17.09.2021 Views

2019-1 februari

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.

NR 1 | JAARGANG 20 | <strong>2019</strong><br />

VvE<br />

MAGAZINE<br />

Belangenorganisatie voor de VvE<br />

en appartementseigenaar<br />

VAKBLAD VOOR DE VVE EN<br />

APPARTEMENTSEIGENAAR<br />

> DANIEL KOERHUIS (VVD):<br />

“Samenwerking loont voor<br />

kleine VvE’s”<br />

VvE Belang<br />

> DE BOUWKUNDIGE COACH:<br />

complete bouwkundige<br />

begeleiding<br />

BIJZONDERE APPARTEMENTEN:<br />

KAASPAKHUIS DE PRODUCENT IN GOUDA:<br />

HERINNERINGEN<br />

AAN EEN ROEMRUCHT<br />

KAASVERLEDEN


THINK<br />

TWINQ<br />

Als eigenaar van een appartement<br />

bent u lid van de Vereniging van<br />

Eigenaars. Het lidmaatschap is<br />

verplicht. Dus kunt u er maar beter<br />

voor zorgen dat alles goed geregeld is.<br />

Een VvE beheren is een vak met een<br />

grote verantwoordelijkheid.<br />

Daarom hebben we voor u een<br />

boodschappenlijstje samengesteld.<br />

Heeft u geen zin om zelf de<br />

boodschappen te doen, dan kunt<br />

u dit ook uitbesteden aan een<br />

beroepsmatige beheerder.<br />

Al meer dan 28.000 VvE’s worden<br />

dagelijks beheerd met de software<br />

van Twinq.<br />

VOORWOORD<br />

Financiering met<br />

een lange looptijd,<br />

maar nog niet voor<br />

de kleine VvE!<br />

> F.G.M. Schuurs | voorzitter VvE Belang<br />

Wellicht hebt u het op het NOS-journaal gezien: onze directeur Kees Oomen<br />

luidde namens VvE Belang de noodklok. Zijn boodschap: veel VvE’s hebben<br />

moeite om hun complex te verduurzamen. De financiële middelen ontbreken<br />

en plannen voor bijvoorbeeld isolatie of de installatie van zonnepanelen leiden<br />

nogal eens tot onaangename discussies. Eén probleem is gelukkig opgelost: op<br />

maandag 21 januari jl. maakte het Nationaal Energiebespaarfonds bekend dat<br />

de looptijd voor de Energiebespaarlening wordt verlengd tot 30 jaar. U leest<br />

daar meer over op pagina 50-51 van dit magazine. VvE Belang heeft hard<br />

gewerkt om tot dit resultaat te komen.<br />

Maar daarmee zijn niet alle problemen opgelost. De besluitvorming binnen de<br />

algemene ledenvergadering is voor veel verenigingen ook verre van eenvoudig.<br />

Als een VvE het gebouw wil verduurzamen, is daarvoor een gekwalificeerde meerderheid<br />

van stemmen nodig. In de praktijk komt het geregeld voor dat een aantal<br />

bewoners tegen is; bijvoorbeeld omdat ze er de nut en noodzaak niet van inzien<br />

of omdat ze verwachten binnen enkele jaren te gaan verhuizen. Bovendien profiteren<br />

VvE’s niet van de fiscale voordelen die een eigenaar van een grondgebonden<br />

woning wel heeft.<br />

Geld en besluitvorming<br />

VvE Belang heeft aan de aangesloten VvE’s gevraagd wat de belangrijkste belemmeringen<br />

zijn voor het treffen van duurzame maatregelen. Op één staat gebrek<br />

aan geld. Op twee 'draagvlak en besluitvorming'. Het grootste deel van de VvE’s<br />

in Nederland is bovendien kleiner dan tien woningen. Financieringsmogelijkheden<br />

zijn er pas vanaf 10 appartementen. En een individuele eigenaar mag niet zomaar<br />

zijn gedeelte van de gevel isoleren: de schil van het gebouw is gezamenlijk eigendom.<br />

Wie tegen verduurzamingsmaatregelen stemt, kan het belang van zijn buren<br />

schaden. Als er geen dubbel glas komt, heeft dat gevolgen voor een lagere energierekening,<br />

voor de verkoopbaarheid van het appartement en voor het wooncomfort.<br />

Dat leidt geregeld tot minder prettige relaties tussen de eigenaren.<br />

Klimaatakkoord<br />

Het ontwerp-Klimaatakkoord biedt weinig hoop voor de kleine VvE’s. Voor hen zijn<br />

er nog steeds geen financieringsmogelijkheden. Zelfs als het Klimaatakkoord tot op<br />

de letter wordt uitgevoerd, vallen de kleine VvE’s in een groot zwart gat. VvE Belang<br />

gaat daarom door met het pleiten voor soepele financieringsnormen voor kleine<br />

verenigingen. Als de norm naar zes woningen gaat, kunnen alle portiekwoningen<br />

ook aanspraak maken op financiering. Daarvan zijn er heel veel in Nederland. Een<br />

andere mogelijkheid is de vorming van een speciaal fonds voor VvE’s die kleiner zijn<br />

dan zes appartementsrechten. Den Haag heeft zo’n fonds. Een voorbeeld voor alle<br />

gemeenten van Nederland!<br />

VvE Magazine # 1 | <strong>februari</strong> <strong>2019</strong><br />

INHOUD<br />

#1-<strong>2019</strong><br />

4 ‘Van Belang’<br />

Kees Oomen over democratie en<br />

dictatuur<br />

6 Daniel Koerhuis, Tweede Kamerlid VVD<br />

“Kleine VvE’s boeken winst bij<br />

samenwerking”<br />

BIJZONDERE APPARTEMENTEN<br />

14 Kaaspakhuis ‘De Producent’ in Gouda<br />

JURIDISCH<br />

26 Stoppen met betalen VvE-bijdrage;<br />

kan dat?<br />

28 Opt out-regeling<br />

31 Van de rechter: camera in de<br />

parkeergarage<br />

36 Rapport ‘Kleine VvE’s’<br />

COLUMNS<br />

9 Lang leve de VvE!<br />

door André Thomsen<br />

33 De regels aan je laars lappen?<br />

door Johan Nebbeling<br />

BIJZONDERE ORGANISATIE<br />

60 NRP Spaar het klimaat<br />

VERZEKERINGEN<br />

38 De Klushulp van Centraal Beheer<br />

BOUWKUNDIG<br />

10 De Bouwkundige Coach<br />

40 MJOP in veranderende tijden<br />

42 VvE Emtinckstaete combineert<br />

onderhoud met verduurzaming<br />

45 Vraag het aan het Liftinstituut<br />

46 Bij brand wel lift?<br />

ENERGIEBESPAREN<br />

50 Leentermijn VvE Energiebespaarlening<br />

naar 30 jaar<br />

52 VvE Park Sparrendaal isoleert mét<br />

subsidie<br />

54 VvE Laan van Spieringshoek:<br />

energiebesparing en comfort<br />

57 Toolbox duurzaam VvE-beheer<br />

58 VvE De Lairesselaan van label G naar A+<br />

TERUGBLIK JAARCONGRES EN<br />

ROADSHOW<br />

64 Jaarcongres 2018<br />

66 Presentaties voorlichtingsbijeenkomsten<br />

2018<br />

3<br />

F.G.M. SCHUURS<br />

VOORZITTER VVE BELANG<br />

LAGERE LASTEN, MINDER ZORGEN, MEER WOONGENOT!<br />

EN VERDER<br />

20 Bijeenkomst VvE Platform Schiedam<br />

22 Congres VvE-beheerders<br />

81 Evenementenagenda en colofon<br />

82 Nieuwsflitsen


4<br />

VAN BELANG<br />

VAN BELANG<br />

5<br />

VvE Magazine # 1 | <strong>februari</strong> <strong>2019</strong><br />

In deze rubriek behandelt VvE Belang-directeur Kees Oomen kwesties in het domein van de VvE. Onderwerpen<br />

die hij bespreekt met de overheid, belangenbehartigers of marktpartijen. Deze keer: VvE: democratie of dictatuur?<br />

DICTATUUR,<br />

DEMOCRATIE - OF<br />

DICTATUUR VAN DE<br />

DEMOCRATIE?<br />

Bespiegelingen<br />

rond besluitvorming<br />

binnen de VvE<br />

Kees Oomen<br />

Het zijn twee termen waarbij iedereen<br />

een beeld of gedachte heeft: dictatuur<br />

en democratie. Ze lijken tegengesteld<br />

aan elkaar, maar beide begrippen zijn<br />

soms op VvE’s van toepassing.<br />

En inderdaad: zelfs de contradictio<br />

in terminis ‘de dictatuur van de<br />

democratie’ zien we bij VvE’s terug.<br />

Dit soort bespiegelingen komen bij<br />

me op als ik terugdenk aan de<br />

voorlichtingsbijeenkomsten die we in<br />

het najaar van 2018 weer hebben<br />

gehouden. Ik wil ze graag met u delen.<br />

Uw belangstelling voor onze bijeenkomsten<br />

was groot en de reacties<br />

waren over het algemeen hartverwarmend<br />

en positief. Persoonlijk geniet<br />

ik enorm van deze bijeenkomsten, die<br />

ons de mogelijkheid bieden om u te<br />

vertellen waar we ons mee bezighouden.<br />

Soms voor een enkele VvE, maar<br />

vaak voor alle VvE’s in Nederland. De<br />

bijeenkomsten vormen ook een uitgelezen<br />

kans om in gesprek te gaan<br />

met u - de bezoekers.<br />

U bent - net als uw ‘collega’s' -<br />

betrokken bestuurders, die veel tijd en<br />

energie steken in het wel en wee van<br />

de VvE. In de meeste gevallen zorgt<br />

u er ‘om niet’ voor dat uw VvE functioneert<br />

en dat uw gebouw er goed<br />

onderhouden bijstaat. We zien steeds<br />

vaker dat een goed functionerende<br />

VvE essentieel is voor de toekomstbestendigheid<br />

van het gebouw en de<br />

waarde van de appartementen.<br />

Dictatuur en tirannie<br />

Maar onze bijeenkomsten worden<br />

ook bezocht door bestuursleden die<br />

er helemaal alleen voor staan en waar<br />

niemand het stokje wil overnemen.<br />

In sommige VvE’s is sprake van heel<br />

grote problemen, bijvoorbeeld doordat<br />

de kosten van het onderhoud de<br />

pan uit rijzen. Daar is de stap naar<br />

aardgasloos in de verste verte niet<br />

aan de orde.<br />

Er zijn bestuursleden die gebukt gaan<br />

onder de niet aflatende bemoeizucht<br />

van een enkele eigenaar, die soms<br />

enkele keren per dag een mail of brief<br />

stuurt aan het bestuur of de beheerder.<br />

Soms moet de rechter er zelfs<br />

aan te pas komen om zo’n eigenaar<br />

een halt toe te roepen.<br />

Ik ontmoet ook bezorgde eigenaars<br />

van woningen in gemengde complexen,<br />

die binnen de VvE geen stap<br />

verder komen omdat de grooteigenaar<br />

alle besluitvorming blokkeert.<br />

Immers: de meeste stemmen gelden.<br />

Helaas zijn er ook eigenaars die<br />

te maken hebben met een ronduit<br />

dictatoriaal bestuur. Eigenaars die<br />

doodgezwegen worden omdat ze<br />

kritische vragen stellen. Eigenaars die<br />

zwart gemaakt worden, omdat ze zo<br />

‘zeuren’. Eigenaars die geen inzage<br />

krijgen in stukken, zoals offertes van<br />

onderhoudsbedrijven. Eigenaars in<br />

complexen waar het bestuur al jaren<br />

de dienst uitmaakt en waar de goegemeente<br />

achter het bestuur aanloopt,<br />

of waar het bestuur vóór de vergadering<br />

machtigingen ophaalt. De wil van<br />

het bestuur is wet!<br />

Pijnlijke situaties<br />

Alle hierboven genoemde varianten<br />

komen voor en bij VvE Belang<br />

spreken we iedereen, klagers en<br />

beklaagden. En zonder uitzondering<br />

zijn de verhalen pijnlijk en verdrietig.<br />

Als iemand min of meer stiekem<br />

naar onze bijeenkomst komt op een<br />

andere locatie dan waar het bestuur<br />

onze bijeenkomst bezoekt, dan gaat<br />

er iets fundamenteel fout. De eenzaamheid<br />

van deze mensen is erg<br />

groot. Vaak kunnen ze ook nergens<br />

terecht en de rechter is meestal geen<br />

optie; bijvoorbeeld omdat er eigenlijk<br />

geen goede grond is voor een procedure.<br />

Er is wellicht geen besluit dat<br />

vernietigd kan worden. Maar het kan<br />

ook zijn dat iemand geen geld heeft<br />

om te procederen.<br />

Deze situatie bracht me tot een wat<br />

filosofische overpeinzing, terug naar<br />

mijn eigen schoolbanken. De lessen<br />

in klassieke oudheid en de vertalingen<br />

van de oude Griekse filosofen.<br />

Geschiedenislessen over despotisme,<br />

tirannie, revolutie en democratie.<br />

Democratie<br />

Ik zeg weleens dat er bij een VvE<br />

sprake is van een mini-democratie.<br />

Het Griekse woord waarvan ons<br />

‘democratie’ is afgeleid, staat voor<br />

‘heerschappij van het volk’. Bij de VvE<br />

zeggen we dan dat de Vergadering<br />

van Eigenaars het hoogste orgaan<br />

is binnen de vereniging; binnen de<br />

vergadering worden stemmen geteld.<br />

De akte bepaalt welke stemverhouding<br />

c.q. welke meerderheid nodig is<br />

voor het aannemen van een besluit.<br />

De eigenaars beslissen zelf over de te<br />

nemen besluiten: dit noemen we een<br />

directe democratie (in tegenstelling<br />

tot ons parlementair systeem, dat een<br />

indirecte democratie vormt).<br />

De eigenaars beslissen dus met een<br />

meerderheid van stemmen. Maar in<br />

de voorbeelden aan het begin van<br />

deze rubriek staat een voorbeeld<br />

van een grooteigenaar die altijd een<br />

meerderheid van stemmen heeft. Hij<br />

kan dus keurig volgens de regels van<br />

het spel besluiten nemen, maar we<br />

voelen toch iets onrechtvaardigs in<br />

deze situatie. Als een politieke partij<br />

of een coalitie van partijen altijd een<br />

meerderheid heeft, kunnen we dan<br />

nog spreken over democratische<br />

besluitvorming? Nee: er is dan sprake<br />

van tirannie van de meerderheid.<br />

Minderheden komen in deze situaties<br />

in de verdrukking.<br />

Belangenafweging<br />

Ook op VvE-niveau kan hiervan sprake<br />

zijn. Ik ben er stellig van overtuigd<br />

dat goede besluitvorming niet alleen<br />

wordt bepaald door het aantal stemmen<br />

maar ook door aandacht voor<br />

ieders belang. Het juridische kader<br />

van waaruit de rechter besluitvorming<br />

toetst, is ook niet alleen het<br />

aantal stemmen. De rechter hanteert<br />

de redelijkheids- en billijkheidstoets.<br />

Heeft een redelijk handelende vergadering<br />

in alle redelijkheid tot het<br />

genomen besluit kunnen komen?<br />

In deze belangenafweging zijn dus<br />

ook de minderheidsstandpunten<br />

gewogen<br />

Ik durf te stellen dat geen enkel<br />

VvE-bestuur moet willen functioneren<br />

zonder enige vorm van controle<br />

of tegenwicht, zonder transparante<br />

‘checks & balances’. Durft of wil een<br />

bestuur dat niet, dan wordt er een<br />

fundamentele fout gemaakt. Draagkracht<br />

voor besluitvorming verdwijnt<br />

en er ontstaat een mini-dictatuur. De<br />

Vergadering mag dan het hoogste<br />

orgaan zijn, het dictatoriale bestuur<br />

manipuleert de agenda zó dat van<br />

open, afgewogen besluitvorming geen<br />

sprake meer is. Een dergelijk bestuur<br />

moet bij zichzelf te rade gaan.<br />

Vragen van eigenaars zijn bijna altijd<br />

terechte vragen. Vragen om inzage<br />

raken aan een fundamenteel recht<br />

van de eigenaar. Deze kwesties verdienen<br />

per definitie een goed antwoord.<br />

Evenwicht<br />

Voor <strong>2019</strong> wens ik alle VvE’s een<br />

goed en productief vergaderjaar<br />

toe. Bedenk dat goede besluitvorming<br />

niet alleen een kwestie is van<br />

stemmen tellen. Dat is louter kwantitatief.<br />

Goede besluitvorming is een<br />

meerderheidsbesluit waarbij iedereen<br />

zich gehoord voelt; ook in de<br />

voorbereiding van de besluitvorming.<br />

Daar begint namelijk goede besluitvorming.<br />

Dan is er sprake van kwalitatieve<br />

elementen.<br />

Een afgedwongen besluit - of een<br />

besluit dat als zodanig ervaren wordt<br />

- is geen gedragen besluit. Transparantie<br />

en open communicatie zijn<br />

de kernwoorden. En natuurlijk enige<br />

doortastendheid en overredingskracht!<br />

Evenwicht is daarbij van belang.<br />

Te veel informatie vragen (enkele<br />

keren per dag en dat twee jaar lang!)<br />

is niet goed. Maar dat geldt ook voor<br />

het ontkennen c.q. bagatelliseren van<br />

mensen en hun vragen en standpunten.<br />

Eigenlijk doet een bekend gezegde<br />

hier opgeld: behandel uw naaste<br />

gelijk uzelf. Het besturen en beheren<br />

van een VvE’s en het samenleven in<br />

een complex is mensenwerk.<br />

Niemand is onfeilbaar, maar als iedereen<br />

zijn steentje respectvol bijdraagt,<br />

kan de kwaliteit van wonen alleen<br />

maar beter worden.<br />

GOEDE BESLUITVORMING IS EEN<br />

MEERDERHEIDSBESLUIT WAARBIJ IEDEREEN<br />

ZICH GEHOORD VOELT


6<br />

VvE INTERVIEW<br />

“KLEINE VVE’S<br />

HEBBEN VEEL<br />

TE WINNEN BIJ<br />

SAMENWERKING”<br />

Daniel Koerhuis,<br />

Tweede Kamerlid voor de VVD:<br />

“WE MOETEN NIET MET BELASTINGGELD RIJKE WONING-<br />

CORPORATIES EN GROTE BELEGGERS SUBSIDIËREN”<br />

Woningcorporaties en grote beleggers moeten - ook in<br />

hun rol als lid van een VvE - het voortouw nemen bij de<br />

verduurzaming van wooncomplexen, vindt Daniel<br />

Koerhuis, woordvoerder Wonen en Bouwen voor de<br />

fractie van de VVD in de Tweede Kamer. Alleen op die<br />

manier kan de zo gewenste opschaling tot stand komen.<br />

Andere - ook kleinere - VvE’s kunnen leren van deze<br />

goede voorbeelden. Het geld is geen probleem, vindt<br />

het VVD-Kamerlid: zowel corporaties als beleggers zijn<br />

financieel heel draagkrachtig. VvE Magazine vroeg hem<br />

naar zijn mening over de vraag hoe VvE’s geholpen<br />

worden bij het verduurzamingstraject. Koerhuis weet hoe<br />

het werkt in een VvE: hij was vroeger eigenaar van een<br />

appartementsrecht in een uitgepond complex. De<br />

grooteigenaar, een woningcorporatie, hield voor alle<br />

zekerheid de meerderheid van de appartementsrechten<br />

(en dus de meerderheid van stemmen) in bezit.<br />

Tijdens het Wooncongres op 4 december 2018 pleitten<br />

wetenschappers voor afschaffing van de verhuurdersheffing.<br />

Die kost de woningcorporaties circa twee miljard<br />

euro per jaar. De corporaties zouden dan moeten worden<br />

verplicht om dat geld in te zetten voor de verduurzaming<br />

van hun woningen. Goed idee?<br />

“Natuurlijk niet. De corporaties maken - na aftrek van de<br />

verhuurdersheffing - zo’n 18 miljard euro winst per jaar.<br />

De kleine belastingkorting van zo’n tweehonderd miljoen<br />

euro die ze krijgen als ze woningen verduurzamen, is wél<br />

een goede prikkel om ze te bewegen tot duurzaamheidsmaatregelen.<br />

We moeten keiharde afspraken maken met<br />

die corporaties én met de beleggers die grote aantallen<br />

woningen bezitten. Zij zijn de sleutel tot grootschalige<br />

verduurzaming. Als ze alsnog terughoudend blijven, zullen<br />

verplichtende maatregelen noodzakelijk zijn.”<br />

VvE’s in oudere complexen zien zich geconfronteerd met<br />

een enorme verduurzamingsopgave. Die gebouwen zijn<br />

meestal slecht geïsoleerd. Veel bewoners zijn financieel<br />

niet erg draagkrachtig, dus een forse verhoging van de<br />

VvE-bijdrage om de maatregelen te betalen, is niet aan<br />

de orde. Het nemen van grootschalige verduurzamingsmaatregelen<br />

is daardoor moeilijk. Dat maakt de concurrentiepositie<br />

ten opzichte van corporatiewoningen die<br />

wél kunnen worden verduurzaamd, een stuk lastiger.<br />

De eigenaren zitten klem. Subsidies zouden kunnen helpen,<br />

evenals een gebouwgebonden financiering met gunstiger<br />

voorwaarden dan de VvE Energiebespaarlening.<br />

“Maar het hoeft toch ook niet allemaal meteen? We hebben<br />

nog 31 jaar de tijd tot 2050! Iedereen doet net alsof je<br />

onmiddellijk het hele appartementencomplex moet aanpakken.<br />

Dat is helemaal niet nodig.”<br />

Uit onderzoek van het CBS blijkt dat de meeste woningeigenaren<br />

willen verduurzamen uit het oogpunt van kostenbesparing.<br />

Deelt u die mening?<br />

“Nee, we doen het voor het klimaat, hoewel ik heel goed<br />

begrijp dat kostenbesparing en een comfortabele woning<br />

ook belangrijk zijn. De afspraak is dat we wereldwijd de<br />

CO 2<br />

-uitstoot fors moeten verminderen met als resultaat<br />

dat de temperatuur op aarde maximaal 1,5 graad stijgt. Dat<br />

betekent dat we de afhankelijkheid van fossiele energie tot<br />

het minimum moeten terugbrengen, maar daar hebben we<br />

dus tot 2050 de tijd voor.”<br />

Voor VvE’s zou het helpen als ze - naast de subsidie op<br />

energiebesparende maatregelen in de schil en op procesbegeleiding<br />

- ook subsidie zouden krijgen op de oriëntatie<br />

op verduurzaming. Ze weten vaak eenvoudig niet wat voor<br />

hun complex de beste maatregelen zijn. Wat vindt u daarvan?<br />

“Dat kan op termijn wellicht een goed idee zijn, maar een<br />

paar duizend euro voor een goed energieprestatieadvies<br />

voor het hele appartementengebouw kan toch niet zo’n<br />

probleem zijn? Dat bedrag wordt immers met veel bewoners<br />

gedeeld en zo’n advies kan juist helpen om gerichte<br />

investeringen te doen.”<br />

VvE Magazine #1 | <strong>februari</strong> <strong>2019</strong><br />

Wat vindt u van het idee van een Algemene Maatregel van<br />

Bestuur, een zogenaamd VvE-besluit, dat alle oude splitsingsreglementen<br />

overrulet? Dat zou het voor die VvE’s<br />

een stuk eenvoudiger maken om besluiten te nemen over<br />

duurzaamheidsmaatregelen.<br />

“Ook dat is een keuze, maar ik wil wel benadrukken dat ik<br />

als liberaal veel waarde hecht aan consensus. Liberalen<br />

houden niet zo van verplichtingen. Het is belangrijk dat je<br />

iedereen meekrijgt en dat je niet met allerlei dwangmaatregelen<br />

moet werken.”<br />

Kleine VvE’s hebben het nog moeilijker. VvE Belang pleit<br />

voor een ‘modelreglement-light’ zodat de besluitvorming<br />

wat eenvoudiger verloopt en de administratieve lasten<br />

worden verlaagd.<br />

“Je ziet met name in de binnensteden hele woonblokken<br />

die zijn opgedeeld in VvE’s. Dat is uitermate inefficiënt.<br />

Die VvE’s zou je moeten samenvoegen tot één grote VvE.<br />

Dat verlaagt de kosten en vergroot de mogelijkheden.”<br />

Dat kan juridisch niet.<br />

“Dan is het een goed idee als die kleine VvE’s gaan samenwerken<br />

in een koepel-VvE, die het beheer en onderhoud<br />

van het hele blok c.q. een aantal VvE’s op zich neemt.<br />

Ik zou graag in gesprek gaan met VvE Belang om die<br />

mogelijkheden te onderzoeken. Alleen al de administratieve<br />

lasten waar de heel kleine VvE’s kennelijk mee kampen,<br />

zouden voldoende motief moeten zijn om te gaan<br />

samenwerken.”<br />

In december 2018 werd een motie van D66 aangenomen<br />

waarin ervoor wordt gepleit dat wordt onderzocht<br />

of VvE’s gelijkgesteld kunnen worden met particuliere<br />

woningeigenaars als het gaat om de fiscale behandeling<br />

bij de aanschaf en installatie van zonnepanelen.<br />

In dezelfde motie werd gevraagd om in gesprek te gaan<br />

met het Nationaal Energiebespaarfonds om het fonds<br />

open te stellen voor VvE’s met minder dan 10 appartementsrechten<br />

en om de looptijd van de lening te verlengen.<br />

Ook de vraag naar onderzoek naar de mogelijkheden<br />

van een gewone meerderheid bij het nemen van energiebesparende<br />

maatregelen was onderdeel van de motie.<br />

De VVD stemde tegen deze motie.<br />

“Dat klopt. Het is een prima motie, behalve het eerste<br />

onderdeel. Dat particuliere woningeigenaars de btw op<br />

zonnestroominstallaties terugkrijgen, is een heel goed idee.<br />

Daarmee versnellen we de energietransitie. Voor VvE’s zien<br />

we niets in die mogelijkheid, want dan gaan we de rijke<br />

corporaties en beleggers subsidiëren met belastinggeld.<br />

Dat kan niet de bedoeling zijn.”<br />

De warmtevoorziening is een belangrijke taak voor de<br />

gemeenten. In 2021 moet van elke wijk bekend zijn hoe<br />

de warmtevoorziening wordt geregeld. Dat duurt dus nog<br />

twee jaar. Moet het niet wat sneller, zodat we allemaal op<br />

korte termijn weten waar we aan toe zijn?<br />

“Ik denk dat we eerst de resultaten van de ‘Klimaattafels’<br />

moeten afwachten. Die zijn nog volop in gesprek en misschien<br />

komen daar wel heel verrassende inzichten uit.<br />

Daar komt nog iets bij: de mogelijkheid van kernenergie<br />

is opeens weer heel actueel geworden. Als blijkt dat kernenergie<br />

toch een onderdeel van de energiemix wordt,<br />

kun je al die haastig opgestelde warmtekaarten weer weggooien.<br />

Daarom willen wij - onder andere via de corporaties<br />

en beleggers met hun grote ‘gespikkelde bezit’ - eerst<br />

het laaghangend fruit plukken. Dan zijn we al een heel eind<br />

op weg.”<br />

7


9<br />

VvE Magazine # 1 | <strong>februari</strong> <strong>2019</strong><br />

COLUMN<br />

Ook jouw VvE kan subsidie krijgen<br />

om energie te besparen.<br />

LANG LEVE<br />

DE VVE!<br />

Energie besparen met je VvE is makkelijker dan je denkt. Want wist je dat:<br />

door André Thomsen, emeritus hoogleraar<br />

Woningverbetering en Woningbeheer TU Delft<br />

• een VvE subsidie kan krijgen bij een combinatie van twee of meer isolatiemaatregelen?<br />

• er ook subsidie beschikbaar is voor energieadvies en voor de begeleiding van het proces<br />

binnen de VvE?<br />

• VvE’s die energiebesparende maatregelen willen nemen een beroep kunnen doen op het<br />

Nationaal Energiebespaarfonds voor gunstige leningen?<br />

Zo laat je VvE-leden makkelijker warmlopen om te kiezen voor energiebesparende<br />

maatregelen en om energiebesparing op te nemen in het meerjarenonderhoudsplan.<br />

Kijk voor meer informatie op www.energiebesparendoejenu.nl/vve<br />

‘Al vele jaren ben ik een<br />

fervente VvE-fan. Een<br />

vereniging om samen je<br />

woonruimte te beheren.<br />

Samen met je buren ben je<br />

eigenaar van de woningen<br />

en gezamenlijk ben je verantwoordelijk<br />

voor het onderhoud<br />

en het beheer.<br />

Samen zorg je ervoor dat<br />

iedereen tevreden is in zijn/<br />

haar eigen woning.’<br />

Zo verwoordde ik al in 1975 mijn enthousiasme voor de VvE als woonvorm in één van de<br />

destijds vermaarde Confrontatie Colleges Volkshuisvesting van de jonge hoogleraar Hugo<br />

Priemus in Delft. Ik ging toen nog een stapje verder: de enige manier om de - toen al<br />

heftige - speculatie in bouwgrond en woonruimte tegen te gaan en bewoners een betaalbaar<br />

woonrecht te bieden, was volgens mij een landelijk dekkend erfpachtstelsel met een<br />

harde scheiding van eigendom en zeggenschap. Tsja, ons enthousiasme was groot en de<br />

mogelijkheden die wij zagen onbegrensd. Het ging om het idee; de realiseerbaarheid was<br />

van latere zorg.<br />

Helaas was de werkelijkheid toen al anders. Het hervormingskabinet Den Uyl viel tenslotte<br />

op de grondpolitiek. In de oude wijken waren het vooral speculanten die de VvE omhelsden<br />

en niet bepaald uit idealisme want Illegale splitsing van panden was zeer profijtelijk en<br />

wijdverbreid. In het Nederlands recht is een Vereniging van Eigenaars nu eenmaal geen<br />

mooie gemeenschappelijke woonvorm maar een juridische constructie om het eigendom<br />

van een appartementencomplex te regelen. De wet kent immers geen eigendom van<br />

losse gebouwen maar alleen van grond, inclusief wat dat daar op staat.<br />

Dakisolatie<br />

Spouwmuurisolatie<br />

Vloer- of bodemisolatie<br />

11a<br />

11b<br />

11c<br />

11d<br />

11e<br />

11f<br />

Gevelisolatie<br />

Hoogrendementsglas<br />

In andere landen - vooral in Scandinavië - komen vergelijkbare rechtsvormen voor.<br />

Zweden kent coöperatief woningbezit. Deze, vooral in de grotere steden succesvolle,<br />

rechtsvorm wordt vaak voorgesteld als een tussenvorm tussen huur en koop, maar<br />

feitelijk is het vooral een vorm van appartementsrecht. Noorwegen en Duitsland kennen<br />

vergelijkbare vormen. Finland kent als rechtsvorm de vennootschap; interessant omdat<br />

de bewoners als aandeelhouders de koers van hun gezamenlijk bezit goed in de gaten<br />

houden en daarin ook willen investeren. Die gerichtheid op de waardegroei van het bezit<br />

en de bereidheid om daar een stukje vermogen voor in te zetten komt overigens ook voor<br />

bij coöperaties. De rechtsvorm kan in die zin een stimulans voor het gezamenlijk belang<br />

zijn in plaats van alleen maar een juridische constructie. Rechtsvorm en mooie gemeenschappelijke<br />

woonvorm sluiten elkaar dus allerminst uit.<br />

In de afgelopen decennia is er op VvE-gebied veel verbeterd. Hoewel problemen met<br />

kleine onprofessionele VvE’s en knoeiende vastgoedspeculanten nog steeds bestaan - als<br />

voorzitter van de voormalige stichting Verbetering Rustenburg-Oostbroek in Den Haag<br />

heb ik het allemaal langs zien komen - is de wetgeving verbeterd en het VvE-beheer geprofessionaliseerd.<br />

Dat is niet in de laatste plaats mede te danken aan VvE Belang. Binnen<br />

de meeste VvE’s is het besef wel geland dat onderhoud- en beheerkosten niet zozeer een<br />

noodzakelijk kwaad zijn maar vooral ook een goed renderende investering in meerwaarde<br />

en woonwaarde.<br />

Dat is maar goed ook, want er rolt een enorme klus op ons af. Of je het nu ‘verduurzaming’<br />

of ‘van het gas af’ noemt; de CO 2<br />

-uitstoot van de gebouwde omgeving moet drastisch<br />

omlaag. Bovendien raken veel wooncomplexen bouw- en woontechnisch verouderd. Het<br />

goede nieuws is dat renovatie, isolatie en overstap naar duurzame energie zich prima laten<br />

combineren. Die combinatie kan een forse verlaging van energiekosten én wooncomfort<br />

opleveren. Dat lukt alleen maar als je er samen in ieders gezamenlijke belang de schouders<br />

onder zet. Een goed draaiende VvE is daar - meer nog als woonvorm dan als rechtsvorm<br />

- een prima grondslag voor, zo niet een voorwaarde. Daar zouden straks veel individuele<br />

eigenaar-bewoners van rijtjeshuizen die voor dezelfde klus komen te staan, weleens heel<br />

erg jaloers van kunnen worden! Mijn advies aan hen: begin een VvE!


10<br />

11<br />

VvE BOUWKUNDIGE COACH<br />

VvE Magazine # 1 | <strong>februari</strong> <strong>2019</strong><br />

COMPLETE BOUWKUNDIGE BEGELEIDING VOOR UW VVE VOOR EEN VASTE LAGE PRIJS<br />

NIEUW:<br />

DE BOUWKUNDIGE<br />

COACH<br />

VAN<br />

VVE BELANG<br />

Vlnr Jaap Hendriksen, Jacco van de Sandt, Michel van der Knaap, Ruud Kooman en Gerard Groenendijk<br />

Complete begeleiding bij alle bouwkundige zaken van uw complex. Van ‘even een vraagje’ tot de opstelling en de<br />

actualisering van een meerjarenonderhoudsplan. Van offertebeoordeling tot en met de opleveringskeuring. En dat<br />

allemaal voor een vaste, lage prijs per maand. Dat wilt u ook wel voor uw complex! Bij VvE Belang weten we maar al<br />

te goed waaraan VvE-bestuurders behoefte hebben. Daarom is tijdens het Jaarcongres op 3 december vorig jaar<br />

De Bouwkundige Coach geïntroduceerd. Direct na de introductie kwamen de eerste aanvragen binnen bij VvE<br />

Belang. De coaches konden dus meteen aan de slag!<br />

We moeten binnen twee jaar ons<br />

dak laten vervangen. Kunnen we<br />

gewoon een nieuwe laag bitumen<br />

laten aanbrengen? Of is een<br />

ander materiaal beter? Volgens<br />

een bewoner lekt het dak. Kunnen<br />

we dat laten controleren? Anderen<br />

willen meteen isolatie laten<br />

aanbrengen. Wat kunnen we het<br />

beste doen?<br />

We hebben pas onze kozijnen<br />

laten vervangen. Er zit nu<br />

HR++glas in. Nu hoorden we dat<br />

we ook de gevel hadden kunnen<br />

laten isoleren. Dan hadden we bij<br />

twee maatregelen een leuke subsidie<br />

gekregen. Hadden we dat<br />

maar eerder geweten! Voortaan<br />

willen we eerst een goed advies.<br />

Herbouwwaarde? Je telt toch<br />

gewoon alle WOZ-waardes<br />

bij elkaar op? En de fundering<br />

meenemen in de taxatie is echt<br />

onzin. Die zit daar prima onder de<br />

grond, toch? En anders geven we<br />

gewoon een veel te hoog bedrag<br />

op aan de verzekering. Dan weten<br />

we zeker dat we genoeg geld<br />

krijgen in geval van een calamiteit.<br />

Oh, klopt dat niet?<br />

Onze gevel ziet er niet uit. We<br />

willen hem laten reinigen, maar<br />

we hebben geen idee wat de<br />

beste methode is. Twee leden<br />

wilden al met de hogedrukspuit<br />

gaan werken, maar dat schijnt niet<br />

verstandig te zijn. Wat moeten we<br />

nu doen?<br />

We hebben jaren geleden een<br />

meerjarenonderhoudsplan laten<br />

opstellen, maar inmiddels is er<br />

veel veranderd. Bovendien willen<br />

we ook gaan reserveren voor vervanging<br />

van kozijnen en zo. We<br />

hebben geen idee hoe het MJOP<br />

er nu uit zou moeten zien. We<br />

zouden graag een MJOP hebben<br />

waarmee we weer een aantal<br />

jaren vooruit kunnen.<br />

We weten precies wat we willen,<br />

maar het is zo moeilijk om het<br />

aan de leden te vertellen. Kan<br />

iemand ons daarbij helpen?<br />

Bijvoorbeeld door het op de ALV<br />

te verduidelijken.<br />

?!<br />

We weten precies wat we met<br />

het dak willen: niet alleen maar<br />

bescherming bieden tegen wind<br />

en regen. We willen ook dakisolatie.<br />

Daar kunnen we subsidie voor<br />

krijgen, horen we. Klopt dat? Hoe<br />

werkt dat? En is het slim om dan<br />

meteen zonnepanelen te plaatsen?<br />

Ik snap niks van die regel van dat<br />

reservefonds. Moet daar nu het<br />

hele jaar een half procent van de<br />

herbouwwaarde in zitten? Mogen<br />

we dan niks uitgeven? Hoe moet<br />

het dan met het onderhoud?<br />

Van onze aannemer krijgen we<br />

een offerte die we nogal hoog<br />

vinden. Kan iemand ons vertellen<br />

wat een goed bedrag is voor het<br />

onderhoud dat we willen laten<br />

uitvoeren?<br />

?<br />

Dat er behoefte was aan complete begeleiding op bouwkundig<br />

gebied, was niet echt een verrassing. Dat er zó<br />

veel belangstelling was, bleek tijdens de informatiebijeenkomsten.<br />

Op alle locaties zeiden heel veel bezoekers dat<br />

zij graag een abonnement op een bouwkundige coach<br />

wilden afsluiten. Ook voor een juridische coach was veel<br />

interesse, maar gezien de reacties en vragen is besloten<br />

om De Bouwkundige Coach als eerste te introduceren.<br />

Alle VvE’s hebben nu eenmaal te maken met onderhoud -<br />

en steeds vaker ook met verduurzaming - maar de meeste<br />

bestuurders hebben geen bouwkundige achtergrond. Dat<br />

maakt het opstellen van een meerjarenonderhoudsplan,<br />

de beoordeling van offertes en de vraag wat de beste<br />

oplossing is voor dit specifieke gebouw heel lastig. Als<br />

bestuurder wilt u goed beslagen ten ijs komen in de ALV,<br />

maar u wilt vooral voorkómen dat u geld uitgeeft aan<br />

maatregelen die onnodig of zelfs helemaal fout zijn.<br />

De Bouwkundige Coach geeft u die zekerheid.<br />

Dit biedt De Bouwkundige Coach uw VvE<br />

Als u kiest voor De Bouwkundige Coach, hebt u een<br />

vaste contactpersoon voor de VvE bij VvE Belang voor<br />

bouwkundige zaken, die u onbeperkt kunt raadplegen.<br />

Hij bezoekt uw VvE jaarlijks (VvE Belang plant voor u een<br />

afspraak). De Bouwkundige Coach stelt een meerjarenonderhoudsplan<br />

(MJOP) voor u op en actualiseert dat elk<br />

jaar.<br />

Op basis van het MJOP en in overleg met u stelt hij een<br />

Jaarplan op voor de werkzaamheden die u in het volgende<br />

jaar moet (laten) uitvoeren.<br />

Voor de grotere onderhoudswerkzaamheden zal de<br />

coach:<br />

• Een Programma van Eisen (PvE) opstellen dat een voldoende<br />

basis biedt voor het aanvragen van offertes. Dit<br />

geldt niet voor complexe en/of specialistische installaties,<br />

zoals liften en ketelhuizen van collectief gestookte<br />

verwarmingsinstallaties. De Bouwkundige Coach kan u<br />

wel in contact brengen met een van onze kennispartners,<br />

maar de kosten daarvan vallen niet binnen het<br />

abonnement.<br />

• In overleg met u uitvoerende partijen selecteren.<br />

• Op basis van het PvE offertes aanvragen (maximaal 3).<br />

• De uitgebrachte offertes beoordelen en een gunningsadvies<br />

uitbrengen.<br />

• Optioneel kan de coach de uitvoering van de werkzaamheden<br />

(laten) begeleiden en de oplevering<br />

verzorgen. De kosten hiervoor vallen niet binnen<br />

het abonnement<br />

Het VvE Belang Certificaat voor uw VvE<br />

Als het MJOP door de ALV is goedgekeurd en de<br />

jaarlijkse reservering aantoonbaar in overeenstemming<br />

is met het MJOP, kan uw VvE het VvE Belang<br />

Certificaat ontvangen. Daarmee hebt u een door<br />

SKW gecertificeerd bewijs dat u het onderhoud<br />

van het gebouw goed hebt geregeld. Een prima<br />

verkoopargument, maar ook het bewijs dat u uw<br />

complex goed beheert!<br />

Prijzen:<br />

t/m 20 appartementen: € 90 per maand<br />

21 t/m 50 appartementen: € 120 per maand<br />

meer dan 50 appartementen: € 150 per maand<br />

U sluit een abonnement voor vijf jaar.


EEN GOED<br />

ONDERHOUDEN LIFT<br />

IS EEN VEILIGE LIFT!<br />

VvE Metea<br />

thuis<br />

in beheer<br />

ONDERHOUD<br />

STORINGSDIENST<br />

REPARATIE<br />

RENOVATIE<br />

MODERNISERING<br />

AAN ALLE<br />

MERKEN LIFTEN<br />

OMDAT U GRAAG<br />

ZORGELOOS<br />

IN DE LIFT STAAT<br />

A. Einsteinweg 25a | 2408 AP Alphen aan den Rijn<br />

Tel. 0172 501017 | info@bellboy.nl | www.bellboy.nl<br />

Genera<br />

Zorgeloos verzekerd van beheer en onderhoud van uw vastgoed<br />

Admira<br />

Administratief en financieel VvE-beheer, inclusief bestuursondersteuning<br />

Thesis<br />

Bouwkundige ondersteuning voor uw VvE<br />

Finera<br />

Het basisbeheer pakket voor kleine VvE’s<br />

Recrea<br />

Optimaal financieel beheer voor uw vakantiepark<br />

Corporea<br />

Gezamenlijk beheer op maat gesneden<br />

Servira<br />

De beste service voor uw serviceflat<br />

Educa<br />

Workshop voor een professioneel VvE-bestuur<br />

Endura<br />

Voor de duurzame VvE<br />

Nieuwbouw en Herontwikkeling<br />

Hulp bij het oprichten van een VvE<br />

tel: (030) 60 03 939 mail: vve@vvemetea.nl<br />

www.vvemetea.nl<br />

VVE Belang magazine #2 2018.pdf 1 11-9-2018 08:17:32<br />

DE EERSTE 15 MINUTEN BIJ BRAND<br />

STAAT U ER ALLEEN VOOR.<br />

HULPDIENSTEN ARRIVEREN PAS NA<br />

DIE 15 MINUTEN.<br />

Zekerheid over<br />

gezond drinkwater<br />

Schoon drinkwater uit de kraan is niet vanzelfsprekend, maar<br />

als eigenaar van een collectieve drinkwaterinstallatie bent u<br />

verplicht om de bewoners die zekerheid wel te bieden. Met onze<br />

ondersteuning houdt u de drinkwaterkwaliteit vanaf de watermeter<br />

tot aan de bewoners in stand en kunt u continuïteit waarborgen.<br />

C<br />

M<br />

IS UW VVE GOED VOORBEREID?<br />

Preventief onderhoud<br />

en wettelijk<br />

verplichte controle<br />

van keerkleppen en<br />

drukverhogingsinstallatie<br />

Inventarisatie & beheer<br />

risicofactoren in uw<br />

drinkwatersysteem<br />

24/7 ondersteuning<br />

bij calamiteiten<br />

storingsnummer<br />

0172-488388<br />

Y<br />

CM<br />

MY<br />

CY<br />

15<br />

CMY<br />

K<br />

Bezoek ons dit najaar tijdens de informatiebijeenkomsten van VvE Belang<br />

voor meer informatie over onze dienstverlening of kijk op www.dp.nl/vve


14<br />

VvE BIJZONDERE APPARTEMENTEN<br />

15<br />

VvE Magazine #1 | <strong>februari</strong> <strong>2019</strong><br />

Hans Cijs, voorzitter van het bestuur<br />

Waar tot 2013 vele duizenden Goudse kazen werden opgeslagen, zijn nu<br />

52 loftappartementen in vijf woonlagen gerealiseerd. Kaaspakhuis<br />

‘De Producent’ aan de Westerkade in Gouda onderging een spectaculaire<br />

metamorfose tot markant appartementencomplex. De bewoners wonen<br />

er dan ook met veel plezier, vertelt Hans Cijs, voorzitter van het bestuur van<br />

VvE Kaaspakhuis De Producent. Het bestuur bestaat uit drie personen; het<br />

wordt ondersteund door een aantal commissies. We spreken de voorzitter<br />

in de winter van 2018, ca. anderhalf jaar na de oplevering van het complex.<br />

De eerste drukte is achter de rug, maar er zijn nog wel wat zaken die moeten<br />

worden geregeld. De transformatie van een honderd jaar oud pakhuis tot<br />

appartementencomplex verloopt nu eenmaal niet probleemloos.<br />

Kaaspakhuis De Producent<br />

werd loftappartementencomplex<br />

DE SLIJTPLEKKEN VAN DE KAZEN<br />

ZIJN NOG ZICHTBAAR<br />

VvE Magazine besteedt aandacht aan bijzondere appartementen.<br />

In deze eenenvijftigste aflevering aandacht voor appartementen in een voormalig kaaspakhuis in Gouda.<br />

“Eigenlijk zitten we nog steeds in een<br />

soort ‘opleverfase’. In het gedeelte<br />

hiernaast wordt op de begane grond<br />

nog volop gewerkt aan de realisatie<br />

van een kantoor”, vertelt Hans Cijs.<br />

De voorzitter had een hele klus aan<br />

de oplevering en inrichting van zijn<br />

eigen appartement, maar - samen<br />

met de secretaris en penningmeester<br />

- ook aan de oplevering van de algemene<br />

ruimtes. “We hebben talloze<br />

gesprekken gevoerd en alles zwartop-wit<br />

gezet. Met de gemeente zijn<br />

we in gesprek over de plaatsing van<br />

ondergrondse vuilcontainers. De parkeerplaatsen<br />

worden inmiddels op<br />

ons initiatief efficiënter ingericht en<br />

zo zijn er nog wat puntjes.”<br />

Betrokken leden<br />

“Aanvankelijk was de betrokkenheid<br />

van de VvE-leden op enkele actieve<br />

bewoners na, niet heel groot, maar<br />

dat is gelukkig veranderd. Er is veel<br />

animo voor het bestuurs- of commissielidmaatschap.<br />

We hebben nu<br />

- naast de gebruikelijke technische<br />

commissie - ook een evenementencommissie,<br />

een ‘cleaning commissie’<br />

(voor de schoonmaak) en een commissie<br />

liften.”<br />

Die laatste commissie heeft het druk.<br />

De smalle steeg tussen de voormalige<br />

beide pakhuizen is omgetoverd<br />

tot een prachtig atrium, waarin ook<br />

de glazen lift is gesitueerd. Echter:<br />

het atrium is een open ruimte. In de<br />

winterse periode van <strong>februari</strong> 2018<br />

waaide nogal wat sneeuw naar binnen<br />

en de lift viel regelmatig in storing.<br />

De VvE heeft een onafhankelijke<br />

liftdeskundige in de arm genomen<br />

die inmiddels een rapport heeft<br />

opgesteld. De VvE is nu bezig met de<br />

afwikkeling van het vraagstuk hoe het<br />

probleem moet worden opgelost.<br />

Rijksmonument<br />

Het Kaaspakhuis is een rijksmonument.<br />

Dat brengt zo zijn beperkingen<br />

met zich mee want zowel binnen als<br />

buiten zijn de bewoners aan strikte<br />

regels en voorschriften gebonden. Zo<br />

mogen de originele houten plafonds


16<br />

17<br />

VvE BIJZONDERE APPARTEMENTEN<br />

VvE Magazine #1 | <strong>februari</strong> <strong>2019</strong><br />

“DE MEESTE<br />

BEWONERS ZIJN BLIJ<br />

DAT ZE IN ZO’N<br />

BIJZONDER PAND<br />

WONEN"<br />

“WE WONEN IN EEN<br />

RIJKSMONUMENT.<br />

DAT BRENGT<br />

VERPLICHTINGEN<br />

MET ZICH MEE”<br />

van de appartementen alleen licht<br />

geschuurd worden. De uitgebeten<br />

plekken zijn dus nog goed zichtbaar.<br />

Hans Cijs is er blij mee: “Het geeft het<br />

bijzondere karakter van dit prachtige<br />

complex nog iets extra’s. We hebben<br />

ook ventilatieroosters die aan de buitenkant<br />

niet zichtbaar zijn, want ook<br />

dat mag niet. Waar nodig zijn er voorzetramen<br />

met monumentenglas erin.<br />

Dat isoleert voldoende.<br />

Sommige bewoners melden wel<br />

enige geluidsoverlast vanuit het<br />

atrium. Logisch: dat fungeert als<br />

een soort ‘klankkast’ voor de ijzeren<br />

trappen. Ook de geluidsisolatie<br />

tussen de appartementen was op<br />

sommige plaatsen niet optimaal. Dat<br />

werd besproken met de projectontwikkelaar<br />

en de aannemer en er is<br />

akoestisch onderzoek gedaan. Waar<br />

de norm van een transformatieobject<br />

niet voldeed, heeft de aannemer verbeteringen<br />

doorgevoerd.”<br />

Gas!<br />

Er waren meer isolatieperikelen: de<br />

bouw is zelfs enige tijd stilgelegd<br />

omdat de isolatiewaarde voor de<br />

vloer niet correct was gedefinieerd.<br />

Daarvoor moest ook de splitsingsakte<br />

worden aangepast. Projectontwikkelaar<br />

White House Development heeft<br />

dat geregeld.<br />

Isolatie was overigens niet het enige<br />

probleem waarmee de bouwer werd<br />

geconfronteerd: de fundering bleek<br />

deels verrot en die moest dus voor een<br />

deel worden versterkt of vervangen.<br />

De voorzitter was wel verbaasd toen<br />

hij hoorde dat het kaaspakhuis met<br />

gas zou worden verwarmd. “Raar, als<br />

je bedenkt dat er zo veel plannen zijn<br />

om de gebouwde omgeving gasloos<br />

te maken”, zegt hij. “We hebben individuele<br />

gasketels. HR natuurlijk.<br />

De appartementen hebben vloerverwarming.”<br />

Nostalgie<br />

Overal in het pand zijn elementen<br />

uit het roemruchte kaasverleden<br />

bewaard gebleven. Rond de liften is<br />

zelfs een complete oude muur met<br />

de oorspronkelijke schuifdeuren te<br />

bewonderen. Het oude pleisterwerk<br />

op de muur brokkelt soms iets af,<br />

maar dat hoort er nu eenmaal bij, vinden<br />

de bewoners.<br />

De oude weegschaal staat te pronken<br />

in het atrium. De planken waarop<br />

bijna 100 jaar kaas heeft liggen rijpen,<br />

zijn gebruikt als wandafwerking van<br />

het atrium. De kaasplanken konden<br />

worden geïmpregneerd zodat werd<br />

voldaan aan de brandveiligheidseisen,<br />

maar de slijtplekken van de kazen zijn<br />

nog altijd zichtbaar. In sommige kaasplanken<br />

is een wijze les of een vermaning<br />

gegraveerd. Die zijn afkomstig<br />

uit een ganzenbordspel uit het<br />

bedrijfsarchief van De Producent. Op<br />

een van de planken is bijvoorbeeld te<br />

lezen dat melkbussen niet alleen van<br />

buiten maar ook van binnen moeten<br />

‘blinken’. De huisnummers van de<br />

appartementen zijn gemaakt van de<br />

genummerde bakjes die aan de kaasplanken<br />

waren bevestigd. Die waren<br />

destijds bedoeld om het rijpingsproces<br />

bij te houden. En vanzelfsprekend<br />

zijn de - splinternieuwe - deuren<br />

kaasgeel. Noblesse oblige!<br />

In de prijzen<br />

Al dat moois bleef ook onder deskundigen<br />

niet onopgemerkt: Kaaspakhuis<br />

De Producent, een ontwerp van Mei<br />

architects and planners, won inmiddels<br />

de International Iconic Award<br />

2018, de Nationale Staalprijs én de<br />

ARC18 Development Award. Wie<br />

rondloopt in het historische pand,<br />

begrijpt waarom er ook onder professionals<br />

zo veel enthousiasme is over<br />

de constructie.<br />

Dat het laatste kaaspakhuis van<br />

Gouda zou worden getransformeerd<br />

tot woongebouw, was overigens niet<br />

vanzelfsprekend: de meeste partijen<br />

vonden het project tijdens de crisis<br />

veel te risicovol, gezien de bouwkundige<br />

problemen en de status van<br />

Rijksmonument.<br />

Hans Cijs: “Gelukkig durfden White<br />

House Development en Mei het<br />

wel aan. We wonen nu in een uniek<br />

gebouw, vlakbij het centrum van<br />

Gouda. De gemeente is al even<br />

enthousiast: de aftrap van Open<br />

Monumentendag 2018 was hier, in<br />

ons pakhuis!”<br />

Communicatie<br />

De bewonerssamenstelling van Kaaspakhuis<br />

De Producent is heel gemêleerd.<br />

Enkele appartementen worden<br />

door de eigenaren verhuurd. Hans Cijs<br />

is tevreden over de opkomst tijdens<br />

de ALV: “Die hebben we de laatste<br />

keer in het atrium gehouden. Iedereen<br />

neemt gewoon zijn eigen stoel mee.<br />

We sturen eenmaal per twee maanden<br />

een nieuwsbrief en we hebben een<br />

groepsapp voor de bewoners van dit<br />

complex. En natuurlijk proberen we<br />

vragen van bewoners zo snel mogelijk<br />

te beantwoorden, al lukte dat in het<br />

begin niet altijd.<br />

In de zomer houden we een barbecue<br />

en vlak na nieuwjaar hadden<br />

we de after ski-party. Beide worden<br />

georganiseerd door de evenementencommissie.”<br />

De bewoners hebben samen een<br />

haag aangelegd rond de parkeerplaats<br />

voor het creëren van een<br />

groene uitstraling en om passanten<br />

ervan te weerhouden om over het<br />

parkeerterrein te lopen als ze de<br />

nabijgelegen supermarkt hebben<br />

bezocht. Een beetje extra privacy dus.<br />

“Er is echt sprake van een soort ‘familiegevoel’<br />

onder de bewoners”, zegt<br />

Hans Cijs. “Je ziet ook dat zo’n bijzonder<br />

pand een bepaald type (geen<br />

doorsnee) bewoners aantrekt. De<br />

meeste mensen zijn - net als ik - blij<br />

dat ze hier wonen!”


De S 4 reno HomeLiner ®<br />

BRL 5217<br />

Afvalwater altijd<br />

onder de duim<br />

DP beschermt uw gebouw en uw bezittingen tegen wateroverlast<br />

door uw installatie altijd in topconditie te houden, zodat deze<br />

uw afvalwater binnen enkele seconden kan verwerken. Houd<br />

afvalwater onder de duim en voorkom problemen als gevolg van:<br />

Verkeerd<br />

berekende<br />

capaciteit<br />

!<br />

!<br />

Defecte vlotter of drukopnemer<br />

Riool<br />

Dé oplossing voor leidingrenovatie<br />

zonder overlast.<br />

!<br />

Versleten<br />

pomp<br />

!<br />

(Reserve)pomp<br />

die niet<br />

functioneert<br />

Verstopte leidingen/vervuilde put<br />

!<br />

www.vandervelden.com<br />

Voor meer informatie over onze dienstverlening: www.dp.nl/vve


20<br />

VvE PLATFORM<br />

SCHIEDAM<br />

21<br />

VvE Magazine #1 | <strong>februari</strong> <strong>2019</strong><br />

‘EHBO: Eerste Hulp<br />

bij Onderhoud<br />

van VvE’s’<br />

Kees Oomen: “VvE, ga het gebouw isoleren!”<br />

SCHIEDAMSE VVE’S ORIËNTEREN ZICH<br />

OP DE ENERGIETRANSITIE<br />

Ontmoetingscentrum De 5 Molens in Schiedam was op 29 november 2018 de locatie waar het VvE Platform Schiedam<br />

en het Servicepunt Woningverbetering de bijeenkomst Energietransitie VvE’s hielden. Het aantal aanmeldingen van<br />

VvE-bestuurders overtrof alle verwachtingen. De zaal liep dan ook snel vol. Onder de sprekers was mr. Kees Oomen,<br />

directeur van VvE Belang. Hij gaf zijn publiek een grote hoeveelheid informatie over actuele ontwikkelingen rond ‘de<br />

grote verbouwing’ van Nederland. Over 30 jaar moet heel Nederland ‘verbouwd’ zijn tot energieneutrale natie.<br />

Kees Oomen is deelnemer aan de<br />

‘bijzettafel’ Financiering van de sectortafel<br />

Gebouwde omgeving, een<br />

van de vijf tafels in het kader van het<br />

Klimaatakkoord. De sectortafels zijn<br />

platforms waaraan organisaties en<br />

bedrijven deelnemen die een concrete<br />

bijdrage kunnen leveren aan de<br />

veranderingen die nodig zijn binnen<br />

de sector. “Het is een moeizaam<br />

proces met als positief punt dat de<br />

VvE’s voorop lopen”, zei Oomen.<br />

“De gebouwgebonden financiering<br />

waarover zo veel wordt gesproken<br />

en geschreven, is er voorlopig alleen<br />

voor de VvE (via de VvE Energiebespaarlening).<br />

Ook de SEEH-subsidie<br />

is in <strong>2019</strong> alleen nog voor VvE’s<br />

beschikbaar; niet meer voor grondgebonden<br />

woningen.”<br />

Er moet iets gebeuren, maar we<br />

hebben tijd, is de boodschap van de<br />

onderhandelaars. Uitgangspunt is dat<br />

de transitie naar een energieneutrale<br />

gebouwde omgeving wordt betaald<br />

uit de besparingen op de energieen<br />

onderhoudskosten. “Maar dat<br />

kan helemaal niet”, stelde Oomen.<br />

“Een appartement verduurzamen<br />

kost al snel € 50.000,-. We zien nu<br />

dat de prijs van energie (met name<br />

van gas) zo fors wordt verhoogd dat<br />

het ‘lonend’ wordt om te investeren<br />

in energiebesparende maatregelen.<br />

Hetzelfde geldt voor het advies<br />

om meer te reserveren voor ‘groen’<br />

onderhoud. Dan creëer je ook een<br />

groter reservefonds. Maar dat is<br />

natuurlijk geen eerlijke voorstelling<br />

van zaken.”<br />

‘Betere condities’<br />

“Duidelijk is wel: geen financiering,<br />

dan ook geen energietransitie. Financiering<br />

is het cruciale thema. Alle vormen<br />

van gebouwgebonden financiering<br />

lijken tot nu toe weinig kans van<br />

slagen te hebben; in tegenstelling tot<br />

het ‘digitale loket’, waar iedereen een<br />

eigen pakket van verduurzamingsmaatregelen<br />

kan samenstellen.<br />

Voor de financiering van VvE’s die<br />

hun complexen willen verduurzamen,<br />

moeten de condities veel beter<br />

worden. De looptijd van de VvE<br />

Energiebespaarlening is inmiddels<br />

opgerekt naar 30 jaar. Appartementencomplexen<br />

met minder dan tien<br />

appartementsrechten (daarvan zijn er<br />

95.000!) moeten wat ons betreft ook<br />

in aanmerking komen voor de lening.<br />

VvE Belang pleit ervoor dat VvE’s de<br />

betaalde btw op zonnestroominstallaties<br />

kunnen terugkrijgen (net<br />

als particuliere woningeigenaren)<br />

én dat de besluitvorming binnen de<br />

VvE efficiënter kan plaatsvinden. D66<br />

heeft een motie ingediend waarin<br />

al die maatregelen worden voorgesteld.<br />

Inmiddels is het lobbytraject bij<br />

de minister van Binnenlandse Zaken<br />

gestart!”<br />

Oomen gaf de aanwezige VvE-bestuurders<br />

het dringende advies om<br />

zich te oriënteren, informatie in te<br />

winnen en vooral voldoende te reserveren.<br />

“En begin met isoleren”, riep<br />

hij de aanwezigen op. “Isolatie is altijd<br />

goed; zeker als de complexen op termijn<br />

transformeren naar gebouwen<br />

met lagetemperatuurverwarming.”<br />

Tot slot wees hij de bestuurders en<br />

commissieleden nog op de VvE<br />

Toolbox voor duurzaam beheer<br />

(www.vvetoolbox.nl; zie pagina 57<br />

van dit magazine).<br />

Warmtenet<br />

‘Nieuwe energie voor Groenoord’<br />

was de titel van de presentatie van<br />

Bert Vos, programmamanager van de<br />

gemeente Schiedam, gevolgd door<br />

het verhaal van Eline Busser, ontwikkelmanager<br />

bij woningcorporatie<br />

Woonplus Schiedam. De gemeente<br />

was in 2017 een van de ondertekenaars<br />

van de Green Deal gasvrije<br />

wijken en is van plan om eerst de wijk<br />

Groenoord en vervolgens de wijk<br />

Nieuwland op een warmtenet aan te<br />

sluiten. Voordeel: de leiding ligt er<br />

grotendeels al. Bijkomend voordeel:<br />

alle complexen hoeven niet direct<br />

geïsoleerd te worden; dat kan ook<br />

in een later stadium nog gebeuren.<br />

De kosten voor aansluiting op een<br />

warmtenet worden begroot op ca.<br />

€ 20.000,- per woning. Ter vergelijking:<br />

een woning all electric maken<br />

kost minimaal € 50.000,-.<br />

Woonplus neemt het voortouw in het<br />

project: de corporatie ontwikkelt voor<br />

de bewoners een pakket dat bestaat<br />

uit aanpassing van de woningen, een<br />

goede prijs voor de warmtevoorziening<br />

en een oplossing voor de financiering<br />

van de maatregelen.<br />

Met energieleverancier Eneco moet<br />

nog stevig worden onderhandeld.<br />

Woonplus schat in dat de bewoners<br />

op termijn € 27,- per maand meer<br />

gaan betalen, gerekend naar de<br />

huidige gasprijzen. Maar zoals Kees<br />

Oomen al stelde: die tarieven gaan<br />

stijgen. De maandelijkse prijsverhoging<br />

wordt daardoor geringer.<br />

KEES OOMEN:<br />

“GEEN FINANCIERING?<br />

DAN OOK GEEN<br />

ENERGIETRANSITIE”<br />

Hulp voor VvE’s<br />

Ruud van Workum, coördinator van<br />

het Servicepunt Woningverbetering,<br />

maakte duidelijk dat Schiedam<br />

werk maakt van de ondersteuning<br />

van VvE’s. “We bieden EHBO, Eerste<br />

Hulp bij Onderhoud van VvE’s”, zei<br />

Van Workum. “Daarvoor werken we<br />

intensief samen met het VvE Platform<br />

Schiedam. We hebben een woonlastenmodel<br />

voor de VvE ontwikkeld, en<br />

we zitten regelmatig aan tafel met het<br />

Nationaal Energiebespaarfonds en<br />

SVn (fondsmanager van de VvE Energiebespaarlening)<br />

om de mogelijkheden<br />

te onderzoeken van een langere<br />

looptijd voor de lening.<br />

Daarnaast hebben we inmiddels acht<br />

proef-VvE’s die willen experimenteren<br />

met verduurzaming.<br />

We hopen dat de gemeenteraad<br />

in mei a.s. een besluit neemt over<br />

het project ‘Nieuwe energie voor<br />

Groenoord’. Dat biedt ook de nodige<br />

‘meekoppelkansen’: onderhoud<br />

van woningen en wegen, maar ook<br />

maatregelen voor klimaatadaptatie<br />

en voor een gezonde woon- en leefomgeving.<br />

Bovendien gaan we ervoor<br />

zorgen dat de inwoners trots zijn op<br />

de wijk en dat er verbondenheid ontstaat.”<br />

VvE Belang heeft via de Raad van<br />

Aangeslotenen veel contact met<br />

het VvE Platform Schiedam: Bob<br />

Beijer (bestuursvoorzitter van VvE<br />

De Vaerten) en Walther van Houten<br />

(bestuursvoorzitter van VvE Laan<br />

van Spieringshoek 21-117) zijn lid van<br />

de RvAG én bestuurslid van het VvE<br />

Platform Schiedam. De voorbeelden<br />

uit de praktijk zijn vanzelfsprekend<br />

waardevol voor onze organisatie.


22<br />

23<br />

VvE CONGRES VVE BEHEERDERS<br />

VvE Magazine # 1 | <strong>februari</strong> <strong>2019</strong><br />

CONGRES VVE-<br />

MANAGERS 2018<br />

IN HET TEKEN<br />

VAN DE<br />

ACTUALITEIT<br />

KEES OOMEN:<br />

“HET IS HEEL<br />

BIJZONDER DAT EEN<br />

BELANGENORGANISATIE<br />

MEESCHRIJFT AAN EEN<br />

WETSVOORSTEL”<br />

Richard de Laat<br />

“HET GAAT OM FINANCIËLE, SOCIALE EN ECOLOGISCHE WAARDECREATIE”<br />

Op 3 december 2018 werd voor de derde keer het Congres voor VvE-managers gehouden. In het NBC te Nieuwegein<br />

was de zaal weer goed gevuld met VvE-beheerders die hun licht wilden opsteken over actuele zaken. VvE Belang,<br />

VGM NL en Centraal Beheer organiseren dit congres om de beheerders te voorzien van de nodige kennis op het gebied<br />

van wet- en regelgeving en de energietransitie, maar ook om hen te inspireren.<br />

Kees Oomen, directeur van VvE<br />

Belang, praatte zijn publiek bij over de<br />

websites ‘Thuis in de VvE’ (gemengde<br />

complexen) en de ‘Toolbox voor<br />

duurzaam beheer’, over de Algemene<br />

Maatregel van Bestuur (het ‘Besluit<br />

Appartementsrechten') dat m.b.t. een<br />

aantal onderwerpen de oude splitsingsreglementen<br />

kan overrulen en<br />

zo besluitvorming eenvoudiger kan<br />

maken. Het besluit kan de taken van<br />

de VvE-bestuurder en -beheerder<br />

eenvoudiger maken. Kees Oomen:<br />

“Dit is heel bijzonder. Het komt zelden<br />

voor dat een belangenorganisatie<br />

mag meeschrijven aan een wetsvoorstel.<br />

We hebben ook meegeschreven<br />

aan een motie van D66 die de mogelijkheden<br />

van verduurzaming voor<br />

de VvE verruimt. Die motie is op 21<br />

november aangenomen door de<br />

Tweede Kamer.”<br />

Beheerderskwesties<br />

René Brinkhuijsen, bestuurslid van<br />

brancheorganisatie VGM NL, maakte<br />

melding van mogelijke samenwerking<br />

met collega-organisatie BVVB en van<br />

de Model-verwerkingsovereenkomst<br />

in het kader van de AVG (de eerste<br />

VvE-klacht is inmiddels ingediend bij<br />

de Autoriteit Persoonsgegevens). Er<br />

wordt gewerkt aan een overzicht van<br />

kwalitatief goede opleidingsroutes<br />

voor de VvE-beheerder en aan een<br />

database van kengetallen van VvE’s.<br />

Ook de Geschillencommissie van<br />

VGM NL kwam aan de orde, evenals<br />

de initiatieven in het kader van verduurzaming.<br />

Actualiteiten uit de rechtspraak<br />

Richard de Laat gaf een overzicht<br />

van een aantal actuele juridische<br />

onderwerpen: leidingen in gemeen-<br />

schappelijke delen, laadinfrastructuur,<br />

digitaal stemmen en Wmo-gerelateerde<br />

voorzieningen zoals een<br />

scootmobiel (en dan met name de<br />

plaats waar die mag worden gestald).<br />

De externe financiering kwam uitgebreid<br />

aan bod. De Laat gaf het voorbeeld<br />

van de VvE in een gemengd<br />

complex waar de grooteigenaar niet<br />

wil deelnemen aan een lening. De<br />

grooteigenaar wil het benodigde<br />

bedrag direct storten, maar moet<br />

op grond van de wet alsnog rente<br />

over de leenschuld betalen. “Dat<br />

moet goed geregeld worden”, stelde<br />

De Laat. “Anders gebeurt er niets.”<br />

Ook de mogelijkheid van een bankgarantie<br />

in plaats van storting in het<br />

reservefonds is hem een doorn in<br />

het oog.<br />

Warmtenetten<br />

Roelof-Jan Vink (Eneco) gaf een<br />

overzicht van de rol die warmtenetten<br />

kunnen spelen in de warmtevoorziening<br />

van de toekomst.<br />

Hij adviseert de VvE’s om vroeg te<br />

beginnen met de voorbereiding, zo<br />

veel mogelijk betrokkenheid te creëren<br />

en uit te gaan van het doel in<br />

plaats van één oplossing. “Deel zo<br />

veel mogelijk kennis en informatie”,<br />

zei Vink. “En denk ook na over het<br />

vraagstuk van koeling van woningen.”<br />

Waarde creëren<br />

Hoe creëren we zowel financieel<br />

als sociaal en ecologisch waarde?<br />

Dat was het onderwerp van de presentatie<br />

van Ruud Veltenaar, filosoof<br />

en TED-spreker. “Ook bij de VvE gaat<br />

het altijd over terugverdientijd en<br />

rendement, maar wat is de rekening<br />

over 100 jaar als we nu nalatig zijn?<br />

We moeten stoppen met anderen<br />

te vertellen wat ze moeten doen;<br />

we moeten zelf het goede voorbeeld<br />

geven. Er is geen plan B want<br />

er is ook geen planeet B. Overheid,<br />

marktpartijen en burgers moeten<br />

samen een coöperatieve samenleving<br />

creëren.”<br />

Ruud Veltenaar<br />

Roelof-Jan Vink


SKW-Gecertificeerd<br />

VvE-Beheerder<br />

Altijd alarm kunnen<br />

slaan, een veilig idee!<br />

Bosscheweg 135<br />

5282 WV te Boxtel<br />

Tel: 0411 - 686136<br />

www.ibotec.nl<br />

ibotec@ibotec.nl<br />

Waarde &<br />

Woongenot<br />

Product | Proces | Partnerschap<br />

WWW.BALKONHEKKEN.INFO<br />

BALKONHEKKEN@JENB.INFO<br />

0546-453883<br />

BELseco<br />

By<br />

IVOREETRADE<br />

GALERIJVLOERRENOVATIE.NL<br />

SWISSDECKVLOERTEGELS.NL<br />

MOOIEBALKONVLOER.NL<br />

Dé onderhoudsvrije antislip vloer voor galerij en balkon!<br />

• Mooi & trendy<br />

• Snel gelegd<br />

• Kliksysteem<br />

• Onderhoudsvrij<br />

• Duurzaam<br />

• Antislip<br />

• Geen aangroei<br />

• Geluiddempend<br />

• Comfortabel<br />

• Licht van gewicht<br />

• Diervriendelijk<br />

• 15 jaar garantie<br />

Er zijn legio redenen te bedenken waarom het liftalarm niet werkt. Zo kan de<br />

telefoonlijn zijn opgezegd, zo kan de prepaid simkaart verlopen zijn, zo kan de<br />

speaker stuk zijn zodat u niets hoort.<br />

Elseco heeft al sinds jaren de oplossing: ons universele liftalarm! Het Elseco<br />

liftalarm is op alle soorten liften toe te passen en werkt gegarandeerd! En daarmee<br />

heeft u weer een zorg minder.<br />

15 JAAR<br />

GARANTIE<br />

100%<br />

RECYCLEBAAR<br />

0297-591225<br />

www.galerijvloerrenovatie.nl / info@ivoreetrade.com<br />

IJsselmeerweg 1, 1411 AA Naarden<br />

T: +31 (0)35 695 51 00 - www.elseco.nl<br />

U slaapt zorgeloos<br />

terwijl Elseco waakt<br />

over uw bezittingen.<br />

Wij nemen u het werk<br />

uit handen.<br />

Specialist voor VVE beheer<br />

Wat is voor uw VvE de reden het camerasysteem door Elseco te laten plaatsen?<br />

Na opname op locatie ontvangt u een duidelijke en heldere offerte. De montage<br />

GALERIJ<br />

VERHOGING<br />

Isorub: rubber met<br />

bijzondere isolatie<br />

GELUIDS-<br />

REDUCTIE OP<br />

LOOPGELUID<br />

IS MINIMAAL<br />

50%<br />

Kies<br />

zekerheid,<br />

kies<br />

Aarnink<br />

REBO VVE Management BV is de specialist die uw Vereniging<br />

van Eigenaren zorgen uit handen neemt en oplossingen biedt<br />

voor administratie, techniek en bestuur.<br />

ONZE VESTINGEN: AMERSFOORT - AMSTERDAM - ARNHEM - DEVENTER<br />

DIEREN - DOETINCHEM - LAAG-SOEREN - UTRECHT - ZWOLLE<br />

Kijk op rebovvemanagement.nl voor contactgegevens of email<br />

naar vve@rebogroep.nl<br />

REBO VVE management is onderdeel van vastgoedspecialist REBO Groep.<br />

van de kwalitatief goede systemen van ABUS verloopt soepel door onze eigen<br />

monteurs. Na montage wordt u geïnstrueerd over het terugkijken en opslaan van<br />

de beelden. Tevens kunnen wij u helpen bij het opstellen van de protocollen in<br />

verband met de privacy.<br />

IJsselmeerweg 1, 1411 AA Naarden<br />

T: +31 (0)35 695 51 00 - www.elseco.nl<br />

PERFECTE GELUIDS-ISOLATIE<br />

GOEDE WARMTE-ISOLATIE<br />

VERBETERT DE TOEGANKELIJKHEID<br />

MAAKT DE GALERIJ WATERDICHT<br />

AANGENAME STROEFHEID<br />

GEEN VERKLEURINGEN<br />

VALBREKEND<br />

Virulyweg 1<br />

7602 RG Almelo<br />

T +31 (0)546 - 850466<br />

F +31 (0)546 - 828812<br />

E info@pamalmelo.nl<br />

I www.pamalmelo.nl<br />

Bel nu: 06-13110872<br />

Paderbornstraat 1, 7418 BP Deventer,<br />

E-mail: tondevries@aarnink.nl


26<br />

27<br />

VvE JURIDISCH<br />

VvE Magazine # 1 | <strong>februari</strong> <strong>2019</strong><br />

TIJDELIJK<br />

STOPPEN MET HET<br />

BETALEN VAN UW VVE-<br />

BIJDRAGE; MAG DAT?<br />

IN SOMMIGE GEVALLEN IS<br />

OPSCHORTING TOEGESTAAN<br />

Vragen?<br />

In dit artikel kunnen we alleen<br />

een algemeen beeld geven<br />

van het opschortingsrecht.<br />

Misschien speelt in uw VvE<br />

een kwestie die veel ingewikkelder<br />

is. Dan kunt u altijd<br />

uw vraag stellen aan de juristen<br />

van VvE Belang. U kunt bellen<br />

of een mail sturen naar<br />

juridisch@vvebelang.nl<br />

mr. Astrid C.W. Luijkvan<br />

Veldhuizen,<br />

Juridische Dienst<br />

VvE Belang<br />

“Ik heb nu al zo vaak gemeld dat ik last heb van lekkage in mijn berging. Elke keer kan ik die fiets weer droogmaken.<br />

Het interesseert het bestuur blijkbaar niks, want er wordt niets aan gedaan. Waarom niet? Geen idee, maar ik ben het<br />

zat. Daarom stop ik nu met het betalen van mijn VvE-bijdrage. Dat zal ze leren!” Komt het u bekend voor? Dat niet altijd<br />

alles vlekkeloos verloopt binnen een VvE behoeft geen betoog. Zo komt het voor dat jaarstukken ontbreken; leden zich<br />

niet gehoord voelen of klachten hebben over het onderhoud: bladderende verf, een lekkend dak of een lift die niet goed<br />

functioneert. Maar stoppen met betalen dan? In sommige gevallen is dat toegestaan - met de nadruk op ‘sommige’!<br />

Waarom maken mensen gebruik van hun opschortingsrecht?<br />

Meestal gebeurt dat omdat ze het<br />

gevoel hebben dat ze zwak staan tegenover een<br />

sterke, rijke partij. Dat is in een VvE soms ook het<br />

geval: de eigenaar heeft dan het gevoel dat hij niets<br />

bereikt bij (het bestuur van) de VvE. Helaas proberen<br />

querulanten hun opschortingsrecht ook graag<br />

te gebruiken om hun zin te krijgen als ze het niet<br />

eens zijn met een meerderheidsbesluit. Dat geeft<br />

hun echter niet het recht om de bijdrage op te<br />

schorten.<br />

Maar wat als het VvE-bestuur inderdaad nalatig<br />

is? Bijvoorbeeld als de lekkage die hierboven aan<br />

de orde is, niet wordt verholpen, terwijl de ALV<br />

heeft bepaald dat dat wel moet gebeuren? Of als<br />

er - ondanks de wettelijke verplichting - niet wordt<br />

gereserveerd voor groot onderhoud? Dan zijn er<br />

wel degelijk mogelijkheden om door het opschorten<br />

van de bijdrage het VvE-bestuur te dwingen om<br />

de afgesproken maatregelen uit te voeren. Als de<br />

VvE aan haar verplichtingen heeft voldaan, moet de<br />

eigenaar zijn bijdrage natuurlijk weer betalen (plus<br />

de bijdragen die uitgesteld zijn).<br />

Artikel 6:52 BW<br />

Artikel 6:52 van het Burgerlijk Wetboek geeft de<br />

appartementseigenaar onder bepaalde omstandigheden<br />

het recht om de verplichtingen tegenover<br />

de VvE ‘op te schorten’. Oftewel: de betaling uit te<br />

stellen tot de VvE haar verplichtingen nakomt. In<br />

sommige splitsingsreglementen staat expliciet dat<br />

opschorting verboden is. Dan kan de eigenaar zijn<br />

bijdrage niet opschorten.<br />

Als er geen opschortingsverbod is, heeft de eigenaar<br />

het recht om zijn bijdrage voorlopig niet te<br />

betalen als aan alle hierna genoemde voorwaarden<br />

is voldaan:<br />

1. de eigenaar heeft een opeisbare vordering op<br />

de VvE;<br />

2. de VvE komt een verplichting tegenover de eigenaar<br />

niet na;<br />

3. er is voldoende samenhang tussen de vordering<br />

van de eigenaar en de vordering van de VvE.<br />

In dit artikel leggen we die voorwaarden nader uit.<br />

Let op: als de eigenaar geen gebruik heeft gemaakt<br />

van andere rechtsmiddelen die een appartementseigenaar<br />

ten dienste staan om zijn rechten op te<br />

eisen, heeft hij in het algemeen weinig kans van<br />

slagen.<br />

Opeisbare vordering<br />

Stel: de eigenaar in ons voorbeeld meldt voor de<br />

zoveelste keer bij het bestuur dat hij weer last heeft<br />

van lekkage. Om met succes gebruik te kunnen<br />

maken van het opschortingsrecht, zal de eigenaar<br />

om te beginnen moeten aantonen dat hij daadwerkelijk<br />

(financiële) schade heeft. Het enkele feit dat<br />

hij steeds zijn fiets droog moet maken (hoe vervelend<br />

ook) is niet voldoende om gebruik te kunnen<br />

maken van het opschortingsrecht. De eigenaar<br />

heeft pas een opeisbare vordering wanneer de<br />

lekkage zo ernstig is dat zijn fiets is gaan roesten en<br />

hij een nieuwe heeft moeten kopen. Daarnaast kan<br />

de eigenaar zijn betaling pas succesvol opschorten<br />

als er een besluit is van de ledenvergadering. Als<br />

dat er niet is, moet de eigenaar ervoor zorgen dat<br />

het besluit alsnog wordt genomen. Dan is er een<br />

opeisbare vordering.<br />

Als de VvE de eis afwijst, kan de eigenaar binnen<br />

een maand na kennisname van het besluit de kantonrechter<br />

vragen om het besluit te vernietigen.<br />

Dan heeft de eigenaar een opeisbare vordering<br />

tegenover de VvE en kan hij besluiten zijn bijdrage<br />

voorlopig niet te betalen.<br />

Opschorting is ook mogelijk als via een gerechtelijke<br />

procedure is komen vast te staan dat de VvE<br />

een bepaalde actie moet ondernemen. Als de VvE<br />

in gebreke blijft omdat ze het vonnis of de beschikking<br />

naast zich neerlegt, kan de eigenaar in zijn<br />

recht staan bij het opschorten van de bijdrage.<br />

Niet-nakoming<br />

De eigenaar mag de betaling uitstellen totdat de<br />

VvE haar verplichting is nagekomen. Het is niet<br />

voldoende dat de VvE zich bereid verklaart om het<br />

euvel op te lossen; de prestatie moet daadwerkelijk<br />

worden verricht of aangeboden. De eigenaar hoeft<br />

de VvE in principe niet eens te melden dat hij de<br />

betaling opschort (hoewel dat wel zo fatsoenlijk is).<br />

De eigenaar moet de VvE in staat stellen om de<br />

verplichting na te komen. Als een eigenaar niet<br />

meewerkt omdat hij bijvoorbeeld de aannemer<br />

geen toegang geeft tot zijn appartement, dan vervalt<br />

het recht om de bijdrage op te schorten.<br />

Samenhang tussen verbintenis en opeisbare vordering<br />

De derde voorwaarde om van het opschortingsrecht<br />

gebruik te maken is dat er voldoende samenhang<br />

is tussen 1) datgene wat de eigenaar en de<br />

VvE overeengekomen zijn en 2) de opeisbare vordering.<br />

Die samenhang is er meestal bij een VvE,<br />

want tussen de VvE en de eigenaar bestaat een<br />

rechtsverhouding.<br />

In het geval van de lekkage heeft de VvE de verplichting<br />

om de reparatie te laten uitvoeren en de<br />

eigenaar heeft de verplichting om zijn bijdrage<br />

te betalen. Beide verplichtingen vloeien voort uit<br />

dezelfde rechtsverhouding: het appartementsrecht<br />

en het lidmaatschap van de VvE dat daarmee verbonden<br />

is.<br />

Dat verplichtingen niet altijd uit dezelfde rechtsverhouding<br />

voortvloeien, blijkt uit het volgende voorbeeld.<br />

Een eigenaar is niet alleen lid van de VvE; hij<br />

is ook zzp’er en voert zo af en toe werkzaamheden<br />

uit in opdracht van de VvE waarvan hij lid is. Als<br />

de VvE zijn factuur niet betaalt, geeft hem dat niet<br />

het recht om de betaling van zijn VvE-bijdrage op<br />

te schorten. Er is in dit geval geen sprake van voldoende<br />

samenhang tussen beide vorderingen.<br />

In het reglement<br />

De modelreglementen 1973, 1983 en 1992 bevatten<br />

geen opschortingsverbod. In de modelreglementen<br />

2006 en 2017 staat dat een eigenaar zijn<br />

VvE-bijdrage (of de bijdrage voor de stookkosten)<br />

niet mag opschorten of verrekenen met een (al dan<br />

niet terechte) vordering op de VvE of de gezamenlijke<br />

eigenaars. Is voor uw VvE modelreglement<br />

2006 of 2017 van toepassing? Dan mag een eigenaar<br />

in geen geval de betaling opschorten; ook niet<br />

als aan alle voorwaarden is voldaan.<br />

Is voor uw VvE een ouder modelreglement van<br />

toepassing? Dan kunnen de gezamenlijke eigenaars<br />

besluiten om in het splitsingsreglement op te nemen<br />

dat opschorting van de betaling verboden is.


28<br />

29<br />

VvE JURIDISCH<br />

VvE Magazine # 1 | <strong>februari</strong> <strong>2019</strong><br />

OPT OUT: DE VVE<br />

LEENT GELD, MAAR<br />

IK WIL MIJN DEEL<br />

DIRECT BETALEN,<br />

KAN DAT?<br />

Mr Richard P.M. de Laat<br />

De Advocaten van Van Riet<br />

Tel: 030 – 263 50 52<br />

E-mail: delaat@vanvanriet.nl<br />

Internet: www.vanvanriet.nl<br />

MR RICHARD P.M. DE LAAT IS ALS PARTNER<br />

VERBONDEN AAN DE SECTIE VASTGOED VAN<br />

DE ADVOCATEN VAN VAN RIET TE UTRECHT.<br />

HIJ IS ONDERMEER GESPECIALISEERD IN HET<br />

APPARTEMENTSRECHT EN PROCEDEERT EN<br />

ADVISEERT VOOR DIVERSE OPDRACHT-<br />

GEVERS, WAARONDER VVE’EN, BEHEERDERS<br />

EN APPARTEMENTSEIGENAREN.<br />

ER ZIJN MOGELIJKHEDEN OM EEN OPT OUT-REGELING VAST TE STELLEN<br />

Sinds de inwerkingtreding van de Wet Verbetering Functioneren VvE’s per 1 januari 2018 is in de wet geregeld dat -<br />

tenzij het reglement uitdrukkelijk anders bepaalt - de VvE bevoegd is een overeenkomst van geldlening aan te gaan.<br />

In het nieuwe MR 2017 wordt die bevoegdheid nader geregeld door te bepalen dat de lening uitsluitend voor het<br />

beheer en onderhoud van het gebouw kan worden aangewend. Het besluit tot het aangaan van de lening moet door<br />

een versterkte meerderheid in de algemene ledenvergadering worden aangenomen. Ook voor oudere reglementen<br />

is overigens aannemelijk dat die eis geldt vanwege het bedrag dat gemoeid is met de geldlening.<br />

Het extern financieren van groot<br />

onderhoud en verduurzaming van<br />

het gebouw heeft tot gevolg dat<br />

de rente- en aflossingsverplichtingen<br />

behoren tot de gezamenlijke<br />

schulden van de VvE. Ook is iedere<br />

eigenaar naar rato van zijn breukdeel<br />

aansprakelijk voor de geldlening naast<br />

de VvE. Sommige eigenaars, waaronder<br />

grooteigenaars, zijn op grond van<br />

wettelijke bepalingen of hun eigen<br />

beleidsbepalingen niet bevoegd om<br />

op die wijze deel te nemen in geldleningen.<br />

Daardoor kunnen zij genoodzaakt<br />

zijn tegen het aantrekken van<br />

de lening te stemmen. Dan kunnen<br />

de te financieren werkzaamheden<br />

niet doorgaan. Vaak zijn deze eigenaars<br />

wel bereid om hun aandeel in<br />

de investering direct aan de VvE te<br />

voldoen. In ruil daarvoor wensen zij<br />

echter niet mede aansprakelijk te<br />

zijn voor de lening naast de VvE en<br />

wensen zij ook niet bij te dragen<br />

aan de rente- en aflossingsverplichtingen<br />

van de VvE. Zij hebben hun<br />

deel immers al betaald. Een dergelijke<br />

regeling wordt ook wel ‘opt out’-<br />

regeling genoemd.<br />

Opt out; mag dat?<br />

Het is de vraag of het de VvE vrij staat<br />

een 'opt out'-regeling op te nemen<br />

in de besluitvorming bij het aangaan<br />

van een lening. De hoofdregel is<br />

immers dat elke appartementseigenaar<br />

naar rato van zijn breukdeel<br />

bijdraagt aan de gezamenlijke kosten<br />

en schulden van de VvE; rente- en<br />

aflossingsverplichtingen niet uitgezonderd.<br />

Zou bij besluit zonder meer<br />

worden afgeweken van de in de akte<br />

opgenomen kostenverdeelsleutel,<br />

dan is het besluit in beginsel nietig ex<br />

artikel 5:129 jo 2:14 BW. Daar komt<br />

bij dat het de VvE en de leden niet<br />

vrij staat iets te veranderen aan de<br />

aansprakelijkheid van alle leden naar<br />

de geldverstrekker, want die aansprakelijkheid<br />

ontstaat op grond van artikel<br />

5:113 BW op het moment dat de<br />

schuld van de VvE ontstaat.<br />

Mogelijkheden<br />

Toch acht ik het niet onmogelijk een<br />

opt out-regeling vast te stellen. Daarbij<br />

is echter naar mijn mening wel de<br />

medewerking van de VvE, de eigenaars<br />

én de geldverstrekker vereist. De<br />

regeling luidt in hoofdlijnen als volgt.<br />

Alvorens een kredietaanvraag te doen<br />

bij een externe financier, inventariseert<br />

de VvE welke van de eigenaars<br />

hun deel willen betalen. Met de<br />

financier wordt op voorhand afgestemd<br />

dat slechts een deel van de<br />

totale investering gefinancierd wordt.<br />

De geldverstrekker wordt verzocht<br />

vooraf in te stemmen met een ontslag<br />

uit de wettelijke aansprakelijkheid<br />

van die eigenaars die hun deel<br />

betaald hebben. De wettelijke aansprakelijkheid<br />

van de eigenaars betreft<br />

een recht voor de schuldeiser van de<br />

VvE, waarvan moet worden aangenomen<br />

dat deze daar bij het aangaan<br />

van de geldlening gedeeltelijk afstand<br />

van kan doen.<br />

Instemming<br />

Tegelijkertijd wordt aan de eigenaars<br />

die hun bijdrage op voorhand niet<br />

wensen te betalen, verzocht in te<br />

stemmen met uitstel van betaling<br />

van hun bijdrage in de kosten. Op de<br />

voorwaarde dat zij de rente en aflossing<br />

van de geldlening betalen naar<br />

rato van hun aandeel in de geldlening.<br />

Dat aandeel wordt bepaald door<br />

het breukdeel van de eigenaar te<br />

delen door het totale breukdeel van<br />

de appartementen waarvoor de geldlening<br />

wél wordt afgesloten. Ook verklaart<br />

de eigenaar in te stemmen met<br />

het op die wijze doorbelasten van de<br />

rente en aflossing op die lening. De<br />

omslag van rente, kosten en aflossing<br />

wijkt daarmee met instemming<br />

van de eigenaars af van de breukdeelverhouding<br />

zoals die uit de akte<br />

blijkt, waarmee een later beroep op<br />

nietigheid weerlegd zou worden: de<br />

eigenaar heeft zelf ingestemd met de<br />

doorbelasting van zijn leningdeel.<br />

Twee besluiten<br />

Vervolgens neemt de VvE twee<br />

besluiten. Eén besluit tot het doen<br />

van de investering en de daarbij<br />

behorende uitgave per appartement<br />

en één besluit tot het gedeeltelijk<br />

financieren van dat besluit met een<br />

geldlening, zulks ten behoeve van de<br />

eigenaars die daarom hebben verzocht.<br />

De eigenaars die het verzoek<br />

niet bij de VvE hebben ingediend,<br />

vallen daarmee niet onder de werking<br />

van het tweede besluit en worden<br />

geacht hun bijdrage aan de VvE te<br />

storten. Daarmee ontstaat dus een<br />

schuld van de betreffende eigenaar<br />

aan de VvE, die direct opeisbaar<br />

is. Zodra de betreffende eigenaars<br />

hun deel betaald hebben, doet het<br />

bestuur van de VvE daarvan opgave<br />

aan de bank, die schriftelijk bevestigt<br />

de betreffende eigenaars uit de hoofdelijke<br />

aansprakelijkheid te ontslaan.<br />

Nog steeds schuld van de VvE<br />

De geldlening is en blijft een schuld<br />

van de VvE ten opzichte van de<br />

geldverstrekker. De wijze van doorbelasting<br />

van de daaraan verbonden<br />

kosten, rente en aflossing wijkt echter<br />

af van hetgeen in de akte van splitsing<br />

bepaald is. Nog steeds kan betoogd<br />

worden dat een dergelijke regeling op<br />

gespannen voet staat met de eis dat -<br />

tenzij de akte anders bepaalt - iedere<br />

eigenaar naar rato van zijn breukdeel<br />

bijdraagt in de schulden van de VvE.<br />

Daartegenover staat dat de eigenaar<br />

op voorhand heeft ingestemd met die<br />

afwijkende wijze van doorbelasting<br />

en dat geen verzwaring van de verplichtingen<br />

van de lenende eigenaar<br />

plaatsvindt. Zijn eigen bijdrage wordt<br />

immers niet groter of kleiner naar<br />

gelang het aantal andere eigenaars<br />

dat van de opt out-regeling gebruik<br />

maakt. Voeg daarbij de noodzaak<br />

tot het treffen van de voorzieningen<br />

waarvoor de geldlening wordt aangegaan<br />

en het alternatief, te weten<br />

dat de eigenaar vooraf zijn volledige<br />

bijdrage zou dienen te storten. Dan is<br />

het aannemelijk dat de regeling niet<br />

met nietigheid bedreigd wordt.<br />

Aandachtspunten<br />

Er blijven echter aandachtspunten.<br />

Denk bijvoorbeeld aan de rechtspositie<br />

van de kopende eigenaar,<br />

gedeeltelijke vervroegde aflossing of<br />

het slechts gedeeltelijk deelnemen in<br />

de geldlening. Ook zal de VvE in deze<br />

variant mogelijk jaarlijks een fiscale<br />

opgave moeten doen van het aandeel<br />

van de eigenaar in de lening ten<br />

behoeve van de belastingaangifte van<br />

de eigenaars. Kortom: wie gebruik<br />

wenst te maken van deze regeling,<br />

doet er verstandig aan vooraf het<br />

proces te beschrijven en dat te delen<br />

met de leden. Een zogeheten ‘voorbereidingsbesluit’,<br />

waarbij naast de<br />

kredietbehoefte de procedure en de<br />

daarbij te hanteren standaarddocumenten<br />

door de ALV worden vastgesteld,<br />

kan daarbij nuttig zijn.<br />

OM DE REGELING<br />

TE KUNNEN VAST-<br />

STELLEN IS DE MEDE-<br />

WERKING VAN DE VVE,<br />

DE EIGENAARS ÉN DE<br />

GELDVERSTREKKER<br />

VEREIST


31<br />

VvE Magazine # 1 | <strong>februari</strong> <strong>2019</strong><br />

Op zoek naar een<br />

(nieuw) administratie<br />

en/of beheerkantoor?<br />

Ga naar de website van VvE<br />

Belang www.vvebelang.nl<br />

(speciaal voor de VvE) en klik<br />

op Administratie- en Beheerkantorengids).<br />

U kunt hier per provincie<br />

zoeken naar kantoren die<br />

deze diensten aanbieden.<br />

Vraag zo nodig naar<br />

referenties en vraag<br />

meerdere offertes<br />

aan bij verschillende<br />

aanbieders!<br />

PROBLEEM MET<br />

INCASSEREN?<br />

Betaalt een eigenaar zijn periodieke of<br />

extra bijdrage niet? Wacht vooral niet<br />

te lang met uw vordering! U kunt<br />

deze eenvoudige vordering uit<br />

handen geven aan VvE Incasso-<br />

Support. Wij verzorgen de<br />

hele incasso-procedure<br />

voor u. Meld uw incasso<br />

aan via onze helpdesk<br />

0162-469120 of<br />

via juridisch@<br />

vvebelang.nl.<br />

VvE IncassoSupport maant de debiteur aan<br />

door eerst een herinnering te versturen en<br />

daarna een sommatie. Volgt naar aanleiding<br />

van deze aanmaningen geen betaling, dan<br />

wordt een dagvaarding uitgebracht.<br />

Het aanbrengen van de dagvaarding bij de<br />

kantonrechter gebeurt op basis van ‘no cure<br />

- no pay’. Dat betekent er bij u geen kosten<br />

Jolanda van de Wetering, afdeling incasso<br />

VVE INCASSO SUPPORT HELPT!<br />

GESPECIALISEERDE INCASSODIENST EN NO CURE-NO PAY!<br />

in rekening worden gebracht als de rechter<br />

de vordering geheel afwijst.<br />

Wordt de vordering door de rechter geheel<br />

of gedeeltelijk toegewezen? In dat geval<br />

maakt VvE IncassoSupport aanspraak op de<br />

buitengerechtelijke incassokosten die door<br />

de rechter zijn toegewezen. Ook het salaris<br />

gemachtigde. De hoofdsom en de toegewezen<br />

rente komen toe aan de VvE.<br />

KIES VOOR VVE INCASSOSUPPORT:<br />

● het bestuur en de beheerder worden ontlast<br />

● uw vordering is in professionele handen<br />

● VvE IncassoSupport is al jaren succesvol<br />

● U wordt op de hoogte gehouden van de<br />

voortgang van de zaak.<br />

Meld uw incasso aan bij onze helpdesk<br />

0162-469120 of via juridisch@vvebelang.nl.<br />

mr. J.A. Liewes, Juridische Dienst VvE Belang<br />

VAN DE RECHTER<br />

CAMERABEWAKING IN<br />

DE PARKEERGARAGE<br />

Mw. H. David-Son is lid van een grote VvE in het oosten van het land. Ze is de gelukkige eigenaar van een dure<br />

motor, waar ze vanzelfsprekend heel zuinig op is. Ze heeft een verzekering afgesloten tegen diefstal. Het voertuig<br />

staat in de gezamenlijke parkeergarage van het complex. Mw. D. heeft echter twijfels over de veiligheid van die<br />

parkeerplaats. Ze kan de motor bevestigen aan een muuranker, maar de eigenares denkt dat de motor dan alsnog<br />

een gemakkelijk doelwit is voor criminelen. De parkeergarage is namelijk ook niet al te best verlicht. Daarom<br />

verzoekt ze het VvE-bestuur om een camera te mogen plaatsen in de parkeergarage. De VvE weigert toestemming<br />

omdat enkele eigenaars bezwaar maken. De leden vrezen dat hun privacy in het geding komt.<br />

De kantonrechter van rechtbank Overijssel heeft onlangs een uitspraak gedaan over<br />

een vergelijkbaar vraagstuk: privé-camerabewaking in een gemeenschappelijke parkeergarage<br />

(zaaknummer 7055935 EJ VERZ 18-205). De VvE is van mening dat de motor goed<br />

is beveiligd door de bevestiging aan een muuranker. Dat moet ook voldoende zijn voor<br />

de (diefstal)verzekering. Bijkomend puntje: een aantal eigenaars ergert zich aan de nogal<br />

eigenwijze manier van optreden van mevrouw D. Ook als het niets van doen heeft met de<br />

dure motor. De eigenares is dus niet heel populair onder de leden.<br />

Redelijkheid en billijkheid?<br />

Beide partijen komen er niet uit en de sfeer wordt er niet beter op. Dus volgt de stap naar<br />

de kantonrechter. Deze toetst vervolgens of de vereniging in redelijkheid en billijkheid tot<br />

dit besluit heeft kunnen komen. De kantonrechter oordeelt dat dit niet het geval is geweest.<br />

Volgens de kantonrechter is het ontbreken van enige vorm van (camera)beveiliging niet<br />

meer van deze tijd. Of beveiliging door middel van een muuranker in de directe toekomst<br />

afdoende zal zijn, vindt hij twijfelachtig. De kantonrechter staat camerabewaking dan ook<br />

toe. De kantonrechter stelt tevens vast dat er sprake is van een slecht verlichte parkeergarage<br />

doordat de helft van de verlichting is uitgeschakeld. Camerabeveiliging kan naar zijn<br />

oordeel een opmaat zijn voor een goed beveiligingsplan (dat door een van de leden al is<br />

voorgesteld). Daarnaast oordeelt de rechter dat de eigenares van de motor wel degelijk<br />

een groot belang heeft bij adequate beveiliging van haar bezit.<br />

Voorwaarden<br />

Met het oog op de privacybescherming stelt de kantonrechter wel een aantal voorwaarden<br />

aan het plaatsen van een camera. De camera moet worden geplaatst door een deskundig<br />

bedrijf en mag alleen gericht zijn op de parkeerplaats van mw. D. De camera moet met<br />

dat doel ook worden verzegeld, zodat de hoek van de opname niet kan worden gewijzigd.<br />

Het VvE-bestuur moet aanwezig zijn bij de installatie, zodat het kan zien wat er opgenomen<br />

wordt. Op die manier kan het bestuur zelf controleren of aan de voorwaarden wordt<br />

voldaan.<br />

Privacy?<br />

De motivering van de kantonrechter bevreemdt mij. Er zijn heel wat parkeergarages in<br />

appartementencomplexen die niet zijn beveiligd door middel van camera’s. De normale<br />

gang van zaken is dat eigenaars zelf hun eigendommen beveiligen, bijvoorbeeld door een<br />

muuranker of een slot. Naar mijn mening wordt de privacybescherming tekort gedaan.<br />

Het oordeel dat de vergadering van de VvE niet redelijk en billijk is geweest bij de besluitvorming,<br />

valt daarom moeilijk te begrijpen.


COLLECTIEF VEILIG<br />

UITDAGINGEN BIJ COLLECTIEVE<br />

ROOKGASAFVOERSYSTEMEN<br />

Zowel particuliere woningeigenaren als de VvE zijn zich vaak<br />

niet bewust dat met de koop van een nieuwe cv-ketel ook de<br />

rookgasafvoer aangepast of vervangen had moeten worden<br />

(BZK 2016). Maar wie is nu eigenlijk verantwoordelijk voor wat?<br />

Hoe kan dit proces in soepelere banen worden geleid? Welke<br />

oplossingen worden er geboden om veiligheid te waarborgen?<br />

Burgerhout heeft hiervoor een Whitepaper geschreven die hier<br />

antwoord op geeft.<br />

Download de Whitepaper op burgerhout.nl/whitepaper<br />

NOTA BENE<br />

Soms moet je<br />

gewoon de regels<br />

aan je laars<br />

lappen<br />

opgetekend door Johan Nebbeling<br />

33<br />

VvE Magazine # 1 | <strong>februari</strong> <strong>2019</strong><br />

Bel voor meer informatie: 0592 34 30 43<br />

burgerhout.nl<br />

Burgerhout<br />

Het begin is mooi, zoals het begin meestal mooi is. Jongen ontmoet meisje, ze vallen voor<br />

elkaar en willen samen verder. Ze kopen een appartement, waar ze lang en gelukkig zullen<br />

leven. Maar als hij na een paar jaar een ander ontmoet, trekt hij de deur achter zich dicht.<br />

Zij blijft achter; eenzaam en depressief. Ze meldt zich ziek op haar werk, wil niemand meer<br />

zien en trekt zich terug in haar appartement in een complex met acht woningen. En met<br />

een VvE, waarvoor maandelijks de periodieke bijdrage moet worden betaald.<br />

Daarvoor zorgde hij. Omdat hij niets meer van zich laat horen, moet zij het nu doen. Maar ze<br />

doet het niet. Dat hebben haar medebewoners niet direct in de gaten, want de VvE heeft de<br />

administratie uitbesteed aan een professionele beheerder. Die volgt strikt de procedures. Als<br />

het bureau na de vijfde schriftelijke aanmaning nog geen reactie heeft gehad, schrijven die<br />

regels beslaglegging voor.<br />

Met een rechterlijke uitspraak op zak meldt zich de deurwaarder bij de woning. De bewoonster<br />

doet niet open, want in al haar ellende doet ze voor niemand de deur open. Omdat ze niet op<br />

de beslaglegging reageert, komt automatisch de volgende procedurestap in beeld: publieke<br />

veiling van het appartement.<br />

Als notaris krijg ik de opdracht die veiling te organiseren. Maar als ik de papieren doorlees, denk<br />

ik: wat is hier in vredesnaam aan de hand? Heeft niemand de moeite genomen dat eens te<br />

vragen aan de jongedame die op het punt staat haar huis kwijt te raken?<br />

Ik besluit zelf op onderzoek uit te gaan en bel bij haar aan. Ze doet niet open, dus doe ik navraag<br />

bij de buren. Van de buurvrouw hoor ik de grote lijnen van het verhaal achter de veiling: ruzies,<br />

rotzak, rampspoed. Ze vertelt me tussen neus en lippen door dat de ouders van de bewoonster<br />

af en toe langskomen om hun dochter te helpen.<br />

Ouders?! Weet ze ook waar ik die kan bereiken? Een half uur later heb ik een hevig geschrokken<br />

vader aan de telefoon. Dat het niet goed gaat met hun dochter wisten ze wel, maar dat ze op<br />

het punt staat haar huis kwijt te raken... Meteen maken ze het verschuldigde bedrag over, dat<br />

door alle bijkomende kosten is opgelopen tot 4500 euro. Ook regelen ze dat de VvE-bijdrage<br />

voortaan automatisch wordt afgeschreven. De beslaglegging wordt opgeheven, de veiling<br />

afgesteld.<br />

Iedereen blij: de bewoonster, haar ouders én de VvE. Los van het feit dat niemand de buurvrouw<br />

uit huis had willen jagen, krijgt de VvE ook de volledige vordering betaald. Bij een veiling zou dat<br />

onzeker zijn geweest, omdat de hypotheekbank de eerste rechten heeft. Op het dieptepunt van<br />

de woningmarkt was het de vraag geweest of er voldoende overschoot voor de VvE.<br />

Nu mijn bekentenis: om te kunnen doen wat voor iedereen het beste was, heb ik de privacywet<br />

overtreden en mijn geheimhouding geschonden. Willens en wetens en tot twee keer toe: ik had<br />

de buurvrouw niet mogen benaderen en de ouders niet mogen bellen. Maar ik heb nergens spijt<br />

van. Regels en procedures zijn nuttig en onmisbaar. Maar laten we wel proberen menselijk te<br />

blijven en een beetje op elkaar letten.


RENOVEREN RGA-KANAAL<br />

CLV & INDIVIDUEEL SYSTEEM<br />

RELINEN CLV-SYSTEEM<br />

• Beperking overlast<br />

• Financiële besparing<br />

• 25 jaar garantie<br />

(is 2 ketelgangen)<br />

FF-Liner<br />

WERKWIJZE<br />

• Controleren (camera)<br />

• Rapporteren/beoordelen<br />

• Renoveren<br />

• Afdekken woning<br />

• Ontkoppelen CV-ketel<br />

• Maken werkgat (30 x 30 cm)<br />

• Plaatsen RVS aansluitstuk<br />

• Inbrengen, uitharden FF-Liner<br />

• Open boren aansluitstuk<br />

• Aansluiten CV-ketel<br />

• Brandwerend afwerken werkgat<br />

• In bedrijf stellen CV-ketel<br />

SLECHTS<br />

1 DAG<br />

OVERLAST<br />

25<br />

JAAR GARANTIE<br />

GEZ. LTV<br />

GEZ. RGA<br />

VSR Leidingrenovatie<br />

Vaartveld 9b • 4704 SE Roosendaal T (0165) 39 32 60 E info@vsrleidingrenovatie.nl<br />

WWW.VSRLEIDINGRENOVATIE.NL<br />

INSPECTIEDEKSEL<br />

CONDENSAFVOER<br />

Rijssenbeek Advocaten is ruim 25 jaar dé huisadvocaat voor<br />

VvE’s, bestuurders en beheerders. Als enige advocatenkantoor in<br />

Nederland hebben wij ons volledig gericht op het appartementsrecht.<br />

Daarnaast zijn wij specialist in het voor VvE’s belangrijke<br />

bouw-, huur-, verenigings-, en energierecht.<br />

Als dé landelijk specialist voor VvE’s heeft Rijssenbeek Advocaten<br />

een juridisch abonnement ontwikkeld voor doorlopende<br />

juridische ondersteuning, bijstand en actuele informatie op het<br />

gebied van het appartementsrecht. Daar ligt onze kracht en<br />

expertise. Inmiddels hebben ruim 3.500 VvE’s voor dit juridische<br />

abonnement gekozen. Zij profiteren al van onze hoge kwaliteit,<br />

praktische adviezen, snelheid en korte lijnen. U binnenkort ook?<br />

Voor een offerte of meer informatie neem<br />

contact op via 026-443 42 49<br />

of ojd@rijssenbeek.nl<br />

Rijssenbeek Advocaten - Velperweg 35-1 - 6824 BE Arnhem<br />

www.rijssenbeek.nl - T 026 - 443 42 49<br />

Appartementsrecht<br />

Aan- en opbouw<br />

Opstalverzekering<br />

Energie<br />

Splitsingsakte<br />

Overtreding<br />

Incasso<br />

Rechtsbijstand<br />

Cursus<br />

Bent u eigenaar<br />

of huurder in een<br />

gemengd complex?<br />

Huurder<br />

Huurder Eigenaar Eigenaar<br />

Thuis in<br />

Vereniging<br />

van Eigenaren<br />

GEMENGDE complexen<br />

Eigenaar<br />

Woongebouwen met zowel<br />

eigenaar-bewoners als huurders<br />

Dan hebt u waarschijnlijk veel<br />

vragen over rechten en plichten<br />

van beide groepen bewoners!<br />

Al uw vragen worden beantwoord in het<br />

boek ‘Thuis in gemengde complexen’.<br />

Mr. dr. Mechteld van der Vleuten, dé specialist<br />

op dit gebied, zette alle informatie overzichtelijk<br />

en toegankelijk bij elkaar.<br />

Bestel nú dit naslagwerk dat u vaak zult raadplegen.<br />

Aangesloten bij VvE Belang?<br />

Dan betaalt u slechts € 20,-. Niet aangeslotenen betalen<br />

€ 26,75. Deze prijzen zijn inclusief btw en verzendkosten.<br />

Bestellen:<br />

Maak het verschuldigde bedrag over op rekeningnummer<br />

NL97RABO 0163.83.64.50 t.n.v. VvE Belang Service BV te Oosterhout.<br />

Vergeet niet uw adresgegevens te vermelden!


36<br />

37<br />

VvE Magazine # 1 | <strong>februari</strong> <strong>2019</strong><br />

VvE RAPPORT KLEINE VVE’S<br />

OPLOSSINGEN VOOR<br />

KNELPUNTEN VAN KLEINE<br />

EN ZEER KLEINE VVE’S<br />

JURISTEN DOEN AANBEVELINGEN<br />

VOOR EFFECTIEVER BESTUUR<br />

EN BEHEER<br />

IN EEN KLEINE VVE<br />

KUNNEN LEDEN<br />

ELKAAR MOEILIJK<br />

AANSPREKEN OP<br />

ONGEWENST GEDRAG.<br />

ZE ZIJN IMMERS<br />

VOORAL DIRECTE<br />

BUREN VAN ELKAAR.<br />

Mr. Claudia Siewers<br />

Mr. Astrid Luijk-van Veldhuizen<br />

Welke problemen en ‘dagelijkse ongemakken’ doen zich voor bij kleine VvE’s? En wat is er nodig om een kleine<br />

Vereniging van Eigenaars goed te besturen? Moeten er misschien andere regels komen of moet het aantal regels<br />

voor de kleine VvE juist fors worden beperkt? Die vraag vormde de opdracht voor het onderzoek ‘Kleine VvE’s’ dat<br />

is uitgevoerd door mr. Astrid Luijk-van Veldhuizen (juriste bij VvE Belang) en mr. Claudia Siewers (secretaris<br />

Woonbron en promovenda). Zij zagen tijdens hun onderzoek dat kleine VvE’s maar vooral de ‘zeer kleine VvE’s<br />

(met twee eigenaars) met veel knelpunten te maken krijgen. Het rapport ‘Kleine VvE’s’ brengt die in kaart én geeft<br />

een aantal mogelijke oplossingen.<br />

Veel vragen die bij de Juridische<br />

Dienst van VvE Belang binnenkomen,<br />

gaan over besluitvorming en<br />

bestuur. Kleine VvE’s hebben nogal<br />

eens te maken met een te klein aantal<br />

personen die beschikbaar zijn voor<br />

bestuursfuncties. En vanzelfsprekend<br />

kunnen stemmen al snel staken als<br />

er twee of vier eigenaars zijn. Als een<br />

eigenaar een appartement verhuurt,<br />

en het dak lekt, zal de huurder zeker<br />

toestemming geven om de woning<br />

te betreden. Maar wat als de eigenaar<br />

van dat appartement dat niet toestaat<br />

of helemaal niet reageert?<br />

Er zijn nog meer lastige kwesties. In<br />

een kleine VvE is men over het algemeen<br />

terughoudend om maatregelen<br />

op te leggen aan een eigenaar die zijn<br />

verplichtingen niet nakomt, zoals het<br />

betalen van de periodieke bijdrage. In<br />

een (heel) kleine gemeenschap zijn<br />

de bewoners immers vooral directe<br />

buren van elkaar.<br />

De kosten zijn in een kleine VvE relatief<br />

hoger, omdat de kosten moeten<br />

worden verdeeld over een kleiner<br />

aantal eigenaars. Een voorbeeld is het<br />

opstellen van een meerjarenonderhoudsplan.<br />

VvE Belang heeft daarom<br />

een MJOP voor kleine VvE’s ontwikkeld.<br />

Maar er blijven genoeg problemen<br />

over.<br />

Kleine of zeer kleine VvE?<br />

Wat is een kleine VvE? Minder dan<br />

zes appartementsrechten? Of minder<br />

dan drie? Iedere grens is arbitrair en<br />

de onderzoekers introduceren het<br />

begrip ‘zeer kleine VvE’. Is een VvE<br />

van drie eenheden ook ‘zeer klein’?<br />

De opstellers van het rapport vinden<br />

van niet: het staken van stemmen is<br />

niet vaak aan de orde bij drie eenheden<br />

en er zijn in principe genoeg<br />

mensen om een bestuur en een kascommissie<br />

te vormen. Bovendien is<br />

het bij meningsverschillen meestal<br />

‘twee tegen een’. Daarom noemen<br />

ze VvE’s met twee eenheden ‘zeer<br />

klein’, VvE’s met drie tot tien eenheden<br />

zijn ‘klein’. Bijna 35% van alle<br />

VvE’s in Nederland is een zeer kleine<br />

VvE.<br />

In diverse onderzoeksrapporten wordt<br />

gesteld dat er alternatieven zijn voor<br />

kleine en zeer kleine VvE’s. De blokof<br />

koepelvereniging is daarvan een<br />

mooi voorbeeld. Kleine VvE’s worden<br />

in dat geval lid van een overkoepelende<br />

vereniging die alles regelt<br />

(beheer, onderhoud, schoonmaak<br />

etc.). Dat kan een oplossing zijn voor<br />

bestuurlijke problemen en het levert<br />

in veel gevallen ook financieel voordeel<br />

op dankzij de schaalvergroting.<br />

Knelpunten<br />

In het rapport ‘Kleine VvE’s wordt een<br />

aantal knelpunten beschreven evenals<br />

het commentaar van de onderzoekers.<br />

Jaarstukken: ook (zeer) kleine VvE’s<br />

moeten jaarstukken opmaken, die<br />

moeten worden gecontroleerd door<br />

een kascommissie. Dat is misschien<br />

niet nodig in zo’n kleine VvE.<br />

Een VvE is verplicht. Dit geldt ook<br />

wanneer de VvE uit slechts twee leden<br />

bestaat. Is in zo’n situatie de oprichting<br />

van een VvE per se noodzakelijk?<br />

Vooralsnog wordt in het rapport niet<br />

geadviseerd om de VvE af te schaffen.<br />

Wel betogen de opstellers dat<br />

de eigenaars ervan moeten worden<br />

doordrongen dat ze elkaar nodig hebben.<br />

Ook kleine VvE’s moeten een bestuur<br />

hebben. Bij een VvE die uit twee leden<br />

bestaat, zou dit niet nodig hoeven te<br />

zijn. De ene eigenaar kan de andere<br />

eigenaar machtigen.<br />

Ook kleine VvE’s moeten een reservefonds<br />

hebben, maar misschien is<br />

een bankrekening op naam van beide<br />

eigenaars ook voldoende. Ze moeten<br />

dan ook samen beslissen over het<br />

onderhoud, want er is geen hoger<br />

orgaan dat hen daartoe verplicht.<br />

Het staken van stemmen en het invullen<br />

van bestuurstaken blijft een knelpunt.<br />

Dat geldt ook voor de kosten<br />

die gemoeid zijn met de jaarstukkencontrole<br />

door een accountant.<br />

Regels die gaan over het gebruik<br />

van gemeenschappelijke gedeelten,<br />

kunnen worden neergelegd in een<br />

reglement. Advies: maak het aantal<br />

gemeenschappelijke delen zo klein<br />

mogelijk, zodat er zo weinig mogelijk<br />

besluiten nodig zijn.<br />

Wel of niet een VvE<br />

Luijk en Siewers concluderen dat -<br />

wanneer bij twee appartementsrechten<br />

in één pand in feite geen VvE zou<br />

hoeven te worden opgericht - een<br />

aantal artikelen uit het Burgerlijk Wetboek<br />

zou moeten worden aangepast.<br />

Als er toch voor wordt gekozen om<br />

bij twee appartementsrechten een<br />

VvE op te richten, moet zo weinig<br />

mogelijk gemeenschappelijk zijn. Het<br />

is wel nodig om de verplichtingen en<br />

bevoegdheden van beide eigenaars<br />

zo goed mogelijk in een reglement te<br />

beschrijven.<br />

Aanbevelingen<br />

De opstellers van het rapport geven<br />

een aantal aanbevelingen waardoor<br />

het bestuur en beheer voor (zeer)<br />

kleine VvE’s makkelijker wordt.<br />

Zorg ervoor dat de VvE een besluit<br />

neemt, ook als de stemmen staken.<br />

Vraag bijvoorbeeld een bindend<br />

advies.<br />

Als er een vonnis komt van de rechter<br />

moet het onmiddellijk kunnen worden<br />

uitgevoerd (maar probeer ervoor te<br />

zorgen dat een gang naar de rechter<br />

niet nodig is).<br />

Zorg ervoor dat er zo weinig mogelijk<br />

zaken zijn waarover en besluit moet<br />

worden genomen. Dus: zo weinig<br />

mogelijk gemeenschappelijke delen<br />

en zaken.<br />

Een MJOP en een reservefonds blijven<br />

verplicht. Een koepel-VvE kan daarvoor<br />

interessant zijn, maar dat mag<br />

niet verplicht worden gesteld.<br />

Voor zeer kleine VvE’s (dus twee eenheden)<br />

is een aparte set regels nodig.<br />

Een kascommissie c.q. controle door<br />

een accountant is overbodig als de<br />

eigenaars het eens zijn over de jaarstukken.<br />

De eigenaar moet bij verkoop van het<br />

appartement niet zelf (als bestuurder)<br />

opgave doen van mogelijke betalingsachterstanden<br />

bij de notaris.<br />

Er moet heel veel voorlichting worden<br />

gegeven over het appartementsrecht.<br />

De koper van een appartement zou<br />

bij de notaris een verklaring in moeten<br />

leveren dat hij zich zal houden aan de<br />

gestelde regels.<br />

Modelreglement light?<br />

VvE Belang neemt deel aan een werkgroep<br />

van het ministerie van Binnenlandse<br />

Zaken, die zich bezighoudt<br />

met vereenvoudiging van het appartementsrecht.<br />

De werkgroep onderzoekt<br />

de mogelijkheden van een<br />

‘modelreglement light’: een modelreglement<br />

dat op een aantal onderdelen<br />

minder zware eisen stelt.<br />

Voordeel is dat zo’n reglement snel<br />

aan te passen is. Nadeel is dat wijziging<br />

van alle bestaande splitsingsaktes<br />

nodig is om gebruik te kunnen maken<br />

van het modelreglement light. Dat<br />

kost de VvE geld.<br />

Conclusie van Luijk en Siewers: het<br />

is van het grootste belang om de<br />

wet- en regelgeving voor kleine en<br />

zeer kleine VvE’s aan te passen. Het<br />

geldende appartementsrecht is nu<br />

eenmaal veel te zwaar voor een efficiënt<br />

bestuur en beheer van deze kleine<br />

Verenigingen van Eigenaars. Aangepaste<br />

regels maken het voor de eigenaars<br />

een stuk makkelijker. Dat kan de<br />

kwaliteit van de woon- en leefomgeving<br />

alleen maar ten goede komen.


38<br />

VvE VERZEKERINGEN<br />

UITSTEL WORDT<br />

GEEN AFSTEL:<br />

DANKZIJ<br />

DE KLUSHULP<br />

Jack Zuidweg, Sr. Risk Consultant Insurance Property<br />

van Centraal Beheer<br />

Bijna 75 procent van alle doe-het-zelvers laat klussen in<br />

huis een tot twee jaar liggen. Dat blijkt uit onderzoek van<br />

Centraal Beheer. Zo’n 20 procent schuift de klus zelfs drie<br />

jaar voor zich uit. Dat is opvallend, want meer dan de helft<br />

van de ondervraagden ergert zich aan niet-geklaarde<br />

klussen. De belangrijkste reden voor het uitstellen: te<br />

weinig tijd. Centraal Beheer biedt uitkomst in de vorm<br />

van een nieuwe dienst: de Klushulp.<br />

De service blijkt een schot in de roos. De Apeldoornse<br />

verzekeraar introduceerde de Klushulp pas drie maanden<br />

geleden voor klanten én niet-klanten. Nu al overtreft het<br />

aantal aanvragen ruimschoots de verwachtingen. Het<br />

concept voorziet duidelijk in een behoefte.<br />

Jack Zuidweg, senior-adviseur Zakelijke schadeverzekeringen<br />

van Centraal Beheer, heeft VvE’s in zijn pakket.<br />

Hij zegt: “Voor een eigenaar van een appartement is het<br />

volgende voorbeeld waarschijnlijk heel herkenbaar. In de<br />

loop van de tijd stapelt het aantal kleine klussen zich op.<br />

De plinten moeten nog worden vastgezet; een bekabeling<br />

is nog steeds niet weggewerkt; de montage van een nieuw<br />

stopcontact wordt uitgesteld omdat een verlengsnoer<br />

voorlopig wel even uitkomst biedt. En dat ‘even’ wordt<br />

vaak maanden of zelfs jaren.”<br />

Hulp én gemak<br />

Linda Nieuwenhuizen is manager New Business & Diensten.<br />

Haar afdeling ontwikkelde de Klushulp. Daarover<br />

vertelt ze: “Markten veranderen en dat geldt ook voor de<br />

rol van de verzekeraar en voor de behoeften van mensen.<br />

Wij helpen mensen al meer dan 100 jaar, vooral bij schade.<br />

Nu willen we - naast hulp - ook gemak gaan bieden.<br />

Daarom ontwikkelen we steeds meer diensten waarmee<br />

we mensen verder kunnen helpen. De Klushulp is daar een<br />

goed voorbeeld van.<br />

Met de Klushulp heb je binnen een uur een afspraak met<br />

een vakman uit de buurt. Bij spoed zelfs binnen 20 minuten<br />

voor dezelfde dag. Of dat nu een cv-installateur, een loodgieter,<br />

een witgoed-monteur of een elektricien is. Voor<br />

bijna vijftig soorten klussen is een vakman in te schakelen.<br />

Je hoeft dus niet meer zelf te zoeken naar een vakman die<br />

deskundig is én tijd voor je heeft. Een ander voordeel is dat<br />

Centraal Beheer geen voorrijkosten berekent. Daarnaast<br />

kent de dienstverlener de ‘Komt-goed-garantie’. Is een<br />

klus onverhoopt niet goed gegaan? Centraal Beheer zorgt<br />

ervoor dat het probleem wordt opgelost.”<br />

Centraal Beheer heeft de service samen met startup Zoofy<br />

opgezet. Dit Utrechtse bedrijf heeft op basis van een aantal<br />

criteria de vaklieden geselecteerd die betrouwbaar,<br />

deskundig en ervaren zijn. “Klanten beoordelen onze<br />

vaklui gemiddeld met een 8,3”, zegt Nieuwenhuizen.<br />

Lokaal tarief<br />

De uurprijs voor een klus (het minimumbedrag) is<br />

afhankelijk van de locatie waar de aanvrager woont én<br />

het tijdstip waarop deze de hulp nodig heeft. Zuidweg:<br />

“Wij hanteren de lokale tarieven. Een monteur op zaterdagmiddag<br />

in hartje Rotterdam is duurder dan een monteur<br />

door de week in een dorp in Noord-Groningen. Daar<br />

liggen de prijzen lager. Als er sprake is van een spoedklus,<br />

komt er een kleine opslag op het uurtarief. Wij berekenen<br />

minimaal een uur. De reden is dat de vakman daardoor<br />

ook kleinere klussen aanneemt waaraan hij nog een luttel<br />

bedrag overhoudt. Omdat we geen voorrijkosten rekenen,<br />

is men met het uurtarief vaak goedkoper uit; ook al is de<br />

vakman binnen het uur klaar.”<br />

Informatie<br />

Wilt u meer informatie en/of advies? Belt u dan onze<br />

Klushulp-specialisten. Zij zijn telefonisch bereikbaar<br />

op (055) 579 7676. Maandag tot en met vrijdag van<br />

8.00 tot 21.00 uur en in het weekeinde van 9.00<br />

tot 17.00 uur. Of kijk voor meer informatie op<br />

www.centraalbeheer.nl/klushulp.<br />

Verzeker de<br />

Verzeker de<br />

Verzeker de belangrijkste risico’s<br />

belangrijkste risico’s<br />

belangrijkste risico’svoor uw VvE<br />

voor uw VvE<br />

voor uw VvE<br />

Gebouw en bewoners goed verzekerd<br />

Gebouw bij schade en bewoners goed verzekerd<br />

bij U schade wilt als VvE-bestuurder zeker weten dat het<br />

U wilt gebouw als VvE-bestuurder en bewoners zeker goed weten verzekerd dat het zijn bij<br />

gebouw schade. en Onze de bewoners VvE Meerkeuzepolis goed verzekerd kunt zijn u precies bij<br />

schade. zo samenstellen Onze VvE Meerkeuzepolis als u wilt. Natuurlijk kunt u heeft precies deze<br />

zo samenstellen polis de verplichte als u modules wilt. Natuurlijk Gebouwen heeft en deze<br />

polis Aansprakelijkheid. de verplichte modules U kunt Gebouwen daarnaast en het pakket<br />

Aansprakelijkheid. uitbreiden met extra U kunt modules daarnaast zoals het Glas pakket en<br />

uitbreiden Rechtsbijstand. met extra En modules met Bestuurders-<br />

zoals Glas en<br />

Rechtsbijstand. aansprakelijkheid En met en Bestuurders-<br />

Ongevallen Vrijwilligers.<br />

aansprakelijkheid Wat uw keuze ook en Ongevallen is, modules Vrijwilligers. sluiten op<br />

Wat elkaar uw keuze aan. ook U heeft is, alle dus modules geen gaten sluiten in de opdekking<br />

elkaar of dubbele aan. U heeft dekkingen. dus geen gaten in de dekking<br />

of dubbele dekkingen.<br />

Bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering:<br />

geen luxe, maar noodzaak<br />

Bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering:<br />

Bestuurders van geen VvE’s luxe, kunnen maar persoonlijk noodzaak<br />

Bestuurders aansprakelijk van worden VvE’s kunnen gesteld. persoonlijk Bijvoorbeeld voor<br />

aansprakelijk onbehoorlijk worden onzorgvuldig gesteld. Bijvoorbeeld bestuur. Ook voor al<br />

onbehoorlijk zijn ze vrijwilliger. en onzorgvuldig De module bestuur. Bestuurders-<br />

Ook al<br />

zijn aansprakelijkheid ze vrijwilliger. De beschermt module Bestuurders-<br />

bestuurders tegen<br />

aansprakelijkheid deze risico’s. Een beschermt reguliere bestuurders aansprakelijkheids-<br />

tegen<br />

deze verzekering risico’s. Een dekt reguliere dit risico aansprakelijkheids-<br />

niet.<br />

verzekering dekt dit risico niet.<br />

centraalbeheer.nl/vve<br />

centraalbeheer.nl/vve<br />

Gebouw en bewoners goed verzekerd<br />

bij Ongevallenverzekering schade<br />

Vrijwilligers<br />

Ongevallenverzekering U verzekert wilt als VvE-bestuurder letselschade zeker Vrijwilligers weten dat het<br />

verzekert letselschade<br />

gebouw Bij het uitvoeren en de bewoners van onderhoudsklussen goed verzekerd zijn voor bij de<br />

Bij schade. VvE het uitvoeren kunnen Onze vrijwilligers VvE van Meerkeuzepolis onderhoudsklussen letselschade kunt oplopen. voor u precies de<br />

VvE zo De kunnen samenstellen module vrijwilligers Ongevallen als u letselschade wilt. Vrijwilligers Natuurlijk oplopen. verzekert heeft deze<br />

De polis financiële module de verplichte Ongevallen gevolgen modules van Vrijwilligers letsel, Gebouwen overlijden verzekert en of de<br />

financiële Aansprakelijkheid. invaliditeit. gevolgen Voor van € 40,- U letsel, kunt per daarnaast jaar overlijden verzekert het of pakket u alle<br />

invaliditeit. uitbreiden vrijwilligers Voor met in € één extra 40,- keer. per modules jaar verzekert zoals Glas u alle en<br />

vrijwilligers Rechtsbijstand. in één keer. En met Bestuurdersaansprakelijkheid<br />

Uw voordelen van en Ongevallen de VvE Meerkeuzepolis<br />

Vrijwilligers.<br />

Uw voordelen Verzeker de van belangrijkste de VvE Meerkeuzepolis<br />

risico’s voor uw<br />

Wat uw keuze ook is, alle modules sluiten op<br />

elkaar Verzeker VvE aan. in de 1 U keer belangrijkste heeft dus geen risico’s gaten voor in de uwdekking<br />

of VvE dubbele U in stelt 1 keer zelf dekkingen. uw pakket samen<br />

U stelt Geen zelf dubbele uw pakket dekkingen samenof gaten in de dekking<br />

Bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering:<br />

Rechtstreeks contact geen met luxe, onze maar specialisten noodzaak<br />

Geen Rechtstreeks dubbele dekkingen contact met of gaten onze specialisten<br />

in dekking<br />

Bestuurders Premie berekenen van VvE’s kunnen of meer persoonlijk informatie?<br />

Premie Leden berekenen van VvE Belang of krijgen meer een informatie?<br />

forse korting<br />

aansprakelijk worden gesteld. Bijvoorbeeld voor<br />

Leden onbehoorlijk die op van kan VvE lopen Belang onzorgvuldig tot krijgen honderden een bestuur. forse euro’s. korting Ook Bel voor al<br />

die zijn een op ze kan vrijblijvende vrijwilliger. lopen tot offerte honderden De module onze euro’s. Bestuurdersaansprakelijkheid<br />

(055) vrijblijvende 579 8115 offerte ga beschermt naar: onze centraalbeheer.nl/vve<br />

VvE bestuurders specialisten tegen op<br />

VvE specialisten Bel voor op<br />

een<br />

(055) deze 579 risico’s. 8115 of Een ga reguliere naar: centraalbeheer.nl/vve<br />

aansprakelijkheidsverzekering<br />

dekt dit risico niet.<br />

centraalbeheer.nl/vve<br />

Ongeva<br />

verzek<br />

Bij het u<br />

VvE kunn<br />

De modu<br />

financiël<br />

invalidite<br />

vrijwillige<br />

Uw voo<br />

Verz<br />

VvE i<br />

U ste<br />

Geen<br />

Rech<br />

Premie<br />

Leden va<br />

die op ka<br />

een vrijb<br />

(055) 579


40<br />

VvE BOUWKUNDIG<br />

41<br />

VvE Magazine # 1 | <strong>februari</strong> <strong>2019</strong><br />

HOE MAAKT U EEN ONDERHOUDSPLANNING<br />

IN VERANDERENDE TIJDEN?<br />

EEN HANDZAAM OVERZICHT VOOR UW VVE<br />

DAT U STEEDS OPNIEUW KUNT GEBRUIKEN<br />

Jarenlang was onderhoud alleen maar: zorgen dat alles heel bleef. Die tijd ligt achter ons. Duurzaamheid eist onze<br />

aandacht op, evenals de zorg voor kwetsbare bewoners. Verzorgingshuizen worden gesloten, de woningnood neemt toe<br />

en dat geldt ook voor de behoefte aan psychiatrische zorg. Na een periode van bezuinigingen kampt de wijkzorg met<br />

een personeelstekort. Verwarring alom, want oplossingen voor deze maatschappelijke vraagstukken zijn er vooralsnog<br />

niet. Dat zorgt voor veel onzekerheid; ook over de vraag wie dat allemaal gaat betalen. Daarom is het van het grootste<br />

belang dat u zich buigt over de vraag hoe u samen komt tot de oplossingen die het beste passen bij uw VvE.<br />

Ing. Arie Warnaar<br />

Ontwikkelend Beheer Woningen<br />

Vlaardingen<br />

Natuurlijk heeft iedere VvE haar eigen<br />

mogelijkheden, zorgen en prioriteiten.<br />

Maar alle gebouweigenaren<br />

en -beheerders hebben één ding<br />

gemeenschappelijk: ze hebben<br />

veel behoefte aan informatie.<br />

Centraal staat de vraag waar de<br />

prioriteiten liggen. In een overleg met<br />

een beheerder kreeg ik daarvoor een<br />

handreiking die ik graag met u deel.<br />

De handreiking is eenvoudig en steeds<br />

opnieuw te gebruiken. Het gebruik<br />

ervan resulteerde tot mijn verrassing<br />

steeds in heel goede discussies maar<br />

ook in nieuwe inzichten over de vraag<br />

wat wel en niet belangrijk is. Het overzicht<br />

leidde ook tot veranderingen van<br />

meningen, die weer aanpassing van<br />

het overzicht tot gevolg hadden.<br />

Deze methode is een prima manier<br />

om gezamenlijk prioriteiten vast te<br />

stellen. U ziet bovendien waar de<br />

mogelijkheden voor subsidie liggen.<br />

Dat is belangrijk want het reservefonds<br />

is meestal niet toereikend om alle<br />

gewenste maatregelen uit te voeren.<br />

Uiteraard is de eerste stap het gezamenlijk<br />

maken van een overzicht<br />

waarin u aangeeft welke zaken in<br />

uw vereniging aan de orde zijn. Als<br />

tweede stap geeft u achter elk onderwerp<br />

twee keer aan waarom u de<br />

genoemde onderwerpen belangrijk<br />

vindt. U geeft rapportcijfers van 1 tot<br />

en met 10. Met het eerste cijfer geeft<br />

u aan hoe belangrijk u het onderwerp<br />

vindt voor het veiligstellen van de<br />

verkoopwaarde van uw woning (aangegeven<br />

met de letter V van Verkoopwaarde).<br />

Met het tweede cijfer geeft<br />

u aan hoe belangrijk het onderwerp is<br />

om veilig en prettig in uw woning te<br />

kunnen blijven wonen. Dit is aangegeven<br />

met de W van Woongenot.<br />

Meerjarenplanning actualiseren<br />

Vanzelfsprekend ligt de hoogste prioriteit<br />

bij de zaken die zowel zeer<br />

belangrijk zijn voor de verkoopwaarde<br />

van uw woning als voor uw woongenot.<br />

In het voorbeeld is onder andere<br />

te zien dat het verwijderen van het<br />

asbest de allerhoogste prioriteit heeft.<br />

Ook de isolatie van muren, daken en<br />

vloeren en het aanbrengen van isolerende<br />

beglazing hebben hoge prioriteit.<br />

Gemiddelde prioriteit hebben de<br />

zaken die alleen belangrijk zijn voor de<br />

verkoopwaarde en het woongenot. De<br />

laagste prioriteit hebben de zaken die<br />

u voor beide belangen lage cijfers hebt<br />

gegeven.<br />

U ziet het: dit overzicht is heel eenvoudig<br />

en u kunt het elk jaar opnieuw<br />

maken. Het inspireert u hopelijk ook<br />

om gezamenlijk tot keuzes te komen<br />

en om te bepalen wat u als VvE echt<br />

belangrijk vindt.<br />

Hoe u die onderwerpen vervolgens<br />

kunt verzamelen om de prioriteiten te<br />

bepalen, is in bijgaand overzicht weergegeven.<br />

Hiermee kunt u gezamenlijk<br />

bespreken waar u onderwerpen en<br />

rapportcijfers wilt aanpassen om tot<br />

een goede en verantwoorde planning<br />

te komen.<br />

Ik hoop ook dat het overzicht u helpt<br />

bij het actualiseren van de meerjarenonderhoudsplanning.<br />

In de media<br />

wordt uw aandacht voor alles tegelijk<br />

gevraagd, maar dat is onhaalbaar en<br />

onzinnig. Natuurlijk zullen er altijd<br />

vragen zijn en natuurlijk gaan de ontwikkelingen<br />

soms veel te snel. Soms<br />

moeten we ook even geduld hebben<br />

om te bepalen wanneer oplossingen<br />

binnen handbereik van uw VvE liggen.<br />

Maar wacht niet tot u gedwongen<br />

wordt om maatregelen te gaan<br />

nemen, bijvoorbeeld in het kader van<br />

energiebesparing. Stel gerust uw vragen;<br />

ook aan mij! Ik zal er graag aandacht<br />

aan besteden in mijn bijdragen.<br />

Dat doe ik overigens niet alleen: u<br />

wordt via VvE Magazine goed op de<br />

hoogte gehouden van actuele ontwikkelingen<br />

en u krijgt goede adviezen.<br />

Samen met u houden we de ontwikkelingen<br />

in het oog, zodat u kunt bepalen<br />

wat voor úw VvE de beste opties zijn.<br />

Een voorbeeld met verzonnen rapportcijfers<br />

1. Moeten we naar de wettelijke eis in 2024 nog asbest in de daken verwijderen?<br />

V: 10, W: 8<br />

2. Willen we onze buitenmuren (beter) gaan isoleren? V: 8, W: 7<br />

3. Willen we in de buitenkozijnen (betere) isolerende beglazing aanbrengen?<br />

V: 8, W: 7<br />

4. Willen we het effect van de (mechanische) ventilatie verbeteren? V: 6, W: 9<br />

5. Willen we dakbedekking verbeteren en/of meteen ook het dak (beter) isoleren?<br />

V: 8, W: 6<br />

6. Willen we de vloeren boven kruipruimten, garageruimten (beter) gaan isoleren?<br />

V: 8, W: 6<br />

7. Willen we het buitenschilderwerk gaan aanpakken en/of krijgt het meteen een<br />

moderne kleur? V: 6, W: 7<br />

8. Willen we de hoofdtoegang (beter) afsluitbaar maken? V: 5, W: 9<br />

9. Willen we in de entree een zitje maken zodat we er kunnen wachten? V: 4, W: 4<br />

10. Zijn er te hoge drempels die we willen vervangen door lagere? V: 2, W: 8<br />

11. Willen we alles wat draaibaar is veiliger maken en/of van beter hang- en sluitwerk<br />

voorzien? V: 4, W: 6<br />

12. Willen we de cv-installaties uitbreiden met warmtepompen? V: 9, W: 3<br />

13. Willen we een systeem aanbrengen voor het opladen van elektrische auto’s?<br />

V: 5, W: 3


42 43<br />

VvE BOUWKUNDIG<br />

VvE Magazine # 1 | <strong>februari</strong> <strong>2019</strong><br />

VvE<br />

Emtinckstaete<br />

combineert<br />

groot onderhoud<br />

met<br />

verduurzaming<br />

“NU DE KLUS GEKLAARD<br />

IS, HOREN WE ALLEEN<br />

MAAR POSITIEVE<br />

GELUIDEN”<br />

Jacco van de Sandt en<br />

Huub Saalmink (rechts)<br />

“Je moet vooruit<br />

denken bij het beheer<br />

van een complex”<br />

Valt er aan een relatief ‘jong’ appartementencomplex eigenlijk wel wat te verduurzamen? VvE Emtinckstaete aan het<br />

Sint Annepad in Nieuw-Loosdrecht beantwoordt die vraag met een volmondig ‘ja’. Het complex is in 1993 opgeleverd<br />

en bestaat uit 16 appartementen (inclusief twee penthouses). Onlangs is een groot project afgerond, waarbij o.a. alle<br />

beglazing is vervangen door HR++-glas. Op het dak zijn zonnepanelen geïnstalleerd voor de collectieve voorzieningen<br />

én voor het privéverbruik van de eigenaars. Samen met Huub Saalmink (secretaris van het VvE-bestuur) en Jacco van<br />

de Sandt (bouwkundige/energieadviseur bij VvE Belang) kijken we terug op het project.<br />

“Het dak was aan renovatie toe; dat wisten we ruim<br />

twee jaar geleden al”, vertelt Saalmink. “Een aantal<br />

bewoners klaagde ook over lekkende ramen:<br />

die besloegen snel. Het dubbel glas dat in 1993 is<br />

geplaatst, was duidelijk aan het einde van zijn levensduur.<br />

Er moest dus wel wat gebeuren. Om goed beslagen<br />

ten ijs te komen, hebben we Jacco van de Sandt<br />

gevraagd om een maatwerk-energieadvies voor ons<br />

op te stellen. Ons reservefonds was weliswaar goed<br />

gevuld, maar we besloten om ook de VvE Energiebespaarlening<br />

aan te vragen. Dat verliep probleemloos.<br />

Met het rapport dat Jacco heeft opgesteld én de toegezegde<br />

lening konden we aan de slag; vooral toen<br />

bleek dat we - doordat we twee isolatiemaatregelen<br />

namen - ook gebruik konden maken van de Subsidie<br />

Energiebesparing Eigen Huis (SEEH) van RVO.<br />

Het dak is vervangen en geïsoleerd. Het heeft nu een<br />

RC-waarde van 3.5m2 K/W. Zoals gezegd is alle beglazing<br />

vervangen door HR++-glas; ook de schuifpuien<br />

zijn vervangen. Alle draaibare ramen zijn opnieuw<br />

afgesteld en voorzien van nieuwe rubbers, meerpuntsluitingen<br />

en scharnieren. Dat zorgde voor een forse<br />

toename van het comfort (en dus voor blije gezichten!)<br />

En omdat we toch bezig waren, hebben we ook<br />

de rookgasafvoerkanalen laten vervangen inclusief<br />

vier nieuwe schoorstenen. De ‘kers op de taart’ zijn<br />

de zonnepanelen. 15 stuks voor de collectieve voorzieningen<br />

en nog eens vijf per appartement voor het<br />

privéverbruik.”<br />

Onderhoud gecombineerd met verduurzaming<br />

Zoals de secretaris het vertelt, lijkt het een simpel<br />

klusje. Niets is minder waar. “Het knappe van dit<br />

VvE-bestuur is dat ze in feite vrijwel alles zelf hebben<br />

gedaan”, zegt Jacco van de Sandt. “Het is echt een<br />

prestatie om voor zo’n renovatieproject de handen op<br />

elkaar te krijgen als een complex nog relatief jong is.<br />

Er waren in totaal 24 offertes en die heeft het bestuur zelf<br />

beoordeeld. Het feit dat Huub Saalmink veel bouwkundige<br />

ervaring heeft, helpt natuurlijk wel! Ze hadden de dakrenovatie<br />

in principe nog even kunnen uitstellen, maar het is<br />

verstandig dat ze de renovatie hebben gecombineerd met<br />

de isolatie en de plaatsing van de zonnepanelen. Dit is een<br />

mooi voorbeeld van de combinatie van groot onderhoud<br />

en verduurzaming.”<br />

Saalmink is zo’n anderhalf jaar bezig geweest met het project,<br />

dat in oktober 2018 vrijwel afgerond was. Dat deed hij<br />

met plezier, maar vanzelfsprekend is hij ook blij dat het werk<br />

er nu opzit. “In het begin was lang niet iedereen te porren<br />

voor de plannen”, zegt hij. “Dat er iets aan de beglazing<br />

moest gebeuren; daar was iedereen het mee eens, maar die<br />

schuifpuien, ach… Nu het gebeurd is, horen we alleen maar<br />

enthousiaste geluiden. Kijk, je moet vooruit denken bij het<br />

beheer van zo’n complex. Bovendien zijn we nu direct gaan<br />

besparen op de energiekosten én hebben we meer comfort.”<br />

Rookgasafvoeren<br />

Ook de rookgasafvoeren (die zijn in Emtinckstaete - net als<br />

de cv-ketels - individueel) zijn collectief vervangen. “We<br />

hebben een informatieavond gehouden en er waren nogal<br />

wat vragen over de plannen”, zegt Saalmink. “Ook over de<br />

rookgasafvoeren, want dat is een onderwerp waar in het<br />

algemeen niet veel over wordt nagedacht. We vonden het<br />

belangrijk (ook gezien de kosten) om alle afvoeren in één<br />

keer te laten renoveren, maar dan moet dus ook iedereen<br />

meedoen. Jacco was ook aanwezig bij die informatieavond<br />

en dat was een groot voordeel. Hij heeft natuurlijk veel<br />

ervaring met bouwkundige zaken én met verduurzaming,<br />

dus hij kon alle vragen beantwoorden. Toen bleek ook dat<br />

er nog wat kleinigheden moesten worden geregeld. De<br />

betrokkenheid van Jacco heeft zeker meegeholpen om het<br />

voorstel later probleemloos door de ALV te loodsen.<br />

Ook het voorstel om de lening en de subsidie aan te vragen,<br />

werd zonder problemen aangenomen. Bij het Nationaal<br />

Energiebespaarfonds hebben we een VvE Energiebespaarlening<br />

ter grootte van € 210.000 aangevraagd, met een<br />

looptijd van 15 jaar. Die wordt verstrekt in de vorm van een<br />

bouwdepot. Van de aannemers en installateurs horen we<br />

dat het geld voor de uitgevoerde werkzaamheden snel op<br />

hun rekening staat. Dat vinden we erg plezierig.”<br />

En de VvE-bijdrage? In principe is het de bedoeling dat<br />

de kosten voor de aflossing en rente én de besparing op<br />

onderhoud en energie elkaar in evenwicht houden. Dat is<br />

niet helemaal het geval, zegt Saalmink. “De VvE-bijdrage<br />

zal dus wel iets moeten stijgen, maar dat is te overzien.”<br />

Zonnepanelen<br />

Meestal worden zonnepanelen geïnstalleerd voor de collectieve<br />

voorzieningen. Zonnestroom voor privéverbruik is<br />

niet altijd even eenvoudig te realiseren. Bij het gebouw van<br />

VvE Emtinckstaete viel het mee: de meterkasten zitten allemaal<br />

boven elkaar, dus het aanbrengen van kabeldoorvoeren<br />

was niet moeilijk. De bewoners van de bovenste etage<br />

hoefden ook niet te vrezen voor lekkage. De zonnepanelen<br />

zijn betaald uit eigen middelen.<br />

Saalmink vertelt trots: “De 15 zonnepanelen die we voor het<br />

collectieve verbruik hebben laten plaatsen, zorgen ervoor<br />

dat de gehele elektriciteitsbehoefte gedekt is. De gemeenschappelijke<br />

ruimtes zijn dus ‘Nul op de meter’. Voor het<br />

privéverbruik geldt dat we wat minder stroom opwekken<br />

dan we nodig hebben. Iedere bewoner wekt met de eigen<br />

zonnepanelen ca. 1.400 kWh op.”<br />

Alleen maar positieve geluiden dus aan het Sint Annepad in<br />

Loosdrecht. Saalmink heeft nog een tip voor VvE’s die groot<br />

onderhoud willen combineren met verduurzaming: “Zorg<br />

dat je goed geïnformeerd bent. Wij hebben enkele informatiebijeenkomsten<br />

van het Nationaal Energiebespaarfonds.<br />

bijgewoond, dus we wisten waar we aan begonnen. En zorg<br />

ervoor dat alle bewoners op één lijn zitten. Wij konden het<br />

hele project grotendeels zelf realiseren, maar de ondersteuning<br />

door een onafhankelijke adviseur is absoluut een pluspunt<br />

bij de voorbereiding!”<br />

Meer weten? Op www.vvebelang.nl/energieloket vindt u<br />

alle informatie.


45<br />

Bouwkundige<br />

Ondersteuning<br />

VvE BOUWKUNDIG<br />

VRAAG HET AAN<br />

HET LIFTINSTITUUT<br />

VvE Magazine # 1 | <strong>februari</strong> <strong>2019</strong><br />

In deze rubriek behandelen we<br />

vragen die betrekking hebben<br />

op de veiligheid van liften,<br />

gevelonderhoudsinstallaties en<br />

‘veilig werken op hoogte’. In deze<br />

aflevering geven we antwoord op<br />

vragen over liftgebruik bij brand.<br />

Voor de beantwoording van de<br />

vragen tekent deze keer Koos<br />

van Lindenberg, voorlichter bij<br />

Liftinstituut.<br />

Hebt u een vraag? Stuur een mail<br />

naar info@liftinstituut.nl en geef<br />

daarbij aan of uw vraag, mét het<br />

antwoord, in VvE Magazine<br />

gepubliceerd mag worden.<br />

U wilt dat uw kostbare complex goed wordt onderhouden. Dit betekent niet alleen dat het onderhoud<br />

tijdig uitgevoerd moet worden, maar ook dat de kwaliteit van de uitgevoerde werkzaamheden goed is.<br />

Om hierbij te ondersteunen heeft VvE Belang twee diensten beschikbaar. Deze helpen bij de begeleiding<br />

van veel bouwkundige zaken van uw complex.<br />

MODULE BOUWKUNDIGE ONDERSTEUNING<br />

• Vaste contactpersoon voor al uw bouwkundige vragen<br />

• Elk jaar bezoek van uw adviseur<br />

• Onbeperkt telefonisch overleg met uw adviseur<br />

• Doornemen van uw MJOP<br />

• Doornemen van onderhoudscontracten<br />

• Beoordelen van kwaliteit uitgevoerd onderhoudswerk<br />

PRIJZEN (INCL. BTW):<br />

• € 525 per jaar - t/m 20 appartementen<br />

• € 660 per jaar - 21 t/m 50 appartementen<br />

• € 795 per jaar - meer dan 50 appartementen<br />

BOUWKUNDIGE COACH<br />

• Vaste contactpersoon voor al uw bouwkundige vragen<br />

• Elk jaar bezoek van uw adviseur<br />

• Onbeperkt telefonisch overleg met uw adviseur<br />

• Doornemen van onderhoudscontracten<br />

• Beoordelen van kwaliteit uitgevoerd onderhoudswerk<br />

+ Gratis VvE Belang Onderhoudscertificaat<br />

+ AWK-gecertificeerd MJOP wordt opgesteld<br />

+ Jaarlijkse update van uw MJOP<br />

+ Begeleiding bij bouwkundige offertetrajecten<br />

PRIJZEN (INCL. BTW):<br />

• € 90 per maand - t/m 20 appartementen<br />

• € 120 per maand - 21 t/m 50 appartementen<br />

• € 150 per maand - Meer dan 50 appartementen<br />

LIFT LANGER GEBRUIKEN BIJ<br />

CALAMITEITEN<br />

Vraag: Tijdens het congres van Liftinstituut<br />

hoorden we dat het mogelijk<br />

is om de lift langer te gebruiken in<br />

geval van een calamiteit. Om welke<br />

maatregelen gaat het dan?<br />

Antwoord: In zo’n geval kunt u in twee<br />

richtingen denken. De eerste is: welke<br />

aanpassingen moet ik aanbrengen om<br />

de lift veilig te kunnen gebruiken voor<br />

evacuatie bij brand? In een bestaande<br />

situatie vraagt dat om veel aanpassingen<br />

(bouwkundig en/of lifttechnisch).<br />

Dat is eigenlijk alléén realistisch bij<br />

nieuwbouw of als uw VvE voor een<br />

vernieuwing of een ingrijpende renovatie<br />

van de lift staat. Dit komt aan de<br />

orde in het antwoord op de volgende<br />

vraag in deze rubriek. De tweede<br />

richting is: wat moet ik minimaal doen<br />

om de risico’s van liftgebruik bij brand<br />

te beperken? Immers: minder zelfredzame<br />

bewoners, voor wie gebruik<br />

van de trap geen optie is, moeten ook<br />

beneden kunnen komen.<br />

Uit onderzoek dat is uitgevoerd in opdracht<br />

van Liftinstituut, blijkt dat 85% van de Nederlanders<br />

bij brand geen gebruik wil maken<br />

van de lift. Ze vinden het risico op liftuitval<br />

te groot en ze willen niet wachten maar<br />

meteen het gebouw verlaten.<br />

Een brandweerlift (herkenbaar aan het<br />

rode symbool) kan bij brand veilig gebruikt<br />

worden.<br />

Uit onderzoek dat in opdracht van het<br />

ministerie van Binnenlandse Zaken<br />

is uitgevoerd, blijkt dat daarvoor het<br />

volgende minimaal nodig is:<br />

1. Zorg ervoor dat de voeding van<br />

de lift ‘brandvrij’ is en dat deze niet<br />

uitgeschakeld wordt bij brand.<br />

2. Voorzie de lift van een voorkeurschakelaar<br />

waarmee onder andere<br />

de fotocelbeveiliging in de deur<br />

buiten werking wordt gesteld, zodat<br />

de deur bij rook toch sluit.<br />

3. Zorg dat door deze voorkeurschakeling<br />

bediening van bepaalde<br />

stopplaatsen kan worden belet en<br />

dat prioritaire bediening door hulpdiensten<br />

mogelijk is.<br />

Let op: bouwkundige brand- en<br />

rookscheidingen dienen wel op orde<br />

te zijn. Bij voorkeur bevindt de lift zich<br />

in een - van het verdere gebouw gescheiden<br />

- brandvrij compartiment.<br />

Als aan deze voorwaarden wordt<br />

voldaan, is de conclusie dat liftgebruik<br />

minder risicovol is dan vluchten via de<br />

trap. Het risico op uitval van de lift blijft<br />

echter aanwezig. Raakt u opgesloten,<br />

dan moet u wachten op bevrijding<br />

door de brandweer.<br />

VOORZIENINGEN OM BRANDVEILIG<br />

GEBRUIK LIFT MOGELIJK TE MAKEN<br />

Vraag: We zijn van plan om onze lift<br />

op niet al te lange termijn te laten<br />

moderniseren. Is het slim om dan<br />

meteen voorzieningen te laten treffen<br />

waardoor een brandveilig gebruik<br />

mogelijk wordt?<br />

Antwoord: Een toekomstige liftrenovatie<br />

of modernisering biedt zeker een<br />

uitgelezen mogelijkheid om het brandveilig<br />

gebruik ervan mee te nemen. De<br />

kosten zullen met deze combinatie van<br />

werkzaamheden lager uitvallen.<br />

Uitvoering van de lift als brandweerlift<br />

is een optie. Daarbij moet een brandvrij<br />

voorportaal voor de lift realiseerbaar<br />

zijn. U kunt ook denken aan een zelfdenkende<br />

lift die zichzelf uitschakelt<br />

als veilig gebruik niet meer mogelijk is.<br />

Meer hierover op www.liftgebruikbijbrand.nl/presentaties.<br />

CONGRES LIFT BIJ BRAND<br />

Een verslag van het congres over<br />

liftgebruik bij brand vindt u op pagina<br />

46 en 47 van dit magazine.<br />

Op www.liftgebruikbijbrand.nl vindt u<br />

alle informatie, inclusief een aftermovie.<br />

Meer weten? Kijk op www.vvebelang.nl/bouwkundig of stuur een mail naar bouwkundig@vvebelang.nl.<br />

Bellen kan ook: 0162-469 120.


46 47<br />

VvE BOUWKUNDIG<br />

VvE Magazine # 1 | <strong>februari</strong> <strong>2019</strong><br />

Landelijk<br />

congres<br />

Liftgebruik<br />

bij brand<br />

PER SITUATIE IS EEN<br />

ANALYSE NODIG IN HOEVERRE<br />

DE LIFT EEN ROL KAN<br />

SPELEN BIJ EEN VEILIGE<br />

ONTRUIMING VAN HET<br />

GEBOUW<br />

Noodzaak of nodeloos gevaarlijk?<br />

Op de vraag ‘Wanneer mag je de lift niet gebruiken?’ antwoordt meer dan 85 procent van alle Nederlanders:<br />

“Bij brand”. Maar is dat wel zo? Die vraag stond centraal tijdens het landelijk congres dat op 7 november 2018<br />

werd gehouden op initiatief van het Liftinstituut. Moet het standpunt ‘Bij brand geen lift’ misschien worden<br />

heroverwogen, nu we steeds langer thuis moeten blijven wonen? Immers: door langer zelfstandig wonen neemt<br />

de kans op brand toe. Door de afnemende redzaamheid wordt het voor steeds meer bewoners moeilijk om het<br />

gebouw te ontvluchten via de trap. Met het oog op deze - en andere - maatschappelijke ontwikkelingen riep<br />

Marco Waagmeester, algemeen directeur van Liftinstituut Holding, op tot heroverweging van het standpunt ‘bij<br />

brand geen lift’. De uitkomst van een peiling onder de aanwezigen bij het congres ondersteunde dit: 83,2% van<br />

hen vond dat liftgebruik bij brand noodzakelijk is. Slechts 16,8% van hen vond dit nodeloos gevaarlijk.<br />

Ruim 400 gebouweigenaren, VvE-bestuurders,<br />

adviseurs en professionals bezochten het congres in<br />

Zeist. Aan het begin van het congres stelde 17 procent<br />

van de aanwezigen dat het advies ‘Bij brand geen lift’<br />

gehandhaafd moet blijven. Dat aantal was bij de afsluiting<br />

ongeveer hetzelfde, maar toen was 83 procent<br />

van mening dat liftgebruik bij brand juist noodzakelijk<br />

is. Maar wel onder de nodige voorwaarden!<br />

Er zijn immers ook risico’s verbonden aan het liftgebruik:<br />

de stroom kan uitvallen en er kan paniek<br />

ontstaan. Daarom is per situatie een analyse nodig in<br />

hoeverre de lift een rol kan spelen bij een veilige ontruiming<br />

van het gebouw. 100 procent veiligheid is er<br />

nooit, maar dat geldt ook bij het gebruik van de trap.<br />

Het mooiste is natuurlijk een brandveilige lift, maar het<br />

is ook nodig om naar het gebouw en de organisatie<br />

rond de ontruiming te kijken. Het gebruik van een<br />

gewone lift is niet verboden, maar de fabrikant kan<br />

geen aansprakelijkheid aanvaarden als het misgaat.<br />

Denken in scenario’s<br />

Susan Eggink-Eilander, senior adviseur bij de Antea<br />

Group, presenteerde de uitkomsten van een onderzoek<br />

dat is uitgevoerd in opdracht van het ministerie<br />

van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties.<br />

Het ingenieurs- en adviesbureau onderzocht de<br />

mogelijkheden om liften veilig te gebruiken voor<br />

de evacuatie van minder-zelfredzame personen<br />

bij brand.<br />

Eggink introduceerde het ‘scenariodenken’: “De<br />

scenario’s hangen onder meer af van het type<br />

gebouw, maar ook van de aard van de bewoners van<br />

een gebouw. Zij zijn ‘de moeilijkste factor’, omdat zij<br />

moeten beslissen over hun vluchtgedrag, de route en<br />

de middelen die zij hiervoor gebruiken. Daarom adviseer<br />

ik gebouweigenaren en VvE’s: richt uw aandacht<br />

op waar het potentieel in een gebouw zit en maak een<br />

plan voor wat nodig is, zodat bewoners de lift bij brand<br />

kunnen gebruiken. Daar kunt u morgen al mee aan de<br />

slag.”<br />

In het onderzoeksrapport (te vinden op www.liftgebruikbijbrand.nl)<br />

staat daarvoor een hulpmiddel:<br />

de beslisboom.<br />

Goed informeren<br />

John van Vliet, directeur van Liftinstituut, vond: “Laat<br />

niet mensen, maar de lift zélf bepalen of gebruik bij<br />

brand mogelijk is. Het moet dan wel een lift zijn die<br />

daarvoor toegerust is. Zo’n lift schakelt zichzelf uit als<br />

veilig gebruik niet meer mogelijk is en meldt dat via<br />

een oplichtende aanduiding bij de toegang. Daarbij<br />

is het wel nodig dat alle bewoners goed zijn geïnformeerd<br />

over evacuatiemogelijkheden en over de beste<br />

handelwijze.”<br />

Nico Bosman van adviesbureau Eurlicon vertelde dat<br />

de meerkosten voor brandweer-, evacuatie- en zelfdenkende<br />

liften bij nieuwbouw tussen de € 7.000 en<br />

€ 20.000 bedragen. De bouwkundige kosten voor aanvullende<br />

brandcompartimentering komen daar nog bij.<br />

Na de presentaties in het eerste congresblok was er<br />

volop gelegenheid voor discussie en het stellen van<br />

vragen. De deelnemers aan de discussie gaven aan<br />

dat ze vooral veel waarde hechten aan duidelijke weten<br />

regelgeving maar ook aan goede communicatie<br />

met de bewoners. Die moeten zich bewust zijn van<br />

de risico’s en van belangrijke aspecten van een veilige<br />

evacuatie. Met relatief kleine aanpassingen aan liften<br />

zou al veel mogelijk zijn, zo stelde één van hen.<br />

Fred Schuurs, voorzitter van VvE Belang, adviseerde<br />

om de kenmerken van een gebouw goed in kaart te<br />

brengen en daarbij hulp te vragen. “Het Adviescentrum<br />

Brandveilig Wonen kan bijvoorbeeld een veiligheidsverbeterplan<br />

opstellen. Daar komen soms heel verrassende<br />

zaken uit’’, zei Schuurs. Hij pleitte ook voor<br />

een ‘keurmerk brandveiligheid’ voor woningen en voor<br />

een betere voorlichting over veilig gebruik van liften bij<br />

brand.<br />

De keuze<br />

Aan het einde van het congres werd het publiek<br />

gevraagd een keuze te maken. Zij konden kiezen<br />

uit vier opties ten aanzien van het gebruik van liften<br />

voor evacuatie van minder zelfredzame personen uit<br />

woongebouwen bij brand. De uitkomst:<br />

• 14,5%: ons beleid blijft: bij brand geen lift.<br />

• 18,4%: ik laat het over aan de brandweer.<br />

• 6,6%: ik wacht tot de overheid ons verplicht (in het<br />

Bouwbesluit?) om liften in te zetten bij evacuatie.<br />

• 60,5%: ik investeer in een lift die veilig is voor de<br />

evacuatie van zelfredzame personen uit woongebouwen<br />

bij brand.<br />

Duidelijk is dat de meeste aanwezigen kiezen voor<br />

maatregelen. Ze wachten liever niet op wet- en regelgeving<br />

door de overheid. Het scenariodenken van<br />

Susan Eggink kon op veel instemming rekenen. De<br />

basis daarvoor wordt gevormd door risicoanalyses,<br />

waarbij wordt gekeken of en hoe de lift een plaats kan<br />

krijgen in de evacuatie bij brand. Dat mag, vond men,<br />

dan best een lift zijn die niet 100% veilig is, maar waarbij<br />

het risico van gebruik bij brand veel lager is dan de<br />

risico’s bij het gebruik van de trap.<br />

Reacties bezoekers<br />

‘De meeste bezoekers waren positief over het congres.<br />

“Ik wist niet dat er helemaal geen verbod is op<br />

gebruik van een lift’’, vertelde een van hen. De bezoekers<br />

waardeerden dat er niet alleen gesproken werd<br />

over lifttechniek, maar ook over gedrag, omgeving en<br />

bewonerssamenstelling.<br />

De kosten van liftaanpassing blijken vaak een<br />

probleem. Een VvE-bestuurder: “VvE’s hebben<br />

maar een beperkt budget en daarom is geld vaak een<br />

beslissende factor. Maar ik heb nu veel argumenten<br />

gekregen om de andere woningeigenaren tóch te<br />

overtuigen van de noodzaak om te investeren in het<br />

veiliger gebruik maken van onze liften bij brand.’’


Verduurzamen?<br />

Kies voor de realistische<br />

oplossingen van Nefit<br />

En de mogelijkheden nemen toe...<br />

Wat zijn de mogelijkheden, wat gaat het kosten<br />

Ook VVE’s staan voor de uitdaging om woningen te verduurzamen. Welke stap u ook wilt maken, Nefit biedt de zekerheid van een<br />

Maar met name in gestapelde bouw zijn de mogelijkheden beperkt. betrouwbare oplossing. Inclusief een realistisch advies. Neem<br />

Is 100% ‘van gas los’ realiseerbaar? Welke mogelijkheden biedt de hiervoor contact op met de dichtstbijzijnde Nefit-partner.<br />

combinatie van CV-ketel en warmtepomp? Of toch kiezen voor de<br />

nieuwste HR –technologie?<br />

Nu ook looptijd 30 jaar!<br />

U kunt nu ook een VvE Energiebespaarlening afsluiten met een looptijd<br />

van 30 jaar. Deze VvE Energiebespaarlening is beschikbaar wanneer u<br />

vergaande verduurzamingsmaatregelen neemt.<br />

Wilt u meer weten? Kijk op onze website of neem contact op met<br />

Fiona Hamberg via F.Hamberg@SVn.nl of 06 -1041 1750.<br />

Nefit. Zo easy kan het zijn.<br />

nefit.nl


50<br />

51<br />

VvE ENERGIEBESPAREN<br />

VvE Magazine # 1 | <strong>februari</strong> <strong>2019</strong><br />

LOOPTIJD VAN DE VVE<br />

ENERGIEBESPAARLENING<br />

NAAR 30 JAAR<br />

“WE KUNNEN DE DOELEN<br />

ALLEEN HALEN ALS WE<br />

SAMENWERKEN”<br />

Minister Ollongren<br />

op bezoek bij<br />

een VvE in Almere<br />

MINISTER KAJSA OLLONGREN:<br />

“WE KUNNEN HET BETER MAKEN<br />

ÉN MAKKELIJKER!”<br />

Energiebespaarlening voor aardgasvrije<br />

nieuwbouw<br />

Op 21 januari werd ook het investeringsreglement voor het<br />

aardgasvrij maken van nog niet opgeleverde woningen<br />

ondertekend. Het gaat om nieuwbouwwoningen die met<br />

een gasaansluiting waren ontworpen en gekocht, maar die<br />

de koper alsnog aardgasvrij wil laten opleveren. Particulieren<br />

die voor 1 september 2018 een nog te bouwen nieuwbouwwoning<br />

hebben gekocht, kunnen de kosten van de<br />

maatregelen financieren met een Energiebespaarlening.<br />

Deze faciliteit is mogelijk gemaakt met een bijdrage van<br />

het ministerie van Binnenlandse Zaken en Rabobank.<br />

VvE’s met minimaal 10 appartementsrechten kunnen voortaan een VvE Energiebespaarlening aangaan<br />

met een looptijd van 30 jaar. Dat maakte het Nationaal Energiebespaarfonds bekend tijdens de viering<br />

van zijn eerste lustrum. Minister Kajsa Ollongren van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties<br />

ondertekende het investeringsreglement op 21 januari jl. in het KAF Theater in Almere. Deze lening is<br />

beschikbaar voor VvE’s die vérgaande verduurzamingsmaatregelen willen nemen. Verduurzaming wordt<br />

nu beter betaalbaar, want door de verlengde looptijd worden de maandlasten lager voor de VvE en de<br />

leden. De rente staat voor 30 jaar vast. VvE’s kunnen ook nog steeds kiezen voor een lening met een<br />

looptijd van 10 of 15 jaar.<br />

“Verduurzaming staat hoog op de agenda. Nu de klimaattafels<br />

hun eerste aanbevelingen hebben gedaan<br />

en het Klimaatakkoord steeds meer vorm krijgt, kan niemand<br />

er meer omheen”, zei Ernst-Jan Boers, bestuursvoorzitter<br />

van het Nationaal Energiebespaarfonds. “Dat<br />

was vijf jaar geleden nog heel anders. Verduurzaming<br />

was voor de meeste mensen onbekend terrein. Anno<br />

<strong>2019</strong> zijn veel mensen met verduurzaming bezig. Het<br />

gaat dan ook goed met het Nationaal Energiebespaarfonds.<br />

We hebben in 2018 een recordaantal aanvragen<br />

ontvangen; evenveel als in 2016 en 2017 bij elkaar.<br />

En we gaan door. De eerste 300 miljoen euro aan<br />

beschikbaar vermogen is bijna helemaal omgezet naar<br />

laagrentende leningen. Eind 2018 heeft het Rijk nog<br />

eens 40 miljoen beschikbaar gesteld voor voortzetting<br />

van het fonds. Met behulp van onze co-financiers<br />

Rabobank, Council of Europe Development Bank en<br />

ASN Bank en de revolverende werking groeit het Energiebespaarfonds<br />

naar 600 miljoen euro. Dat maakte<br />

het mogelijk om onze doelgroep uit te breiden. En dat<br />

hebben we gedaan; niet alleen voor particulieren maar<br />

ook voor VvE’s. Onze ambitie gaat trouwens veel verder:<br />

we willen graag naar een miljard aan beschikbaar<br />

vermogen. Dan kunnen we nog meer woningeigenaren<br />

helpen bij de verduurzaming.”<br />

Samenwerking<br />

Leen van Dijke, voorzitter strategisch comité van het<br />

Nationaal Energiebespaarfonds, memoreerde dat<br />

Nederland voor een opgave zonder precedent staat.<br />

“Het Nationaal Energiebespaarfonds is één van de eerste<br />

partijen die het Klimaatakkoord handen en voeten<br />

geven. De opgave is enorm: Voor 2050 moeten we<br />

ruim 7 miljoen woningen isoleren en van duurzame<br />

warmte voorzien. Die verbouwing slaagt alleen als we<br />

er allemaal de schouders onder zetten”, zei hij. “Met<br />

de uitbreiding van de VvE Energiebespaarlening is voor<br />

het eerst een afspraak van de sectortafel Gebouwde<br />

omgeving uitgewerkt. De VvE heeft nu een betaalbare<br />

oplossing voor het energieneutraal maken van haar<br />

complex. Ze kan terecht bij één loket en een team van<br />

ervaren accountmanagers.<br />

De kennis en ervaring die wij hiermee opdoen, kunnen<br />

- en willen - we natuurlijk ook inzetten voor andere<br />

projecten. We willen een standaardaanpak ontwikkelen,<br />

want we hebben een uitermate geschikt instrumentarium<br />

om de energietransitie nog verder aan te jagen.<br />

Ik wil de minister dan ook graag oproepen om gebruik<br />

te maken van het Nationaal Energiebespaarfonds.”<br />

Van Dijke is zich bewust van het feit dat er nog<br />

een andere uitdaging op ‘zijn’ fonds wacht: een<br />

Energiebespaarlening voor VvE’s die minder dan<br />

10 appartementsrechten omvatten. “We gaan heel<br />

goed nadenken hoe we dat mogelijk kunnen maken”,<br />

zei de toezichthouder.<br />

‘Verder uitbouwen’<br />

“Het is voor mij volstrekt logisch dat we het Nationaal<br />

Energiebespaarfonds verder gaan uitbouwen, en ik<br />

ben blij met de ambitie die - ook vanmiddag - weer zo<br />

duidelijk wordt getoond”, zei minister Ollongren na het<br />

tekenen van het vernieuwde investeringsreglement.<br />

“Met de verandering van de voorwaarden wordt het<br />

voor VvE’s veel aantrekkelijker om te investeren in verduurzaming.<br />

De woningeigenaar krijgt daar een lagere<br />

energierekening en meer comfort voor terug.<br />

Er zijn veel dilemma’s en ik ben ervan overtuigd dat ze<br />

allemaal kunnen worden overwonnen. We zijn vóór<br />

deze bijeenkomst op bezoek geweest bij een grote<br />

VvE en daar bleek opnieuw dat alles draait om communicatie.<br />

De bewoners willen in alle opzichten goed<br />

worden geïnformeerd.<br />

Ervaring en schaalvergroting zijn heel belangrijk:<br />

bereikte oplossingen zorgen ervoor dat elders ook<br />

resultaten worden geboekt.<br />

Minister Ollongren en Ernst-Jan Boers<br />

ondertekenen het investeringsreglement<br />

We hebben elkaar nodig bij deze grote opgave. Hier<br />

ligt trouwens ook een mooie kans voor de banken, en<br />

dan heb ik het niet alleen over de banken die al deelnemen<br />

aan het Nationaal Energiebespaarfonds. Met<br />

een variant op de slogan van de Belastingdienst: wij<br />

kunnen het beter maken én makkelijker!”<br />

VvE Energiebespaarlening<br />

Wilt u meer weten over de VvE Energiebespaarlening?<br />

Kijk op www.energiebespaarlening.nl/vve.<br />

Daar vindt u ook het actuele rentetarief.<br />

Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse<br />

gemeenten (SVn) is fondsmanager van het<br />

Nationaal Energiebespaarfonds.


52<br />

VvE ENERGIEBESPAREN<br />

53<br />

VvE Magazine # 1 | <strong>februari</strong> <strong>2019</strong><br />

VVE PARK<br />

SPARRENDAAL 58-75<br />

GAAT VERDER MET<br />

VERDUURZAMING<br />

COMPLEX<br />

“DANKZIJ DE<br />

SEEH-SUBSIDIE<br />

WAS DE<br />

GEVELISOLATIE<br />

IN FEITE GRATIS”<br />

Bernadette van den Hoek-van<br />

Maarschalkerwaart en Kees Verster<br />

Op succesvol zonnestroomproject volgde gevelisolatie en glasvervanging<br />

VvE Park Sparrendaal 58-75 in Driebergen houdt de verduurzamingsvaart erin. Vier jaar geleden werden op het 18<br />

appartementen tellende complex 72 zonnepanelen gelegd. Die presteren zoals voorspeld: de installatie wordt in<br />

zes jaar terugverdiend. Zoals verwacht leveren ze veel meer op dan de VvE nodig heeft voor de elektriciteit voor<br />

de collectieve ruimtes. De te veel opgewekte stroom wordt terug geleverd aan het net. Dit succes stimuleerde<br />

secretaris Bernadette van den Hoek-van Maarschalkerwaart om verder te gaan met verduurzaming van het<br />

gebouw. Onlangs is extra gevelisolatie toegepast en is het 30 jaar oude Thermopaneglas vervangen door HR++glas.<br />

De VvE financierde deze maatregelen uit het reservefonds. Daarnaast werd de Subsidie Energiebesparing<br />

Eigen Huis (SEEH) ingezet.<br />

Bernadette: “Je hoort hier en daar wel negatieve verhalen<br />

over zonnestroom. Er kan inderdaad van alles misgaan.<br />

Daarom heb je als VvE een handleiding nodig waarin alle<br />

aandachtspunten staan. Die handleiding heb ik geschreven<br />

en ik heb hem aan de besturen van de overige vijf VvE’s in<br />

Park Sparrendaal ter beschikking gesteld. Één heeft inmiddels<br />

dezelfde zonnestroominstallatie als wij. Waarom zou je<br />

het allemaal zelf uitzoeken als een identieke VvE dat al heeft<br />

gedaan?<br />

Naar aanleiding van het artikel in VvE Magazine (augustus<br />

2015; red.) heb ik bestuurders van 14 VvE’s op bezoek<br />

gehad die allemaal wilden worden geïnformeerd over ons<br />

project ‘Zonnetje in huis’. Mijn belangrijkste boodschap:<br />

vraag certificaten van te gebruiken materialen, vergewis je<br />

van alle (technische) implicaties, geef inzicht in kosten en<br />

baten en zorg ervoor dat je weet met wie je in zee gaat.<br />

Wordt er bijvoorbeeld gewerkt volgens de regels van de<br />

Arbowet? Al die informatie biedt zekerheid, ook richting de<br />

VvE-leden.”<br />

Goede voorbereiding<br />

Comfortverbetering was voor de bewoners van Park Sparrendaal<br />

de belangrijkste reden om het complex te isoleren,<br />

ontdekte Bernadette al snel. “We hebben eerst de wensen<br />

in kaart gebracht en daarna de ledenvergadering om toestemming<br />

gevraagd voor dit project.<br />

We kregen offertes binnen die varieerden van 12.00 tot<br />

80.000 euro. Via Stichting Energieadvies hoorden we van<br />

de HR+++ EPS isolatieparels. Die hebben een positief attest<br />

van SKG-IKOB: ze bieden de hoogste isolatiewaarde, zijn<br />

afbreekbaar en ze zijn ook nog eens de voordeligste keus.<br />

Maatwerk Isolatie heeft het werk uitgevoerd voor iets minder<br />

dan € 11.000 voor het gehele gebouw.”<br />

Ook voor de glasvervanging kreeg de VvE heel uiteenlopende<br />

offertes, vertelt de energieke secretaris: “We zijn in<br />

zee gegaan met Van Ede Glas, omdat dat bedrijf als enige<br />

pas offerte wilde uitbrengen na alle ramen heel precies te<br />

hebben gemeten. Dat gaf ons - en de leden - het nodige<br />

vertrouwen. In totaal hebben we € 41.625 betaald voor<br />

isolatie en glas. De SEEH-subsidie bedroeg € 14.300,-. Per<br />

saldo hebben we de gevelisolatie dus gratis.”<br />

De leden van de VvE worden bij alle activiteiten uitvoerig<br />

door het bestuur geïnformeerd. “We sturen veel nieuwsbrieven”,<br />

zegt Bernadette. “Daarin leggen we alles uit en geven<br />

we alle specificaties van de diverse maatregelen en installaties.<br />

Daarnaast vertellen we ook wat de gevolgen zijn van<br />

voorgestelde maatregelen. In het geval van de isolatie ging<br />

het dus vooral om verhoging van het comfort en verlaging<br />

van de energierekening. Op die manier is iedereen altijd op<br />

de hoogte. Besluitvorming is nooit een probleem: de voorstellen<br />

worden eigenlijk altijd unaniem aangenomen.”<br />

Op weg naar aardgasloos<br />

Kees Verster is bestuursvoorzitter van VvE Park Sparrendaal<br />

104-121, lokaal ook wel ‘Gebouw 5’ genoemd. Deze VvE<br />

heeft in navolging van de ‘collega-VvE’ zonnepanelen laten<br />

plaatsen op het dak. Eveneens tot volle tevredenheid.<br />

Verster houdt zich samen met andere vertegenwoordigers<br />

van de VvE’s in het bijzonder bezig met het traject om de<br />

zes VvE’s in Park Sparrendaal naar een aardgasloze energievoorziening<br />

te krijgen.<br />

“Het bewustzijn dat we het samen moeten doen, groeit.<br />

We zien dat de wil er is om samen te werken”, zegt Verster.<br />

“Dat is natuurlijk in alle opzichten voordelig, maar je ziet<br />

ook hier dat het tempo wordt bepaald door de traagste VvE.<br />

Bovendien staat in Park Sparrendaal ook een groot huurcomplex<br />

en is er een aantal grondgebonden woningen. Het<br />

zou mooi zijn als we al deze woningen binnen één project<br />

kunnen verduurzamen. Daar hebben we wel de hulp van de<br />

gemeente bij nodig.<br />

Niet alleen omdat we wel wat ondersteuning kunnen<br />

gebruiken, maar vooral ook omdat de maatregelen te<br />

zijner tijd waarschijnlijk ook effecten op de infrastructuur<br />

hebben. Samenwerking is dus ook hier het motto. We<br />

hebben ook contact met Heuvelrug Energie. Wellicht<br />

kunnen we - in samenwerking met de gemeente en met<br />

Heuvelrug Energie - een pilot starten. In alle gevallen geldt<br />

dat we ons niet laten opjagen. We nemen rustig de tijd,<br />

zodat we ook bewoners die wat meer informatie nodig<br />

hebben, meekrijgen.”<br />

Isoleren!<br />

Verster en zijn medebestuurders hameren steeds op<br />

dezelfde voordelen: meer wooncomfort, lagere woonlasten<br />

en waardebehoud van de woningen. Hij realiseert<br />

zich dat op korte termijn op het gebied van de alternatieve<br />

energievoorziening geen grote stappen kunnen worden<br />

genomen.<br />

“Dat je goed moet isoleren, is evident. Dat levert niet<br />

alleen kostenbesparing en comfortverbetering op, maar<br />

zorgt er ook voor dat we klaar zijn voor eventuele vervolgstappen.<br />

We hebben met z’n allen nog geen idee waar de<br />

technische ontwikkelingen heengaan. Daarom nemen we<br />

nog geen vérstrekkende beslissingen.<br />

Ik schat in dat we over vijf jaar een idee hebben waar we<br />

heen willen en hoe we e.e.a. gaan financieren. In de tussentijd<br />

moeten we ervoor zorgen dat de neuzen van alle<br />

bewoners (in elk geval van de zes VvE’s) dezelfde richting<br />

uit wijzen. Pas dan kunnen we een echt besluit gaan<br />

nemen over de manier waarop we van het aardgas af<br />

gaan. Mijn inschatting is dat op zijn vroegst pas over tien<br />

jaar zal zijn. Dan is het ook nog lang geen 2050…”


54<br />

VvE ENERGIEBESPAREN<br />

55<br />

VvE Magazine # 1 | <strong>februari</strong> <strong>2019</strong><br />

ENERGIEBESPARING<br />

EN COMFORTVERBETERING<br />

VOOR VVE LAAN VAN<br />

SPIERINGSHOEK 21-117<br />

“WE BESPAREN 35 PROCENT<br />

OP DE ENERGIEKOSTEN”<br />

xxxxxxxxx<br />

Het gebouw aan de Laan van Spieringshoek is opgeleverd<br />

in 1976; het bestaat uit 36 appartementen en twee<br />

bungalows. Destijds werd het complex gebouwd voor<br />

notabelen en de gegoede middenstand. Het was het<br />

paradepaardje van hoogbouw in Schiedam; de groene<br />

omgeving was een extra pluspunt. Kolpa VVS beheer<br />

voert het beheer uit, maar de bestuurders en de technische<br />

dienst doen ook veel zelf. Walther van Houten<br />

vertelt: “Frans en ik zijn in 2015/2016 in het bestuur<br />

gekomen; in 2016 werd ik voorzitter. Het vorige bestuur<br />

deed zijn best om het gebouw te onderhouden, maar<br />

het hoofddoel was destijds om het gebouw een mooie<br />

uitstraling te geven. Aan leidingen werd bijvoorbeeld<br />

weinig aandacht besteed. Zo nu en dan werden reparaties<br />

uitgevoerd en de liftmotor is ook al eens vervangen,<br />

evenals de cv-installatie. De standleidingen zijn<br />

van gietijzer en ze waren in de loop der jaren heel dun<br />

geworden. Er moest dus nogal wat gebeuren.”<br />

Servicepunt Woningverbetering<br />

De VvE is lid van het VvE-Platform Schiedam en heeft<br />

veel contact met het Servicepunt Woningverbetering<br />

Schiedam-Vlaardingen. Van Houten: “Via het VvE-platform<br />

hoorden we dat we de Stimuleringslening voor<br />

woningverbetering konden aanvragen. Die heeft een<br />

lage rente: twee procent. We hebben alles goed door<br />

laten rekenen en we kwamen tot de conclusie dat het<br />

verantwoord was om de lening af te sluiten. Dan kon<br />

het gebouw er weer zo’n 20 jaar tegen.<br />

Vlnr Anton Roelofs, Frans Jansen,<br />

Henk van der Brink en Walther van Houten<br />

De klachten en problemen in het complex van VvE Laan van Spieringshoek 21-117 in Schiedam namen in de loop der<br />

jaren toe. Er waren klachten over kou en tocht; het onderhoud werd steeds duurder. Toen de kozijnen in de<br />

centrale hal bleken te rotten, besloot het huidige bestuur actie te ondernemen. Een uitgebreide inspectie van het<br />

gebouw was het gevolg. De resultaten daarvan werden meegedeeld in de Algemene Ledenvergadering van 2016.<br />

Echter: het reservefonds was nagenoeg leeg. Bovendien had niet iedereen veel vertrouwen in de voorstellen.<br />

Desondanks gingen Walther van Houten (voorzitter), Frans Jansen (vicevoorzitter en technische commissie), Ton<br />

Roelofs en Henk van der Brink (beiden technische commissie) voortvarend aan de slag. We spreken drie van de vier<br />

initiatiefnemers in november 2018.<br />

Het Servicepunt staat altijd klaar om adviezen te geven<br />

en mee te denken. Ook met de aanvraag van de<br />

SEEH-subsidie hebben ze ons bijgestaan, want dat is<br />

geen eenvoudige klus.<br />

Via het VvE-platform hebben we een tweemaandelijks<br />

overleg met de verantwoordelijke wethouder. We<br />

werden attent gemaakt op de subsidie voor nieuwe<br />

liftdeuren. Die deuren gaan we dus ook vervangen. De<br />

gemeente is heel actief in het kader van het project<br />

‘Lang zult u wonen’. Daar doen we vanzelfsprekend<br />

ons voordeel mee.”<br />

Overigens: ook andere VvE’s in den lande profiteren van<br />

de kennis en ervaring van het VvE-platform. De leden<br />

geven op tal van plaatsen informatie over de mogelijkheden<br />

van verduurzaming en woningverbetering.<br />

Stemmen in de ALV<br />

Het bestuur stelde de agenda op voor de ledenvergadering<br />

van 2017 en bracht alle voorstellen voor<br />

verbetering van het complex tegelijk in stemming.<br />

Van Houten: “Vóór de ledenvergadering hadden we<br />

een informatieavond gehouden. We hadden bedrijven<br />

uitgenodigd om de plannen en de maatregelen toe te<br />

lichten. Dat zorgde voor veel enthousiasme onder de<br />

eigenaren. Het pakket voorstellen werd dan ook probleemloos<br />

aangenomen tijdens de ALV.<br />

Echter: na de ledenvergadering kwam er toch protest.<br />

Met name het feit dat over de voorstellen ‘pakketgewijs’<br />

was gestemd, was voor enkele eigenaren het motief<br />

om achteraf niet in te stemmen met dat pakket. Vooral<br />

het voorstel om de verwarming individueel te gaan<br />

bemeteren, leidde tot protesten.<br />

We hebben een nieuwe ledenvergadering uitgeschreven<br />

waarin we het aantal voorstellen hebben teruggebracht<br />

tot zes. Daarover is per voorstel gestemd (de<br />

bemetering is er voorlopig uitgehaald). Opnieuw kregen<br />

we akkoord. De overige 17 voorstellen behandelden we<br />

in de ALV van 2018.”<br />

Zonnepanelen en zonnecollectoren<br />

Bijna overal is ledverlichting aangebracht. Het dak van<br />

de bungalows werd omgevormd tot groen dak en op<br />

het dak van ons appartementencomplex werden in juni<br />

jl. 94 zonnepanelen geplaatst. Net toen de ‘zomer van<br />

de eeuw’ was begonnen. De panelen presteren dan ook<br />

uitstekend, maar het bestuur wacht met juichen tot de<br />

winter voorbij is. Voor de warmwatervoorziening (die is<br />

gescheiden van de cv-installatie) zijn tien zonnecollectoren<br />

geplaatst. Die nemen ca. 85 procent van de warmwatervoorziening<br />

voor hun rekening. Voor de overige<br />

15 procent wordt bijgestookt met gas. Zowel bij de<br />

cv-installatie als bij de warmwatervoorziening is gekozen<br />

voor een energiezuinige en efficiënte cascadeopstelling.<br />

Van Houten: “We besparen nu zo’n 35 procent op de<br />

energiekosten. Volgens onze berekeningen kunnen<br />

we door alle besparingen op energie en onderhoud de<br />

leningen die we hebben afgesloten aflossen. Bovendien<br />

is het comfort van alle bewoners er enorm op vooruit<br />

gegaan. Een aantal bewoners is hoogbejaard. Sommigen<br />

stopten alle ventilatieroosters dicht, zetten de cv<br />

op de hoogste stand en hadden het nog steeds koud.”<br />

Dat is allemaal veranderd. Dankzij de maatregelen kon<br />

de aansluitwaarde van de elektriciteit van 3x80 Ampère<br />

naar 3x50A. Straks gaat de VvE naar 3x35A. Dat scheelt<br />

flink in de kosten.”<br />

‘Verstandige keuze’<br />

“Misschien worden we ooit aangesloten op de stadsverwarming<br />

van Rotterdam. Voorlopig gaat dat nog<br />

niet gebeuren, dus tegen de tijd dat er concrete plannen<br />

zijn, zijn onze installaties ook alweer aan vervanging<br />

toe. Het ziet er dus naar uit dat we een verstandige<br />

keuze hebben gemaakt.<br />

De spouwmuren zijn geïsoleerd en de ramen op de 12<br />

centrale verdiepingen zijn vervangen door kunststof<br />

kantel-kiepramenkozijnen met HR++-glas. Dat maakt<br />

de appartementen een stuk comfortabeler. Voor die<br />

maatregelen hebben we, zoals gezegd, de SEEH-subsidie<br />

aangevraagd. Daardoor hopen we een flink deel van<br />

de kosten terug te krijgen..”<br />

Even werd nog gedacht aan de plaatsing van een eigen<br />

kleine windturbine. Dat bleek financieel niet interessant,<br />

o.a. door de hoge onderhoudskosten van de installatie.<br />

‘Samen’<br />

In het najaar van 2018 zijn de standleidingen<br />

gerenoveerd. Daarbij werd gebruik gemaakt van de<br />

spray-techniek. Omdat het bestuur veel waarde hecht<br />

aan transparantie, mochten de bewoners meekijken<br />

tijdens de werkzaamheden.<br />

Van Houten: “We horen van een aantal bewoners dat<br />

ze waardering hebben voor het werk dat wij doen.<br />

Aan de andere kant hebben we ook te maken met<br />

enkele bewoners die graag laten horen hoezeer ze het<br />

oneens zijn met onze activiteiten (hoewel ze in de ALV<br />

dus wel vóór stemmen). We hebben veel contact met<br />

de juristen van VvE Belang, want voor je het weet, word<br />

je weer in een rechtszaak betrokken.”<br />

Desondanks doen de bestuurders en technische<br />

commissie van de VvE hun vrijwilligerswerk met veel<br />

plezier. “We doen veel samen met de andere eigenaren”,<br />

zeggen ze. “Zo maken we op gezette tijden samen<br />

de parkeerplaats schoon en schilderen we de bergingsgangen<br />

samen. Natuurlijk met lekkere broodjes, hapjes<br />

en drankjes erbij! Het wij-gevoel dat op die manier<br />

ontstaat, vinden we heel belangrijk.”<br />

Zonnepanelen op de zuidkant van het complex


UW ENERGIELEVERANCIER<br />

VvE ENERGIEBESPAREN<br />

57<br />

VvE Magazine # 1 | <strong>februari</strong> <strong>2019</strong><br />

Ook voor het verbruiksafhankelijk<br />

meten en factureren van energie<br />

en water.<br />

Wij weten wat uw VvE nodig heeft:<br />

• een betrouwbare energieleverancier;<br />

• die voordelig elektriciteit en gas inkoopt op de energiebeurs ICE ENDEX;<br />

• die een goede service biedt;<br />

• en geen gebruik maakt van een callcenter.<br />

NIEUW!<br />

Verbruiksafhankelijke meting en facturatie van energie en water.<br />

Onze voordelige gas-, warmte-, elektriciteit- en watermeters geven een<br />

betrouwbare en duidelijke registratie van het individuele en algehele<br />

energie- en waterverbruik. Vervolgens verwerken wij per bewoner deze<br />

verbruiksafhankelijke registratie tot een overzichtelijke factuur.<br />

Met onze meetapparatuur voldoet u aan de wetgeving voor<br />

warmtemeting.<br />

Schakel VvE EnergieSelect in en profiteer van de voordelen:<br />

• lagere kosten voor het energiepakket dat bij u past;<br />

• naar keuze energiemeters in eigendom, via huurkoop dan wel via lease;<br />

• heldere en overzichtelijke facturen;<br />

• betrouwbare dienstverlening op maat;<br />

• transparante en duidelijke werkwijze om misverstanden te voorkomen.<br />

VvE EnergieSelect is een samenwerkingsverband tussen<br />

VvE Belang en Hezelaer Energy. Samen staan we voor:<br />

Lagere kosten, minder zorgen, meer woongenot!<br />

Vraag direct vrijblijvend een offerte aan via www.vve-energieselect.nl<br />

Meer weten? Bel 076 303 07 21 of mail info@vve-energieselect.nl<br />

Op de website ziet u een aantal raderen die allemaal in<br />

elkaar grijpen. Immers: op het gebied van duurzaamheid<br />

heeft alles met alles te maken. Als u kiest voor duurzame<br />

warmte, wilt u ook weten hoe u uw gebouw zo goed mogelijk<br />

kunt isoleren, zodat u zo weinig mogelijk warmte nodig<br />

hebt. En elektriciteit moet natuurlijk ‘groen’ zijn dus duurzaam<br />

opgewekt; bijvoorbeeld via zonnestroom. Een goede<br />

adviseur is in alle gevallen een absolute noodzaak. Ook die<br />

vindt u via de VvE Toolbox.<br />

VvE Belang volgt alle ontwikkelingen nauwlettend, zodat<br />

u altijd over actuele informatie beschikt. Bij het onderdeel<br />

Advies en Tools vindt u bijvoorbeeld alle subsidieregelingen.<br />

Daar ziet u dat de Subsidie Energiebesparing Eigen Huis<br />

(SEEH) ook in <strong>2019</strong> openstaat voor de VvE. We lichten een<br />

aantal onderwerpen uit de website www.vvetoolbox.nl.<br />

Maar natuurlijk nodigen we u graag uit om de site zelf te<br />

bezoeken!<br />

Isolatie en ventilatie<br />

Energiebesparing begint eigenlijk altijd met isolatie. De<br />

technische termen buitelen over elkaar heen. Dat maakt het<br />

voor de VvE-bestuurder lastig om goed te communiceren<br />

met een installateur of leverancier. Rd-waarde, Rc-waarde<br />

en U-waarde; wat is het verschil?<br />

Bij het onderdeel ‘Isolatie’ wordt het allemaal duidelijk uitgelegd.<br />

En omdat isolatie en ventilatie altijd samengaan, krijgt<br />

u hier ook tips over goede ventilatie.<br />

Zonnepanelen<br />

Waar moet u op letten als u kiest voor een zonnestroominstallatie<br />

en welke subsidies zijn er? En hoe weet u zeker dat<br />

VRAGEN OVER<br />

ENERGIEBESPARING?<br />

Kijk op de VvE<br />

Toolbox voor<br />

duurzaam<br />

beheer<br />

We gaan de gebouwde omgeving en dus ook onze appartementencomplexen, verduurzamen. We moeten zo snel<br />

mogelijk - maar in elk geval in 2050 - aardgasvrij zijn. Wat betekenen die afspraken voor de gebouwde omgeving en dus<br />

voor de VvE? Hoe weet u zeker dat u uw gebouw goed voorbereidt op een (aard)gasloze toekomst? Welke maatregelen<br />

kunt u het beste op korte termijn gaan nemen en welke kunnen nog even wachten? En vooral: waar vindt u een goede<br />

adviseur? Die vragen worden beantwoord door de VvE Toolbox voor duurzaam beheer van VvE Belang en VGM NL.<br />

u te maken hebt met een betrouwbare leverancier met een<br />

goed plan van aanpak? Het antwoord: op www.vvetoolbox.nl.<br />

(Proces)begeleiding<br />

In de ALV hebt U een gekwalificeerde meerderheid nodig<br />

om duurzaamheidsmaatregelen te kunnen nemen. Hoe<br />

krijgt u de andere leden van uw VvE mee in uw proces om te<br />

verduurzamen? Welke stappen zet u en in welke volgorde?<br />

Op www.vvetoolbox.nl ziet u dat u niet alleen naar de technische<br />

kant van het voorstel moet kijken, maar vooral ook<br />

naar de ‘zachte’ kant: relaties, draagvlak en communicatie.<br />

Tip: zorg voor een deskundige, onafhankelijke adviseur!<br />

Financiering van energiebesparing<br />

De adviseur kan u ook begeleiden bij de aanvraag van de<br />

VvE Energiebespaarlening of de Subsidie Energiebesparing<br />

Eigen Huis. Natuurlijk bekijkt hij/zij eerst in hoeverre u in<br />

aanmerking komt voor deze regelingen. In een gemengd<br />

complex zien de mogelijkheden er wellicht heel anders uit<br />

dan in een complex met alleen eigenaars. Een goede adviseur<br />

kan u veel tijd en moeite besparen.<br />

Op www.vvetoolbox.nl vindt u een lijst met gecertificeerde<br />

energieadviseurs. U kunt ook bellen met VvE Belang:<br />

ing. Jacco van de Sandt, bouwkundige bij VvE Belang,<br />

is gecertificeerd energieadviseur.<br />

De VvE Toolbox voor duurzaam beheer is ontwikkeld<br />

door VvE Belang en VGM NL, de belangenorganisatie<br />

voor professionele VvE-beheerders.<br />

Meer weten of contact opnemen?<br />

Kijk op www.vvetoolbox.nl


58<br />

VvE ENERGIEBESPAREN<br />

59<br />

VvE Magazine # 1 | <strong>februari</strong> <strong>2019</strong><br />

SLIMME COMBINATIE<br />

VAN ONDERHOUD,<br />

ENERGIEBESPARING<br />

EN FINANCIERING<br />

'<br />

HET ENERGIE-<br />

LABEL VAN ONZE<br />

APPARTEMENTEN GAAT<br />

WAARSCHIJNLIJK VAN<br />

G NAAR A+<br />

'<br />

Vlnr Dennis Lens van Rijn, Jurgen<br />

Timmermans en Koos de Looff<br />

VvE De Lairesselaan 61-151 (oneven) in Rotterdam kiest voor effectieve totaalaanpak<br />

Het begon allemaal met de constatering dat een aantal balkons aan de De Lairesselaan in Rotterdam-<br />

Kralingen er niet al te best aan toe was. De wapening in de vloeren was hier en daar onvoldoende.<br />

Op enkele balkons werden de minimum eisen, gesteld aan het draaggewicht per vierkante meter, niet<br />

meer gehaald. Dat was niet het enige probleem: er waren steeds meer klachten van eigenaars over de<br />

hoge afrekeningen van de stadsverwarming en het warme water. De gebrekkige isolatie van het complex<br />

én de verouderde één-pijp-installatie waren daar debet aan. Het VvE-bestuur, bestaande uit voorzitter<br />

Dennis Lens van Rijn en penningmeester Koos de Looff, koos voor een intensieve, effectieve aanpak<br />

waarbij groot onderhoud en verduurzaming werden gecombineerd. De totale investering van € 680.000<br />

wordt in 15 jaar terugbetaald.<br />

Het complex aan de De Lairesselaan omvat 30<br />

appartementen van gemiddeld 82 m 2 en vijftien<br />

garageboxen. Het complex maakt deel uit van een<br />

ontwikkeling van totaal vier blokken en werd in 1961<br />

opgeleverd. Aanvankelijk ging het om huurwoningen<br />

in het duurdere segment, maar inmiddels zijn alle<br />

appartementen verkocht. Enkele eigenaars verhuren<br />

hun appartement of garagebox. Omdat het complex<br />

bijzonder aantrekkelijk is voor verhuur aan studenten<br />

(het staat vlakbij de Erasmus Universiteit) heeft het<br />

bestuur het huishoudelijk reglement recent aangepast.<br />

Er mogen niet meer dan drie volwassen personen in<br />

een appartement wonen en alle huurders moeten<br />

de gebruikersverklaring ondertekenen. Daarop wordt<br />

nauwlettend toegezien.<br />

In eigen beheer<br />

Sinds gedwongen afscheid werd genomen van de<br />

beheerder, vanwege een faillissement, worden alle<br />

bestuurs- en beheerstaken door de beide bestuurders<br />

uitgevoerd. Jurjen Timmermans, de partner van<br />

Dennis Lens van Rijn, nam de functie van ‘dagelijks<br />

beheerder’ op zich. Inmiddels heeft het driemanschap<br />

de nodige resultaten geboekt, vertelt Lens van Rijn.<br />

“In 2003 waren de puien al vervangen door kunststof<br />

puien waarin HR++-glas is geplaatst. De kopgevels<br />

zijn dit jaar voorzien van een dikke laag isolatie; de leidingen<br />

zijn geïsoleerd en er zijn elektrisch bestuurbare<br />

kleppen in de cv-installatie geplaatst. Ook is vloerisolatie<br />

aangebracht en het dak kreeg een isolatielaag en<br />

nieuwe dakbedekking. Dat heeft ervoor gezorgd dat<br />

de kou- en warmteproblemen én de hoge afrekeningen<br />

van de stookkosten verleden tijd zijn. We hebben<br />

ook een eerlijkere verdeelsleutel toegepast, want dat<br />

was in het verleden niet gebeurd.”<br />

Timmermans: “Toen alle bergingen moesten worden<br />

leeggemaakt voor het aanbrengen van vloerisolatie,<br />

was het erg handig dat ik ter plaatse kon zijn om die<br />

werkzaamheden te begeleiden. Het grasveld stond vol<br />

met zeecontainers waarin de spullen van de eigenaars<br />

waren opgeborgen. Daar heb je wel wat toezicht bij<br />

nodig. Voor de bewoners is het ook prettig dat ze een<br />

aanspreekpunt hebben.”<br />

Lening en subsidie<br />

Penningmeester Koos de Looff: “We hadden zelf te weinig<br />

bouwkundige kennis in huis. De reserve was ook bij lange<br />

na niet toereikend om alle onderhouds- en energiebesparende<br />

maatregelen in één keer te kunnen betalen. Via<br />

via kwamen we in contact met bouwbedrijf Heijmans. Dat<br />

bedrijf heeft voor ons een plan opgesteld waarmee we alle<br />

isolatiewerkzaamheden direct konden laten uitvoeren. Er<br />

is in beeld gebracht wat de uiteindelijke situatie zou zijn en<br />

welke reserve daarbij hoort.<br />

We gaan ervan uit dat de VvE-bijdrage op het huidige<br />

niveau blijft. Met de besparing op de onderhouds- en energiekosten<br />

betalen we de 15-jarige VvE Energiebespaarlening<br />

af. We konden ook gebruik maken van de SEEH-subsidie<br />

omdat we twee isolatiemaatregelen hebben getroffen.”<br />

De SVn, fondsmanager van de VvE Energiebespaarlening,<br />

was behulpzaam bij het aanvragen van de lening, vertelt De<br />

Looff. “Dat hebben we zelf gedaan, maar het was niet eenvoudig.<br />

Ook de aanvraag van de E-herkenning niveau 2+<br />

(voor de subsidieaanvraag) bezorgde ons wel enige hoofdbrekens.<br />

SVn ondersteunde ons bij alle juridische implicaties.<br />

We hebben twee extra ledenvergaderingen moeten<br />

houden, want alles moet tot in het kleinste detail worden<br />

vastgelegd.<br />

Dankzij het contract dat we met Heijmans hebben afgesloten<br />

zijn we voor de komende vijftien jaar verzekerd van de<br />

uitvoering van het groot onderhoud. Dat is bijzonder gunstig.<br />

De meeste garanties in de bouw gelden voor vijf of tien<br />

jaar, maar het bouwbedrijf heeft zich voor 15 jaar aan ons<br />

verbonden. Al het onderhoud valt onder het contract.”<br />

Van G naar A+<br />

Lens van Rijn: “Inmiddels is het grootste deel van de<br />

geplande werkzaamheden afgerond. In het voorjaar zullen<br />

de balkons onder toeziend oog van Heijmans worden gerepareerd<br />

met de VVUV-methode van Vogel. Met carbonstaven<br />

worden de betonnen balkonvloeren weer aan de<br />

achterliggende constructievloer verankerd. Daarna worden<br />

- waar nodig - nieuwe dekvloeren aangebracht en krijgen<br />

de balkons een schilderbeurt. In het voorjaar worden ook<br />

zonnepanelen op het dak gelegd. Het energielabel van de<br />

appartementen is nu G en gaat naar alle waarschijnlijkheid<br />

dankzij alle maatregelen naar A+.<br />

Door deze aanpak besparen we op de energie– en onderhoudskosten.<br />

Bovendien kan het gebouw er weer minimaal<br />

20 jaar tegen en zijn de woningen veel comfortabeler<br />

geworden.”<br />

Ook de deuren van de garages zijn vervangen door betere<br />

exemplaren. Niet alle eigenaars vonden dat nodig, maar een<br />

gekwalificeerde meerderheid stemde vóór.<br />

De toekomst<br />

Of de VvE in de toekomst gebruik zal blijven maken van<br />

stadsverwarming, is nog niet bekend. Het bestuur denkt na<br />

over alternatieven zoals heatpipes met boileropslag, maar<br />

voorlopig wordt de huidige situatie gehandhaafd. Dat kan<br />

ook want de eigenaars zijn tevreden over het systeem zoals<br />

dat nu - na de klepinstallatie en de isolatiemaatregelen -<br />

functioneert. Bovendien moet bij een alternatieve warmtevoorziening<br />

ook een oplossing worden bedacht voor het<br />

warme tapwater. Het gebouw is dankzij de goede isolatie<br />

wel al voor een groot deel voorbereid op een systeem van<br />

lagetemperatuurverwarming.<br />

Met de zonnepanelen wordt voorzien in de totale elektriciteitsbehoefte<br />

van de collectieve voorzieningen. Het feit dat<br />

één gebouwdeel niet over liften beschikt, maakte dit een<br />

stuk eenvoudiger. De verlichting is al voor een deel vervangen<br />

door ledverlichting, gefaseerd volgen de resterende<br />

armaturen. Het VvE-bestuur wacht de ontwikkelingen dan<br />

ook rustig af - in comfortabele, energiezuinige appartementen!


60<br />

VvE BIJZONDERE ORGANISATIES<br />

61<br />

VvE Magazine # 1 | <strong>februari</strong> <strong>2019</strong><br />

“Minister-president Mark Rutte<br />

vergelijkt de energietransitie met de<br />

wederopbouw na de Tweede Werelddoorlog.<br />

Als het kabinet het eens is met die visie, moet<br />

het niet alle problemen en vraagstukken die met de<br />

energietransitie gepaard gaan ‘over de schutting gooien’<br />

richting het maatschappelijk middenveld: woningcorporaties,<br />

installateurs, bouwers - én VvE’s! Al die organisaties<br />

hebben duidelijkheid nodig over wetgeving en<br />

financiering. NRP Spaar het Klimaat focust op<br />

oplossingen voor de energietransitie in de<br />

gebouwde omgeving. Het is natuurlijk<br />

mooi dat er een paar koplopers zijn<br />

die heel innovatief bezig zijn, maar<br />

daarmee gaan we de enorme<br />

opgave, een fossielvrije<br />

gebouwde omgeving,<br />

niet realiseren.”<br />

Albert de Vries<br />

ALBERT DE VRIES, VOORZITTER VAN NRP SPAAR HET KLIMAAT:<br />

“Ontzorg de woningeigenaar met kant-en-klare<br />

pakketten die gegarandeerd voordeel opleveren”<br />

Dat zegt Albert de Vries, voorzitter van NRP Spaar het<br />

Klimaat (en voormalig Tweede Kamerlid voor de Partij van<br />

de Arbeid). Hij ziet de oplossing voor verduurzaming van de<br />

gebouwde omgeving in opschaling van geïndustrialiseerde,<br />

innovatieve oplossingen, maar vooral ook in ‘aantrekkelijke,<br />

gegarandeerde aanbiedingen waar je als woningeigenaar<br />

geen nee tegen kunt zeggen’. In de praktijk komt dat neer<br />

op ontzorging van de eigenaar door middel van kant en<br />

klare pakketten inclusief financiering.<br />

De Vries: “Bewoners gaan in de ideale situatie hetzelfde<br />

bedrag aan woonlasten betalen, maar wellicht aan een<br />

andere partij. Aan een netwerkbedrijf bijvoorbeeld. Netbeheerders<br />

zijn overheidsbedrijven en ze zijn in het hele land<br />

actief. Per regio kunnen zij met het regionale bedrijfsleven<br />

regelen dat een pakket wordt samengesteld dat bewoners<br />

de zekerheid biedt dat ze een fijne, energiezuinige woning<br />

krijgen die hun geen cent extra kost.”<br />

Isoleren!<br />

“Ik verwacht van de regering dat die gaat nadenken over<br />

dit type pakketten”, zegt De Vries. “We moeten af van al die<br />

aparte regelingen, leningen en lokale en regionale subsidies.<br />

Het is veel beter als bijvoorbeeld op alle isolatiemaatregelen<br />

en -materialen geen btw hoeft te worden betaald. Ook een<br />

bonus-malusregeling op de WOZ-waarde zou kunnen helpen:<br />

gebouwen die geschikt zijn gemaakt voor lagetemperatuurverwarming,<br />

krijgen een korting op de WOZ waarde.<br />

Gebouwen die nog niet zijn aangepakt, krijgen een opslag.<br />

Met dit type maatregelen is het niet fiscaal aftrekbaar<br />

worden van de gebouwgebonden financiering ook geen<br />

probleem.”<br />

In deze rubriek besteedt de redactie aandacht aan bijzondere organisaties die voor de Vereniging van Eigenaars van belang<br />

kunnen zijn. In deze vijftigste aflevering aandacht voor NRP Spaar het Klimaat.<br />

Hij benadrukt dat de overheid veel meer mag sturen. “Er<br />

wordt nu alleen gereageerd op de voorstellen van de Klimaattafels,<br />

maar je kunt als kabinet ook met voorstellen<br />

komen en actief innovaties stimuleren. Ervoor zorgen dat<br />

het aandeel hernieuwbare energie nu echt omhoog gaat.<br />

Dat de energielabels vervangen worden door een maat<br />

voor energieprestatie die betrouwbaar is (zoals m 3 -gebruik<br />

/m 2 per jaar). Dat er duidelijkheid komt over de warmtevoorziening<br />

(warmtenetten, waterstof als alternatief, energieopslag,<br />

warmtepompen enz.) En stimuleren dat nu snel<br />

de eerste stap wordt gemaakt in energiebesparing: isoleren,<br />

isoleren, isoleren!”<br />

Isoleren!<br />

Garanties zijn daarbij een belangrijk punt, stelt De Vries.<br />

“Vanzelfsprekend zijn woningeigenaars argwanend als je<br />

van hen vraagt om grootscheepse en dure maatregelen te<br />

nemen terwijl ze niet de zekerheid hebben dat ze er inderdaad<br />

op vooruitgaan. En natuurlijk zijn banken terughoudend<br />

om financieringen te verstrekken als er geen garanties<br />

zijn. Die garanties zijn dus van het grootste belang. Dat<br />

moeten bouwers zich ook realiseren: een woning die wordt<br />

gerenoveerd of gebouwd als Nul-op-de-Meter, moet ook<br />

werkelijk NoM zijn. Als je bij zo’n project ook verzekeraars<br />

betrekt, is de private kwaliteitsborging niet meer zo belangrijk.<br />

Dan krijgen die verzekeraars ook een groot belang en<br />

sla je meer vliegen in één klap.”<br />

Een VvE die haar complex isoleert, neemt in elk geval een<br />

maatregel die altijd zinvol is, benadrukt De Vries. “Zolang we<br />

niet weten welke kant het opgaat met de duurzame energie-<br />

en warmtevoorziening, is het niet verstandig om dure<br />

investeringen te doen. Zeker niet als je niet weet of die in de<br />

toekomst hun nut bewijzen. Wat wél altijd kan, is isoleren.<br />

Die investering verdient zichzelf absoluut binnen vrij korte<br />

tijd terug en je krijgt bovendien een comfortabele, gezonde<br />

woning. Dat is een belangrijke ‘no regret-maatregel’.<br />

Maar eigenlijk wil ik helemaal niet dat woningeigenaren dat<br />

allemaal zelf moeten uitzoeken. Dat moet voor de overgrote<br />

meerderheid worden geregeld in een pakket waarbij<br />

ook de objectgebonden financiering van de maatregelen<br />

wordt meegenomen. Dat zal veel mensen die nu nog aarzelen,<br />

over de streep trekken.”<br />

“Aardgasloos is niet per se fossielvrij”<br />

“We hoeven echt niet allemaal naar Nul-op-de-Meter en<br />

al helemaal niet op de korte termijn. We moeten wél naar<br />

fossielvrij, maar aardgasloos is beslist niet identiek aan fossielvrij.<br />

Zolang elektriciteit nog wordt gemaakt in kolen- of<br />

gascentrales, is het een vervuilende energiebron.<br />

Maar wat gaat duurzame energie- en warmtevoorziening<br />

inhouden? Waterstof? Stadsverwarming? Een warmtenet<br />

voor een grotere regio? We weten het niet. En gemeenten<br />

weten het ook (nog) niet. Die moeten wel warmteplannen<br />

maken, maar ook zij hebben daar hulp bij nodig. Net als<br />

bij het veranderen van de beeldvorming van de burgers.<br />

Die moeten inzien waarom de energietransitie nodig is en<br />

welke voordelen daarbij voor hen te behalen zijn. Dat geldt<br />

dus ook voor VvE’s. Die worden nu het bos in gestuurd. Elke<br />

VvE moet maar uitzoeken hoe ze het complex fossielvrij kan<br />

maken. Dat kan en moet anders als je draagvlak wilt krijgen!”<br />

‘SLIM INGEZETTE SUBSIDIES ZIJN<br />

INTERESSANT VOOR INNOVATIES,<br />

MAAR NIET OM DE HELE ENERGIE-<br />

TRANSITIE TE ORGANISEREN”<br />

Albert de Vries is geen voorstander van subsidies. “Daarmee<br />

kun je nooit de hele verduurzamingsoperatie realiseren.<br />

Voor innovatie kunnen subsidies - mits slim ingezet - een<br />

goede stimulans zijn. Maar als je het hebt over de hele<br />

energietransitie, moeten we bijvoorbeeld aanbestedingen<br />

in de bouw anders gaan regelen. Je zou bijvoorbeeld een<br />

innovatiesubsidie kunnen gunnen aan het bedrijf dat daarmee<br />

de grootste CO2-reductie garandeert.”<br />

Het draait elke keer weer om die garanties: “Geld is geen<br />

probleem; dat is er ruim voldoende. Je zou ook pensioenfondsen<br />

bij de verduurzamingsopgave kunnen betrekken.<br />

En inderdaad: zij eisen rendement - en dus garanties!”<br />

Hij heeft nóg een wens: “Laten we nu eindelijk eens werk<br />

maken van hernieuwbare energie. Dat aandeel moet binnen<br />

korte tijd substantieel omhoog. Anders komen we er nooit!”<br />

NRP SPAAR HET KLIMAAT<br />

De missie van NRP Spaar het Klimaat is het versnellen<br />

van de transitie naar klimaatvriendelijke, gezonde en<br />

comfortabele gebouwen. Doelstelling is een jaarlijkse<br />

reductie van minimaal één Megaton aan broeikasgasemissies.<br />

Dat komt overeen met het jaarlijks energieneutraal<br />

maken van ca. 250.000 woningen.<br />

NRP Spaar het Klimaat is sinds 2016 een themagroep<br />

binnen het Nationaal Renovatie Platform (NRP). Via<br />

de ca. 110 aangesloten organisaties (bouwbedrijven,<br />

isolatiebedrijven, installateurs, banken, woningcorporaties,<br />

gemeenten etc.) werkt NRP Spaar het Klimaat (vaak<br />

samen met andere milieuorganisaties) aan beleidsbeïnvloeding.<br />

Politici en beleidsmakers zijn een belangrijke<br />

doelgroep. Voor en na de Tweede Kamerverkiezingen,<br />

de verkiezingen voor de gemeenteraad en de aankomende<br />

Statenverkiezingen doet NRP Spaar het Klimaat<br />

de nodige suggesties om te komen tot coalities die<br />

positief staan ten<br />

opzichte van een<br />

energieneutrale<br />

gebouwde<br />

omgeving.<br />

www.nrp.nl


‘Dé opleider<br />

in VvE-land’<br />

‘Dé opleider<br />

in VvE-land’<br />

- ADVERTORIAL -<br />

STAAT DE LIFT OF DE AUTOMATISCHE TOEGANGSDEUR<br />

OP DE AGENDA BIJ UW VOLGENDE VVE VERGADERING?<br />

Bij veel VvE’s betekent het begin van het jaar weer<br />

traditiegetrouw dat het tijd is voor de jaarlijkse VvE<br />

vergadering. Een drukke tijd voor elk bestuur waarin<br />

het opstellen van de agenda soms een hele opgave<br />

is. Als u een lift of automatische deur in uw gebouw<br />

heeft zal deze waarschijnlijk aan bod komen.<br />

De makkelijkste manier om deze te bespreken is aan<br />

de hand van de meerjarenbegroting. Hierin staat<br />

per component aangegeven wanneer de verwachte<br />

vervangingsdatum is en wat de mogelijke kosten<br />

zijn. Staan er grote vervangingen voor dit jaar op de<br />

planning dan kunt u hier, voor de vergadering, alvast<br />

een offerte voor opvragen zodat u deze direct kunt<br />

bespreken met alle bewoners.<br />

2-DAAGSE VAKOPLEIDING<br />

3-DAAGSE VAKOPLEIDING<br />

VVE BEHEER EN BESTUUR EN BESTUUR<br />

Bij het beheer van van een een VvE VvE en en bij bij het het bestuur bestuur van van<br />

een VvE komt heel wat wat kijken. Zonder een een goede goede<br />

basis op op juridisch, bouwkundig en en financieel financieel gebied gebied<br />

is<br />

is<br />

een<br />

een<br />

goed<br />

goed<br />

beheer<br />

beheer<br />

en<br />

en<br />

bestuur<br />

bestuur<br />

niet<br />

niet<br />

mogelijk.<br />

mogelijk.<br />

De<br />

De<br />

belangen<br />

belangen<br />

bij<br />

bij<br />

een<br />

een<br />

goed<br />

goed<br />

beheer<br />

beheer<br />

zijn<br />

zijn<br />

echter<br />

echter<br />

groot,<br />

groot,<br />

niet<br />

niet<br />

alleen op de korte termijn, maar zeker ook op de<br />

alleen op de korte termijn, maar zeker ook op de<br />

lange termijn. Daarom heeft VvE Belang al sinds<br />

lange termijn. Daarom heeft VvE Belang al sinds<br />

jaar en dag een gedegen vakopleiding over VvE<br />

jaar en dag een gedegen vakopleiding over VvE<br />

Beheer en Bestuur. VvE Opleidingen heeft deze<br />

Beheer en Bestuur. VvE Opleidingen heeft deze<br />

opleiding in haar opleidingsaanbod opgenomen.<br />

opleiding in haar opleidingsaanbod opgenomen.<br />

Deze opleiding is onontbeerlijk voor iedereen die die met met<br />

VvE Beheer of VvE Bestuur te maken heeft.<br />

Aanvang<br />

Van 10.0009.30 uur en tot eindigt 12.30 om uur 16.00 en uur inclusief een<br />

van half 13.30 uur lunchpauze. tot 16.30 uur inclusief lunch.<br />

De prijs voor deze aangeslotenen 3-daagse vakopleiding<br />

van VvE Belang<br />

bedraagt € voor 1.260,- de 2-daagse excl. BTW vakopleiding en inclusief cursus € 885,-<br />

exclusief<br />

materiaal<br />

btw<br />

en lunch.<br />

(één dag juridisch en één dag<br />

financieel/bouwkundig) en per dag € 450,-<br />

exclusief btw.<br />

Voor meer informatie, data en aanmelden zie onze website www.vveopleidingen.nl of bel 0162 – 469 120<br />

Voor meer informatie, data en aanmelden ga naar onze website www.vveopleidingen.nl<br />

Prijs<br />

Veel liftbedrijven werken met een jaarplanning, waarbij<br />

de aanvragen op volgorde van binnenkomst worden<br />

afgehandeld. Hoe later u beslist des te langer u moet<br />

wachten op de vervanging en in enkele gevallen kan het zelfs<br />

voorkomen dat u door een drukke planning dit jaar zelfs niet<br />

meer aan bod komt. In de tussentijd zal – als het component<br />

inderdaad aan vervanging toe is – de kans op technische<br />

storingen en ongeplande stilstand toenemen.<br />

Een ander mogelijk agendapunt voor de VvE vergadering<br />

is het onderhoud van uw automatische deur of lift. De<br />

meeste VvE’s hebben deze bij twee verschillende bedrijven<br />

in onderhoud. Door het onderhoud voor beide onder te<br />

brengen bij één aanbieder vermindert u de administratie<br />

en heeft u bij storingen 1 duidelijk aanspreekpunt. Dat<br />

klinkt misschien vreemd, immers het zijn twee compleet<br />

verschillende installaties, maar er zijn bedrijven die beiden<br />

onderhouden. Dit gebeurt trouwens niet door dezelfde<br />

monteur. Elke monteur is gespecialiseerd in een type<br />

installatie. U krijgt dus de service en expertise van twee<br />

producten, bij één aanbieder. Daarmee kunt u niet alleen uw<br />

administratie verminderen maar ook kosten besparen!<br />

Loopt uw onderhoudscontract dit jaar af? Dan zal dit<br />

zeker een belangrijk punt op de agenda worden. Bent u<br />

tevreden over de huidige partij, dan kunt u de overeenkomst<br />

eenvoudig verlengen. Maar zijn er recent problemen<br />

geweest dan betekent dit voor het bestuur of de technische<br />

commissie dat er offertes opgevraagd moeten worden bij de<br />

verschillende partijen. Bij sommige VvE’s is prijs erg belangrijk<br />

– zeker als u de maandelijkse kosten laag wilt houden. Terwijl<br />

anderen juist voor een bepaald kwaliteitsniveau gaan. Heeft<br />

u speciale wensen, zoals hulp bij keuringen, een vast aantal<br />

beurten per jaar of een beschikbaarheidspercentage? Laat dit<br />

dan zeker vastleggen in het contract. Dit zal waarschijnlijk<br />

impact hebben op de prijs, maar door een contract op maat<br />

te laten samenstellen weet u dat u alleen betaalt voor de<br />

opties die u écht belangrijk vindt.<br />

Heeft uw lift regelmatig ongeplande stilstand en zorgt dit<br />

voor veel frustratie tijdens de vergadering? Dan kunt u dit<br />

ondervangen door een virtuele monteur te laten installeren<br />

op uw lift. Deze analyseert 24/7 honderden parameters in<br />

uw lift. Als dit systeem een afwijking detecteert, bijvoorbeeld<br />

deuren die niet goed sluiten, stuurt deze een melding naar<br />

de monteur. Kan deze afwijking voor ongeplande stilstand<br />

zorgen? Dan is de monteur al onderweg. Dit kan een hoop<br />

frustratie voorkomen en geeft u als bestuur of technische<br />

commissie meer rust. U hoeft immers niet bij elke afwijking<br />

of storing te bellen. De monteur is al op de hoogte en zal<br />

het probleem – vanzelfsprekend in overleg met u – komen<br />

oplossen.<br />

UW LIFT EN TOEGANGSDEUR SAMEN IN<br />

ÉÉN CONTRACT?<br />

Maak gebruik van onze tijdelijke aanbieding:<br />

Eén jaar gratis deuronderhoud bij een<br />

liftonderhoudscontract<br />

Meer informatie en de voorwaarden van deze actie<br />

kunt u vinden op www.kone.nl/gratis-deuronderhoud


64<br />

VvE TERUGBLIK JAARCONGRES<br />

65<br />

VvE Magazine # 1 | <strong>februari</strong> <strong>2019</strong><br />

JAARCONGRES<br />

2018 VAN<br />

VVE BELANG<br />

Nieuwe initiatieven<br />

en boeiende sprekers<br />

Kees Oomen<br />

Diederik Samsom<br />

Het Jaarcongres 2018 van VvE Belang, dat gehouden werd op 4 december 2018, trok dit jaar maar liefst 1.300<br />

bezoekers. Het eerste deel van het congres was een aaneenschakeling van nieuwe initiatieven: de uitreiking<br />

van de eerste exemplaren van het boek ‘Thuis in gemengde complexen’; de introductie van de Juridische<br />

Coach én van de Bouwkundige Coach van VvE Belang. Na de pauze hield Diederik Samsom een boeiend betoog,<br />

gevolgd door Wim Daniëls, die – zoals verwacht – de lachers al snel op zijn hand had.<br />

VvE Belang-voorzitter Fred Schuurs (rechts) heeft cadeaus en<br />

bloemen voor Paulus Jansen (links) en Mechteld van der Vleuten.<br />

De opening van het Jaarcongres was traditioneel voor<br />

Fred Schuurs, voorzitter van VvE Belang. Daarna reikte<br />

mr. Kees Oomen de eerste exemplaren van het boek<br />

‘Thuis in gemengde complexen’ uit aan de schrijfster<br />

van het boek, mr. dr. Mechteld van der Vleuten, en aan<br />

Paulus Jansen, voorzitter van de Woonbond. “Een heel<br />

goed initiatief”, noemde Jansen het boek. “En in heel<br />

begrijpelijke taal geschreven.”<br />

Kees Oomen gaf nadere uitleg over twee nieuwe initiatieven<br />

van VvE Belang: de Juridische Coach en de<br />

Bouwkundige Coach. Voor beide ‘coaches’ toonden<br />

de bezoekers van de informatiebijeenkomsten in het<br />

najaar van 2018 veel belangstelling. Aangeslotenen bij<br />

VvE Belang kunnen voor een aantrekkelijk bedrag per<br />

maand onbeperkt een beroep doen op hun coach. Die<br />

vormt zo een ‘verlengstuk’ van het VvE-bestuur, dat<br />

zich verzekerd weet van alle benodigde ondersteuning.<br />

De looptijd van het abonnement op de Juridische<br />

Coach bedraagt drie jaar; die van de Bouwkundige<br />

Coach vijf jaar. VvE’s die hun zaken bouwkundig<br />

goed op orde hebben, kunnen het VvE Belang Onderhoudscertificaat<br />

ontvangen.<br />

Diederik Samsom is voorzitter van de sectortafel<br />

‘Gebouwde omgeving’ van het Klimaatakkoord. Hij<br />

gaf het publiek een aantal voorbeelden van de snelle<br />

technische ontwikkelingen op het gebied van duurzame<br />

energievoorziening. “Elke dag moeten 1.000 woningen<br />

worden verduurzaamd. Dat lijkt een enorme opgave, maar<br />

het kan: begin jaren 70 bouwden we 1.000 woningen per<br />

dag. Verduurzamen betekent: elke woning eenmaal in de<br />

32 jaar goed onder handen nemen”, zei Samsom. “Dat kunnen<br />

we betalen door de besparingen op de energiekosten.<br />

Daarvoor zijn een aantal zaken nodig: schaalvergroting,<br />

een langlopende financiering, een verschuiving in de energiebelasting<br />

en een oplossing voor de ‘onrendabele top’.<br />

Woningcorporaties vormen de ‘startmotor’ van de energietransitie;<br />

de VvE’s komen snel daarna!”<br />

Vanzelfsprekend hadden de toehoorders heel wat vragen<br />

aan Samsom. Ze kregen daarvoor ruim de gelegenheid<br />

“Vervang je cv-ketel nog even niet door een ander systeem.<br />

Er moet eerst meer duidelijkheid zijn over de toekomstige<br />

situatie”, adviseerde Samsom.<br />

Wim Daniëls is bekend van radio en tv, van de 114 boeken<br />

die hij geschreven heeft én van het feit dat hij in 2018<br />

het Groot Dictee der Nederlandse Taal heeft geschreven<br />

(samen met Frits Spits). Sinds december 2018 is hij ook<br />

appartementseigenaar en dus lid van een VvE. Hij had in<br />

oude kranten gezocht naar de woorden ‘appartement’<br />

en ‘VvE’en deed daarbij de meest wonderlijke vondsten.<br />

Vervolgens kwam Daniëls via het begin van zijn fascinatie<br />

voor taal, het ontstaan van de komma en de betekenis<br />

van woorden als ‘sinaasappel/<br />

appelsien’ op het boek waaraan<br />

hij druk aan het schrijven is: een<br />

inventarisatie van alle woningtypes.<br />

Vanzelfsprekend de flat (de<br />

oudste van Nederland is Nirwana<br />

in Den Haag) maar ook de bungalow,<br />

de kangoeroewoning, het<br />

tiny house, de woonwagen etc.<br />

etc.<br />

Overigens: wist u dat er in 1928<br />

al vloerverwarming was in Zwitserland?<br />

En dat in 1980 al een<br />

oproep werd gedaan om zuinig<br />

met energie om te springen?<br />

Energiebesparing is dus van<br />

alle tijden…<br />

Wim Daniëls


66<br />

VvE BELANG ROADSHOW<br />

67<br />

VvE Magazine # 1 | <strong>februari</strong> <strong>2019</strong><br />

VOLLE ZALEN TIJDENS<br />

PLENAIRE BIJEENKOMST<br />

INFORMATIEBIJEENKOMSTEN:<br />

MAATSCHAPPELIJKE VERANDERINGEN VRAGEN<br />

OM AANPASSING VAN WET- EN REGELGEVING<br />

Warmtewet, AVG, wetswijziging,<br />

persoonscertificering,<br />

laadpalen etc. etc.<br />

‘VOL!’ stond al enkele weken voor de eerste informatiebijeenkomst van VvE Belang in het programma van de<br />

meeste locaties. Van die bijeenkomsten waren er in 2018 maar liefst 12 (plus een avondbijeenkomst in Utrecht).<br />

En gezien de grote belangstelling hadden het er nog meer kunnen zijn! De grote zalen van de diverse locaties<br />

liepen dan ook snel vol voor de plenaire (ochtend)presentatie van mr. Kees Oomen. Zoals gebruikelijk praatte hij<br />

zijn gehoor bij over een aantal actuele ontwikkelingen op VvE-gebied. Het publiek kon - zoals eveneens sinds<br />

enkele jaren gebruikelijk - via stemmen met de telefoon zijn mening geven over een aantal onderwerpen en<br />

voorstellen. Dat leverde nuttige informatie op voor VvE Belang.<br />

“Hebt u ervaren dat het functioneren van de VvE van invloed<br />

is bij verkooptransacties van appartementen?”, vroeg<br />

Oomen. Ruim de helft van de aanwezigen antwoordde<br />

positief: dat hebben ze inderdaad gemerkt. Taxateurs moeten<br />

sinds 1 april vorig jaar melden of de VvE goed functioneert.<br />

Negatieve informatie houdt de transactie (nog) niet<br />

tegen. Hypotheekverstrekkers zullen in die gevallen wel<br />

terughoudend zijn als het gaat om de hoogte van het<br />

maximale bedrag dat geleend kan worden.<br />

Nogmaals de AVG<br />

Daarmee was de toon gezet: het wordt voor de VvE steeds<br />

belangrijker om goed te functioneren. De Algemene Verordening<br />

Gegevensbescherming (AVG), die in mei 2018<br />

van kracht werd, is daarvan ook een onderdeel. Veel VvE’s<br />

hebben in 2018 een zogenaamde AVG-verklaring behaald<br />

met behulp van de korte cursus die VvE Belang aanbood en<br />

een licentie op het AVG-stappenplan. De licentie is een jaar<br />

geldig. Het stappenplan dat veel aangesloten VvE’s hebben<br />

doorlopen, is daarna ook niet meer toegankelijk. “Zorg<br />

ervoor dat u vóór het licentiejaar afloopt, alles op orde<br />

hebt”, adviseerde Oomen het publiek. “Als u een goed dossier<br />

hebt, hoeft u de licentie niet te verlengen. Als de situatie<br />

binnen uw VvE ten aanzien van het bijhouden en verwerken<br />

van persoonsgegevens wijzigt, moet de VvE opnieuw een<br />

AVG-verklaring ophalen. Dat kan alleen als de licentie nog<br />

doorloopt.”<br />

Warmtewet 2.0<br />

VvE’s verwarmen hun complexen op verschillende manieren.<br />

De individuele HR-ketel scoort het hoogst: 65 procent<br />

van alle appartementseigenaars heeft een eigen ketel.<br />

Dat zal op korte termijn ook niet veranderen: pas in 2021<br />

moeten de gemeenten weten welke (duurzame) warmtevoorziening<br />

ze voor de diverse wijken op termijn in petto<br />

hebben. Veel eigenaars en VvE’s zullen daarom wellicht nog<br />

nieuwe HR-ketels aanschaffen. Het jaar 2050, waarin alle<br />

gebouwen energieneutraal moeten zijn, is nog ver weg.<br />

Complexen met blokverwarming hebben te maken met<br />

de nieuwe Warmtewet. Die bepaalt dat VvE’s (gelukkig)<br />

geen warmteleverancier zijn in de zin der wet. “Maar voor<br />

de meeste VvE’s geldt dat er ook huurders in het complex<br />

wonen”, zei Oomen. “Dat verandert de situatie als u niet<br />

oppast. De verhurende eigenaar moet de warmtelevering<br />

onderdeel van de huurovereenkomst maken. Het is dus<br />

verstandig eigenaars daarop te wijzen. In dat geval wordt<br />

de VvE niet aangemerkt als warmteleverancier In de zin van<br />

de wet.” Wanneer de nieuwe Warmtewet in werking treedt,<br />

is overigens nog niet bekend.<br />

Laadpunten voor elektrisch rijden<br />

De Nederlandse VvE’s hebben in totaal ca. 500.000 parkeerplaatsen<br />

in of bij hun complexen. 80 procent daarvan is een<br />

vaste parkeerplaats. Elektrisch rijden neemt naar alle waarschijnlijkheid<br />

een grote vlucht. De vraag om een laadpunt<br />

zal dan ook steeds vaker gesteld worden; bij complexen met<br />

een VvE zullen in de toekomst tussen de 300.00 en 400.000<br />

laadpalen nodig zijn. “Ik adviseer u om voor te sorteren<br />

op die ontwikkelingen”, zei Oomen. “Een private laadpaal<br />

wordt een recht! Zorg daarom voor een generieke oplossing<br />

waarvan iedere ‘EV-rijder’ profijt heeft. Dat kan ook een<br />

verdienmodel zijn voor de VvE.” De aanwezigen waren het<br />

met hem eens: ruim de helft van alle aanwezigen vindt dat<br />

de VvE moet investeren in laadinfrastructuur mits de investering<br />

in vijf à tien jaar wordt terugverdiend. Een derde vindt<br />

dat marktpartijen de laadinfrastructuur beter kunnen regelen<br />

(waarmee elektrisch rijden wel wat duurder wordt).<br />

Btw<br />

Het lage btw-tarief is in <strong>2019</strong> van 6 naar 9 procent gegaan;<br />

op het schilderen, stukadoren, isoleren en behangen van<br />

woningen die ouder zijn dan twee jaar. Ook de btw op<br />

schoonmaakwerk ‘binnen’ ging naar 9 procent (en dat<br />

geldt ook voor nieuwe woningen). Glazenwassen binnen<br />

het gebouw valt hier ook onder, maar niet het glazenwassen<br />

aan de buitenzijde.<br />

Persoonscertificering<br />

“Kies voor kwaliteit en vraag uw beheerder of deze over een<br />

persoonscertificaat beschikt”, adviseerde Oomen. “VvE-beheer<br />

is een vak en met een persoonscertificaat kan uw beheerder<br />

aantonen dat hij/zij dat vak verstaat!” Kijk op www.pcvb.nl.<br />

Wetswijziging?<br />

‘Voor alle VvE’s in Nederland een nieuw modelreglement<br />

dat helemaal up to date is’, was al jaren geleden een grote<br />

wens van Kees Oomen. Wetten en praktische bezwaren<br />

stonden dat idee in de weg, maar onlangs is een wijziging<br />

in het (traditionele) denken opgetreden. Maatschappelijke<br />

veranderingen vragen om aanpassing van wet- en regelgeving,<br />

is nu het motto. Het resultaat: een werkgroep die in<br />

opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken<br />

bekijkt of een Besluit Appartementsrechten 2018 (ofwel<br />

een ‘VvE-besluit’) kans van slagen heeft. Kees Oomen<br />

maakt - vanzelfsprekend - deel uit van deze werkgroep, die<br />

werkt aan een wettelijk voorschrift waarmee hopelijk diverse<br />

VvE-zaken in één klap goed geregeld kunnen worden.<br />

In zo’n VvE-besluit kunnen ook kwesties als de installatie<br />

van laadpalen, de plaatsing van scootmobielen, diverse<br />

financiële zaken en het inzagerecht goed geregeld worden.<br />

In VvE’s waar een ouder reglement van toepassing is, is dat<br />

vaak een probleem. Ook voor het VvE-besluit geldt dat nu<br />

nog niet duidelijk is welke vorm het uiteindelijk zal krijgen<br />

en wanneer het in werking kan treden.<br />

VvE-coach<br />

Veel VvE’s ondervinden problemen bij het regelen van praktische<br />

zaken binnen de VvE en het complex. Op juridisch<br />

en bouwkundig gebied. Een VvE-coach kan daarbij de helpende<br />

hand bieden, denkt VvE Belang. VvE’s kunnen zich<br />

dan voor een vast bedrag per maand abonneren op deze<br />

vorm van begeleiding. De VvE Zonnecoach is een voorbeeld<br />

van een onafhankelijke, deskundige coach die de VvE<br />

ondersteunt bij het complete traject.<br />

Dat het idee aanslaat bij de aanwezige VvE-bestuurders,<br />

blijkt uit de uitslag van de mini-enquête. Acht van de tien<br />

aanwezigen op de informatiebijeenkomsten waren enthousiast<br />

over het idee van een VvE-coach. 12 procent vindt een<br />

juridische coach kansrijk voor de eigen VvE; 21 procent ziet<br />

veel in een bouwkundige VvE-coach en maar liefst 43 procent<br />

heeft interesse in beide coaches.<br />

Verduurzaming<br />

“Financieringsmogelijkheden zijn van cruciaal belang bij<br />

verduurzaming”, stelde Oomen, die lid is van de ‘bijzettafel<br />

financiering’ van het Klimaatakkoord. “De condities moeten<br />

veel beter worden; anders lukt het nooit om verduurzaming<br />

te betalen uit de besparingen op energie en onderhoud. Wij<br />

lobbyen voor een langlopende VvE Energiebespaarlening<br />

die ook openstaat voor complexen met minder dan 10<br />

woonappartementen.”<br />

Voor alle onderwerpen geldt vanzelfsprekend dat we u op<br />

de hoogte houden!


68<br />

VvE ROADSHOW<br />

VvE ROADSHOW<br />

69<br />

VvE Magazine # 1 | <strong>februari</strong> <strong>2019</strong><br />

ROOKGASAFVOER<br />

VERVANGEN?<br />

OF METEEN HELEMAAL<br />

AARDGASLOOS?<br />

Laat bij ketelvervanging het rookgasafvoerkanaal inspecteren<br />

VVE-RISICO’S ROND<br />

DUURZAAMHEID:<br />

opwekking<br />

en opslag van<br />

energie<br />

In hun presentatie gingen Jacco van de Sandt en Gerard Groenendijk in op de vragen die spelen rond het<br />

aardgasloos maken van de complexen en op de problematiek rond de vervanging/renovatie van rookgasafvoerleidingen.<br />

Jacco van de Sandt liet zijn gehoor meestemmen over zaken die te maken hebben met de aardgasloze<br />

toekomst. De resultaten van die mini-enquêtes kan VvE Belang gebruiken bij het overleg met diverse instanties.<br />

Opwekking en opslag van (zonne)stroom waren de onderwerpen die Richard Dekker en Bert Dikker, beiden<br />

risicodeskundige bij Centraal Beheer, behandelden. Ondanks alle voorbeelden waarbij het helemaal mis ging<br />

(met grote gevolgen), is de stelling van beide heren: het kan veilig en goed!<br />

Maar liefst 35 procent van de toehoorders bleek met de vervanging<br />

van installaties te wachten op meer informatie rond<br />

de energietransitie. Voor VvE’s die binnen enkele jaren hun<br />

cv-ketel(s) moeten vervangen, is dat meestal geen optie.<br />

“In 2050 moet in Nederland de complete elektriciteitsbehoefte<br />

CO2-vrij zijn. We zitten nu op nog geen zeven procent.<br />

Huishoudens zijn overigens maar voor ca. vier procent<br />

verantwoordelijk voor de elektriciteitsconsumptie.<br />

De overheid gaat ervan uit dat op termijn twee tot vier miljoen<br />

woningen worden aangesloten op een warmtenet en<br />

0,5 tot één miljoen op hernieuwbaar gas. Voor 3,5 tot zes<br />

miljoen woningen geldt de all-electricoptie. Voor een groot<br />

deel zal dat individueel moeten worden geregeld.”<br />

Elektrische ketel of warmtepomp?<br />

Van de Sandt gaf een overzicht van de voor- en nadelen<br />

van een elektrische cv-ketel. “Voordelen zijn o.a. het feit<br />

dat er geen rookgasafvoer nodig is, dat deze ketels weinig<br />

onderhoud nodig hebben en een hoog rendement hebben.<br />

Echter: er moet nogal wat worden aangepast (meterkast,<br />

aansluitwaarde etc.) Dat maakt een elektrische cv-ketel uiteindelijk<br />

duurder; ook in het gebruik.”<br />

Ook warmtepompen zijn lang niet voor alle complexen de<br />

oplossing, vertelde Van de Sandt. “Laat u goed adviseren en<br />

zorg ervoor dat u geen appels met peren vergelijkt. Voor<br />

veel appartementencomplexen geldt dat ze voorlopig het<br />

beste de huidige situatie kunnen handhaven. De installaties<br />

moeten natuurlijk wel goed worden onderhouden.”<br />

Rookgasafvoer<br />

Wanneer een nieuwe individuele hoogrendement-cv-ketel<br />

wordt aangesloten op een oude rookgasafvoerleiding,<br />

kunnen grote veiligheidsrisico’s ontstaan, vertelde Gerard<br />

Groenendijk. “Ruim 80 procent van alle appartementseigenaars<br />

beschikt over een individuele HR-ketel. Die levert veel<br />

condens op, en daardoor kunnen oude rookgasafvoeren<br />

gaan roesten. Oude VR-ketels hebben dat condensprobleem<br />

niet, maar die mogen (met een enkele uitzondering)<br />

niet meer worden gemaakt.<br />

Leidingen die zijn aangetast door condens, kunnen lek<br />

raken en daardoor kan het giftige koolmonoxide in de<br />

woningen komen. Het gas is reukloos maar giftig en leidt in<br />

veel gevallen tot misselijkheid en hoofdpijn. Lang niet iedereen<br />

brengt die klachten in verband met een mogelijke koolmonoxidevergiftiging.<br />

Dat kan fatale gevolgen hebben.”<br />

Geen toezicht<br />

“In de meeste ons omringende landen is er een verplichte<br />

registratie van ongevallen door koolmonoxide, worden<br />

installateurs verplicht gekeurd en wordt toezicht gehouden<br />

op de installaties. In Nederland gebeurt dat vrijwel niet. Dat<br />

betekent dat de VvE zelf verantwoordelijk is voor een goede<br />

vervanging van ketels en rookgasafvoeren.<br />

“Als één bewoner zijn cv-ketel vervangt en een eigen afvoer<br />

heeft, dan moeten de ketel én de afvoer vervangen worden.<br />

Als de ketel op een collectief systeem is aangesloten, moeten<br />

- naast de eigen ketel - meestal ook de overige ketels<br />

van de buren inclusief het rookgaskanaal worden vervangen.”<br />

Groenendijk adviseerde zijn gehoor om in elk geval een<br />

koolmonoxidemelder op te hangen. “Maar het is natuurlijk<br />

veel beter om potentieel gevaarlijke situatie te voorkómen”,<br />

zei hij. “Pak dit type renovaties altijd collectief aan. En kies<br />

een goede installateur. Die zal alleen een nieuwe ketel<br />

plaatsen als hij zeker weet dat het met de rookgasafvoer<br />

goed zit.”<br />

Meer informatie: www.vvebelang.nl/bouwkundig en www.<br />

vvebelang.nl/energieloket.<br />

Dat bleek niet direct door de voorbeelden die Dekker op<br />

het scherm toonde: branden in zonnestroominstallaties,<br />

bijvoorbeeld door ondeugdelijk installatiewerk (en vooral<br />

de vaak loshangende of -liggende kabels en stekkers), maar<br />

ook vaak door een gebrek aan vakmanschap bij de installateur.<br />

“Je kunt wel een goed bedrijf inhuren, maar als de<br />

ondernemer vervolgens uitzendkrachten het dak op stuurt,<br />

weet je nog niet of je de gewenste kwaliteit krijgt”, stelde<br />

Dekker. Hij wees ook op het gevaar van minder opbrengst<br />

door ‘microcracks’ ofwel haarscheurtjes in de zonnepanelen.<br />

De opbrengst is dan op termijn veel lager. Zorg er ook<br />

voor dat uw dak het extra gewicht kan dragen! De meeste<br />

daken zijn niet berekend op het extra gewicht van de zonne-installatie;<br />

sommige zijn zonder versterking ongeschikt.<br />

“Ga niet voor de goedkoopste installatie, maar ga voor de<br />

voordeligste oplossing voor de lange termijn”, adviseerde<br />

Dekker. “Weet wat u koopt en wie uw dak op gaat. Spreek<br />

een opleveringskeuring af (liefst door een onafhankelijke<br />

partij) en zorg ervoor dat de elektriciteitsinstallatie geschikt<br />

is voor de extra belasting door de zonnestroominstallatie.<br />

Overweeg power optimizers en glas-glaspanelen. Die zijn<br />

goed voor uw opbrengst en veiliger in het kader van brandpreventie.<br />

En breng een rookmelder aan in de ruimte waar<br />

de omvormer zich bevindt.”<br />

Energieopslag<br />

In de bergingen van appartementencomplexen staan<br />

steeds meer e-bikes Ook het aantal scootmobielen<br />

groeit sterk. Dat levert de nodige risico’s op, hoewel de<br />

lithium-ion-accu’s die in deze voertuigen worden gebruikt,<br />

in principe niet onveilig zijn. Echter: door vallen of stoten<br />

en oververhitting, maar ook door fabricage- of oplaadfouten<br />

kunnen de batterijen ‘thermisch op hol slaan’<br />

waarna brand ontstaat. Het vloeibare elektrolyt komt op<br />

explosieve wijze tot ontbranding, met als gevolg grote<br />

steekvlammen en het vrijkomen van extreem giftige stoffen.<br />

Bert Dikker: “Zorg ervoor dat de scootmobiel of de e-bike<br />

in een ruimte staat zonder brandbaar materiaal, breng een<br />

rookmelder met doormelding aan en blus een accubrand in<br />

aanvang met veel water.” Het gemiddelde huishouden heeft<br />

ca. 125 batterijen in huis (in diverse apparaten). Door de<br />

sterke groei in het gebruik neemt het risico toe.<br />

Buurtbatterijen<br />

De energietransitie vraagt om een geheel nieuwe energie-infrastructuur<br />

in de samenleving. De verkoop van<br />

elektrische auto’s stijgt, en ook krachtige batterijsystemen<br />

verschijnen op steeds meer plaatsen in de wijk (en zelfs<br />

in appartementencomplexen). Ze slaan elektriciteit op die<br />

wordt gewonnen via duurzame energieopwekking, in het<br />

bijzonder via zonnepanelen. Zo helpen ze de balans tussen<br />

vraag en aanbod van stroom te reguleren.<br />

Dergelijke batterijen (ook wel ‘smart storage’ genoemd) zijn<br />

een risicofactor. Grootschalige lithium-ion-batterijstations<br />

worden geïnstalleerd op plaatsen die vanuit brandveiligheidsoogpunt<br />

niet handig zijn (zoals parkeergarages). Voor<br />

deze vorm van energieopslag is in feite nog geen regelgeving<br />

ontwikkeld. Een vergunning voor de plaatsing van de<br />

container is echter wél snel geregeld.<br />

Dikker: “Vraag bij het energiebedrijf dat de buurtbatterij<br />

heeft geplaatst welke maatregelen zijn genomen om risico’s<br />

zo veel mogelijk te voorkomen. En licht ook de gemeente<br />

in, want het gaat niet om de plaatsing van de container,<br />

maar om de plaatsing van de accu’s daarin. De industrie,<br />

de kennisinstituten en de brandweer zitten gelukkig ook<br />

niet stil: ze wisselen kennis uit over risicobeheersing en incidentmanagement<br />

rond lithium-ion-batterijen. Alle partijen<br />

moeten er samen voor zorgen dat duurzaamheid en veiligheid<br />

bij de energietransitie hand in hand gaan”.


70<br />

VvE ROADSHOW<br />

VvE ROADSHOW<br />

71<br />

VvE Magazine # 1 | <strong>februari</strong> <strong>2019</strong><br />

JURIDISCH<br />

ALLES GOED<br />

GEREGELD<br />

Gerechtelijke uitspraken,<br />

bemiddeling en actuele<br />

onderwerpen<br />

Energiebesparende maatregelen<br />

WE GAAN ONZE<br />

COMPLEXEN<br />

VERDUURZAMEN!<br />

Maar hoe krijgt u<br />

de leden mee?<br />

Mr. John Liewes besteedde in zijn presentatie aandacht aan de vrije juristenkeuze, bemiddeling en een aantal<br />

uitspraken van rechters over VvE-geschillen. “In veel gevallen is een geschil niet opgelost als de rechter een<br />

uitspraak heeft gedaan”, zei Liewes. “Vaak is er veel meer aan de hand dan de zaak die de rechter behandelt.<br />

Daarom vraagt de rechter vaak aan de strijdende partijen of de zaak niet anders kan worden opgelost.<br />

Bijvoorbeeld door bemiddeling of mediation. Dat heeft een extra voordeel: er zijn geen verliezers.”<br />

VvE’s die een rechtsbijstandsverzekering hebben, kunnen<br />

- na toestemming van hun verzekeraar - zelf hun advocaat<br />

of jurist kiezen. Bij een procedure ex. Art 96 Rv. gaan beide<br />

partijen samen naar de kantonrechter van hun keuze. Zo’n<br />

procedure verloopt sneller en is aanzienlijk voordeliger dan<br />

een ‘echte’ gerechtelijke procedure. U hoeft overigens bij<br />

de kantonrechter geen jurist in de arm te nemen, maar juridisch<br />

advies is veelal wel aan te raden. De juristen van VvE<br />

Belang hebben veel ervaring in dit type zaken.<br />

Juridische coach<br />

Liewes vroeg zijn publiek naar hun belangstelling voor<br />

een ‘juridische coach’. Daarmee kan de VvE voor een vast<br />

bedrag per maand een beroep doen op de ‘eigen jurist’.<br />

Die adviseert niet alleen over alle juridische zaken binnen<br />

de VvE, maar kan ook (tegen gereduceerd tarief) procederen.<br />

Driekwart van de aanwezigen gaf aan veel te zien in<br />

zo’n juridische coach. Die kan ook zijn/haar nut bewijzen<br />

bij kwesties als de plaatsing van laadpalen, de stalling van<br />

scootmobielen, het opstellen van boetebesluiten etc.<br />

Nog even aandacht voor de AVG: het stappenplan is nog<br />

beschikbaar. Als u inmiddels een privacyreglement hebt,<br />

houd dan een logboekje bij met de wijzigingen die u in de<br />

persoonsgegevens aanbrengt.<br />

Gerechtelijke uitspraken<br />

Veel belangstelling was er ook voor de gerechtelijke uitspraken<br />

die Liewes zijn gehoor voorlegde. Die zorgden voor<br />

veel discussie. We behandelen ze kort hieronder.<br />

Kun je administratieve overlast van een VvE-lid aan<br />

banden leggen?<br />

Ja, dat kan als de overlast disproportioneel is (als het ‘te gek<br />

wordt’). U kunt bijvoorbeeld bepalen dat een VvE-lid een<br />

maximaal aantal uren een beroep kan doen op de beheerder.<br />

Ook kan in dat geval bijvoorbeeld onbehoorlijk gedrag<br />

worden verboden. Bij overtreding van het verbod kan een<br />

boete worden opgelegd. Let op: u hebt daarvoor een boetebesluit<br />

nodig dat door de ALV is vastgesteld.<br />

Kun je een lid een contactverbod opleggen?<br />

In specifieke gevallen kan dat, bijvoorbeeld als iemand zorgt<br />

voor een onwerkbare situatie. Dan kan iemand voor een<br />

bepaalde periode een verbod krijgen op rechtstreeks contact<br />

met de beheerder.<br />

Is de VvE aansprakelijk voor schade na een valpartij door<br />

een gladde vloer?<br />

Twijfelgeval: rechters zullen verschillend oordelen. Let op<br />

potentieel gevaarlijke situaties!<br />

Kan de VvE in het huishoudelijk reglement een andere<br />

verdeling van kosten opnemen?<br />

Nee: de kostenverdeling staat in de splitsingsakte.<br />

Zijn digitaal uitgebrachte stemmen rechtsgeldig?<br />

Ja, mits aan een aantal voorwaarden is voldaan. Het Modelreglement<br />

2017 geeft dat expliciet aan.<br />

Is kortstondige verhuur (Airbnb) toegestaan?<br />

Meestal niet: deze vorm van verhuur is al snel strijdig met<br />

de bestemming ‘wonen’. Als iemand toch een kamer kortstondig<br />

verhuurt, kan - na een waarschuwing - een boete<br />

worden opgelegd. Er moet dan wel een boetebesluit zijn.<br />

Mag een scootmobiel in de gemeenschappelijke ruimte<br />

worden geplaatst?<br />

Niet zomaar, maar de VvE moet meewerken aan de zoektocht<br />

naar een geschikte ruimte; bij voorkeur in de privéruimte.<br />

Als er echt geen andere oplossing is, mag de scootmobiel<br />

in de gemeenschappelijke ruimte. Het MR2017 geeft<br />

dat expliciet aan; rechters gebruiken dit als referentiekader.<br />

“We willen heel graag onze complexen energiezuinig maken, maar hoe pakken we dat aan? De leden zijn er<br />

niet echt voor te porren: het zal voor een aantal bewoners ‘hun tijd wel duren’. En hoe gaan we dat betalen?<br />

Welke financieringsmogelijkheden zijn er en welke komen het meest in aanmerking voor onze VvE?”<br />

Die vragen stonden centraal tijdens de presentatie van<br />

Carola Peters (hoofdredacteur VvE Magazine) en Fiona<br />

Hamberg (accountmanager Nationaal Energiebespaarfonds).<br />

Zij namen hun publiek mee in de wereld van de<br />

VvE die graag het complex toekomstbestendig wil maken.<br />

Communicatie én het creëren van een wij-gevoel zijn<br />

belangrijke elementen, stelde Carola Peters.<br />

“Communicatie is het sleutelwoord; ook bij de VvE. Het is<br />

belangrijk dat de leden worden ‘meegenomen’ in de plannen<br />

voor verduurzaming. Als het bestuur of de technische<br />

commissie twee jaar hard heeft gewerkt aan een prachtig<br />

voorstel voor verduurzaming, willen ze natuurlijk dat het<br />

voorstel probleemloos wordt aangenomen door de ledenvergadering.<br />

Maar dat gaat niet zomaar! En al helemaal<br />

niet als blijkt dat de VvE-bijdrage fors omhoog moet. Als de<br />

leden er geen goed gevoel bij hebben, is het voorstel vrijwel<br />

kansloos.<br />

Benut alle contactmomenten om enthousiasme te creëren.<br />

Organiseer een informatieavond of -ochtend waar alle<br />

leden de mogelijkheid hebben om hun ideeën - en twijfels -<br />

naar voren te brengen. En laat in elk geval uw gebouw<br />

grondig inspecteren, zodat u weet hoe het er bouwkundig<br />

voorstaat.<br />

De technische kant van het maken van een plan, het beoordelen<br />

van offertes en het opstellen van een goed voorstel is<br />

belangrijk, maar vergeet de communicatiekant niet. Gebruik<br />

elke gelegenheid om het project ‘tussen de oren’ van de<br />

leden te krijgen. En besteed ook tijd en energie aan communicatie<br />

met de grooteigenaar! Maak de bewoners trots<br />

op het project; bijvoorbeeld door een stukje in een lokale<br />

krant te krijgen. Ook dat versterkt het wij-gevoel.”<br />

Financiering<br />

Fiona Hamberg gaf een overzicht van energiebesparende<br />

maatregelen die door het Nationaal Energiebespaarfonds<br />

worden gefinancierd via de VvE Energiebespaarlening.<br />

Het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting voert de lening uit.<br />

“Nieuwe kozijnen en isolerend glas staan met stip op één.<br />

Een VvE kan een Energiebespaarlening afsluiten omdat<br />

het reservefonds niet toereikend is om de maatregelen te<br />

betalen, maar ook omdat de VvE dan geld in kas houdt voor<br />

onvoorziene uitgaven. Uitgangspunt is dat de besparingen<br />

opwegen tegen de kosten voor rente en aflossing, maar dat<br />

lukt niet altijd. Wél worden de appartementen comfortabeler<br />

en neemt de verkoopwaarde toe.<br />

Voor de aanvraag van de Energiebespaarlening hebt u in<br />

elk geval een maatwerkadvies nodig. Dat geeft aan welke<br />

maatregelen energiebesparing opleveren, het comfort verhogen<br />

en het binnenklimaat verbeteren. De lening wordt<br />

- als aan alle voorwaarden is voldaan - verstrekt aan een<br />

VvE met minimaal 10 woonappartementen. De eigenaars<br />

zijn alleen verantwoordelijk voor hun eigen breukdeel. Het<br />

minimum-leenbedrag is € 25.000 per VvE; maximaal kan<br />

per appartement € 25.000 worden geleend. Bij een zeer<br />

energiezuinig pakket of ‘Nul op de meter’ liggen de bedragen<br />

hoger. Voor het rentepercentage kijkt u op www.energiebespaarlening.nl/rente.<br />

Bij alle stappen die worden gezet, kan een accountmanager<br />

de VvE begeleiden. Als de vereniging - na uitvoerig overleg -<br />

besluit om toch geen gebruik te maken van de Energiebespaarlening,<br />

betaalt de VvE niets.<br />

In veel gevallen kan het interessant zijn om de lening te<br />

combineren met de Subsidie Energiebesparing Eigen Huis<br />

of de Investeringssubsidie Duurzame Energie (kijk op www.<br />

rvo.nl).”<br />

Meer weten over de VvE Energiebespaarlening? Kijk op<br />

www.energiebespaarlening.nl/vve of neem contact op met<br />

Fiona Hamberg (f.hamberg@svn.nl of 06 10 41 17 50).


72<br />

VvE ROADSHOW<br />

VvE ROADSHOW<br />

73<br />

VvE Magazine # 1 | <strong>februari</strong> <strong>2019</strong><br />

DE BUREN HUREN.<br />

GEEN PROBLEEM?!<br />

Verhurende eigenaars zijn lid van<br />

de VvE; huurders zijn dat nooit<br />

Wat betekent het voor de VvE als er in het complex<br />

zowel eigenaars als huurders wonen? Die vraag<br />

stond centraal in de presentatie van mr. Astrid Luijkvan<br />

Veldhuizen. Rechten en plichten van eigenaarbewoners,<br />

eigenaar-verhuurders en huurders/<br />

gebruikers; alle aspecten kwamen aan bod.<br />

Eigenaars en huurders<br />

naast elkaar<br />

ZONNEPANELEN VOOR UW VVE?<br />

Samen met de VvE Zonnecoach!<br />

Astrid Luijk: “De modelreglementen spreken niet over<br />

‘huurders’ maar over ‘gebruikers’, een term die breder is<br />

dan de term ‘huurder’. Zowel de eigenaars als de huurders<br />

hebben rechten en plichten die voortvloeien uit de<br />

wet en het splitsingsreglement. Als een woning wordt<br />

verhuurd, staat de verhuurder een paar rechten af aan<br />

de huurder: het uitsluitend gebruik van het privégedeelte<br />

(ook wel aangeduid als ‘de eigen woning’) en het medegebruik<br />

van de gemeenschappelijke delen en zaken. De<br />

huurder wordt nooit lid van de VvE; de eigenaar-verhuurder<br />

blijft lid van de VvE. Het maakt niet uit of hij een<br />

paar of heel veel appartementen ‘in gebruik geeft’. De<br />

eigenaar wordt dus altijd uitgenodigd voor de ledenvergadering.”<br />

Grooteigenaar<br />

Als een eigenaar een groot aantal appartementen in bezit<br />

heeft en verhuurt, heeft hij dus ook een groot aantal stemmen.<br />

Het kan zelfs om de meerderheid van stemmen gaan.<br />

De stem van de grooteigenaar kan dan doorslaggevend zijn.<br />

Het mooiste is natuurlijk als de grooteigenaar zijn stemgedrag<br />

aanpast aan dat van de meerderheid van de individuele<br />

eigenaars. In elk geval kan de grooteigenaar niet worden<br />

gedwongen om zich aan te passen aan het stemgedrag van<br />

de overige eigenaars.<br />

Huurders hebben geen toegang tot de vergadering van<br />

eigenaars, maar staan in hun hoedanigheid van bewoner op<br />

gelijke voet met de eigenaar/bewoner. Het is daarom raadzaam<br />

als bewoners met elkaar in overleg te treden: onbekend<br />

maakt onbemind.<br />

De eigenaar die verhuurt, blijft lid van de VvE en moet dus<br />

de periodieke bijdrage voldoen. Doet hij dat niet, dan kan<br />

het VvE-bestuur een borgstelling vragen aan de huurder<br />

door middel van een aangetekende brief aan de huurder.<br />

Het bedrag mag niet hoger zijn dan de geschatte maandelijkse<br />

huurwaarde.<br />

Huurders<br />

Huurders en andere gebruikers moeten zich - net als de<br />

eigenaars - houden aan de regels in het splitsingsreglement,<br />

het huishoudelijk reglement en de besluiten van de<br />

vergadering. De gebruiker moet de ‘gebruikersverklaring’<br />

ondertekenen, zodat de VvE de huurder kan aanspreken<br />

op overtreding van het huishoudelijk reglement. Een voorbeeld<br />

daarvan staat (ook in het Engels) in het boek ‘Thuis in<br />

gemengde complexen’, een uitgave van VvE Belang.<br />

Net als de eigenaar-bewoner mag de huurder het privégedeelte<br />

alleen gebruiken in overeenstemming met de<br />

bestemming die in de akte staat. Meestal is dat ‘bewoning’.<br />

Kort verblijf (met de kenmerkende geluiden van rolkoffers)<br />

is geen ‘bewoning’. De huurder woont er niet; hij verblijft er<br />

alleen. Als het splitsingsreglement daartoe de mogelijkheid<br />

geeft, kan de ledenvergadering besluiten dat deze vorm van<br />

verhuur is toegestaan. Wordt zo’n besluit niet genomen en<br />

wordt er toch stelselmatig kortstondig verhuurd, dan is er<br />

sprake van overtreding van het reglement. Diverse gemeenten<br />

stellen regels met betrekking tot bijvoorbeeld Airbnb.<br />

De VvE moet echter het eigen splitsingsreglement handhaven;<br />

niet de regels van de gemeente.<br />

En kamerverhuur?<br />

In de akte van splitsing staat welk gebruik mag worden<br />

gemaakt van een privégedeelte. Staat daar niet in dat<br />

kamerverhuur niet is toegestaan? Dan kan pas handhavend<br />

worden opgetreden als er sprake is van overlast. In<br />

het algemeen mag verhuur niet worden verboden, maar er<br />

kunnen wel beperkingen worden gesteld in het splitsingsreglement.<br />

Tip van Astrid Luijk: “Raadpleeg ook eens de website<br />

‘Thuis in de VvE’.<br />

Meer weten over de verhouding eigenaar-gebruiker? Het<br />

boek ‘Thuis in gemengde complexen’ geeft alle informatie.<br />

U kunt het bestellen bij VvE Belang (zie ook pagina 83 van<br />

dit magazine).<br />

De VvE Zonnecoach kreeg al snel de lachers op zijn<br />

hand tijdens de informatiebijeenkomsten van VvE<br />

Belang. De typeringen van appartementseigenaars<br />

riepen veel herkenning op. Van de eeuwige dwarsligger<br />

(Archie Bunker) tot de wereldverbeteraar (Elon Musk);<br />

allemaal hebben ze hun eigenaardigheden. Maar één<br />

ding werd wel duidelijk: zonnepanelen zijn niet alleen<br />

een kwestie van techniek. Integendeel.<br />

Zonnepanelen staan bij VvE’s wél op de agenda, maar zelden<br />

op het dak. Dat komt doordat er veel vragen leven, die<br />

onneembare obstakels worden als er geen goed antwoord<br />

op komt. De VvE Zonnecoach geeft dat antwoord.<br />

De adviseurs zijn deskundig, persoonlijk, onafhankelijk en<br />

toekomstgericht. Ze begeleiden de VvE van het allereerste<br />

idee tot en met de oplevering van de installatie.<br />

Geschikt dak?<br />

Waarom kiezen VvE’s voor zonnestroom? Vanwege de besparing<br />

op de energierekening; vanwege het milieu of omdat de<br />

bewoners onafhankelijk willen zijn van de grote stroomleveranciers?<br />

Verreweg de meeste aanwezigen kozen voor hun portemonnee<br />

(65 procent). Anderen gaven aan dat ze zelf duurzaam<br />

stroom willen opwekken vanwege het klimaat.<br />

De coaches maakten ook duidelijk dat niet elk dak geschikt<br />

is voor de plaatsing van zonnepanelen. Bij een heel hoog<br />

complex met een klein dak hoeft de VvE niet te denken aan<br />

zonnepanelen. Het dak kan ook te zwak zijn of een ongunstige<br />

ligging hebben. Sommige daken staan al ‘vol’ met<br />

airco’s, schoorstenen, lifthuizen of glazenwasinstallaties.<br />

Een zonnestroominstallatie heeft alleen kans van slagen<br />

als het dak groot genoeg is en bouwtechnisch in orde is.<br />

Cruciaal is ook dat de VvE voldoende financiële reserve<br />

heeft én dat de bewoners enthousiast zijn.<br />

Ontwerp en advies<br />

De VvE Zonnecoach brengt eerst de mogelijkheden in kaart.<br />

Hij kijkt naar het benodigde vermogen, de hoofdaansluiting<br />

en het dakoppervlak én naar de financiën, het onderhoud<br />

en de splitsingsakte. Met professionele software tekent hij<br />

een installatie op het dak. Hij berekent wat deze kost en<br />

opbrengt (terugverdientijd en rendement).<br />

De VvE krijgt alle informatie in een overzichtelijk adviesrapport<br />

waarmee het bestuur een voorstel kan voorbereiden<br />

voor de ledenvergadering. In dit rapport staan ook de antwoorden<br />

op de meest gestelde vragen, zoals vragen over<br />

de salderingsregeling en btw-teruggave. Gewapend met al<br />

deze informatie kan het bestuur de bewoners informeren<br />

en raadplegen. Ook dat is een vak apart. Omdat het voorstel<br />

niet zomaar in stemming kan worden gebracht, kiezen veel<br />

VvE’s voor een aparte informatiebijeenkomst. Daar kunnen<br />

de ‘eeuwige dwarsliggers’ en de ‘wereldverbeteraars’ hun<br />

ideeën uiten en antwoord krijgen op hun vragen.<br />

Zeven tips van de VvE Zonnecoach<br />

1. Kijk eerst wat er mogelijk is voor collectief gebruik. Blijft er<br />

voldoende ruimte op het dak over? Kijk dan naar mogelijkheden<br />

voor individuele eigenaren.<br />

2. Informeer en raadpleeg de bewoners. Luister naar alle<br />

vragen en bezwaren. Beantwoord alle vragen zo goed<br />

mogelijk.<br />

3. Het gaat niet alleen om techniek. Houd ook rekening met<br />

de mensen die onder het dak wonen, met degenen die<br />

alles tot achter de komma willen weten, hoogbejaard zijn<br />

of het liefst alles willen uitstellen, maar ook met de overenthousiaste<br />

bewoners die alles tegelijk willen verbeteren.<br />

4. Houd een aparte informatiebijeenkomst waar een uitgebreide<br />

discussie kan plaatsvinden en waar alle vragen<br />

beantwoord worden.<br />

5. Pas de plannen eventueel aan, zodat er een (gekwalificeerde)<br />

meerderheid voor is.<br />

6. Gebruik de ALV om te stemmen - niet om te discussiëren.<br />

7. Vraag pas offertes aan nadat de ALV toestemming heeft<br />

gegeven voor de aanschaf van een installatie.<br />

Uw eigen VvE Zonnecoach<br />

Een volledig begeleidingstraject kost € 1.500,- inclusief<br />

btw. Dat is minder dan 3 procent van de kosten van<br />

een gemiddelde zonnestroominstallatie. Meld u aan op<br />

www.vvezonnecoach.nl.


74<br />

VvE ONDERHOUD ADVERTORIAL<br />

75<br />

VvE Magazine # 1 | <strong>februari</strong> <strong>2019</strong><br />

VVE DE CRUYTHOECK EN<br />

MULDER SCHILDERS BEREIKEN<br />

SAMEN MOOI RESULTAAT<br />

De VvE hoort vaak:<br />

“Wat ziet dit gebouw<br />

er prachtig uit!“<br />

“HET VVE BELANG-LABEL<br />

WAS VOOR ONS EEN<br />

BELANGRIJK CRITERIUM<br />

BIJ DE KEUZE VAN HET<br />

SCHILDERSBEDRIJF”<br />

“Meppel is een heel fijne plaats om te wonen. Het wordt ook wel ‘klein Mokum’ genoemd vanwege het<br />

schilderachtige karakter. Wij wonen niet alleen in een mooie gemeente, maar ook in een aantrekkelijk<br />

appartementencomplex. ‘Wat ziet dit gebouw er prachtig uit’, horen we vaak van bezoekers. De schilderbeurt<br />

die Mulder Schilders heeft uitgevoerd, zorgt ervoor dat ons complex er weer jaren piekfijn bijstaat.<br />

De verstandhouding met directie en medewerkers is prima. We zijn blij dat we hebben gekozen voor een<br />

onderhoudsbedrijf dat lid is van OnderhoudNL Garantie én over het VvE Belang-label beschikt.”<br />

Die enthousiaste woorden zijn van Harrie Klein, voorzitter<br />

en secretaris van VvE De Cruythoeck in het centrum<br />

van Meppel. Hij is ook verantwoordelijk voor het<br />

beheer en onderhoud van het complex, dat in 2001<br />

werd opgeleverd. Het bestaat uit vier woonlagen met<br />

totaal 25 appartementen boven twee winkelruimtes.<br />

Klein heeft geen woord te veel gezegd: het gebouw<br />

ziet er fantastisch uit.<br />

ONDERHOUDNL GARANTIE<br />

OnderhoudNL Garantie is een sectorvereniging<br />

van OnderhoudNL, “dé ondernemersorganisatie<br />

van specialisten in totaal vastgoedonderhoud,<br />

renovatie, restauratie, isolatie, schilderen,<br />

beglazing en industriële metaalconservering.<br />

De OnderhoudNL Garantiebedrijven zijn de<br />

schilders- en onderhoudsbedrijven die werken<br />

volgens de kwaliteitsnormen van (voorheen) de<br />

AF-Erkenningsregeling. Deze unieke regeling<br />

biedt optimale zekerheid, vakkundigheid en<br />

betrouwbaarheid van het bedrijf waarmee een<br />

opdrachtgever in zee gaat en over de kwaliteit<br />

van het schilders- en onderhoudswerk”.<br />

“We zijn natuurlijk zelf geen schilders”, zegt hij.<br />

“Daarom hebben we de nodige informatie gevraagd,<br />

onder andere aan Trimetal, dat ons heeft geadviseerd<br />

omtrent de uitvoering van het schilderwerk. Een van<br />

onze voorwaarden was dat het schildersbedrijf lid was<br />

van een brancheorganisatie en dat er een geschillencommissie<br />

was. Je weet immers maar nooit! We wilden<br />

de garantie dat het werk zou worden afgemaakt,<br />

ook als de schilder onverhoopt failliet zou gaan.<br />

Via VvE Belang wisten we van het VvE Belang-label.<br />

Mulder Schilders uit Emmen kwam als beste uit de<br />

bus. Het bedrijf heeft het complete buitenschilderwerk<br />

uitgevoerd.”<br />

Red cedar<br />

“Een gedeelte van de gevel is uitgevoerd in red cedar.<br />

Het was een aangename verrassing dat Mulder Schilders<br />

ervaring had met die bijzondere houtsoort. We<br />

zijn prima geadviseerd. Omdat het oorspronkelijke<br />

schilderwerk erg vaal was geworden, hebben we veel<br />

aandacht besteed aan de nieuwe kleur. Ik heb foto’s<br />

gemaakt zodat we als VvE konden kiezen voor de<br />

mooiste kleur. Dat is prima gelukt: kijk maar naar het<br />

eindresultaat. Vanzelfsprekend hebben we het onderhoud<br />

ook weer opgenomen in het meerjarenonderhoudsplan.<br />

De onafhankelijke inspectie (die ons wel is aangeboden)<br />

hebben we niet laten uitvoeren. We hebben een<br />

goede relatie met Trimetal, dat ook inspecties uitvoert.<br />

Maar we houden de mogelijkheid natuurlijk wel in ons<br />

achterhoofd als we opnieuw schilderwerk laten uitvoeren!”<br />

“Mooi beroep”<br />

Pieter Franx, directeur/eigenaar van Mulder Schilders,<br />

hoort het verhaal van Harrie Klein met plezier aan.<br />

“Deze VvE wist precies wat ze wilde”, zegt hij. “We kregen<br />

een offerteaanvraag die heel gedetailleerd aangaf<br />

wat de VvE van ons verlangde. Ze wilden zeker weten<br />

dat ze niet met onaangename verrassingen zouden<br />

worden geconfronteerd.<br />

Dat willen wij natuurlijk ook niet. We hebben een<br />

prachtig beroep en dat dragen wij ook op alle manieren<br />

uit. We zijn van oorsprong een familiebedrijf, dat is<br />

uitgegroeid tot een bedrijf dat totaalonderhoud levert.<br />

We krijgen gemiddeld een 9 van onze klanten. Daar<br />

zijn we vanzelfsprekend trots op, en dat laten we zien!<br />

Op onze auto’s staat ook met grote letters dat we lid<br />

zijn van OnderhoudNL Garantie.”<br />

Franx werkt graag voor VvE’s. “Dan gaat het vrijwel<br />

altijd om onderhoudswerk”, zegt hij. “Je moet er<br />

- zeker in het begin - tijd en energie in steken, maar<br />

dan kun je ook mooi werk leveren. Een VvE als De<br />

Cruythoeck gaat niet voor de allergoedkoopste<br />

schilder maar voor het bedrijf waarin ze vertrouwen<br />

hebben. Het VvE Belang-label geeft dat vertrouwen.”<br />

“Bewondering voor VvE”<br />

Franx wil nog graag een compliment kwijt: “Je ziet<br />

niet vaak dat een VvE het werk zo goed organiseert.<br />

Dat heeft Harrie Klein voor het grootste deel helemaal<br />

zelf gedaan. Het hele traject van offerteaanvraag tot<br />

uitvoering duurt dan wel wat langer, want je moet de<br />

tijd nemen om het gesprek met de VvE aan te gaan.<br />

Maar dan krijg je ook een mooi resultaat. Kijk maar<br />

naar De Cruythoeck!”<br />

HET VVE BELANG-LABEL<br />

OnderhoudNL Garantie en VvE Belang hebben<br />

samen het VvE Belang-label ontwikkeld. Een<br />

belangrijk onderdeel van het label is de<br />

kwaliteitscontrole door middel van een<br />

onafhankelijke eindinspectie door het onafhankelijke<br />

bureau Overvoorde en Van Tilborg.<br />

Zowel het onderhoudsbedrijf als de VvE kan de<br />

eindinspectie aanvragen. Die wordt betaald<br />

door het VvE Belang-labelbedrijf. De algemene<br />

kwaliteit wordt bevorderd doordat het VvE<br />

Belang-label alleen kan worden behaald door<br />

leden van OnderhoudNL Garantie: zij voldoen<br />

aantoonbaar aan hoge kwaliteitseisen. Alleen<br />

VvE’s die zijn aangesloten bij VvE Belang,<br />

kunnen het werk aanmelden voor deze<br />

onafhankelijke eindcontrole.


76<br />

77<br />

VvE PLOEG KOZIJNEN ADVERTORIAL<br />

VvE Magazine # 1 | <strong>februari</strong> <strong>2019</strong><br />

FOUTE TAXATIE?<br />

DAT KAN U VEEL<br />

GELD KOSTEN!<br />

Voorkom problemen,<br />

en laat uw gebouw<br />

taxeren door een<br />

deskundige; door<br />

de taxateur van<br />

VvE Belang!<br />

Kunststof kozijnen voor<br />

een mooi en toekomstbestendig<br />

gebouw<br />

Aantrekkelijke<br />

subsidiemogelijkheden<br />

dankzij hoge<br />

isolatiewaarde<br />

De voordelen van kunststof kozijnen zijn bekend: ze verouderen niet, ze hebben vrijwel geen onderhoud nodig en ze<br />

bieden een hoge isolatiewaarde. En natuurlijk zijn er nog meer voordelen: ze zijn er in veel kleuren en ze geven uw<br />

gebouw de uitstraling die u wenst. Maar wist u ook dat u vanwege de hoge isolatiewaarde kunt profiteren van een<br />

aantrekkelijke subsidie? “Wij denken graag met de VvE mee over duurzaamheid, de esthetische kant en het budget in<br />

de keuze voor onderhoudsarme, duurzaam geproduceerde kunststof kozijnen”, zegt Arnold Wesselman, adviseur<br />

zakelijke markt bij Ploeg kozijnen.<br />

HET KAN OOK IN ÚW COMPLEX GEBEUREN:<br />

EEN BRAND OF EEN ANDERE CALAMITEIT.<br />

Dan gaat uw eerste zorg uit naar de bewoners, maar<br />

onvermijdelijk komt de vraag aan de orde: zijn we wel<br />

goed verzekerd?<br />

Het laatste wat u wilt is dat uw VvE onderverzekerd is.<br />

Dan moeten alle eigenaren – soms diep – in de buidel<br />

tasten om het ontbrekende bedrag te betalen.<br />

Discussie over de herbouwwaarde is ook niet prettig, want<br />

het bevordert de onderlinge relaties in uw complex niet!<br />

Gerard Groenendijk RT Jaap Hendriksen RT<br />

MAAR HOE VOORKOMT U DIE PROBLEMEN?<br />

Heel eenvoudig: schakel de taxatieservice van VvE Belang in.<br />

Gerard Groenendijk RT en Jaap Hendriksen RT zijn beiden<br />

Registertaxateur. Voor een zeer concurrerend tarief leveren<br />

zij een taxatierapport waar uw VvE wat aan heeft. U weet<br />

zeker dat uw complex goed verzekerd is, en u beschermt<br />

de eigenaren tegen onderverzekering.<br />

Tip:<br />

laat de herbouwwaarde eenmaal in de zes jaar<br />

taxeren en geef de waarde door aan uw verzekering!<br />

“Bij Ploeg kozijnen gaan we ver in onze dienstverlening: als een<br />

VvE ons belt, maken we een afspraak voor een bezoek aan het<br />

complex. We begeleiden de VvE bij het hele traject: van het<br />

eerste gesprek met de projectleider en de werkvoorbereider<br />

tot en met een presentatie tijdens de ledenvergadering. De<br />

kozijnen worden volledig duurzaam gemaakt in onze eigen<br />

fabriek en we zorgen zelf voor de montage. We willen dat alle<br />

bewoners helemaal tevreden zijn met hun nieuwe kozijnen.<br />

Niet alleen bij de oplevering maar ook nog vele jaren daarna.”<br />

Hoge isolatiewaarde én duurzaam<br />

Kunststof kozijnen zijn een belangrijk onderdeel van de isolatie<br />

van uw gebouw: ze isoleren aanzienlijk beter dan houten of<br />

aluminium kozijnen. Vanwege die hoge isolatiewaarde kunt u<br />

profiteren van een aantrekkelijke subsidie: de Subsidie Energiebesparing<br />

Eigen Huis (SEEH) van RVO. Als u bijvoorbeeld<br />

de gevel laat isoleren en de beglazing laat vervangen door<br />

isolerend glas, krijgt u ook subsidie voor de nieuwe kunststof<br />

kozijnen. Wesselman: “Wij werken regelmatig samen met SVn<br />

(uitvoerder van de VvE Energiebespaarlening) en RVO. Samen<br />

kunnen we de VvE een heel aantrekkelijk aanbod doen. In veel<br />

gevallen kunnen bijvoorbeeld het dak en de beglazing (inclusief<br />

de kozijnen) worden gerenoveerd zonder verhoging van de<br />

VvE-bijdrage. Dat betekent: extra woongenot en besparing op<br />

de energiekosten.”<br />

Extra zekerheid door VKG Keurmerk<br />

Ploeg kozijnen is aangesloten bij het VKG Keurmerk (Vereniging<br />

Kunststof Gevelelementenindustrie). Het hele proces van<br />

productie tot en met montage wordt door de VKG onafhankelijk<br />

gecontroleerd: de productie van de kunststofprofielen<br />

én van de kozijnen, ramen en deuren. Tot slot controleren onafhankelijke<br />

keurmeesters de montage van de VKG Keurmerk<br />

kozijnen. Wesselman: “Al onze toeleveranciers (glas, hang- en<br />

sluitwerk, ventilatieroosters e.d.) zijn ook opgenomen in het<br />

VKG Keurmerk. De VvE heeft daardoor de zekerheid dat het<br />

werk van A tot Z wordt gecontroleerd.”<br />

Kiezen voor Ploeg kozijnen biedt dus tal van voordelen: u<br />

wordt totaal ontzorgd en u zorgt ervoor dat uw bewoners tot<br />

in lengte van dagen fijn wonen in een gebouw dat klaar is voor<br />

de toekomst.<br />

Meer informatie: kijk op www.ploegkozijnen.nl. Daar kunt u<br />

direct een afspraak maken of een offerte vragen. Bellen kan<br />

ook: 0252-500 900.<br />

Meer weten? Mail naar taxatie@vvebelang.nl of bel 0162 469 120 en maak een<br />

afspraak met Gerard Groenendijk RT of Jaap Hendriksen RT.<br />

In de eigen fabriek van Ploeg kozijnen worden de kozijnen<br />

volledig duurzaam geproduceerd. De kunststof die gebruikt<br />

wordt, is honderd procent recyclebaar. En alle restmaterialen,<br />

zowel in de fabriek als bij het appartementengebouw, worden<br />

gerecycled. Ploeg kozijnen hoopt binnen korte tijd zelfs volledig<br />

circulair te produceren.


78<br />

VVE VVE BELANG DIENSTEN VOOR UW UW VVE VVE<br />

79<br />

VvE Magazine # 1 | <strong>februari</strong> <strong>2019</strong><br />

JURIDISCHE DIENSTEN<br />

BOUWKUNDIGE DIENSTEN<br />

Misschien raakt raakt ook ook uw uw VvE VvE verwikkeld in een in een lastige lastige juridische kwestie. Dan Dan kunt kunt u de u hulp de hulp van van de de<br />

Juridische Dienst Dienst van van VvE VvE Belang Belang goed goed gebruiken. Hieronder vindt vindt u alle u alle diensten overzichtelijk bij elkaar. bij elkaar.<br />

Natuurlijk profiteert u als u als aangesloten VvE VvE van van extra extra voordeel.<br />

De VvE De VvE is verantwoordelijk is voor voor het het onderhoud van van het het complex. De Bouwkundige De Dienst Dienst van van VvE VvE Belang Belang<br />

biedt biedt u alle u alle ondersteuning op het op het gebied gebied van van bouwkundige zaken. zaken. Hieronder vindt vindt u een u een overzicht van van onze onze<br />

diensten. Als Als aangesloten VvE VvE profiteert u van u van extra extra voordeel!<br />

DIENSTEN VVE VVE BELANG<br />

VOORDEEL VOOR VOOR<br />

AANGESLOTENEN<br />

DIENSTEN VVE VVE BELANG<br />

VOORDEEL VOOR VOOR<br />

AANGESLOTENEN<br />

1 JURIDISCHE 1 HELPDESK<br />

Is uw Is VvE uw aangesloten VvE bij VvE bij Belang? VvE Belang? Dan Dan kunt kunt u een u beroep een beroep doen doen op de op telefonische de helpdesk. helpdesk.<br />

Die is Die van is maandag van maandag tot en tot met en met donderdag donderdag bereikbaar bereikbaar van 9.00 van 9.00 tot 13.00 tot 13.00 uur. uur.<br />

2 RECHTSBIJSTAND<br />

2 Is een Is een gang gang naar naar de rechter de rechter of de of Raad de Raad van Arbitrage van Arbitrage voor voor de Bouw de Bouw onvermijdelijk? Schakel Schakel onze onze<br />

juristen juristen in: zij in: kunnen zij kunnen voor voor u procederen. u Dat kan Dat ook kan via ook uw via rechtsbijstandverzekering. uw Bij VvE Bij VvE Belang Belang<br />

betaalt betaalt u geen u geen eigen eigen risico. risico.<br />

3 SCHRIFTELIJK 3 JURIDISCH ADVIES ADVIES<br />

Is een Is vraag een vraag te complex te complex telefonisch om telefonisch beantwoorden te of wilt of u wilt liever u liever schriftelijke beantwoording van uw van uw<br />

vraag? vraag? Dan Dan ontvangt ontvangt u een u schriftelijk een schriftelijk juridisch juridisch advies. advies. U kunt U kunt daarvoor daarvoor gebruik gebruik maken maken van het van half het uur half gratis uur gratis<br />

juridisch juridisch advies advies waar waar uw VvE uw per VvE jaar per recht jaar recht op heeft. op heeft.<br />

Exclusief en gratis en gratis<br />

voor voor aangeslotenen<br />

10% 10% korting korting<br />

op het op het uurtarief<br />

Eerste Eerste 30 minuten 30 minuten gratis gratis<br />

10% 10% korting korting<br />

op het op het uurtarief<br />

1 BOUWKUNDIGE 1 HELPDESK<br />

Gedegen Gedegen bouwkundig (technisch) advies advies is onmisbaar voor voor iedere iedere Vereniging Vereniging van Eigenaren. van Eigenaren. Laat Laat u u<br />

daarom daarom goed goed informeren door door specialisten die ruime die ruime ervaring ervaring de in praktijk de praktijk met met VvE’en VvE’en hebben hebben<br />

opgedaan. opgedaan. Met Met een een gericht gericht en praktisch en praktisch advies advies zorgt zorgt u ervoor u ervoor dat uw dat vastgoed uw vastgoed in een in een prima prima staat staat blijft. blijft.<br />

De helpdesk De helpdesk is van is maandag van maandag tot en tot met en met donderdag bereikbaar van 9.00 van 9.00 tot 13.00 tot 13.00 uur. uur.<br />

2 MJOP 2 MJOP (COMPACT)<br />

Als Vereniging Als Vereniging van Eigenaren van Eigenaren wilt u wilt dat u uw dat gebouw gebouw er goed er goed uitziet uitziet en dat en u dat niet u niet verrast verrast wordt wordt door door<br />

hoge hoge onderhoudsnota’s. U wilt U dat wilt uw dat gebouw gebouw prettig prettig bewoonbaar is; nu is; en nu in en de in toekomst. de toekomst.<br />

Daarom Daarom hebt hebt u een u een MJOP MJOP nodig. nodig. Daarmee Daarmee krijgt krijgt u inzicht u inzicht de in bouwkundige de staat staat van uw van gebouw.<br />

gebouw.<br />

U weet U weet wat wat de onderhoudskosten van het van gebouw het gebouw en de en aanwezige de aanwezige installaties installaties zijn; zijn; op de op korte de korte en en<br />

de lange de lange termijn. termijn. Met Met een een actueel actueel MJOP MJOP reserveert reserveert u nooit u nooit te veel te veel of te of weinig. te weinig. U voorkomt U voorkomt fluctuaties fluctuaties<br />

in de in maandelijkse bijdragen. bijdragen. En u En voorkomt u voorkomt de - de vaak - vaak onnodig onnodig - hoge - hoge kosten kosten voor voor het herstel het herstel van van<br />

achterstallig onderhoud.<br />

Exclusief en gratis en gratis<br />

voor voor aangeslotenen<br />

10% 10% korting korting<br />

voor voor aangeslotenen<br />

4 VvE 4 VvE BELANG BELANG INCASSO SUPPORT<br />

Alle Alle VvE-leden VvE-leden zijn verplicht zijn verplicht een een maandelijkse bijdrage bijdrage te betalen te betalen waaruit waaruit de gezamenlijke de kosten kosten<br />

worden worden betaald: betaald: verzekeringen, schoonmaak, liftonderhoud etc. Vaak etc. Vaak is er is ook er een ook voorschot een voorschot stookkosten<br />

in opgenomen. in Via deze Via deze bijdrage bijdrage wordt wordt ook gespaard ook gespaard voor voor groot groot onderhoud. Soms Soms ‘vergeten’ ‘vergeten’ leden leden hun hun<br />

bijdrage bijdrage te betalen. te betalen. Dat levert Dat levert voor voor het bestuur het bestuur een een lastige lastige situatie situatie op: niemand op: niemand gaat gaat graag graag bij de bij buren de buren<br />

om geld om geld vragen. vragen. Voor Voor dat vraagstuk dat vraagstuk is er is ‘VvE er ‘VvE Incasso Incasso Support’. Support’. Een Een betrouwbare organisatie, die de die hele de hele<br />

incassoprocedure verzorgt verzorgt zonder zonder risico. risico. Als de Als vordering vordering wordt wordt afgewezen, betaalt betaalt u niets. u niets.<br />

Exclusief voor voor<br />

aangeslotenen<br />

No cure No cure no pay no pay<br />

3 TAXATIES 3 Is uw Is gebouw gebouw onderverzekerd? Dan Dan krijgt krijgt u bij u schade bij schade een lager een lager bedrag bedrag dan de dan werkelijke de werkelijke schade. schade. Bij een Bij een<br />

te hoge te hoge verzekerde waarde waarde loopt loopt u dat u risico dat risico niet, niet, maar maar u wilt u natuurlijk wilt natuurlijk ook niet ook niet onnodig onnodig een een te hoge te hoge<br />

premie premie betalen. betalen. U krijgt U krijgt namelijk namelijk nooit nooit meer meer uitgekeerd uitgekeerd dan de dan werkelijke de werkelijke schade. schade. Kortom: Kortom: u hebt u hebt behoefte behoefte<br />

aan een aan goede een goede bepaling bepaling van de van herbouwwaarde van uw van complex. uw complex. Wilt u Wilt de u woningverbeteringen de van de van de<br />

eigenaren eigenaren meteen meteen meeverzekeren in de in opstalverzekering? de Dan Dan taxeren taxeren we die we mee. die mee. Onze Onze gecertificeerde<br />

Registertaxateur zorgt zorgt voor voor een een deskundige taxatie; taxatie; natuurlijk natuurlijk tegen tegen een een scherp scherp tarief. tarief.<br />

10% 10% korting korting<br />

voor voor aangeslotenen<br />

5 JURIST 5 JURIST OP BEZOEK OP BEZOEK<br />

‘Hadden ‘Hadden we maar we maar een een jurist jurist binnen binnen de VvE…’ de VvE…’ Hoort Hoort u die u verzuchting die ook wel ook eens wel eens tijdens tijdens bestuursvergaderingen<br />

of ledenbijeenkomsten? of De juristen De juristen van VvE van VvE Belang Belang komen komen tegen tegen een een heel heel aantrekkelijk<br />

tarief tarief bij uw bij VvE uw VvE op bezoek. op bezoek. Alle Alle juridische juridische kwesties kwesties kunt kunt u uitgebreid u uitgebreid met met hen hen bespreken.<br />

6 JURIDISCH 6 INLOOPSPREEKUUR<br />

Nóg Nóg voordeliger is het is inloopspreekuur het op het op kantoor het kantoor van VvE van VvE Belang: Belang: dan dan zijn de zijn eerste de eerste<br />

bestuurs-<br />

30 minuten 30 minuten gratis! gratis!<br />

10% 10% korting korting<br />

op het op het uurtarief<br />

Eerste Eerste 30 minuten 30 minuten gratis gratis<br />

10% 10% korting korting<br />

op het op het uurtarief<br />

4 ABONNEMENT 4 MODULE BOUWKUNDIGE ONDERSTEUNING<br />

Een Een belangrijke taak taak van een van Vereniging een Vereniging van Eigenaren van Eigenaren is onderhoud is van het van gebouw. het gebouw. Onderhoud<br />

moet moet tijdig tijdig en goed en goed worden worden uitgevoerd. Om u Om hierbij u hierbij te ondersteunen, heeft heeft VvE VvE Belang Belang de module de module<br />

Bouwkundige Ondersteuning ontwikkeld. U krijgt: U krijgt:<br />

• een • vaste een vaste contactpersoon voor voor al uw al bouwkundige vragen; vragen;<br />

• ondersteuning • op bouwkundig op gebied: gebied: u kunt u kunt telefonisch onbeperkt onbeperkt een beroep een beroep doen doen op uw op uw<br />

contactpersoon;<br />

• eenmaal • eenmaal per jaar per bezoek jaar bezoek van uw van contactpersoon uw op uw op locatie. uw locatie.<br />

Exclusief voor voor<br />

aangeslotenen<br />

7 SCAN 7 SCAN HUISHOUDELIJK REGLEMENT<br />

Van Airbnb Van Airbnb was was 20 jaar 20 geleden jaar geleden nog geen nog geen sprake; sprake; vergaderen via e-mail via e-mail was was ondenkbaar. Aan financiering<br />

Aan werd werd nog nauwelijks nog nauwelijks gedacht. gedacht. Veel Veel VvE’en VvE’en willen willen daarom daarom hun hun huishoudelijk reglement reglement updaten. updaten. Het opstellen Het opstellen<br />

of updaten of updaten van een van huishoudelijk een reglement reglement is tijdrovend is tijdrovend ingewikkeld. en De juristen De juristen van VvE van Belang VvE Belang<br />

kennen kennen de dagelijkse de dagelijkse praktijk praktijk van de van VvE de als VvE geen als geen ander. ander. U kunt U kunt bij hen bij ook hen terecht ook terecht voor voor screening screening van de van de<br />

beheerdersovereenkomst of voor of voor het opstellen het opstellen van een van gebruiksovereenkomst een (bv. voor (bv. voor zonnepanelen of of<br />

laadpalen). laadpalen).<br />

8 VVE 8 VVE BEMIDDELING<br />

Waar Waar mensen mensen samenleven, ontstaan ontstaan onvermijdelijk conflicten. conflicten. Ook Ook binnen binnen een een Vereniging Vereniging van van<br />

Eigenaren. Eigenaren. Irritaties Irritaties liggen liggen immers immers altijd altijd op de op loer de loer als je als met je met enkele enkele tientallen tientallen – of – met of met honderden - -<br />

mensen mensen gebruik gebruik maakt maakt van een van een gebouw gebouw en de en voorzieningen de in het in complex. het complex. Meningsverschillen<br />

escaleren escaleren snel al snel tot conflicten. tot conflicten. De gang De gang naar naar de rechter de rechter werkt werkt in veel in veel gevallen gevallen escalatie escalatie nog nog verder verder<br />

in de in hand. de hand. Bemiddeling is veelal is veelal een een prima prima oplossing. oplossing. Ook Ook daarbij daarbij kunnen kunnen de juristen de juristen van VvE van VvE Belang Belang<br />

u bijstaan. u bijstaan.<br />

10% 10% korting korting<br />

voor voor aangeslotenen<br />

Exclusief voor voor<br />

aangeslotenen.<br />

Gratis Gratis kennismakingsgesprek.<br />

10% 10% korting korting<br />

kennis­<br />

op het op het uurtarief.<br />

5 MAATWERKADVIES 5 ENERGIEBESPARING<br />

In 2050 In 2050 moeten moeten alle woningen alle woningen energieneutraal zijn. zijn. Wij inventariseren Wij met met u welke u welke energie- energiebesparende<br />

mogelijkheden er voor er voor uw appartementengebouw zijn. zijn. We kijken We kijken naar naar zichtbare zichtbare<br />

gebreken gebreken en we en beoordelen we uw MJOP uw MJOP (indien (indien aanwezig). aanwezig). Het onderzoek Het onderzoek wordt wordt uitgevoerd door door een een<br />

gecertificeerde EPA-adviseur. U krijgt U krijgt een een schriftelijke rapportage met met de huidige de huidige prestaties prestaties en de en de<br />

besparingsmogelijkheden.<br />

6 OPLEVERKEURING 6 & BOUWKUNDIGE & INSPECTIE<br />

Nederland Nederland staat staat in de in steigers, de steigers, het is het topdrukte is topdrukte in de in bouw! de bouw! Dit betekent Dit betekent helaas helaas ook dat ook er dat soms er soms<br />

te snel te snel en slordig en slordig gewerkt gewerkt wordt. wordt. U wilt U natuurlijk wilt natuurlijk zeker zeker weten weten dat de dat werkzaamheden aan uw aan uw<br />

complex complex goed goed verlopen. verlopen. Om eventuele Om eventuele gebreken gebreken te beoordelen, te kunt kunt u een u een beroep beroep doen doen op een op een van van<br />

onze onze bouwkundigen. Zij beoordelen Zij de gebreken de gebreken visueel visueel en brengen brengen een een schriftelijk schriftelijk advies advies uit, dat uit, dat<br />

wordt wordt vastgelegd in een in een rapportage. Ook Ook bij nieuwbouwprojecten bij kunnen kunnen ze deze deze inspectie inspectie voor voor u u<br />

uitvoeren. uitvoeren.<br />

10% 10% korting korting<br />

voor voor aangeslotenen<br />

10% 10% korting korting<br />

voor voor aangeslotenen


Eigenaar<br />

Vereniging<br />

van Eigenaren<br />

Belangenorganisatie voor<br />

Appartementseigenaren<br />

Vereniging<br />

van Eigenaren<br />

Belangenorganisatie voor<br />

Appartementseigenaren<br />

Vereniging<br />

van Eigenaren<br />

Woongebouwen met zowel<br />

eigenaar-bewoners als huurders<br />

80<br />

81<br />

VvE DIENSTENPAGINA<br />

VvE EVENEMENTENAGENDA<br />

VvE Magazine # 1 | <strong>februari</strong> <strong>2019</strong><br />

Informatie algemeen<br />

Ma. t/m do. van 09.00 tot 17.00 uur<br />

Tel: 0162 - 46 91 20<br />

Fax: 0162 – 46 15 26<br />

E-mail: info@vvebelang.nl<br />

Postbus 210, 4900 AE Oosterhout<br />

Jaarlijkse bijdrage VvE Belang<br />

Basispakket<br />

Verenigingen van Eigenaren<br />

€ 51,75 voor VvE t/m 6 appartementen<br />

€ 69,50 voor VvE met 7 t/m 15<br />

appartementen<br />

€ 96,- voor VvE met 16 t/m 50<br />

appartementen<br />

€ 123,- voor VvE met 51 t/m 100<br />

appartementen<br />

€ 152,25 voor VvE > 100 appartementen<br />

Kantoren: € 152,25<br />

Beheer/admini stratiekantoren,<br />

makelaarskantoren, notariskantoren,<br />

woningcorporaties en kantoren<br />

verbonden met of werkzaam op<br />

het gebied van Verenigingen van<br />

Eigenaren kunnen zich eveneens<br />

bij VvE Belang aansluiten.<br />

Individuele appartements eigenaren:<br />

€ 31,75<br />

VvE-Pluspakket<br />

€ 295,- incl. btw per jaar.<br />

Opzeggingen<br />

Opzeggingen schriftelijk vóór<br />

1 december van enig kalenderjaar.<br />

Meer info: www.vvebelang.nl<br />

Juridische zaken<br />

De Juridische Dienst van VvE Belang<br />

is er voor u!<br />

Gratis Juridische Telefonische<br />

Helpdesk voor aangeslotenen van<br />

ma. t/m do. van 9.00 tot 13.00 uur.<br />

Pluspakket: gehele dag.<br />

Voor nieuwe zaken en lopende zaken<br />

kunt u bellen gedurende kantooruren.<br />

Standaarduurtarief: € 105,- excl. btw.<br />

Pluspakket: € 82,50 excl. btw.<br />

Meer informatie zie pagina 78 of bel:<br />

0162-469 120 of stuur een e-mail<br />

naar: juridisch@vvebelang.nl.<br />

VvE Incasso Support<br />

Probleem met incasseren?<br />

VvE Incasso Support helpt!<br />

Gespecialiseerde incassodienst én<br />

no cure - no pay! Meer informatie<br />

bel: 0162-469 120 of stuur een<br />

e-mail naar: juridisch@vvebelang.nl.<br />

Bouwkundige zaken<br />

Ma. t/m do. van 09.00 tot 13.00 uur<br />

Tel: 0162 - 46 91 20<br />

Voor het opstellen van meerjarenonderhoudsplannen,<br />

aankoopkeuringen<br />

bestaande bouw,<br />

opleveringskeuringen nieuwbouw,<br />

bouwkundige adviezen, energielabels<br />

en maatwerkadviezen.<br />

Prijs op aanvraag.<br />

Meer informatie: zie pagina 79.<br />

VvE Opleidingen<br />

VvE Belang organiseert in <strong>2019</strong><br />

op diverse plaatsen in het land<br />

VvE opleidingen. Meer informatie:<br />

www.vveopleidingen.nl en de<br />

‘Evenementenagenda’ op de<br />

volgende pagina.<br />

VvE software<br />

Twinq, intelligente software voor<br />

Verenigingen van Eigenaren<br />

Meer informatie: 0162 – 47 05 55<br />

of www.twinq.nl<br />

VvE Verzekeringen<br />

Uitgebreide opstal-, glas-, VvE<br />

aansprakelijkheids- en bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering<br />

Centraal Beheer Achmea.<br />

Meer informatie: 055 - 579 81 15<br />

VvE Kwaliteitskeurmerk<br />

SKW certificatie te Geldermalsen.<br />

Telefoon 088 - 244 01 23<br />

of www.skw-certificatie.nl<br />

Gecertificeerde VvE Beheerders<br />

www.skw-certificatie.nl<br />

Meerjarenonderhoudsplannen<br />

VvE Belang: 0162 - 469 120<br />

OnderhoudNLGarantie<br />

VvE Belang heeft exclusieve afspraken<br />

gemaakt met de OnderhoudNL-<br />

Garantie schilders- en onderhoudsbedrijven.<br />

Meer informatie: 0182 - 57 16 60 of<br />

www.onderhoudnlgarantie.nl<br />

VvE InstallatieNetwerk Nederland<br />

Landelijk all-in cv-onderhoud<br />

speciaal opgezet voor VvE’s en<br />

verzorgd door acht regionale<br />

installatiebedrijven.<br />

VvE Rioolbeheer<br />

VvE’s die zijn aangesloten bij VvE<br />

Belang krijgen 10% korting op een<br />

contract voor ontstoppingen of<br />

preventief onderhoud”. Meer info:<br />

www.vandervelden.com/vvebelang<br />

Klachtenlijn voor VvE bestuurders<br />

over beheerders:<br />

Klachten over beheerders meldt<br />

u bij voorkeur op:<br />

www.klachtenovermijnbeheerder.nl<br />

of op tel. 0162-469 120 (maandag t/m<br />

donderdag van 9.00-13.00 uur).<br />

De VvE<br />

en het schilder-,<br />

glas- en<br />

onderhoudswerk<br />

De<br />

Kascommissiegids<br />

Huurder<br />

Huurder Eigenaar Eigenaar<br />

voor de VvE<br />

Thuis in<br />

GEMENGDE complexen<br />

VvE boeken<br />

Handboek voor de VvE<br />

11 e druk, januari 2017 € 20,-;<br />

voor aangeslotenen € 15,-.<br />

ABC van de VvE<br />

4 e geheel herziene druk,<br />

september 2008 € 30,-;<br />

voor aangeslotenen € 22,50.<br />

De VvE en de Rechter<br />

3 e druk, november 2010 € 27,-;<br />

voor aangeslotenen € 20,50.<br />

De VvE en het schilder-,<br />

glas- en onderhoudswerk<br />

2 e druk, oktober 2008 € 18,-;<br />

voor aangeslotenen € 13,50.<br />

Het activeren van een<br />

(slapende) VvE<br />

1 e druk, oktober 2008 € 13,50;<br />

voor aangeslotenen € 10,-.<br />

De Kascommissiegids<br />

voor de VvE<br />

1 e druk, november 2010 € 19,85;<br />

voor aangeslotenen € 15,-.<br />

Thuis in Gemengde Complexen<br />

1 e druk, december 2018 €26,50;<br />

voor aangeslotenen € 20,-.<br />

Bestellen?<br />

Maak bovenstaand(e) bedrag(en) over<br />

op rekening NL97RABO0163.8364.50<br />

t.n.v. VvE Belang Service BV te Oosterhout.<br />

Vermeld hierbij de titel van het boek.<br />

Let op! Indien u gebruik maakt van<br />

telebankieren vergeet dan niet voldoende<br />

adres gegevens te vermelden om het<br />

boek toe te kunnen sturen. Alle prijzen<br />

incl. btw en verzendkosten.<br />

2-DAAGSE VAKOPLEIDING VVE BEHEER EN BESTUUR<br />

Bij het beheer en bestuur van een VvE komt heel wat kijken. Zonder een<br />

goede basis op juridisch, bouwkundig en financieel gebied is een goed<br />

beheer en bestuur niet mogelijk. De belangen zijn groot, niet alleen op<br />

de korte termijn, maar zeker ook op de lange termijn. Daarom geeft<br />

VvE Belang een gedegen vakopleiding voor beheerders, maar ook voor<br />

voorzitters van het bestuur.<br />

Op donderdag 4 en 11 april <strong>2019</strong> wordt in Zeist wederom de 2-daagse<br />

vakopleiding ‘VvE Beheer en Bestuur’ georganiseerd. De eerste dag<br />

is juridisch; de tweede dag bouwkundig/financieel. De kosten voor<br />

aangeslotenen van VvE Belang bedragen € 1.070,85 incl. btw inclusief<br />

lesmateriaal en lunch. Houders van het VvE-Pluspakket krijgen een<br />

korting van 15%. Wilt u slechts een van de dagen bijwonen dan bedragen<br />

de kosten € 544,50 incl. btw. Aanvang om 09.30 uur; einde om 16.30 uur<br />

inclusief een uur lunchpauze.<br />

Aanmelden: www.vveopleidingen.nl.<br />

BESTUURDERSBIJEENKOMST<br />

JURIDISCH<br />

VvE Belang organiseert op dinsdag 16 april <strong>2019</strong> in Oosterhout een korte<br />

Juridische Bestuurdersbijeenkomst van 13.00 tot 16.00 uur.<br />

Kosten: € 90,75 inclusief btw en lunch. Het aantal deelnemers is minimaal<br />

8 en maximaal 12. Aanmelden: www.vveopleidingen.nl.<br />

VOORLICHTINGSBIJEENKOMSTEN <strong>2019</strong><br />

VvE Belang organiseert dit najaar weer voorlichtingsbijeenkomsten in<br />

het land:<br />

Woensdag 23 oktober<br />

Donderdag 31 oktober<br />

Maandag 4 november<br />

: Brabanthallen Den Bosch<br />

: Evoluon Eindhoven<br />

: IJsselhallen Zwolle<br />

Woensdag 13 en<br />

donderdag 14 november : Ahoy Rotterdam<br />

Dinsdag 19 november<br />

: Expo Haarlemmermeer<br />

Donderdag 21 november : Papendal Arnhem<br />

Maandag 25 november<br />

Woensdag 27 november<br />

: Martini Plaza Groningen<br />

: Jaarbeurs Supernova Utrecht<br />

(dag- en avondprogramma)<br />

Noteert u een datum bij u in de buurt alvast in uw agenda.<br />

Meer informatie over het programma en inschrijven volgen in mei.<br />

VVE JAARCONGRES <strong>2019</strong><br />

Exclusief voor appartementseigenaren en VvE’s die zijn aangesloten<br />

bij VvE Belang wordt op maandag 2 december <strong>2019</strong> in het NBC in<br />

Nieuwegein wederom het ‘VvE Belang Jaarcongres <strong>2019</strong>’ georganiseerd.<br />

Noteert u deze datum alvast in uw agenda.<br />

COLOFON<br />

VvE Magazine is een uitgave<br />

van Stichting VvE Belang,<br />

belangenorganisatie voor de VvE<br />

en appartementseigenaar<br />

20 e Jaargang nummer 76<br />

Februari <strong>2019</strong><br />

VvE Magazine verschijnt 4 x per jaar<br />

Redactieadres en<br />

advertentie-exploitatie<br />

VvE Belang<br />

Postbus 210, 4900 AE Oosterhout<br />

Tel. 0162 – 469 120<br />

Fax. 0162 – 461 526<br />

E-mail: info@vvebelang.nl<br />

Doelgroep<br />

Vakblad voor de VvE<br />

en appartementseigenaar<br />

Hoofdredacteur<br />

Carola Peters-van der Gouw<br />

MEDEWERKERS REDACTIE<br />

mr. C.J.C.M. Oomen, VvE Belang<br />

mr. A.C.W. Luijk-van Veldhuizen, VvE Belang<br />

mr. J.A. Liewes, VvE Belang<br />

mr. R.P.M. de Laat, De Advocaten van Van Riet<br />

J. Nebbeling<br />

Prof. em. A. Thomsen<br />

Ing. A. Warnaar, Ontwikkelend Beheer Woningen<br />

J. Zuidweg, Centraal Beheer Achmea<br />

K. van Lindenberg, Liftinstituut<br />

Carola Peters, Codex PR&P<br />

VORMGEVING EN PRODUCTIE<br />

Pauline de Ruiter en Thomas Steenvoorden<br />

Buro Binnen, Noordwijk<br />

FOTOGRAFIE<br />

Jan de Groot – Zorro Producties<br />

Machtelt Mostert – Machtelt | Photo<br />

Fototeam KenM, Nieuwegein<br />

Jan van der Ploeg Fotografie<br />

Bob Beijer<br />

Walther van Houten<br />

Carola Peters<br />

COVERFOTO<br />

Jan de Groot - Zorro Producties<br />

CARTOON<br />

Arend van Dam<br />

Disclaimer<br />

Ondanks alle aan de samenstelling van dit blad bestede<br />

zorg kunnen zowel auteurs, redacteuren en uitgever<br />

geen en kele aansprakelijkheid aanvaarden voor de<br />

onvolledigheid of onjuistheid van de inhoud van deze<br />

uitgave van VvE Magazine.


82<br />

VvE NIEUWSFLITSEN<br />

AFLOSSINGSVRIJE HYPOTHEEK: BENUT LAGE RENTE!<br />

Veel woningeigenaars met een aflossingsvrije hypotheek willen nu profiteren<br />

van de historisch lage hypotheekrente. Maar tegelijk kleven er op de lange termijn<br />

serieuze risico’s aan deze hypotheekvorm als u met pensioen gaat:<br />

1. Lager inkomen na pensioen? Dan zijn de hypotheeklasten straks moeilijker<br />

op te brengen, als u niet eerder hebt afgelost op de hypotheekschuld.<br />

2. Geen hypotheekrenteaftrek na 30 jaar: brutorente wordt nettorente als het<br />

belastingvoordeel vervalt.<br />

3 .De hypotheekrente kan ook weer stijgen: het is riskant om de lasten die gepaard<br />

gaan met de huidige lage renteniveaus ook voor de toekomst in te<br />

calculeren.<br />

U kunt iets doen aan het toekomstige risico van een aflossingsvrije hypotheek.<br />

Benut daarvoor de huidige lage hypotheekrente! U kunt de financiële ruimte<br />

die vrijkomt als u voor een nieuwe rentevaste periode kiest, gebruiken om een<br />

spaarpot voor aflossing op te bouwen.<br />

De Van Bruggen Adviesgroep heeft berekend dat een woningeigenaar die de<br />

hypotheekrente tien jaar geleden voor tien jaar vastzette, nu opnieuw voor tien<br />

jaar vast kan kiezen tegen een zo’n 3 procentpunt lager tarief. Wie nu voor 20<br />

jaar vast kiest, is zo’n 2,5 procentpunt goedkoper uit.<br />

BRON: BUSINESS INSIDER<br />

STEEDS MEER GELUIDSOVERLAST<br />

Het aantal meldingen van geluidsoverlast van buren - toch al ergernis<br />

nummer 1 onder Nederlanders - is in drie jaar tijd met 10 procent toegenomen.<br />

Dat blijkt uit een analyse van de Volkskrant. Nederlanders klagen<br />

vooral over harde muziek in de woningen en tijdens tuinfeesten en over<br />

geluidsoverlast op het balkon. Dat valt op te maken uit de analyse van een<br />

half miljoen registraties van geluidsoverlast bij de politie in de periode<br />

2014 tot en met 2017. Lawaai bij de buren vormt ook het leeuwendeel<br />

van alle geluidsklachten bij de politie.<br />

ZORGENKIND WARMTEPOMP<br />

Warmtepompsystemen voor de verwarming van oudere woningen zijn<br />

lang niet altijd een goed alternatief voor de cv-ketel. Installateurs geven<br />

woningeigenaren daarom nog geregeld het advies om te kiezen voor een<br />

moderne, zuinige cv-ketel. Warmtepompen werken niet in matig geïsoleerde<br />

woningen, maken veel lawaai of verbruiken enorm veel elektriciteit.<br />

De Consumentenbond krijgt veel vragen van bezorgde consumenten<br />

die niet weten wat te doen bij vervanging van hun oude ketel. “In oudere<br />

woningen is de warmtepomp zeker niet het ei van Columbus”, zegt de<br />

Consumentenbond.<br />

BRON: DE TELEGRAAf<br />

ELEKTRISCHE DEELAUTO VANUIT EIGEN PARKEERGARAGE<br />

Voor de bewoners van het Amsterdamse appartementencomplex Hoogkade<br />

is de eerste elektrische deelauto vanuit de eigen parkeergarage een feit.<br />

Eerder werd al door het VvE-bestuur, samen met adviespartner Pooom! en<br />

SamenLaden.nl, een collectieve laadinfrastructuur voor elektrisch rijden in<br />

de ondergrondse parkeergarage aangelegd. Nu delen vier gezinnen uit dit<br />

complex ook samen een elektrische deelauto. Daarmee besparen ze kosten<br />

en dragen ze bovendien bij aan een schonere lucht.<br />

BRON: JAVA-ELECTRIC.NL<br />

19.000 BELANGSTELLENDEN<br />

VOOR ZALMHAVENTOREN<br />

De verkoop van de 482 appartementen<br />

in de 215 meter hoge Zalmhaventoren<br />

in Rotterdam is gestart<br />

op 12 december 2018. In totaal hadden<br />

19.000 aspirant-kopers zich<br />

ingeschreven. Daarom hanteerde<br />

projectontwikkelaar AM ‘slots’ voor<br />

350 belangstellenden tegelijk. Dat<br />

vertelde Ronald Huikeshoven, directievoorzitter<br />

van projectontwikkelaar<br />

AM tijdens het congres Woonvastgoed<br />

2018.<br />

EEN JAAR LANGER SALDEREN<br />

De huidige salderingsregeling voor<br />

zelf opgewekte energie wordt pas<br />

op 1 januari 2021 vervangen door<br />

een terugleversubsidie. Dat heeft<br />

minister Eric Wiebes van o.a. Klimaat<br />

op 28 januari jl. meegedeeld aan de<br />

Tweede Kamer. Het was de bedoeling<br />

om de salderingsregeling al op<br />

1 januari 2020 te vervangen door de<br />

terugleversubsidie, maar de uitvoering<br />

is volgens Wiebes ‘complexer<br />

dan in eerste instantie gedacht’. De<br />

minister zegt te blijven streven naar<br />

een regeling die zo veel mogelijk<br />

doelgroepen (waaronder energiecoöperaties)<br />

bedient.<br />

202 HEEL HOGE<br />

WOONTORENS<br />

Nederland telde eind 2018 maar<br />

liefst 202 woontorens die hoger zijn<br />

dan 70 meter. Tot 2025 komen er<br />

nog minimaal 70 bij; vrijwel allemaal<br />

in de vijf grootste steden.<br />

BRON: WOONVASTGOED 2018<br />

(ONDERHOUDS)<br />

BEDRIJF VOOR<br />

UW VVE<br />

NODIG?<br />

De Onderhoudsbedrijvengids voor VvE’en is een<br />

initiatief van VvE Belang. Als u www.obgi.nl<br />

aanklikt, ziet u een lange rij van dienstverleners.<br />

Van schilders tot loodgieters en van<br />

rioleringsbedrijven en leveranciers van<br />

zonnepanelen tot ondernemers in hangen<br />

sluitwerk. Als u uw postcode invoert, ziet<br />

u direct welke bedrijven in uw omgeving<br />

werkzaam zijn.<br />

Kijk op www.obgi.nl

Hooray! Your file is uploaded and ready to be published.

Saved successfully!

Ooh no, something went wrong!