VvE Magazine - november 2020 VvE Belang

www.mitsubishi-liften.nl/m-use
“Ja, wij zijn voordeliger uit. De jaarlijkse
kosten van € 900 zijn lager dan voorheen.
Exclusief het voordeel van de energie.
Dat is een aardige besparing.”
Kees ten Hove, VvE beheerder.
Minimaal €15.000 besparen
op je lift en onderhoud?
“De lift blijft eigendom van Mitsubishi, en dat is prima. Waarom zou je
zoiets duurs willen aanschaffen. Tevens hoeven wij ons de komende
jaren niet meer druk te maken over hoge onderhoudskosten”
Hans Stroink VvE St. Hubertus Ede
Eerlijke spreiding van de kosten over huidige en
toekomstige gebruikers
Gegarandeerde beschikbaarheid
voor 40 jaar
Transparante afrekening op basis
van daadwerkelijk gebruik
€0 initiële investering bij
gebruik van M-Use®
Meer klanten over M-Use®, de uitgebreide brochure
en een vrijbijvende liftinspectie vind je op:
www.mitsubishi-liften.nl/m-use
Je kunt ook ons direct bereiken op
0318 586 586 of info@mitsubishi-liften.nl
VOORWOORD
F.G.M. Schuurs
voorzitter VvE Belang
WONINGTEKORT
is niet de schuld
van senioren!
Volgens minister Kajsa Ollongren is het allemaal
niet zo moeilijk. Als nu gewoon al die
senioren in eengezinswoningen verhuizen
naar een leuk appartement, zijn er opeens
heel veel woningen beschikbaar voor de
nieuwe generatie. Probleem opgelost! De
minister schreef dat in een brief die medio
augustus jl. werd verstuurd. Die uitspraak
schoot veel senioren in het verkeerde keelgat.
Logisch, want zo simpel is het natuurlijk niet.
Dat bleek ook wel uit het overweldigende
aantal reacties op de ministeriële brief.
‘Beledigend voor senioren’, ‘wat voor beleid is dit?’, ‘wie vraagt eindelijk eens naar
onze woonwensen?’ waren maar enkele van de reacties. Terecht natuurlijk, want de
minister doet precies het tegenovergestelde van wat nodig is in ons land. Overal in
Nederland wordt gepleit voor initiatieven als ‘knarrenhoven’ (zie het artikel op pagina
10) waar ouderen én jongeren - dicht bij voorzieningen - tegen aanvaardbare prijzen
samen kunnen wonen en waar sociale contacten vanzelfsprekend zijn. Huur of koop;
als die woningen er maar komen. En dat gebeurt nog veel te weinig, want het dogma
van binnenstedelijk bouwen is stevig verankerd. Niet bouwen ‘in het groen’, ook al is
dat groen een zwaar verpauperd randje aan de bebouwde omgeving. De hoge grondprijzen
helpen ook al niet. Dus kunnen de ouderen nergens heen – en de jongeren
ook niet.
Dus, minister Ollongren: geef nu niet de schuld aan de ouderen als u de oorzaak zoekt
van het gebrek aan doorstroming. Het probleem is aanzienlijk groter!
Naar een appartement
Trouwens: welke oudere gaat zijn gerieflijke, vrijwel afbetaalde eengezinswoning
opgeven voor een veel kleiner appartement waarvoor hij dan ook nog eens veel geld
moet betalen?
Ik weet het: in het hogere segment lukt dat prima. Dure appartementen en luxe
penthouses gaan als warme broodjes over de toonbank. Maar die keuze hebben lang
niet alle senioren in ons land. En het gaat wel om zo’n 7,5 miljoen mensen van middelbare
leeftijd of ouder. Het Economisch Instituut voor de Bouw heeft berekend dat
slechts twee procent van de ouderen wil verhuizen naar een appartement. En pas als
ze een jaar of 80 zijn en de gebreken toenemen.
Dan is er dus iets grondig mis, want appartementen zijn natuurlijk ideaal voor ouderen:
geen trappenlopen meer, geen tuin(onderhoud) en steeds vaker levensloopbestendig
gebouwd. Maar ook: veel te duur. Nieuwbouwappartementen onder de
drie ton zijn nauwelijks te vinden.
Beleid gevraagd!
De oorzaken zijn divers: hoge grondprijzen, gebrek aan samenwerking tussen de
betrokken partijen en vooral: een groot gebrek aan visie. De plannen die gepresenteerd
werden op Prinsjesdag, zijn voorzichtig als een kentering te beschouwen. De minister
kondigde immers aan dat zij niet alleen inzet op de bouw van 845.000 woningen tot
2030, maar ook omdat ze de regie naar zich toe trekt. En de eerder gesloten ‘woondeals’
wil ze ook echt gaan uitvoeren. Er komt misschien zelfs een Rijksontwikkelbedrijf.
Woningbouwcorporaties krijgen meer armslag om goedkope en middeldure
huur- en koopwoningen te bouwen. Zou het nu dan toch de goede kant op gaan?
VvE MAGAZINE NOVEMBER 2020 #4 3
INHOUD #4-2020
4 ‘Van Belang’
Kees Oomen over de betaalbaarheid
van de energietransitie
8 Seniorenhuisvesting in de toekomst
10 De Knarrenhof
BIJZONDERE APPARTEMENTEN
16 De Verbinding Ede
JURIDISCH
28 Leidingen: individueel of
gemeenschappelijk?
30 Op- en aanbouwen
33 Van de rechter: ruzie over de schutting
34 Een AED voor de VvE?
COLUMNS
7 Houtstookhype
door Syp Wynia
37 De jubelton
door mr. B. Zwaveling
59 Taxatie: het eigenaarsbelang
BIJZONDERE ORGANISATIE
22 Stichting Veilig Dak Nederland
VERZEKERINGEN
40 Centraal Beheer:
verzekering zonnepanelen
BOUWKUNDIG
42 Stijgende prijzen en uw MJOP
44 Renovatie van De Paasberg in
Oosterbeek
48 Natte gevels bij VvE Westkust in
Egmond
50 Renovatie en verduurzaming De Koch
in Haarlem
53 De schilder en de btw
54 Elektronische sleutelsystemen en AVG
57 Vraag het aan het Liftinstituut
ENERGIEBESPAREN
60 Aardgasloos appartement in twee
maanden
62 Prof. Andy van den Dobbelsteen over
verduurzaming
66 Zonnepanelen voor VvE De Buitenplaats
in Breda
72 VvE Palmerswaerdt in Rhenen
verduurzaamd
75 Nieuw energielabel op 1 januari 2021
78 Teruggave energiebelasting
80 Btw op zonnepanelen
EN VERDER
12 Het zijn toch je buren
24 Paulus Jansen lid College Deskundigen
25 Wohnen in Eigentum
96 De Landelijke Week van de VvE
100 Veelgestelde juridische vragen
101 Veelgestelde bouwkundige vragen
104 Evenementenagenda en colofon
105 Dienstenpagina
106 Nieuwsflitsen

VAN BELANG
4 VvE MAGAZINE NOVEMBER 2020 #4 5
IN DEZE RUBRIEK BEHANDELT VVE
BELANG-DIRECTEUR KEES OOMEN
KWESTIES IN HET DOMEIN VAN
DE VVE. ONDERWERPEN DIE HIJ
BESPREEKT MET DE OVERHEID,
BELANGENBEHARTIGERS OF
MARKTPARTIJEN. DEZE KEER:
KLIMAATAKKOORD VOOR DE VVE
Het kraakt en
het piept in het
Klimaatakkoord
De eerste scheuren worden zichtbaar
Belangrijke uitgangspunten voor het realiseren van de energietransitie, zoals beschreven in het Klimaatakkoord,
zijn niet haalbaar. Dat is de afgelopen weken overduidelijk geworden. Maar dat is nog niet alles:
er zijn meer belemmeringen en die zijn behoorlijk fundamenteel. En elke keer staat één onderwerp met stip
op één: betaalbaarheid van de energietransitie, gevolgd door draagvlak en kennis.
Op 28 september jl. schreef minister
Kajsa Ollongren de Tweede Kamer een
brief die maar liefst 29 pagina’s telt.
Daarin geeft ze de stand van zaken
weer van het Klimaatakkoord binnen de
gebouwde omgeving. De tekst van de
brief is bijna net zo lang als de tekst van
het Klimaatakkoord voor de Gebouwde
Omgeving. Bij de brief is een lijst met
belemmeringen opgenomen.
Twee zaken vallen op: op de eerste
plaats stopt het ministerie met het verder
ontwikkelen van de zogenaamde
gebouwgebonden financiering.
Die werd gezien als hét kerninstrument
om de transitie voor een grote groep
Nederlanders mogelijk te maken. Op
de tweede plaats staat de norm van
woonlastenneutraliteit sterk onder
druk; zeker na de publicatie van het
PBL-rapport van 24 augustus 2020 met
als titel ‘Woonlastenneutraal koopwoningen
verduurzamen’. Het beginsel
van woonlastenneutraliteit is het paradepaardje
van de beleidsmakers en
de politiek voor de uitvoering van het
Klimaatakkoord binnen de gebouwde
omgeving.
Wat de overige belemmeringen betreft:
op 11 maart jl. is een motie van de VVD
en 50+ aangenomen. Korte inhoud:
de gemeente kan woningeigenaars
niet dwingen om van het aardgas af
te gaan. Hierover rept de minister
overigens niet in haar brief.
De bijzettafel
Begin 2018 startten de onderhandelingen
over het Klimaatakkoord. Toen
de tafelschikking werd gemaakt voor
de gebouwde omgeving, was er geen
plaats voor mij. Ik kreeg een plaats
aan een van de subtafels, in de wandelgangen
ook wel ‘bijzettafels’ genoemd.
Deze subtafel had als naam ‘Financiering
en normering’. Destijds was ik in
mijn wiek geschoten dat we niet aan
de hoofdtafel zaten; achteraf kan ik
zeggen dat het werk en het onderwerp
van de subtafel zo essentieel waren dat
het welslagen van de plannen van de
hoofdtafel afhangt van juist díe ‘bijzettafel’.
Wat er gebeurde tijdens de onderhandelingen,
was al snel duidelijk.
Een strakke agenda en een ambitieus
niveau. Het doel heiligt de middelen.
Iedereen was doordrongen van het
probleem van betaalbaarheid.
Er werd getoetst op haalbaarheid,
maar voorzichtig. Er moest nog veel
uitgezocht worden. Zelf heb ik in het
kader van de betaalbaarheid de noodzaak
van subsidies ingebracht. Maar
dat woord was ‘not done’. De plannen
moesten zichzelf betalen.
Al eerder heb ik het geschreven: we
zijn niet in staat om de kosten van een
spoorverbinding of een metrolijn redelijk
nauwkeurig uit te rekenen. Kunnen
we dan wel de hele verbouwing van
een land over een tijdsbestek van 30
jaar uitrekenen? Ik geloof er helemaal
niets van!
Woonlastenneutraal
Terug naar de Kamerbrief van 28
september.
Het Klimaatakkoord voor de Gebouwde
Omgeving is gebouwd op een aantal
pijlers. Een daarvan is het uitgangspunt
van woonlastenneutraliteit. Dat wil
simpelweg zeggen: het gelijk blijven
of lager worden van de maandelijkse
lasten voor energie en hypotheek
of huur. Anders gezegd: de rente en
aflossing van de investering zijn gelijk
aan c.q. lager dan de besparing op de
energielasten (en onderhoud). In het
PBL-rapport lezen we: “Woonlastenneutraliteit
vormt het uitgangspunt in
de energietransitie. Berekeningen in
dit rapport tonen aan dat woonlastenneutraal
nog niet betekent dat de
gerealiseerde besparingen op de lange
termijn opwegen tegen de daarvoor
te plegen investeringen. Aangetoond
wordt dat huishoudens die hun woning
vanaf label D energieneutraal maken
met schillabel B een investering tot
ongeveer € 40.000 moeten doen om
een totale besparing te realiseren van
ongeveer € 16.000. Maandelijks besparen
deze huishoudens tot wel € 50
ten opzichte van wanneer zij niets
zouden doen. Maar 30 jaar lang € 50
per maand weegt niet op tegen de
investering vooraf van € 40.000. […]
Woonlastenneutraliteit vormt voor een
financieel aantrekkelijk plaatje daarom
een noodzakelijke, maar op zichzelf
onvoldoende voorwaarde.”
Het rapport vervolgt dan met de zin:
“Zonder subsidies is de verduurzaming
van het eigenwoningbezit financieel
gezien voorlopig niet haalbaar.”
En zie daar: laat ik nou aan de onderhandelingstafel
subsidies als instrument
geopperd hebben. Maar de geesten
waren er kennelijk nog niet rijp voor.
Of er was een opdracht van hogerhand,
dat de Rijksoverheid de verbouwing
van Nederland niet zou gaan
subsidiëren. De eigenaars moeten
het zelf maar betalen.
Gebouwgebonden financiering
Een andere pijler voor de gebouwde
omgeving was de gebouwgebonden
financiering. Dat is een financieringsvorm
die aan de woning kleeft en niet
aan de eigenaar. Met andere woorden:
als de woning verkocht wordt, blijft
de financiering aan de woning kleven.
Die komt voor rekening van de nieuwe
eigenaar, die wél een woning koopt
met weinig of geen energielasten. Die
gedachte is gebaseerd op het principe
van woonlastenneutraliteit.
Voor de VvE is deze gebouwgebonden
financiering er al in de vorm van een
lening aan de VvE, o.a. via het Nationaal
Warmtefonds (voorheen het
Nationaal Energiebespaarfonds, NEF).
Na jarenlange studie en dito overleg
is de nu de stekker uit het plan voor
gebouwgebonden financiering getrokken.
De minister zegt in haar brief: “In het
Klimaatakkoord is ook afgesproken
dat gebouwgebonden financiering
VvE Belang vraagt
om een Nationaal
Deltaplan Isolatie,
waarbij de overheid
de 11 miljard euro die
naar de biomassa zou
gaan, investeert in
isolatiesubsidie.
mogelijk wordt gemaakt door in het
Burgerlijk Wetboek een bepaling op te
nemen die kredietverstrekkers in staat
stelt eigenaar-bewoners gebouwgebonden
duurzaamheidsleningen aan
te bieden. In het wetgevingstraject is
het niet mogelijk gebleken om het uitgangspunt
van volledig automatische
overgang van de financiering van eigenaar
op eigenaar te realiseren.
Dit volgt uit Europese en nationale
wet- en regelgeving rond kredietverlening
en de rechten van consumenten
en de zorgplicht die kredietverstrekkers
hebben.”
De oplossing moet nu komen van
het nieuwe Nationaal Warmtefonds.
Nationaal Deltaplan Isolatie
VvE Belang heeft in augustus jl. aandacht
gevraagd voor een andere prioritering
binnen het Klimaatakkoord. Stop
met biomassa en investeer in isolatie.
Een Nationaal Deltaplan Isolatie, waarbij
de overheid de 11 miljard euro die
naar de biomassa zou gaan, investeert
in isolatiesubsidie.
De energietransitie gaat er komen,
links- of rechtsom. Sommige aloude
principes blijven overeind. Als we mensen
in beweging willen laten komen,
moeten maatregelen financieel simpel
en aantrekkelijk worden gemaakt.
Enkele pijlers zijn nu op de schop.
Laten we de pijler van het gezonde
verstand van de calculerende burger
wat meer in het oog houden.

COLUMN
VvE MAGAZINE NOVEMBER 2020 #4 7
HOE DE HOUTSTOOKHYPE WERD
OPGEBLAZEN EN WEER LEEGLIEP
Er is veel van dat hypegestuurde klimaatbeleid. In 2013 kregen we een
‘Energieakkoord’ waar alle belanghebbenden aan tafel zaten om besluiten te
nemen die vooral betaald dienden te worden door degenen die niet aan tafel
zaten: meest burgers en kleine ondernemingen. Toen ging het nog niet om
Groningse aardbevingen, maar om de typisch Nederlandse angst om in Europees
verband te schande te staan, in dit geval op het gebied van ‘hernieuwbare
bronnen’. Zo begonnen de hoogtijdagen van windenergie en biomassa, want die
zouden Gidsland Nederland de schande besparen om als achterlijk en moreel
inferieur te boek te staan.
De beschikbaarheid van veilig drinkwater
is vanzelfsprekend. Wie denkt daar nog
over na als hij onder de douche stapt, het
toilet doortrekt, zijn handen wast, de
wasmachine aanzet of zijn mond spoelt
na het tandenpoetsen? Hetzelfde geldt
voor een droge parkeergarage als het
regent. Je realiseert je pas het belang
als het niet meer werkt.
zorg voor water
druk | afvoer | kwaliteit
1 Hoogwaardige, legionellaveilige
drukverhogers en vuilwaterinstallaties,
op maat voor uw gebouw
2 In tip-top conditie gehouden door regelmatige,
vakkundige inspectie & onderhoud
3 24/7 op afstand bewaakt voor maximale
betrouwbaarheid, met DP Bluelink
4 Eigen landelijke calamiteitenservice, met
50 monteurs, die dag en nacht paraat staat
om direct in te grijpen als dat tóch nodig is
5 De zekerheid van veilig drinkwater, door
onderzoek en oplossingen van onze experts
Syp
Wynia
Bij het klimaatbeleid is het in
Nederland kluitjesvoetbal. Er
bestaat geen relatie tussen de
aardbevingen in Groningen en
het Klimaatakkoord van Parijs,
maar vertel dat maar eens aan
een zaal vol Kamerleden. Het
Kamerlid dat niet meestemde
met het gasverbod voor
woningen, liep het risico
voor hardvochtig door te
gaan (jegens de inwoners van
Groningen) en ook nog eens
als klimaatontkenner te boek te
staan. En daar ging de meute,
allemaal achter de bal aan!
Het was niet de eerste energiehype. Rond 2005 luidde de hype nog ‘Gasrotonde’:
als het gas hier ooit op zou zijn, zou Nederland toch een centrale rol houden
in het Europese gasconcert: als land dat aan de knoppen zat van de Europese
gasvoorziening. Staatsonderneming Gasunie kocht het aansluitende leidingennet
in Noord-Duitsland op, Nederland werd voor een tiende deelnemer in Poetins
gaspijp naar Duitsland (Nordstream I) en er kwamen verbindingen met alle
omringende landen, plus een aanvoerhaven voor vloeibaas gas in de Rijnmond.
Gas was de toekomst en het mocht wat kosten. Het verlies op het Duitse gasnet
liep in de miljarden.
In die tijd werd de Nederlandse elektriciteit te duur voor de Nederlandse
industrie. Die branche kreeg de kabinetten-Balkenende zo ver om nieuwe
kolencentrales naar Nederland te halen, want zonder de goedkope kolenstroom
viel er voor de stroomslurpers niet te concurreren.
Lang duurde het niet, want toen werden klimaat en ‘hernieuwbaarheid’ plotseling
belangrijker dan het concurrentievermogen van de Nederlandse industrie. Het
vorige beleid (kolenstook) werd met miljardensubsidies aangepast aan het nieuwe
beleid (bijstoken van hout in kolencentrales). Daar was dan wel de ideologische
boekhoudkunde voor nodig dat het stoken van hout geen uitstoot van CO2
oplevert. Het onnavolgbare lobbycircuit in Brussel was bereid die mythe te leveren.
Zodoende kwam er een druk verkeer van gesubsidieerd stookhout op gang:
binnen Europa, van overzee naar Europa, vaak naar Nederland.
De houtstook werd een hype, ook in alle gemeenten die de komende jaren ‘van
het gas af’ willen of moeten. Overal in het land werden collectieve warmtenetten
aangelegd, te exploiteren door handenwrijvende monopolisten. En als het even
kon gestookt met hout - want dat was immers duurzaam - of in ieder geval
gesubsidieerd?
“Op ieder moment zorgeloos
de kraan openzetten”
Syp Wynia is uitgever van het
digitale weekblad Wynia’s Week
www.sypwynia.nl Hij was twee
decennia politiek commentator
en economisch columnist van
weekblad Elsevier.
Tot ook hier de wal het schip keerde. Eind 2019 begon D66 te draaien: de
houtstook die we biomassa noemen was het toch niet - dan nog liever gas.
Er werden demonstraties gepland. In Diemen zag Vattenfall voorlopig af van
een biowarmtecentrale.
In de zomer van 2020 ging vervolgens de hele regeringscoalitie om: het moest
afgelopen zijn met de subsidies voor houtstook. Logisch, want het stoken van
hout is viezer, duurder en klimaatonvriendelijker dan het aardgas waarvoor het
doorgaans in de plaats komt. Niet meer te verkopen, met de verkiezingen in
zicht. De nieuwe hypes heten nu waterstof en kernenergie.
Probleempje: de houtstooksubsidies voor kolencentrales gaan nog tot minstens
2027 door en de subsidies voor houtgestookte warmtecentrales nog wel tot
2035. Zoals het spreekwoord zegt: ‘Eén uur van onbedachtzaamheid kan maken
dat men jaren schreit’. Nu kun je van je fouten leren. Maar helaas zijn onze
overheden recidivist.
www.dp.nl | (0172) 488388 | dp@dp.nl

8
INTERVIEW
VvE MAGAZINE NOVEMBER 2020 #4 9
Het aantal 65-plussers in
Nederland neemt in rap tempo
toe. In 2040 zal ons land 4,7
miljoen mensen tellen die ouder
zijn dan 65 jaar. Dat zijn er
anderhalf miljoen meer dan nu.
Ook het aantal alleenstaanden
onder ouderen neemt toe.
Momenteel is er al een groot
tekort aan woningen die geschikt
zijn voor senioren (en ook aan
woningen voor andere doelgroepen).
Hoe moet dat in de
– nabije – toekomst? We vroegen
het aan Geert van der Heijden,
sectorspecialist gezondheidszorg
bij de Rabobank.
GEERT VAN DER HEIJDEN
Seniorenhuisvesting:
kwaliteit staat centraal
De meeste senioren wonen nog
steeds zelfstandig.
“Dat klopt. Ongeveer 95 procent van
de senioren woont zelfstandig en wij
verwachten dat dat ook over 20 jaar
nog het geval zal zijn. Mensen blijven
steeds langer gezond en ze hebben
ook steeds vaker een goed (pensioen)
inkomen. Maar er zijn ook veel mensen
met een vermogen waar ze niet
bij kunnen omdat het vast zit in stenen
(de woning). Het aantal oplossingen
om dat geld aan te wenden, wordt ook
steeds groter. Met de overwaarde van
hun hypotheek kunnen ze dan zelf
zorg en service inkopen: huishoudelijke
hulp, maar ook vrijetijdsbesteding. En
vergeet de technische mogelijkheden
niet: huisautomatisering maakt het
leven makkelijker.”
Eigenlijk is er dus niks aan de
hand.
“Toch wel. Lang niet al die ouderen
wonen in een woning die geschikt voor
hen is. Veel te groot, niet levensloopbestendig
of te ver van voorzieningen
zoals winkels en openbaar vervoer.
ANBO en ACTIZ hebben uitgerekend
dat het 13,5 miljard gaat kosten om de
woningen voor senioren aan te passen
aan hun levensomstandigheden.
Je hoort nogal eens dat senioren de
oorzaak zijn van het enorme woningtekort,
maar dat beeld klopt niet. Het
klopt wél dat veel ouderen in woningen
wonen die geschikter zouden
zijn voor een jong gezin. Echter: veel
mensen die op leeftijd zijn, hebben hun
hypotheek al grotendeels afgelost. Hun
woonlasten zijn dus heel laag. Als ze
4,44 miljoen
ouderen 60+
6,88 miljoen
middelbare leeftijd
5,99 miljoen
jongeren tot 30
naar een modern, levensloopbestendig
appartement verhuizen, worden ze met
een torenhoge huur geconfronteerd.
Een nieuwe hypotheek krijgen is voor
senioren al helemaal lastig. Dat maakt
het moeilijk om ouderen te ‘verleiden’
om te verhuizen naar een woning die
geschikt is voor hen.”
Het is dus een financieel probleem
“Grotendeels wel. Ik denk dat veel
senioren best willen verhuizen als hun
woonlasten niet sterk stijgen én als ze
ergens kunnen gaan wonen waar ze
zich thuis voelen. Want eenzaamheid is
een steeds groter wordend probleem.
De meeste ouderen zien zichzelf niet
als zorgbehoevend, dus zorgwoningen
zijn in de meeste gevallen niet aan de
orde. Maar kwaliteit van leven is niet
Als senioren
naar een modern,
levensloopbestendig
appartement verhuizen,
worden ze met een
torenhoge huur
geconfronteerd
alleen afwezigheid van ziektes en
kwalen; juist niet! Het gaat erom wat
ouderen zelf willen met dit deel van
hun leven. En dat is: comfortabel
wonen, ‘reuring’ en contact met andere
mensen - jong en oud. Dan kom je al
snel uit bij een woonvorm als de
‘hofjes’.”
VvE’s zijn al gewend samen
te werken, maar lang niet
alle complexen (denk aan de
gebouwen uit de jaren 60 en
70 van de vorige eeuw) zijn
levensloopbestendig. Voor de
VvE is het vrijwel onmogelijk om
aanpassingen te financieren.
Ook de Rabobank verstrekt
daarvoor geen leningen aan VvE’s.
“Het probleem voor banken is dat ze
geen zekerheid hebben dat de verstrekte
leningen ook inderdaad worden
terugbetaald. VvE-leden verhuizen en
wie zegt ons dat de nieuwe eigenaar de
lasten kan en wil betalen? Een zelfde
probleem speelt bij wooncoöperaties,
die momenteel in opkomst zijn. Deze
hebben vaak moeite om te starten.
Nederlandse banken financieren
namelijk geen particuliere coöperaties.
Vanuit de Rabobank zijn we nu aan
het kijken of hier toch mogelijkheden
voor zijn.”
Maar dan zitten we nog steeds
met het woningtekort. Moeten er
niet gewoon veel meer gebouwd
worden?
“Zeker, maar er is meer mogelijk. We
zien dat veel agrariërs stoppen met
hun bedrijf. Die mooie locaties zijn
soms heel geschikt voor projecten
waarin mensen gezamenlijk wonen.
En kijk eens naar de steden: veel
winkels staan leeg. Een gemeente
die bereid is flexibel te denken, kan
bijvoorbeeld een bestemmingsplan
tijdelijk wijzigen, zodat in die leegstaande
panden woningen worden
gecreëerd. Binnenstedelijk is veel
mogelijk. Ik denk dan vooral aan
kleinschalige woonvormen, die geen
‘zorguitstraling’ hebben, maar waar
mensen comfortabel kunnen wonen
én waar ze de mogelijkheid hebben
om elkaar te ontmoeten.”
Wie moet dat allemaal gaan
regelen?
“Dat type initiatieven moet je niet
direct van een gemeente verwachten.
Gemeenten zijn alleen faciliterend.
Het is belangrijk dat mensen zelf het
initiatief nemen om woonvormen te
creëren waar ze zich prettig voelen
en dat doen ze bij voorkeur door de
samenwerking te zoeken met gemeenten,
zorgorganisaties, woningcorporaties
etc. De Knarrenhof (zie pag. 10 en
11; red.) is een goed voorbeeld van zo’n
‘caring community’; een woonvorm
80
70
60
50
40
30
20
10
0
45%
55%
Tot 35 jaar
75%
25%
STIMULERINGSREGELING
WONEN EN ZORG (SWZ)
Bent u initiatiefnemer van een
vernieuwende vorm van wonen
en zorg voor senioren oftewel een
woonarrangement? Dan kunt u
wellicht gebruik maken van de
Stimuleringsregeling Wonen en Zorg.
Voorbeelden van een innovatieve
woonvorm zijn de bouw van een
woonhofje, de transformatie van
een leegstaand pand of gemeenschappelijk
wonen in een appartementencomplex.
Het minimale
aantal wooneenheden is vijf.
Alle informatie vindt u op subsidieen-financieringswijzer/stimuleringsregeling-wonen-en-zorg-swz/
aanvraagproces.
U kunt de SWZ aanvragen op
mijn.rvo.nl. Dat kan tot en met
31 december 2020. U hebt hiervoor
eHerkenning niveau 1 of hoger nodig.
Kijk op www.eherkenning.nl.
waar mensen betrokken zijn bij elkaar.
Overal in het land zie je die initiatieven
ontstaan. Vergeet niet: senioren kunnen
- afhankelijk van hun sociaaleconomische
status - heel veel! Ze willen
over het algemeen graag actief zijn en
dingen samen doen. Ik zeg dus: geef ze
nadrukkelijk een rol in de samenleving;
zeker als het om hun eigen manier
van wonen gaat. Als Rabobank willen
wij die innovatieve manier van denken
ondersteunen. Wij spelen - als grootste
hypotheekverstrekker van Nederland -
graag een rol in de seniorenhuisvesting
van de toekomst.”
64%
36%
35 tot 65 jaar 65 jaar en ouder
HUIDIG TYPE WONING waarin
huishoudens wonen naar leeftijd
van de hoofdbewoner (in procenten)
= Eengezinswoning
= Appartement

10
SENIORENHUISVESTING
VvE MAGAZINE NOVEMBER 2020 #4 11
Knarrenhof®, de ‘Hofleverancier van Nederland’
Jan de Vries is voorzitter van het
VvE-bestuur én de bewonersvereniging.
Het bestuur bestaat uit vijf personen.
Samen met Peter Prak, initiatiefnemer
en voorman van Knarrenhof®,
vertelt hij over het concept. Momenteel
zijn er twee Knarrenhoven gerealiseerd:
in Zwolle en in Hardenberg. In Gouda
en Zutphen zijn Knarrenhoven in aanbouw.
Overal in het land zijn groepen
geïnteresseerden die een Knarrenhof®
willen realiseren. Dat lukt maar heel
moeizaam. Oorzaak: de grondpolitiek
van de gemeenten.
De hoogste grondprijs
“We hebben al talloze bijeenkomsten
gehad met raadsleden, wethouders,
Tweede Kamerleden, hoge ambtenaren
en zelfs met ministers Kajsa Ollongren
en Hugo de Jonge. Uiteindelijk komt
het erop neer dat gemeenten bij voorkeur
kiezen voor de hoogste grondprijs.
Die kunnen wij meestal niet betalen.
Je wordt steeds opnieuw geconfronteerd
met kortzichtigheid en gebrek
aan beleid. Een ambtenaar Grondzaken
wil best geloven dat, als hij iets minder
geld krijgt voor de grond, dit vervolgens
leidt tot langjarige besparingen
op de Wmo-gelden van het sociale
domein. Maar voor zijn bedrijfsvoering
is een toekomstige besparing - en ook
nog bij een andere afdeling - niet relevant.
De grootste vijand van integrale
concepten zijn sectorale machtsblokken.
Ontschotten die handel, roep ik
al jaren!”
PETER PRAK (LINKS)
EN JAN DE VRIES
Sociaal actieve bewoners met aandacht voor elkaar
De VvE is voor de bewoners van de Aahof in Zwolle eigenlijk alleen een juridisch vehikel. Veel belangrijker is de
bewonersvereniging, waarvan het bestuur uit dezelfde personen bestaat als het VvE-bestuur. Het grote verschil:
in de bewonersvereniging zijn ook de huurders vertegenwoordigd. Knarrenhof® VvE Aahof bestaat uit 35 leden:
naast de 34 individuele leden is woningcorporatie Delta Wonen grooteigenaar van de 14 sociale huurwoningen.
Die zijn ‘als hagelslag’ verspreid door het complex, dat bestaat uit twee ‘hoven’. De verstandhouding is prima,
want het motto luidt: we zijn geen woongroep; veel is mogelijk maar niets móet. Behalve vergaderen dan - en
waar nodig elkaar helpen!
houdsarm en dat leidt tot een eenvoudig
meerjarenonderhoudsplan. Daarin
staan slechts enkele basale onderwerpen.
Jan de Vries woont er met veel plezier,
samen met zijn echtgenote. “We benadrukken
- als er al eens problemen
zijn - de eigen verantwoordelijkheid
van de bewoners. Het maakt dan niet
uit of het eigenaars of huurders zijn.
Als ze ergens moeite mee hebben,
moeten ze dat eerst met elkaar bespreken.
In de praktijk gaat het dan om vrij
simpele dingen als de hoogte van de
beukenhagen die als erfafscheiding en
als zichtlijnen in de tuinen dienen. We
hebben als bewoners een maatschappelijke
taak die erop neerkomt dat we
het goed hebben met elkaar. Dat betekent
dat je elkaar helpt als het nodig
is en dat je op een laagdrempelige
manier dingen kunt bespreken.”
Ondersteuning
Prak: “Knarrenhof® ondersteunt de
VvE nog wel bij allerlei onderwerpen.
Zo wilde een van de bewoners graag
een terrasoverkapping. Samen met de
architect hebben we toen een systeem
bedacht dat past in de hof. Dat hebben
we als bespreekpunt aangeboden aan
de VvE met de tip om dit te agenderen
in de ALV. Het is vervolgens aan
de bewoners zelf om op basis van een
aantal randvoorwaarden de overkapping
te kiezen en aan te laten brengen.
Hetzelfde geldt voor zonwering. Er
moest worden gekozen tussen screens
en uitvalschermen. De meerderheid
was voor uitvalschermen. Die werden
het dus. Ook de kleuren en dessins zijn
op elkaar afgestemd. Knarrenhof volgt
altijd de meerderheid, zodat er een
goede basis van overeenkomst is.”
Kosten vermijden
Aan Peter Prak hebben de initiatiefnemers
van een Knarrenhof® een
goede: hij heeft in de 16 jaar dat hij
projectontwikkelaar was, een schat aan
ervaring opgedaan. Hij begeleidde de
planontwikkeling van een kleine 50.000
woningen. “Als je de weg weet, kun je
veel drempels - en kosten - vermijden”,
zegt hij. “Als je een huis laat bouwen,
betaal je altijd te veel. Wij konden deze
woningen voor een prijs verkopen die
ca. 40.000 euro onder de marktprijs
lag.”
Wat betekent dat voor eventuele verkoop?
“Dat gebeurt hier tot op heden
Eigen verantwoordelijkheid
In Zwolle is het dus wel gelukt. In de
wijk Aalanden is in 2017, slechts een
half jaar na de start van de bouw, de
Aahof gerealiseerd. Twee hoven met
elk een grote binnentuin en een eigen
‘Hofhuys’, dat eigendom is van de VvE
en dienst doet als een soort buurthuis.
De woningen zijn extreem onderniet”,
zegt Prak. “Maar als een eigenaar
een forse winst kan maken op zijn
woning, komen we natuurlijk wel eerst
die 40.000 euro verenigingskorting
terug vragen. We bouwen niet voor
de elite. Daarom hebben we ook een
mutatieprotocol opgesteld.”
Prominente rol voor sociaal
domein
Gemiddeld zijn nieuwe bewoners
rond de 60 als ze in een Knarrenhof®
willen gaan wonen, maar er is geen
leeftijdsgrens. “We hebben wel een
soort van ballotageregeling”, zegt De
Vries. “Aspirant-bewoners moeten
een verklaring ondertekenen waarin
ze de doelstellingen van de Knarrenhof®
onderschrijven. Dat staat ook
in ons huishoudelijk reglement. We
doen immers heel veel zelf. Voor de
financiële administratie hebben we een
beheerder, maar we onderhouden zelf
de tuin en het onderhoud. Daardoor
bedraagt de VvE-bijdrage slechts 200
euro per jaar.”
Prak: ”Door zo veel mogelijk zelf te
organiseren, wordt wonen actiever,
leuker, beter en goedkoper. We hebben
vorig jaar een enquête gehouden;
de Aahof scoorde gemiddeld een 8,6!”
Als een bewoner vertrekt (tot nog toe
gebeurt dat alleen na overlijden), heeft
Stichting Knarrenhof® twee maanden
de tijd om een andere bewoner te zoeken
die voldoet aan de voorwaarden.
De wachtlijst is gigantisch.
De kandidaat die volgens de stichting
aan alle voorwaarden voldoet, wordt
voorgedragen aan het bestuur. Voor
de sociale huur van Delta Wonen geldt
hetzelfde.
Ook VvE-beheer
“Stichting Knarrenhof® onderzoekt
nu de mogelijkheid om de VvE’s ook
het beheer aan te bieden”, zegt Prak.
“We blijven sowieso betrokken bij de
complexen; ook op sociaal gebied.”
Zijn pleidooi: “Je kunt exact voorspellen
in welke mate de vergrijzing
toeneemt. Over 20 jaar hebben we
1,6 miljoen 60-plussers. Én een enorm
woningtekort. Ik zou alle betrokkenen
willen oproepen: laat het sociale
domein een prominente rol spelen. De
kosten voor zorg rijzen de pan uit en
het personeelsgebrek in de zorg wordt
hét probleem van de nabije toekomst.
Ons concept kan dus een heel groot
aantal problemen tegelijk oplossen!”
Voor meer informatie:
www.knarrenhof.nl
Door zo veel
mogelijk zelf te
organiseren, wordt
wonen actiever,
leuker, beter en
goedkoper
DE AAHOF

HET ZIJN TOCH JE BUREN...
12 VvE MAGAZINE NOVEMBER 2020 #4 13
De overactieve bestuurder
Paul gaat zijn eigen gang
EN ÚW BUREN?
HEBT U OOK WEL EENS EEN
PROBLEEM (GEHAD) DAT VALT
IN DE CATEGORIE ‘HET ZIJN TOCH
JE BUREN’? EN WILT U ANDERE
LEZERS VERTELLEN HOE U HET
HEBT OPGELOST? UW VERHALEN
ZIJN - OOK ANONIEM -
WELKOM BIJ MAGAZINE@
VVEBELANG.NL.
‘De drie P’s’ worden ze wel genoemd in VvE Bellavista; de bestuursleden Petra, Pieter-Jan en Paul. Het klinkt
heel gezellig, maar bestuursvoorzitter Petra heeft heel wat te stellen met ‘haar’ bestuur. Dat wil zeggen: met
Paul. Pieter-Jan is alleen in naam lid van het bestuur. Hij doet eigenlijk vrij weinig, maar ja… vind maar eens
een actief bestuurslid. Dus Petra telt haar zegeningen, temeer daar Paul zich enorm uitslooft. Maar daar zit
nu steeds vaker juist het probleem: hij doet te veel.
VvE Bellavista is prima georganiseerd. Er is een goed
gevuld reservefonds; het complex staat er pico bello
bij en de vergaderingen verlopen zonder al te veel
problemen. De eigenaars zijn in de meerderheid,
maar de huurders (van een belegger) worden ook
in het beleid betrokken. Dat zorgt voor een goede
verstandhouding. Allemaal volgens het boekje dus.
Paul verzorgt de administratie en daarvoor maakt hij
dankbaar gebruik van Twinq. Maar hij doet meer: de
nieuwsbrieven zijn van zijn hand; hij onderhandelt met
energieleveranciers en verzekeraars en hij organiseert
de jaarlijkse barbecue. Wat zou Bellavista zonder Paul
moeten?
Loslippig
Niemand begrijpt dat hij voorzitter Petra soms tot
wanhoop drijft. Oorzaak: Paul is niet alleen dol op
aandacht; hij is ook een beetje loslippig. Zodra het
bestuur een idee bespreekt, meldt Paul dat aan zijn
buren. Mét alle interessante details, die lang niet
altijd kloppen. Hij vertelt er ook meteen bij dat het de
eigenaars wel eens aardig wat geld kan gaan kosten.
Dus ‘gonst’ er van alles rond, en zijn de eigenaars soms
al mordicus tegen het voorstel - dat er nog helemaal
niet is. Hoe Petra ook probeert Paul tot rede te
brengen; hij gaat door met zijn informatieverstrekking.
Ze ergert zich groen en geel. Maar ja, Paul is niet alleen
een heel actief bestuurslid; hij woont ook nog eens op
dezelfde etage als zij. En ze heeft geen zin in ruzie met
haar buurman.
In de krant!
Dan gebeurt er iets opmerkelijks. Het VvE-bestuur
heeft informatie ingewonnen over een geheel nieuw
balkonsysteem. Dat lijkt een mooie nieuwe stap op weg
naar een nog comfortabeler gebouw. De tekeningen
zijn veelbelovend.
Twee weken na de bestuursvergadering ziet Petra een
foto van Paul in ‘De bazuin’, het lokale nieuwsblad.
Hij staat voor het gebouw van VvE Bellavista en
vertelt trots dat het dorpsbeeld in zeer positieve zin
gaat veranderen als de plannen ten uitvoer worden
gebracht. Hij is al in druk overleg met de leverancier.
Ofwel: Paul als grote initiatiefnemer.
Kopietje op het bord
Petra is met stomheid geslagen: zij wist van niets.
Binnen een half uur heeft ze al vier verontruste
bewoners aan de telefoon: waarom wisten zij niets
van die plannen? Petra probeert uit te leggen dat er
nog helemaal geen plan is. “Maar waarom vertelt
Paul dat dan?” Tja…
Ze haalt verhaal bij Paul en zegt dat het - áls er al
een verhaal te vertellen valt - goed beschouwd háár
taak is om de pers te woord te staan. Paul lacht haar
bezwaren weg. Hij kopieert het krantenartikel en
hangt het kopietje op het informatiebord in de hal én
in de gemeenschappelijke ruimte. Petra is nog dagen
bezig om de bewoners uit te leggen hoe het echt zit.
Trouwens, ook de grooteigenaar wil dat wel weten!
Jarig
Na drie maanden is de storm al lang geluwd. Paul
houdt zich bezig met zijn bestuurstaken en Petra en
hij kunnen weer aardig door één deur. Petra is ook
wel blij met zijn activiteiten, want zij is veel tijd kwijt
aan de verzorging van haar oude moeder. Die eist veel
aandacht op.
Als ze doodmoe thuiskomt van een bezoek aan
haar moeder, vindt ze in haar mailbox een vrolijke
uitnodiging van Paul: hij nodigt alle bewoners uit
voor zijn 65e verjaardag.
Bij navraag blijkt dat hij het eigenaarsregister van
het administratiesysteem heeft gebruikt voor zijn
bericht. En dat mag niet: de AVG-regels schrijven
voor dat dat register alleen gebruikt mag worden
voor VvE-doeleinden. Petra heeft het AVG-reglement
laten controleren door de juridische dienst van VvE
Belang. Ze is er trots op dat het helemaal in orde
werd bevonden. En nu dit. Vanzelfsprekend spreekt
ze Paul erop aan. Die belooft haar dat hij het zijn
medebewoners zal melden en dat hij sorry zal zeggen.
Dat doet hij ook.
Op naar het ontbijt
Er is nog een probleem: de gasten zijn welkom in de
gemeenschappelijke ruimte. Ook dat heeft Paul vooraf
niet gevraagd aan zijn medebestuurders. Hij heeft
immers op de kalender gezien dat er op die dag niets
gepland stond? Pieter-Jan vindt het geen probleem.
Petra laat het er maar bij zitten.
Op het festijn blijkt dat er ook wat vrienden van Paul
uitgenodigd zijn. Daar is Petra niet zo blij mee: zij kent
die mannen niet en ze wil graag weten wie het gebouw
betreedt. Pieter-Jan begrijpt het wel: waarom zou je
alleen bewoners uitnodigen?
De dag na het feestje treft Petra een van de vrienden
in de lift. Of hij wellicht bij Paul is blijven slapen?
Welnee: hij heeft - met nog een vriend - overnacht in
de gemeenschappelijke ruimte. Ze zijn nu op weg naar
Paul. Die zorgt voor het ontbijt.
‘Ik ben weg!’
Dan wordt het Petra te veel. Ze vaart woedend uit tegen
Paul. Alle boosheid van de afgelopen jaren komt eruit.
Ook enkele dingen die helemaal niets met het besturen
van een VvE te maken hebben.
Paul is zwaar beledigd en vertelt dat ook tegen al zijn
kennissen in het gebouw. Die snappen het probleem
niet en melden dat hij op hun steun kan rekenen. Petra
besluit dat er voor haar geen plaats meer is in het VvEbestuur.
Prima, vindt Paul. Hij kan het ook wel alleen!
Pieter-Jan houdt zich stil.
Uit dit verhaal blijkt dat een VvE - juist door een
overactief bestuurslid - in grote problemen kan komen.
Het is eerder de vraag wanneer dat gebeurt dan óf het
zal gebeuren.
Paul is niet
alleen een heel
actief bestuurslid;
hij woont ook nog
eens op dezelfde
etage als
Petra

EEN GOED
ONDERHOUDEN LIFT
IS EEN VEILIGE LIFT!
VVE Belang magazine #2 2018.pdf 1 11-9-2018 08:17:32
ONDERHOUD
STORINGSDIENST
REPARATIE
RENOVATIE
MODERNISERING
AAN ALLE
MERKEN LIFTEN
OMDAT U GRAAG
ZORGELOOS
IN DE LIFT STAAT
A. Einsteinweg 25a | 2408 AP Alphen aan den Rijn
Tel. 0172 501017 | info@bellboy.nl | www.bellboy.nl
Intercom vervangen?
Video intercom | Toegangscontrole | Postkasten
Freek Poortvliet
Technisch adviseur | Deurintercom
“Welk merk voor u het beste is hangt af van de bestaande situatie, de bekabeling en uw wensen.”
www.deur-intercom.nl info@deur-intercom.nl 0226 - 34 41 66
DE EERSTE 15 MINUTEN BIJ BRAND
STAAT U ER ALLEEN VOOR.
HULPDIENSTEN ARRIVEREN PAS NA
DIE 15 MINUTEN.
VvE Metea
thuis
in beheer
C
M
Y
CM
MY
CY
CMY
K
IS UW VVE GOED VOORBEREID?
15
Genera
Zorgeloos verzekerd van beheer en onderhoud van uw vastgoed
Admira
Administratief en financieel VvE-beheer, inclusief bestuursondersteuning
Thesis
Bouwkundige ondersteuning voor uw VvE
Finera
Het basisbeheer pakket voor kleine VvE’s
Recrea
Optimaal financieel beheer voor uw vakantiepark
Corporea
Gezamenlijk beheer op maat gesneden
Servira
De beste service voor uw serviceflat
Educa
Workshop voor een professioneel VvE-bestuur
Endura
Voor de duurzame VvE
Nieuwbouw en Herontwikkeling
Hulp bij het oprichten van een VvE
tel: (030) 60 03 939 mail: vve@vvemetea.nl
www.vvemetea.nl

BIJZONDERE APPARTEMENTEN
16 VvE MAGAZINE NOVEMBER 2020 #4 17
VvE De Verbinding in Ede:
Één met de natuurlijke omgeving
VVE MAGAZINE
BESTEEDT AANDACHT AAN
BIJZONDERE APPARTEMENTEN.
IN DEZE ZEVENENVIJFTIGSTE
AFLEVERING AANDACHT
VOOR WONEN OP EEN
VOORMALIG KAZERNE-
COMPLEX.
Het terrein waar in vroeger dagen de Simon Stevinkazerne stond, verandert gestaag van karakter en
functie. Hier verrijst de nieuwe woonwijk Simon Stevin. Het complex De Verbinding, dat bestaat uit twee
niervormige gebouwen is nu al de blikvanger van de wijk in aanbouw. De gemeente Ede heeft er een
nieuw icoon bij. Evert van de Visch, voorzitter van het VvE-bestuur, is net als zijn medebewoners trots
op het mooie complex, waarin 24 appartementen zijn ondergebracht. Hij wilde graag De Verbinding
voorstellen in VvE Magazine. Dus reisden we af naar Ede-Noord.
Het terrein rond De Verbinding
bestaat nu - naast al opgeleverde
rijtjes- en vrijstaande woningen - nog
overwegend uit zand. Bouwwerktuigen
en vrachtwagens rijden af en aan.
Over een jaar of drie zal het terrein
er heel anders uitzien, weten de
bewoners. Rob Bijl (penningmeester)
en Ilse Jonkers (secretaris) vertellen
samen met Evert van de Visch wat het
wonen in deze bijzondere en royale
appartementen (125 tot 200 m2) zo
aantrekkelijk maakt.
‘Meubels in het park’
De Verbinding is genomineerd voor de
titel ‘Beste gebouw van het jaar 2020’.
Deze wedstrijd is uitgeschreven door
de Branchevereniging Nederlandse
Architectenbureaus (BNA). De prijsuitreiking
is uitgesteld vanwege
Covid-19.
Uit de omschrijving van MIX Architectuur,
dat de gebouwen ontwierp:
“De twee gebouwen liggen als
‘meubels’ in het park. Ze lijken elkaar
te omarmen en creëren samen een
collectieve buitenruimte. Er is een
optimale zonbeleving in en om
de appartementen. De afgeronde
vormen en vloeiende lijnen verzachten
de contouren, waardoor het park
ontspannen langs en tussen de
gebouwen door vloeit. Elk appartement
ligt aan een afgeronde hoek, zodat
je vanuit iedere woonkamer vrij
uitkijkt op het omliggende groen. De
aansluitende, meerzijdige terrassen
vormen als bijzondere buitenkamer
de ultieme schakel tussen woning
en natuur. […] Vanuit het park loopt
het maaiveld tussen de gebouwen
schuin omhoog. Dit nodigt uit om het
terrein te betreden. De combinatie van
zandkleurige bakstenen en verticaal
geplaatste houten lamellen in de gevel
versterkt het landschappelijke karakter
van De Verbinding.”
Groene omgeving
Ilse Jonkers (die hiervoor ook al
met haar gezin in Ede woonde): “We
hebben allemaal uitzicht op de groene
omgeving. Omdat het een Natura
2000-gebied betreft, blijft dat ook zo.
Mooier nog: het groene karakter wordt
nog verder versterkt door de aanleg
van enkele parken en een wandelpad
dat door de hele wijk gaat lopen en de
parken met elkaar verbindt. Ik dacht
meteen toen ik van de bouwplannen
hoorde: ‘Zo’n mooi plekje komt nooit
meer beschikbaar’. Wij ervaren het
wonen hier nog steeds als een verblijf
op een vakantiepark.”
Voor Rob Bijl en zijn echtgenote, die
tot dit voorjaar in Rotterdam woonden,
vormden het groen en de rust die dit
gebied uitstraalt, de reden om hier een
appartement te kopen. “We hebben
een vakantiehuisje in Otterlo. ‘Om de
hoek’ dus”, vertelt hij. “Daardoor waren
we op de hoogte van de bouwplannen.
Ik vind het heerlijk om weg te zijn uit
de drukke Randstad. En vooral: weg
van de files.”
Iedereen
vindt het
een feest
om hier te
wonen
VIDEOGESPREK TIJDENS DE CORONACRISIS
MET TON RIJNDERS EN CISKA DE HARTOGH
Bij de ingang van de wijk-in-wording
passeren we eerst een lieflijk pannenkoekenrestaurant
en even later een
indrukwekkende Sherman-tank. Die
laatste maakt direct duidelijk dat het
hier om een voormalig militair terrein
gaat. Dat klopt ook: niet alleen stond
hier een kazerne (en even verderop
nog enkele); de Ginkelse heide, bekend
van de droppings, is enkele honderden
meters verderop. Nog steeds wordt daar
door parachutisten geoefend. Verder
herinneren alleen twee historische
gebouwen aan de tijd dat de Simon
Stevinkazerne een begrip was onder
jonge rekruten.
VLNR EVERT VAN DE VISCH,
ROB BIJL EN ILSE JONKERS

18 BIJZONDERE APPARTEMENTEN VvE MAGAZINE NOVEMBER 2020 #4 19
SIMON STEVINKAZERNE
De Simon Stevinkazerne was
de grootste kazerne van Ede en
werd gebouwd in het kader van
een landelijk bouwprogramma
uit 1938. Tijdens de oorlog liet
de Duitse bezetter de kazerne
afbouwen, waarbij uitkijktorens en
schuilkelders werden toegevoegd.
De Duitsers gaven het complex
de naam Langenbergkaserne, een
verwijzing naar de hoogte waarop
de kazerne ligt. Tot de bevrijding
in april 1945 was de kazerne een
legerplaats voor de Waffen-SS.
Naast de Simon Stevinkazerne
staan de Elias Beeckmankazerne
en de Mauritskazerne. Die
worden beide omgebouwd tot
wooncomplexen.
De Simon Stevinkazerne was met
name in gebruik als opleidingscomplex.
Verschillende regimenten
werden hier gelegerd, waaronder
het Tweede Regiment
Verbindingstroepen. Later volgden
o.a. ook de Kaderschool voor
Dienstplichtig Onderofficieren
en de School Reserve Officieren
Verbindingsdienst. Na 1967 waren
alle Nederlandse opleidingen
voor de verbindingsdienst in Ede
ondergebracht. In 2011 kocht de
gemeente Ede de kazerneterreinen
met als doel ze te transformeren
tot nieuwe woon/werkgebieden.
Van de Simon Stevinkazerne
bleven alleen twee historische
gebouwen bewaard.
Bron: Wikipedia
Evert van de Visch en zijn echtgenote
woonden al 27 jaar in Ede. “De
kinderen waren de deur uit”, vertelt
hij. “We dachten erover om naar
een appartement te gaan uitkijken,
en toen zagen we het voorontwerp
van dit bouwplan. We hebben direct
onze interesse kenbaar gemaakt. En
we bleken niet de enigen: voor de 24
appartementen waren maar liefst 110
gegadigden. Dat leek dus een kansloze
missie, totdat een van de aspirantkopers
zich terugtrok.”
Bestuur en commissies
Als we de enthousiaste bestuurders
spreken, verkeert De Verbinding - ook
vanwege de coronacrisis - nog in de
laatste fase van de oplevering. Die
leverde niet veel problemen op. “Er
waren wel wat dingen die moesten
worden aangepast, maar het gaat niet
om grote problemen”, zegt Van de
Visch. “Bij de bouw van zo’n complex
zijn natuurlijk heel veel bedrijven
betrokken, dus het is logisch dat er
hier en daar wat dingen zijn die nog
moeten worden aangepast. Onze
Technische Commissie houdt zich
daarmee bezig.”
Over commissies en bestuur
gesproken: VvE De Verbinding
heeft een zevenkoppig bestuur. Het
probleem van veel VvE’s (hoe kom ik
aan bestuurders?) is deze vereniging
volkomen vreemd. “Er waren direct
zes mensen die in het bestuur wilden”,
vertelt Ilse Jonkers. “Omdat er een
oneven aantal moet zijn, dacht ik
erover om me terug te trekken. Dat
hoefde niet: er meldde zich spontaan
nog iemand aan.”
Nu zijn er - behalve het bestuur - ook
nog een (al genoemde) Technische
Commissie, een Tuincommissie, een
Sociale Commissie (bij de meeste
VvE’s feestcommissie genoemd) en
een Kunstcommissie. Die gaat zich
bezighouden met de aankleding van
de algemene ruimtes. De bewoners
mogen daar zelf niets neerzetten of
ophangen. Het splitsingsreglement
verbiedt dat.
De VvE besloot direct zich aan te
sluiten bij VvE Belang. De eerste
ervaringen zijn positief: “Ze hebben
hun zaakjes daar in Oosterhout
goed voor elkaar”, constateert de
bestuursvoorzitter.
Duurzaamheid
De Verbinding is - min of meer
vanzelfsprekend - een schoolvoorbeeld
van duurzaamheid. Logisch: het
complex is in 2019 opgeleverd
en voldoet dus aan alle eisen van
duurzaamheid. Op de daken liggen
80 zonnepanelen, die de algemene
ruimtes van elektriciteit voorzien. Alle
bewoners koken op elektriciteit of
inductie. Het complex wordt verwarmd
met stadsverwarming. Volgens de
architect is de bio-energie-installatie
onderdeel van een van de duurzaamste
warmtenetten van Nederland. De
installatie draait op resthoutsnippers
uit de bosrijke omgeving van De
Verbinding.
Omdat biomassa niet altijd even
duurzaam is, zoekt de gemeente Ede
naar een andere grondstof voor het
warmtenet. Binnenkort wordt een
3000 meter diepe put geslagen om te
onderzoeken of aardwarmte een optie
is voor de toekomst.
Rob Bijl: “Restwarmte is wellicht ook
een mogelijkheid. Hier vlakbij staat een
groot datacenter. Daar komt continu
heel veel warmte vrij.”
‘Feest’
Wonen in De Verbinding is een feest,
concluderen de bestuurders. “De
bevolking is behoorlijk gemêleerd. Er
wonen hier ook een paar gezinnen met
kinderen. De onderlinge verhoudingen
zijn goed. Af en toe moet er wel wat
bijgestuurd worden, zegt Van de
Visch: “Niet iedereen is zich bewust
van alle aspecten die het wonen
in een appartementencomplex nu
eenmaal met zich meebrengt. Maar
iedereen is blij met het gebouw (en
natuurlijk met de mooie omgeving).
Het is in alle opzichten voorbereid op
de toekomst. De gemeenschappelijke
parkeergarage loopt onder de tuin
door en verbindt beide gebouwen.
Zo is hij landschappelijk ingebouwd in
de omgeving. Elk appartementsrecht
beschikt over twee parkeerplaatsen, en
ook met elektrisch rijden is rekening
gehouden in de parkeergarage.”
Als we via de moderne lift en de fraaie
hal-met-vide weer naar buiten gaan,
begrijpen we helemaal waarom de
eigenaars in De Verbinding zo trots zijn
op hun complex.
SIMON STEVIN
Simon Stevin (of Stevijn) werd in
1548 geboren in Brugge. Deze
natuurkundige, wiskundige en
ingenieur vond het decimale
stelsel voor breuken uit en was
de bedenker van woorden als
‘wiskunde’’, ‘natuurkunde’ en
‘scheikunde’. Hij was van mening
dat het Nederlands gebruikt moest
worden om moeilijke begrippen uit
te leggen. Dat gebeurde in die tijd
voornamelijk in het Latijn of Grieks.
Stevin studeerde aan de Universiteit
van Leiden die in 1575 door
Willem van Oranje was gesticht en
publiceerde in hoog tempo boeken,
voornamelijk over wiskunde en
natuurkunde. Maurits van Nassau
(de latere stadhouder van Holland
en Zeeland én kapitein-generaal)
benoemde hem tot zijn privédocent.
In dienst van Maurits ontwikkelde
Stevin zich tot militair ingenieur,
die zich o.a. bezighield met het
‘perfectioneren van de logistiek
van het leger te velde’. Hij was ook
de bedenker van de waterlinies,
waarvan de Hollandse Waterlinie
de bekendste is.
Bron: Wikipedia

Realiseer eenvoudig zonnepanelen
voor appartementen
Vervang uw deurcommunicatiesysteem
simpeler dan gedacht
In één keer de deurintercom eruit en een Golmar deurvideosysteem ervoor terug.
Dat kan heel snel, simpel en voordelig!
ONAFHANKELIJKE BEGELEIDING
VAN VVE’S DIE
ZONNEPANELEN WILLEN
Als VvE wilt u natuurlijk optimaal comfort, veiligheid en lage kosten. Doordat de serie GTwin bijna
altijd gebruikmaakt van de bestaande bekabeling, vallen de kosten vaak laag uit. Het comfort van
GTwin is groot: u vervangt uw intercomtoestel voor een monitor met loepzuiver beeld en uitstekend
geluid. Doorschakeling naar de smartphone is mogelijk en het is zelfs mogelijk om camera’s te
koppelen, zodat u altijd zicht heeft op wat er bijvoorbeeld in de garage gebeurt.
Neem contact op met Vercoma voor het
meest aantrekkelijke vervangingssysteem
waarmee u bent voorbereid op
de toekomst.
EEN INITIATIEF VAN
Art 7/GTwin
TEKNA-S
GTwin
TEKNA-HF
GTwin
Smartphone
verkoop@vercoma.nl
T 075 62 17 628
vercoma.nl
deur-intercom.com
VvE Z ONNE C OAC H . N L
Belangenorganisatie voor de VvE
en appartementseigenaar
Oosterhout, februari 2020
Zonnepanelen voor uw VvE?
P19019-01 De VvE Zonnecoach_Advertentie magazine VvE Belang_DEF.indd 1 22-07-19 17:13
vE magazine febr 2020.indd 64 29-01-20 21:59
Doe het samen met de VvE Zonnecoach van VvE Belang
VvE magazine augustus 2020.indd 57 03-08-20 08
U denkt erover om zonnepanelen op het dak van uw complex te plaatsen. Een goed idee, want
zonnepanelen zijn een goede investering. Én een prima stap om te komen tot verduurzaming van uw
complex. Maar hoe weet u zeker dat u de goede beslissing neemt? En dat u de juiste kwaliteit kiest?
En wat doet u als er eigenaars zijn die de nodige bezwaren hebben, bijvoorbeeld omdat ze bang zijn
voor hoge kosten, lekkage, waardevermindering etc.?
Het antwoord: de VvE Zonnecoach van VvE Belang ondersteunt u bij het hele proces. Van plan tot
uitvoering; inclusief begeleiding bij het proces in de algemene ledenvergadering. U krijgt ook hulp bij
het kiezen van de meest geschikte leverancier. In het begeleidingsproces geeft de VvE Zonnecoach
antwoord op alle vragen:
• technisch: wat past er op ons dak, welke installatie is geschikt en hoe sluiten we alles aan?
• economisch: hoeveel kost dit en wat levert het ons op?
• juridisch: wat mogen we wel en niet met ons gezamenlijke dak, hoe stemmen we hierover?
• financieel: hoe gaan we dit betalen?
• sociaal: hoe krijgen we iedereen enthousiast over onze plannen?
De hulp is deskundig, betrouwbaar en geheel onafhankelijk. De VvE Zonnecoach heeft verstand van
VvE’s én van zonnepanelen
Dé specialist in appartementsrecht en VvE's
De VvE Zonnecoach is ontwikkeld door VvE Belang en Enpuls (onderdeel van Enexis Groep). In twee
jaar begeleidde de VvE Zonnecoach al meer dan honderd VvE’s bij het proces om te komen tot de
installatie van zonnepanelen. Hier kan ook úw VvE van profiteren!
www.rijssenbeek.nl
Onze aanpak
Alle informatie die we van u krijgen, zetten we om in een overzichtelijk adviesrapport. Als het
bestuur positief is, gaan we de mede-eigenaars informeren en raadplegen, bijvoorbeeld met een
inloopspreekuur of een informatiebijeenkomst. De VvE Zonnecoach heeft ruime ervaring in het
omgaan met weerstand en met het creëren van draagvlak binnen een VvE. Op basis van de reacties
helpt de VvE Zonnecoach het bestuur bij het maken van een definitief voorstel voor de ALV.
Een positief besluit van de ALV? Dan gaan we samen met u op zoek naar de beste leverancier.
De VvE Zonnecoach kent de markt als geen ander. Omdat we volstrekt onafhankelijk zijn, bekijken
we offertes objectief – en vanuit het belang van úw VvE.
Dus: complete, onafhankelijke begeleiding op weg naar een succesvol project!
Rijssenbeek Advocaten | Velperweg 35-1 | 6824 BE Arnhem | 026 - 443 42 49
Interesse?
Wilt u meer weten over onze aanpak? Kijk op www.vvezonnecoach.nl. Het aantal VvE’s dat wij
kunnen begeleiden is beperkt. Verzeker uw plaats door een vrijblijvende offerte aan te vragen.
Kijk op vvezonnecoach.nl
Toch liever eerst een gesprek met de energieadviseur van VvE Belang? Bel dan met VvE Belang op

BIJZONDERE ORGANISATIES
22 VvE MAGAZINE NOVEMBER 2020 #4 23
IN DEZE RUBRIEK
BESTEEDT DE REDACTIE
AANDACHT AAN BIJZONDERE
ORGANISATIES DIE VOOR DE
VERENIGING VAN EIGENAARS
VAN BELANG KUNNEN ZIJN.
Stichting Veilig Dak
IN DEZE VIJFENVIJFTIGSTE
Nederland
AFLEVERING AANDACHT
VOOR STICHTING VEILIG
DAK NEDERLAND.
VvE-bestuurders hebben geen
idee wat hun overkomt als tijdens
onderhoudswerkzaamheden aan
hun complex een werknemer van
een bedrijf van het dak valt. De
financiële consequenties zijn
gigantisch; voor de VvE maar in
sommige gevallen ook voor de
bestuurders zelf. Nog afgezien
van de emotionele gevolgen van
een dergelijk ongeval. Con van
Meer, oprichter en voorzitter van
Stichting Veilig Dak Nederland
(SVDN), is ervan overtuigd dat de
meeste VvE’s geen idee hebben
van de risico’s die ze lopen.
Tijd voor een gesprek met de
voorzitter van de stichting, die
15 jaar geleden werd opgericht.
Stichting Veilig Dak Nederland
Duidelijkheid over veilig werken op daken
Hoe kwam u op het idee om een
onafhankelijk platform op te richten?
“De directe aanleiding was een ongeval
bij een bouwproject. Dat zette me
aan het denken. Omdat ik van mening
was - en ben - dat valveiligheid een
vast onderdeel moet zijn van alle werkzaamheden
op en aan daken, heb ik
SVDN opgezet als een onafhankelijke
instelling, die niet is gebonden aan
leveranciers.”
Voor wie werkt SVDN?
“Onze opdrachtgevers zijn voor 85
procent gemeenten en woningcorporaties.
De andere 15 procent bestaat uit
vastgoedeigenaars en VvE’s.”
Dat zijn dan maar weinig VvE’s.
“Dat klopt en dat begrijp ik ook wel.
VvE-bestuurders zijn natuurlijk in de
meeste gevallen geen professionals
als het om bouwkundige zaken gaat.
CON VAN MEER
Ze weten dus ook niet welke risico’s
ze lopen. En die risico’s zijn fors want
VvE-bestuurders worden wel als professioneel
opdrachtgever beschouwd.
Bij een ongeval heeft dat grote gevolgen.
Maatregelen in het kader van
valbeveiliging vinden ze al snel te duur
terwijl het helemaal niet duur hoeft te
zijn: je moet gewoon zorgen dat alles
in orde is.”
En als je dat niet doet?
“We zien vaak dat een VvE bijvoorbeeld
drie offertes vraagt voor werkzaamheden
op het dak. Twee bedrijven offreren
een prijs waarin maatregelen zijn
opgenomen voor valbeveiliging. Eén
bedrijf doet een veel lagere prijsopgave
maar rept niet over veiligheidsmaatregelen.
Als je als VvE met dat laatste
bedrijf in zee gaat, heb je een probleem
als er iets gebeurt.”
Wat moet ik me daarbij voorstellen?
“Je wordt verhoord en je zult uitvoerig
aan de inspecteur van de Inspectie
SZW (Sociale Zaken en Werkgelegenheid)
moeten uitleggen welke
maatregelen je hebt genomen om
de valveiligheid van de mensen te
waarborgen. Een argument als ‘De
aannemer zei dat hij dat zou regelen’
is in zo’n geval volstrekt onvoldoende.
Dan heb je een heel groot probleem.”
Hoe weet je dan of alles in orde is?
Wie moet dat de VvE vertellen?
“Dat zijn wij dus! Daarom heb ik SVDN
opgericht. Ik ben van mening dat
iedere gebouweigenaar - dus ook elke
VvE - voor de daken een Risico Inventarisatie
& Evaluatie (RI&E) moet laten
maken. Dan weet je precies of er op
het dak veilig gewerkt kan worden en
onder welke voorwaarden. Wij letten
vooral op hoe toegankelijk het dak is.
Het veiligste dak is een dak met een
slot erop. Dan kun je vastleggen wie
er op het dak komt en waarom. En
natuurlijk is het van belang dat je die
RI&E regelmatig laat actualiseren. Zo’n
RI&E omvat een uitgebreide rapportage
van de huidige situatie en de risico’s:
zijn de daktoegangen veilig; staan er
installaties binnen vier meter van de
Een argument als
‘De aannemer zei dat
hij dat zou regelen’ is
volstrekt onvoldoende
als zich een ongeval
voordoet. Dan heb je
een heel groot
probleem
dakrand en zijn er gevaarlijke situaties
op het dak bij lichtkoepels en/of
kabels? Bovendien krijg je een gedetailleerd
plan van aanpak (wat is nodig om
de veiligheid van het dak te vergroten?)
en een dakveiligheidsplattegrond. Dat
is een visuele weergave van de bevindingen
en aanbevelingen.”
Oké, dan heb je zo’n plan. Je laat je dak
aanpassen zodat het de nodige veiligheidsgaranties
biedt. En dan komen de
mensen die werkzaamheden moeten
uitvoeren. Wie zegt mij dat zij gebruik
maken van die voorzieningen?
“Daarop moet je toezicht houden.
Je kunt iemand laten controleren of
de werknemers zich houden aan de
voorschriften en dat kun je registreren
en met foto’s vastleggen. Wij hebben
daarvoor ook protocollen beschikbaar,
bijvoorbeeld wat je moet doen als je
ziet dat mensen onveilig werken.
Dan sta je - in geval van een ongeluk -
aanzienlijk sterker. Maar ik moet er eerlijk
bij zeggen dat ook in dat geval de
officier van justitie nog wel wat vragen
aan je zal stellen. Ik vind dat niet rechtvaardig,
maar het is niet anders.”
Wat zou er volgens u moeten gebeuren
om veilig werken op hoogte tot
dagelijkse realiteit te maken?
“Wij pleiten voor (en werken aan) een
veiligheidslabel voor daken; vergelijkbaar
met het energielabel. Een VvE met
een dak dat het label ‘zeer onveilig’
krijgt, zal geen aannemer zo gek
krijgen om onderhoud uit te voeren.
Een dak hoeft niet vol te staan met
ankerpunten, kabels etc. om veilig te
zijn. Het is veiliger als het voor alle
betrokkenen duidelijk is wat er moet
gebeuren, op welke wijze en waarom.
Dan worden de voorzieningen ook
gebruikt; daar ontbreekt het vaak aan.
Daarom willen wij dat alle werknemers
van bedrijven die werkzaamheden
op het dak uitvoeren, opgeleid,
geregistreerd - en uiteindelijk ook
gecertificeerd worden. Dan heb je de
ideale combinatie: een veilig dak en
werknemers die weten wat hun te doen
staat op het gebied van valveiligheid.
Wanneer dat alles aantoonbaar
geregistreerd en geactualiseerd is,
heeft de opdrachtgever zijn dossier op
orde. Met dat doel ondersteunen we
opdrachtgevers en gebouweigenaren.
Stichting Veilig Dak Nederland is
opgericht in 2005 en viert dus dit
jaar het derde lustrum. SVDN is een
onafhankelijk kennisplatform dat
zich ten doel heeft gesteld onveilig
werken op daken te voorkómen.
De stichting heeft geen winstoogmerk,
wordt niet gesubsidieerd en
ook niet gefinancierd door bijvoorbeeld
leveranciers van valbeveiligingsmiddelen.
SVDN informeert en adviseert en
houdt zich bezig met vragen als:
waar moet een veilige werkomgeving
aan voldoen; wat zijn de
gevolgen voor de opdrachtgever
bij een ongeval en hoe kunnen
we de werkomgeving nog verder
optimaliseren? De stichting wil een
partner zijn die actief meedenkt in
passende, eigentijdse en bedrijfsgerichte
oplossingen, bijvoorbeeld
door samen te werken met
brancheverenigingen, overheden,
advies- en opleidingsinstituten,
normcommissies, vakbladen, uitvoerende
bedrijven en leveranciers.
De diensten van SVDN omvatten
het maken van een Risico Inventarisatie
& Evaluatie, de begeleiding
van het offerte- of aanbestedingstraject
en het opstellen van beleid
en protocollen. SVDN is een erkende
vraagbaak en beschikt over een
uitgebreide database aan normen,
wetgeving, valveiligheidsvoorzieningen
en jurisprudentie.
Tot slot verzorgt en organiseert
SVDN op eigen initiatief en op verzoek
lezingen en workshops voor
gebouweigenaars, opdrachtgevers
en uitvoerende bedrijven. Om de
onafhankelijkheid te benadrukken,
worden kosten op voorhand gecommuniceerd
en bij uitvoering in
rekening gebracht.
www.svdn.nl

COLLEGE VAN DESKUNDIGEN
APPARTEMENTSRECHT
24 VvE MAGAZINE NOVEMBER 2020 #4 25
‘Nederlanders staan in Duitsland bekend als
pragmatische en praktische mensen; niet zozeer
als ‘burocratie-tijgers’. Toch is het Nederlandse
appartementsrecht heel wat omvangrijker dan het
Wohnungseigentumgesetz. Bovendien worden de
ontwikkelingen veel minder overgelaten aan het
vrije spel van krachten of aan het toeval. Ook de
rechtspraak speelt een kleinere rol. Waarschijnlijk
zouden de Duitse appartementseigenaars ook
gebaat zijn met wat meer regels. Dat is de conclusie
van Birgitt Faust-Füllenbach en Sabine Feuersanger.
Voor de Duitse organisatie Wohnen in Eigentum
brachten zij een bezoek aan VvE Belang. Op basis
daarvan schreven ze het ‘Reisebericht’ ’Von unseren
Nachbarn lernen? Wohnungseigentum in den
Niederlanden’. Ofwel: wat kunnen wij leren van
het Nederlandse appartementsrecht?
Von unseren Nachbarn lernen?
Wohnungseigentum in den
Niederlanden
Paulus Jansen, voorzitter College van Deskundigen VvE Branche:
“Certificering moet meer ‘body’ krijgen”
VvE’s die in zee gaan met een gecertificeerde beheerder, weten zeker dat ze waar voor hun geld krijgen.
Een aspirant-koper van een appartement in een gecertificeerde VvE weet dat hij/zij zich geen zorgen hoeft
te maken over de staat van het onderhoud en over het reservefonds. Maar hoe weten alle partijen zeker dat
de certificeringsregeling van VvE-beheerders en VvE’s goed wordt uitgevoerd? Daarvoor is het College van
Deskundigen VvE Branche van SKW Certificatie verantwoordelijk. Sinds 1 juli jl. is Paulus Jansen voorzitter van
dit College van Deskundigen (CvD).
Paulus Jansen is geen onbekende in
de wereld van de volkshuisvesting:
hij was o.a. Tweede Kamerlid voor
de Socialistische Partij, waar hij fungeerde
als de luis in de pels van de
woningcorporaties. De laatste twee jaar
was hij directeur van de Woonbond,
waar hij ook te maken kreeg met VvE’s,
met name in gemengde complexen.
In ongeveer een derde van alle
appartementencomplexen is een
woningcorporatie grooteigenaar. In
juni nam hij vanwege zijn pensionering
afscheid van de Woonbond. Een feestje
zat er vanwege het coronavirus (nog)
niet in. Jansen stopte ook zeker niet
met werken: hij bekleedt een aantal
maatschappelijke functies, waaronder
dus ook die van voorzitter van het CvD.
Goed beheer
“Ik weet hoe lastig het is om de
exploitatie van een complex rond te
krijgen”, zegt hij. “De fondsvorming
van VvE’s is in veel gevallen echt een
probleem. Niet alleen voor de eigenaars
maar ook voor de huurders in het
complex, want iedereen heeft belang
bij een goed onderhouden gebouw.
Certificering van VvE-beheerders en
van VvE’s kan daaraan een belangrijke
bijdrage leveren: daarmee wordt
nadrukkelijk de aandacht gevestigd
op goed beheer van de complexen.
Ik ben dan ook van mening dat het CvD
een brede basis moet krijgen. Daarom
ben ik ook gesprekken gestart met
Vereniging Eigen Huis en Aedes (de
vereniging van woningcorporaties).
Dat zijn sterke partijen, net als VvE
Belang. Samen kunnen we ervoor
zorgen dat certificering breed ingang
gaat vinden in de VvE-wereld.”
Schaalgrootte
Dat betekent dus ook dat zowel
beheerders als VvE’s het nut van
certificering moeten inzien.
“Inderdaad”, zegt Jansen. “Daarom
mag een certificaat ook geen cent
duurder zijn dan nodig is. En daarvoor
is schaalgrootte dan weer belangrijk:
als nóg meer VvE-beheerders en VvE’s
zich laten certificeren, drukt dat de
prijs van certificering. Ik ga me ervoor
inzetten dat de certificeringsregeling
meer ‘body’ krijgt, zodat er nóg meer
zekerheid is over de kwaliteit van de
certificaten. In mijn loopbaan heb
ik een groot netwerk opgebouwd
en dat zal me zeker van pas komen.
En ik heb nu ook wat meer tijd om
eens te gaan kijken bij VvE’s in het
land. Dat is natuurlijk dé gelegenheid
om met bestuurders te praten over
de problemen die ze in hun werk
tegenkomen. Overigens: ook met
de werkgroep die zich bezighoudt
met de modernisering van het
appartementsrecht, heb ik al contact
gelegd. Ik heb er veel zin in om
samen met SKW Certificatie, VvE
Belang en andere betrokkenen een
kwaliteitsimpuls te gaan geven aan
de VvE en het VvE-beheer.”
Duits en Nederlands
appartementsrecht
Meer verschillen dan overeenkomsten
Het artikel is een bijdrage aan de discussie rond de
hervorming van het Duitse appartementsrecht. Zoals
gebruikelijk heeft het Duits ook voor de VvE een wat
uitgebreidere term: Wohnungseigentümergemeinschaft’,
afgekort tot WEG. Ook verder zijn er flinke verschillen.
Anders dan in de Nederlandse situatie zijn in Duitsland
appartementen eigendom van de eigenaar.
Dit in tegenstelling tot het Nederlandse appartementsrecht,
dat alleen gemeenschappelijk eigendom van de vergadering
van eigenaars kent en daarnaast het gebruiksrecht van het
appartement.
Mooi instrument
In Nederland is de VvE verplicht zich in te schrijven bij
de Kamer van Koophandel. Zo’n inschrijving bestaat in
Duitsland niet. Een tikje afgunstig schrijven de dames dat die
transparantie wel erg handig is. Immers: zo is voor iedereen
bekend wie eigenaar van het complex is c.q. bestuurder van
de VvE. In Duitsland moet daarvoor het Kadaster worden
geraadpleegd (Grundbuch).
Verder zijn alle rechten en plichten vastgelegd in het
Burgerlijk Wetboek. In Duitsland niets van dat alles. De
projectontwikkelaar en de notaris stellen een akte op. Klopt
er iets niet? Dan moet de rechter eraan te pas komen. En
het is geweldig dat er modelreglementen zijn, die je dan
ook nog aan je eigen VvE kunt aanpassen! Daarmee hebben
de Nederlandse appartementseigenaars een beproefd en
praktijkgericht instrument in handen.
O.a. via VvE Belang hebben ze ook veel informatie ter
beschikking. Daarmee kan de VvE het bestuur helemaal in
eigen hand nemen en komt de rechter lang niet zo vaak in
beeld als in Duitsland.
Qua democratie is het appartementsrecht ook beter
geregeld, vinden de schrijfsters: iedere eigenaar kan tot
zeven dagen voor de ALV agendapunten indienen. En het
verplichte reservefonds is ook een prima idee, net als de
al even verplichte kascontrolecommissie (of accountant).
Daarmee kan de ledenvergadering het bestuur controleren.
Modernisering
Dat er in die modelreglementen wat verouderde bepalingen
zitten; ach, dat is in Duitsland niet anders. Ook daar moeten
alle eigenaars het eens zijn over aanpassing van zaken. En
ook daar is het vaak lastig om het quorum te halen. Maar
in Nederland wordt - door VvE Belang in samenwerking
met de Koninklijke Nederlandse Beroepsorganisatie en het
ministerie van Binnenlandse Zaken- in elk geval gewerkt
aan een verordening waarmee verouderde wetgeving kan
worden gemoderniseerd.
Ook in Duitsland is modernisering aan de orde: het is de
bedoeling dat ook daar de VvE het bestuur gaat overnemen.
Dat is nu nog niet het geval: de beheerder heeft veel
bevoegdheden (die door de eigenaars wel ingeperkt kunnen
worden). De Duitsers hebben dus nog een wat langere weg
te gaan dan wij.

ONAFHANKELIJK | CONTROLEREND | UNIVERSEEL | MONITORING
SKW-Gecertificeerd
VvE-Beheerder
Bosscheweg 135
5282 WV te Boxtel
Tel: 0411 - 686136
www.ibotec.nl
ibotec@ibotec.nl
VOGEL
OVERLAST?
PRIXXS, DE VOORDELIGSTE
LEVERANCIER VOOR
UW VOGELWERING
- DUIVENPINNEN/MEEUWENPINNEN
- RVS 304 / ROESTVAST
- 10 JAAR GARANTIE
- LAAGSTE PRIJS
WWW.PRIXXS.COM | INFO@PRIXXS.NL | 0499-310818
XS VvE Beheer is een betaalbaar digitaal beheerconcept speciaal
voor kleinere verenigingen van 2 t/m 20 appartementen.
Want, waarom zou u als appartementseigenaar in een kleine
VvE meer betalen dan nodig is omdat u klein bent? Daarom steekt
XS VvE Beheer u de helpende hand toe tegen een betaalbare prijs
van € 123,- inclusief btw per appartementsrecht per jaar.
SKW-Gecertificeerd
VvE-Beheerder
XS VvE Beheer gaat er dan wel vanuit dat u als appartementseigenaren
een aantal dingen zelf doet, zoals vergaderen en klein
technisch beheer. Wij zorgen voor het secretariaat en de financieel
administratieve ondersteuning. Neem vandaag nog contact op met
Bosscheweg uw toekomstige beheerder! 135
5282 WV te Boxtel
Tel: 0411 - 686136
www.ibotec.nl
ibotec@ibotec.nl
Groots in kleinere VvE's
www.xsvvebeheer.nl
Waarde &
Woongenot
Product | Proces | Partnerschap
WWW.BALKONHEKKEN.INFO
BALKONHEKKEN@JENB.INFO
0546-453883
Veilig wonen met de camerabewaking van Elseco
Wat is voor uw VvE de reden het camerasysteem door Elseco te laten
plaatsen?
Heldere en duidelijke offerte
Professionele, hoogwaardige camera’s
Vakkundig en vandaalbestendig geïnstalleerd
Ervaren gecertificeerde monteurs
Persoonlijke instructies voor het gebruik
www.elseco.nl - IJsselmeerweg 1
1411 AA Naarden, 035 695 51 00
By
IVOREETRADE
GALERIJVLOERRENOVATIE.NL
SWISSDECKVLOERTEGELS.NL
MOOIEBALKONVLOER.NL
ONAFHANKELIJK | CONTROLEREND | UNIVERSEEL | MONITORING
Dé onderhoudsvrije antislip vloer voor galerij en balkon!
15 JAAR
GARANTIE
100%
RECYCLEBAAR
• Mooi & trendy
• Snel gelegd
• Kliksysteem
• Onderhoudsvrij
• Duurzaam
• Antislip
• Geen aangroei
• Geluiddempend
• Comfortabel
• Licht van gewicht
• Diervriendelijk
• 15 jaar garantie
0297-591225
www.galerijvloerrenovatie.nl / info@ivoreetrade.com
15 JAAR
GARANTIE
100%
RECYCLEBAAR
ByIVOREETRADE
GALERIJVLOERRENOVATIE.NL
SWISSDECKVLOERTEGELS.NL
MOOIEBALKONVLOER.NL
Wij nemen u het werk
Altijd alarm kunnen slaan, een veilig idee!
alarm kunnen
Vast KPN-GSM contract
slaan, een veilig idee!
Elseco garandeert u in combinatie met ons GSM abonnement een altijd
werkende lifttelefoon. Dit abonnement bestaat o.a. uit:
Dagelijkse test
Altijd werkende spreek-/luisterverbinding
Monitoren en periodiek informeren van testresultaten
Verhelpen van storingen aan de lifttelefoon
Met eigen noodvoeding in geval van stroomuitval
Huurkoop vanaf € 19,95 per maand!
www.elseco.nl - IJsselmeerweg 1
1411 AA Naarden, 035 695 51 00
BELseco
Kies
zekerheid,
kies
Aarnink
Bel nu: 06-13110872
Paderbornstraat 1, 7418 BP Deventer,
E-mail: tondevries@aarnink.nl
Gilgen opent deuren!
“ Voor het
automatische
opensturen van
uw bestaande
toegangsdeuren”
40 jaar kennis & ervaring werkt in uw voordeel
sleutel-slotenhuis.nl

JURIDISCH
28 VvE MAGAZINE NOVEMBER 2020 #4 29
Leidingen in het complex; privé of collectief?
“MR 1992 geeft te weinig aanknopingspunten”
“De leidingen in ons complex zijn voor het overgrote deel eigendom van de individuele eigenaars. De cv-ketels,
de rookgasafvoeren, de waterleidingen, de beluchting van de cv-ketel en de afzuiginstallaties. Alleen de
schachten waarin de leidingen zijn verwerkt, zijn collectief. Binnenkort moeten de rookgasafvoeren worden
vervangen. Maar nu is de vraag: komt dit voor rekening van de VvE of van de individuele eigenaars?”
aan individuele installaties. MR 1992 geeft te weinig
aanknopingspunten; rechters zijn het oneens. En wat als
er te zijner tijd werkzaamheden moeten worden uitgevoerd
aan de waterleidingen? Die zijn ook weggewerkt in
gemeenschappelijke vloeren. En wat te doen als we in de
toekomst zonnepanelen willen? Dan zullen de doorvoeren
ook door gemeenschappelijke delen moeten.”
AMvB
We leggen hem de tekst voor van de Algemene Maatregel
van Bestuur (AMvB; zie kader), die is opgenomen in het
ontwerpwetsvoorstel ‘Vervolg Boek 5 BW van de toekomst:
ontwerpwetsvoorstel appartementsrechten’. Dat boek
verscheen in september jl.
“Deze AMvB geeft een goede oplossing voor een probleem
dat ontstaat wanneer bij een individuele eigenaar bijvoorbeeld
een lekkage ontstaat en de leiding is weggewerkt
in de gemeenschappelijke vloer. Maar op ons probleem
geeft dit wetsvoorstel geen antwoord”, stelt Molenaar.
AMvB: de VvE is opdrachtgever; de kosten
zijn voor de eigenaar
Toch wel, zegt René Brinkhuijsen, lid van de Werkgroep
Modernisering Appartementsrecht Nederland (WMANL).
“Dit onderwerp leidt bij veel VvE’s tot verwarring: wat
is gemeenschappelijk en wat is privé? En waar gaat
privé over in gemeenschappelijk? De WMANL heeft een
ontwerpwetsvoorstel geschreven om het appartementsrecht
meer in overeenstemming met de 21e-eeuwse situatie te
brengen. Een Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) is
onderdeel van dat voorstel. Daarin staan bepalingen die
- ongeacht wat er in het splitsingsreglement staat - zouden
moeten gelden voor alle VvE’s in Nederland.
In die AMvB staat in het hoofdstuk ‘leidingen’ dat de VvE
de individuele leidingen beheert, als die in het gemeenschappelijke
deel zijn verwerkt. Als die leiding maar voor één
appartement wordt gebruikt, komen de kosten van reparatie of
vervanging echter voor rekening van de individuele eigenaar,
tenzij die leiding constructief verwerkt is. Als de leiding zich in
het privégedeelte bevindt en ook alleen maar door die eigenaar
gebruikt wordt, zijn zowel het beheer als de kosten voor hem.”
Constructief verwerkt?
“Probleem: is de leiding inderdaad ‘constructief’ verwerkt
in een gemeenschappelijk deel, zoals een schacht of
dragende vloer? Als de leiding niet kan worden gerepareerd
of vervangen zonder dat schade wordt toegebracht aan die
gemeenschappelijke vloer of schacht, moet de VvE zorgen
voor het beheer van de leiding. Dat betekent dat ze als
opdrachtgever optreedt (en niet de individuele eigenaar).
De kosten blijven voor rekening van de individuele eigenaar.”
Richard de Laat, eveneens lid van de (WMANL) voegt
daaraan toe: “In het geval van VvE Parel zou dit betekenen
dat - als de rookgasafvoer zich bevindt in gemeenschappelijke
gedeelten, uitsluitend dient voor één appartement en
vervangen moet worden - de VvE belast is met de uitvoering
van de werkzaamheden en dat de kosten daarvan voor
rekening komen van de individuele eigenaar in kwestie.
Dienen meerdere rookgasafvoeren ineens te worden
vervangen, dan worden de kosten omgeslagen over de
individuele eigenaren in kwestie. Zijn meerdere woningen
aangesloten op dezelfde rookgasafvoer die vervangen moet
worden, dan worden de kosten volgens het voorstel van de
werkgroep omgeslagen conform de breukdelen in de VvE.”
In een schema ziet het voorstel er als volgt uit:
Die vraag stelt Cok Molenaar, voorzitter van VvE Parel in
Delfgauw. Het complex dat de VvE beheert, omvat 26
appartementsrechten (woningen) en is opgeleverd in
1998. Modelreglement 1992 is van toepassing verklaard.
In de februari-editie 2020 van VvE Magazine las hij over
een VvE waar eveneens MR 1992 van toepassing was.
Daar was een conflict over de vraag wie de rekening van
de werkzaamheden aan de rookgasafvoerpijpen moet
betalen. Kantonrechter en hof waren het niet eens. Het
hof oordeelde - vanwege de ‘grammaticale’ uitleg van de
splitsingsakte - dat nergens was vermeld dat de afvoeren
gemeenschappelijk waren. De kosten van onderhoud,
vervanging, reparatie etc. waren dus voor rekening van de
individuele eigenaars.
‘Meeliften’
“Maar over een cruciaal onderwerp laat de rechter zich niet
uit”, stelt Molenaar. “Er wordt niets gezegd over de kosten
van het hak- en breekwerk. Stel dat een bewoner op de
eerste etage zijn rookgasafvoer laat vervangen. Dan moet de
hele schacht open. Theoretisch bestaat dan de mogelijkheid
dat andere bewoners zeggen dat ze hun afvoer niet laten
vervangen, maar stiekem toch ‘meeliften’. Simpelweg omdat
de schacht toch open ligt. De eigenaar die opdracht geeft,
betaalt de rekening.”
Molenaar verbaast zich over de handelwijze van
installateurs. “Pas bij de laatste eigenaar die een cv-ketel liet
vervangen (toen waren er al ruim 20 vervangen!), wees de
betreffende installateur hem op de rookgasafvoer. Dat werd
door eerdere installateurs nagelaten. Gelukkig zijn we zelf
alert op dit probleem.”
Veiligheid versus juridisch
VvE Parel zit dus met een vraagstuk. Omwille van de
veiligheid wil het VvE-bestuur de rookgasafvoeren laten
vervangen. Echter: het bestuur realiseert zich maar al te
goed dat er een probleem kan ontstaan als het kiest voor
de eenvoudigste oplossing: de VvE betaalt de kosten.
“De verhoudingen binnen ons complex zijn prima”, zegt
Molenaar. “Ik zie dus niet direct een conflict aankomen,
maar een nieuwe eigenaar zou bezwaar kunnen aantekenen
tegen zo’n actie van de VvE. Hij kan aanvoeren dat de VvE
niet het recht heeft om de maatregel te laten uitvoeren
Kabels en leidingen
gemeenschappelijke leiding, die aan 2 of meer
appartementsrechten ten dienste staat
individuele leidingen, zich bevindend in
gemeenschappelijke ruimten
individuele leiding, zich bevindend in een
privégedeelte en daar constructief verwerkt
individuele leiding, zich bevindend in een
privégedeelte, daar niet constructief verwerkt
VvE belast met beheer,
kosten gemeeschappelijk
VvE belast met beheer,
kosten voor individuele eigenaar
individuele eigenaar belast met beheer,
kosten voor individuele eigenaar

30 JURIDISCH
VvE MAGAZINE NOVEMBER 2020 #4 31
Uitbouw, aanbouw, dakkapel:
toestemming, machtiging of
toch splitsingsakte wijzigen?
De verbouwing van een appartement kan een wijziging
aan gemeenschappelijke gedeelten teweeg brengen.
Denk aan het plaatsen van een dakkapel, aanbouw of
dakopbouw. Vast staat, dat voor dergelijke wijzigingen
aan gemeenschappelijke gedeelten toestemming door
de vergadering vereist is.
Mr Richard P.M. de Laat
De Advocaten van Van Riet
Tel: 030 – 263 50 52
E-mail: delaat@avvr.nl
Internet: www.vanvanriet.nl
MR RICHARD P.M. DE LAAT IS ALS PARTNER
VERBONDEN AAN DE SECTIE VASTGOED VAN DE
ADVOCATEN VAN VAN RIET TE UTRECHT.
HIJ IS ONDERMEER GESPECIALISEERD IN HET APPARTEMENTSRECHT
EN PROCEDEERT EN ADVISEERT VOOR DIVERSE OPDRACHTGEVERS,
WAARONDER VVE’EN, BEHEERDERS EN APPARTEMENTSEIGENAARS.
De overeenkomst die
het beheer en onderhoud
van enkele door een
eigenaar aangebrachte
voorzieningen of
gebouwdelen regelt,
acht ik niet in strijd
met de akte.
Wordt die toestemming zonder redelijke grond geweigerd,
dan is een vervangende machtiging van de rechter mogelijk.
De splitsingsakte hoeft daarvoor doorgaans niet te worden
gewijzigd.
Zo kreeg een eigenaar een vervangende machtiging voor
het realiseren van een uitbouw op privégrond tot aan de
rand van het bovenliggende balkon,1 bracht een uitbouw
(serre) vanuit een woning in een aangrenzende privétuin
geen wijziging in de goederenrechtelijke situatie met zich
mee2 en werd geoordeeld dat de bestemming van het
gemeenschappelijke dak als zodanig niet wijzigt als aan één
eigenaar toestemming wordt verleend voor een dakterras.3
Wanneer moet de akte gewijzigd worden?
Echter, niet in alle gevallen kan met een toestemming
of vervangende machtiging worden volstaan. De enkele
verandering in de constructie of de omgrenzing van een
appartement leidt op zichzelf niet tot de noodzaak van
wijziging van de akte van splitsing en de daarbij behorende
tekening. Maar dat verandert wanneer in de constructie
of de omgrenzing van het appartement een verandering
wordt aangebracht die gevolgen heeft voor de zogeheten
goederenrechtelijke situatie. Dat laatste is het geval wanneer
de akte van splitsing niet langer een juist beeld geeft van
de omvang van de rechten (en verplichtingen) van de
appartementsgerechtigden.4 Op basis van deze regel zijn
de meeste deskundigen van mening dat wijzigingen in of
op privégedeelten zonder wijziging van de akte mogelijk
zijn. Dan volstaat toestemming van de vergadering of een
vervangende machtiging.
Hof Den Haag: dakkapel plaatsen? Akte wijzigen!
Onlangs oordeelde het hof in Den Haag echter
anders over de plaatsing van een dakkapel. Omdat het
gemeenschappelijke dak wordt doorbroken, de omvang
van het appartement wordt uitgebreid en de dakkapel tot
gemeenschappelijke gedeelten gaat behoren die bovendien
mogelijk nieuwe kosten met zich brengt, oordeelde de
rechter dat de dakkapel een verandering in de constructie
en omgrenzing van het appartement met zich meebrengt.
Het besluit om de dakkapel toe te staan, is volgens het hof
in strijd met de splitsingsakte en daarmee nietig.5
Gebruiksovereenkomst kan soelaas bieden
Dit oordeel van het hof wijkt af van de tot nu toe heersende
opvatting zoals hierboven omschreven. Het is de vraag
of het hof tot hetzelfde oordeel zou zijn gekomen, indien
de VvE een zogenaamde gebruiksovereenkomst als
voorwaarde voor de toestemming voor het plaatsen van
de dakkapel zou hebben voorgeschreven. In een dergelijke
overeenkomst stellen de eigenaar en de VvE vast, dat de
wijziging voor rekening en risico van de eigenaar van het
betreffende appartement komt, en dat alle beheer, herstel,
onderhoud, vervanging en vernieuwing voor diens rekening
komt. Bovendien wordt dan vastgesteld dat bij verkoop
de wijziging hetzij verwijderd dient te worden, hetzij dat
de opvolgende eigenaar de gebruiksovereenkomst moet
overnemen. In dat geval zou in elk geval de overweging zo
veel mogelijk zijn ontzenuwd dat mogelijk sprake zou zijn
van nieuwe kosten voor de VvE.
Discussie over gebruiksovereenkomst
Zo veel mogelijk, want ook de gebruiksovereenkomst zelf
kan ter discussie worden gesteld. Het is namelijk maar de
vraag of gebouwdelen die weliswaar door één eigenaar
worden aangebracht maar die volgens de omschrijving in
de akte tot de gemeenschappelijke gedeelten gaan behoren,
bij een onderhandse gebruiksovereenkomst toch buiten
die gemeenschap gehouden kunnen worden. Onlangs
oordeelde een rechter een gebruiksovereenkomst waarbij
een deel van een gemeenschappelijk terras aan een eigenaar
in gebruik werd gegeven, als nietig wegens strijd met de
akte van splitsing.6 Mijns inziens is daarmee echter niet
elke gebruiksovereenkomst ongeldig.
Niet in strijd met de akte
De overeenkomst die het beheer en onderhoud van
enkele door een eigenaar aangebrachte voorzieningen of
gebouwdelen regelt, acht ik niet in strijd met de akte. Immers,
de akte bepaalt ook dat de vergadering toestemming kan
verlenen voor wijzigingen aan gemeenschappelijke gedeelten
en dat de vergadering daaraan voorwaarden kan verbinden.
Dat alles moet worden beschouwd als daden van beheer,
wat past binnen de taken van de VvE.
Wijzigt de omvang van een appartement ten koste van
gemeenschappelijke gedeelten, dan lijkt een aktewijziging
noodzakelijk. Blijft de wijziging binnen de privégedeelten,
dan is toestemming in beginsel mogelijk. Ook de voorwaarden
die aan wijzigingen verbonden kunnen worden
in de vorm van een gebruiksovereenkomst, blijven mijns
inziens rechtsgeldig.
Belangenafweging
Tot slot: het feit dat de VvE toestemming kán verlenen
zonder de akte te wijzigen, wil niet zeggen dat zij dat ook
móet doen. Wel zal aan een besluit tot weigering van
toestemming door de VvE een redelijke belangenafweging
ten grondslag moeten liggen. Zo zal de vergadering
toestemming kunnen weigeren voor een opbouw als die
nadelige gevolgen zal hebben voor de zonlichtinval, de
privacy en het uitzicht van nabijgelegen appartementen.7
Het blijft dus maatwerk.
1 ECLI:NL:GHARN:2012:BY2353
2 ECLI:NL:GHAMS:2007:BC2947
3 ECLI:NL:GHARL:2014:4798
4 ECLI:NL:HR:2000:AA5405
5 ECLI:NL:GHDHA:2020:1050
6 ECLI:NL:RBGEL:2020:4219
7 ECLI:NL:RBAMS:2020:2635

VAN DE RECHTER
VvE MAGAZINE NOVEMBER 2020 #4 33
24/7 ZORG VOOR UW DRINKWATER
24/7 ZORG VOOR UW DRINKWATER
DAB Pumps is al 40 jaar wereldwijd actief in de markt van waterverplaatsing.
Al onze drukverhogingsinstallaties voldoen aan de Nederlandse drinkwaternormen.
✓ LEGIONELLAPREVENTIE
B Pumps is al 40 jaar wereldwijd actief in de markt van waterverplaatsing.
onze drukverhogingsinstallaties voldoen aan de Nederlandse drinkwaternormen.
De kwaliteit van uw drinkwater is onze grootste zorg. Onze drukverhogingsinstallaties
zijn legionella veilig. De beste preventie tegen legionella is het continue monitoren van
de temperatuur en de doorstroming van het drinkwater. DAB is de enige fabrikant die
continue de doorstroming en temperatuur van de drukverhogingsinstallatie kan meten
en hier op afstand correctieve maatregelen op kan nemen.
DRUKVERHOGING
DRUKVERHOGING
✓ LEGIONELLAPREVENTIE
✓ 24/7 TOEZICHT OP DE INSTALLATIE
✓ SERVICE CONTRACT VANAF 89,- PER JAAR
✓ STORINGEN OP AFSTAND OPLOSSEN
kwaliteit van uw drinkwater is onze grootste zorg. Onze drukverhogingsinstallaties
n legionella veilig. De beste preventie tegen legionella is het continue monitoren van
temperatuur en de doorstroming van het drinkwater. DAB is de enige fabrikant die
ntinue de doorstroming en temperatuur van de drukverhogingsinstallatie kan meten
hier op afstand correctieve maatregelen op kan nemen.
✓ ALTIJD EEN COMFORTABELE WATERDRUK
vind er niet éénmaal per jaar een controle plaats op uw systeem maar
Zo vind er niet éénmaal per jaar een controle plaats op uw systeem maar
elk moment van de dag. Dankzij de onderhoudsvrije drukverhogingsinstallatie en het
op elk moment van de dag. Dankzij de onderhoudsvrije drukverhogingsinstallatie en het
line monitoren online monitoren kunnen kunnen wij u wij naast u naast een een verbeterde service het het scherpste scherpste onderhoudstarief onderhoudstarief
eden. Voor bieden. meer Voor informatie meer informatie bezoek bezoek onze onze website of neem contact met met ons ons op. op.
dabpumps.nl/nl/vve • info.nl@dwtgroup.com • 0416-387280
✓ 24/7 TOEZICHT OP DE INSTALLATIE
✓ SERVICE CONTRACT VANAF 89,- PER JAAR
✓ STORINGEN OP AFSTAND OPLOSSEN
✓ ALTIJD EEN COMFORTABELE WATERDRUK
TOT 50%
ENERGIE
BESPARING
IN VERGELIJKING
TOT TRADITIONELE
OPLOSSINGEN
dabpumps.nl/nl/vve • info.nl@dwtgroup.com • 0416-387280
TOT 50%
ENERGIE
BESPARING
IN VERGELIJKING
TOT TRADITIONELE
OPLOSSINGEN
door
mr. John Liewes
jurist VvE Belang
Het botert al jaren niet tussen
Elizabeth en Margret. Helaas
wonen ze niet alleen in hetzelfde
appartementencomplex, maar
ook nog eens naast elkaar op
de begane grond. Margret heeft
een balkon; het appartement
van Elizabeth beschikt over
een kleine tuin. Zij voelt zich
geregeld bekeken door haar
buurvrouw en dat heeft ze laten
weten ook. De andere bewoners
zijn regelmatig getuige van de
scheldpartijen tussen beide
dames. Elizabeth vraagt - en
krijgt - toestemming van de
ledenvergadering om een
schutting te laten plaatsen
tegen het balkon van Margret -
zonder overleg met haar
buurvrouw.
BURENRUZIE OVER
DE SCHUTTING
Margret is woedend: de lichtinval in haar appartement is fors verminderd.
En ze houdt juist zo van licht. Ze komen er niet uit; integendeel. De ruzies
tussen beide dames worden erger. Op advies van het VvE-bestuur leggen ze
de zaak voor aan de Rotterdamse Regelrechter. Die gaat de schutting zelf
bekijken en ziet dat die met zijn 2,20 meter ruim 50 centimeter uitsteekt
boven de balkonrand van Margrets appartement. Elizabeth voert ook nog
aan dat ze het appartement nooit had gekocht als ze had geweten dat
ze zoveel inkijk zou hebben van haar buurvrouw. Ze heeft die schutting
gewoon nodig om nog een beetje privacy te hebben in haar tuintje.
‘Geen VvE-kwestie’
Het VvE-bestuur zet de kwestie niet op de agenda van de ALV, omdat het
van mening is dat de buurvrouwen er samen uit moeten komen. Bovendien
hebben de bestuurders geen zin in een herhaling van de luidruchtige
‘discussie’ tijdens een eerdere ALV. Dus komt de zaak voor de kantonrechter.
Daar voert Elizabeth ook nog aan dat Margret regelmatig ‘viezigheid’ in haar
tuin gooit, dat Margret haar uitscheldt én dat haar kinderen haar bedreigen.
Onrechtmatige hinder in het burenrecht
De kantonrechter stelt ten overvloede vast dat de verhouding tussen de
dames ernstig verstoord is. Dat klopt, want daarom heeft Elizabeth die
schutting ook geplaatst. Ze hebben het nog (heel eventjes!) gehad over
een doorzichtige schutting, maar daar zijn ze ook niet uitgekomen. Dat
Elizabeth niet wist dat ze zo veel inkijk zou hebben, vindt de kantonrechter
geen argument. Dat had ze op de bouwtekening kunnen zien (ze is de eerste
eigenaar).
De kantonrechter oordeelt dat er wel degelijk sprake is van onrechtmatige
hinder. Er komt door de schutting veel minder licht in het appartement van
Margret. Dat verandert niet zo lang de schutting er staat. Het argument
van Elizabeth dat zij daardoor geen privacy heeft, gaat niet op: boven het
appartement van Margret zijn nog drie woningen. Die hebben vanaf hun
balkon ook zicht op de tuin van Elizabeth.
Uitspraak
De uitspraak: Margret moet de schutting binnen drie weken verwijderen.
Elizabeth heeft niet om een dwangsom gevraagd en die komt er dus ook
niet. De partijen moeten ieder de helft van het verschuldigde griffierecht
betalen. Dat betekent voor beide dames het bedrag van € 41,50. Dat met die
uitspraak de ruzie niet is opgelost, beseft de kantonrechter natuurlijk ook.
Voor alle bewoners is te hopen dat dat alsnog gebeurt.
ECLI:NL:RBROT:2020:7440

34 JURIDISCH
VvE MAGAZINE NOVEMBER 2020 #4 35
Een AED in de entree; mag dat wel?
Levensreddend en toch niet toegestaan
Op een kwade dag krijgt appartementseigenaar Joop thuis een hartinfarct. Gelukkig loopt het goed af, maar
Joop is wel op een idee gebracht: zou het handig zijn om in de entree van het appartementencomplex een
AED (Automatische Externe Defibrillator) op te hangen? Zo’n apparaat brengt bij een hartstilstand het hart
weer op gang. Het kan dus levens redden. Joop legt de vraag voor aan het VvE-bestuur.
installeren van een AED valt niet
binnen de taken van de VvE. De
ledenvergadering kan dus niet het
besluit nemen om het apparaat te
laten installeren - en al helemaal niet
op kosten van de VvE. De beheerder
mag het natuurlijk ook niet doen.
Als een eigenaar tegen de aanschaf
zou protesteren en naar de rechter
zou stappen, krijgt hij ongetwijfeld
gelijk. Reden: het genomen besluit
is nietig.
Dat geldt overigens ook voor een
besluit over de aanschaf van een
kerstboom of het initiatief om een
deelauto te regelen voor de bewoners.
Het zijn in de regel geen taken van
de VvE. En de kosten van de kerstof
nieuwjaarsborrel mogen ook niet
betaald worden door de VvE.
Maar we willen die AED!
Joop is zwaar teleurgesteld en veel
bewoners mét hem. Sven, inderdaad
een slimme jongen, komt met een
alternatief: als die AED nu eens
door een groep eigenaars wordt
aangeschaft?
De kosten voor aanschaf, installatie en
onderhoud (en eventuele cursussen)
moeten dan betaald worden door die
eigenaars. De VvE mag daarin niet
betrokken worden.
Het
installeren van
een AED valt niet
binnen de taken
van de VvE
De ledenvergadering kan aan die
mensen toestemming geven om het
apparaat op te hangen in de entree
- of een andere gemeenschappelijke
ruimte. Een dergelijk besluit kan
worden genomen met een gewone
meerderheid.
Hij is er al!
Probleem: er zijn heel wat VvE’s die
al een AED hebben aangeschaft (of
er een huren). De kosten worden
betaald door de VvE. Toen het
voorstel werd aangenomen, werd
de AED gezien als de aanschaf van
een nieuwe installatie door de VvE.
Het gaat in dat geval dus niet alleen
om de toestemming om iets op te
hangen in de gemeenschappelijke
hal, maar om de aanschaf van een
nieuwe installatie. Daarvoor is een
gekwalificeerde meerderheid nodig.
Echter: noch bestuurders, noch de
gezamenlijke eigenaars hebben de
bevoegdheid om zo’n besluit te nemen
en het apparaat aan te schaffen op
kosten van de VvE. Het behartigen van
gezondheidsbelangen maakt geen
deel uit van de statutaire doelstelling
van de VvE. De aanschaf van een AED
is geen gemeenschappelijk belang van
de eigenaars. Wanneer een of meer
eigenaars het niet eens zijn met de
aanschaf van het apparaat, wordt in
dat geval dus niet gehandeld in het
belang van alle eigenaars.
En toch…
Als de AED toch op kosten van
de VvE is aangeschaft, kan alsnog
een beroep worden gedaan op het
destijds genomen besluit. Het besluit
wordt dan geacht niet genomen
te zijn. Gesteld kan worden dat de
meebetaling aan de aanschaf van de
AED destijds onverschuldigd was. Een
eigenaar kan daarom terugbetaling
van zijn aandeel in de kosten terugvorderen.
Deze vordering verjaart
echter door verloop van vijf jaar. Werd
de AED langer dan vijf jaar geleden
aangeschaft, dan heeft een eigenaar
geen recht meer op terugbetaling van
zijn aandeel in de aanschaf van de
AED.
Het bestuur staat welwillend tegenover
deze kwestie. Sterker nog: er wordt
meteen een bestuurslid ingeschakeld
om de mogelijkheden te onderzoeken
en offertes op te vragen. Een van de
bewoonsters maakt bezwaar: zij wil
in geen geval gereanimeerd worden.
Maar hoe weet een ijverige bewoner
die de AED bedient, dat zij die wens
heeft? Simpel: door de ketting die ze
draagt. Maar die vergeet ze ook wel
eens…
De bestuurder gaat verder met zijn
mooie taak. Er is keus genoeg: veel
bedrijven bieden AED’s aan, speciaal
voor VvE’s. Tijdens de volgende
bestuursvergadering kan bekeken
worden welk merk en type het meest
in aanmerking komt.
Roet in het eten
Dat gebeurt ook. De bestuurder
krijgt lof toegezwaaid: hij heeft een
mooi voorstel geformuleerd. En
iedereen is het erover eens; een AED
is van het grootste belang. Probleem
opgelost en nogmaals hulde voor de
onderzoeker: we gaan dit voorstel aan
de ledenvergadering voorleggen.
Tijdens die bestuursvergadering schuift
Sven aan. Hij is wat verlaat doordat zijn
auto opstartproblemen had. Sven heeft
wel interesse in een bestuursfunctie
en daar zijn de andere bestuurders
blij mee. Het is een aardige en slimme
vent.
Maar als de AED ter sprake komt,
gelooft Sven zijn oren niet: weet het
bestuur dan niet dat een VvE helemaal
geen AED mág aanschaffen? Sven is
opeens niet zo populair meer, maar
hij heeft in principe wel gelijk. Een VvE
mag in de regel niet het besluit nemen
om een AED te installeren (dat hangt
samen met de doelstelling in de akte
van splitsing). Doet ze dat toch, dan is
het besluit nietig. En de belangen van
de bewoners dan?
Wat zijn belangen?
Een VvE heeft meestal als
doelomschrijving het beheer van het
gebouw en alles wat erbij hoort, zoals
de installaties. Bovendien behartigt
ze de gemeenschappelijke belangen
van de eigenaars - voor zover die
samenhangen met de taken van de
VvE. En daar zit het probleem: het
MR 2017
Opmerkelijk is dat de opstellers van Modelreglement 2017 in Artikel
11 ‘Onderdelen van het Gebouw, Gemeenschappelijke Ruimten en
voorzieningen die voor rekening zijn van de gezamenlijke Eigenaars’
hebben opgenomen dat een AED behoort tot de voorzieningen waarvan
de kosten voor rekening komen van de gezamenlijk eigenaars.
Wanneer Modelreglement 2017 van toepassing is, hoeft niet de vraag
beantwoord te worden of het plaatsen van een AED valt onder de
doelstelling van de VvE. Dit is mogelijk doordat MR 2017 niet bepaalt
dat een AED behoort tot de gemeenschappelijke zaken in een appartementencomplex,
maar wél bepaalt dat de kosten daarvan voor rekening
komen van de gezamenlijke eigenaars. MR 2017 geeft de mogelijkheid
om in de splitsingsakte van deze regel af te wijken.
door mr. Astrid Luijk-van
Veldhuizen, juriste VvE Belang

NOTA BENE
VvE MAGAZINE NOVEMBER 2020 #4 37
NU
10 JAAR
GARANTIE
EXXXTRA
LANG
PROFITEREN
VAN HET
INTRATONE
XL-PAKKET
Nu exxxtra lange garantie op het DINA intercomsysteem
met het INTRATONE XL-PAKKET: 10 jaar garantie op alle
hardware én het tijdelijk gratis digitale communicatiepaneel;
de oplossing voor directe communicatie met
bewoners en een verzorgde entree. Profiteer nu van 10
jaar lang gemak en zekerheid voor beheerder, bewoners
én bezoekers!
INTRATONE XL-PAKKET
10 jaar volledige garantie op DINA
intercomsysteem en bijbehorende onderdelen
10 jaar gemak en zekerheid, lage maandelijkse
kosten per appartement
GRATIS digitaal communicatiepaneel!
Ga voor meer informatie en het maken van een
afspraak op locatie naar intratone-home.nl/xl-pakket
Mr. Bastiaan
Zwaveling
NOTARIS BIJ RIJNVIS EN ZWAVELING
NOTARISSEN TE CAPELLE AAN DEN IJSSEL.
Dora (78) en haar dochter
Dorien (39) woonden al
jaren samen in een aardig
appartement. Het was geen
echte keus van beiden; de
situatie was gewoon zo
gegroeid nadat Dora weduwe
was geworden en Dorien
enkele mislukte relaties
achter de rug had. En ach,
het was ook wel makkelijk zo.
Dorien, verzorgende in een
verpleeghuis, vond het prettig
om voor haar moeder te zorgen.
Dora kookte - zolang dat nog
ging - voor hen beiden. Toen
zij ernstig ziek werd, besloot ze
het appartement aan Dorien te
verkopen. Zelf bleef ze er ook
wonen.
‘EEN BEETJE GENOT
IS OOK GENOT’
De prijs was niet erg hoog (€ 185.000; wat ook de WOZ-waarde was), maar toch
te hoog voor Dorien. Die werkte 32 uur in het verpleeghuis en haar baan bracht
niet genoeg op om een hypotheek te krijgen voor de woning.
Geen probleem, dachten moeder en dochter. Een ouder mag immers maximaal
€ 103.643 belastingvrij schenken (de ‘jubelton’) mits het kind niet ouder is dan
40 jaar en het geld wordt besteed aan de aankoop van een woning. Dat kon dus
nog net. Dora had zelf nauwelijks geld om te schenken en daarom besloot ze
dat Dorien slechts € 82.000 voor het appartement hoefde te betalen. De rest
van de koopprijs (€ 103.000) schold ze haar kwijt: dat was de schenking.
Advies van de notaris
Natuurlijk hadden de dames een en ander overlegd met de notaris waar de
koopakte was gepasseerd. Die had hun verteld dat Dora ieder jaar 6% van de
WOZ-waarde aan huur moest betalen aan Dorien. Dat kwam neer op ruim € 171
per maand. Doordat de gezondheid van Dora erg snel achteruitging, dachten ze
daar echter niet meer aan.
Kort na de transactie overleed Dora. Dorien was bedroefd, maar ze was wel
blij dat ze geen erfbelasting over het appartement hoefde te betalen. Het was
immers al haar eigendom.
Helaas dacht de belastinginspecteur daar anders over. Dora had nooit huur
betaald. Ze had maar kort ‘genoten’ van de transactie, maar ‘ook een beetje
genot is genot’, stelde de belastinginspecteur. De woning werd nu toch belast
in de nalatenschap van Dora.
Niet kwijtschelden!
Dorien moest dus wel degelijk erfbelasting betalen. Ze dacht dat ze voor de
bepaling van de hoogte van die belasting de door haar opgeofferde schenking
van € 103.643 mocht aftrekken van de WOZ-waarde van € 185.000. Daardoor
was de woning voor de erfbelasting geen € 185.000 waard, maar slechts
€ 82.000. De inspecteur was het daar niet mee eens: een kwijtschelding
mag niet in mindering worden gebracht op de WOZ-waarde, omdat Dora de
schenking nooit daadwerkelijk aan Dorien had overgemaakt, maar als het
ware de koopprijs met € 103.000 had verminderd.
De moraal van dit, misschien een tikje ingewikkelde verhaal: betaal in zo’n
geval 6% van de WOZ-waarde aan huur aan uw kind en scheld geen deel van
de koopprijs kwijt. Schenk de ‘jubelton’ aan het kind, dat daarmee vervolgens
de koopsom aan de ouder(s) betaalt.

Toonaangevende expertise,
betrouwbaar in uitvoering
Onze VvE-tak bestaat uit een team van specialisten dat 500 VvE’s beheert.
Wij bieden administratief, bestuurlijk én technisch beheer, maar ook
verzekeringen. Hiermee hebben we ruime ervaring op verschillende gebieden
waar een VvE mee te maken heeft. Van het opzetten van verenigingen tot
en met het adviseren over uitpondprojecten en duurzaamheidstrajecten.
Neem voor meer informatie contact op met een van onze specialisten.
newomij.nl
Newomij_VVE_BEHEER_Adv_VvE_Belang_Magazine_180x129mm_v1.indd 1 10/01/2020 16:06
Wij ontzorgen elke VvE
die ev-rijders wil faciliteren.
Voor meer informatie ga
naar onze web-site
www.gdpoint.nl
Wij adviseren u graag.
I Vakmanschap in groen
Naast het realiseren van de wensen in
uw buitenruimte, zijn we dé specialist
in het onderhoud.
Met onze gedegen kennis van bomen
en beplanting ontzorgen we u in dit
onderhoud.
Onze bevlogen medewerkers zijn de
kracht van ons bedrijf. Ze staan voor u
klaar en helpen u graag met specifieke
vragen.
Voor hen is niks te veel. Uw gezamenlijk
groen is hun passie en dat ziet u terug
in het eindresultaat.
Kraan Groenvoorziening gaat tot het
uiterste voor u.
We zijn pas teveden als u dat ook bent.
S 4 reno Homeliner ® Leidingrenovatie
www.vandervelden.com/renovatie
· Renovatie van leidingen zonder graaf-, hak-, en/of breekwerk;
· Geschikt voor leidingen met kleinere diameters;
· Toepasbaar in meest uiteenlopende materialen, waaronder ook asbest;
· Milieuvriendelijk eindproduct;
· Een constructief sterk en waterdichte leiding;
· Een gedegen beheerplan dat problemen voorkomt
en kosten beheersbaar maakt;
· Garantie op de geleverde producten;
· Zeer ervaren en betrokken vakmensen die
dag en nacht klaar staan.
Biedt minimale overlast en maximale kwaliteit!
www.gdpoint.nl • info@gdpoint.nl • 085-2102075
Onderweg 12 | 2742 LA | Waddinxveen | 0182-631550 | www.vvb.eu
3020003 VEL advertentie nav beurswand 180x129 mm.indd 1 10-03-20 10:31

40 VERZEKERINGEN
ZONNEPANELEN OP UW DAK
Zo zit het met de verzekering
Pieter Moedt
VvE-Specialist Centraal Beheer
Stel, uw VvE laat zonnepanelen
op het dak van uw gebouw
plaatsen. Dat biedt veel
voordelen. Maar hoe zit het
met de verzekering van uw
zonnepanelen? Wat zijn de
voorwaarden? En wat als
er iets misgaat, wie is dan
aansprakelijk voor eventuele
schade? Pieter Moedt, VvEspecialist
bij Centraal Beheer,
vertelt in dit artikel waar u op
moet letten en hoe u risico’s
beperkt.
WILT U MEER WETEN
over de plaatsing van zonnepanelen
en wat dit betekent voor uw
VvE? Onze VvE-specialisten vertellen
u graag meer over de voordelen én de
beste aanpak. Bel maandag tot en met
vrijdag tussen 08.00 en 17.30 uur naar
055 - 579 81 15. Of stuur een e-mail
naar vve.beheer@centraalbeheer.nl.
i
“Heeft uw VvE minder dan 50 zonnepanelen? Dan zijn die gewoon met het
gebouw meeverzekerd via de opstalverzekering”, vertelt Pieter Moedt. “U
hoeft alleen uw verzekeraar te informeren. Want die moet weten hoeveel
zonnepanelen er zijn.
Aanvullende eisen
Bij de installatie van 50 of meer zonnepanelen gelden aanvullende verzekeringseisen.
In die gevallen is het verplicht om eenmaal in de vijf jaar een keuring te laten
uitvoeren, door een erkende installateur of inspectieorganisatie. Die controleert
dan of de zonnepanelen aan bepaalde normen voldoen. Denk bijvoorbeeld aan
het op de juiste manier wegwerken van onderdelen, zodat ze niet blootstaan aan
regen. Het is beter om de zonnepanelen niet te laten keuren door het bedrijf dat ze
installeerde: dat is net als een slager die zijn eigen vlees keurt.
Soms hebben appartementengebouwen een stalen dak. Dan moet u voor de
verzekering laten berekenen of het dak sterk genoeg is om de zonnepanelen te
dragen. Het is echter verstandig om altijd een constructieberekening van het dak
te maken. Dat kan veel problemen voorkomen.”
Brand voorkomen
Zonnepanelen kunnen beschadigd raken door brand of storm, net als uw
appartementengebouw. Die schade wordt gedekt door uw opstalverzekering.
Er kan bijvoorbeeld brand ontstaan doordat een zonnepaneleninstallatie van
het ene merk werd geplaatst en hersteld met onderdelen van het andere.
“Het is belangrijk om het bij één merk te houden, zodat alle onderdelen goed
op elkaar aansluiten”, zegt Moedt. “Om brand te voorkomen, is het verstandig
de zonnepanelen van uw VvE eens in de zoveel tijd te laten keuren. Vanaf 50
zonnepanelen is het vanuit Centraal Beheer zelfs een verplichting om dat elke
vijf jaar te doen. Dit geldt voor zonnepanelen die VvE’s vanaf 1 juli 2020 bij ons
aanmelden. Maar ook als u minder zonnepanelen hebt, adviseren we u een
onderhoudscontract met periodieke keuring af te sluiten. Dat helpt de veiligheid
én het rendement van uw zonnepanelen te verbeteren.”
Aansprakelijkheid verschilt
Moedt: “Kijk goed met wie uw VvE in zee gaat. Er zijn veel ‘cowboys’ op de markt.
Kies liever een gerenommeerde installateur die ervaring heeft met het plaatsen
van zonnepanelen voor VvE’s. Ook met het oog op de aansprakelijkheid. Want als
een bedrijf opeens is verdwenen, kunt u er bij schade niet meer aankloppen. Wie
precies aansprakelijk is voor schade die is ontstaan door zonnepanelen, verschilt
per situatie. Een installateur kan bijvoorbeeld zijn werk niet goed hebben gedaan
of een VvE kan onvoldoende toezicht hebben gehouden. De aansprakelijkheid
hangt af van de omstandigheden.”
Zorg voor een veilige werkomgeving
De werknemers van bijvoorbeeld een installateur of onderhoudsbedrijf moeten
in ieder geval veilig aan de zonnepanelen kunnen werken. “Dat is in eerste
instantie de verantwoordelijkheid van de vergadering van eigenaars, verenigd
in de VvE. De staat van onderhoud van het dak moet bijvoorbeeld goed zijn”,
zegt Moedt. “Gebeurt het werk op 2,5 meter of hoger of binnen vier meter van
de dakrand? Dan is het verplicht om voor een goede valbeveiliging tijdens de
werkzaamheden te zorgen.”
Uw VvE
verzekeren?
Bescherm uw appartementengebouw
en bewoners
Als VvE wilt u uw appartementengebouw en de bewoners beschermen
tegen financiële gevolgen bij schade. Met de VvE verzekering van
Centraal Beheer regelt u dit goed. Wij helpen u altijd als dat kan.
En zorgen voor een passende oplossing bij schade of problemen.
Dat is een prettig gevoel. Als VvE stelt u zelf uw VvE verzekering samen.
Zo verzekert u precies waar uw VvE behoefte aan heeft.
Voordelen van een VvE verzekering bij
Centraal Beheer
U stemt uw verzekeringspakket af op
uw wensen
U krijgt korting op uw premie als u lid bent
van de belangenvereniging VvE Belang
Bij schade of problemen bereikt u ons 24/7
Wij regelen het herstel of keren het schadebedrag
uit
Extra diensten om het u makkelijk te maken
Bereken uw premie op centraalbeheer.nl/vve
centraalbeheer.nl/vve
Stel zelf uw VvE verzekering samen
Het basispakket van de VvE-verzekering bestaat
altijd uit een Opstalverzekering VvE en een
Aansprakelijkheidsverzekering VvE. Wilt u
daarnaast andere risico’s bijverzekeren?
Zoals bestuurdersaansprakelijkheid, inboedel en
rechtsbijstand? Dat kan. U kiest zelf welke risico’s
u wel en niet verzekert. Zo heeft u altijd een
verzekeringspakket op maat voor uw VvE.
Kijk voor meer informatie op
centraalbeheer.nl/vve
Hier vindt u alles over onze VvE verzekering en
extra diensten. U kunt ook snel uw premie
berekenen. Heeft u meer vragen? Neem dan
gerust contact met ons op via
vve.beheer@centraalbeheer.nl

BOUWKUNDIG
42 VvE MAGAZINE NOVEMBER 2020 #4 43
Stijgende prijzen vragen om een actuele onderhoudsplanning!
Stel onderhoud niet zomaar, zonder plan, uit
In mijn artikel in VvE Magazine van augustus jl. sprak ik over een prijsstijging van gemiddeld 5,5% over
de laatste drie jaar. Die stijging zal ook de volgende jaren aan de orde zijn, zoals blijkt uit de informatie
op bouwkostenindex.nl en bouwendnederland.nl. Het gaat om veel geld; ook voor Verenigingen van
Eigenaars die onderhoud willen - en moeten - laten uitvoeren. Dat vraagt om een meerjarenonderhoudsplanning
waarin rekening wordt gehouden met de stijging van onderhoudskosten.
Een onderhoudsplanning heeft normaal
een looptijd van tenminste 10 tot
meestal 25 jaar. De werkzaamheden
die gepland zijn voor de eerste vijf jaar,
zullen hoogstwaarschijnlijk binnen die
tijd daadwerkelijk uitgevoerd worden.
Dat betekent dat we rekening moeten
houden met - over een periode van vijf
jaar - gemiddeld 25% hogere kosten.
Boven op de vorige prijsstijging!
En dat terwijl de inkomens van veel
mensen in Nederland, mede door de
huidige coronacrisis, in die periode
waarschijnlijk ver bij achter zullen
blijven bij die prijsontwikkeling.
Houd het complex in orde!
Gezien de prijsstijgingen is het van
groot belang dat VvE’s hier attent
op gaan reageren. Door er - met
een goede MJOP als basis - voor
te zorgen dat de onderhoudsstaat
van het woningbezit op orde blijft.
Dat vraagt om een actuele planning,
zodat uw VvE een goede basis heeft
om werkzaamheden in de planning
te kunnen verplaatsen of tussentijdse
maatregelen te kunnen treffen. Op
die manier kunnen hoge kosten naar
een vroeger of later tijdstip worden
verschoven. Het is slim om met
deskundigen samen te werken, zoals
de bouwkundigen van VvE Belang.
Samen met hen zorgt u ervoor dat u
zo weinig mogelijk last hebt van de
komende prijsstijging terwijl u er toch
voor zorgt dat het onderhoudsniveau
van het complex op peil blijft. Dan krijgt
u ook een beeld van de mogelijkheden
om te besparen op energiekosten en u
kunt verbeteringen plannen waarmee
u de onderhoudskosten kunt verlagen.
Slim, sober en doelmatig sturen op de
onderhoudsplanning; daar gaat het
om. Hieronder een paar voorbeelden.
Schilderwerk
Bij VvE’s vormt het schilderwerk vaak
de grootste post in de onderhoudsplanning.
U wilt niet verrast worden
door zaken als loslatende verf, scheurvorming,
houtrot of inwateren op de
aansluitingen van het glas. Daarom
moet, vanaf het vierde jaar na een
schilderbeurt, elk jaar het schilderwerk
en de ondergrond op technische
gebreken worden gecontroleerd.
Dan kunnen direct reparaties worden
uitgevoerd, waardoor u zorgt voor
het behoud van de geschilderde
onderdelen over een langere tijd. Dat
voorkomt onverwacht hoge kosten.
Dit type reparatiebeurten is vaak niet
goedkoper dan de totaalkosten voor
hele schilderbeurten, maar u hebt dan
wel de mogelijkheid om de kosten
over een veel langere tijd uit te smeren.
Soms kunt u zelfs de totaalkosten
verlagen door werkzaamheden te
combineren. Het gevolg: minder
steigerwerk en misschien ook lagere
aanneemsommen.
Gevels en daken
Bij het onderhoud aan de gevels
en daken ligt, naast het hiervoor
genoemde schilderwerk, de nadruk
op het ‘heel’ blijven van het voegwerk,
beton- en metselwerk en
dakdekkerswerk. Door steeds tijdig
reparatiewerkzaamheden uit te voeren,
zorgt u ervoor dat de normale maximum
levensduur van het materiaal in gevels en
op daken over lange tijd in stand blijft.
Bij gevels en daken hebben energiebesparende
maatregelen vaak een
groot effect: ze werken in koude
tijden als een winterjas. Bovendien
zijn ze meestal rendabel omdat de
kosten hiervan normaliter binnen de
periode van vijf tot tien jaar terug te
verdienen zijn door de verlaging van
de energiekosten. Maar ook doordat
minder vaak onderhoud hoeft te
worden uitgevoerd. Bij het onderhoud
van de dakbedekking, de dakranden en
de goten stelt u de normale levensduur
veilig door ze goed schoon te houden
en regelmatig mos en algengroei te
verwijderen.
Mossen en algen kunnen bij vorst
grote schade veroorzaken aan de
dakbedekking en de goten. Zorg er
ook zo veel mogelijk voor dat het
regenwater niet te lang op een dak of
in de goten kan blijven staan. Natuurlijk
om overstromingen te voorkomen,
maar ook omdat bij bevriezing van dat
regenwater schade kan ontstaan aan
het dakbedekkingsmateriaal. Er kan ook
- in combinatie met bevriezing - een
teveel aan gewicht ontstaan, waardoor
daken en goten kunnen inzakken of
instorten.
Installaties
Installaties worden de komende tijd
steeds belangrijker. De komende
jaren worden ze in een razend tempo
verder ontwikkeld. Als VvE wilt u
kunnen sturen op onderhoudskosten.
Dat vraagt om een deskundig advies
waarmee u de werkzaamheden over
meerdere jaren kunt uitsplitsen.
Mogelijk kunt u ze vervroegen of juist
uitstellen.
Er is een verschil tussen bewegende
en niet-bewegende installaties.
Bewegende installaties zoals de lift,
de hydrofoor, de centrale verwarming,
de koeling en ventilatie en het toegangssysteem,
hebben periodiek
onderhoud nodig om storingen en
een te snelle slijtage te voorkomen.
Tot de niet-bewegende installaties
rekenen we de leidingen en bekabelingen
voor gas, water, riolering, afvoer
van regenwater, de stadsverwarming,
de elektra, de telefoon. Maar ook voor
de ontvangst van het televisiebeeld
en -geluid, voor de video-installatie
waarmee u kunt zien wie er voor de
deur staat en voor de mogelijkheden
om thuis te kunnen werken, te spelen,
te studeren enz. Die installaties kunt
Neem nu
maatregelen om
de waarde van uw
woning en uw
wooncomplex op
peil te houden!
u het beste om de vier tot maximaal
zeven jaar controleren. Dan beperkt
u het risico op gebreken tot een
minimum.
Niet zomaar uitstellen!
De hoge prijsstijgingen mogen er
niet toe leiden dat u onderhoudsen
verbeteringswerkzaamheden
zonder plan uitstelt. Immers: de
gevolgen daarvan kunnen ingrijpend
zijn - en de kosten ook! Bovendien
kan de uitstraling van uw gebouw
én van de woonomgeving ernstig
achteruit gaan. Dat leidt tot een
steeds lagere verkoopwaarde, met alle
verschrikkelijke gevolgen van dien.
Daarom is het juist nu van het grootste
belang dat u beschikt over een actuele
onderhoudsplanning. Die geeft u
inzicht in de vraag hoe u ‘de tering
naar de nering’ kunt zetten. Hoge
kosten omdat herstelwerkzaamheden
niet - of te laat - zijn uitgevoerd;
daarop zit niemand te wachten.
Laat u niet verrassen als blijkt dat de
huidige hoge prijsstijgingen zich de
komende jaren verder doorzetten.
Neem nu maatregelen om de waarde
van uw woning en uw wooncomplex
op peil te houden!
ING. ARIE WARNAAR
ONTWIKKELEND BEHEER WONINGEN
VLAARDINGEN

44
BOUWKUNDIG
VvE MAGAZINE NOVEMBER 2020 #4 45
Hoe transformeer je een 65 jaar
oude ‘betonnen kolos’ in een
modern en aantrekkelijk woongebouw
voor senioren? Op die
vraag heeft woonvereniging
De Paasberg in Oosterbeek
(gemeente Renkum) het antwoord
gevonden. Samen met
bouwkundig adviseur Jurgen
Kremer en bouwbedrijf
Koenders maakte het bestuur
een plan dat drie jaar geleden
tot een fraai resultaat leidde.
De renovatie werd binnen de
geplande tijd en het budget
afgerond; de bewoners zijn
tevreden.
‘Betonnen
kolos’ werd
aantrekkelijk
woongebouw
JURGEN KREMER (LINKS)
EN WILLEM VAN DE ZANDE
Renovatie van De Paasberg in Oosterbeek
“We zijn steeds op zoek naar een goede balans tussen
service en een constructie zoals die bij de VvE gebruikelijk
is”, zegt bouwkundig ingenieur Kremer. Hij is nog steeds
beheerder van De Paasberg, maar houdt zich tegenwoordig
voornamelijk bezig met ontwerp en bouwbegeleiding. Zijn
kennis en ervaring kwamen goed van pas bij de renovatie.
Achterstand
Het was duidelijk dat er iets moest gebeuren, want de
achterstand in onderhoud werd wel erg groot, zegt Van
de Zande. “Dat er jarenlang weinig was gedaan, had ook
een voordeel: er was aardig wat geld in kas (maar niet
genoeg). We hadden - en hebben - aluminium kozijnen,
maar die werden op een aantal plaatsen met plakbandjes
op hun plaats gehouden. En soms lukte dat niet meer…
Bovendien was het gebouw niet geïsoleerd en dat leidde
tot comfortklachten. We stonden dus voor een forse
uitdaging: vervanging van de aluminium kozijnen door
nieuwe exemplaren waarbij gelijktijdig HR++-glas werd
aangebracht.
Bovendien hebben we besloten om de gevels te gaan
isoleren. Op de laag isolatie werden gevelplaten aangebracht
in een mooie gemêleerde grijze kleur. Alles is
aangebracht aan de buitenkant van de gevel. De isolatie
is vlamdovend en alle materialen zijn gecertificeerd.”
Voor diverse onderdelen van het project werden
commissies ingesteld, o.a. voor de kleuren van de gevel
en de zonwering. De vereniging had plannen voor wat
extra kleurgebruik, maar daar stak de gemeente een stokje
voor: het gebouw moest zijn ‘wederopbouw-uitstraling’
behouden. Aan de achterzijde, waar het uitzicht richting
Arnhem en Nijmegen magnifiek is, kon de vereniging
zich wat meer kleur veroorloven: de nieuwe uitvalzonneschermen
zijn van een zonnig geel.
Loggia’s
Kremer had - samen met het bestuur - een mooi plan
bedacht voor de loggia’s. Die zouden met een ingenieus
systeem (afkomstig uit de scheepvaart) kunnen worden
afgesloten met glazen wanden. Dat leidde tot protesten
van een aantal bewoners: zij hadden het gevoel dat ze
opgesloten zouden zitten.
DE PAASBERG
“Dat was wel jammer”, zegt Kremer. “We hadden de
warmtevraag flink kunnen beperken met die dichte
loggia’s, want die zouden een effectieve thermische schil
vormen. Maar de tegenstand was te groot. Nu hebben we
schuifpuien aangebracht, zodat iedereen zelf kan bepalen
of hij/zij een dichte of open loggia wil.“
Het dak was al deels geïsoleerd en ook het ontbrekende
deel is nu aangepakt. Daarmee zijn niet alle energetische
problemen opgelost, maar bestuur en adviseur hadden ook
niet de illusie dat De Paasberg energieneutraal zou worden.
Daarvoor is méér nodig.
Van de Zande: “Het comfort is er duidelijk op vooruit
gegaan en de energierekening is ook lager. De investering
bedroeg 1,1 miljoen euro. Dat bedrag hadden we niet in
onze reserve, dus hebben we een lening afgesloten. Dat
bleek nog niet zo eenvoudig. Net als bij een VvE waren
banken huiverig voor het verstrekken van een lening aan
onze vereniging. Ook het Nationaal Energiebespaarfonds
wilde ons niet helpen. Uiteindelijk zijn we uitgekomen bij
de Triodos Bank. Daar hebben we 600.000 euro geleend.”
‘Lean planning’
Jurgen Kremer heeft voor uw redacteur een haar onbekende
term in petto: voor de renovatie werd een ‘lean
planning’ gemaakt. Kremer: “Met alle partijen die betrokken
zouden worden bij het project, hebben we hier in de
recreatieruimte bij elkaar gezeten. Alle onderaannemers
konden op een lange strook papier aangeven wanneer zij
hun werkzaamheden wilden uitvoeren. Dat moest natuurlijk
in overeenstemming zijn met de andere onderdelen van
de planning. In de praktijk heeft dat uitstekend gewerkt.
Overigens: alle lof voor hoofdaannemer Koenders, die goed
heeft samengewerkt met alle onderaannemers. Ook met de
bedrijven die door ons waren gekozen.
Het grote voordeel van zo’n lean planning is ook dat je de
onderaannemers zelf verantwoordelijk maakt. Dat betekent
overigens niet dat de planning in beton gegoten is: als het
nodig is, kun je hier en daar wat schuiven. Mijn ervaring
is dat dit prima werkt bij grote projecten. Het resultaat:
we waren in 29 weken klaar; de planning was 30 weken.
Tevredenheid alom dus.”
De Paasberg is dus geen VvE maar een ‘woonvereniging’,
vergelijkbaar met de coöperatieve flatvereniging. De
vereniging is eigenaar van het complex; de 40 leden
hebben het recht op bewoning van hun appartement. Er
zijn twee-, drie- en vierkamerappartementen; voorwaarde
voor het lidmaatschap is dat de bewoners de leeftijd van
55 jaar hebben bereikt en dat ze zelfredzaam zijn als ze
in De Paasberg komen wonen. Willem van de Zande,
penningmeester van het verenigingsbestuur, was nauw
betrokken bij de renovatie, die van A tot Z werd begeleid
door Jurgen Kremer. De eerste plannen werden gesmeed in
2014 en drie jaar later was het hele traject afgerond.
Balans
Van de Zande: “De Paasberg is oorspronkelijk
gebouwd als serviceflat. In de beginjaren waren er 25
personeelsleden in dienst. Een aantal van hen werkte in
de keuken, waar de maaltijden voor de bewoners werden
verzorgd.” Om de kosten te drukken werd de service
steeds verder afgebouwd, maar nog heel lang was er een
beheerder fulltime in dienst. Nu is Jurgen Kremer elke
week een halve dag in het complex aanwezig; aanzienlijk
meer dan de tijd die een gemiddelde beheerder aan
een VvE besteedt. Twee halve dagen per week is er een
klussenvrouw.
De aluminium
kozijnen werden
hier en daar met
plakband bij elkaar
gehouden, maar soms
lukte dat niet meer…

Bouwkundige Ondersteuning
AKZONOBEL ADVERTORIAL VvE MAGAZINE NOVEMBER 2020 #4 47
Het onderhoud van woningen en
appartementen bestaat voor het
grootste deel uit schilderwerk.
Toch heeft lang niet elke VvE
scherp wat de actuele staat van
het schilderwerk is en wat er aan
verftechnisch onderhoud de
komende jaren nodig is.
Jeroen Muis is VvE adviseur bij
verffabrikant Trimetal Bouwverven,
onderdeel van AkzoNobel, en
ontwikkelde een Quickscan om de
VvE-besturen hiermee te helpen.
U wilt
dat uw kostbare
complex goed wordt
onderhouden. Dit betekent
niet alleen dat het onderhoud
tijdig uitgevoerd moet worden,
maar ook dat de kwaliteit van de
uitgevoerde werkzaamheden goed
is. Om u hierbij te ondersteunen
heeft VvE belang twee diensten
beschikbaar. Deze helpen bij de
begeleiding van veel bouwkundige
zaken van uw
complex.
Module Bouwkundige Ondersteuning
• Vast contactpersoon voor al uw bouwkundige vragen
• Elk jaar bezoek van uw adviseur
• Onbeperkt telefonisch overleg met uw adviseur
• Doornemen van uw MJOP
• Doornemen van onderhoudscontracten
• Beoordelen van kwaliteit uitgevoerd onderhoudswerk
Prijzen (incl. BTW):
• € 525,00 per jaar - t/m 20 appartementen
• € 660,00 per jaar - 21 t/m 50 appartementen
• € 795,00 per jaar - meer dan 50 appartementen
Bouwkundige Coach
• Vast contactpersoon voor al uw bouwkundige vragen
• Elk jaar bezoek van uw adviseur
• Onbeperkt telefonisch overleg met uw adviseur
• Doornemen van onderhoudscontracten
• Beoordelen van kwaliteit uitgevoerd onderhoudswerk
+ Gratis VvE Belang Onderhoudscertificaat
+ AWK gecertificeerd MJOP wordt opgesteld
+ Jaarlijkse update van uw MJOP
+ Begeleiding bij bouwkundige offertetrajecten
Prijzen (incl. BTW):
• € 90 per maand - t/m 20 appartementen:
• € 120 per maand - 21 t/m 50 appartementen
• € 150 per maand - Meer dan 50 appartementen:
“Met onze Trimetal Quickscan maken wij deskundig
verfadvies bereikbaar voor elke VvE.”
Waarom geeft een verffabrikant eigenlijk advies aan VvE’s?
Elke VvE is verplicht een Meerjaren Onderhoudsplan (MJOP) op te stellen.
Het schilderwerk is daarin een grote kostenpost en vraagt veel expertise.
Daardoor is er een toenemende behoefte aan inzicht, kennis en advies over
het schilderwerk. Een VvE-bestuur wisselt nog wel eens van samenstelling,
er werken door de jaren heen verschillende schilders aan een object, het
ontbreekt aan een langetermijnplanning. De kans op onaangename
verrassingen is dan groot.
De schilder kan toch ook verfadvies geven?
Jawel, en een goede vakschilder kan ook een Meerjaren Onderhoudsplan
opstellen. Hoewel ze dan ons ook vaak om advies vragen. Er zijn ook
schilders die geheel te goedertrouw aan de slag gaan en een object netjes
in de verf zetten. Maar daarbij niet naar de lange termijn en het verleden
hebben gekeken. Wij gaan uit van wat het VASTGOED nodig heeft om zo
lang mogelijk z’n functie te kunnen behouden. Dat werkt kostenbesparend
en is duurzaam.
Wat kun je van de Trimetal Bouwverven Quickscan verwachten?
Inzicht! Wij komen langs en maken een eerste analyse van de huidige staat
van het schilderwerk. We inventariseren de wensen van het VvE bestuur en
maken het benodigde onderhoud duidelijk. Dat is vaak voor de mensen al
een enorme eye opener. Ze weten dan gelijk welke beslissingen ze waarom
moeten nemen.
En wat volgt daarna?
Daarna kan men kiezen of men ook de uitgebreide analyse wil laten verzorgen:
De Nulmeting. Deze legt de volledige huidige staat van de ondergrond
en het verfsysteem vast voor het onderhoudsplan in werking treedt. We
maken een Meerjaren Onderhoudsplan (MJOP) voor het schilderwerk en
kunnen indien gewenst een houtrotinspectie uitvoeren of een kleurplan
opstellen. Bovendien kunnen we de VvE in contact brengen met een
schildersbedrijf. En we kunnen in de uitvoering het bestuur terzijde staan
en tussentijds adviseren waar nodig.
Meer weten? Kijk op www.vvebelang.nl/bouwkundig of stuur een mail naar
bouwkundig@vvebelang.nl. Bellen kan ook: 0162-469 120.
Dat is een mooie service.
Zeker. En de Trimetal Quickscan is ook nog eens volledig vrijblijvend en kosteloos.
Als je meer wilt weten kijk dan even op www.trimetal.nl/quickscan.”
JEROEN MUIS, VVE ADVISEUR
BIJ TRIMETAL BOUWVERVEN

48 BOUWKUNDIG
VvE MAGAZINE NOVEMBER 2020 #4 49
Natte binnenmuren en isolatie; wat doen we?
VvE Westkust krijgt deskundig advies
In Egmond aan Zee staat het appartementencomplex van VvE Westkust te pronken op een duin.
Het drielaagse complex (15 woningen) is opgeleverd in 1970, maar het ziet er veel ‘jonger’ uit.
De appartementen zijn dan ook zeer gewild. Fred Mens woont er sinds begin jaren 90 en hij is
administrateur van het VvE-bestuur. Omdat hij, net als zijn boven- en benedenburen, last kreeg
van kou in hun appartementen aan de oostkant, lieten ze - met toestemming van de VvE - de gevel
na-isoleren.
Mens: “Diverse bewoners van de Westkust hadden
klachten over vochtproblemen in hun appartementen.
Ook mijn bovenburen hadden klachten: het stucwerk
brokkelt af en er is schimmelvorming. Ik las in VvE
Magazine #2 van dit jaar over de problemen bij
VvE Torenduin, ook in Egmond. Die VvE kampte
met lekkages in de trappenhuizen, die leidden tot
roestvorming, houtrot en loskomend stucwerk. Ik
besloot adviseur Wiebren Gras te bellen, want bij
Torenduin waren ze erg enthousiast over zijn advies.
Wat we zagen toen hij ons gebouw inspecteerde, was
onthutsend. De vochtmeter die Wiebren gebruikte,
sloeg op bijna alle gevels rood uit. Wiebren kon heel
eenvoudig een steen uit de gevel halen. Vervolgens
deed hij een greep in de spouw. Het isolatiemateriaal
dat hij eruit haalde, was kletsnat. Hij kon het als een
spons uitknijpen. Dat er een vochtprobleem was,
bleek toen wel heel erg duidelijk.”
“De adviseur
kon het isolatiemateriaal
als
een spons
uitknijpen”
VOCHTMETER
Onafhankelijk advies
Wiebren Gras: “Als bewoners klagen over
vochtproblemen, zie je nogal eens een gebrek aan
ventilatie. Ook komt het wel voor dat er rommel in de
spouw zit, zoals bouwafval. Toen ik bij Westkust kwam,
zag ik de gaten in de gevel die duiden op na-isolatie.
Die gaatjes worden wel dichtgemaakt maar je ziet
meestal kleurverschil. Ik zette de vochtmeter op het
metselwerk en de hele gevel bleek nat. Dat verwacht
je eigenlijk niet bij een oostgevel. De isolatie is drijfnat
en fungeert als vocht-doorvoer naar de binnenmuur;
naar de appartementen dus. Het ironische van het
verhaal is dat veel mensen isoleren om de stookkosten
te beperken. Echter: het kost enorm veel energie om
vochtige lucht te verwarmen. Je bereikt dus - door te
isoleren met isolatiemateriaal dat vocht absorbeert -
juist het tegenovergestelde. Het slechte binnenklimaat
en de schimmels krijg je er gratis bij. Een bijkomend
probleem zijn de spouwankers. Die kunnen roesten
doordat ze continu vochtig zijn. En dat betekent dat
de de buitengevel niet meer goed aan de binnenmuur
hecht.”
“Ik snap niet dat dit soort isolatiemateriaal in
aanmerking komt voor subsidie”, zegt Fred Mens.
“De vlokken die bij ons gebruikt zijn, absorberen water.
Ik begreep van Wiebren dat er ook andere materialen
zijn, zoals piepschuimkorrels vermengd met een lijm,
die dat niet doen.” Gras is het met Mens eens, maar
hij benadrukt dat er ook goede isolatiebedrijven zijn,
die waar voor hun geld leveren. “In alle gevallen is
het raadzaam om - voor je aan de slag gaat - een
onafhankelijke adviseur in te schakelen, die bekijkt
wat in het betreffende geval de beste aanpak is.”
Wat nu?
De voor de hand liggende vraag is ‘Wat nu?’ Wiebren
Gras: “De eerste maatregel is het verwijderen van het
vochtige isolatiemateriaal. De gaten waardoor het
wordt verwijderd, blijven open, zodat je trek in de
spouw creëert. En natuurlijk moet worden onderzocht
waar het vocht vandaan komt. Wanneer de binnenen
buitengevels weer voldoende droog zijn, kun je
na-isoleren met materiaal dat geen vocht absorbeert.”
Mens: “We hopen dat het aanbrengen van open
WESTKUST
stootvoegen, beneden en boven in de gevels (waar
geen isolatie in de spouw zit) zal bijdragen tot het
reguleren van de vochthuishouding bij die gevels,
zodat daar ook de vochtproblemen worden verholpen.
Verder heeft Wiebren geconstateerd dat op enkele
plekken, ter hoogte van de loodslabben van de balkons,
de spouw vol zand en specie zit. Het vocht van de
natte, koude buitengevel wordt doorgegeven aan
de droge, warme binnenmuren. Weghalen van die
vervuiling én open stootvoegen aanbrengen boven het
lood, voorkomt vochtdoorslag naar de binnenmuren.”
Kostenpost
Inmiddels is bij het gebouw van VvE Westkust de
aannemer begonnen met het openen van de stootvoegen.
Voor de bouwvakvakantie werd de oostgevel -
met de grootste problemen - onder handen genomen;
na de vakantie volgden de andere gevels. Dat werk
combineert de aannemer met het aanbrengen van
HR++-glas en met het geplande schilderwerk.
Een behoorlijke kostenpost voor een kleine VvE als
Westkust. “En dan te bedenken dat we vorig jaar al het
dak hebben laten renoveren en isoleren”, zegt Mens.
De extra isolatie op het dak kostte 30.000 euro. Omdat
we nu alleen het HR++glas laten aanbrengen, krijgen
we geen SEEH-subsidie. Dat is jammer, maar hopelijk
zijn we straks wel van de kou- en vochtproblemen
verlost.”
Hij trekt een logische conclusie: “Met de kennis van nu
hadden we deze isolatie natuurlijk absoluut niet laten
aanbrengen, maar we kijken nu vooruit. We hopen dat
het openen van de stootvoegen en het verwijderen
van de natte isolatie de eerste stap is op weg naar de
oplossing.”
Of VvE Westkust de oorzaak van het vochtprobleem
achterhaalt en daarmee inderdaad de oplossing vindt,
laten we u weten in een vervolgartikel in 2021.
STEEN MAKKELIJK
TE VERWIJDEREN
DE LOODSLABBEN
SUBSIDIE
VvE Belang pleit voor hogere subsidie op isolatiemaatregelen.
Bovendien zouden VvE’s die slechts één isolatiemaatregel
nemen, zoals het alleen aanbrengen van HR++glas
ook voor subsidie in aanmerking moeten komen. “Dat is
natuurlijk een goed idee”, vindt Gras. “Maar dan moet je wel
zeker weten dat je in zee gaat met een deskundig bedrijf. Ik
vrees dat een verruiming van de subsidie mogelijk kan leiden
tot nóg meer ‘cowboys’. Want wat is nu makkelijker dan
isolatiemateriaal in een spouw spuiten? Wat ook belangrijk
is: ventileren! Zonder goede ventilatie zul je al snel met een
ongezond (vochtig) binnenklimaat te maken krijgen. De
kosten van een adviseur die het gebouw vooraf inspecteert,
wegen niet op tegen de ellende en de kosten die je moet
maken om de problemen te verhelpen.”

50 BOUWKUNDIG
VvE MAGAZINE NOVEMBER 2020 #4 51
De lange adem van VvE De Koch
Voorbeeld voor veel VvE’s
René Reeuwijk, bestuursvoorzitter van VvE
De Koch in Haarlem, heeft het drukker dan
ooit. Niet alleen met de afronding van de
grootscheepse renovatie van het complex,
maar ook met het delen van zijn ervaringen.
De aanvragen om informatie komen inmiddels
uit het hele land. Veel VvE’s met complexen van
dezelfde ‘leeftijd’ kampen met de vraag ‘hoe
renoveren we op een duurzame én betaalbare
manier ons gebouw?’ Dat is bij De Koch prima
gelukt. Het project is in augustus jl. opgeleverd.
Het geplande feest zat er vanwege Covid-19
helaas niet in, maar de bewoners profiteren elke
dag van de resultaten. We spreken twee trotse
bestuurders: René Reeuwijk en Kees Roelfs,
bestuurslid technische zaken.
DE KOCH
Vorig jaar brachten we ook al een bezoek aan de
ambitieuze VvE (zie VvE Magazine #2 van 2019). Toen
werd er nog volop gewerkt aan de gevel, maar het
effect was al zichtbaar. Het gebouw van VvE De Koch
valt nu nog meer op te midden van de vier andere,
identieke gebouwen in Schalkwijk.
De Koch telt 62 appartementen: 48 in een woontoren
en 14 in de ‘kraag’, die tot 2005 kantoorruimtes bevatte.
De Koch was in Haarlem het eerste gebouw waar
kantoren werden omgebouwd tot woningen. Een
kleine 12 jaar geleden is al het enkel glas vervangen
door dubbel glas. De eigenaars betaalden daarvoor een
eenmalige bijdrage van ca. 3.000 euro.
KEES ROELFS (LINKS) EN RENÉ REEUWIJK
BEREIKTEN HUN DOEL: EEN GEBOUW DAT
VOLDOET AAN DE EISEN VAN DEZE TIJD.
Roelfs: “Ons grootste probleem was de scheurvorming
aan de zuid- en de westgevel. Het onderhoud was
daardoor extreem duur: we reserveerden 30.000 euro per
jaar voor het onderhoud van de gevel. Daarom bedachten
we samen met Jeroen Bink, onze beheerder bij Van
Roemburg VvE-beheer (Amsterdam) en Univeste in 2015
een plan voor de vervanging van de (energieverslindende)
collectieve cv-ketel en de beide liften, een rigoureuze
aanpak van de gevel en de vervanging van het ‘lage
dak’. Dat waren de elementen waarop we de meeste
besparingen konden realiseren én waarvoor we de VvE
Energiebespaarlening konden aanvragen.”
Forse besparingen
Het bestuur pleegde intensief overleg met een groot
aantal partijen, waaronder de gemeente Haarlem én
de vier andere gebouwen aan de Robert Kochlaan.
Aanvankelijk besloot één toren mee te doen, maar die
haakte door een bestuurswisseling al snel af. Bij de
andere torens gebeurde hetzelfde door uiteenlopende
oorzaken. Inmiddels hoort Reeuwijk steeds vaker
geluiden uit de andere gebouwen dat ze graag alsnog
willen verduurzamen. Hetzelfde geldt voor VvE’s uit
andere delen van het land. De voorzitter heeft al op
diverse bijeenkomsten zijn verhaal gehouden, met
groot enthousiasme van de aanwezigen tot gevolg. Hij
heeft een gedetailleerd overzicht van het hele proces
samengesteld, dat weergeeft hoe ‘zijn’ VvE tot dit
succesvolle resultaat kwam.
Bij De Koch is de cv-ketel inmiddels vervangen door
een hoogrendementsketel met een rendement van
107%. Het dak van de ‘kraag’ is geïsoleerd en de twee
liften zijn uitgerust met een energieterugwinmodule.
De gevel is voorzien van 10 centimeter isolatie met
een Rc-waarde van 4,5 en vervolgens bekleed met
zandkleurige aluminium X-pan panelen.
De resultaten zijn aansprekend: in de periode 2018-
2020 bespaarden de bewoners 19 procent op het
gasverbruik. Het elektriciteitsverbruik daalde ook,
maar niet zo sterk omdat de liften tijdens de renovatie
in 2019 extreem vaak in gebruik waren. Door de
overspannen woningmarkt is lastig te beoordelen in
hoeverre de appartementen in waarde zijn gestegen.
Financieel haalbaar
Reeuwijk: “We hebben een VvE Energiebespaarlening
afgesloten à 1,1 miljoen euro met een looptijd van 15
jaar; de rente bedraagt 3 procent. Uit eigen middelen
hebben we 100.000 euro betaald. Ons uitgangspunt
was dat we na die 15 jaar nog steeds hetzelfde bedrag
in kas hebben als vóór de hele operatie. Dat gaat
lukken. We besparen fors op de energiekosten en de
onderhoudskosten voor de gevel, de liften en de cv
zijn aanzienlijk lager. De VvE-bijdrage werd gemiddeld
met iets minder dan 25 euro per maand verhoogd.
Dat leverde geen problemen op omdat iedereen
begrijpt dat de winst groot is: minder stookkosten,
belastingteruggave op de rente voor de lening én veel
meer comfort. Op deze manier houden we voldoende
armslag voor het normale onderhoud en de kosten van
de lopende contracten.”
Het zit hem nog steeds dwars dat De Koch geen SEEHsubsidie
kreeg voor de isolatie. Daarvoor moeten twee
maatregelen worden genomen en dat deed De Koch.
Alleen: het hoge dak was al goed geïsoleerd. Slechts
het ‘lage dak’ moest nog gebeuren. RVO oordeelde
dat daardoor niet aan de voorwaarden werd voldaan.
In september 2019 werd de regeling gewijzigd:
voortaan hoeft maar 70 procent van het dak te worden
geïsoleerd. Voor De Koch was dat geen oplossing: de
daken zijn ongeveer even groot.
Tips
René Reeuwijk deelt zijn ervaringen graag - en vaak -
met andere VvE’s. Voor onze lezers heeft hij enkele tips:
• Werk samen met een beheerder die vooruit kijkt en
zijn nek durft uit te steken; een echte partner dus.
• Gedraag je als een terriër en bijt je vast in het project.
• Wees overtuigd van het succes (ook al is dat niet
vanzelfsprekend) en straal dat uit!
• Vertrouw elkaar én alle betrokkenen.
• Laat de plannen tijdens informatiebijeenkomsten
presenteren door een deskundige, die het verhaal van
het bestuur onderbouwt.
Hij krijgt regelmatig de vraag wanneer De Koch
zonnepanelen op het dak gaat leggen. Dat gaat
niet gebeuren: de liftopbouw en andere zaken
op het relatief kleine dak geven veel schaduw. De
zonnestroominstallatie zou hooguit voldoende
opleveren voor het collectieve stroomverbruik,
waardoor de investering te groot zou worden.
Desondanks is het doel van de VvE bereikt: het creëren
van een gebouw dat in alle opzichten voldoet aan de
eisen van deze tijd, mét - voor het overgrote deel van
de appartementen - een hoger energielabel!
U kunt voor meer informatie contact opnemen met
René Reeuwijk via voorzittervvedekoch@gmail.com.

ONDERHOUD
VvE MAGAZINE NOVEMBER 2020 #4 53
Hoe wenst u de
onderhoudswerkzaamheden
aan uw woning; 9% of 21%
btw? Het schilderen, isoleren,
behangen, stukadoren en schoonmaken
van woningen die ouder zijn dan twee jaar
valt onder het 9%-tarief. Goed verhaal,
lekker kort. Dan ga ik nu beginnen
met de inhoud.
Btw: leuker kan ik het niet maken, wel duidelijker
Btw wordt geheven over de levering
van goederen en diensten. De
werkzaamheden en het object zijn
doorslaggevend of sprake is van het
9%-tarief. Een kerkgebouw schilderen
valt onder het 21%-tarief, terwijl
het schilderen van de naastgelegen
parochiewoning onder het 9%-tarief
kan vallen. De discussie met de
belastinginspecteur dat Onze Lieve
Heer in het kerkgebouw woont, zal
naar mijn mening niet leiden tot een
ander btw-tarief.
Oost west - thuis best
Voor het 9%-tarief geldt dat het moet
gaan om een woning. Specifieker:
het moet gaan om een woning die
ouder is dan twee jaar. Een ‘woning’
moet - logischerwijs - bestemd zijn
voor permanente bewoning door
particulieren. De vakantiewoning
(hoewel recreatief bewoond) wordt
niet als woning aangemerkt voor
deze btw-regeling. Daarentegen
worden gemeenschappelijke ruimtes
(traphuizen, portieken, etc.) in
gebouwen voor de btw-regeling wel
als een ‘woning’ aangemerkt.
Een kantoorpand uit 1950 dat per
2018 duurzaam gebruikt wordt voor
permanente bewoning, is in 2020 ‘ouder
dan twee jaar’. Nieuwbouwwoningen
vallen hierdoor over het algemeen
buiten deze btw-regeling.
Tip: raadpleeg de Basisregistratie
Adressen en Gebouwen van het
Kadaster. Dit register is online
beschikbaar en geeft op basis van
adressen inzicht in het object, de
gebruiksfunctie en de geschiedenis.
De regeling concreet
• Schilderwerk: zowel de arbeidskosten
als de materiaalkosten vallen onder
het 9%-tarief. Werkzaamheden die
te ver af staan van schilderen, vallen
onder het 21%-tarief.
• Isolatie: de arbeidskosten voor het
aanbrengen van het isolatiemateriaal
aan vloeren, muren en daken vallen
onder het 9%-tarief. De materiaalkosten
vallen onder het 21%-tarief.
• Tegenwoordig wordt een geheel
kozijn vervangen met het isolatieglas
er al in. De vraag is dan: 9% of 21%?
De Belastingdienst stelt dat een kozijn
niet als isolatiemateriaal kwalificeert.
De arbeidskosten voor het plaatsen
van een kozijn gaan tegen 21% btw.
• Behangen: de werkzaamheden en de
gebruikte materialen vallen onder het
9%-tarief. De levering van het behang
zelf valt onder het 21%-tarief.
• Stukadoren: de werkzaamheden
en de gebruikte materialen vallen
eveneens onder het 9%-tarief. Het
plaatsen van gipswanden, leggen
van vloeren en het aanbrengen van
tegels aan wanden staan volgens
de Belastingdienst te ver af van
het stukadoren en gaan tegen het
21%-tarief.
• Schoonmaakwerk: schoonmaakwerkzaamheden
in de woning vallen onder
het 9%-tarief.
Steiger of hoogwerker nodig?
Soms is een trap niet voldoende.
Wanneer het onderhoudsbedrijf
een steiger of hoogwerker huurt
via een derde, dan vindt de levering
aan u plaats tegen het 21%-tarief.
Er is dan sprake van ‘doorlevering’
door het onderhoudsbedrijf vanuit
het verhuurbedrijf. Wanneer het
onderhoudsbedrijf uit de eigen
werkplaats een steiger of hoogwerker
haalt (in eigendom), dan wordt
het 9%-tarief van de uit te voeren
werkzaamheden gevolgd.
U ziet het: zelfs het beknopt duidelijk
maken van de regeling kan leiden tot
ingewikkelde situaties en meer vragen.
Onder het mom van de Belastingdienst:
“Leuker kunnen we het niet maken, wel
makkelijker”, verwijs ik u graag naar de
website van de Belastingdienst voor
nadere uitleg over deze regeling.
Door Floris Visser,
ledenadviseur OnderhoudNL
OnderhoudNL is de ondernemersorganisatie voor ondernemers en bedrijven in de onderhoudsbranche. Specialisten in
totaal vastgoedonderhoud, renovatie, restauratie, isolatie, schilderen, beglazing en industriële metaalconservering.

BOUWKUNDIG EN PRIVACY
54 VvE MAGAZINE NOVEMBER 2020 #4 55
MUNISH RAMLAL
MR. JOHN LIEWES,
hoofd Juridische Dienst bij VvE
Belang: “We moeten onderscheid
maken tussen het systeem en
de privacyregels (de registratie
van persoonsgegevens). Een
elektronisch systeem dat geen
persoonsgegevens verwerkt, kan
gewoon worden geïnstalleerd.
Wat het meedoen betreft: vergelijk
dit maar met camera’s in de
entree. Als er een gerechtvaardigd
belang is, kan een bewoner
zich hieraan niet onttrekken. Dat
geldt ook voor een elektronisch
sleutelsysteem. Het gaat niet om
de techniek maar om de vraag
wat je met de gegevens doet.”
Directe aanleiding voor ons gesprek
is een uitspraak van de Tietosuojavaltuutettu,
die in Finland toeziet op de
bescherming van persoonsgegevens.
Deze instantie oordeelde onlangs dat
een Finse VvE in een gemengd complex
de fout was ingegaan. De installatie
van een elektronisch systeem dat
monitort met welke adresgebonden en
gechipte sleutel op welk tijdstip welke
deur wordt geopend, is in strijd met
de Algemene Verordening Gegevensbescherming
(AVG). De Finse privacywaakhond
heeft geoordeeld dat het
bij de informatie die wordt verzameld
bij de deuropeningen, om persoonsgegevens
gaat. Er is echter geen basis
gedefinieerd voor de verwerking van
die gegevens door de VvE en de VvE
heeft ook niet op andere wijze gezorgd
“We willen als VvE zelf bepalen
wie in ons gebouw mag komen.
In de afgelopen tijd hebben we
twee keer ongewenste bezoekers
gehad. Eén keer is er ook materiaal
gestolen van de VvE. We denken
aan een sleutelsysteem met
registratie van de personen die
het systeem gebruiken. Anders
lopen we het risico dat sleutels
nagemaakt worden; dan weten we
niet hoeveel sleutels er in omloop
zijn - en door wie ze gebruikt
worden. We begrijpen dat we te
maken hebben met privacyregels.
Wat mag wel en wat mag niet?”
Deze vraag legden we voor
aan Munish Ramlal, hoofd
Systeemtoezicht bij de Autoriteit
Persoonsgegevens.
Wat mag
wel en
wat niet?
Elektronische sleutels en privacy
voor nakoming van de verplichtingen
op basis van de AVG. Daarom was in dit
geval de verwerking van persoonsgegevens
onrechtmatig.
De eerste vraag aan Munish
Ramlal is dan ook: geldt deze
uitspraak ook in Nederland?
“Zeker. Bij de AVG gaat het om Europese
wetgeving. Die geldt dus ook in
Nederland. Dat betekent dat je als VvE
een grondslag moet hebben. In de
praktijk betekent dit dat de VvE zich
- alvorens een keuze te maken voor
zo’n systeem - goed moet oriënteren
op de privacy-aspecten. De VvE
in Finland had dat niet gedaan. Daar
was de noodzaak van een elektronisch
systeem waarbij persoonsgegevens
werden bewaard, niet aangetoond
(misschien waren ‘gewone’ sleutels
ook toereikend) en bovendien was
aan de huurders in dat complex geen
toestemming gevraagd. Dat had wel
moeten gebeuren.”
Maar bij de VvE in ons voorbeeld
is er toch een gerechtvaardigd
belang: het voorkomen van
diefstal?
“Misschien wel, maar dat moet dan
worden aangetoond en niet zomaar
worden verondersteld. In elk geval
vormt het belang van een derde (zoals
de politie) geen rechtvaardiging voor
gegevensverwerking die onder verantwoordelijkheid
van de VvE plaatsvindt.”
De VvE kan dus niet met een
gekwalificeerde meerderheid
besluiten om zo’n systeem
met dataregistratie te laten
installeren?
“Dat klopt: privacy is een grondrecht.
Dat gaat boven de appartementenwetgeving.
Als een bewoner een
klacht indient, zal de rechter dus ook
altijd kijken naar de vraag of alle regels
van de AVG in acht zijn genomen. Dat
geldt overigens ook voor de plaatsing
van camera’s.
In de praktijk betekent dit dat je als
VvE al snel te maken krijgt met persoonsgegevens,
want adresgegevens
zijn veelal te herleiden tot persoonsgegevens.
Je moet dus heel zorgvuldig
zijn met bijvoorbeeld de keuze
van de leverancier en je goed laten
informeren: welke gegevens verwerkt
die, wie houdt toezicht op de juiste
werkwijze, wie is waarvoor verantwoordelijk?
Dat moet je van te voren
bedenken als je digitale surveillancemiddelen
gaat inzetten in je buurt.”
Lastig voor een VvE. Die is
meestal niet deskundig op dit
terrein.
“We zien dat veel organisaties - waaronder
VvE’s - worstelen met het
onderwerp. Ze zitten allemaal het wiel
uit te vinden en dat is natuurlijk niet
verstandig. En al helemaal niet effectief.
Ik kan me voorstellen dat VvE
Belang het voortouw neemt om een
richtlijn te ontwerpen (liefst samen
met bijvoorbeeld een werkgroep van
VvE’s) waarin wordt geïnventariseerd
wat je allemaal moet regelen.
MR. KEES OOMEN, directeur van VvE Belang: “De AVG bestaat
inmiddels twee jaar en we doen steeds meer ervaring op met de huidige
privacyregels. Privacy is een gecompliceerde materie, die conflicten
oproept tussen het respecteren van ieders persoonlijke leefomgeving
aan de ene kant en bescherming van groepen en de maatschappij aan de
andere kant. Het gaat om een grondrecht dat zwaar weegt en om regels
van bijvoorbeeld een VvE ter bescherming van de belangen van de groep.
Een richtlijn zoals in dit artikel door de Autoriteit Persoonsgegevens
wordt voorgesteld, of misschien zelfs een gedragscode, is er nog niet.
VvE Belang gaat de komende tijd bezien of een dergelijke richtlijn met
verschillende partijen tot stand kan worden gebracht.”
Onze website biedt daarvoor ook
een aantal aanknopingspunten. Als
zo’n richtlijn klaar is, kunnen wij de
nodige feedback geven. Daarna kun je
daarmee gaan experimenteren om te
bezien of met alle aspecten rekening
is gehouden. Zo nodig kan de richtlijn
dan worden bijgesteld. Uiteindelijk zou
je ervoor kunnen kiezen om hem formeel
te laten toetsen door de Autoriteit
Persoonsgegevens. Dan kan hij de status
van gedragscode krijgen.”
Stel dat een VvE voldoet aan alle
AVG-eisen en het systeem gaat
plaatsen. Moet iedereen dan
meedoen?
“Nee, alle bewoners kunnen besluiten
dat ze niet meedoen. En als bewoners
al toestemming hebben gegeven, kunnen
ze die later weer intrekken. Zoals
gezegd: privacy is een grondrecht.”
Dan maak je het eventuele
bewoners met kwade bedoelingen
wel heel makkelijk om zich aan de
regels te onttrekken. Zij houden
dan hun gewone sleutel en
kunnen die aan iedereen geven.
“Je moet als VvE een zorgvuldige
afweging maken tussen het belang
van privacy en de bescherming van de
woningen en de mensen en goederen
daarin. Je moet alle bewoners heel
goed uitleggen waarom het ook in hun
belang is dat ze toestemming geven.
Voor het opsporen van criminele activiteiten
hebben we andere instanties.”
Hoe gaan we dit aanpakken?
“Ik denk dat VvE Belang dé organisatie
is om de VvE-bestuurders en -beheerders
te ondersteunen. Dat kan op de
manier die ik hierboven heb geschetst.
Wij willen daar natuurlijk graag behulpzaam
bij zijn en er zijn ook privacyadviseurs
die je kunt raadplegen. Een
VvE-bestuurder (ook van een VvE die
niet aangesloten is) die op zoek is
naar informatie, kijkt waarschijnlijk als
eerste op de website van VvE Belang;
niet direct op de website van de Autoriteit
Persoonsgegevens. Ik denk dat
VvE Belang met zo’n richtlijn alle VvE’s
in Nederland een heel goede dienst
bewijst.”
“Privacy is een
grondrecht.
Dat gaat boven
de appartementenwetgeving”

VIP-keuring voor VvE’s:
alles rond de liftkeuring
goed geregeld
BOUWKUNDIG
IN DEZE RUBRIEK
BEHANDELEN WE VRAGEN
DIE BETREKKING HEBBEN OP DE
VEILIGHEID VAN LIFTEN EN GEVELONDER-
HOUDSINSTALLATIES EN OP ‘VEILIG WERKEN
OP HOOGTE’. IN DEZE AFLEVERING GEVEN WE
ANTWOORD OP VRAGEN OVER DE SPREEK-LUIS-
TERVERBINDING IN PLATFORMLIFTEN EN OVER
HET GEVAAR VAN AEROSOLEN IN DE LIFT. VOOR
DE BEANTWOORDING VAN DE VRAGEN TEKENT
- NAMENS DE LIFTINSTITUUT HELPDESK -
BERT DRIELING, TECHNICAL SUPPORT
ENGINEER BIJ LIFTINSTITUUT.
UW VRAGEN ZIJN WELKOM BIJ
INFO@LIFTINSTITUUT.NL.
VvE MAGAZINE NOVEMBER 2020 #4
57
HEBT U EEN
VRAAG? STUUR
EEN MAIL NAAR INFO@
LIFTINSTITUUT.NL EN GEEF
DAARBIJ AAN OF UW VRAAG,
MÉT HET ANTWOORD,
IN VVE MAGAZINE
GEPUBLICEERD
MAG WORDEN.
Vraag het aan het Liftinstituut
De 3 voordelen van
de VIP-keuring:
Gratis onderhoudscheck
inclusief benchmark
Nooit meer afzeggingen
Voordeliger dan een
reguliere keuring
Als VvE wilt u dat uw liften deskundig, onafhankelijk en op tijd worden
gekeurd. Tegelijkertijd wilt u er zo min mogelijk tijd en geld aan kwijt zijn.
Met het Volledig Inspectie Pakket (VIP) besteedt u alle zorg rond de
periodieke liftkeuring uit aan Liftinstituut. Wij inspecteren, zorgen voor
assistentie en bieden inzicht in de pres taties van uw onderhoudsbedrijf.
Maak nu kennis met de VIP-keuring die ook nog eens kostenefficiënt uitpakt.
Bel 020 – 435 06 06 of kijk op liftinstituut.nl.
www.liftinstituut.nl
Vraag:
Op onze helpdesk komen veel vragen binnen over
de spreek-luisterverbinding bij platformliften.
Alle afzenders willen antwoord op dezelfde vraag:
‘Is een spreek-luisterverbinding verplicht in een
platformlift?’
Antwoord:
Het antwoord op deze vraag is afhankelijk van het bouwjaar
van de platformlift. Nieuwe platformliften moeten voldoen
aan de binnen Europa geldende Richtlijn machines. In 2010
is de NEN-EN 81-41 van kracht geworden. Deze geharmoniseerde
norm stelt dat er een makkelijk herkenbare en toegankelijke
voorziening aanwezig moet zijn om hulp te kunnen
inschakelen. Daarbij moet dit apparaat twee-wegcommunicatie
mogelijk maken die te allen tijde in verbinding staat met
een hulpdienst. Is uw platformlift gebouwd in of na 2010?
Dan is een spreek-luisterverbinding verplicht. De verplichte
spreek-luisterverbinding moet daarbij aan enkele eisen voldoen.
Zo moet de verbinding in het geval van een stroomonderbreking
nog minimaal een uur kunnen worden gebruikt.
Voor 2010 moesten platformliften ook voldoen aan de
Richtlijn machines. Hierbij werd de norm SS 2097-7 vaak als
leidraad gebruikt. Een twee-weg-spreek-luisterverbinding
tussen het plateau en een hulpdienst was niet verplicht opgenomen.
Wel moeten deze installaties een EG-typeverklaring
hebben, afgegeven door een Notified Body (tegenwoordig
EU-Conformiteitsbeoordelingsinstantie). Hierin kan zijn opgenomen
dat een 24-uur-spreek-luisterverbinding weer wel
door de Notified Body is voorgeschreven.
Is uw platformlift gebouwd vóór 2010? Dan blijven de oorspronkelijke
vervaardigingsvoorschriften gelden. Let wel op
dat er een alarmmogelijkheid aanwezig moet zijn in de vorm
van een zoemer of iets wat daarop lijkt.
Vraag:
Mogen automatische liftdeuren openblijven?
Antwoord:
Onderzoek van de Universiteit van Amsterdam heeft aangetoond
dat aerosolen een hele tijd kunnen rondzweven in
slecht geventileerde liftcabines. Om liften beter te ventileren
en het Covid19-besmettingsrisico te verminderen, zouden
de liftdeuren op de verdieping open moeten blijven staan.
Maar kan dat ook vanuit het oogpunt van liftveiligheid? In
een notendop: ja het mag, mits de deuren na verloop van
tijd weer dichtgaan.
Er zijn verschillende normen voor liften in gebruik, afhankelijk
van het bouwjaar van de lift. Dit is wat de verschillende normen
voorschrijven op het gebied van openstaande deuren:
• NEN 1081: toegestaan.
• NEN-EN 81-20: toegestaan mits de schachtdeuren niet
bijdragen aan de brandveiligheid van het gebouw. Als dat
wel het geval is moeten de deuren na enige tijd* sluiten.
• NEN-EN 81-1 /-2: niet toegestaan; de deuren moeten na
enige tijd* sluiten als de lift niet wordt gebruikt.
* Er worden geen eisen gesteld aan de ingestelde tijdsduur.
Liftinstituut verifieert tijdens de keuring alleen dát de deuren
sluiten. Er is dus geen sprake van een tekortkoming als de
tijdsduur staat ingesteld op een langere termijn; wél als is
ingesteld dat de deuren permanent open blijven als de lift
niet in gebruik is.
In het kort:
Het is volgens de geldende normen toegestaan als deuren
niet direct sluiten, nadat passagiers de lift hebben verlaten.
Hoe lang de deuren open blijven, kan worden bepaald
afhankelijk van de situatie.
Meer info vindt u op
www.liftinstituut.nl/vakinformatie/actueel/

Klopt de herbouwwaarde van
uw complex?
COLUMN TAXATIE
VvE MAGAZINE NOVEMBER 2020 #4 59
HET EIGENAARSBELANG;
WAT DOET U DAARMEE?
Jaap Hendriksen RT
U hebt de nieuwe verzekeringspolis voor uw
complex ontvangen. Mét de geïndexeerde herbouwwaarde.
Die is belangrijk, want u wilt
bij een eventuele schade het volledige bedrag
uitgekeerd krijgen.
Is uw gebouw langer dan zes jaar geleden
getaxeerd? Klopt de herbouwwaarde niet,
of is die alleen geïndexeerd? Dan ontvangt
u wellicht geen volledige uitkering van het
schadebedrag!
Bij twijfel:
laat een taxatie
uitvoeren!
Laat daarom elke zes jaar de herbouwwaarde
taxeren door een taxateur van VvE Belang.
Dan krijgt u een taxatierapport dat u verzekert
van de juiste herbouwwaarde.
De taxateur van VvE Belang is gespecialiseerd
in de taxatie van appartementencomplexen.
Wij bekijken uw complex met een frisse blik en
we maken een taxatierapport dat speciaal voor
VvE’s ontwikkeld is. Uw gebouw is goed verzekerd
en de eigenaars zijn beschermd tegen
onderverzekering.
Mail naar taxatie@vvebelang.nl of bel 0162 469 120
en maak een afspraak met Jaap Hendriksen.
Jaap
Hendriksen
Weet u nog hoe de keuken
van uw ouders er uitzag?
Waarschijnlijk tamelijk
eenvoudig, net als de keuken
van de buren en die van de
andere mensen in de straat.
Voor de badkamer (die toen
nog niet in alle woningen
aanwezig was) gold zo
ongeveer hetzelfde. En die
keuken c.q. badkamer was
er al lang; veelal vanaf de
oplevering van de woningen.
Wanden werden behangen,
aan airco’s en balkonbeglazing
werd nog niet gedacht. Anno
2020 kom ik in appartementen
waarin voor enige tonnen
is verspijkerd. Dat heeft
gevolgen voor de verzekering.
In de tijd van onze ouders hadden taxateurs het makkelijk: in de taxatierapporten
werd een standaardkeuken en -badkamer opgenomen. Dat was bijna altijd
voldoende. Anno 2020 hebben we de behoefte én - in veel gevallen - ook de
financiële mogelijkheden om ons met luxe te omringen. Kookeilanden, wellnessbadkamers,
domoticasystemen, airco’s en balkonbeglazing zijn steeds meer
gangbaar. En wie denkt eraan om dat allemaal bij de verzekeringsmaatschappij
te gaan melden? Die verzekering loopt gewoon door; vaak al vele jaren. Mijn
advies: kijk zo af en toe eens hoe u verzekerd bent. En als appartementseigenaar
komt u dan al snel uit bij de vraag ‘Is het eigenaarsbelang wel verzekerd?’
Wat is dat, het eigenaarsbelang?
Kort gezegd: het privé-(eigendom)gedeelte binnen de totale opstal. De
gezamenlijke eigenaars (de VvE) zijn eigenaar van het casco gebouw met de
algemene ruimten; als eigenaar hebt u het eigendom binnen uw privégedeelte.
Dan gaat het om de keuken, het sanitair, vaste vloeren en kasten, behang,
stucwerk en andere wandbekleding, de vaste airco, zonwering, rolluiken e.d.
Vroeger noemden we dat ‘alles wat niet aard- en nagelvast is’, maar die term
voldoet niet altijd.
En u begrijpt: als u verzekerd bent voor het bedrag van een standaardkeuken,
krijgt u bij een calamiteit echt niet meer uitgekeerd. Ook niet als u een keuken
van 35.000 euro hebt laten plaatsen.
Individueel of collectief?
Eigenlijk kunt u het niet echt fout doen. Áls u het eigenaarsbelang maar
verzekert. De ledenvergadering kan kiezen voor een collectieve of een
individuele verzekering. Dat kan via de collectieve opstalverzekering, via een
individuele aanvullende opstalverzekering, via een eigenaarsbelangverzekering
maar ook (ondanks het feit dat het opstal is) via de inboedelverzekering.
Als u kiest voor de collectieve aanpak, weet u zeker dat alle leden goed
verzekerd zijn. Individueel heeft ook zijn voordeel: iedereen kan zijn/haar eigen
spullen verzekeren. Grote verschillen in de mate van luxe spelen dan geen rol.
Kiest u voor de individuele verzekering? Raadpleeg dan een verzekeringsadviseur.
De naam ‘eigenaarsbelang’ en de wijze van verzekeren verschillen per
maatschappij.
Hoe pakken we dat aan?
De taxateur van VvE Belang kijkt naar een gemiddeld afwerkniveau binnen een
complex. De verschillen zijn vaak niet zo groot als verwacht. Op basis van o.a. de
oppervlakte en het afwerkniveau schatten we in wat het totale eigenaarsbelang
is. Dit bedrag kunt u delen door het breukdeel van het eigendom. De bewoners
betalen ook in deze verhouding de premie.
Als bestuur hebt u de taak om uw bewoners - ook de nieuwe bewoners! - te
informeren. U geeft door of het eigenaarsbelang collectief verzekerd is (en
voor welk bedrag) óf dat ze zelf het eigenaarsbelang moeten verzekeren. Vindt
een eigenaar het verzekerde bedrag te laag? Dan kan hij/zij een aanvullende
verzekering afsluiten.
Zo voorkomen we samen vervelende verrassingen!

60
ENERGIEBESPARING
In twee maanden een gasloos appartement
Hij vertelt daar met aanstekelijk
enthousiasme over, terwijl hij een
rondleiding geeft in zijn appartement
om zijn infraroodpanelen, inductiekookplaat
en instant heater te
laten zien. Die laatste, een soort
waterkoker die koud water omzet in
warm water, hangt nu in de kast in
de keuken op de plaats waar vroeger
zijn cv-ketel hing. Voor het bezoek is
er een ‘warmtekussen’ van Sit-and-
Heat. De enige plaats waar nog een
verwarmingselement aan zijn fossiele
tijdperk herinnert, is in de badkamer.
“Dat heb ik laten hangen als een soort
souvenir, haha, maar ook omdat het
handig is als handdoekenrek.”
Energie-U
Hoezo dit enthousiasme? Had zijn
besluit te maken met de recente
ontwikkelingen rondom Groningen
of met het aanstaande verbod op
gasketels? “Nee hoor, ik was gewoon
klaar met wachten op mijn VvE.
Die heeft acht jaar geleden een
energieadvies laten opmaken. Daarin
waren allerlei energiebesparende
maatregelen opgenomen, zoals
ledverlichting, een slow-start voor de
lift en aanpassingen aan de capaciteit
in de stoppenkast. Die adviezen
hebben we ook doorgevoerd. In dat
pakket waren ook zonnepanelen
opgenomen. Om daar meer over te
weten te komen ben ik destijds bij
www.energie-u.nl terechtgekomen.”
Energiecoöperatie Energie-U bestaat
uit enthousiaste Utrechtse bewoners
die duurzame energie thuis, in
hun buurt en in de stad aanjagen,
organiseren en bewaken. Dat gebeurt
volkomen onafhankelijk van bedrijven
en organisaties. De coöperatie stelt
dat voldoende en verantwoorde
energie een groot goed is en de
aandacht en betrokkenheid van
Het
verhaal
van Sander
Ekstijn
OOK DE BADKAMER
IS VERDUURZAAMD
Wachten tot de VvE stappen neemt om de appartementen aardgasloos te maken? Dat duurde Sander Ekstijn te lang.
De eigenaar van een driekamerappartement in Utrecht-Voordorp ging zelf aan de slag. In twee maanden klaarde hij
de klus. Ekstijn woont sinds augustus 2018 in een gasloos appartement. De investering bedroeg 10.000 euro.
iedereen verdient. En dan gaat het
over winning, toegepaste techniek,
opbrengsten, gebruiksvoorwaarden,
eigendom en beheer. Duurzaamheid,
energie- en warmtetransitie zijn
sleutelwoorden.
Aan de slag
“Toen ik eind mei 2018 bij het tvprogramma
Radar een uitzending
zag waarin mensen in beeld kwamen
die hun appartement gasloos hadden
gemaakt, dacht ik meteen: dat wil
ik ook. Een paar dagen later heb
ik ThuisBaas gebeld. Dat bedrijf,
een initiatief van Urgenda, maakt
bestaande woningen energieneutraal.
Binnen een week had ik een offerte.
Daarna kon het werk echt beginnen,
inclusief de installatie van een viertal
infraroodpanelen aan het plafond voor
de warmte, een inductieplaat voor het
koken en een instant heater voor
het warme water.
Daarvoor moest er wel veel geregeld
worden en vooral in de juiste volgorde.
We zijn begonnen met een nieuwe
groepenkast in de meterkast, zodat
Stedin de verzwaring voor elektra
kon doorvoeren. Daarna volgde de
complete installatie door ThuisBaas en
als laatste kwam Stedin de gasmeter
ophalen. Die afstemming met
verschillende partijen liep overigens
heel soepel. Tijdens de installatie van
twee dagen was het wel een puinhoop
in mijn huis, omdat eerst al die oude
fossiele apparaten, zoals radiatoren,
ketel en gasfornuis, moesten worden
verwijderd. Maar al met al is het mij
reuze meegevallen. Ondanks het feit
dat de klus in de bouwvakvakantie werd
uitgevoerd, is die in twee maanden tijd
geklaard. En dat allemaal binnen een
budget van ‘slechts’ 10.000 euro.”
Buurtstroom
De Utrechter maakt zich bij Energie-U
verdienstelijk als energieambassadeur.
Hij helpt ook bij het verduurzamen
van VvE-complexen en is deelnemer
aan Buurtstroom. Bij een Buurtstroomproject
investeren buurtgenoten
gezamenlijk in zonnepanelen. Deze
zonnepanelen worden geplaatst op
een groot dak in de buurt. De deelnemers
profiteren van de opgewekte
stroom via een belastingkorting op
hun energierekening.
Inmiddels mag Ekstijn zich ‘registered
Solar-Specialist’ noemen, vertelt hij.
“In het energieadvies van de gemeente
waren - zoals gezegd - ook zonnepanelen
opgenomen. Op ons dak
passen zo’n 600 panelen. Helaas zijn ze
er nog niet gekomen: er is (nog steeds)
te weinig draagvlak binnen de VvE.
Doordat ik ook druk ben geweest
met dat project, was ik van allerlei
zaken al aardig op de hoogte. Maar
omdat ik nog meer van de materie
wilde weten, heb ik zo’n certificaat
gehaald. Dat ik zelf uit de techniek en
ICT-wereld afkomstig ben, was een
handige bijkomstigheid. Vóór ik met
automatisering aan de slag ging, werkte
ik jaren als constructeur en technisch
tekenaar bij aannemers. Daar moest
ik berekeningen maken of iets wel
uitvoerbaar was. Voor cijfers ben ik
dus niet bang.”
Toch zonnepanelen
Het zat Ekstijn behoorlijk dwars dat het
hem niet gelukt is om zonnepanelen
op het dak van zijn complex te krijgen.
“Bij een complex iets verderop liggen
wél panelen op het dak. De eigenaars
konden ieder - natuurlijk vrijwillig
- vijf zonnepanelen aanschaffen,
waarmee ze hun eigen stroom kunnen
opwekken. Een derde van de bewoners
heeft er al voor gekozen om mee
te doen. En dat zullen er naar alle
waarschijnlijkheid meer worden als de
dakbedekking daar binnenkort wordt
vervangen.”
En toch heeft hij zijn ‘eigen’ zonnepanelen.
“Nog vóór ik aan de slag
ging met deze verduurzaming van
mijn appartement, hoorde ik over het
Buurtstroomproject Griftkwartier 1.
De coördinator vroeg me of Voordorp
mee zou willen doen met dat project
en of ik daar dan aandacht voor
zou willen vragen in de buurtkrant.
Voordorp valt namelijk in de postcoderoos
van dat project.
Mijn huidige
energierekening is
- €5 per maand (inderdaad
5 euro retour!)
Ik heb er geen comfort
voor hoeven
inleveren.
SANDER EKSTIJN
VvE MAGAZINE NOVEMBER 2020 #4 61
Toen ik dat hoorde, dacht ik: ‘yes’!
Het mooie is dat ik nu met mijn ‘eigen’
panelen mijn benodigde stroom
grotendeels kan opwekken. De rest
is afkomstig van windvangers van
Greenchoice.”
Resultaten
Ekstijn geeft de resultaten tot nog
toe: “Het eerste jaar gasloos was
1.350 kWh/jaar en het tweede
kwam uit op 1.400 kWh/jaar. Mijn
huidige energierekening is - € 5 per
maand (inderdaad 5 euro retour!) De
bewoners in dit complex en dat van
de buren verbruiken gemiddeld 1.900
kWh/jaar en 800 m3 gas. Ik heb er
geen comfort voor hoeven inleveren;
integendeel. Mijn appartement
van 70 m2 met bouwjaar 1991 was
energielabel C, maar ondertussen
wel voorzien van HR++-glas en
buitenzonwering. Dat heeft het
comfort flink verhoogd, terwijl het
onderhoud op al deze installaties
naar verwachting nihil is.”
Met dank aan Erszó Alföldy–Energie-U.

62
ENERGIEBESPARING
VvE MAGAZINE NOVEMBER 2020 #4 63
Prof. Andy van den Dobbelsteen over warmtenetten:
“Je moet allereerst onderscheid
maken in de gewenste temperatuur
van het warmtenet: hoge (vanaf
70 o C), midden- (40-70 o C) of lage
temperatuur (25-40 o C). Aan een
systeem met lage temperatuur zullen
de meeste gebouwen die nu een jaar
of 40 oud zijn, niet toekomen. Vaak
zal het in de bestaande bouw om een
hogetemperatuur-warmtenet gaan.
Dat wordt nu ‘gevoed’ met restwarmte
uit de industrie of uit biomassa. Die
laatste bron staat momenteel volop ter
discussie en dat is maar goed ook.
Veel interessanter wordt het als je
de warmte uit duurzame bronnen
haalt. Dan heb je het bijvoorbeeld
over aardwarmte, warmte uit bodemen
oppervlaktewater en natuurlijk
de zon. Ik denk dat je ook heel
wat woningen in een stedelijke
omgeving kunt aansluiten op een
middentemperatuursysteem, waarbij je
gebruik maakt van de ‘retourwarmte’:
water uit een hogetemperatuursysteem
dat een aantal graden is afgekoeld,
maar nog steeds behoorlijk warm is.
Nieuwbouw kan probleemloos
worden aangesloten op een lagetemperatuursysteem.
Dat kun je
individueel doen, met een eigen
warmtepomp, maar een klein, lokaal
warmtenet kan ook een mogelijkheid
zijn. Dan maak je gebruik van bodemwarmte,
oppervlaktewater of (minder
aantrekkelijk) lucht.”
Niet zo simpel
Dat het aanleggen van een warmtenet
niet eenvoudig is, weet Van den
Dobbelsteen natuurlijk. “Voor een
hogetemperatuurnet moet je zwaar
geïsoleerde leidingen aanleggen en
die zijn duur. In wijken waar dit het
hardst nodig is, kun je vaak lastig
leidingen leggen, waardoor ze niet snel
in aanmerking komen”, zegt hij. “Daar
komt nog bij dat industriële restwarmte
ook schaarser wordt doordat de
industrie efficiënter wordt. Er zijn in
Het woord ‘warmtenet’ roept heel verschillende
reacties op. Appartementseigenaars
hebben al snel de associatie
met stadsverwarming, waarmee niet
iedereen even goede ervaringen heeft
opgedaan. De kostenverdeling was op
veel plaatsen een probleem. Rotterdammers
wijzen direct op het debacle met
het Rotterdamse Warmtebedrijf, dat zijn
plannen met restverwarming uit de haven
in rook zag opgaan. En dan is er nog de
situatie in de nieuwbouw, waar hogetemperatuur-warmtenetten
worden aangelegd,
terwijl dat helemaal niet nodig is bij
goed geïsoleerde woningen. Gewoon
omdat dit jaren geleden in een contract
met de energieleverancier is vastgelegd.
Hoezo warmtenet? Andy van den Dobbelsteen,
hoogleraar Klimaatontwerp &
Duurzaamheid aan de TU Delft, geeft
zijn visie.
“Juist de naoorlogse seriebouw biedt veel mogelijkheden”
Zuid-Holland grootse plannen voor
een warmterotonde. De leiding zou
dan vanuit de Botlek via het Oostland
naar Den Haag of zelfs Leiden lopen en
weer terug via het Westland. Ik vraag
me af of je overal moet inzetten op
een centraal hogetemperatuurnet. Een
lokaal warmtenet kan wel eens veel
efficiënter zijn.
Wat in elk geval duidelijk is: we moeten
op termijn van het aardgas af. Ook
duidelijk: in wijken met veel oudbouw
valt niet zo grootschalig te renoveren.
Die wijken zijn gebaat bij een warmtenet.
Het is heel interessant om uit te
zoeken wat de beste optie is.”
Solar Decathlon
Dat bewijst de hoogleraar onder
andere door met een team van
TU-studenten deel te nemen aan de
‘Solar Decathlon’, ofwel de ‘Zonnetienkamp’.
Deze internationale
competitie wordt gestreden door
tien tot twintig universiteitsteams.
Studenten worden uitgedaagd om
efficiënte en innovatieve gebouwen te
ontwerpen op basis van hernieuwbare
energie.
Van den Dobbelsteen: “We hebben
met ons ontwerp laten zien dat juist
de naoorlogse seriebouw in portieken
galerijflats veel potentie heeft.
Juist doordat het om grote aantallen
appartementen gaat, kun je de
woningen redelijk eenvoudig renoveren.
Veel appartementencomplexen
hebben een collectief verwarmingssysteem
en dat maakt de overstap
op een warmtenet al wat makkelijker.
Maar ook een systeem met warmtekoudeopslag
is eenvoudiger te
realiseren als je dat voor een groot
aantal woningen doet. Maar vergeet
niet: een alternatief zal snel duurder
zijn dan aardgas. Dat is dan ook te
goedkoop. Het is de kunst om een
systeem te ontwikkelen waardoor de
woonlasten van de bewoners niet
stijgen.”
In een gebouw
met minder goede
isolatie zou je ook
kunnen kiezen voor
een hybride systeem:
een warmtepomp
met gas-bijstook
Wetenschap, overheid en marktpartijen
moeten veel meer samenwerken,
betoogt hij. De KIVI Award (prijs van
het Koninklijk Instituut Van Ingenieurs)
die hij vorig jaar ontving, geeft aan dat
hij zich daarvoor met hart en ziel inzet.
De prijs wordt toegekend aan mensen
die wetenschap en maatschappij met
elkaar in verbinding brengen.
Hybride systeem
Van den Dobbelsteen weet waar hij over
praat: hij is zelf VvE-lid. Het complex
waar hij woont, is gebouwd in 2004 en
dus goed geïsoleerd. “We beschikken
over een systeem met warmtekoudeopslag
en een warmtepomp.
Een elektrische boiler verwarmt het
water van de warmtepomp na voor
warm tapwater. Zo’n systeem is alleen
mogelijk in een goed geïsoleerd
complex. In een gebouw met minder
goede isolatie zou je kunnen kiezen
voor een hybride systeem: een
warmtepomp met gas-bijstook.
Als je je cv-ketel moet gaan vervangen,
zou je daar eens aan kunnen denken.
Het mooiste is als je biogas gebruikt.
Dat verkrijg je door vergisting van
organisch afval(water). Als je beschikt
over zonnepanelen, zou je de overproductie
van de stroom ook kunnen
gebruiken voor de productie van
waterstofgas. Dat is in de toekomst
waarschijnlijk financieel gunstiger
dan teruglevering aan het net.
In landen als Japan zie je dit al gebeuren:
daar hebben ze nogal eens te
lijden onder aardbevingen, waarbij
infrastructuur kapotgaat en de energievoorziening
in gevaar komt. Een systeem
met zonnestroom en waterstofgas
is dan een mooi alternatief.”
IT GIET OAN!
Andy van den Dobbelsteen presenteerde
in het voorjaar van 2019 een
plan om duurzaamheid en innovatie
te combineren met de organisatie
van de Elfstedentocht. Hoe dat
kan?
“Technisch is het mogelijk”, zegt
hij. “Mits de inwoners van de Friese
steden meewerken. En provincies,
gemeenten, leveranciers
van all-electric-concepten en
installateurs moeten de handen
uit de mouwen steken. Duizenden
warmtepompen in woningen en
gebouwen langs de Elfstedenroute
moeten warmte onttrekken aan
het water en windmolens kunnen
hiervoor de duurzame energie opwekken.
Daarmee kun je de route
van de Elfstedentocht afkoelen,
waarmee er een grotere kans is op
ijsvorming. Tegelijkertijd verwarm
je woningen en gebouwen.”
Wellicht horen we dus in de nabije
toekomst toch weer ‘It giet oan!’
SOLAR DECATHLON

WWW.DAKMERK.NL
DUURZAAM
GEGARANDEERD
DAKMERK. Hét kwaliteitskeurmerk
voor het platte dak.
DAKMERK is hét Nederlandse kwaliteitskeurmerk voor
bitumineuze en kunststofdaken. Een keurmerk dat staat
voor duur zaamheid en kwaliteit, onderstreept met 10 jaar
waterdicht heidsgarantie. DAKMERK dakaannemers zijn
KOMO-proces gecertificeerd, alle projecten worden vooraf
getoetst op systeemkeuze, pakketopbouw en materiaal.
Ook controleren onaf hankelijke inspecteurs steekproefsgewijs
de toegepaste dakbedekkings constructies.
Onze dakaannemers adviseren u graag over duurzame
oplossingen als zonnepanelen, daktuinen en waterberging.
Voor multifunctionele gebruiks daken kan de standaard
garantie worden uitgebreid met een speciale MULTI-garantie.
U vindt alle aangesloten dakaannemers op DAKMERK.NL
GETOETST GECONTROLEERD
GEGARANDEERD GEBORGD
200-0054 LIGGENDE Adv_VVE_Dakmerk 180x129mm_150720_v2.indd 1 27-07-20 10:40
RENOVEREN RGA-KANAAL
CLV & INDIVIDUEEL SYSTEEM
SLECHTS
1 DAG
OVERLAST
25
JAAR GARANTIE
• VERSTERKT BETON
• HERSTELD BETON
• BESCHERMD BETON
Balm de specialist in onderhoud van beton
www.balmbv.nl
RELINEN CLV-SYSTEEM
• Beperking overlast
• Financiële besparing
• 25 jaar garantie
(is 2 ketelgangen)
FF-Liner
VSR Leidingrenovatie
Vaartveld 9b • 4704 SE Roosendaal T (0165) 39 32 60 E info@vsrleidingrenovatie.nl
WWW.VSRLEIDINGRENOVATIE.NL
WERKWIJZE
• Controleren (camera)
• Rapporteren/beoordelen
• Renoveren
• Afdekken woning
• Ontkoppelen CV-ketel
• Maken werkgat (30 x 30 cm)
• Plaatsen RVS aansluitstuk
• Inbrengen, uitharden FF-Liner
• Open boren aansluitstuk
• Aansluiten CV-ketel
• Brandwerend afwerken werkgat
• In bedrijf stellen CV-ketel
GEZ. LTV
GEZ. RGA
INSPECTIEDEKSEL
CONDENSAFVOER

ENERGIEBESPAREN
66 VvE MAGAZINE NOVEMBER 2020 #4 67
580 ZONNEPANELEN VOOR
HET INDIVIDUELE VERBRUIK
VAN DE BEWONERS.
Opwekverklaring
voor individueel
opgewekte stroom
wordt door de
coöperatie verstrekt
aan de energieleverancier
VvE De Buitenplaats bespaart collectief én individueel
Zonnepanelen voor alle eigenaars
Een appartementencomplex dat is opgeleverd in 2013; wat valt daar nog aan te verduurzamen? Het lijkt
een logische vraag, maar de bestuurders van VvE De Buitenplaats in Bavel (gemeente Breda) helpen ons snel
uit de droom. Dankzij de actieve opstelling van het bestuur én de samenwerking met VvE Belang wist de VvE
een aardige winst te boeken waarvan alle eigenaars profiteren. We spreken een hecht team, dat met groot
enthousiasme vertelt welke maatregelen zijn genomen om het fraaie gebouw energiezuiniger te maken.
“Toen het complex in aanbouw was, zag het er hier uit als
een toendra”, vertelt Cees van der Linden, voorzitter van het
VvE-bestuur. Dat is nauwelijks te geloven als we om ons heen
kijken. De mooie binnentuin is voorzien van bomen, struiken
en een paar banken. Maar dat is nog niet alles: buiten het
complex strekt zich een groot landgoed uit, met waterpartijen,
een bruggetje en een vlonder. “Zo ver als je kunt kijken, is de
grond ons eigendom”, zegt penningmeester Louis van Elewout,
die samen met Jan Smolders verantwoordelijk is voor de
financiën van de VvE. “Daarom hebben we onder andere een
eigen grasmaaier aangeschaft, want er is veel werk te doen. De
tuincommissie wordt bijgestaan door een aantal vrijwilligers. Zij
zorgen ervoor dat we hier echt in het groen wonen.”
Mooi, maar we gaan snel over naar het onderwerp van
ons gesprek: energiebesparing. Van Elewout: “In het
eerste volledige jaar na de oplevering verbruikten we als
gezamenlijke eigenaars 80.000 kWh aan elektra. Dat hebben
we terug weten te brengen naar 39.000 kWh. En dat was pas
het begin.”
Verlichting
Maurits Flapper is gebouwcommissaris van De Buitenplaats.
Hij somt op: “Het hele gebouw was bij de oplevering
voorzien van gloeilampen; nogal vreemd natuurlijk in 2013.
We hebben de complete verlichting omgebouwd naar
ledverlichting.”
“Dat is best een dure aanschaf, maar op den duur zijn we
door die maatregel veel goedkoper uit”, zegt Jan Smolders.
“Ook de parkeergarage hebben we onder handen genomen:
die was dag en nacht fel verlicht. Bij de acht entrees naar de
trappenhallen brandde 24/7 licht; daar hebben we dimmers
aangebracht. In de trappenhuizen en de parkeergarage
hebben we bewegingsmelders. Vooral in de parkeergarage
was het licht zo overdadig, dat we een groot deel van die
verlichting hebben uitgeschakeld.
Dat was nog niet alles, laat Van Elewout zien in een
Excelbestand: “We hebben de piekbelasting van onze
installaties naar beneden gebracht. Daarvoor hebben we de
acht liften binnen het complex twee-aan-twee gekoppeld.
Daardoor bereiken ze nooit tegelijk hun piekspanning. Een
van onze medebewoners wees ons erop dat de afzekering
van de vier meteraansluitingen voor de algemene ruimten
daardoor kon worden verlaagd. Dat hebben we dus ook
laten doen. Dat scheelt aanzienlijk op de maandelijkse
aansluitkosten. ”
Deskundigheidsbevordering
In de vergaderruimte van De Buitenplaats hangt het ‘VvE
Belang Certificaat Onderhoud Zeker’. De bestuurders wijzen
er trots op. “Dat hebben we in augustus 2019 als een van
de eerste verenigingen ontvangen. Hiermee laten we de
eigenaars zien dat ons meerjarenonderhoudsplan perfect
in orde is”, zegt Van der Linden. “We doen vrijwel alles
zelf: de administratie, het tuinonderhoud etc. Maar bij de
bouwkundige zaken konden we wel wat ondersteuning
gebruiken. Daarom hebben we een abonnement op de
Module Bouwkundige Ondersteuning van VvE Belang
afgesloten. Samen met adviseur Ruud Kooman hebben we
het MJOP opgesteld. We laten het elk jaar updaten, zodat
we zeker weten dat we in een goed onderhouden gebouw
wonen en dat we voldoende reserveren voor toekomstig
onderhoud.
We hebben regelmatig contact met de bouwkundigen en de
juristen van VvE Belang; onder andere voor het opheffen van
de erfdienstbaarheid op ons terrein. Omdat we zo veel zelf
doen, hebben we natuurlijk geregeld vragen op bouwkundig
en juridisch gebied. Daarnaast zijn we enthousiaste bezoekers
van de informatiebijeenkomsten van VvE Belang - die dit
jaar helaas niet doorgaan. Ik heb gemerkt dat nogal wat
VvE-bestuurders niet erg deskundig zijn. Dat valt prima op te
lossen, want daar heeft VvE Belang uitstekende opleidingen
voor.”
Zonnepanelen
Met al die maatregelen was de VvE er nog lang niet. Een
bewoner wilde graag zonnepanelen op het dak leggen.
Dat kan natuurlijk niet, maar het verzoek bracht het bestuur
HET BESTUUR VAN VVE DE BUITENPLAATS: V.L.N.R. CEES VAN DER
LINDEN (ACHTER), JAN SMOLDERS, LOUIS VAN ELEWOUT EN
MAURITS FLAPPER.
op het idee om zonnepanelen te laten aanbrengen voor
de algemene ruimten en installaties. “Natuurlijk hadden
we eerst het dak laten inspecteren”, vertelt Flapper. “De
dakbelasting door de zonnestroominstallatie was geen
probleem. In de ALV is een goed verhaal gehouden dat door
de VvE Zonnecoach was voorbereid en zo’n 85 procent
van de aanwezige eigenaars (het quorum halen we altijd
wel) stemde voor het voorstel. Ruim voldoende voor een
gekwalificeerde meerderheid dus, want die heb je nodig
voor verduurzamingsmaatregelen. In 2018 werden de
zonnepanelen op het dak gelegd.”
En nog was de VvE niet klaar. “We konden niet meer besparen
op de energiekosten voor de openbare ruimten, maar de
energieopwekking konden we nog verder vergroten”, zegt de
penningmeester. “Dus gingen we over tot de volgende stap:
het aanbrengen van 580 zonnepanelen, maar dan voor het
individuele stroomverbruik van de eigenaars.”
“Minder kosten”
De totale investering bedroeg 205.000 euro. Die werd
gefinancierd uit het goed gevulde reservefonds. De btw op
de installatie krijgt de VvE terug, dus die is in de berekening
niet meegenomen.
“Je krijgt geen rente meer op je spaarrekening. Daarom was
het logisch om te gaan kijken naar andere mogelijkheden
om het gewenste rendement op ons spaargeld te krijgen”,
zegt Van Elewout. “Met hulp van Jacco van de Sandt van VvE
Belang hebben we bekeken welke investeringen pas in de
toekomst nodig zijn. Het gebouw is immers nog vrij nieuw.
We hebben berekend dat we - door de VvE-bijdrage met

ENERGIEBESPAREN VvE MAGAZINE NOVEMBER 2020 #4 69
BEDANKT
Dankzij U kunnen wij digitaliseren en onze
dienst, verbruikersenergie uitlezen, op
afstand uitvoeren. Dank aan alle VvE’s
binnen onze klantenkring, voor uw input,
waarmee wij output kunnen leveren en
de afrekeningen binnen 4 weken kunnen
opstellen. Digitaliseren is de toekomst!
ca. 17 à 18 euro per maand te verhogen - het reservefonds
over tien jaar weer op het gewenste niveau brengen.
Bovendien besparen we natuurlijk op de elektriciteitskosten
door de maatregelen die we hebben genomen. We
verwachten dan ook dat we uiteindelijk meer in het
reservefonds kunnen storten dan vóór de installatie van
de zonnepanelen. En het mooiste: het rendement van
de zonnepanelen is zodanig dat de eigenaars uiteindelijk
minder betalen.” Smolders vult aan: “En vergeet niet dat de
appartementen nu label A hebben!”
‘Opwekverklaring’
Voor het individuele stroomverbruik maken de eigenaars
gebruik van de postcoderoosregeling. Flapper legt uit: “We
wekken per jaar ca. 191.000 kWh op. Dat wordt teruggeleverd
op een nieuwe aansluiting die eventueel in de toekomst kan
worden gebruikt voor het laden van elektrische auto’s. Het
benodigde vermogen van alle eigenaars samen bedraagt
ongeveer 250.000 kWh per jaar.
De opgewekte stroom verkopen we aan energiebedrijf Engie.
De eigenaars hebben allemaal hun eigen energieleverancier.
Op 1 januari wordt de eindafrekening opgesteld. Alle
eigenaars ontvangen dan een ‘opwekverklaring’, een
certificaat waaruit blijkt hoeveel stroom zij individueel
hebben opgewekt. Die verklaring moet de coöperatie (de
VvE) ook doorgeven aan de diverse energieleveranciers.
Daarmee wordt de teruggave van de energiebelasting
(EB) en de opslag duurzame energie (ODE) voor iedere
bewoner geclaimd. De energieleveranciers zorgen dan dat
de EB en ODE worden terugbetaald. Per saldo leveren de
zonnepanelen de bewoners geld op.”
Van der Linden: “Dat gaat overigens niet vanzelf. De meeste
energieleveranciers hebben - ook anno 2020 - nogal wat
moeite met de verwerking van die opwekverklaring.”
Van Elewout: “De website www.hieropgewekt.nl geeft heel
goed weer waar je op moet letten. Ook energieleveranciers
kunnen hier alle informatie vinden. Het is handig om daarop
te wijzen.”
De toekomst
VvE De Buitenplaats denkt ook al na over de (energie-)
toekomst. Volgend jaar moet de gemeente Breda (waar
Bavel onder valt) weten hoe de warmtevoorziening van
de diverse wijken in de toekomst zal worden geregeld. De
VvE-bestuurders hebben nog geen idee welke kant dat
uitgaat, maar een warmtenet is naar de mening van Flapper
erg onwaarschijnlijk. “Daarvoor is de woningdichtheid van
deze wijk te gering”, denkt hij. “We hebben nu individuele
cv-ketels. Het gebouw is goed geïsoleerd, dus wellicht
kunnen we in de toekomst overgaan op een systeem met
warmtepompen. Ook dan zullen we ons weer laten adviseren
door deskundigen. Dat heeft tot nog toe prima gewerkt!”
Optimale
digitalisatie met
Mijn Techem,
verbruik inzage
voor u- en uw
bewoners.
Meet- en afrekenmethodieken van afgenomen energie van voornamelijk collectieve installaties.
Techem Energy Services B.V. Tel: 076-57 25 800 E-mail: info@techem.nl
DE BINNENTUIN VAN DE BUITENPLAATS

VT-2000 ADVERTORIAL
VvE MAGAZINE NOVEMBER 2020 #4 71
Verduurzaming van het appartementencomplex.
Veel VvE’s praten
erover; weinigen gaan tot actie over.
Dat is jammer, vindt Toke Ragetlie:
“Verduurzaming levert in veel
gevallen appartementen op die
aanzienlijk comfortabeler zijn dan
vóór de ingreep. Wij zien ook dat
VvE’s worstelen met het vraagstuk.
Dan is het goed om te weten dat ze
in VT2000 een beheerder hebben
die hen begeleidt tijdens het hele
traject.”
IS UW LIFT KLAAR VOOR DE TOEKOMST?
Alle data komt als het ware één bak terecht. Door deze
VT2000 begeleidt het complete verduurzamingstraject
Heeft u een lift van ongeveer 20 jaar oud in uw
gebouw? Dan zult u recent wellicht wat grote
componenten hebben vervangen. Denk hierbij aan
de besturing, signalering of deuren. Een behoorlijke
informatie met elkaar te vergelijken worden patronen ontdekt
in de werking van de installaties. Vertoont een lift - op
basis van deze patronen - een afwijking, dan wordt er een
“Eerlijke informatie en een melding aangemaakt. goed Zit er plan!”
bijvoorbeeld een vertraging
investering, waarmee u de levensduur aanzienlijk in het openen en/of sluiten van de deuren? Dan kan het
systeem op basis van al de verzamelde data aangeven welk
heeft Binnen kunnen veel VvE’s verlengen. zijn duurzaamheidscommissies
twintig jaar of - niet groepen stilgezeten. aan het Hierdoor “Met kan hulp het van onze specialisten! zichtbaar voor Wij de monteur, isolatie! zodat In veel hij gevallen het onderdeel is subsidie tijdens
Maar de techniek Hoe heeft pakt een in VvE-bestuurder onderdeel dat dit aan? mogelijk vernieuwing veroorzaakt. toe? Deze Denk informatie dan ook is aan direct
die
nadenken.
kunnen de VvE helpen met het inventariseren
van wensen en
beschikbaar, zeker wanneer je twee
zijn dat u nu een “slimme” besturing heeft gekregen de eerstvolgende onderhoudsbeurt extra kan controleren.
“Dat klopt en het is nu zaak dat ze ook
Voorspelt
meningen,
het systeem
bijvoorbeeld
nou in de vorm van een enquête kunnen wij ook alles vertellen. Het
isolatiemaatregelen
dat de afwijking een
neemt.
ongeplande
Daarover
of verder een digitale komen met signalering. hun ideeën. Maar Het is wat zijn
stilstand kan veroorzaken? Dan zorgt het systeem dat de
precies jammer de als voordelen het bij een goed van deze idee blijft nieuwe, onder intelligente de eigenaars. Dan wordt het onderwerp ‘financiering en subsidies’ is
monteur een melding met hoge urgentie krijgt en direct naar
omdat eigenaars geen vertrouwen voor het bestuur ook eenvoudiger om natuurlijk een kolfje naar onze hand!”
componenten?
de betreffende locatie gaat. U heeft vervolgens een hogere
hebben in de plannen. Die moeten het onderwerp op de agenda van de
beschikbaarheid door minder ongeplande stilstand, snellere
daarom goed onderbouwd worden.” ALV te krijgen.”
En dan zit je ook nog met die
Waarom worden installaties steeds slimmer?
reparaties én meer veiligheid voor de bewoners.
warmteplannen van de gemeenten.
We zien het steeds vaker. Auto’s, koelkasten, een slimme
En daar kan VT200 aan meehelpen? Verduurzaming van het complex kost “Die moet je inderdaad meenemen in
meter
“Zeker.
in
Wij
de meterkast
hebben een
die
eigen
via het
bouwkundig
team
internet verbonden
natuurlijk
wordt,
veel geld.
Maar wat heeft dit
je
met
informatievoorziening
modernisering
en
te maken…
je planvorming.
waardoor uw energieleverancier
en een aantal collega’s
zelf uw meterstanden
“Precies. Daar
kan
moet je
…vraagt
ook heel
u
duidelijk
gebruikt over zijn: het gaat toekomst vaak om en forse het verlengen even ver. van Ook de levensduur, in dat opzicht gaat kunnen verder
zich misschien af. Uw
Niet
lift
iedere
klaar maken
gemeente
voor
is
de
uitlezen. die zich Bij hebben auto’s gespecialiseerd wordt deze verbinding het o.a.
voor onderwerp proactief verduurzaming. onderhoud en het Samen bijstellen met of investeringen. resetten van En dan maakt dan het het vervangen veel van wij componenten. onze meerwaarde Het bewijzen: betekent ook, we
automatische de beheerder controlesystemen van de VvE kunnen van zij bijvoorbeeld het uit of het je een oliepeil. eigenaar bent meegaan die in met de de nieuwste nemen technologieën het hele traject waar in ogenschouw:
u als VvE
Voor traject liften begeleiden is dit niet van anders. plan Gebruikmakend tot besluitvorming
- en natuurlijk kunnen liften de uitvoering.” "praten" met de je cloud wooncarrière en staat. Maar lift zorgt voor ervoor alle dat bewoners, financiering, die subsidies, slecht ter maar been ook zijn of de
80 van is de of laatste dat je nog aan de het vruchten begin van van plukt. het Een gebouw, hogere de beschikbaarheid wensen en ideeën, van uw de
technologieën,
aangeven wat ze nodig hebben. Hierdoor zijn bewoners monteurs geldt dat ze hun blij zijn handen met vol boodschappen verbetering hebben, van het niet binnenklimaat, voor gesloten de
altijd Wat op is je de ‘gouden hoogte tip’? van de status en kunnen inspelen een comfortabele op de woning. liftdeuren Het is staan! dus conditie van de installaties etc.
behoefte “Wees je ervan de bewust lift. dat het hele belangrijk om te laten zien wat het
proces tijd kost. Als de voorbereiding project oplevert.”
Klinkt als maatwerk.
Wat niet zijn goed de is, voordelen kom je er niet. voor Neem u?
Bent u benieuwd “Dat naar is precies de mogelijkheden?
wat ik bedoel!”
Onderhoud ook vooral op de basis tijd om van iedereen KONE 24/7 goed Connected Ik neem Services aan dat jullie uitgangspunt Kom dan gezellig bij ons langs tijdens één van de
zorgt te informeren. ervoor dat Je de ziet data binnen uit de lift VvE’s vergeleken het wordt MJOP met is. de informatiebijeenkomsten – we zijn op alle beurzen
data nogal van eens soortgelijke dat sommige liften over mensen de hele echt wereld. “Daar Dit sluiten heeft een we met al onze aanwezig verduurzamingsplannen
bij aan. Dat de gelegenheid is stan-
om naar VT2000 de informatiebijeenkomsten
is telefonisch
en staan u graag te Informatie
woord! Bent u niet in
enorm de naadjes voordeel. van alle kousen kennen
en anderen nog helemaal ‘blanco’ daard bij VT2000. Daarom te maken komen? Dan vindt u op www.kone.nl/vve bereikbaar op alle
zijn. Besteed daarom veel tijd aan een we ook graag - samen met
informatie,
de VvE -
die voor u als vertegenwoordiger 085 – 04 10 500 van uw
goede informatievoorziening.”
een ‘groen MJOP’. Is je dak aan
Per e-mail via
www.kone.nl
VvE interessant kan zijn.
info@vt2000.nl
Of kijk op website:
www.vt2000.nl

ENERGIEBESPAREN
72 VvE MAGAZINE NOVEMBER 2020 #4 73
MODULE BOUWKUNDIGE ONDERSTEUNING
Met een abonnement op de Module Bouwkundige
Ondersteuning kunt u voor ondersteuning
op bouwkundig gebied onbeperkt een
beroep doen op uw contactpersoon. Elk jaar
worden het MJOP en alle onderhoudscontracten
doorgenomen en u kunt zelf onderwerpen
aandragen. Bovendien krijgt u korting op
o.a. het opstellen van een (groen) MJOP, een
energiebesparingsadvies en een taxatie van de
herbouwwaarde t.b.v. de opstalverzekering.
KOSTEN
De kosten van een abonnement zijn
afhankelijk van het aantal appartementen:
- € 525 per jaar - t/m 20 appartementen
- € 660 per jaar - 21 t/m 50 appartementen
- € 795 per jaar - meer dan 50 appartementen
Deze bedragen zijn inclusief btw.
VvE Palmerswaerdt in Rhenen:
individuele zonnepanelen én HR++-glas
MARLIES VAN DER STAP-STERK,
JOAN DOORNEBAL EN AD WOUDSTRA
Het stadje Rhenen (stadsrechten sinds 1258!) is eigenlijk veel te mooi om er snel doorheen te rijden. Dat
doen we in dit geval wél: op weg naar VvE Palmerswaerdt. De VvE beheert een complex met 16 appartementsrechten.
Alle bewoners hebben uitzicht op de weidse uiterwaarden langs de Rijn. We hebben een
gesprek met de drie bestuurders: Marlies van der Stap-Sterk (voorzitter), Joan Doornebal (penningmeester)
en Ad Woudstra (secretaris). Met veel enthousiasme vertellen ze over de maatregelen die ze - onder begeleiding
van VvE Belang-adviseur Jacco van de Sandt - hebben genomen om het complex te verduurzamen.
“Het gebouw is opgeleverd in 1993”, vertelt Joan Doornebal.
“We zitten dus in alle opzichten ‘tussen servet en
tafellaken’: niet oud maar ook niet jong; niet klein maar
zeker ook niet groot. Af en toe waren er klachten over
tocht en koudeval en er lekten ook hier en daar ruiten.
Het dubbel glas zat er al sinds de oplevering in. Daardoor
dreigden de onderhoudskosten relatief hoog te worden.
We waren al een poosje aan het nadenken over twee
vragen: wat kunnen we aan ons gebouw verbeteren en
wat zijn rendabele maatregelen?”
Het bestuur besloot al snel om geen pogingen te ondernemen
om ‘aardgasloos’ te worden, vertelt Marlies van
der Stap: “We volgen wat er maatschappelijk speelt en
we willen met onze tijd meegaan, maar we hebben nog
geen idee wat de gemeente Rhenen van plan is met de
warmtevoorziening. Daarom hebben we al snel besloten
om alleen maatregelen te nemen waarvan we zeker geen
spijt zullen krijgen. We hebben een abonnement op de
Module Bouwkundige Ondersteuning van VvE Belang en in
december 2018 besloten we Jacco van de Sandt om een
energieadvies te vragen. Daarna ging het balletje rollen:
we selecteerden drie mogelijke pakketten en Jacco
verzorgde een presentatie voor alle leden. Als bestuur
hadden we een voorkeur voor het pakket waarin zonnepanelen
voor individueel gebruik én HR++-beglazing
waren opgenomen.”
Glas en zonnepanelen
Ad Woudstra: “We hebben ook nog isolatie van het
dak overwogen, maar Jacco rekende ons voor dat het
rendement relatief gering was. En we hadden natuurlijk
ook niet gespaard voor dakisolatie. We hebben ook nog
even gedacht aan kunststof kozijnen met triple glas,
maar daarvoor gold dat de investering hoog was en
het rendement niet veel groter dan dat van HR++-glas.
Bovendien zou vervanging van de houten kozijnen tot
kapitaalvernietiging leiden.”
De ALV besloot om te kiezen voor het pakket ‘zonnepanelen
en HR++-glas’. De eigenaren kregen 9, 12 of 14
zonnepanelen voor de stroomvoorziening in het eigen
appartement. De VvE koos niet voor de stroomvoorziening
voor de algemene ruimten, vertelt Woudstra. “We kunnen
als grootverbruiker niet salderen. Dat maakt het rendement
van de zonnepanelen kleiner. Alle eigenaars hebben
individueel voor zonnepanelen gekozen; ze konden
de btw op de aanschaf en de installatie terugkrijgen.
Iedereen tekende een gebruiksovereenkomst van het
gemeenschappelijke dak en alle eigenaars hebben een
eigen omvormer en een eigen leiding naar de meterkast.
Als de salderingsregeling wordt beëindigd, is er op termijn
wellicht een mogelijkheid om stroom in batterijen op te
slaan. De VvE zorgt ervoor dat het onderhoud aan de
installatie wordt uitgevoerd.”
New Solar
Marlies van der Stap: “Dé vraag is natuurlijk: welke leverancier
kies je? Ook in dat proces heeft Jacco ons prima
begeleid. We hebben drie offertes aangevraagd en de
keus viel op New Solar. Het hele proces is probleemloos
verlopen. New Solar heeft eigen elektriciens in dienst.
Dat gaf ons vertrouwen, want daardoor hadden we één
aanspreekpunt. En de prijs was ook goed.
We hebben geen van drieën een technische achtergrond;
een adviseur die met je meedenkt, is dus heel waardevol.
We hebben alleen maar lof voor de manier waarop Jacco
ons heeft begeleid.”
En de opbrengst van de panelen? Joan Doornebal laat
het bewijs zien op de app op zijn smartphone: “De zonnepanelen
liggen sinds november 2019 op het dak. De
investering bedroeg bij 9 panelen € 2.652 per eigenaar en in
juni jl. hadden we al € 331 verdiend. Dat gaat dus wel goed!”
Overigens: de meeste eigenaars binnen VvE Palmerswaerdt
hebben de app geïnstalleerd: zo kunnen ze elke dag zien
wat de opbrengst van de zonnepanelen is.
Huiskamerbijeenkomsten
Toen de bestuurders aan de slag gingen met de vervanging
van het dubbel glas door HR++-glas, bleken
er bij enkele bewoners misverstanden te heersen over
de gevolgen van die keuze. “We hebben direct enkele
‘huiskamerbijeenkomsten’ gehouden om de geruchten
de wereld uit te helpen”, vertelt Doornebal. “Daarna was
de meeste kou snel uit de lucht.”
Van alle vragen en antwoorden werd een verslag gemaakt,
dat aan alle leden is verstrekt. Doornebal: “Als er hier of daar
nog extra informatie werd gevraagd, regelden we dat ook.
Op die manier werd het een behoorlijk intensief traject,
maar mét resultaat: het voorstel werd uiteindelijk met
algemene stemmen aangenomen.”
De keuze voor de vervanging van het glas viel op Uijen
Glas. Het bedrijf voerde een ‘proefproject’ uit bij één
appartement. Dat verliep prima en daarna werd vanaf
januari 2020 elke week bij een der appartementen het
glas vervangen. Covid-19 zorgde ervoor dat het proces
tijdelijk werd onderbroken. Daardoor moest in juni bij twee
appartementen het glas nog worden vervangen.
Tijdens de ALV die op 9 september 2019 werd gehouden,
merkte een der aanwezigen op dat de VvE zich gelukkig
mag prijzen met een bestuur dat zo gedegen en zorgvuldig
te werk gaat. Terecht natuurlijk!

ENERGIEBESPAREN
VvE MAGAZINE NOVEMBER 2020 #4 75
Maak uw liftcabine virusvrij met
het CARe ventilatiesysteem
Optimale reiniging van virussen in uw liftcabine: CARe!
CARe is een professioneel systeem bestaande uit twee
technologieën (lucht en licht) met gecertificeerde producten voor het
reinigen van liftcabines binnen enkele minuten.
Een mechanisch ventilatiesysteem met centrifugaalmotor en
HEPA-filter zorgt voor een continue luchtreiniging en een bijna
onmiddellijke ventilatie. De lucht die uit de liftcabine wordt gezogen,
wordt via flexibele buizen naar het apparaat geleid, waar het wordt
gefilterd en gezuiverd van eventuele virussen en bacteriën en
vervolgens wordt het terug in de liftcabine geblazen.
Het UV-C ultraviolet licht van de LED-lamp, dezelfde kiemdodende
UVGI-technologie die wordt gebruikt voor het ontsmetten van
ziekenhuizen, garandeert de volledige en bijna onmiddellijke sterilisatie
van de liftcabine-oppervlakken. Het ultraviolet licht verwijdert bijna elk
micro-organisme van de oppervlakken (99,9%). Het UV-C licht wordt
automatisch en veilig geactiveerd in de standby fase, wanneer er zich
geen passagiers in de liftcabine bevinden. De goede werking van de
LED-spot wordt gegarandeerd door een bewegingssensor met dubbele
technologie
Wilt u meer informatie? Neem contact op met Elite liften:
Wij zijn bereikbaar via 015-7853386 of info@eliteliften.nl
Of kijk op onze website www.eliteliften.nl
Elite liften, opgericht door Hans van Spronsen,
voormalig directeur van Lokaliften; een bevlogen
man met vele jaren ervaring in de liftenbranche en
een passie voor het leveren van kwaliteit.
Kwaliteit op het gebied van techniek, maar zeer
zeker ook op het gebied van communicatie. Geen
moeilijke contracten of kleine lettertjes, maar
gewoon zoals u als klant mag verwachten:
Open en eerlijk!
Het energielabel verandert én wordt duurder
Vollediger en betrouwbaarder
Het energielabel (dat bij de notaris moet worden overlegd bij de verkoop van uw appartement) gaat veranderen.
Voor het zogenaamde vereenvoudigde energielabel (VEL) komt een uitgebreid energielabel in de
plaats. Dat wordt aanzienlijk duurder dan het huidige label, maar op de totale verkoopprijs maakt het weinig
uit. Het is ook veel betrouwbaarder én het motiveert om energiebesparende maatregelen te nemen.
Tot 1 januari geldt het vereenvoudigd energielabel.
Als u het wilt aanvragen, geeft u online een aantal
woningkenmerken door. Een erkend deskundige bij de
Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) keurt
deze kenmerken op afstand, waarna deze het label
vaststelt.
Vanaf 1 januari 2021 maakt u een afspraak met een
vakbekwame energieadviseur. Die komt langs en
bekijkt in gemiddeld 1 à 2 uur tijd de woning. Hij/zij
neemt de kenmerken van uw woning op, zoals
• de afmetingen,
• de eventueel aanwezige isolatie (dak, gevel) en
• de aanwezige installaties, zoals de cv-ketel.
Op basis van die opname berekent de energieadviseur
hoeveel energie er nodig is voor de verwarming, het
warme tapwater, de ventilatie en de koeling van de
woning.
Op die manier wordt het energielabel nauwkeuriger
vastgesteld en kan de energieadviseur u ook
voorstellen doen om verbeteringen aan te brengen.
Die aanbevelingen vindt u terug op het energielabel.
De kosten
Het is nu nog lastig te zeggen wat het nieuwe
energielabel gaat kosten. De adviseur mag dat zelf
bepalen, maar het zal al snel gaan om een bedrag
richting € 200,- afhankelijk van het type woning, de
beschikbare documenten en de benodigde tijd voor
de opname. Bij VvE’s is het verstandig dit energielabel
collectief aan te vragen. Bij grotere complexen met
veel identieke appartementen bespaart dit aanzienlijk
op de kosten per label. Bovendien ligt het label dan
klaar om bij verkoop aan de notaris te sturen. Het label
is tien jaar geldig.
U kunt zichzelf nu veel geld besparen als u nog vóór
1 januari een energielabel oude stijl aanvraagt. Het
voorlopige label (VEL) is ook tien jaar geldig en het
kost slechts € 7,50.
Betrouwbaar label
Echter: dit ‘oude’ label is niet zo compleet als het
nieuwe, zegt Max de Witte, energieadviseur bij VvE
Belang. “Ik ben blij dat er een nieuw energielabel komt.
Het vereenvoudigd energielabel is onbetrouwbaar en
kan in feite niet serieus worden genomen. We gaan
nu terug naar de basis, waar het in 2008 allemaal
mee is begonnen. Daarnaast is de nieuwe methodiek
veel vollediger. Hierin is onder andere ook koeling en
kierdichting meegenomen.”

UW ENERGIELEVERANCIER
Ook voor het verbruiksafhankelijk
meten en factureren van energie
en water.
Wij weten wat uw VvE nodig heeft:
• een betrouwbare energieleverancier;
• die voordelig elektriciteit en gas inkoopt op de energiebeurs ICE ENDEX;
• die een goede service biedt;
• en geen gebruik maakt van een callcenter.
NIEUW!
Verbruiksafhankelijke meting en facturatie van energie en water.
Onze voordelige gas-, warmte-, elektriciteit- en watermeters geven een
betrouwbare en duidelijke registratie van het individuele en algehele
energie- en waterverbruik. Vervolgens verwerken wij per bewoner deze
verbruiksafhankelijke registratie tot een overzichtelijke factuur.
Met onze meetapparatuur voldoet u aan de wetgeving voor
warmtemeting.
ZIEN WIE ER AANBELT
Een mooi appartement verdient een
Elvox videofoon met loepzuiver beeld en
helder geluid. Importeur Nelec doet al het
SKW-Gecertificeerd
VvE-Beheerder
voorwerk voor u en brengt uw VvE in contact
met een erkende lokale elektro-installateur.
Bosscheweg 135
5282 WV te Boxtel
Tel: 0411 - 686136
www.ibotec.nl
ibotec@ibotec.nl
ByIVOREETRADE
GALERIJVLOERRENOVATIE.NL
SWISSDECKVLOERTEGELS.NL
MOOIEBALKONVLOER.NL
• Mooi & trendy
• Snel gelegd
• Kliksysteem
• Onderhoudsvrij
• Duurzaam
SKW-Gecertificeerd
• Antislip
VvE-Beheerder
Lees meer op nelec.com/vve
Bosscheweg 135 of bel 020-6 352 350
5282 WV te Boxtel
15 JAAR
Tel: 0411 - 686136
GARANTIE
100%
www.ibotec.nl 0297-591225
RECYCLEBAAR
ibotec@ibotec.nl
IVOREETRADE
GALERIJVLOERRENOVATIE.NL
SWISSDECKVLOERTEGELS.NL
MOOIEBALKONVLOER.NL
Dé onderhoudsvrije antislip vloer voor galerij en balkon!
• Mooi & trendy
• Snel gelegd
• Kliksysteem
• Onderhoudsvrij
• Duurzaam
• Antislip
Nederlandse
gebruiksaanwijzingen
Verbinding
gehoorapparaat
Schema op maat voor
Dé onderhoudsvrije antislip vloer voor ieder galerij gebouw en balkon!
• Geen aangroei
• Geluiddempend
• Comfortabel
• Licht van gewicht
• Diervriendelijk
• 15 jaar garantie
www.galerijvloerrenovatie.nl / info@ivoreetrade.com
By
ON
Advertentie VvE 2020 kwart.indd 1 07-10-2020 14:13
• Geen aangroei
• Geluiddempend
• Comfortabel
• Licht van gewicht
• Diervriendelijk
• 15 jaar garantie
V
OPRIX
LEVE
UW V
- DU
- RV
- 10
- LA
WW
W
W
Pro
Schakel VvE EnergieSelect in en profiteer van de voordelen:
• lagere kosten voor het energiepakket dat bij u past;
• naar keuze energiemeters in eigendom, via huurkoop dan wel via lease;
• heldere en overzichtelijke facturen;
• betrouwbare dienstverlening op maat;
• transparante en duidelijke werkwijze om misverstanden te voorkomen.
VvE EnergieSelect is een samenwerkingsverband tussen
VvE Belang en Hezelaer Energy. Samen staan we voor:
Lagere kosten, minder zorgen, meer woongenot!
Renovatie
Galerijen/Balkons
Onderhouden, Beschermen, Versterken
Ondersteuning bij
het stellen van de
structurele diagnose
• Technische inspectie
(o.a. NEN 2767-4)
• Constructieve veiligheid
van balkons en galerijen
(CUR 248)
Onze teams van specialisten
staan klaar om u te helpen
beslissen welke oplossing het
meest geschikt is voor u.
15 JAAR
GARANTIE
100%
RECYCLEBAAR
0297-591225
www.galerijvloerrenovatie.nl / info@ivoreetrade.com
Uw vereniging op
koers met Inzicht
A
s
Els
we
Opstellen van
een herstelplan
Vraag direct vrijblijvend een offerte aan via www.vve-energieselect.nl
Meer weten? Bel 076 303 07 21 of mail info@vve-energieselect.nl
• Hersteladvies
• Offerte voor herstel
• Onderhoudsbegroting
(ook meerjaren)
Argon 10, 4751 XC Oud Gastel (NL)
Tel: 0165 31 61 80
E-mail: info@tebecon.nl
www.tebecon.nl
T (010) 8440764 E info@inzicht-vvebeheer.nl
I inzicht-vvebeheer.nl
Wij nemen u het werk

ENERGIEBELASTING
78 VvE MAGAZINE NOVEMBER 2020 #4 79
Veel VvE’s betalen zonder het te
weten te veel energiebelasting.
Dat is jammer, want er zijn voor
de VvE diverse mogelijkheden
om teruggave van energiebelasting
te realiseren. Deze
mogelijkheden zijn lang niet
altijd bekend bij VvE-bestuurders
en -beheerders. Teruggave van
de belasting kan u een aanzienlijke
besparing op de energiekosten
opleveren. Drs. Ronald
Kousen MRE, onafhankelijk
vastgoedfiscalist, kent de details
als geen ander. Hij maakt onze
lezers graag deelgenoot van zijn
kennis.
Teruggave energiebelasting en Opslag Duurzame Energie (ODE)
Besparen op de energiekosten van uw VvE
De tarieven voor energiebelasting
en Opslag Duurzame Energie (ODE)
zijn de afgelopen jaren fors omhoog
gegaan. Dat gebeurt in 2021 opnieuw.
Afhankelijk van het verbruik van aardgas
en elektriciteit, kan de energiebelasting
en ODE tot wel 35 procent bedragen
van de totale energienota die een VvE
betaalt.
Wie betaalt energiebelasting?
Iedere verbruiker die is aangesloten
op een elektriciteits- en/of gasnet
is verplicht tot het betalen van
energiebelasting en ODE over de
geleverde elektriciteit (kWh) en/
of aardgas (m3). Energiebelasting
en ODE worden via de energienota
door de afnemer betaald aan de
energieleverancier. Deze betaalt de
geïncasseerde energiebelasting en
ODE weer door aan de Belastingdienst.
De energiebelasting kent een
‘degressief’ tarief. Dat houdt in dat
hoe hoger het verbruik is, hoe lager
de energiebelasting per kWh of
m3 wordt. Voor de berekening van
energiebelasting en ODE wordt
aangesloten bij de objectafbakening
van de Wet Waardering Onroerende
Zaken (WOZ). De energiebelasting
wordt berekend over het verbruik dat
kan worden toegerekend aan een
(zelfstandig) WOZ-object.
Verblijfsfunctie?
Ieder WOZ-object met een elektriciteitsaansluiting
en een verblijfsfunctie heeft
recht op een belastingvermindering
(heffingskorting) voor het verbruik van
elektriciteit. Objecten met een verblijfsfunctie
zijn bijvoorbeeld een woning,
appartement, vakantiehuis, kantoor,
bedrijfsruimte etc.
Algemene ruimtes van appartementencomplexen
hebben meestal geen
verblijfsfunctie. Voorbeelden zijn de
centrale entree, gemeenschappelijke
parkeergarages, parkeerterreinen, trappenhuizen
en aanverwante ruimten.
Besparing bij meerdere aansluitingen
elektra en/of aardgas
Als er meerdere aansluitingen (aardgas
en/of elektra) in één WOZ-object
zijn, kan mogelijk op energiebelasting
bespaard worden door het verbruik van
deze aansluitingen te ‘clusteren’. Denk
bijvoorbeeld aan aansluitingen in het
appartementencomplex ten behoeve
van de gemeenschappelijke ruimten
en voorzieningen in het gebouw,
zoals bijvoorbeeld galerijen, liften,
trappenhuizen, parkeerkelder etc.
Door te ‘clusteren’ wordt het verbruik
(kWh of m3) van de verschillende
aansluitingen bij elkaar opgeteld. Dit kan
interessant zijn indien het totaalverbruik
van alle meters meer dan 10.000 kWh
(bij elektraverbruik) en/of 170.000
m3 (bij aardgasverbruik) op jaarbasis
bedraagt. Door te ‘clusteren’ hoeft het
totale verbruik van alle aansluitingen bij
elkaar slechts één keer de verschillende
belastingschijven te doorlopen in plaats
van meerdere keren.
Één hoofdaansluiting, meerdere
WOZ-objecten
Het komt ook wel voor dat appartementencomplexen
één hoofdaansluiting
hebben en dat de VvE een contract
heeft afgesloten voor de levering
van elektriciteit voor het hele gebouw,
dus inclusief alle appartementsrechten
met een verblijfsfunctie. De eigenaars
van deze appartementen hebben in
die situatie zelf géén contract met een
energieleverancier afgesloten. De VvE
berekent de door de energieleverancier
gefactureerde energiekosten door aan
de individuele eigenaars van de appartementen.
Bij de facturatie zal de energieleverancier
de heffingskorting slechts één keer
- voor de (hoofd)aansluiting - toepassen
en géén rekening houden met het feit
dat er meerdere WOZ-objecten achter
de (hoofd)aansluiting zitten. Voor deze
situaties bestaat een specifieke regeling
om (te veel betaalde) energiebelasting
op elektra bij de Belastingdienst terug te
vragen1.
Wie heeft recht op
heffingskorting?
De wetgever wil graag zo veel mogelijk
de uiteindelijke verbruiker, die beschikt
over een zelfstandig WOZ-object, als
verbruiker voor de energiebelasting
aanmerken. Die verbruiker heeft in
principe recht op de heffingskorting.
Echter: die heffingskorting wordt niet
toegekend omdat het wettelijk systeem
de koppeling maakt met de aansluiting
van het WOZ-object op het elektriciteitsnetwerk.
Als er één aansluiting is
met meerdere WOZ-objecten erachter,
dan werkt het wettelijk systeem niet
goed. Daarom heeft de wetgever deze
teruggaveregeling in het leven geroepen.
De wetgever acht het redelijk dat
in een dergelijk geval rekening mag
worden gehouden met alle zelfstandige
WOZ-objecten die achter de aansluiting
zitten. Dat betekent echter niet dat de
teruggave berekend kan worden door
simpel het aantal WOZ-objecten te
vermenigvuldigen met het bedrag aan
heffingskorting per WOZ-object.
Complete herberekening
Er dient een volledige herberekening
te worden gemaakt van de energiebelasting,
rekening houdend met alle
WOZ-objecten die zich in het appartementencomplex
bevinden: voor de
levering van elektra én van aardgas.
Het gaat hier over het verbruik per
WOZ-object. Niet relevant is het aantal
‘huishoudens’ en/of het aantal gezinnen
dat in het betreffende WOZ-object
woont. Daarom is de teruggaveregeling
niet van toepassing voor bijvoorbeeld
woongroepen, studentenhuizen, hospita’s
die een kamer verhuren etc. Het
totale verbruik dient te worden toegerekend
aan de verschillende WOZ-objecten
die in het complex aanwezig zijn.
Meterregistratie
Als het verbruik van WOZ-objecten
wordt geregistreerd door (digitale)
tussenmeters, kan deze meterregistratie
RONALD KOUSEN
gebruikt worden om het verbruik
van de WOZ-objecten richting de
Belastingdienst te onderbouwen. Op
het moment dat er géén registratie
is van dit verbruik, moet in overleg
met de Belastingdienst een andere
verdeelsleutel worden vastgesteld.
De complexiteit van de herberekening
is zeer verschillend, van vrij ‘recht toe
recht aan’ tot uitermate complex.
Veelal hangt dit af van de WOZafbakening
die door de gemeente
wordt gehanteerd en de wijze waarop
het verbruik door de betreffende VvE
wordt geregistreerd. Overigens kan en
mag de Belastingdienst afwijken van de
door de gemeente gehanteerde WOZafbakening.
Dit zorgt in de praktijk nog
wel eens voor discussies. De hoogte
van de teruggave hangt uiteraard af van
het aantal WOZ-objecten, maar vooral
van het gemiddelde verbruik. In het
algemeen geldt: hoe lager het verbruik,
hoe hoger de teruggave.
Verjaren 2015
U kunt een verzoek om teruggave van
energiebelasting indienen na afloop
van de verbruiksperiode van twaalf
maanden. In de praktijk betekent dit dat
een verzoek om teruggave kan worden
1. Onderdeel 4.5. van het Besluit van de Staatssecretaris van Financien, Belastingen op Milieugrondslag d.d. 6 juli 2019.
Het is mogelijk
om voor de voorliggende
vijf jaren
een teruggave van
de energiebelasting
te realiseren.
ingediend nadat de jaarafrekening door
de VvE is ontvangen. Het is echter ook
mogelijk om voor de voorliggende
vijf jaren een teruggave te realiseren.
Daarmee kan de (eerste) besparing
aanzienlijke vormen aannemen.
Gelet op de vijfjaarstermijn is het van
belang om nog voor het einde van
dit kalenderjaar te onderzoeken of
u recht hebt op teruggave van de
energiebelasting. Dan kunt u eventueel
een verzoek indienen. Immers, tot
en met 31 december 2020 is het nog
mogelijk om energiebelasting terug
te vragen voor het jaar 2015. Vanaf
1 januari 2021 vervalt dit recht. Dan
verliest u dus mogelijk een (aanzienlijk)
deel van uw teruggave energiebelasting.
No cure no pay-scan
Ronald Kousen heeft een scan ontwikkeld
waarmee hij op eenvoudige wijze
kan beoordelen of uw VvE mogelijk in
aanmerking komt voor een teruggave
van energiebelasting.
Deze scan is vrijblijvend en kosteloos.
U kunt via ronald@reitaxs.nl contact met
hem opnemen. Dan ontvangt u een lijst
met informatie die hij nodig heeft om
de scan uit te voeren.

ZONNEPANELEN EN BTW
80 VvE MAGAZINE NOVEMBER 2020 #4 81
VvE en btw op zonnepanelen
Uitleg over een lastige kwestie
Een particuliere woningeigenaar die zonnepanelen op zijn dak laat leggen, krijgt de btw over de aanschaf en
installatie terug van de Belastingdienst. VvE’s krijgen dat niet. Dat is toch onrechtvaardig? Een VvE is toch
gewoon een aantal particulieren die samen eigenaar zijn van het gebouw - en dus van het dak? Die vraag
krijgen we bij VvE Belang nogal eens. De VvE Zonnecoach legt uit wat wel en niet mogelijk is.
Hoezo btw op een zonnestroominstallatie?
Het terugleveren van zonnestroom aan het net wordt gezien
als een economische activiteit. Als je iets produceert én je
krijgt daar een vergoeding voor én je doet dat regelmatig,
dan heb je een economische activiteit. Zonne-energie
opwekken op het dak voldoet aan alle drie de voorwaarden.
Waarom krijgen particulieren de btw terug?
Voor particulieren geldt dat privégebruik van de zonnestroom
juridisch gezien een zakelijke activiteit is. Daarom
kunnen zij de btw terugvragen over het volledige investeringsbedrag.
Maar dat betekent ook dat btw moet worden
afgedragen over de volledige opbrengst van de installatie.
Echter: omdat de omzet heel gering is, kunnen zij een
beroep doen op de Kleine Ondernemers Regeling (KOR) en
hoeven ze geen btw-aangifte meer te doen. Dat geldt niet
als de eigenaar een eenmanszaak op zijn naam heeft staan.
Dit geldt dus ook voor appartementseigenaars die - natuurlijk
met toestemming van de VvE - individueel zonnepanelen
op het dak laten leggen voor eigen gebruik. Dan moet de
energienota op naam staan van deze eigenaar.
En de VvE?
De VvE wekt zonnestroom op en gebruikt een deel hiervan
meteen als die opgewekt wordt (bijvoorbeeld voor de liften
en de verlichting in de garage). Het zelf verbruikte gedeelte
van de opgewekte zonnestroom bij VvE’s wordt gezien als
‘eigen gebruik’. Eigen gebruik is niet btw-belast en over dit
deel hoeft geen btw afgedragen te worden. Dat betekent
ook dat er over een gelijk deel van het investeringsbedrag
geen btw teruggevraagd mag worden. U gebruikt immers
maar een deel van de installatie voor de belaste activiteiten.
De opgewekte energie die niet meteen gebruikt wordt door
de VvE, gaat terug in het net en wordt aan de energiemaatschappij
verkocht. De energiemaatschappij betaalt een
vergoeding aan de VvE, vermeerderd met 21% btw. Die btw
moet de VvE aan de fiscus afgedragen. Over dit deel van de
investering mag de VvE ook de betaalde btw terugvragen.
Hoe bepaal je de verhouding tussen
teruglevering en eigen gebruik?
Bij een VvE die door de VvE Zonnecoach wordt begeleid,
meldde het kantoor dat de verhouding tussen teruglevering
en eigen gebruik achteraf moet worden bepaald. Als u in
2021 zonnepanelen laat installeren, kunt u een inschatting
maken van het deel dat gebruikt wordt voor teruglevering.
Dat percentage van de btw kunt u terugvragen.
De volgende vier jaar moet berekend worden wat de
werkelijke verhouding is tussen teruglevering en eigen
gebruik. Het verschil moet aangegeven worden bij de
btw-aangifte. Tegelijkertijd moet de VvE aangifte doen van
de verkochte energie in dat jaar, in overeenstemming met
de jaarafrekening van de energiemaatschappij of conform
de meterstanden. De ontvangen btw (van de energiemaatschappij)
moet aan de Belastingdienst worden betaald.
Hoe zit het met de KOR?
Vanaf 2020 is de KOR gewijzigd. Als de omzet van een
VvE kleiner is dan € 20.000, kan ze een aanvraag doen om
onder de Kleine Ondernemers Regeling te vallen. Dat moet
gebeuren vier weken vóór de ingang van het aangiftetijdperk
(meestal de 1 e van het kwartaal).
Er zal (bijna) geen VvE aan een omzet komen boven de
€ 20.000,- per jaar. Immers: om aan deze omzet te komen,
moet de VvE ongeveer 400.000 kWh energie terugleveren
aan de energiemaatschappij. Als de (kale) energieprijs € 0,05
/ kWh is wordt de omzet pas boven de 400.000 kWh hoger
dan € 20.000,-.
Het voordeel van de KOR is dat u geen btw-aangifte meer
hoeft te doen. Financieel maakt het geen verschil omdat de
energiemaatschappij na toepassing van de KOR slechts het
eerder genoemde bedrag van € 0,05 uitkeert zonder btw!
Kan de VvE dan ook de btw op de investering
terugvragen?
Nee, als de teruggevraagde btw op de investering hoger is
dan € 2.500,- moet de VvE de eerste vijf jaar deze btw terug
betalen. Na vijf jaar kan ook deze VvE een beroep op de
KOR doen; dan hoeft ze geen aangifte meer te doen.
Ja, als de teruggevraagde btw lager is dan € 2.500,- want
dan zou het terug te betalen bedrag lager zijn dan € 500,-
en dat wordt kwijtgescholden door de Belastingdienst.
Deze VvE kan meteen een beroep op de KOR doen.
Moeten we de btw eigenlijk wel betalen?
De btw is een belasting op aanslag. Dat betekent dat als een
VvE verplicht is (volgens de wet) om belasting te betalen, ze
zelf aangifte moet doen.
Enkele rekenvoorbeelden
In onderstaand schema ziet u de consequenties van het
aanvragen van de KOR op de eerder teruggevraagde btw
op de investering.
Hoogte van de
investering
Voorbeeld 1
€ 12.000
Voorbeeld 2
€ 14.500
Voorbeeld 3
€ 14.500
Voorbeeld 4
€ 40.000
Betaalde
btw
Eigen
gebruik
Ontvangen teruggaaf
btw
DE VVE
ZONNECOACH
Wilt u ook zonnepanelen op het
dak van uw complex? De VvE Zonnecoach
begeleidt u professioneel van advies,
besluitvorming tot en met de selectie van de
beste installateur. De dienstverlening bestaat uit:
• een uitgebreid adviesrapport
• het informeren en raadplegen van de
eigenaren het opstellen van een bestek
• het adviseren bij het selecteren van een
leverancier.
Meer informatie:
www.devvezonnecoach.nl
Voordeel BTW KOR
Of we het leuk vinden of niet, btw-aangifte moeten we
doen.
Voorbeeld 1: de VvE vraagt meteen de KOR aan. De energiemaatschappij
betaalt aan deze VvE een vergoeding voor de
energie van € 0,05 zonder btw. De opbrengst van de teruglevering
aan het net is dus de komende vijf jaar voor beide
VvE’s gelijk.
Voorbeeld 2 en 3: deze VvE’s lopen het risico dat zij (een
deel) van de terugontvangen btw in een van de volgende
jaren weer moeten inleveren. Maak een goede afweging of
u een beroep op de KOR doet de eerste vijf jaar!
Voorbeeld 4: de VvE ontvangt meteen bij de installatie
€ 6.720,- terug van de Belastingdienst. Omdat de VvE geen
aanvraag KOR indient, betaalt de energiemaatschappij de
eerste vijf jaar de vergoeding voor de energie, stel € 0,05,
plus 21% btw aan de VvE uit. De VvE moet deze btw afdragen
aan de Belastingdienst. De verkoopprijs is het bedrag
excl. btw, excl. energiebelasting en excl. opslag duurzame
energie.
Het enige nadeel voor deze VvE is dat zij vijf jaar lang aangifte
moet doen voor de btw. Na vijf jaar kan iedere VvE
zonder nadelige gevolgen een beroep doen op de KOR.
KOR
€ 2.520 20% € 2.016 ruim binnen de grens, meteen KOR aanvragen. Zal de
komende vijf jaar ook zo zijn.
€ 3.045 20% € 2.436 net binnen de grens, letten op eigen gebruik. Kan de eerste
vijf jaar elk jaar anders uitpakken.
€ 3.045 15% € 2.588 net boven de grens, terugbetaling btw. Kan de eerste vijf
jaar elk jaar anders uitpakken.
€ 8.400 20% € 6.720 ruim boven de grens, terugbetaling btw. Zal de komende
jaren ook het geval zijn

Vraag een
offerte aan
op vvezonnecoach.nl
GLADDE VLOEREN
ZIJN VERLEDEN TIJD!
Zelfs bij winterse
neerslag goed stroef
en veilig begaanbaar.
Maak kennis met onze betrouwbare veiligheidsmatten
voor binnen en buiten
Realiseer eenvoudig zonnepanelen
voor appartementen
Met deze mooie PAS-antislipmat kleedt u koude betonvloeren, galerijen en balkons aan.
De antislipmatten zijn zo opgebouwd dat het hemelwater goed weg kan stromen.
De PAS-serie is met een lichte structuur in verschillende kleuren te leveren.
Topafwerking met PAS-serie antislipproducten
ONAFHANKELIJKE BEGELEIDING
VAN VVE’S DIE
ZONNEPANELEN WILLEN
De voordelen
Met een uitstekende stroefheid (R13) biedt deze vormvaste mat een veilig oppervlakte op gladde
betonvloeren, houten vloerdelen, galerijen of balkons. De mat bestaat uit een met glasvezel versterkte
pvc-basis met een kunststofcoating waarop cilindervormige pvc-korrels zijn ingestrooid.
Voor de entree zijn er speciale entreematten. Voor winkels leveren we die in grotere formaten en
voor projecten is het bovendien mogelijk om afwijkende matafmetingen te leveren. De matten
verdragen temperaturen van -25°C tot +65°C.
EEN INITIATIEF VAN
Belangenorganisatie voor de VvE
en appartementseigenaar
Oosterhout, februari 2020
VvE Z ONNE C OAC H . N L
• Goed stroef (R13) en snel droog
• Geplaatst gewicht ca. 2kg/m 2
• Dikte 6 tot 7 mm
• Brand- en rookveilig (Cfl-S1)
• Geluidsabsorberend
• Eenvoudig te reinigen (water)
• Schimmelwerend
Virulyweg 1
7602 RG Almelo
+31 (0)546 - 850466
info@pamalmelo.nl
www.pamalmelo.nl

Verduurzamen?
Kies voor de realistische
oplossingen van Nefit
INN ADVERTORIAL
TECHEM
UW PARTNER IN BLOKVERWARMING.
Een
elektrische
cv-ketel; goed
alternatief?
Laat alle opties goed doorrekenen
VvE MAGAZINE NOVEMBER 2020 #4 85
“Mijn gasgestookte cv-ketel is aan vervanging toe. Ik kook al op inductie en de volgende stap is een andere
vorm van verwarming. De VvE ziet voorlopig nog niets in een alternatief, maar ik wil van het gas af. Je hoort
steeds vaker over elektrische ketels. Is dat een goed alternatief? En kan ik die ketel dan zowel voor de
ruimteverwarming als voor de verwarming van het tapwater gebruiken?” Die vraag horen de leden van
het VvE InstallatieNetwerk Nederland steeds vaker. Het eerlijke antwoord: dat is per situatie verschillend.
Laat u vooral heel goed adviseren!
Wat zijn de mogelijkheden, wat gaat het kosten
Ook VVE’s staan voor de uitdaging om woningen te
Welke stap u ook wilt maken, Nefit biedt de zekerheid
verduurzamen. Maar met name in gestapelde bouw zijn van een betrouwbare oplossing. Inclusief een realistisch
de mogelijkheden beperkt. Is 100% ‘van gas los’
advies. Neem hiervoor contact op met de dichtstbijzijnde
realiseerbaar? Welke mogelijkheden biedt de combinatie Nefit-partner.
van CV-ketel en warmtepomp? Of toch kiezen voor de
nieuwste HR-technologie?
Nefit. Zo easy kan het zijn.
n e fi t . n l
Een elektrische ketel heeft zeker voordelen:
het zijn compacte toestellen, die
dus weinig ruimte innemen (in tegenstelling
tot bijvoorbeeld een warmtepomp).
Echter: elektrische verwarming
zal in de meeste gevallen duurder zijn
dan een gasgestookte ketel.
Als u geïnteresseerd bent in een elektrische
ketel, kunt u kiezen voor een
ketel die u alleen voor de verwarming
gebruikt of in combinatie mét een boiler
voor het warme tapwater. Een andere
mogelijkheid is om de elektrische ketel
te gebruiken voor het verwarmen van
de woning en daarnaast een elektrisch
doorstroomtoestel te installeren voor
het warme tapwater.
Goed uitrekenen
Chiel Prein, productmanager bij Nefit
Bosch: “Met een elektrische cv-ketel kun
je een woning prima verwarmen. Het
voordeel is ook dat je geen problemen
meer hebt met je rookgasafvoerkanaal.
Idealiter moet je de rookgasafvoer
inspecteren c.q. aanpassen als je de ketel
vervangt. Bij vervanging van een VRdoor
een HR-ketel moet je het kanaal
altijd ingrijpend aanpassen om koolmonoxideproblemen
te voorkomen.”
En dan is er ook nog de meterkast. Bij
een vermogen van minder dan 12 kW
is een een-faseaansluiting meestal voldoende.
Als u kiest voor een elektrische
ketel plus een doorstroomtoestel, hebt
u altijd een drie-faseaansluiting nodig.
Aanpassing van de meterkast kan in de
papieren lopen.
Om een goede berekening te kunnen
maken, hebt u inzicht nodig in het totale
elektriciteitsverbruik van uw appartement,
dus ook het verbruik van de wasmachine,
de droger, de vaatwasser; alle elektronische
apparatuur samen opgeteld.
Conclusie
De conclusie van dit verhaal: een elektrische
ketel kan een goed alternatief
zijn voor een gasgestookt exemplaar.
Er zijn heel goede ketels in de handel.
Om zeker te weten dat u de juiste keuze
maakt, moeten alle opties goed worden
doorgerekend. De leden van het VvE
InstallatieNetwerk Nederland kunnen
dat prima voor u doen.
Wilt u van het gas af en lijkt een elektrische
ketel u dé oplossing? Neem contact
op met een van de INN-leden!
Dat heeft als voordeel dat het water
direct verwarmd wordt, maar deze
combinatie kost veel vermogen. Ofwel:
u verbruikt heel veel stroom. Zó veel dat
u die hoeveelheid stroom waarschijnlijk De aangesloten bedrijven van het VvE InstallatieNetwerk Nederland per regio:
niet kunt opwekken met zonnepanelen. INN Noord: Pranger-Rosier Dokkum Installaties Dokkum, www.pranger-rosier.nl
U wilt:
In elk geval moet u het antwoord hebben
op drie vragen: hoeveel gas ver-
INN Oost: Van Dam Rijssen, www.vandamgroep.com
- verbruiken online inzien zodat u ziet waar u kunt besparen;
INN Midden: Bos Installatiewerken Utrecht, www.bosgroep.com
- betrouwbare meetapparatuur voor nauwkeurige INN Zuid: meting; Hajnadi Klimaattechniek Kerkrade, www.hajnadi.nl
bruikt u; welk type gasketel hebt u en
- wat de afrekening hebt u nodig energiekosten als u kiest voor elektriciteit?
meer dan 60 jaar ervaring.
binnen 4 weken; INN Zuid-Oost: Van den Hoff Installatiebedrijf Eindhoven, www.vandenhoff.nl
-
INN Zuid-West: Van de Velde Yerseke, www.van-de-velde.nl
INN West: Provato Techniek Rotterdam, www.provatotechniek.nl
Bezoek ons dan op de informatiedagen van INN VvE Noord-West: Belang! Gasservice Noord-Holland Purmerend, www.gasservice-nh.nl
Alvast meer weten? Bel 076 57 25 800 of mail naar info@techem.nl.

SCHOON DRINKWATER
ZONDER ZORGEN
MET EEN GRUNDFOS MULTI-E DRUKVERHOGER
Schoon en veilig drinkwater is van essentieel belang. Daarom is het belangrijk dat u
voor de juiste drukverhogingsinstallatie kiest. Grundfos biedt met de MULTI-E een
oplossing waarmee u verzekerd bent van een zorgeloze werking.
Wanneer u voor de Grundfos MULTI-E kiest krijgt u maar liefst 5 JAAR GARANTIE!
EEN GEZOND GEBOUW
Maakt u in deze tijd nog veel gebruik van de lift? Of neemt u, als het kan, liever de trap? We raken het liefst zo min
mogelijk aan, maar we ontkomen er ook niet helemaal aan. Voor liften zijn er regels opgesteld waardoor we – ook in
deze tijd – veilig gebruik kunnen maken van een lift. Maar is dat genoeg, kent iedereen deze regels en houden mensen
zich hier dan aan? Het begint bij het gebruiken van gezond verstand. Bent u afhankelijk van de lift of kunt u ook met
de trap? Als het gebruik van de lift niet noodzakelijk is, laat dit dan over aan de mensen die echt afhankelijk zijn van de
lift. Zo voorkomt u een te volle lift en is het gemakkelijker om in de lift afstand van elkaar te houden.
Niet aanraken
Herkent u de situatie op de foto? Verminder de noodzaak
oppervlakten aan te raken, automatiseer bijvoorbeeld de
deuren in uw appartementencomplex en laat ze contactloos
voor u opengaan. Een vrij simpele en effectieve oplossing die
uw gebouw gezonder maakt. Met de KONE Elevator Call app
roept u een KONE lift op, zonder die aan te hoeven raken.
Ideaal voor een groter appartementencomplex waar een lift
door veel verschillende mensen wordt gebruikt.
TIJDELIJK MET
GRATIS
MONTAGE
BIJ
Kijk voor de actievoorwaarden op
WWW.KRIJNENPOMPTECHNIEK.NL
Voorkom ongeplande stilstand
We waarderen allemaal de dingen in het leven die een
extra gevoel van veiligheid geven. Bij KONE hebben we
nagedacht over hoe wij hieraan een bijdrage kunnen leveren.
Er is een selectie gemaakt van een aantal oplossingen die
kunnen bijdragen aan de gezondheid en ons welzijn. Houd
bijvoorbeeld uw installatie(s) draaiend, veilig en zorg met
24/7 Connect voor een hogere beschikbaarheid. Hiermee
monitoren wij 24/7 belangrijke parameters van uw lift en
weten wij precies wanneer uw lift extra aandacht nodig heeft.
Ongeplande stilstand door een technisch probleem wordt
hiermee voorkomen, wel zo’n fijn idee! En de mensen die
afhankelijk zijn van de lift, kunnen er veilig gebruik van blijven
maken.
Helemaal van deze tijd
Is uw lift al wat ouder en wellicht aan een modernisering toe?
Uw lift klaar maken voor de toekomst en het verlengen van
de levensduur, gaat verder dan het vervangen van technische
componenten. Het betekent ook meegaan met de nieuwste
technologieën en uw lift voorzien van de meest innovatieve
materialen. Een voorbeeld hiervan zijn antimicrobiële
leuningen en wandafwerkingen, met gespecialiseerde coatings
die tot 99% van de bacteriën verminderen. Deze materialen
worden nu al geleverd bij onze nieuwe DX liften en zijn
binnenkort ook beschikbaar voor modernisering. Dit is een
eerste verdedigingslinie tegen de verspreiding van ziekten
door besmette oppervlakken. Ook een informatiescherm kan
uitkomst bieden. Herinner gebruikers aan de liftetiquette
en breng uw medebewoners real-time op de hoogte over
bijvoorbeeld onderhoud aan de lift.
Met KONE blijft u veilig
• Laat installaties veilig werken; door de onderhoudsbehoefte
van de lift te voorspellen kan ongeplande stilstand worden
voorkomen
• Voorkom onnodig aanraken; automatiseer uw deuren
en maak gebruik van innovatieve oplossingen voor een
contactloze reis door uw gebouw
• Houd oppervlakken schoon en fris; regelmatig
schoonmaken van oppervlakken is een must, houd uw
installaties virusvrij
• Zorg voor een gezonde omgeving; maak gebruik van
de meest innovatieve materialen, een veilige en schone
omgeving verdient de hoogste prioriteit
www.kone.nl/vve
Benieuwd naar de mogelijkheden voor uw VvE?
Kijk op www.kone.nl/vve of scan de QR-code.

88 BALCO ADVERTORIAL VvE MAGAZINE NOVEMBER 2020 #4 89
Richard Matchett:
“Balco is trots om samen
met de VvE Mozartflat te werken
aan een nieuwe, duurzame
toekomst voor de flat - dankzij
de inzet van het bestuur, alle
bewoners, WonenBreburg,
gemeente Tilburg en het
Nationaal Warmtefonds.”
Slim plan maakt renovatie VvE Mozartflat haalbaar
ERIC VERWEIJ (PROJECTLEIDER ENERGIETRANSITIE VVE’S GEMEENTE TILBURG), RICHARD MATCHETT (BALCO),
GUUS HENDRIKS (PENNINGMEESTER VVE MOZARTFLAT), COR DOMENIE (BESTUURDER VVE MOZARTFLAT)
Bouwkundige urgentie creëert kans voor energietransitie
De enorme renovatieklus aan de Mozartflat in Tilburg-Noord is van start gegaan. Zo gaan alle 256 woningen
‘van het aardgas af’, komen er zonnepanelen op het dak, komt er overal HR++ glas en worden de kopgevels
beter geïsoleerd. Ook wordt de flat van een Balco klimaatgevel voorzien, een cruciaal onderdeel van het
verduurzamingsproject.
De klimaatgevel moet tevens een einde maken aan
de balkonproblematiek. Jaap Jonker, bestuurslid VvE
Mozartflat vertelt: “Eind 2017 werden we geconfronteerd
met schade aan de consoles van de balkons, die daarop
niet meer gebruikt mochten worden door bewoners. De
kosten van reparatie en vervanging van de consoles bleken
fors, waarop dat initiële plan door de bewoners van de
Mozartflat - een mix van huurders en eigenaars - werd
afgewezen.”
Minder op de Meter
“Eric Verweij (Projectleider Energietransitie VvE’s Gemeente
Tilburg) wees ons op de mogelijkheid om een oplossing
voor de consoles met verduurzaming te combineren,
waardoor we wellicht in aanmerking zouden kunnen
komen voor subsidie én voor financiering via het Nationaal
Warmtefonds. Een slim plan”. De VvE trok Cor Domenie als
bestuurder aan om het proces te begeleiden en het ‘Minder
op de Meter’-project was een feit. Domenie: “De gemeente
was bezig met de Proeftuin Quirijnstok, om een complete
wijk aardgasvrij te maken. De Mozartflat - gelegen op
de grens van deze wijk - bleek een uitgelezen kans voor
de gemeente om ook deze 256 woningen aardgasvrij te
maken.”
Energietransitie Mozartflat
“Als we dan toch gaan renoveren, laten we het dan in één
keer goed doen,” stelt Jonker. “Naast het aardgasvrij maken
van de flat werd er volop nagedacht over verduurzaming.
De term ‘klimaatgevel’ werd geopperd en de naam
Balco viel als mogelijke partij.” Domenie: “Balco stapte
vanaf het allereerste contactmoment direct pro-actief in
door - geheel belangeloos - een studie naar de situatie
te doen. Een klimaatgevel bleek een reële mogelijkheid
en technisch goed uitvoerbaar.” Verweij: “De gemeente
Tilburg heeft voor dit plan in 2018 bij het Rijk niet alleen
een subsidie vanuit de Proeftuin Aardgasvrije Wijken
verkregen, maar ook de projectorganisatie gefaciliteerd.
Het was een intensief en inspirerend proces om met de
woningcorporatie, de gemeente, RVO en het Nationaal
Warmtefonds het project en de benodigde financiering
rond te krijgen.”
Revolutionaire Balco ‘Clima Wall’ klimaatgevel
Richard Matchett, directeur van Balco Balkonsystemen BV:
“De Balco Clima Wall zorgt voor een verbetering op het
gebied van verduurzaming, omdat je de hele gevel voorziet
van een extra isolatieschil. Duurzaamheid is één van de
eisen die het Nationaal Warmtefonds aan de lening stelt.
Met onze revolutionaire Clima Wall bespaar je op energieen
onderhoudskosten én verhoog je het wooncomfort.”
Goede communicatie cruciaal
“Het uiteindelijke plan, goed doordacht door allerlei
professionals, werd door het bestuur gepresenteerd aan
de bewoners, maar daar is natuurlijk een proces aan vooraf
gegaan,” vertelt Domenie. “Balco organiseerde een coronaproof
productdemonstratie op het terrein en toonde een
model van het eindresultaat. Zo ontstond er draagvlak bij
bewoners en bestuurders voor dit project.”
Besluitvorming op basis van álle informatie
“De goede en frequente communicatie tussen alle
partijen heeft bijgedragen aan de planvoorbereiding
en besluitvorming. Balco heeft gedurende het hele
voorbereidingsproces vragen beantwoord, plannen
gepresenteerd, onzekerheden weggenomen, het plan
in technische zin verder ontwikkeld en berekeningen
getoond”, vervolgt Jonker. “Uiteraard speelt de enorme
expertise op het gebied van hoogbouw en een
klimaatgevel met een dergelijke constructieve setting
tegen een reële prijs, ook mee bij onze keuze voor
Balco.” In de week voorafgaand aan de ledenvergadering,
organiseerde Balco samen met het bestuur opnieuw een
demonstratie en een informatiemarkt op het terrein om
eventuele vragen nog te beantwoorden. Domenie: “De
uiteindelijke ledenvergadering kon vanwege corona niet
fysiek plaatsvinden. Drie woningeigenaars traden op als
gevolmachtigden van alle bewoners. In het bijzijn van
gemeente, VvE-bestuur, het Nationaal Warmtefonds en
de gevolmachtigden is het besluit bekend gemaakt. De
enorme voorbereidingen, het zorgvuldige communiceren
en het slimme plan leidden tot een bijna 100% besluit van
de aanpak.”
Trots en tevreden
Jonker kijkt tevreden terug: “Samenwerken en
communiceren is van onschatbare waarde in zo’n
project. Daarbij wil ik een groot compliment maken
aan de woningeigenaars en de huurders. Zij hebben de
meerwaarde van de verbeteringen ingezien. Het is gelukt
om samen met de VvE kansen aan te grijpen om met
een acceptabele stijging van woonlasten te komen tot
het oplossen van een probleem, het verhogen van het
wooncomfort en het realiseren van waardevermeerdering
én verduurzaming.” Domenie besluit: “We zijn trots dat we
als VvE 256 woningen van het aardgas af krijgen. Zo zie je
maar weer dat verduurzaming een kans kan zijn om andere
problematiek op te lossen.”
Eric Verweij: “Hier ligt een prachtig voorbeeld hoe een
VvE door het aangrijpen van een bouwkundige urgentie
een “kans” voor de Energietransitie creëert, die eigenaren
een comfortabeler, toekomstbestendiger én aardgasvrij
appartement oplevert. En dat tegen een beperkte stijging
van de woonlasten.”
DE MOZARTFLAT IN DE TOEKOMST

Advertentie VvE 2020 kwart.indd 1 -10-202
90 NELEC ADVERTORIAL VvE MAGAZINE NOVEMBER 2020 #4 91
Nauwkeurige installatie
Via de importeur wordt hij in contact gebracht met een
erkende installateur in de buurt, de firma Viveen uit Arkel.
Een erkend installateur geeft een VvE de garantie dat
de montage goed gebeurt. Op korte termijn komt een
technicus van Viveen de situatie ter plekke opnemen om
een offerte uit te brengen. De VvE besluit vervolgens direct
om met Viveen in zee te gaan. “Uiteindelijk is de montage
binnen een dag gepiept. Tot volle tevredenheid van alle
bewoners”.
Tevreden bewoners
Hoe zit het met de bewoners van Wieldrecht? “Alle
bewoners van de 18 appartementen in de Wieldrecht
zijn diktevreden over het nieuwe intercomsysteem.
Een aantal bewoners heeft gekozen voor videofoons
met Wi-Fi, die beeld en geluid doorschakelen naar
hun smartphone. De rest heeft standaard videofoons.
Alle videofoons zijn mooi vormgegeven, want het oog
wil ook wat.”
Keuzes VvE bij een nieuw intercomsysteem
WIELDRECHT
Erkende installateurs en gedegen service
In het Noord-Brabantse Sprang-Capelle, onderdeel van Gemeente Waalwijk, staat het comfortabele appartementencomplex
Wieldrecht. De lichte woningen hebben het uitzicht op een parkje en de vijftiende-eeuwse
stompe toren van de Sint Nicolaaskerk. Rien Stoffels is de voorzitter van VvE Wieldrecht en zeer tevreden
over de nieuwe intercominstallatie in het hele gebouw. “Ik kom zelf uit de Elektrotechniek en weet als geen
ander dat een goed product valt of staat bij de installatie.”
Extra garantie
De installatie van een nieuw intercomsysteem is voor
veel VvE’s een flinke investering, daarom is een goede
garantie noodzakelijk. “De fabrikant geeft garantie op het
product zelf, maar een gecertificeerde installateur geeft
nog eens twee jaar garantie op het hele gemonteerde
intercomsysteem. Reden genoeg om als VvE voor een
erkende installateur te kiezen. Het geeft je extra waar
voor je geld en een gerust gevoel,” aldus de voorzitter.
Gedetailleerd schema van Nelec
Nelec, de importeur, maakt voor elk gebouw een
gedetailleerd schema van alle bedrading. Dit schema
bespaart niet alleen tijd bij de montage, maar het kan ook
goed van pas komen, mocht er ooit een reparatie nodig
zijn. Iedere monteur kan zo exact zien hoe de kabels lopen.
Bovendien helpt dit schema ook bij een nieuw systeem in
de toekomst. Rien Stoffels: “Nelec had voor ons in 1998
een schema op maat gemaakt en kon dit ruim 20 jaar
later zo tevoorschijn toveren, indrukwekkend!”
Tip van de voorzitter:
Advertentie VvE 2020 kwart.indd 1
“Een goed product alleen
is niet genoeg. Een goede
installatie, en garantie op
die installatie, dat zijn twee
belangrijke punten waar
je als VvE goed naar
moet kijken.”
Advertentie VvE 2020 kwart.indd 1 -10-202
10-20200 14:
14:13
13
Bij de nieuwbouw van het appartementencomplex
Wieldrecht in 1998 is destijds een videofoon-systeem
aangelegd. Na 22 jaar trouwe dienst vertoont het systeem
kuren. Voorzitter van de VvE Wieldrecht, Rien Stoffels,
gaat op onderzoek uit naar een geschikte vervanging. Het
merk blijkt niet meer te bestaan in Nederland, maar na een
korte speurtocht op internet belandt hij bij de toenmalige
importeur Nelec uit Amsterdam. Stoffels besluit om direct
contact op te nemen. “Dit gesprek verliep heel positief”,
aldus de voorzitter.
Geen nieuwe dure kabels
Er volgt een afspraak met Nelec om de huidige installatie
van Wieldrecht te bekijken en het nieuwe systeem te tonen.
De adviseur stelt vast dat de bestaande bedrading geschikt
is voor nieuwe tweedraads videofoons. Ook legt hij duidelijk
alle mogelijkheden uit en vertelt dat een erkende elektroinstallateur
de montage doet. “Dit betekende dat we geen
nieuwe dure kabels hoefden te trekken. En het nieuwe
getoonde toestel beviel direct”, vertelt Stoffels. “Naast een
strak en degelijk uiterlijk, functioneerde het nieuwe systeem
naar wens, met een haarscherp beeld en een kraakhelder
geluid”. De adviseur laat een werkend demonstratiepaneel
achter bij de voorzitter om tijdens de jaarvergadering van
de VvE aan de andere leden te laten zien.
“Nelec werkt alleen
Advertentie VvE 2020 kwart.indd 1
met gecertificeerde en
dus de beste installateurs.
Dus dat verhaal sprak
me direct aan. De
service heeft zich
bewezen.”
Advertentie VvE 2020 kwart.indd 1 -10-202
Unanieme stem in de VvE
Rien Stoffels vraagt natuurlijk meerdere offertes aan
bij verschillende bedrijven. Tijdens de jaarlijkse VvEvergadering
10-20200 14: wordt unaniem voor het systeem van Nelec
13
14:13
gestemd. Dit komt niet alleen door de kwaliteit van beeld
en geluid, maar ook de vormgeving. Stoffels: “De andere
modellen deden wat goedkoper en een beetje plastic aan,
terwijl de prijzen niet zoveel uiteenlopen. Dus de keuze was
gauw gemaakt.”

Proline Nederland
Proline Nederland
FRANS VAN VEEN
”WIJ DOEN HET GOED OF WIJ DOEN HET NIET”
Relinen is specialistisch werk en vraagt kennis en aandacht. Met diverse specialisaties
binnen de groep kan Proline verschillende leidingrenovatie technieken combineren. Met
behulp van een rioolcamera wordt eerst een camera inspectie van de stand- en
aansluitleidingen uitgevoerd. Naar aanleiding van dit vooronderzoek kunnen wij onze
klanten het beste advies geven en wordt de kous-techniek of de spray-techniek
toegepast.
Wij zullen altijd voor kwaliteit en niet voor kwantiteit gaan. Ik ben eindverantwoordelijk
voor Proline Group Nederland en ik wil ons werk naar volle tevredenheid van onze
klanten afhandelen. Dit doe ik uiteraard niet alleen, maar samen met ons sterke team van
specialisten. Inmiddels zijn wij uitgegroeid tot marktleider van Nederland. Dit betekent
dat wij tot in de kleinste details kwaliteit moeten leveren volgens verschillende richtlijnen.
Frans: ‘We doen totaalrenovaties van de riolering
maar ook deelrenovaties middels het plaatsen
van een stent of een kous T-stuk renovatie.
Naast de ervaring die onze monteurs hebben in de
verschillende leidingrenovatie technieken, hebben
wij ook jarenlange ervaring in de rioleringsbranche.
Wij beseffen ons heel goed dat wij in het hart van
de bewoners werken: hun huis. Daarom laten we dit
na afloop van de werkzaamheden altijd netjes en
opgeruimd achter. Wij beheersen alle facetten van
het vak, waardoor Proline Group de projecten vanaf
de start tot de afronding zelf kan uitvoeren.’
Koustechniek
• Volgens procedure als opgenomen in de BRL 5217
• Volgens technische certificering DiBt (Duitsland)
Spraytechniek
• Volgens technische certificering SITAC (Zweden)
• Volgens technische certificering DiBt (Duitsland)
CAMERA INSPECTIE
RELINEN KOUS-TECHNIEK
RELINEN SPRAY-TECHNIEK
DEELRENOVATIE (STENT)
KOUS T-STUK RENOVATIE
Hoge Rijndijk 259 Zoeterwoude T (085) 273 76 50 M (06) 476 655 95 proline-group.nl

BALM ADVERTORIAL VvE MAGAZINE NOVEMBER 2020 #4 95
Deze deur ziet eruit als een
gewone woningtoegangsdeur,
maar schijn bedriegt.
Deze is zowel bestand
tegen brand als inbraak.
“Als het gaat om ondersteuning
van de VvE op het gebied van betonherstel
en -versterking, zijn wij
gewoon de beste.” Kees Vermeulen,
directeur van Balm bv houdt niet
van valse bescheidenheid. Logisch:
Balm houdt zich al sinds 1962 succesvol
bezig met het versterken,
herstellen en beschermen van betonconstructies.
Vermeulen werkt
al 45 jaar voor het bedrijf, dus hij
weet waar hij over praat.
Betonproblemen? Balm bv lost ze op!
EEN MOOI PROJECT VAN BALM BV:
VVE SANTHORST IN ZANDVOORT
Er zijn grote verschillen tussen deuren. Een veiligheidsdeur
van Daloc is getest en gecertificeerd om ruim 5 minuten
bestand te zijn tegen een breekijzer*. Met hetzelfde breekijzer
weet een inbreker binnen een paar seconden een standaard
woningtoegangsdeur te forceren. Veiligheidsdeuren van
Daloc beschermen ook tegen brand, giftige rook en lawaai uit
het trappenhuis. Het prachtige design krijgt u er voor niets bij.
Lees meer op daloc.nl/wooncomfort
* Lees meer over inbraak op dalocsecuritydoors.com/inbraak
“Wij zijn actief op alle maatschappelijke
terreinen en we hebben ook een
speciale afdeling voor betonreparatie
bij appartementencomplexen. Dat
doen we met grote deskundigheid
en voor een acceptabele prijs. Dat
kunnen we doen omdat we vaak veel
minder hoeven te versterken dan wordt
verondersteld. Dankzij een onderzoek
dat drie jaar heeft geduurd, hebben
we een systeem kunnen ontwikkelen
dat alleen maar voordelen biedt
voor de VvE: het is betaalbaar én
duurzaam, want het gaat minimaal 50
jaar mee. Onze slogan vat het perfect
samen: Balm bv versterkt, herstelt en
beschermt beton!”
Oorzaken betonproblemen
“Bij de meeste VvE’s is er een gebrek
aan twee dingen: deskundigheid en
geld. Dat is niet verwonderlijk, want
betonherstel is een complexe zaak. De
kosten kunnen ook flink oplopen. En
niemand reserveert voor een probleem
als uitkragende balkons die een gevaar
vormen voor de bewoners. Dan zie je
je reservefonds snel ‘verdampen’.
Helaas zien we ook nogal eens
problemen die zijn ontstaan door
achterstallig onderhoud. Dan
kunnen stukjes beton afbreken en/of
ontstaan scheuren in het beton. Die
verschijnselen zijn altijd reden voor
ongerustheid: vraag dan direct advies
aan een deskundig bedrijf.
Concreet: bel Balm bv! Wij bekijken
de situatie ter plaatse. Als het
probleem meevalt, geven we een
hersteladvies, vergezeld van een
offerte. Soms is er meer aan de hand.
Dan adviseren we om een grondig
onderzoek te laten uitvoeren door
een onafhankelijke deskundige. Die
vind je op de website van de VBR,
de Vereniging van gecertificeerde
BetonReparatiebedrijven.Vanzelfsprekend
is Balm bv lid van de VBR.”
Duurzame oplossing
Vermeulen vertelt wat er gebeurt
nadat de onafhankelijke deskundige is
ingeschakeld. “Die maakt een rapport
van de situatie en stuurt dat naar het
VvE-bestuur. Het is verstandig om
vervolgens drie offertes te vragen
bij deskundige bedrijven. De VvE
die kiest voor Balm, krijgt een vast
aanspreekpunt. Onze adviseur maakt
samen met het bestuur een plan
van aanpak, waarbij rekening wordt
gehouden met het budget van de VvE.
We proberen natuurlijk zo veel mogelijk
werkzaamheden te combineren, zodat
de kosten zo laag mogelijk blijven.
En we zoeken naar aansluiting bij het
meerjarenonderhoudsplan. Op die
manier krijg je het beste resultaat:
een duurzame oplossing waarvan
de kosten worden gespreid over een
langere periode. Dan weet je als VvE
zeker dat je het geld van de eigenaars
goed besteedt!”
U bereikt Balm bv in Vianen via
telefoonnummer 0347 -374 174.
Mailen kan ook: info@balmbv.nl.
De website www.balmbv.nl geeft
ook veel informatie.

96
WEEK VAN DE VVE VvE MAGAZINE NOVEMBER 2020 #4 97
VvE Belang presenteert:
uniek virtueel GRATIS evenement
de Landelijke Week van de VvE
maandag
25 tot en met
vrijdag
29 januari
2021
Tijdens de Landelijke Week van de VvE hebt u de
mogelijkheid om in contact te komen met bedrijven
die zich presenteren op onze virtuele beursvloer.
Dat biedt u tal van
mogelijkheden:
• U kunt live chatten met de bedrijven
en met andere organisaties.
• Op de stand kunt u een bedrijfsfilm bekijken.
• Direct offerte vragen? Of eerst meer informatie
krijgen? Dat kan met de knop voor offerte- en
informatieaanvraag.
• Op de virtuele stand liggen brochures (pdf’s)
en visitekaartjes die u eenvoudig kunt downloaden.
• Toch liever bellen of mailen? Geen probleem;
het kan allemaal!
Mede namens de deelnemende bedrijven
zien wij u graag op dit unieke digitale event
van maandag 25 tot en met vrijdag
29 januari 2021.
met
• Informatie over VvE-actualiteiten
• Rondetafelgesprekken over actuele onderwerpen
• Interessante presentaties over duurzaamheid, VvEbestuur,
zonnepanelen, bouwkundige en juridische zaken
• De Grote Landelijke Quiz voor de VvE-bestuurder
• Virtueel bezoek aan alle stands
• Live chatten met standhouders
• Direct offerte vragen
Meld u aan op
www.vvebelang.nl,
button Landelijke
Week van de VvE

PROGRAMMA
98 VvE MAGAZINE NOVEMBER 2020 #4 99
VvE Belang presenteert:
uniek virtueel GRATIS evenement
de Landelijke Week van de VvE
maandag
25 tot en met
vrijdag
29 januari
2021
Maandag 25 januari
09.00 uur Ontvangst op de virtuele beursvloer; u kunt de hele dag de virtuele stands bezoeken
10.30 uur Officiële opening door Kajsa Ollongren, minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties
10.50-12.00 uur Kees Oomen praat u bij over de actuele zaken waarmee u als VvE-bestuurder te maken krijgt
13.00-13.40 uur Rondetafelgesprek; thema: onderhoud
14.00-14.40 uur Presentatie juridische actualiteiten
15.10-16.00 uur Presentatie De VvE Zonnecoach
Dinsdag 26 januari
09.00 uur Ontvangst op de virtuele beursvloer; u kunt de hele dag de virtuele stands bezoeken
10.30 uur Opening door Ed Nijpels, voorzitter van het Klimaatberaad
10.50-12.00 uur Kees Oomen praat u bij over de actuele zaken waarmee u als VvE-bestuurder te maken krijgt
13.00-13.40 uur Rondetafelgesprek; thema: duurzaamheid
14.00-14.40 uur Presentatie ‘Wat is goed bestuur?’
15.10-16.00 uur Presentatie bouwkundige actualiteiten
Woensdag 27 januari
09.00 uur Ontvangst op de virtuele beursvloer; u kunt de hele dag de virtuele stands bezoeken
10.30 uur Opening door Onno Hoes, voorzitter makelaarsvereniging NVM
10.50-12.00 uur Kees Oomen praat u bij over de actuele zaken waarmee u als VvE-bestuurder te maken krijgt
13.00-13.40 uur Rondetafelgesprek; thema: liften en liftonderhoud
14.00-14.40 uur Presentatie Voorbeelden van duurzaamheid en energiebesparing
15.10-16.00 uur Presentatie juridische actualiteiten
De informatiebijeenkomsten
van VvE
Belang zien er dit jaar anders uit.
Maar ze zijn minstens zo interessant!
Thuis, lekker in uw luie stoel of achter uw
laptop of pc, krijgt u een week lang alle
informatie over belangrijke, actuele zaken. Net
als anders, maar makkelijker. U hoeft er de deur
niet voor uit! We hebben - zoals u dat van ons
gewend bent - een interessant programma voor
u samengesteld. De hele week kunt u luisteren
en kijken naar presentaties over actuele
onderwerpen. U kunt ook deelnemen
aan trainingen en workshops.
U bepaalt zelf wanneer u de virtuele stands bezoekt én
of u live wilt praten met de standhouders. Direct meer
informatie opvragen, bijvoorbeeld een bedrijfsbrochure?
Een klik op een link is voldoende. Direct offerte vragen?
Dat kan ook!
Wilt u een rondetafelgesprek bekijken en beluisteren?
De rondetafelgesprekken zijn elke dag éénmaal te zien
en te horen. Zorg ervoor dat u op tijd ingelogd bent!
Op deze pagina’s vindt u het programma voor de hele
week. Meld u aan op www.vvebelang.nl en klik op de
button ‘Week van de VvE’. U krijgt dan ruim op tijd een
link waarmee u de hele week de Landelijke Week van
de VvE kunt volgen.
Donderdag 28 januari
09.00 uur Ontvangst op de virtuele beursvloer; u kunt de hele dag de virtuele stands bezoeken
10.30 uur Opening door René Brinkhuijsen, bestuurslid van VGM NL, branchevereniging van beheerders
10.50-12.00 uur Kees Oomen praat u bij over de actuele zaken waarmee u als VvE-bestuurder te maken krijgt
13.00-13.40 uur Rondetafelgesprek; thema: de toekomst van VvE-beheer
14.00-14.40 uur Presentatie bouwkundige actualiteiten
15.10-16.00 uur Presentatie ‘Wat is goed bestuur?’
Vrijdag 29 januari
09.00 uur Ontvangst op de virtuele beursvloer; u kunt de hele dag de virtuele stands bezoeken
10.30 uur Opening door Fred Schuurs, voorzitter Stichting VvE Belang
10.50-12.00 uur Kees Oomen praat u bij over de actuele zaken waarmee u als VvE-bestuurder te maken krijgt
13.00-13.40 uur Rondetafelgesprek; thema: onderhoud en duurzaamheid
14.00-14.40 uur Presentatie De VvE Zonnecoach
15.10-16.00 uur Presentatie Voorbeelden van duurzaamheid en energiebesparing
NB Dit programma is met grote zorgvuldigheid samengesteld. Onder invloed van onvoorziene
omstandigheden kunnen programma-onderdelen worden vervangen door andere. Vanzelfsprekend
doen wij ons uiterste best om dat te voorkómen.

100
FAQ JURIDISCH
FAQ BOUWKUNDIG
VvE MAGAZINE NOVEMBER 2020 #4 101
Bij de juridische
helpdesk van VvE
Belang komen elke dag veel
vragen binnen. Sommige zijn
eenvoudig te beantwoorden; voor
andere hebben de juristen wat
meer tijd nodig. In deze rubriek
beantwoorden we een aantal
vragen die opvallend vaak
gesteld worden.
Veelgestelde vragen aan de juristen van VvE Belang
Welke kosten van het onderhoud zijn nu eigenlijk
voor de VvE?
In het splitsingsreglement is opgenomen wat onder meer
wordt gerekend tot de gemeenschappelijke gedeelten en
gemeenschappelijke zaken. De VvE voert het beheer over
deze gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke
zaken. De kosten van het onderhoud van deze zaken
zijn dus ook voor rekening van de gezamenlijke eigenaars,
die zijn verenigd in de VvE. Echter: de ALV beslist over alle
aangelegenheden met betrekking tot gemeenschappelijke
gedeelten en gemeenschappelijke zaken. Moet er iets
worden aangepast of is er onderhoud nodig? Dan moet er
een vergaderbesluit van de ledenvergadering zijn waarin
dat wordt gemeld. Alle kosten die daarmee verbonden
zijn, komen voor rekening van de gezamenlijke eigenaars
overeenkomstig het aandeel (breukdeel) dat de eigenaars
hebben in de gemeenschap, tenzij in de akte een andere
kostenverdeling is omschreven.
Ik bepaal natuurlijk zelf hoe ik mijn appartement wil
gebruiken. Mag de VvE zich daarmee bemoeien?
Ofwel: mag de VvE mij beperkingen opleggen?
Het antwoord hierop is afhankelijk van wat hierover is
geregeld in uw splitsingsreglement en/of het huishoudelijk
reglement. In alle gevallen mag u door het gebruik van uw
privégedeelte (uw appartement) geen onredelijke hinder
toebrengen aan andere eigenaars en/of gebruikers (bijvoorbeeld
huurders). Beperkingen met betrekking tot het privégedeelte
kunnen in het huishoudelijk reglement alleen
worden opgenomen, wanneer het splitsingsreglement daartoe
de mogelijkheid biedt. Het splitsingsreglement en het
huishoudelijk reglement mogen elkaar niet tegenspreken!
Is het modelreglement 1973 (MR 1973) van toepassing verklaard?
Daarin staat niet dat u in het huishoudelijk reglement
regels mag opnemen over het gebruik van het privégedeelte.
Waarschijnlijk was men destijds van mening dat de VvE geen
invloed mocht hebben op het gebruik van het privégedeelte.
U zou daaruit kunnen afleiden dat het dus niet mag.
Echter: inmiddels is die gedachte achterhaald. Vrijwel
iedereen is het er nu over eens dat het wel degelijk wenselijk
is om een regeling met betrekking tot het gebruik wordt
opgenomen. Rechters oordelen ook steeds vaker in die zin.
Maar hoe zit het dan precies als in uw complex MR 1973 van
toepassing is? De opvatting is: ja, dat kan. Immers: het wordt
ook niet verboden. Er staat gewoon niets over in het MR.
In alle andere modelreglementen is wel bepaald dat bij huishoudelijk
reglement het gebruik van het privégedeelte nader
kan worden geregeld.
Lastig verhaal. Hoe weten we zeker dat we het
goed doen?
Weet u niet zeker of de reglementen van uw VvE met elkaar
in overeenstemming zijn en wilt u problemen voorkomen?
Laat dan uw huishoudelijk reglement screenen door de
juristen van VvE Belang. Voor alle zekerheid! U bereikt hen
via juridisch@vvebelang.nl of telefonisch: 0162 – 469 120.
Veelgestelde vragen aan de
bouwkundigen van VvE Belang
In VvE Magazine van mei 2020 lazen we dat er elk
jaar doden vallen door koolmonoxidevergiftiging.
Daarom willen we koolmonoxidemelders ophangen.
Wat is de beste plaats voor zo’n melder?
Koolmonoxide ontstaat door onvolledige verbranding in
de cv-installatie. De belangrijkste maatregel om koolmonoxidevergiftiging
te voorkómen, is zorgen voor een goede
rookgasafvoer. De meeste CO-problemen zien we in complexen
waar bewoners een eigen cv-ketel hebben en een
eigen afvoer naar het gemeenschappelijke rookgasafvoerkanaal.
Dat kanaal moet goed worden onderhouden. Het gaat
gemiddeld even lang mee als de cv-ketel en het moet dus
even vaak worden vervangen c.q. aangepast. Ook ventileren
van uw appartement is van het grootste belang.
Een CO-melder is een goede aanvullende maatregel, maar
dan moet die melder wel voldoen aan de kwaliteitsnorm
EN 50291-1. Houd ook de ‘houdbaarheidsdatum’ in de gaten!
Wat de plaatsing betreft: Brandweer Nederland heeft daar
onderzoek naar gedaan, want ook installateurs en preventieprofessionals
zijn het er niet altijd over eens. Sommige
deskundigen wijzen erop dat koolmonoxide zwaarder is dan
lucht en dat detectors voor koolmonoxide dus laag geplaatst
moeten worden. De Brandweer wijst erop dat dit niet zonder
risico’s is. Als de temperatuur gelijk is, is koolmonoxide een
fractie lichter dan lucht. Echter: vrijgekomen koolmonoxide
stijgt altijd op samen met de warme verbrandingsgassen.
In dat geval hebt u niets aan een te laag geplaatste melder.
De vuistregel: in de ruimte van het verbrandingstoestel
moet de melder aan het plafond hangen, tussen één en drie
meter van de bron. Voor overige ruimtes geldt installatie op
ademhoogte, dus op zit-, loop- en slaaphoogte.
De bouwkundigen
van VvE Belang krijgen
dagelijks veel vragen over
uiteenlopende onderwerpen.
Sommige vragen ‘springen eruit’.
Die behandelen we in deze rubriek.
Hebt u ook een vraag?
Mail hem naar
bouwkundig@vvebelang.nl
Op de agenda van onze ALV staat een schilderbeurt
aan de buitenzijde van ons complex.
Waarmee moeten we rekening houden?
Voor veel VvE’s is het vaak een kwestie van een schilder
bellen, met het verzoek om een offerte voor het buitenschilderwerk.
Zeker als wordt gekozen voor dezelfde kleur als de
huidige. In veel gevallen pakt dat ook goed uit, zeker als de
VvE kiest voor een professionele schilder. Helaas komt het
ook maar al te vaak voor dat het schilderwerk om te huilen
is. Te dikke verflagen, druipers in het schilderwerk, slechte
dekking op de kanten, slechte hechting door onvoldoende
schuren en reinigen van de ondergrond, schilderen op te
vochtige ondergrond etc. etc.
Daarom is het van belang om een verfbestek op te laten stellen
waarin duidelijk is vastgelegd hoe en met welk product
het schilderwerk moet worden uitgevoerd. Een verffabrikant
kan zo’n bestek voor u maken (zie pagina 47). Mochten er
dan achteraf problemen ontstaan, dan hebt u in elk geval
een document waarop u kunt terugvallen. Uiteraard moet
het verfbestek dan wel deel uitmaken van de opdracht die u
aan de schilder verstrekt. U kunt ook bij oplevering van het
schilderwerk een eindinspectie uit laten voeren van het uitgevoerde
schilderwerk.
Voor VvE’s die kiezen voor een schilder die is aangesloten bij
OnderhoudNL Garantie én die beschikt over het VvE-label,
is deze keuring zelfs gratis.
Op de website www.onderhoudnlgarantie.nl/tekst/vve
vindt u alle informatie.

102
78
DIENSTEN VOOR UW VvE
VVE VVE BELANG DIENSTEN VOOR UW UW VVE
VVE
79
VvE Magazine # 1 | februari 2019
VvE MAGAZINE NOVEMBER 2020 #4 103
JURIDISCHE DIENSTEN
BOUWKUNDIGE DIENSTEN
Misschien raakt raakt ook ook uw uw VvE VvE verwikkeld in een in een lastige lastige juridische kwestie. Dan Dan kunt kunt u de u hulp de hulp van van de
de
Juridische Dienst Dienst van van VvE VvE Belang Belang goed goed gebruiken. Hieronder vindt vindt u alle u alle diensten overzichtelijk bij elkaar.
bij elkaar.
Natuurlijk profiteert u als u als aangesloten VvE VvE van van extra extra voordeel.
De VvE De VvE is is verantwoordelijk voor voor het het onderhoud van van het het complex. De De Bouwkundige Dienst Dienst van van VvE VvE Belang
Belang
biedt biedt u alle u alle ondersteuning op het op het gebied gebied van van bouwkundige zaken. zaken. Hieronder vindt vindt u een u een overzicht van van onze
onze
diensten. Als Als aangesloten VvE VvE profiteert u van u van extra extra voordeel!
DIENSTEN VVE VVE BELANG
VOORDEEL VOOR
VOOR
AANGESLOTENEN
DIENSTEN VVE VVE BELANG
VOORDEEL VOOR
VOOR
AANGESLOTENEN
1 1 JURIDISCHE HELPDESK
Is uw Is VvE uw VvE aangesloten bij VvE bij Belang? VvE Belang? Dan kunt Dan kunt u een u beroep een beroep doen doen op de op de telefonische helpdesk.
helpdesk.
Die is Die van is maandag van maandag tot en tot met en donderdag met donderdag bereikbaar bereikbaar van 9.00 van 9.00 tot 13.00 tot 13.00 uur.
uur.
2 2 RECHTSBIJSTAND
Is een Is gang een gang naar naar de rechter de rechter of de of Raad de Raad van Arbitrage van Arbitrage voor voor de Bouw de Bouw onvermijdelijk? Schakel Schakel onze
onze
juristen juristen in: zij in: kunnen zij kunnen voor voor u u procederen. Dat kan Dat ook kan via ook uw via uw rechtsbijstandverzekering. Bij VvE Bij Belang VvE Belang
betaalt betaalt u geen u geen eigen eigen risico.
risico.
3 3 SCHRIFTELIJK JURIDISCH ADVIES
ADVIES
Is een Is vraag een vraag te complex te complex telefonisch om telefonisch te beantwoorden of wilt of u wilt liever u liever schriftelijke beantwoording van uw
van uw
vraag? vraag? Dan ontvangt Dan ontvangt u een u schriftelijk een schriftelijk juridisch juridisch advies. advies. U kunt U kunt daarvoor daarvoor gebruik gebruik maken maken van het van half het uur half gratis
uur gratis
juridisch juridisch advies advies waar waar uw VvE uw per VvE jaar per recht jaar recht op heeft.
op heeft.
Exclusief en gratis
en gratis
voor voor aangeslotenen
Gereduceerd uurtarief
Eerste Eerste 30 minuten 30 minuten gratis
gratis
Gereduceerd uurtarief
1 1 BOUWKUNDIGE HELPDESK
Gedegen Gedegen bouwkundig (technisch) advies advies is onmisbaar voor voor iedere iedere Vereniging Vereniging van Eigenaren. van Eigenaren. Laat Laat u
u
daarom daarom goed goed informeren door door specialisten die ruime die ruime ervaring ervaring de in praktijk de praktijk met met VvE’en VvE’en hebben
hebben
opgedaan. opgedaan. Met een Met gericht een gericht en praktisch en praktisch advies advies zorgt zorgt u ervoor u ervoor dat uw dat vastgoed uw vastgoed in een in prima een prima staat staat blijft.
blijft.
De helpdesk De helpdesk is van is maandag van maandag tot en tot met en met donderdag bereikbaar van 9.00 van 9.00 tot 13.00 tot 13.00 uur.
uur.
2 MJOP 2 MJOP (COMPACT)
Als Vereniging Als Vereniging van Eigenaren van Eigenaren wilt u wilt dat u uw dat gebouw gebouw er goed er goed uitziet uitziet en dat en u dat niet u verrast niet verrast wordt wordt door
door
hoge hoge onderhoudsnota’s. U wilt U dat wilt uw dat gebouw gebouw prettig prettig bewoonbaar is; nu is; en nu in en de in toekomst.
de toekomst.
Daarom Daarom hebt hebt u een u MJOP een MJOP nodig. nodig. Daarmee Daarmee krijgt krijgt u inzicht u inzicht de in de bouwkundige staat staat van uw van gebouw.
gebouw.
U weet U weet wat de wat onderhoudskosten van het van gebouw het gebouw en de en aanwezige de aanwezige installaties installaties zijn; zijn; op de op korte de korte en
en
de lange de lange termijn. termijn. Met een Met actueel een actueel MJOP MJOP reserveert reserveert u nooit u nooit te veel te veel of te of weinig. te weinig. U voorkomt U voorkomt fluctuaties
fluctuaties
in de in maandelijkse bijdragen. bijdragen. En u En voorkomt u voorkomt de - de vaak - vaak onnodig onnodig - hoge - hoge kosten kosten voor voor het herstel het herstel van
van
achterstallig onderhoud.
Exclusief en gratis
en gratis
voor voor aangeslotenen
10% 10% korting
korting
voor voor aangeslotenen
4 VvE 4 VvE BELANG BELANG INCASSO SUPPORT
Alle VvE-leden Alle VvE-leden zijn verplicht zijn verplicht een een maandelijkse bijdrage bijdrage te betalen te betalen waaruit waaruit de de gezamenlijke kosten
kosten
worden worden betaald: betaald: verzekeringen, schoonmaak, liftonderhoud etc. Vaak etc. Vaak is er is ook er een ook voorschot een voorschot stookkosten
in in opgenomen. Via deze Via deze bijdrage bijdrage wordt wordt ook gespaard ook gespaard voor voor groot groot onderhoud. Soms Soms ‘vergeten’ ‘vergeten’ leden leden hun
hun
bijdrage bijdrage te betalen. te betalen. Dat levert Dat levert voor voor het bestuur het bestuur een lastige een lastige situatie situatie op: niemand op: niemand gaat gaat graag graag bij de bij buren
de buren
om geld om geld vragen. vragen. Voor Voor dat vraagstuk dat vraagstuk is er is ‘VvE er ‘VvE Incasso Incasso Support’. Support’. Een Een betrouwbare organisatie, die de die hele
de hele
incassoprocedure verzorgt verzorgt zonder zonder risico. risico. Als de Als vordering vordering wordt wordt afgewezen, betaalt betaalt u niets.
u niets.
Exclusief voor
voor
aangeslotenen
No cure No cure no pay
no pay
3 3 TAXATIES
Is uw Is gebouw gebouw onderverzekerd? Dan krijgt Dan krijgt u bij u schade bij schade een lager een lager bedrag bedrag dan de dan werkelijke de werkelijke schade. schade. Bij een
Bij een
te hoge te hoge verzekerde waarde waarde loopt loopt u dat u risico dat risico niet, niet, maar maar u wilt u natuurlijk wilt natuurlijk ook niet ook onnodig niet onnodig een te een hoge
te hoge
premie premie betalen. betalen. U krijgt U krijgt namelijk namelijk nooit nooit meer meer uitgekeerd uitgekeerd dan de dan werkelijke de werkelijke schade. schade. Kortom: Kortom: u hebt u hebt behoefte
behoefte
aan een aan goede een goede bepaling bepaling van de van herbouwwaarde van uw van complex. uw complex. Wilt u Wilt de u de woningverbeteringen van de
van de
eigenaren eigenaren meteen meteen meeverzekeren in de in de opstalverzekering? Dan taxeren Dan taxeren we die we mee. die mee. Onze Onze gecertificeerde
Registertaxateur zorgt zorgt voor voor een een deskundige taxatie; taxatie; natuurlijk natuurlijk tegen tegen een scherp een scherp tarief.
tarief.
10% 10% korting
korting
voor voor aangeslotenen
5 JURIST 5 JURIST OP BEZOEK
OP BEZOEK
‘Hadden ‘Hadden we maar we maar een jurist een jurist binnen binnen de VvE…’ de VvE…’ Hoort Hoort u die u die verzuchting ook wel ook eens wel eens tijdens tijdens bestuurs-
bestuursvergaderingen
of of ledenbijeenkomsten? De juristen De juristen van VvE van Belang VvE Belang komen komen tegen tegen een heel een heel aantrekkelijk
tarief tarief bij uw bij VvE uw op VvE bezoek. op bezoek. Alle juridische Alle juridische kwesties kwesties kunt kunt u uitgebreid u uitgebreid met met hen hen bespreken.
6 6 JURIDISCH INLOOPSPREEKUUR
Nóg Nóg voordeliger is het is het inloopspreekuur op het op kantoor het kantoor van VvE van Belang: VvE Belang: dan zijn dan de zijn eerste
de eerste
30 minuten 30 minuten gratis!
gratis!
Gereduceerd uurtarief
Eerste Eerste 30 minuten 30 minuten gratis
gratis
Gereduceerd uurtarief
4 4 BOUWKUNDIGE COACH
COACH
Een belangrijke Een belangrijke taak taak van een van Vereniging een Vereniging van Eigenaren van Eigenaren is is onderhoud van het van gebouw. het gebouw. Onderhoud moet moet tijdig
tijdig
en goed en goed worden worden uitgevoerd. uitgevoerd. Om u Om hierbij u hierbij te ondersteunen, heeft heeft VvE Belang VvE Belang de de Bouwkundige Coach. Coach. U krijgt:
U krijgt:
• Een • Een AWK-gecertifceerd MJOP
MJOP
• • Begeleiding bij het bij behalen het behalen van het van VvE het Belang VvE Belang Onderhoudscertificaat
• U kunt • U kunt onbeperkt onbeperkt telefonisch een beroep een beroep doen doen op uw op coach
uw coach
• Jaarlijks • Jaarlijks bezoek bezoek van uw van Coach
uw Coach
• • Begeleiding bij bij offertetrajecten
Exclusief voor
voor
aangeslotenen
7 SCAN 7 SCAN HUISHOUDELIJK REGLEMENT
Van Airbnb Van Airbnb was 20 was jaar 20 geleden jaar geleden nog geen nog geen sprake; sprake; vergaderen via e-mail via e-mail was was ondenkbaar. Aan Aan financiering
werd werd nog nauwelijks nog nauwelijks gedacht. gedacht. Veel Veel VvE’en VvE’en willen willen daarom daarom hun hun huishoudelijk reglement reglement updaten. updaten. Het opstellen
Het opstellen
of updaten of updaten van een van een huishoudelijk reglement reglement is tijdrovend is tijdrovend en ingewikkeld. De juristen De juristen van VvE van Belang
VvE Belang
kennen kennen de dagelijkse de dagelijkse praktijk praktijk van de van VvE de als VvE geen als geen ander. ander. U kunt U kunt bij hen bij ook hen terecht ook terecht voor voor screening screening van de
van de
beheerdersovereenkomst of voor of voor het opstellen het opstellen van een van een gebruiksovereenkomst (bv. voor (bv. voor zonnepanelen of
of
laadpalen).
laadpalen).
8 VVE 8 VVE BEMIDDELING
Waar Waar mensen mensen samenleven, ontstaan ontstaan onvermijdelijk conflicten. conflicten. Ook Ook binnen binnen een Vereniging een Vereniging van
van
Eigenaren. Eigenaren. Irritaties Irritaties liggen liggen immers immers altijd altijd op de op loer de als loer je als met je met enkele enkele tientallen tientallen – of met – of met honderden -
-
mensen mensen gebruik gebruik maakt maakt van een van gebouw een gebouw en de en de voorzieningen in het in complex. het complex. Meningsverschillen
escaleren escaleren snel al snel tot conflicten. tot conflicten. De gang De gang naar naar de rechter de rechter werkt werkt in veel in veel gevallen gevallen escalatie escalatie nog verder nog verder
in de in hand. de hand. Bemiddeling is veelal is veelal een prima een prima oplossing. oplossing. Ook Ook daarbij daarbij kunnen kunnen de juristen de juristen van VvE van Belang VvE Belang
u bijstaan.
u bijstaan.
Vaste Vaste lage lage prijs
prijs
voor voor aangeslotenen
Exclusief voor
voor
aangeslotenen.
Gratis Gratis kennis­
kennismakingsgesprek.
Gereduceerd uurtarief
5 5 MAATWERKADVIES ENERGIEBESPARING
In 2050 In 2050 moeten moeten alle woningen alle woningen energieneutraal zijn. Wij zijn. Wij inventariseren met met u welke u welke energie-
energie-
besparende mogelijkheden er voor er voor uw appartementengebouw zijn. We zijn. kijken We kijken naar naar zichtbare
zichtbare
gebreken gebreken en we en we beoordelen uw MJOP uw MJOP (indien (indien aanwezig). aanwezig). Het onderzoek Het onderzoek wordt wordt uitgevoerd door door een
een
gecertificeerde EPA-adviseur. U krijgt U krijgt een een schriftelijke rapportage met met de huidige de huidige prestaties prestaties en de
en de
besparingsmogelijkheden.
6 6 OPLEVERKEURING & & BOUWKUNDIGE INSPECTIE
Nederland Nederland staat staat in de in steigers, de steigers, het is het topdrukte is topdrukte in de in bouw! de bouw! Dit betekent Dit betekent helaas helaas ook dat ook er dat soms
er soms
te snel te snel en slordig en slordig gewerkt gewerkt wordt. wordt. U wilt U natuurlijk wilt natuurlijk zeker zeker weten weten dat de dat werkzaamheden aan uw
aan uw
complex complex goed goed verlopen. verlopen. Om eventuele Om eventuele gebreken gebreken te te beoordelen, kunt kunt u een u beroep een beroep doen doen op een op van een van
onze onze bouwkundigen. Zij Zij beoordelen gebreken de gebreken visueel visueel en brengen brengen een schriftelijk een schriftelijk advies advies uit, dat
uit, dat
wordt wordt vastgelegd in een in een rapportage. Ook Ook bij bij nieuwbouwprojecten kunnen kunnen ze deze deze inspectie inspectie voor voor u
u
uitvoeren.
uitvoeren.
10% 10% korting
korting
voor voor aangeslotenen
10% 10% korting
korting
voor voor aangeslotenen

Eigenaar
Vereniging
van Eigenaren
Belangenorganisatie voor
Appartementseigenaren
Vereniging
van Eigenaren
Woongebouwen met zowel
eigenaar-bewoners als huurders
104
DIENSTENPAGINA
EVENEMENTENAGENDA VvE MAGAZINE NOVEMBER 2020 #4 §05
Informatie algemeen
Ma. t/m do. van 09.00 tot 17.00 uur
Tel: 0162 - 46 91 20
Fax: 0162 – 46 15 26
E-mail: info@vvebelang.nl
Postbus 210, 4900 AE Oosterhout
Jaarlijkse bijdrage VvE Belang
Basispakket
Verenigingen van Eigenaars
€ 53,50 voor VvE t/m 6 appartementen
€ 71,75 voor VvE met 7 t/m 15
appartementen
€ 99,- voor VvE met 16 t/m 50
appartementen
€ 127- voor VvE met 51 t/m 100
appartementen
€ 157,00 voor VvE > 100 appartementen
Bouwkundige zaken
Ma. t/m do. van 09.00 tot 13.00 uur
Tel: 0162 - 46 91 20 Voor het opstellen
van meerjarenonderhoudsplannen,
aankoopkeuringen bestaande bouw,
opleveringskeuringen nieuwbouw,
bouwkundige adviezen, energielabels
en maatwerkadviezen.
Prijs op aanvraag.
Meer informatie: zie pagina 46.
VvE Zonnecoach
De VvE Zonnecoach van VvE Belang
begeleidt de VvE persoonlijk, onafhankelijk
en deskundig naar de aanschaf
van een zonnestroomsysteem:
van onderzoek tot en met selectie
leverancier. Meer informatie op
www.vvezonnecoach.nl.
VvE Rioolbeheer
VvE’s die zijn aangesloten bij VvE
Belang krijgen 10% korting op een
contract voor ontstoppingen of
preventief onderhoud. Meer info:
www.vandervelden.com/vvebelang
Klachtenlijn voor VvE bestuurders
over beheerders:
Klachten over beheerders meldt
u bij voorkeur op:
www.klachtenovermijnbeheerder.nl
of op tel. 0162-469 120 (maandag t/m
donderdag van 9.00-13.00 uur).
Webinar VvE Zonnecoach ook in úw regio
Al uw vragen over zonnestroom beantwoord
“Dankzij de VvE Zonnecoach hebben we nu zonnepanelen!” Dat zegt
u wellicht straks ook. Dit najaar kunt u al uw vragen stellen aan de VvE
Zonnecoach in uw regio. Gewoon thuis, achter uw pc of laptop. En
natuurlijk GRATIS.
Zonnepanelen zijn voor veel complexen een goed idee: u bespaart op de
stroomrekening en u levert een bijdrage aan een beter milieu. Steeds meer
VvE’s weten het: zonnepanelen leveren een hoger rendement dan geld op
een spaarrekening!
COLOFON
VvE Magazine is een uitgave
van Stichting VvE Belang,
belangenorganisatie voor de VvE
en appartementseigenaar
21e Jaargang nummer 83
November 2020
VvE Magazine verschijnt 4 x per jaar
Redactieadres en
advertentie-exploitatie
VvE Belang
Postbus 210, 4900 AE Oosterhout
Tel. 0162 – 469 120
Fax. 0162 – 461 526
E-mail: info@vvebelang.nl
Doelgroep
Vakblad voor de VvE
en appartementseigenaar
Kantoren: € 157,00
Beheer/admini stratiekantoren,
makelaarskantoren, notariskantoren,
woningcorporaties en kantoren
verbonden met of werkzaam op
het gebied van Verenigingen van
Eigenaars kunnen zich eveneens
bij VvE Belang aansluiten.
Individuele appartements eigenaars:
€ 35,00
VvE-Pluspakket
€ 295,- incl. btw per jaar.
Opzeggingen
Opzeggingen schriftelijk vóór
1 december van enig kalenderjaar.
Meer info: www.vvebelang.nl
Juridische zaken
De Juridische Dienst van VvE Belang
is er voor u!
Gratis Juridische Telefonische
Helpdesk voor aangeslotenen van
ma. t/m do. van 9.00 tot 13.00 uur.
Pluspakket: gehele dag.
Voor nieuwe zaken en lopende
zaken kunt u bellen gedurende
kantooruren. Aangeslotenenuurtarief:
€ 155,- incl. btw.
Meer informatie zie pagina 78 of bel:
0162-469 120 of stuur een e-mail
naar: juridisch@vvebelang.nl.
VvE Incasso Support
Probleem met incasseren?
VvE Incasso Support helpt!
Gespecialiseerde incassodienst én
no cure - no pay! Meer informatie
bel: 0162-469 120 of stuur een
e-mail naar: juridisch@vvebelang.nl.
VvE Opleidingen
VvE Belang organiseert in 2020
op diverse plaatsen in het land
VvE opleidingen. Meer informatie:
www.vveopleidingen.nl en de
‘Evenementenagenda’ op de
volgende pagina.
VvE software
Twinq, intelligente software voor
Verenigingen van Eigenaars
Meer informatie: 0162 – 47 05 55
of www.twinq.nl
VvE Verzekeringen
Uitgebreide opstal-, glas-, VvE
aansprakelijkheids- en bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering
Centraal Beheer Achmea.
Meer informatie: 055 - 579 81 15
VvE Kwaliteitskeurmerk
SKW certificatie te Geldermalsen.
Telefoon 088 - 244 01 23
of www.skw-certificatie.nl
Gecertificeerde VvE Beheerders
www.skw-certificatie.nl
Meerjarenonderhoudsplannen
VvE Belang: 0162 - 469 120
OnderhoudNLGarantie
VvE Belang heeft exclusieve afspraken
gemaakt met de OnderhoudNL-
Garantie schilders- en onderhoudsbedrijven.
Meer informatie: 0182 - 57 16 60 of
www.onderhoudnlgarantie.nl
VvE InstallatieNetwerk Nederland
Landelijk all-in cv-onderhoud speciaal
opgezet voor VvE’s en verzorgd door
acht regionale installatiebedrijven.
Huurder
Huurder Eigenaar Eigenaar
De VvE
en het schilder-,
glas- en
onderhoudswerk
Thuis in
GEMENGDE complexen
VvE boeken
Handboek voor de VvE
11 e druk, januari 2017 € 20,-;
voor aangeslotenen € 15,-.
ABC van de VvE
4 e geheel herziene druk,
september 2008 € 30,-;
voor aangeslotenen € 22,50.
De VvE en de Rechter
3 e druk, november 2010 € 27,-;
voor aangeslotenen € 20,50.
De VvE en het schilder-,
glas- en onderhoudswerk
2 e druk, oktober 2008 € 18,-;
voor aangeslotenen € 13,50.
Het activeren van een
(slapende) VvE
1 e druk, oktober 2008 € 13,50;
voor aangeslotenen € 10,-.
Thuis in Gemengde Complexen
1 e druk, december 2018 €26,50;
voor aangeslotenen € 20,-.
Wilt u boeken bestellen?
Ga dan op onze website naar:
Voorlichting | VvE Magazine en Boeken |
Boeken bestellen
https://www.vvebelang.nl/voorlichting/
vve-magazine-en-boeken/boekenbestellen.
Hier kunt u het bestelformulier invullen en
verzenden. Dezelfde week wordt uw bestelling,
inclusief de factuur, verzonden.
De factuur ontvangt u ook digitaal.
Alle prijzen zijn incl. btw en verzendkosten.
Webinar per regio
De VvE Zonnecoach informeert u via een webinar (een videoverbinding)
over de mogelijkheden en over de aanpak. U hoeft dus geen bijeenkomst te
organiseren, want dat is lastig in deze coronatijd. Het enige wat u nodig hebt,
is een pc of laptop. Daarmee kunt u het webinar volgen. Wilt u ook vragen
stellen? Dan hebt u een camera en microfoon op de pc of laptop nodig. Na
aanmelding krijgt u een link. Als het webinar begint, klikt u daarop, en de verbinding
is een feit. U hoeft niets te installeren.
Regio-indeling
Woensdag 11 november 2020 om 11.00 uur regio Noord-Holland en
Utrecht
Vrijdag 13 november 2020 om 11.00 uur regio Limburg
Donderdag 19 november 2020 om 14.00 uur regio Zuid-Holland
Woensdag 25 november 2020 om 11.00 uur regio Groningen, Friesland,
Drenthe, Overijssel,
Gelderland en Flevoland
Donderdag 26 november 2020 om 11.00 uur regio Brabant en Zeeland
De VvE Zonnecoach
De VvE Zonnecoach is een initiatief van VvE Belang. In alle regio’s van ons
land zijn coaches actief. Zij begeleiden de VvE tijdens het hele traject. Van het
eerste adviesrapport tot en met het informeren van de eigenaars en de keuze
van een leverancier.
Tijdens alle fasen van het traject hebt u een persoonlijke adviseur aan uw
zijde. Een adviseur met veel ervaring op het gebied van zonne-energie. Uw
VvE Zonnecoach kent de markt als geen ander en hij weet ook hoe u uw
leden optimaal informeert.
Dit doet uw VvE Zonnecoach voor u
• U krijgt een uitgebreid adviesrapport.
• Uw coach helpt u bij het informeren en raadplegen van de eigenaars.
• Uw coach stelt het bestek voor u op waarmee u een leverancier kunt
benaderen.
• En tot slot krijgt u advies bij de selectie van de leverancier.
Kijk op www.devvezonnecoach.nl
Inmiddels zijn al veel VvE’s begeleid door de VvE Zonnecoach.
Hun ervaringen leest u op de website www.devvezonnecoach.nl.
Daar vindt u ook alle informatie over de aanpak van de VvE Zonnecoach.
Direct aanmelden voor het webinar in uw regio?
Ga naar: https://devvezonnecoach.nl/actueel/webinar-vve-zonnecoach/
Hoofdredacteur
Carola Peters-van der Gouw
MEDEWERKERS REDACTIE
Mr. C.J.C.M. Oomen, VvE Belang
Mr. A.C.W. Luijk-van Veldhuizen, VvE Belang
Mr. J.A. Liewes, VvE Belang
J. Hendriksen RT, VvE Belang
De VvE Zonnecoach
Mr. R.P.M. de Laat, De Advocaten van Van Riet
R. Brinkhuijsen, bestuurslid VGM NL
Mr. B. Zwaveling, notaris
Syp Wynia, columnist/opiniemaker
Ing. A. Warnaar, Ontwikkelend Beheer Woningen
Whitney Heyliger, Liftinstituut
Pieter Moedt, Centraal Beheer
Drs. Ronald Kousen MRE
Carola Peters, Codex PR&P
VORMGEVING EN PRODUCTIE
Pauline de Ruiter en Thomas Steenvoorden
Buro Binnen, Noordwijk
FOTOGRAFIE
Jan de Groot – Zorro Producties
Henri van der Beek – Foto Van der Beek
Robert Meijer
Jeroen van Kooten
Wiebren Gras
Primoclad
Jan Rycken
Erszó Alföldy
Carola Peters
CARTOONS
Arend van Dam
Djanko
Contact met de redactie
magazine@vvebelang.nl
Disclaimer
Ondanks alle aan de samenstelling van dit blad bestede
zorg kunnen zowel auteurs, redacteuren en uitgever
geen en kele aansprakelijkheid aanvaarden voor de
onvolledigheid of onjuistheid van de inhoud van deze
uitgave van VvE Magazine.

106
NIEUWSFLITSEN
NOODWETGEVING VVE’S VOOR ONBEPAALDE TIJD
VERLENGD
De speciale noodwetgeving waardoor het voor VvE’s mogelijk is om digitaal
en/of door middel van een videoverbinding te vergaderen en besluiten te
nemen, is voor onbepaalde tijd verlengd. Als de minister deze tijdelijke
voorziening wil laten vervallen, wordt dat minimaal twee maanden voor
de vervaldatum aangekondigd.
NHG NAAR 325.000 EURO
De NHG-kostengrens stijgt in 2021 naar 325.000 euro. Dit jaar ligt die nog
op 310.000 euro. NHG voert bovendien een nieuwe kostengrensmethodiek
in. Die is gebaseerd op de gemiddelde koopsommen over een periode van
39 maanden, vermeerderd met een correctiefactor om aan te sluiten bij de
gemiddelde huizenprijs in het betreffende jaar. De verwachting is dat de
kostengrens zich daarmee gelijkmatiger ontwikkelt. Wanneer energiebesparende
maatregelen worden meegefinancierd, komt de grens uit op 344.500
euro. Woningkopers betalen in 2021 voor het afsluiten van NHG 0,7% over
de hoogte van hun hypotheek, net als in 2020.
ALLEEN GECERTIFICEERD WERKEN AAN CV-KETELS
Vanaf 1 april 2022 mogen alleen bedrijven die over een geldig certificaat
beschikken, werken aan cv-ketels, gashaarden en geisers. Het wettelijk stelsel
regelt dat bedrijven vanaf die datum gecertificeerd moeten zijn om deze
installaties te plaatsen, onderhouden of repareren. Dit moet ervoor zorgen
dat het aantal ongevallen door koolmonoxide omlaag gaat. Bedrijven die
vanaf 1 april 2022 niet over een geldig certificaat beschikken mogen deze
werkzaamheden dan niet meer uitvoeren en zijn in overtreding wanneer ze
dat wel doen. Ook degene die opdracht geeft aan een bedrijf dat niet voor
deze werkzaamheden is gecertificeerd, is dan in overtreding. Dat betekent
dat opdrachtgevers zoals woning- en gebouweigenaars (dus ook VvE’s),
maar bijvoorbeeld ook huurders en verhuurders erop moeten toezien dat ze
een gecertificeerd bedrijf inschakelen. Om opdrachtgevers te helpen bij het
vinden van een gecertificeerd bedrijf komt er een online register zodra de
eerste bedrijven gecertificeerd zijn.
RECORDAANTAL GASKETELS VERKOCHT
Nog nooit zijn zo veel hoogrendementsketels aangeschaft als in 2019,
zegt Natuur & Milieu: maar liefst 450.000. De cijfers komen uit de jaarlijkse
Gasmonitor van de organisatie.
Gezien de levensduur van deze ketels (12 à 15 jaar) blijven ze waarschijnlijk
voorlopig de warmtemarkt domineren. Vooral in de bestaande bouw worden
nog vaak hr-ketels geïnstalleerd; waarschijnlijk ook omdat nog niet
duidelijk is hoe gemeenten bestaande wijken van het aardgas gaan halen.
Om nieuwe gasloze warmtetechnieken kansen te bieden, zou de overheid
isolatie aantrekkelijker moeten maken - of zelfs wettelijk verplichten bij
overdracht van de woning, vindt Natuur & Milieu.
BRON: TROUW
VEEL ZONNEPANELEN IN HET NOORDEN EN ZEELAND
De gemeente Loppersum (Noord-Oost-Groningen) is de absolute koploper
als het gaat om de installatie van zonnepanelen. Maar liefst 33,6 procent van
de inwoners heeft een dergelijke installatie op het dak liggen. Provinciaal
loopt Drenthe voorop, gevolgd door Zeeland. Zuid-Holland scoort provinciaal
gezien het laagst; Brabant krijgt het predicaat ‘matig’. In de Randstad
worden weinig zonnepanelen geïnstalleerd: slechts twee procent van de
Amsterdammers en Rotterdammers kiest voor zonnestroom. Dat heeft
waarschijnlijk te maken met het relatief grote aandeel hoogbouw én met
het feit dat er vaak sprake is van een rijksbeschermd stadsgezicht. Dan is
voor zonnepanelen een omgevingsvergunning nodig.
BRON: DUURZAAMHEIDSINDEX NEDERLANDSE GEMEENTEN VAN VATTENFALL
KRITIEK OP AMSTERDAMSE
WARMTENETPLAN
Deskundigen hebben in de gemeenteraad
grote vraagtekens gezet bij het
plan van het stadsbestuur om minstens
60 procent van Amsterdam van
het aardgas te halen via warmtenetten.
‘Transitieprofessor’ Jan Rotmans: “De
warmtenetten zorgen ervoor dat de
gevestigde belangen van de op fossiele
brandstoffen draaiende industrie
langer rendabel blijven”. Hij stelt ook
dat er in elk geval een open netwerk
zou moeten zijn, maar liever nog een
decentrale oplossing. Warmte moet
worden opgewekt in de buurt of de
woning zelf.
Taco van Hoek van het Economisch
Instituut voor de Bouw waarschuwde
op basis van de resultaten in de eerste
wijken die van het gas worden gehaald
voor hoog oplopende kosten.
Adviesbureau CE Delft ziet warmtenetten
juist als een manier om zo betaalbaar
mogelijk de benodigde investeringen
op tafel te krijgen. Door hele
buurten tegelijk aardgasvrij te maken op
het moment dat ze toch worden gerenoveerd,
kunnen de kosten collectief
opgebracht worden, via woningcorporaties
bijvoorbeeld. Uit eerdere berekeningen
van de gemeente, woningcorporaties
en energiebedrijven bleek dat
de opbrengsten achterblijven bij de
miljardeninvesteringen. Tot 2050 zou
het tekort oplopen tot 14 miljard euro.
BRON: HET PAROOL
STEUN VOOR BEPERKING
PARTICULIERE WONING-
VERHUUR AAN TOERISTEN
De tijdelijke verhuur van particuliere
woningen en kamers aan toeristen
wordt begin volgend jaar verder aan
banden gelegd. Zo moeten aanbieders
zich registreren bij de gemeente, zodat
die kan controleren of de adressen
kloppen en alles volgens de regels
verloopt. Overtredingen, misbruik,
overlast en andere ongewenste effecten
van de toeristische verhuur worden
harder aangepakt, onder meer met
boetes. De Tweede Kamer steunt het
wetsvoorstel dat minister Kajsa Ollongren
(Binnenlandse Zaken) heeft ingediend
en zal het op bepaalde punten
aanscherpen, bleek in het overleg. Zo
komt er een hogere boete voor aanbieders
die de regels voor toeristische
verhuur aan hun laars lappen, zoals het
langdurig verhuren van woningen.
BRON: ARCHITECTENWEB
THINK
TWINQ
Als eigenaar van een appartement
bent u lid van de Vereniging van
Eigenaars. Het lidmaatschap is
verplicht. Dus kunt u er maar beter
voor zorgen dat alles goed geregeld is.
Een VvE beheren is een vak met een
grote verantwoordelijkheid.
Daarom hebben we voor u een
boodschappenlijstje samengesteld.
Heeft u geen zin om zelf de
boodschappen te doen, dan kunt
u dit ook uitbesteden aan een
beroepsmatige beheerder.
Al meer dan 28.000 VvE’s worden
dagelijks beheerd met de software
van Twinq.

www.skylift.nl
E info@skylift.nl T 088 - 505 1 500