VvE Magazine - november 2020 VvE Belang

BOUWKUNDIG
42 VvE MAGAZINE NOVEMBER 2020 #4 43
Stijgende prijzen vragen om een actuele onderhoudsplanning!
Stel onderhoud niet zomaar, zonder plan, uit
In mijn artikel in VvE Magazine van augustus jl. sprak ik over een prijsstijging van gemiddeld 5,5% over
de laatste drie jaar. Die stijging zal ook de volgende jaren aan de orde zijn, zoals blijkt uit de informatie
op bouwkostenindex.nl en bouwendnederland.nl. Het gaat om veel geld; ook voor Verenigingen van
Eigenaars die onderhoud willen - en moeten - laten uitvoeren. Dat vraagt om een meerjarenonderhoudsplanning
waarin rekening wordt gehouden met de stijging van onderhoudskosten.
Een onderhoudsplanning heeft normaal
een looptijd van tenminste 10 tot
meestal 25 jaar. De werkzaamheden
die gepland zijn voor de eerste vijf jaar,
zullen hoogstwaarschijnlijk binnen die
tijd daadwerkelijk uitgevoerd worden.
Dat betekent dat we rekening moeten
houden met - over een periode van vijf
jaar - gemiddeld 25% hogere kosten.
Boven op de vorige prijsstijging!
En dat terwijl de inkomens van veel
mensen in Nederland, mede door de
huidige coronacrisis, in die periode
waarschijnlijk ver bij achter zullen
blijven bij die prijsontwikkeling.
Houd het complex in orde!
Gezien de prijsstijgingen is het van
groot belang dat VvE’s hier attent
op gaan reageren. Door er - met
een goede MJOP als basis - voor
te zorgen dat de onderhoudsstaat
van het woningbezit op orde blijft.
Dat vraagt om een actuele planning,
zodat uw VvE een goede basis heeft
om werkzaamheden in de planning
te kunnen verplaatsen of tussentijdse
maatregelen te kunnen treffen. Op
die manier kunnen hoge kosten naar
een vroeger of later tijdstip worden
verschoven. Het is slim om met
deskundigen samen te werken, zoals
de bouwkundigen van VvE Belang.
Samen met hen zorgt u ervoor dat u
zo weinig mogelijk last hebt van de
komende prijsstijging terwijl u er toch
voor zorgt dat het onderhoudsniveau
van het complex op peil blijft. Dan krijgt
u ook een beeld van de mogelijkheden
om te besparen op energiekosten en u
kunt verbeteringen plannen waarmee
u de onderhoudskosten kunt verlagen.
Slim, sober en doelmatig sturen op de
onderhoudsplanning; daar gaat het
om. Hieronder een paar voorbeelden.
Schilderwerk
Bij VvE’s vormt het schilderwerk vaak
de grootste post in de onderhoudsplanning.
U wilt niet verrast worden
door zaken als loslatende verf, scheurvorming,
houtrot of inwateren op de
aansluitingen van het glas. Daarom
moet, vanaf het vierde jaar na een
schilderbeurt, elk jaar het schilderwerk
en de ondergrond op technische
gebreken worden gecontroleerd.
Dan kunnen direct reparaties worden
uitgevoerd, waardoor u zorgt voor
het behoud van de geschilderde
onderdelen over een langere tijd. Dat
voorkomt onverwacht hoge kosten.
Dit type reparatiebeurten is vaak niet
goedkoper dan de totaalkosten voor
hele schilderbeurten, maar u hebt dan
wel de mogelijkheid om de kosten
over een veel langere tijd uit te smeren.
Soms kunt u zelfs de totaalkosten
verlagen door werkzaamheden te
combineren. Het gevolg: minder
steigerwerk en misschien ook lagere
aanneemsommen.
Gevels en daken
Bij het onderhoud aan de gevels
en daken ligt, naast het hiervoor
genoemde schilderwerk, de nadruk
op het ‘heel’ blijven van het voegwerk,
beton- en metselwerk en
dakdekkerswerk. Door steeds tijdig
reparatiewerkzaamheden uit te voeren,
zorgt u ervoor dat de normale maximum
levensduur van het materiaal in gevels en
op daken over lange tijd in stand blijft.
Bij gevels en daken hebben energiebesparende
maatregelen vaak een
groot effect: ze werken in koude
tijden als een winterjas. Bovendien
zijn ze meestal rendabel omdat de
kosten hiervan normaliter binnen de
periode van vijf tot tien jaar terug te
verdienen zijn door de verlaging van
de energiekosten. Maar ook doordat
minder vaak onderhoud hoeft te
worden uitgevoerd. Bij het onderhoud
van de dakbedekking, de dakranden en
de goten stelt u de normale levensduur
veilig door ze goed schoon te houden
en regelmatig mos en algengroei te
verwijderen.
Mossen en algen kunnen bij vorst
grote schade veroorzaken aan de
dakbedekking en de goten. Zorg er
ook zo veel mogelijk voor dat het
regenwater niet te lang op een dak of
in de goten kan blijven staan. Natuurlijk
om overstromingen te voorkomen,
maar ook omdat bij bevriezing van dat
regenwater schade kan ontstaan aan
het dakbedekkingsmateriaal. Er kan ook
- in combinatie met bevriezing - een
teveel aan gewicht ontstaan, waardoor
daken en goten kunnen inzakken of
instorten.
Installaties
Installaties worden de komende tijd
steeds belangrijker. De komende
jaren worden ze in een razend tempo
verder ontwikkeld. Als VvE wilt u
kunnen sturen op onderhoudskosten.
Dat vraagt om een deskundig advies
waarmee u de werkzaamheden over
meerdere jaren kunt uitsplitsen.
Mogelijk kunt u ze vervroegen of juist
uitstellen.
Er is een verschil tussen bewegende
en niet-bewegende installaties.
Bewegende installaties zoals de lift,
de hydrofoor, de centrale verwarming,
de koeling en ventilatie en het toegangssysteem,
hebben periodiek
onderhoud nodig om storingen en
een te snelle slijtage te voorkomen.
Tot de niet-bewegende installaties
rekenen we de leidingen en bekabelingen
voor gas, water, riolering, afvoer
van regenwater, de stadsverwarming,
de elektra, de telefoon. Maar ook voor
de ontvangst van het televisiebeeld
en -geluid, voor de video-installatie
waarmee u kunt zien wie er voor de
deur staat en voor de mogelijkheden
om thuis te kunnen werken, te spelen,
te studeren enz. Die installaties kunt
Neem nu
maatregelen om
de waarde van uw
woning en uw
wooncomplex op
peil te houden!
u het beste om de vier tot maximaal
zeven jaar controleren. Dan beperkt
u het risico op gebreken tot een
minimum.
Niet zomaar uitstellen!
De hoge prijsstijgingen mogen er
niet toe leiden dat u onderhoudsen
verbeteringswerkzaamheden
zonder plan uitstelt. Immers: de
gevolgen daarvan kunnen ingrijpend
zijn - en de kosten ook! Bovendien
kan de uitstraling van uw gebouw
én van de woonomgeving ernstig
achteruit gaan. Dat leidt tot een
steeds lagere verkoopwaarde, met alle
verschrikkelijke gevolgen van dien.
Daarom is het juist nu van het grootste
belang dat u beschikt over een actuele
onderhoudsplanning. Die geeft u
inzicht in de vraag hoe u ‘de tering
naar de nering’ kunt zetten. Hoge
kosten omdat herstelwerkzaamheden
niet - of te laat - zijn uitgevoerd;
daarop zit niemand te wachten.
Laat u niet verrassen als blijkt dat de
huidige hoge prijsstijgingen zich de
komende jaren verder doorzetten.
Neem nu maatregelen om de waarde
van uw woning en uw wooncomplex
op peil te houden!
ING. ARIE WARNAAR
ONTWIKKELEND BEHEER WONINGEN
VLAARDINGEN