VvE Magazine - november 2020 VvE Belang

30 JURIDISCH
VvE MAGAZINE NOVEMBER 2020 #4 31
Uitbouw, aanbouw, dakkapel:
toestemming, machtiging of
toch splitsingsakte wijzigen?
De verbouwing van een appartement kan een wijziging
aan gemeenschappelijke gedeelten teweeg brengen.
Denk aan het plaatsen van een dakkapel, aanbouw of
dakopbouw. Vast staat, dat voor dergelijke wijzigingen
aan gemeenschappelijke gedeelten toestemming door
de vergadering vereist is.
Mr Richard P.M. de Laat
De Advocaten van Van Riet
Tel: 030 – 263 50 52
E-mail: delaat@avvr.nl
Internet: www.vanvanriet.nl
MR RICHARD P.M. DE LAAT IS ALS PARTNER
VERBONDEN AAN DE SECTIE VASTGOED VAN DE
ADVOCATEN VAN VAN RIET TE UTRECHT.
HIJ IS ONDERMEER GESPECIALISEERD IN HET APPARTEMENTSRECHT
EN PROCEDEERT EN ADVISEERT VOOR DIVERSE OPDRACHTGEVERS,
WAARONDER VVE’EN, BEHEERDERS EN APPARTEMENTSEIGENAARS.
De overeenkomst die
het beheer en onderhoud
van enkele door een
eigenaar aangebrachte
voorzieningen of
gebouwdelen regelt,
acht ik niet in strijd
met de akte.
Wordt die toestemming zonder redelijke grond geweigerd,
dan is een vervangende machtiging van de rechter mogelijk.
De splitsingsakte hoeft daarvoor doorgaans niet te worden
gewijzigd.
Zo kreeg een eigenaar een vervangende machtiging voor
het realiseren van een uitbouw op privégrond tot aan de
rand van het bovenliggende balkon,1 bracht een uitbouw
(serre) vanuit een woning in een aangrenzende privétuin
geen wijziging in de goederenrechtelijke situatie met zich
mee2 en werd geoordeeld dat de bestemming van het
gemeenschappelijke dak als zodanig niet wijzigt als aan één
eigenaar toestemming wordt verleend voor een dakterras.3
Wanneer moet de akte gewijzigd worden?
Echter, niet in alle gevallen kan met een toestemming
of vervangende machtiging worden volstaan. De enkele
verandering in de constructie of de omgrenzing van een
appartement leidt op zichzelf niet tot de noodzaak van
wijziging van de akte van splitsing en de daarbij behorende
tekening. Maar dat verandert wanneer in de constructie
of de omgrenzing van het appartement een verandering
wordt aangebracht die gevolgen heeft voor de zogeheten
goederenrechtelijke situatie. Dat laatste is het geval wanneer
de akte van splitsing niet langer een juist beeld geeft van
de omvang van de rechten (en verplichtingen) van de
appartementsgerechtigden.4 Op basis van deze regel zijn
de meeste deskundigen van mening dat wijzigingen in of
op privégedeelten zonder wijziging van de akte mogelijk
zijn. Dan volstaat toestemming van de vergadering of een
vervangende machtiging.
Hof Den Haag: dakkapel plaatsen? Akte wijzigen!
Onlangs oordeelde het hof in Den Haag echter
anders over de plaatsing van een dakkapel. Omdat het
gemeenschappelijke dak wordt doorbroken, de omvang
van het appartement wordt uitgebreid en de dakkapel tot
gemeenschappelijke gedeelten gaat behoren die bovendien
mogelijk nieuwe kosten met zich brengt, oordeelde de
rechter dat de dakkapel een verandering in de constructie
en omgrenzing van het appartement met zich meebrengt.
Het besluit om de dakkapel toe te staan, is volgens het hof
in strijd met de splitsingsakte en daarmee nietig.5
Gebruiksovereenkomst kan soelaas bieden
Dit oordeel van het hof wijkt af van de tot nu toe heersende
opvatting zoals hierboven omschreven. Het is de vraag
of het hof tot hetzelfde oordeel zou zijn gekomen, indien
de VvE een zogenaamde gebruiksovereenkomst als
voorwaarde voor de toestemming voor het plaatsen van
de dakkapel zou hebben voorgeschreven. In een dergelijke
overeenkomst stellen de eigenaar en de VvE vast, dat de
wijziging voor rekening en risico van de eigenaar van het
betreffende appartement komt, en dat alle beheer, herstel,
onderhoud, vervanging en vernieuwing voor diens rekening
komt. Bovendien wordt dan vastgesteld dat bij verkoop
de wijziging hetzij verwijderd dient te worden, hetzij dat
de opvolgende eigenaar de gebruiksovereenkomst moet
overnemen. In dat geval zou in elk geval de overweging zo
veel mogelijk zijn ontzenuwd dat mogelijk sprake zou zijn
van nieuwe kosten voor de VvE.
Discussie over gebruiksovereenkomst
Zo veel mogelijk, want ook de gebruiksovereenkomst zelf
kan ter discussie worden gesteld. Het is namelijk maar de
vraag of gebouwdelen die weliswaar door één eigenaar
worden aangebracht maar die volgens de omschrijving in
de akte tot de gemeenschappelijke gedeelten gaan behoren,
bij een onderhandse gebruiksovereenkomst toch buiten
die gemeenschap gehouden kunnen worden. Onlangs
oordeelde een rechter een gebruiksovereenkomst waarbij
een deel van een gemeenschappelijk terras aan een eigenaar
in gebruik werd gegeven, als nietig wegens strijd met de
akte van splitsing.6 Mijns inziens is daarmee echter niet
elke gebruiksovereenkomst ongeldig.
Niet in strijd met de akte
De overeenkomst die het beheer en onderhoud van
enkele door een eigenaar aangebrachte voorzieningen of
gebouwdelen regelt, acht ik niet in strijd met de akte. Immers,
de akte bepaalt ook dat de vergadering toestemming kan
verlenen voor wijzigingen aan gemeenschappelijke gedeelten
en dat de vergadering daaraan voorwaarden kan verbinden.
Dat alles moet worden beschouwd als daden van beheer,
wat past binnen de taken van de VvE.
Wijzigt de omvang van een appartement ten koste van
gemeenschappelijke gedeelten, dan lijkt een aktewijziging
noodzakelijk. Blijft de wijziging binnen de privégedeelten,
dan is toestemming in beginsel mogelijk. Ook de voorwaarden
die aan wijzigingen verbonden kunnen worden
in de vorm van een gebruiksovereenkomst, blijven mijns
inziens rechtsgeldig.
Belangenafweging
Tot slot: het feit dat de VvE toestemming kán verlenen
zonder de akte te wijzigen, wil niet zeggen dat zij dat ook
móet doen. Wel zal aan een besluit tot weigering van
toestemming door de VvE een redelijke belangenafweging
ten grondslag moeten liggen. Zo zal de vergadering
toestemming kunnen weigeren voor een opbouw als die
nadelige gevolgen zal hebben voor de zonlichtinval, de
privacy en het uitzicht van nabijgelegen appartementen.7
Het blijft dus maatwerk.
1 ECLI:NL:GHARN:2012:BY2353
2 ECLI:NL:GHAMS:2007:BC2947
3 ECLI:NL:GHARL:2014:4798
4 ECLI:NL:HR:2000:AA5405
5 ECLI:NL:GHDHA:2020:1050
6 ECLI:NL:RBGEL:2020:4219
7 ECLI:NL:RBAMS:2020:2635