17.09.2021 Views

2019-1 februari

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.

NR 1 | JAARGANG 20 | 2019

VvE

MAGAZINE

Belangenorganisatie voor de VvE

en appartementseigenaar

VAKBLAD VOOR DE VVE EN

APPARTEMENTSEIGENAAR

> DANIEL KOERHUIS (VVD):

“Samenwerking loont voor

kleine VvE’s”

VvE Belang

> DE BOUWKUNDIGE COACH:

complete bouwkundige

begeleiding

BIJZONDERE APPARTEMENTEN:

KAASPAKHUIS DE PRODUCENT IN GOUDA:

HERINNERINGEN

AAN EEN ROEMRUCHT

KAASVERLEDEN


THINK

TWINQ

Als eigenaar van een appartement

bent u lid van de Vereniging van

Eigenaars. Het lidmaatschap is

verplicht. Dus kunt u er maar beter

voor zorgen dat alles goed geregeld is.

Een VvE beheren is een vak met een

grote verantwoordelijkheid.

Daarom hebben we voor u een

boodschappenlijstje samengesteld.

Heeft u geen zin om zelf de

boodschappen te doen, dan kunt

u dit ook uitbesteden aan een

beroepsmatige beheerder.

Al meer dan 28.000 VvE’s worden

dagelijks beheerd met de software

van Twinq.

VOORWOORD

Financiering met

een lange looptijd,

maar nog niet voor

de kleine VvE!

> F.G.M. Schuurs | voorzitter VvE Belang

Wellicht hebt u het op het NOS-journaal gezien: onze directeur Kees Oomen

luidde namens VvE Belang de noodklok. Zijn boodschap: veel VvE’s hebben

moeite om hun complex te verduurzamen. De financiële middelen ontbreken

en plannen voor bijvoorbeeld isolatie of de installatie van zonnepanelen leiden

nogal eens tot onaangename discussies. Eén probleem is gelukkig opgelost: op

maandag 21 januari jl. maakte het Nationaal Energiebespaarfonds bekend dat

de looptijd voor de Energiebespaarlening wordt verlengd tot 30 jaar. U leest

daar meer over op pagina 50-51 van dit magazine. VvE Belang heeft hard

gewerkt om tot dit resultaat te komen.

Maar daarmee zijn niet alle problemen opgelost. De besluitvorming binnen de

algemene ledenvergadering is voor veel verenigingen ook verre van eenvoudig.

Als een VvE het gebouw wil verduurzamen, is daarvoor een gekwalificeerde meerderheid

van stemmen nodig. In de praktijk komt het geregeld voor dat een aantal

bewoners tegen is; bijvoorbeeld omdat ze er de nut en noodzaak niet van inzien

of omdat ze verwachten binnen enkele jaren te gaan verhuizen. Bovendien profiteren

VvE’s niet van de fiscale voordelen die een eigenaar van een grondgebonden

woning wel heeft.

Geld en besluitvorming

VvE Belang heeft aan de aangesloten VvE’s gevraagd wat de belangrijkste belemmeringen

zijn voor het treffen van duurzame maatregelen. Op één staat gebrek

aan geld. Op twee 'draagvlak en besluitvorming'. Het grootste deel van de VvE’s

in Nederland is bovendien kleiner dan tien woningen. Financieringsmogelijkheden

zijn er pas vanaf 10 appartementen. En een individuele eigenaar mag niet zomaar

zijn gedeelte van de gevel isoleren: de schil van het gebouw is gezamenlijk eigendom.

Wie tegen verduurzamingsmaatregelen stemt, kan het belang van zijn buren

schaden. Als er geen dubbel glas komt, heeft dat gevolgen voor een lagere energierekening,

voor de verkoopbaarheid van het appartement en voor het wooncomfort.

Dat leidt geregeld tot minder prettige relaties tussen de eigenaren.

Klimaatakkoord

Het ontwerp-Klimaatakkoord biedt weinig hoop voor de kleine VvE’s. Voor hen zijn

er nog steeds geen financieringsmogelijkheden. Zelfs als het Klimaatakkoord tot op

de letter wordt uitgevoerd, vallen de kleine VvE’s in een groot zwart gat. VvE Belang

gaat daarom door met het pleiten voor soepele financieringsnormen voor kleine

verenigingen. Als de norm naar zes woningen gaat, kunnen alle portiekwoningen

ook aanspraak maken op financiering. Daarvan zijn er heel veel in Nederland. Een

andere mogelijkheid is de vorming van een speciaal fonds voor VvE’s die kleiner zijn

dan zes appartementsrechten. Den Haag heeft zo’n fonds. Een voorbeeld voor alle

gemeenten van Nederland!

VvE Magazine # 1 | februari 2019

INHOUD

#1-2019

4 ‘Van Belang’

Kees Oomen over democratie en

dictatuur

6 Daniel Koerhuis, Tweede Kamerlid VVD

“Kleine VvE’s boeken winst bij

samenwerking”

BIJZONDERE APPARTEMENTEN

14 Kaaspakhuis ‘De Producent’ in Gouda

JURIDISCH

26 Stoppen met betalen VvE-bijdrage;

kan dat?

28 Opt out-regeling

31 Van de rechter: camera in de

parkeergarage

36 Rapport ‘Kleine VvE’s’

COLUMNS

9 Lang leve de VvE!

door André Thomsen

33 De regels aan je laars lappen?

door Johan Nebbeling

BIJZONDERE ORGANISATIE

60 NRP Spaar het klimaat

VERZEKERINGEN

38 De Klushulp van Centraal Beheer

BOUWKUNDIG

10 De Bouwkundige Coach

40 MJOP in veranderende tijden

42 VvE Emtinckstaete combineert

onderhoud met verduurzaming

45 Vraag het aan het Liftinstituut

46 Bij brand wel lift?

ENERGIEBESPAREN

50 Leentermijn VvE Energiebespaarlening

naar 30 jaar

52 VvE Park Sparrendaal isoleert mét

subsidie

54 VvE Laan van Spieringshoek:

energiebesparing en comfort

57 Toolbox duurzaam VvE-beheer

58 VvE De Lairesselaan van label G naar A+

TERUGBLIK JAARCONGRES EN

ROADSHOW

64 Jaarcongres 2018

66 Presentaties voorlichtingsbijeenkomsten

2018

3

F.G.M. SCHUURS

VOORZITTER VVE BELANG

LAGERE LASTEN, MINDER ZORGEN, MEER WOONGENOT!

EN VERDER

20 Bijeenkomst VvE Platform Schiedam

22 Congres VvE-beheerders

81 Evenementenagenda en colofon

82 Nieuwsflitsen


4

VAN BELANG

VAN BELANG

5

VvE Magazine # 1 | februari 2019

In deze rubriek behandelt VvE Belang-directeur Kees Oomen kwesties in het domein van de VvE. Onderwerpen

die hij bespreekt met de overheid, belangenbehartigers of marktpartijen. Deze keer: VvE: democratie of dictatuur?

DICTATUUR,

DEMOCRATIE - OF

DICTATUUR VAN DE

DEMOCRATIE?

Bespiegelingen

rond besluitvorming

binnen de VvE

Kees Oomen

Het zijn twee termen waarbij iedereen

een beeld of gedachte heeft: dictatuur

en democratie. Ze lijken tegengesteld

aan elkaar, maar beide begrippen zijn

soms op VvE’s van toepassing.

En inderdaad: zelfs de contradictio

in terminis ‘de dictatuur van de

democratie’ zien we bij VvE’s terug.

Dit soort bespiegelingen komen bij

me op als ik terugdenk aan de

voorlichtingsbijeenkomsten die we in

het najaar van 2018 weer hebben

gehouden. Ik wil ze graag met u delen.

Uw belangstelling voor onze bijeenkomsten

was groot en de reacties

waren over het algemeen hartverwarmend

en positief. Persoonlijk geniet

ik enorm van deze bijeenkomsten, die

ons de mogelijkheid bieden om u te

vertellen waar we ons mee bezighouden.

Soms voor een enkele VvE, maar

vaak voor alle VvE’s in Nederland. De

bijeenkomsten vormen ook een uitgelezen

kans om in gesprek te gaan

met u - de bezoekers.

U bent - net als uw ‘collega’s' -

betrokken bestuurders, die veel tijd en

energie steken in het wel en wee van

de VvE. In de meeste gevallen zorgt

u er ‘om niet’ voor dat uw VvE functioneert

en dat uw gebouw er goed

onderhouden bijstaat. We zien steeds

vaker dat een goed functionerende

VvE essentieel is voor de toekomstbestendigheid

van het gebouw en de

waarde van de appartementen.

Dictatuur en tirannie

Maar onze bijeenkomsten worden

ook bezocht door bestuursleden die

er helemaal alleen voor staan en waar

niemand het stokje wil overnemen.

In sommige VvE’s is sprake van heel

grote problemen, bijvoorbeeld doordat

de kosten van het onderhoud de

pan uit rijzen. Daar is de stap naar

aardgasloos in de verste verte niet

aan de orde.

Er zijn bestuursleden die gebukt gaan

onder de niet aflatende bemoeizucht

van een enkele eigenaar, die soms

enkele keren per dag een mail of brief

stuurt aan het bestuur of de beheerder.

Soms moet de rechter er zelfs

aan te pas komen om zo’n eigenaar

een halt toe te roepen.

Ik ontmoet ook bezorgde eigenaars

van woningen in gemengde complexen,

die binnen de VvE geen stap

verder komen omdat de grooteigenaar

alle besluitvorming blokkeert.

Immers: de meeste stemmen gelden.

Helaas zijn er ook eigenaars die

te maken hebben met een ronduit

dictatoriaal bestuur. Eigenaars die

doodgezwegen worden omdat ze

kritische vragen stellen. Eigenaars die

zwart gemaakt worden, omdat ze zo

‘zeuren’. Eigenaars die geen inzage

krijgen in stukken, zoals offertes van

onderhoudsbedrijven. Eigenaars in

complexen waar het bestuur al jaren

de dienst uitmaakt en waar de goegemeente

achter het bestuur aanloopt,

of waar het bestuur vóór de vergadering

machtigingen ophaalt. De wil van

het bestuur is wet!

Pijnlijke situaties

Alle hierboven genoemde varianten

komen voor en bij VvE Belang

spreken we iedereen, klagers en

beklaagden. En zonder uitzondering

zijn de verhalen pijnlijk en verdrietig.

Als iemand min of meer stiekem

naar onze bijeenkomst komt op een

andere locatie dan waar het bestuur

onze bijeenkomst bezoekt, dan gaat

er iets fundamenteel fout. De eenzaamheid

van deze mensen is erg

groot. Vaak kunnen ze ook nergens

terecht en de rechter is meestal geen

optie; bijvoorbeeld omdat er eigenlijk

geen goede grond is voor een procedure.

Er is wellicht geen besluit dat

vernietigd kan worden. Maar het kan

ook zijn dat iemand geen geld heeft

om te procederen.

Deze situatie bracht me tot een wat

filosofische overpeinzing, terug naar

mijn eigen schoolbanken. De lessen

in klassieke oudheid en de vertalingen

van de oude Griekse filosofen.

Geschiedenislessen over despotisme,

tirannie, revolutie en democratie.

Democratie

Ik zeg weleens dat er bij een VvE

sprake is van een mini-democratie.

Het Griekse woord waarvan ons

‘democratie’ is afgeleid, staat voor

‘heerschappij van het volk’. Bij de VvE

zeggen we dan dat de Vergadering

van Eigenaars het hoogste orgaan

is binnen de vereniging; binnen de

vergadering worden stemmen geteld.

De akte bepaalt welke stemverhouding

c.q. welke meerderheid nodig is

voor het aannemen van een besluit.

De eigenaars beslissen zelf over de te

nemen besluiten: dit noemen we een

directe democratie (in tegenstelling

tot ons parlementair systeem, dat een

indirecte democratie vormt).

De eigenaars beslissen dus met een

meerderheid van stemmen. Maar in

de voorbeelden aan het begin van

deze rubriek staat een voorbeeld

van een grooteigenaar die altijd een

meerderheid van stemmen heeft. Hij

kan dus keurig volgens de regels van

het spel besluiten nemen, maar we

voelen toch iets onrechtvaardigs in

deze situatie. Als een politieke partij

of een coalitie van partijen altijd een

meerderheid heeft, kunnen we dan

nog spreken over democratische

besluitvorming? Nee: er is dan sprake

van tirannie van de meerderheid.

Minderheden komen in deze situaties

in de verdrukking.

Belangenafweging

Ook op VvE-niveau kan hiervan sprake

zijn. Ik ben er stellig van overtuigd

dat goede besluitvorming niet alleen

wordt bepaald door het aantal stemmen

maar ook door aandacht voor

ieders belang. Het juridische kader

van waaruit de rechter besluitvorming

toetst, is ook niet alleen het

aantal stemmen. De rechter hanteert

de redelijkheids- en billijkheidstoets.

Heeft een redelijk handelende vergadering

in alle redelijkheid tot het

genomen besluit kunnen komen?

In deze belangenafweging zijn dus

ook de minderheidsstandpunten

gewogen

Ik durf te stellen dat geen enkel

VvE-bestuur moet willen functioneren

zonder enige vorm van controle

of tegenwicht, zonder transparante

‘checks & balances’. Durft of wil een

bestuur dat niet, dan wordt er een

fundamentele fout gemaakt. Draagkracht

voor besluitvorming verdwijnt

en er ontstaat een mini-dictatuur. De

Vergadering mag dan het hoogste

orgaan zijn, het dictatoriale bestuur

manipuleert de agenda zó dat van

open, afgewogen besluitvorming geen

sprake meer is. Een dergelijk bestuur

moet bij zichzelf te rade gaan.

Vragen van eigenaars zijn bijna altijd

terechte vragen. Vragen om inzage

raken aan een fundamenteel recht

van de eigenaar. Deze kwesties verdienen

per definitie een goed antwoord.

Evenwicht

Voor 2019 wens ik alle VvE’s een

goed en productief vergaderjaar

toe. Bedenk dat goede besluitvorming

niet alleen een kwestie is van

stemmen tellen. Dat is louter kwantitatief.

Goede besluitvorming is een

meerderheidsbesluit waarbij iedereen

zich gehoord voelt; ook in de

voorbereiding van de besluitvorming.

Daar begint namelijk goede besluitvorming.

Dan is er sprake van kwalitatieve

elementen.

Een afgedwongen besluit - of een

besluit dat als zodanig ervaren wordt

- is geen gedragen besluit. Transparantie

en open communicatie zijn

de kernwoorden. En natuurlijk enige

doortastendheid en overredingskracht!

Evenwicht is daarbij van belang.

Te veel informatie vragen (enkele

keren per dag en dat twee jaar lang!)

is niet goed. Maar dat geldt ook voor

het ontkennen c.q. bagatelliseren van

mensen en hun vragen en standpunten.

Eigenlijk doet een bekend gezegde

hier opgeld: behandel uw naaste

gelijk uzelf. Het besturen en beheren

van een VvE’s en het samenleven in

een complex is mensenwerk.

Niemand is onfeilbaar, maar als iedereen

zijn steentje respectvol bijdraagt,

kan de kwaliteit van wonen alleen

maar beter worden.

GOEDE BESLUITVORMING IS EEN

MEERDERHEIDSBESLUIT WAARBIJ IEDEREEN

ZICH GEHOORD VOELT


6

VvE INTERVIEW

“KLEINE VVE’S

HEBBEN VEEL

TE WINNEN BIJ

SAMENWERKING”

Daniel Koerhuis,

Tweede Kamerlid voor de VVD:

“WE MOETEN NIET MET BELASTINGGELD RIJKE WONING-

CORPORATIES EN GROTE BELEGGERS SUBSIDIËREN”

Woningcorporaties en grote beleggers moeten - ook in

hun rol als lid van een VvE - het voortouw nemen bij de

verduurzaming van wooncomplexen, vindt Daniel

Koerhuis, woordvoerder Wonen en Bouwen voor de

fractie van de VVD in de Tweede Kamer. Alleen op die

manier kan de zo gewenste opschaling tot stand komen.

Andere - ook kleinere - VvE’s kunnen leren van deze

goede voorbeelden. Het geld is geen probleem, vindt

het VVD-Kamerlid: zowel corporaties als beleggers zijn

financieel heel draagkrachtig. VvE Magazine vroeg hem

naar zijn mening over de vraag hoe VvE’s geholpen

worden bij het verduurzamingstraject. Koerhuis weet hoe

het werkt in een VvE: hij was vroeger eigenaar van een

appartementsrecht in een uitgepond complex. De

grooteigenaar, een woningcorporatie, hield voor alle

zekerheid de meerderheid van de appartementsrechten

(en dus de meerderheid van stemmen) in bezit.

Tijdens het Wooncongres op 4 december 2018 pleitten

wetenschappers voor afschaffing van de verhuurdersheffing.

Die kost de woningcorporaties circa twee miljard

euro per jaar. De corporaties zouden dan moeten worden

verplicht om dat geld in te zetten voor de verduurzaming

van hun woningen. Goed idee?

“Natuurlijk niet. De corporaties maken - na aftrek van de

verhuurdersheffing - zo’n 18 miljard euro winst per jaar.

De kleine belastingkorting van zo’n tweehonderd miljoen

euro die ze krijgen als ze woningen verduurzamen, is wél

een goede prikkel om ze te bewegen tot duurzaamheidsmaatregelen.

We moeten keiharde afspraken maken met

die corporaties én met de beleggers die grote aantallen

woningen bezitten. Zij zijn de sleutel tot grootschalige

verduurzaming. Als ze alsnog terughoudend blijven, zullen

verplichtende maatregelen noodzakelijk zijn.”

VvE’s in oudere complexen zien zich geconfronteerd met

een enorme verduurzamingsopgave. Die gebouwen zijn

meestal slecht geïsoleerd. Veel bewoners zijn financieel

niet erg draagkrachtig, dus een forse verhoging van de

VvE-bijdrage om de maatregelen te betalen, is niet aan

de orde. Het nemen van grootschalige verduurzamingsmaatregelen

is daardoor moeilijk. Dat maakt de concurrentiepositie

ten opzichte van corporatiewoningen die

wél kunnen worden verduurzaamd, een stuk lastiger.

De eigenaren zitten klem. Subsidies zouden kunnen helpen,

evenals een gebouwgebonden financiering met gunstiger

voorwaarden dan de VvE Energiebespaarlening.

“Maar het hoeft toch ook niet allemaal meteen? We hebben

nog 31 jaar de tijd tot 2050! Iedereen doet net alsof je

onmiddellijk het hele appartementencomplex moet aanpakken.

Dat is helemaal niet nodig.”

Uit onderzoek van het CBS blijkt dat de meeste woningeigenaren

willen verduurzamen uit het oogpunt van kostenbesparing.

Deelt u die mening?

“Nee, we doen het voor het klimaat, hoewel ik heel goed

begrijp dat kostenbesparing en een comfortabele woning

ook belangrijk zijn. De afspraak is dat we wereldwijd de

CO 2

-uitstoot fors moeten verminderen met als resultaat

dat de temperatuur op aarde maximaal 1,5 graad stijgt. Dat

betekent dat we de afhankelijkheid van fossiele energie tot

het minimum moeten terugbrengen, maar daar hebben we

dus tot 2050 de tijd voor.”

Voor VvE’s zou het helpen als ze - naast de subsidie op

energiebesparende maatregelen in de schil en op procesbegeleiding

- ook subsidie zouden krijgen op de oriëntatie

op verduurzaming. Ze weten vaak eenvoudig niet wat voor

hun complex de beste maatregelen zijn. Wat vindt u daarvan?

“Dat kan op termijn wellicht een goed idee zijn, maar een

paar duizend euro voor een goed energieprestatieadvies

voor het hele appartementengebouw kan toch niet zo’n

probleem zijn? Dat bedrag wordt immers met veel bewoners

gedeeld en zo’n advies kan juist helpen om gerichte

investeringen te doen.”

VvE Magazine #1 | februari 2019

Wat vindt u van het idee van een Algemene Maatregel van

Bestuur, een zogenaamd VvE-besluit, dat alle oude splitsingsreglementen

overrulet? Dat zou het voor die VvE’s

een stuk eenvoudiger maken om besluiten te nemen over

duurzaamheidsmaatregelen.

“Ook dat is een keuze, maar ik wil wel benadrukken dat ik

als liberaal veel waarde hecht aan consensus. Liberalen

houden niet zo van verplichtingen. Het is belangrijk dat je

iedereen meekrijgt en dat je niet met allerlei dwangmaatregelen

moet werken.”

Kleine VvE’s hebben het nog moeilijker. VvE Belang pleit

voor een ‘modelreglement-light’ zodat de besluitvorming

wat eenvoudiger verloopt en de administratieve lasten

worden verlaagd.

“Je ziet met name in de binnensteden hele woonblokken

die zijn opgedeeld in VvE’s. Dat is uitermate inefficiënt.

Die VvE’s zou je moeten samenvoegen tot één grote VvE.

Dat verlaagt de kosten en vergroot de mogelijkheden.”

Dat kan juridisch niet.

“Dan is het een goed idee als die kleine VvE’s gaan samenwerken

in een koepel-VvE, die het beheer en onderhoud

van het hele blok c.q. een aantal VvE’s op zich neemt.

Ik zou graag in gesprek gaan met VvE Belang om die

mogelijkheden te onderzoeken. Alleen al de administratieve

lasten waar de heel kleine VvE’s kennelijk mee kampen,

zouden voldoende motief moeten zijn om te gaan

samenwerken.”

In december 2018 werd een motie van D66 aangenomen

waarin ervoor wordt gepleit dat wordt onderzocht

of VvE’s gelijkgesteld kunnen worden met particuliere

woningeigenaars als het gaat om de fiscale behandeling

bij de aanschaf en installatie van zonnepanelen.

In dezelfde motie werd gevraagd om in gesprek te gaan

met het Nationaal Energiebespaarfonds om het fonds

open te stellen voor VvE’s met minder dan 10 appartementsrechten

en om de looptijd van de lening te verlengen.

Ook de vraag naar onderzoek naar de mogelijkheden

van een gewone meerderheid bij het nemen van energiebesparende

maatregelen was onderdeel van de motie.

De VVD stemde tegen deze motie.

“Dat klopt. Het is een prima motie, behalve het eerste

onderdeel. Dat particuliere woningeigenaars de btw op

zonnestroominstallaties terugkrijgen, is een heel goed idee.

Daarmee versnellen we de energietransitie. Voor VvE’s zien

we niets in die mogelijkheid, want dan gaan we de rijke

corporaties en beleggers subsidiëren met belastinggeld.

Dat kan niet de bedoeling zijn.”

De warmtevoorziening is een belangrijke taak voor de

gemeenten. In 2021 moet van elke wijk bekend zijn hoe

de warmtevoorziening wordt geregeld. Dat duurt dus nog

twee jaar. Moet het niet wat sneller, zodat we allemaal op

korte termijn weten waar we aan toe zijn?

“Ik denk dat we eerst de resultaten van de ‘Klimaattafels’

moeten afwachten. Die zijn nog volop in gesprek en misschien

komen daar wel heel verrassende inzichten uit.

Daar komt nog iets bij: de mogelijkheid van kernenergie

is opeens weer heel actueel geworden. Als blijkt dat kernenergie

toch een onderdeel van de energiemix wordt,

kun je al die haastig opgestelde warmtekaarten weer weggooien.

Daarom willen wij - onder andere via de corporaties

en beleggers met hun grote ‘gespikkelde bezit’ - eerst

het laaghangend fruit plukken. Dan zijn we al een heel eind

op weg.”

7


9

VvE Magazine # 1 | februari 2019

COLUMN

Ook jouw VvE kan subsidie krijgen

om energie te besparen.

LANG LEVE

DE VVE!

Energie besparen met je VvE is makkelijker dan je denkt. Want wist je dat:

door André Thomsen, emeritus hoogleraar

Woningverbetering en Woningbeheer TU Delft

• een VvE subsidie kan krijgen bij een combinatie van twee of meer isolatiemaatregelen?

• er ook subsidie beschikbaar is voor energieadvies en voor de begeleiding van het proces

binnen de VvE?

• VvE’s die energiebesparende maatregelen willen nemen een beroep kunnen doen op het

Nationaal Energiebespaarfonds voor gunstige leningen?

Zo laat je VvE-leden makkelijker warmlopen om te kiezen voor energiebesparende

maatregelen en om energiebesparing op te nemen in het meerjarenonderhoudsplan.

Kijk voor meer informatie op www.energiebesparendoejenu.nl/vve

‘Al vele jaren ben ik een

fervente VvE-fan. Een

vereniging om samen je

woonruimte te beheren.

Samen met je buren ben je

eigenaar van de woningen

en gezamenlijk ben je verantwoordelijk

voor het onderhoud

en het beheer.

Samen zorg je ervoor dat

iedereen tevreden is in zijn/

haar eigen woning.’

Zo verwoordde ik al in 1975 mijn enthousiasme voor de VvE als woonvorm in één van de

destijds vermaarde Confrontatie Colleges Volkshuisvesting van de jonge hoogleraar Hugo

Priemus in Delft. Ik ging toen nog een stapje verder: de enige manier om de - toen al

heftige - speculatie in bouwgrond en woonruimte tegen te gaan en bewoners een betaalbaar

woonrecht te bieden, was volgens mij een landelijk dekkend erfpachtstelsel met een

harde scheiding van eigendom en zeggenschap. Tsja, ons enthousiasme was groot en de

mogelijkheden die wij zagen onbegrensd. Het ging om het idee; de realiseerbaarheid was

van latere zorg.

Helaas was de werkelijkheid toen al anders. Het hervormingskabinet Den Uyl viel tenslotte

op de grondpolitiek. In de oude wijken waren het vooral speculanten die de VvE omhelsden

en niet bepaald uit idealisme want Illegale splitsing van panden was zeer profijtelijk en

wijdverbreid. In het Nederlands recht is een Vereniging van Eigenaars nu eenmaal geen

mooie gemeenschappelijke woonvorm maar een juridische constructie om het eigendom

van een appartementencomplex te regelen. De wet kent immers geen eigendom van

losse gebouwen maar alleen van grond, inclusief wat dat daar op staat.

Dakisolatie

Spouwmuurisolatie

Vloer- of bodemisolatie

11a

11b

11c

11d

11e

11f

Gevelisolatie

Hoogrendementsglas

In andere landen - vooral in Scandinavië - komen vergelijkbare rechtsvormen voor.

Zweden kent coöperatief woningbezit. Deze, vooral in de grotere steden succesvolle,

rechtsvorm wordt vaak voorgesteld als een tussenvorm tussen huur en koop, maar

feitelijk is het vooral een vorm van appartementsrecht. Noorwegen en Duitsland kennen

vergelijkbare vormen. Finland kent als rechtsvorm de vennootschap; interessant omdat

de bewoners als aandeelhouders de koers van hun gezamenlijk bezit goed in de gaten

houden en daarin ook willen investeren. Die gerichtheid op de waardegroei van het bezit

en de bereidheid om daar een stukje vermogen voor in te zetten komt overigens ook voor

bij coöperaties. De rechtsvorm kan in die zin een stimulans voor het gezamenlijk belang

zijn in plaats van alleen maar een juridische constructie. Rechtsvorm en mooie gemeenschappelijke

woonvorm sluiten elkaar dus allerminst uit.

In de afgelopen decennia is er op VvE-gebied veel verbeterd. Hoewel problemen met

kleine onprofessionele VvE’s en knoeiende vastgoedspeculanten nog steeds bestaan - als

voorzitter van de voormalige stichting Verbetering Rustenburg-Oostbroek in Den Haag

heb ik het allemaal langs zien komen - is de wetgeving verbeterd en het VvE-beheer geprofessionaliseerd.

Dat is niet in de laatste plaats mede te danken aan VvE Belang. Binnen

de meeste VvE’s is het besef wel geland dat onderhoud- en beheerkosten niet zozeer een

noodzakelijk kwaad zijn maar vooral ook een goed renderende investering in meerwaarde

en woonwaarde.

Dat is maar goed ook, want er rolt een enorme klus op ons af. Of je het nu ‘verduurzaming’

of ‘van het gas af’ noemt; de CO 2

-uitstoot van de gebouwde omgeving moet drastisch

omlaag. Bovendien raken veel wooncomplexen bouw- en woontechnisch verouderd. Het

goede nieuws is dat renovatie, isolatie en overstap naar duurzame energie zich prima laten

combineren. Die combinatie kan een forse verlaging van energiekosten én wooncomfort

opleveren. Dat lukt alleen maar als je er samen in ieders gezamenlijke belang de schouders

onder zet. Een goed draaiende VvE is daar - meer nog als woonvorm dan als rechtsvorm

- een prima grondslag voor, zo niet een voorwaarde. Daar zouden straks veel individuele

eigenaar-bewoners van rijtjeshuizen die voor dezelfde klus komen te staan, weleens heel

erg jaloers van kunnen worden! Mijn advies aan hen: begin een VvE!


10

11

VvE BOUWKUNDIGE COACH

VvE Magazine # 1 | februari 2019

COMPLETE BOUWKUNDIGE BEGELEIDING VOOR UW VVE VOOR EEN VASTE LAGE PRIJS

NIEUW:

DE BOUWKUNDIGE

COACH

VAN

VVE BELANG

Vlnr Jaap Hendriksen, Jacco van de Sandt, Michel van der Knaap, Ruud Kooman en Gerard Groenendijk

Complete begeleiding bij alle bouwkundige zaken van uw complex. Van ‘even een vraagje’ tot de opstelling en de

actualisering van een meerjarenonderhoudsplan. Van offertebeoordeling tot en met de opleveringskeuring. En dat

allemaal voor een vaste, lage prijs per maand. Dat wilt u ook wel voor uw complex! Bij VvE Belang weten we maar al

te goed waaraan VvE-bestuurders behoefte hebben. Daarom is tijdens het Jaarcongres op 3 december vorig jaar

De Bouwkundige Coach geïntroduceerd. Direct na de introductie kwamen de eerste aanvragen binnen bij VvE

Belang. De coaches konden dus meteen aan de slag!

We moeten binnen twee jaar ons

dak laten vervangen. Kunnen we

gewoon een nieuwe laag bitumen

laten aanbrengen? Of is een

ander materiaal beter? Volgens

een bewoner lekt het dak. Kunnen

we dat laten controleren? Anderen

willen meteen isolatie laten

aanbrengen. Wat kunnen we het

beste doen?

We hebben pas onze kozijnen

laten vervangen. Er zit nu

HR++glas in. Nu hoorden we dat

we ook de gevel hadden kunnen

laten isoleren. Dan hadden we bij

twee maatregelen een leuke subsidie

gekregen. Hadden we dat

maar eerder geweten! Voortaan

willen we eerst een goed advies.

Herbouwwaarde? Je telt toch

gewoon alle WOZ-waardes

bij elkaar op? En de fundering

meenemen in de taxatie is echt

onzin. Die zit daar prima onder de

grond, toch? En anders geven we

gewoon een veel te hoog bedrag

op aan de verzekering. Dan weten

we zeker dat we genoeg geld

krijgen in geval van een calamiteit.

Oh, klopt dat niet?

Onze gevel ziet er niet uit. We

willen hem laten reinigen, maar

we hebben geen idee wat de

beste methode is. Twee leden

wilden al met de hogedrukspuit

gaan werken, maar dat schijnt niet

verstandig te zijn. Wat moeten we

nu doen?

We hebben jaren geleden een

meerjarenonderhoudsplan laten

opstellen, maar inmiddels is er

veel veranderd. Bovendien willen

we ook gaan reserveren voor vervanging

van kozijnen en zo. We

hebben geen idee hoe het MJOP

er nu uit zou moeten zien. We

zouden graag een MJOP hebben

waarmee we weer een aantal

jaren vooruit kunnen.

We weten precies wat we willen,

maar het is zo moeilijk om het

aan de leden te vertellen. Kan

iemand ons daarbij helpen?

Bijvoorbeeld door het op de ALV

te verduidelijken.

?!

We weten precies wat we met

het dak willen: niet alleen maar

bescherming bieden tegen wind

en regen. We willen ook dakisolatie.

Daar kunnen we subsidie voor

krijgen, horen we. Klopt dat? Hoe

werkt dat? En is het slim om dan

meteen zonnepanelen te plaatsen?

Ik snap niks van die regel van dat

reservefonds. Moet daar nu het

hele jaar een half procent van de

herbouwwaarde in zitten? Mogen

we dan niks uitgeven? Hoe moet

het dan met het onderhoud?

Van onze aannemer krijgen we

een offerte die we nogal hoog

vinden. Kan iemand ons vertellen

wat een goed bedrag is voor het

onderhoud dat we willen laten

uitvoeren?

?

Dat er behoefte was aan complete begeleiding op bouwkundig

gebied, was niet echt een verrassing. Dat er zó

veel belangstelling was, bleek tijdens de informatiebijeenkomsten.

Op alle locaties zeiden heel veel bezoekers dat

zij graag een abonnement op een bouwkundige coach

wilden afsluiten. Ook voor een juridische coach was veel

interesse, maar gezien de reacties en vragen is besloten

om De Bouwkundige Coach als eerste te introduceren.

Alle VvE’s hebben nu eenmaal te maken met onderhoud -

en steeds vaker ook met verduurzaming - maar de meeste

bestuurders hebben geen bouwkundige achtergrond. Dat

maakt het opstellen van een meerjarenonderhoudsplan,

de beoordeling van offertes en de vraag wat de beste

oplossing is voor dit specifieke gebouw heel lastig. Als

bestuurder wilt u goed beslagen ten ijs komen in de ALV,

maar u wilt vooral voorkómen dat u geld uitgeeft aan

maatregelen die onnodig of zelfs helemaal fout zijn.

De Bouwkundige Coach geeft u die zekerheid.

Dit biedt De Bouwkundige Coach uw VvE

Als u kiest voor De Bouwkundige Coach, hebt u een

vaste contactpersoon voor de VvE bij VvE Belang voor

bouwkundige zaken, die u onbeperkt kunt raadplegen.

Hij bezoekt uw VvE jaarlijks (VvE Belang plant voor u een

afspraak). De Bouwkundige Coach stelt een meerjarenonderhoudsplan

(MJOP) voor u op en actualiseert dat elk

jaar.

Op basis van het MJOP en in overleg met u stelt hij een

Jaarplan op voor de werkzaamheden die u in het volgende

jaar moet (laten) uitvoeren.

Voor de grotere onderhoudswerkzaamheden zal de

coach:

• Een Programma van Eisen (PvE) opstellen dat een voldoende

basis biedt voor het aanvragen van offertes. Dit

geldt niet voor complexe en/of specialistische installaties,

zoals liften en ketelhuizen van collectief gestookte

verwarmingsinstallaties. De Bouwkundige Coach kan u

wel in contact brengen met een van onze kennispartners,

maar de kosten daarvan vallen niet binnen het

abonnement.

• In overleg met u uitvoerende partijen selecteren.

• Op basis van het PvE offertes aanvragen (maximaal 3).

• De uitgebrachte offertes beoordelen en een gunningsadvies

uitbrengen.

• Optioneel kan de coach de uitvoering van de werkzaamheden

(laten) begeleiden en de oplevering

verzorgen. De kosten hiervoor vallen niet binnen

het abonnement

Het VvE Belang Certificaat voor uw VvE

Als het MJOP door de ALV is goedgekeurd en de

jaarlijkse reservering aantoonbaar in overeenstemming

is met het MJOP, kan uw VvE het VvE Belang

Certificaat ontvangen. Daarmee hebt u een door

SKW gecertificeerd bewijs dat u het onderhoud

van het gebouw goed hebt geregeld. Een prima

verkoopargument, maar ook het bewijs dat u uw

complex goed beheert!

Prijzen:

t/m 20 appartementen: € 90 per maand

21 t/m 50 appartementen: € 120 per maand

meer dan 50 appartementen: € 150 per maand

U sluit een abonnement voor vijf jaar.


EEN GOED

ONDERHOUDEN LIFT

IS EEN VEILIGE LIFT!

VvE Metea

thuis

in beheer

ONDERHOUD

STORINGSDIENST

REPARATIE

RENOVATIE

MODERNISERING

AAN ALLE

MERKEN LIFTEN

OMDAT U GRAAG

ZORGELOOS

IN DE LIFT STAAT

A. Einsteinweg 25a | 2408 AP Alphen aan den Rijn

Tel. 0172 501017 | info@bellboy.nl | www.bellboy.nl

Genera

Zorgeloos verzekerd van beheer en onderhoud van uw vastgoed

Admira

Administratief en financieel VvE-beheer, inclusief bestuursondersteuning

Thesis

Bouwkundige ondersteuning voor uw VvE

Finera

Het basisbeheer pakket voor kleine VvE’s

Recrea

Optimaal financieel beheer voor uw vakantiepark

Corporea

Gezamenlijk beheer op maat gesneden

Servira

De beste service voor uw serviceflat

Educa

Workshop voor een professioneel VvE-bestuur

Endura

Voor de duurzame VvE

Nieuwbouw en Herontwikkeling

Hulp bij het oprichten van een VvE

tel: (030) 60 03 939 mail: vve@vvemetea.nl

www.vvemetea.nl

VVE Belang magazine #2 2018.pdf 1 11-9-2018 08:17:32

DE EERSTE 15 MINUTEN BIJ BRAND

STAAT U ER ALLEEN VOOR.

HULPDIENSTEN ARRIVEREN PAS NA

DIE 15 MINUTEN.

Zekerheid over

gezond drinkwater

Schoon drinkwater uit de kraan is niet vanzelfsprekend, maar

als eigenaar van een collectieve drinkwaterinstallatie bent u

verplicht om de bewoners die zekerheid wel te bieden. Met onze

ondersteuning houdt u de drinkwaterkwaliteit vanaf de watermeter

tot aan de bewoners in stand en kunt u continuïteit waarborgen.

C

M

IS UW VVE GOED VOORBEREID?

Preventief onderhoud

en wettelijk

verplichte controle

van keerkleppen en

drukverhogingsinstallatie

Inventarisatie & beheer

risicofactoren in uw

drinkwatersysteem

24/7 ondersteuning

bij calamiteiten

storingsnummer

0172-488388

Y

CM

MY

CY

15

CMY

K

Bezoek ons dit najaar tijdens de informatiebijeenkomsten van VvE Belang

voor meer informatie over onze dienstverlening of kijk op www.dp.nl/vve


14

VvE BIJZONDERE APPARTEMENTEN

15

VvE Magazine #1 | februari 2019

Hans Cijs, voorzitter van het bestuur

Waar tot 2013 vele duizenden Goudse kazen werden opgeslagen, zijn nu

52 loftappartementen in vijf woonlagen gerealiseerd. Kaaspakhuis

‘De Producent’ aan de Westerkade in Gouda onderging een spectaculaire

metamorfose tot markant appartementencomplex. De bewoners wonen

er dan ook met veel plezier, vertelt Hans Cijs, voorzitter van het bestuur van

VvE Kaaspakhuis De Producent. Het bestuur bestaat uit drie personen; het

wordt ondersteund door een aantal commissies. We spreken de voorzitter

in de winter van 2018, ca. anderhalf jaar na de oplevering van het complex.

De eerste drukte is achter de rug, maar er zijn nog wel wat zaken die moeten

worden geregeld. De transformatie van een honderd jaar oud pakhuis tot

appartementencomplex verloopt nu eenmaal niet probleemloos.

Kaaspakhuis De Producent

werd loftappartementencomplex

DE SLIJTPLEKKEN VAN DE KAZEN

ZIJN NOG ZICHTBAAR

VvE Magazine besteedt aandacht aan bijzondere appartementen.

In deze eenenvijftigste aflevering aandacht voor appartementen in een voormalig kaaspakhuis in Gouda.

“Eigenlijk zitten we nog steeds in een

soort ‘opleverfase’. In het gedeelte

hiernaast wordt op de begane grond

nog volop gewerkt aan de realisatie

van een kantoor”, vertelt Hans Cijs.

De voorzitter had een hele klus aan

de oplevering en inrichting van zijn

eigen appartement, maar - samen

met de secretaris en penningmeester

- ook aan de oplevering van de algemene

ruimtes. “We hebben talloze

gesprekken gevoerd en alles zwartop-wit

gezet. Met de gemeente zijn

we in gesprek over de plaatsing van

ondergrondse vuilcontainers. De parkeerplaatsen

worden inmiddels op

ons initiatief efficiënter ingericht en

zo zijn er nog wat puntjes.”

Betrokken leden

“Aanvankelijk was de betrokkenheid

van de VvE-leden op enkele actieve

bewoners na, niet heel groot, maar

dat is gelukkig veranderd. Er is veel

animo voor het bestuurs- of commissielidmaatschap.

We hebben nu

- naast de gebruikelijke technische

commissie - ook een evenementencommissie,

een ‘cleaning commissie’

(voor de schoonmaak) en een commissie

liften.”

Die laatste commissie heeft het druk.

De smalle steeg tussen de voormalige

beide pakhuizen is omgetoverd

tot een prachtig atrium, waarin ook

de glazen lift is gesitueerd. Echter:

het atrium is een open ruimte. In de

winterse periode van februari 2018

waaide nogal wat sneeuw naar binnen

en de lift viel regelmatig in storing.

De VvE heeft een onafhankelijke

liftdeskundige in de arm genomen

die inmiddels een rapport heeft

opgesteld. De VvE is nu bezig met de

afwikkeling van het vraagstuk hoe het

probleem moet worden opgelost.

Rijksmonument

Het Kaaspakhuis is een rijksmonument.

Dat brengt zo zijn beperkingen

met zich mee want zowel binnen als

buiten zijn de bewoners aan strikte

regels en voorschriften gebonden. Zo

mogen de originele houten plafonds


16

17

VvE BIJZONDERE APPARTEMENTEN

VvE Magazine #1 | februari 2019

“DE MEESTE

BEWONERS ZIJN BLIJ

DAT ZE IN ZO’N

BIJZONDER PAND

WONEN"

“WE WONEN IN EEN

RIJKSMONUMENT.

DAT BRENGT

VERPLICHTINGEN

MET ZICH MEE”

van de appartementen alleen licht

geschuurd worden. De uitgebeten

plekken zijn dus nog goed zichtbaar.

Hans Cijs is er blij mee: “Het geeft het

bijzondere karakter van dit prachtige

complex nog iets extra’s. We hebben

ook ventilatieroosters die aan de buitenkant

niet zichtbaar zijn, want ook

dat mag niet. Waar nodig zijn er voorzetramen

met monumentenglas erin.

Dat isoleert voldoende.

Sommige bewoners melden wel

enige geluidsoverlast vanuit het

atrium. Logisch: dat fungeert als

een soort ‘klankkast’ voor de ijzeren

trappen. Ook de geluidsisolatie

tussen de appartementen was op

sommige plaatsen niet optimaal. Dat

werd besproken met de projectontwikkelaar

en de aannemer en er is

akoestisch onderzoek gedaan. Waar

de norm van een transformatieobject

niet voldeed, heeft de aannemer verbeteringen

doorgevoerd.”

Gas!

Er waren meer isolatieperikelen: de

bouw is zelfs enige tijd stilgelegd

omdat de isolatiewaarde voor de

vloer niet correct was gedefinieerd.

Daarvoor moest ook de splitsingsakte

worden aangepast. Projectontwikkelaar

White House Development heeft

dat geregeld.

Isolatie was overigens niet het enige

probleem waarmee de bouwer werd

geconfronteerd: de fundering bleek

deels verrot en die moest dus voor een

deel worden versterkt of vervangen.

De voorzitter was wel verbaasd toen

hij hoorde dat het kaaspakhuis met

gas zou worden verwarmd. “Raar, als

je bedenkt dat er zo veel plannen zijn

om de gebouwde omgeving gasloos

te maken”, zegt hij. “We hebben individuele

gasketels. HR natuurlijk.

De appartementen hebben vloerverwarming.”

Nostalgie

Overal in het pand zijn elementen

uit het roemruchte kaasverleden

bewaard gebleven. Rond de liften is

zelfs een complete oude muur met

de oorspronkelijke schuifdeuren te

bewonderen. Het oude pleisterwerk

op de muur brokkelt soms iets af,

maar dat hoort er nu eenmaal bij, vinden

de bewoners.

De oude weegschaal staat te pronken

in het atrium. De planken waarop

bijna 100 jaar kaas heeft liggen rijpen,

zijn gebruikt als wandafwerking van

het atrium. De kaasplanken konden

worden geïmpregneerd zodat werd

voldaan aan de brandveiligheidseisen,

maar de slijtplekken van de kazen zijn

nog altijd zichtbaar. In sommige kaasplanken

is een wijze les of een vermaning

gegraveerd. Die zijn afkomstig

uit een ganzenbordspel uit het

bedrijfsarchief van De Producent. Op

een van de planken is bijvoorbeeld te

lezen dat melkbussen niet alleen van

buiten maar ook van binnen moeten

‘blinken’. De huisnummers van de

appartementen zijn gemaakt van de

genummerde bakjes die aan de kaasplanken

waren bevestigd. Die waren

destijds bedoeld om het rijpingsproces

bij te houden. En vanzelfsprekend

zijn de - splinternieuwe - deuren

kaasgeel. Noblesse oblige!

In de prijzen

Al dat moois bleef ook onder deskundigen

niet onopgemerkt: Kaaspakhuis

De Producent, een ontwerp van Mei

architects and planners, won inmiddels

de International Iconic Award

2018, de Nationale Staalprijs én de

ARC18 Development Award. Wie

rondloopt in het historische pand,

begrijpt waarom er ook onder professionals

zo veel enthousiasme is over

de constructie.

Dat het laatste kaaspakhuis van

Gouda zou worden getransformeerd

tot woongebouw, was overigens niet

vanzelfsprekend: de meeste partijen

vonden het project tijdens de crisis

veel te risicovol, gezien de bouwkundige

problemen en de status van

Rijksmonument.

Hans Cijs: “Gelukkig durfden White

House Development en Mei het

wel aan. We wonen nu in een uniek

gebouw, vlakbij het centrum van

Gouda. De gemeente is al even

enthousiast: de aftrap van Open

Monumentendag 2018 was hier, in

ons pakhuis!”

Communicatie

De bewonerssamenstelling van Kaaspakhuis

De Producent is heel gemêleerd.

Enkele appartementen worden

door de eigenaren verhuurd. Hans Cijs

is tevreden over de opkomst tijdens

de ALV: “Die hebben we de laatste

keer in het atrium gehouden. Iedereen

neemt gewoon zijn eigen stoel mee.

We sturen eenmaal per twee maanden

een nieuwsbrief en we hebben een

groepsapp voor de bewoners van dit

complex. En natuurlijk proberen we

vragen van bewoners zo snel mogelijk

te beantwoorden, al lukte dat in het

begin niet altijd.

In de zomer houden we een barbecue

en vlak na nieuwjaar hadden

we de after ski-party. Beide worden

georganiseerd door de evenementencommissie.”

De bewoners hebben samen een

haag aangelegd rond de parkeerplaats

voor het creëren van een

groene uitstraling en om passanten

ervan te weerhouden om over het

parkeerterrein te lopen als ze de

nabijgelegen supermarkt hebben

bezocht. Een beetje extra privacy dus.

“Er is echt sprake van een soort ‘familiegevoel’

onder de bewoners”, zegt

Hans Cijs. “Je ziet ook dat zo’n bijzonder

pand een bepaald type (geen

doorsnee) bewoners aantrekt. De

meeste mensen zijn - net als ik - blij

dat ze hier wonen!”


De S 4 reno HomeLiner ®

BRL 5217

Afvalwater altijd

onder de duim

DP beschermt uw gebouw en uw bezittingen tegen wateroverlast

door uw installatie altijd in topconditie te houden, zodat deze

uw afvalwater binnen enkele seconden kan verwerken. Houd

afvalwater onder de duim en voorkom problemen als gevolg van:

Verkeerd

berekende

capaciteit

!

!

Defecte vlotter of drukopnemer

Riool

Dé oplossing voor leidingrenovatie

zonder overlast.

!

Versleten

pomp

!

(Reserve)pomp

die niet

functioneert

Verstopte leidingen/vervuilde put

!

www.vandervelden.com

Voor meer informatie over onze dienstverlening: www.dp.nl/vve


20

VvE PLATFORM

SCHIEDAM

21

VvE Magazine #1 | februari 2019

‘EHBO: Eerste Hulp

bij Onderhoud

van VvE’s’

Kees Oomen: “VvE, ga het gebouw isoleren!”

SCHIEDAMSE VVE’S ORIËNTEREN ZICH

OP DE ENERGIETRANSITIE

Ontmoetingscentrum De 5 Molens in Schiedam was op 29 november 2018 de locatie waar het VvE Platform Schiedam

en het Servicepunt Woningverbetering de bijeenkomst Energietransitie VvE’s hielden. Het aantal aanmeldingen van

VvE-bestuurders overtrof alle verwachtingen. De zaal liep dan ook snel vol. Onder de sprekers was mr. Kees Oomen,

directeur van VvE Belang. Hij gaf zijn publiek een grote hoeveelheid informatie over actuele ontwikkelingen rond ‘de

grote verbouwing’ van Nederland. Over 30 jaar moet heel Nederland ‘verbouwd’ zijn tot energieneutrale natie.

Kees Oomen is deelnemer aan de

‘bijzettafel’ Financiering van de sectortafel

Gebouwde omgeving, een

van de vijf tafels in het kader van het

Klimaatakkoord. De sectortafels zijn

platforms waaraan organisaties en

bedrijven deelnemen die een concrete

bijdrage kunnen leveren aan de

veranderingen die nodig zijn binnen

de sector. “Het is een moeizaam

proces met als positief punt dat de

VvE’s voorop lopen”, zei Oomen.

“De gebouwgebonden financiering

waarover zo veel wordt gesproken

en geschreven, is er voorlopig alleen

voor de VvE (via de VvE Energiebespaarlening).

Ook de SEEH-subsidie

is in 2019 alleen nog voor VvE’s

beschikbaar; niet meer voor grondgebonden

woningen.”

Er moet iets gebeuren, maar we

hebben tijd, is de boodschap van de

onderhandelaars. Uitgangspunt is dat

de transitie naar een energieneutrale

gebouwde omgeving wordt betaald

uit de besparingen op de energieen

onderhoudskosten. “Maar dat

kan helemaal niet”, stelde Oomen.

“Een appartement verduurzamen

kost al snel € 50.000,-. We zien nu

dat de prijs van energie (met name

van gas) zo fors wordt verhoogd dat

het ‘lonend’ wordt om te investeren

in energiebesparende maatregelen.

Hetzelfde geldt voor het advies

om meer te reserveren voor ‘groen’

onderhoud. Dan creëer je ook een

groter reservefonds. Maar dat is

natuurlijk geen eerlijke voorstelling

van zaken.”

‘Betere condities’

“Duidelijk is wel: geen financiering,

dan ook geen energietransitie. Financiering

is het cruciale thema. Alle vormen

van gebouwgebonden financiering

lijken tot nu toe weinig kans van

slagen te hebben; in tegenstelling tot

het ‘digitale loket’, waar iedereen een

eigen pakket van verduurzamingsmaatregelen

kan samenstellen.

Voor de financiering van VvE’s die

hun complexen willen verduurzamen,

moeten de condities veel beter

worden. De looptijd van de VvE

Energiebespaarlening is inmiddels

opgerekt naar 30 jaar. Appartementencomplexen

met minder dan tien

appartementsrechten (daarvan zijn er

95.000!) moeten wat ons betreft ook

in aanmerking komen voor de lening.

VvE Belang pleit ervoor dat VvE’s de

betaalde btw op zonnestroominstallaties

kunnen terugkrijgen (net

als particuliere woningeigenaren)

én dat de besluitvorming binnen de

VvE efficiënter kan plaatsvinden. D66

heeft een motie ingediend waarin

al die maatregelen worden voorgesteld.

Inmiddels is het lobbytraject bij

de minister van Binnenlandse Zaken

gestart!”

Oomen gaf de aanwezige VvE-bestuurders

het dringende advies om

zich te oriënteren, informatie in te

winnen en vooral voldoende te reserveren.

“En begin met isoleren”, riep

hij de aanwezigen op. “Isolatie is altijd

goed; zeker als de complexen op termijn

transformeren naar gebouwen

met lagetemperatuurverwarming.”

Tot slot wees hij de bestuurders en

commissieleden nog op de VvE

Toolbox voor duurzaam beheer

(www.vvetoolbox.nl; zie pagina 57

van dit magazine).

Warmtenet

‘Nieuwe energie voor Groenoord’

was de titel van de presentatie van

Bert Vos, programmamanager van de

gemeente Schiedam, gevolgd door

het verhaal van Eline Busser, ontwikkelmanager

bij woningcorporatie

Woonplus Schiedam. De gemeente

was in 2017 een van de ondertekenaars

van de Green Deal gasvrije

wijken en is van plan om eerst de wijk

Groenoord en vervolgens de wijk

Nieuwland op een warmtenet aan te

sluiten. Voordeel: de leiding ligt er

grotendeels al. Bijkomend voordeel:

alle complexen hoeven niet direct

geïsoleerd te worden; dat kan ook

in een later stadium nog gebeuren.

De kosten voor aansluiting op een

warmtenet worden begroot op ca.

€ 20.000,- per woning. Ter vergelijking:

een woning all electric maken

kost minimaal € 50.000,-.

Woonplus neemt het voortouw in het

project: de corporatie ontwikkelt voor

de bewoners een pakket dat bestaat

uit aanpassing van de woningen, een

goede prijs voor de warmtevoorziening

en een oplossing voor de financiering

van de maatregelen.

Met energieleverancier Eneco moet

nog stevig worden onderhandeld.

Woonplus schat in dat de bewoners

op termijn € 27,- per maand meer

gaan betalen, gerekend naar de

huidige gasprijzen. Maar zoals Kees

Oomen al stelde: die tarieven gaan

stijgen. De maandelijkse prijsverhoging

wordt daardoor geringer.

KEES OOMEN:

“GEEN FINANCIERING?

DAN OOK GEEN

ENERGIETRANSITIE”

Hulp voor VvE’s

Ruud van Workum, coördinator van

het Servicepunt Woningverbetering,

maakte duidelijk dat Schiedam

werk maakt van de ondersteuning

van VvE’s. “We bieden EHBO, Eerste

Hulp bij Onderhoud van VvE’s”, zei

Van Workum. “Daarvoor werken we

intensief samen met het VvE Platform

Schiedam. We hebben een woonlastenmodel

voor de VvE ontwikkeld, en

we zitten regelmatig aan tafel met het

Nationaal Energiebespaarfonds en

SVn (fondsmanager van de VvE Energiebespaarlening)

om de mogelijkheden

te onderzoeken van een langere

looptijd voor de lening.

Daarnaast hebben we inmiddels acht

proef-VvE’s die willen experimenteren

met verduurzaming.

We hopen dat de gemeenteraad

in mei a.s. een besluit neemt over

het project ‘Nieuwe energie voor

Groenoord’. Dat biedt ook de nodige

‘meekoppelkansen’: onderhoud

van woningen en wegen, maar ook

maatregelen voor klimaatadaptatie

en voor een gezonde woon- en leefomgeving.

Bovendien gaan we ervoor

zorgen dat de inwoners trots zijn op

de wijk en dat er verbondenheid ontstaat.”

VvE Belang heeft via de Raad van

Aangeslotenen veel contact met

het VvE Platform Schiedam: Bob

Beijer (bestuursvoorzitter van VvE

De Vaerten) en Walther van Houten

(bestuursvoorzitter van VvE Laan

van Spieringshoek 21-117) zijn lid van

de RvAG én bestuurslid van het VvE

Platform Schiedam. De voorbeelden

uit de praktijk zijn vanzelfsprekend

waardevol voor onze organisatie.


22

23

VvE CONGRES VVE BEHEERDERS

VvE Magazine # 1 | februari 2019

CONGRES VVE-

MANAGERS 2018

IN HET TEKEN

VAN DE

ACTUALITEIT

KEES OOMEN:

“HET IS HEEL

BIJZONDER DAT EEN

BELANGENORGANISATIE

MEESCHRIJFT AAN EEN

WETSVOORSTEL”

Richard de Laat

“HET GAAT OM FINANCIËLE, SOCIALE EN ECOLOGISCHE WAARDECREATIE”

Op 3 december 2018 werd voor de derde keer het Congres voor VvE-managers gehouden. In het NBC te Nieuwegein

was de zaal weer goed gevuld met VvE-beheerders die hun licht wilden opsteken over actuele zaken. VvE Belang,

VGM NL en Centraal Beheer organiseren dit congres om de beheerders te voorzien van de nodige kennis op het gebied

van wet- en regelgeving en de energietransitie, maar ook om hen te inspireren.

Kees Oomen, directeur van VvE

Belang, praatte zijn publiek bij over de

websites ‘Thuis in de VvE’ (gemengde

complexen) en de ‘Toolbox voor

duurzaam beheer’, over de Algemene

Maatregel van Bestuur (het ‘Besluit

Appartementsrechten') dat m.b.t. een

aantal onderwerpen de oude splitsingsreglementen

kan overrulen en

zo besluitvorming eenvoudiger kan

maken. Het besluit kan de taken van

de VvE-bestuurder en -beheerder

eenvoudiger maken. Kees Oomen:

“Dit is heel bijzonder. Het komt zelden

voor dat een belangenorganisatie

mag meeschrijven aan een wetsvoorstel.

We hebben ook meegeschreven

aan een motie van D66 die de mogelijkheden

van verduurzaming voor

de VvE verruimt. Die motie is op 21

november aangenomen door de

Tweede Kamer.”

Beheerderskwesties

René Brinkhuijsen, bestuurslid van

brancheorganisatie VGM NL, maakte

melding van mogelijke samenwerking

met collega-organisatie BVVB en van

de Model-verwerkingsovereenkomst

in het kader van de AVG (de eerste

VvE-klacht is inmiddels ingediend bij

de Autoriteit Persoonsgegevens). Er

wordt gewerkt aan een overzicht van

kwalitatief goede opleidingsroutes

voor de VvE-beheerder en aan een

database van kengetallen van VvE’s.

Ook de Geschillencommissie van

VGM NL kwam aan de orde, evenals

de initiatieven in het kader van verduurzaming.

Actualiteiten uit de rechtspraak

Richard de Laat gaf een overzicht

van een aantal actuele juridische

onderwerpen: leidingen in gemeen-

schappelijke delen, laadinfrastructuur,

digitaal stemmen en Wmo-gerelateerde

voorzieningen zoals een

scootmobiel (en dan met name de

plaats waar die mag worden gestald).

De externe financiering kwam uitgebreid

aan bod. De Laat gaf het voorbeeld

van de VvE in een gemengd

complex waar de grooteigenaar niet

wil deelnemen aan een lening. De

grooteigenaar wil het benodigde

bedrag direct storten, maar moet

op grond van de wet alsnog rente

over de leenschuld betalen. “Dat

moet goed geregeld worden”, stelde

De Laat. “Anders gebeurt er niets.”

Ook de mogelijkheid van een bankgarantie

in plaats van storting in het

reservefonds is hem een doorn in

het oog.

Warmtenetten

Roelof-Jan Vink (Eneco) gaf een

overzicht van de rol die warmtenetten

kunnen spelen in de warmtevoorziening

van de toekomst.

Hij adviseert de VvE’s om vroeg te

beginnen met de voorbereiding, zo

veel mogelijk betrokkenheid te creëren

en uit te gaan van het doel in

plaats van één oplossing. “Deel zo

veel mogelijk kennis en informatie”,

zei Vink. “En denk ook na over het

vraagstuk van koeling van woningen.”

Waarde creëren

Hoe creëren we zowel financieel

als sociaal en ecologisch waarde?

Dat was het onderwerp van de presentatie

van Ruud Veltenaar, filosoof

en TED-spreker. “Ook bij de VvE gaat

het altijd over terugverdientijd en

rendement, maar wat is de rekening

over 100 jaar als we nu nalatig zijn?

We moeten stoppen met anderen

te vertellen wat ze moeten doen;

we moeten zelf het goede voorbeeld

geven. Er is geen plan B want

er is ook geen planeet B. Overheid,

marktpartijen en burgers moeten

samen een coöperatieve samenleving

creëren.”

Ruud Veltenaar

Roelof-Jan Vink


SKW-Gecertificeerd

VvE-Beheerder

Altijd alarm kunnen

slaan, een veilig idee!

Bosscheweg 135

5282 WV te Boxtel

Tel: 0411 - 686136

www.ibotec.nl

ibotec@ibotec.nl

Waarde &

Woongenot

Product | Proces | Partnerschap

WWW.BALKONHEKKEN.INFO

BALKONHEKKEN@JENB.INFO

0546-453883

BELseco

By

IVOREETRADE

GALERIJVLOERRENOVATIE.NL

SWISSDECKVLOERTEGELS.NL

MOOIEBALKONVLOER.NL

Dé onderhoudsvrije antislip vloer voor galerij en balkon!

• Mooi & trendy

• Snel gelegd

• Kliksysteem

• Onderhoudsvrij

• Duurzaam

• Antislip

• Geen aangroei

• Geluiddempend

• Comfortabel

• Licht van gewicht

• Diervriendelijk

• 15 jaar garantie

Er zijn legio redenen te bedenken waarom het liftalarm niet werkt. Zo kan de

telefoonlijn zijn opgezegd, zo kan de prepaid simkaart verlopen zijn, zo kan de

speaker stuk zijn zodat u niets hoort.

Elseco heeft al sinds jaren de oplossing: ons universele liftalarm! Het Elseco

liftalarm is op alle soorten liften toe te passen en werkt gegarandeerd! En daarmee

heeft u weer een zorg minder.

15 JAAR

GARANTIE

100%

RECYCLEBAAR

0297-591225

www.galerijvloerrenovatie.nl / info@ivoreetrade.com

IJsselmeerweg 1, 1411 AA Naarden

T: +31 (0)35 695 51 00 - www.elseco.nl

U slaapt zorgeloos

terwijl Elseco waakt

over uw bezittingen.

Wij nemen u het werk

uit handen.

Specialist voor VVE beheer

Wat is voor uw VvE de reden het camerasysteem door Elseco te laten plaatsen?

Na opname op locatie ontvangt u een duidelijke en heldere offerte. De montage

GALERIJ

VERHOGING

Isorub: rubber met

bijzondere isolatie

GELUIDS-

REDUCTIE OP

LOOPGELUID

IS MINIMAAL

50%

Kies

zekerheid,

kies

Aarnink

REBO VVE Management BV is de specialist die uw Vereniging

van Eigenaren zorgen uit handen neemt en oplossingen biedt

voor administratie, techniek en bestuur.

ONZE VESTINGEN: AMERSFOORT - AMSTERDAM - ARNHEM - DEVENTER

DIEREN - DOETINCHEM - LAAG-SOEREN - UTRECHT - ZWOLLE

Kijk op rebovvemanagement.nl voor contactgegevens of email

naar vve@rebogroep.nl

REBO VVE management is onderdeel van vastgoedspecialist REBO Groep.

van de kwalitatief goede systemen van ABUS verloopt soepel door onze eigen

monteurs. Na montage wordt u geïnstrueerd over het terugkijken en opslaan van

de beelden. Tevens kunnen wij u helpen bij het opstellen van de protocollen in

verband met de privacy.

IJsselmeerweg 1, 1411 AA Naarden

T: +31 (0)35 695 51 00 - www.elseco.nl

PERFECTE GELUIDS-ISOLATIE

GOEDE WARMTE-ISOLATIE

VERBETERT DE TOEGANKELIJKHEID

MAAKT DE GALERIJ WATERDICHT

AANGENAME STROEFHEID

GEEN VERKLEURINGEN

VALBREKEND

Virulyweg 1

7602 RG Almelo

T +31 (0)546 - 850466

F +31 (0)546 - 828812

E info@pamalmelo.nl

I www.pamalmelo.nl

Bel nu: 06-13110872

Paderbornstraat 1, 7418 BP Deventer,

E-mail: tondevries@aarnink.nl


26

27

VvE JURIDISCH

VvE Magazine # 1 | februari 2019

TIJDELIJK

STOPPEN MET HET

BETALEN VAN UW VVE-

BIJDRAGE; MAG DAT?

IN SOMMIGE GEVALLEN IS

OPSCHORTING TOEGESTAAN

Vragen?

In dit artikel kunnen we alleen

een algemeen beeld geven

van het opschortingsrecht.

Misschien speelt in uw VvE

een kwestie die veel ingewikkelder

is. Dan kunt u altijd

uw vraag stellen aan de juristen

van VvE Belang. U kunt bellen

of een mail sturen naar

juridisch@vvebelang.nl

mr. Astrid C.W. Luijkvan

Veldhuizen,

Juridische Dienst

VvE Belang

“Ik heb nu al zo vaak gemeld dat ik last heb van lekkage in mijn berging. Elke keer kan ik die fiets weer droogmaken.

Het interesseert het bestuur blijkbaar niks, want er wordt niets aan gedaan. Waarom niet? Geen idee, maar ik ben het

zat. Daarom stop ik nu met het betalen van mijn VvE-bijdrage. Dat zal ze leren!” Komt het u bekend voor? Dat niet altijd

alles vlekkeloos verloopt binnen een VvE behoeft geen betoog. Zo komt het voor dat jaarstukken ontbreken; leden zich

niet gehoord voelen of klachten hebben over het onderhoud: bladderende verf, een lekkend dak of een lift die niet goed

functioneert. Maar stoppen met betalen dan? In sommige gevallen is dat toegestaan - met de nadruk op ‘sommige’!

Waarom maken mensen gebruik van hun opschortingsrecht?

Meestal gebeurt dat omdat ze het

gevoel hebben dat ze zwak staan tegenover een

sterke, rijke partij. Dat is in een VvE soms ook het

geval: de eigenaar heeft dan het gevoel dat hij niets

bereikt bij (het bestuur van) de VvE. Helaas proberen

querulanten hun opschortingsrecht ook graag

te gebruiken om hun zin te krijgen als ze het niet

eens zijn met een meerderheidsbesluit. Dat geeft

hun echter niet het recht om de bijdrage op te

schorten.

Maar wat als het VvE-bestuur inderdaad nalatig

is? Bijvoorbeeld als de lekkage die hierboven aan

de orde is, niet wordt verholpen, terwijl de ALV

heeft bepaald dat dat wel moet gebeuren? Of als

er - ondanks de wettelijke verplichting - niet wordt

gereserveerd voor groot onderhoud? Dan zijn er

wel degelijk mogelijkheden om door het opschorten

van de bijdrage het VvE-bestuur te dwingen om

de afgesproken maatregelen uit te voeren. Als de

VvE aan haar verplichtingen heeft voldaan, moet de

eigenaar zijn bijdrage natuurlijk weer betalen (plus

de bijdragen die uitgesteld zijn).

Artikel 6:52 BW

Artikel 6:52 van het Burgerlijk Wetboek geeft de

appartementseigenaar onder bepaalde omstandigheden

het recht om de verplichtingen tegenover

de VvE ‘op te schorten’. Oftewel: de betaling uit te

stellen tot de VvE haar verplichtingen nakomt. In

sommige splitsingsreglementen staat expliciet dat

opschorting verboden is. Dan kan de eigenaar zijn

bijdrage niet opschorten.

Als er geen opschortingsverbod is, heeft de eigenaar

het recht om zijn bijdrage voorlopig niet te

betalen als aan alle hierna genoemde voorwaarden

is voldaan:

1. de eigenaar heeft een opeisbare vordering op

de VvE;

2. de VvE komt een verplichting tegenover de eigenaar

niet na;

3. er is voldoende samenhang tussen de vordering

van de eigenaar en de vordering van de VvE.

In dit artikel leggen we die voorwaarden nader uit.

Let op: als de eigenaar geen gebruik heeft gemaakt

van andere rechtsmiddelen die een appartementseigenaar

ten dienste staan om zijn rechten op te

eisen, heeft hij in het algemeen weinig kans van

slagen.

Opeisbare vordering

Stel: de eigenaar in ons voorbeeld meldt voor de

zoveelste keer bij het bestuur dat hij weer last heeft

van lekkage. Om met succes gebruik te kunnen

maken van het opschortingsrecht, zal de eigenaar

om te beginnen moeten aantonen dat hij daadwerkelijk

(financiële) schade heeft. Het enkele feit dat

hij steeds zijn fiets droog moet maken (hoe vervelend

ook) is niet voldoende om gebruik te kunnen

maken van het opschortingsrecht. De eigenaar

heeft pas een opeisbare vordering wanneer de

lekkage zo ernstig is dat zijn fiets is gaan roesten en

hij een nieuwe heeft moeten kopen. Daarnaast kan

de eigenaar zijn betaling pas succesvol opschorten

als er een besluit is van de ledenvergadering. Als

dat er niet is, moet de eigenaar ervoor zorgen dat

het besluit alsnog wordt genomen. Dan is er een

opeisbare vordering.

Als de VvE de eis afwijst, kan de eigenaar binnen

een maand na kennisname van het besluit de kantonrechter

vragen om het besluit te vernietigen.

Dan heeft de eigenaar een opeisbare vordering

tegenover de VvE en kan hij besluiten zijn bijdrage

voorlopig niet te betalen.

Opschorting is ook mogelijk als via een gerechtelijke

procedure is komen vast te staan dat de VvE

een bepaalde actie moet ondernemen. Als de VvE

in gebreke blijft omdat ze het vonnis of de beschikking

naast zich neerlegt, kan de eigenaar in zijn

recht staan bij het opschorten van de bijdrage.

Niet-nakoming

De eigenaar mag de betaling uitstellen totdat de

VvE haar verplichting is nagekomen. Het is niet

voldoende dat de VvE zich bereid verklaart om het

euvel op te lossen; de prestatie moet daadwerkelijk

worden verricht of aangeboden. De eigenaar hoeft

de VvE in principe niet eens te melden dat hij de

betaling opschort (hoewel dat wel zo fatsoenlijk is).

De eigenaar moet de VvE in staat stellen om de

verplichting na te komen. Als een eigenaar niet

meewerkt omdat hij bijvoorbeeld de aannemer

geen toegang geeft tot zijn appartement, dan vervalt

het recht om de bijdrage op te schorten.

Samenhang tussen verbintenis en opeisbare vordering

De derde voorwaarde om van het opschortingsrecht

gebruik te maken is dat er voldoende samenhang

is tussen 1) datgene wat de eigenaar en de

VvE overeengekomen zijn en 2) de opeisbare vordering.

Die samenhang is er meestal bij een VvE,

want tussen de VvE en de eigenaar bestaat een

rechtsverhouding.

In het geval van de lekkage heeft de VvE de verplichting

om de reparatie te laten uitvoeren en de

eigenaar heeft de verplichting om zijn bijdrage

te betalen. Beide verplichtingen vloeien voort uit

dezelfde rechtsverhouding: het appartementsrecht

en het lidmaatschap van de VvE dat daarmee verbonden

is.

Dat verplichtingen niet altijd uit dezelfde rechtsverhouding

voortvloeien, blijkt uit het volgende voorbeeld.

Een eigenaar is niet alleen lid van de VvE; hij

is ook zzp’er en voert zo af en toe werkzaamheden

uit in opdracht van de VvE waarvan hij lid is. Als

de VvE zijn factuur niet betaalt, geeft hem dat niet

het recht om de betaling van zijn VvE-bijdrage op

te schorten. Er is in dit geval geen sprake van voldoende

samenhang tussen beide vorderingen.

In het reglement

De modelreglementen 1973, 1983 en 1992 bevatten

geen opschortingsverbod. In de modelreglementen

2006 en 2017 staat dat een eigenaar zijn

VvE-bijdrage (of de bijdrage voor de stookkosten)

niet mag opschorten of verrekenen met een (al dan

niet terechte) vordering op de VvE of de gezamenlijke

eigenaars. Is voor uw VvE modelreglement

2006 of 2017 van toepassing? Dan mag een eigenaar

in geen geval de betaling opschorten; ook niet

als aan alle voorwaarden is voldaan.

Is voor uw VvE een ouder modelreglement van

toepassing? Dan kunnen de gezamenlijke eigenaars

besluiten om in het splitsingsreglement op te nemen

dat opschorting van de betaling verboden is.


28

29

VvE JURIDISCH

VvE Magazine # 1 | februari 2019

OPT OUT: DE VVE

LEENT GELD, MAAR

IK WIL MIJN DEEL

DIRECT BETALEN,

KAN DAT?

Mr Richard P.M. de Laat

De Advocaten van Van Riet

Tel: 030 – 263 50 52

E-mail: delaat@vanvanriet.nl

Internet: www.vanvanriet.nl

MR RICHARD P.M. DE LAAT IS ALS PARTNER

VERBONDEN AAN DE SECTIE VASTGOED VAN

DE ADVOCATEN VAN VAN RIET TE UTRECHT.

HIJ IS ONDERMEER GESPECIALISEERD IN HET

APPARTEMENTSRECHT EN PROCEDEERT EN

ADVISEERT VOOR DIVERSE OPDRACHT-

GEVERS, WAARONDER VVE’EN, BEHEERDERS

EN APPARTEMENTSEIGENAREN.

ER ZIJN MOGELIJKHEDEN OM EEN OPT OUT-REGELING VAST TE STELLEN

Sinds de inwerkingtreding van de Wet Verbetering Functioneren VvE’s per 1 januari 2018 is in de wet geregeld dat -

tenzij het reglement uitdrukkelijk anders bepaalt - de VvE bevoegd is een overeenkomst van geldlening aan te gaan.

In het nieuwe MR 2017 wordt die bevoegdheid nader geregeld door te bepalen dat de lening uitsluitend voor het

beheer en onderhoud van het gebouw kan worden aangewend. Het besluit tot het aangaan van de lening moet door

een versterkte meerderheid in de algemene ledenvergadering worden aangenomen. Ook voor oudere reglementen

is overigens aannemelijk dat die eis geldt vanwege het bedrag dat gemoeid is met de geldlening.

Het extern financieren van groot

onderhoud en verduurzaming van

het gebouw heeft tot gevolg dat

de rente- en aflossingsverplichtingen

behoren tot de gezamenlijke

schulden van de VvE. Ook is iedere

eigenaar naar rato van zijn breukdeel

aansprakelijk voor de geldlening naast

de VvE. Sommige eigenaars, waaronder

grooteigenaars, zijn op grond van

wettelijke bepalingen of hun eigen

beleidsbepalingen niet bevoegd om

op die wijze deel te nemen in geldleningen.

Daardoor kunnen zij genoodzaakt

zijn tegen het aantrekken van

de lening te stemmen. Dan kunnen

de te financieren werkzaamheden

niet doorgaan. Vaak zijn deze eigenaars

wel bereid om hun aandeel in

de investering direct aan de VvE te

voldoen. In ruil daarvoor wensen zij

echter niet mede aansprakelijk te

zijn voor de lening naast de VvE en

wensen zij ook niet bij te dragen

aan de rente- en aflossingsverplichtingen

van de VvE. Zij hebben hun

deel immers al betaald. Een dergelijke

regeling wordt ook wel ‘opt out’-

regeling genoemd.

Opt out; mag dat?

Het is de vraag of het de VvE vrij staat

een 'opt out'-regeling op te nemen

in de besluitvorming bij het aangaan

van een lening. De hoofdregel is

immers dat elke appartementseigenaar

naar rato van zijn breukdeel

bijdraagt aan de gezamenlijke kosten

en schulden van de VvE; rente- en

aflossingsverplichtingen niet uitgezonderd.

Zou bij besluit zonder meer

worden afgeweken van de in de akte

opgenomen kostenverdeelsleutel,

dan is het besluit in beginsel nietig ex

artikel 5:129 jo 2:14 BW. Daar komt

bij dat het de VvE en de leden niet

vrij staat iets te veranderen aan de

aansprakelijkheid van alle leden naar

de geldverstrekker, want die aansprakelijkheid

ontstaat op grond van artikel

5:113 BW op het moment dat de

schuld van de VvE ontstaat.

Mogelijkheden

Toch acht ik het niet onmogelijk een

opt out-regeling vast te stellen. Daarbij

is echter naar mijn mening wel de

medewerking van de VvE, de eigenaars

én de geldverstrekker vereist. De

regeling luidt in hoofdlijnen als volgt.

Alvorens een kredietaanvraag te doen

bij een externe financier, inventariseert

de VvE welke van de eigenaars

hun deel willen betalen. Met de

financier wordt op voorhand afgestemd

dat slechts een deel van de

totale investering gefinancierd wordt.

De geldverstrekker wordt verzocht

vooraf in te stemmen met een ontslag

uit de wettelijke aansprakelijkheid

van die eigenaars die hun deel

betaald hebben. De wettelijke aansprakelijkheid

van de eigenaars betreft

een recht voor de schuldeiser van de

VvE, waarvan moet worden aangenomen

dat deze daar bij het aangaan

van de geldlening gedeeltelijk afstand

van kan doen.

Instemming

Tegelijkertijd wordt aan de eigenaars

die hun bijdrage op voorhand niet

wensen te betalen, verzocht in te

stemmen met uitstel van betaling

van hun bijdrage in de kosten. Op de

voorwaarde dat zij de rente en aflossing

van de geldlening betalen naar

rato van hun aandeel in de geldlening.

Dat aandeel wordt bepaald door

het breukdeel van de eigenaar te

delen door het totale breukdeel van

de appartementen waarvoor de geldlening

wél wordt afgesloten. Ook verklaart

de eigenaar in te stemmen met

het op die wijze doorbelasten van de

rente en aflossing op die lening. De

omslag van rente, kosten en aflossing

wijkt daarmee met instemming

van de eigenaars af van de breukdeelverhouding

zoals die uit de akte

blijkt, waarmee een later beroep op

nietigheid weerlegd zou worden: de

eigenaar heeft zelf ingestemd met de

doorbelasting van zijn leningdeel.

Twee besluiten

Vervolgens neemt de VvE twee

besluiten. Eén besluit tot het doen

van de investering en de daarbij

behorende uitgave per appartement

en één besluit tot het gedeeltelijk

financieren van dat besluit met een

geldlening, zulks ten behoeve van de

eigenaars die daarom hebben verzocht.

De eigenaars die het verzoek

niet bij de VvE hebben ingediend,

vallen daarmee niet onder de werking

van het tweede besluit en worden

geacht hun bijdrage aan de VvE te

storten. Daarmee ontstaat dus een

schuld van de betreffende eigenaar

aan de VvE, die direct opeisbaar

is. Zodra de betreffende eigenaars

hun deel betaald hebben, doet het

bestuur van de VvE daarvan opgave

aan de bank, die schriftelijk bevestigt

de betreffende eigenaars uit de hoofdelijke

aansprakelijkheid te ontslaan.

Nog steeds schuld van de VvE

De geldlening is en blijft een schuld

van de VvE ten opzichte van de

geldverstrekker. De wijze van doorbelasting

van de daaraan verbonden

kosten, rente en aflossing wijkt echter

af van hetgeen in de akte van splitsing

bepaald is. Nog steeds kan betoogd

worden dat een dergelijke regeling op

gespannen voet staat met de eis dat -

tenzij de akte anders bepaalt - iedere

eigenaar naar rato van zijn breukdeel

bijdraagt in de schulden van de VvE.

Daartegenover staat dat de eigenaar

op voorhand heeft ingestemd met die

afwijkende wijze van doorbelasting

en dat geen verzwaring van de verplichtingen

van de lenende eigenaar

plaatsvindt. Zijn eigen bijdrage wordt

immers niet groter of kleiner naar

gelang het aantal andere eigenaars

dat van de opt out-regeling gebruik

maakt. Voeg daarbij de noodzaak

tot het treffen van de voorzieningen

waarvoor de geldlening wordt aangegaan

en het alternatief, te weten

dat de eigenaar vooraf zijn volledige

bijdrage zou dienen te storten. Dan is

het aannemelijk dat de regeling niet

met nietigheid bedreigd wordt.

Aandachtspunten

Er blijven echter aandachtspunten.

Denk bijvoorbeeld aan de rechtspositie

van de kopende eigenaar,

gedeeltelijke vervroegde aflossing of

het slechts gedeeltelijk deelnemen in

de geldlening. Ook zal de VvE in deze

variant mogelijk jaarlijks een fiscale

opgave moeten doen van het aandeel

van de eigenaar in de lening ten

behoeve van de belastingaangifte van

de eigenaars. Kortom: wie gebruik

wenst te maken van deze regeling,

doet er verstandig aan vooraf het

proces te beschrijven en dat te delen

met de leden. Een zogeheten ‘voorbereidingsbesluit’,

waarbij naast de

kredietbehoefte de procedure en de

daarbij te hanteren standaarddocumenten

door de ALV worden vastgesteld,

kan daarbij nuttig zijn.

OM DE REGELING

TE KUNNEN VAST-

STELLEN IS DE MEDE-

WERKING VAN DE VVE,

DE EIGENAARS ÉN DE

GELDVERSTREKKER

VEREIST


31

VvE Magazine # 1 | februari 2019

Op zoek naar een

(nieuw) administratie

en/of beheerkantoor?

Ga naar de website van VvE

Belang www.vvebelang.nl

(speciaal voor de VvE) en klik

op Administratie- en Beheerkantorengids).

U kunt hier per provincie

zoeken naar kantoren die

deze diensten aanbieden.

Vraag zo nodig naar

referenties en vraag

meerdere offertes

aan bij verschillende

aanbieders!

PROBLEEM MET

INCASSEREN?

Betaalt een eigenaar zijn periodieke of

extra bijdrage niet? Wacht vooral niet

te lang met uw vordering! U kunt

deze eenvoudige vordering uit

handen geven aan VvE Incasso-

Support. Wij verzorgen de

hele incasso-procedure

voor u. Meld uw incasso

aan via onze helpdesk

0162-469120 of

via juridisch@

vvebelang.nl.

VvE IncassoSupport maant de debiteur aan

door eerst een herinnering te versturen en

daarna een sommatie. Volgt naar aanleiding

van deze aanmaningen geen betaling, dan

wordt een dagvaarding uitgebracht.

Het aanbrengen van de dagvaarding bij de

kantonrechter gebeurt op basis van ‘no cure

- no pay’. Dat betekent er bij u geen kosten

Jolanda van de Wetering, afdeling incasso

VVE INCASSO SUPPORT HELPT!

GESPECIALISEERDE INCASSODIENST EN NO CURE-NO PAY!

in rekening worden gebracht als de rechter

de vordering geheel afwijst.

Wordt de vordering door de rechter geheel

of gedeeltelijk toegewezen? In dat geval

maakt VvE IncassoSupport aanspraak op de

buitengerechtelijke incassokosten die door

de rechter zijn toegewezen. Ook het salaris

gemachtigde. De hoofdsom en de toegewezen

rente komen toe aan de VvE.

KIES VOOR VVE INCASSOSUPPORT:

● het bestuur en de beheerder worden ontlast

● uw vordering is in professionele handen

● VvE IncassoSupport is al jaren succesvol

● U wordt op de hoogte gehouden van de

voortgang van de zaak.

Meld uw incasso aan bij onze helpdesk

0162-469120 of via juridisch@vvebelang.nl.

mr. J.A. Liewes, Juridische Dienst VvE Belang

VAN DE RECHTER

CAMERABEWAKING IN

DE PARKEERGARAGE

Mw. H. David-Son is lid van een grote VvE in het oosten van het land. Ze is de gelukkige eigenaar van een dure

motor, waar ze vanzelfsprekend heel zuinig op is. Ze heeft een verzekering afgesloten tegen diefstal. Het voertuig

staat in de gezamenlijke parkeergarage van het complex. Mw. D. heeft echter twijfels over de veiligheid van die

parkeerplaats. Ze kan de motor bevestigen aan een muuranker, maar de eigenares denkt dat de motor dan alsnog

een gemakkelijk doelwit is voor criminelen. De parkeergarage is namelijk ook niet al te best verlicht. Daarom

verzoekt ze het VvE-bestuur om een camera te mogen plaatsen in de parkeergarage. De VvE weigert toestemming

omdat enkele eigenaars bezwaar maken. De leden vrezen dat hun privacy in het geding komt.

De kantonrechter van rechtbank Overijssel heeft onlangs een uitspraak gedaan over

een vergelijkbaar vraagstuk: privé-camerabewaking in een gemeenschappelijke parkeergarage

(zaaknummer 7055935 EJ VERZ 18-205). De VvE is van mening dat de motor goed

is beveiligd door de bevestiging aan een muuranker. Dat moet ook voldoende zijn voor

de (diefstal)verzekering. Bijkomend puntje: een aantal eigenaars ergert zich aan de nogal

eigenwijze manier van optreden van mevrouw D. Ook als het niets van doen heeft met de

dure motor. De eigenares is dus niet heel populair onder de leden.

Redelijkheid en billijkheid?

Beide partijen komen er niet uit en de sfeer wordt er niet beter op. Dus volgt de stap naar

de kantonrechter. Deze toetst vervolgens of de vereniging in redelijkheid en billijkheid tot

dit besluit heeft kunnen komen. De kantonrechter oordeelt dat dit niet het geval is geweest.

Volgens de kantonrechter is het ontbreken van enige vorm van (camera)beveiliging niet

meer van deze tijd. Of beveiliging door middel van een muuranker in de directe toekomst

afdoende zal zijn, vindt hij twijfelachtig. De kantonrechter staat camerabewaking dan ook

toe. De kantonrechter stelt tevens vast dat er sprake is van een slecht verlichte parkeergarage

doordat de helft van de verlichting is uitgeschakeld. Camerabeveiliging kan naar zijn

oordeel een opmaat zijn voor een goed beveiligingsplan (dat door een van de leden al is

voorgesteld). Daarnaast oordeelt de rechter dat de eigenares van de motor wel degelijk

een groot belang heeft bij adequate beveiliging van haar bezit.

Voorwaarden

Met het oog op de privacybescherming stelt de kantonrechter wel een aantal voorwaarden

aan het plaatsen van een camera. De camera moet worden geplaatst door een deskundig

bedrijf en mag alleen gericht zijn op de parkeerplaats van mw. D. De camera moet met

dat doel ook worden verzegeld, zodat de hoek van de opname niet kan worden gewijzigd.

Het VvE-bestuur moet aanwezig zijn bij de installatie, zodat het kan zien wat er opgenomen

wordt. Op die manier kan het bestuur zelf controleren of aan de voorwaarden wordt

voldaan.

Privacy?

De motivering van de kantonrechter bevreemdt mij. Er zijn heel wat parkeergarages in

appartementencomplexen die niet zijn beveiligd door middel van camera’s. De normale

gang van zaken is dat eigenaars zelf hun eigendommen beveiligen, bijvoorbeeld door een

muuranker of een slot. Naar mijn mening wordt de privacybescherming tekort gedaan.

Het oordeel dat de vergadering van de VvE niet redelijk en billijk is geweest bij de besluitvorming,

valt daarom moeilijk te begrijpen.


COLLECTIEF VEILIG

UITDAGINGEN BIJ COLLECTIEVE

ROOKGASAFVOERSYSTEMEN

Zowel particuliere woningeigenaren als de VvE zijn zich vaak

niet bewust dat met de koop van een nieuwe cv-ketel ook de

rookgasafvoer aangepast of vervangen had moeten worden

(BZK 2016). Maar wie is nu eigenlijk verantwoordelijk voor wat?

Hoe kan dit proces in soepelere banen worden geleid? Welke

oplossingen worden er geboden om veiligheid te waarborgen?

Burgerhout heeft hiervoor een Whitepaper geschreven die hier

antwoord op geeft.

Download de Whitepaper op burgerhout.nl/whitepaper

NOTA BENE

Soms moet je

gewoon de regels

aan je laars

lappen

opgetekend door Johan Nebbeling

33

VvE Magazine # 1 | februari 2019

Bel voor meer informatie: 0592 34 30 43

burgerhout.nl

Burgerhout

Het begin is mooi, zoals het begin meestal mooi is. Jongen ontmoet meisje, ze vallen voor

elkaar en willen samen verder. Ze kopen een appartement, waar ze lang en gelukkig zullen

leven. Maar als hij na een paar jaar een ander ontmoet, trekt hij de deur achter zich dicht.

Zij blijft achter; eenzaam en depressief. Ze meldt zich ziek op haar werk, wil niemand meer

zien en trekt zich terug in haar appartement in een complex met acht woningen. En met

een VvE, waarvoor maandelijks de periodieke bijdrage moet worden betaald.

Daarvoor zorgde hij. Omdat hij niets meer van zich laat horen, moet zij het nu doen. Maar ze

doet het niet. Dat hebben haar medebewoners niet direct in de gaten, want de VvE heeft de

administratie uitbesteed aan een professionele beheerder. Die volgt strikt de procedures. Als

het bureau na de vijfde schriftelijke aanmaning nog geen reactie heeft gehad, schrijven die

regels beslaglegging voor.

Met een rechterlijke uitspraak op zak meldt zich de deurwaarder bij de woning. De bewoonster

doet niet open, want in al haar ellende doet ze voor niemand de deur open. Omdat ze niet op

de beslaglegging reageert, komt automatisch de volgende procedurestap in beeld: publieke

veiling van het appartement.

Als notaris krijg ik de opdracht die veiling te organiseren. Maar als ik de papieren doorlees, denk

ik: wat is hier in vredesnaam aan de hand? Heeft niemand de moeite genomen dat eens te

vragen aan de jongedame die op het punt staat haar huis kwijt te raken?

Ik besluit zelf op onderzoek uit te gaan en bel bij haar aan. Ze doet niet open, dus doe ik navraag

bij de buren. Van de buurvrouw hoor ik de grote lijnen van het verhaal achter de veiling: ruzies,

rotzak, rampspoed. Ze vertelt me tussen neus en lippen door dat de ouders van de bewoonster

af en toe langskomen om hun dochter te helpen.

Ouders?! Weet ze ook waar ik die kan bereiken? Een half uur later heb ik een hevig geschrokken

vader aan de telefoon. Dat het niet goed gaat met hun dochter wisten ze wel, maar dat ze op

het punt staat haar huis kwijt te raken... Meteen maken ze het verschuldigde bedrag over, dat

door alle bijkomende kosten is opgelopen tot 4500 euro. Ook regelen ze dat de VvE-bijdrage

voortaan automatisch wordt afgeschreven. De beslaglegging wordt opgeheven, de veiling

afgesteld.

Iedereen blij: de bewoonster, haar ouders én de VvE. Los van het feit dat niemand de buurvrouw

uit huis had willen jagen, krijgt de VvE ook de volledige vordering betaald. Bij een veiling zou dat

onzeker zijn geweest, omdat de hypotheekbank de eerste rechten heeft. Op het dieptepunt van

de woningmarkt was het de vraag geweest of er voldoende overschoot voor de VvE.

Nu mijn bekentenis: om te kunnen doen wat voor iedereen het beste was, heb ik de privacywet

overtreden en mijn geheimhouding geschonden. Willens en wetens en tot twee keer toe: ik had

de buurvrouw niet mogen benaderen en de ouders niet mogen bellen. Maar ik heb nergens spijt

van. Regels en procedures zijn nuttig en onmisbaar. Maar laten we wel proberen menselijk te

blijven en een beetje op elkaar letten.


RENOVEREN RGA-KANAAL

CLV & INDIVIDUEEL SYSTEEM

RELINEN CLV-SYSTEEM

• Beperking overlast

• Financiële besparing

• 25 jaar garantie

(is 2 ketelgangen)

FF-Liner

WERKWIJZE

• Controleren (camera)

• Rapporteren/beoordelen

• Renoveren

• Afdekken woning

• Ontkoppelen CV-ketel

• Maken werkgat (30 x 30 cm)

• Plaatsen RVS aansluitstuk

• Inbrengen, uitharden FF-Liner

• Open boren aansluitstuk

• Aansluiten CV-ketel

• Brandwerend afwerken werkgat

• In bedrijf stellen CV-ketel

SLECHTS

1 DAG

OVERLAST

25

JAAR GARANTIE

GEZ. LTV

GEZ. RGA

VSR Leidingrenovatie

Vaartveld 9b • 4704 SE Roosendaal T (0165) 39 32 60 E info@vsrleidingrenovatie.nl

WWW.VSRLEIDINGRENOVATIE.NL

INSPECTIEDEKSEL

CONDENSAFVOER

Rijssenbeek Advocaten is ruim 25 jaar dé huisadvocaat voor

VvE’s, bestuurders en beheerders. Als enige advocatenkantoor in

Nederland hebben wij ons volledig gericht op het appartementsrecht.

Daarnaast zijn wij specialist in het voor VvE’s belangrijke

bouw-, huur-, verenigings-, en energierecht.

Als dé landelijk specialist voor VvE’s heeft Rijssenbeek Advocaten

een juridisch abonnement ontwikkeld voor doorlopende

juridische ondersteuning, bijstand en actuele informatie op het

gebied van het appartementsrecht. Daar ligt onze kracht en

expertise. Inmiddels hebben ruim 3.500 VvE’s voor dit juridische

abonnement gekozen. Zij profiteren al van onze hoge kwaliteit,

praktische adviezen, snelheid en korte lijnen. U binnenkort ook?

Voor een offerte of meer informatie neem

contact op via 026-443 42 49

of ojd@rijssenbeek.nl

Rijssenbeek Advocaten - Velperweg 35-1 - 6824 BE Arnhem

www.rijssenbeek.nl - T 026 - 443 42 49

Appartementsrecht

Aan- en opbouw

Opstalverzekering

Energie

Splitsingsakte

Overtreding

Incasso

Rechtsbijstand

Cursus

Bent u eigenaar

of huurder in een

gemengd complex?

Huurder

Huurder Eigenaar Eigenaar

Thuis in

Vereniging

van Eigenaren

GEMENGDE complexen

Eigenaar

Woongebouwen met zowel

eigenaar-bewoners als huurders

Dan hebt u waarschijnlijk veel

vragen over rechten en plichten

van beide groepen bewoners!

Al uw vragen worden beantwoord in het

boek ‘Thuis in gemengde complexen’.

Mr. dr. Mechteld van der Vleuten, dé specialist

op dit gebied, zette alle informatie overzichtelijk

en toegankelijk bij elkaar.

Bestel nú dit naslagwerk dat u vaak zult raadplegen.

Aangesloten bij VvE Belang?

Dan betaalt u slechts € 20,-. Niet aangeslotenen betalen

€ 26,75. Deze prijzen zijn inclusief btw en verzendkosten.

Bestellen:

Maak het verschuldigde bedrag over op rekeningnummer

NL97RABO 0163.83.64.50 t.n.v. VvE Belang Service BV te Oosterhout.

Vergeet niet uw adresgegevens te vermelden!


36

37

VvE Magazine # 1 | februari 2019

VvE RAPPORT KLEINE VVE’S

OPLOSSINGEN VOOR

KNELPUNTEN VAN KLEINE

EN ZEER KLEINE VVE’S

JURISTEN DOEN AANBEVELINGEN

VOOR EFFECTIEVER BESTUUR

EN BEHEER

IN EEN KLEINE VVE

KUNNEN LEDEN

ELKAAR MOEILIJK

AANSPREKEN OP

ONGEWENST GEDRAG.

ZE ZIJN IMMERS

VOORAL DIRECTE

BUREN VAN ELKAAR.

Mr. Claudia Siewers

Mr. Astrid Luijk-van Veldhuizen

Welke problemen en ‘dagelijkse ongemakken’ doen zich voor bij kleine VvE’s? En wat is er nodig om een kleine

Vereniging van Eigenaars goed te besturen? Moeten er misschien andere regels komen of moet het aantal regels

voor de kleine VvE juist fors worden beperkt? Die vraag vormde de opdracht voor het onderzoek ‘Kleine VvE’s’ dat

is uitgevoerd door mr. Astrid Luijk-van Veldhuizen (juriste bij VvE Belang) en mr. Claudia Siewers (secretaris

Woonbron en promovenda). Zij zagen tijdens hun onderzoek dat kleine VvE’s maar vooral de ‘zeer kleine VvE’s

(met twee eigenaars) met veel knelpunten te maken krijgen. Het rapport ‘Kleine VvE’s’ brengt die in kaart én geeft

een aantal mogelijke oplossingen.

Veel vragen die bij de Juridische

Dienst van VvE Belang binnenkomen,

gaan over besluitvorming en

bestuur. Kleine VvE’s hebben nogal

eens te maken met een te klein aantal

personen die beschikbaar zijn voor

bestuursfuncties. En vanzelfsprekend

kunnen stemmen al snel staken als

er twee of vier eigenaars zijn. Als een

eigenaar een appartement verhuurt,

en het dak lekt, zal de huurder zeker

toestemming geven om de woning

te betreden. Maar wat als de eigenaar

van dat appartement dat niet toestaat

of helemaal niet reageert?

Er zijn nog meer lastige kwesties. In

een kleine VvE is men over het algemeen

terughoudend om maatregelen

op te leggen aan een eigenaar die zijn

verplichtingen niet nakomt, zoals het

betalen van de periodieke bijdrage. In

een (heel) kleine gemeenschap zijn

de bewoners immers vooral directe

buren van elkaar.

De kosten zijn in een kleine VvE relatief

hoger, omdat de kosten moeten

worden verdeeld over een kleiner

aantal eigenaars. Een voorbeeld is het

opstellen van een meerjarenonderhoudsplan.

VvE Belang heeft daarom

een MJOP voor kleine VvE’s ontwikkeld.

Maar er blijven genoeg problemen

over.

Kleine of zeer kleine VvE?

Wat is een kleine VvE? Minder dan

zes appartementsrechten? Of minder

dan drie? Iedere grens is arbitrair en

de onderzoekers introduceren het

begrip ‘zeer kleine VvE’. Is een VvE

van drie eenheden ook ‘zeer klein’?

De opstellers van het rapport vinden

van niet: het staken van stemmen is

niet vaak aan de orde bij drie eenheden

en er zijn in principe genoeg

mensen om een bestuur en een kascommissie

te vormen. Bovendien is

het bij meningsverschillen meestal

‘twee tegen een’. Daarom noemen

ze VvE’s met twee eenheden ‘zeer

klein’, VvE’s met drie tot tien eenheden

zijn ‘klein’. Bijna 35% van alle

VvE’s in Nederland is een zeer kleine

VvE.

In diverse onderzoeksrapporten wordt

gesteld dat er alternatieven zijn voor

kleine en zeer kleine VvE’s. De blokof

koepelvereniging is daarvan een

mooi voorbeeld. Kleine VvE’s worden

in dat geval lid van een overkoepelende

vereniging die alles regelt

(beheer, onderhoud, schoonmaak

etc.). Dat kan een oplossing zijn voor

bestuurlijke problemen en het levert

in veel gevallen ook financieel voordeel

op dankzij de schaalvergroting.

Knelpunten

In het rapport ‘Kleine VvE’s wordt een

aantal knelpunten beschreven evenals

het commentaar van de onderzoekers.

Jaarstukken: ook (zeer) kleine VvE’s

moeten jaarstukken opmaken, die

moeten worden gecontroleerd door

een kascommissie. Dat is misschien

niet nodig in zo’n kleine VvE.

Een VvE is verplicht. Dit geldt ook

wanneer de VvE uit slechts twee leden

bestaat. Is in zo’n situatie de oprichting

van een VvE per se noodzakelijk?

Vooralsnog wordt in het rapport niet

geadviseerd om de VvE af te schaffen.

Wel betogen de opstellers dat

de eigenaars ervan moeten worden

doordrongen dat ze elkaar nodig hebben.

Ook kleine VvE’s moeten een bestuur

hebben. Bij een VvE die uit twee leden

bestaat, zou dit niet nodig hoeven te

zijn. De ene eigenaar kan de andere

eigenaar machtigen.

Ook kleine VvE’s moeten een reservefonds

hebben, maar misschien is

een bankrekening op naam van beide

eigenaars ook voldoende. Ze moeten

dan ook samen beslissen over het

onderhoud, want er is geen hoger

orgaan dat hen daartoe verplicht.

Het staken van stemmen en het invullen

van bestuurstaken blijft een knelpunt.

Dat geldt ook voor de kosten

die gemoeid zijn met de jaarstukkencontrole

door een accountant.

Regels die gaan over het gebruik

van gemeenschappelijke gedeelten,

kunnen worden neergelegd in een

reglement. Advies: maak het aantal

gemeenschappelijke delen zo klein

mogelijk, zodat er zo weinig mogelijk

besluiten nodig zijn.

Wel of niet een VvE

Luijk en Siewers concluderen dat -

wanneer bij twee appartementsrechten

in één pand in feite geen VvE zou

hoeven te worden opgericht - een

aantal artikelen uit het Burgerlijk Wetboek

zou moeten worden aangepast.

Als er toch voor wordt gekozen om

bij twee appartementsrechten een

VvE op te richten, moet zo weinig

mogelijk gemeenschappelijk zijn. Het

is wel nodig om de verplichtingen en

bevoegdheden van beide eigenaars

zo goed mogelijk in een reglement te

beschrijven.

Aanbevelingen

De opstellers van het rapport geven

een aantal aanbevelingen waardoor

het bestuur en beheer voor (zeer)

kleine VvE’s makkelijker wordt.

Zorg ervoor dat de VvE een besluit

neemt, ook als de stemmen staken.

Vraag bijvoorbeeld een bindend

advies.

Als er een vonnis komt van de rechter

moet het onmiddellijk kunnen worden

uitgevoerd (maar probeer ervoor te

zorgen dat een gang naar de rechter

niet nodig is).

Zorg ervoor dat er zo weinig mogelijk

zaken zijn waarover en besluit moet

worden genomen. Dus: zo weinig

mogelijk gemeenschappelijke delen

en zaken.

Een MJOP en een reservefonds blijven

verplicht. Een koepel-VvE kan daarvoor

interessant zijn, maar dat mag

niet verplicht worden gesteld.

Voor zeer kleine VvE’s (dus twee eenheden)

is een aparte set regels nodig.

Een kascommissie c.q. controle door

een accountant is overbodig als de

eigenaars het eens zijn over de jaarstukken.

De eigenaar moet bij verkoop van het

appartement niet zelf (als bestuurder)

opgave doen van mogelijke betalingsachterstanden

bij de notaris.

Er moet heel veel voorlichting worden

gegeven over het appartementsrecht.

De koper van een appartement zou

bij de notaris een verklaring in moeten

leveren dat hij zich zal houden aan de

gestelde regels.

Modelreglement light?

VvE Belang neemt deel aan een werkgroep

van het ministerie van Binnenlandse

Zaken, die zich bezighoudt

met vereenvoudiging van het appartementsrecht.

De werkgroep onderzoekt

de mogelijkheden van een

‘modelreglement light’: een modelreglement

dat op een aantal onderdelen

minder zware eisen stelt.

Voordeel is dat zo’n reglement snel

aan te passen is. Nadeel is dat wijziging

van alle bestaande splitsingsaktes

nodig is om gebruik te kunnen maken

van het modelreglement light. Dat

kost de VvE geld.

Conclusie van Luijk en Siewers: het

is van het grootste belang om de

wet- en regelgeving voor kleine en

zeer kleine VvE’s aan te passen. Het

geldende appartementsrecht is nu

eenmaal veel te zwaar voor een efficiënt

bestuur en beheer van deze kleine

Verenigingen van Eigenaars. Aangepaste

regels maken het voor de eigenaars

een stuk makkelijker. Dat kan de

kwaliteit van de woon- en leefomgeving

alleen maar ten goede komen.


38

VvE VERZEKERINGEN

UITSTEL WORDT

GEEN AFSTEL:

DANKZIJ

DE KLUSHULP

Jack Zuidweg, Sr. Risk Consultant Insurance Property

van Centraal Beheer

Bijna 75 procent van alle doe-het-zelvers laat klussen in

huis een tot twee jaar liggen. Dat blijkt uit onderzoek van

Centraal Beheer. Zo’n 20 procent schuift de klus zelfs drie

jaar voor zich uit. Dat is opvallend, want meer dan de helft

van de ondervraagden ergert zich aan niet-geklaarde

klussen. De belangrijkste reden voor het uitstellen: te

weinig tijd. Centraal Beheer biedt uitkomst in de vorm

van een nieuwe dienst: de Klushulp.

De service blijkt een schot in de roos. De Apeldoornse

verzekeraar introduceerde de Klushulp pas drie maanden

geleden voor klanten én niet-klanten. Nu al overtreft het

aantal aanvragen ruimschoots de verwachtingen. Het

concept voorziet duidelijk in een behoefte.

Jack Zuidweg, senior-adviseur Zakelijke schadeverzekeringen

van Centraal Beheer, heeft VvE’s in zijn pakket.

Hij zegt: “Voor een eigenaar van een appartement is het

volgende voorbeeld waarschijnlijk heel herkenbaar. In de

loop van de tijd stapelt het aantal kleine klussen zich op.

De plinten moeten nog worden vastgezet; een bekabeling

is nog steeds niet weggewerkt; de montage van een nieuw

stopcontact wordt uitgesteld omdat een verlengsnoer

voorlopig wel even uitkomst biedt. En dat ‘even’ wordt

vaak maanden of zelfs jaren.”

Hulp én gemak

Linda Nieuwenhuizen is manager New Business & Diensten.

Haar afdeling ontwikkelde de Klushulp. Daarover

vertelt ze: “Markten veranderen en dat geldt ook voor de

rol van de verzekeraar en voor de behoeften van mensen.

Wij helpen mensen al meer dan 100 jaar, vooral bij schade.

Nu willen we - naast hulp - ook gemak gaan bieden.

Daarom ontwikkelen we steeds meer diensten waarmee

we mensen verder kunnen helpen. De Klushulp is daar een

goed voorbeeld van.

Met de Klushulp heb je binnen een uur een afspraak met

een vakman uit de buurt. Bij spoed zelfs binnen 20 minuten

voor dezelfde dag. Of dat nu een cv-installateur, een loodgieter,

een witgoed-monteur of een elektricien is. Voor

bijna vijftig soorten klussen is een vakman in te schakelen.

Je hoeft dus niet meer zelf te zoeken naar een vakman die

deskundig is én tijd voor je heeft. Een ander voordeel is dat

Centraal Beheer geen voorrijkosten berekent. Daarnaast

kent de dienstverlener de ‘Komt-goed-garantie’. Is een

klus onverhoopt niet goed gegaan? Centraal Beheer zorgt

ervoor dat het probleem wordt opgelost.”

Centraal Beheer heeft de service samen met startup Zoofy

opgezet. Dit Utrechtse bedrijf heeft op basis van een aantal

criteria de vaklieden geselecteerd die betrouwbaar,

deskundig en ervaren zijn. “Klanten beoordelen onze

vaklui gemiddeld met een 8,3”, zegt Nieuwenhuizen.

Lokaal tarief

De uurprijs voor een klus (het minimumbedrag) is

afhankelijk van de locatie waar de aanvrager woont én

het tijdstip waarop deze de hulp nodig heeft. Zuidweg:

“Wij hanteren de lokale tarieven. Een monteur op zaterdagmiddag

in hartje Rotterdam is duurder dan een monteur

door de week in een dorp in Noord-Groningen. Daar

liggen de prijzen lager. Als er sprake is van een spoedklus,

komt er een kleine opslag op het uurtarief. Wij berekenen

minimaal een uur. De reden is dat de vakman daardoor

ook kleinere klussen aanneemt waaraan hij nog een luttel

bedrag overhoudt. Omdat we geen voorrijkosten rekenen,

is men met het uurtarief vaak goedkoper uit; ook al is de

vakman binnen het uur klaar.”

Informatie

Wilt u meer informatie en/of advies? Belt u dan onze

Klushulp-specialisten. Zij zijn telefonisch bereikbaar

op (055) 579 7676. Maandag tot en met vrijdag van

8.00 tot 21.00 uur en in het weekeinde van 9.00

tot 17.00 uur. Of kijk voor meer informatie op

www.centraalbeheer.nl/klushulp.

Verzeker de

Verzeker de

Verzeker de belangrijkste risico’s

belangrijkste risico’s

belangrijkste risico’svoor uw VvE

voor uw VvE

voor uw VvE

Gebouw en bewoners goed verzekerd

Gebouw bij schade en bewoners goed verzekerd

bij U schade wilt als VvE-bestuurder zeker weten dat het

U wilt gebouw als VvE-bestuurder en bewoners zeker goed weten verzekerd dat het zijn bij

gebouw schade. en Onze de bewoners VvE Meerkeuzepolis goed verzekerd kunt zijn u precies bij

schade. zo samenstellen Onze VvE Meerkeuzepolis als u wilt. Natuurlijk kunt u heeft precies deze

zo samenstellen polis de verplichte als u modules wilt. Natuurlijk Gebouwen heeft en deze

polis Aansprakelijkheid. de verplichte modules U kunt Gebouwen daarnaast en het pakket

Aansprakelijkheid. uitbreiden met extra U kunt modules daarnaast zoals het Glas pakket en

uitbreiden Rechtsbijstand. met extra En modules met Bestuurders-

zoals Glas en

Rechtsbijstand. aansprakelijkheid En met en Bestuurders-

Ongevallen Vrijwilligers.

aansprakelijkheid Wat uw keuze ook en Ongevallen is, modules Vrijwilligers. sluiten op

Wat elkaar uw keuze aan. ook U heeft is, alle dus modules geen gaten sluiten in de opdekking

elkaar of dubbele aan. U heeft dekkingen. dus geen gaten in de dekking

of dubbele dekkingen.

Bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering:

geen luxe, maar noodzaak

Bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering:

Bestuurders van geen VvE’s luxe, kunnen maar persoonlijk noodzaak

Bestuurders aansprakelijk van worden VvE’s kunnen gesteld. persoonlijk Bijvoorbeeld voor

aansprakelijk onbehoorlijk worden onzorgvuldig gesteld. Bijvoorbeeld bestuur. Ook voor al

onbehoorlijk zijn ze vrijwilliger. en onzorgvuldig De module bestuur. Bestuurders-

Ook al

zijn aansprakelijkheid ze vrijwilliger. De beschermt module Bestuurders-

bestuurders tegen

aansprakelijkheid deze risico’s. Een beschermt reguliere bestuurders aansprakelijkheids-

tegen

deze verzekering risico’s. Een dekt reguliere dit risico aansprakelijkheids-

niet.

verzekering dekt dit risico niet.

centraalbeheer.nl/vve

centraalbeheer.nl/vve

Gebouw en bewoners goed verzekerd

bij Ongevallenverzekering schade

Vrijwilligers

Ongevallenverzekering U verzekert wilt als VvE-bestuurder letselschade zeker Vrijwilligers weten dat het

verzekert letselschade

gebouw Bij het uitvoeren en de bewoners van onderhoudsklussen goed verzekerd zijn voor bij de

Bij schade. VvE het uitvoeren kunnen Onze vrijwilligers VvE van Meerkeuzepolis onderhoudsklussen letselschade kunt oplopen. voor u precies de

VvE zo De kunnen samenstellen module vrijwilligers Ongevallen als u letselschade wilt. Vrijwilligers Natuurlijk oplopen. verzekert heeft deze

De polis financiële module de verplichte Ongevallen gevolgen modules van Vrijwilligers letsel, Gebouwen overlijden verzekert en of de

financiële Aansprakelijkheid. invaliditeit. gevolgen Voor van € 40,- U letsel, kunt per daarnaast jaar overlijden verzekert het of pakket u alle

invaliditeit. uitbreiden vrijwilligers Voor met in € één extra 40,- keer. per modules jaar verzekert zoals Glas u alle en

vrijwilligers Rechtsbijstand. in één keer. En met Bestuurdersaansprakelijkheid

Uw voordelen van en Ongevallen de VvE Meerkeuzepolis

Vrijwilligers.

Uw voordelen Verzeker de van belangrijkste de VvE Meerkeuzepolis

risico’s voor uw

Wat uw keuze ook is, alle modules sluiten op

elkaar Verzeker VvE aan. in de 1 U keer belangrijkste heeft dus geen risico’s gaten voor in de uwdekking

of VvE dubbele U in stelt 1 keer zelf dekkingen. uw pakket samen

U stelt Geen zelf dubbele uw pakket dekkingen samenof gaten in de dekking

Bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering:

Rechtstreeks contact geen met luxe, onze maar specialisten noodzaak

Geen Rechtstreeks dubbele dekkingen contact met of gaten onze specialisten

in dekking

Bestuurders Premie berekenen van VvE’s kunnen of meer persoonlijk informatie?

Premie Leden berekenen van VvE Belang of krijgen meer een informatie?

forse korting

aansprakelijk worden gesteld. Bijvoorbeeld voor

Leden onbehoorlijk die op van kan VvE lopen Belang onzorgvuldig tot krijgen honderden een bestuur. forse euro’s. korting Ook Bel voor al

die zijn een op ze kan vrijblijvende vrijwilliger. lopen tot offerte honderden De module onze euro’s. Bestuurdersaansprakelijkheid

(055) vrijblijvende 579 8115 offerte ga beschermt naar: onze centraalbeheer.nl/vve

VvE bestuurders specialisten tegen op

VvE specialisten Bel voor op

een

(055) deze 579 risico’s. 8115 of Een ga reguliere naar: centraalbeheer.nl/vve

aansprakelijkheidsverzekering

dekt dit risico niet.

centraalbeheer.nl/vve

Ongeva

verzek

Bij het u

VvE kunn

De modu

financiël

invalidite

vrijwillige

Uw voo

Verz

VvE i

U ste

Geen

Rech

Premie

Leden va

die op ka

een vrijb

(055) 579


40

VvE BOUWKUNDIG

41

VvE Magazine # 1 | februari 2019

HOE MAAKT U EEN ONDERHOUDSPLANNING

IN VERANDERENDE TIJDEN?

EEN HANDZAAM OVERZICHT VOOR UW VVE

DAT U STEEDS OPNIEUW KUNT GEBRUIKEN

Jarenlang was onderhoud alleen maar: zorgen dat alles heel bleef. Die tijd ligt achter ons. Duurzaamheid eist onze

aandacht op, evenals de zorg voor kwetsbare bewoners. Verzorgingshuizen worden gesloten, de woningnood neemt toe

en dat geldt ook voor de behoefte aan psychiatrische zorg. Na een periode van bezuinigingen kampt de wijkzorg met

een personeelstekort. Verwarring alom, want oplossingen voor deze maatschappelijke vraagstukken zijn er vooralsnog

niet. Dat zorgt voor veel onzekerheid; ook over de vraag wie dat allemaal gaat betalen. Daarom is het van het grootste

belang dat u zich buigt over de vraag hoe u samen komt tot de oplossingen die het beste passen bij uw VvE.

Ing. Arie Warnaar

Ontwikkelend Beheer Woningen

Vlaardingen

Natuurlijk heeft iedere VvE haar eigen

mogelijkheden, zorgen en prioriteiten.

Maar alle gebouweigenaren

en -beheerders hebben één ding

gemeenschappelijk: ze hebben

veel behoefte aan informatie.

Centraal staat de vraag waar de

prioriteiten liggen. In een overleg met

een beheerder kreeg ik daarvoor een

handreiking die ik graag met u deel.

De handreiking is eenvoudig en steeds

opnieuw te gebruiken. Het gebruik

ervan resulteerde tot mijn verrassing

steeds in heel goede discussies maar

ook in nieuwe inzichten over de vraag

wat wel en niet belangrijk is. Het overzicht

leidde ook tot veranderingen van

meningen, die weer aanpassing van

het overzicht tot gevolg hadden.

Deze methode is een prima manier

om gezamenlijk prioriteiten vast te

stellen. U ziet bovendien waar de

mogelijkheden voor subsidie liggen.

Dat is belangrijk want het reservefonds

is meestal niet toereikend om alle

gewenste maatregelen uit te voeren.

Uiteraard is de eerste stap het gezamenlijk

maken van een overzicht

waarin u aangeeft welke zaken in

uw vereniging aan de orde zijn. Als

tweede stap geeft u achter elk onderwerp

twee keer aan waarom u de

genoemde onderwerpen belangrijk

vindt. U geeft rapportcijfers van 1 tot

en met 10. Met het eerste cijfer geeft

u aan hoe belangrijk u het onderwerp

vindt voor het veiligstellen van de

verkoopwaarde van uw woning (aangegeven

met de letter V van Verkoopwaarde).

Met het tweede cijfer geeft

u aan hoe belangrijk het onderwerp is

om veilig en prettig in uw woning te

kunnen blijven wonen. Dit is aangegeven

met de W van Woongenot.

Meerjarenplanning actualiseren

Vanzelfsprekend ligt de hoogste prioriteit

bij de zaken die zowel zeer

belangrijk zijn voor de verkoopwaarde

van uw woning als voor uw woongenot.

In het voorbeeld is onder andere

te zien dat het verwijderen van het

asbest de allerhoogste prioriteit heeft.

Ook de isolatie van muren, daken en

vloeren en het aanbrengen van isolerende

beglazing hebben hoge prioriteit.

Gemiddelde prioriteit hebben de

zaken die alleen belangrijk zijn voor de

verkoopwaarde en het woongenot. De

laagste prioriteit hebben de zaken die

u voor beide belangen lage cijfers hebt

gegeven.

U ziet het: dit overzicht is heel eenvoudig

en u kunt het elk jaar opnieuw

maken. Het inspireert u hopelijk ook

om gezamenlijk tot keuzes te komen

en om te bepalen wat u als VvE echt

belangrijk vindt.

Hoe u die onderwerpen vervolgens

kunt verzamelen om de prioriteiten te

bepalen, is in bijgaand overzicht weergegeven.

Hiermee kunt u gezamenlijk

bespreken waar u onderwerpen en

rapportcijfers wilt aanpassen om tot

een goede en verantwoorde planning

te komen.

Ik hoop ook dat het overzicht u helpt

bij het actualiseren van de meerjarenonderhoudsplanning.

In de media

wordt uw aandacht voor alles tegelijk

gevraagd, maar dat is onhaalbaar en

onzinnig. Natuurlijk zullen er altijd

vragen zijn en natuurlijk gaan de ontwikkelingen

soms veel te snel. Soms

moeten we ook even geduld hebben

om te bepalen wanneer oplossingen

binnen handbereik van uw VvE liggen.

Maar wacht niet tot u gedwongen

wordt om maatregelen te gaan

nemen, bijvoorbeeld in het kader van

energiebesparing. Stel gerust uw vragen;

ook aan mij! Ik zal er graag aandacht

aan besteden in mijn bijdragen.

Dat doe ik overigens niet alleen: u

wordt via VvE Magazine goed op de

hoogte gehouden van actuele ontwikkelingen

en u krijgt goede adviezen.

Samen met u houden we de ontwikkelingen

in het oog, zodat u kunt bepalen

wat voor úw VvE de beste opties zijn.

Een voorbeeld met verzonnen rapportcijfers

1. Moeten we naar de wettelijke eis in 2024 nog asbest in de daken verwijderen?

V: 10, W: 8

2. Willen we onze buitenmuren (beter) gaan isoleren? V: 8, W: 7

3. Willen we in de buitenkozijnen (betere) isolerende beglazing aanbrengen?

V: 8, W: 7

4. Willen we het effect van de (mechanische) ventilatie verbeteren? V: 6, W: 9

5. Willen we dakbedekking verbeteren en/of meteen ook het dak (beter) isoleren?

V: 8, W: 6

6. Willen we de vloeren boven kruipruimten, garageruimten (beter) gaan isoleren?

V: 8, W: 6

7. Willen we het buitenschilderwerk gaan aanpakken en/of krijgt het meteen een

moderne kleur? V: 6, W: 7

8. Willen we de hoofdtoegang (beter) afsluitbaar maken? V: 5, W: 9

9. Willen we in de entree een zitje maken zodat we er kunnen wachten? V: 4, W: 4

10. Zijn er te hoge drempels die we willen vervangen door lagere? V: 2, W: 8

11. Willen we alles wat draaibaar is veiliger maken en/of van beter hang- en sluitwerk

voorzien? V: 4, W: 6

12. Willen we de cv-installaties uitbreiden met warmtepompen? V: 9, W: 3

13. Willen we een systeem aanbrengen voor het opladen van elektrische auto’s?

V: 5, W: 3


42 43

VvE BOUWKUNDIG

VvE Magazine # 1 | februari 2019

VvE

Emtinckstaete

combineert

groot onderhoud

met

verduurzaming

“NU DE KLUS GEKLAARD

IS, HOREN WE ALLEEN

MAAR POSITIEVE

GELUIDEN”

Jacco van de Sandt en

Huub Saalmink (rechts)

“Je moet vooruit

denken bij het beheer

van een complex”

Valt er aan een relatief ‘jong’ appartementencomplex eigenlijk wel wat te verduurzamen? VvE Emtinckstaete aan het

Sint Annepad in Nieuw-Loosdrecht beantwoordt die vraag met een volmondig ‘ja’. Het complex is in 1993 opgeleverd

en bestaat uit 16 appartementen (inclusief twee penthouses). Onlangs is een groot project afgerond, waarbij o.a. alle

beglazing is vervangen door HR++-glas. Op het dak zijn zonnepanelen geïnstalleerd voor de collectieve voorzieningen

én voor het privéverbruik van de eigenaars. Samen met Huub Saalmink (secretaris van het VvE-bestuur) en Jacco van

de Sandt (bouwkundige/energieadviseur bij VvE Belang) kijken we terug op het project.

“Het dak was aan renovatie toe; dat wisten we ruim

twee jaar geleden al”, vertelt Saalmink. “Een aantal

bewoners klaagde ook over lekkende ramen:

die besloegen snel. Het dubbel glas dat in 1993 is

geplaatst, was duidelijk aan het einde van zijn levensduur.

Er moest dus wel wat gebeuren. Om goed beslagen

ten ijs te komen, hebben we Jacco van de Sandt

gevraagd om een maatwerk-energieadvies voor ons

op te stellen. Ons reservefonds was weliswaar goed

gevuld, maar we besloten om ook de VvE Energiebespaarlening

aan te vragen. Dat verliep probleemloos.

Met het rapport dat Jacco heeft opgesteld én de toegezegde

lening konden we aan de slag; vooral toen

bleek dat we - doordat we twee isolatiemaatregelen

namen - ook gebruik konden maken van de Subsidie

Energiebesparing Eigen Huis (SEEH) van RVO.

Het dak is vervangen en geïsoleerd. Het heeft nu een

RC-waarde van 3.5m2 K/W. Zoals gezegd is alle beglazing

vervangen door HR++-glas; ook de schuifpuien

zijn vervangen. Alle draaibare ramen zijn opnieuw

afgesteld en voorzien van nieuwe rubbers, meerpuntsluitingen

en scharnieren. Dat zorgde voor een forse

toename van het comfort (en dus voor blije gezichten!)

En omdat we toch bezig waren, hebben we ook

de rookgasafvoerkanalen laten vervangen inclusief

vier nieuwe schoorstenen. De ‘kers op de taart’ zijn

de zonnepanelen. 15 stuks voor de collectieve voorzieningen

en nog eens vijf per appartement voor het

privéverbruik.”

Onderhoud gecombineerd met verduurzaming

Zoals de secretaris het vertelt, lijkt het een simpel

klusje. Niets is minder waar. “Het knappe van dit

VvE-bestuur is dat ze in feite vrijwel alles zelf hebben

gedaan”, zegt Jacco van de Sandt. “Het is echt een

prestatie om voor zo’n renovatieproject de handen op

elkaar te krijgen als een complex nog relatief jong is.

Er waren in totaal 24 offertes en die heeft het bestuur zelf

beoordeeld. Het feit dat Huub Saalmink veel bouwkundige

ervaring heeft, helpt natuurlijk wel! Ze hadden de dakrenovatie

in principe nog even kunnen uitstellen, maar het is

verstandig dat ze de renovatie hebben gecombineerd met

de isolatie en de plaatsing van de zonnepanelen. Dit is een

mooi voorbeeld van de combinatie van groot onderhoud

en verduurzaming.”

Saalmink is zo’n anderhalf jaar bezig geweest met het project,

dat in oktober 2018 vrijwel afgerond was. Dat deed hij

met plezier, maar vanzelfsprekend is hij ook blij dat het werk

er nu opzit. “In het begin was lang niet iedereen te porren

voor de plannen”, zegt hij. “Dat er iets aan de beglazing

moest gebeuren; daar was iedereen het mee eens, maar die

schuifpuien, ach… Nu het gebeurd is, horen we alleen maar

enthousiaste geluiden. Kijk, je moet vooruit denken bij het

beheer van zo’n complex. Bovendien zijn we nu direct gaan

besparen op de energiekosten én hebben we meer comfort.”

Rookgasafvoeren

Ook de rookgasafvoeren (die zijn in Emtinckstaete - net als

de cv-ketels - individueel) zijn collectief vervangen. “We

hebben een informatieavond gehouden en er waren nogal

wat vragen over de plannen”, zegt Saalmink. “Ook over de

rookgasafvoeren, want dat is een onderwerp waar in het

algemeen niet veel over wordt nagedacht. We vonden het

belangrijk (ook gezien de kosten) om alle afvoeren in één

keer te laten renoveren, maar dan moet dus ook iedereen

meedoen. Jacco was ook aanwezig bij die informatieavond

en dat was een groot voordeel. Hij heeft natuurlijk veel

ervaring met bouwkundige zaken én met verduurzaming,

dus hij kon alle vragen beantwoorden. Toen bleek ook dat

er nog wat kleinigheden moesten worden geregeld. De

betrokkenheid van Jacco heeft zeker meegeholpen om het

voorstel later probleemloos door de ALV te loodsen.

Ook het voorstel om de lening en de subsidie aan te vragen,

werd zonder problemen aangenomen. Bij het Nationaal

Energiebespaarfonds hebben we een VvE Energiebespaarlening

ter grootte van € 210.000 aangevraagd, met een

looptijd van 15 jaar. Die wordt verstrekt in de vorm van een

bouwdepot. Van de aannemers en installateurs horen we

dat het geld voor de uitgevoerde werkzaamheden snel op

hun rekening staat. Dat vinden we erg plezierig.”

En de VvE-bijdrage? In principe is het de bedoeling dat

de kosten voor de aflossing en rente én de besparing op

onderhoud en energie elkaar in evenwicht houden. Dat is

niet helemaal het geval, zegt Saalmink. “De VvE-bijdrage

zal dus wel iets moeten stijgen, maar dat is te overzien.”

Zonnepanelen

Meestal worden zonnepanelen geïnstalleerd voor de collectieve

voorzieningen. Zonnestroom voor privéverbruik is

niet altijd even eenvoudig te realiseren. Bij het gebouw van

VvE Emtinckstaete viel het mee: de meterkasten zitten allemaal

boven elkaar, dus het aanbrengen van kabeldoorvoeren

was niet moeilijk. De bewoners van de bovenste etage

hoefden ook niet te vrezen voor lekkage. De zonnepanelen

zijn betaald uit eigen middelen.

Saalmink vertelt trots: “De 15 zonnepanelen die we voor het

collectieve verbruik hebben laten plaatsen, zorgen ervoor

dat de gehele elektriciteitsbehoefte gedekt is. De gemeenschappelijke

ruimtes zijn dus ‘Nul op de meter’. Voor het

privéverbruik geldt dat we wat minder stroom opwekken

dan we nodig hebben. Iedere bewoner wekt met de eigen

zonnepanelen ca. 1.400 kWh op.”

Alleen maar positieve geluiden dus aan het Sint Annepad in

Loosdrecht. Saalmink heeft nog een tip voor VvE’s die groot

onderhoud willen combineren met verduurzaming: “Zorg

dat je goed geïnformeerd bent. Wij hebben enkele informatiebijeenkomsten

van het Nationaal Energiebespaarfonds.

bijgewoond, dus we wisten waar we aan begonnen. En zorg

ervoor dat alle bewoners op één lijn zitten. Wij konden het

hele project grotendeels zelf realiseren, maar de ondersteuning

door een onafhankelijke adviseur is absoluut een pluspunt

bij de voorbereiding!”

Meer weten? Op www.vvebelang.nl/energieloket vindt u

alle informatie.


45

Bouwkundige

Ondersteuning

VvE BOUWKUNDIG

VRAAG HET AAN

HET LIFTINSTITUUT

VvE Magazine # 1 | februari 2019

In deze rubriek behandelen we

vragen die betrekking hebben

op de veiligheid van liften,

gevelonderhoudsinstallaties en

‘veilig werken op hoogte’. In deze

aflevering geven we antwoord op

vragen over liftgebruik bij brand.

Voor de beantwoording van de

vragen tekent deze keer Koos

van Lindenberg, voorlichter bij

Liftinstituut.

Hebt u een vraag? Stuur een mail

naar info@liftinstituut.nl en geef

daarbij aan of uw vraag, mét het

antwoord, in VvE Magazine

gepubliceerd mag worden.

U wilt dat uw kostbare complex goed wordt onderhouden. Dit betekent niet alleen dat het onderhoud

tijdig uitgevoerd moet worden, maar ook dat de kwaliteit van de uitgevoerde werkzaamheden goed is.

Om hierbij te ondersteunen heeft VvE Belang twee diensten beschikbaar. Deze helpen bij de begeleiding

van veel bouwkundige zaken van uw complex.

MODULE BOUWKUNDIGE ONDERSTEUNING

• Vaste contactpersoon voor al uw bouwkundige vragen

• Elk jaar bezoek van uw adviseur

• Onbeperkt telefonisch overleg met uw adviseur

• Doornemen van uw MJOP

• Doornemen van onderhoudscontracten

• Beoordelen van kwaliteit uitgevoerd onderhoudswerk

PRIJZEN (INCL. BTW):

• € 525 per jaar - t/m 20 appartementen

• € 660 per jaar - 21 t/m 50 appartementen

• € 795 per jaar - meer dan 50 appartementen

BOUWKUNDIGE COACH

• Vaste contactpersoon voor al uw bouwkundige vragen

• Elk jaar bezoek van uw adviseur

• Onbeperkt telefonisch overleg met uw adviseur

• Doornemen van onderhoudscontracten

• Beoordelen van kwaliteit uitgevoerd onderhoudswerk

+ Gratis VvE Belang Onderhoudscertificaat

+ AWK-gecertificeerd MJOP wordt opgesteld

+ Jaarlijkse update van uw MJOP

+ Begeleiding bij bouwkundige offertetrajecten

PRIJZEN (INCL. BTW):

• € 90 per maand - t/m 20 appartementen

• € 120 per maand - 21 t/m 50 appartementen

• € 150 per maand - Meer dan 50 appartementen

LIFT LANGER GEBRUIKEN BIJ

CALAMITEITEN

Vraag: Tijdens het congres van Liftinstituut

hoorden we dat het mogelijk

is om de lift langer te gebruiken in

geval van een calamiteit. Om welke

maatregelen gaat het dan?

Antwoord: In zo’n geval kunt u in twee

richtingen denken. De eerste is: welke

aanpassingen moet ik aanbrengen om

de lift veilig te kunnen gebruiken voor

evacuatie bij brand? In een bestaande

situatie vraagt dat om veel aanpassingen

(bouwkundig en/of lifttechnisch).

Dat is eigenlijk alléén realistisch bij

nieuwbouw of als uw VvE voor een

vernieuwing of een ingrijpende renovatie

van de lift staat. Dit komt aan de

orde in het antwoord op de volgende

vraag in deze rubriek. De tweede

richting is: wat moet ik minimaal doen

om de risico’s van liftgebruik bij brand

te beperken? Immers: minder zelfredzame

bewoners, voor wie gebruik

van de trap geen optie is, moeten ook

beneden kunnen komen.

Uit onderzoek dat is uitgevoerd in opdracht

van Liftinstituut, blijkt dat 85% van de Nederlanders

bij brand geen gebruik wil maken

van de lift. Ze vinden het risico op liftuitval

te groot en ze willen niet wachten maar

meteen het gebouw verlaten.

Een brandweerlift (herkenbaar aan het

rode symbool) kan bij brand veilig gebruikt

worden.

Uit onderzoek dat in opdracht van het

ministerie van Binnenlandse Zaken

is uitgevoerd, blijkt dat daarvoor het

volgende minimaal nodig is:

1. Zorg ervoor dat de voeding van

de lift ‘brandvrij’ is en dat deze niet

uitgeschakeld wordt bij brand.

2. Voorzie de lift van een voorkeurschakelaar

waarmee onder andere

de fotocelbeveiliging in de deur

buiten werking wordt gesteld, zodat

de deur bij rook toch sluit.

3. Zorg dat door deze voorkeurschakeling

bediening van bepaalde

stopplaatsen kan worden belet en

dat prioritaire bediening door hulpdiensten

mogelijk is.

Let op: bouwkundige brand- en

rookscheidingen dienen wel op orde

te zijn. Bij voorkeur bevindt de lift zich

in een - van het verdere gebouw gescheiden

- brandvrij compartiment.

Als aan deze voorwaarden wordt

voldaan, is de conclusie dat liftgebruik

minder risicovol is dan vluchten via de

trap. Het risico op uitval van de lift blijft

echter aanwezig. Raakt u opgesloten,

dan moet u wachten op bevrijding

door de brandweer.

VOORZIENINGEN OM BRANDVEILIG

GEBRUIK LIFT MOGELIJK TE MAKEN

Vraag: We zijn van plan om onze lift

op niet al te lange termijn te laten

moderniseren. Is het slim om dan

meteen voorzieningen te laten treffen

waardoor een brandveilig gebruik

mogelijk wordt?

Antwoord: Een toekomstige liftrenovatie

of modernisering biedt zeker een

uitgelezen mogelijkheid om het brandveilig

gebruik ervan mee te nemen. De

kosten zullen met deze combinatie van

werkzaamheden lager uitvallen.

Uitvoering van de lift als brandweerlift

is een optie. Daarbij moet een brandvrij

voorportaal voor de lift realiseerbaar

zijn. U kunt ook denken aan een zelfdenkende

lift die zichzelf uitschakelt

als veilig gebruik niet meer mogelijk is.

Meer hierover op www.liftgebruikbijbrand.nl/presentaties.

CONGRES LIFT BIJ BRAND

Een verslag van het congres over

liftgebruik bij brand vindt u op pagina

46 en 47 van dit magazine.

Op www.liftgebruikbijbrand.nl vindt u

alle informatie, inclusief een aftermovie.

Meer weten? Kijk op www.vvebelang.nl/bouwkundig of stuur een mail naar bouwkundig@vvebelang.nl.

Bellen kan ook: 0162-469 120.


46 47

VvE BOUWKUNDIG

VvE Magazine # 1 | februari 2019

Landelijk

congres

Liftgebruik

bij brand

PER SITUATIE IS EEN

ANALYSE NODIG IN HOEVERRE

DE LIFT EEN ROL KAN

SPELEN BIJ EEN VEILIGE

ONTRUIMING VAN HET

GEBOUW

Noodzaak of nodeloos gevaarlijk?

Op de vraag ‘Wanneer mag je de lift niet gebruiken?’ antwoordt meer dan 85 procent van alle Nederlanders:

“Bij brand”. Maar is dat wel zo? Die vraag stond centraal tijdens het landelijk congres dat op 7 november 2018

werd gehouden op initiatief van het Liftinstituut. Moet het standpunt ‘Bij brand geen lift’ misschien worden

heroverwogen, nu we steeds langer thuis moeten blijven wonen? Immers: door langer zelfstandig wonen neemt

de kans op brand toe. Door de afnemende redzaamheid wordt het voor steeds meer bewoners moeilijk om het

gebouw te ontvluchten via de trap. Met het oog op deze - en andere - maatschappelijke ontwikkelingen riep

Marco Waagmeester, algemeen directeur van Liftinstituut Holding, op tot heroverweging van het standpunt ‘bij

brand geen lift’. De uitkomst van een peiling onder de aanwezigen bij het congres ondersteunde dit: 83,2% van

hen vond dat liftgebruik bij brand noodzakelijk is. Slechts 16,8% van hen vond dit nodeloos gevaarlijk.

Ruim 400 gebouweigenaren, VvE-bestuurders,

adviseurs en professionals bezochten het congres in

Zeist. Aan het begin van het congres stelde 17 procent

van de aanwezigen dat het advies ‘Bij brand geen lift’

gehandhaafd moet blijven. Dat aantal was bij de afsluiting

ongeveer hetzelfde, maar toen was 83 procent

van mening dat liftgebruik bij brand juist noodzakelijk

is. Maar wel onder de nodige voorwaarden!

Er zijn immers ook risico’s verbonden aan het liftgebruik:

de stroom kan uitvallen en er kan paniek

ontstaan. Daarom is per situatie een analyse nodig in

hoeverre de lift een rol kan spelen bij een veilige ontruiming

van het gebouw. 100 procent veiligheid is er

nooit, maar dat geldt ook bij het gebruik van de trap.

Het mooiste is natuurlijk een brandveilige lift, maar het

is ook nodig om naar het gebouw en de organisatie

rond de ontruiming te kijken. Het gebruik van een

gewone lift is niet verboden, maar de fabrikant kan

geen aansprakelijkheid aanvaarden als het misgaat.

Denken in scenario’s

Susan Eggink-Eilander, senior adviseur bij de Antea

Group, presenteerde de uitkomsten van een onderzoek

dat is uitgevoerd in opdracht van het ministerie

van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties.

Het ingenieurs- en adviesbureau onderzocht de

mogelijkheden om liften veilig te gebruiken voor

de evacuatie van minder-zelfredzame personen

bij brand.

Eggink introduceerde het ‘scenariodenken’: “De

scenario’s hangen onder meer af van het type

gebouw, maar ook van de aard van de bewoners van

een gebouw. Zij zijn ‘de moeilijkste factor’, omdat zij

moeten beslissen over hun vluchtgedrag, de route en

de middelen die zij hiervoor gebruiken. Daarom adviseer

ik gebouweigenaren en VvE’s: richt uw aandacht

op waar het potentieel in een gebouw zit en maak een

plan voor wat nodig is, zodat bewoners de lift bij brand

kunnen gebruiken. Daar kunt u morgen al mee aan de

slag.”

In het onderzoeksrapport (te vinden op www.liftgebruikbijbrand.nl)

staat daarvoor een hulpmiddel:

de beslisboom.

Goed informeren

John van Vliet, directeur van Liftinstituut, vond: “Laat

niet mensen, maar de lift zélf bepalen of gebruik bij

brand mogelijk is. Het moet dan wel een lift zijn die

daarvoor toegerust is. Zo’n lift schakelt zichzelf uit als

veilig gebruik niet meer mogelijk is en meldt dat via

een oplichtende aanduiding bij de toegang. Daarbij

is het wel nodig dat alle bewoners goed zijn geïnformeerd

over evacuatiemogelijkheden en over de beste

handelwijze.”

Nico Bosman van adviesbureau Eurlicon vertelde dat

de meerkosten voor brandweer-, evacuatie- en zelfdenkende

liften bij nieuwbouw tussen de € 7.000 en

€ 20.000 bedragen. De bouwkundige kosten voor aanvullende

brandcompartimentering komen daar nog bij.

Na de presentaties in het eerste congresblok was er

volop gelegenheid voor discussie en het stellen van

vragen. De deelnemers aan de discussie gaven aan

dat ze vooral veel waarde hechten aan duidelijke weten

regelgeving maar ook aan goede communicatie

met de bewoners. Die moeten zich bewust zijn van

de risico’s en van belangrijke aspecten van een veilige

evacuatie. Met relatief kleine aanpassingen aan liften

zou al veel mogelijk zijn, zo stelde één van hen.

Fred Schuurs, voorzitter van VvE Belang, adviseerde

om de kenmerken van een gebouw goed in kaart te

brengen en daarbij hulp te vragen. “Het Adviescentrum

Brandveilig Wonen kan bijvoorbeeld een veiligheidsverbeterplan

opstellen. Daar komen soms heel verrassende

zaken uit’’, zei Schuurs. Hij pleitte ook voor

een ‘keurmerk brandveiligheid’ voor woningen en voor

een betere voorlichting over veilig gebruik van liften bij

brand.

De keuze

Aan het einde van het congres werd het publiek

gevraagd een keuze te maken. Zij konden kiezen

uit vier opties ten aanzien van het gebruik van liften

voor evacuatie van minder zelfredzame personen uit

woongebouwen bij brand. De uitkomst:

• 14,5%: ons beleid blijft: bij brand geen lift.

• 18,4%: ik laat het over aan de brandweer.

• 6,6%: ik wacht tot de overheid ons verplicht (in het

Bouwbesluit?) om liften in te zetten bij evacuatie.

• 60,5%: ik investeer in een lift die veilig is voor de

evacuatie van zelfredzame personen uit woongebouwen

bij brand.

Duidelijk is dat de meeste aanwezigen kiezen voor

maatregelen. Ze wachten liever niet op wet- en regelgeving

door de overheid. Het scenariodenken van

Susan Eggink kon op veel instemming rekenen. De

basis daarvoor wordt gevormd door risicoanalyses,

waarbij wordt gekeken of en hoe de lift een plaats kan

krijgen in de evacuatie bij brand. Dat mag, vond men,

dan best een lift zijn die niet 100% veilig is, maar waarbij

het risico van gebruik bij brand veel lager is dan de

risico’s bij het gebruik van de trap.

Reacties bezoekers

‘De meeste bezoekers waren positief over het congres.

“Ik wist niet dat er helemaal geen verbod is op

gebruik van een lift’’, vertelde een van hen. De bezoekers

waardeerden dat er niet alleen gesproken werd

over lifttechniek, maar ook over gedrag, omgeving en

bewonerssamenstelling.

De kosten van liftaanpassing blijken vaak een

probleem. Een VvE-bestuurder: “VvE’s hebben

maar een beperkt budget en daarom is geld vaak een

beslissende factor. Maar ik heb nu veel argumenten

gekregen om de andere woningeigenaren tóch te

overtuigen van de noodzaak om te investeren in het

veiliger gebruik maken van onze liften bij brand.’’


Verduurzamen?

Kies voor de realistische

oplossingen van Nefit

En de mogelijkheden nemen toe...

Wat zijn de mogelijkheden, wat gaat het kosten

Ook VVE’s staan voor de uitdaging om woningen te verduurzamen. Welke stap u ook wilt maken, Nefit biedt de zekerheid van een

Maar met name in gestapelde bouw zijn de mogelijkheden beperkt. betrouwbare oplossing. Inclusief een realistisch advies. Neem

Is 100% ‘van gas los’ realiseerbaar? Welke mogelijkheden biedt de hiervoor contact op met de dichtstbijzijnde Nefit-partner.

combinatie van CV-ketel en warmtepomp? Of toch kiezen voor de

nieuwste HR –technologie?

Nu ook looptijd 30 jaar!

U kunt nu ook een VvE Energiebespaarlening afsluiten met een looptijd

van 30 jaar. Deze VvE Energiebespaarlening is beschikbaar wanneer u

vergaande verduurzamingsmaatregelen neemt.

Wilt u meer weten? Kijk op onze website of neem contact op met

Fiona Hamberg via F.Hamberg@SVn.nl of 06 -1041 1750.

Nefit. Zo easy kan het zijn.

nefit.nl


50

51

VvE ENERGIEBESPAREN

VvE Magazine # 1 | februari 2019

LOOPTIJD VAN DE VVE

ENERGIEBESPAARLENING

NAAR 30 JAAR

“WE KUNNEN DE DOELEN

ALLEEN HALEN ALS WE

SAMENWERKEN”

Minister Ollongren

op bezoek bij

een VvE in Almere

MINISTER KAJSA OLLONGREN:

“WE KUNNEN HET BETER MAKEN

ÉN MAKKELIJKER!”

Energiebespaarlening voor aardgasvrije

nieuwbouw

Op 21 januari werd ook het investeringsreglement voor het

aardgasvrij maken van nog niet opgeleverde woningen

ondertekend. Het gaat om nieuwbouwwoningen die met

een gasaansluiting waren ontworpen en gekocht, maar die

de koper alsnog aardgasvrij wil laten opleveren. Particulieren

die voor 1 september 2018 een nog te bouwen nieuwbouwwoning

hebben gekocht, kunnen de kosten van de

maatregelen financieren met een Energiebespaarlening.

Deze faciliteit is mogelijk gemaakt met een bijdrage van

het ministerie van Binnenlandse Zaken en Rabobank.

VvE’s met minimaal 10 appartementsrechten kunnen voortaan een VvE Energiebespaarlening aangaan

met een looptijd van 30 jaar. Dat maakte het Nationaal Energiebespaarfonds bekend tijdens de viering

van zijn eerste lustrum. Minister Kajsa Ollongren van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties

ondertekende het investeringsreglement op 21 januari jl. in het KAF Theater in Almere. Deze lening is

beschikbaar voor VvE’s die vérgaande verduurzamingsmaatregelen willen nemen. Verduurzaming wordt

nu beter betaalbaar, want door de verlengde looptijd worden de maandlasten lager voor de VvE en de

leden. De rente staat voor 30 jaar vast. VvE’s kunnen ook nog steeds kiezen voor een lening met een

looptijd van 10 of 15 jaar.

“Verduurzaming staat hoog op de agenda. Nu de klimaattafels

hun eerste aanbevelingen hebben gedaan

en het Klimaatakkoord steeds meer vorm krijgt, kan niemand

er meer omheen”, zei Ernst-Jan Boers, bestuursvoorzitter

van het Nationaal Energiebespaarfonds. “Dat

was vijf jaar geleden nog heel anders. Verduurzaming

was voor de meeste mensen onbekend terrein. Anno

2019 zijn veel mensen met verduurzaming bezig. Het

gaat dan ook goed met het Nationaal Energiebespaarfonds.

We hebben in 2018 een recordaantal aanvragen

ontvangen; evenveel als in 2016 en 2017 bij elkaar.

En we gaan door. De eerste 300 miljoen euro aan

beschikbaar vermogen is bijna helemaal omgezet naar

laagrentende leningen. Eind 2018 heeft het Rijk nog

eens 40 miljoen beschikbaar gesteld voor voortzetting

van het fonds. Met behulp van onze co-financiers

Rabobank, Council of Europe Development Bank en

ASN Bank en de revolverende werking groeit het Energiebespaarfonds

naar 600 miljoen euro. Dat maakte

het mogelijk om onze doelgroep uit te breiden. En dat

hebben we gedaan; niet alleen voor particulieren maar

ook voor VvE’s. Onze ambitie gaat trouwens veel verder:

we willen graag naar een miljard aan beschikbaar

vermogen. Dan kunnen we nog meer woningeigenaren

helpen bij de verduurzaming.”

Samenwerking

Leen van Dijke, voorzitter strategisch comité van het

Nationaal Energiebespaarfonds, memoreerde dat

Nederland voor een opgave zonder precedent staat.

“Het Nationaal Energiebespaarfonds is één van de eerste

partijen die het Klimaatakkoord handen en voeten

geven. De opgave is enorm: Voor 2050 moeten we

ruim 7 miljoen woningen isoleren en van duurzame

warmte voorzien. Die verbouwing slaagt alleen als we

er allemaal de schouders onder zetten”, zei hij. “Met

de uitbreiding van de VvE Energiebespaarlening is voor

het eerst een afspraak van de sectortafel Gebouwde

omgeving uitgewerkt. De VvE heeft nu een betaalbare

oplossing voor het energieneutraal maken van haar

complex. Ze kan terecht bij één loket en een team van

ervaren accountmanagers.

De kennis en ervaring die wij hiermee opdoen, kunnen

- en willen - we natuurlijk ook inzetten voor andere

projecten. We willen een standaardaanpak ontwikkelen,

want we hebben een uitermate geschikt instrumentarium

om de energietransitie nog verder aan te jagen.

Ik wil de minister dan ook graag oproepen om gebruik

te maken van het Nationaal Energiebespaarfonds.”

Van Dijke is zich bewust van het feit dat er nog

een andere uitdaging op ‘zijn’ fonds wacht: een

Energiebespaarlening voor VvE’s die minder dan

10 appartementsrechten omvatten. “We gaan heel

goed nadenken hoe we dat mogelijk kunnen maken”,

zei de toezichthouder.

‘Verder uitbouwen’

“Het is voor mij volstrekt logisch dat we het Nationaal

Energiebespaarfonds verder gaan uitbouwen, en ik

ben blij met de ambitie die - ook vanmiddag - weer zo

duidelijk wordt getoond”, zei minister Ollongren na het

tekenen van het vernieuwde investeringsreglement.

“Met de verandering van de voorwaarden wordt het

voor VvE’s veel aantrekkelijker om te investeren in verduurzaming.

De woningeigenaar krijgt daar een lagere

energierekening en meer comfort voor terug.

Er zijn veel dilemma’s en ik ben ervan overtuigd dat ze

allemaal kunnen worden overwonnen. We zijn vóór

deze bijeenkomst op bezoek geweest bij een grote

VvE en daar bleek opnieuw dat alles draait om communicatie.

De bewoners willen in alle opzichten goed

worden geïnformeerd.

Ervaring en schaalvergroting zijn heel belangrijk:

bereikte oplossingen zorgen ervoor dat elders ook

resultaten worden geboekt.

Minister Ollongren en Ernst-Jan Boers

ondertekenen het investeringsreglement

We hebben elkaar nodig bij deze grote opgave. Hier

ligt trouwens ook een mooie kans voor de banken, en

dan heb ik het niet alleen over de banken die al deelnemen

aan het Nationaal Energiebespaarfonds. Met

een variant op de slogan van de Belastingdienst: wij

kunnen het beter maken én makkelijker!”

VvE Energiebespaarlening

Wilt u meer weten over de VvE Energiebespaarlening?

Kijk op www.energiebespaarlening.nl/vve.

Daar vindt u ook het actuele rentetarief.

Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse

gemeenten (SVn) is fondsmanager van het

Nationaal Energiebespaarfonds.


52

VvE ENERGIEBESPAREN

53

VvE Magazine # 1 | februari 2019

VVE PARK

SPARRENDAAL 58-75

GAAT VERDER MET

VERDUURZAMING

COMPLEX

“DANKZIJ DE

SEEH-SUBSIDIE

WAS DE

GEVELISOLATIE

IN FEITE GRATIS”

Bernadette van den Hoek-van

Maarschalkerwaart en Kees Verster

Op succesvol zonnestroomproject volgde gevelisolatie en glasvervanging

VvE Park Sparrendaal 58-75 in Driebergen houdt de verduurzamingsvaart erin. Vier jaar geleden werden op het 18

appartementen tellende complex 72 zonnepanelen gelegd. Die presteren zoals voorspeld: de installatie wordt in

zes jaar terugverdiend. Zoals verwacht leveren ze veel meer op dan de VvE nodig heeft voor de elektriciteit voor

de collectieve ruimtes. De te veel opgewekte stroom wordt terug geleverd aan het net. Dit succes stimuleerde

secretaris Bernadette van den Hoek-van Maarschalkerwaart om verder te gaan met verduurzaming van het

gebouw. Onlangs is extra gevelisolatie toegepast en is het 30 jaar oude Thermopaneglas vervangen door HR++glas.

De VvE financierde deze maatregelen uit het reservefonds. Daarnaast werd de Subsidie Energiebesparing

Eigen Huis (SEEH) ingezet.

Bernadette: “Je hoort hier en daar wel negatieve verhalen

over zonnestroom. Er kan inderdaad van alles misgaan.

Daarom heb je als VvE een handleiding nodig waarin alle

aandachtspunten staan. Die handleiding heb ik geschreven

en ik heb hem aan de besturen van de overige vijf VvE’s in

Park Sparrendaal ter beschikking gesteld. Één heeft inmiddels

dezelfde zonnestroominstallatie als wij. Waarom zou je

het allemaal zelf uitzoeken als een identieke VvE dat al heeft

gedaan?

Naar aanleiding van het artikel in VvE Magazine (augustus

2015; red.) heb ik bestuurders van 14 VvE’s op bezoek

gehad die allemaal wilden worden geïnformeerd over ons

project ‘Zonnetje in huis’. Mijn belangrijkste boodschap:

vraag certificaten van te gebruiken materialen, vergewis je

van alle (technische) implicaties, geef inzicht in kosten en

baten en zorg ervoor dat je weet met wie je in zee gaat.

Wordt er bijvoorbeeld gewerkt volgens de regels van de

Arbowet? Al die informatie biedt zekerheid, ook richting de

VvE-leden.”

Goede voorbereiding

Comfortverbetering was voor de bewoners van Park Sparrendaal

de belangrijkste reden om het complex te isoleren,

ontdekte Bernadette al snel. “We hebben eerst de wensen

in kaart gebracht en daarna de ledenvergadering om toestemming

gevraagd voor dit project.

We kregen offertes binnen die varieerden van 12.00 tot

80.000 euro. Via Stichting Energieadvies hoorden we van

de HR+++ EPS isolatieparels. Die hebben een positief attest

van SKG-IKOB: ze bieden de hoogste isolatiewaarde, zijn

afbreekbaar en ze zijn ook nog eens de voordeligste keus.

Maatwerk Isolatie heeft het werk uitgevoerd voor iets minder

dan € 11.000 voor het gehele gebouw.”

Ook voor de glasvervanging kreeg de VvE heel uiteenlopende

offertes, vertelt de energieke secretaris: “We zijn in

zee gegaan met Van Ede Glas, omdat dat bedrijf als enige

pas offerte wilde uitbrengen na alle ramen heel precies te

hebben gemeten. Dat gaf ons - en de leden - het nodige

vertrouwen. In totaal hebben we € 41.625 betaald voor

isolatie en glas. De SEEH-subsidie bedroeg € 14.300,-. Per

saldo hebben we de gevelisolatie dus gratis.”

De leden van de VvE worden bij alle activiteiten uitvoerig

door het bestuur geïnformeerd. “We sturen veel nieuwsbrieven”,

zegt Bernadette. “Daarin leggen we alles uit en geven

we alle specificaties van de diverse maatregelen en installaties.

Daarnaast vertellen we ook wat de gevolgen zijn van

voorgestelde maatregelen. In het geval van de isolatie ging

het dus vooral om verhoging van het comfort en verlaging

van de energierekening. Op die manier is iedereen altijd op

de hoogte. Besluitvorming is nooit een probleem: de voorstellen

worden eigenlijk altijd unaniem aangenomen.”

Op weg naar aardgasloos

Kees Verster is bestuursvoorzitter van VvE Park Sparrendaal

104-121, lokaal ook wel ‘Gebouw 5’ genoemd. Deze VvE

heeft in navolging van de ‘collega-VvE’ zonnepanelen laten

plaatsen op het dak. Eveneens tot volle tevredenheid.

Verster houdt zich samen met andere vertegenwoordigers

van de VvE’s in het bijzonder bezig met het traject om de

zes VvE’s in Park Sparrendaal naar een aardgasloze energievoorziening

te krijgen.

“Het bewustzijn dat we het samen moeten doen, groeit.

We zien dat de wil er is om samen te werken”, zegt Verster.

“Dat is natuurlijk in alle opzichten voordelig, maar je ziet

ook hier dat het tempo wordt bepaald door de traagste VvE.

Bovendien staat in Park Sparrendaal ook een groot huurcomplex

en is er een aantal grondgebonden woningen. Het

zou mooi zijn als we al deze woningen binnen één project

kunnen verduurzamen. Daar hebben we wel de hulp van de

gemeente bij nodig.

Niet alleen omdat we wel wat ondersteuning kunnen

gebruiken, maar vooral ook omdat de maatregelen te

zijner tijd waarschijnlijk ook effecten op de infrastructuur

hebben. Samenwerking is dus ook hier het motto. We

hebben ook contact met Heuvelrug Energie. Wellicht

kunnen we - in samenwerking met de gemeente en met

Heuvelrug Energie - een pilot starten. In alle gevallen geldt

dat we ons niet laten opjagen. We nemen rustig de tijd,

zodat we ook bewoners die wat meer informatie nodig

hebben, meekrijgen.”

Isoleren!

Verster en zijn medebestuurders hameren steeds op

dezelfde voordelen: meer wooncomfort, lagere woonlasten

en waardebehoud van de woningen. Hij realiseert

zich dat op korte termijn op het gebied van de alternatieve

energievoorziening geen grote stappen kunnen worden

genomen.

“Dat je goed moet isoleren, is evident. Dat levert niet

alleen kostenbesparing en comfortverbetering op, maar

zorgt er ook voor dat we klaar zijn voor eventuele vervolgstappen.

We hebben met z’n allen nog geen idee waar de

technische ontwikkelingen heengaan. Daarom nemen we

nog geen vérstrekkende beslissingen.

Ik schat in dat we over vijf jaar een idee hebben waar we

heen willen en hoe we e.e.a. gaan financieren. In de tussentijd

moeten we ervoor zorgen dat de neuzen van alle

bewoners (in elk geval van de zes VvE’s) dezelfde richting

uit wijzen. Pas dan kunnen we een echt besluit gaan

nemen over de manier waarop we van het aardgas af

gaan. Mijn inschatting is dat op zijn vroegst pas over tien

jaar zal zijn. Dan is het ook nog lang geen 2050…”


54

VvE ENERGIEBESPAREN

55

VvE Magazine # 1 | februari 2019

ENERGIEBESPARING

EN COMFORTVERBETERING

VOOR VVE LAAN VAN

SPIERINGSHOEK 21-117

“WE BESPAREN 35 PROCENT

OP DE ENERGIEKOSTEN”

xxxxxxxxx

Het gebouw aan de Laan van Spieringshoek is opgeleverd

in 1976; het bestaat uit 36 appartementen en twee

bungalows. Destijds werd het complex gebouwd voor

notabelen en de gegoede middenstand. Het was het

paradepaardje van hoogbouw in Schiedam; de groene

omgeving was een extra pluspunt. Kolpa VVS beheer

voert het beheer uit, maar de bestuurders en de technische

dienst doen ook veel zelf. Walther van Houten

vertelt: “Frans en ik zijn in 2015/2016 in het bestuur

gekomen; in 2016 werd ik voorzitter. Het vorige bestuur

deed zijn best om het gebouw te onderhouden, maar

het hoofddoel was destijds om het gebouw een mooie

uitstraling te geven. Aan leidingen werd bijvoorbeeld

weinig aandacht besteed. Zo nu en dan werden reparaties

uitgevoerd en de liftmotor is ook al eens vervangen,

evenals de cv-installatie. De standleidingen zijn

van gietijzer en ze waren in de loop der jaren heel dun

geworden. Er moest dus nogal wat gebeuren.”

Servicepunt Woningverbetering

De VvE is lid van het VvE-Platform Schiedam en heeft

veel contact met het Servicepunt Woningverbetering

Schiedam-Vlaardingen. Van Houten: “Via het VvE-platform

hoorden we dat we de Stimuleringslening voor

woningverbetering konden aanvragen. Die heeft een

lage rente: twee procent. We hebben alles goed door

laten rekenen en we kwamen tot de conclusie dat het

verantwoord was om de lening af te sluiten. Dan kon

het gebouw er weer zo’n 20 jaar tegen.

Vlnr Anton Roelofs, Frans Jansen,

Henk van der Brink en Walther van Houten

De klachten en problemen in het complex van VvE Laan van Spieringshoek 21-117 in Schiedam namen in de loop der

jaren toe. Er waren klachten over kou en tocht; het onderhoud werd steeds duurder. Toen de kozijnen in de

centrale hal bleken te rotten, besloot het huidige bestuur actie te ondernemen. Een uitgebreide inspectie van het

gebouw was het gevolg. De resultaten daarvan werden meegedeeld in de Algemene Ledenvergadering van 2016.

Echter: het reservefonds was nagenoeg leeg. Bovendien had niet iedereen veel vertrouwen in de voorstellen.

Desondanks gingen Walther van Houten (voorzitter), Frans Jansen (vicevoorzitter en technische commissie), Ton

Roelofs en Henk van der Brink (beiden technische commissie) voortvarend aan de slag. We spreken drie van de vier

initiatiefnemers in november 2018.

Het Servicepunt staat altijd klaar om adviezen te geven

en mee te denken. Ook met de aanvraag van de

SEEH-subsidie hebben ze ons bijgestaan, want dat is

geen eenvoudige klus.

Via het VvE-platform hebben we een tweemaandelijks

overleg met de verantwoordelijke wethouder. We

werden attent gemaakt op de subsidie voor nieuwe

liftdeuren. Die deuren gaan we dus ook vervangen. De

gemeente is heel actief in het kader van het project

‘Lang zult u wonen’. Daar doen we vanzelfsprekend

ons voordeel mee.”

Overigens: ook andere VvE’s in den lande profiteren van

de kennis en ervaring van het VvE-platform. De leden

geven op tal van plaatsen informatie over de mogelijkheden

van verduurzaming en woningverbetering.

Stemmen in de ALV

Het bestuur stelde de agenda op voor de ledenvergadering

van 2017 en bracht alle voorstellen voor

verbetering van het complex tegelijk in stemming.

Van Houten: “Vóór de ledenvergadering hadden we

een informatieavond gehouden. We hadden bedrijven

uitgenodigd om de plannen en de maatregelen toe te

lichten. Dat zorgde voor veel enthousiasme onder de

eigenaren. Het pakket voorstellen werd dan ook probleemloos

aangenomen tijdens de ALV.

Echter: na de ledenvergadering kwam er toch protest.

Met name het feit dat over de voorstellen ‘pakketgewijs’

was gestemd, was voor enkele eigenaren het motief

om achteraf niet in te stemmen met dat pakket. Vooral

het voorstel om de verwarming individueel te gaan

bemeteren, leidde tot protesten.

We hebben een nieuwe ledenvergadering uitgeschreven

waarin we het aantal voorstellen hebben teruggebracht

tot zes. Daarover is per voorstel gestemd (de

bemetering is er voorlopig uitgehaald). Opnieuw kregen

we akkoord. De overige 17 voorstellen behandelden we

in de ALV van 2018.”

Zonnepanelen en zonnecollectoren

Bijna overal is ledverlichting aangebracht. Het dak van

de bungalows werd omgevormd tot groen dak en op

het dak van ons appartementencomplex werden in juni

jl. 94 zonnepanelen geplaatst. Net toen de ‘zomer van

de eeuw’ was begonnen. De panelen presteren dan ook

uitstekend, maar het bestuur wacht met juichen tot de

winter voorbij is. Voor de warmwatervoorziening (die is

gescheiden van de cv-installatie) zijn tien zonnecollectoren

geplaatst. Die nemen ca. 85 procent van de warmwatervoorziening

voor hun rekening. Voor de overige

15 procent wordt bijgestookt met gas. Zowel bij de

cv-installatie als bij de warmwatervoorziening is gekozen

voor een energiezuinige en efficiënte cascadeopstelling.

Van Houten: “We besparen nu zo’n 35 procent op de

energiekosten. Volgens onze berekeningen kunnen

we door alle besparingen op energie en onderhoud de

leningen die we hebben afgesloten aflossen. Bovendien

is het comfort van alle bewoners er enorm op vooruit

gegaan. Een aantal bewoners is hoogbejaard. Sommigen

stopten alle ventilatieroosters dicht, zetten de cv

op de hoogste stand en hadden het nog steeds koud.”

Dat is allemaal veranderd. Dankzij de maatregelen kon

de aansluitwaarde van de elektriciteit van 3x80 Ampère

naar 3x50A. Straks gaat de VvE naar 3x35A. Dat scheelt

flink in de kosten.”

‘Verstandige keuze’

“Misschien worden we ooit aangesloten op de stadsverwarming

van Rotterdam. Voorlopig gaat dat nog

niet gebeuren, dus tegen de tijd dat er concrete plannen

zijn, zijn onze installaties ook alweer aan vervanging

toe. Het ziet er dus naar uit dat we een verstandige

keuze hebben gemaakt.

De spouwmuren zijn geïsoleerd en de ramen op de 12

centrale verdiepingen zijn vervangen door kunststof

kantel-kiepramenkozijnen met HR++-glas. Dat maakt

de appartementen een stuk comfortabeler. Voor die

maatregelen hebben we, zoals gezegd, de SEEH-subsidie

aangevraagd. Daardoor hopen we een flink deel van

de kosten terug te krijgen..”

Even werd nog gedacht aan de plaatsing van een eigen

kleine windturbine. Dat bleek financieel niet interessant,

o.a. door de hoge onderhoudskosten van de installatie.

‘Samen’

In het najaar van 2018 zijn de standleidingen

gerenoveerd. Daarbij werd gebruik gemaakt van de

spray-techniek. Omdat het bestuur veel waarde hecht

aan transparantie, mochten de bewoners meekijken

tijdens de werkzaamheden.

Van Houten: “We horen van een aantal bewoners dat

ze waardering hebben voor het werk dat wij doen.

Aan de andere kant hebben we ook te maken met

enkele bewoners die graag laten horen hoezeer ze het

oneens zijn met onze activiteiten (hoewel ze in de ALV

dus wel vóór stemmen). We hebben veel contact met

de juristen van VvE Belang, want voor je het weet, word

je weer in een rechtszaak betrokken.”

Desondanks doen de bestuurders en technische

commissie van de VvE hun vrijwilligerswerk met veel

plezier. “We doen veel samen met de andere eigenaren”,

zeggen ze. “Zo maken we op gezette tijden samen

de parkeerplaats schoon en schilderen we de bergingsgangen

samen. Natuurlijk met lekkere broodjes, hapjes

en drankjes erbij! Het wij-gevoel dat op die manier

ontstaat, vinden we heel belangrijk.”

Zonnepanelen op de zuidkant van het complex


UW ENERGIELEVERANCIER

VvE ENERGIEBESPAREN

57

VvE Magazine # 1 | februari 2019

Ook voor het verbruiksafhankelijk

meten en factureren van energie

en water.

Wij weten wat uw VvE nodig heeft:

• een betrouwbare energieleverancier;

• die voordelig elektriciteit en gas inkoopt op de energiebeurs ICE ENDEX;

• die een goede service biedt;

• en geen gebruik maakt van een callcenter.

NIEUW!

Verbruiksafhankelijke meting en facturatie van energie en water.

Onze voordelige gas-, warmte-, elektriciteit- en watermeters geven een

betrouwbare en duidelijke registratie van het individuele en algehele

energie- en waterverbruik. Vervolgens verwerken wij per bewoner deze

verbruiksafhankelijke registratie tot een overzichtelijke factuur.

Met onze meetapparatuur voldoet u aan de wetgeving voor

warmtemeting.

Schakel VvE EnergieSelect in en profiteer van de voordelen:

• lagere kosten voor het energiepakket dat bij u past;

• naar keuze energiemeters in eigendom, via huurkoop dan wel via lease;

• heldere en overzichtelijke facturen;

• betrouwbare dienstverlening op maat;

• transparante en duidelijke werkwijze om misverstanden te voorkomen.

VvE EnergieSelect is een samenwerkingsverband tussen

VvE Belang en Hezelaer Energy. Samen staan we voor:

Lagere kosten, minder zorgen, meer woongenot!

Vraag direct vrijblijvend een offerte aan via www.vve-energieselect.nl

Meer weten? Bel 076 303 07 21 of mail info@vve-energieselect.nl

Op de website ziet u een aantal raderen die allemaal in

elkaar grijpen. Immers: op het gebied van duurzaamheid

heeft alles met alles te maken. Als u kiest voor duurzame

warmte, wilt u ook weten hoe u uw gebouw zo goed mogelijk

kunt isoleren, zodat u zo weinig mogelijk warmte nodig

hebt. En elektriciteit moet natuurlijk ‘groen’ zijn dus duurzaam

opgewekt; bijvoorbeeld via zonnestroom. Een goede

adviseur is in alle gevallen een absolute noodzaak. Ook die

vindt u via de VvE Toolbox.

VvE Belang volgt alle ontwikkelingen nauwlettend, zodat

u altijd over actuele informatie beschikt. Bij het onderdeel

Advies en Tools vindt u bijvoorbeeld alle subsidieregelingen.

Daar ziet u dat de Subsidie Energiebesparing Eigen Huis

(SEEH) ook in 2019 openstaat voor de VvE. We lichten een

aantal onderwerpen uit de website www.vvetoolbox.nl.

Maar natuurlijk nodigen we u graag uit om de site zelf te

bezoeken!

Isolatie en ventilatie

Energiebesparing begint eigenlijk altijd met isolatie. De

technische termen buitelen over elkaar heen. Dat maakt het

voor de VvE-bestuurder lastig om goed te communiceren

met een installateur of leverancier. Rd-waarde, Rc-waarde

en U-waarde; wat is het verschil?

Bij het onderdeel ‘Isolatie’ wordt het allemaal duidelijk uitgelegd.

En omdat isolatie en ventilatie altijd samengaan, krijgt

u hier ook tips over goede ventilatie.

Zonnepanelen

Waar moet u op letten als u kiest voor een zonnestroominstallatie

en welke subsidies zijn er? En hoe weet u zeker dat

VRAGEN OVER

ENERGIEBESPARING?

Kijk op de VvE

Toolbox voor

duurzaam

beheer

We gaan de gebouwde omgeving en dus ook onze appartementencomplexen, verduurzamen. We moeten zo snel

mogelijk - maar in elk geval in 2050 - aardgasvrij zijn. Wat betekenen die afspraken voor de gebouwde omgeving en dus

voor de VvE? Hoe weet u zeker dat u uw gebouw goed voorbereidt op een (aard)gasloze toekomst? Welke maatregelen

kunt u het beste op korte termijn gaan nemen en welke kunnen nog even wachten? En vooral: waar vindt u een goede

adviseur? Die vragen worden beantwoord door de VvE Toolbox voor duurzaam beheer van VvE Belang en VGM NL.

u te maken hebt met een betrouwbare leverancier met een

goed plan van aanpak? Het antwoord: op www.vvetoolbox.nl.

(Proces)begeleiding

In de ALV hebt U een gekwalificeerde meerderheid nodig

om duurzaamheidsmaatregelen te kunnen nemen. Hoe

krijgt u de andere leden van uw VvE mee in uw proces om te

verduurzamen? Welke stappen zet u en in welke volgorde?

Op www.vvetoolbox.nl ziet u dat u niet alleen naar de technische

kant van het voorstel moet kijken, maar vooral ook

naar de ‘zachte’ kant: relaties, draagvlak en communicatie.

Tip: zorg voor een deskundige, onafhankelijke adviseur!

Financiering van energiebesparing

De adviseur kan u ook begeleiden bij de aanvraag van de

VvE Energiebespaarlening of de Subsidie Energiebesparing

Eigen Huis. Natuurlijk bekijkt hij/zij eerst in hoeverre u in

aanmerking komt voor deze regelingen. In een gemengd

complex zien de mogelijkheden er wellicht heel anders uit

dan in een complex met alleen eigenaars. Een goede adviseur

kan u veel tijd en moeite besparen.

Op www.vvetoolbox.nl vindt u een lijst met gecertificeerde

energieadviseurs. U kunt ook bellen met VvE Belang:

ing. Jacco van de Sandt, bouwkundige bij VvE Belang,

is gecertificeerd energieadviseur.

De VvE Toolbox voor duurzaam beheer is ontwikkeld

door VvE Belang en VGM NL, de belangenorganisatie

voor professionele VvE-beheerders.

Meer weten of contact opnemen?

Kijk op www.vvetoolbox.nl


58

VvE ENERGIEBESPAREN

59

VvE Magazine # 1 | februari 2019

SLIMME COMBINATIE

VAN ONDERHOUD,

ENERGIEBESPARING

EN FINANCIERING

'

HET ENERGIE-

LABEL VAN ONZE

APPARTEMENTEN GAAT

WAARSCHIJNLIJK VAN

G NAAR A+

'

Vlnr Dennis Lens van Rijn, Jurgen

Timmermans en Koos de Looff

VvE De Lairesselaan 61-151 (oneven) in Rotterdam kiest voor effectieve totaalaanpak

Het begon allemaal met de constatering dat een aantal balkons aan de De Lairesselaan in Rotterdam-

Kralingen er niet al te best aan toe was. De wapening in de vloeren was hier en daar onvoldoende.

Op enkele balkons werden de minimum eisen, gesteld aan het draaggewicht per vierkante meter, niet

meer gehaald. Dat was niet het enige probleem: er waren steeds meer klachten van eigenaars over de

hoge afrekeningen van de stadsverwarming en het warme water. De gebrekkige isolatie van het complex

én de verouderde één-pijp-installatie waren daar debet aan. Het VvE-bestuur, bestaande uit voorzitter

Dennis Lens van Rijn en penningmeester Koos de Looff, koos voor een intensieve, effectieve aanpak

waarbij groot onderhoud en verduurzaming werden gecombineerd. De totale investering van € 680.000

wordt in 15 jaar terugbetaald.

Het complex aan de De Lairesselaan omvat 30

appartementen van gemiddeld 82 m 2 en vijftien

garageboxen. Het complex maakt deel uit van een

ontwikkeling van totaal vier blokken en werd in 1961

opgeleverd. Aanvankelijk ging het om huurwoningen

in het duurdere segment, maar inmiddels zijn alle

appartementen verkocht. Enkele eigenaars verhuren

hun appartement of garagebox. Omdat het complex

bijzonder aantrekkelijk is voor verhuur aan studenten

(het staat vlakbij de Erasmus Universiteit) heeft het

bestuur het huishoudelijk reglement recent aangepast.

Er mogen niet meer dan drie volwassen personen in

een appartement wonen en alle huurders moeten

de gebruikersverklaring ondertekenen. Daarop wordt

nauwlettend toegezien.

In eigen beheer

Sinds gedwongen afscheid werd genomen van de

beheerder, vanwege een faillissement, worden alle

bestuurs- en beheerstaken door de beide bestuurders

uitgevoerd. Jurjen Timmermans, de partner van

Dennis Lens van Rijn, nam de functie van ‘dagelijks

beheerder’ op zich. Inmiddels heeft het driemanschap

de nodige resultaten geboekt, vertelt Lens van Rijn.

“In 2003 waren de puien al vervangen door kunststof

puien waarin HR++-glas is geplaatst. De kopgevels

zijn dit jaar voorzien van een dikke laag isolatie; de leidingen

zijn geïsoleerd en er zijn elektrisch bestuurbare

kleppen in de cv-installatie geplaatst. Ook is vloerisolatie

aangebracht en het dak kreeg een isolatielaag en

nieuwe dakbedekking. Dat heeft ervoor gezorgd dat

de kou- en warmteproblemen én de hoge afrekeningen

van de stookkosten verleden tijd zijn. We hebben

ook een eerlijkere verdeelsleutel toegepast, want dat

was in het verleden niet gebeurd.”

Timmermans: “Toen alle bergingen moesten worden

leeggemaakt voor het aanbrengen van vloerisolatie,

was het erg handig dat ik ter plaatse kon zijn om die

werkzaamheden te begeleiden. Het grasveld stond vol

met zeecontainers waarin de spullen van de eigenaars

waren opgeborgen. Daar heb je wel wat toezicht bij

nodig. Voor de bewoners is het ook prettig dat ze een

aanspreekpunt hebben.”

Lening en subsidie

Penningmeester Koos de Looff: “We hadden zelf te weinig

bouwkundige kennis in huis. De reserve was ook bij lange

na niet toereikend om alle onderhouds- en energiebesparende

maatregelen in één keer te kunnen betalen. Via

via kwamen we in contact met bouwbedrijf Heijmans. Dat

bedrijf heeft voor ons een plan opgesteld waarmee we alle

isolatiewerkzaamheden direct konden laten uitvoeren. Er

is in beeld gebracht wat de uiteindelijke situatie zou zijn en

welke reserve daarbij hoort.

We gaan ervan uit dat de VvE-bijdrage op het huidige

niveau blijft. Met de besparing op de onderhouds- en energiekosten

betalen we de 15-jarige VvE Energiebespaarlening

af. We konden ook gebruik maken van de SEEH-subsidie

omdat we twee isolatiemaatregelen hebben getroffen.”

De SVn, fondsmanager van de VvE Energiebespaarlening,

was behulpzaam bij het aanvragen van de lening, vertelt De

Looff. “Dat hebben we zelf gedaan, maar het was niet eenvoudig.

Ook de aanvraag van de E-herkenning niveau 2+

(voor de subsidieaanvraag) bezorgde ons wel enige hoofdbrekens.

SVn ondersteunde ons bij alle juridische implicaties.

We hebben twee extra ledenvergaderingen moeten

houden, want alles moet tot in het kleinste detail worden

vastgelegd.

Dankzij het contract dat we met Heijmans hebben afgesloten

zijn we voor de komende vijftien jaar verzekerd van de

uitvoering van het groot onderhoud. Dat is bijzonder gunstig.

De meeste garanties in de bouw gelden voor vijf of tien

jaar, maar het bouwbedrijf heeft zich voor 15 jaar aan ons

verbonden. Al het onderhoud valt onder het contract.”

Van G naar A+

Lens van Rijn: “Inmiddels is het grootste deel van de

geplande werkzaamheden afgerond. In het voorjaar zullen

de balkons onder toeziend oog van Heijmans worden gerepareerd

met de VVUV-methode van Vogel. Met carbonstaven

worden de betonnen balkonvloeren weer aan de

achterliggende constructievloer verankerd. Daarna worden

- waar nodig - nieuwe dekvloeren aangebracht en krijgen

de balkons een schilderbeurt. In het voorjaar worden ook

zonnepanelen op het dak gelegd. Het energielabel van de

appartementen is nu G en gaat naar alle waarschijnlijkheid

dankzij alle maatregelen naar A+.

Door deze aanpak besparen we op de energie– en onderhoudskosten.

Bovendien kan het gebouw er weer minimaal

20 jaar tegen en zijn de woningen veel comfortabeler

geworden.”

Ook de deuren van de garages zijn vervangen door betere

exemplaren. Niet alle eigenaars vonden dat nodig, maar een

gekwalificeerde meerderheid stemde vóór.

De toekomst

Of de VvE in de toekomst gebruik zal blijven maken van

stadsverwarming, is nog niet bekend. Het bestuur denkt na

over alternatieven zoals heatpipes met boileropslag, maar

voorlopig wordt de huidige situatie gehandhaafd. Dat kan

ook want de eigenaars zijn tevreden over het systeem zoals

dat nu - na de klepinstallatie en de isolatiemaatregelen -

functioneert. Bovendien moet bij een alternatieve warmtevoorziening

ook een oplossing worden bedacht voor het

warme tapwater. Het gebouw is dankzij de goede isolatie

wel al voor een groot deel voorbereid op een systeem van

lagetemperatuurverwarming.

Met de zonnepanelen wordt voorzien in de totale elektriciteitsbehoefte

van de collectieve voorzieningen. Het feit dat

één gebouwdeel niet over liften beschikt, maakte dit een

stuk eenvoudiger. De verlichting is al voor een deel vervangen

door ledverlichting, gefaseerd volgen de resterende

armaturen. Het VvE-bestuur wacht de ontwikkelingen dan

ook rustig af - in comfortabele, energiezuinige appartementen!


60

VvE BIJZONDERE ORGANISATIES

61

VvE Magazine # 1 | februari 2019

“Minister-president Mark Rutte

vergelijkt de energietransitie met de

wederopbouw na de Tweede Werelddoorlog.

Als het kabinet het eens is met die visie, moet

het niet alle problemen en vraagstukken die met de

energietransitie gepaard gaan ‘over de schutting gooien’

richting het maatschappelijk middenveld: woningcorporaties,

installateurs, bouwers - én VvE’s! Al die organisaties

hebben duidelijkheid nodig over wetgeving en

financiering. NRP Spaar het Klimaat focust op

oplossingen voor de energietransitie in de

gebouwde omgeving. Het is natuurlijk

mooi dat er een paar koplopers zijn

die heel innovatief bezig zijn, maar

daarmee gaan we de enorme

opgave, een fossielvrije

gebouwde omgeving,

niet realiseren.”

Albert de Vries

ALBERT DE VRIES, VOORZITTER VAN NRP SPAAR HET KLIMAAT:

“Ontzorg de woningeigenaar met kant-en-klare

pakketten die gegarandeerd voordeel opleveren”

Dat zegt Albert de Vries, voorzitter van NRP Spaar het

Klimaat (en voormalig Tweede Kamerlid voor de Partij van

de Arbeid). Hij ziet de oplossing voor verduurzaming van de

gebouwde omgeving in opschaling van geïndustrialiseerde,

innovatieve oplossingen, maar vooral ook in ‘aantrekkelijke,

gegarandeerde aanbiedingen waar je als woningeigenaar

geen nee tegen kunt zeggen’. In de praktijk komt dat neer

op ontzorging van de eigenaar door middel van kant en

klare pakketten inclusief financiering.

De Vries: “Bewoners gaan in de ideale situatie hetzelfde

bedrag aan woonlasten betalen, maar wellicht aan een

andere partij. Aan een netwerkbedrijf bijvoorbeeld. Netbeheerders

zijn overheidsbedrijven en ze zijn in het hele land

actief. Per regio kunnen zij met het regionale bedrijfsleven

regelen dat een pakket wordt samengesteld dat bewoners

de zekerheid biedt dat ze een fijne, energiezuinige woning

krijgen die hun geen cent extra kost.”

Isoleren!

“Ik verwacht van de regering dat die gaat nadenken over

dit type pakketten”, zegt De Vries. “We moeten af van al die

aparte regelingen, leningen en lokale en regionale subsidies.

Het is veel beter als bijvoorbeeld op alle isolatiemaatregelen

en -materialen geen btw hoeft te worden betaald. Ook een

bonus-malusregeling op de WOZ-waarde zou kunnen helpen:

gebouwen die geschikt zijn gemaakt voor lagetemperatuurverwarming,

krijgen een korting op de WOZ waarde.

Gebouwen die nog niet zijn aangepakt, krijgen een opslag.

Met dit type maatregelen is het niet fiscaal aftrekbaar

worden van de gebouwgebonden financiering ook geen

probleem.”

In deze rubriek besteedt de redactie aandacht aan bijzondere organisaties die voor de Vereniging van Eigenaars van belang

kunnen zijn. In deze vijftigste aflevering aandacht voor NRP Spaar het Klimaat.

Hij benadrukt dat de overheid veel meer mag sturen. “Er

wordt nu alleen gereageerd op de voorstellen van de Klimaattafels,

maar je kunt als kabinet ook met voorstellen

komen en actief innovaties stimuleren. Ervoor zorgen dat

het aandeel hernieuwbare energie nu echt omhoog gaat.

Dat de energielabels vervangen worden door een maat

voor energieprestatie die betrouwbaar is (zoals m 3 -gebruik

/m 2 per jaar). Dat er duidelijkheid komt over de warmtevoorziening

(warmtenetten, waterstof als alternatief, energieopslag,

warmtepompen enz.) En stimuleren dat nu snel

de eerste stap wordt gemaakt in energiebesparing: isoleren,

isoleren, isoleren!”

Isoleren!

Garanties zijn daarbij een belangrijk punt, stelt De Vries.

“Vanzelfsprekend zijn woningeigenaars argwanend als je

van hen vraagt om grootscheepse en dure maatregelen te

nemen terwijl ze niet de zekerheid hebben dat ze er inderdaad

op vooruitgaan. En natuurlijk zijn banken terughoudend

om financieringen te verstrekken als er geen garanties

zijn. Die garanties zijn dus van het grootste belang. Dat

moeten bouwers zich ook realiseren: een woning die wordt

gerenoveerd of gebouwd als Nul-op-de-Meter, moet ook

werkelijk NoM zijn. Als je bij zo’n project ook verzekeraars

betrekt, is de private kwaliteitsborging niet meer zo belangrijk.

Dan krijgen die verzekeraars ook een groot belang en

sla je meer vliegen in één klap.”

Een VvE die haar complex isoleert, neemt in elk geval een

maatregel die altijd zinvol is, benadrukt De Vries. “Zolang we

niet weten welke kant het opgaat met de duurzame energie-

en warmtevoorziening, is het niet verstandig om dure

investeringen te doen. Zeker niet als je niet weet of die in de

toekomst hun nut bewijzen. Wat wél altijd kan, is isoleren.

Die investering verdient zichzelf absoluut binnen vrij korte

tijd terug en je krijgt bovendien een comfortabele, gezonde

woning. Dat is een belangrijke ‘no regret-maatregel’.

Maar eigenlijk wil ik helemaal niet dat woningeigenaren dat

allemaal zelf moeten uitzoeken. Dat moet voor de overgrote

meerderheid worden geregeld in een pakket waarbij

ook de objectgebonden financiering van de maatregelen

wordt meegenomen. Dat zal veel mensen die nu nog aarzelen,

over de streep trekken.”

“Aardgasloos is niet per se fossielvrij”

“We hoeven echt niet allemaal naar Nul-op-de-Meter en

al helemaal niet op de korte termijn. We moeten wél naar

fossielvrij, maar aardgasloos is beslist niet identiek aan fossielvrij.

Zolang elektriciteit nog wordt gemaakt in kolen- of

gascentrales, is het een vervuilende energiebron.

Maar wat gaat duurzame energie- en warmtevoorziening

inhouden? Waterstof? Stadsverwarming? Een warmtenet

voor een grotere regio? We weten het niet. En gemeenten

weten het ook (nog) niet. Die moeten wel warmteplannen

maken, maar ook zij hebben daar hulp bij nodig. Net als

bij het veranderen van de beeldvorming van de burgers.

Die moeten inzien waarom de energietransitie nodig is en

welke voordelen daarbij voor hen te behalen zijn. Dat geldt

dus ook voor VvE’s. Die worden nu het bos in gestuurd. Elke

VvE moet maar uitzoeken hoe ze het complex fossielvrij kan

maken. Dat kan en moet anders als je draagvlak wilt krijgen!”

‘SLIM INGEZETTE SUBSIDIES ZIJN

INTERESSANT VOOR INNOVATIES,

MAAR NIET OM DE HELE ENERGIE-

TRANSITIE TE ORGANISEREN”

Albert de Vries is geen voorstander van subsidies. “Daarmee

kun je nooit de hele verduurzamingsoperatie realiseren.

Voor innovatie kunnen subsidies - mits slim ingezet - een

goede stimulans zijn. Maar als je het hebt over de hele

energietransitie, moeten we bijvoorbeeld aanbestedingen

in de bouw anders gaan regelen. Je zou bijvoorbeeld een

innovatiesubsidie kunnen gunnen aan het bedrijf dat daarmee

de grootste CO2-reductie garandeert.”

Het draait elke keer weer om die garanties: “Geld is geen

probleem; dat is er ruim voldoende. Je zou ook pensioenfondsen

bij de verduurzamingsopgave kunnen betrekken.

En inderdaad: zij eisen rendement - en dus garanties!”

Hij heeft nóg een wens: “Laten we nu eindelijk eens werk

maken van hernieuwbare energie. Dat aandeel moet binnen

korte tijd substantieel omhoog. Anders komen we er nooit!”

NRP SPAAR HET KLIMAAT

De missie van NRP Spaar het Klimaat is het versnellen

van de transitie naar klimaatvriendelijke, gezonde en

comfortabele gebouwen. Doelstelling is een jaarlijkse

reductie van minimaal één Megaton aan broeikasgasemissies.

Dat komt overeen met het jaarlijks energieneutraal

maken van ca. 250.000 woningen.

NRP Spaar het Klimaat is sinds 2016 een themagroep

binnen het Nationaal Renovatie Platform (NRP). Via

de ca. 110 aangesloten organisaties (bouwbedrijven,

isolatiebedrijven, installateurs, banken, woningcorporaties,

gemeenten etc.) werkt NRP Spaar het Klimaat (vaak

samen met andere milieuorganisaties) aan beleidsbeïnvloeding.

Politici en beleidsmakers zijn een belangrijke

doelgroep. Voor en na de Tweede Kamerverkiezingen,

de verkiezingen voor de gemeenteraad en de aankomende

Statenverkiezingen doet NRP Spaar het Klimaat

de nodige suggesties om te komen tot coalities die

positief staan ten

opzichte van een

energieneutrale

gebouwde

omgeving.

www.nrp.nl


‘Dé opleider

in VvE-land’

‘Dé opleider

in VvE-land’

- ADVERTORIAL -

STAAT DE LIFT OF DE AUTOMATISCHE TOEGANGSDEUR

OP DE AGENDA BIJ UW VOLGENDE VVE VERGADERING?

Bij veel VvE’s betekent het begin van het jaar weer

traditiegetrouw dat het tijd is voor de jaarlijkse VvE

vergadering. Een drukke tijd voor elk bestuur waarin

het opstellen van de agenda soms een hele opgave

is. Als u een lift of automatische deur in uw gebouw

heeft zal deze waarschijnlijk aan bod komen.

De makkelijkste manier om deze te bespreken is aan

de hand van de meerjarenbegroting. Hierin staat

per component aangegeven wanneer de verwachte

vervangingsdatum is en wat de mogelijke kosten

zijn. Staan er grote vervangingen voor dit jaar op de

planning dan kunt u hier, voor de vergadering, alvast

een offerte voor opvragen zodat u deze direct kunt

bespreken met alle bewoners.

2-DAAGSE VAKOPLEIDING

3-DAAGSE VAKOPLEIDING

VVE BEHEER EN BESTUUR EN BESTUUR

Bij het beheer van van een een VvE VvE en en bij bij het het bestuur bestuur van van

een VvE komt heel wat wat kijken. Zonder een een goede goede

basis op op juridisch, bouwkundig en en financieel financieel gebied gebied

is

is

een

een

goed

goed

beheer

beheer

en

en

bestuur

bestuur

niet

niet

mogelijk.

mogelijk.

De

De

belangen

belangen

bij

bij

een

een

goed

goed

beheer

beheer

zijn

zijn

echter

echter

groot,

groot,

niet

niet

alleen op de korte termijn, maar zeker ook op de

alleen op de korte termijn, maar zeker ook op de

lange termijn. Daarom heeft VvE Belang al sinds

lange termijn. Daarom heeft VvE Belang al sinds

jaar en dag een gedegen vakopleiding over VvE

jaar en dag een gedegen vakopleiding over VvE

Beheer en Bestuur. VvE Opleidingen heeft deze

Beheer en Bestuur. VvE Opleidingen heeft deze

opleiding in haar opleidingsaanbod opgenomen.

opleiding in haar opleidingsaanbod opgenomen.

Deze opleiding is onontbeerlijk voor iedereen die die met met

VvE Beheer of VvE Bestuur te maken heeft.

Aanvang

Van 10.0009.30 uur en tot eindigt 12.30 om uur 16.00 en uur inclusief een

van half 13.30 uur lunchpauze. tot 16.30 uur inclusief lunch.

De prijs voor deze aangeslotenen 3-daagse vakopleiding

van VvE Belang

bedraagt € voor 1.260,- de 2-daagse excl. BTW vakopleiding en inclusief cursus € 885,-

exclusief

materiaal

btw

en lunch.

(één dag juridisch en één dag

financieel/bouwkundig) en per dag € 450,-

exclusief btw.

Voor meer informatie, data en aanmelden zie onze website www.vveopleidingen.nl of bel 0162 – 469 120

Voor meer informatie, data en aanmelden ga naar onze website www.vveopleidingen.nl

Prijs

Veel liftbedrijven werken met een jaarplanning, waarbij

de aanvragen op volgorde van binnenkomst worden

afgehandeld. Hoe later u beslist des te langer u moet

wachten op de vervanging en in enkele gevallen kan het zelfs

voorkomen dat u door een drukke planning dit jaar zelfs niet

meer aan bod komt. In de tussentijd zal – als het component

inderdaad aan vervanging toe is – de kans op technische

storingen en ongeplande stilstand toenemen.

Een ander mogelijk agendapunt voor de VvE vergadering

is het onderhoud van uw automatische deur of lift. De

meeste VvE’s hebben deze bij twee verschillende bedrijven

in onderhoud. Door het onderhoud voor beide onder te

brengen bij één aanbieder vermindert u de administratie

en heeft u bij storingen 1 duidelijk aanspreekpunt. Dat

klinkt misschien vreemd, immers het zijn twee compleet

verschillende installaties, maar er zijn bedrijven die beiden

onderhouden. Dit gebeurt trouwens niet door dezelfde

monteur. Elke monteur is gespecialiseerd in een type

installatie. U krijgt dus de service en expertise van twee

producten, bij één aanbieder. Daarmee kunt u niet alleen uw

administratie verminderen maar ook kosten besparen!

Loopt uw onderhoudscontract dit jaar af? Dan zal dit

zeker een belangrijk punt op de agenda worden. Bent u

tevreden over de huidige partij, dan kunt u de overeenkomst

eenvoudig verlengen. Maar zijn er recent problemen

geweest dan betekent dit voor het bestuur of de technische

commissie dat er offertes opgevraagd moeten worden bij de

verschillende partijen. Bij sommige VvE’s is prijs erg belangrijk

– zeker als u de maandelijkse kosten laag wilt houden. Terwijl

anderen juist voor een bepaald kwaliteitsniveau gaan. Heeft

u speciale wensen, zoals hulp bij keuringen, een vast aantal

beurten per jaar of een beschikbaarheidspercentage? Laat dit

dan zeker vastleggen in het contract. Dit zal waarschijnlijk

impact hebben op de prijs, maar door een contract op maat

te laten samenstellen weet u dat u alleen betaalt voor de

opties die u écht belangrijk vindt.

Heeft uw lift regelmatig ongeplande stilstand en zorgt dit

voor veel frustratie tijdens de vergadering? Dan kunt u dit

ondervangen door een virtuele monteur te laten installeren

op uw lift. Deze analyseert 24/7 honderden parameters in

uw lift. Als dit systeem een afwijking detecteert, bijvoorbeeld

deuren die niet goed sluiten, stuurt deze een melding naar

de monteur. Kan deze afwijking voor ongeplande stilstand

zorgen? Dan is de monteur al onderweg. Dit kan een hoop

frustratie voorkomen en geeft u als bestuur of technische

commissie meer rust. U hoeft immers niet bij elke afwijking

of storing te bellen. De monteur is al op de hoogte en zal

het probleem – vanzelfsprekend in overleg met u – komen

oplossen.

UW LIFT EN TOEGANGSDEUR SAMEN IN

ÉÉN CONTRACT?

Maak gebruik van onze tijdelijke aanbieding:

Eén jaar gratis deuronderhoud bij een

liftonderhoudscontract

Meer informatie en de voorwaarden van deze actie

kunt u vinden op www.kone.nl/gratis-deuronderhoud


64

VvE TERUGBLIK JAARCONGRES

65

VvE Magazine # 1 | februari 2019

JAARCONGRES

2018 VAN

VVE BELANG

Nieuwe initiatieven

en boeiende sprekers

Kees Oomen

Diederik Samsom

Het Jaarcongres 2018 van VvE Belang, dat gehouden werd op 4 december 2018, trok dit jaar maar liefst 1.300

bezoekers. Het eerste deel van het congres was een aaneenschakeling van nieuwe initiatieven: de uitreiking

van de eerste exemplaren van het boek ‘Thuis in gemengde complexen’; de introductie van de Juridische

Coach én van de Bouwkundige Coach van VvE Belang. Na de pauze hield Diederik Samsom een boeiend betoog,

gevolgd door Wim Daniëls, die – zoals verwacht – de lachers al snel op zijn hand had.

VvE Belang-voorzitter Fred Schuurs (rechts) heeft cadeaus en

bloemen voor Paulus Jansen (links) en Mechteld van der Vleuten.

De opening van het Jaarcongres was traditioneel voor

Fred Schuurs, voorzitter van VvE Belang. Daarna reikte

mr. Kees Oomen de eerste exemplaren van het boek

‘Thuis in gemengde complexen’ uit aan de schrijfster

van het boek, mr. dr. Mechteld van der Vleuten, en aan

Paulus Jansen, voorzitter van de Woonbond. “Een heel

goed initiatief”, noemde Jansen het boek. “En in heel

begrijpelijke taal geschreven.”

Kees Oomen gaf nadere uitleg over twee nieuwe initiatieven

van VvE Belang: de Juridische Coach en de

Bouwkundige Coach. Voor beide ‘coaches’ toonden

de bezoekers van de informatiebijeenkomsten in het

najaar van 2018 veel belangstelling. Aangeslotenen bij

VvE Belang kunnen voor een aantrekkelijk bedrag per

maand onbeperkt een beroep doen op hun coach. Die

vormt zo een ‘verlengstuk’ van het VvE-bestuur, dat

zich verzekerd weet van alle benodigde ondersteuning.

De looptijd van het abonnement op de Juridische

Coach bedraagt drie jaar; die van de Bouwkundige

Coach vijf jaar. VvE’s die hun zaken bouwkundig

goed op orde hebben, kunnen het VvE Belang Onderhoudscertificaat

ontvangen.

Diederik Samsom is voorzitter van de sectortafel

‘Gebouwde omgeving’ van het Klimaatakkoord. Hij

gaf het publiek een aantal voorbeelden van de snelle

technische ontwikkelingen op het gebied van duurzame

energievoorziening. “Elke dag moeten 1.000 woningen

worden verduurzaamd. Dat lijkt een enorme opgave, maar

het kan: begin jaren 70 bouwden we 1.000 woningen per

dag. Verduurzamen betekent: elke woning eenmaal in de

32 jaar goed onder handen nemen”, zei Samsom. “Dat kunnen

we betalen door de besparingen op de energiekosten.

Daarvoor zijn een aantal zaken nodig: schaalvergroting,

een langlopende financiering, een verschuiving in de energiebelasting

en een oplossing voor de ‘onrendabele top’.

Woningcorporaties vormen de ‘startmotor’ van de energietransitie;

de VvE’s komen snel daarna!”

Vanzelfsprekend hadden de toehoorders heel wat vragen

aan Samsom. Ze kregen daarvoor ruim de gelegenheid

“Vervang je cv-ketel nog even niet door een ander systeem.

Er moet eerst meer duidelijkheid zijn over de toekomstige

situatie”, adviseerde Samsom.

Wim Daniëls is bekend van radio en tv, van de 114 boeken

die hij geschreven heeft én van het feit dat hij in 2018

het Groot Dictee der Nederlandse Taal heeft geschreven

(samen met Frits Spits). Sinds december 2018 is hij ook

appartementseigenaar en dus lid van een VvE. Hij had in

oude kranten gezocht naar de woorden ‘appartement’

en ‘VvE’en deed daarbij de meest wonderlijke vondsten.

Vervolgens kwam Daniëls via het begin van zijn fascinatie

voor taal, het ontstaan van de komma en de betekenis

van woorden als ‘sinaasappel/

appelsien’ op het boek waaraan

hij druk aan het schrijven is: een

inventarisatie van alle woningtypes.

Vanzelfsprekend de flat (de

oudste van Nederland is Nirwana

in Den Haag) maar ook de bungalow,

de kangoeroewoning, het

tiny house, de woonwagen etc.

etc.

Overigens: wist u dat er in 1928

al vloerverwarming was in Zwitserland?

En dat in 1980 al een

oproep werd gedaan om zuinig

met energie om te springen?

Energiebesparing is dus van

alle tijden…

Wim Daniëls


66

VvE BELANG ROADSHOW

67

VvE Magazine # 1 | februari 2019

VOLLE ZALEN TIJDENS

PLENAIRE BIJEENKOMST

INFORMATIEBIJEENKOMSTEN:

MAATSCHAPPELIJKE VERANDERINGEN VRAGEN

OM AANPASSING VAN WET- EN REGELGEVING

Warmtewet, AVG, wetswijziging,

persoonscertificering,

laadpalen etc. etc.

‘VOL!’ stond al enkele weken voor de eerste informatiebijeenkomst van VvE Belang in het programma van de

meeste locaties. Van die bijeenkomsten waren er in 2018 maar liefst 12 (plus een avondbijeenkomst in Utrecht).

En gezien de grote belangstelling hadden het er nog meer kunnen zijn! De grote zalen van de diverse locaties

liepen dan ook snel vol voor de plenaire (ochtend)presentatie van mr. Kees Oomen. Zoals gebruikelijk praatte hij

zijn gehoor bij over een aantal actuele ontwikkelingen op VvE-gebied. Het publiek kon - zoals eveneens sinds

enkele jaren gebruikelijk - via stemmen met de telefoon zijn mening geven over een aantal onderwerpen en

voorstellen. Dat leverde nuttige informatie op voor VvE Belang.

“Hebt u ervaren dat het functioneren van de VvE van invloed

is bij verkooptransacties van appartementen?”, vroeg

Oomen. Ruim de helft van de aanwezigen antwoordde

positief: dat hebben ze inderdaad gemerkt. Taxateurs moeten

sinds 1 april vorig jaar melden of de VvE goed functioneert.

Negatieve informatie houdt de transactie (nog) niet

tegen. Hypotheekverstrekkers zullen in die gevallen wel

terughoudend zijn als het gaat om de hoogte van het

maximale bedrag dat geleend kan worden.

Nogmaals de AVG

Daarmee was de toon gezet: het wordt voor de VvE steeds

belangrijker om goed te functioneren. De Algemene Verordening

Gegevensbescherming (AVG), die in mei 2018

van kracht werd, is daarvan ook een onderdeel. Veel VvE’s

hebben in 2018 een zogenaamde AVG-verklaring behaald

met behulp van de korte cursus die VvE Belang aanbood en

een licentie op het AVG-stappenplan. De licentie is een jaar

geldig. Het stappenplan dat veel aangesloten VvE’s hebben

doorlopen, is daarna ook niet meer toegankelijk. “Zorg

ervoor dat u vóór het licentiejaar afloopt, alles op orde

hebt”, adviseerde Oomen het publiek. “Als u een goed dossier

hebt, hoeft u de licentie niet te verlengen. Als de situatie

binnen uw VvE ten aanzien van het bijhouden en verwerken

van persoonsgegevens wijzigt, moet de VvE opnieuw een

AVG-verklaring ophalen. Dat kan alleen als de licentie nog

doorloopt.”

Warmtewet 2.0

VvE’s verwarmen hun complexen op verschillende manieren.

De individuele HR-ketel scoort het hoogst: 65 procent

van alle appartementseigenaars heeft een eigen ketel.

Dat zal op korte termijn ook niet veranderen: pas in 2021

moeten de gemeenten weten welke (duurzame) warmtevoorziening

ze voor de diverse wijken op termijn in petto

hebben. Veel eigenaars en VvE’s zullen daarom wellicht nog

nieuwe HR-ketels aanschaffen. Het jaar 2050, waarin alle

gebouwen energieneutraal moeten zijn, is nog ver weg.

Complexen met blokverwarming hebben te maken met

de nieuwe Warmtewet. Die bepaalt dat VvE’s (gelukkig)

geen warmteleverancier zijn in de zin der wet. “Maar voor

de meeste VvE’s geldt dat er ook huurders in het complex

wonen”, zei Oomen. “Dat verandert de situatie als u niet

oppast. De verhurende eigenaar moet de warmtelevering

onderdeel van de huurovereenkomst maken. Het is dus

verstandig eigenaars daarop te wijzen. In dat geval wordt

de VvE niet aangemerkt als warmteleverancier In de zin van

de wet.” Wanneer de nieuwe Warmtewet in werking treedt,

is overigens nog niet bekend.

Laadpunten voor elektrisch rijden

De Nederlandse VvE’s hebben in totaal ca. 500.000 parkeerplaatsen

in of bij hun complexen. 80 procent daarvan is een

vaste parkeerplaats. Elektrisch rijden neemt naar alle waarschijnlijkheid

een grote vlucht. De vraag om een laadpunt

zal dan ook steeds vaker gesteld worden; bij complexen met

een VvE zullen in de toekomst tussen de 300.00 en 400.000

laadpalen nodig zijn. “Ik adviseer u om voor te sorteren

op die ontwikkelingen”, zei Oomen. “Een private laadpaal

wordt een recht! Zorg daarom voor een generieke oplossing

waarvan iedere ‘EV-rijder’ profijt heeft. Dat kan ook een

verdienmodel zijn voor de VvE.” De aanwezigen waren het

met hem eens: ruim de helft van alle aanwezigen vindt dat

de VvE moet investeren in laadinfrastructuur mits de investering

in vijf à tien jaar wordt terugverdiend. Een derde vindt

dat marktpartijen de laadinfrastructuur beter kunnen regelen

(waarmee elektrisch rijden wel wat duurder wordt).

Btw

Het lage btw-tarief is in 2019 van 6 naar 9 procent gegaan;

op het schilderen, stukadoren, isoleren en behangen van

woningen die ouder zijn dan twee jaar. Ook de btw op

schoonmaakwerk ‘binnen’ ging naar 9 procent (en dat

geldt ook voor nieuwe woningen). Glazenwassen binnen

het gebouw valt hier ook onder, maar niet het glazenwassen

aan de buitenzijde.

Persoonscertificering

“Kies voor kwaliteit en vraag uw beheerder of deze over een

persoonscertificaat beschikt”, adviseerde Oomen. “VvE-beheer

is een vak en met een persoonscertificaat kan uw beheerder

aantonen dat hij/zij dat vak verstaat!” Kijk op www.pcvb.nl.

Wetswijziging?

‘Voor alle VvE’s in Nederland een nieuw modelreglement

dat helemaal up to date is’, was al jaren geleden een grote

wens van Kees Oomen. Wetten en praktische bezwaren

stonden dat idee in de weg, maar onlangs is een wijziging

in het (traditionele) denken opgetreden. Maatschappelijke

veranderingen vragen om aanpassing van wet- en regelgeving,

is nu het motto. Het resultaat: een werkgroep die in

opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken

bekijkt of een Besluit Appartementsrechten 2018 (ofwel

een ‘VvE-besluit’) kans van slagen heeft. Kees Oomen

maakt - vanzelfsprekend - deel uit van deze werkgroep, die

werkt aan een wettelijk voorschrift waarmee hopelijk diverse

VvE-zaken in één klap goed geregeld kunnen worden.

In zo’n VvE-besluit kunnen ook kwesties als de installatie

van laadpalen, de plaatsing van scootmobielen, diverse

financiële zaken en het inzagerecht goed geregeld worden.

In VvE’s waar een ouder reglement van toepassing is, is dat

vaak een probleem. Ook voor het VvE-besluit geldt dat nu

nog niet duidelijk is welke vorm het uiteindelijk zal krijgen

en wanneer het in werking kan treden.

VvE-coach

Veel VvE’s ondervinden problemen bij het regelen van praktische

zaken binnen de VvE en het complex. Op juridisch

en bouwkundig gebied. Een VvE-coach kan daarbij de helpende

hand bieden, denkt VvE Belang. VvE’s kunnen zich

dan voor een vast bedrag per maand abonneren op deze

vorm van begeleiding. De VvE Zonnecoach is een voorbeeld

van een onafhankelijke, deskundige coach die de VvE

ondersteunt bij het complete traject.

Dat het idee aanslaat bij de aanwezige VvE-bestuurders,

blijkt uit de uitslag van de mini-enquête. Acht van de tien

aanwezigen op de informatiebijeenkomsten waren enthousiast

over het idee van een VvE-coach. 12 procent vindt een

juridische coach kansrijk voor de eigen VvE; 21 procent ziet

veel in een bouwkundige VvE-coach en maar liefst 43 procent

heeft interesse in beide coaches.

Verduurzaming

“Financieringsmogelijkheden zijn van cruciaal belang bij

verduurzaming”, stelde Oomen, die lid is van de ‘bijzettafel

financiering’ van het Klimaatakkoord. “De condities moeten

veel beter worden; anders lukt het nooit om verduurzaming

te betalen uit de besparingen op energie en onderhoud. Wij

lobbyen voor een langlopende VvE Energiebespaarlening

die ook openstaat voor complexen met minder dan 10

woonappartementen.”

Voor alle onderwerpen geldt vanzelfsprekend dat we u op

de hoogte houden!


68

VvE ROADSHOW

VvE ROADSHOW

69

VvE Magazine # 1 | februari 2019

ROOKGASAFVOER

VERVANGEN?

OF METEEN HELEMAAL

AARDGASLOOS?

Laat bij ketelvervanging het rookgasafvoerkanaal inspecteren

VVE-RISICO’S ROND

DUURZAAMHEID:

opwekking

en opslag van

energie

In hun presentatie gingen Jacco van de Sandt en Gerard Groenendijk in op de vragen die spelen rond het

aardgasloos maken van de complexen en op de problematiek rond de vervanging/renovatie van rookgasafvoerleidingen.

Jacco van de Sandt liet zijn gehoor meestemmen over zaken die te maken hebben met de aardgasloze

toekomst. De resultaten van die mini-enquêtes kan VvE Belang gebruiken bij het overleg met diverse instanties.

Opwekking en opslag van (zonne)stroom waren de onderwerpen die Richard Dekker en Bert Dikker, beiden

risicodeskundige bij Centraal Beheer, behandelden. Ondanks alle voorbeelden waarbij het helemaal mis ging

(met grote gevolgen), is de stelling van beide heren: het kan veilig en goed!

Maar liefst 35 procent van de toehoorders bleek met de vervanging

van installaties te wachten op meer informatie rond

de energietransitie. Voor VvE’s die binnen enkele jaren hun

cv-ketel(s) moeten vervangen, is dat meestal geen optie.

“In 2050 moet in Nederland de complete elektriciteitsbehoefte

CO2-vrij zijn. We zitten nu op nog geen zeven procent.

Huishoudens zijn overigens maar voor ca. vier procent

verantwoordelijk voor de elektriciteitsconsumptie.

De overheid gaat ervan uit dat op termijn twee tot vier miljoen

woningen worden aangesloten op een warmtenet en

0,5 tot één miljoen op hernieuwbaar gas. Voor 3,5 tot zes

miljoen woningen geldt de all-electricoptie. Voor een groot

deel zal dat individueel moeten worden geregeld.”

Elektrische ketel of warmtepomp?

Van de Sandt gaf een overzicht van de voor- en nadelen

van een elektrische cv-ketel. “Voordelen zijn o.a. het feit

dat er geen rookgasafvoer nodig is, dat deze ketels weinig

onderhoud nodig hebben en een hoog rendement hebben.

Echter: er moet nogal wat worden aangepast (meterkast,

aansluitwaarde etc.) Dat maakt een elektrische cv-ketel uiteindelijk

duurder; ook in het gebruik.”

Ook warmtepompen zijn lang niet voor alle complexen de

oplossing, vertelde Van de Sandt. “Laat u goed adviseren en

zorg ervoor dat u geen appels met peren vergelijkt. Voor

veel appartementencomplexen geldt dat ze voorlopig het

beste de huidige situatie kunnen handhaven. De installaties

moeten natuurlijk wel goed worden onderhouden.”

Rookgasafvoer

Wanneer een nieuwe individuele hoogrendement-cv-ketel

wordt aangesloten op een oude rookgasafvoerleiding,

kunnen grote veiligheidsrisico’s ontstaan, vertelde Gerard

Groenendijk. “Ruim 80 procent van alle appartementseigenaars

beschikt over een individuele HR-ketel. Die levert veel

condens op, en daardoor kunnen oude rookgasafvoeren

gaan roesten. Oude VR-ketels hebben dat condensprobleem

niet, maar die mogen (met een enkele uitzondering)

niet meer worden gemaakt.

Leidingen die zijn aangetast door condens, kunnen lek

raken en daardoor kan het giftige koolmonoxide in de

woningen komen. Het gas is reukloos maar giftig en leidt in

veel gevallen tot misselijkheid en hoofdpijn. Lang niet iedereen

brengt die klachten in verband met een mogelijke koolmonoxidevergiftiging.

Dat kan fatale gevolgen hebben.”

Geen toezicht

“In de meeste ons omringende landen is er een verplichte

registratie van ongevallen door koolmonoxide, worden

installateurs verplicht gekeurd en wordt toezicht gehouden

op de installaties. In Nederland gebeurt dat vrijwel niet. Dat

betekent dat de VvE zelf verantwoordelijk is voor een goede

vervanging van ketels en rookgasafvoeren.

“Als één bewoner zijn cv-ketel vervangt en een eigen afvoer

heeft, dan moeten de ketel én de afvoer vervangen worden.

Als de ketel op een collectief systeem is aangesloten, moeten

- naast de eigen ketel - meestal ook de overige ketels

van de buren inclusief het rookgaskanaal worden vervangen.”

Groenendijk adviseerde zijn gehoor om in elk geval een

koolmonoxidemelder op te hangen. “Maar het is natuurlijk

veel beter om potentieel gevaarlijke situatie te voorkómen”,

zei hij. “Pak dit type renovaties altijd collectief aan. En kies

een goede installateur. Die zal alleen een nieuwe ketel

plaatsen als hij zeker weet dat het met de rookgasafvoer

goed zit.”

Meer informatie: www.vvebelang.nl/bouwkundig en www.

vvebelang.nl/energieloket.

Dat bleek niet direct door de voorbeelden die Dekker op

het scherm toonde: branden in zonnestroominstallaties,

bijvoorbeeld door ondeugdelijk installatiewerk (en vooral

de vaak loshangende of -liggende kabels en stekkers), maar

ook vaak door een gebrek aan vakmanschap bij de installateur.

“Je kunt wel een goed bedrijf inhuren, maar als de

ondernemer vervolgens uitzendkrachten het dak op stuurt,

weet je nog niet of je de gewenste kwaliteit krijgt”, stelde

Dekker. Hij wees ook op het gevaar van minder opbrengst

door ‘microcracks’ ofwel haarscheurtjes in de zonnepanelen.

De opbrengst is dan op termijn veel lager. Zorg er ook

voor dat uw dak het extra gewicht kan dragen! De meeste

daken zijn niet berekend op het extra gewicht van de zonne-installatie;

sommige zijn zonder versterking ongeschikt.

“Ga niet voor de goedkoopste installatie, maar ga voor de

voordeligste oplossing voor de lange termijn”, adviseerde

Dekker. “Weet wat u koopt en wie uw dak op gaat. Spreek

een opleveringskeuring af (liefst door een onafhankelijke

partij) en zorg ervoor dat de elektriciteitsinstallatie geschikt

is voor de extra belasting door de zonnestroominstallatie.

Overweeg power optimizers en glas-glaspanelen. Die zijn

goed voor uw opbrengst en veiliger in het kader van brandpreventie.

En breng een rookmelder aan in de ruimte waar

de omvormer zich bevindt.”

Energieopslag

In de bergingen van appartementencomplexen staan

steeds meer e-bikes Ook het aantal scootmobielen

groeit sterk. Dat levert de nodige risico’s op, hoewel de

lithium-ion-accu’s die in deze voertuigen worden gebruikt,

in principe niet onveilig zijn. Echter: door vallen of stoten

en oververhitting, maar ook door fabricage- of oplaadfouten

kunnen de batterijen ‘thermisch op hol slaan’

waarna brand ontstaat. Het vloeibare elektrolyt komt op

explosieve wijze tot ontbranding, met als gevolg grote

steekvlammen en het vrijkomen van extreem giftige stoffen.

Bert Dikker: “Zorg ervoor dat de scootmobiel of de e-bike

in een ruimte staat zonder brandbaar materiaal, breng een

rookmelder met doormelding aan en blus een accubrand in

aanvang met veel water.” Het gemiddelde huishouden heeft

ca. 125 batterijen in huis (in diverse apparaten). Door de

sterke groei in het gebruik neemt het risico toe.

Buurtbatterijen

De energietransitie vraagt om een geheel nieuwe energie-infrastructuur

in de samenleving. De verkoop van

elektrische auto’s stijgt, en ook krachtige batterijsystemen

verschijnen op steeds meer plaatsen in de wijk (en zelfs

in appartementencomplexen). Ze slaan elektriciteit op die

wordt gewonnen via duurzame energieopwekking, in het

bijzonder via zonnepanelen. Zo helpen ze de balans tussen

vraag en aanbod van stroom te reguleren.

Dergelijke batterijen (ook wel ‘smart storage’ genoemd) zijn

een risicofactor. Grootschalige lithium-ion-batterijstations

worden geïnstalleerd op plaatsen die vanuit brandveiligheidsoogpunt

niet handig zijn (zoals parkeergarages). Voor

deze vorm van energieopslag is in feite nog geen regelgeving

ontwikkeld. Een vergunning voor de plaatsing van de

container is echter wél snel geregeld.

Dikker: “Vraag bij het energiebedrijf dat de buurtbatterij

heeft geplaatst welke maatregelen zijn genomen om risico’s

zo veel mogelijk te voorkomen. En licht ook de gemeente

in, want het gaat niet om de plaatsing van de container,

maar om de plaatsing van de accu’s daarin. De industrie,

de kennisinstituten en de brandweer zitten gelukkig ook

niet stil: ze wisselen kennis uit over risicobeheersing en incidentmanagement

rond lithium-ion-batterijen. Alle partijen

moeten er samen voor zorgen dat duurzaamheid en veiligheid

bij de energietransitie hand in hand gaan”.


70

VvE ROADSHOW

VvE ROADSHOW

71

VvE Magazine # 1 | februari 2019

JURIDISCH

ALLES GOED

GEREGELD

Gerechtelijke uitspraken,

bemiddeling en actuele

onderwerpen

Energiebesparende maatregelen

WE GAAN ONZE

COMPLEXEN

VERDUURZAMEN!

Maar hoe krijgt u

de leden mee?

Mr. John Liewes besteedde in zijn presentatie aandacht aan de vrije juristenkeuze, bemiddeling en een aantal

uitspraken van rechters over VvE-geschillen. “In veel gevallen is een geschil niet opgelost als de rechter een

uitspraak heeft gedaan”, zei Liewes. “Vaak is er veel meer aan de hand dan de zaak die de rechter behandelt.

Daarom vraagt de rechter vaak aan de strijdende partijen of de zaak niet anders kan worden opgelost.

Bijvoorbeeld door bemiddeling of mediation. Dat heeft een extra voordeel: er zijn geen verliezers.”

VvE’s die een rechtsbijstandsverzekering hebben, kunnen

- na toestemming van hun verzekeraar - zelf hun advocaat

of jurist kiezen. Bij een procedure ex. Art 96 Rv. gaan beide

partijen samen naar de kantonrechter van hun keuze. Zo’n

procedure verloopt sneller en is aanzienlijk voordeliger dan

een ‘echte’ gerechtelijke procedure. U hoeft overigens bij

de kantonrechter geen jurist in de arm te nemen, maar juridisch

advies is veelal wel aan te raden. De juristen van VvE

Belang hebben veel ervaring in dit type zaken.

Juridische coach

Liewes vroeg zijn publiek naar hun belangstelling voor

een ‘juridische coach’. Daarmee kan de VvE voor een vast

bedrag per maand een beroep doen op de ‘eigen jurist’.

Die adviseert niet alleen over alle juridische zaken binnen

de VvE, maar kan ook (tegen gereduceerd tarief) procederen.

Driekwart van de aanwezigen gaf aan veel te zien in

zo’n juridische coach. Die kan ook zijn/haar nut bewijzen

bij kwesties als de plaatsing van laadpalen, de stalling van

scootmobielen, het opstellen van boetebesluiten etc.

Nog even aandacht voor de AVG: het stappenplan is nog

beschikbaar. Als u inmiddels een privacyreglement hebt,

houd dan een logboekje bij met de wijzigingen die u in de

persoonsgegevens aanbrengt.

Gerechtelijke uitspraken

Veel belangstelling was er ook voor de gerechtelijke uitspraken

die Liewes zijn gehoor voorlegde. Die zorgden voor

veel discussie. We behandelen ze kort hieronder.

Kun je administratieve overlast van een VvE-lid aan

banden leggen?

Ja, dat kan als de overlast disproportioneel is (als het ‘te gek

wordt’). U kunt bijvoorbeeld bepalen dat een VvE-lid een

maximaal aantal uren een beroep kan doen op de beheerder.

Ook kan in dat geval bijvoorbeeld onbehoorlijk gedrag

worden verboden. Bij overtreding van het verbod kan een

boete worden opgelegd. Let op: u hebt daarvoor een boetebesluit

nodig dat door de ALV is vastgesteld.

Kun je een lid een contactverbod opleggen?

In specifieke gevallen kan dat, bijvoorbeeld als iemand zorgt

voor een onwerkbare situatie. Dan kan iemand voor een

bepaalde periode een verbod krijgen op rechtstreeks contact

met de beheerder.

Is de VvE aansprakelijk voor schade na een valpartij door

een gladde vloer?

Twijfelgeval: rechters zullen verschillend oordelen. Let op

potentieel gevaarlijke situaties!

Kan de VvE in het huishoudelijk reglement een andere

verdeling van kosten opnemen?

Nee: de kostenverdeling staat in de splitsingsakte.

Zijn digitaal uitgebrachte stemmen rechtsgeldig?

Ja, mits aan een aantal voorwaarden is voldaan. Het Modelreglement

2017 geeft dat expliciet aan.

Is kortstondige verhuur (Airbnb) toegestaan?

Meestal niet: deze vorm van verhuur is al snel strijdig met

de bestemming ‘wonen’. Als iemand toch een kamer kortstondig

verhuurt, kan - na een waarschuwing - een boete

worden opgelegd. Er moet dan wel een boetebesluit zijn.

Mag een scootmobiel in de gemeenschappelijke ruimte

worden geplaatst?

Niet zomaar, maar de VvE moet meewerken aan de zoektocht

naar een geschikte ruimte; bij voorkeur in de privéruimte.

Als er echt geen andere oplossing is, mag de scootmobiel

in de gemeenschappelijke ruimte. Het MR2017 geeft

dat expliciet aan; rechters gebruiken dit als referentiekader.

“We willen heel graag onze complexen energiezuinig maken, maar hoe pakken we dat aan? De leden zijn er

niet echt voor te porren: het zal voor een aantal bewoners ‘hun tijd wel duren’. En hoe gaan we dat betalen?

Welke financieringsmogelijkheden zijn er en welke komen het meest in aanmerking voor onze VvE?”

Die vragen stonden centraal tijdens de presentatie van

Carola Peters (hoofdredacteur VvE Magazine) en Fiona

Hamberg (accountmanager Nationaal Energiebespaarfonds).

Zij namen hun publiek mee in de wereld van de

VvE die graag het complex toekomstbestendig wil maken.

Communicatie én het creëren van een wij-gevoel zijn

belangrijke elementen, stelde Carola Peters.

“Communicatie is het sleutelwoord; ook bij de VvE. Het is

belangrijk dat de leden worden ‘meegenomen’ in de plannen

voor verduurzaming. Als het bestuur of de technische

commissie twee jaar hard heeft gewerkt aan een prachtig

voorstel voor verduurzaming, willen ze natuurlijk dat het

voorstel probleemloos wordt aangenomen door de ledenvergadering.

Maar dat gaat niet zomaar! En al helemaal

niet als blijkt dat de VvE-bijdrage fors omhoog moet. Als de

leden er geen goed gevoel bij hebben, is het voorstel vrijwel

kansloos.

Benut alle contactmomenten om enthousiasme te creëren.

Organiseer een informatieavond of -ochtend waar alle

leden de mogelijkheid hebben om hun ideeën - en twijfels -

naar voren te brengen. En laat in elk geval uw gebouw

grondig inspecteren, zodat u weet hoe het er bouwkundig

voorstaat.

De technische kant van het maken van een plan, het beoordelen

van offertes en het opstellen van een goed voorstel is

belangrijk, maar vergeet de communicatiekant niet. Gebruik

elke gelegenheid om het project ‘tussen de oren’ van de

leden te krijgen. En besteed ook tijd en energie aan communicatie

met de grooteigenaar! Maak de bewoners trots

op het project; bijvoorbeeld door een stukje in een lokale

krant te krijgen. Ook dat versterkt het wij-gevoel.”

Financiering

Fiona Hamberg gaf een overzicht van energiebesparende

maatregelen die door het Nationaal Energiebespaarfonds

worden gefinancierd via de VvE Energiebespaarlening.

Het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting voert de lening uit.

“Nieuwe kozijnen en isolerend glas staan met stip op één.

Een VvE kan een Energiebespaarlening afsluiten omdat

het reservefonds niet toereikend is om de maatregelen te

betalen, maar ook omdat de VvE dan geld in kas houdt voor

onvoorziene uitgaven. Uitgangspunt is dat de besparingen

opwegen tegen de kosten voor rente en aflossing, maar dat

lukt niet altijd. Wél worden de appartementen comfortabeler

en neemt de verkoopwaarde toe.

Voor de aanvraag van de Energiebespaarlening hebt u in

elk geval een maatwerkadvies nodig. Dat geeft aan welke

maatregelen energiebesparing opleveren, het comfort verhogen

en het binnenklimaat verbeteren. De lening wordt

- als aan alle voorwaarden is voldaan - verstrekt aan een

VvE met minimaal 10 woonappartementen. De eigenaars

zijn alleen verantwoordelijk voor hun eigen breukdeel. Het

minimum-leenbedrag is € 25.000 per VvE; maximaal kan

per appartement € 25.000 worden geleend. Bij een zeer

energiezuinig pakket of ‘Nul op de meter’ liggen de bedragen

hoger. Voor het rentepercentage kijkt u op www.energiebespaarlening.nl/rente.

Bij alle stappen die worden gezet, kan een accountmanager

de VvE begeleiden. Als de vereniging - na uitvoerig overleg -

besluit om toch geen gebruik te maken van de Energiebespaarlening,

betaalt de VvE niets.

In veel gevallen kan het interessant zijn om de lening te

combineren met de Subsidie Energiebesparing Eigen Huis

of de Investeringssubsidie Duurzame Energie (kijk op www.

rvo.nl).”

Meer weten over de VvE Energiebespaarlening? Kijk op

www.energiebespaarlening.nl/vve of neem contact op met

Fiona Hamberg (f.hamberg@svn.nl of 06 10 41 17 50).


72

VvE ROADSHOW

VvE ROADSHOW

73

VvE Magazine # 1 | februari 2019

DE BUREN HUREN.

GEEN PROBLEEM?!

Verhurende eigenaars zijn lid van

de VvE; huurders zijn dat nooit

Wat betekent het voor de VvE als er in het complex

zowel eigenaars als huurders wonen? Die vraag

stond centraal in de presentatie van mr. Astrid Luijkvan

Veldhuizen. Rechten en plichten van eigenaarbewoners,

eigenaar-verhuurders en huurders/

gebruikers; alle aspecten kwamen aan bod.

Eigenaars en huurders

naast elkaar

ZONNEPANELEN VOOR UW VVE?

Samen met de VvE Zonnecoach!

Astrid Luijk: “De modelreglementen spreken niet over

‘huurders’ maar over ‘gebruikers’, een term die breder is

dan de term ‘huurder’. Zowel de eigenaars als de huurders

hebben rechten en plichten die voortvloeien uit de

wet en het splitsingsreglement. Als een woning wordt

verhuurd, staat de verhuurder een paar rechten af aan

de huurder: het uitsluitend gebruik van het privégedeelte

(ook wel aangeduid als ‘de eigen woning’) en het medegebruik

van de gemeenschappelijke delen en zaken. De

huurder wordt nooit lid van de VvE; de eigenaar-verhuurder

blijft lid van de VvE. Het maakt niet uit of hij een

paar of heel veel appartementen ‘in gebruik geeft’. De

eigenaar wordt dus altijd uitgenodigd voor de ledenvergadering.”

Grooteigenaar

Als een eigenaar een groot aantal appartementen in bezit

heeft en verhuurt, heeft hij dus ook een groot aantal stemmen.

Het kan zelfs om de meerderheid van stemmen gaan.

De stem van de grooteigenaar kan dan doorslaggevend zijn.

Het mooiste is natuurlijk als de grooteigenaar zijn stemgedrag

aanpast aan dat van de meerderheid van de individuele

eigenaars. In elk geval kan de grooteigenaar niet worden

gedwongen om zich aan te passen aan het stemgedrag van

de overige eigenaars.

Huurders hebben geen toegang tot de vergadering van

eigenaars, maar staan in hun hoedanigheid van bewoner op

gelijke voet met de eigenaar/bewoner. Het is daarom raadzaam

als bewoners met elkaar in overleg te treden: onbekend

maakt onbemind.

De eigenaar die verhuurt, blijft lid van de VvE en moet dus

de periodieke bijdrage voldoen. Doet hij dat niet, dan kan

het VvE-bestuur een borgstelling vragen aan de huurder

door middel van een aangetekende brief aan de huurder.

Het bedrag mag niet hoger zijn dan de geschatte maandelijkse

huurwaarde.

Huurders

Huurders en andere gebruikers moeten zich - net als de

eigenaars - houden aan de regels in het splitsingsreglement,

het huishoudelijk reglement en de besluiten van de

vergadering. De gebruiker moet de ‘gebruikersverklaring’

ondertekenen, zodat de VvE de huurder kan aanspreken

op overtreding van het huishoudelijk reglement. Een voorbeeld

daarvan staat (ook in het Engels) in het boek ‘Thuis in

gemengde complexen’, een uitgave van VvE Belang.

Net als de eigenaar-bewoner mag de huurder het privégedeelte

alleen gebruiken in overeenstemming met de

bestemming die in de akte staat. Meestal is dat ‘bewoning’.

Kort verblijf (met de kenmerkende geluiden van rolkoffers)

is geen ‘bewoning’. De huurder woont er niet; hij verblijft er

alleen. Als het splitsingsreglement daartoe de mogelijkheid

geeft, kan de ledenvergadering besluiten dat deze vorm van

verhuur is toegestaan. Wordt zo’n besluit niet genomen en

wordt er toch stelselmatig kortstondig verhuurd, dan is er

sprake van overtreding van het reglement. Diverse gemeenten

stellen regels met betrekking tot bijvoorbeeld Airbnb.

De VvE moet echter het eigen splitsingsreglement handhaven;

niet de regels van de gemeente.

En kamerverhuur?

In de akte van splitsing staat welk gebruik mag worden

gemaakt van een privégedeelte. Staat daar niet in dat

kamerverhuur niet is toegestaan? Dan kan pas handhavend

worden opgetreden als er sprake is van overlast. In

het algemeen mag verhuur niet worden verboden, maar er

kunnen wel beperkingen worden gesteld in het splitsingsreglement.

Tip van Astrid Luijk: “Raadpleeg ook eens de website

‘Thuis in de VvE’.

Meer weten over de verhouding eigenaar-gebruiker? Het

boek ‘Thuis in gemengde complexen’ geeft alle informatie.

U kunt het bestellen bij VvE Belang (zie ook pagina 83 van

dit magazine).

De VvE Zonnecoach kreeg al snel de lachers op zijn

hand tijdens de informatiebijeenkomsten van VvE

Belang. De typeringen van appartementseigenaars

riepen veel herkenning op. Van de eeuwige dwarsligger

(Archie Bunker) tot de wereldverbeteraar (Elon Musk);

allemaal hebben ze hun eigenaardigheden. Maar één

ding werd wel duidelijk: zonnepanelen zijn niet alleen

een kwestie van techniek. Integendeel.

Zonnepanelen staan bij VvE’s wél op de agenda, maar zelden

op het dak. Dat komt doordat er veel vragen leven, die

onneembare obstakels worden als er geen goed antwoord

op komt. De VvE Zonnecoach geeft dat antwoord.

De adviseurs zijn deskundig, persoonlijk, onafhankelijk en

toekomstgericht. Ze begeleiden de VvE van het allereerste

idee tot en met de oplevering van de installatie.

Geschikt dak?

Waarom kiezen VvE’s voor zonnestroom? Vanwege de besparing

op de energierekening; vanwege het milieu of omdat de

bewoners onafhankelijk willen zijn van de grote stroomleveranciers?

Verreweg de meeste aanwezigen kozen voor hun portemonnee

(65 procent). Anderen gaven aan dat ze zelf duurzaam

stroom willen opwekken vanwege het klimaat.

De coaches maakten ook duidelijk dat niet elk dak geschikt

is voor de plaatsing van zonnepanelen. Bij een heel hoog

complex met een klein dak hoeft de VvE niet te denken aan

zonnepanelen. Het dak kan ook te zwak zijn of een ongunstige

ligging hebben. Sommige daken staan al ‘vol’ met

airco’s, schoorstenen, lifthuizen of glazenwasinstallaties.

Een zonnestroominstallatie heeft alleen kans van slagen

als het dak groot genoeg is en bouwtechnisch in orde is.

Cruciaal is ook dat de VvE voldoende financiële reserve

heeft én dat de bewoners enthousiast zijn.

Ontwerp en advies

De VvE Zonnecoach brengt eerst de mogelijkheden in kaart.

Hij kijkt naar het benodigde vermogen, de hoofdaansluiting

en het dakoppervlak én naar de financiën, het onderhoud

en de splitsingsakte. Met professionele software tekent hij

een installatie op het dak. Hij berekent wat deze kost en

opbrengt (terugverdientijd en rendement).

De VvE krijgt alle informatie in een overzichtelijk adviesrapport

waarmee het bestuur een voorstel kan voorbereiden

voor de ledenvergadering. In dit rapport staan ook de antwoorden

op de meest gestelde vragen, zoals vragen over

de salderingsregeling en btw-teruggave. Gewapend met al

deze informatie kan het bestuur de bewoners informeren

en raadplegen. Ook dat is een vak apart. Omdat het voorstel

niet zomaar in stemming kan worden gebracht, kiezen veel

VvE’s voor een aparte informatiebijeenkomst. Daar kunnen

de ‘eeuwige dwarsliggers’ en de ‘wereldverbeteraars’ hun

ideeën uiten en antwoord krijgen op hun vragen.

Zeven tips van de VvE Zonnecoach

1. Kijk eerst wat er mogelijk is voor collectief gebruik. Blijft er

voldoende ruimte op het dak over? Kijk dan naar mogelijkheden

voor individuele eigenaren.

2. Informeer en raadpleeg de bewoners. Luister naar alle

vragen en bezwaren. Beantwoord alle vragen zo goed

mogelijk.

3. Het gaat niet alleen om techniek. Houd ook rekening met

de mensen die onder het dak wonen, met degenen die

alles tot achter de komma willen weten, hoogbejaard zijn

of het liefst alles willen uitstellen, maar ook met de overenthousiaste

bewoners die alles tegelijk willen verbeteren.

4. Houd een aparte informatiebijeenkomst waar een uitgebreide

discussie kan plaatsvinden en waar alle vragen

beantwoord worden.

5. Pas de plannen eventueel aan, zodat er een (gekwalificeerde)

meerderheid voor is.

6. Gebruik de ALV om te stemmen - niet om te discussiëren.

7. Vraag pas offertes aan nadat de ALV toestemming heeft

gegeven voor de aanschaf van een installatie.

Uw eigen VvE Zonnecoach

Een volledig begeleidingstraject kost € 1.500,- inclusief

btw. Dat is minder dan 3 procent van de kosten van

een gemiddelde zonnestroominstallatie. Meld u aan op

www.vvezonnecoach.nl.


74

VvE ONDERHOUD ADVERTORIAL

75

VvE Magazine # 1 | februari 2019

VVE DE CRUYTHOECK EN

MULDER SCHILDERS BEREIKEN

SAMEN MOOI RESULTAAT

De VvE hoort vaak:

“Wat ziet dit gebouw

er prachtig uit!“

“HET VVE BELANG-LABEL

WAS VOOR ONS EEN

BELANGRIJK CRITERIUM

BIJ DE KEUZE VAN HET

SCHILDERSBEDRIJF”

“Meppel is een heel fijne plaats om te wonen. Het wordt ook wel ‘klein Mokum’ genoemd vanwege het

schilderachtige karakter. Wij wonen niet alleen in een mooie gemeente, maar ook in een aantrekkelijk

appartementencomplex. ‘Wat ziet dit gebouw er prachtig uit’, horen we vaak van bezoekers. De schilderbeurt

die Mulder Schilders heeft uitgevoerd, zorgt ervoor dat ons complex er weer jaren piekfijn bijstaat.

De verstandhouding met directie en medewerkers is prima. We zijn blij dat we hebben gekozen voor een

onderhoudsbedrijf dat lid is van OnderhoudNL Garantie én over het VvE Belang-label beschikt.”

Die enthousiaste woorden zijn van Harrie Klein, voorzitter

en secretaris van VvE De Cruythoeck in het centrum

van Meppel. Hij is ook verantwoordelijk voor het

beheer en onderhoud van het complex, dat in 2001

werd opgeleverd. Het bestaat uit vier woonlagen met

totaal 25 appartementen boven twee winkelruimtes.

Klein heeft geen woord te veel gezegd: het gebouw

ziet er fantastisch uit.

ONDERHOUDNL GARANTIE

OnderhoudNL Garantie is een sectorvereniging

van OnderhoudNL, “dé ondernemersorganisatie

van specialisten in totaal vastgoedonderhoud,

renovatie, restauratie, isolatie, schilderen,

beglazing en industriële metaalconservering.

De OnderhoudNL Garantiebedrijven zijn de

schilders- en onderhoudsbedrijven die werken

volgens de kwaliteitsnormen van (voorheen) de

AF-Erkenningsregeling. Deze unieke regeling

biedt optimale zekerheid, vakkundigheid en

betrouwbaarheid van het bedrijf waarmee een

opdrachtgever in zee gaat en over de kwaliteit

van het schilders- en onderhoudswerk”.

“We zijn natuurlijk zelf geen schilders”, zegt hij.

“Daarom hebben we de nodige informatie gevraagd,

onder andere aan Trimetal, dat ons heeft geadviseerd

omtrent de uitvoering van het schilderwerk. Een van

onze voorwaarden was dat het schildersbedrijf lid was

van een brancheorganisatie en dat er een geschillencommissie

was. Je weet immers maar nooit! We wilden

de garantie dat het werk zou worden afgemaakt,

ook als de schilder onverhoopt failliet zou gaan.

Via VvE Belang wisten we van het VvE Belang-label.

Mulder Schilders uit Emmen kwam als beste uit de

bus. Het bedrijf heeft het complete buitenschilderwerk

uitgevoerd.”

Red cedar

“Een gedeelte van de gevel is uitgevoerd in red cedar.

Het was een aangename verrassing dat Mulder Schilders

ervaring had met die bijzondere houtsoort. We

zijn prima geadviseerd. Omdat het oorspronkelijke

schilderwerk erg vaal was geworden, hebben we veel

aandacht besteed aan de nieuwe kleur. Ik heb foto’s

gemaakt zodat we als VvE konden kiezen voor de

mooiste kleur. Dat is prima gelukt: kijk maar naar het

eindresultaat. Vanzelfsprekend hebben we het onderhoud

ook weer opgenomen in het meerjarenonderhoudsplan.

De onafhankelijke inspectie (die ons wel is aangeboden)

hebben we niet laten uitvoeren. We hebben een

goede relatie met Trimetal, dat ook inspecties uitvoert.

Maar we houden de mogelijkheid natuurlijk wel in ons

achterhoofd als we opnieuw schilderwerk laten uitvoeren!”

“Mooi beroep”

Pieter Franx, directeur/eigenaar van Mulder Schilders,

hoort het verhaal van Harrie Klein met plezier aan.

“Deze VvE wist precies wat ze wilde”, zegt hij. “We kregen

een offerteaanvraag die heel gedetailleerd aangaf

wat de VvE van ons verlangde. Ze wilden zeker weten

dat ze niet met onaangename verrassingen zouden

worden geconfronteerd.

Dat willen wij natuurlijk ook niet. We hebben een

prachtig beroep en dat dragen wij ook op alle manieren

uit. We zijn van oorsprong een familiebedrijf, dat is

uitgegroeid tot een bedrijf dat totaalonderhoud levert.

We krijgen gemiddeld een 9 van onze klanten. Daar

zijn we vanzelfsprekend trots op, en dat laten we zien!

Op onze auto’s staat ook met grote letters dat we lid

zijn van OnderhoudNL Garantie.”

Franx werkt graag voor VvE’s. “Dan gaat het vrijwel

altijd om onderhoudswerk”, zegt hij. “Je moet er

- zeker in het begin - tijd en energie in steken, maar

dan kun je ook mooi werk leveren. Een VvE als De

Cruythoeck gaat niet voor de allergoedkoopste

schilder maar voor het bedrijf waarin ze vertrouwen

hebben. Het VvE Belang-label geeft dat vertrouwen.”

“Bewondering voor VvE”

Franx wil nog graag een compliment kwijt: “Je ziet

niet vaak dat een VvE het werk zo goed organiseert.

Dat heeft Harrie Klein voor het grootste deel helemaal

zelf gedaan. Het hele traject van offerteaanvraag tot

uitvoering duurt dan wel wat langer, want je moet de

tijd nemen om het gesprek met de VvE aan te gaan.

Maar dan krijg je ook een mooi resultaat. Kijk maar

naar De Cruythoeck!”

HET VVE BELANG-LABEL

OnderhoudNL Garantie en VvE Belang hebben

samen het VvE Belang-label ontwikkeld. Een

belangrijk onderdeel van het label is de

kwaliteitscontrole door middel van een

onafhankelijke eindinspectie door het onafhankelijke

bureau Overvoorde en Van Tilborg.

Zowel het onderhoudsbedrijf als de VvE kan de

eindinspectie aanvragen. Die wordt betaald

door het VvE Belang-labelbedrijf. De algemene

kwaliteit wordt bevorderd doordat het VvE

Belang-label alleen kan worden behaald door

leden van OnderhoudNL Garantie: zij voldoen

aantoonbaar aan hoge kwaliteitseisen. Alleen

VvE’s die zijn aangesloten bij VvE Belang,

kunnen het werk aanmelden voor deze

onafhankelijke eindcontrole.


76

77

VvE PLOEG KOZIJNEN ADVERTORIAL

VvE Magazine # 1 | februari 2019

FOUTE TAXATIE?

DAT KAN U VEEL

GELD KOSTEN!

Voorkom problemen,

en laat uw gebouw

taxeren door een

deskundige; door

de taxateur van

VvE Belang!

Kunststof kozijnen voor

een mooi en toekomstbestendig

gebouw

Aantrekkelijke

subsidiemogelijkheden

dankzij hoge

isolatiewaarde

De voordelen van kunststof kozijnen zijn bekend: ze verouderen niet, ze hebben vrijwel geen onderhoud nodig en ze

bieden een hoge isolatiewaarde. En natuurlijk zijn er nog meer voordelen: ze zijn er in veel kleuren en ze geven uw

gebouw de uitstraling die u wenst. Maar wist u ook dat u vanwege de hoge isolatiewaarde kunt profiteren van een

aantrekkelijke subsidie? “Wij denken graag met de VvE mee over duurzaamheid, de esthetische kant en het budget in

de keuze voor onderhoudsarme, duurzaam geproduceerde kunststof kozijnen”, zegt Arnold Wesselman, adviseur

zakelijke markt bij Ploeg kozijnen.

HET KAN OOK IN ÚW COMPLEX GEBEUREN:

EEN BRAND OF EEN ANDERE CALAMITEIT.

Dan gaat uw eerste zorg uit naar de bewoners, maar

onvermijdelijk komt de vraag aan de orde: zijn we wel

goed verzekerd?

Het laatste wat u wilt is dat uw VvE onderverzekerd is.

Dan moeten alle eigenaren – soms diep – in de buidel

tasten om het ontbrekende bedrag te betalen.

Discussie over de herbouwwaarde is ook niet prettig, want

het bevordert de onderlinge relaties in uw complex niet!

Gerard Groenendijk RT Jaap Hendriksen RT

MAAR HOE VOORKOMT U DIE PROBLEMEN?

Heel eenvoudig: schakel de taxatieservice van VvE Belang in.

Gerard Groenendijk RT en Jaap Hendriksen RT zijn beiden

Registertaxateur. Voor een zeer concurrerend tarief leveren

zij een taxatierapport waar uw VvE wat aan heeft. U weet

zeker dat uw complex goed verzekerd is, en u beschermt

de eigenaren tegen onderverzekering.

Tip:

laat de herbouwwaarde eenmaal in de zes jaar

taxeren en geef de waarde door aan uw verzekering!

“Bij Ploeg kozijnen gaan we ver in onze dienstverlening: als een

VvE ons belt, maken we een afspraak voor een bezoek aan het

complex. We begeleiden de VvE bij het hele traject: van het

eerste gesprek met de projectleider en de werkvoorbereider

tot en met een presentatie tijdens de ledenvergadering. De

kozijnen worden volledig duurzaam gemaakt in onze eigen

fabriek en we zorgen zelf voor de montage. We willen dat alle

bewoners helemaal tevreden zijn met hun nieuwe kozijnen.

Niet alleen bij de oplevering maar ook nog vele jaren daarna.”

Hoge isolatiewaarde én duurzaam

Kunststof kozijnen zijn een belangrijk onderdeel van de isolatie

van uw gebouw: ze isoleren aanzienlijk beter dan houten of

aluminium kozijnen. Vanwege die hoge isolatiewaarde kunt u

profiteren van een aantrekkelijke subsidie: de Subsidie Energiebesparing

Eigen Huis (SEEH) van RVO. Als u bijvoorbeeld

de gevel laat isoleren en de beglazing laat vervangen door

isolerend glas, krijgt u ook subsidie voor de nieuwe kunststof

kozijnen. Wesselman: “Wij werken regelmatig samen met SVn

(uitvoerder van de VvE Energiebespaarlening) en RVO. Samen

kunnen we de VvE een heel aantrekkelijk aanbod doen. In veel

gevallen kunnen bijvoorbeeld het dak en de beglazing (inclusief

de kozijnen) worden gerenoveerd zonder verhoging van de

VvE-bijdrage. Dat betekent: extra woongenot en besparing op

de energiekosten.”

Extra zekerheid door VKG Keurmerk

Ploeg kozijnen is aangesloten bij het VKG Keurmerk (Vereniging

Kunststof Gevelelementenindustrie). Het hele proces van

productie tot en met montage wordt door de VKG onafhankelijk

gecontroleerd: de productie van de kunststofprofielen

én van de kozijnen, ramen en deuren. Tot slot controleren onafhankelijke

keurmeesters de montage van de VKG Keurmerk

kozijnen. Wesselman: “Al onze toeleveranciers (glas, hang- en

sluitwerk, ventilatieroosters e.d.) zijn ook opgenomen in het

VKG Keurmerk. De VvE heeft daardoor de zekerheid dat het

werk van A tot Z wordt gecontroleerd.”

Kiezen voor Ploeg kozijnen biedt dus tal van voordelen: u

wordt totaal ontzorgd en u zorgt ervoor dat uw bewoners tot

in lengte van dagen fijn wonen in een gebouw dat klaar is voor

de toekomst.

Meer informatie: kijk op www.ploegkozijnen.nl. Daar kunt u

direct een afspraak maken of een offerte vragen. Bellen kan

ook: 0252-500 900.

Meer weten? Mail naar taxatie@vvebelang.nl of bel 0162 469 120 en maak een

afspraak met Gerard Groenendijk RT of Jaap Hendriksen RT.

In de eigen fabriek van Ploeg kozijnen worden de kozijnen

volledig duurzaam geproduceerd. De kunststof die gebruikt

wordt, is honderd procent recyclebaar. En alle restmaterialen,

zowel in de fabriek als bij het appartementengebouw, worden

gerecycled. Ploeg kozijnen hoopt binnen korte tijd zelfs volledig

circulair te produceren.


78

VVE VVE BELANG DIENSTEN VOOR UW UW VVE VVE

79

VvE Magazine # 1 | februari 2019

JURIDISCHE DIENSTEN

BOUWKUNDIGE DIENSTEN

Misschien raakt raakt ook ook uw uw VvE VvE verwikkeld in een in een lastige lastige juridische kwestie. Dan Dan kunt kunt u de u hulp de hulp van van de de

Juridische Dienst Dienst van van VvE VvE Belang Belang goed goed gebruiken. Hieronder vindt vindt u alle u alle diensten overzichtelijk bij elkaar. bij elkaar.

Natuurlijk profiteert u als u als aangesloten VvE VvE van van extra extra voordeel.

De VvE De VvE is verantwoordelijk is voor voor het het onderhoud van van het het complex. De Bouwkundige De Dienst Dienst van van VvE VvE Belang Belang

biedt biedt u alle u alle ondersteuning op het op het gebied gebied van van bouwkundige zaken. zaken. Hieronder vindt vindt u een u een overzicht van van onze onze

diensten. Als Als aangesloten VvE VvE profiteert u van u van extra extra voordeel!

DIENSTEN VVE VVE BELANG

VOORDEEL VOOR VOOR

AANGESLOTENEN

DIENSTEN VVE VVE BELANG

VOORDEEL VOOR VOOR

AANGESLOTENEN

1 JURIDISCHE 1 HELPDESK

Is uw Is VvE uw aangesloten VvE bij VvE bij Belang? VvE Belang? Dan Dan kunt kunt u een u beroep een beroep doen doen op de op telefonische de helpdesk. helpdesk.

Die is Die van is maandag van maandag tot en tot met en met donderdag donderdag bereikbaar bereikbaar van 9.00 van 9.00 tot 13.00 tot 13.00 uur. uur.

2 RECHTSBIJSTAND

2 Is een Is een gang gang naar naar de rechter de rechter of de of Raad de Raad van Arbitrage van Arbitrage voor voor de Bouw de Bouw onvermijdelijk? Schakel Schakel onze onze

juristen juristen in: zij in: kunnen zij kunnen voor voor u procederen. u Dat kan Dat ook kan via ook uw via rechtsbijstandverzekering. uw Bij VvE Bij VvE Belang Belang

betaalt betaalt u geen u geen eigen eigen risico. risico.

3 SCHRIFTELIJK 3 JURIDISCH ADVIES ADVIES

Is een Is vraag een vraag te complex te complex telefonisch om telefonisch beantwoorden te of wilt of u wilt liever u liever schriftelijke beantwoording van uw van uw

vraag? vraag? Dan Dan ontvangt ontvangt u een u schriftelijk een schriftelijk juridisch juridisch advies. advies. U kunt U kunt daarvoor daarvoor gebruik gebruik maken maken van het van half het uur half gratis uur gratis

juridisch juridisch advies advies waar waar uw VvE uw per VvE jaar per recht jaar recht op heeft. op heeft.

Exclusief en gratis en gratis

voor voor aangeslotenen

10% 10% korting korting

op het op het uurtarief

Eerste Eerste 30 minuten 30 minuten gratis gratis

10% 10% korting korting

op het op het uurtarief

1 BOUWKUNDIGE 1 HELPDESK

Gedegen Gedegen bouwkundig (technisch) advies advies is onmisbaar voor voor iedere iedere Vereniging Vereniging van Eigenaren. van Eigenaren. Laat Laat u u

daarom daarom goed goed informeren door door specialisten die ruime die ruime ervaring ervaring de in praktijk de praktijk met met VvE’en VvE’en hebben hebben

opgedaan. opgedaan. Met Met een een gericht gericht en praktisch en praktisch advies advies zorgt zorgt u ervoor u ervoor dat uw dat vastgoed uw vastgoed in een in een prima prima staat staat blijft. blijft.

De helpdesk De helpdesk is van is maandag van maandag tot en tot met en met donderdag bereikbaar van 9.00 van 9.00 tot 13.00 tot 13.00 uur. uur.

2 MJOP 2 MJOP (COMPACT)

Als Vereniging Als Vereniging van Eigenaren van Eigenaren wilt u wilt dat u uw dat gebouw gebouw er goed er goed uitziet uitziet en dat en u dat niet u niet verrast verrast wordt wordt door door

hoge hoge onderhoudsnota’s. U wilt U dat wilt uw dat gebouw gebouw prettig prettig bewoonbaar is; nu is; en nu in en de in toekomst. de toekomst.

Daarom Daarom hebt hebt u een u een MJOP MJOP nodig. nodig. Daarmee Daarmee krijgt krijgt u inzicht u inzicht de in bouwkundige de staat staat van uw van gebouw.

gebouw.

U weet U weet wat wat de onderhoudskosten van het van gebouw het gebouw en de en aanwezige de aanwezige installaties installaties zijn; zijn; op de op korte de korte en en

de lange de lange termijn. termijn. Met Met een een actueel actueel MJOP MJOP reserveert reserveert u nooit u nooit te veel te veel of te of weinig. te weinig. U voorkomt U voorkomt fluctuaties fluctuaties

in de in maandelijkse bijdragen. bijdragen. En u En voorkomt u voorkomt de - de vaak - vaak onnodig onnodig - hoge - hoge kosten kosten voor voor het herstel het herstel van van

achterstallig onderhoud.

Exclusief en gratis en gratis

voor voor aangeslotenen

10% 10% korting korting

voor voor aangeslotenen

4 VvE 4 VvE BELANG BELANG INCASSO SUPPORT

Alle Alle VvE-leden VvE-leden zijn verplicht zijn verplicht een een maandelijkse bijdrage bijdrage te betalen te betalen waaruit waaruit de gezamenlijke de kosten kosten

worden worden betaald: betaald: verzekeringen, schoonmaak, liftonderhoud etc. Vaak etc. Vaak is er is ook er een ook voorschot een voorschot stookkosten

in opgenomen. in Via deze Via deze bijdrage bijdrage wordt wordt ook gespaard ook gespaard voor voor groot groot onderhoud. Soms Soms ‘vergeten’ ‘vergeten’ leden leden hun hun

bijdrage bijdrage te betalen. te betalen. Dat levert Dat levert voor voor het bestuur het bestuur een een lastige lastige situatie situatie op: niemand op: niemand gaat gaat graag graag bij de bij buren de buren

om geld om geld vragen. vragen. Voor Voor dat vraagstuk dat vraagstuk is er is ‘VvE er ‘VvE Incasso Incasso Support’. Support’. Een Een betrouwbare organisatie, die de die hele de hele

incassoprocedure verzorgt verzorgt zonder zonder risico. risico. Als de Als vordering vordering wordt wordt afgewezen, betaalt betaalt u niets. u niets.

Exclusief voor voor

aangeslotenen

No cure No cure no pay no pay

3 TAXATIES 3 Is uw Is gebouw gebouw onderverzekerd? Dan Dan krijgt krijgt u bij u schade bij schade een lager een lager bedrag bedrag dan de dan werkelijke de werkelijke schade. schade. Bij een Bij een

te hoge te hoge verzekerde waarde waarde loopt loopt u dat u risico dat risico niet, niet, maar maar u wilt u natuurlijk wilt natuurlijk ook niet ook niet onnodig onnodig een een te hoge te hoge

premie premie betalen. betalen. U krijgt U krijgt namelijk namelijk nooit nooit meer meer uitgekeerd uitgekeerd dan de dan werkelijke de werkelijke schade. schade. Kortom: Kortom: u hebt u hebt behoefte behoefte

aan een aan goede een goede bepaling bepaling van de van herbouwwaarde van uw van complex. uw complex. Wilt u Wilt de u woningverbeteringen de van de van de

eigenaren eigenaren meteen meteen meeverzekeren in de in opstalverzekering? de Dan Dan taxeren taxeren we die we mee. die mee. Onze Onze gecertificeerde

Registertaxateur zorgt zorgt voor voor een een deskundige taxatie; taxatie; natuurlijk natuurlijk tegen tegen een een scherp scherp tarief. tarief.

10% 10% korting korting

voor voor aangeslotenen

5 JURIST 5 JURIST OP BEZOEK OP BEZOEK

‘Hadden ‘Hadden we maar we maar een een jurist jurist binnen binnen de VvE…’ de VvE…’ Hoort Hoort u die u verzuchting die ook wel ook eens wel eens tijdens tijdens bestuursvergaderingen

of ledenbijeenkomsten? of De juristen De juristen van VvE van VvE Belang Belang komen komen tegen tegen een een heel heel aantrekkelijk

tarief tarief bij uw bij VvE uw VvE op bezoek. op bezoek. Alle Alle juridische juridische kwesties kwesties kunt kunt u uitgebreid u uitgebreid met met hen hen bespreken.

6 JURIDISCH 6 INLOOPSPREEKUUR

Nóg Nóg voordeliger is het is inloopspreekuur het op het op kantoor het kantoor van VvE van VvE Belang: Belang: dan dan zijn de zijn eerste de eerste

bestuurs-

30 minuten 30 minuten gratis! gratis!

10% 10% korting korting

op het op het uurtarief

Eerste Eerste 30 minuten 30 minuten gratis gratis

10% 10% korting korting

op het op het uurtarief

4 ABONNEMENT 4 MODULE BOUWKUNDIGE ONDERSTEUNING

Een Een belangrijke taak taak van een van Vereniging een Vereniging van Eigenaren van Eigenaren is onderhoud is van het van gebouw. het gebouw. Onderhoud

moet moet tijdig tijdig en goed en goed worden worden uitgevoerd. Om u Om hierbij u hierbij te ondersteunen, heeft heeft VvE VvE Belang Belang de module de module

Bouwkundige Ondersteuning ontwikkeld. U krijgt: U krijgt:

• een • vaste een vaste contactpersoon voor voor al uw al bouwkundige vragen; vragen;

• ondersteuning • op bouwkundig op gebied: gebied: u kunt u kunt telefonisch onbeperkt onbeperkt een beroep een beroep doen doen op uw op uw

contactpersoon;

• eenmaal • eenmaal per jaar per bezoek jaar bezoek van uw van contactpersoon uw op uw op locatie. uw locatie.

Exclusief voor voor

aangeslotenen

7 SCAN 7 SCAN HUISHOUDELIJK REGLEMENT

Van Airbnb Van Airbnb was was 20 jaar 20 geleden jaar geleden nog geen nog geen sprake; sprake; vergaderen via e-mail via e-mail was was ondenkbaar. Aan financiering

Aan werd werd nog nauwelijks nog nauwelijks gedacht. gedacht. Veel Veel VvE’en VvE’en willen willen daarom daarom hun hun huishoudelijk reglement reglement updaten. updaten. Het opstellen Het opstellen

of updaten of updaten van een van huishoudelijk een reglement reglement is tijdrovend is tijdrovend ingewikkeld. en De juristen De juristen van VvE van Belang VvE Belang

kennen kennen de dagelijkse de dagelijkse praktijk praktijk van de van VvE de als VvE geen als geen ander. ander. U kunt U kunt bij hen bij ook hen terecht ook terecht voor voor screening screening van de van de

beheerdersovereenkomst of voor of voor het opstellen het opstellen van een van gebruiksovereenkomst een (bv. voor (bv. voor zonnepanelen of of

laadpalen). laadpalen).

8 VVE 8 VVE BEMIDDELING

Waar Waar mensen mensen samenleven, ontstaan ontstaan onvermijdelijk conflicten. conflicten. Ook Ook binnen binnen een een Vereniging Vereniging van van

Eigenaren. Eigenaren. Irritaties Irritaties liggen liggen immers immers altijd altijd op de op loer de loer als je als met je met enkele enkele tientallen tientallen – of – met of met honderden - -

mensen mensen gebruik gebruik maakt maakt van een van een gebouw gebouw en de en voorzieningen de in het in complex. het complex. Meningsverschillen

escaleren escaleren snel al snel tot conflicten. tot conflicten. De gang De gang naar naar de rechter de rechter werkt werkt in veel in veel gevallen gevallen escalatie escalatie nog nog verder verder

in de in hand. de hand. Bemiddeling is veelal is veelal een een prima prima oplossing. oplossing. Ook Ook daarbij daarbij kunnen kunnen de juristen de juristen van VvE van VvE Belang Belang

u bijstaan. u bijstaan.

10% 10% korting korting

voor voor aangeslotenen

Exclusief voor voor

aangeslotenen.

Gratis Gratis kennismakingsgesprek.

10% 10% korting korting

kennis­

op het op het uurtarief.

5 MAATWERKADVIES 5 ENERGIEBESPARING

In 2050 In 2050 moeten moeten alle woningen alle woningen energieneutraal zijn. zijn. Wij inventariseren Wij met met u welke u welke energie- energiebesparende

mogelijkheden er voor er voor uw appartementengebouw zijn. zijn. We kijken We kijken naar naar zichtbare zichtbare

gebreken gebreken en we en beoordelen we uw MJOP uw MJOP (indien (indien aanwezig). aanwezig). Het onderzoek Het onderzoek wordt wordt uitgevoerd door door een een

gecertificeerde EPA-adviseur. U krijgt U krijgt een een schriftelijke rapportage met met de huidige de huidige prestaties prestaties en de en de

besparingsmogelijkheden.

6 OPLEVERKEURING 6 & BOUWKUNDIGE & INSPECTIE

Nederland Nederland staat staat in de in steigers, de steigers, het is het topdrukte is topdrukte in de in bouw! de bouw! Dit betekent Dit betekent helaas helaas ook dat ook er dat soms er soms

te snel te snel en slordig en slordig gewerkt gewerkt wordt. wordt. U wilt U natuurlijk wilt natuurlijk zeker zeker weten weten dat de dat werkzaamheden aan uw aan uw

complex complex goed goed verlopen. verlopen. Om eventuele Om eventuele gebreken gebreken te beoordelen, te kunt kunt u een u een beroep beroep doen doen op een op een van van

onze onze bouwkundigen. Zij beoordelen Zij de gebreken de gebreken visueel visueel en brengen brengen een een schriftelijk schriftelijk advies advies uit, dat uit, dat

wordt wordt vastgelegd in een in een rapportage. Ook Ook bij nieuwbouwprojecten bij kunnen kunnen ze deze deze inspectie inspectie voor voor u u

uitvoeren. uitvoeren.

10% 10% korting korting

voor voor aangeslotenen

10% 10% korting korting

voor voor aangeslotenen


Eigenaar

Vereniging

van Eigenaren

Belangenorganisatie voor

Appartementseigenaren

Vereniging

van Eigenaren

Belangenorganisatie voor

Appartementseigenaren

Vereniging

van Eigenaren

Woongebouwen met zowel

eigenaar-bewoners als huurders

80

81

VvE DIENSTENPAGINA

VvE EVENEMENTENAGENDA

VvE Magazine # 1 | februari 2019

Informatie algemeen

Ma. t/m do. van 09.00 tot 17.00 uur

Tel: 0162 - 46 91 20

Fax: 0162 – 46 15 26

E-mail: info@vvebelang.nl

Postbus 210, 4900 AE Oosterhout

Jaarlijkse bijdrage VvE Belang

Basispakket

Verenigingen van Eigenaren

€ 51,75 voor VvE t/m 6 appartementen

€ 69,50 voor VvE met 7 t/m 15

appartementen

€ 96,- voor VvE met 16 t/m 50

appartementen

€ 123,- voor VvE met 51 t/m 100

appartementen

€ 152,25 voor VvE > 100 appartementen

Kantoren: € 152,25

Beheer/admini stratiekantoren,

makelaarskantoren, notariskantoren,

woningcorporaties en kantoren

verbonden met of werkzaam op

het gebied van Verenigingen van

Eigenaren kunnen zich eveneens

bij VvE Belang aansluiten.

Individuele appartements eigenaren:

€ 31,75

VvE-Pluspakket

€ 295,- incl. btw per jaar.

Opzeggingen

Opzeggingen schriftelijk vóór

1 december van enig kalenderjaar.

Meer info: www.vvebelang.nl

Juridische zaken

De Juridische Dienst van VvE Belang

is er voor u!

Gratis Juridische Telefonische

Helpdesk voor aangeslotenen van

ma. t/m do. van 9.00 tot 13.00 uur.

Pluspakket: gehele dag.

Voor nieuwe zaken en lopende zaken

kunt u bellen gedurende kantooruren.

Standaarduurtarief: € 105,- excl. btw.

Pluspakket: € 82,50 excl. btw.

Meer informatie zie pagina 78 of bel:

0162-469 120 of stuur een e-mail

naar: juridisch@vvebelang.nl.

VvE Incasso Support

Probleem met incasseren?

VvE Incasso Support helpt!

Gespecialiseerde incassodienst én

no cure - no pay! Meer informatie

bel: 0162-469 120 of stuur een

e-mail naar: juridisch@vvebelang.nl.

Bouwkundige zaken

Ma. t/m do. van 09.00 tot 13.00 uur

Tel: 0162 - 46 91 20

Voor het opstellen van meerjarenonderhoudsplannen,

aankoopkeuringen

bestaande bouw,

opleveringskeuringen nieuwbouw,

bouwkundige adviezen, energielabels

en maatwerkadviezen.

Prijs op aanvraag.

Meer informatie: zie pagina 79.

VvE Opleidingen

VvE Belang organiseert in 2019

op diverse plaatsen in het land

VvE opleidingen. Meer informatie:

www.vveopleidingen.nl en de

‘Evenementenagenda’ op de

volgende pagina.

VvE software

Twinq, intelligente software voor

Verenigingen van Eigenaren

Meer informatie: 0162 – 47 05 55

of www.twinq.nl

VvE Verzekeringen

Uitgebreide opstal-, glas-, VvE

aansprakelijkheids- en bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering

Centraal Beheer Achmea.

Meer informatie: 055 - 579 81 15

VvE Kwaliteitskeurmerk

SKW certificatie te Geldermalsen.

Telefoon 088 - 244 01 23

of www.skw-certificatie.nl

Gecertificeerde VvE Beheerders

www.skw-certificatie.nl

Meerjarenonderhoudsplannen

VvE Belang: 0162 - 469 120

OnderhoudNLGarantie

VvE Belang heeft exclusieve afspraken

gemaakt met de OnderhoudNL-

Garantie schilders- en onderhoudsbedrijven.

Meer informatie: 0182 - 57 16 60 of

www.onderhoudnlgarantie.nl

VvE InstallatieNetwerk Nederland

Landelijk all-in cv-onderhoud

speciaal opgezet voor VvE’s en

verzorgd door acht regionale

installatiebedrijven.

VvE Rioolbeheer

VvE’s die zijn aangesloten bij VvE

Belang krijgen 10% korting op een

contract voor ontstoppingen of

preventief onderhoud”. Meer info:

www.vandervelden.com/vvebelang

Klachtenlijn voor VvE bestuurders

over beheerders:

Klachten over beheerders meldt

u bij voorkeur op:

www.klachtenovermijnbeheerder.nl

of op tel. 0162-469 120 (maandag t/m

donderdag van 9.00-13.00 uur).

De VvE

en het schilder-,

glas- en

onderhoudswerk

De

Kascommissiegids

Huurder

Huurder Eigenaar Eigenaar

voor de VvE

Thuis in

GEMENGDE complexen

VvE boeken

Handboek voor de VvE

11 e druk, januari 2017 € 20,-;

voor aangeslotenen € 15,-.

ABC van de VvE

4 e geheel herziene druk,

september 2008 € 30,-;

voor aangeslotenen € 22,50.

De VvE en de Rechter

3 e druk, november 2010 € 27,-;

voor aangeslotenen € 20,50.

De VvE en het schilder-,

glas- en onderhoudswerk

2 e druk, oktober 2008 € 18,-;

voor aangeslotenen € 13,50.

Het activeren van een

(slapende) VvE

1 e druk, oktober 2008 € 13,50;

voor aangeslotenen € 10,-.

De Kascommissiegids

voor de VvE

1 e druk, november 2010 € 19,85;

voor aangeslotenen € 15,-.

Thuis in Gemengde Complexen

1 e druk, december 2018 €26,50;

voor aangeslotenen € 20,-.

Bestellen?

Maak bovenstaand(e) bedrag(en) over

op rekening NL97RABO0163.8364.50

t.n.v. VvE Belang Service BV te Oosterhout.

Vermeld hierbij de titel van het boek.

Let op! Indien u gebruik maakt van

telebankieren vergeet dan niet voldoende

adres gegevens te vermelden om het

boek toe te kunnen sturen. Alle prijzen

incl. btw en verzendkosten.

2-DAAGSE VAKOPLEIDING VVE BEHEER EN BESTUUR

Bij het beheer en bestuur van een VvE komt heel wat kijken. Zonder een

goede basis op juridisch, bouwkundig en financieel gebied is een goed

beheer en bestuur niet mogelijk. De belangen zijn groot, niet alleen op

de korte termijn, maar zeker ook op de lange termijn. Daarom geeft

VvE Belang een gedegen vakopleiding voor beheerders, maar ook voor

voorzitters van het bestuur.

Op donderdag 4 en 11 april 2019 wordt in Zeist wederom de 2-daagse

vakopleiding ‘VvE Beheer en Bestuur’ georganiseerd. De eerste dag

is juridisch; de tweede dag bouwkundig/financieel. De kosten voor

aangeslotenen van VvE Belang bedragen € 1.070,85 incl. btw inclusief

lesmateriaal en lunch. Houders van het VvE-Pluspakket krijgen een

korting van 15%. Wilt u slechts een van de dagen bijwonen dan bedragen

de kosten € 544,50 incl. btw. Aanvang om 09.30 uur; einde om 16.30 uur

inclusief een uur lunchpauze.

Aanmelden: www.vveopleidingen.nl.

BESTUURDERSBIJEENKOMST

JURIDISCH

VvE Belang organiseert op dinsdag 16 april 2019 in Oosterhout een korte

Juridische Bestuurdersbijeenkomst van 13.00 tot 16.00 uur.

Kosten: € 90,75 inclusief btw en lunch. Het aantal deelnemers is minimaal

8 en maximaal 12. Aanmelden: www.vveopleidingen.nl.

VOORLICHTINGSBIJEENKOMSTEN 2019

VvE Belang organiseert dit najaar weer voorlichtingsbijeenkomsten in

het land:

Woensdag 23 oktober

Donderdag 31 oktober

Maandag 4 november

: Brabanthallen Den Bosch

: Evoluon Eindhoven

: IJsselhallen Zwolle

Woensdag 13 en

donderdag 14 november : Ahoy Rotterdam

Dinsdag 19 november

: Expo Haarlemmermeer

Donderdag 21 november : Papendal Arnhem

Maandag 25 november

Woensdag 27 november

: Martini Plaza Groningen

: Jaarbeurs Supernova Utrecht

(dag- en avondprogramma)

Noteert u een datum bij u in de buurt alvast in uw agenda.

Meer informatie over het programma en inschrijven volgen in mei.

VVE JAARCONGRES 2019

Exclusief voor appartementseigenaren en VvE’s die zijn aangesloten

bij VvE Belang wordt op maandag 2 december 2019 in het NBC in

Nieuwegein wederom het ‘VvE Belang Jaarcongres 2019’ georganiseerd.

Noteert u deze datum alvast in uw agenda.

COLOFON

VvE Magazine is een uitgave

van Stichting VvE Belang,

belangenorganisatie voor de VvE

en appartementseigenaar

20 e Jaargang nummer 76

Februari 2019

VvE Magazine verschijnt 4 x per jaar

Redactieadres en

advertentie-exploitatie

VvE Belang

Postbus 210, 4900 AE Oosterhout

Tel. 0162 – 469 120

Fax. 0162 – 461 526

E-mail: info@vvebelang.nl

Doelgroep

Vakblad voor de VvE

en appartementseigenaar

Hoofdredacteur

Carola Peters-van der Gouw

MEDEWERKERS REDACTIE

mr. C.J.C.M. Oomen, VvE Belang

mr. A.C.W. Luijk-van Veldhuizen, VvE Belang

mr. J.A. Liewes, VvE Belang

mr. R.P.M. de Laat, De Advocaten van Van Riet

J. Nebbeling

Prof. em. A. Thomsen

Ing. A. Warnaar, Ontwikkelend Beheer Woningen

J. Zuidweg, Centraal Beheer Achmea

K. van Lindenberg, Liftinstituut

Carola Peters, Codex PR&P

VORMGEVING EN PRODUCTIE

Pauline de Ruiter en Thomas Steenvoorden

Buro Binnen, Noordwijk

FOTOGRAFIE

Jan de Groot – Zorro Producties

Machtelt Mostert – Machtelt | Photo

Fototeam KenM, Nieuwegein

Jan van der Ploeg Fotografie

Bob Beijer

Walther van Houten

Carola Peters

COVERFOTO

Jan de Groot - Zorro Producties

CARTOON

Arend van Dam

Disclaimer

Ondanks alle aan de samenstelling van dit blad bestede

zorg kunnen zowel auteurs, redacteuren en uitgever

geen en kele aansprakelijkheid aanvaarden voor de

onvolledigheid of onjuistheid van de inhoud van deze

uitgave van VvE Magazine.


82

VvE NIEUWSFLITSEN

AFLOSSINGSVRIJE HYPOTHEEK: BENUT LAGE RENTE!

Veel woningeigenaars met een aflossingsvrije hypotheek willen nu profiteren

van de historisch lage hypotheekrente. Maar tegelijk kleven er op de lange termijn

serieuze risico’s aan deze hypotheekvorm als u met pensioen gaat:

1. Lager inkomen na pensioen? Dan zijn de hypotheeklasten straks moeilijker

op te brengen, als u niet eerder hebt afgelost op de hypotheekschuld.

2. Geen hypotheekrenteaftrek na 30 jaar: brutorente wordt nettorente als het

belastingvoordeel vervalt.

3 .De hypotheekrente kan ook weer stijgen: het is riskant om de lasten die gepaard

gaan met de huidige lage renteniveaus ook voor de toekomst in te

calculeren.

U kunt iets doen aan het toekomstige risico van een aflossingsvrije hypotheek.

Benut daarvoor de huidige lage hypotheekrente! U kunt de financiële ruimte

die vrijkomt als u voor een nieuwe rentevaste periode kiest, gebruiken om een

spaarpot voor aflossing op te bouwen.

De Van Bruggen Adviesgroep heeft berekend dat een woningeigenaar die de

hypotheekrente tien jaar geleden voor tien jaar vastzette, nu opnieuw voor tien

jaar vast kan kiezen tegen een zo’n 3 procentpunt lager tarief. Wie nu voor 20

jaar vast kiest, is zo’n 2,5 procentpunt goedkoper uit.

BRON: BUSINESS INSIDER

STEEDS MEER GELUIDSOVERLAST

Het aantal meldingen van geluidsoverlast van buren - toch al ergernis

nummer 1 onder Nederlanders - is in drie jaar tijd met 10 procent toegenomen.

Dat blijkt uit een analyse van de Volkskrant. Nederlanders klagen

vooral over harde muziek in de woningen en tijdens tuinfeesten en over

geluidsoverlast op het balkon. Dat valt op te maken uit de analyse van een

half miljoen registraties van geluidsoverlast bij de politie in de periode

2014 tot en met 2017. Lawaai bij de buren vormt ook het leeuwendeel

van alle geluidsklachten bij de politie.

ZORGENKIND WARMTEPOMP

Warmtepompsystemen voor de verwarming van oudere woningen zijn

lang niet altijd een goed alternatief voor de cv-ketel. Installateurs geven

woningeigenaren daarom nog geregeld het advies om te kiezen voor een

moderne, zuinige cv-ketel. Warmtepompen werken niet in matig geïsoleerde

woningen, maken veel lawaai of verbruiken enorm veel elektriciteit.

De Consumentenbond krijgt veel vragen van bezorgde consumenten

die niet weten wat te doen bij vervanging van hun oude ketel. “In oudere

woningen is de warmtepomp zeker niet het ei van Columbus”, zegt de

Consumentenbond.

BRON: DE TELEGRAAf

ELEKTRISCHE DEELAUTO VANUIT EIGEN PARKEERGARAGE

Voor de bewoners van het Amsterdamse appartementencomplex Hoogkade

is de eerste elektrische deelauto vanuit de eigen parkeergarage een feit.

Eerder werd al door het VvE-bestuur, samen met adviespartner Pooom! en

SamenLaden.nl, een collectieve laadinfrastructuur voor elektrisch rijden in

de ondergrondse parkeergarage aangelegd. Nu delen vier gezinnen uit dit

complex ook samen een elektrische deelauto. Daarmee besparen ze kosten

en dragen ze bovendien bij aan een schonere lucht.

BRON: JAVA-ELECTRIC.NL

19.000 BELANGSTELLENDEN

VOOR ZALMHAVENTOREN

De verkoop van de 482 appartementen

in de 215 meter hoge Zalmhaventoren

in Rotterdam is gestart

op 12 december 2018. In totaal hadden

19.000 aspirant-kopers zich

ingeschreven. Daarom hanteerde

projectontwikkelaar AM ‘slots’ voor

350 belangstellenden tegelijk. Dat

vertelde Ronald Huikeshoven, directievoorzitter

van projectontwikkelaar

AM tijdens het congres Woonvastgoed

2018.

EEN JAAR LANGER SALDEREN

De huidige salderingsregeling voor

zelf opgewekte energie wordt pas

op 1 januari 2021 vervangen door

een terugleversubsidie. Dat heeft

minister Eric Wiebes van o.a. Klimaat

op 28 januari jl. meegedeeld aan de

Tweede Kamer. Het was de bedoeling

om de salderingsregeling al op

1 januari 2020 te vervangen door de

terugleversubsidie, maar de uitvoering

is volgens Wiebes ‘complexer

dan in eerste instantie gedacht’. De

minister zegt te blijven streven naar

een regeling die zo veel mogelijk

doelgroepen (waaronder energiecoöperaties)

bedient.

202 HEEL HOGE

WOONTORENS

Nederland telde eind 2018 maar

liefst 202 woontorens die hoger zijn

dan 70 meter. Tot 2025 komen er

nog minimaal 70 bij; vrijwel allemaal

in de vijf grootste steden.

BRON: WOONVASTGOED 2018

(ONDERHOUDS)

BEDRIJF VOOR

UW VVE

NODIG?

De Onderhoudsbedrijvengids voor VvE’en is een

initiatief van VvE Belang. Als u www.obgi.nl

aanklikt, ziet u een lange rij van dienstverleners.

Van schilders tot loodgieters en van

rioleringsbedrijven en leveranciers van

zonnepanelen tot ondernemers in hangen

sluitwerk. Als u uw postcode invoert, ziet

u direct welke bedrijven in uw omgeving

werkzaam zijn.

Kijk op www.obgi.nl

Hooray! Your file is uploaded and ready to be published.

Saved successfully!

Ooh no, something went wrong!