6

david.de.jong

Arent van Lierstraat

Puttershoek

Presentatie Gemeente Binnenmaas | 20 juni 2017

AAder stadsadvies



Arent van Lierstraat

Puttershoek

18 april 2017



Inhoudsopgave

5



7

Vooraf



Analyse I



11

Bestemmingsplan

Gehele plangebied:

- Geluidzone industrie: voldoen aan voorkeursgrenswaarde;

- Zone archeologie I en II (hoge en middelhoge

verwachting): nader onderzoek nodig bij

bouwactiviteiten.

Noordelijk deel plangebied:

- Zone waterstaat /waterkering: niet zondermeer

mogelijk om te bouwen.

Westelijk deel plangebied:

- Agrarische bestemming.

Oostelijk deel plangebied:

- Detailhandel.

Het plangebied wordt vanaf het noorden met

de klok mee omsloten door:

- wonen langs de dijk

- wonen langs de Eendrachtsweg

- maatschappelijke doeleinden (gemeente)

- wonen (corporatie + particulier bezit)

- aannemersbedrijf (categorie 1 en 2).


12

*

Legenda

Wonen

Gemengde doelen

Bedrijven

Tuin (privé) Bedrijfswoning * Detailhandel toegestaan

Groen (openbaar) Dijk

Agrarisch

Planlocatie


Functies

13


5m

7m

7m

8m

4m

6m

4m

5m

9m

5m

5m

5m

3m

3m

6m

4m

8m

4m

2,5

2,5

5m

5m

8m

3m

7m

7m

8m

8m

7m

5m

8m

8m

8m

3m

6m

3m

4m

7m

4m

Planlocatie


Bouwhoogtes

15


1 lg + kap (klein)

1 lg + kap (groot)

2 lg + kap

1 lg (klein)

1 lg (groot) planlocatie

2 lagen


Kapvormen

17



Luchtfoto I

19



Luchtfoto II

21



Luchtfoto III

23



Historie


26

Situatie 1925

vanaf ca. 1850 gestart

als maas dam en haven

pontveer

molen

2 linten


27

Situatie 1959

1959: start na WO 2 uitbreidingsrichting naar

zuiden en eerste stempels

Eendrachtsweg van oud pad naar straat

komst suikerfabriek.


28

Situatie 1968

1968 in één klap bebouwing buitendijks verdwenen

aanleiding ophoging dijk vanwege watersnood.


29

Huidige situatie

centrum ontwikkeling op gang

uitbreiding met wonen

diverse inbreidingen



Analyse II



Planlocatie op de verkaveling

33


Voetganger

Voetganger

Voetganger

Auto

Auto

Voetganger

Auto

Voetganger

Fiets

Voetganger

Doodlopend

Auto


Lijnen naar de dijk

35


Achterkant

Planlocatie


Achterkanten

37



De omgeving


40


41



De locatie



45


46

A-typisch

a-typisch, zowel richting bestaande als nieuwe

context

precies in de zichtlijn vanaf centrum

woning heeft geen ruimte er om heen: dit is

straks vreemd. Ruimte er om heen beperkt de

verbinding met het centrum

behoud is ‘beeld- en sfeerbepalend’ voor de

nieuwe invulling. Dit zal altijd een ‘overblijfsel’

blijven.

grote visuele impact.


47



Structuurvisie


50

Structuurvisie Binnenmaas 2020

dd. 7 maart 2013.

Puttershoek

Putterhoek is een dijkdorp met een pittoresk

haventje aan de Oude Maas en enkele karakteristieke

locaties. De in 2004 deels gesloten

suikerfabriek heeft het karakter van het dorp

getekend. De suikersilo’s en de monumentale

fabrieksschoorsteen zijn beeldbepalend voor

het dorp. Puttershoek heeft een ruim aanbod

aan voorzieningen en voorziet daarbij in een

regionale behoefte.

low profile, aansluiten bij bestaande plannen

en ontwikkelingen: beperkt ontwikkelingsgericht

steekwoorden: levendigheid en vitaliteit

Wij staan positief tegenover initiatieven om de

centrumfunctie van ’s-Gravendeel en Puttershoek

verder te versterken. Indien nodig treden

wij hierbij op als regisseur of verbinder.

centrum Puttershoek met regionale uitstraling

Wonen:

Woningvraag blijft stabiel?

De woningvoorraad is onvoldoende afgestemd

op de veranderende behoefte. Uit recent

woningbehoeftenonderzoek blijkt dat er

een overschot is aan eengezinswoningen in de

koopsector (met name rijwoningen), er behoefte

is aan betaalbare huur- en koopwoningen

voor senioren en starters en dat er een markt

is voor vrijstaande woningen.

Binnen de rode contouren is voldoende ruimte

om in elk dorp woningen te bouwen. Woningen

worden gebouwd voor een goede afronding

van de dorpen, bij de herstructurering van bestaande

woningen en op locaties die om een

andere invulling vragen. In het laatste geval

gaat het bijvoorbeeld om locaties waar nu

nog solitaire bedrijven zijn gevestigd, vrijkomende

agrarische bebouwing of vrijkomende

locaties van voorzieningen.

levensloop bestendige woningen bouwen

Wij onderzoeken regionaal of een streekeigen

woningbouwtype kan worden ontwikkeld

zodat er typisch Hoeksche Waardse woningen

kunnen worden gebouwd.

> interessant voor Henk?



52

Themakaart wonen

themakaart wonen: woongebied in het dorp!!!


53

Themakaart erfgoed

themakaart erfgoed: monumentale boerderij,

veer en haven

karakteresitiek gebied


54

Woningmarktanalyse

Geschikte woning Alle primaire voorzieningen

(slaapkamer, woonkamer, toilet, badkamer

en keuken) liggen gelijkvloers of zijn zonder

traplopen bereikbaar. De woning is geschikt

voor bewoners met geringe beperkingen bij

het lopen, die als hulp-middelen eventueel

wandelstok of kruk(ken) gebruiken. De woningen

voldoen aan tenminste één van de volgende

kenmerken: woning is aangemerkt

als seniorenwoning of nultredenwoning;

appartementen / (galerij)flats (aangenomen

is dat deze over een lift beschikken); (semi)

bungalows, woonboerderijen.




Modellen


58

Uitgangspunten

1. zo min mogelijk achterkanten in het zicht

2. noord-zuid langzaamverkeersverbinding

door het gebied

3. openbaar pad tussen Arent van Lierstraat

23 en 24 (alleen voetgangers naar de dijk)

4. ontsluiting van het gebied vanaf centrumzijde

(ook voor auto’s)

Woningdichtheid

Bij 9 woningen: ca. 9 woningen per ha.

Gebied is ca. 1,16 ha groot (inclusief historische

boerderij, exclusief woning nr. 23).

gebundeld of compact?

Woningtype: traditioneel??

5. parkeren op eigen terrein

6. behoud historische boerderij aan de Arent

van Lierstraat 24 (past in het lint) en maakt

onderdeel uit van ‘karakteristiek gebied’

7. behoud woning op Arent van Lierstraat 23

8. sloop woning Pieter Repelaerstraat 51

9. minimaal 9 woningen

10. hoogte maximaal 1 plus kap of 2 lagen

plat

11. zoveel mogelijk optimale bezonning tuin



60

Model 1 vrijstaand

Aantal woningen:

10 stuks

Kavelgrootte:

oostelijk deel ca. 520 m2 p.s.

westelijk deel: ca. 875 m2 p.s.

Woningtype:

vrijstaand

grondgebonden

1 laag plat / 2 lagen plat / 1 plus kap

Woninggrootte:

BG: 100 - 150 m2 BVO

1e: 50 - 75 m2 BVO



62

Model 2 vrijstaand random

Aantal woningen:

9 stuks

Kavelgrootte:

ca. 980 m2 p.s. gemiddeld

Woningtype:

vrijstaand

grondgebonden

1 laag plat / 2 lagen plat / 1 plus kap

Woninggrootte:

BG: 100 - 150 m2 BVO

1e: 50 - 75 m2 BVO



64

Model 3 2/1 kap

Aantal woningen:

10 stuks

Kavelgrootte:

oostelijk deel ca. 520 m2 p.s.

westelijk deel: ca. 875 m2 p.s.

Woningtype:

halfvrijstaand

grondgebonden

1 laag plat / 2 lagen plat / 1 plus kap

Woninggrootte:

BG: 100 - 150 m2 BVO

1e: 50 - 75 m2 BVO



66

Model 4 | rij

Aantal woningen:

16 stuks

Kavelgrootte:

oostelijk deel ca. 310 m2 p.s. gemiddeld

westelijk deel: ca. 580 m2 p.s. gemiddeld

Woningtype:

rijwoning

grondgebonden

1 laag plat / 2 lagen plat / 1 plus kap

Woninggrootte:

BG: 50 - 90 m2 BVO

1e: 50 - 75 m2 BVO



68

Model 5 | rij schots

Aantal woningen:

10 stuks

Kavelgrootte:

ca. 835 m2 p.s. (gemiddeld)

westelijk deel: ca. 875 m2 p.s.

Woningtype:

2 of 3 onder 1 kap

grondgebonden

1 laag plat / 2 lagen plat / 1 plus kap

Woninggrootte:

BG: 75 - 125 m2 BVO

1e: 75 - 100 m2 BVO



70

Model 6 | rij zorgplein

Aantal woningen:

9 stuks

Kavelgrootte:

oostelijk deel ca. 620 m2 p.s. gemiddeld

westelijk deel: ca. 875 m2 p.s. gemiddeld

Woningtype:

rijwoning

grondgebonden

1 laag plat / 2 lagen plat / 1 plus kap

Woninggrootte:

BG: 100 - 175 m2 BVO

1e: 50 - 75 m2 BVO



72

Model 7 | zorg / detailhandel

Aantal woningen:

6 stuks

Kavelgrootte:

oostelijk deel ca. 1050 m2 p.s. gemiddeld

westelijk deel: ca. 525 m2 p.s. gemiddeld

Woningtype:

2/1 kap

grondgebonden

1 laag plat / 2 lagen plat / 1 plus kap

Woninggrootte:

BG: 100 - 150 m2 BVO

1e: 50 - 75 m2 BVO

Overige functies:

zorg of detailhandel

oostelijk deel ca.1.000 m2 kavel, 400 m2

bebouwd, 1 laag.

westelijk deel: ca. 2.000 m2 kavel, 1.000 m2

bebouwd, 1 laag.



74

Model 8 | bestaande woning

Aantal woningen:

6 stuks

Kavelgrootte:

oostelijk deel ca. 525 m2 p.s. gemiddeld

westelijk deel: ca. 700 m2 p.s. gemiddeld

Over de gevolgen en de kwaliteitseffecten

vanwege het laten staan van de woning: zie

andere paragraaf.

Woningtype:

vrijstaand

grondgebonden

1 laag plat / 2 lagen plat / 1 plus kap

Woninggrootte:

BG: 100 - 150 m2 BVO

1e: 50 - 75 m2 BVO

Bestaande woning:

460 m2 uitgeefbaar

Overige functies:

zorg

oostelijk deel ca.880 m2 kavel, 450 m2 bebouwd,

1 laag.

westelijk deel: ca. 2.100 m2 kavel, 650 m2

bebouwd, 1 laag.



76

Model 9 | detailhandel

Detailhandel:

ca. 1200 m2 BVO gebouwd.

Ca. 2400 m2 uitgeefbaar (nader te bepalen)

(past qua functie en bouwvolume binnen bestemmingsplan)

Wonen:

6 woningen vrijstaand of 2/1 kap

Totaal uitgeefbaar: 4200 m2

En bestaande woning 460 m2 plus ca. 100 m2

extra tuin.

ruimtelijke kwaliteit woningen / woongebied

sterk onder druk. Dit wordt versterkt vanwege

positionering bebouwing t.b.v. detailhandel

midden in het plangebied.

laden en lossen geeft veel overlast, zowel naar

winkelend publiek als de bestaande en nieuwe

woningen

parkeren detailhandel niet opgelost (alleen

enkele plaatsen op maaiveld aan zuidoostzijde

* Optioneel:

Bestaande boerderij ombouwen tot 4 woningen

met gebruik van bestaande casco.

Deze vier (bescheiden) woningen krijgen dan

een tuin van ca. 1500 m2 / 4 is 300 m2 p.s.


*


78

Model detailhandel

Detailhandel:

ca. 1200 m2 BVO gebouwd.

Ca. 2400 m2 uitgeefbaar (nader te bepalen)

(past qua functie en bouwvolume binnen bestemmingsplan)

Wonen:

4 woningen vrijstaand of 2/1 kap

Totaal uitgeefbaar: 2.500 m2

En bestaande woning 460 m2 plus ca. 100 m2

extra tuin.

De ruimtelijke kwaliteit van de woningen /

woongebied staat sterk onder druk. Dit wordt

versterkt vanwege positionering bebouwing

t.b.v. detailhandel midden in het plangebied.

Daarom zijn extra opbrengsten nodig.

Laden en lossen geeft veel overlast, zowel

naar winkelend publiek als de bestaande en

nieuwe woningen.

Parkeren detailhandel op binnenterrein of

onder de winkels.



80

Model zorgcombinatie

Wonen:

6 woningen vrijstaand of 2/1 kap

Oostelijke kavels: 4x ca. 525 m2 p.s.

Westelijke kavels: 2x ca. 700 m2 p.s.

Zuidwestelijke kavels: 3x ca. 350 m2 p.s.

(seniorenwoningen).

Ruimtelijke kwaliteit in zuidelijk plandeel beperkt.

En bestaande woning 460 m2 plus ca. 100 m2

extra tuin.

Zorgfunctie:

ca. 400 m2 BVO.

* Optioneel:

Bestaande boerderij ombouwen / nieuwbouwen

tot zorgpand.


*



Tot slot


84

Uitgeefbaar

Puttershoek

1. vrijstaand

2. vrijstaand random

3. twee-onder-een- kap

4. rij

5. rij schots

6. rij zorgplein

7. zorg / detailhandel en wonen

8. bestaande woning

totaal plangebied 11.600 11.600 11.600 11.600 11.600 11.600 11.600 11.600

uitgeefbaar boerderij 1.500 1.500 1.500 1.500 1.500 1.500 1.500 1.500

uitgeefbaar wonen 6.600 8.850 6.600 6.600 8.350 6.600 4.200 4.200

uitgeefbaar zorg / detailhandel - - - - - - 3.000 3.000

openbare ruimte 3.500 1.250 3.500 3.500 1.750 3.500 2.900 2.440

uitgeefbaar bestaande woning - - - - - - - 460

uitgeefbaar / totaal 70% 89% 70% 70% 85% 70% 75% 79%


85

Weging

1. vrijstaand

2. vrijstaand random

3. twee-onder-een- kap

Puttershoek

Criteria:

aantal woningen 10 9 10 16 10 9 6* 10 6*

kwaliteit woonomgeving

inpassing detailhandel

inpassing zorg o.d.

opbrengstpotentie 3 1 3 4

overlast' omgeving

flexibele invulling woningen 2

4. rij

5. rij schots

6. rij zorgplein

7. zorg / detailhandel en wonen

8. bestaande woning

9. detailhandel

goed redelijk slecht

* bestaande boerderij om te bouwen tot 4 woningen

1 goedkopere woningen op te grote kavel

2 vanwege beeldkwaliteitseisen minder vrijheid

3 hoog % uitgeefbaar

4 wellicht meer door detailhandel, maar woningkwaliteit onder druk


Koptekst

86


87

Weging

A. vrijstaand / 2/1 kap

Puttershoek

Criteria:

aantal woningen 10 16 6* 10 6*

kwaliteit woonomgeving

inpassing detailhandel

inpassing zorg o.d.

opbrengstpotentie 1 4

overlast' omgeving

flexibele invulling woningen

B. rij

C. zorg / detailhandel en wonen

D. bestaande woning

E. detailhandel

goed redelijk slecht

* bestaande boerderij om te bouwen tot 4 woningen

1 goedkopere woningen op te grote kavel

4 wellicht meer door detailhandel, maar woningkwaliteit onder druk



89

Concluderend

Algemeen

De locatie kent weinig intrinsieke kwaliteit: de

omgevingskwaliteit dient dus in het plan te

worden mee/ontworpen. Dit vraagt letterlijk

ruimte (veelal niet-uitgeefbare grond).

De locatie vraagt om relatief kleinschalige bebouwing.

Liefst op royale kavels vanwege het

feit dat de kwaliteit voor het overgrote deel

vanuit het plan zelf moet komen.

Op de locatie kunnen meer woningen worden

gerealiseerd dan de 9 uit het contingent. (10

woningen valt bij sloop van bestaande woning

ook binnen het contingent.)

Dit vraagt wel om een rijwoning in plaats van

een vrijstaande woning.

Diversiteit woningen

De locatie en ook het merendeel van de

varianten is geschikt voor een diversiteit aan

woningen. De meest modellen kunnen tot op

zekere hoogte met elkaar worden gecombineerd.

Ook (collectief) particulier opdrachtgeverschap

is veelal mogelijk. Wel is het

belangrijk dat er sprake is van een zekere

samenhang omdat de kwaliteit anders onder

druk komt te staan. Dit heeft te maken met

de relatief kleine schaal van de locatie en de

‘onrustige’ omgevingsfactoren / randen.

Door uit te gaan van royale kavels en relatief

beperkte bouwhoogte (1 of 2 lagen plat of

1 plus kap) is er bij de woningbouwvarianten

weinig ‘overlast’ richting bestaande woningen.

De locatie is goed geschikt voor (half)vrijstaande

grondgebonden woningen op een royale

kavel.


90

Combinatie met andere functies

Combinatie met detailhandel is verre van

optimaal. De detailhandel ligt net buiten het

centrum en een beetje‘verstopt’: dit vergroot

niet de haalbaarheid ervan.

In alle gevallen wordt het plangebied rommelig

en te gedifferentieerd.

De combinatie van wonen met een andere

functie zet de woonkwaliteit en daarmee de

financiele haalbaarheid (sterk) onder druk.

Een ‘trekker’ zou om die reden wel kunnen,

maar dit vereist een te grote schaal voor het

gebied.

Detailhandel vraagt om extra parkeerplaatsen,

verkeersbewegingen en laad- en losgelegenheid.

Inpassing in dit kwetsbare woongebied

is alleen mogelijk als het parkeren

ondergronds of elders plaatsvindt, er sprake

is van zeer kleinschalige detailhandel met beperkte

laad- en losbewegingen.

In alle gevallen geeft dit overlast naar de (bestaande)

woningen in de omgeving.

Combinatie met een kleinschalige zorgfunctie

lijkt beter inpasbaar in een aantal modellen,

maar is sterk afhankelijk van de invulling

ervan. ‘Zorg’ geeft namelijk soms weer andere

overlast richting direct omwonenden.


91

Uitbreiding

Als het naastgelegen kavel (de aannemer)

meedoet, maakt dat voor de mogelijkheden

voor de locatie niet heel veel uit. De kwaliteit

zou iets vooruit gaan vanwege de betere dooradering

met routes en directere aantakking op

groene kwaliteiten in het westelijk deel.

Fasering is in dat geval altijd nodig, dus het

plan voor de locatie dient sowieso een eigenstandige

kwaliteit te krijgen.

Fasering

Inpassing bestaande woning

Handhaven van de bestaande woning (bij

welk model dan ook) zorgt voor een rommelige

invulling die de kwaliteit en de opbrengstpotentie

onder druk zet.

Het gebied krijgt een visueel en ruimtelijk

onaantrekkelijke entree. Vanuit het centrum

wordt het zicht op de nieuwe woningen grotendeels

weggenomen en bepaald door de

bestaande woning. Ook is er sprake van een

(zeer) vernauwde toegang: dit is voor voetgangers

onaantrekkelijk en voor auto’s lastig.

Voor fasering op de locatie is geen aanleiding.

De enige reden zou kunnen zijn dat het aantal

woningen vanwege het contingent niet in één

keer zou kunnen worden gerealiseerd. Dit is

lastig, mede vanwege het feit dat er bij meer

dan 9 woningen sprake is van rijwoningen.



Titel


Opdrachtgever:

KAAder stadsadvies

Kampen | Rotterdam | T 0624491848

E info@kaader.nl | I www.kaader.nl





Model 9 detailhandel

detailhandel; 3600 m2

1 laag



Model 8 detailhandel en wonen

10 stuks woningen

kavel: 200 m2

woning nbt. ca. 50-75 m2

2 lagen plat / 2 plus kap of 1+kap

detailhandel; 2400 m2 1 laag



Model 5 ‘patio’

9 stuks

kavel: 500-1200 m2

woning nbt. ca. 100- 150

m2

1 laag plat met kleine opbouw

of 1+kap


More magazines by this user
Similar magazines