Property Today NL 2021 Editie 6

EDITIE 6 - 2021 - MEI - JUNI
MAGAZINE VAN DE MEDE-EIGENDOM
SUMMER 2021:
hoop doet leven !
Warmtekrachtkoppeling en
groenestroomcertificaten
Waarom niet in Vlaanderen?
Kan een AG opnieuw beraadslagen
over hetzelfde punt?
Wetswijziging m.b.t. de deelname "vanop afstand"
Haast en spoed ...
VAN ÉÉN LOFT NAAR TWEE APPARTEMENTEN
(deel II)
Wenst een eigenaar de goedkeuring tot verdeling aan de gewone
algemene vergadering voor te leggen, dan moet hij ervoor zorgen
dat hij dit tijdig aan de syndicus meedeelt. Met tijdig wordt bedoeld,
ten laatste 3 weken vóór de eerste dag van de 15-daagse periode
waarbinnen de gewone vergadering moet plaats vinden
WATERSCHADE: WAT NU?
Vocht, een leiding die springt, een lek ... waterschade komt
vaak voor en kent verschillende oorzaken. Wat moet je doen
bij waterschade in een van je mede-eigendommen? Welke
gegevens moet je aan de verzekeraar bezorgen? Op welke
diensten kun je een beroep doen? AXA geeft je een aantal tips
om het hoofd boven water te houden bij waterschade!

ÉÉN MULTI-ENERGIEPARTNER
MAAKT HET BEHEER
VAN UW GEBOUWEN ZOVEEL
EFFICIËNTER
1 contactpersoon
Onze expertise
Klantenservice op maat
Flexibel raamcontract
Aangepaste facturatie
Neem contact met ons op via
02 486 22 28
syndic@totalgp.be

PROPERTYTODAY
3
INHOUD
EDITIE 6
MEI-JUNI
2021
WETSWIJZIGING MBT
DE DEELNAME “VANOP
AFSTAND”; HAAST EN SPOED...
04
NOG NIET GEABONNEERD?
Schrijf u dan in via
www.propertytoday.be en
krijg het magazine GRATIS
in uw brievenbus!
KAN EEN AG OPNIEUW
BERAADSLAGEN OVER EEN
PUNT DAT EERDER TIJDENS
EEN VORIGE ALGEMENE
VERGADERING WERD
BEHANDELD?
DE OVERDRACHT VAN EEN
SYNDICUSKANTOOR -
deel (4/4) Afronding van de overname
VAN ÉÉN LOFT NAAR TWEE
APPARTEMENTEN (DEEL II).
De opsplitsing van een appartement
in mede-eigendom anno 2021.
10
13
17
Abonnementen kunnen bij ieder nummer
ingaan en worden elk jaar automatisch
vernieuwd. Abonnee worden kan via
www.propertytoday.be.
Adreswijzigingen graag schriftelijk
doorgeven met vermelding van het
oude en het nieuwe adres en het nieuwe
telefoonnummer. Opzeggingen kunnen
gelijk wanneer gebeuren.
Het abonnement op het magazine is
gratis. Je krijgt het blad drie keer per jaar
toegestuurd.
Uitgever
WATERSCHADE: WAT NU? 22
PROFIT & FUN BV
Steenwinkelstraat 425
2627 Schelle
WARMTEKRACHTKOPPELING
EN GROENESTROOMCERTI-
FICATEN: WAAROM NIET IN
VLAANDEREN?
26
Advertentieregie
info@propertytoday.be
Redactie
redac@propertytoday.be
Magazinelay-out
D&K Vision BV
T 03 877 29 20
propertytoday@dkvision.eu
Copyright / Gehele of gedeeltelijke overname van de inhoud, in
welke vorm dan ook, is slechts toegestaan na schriftelijk akkoord
van de uitgever. De informatie in dit magazine is met de grootste
zorg geschreven en nagekeken. De uitgever kan echter niet
verantwoordelijk gesteld worden eventuele foute of onvolledige
informatie.

4 Editie mei - juni
01
Wetswijziging
mbt de deelname
“vanop afstand”;
haast en spoed …
“
Ondanks de goede
intentie schiet
de wetswijziging
tekort.
SYNDIC Channel
NIEUW IN MEDE-EIGENDOM IN BELGIË!
Kijk op YouTube naar de SYNDIC Channel, wordt nu snel aangevuld.
Wij zijn het er allemaal over eens. De wet
van 20 december 2020 – de zogenaamde
COVID-wet – is bijzonder beknopt wat
betreft de wijziging van artikel 3.87-§1 van
het NBW (nieuw Burgerlijk Wetboek).
Nood aan digitale evolutie
De intenties zijn nobel en in de lijn van
de verwachtingen van velen. De nood
aan een digitale evolutie in onze sector
is ontegensprekelijk. Enerzijds omdat de
wereld al enkele jaren met reuzenstappen
deze digitale evolutie verder zet. Anderzijds
omdat alle sectoren erbij betrokken zijn:
banken, scholen, vennootschappen,
winkels, vastgoed en nu ook het beheer van
onroerende goederen.
In 2010 wou de wetgever zelf onze sector
transparanter maken en maakte daarom
documenten van de VME via een internetsite
beschikbaar voor de mede-eigenaars. Spijtig
genoeg dwong kort nadien de wet van 15
mei 2012 onze sector om een stap achteruit te
zetten. En dit omwille van vertaalkwesties…
Betreurenswaardig. Toch heeft het de
bonafide syndici aangesloten bij UVS niet
belemmerd om hun archief en documenten
te digitaliseren en ter beschikking te stellen
via een internetsite. De meeste kantoren
zetten immers al jaren alle niet-privatieve
documenten van hun residenties online. Het
bewijs bij uitstek dat de wetgever onterecht
deze verplichting heeft geschrapt.

PROPERTYTODAY
5
Algemene vergadering op afstand
In 2020 was de nood hoog om de AV op
afstand toe te laten. Voornamelijk omwille van
de coronacrisis en het samenscholingsverbod
dat gepaard gaat met de opeenvolgende
lockdowns. De fysieke algemene
vergaderingen van grotere gebouwen
waren de facto onmogelijk geworden (zie
KB van 9/4/20 – 28/4/20 en Wet van 20-12-
20 KB van 05/03/2021). De wetgever heeft
de mogelijkheid voorzien om de AV’s uit
te stellen, met een wettige verlenging van
de mandaten van de syndici alsook van
de commissaris van de rekeningen tot de
eerstvolgende algemene vergadering.
Ook schriftelijke beslissingen werden
versoepeld. Uiteindelijk is de jaarlijkse
algemene vergadering in veel residenties
een lang verwachte bijeenkomst, waar
allerlei belangrijke (en minder belangrijke ...)
aangelegenheden worden besproken. De
wetgever heeft daarom in de Wet op Medeeigendom
de mogelijkheid opgenomen om
vanop afstand deel te nemen aan de AV.
De Unie van Syndici werd als
beroepsfederatie van syndici in België
niet officieel geconsulteerd. Desondanks
hebben toch wij officieuze kanalen
onze aanbevelingen medegedeeld. Eind
december werd uiteindelijk het Burgerlijk
Wetboek gewijzigd; voortaan kunnen de
mede-eigenaars op fysieke wijze, of, indien
de bijeenroeping daarin voorziet, vanop
afstand aan de AV deelnemen.
Vrijheid van de syndicus
De mogelijkheid om de AV vanop afstand
te organiseren, behoort voortaan tot de
discretionaire bevoegdheid van de syndicus
of de persoon die de AV organiseert.
Het is positief dat de syndicus daarin vrij
wordt gelaten en met geen bijkomende
verplichting moet rekening houden.
De syndicus of de persoon die de AV
organiseert, beslist voortaan over de wijze
van deelname: het kan op fysieke wijze of, als
de convocatie daarin voorziet, vanop afstand
(t.t.z. digitaal).
Het is niet aan de syndicus om na te gaan
of de mede-eigenaars al dan niet over een
internetverbinding beschikken vooraleer een
digitale AV te organiseren. De wetgever geeft
aan de syndicus en/of initiatiefnemer van
de AV alle vrijheid van handelen om de AV
digitaal te organiseren…
Coronaveilige omstandigheden
en toegankelijke democratie
De AV op afstand biedt heel wat
voordelen op gebied van veiligheid en
toegankelijkheid:
▪ Veilig vergaderen: online vergaderen is
perfect coronaveilig.
▪ Makkelijker deelnemen: heel wat medeeigenaars/verhuurders
(zoals bv. expats)
kunnen makkelijk deelnemen en hoeven
zich niet te verplaatsen. Iedereen met een
computer en een internetaansluiting of
een smartphone kan vanop afstand vanuit
zijn luie zetel of vanop een vakantielocatie
deelnemen.
▪ Betere focus: meer ‘to the point’
debatten (geen lawaai en alcoholische
consumpties).
▪ Minder spanningen: minder ruzie en meer
sereniteit.
▪ Meer transparantie: de syndicus kan alle
documenten direct raadplegen of tonen
aan de mede-eigenaars.
Minder infrastructuur en overuren
En een digitale AV biedt ook flink wat
voordelen op gebied van nodige
infrastructuur en werkuren:
▪ Minder verplaatsingen: de syndicus moet
zich niet meer verplaatsen met allerlei
dossiers, printers en papier om zijn PV ter
plaatse af te drukken.
▪ De mede-eigenaars die ver wonen hoeven
zich ook niet meer verplaatsen.
▪ Geen nood aan een zaal: de vergadering
gaat niet meer door in een rumoerig café.
Dat vermindert ook de duur en de kost van
de AV.
▪ Minder overuren voor de syndicus: de AV
kan vroeger beginnen en wordt sneller en
efficiënter afgehandeld. Dit betekent ook
minder overuren voor de medewerkers
van de syndicus. Vooral deze laatste punt is
belangrijk voor de arbeidsmarkt. Syndicus
is een knelpuntberoep… en personeel
vinden dat bereid is om ‘s avonds te
vergaderen wordt steeds moeilijker….
Ook wel nadelen…
Spijtig genoeg zitten er ook wel wat nadelen
vast aan online vergaderen.
Sociale ongelijkheid
Niet iedereen heeft een computer of
een internetaansluiting. Er is in bepaalde
appartementsgebouwen en wijken veel
armoede. De pandemie heeft aan het
licht gebracht hoeveel mensen nog
geen computer hebben en geen internet
verbinding kunnen betalen, vooral niet aan
de in België gehanteerde tarieven vanwege
de operatoren.
Mede-eigenaars zonder computer
Bij mede-eigendom ligt de gemiddelde
leeftijd vaak hoog. Veel van onze oudere
mede-eigenaars beschikken niet over een
computer. In VME’s waar een groot deel
van de mede-eigenaars nog altijd niet over
een computer beschikt, wordt deelnemen
op afstand een probleem… Zonder hulp
van zoon- of dochterlief gaat de digitale
vergadering aan hen voorbij. Gelukkig
helpen de kinderen graag hun ouders. Want
zij zijn meestal toch ook de naakte eigenaars
en op termijn zijn zij ook de toekomstige
mede-eigenaars. Ze hebben er dus alle
belang bij om aan de deelname van hun
ouders aan de AV mogelijk te maken.
Quid met de vertrouwelijkheid?
Wie luistert mee?
Voor de syndici is ook de vertrouwelijkheid
van de VME belangrijk: wie is achter de
schermen aanwezig op deze AV of in het
huis van de mede-eigenaars? Zit daar een
advocaat aanduidingen te geven? En is dat
altijd met goede bedoelingen? Mensen
kunnen onzichtbaar meeluisteren…
Anderen kunnen meeluisteren en/of zelfs
tussenkomen en uiteindelijk zo het goede
verloop van de AV verstoren.
Quid met de GDPR?
De AV vanop afstand kan ook opgenomen
worden. In hoeverre is dat GDPR compliant?
En kunnen de mede-eigenaars of de
syndicus zich daartegen verzetten? Alhoewel
wij begrijpen dat een opname nuttig kan
zijn, stellen wij ons toch de vraag of dit mag,
mits akkoord van de mede-eigenaars en/of
de syndicus?
Praktische haalbaarheid
De syndici die dergelijke algemene
vergaderingen organiseren, merken dat
de opstart van de vergadering vaak lang
duurt. Zo kan het wel een extra half uur in
beslag nemen voor iedereen online is. Om
mogelijke betwistingen te vermijden is het
toch aangewezen om te checken of iedereen
de syndicus en de voorzitter goed ziet en
goed hoort.
Technische mankementen
Jammer genoeg heeft de wetgever bij de

6 Editie mei - juni
wijziging van de Wet op Mede-eigendom
niets voorzien in geval van technische
mankementen. De wetgever heeft dat wel
gedaan voor de vzw’s en vennootschappen.
Kan een mede-eigenaar van wie de
verbinding wegvalt tijdens een bepaalde
bespreking of stemming de annulering van
deze beslissing aan de vrederechter vragen
omdat hij niet heeft kunnen deelnemen
door technische problemen ? Wij denken
van wel, gezien de wet niets voorziet in
dergelijke gevallen…
Quid in geval enkele mede-eigenaars niet
geconnecteerd geraken en de AV hierdoor
niet kan doorgaan wegens de niet gehaalde
quorum? Het lijkt evident dat de syndicus
na 15 dagen opnieuw een AV zou moeten
bijeenroepen. Maar quid met het quorum?
Deze nieuwe AV is niet in het leven geroepen
omdat het quorum niet werd behaald de
eerste keer…
Kortom, er is veel bijkomend werk voor de
syndicus om alle documentatie vooraf met
de nodige informatie door te sturen, de
data van mede-eigenaars op te laden in de
software, enz.
“Interpretatio cessat in claris”
Interpretatie houdt op als de zaken duidelijk
zijn. Wat hier duidelijk lijkt, is bij nader inzien
niet zo helder…
"Vanop afstand" wordt niet gedefinieerd door
de wetgever… Kan het via verschillende
digitale kanalen? Het lijkt logisch en wenselijk
dat de syndicus maar één vorm van deelname
vanop afstand voorziet. Verschillende kanalen
voorstellen zou enkel tot chaos leiden…
Denk maar aan een digitale vergadering
terwijl andere mede-eigenaars via de telefoon
aanwezig zijn.
In casu zijn er ook verschillende interpretaties
van de zin: ‘op fysieke wijze of, indien de
uitnodiging daarin voorziet, vanop afstand’.
Is het ofwel fysiek ofwel vanop afstand? Of
een combinatie van de twee in de vorm van
een hybride vergadering? De meningen zijn
verdeeld.
Volgens ons dient art. 3.87-§1 NBW (nieuw
Burgerlijk Wetboek), zoals gewijzigd door
de wet van 20/12/2020, in termen van
aanwezigheid van de mede-eigenaars
op de AV geïnterpreteerd te worden. De
wetgever voorziet dat de mede-eigenaars
de keuze hebben tussen ofwel op fysieke
wijze aanwezig te zijn, ofwel vanop afstand
als er in de convocatie een digitale deelname
voorzien is.
De volgende metafoor verduidelijkt ons
standpunt; het is alsof u zou zeggen: ‘u kunt
de trap nemen, of de lift, als die in werking is’.
Concreet wilt dit zeggen dat u altijd de trap
kunt nemen, maar ook de lift als die werkt.
Of in een restaurant: u kan puree kiezen of
frieten, als die op de kaart staan. Concreet:
er is altijd puree, maar als frieten op de kaart
staan, kan u ook frieten bestellen.
Het antwoord ligt dus in de wijze van
deelname. Er zijn duidelijk twee opties
mogelijk: u kunt altijd op fysieke wijze
aanwezig zijn, maar als de syndicus een
digitale optie voorziet in zijn convocatie,
kunt u er ook voor kiezen om vanop afstand
aanwezig te zijn.
Stemrecht gegarandeerd
Op deze manier kan het stemrecht van
mede-eigenaars die geen computer of
geen internetaansluiting hebben niet
beperkt worden. De fysieke aanwezigheid
moet steeds mogelijk zijn voor mensen
die geen andere toegang hebben tot
de AV. Het spreekt voor zich dat, in het
geval de sanitaire maatregelen de fysieke
deelname onmogelijk maken (bv. door een
samenscholingsverbod), de mede-eigenaars,
in deze uitzonderlijke omstandigheden, op
zoek moeten gaan naar alternatieven.
Het is volgens ons duidelijk dat de wetgever
de fysieke aanwezigheid wil behouden, om
te garanderen dat de mede-eigenaar steeds
de mogelijkheid behoudt om zijn stemrecht
op fysieke wijze uit te oefenen. Hij kan kiezen
tussen fysiek of vanop afstand deelnemen
als deze laatste voorgesteld wordt in de
convocatie. Hij kan nooit verplicht worden
om vanop afstand deel te nemen.
Dit impliceert eveneens dat de syndicus de
fysieke aanwezigheid van een of meerdere
mede-eigenaars niet kan weigeren. Enkel in
tijden van corona en samenscholingsverbod
zal de syndicus moeten adviseren om
alternatieven te zoeken om deel te nemen
aan de AV. Verder is een uitsluitend digitale
vergadering democratisch onevenwichtig.
Wie zal de syndicus controleren en bijstaan?
Wie zal het stemgedrag opnemen? Wie
zal het ethisch verloop, het democratisch
proces en het evenwicht van de
machten garanderen? Wie zal de notulen
ondertekenen?
De kerk in het midden houden
Een hybride vergadering is de optimale
oplossing voor alle actoren. Deze mengvorm
van vergaderen komt tegemoet aan de
wenselijke snelle digitalisering in onze
sector, zonder die mede-eigenaars die geen
computer hebben uit te sluiten. Iedere
mede-eigenaar kan perfect deelnemen aan
de AV op die manier die hij verkiest.

PROPERTYTODAY
7
Die mede-eigenaars die op fysieke wijze
aan de AV willen deelnemen (nogmaals
mits respect van de sanitaire maatregelen)
kunnen dat zonder problemen. Zij die liever
online de vergadering bijwonen, doen het
zo.
Buiten de beperkingen van de
coronapandemie en de lockdowns zijn wij
van mening dat een syndicus de fysieke
aanwezigheid van de mede-eigenaars
niet kan weigeren. Maar in coronatijden
met sanitaire maatregelen lijkt het ons
aangewezen om de fysieke deelname
maximaal te beperken met gebruik van
volmachten. Op deze manier vermijdt de
syndicus ook de onzekerheid van het aantal
fysieke deelnemers op zijn kantoor. En hoeft
de VME ook geen kost te dragen voor de
huur van een zaal.
In onze aanbevelingen aan de wetgever,
hadden wij al gepleit voor de ‘beperkte
hybride vergadering’, met verplichte
minimale aanwezigheid van twee medeeigenaars:
1. een raadslid van de Raad van
Mede-eigendom
2. de commissaris der rekeningen
Er is dan ook altijd een ‘Voorzitter’ aanwezig.
Dat is vaak een probleem en wordt op
deze manier constructief opgelost. De
aanwezigheid van deze mede-eigenaars
garandeert de vlotte identificatie van de
aanwezigen, controle van de volmachten,
het vlot verloop van de debatten en
“ De mede-eigenaar
kan zowel
digitaal als fysiek
de Algemene
Vergadering
bijwonen.
de ondertekening van de notulen. Het
garandeert het democratisch proces en het
goed verloop van deze AV.
Wijze van oproeping onveranderd
Op 20-12-2020 werd enkel art. 3.87-§1 van
het nieuw Burgerlijk Wetboek gewijzigd.
De rest van de Wet op Mede-eigendom is
immers onaangeroerd gebleven. De wijze
van oproeping van de AV in art. 3.87-§3
van het nieuw Burgerlijk Wetboek is dus
onveranderd gebleven.
De syndicus stuurt op de wettelijke manier
een uitnodiging naar alle stemgerechtigde
mede-eigenaars met aanduiding van de
locatie en het tijdstip van de samenkomst.
Deze uitnodiging informeert eveneens over
de mogelijkheid van een digitale deelname
en de concrete wijze van deelname en
vertelt ook op welke manier de link naar de
online vergadering zal worden doorgestuurd.
De mede-eigenaars die vanop afstand willen
deelnemen, zullen dus hun e-mailadres
moeten doorsturen aan de syndicus. Naar
dat adres wordt dan de link naar de digitale
AV verstuurd.
Speciale platforms voor de AV
Uiteraard is er ook het financieel aspect. Veel
internetplatformen zoals Teams of Zoom
zijn gratis, maar daarom niet noodzakelijk
ontwikkeld en geschikt voor onze sector.
Deze platformen laten zeker wel het debat
toe en ook de identificatie van de medeeigenaars
dankzij de unieke link die de
syndicus gestuurd heeft. Als u over Adobe
software beschikt, laten deze platformen
eventueel ook toe om de notulen te
onderteken, hoewel het technisch gezien
niet optimaal is. Maar hoeveel medeeigenaars
beschikken over dergelijke
software, laat staan er probleemloos mee
werken?

8 Editie mei - juni
In het vooruitzicht van de digitale evolutie
binnen onze sector hebben ook andere
softwarespecialisten specifieke programma’s
voor de digitale AV ontwikkeld. Deze
programma’s hebben vanzelfsprekend een
kostprijs. Dit hoeft niet per se negatief te zijn,
integendeel.
Deze programma’s bieden de volgende
voordelen:
• Tijdsregistratie en identificatie
van de deelnemers
• Vermelding van de aandelen per kavel
• Volmachten worden onmiddellijk
bij de juiste persoon bijgeteld
• Laatkomers kunnen nog stemmen
• Overzichtelijkheid van de stemmingen
• Onmiddellijk overzicht van de
behaalde meerderheid
• Automatisch genereren van de notulen
• Online ondertekenen van de notulen
Gezien de kostprijs van een zaal en van de
consumpties zijn de gehanteerde prijzen van
deze programma’s zeer redelijk.
Conclusie: waarom dan nog
moeite doen in 2021?
Wat eerst een goede oplossing leek te zijn,
is niet met het verwachte enthousiasme
ontvangen door de syndici. Het gebrek aan
duidelijkheid ter zake kan dit verklaren. Tal van
vragen en organisatorische problemen duiken
op als gevolg van de juridische leegte …
Digitaal vergaderen wordt door de meeste
syndici momenteel als een noodoplossing
beschouwd en niet als een structurele
oplossing. Voornamelijk omdat de syndici,
tot 30 september 2021 , de algemene
vergadering wettelijk kunnen verplaatsen tot
de volgende 15 daagse periode. Dit zet geen
druk op de syndicus om de vergadering
digitaal te houden. Des te meer omdat
bij uitstel van de algemene vergadering
de mandaten van de beheerders van
rechtswege worden verlengd tot de
volgende AV…
Veel syndici opteren dan ook (terecht) voor
de schriftelijke besluitvorming in geval van
een belangrijke of dringende vraag binnen
een VME, dit ter vervanging van de fysieke of
digitale AV.
Het lijkt er uiteindelijk op dat de syndici toch
verkiezen om fysieke AV’s te organiseren.
De digitalisering in onze sector zal nog
een lange tijd als laatste optie beschouwd
worden…
Tip 1
Voor een vlotte organisatie van deze digitale
AV vermeldt u best u in de uitnodiging het
volgende:
“behoudens tegenbericht van uwentwege
zullen wij de link naar de AV d.d. xx/xx/xx/
naar volgend e-mailadres sturen: xx@xx.be
Wij beschikken niet over uw e-mailadres.
Gelieve hieronder uw e-mailadres te
vermelden aub: ……………
Als u niet over een e-mailadres beschikt,
gelieve dan een keuze te maken tussen de
volgende opties:
• het e-mailadres doorgeven van een
derde waar u de vergadering zult
volgen (bv. familielid): de naam en
coördinaten van deze persoon
• deelnemen bij een andere medeeigenaar
(als dit mag in het kader
van de sanitaire maatregelen)
• fysiek aanwezig zijn in het kantoor van

de syndicus (als dit toegelaten is het
kader van de sanitaire maatregelen
en rekening houdend met het sluiten
van de horeca waardoor er geen
zalen zijn die groot genoeg zijn)
• een volmacht geven met desgevallend
het e-mailadres van deze persoon
U vermeldt best het volgende op de
convocatie:
‘Uw bijzondere aandacht wordt gevraagd
voor deze richtlijnen die gelden tijdens de
COVID-19 pandemie. Deze vergadering mag
met een beperkt aantal aanwezigen/ medeeigenaars
plaatsvinden.
Overweeg zelf, in functie van de
agendapunten op de dagorde, of uw
fysieke aanwezigheid op deze algemene
vergadering echt noodzakelijk is. Laat uw
gezond verstand spreken en geef desnoods
volmacht aan een andere mede-eigenaar.
Heeft u hier een probleem mee of is iets u
niet duidelijk, contacteer dan uw syndicus via
mail op …@... of op het nummer +32 (0)000
00 00 00 die u graag zal verder helpen.’
Tip 2
Om de vergadering optimaal op te starten,
vraagt u best aan de mede-eigenaars om
een halfuur op voorhand in te loggen en om
te controleren of hun camera en micro goed
werken. Quid met deelnemers die bvb niet
over een camera beschikken? De wetgeving
blijft hierover qua duidelijkheid in gebreke.
Tip 3
U dient uw volmachtformulier aan te vullen
met de mogelijkheid om het e-mailadres van
de volmachtdrager te vermelden.
Tip 4
Niet vergeten: de affichage/aankondiging
van de AV in de gemeenschappelijke delen
blijft verplicht:
Art 3.89-§5-6° NBW (nieuw Burgerlijk
Wetboek) : “aan elke persoon, die het
gebouw bewoont krachtens een persoonlijk
of zakelijk recht, maar die in de algemene
vergadering geen stemrecht heeft, de
datum van de vergaderingen mede te delen
om hem in staat te stellen schriftelijk zijn
vragen of opmerkingen met betrekking
tot de gemeenschappelijke gedeelten te
formuleren. Deze zullen als zodanig aan de
vergadering worden medegedeeld”.
Tip 5
Gebruik enkel goedgekeurde software die de
registratie der deelnemers, het stemgedrag
alsook de ondertekening der deelnemers
vast legt. Software zoals Zoom, Teams, enz ...
zijn niet geschikt/ontworpen voor de digitale
algemene vergaderingen van de medeeigendom.
info
Mevr. Dominique Krickovic
Directrice UVS (Unie van Syndici)
info@uvsyndici.be
www.uvsyndici.be
PROPERTYTODAY

10 Editie mei - juni
02
Kan een AG opnieuw
beraadslagen over een punt
dat eerder tijdens een vorige
algemene vergadering werd
behandeld?
Veel mede-eigenaars stellen deze vraag, wanneer nadat een besluit is genomen, nieuwe elementen onder de
aandacht worden gebracht die de punten waarover wordt gestemd kunnen beïnvloeden.
Laten we een voorbeeld nemen:
Op 5 januari 2019 onderzoekt de
Algemene Vergadering van Medeeigendom
drie offertes die ingediend
werden in overeenstemming met het
concurrentiebeding opgelegd door artikel
3.89-§5-°11 van het NBW (nieuw Burgelijk
Wetboek)
De werken hebben betrekking op het
onderhoud van de gevel.
Na beraadslaging gaat de Algemene
Vergadering akkoord met de
werkzaamheden geraamd op € 250.000,00
en wordt de syndicus gemachtigd om de
bestelbon te ondertekenen.
Echter, na deze AG en vóór ondertekening
van het contract door de syndicus,
verneemt een mede-eigenaar die, als
enige, het onderzoek heeft voortgezet, dat
het gekozen bedrijf verschillende keren
door andere cliënten voor de rechtbank is
gedaagd na vastgestelde tekortkomingen
met betrekking tot de opvolging van de
werken.
Hij haastte zich om de syndicus te
waarschuwen, die, gegeneerd, opmerkte:
"De Algemene Vergadering is soeverein
en wat door haar wordt besloten heeft
de kracht van de wet en moet worden
gerespecteerd".
Is zo'n aanpak niet te strak?
Kan een genomen besluit niet worden
herzien in het licht van nieuwe informatie?
Het principe van een mogelijke herziening
van een punt waarover de Algemene
Vergadering heeft beslist werd behandeld
door de vrederechter van het kanton Elsene
(14 februari 2019, JLMB, jaartabel, 2018/43,
pagina 2153).
In deze zaak weigerde de Algemene
Vergadering het herstel van de
verwarmingsinstallatie, dit voor twee blokken
van een flatgebouw.
De samenvatting van dit
gepubliceerde besluit luidt als
volgt:
" Een mede-eigenaar heeft het recht om een
punt opnieuw toe te voegen aan de agenda
van een Algemene Vergadering, al is dit punt
reeds het onderwerp van discussie geweest
en er al werd een besluit tot weigering
genomen: men is daarom gerechtigd de
Algemene Vergadering te verzoeken de
vraag te heroverwegen.
Zodra de Algemene Vergadering, na
onderzoek, soeverein beslist heeft om dit
voorstel voor de tweede keer af te wijzen,
moet worden opgemerkt dat de medeeigenaar
in kwestie, niet alleen zijn recht
verloren heeft om tegen het eerste besluit
te procederen, hij kan ook de annulatie van
het latere besluit over hetzelfde onderwerp
niet meer verzoeken, als de enige reden van

PROPERTYTODAY
11
“
4 zaken kunnen
je verzoek tot
herziening
ondersteunen.
de tweede weigering gebaseerd is op het
feit dat deze mede-eigenaar het punt heeft
laten plaatsen op de agenda van de nieuwe
algemene vergadering ".
Dit betekent dus dat het recht op een
nieuw debat niet is uitgesloten, maar dat,
als de Algemene Vergadering, soeverein
en na heronderzoek weigert rekening te
houden met dit verzoek tot herziening, de
mede-eigenaar die geen "andere" beslissing
heeft kunnen bekomen, zich niet meer op
artikel 577-9-§2 (3.95-§3 NBW) van de Wet
op de mede-eigendom kan beroepen om
aan de Vrederechter de annulering of de
hervorming van zowel de eerste beslissing
dat hij wilde herzien als het tweede
beslissing te vragen.
Een andere vraag stelt zich:
hoe kan de mede-eigenaar die van plan is
om een herziening van een beslissing te
vragen praktisch handelen om ervoor te
zorgen dat de Algemene Vergadering zijn
verzoek niet afwijst ?
Zoals in het gegeven voorbeeld, is het
vaak belangrijk om ervoor te zorgen dat de
nieuwe Algemene Vergadering snel wordt
bijeengeroepen.
Laten we hiertoe de vier
methoden van oproeping in
herinnering brengen:
1.Bijeenroeping zoals in het huishoudelijk
reglement voorzien (artikel 577-6-§2, lid 1)
(3.87-§2-lid 1 NBW).
2. Dringende bijeenroeping wanneer het van
belang is dat met spoed een beslissing
wordt genomen in het belang van de
mede-eigendom, deze oproeping wordt,
net als de eerste, gedaan door de syndicus
(artikel 577-6-§2, lid 1) (3.87-§2-lid 1 NBW).
3. Oproeping op verzoek van een of meer
mede-eigenaars met ten minste 1/5 van
de aandelen in de gemeenschappelijke
delen, waarbij de syndicus de oproeping
vervolgens binnen 30 dagen na ontvangst
van de aanvraag naar de mede-eigenaars
moet sturen (artikel 577-6-§2, lid 2) (3.87-
§2-lid 2 NBW).
4. Oproeping gedaan door een van de
mede-eigenaars die het bovengenoemde
verzoek mede heeft ondertekend indien
de syndicus niet aan dit verzoek voldoet.
Laten wij ons voorbeeld nemen ; de syndicus
wordt in een moeilijke positie gebracht door
het wantrouwen van een mede-eigenaar
met betrekking tot het gekozen bedrijf,
terwijl de syndicus van mening is dat het niet
omdat het bedrijf verschillende rechtszaken
heeft wegens slecht vakmanschap dat men
hoeft hem niet te vertrouwen voor deze
werf.
De syndicus zou aldus van mening kunnen
zijn dat de urgentie voorwaarde voor de
bijeenroeping niet vereist is.
Daartoe merken wij op dat, als de werken
"fout aflopen", de syndicus die ervoor heeft
gekozen om geen AV bijeen te roepen
... aansprakelijkheid zou kunnen gesteld
worden, als het Hof zou oordelen dat een
”reeds gewaarschuwde en voorzichtige
syndicus”, op zijn minst de plicht heeft ervoor
te zorgen dat over dit punt opnieuw wordt
gedebatteerd.
Maar deze syndicus zou altijd kunnen
argumenteren dat de wet op de medeeigendom
de mede-eigenaars de
mogelijkheid biedt om hem een ​verzoek
over te maken, dat hem zou dwingen tot
bijeenroeping van een algemene vergadering
op voorwaarde dat dit verzoek ondertekend
is door mede-eigenaars die ten minste 1/5
van de aandelen in de gemeenschappelijke
delen vertegenwoordigen. De syndicus kan er
terecht van uitgaan dat het verzoek van één
mede-eigenaar om een nieuwe Algemene
Vergadering bijeen te roepen, onvoldoende is.
We raden de syndicus dan ook ten zeerste
aan om, bij ontvangst van dergelijk verzoek
van een enkele mede-eigenaar, duidelijk uit
te leggen wat zijn standpunt is door op te
merken dat hij niet de noodzaak uitsluit om
een ​nieuwe algemene vergadering bijeen
te roepen, maar dat het zou verstandig zijn
'alvorens in de oproepingen te sturen’, dat de
mede-eigenaars die erom vragen, tenminste
1/5 van de aandelen vertegenwoordigen.
Deze correspondentie kan, in het kader van
een grotere transparantie, naar alle medeeigenaars
worden gestuurd.
De bal ligt dus bij hen, want uiteindelijk
moeten zij hoe dan ook beslissen.

12 Editie mei - juni
We sluiten af ​door ons artikel als
volgt samen te vatten:
1. Het staat niets in de weg om de agenda
van een algemene vergadering op de
agenda te plaatsen van de herziening van
een oud besluit van een vorige algemene
vergadering
2. In geval van bevestiging van de eerste
beslissing, zal de mede-eigenaar die deze
gewijzigd wilde zien, indien de termijn
van 4 maanden beginnend na de eerste
Algemene Vergadering, verstreken is,
niet meer in staat zijn om rechterlijk te
handelen.
3. Om dit verzoek tot herziening op de
agenda van een volgende algemene
vergadering te brengen, moet de medeeigenaar,
indien de syndicus een nieuwe
kennisgeving weigert, ervoor zorgen
dat het verzoek tot kennisgeving dan
afkomstig is van 1/5 van de aandelen in de
gemeenschappelijke delen.
4. De syndicus die weigert te reageren
op het verzoek van een enkele medeeigenaar
die om herziening van een
eerder beslissing verzoekt maar die graag
wil voorkomen dat zijn aansprakelijkheid
in het gedrang komt, kan het verzoek van
die ene mede-eigenaar aan alle andere
mede-eigenaars overmaken, om het
mogelijk te maken de drempel van 1/5
van de aandelen te bereiken voor het
verzoek om een algemene vergadering
bijeen te roepen.
Op deze manier, als de eerste beslissing
bevestigd wordt, en als er, ten gevolge van
deze beslissing, schade zou optreden, de
syndicus die ervoor gezorgd heeft dat de
VME haar verantwoordelijkheid kan nemen,
niet meer kan aangesproken worden voor
deze schade.
info
Mter Pierre ROUSSEAUX
advocaat, Président
NPC-NEMS Charleroi
Bron: Le Cri Magazine
https://www.snpc-nems.be/fr/
content/magazine-le-cri
SNPC-NEMS
Keizerlaan 24, bus 5 - 1000
Brussel
T 02 512 62 87
www.snpc-nems.be
PROPERTYTODAY
Altijd aan uw zijde
Belfius biedt u diensten op maat, aangepast aan uw behoeften, om u bij te staan in al uw
projecten, of het nu gaat om kredieten, verzekeringen, investeringen en nog veel meer. Of u nu
een syndicus vertegenwoordigt of deel uitmaakt van een vereniging van mede-eigenaars, u kan
altijd rekenen op het advies van een specialist, waar en wanneer u dat wil.
belfius.be/professional
Belfius Bank NV, Karel Rogierplein 11, 1210 Brussel – IBAN BE23 0529 0064 6991 BIC GKCCBEBB - RPR Brussel – BTW BE 0403.201.185 – No FSMA 19649 A

PROPERTYTODAY
13
03
De overdracht van
een syndicus-kantoor
- deel (4/4) Afronding van de overname
Wanneer de overdragende en
de overnemende syndicus het
eens geworden zijn over de
modaliteiten van de overdracht
dan moeten een aantal
praktische schikkingen worden
genomen.
Daarbij zijn er enkele belangrijke
aandachtspunten.
1. Toelichting en bespreking
profiel van elke VME
Daar een syndicusportefeuille enige omvang
heeft, is het van belang dat de overlatende
syndicus aan de overnemende syndicus een
getrouw beeld geeft van het profiel van elke
vereniging van mede-eigenaars , die in de
portefeuille zit.
Van deze verenigingen dient de taille
beschreven (klein of groot), de aard
(bewoning , winkel , kantoor , garage ,
assistentiewoning , enz), de wijze van
organisatie van de dienstverlening
(hoofdzakelijk fysiek , digitaal of beide) en
de rol van sommige mede-eigenaars op
het terrein (raad van mede-eigendom,
commissaris van de rekeningen). Deze
toelichtingen vergemakkelijken de start van
de overnemende syndicus.
2. Uitwerking tijdshorizon
Na een grondige doorlichting van elke VME,
past het een tijdshorizon uit te werken om
de overdracht operationeel te maken.
Hier moeten de partijen afspraken maken
over de administratieve organisatie.
Wanneer de overnemer het kantoor van
de overdrager in gebruik blijft houden,
dan moet er enkel een sleuteloverdracht
georganiseerd worden en dien geen dossiers
verhuisd.
Neemt de overnemer alleen de dossiers
over zonder het kantoor, dan moet
vanzelfsprekend een verhuis van de dossiers
worden voorbereid.

14 Editie mei - juni
3. Bekrachtiging van de
overdracht noodzakelijk via de
algemene vergadering
Het belangrijkste aandachtspunt voor
de overnemer bij de overname van een
syndicusportefeuille is het bekomen van de
bekrachtiging van zijn aanstelling door een
beslissing van de algemene vergadering
van de betrokken verenigingen van medeeigenaars
per over te nemen gebouw.
De overnemer moet zich bij wijze van
spreken ‘presenteren aan het cliënteel’, dit
wil zeggen aan de mede-eigenaars van de
respectieve appartementsgebouwen.
Het is de overdragende, nog in functie
zijnde syndicus, die dit punt op de dagorde
plaatst van een bijeen te roepen algemene
vergadering waarop hij zelf de kandidaat
overnemer voorstelt en wellicht ‘warm
aanbeveelt’.
Op die algemene vergadering zal
vervolgens de kandidaat syndicus, niet
alleen zijn curriculum en bedrijfspofiel
toelichten, maar ook flinke afspraken maken
over de wijze waarop hij voorneemt het
beheer verder te organiseren. Daarbij kan hij
in dialoog gaan met de aanwezige medeeigenaars
en laten blijken uit welk hout hij
of zij gesneden is.
4. Bekrachtiging van de beslissing
met de volstrekte meerderheid
De beslissing tot bekrachtiging van het
mandaat van de nieuwe syndicus dient
genomen met de volstrekte meerderheid
van de stemmen van de op de vergadering
aanwezige en vertegenwoordigde medeeigenaars.
Van de beslissing wordt melding gemaakt in
de notulen.
Deze notulen heeft de syndicus nodig
om zich bij de bank of banken van zijn
aanstelling te legitimeren zodat het
(financiële) vermogen van de vereniging van
mede-eigenaars kan beheren.
Tevens is hij door zijn aanstelling
bevoegd geworden om de vereniging
zowel in rechte als voor het beheer
van de gemeenschappelijke zaken te
vertegenwoordigen.

PROPERTYTODAY
15
5. Progressieve betaling
overnameprijs
Telkens de kandidaat overnemer een
bekrachtiging van de algemene vergadering
heeft ontvangen zal hij aan de aftredende
syndicus de afgesproken vergoeding betalen.
Van zodra alle algemene vergaderingen van
de verenigingen van mede-eigenaars plaats
hebben gevonden, met inbegrip van de
stemming over de al dan niet aanvaarding
van de persoon van de overnemer als hun
syndicus, kan de overdracht als voltooid
worden beschouwd, met name wanneer
alle algemeen vergadering zijn afgewikkeld
én de overnemer aan de overdrager de
afgesproken prijs heeft vereffend.
Besluit
Dan rest nog één voorname taak voor de
overnemende syndicus, meer bepaald zijn
in het vooruitzicht gestelde engagementen
waar te maken want, zoals bekend, maken
beloften schuld.
info
Dhr Roland Timmermans
Advocaat en Hoofdredacteur
Tijdschrift Appartementenrecht
PROPERTYTODAY
SYNDIC Channel
NIEUW IN MEDE-EIGENDOM IN BELGIË!
Kijk op YouTube naar de SYNDIC Channel, wordt nu snel aangevuld.

www.intratone.be

PROPERTYTODAY
17
04
Van één loft naar
twee appartementen
(deel II).
De opsplitsing van een appartement in
mede-eigendom anno 2021.
In onze vorige uitgave behandelde de auteur vooral de
juridische aspecten waarmee rekening moet worden
gehouden wanneer een mede-eigenaar wenst over te gaan tot
het (laten) opsplitsen van een appartement in meerdere kavels.
In deze bijdrage licht hij toe welke stappen een mede-eigenaar
en de vereniging van mede-eigenaars moeten zetten om
de opsplitsing/de verdeling binnen de mede-eigendom op
rechtsgeldige wijze tot stand te brengen.
ALGEMENE VERGADERING
Zoals in deel I uiteengezet (zie Property
Today editie 5), bepaalt de dwingende wet
dat een eigenaar die vanaf 01.01.2019 een
kavel wenst op te splitsen (of samen te
voegen), daarvoor beroep moet doen op
de algemene vergadering. De verdeling is
m.a.w. aan de goedkeuring van de algemene
vergadering (verder hierna ook AV)
onderworpen.
Belangrijke opmerking! Als we hierna
spreken over een gewone of bijzondere
AV, dan gaat het telkens om een fysieke
vergadering.
SYNDIC Channel
NIEUW IN MEDE-EIGENDOM IN BELGIË!
Kijk op YouTube naar de SYNDIC Channel, wordt nu snel aangevuld.
Gewone AV versus bijzondere AV.
Het maakt uiteraard niet uit of de
behandeling van de inzake voor te leggen
dagordepunten tijdens een gewone dan

18 Editie mei - juni
wel tijdens een bijzondere algemene
vergadering gebeurt.
Maar het is natuurlijk wel heel belangrijk dat
de wettelijke formaliteiten en vormvereisten
worden nageleefd.
Dit niet doen, zet voor een mede-eigenaar
en/of voor een derde belanghebbende die
een persoonlijk nadeel kan aantonen, de
deur open om de genomen beslissingen
in rechte te doen vernietigen (toepassing
artikel 3.92-§3 van nieuw Burgerlijk Wetboek).
Behandeling tijdens de gewone
vergadering.
Wenst een eigenaar de goedkeuring
tot verdeling aan de gewone algemene
vergadering voor te leggen, dan moet
hij ervoor zorgen dat hij dit tijdig aan de
syndicus meedeelt.
Met tijdig wordt bedoeld, ten laatste 3 weken
vóór de eerste dag van de 15-daagse periode
waarbinnen de gewone vergadering moet
plaatsvinden. Deze periode kan worden
teruggevonden in het reglement van interne
orde.
Behandeling tijdens een
buitengewone vergadering.
Wenst een eigenaar dat de verdeling tijdens
een bijzondere algemene vergadering
wordt behandeld, dan kan hij dit maar doen
wanneer aan de wettelijke voorwaarden
daartoe wordt voldaan.
Artikel 3.87-§2, 2de lid van het nieuwe
Burgerlijk Wetboek bepaalt inzake dat de
aanvrager(s):
a) minstens over 1/5 de aandelen moet(en)
beschikken (= eigen aandelen of
gecumuleerd met deze van andere
aanvragende eigenaars) om de
vergadering te kunnen samenroepen;
b) de vraag d.m.v. een aangetekende brief aan
de syndicus moet(en) richten.
Voorafgaand aan de vergadering.
Opmaak en verzending van de dagorde/
van de agenda.
Het waarschijnlijk belangrijkste
aandachtspunt voor de syndici, betreft
de correcte en volledige opmaak van de
dagorde.
Een syndicus die (nog) niet vertrouwd is met
de behandeling van een opsplitsing van een
kavel, laat zich best bijstaan door een expert
(notaris, advocaat, deskundige,…).
• Zonder onderstaande opsomming
als limitatief te beschouwen,
worden navolgende punten best
op de agenda geplaatst:
• Algemene toelichting van de opzet van de
verdeling a.d.h.v. o.m. de bouwplannen,
enzovoort – vraagstelling (geen stemming).
• Goedkeuring voorgestelde opsplitsing.
• Bespreking van eventuele (opschortende)
voorwaarden, te koppelen aan de
definitieve goedkeuring van het project.
• Aanpassing van de aandelen -
opmaak aandelenverslag.
• Aanpassing verdeelsleutels
(indien aan de orde).
• Opmaken van een wijzigende statuutakte
- verlenen van de nodige mandaten.
• Verdeling van de kosten gerelateerd
aan het van a tot z tot stand
brengen van de verdeling.
Bij te voegen informatie/
documenten:
Om ervoor te zorgen dat de
stemgerechtigden tijdens de vergadering
met voldoende kennis van zaken kunnen
beslissen, dienen, naar analogie met de
inhoud van artikel 3.87-§3, 3de alinea van het
nieuw Burgerlijk Wetboek, de eigenaars tijdig
inzage te krijgen in de relevante stukken.
Het gaat dan o.m. om:
• Een beknopte schriftelijke uiteenzetting
van de opzet van de opsplitsing.
• De grondplannen/tekeningen, met
daarop een weergave van de bestaande
en van de nieuwe toestand.
• Een kopie van de omgevingsvergunning
(indien reeds aangevraagd en verkregen).
• De documenten m.b.t. de prekadastratie

PROPERTYTODAY 19
(indien reeds aangevraagd en verkregen).
• Het voorstel tot aanpassing van
de aandelen op basis van het
verplichte aandelenverslag.
Tijdens de algemene vergadering.
Î Behandeling v.d. dagorde -
meerderheden.
Î (Principiële) goedkeuring onder
voorbehoud dat wordt voldaan aan de
noodzakelijke formaliteiten.
De (principiële) goedkeuring behoeft een
4/5 de meerderheid (art. 3.88-§1, ten 2de, g)
nieuw B.W.). Indien echter op het moment
van de beslissing nog niet aan alle verplichte
formaliteiten werd voldaan, dan wordt aan
de goedkeuring best een opschortende
voorwaarde gekoppeld.
Dit in die zin, dat de goedkeuring maar
pas uitvoerbaar wordt, vanaf het moment
dat alle formaliteiten werden vervuld.
In casu het voorhanden zijn van een
omgevingsvergunning, de prekadastratie en/
of het verplichte aandelenverslag dat moet
worden voorgelegd.
Opmerking: De aanvragende eigenaar doet
er best aan om ervoor te zorgen dat minstens
het verplichte aandelenverslag aanwezig
is tijdens de 1ste vergadering (zie verder
hierna). Dit om te vermijden dat een nieuwe
vergadering moet worden samengeroepen,
wat niet alleen vertraging van het dossier
maar ook bijkomende kosten veroorzaakt.
Î Aanpassing van de aandelen – opmaak
aandelenverslag.
Het creëren van een nieuw kavel, houdt in
dat aan dit nieuwe kavel aandelen moeten
worden verbonden. M.a.w. dat de bestaande
aandelen moeten worden aangepast.
Conform art. 3.88-§3, 1ste lid nieuw B.W.
moet de aanpassing gebeuren op basis van
een voor te leggen aandelenverslag.
Conform art 3.88-§3, 2de lid nieuw
Burgerlijk Wetboek is de eenparigheid
van stemmen niet vereist in geval van
verdeling of de vereniging van een kavel.
In één van voorkomende gevallen vergt
de goedkeuring van de aanpassing van de
aandelen een 4/5 de meerderheid.”
Î Aanpassing/wijziging v.d.
lastenverdeling (indien aan de orde).
In bepaalde gevallen zal de opsplitsing van
een kavel ook een invloed hebben op de
bestaande kostenverdeelsleutels. In welk
geval deze moeten worden gewijzigd.
Ook deze beslissing moet met een 4/5 de
meerderheid worden genomen.
Î Wijzigende statuten.
Wanneer de AV haar akkoord heeft
verleend, dan dient de goedkeuring het
voorwerp uit te maken van een notarieel
wijzigende akte (wijziging opsomming en
beschrijving v.d. privatieve delen, aanpassing
v.d. aandelen, eventuele wijziging
kostenverdeelsleutels,…). Ook hier geldt de
4/5 de meerderheid.
Î Opmaak en ondertekenen van de
wijzigende akte - verlenen van de
nodige mandaten.
a) Opmaak akte: Voor de opmaak en het
verlijden van de wijzigende akte moet een
notaris worden aangesteld.
Ofwel gebeurt dit door de aanvragende
eigenaar(s), die dus zelf een notaris kiest/
kiezen, ofwel wordt de keuze aan de AV
overgelaten. In dat geval stelt de VME een
notaris aan.
In dit laatste geeft de AV best aan de
syndicus een mandaat om een notaris naar
keuze aan te duiden.
Het mandaat moet worden beslist met een
volstrekte meerderheid (1/2+1).
b) Ondertekening akte: Los van
voorgaande, wordt voor de ondertekening

20 Editie mei - juni
“ Enkel de akten
m.b.t. gemeenschappelijke
delen worden
oveschreven op
naam van de VME.
van de akte aan de syndicus best een
bijzonder mandaat verleend.
Immers, waar onder de wet van 2010 een
reparatiewet in de mogelijkheid voorzag
om zowel voor de gemeenschappelijke als
voor de privatieve delen een wijzigende akte
uitsluitend op naam van de VME over te laten
schrijven, waardoor i.p. de akte alleen door
de syndicus kon worden ondertekend, werd
de inhoud van de reparatiewet binnen de
gewijzigde wet van 18 juni 2018 (helaas) niet
mee overgenomen.
Artikel 3.99 van het NBW bepaalt dat enkel
de akten m.b.t. de gemeenschappelijke
delen uitsluitend worden overgeschreven op
naam van de VME.
Belangrijke opmerking. Voorafgaand aan
de algemene vergadering wordt – eventueel
via een notaris - best navraag gedaan bij
het bevoegde kantoor rechtszekerheid van
de AAPD (Algemene Administratie van de
Patrimoniumdocumentatie) of alle eigenaars
in de wijzigende akte moeten tussenkomen
en vooral of ook alle mede-eigenaars de akte
moeten ondertekenen.
Î Verdeling van de kosten gerelateerd
aan het van a tot z tot stand brengen
van de verdeling.
Niettegenstaande het vanzelfsprekend lijkt
dat alle kosten die de VME moet maken voor
de afhandeling van dit dossier, bijvoorbeeld
organiseren van een bijzondere algemene
vergadering indien nodig, extra prestaties
syndicus, enzovoort, door de aanvragende/
door de belanghebbende eigenaar(s)
zouden worden betaald, wordt dit
veiligheidshalve best mee als voorwaarde in
het verslag van de vergadering opgenomen.
Tip! De kosten m.b.t. de opmaak en het
verlijden van de notarieel wijzigende akte
kunnen eventueel worden gedeeld tussen
de VME en de betreffende eigenaar(s).
De VME zou immers van de gelegenheid
gebruik kunnen maken om bijvoorbeeld
eerder genomen beslissingen, die volgens
de wet het voorwerp van een authentiek
wijzigende akte moesten uitmaken maar
waarvoor er in het verleden geen wijzigende
akte werd opgemaakt, thans in de wijzigende
akte te doen opnemen. Of om de statuten
te laten coördineren indien dit nog niet is
gebeurd en/of om de bedingen en sancties
met betrekking tot de niet-betaling van de
lasten te laten inschrijven in het reglement
van mede-eigendom (toepassing artikel
3.85-§1, ten 2de van het NBW).
Na de algemene vergadering.
Î Versturen notulen – 4 maanden
termijn.
• Nadat aan het einde van de algemene
vergadering de genomen beslissingen
werden voorgelezen, de notulen door
de voorzitter, de secretaris en de nog
aanwezige eigenaars of lasthebbers werden
ondertekend, begint de 4 maanden termijn
te lopen waarbinnen beslissingen in
rechte kunnen worden aangevochten*.
• Na de vergadering dient de syndicus
de notulen binnen de 30 dagen aan alle
belanghebbenden over te maken.
* Tenzij alle mede-eigenaars aanwezig
of vertegenwoordigd waren en positief
stemden, dient door de belanghebbende
eigenaar(s) te worden afgewogen of deze
(op eigen risico) de werken al dan niet
voor het einde van de protesttermijn laat
aanvangen.
Î Opmaak en verlijden authentiek
wijzigende akte.
Tot slot moet de wijzigende akte worden
opgemaakt en worden ondertekend, waarna
de akte moet worden overgeschreven op het
bevoegde kantoor.
Na ontvangst van de overgeschreven versie,
bezorgt de syndicus kopie ervan aan alle
belanghebbenden.
info
Peter Leyseele
Legal Manager COPPER |
syndicusafdeling.
Diepestraat 2a - 1780 Wemmel
- deskundige
appartementsmede-eigendom.
- gerechtsdeskundige, erkend
door de FOD Justitie.
- auteur van verschillende
publicaties over
appartementsmede-eigendom
T 02 267 15 35
syndic@copper.be
Bijkantoor (vanaf juli 2021)
Mechelbaan 511
2580 Putte
PROPERTYTODAY

Buildimax All Risk
Alle risico verzekering Building
De blokpolis die
alles begrepen heeft
Meer info en productfiche op www.axa.be
Dit product Buildimax All Risk is een multirisicoverzekering die de (mede-)eigenaars van een gebouw vanaf 4 eenheden dekt.
Buildimax All Risk werd ontwikkeld door AXA Belgium, een Belgische verzekeringsmaatschappij, en is onderworpen aan het
Belgisch recht. Het verzekeringscontract wordt afgesloten voor een duur van één jaar met de mogelijkheid tot stilzwijgende
verlenging. Aarzel niet om een beroep te doen op je verzekeringstussenpersoon voor meer informatie of om een offerte te vragen.
Deze laatste staat voor je klaar en is het best geplaatst om je raad te geven over wat voor jou het meest geschikt is. Wij verzoeken
je om de algemene voorwaarden en de productfiche vóór onderschrijving te lezen. Hierin worden de voorziene dekkingen en
garantielimieten en uitsluitingen vermeld. Je kan deze documenten gratis verkrijgen op axa.be of bij je verzekeringstussenpersoon.
Niet tevreden over iets? Contacteer ons via customer.protection@axa.be. Indien je niet akkoord gaat met de voorgestelde
oplossing, kan je je richten tot de Ombudsman van de verzekeringen, de Meeûsplantsoen 35 te 1000 Brussel.
AXA Belgium, nv van verzekeringen toegelaten onder het nr. 0039 om de takken leven en niet-leven te beoefenen (KB 04-07-1979, BS 14-07-1979) • Maatschappelijke zetel: Troonplein 1,
B-1000 Brussel (België) www.axa.be • Tel.: 02 678 61 11 • KBO nr.: BTW BE 0404.483.367 RPR Brussel • 7.06.7176 - 0720. V.U.: G. Uytterhoeven, AXA Belgium nv, Troonplein 1, 1000 Brussel (België).

22 Editie mei - juni
05
Waterschade:
wat nu?
Vocht, een leiding die springt, een lek ... waterschade komt vaak voor en kent
verschillende oorzaken. Wat moet je doen bij waterschade in een van je
mede-eigendommen? Welke gegevens moet je aan de verzekeraar bezorgen?
Op welke diensten kun je een beroep doen?
AXA geeft je een aantal tips om het hoofd boven water te houden bij waterschade!
Het belangrijkste: de oorzaak
vinden!
Een van de moeilijkheden bij waterschade
is het bepalen van de oorzaak ervan.
Zolang de oorzaak niet is gevonden en
onderzocht, is het onmogelijk om te weten
of de brandverzekering van het gebouw
tussenkomt. Daarom biedt AXA je de
volgende diensten aan:
Lekopsporing
Vaak heb je geen toegang tot de leidingen
en dus gaat AXA na welk probleem aan
de oorsprong van het schadegeval
ligt: een lek, een verstopte leiding, een
gesprongen leiding, enz. De erkende firma,
die instaat voor de lekopsporing gaat op een
zo onschadelijk mogelijke manier te werk,
zelfs als de oorzaak uiteindelijk niet is gedekt
door ons contract.
Video-expertise
als het schadegeval het toelaat, kan de
expertise om de oorzaak van de waterschade
te bepalen en de schade te beoordelen via
videocall worden uitgevoerd. Eenvoudig en
doeltreffend!

PROPERTYTODAY 23
Wat moet ik doen bij waterschade?
1 2
3
Eerst en vooral moet worden bepaald wat
gedekt is in het kader van de blokpolis
van de mede-eigendom (kosten die ten
laste worden genomen, eigen risico, enz.). Als
je twijfelt, neem contact op met je makelaar.
Bij AXA bedoelen wij met “gebouw”
de gemeenschappelijke delen, de
privégedeelten en de verfraaiingen die
de mede-eigenaar aan zijn appartement
aanbrengt: parket, ingebouwde keuken ...
Breng je makelaar zo snel mogelijk op
de hoogte en bezorg hem zoveel mogelijk
gegevens, zoals:
• de datum en de plaats van het schadegeval
(geef daarbij aan of het de
gemeenschappelijke delen of privégedeelten
betreft, vermeld de verdieping
en de nummer van het appartement)
• foto's van de schade
• de hoedanigheid (eigenaar of huurder)
en de gegevens van de schadelijder(s)
• een beschrijving van de zichtbare schade
(bv. parket, muur, tafel, tapijt ...) en eventuele
schadebestekken of aankoopbewijzen
van de beschadigde goederen
• de waarschijnlijke oorzaak van het
schadegeval, als je ze kent
Dankzij een volledige aangifte kan de
verzekeraar je aanvraag snel en doeltreffend
behandelen zonder extra informatie te
moeten opvragen. Zodra je makelaar over
de aangifte beschikt, neemt deze contact
op met de maatschappij, die naargelang
de situatie beslist om al dan niet een
lekopsporing of (video-)expertise uit te
voeren.
4
Samen met je makelaar kun je dan de
voortgang van je dossier opvolgen.
Afstand van verhaal
Wij doen systematisch afstand van verhaal
tegen de aansprakelijke mede-eigenaar
(behalve in geval van kwaadwilligheid of
wanneer hij het verzekerde goed gebruikt
voor commerciële doeleinden). De medeeigenaar
wordt dus niet lastiggevallen als
de waterschade in zijn appartement begint
en zich verspreidt naar de woningen op de
onderliggende verdiepingen.
24/7 Hulpverlening:
Als je dringend hulp nodig hebt, kun je
bellen naar de dienst Eerste Hulp van je
blokpolis bij AXA. Dit nummer is de klok rond
bereikbaar: 02 550 05 55.
Bespaar tijd dankzij onze diensten

24 Editie mei - juni
De extra's van AXA in het kader
van waterschade
Dakterrassen
In tegenstelling tot het merendeel van de
andere buildingproducten op de markt dekt
onze all-riskformule de herstelling van de
waterdichte laag van dakterrassen.
Huiszwam
Huiszwam kan aanzienlijke schade
veroorzaken. Als de huiszwam ontstaat als
gevolg van waterschade, betalen wij de
kosten van de gespecialiseerde firma die de
huiszwam komt behandelen en vergoeden
wij de schade binnen de grenzen van de
dekkingen en plafonds.
Depreciatie
Door waterschade en/of de werkzaamheden
om de herkomst ervan te achterhalen,
kunnen muren of vloeren beschadigd
geraken. Daarom kan er bij onze
schadevergoeding ook rekening worden
gehouden met de esthetische minwaarde
als gevolg van de herstelling van het
schadegeval.
Insijpeling via de buitenmuren
Wist je niet dat de gevel waterafstotend
moest zijn? Veroorzaakt de porositeit van
de gevel waterschade? Als je de formule
Buildimax of All Risk hebt gekozen, komen
wij tegemoet voor de eerste insijpeling.
Preventietips
Neem de juiste reflexen aan:
controleer en bescherm de installaties
die worden blootgesteld aan vorst of
zich in niet-verwarmde kamers bevinden,
controleer regelmatig de dakbedekking
en de dakgoten, laat regelmatig het
verwarmingssysteem en de waterzuiverings-,
drainage- of afwateringstoestellen
onderhouden.
Roep de mede-eigenaars op tot
waakzaamheid: houd de algemene staat
van de loodgieterij in het oog, reageer
meteen bij het minste teken van schimmel
of vocht
SYNDIC Channel
NIEUW IN MEDE-EIGENDOM IN BELGIË!
Kijk op YouTube naar de SYNDIC Channel, wordt nu snel aangevuld.
Maak de eigenaars en huurders
bewust van een correct gebruik van de
afvoer en de toiletten. Meestal wordt een
gesprongen of verstopte leiding veroorzaakt
door niet-afbreekbaar afval.
Commissaris van de
rekeningen nodig?
Stel een externe Commisaris van de rekeningen
voor aan de Algemene Vergadering!
Een onafhankelijke audit door een externe Commissaris
van de rekeningen is het sluitstuk van een
professioneel beheer van de Vereniging van Medeeigenaars.
Werk samen met ons voor een
volledige en snelle controle van het financiële beheer
van uw gebouw.
Contacteer ons voor een voorstel op maat:
www.rekencommissaris.be

DÉ BETROUWBARE SPECIALIST VOOR DAK EN GEVEL
Een zaakvoerder - aannemer die zelf op de werf staat met meer dan 25 jaar
ervaring en een bekwaam team is wellicht een goede garantie voor het correct
en vakbekwaam uitvoeren van de werken. Vakbekwaamheid is natuurlijk een
belangrijke vereiste ten aanzien van een aannemer in een renovatiedossier. Met
een kleine 30 jaar ervaring weet Alain Durieux te putten uit een rijke ervaring
in de praktijk. Dat het bedrijf zijn naam draagt, laat zien dat hij er de trotse
vaandeldrager van is.
Durieux Dak- en Gevelwerken is een Gentse onderneming actief van aan de kust
tot in de Brusselse rand. Zowel particulieren als VME’s kunnen bij Durieux Daken
Gevelwerken terecht. Het team bestaat uit verschillende vakmannen met elk
hun eigen specialisatie. Van kleine woningen tot grote appartementsblokken, bij
Durieux Dak- en Gevelwerken ben je aan het juiste adres!
LAST VAN BETONROT? WEES ER SNEL BIJ!
Betonrot treedt op wanneer water en zuurstof reageren met het wapeningsstaal
binnenin (minderwaardig) beton. Het staal gaat corroderen en het beton verliest
zijn stabiliteit. Zodra je betonrot herkent, haal je er best één van hun specialisten
bij die zo snel mogelijk actie onderneemt. Doe je dit niet dan zal dit enkel verder
escaleren met verscheidene gevolgen zoals bv. het dalen van de berekende
draagkracht.
Betonrot kent heel wat oorzaken waarvoor elk een specifieke aanpak nodig is. Durieux Daken
Gevelwerken pakt niet alleen het vochtprobleem aan maar biedt u een totaalservice.
Zo wordt de geleden schade hersteld: beschadigde bakstenen, loskomend pleisterwerk…
Het gespecialiseerde team staat klaar om uw beton weer on point te brengen!
5 REDENEN WAAROM ONZE KLANTEN VOOR DAKWERKEN DURIEUX KIEZEN
Secuur vakmanschap
aan eerlijke en
transparante prijzen
Gespecialiseerde
totaalservice
voor dak- en
gevelwerken
15 jaar garantie
op dakwerken
Binnen de dag
antwoord
op offerteaanvraag
Snelle service
en opvolging projecten
Voor meer info of een gratis offerte
www.dakwerkendurieux.be
Contacteer ons vrijblijvend op
0800 99 286
of
info@dakdurieux.be

26 Editie mei - juni
06
Warmtekrachtkoppeling
en groenestroomcertificaten:
waarom niet in
Vlaanderen?

PROPERTYTODAY 27
Warmtekrachtkoppeling kende de laatste
jaren een zeer snelle groei in de Brusselse
flatgebouwen, om de eenvoudige reden dat
het gewest sinds 2013 een actief beleid voert
om de groenestroomcertificaten promoten
met een specifiek ondersteuningsmechanisme
voor de collectieve woningbouw.
Het systeem van groenestroomcertificaten
is een beloning voor de vermindering van
de CO2-uitstoot onder de vorm van een
onmiddellijk en zeer welkom cash-back voor
de mede-eigenaars.
Op Wikipedia lezen we dat Warmtekrachtkoppeling
(kortweg WKK) of cogeneratie
staat voor het gelijktijdig opwekken van
warmte en kracht (elektriciteit). De energie
is afkomstig van een brandstofcel, verbrandingsmotor
of gasturbine en wordt meestal
aangewend om een generator aan te
drijven die op zijn beurt elektriciteit opwekt.
De warmte die daarbij vrijkomt gaat niet
verloren maar wordt lokaal nuttig gebruikt
voor bijvoorbeeld productie van warm water,
stoom of hete lucht.
Concreet: de warmtekrachtkoppelingsinstallatie
produceert enerzijds elektriciteit
en anderzijds nuttige warmte, zoals in
de wet dd. 17 december 2015 gedefinieerd
als “de warmte geproduceerd door een
warmtekrachtinstallatie om te voldoen aan
een economisch verantwoorde vraag naar
de productie van warmte en/of koude, een
economisch verantwoorde vraag is dan de
vraag die de warmte- en/of koudebehoefte
van de gebruiker niet overstijgt en die, bij gebrek
aan voldoende warmtekrachtkoppeling,
tegen de marktvoorwaarden door andere
energieproductieprocessen zou moeten
worden voldaan”
Bovendien betekent de aanwezigheid van
een warmtekrachtinstallatie in de gemeenschappelijke
stookruimte van een VME niet
alleen een vermindering van de energiefactuur
van de gemeenschappelijke delen, maar
ook een vermindering van de CO2-uitstoot.
In deze tijden in dewelke klimaatproblematieken
onze dringende aandacht vergen, is
deze promotie van 'groene' productie bijzonder
wenselijk in appartementsgebouwen.
Groenestroomcertificaten: de
vervuilers zijn de betalers!
Om de Europese doelstellingen inzake de
productie van hernieuwbare energie te
halen, heeft het Brussels Gewest een ondersteuningsmechanisme
uitgewerkt specifiek
voor de collectieve woningbouw. Er worden
extra groenestroomcertificaten gegeven
aangezien de WKK enkel kan aangesloten
worden op de meter van de algemene delen
en een deel van de stroom verkocht wordt
op het net aan een lagere prijs dan wanneer
de stroom zou verbruikt worden voor de
algemene delen. De kost om een WKK te
installeren in een appartementsgebouw ligt
ook hoger per kW, waardoor er extra ondersteuning
nodig is.
Om in Brussel te kunnen genieten van groenestroomcertificaten,
moet een installatie
voor de productie van groene stroom vooraf
worden gecertificeerd. Dit attest bevestigt
dat de beschouwde installatie een installatie
voor de productie van groene stroom
is, dat zij aan de normen voldoet die van
toepassing zijn op deze installaties, en dat
het ontwerp het mogelijk maakt om de
hoeveelheden verbruikte en geproduceerde
energie te registreren in overeenstemming
met de regelgeving zoals door de Minister
bepaald op voorstel van BRUGEL (Brusselse
regulerende instantie voor elektriciteit, gas
en controle van de waterprijzen).
Enerzijds hebben producenten van groene
stroom recht op groenestroomcertificaten
voor hun productie.
Anderzijds zijn elektriciteitsleveranciers
verplicht om jaarlijks een bepaald aantal
groenestroomcertificaten op te geven (quota-teruggave).
Om aan hun verplichting
te kunnen voldoen, kopen ze groenestroomcertificaten
aan bij producerende
entiteiten.
Vraag en aanbod van groenestroomcertificaten
ontmoeten elkaar in de markt
en er ontstaat een marktprijs. Uiteindelijk
rekenen leveranciers de kosten van hun
quota-teruggaveverplichting door aan al hun
eindklanten. BRUGEL speelt een sleutelrol in
het systeem, in zoverre het de berekeningen
en subsidies uitvoert, de quota-teruggave
organiseert en groenestroomcertificaten op
de markt beheert.
Verkoop van overtollige
elektriciteit
De groenestroomcertificaten zijn niet de
enige bron van inkomsten die de WKK
genereert. Alle elektriciteit die ogenblikkelijk
wordt verbruikt op de teller van gemeenschappelijke
meter geeft een onmiddellijke
uitsparing op de elektrictiteitsfactuur van de
algemene delen. Wordt er meer elektriciteit
opgewekt dan wordt verbruikt, dan wordt de
overtollige energie in het distributienetwerk
geïnjecteerd. Voor de geïnjecteerde elektriciteit
dient een contract afgesloten worden
met een energieleverancier en wordt de
mede-eigendom vergoed.

28 Editie mei - juni
BTW: de VME is niet noodzakelijk
onderworpen
Hoewel het op de markt brengen van groenestroomcertificaten
verkregen uit eigen
productie van elektriciteit wordt beschouwd
als een dienstverrichting bedoeld in artikel
18, § 1, paragraaf 2, 7 °, van het btw-wetboek
(zie besluit nr. 113.522 van 26.02.2008) ,
handelt de VME tijdens deze handeling niet
als een beoefenaar van een economische
activiteit. Het wordt dus voor deze transactie
niet beschouwd als een belastingplichtige
in de zin van artikel 4 van het btw-wetboek
; daarom is op de markt brengen van groenestroomcertificaten
niet onderworpen
aan de BTW.
Aan de andere kant kan de VME ervoor
kiezen om gedeeltelijk btw-plichtig te zijn,
omdat dit hem met name het aanzienlijke
voordeel oplevert om een deel van de btw
te recupereren op alle kosten die gemaakt
werden om deze elektriciteit te produceren.
Vlaanderen en de klimaatnoodsituatie;
het is nooit te laat om het
goed te doen!
Welke is de toestand in het noorden van
het land? We vroegen het aan Dieter De
Schuymer, gedelegeerd bestuurder van
Go4green die in Brussel 150 WKK installaties
uitbaat: “Tot op heden is Vlaanderen
betreurenswaardig op het perron gebleven;
Het bestaande systeem van ondersteuning
van Vlaanderen is te laag om WKK’s
rendabel te maken voor het overgrote deel
van de mede-eigendommen. Momenteel
zijn WKK’s enkel interessant in gebouwen
met een heel hoog elektrisch verbruik op
de algemene delen (bv gebouwen met
een gemeenschappelijke ventilatie). Het
grootste gedeelte van de mede-eigendommen
valt hier spijtig genoeg niet onder.
Een herziening van het systeem met extra
certificaten voor mede-eigendommen zou
nochtans een onmiskenbaar voordeel
betekenen om de CO2 uitstoot van de
collectieve woningbouw te verminderen
en een ongelooflijke meevaller zijn voor
veel mede-eigenaars, die op initiatief van de
syndici niets liever willen dan de inkomsten
uit groenestroomcertificaten te besteden
aan energetische investeringen ...”
2050 nadert razendsnel en het lijkt er nu al
zeker op dat de normen niet gehaald zullen
worden... Het wordt hoog tijd dat onze
regeringen zich volledig inzetten voor het
uitbreiden van mechanismen die hun nut al
bewezen hebben!
“ Waar blijft
Vlaanderen?

De verwarming en water
partner van de mede-eigendom
Water en verwarming
kostenverdeling
De Premium-dienst biedt u een proactieve
opvolging gedurende het jaar en garandeert
u een afrekening zonder forfaits.
• Vraag een offerte of een afspraak.
Stookplaatsmonitoring +
Energieboekhouding
Wist u dat actief monitoren en beheren van uw installaties met ReduQ een forse
besparing kan opleveren? Door het goed inregelen en tijdig ingrijpen bij ondermaatse
prestaties van uw stookinstallatie kan al snel 20% energie worden bespaard.
Wettelijke verplichting van de VME of van de syndicus voor alle verwarmingssystemen
vanaf 100kW in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.
• Raadpleeg ista voor meer informatie.
Plaatsing van
thermostatische kranen
Wettelijke verplichting bij de plaatsing van
een nieuwe verwarmingsketel in het
Brussels Hoofdstedelijk Gewest.
Waterzijdige inregeling optioneel.
Energiepremies (30€/kraan)
voor de VME’s.
www.ista.be 02 523 40 60 contact@ista.be

30 Editie mei - juni
Een syndicus getuigt!
Dit mechanisme is uitermate interessant voor
de mede-eigenaars en/of bewoners van de
VME maar ook voor de syndici. De verkoop
van groenestroomcertificaten vormt immers
een nieuwe bijkomende dienst, die deel uitmaakt
van het bredere kader van het groene
energiebeheer waaraan een aantal belangrijke
verantwoordelijkheden zijn verbonden.
Deze werkzaamheden, die tot het kader
van het traditioneel technisch beheer van
gebouwen behoren, moeten uiteraard het
voorwerp uitmaken van een specifieke
vergoeding, die dus een aanzienlijke stijging
van de omzet van uw kantoor zal genereren.
Het betekent dus een optimalisatie van de
rentabiliteit van uw portefeuille, en niet de
uitbreiding ervan door de komst van nieuwe
residenties.
Het is niet ongebruikelijk om een ​energiebeheervergoeding
te vragen dat maximum
10% bedraagt van het jaarlijkse bedrag van
de verkoop van groenestroomcertificaten; in
grote flatgebouwen kan deze activiteit voor
iedereen zeer winstgevend zijn. In geval van
btw-plichtigheid kan de syndicus, in overleg
met de algemene vergadering, ook een
vast bedrag factureren voor de administratie
gegenereerd door de driemaandelijkse
BTW-aangiften. Tot slot, zonder het aantal kavels
in uw portefeuille te vergroten, verhoogt
u ongetwijfeld uw omzet.
Bovendien moedigen bepaalde Europese
richtlijnen landen aan om deze decentralisatie-installaties
voor elektriciteitsproductie te
promoten. Zoals bijvoorbeeld RICHTLIJN (EU)
2019/944 VAN HET EUROPEES PARLEMENT
EN DE RAAD van 5 juni 2019: “Met het oog
op de totstandbrenging van een interne
elektriciteitsmarkt moeten de lidstaten de
integratie van hun nationale markten en de
samenwerking tussen netwerkbeheerders
op het niveau van de Unie en op regionaal
niveau, die ook geïsoleerde netwerken
opnemen die "elektriciteitseilanden"
vormen ... "
De meeste grote nieuwe projecten zijn van
meet af aan uitgerust met een warmtekrachtkoppelingsinstallatie.
Alles wijst erop
dat wij in de toekomst de gegenereerde
elektriciteit zullen verkopen aan de bewoners
van de gebouwen (Energiegemeenschap) of
zelfs elektrische voertuigen zullen opladen
met elektriciteit die in de stookruimte zal
worden geproduceerd ...
Onze rol zal dus essentieel zijn! Wie anders
dan de syndicus zal de administratieve
en boekhoudkundige opvolging kunnen
verzorgen?
Beste collega's syndici, wij kunnen u maar
aanbevelen om de grootste aandacht te
besteden aan deze essentiële technologie
om de uitstoot van broeikasgassen te verminderen.
Bijvoorbeeld: in 2018 verbruikten de 16.000
flatgebouwen in het Brussels Gewest 37%
van het totale energieverbruik in het Gewest
...
Nog niet overtuigd? Neem contact op met
UDS voor meer info: info@uniondessyndics.
be
info
Mevr. Dominique Krickovic
Directrice UVS (Unie van Syndici)
info@uvsyndici.be
www.uvsyndici.be
Vincent Spruytte
CEO Managimm
Bestuurslid UDS (Union des
Syndics)
PROPERTYTODAY
“ Echt syndicschap
maakt het
verschil.
Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke
Regering betreffende de promotie van
groene elektriciteit:
https://www.ejustice.just.fgov.be/cgi/article_
body.pl?language=nl&pub_date=2016-01-
08&caller=summary&numac=2015031887
Meer info over BRUGEL 5Mechanisme van
de groenestroomcertificaten) :
https://www.brugel.brussels/nl_BE/themes/
hernieuwbare-energie-11/mechanisme-vande-groenestroomcertificaten-35

INTERCOM ZONDER
KABELGEDOE?
Da’s simpel! Dankzij 1 simkaart meer
dan 100 appartementen verbonden
en beheerd. Geïnstalleerd in 4 uur,
zonder kabels.
Geniet nu van alle voordelen van een Intratone
intercomsysteem:
• geen geboor of kabels
• in 4 uur operationeel
• onbeperkt beheer vanop afstand, in realtime
• veilig en comfortabel in gebruik
www.intratone.be
Een demo voor uw appartementen?
Maak een afspraak met Dieter Denooze via
0493 99 58 33 of ddenooze@intratone.be