogen voeren;<br />

• kunnen worden aangesteld door de gerechtelijke overheden<br />

(behoudens wettelijke uitzonderingen).<br />

Tot 30 november 2021 zijn er 2 types van opname:<br />

1. Een voorlopige opname<br />

De voorlopige opname biedt de personen die al vóór 1 december<br />

2016 actief waren als gerechtsdeskundige of beëdigd vertaler, tolk<br />

of vertaler-tolk de mogelijkheid om hun activiteit voort te zetten<br />

en daarbij de nodige stappen te ondernemen voor hun definitieve<br />

opname.<br />

Sinds de wet van 5 mei 2019 is ook een voorlopige opname<br />

mogelijk voor wie aan de bekwaamheidsvoorwaarden voldoet<br />

maar nog geen juridische opleiding heeft gevolgd. Deze opname<br />

zal slechts geldig zijn tot 30 november 2021.<br />

Na die datum zullen alle personen die willen blijven werken als<br />

gerechtsdeskundige of beëdigd vertaler en/of tolk een ‘definitieve’<br />

opname in het register moeten hebben aangevraagd. (zie<br />

overgangsbepalingen)<br />

2. Een ‘definitieve’ opname<br />

Wij spreken over een ‘definitieve’ opname wanneer de minister van<br />

Justitie, op grond van het advies van de aanvaardingscommissie,<br />

een positieve beslissing inzake opname heeft genomen, in de<br />

vorm van een ministerieel besluit. Deze opname zal geldig zijn<br />

voor een periode van 6 jaar te rekenen vanaf de beslissing van de<br />

minister van Justitie.<br />

Voor een ‘definitieve’ opname in het nationaal register moeten de<br />

kandidaten hebben aangetoond dat zij voldoen aan alle wettelijk<br />

vereiste opnamevoorwaarden, met inbegrip van het getuigschrift<br />

juridische kennis. Hun dossier moet ook onderzocht zijn door de<br />

aanvaardingscommissie.<br />

In een beperkt aantal uitzonderlijke gevallen – urgentie, bij gebrek<br />

aan deskundigen of vertalers, tolken met de juiste specialisatie in<br />

het nationaal register of wanneer de specialisatie niet is voorzien<br />

in het nationaal register – kan Justitie iemand aanstellen die niet<br />

opgenomen is in het nationaal register.<br />

Het nationaal register is ingedeeld in 22 domeinen. Deze zijn op hun<br />

beurt ingedeeld in specialisaties. De functie van syndicus is opgenomen<br />

onder het domein onroerend goed en de specialisatie vastgoedbeheer.<br />

Validatieprocedure van de aanvragen tot<br />

‘definitieve’ opname<br />

De aanvragen tot opname in het openbaar register worden<br />

voorgelegd aan het advies van een aanvaardingscommissie. Er zal<br />

voorafgaandelijk een moraliteitsonderzoek worden aangevraagd<br />

bij de bevoegde gerechtelijke overheid.<br />

De aanvaardingscommissie moet aan de minister van Justitie een<br />

advies over de aanvraag tot opname uitbrengen op basis van de<br />

analyse van de kennis en de vakbekwaamheid die noodzakelijk<br />

zijn voor de uitoefening van de opdracht als gerechtsdeskundige<br />

of beëdigd vertaler/tolk alsook op grond van de deontologische<br />

regels die gelden in het kader van die rol.<br />

Zodra de opname is gevalideerd, worden de kandidaten<br />

verzocht de eed af te leggen. Na de eedaflegging, ontvangen de<br />

gerechtsdeskundigen een (nieuwe) legitimatiekaart.


25<br />

Titelbescherming laat nog te wensen over<br />

De opname van wetsartikelen over beëdigd gerechtsdeskundigen<br />

in het Gerechtelijk Wetboek is onmiskenbaar een grote stap voor<br />

de erkenning van het beroep. Toch laat de titelbescherming<br />

van gerechtsdeskundigen nog te wensen over. De titels van<br />

gerechtsdeskundige zijn immers strafrechtelijk niet beschermd.<br />

Noch het Gerechtelijk Wetboek, noch de wet van 10 april 2014,<br />

zoals gewijzigd, voorzien een sanctie op het aannemen van<br />

voornoemde titels. Het aannemen van de titel van beëdigd<br />

gerechtsdeskundige blijkt evenmin strafbaar als een aanmatiging<br />

van ambt of titel.<br />

Het valt te betreuren dat men in de wetgeving geen sanctie heeft<br />

voorzien voor het aannemen van de titel van gerechtsdeskundige.<br />

Wie zich niet in het nationaal register laat opnemen, kan immers<br />

ook niet worden afgeschrikt met een schorsing of schrapping<br />

of uit dat register. Dit zet de deur open voor misbruiken. Ter<br />

vergelijking: wie zich in Duitsland uitgeeft voor ‘algemeen beëdigd<br />

gerechtstolk’ zonder daartoe bevoegd te zijn, stelt er zich bloot<br />

aan een administratieve boete tot 3.000 euro.<br />

Uit de antwoorden van minister Koen Geens op een recente<br />

parlementaire vraag van volksvertegenwoordiger Stefaan Van<br />

Hecke blijkt dat enkele noodzakelijke uitvoeringsbesluiten bij de<br />

wetgeving nog in volle voorbereiding zijn.<br />

INFO<br />

Mevr. Dominique Krickovic<br />

Directrice UVS -<br />

Unie van Syndici<br />

In samenwerking met<br />

Dhr Toon Lysens<br />

Erevoorzitter rechtbank<br />

van koophandel Tongeren<br />

PROPERTYTODAY<br />

Nieuw wetsvoorstel :<br />

hoedanigheid van consument<br />

voor de VME’s !<br />

Op 23 juni <strong>2020</strong> werd een wetsvoorstel ingediend tot wijziging<br />

van het Burgerlijk Wetboek, teneinde bepaalde verenigingen van<br />

mede-eigenaars de hoedanigheid van consument te verlenen.<br />

De tekst van dit voorstel kan je terugvinden op de rubriek<br />

“Documentatie & Rechtspraak” van de website www.uvsyndici.be<br />

van de beroepsfederatie UVS (Unie van Syndici).<br />

De vereniging van mede-eigenaars bestaan voor het merendeel<br />

uit individuele mede-eigenaars die, wanneer zij als individu<br />

optreden, de hoedanigheid van consument hebben.<br />

De VME daarentegen, mag die hoedanigheid niet hebben.<br />

Daardoor kunnen sommige bedrijven en leveranciers van de VME<br />

abnormaal ongunstige voorwaarden opleggen.<br />

Zoals de beroepsfederatie UVS (Unie van Syndici) het al jaren<br />

verkondigt, is deze situatie discriminerend ten opzichte van de<br />

VME. De indieners van dit wetsvoorstel delen het standpunt<br />

van de UVS en stellen derhalve voor de vereniging van medeeigenaars<br />

de hoedanigheid van consument te verlenen. Echter is<br />

de voorwaarde dat minstens de helft van de totale waarde van de<br />

gemeenschappelijke delen eigendom is van mede-eigenaars die<br />

de hoedanigheid van consument kunnen aanvoeren.<br />

INFO<br />

Mevr. Dominique Krickovic<br />

Directrice UVS - Unie van<br />

Syndici<br />

Dhr. Christian Louwagie<br />

Gedelegeerd Bestuurder UVS -<br />

Unie van Syndici<br />

info@uvsyndici.be<br />

www.uvsyndici.be<br />

PROPERTYTODAY<br />

SYNDIC Channel<br />

NIEUW IN MEDE-EIGENDOM IN BELGIË!<br />

Kijk op YouTube naar de SYNDIC Channel, wordt nu snel aangevuld.


26<br />

Omgaan met verbale agressie<br />

op de algemene vergadering.<br />

Een van de voornaamste taken van de syndicus is het organiseren<br />

en begeleiden van de algemene vergadering.<br />

Een algemene vergadering gaat in de praktijk vaker dan nodig<br />

gepaard met spanningen die, wanneer ze niet tijdig en correct in<br />

de kiem gesmoord worden, kunnen resulteren in verbale agressie.<br />

Dit artikel tracht u enkele tips & tricks bij te brengen om op een<br />

correcte wijze om te gaan met verbale agressie op de algemene<br />

vergadering en ze daar waar mogelijk te voorkomen of te<br />

beperken.<br />

GOEDE COMMUNICATIE IS DE BESTE CONFLICTPREVENTIE<br />

1. Een syndicus is ten aanzien van de algemene vergadering van<br />

mede-eigenaars een communicator.<br />

Iedere communicatie heeft vier aspecten waarmee de<br />

communicator bij het overbrengen van een boodschap rekening<br />

dient te houden : een inhoudelijk aspect, een expressief aspect,<br />

een relationeel aspect en een appellerend aspect.<br />

Het inhoudelijk aspect van communicatie betreft de materiële<br />

gegevens die de communicator wil overbrengen. Hier is helderheid<br />

van groot belang. Zo dient de boodschap die u als syndicus tijdens<br />

een algemene vergadering wenst over te brengen begrijpelijk,<br />

eenduidig en coherent te zijn. (de recente PowerPoint met<br />

bijhorende uitleg van de Nationale Veiligheidsraad is een perfect<br />

voorbeeld van hoe het niet moet)<br />

Het expressief aspect van communicatie betreft de boodschap<br />

die de communicator overbrengt door middel van zijn houding<br />

en de eigen emotie die hij toont. Zo kan een syndicus tijdens een<br />

algemene vergadering onbedoeld prijsgeven dat hij/zij nogal<br />

gespannen is, hetgeen de indruk kan opwekken bij de medeeigenaars<br />

dat hij/zij de zaken niet onder controle heeft.<br />

Het relationeel aspect betreft de manier waarop partijen met<br />

elkaar omgaan. Communicatie kan verschillend zijn naargelang<br />

de band die de partijen met elkaar hebben. Indien u als syndicus<br />

vaak in contact treedt met de voorzitter van de raad van medeeigendom<br />

zal u met hem op een andere manier omgaan dan met<br />

een nieuwe mede-eigenaar.<br />

Het appellerend aspect betreft de verwachtingen die de<br />

communicator heeft ten aanzien van de verkrijger van de<br />

boodschap. Deze verwachtingen kunnen uitgesproken zijn maar<br />

ook verborgen. Zo kan u als syndicus bepaalde persoonlijke<br />

verwachtingen hebben tijdens een algemene vergadering waarop<br />

gestemd zal worden over de vervanging van het gebrekkige<br />

buizenstelsel, dat u het nodige overwerk bezorgt.<br />

Het is van groot belang dat u als syndicus bewust bent van de vier<br />

aspecten van communicatie. U dient hier op de gepaste wijze mee<br />

om te gaan om verbale agressie op een algemene vergadering ten<br />

allen tijde te vermijden of te voorkomen.<br />

2. Bij het overbrengen van een boodschap dient u als syndicus<br />

er verder rekening mee te houden dat 93% van uw boodschap<br />

non-verbaal zal worden overgebracht.<br />

U dient zich ervan bewust te zijn dat de inhoud van uw nonverbale<br />

boodschap anders kan worden gepercipieerd dan de<br />

inhoud van uw verbale boodschap.<br />

Zo kan een mede-eigenaar de indruk krijgen dat er niet naar hem/<br />

haar wordt geluisterd omdat u zich als syndicus niet naar hem/<br />

haar toe draait, dit terwijl uw boodschap evenzeer aan die medeeigenaar<br />

gericht is.<br />

3. LSD, deze drie gespreksvaardigheden kunnen u als syndicus<br />

helpen bij het verbeteren van de kwaliteit van uw communicatie:<br />

Luisteren, Samenvatten en Doorvragen.<br />

Indien een conflict rijst tijdens een algemene vergadering, is<br />

dit vaak het gevolg van opgekropte frustraties. De lift moest<br />

afgelopen maanden vier keer hersteld worden, die ene medeeigenaar<br />

blijft ondanks alle waarschuwingen toch zijn fiets in de<br />

hal zetten, de bassen van mijn bovenbuur staan steeds te luid, enz.<br />

U kan hier als syndicus soelaas bieden aan de mede-eigenaars door<br />

een luisterend oor te bieden. Vaak vermindert de opgebouwde<br />

frustratie wanneer men het gevoel heeft dat er geluisterd wordt.<br />

Het is hierbij van belang dat u als syndicus “Actief Luistert”. Dit<br />

houdt in dat u de mede-eigenaar laat uitpraten en hem/haar niet<br />

onderbreekt, maar ook dat u door middel van uw gedrag aantoont<br />

dat u “Actief Luistert”. U kan dit bijvoorbeeld doen door het maken<br />

van notities, oogcontact, knikken of hummen ter bevestiging van<br />

wat de mede-eigenaar zegt.<br />

Nadat de mede-eigenaar is uitgepraat kan u als syndicus de<br />

gespreksvaardigheid “Samenvatten” toepassen. U zal in uw eigen<br />

woorden hernemen wat de mede-eigenaar zojuist gezegd heeft<br />

om op die manier nuttige informatie te verzamelen.<br />

Nadien kan u als syndicus “Doorvragen”. Door middel van het<br />

doorvragen kan u vaagheden helder maken, het nuttige van het<br />

onnuttige scheiden en tegenstrijdigheden oplossen.<br />

Vermijd bij voorkeur het gebruik van de vraag “Waarom”,<br />

aangezien deze vraag verwijtend kan overkomen bij de medeeigenaar.<br />

Focus op neutrale, korte en uitnodigende vragen zoals<br />

“Hoe kunnen wij dit probleem voor u verhelpen?”<br />

PRAKTISCHE TIPS<br />

Voorafgaandelijk aan de algemene vergadering.<br />

4. Bereid de algemene vergadering grondig voor.<br />

Zoals hierboven reeds uitvoerig besproken heeft het relationele<br />

aspect van communicatie een grote invloed bij het overbrengen<br />

van een boodschap.<br />

Het is dan ook voor u als syndicus belangrijk te weten wie er voor u<br />

in de vergaderruimte zit en in welke hoedanigheid.<br />

Wat is de verhouding tussen de aanwezige mede-eigenaars? De<br />

lawaaimaker tegenover de schuchtere persoon? Zijn er mede-eigenaars


27<br />

vertegenwoordigd bij volmacht? Zijn deze volmachten geldig?<br />

5. Verschaf de nodige informatie.<br />

De oorzaak van conflicten tijdens een algemene vergadering is<br />

vaak een gebrek aan informatie of een verkeerde interpretatie van<br />

de informatie die voorhanden is.<br />

Elke mede-eigenaar heeft nochtans recht op inzage in documenten<br />

zoals: offertes van aannemers, mededeling van processtukken,<br />

achterstallen, volledige coördinaten van andere mede-eigenaars enz.<br />

Een syndicus kan dit probleem grotendeels ondervangen door<br />

het online ter beschikking stellen van alle informatie die de medeeigenaars<br />

aanbelangt.<br />

Indien een online platform niet tot de mogelijkheden behoort<br />

dient de syndicus te benadrukken dat de mede-eigenaars steeds<br />

alle documentatie kunnen inkijken op het kantoor van de syndicus<br />

en dat de syndicus de nodige informatie kan en zal verschaffen.<br />

Als specifieke omstandigheden zich voordoen verdient het<br />

aanbeveling een specialist ter zake de omstandigheden te<br />

laten toelichten tijdens de algemene vergadering. Zo kan een<br />

technische deskundige de noodzaak van een belangrijke renovatie<br />

toelichten of de advocaat van de VME wat de stand van zaken is<br />

in een hangend rechtsgeding. Dat laat de mede-eigenaars toe<br />

zelf opheldering te verkrijgen over alle vragen die zij nog zouden<br />

hebben met betrekking tot die aangelegenheden.<br />

Tijdens de algemene vergadering.<br />

6. Wees bewust van alle aspecten van je communicatie.<br />

Zoals hierboven reeds uitvoerig besproken bevat alle communicatie<br />

vier aspecten. Wees bewust van deze aspecten tijdens de<br />

algemene vergadering en pas de LSD gespreksvaardigheden toe<br />

om tot duidelijke en coherente communicatie te komen.<br />

7. Wees zacht tegen de mens, maar hard tegen het probleem.<br />

Behoud als syndicus steeds uw koel bloed.<br />

Als begeleider van de algemene vergadering bent u de sleutel tot<br />

de de-escalatie van de aanwezige spanningen of conflicten.<br />

Bied de mede-eigenaars een oplossingsgerichte aanpak en<br />

een luisterend oor. Verleg de aandacht van het conflict naar de<br />

oplossing.<br />

8. Focus op de belangen, niet op de standpunten.<br />

In geval een conflict tijdens de algemene vergadering toch de<br />

bovenhand heeft gekregen, pak dit dan oplossingsgericht aan.<br />

Het is mogelijk dat mede-eigenaars onderling in discussie treden,<br />

maar ook dat zij met u als syndicus in discussie treden.<br />

In dit geval is het belangrijk dat u focust op de belangen die er aan<br />

tafel aanwezig zijn, waarbij u zich de vraagt stelt: “Wat is voor elke<br />

mede-eigenaar belangrijk”.<br />

U moet hierbij als syndicus abstractie maken van de standpunten die<br />

de mede-eigenaars naar voor brengen. Zo kan een mede-eigenaar<br />

die al meerdere lekken in zijn/haar appartement heeft gehad een<br />

uiteenzetting brengen van waar het lek volgens hem/haar zit en wie<br />

de schuldige is. Wat is het belang? Dat het lek wordt opgespoord en<br />

hersteld, dus dat de VME snel een goede, diligente loodgieter aanstelt.<br />

Indien de gemoederen toch te hoog oplopen doet u er als syndicus<br />

goed aan om de algemene vergadering even te schorsen. De<br />

mede-eigenaars kunnen dan een luchtje scheppen en bedaren<br />

om nadien het probleem oplossingsgericht aan te pakken.<br />

9. In geval van aanwezigheid van een advocaat, deurwaarder of<br />

privaat deskundige.<br />

De loutere aanwezigheid van een advocaat, deurwaarder of<br />

privaat deskundige, die een individuele mede-eigenaar vergezelt<br />

op een algemene vergadering kan de gemoederen doen oplaaien.<br />

Het is van groot belang dat u als syndicus in zo’n situatie de<br />

bovenhand van het gesprek behoudt.<br />

Het is dan ook aanbevolen om aan het begin van de algemene<br />

vergadering, zelf of via de voorzitter luid en duidelijk voor<br />

alle aanwezigen, te benadrukken dat de aanwezige derde de<br />

vergadering niet mag monopoliseren.<br />

Na de algemene vergadering.<br />

10. Wees nauwkeurig bij het opstellen van het proces-verbaal<br />

van de algemene vergadering.<br />

Zeker als er conflicten zijn geweest, is het erg belangrijk reeds op<br />

het einde van de algemene vergadering te kunnen beschikken<br />

over adequate notulen. Die worden bij voorkeur beperkt tot de<br />

agendapunten en de beslissingen die de algemene vergadering<br />

heeft genomen. Het is niet nodig melding te maken van discussies<br />

of incidenten die zich hebben voorgedaan.<br />

Die notulen kunnen dan na korte tijd aan het bureau ter<br />

ondertekening worden voorgelegd alsook aan de nog aanwezige,<br />

-gewoonlijk bij het conflict betrokken,- mede-eigenaars.<br />

De beknoptheid van de notulen vermijdt dan nutteloze<br />

achterhoedegevechten.<br />

CONCLUSIE<br />

Als syndicus oefent U dikwijls een doorslaggevende invloed<br />

uit op het verloop van de algemene vergadering. Bereid die<br />

zeer goed voor. Besef dat Uw wijze van communicatie de toon<br />

van de vergadering zet. Heb oog voor de vier aspecten van Uw<br />

communicatie en van die van de mede-eigenaars.<br />

Pas de LSD technieken toe en zorg dat U op voorhand de<br />

aanwezigen de regels van goede en respectvolle communicatie<br />

in herinnering brengt. Maak beknopte notulen, zodat er geen<br />

nutteloze discussies ontstaan over wat er al dan niet tijdens de<br />

vergadering werd gezegd.<br />

INFO<br />

Laura Meuwissen<br />

Advocaat en erkende<br />

bemiddelaar<br />

AGREMENTOR ANTWERP<br />

Jan van Rijswijcklaan 66<br />

2018 Antwerpen<br />

lm@agrementor.eu<br />

antwerp@agrementor.eu<br />

T 03 248 65 47<br />

www.agrementor.eu<br />

PROPERTYTODAY


Meer dan<br />

2 miljoen<br />

referenties<br />

in Europa<br />

INTERCOM<br />

ZONDER<br />

KABELGEDOE?<br />

Da’s simpel! Dankzij 1 simkaart meer<br />

dan 100 appartementen verbonden<br />

en beheerd. Geïnstalleerd in 4 uur,<br />

zonder kabels.<br />

Intratone. Het intercomsysteem waar iedereen bij wint.<br />

Geniet nu van alle voordelen van<br />

een Intratone intercomsysteem:<br />

· geen geboor of kabels<br />

· in 4 uur operationeel<br />

· onbeperkt beheer vanop afstand, in realtime<br />

· veilig en comfortabel in gebruik<br />

Een demo voor<br />

uw appartementen?<br />

Maak een afspraak met<br />

Dieter Denooze via 0493 99 58 33<br />

of ddenooze@intratone.be.<br />

intercom zonder gedoe.be<br />

www.intratone.com

Hooray! Your file is uploaded and ready to be published.

Saved successfully!

Ooh no, something went wrong!