14.07.2022 Views

Property Today NL 2022 Editie 9

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.

EDITIE 9 - <strong>2022</strong> - MEI - JUNI<br />

MAGAZINE VAN DE MEDE-EIGENDOM<br />

DOSSIER<br />

LAADPALEN:<br />

VEILIGHEID<br />

PRIMEERT<br />

De rechten en verplichtingen<br />

van de huurder in het<br />

appartementsrecht<br />

Akoestische overlast in medeeigendom<br />

ZIN EN ONZIN VAN DE STEMREDUCTIE VAN<br />

ART. 3.87-§7 BW<br />

In de praktijk komt het vaak voor dat een mede-eigenaar meerdere<br />

kavels bezit. Daarmee bedoelen wij niet specifiek verschillende<br />

“volwaardige kavels” of appartementen, maar ook kleinere kavels<br />

met aandelen zoals een kelder, één of twee garages... etc. Kan de<br />

mede-eigenaar voor deze kavels verschillende volmachten geven<br />

aan verschillende personen?<br />

PARLEMENTAIRE HOORZITTING VAN 08 MAART <strong>2022</strong><br />

/ AANBEVELINGEN UVS<br />

Op economisch vlak hebben wij allemaal te maken met forse<br />

inflatie; de prijs van basisbehoeften (benzine-elektriciteit<br />

basisvoedselproducten) blijft stijgen en neemt een steeds<br />

grotere plaats in op het huishoudbudget. Wonen in een<br />

appartementsgebouw, dat ooit als de goedkoopste huisvestingsoptie<br />

werd beschouwd de duurste optie is geworden, vooral voor mensen<br />

met een laag inkomen, ziek of gepensioneerd.


2 <strong>Editie</strong> mei - juni<br />

Energie bij u<br />

in de buurt<br />

TotalEnergies biedt u een compleet<br />

gamma van laadoplossingen en<br />

diensten.<br />

Vraag nu uw laadpaal aan.<br />

services.totalenergies.be


PROPERTYTODAY<br />

3<br />

INHOUD<br />

EDITIE 9<br />

MEI-JUNI<br />

<strong>2022</strong><br />

ZIN EN ONZIN VAN DE<br />

STEMREDUCTIE VAN<br />

ART 3.87- §7 BW<br />

04<br />

NOG NIET GEABONNEERD?<br />

Schrijf u dan in via<br />

www.propertytoday.be en<br />

krijg het magazine GRATIS<br />

in uw brievenbus!<br />

DOSSIER "LAADPALEN IN<br />

MEDE-EIGENDOM: VEILIGHEID<br />

PRIMEERT!"<br />

WAT KAN BTV VOOR U<br />

BETEKENEN?<br />

08<br />

15<br />

Abonnementen kunnen bij ieder nummer<br />

ingaan en worden elk jaar automatisch<br />

vernieuwd. Abonnee worden kan via<br />

www.propertytoday.be.<br />

ULTRAPERFORMANT<br />

INTERNET KOMT NAAR UW<br />

GEBOUWEN!<br />

16<br />

Adreswijzigingen graag schriftelijk<br />

doorgeven met vermelding van het<br />

oude en het nieuwe adres en het nieuwe<br />

telefoonnummer. Opzeggingen kunnen<br />

gelijk wanneer gebeuren.<br />

PARLEMENTAIRE<br />

HOORZITTING VAN 8 MAART<br />

<strong>2022</strong> – AANBEVELINGEN VAN<br />

DE UVS<br />

AKOESTISCHE OVERLAST<br />

IN MEDE-EIGENDOM<br />

DE RECHTEN EN VERPLICHTINGEN<br />

VAN DE HUURDER IN HET<br />

APPARTEMENTSRECHT<br />

18<br />

22<br />

26<br />

Het abonnement op het magazine is<br />

gratis. Je krijgt het blad drie keer per jaar<br />

toegestuurd.<br />

Uitgever<br />

PROFIT & FUN BV<br />

Steenwinkelstraat 425<br />

2627 Schelle<br />

Advertentieregie<br />

info@propertytoday.be<br />

Redactie<br />

redac@propertytoday.be<br />

Magazinelay-out<br />

D&K Vision BV<br />

T 03 877 29 20<br />

propertytoday@dkvision.eu<br />

GOED OM TE WETEN 32<br />

Copyright / Gehele of gedeeltelijke overname van de inhoud,<br />

in welke vorm dan ook, is slechts toegestaan na schriftelijk<br />

akkoord van de uitgever. De informatie in dit magazine is met<br />

de grootste zorg geschreven en nagekeken. De uitgever kan<br />

echter niet verantwoordelijk gesteld worden eventuele foute of<br />

onvolledige informatie. <strong>Property</strong> <strong>Today</strong> kan geen garantie bieden<br />

betreffende de juistheid van de informatie van de auteurs van de<br />

gepubliceerde artikels, noch aansprakelijk gesteld worden voor<br />

de schade die, direct of indirect, het gevolg is van deze informatie.


4 <strong>Editie</strong> mei - juni<br />

01<br />

Zin en onzin van<br />

de stemreductie<br />

van art 3.87- §7 BW<br />

Elke syndicus weet dat de AV pas kan starten na de controle van de aanwezigheidslijst. Hoeveel medeeigenaars<br />

zijn er aanwezig en hoeveel aandelen vertegenwoordigen deze mede-eigenaars? Indien het<br />

dubbele quorum van art 3.87-§5 BW niet bereikt is, kan de AV simpelweg niet rechtsgeldig plaatsvinden.<br />

De syndicus dient vervolgens, conform zie art 3.87-§5 BW een hernieuwde AV bijeen te roepen.<br />

In de praktijk komt het vaak voor dat een<br />

mede-eigenaar meerdere kavels bezit.<br />

Daarmee bedoelen wij niet specifiek<br />

verschillende “volwaardige kavels” of<br />

appartementen, maar ook kleinere kavels<br />

met aandelen zoals een kelder, één of twee<br />

garages... etc. Kan de mede-eigenaar voor<br />

deze kavels verschillende volmachten geven<br />

aan verschillende personen?<br />

Concreet: mag hij één volmacht geven voor<br />

zijn appartement(en), één volmacht geven<br />

voor (elk van) zijn kelder(s) en één volmacht<br />

geven voor (elk van) zijn garage(s)….?<br />

Wat heeft deze mede-eigenaar bij dergelijke<br />

strategie te winnen …?<br />

Veel aandelen geven in ieder geval de<br />

mogelijkheid aan de mede-eigenaar om<br />

kosten te mijden door tegen te stemmen op<br />

bepaalde investeringswerken.<br />

Maar dit is vooral nuttig in geval van<br />

onenigheden en discussies op de AV. De<br />

mede-eigenaar van verschillende kavels,<br />

die per kavel een afzonderlijke volmacht<br />

geeft aan een derde, kan ervoor zorgen dat<br />

twee of meerdere personen op deze manier<br />

aanwezig zijn die hem op elk punt steunen.<br />

Bijvoorbeeld: door een volmacht aan een<br />

andere syndicus te geven, die aanwezig is<br />

om zijn eigen kantoor te promoten of erger<br />

nog om een overname voor te bereiden.<br />

Hij kan ook een volmacht geven aan een<br />

advocaat die zijn standpunt met klem,<br />

kennis van zaken en verbaal talent zal<br />

verdedigen. Soms is de mede-eigenaar ook<br />

zelf aanwezig! Dit zijn geen fantasieën maar<br />

voorbeelden uit de praktijk, waarmee een<br />

syndicus dagdagelijks te maken heeft.<br />

Uiteraard kan een mede-eigenaar, conform<br />

art 3.87-§1 BW zich laten bijstaan door<br />

één persoon van zijn keuze, maar enkel<br />

op voorwaarde dat hij de syndicus ten<br />

minste vier werkdagen voor de dag van<br />

de algemene vergadering daarvan bij<br />

aangetekende zending in kennis stelt. Verder<br />

poneert de wet op de mede-eigendom<br />

dat deze persoon tijdens de algemene<br />

vergadering de discussies “niet mag leiden,<br />

noch ze monopoliseren”… Concreet dient<br />

deze persoon te zwijgen… of te fluisteren in<br />

de oren van de mede-eigenaar… maar niets<br />

meer. Als volmachtdrager daarentegen mag<br />

de lasthebber het woord nemen en zijn visie<br />

luidop promoten.<br />

Maar de eigenaar van verschillende kavels<br />

kan ook een andere bedoeling hebben.<br />

Door verschillende volmachten te geven<br />

aan verschillende personen, ontsnapt hij aan<br />

de regel van de stemreductie. Zie BW art<br />

3.87-§7 BW “Niemand kan aan de stemming<br />

deelnemen, zelfs niet als lasthebber, voor een<br />

groter aantal stemmen dan het totaal van


PROPERTYTODAY<br />

5<br />

de stemmen waarover de andere aanwezige<br />

of vertegenwoordigde mede-eigenaars<br />

beschikken”.<br />

Goed bedoeld maar onpraktisch<br />

Uiteraard, hebben wij begrip voor de<br />

wetgever die getracht heeft een evenwicht<br />

te vinden binnen de aanwezige medeeigenaars<br />

op een algemene vergadering.<br />

De mede-eigendom is immers een kleine<br />

democratie met een georganiseerde<br />

splitsing van de “machten” ; het Parlement<br />

(wetgevende macht) is de AV, de regering<br />

(uitvoerende macht) is de syndicus, de<br />

Commissaris der Rekeningen is het Rekenhof,<br />

en iedereen dient de grondwet na te leven<br />

(de Statuten van het gebouw).<br />

Als er in de AV moet gestemd worden heeft<br />

de wetgever verschillende meerderheden<br />

voorzien, en alle stemgerechtigde medeeigenaars<br />

dienen de beslissingen van de<br />

AV na te leven, al hebben zij tegengestemd<br />

of zich onthouden. Financieel bijdragen<br />

moet ook, al hebben sommigen tegen<br />

deze kosten gestemd of zich onthouden.<br />

Kortom een gebouw is zoals en klein land,<br />

een microkosmos van de grote realiteit in<br />

dewelke wij dagelijks leven.<br />

Op de AV stemt men in functie van zijn<br />

aantal quotiteiten ; een appartement of<br />

commercieel lokaal, hebben logischer wijze<br />

meer aandelen als een studio dus hebben<br />

meer stemmen. Ja maar… de wet op medeeigendom<br />

heeft een stemreductie ingevoerd<br />

zodat “niemand mag stemmen“ voor een<br />

groter aantal stemmen dan het totaal van<br />

de stemmen waarover de andere aanwezige<br />

of vertegenwoordigde mede-eigenaars<br />

beschikken.<br />

Dit komt vaak voor in kleine tot middelgrote<br />

gebouwen waar een mede-eigenaar<br />

meerdere kavels bezit. De wetgever heeft<br />

getracht deze mede-eigenaar te beperken,<br />

zodat hij nooit alléén de meerderheid zou<br />

hebben op de AV om nooit alléén zijn<br />

wil door te drijven op de andere medeeigenaars.<br />

Op zich een legitieme zorg en een<br />

eervolle intentie van de wetgever maar deze<br />

regel brengt geen oplossing in een stelsel waar<br />

dezelfde wetgever een meerderheid van ½+1<br />

heeft ingevoerd!<br />

Van patstelling naar het<br />

Vredegerecht<br />

De wettelijke regeling van de stemreductie<br />

leidt onmiddellijk en ipso facto tot een<br />

permanente patstelling in de AV, waar<br />

geen enkel belangrijke beslissing meer kan<br />

genomen worden… tenzij op sommige<br />

punten waar unanimiteit kan bereikt worden.<br />

Een erg ongezonde situatie die automatisch,<br />

confrontaties genereert…<br />

Voorbeeld: Twee mede-eigenaars kunnen<br />

op de algemene vergadering enkel unaniem<br />

beslissen. Komen ze er niet uit, dan kan één<br />

mede-eigenaar eventueel de aanstelling<br />

van een voorlopige bewindvoerder aan<br />

de Vrederechter vragen. De voorlopige<br />

bewindvoerder kan dan wel definitief<br />

beslissen in plaats van de mede-eigenaars.<br />

In geval van blokkering door een medeeigenaar,<br />

heeft de wet op mede-eigendom<br />

een paar achterpoortjes voorzien:<br />

1/ art. 3.92-§5 BW<br />

Wanneer in de algemene vergadering de<br />

vereiste meerderheid niet wordt gehaald,<br />

kan iedere mede-eigenaar aan de rechter<br />

de toestemming vragen om zelfstandig<br />

op kosten van de vereniging, dringende en<br />

noodzakelijke werken uit te voeren aan de<br />

gemeenschappelijke gedeelten.<br />

Hij kan eveneens de toestemming vragen om<br />

op eigen kosten de werken uit te voeren die hij<br />

nuttig acht, zelfs aan de gemeenschappelijke<br />

gedeelten, wanneer de algemene vergadering<br />

zich zonder gegronde reden daartegen verzet.<br />

2/ art 3.92-§8 BW<br />

Wanneer een minderheid van de medeeigenaars<br />

de algemene vergadering op<br />

onrechtmatige wijze belet een beslissing<br />

te nemen met de door de wet vereiste<br />

meerderheid, kan iedere benadeelde medeeigenaar<br />

zich eveneens tot de rechter<br />

wenden, zodat deze zich in de plaats van de<br />

algemene vergadering stelt en in haar plaats de<br />

vereiste beslissing neemt<br />

SYNDIC<br />

Channel<br />

Maar de oplossingen die tot het<br />

Vredegerecht leiden kunnen wij in eer<br />

en geweten en met alle respect voor de<br />

Vrederechters, geen goede oplossingen<br />

noemen; enerzijds brengen zijn automatisch<br />

zware procedurekosten met zich mee<br />

(advocaat en eventueel expertisekosten),<br />

anderzijds kunnen zij zeer lang aanslepen.<br />

Als laatste staat het vast dat er altijd een<br />

verliezende partij zal zijn die ontevreden<br />

huiswaarts keert…<br />

Advies UVS<br />

Vooraleer naar de Vrederechter te<br />

stappen, willen wij iedereen adviseren<br />

om beroep te doen op een erkende<br />

Bemiddelaar. (zie website van de Federale<br />

Bemiddelingscommissie www.fbc-cfm.<br />

be). Via bemiddeling en dialoog komt<br />

men tot minder kostelijke en minder<br />

frustrerende oplossingen. De Wet op de<br />

Mede-eigendom voorziet in Art. 3.85-§5<br />

trouwens de toepassing van bemiddeling als<br />

geschiloplossing in mede-eigendom.<br />

Stemreductie omzeilen<br />

Stemreductie omzeilen gebeurt vaker<br />

dan men denkt. Een van ons leden heeft<br />

ons dit voorbeeld uit de praktijk gestuurd:<br />

in een gebouw met 8 appartementen<br />

behoren 6 appartementen toe aan een<br />

“onverdeeldheid”. De onverdeeldheid bestaat<br />

uit 4 personen (3 zusters en 1 broer). De<br />

“onverdeeldheid” heeft voor elk kavel een<br />

andere “wettelijke vertegenwoordiger”<br />

aangesteld, om de stemreductie te<br />

“omzeilen”. Op de algemene vergadering<br />

tekenen de door de onverdeeldheid<br />

aangestelde lasthebbers elk afzonderlijk de<br />

aanwezigheidslijst.<br />

De attente syndicus zal laten opmerken dat<br />

deze “aangestelde lasthebbers” samen één<br />

onverdeeldheid vertegenwoordigen en wil<br />

daarom de stembeperking van art. 3.87-§7<br />

BW toepassen, waardoor de stemrechten van<br />

de onverdeeldheid beperkt worden tot het<br />

aantal stemmen van de overige eigenaars.<br />

Deze ontevreden mede-eigenaars hebben<br />

na afloop van de AV een klacht neergelegd<br />

SYNDIC Channel<br />

NIEUW IN MEDE-EIGENDOM IN BELGIË!<br />

Kijk op YouTube naar de SYNDIC Channel, wordt nu snel aangevuld.


6 <strong>Editie</strong> mei - juni<br />

tegen de syndicus bij het Beroepsinstituut<br />

voor Vastgoedmakelaars.<br />

De syndicus heeft volgens ons wel een punt<br />

want hier gelden de volgende principes (art.<br />

3.87-§7 BW):<br />

a) art. 3.87-§7 BW: vrijheid om een<br />

lasthebber aan de duiden (via<br />

volmacht): Iedere mede-eigenaar kan<br />

zich laten vertegenwoordigen door een<br />

lasthebber, al dan niet lid van de algemene<br />

vergadering. De Wet vermeld hier zeer<br />

duidelijk de "mede-eigenaar" en niet zijn<br />

kavels.<br />

b) Verder is er een praktisch probleem bij<br />

het afpunten van de aanwezigheidslijst<br />

bij aanvang van de vergadering. Op deze<br />

lijsten staan meestal alle mede-eigenaars<br />

vermeld met hun respectievelijke kavels<br />

en het totaal van de vertegenwoordigde<br />

aandelen per mede-eigenaar.<br />

Wanneer op de dag van de vergadering<br />

zich twee of meer personen aanmelden als<br />

vertegenwoordigers van één mede-eigenaar,<br />

wordt de syndicus met enkele onverwachte<br />

problemen geconfronteerd:<br />

1. de aanwezigheidslijst wordt opeens<br />

onbruikbaar; waar moeten deze<br />

lasthebbers tekenen als er maar één lijn is<br />

per mede-eigenaar?<br />

2. voor de berekening van het dubbele<br />

quorum meer bepaald het aantal<br />

aanwezige mede-eigenaars, zal de<br />

syndicus één willekeurige volmachtdrager<br />

kiezen?<br />

3. de aanwezigheidslijst vermeld steeds<br />

het totaal van de aandelen per medeeigenaar.<br />

Men heeft dus geen zicht op<br />

de afzonderlijke aandelen per kavel.<br />

Het wordt dus ter plaatse opzoeken en<br />

rekenen om te bepalen met hoeveel<br />

aandelen een lasthebber zal kunnen<br />

stemmen,<br />

Wij geloven niet dat dit de bedoeling is<br />

geweest van de wetgever.<br />

c) art. 3.87-§7 BW: in geval van verdeling<br />

van het eigendomsrecht moet men een<br />

lasthebber aanduiden:<br />

In geval van verdeling van het<br />

eigendomsrecht op een privatieve kavel (..)<br />

wordt het recht om aan de beraadslagingen<br />

van de algemene vergadering deel te nemen<br />

geschorst totdat de belanghebbenden de<br />

persoon aanwijzen die hun lasthebber zal<br />

zijn.(…)<br />

Hier is onze interpretatie dat voor alle<br />

kavels die tot een onverdeeldheid horen,<br />

één lasthebber aangeduid moet worden.<br />

De wetgever spreekt hier duidelijk van<br />

"één / hun" lasthebber. Zo is volgens ons<br />

de verdeling van verschillende kavels naar<br />

verschillende lasthebbers niet mogelijk.<br />

Verder geloven wij dat kan het ook niet<br />

de bedoeling kon zijn van de wetgever<br />

om een absurde situatie te creëren<br />

waarin verschillende volmachtdragers<br />

tegenstrijdige stemmingen zouden<br />

uiten (ja nee en onthouding) terwijl<br />

deze mandatarissen één en dezelfde<br />

mede-eigenaar /onverdeeldheid<br />

vertegenwoordigen.<br />

Heeft uw vereniging van mede-eigenaars<br />

een krediet nodig?<br />

Plannen voor de renovatie van uw appartementsgebouw? Of andere werken?<br />

Proficiat! We helpen u graag goed op weg! Ontdek de checklist met de verschillende stappen<br />

op belfius.be/vme voor een succesvolle financiering van uw project.<br />

Belfius Bank NV, Karel Rogierplein 11, 1210 Brussel – IBAN BE23 0529 0064 6991 BIC GKCCBEBB - RPR Brussel – BTW BE 0403.201.185 – No FSMA 19649 A


PROPERTYTODAY<br />

7<br />

Uitspraak van het BIV<br />

De Uitvoerende Kamers van het BIV gaat na<br />

of de vastgoedmakelaars de Plichtenleer<br />

naleven: “een erkend vastgoedmakelaar die<br />

het Plichtenleer niet naleeft, stelt zich bloot<br />

aan een tuchtsanctie.<br />

“ De Uitvoerende Kamer van het BIV (in<br />

eerste aanleg) of de Kamer van Beroep (in<br />

tweede aanleg) kunnen enkel en alleen een<br />

(tucht)uitspraak doen ten aanzien van BIVleden,<br />

want zij onderschrijven de Plichtenleer<br />

bij hun inschrijving ”. (site BIV https://www.<br />

biv.be/over-het-biv/de-wettelijke-taken-vanhet-biv)<br />

In het Hoofdstuk 1 art. 1 lezen wij: ” In het<br />

kader van de uitoefening van het beroep,<br />

moeten de vastgoedmakelaars zich<br />

eveneens houden aan de inherent aan<br />

het beroep zijnde beginselen van eer en<br />

waardigheid, en dienen zij de wettelijke<br />

en reglementaire bepalingen betreffende<br />

deze uitoefening te eerbiedigen, onder<br />

meer (…): 3° de bepalingen van het<br />

Burgerlijk Wetboek inzake de gedwongen<br />

mede-eigendom van gebouwen of groepen<br />

van gebouwen en de besluiten genomen in<br />

uitvoering van deze bepalingen "<br />

In casu heeft de UK beslist dat de redenering<br />

van de syndicus correct was en heeft zijn<br />

vrijspraak uitgesproken. Wij verheugen ons<br />

op deze uitspraak en steunen dan ook deze<br />

visie.<br />

geven voor alle kavels in zijn bezit. Dit is<br />

trouwens conform met de wet op medeeigendom<br />

die voorziet dat de lastgeving<br />

persoonsgebonden is en niet aan de<br />

kavelverbonden is. zie BW Art 3.87-§7<br />

Daarom is het belangrijk dat, in het<br />

geval zich onverwachts meerdere<br />

volmachtdragers voor dezelfde eigenaar<br />

aanbieden, de syndicus onmiddellijk<br />

de stemreductie zal toepassen, en<br />

zoals voorzien in de wet, de vraag zal<br />

stellen aan de mandatarissen om één<br />

mandataris aan te duiden die aan de AV<br />

zal deelnemen.<br />

2/ Een volmacht wordt als volgt<br />

gedefinieerd: ”een schriftelijke<br />

verklaring, waarbij iemand een ander<br />

de bevoegdheid geeft om namens hem<br />

of haar bepaalde rechtshandelingen<br />

uit te voeren”. Juridisch gezien is de<br />

volmacht dus bedoeld als een vorm<br />

van vertegenwoordiging. Daarom is<br />

deze aanwezigheid, samen met de<br />

volmachtdragers, niet toegelaten.<br />

Daarom kan de mede-eigenaar die een<br />

volmacht geeft aan een derde, niet<br />

samen met deze persoon aanwezig<br />

zijn op de AV, noch voor een andere<br />

eigen privatieve kavel, noch als<br />

vertegenwoordiger van een ander medeeigenaar.<br />

3/ stemreductie steeds toepassen als de<br />

situatie zich voordoet dat een medeeigenaar<br />

meer stemmen heeft dan de<br />

rest van de aanwezige mede-eigenaars .<br />

4/ om patstellingen te vermijden bij de<br />

besluitvorming:<br />

• geef zoveel mogelijk informatie op<br />

voorhand over de te nemen beslissing<br />

en de voordelen voor de VME<br />

• streef met argumentatie naar een<br />

consensus tussen de mede-eigenaars.<br />

• benadruk, indien de spanningen<br />

hoog lopen, de onvermijdelijke<br />

weg naar het Vredegerecht en de<br />

daaraan verbonden kosten<br />

info<br />

Dominique Krickovic<br />

Directrice UVS<br />

Voorzitter UDS<br />

Beëdigd Expert in<br />

Mede-eigendom (Kavex)<br />

PROPERTYTODAY<br />

Hieronder enkele tips voor de<br />

syndicus:<br />

1/ Een mede-eigenaar (of een<br />

onverdeeldheid) kan maar één volmacht


8 <strong>Editie</strong> mei - juni<br />

Dossier<br />

"laadpalen<br />

in medeeigendom:<br />

veiligheid<br />

primeert!"<br />

dient de eigenaar, conform de wet op<br />

mede-eigendom (zie artikel hieronder),<br />

een procedure te volgen waardoor de VME,<br />

onder bepaalde voorwaarden, de kans krijgt<br />

om zich tegen de installatie te verzetten.<br />

Voor huurders loopt dit via de eigenaar van<br />

de woning, die op zijn beurt de procedure<br />

van de Wet op Mede-eigendom moet<br />

respecteren.<br />

02<br />

Laadpalen voor bewoners in<br />

mede-eigendom<br />

Een laadinfrastructuur waar een mede-eigendom<br />

van toepassing is, bv. appartementsgebouwen<br />

of gedeelde kantoorgebouwen,<br />

is strikt genomen een voorbeeld van private<br />

laadinfrastructuur. Echter, gezien het gaat<br />

over locaties waar een mede-eigendom van<br />

toepassing is, is de plaatsing van laadinfrastructuur<br />

vaak niet eenduidig en eenvoudig.<br />

Eigenaars en huurders van appartementen<br />

hebben dan ook veel vragen met betrekking<br />

tot de plaatsing van laadinfrastructuur in de<br />

gemeenschappelijk delen van de appartementsgebouw.<br />

Sinds 2019 (art. 3.82-§2 BW) heeft iedere<br />

mede-eigenaar of nutsoperator het<br />

recht om kabels, leidingen en eventuele<br />

bijhorende faciliteiten aan te leggen<br />

in de gemene delen van het gebouw<br />

(bv. de parking), bijgevolg dus ook de<br />

infrastructuur voor elektrisch laden. Hiervoor<br />

Indien er geen VME actief is, kan een akkoord<br />

verkregen worden door aan aangetekend<br />

schrijven van de eigenaar naar de medeeigenaars.<br />

Indien de VME zich niet verzet<br />

binnen maximaal twee maanden na de<br />

aanvraag, mogen in principe elektrische<br />

leidingen en andere faciliteiten geplaatst<br />

worden. Hoewel deze infrastructuur<br />

in gemene delen wordt aangelegd,<br />

zijn de kosten voor de eigenaar die de<br />

laadinfrastructuur wil aanleggen en blijft de<br />

installatie steeds privatief.<br />

Voor een kleine VME, met één of twee<br />

garages/staanplaatsen, lijkt deze procedure<br />

zeer haalbaar en eenvoudig. Maar voor grote<br />

VME’s, met meerdere garages en tal van<br />

mogelijke laadpunten, is deze procedure<br />

simpelweg onrealistisch; erger nog, het kan<br />

leiden tot chaos en zeer onveilige situaties.<br />

Bij voorbeeld: een verzwaring van de<br />

netaansluiting kan nodig zijn. Is het fair dat<br />

de eerste aanvrager alle kosten draagt? Quid<br />

met de eerlijke verdeling van de kosten<br />

door alle aanvragers? Quid met de medeeigenaars<br />

die met deze installatie(s)<br />

helemaal niets te zien hebben? Quid met


PROPERTYTODAY<br />

9<br />

de kosten van brandveiligheid en de<br />

keuring?<br />

Ook voor de aansluiting op de energiemeter<br />

zijn er twee opties beschikbaar. De<br />

aanvrager kan het laadpunt aansluiten op<br />

een individuele teller, de elektriciteitskosten<br />

worden hierdoor rechtstreeks geïnd bij<br />

de aanvrager. Ofwel kan er geopteerd<br />

worden voor een aansluiting op de<br />

gemeenschappelijke elektriciteitsmeter<br />

van het appartementsgebouw: de<br />

verbruikskosten worden in dit geval door<br />

de syndicus verrekend aan de verbruiker.<br />

Dergelijke extra verrekening kan mogelijks<br />

vanwege de syndicus een meerkost<br />

betekenen. Een slim laadpunt met<br />

geïntegreerde meter is daarom noodzakelijk<br />

voor een rechtstreekse verrekening.<br />

Een collectieve aanpak is<br />

essentieel<br />

Volgens de UVS (Unie van Syndici) is het<br />

noodzakelijk om, eerst en vooral, het<br />

elektrisch laden voor iedereen mogelijk te<br />

maken in appartementsgebouwen. D.w.z.<br />

het gebouw voor te bereiden zodat iedereen<br />

die het wil, of iedereen die vroeg of laat een<br />

elektrische auto zal aanschaffen, op een<br />

veilige en correcte manier zijn auto elektrisch<br />

kan laden. Een collectieve voorbereiding<br />

van het gebouw (afzonderlijke meter) is dus<br />

onontbeerlijk en biedt meerdere voordelen.<br />

Voordelen:<br />

Î Load-balancing. Worden er in de<br />

toekomst meer e-rijders binnen de VME<br />

verwacht? Best is dan te opteren voor een<br />

laadoplossing die de beschikbare stroom<br />

optimaal kan verdelen (load balancing)<br />

tussen de laadpunten met behulp van een<br />

energie-managementsysteem. De sterkte<br />

van de netaansluiting en het totaalvolume<br />

van het energieverbruik bepalen het<br />

aantal laadpunten per netaansluiting.<br />

Met een energiemanagementsysteem<br />

wordt de beschikbare stroom verdeeld<br />

tussen auto’s die tegelijk willen opladen.<br />

Hierdoor wordt optimaal gebruik gemaakt<br />

van de beschikbare capaciteit op de<br />

netaansluiting. Bij onvoldoende capaciteit<br />

kan de netaansluiting verzwaard worden.<br />

Î Financiering van de basisinstallatie<br />

met het juiste vermogen: de mogelijkheid<br />

bestaat dat de VME de werken voor de<br />

netverzwaring op zich neemt, in dergelijke<br />

gevallen zijn alle verzwaringskosten<br />

gemeenschappelijk.<br />

Î Kostenbesparingen op verschillende<br />

vakken; ook bij voorbeeld als de VME in<br />

de toekomst de laadpunten voorziet met<br />

zelf opgewekte energie (zonnepanelen).<br />

De nodige vermogens kunnen een stuk<br />

lager zijn waardoor aanpassingen aan<br />

meterbatterijen niet nodig zijn, minder<br />

private kabels die door elkaar lopen, niet<br />

iedere klant dient zijn huisinstallatie aan<br />

te passen en te herkeuren, eenvoudiger<br />

om laden van bezoekers te organiseren.<br />

De beschikbare netcapaciteit kan door de<br />

netwerkbeheerder gecontroleerd worden<br />

Î Brandveiligheid (zie hieronder)<br />

Î Risicoanalyse en keuring (1 keuring i.p.v.<br />

van afzonderlijke keuringen)<br />

“ Voor groene<br />

stroom<br />

denk een<br />

zonnepanelen<br />

Brandveiligheid primeert<br />

Bewoners maken zich vooral zorgen over de<br />

brandveiligheid. Niet volledig onterecht.<br />

Nochtans is in elektrische voertuigen<br />

de batterij zeer sterk beveiligd tegen te<br />

hoge temperaturen; enerzijds via een<br />

gecontroleerd laadproces, en anderzijds<br />

via het actief koelen of opwarmen van het<br />

batterijpakket. In zeer, zeer uitzonderlijke<br />

situaties kan een batterij een kritieke<br />

temperatuur bereiken waardoor ze vuur vat,<br />

wat thermisch doorslaan (‘’thermal runaway’’)<br />

genoemd wordt. Wanneer dit gebeurt, is het<br />

moeilijker om de brand te blussen, door de<br />

hoge temperatuur van de batterij.<br />

Daarom is de aanwezigheid van een<br />

algemene brandcentrale noodzakelijk.<br />

Daarmee kan je snel detecteren wanneer<br />

het brandt. Bepaalde laadpalen stoppen<br />

bovendien met het toedienen van stroom<br />

zodra de brandcentrale geactiveerd<br />

wordt. Ook een keuring en nazicht van de<br />

elektrische installatie zijn onontbeerlijk.<br />

De brandweer eist ook meestal één centrale<br />

noodstop die bij brand alle laadpunten<br />

meteen zonder spanning zet. Deze centrale<br />

noodstop, voor het gelijktijdig uitschakelen<br />

van alle laadvoorzieningen, dient voorzien ter<br />

hoogte van de helling/inrit of in de controleen<br />

bedieningspost. De noodstop schakelt de<br />

voeding van de laadvoorzieningen uit vanaf<br />

de zekeringkast. Deze noodstop–voorziening<br />

dient tevens geactiveerd te worden bij<br />

detectie van brand (en CO/NO2 gasdetectie<br />

indien aanwezig).<br />

De automatische branddetectie- en<br />

alarminstallatie dient voorzien in de gehele<br />

parking met inbegrip van de in dit gedeelte<br />

aanwezige lokalen. De branddetectie<br />

installatie dient ontworpen en uitgevoerd te<br />

worden conform de norm NBN S21-100-1.<br />

Voor bestaande branddetectie systemen<br />

die dateren van vóór de toepassing van<br />

NBN S21-100-1 mag de NBN S21-100 van<br />

toepassing blijven.<br />

De nood- en interventieplannen dienen<br />

beschikbaar te zijn nabij de noodstop en<br />

nabij elke toegang tot de parkeergarage<br />

bestemd voor de tussenkomst van de<br />

brandweer. Inplantingsplan, grondplannen,<br />

doorsneden en een evacuatieplan dient<br />

aanwezig te zijn.<br />

Richtlijnen brandveiligheid<br />

De adviezen van de verschillende<br />

brandweerzones durven tot op heden<br />

nogal verschillen. Hier komt binnenkort<br />

verandering in, gezien een nakend<br />

wetsontwerp inzake brandveiligheid.<br />

Bij deze enkele richtlijnen/adviezen die<br />

er momenteel zijn. Let wel, voor veel van<br />

deze adviezen is vandaag de dag nog geen<br />

echte wettelijke basis (bv. Regel Goed<br />

Vakmanschap van het FireForum). De Regel<br />

Goed Vakmanschap zal later dit jaar/komend<br />

jaar wel nog als basis dienen rond nieuwe<br />

regelgeving brandveiligheid.<br />

Bij het voorzien van laadvoorzieningen voor<br />

elektrische voertuigen – zowel in nieuwe als<br />

in bestaande parkings - dient de Regel van<br />

Goed Vakmanschap toegepast te worden.<br />

De RGV beschrijft de chronologische<br />

volgorde en de verschillende stappen om te<br />

komen tot een brandveilige parking waarin<br />

elektrische voertuigen geparkeerd worden.<br />

Voor gesloten parkings betekent dit de


10 <strong>Editie</strong> mei - juni<br />

minimale voorzien van o.a.:<br />

• een brandrisicoanalyse;<br />

• conformiteit AREI, IEC 61851-1;<br />

met extra aandacht voor Boek 1<br />

hoofdstuk 7.22 van het AREI)<br />

• beveiligde AC laders (bij<br />

voorkeur laadmodi 3);<br />

• een centrale noodstop;<br />

• een automatische branddetectieen<br />

alarminstallatie;<br />

• afspraken tussen beheerder/uitbater<br />

en takelbedrijf voor het verwijderen<br />

van een elektrisch voertuig;<br />

• …<br />

Uit de risicoanalyse (uitgevoerd door een<br />

externe dienst voor technische controle - zie<br />

artikel BTV) volgen bijkomende gepaste<br />

maatregelen op basis van grootte, indeling<br />

en invulling van de parking.<br />

Dit kan o.a. zijn:<br />

• CO en NO2 detectiesysteem;<br />

• ventilatiestudie;<br />

• sprinklers;<br />

• …<br />

Stappenplan voor de syndici<br />

In kaart brengen van beschikbare<br />

vermogens netaansluiting<br />

Indien er meerdere laadpunten worden<br />

geïnstalleerd in het gebouw kan het<br />

voorkomen dat een verzwaring van de<br />

netaansluiting vereist is. Dergelijke verzwaring<br />

kan een hoge kostprijs met zich meebrengen.<br />

Het is dan ook aangewezen om het<br />

beschikbare vermogen, in samenwerking<br />

met de distributienetbeheerder, te<br />

analyseren en een eventuele nood voor<br />

een verzwaring van de netaansluiting<br />

bespreekbaar te maken. In een ideaal<br />

scenario, gelet op het feit dat op termijn de<br />

overgrote meerderheid nood zal hebben<br />

aan een laadpunt, kunnen de kosten voor<br />

de netaansluiting gedeeld worden door alle<br />

bewoners, hetgeen het betaalbaarder maakt<br />

voor iedereen.<br />

Groepsaankoop laadinfrastructuur<br />

Mede-eigenaars kunnen een groepsaankoop<br />

organiseren voor de uitrol van<br />

laadinfrastructuur in het gebouw. Door<br />

laadinfrastructuur in grotere hoeveelheden<br />

aan te kopen en eventueel kosten voor het<br />

elektrotechnische deel te kunnen verdelen<br />

kan een gunstigere aankoopkost bekomen<br />

worden.<br />

Smart charging<br />

Bij het installeren van laadinfrastructuur<br />

wordt er idealiter gekozen voor slimme<br />

oplaadpunten. Zo kan er enerzijds beroep<br />

worden gedaan op systemen zoals<br />

load balancing, waarbij het beschikbare<br />

vermogen verdeeld kan worden over alle<br />

laadpunten in het gebouw. De nood voor<br />

een verzwaring van de netaansluiting is<br />

hierbij lager.<br />

Anderzijds biedt slimme laadinfrastructuur<br />

betere mogelijkheden voor een<br />

doorrekening van de elektriciteitskosten<br />

door de syndicus als er gewerkt wordt met<br />

een gemeenschappelijke elektriciteitsmeter,<br />

dit maakt de latere afhandeling eenvoudiger.<br />

Belastingvermindering<br />

Particulieren worden ook in deze case vanuit<br />

de Federale Regering financieel ondersteund<br />

aan de hand van een belastingvermindering.<br />

Wij noteren dat VME’s opnieuw uit de boot<br />

vallen… wanneer zal de regering eindelijk<br />

voor een eerlijker en niet discriminerend<br />

aanpak van de VME zorgen?<br />

Op de Algemene Vergadering<br />

Best is alvast een punt te plaatsen op<br />

de agenda van de volgende algemene<br />

vergadering; bvb: Collectieve voorbereiding<br />

van het gebouw voor het toelaten van<br />

privatieve laadpalen in de ondergrondse<br />

garage; verdeelsleutel garages. Mandaat aan<br />

de syndicus voor de volgende taken uit te<br />

voeren (meerderheid 2/3de):<br />

Opgelet: Als syndicus gaat u vooraf na of de<br />

kosten door alle mede-eigenaars dan wel<br />

door enkele gedragen zullen worden. In dat<br />

laatste geval stemmen enkel die medeeigenaars<br />

mee.<br />

1/ contact opnemen met de netbeheerder voor<br />

de controle van het beschikbare vermoge<br />

en/of eventueel een aparte meter te laten<br />

plaatsen voor de laadpalen<br />

2/ risico analyse & keuring door een EDTC zoals<br />

bv BTV ; aanbevelingen van de risico analyse<br />

laten uitvoeren<br />

3/ controle brandveiligheid door een EDTC<br />

zoals bv BTV ; nodige brandveiligheid laten<br />

uitvoeren<br />

4/ aanpassing brandverzekering<br />

5/ aanpassing van het RIO, met duidelijke<br />

richtlijnen, zodat iedereen die op een later<br />

tijdstip een laadpaal wenst te plaatsen, het<br />

collectief verhaal moet respecteren.<br />

De kosten kunnen gedragen worden op<br />

basis van de algemene verdeelsleutel van de<br />

statuten. Maar de AV kan van deze algemene<br />

verdeelsleutel afwijken mits een beslissing<br />

met 4/5de meerderheid:<br />

1/ verdeelsleutel garages; vaak bevatten<br />

de statuten een aparte verdeelsleutel<br />

voor de garages; deze verdeelsleutel<br />

kan gebruikt worden om de kosten van<br />

de collectieve “voorbereiding” van het<br />

gebouw te verdelen.<br />

2/ nutscriteria (art.3.81 BW)<br />

" De aan deze mede-eigendom verbonden<br />

lasten, met name de kosten van<br />

onderhoud, herstelling en vernieuwing,<br />

moeten worden omgeslagen naar<br />

evenredigheid van de respectieve waarde<br />

van elk privatief deel, tenzij wanneer de<br />

partijen beslissen die kosten om te slaan<br />

naar evenredigheid van het nut dat de<br />

gemeenschappelijke delen en diensten die<br />

deze kosten teweegbrengen, voor elk van<br />

de privatieve delen hebben ".<br />

De kosten worden gedragen door de medeeigenaars<br />

die de installatie zullen benutten.<br />

Opgelet: deze optie is enkel interessant bij<br />

een definitieve collectieve oplossing. Als in<br />

de praktijk, een paar jaar later, een medeeigenaar<br />

toch een laadpaal wil plaatsen,<br />

zijn alle kosten al betaald… Early adopters<br />

hebben dan mogelijks de netaansluiting en<br />

gemeenschappelijke elektrische verdeling<br />

voor laadpalen bekostigd waarvan de<br />

anderen later kunnen meegenieten. Een kost<br />

bij toetreding aan het collectieve installatie is<br />

daarom niet ondenkbaar en kan door de AV<br />

beslist worden.<br />

FAQ’s i.v.b.m. de installatie<br />

"Tegen 2029 alle nieuwe auto’s<br />

elektrisch", maar zullen we die wel<br />

allemaal kunnen of mogen opladen?<br />

Bij de installatie van een of meerdere<br />

laadpunten zijn de locatie van het laadpunt,<br />

de constructie van het gebouw en de<br />

complexiteit van de (elektro-)technische<br />

installatie belangrijk. Belangrijk is de<br />

netbeheerder tijdig te betrekken in dit<br />

verhaal met relevante info zoals aantal<br />

parkeerplekken én ingeschatte parkeertijd.<br />

In veel parkeergarages lopen kabels via<br />

zogenaamde kabelgoten die aan het plafond<br />

hangen. Wanneer het laadpunt vlakbij de


Buildimax All Risk<br />

Alle risico verzekering Building<br />

De blokpolis die<br />

alles begrepen heeft<br />

Meer info en productfiche op www.axa.be<br />

Dit product Buildimax All Risk is een multirisicoverzekering die de (mede-)eigenaars van een gebouw vanaf 4 eenheden dekt.<br />

Buildimax All Risk werd ontwikkeld door AXA Belgium, een Belgische verzekeringsmaatschappij, en is onderworpen aan het<br />

Belgisch recht. Het verzekeringscontract wordt afgesloten voor een duur van één jaar met de mogelijkheid tot stilzwijgende<br />

verlenging. Aarzel niet om een beroep te doen op je verzekeringstussenpersoon voor meer informatie of om een offerte te vragen.<br />

Deze laatste staat voor je klaar en is het best geplaatst om je raad te geven over wat voor jou het meest geschikt is. Wij verzoeken<br />

je om de algemene voorwaarden en de productfiche vóór onderschrijving te lezen. Hierin worden de voorziene dekkingen en<br />

garantielimieten en uitsluitingen vermeld. Je kan deze documenten gratis verkrijgen op axa.be of bij je verzekeringstussenpersoon.<br />

Niet tevreden over iets? Contacteer ons via customer.protection@axa.be. Indien je niet akkoord gaat met de voorgestelde<br />

oplossing, kan je je richten tot de Ombudsman van de verzekeringen, de Meeûsplantsoen 35 te 1000 Brussel.<br />

AXA Belgium, nv van verzekeringen toegelaten onder het nr. 0039 om de takken leven en niet-leven te beoefenen (KB 04-07-1979, BS 14-07-1979) • Maatschappelijke zetel: Troonplein 1,<br />

B-1000 Brussel (België) www.axa.be • Tel.: 02 678 61 11 • KBO nr.: BTW BE 0404.483.367 RPR Brussel • 7.06.7176 - 0720. V.U.: G. Uytterhoeven, AXA Belgium nv, Troonplein 1, 1000 Brussel (België).


12 <strong>Editie</strong> mei - juni<br />

meterkast kan worden geplaatst en de<br />

bekabeling door een dergelijke kabelgoot<br />

geleid kan worden, zijn de installatiekosten<br />

beperkt. Deze kosten stijgen wanneer<br />

het niet mogelijk is om de kabels van het<br />

laadpunt door de kabelgoot te leiden, of<br />

wanneer de afstand tussen het laadpunt en<br />

de meterkast groter wordt.<br />

Opgelet: laadkabels kunnen storingen<br />

veroorzaken bij telefoon- en internetkabels.<br />

Beter een voorgeschreven afstand bewaren.<br />

• Is de aanwezige capaciteit toereikend?<br />

Hoe wordt dit berekend? Quid indien<br />

niet toereikend? Bekijk de mogelijkheid<br />

met de netbeheerder (Fluvius) om een<br />

230V/400V-checker online te plaatsen.<br />

De aanpassingen aan de aansluiting gaan<br />

altijd via een offerteaanvraag.<br />

• Quid met de kostprijs? Best een<br />

voorafgaandelijke studie laten<br />

opmaken door de energieleverancier<br />

“ Ofwel groene<br />

stroom kopen,<br />

ofwel eigen<br />

zonnepanelen!<br />

van het gebouw.<br />

• Kunnen alle auto’s die bvb gelijktijdig<br />

’s nachts moeten opladen wel degelijk<br />

bediend worden? De netbeheerder gaat<br />

uit van 11 kW per laadplek, gecorrigeerd<br />

met een gelijktijdigheid van 0,5 indien<br />

de bewoners er typisch > 5u geparkeerd<br />

staan, en een gelijktijdigheid van 0,25<br />

indien de bewoners er < 5u blijven.<br />

Is een veto mogelijk?<br />

Bij de installatie van een privatieve laadpaal,<br />

met alle kosten voor de installerende<br />

eigenaar is geen individueel veto mogelijk;<br />

conform artikel 3.82 BW kan de VME enkel<br />

verzet aantekenen (zie hieronder). Maar<br />

opgelet: de informatieprocedure van de wet<br />

op de mede-eigendom (artikel 3.82 BW)<br />

alsook de richtlijnen m.b.t. de brandveiligheid<br />

dienen stip nageleefd te worden. Dit zou<br />

systematisch door de installateur van laadpalen<br />

moeten gecontroleerd worden vooraleer over<br />

te gaan naar de installatie van een laadpunt in<br />

een ondergrondse gemeenschappelijke garage.<br />

Bij de installatie van een gemeenschappelijk<br />

systeem voor iedereen toegankelijk, is de<br />

wettelijke vereiste meerderheid van 2/3de<br />

van de aanwezige en vertegenwoordigde<br />

mede-eigenaars op de AV. Let op: een<br />

benadeelde mede-eigenaar kan zich dan<br />

binnen de 4 maanden wenden tot de<br />

Vrederechter (Art. 3.92-§3 NBW)<br />

Wet op de mede-eigendom<br />

Art. 3.82 Veranderingswerken (Art. 577-2-§10<br />

OBW)<br />

§2. Bovendien hebben individuele medeeigenaars<br />

en erkende nutsoperatoren het<br />

wettelijke en kosteloze recht om kabels,<br />

leidingen en bijhorende faciliteiten in of op de<br />

gemene delen aan te leggen, te onderhouden<br />

of te hernieuwen, in de mate dat deze werken<br />

tot doel hebben om de infrastructuur voor<br />

de eigenaar of eigenaars en gebruikers<br />

van de betrokken private delen op het vlak<br />

van energie, water of telecommunicatie te<br />

optimaliseren en in de mate dat de andere<br />

individuele mede-eigenaars of, in voorkomend<br />

geval, de vereniging van mede-eigenaars,<br />

hiervan geen financiële lasten moeten


PROPERTYTODAY<br />

13<br />

dragen. Degene die voor eigen rekening<br />

deze infrastructuur heeft aangelegd, blijft<br />

eigenaar van deze infrastructuur die zich in de<br />

gemeenschappelijke delen bevindt.<br />

Daartoe zendt de individuele mede-eigenaar<br />

of de operator minstens twee maanden<br />

voorafgaand aan de aanvang van de<br />

werken aan alle mede-eigenaars of, indien<br />

er een syndicus is, aan deze laatste per<br />

aangetekende zending waarin het adres van<br />

de afzender is vermeld, een beschrijving van de<br />

voorgenomen werken en een rechtvaardiging<br />

van de optimalisatie van de voorgenomen<br />

infrastructuur. De mede-eigenaars of, in<br />

voorkomend geval, de vereniging van medeeigenaars<br />

kunnen beslissen om zelf werken ter<br />

optimalisatie van de infrastructuur uit te voeren,<br />

in welk geval zij op de in dit lid vermelde wijze<br />

de andere mede-eigenaars en de operator op de<br />

hoogte moeten brengen van hun voornemens.<br />

Deze werken nemen een aanvang binnen zes<br />

maanden na ontvangst van hun aangetekende<br />

zending.<br />

Op straffe van verval van hun rechten, moeten<br />

de mede-eigenaars of, in voorkomend geval,<br />

de vereniging van mede-eigenaars binnen<br />

twee maanden na de ontvangst van deze<br />

aangetekende zending verzet aantekenen tegen<br />

de voorgenomen werken via een aangetekende<br />

zending aan de afzender en dit op grond van<br />

een rechtmatig belang. Een rechtmatig belang<br />

doet zich voor in volgende situaties:<br />

• er bevindt zich reeds dergelijke<br />

infrastructuur in de betrokken<br />

gemeenschappelijke delen in het gebouw,<br />

of;<br />

• de infrastructuur of de werken tot realisatie<br />

ervan veroorzaken belangrijke schade op<br />

het vlak van het uitzicht van het gebouw<br />

of de gemeenschappelijke delen, het<br />

gebruik van de gemeenschappelijke delen,<br />

de hygiëne of de veiligheid ervan, of;<br />

• geen optimalisatie van de infrastructuur<br />

resulteert uit de voorziene werken<br />

of de voorziene werken verzwaren<br />

de financiële lasten van andere<br />

mede-eigenaars of gebruikers.<br />

Degene die deze infrastructuur aanlegt,<br />

onderhoudt of vernieuwt, verbindt zich ertoe<br />

om de werken uit te voeren op de wijze die de<br />

minste hinder veroorzaakt aan de bewoners<br />

en hierover met de andere mede-eigenaars of,<br />

indien er een syndicus is, met hem te goeder<br />

trouw te overleggen. De mede-eigenaars,<br />

de bewoners of, indien er een syndicus is<br />

deze laatste, kunnen te allen tijde de werken<br />

opvolgen en hierover informatie opvragen bij de<br />

betrokken mede-eigenaar of nutsoperator.<br />

Facilitator laadinfrasctructuur<br />

voor de regio Brussel<br />

Hebt u vragen over laadpalen als het gaat<br />

om veiligheid, toepasselijke regelgeving,<br />

installatiekosten of aansluiting op het<br />

netwerk? Particulier of bedrijf, voortaan<br />

kunt u een beroep doen op de facilitator<br />

laadinfrastructuur! Hij zal al uw vragen<br />

beantwoorden en u in sommige gevallen<br />

zelfs gratis begeleiding op maat bieden.<br />

Doelstelling?<br />

De facilitator biedt bedrijven en particulieren<br />

die daarom verzoeken gratis individuele<br />

begeleiding bij de installatie van laadpalen<br />

voor elektrische voertuigen. Doel:<br />

bijdragen aan een versnelde invoering van<br />

laadinfrastructuur buiten de weg.<br />

Deze dienst is bedoeld als aanvulling op<br />

andere reeds door het Gewest aangeboden<br />

facilitators, met name de facilitator Mobility<br />

Coachopent een nieuw venster, die actief<br />

is in de modal shift van particulieren, de<br />

facilitator Mobility & Fleet, die de verbetering<br />

van het mobiliteitsbeheer en de elektrificatie<br />

van het wagenpark van bedrijven en<br />

overheidsinstanties ondersteunt, en ten<br />

slotte de facilitator ‘Cobrace’, die onder<br />

meer aanvragers van milieuvergunningen<br />

kan informeren over de mogelijkheid om<br />

hun ‘bedrijfsparkeerplaatsen’ openbaar te<br />

maken of ter beschikking te stellen van<br />

omwonenden.<br />

Voor wie?<br />

De facilitator kan worden gecontacteerd<br />

door particulieren, bedrijven of organisaties<br />

met een vraag over het opladen van<br />

elektrische voertuigen.<br />

Hoe doet u een beroep op de facilitator?<br />

Wilt u begeleid worden door de facilitator<br />

of gewoon een vraag stellen? Neem contact<br />

met hem op via dit e-mailadres: facilitator.<br />

laadinfra@leefmilieu.brussels<br />

De steun van de facilitator<br />

laadinfrastructuur is een volledig<br />

gratis dienst van Leefmilieu Brussel.<br />

De rol van facilitator wordt<br />

opgenomen door Sweco en The New<br />

Drive (deze adviesbureau’s kunnen<br />

hun expertise inzetten voor partijen<br />

buiten het Brussels Gewest).<br />

https://www.swecobelgium.be/onzediensten/mobiliteit-en-infrastructuur/<br />

https://www.thenewdrive.be/<br />

info<br />

UVS (Unie van Syndici)<br />

info@unievansyndici.be<br />

Met de medewerking Brussel<br />

Leefmilieu<br />

Facilitator laadinfrastructuur<br />

PROPERTYTODAY


DÉ BETROUWBARE SPECIALIST VOOR DAK EN GEVEL<br />

Een zaakvoerder - aannemer die zelf op de werf staat met meer dan 25 jaar<br />

ervaring en een bekwaam team is wellicht een goede garantie voor het correct<br />

en vakbekwaam uitvoeren van de werken. Vakbekwaamheid is natuurlijk een<br />

belangrijke vereiste ten aanzien van een aannemer in een renovatiedossier. Met<br />

een kleine 30 jaar ervaring weet Alain Durieux te putten uit een rijke ervaring<br />

in de praktijk. Dat het bedrijf zijn naam draagt, laat zien dat hij er de trotse<br />

vaandeldrager van is.<br />

Durieux Dak- en Gevelwerken is een Gentse onderneming actief van aan de kust<br />

tot in de Brusselse rand. Zowel particulieren als VME’s kunnen bij Durieux Daken<br />

Gevelwerken terecht. Het team bestaat uit verschillende vakmannen met elk<br />

hun eigen specialisatie. Van kleine woningen tot grote appartementsblokken, bij<br />

Durieux Dak- en Gevelwerken ben je aan het juiste adres!<br />

LAST VAN BETONROT? WEES ER SNEL BIJ!<br />

Betonrot treedt op wanneer water en zuurstof reageren met het wapeningsstaal<br />

binnenin (minderwaardig) beton. Het staal gaat corroderen en het beton verliest<br />

zijn stabiliteit. Zodra je betonrot herkent, haal je er best één van hun specialisten<br />

bij die zo snel mogelijk actie onderneemt. Doe je dit niet dan zal dit enkel verder<br />

escaleren met verscheidene gevolgen zoals bv. het dalen van de berekende<br />

draagkracht.<br />

Betonrot kent heel wat oorzaken waarvoor elk een specifieke aanpak nodig is. Durieux Daken<br />

Gevelwerken pakt niet alleen het vochtprobleem aan maar biedt u een totaalservice.<br />

Zo wordt de geleden schade hersteld: beschadigde bakstenen, loskomend pleisterwerk…<br />

Het gespecialiseerde team staat klaar om uw beton weer on point te brengen!<br />

5 REDENEN WAAROM ONZE KLANTEN VOOR DAKWERKEN DURIEUX KIEZEN<br />

Secuur vakmanschap<br />

aan eerlijke en<br />

transparante prijzen<br />

Gespecialiseerde<br />

totaalservice<br />

voor dak- en<br />

gevelwerken<br />

15 jaar garantie<br />

op dakwerken<br />

Binnen de dag<br />

antwoord<br />

op offerteaanvraag<br />

Snelle service<br />

en opvolging projecten<br />

Voor meer info of een gratis offerte<br />

www.dakwerkendurieux.be<br />

Contacteer ons vrijblijvend op<br />

0800 99 286<br />

of<br />

info@dakdurieux.be


PROPERTYTODAY<br />

15<br />

03<br />

SYNDIC<br />

Channel<br />

SYNDIC Channel<br />

NIEUW IN MEDE-EIGENDOM IN BELGIË!<br />

Kijk op YouTube naar de SYNDIC Channel, wordt nu snel aangevuld.<br />

Wat kan BTV voor u betekenen?<br />

Het beste is om op voorhand de twee<br />

aspecten van elektriciteit en brandveiligheid<br />

grondig na te kijken.<br />

Dit kan door de risicoanalyse die BTV<br />

aanbiedt. BTV bekijkt de elektrische<br />

mogelijkheden qua vermogen in het<br />

gebouw en zal daarenboven ook de<br />

brandveiligheidsaspecten in kaart brengen<br />

rond het plaatsen van laadpalen in uw<br />

gebouw.<br />

Zo bent u op voorhand, als vereniging van<br />

mede-eigenaars, goed geïnformeerd of<br />

het technisch mogelijk is om een laadpaal<br />

of meerdere laadpalen te plaatsen in de<br />

ondergrondse garages.<br />

De gemeenschappelijke elektrische<br />

installatie zal vaak worden aangesproken<br />

om de laadpalen te voeden. Deze moeten in<br />

orde zijn met Boek 1 – (K.B. 8/9/22019).<br />

Bij de plaatsing van deze elektrische<br />

laadpalen komt het energieaspect van het<br />

gebouw ook aan bod. Met het EPC van<br />

de gemeenschappelijke delen wordt het<br />

gebouw energetisch geanalyseerd en de<br />

mogelijkheden om alternatieve vormen van<br />

energielevering kunnen zo aan bod komen.<br />

Dit kan bijvoorbeeld in combinatie met<br />

zonnepanelen.<br />

BTV zorgt voor de elektrische keuringen,<br />

de (brand)risicoanalyse en BTV kan ook het<br />

EPC gemeenschappelijke delen opstellen.<br />

Zo heeft u al de puzzelstukjes bij elkaar om<br />

gemeenschappelijk het vraagstuk rond de<br />

laadpalen te bespreken op de algemene<br />

vergadering.


PROPERTYTODAY<br />

17<br />

04<br />

Ultraperformant<br />

internet komt naar<br />

uw gebouwen!<br />

Fiber komt naar uw gebouwen en dat<br />

is goed nieuws. Met fiber kunnen jullie<br />

eigenaars en bewoners immers veel stabieler<br />

surfen, downloaden, streamen en gamen.<br />

Echt comfortabel, zelfs wanneer het hele<br />

gezin tegelijk online is.<br />

De verwachtingen naar fiber toe zijn<br />

groot want de wereld staat niet stil. De<br />

digitalisering schakelt een versnelling hoger,<br />

telewerken raakt goed ingeburgerd. Het<br />

begon omdat het moest, maar ook na de<br />

versoepelingen gaan we waarschijnlijk geen<br />

5 dagen per week terug naar kantoor.<br />

Domotica doet ook zijn intrede in<br />

gebouwen: beheer van bewakingscamera's,<br />

liften, toegangsdeuren, verwarming, enz...<br />

Voor een flatgebouw is de kwaliteit van de<br />

internetverbinding essentieel geworden.<br />

België is zijn achterstand aan het<br />

inlopen!<br />

België heeft misschien wat achterstand<br />

opgelopen tegenover andere Europese<br />

landen, maar nu groeit zijn bereik het snelst<br />

in Europa dankzij enorme investeringen<br />

en investeringspartnerschappen. Het<br />

doel is ambitieus: tegen 2028 de meer<br />

landelijke gebieden bereiken en 70% van<br />

het grondgebied bestrijken, d.w.z. vrijwel<br />

100% van de appartementen. Daartoe heeft<br />

Proximus zijn krachten gebundeld met<br />

andere ervaren bouwers van fibernetwerken.<br />

Het gaat onder meer om Fiberklaar in<br />

Vlaanderen dat tegen 2028 mikt op anderhalf<br />

miljoen aangesloten woningen en Unifiber in<br />

Wallonië dat, tegen 2028, 500.000 woningen<br />

van fiber wil voorzien.<br />

Meer dan 35 steden zijn al<br />

voorzien van fiber<br />

Vandaag ligt er al fiber van Proximus in meer<br />

dan 35 Belgische steden en gemeenten,<br />

waaronder Antwerpen, Oostende, Brussel,<br />

Gent, Knokke-Heist, Brugge, goed voor een<br />

bereik van ongeveer 10% van het land.<br />

En in uw gebouwen? Fiber wordt snel<br />

uitgerold, om te testen of uw adres in<br />

aanmerking komt voor fiber, surft u naar<br />

proximus.be/fibercheck<br />

Hoe raakt fiber tot binnen in de<br />

gebouwen?<br />

Via de gevel of via een sleuf door de<br />

technische ruimte in het gebouw. Vervolgens<br />

wordt vanuit de verticale schacht of de<br />

traphal een discrete en zeer dunne kabel<br />

naar elke verdieping gelegd. Tijdens zijn<br />

voorbereidende bezoek bepaalt de technicus<br />

samen met u de beste oplossing om de<br />

appartementen met elkaar te verbinden. Zo<br />

worden eigenaars en/of huurders zonder<br />

ongemak aangesloten.<br />

Wie betaalt?<br />

De kosten voor de fiberuitrol worden<br />

volledig door Proximus gedragen. Van de<br />

installatie in de gemeenschappelijke ruimtes<br />

tot het interieur van elk appartement. De<br />

mede-eigenaars hoeven niets te betalen. De<br />

installatie en activering zijn dus gratis. Een<br />

grote troef voor wie in het gebouw woont!<br />

Daarna zal iedereen zijn eigen fiberpack<br />

kunnen kiezen. Het Proximus-netwerk staat<br />

voor 100% open voor andere operatoren.<br />

Specifieke begeleiding voor<br />

syndici<br />

In alle fasen wordt nauw overlegd met de<br />

syndicus van het gebouw. Er werd trouwens<br />

een speciale cel opgericht om hem hierin<br />

te begeleiden en gepersonaliseerde<br />

administratieve follow-up te garanderen.<br />

Meer specifieke informatie voor syndici: www.<br />

proximus.be/fiberinmijngebouw<br />

Nog vragen? Contacteer Proximus op 0800<br />

30307 of via e-mail naar syndic@proximus.com<br />

Wij zullen aanwezig zijn op het Salon<br />

van de Mede-eigendom in <strong>2022</strong>.<br />

Op 17 november zullen we het<br />

genoegen hebben velen van u te<br />

ontmoeten op het Salon van de<br />

Mede-eigendom. Een constructief<br />

moment van professionele<br />

uitwisseling waarbij wij u de<br />

verschillende manieren zullen tonen<br />

om glasvezel in uw gebouwen aan te<br />

sluiten en we al uw praktische vragen<br />

beantwoordden.


18 <strong>Editie</strong> mei - juni<br />

05<br />

Parlementaire<br />

hoorzitting van<br />

08 maart <strong>2022</strong> –<br />

Aanbevelingen<br />

van de UVS<br />

Eerst en vooral willen wij de Klimaatcommissie bedanken om ons advies te vragen m.b.t. het voorstel<br />

tot resolutie tot vereenvoudiging en stimuleren van energetische ingrepen in appartementsgebouwen<br />

in gedwongen mede-eigendom. De behoefte aan energierenovatie in appartementsgebouwen is<br />

overduidelijk geworden en kan niet meer in twijfel getrokken worden. De verderzetting van onze<br />

business as usual zal de ambities voor 2050 onhaalbaar maken.<br />

Als eerste is het belangrijk om rekening<br />

te houden met twee essentiële<br />

remmingen die verband houden met<br />

een economische vaststelling die een<br />

impact heeft op de energie-evolutie in<br />

mede-eigendom. Enerzijds de afname<br />

van de koopkracht, anderzijds de lange<br />

duur van het besluitvormingsproces<br />

in mede-eigendom, daar komt nog<br />

de complexiteit van het beroep van<br />

syndicus en de stagnatie van het<br />

honoraria waardoor het beroep van<br />

syndicus een knelpuntberoep is<br />

geworden.<br />

Op economisch vlak hebben wij<br />

allemaal te maken met forse inflatie;<br />

de prijs van basisbehoeften (benzineelektriciteit<br />

basisvoedselproducten) blijft<br />

stijgen en neemt een steeds grotere<br />

plaats in op het huishoudbudget. Het<br />

onmiddellijke effect is een toename<br />

van de armoede in het algemeen en vooral<br />

brandstofarmoede.<br />

We zien dat wonen in een<br />

appartementsgebouw, dat ooit als de<br />

goedkoopste huisvestingsoptie werd<br />

beschouwd vanwege het delen van de<br />

kosten tussen alle mede-eigenaren, de<br />

duurste optie is geworden, vooral voor<br />

mensen met een laag inkomen, ziek of<br />

gepensioneerd. Voorbeeld: een gebouw<br />

- 5 jaar oud: driemaandelijkse kosten voor<br />

een gepensioneerde mede-eigenaar: €<br />

650 per kwartaal = ± € 163,00 per maand,<br />

de bijdragen voor het reservefonds en/of<br />

diverse werkzaamheden niet meegerekend...<br />

Op een pensioen van zelfstandige van<br />

€ 1.100… betekent dit 20% van het<br />

maandbudget!<br />

Wij kennen allemaal de centrale plaats<br />

van syndici in het beheer van gebouwen.<br />

Toch is het een knelpunt beroep<br />

geworden. Hiervoor zijn er o.a. twee<br />

belangrijke redenen. Aan de ene kant<br />

de vermenigvuldiging van taken en hun<br />

complexiteit sinds de wetswijzigingen van<br />

2010. Aan de andere kant de stagnatie van<br />

de basisvergoedingen die de afgelopen 25<br />

jaar nauwelijks zijn gestegen (!): " in bepaalde<br />

regio’s factureren syndici nog steeds van 12<br />

tot 15 € per maand per appartement. In de<br />

grote steden varieert het tussen de 17 en 20<br />

euro per maand ”. (Ref <strong>Property</strong> <strong>Today</strong> - editie<br />

5 / feb. 2021)<br />

Voor wat betreft de vergoedingen m.b.t.<br />

bijkomende prestaties, voor diensten<br />

die betrekking hebben op werken in het<br />

algemeen, is er geen barema, geen richtlijn,<br />

geen uniformiteit. Voor de opvolging van<br />

de werken staat het elke syndicus vrij om al<br />

dan niet een ereloon te vragen. Vanwege de<br />

tijdrovende investering die dergelijk werk


PROPERTYTODAY 19<br />

met zich meebrengt, vragen de meeste<br />

syndici meestal een extra vergoeding<br />

van de AV, afhankelijk van de orde van<br />

grootte van het werk. Het is duidelijk dat<br />

niemand op voorhand kan weten hoeveel<br />

tijd hij op een werf zal doorbrengen voor<br />

de opvolging van de problemen en de<br />

oplevering. De vergoeding is voornamelijk<br />

in regie. Idem voor aanvraagdossiers voor<br />

kredieten die zeer zware administratieve<br />

dossiers zijn.<br />

Tot slot weet iedereen dat een beslissing<br />

over grote werken nooit in de loop van één<br />

jaarlijkse AV kan worden genomen. Het vergt<br />

enkele bijkomende AV’s (buitengewone AV’s)<br />

die een meerprijs met zich meebrengen<br />

voor de VME en niet altijd welkom is voor de<br />

mede-eigenaars.<br />

Daarom hebben wij de Klimaatcommissie<br />

een aantal wetswijzigingen voorgesteld<br />

die zouden kunnen werken in het<br />

voordeel van de uitbreiding van de<br />

financieringsmethoden en het versnellen<br />

van het besluitvormingsproces.<br />

Het is volgens ons essentieel om te focussen<br />

op de volgende essentiële punten: de<br />

financieringswijzen van de werken de wet op<br />

de mede-eigendom (de bevoegdheden van<br />

de syndici en het besluitvormingsproces)<br />

Financieringsmethoden<br />

1/ Reservefonds<br />

Wij herhalen ons standpunt met<br />

betrekking tot het reservefonds: de<br />

berekeningsgrondslag van BW art 3.86-§3<br />

is variabel en ontoereikend. Momenteel<br />

moet het "vijf procent van alle gewone<br />

gemeenschappelijke uitgaven van het<br />

vorige boekjaar" vertegenwoordigen.<br />

Daarom stellen wij een wijziging voor van<br />

de grondslag voor de berekening van het<br />

reservefonds op basis van bij voorbeeld een<br />

vaste percentage van de verzekerde waarde<br />

van het gebouw. De basis van de berekening<br />

wordt dus een vast bedrag dat niet elk jaar<br />

verandert. Voor de syndici betekent dit een<br />

vereenvoudiging van het financieel beheer,<br />

en voor de mede-eigenaars wordt het<br />

makkelijker budgetteren.<br />

Bovendien is de opt-out die in AV met vier<br />

vijfden meerderheid kan worden gestemd,<br />

voor de hele VME voorzien. Wij stellen voor<br />

om deze opt-out te individualiseren: deze<br />

moet niet globaal zijn voor de ganse VME,<br />

maar individueel, zodat mensen die willen<br />

sparen dit kunnen doen.<br />

Ten slotte is het duidelijk dat het bedrag van<br />

het reservefonds meestal onvoldoende is<br />

voor significante werkzaamheden: het is dus<br />

meestal incidenteel en kan alleen dienen als<br />

aanvulling en/of bewijs van goodwill voor<br />

financiële instellingen.<br />

2 / Cash-In opties: optoppen (optopping)<br />

Deze aanpak is bruikbaar in het kader<br />

van het betonstop en de verdichting van<br />

steden. In sommige gevallen levert de<br />

bouw van extra hoogbouwappartementen<br />

aanzienlijke inkomsten op voor de VME’s.<br />

Dankzij de verkoop van het dak aan een<br />

derde om het gebouw te verhogen, zou<br />

deze aanzienlijke instroom van fondsen de<br />

VME in staat kunnen stellen om de nodige<br />

energieverbeteringen door te voeren zonder<br />

eigen middelen te gebruiken.<br />

De “optopping” moet daarom sterk worden<br />

bevorderd en gekaderd, door bijvoorbeeld<br />

bij de indiening van de aanvraag,<br />

een voorwaarde voor voorafgaande<br />

toestemming in te voeren met als doel<br />

de VME te verplichten om deze “cash-in”<br />

uitsluitend of gedeeltelijk te gebruiken voor<br />

energetische renovaties.<br />

3 / Optie “geen onkosten”: derde<br />

investeerders/ESCO<br />

Het systeem van derden-investeerders is<br />

het wondermiddel voor syndici en medeeigenaars.<br />

De derde-investeerder brengt<br />

immers zowel de technische kennis als de<br />

financiële middelen. Hij heeft de knowhow<br />

en het budget! Voorbeeld: de ESCO's (Energy<br />

Service Company).<br />

Concreet is er dus geen enkel financiële<br />

last van de VME bij aankoop, geen<br />

onderhoudskosten en andere herstellingen,<br />

geen werkoverlast voor de syndicus, geen<br />

architect- of ontwerpkosten. De medeeigenaars<br />

blijven dezelfde energetische<br />

kosten betalen, wat hun budget niet<br />

verhoogt met als gevolg minder risico om<br />

in energiearmoede te vallen. De derdeinvesteerder<br />

heeft het voordeel dat hij met<br />

een volledig dossier, zowel technisch als<br />

financieel, bij de AV toekomt. Dit heeft als<br />

voordeel dat het besluitvormingsproces<br />

wordt verkort.<br />

De meeste mede-eigenaars zullen sneller<br />

akkoord gaan met een project dat niet alleen<br />

nuttig is maar ook geen impact heeft op<br />

hun financiën. Het project kan daarom in<br />

één of twee AV's worden voorgesteld en<br />

goedgekeurd.<br />

4 / VME kredieten: de steun van de<br />

banken<br />

Tot op heden is er een groot gebrek aan<br />

motivatie onder de syndici voor wat betreft<br />

hun betrokkenheid bij aanvraagdossiers<br />

voor VME leningen. Wij zien hiervoor<br />

twee belangrijke redenen. Enerzijds de<br />

administratieve lasten en de tijd die aan<br />

deze dossiers wordt besteed. Anderzijds de<br />

magere vergoeding of zelfs het uitblijven van<br />

een vergoeding van de syndicus voor deze<br />

dossiers.<br />

Een kort onderzoek leert ons dat syndici<br />

geen vergoeding vragen voor de kosten<br />

van dossiers die betrekking hebben op een<br />

VME lening. Een minderheid vraagt ​een<br />

uurtarief. Het is duidelijk dat banken een<br />

belangrijke rol spelen bij het faciliteren van<br />

VME leningen en het ontlasten van syndici.<br />

Bijvoorbeeld door het openen van een<br />

rekening per lening en per gebouw om<br />

zodoende de controle van de maandelijkse<br />

terugbetalingen van mede-eigenaars. Op<br />

deze manier zou de bank direct op de<br />

hoogte zijn van de achterstanden. Dit zou de<br />

opvolging faciliteren, wat ook een voordeel is<br />

bij verandering van syndicus.<br />

In het geval van overdracht van het kavel,<br />

moet het contract de volgende twee<br />

opties bevatten: a) het saldo zonder<br />

wederbeleggingsvergoeding terugbetalen<br />

b) het saldo in onderling akkoord op naam<br />

van de koper plaatsen, die de resterende<br />

maandelijkse afbetalingen op zich zal<br />

nemen.<br />

Individuele hypothekenleningen;<br />

een optie om te promoten!<br />

Om dramatische situaties te vermijden, die<br />

sommige mede-eigenaars zouden dwingen<br />

hun eigendom te verkopen omdat zij de<br />

gemeenschappelijke lasten niet meer<br />

kunnen betalen, is het volgens ons zinvol<br />

om individuelen hypothecaire kredieten te<br />

verlenen, voor het bedrag van hun deelname<br />

in de kosten van de energetische renovatie<br />

van hun residentie. Deze leningen zouden<br />

over een langere periode kunnen worden<br />

afgelost dan deze van de VME, zelfs tot de<br />

verkoop/overdracht van hun kavel in de


20 <strong>Editie</strong> mei - juni<br />

verre toekomst. (20-30 jaar later)<br />

Besluitvormingsproces en<br />

vereiste meerderheden<br />

Verplichte conformiteit van de<br />

technische installaties<br />

Wij stellen voor om de wettelijke opdracht<br />

van de syndicus aanzienlijk uit te breiden<br />

door de verplichting in te voeren om de VME<br />

installaties, binnen de door de wet gestelde<br />

termijnen, in conformiteit te brengen met de<br />

vigerende wetten en normen.<br />

De volgende toevoeging is volgens ons<br />

zinvol; artikel 3.89-§5-1° BW ; en om alle<br />

wetten, technische en energetische normen<br />

die op het grondgebied van kracht zijn na te<br />

leven. Dit zou de syndicus in staat stellen<br />

om prijsopgaven voor verplichte werken<br />

op te vragen en deze met een absolute<br />

meerderheid te laten goedkeuren.<br />

Uitbreiding van het toepassingsgebied<br />

van artikel 3.82 BW betreffende de<br />

erkende nutsoperatoren<br />

Sedert 2018 is de vereiste gekwalificeerde<br />

meerderheid voor werken in de<br />

gemeenschappelijke delen van drie vierden<br />

naar twee derde gezakt. Voor wettelijk<br />

opgelegde werken is zelfs de absolute<br />

meerderheid van toepassing. Indien de<br />

energetische renovaties niet als wettelijk<br />

opgelegde werken worden beschouwd,<br />

blijft de vereiste gekwalificeerde<br />

meerderheid op twee derde van toepassing.<br />

Bovendien is dit artikel dubbelzinnig omdat<br />

het suggereert dat de mede-eigenaars<br />

bijvoorbeeld tegen de toepassing van een<br />

wet zouden kunnen stemmen die hen te<br />

duur zou lijken.<br />

Daarom achten wij het noodzakelijk om twee<br />

wijzigingen in dit artikel aan te brengen:<br />

1. Art 3.88-§1-1°b): "energetische<br />

renovaties " toevoegen: "over alle werken<br />

betreffende de gemene delen, met<br />

uitzondering van de wettelijk opgelegde<br />

werken, de energetische renovaties, en<br />

de werken tot behoud van het goed en<br />

daden van voorlopig beheer, waartoe<br />

kan worden besloten bij volstrekte<br />

meerderheid van de stemmen van de<br />

aanwezige of vertegenwoordigde medeeigenaars.”<br />

2. Art 3.88-§1-1°b): Toevoeging van een<br />

verklarende paragraaf: betreffende de<br />

wettelijk opgelegde werken en de werken<br />

tot behoud van het goed en daden<br />

van voorlopig beheer, zal de stemming<br />

uitsluitend betrekking hebben op de<br />

aanwezige offertes.<br />

Het besluitvormingsproces faciliteren<br />

door schriftelijk te stemmen voor de AV<br />

Over sommige grote renovatieprojecten<br />

wordt soms pas besloten na drie jaarlijkse<br />

AV's; drie jaar dus... Omdat de intermediaire<br />

AV's (buitengewone AV’s genoemd) extra<br />

prestaties van de syndicus vergen zijn<br />

deze onderworpen aan een bijkomende<br />

vergoeding variërend tussen € 250 en € 500<br />

of meer, afhankelijk van de grootte van de<br />

VME. Dit proces moet worden verkort.<br />

Daarom stellen wij de volgende wijzigingen<br />

voor:<br />

1/ Zoals in Frankrijk, de mogelijkheid<br />

voor schriftelijke besluitvorming<br />

permanent toevoegen in artikel 3.87-<br />

§11 BW: bijvoorbeeld:<br />

“Bovendien kunnen de mede-eigenaars,<br />

voorafgaand aan de algemene vergadering,<br />

schriftelijk stemmen door middel van een<br />

bij de oproeping behorend stemformulier<br />

dat door de syndicus is opgesteld. Deze<br />

stembrieven tellen mee in de berekening van<br />

het dubbele aanwezigheidsquorum”.<br />

2/ Het gebruik promoten van de wettelijke<br />

mogelijkheid om een ​mandaat te geven<br />

aan de Raad van Mede-eigendom<br />

om de syndicus te begeleiden en<br />

beslissingen te nemen buiten de AV (dus<br />

1 AV is voldoende). Dit kan erg handig<br />

zijn om bij grote mede-eigendommen<br />

informele bijeenkomsten snel te<br />

organiseren.<br />

“ Brussel laat VME’s<br />

toe om massaal<br />

in herbruikbare<br />

energieën te<br />

investeren!<br />

De aansprakelijkheid van de medeeigenaars<br />

verhogen in geval van<br />

weigering om de geldende wetten en<br />

normen toe te passen<br />

Om ervoor te zorgen dat de verplichte<br />

energiewerken in de VME worden uitgevoerd,<br />

zou ten slotte een bepaalde aansprakelijkheid<br />

van de VME in de wet ingevoerd moeten<br />

worden, dit voor het geval deze laatste tegen<br />

de toepassing van de wet of de geldende<br />

normen zou stemmen.<br />

De wet voorziet enkel en alleen in de<br />

aansprakelijkheid van de syndicus, hetgeen<br />

een gebrek aan evenwicht inhoudt. Wanneer<br />

de syndicus door de AV wordt verhinderd om<br />

de verplichte moderniseringen uit te voeren,<br />

kan hij daarna niet verantwoordelijk worden<br />

gehouden voor het niet respecteren van de<br />

verplichten modernisering. De syndicus is<br />

niet wettelijk bevoegd om de beslissingen<br />

van de AV naast zich neer te leggen, zelfs niet<br />

in het belang van de VME. Bovendien loopt<br />

hij daarbij het risico zijn mandaat te verliezen,<br />

wat voor hem ongelukkige financiële<br />

gevolgen kan hebben.<br />

Om VME’s te motiveren om de nodige<br />

energierenovaties uit te voeren, zou het<br />

wenselijk zijn om een sanctiesysteem<br />

opnieuw in te voeren. Wij denken aan de<br />

herinvoering van de strafpunten zoals<br />

een paar jaar geleden in het kader van de<br />

dakisolatienorm, waarbij de VME in haar<br />

geheel niet-conform kon verklaard worden<br />

voor het verhuren van appartementen.<br />

Brussel: een stap voor op Vlaanderen?<br />

Het huidige wettelijke kader in Brussel laat<br />

appartementsgebouwen toe om massaal<br />

te investeren in “hernieuwbare energie”-<br />

installaties zoals warmtekrachtkoppeling<br />

(WKK), fotovoltaïsche zonnepanelen en<br />

windturbines.<br />

Hoewel de opbrengsten van deze<br />

installaties de goedkeuring op de Algemene<br />

Vergadering vergemakkelijken, lijden deze<br />

projecten onder het huidige afwijkende<br />

kader dat beperkt is in de tijd (twee jaar).<br />

Dit houdt in dat de syndicus elke twee jaar<br />

de uitbreiding van de energiegemeenschap<br />

moet aanvragen. Bovendien, zonder de<br />

zekerheid van deze verlenging zijn de derde<br />

investeerders niet happig om aanzienlijke<br />

kosten te maken zonder garantie over de<br />

duurzaamheid van de vergunning.<br />

De Europese richtlijn “Energiegemeenschap”<br />

(EU/2019/944), overgenomen in de<br />

Verordening van Brussel van 23 juli 2018 –<br />

art. 89, is niettemin de essentiële hoeksteen<br />

voor het bereiken van de doelstellingen


PROPERTYTODAY<br />

21<br />

SYNDIC<br />

Channel<br />

SYNDIC Channel<br />

NIEUW IN MEDE-EIGENDOM IN BELGIË!<br />

Kijk op YouTube naar de SYNDIC Channel, wordt nu snel aangevuld.<br />

van renovatie van het Brusselse<br />

gebouwenbestand.<br />

De UVS (Unie van Syndici) en de UDS stellen<br />

daarom voor om deze afwijkende regeling<br />

om te zetten in een definitieve wetgeving. Dit<br />

is simpelweg een manier om grootschalige<br />

renovatiewerken te financieren, zonder<br />

de staatskas te belasten. Bovendien wordt<br />

de energie geproduceerd in eigen land,<br />

wat ons verlost van de internationale<br />

energieafhankelijkheid.<br />

Een sprekend voorbeeld is de VME Marius<br />

Renard in Anderlecht; € 260.000 aan<br />

jaarlijkse netto inkomsten zonder dat de<br />

mede-eigenaars ook maar één euro hebben<br />

geïnvesteerd!<br />

• Jaarlijkse productie groene<br />

stroom: 1,2 GWh<br />

• Jaarlijkse besparing dankzij<br />

eigen elektriciteitsverbruik van<br />

gemeenschappelijke installaties: € 35.000<br />

• Jaarlijks een deel van de<br />

Groenestroomcertificaten behalen: € 35.000<br />

• Inkomsten uit de jaarlijkse doorverkoop<br />

van zelf opgewekte elektriciteit aan de<br />

bewoners van de Residentie: € 170.000<br />

• Jaarlijkse btw-recuperatie op de<br />

door de WKK-installatie verbruikte<br />

primaire energie: € 20.000<br />

De UVS en de UDS vestigen de aandacht<br />

op het feit dat dit de jaarlijkse productie<br />

van groene energie is uit één enkel<br />

appartementsgebouw in het Brussels<br />

Gewest. Met de gegenereerde inkomsten<br />

zal deze VME verder investeren in 550m²<br />

fotovoltaïsche zonnepanelen en 24 nieuwe<br />

generatie windturbines ontwikkeld door het<br />

bedrijf Sonaca ... dit zal de jaarlijkse productie<br />

van groene elektriciteit op 1,4 GWh brengen ...<br />

Managimm, syndicus van flatgebouwen<br />

in het Brussels Gewest, beheert een<br />

twintigtal residenties uitgerust met<br />

installaties voor “hernieuwbare energie”.<br />

Dit vertegenwoordigt een geïnstalleerd<br />

vermogen van 1 MW. Wist je dat de<br />

kernreactor van Doel 1 maar een vermogen<br />

van 433 MW vertegenwoordigt? Het is dan<br />

ook duidelijk dat het Brussels Vastgoedpark<br />

op zich een geloofwaardig alternatief kan<br />

vormen voor hernieuwbare energie voor de<br />

sluiting van deze kernreactor die dateert uit<br />

1969...<br />

Wij zijn van mening dat het absoluut<br />

noodzakelijk is om een ​permanent wettelijk<br />

kader te creëren en om het publiek over de<br />

bestaande mogelijkheden te sensibiliseren.<br />

info<br />

Voor UVS (Unie van Syndici) - UDS<br />

(Union des Syndics)<br />

Dominique Krickovic<br />

Directeur UVS<br />

Voorzitter UDS<br />

Vincent Spruytte<br />

Ondervoorzitter UDS<br />

PROPERTYTODAY


22 <strong>Editie</strong> mei - juni<br />

06<br />

Akoestische overlast<br />

in mede-eigendom<br />

SYNDIC<br />

Channel<br />

SYNDIC Channel<br />

NIEUW IN MEDE-EIGENDOM IN BELGIË!<br />

Kijk op YouTube naar de SYNDIC Channel, wordt nu snel aangevuld.<br />

In de Brusselse regio is lawaai een grote ergernis voor<br />

de bewoners. Autoverkeer, vliegtuigen, sirenes en<br />

bouwplaatsen zijn de belangrijkste bronnen, maar voor<br />

de bewoners van flatgebouwen is er ook het lawaai<br />

van aangrenzende appartementen en bijgebouwen,<br />

geproduceerd door de bezetting zelf (stem, voetstappen,<br />

muziek, huisdieren, enz. .) of gegenereerd door machines<br />

(wasmachine, televisie, ventilatie, lift, CV enz.).


PROPERTYTODAY 23<br />

De Covid-19-crisis heeft het fenomeen<br />

versterkt, waarbij opsluitingen en telewerken<br />

het gebruik van huisvesting hebben<br />

veranderd en de tijd die thuis wordt<br />

doorgebracht, hebben vergroot. Homegrade<br />

constateert dit regelmatig tijdens bezoeken<br />

aan huisvesting en ondersteuning van<br />

particulieren bij hun projecten om hun<br />

eigendom te verbeteren.<br />

Een aanzienlijke impact op de<br />

gezondheid<br />

De impact van geluid op de gezondheid is zo<br />

groot dat de Wereldgezondheidsorganisatie<br />

het als een groot milieurisico bestempelt.<br />

Het veroorzaakt slaapstoornissen,<br />

concentratieverlies, stress en zelfs ernstigere<br />

effecten op het lichaam, met negatieve<br />

gevolgen voor de familie en professionele<br />

omgeving en voor de relatie tussen buren.<br />

Het ontwerp van het gebouw in<br />

vraag<br />

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest<br />

is het aandeel huishoudens dat in<br />

appartementsgebouwen woont meer dan<br />

70%, maar deze gebouwen (waarvan bijna<br />

twee derde dateren van vóór 1945) zijn lang<br />

niet allemaal zo ontworpen dat ze optimaal<br />

om kunnen gaan met geluid.<br />

De redenen zijn talrijk:<br />

• De late invoegetreding van een normatief<br />

kader voor de integratie van akoestiek<br />

in de bouw. De nationale norm NBN<br />

S01-400-1 “Akoestische criteria voor<br />

woongebouwen” dateert van 2008 en is<br />

van toepassing op projecten waarvoor een<br />

bouwvergunning vereist is. De eisen van<br />

de vorige normen waren onvoldoende.<br />

• De wijziging van typologieën. De<br />

herenhuizen die te groot waren geworden<br />

voor de behoeften van een huishouden<br />

en tegenwoordig verdeeld in verschillende<br />

appartementen, waren niet ontworpen voor<br />

meerdere gezinnen. Vooral hun vloeren, die<br />

meestal van hout zijn, laten geluid door en<br />

veroorzaken soms ondraaglijke overlast.<br />

• Het slecht ontwerp van de gebouwen.<br />

Dit is het geval bij goedkope<br />

appartementsgebouwen uit de jaren 50,<br />

60, 70, gebouwd vóór het bestaan ​van<br />

de eerste akoestische normen (1977)<br />

• De werken aan het gebouw die de situatie<br />

mogelijks hebben verslechterd.; zoals de<br />

bekabeling van elektriciteit of het bekasten<br />

van leidingen in gemeenschappelijke<br />

muren, het toevoegen van een trap, een lift<br />

of apparatuur die trillingen genereert, enz.<br />

• Het gebrek aan aandacht voor akoestiek<br />

in het algemeen. Dit aspect wordt<br />

nog altijd vaak verwaarloosd, hetzij<br />

door gebrek aan kennis, hetzij om<br />

economische redenen. Het respecteren<br />

van hoge akoestische criteria is nochtans<br />

een waardevol argument bij verhuur<br />

en verkoop. Er rekening mee houden<br />

vanaf de ontwerpfase is gemakkelijker<br />

en ook voordeliger dan achteraf<br />

proberen de problemen op te lossen.<br />

Welk werk voor welk type geluid?<br />

Appartementsgebouwen kunnen last<br />

hebben van verschillende soorten geluid:<br />

Î contactgeluiden geproduceerd door een<br />

bron in direct contact met het gebouw,<br />

zoals voetstappen, bewegende stoelen,<br />

machinetrillingen (ventilatie, lift). Deze<br />

geluiden verspreiden zich door de hele<br />

structuur van het gebouw.<br />

Î omgevingsgeluiden geproduceerd door<br />

gesprekken, televisie, muziek, en waarvan<br />

de trillingen door de lucht en door lichte


24 <strong>Editie</strong> mei - juni<br />

muren worden overgebracht.<br />

Î repercussiegeluiden (hal en<br />

gemeenschappelijke gangen).<br />

Deze verschillende soorten overlasten worden<br />

afzonderlijk aangepakt. Voor contactgeluid<br />

wordt het stijve contact geëlimineerd door<br />

een flexibel materiaal tussen de bron van<br />

geluidsemissie en de constructie te plaatsen.<br />

Buurtproblemen, hoe te<br />

reageren?<br />

Geluidsproblemen zijn een van de<br />

belangrijkste bronnen van geschillen tussen<br />

buren en kunnen leiden voor de rechtbank<br />

eindigen. Geef in de eerste plaats prioriteit<br />

aan dialoog en bemiddeling.<br />

Welk teksten kan men<br />

raadplegen?<br />

• het huishoudelijk reglement van het<br />

gebouw of het RIO, waarin doorgaans<br />

bepalingen zijn opgenomen met<br />

betrekking tot de rust in het gebouw.<br />

Deze documenten zijn bedoeld voor<br />

alle bewoners en mede-eigenaars<br />

van het gebouw; de verhuurder is<br />

verplicht het onder de aandacht<br />

van hun huurder te brengen.<br />

• het Besluit van de regering van het Brussels<br />

Hoofdstedelijk Gewest dd. 21 november<br />

2002 betreffende de bestrijding van<br />

buurtlawaai, dat drempels voor buurtgeluid<br />

vaststelt volgens uren en buurten.<br />

• Het Burgerlijk Wetboek (voorheen artikel<br />

544, nu geconsolideerd in artikel 3.101<br />

van het nieuwe Burgerlijk Wetboek), dat<br />

bepaalt dat iedereen van zijn eigendom<br />

kan genieten zonder enige overlast<br />

te veroorzaken die verder gaat dan<br />

de normale overlast van de buurt.<br />

• Wanneer de overlast 's nachts wordt<br />

opgelopen (tussen 22.00 uur en 07.00<br />

uur), is er dan sprake van nachtelijk<br />

geluid en moet je de diensten<br />

van de lokale politie bellen.<br />

Om een overleg te vergemakkelijken kan het<br />

nuttig zijn om een ​derde partij in te schakelen,<br />

zoals de syndicus, de gebouwbeheerder,<br />

de gemeentelijke diensten of Federale<br />

bemiddelingscommissie. Het beroep op<br />

de Vrederechter mag alleen als laatste<br />

redmiddel worden beschouwd, omdat het de<br />

betrekkingen tussen partijen aanzienlijk kan<br />

verslechteren.<br />

Voor omgevingsgeluiden (bvb<br />

luchtvaarthinder) kan men trachten de<br />

geluidsenergie af te voeren door middel van<br />

een losse dubbelwand met absorberend<br />

materiaal.<br />

Dit is het massa-veer-massa-effect, dat<br />

handige oplossingen biedt voor wanden en<br />

plafonds die twee woningen scheiden, maar<br />

ook voor leidingen en bepaalde technische<br />

installaties.<br />

De effecten van repercussie worden<br />

behandeld door akoestische<br />

correctietechnieken dankzij de toevoeging<br />

van absorberende oppervlakken.<br />

Kleine investeringen of grote<br />

werken?<br />

Elk van deze principes kan op verschillende<br />

manieren worden toegepast.<br />

Kleine investeringen kunnen soms een reële<br />

impact hebben, zoals het gebruik van glijders<br />

onder stoelen, het plaatsen van een kleed, het<br />

afdichten van deuren en ramen, of gewoon<br />

op pantoffels lopen, het geluid zachter zetten<br />

en de dienstregelingen respecteren, enz.<br />

Het resultaat zal afhangen van de<br />

gevoeligheid van de eiser en de goodwill<br />

van de storende partij. Communicatie tussen<br />

bewoners is daarbij essentieel: door je buren<br />

bij je thuis uit te nodigen, kunnen ze zich<br />

beter een voorstelling maken van de overlast<br />

die ze veroorzaken.<br />

Wanneer gedragsaanpassingen of kleine<br />

investeringen niet voldoende zijn, moet<br />

worden nagedacht over echte akoestische<br />

renovatiewerken.<br />

Bespreek dit eerst onder mede-eigenaars en<br />

vraag dan aan de syndicus om daarover een<br />

agendapunt te voorzien op de agenda van<br />

de volgende algemene vergadering.<br />

Afhankelijk van de behoeften kunnen we<br />

opzetten:<br />

Î akoestische dubbelwanden tussen twee<br />

appartementenwoningen.<br />

Î een zwevende vloer tegen contactgeluid.<br />

Het nadeel is de uitvoering over de vloer bij<br />

de buurman die de overlast veroorzaakt.<br />

Î een vals akoestisch plafond. Het is effectief<br />

tegen omgevingsgeluid, maar veel minder<br />

tegen contactgeluid.<br />

Î een gecombineerde oplossing die beide<br />

soorten overlasten oplost.<br />

Î een "doos in een doos" is interessant<br />

wanneer ingrijpen aan de bron, lees bij<br />

de buren, niet mogelijk zijn. Dit is soms<br />

noodzakelijk maar erg duur, omdat het van<br />

toepassing is op alle muren.<br />

Î tot slot het plaatsen van absorberende<br />

akoestische correctoren indien men de<br />

repercussie in een gemeenschappelijke hal<br />

of een trappenhuis wil dempen.<br />

Meer info: Raadpleeg de Homegradebrochure:<br />

https://homegrade.brussels/<br />

documentation/publications/<br />

Met betrekking tot geluidsoverlast in<br />

verband met technische uitrusting of tertiaire<br />

activiteiten is het in het Brussels Gewest<br />

mogelijk om een ​klacht in te dienen op het<br />

regionale geluidportaal Ruisinfo.<br />

De Cel Omgevingslawaai Brussel<br />

De Cel Omgevingslawaai Brussel zal<br />

metingen ter plaatse uitvoeren op basis van<br />

de Brusselse regelgeving. Overschrijding van<br />

de toelaatbare drempels kan leiden tot een<br />

verplichting om de dader te begeleiden door<br />

een Geluidsbegeleider.<br />

Opgemerkt moet worden dat bepaalde<br />

technische installaties onderworpen zijn<br />

aan een milieuvergunning die moet worden<br />

gerespecteerd.<br />

Hulpmiddelen en remmingen<br />

Het allereerste remming heeft te maken<br />

met de moeilijkheid om een ​buurman te<br />

dwingen om geluidsisolatiewerkzaamheden<br />

in zijn appartement uit te voeren.<br />

Daarnaast zijn de kosten van de<br />

werkzaamheden vaak afschrikkend vanwege<br />

de hoge mate van zorgvuldigheid die bij<br />

de uitvoering noodzakelijk is, alsook de te<br />

verwachten meerprijs voor het herstel van<br />

de binnenafwerking na deze interventie.<br />

Financiële steun wordt aangeboden door het<br />

Brussels Gewest, via de RENOLUTION-premies,<br />

maar de financiële investering blijft aanzienlijk<br />

hoog, en het belang van onberispelijk werk<br />

om het resultaat te bereiken, moet ook de<br />

aannemer motiveren om zijn werf grondig<br />

voor te bereiden en zich door gemotiveerde<br />

partners te omringen.<br />

In akoestiek kan de kleinste fout fataal zijn<br />

voor een goed resultaat.<br />

Î De adviseurs van Homegrade informeren


PROPERTYTODAY 25<br />

en begeleiden gratis particulieren en<br />

kleine VME’s door eventueel op locatie te<br />

komen om naar oplossingen te zoeken.<br />

Homegrade helpt ook met offertes te<br />

analyseren en met administratief bijstand<br />

voor het verkrijgen van premies.<br />

Î Het vinden van een competente<br />

aannemer in dit vakgebied is niet altijd<br />

gemakkelijk. Om hieraan te verhelpen is<br />

een proefproject gestart onder leiding van<br />

Construcity. De bedoeling is op bepaalde<br />

bouwplaatsen, aannemers op technisch<br />

vlak gratis op te leiden en te ondersteunen.<br />

Î Het inschakelen van een gespecialiseerd<br />

ontwerpbureau kan nodig zijn in geval<br />

van complexe situatie. Het werkterrein<br />

van de akoestiek omvat onder meer<br />

algemeen advies, in-situ metingen, het<br />

opstellen van technische voorschriften en<br />

werfopvolging.<br />

Ten slotte kan het bijzonder vervelend zijn om<br />

binnen uw VME een ​technisch en complex<br />

onderwerp als akoestiek aan te pakken.<br />

Neem daarom gerust contact op met<br />

Homegrade voor een correct standpunt.<br />

Handige links<br />

Brusselse verordening inzake buurtlawaai:<br />

www.milieu.brussels<br />

Informatieportaal geluidsoverlast en<br />

bemiddelingsdiensten:<br />

www.ruisinfo.brussels<br />

Brusselse premies: www.renolution.brussels<br />

Pilootproject:<br />

www.guidebatimentdurable.brussels<br />

Brochure “Geluidsisolatie”:<br />

www.homegrade.brussels<br />

info<br />

Céline Baulier & Hélène Dubois<br />

Homegrade<br />

www.homegrade.brussels<br />

PROPERTYTODAY<br />

Meer info op<br />

Nieuw: Easime<br />

Individuele facturatie<br />

van verwarmingskosten<br />

Bent u eigenaar of verhuurder van een appartement? En wordt<br />

het gebouw collectief met gas verwarmd? Met Easime wordt<br />

het warmteverbruik voor elk appartement automatisch individueel<br />

gefactureerd. Zo moet u de verwarmingskosten niet meer opvolgen.<br />

Easime maakt u het leven makkelijker<br />

www.ista.be<br />

in samenwerking met


26 <strong>Editie</strong> mei - juni<br />

07<br />

De rechten en verplichtingen<br />

van de huurder in het<br />

appartementsrecht<br />

Gelet op de recente toename van beleggingen in vastgoed, met onder meer de bedoeling om<br />

huuropbrengsten te kunnen creëren, en de daaruit voortvloeiende toename van verhuurde kavels in<br />

appartementsmede-eigendommen, is het nuttig om een stand van zaken te geven over de rechten<br />

en verplichtingen van de huurder in een appartementsmede-eigendom. Deze leidraad, die zowel<br />

gebaseerd is op de huidige wetsbepalingen als recente rechtspraak, is dan ook bruikbaar voor de<br />

syndicus, de huurder, de verhuurder en/of andere mede-eigenaars.<br />

A. Voorafgaandelijk: geen onderscheid<br />

naargelang de aard van de<br />

huurovereenkomst<br />

Het appartementsrecht maakt geen<br />

onderscheid naargelang de aard van<br />

de huurovereenkomst. Bijgevolg<br />

gelden de navolgende rechten en<br />

verplichtingen voor elke huurder van<br />

een kavel, ongeacht of het bijvoorbeeld<br />

een gemene huurovereenkomst,<br />

een woninghuurovereenkomst, een<br />

studentenhuurovereenkomst of een<br />

handelshuurovereenkomst betreft.<br />

B. De rechten en verplichtingen<br />

van de huurder die voortvloeien<br />

uit het appartementsrecht<br />

1. De gebondenheid van de huurder<br />

door de statuten<br />

De huurovereenkomst met betrekking<br />

tot een kavel in een appartementsmedeeigendom<br />

wordt gesloten tussen de<br />

eigenaar (of beperkt zakelijk gerechtigde<br />

die bevoegd is om de kavel te verhuren),<br />

enerzijds, en de huurder, anderzijds. Er<br />

ontstaat daarentegen géén overeenkomst<br />

tussen de vereniging van mede-eigenaars of<br />

de syndicus en de huurder, welke relatie dan<br />

ook buitencontractueel is.<br />

Niettegenstaande deze buitencontractuele<br />

band met de vereniging van medeeigenaars<br />

zijn de bepalingen van de statuten<br />

wel rechtstreeks tegenwerpelijk aan de<br />

huurder (artikel 3.93, §1 van het Burgerlijk<br />

Wetboek). Dit impliceert dat de rechten<br />

en verplichtingen uit de basisakte en het<br />

reglement van mede-eigendom, die samen<br />

de statuten vormen, nagekomen moeten<br />

worden door de huurder.<br />

Deze tegenwerpelijkheid van de<br />

statuten die het voorwerp moeten zijn<br />

van een notariële akte, is overigens te<br />

verklaren door de overschrijving van<br />

de statuten in het daartoe bestemde<br />

register op het kantoor Rechtszekerheid<br />

van de Algemene Administratie van de<br />

Patrimoniumdocumentatie, waardoor de<br />

statuten tegenwerpelijk worden aan derden,<br />

inclusief de huurder.<br />

Met andere woorden, zelfs al heeft de<br />

huurder te goeder trouw feitelijk geen


PROPERTYTODAY 27<br />

kennis van de statuten, door deze vorm van<br />

publiciteit wordt de huurder verondersteld<br />

op de hoogte te zijn van de inhoud van de<br />

statuten. Bijgevolg is de huurder gebonden<br />

door de bepalingen van de statuten, zelfs<br />

indien hij deze niet ter kennisname heeft<br />

ondertekend of zelfs indien daarnaar niet<br />

verwezen wordt in de huurovereenkomst.<br />

2. De gebondenheid van de huurder<br />

door het reglement van interne orde en<br />

het notulenregister<br />

Voor het reglement van interne orde, dat<br />

in een onderhandse akte kan worden<br />

opgemaakt en niet noodzakelijk in een<br />

authentieke akte vastgelegd moet worden,<br />

en het register van de notulen van de<br />

algemene vergaderingen van de vereniging<br />

van mede-eigenaars die plaatsvonden<br />

voorafgaand aan de ondertekening van de<br />

huurovereenkomst, is de tegenwerpelijkheid<br />

aan de huurder anders geregeld dan de<br />

tegenwerpelijkheid van de statuten.<br />

Het reglement van interne orde en het<br />

notulenregister worden in principe<br />

immers niet overgeschreven op het<br />

kantoor Rechtszekerheid, aangezien enkel<br />

authentieke akten overgeschreven kunnen<br />

worden. Bij gebrek aan overschrijving<br />

worden ze daardoor dan ook niet<br />

tegenwerpelijk aan derden te goeder trouw.<br />

Het appartementsrecht voorziet integendeel<br />

in twee bijzondere bepalingen voor de<br />

tegenwerpelijkheid van het reglement van<br />

interne orde en het notulenregister.<br />

• Vooreerst is de inhoud daarvan<br />

bindend voor “elke titularis van een<br />

zakelijk of persoonlijk recht op een kavel<br />

die stemrecht heeft of uitoefent in de<br />

algemene vergadering op het tijdstip van<br />

de goedkeuring ervan” (artikel 3.93-§5 van<br />

het Burgerlijk Wetboek). Nu de huurder<br />

behoudens in uitzonderingsgevallen<br />

geen stemrecht heeft op de algemene<br />

vergadering, kan voor het bindend<br />

karakter van het reglement van interne<br />

orde en het notulenregister ten<br />

aanzien van de huurder echter niet<br />

teruggevallen worden op dit principe.<br />

• Daarom werd in een tweede<br />

wetsbepaling voorzien, volgens dewelke<br />

de verhuurder bij de ondertekening van<br />

de huurovereenkomst het reglement<br />

van interne orde en het notulenregister<br />

ter kennis moet brengen van de<br />

huurder (artikel 3.93-§5, eerste lid,<br />

1° van het Burgerlijk Wetboek). De<br />

verantwoordelijkheid voor de kennisgeving<br />

en bijgevolg de tegenwerpelijkheid<br />

ervan aan de huurder ligt dan ook bij de<br />

verhuurder. Echter kan de huurder ook zelf<br />

aan de syndicus verzoeken om daarvan in<br />

kennis gesteld te worden (artikel 3.93-§5,<br />

eerste lid, 1° van het Burgerlijk Wetboek).<br />

Ingevolge deze wettelijke verplichting in<br />

zijn hoofde is de verhuurder als enige<br />

aansprakelijk voor de schade die zou<br />

ontstaan door een vertraging of afwezigheid<br />

van de kennisgeving (artikel 3.93, §5,<br />

eerste lid, 1° van het Burgerlijk Wetboek),<br />

bijvoorbeeld voor de schade in hoofde van<br />

de vereniging van mede-eigenaars, andere<br />

mede-eigenaars en/of de huurder zelf.<br />

3. Uitzondering op de gebondenheid<br />

van de huurder door de statuten en het<br />

reglement van interne orde<br />

In uitzonderlijke gevallen kan de rechter<br />

oordelen dat de bepalingen van de statuten<br />

en het reglement van interne orde toch niet<br />

ten volle afgedwongen kunnen worden ten<br />

aanzien van de huurder.<br />

Zo stelt de rechtspraak ter zake dat door het<br />

reglement van mede-eigendom weliswaar<br />

beperkingen kunnen worden gesteld aan


28 <strong>Editie</strong> mei - juni<br />

SYNDIC<br />

Channel<br />

SYNDIC Channel<br />

NIEUW IN MEDE-EIGENDOM IN BELGIË!<br />

Kijk op YouTube naar de SYNDIC Channel, wordt nu snel aangevuld.<br />

kan door de rechter dan ook geoordeeld<br />

worden dat aan de huurder een afwijking<br />

van de bepalingen van de statuten of het<br />

reglement van interne orde toegestaan<br />

wordt.<br />

het eigendomsrecht van de eigenaar op<br />

grond waarvan hij zijn kavel moet kunnen<br />

verhuren, zoals het opleggen van een<br />

verplichte residentiële of commerciële<br />

bestemming voor de kavel (Paix Fléron 31<br />

maart 2015, T.Vred. 2015, 591), doch dat deze<br />

geen onevenredige inbreuk mogen vormen<br />

op het recht op eerbiediging van het privé-,<br />

familie- en gezinsleven van de huurder (zie<br />

bijvoorbeeld: Vred. Leuven 6 oktober 2015,<br />

Huur 2016, 36, noot R. TIMMERMANS).<br />

Bovendien mogen ook de gebruiks- en<br />

genotsbeperkingen die opgelegd worden<br />

door het reglement van interne orde volgens<br />

de rechtspraak geen onevenredige inbreuk<br />

vormen op het gebruiks- en genotsrecht<br />

van de huurder (zie bijvoorbeeld: Vred.<br />

Brugge 14 april 2015, Huur 2016, 30, noot<br />

R. TIMMERMANS; Vred. St.-Pieters-Woluwe<br />

16 maart 2016, T.App. 2019/2, 23, noot V.<br />

DEFRAITEUR).<br />

Als typisch voorbeeld daarvan kan een<br />

verbod tot het houden van huisdieren<br />

aangehaald worden, hetgeen afhankelijk<br />

van de concrete omstandigheden als een<br />

disproportionele inbreuk op het recht op<br />

eerbiediging van het privé-, familie- en<br />

gezinsleven van de huurder beschouwd<br />

kan worden (zie bijvoorbeeld: Vred. Leuven<br />

6 oktober 2015, Huur 2016, 36, noot R.<br />

TIMMERMANS; Vred. Brugge 14 april 2015,<br />

Huur 2016, 30, noot R. TIMMERMANS).<br />

Afhankelijk van de concrete omstandigheden<br />

4. De mogelijkheid voor de huurder<br />

tot het formuleren van vragen of<br />

opmerkingen voor de algemene<br />

vergadering<br />

Hoewel de huurder in principe geen<br />

stemrecht heeft op de algemene<br />

vergadering van de vereniging van medeeigenaars<br />

en evenmin een wettelijk recht kan<br />

doen gelden om gehoord te worden op de<br />

algemene vergadering, wordt hij wel door de<br />

syndicus in kennis gesteld van de datum van<br />

de vergaderingen (artikel 3.89, §5, 6° van het<br />

Burgerlijk Wetboek).<br />

Op die manier kan de huurder schriftelijk<br />

zijn vragen of opmerkingen met<br />

betrekking tot de gemene delen van de<br />

appartementsmede-eigendom formuleren,<br />

die vervolgens door de syndicus aan de<br />

algemene vergadering moeten worden<br />

Word dan zeker lid van de beroepsfederatie UVS - Unie van Syndici !<br />

Als u zich aansluit bij onze beroepsfederatie geniet u van vele voordelen :<br />

Toegang tot het UVS-Intranet met vele documenten, modellen en informatie<br />

GRATIS juridische bijstand<br />

BENT U SYNDICUS ?<br />

Rechtsbijstandverzekering (disciplinaire verdediging) in optie<br />

VELE NETWERKMOMENTEN met collega’s om al uw problemen op te lossen<br />

U wordt voorgesteld aan mede-eigenaars die een syndicus zoeken in uw regio<br />

GRATIS deelname aan seminaries en activiteiten<br />

Uw medewerkers kunnen (op uw aanvraag) GRATIS LID worden<br />

Grote kortingen en voorkeurslocatie bij deelnamen aan UVS evenementen<br />

U ontvangt via onze Flash berichten alle praktische, gerichte en geactualiseerde<br />

informatie om uw beroep zonder stress te kunnen uitoefenen<br />

Meer inlichtingen (vrijblijvend) :<br />

www.uvsyndici.be - info@uvsyndici.be


PROPERTYTODAY 29<br />

medegedeeld (artikel 3.89, §5, 6° van het<br />

Burgerlijk Wetboek).<br />

Indien de huurder bepaalde punten voorstelt<br />

om aan de agenda van de algemene<br />

vergadering toe te voegen, is de syndicus als<br />

zodanig echter niet verplicht deze effectief<br />

te agenderen waardoor de algemene<br />

vergadering er ook effectief over zou dienen<br />

te beraadslagen. Het “agenderen” van punten<br />

reikt immers verder dan het “meedelen” van<br />

vragen of opmerkingen aan de algemene<br />

vergadering.<br />

5. De gebondenheid van de huurder<br />

door de beslissingen van de algemene<br />

vergadering<br />

Na afloop van de algemene vergadering<br />

moet de verhuurder de beslissingen van de<br />

algemene vergadering bij aangetekende<br />

zending ter kennis brengen van de huurder.<br />

De termijn hiervoor is dertig dagen nadat<br />

de verhuurder het proces-verbaal van de<br />

algemene vergadering ontvangen heeft van<br />

de syndicus (artikel 3.93, §5, eerste lid, 2° van<br />

het Burgerlijk Wetboek).<br />

Indien de huurder echter niet in kennis<br />

gesteld wordt door de verhuurder van de<br />

beslissingen van de algemene vergadering<br />

en de huurder daardoor schade lijdt<br />

(of hij daardoor schade aan een derde<br />

veroorzaakt), kan hij de verhuurder daarvoor<br />

desgevallend wel contractueel aansprakelijk<br />

stellen (of aanspreken ingeval hij zelf zou<br />

worden aangesproken door een derde tot<br />

schadeloosstelling).<br />

6. De mogelijkheid voor de huurder tot<br />

het aanvechten van een bepaling van<br />

het reglement van interne orde of een<br />

beslissing van de algemene vergadering<br />

De wetgever voorziet tevens in een<br />

actiemogelijkheid voor de huurder om<br />

op te komen tegen elke bepaling van het<br />

reglement van interne orde of tegen elke<br />

beslissing van de algemene vergadering,<br />

indien deze onregelmatig, bedrieglijk of<br />

onrechtmatig zijn. In dat geval kan de<br />

huurder namelijk aan de rechter verzoeken<br />

de beslissing of bepaling te vernietigen of te<br />

wijzigen, op voorwaarde dat deze hem een<br />

persoonlijk nadeel berokkent (artikel 3.93, §5,<br />

derde lid van het Burgerlijk Wetboek).<br />

In de rechtspraak werd overigens reeds<br />

bevestigd dat deze bepaling ruim moet<br />

worden geïnterpreteerd en dat deze<br />

actiemogelijkheid bijgevolg tevens<br />

openstaat voor niet alleen (handels)huurders,<br />

maar ook voor ondernemingen die hun<br />

maatschappelijke zetel in het gebouw<br />

hebben (Vred. Genk 2 juni 2015, Huur 2016,<br />

44, noot R. TIMMERMANS).<br />

Deze vordering moet worden ingesteld<br />

binnen de twee maanden na de<br />

kennisgeving van het proces-verbaal<br />

van de algemene vergadering door de<br />

verhuurder, en uiterlijk binnen de vier<br />

maanden na de datum van de algemene<br />

vergadering (artikel 3.93, §5, vierde lid van<br />

het Burgerlijk Wetboek). Dit impliceert<br />

dan ook dat deze vordering niet meer op<br />

ontvankelijke wijze ingesteld kan worden<br />

indien de termijn van vier maanden sinds<br />

de algemene vergadering reeds verstreken<br />

is, ook al is de kennisgeving van het procesverbaal<br />

door de verhuurder aan de huurder<br />

niet gebeurd.<br />

7. De proceduremogelijkheden tegen<br />

de huurder<br />

Gelet op onder meer de wettelijke<br />

verplichting van een huurder om het<br />

gehuurde goed als een goed huisvader te<br />

bewonen, hetgeen zowel geldt ten aanzien<br />

van de privatieve delen als van de gemene<br />

delen van het appartementsgebouw<br />

(Vred. Zottegem 7 mei 2015, Huur 2015,<br />

186), kan hij uiteraard door de verhuurder<br />

aansprakelijk gesteld worden in geval<br />

van niet-naleving daarvan (Vred. Leuven


30 <strong>Editie</strong> mei - juni<br />

6 oktober 2015, Huur 2016, 36, noot R.<br />

TIMMERMANS; Vred. Vorst 5 september 2016,<br />

T.Vred. 2019, 25).<br />

Indien de huurder de bepalingen van de<br />

statuten of van het reglement van interne<br />

orde niet naleeft, kan hij daarvoor bovendien<br />

aansprakelijk gesteld worden door de<br />

vereniging van mede-eigenaars (Vred.<br />

Kontich 30 maart 2021, Huur 2021, 137; Vred.<br />

Brugge 23 april 2021, Huur 2021, 143). De<br />

vereniging van mede-eigenaars kan immers<br />

gerechtelijke stappen ondernemen tegen de<br />

huurder met het oog op het bekomen van<br />

onder meer de staking van een voortdurende<br />

schending van de rechten en verplichtingen<br />

voorgeschreven door de statuten of het<br />

reglement van interne orde, een vergoeding<br />

voor schade in hoofde van de vereniging<br />

van mede-eigenaars of de uithuiszetting van<br />

de huurder (Vred. Bergen 5 oktober 2020,<br />

T.Vred. 2021, 438) en, volgens bepaalde<br />

rechtspraak, zelfs de ontbinding van de<br />

huurovereenkomst tussen de huurder en de<br />

verhuurder (Vred. Kontich 30 maart 2021,<br />

Huur 2021, 137).<br />

Ook de verhuurder kan voor de daden<br />

van zijn huurder aansprakelijk gesteld<br />

worden door de vereniging van medeeigenaars,<br />

onder meer ingeval hij zijn<br />

kennisgevingsverplichtingen ten aanzien van<br />

de huurder niet heeft nageleefd (Vred. Fléron<br />

31 maart 2015, T.Vred. 2015, 591).<br />

Bovendien kan niet alleen de verhuurder<br />

of de vereniging van mede-eigenaars de<br />

huurder aanspreken, maar bijvoorbeeld<br />

ook een andere individuele mede-eigenaar<br />

of een andere huurder, indien zij van een<br />

belang kunnen doen blijken. Hierbij kan niet<br />

alleen gedacht worden aan een vordering<br />

wegens schending door de huurder van de<br />

statuten of van het reglement van interne<br />

orde waardoor die andere individuele medeeigenaar<br />

of huurder geschaad worden, maar<br />

bijvoorbeeld ook wegens bovenmatige<br />

burenhinder.<br />

Volledigheidshalve kan immers verduidelijkt<br />

worden dat de regels van burenhinder<br />

onverkort nageleefd moeten worden door<br />

de huurder, zodat het de huurder verboden<br />

is om bij de uitoefening van zijn recht<br />

op gebruik en genot van het gehuurde<br />

goed hinder te veroorzaken tegenover de<br />

naburen die de normale ongemakken uit de<br />

nabuurschap overtreft. Overigens kan ook de


PROPERTYTODAY<br />

31<br />

verhuurder aangesproken worden wegens<br />

overlast veroorzaakt door zijn huurder (Rb.<br />

Brussel 11 december 2020, JLMB 2021, 1298).<br />

8. De financiële gehoudenheid van<br />

de huurder tot de lasten van de medeeigendom<br />

In de verhouding tussen de vereniging van<br />

mede-eigenaars en de individuele medeeigenaars<br />

(verhuurder) is de individuele<br />

mede-eigenaar (verhuurder) in principe<br />

gehouden tot betaling van lasten van<br />

de mede-eigendom (artikel 3.81 van het<br />

Burgerlijk Wetboek).<br />

In de verhouding tussen huurder en<br />

verhuurder kan wel overeengekomen<br />

worden dat de huurder zal instaan voor<br />

de betaling van alle of bepaalde lasten<br />

verbonden aan de mede-eigendom. In dat<br />

geval moet in de huurovereenkomst expliciet<br />

voorzien worden in een afzonderlijke<br />

bijdrage van de huurder in die lasten, bij<br />

gebreke waarvan de rechtspraak aanneemt<br />

dat die bijdrage forfaitair inbegrepen is in<br />

de maandelijkse huurprijs (Vred. Aalst 2 juni<br />

2015, RW 2016-17, 355).<br />

In de verhouding tussen de vereniging<br />

van mede-eigenaars en de huurder kan<br />

de vereniging van mede-eigenaars zich<br />

tot slot slechts rechtstreeks tot de huurder<br />

richten voor de inning van de bijdragen in<br />

de lasten van de mede-eigendom, indien<br />

alle partijen daarmee hebben ingestemd<br />

(benevens de mogelijkheid om beslag onder<br />

derden te leggen in handen van de huurder<br />

voor de bedragen die de verhuurder aan de<br />

vereniging van mede-eigenaars verschuldigd<br />

is). Voor de rechtstreekse inning is vereist<br />

dat de statuten een delegatiebeding<br />

bevatten (of dat een afzonderlijke<br />

delegatieovereenkomst werd gesloten<br />

tussen de vereniging van mede-eigenaars en<br />

de verhuurder) én dat de huurder daarmee<br />

bovendien heeft ingestemd. Een dergelijke<br />

driepartijenverhouding heeft overigens niet<br />

tot gevolg dat de verhuurder bevrijd wordt<br />

van de betaling van de bijdragen in de lasten<br />

van de mede-eigendom, zodat hij steeds<br />

aansprakelijk blijft voor de betaling ervan.<br />

C. Slotopmerking: de bijzondere<br />

positie van korte termijnhuurders,<br />

bijvoorbeeld via Airbnb<br />

Tot slot zou in vraag gesteld kunnen<br />

worden of dezelfde regeling ook geldt voor<br />

korte termijnhuurders, bijvoorbeeld de<br />

personen die een appartement voor een<br />

vakantieperiode huren via Airbnb. Gelet op<br />

de specificiteit van dergelijke verhuur van<br />

kavels in appartementsmede-eigendommen,<br />

zal daarop echter ingegaan worden in een<br />

volgende bijdrage.<br />

info<br />

Liesbet Van Gijsel<br />

Senior Associate<br />

Advocaat - Avocat - Lawyer<br />

Leuven<br />

T +32 16 22 24 73<br />

F +32 16 22 24 82<br />

www.nelissengrade.com<br />

Brussels<br />

T +32 2 646 69 55<br />

F +32 2 647 20 16<br />

PROPERTYTODAY


32 <strong>Editie</strong> mei - juni<br />

Goed om<br />

te weten<br />

In deze rubriek behandelen wij enkele frequent<br />

gestelde vragen. Wij geven graag ons advies mee.<br />

1<br />

Vraagstelling:<br />

Ik ben bouwpromotor en heb een vraag ivm voorschotten van<br />

de syndicus.<br />

Mijn project is al een grotendeels verkocht en bewoond, dus er<br />

is een syndicus aangesteld. Ik heb nog enkele appartementen<br />

te koop en in afwerking. Moet ik daar werkkapitaal en<br />

reservekapitaal voor betalen? Aangezien dit de eerste keer<br />

is dat ik wordt verzocht die opgenoemde bedragen en het<br />

maandelijkse ereloon van de syndicus te betalen, vind ik dit<br />

heel raar. Zeker omdat ik dit nog nooit bij geen enkele syndicus<br />

heb moeten doen en ik ook vrees dat ik die gelden van<br />

reservekapitaal en werkkapitaal kwijt zal zijn bij verkoop. Het<br />

zijn ook geen kleine bedragen die worden gevraagd en ik kan<br />

er op enkele maanden buiten zijn ; waarom moet ik dan voor<br />

een jaarprijs betalen?<br />

Antwoord:<br />

Zolang uw appartementen onverkocht blijven, bent<br />

u een mede-eigenaar van de VME, die op dezelfde<br />

manier onderworpen is aan de Wet op Mede-eigendom<br />

als alle andere mede-eigenaars. U dient dus effectief<br />

voor de onverkochte panden bij de dragen in de<br />

gemeenschappelijke kosten a rato van uw aandelen in de<br />

gemeenschappelijke delen.<br />

Art 3.81 BW: De aan deze mede-eigendom verbonden<br />

lasten, met name de kosten van onderhoud, herstelling en<br />

vernieuwing, moeten worden omgeslagen naar evenredigheid<br />

van de respectieve waarde van elk privatief deel …<br />

Info BIV Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars: “dit<br />

betekent dat elke mede-eigenaar moet bijdragen naar<br />

evenredigheid. Een beding waarbij de bouwpromotor dit niet<br />

zou moeten doen wordt als niet-geschreven beschouwd. Een<br />

bouwpromotor die zich op een dergelijke clausule beroept om<br />

te weigeren bij te dragen in de gemeenschappelijke lasten,<br />

zal voor de Vrederechter moeten worden gedagvaard in<br />

veroordeling tot betaling van deze kosten. De bouwpromotor<br />

kan immers de dwingende wetgeving niet via een beding in de<br />

statuten omzeilen”.


PROPERTYTODAY 33<br />

2 3<br />

Normaliter start de syndicus met het<br />

opvragen van voorschotten na de eerste<br />

algemene vergadering van de VME. De vraag<br />

is dus als volgt: heeft deze eerste algemene<br />

vergadering plaatsgevonden?<br />

Zo ja, dan bent u uitgenodigd geweest om<br />

deel te nemen en bent u aanwezig geweest?<br />

Deze eerste AV is dus zeer belangrijk. De<br />

syndicus licht o.a. de uitvoering van zijn<br />

mandaat en er wordt per agendapunt<br />

een akkoord gevraagd met een wettelijke<br />

meerderheid. De agendapunten zijn o.a.<br />

de aanstelling van de syndicus (duur van<br />

zijn mandaat, ondertekening van zijn<br />

overeenkomst, begroting, voorschotten,<br />

reservefonds, ...etc)<br />

Art 3.89 BW: Wanneer de syndicus niet in het<br />

reglement van interne orde aangesteld werd,<br />

wordt hij benoemd door de eerste algemene<br />

vergadering of, bij ontstentenis daarvan, bij<br />

beslissing van de rechter, op verzoek van iedere<br />

mede-eigenaar of van iedere belanghebbende<br />

derde.<br />

Voor wat betreft het reservefonds, zie<br />

hieronder de tekst van de Wet op de Medeeigendom:<br />

de nieuwe VME had 5 jaar de tijd<br />

om een reservekapitaal op te starten. Als de<br />

syndicus een reservefonds opvraagt, dan is<br />

het zeer waarschijnlijk dat een goedkeuring<br />

is geweest door de eerste AV.<br />

Art 3.86-§3 BW: De vereniging van medeeigenaars<br />

moet uiterlijk na afloop van vijf<br />

jaar na datum van de voorlopige oplevering<br />

van de gemene delen van het gebouw een<br />

reservekapitaal aanleggen waarvan de<br />

jaarlijkse bijdrage niet lager mag zijn dan<br />

vijf procent van het totaal van de gewone<br />

gemeenschappelijke lasten van het voorgaande<br />

boekjaar; de vereniging van mede-eigenaars<br />

kan met een meerderheid van vier vijfden<br />

van de stemmen beslissen om dit verplicht<br />

reservekapitaal niet aan te leggen.<br />

Vraagstelling:<br />

Ik woon in een appartementsgebouw<br />

en onlangs was de jaarlijkse Algemene<br />

Vergadering. Na telling van de aanwezigheden<br />

en quota werd vastgesteld dat het aantal<br />

personen, aanwezig en vertegenwoordigd,<br />

niet bereikt was. De quotiteiten waren wel<br />

voldoende. De AV kon dus niet doorgaan en<br />

werd verdaagd naar later.<br />

Achteraf, als iedereen weg was, bleek dat er<br />

een berekeningsfout was gebeurd bij de telling<br />

en dat de vergadering in feite wel had kunnen<br />

doorgaan.<br />

De vraag is nu of de “uitgestelde AV” een<br />

nieuwe vergadering is ofwel gewoon een 2de<br />

vergadering na het niet behalen van het aantal<br />

personen? M.a.w. geldt dit als een gewone AV,<br />

want de eerste had kunnen doorgaan, of is dit<br />

een 2de waar geen te behalen quota vereist<br />

zijn?<br />

Antwoord:<br />

Het is een bijzondere situatie. Volgens<br />

deze informatie had de eerste vergadering<br />

wel degelijk kunnen doorgaan. Door<br />

een verkeerde telling was gedacht dat er<br />

onvoldoende mede-eigenaars aanwezig<br />

waren. Kan gebeuren natuurlijk.<br />

Volgens ons en gezien deze fout, is de<br />

volgende algemene vergadering een<br />

gewone AV en geen hernieuwde AV in de zin<br />

van art 3.87§5 BW. Er is enkel sprake van een<br />

hernieuwede AV als er effectief onvoldoende<br />

mede-eigenaars en/of onvoldoende<br />

quotiteiten aanwezig zijn bij aanvang van de<br />

vergadering, wat hier het geval niet is.<br />

De syndicus moet een PV opstellen in<br />

dewelke hij de correcte samenstelling van<br />

de eerste AV dient te vermelden (dubbele<br />

aanwezigheidsquorum). In zijn PV moet<br />

de syndicus dan ook duidelijk vermelden<br />

dat de AV correct samengesteld was, maar<br />

door een berekeningsfout verkeerdelijk is<br />

geannuleerd.<br />

Vraagstelling:<br />

Kan een syndicus zonder medeweten van<br />

de mede-eigenaars geld overmaken van het<br />

werkingskapitaal naar het reservekapitaal en<br />

omgekeerd? Als je weet dat er in de notulen<br />

van de Algemene Vergadering geen enkele<br />

regeling is opgenomen van (verplicht) sparen.<br />

De informatie die ik mondeling van de syndicus<br />

heb bekomen is:<br />

“ Als ik zie dat er genoeg geld gedurende<br />

meerdere maanden op de rekening sta schrijf ik<br />

dit over naar de spaarrekening. "<br />

En dan wordt dit eenmaal per jaar<br />

medegedeeld tijdens de jaarlijkse Algemene<br />

Vergadering.<br />

Heeft de syndicus dus het recht om geld van de<br />

ene rekening naar de andere rekening over te<br />

schrijven zonder motivatie of voorlegging aan<br />

de VME? Zo niet is er dan een mogelijkheid om<br />

dit recht te zetten door middel van een extra<br />

vergadering?<br />

Antwoord:<br />

De syndicus kan onmogelijk éénzijdig<br />

beslissen om geld over te maken tussen<br />

werkkapitaal en reservekapitaal. De<br />

wettelijke regel is dat het reservekapitaal<br />

enkel en alleen kan aangesproken worden<br />

op beslissing van de AV, en dit in de meeste<br />

gevallen na beslissingen betreffende<br />

betalingen aan leveranciers bvb voor<br />

goedgekeurde werken.<br />

Ook voor een mogelijke transfer van<br />

zichtrekening naar spaarrekening kan enkel<br />

de AV een beslissing hierover nemen.<br />

Nota: het sparen is verplicht, maar de<br />

vereniging van mede-eigenaars kan met<br />

een meerderheid van vier vijfden van<br />

de stemmen beslissen om dit verplicht<br />

reservekapitaal niet aan te leggen (art3.86-§3<br />

BW).


34 <strong>Editie</strong> mei - juni<br />

4<br />

Vraagstelling:<br />

Zoals altijd krijgt de VME een paar dagen na de<br />

Algemene Vergadering een Proces-Verbaal van<br />

het verslag.<br />

Ik merk telkens op dat de schuldenaars met<br />

naam en hun schuld erbij vermeld staan op dat<br />

verslag.<br />

Is dat eigenlijk geen inbreuk op de privacy?<br />

Dat vraag ik mij al lang af. Ik moet niet weten<br />

hoeveel er van de 80 mede-eigenaars nog<br />

schulden hebben en zeker niet hoeveel die<br />

bedragen. Dat zijn mijn zaken niet. Dit is iets<br />

tussen hen en de syndicus. Het moet erg en<br />

gênant zijn wanneer die schuldenaars hun<br />

naam en bedrag open en bloot zien op hun PC.<br />

Antwoord:<br />

Voor wat betreft uw vraag over de privacy<br />

kan ik u bevestigen dat de informatie<br />

omtrent het financieel beheer en de<br />

betalingen/kosten van de VME beschikbaar<br />

moet zijn voor alle mede-eigenaars.<br />

Ook de rekencommissaris van de VME in<br />

het bijzonder, dient over alle informatie<br />

te beschikken; stand van de rekening,<br />

betalingen van de mede-eigenaars,<br />

achterstallen, ..etc.<br />

Het vermelden van de openstaande<br />

bedragen van de andere mede-eigenaars in<br />

het PV is toegelaten omdat het een "intern<br />

document" is, enkel bestemd voor de medeeigenaars<br />

van een bepaalde residentie.<br />

Er is dan ook sprake van een gerechtvaardigd<br />

belang.<br />

Dit wordt niet systematisch gedaan; maar<br />

de syndicus kan dit bewust vermelden om<br />

de mede-eigenaars aan te zetten tot een<br />

vlotte betaling. Ook indien de achterstanden<br />

te hoog worden, kan de syndicus een<br />

procedure starten met steun van de andere<br />

stipt betalende mede-eigenaars.<br />

U bent syndicus en u<br />

heeft vragen over het<br />

beheer van een gebouw?<br />

Aarzel niet om ons uw<br />

vraag te stellen.<br />

Stuur ons een e-mail op<br />

redac@propertytoday.be


PROPERTYTODAY 35


INTERCOM ZONDER<br />

KABELGEDOE?<br />

Da’s simpel! Dankzij 1 simkaart meer<br />

dan 100 appartementen verbonden<br />

en beheerd. Geïnstalleerd in 4 uur,<br />

zonder kabels.<br />

Geniet nu van alle voordelen van een Intratone<br />

intercomsysteem:<br />

• geen geboor of kabels<br />

• in 4 uur operationeel<br />

• onbeperkt beheer vanop afstand, in realtime<br />

• veilig en comfortabel in gebruik<br />

www.intratone.be<br />

Een demo voor uw appartementen?<br />

Maak een afspraak met Dieter Denooze via<br />

0493 99 58 33 of ddenooze@intratone.be

Hooray! Your file is uploaded and ready to be published.

Saved successfully!

Ooh no, something went wrong!