Studentenhuisvesting Flanorpad | SLS Wonen | Leiden

david.de.jong
  • No tags were found...

AAder stadsadvies

Verkavelings- en massastudie

Studentenhuisvesting Flanorpad | SLS Wonen | Leiden

november 2012

KAAder stadsadvies | Molukkenstraat 6 | 2612 EC Delft | T 06 24491848 | E info@kaader.nl | I www.kaader.nl



Verkavelings- en massastudie

Studentenhuisvesting Flanorpad | SLS Wonen | Leiden

november 2012


Inleiding

SLS Wonen heeft aan KAAder stadsadvies gevraagd om een beeld te geven van de toekomstige

ruimtelijke mogelijkheden voor haar bezit aan het Flanorpad 1 - 8 te Leiden. In de opgave is de locatie

Wassenaarseweg 25 - 193 als optie meegenomen. Op beide locaties bevinden zich in de huidige

situatie studentenwoningen. De 4 panden aan het Flanorpad zijn gebouwd in 1967. SLS Wonen staat

nu voor de vraag of deze panden nog langer moeten worden geëxploiteerd of dat het verstandiger

is om de locatie te herontwikkelen. Voor u ligt de studie naar de ruimtelijke mogelijkheden die een

eventuele herontwikkeling biedt. Uitgangspunt hierbij is het handhaven en waar mogelijk het vergroten

van de woonkwaliteit.

Deze studie is als volgt opgebouwd. Achtereenvolgens krijgt u een beeld van de bestaande situatie,

de historisch-ruimtelijke ontwikkeling, de planologische situatie en huidige planologische mogelijkheden

van de locatie. Vervolgens vindt u een inventarisatie van al het vigerend gemeentelijk beleid en

de toekomstige ontwikkelingen in de directe omgeving. Na de analyse van de structuur van de wijk en

de buurt worden de kansen en bedreigingen van de locatie samengevat.

Voorafgaand aan het ontwerp hebben wij een kort onderzoek gedaan naar de theoretische mogelijkheden

en configuraties van studenthuisvesting en haar relatie met het omliggende landschap.

Op basis van genoemde analyse en onderzoek hebben wij - samen met SLS Wonen - ontwerpuitgangspunten

opgesteld en deze vervolgens vertaald in een tweetal modellen.

Tenslotte worden deze modellen beoordeeld op hun kwaliteit, kwantiteit en alle overige relevante

aspecten.

Delft, november 2012

KAAder stadsadvies | Molukkenstraat 6 | 2612 EC Delft | T 06 24491848 | E info@kaader.nl | I www.kaader.nl


Locatie

KAAder stadsadvies | Molukkenstraat 6 | 2612 EC Delft | T 06 24491848 | E info@kaader.nl | I www.kaader.nl


Foto’s omgeving


KAAder stadsadvies | Molukkenstraat 6 | 2612 EC Delft | T 06 24491848 | E info@kaader.nl | I www.kaader.nl


Foto’s bestaande situatie

KAAder stadsadvies | Molukkenstraat 6 | 2612 EC Delft | T 06 24491848 | E info@kaader.nl | I www.kaader.nl


KAAder stadsadvies | Molukkenstraat 6 | 2612 EC Delft | T 06 24491848 | E info@kaader.nl | I www.kaader.nl


rm

rm

rm

rm

Rapenburg 33

Postbus 11275

Leiden

2301 EG Leiden

telefoon 071-516 17 18 telefax 071-512 01 28

info@slswonen.nl

www.slswonen.nl

rm

Huidige situatie en bebouwing

• Fase 1: Toren 1 t/m 4, 240 eenheden.

Fase 2: Toren 5 (1 dubbele toren), 66 + 14 eenheden.

• groene, aantrekkelijke omgeving en locatie.

• Flanorpad, parkeerplaatsen en sloot maken scheiding

tussen Bos van Bosman en locatie.

• Bebouwing 4,5 tot 6 lagen hoog.

• Bebouwing dicht op woonhuizen Van Eyzingapark.

• Noordoostelijk deel kavel ongebruikt (gras).

• Ontsluiting voor auto’s verstopt in de hoek.

• Ontsluiting voor fiets en voetganger verdeeld

over de locatie.

• Iedere woonlaag is opgebouwd uit

meerdere vloerniveau’s.

• Gemeenschappelijke ruimte per groep.

nv

nv

nv

1

4

2

Blok 1

Project

Flanorpad 7 t/m 8 (blok 1)

plattegrond 2e verdieping

Datum 22-08-2011

Tekeningnummer

Gezien

102

Getekend BRVV

Formaat Schaal

Pandcode

A3 1:100

011

Bestandsnaam ----

KAAder stadsadvies | Molukkenstraat 6 | 2612 EC Delft | T 06 24491848 | E info@kaader.nl | I www.kaader.nl


5

4

3

2

1


Toen (ca. 1900)

• Spoorlijn en station

• Rijnsburgerweg

• Poelwetering

landschappelijke drager

(stippellijn)

• Pesthuispolder onbebouwd

(alleen pesthuis)


Nu (2012)

• Leeuwenhoek (Pesthuispolder)

bebouwd (Pesthuis nu Naturalis)

• Bebouwingslint Rijnsburgerweg

• Spoorlijn en station

• Wassenaarseweg aangelegd

• Poelwetering deels herkenbaar

(stippellijn)


Kasteel Paddenpoel

KAAder stadsadvies | Molukkenstraat 6 | 2612 EC Delft | T 06 24491848 | E info@kaader.nl | I www.kaader.nl


Kasteel Paddenpoel

• Archeologische waarden onder huidige bebouwing zijn nihil in verband met verstoring.

• Er kan wel buiten de huidige contouren worden gebouwd: de locatie en de bebouwing zijn

namelijk geen gemeentelijk monument.

• Bouwen buiten huidige bebouwingscontour? Archeologisch onderzoek noodzakelijk

(zie ‘Bestemmingsplan Archeologie, aanduiding WA-5).

• Bij nieuwbouw waar mogelijk rekening houden met resten en zo mogelijk verstoring beperken

(positionering massa’s ten opzichte van kasteel; liefst geen kelder en beperkt heien).

• Bij vondst van te behouden elementen binnen de nieuwbouwcontour zal rekening moeten

worden gehouden met opgraving en conservering elders (indicatie kosten: ca. E 50 per m2).

• Gezien de totaal veranderde context (zie later) en de nieuwe lagen die aan de geschiedenis zijn

toegevoegd lijkt het onlogisch om ‘het kasteel’ een prominente plek te geven of een bepalende

invloed op eventuele herontwikkeling te laten hebben.

KAAder stadsadvies | Molukkenstraat 6 | 2612 EC Delft | T 06 24491848 | E info@kaader.nl | I www.kaader.nl


Bestemmingsplan ‘Archeologie’

KAAder stadsadvies | Molukkenstraat 6 | 2612 EC Delft | T 06 24491848 | E info@kaader.nl | I www.kaader.nl


Archeologie | Klooster Mariënpoel

• Bestemmingsplan ‘Archeologie’.

• anduiding ‘WA-3’ duidt op Mariënpoel

(buiten locatie Flanorpad).

• aanduiding ‘WA-5’ geldt voor locatie

Flanorpad.

• aanduidingen ‘WA-3’ en ‘WA-5’:

aanlegvergunning en archeologisch

onderzoek noodzakelijk.

• Mariënpoel: waarschijnlijk was locatie

conf. afbeelding (beeld: RAL).

• gebruik gemaakt van resten Kasteel

Paddenpoel.

• grotendeels gelegen op grondgebied

van derden (Van Eysingapark).

KAAder stadsadvies | Molukkenstraat 6 | 2612 EC Delft | T 06 24491848 | E info@kaader.nl | I www.kaader.nl


Landgoed Nieuweroord

• (1) gebouwd door dhr. Bosman

in 1920

• aanleg ‘Bos van Bosman’ (2)

• villa afgebroken in 1967

• in 1972 vervangen door

huidige gebouw (‘zusterflat’)

• beeld: RAL, ca. 1920

2


1


Huize Eyzinga


Huize Eyzinga

• Jhr. van Eyzinga, burgemeester Oegstgeest

• gebouwd 1926, afgebroken 1988

• gebouwd achter de bebouwing

Rijnsburgerweg

• aanleg Wassenaarseweg doorkruist

achterland

• begrenzing landgoed tot ca. 1965 w.s.

Wassenaarseweg


Historische structuur

• Bebouwingslint langs de Rijnsburgerweg: in de loop van de geschiedenis verdicht (1).

• Landgoed Nieuweroord en Bos van Bosman (2) nog steeds groene enclave.

• Huize Eysinga (3): het noordelijke deel van de kavel vormt huidige Van Eysingapark. Het zuidelijke

deel van de kavel vormt de huidige locatie ‘Flanorpad’.

• Het restgebied in hoek tussen Rijnsburgerweg en Wassenaarseweg (4) vormt huidige locatie ‘Wassenaarseweg’.

• Wassenaarseweg (5) doorsnijdt Bos van Bosman en tuin Huize Eysinga. Alle bebouwing en ruimte ten

noorden van de Wassenaarseweg is gerelateerd aan de Rijnsburgerweg. Dit verklaart ook de oriën-

tatie van de huidige bebouwing op het Flanorpad.

• De Vogelbuurt (6) is rationeel opgezet, gerelateerd aan de Rijnsburgerweg.

KAAder stadsadvies | Molukkenstraat 6 | 2612 EC Delft | T 06 24491848 | E info@kaader.nl | I www.kaader.nl


1

Historische structuur

6

2

3

4

5

KAAder stadsadvies | Molukkenstraat 6 | 2612 EC Delft | T 06 24491848 | E info@kaader.nl | I www.kaader.nl


Vigerend bestemmingsplan

• Bestemmingsplan ‘Leiden Noordwest’, vastgesteld 11 oktober 2012.

• Huidige bebouwingscontour en -hoogte is vastgelegd.

• Geen mogelijkheden voor wijziging of toevoeging.

• Functie bebouwing is wonen (geel).

• Functies overig: groenvoorzieningen (groen), verkeer (grijs), water (blauw) en nutsvoorzieningen

(paars).

KAAder stadsadvies | Molukkenstraat 6 | 2612 EC Delft | T 06 24491848 | E info@kaader.nl | I www.kaader.nl


Bestemmingsplan ‘Leiden Noordwest’

KAAder stadsadvies | Molukkenstraat 6 | 2612 EC Delft | T 06 24491848 | E info@kaader.nl | I www.kaader.nl


Structuurvisie Leiden 2025

• Flanorpad: bestaand stedelijk gebied.

• Bos van Bosman: groenstructuur op

stedelijk niveau.

• Leeuwenhoek: gemengd stedelijk gebied.

• Recreatieve / groene verbinding op

stedelijk niveau door Leeuwenhoek richting

Bos van Bosman.

KAAder stadsadvies | Molukkenstraat 6 | 2612 EC Delft | T 06 24491848 | E info@kaader.nl | I www.kaader.nl


Hoogbouwvisie

• Leeuwenhoek (ten zuiden van Wassenaarseweg)

als gemengd gebied.

• afwisseling laagbouw (tot ca. 15 m)

en middelhoogbouw (20 tot 30 m)

• incidenteel een hoogbouwaccent (tot

ca. 40 m).

• Plangebied (groen): geen hoogbouw;

maximale hoogte 15 meter.

KAAder stadsadvies | Molukkenstraat 6 | 2612 EC Delft | T 06 24491848 | E info@kaader.nl | I www.kaader.nl


Geluidkaart Leiden 2010

• Geluidkaart ODWH

• Wassenaarseweg is

50 km-gebied: valt onder

Wet Geluidhinder

• geel: 55 dB (na aftrek 5 dB

nog steeds te hoog: max. is

48 dB voorkeursgrenswaarde).

• Evt. afscherming nodig.

• Evt. ontheffing nodig.

KAAder stadsadvies | Molukkenstraat 6 | 2612 EC Delft | T 06 24491848 | E info@kaader.nl | I www.kaader.nl


Parkeren (beleid)

• Beleid: ‘Beleidsregels parkeernormen Leiden’, door burgemeester en wethouders

vastgesteld op 28 februari 2012.

• Uitgangspunt: er is sprake van onzelfstandige of zelfstandige wooneenheden voor

geoormerkte studentenhuisvesting tot 40 m2 b.v.o. per eenheid.

• Geoormerkte studentenhuisvesting betekent dat er sprake is van een zgn. ‘campuscontract’,

waarbij het huurcontract afloopt op het moment dat studenten afstuderen.

• Het gebied bevindt zich in de zgn. ‘schil’ rondom de binnenstad.

• De geldende norm is 0,15 parkeerplaats per eenheid.

KAAder stadsadvies | Molukkenstraat 6 | 2612 EC Delft | T 06 24491848 | E info@kaader.nl | I www.kaader.nl


Bestemmingsplan Boerhaave

• Bestemmingsplan ‘Boerhaave-Sylvius’,

vastgesteld door gemeenteraad in 2012

• Hierin zijn alle gewenste ontwikkelingen

voor dit deelgebied van de Leeuwenhoek

(zie verder) planologisch vastgelegd.

KAAder stadsadvies | Molukkenstraat 6 | 2612 EC Delft | T 06 24491848 | E info@kaader.nl | I www.kaader.nl


Ontwikkeling Leeuwenhoek

• Uit: Stedenbouwkundig Masterplan Leeuwenhoek-Bio-Scienceplan, Leiden, mei 2009.

• Opgesteld door Studio Hartzema i.s.m. Juurlink + Geluk bv, stedenbouw + landschap

• Groene dooradering richting Bos van Bosman

KAAder stadsadvies | Molukkenstraat 6 | 2612 EC Delft | T 06 24491848 | E info@kaader.nl | I www.kaader.nl


Ontwikkeling Leeuwenhoek

KAAder stadsadvies | Molukkenstraat 6 | 2612 EC Delft | T 06 24491848 | E info@kaader.nl | I www.kaader.nl


Ontwikkeling Leeuwenhoek | deelgebied Boerhaave

• Uit: Stedenbouwkundige uitwerking Boerhaave, 10 maart 2008.

• Opgesteld door Studio Hartzema i.s.m. VVKH architecten.

• Deelgebied Boerhaave: huidige campuskarakter zal worden versterkt.

• Mogelijkheden voor nieuwbouw (basishoogte 40 m, accenten tot 70 m) ter vergroting van de

zichtbaarheid vanuit de omgeving.

• Aandacht voor (groene) verbindingen met omgeving.

• Aandacht voor openbare ruimte: campuskarakter.

• Hoge monumentale waarde voor het TNO / Gortergebouw langs de Wassenaarseweg.

• Langs de Wassenaarseweg (ter hoogte van Flanorpad) is het uitgangspunt de bestaande

bebouwing (ca. 17 meter).

• Locatie 5 (Nieuwbouwtoren Fysiologie): nieuw hoogteaccent tot 70 m.

• Locatie 6 (TNO / Gortergebouw): achter bestaande gebouw ca. 40 m.

• Locatie 7 (Gorter Villa): gesloopt en vervangen door bebouwing van ca. 40 meter als

hoogteaccent langs de Wassenaarseweg, ter plaatse van de entree van het gebied (niet op

maquette).

KAAder stadsadvies | Molukkenstraat 6 | 2612 EC Delft | T 06 24491848 | E info@kaader.nl | I www.kaader.nl


Ontwikkeling Bos van Bosman

KAAder stadsadvies | Molukkenstraat 6 | 2612 EC Delft | T 06 24491848 | E info@kaader.nl | I www.kaader.nl


Ontwikkeling Landgoed Nieuweroord / Bos van Bosman

• Landgoed Nieuweroord zal worden herontwikkeld.

• Randvoorwaarden zijn vastgelegd in een Beeldkwaliteitplan (‘Beeldkwaliteitsplan ontwikkeling

‘Park Nieuweroord’’, Leiden, 16 juni 2011) en Bestemmingsplan Nieuweroord.

• Bestaande bebouwing wordt integraal gesloopt.

• Nieuwe bebouwing dient te worden geïntegreerd in het groen.

• De appartementencomplexen worden gegroepeerd rondom een centraal gelegen vijver.

• Hoogte bebouwing loopt (aan zijde Flanorpad) op van 6 lagen aan de Rijnsburgerweg tot

10 lagen aan de zijde van de Wassenaarseweg.

• Nieuwe bebouwing dient te worden geïntegreerd in het groen en zich te voegen in het

oorspronkelijke landschapsontwerp van L. Springer.

• In onderhavige studie naar de mogelijkheden van het Flanorpad zal het bovenstaande plan

als ‘bestaande situatie’ worden beschouwd.

KAAder stadsadvies | Molukkenstraat 6 | 2612 EC Delft | T 06 24491848 | E info@kaader.nl | I www.kaader.nl


Bestemmingsplan ‘Nieuweroord’

• Opgesteld om het plan van Bakels & Ouwerkerk mogelijk maken (zie vorige paragraaf)

• Maximaal 35 % bebouwd binnen lichtgele vlek.

• Hoogte basis 15 meter, maximaal 36 meter voor accenten.

• 100 tot 135 appartementen.

• In de plint kunnen voorzieningen komen.

• Parkeren inpandig, maximaal 60 plaatsen op maaiveld.

KAAder stadsadvies | Molukkenstraat 6 | 2612 EC Delft | T 06 24491848 | E info@kaader.nl | I www.kaader.nl


KAAder stadsadvies | Molukkenstraat 6 | 2612 EC Delft | T 06 24491848 | E info@kaader.nl | I www.kaader.nl

Bestemmingsplan ‘Nieuweroord’


Kabels en leidingen

KAAder stadsadvies | Molukkenstraat 6 | 2612 EC Delft | T 06 24491848 | E info@kaader.nl | I www.kaader.nl


Kabels en leidingen

• Klic-melding oktober 2012.

• Geen bijzondere kabels en leidingen dwars over terrein.

• Verdeeld over het hele terrein liggen lage druk gas en verschillende datakabels.

• Geheel westelijk op de kavel staat een gasverdeelstation. Hier lopen enkele Liander

Hoge Druk Gasleidingen naar toe. Deze zullen onaangetast blijven.

• In de uiterste west- en oosthoek liggen enkele Liander Middenspanningskabels. Deze

zullen onaangetast blijven.

KAAder stadsadvies | Molukkenstraat 6 | 2612 EC Delft | T 06 24491848 | E info@kaader.nl | I www.kaader.nl


Structuur regioniveau

KAAder stadsadvies | Molukkenstraat 6 | 2612 EC Delft | T 06 24491848 | E info@kaader.nl | I www.kaader.nl


Structuur regioniveau

• Locatie bevindt zich op relatief korte afstand NS-station en de historische binnenstad.

• De Leeuwenhoek (BioSciencePark, Universiteit, LUMC, Hogeschool) ligt aan de overzijde van de

Wassenaarseweg, direct tegenover het Flanorpad.

• Groene dooradering op stedelijke schaal (door Leeuwenhoek, Bos van Bosman).

• Locatie maakt onderdeel uit van het groene stadsdeel ten noorden van de Wassenaarseweg

(Leidse Hout, Kasteel Poelgeest, etc.).

KAAder stadsadvies | Molukkenstraat 6 | 2612 EC Delft | T 06 24491848 | E info@kaader.nl | I www.kaader.nl


Structuur stadsdeelniveau

KAAder stadsadvies | Molukkenstraat 6 | 2612 EC Delft | T 06 24491848 | E info@kaader.nl | I www.kaader.nl


Structuur stadsdeelniveau

• Verschil in maat en korrelgrootte van de bebouwing: ten zuiden van de Wassenaarseweg

(Leeuwenhoek) grootschalig en intensief; ten noorden van de Wassenaarseweg kleinschaliger

en open.

• Groen ten zuiden van Wassenaarseweg compact in stroken. Wassenaarseweg zelf vormt een

groene ader. Ten noorden van deWassenaarseweg grote groengebieden.

• Relatief veel water. Dit is echter niet prominent aanwezig.

• Bebouwingsrichting ten noorden van de Wassenaarseweg vnl. gerelateerd aan de

Rijnsburgerweg.

• Bebouwing ten zuiden van de Wassenaarseweg is georiënteerd op en staat in de rooilijn van

de Wassenaarseweg.

KAAder stadsadvies | Molukkenstraat 6 | 2612 EC Delft | T 06 24491848 | E info@kaader.nl | I www.kaader.nl


Structuur buurtniveau

• Lintbebouwing langs Rijnsburgerweg

• Planmatig en orthogonaal opgezette

Vogelbuurt

• Leeuwenhoek: grootschalige

bebouwing

• Wassenaarseweg: zuid (sterke rooilijnen),

noord: groene rooilijn

• Van Eysingapark op vm. landgoed

• Verkaveling Flanorpad gerelateerd

aan Rijnsburgerweg

Vogelbuurt

Bos van Bosman

Rijnsburgerweg

Wassenaarseweg

Leeuwenhoek

KAAder stadsadvies | Molukkenstraat 6 | 2612 EC Delft | T 06 24491848 | E info@kaader.nl | I www.kaader.nl



Bedreigingen

-

-

-

-

-

uitzicht | privacy

woningen en tuinen

Van Eysingapark

uitzicht | privacy

tuinen Rijnsburgerweg

restanten kasteel

Paddenpoel

geluid vanwege

Wassenaarseweg

hoogbouw (nieuw) in

Bos van Bosman

KAAder stadsadvies | Molukkenstraat 6 | 2612 EC Delft | T 06 24491848 | E info@kaader.nl | I www.kaader.nl


Kansen

+

+

+

Bos van Bosman grenst aan

Flanorpad

Leeuwenhoek (universiteit,

hoge school, bedrijven, station)

aan overzijde Wassenaarseweg

Stevige bebouwing langs de

Wassenaarseweg

KAAder stadsadvies | Molukkenstraat 6 | 2612 EC Delft | T 06 24491848 | E info@kaader.nl | I www.kaader.nl


Studentenhuisvesting | landschap

Hieronder vindt u een klein typologisch onderzoek

naar studentenhuisvesting i.r.t. het landschap. Er

zijn verschillende tussen-varianten mogelijk, maar

toegespitst op de locatie zijn er 6 typen denkbaar.

Er zijn ook diverse ontsluitingstypen mogelijk, buiten

of binnen het pand gelegen. Modellen B en C

zijn uitbreidbaar. Gemeenschappelijke ruimten zijn

in alle modellen mogelijk op de begane grond, het

dak, binnen of buiten. De evt. patio kan openbaar

of collectief zijn. De verkeersruimte of enkele

kamers kunnen worden ‘opgewaardeerd’ tot het

niveau van gemeenschappelijke ruimte. Een goede

relatie met het landschap is gewaarborgd door de

woningen op de begane grond een directe relatie

te geven met buiten en fietsen uit collectieve ruimte

te weren.

Model A1 Klooster / collegetype

Oorspronkelijke type. Patio vormt overgang tussen gebouw

en landschap. Besloten en in zichzelf gekeerd.

Model A2 Collegetype (xs)

Variant op A1. Kwaliteit ontsluiting beperkt. Relatie

landschap-ontsluiting slecht. Door schaal wel inpasbaar in

landschap (vb. Flanorpad Leiden, Leeghwaterstraat Delft

(Mecanoo).

Model B1Campus / Paviljoentype

Meer directe relatie met landschap en minder in zichzelf

gekeerd dan A1. Uitbreidbaar.

Model B2 Paviljoentype (s of xl)

Beperkte relatie van ontsluiting met landschap.

Relatie met landschap hangt af van schaal. Bij ‘s’ goed

mogelijk; bij ‘xl’ maakt het gebouw zich door schaal los van

landschap (vb. Balthasar van de Polweg, Delft (de Zwarte

Hond).

Model C1 Studentenflat

Ontsluiting wel relatie met landschap. Verder sterk afhankelijk

van schaal.

Model C2 Studentenflat (xl)

Gebouw vormt buffer tussen stad en landschap. Door haar

schaal en positionering op grensvlak is relatie met landschap

beperkt (vb. De Tribune, Amsterdam (Claus en Kaan

architecten).

KAAder stadsadvies | Molukkenstraat 6 | 2612 EC Delft | T 06 24491848 | E info@kaader.nl | I www.kaader.nl


A

B

C

1

klooster | collegetype

campus | paviljoentype

studentenflattype

2

collegetype (xs)

paviljoentype (s of xl)

slab, flat (xxl)

KAAder stadsadvies | Molukkenstraat 6 | 2612 EC Delft | T 06 24491848 | E info@kaader.nl | I www.kaader.nl


Wonen en groen

Ruimtelijke configuratie van gebouw ten opzichte

van het landschap bepaalt mede de relatie van

de woning met het landschap.

De volgende 7 modellen zijn theoretisch van aard,

maar wel gericht op de context van het Flanorpad.

Voor ieder model zijn er verschillende tussenvarianten

en maten mogelijk. Binnen de modellen zijn

diverse ontsluitingstypen denkbaar.

1. Kloostertype.

Intern gericht, relatief contextloos.

De locatie is te klein om het gebouw in het landschap

de ruimte te geven.

2. U-model.

Relatief veel woningen in de geluidbelaste zone langs

Wassenaarseweg. Pand blokkeert relatie landschap

-Wassenaarseweg. Te grote schaal voor de context?

3. Kammodel.

Deels geldt hetzelfde als voor model 2; de achterste

bebouwing heeft echter een goede relatie met het

landschap en wordt afgeschermd voor geluid.

Te grote schaal voor de context?

4. Verschoven coulissen.

Verschillende typen woonmilieus mogelijk. Goede

(zicht)relatie met landschap. Relatief groot aantal woningen

geluidbelast.

5. Dubbele stroken.

Goede schaal voor de context. Weinig woningen geluidbelast.

Bijna alle woningen hebben een directe relatie met het

landschap.

6. Strokenmodel.

Afhankelijk van schaal prima in te passen in de context.

Past goed bij schaal Wassenaarseweg. Relatie Wassenaarseweg

- bos prima. Relatief weinig woningen geluidbelast.

7. Strooimodel.

De panden hebben een goede relatie met het landschap;

de ontsluiting minder. Ten opzichte van de Wassenaarseweg

zijn ze contextloos.

KAAder stadsadvies | Molukkenstraat 6 | 2612 EC Delft | T 06 24491848 | E info@kaader.nl | I www.kaader.nl


1

3

2

4

KAAder stadsadvies | Molukkenstraat 6 | 2612 EC Delft | T 06 24491848 | E info@kaader.nl | I www.kaader.nl


Wonen en groen

6

5

7



Uitgangspunten ontwerp

Voor het ontwerp gelden o.a. de volgende uitgangspunten. Vanuit de opdrachtgever stond de vraag

centraal: hoe kan de woonkwaliteit (verder) worden versterkt?

• Wonen in het bos:

- creeer verbondenheid met Bos van Bosman

• Hoogte:

- geef zoveel mogelijk woningen een directe relatie met landschap

- hef de barièrre tussen bos en locatie op (sloot, parkeerstrook, ontsluiting, paden)

- houdt doorzicht vanaf de Wassenaarseweg naar het bos

- conform Hoogbouwvisie (maximaal tot ca. 15 meter)

- blijf beneden de boomtoppen

- bouw hoogte vanaf Wassenaarseweg naar achteren evt. af

- hou rekening met belendingen (woningen en tuinen Van Eysingapark)


• Relatie met Leeuwenhoek:

- zoek ruimtelijke relatie met Wassenaarseweg (rooilijn, hoogte)

- maak zo mogelijk verbinding met Leeuwenhoek (ontsluiting, routes)

- geen extra functies op de locatie: deze bevinden zich in de directe nabijheid

• Ontmoeting:

- creëren van mogelijkheden voor ontmoeting op complexniveau (buiten)

- geen gemeenschappelijke ruimte inpandig; evt. wel collectieve ruimte op terrein of elders

- directe relatie van begane grond woningen met buiten

• Plattegrond:

- ga uit van een mix van StuWo16 en StuWo24

- geen ‘traditionele’ middengang i.v.m. slechte relatie landschap

- combineer zo mogelijk meerdere typen


Groen en bomen

• Het groene karakter van de locatie wordt vnl. bepaald door de hoge bomen in het Bos

van Bosman. Deze bomen staan tot aan de ergrens van de locatie (1).

• Op de noordwestgrenzen van de locatie staan twee rijen flinke bomen van de 1e grootte (2).

• Op de erfgrens aan de Wassenaarseweg staat (deels) een rij bomen van de 1e grootte (3).

• Op de locatie langs het water staan verschillende knotwilgen (4).

• Op de locatie zelf vnl. gras en lage beplanting en heesters. Een enkele solitaire boom en

enkele rijen bomen van de 3e grootte (5).

• Exacte gegevens over locatie en grootte van bomen ontbreekt (ook bij de gemeente).

Inmeting noodzakelijk.

1

2

5

4 3

2

KAAder stadsadvies | Molukkenstraat 6 | 2612 EC Delft | T 06 24491848 | E info@kaader.nl | I www.kaader.nl



Basis van (landschaps)ontwerp

• Bestaande bomen buiten de kavel en op de erfgrenzen zoveel mogelijk in tact laten.

• De kavel zelf vormt een kamer in het bos. Geen onderbeplanting, alleen gras en mossen.

• Eén type bomen met hoog opgaande stam (meer dan 15 meter). Lichte, transparante kroon

(bijvoorbeeld Betula pendula (gewone berk).

• Bomen in grote aantallen verstrooid over de kavel, tussen de bebouwing.

• Autoverkeer tot minimum reduceren. Voetpaden in landschappelijke setting opnemen.

• Referentiebeeld: zie volgende pagina (Oncle Toms Hütte, Berlijn).

KAAder stadsadvies | Molukkenstraat 6 | 2612 EC Delft | T 06 24491848 | E info@kaader.nl | I www.kaader.nl



Ontwerpschetsen


zichtrelatie met bos van bosman?

qua schaal passend bij Wassenaarseweg?

kamer in bos?

fasering?

collectieve ruimte?

geluidzone woningen?

relatie woning / bos?

qua schaal passend bij bos?


Model 1 Twins

• Uitgangspunt: StuWo24 (afmetingen 3.60m x 8.91m)

• Verdeeld over de kavel, max. 3 lagen hoog

• Ruime galerij (tot 2 m) in open lucht (t.b.v. relatie met landschap)

• Tweeling-blokken: verschoven t.o.v. elkaar: één lift / trappehuis per tweeling

• Iedere woning heeft directe relatie met / uitzicht op bos

• Woningen direct aan de Wassenaarseweg: geen scheiding d.m.v. water

• Collectieve ruimte kan op het dak van één van de elementen of buiten

• In buitenruimte per tweeling één collectieve ruimte

• Parkeren auto’s in noordoostelijke deel van de kavel (geen autoverkeer over de kavel)

• Paden lopen door naar het Bos van Bosman

• Eventueel nog water toe te voegen

• Fietsparkeren n.t.b.

• Het type verkaveling is lastig te combineren met het inpassen van kasteel Paddenpoel.

KAAder stadsadvies | Molukkenstraat 6 | 2612 EC Delft | T 06 24491848 | E info@kaader.nl | I www.kaader.nl



Huidige situatie


Model 1 Twins


Model 1 Twins

• optioneel dakterras

• collectieve ruimte onder kap

• één trap / lift per twin

• optioneel opgetilde begane grond (alleen bij StuWo16)

• hoogte variabel van 2 tot 3 lagen

gras en bomen

collectieve buitenruimte

gras en bomen

KAAder stadsadvies | Molukkenstraat 6 | 2612 EC Delft | T 06 24491848 | E info@kaader.nl | I www.kaader.nl


Impressies


Model 1 Twins, gegevens

• Maatvoering o.b.v. StuWo 24, maar kan eenvoudig gemengd worden met StuWo 16.

• Toren 1 t/m 5: 3 lagen hoog.

Toren 6 t/m 9: 2 lagen hoog.

• Toren 1 t/m 5: 30 woningen per toren (subtotaal 150 stuks)

Toren 6 t/m 9: 20 woningen per toren (subtotaal 80 stuks)

• Totaal aantal woningen Fase 1: 150 stuks, Fase 2: 80 stuks). Totaal dus 230 woningen.

• Eventueel zijn de torens 6 t/m 9 prima op te hogen tot 3 lagen waarmee het totaal aantal in

Fase 1 op 180 stuks komt en in Fase 2 op 90 stuks. Totaal dus 270 woningen.

• Parkeren: 20 m2 per parkeerplaats x 270 woningen x 0,15 per woning = 810 m2 nodig.

KAAder stadsadvies | Molukkenstraat 6 | 2612 EC Delft | T 06 24491848 | E info@kaader.nl | I www.kaader.nl


Parkeren

7

8

9

5

6

3

4

1

2

Fase 1 Fase 2

- Hoogte: 3 lagen (1 t/m 5),

2 lagen (6 t/m 9)

- StuWo16 of StuWo24 mogelijk

- Fase 1: 150 (of 180) woningen

- Fase 2: 80 (of 90) woningen


Model 2 Stripes

• Uitgangspunt: StuWo24 (afmetingen 3.60m x 8.91m)

• Stroken met galerijen (enkelzijdig)

• Verdeeld over de kavel, 3 tot 5 lagen hoog

• Verkaveling pakt oorspr. ruimtelijke structuur op èn relateert zich aan Wassenaarseweg

• Kavel wordt aangeplant met één soort boom, verstrooid over kavel

• Ruime galerij (tot 2 m) in open lucht (t.b.v. relatie met landschap)

• 2 blokken verschoven t.o.v. elkaar: één lift / trappehuis per twee gebouwen

• Iedere woning heeft directe relatie met / uitzicht op bos

• Woningen direct aan de Wassenaarseweg: geen scheiding d.m.v. water

• Collectieve ruimte kan op het dak van één van de elementen of buiten

• In tussenruimte per tweeling één collectieve ruimte (begrensd door ‘luchtbrug’)

• Parkeren auto’s in noordoostelijke deel van de kavel (geen autoverkeer over de kavel)

• Paden lopen door naar het Bos van Bosman

• Eventueel nog water toe te voegen

KAAder stadsadvies | Molukkenstraat 6 | 2612 EC Delft | T 06 24491848 | E info@kaader.nl | I www.kaader.nl



Huidige situatie


Model 2 Stripes


Model 2 Stripes

• collectieve buitenruimte tussen twee gebouwdelen

• luchtbruggen (hoogte p.m.) bepalen deze plek en

verbinden twee gebouwdelen

• optioneel dakterras

• één lift / trap per twee gebouwen

• hoogte varieert van 3 tot 5 lagen

• kop in rooilijn van Wassenaarseweg

Bij modulaire opzet: biedt iedere kamer

direct uitzicht op Bos van Bosman.

luchtbrug

dakterras

gras en bomen

collectieve buitenruimte

KAAder stadsadvies | Molukkenstraat 6 | 2612 EC Delft | T 06 24491848 | E info@kaader.nl | I www.kaader.nl


KAAder stadsadvies | Molukkenstraat 6 | 2612 EC Delft | T 06 24491848 | E info@kaader.nl | I www.kaader.nl

Impressies


Model 2 Stripes, gegevens

• Maatvoering o.b.v. StuWo 24, maar kan eenvoudig gemengd worden met StuWo 16.

• Toren 1 en 6 zijn 5 lagen hoog.

Toren 3 en 7 zijn 3 lagen hoog.

Toren 2, 4, en 5 zijn 4 lagen hoog.

• Aantal woningen: Toren 1 (40 stuks), Toren 2 (40 stuks), Toren 3 (36 stuks), Toren 4 (52 stuks),

Toren 5 (44 stuks), Toren 6 (50 stuks) en Toren 7 (45 stuks).

• Totaal 307 woningen.

• Totaal aantal woningen Fase 1: 212 stuks, Fase 2: 95 stuks.

• Parkeren: 20 m2 per parkeerplaats x 307 woningen x 0,15 per woning = 921 m2 nodig.

• Kasteel Paddenpoel: delen van het kasteel zijn eventueel in het maaiveld in te passen tussen

Toren 3 en 4.

KAAder stadsadvies | Molukkenstraat 6 | 2612 EC Delft | T 06 24491848 | E info@kaader.nl | I www.kaader.nl


Parkeren

9

7

3

4

5

6

2

Fase 1 Fase 2

1

- Hoogte: 3 lagen (3, 7),

4 lagen (2, 4, 5), 5 lagen (1, 6)

- StuWo16 of StuWo24 mogelijk

- Fase 1: 212 woningen

- Fase 2: 95 woningen


bestaande situatie, vanaf Wassenaarseweg oostzijde

KAAder stadsadvies | Molukkenstraat 6 | 2612 EC Delft | T 06 24491848 | E info@kaader.nl | I www.kaader.nl


KAAder stadsadvies | Molukkenstraat 6 | 2612 EC Delft | T 06 24491848 | E info@kaader.nl | I www.kaader.nl


Model 1 Twins, vanaf Wassenaarseweg oostzijde

KAAder stadsadvies | Molukkenstraat 6 | 2612 EC Delft | T 06 24491848 | E info@kaader.nl | I www.kaader.nl


Model 2 Stripes, vanaf Wassenaarseweg oostzijde

KAAder stadsadvies | Molukkenstraat 6 | 2612 EC Delft | T 06 24491848 | E info@kaader.nl | I www.kaader.nl


Huidige situatie, vanaf Wassenaarseweg westzijde

KAAder stadsadvies | Molukkenstraat 6 | 2612 EC Delft | T 06 24491848 | E info@kaader.nl | I www.kaader.nl


KAAder stadsadvies | Molukkenstraat 6 | 2612 EC Delft | T 06 24491848 | E info@kaader.nl | I www.kaader.nl


Model 1 Twins, vanaf Wassenaarseweg westzijde

KAAder stadsadvies | Molukkenstraat 6 | 2612 EC Delft | T 06 24491848 | E info@kaader.nl | I www.kaader.nl


Model 2 Stripes, vanaf Wassenaarseweg westzijde

KAAder stadsadvies | Molukkenstraat 6 | 2612 EC Delft | T 06 24491848 | E info@kaader.nl | I www.kaader.nl


Huidige situatie, vanaf Bos van Bosman

KAAder stadsadvies | Molukkenstraat 6 | 2612 EC Delft | T 06 24491848 | E info@kaader.nl | I www.kaader.nl


KAAder stadsadvies | Molukkenstraat 6 | 2612 EC Delft | T 06 24491848 | E info@kaader.nl | I www.kaader.nl


Model 1 Twins, vanaf Bos van Bosman

KAAder stadsadvies | Molukkenstraat 6 | 2612 EC Delft | T 06 24491848 | E info@kaader.nl | I www.kaader.nl


Model 2 Stripes, vanaf Bos van Bosman

KAAder stadsadvies | Molukkenstraat 6 | 2612 EC Delft | T 06 24491848 | E info@kaader.nl | I www.kaader.nl


Huidige situatie, vanaf Van Eysingapark

KAAder stadsadvies | Molukkenstraat 6 | 2612 EC Delft | T 06 24491848 | E info@kaader.nl | I www.kaader.nl


KAAder stadsadvies | Molukkenstraat 6 | 2612 EC Delft | T 06 24491848 | E info@kaader.nl | I www.kaader.nl


Model 1 Twins, vanaf Van Eysingapark

KAAder stadsadvies | Molukkenstraat 6 | 2612 EC Delft | T 06 24491848 | E info@kaader.nl | I www.kaader.nl


Model 2 Stripes, vanaf Van Eysingapark

KAAder stadsadvies | Molukkenstraat 6 | 2612 EC Delft | T 06 24491848 | E info@kaader.nl | I www.kaader.nl


Model 1 Twins

Model 2 Stripes


Conclusies

• Beide modellen zijn gefaseerd uit te voeren. Het parkeren kan reeds in de huidige situatie worden verplaatst. Hierdoor

ontstaat al een betere relatie met het Bos van Bosman. In beide modellen zijn de programmatische wensen van

SLS Wonen te realiseren.

• Model 1 heeft een kleinere korrel dan model 2. De schaal van model 1 is duidelijk ondergeschikt aan het bos. De

bebouwing ligt echt verspreid over de kavel. In combinatie met de relatief bescheiden maat van de kavel levert dit

een minder transparant beeld op en staat de kwaliteit van de collectieve ruimte (‘het gras met de bomen’) onder

druk. De bebouwing is te kleinschalig om een ruimtelijke relatie met de bebouwing langs de Wassenaarseweg aan te

gaan. Het aantal te realiseren woningen ligt relatief laag bij een hoog bebouwingspercentage.

• Model 2 concentreert de bebouwing meer dan model 1. Hierdoor blijft voldoende maat en kwaliteit over in de

buitenruimte. De maat en schaal van de bebouwing sluit goed aan bij de Wassenaarseweg, maar ook bij de overige

belendingen. Het doorzicht vanaf de Wassenaarseweg richting Bos van Bosman is in model 2 gegarandeerd. Het

aantal woningen dat kan worden gerealiseerd is goed in balans met de kwaliteit ervan. Model 2 zal derhalve als

uitgangspunt worden gehanteerd voor het bepalen van de verdere vastgoedstrategie van SLS Wonen.

KAAder stadsadvies | Molukkenstraat 6 | 2612 EC Delft | T 06 24491848 | E info@kaader.nl | I www.kaader.nl




Opdrachtgever:

Rapenburg 33 | Leiden | T 071 5161718 | E info@slswonen.nl

Ontwerp:

KAAder stadsadvies

Molukkenstraat 6 | 2612 EC Delft | T 06 24491848 | E info@kaader.nl | I www.kaader.nl | KvK Den Haag 27348494

More magazines by this user
Similar magazines