30.06.2023 Views

Jaarstukken Haag Wonen 2022

Create successful ePaper yourself

Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.

<strong>Jaarstukken</strong><br />

<strong>2022</strong>


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />

04<br />

12<br />

26<br />

38<br />

50<br />

66<br />

76<br />

82<br />

Voorwoord<br />

Hoofdstuk 1:<br />

Duurzame en goed onderhouden woningen<br />

Hoofdstuk 2:<br />

Uitbreiden van onze woningvoorraad<br />

Hoofdstuk 3:<br />

Leefbare en sociaal inclusieve wijken<br />

Hoofdstuk 4:<br />

Daadkrachtige, klantgerichte en transparante<br />

organisatie<br />

Hoofdstuk 5:<br />

Verhuurresultaten en prijsstelling woningen<br />

Hoofdstuk 6:<br />

Samen werken: partner in de stad<br />

Hoofdstuk 7:<br />

Visitatie <strong>2022</strong>


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />

86<br />

94<br />

114<br />

128<br />

199<br />

200<br />

212<br />

215<br />

Hoofdstuk 8:<br />

Effectieve en efficiënte bedrijfsvoering<br />

Hoofdstuk 9:<br />

Bestuursverslag<br />

Hoofdstuk 10:<br />

Verslag van de Raad van Commissarissen<br />

Hoofdstuk 11:<br />

Jaarrekening<br />

Hoofdstuk 12:<br />

Handtekening<br />

Hoofdstuk 13:<br />

Overige gegevens<br />

Bijlage:<br />

Kengetallen<br />

Bijlage:<br />

Verbindingen


4<br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 5<br />

Voorwoord<br />

Een mooie stad is een stad voor iedereen.<br />

Dat betekent ook dat iedereen fijn moet<br />

kunnen wonen. Ongeacht het inkomen. En<br />

in een mooie, veilige en sociale buurt. Daar<br />

zetten we ons met veel energie voor in.<br />

Er zijn meer betaalbare, duurzame woningen<br />

nodig. In kansrijke buurten met goede scholen,<br />

groen, winkels, openbare voorzieningen én<br />

goede verbindingen. Wij geloven dat dit alleen<br />

tot stand komt als we samenwerken. Daarom<br />

positioneren we ons als partner in de stad.<br />

Want kunnen we iets niet alleen oplossen of<br />

agenderen? Met partners kunnen we dat vaak<br />

wel én beter.<br />

In dit voorwoord laten we daarom ook de<br />

partners waarmee we nauw samenwerken<br />

aan het woord. De gemeente via wethouder<br />

Martijn Balster, onze huurders via Hans van<br />

Rossen van Huurdersorganisatie <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />

en de marktpartijen via Annemarie Jol van<br />

gebiedsontwikkelaar AM. Zij spreken met het<br />

bestuur van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>, Mohamed Baba en<br />

Ria Koppen. De gebeurtenissen en behaalde<br />

resultaten in <strong>2022</strong> vormen hierbij de rode<br />

draad: welke activiteiten springen eruit, wat gaat<br />

goed en hoe vullen we de opgave die voor ons<br />

ligt samen in?<br />

Balster: In <strong>2022</strong> is hard gewerkt aan<br />

de Nationale Prestatieafspraken en<br />

het doorvertalen naar de regionale<br />

woondeals. Wat zijn de belangrijkste<br />

resultaten en uitkomsten?<br />

Baba: “We zijn blij met de Nationale<br />

Prestatieafspraken. Het toont aan dat<br />

volkshuisvesting weer op de agenda staat.<br />

Als je kijkt naar de totale opdracht en wat<br />

dat betekent, hebben we wel het nodige te<br />

doen: in de regio <strong>Haag</strong>landen kennen we de<br />

laagste investeringscapaciteit met de grootste<br />

opgave. Daar zijn we gelukkig goed met elkaar<br />

over in gesprek, gericht op samenwerking.<br />

Belangrijke inzet is het versneld toevoegen<br />

van sociale huurwoningen, inclusief een<br />

zesde middenhuur. In heel Den <strong>Haag</strong> mikt<br />

het college op 4.000 woningen per jaar<br />

erbij. Ondertussen investeren we ook fors in<br />

betaalbaarheid: voor alle huurders die tot 120<br />

procent van het sociaal minimum verdienen,<br />

verlagen we de huren volgens afspraak naar<br />

€ 575 per maand. De andere grote opgave<br />

vanuit de Prestatieafspraken is het versnellen<br />

van de verduurzaming van ons bestaande<br />

woningbezit zodat we uiterlijk in 2028 alle<br />

E-, F- en G-labels hebben verbeterd. Ook<br />

hebben we met succes gelobbyd voor<br />

aansluiting van onze woningen op een


6<br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />

<strong>Haag</strong>s warmtenet met restwarmte uit de<br />

Rotterdamse haven. Belangrijk, want we willen als<br />

corporatie betaalbare en zekere energie voor onze<br />

huurders kunnen garanderen. Dat is onze inzet.”<br />

Baba: “Een onderwerp dat raakt aan verduurzaming<br />

is leefbaarheid. In <strong>2022</strong> hebben we onder meer<br />

samengewerkt met het Hoogheemraadschap van<br />

Delfland en andere partners aan klimaatadaptieve<br />

tuinen. Ook al onze 150 grote binnentuinen<br />

worden opgenomen in onze meerjarenaanpak voor<br />

herinrichting. Het achterliggende doel is dat mensen<br />

elkaar kunnen ontmoeten. Vaak komen dit soort<br />

oplossingen ook voort uit de vele verzoeken van<br />

bewoners die via onze gebiedsteams binnenkomen.<br />

De teams luisteren goed naar de bewoners en<br />

pakken vervolgens eventuele vragen of problemen<br />

samen aan.”<br />

Balster: Je hebt het over de vele verzoeken<br />

van bewoners?<br />

Baba: “Zeker! We werken sinds <strong>2022</strong> ook met een<br />

sociale strategie die we samen met onze huurders<br />

hebben opgesteld. Per gebied kijken we nu wat<br />

de opgave is. Dat doen we vooral in gesprek met<br />

bewoners en andere partijen in de wijk. Het gaat<br />

ook heel erg over waar we wel en niet van zijn. Bij<br />

onderwerpen waar we niet van zijn, durven we de<br />

eerste stap te zetten en een faciliterende rol te spelen.<br />

We zoeken er vervolgens partijen bij die ons verder<br />

kunnen helpen. Want vaak blijken dingen wel te kunnen<br />

als we partners aanhaken. En als dingen niet kunnen,<br />

leggen we uit waarom. Dat vinden we spannend, maar<br />

we proberen het wel. Het gaat ons er vooral om dat<br />

onze collega’s voor de huurder zichtbaar zijn en dat<br />

samenwerkingspartners ons weten te vinden.”


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 7<br />

Balster: Die vertrouwensband tussen jullie<br />

mensen en de bewoners is denk ik een<br />

hele belangrijke. Zetten jullie nog veel<br />

extra energie in voor bewoners die het niet<br />

makkelijk hebben?<br />

Koppen: “Dat is nou zichtbaar zijn in de wijk. Onze<br />

beheerconsulenten en wijkbeheerders bellen ook<br />

weleens gewoon aan om te kijken hoe het gaat. Of<br />

met een achterliggende reden, zoals de oplopende<br />

energiekosten. We hebben bewoners bijvoorbeeld<br />

samen met energiecoaches van de gemeente uitgelegd<br />

wat we doen om versneld woningen te isoleren en wat<br />

ze nu al kunnen doen om te besparen. De coaches<br />

installeren vervolgens gratis energiebesparende<br />

middelen, zoals tochtstrips of een waterbesparende<br />

douchekop.”<br />

“Daarnaast hebben we in <strong>2022</strong> weer veel energie<br />

gestoken in onze sociale incassoaanpak. We hebben<br />

een speciaal team dat zich bezighoudt met een sociale<br />

en persoonlijke aanpak bij betalingsachterstanden.<br />

We wachten niet tot mensen schulden hebben, maar<br />

nemen bij een achterstand gelijk telefonisch contact<br />

op om een alternatief te bieden. Er was in <strong>2022</strong> mede<br />

daarom ook geen extra huurdersachterstand vergeleken<br />

met andere jaren, terwijl het voor veel mensen toch<br />

een financieel lastig jaar was. Ook eenzaamheid is een<br />

veel voorkomend probleem waar we veel tijd in steken.<br />

Hier zetten we onze buurtkamers voor in. We creëren<br />

daarmee echt een ontmoetingsplek voor iedereen in de<br />

buurt. En dat maakt mensen weer actiever en de buurt<br />

meer saamhorig.”<br />

Van Rossen: De verhuurderheffing is weer<br />

afgeschaft. Wat vinden jullie daarvan?<br />

WE DOEN ER ALLES<br />

AAN OM HUUR-<br />

ACHTERSTANDEN EN<br />

UITHUISZETTINGEN<br />

TE VOORKOMEN<br />

Koppen: “Daar heb ik me vanaf het begin hard voor<br />

gemaakt, we zijn heel blij met de afschaffing. Het geeft<br />

weer voldoende ruimte voor nieuwe investeringen.<br />

Onze meerjareninvesteringsplanning liegt er dan ook<br />

niet om. We kunnen eindelijk weer extra bouwen en<br />

daarmee meer voor huidige en toekomstige huurders<br />

betekenen.”<br />

Balster: Kun je iets meer vertellen over de<br />

toegenomen investeringskracht? Wat is er<br />

gebeurd?<br />

Baba: “Wij zijn een ambitieuze volkshuisvester met<br />

realisme. En we hebben ons financieel huishouden op<br />

de rit, met een investeringsambitie van € 1,6 miljard


8<br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />

voor de komende tien jaar. Dat is heel veel geld. De<br />

helft zit in nieuwbouw en uitbreiding en de andere<br />

helft in verduurzaming. Daarvoor moeten we wel een<br />

ingewikkelde puzzel leggen. Het Rijk wil graag en daar<br />

zijn we blij mee. Voor ons betekent het dat we bijna<br />

3.000 woningen gaan bouwen in tien jaar. We kunnen<br />

dit niet alleen. Voor onze verduurzamingsopgave<br />

hebben we in <strong>2022</strong> via een marktuitvraag twee<br />

ketenpartners geselecteerd: Dura Vermeer en Era.<br />

Met hun kennis en expertise, maar uiteraard ook<br />

met andere samenwerkingspartners, gaan we grote<br />

verduurzamingsprojecten oppakken en projecten slim<br />

combineren.”<br />

Jol: Hoe kijken jullie intern naar de afweging<br />

tussen verduurzaming en nieuwbouw? En hoe<br />

zorg je dat je de grootste maatschappelijke<br />

waarde behaalt?<br />

Baba: “Sloop is voor ons het laatste alternatief<br />

vanwege de grote impact op huurders. Soms kost het<br />

echter gewoon teveel om een woning met renovatie<br />

toekomstbestendig te maken. Dan heeft herbouw<br />

uiteindelijk de hoogste maatschappelijke waarde. Die<br />

afweging moet je zorgvuldig maken en je moet het ook<br />

goed uitleggen aan huurders. Daar besteden we veel tijd<br />

aan en we betrekken de huurders bij de nieuwe plannen.”<br />

Jol: En hoe gaan we die opgave in<br />

veranderende tijden met veel hogere<br />

bouwkosten realiseren?<br />

Baba: “Allereerst door partners te kiezen die een lange<br />

adem hebben en willen doorzetten en ontwikkelen.<br />

Daarnaast moeten we onze eigen plannen op orde<br />

hebben als we in gesprek gaan met de gemeente. Sinds<br />

<strong>2022</strong> kent Den <strong>Haag</strong> een college dat ruimte voelt om<br />

met ons zaken te doen. De lijnen zijn korter, daarmee<br />

kunnen we onze uitvoeringskracht vergroten. Niets<br />

doen is geen optie.<br />

“De bouwopgave is ingewikkeld. Naast bouwen is er<br />

ook een sociaal component, vooral in Zuidwest is<br />

gebiedsontwikkeling nodig. Waar liggen mogelijkheden<br />

voor flexwoningen? Waar voor transformatie? Daarin<br />

samenwerken krijgt sinds <strong>2022</strong> echt handen en<br />

voeten. De <strong>Haag</strong>se Tafel <strong>Wonen</strong> is daar een voorbeeld<br />

van, die is in <strong>2022</strong> verder doorontwikkeld. Het is een<br />

soort smeerolie om lijnen kort te houden en ieders<br />

belangen op tafel te krijgen. We staan aan het begin<br />

van een periode waarbij die <strong>Haag</strong>se Tafel als een soort<br />

springplank kan fungeren voor versnelling.”<br />

Van Rossen: Ook samenwerking met andere<br />

corporaties? Want dit vraagt veel afstemming.<br />

Baba: “We hebben in <strong>2022</strong> expliciet het initiatief<br />

genomen tot een samenwerkingsagenda met Hof<br />

<strong>Wonen</strong> (voormalig Vestia) en Staedion. Ikzelf zit hiervoor<br />

in de Alliantieraad. De overlap ligt in herstructurering<br />

en herhuisvesting van mensen. Voor onze huurders<br />

maakt het niet uit welke vlag ergens hangt, als ze maar<br />

goed geholpen worden. Een mooi resultaat tot nu toe<br />

is dat we onze plannen op elkaar hebben afgestemd.<br />

Daarnaast hebben we samen met de drie corporaties,<br />

onze aannemers en de gemeente een Social Return<br />

On Investment (SROI)-aanpak opgesteld die leerlingen<br />

uit de buurt met een achterstand tot de arbeidsmarkt<br />

concrete stageplekken en werk biedt.”<br />

Balster: <strong>2022</strong> was ook het jaar van de<br />

bijzondere doelgroepen. Denk aan<br />

het huisvesten van statushouders en<br />

vluchtelingen uit Oekraïne. Wat voor impact<br />

heeft dat op jullie en huurders?<br />

Koppen: “Hoe onverwachts ook, we voelden<br />

verantwoordelijkheid en hebben actie ondernomen. We<br />

hebben direct naar onze mogelijkheden gekeken en<br />

zijn met een team aan de slag gegaan. Hierbij hebben<br />

we gezocht naar nieuwe mogelijkheden zodat we<br />

niet slechts een beroep hoefden te doen op reguliere<br />

sociale woningen.”<br />

Jol: Hoe hebben jullie zo snel een complex<br />

vrij kunnen krijgen voor de opvang van<br />

Oekraïense vluchtelingen?<br />

Koppen: “Het grote complex op King Olivereiland<br />

konden we vrij maken omdat een hurende zorgpartij al<br />

was verhuisd. We hebben het contract toen versneld<br />

opgezegd en hard gewerkt om er woonruimtes<br />

te realiseren. De buurt was daar ook heel positief<br />

over, van daaruit zijn veel initiatieven ontstaan. Voor<br />

statushouders werken we heel nauw samen met de<br />

gemeente. De toename van bijzondere doelgroepen


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 9<br />

bekijken we wel kritisch: 70 procent moet voor de<br />

reguliere woningzoekenden beschikbaar blijven. Een<br />

kwestie van eerlijk verdelen.”<br />

Balster: Kwetsbare groepen zoals mensen met<br />

een zorgvraag blijven flink beslag leggen op<br />

de huurvraag. Hoe zien jullie dat voor jezelf<br />

voor de komende jaren. Hoe geven jullie hen<br />

een plek?<br />

Baba: “Naast bouwen, bouwen, bouwen, verbreden we<br />

ook ons ‘palet’. We kijken naar kansen als flexwonen en<br />

het transformeren van gebouwen. Dat biedt misschien<br />

mogelijkheden voor beschermd wonen. Samen met<br />

onze zorgpartners moeten we kijken hoe we daar regie<br />

op kunnen houden. Voorheen was er alleen ruimte<br />

voor woningen ‘klassieke’ stijl. Doel is om het maximale<br />

te halen uit ons bestaande bezit. Ook doorstroming is<br />

hierin van belang.”<br />

Van Rossen voegt toe: “Je wilt liever snel een aantal<br />

projecten afmaken zodat je woningen vrijspeelt.<br />

Dat biedt weer woningen voor huurders van wie de<br />

woning wordt gerenoveerd of gesloopt. Hoe sneller je<br />

daar inzicht in hebt, hoe meer je ook onzekerheid en<br />

angsten bij je bewoners kunt wegnemen.”<br />

Van Rossen: In <strong>2022</strong> is de visitatiecommissie<br />

op bezoek geweest. Wat waren de resultaten?<br />

Baba: “Het was een bijzonder proces: voor het eerst<br />

in Nederland liepen twee huurders mee met de<br />

visitatie. Dat was een geslaagd experiment met mooie<br />

feedback over hoe we bewoners nog meer kunnen<br />

betrekken bij wat we doen. Een van de punten waar<br />

de visitatiecommissie mee terug kwam, is dat we heel<br />

ambitieus zijn en zichtbaar. Maar tegelijk<br />

moeten we beter definiëren waar<br />

we wel of niet van zijn.”<br />

Balster: Wat is jullie hartenkreet richting<br />

gemeente en/of Rijk? Wat hebben jullie<br />

nodig?<br />

Baba: “De woningmarkt wordt alleen maar complexer.<br />

Onze hartenkreet is dat we beter moeten weten wat<br />

nodig is om tot een besluit te komen. Dat vraagt om<br />

regie en een integrale aanpak vanuit de gemeente.<br />

Daarmee kunnen samenwerkende corporaties en<br />

ontwikkelaars sneller tot de kern van de oplossing<br />

komen. We moeten ook allemaal wat meer toegeven.<br />

Minder vrijblijvendheid of goede intenties, en niet<br />

100 procent gelijk willen hebben. We moeten vaker<br />

genoegen nemen met iets minder als je daardoor meer<br />

stappen kunt zetten.”<br />

WE MOETEN<br />

VAKER<br />

GENOEGEN<br />

NEMEN MET<br />

IETS MINDER ALS<br />

JE DAARDOOR<br />

MEER STAPPEN<br />

KUNT ZETTEN


10<br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />

Jol: Hoe is in <strong>2022</strong> op het gebied van<br />

leefbaarheid samengewerkt met de<br />

gemeente?<br />

Baba: “Ik word heel blij van de aanpak van de<br />

Alliantieraad en ik ben ook heel blij met het belang<br />

dat de gemeente hieraan geeft. Er is een goede<br />

onderlegger, de brede visie 2040. De aanstelling van<br />

een Alliantiedirecteur is een goede stap. De gemeente<br />

heeft het geïnitieerd en kartrekkers benoemd op<br />

verschillende thema’s. Ik ben dat samen met de<br />

gemeente voor het onderwerp ‘<strong>Wonen</strong>’.”<br />

“Want naast bouwen en transformeren gaat ons werk<br />

ook om beheer en leefbaarheid in de wijken. Dat is ons<br />

hart in feite. In <strong>2022</strong> hebben we gezegd dat we naast<br />

het zorgen voor prettige woningen, ook als partner in<br />

de wijk actief willen zijn en ontmoetingsplekken willen<br />

bieden. In Zuidwest zijn we pilots in de plint gestart,<br />

de onderste laag van een gebouw. Achterliggend doel<br />

is het creëren van leefbare wijken en stimuleren van<br />

ondernemerschap. Zo is Museon in een van de plinten<br />

een dependance van het museum begonnen. Dat zijn<br />

dingen waar we als <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> ook de eerste stap in<br />

hebben gezet en waarop we willen voortborduren.”


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 11<br />

Van Rossen: Er is natuurlijk ook<br />

personeelsverloop bij <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>. Lastig<br />

voor de huurder, die wil bij voorkeur één<br />

gezicht. Hoe zorg je voor een goed team om<br />

alle ambities waar te maken?<br />

Koppen: “Wij investeren veel in onze medewerkers. In<br />

<strong>2022</strong> is een management development programma<br />

gestart voor zo’n 65 collega’s met formele of informele<br />

leidinggevenden functies. Ze volgden verschillende<br />

masterclasses om zich verder te ontwikkelen. Daarnaast<br />

hebben alle 250 collega’s een cursus persoonlijk<br />

leiderschap gevolgd. In gemixte groepen gingen ze<br />

aan de slag. Dit leverde mooie inzichten en nieuwe<br />

samenwerkingen op. Het idee erachter is ook dat<br />

de mensen die buiten in de wijk lopen veel kennis<br />

en inzicht hebben. Zij zien dagelijks wat er speelt en<br />

kennen dus ook de beste oplossingen. Wij geven onze<br />

medewerkers dan ook het vertrouwen om leiderschap<br />

te tonen.”<br />

Baba: “We hebben in <strong>2022</strong> al gezien dat collega’s zo<br />

beter hun energie en drive kwijt kunnen en ook de<br />

ruimte voelen om die extra verantwoordelijkheid te<br />

pakken. En ook als werkgever worden we nu beter<br />

gevonden en herkend. Verantwoordelijkheid laag in<br />

de organisatie, overleggen met je collega’s en niet<br />

naar boven kijken of iets wel of niet mag. Dat is de<br />

organisatieontwikkeling die we in gang hebben gezet.<br />

Dat moet uiteindelijk de huurder merken in onze<br />

dienstverlening. In <strong>2022</strong> wilden we dat minimaal 65<br />

procent van onze huurders ons een rapportcijfer van 8<br />

of hoger zou geven. Daar zitten we tegenaan en daar<br />

zijn we heel tevreden over.”<br />

Inmiddels heeft <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> op 14 maart, ruim een<br />

maand na dit gesprek, samen met verschillende<br />

bestuurders van andere corporaties en gemeenten<br />

in Zuid-Holland de regionale woondeal met de<br />

provincie ondertekend. Een belangrijke mijlpaal voor<br />

de volkshuisvesting. We kijken ernaar uit om samen<br />

met onze partners de ambities voor Den <strong>Haag</strong> waar te<br />

maken: een mooie stad voor iedereen!


12<br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />

01<br />

Duurzame<br />

en goed<br />

onderhouden<br />

woningen


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 13


14<br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />

Den Helderstraat<br />

Stephan Grootswagers | projectleider bij <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />

“In Leyenburg hebben we 160 woningen verbeterd, verduurzaamd en 100 procent aardgasvrij gemaakt. Bewoners<br />

hadden te maken met schimmel, verouderde ventilatie en gedateerde isolatie. Door de renovatie zijn de woningen<br />

veel comfortabeler en energiezuiniger geworden. Daarbij hebben we ze aangesloten op het warmtenet van Eneco;<br />

dat maakt verwarmen duurzamer en goedkoper en geeft bewoners inzicht in eigen verbruik. Het verbouwen van<br />

je huis en overstappen op gasloos wonen is nogal wat. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is dé partner in de stad Den <strong>Haag</strong> en wil dit<br />

in elke stap voor haar bewoners zijn. Daarom hebben we een logeerwoning ingericht voor bewoners bij wie werd<br />

verbouwd. Gewoon in hun eigen buurt, zodat ze niet in de knoop zouden raken met werk, school of kinderopvang.<br />

Verder hebben we bewoners geholpen bij het overstappen naar koken op inductie. Ze kregen bijvoorbeeld een<br />

pannenset cadeau. In de toekomst willen we nog beter contact onderhouden met huurders. Zo kunnen we ze beter<br />

helpen met moeilijke stappen richting duurzaamheid.”


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 15<br />

Onze woongebouwen in de Den Helderstraat,<br />

Loosduinsekade en Medemblikstraat liggen in de wijk<br />

Leyenburg. We verbeterden en verduurzaamden hier<br />

160 woningen naar energielabel A.<br />

ELKE UITDAGING<br />

VROEG OM<br />

EEN NIEUWE<br />

OPLOSSING. IK<br />

BEN TROTS DAT<br />

ONS DAT ALTIJD<br />

IS GELUKT<br />

Een van de belangrijkste maatregelen is dat we de<br />

woningen volledig isoleerden. Door deze isolatie<br />

blijft het warm en behaaglijk in huis en is er geen<br />

tocht meer.


16<br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />

Jan van den Berg | strategic accountmanager bij Eneco<br />

“Het is relatief nieuw dat een bedrijf als Eneco zo nauw betrokken is bij een renovatie van sociale huurwoningen.<br />

Het is echt een enorm project, met veel verschillende stappen. Je kijkt eerst wat er mogelijk is en op welke manier.<br />

Daarna maak je samen een ontwerp: wat is de beste plek in de woningen om een warmteafleverset te plaatsen?<br />

Daarna ga je in gesprek met de bewoners. Daar zit soms wantrouwen. We wilden de angst voor het onbekende<br />

zoveel mogelijk wegnemen. Daarom richten we een proefwoning in. Zo zagen bewoners precies hoe alles werkt. En<br />

alle vragen beantwoorden zoals: wat is een afleverset? En wat houdt inductiekoken in? We zijn trots op het resultaat<br />

en kijken uit naar het volgende project. Er zijn nu in één klap 160 woningen van het gas af. Nu de rest nog.”<br />

SAMENWERKEN<br />

IS NIET ALLEEN<br />

EEN OPTIE, HET<br />

IS ESSENTIEEL


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 17<br />

GEWOON<br />

LATEN ZIEN<br />

WAT MENSEN<br />

KUNNEN<br />

VERWACHTEN<br />

De woningen zijn niet alleen comfortabeler en<br />

energiezuiniger, maar ook nog steeds betaalbaar. De<br />

aanpak heeft namelijk niet geleid tot huurverhoging.<br />

Extra bijzonder is dat deze woningen zijn aangesloten<br />

op het warmtenet van Eneco. Dat maakt het aanzetten<br />

van de verwarming ineens een stuk duurzamer.<br />

Gert-Jan van der Panne | beleidsadviseur afdeling <strong>Wonen</strong> bij gemeente Den <strong>Haag</strong><br />

“Den <strong>Haag</strong> moet in 2030 klimaatneutraal zijn. Samenwerken met woningcorporaties is daarbij essentieel. Want<br />

woningen moeten klaar zijn voor de toekomst. Dat betekent: isoleren van gevels, daken en de vloer, plaatsen van<br />

dubbelglas en overstappen naar alternatieve warmtebronnen. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft met het project Den Helderstraat<br />

echt iets unieks neergezet. Het aansluiten van 160 woningen op het warmtenet betekent een enorme investering.<br />

Bewoners moeten ook ‘om’ willen. Wij wilden hen belonen voor hun medewerking aan verduurzaming en zijn<br />

een subsidieregeling gestart: Koken op schone energie voor sociale huurwoningen. Bewoners kregen hun<br />

inductiekookplaat door de gemeente vergoed. De bijpassende pannenset kregen ze van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>. Als partners<br />

maak je zo sámen de overstap naar schone energie voor onze inwoners gemakkelijker.”


18<br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />

Uitgelichte<br />

projecten<br />

Nieuw dak en zonnepanelen in Vrederust<br />

Wij plaatsten op 129 eengezinswoningen aan de<br />

Drapeniersgaarde in Zuidwest een beter geïsoleerd<br />

dak en zijn gestart met het plaatsen van zonnepanelen.<br />

Daardoor zijn de woningen nu veel duurzamer. In de<br />

winter blijft de warmte beter binnen. In de zomer warmt<br />

de woning minder snel op.<br />

Zonnepanelen goed voor grootste deel van<br />

elektriciteit<br />

Bijna alle bewoners hebben van de zonnepanelenoptie<br />

gebruikgemaakt. De panelen zorgen meteen voor een<br />

enorme verlaging van de energierekening. Bewoonster<br />

Gera Nieland: “Wij wonen hier met ontzettend veel<br />

plezier. Ik ben enorm blij met de verduurzaming en het<br />

is natuurlijk ook goed voor het milieu.”<br />

Extra snel verduurzamen<br />

We vinden het belangrijk dat iedereen comfortabel<br />

kan wonen. Juist nu de energieprijzen zo hoog zijn.<br />

We kijken daarom ook naar extra mogelijkheden om<br />

verduurzaming te versnellen, zoals met zonnepanelen.<br />

Dat doen we in heel Den <strong>Haag</strong>, van Zuidwest, de<br />

Schilderswijk, Scheveningen tot Mariahoeve.


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 19<br />

Onze ‘oude dame’ De Witte Anna krijgt een<br />

verjongingskuur<br />

De Witte Anna is een toren die opvalt in het centrum<br />

van Den <strong>Haag</strong>. De toren staat staat vlak naast het<br />

Centraal Station. In <strong>2022</strong> zijn we begonnen met de<br />

voorbereidingen voor onderhoud, verbetering én<br />

verduurzaming van deze ‘oude dame’. Ook zijn we<br />

gestart met de laagbouw die aan deze toren vastzit.<br />

Meer informatie over het project, zie vlog De Witte<br />

Anna.<br />

Duurzaam onderhoud in Spoorwijk<br />

Aan het Ledeganckplein zijn 86 woningen grondig<br />

opgeknapt. Zodat het voor onze bewoners nog veiliger<br />

en prettiger wonen is. Dat is een feestje waard!<br />

satémaaltijd en een lekker gekoeld drankje halen. Veel<br />

bewoners kwamen een kijkje nemen en wat lekkers<br />

halen. Ze zijn zeer tevreden over de werkzaamheden.<br />

Gelukkig maar, want daar doen we het voor!<br />

We vervingen in dit gebouw waterleidingen en de<br />

intercom. Daarnaast namen we brandwerende<br />

maatregelen, plaatsten we rookmelders en<br />

vervingen we bij sommige woningen het glas. In<br />

de gemeenschappelijke ruimtes hebben we het<br />

glas, de vloer en de postkasten vervangen, het tapijt<br />

schoongemaakt en schilderwerk verricht. We leverden<br />

het project medio <strong>2022</strong> op.<br />

Bewoners bedankt!<br />

Om de bewoners te bedanken voor hun medewerking<br />

organiseerden we samen met de aannemer een<br />

feestje. Bewoners konden bij een foodtruck een gratis


20<br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />

Feiten & cijfers<br />

Verbeteren en<br />

We verbeteren en verduurzamen onze woningen. Ook<br />

verhogen we comfort en uitstraling. Daarmee helpen we<br />

onze bewoners hun energielasten te beperken én werken we<br />

mee aan het behalen van klimaatdoelen. We hebben onze<br />

duurzaamheidsvisie in <strong>2022</strong> verder handen en voeten gegeven.<br />

Bij nieuwe projecten betaalden onze<br />

huurders vanaf 1 juli <strong>2022</strong><br />

geen huurverhoging meer<br />

voor verbetering van woningisolatie, zoals<br />

dubbelglas en gevelisolatie. We hebben de<br />

landelijke afspraak die sinds 1 januari 2023<br />

geldt dus naar voren gehaald.<br />

De woningen van ons complex<br />

Den Helderstraat maakten we<br />

aardgasvrij. Eneco levert de<br />

warmte aan de woningen (zie ook<br />

spotlightinterview).<br />

Projecten kennen de volgende fasen:<br />

1. Onderzoeksfase<br />

(scenariostudies)<br />

2. Voorbereiding<br />

3. Uitvoering<br />

4. Oplevering<br />

Dit waren<br />

de cijfers<br />

in <strong>2022</strong>:<br />

Onderzoek<br />

16 bestaande woongebouwen<br />

met in totaal 1.081 woningen


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 21<br />

verduurzamen<br />

Met de gemeente sloten we een<br />

convenant af om energiesubsidies in te<br />

zetten. Hierdoor konden we 2.000<br />

huurders helpen hun<br />

energierekening te<br />

verlagen.<br />

We zijn in Bezuidenhout-West een pilot<br />

met gasloos koken gestart<br />

voor 58 huishoudens.<br />

In <strong>2022</strong> plaatsten we 457<br />

zonnepanelen op<br />

onze woningen. Daarmee staat<br />

eind <strong>2022</strong> de teller op 618<br />

zonnepanelen.<br />

Samen met de andere <strong>Haag</strong>se<br />

corporaties dienden we een<br />

zienswijze in op de gemeentelijke<br />

TransitieVisieWarmte<br />

(TVW). Op 7 december <strong>2022</strong><br />

is deze TVW vastgesteld door de<br />

gemeenteraad.<br />

Voorbereiding<br />

8 verbeter/verduurzamingsprojecten<br />

voor 857 woningen<br />

4 sloop/nieuwbouwplannen<br />

voor 1.123 woningen<br />

Uitvoering<br />

2 verbeter/verduurzamingsprojecten<br />

voor 1.021 woningen<br />

Opgeleverd<br />

9 verbeter/verduurzamingsprojecten<br />

voor 820 woningen


22<br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />

Vervolg<br />

Overzicht met energielabels<br />

We monitoren hoe energiezuinig onze woningen zijn. De energielabels – bepaald aan de hand van de<br />

EP2-indicator – geven hiervoor een goede indicatie. We streven naar minimaal een label B of C voor<br />

onze woningen. De labelverdeling van onze woningen is eind <strong>2022</strong>:<br />

Vastgestelde energielabels <strong>2022</strong> 2021<br />

Energielabel A (t/m A++++)<br />

Energielabel B<br />

Energielabel C<br />

Energielabel D<br />

Energielabel E<br />

Energielabel F<br />

Energie label G<br />

Woningen zonder label<br />

32%<br />

25%<br />

21%<br />

8%<br />

5%<br />

3%<br />

6%<br />

30%<br />

24%<br />

22%<br />

8%<br />

6%<br />

3%<br />

6%<br />

1% 1<br />

Totaal 100% 100%<br />

1<br />

Deze zijn nog niet doorgerekend<br />

De gemiddelde EP2-indicator is vergeleken met 2021 verbeterd van 210 naar 205 (kWh/m2 primaire<br />

energie per jaar) in <strong>2022</strong>. Dit is vergelijkbaar met het energielabel C. Energielabel C loopt van 190<br />

tot en met 250 (kWh/m2 per jaar). Door het verder verduurzamen van onze huidige woningen en<br />

toevoegen van nieuwbouw gaan de labels de komende jaren steeds meer richting A, B en C.<br />

Klimaatadaptatie voorbeelden<br />

• We maakten drie grote tuinen in de Pieter Langendijkstraat en omgeving volledig<br />

klimaatbestendig. In de voorheen drassige tuinen ontkoppelden we de hemelwaterafvoeren<br />

en legden we wadi’s aan. Wadi’s zijn groene greppels. Een wadi bergt en zuivert regenwater,<br />

waarna het water infiltreert in de ondergrond. Zo helpt een wadi tegen wateroverlast en droogte.<br />

Voor dit project, ‘Struinen door ellenlange tuinen’, ontvingen we de Klimaatkrachtig Delflandtrofee<br />

(zie ook spotlightinterview met filmpje).<br />

• In nieuwbouwproject De <strong>Haag</strong>se Hendrik in Spoorwijk realiseerden we twee groene gevels<br />

om hittestress tegen te gaan in de verder stenige omgeving (zie spotlightinterview).


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 23<br />

Feiten & cijfers<br />

• Om hittestress tegen te gaan hebben we ook een binnenterrein aan de Pieter Lastmanstraat in de<br />

Schilderswijk ‘onttegeld’. We plantten hier bomen in het midden en klimop langs de randen van<br />

dit terrein.<br />

• Samen met onze hovenier maakten we plannen om het hele gebied – gebouwen en<br />

woonomgeving – rond de Gaarde en Drapeniersgaarde klimaatbestendiger te maken.<br />

• Om wateroverlast (drassige tuinen) op diverse plekken in Zuidwest te voorkomen, plaatsten<br />

we zogenaamde regenwaterinfiltratiekratten. We verwachten volgend jaar fase 2 van dit<br />

project af te ronden.<br />

Onderhoud woningen<br />

Met tijdig onderhoud blijven onze woningen op peil en voorkomen we vervolgschades. Fijn voor<br />

onze huurders, maar ook voor ons. Waar mogelijk verbeteren we met onderhoudswerkzaamheden<br />

meteen de kwaliteit van ons bezit. Bijvoorbeeld door betere materialen/installaties toe te passen of<br />

door elementen toe te voegen, zodat ons vastgoed weer jaren mee kan. In <strong>2022</strong> hebben we met het<br />

programma Grip op Onderhoud gewerkt aan het verbeteren van de balans tussen planmatig en<br />

dagelijks onderhoud (bij reparatie en mutatie). Ook hebben we de samenwerking met onze partners<br />

in het onderhoud verstevigd. Zo zorgen we ook voor de langere termijn voor goed en comfortabel<br />

wonen voor onze huurders.<br />

Planmatig onderhoud<br />

De belangrijkste zaken in <strong>2022</strong>:<br />

• Bij 107 woningen verwijderden we open verbrandingstoestellen. In totaal zijn de afgelopen jaren<br />

(vanaf 2018) 607 toestellen weggehaald. De komende jaren moet dat nog in 246 gevallen<br />

gebeuren. Nog niet alle huurders zien de noodzaak hiervan in. Daardoor verloopt de vervanging<br />

niet zo snel als we willen. We blijven ons inspannen ook deze laatste huurders te verleiden toch<br />

mee te werken.<br />

• In 13 woongebouwen vervingen we oude armaturen door led-armaturen. Vooral in<br />

gemeenschappelijke entreehallen, portieken, trappenhuizen en bergingsgangen.


24<br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />

Vervolg<br />

• Brandveiligheid vinden we belangrijk. Daarom hebben we een rookmelderproject. Al eerder (in<br />

2021) hadden 1.488 woningen een rookmelder gekregen. In <strong>2022</strong> plaatsten we in nog eens<br />

18.143 woningen een rookmelder. Resteren er nog 1.499 woningen. Helaas konden<br />

we bij deze woningen nog niet naar binnen, omdat we geen gehoor kregen. We blijven ons hard<br />

inspannen om ook deze huurders te bereiken.<br />

• In <strong>2022</strong> brachten we onze daken verder in kaart. We onderzochten de onderhoudsstaat, de<br />

mogelijkheid tot verduurzaming en te nemen maatregelen om het dak veilig te kunnen betreden.<br />

We inventariseerden op deze wijze 801 van de 853 complexen. Van deze 801 bepaalden<br />

we voor 583 complexen welke maatregelen we moeten nemen in de (nabije) toekomst en<br />

hoeveel dit ons gaat kosten. In 2023 ronden we de inventarisatie af en staat alles in onze<br />

meerjarenplanning.<br />

• In Zuidwest plaatsten we waterinfiltratiekratten van 500 liter per stuk. Deze zorgen ervoor<br />

dat - naast de tuinen - ook de kelders droog blijven en het riool wordt ontlast. Voor dit tweejarig<br />

project hebben we inmiddels 175 kratten geplaatst bij 35 woongebouwen. Ook in andere<br />

wijken willen we aan dit project een vervolg geven.<br />

• In <strong>2022</strong> deden we mee aan een vanuit de overheid verplicht gesteld landelijk onderzoek naar<br />

brandveiligheid. Hieruit bleek dat vijf gevels in ons vastgoedbezit ‘mogelijk brandgevaarlijk’ zijn.<br />

Bij twee complexen zijn we direct gestart met het aanbrengen van brandwerende voorzieningen.<br />

De overige drie complexen pakken we in 2023 aan.<br />

Dagelijks onderhoud<br />

In <strong>2022</strong> voerden we in totaal 40.333 reparatieverzoeken uit. Hiervan zijn er 27.049 afgehandeld door<br />

onze drie bouwkundige aannemers/ketenpartners, 10.692 door onze vaste installateurs en 2.592 door<br />

overige reparateurs. Het merendeel hiervan bestond uit kleinere reparaties. Grote reparaties betroffen<br />

meestal badkamers, keukens en toiletten. Vanuit het programma Grip op onderhoud zijn de afspraken<br />

en processen met onze regie-aannemers geoptimaliseerd. In 2023 volgt de implementatie hiervan.<br />

Mutatieonderhoud<br />

In <strong>2022</strong> is in 1.130 woningen mutatieonderhoud uitgevoerd door onze vaste bouwkundige<br />

aannemers/ketenpartners.


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 25<br />

Feiten & cijfers<br />

Contractonderhoud<br />

We hebben 28 contracten lopen, onder meer voor cv/mv-installaties, liften en rioolontstopping.<br />

Inkooptraject contractonderhoud collectieve en individuele<br />

cv- en mv-installaties<br />

De kosten voor het onderhouden en verbeteren/verduurzamen van onze collectieve en individuele cv/<br />

mv-installaties maken een groot deel uit van onze onderhoudsbegroting. In <strong>2022</strong> zijn we gestart met<br />

een inkooptraject om met maximaal drie installateurs een langdurige samenwerking aan te gaan voor<br />

het onderhouden en verbeteren van onze collectieve en individuele cv- en mv-installaties. Zo vergroten<br />

we de voorspelbaarheid en beheersbaarheid van de kosten. We selecteren alleen partijen die al zijn<br />

voorbereid op alle ontwikkelingen van de energietransitie en die ons op een goede manier kunnen<br />

adviseren in onze aanpak voor het verduurzamen van onze vastgoedportefeuille.]<br />

Overig onderhoud<br />

De samenwerking met de onafhankelijke <strong>Haag</strong>se vocht- en schimmelexpert is ook in<br />

<strong>2022</strong> gecontinueerd:<br />

• In <strong>2022</strong> is een evaluatie uitgevoerd<br />

over de gezamenlijke aanpak in de<br />

afgelopen jaren van vocht en schimmel<br />

door de gemeente Den <strong>Haag</strong> en de <strong>Haag</strong>se<br />

woningcorporaties in samenwerking met<br />

de onafhankelijke <strong>Haag</strong>se vocht- en<br />

schimmelexpert. Alle partijen zijn positief<br />

over de resultaten en willen nog nauwer<br />

gaan samenwerken.<br />

• Huurders van ons hebben 35 keer<br />

hulp gevraagd bij de vocht- en<br />

schimmelexpert. Dat is iets vaker dan<br />

in 2021. Er zijn twee belangrijke oorzaken<br />

voor deze toename. Door de stijgende<br />

energieprijzen verwarmen veel huurders hun<br />

woning slechts beperkt of helemaal niet.<br />

Ook wordt er minder of helemaal niet meer<br />

geventileerd. In beide gevallen leidt dit tot<br />

een slechter binnenklimaat met een grotere<br />

kans op vochtophoping en schimmel.<br />

We kijken met onze partners of meer<br />

voorlichting op dit vlak wenselijk is.


26<br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />

02<br />

Uitbreiden<br />

van onze<br />

woningvoorraad


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 27


28<br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />

<strong>Haag</strong>se Hendrik<br />

Rick Boelkens | ontwikkelmanager bij <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />

“We zijn ontzettend trots op de <strong>Haag</strong>se Hendrik. Alle 154 woningen zijn volledig gasloos en energiezuinig, met<br />

zonnepanelen en warmtepompen. We hebben ruimte gecreëerd voor verschillende gezinssamenstellingen. We<br />

willen dat iedereen zich hier thuis voelt. Een comfortabele en energiezuinige woonomgeving, zowel voor oude,<br />

weer terugkerende, als nieuwe bewoners. Dat was het uitgangspunt. Een aanwinst voor de buurt in een groene<br />

omgeving, waar bewoners elkaar kennen en ontmoeten. Ik vond de samenwerking met ROC-Mondriaan bijzonder.<br />

ROC- studenten bouwden op ware grootte een model van een huis in de hal van hun school. Zo kwam de woning<br />

alvast tot leven. De studenten bedachten ook om van de <strong>Haag</strong>se Hendrik een groene oase te maken. Dat is goed<br />

gelukt met groene daken en de verticale tuin aan de gevel. Om bewoners te inspireren, organiseerden we een<br />

tuinontwerpwedstrijd. Dat leidde tot creativiteit én gezelligheid.”


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 29<br />

In Spoorwijk zijn 141 verouderde woningen<br />

vervangen door 154 nieuwe sociale huurwoningen.<br />

Betaalbaar, gasloos, groen en energiezuinig met<br />

energielabel A+++. Én met een historische knipoog<br />

naar architect Hendrik Berlage.<br />

WE WILLEN DAT<br />

IEDEREEN ZICH<br />

HIER THUIS<br />

VOELT


30<br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />

Het project bestaat uit een mooie mix van<br />

eengezinswoningen en appartementen. Alle woningen<br />

hebben zonnepanelen, vloerverwarming en een<br />

warmtepomp. Met veel groen zoals sedumdaken op<br />

de bergingen, begroeide schuttingen bij de tuinen en<br />

een verticale tuin aan de gevel. Dit was het winnende<br />

idee van ROC-studenten. Alle bewoners kregen de<br />

keuze om terug te keren naar een nieuwe woning in<br />

dit nieuwbouwproject. Hier maakten 31 bewoners<br />

gebruik van. Voor dit project zijn we genomineerd<br />

voor de <strong>Haag</strong>se Woonprijs <strong>2022</strong>. Sinds begin <strong>2022</strong> zijn<br />

alle woningen klaar en verhuurd.


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 31<br />

Merijn de Jong |<br />

architect bij Heren5<br />

HAAGSE<br />

HENDRIK IS ER<br />

ECHT VOOR DE<br />

MENSEN: ZIJ<br />

MAKEN SAMEN<br />

HET DUURZAME<br />

VERSCHIL<br />

“Een huis moet meer zijn dan een paar stenen:<br />

bewoners moeten er trots op zijn en er zich<br />

thuis voelen. Samen met de aannemer kregen<br />

we van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> de mogelijkheid om een<br />

toekomstbestendig, mensgericht project met een<br />

uniek verhaal neer te zetten. We hadden samen<br />

behoorlijke ambities: duurzaam, betaalbaar,<br />

groen, weinig energiekosten en bloeiende sociale<br />

netwerken. Er waren zeker uitdagingen. We<br />

wilden de geest van architect Berlage in stand<br />

houden én moderniseren. De woningen moesten<br />

betaalbaar blijven. Ook wilden we het onderlinge<br />

contact in de buurt bevorderen en een groene<br />

wijk neerzetten die tegen de veranderende<br />

weersomstandigheden bestand is. Samen met<br />

ROC Mondriaan hebben we groene schuttingen<br />

en groene daken ontworpen om extreme<br />

neerslag op te vangen. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> organiseerde<br />

tot slot een tuinontwerpwedstrijd. Zo kwamen<br />

buren in contact met elkaar. Samen nemen zij nu<br />

de zorg op zich voor al het groenonderhoud.”


32<br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />

Uitgelichte<br />

projecten<br />

In voorbereiding:<br />

nieuwbouwproject De Burgemeester<br />

In samenwerking met Ontwikkelcombinatie Oude<br />

<strong>Haag</strong>weg kunnen we straks 120 huishoudens in<br />

Den <strong>Haag</strong> blij maken met een nieuwe, betaalbare<br />

en energiezuinige huurwoning. De woningen zijn<br />

onderdeel van nieuwbouwproject De Burgemeester.<br />

In totaal krijgt Den <strong>Haag</strong> er 348 woningen bij: naast de<br />

sociale huurwoningen komen er 228 middeldure/vrijesectorhuurwoningen<br />

en betaalbare koopwoningen. Op<br />

de begane grond komen bedrijfsruimten. Met de keuze<br />

uit appartementen, dubbele benedenwoningen en<br />

dubbele bovenwoningen is er voor elk wat wils.<br />

Een flink aantal <strong>Haag</strong>se woningzoekenden krijgt zo<br />

een betaalbare, duurzame woning op een groene<br />

plek in de stad. . Nu staan hier nog bedrijfspanden,<br />

maar deze zullen worden gesloopt. Bestaande en<br />

nieuwe bedrijven vinden er straks een duurzaam en<br />

toekomstbestendig onderkomen. De start van het<br />

project staat gepland in 2023. Als alles goed verloopt,<br />

zijn de woningen in 2026 klaar.


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 33<br />

Uitbreiding aantal woningen<br />

“Door de crisis hebben we een aantal jaren niet kunnen<br />

bouwen in Den <strong>Haag</strong>,” zegt Kirsten Dubbeldam,<br />

directeur Vastgoed <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>. “Maar nu maken<br />

we grote stappen. De afgelopen tijd hebben we flink<br />

kunnen investeren in woningbouw. Geen dure villa’s,<br />

maar binnenstedelijke woningbouw voor mensen die<br />

het zelf niet kunnen regelen. Daar ligt mijn hart.<br />

aan nieuwe bouwlocaties. We richten ons daarom<br />

enerzijds op eigen locaties waar we kunnen verdichten.<br />

Anderzijds zoeken we aansluiting bij ontwikkelaars en<br />

de gemeente. Want als ergens een geschikte locatie is,<br />

nemen we graag de sociale huurwoningen voor onze<br />

rekening.”<br />

Nieuwe woningen in het sociale en middensegment<br />

zijn hard nodig. Er is bijna geen doorstroming naar<br />

middenhuur of betaalbare koop. Tijdens de crisis is<br />

daar echt een gat geslagen. Om een deel van de<br />

woningnood op te lossen willen we de komende<br />

jaren flink wat woningen toevoegen. Uitdagingen<br />

vormen de sterk gestegen bouwprijzen en het gebrek


34<br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />

Uitbreiden<br />

van<br />

onze<br />

Voldoende sociale huurwoningen betekent bouwen,<br />

ombouwen en aankopen. En bovendien terughoudend<br />

zijn met slopen en verkopen: alleen daar waar nodig en<br />

als het bijdraagt aan een mooiere en meer inclusieve stad.<br />

We hebben eind <strong>2022</strong> in totaal:<br />

21.130<br />

huurwoningen<br />

Hieronder is het verloop te zien van het aantal woningen in ons bezit vanaf 2018 (het jaar dat we<br />

onszelf een meerjarige doelstelling op dit gebied stelden) inclusief de prognose voor de jaren 2023<br />

tot en met 2030. De cijfers zijn:


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 35<br />

woonvoorraad<br />

Feiten & cijfers<br />

In ons huidige Koersplan 2018 en in onze portefeuillestrategie hebben we de volgende doelstellingen<br />

bepaald voor ons woningbezit:<br />

1. Meerjarendoelstelling<br />

koersplan 21.670<br />

woningen in 2025<br />

Dit aantal halen we niet omdat de voorbereiding<br />

van projecten langer duurde dan gepland<br />

vanwege uitstel van vergunningverleningen,<br />

toenemende regelgeving, stijgende bouwkosten<br />

en schaarste van vakmensen in de bouw.<br />

2. Meerjarendoelstelling<br />

portefeuillestrategie<br />

21.815 woningen in 2030<br />

Dit aantal halen we naar verwachting<br />

wel omdat we vanaf 2026 een<br />

inhaalslag maken.<br />

50<br />

nieuwe<br />

huurwoningen<br />

gebouwd<br />

0<br />

huurwoningen<br />

aangekocht,<br />

samengevoegd<br />

of gesloopt<br />

2<br />

huurwoningen<br />

gecreëerd via<br />

ombouw (van bedrijfsruimte<br />

naar woning)<br />

38<br />

huurwoningen<br />

verkocht


36<br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />

Feiten & cijfers<br />

Uitbreiden aantal woningen vraagt creativiteit<br />

Waar mogelijk verbeteren en verduurzamen we onze woningen<br />

zodat ze weer een tijd mee kunnen. Soms lukt dat niet. Sommige<br />

woningen krijgen we, ook als we er veel geld insteken, niet<br />

comfortabel en voldoende duurzaam. Dan maken ze plaats<br />

voor nieuwe, meer comfortabele en energiezuinige woningen.<br />

Wij streven er altijd naar om meer woningen terug te bouwen<br />

dan te slopen. Dit is een manier om aan de groeiende behoefte<br />

te voldoen. Een andere manier om woningen toe te voegen is<br />

bijvoorbeeld het ombouwen van bedrijfspanden.<br />

Nieuwbouw:<br />

50<br />

woningen<br />

opgeleverd van ons<br />

nieuwbouwproject <strong>Haag</strong>se Hendrik<br />

in Spoorwijk (zie spotlight interview)<br />

Toekomstplannen<br />

We breiden het aantal woningen in de<br />

nabije toekomst uit door in te zetten op:<br />

1. Nieuwbouw op nieuwe<br />

ontwikkellocaties<br />

2. Verdichtingsplannen door sloop/<br />

nieuwbouw en ombouw<br />

3. Terughoudend zijn met verkoop van<br />

ons woningbezit


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 37<br />

Vervolg<br />

Ombouw:<br />

In de Zusterstraat<br />

(Schilderswijk) en<br />

Harstenhoekplein (Belgisch<br />

Park) hebben we nietrenderende<br />

winkelpanden<br />

getransformeerd<br />

tot woningen.<br />

Harstenhoekplein is in<br />

<strong>2022</strong> verbouwd en wordt<br />

begin 2023 verhuurd.<br />

Verkoop:<br />

38<br />

woningen<br />

verkocht,<br />

verspreid over Den <strong>Haag</strong><br />

Bij verkoop richten we ons vooral op mensen met een<br />

smalle beurs De opbrengsten zetten we in voor onze<br />

volkshuisvestelijke taken.<br />

Bijzonder: gestart met pilot ‘verkopen aan de doelgroep’<br />

Per 1 november <strong>2022</strong> zijn wij gestart met de pilot ‘verkopen aan de doelgroep’. Huurders die een sociale huurwoning<br />

van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> achterlaten, geven wij voorrang op een koopwoning. Koopwoningen met een taxatiewaarde<br />

tot € 300.000 bieden wij met voorrang aan éénpersoonshuishoudens met een inkomen van maximaal € 61.147<br />

en meerpersoonshuishoudens met een inkomen van maximaal € 71.147 aan. De pilot duurt een jaar. Met dit soort<br />

gerichte verkoop zetten we ook in op gedifferentieerde en meer sociaal inclusieve wijken.


38<br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />

03<br />

Leefbare<br />

en sociaal<br />

inclusieve<br />

wijken


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 39


40<br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />

Pieter<br />

Langendijkstraat<br />

Marisa Kok | beheerconsulent bij <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />

“Als beheerconsulent weet ik vaak als eerste welke problemen spelen in de buurt. Bij de Pieter Langendijkstraat<br />

kregen we klachten over ratten, wateroverlast en drie grote tuinen die niet goed gebruikt konden worden door de<br />

bewoners. De tuinen léken wel groen maar waren niet ‘gebruikersgroen’. Buurtbewoners hadden er eigenlijk niets<br />

aan. Ik vind het belangrijk dat bewoners trots zijn op waar ze wonen. Daarom hebben we ze er op alle vlakken bij<br />

betrokken: ze konden meebeslissen over ontmoetingsplekken en speelgelegenheden. Ook wilden we onderling<br />

sociaal contact stimuleren. Tien jaar geleden zijn de bewoners een moestuinenactie gestart. Die moestuinen hebben<br />

we opnieuw ingericht. De bewoners die deze moestuinen wilden gebruiken, zijn hier nu ook echt verantwoordelijk<br />

voor. Dat hebben we samen in een contract vastgelegd. Voor de tuinrenovatie vroegen we aan bewoners wat<br />

voor soort bomen ze wilden. Zij kozen voor notenbomen. Noten zijn namelijk erg duur maar wel heel lekker en<br />

voedzaam. Zo zijn we samen gekomen tot drie mooie tuinen voor iedereen.”


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 41<br />

We hebben samen met het Hoogheemraadschap<br />

van Delfland, Engelsman Hoveniers, de Wageningen<br />

Universiteit en de gemeente Den <strong>Haag</strong> drie<br />

klimaatbestendige binnentuinen aan de Pieter<br />

Langendijkstraat aangelegd.<br />

SAMEN MET<br />

DE BEWONERS<br />

MAAKTEN WE<br />

DE BUURT<br />

WEER GROEN<br />

We maakten de tuinen klimaatadaptief met behulp<br />

van een wadi. Dit is een groene greppel waarin<br />

water bij hevige regenval wordt afgevoerd. Hierdoor<br />

hoort wateroverlast tot het verleden en gaan we<br />

droogte tegen. Bovendien blijven de planten in de<br />

binnentuinen groener en mooier.


42<br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />

Dolf Pul | Groenadviseur Engelsman Hoveniers B.V.<br />

Wateroverlast zorgde al een tijdje voor problemen. Dit zal alleen maar toenemen door alle klimaatveranderingen.<br />

We maakten de tuinen klimaatbestendig door een wadi. Dat is een lange greppel die hemelwater opvangt en<br />

langzaam in de grond laat verdwijnen. Daarmee ontlasten we het riool bij bijvoorbeeld hevige regen. We recyclen<br />

het water ook voor de verzorging van de moestuinen. De dichte begroeiing aan de Pieter Langendijkstraat was<br />

ook een broeinest voor ratten. Om dit onder controle te krijgen haalden we alle begroeiing direct gelegen aan de<br />

woongebouwen weg. Nu kunnen onze maaimachines weer overal bij. Voor dit traject bracht <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> een<br />

aantal partijen samen zoals de Wageningen Universiteit, het Hoogheemraadschap van Delfland en de gemeente Den<br />

<strong>Haag</strong>. Door al die specifieke kennis te bundelen hebben we relatief snel een enorm en veelzijdig project weten uit te<br />

voeren. Van deze samenwerking leerden we veel. En zeker de moeite waard om in de toekomst te herhalen.”<br />

STRIJDEN<br />

TEGEN HET<br />

WATER: DAT<br />

DOE JE HET<br />

BESTE SAMEN


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 43<br />

WE BEDACHTEN<br />

EEN ANDERE<br />

AANPAK VOOR DE<br />

AFVOER VAN HET<br />

HEMELWATER<br />

Over de inrichting van de tuinen - zoals speelveldjes,<br />

moestuinen en bankjes - mochten de bewoners<br />

meedenken. Ze maakten op basis van de uitkomst<br />

van een eerder gehouden enquête een keuze uit een<br />

aantal ontwerpen.<br />

Esmee Overtoom | beleidsmedewerker klimaatadaptie bij Hoogheemraadschap van Delfland<br />

“Het Hoogheemraadschap heeft drie doelen: droge voeten, voldoende water en gezuiverd afvalwater. Dit project<br />

van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> draagt bij aan zowel droge voeten als aan voldoende water. Sinds 2018 is <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> partner van<br />

ons netwerk Klimaatkrachtig Delfland. In 2021 zijn we het project Pieter Langendijkstraat gestart als een pilot. Door<br />

intensief samen te werken wilden we de tuinen klimaatadaptief maken. We hebben meegekeken bij het ontwerp<br />

van de wadi: werkt het ‘waterkundig’ wel? Wat kan een probleem worden? Hoeveel water moet er opgevangen en<br />

verspreid worden? Zo’n samenwerking was nieuw voor ons. Maar we zoeken het als waterschap graag op. Als kers<br />

op de taart overhandigden we de Klimaatkrachtig Doorgeeftrofee aan <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>. Partners binnen ons netwerk<br />

geven deze prijs aan elkaar door. Het laat zien dat we weer een stap hebben gezet richting een klimaatkrachtige<br />

regio. Water is niet alleen van het waterschap. We strijden samen voor één doel: in balans leven met water.”


44<br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />

Uitgelichte<br />

projecten<br />

Woonomgeving aantrekkelijker maken door<br />

‘placemaking’<br />

De laatste jaren groeit binnen de stadsontwikkeling het<br />

concept ‘placemaking’. Ook in Den <strong>Haag</strong> is hiervoor<br />

steeds meer aandacht. Placemaking is een manier van<br />

denken en doen waarbij in co-creatie met bewoners<br />

wordt gewerkt aan een omgeving waar ze zich thuis<br />

voelen.<br />

Samen met de gemeente, een stedenbouwkundige studio<br />

en de bewoners passen we deze placemaking-aanpak toe<br />

op onze binnentuinen in De Gaarde/ Drapeniersgaarde in<br />

Vrederust. Dit zijn prachtige plekken waar nog te weinig<br />

mensen gebruik van maken.<br />

In <strong>2022</strong> leverden we in dit gebied al een nieuwe<br />

speelplek op. Ook startten we een pilot waarbij bewoners<br />

een stukje gemeenschappelijke tuin in beheer krijgen. En<br />

we zijn nog lang niet klaar. Stapje voor stapje werken we<br />

toe naar een mooi eindresultaat.<br />

Meer weten over het placemaking-project? Bekijk deze<br />

video en meer informatie.


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 45<br />

Bewoners <strong>Haag</strong>se Hendrik van start met<br />

inrichting van hun tuin<br />

In <strong>2022</strong> organiseerden we de <strong>Haag</strong>se Hendrik<br />

Tuinwedstrijd en daagden bewoners uit om aan de slag<br />

te gaan met de inrichting van hun tuin. Samen met<br />

onze partners Klimaatkrachtig Delfland, onze hovenier,<br />

Duurzaam Den <strong>Haag</strong> en de Wageningen Universiteit<br />

stonden we voor bewoners klaar om ze te inspireren.<br />

Bewoners kregen niet alleen tips en adviezen, maar ook<br />

een cadeaubon, handgereedschap en een kruidenplant.<br />

Ook konden ze een kijkje nemen in de voorbeeldtuin<br />

die hiervoor speciaal was ingericht. De bewoners waren<br />

erg enthousiast en verrast om te zien wat voor leuks<br />

je met een kleine tuin kunt doen. En ze stelden veel<br />

vragen. Bijvoorbeeld welke plantjes geschikt zijn voor in<br />

de schaduw. Eind mei werden alle tuinen beoordeeld<br />

en vond de prijsuitreiking plaats. Zo maakten we de<br />

buurt samen mooier en groener.<br />

Bewoners helpen elkaar, met ondersteuning<br />

van ons<br />

Aandacht voor de buurt en voor bewoners hoeft<br />

niet altijd vanuit ons te komen. Want hoe mooi is het<br />

als bewoners zelf het initiatief nemen om iets voor<br />

de buurt te doen? Als dit gebeurt – en het gebeurt<br />

regelmatig - zijn het vaak initiatieven die we van harte<br />

ondersteunen.<br />

Een goed voorbeeld is de voedselbank van Asma<br />

Ben Nejma. Zij huurt een woning van ons in de<br />

Schilderswijk. Vanuit haar huis runde ze ook haar<br />

voedselbank. Al snel kwam ze ruimte tekort. We<br />

hebben haar vervolgens geholpen bij het vinden van<br />

een grotere ruimte: sinds medio <strong>2022</strong> runt ze haar<br />

voedselbank vanuit het Weigeliaplein. Ook een gebouw<br />

van ons. Een mooi voorbeeld van een bewoner die zich<br />

inzet voor de buurt en waarbij wij als partner in de stad<br />

dicht bij de leefwereld van onze bewoners proberen te<br />

staan.<br />

Het AD schreef hierover een mooi artikel: zie LinkedIn.


46<br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />

Feiten & cijfers<br />

Leefbare<br />

en sociaal<br />

inclusieve<br />

wijken<br />

Een prettige woonomgeving moet<br />

schoon, heel, veilig en zo groen mogelijk<br />

zijn. Wij vinden dat bewoners - van<br />

allerlei komaf - op een prettige wijze met<br />

elkaar moeten kunnen samenwonen.<br />

Dat kunnen we niet alleen. Daarom<br />

betrekken we onze bewoners en partners<br />

zoveel mogelijk bij onze plannen en<br />

uitvoering. Want ‘samen wonen, samen<br />

leven’ doen we met elkaar.


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 47<br />

We voerden in <strong>2022</strong> diverse<br />

activiteiten uit om de<br />

leefbaarheid en betrokkenheid bij<br />

de buurt en elkaar te verbeteren:<br />

Leefbaarheid en uitstraling<br />

• We nemen als partner in de stad actief deel<br />

aan allerlei buurt-, wijk- en stedelijke<br />

overleggen.<br />

• We zijn diverse initiatieven gestart<br />

op het gebied van leefbaarheid.<br />

Onze acties stemden we af in wijk- en<br />

uitvoeringsoverleggen met gemeente,<br />

bewoners, politie, handhaving, zorg- en<br />

welzijn, scholen, andere opleidingscentra<br />

en ook met de overige <strong>Haag</strong>se<br />

woningcorporaties. Dit om de samenwerking<br />

zo efficiënt mogelijk te maken.<br />

• We voegden aan onze al bestaande vijf<br />

buurtkamers een buurtboetiek toe in<br />

Vrederust om de contacten met onze<br />

bewoners daar te versterken. In 2023 wordt<br />

de boetiek feestelijk geopend.<br />

Schoon, heel & veilig<br />

• We zetten verschillende experts in om de<br />

woonomgeving schoon, heel en veilig te<br />

houden. Het meeste uitvoerende werk<br />

doen onze twee hoveniers. Met hen<br />

hebben we prestatiegerichte afspraken<br />

over ons tuinen- en terreinenonderhoud.<br />

Zij controleren onder meer ook<br />

speelwerktuigen, hekwerken en slagbomen<br />

op veiligheid.<br />

• Onze wijkbeheerders zijn onze ‘oren<br />

en ogen’ in de wijk. Ook zijn ze voor de<br />

bewoners het eerste aanspreekpunt. Ze zijn<br />

in al onze wijken actief. In totaal gaat het om<br />

26 wijkbeheerders.<br />

• We hebben 196 woningen uitgerust met<br />

voorzieningen om inbraken tegen te gaan.<br />

• Bij elk grootonderhoud controleren we<br />

de inbraakwerende voorzieningen<br />

van een woning en brengen we, zo nodig,<br />

nieuwe en betere voorzieningen aan.<br />

• We steunen en faciliteren diverse<br />

projecten met buurtbewoners, waaronder<br />

bijvoorbeeld de buurtvaders die een<br />

oogje in het zeil houden. In de Frans<br />

Halsbuurt in de Schilderswijk is een nieuw<br />

buurtvadersproject gestart.


48<br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />

Groen- en tuinactiviteiten<br />

voor en door bewoners<br />

• Samen met bewoners realiseerden we bijna<br />

50 moes- en buurttuintjes verspreid<br />

over de stad.<br />

• In het voorjaar organiseerden we met De<br />

Wijk als Podium, Nour+ en andere lokale<br />

partners vier edities van ‘Feest in mijn<br />

binnentuin’ in verschillende binnentuinen<br />

van Vrederust. Voor jong en oud hielden we<br />

gratis workshops op het gebied van kunst,<br />

cultuur en sport om bewoners te verbinden.<br />

• Samen met bewoners en (wederom) De<br />

Wijk als Podium hebben we ons eerste<br />

Lozerlaanfestival georganiseerd met<br />

onder andere een schilderworkshop, een<br />

voorstelling van het Grijze Koppen Orkest,<br />

een sportactiviteit onder leiding van de<br />

buurtsportcoach en Surinaams schaafijs.<br />

Ook knapten we samen de omgeving op<br />

met planten en schonken we een minibieb<br />

aan de bewoners van onze Lozerlaanflats.<br />

• Samen met twee stedenbouwkundigen<br />

visualiseerden bewoners in De Gaarde<br />

hun droombeelden op het gebied van<br />

stedenbouw.<br />

• In twee van onze binnentuinen in<br />

Morgenstond is het <strong>Haag</strong>se kunstfestival<br />

De Betovering georganiseerd. Kinderen<br />

konden deelnemen aan allerlei activiteiten,<br />

zoals maak je eigen dier van hout, creëer<br />

je eigen verfkunstwerk op een fiets, of<br />

oefen voor een circusact. Ook was er<br />

muziek van verschillende artiesten en leuke<br />

minivoorstellingen voor kinderen.<br />

• Het binnenterrein van het Teniersplantsoen<br />

in de Schilderswijk is in overleg met<br />

bewoners ‘ontsteend’ en beplant. Het terrein<br />

is daardoor beter bruikbaar voor bewoners<br />

en de uitstraling is aanzienlijk verbeterd.<br />

• In de Paulus Potterstraat in de Schilderswijk<br />

plaatsten we in goed overleg met de<br />

bewonerscommissie twee moswanden.<br />

Die dempen het geluid en een groene wand<br />

ziet er natuurlijk ook prettiger uit.<br />

Woonoverlast tegengaan<br />

• In <strong>2022</strong> ontvingen we 270 meldingen<br />

van woonoverlast. De meeste gingen over<br />

geluidsoverlast.<br />

• We pakken woonoverlast volgens de<br />

<strong>Haag</strong>se Aanpak voortvarend aan. Dit is een<br />

aanpak waarbij alle <strong>Haag</strong>se corporaties, de<br />

gemeente en maatschappelijke organisatie<br />

gezamenlijk optrekken tegen woonoverlast.<br />

• Bij complexere zaken werken we nauw<br />

samen met Bemiddeling en Mediation.<br />

In <strong>2022</strong> hebben zij 26 zaken van ons<br />

opgepakt en opgelost.


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 49<br />

Woonfraude tegengaan<br />

• Woonfraude pakken we hard aan: in <strong>2022</strong> handelden we 72 woonfraudedossiers af (zie tabel).<br />

In 12 gevallen moesten we de woningen ontruimen.<br />

Vrijgekomen woningen na woonfraude<br />

Geen vonnis van rechter en opzegging door huurder<br />

Vonnis van rechter en ontruimd door <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />

Vonnis van rechter en ontruimd door huurder<br />

Leegconstatering<br />

Totaal<br />

9<br />

8<br />

4<br />

0<br />

21<br />

Gesloten dossiers<br />

Geen fraude<br />

Bewoning hersteld<br />

Vrijgekomen woningen<br />

Niet geconstateerd<br />

Totaal<br />

19<br />

11<br />

21<br />

21<br />

72<br />

Zorg, welzijn,<br />

scholing en werk<br />

VvE-beheer voor goede<br />

leefbaarheid en uitstraling<br />

Deze vier terreinen zijn niet onze<br />

corebusiness, maar voor onze<br />

huurders kunnen ze wel een<br />

belemmering zijn om prettig te<br />

leven en te wonen. Wij signaleren<br />

en verwijzen door naar partners<br />

uit ons netwerk met de juiste<br />

kennis en middelen. Zij zoeken<br />

dan samen met de doorverwezen<br />

huurder naar een oplossing. Over<br />

diverse onderwerpen maakten we<br />

afspraken met onze partners.<br />

Als we woningen in een gebouw van ons verkopen,<br />

ontstaat er automatisch een VvE waarvan we lid worden.<br />

Ongeveer 5.000 van onze huurwoningen zitten in een<br />

dergelijke VvE-constructie. Als een soort garantie dat de<br />

leefbaarheid en uitstraling naar de buurt op peil blijven,<br />

houden we een actieve rol binnen deze VvE’s.<br />

In <strong>2022</strong> heeft de afdeling VvE-beheer van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />

229 VvE’s in beheer. VvE-beheer voert voortdurend<br />

onderzoek uit naar eigenaarstevredenheid. Deze<br />

klanten beoordelen de dienstverlening met gemiddeld<br />

een 8. En daar zijn we trots op! Daarnaast zijn er nog<br />

70 VvE’s waarin we vastgoedbezit hebben, maar die<br />

in beheer zijn bij andere VvE-beheerders. Ook in deze<br />

VvE’s spelen we als <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> een actieve rol.


50<br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />

04<br />

Daadkrachtige,<br />

klantgerichte<br />

en transparante<br />

organisatie


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 51


52<br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />

Dunja Bajic |<br />

communicatieadviseur<br />

bij <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />

VANAF HET<br />

BEGIN HEBBEN<br />

WE DE KLANT IN<br />

ALLES CENTRAAL<br />

GEZET<br />

“Eind <strong>2022</strong> hebben we onze nieuwe<br />

website gelanceerd. We zijn erg trots op het<br />

eindresultaat: een website waar onze huurders,<br />

woningzoekenden en andere klanten blij van<br />

worden. We krijgen ook veel positieve reacties.<br />

De website is gebruiksvriendelijk, toegankelijk,<br />

aantrekkelijk en overzichtelijk. Vanaf het begin<br />

hebben we de klant centraal gezet. Aan huurders<br />

en woningzoekenden vroegen we: hoe en<br />

waarvoor gebruik jij de website? Wat helpt je<br />

om de informatie te vinden die je zoekt? Onze<br />

online partner Acato nam deze feedback mee in<br />

de ontwikkeling. Er was ook speciale aandacht<br />

voor mensen die een andere taal spreken of een<br />

beperking hebben, zoals slechtziendheid. Op elke<br />

pagina staat daarom een ‘lees voor-knop’ en een<br />

vertaalfunctie. De knoppen hebben een groot<br />

formaat en er is rekening gehouden met contrast<br />

en onderstreping. De nieuwe website vormt een<br />

mooie basis voor de verdere ontwikkeling van<br />

onze digitale dienstverlening en is hét visitekaartje<br />

van onze organisatie.”


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 53<br />

livegang nieuwe<br />

website<br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> ging in <strong>2022</strong><br />

live met een nieuwe website.<br />

Daarvoor werkten we samen<br />

met onze online partner<br />

Acato. De nieuwe website<br />

is zo gemaakt dat onze<br />

huurders, woningzoekenden<br />

en andere klanten makkelijk<br />

hun weg vinden. Zo worden<br />

ze snel geholpen en vinden<br />

ze de informatie waarnaar<br />

ze op zoek zijn. Het is ook<br />

dé plek waar alles te lezen is<br />

over hoe wij bijdragen aan<br />

onze mooie stad Den <strong>Haag</strong>.


54<br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />

BOBBY DE<br />

BUURTVOGEL IS<br />

HET MAATJE DAT<br />

JE DOOR DE<br />

WEBSITE HEEN<br />

HELPT<br />

Alle teksten van de oude website hebben we<br />

vernieuwd, herschreven en opnieuw ingedeeld. De<br />

eigenzinnige vormgeving, inclusief onze virtuele<br />

buurtvogel Bobby, zorgt voor een toegankelijke en<br />

persoonlijke uitstraling. Een compleet nieuwe online<br />

ervaring voor onze klanten!<br />

Bas Nijhuis | bewoner bij <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />

“Ik heb vijf jaar voor <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> gewerkt. In die tijd heb ik ook bij verschillende commissies en bewonersgroepen<br />

gezeten. Het blijft lastig om mensen bij activiteiten van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> te betrekken. Ze zijn vaak druk of hebben er<br />

geen zin in. Toch doet <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> haar best. Toen er een nieuwe website moest komen, vroegen ze mij wat ik<br />

van de eerste versie vond. Ik ben namelijk wat ouder en ze vonden het belangrijk dat ook oudere huurders met<br />

de website om kunnen gaan. Mijn feedback werd meteen opgepakt. De nieuwe website is veel overzichtelijker en<br />

ik kan goed vinden wat ik zoek. Op Mijn <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> kan ik inloggen op mijn eigen portaal. Hier kan ik reparaties<br />

aanvragen en informatie opzoeken over de huur en andere zaken. Vanaf het begin heb ik gezegd: hou het zo simpel<br />

mogelijk. Dan is het voor iedereen te begrijpen. Ik ben blij om te zien dat dat is gelukt!”


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 55<br />

Joni Hartog | creative lead bij Acato<br />

“Veel bedrijven zeggen dat ze de klant centraal stellen, maar bij <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heb ik dat ook echt zo ervaren. Voor<br />

de nieuwe website deden we een gebruikersonderzoek in twee rondes. Eerst stelden we vast waar de behoeftes<br />

lagen. Wat is er nu? Waar lopen mensen tegenaan? Op basis daarvan ontwierpen we een eerste versie en<br />

vroegen we gebruikers wat ze daarvan vonden. Pas toen hebben we alles klaargemaakt. De nieuwe website oogt<br />

overzichtelijk en fris. Bobby de buurtvogel helpt de bezoekers van de website bij het vinden van de antwoorden.<br />

Naast wat er aan de voorkant van de website zichtbaar is, moeten de mensen van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> er aan de<br />

achterkant ook goed mee kunnen werken. Nu de website live is, kunnen we op basis van data vaststellen wat we<br />

nog moeten verbeteren. Samen met <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> zijn we alweer met volgende verbeteringen bezig. Zo blijven<br />

we de gebruiker centraal stellen.”<br />

VANAF HET BEGIN<br />

ZEI IK: HOU<br />

HET ZO SIMPEL<br />

MOGELIJK. DAT<br />

IS GELUKT


56<br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />

Visie op<br />

leiderschap<br />

Goed leiderschap stelt je in staat om jezelf en anderen te<br />

stimuleren en te inspireren. Het versterkt de motivatie,<br />

betrokkenheid en prestaties van de organisatie. In onze visie<br />

op leiderschap richten we ons op formeel leidinggevenden,<br />

informele leiders en op persoonlijk leiderschap. Want leiderschap<br />

is iets van ons allemaal.<br />

Hoe brengen we het gewenste leiderschap in ons<br />

dagelijks werk in de praktijk? Daarvoor is training<br />

nodig. Deze training geven we vorm aan de hand<br />

van een management development traject. Het<br />

traject duurt in totaal twee jaar en bestaat uit allerlei<br />

masterclasses en workshops over (project)leiderschap<br />

en het begeleiden van verandering. Ook organiseren<br />

we coaching en intervisie.<br />

Iedereen doet mee<br />

Het traject is gestart bij de formele en informele leiders.<br />

Zij brengen het geleerde meteen in de praktijk, waar<br />

iedereen weer plezier van heeft. Zij kijken ook wat<br />

iedere medewerker nodig heeft om vooruit te komen.<br />

Eind <strong>2022</strong> zijn alle medewerkers getraind in persoonlijk<br />

leiderschap. Zo faciliteren we uiteindelijk iedereen om<br />

stappen te maken binnen onze organisatie.


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 57<br />

Persoonlijk<br />

leiderschap<br />

Informeel<br />

leiderschap<br />

Formeel<br />

leiderschap<br />

Bestuur<br />

Iedereen<br />

Sleutelposities<br />

Management<br />

Teamleiders


58<br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />

Daadkrachtig,<br />

klantgericht &<br />

We willen een daadkrachtige, klantgerichte en transparante<br />

organisatie zijn. Om dat te realiseren, werken we continu aan het<br />

verbeteren van onze organisatie, leiden we onze medewerkers op<br />

en investeren we in ICT. We werken steeds meer data-gedreven.<br />

Om van deze data te leren zijn goede metingen heel belangrijk.<br />

Belangrijkste organisatorische trends en<br />

activiteiten die in <strong>2022</strong> zijn geïntroduceerd:<br />

Management development<br />

programma om <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> meer<br />

toekomstbestendig te maken.<br />

Nieuw leiderschap gericht op beter<br />

coachen, motiveren<br />

en faciliteren van<br />

medewerkers.<br />

Vergroten<br />

eigenaarschap bij<br />

medewerkers.<br />

Meer integraal werken<br />

tussen de afdelingen.<br />

Meer data-gedreven<br />

werken op basis van output<br />

van metingen.<br />

Nieuwe website en<br />

nieuw intranet.


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 59<br />

transparant<br />

Feiten & cijfers<br />

Management development programma en nieuw leiderschap<br />

We hebben onze besturingsfilosofie (Richting, Ruimte, Ruggensteun) evenals onze visie op leiderschap<br />

vertaald in een meerjarig management development programma. Dit programma zorgt ervoor dat formele<br />

en informele leiders door sturing, stimulering en facilitering de expertise van medewerkers optimaal weten<br />

te benutten én te ontwikkelen bij het realiseren van onze doelen. Voor alle medewerkers is een module<br />

persoonlijke ontwikkeling beschikbaar. Deze module geeft medewerkers inzicht in hun drijfveren en<br />

bijdragen aan de prestaties van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>. En wat er nog te verbeteren is om toekomstbestendig te<br />

blijven. Dit ondersteunt ook een ander doel: een 8+ van onze huurders op het gebied van tevredenheid.<br />

Met de training Persoonlijk Leiderschap maakt <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> duidelijk<br />

dat leiderschap een werkwoord is. Een organisatie verandert alleen door<br />

het gedrag van de leiders. Van leiders vraagt dit een scherp zicht op hun<br />

eigen gedrag en de effecten daarvan. De training biedt betekenisvolle<br />

ontmoetingen dwars door de organisatie heen. Zo bouwt <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />

actief en in voortdurende dialoog aan haar eigen verhaal, verteld en<br />

gedragen door haar ‘bewoners’.<br />

Heleen van den Engel, NCOI


60<br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />

Meting in kader van visitatie<br />

• In <strong>2022</strong> vond de visitatie plaats over de<br />

jaren 2018 tot en met 2021. Dit leverde de<br />

volgende scores op:<br />

• Zie voor volledig rapport Stichting Visitatie<br />

Woningcorporaties Nederland (visitaties.nl)<br />

– Presteren naar opgaven en ambities: 7,3<br />

– Presteren volgens belanghebbenden: 7,2<br />

– Presteren naar vermogen: 8,0<br />

– Governance: 7,5<br />

• In het kader van maximale transparantie en<br />

rijker visiteren liepen twee huurders mee met<br />

de visitatie.<br />

Metingen van onze klantvisie:<br />

tevredenheid huurders<br />

Onze klantvisie is opgesteld om de tevredenheid van onze huurders te verbeteren.<br />

Meer specifiek mikken we op:<br />

• Het verhogen van het percentage huurders<br />

dat ons een 8 of hoger geeft.<br />

• Het verlagen van het percentage huurders<br />

dat ons een onvoldoende geeft.<br />

• Het verhogen van het percentage<br />

terugbelverzoeken dat op tijd wordt<br />

afgehandeld.<br />

• Het verminderen van het aantal klachten.<br />

• Het leren van klanten voor verbetering.<br />

Score klantvisie:<br />

percentage huurders dat ons een 8 of hoger geeft<br />

De resultaten over <strong>2022</strong> zijn goed, maar wel iets minder dan in 2021. Het implementeren van<br />

maatregelen in lijn met onze klantvisie en de hiermee samenhangende verbeteringen leidden ertoe<br />

dat we van 63 procent van de ondervraagde huurders een 8 of hoger kregen. Voor de onderliggende<br />

processen zag dat er als volgt uit.<br />

Proces<br />

Percentage 8 of hoger<br />

Nieuwe huurders<br />

Huurders met een reparatieverzoek<br />

Klantcontact<br />

Vertrokken huurders<br />

70%<br />

61%<br />

54%<br />

68%<br />

(2021: 71%)<br />

(2021: 64%)<br />

(2021: 58%)<br />

(2021: 68%)


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 61<br />

Diverse metingen van onze prestaties<br />

Feiten & cijfers<br />

Score klantvisie: verlagen van het percentage<br />

huurders dat ons een onvoldoende geeft<br />

Het percentage onvoldoendes bedroeg 12 procent in <strong>2022</strong>. Dit is nog te hoog. We blijven werken aan<br />

het verbeteren van de scores. Ook de komende jaren.<br />

Score klantvisie: verhogen van het percentage<br />

terugbelverzoeken dat op tijd wordt afgehandeld<br />

In <strong>2022</strong> is 57 procent van de terugbelverzoeken binnen twee werkdagen afgehandeld en 76 procent<br />

binnen vijf werkdagen. Dat is onder onze norm van respectievelijk 70 en 90 procent. Ook deze scores<br />

moeten verbeteren.<br />

Score klantvisie: verminderen aantal klachten<br />

In <strong>2022</strong> hebben we 414 klachten geregistreerd, 200 minder dan in 2021. Het merendeel van de<br />

klachten gaat over onze dienstverlening rondom het reparatieonderhoud. Een ‘goede’ tweede zijn<br />

klachten over leefbaarheid.<br />

Aantal klachten verdeeld over de processen <strong>2022</strong><br />

Reparatieonderhoud<br />

Leefbaarheid<br />

Afhandeling klantvragen<br />

Afhandeling schades<br />

Schoonmaak<br />

Planmatig en groot onderhoud<br />

Verhuur<br />

Huurbetaling<br />

222<br />

81<br />

42<br />

23<br />

17<br />

14<br />

11<br />

4<br />

Totaal 414


Corporatie 2021<br />

Corporatie<br />

Corporatie <strong>2022</strong><br />

Nederland 2021<br />

Nederland <strong>2022</strong><br />

Corporatie 2021<br />

Corporatie<br />

Corporatie <strong>2022</strong><br />

Nederland 2021<br />

Nederland <strong>2022</strong><br />

Corporatie 2019<br />

Corporatie<br />

CO2<br />

Corporatie 2020<br />

O2<br />

Nederland 2019<br />

Nederland 2020<br />

62<br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />

Externe meting Aedes benchmark<br />

Door deel te nemen aan de Aedes-benchmark (ABm) kunnen we onze prestaties vergelijken met<br />

die van onze collega-corporaties. De uitkomsten bieden handvatten om te leren en te verbeteren.<br />

De benchmark verscheen voor de negende keer. Deze bestaat uit vijf onderdelen: Huurdersoordeel,<br />

Bedrijfslasten, Duurzaamheid, Onderhoud & verbetering en Beschikbaarheid & betaalbaarheid.<br />

Als je het als corporatie op een onderdeel beter doet dan de meeste andere woningcorporaties, krijg je<br />

een letter A. Doe je het minder dan de meeste andere woningcorporaties, dan krijg je een letter C. Onze<br />

positie in de Aedes-benchmark is alles bij elkaar ongeveer dezelfde als in die van 2021.<br />

Er zijn plussen en minnen. Soms te verklaren door keuzes die bewust anders zijn gemaakt. Als<br />

we inzoomen op de gekleurde blokken, zien we het volgende: onze positie in het prestatieveld<br />

Onderhoud & verbetering is van B naar C gegaan. Dat wordt veroorzaakt doordat we op de deelletter<br />

Instandhoudingskosten ook van B naar C zijn gegaan. We hebben een betere positie op de deelletter<br />

Betaalbaarheid en een slechtere op de deelletter Huisvesten doelgroepen.<br />

Om te leren van deze resultaten analyseren we de uitkomsten, benoemen we verbeterpunten en gaan<br />

we ermee aan de slag om in de volgende benchmark weer beter te scoren.<br />

Huurdersoordeel<br />

Nieuwe<br />

huurders<br />

2021 <strong>2022</strong> 2021 <strong>2022</strong><br />

A<br />

Huurders met<br />

reparatieverzoek<br />

Vertrokken<br />

huurders<br />

8,0 8,0 7,7 7,7<br />

7,6 7,8 7,5 7,6<br />

2021 <strong>2022</strong> 2021 <strong>2022</strong><br />

7,4 7,4 7,7 7,7<br />

2021 <strong>2022</strong> 2021 <strong>2022</strong><br />

Corporatie Nederland Corporatie Nederland<br />

Corporatie<br />

Nederland<br />

B<br />

C<br />

B<br />

Bedrijfslasten<br />

2020 2021 2020 2021<br />

C<br />

Duurzaamheid<br />

Energetische<br />

prestatie<br />

Primair fossiel energieverbruik (EP2)<br />

CO 2 -<br />

uitstoot<br />

2021 2021<br />

2019 2019<br />

<strong>2022</strong> <strong>2022</strong> 2020 2020<br />

C<br />

Nederland<br />

Nederland<br />

19,3 19,6 18,6 18,7<br />

210,1 205,3<br />

210,6 198,4<br />

Isolatie<br />

kWh/m 2<br />

kg/m 2<br />

prestatie<br />

Afstand tot doelstelling Standaard<br />

2021 <strong>2022</strong> 2021 <strong>2022</strong><br />

Nederland<br />

51,4 49,1 47,6 44,9<br />

kWh/m 2<br />

C<br />

CO 2 -uitstoot gasverbruik<br />

C<br />

B<br />

Beschikbaarheid & betaalbaarheid<br />

Onderhoud & verbetering<br />

Technische<br />

woningkwaliteit<br />

Energie-prestatie<br />

B<br />

Index<br />

101<br />

Corporatie Referentiewaarde<br />

210,6 208,7<br />

kWh/m2<br />

Instandhoudingskosten<br />

Corporatie<br />

3.506<br />

€/vhe<br />

C<br />

Corporatie<br />

6,6<br />

Ervaren<br />

woningkwaliteit<br />

Oordeel huurder<br />

Referentiewaarde<br />

3.096<br />

Referentiewaarde<br />

6,7<br />

C<br />

Index<br />

113<br />

C<br />

Index<br />

99<br />

enchmark<br />

<strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />

Zie voor meer informatie het Aedes-datacentrum<br />

www.aedesdatacentrum.nl<br />

Corporatie Corporatie 2020 Corporatie 2021 Nederland Nederland 2020<br />

2021<br />

998 970 846 877<br />

€/vhe<br />

Beschikbaarheid Betaalbaarheid Huisvesten<br />

doelgroepen<br />

Voorraad<br />

Huurprijs (DAEB)<br />

Toewijzen<br />

Voorraad (DAEB)<br />

2020 2021 2020 2021<br />

huishoudens onder<br />

passend-toewijzengrens<br />

0,7%<br />

10,2%<br />

Voorraad tot hoge<br />

aftoppingsgrens (DAEB)<br />

Vrijkomend<br />

aanbod tot<br />

aftoppingsgrens<br />

78%<br />

Corporatie<br />

561 559 561 561<br />

€/maand<br />

Verandering<br />

huurprijs<br />

t.o.v. 2019<br />

-0,4%<br />

Nederland<br />

Huur t.o.v.<br />

maximale huur<br />

(DAEB)<br />

74%<br />

73%<br />

Match<br />

voorraad en<br />

doelgroep<br />

88%<br />

© 2019 Aedes-datacentrum


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 63<br />

Feiten & cijfers<br />

Leren van huurdersklachten en geschillen<br />

Een klacht is een uiting van ongenoegen over een van<br />

de dienstverleningsprocessen van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> of een<br />

medewerker/partner van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> die het proces<br />

uitvoert. Hoewel klachten soms niet te vermijden zijn,<br />

willen we er wel altijd van leren. Het geeft ons een<br />

beeld van hoe we als organisatie functioneren en<br />

hoe daadkrachtig, klantgericht en transparant we zijn.<br />

Klachten van huurders komen via diverse kanalen bij<br />

ons binnen. Soms zijn klachten vrij eenvoudig op te<br />

lossen. Soms kost het meer moeite. En soms leidt het<br />

tot een geschil. In dit laatste geval komt er vaak een<br />

externe partij aan te pas.<br />

Klachten, geschillen en meldingen<br />

binnengekomen via externe organisaties<br />

Klachten via Klachtencommissie <strong>Wonen</strong> Zuid-Holland.<br />

Nieuw aangemeld in <strong>2022</strong>: 18.<br />

In <strong>2022</strong> zijn 18 (nieuwe) zaken aangemeld. Het<br />

ging daarbij om klachten die betrekking hadden op<br />

onderhoud, overlast en dienstverlening. Van deze 18<br />

zaken zijn er inmiddels 17 behandeld. Daarvan zijn er<br />

zeven gesloten/ingetrokken, één niet-ontvankelijk, vier<br />

gegrond en vijf ongegrond verklaard. Bij de vier zaken<br />

die gegrond zijn verklaard ging het om klachten over<br />

onderhoud en overlast. Een van de 18 klachten die dit<br />

jaar is binnengekomen is nog niet afgehandeld en loopt<br />

door naar 2023. In <strong>2022</strong> hebben weer meer fysieke<br />

hoorzittingen plaatsgevonden. In 2021 zijn zaken vooral<br />

schriftelijk afgehandeld, mede door corona.<br />

Overzicht aantal aangemelde zaken Klachtencommissie per jaar<br />

Jaar<br />

<strong>2022</strong> 2021 2020 2019 2018 2017 2016 2015 2014 2013<br />

Aantal 18 9 10 14 21 15 5 4 24 23<br />

HOEWEL KLACHTEN<br />

SOMS NIET TE<br />

VERMIJDEN ZIJN,<br />

WILLEN WE ER WEL<br />

ALTIJD VAN LEREN<br />

• Klachten via Huurcommissie: 101. Meeste klachten<br />

(71) gingen over onderhoudgerelateerde zaken. Van<br />

deze 71 klachten is iets meer dan de helft gegrond<br />

verklaard.<br />

• Klachten via Commissie Governancecode<br />

Woningcorporaties: 0. In <strong>2022</strong> is geen klacht<br />

ingediend bij deze commissie.<br />

• Klachten via Wijkrechter: 1. Het ging daarbij om een<br />

geschil over schadevergoeding. Deze zaak is na<br />

tussenkomst van de wijkrechter in goed onderling<br />

overleg opgelost.


64<br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 65<br />

Feiten & cijfers<br />

Zorgvuldig omgaan met persoonsgegevens<br />

(AVG)<br />

Onze medewerkers zijn zich bewust van de risico’s<br />

bij het verwerken van persoonsgegevens. In <strong>2022</strong><br />

zijn vier meldingen van interne datalekken gedaan.<br />

Voor alle zaken geldt dat het niet nodig was om de<br />

Autoriteit Persoonsgegevens te informeren over de<br />

geconstateerde feiten.<br />

Klantcontacten via ons klantcontactcentrum<br />

(KCC)<br />

Onze huurders zoeken contact met ons op de manier<br />

die zij het prettigst vinden. Via telefoon, e-mail, social<br />

media, ons klantportaal of door bij ons langs te komen<br />

op kantoor. Het KCC speelt hierin een belangrijke<br />

rol. Onze afhandeling van klantcontacten en KCCbereikbaarheid<br />

was als volgt:<br />

• Aantal binnengekomen telefonische contacten:<br />

105.268<br />

– 83 procent van de binnengekomen<br />

telefoontjes is positief afgehandeld<br />

– 57 procent van de terugbelverzoeken is binnen<br />

twee werkdagen afgehandeld en 76 procent<br />

binnen vijf werkdagen. Dat is onder onze norm<br />

van respectievelijk 70 en 90 procent<br />

• Via info@haagwonen.nl binnengekomen en<br />

verwerkte e-mails: 14.336<br />

• Aantal social mediacontacten (Facebook en<br />

Twitter): 1.146<br />

• Aanmeldingen klantportaal Mijn<strong>Haag</strong><strong>Wonen</strong>.nl:<br />

– Het totale aantal accounts is 5.384<br />

– Hiervan hebben 3.463 daadwerkelijk contact<br />

gezocht of een vraag gesteld<br />

• Aantal baliebezoeken door onze huurders: 1.076<br />

Ondersteunende dienstverlening: onze ICTomgeving<br />

Belangrijkste ontwikkelingen <strong>2022</strong>:<br />

• We introduceerden een interactieve website<br />

die gebruiksvriendelijker, toegankelijker en<br />

overzichtelijker is.<br />

• We introduceerden een nieuwe Teams-omgeving<br />

waarmee medewerkers efficiënter kunnen<br />

samenwerken.<br />

• We verbeterden onze datakwaliteit en het<br />

ontsluiten van deze data.<br />

Medewerkers/personeel<br />

De belangrijkste cijfers:<br />

• Gemiddeld aantal medewerkers 231,61 fte (begroot:<br />

243,94)<br />

• Stabiel personeelsbestand: 90 procent in<br />

loondienst<br />

• Verdeling man/vrouw binnen onze organisatie: 48<br />

procent man/ 52 procent vrouw<br />

• Gemiddelde leeftijd 47,9 jaar<br />

• Instromers: 32 van wie 26 vaste medewerkers en<br />

zes vakantiekrachten of stagiairs<br />

• Doorstromers: 18 intern naar een andere functie. In<br />

sommige gevallen is daar een leerwerktraject aan<br />

voorafgegaan<br />

• Uitstromers: 32 van wie 25 vaste medewerkers en<br />

zeven vakantiekrachten of stagiairs<br />

• Ziekteverzuimpercentage: 5,77 procent<br />

– kortdurend 0,82 procent<br />

– middellang 1,23 procent<br />

– langdurig 3,72 procent<br />

Overigens bellen onze huurders veel collega’s ook<br />

rechtstreeks. Daarnaast raadplegen veel huurders<br />

en andere klanten onze website voor antwoorden.<br />

[bruggetje naar spotlightproject en volgende paragraaf]


66<br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />

05<br />

Verhuurresultaten<br />

en<br />

prijsstelling<br />

woningen


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 67<br />

We richten ons vooral op mensen die moeilijker<br />

in hun huisvesting kunnen voorzien: onze<br />

volkshuisvestelijke doelgroepen. Woningen<br />

betaalbaar houden heeft daarbij onze topprioriteit.<br />

We houden onze huren daarom zo laag mogelijk.<br />

Maar we moeten wel voldoende geld overhouden<br />

voor bouwen, verbeteren, verduurzamen en<br />

onderhoud. Binnen dit spanningsveld zoeken we<br />

continu naar de juiste balans.


68<br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />

Feiten & cijfers<br />

Voldoende<br />

(vrijkomende)<br />

woningen voor<br />

onze doelgroepen<br />

en passend<br />

toewijzen<br />

4,2%<br />

mutatiegraad<br />

Dit is iets lager dan in 2021<br />

(5,1 procent)<br />

Aantal<br />

vrijgekomen<br />

woningen<br />

bijna<br />

900<br />

woningen<br />

voor de<br />

verhuur<br />

vrijgekomen


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 69<br />

Er zijn diverse afspraken en<br />

doelstellingen waaraan we<br />

moeten voldoen:<br />

1<br />

Vrijkomende woningen voor de sociale<br />

doelgroep (regionale woningmarktafspraken)<br />

• In <strong>2022</strong> is 71,6 procent van onze vrijkomende sociale huurwoningen verhuurd met een huur<br />

onder de aftoppingsgrens. Hiermee hebben we de doelstelling van minimaal 70 procent<br />

behaald.<br />

2<br />

Verhuringen aan de EU-doelgroep<br />

• 840 van de vrijgekomen 870<br />

woningen met een netto huur<br />

tot en met € 763,47 zijn in <strong>2022</strong><br />

toegewezen aan eenpersoonshuishoudens<br />

en meerpersoonshuishoudens met<br />

respectievelijk een inkomen tot € 40.765<br />

en tot € 45.014.<br />

• Daarmee verhuurden we 96,5 procent<br />

van de vrijgekomen woningen aan onze<br />

doelgroepen. Dat is ruim boven de Europese<br />

norm van minimaal 92,5 procent.<br />

3<br />

Passend toewijzen<br />

• In <strong>2022</strong> verhuurden wij aan 99,1 procent van de nieuwe huurders met recht op huurtoeslag<br />

een woning met een huurprijs onder de geldende aftoppingsgrens. De norm is minimaal 95<br />

procent. Daarmee voldoen we dus ruim aan de eis van de passendheidstoets.


70<br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />

Oorlog in Oekraïne en druk<br />

op het Centraal Orgaan<br />

opvang asielzoekers (COA)<br />

In februari <strong>2022</strong> viel Rusland Oekraïne binnen. Met een forse<br />

stroom vluchtelingen tot gevolg. Niet veel later kampte het COA<br />

in Ter Apel met enorme huisvestingsproblemen in de opvang van<br />

statushouders. Twee nijpende actualiteiten kwamen samen. Net als<br />

elders in het land nam ook <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> haar verantwoordelijkheid.<br />

In Waldeck op het King Olivereiland, vangen we 43<br />

Oekraïense vluchtelingen op. In het pand was eerder<br />

zorginstelling De Schakel gevestigd. Het pand telt<br />

achttien slaapkamers, zes badkamers met toiletten,<br />

twee woonkamers en twee grote keukens. Het zijn<br />

geen zelfstandige woningen. We zetten bewust geen<br />

reguliere sociale huurwoningen in omdat het om<br />

tijdelijke opvang gaat. Voor de opvang werken we<br />

samen met de gemeente en een zorginstelling.<br />

Vooraf hebben we nauw overleg gehad met het<br />

stadsdeel en een bijeenkomst georganiseerd voor<br />

bewoners in de buurt. Direct omwonenden hebben<br />

we thuis bezocht en een brief gestuurd. Ook de VvE<br />

informeerden we tijdig. We ontvingen geen klachten.<br />

Sterker nog, sommige buurtbewoners kwamen<br />

spontaan stoelen en tafels brengen.<br />

Verdeling woningen over<br />

partners en zorgdoelgroepen<br />

De tijdelijke bruikleenovereenkomst met de<br />

gemeente is inmiddels verlengd met nog een half jaar.<br />

De gemeente betaalt ons een maandelijkse vergoeding<br />

voor het huisvesten van de Oekraïners.<br />

We verhuurden daarnaast in <strong>2022</strong> veel woningen aan<br />

statushouders: in totaal 158.<br />

Zorgdoelgroepen<br />

In overleg met de gemeente stellen we elk jaar een<br />

aantal woningen beschikbaar voor zorgpartijen.<br />

De afspraak voor <strong>2022</strong> was 70 woningen voor cliënten<br />

die komend vanuit een zorginstelling zelfstandig<br />

gaan wonen. Van de 84 woningen die wij aan de<br />

zorgorganisaties hebben aangeboden zijn er elf<br />

geweigerd. Hierdoor is het ons uiteindelijk gelukt om<br />

73 woningen voor deze doelgroep ter beschikking te<br />

stellen: drie meer dan afgesproken.<br />

Zorgorganisatie Doelgroep Afspraken<br />

in <strong>2022</strong><br />

Totaal geleverd<br />

in <strong>2022</strong><br />

Leger des Heils Maatschappelijke opvang 16 16<br />

Leger des Heils Zorgjongeren 6 7<br />

Leger des Heils Housing First Volwassenen 8 5<br />

Leger des Heils Housing First Jeugd 8 9<br />

Leger des Heils 1 Reclassering 9 14<br />

Kessler Stichting Maatschappelijke opvang 13 10<br />

Jeugd Interventie Team <strong>Wonen</strong> Zorgjongeren 7 8<br />

Jeugd Interventie Team <strong>Wonen</strong> Loket Jonge Moeders 3 4<br />

Totaal 70 73<br />

1<br />

In samenwerking met Reclassering NL en Exodus<br />

Project <strong>Wonen</strong><br />

in ontwikkeling<br />

biedt kansen<br />

aan daklozen en<br />

bankhoppers.<br />

In <strong>2022</strong> zijn 25<br />

jongeren en drie<br />

volwassenen<br />

via dit project<br />

geplaatst in tijdelijk<br />

leegstaande<br />

woningen.


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 71<br />

<strong>Wonen</strong> in ontwikkeling<br />

biedt kansen aan daklozen<br />

en bankhoppers<br />

<strong>Wonen</strong> in ontwikkeling is een project waarbij economisch<br />

daklozen en zogenoemde bankhoppers een woning krijgen om<br />

hun leven op orde te brengen. Deze woningen bevinden zich<br />

in Denekamp en omgeving (Zuidwest) waar we in de toekomst<br />

woningen opknappen of nieuwe woningen gaan bouwen. Omdat<br />

de woningen dan soms een tijdje leeg staan, kunnen de twee<br />

doelgroepen deze tijdelijk bewonen.<br />

Het project is gericht op preventie. Door hen de<br />

mogelijkheid te bieden om tot rust te komen, wordt<br />

voorkomen dat zij hun baan en inkomen kwijtraken of<br />

psychische problemen krijgen. Uiteraard is een goede<br />

verdeling belangrijk om problemen onderling én met<br />

de buurt te voorkomen. Andersom hopen we - en<br />

dat stimuleren we ook zoveel mogelijk - dat ze elkaar<br />

ondersteunen en opzoeken, en een goed contact met<br />

de buurt opbouwen. In dit project werken we nauw<br />

samen met de gemeente, welzijnsorganisatie Xtra en<br />

onze vaste leegstandsbeheerders. In <strong>2022</strong> hielpen we<br />

zo 25 jongeren en drie volwassenen. Omdat de<br />

aanpak succesvol is, continueren we dit project de<br />

komende jaren.<br />

Woningen voor mensen die<br />

moeilijk ter been zijn<br />

Ongeveer 25 procent van al onze woningen is<br />

geschikt (of geschikt te maken via bijdragen uit de Wet<br />

maatschappelijke ondersteuning) voor mensen die<br />

moeilijk ter been zijn:<br />

Toegankelijkheid woningbezit <strong>2022</strong> Aantal woningen Percentage<br />

Rolstoeltoegankelijk 675 3%<br />

Rollatortoegankelijk 1.614 8%<br />

Nultredenwoning 2.993 14%<br />

Geen speciale toegankelijkheid 15.848 75%<br />

Totaal 21.130 100%


72<br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />

• Voor mindervaliden met extra veel zorg lopen<br />

contracten met zorginstellingen. In <strong>2022</strong> ging het<br />

om 140 woningen.<br />

• In ons gebouw De Marterrade in Zuidwest hebben<br />

we samen met de gemeente een scootmobielpool<br />

gemaakt. Bewoners kunnen daar een scootmobiel<br />

lenen om hun mobiliteit te vergroten. Feestelijke<br />

opening: begin 2023.<br />

Wachttijden woningzoekenden<br />

De gemiddelde wachttijd voor een sociale<br />

huurwoning is in <strong>2022</strong> teruggelopen naar 70 maanden<br />

(was in 2021 nog 76 maanden).<br />

Creatieve oplossingen voor<br />

passend wonen<br />

We namen diverse maatregelen om de doorstroming<br />

te stimuleren:<br />

• We zetten eigen doorstroomcoaches in.<br />

Deze coaches ontvingen en behandelden<br />

acht verzoeken van huishoudens die wilden<br />

doorstromen naar een kleinere woning. Al deze<br />

huishoudens komen in aanmerking voor een<br />

doorstroompremie.<br />

• We reserveren onze grote woningen voor<br />

huishoudens die deze echt nodig hebben.<br />

Betaalbaar houden van<br />

onze woningen<br />

Nieuwe huurwetgeving leidt<br />

tot diverse aanpassingen<br />

• In de eerste helft van <strong>2022</strong> hanteerden we<br />

tijdelijk niet de aftoppingsgrens en hebben we de<br />

voorliggende contracthuur aangehouden in het<br />

geval deze hoger was dan de berekende streefhuur.<br />

• We passen een streefhuurbeleid toe dat rekening<br />

houdt met het energielabel. Hierbij compenseren<br />

we woningen met een lager energielabel door een<br />

lager streefhuurpercentage te vragen:<br />

– 87 procent voor woningen met energielabel ≥<br />

A/B/C (inclusief A+, A++, A+++ en A++++)<br />

– 84 procent voor woningen met<br />

energielabel D/E<br />

– 82 procent voor woningen met<br />

energielabel F/G<br />

• De gemiddelde streefhuur is maximaal 85 procent<br />

van de maximaal redelijke huurprijs.<br />

Verschuivingen binnen de huurwoningenvoorraad<br />

Netto contracthuren <strong>2022</strong> 2021 2020 2019<br />

Goedkoop 2.856 3.415 2.861 3.214<br />

Betaalbaar (exclusief goedkoop) 14.613 14.756 14.014 13.699<br />

Middelduur 1.946 2.015 2.822 2.986<br />

Subtotaal 19.415 20.186 19.697 19.899<br />

Duur 1.715 930 1.299 1.118<br />

Totaal 21.130 21.116 20.996 21.017


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 73<br />

Huurprijzen zittende huurders, jaarlijkse huuraanpassing<br />

Huurverhoging zelfstandige sociale huurwoningen<br />

Eenpersoonshuishouden Meerpersoonshuishouden Huurverhoging:<br />

Regulier Woningen met huurprijs vanaf € 300,- 2,3%<br />

Woningen met huurprijs onder € 300,- € 25,-<br />

Inkomensafhankelijk*<br />

Inkomen tussen € 47.948 en € 56,527 Inkomen tussen € 55.486 en € 75.369 € 50,-<br />

Inkomen meer dan € 56.527 Inkomen is meer dan € 75.369 € 100,-<br />

* Huishoudens met een gehandicapte of chronisch zieke persoon zijn uitgezonderd van een inkomensafhankelijke huurverhoging.<br />

• Huurverhoging onzelfstandige woningen: 2,3 procent<br />

• Huurverhoging geliberaliseerde woningen: 2,3 procent<br />

Bezwaren huuraanpassing<br />

en verzoeken<br />

Lagere woonlasten door<br />

lager energieverbruik<br />

270 huurders dienden een bezwaar of verzoek bij ons in<br />

tegen hun jaarlijkse huurverhoging. Van deze huurders:<br />

• Hadden 108 een terecht bezwaar (voornaamste<br />

reden: hun huishoudinkomen was gedaald).<br />

• Verzochten 9 in aanmerking te komen voor de<br />

vangnetregeling (we brengen de huurprijs dan<br />

onder de huurtoeslaggrens). Deze verzoeken zijn<br />

toegewezen.<br />

• Dienden 153 een onterecht bezwaar of verzoek<br />

in. De twee voornaamste redenen: (1) onvolledig<br />

bezwaar, de benodigde documenten ter controle<br />

werden, ook na herinnering, niet opgestuurd en<br />

(2) het huishoudinkomen bleek na controle alsnog<br />

boven de geldende inkomensgrens te liggen.<br />

We helpen onze huurders hun energieverbruik en<br />

daarmee hun woonlasten te beperken door:<br />

• Het isoleren van onze woningen.<br />

• Het installeren van energiezuinigere installaties.<br />

• Het geven van tips over energiebewust leven en<br />

wonen (samen met de gemeente).<br />

• Het meedoen aan Winterklaaracties en<br />

enthousiasmeren van huurders voor de Direct<br />

Bespaaractie. Dit doen we samen met de<br />

gemeente via een gebiedsgerichte aanpak. In de<br />

Schilderswijk benaderden we ruim 700 huurders<br />

door middel van een brief. In Zuidwest zijn we<br />

langs de deuren gegaan.<br />

Deze cijfers liggen in lijn met afgelopen jaren.<br />

Met uitzondering van 2021 toen er geen jaarlijkse<br />

huurverhogingsronde voor sociale huurwoningen was.


74<br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />

Langs de deuren<br />

tegen energiearmoede<br />

In een aantal gebouwen in Zuidwest zijn we bij<br />

bewoners langs geweest om te kijken hoe ze hun<br />

woning met kleine maatregelen kunnen verduurzamen<br />

om hun energierekening omlaag te brengen. Deze<br />

zogenaamde Winterklaaractie was een pilot met de<br />

gemeente en Stichting Dr. Schroeder van der Kolk.<br />

Als bewoners mee wilden doen, meldden we ze aan<br />

bij het bespaarteam van Schroeder van der Kolk.<br />

In totaal hebben we 78 bewoners gesproken. 25<br />

bewoners meldden zich meteen aan, 53 bewoners<br />

wilden er nog even over nadenken. Via een QRcode<br />

op een flyer konden ze zich aanmelden. Bij de<br />

aanmelders bracht het bespaarteam energiebesparende<br />

maatregelen aan zoals kozijnfolie, tochtstrippen,<br />

radiatorfolie en spaarlampen. Ook gaf het bespaarteam<br />

voorlichting over verduurzamen in het algemeen.<br />

Onder andere hoe bewoners hun energielasten<br />

omlaag kunnen brengen door hun stookgedrag aan te<br />

passen. De kracht van deze actie zat in de persoonlijke<br />

benadering van deze huurders.<br />

Sociale incasso: voorkomen<br />

van huurbetalingsproblemen<br />

en financiële steun<br />

Voorkomen is beter dan genezen. Dit geldt zeker<br />

voor betalingsproblemen. Daarom doen we er alles<br />

aan om deze problemen tegen te gaan, juist in deze<br />

economisch uitdagende tijd. Lukt dat toch niet? Dan<br />

grijpen we zo snel mogelijk in om erger te voorkomen<br />

en geen uitzettingen te hoeven doen. We werken met<br />

diverse partners samen om betalingsproblemen te<br />

voorkomen.<br />

Voorkomen van<br />

schuldenproblemen en<br />

huisuitzettingen:<br />

• We hebben eigen budgetcoaches: hun inzet<br />

verkleint de kans op schuldproblemen.<br />

• Onze incassoprocedure steken we meer en meer<br />

sociaal in: hierdoor is het aantal huisuitzettingen<br />

vanwege niet betalen met ruim 75 procent gedaald<br />

ten opzichte van het sociale incasso startjaar 2018<br />

(van 32 uitzettingen in 2018 naar acht in <strong>2022</strong>).<br />

Van de acht uitzettingen ging het zes keer om een<br />

administratieve uitzetting. De bewoners waren dan<br />

al vóór de geplande ontruimingsdatum vertrokken.<br />

Slechts bij twee ontruimingen was de huurder nog<br />

aanwezig. Ontruimingen vinden alleen plaats als<br />

een huurder ons hulpaanbod niet wil aanvaarden<br />

ondanks onze inspanningen, die van de gemeente<br />

en ingeschakelde schuldhulpverleners (zie onder).<br />

• We werken mee aan schuldbemiddeling en/of<br />

schuldsanering: we maken dan goede afspraken<br />

over hoeveel huurinkomsten we kwijtschelden.<br />

• Nauwe samenwerking bij financieel kwetsbare<br />

huishoudens: soms lukt het niet om er zelf uit te<br />

komen met de huurder. Dan werken we samen<br />

met onze partners.


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 75<br />

1. De gemeente:<br />

• Het multidisciplinair team van de gemeente<br />

brengt problemen in kaart, boren netwerken aan<br />

en starten zo nodig een schuldhulpverleningstraject<br />

in overleg met ons.<br />

• Met het project Collectief Schuldregelen van<br />

de Gemeentelijke Kredietbank versnellen we<br />

het proces om de schuld aan te pakken en<br />

verminderen we de administratieve last.<br />

2. Sociale Fondsen<br />

Den <strong>Haag</strong> (SFDH) bij<br />

acute financiële nood<br />

• Wij melden een huurder aan. De SFDH betaalt de<br />

helft van de openstaande huurschuld en wij boeken<br />

de andere 50 procent af. In <strong>2022</strong> deden we zeven<br />

keer een beroep op deze regeling.<br />

3. Belastingdienst bij<br />

slachtoffers toeslagenaffaire<br />

• Bij 500 huurders die getroffen zijn door<br />

de toeslagenaffaire voeren wij geen<br />

incassomaatregelen uit. We geven onze huurders<br />

dan een jaar lang de tijd om hun financiën op orde<br />

te krijgen.<br />

Huurders die als zelfstandig<br />

ondernemer zijn getroffen<br />

door de coronacrisis<br />

Twintig ondernemers met een huurachterstand hebben<br />

een brief ontvangen met een aanbod voor een tijdelijke<br />

huurprijsvermindering. Hiermee hopen we ze te helpen<br />

om de coronacrisis door te komen.


76<br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />

06<br />

Samen<br />

werken:<br />

partner in<br />

de stad


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 77<br />

Als partner in de stad zetten we ons in om de lokale<br />

opgaven op te pakken. We doen dit niet alleen,<br />

maar samen. Allereerst met onze bewoners en onze<br />

natuurlijke partner in de stad: de gemeente. Waar we<br />

zaken beter regionaal of landelijk kunnen oppakken,<br />

kijken we over de gemeentegrenzen heen.


78<br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />

Feiten & cijfers<br />

Samen<br />

werken met<br />

bewoners<br />

1<br />

Samen werken met bewoners<br />

Onze huurders staan centraal. Wij horen graag wat zij belangrijk vinden. Daarom overleggen we veelvuldig<br />

met onze huurders over onderwerpen die hen en ons aangaan. Dit noemen we de ‘permanente dialoog’.<br />

2<br />

Overleg met onze<br />

huurdersorganisatie<br />

De Huurdersorganisatie <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> (HOHW) was in <strong>2022</strong> actief betrokken bij de werkgroep huurbeleid.<br />

In <strong>2022</strong> bracht de HOHW advies uit over de volgende onderwerpen:<br />

• jaarlijkse huuraanpassing<br />

• zonnepanelenbeleid en aardgasvrij koken<br />

• wijziging stookkostenafrekening<br />

• ongevraagd advies: huurverhoging bij<br />

complexgewijze woningverbetering<br />

• participatieovereenkomst opnieuw<br />

afgesproken en ondertekend


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 79<br />

Jaarlijks hebben we vier keer beleidsoverleg en twee keer bestuurdersoverleg met onze<br />

huurdersorganisatie. We bespraken onder andere de volgende onderwerpen:<br />

• participatiedialoog<br />

• sociale strategie <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />

• aanpak energiearmoede<br />

• organisatieontwikkeling <strong>Wonen</strong> 2.0<br />

• stand van zaken vastgoedsturing<br />

• jaarverslag 2021<br />

• bod lokale prestatieafspraken 2023 en inzet<br />

landelijke prestatieafspraken<br />

• jaarplan en begroting 2023<br />

• gedragscode jongvolwassen wezen<br />

3<br />

Overleg bewonerscommissies<br />

en -groepen<br />

Sommige bewoners hebben zich georganiseerd in een commissie of een bewonersgroep. In totaal zijn<br />

39 bewonerscommissies/-groepen actief. Zij vertegenwoordigen ongeveer een kwart van onze huurders.<br />

We overleggen regelmatig met hen over onder andere:<br />

• onderhoudsplannen voor hun eigen<br />

gebouwen<br />

• gebruik van algemene ruimten in hun<br />

gebouw<br />

• leefbaarheid in en rondom hun gebouwen<br />

• lokale bewonersactiviteiten om onderlinge<br />

betrokkenheid bewoners te vergroten


80<br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />

1<br />

Op gemeentelijk niveau<br />

Onze opgave is groot. Ook in <strong>2022</strong> investeerden we volop in leefbaarheid, onderhoud, verduurzaming<br />

en nieuwbouw. Hierbij hebben we de gemeente nodig. Wederzijdse afspraken leggen we vast in<br />

prestatieafspraken. Dit doen we in overleg met de andere <strong>Haag</strong>se corporaties en huurdersafvaardigingen.<br />

Ook in <strong>2022</strong> maakten we weer prestatieafspraken. Belangrijkste gespreksonderwerpen met de gemeente:<br />

• wederkerigheid van afspraken<br />

• omvang van de kernvoorraad woningen<br />

• nieuwbouw (met als sub-onderwerp de<br />

parkeernorm)<br />

• stapeling van bovenwettelijke gemeentelijk<br />

eisen (en de betaalbaarheid hiervan)<br />

• verkorten van de doorlooptijd van<br />

vergunningen<br />

• verbeteren van de leefbaarheid<br />

• huisvesten bijzondere doelgroepen<br />

• energietransitie<br />

2<br />

Op regionaal niveau<br />

Vereniging Sociale Verhuurders <strong>Haag</strong>landen (SVH) voor rechtvaardig huisvesten<br />

Wij werken binnen de SVH met 14 andere corporaties in de regio <strong>Haag</strong>landen beleidsmatig samen.<br />

Samen richten we ons op het huisvesten van huishoudens die - om wat voor reden dan ook -<br />

moeilijker zelfstandig aan een huurwoning kunnen komen. Onderwerpen van gesprek in <strong>2022</strong> waren:<br />

• de regionale woondeal<br />

• invoering digitale inkomenstoets<br />

• evaluatie en actualisatie gemeentelijke en<br />

regionale huisvestingsverordening<br />

• taakstelling statushouders<br />

• protocol registratie ongewenst<br />

huurdersgedrag regio <strong>Haag</strong>landen<br />

• regionale bemiddeling<br />

• aanbodrapportages<br />

• onderbouwing huur-inkomenstabellen<br />

• koersplan en jaarplan SVH<br />

Hoogheemraadschap van Delfland voor een klimaatbestendige woonomgeving<br />

Met Delfland werken we samen om de woonomgeving prettiger te maken. Vooral op gebied van<br />

watermanagement. Onderwerpen van gesprek in <strong>2022</strong> waren:<br />

• de rolverdeling tussen Delfland, gemeente,<br />

bewoners en <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />

• het meer klimaatbewust maken van onze<br />

bewoners<br />

• verdeling van de kosten en kennisdeling bij<br />

diverse projecten<br />

Provincie Zuid-Holland<br />

Ook met de provincie onderhouden we nauwe contacten. We participeren actief in het netwerk<br />

Woningcorporaties Klimaatadaptatie en Groen. Met als doel de woonomgeving ‘weerkrachtiger’ te maken.<br />

Daarnaast is de provincie een belangrijke speler in het tot stand komen van de regionale woondeal<br />

<strong>Haag</strong>landen (naar aanleiding van de Nationale Prestatieafspraken). De regio <strong>Haag</strong>landen is een van de<br />

eerste twee regio’s waar zo’n woondeal wordt opgesteld. De definitieve versie is begin 2023 gereed.


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 81<br />

Samen werken met<br />

gemeente, regio en landelijk<br />

3<br />

Op landelijk niveau<br />

Op 30 juni <strong>2022</strong> heeft Aedes de Nationale Prestatieafspraken Volkshuisvesting (NPA) getekend<br />

met de Woonbond, VNG en het Rijk. De ondertekening werd mogelijk na een extra algemene<br />

ledenvergadering waarin 95 procent van de leden instemde met de voorgestelde afspraken. Ook wij<br />

stemden in. Met het akkoord tekenen we voor de toekomst. De NPA gaat in per 1 januari 2023. In<br />

<strong>2022</strong> sorteerden we al voor op het behalen van de doelstellingen uit dit akkoord.<br />

Werkbezoek minister Hugo de Jonge<br />

Hugo de Jonge, de toen kersverse minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, bracht<br />

op 12 januari <strong>2022</strong> een werkbezoek aan Den <strong>Haag</strong> Zuidwest. Na een wandeling langs onze<br />

woningen arriveerde hij in Wijkcentrum Morgenstond waar hij uitgebreid sprak met Aedes-voorzitter<br />

Martin van Rijn en onze bestuursvoorzitter Mohamed Baba over sectorthema’s en de Actieagenda<br />

<strong>Wonen</strong>. Ook sprak De Jonge met bewoner en wijkplatformvoorzitter Charles Crown over de buurt<br />

en Den <strong>Haag</strong> Zuidwest.<br />

Het was een prettig en concreet gesprek. De Jonge wil vaart<br />

maken met het bouwen van woningen en heeft veel aandacht<br />

voor het perspectief van bewoners. Gelukkig gaat het weer over<br />

volkshuisvesting. Dat is méér dan voldoende betaalbare, comfortabele<br />

en duurzame woningen. Het gaat ook om een veilige en vitale buurt,<br />

waar mensen graag wonen en meedoen. Geweldig dat Hugo de Jonge,<br />

twee dagen nadat hij werd benoemd, hier in Den <strong>Haag</strong> Zuidwest zijn<br />

licht kwam opsteken. Dit belooft veel voor de samenwerking en voor<br />

onze mooie stad Den <strong>Haag</strong>!<br />

Mohamed Baba


82<br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />

07<br />

Visitatie<br />

<strong>2022</strong>


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 83


84<br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />

Bereiken wij als sociale verhuurder<br />

maximale impact voor onze huurders en<br />

Den <strong>Haag</strong>? En wat kunnen we verbeteren?<br />

Dat wordt iedere vier jaar onderzocht<br />

via een visitatie. In <strong>2022</strong> ondervroeg<br />

onafhankelijk adviesbureau Ecorys onze<br />

huurders en samenwerkingspartners.<br />

Dit keer namen ook twee bewoners,<br />

Corrie Sekreve en Ashana Pal, deel aan<br />

de bijeenkomsten met <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> en<br />

de gesprekken met belanghebbenden.<br />

Deze unieke aanpak leverde interessante<br />

feedback op.<br />

We vinden deze opzet van visiteren met huurders een<br />

waardevol en geslaagd experiment en zullen nieuwe<br />

visitaties ook in de toekomst opnieuw op deze wijze<br />

vormgeven.<br />

Visitatie<br />

2018 - 2021<br />

Alle belanghebbenden kunnen zich tijdens een visitatie<br />

uitspreken over onze prestaties als <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>. Iedere<br />

visitatie levert nieuwe inzichten en verbeterpunten op.<br />

Met deze inzichten kunnen we onze prestaties verder<br />

verbeteren.<br />

Samen met huurders<br />

In <strong>2022</strong> hebben we twee huurders gevraagd mee te<br />

doen met dit visitatietraject onder de noemer rijker<br />

visiteren. Dit is een unieke aanpak en in Nederland nog<br />

niet eerder uitgevoerd. Huurders hebben vaak oog<br />

voor andere zaken. Zo ontstaat een breed inzicht in<br />

de vragen die bij hen leven en een ander perspectief<br />

op verbeterpunten. Voor <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is hun input<br />

essentieel om onze doelstellingen te bereiken. De<br />

huurders kregen door deze aanpak meer inzicht in ons<br />

complexe werkterrein en hoe wij keuzes maken. Uit de<br />

gesprekken kwam onder meer naar voren dat wij als<br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> onze contacten met huurders nog verder<br />

kunnen verbeteren door hen meer bij onze plannen<br />

te betrekken. Ook kunnen we meer en beter uitleggen<br />

waarom we bepaalde keuzes maken. Niet alles is<br />

vanzelfsprekend voor huurders. Containerbegrippen als<br />

bijvoorbeeld duurzaamheid, inclusiviteit en leefbaarheid<br />

zijn lastig te begrijpen. Dat vraagt om meer uitleg, een<br />

laagdrempelige aanpak en meer geduld en tijd.<br />

Meer laten zien<br />

Een andere aanbeveling is dat we vaker het open<br />

gesprek kunnen aangaan. Huurders willen graag een<br />

‘plaatje bij het praatje’: niet alleen praten maar ook meer<br />

laten zien. Ze noemden opties als een rondtoer of wijken<br />

buurtwandelingen. Mogelijk samen met partners uit<br />

de zorg-, welzijns- of duurzaamheidssector. Zo kunnen<br />

we onze keuzes en antwoorden als <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> ook<br />

letterlijk laten zien aan onze huurders en partners.


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 85<br />

Scan de QR code en ga naar:<br />

Documenten voor toezicht en<br />

verantwoording<br />

Als sociale verhuurder willen we maximale impact maken voor onze huurders en onze mooie stad<br />

Den <strong>Haag</strong>. Elke vier jaar vragen wij een onafhankelijk adviesbureau om te onderzoeken of we<br />

ons werk goed doen. Zij vragen onze huurders en samenwerkingspartners wat goed gaat en wat<br />

beter kan. Dat leverde mooie scores en waardevolle feedback op. Extra bijzonder was dat we twee<br />

huurders hebben gevraagd mee te doen en te denken met de visitatiecommissie. Dat zorgde voor<br />

bruikbare inzichten en mooie ideeën.<br />

Als puur <strong>Haag</strong>se volkshuisvester zijn we trots op het resultaat!”<br />

Mohamed Baba & Ria Koppen, bestuur <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>


86<br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 87<br />

08<br />

Effectieve en<br />

efficiënte<br />

bedrijfsvoering


88<br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />

Uit ‘De koers<br />

van <strong>Haag</strong><br />

<strong>Wonen</strong> 2018+’<br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> blijft financieel gezond. Ons eigen<br />

vermogen zetten we in voor de volkshuisvesting.<br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> voldoet aan de financiële<br />

ratio’s van de toezichthouders.<br />

We werken efficiënt. Onze bedrijfslasten per<br />

verhuureenheid blijven gelijk of nemen af.<br />

Onze ambities zijn helder. Onze financiële<br />

mogelijkheden ook. We doen er alles aan om onze<br />

ambities binnen onze financiële mogelijkheden te<br />

realiseren. Ook als de condities veranderen. Dat de<br />

condities steeds veranderen is ook in <strong>2022</strong> weer<br />

gebleken. Denk hierbij vooral aan het begin van de<br />

oorlog in Oekraïne. Naast het menselijke leed en een<br />

grote vluchtelingenstroom is ook de economische<br />

impact van deze oorlog enorm. De fors toegenomen<br />

energieprijzen en een torenhoge inflatie zijn daarvan de<br />

meest bekende voorbeelden.<br />

Ook zijn op 30 juni vorig jaar de nationale<br />

prestatieafspraken getekend tussen het Rijk, de<br />

VNG, de Woonbond en Aedes. Door het afschaffen<br />

van de verhuurderheffing per 1 januari 2023 is er<br />

bij de corporaties en ook bij <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> extra<br />

investeringsruimte vrijgekomen. Deze ruimte zal<br />

(landelijk) worden ingezet voor de verhoging van<br />

de bouwproductie van sociale huurwoningen,<br />

huurmatiging en huurverlaging voor de laagste<br />

inkomens, vergaande verduurzaming van meer dan<br />

675.000 woningen, het opheffen van E-, F- en G-labels,<br />

woningverbetering en het aanpakken van vocht- en<br />

schimmelproblemen en last but not least leefbare,<br />

veilige en sociale wijken.


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 89


90<br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />

8.1 | Financieel<br />

gezond<br />

Sinds januari 2019 ontvangen wij jaarlijks een<br />

toezichtbrief over de onderwerpen uit het gezamenlijk<br />

beoordelingskader van de Autoriteit woningcorporaties<br />

(Aw) en Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)<br />

die op dat moment onderzocht zijn.<br />

Op 18 juli <strong>2022</strong> ontving <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> de brief van het<br />

Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) over het<br />

borgingsplafond en de borgbaarheid. Het WSW geeft<br />

aan dat <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> op dit moment een redelijke<br />

financiële positie heeft, maar dat de verdiencapaciteit<br />

onder druk staat. In 2020 en 2021 werd niet voldaan<br />

aan de ICR-norm (DAEB-tak). In <strong>2022</strong> voldoet de ICR<br />

echter weer ruimschoots aan de norm.<br />

WSW heeft bij de analyse van de beleidswaarde<br />

geconstateerd dat er prudent gerekend wordt en verder<br />

geen bijzonderheden gesignaleerd die het risicoprofiel<br />

beïnvloeden. Op basis hiervan concludeert ook het<br />

WSW dat de vermogenspositie van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />

op dit moment voldoende toereikend lijkt om de<br />

gedefinieerde opgave gedurende de prognoseperiode<br />

(dpi 2021) te kunnen realiseren. Op basis van de meest<br />

recente beoordeling concludeert WSW dat <strong>Haag</strong><br />

<strong>Wonen</strong> op basis van het gezamenlijk beoordelingskader<br />

een laag/midden risicoprofiel heeft. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is<br />

conform de WSW-verklaring borgbaar.<br />

Op 13 oktober <strong>2022</strong> heeft <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> de toezichtbrief<br />

<strong>2022</strong> van de ILT Autoriteit woningcorporaties<br />

ontvangen. Op basis van het uitgevoerde onderzoek<br />

signaleert de autoriteit dat op basis van de dPi2021<br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> weer structureel voldoet aan de sectorale<br />

financiële ratio’s. De voorspelbaarheid en kwaliteit<br />

van de data vormen nog een aandachtspunt (risico<br />

midden). Op de overige delen van het gezamenlijk<br />

beoordelingskader van Aw/WSW is sprake van een laag<br />

risico.<br />

De geprognosticeerde investeringen in het<br />

bestaand bezit kunnen niet alleen uit de interne<br />

financieringsbronnen worden voldaan. Hiervoor zal ook<br />

externe financiering moeten worden aangetrokken.<br />

Door de geformuleerde investeringsambities<br />

wordt een omvangrijke toename van de geborgde<br />

leningportefeuille voorzien. Op grond van de<br />

meerjarenbegroting 2023 en verder is de conclusie dat<br />

deze groei past binnen de financiële kaders. In principe<br />

beoordeelt <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> jaarlijks bij de opmaak van de<br />

nieuwe meerjarenbegroting of bijsturing noodzakelijk is.<br />

Als daar aanleiding voor is wordt de actualisatie van de<br />

meerjarenbegroting eerder opgepakt, maar dat gebeurt<br />

alleen in uitzonderlijke situaties.


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 91<br />

HET WSW GEEFT AAN<br />

DAT HAAG WONEN<br />

OP DIT MOMENT EEN<br />

REDELIJKE FINANCIËLE<br />

POSITIE HEEFT, MAAR DAT<br />

DE VERDIENCAPACITEIT<br />

ONDER DRUK STAAT<br />

Bijsturing kan vooral door externe ontwikkelingen<br />

noodzakelijk worden. In <strong>2022</strong> zagen we bijvoorbeeld<br />

een kentering in de ontwikkelingen op de geld- en<br />

kapitaalmarkt ten opzichte van de afgelopen jaren. Als<br />

gevolg van de sterk opgelopen inflatie in <strong>2022</strong> zagen<br />

we dat ook de geldmarktrente en de kapitaalmarktrente<br />

een flink stijgende trend lieten zien. De 5-jaars, 10-jaars<br />

en 20-jaars rente steeg significant harder dan de<br />

50-jaars rente. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft voor herfinanciering<br />

geprofiteerd van de inverse yieldcurve door een tweetal<br />

50-jaars leningen af te sluiten.<br />

8.2 |<br />

Beoordelingskader<br />

Aw-WSW<br />

Het gezamenlijk beoordelingskader van Aw en WSW<br />

kent de volgende kengetallen:<br />

Continuïteitsratio’s<br />

• Interest Coverage Rate (ICR) = (operationele<br />

kasstroom + rentelasten – rentebaten) / (rentelasten<br />

– rentebaten interne lening). Deze dient groter te<br />

zijn dan 1,4. De ICR van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> totaal over<br />

<strong>2022</strong> bedraagt 2,74. Voor het DAEB-deel bedraagt<br />

de ICR 2,67.<br />

• Loan-to-Value (LTV) = nominale schuld /<br />

beleidswaarde. Deze mag maximaal 85% zijn. De<br />

LTV bij <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is 34%.<br />

• Solvabiliteit op basis van beleidswaarde =<br />

eigen vermogen op basis van beleidswaarde /<br />

balanstotaal op basis van beleidswaarde. Deze dient<br />

meer dan 20% te zijn. Deze bedraagt 65%.<br />

Discontinuïteitsratio’s<br />

• Dekkingsratio= de marktwaarde van de leningen<br />

gedeeld door de marktwaarde van het bezit. De<br />

grenswaarde is maximaal 70 procent. Bij <strong>Haag</strong><br />

<strong>Wonen</strong> bedroeg de dekkingsratio eind <strong>2022</strong> 19%.<br />

• Onderpandratio. Dit betreft al het vastgoed waarop<br />

het WSW bij volmacht hypotheek heeft gevestigd.<br />

Het niet-DAEB bezit valt niet langer automatisch<br />

onder de volmacht van het WSW.<br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> voldoet aan de normen van het<br />

beoordelingskader. Zie ook de bijlage kengetallen.


92<br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />

8.3 | Fiscaliteit<br />

De fiscaliteit bij <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is gericht op<br />

ondersteuning van de volkshuisvestelijke doelstelling.<br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> streeft naar een doelmatige inrichting en<br />

organisatie van haar processen. Op zo’n manier dat<br />

haar effectieve belastingdruk wordt geoptimaliseerd.<br />

Zo kunnen we zoveel mogelijk middelen inzetten voor<br />

onze volkshuisvestelijke doelstelling. Bij twijfel wordt<br />

vooraf afgestemd met de Belastingdienst.<br />

Vanaf 2013 heeft <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> de Algemeen Nut<br />

Beogende Instelling-status (ANBI-status). Dit betekent<br />

dat <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> gebruik kan maken van bepaalde<br />

faciliteiten (bijvoorbeeld geen schenkbelasting op<br />

schenkingen aan <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>). In <strong>2022</strong> is de ANBIstatus<br />

behouden.<br />

Vennootschapsbelasting<br />

Per 1 januari 2008 is <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> integraal<br />

belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting.<br />

De fiscale waarderingsregels voor de fiscale<br />

openingsbalans per 1 januari 2008 zijn vastgelegd<br />

in een met de Belastingdienst overeengekomen<br />

Tweede vaststellingsovereenkomst. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />

heeft deze overeenkomst ondertekend. Met ingang<br />

van 1 januari 2023 heeft de Belastingdienst de<br />

vaststellingovereenkomst opgezegd. Voor enkele in<br />

de vaststellingsovereenkomst opgenomen regelingen,<br />

heeft de Belastingdienst kenbaar gemaakt op welke<br />

wijze zij voornemens is de regelingen (tijdelijk) voort te<br />

zetten.<br />

De aangiften vennootschapsbelasting tot en met<br />

het jaar 2020 zijn ingediend. Tot en met 2018 zijn<br />

definitieve aanslagen opgelegd conform de ingediende<br />

aangiften en aanvullingen daarop. Na verrekening van<br />

de verwachte positieve resultaten over 2019 en 2020<br />

met de verliezen uit voorgaande jaren, beschikt <strong>Haag</strong><br />

<strong>Wonen</strong> niet meer over verrekenbare verliezen ultimo<br />

2020. Voor een uitgebreide beschrijving zie paragraaf<br />

11.9: III Financiële vaste activa - 3 latente belastingen.<br />

In 2019 is de uitvoering van de Anti Tax Avoidance<br />

Directive (ATAD 1) van kracht geworden. De ATAD 1<br />

is onderdeel van het Europese Anti Tax Avoidance<br />

Package dat in 2016 door de Europese Commissie<br />

is vastgesteld. Hiermee wil de Europese Commissie<br />

de belastingheffing in Europa bij bedrijven eerlijker,<br />

makkelijker en effectiever maken. De maatregelen<br />

moeten ervoor zorgen dat bedrijven daar waar ze<br />

daadwerkelijk hun winsten maken ook belasting<br />

betalen. De Nederlandse regering heeft, in tegenstelling<br />

tot andere landen binnen de EU, geen gebruik gemaakt<br />

van de mogelijkheid een uitzondering te maken voor<br />

de corporatiesector in de uitwerking van de ATAD 1. De<br />

belangrijkste maatregel is de earningsstrippingregeling<br />

die de aftrekbaarheid van de rente beperkt. Voor <strong>Haag</strong><br />

<strong>Wonen</strong> heeft de invoering van ATAD 1 grote gevolgen.<br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is een kapitaalintensief bedrijf met een<br />

maatschappelijk doel en veel leningen. Deze leningen<br />

zullen nog groeien als gevolg van de verduurzamingsen<br />

uitbreidingsopgave. De combinatie van een<br />

maatschappelijk doel (en dus niet het maken van winst<br />

als doel) en kapitaalintensiviteit zorgt ervoor dat de<br />

aftrek van de rente op deze leningen in belangrijke<br />

mate wordt beperkt. Mede daardoor betaalt <strong>Haag</strong><br />

<strong>Wonen</strong> naar verwachting vanaf het belastingjaar 2020<br />

vennootschapsbelasting.<br />

Btw<br />

Voor de teruggave van btw over de algemene kosten<br />

van 2019, 2020, 2021 en <strong>2022</strong> (de zogeheten pro rata<br />

regeling) zullen in 2023 suppletieaangiftes ingediend<br />

worden. De geschatte teruggave 2019 tot en met 2021<br />

is circa € 81.250.<br />

Daarnaast is vanaf 2017 tot en met het eerste kwartaal<br />

van <strong>2022</strong> omzetbelasting afgedragen over de huur<br />

van de parkeerplaatsen en servicekosten van het<br />

kantoorpand van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>. In <strong>2022</strong> heeft de<br />

verhuurder aangegeven van mening te zijn dat over<br />

de huur van de parkeerplaatsen en de servicekosten<br />

geen omzetbelasting is verschuldigd. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />

heeft dit standpunt aan de Belastingdienst voorgelegd.<br />

De Belastingdienst heeft het standpunt bevestigd en<br />

aangegeven onder welke voorwaarden terugbetaling<br />

van de ten onrechte afgedragen omzetbelasting<br />

mogelijk is. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> zal met inachtneming daarvan<br />

overgaan tot terugvordering van de ten onrechte<br />

afgedragen omzetbelasting ad in totaal € 164.376.<br />

Verhuurderheffing<br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is vanaf 2015 tot en met <strong>2022</strong> in<br />

bezwaar gegaan tegen de door haar ingediende<br />

aangiften verhuurderheffing. Over het jaar 2015 heeft<br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> tot in cassatie geprocedeerd, waarbij<br />

de Hoge Raad het cassatieberoep van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />

ongegrond heeft verklaard. In september 2021 heeft


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 93<br />

de Belastingdienst uitspraak op bezwaar gedaan over<br />

de jaren 2016-2020. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft op 25 oktober<br />

2021 beroep aangetekend tegen de uitspraken over<br />

de jaren 2016-2020 door schending van het recht<br />

om te worden gehoord. Op 8 december <strong>2022</strong> heeft<br />

de rechtbank <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> in het gelijk gesteld. Het<br />

gevolg van de uitspraak is dat terugverwijzing naar de<br />

Belastingdienst plaatsvindt om alsnog een hoorgesprek<br />

te houden en <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> in de gelegenheid te stellen<br />

om nader te motiveren.<br />

Voor de jaren 2021 en <strong>2022</strong> heeft op 15 november<br />

<strong>2022</strong> een hoorgesprek plaatsgevonden en is op 29<br />

november <strong>2022</strong> uitspraak gedaan op bezwaar. Beide<br />

bezwaren zijn afgewezen, waartegen <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />

bij de rechtbank beroep heeft aangetekend. <strong>Haag</strong><br />

<strong>Wonen</strong> streeft ernaar om de procedures over de jaren<br />

2016-2020, 2021 en <strong>2022</strong> voor de verhuurderheffing<br />

bij de rechtbank in één keer te behandelen. Op 22<br />

december 2021 heeft <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> de intentie aan de<br />

Belastingdienst kenbaar gemaakt om in één procedure<br />

niet alleen tegen de verhuurderheffing, maar ook tegen<br />

de vennootschapsbelasting (2018 e.v.) te procederen.<br />

De belastingdienst wil daar (vooralsnog) niet aan<br />

meewerken. De verhuurderheffing is gekoppeld aan de<br />

WOZ-waarde. Door de schaarste op de woningmarkt<br />

stijgt de WOZ-waarde fors (zie ook paragraaf 11.2).<br />

Daarbij komt nog dat de maximale woningwaarde tot<br />

waar de verhuurderbelasting wordt geheven in <strong>2022</strong> is<br />

gestegen van € 315.000 (2021) naar € 345.000.<br />

HAAG WONEN<br />

BESCHIKT NIET<br />

MEER OVER<br />

VERREKENBARE<br />

VERLIEZEN<br />

ULTIMO 2020


94<br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 95<br />

09<br />

Bestuursverslag


96<br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />

De wooncrisis duurt voort en daar kwam in<br />

<strong>2022</strong> ook de energiecrisis bij. Dat zorgt voor veel<br />

maatschappelijke commotie. Als sociale verhuurder<br />

werken wij elke dag aan onze mooie stad Den <strong>Haag</strong>.<br />

Onze drijfveer is dat we geloven dat een mooie<br />

stad een stad is waarin iedereen kan meedoen,<br />

ook als iemands inkomen niet hoog is. Maar als de<br />

energierekening en de boodschappenuitgaven verder<br />

gaan stijgen, zou dat echt een groot probleem kunnen<br />

worden. Veel van onze huurders maken zich daarover<br />

grote zorgen. Dat begrijpen we heel goed. Binnen onze<br />

mogelijkheden doen wij er dan ook alles aan om te<br />

voorkomen dat onze huurders in de problemen komen.<br />

We zetten volop in op betaalbare huren<br />

De huur willen we betaalbaar houden. Daarom<br />

investeren we niet alleen in nieuwbouw,<br />

woningverbetering en verduurzaming, maar<br />

ook in betaalbare huren. Vanwege de gestegen<br />

levensonderhoudskosten willen we onze huurders in<br />

<strong>2022</strong> dan ook extra tegemoetkomen. Daarom betalen<br />

huurders sinds 1 juli <strong>2022</strong> geen huurverhoging meer<br />

voor verbetering van woningisolatie, zoals dubbelglas<br />

en gevelisolatie. Deze datum hebben we vervroegd, de<br />

landelijke afspraak was namelijk per 1 januari 2023.<br />

We isoleren extra snel en geven bespaartips<br />

Veel van onze woningen zijn al goed geïsoleerd. We<br />

zorgen ervoor dat het laatste deel van onze woningen<br />

óók goed geïsoleerd wordt. De slechtst geïsoleerde<br />

woningen verbeteren we als eerste. Die halen we dus<br />

naar voren, zodat we deze huurders extra snel kunnen<br />

helpen. Ook geven we bespaartips en zetten we samen<br />

met de gemeente Den <strong>Haag</strong> energiecoaches van de<br />

Energiebank in. Deze coaches bezoeken huurders<br />

thuis om te kijken hoe zij energie kunnen besparen en<br />

installeren gratis energiebesparende middelen.<br />

We zetten volop in op meer sociale woningen<br />

en woningen voor middengroepen<br />

In <strong>2022</strong> is als uitwerking van de Nationale<br />

Prestatieafspraken voor de volkshuisvesting hard<br />

gewerkt aan een regionale realisatieagenda. Samen met<br />

het Rijk, de provincie Zuid-Holland, gemeenten, onze<br />

partners en corporaties moeten wij ruim 26 procent<br />

van de nieuwe woningen in Nederland realiseren; een<br />

toename van 14 procent ten opzichte van de huidige<br />

woningvoorraad. We zetten in op het uitbreiden van<br />

onze sociale woningvoorraad én verbreden onze blik<br />

opnieuw naar de middengroepen. Belangrijk is dat we<br />

samen met alle partijen hieraan blijven meewerken:<br />

collega-corporaties, Rijk, provincie, gemeenten,<br />

ontwikkelaars, bouwers en beleggers.<br />

Samen werken aan vitale en leefbare wijken<br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> wil een partner in de stad zijn. Dat<br />

laten we onder meer concreet zien door leefbare en<br />

sociaal inclusieve wijken te ontwikkelen. Naast onze<br />

portefeuillestrategie hebben we daarom ook een<br />

sociale strategie uitgewerkt. Hierin staat op welke<br />

manier we de komende tijd willen werken aan leefbare<br />

en sociaal inclusieve wijken. En wat we concreet van<br />

plan zijn.<br />

Onze organisatie verandert<br />

Samengevat hebben we in <strong>2022</strong> vooral onze<br />

maatschappelijke taak en onze bijdrage als<br />

volkshuisvester verbreed. De inzichten uit de visitatie<br />

2018-<strong>2022</strong> hebben daaraan bijgedragen. Maar de<br />

uitvoering van deze verbreding gaat niet vanzelf. Het<br />

vraagt om richting, ruimte en ruggensteun. Daarom<br />

hebben we het leiderschap binnen de organisatie<br />

verder ontwikkeld met een opleidingsprogramma. We<br />

hebben een besturingsfilosofie (richting, ruimte en<br />

ruggensteun) vastgesteld en onze visie op besturen,<br />

toezicht houden en de statuten geactualiseerd. Door<br />

de versoepeling van de coronamaatregelen ontmoeten<br />

we elkaar weer op kantoor en werken we vaak hybride<br />

samen.<br />

Externe uitdagingen<br />

Extern ervaren we een groot aantal uitdagingen:<br />

toenemende inflatie en rentelasten, arbeidsen<br />

grondstoffenschaarste, moeizame, lange<br />

vergunningstrajecten en een opstapeling en botsing<br />

van eisen van verschillende overheden. Met de<br />

eerste terugtrekkende bewegingen van investeerders<br />

en ontwikkelaars als gevolg. Aan de <strong>Haag</strong>se<br />

Tafel <strong>Wonen</strong> worden de kansen en uitdagingen<br />

geadresseerd. Daarnaast is er sprake van een sterk<br />

toenemende belastingdruk. De overdrachtsbelasting,<br />

vennootschapsbelasting, gemeentelijke heffingen en<br />

de beperkingen van de renteaftrekbaarheid door de<br />

Europese antibelastingontwijkingsrichtlijn tellen volgend<br />

jaar op tot circa € 8 miljoen. Dat is circa 40 procent van<br />

de dit jaar afgeschafte verhuurderheffing.


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 97<br />

Het bestuur kijkt terug op een druk en enerverend jaar<br />

waarin we het ambacht van volkshuisvesting verder<br />

hebben uitgediept, bergen werk zijn verzet, mooie<br />

resultaten zijn behaald en het ons steeds beter lukt om<br />

bij te dragen aan goed, prettig en betaalbaar wonen.<br />

Maar het was ook een jaar dat moeilijke momenten<br />

kende, zoals het overlijden van onze manager financiën<br />

Peter Vermeulen.<br />

9.1 | Taak en<br />

werkwijze<br />

Het bestuur van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is verantwoordelijk voor<br />

en aanspreekbaar op de maatschappelijke en financiële<br />

prestaties van de woningstichting <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> en al<br />

haar deelnemingen (zie bijlage Verbindingen voor de<br />

juridische structuur). Het bestuur is verantwoordelijk<br />

voor de realisatie van de doelstellingen, de strategie<br />

en de uitvoering van het beleid. Vanuit deze<br />

verantwoordelijkheid voert het bestuur overleg met<br />

de huurders(organisatie), de gemeente en andere<br />

belanghebbenden. Ook is het bestuur verantwoordelijk<br />

voor de structurele financierbaarheid van de organisatie<br />

en voor de beheersing van risico’s. Het bestuur geeft<br />

leiding aan de werkzaamheden van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>,<br />

beheert en ontwikkelt de organisatie en treedt op<br />

als werkgever van de medewerkers. Het bestuur<br />

vertegenwoordigt <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> naar buiten.<br />

solidariteitsbeginsel. En altijd onder de randvoorwaarde<br />

dat er voldoende financiële ruimte is bovenop de<br />

financiële ruimte die nodig is voor verduurzaming van<br />

de huidige portefeuille, namelijk de betaalbaarheid<br />

en uitbreiding van de sociale woningvoorraad in Den<br />

<strong>Haag</strong>.<br />

De missie en de doelstellingen heeft <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />

uitgewerkt in het document ‘De koers van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />

2018+’. Het koersdocument, de portefeuillestrategie<br />

en de sociale strategie bevatten de strategische<br />

speerpunten voor de komende jaren. Jaarlijks worden<br />

de strategische speerpunten vertaald naar een<br />

operationeel jaarplan met meetbare prestaties. Door<br />

vooraf kengetallen, normen en kaders te formuleren<br />

geeft het bestuur richting aan het behalen van de<br />

doelstellingen. In de tertaalrapportages en<br />

de jaarstukken rapporteert het<br />

bestuur over de resultaten<br />

en de voortgang. Het<br />

jaarplan en de<br />

Het bestuur legt verantwoording af aan de Raad van<br />

Commissarissen (RvC), de huurders en de maatschappij.<br />

In het document ‘Visie op besturen en toezicht houden’<br />

hebben het bestuur en de Raad van Commissarissen<br />

hun visie op het bestuur als leiding van de organisatie<br />

en de wisselwerking en samenwerking met de Raad van<br />

Commissarissen vastgelegd.<br />

De missie van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is het uitgangspunt voor<br />

het handelen van het bestuur. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is conform<br />

haar missie primair werkzaam in de gemeente Den<br />

<strong>Haag</strong>. Het statutair werkgebied van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />

omvat de gemeenten van de regio <strong>Haag</strong>landen. Het<br />

bestuur heeft de omstandigheden, randvoorwaarden<br />

en uitgangspunten vastgelegd, waaronder <strong>Haag</strong><br />

<strong>Wonen</strong> haar blik verbreedt naar de regio. Dit gebeurt<br />

alleen als zich bepaalde kansen aandienen of als <strong>Haag</strong><br />

<strong>Wonen</strong> gevraagd wordt mee te helpen vanuit het<br />

WE HEBBEN IN<br />

<strong>2022</strong> VOORAL<br />

ONZE MAAT-<br />

SCHAPPELIJKE<br />

TAAK EN ONZE<br />

BIJDRAGE ALS<br />

VOLKSHUISVES-<br />

TER VERBREED


98<br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />

EEN GOEDE<br />

SAMENWERKING MET<br />

ALLE BELANGHEBBENDE<br />

PARTNERS IS VAN<br />

CRUCIAAL BELANG<br />

jaarstukken zijn besproken met de ondernemingsraad<br />

en de huurdersorganisatie.<br />

Het bestuur van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> bestaat uit een<br />

bestuursvoorzitter en een financieel bestuurder. De<br />

bevoegdheden en aandachtsgebieden van het bestuur<br />

zijn geregeld in het bestuursreglement en in de<br />

functieomschrijvingen van de bestuurders. Mohamed<br />

Baba is de bestuursvoorzitter en Ria Koppen-Kreyne de<br />

financieel bestuurder van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>. Op 9 november<br />

<strong>2022</strong> heeft het bestuur hun gezamenlijke functioneren<br />

en het functioneren van de afzonderlijke bestuursleden<br />

geëvalueerd en de uitkomsten gedeeld met het<br />

managementteam en de remuneratiecommissie van de<br />

Raad van Commissarissen.<br />

Het bestuur en managementteam (BMT) bestaat uit<br />

het bestuur en zes managers. Het BMT vergadert<br />

eenmaal per twee à drie weken. De managers adviseren<br />

het bestuur over te nemen bestuursbesluiten. In het<br />

Tactisch Overleg Vastgoed Investeringen (TOVI) vinden<br />

de voorbereidingen plaats voor bestuursbesluiten<br />

over toekomstscenario’s voor complexen,<br />

haalbaarheidsstudies naar verbetering of sloop/<br />

nieuwbouw, investerings- en realisatiebesluiten voor<br />

vastgoedprojecten en besluiten over de planvoorraad<br />

voor de komende jaren. Zitting in TOVI hebben de<br />

managers Vastgoed, <strong>Wonen</strong>, Strategie en Beleid en<br />

Financiën. Bestuursbesluiten die geen overleg vragen<br />

worden genomen na digitale raadpleging van de<br />

managers.<br />

Naast de besluiten die ter goedkeuring worden<br />

voorgelegd aan de Raad van Commissarissen, sprak het<br />

bestuur in <strong>2022</strong> met het BMT vooral over:<br />

• nationale Actieagenda <strong>Wonen</strong><br />

• sociale strategie<br />

• voortgang van het jaarplan en de begroting voor<br />

<strong>2022</strong><br />

• organisatieontwikkeling en topstructuur<br />

• visie op besturen en toezicht houden en het<br />

bestuursreglement<br />

• maatschappelijke visitatie 2018-<strong>2022</strong><br />

• collegeakkoord en prestatieafspraken met de<br />

gemeente Den <strong>Haag</strong><br />

• voortgang en evaluatie van projecten<br />

• huurverhoging per 1 juli <strong>2022</strong><br />

• strategische personeelsplanning en modernisering<br />

functiehuis<br />

• tertaalrapportages en risicomanagement<br />

• audits en evaluaties van bedrijfsprocessen,<br />

programma’s en projecten<br />

• beoordelingskader Autoriteit woningcorporaties en<br />

Waarborgfonds Sociale Woningbouw<br />

• Aedes benchmark<br />

• Naast de reguliere vergaderingen heeft het BMT in<br />

<strong>2022</strong> themabijeenkomsten gehouden over:<br />

• tertaalrapportages en risicomanagement<br />

• besturingsfilosofie<br />

• risicoleiderschap en risicobereidheid<br />

• resultaten, verantwoordelijkheden en<br />

bevoegdheden<br />

• langetermijnscenario’s en handelingsperspectieven<br />

jaarplan en meerjarenbegroting <strong>2022</strong><br />

• jaarplan en begroting voor 2023<br />

• dienstverleningsconcept<br />

• teamontwikkeling


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 99<br />

In <strong>2022</strong> voerde het bestuur tweemaal overleg met<br />

het bestuur van Huurdersorganisatie <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>. De<br />

belangrijkste onderwerpen waren:<br />

• jaarverslag 2021<br />

• jaarplan en begroting voor <strong>2022</strong> en de relatie<br />

tussen begroting en huishoudboekje van <strong>Haag</strong><br />

<strong>Wonen</strong><br />

In <strong>2022</strong> werden het bestuur van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> en de<br />

huurderscommissarissen door de huurdersorganisatie<br />

uitgenodigd om deel te nemen aan de heidag<br />

van de raad van toezicht en het bestuur van de<br />

huurdersorganisatie. Onderwerp van gesprek was<br />

het versterken en verbeteren van de samenwerking<br />

met <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>. Ook werd op deze dag afscheid<br />

genomen van vicevoorzitter van de huurdersorganisatie<br />

Christien Remmelink.<br />

Het bestuur voerde in <strong>2022</strong> zeven keer formeel<br />

overleg met de ondernemingsraad (OR), twee keer<br />

formeel overleg in aanwezigheid van de Raad van<br />

Commissarissen en zes keer informeel overleg.<br />

Ondernemingsraad en bestuur gebruiken de overleggen<br />

met een informeel karakter om onderwerpen af te<br />

stemmen en te verkennen. In de formele overleggen<br />

in aanwezigheid van de Raad van Commissarissen<br />

bespreken het bestuur en de ondernemingsraad de<br />

algemene gang van zaken bij <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> aan de<br />

hand van het jaarplan, de begroting, het jaarverslag<br />

en de jaarrekening. Twee keer hebben bestuur en<br />

ondernemingsraad een heidag georganiseerd. Op deze<br />

heidagen is gesproken over de manieren waarop kracht<br />

en tegenkracht kunnen leiden tot optimalisering van de<br />

besluitvorming. De ondernemingsraad heeft uitgelegd<br />

hoe een advies-/instemmingsaanvraag tot stand komt<br />

en het bestuur heeft toegelicht hoe dit verloopt bij een<br />

bestuursbesluit.<br />

In de formele overleggen tussen bestuur en<br />

ondernemingsraad waren de belangrijkste onderwerpen<br />

in <strong>2022</strong>:<br />

• corona en de effecten hiervan op <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> en<br />

aanpassingen in de werkfaciliteiten<br />

• visie op leiderschap<br />

• ontwikkeling afdeling <strong>Wonen</strong> in <strong>2022</strong><br />

• presteren, waarderen en ontwikkelbeleid/<br />

persoonlijke ontwikkeling<br />

• tijdelijke regeling onkostenvergoeding<br />

• bedrijfscultuur: openheid, transparantie en<br />

vertrouwen<br />

• samenwerking ondernemingsraad en bestuur<br />

• actualisatie verzuimbeleid<br />

• opheffen team reparatieverzoeken<br />

• benoeming lid Raad van Commissarissen<br />

• diverse personeelsregelingen,<br />

bedrijfshulpverleningsplan<br />

• aanpassing onkosten/reisvergoeding<br />

• functiehuis<br />

• medewerkersonderzoek<br />

• opheffen team commerciële verhuringen<br />

• opheffen team aan- en verkoop<br />

De basis voor meer openheid, transparantie en<br />

vertrouwen, die in 2021 is geformuleerd, is in <strong>2022</strong><br />

door het bestuur en de ondernemingsraad uitgebreid.<br />

Er wordt gewerkt aan een veilige omgeving waarin<br />

medewerkers vrijuit kunnen spreken. Lastige kwesties<br />

worden vaker proactief besproken, meldingen leiden<br />

tot verbetermaatregelen en het meldingsproces is in<br />

overleg met de ondernemingsraad verbeterd. Niet<br />

alle medewerkers willen of durven lastige kwesties te<br />

bespreken. Het bestuur is met de ondernemingsraad in<br />

gesprek hoe we dit kunnen verbeteren.<br />

Samenwerking<br />

Voor het bereiken van onze doelen is een goede<br />

samenwerking met alle belanghebbende partners<br />

cruciaal. Naast de samenwerking met onze huurders,<br />

de huurdersorganisatie, de bewonerscommissies, de<br />

bewonersgroepen, de gemeente Den <strong>Haag</strong> en collegawoningcorporaties,<br />

heeft <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> partners op tal<br />

van thema’s. Als belanghebbende partners beschouwt<br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> in ieder geval:<br />

• Huurders, Huurdersorganisatie <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>,<br />

bewonerscommissies en bewonersgroepen<br />

• Wijkberaden en sociale wijkteams<br />

• Sociale Verhuurders <strong>Haag</strong>landen (SVH)<br />

• College van burgemeester en wethouders van de<br />

gemeente Den <strong>Haag</strong><br />

• Gemeentelijke Dienst Stadsbeheer, Dienst<br />

Publiekszaken, Dienst Onderwijs, Cultuur en<br />

Welzijn, Bestuursdienst en Maatschappelijk<br />

Werk, Jongerenwerk, jongerenregisseurs en<br />

omgevingsmanager van de gemeente Den <strong>Haag</strong><br />

• Banken: NWB Bank, BNG Bank, ING en Rabobank<br />

• Waarborgfonds Sociale Woningbouw<br />

• Autoriteit Woningcorporaties<br />

• Zorginstellingen en instellingen op het gebied van<br />

begeleid wonen<br />

• Instellingen op gebied van verduurzaming


100 <strong>Haag</strong><br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Wonen</strong><br />

• Instellingen op het gebied van schuldhulpverlening<br />

• Contractaannemers en aannemers op de groslijst<br />

• Energieleveranciers en netbeheerders<br />

• Gebiedspartners, vastgoedontwikkelaars,<br />

leegstandsbeheerders en beleggers<br />

• Politie<br />

• Contractpartners voor schoonmaak en onderhoud<br />

• Hoveniers, groenontwerpers en stadsecoloog van<br />

de gemeente Den <strong>Haag</strong><br />

• Wageningen University & Research<br />

• Hoogheemraadschap van Delfland<br />

• Kennisplatforms onder andere op het gebied<br />

van onderhoud en verbetering, inkoopplatform<br />

en platform van corporaties met hetzelfde<br />

bedrijfsinformatiesysteem<br />

• Adviesbureaus op sociaal, technisch en financieel<br />

gebied<br />

• ROC Mondriaan en De <strong>Haag</strong>se Hogeschool<br />

Vereniging Sociale Verhuurders <strong>Haag</strong>landen<br />

Alle corporaties in de regio <strong>Haag</strong>landen werken<br />

beleidsmatig samen binnen de Vereniging Sociale<br />

Verhuurders <strong>Haag</strong>landen (SVH). De vijftien corporaties<br />

beheerden in <strong>2022</strong> samen ongeveer 145.000<br />

woningen. Medewerkers van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> nemen<br />

deel aan de SVH-beleidsgroep en diverse SVHwerkgroepen.<br />

Vanuit de bestuursadviescommissie<br />

Voorraadontwikkeling wordt in het kader van de<br />

regionale prestatieafspraken gewerkt aan een eerlijke<br />

verdeling van de sociale woningopgave over de regio.<br />

De kerntaken van de SVH zijn:<br />

• het verzorgen en doorontwikkelen van de regionale<br />

woonruimteverdeling voor de <strong>Haag</strong>landse<br />

corporaties, waaronder het beheren van de website<br />

Woonnet <strong>Haag</strong>landen<br />

• het coördineren en bewaken van<br />

managementinformatie en het uitvoeren van<br />

onderzoek<br />

• het opstellen, evalueren en bewaken van de<br />

regionale prestatieafspraken<br />

• het behartigen van de belangen van de leden en<br />

het uitwisselen van kennis en ervaring over de<br />

werkterreinen van de SVH<br />

Onderwerpen van gesprek binnen de SVH in <strong>2022</strong><br />

waren:<br />

• invoering digitale inkomenstoets<br />

• evaluatie en actualisatie gemeentelijke en regionale<br />

huisvestingsverordening<br />

• taakstelling statushouders<br />

• protocol registratie ongewenst huurdersgedrag in<br />

de regio <strong>Haag</strong>landen<br />

• regionale bemiddeling<br />

• aanbodrapportages<br />

• onderbouwing huur-inkomenstabellen<br />

• koersplan en jaarplan<br />

Prestatieafspraken met gemeente en<br />

huurdersorganisaties<br />

Zeer frequent wordt met diverse afdelingen van de<br />

gemeente Den <strong>Haag</strong> overleg gevoerd over de realisatie<br />

van de gezamenlijke doelstellingen uit de meerjarige<br />

raamovereenkomst over prestatieafspraken in de<br />

periode 2019-2024. Dat gebeurt tijdens het bestuurlijk<br />

overleg op strategisch niveau en in diverse overleggen<br />

op tactisch niveau.<br />

Jaarlijks stellen we vast met welke middelen en<br />

maatregelen we de doelen uit de raamovereenkomst<br />

gaan behalen. Naast het uitvoeren van de lopende<br />

prestatieafspraken hebben we in <strong>2022</strong> een bod<br />

uitgebracht dat heeft geresulteerd in gezamenlijke<br />

prestatieafspraken voor het jaar 2023 met<br />

Huurdersorganisatie <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> en de gemeente Den<br />

<strong>Haag</strong>. Deze prestatieafspraken vormen de basis voor<br />

het jaarplan. De opgave in onze wijken is groot. Maar<br />

ook in <strong>2022</strong> heeft <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> binnen onze financiële<br />

ruimte volop geïnvesteerd in leefbaarheid, onderhoud,<br />

verduurzaming en nieuwbouw in onze wijken.<br />

Belangrijke thema’s in de prestatieafspraken zijn:<br />

• wederkerigheid en afhankelijkheid<br />

• uitbreiding van de sociale woningvoorraad<br />

• nieuwbouw<br />

• leefbaarheid<br />

• huisvesten bijzondere doelgroepen<br />

• energietransitie<br />

Dilemma’s die de geplande uitbreiding van de<br />

woningvoorraad in Den <strong>Haag</strong> in de weg zitten worden<br />

met gemeente, commerciële ontwikkelaars, beleggers<br />

en woningcorporaties besproken aan de <strong>Haag</strong>se Tafel<br />

<strong>Wonen</strong>.<br />

Samenwerken voor zorgdoelgroepen en<br />

statushouders<br />

Ook dit jaar is gezocht naar alternatieve manieren om


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 101<br />

zorgdoelgroepen en statushouders te huisvesten. De<br />

gemeente heeft de corporaties gevraagd om voor<br />

deze doelgroepen honderd woningen extra te leveren.<br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> levert haar aandeel, maar kijkt ook naar<br />

andere oplossingen om deze doelgroepen te helpen.<br />

Zo loopt er een project om economisch daklozen en<br />

bankhoppers te huisvesten in ontwikkelgebieden. Hierbij<br />

werken wij samen met gemeente, welzijnsorganisaties<br />

en leegstandsbeheerders.<br />

Verbond van Zuidwest<br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is een van de alliantiepartners van het<br />

Verbond van Zuidwest. In dit deel van de stad is een<br />

intensieve, langjarige aanpak noodzakelijk om een<br />

aantal doelstellingen te verwezenlijken:<br />

ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties<br />

(BZK), de Vereniging van Nederlandse Gemeenten<br />

(VNG), de Woonbond en Aedes. In 2021 en <strong>2022</strong> lag de<br />

focus op het delen van ervaring bij het verduurzamen<br />

van vastgoed.<br />

HYRAS<br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is lid van HYRAS, een<br />

samenwerkingsverband van vijf woningcorporaties<br />

die allemaal met Tobias AX werken als ERP-systeem<br />

(enterprise resource planning). <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>-bestuurder<br />

Ria Koppen-Kreyne is voorzitter van het bestuurlijk<br />

overleg van HYRAS.<br />

• verbeteren opleidingsmogelijkheden van 20.000<br />

jongeren<br />

• nieuwbouw of opknappen van meer dan 30.000<br />

woningen<br />

• vele tienduizenden banen creëren<br />

• duizenden bewoners actief bij de samenleving<br />

betrekken<br />

• verbeteren gezondheid van meer dan de helft van<br />

de inwoners<br />

• rigoureus ingrijpen in een onveilige en<br />

ondermijnende schaduwsamenleving<br />

Er is een partnerraad ingesteld met een<br />

vertegenwoordiging van bewoners, instellingen en<br />

bedrijven in Zuidwest. De raad komt circa drie keer per<br />

jaar bij elkaar en adviseert over de plannen.<br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is actief lid van De Vernieuwde Stad<br />

(DVS), het kennisplatform van grootstedelijke<br />

woningcorporaties. Onze bestuursvoorzitter Mohamed<br />

Baba is lid van het dagelijks bestuur van DVS en trekker<br />

van de werkplaats (ver)bouwcontinuïteit. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />

is ook vertegenwoordigd in de DVS-werkgroepen<br />

voor stedelijke vernieuwing en financiën en fiscaliteit.<br />

Medewerkers van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> nemen deel aan<br />

kennisnetwerken van DVS voor assetmanagement en<br />

interne auditors.<br />

Groene Huisvesters<br />

Om het belang van verduurzaming van de bestaande<br />

woningvoorraad hoog op de agenda van de sector<br />

te krijgen en de verduurzaming te versnellen, is<br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> lid van Groene Huisvesters. Dit is een<br />

samenwerkingsverband tussen corporaties, het<br />

EEN EERLIJKE<br />

VERDELING VAN<br />

DE SOCIALE<br />

WONING-<br />

OPGAVE OVER<br />

DE REGIO


102 <strong>Haag</strong><br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Wonen</strong><br />

VOLDOENDE BESCHIKBARE<br />

WONINGEN VOOR MENSEN<br />

MET EEN BESCHEIDEN<br />

INKOMEN<br />

Deelnemersraad Waarborgfonds Sociale<br />

Woningbouw<br />

In het kader van haar lidmaatschap van de<br />

deelnemersraad van het Waarborgfonds Sociale<br />

Woningbouw (WSW) heeft financieel bestuurder Ria<br />

Koppen-Kreyne deelgenomen aan het strategisch<br />

overleg tussen WSW, het ministerie van BZK, VNG en<br />

Aedes. Hierin zijn de borgbare doelen en de hoogte van<br />

de maximale borg geëvalueerd.<br />

Stichting Woonwagenstandplaatsen Den<br />

<strong>Haag</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> en Staedion nemen samen deel aan het<br />

bestuur van de stichting Woonwagenstandplaatsen<br />

Den <strong>Haag</strong>. De stichting richt zich op alle activiteiten<br />

die horen bij het beheer en onderhoud van de<br />

standplaatsen van Staedion en <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>. Op dit<br />

moment gaat het om 125 standplaatsen in erfpacht.<br />

9.2 |<br />

Doelstellingen,<br />

strategie en<br />

waarde<br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is een missiegedreven organisatie. Wij<br />

zorgen voor:<br />

• Voldoende beschikbare woningen voor<br />

mensen met een bescheiden inkomen. Zonder<br />

risicoselectie, dus zonder groepen of mensen uit te<br />

sluiten.<br />

• Betaalbare woningen (zo nodig in combinatie<br />

met huurtoeslag) voor mensen met bescheiden<br />

inkomens, die niet in de vrije sector of koopsector<br />

terecht kunnen.<br />

• Goede en duurzame woningen, ook in lastige<br />

buurten of wijken waar marktpartijen niet of beperkt<br />

investeren.<br />

In het document ‘De koers van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 2018+’<br />

hebben we onze missie geformuleerd: Goed wonen in<br />

Den <strong>Haag</strong> voor mensen met een bescheiden inkomen.<br />

De ambities van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> voor de komende jaren<br />

gaan over passende huisvesting en sociaal-inclusief<br />

en duurzaam wonen. Dit is de bijdrage van <strong>Haag</strong><br />

<strong>Wonen</strong> aan de opgave in Den <strong>Haag</strong>: 10.000 woningen<br />

verbeteren, 1.000 woningen toevoegen, 100 procent<br />

sociaal, in tien jaar, in één stad.<br />

In de portefeuillestrategie 2021-2030 hebben we<br />

vastgelegd hoe onze wensportefeuille voor 2030<br />

eruitziet. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> zet in op behoud van voldoende<br />

betaalbare huurwoningen, het voorbereiden van onze<br />

woningen op het gasloze tijdperk en het leveren van een<br />

evenredige bijdrage aan de uitbreiding van de socialehuurwoningvoorraad<br />

in Den <strong>Haag</strong>. De komende jaren<br />

maakt <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> maximaal gebruik van haar financiële<br />

mogelijkheden om deze doelstellingen te realiseren.


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 103<br />

Waardering van het vastgoed<br />

Een doelstelling van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is dat de beschikbare<br />

sociale huurwoningen langdurig beschikbaar blijven<br />

voor de huishoudens in Den <strong>Haag</strong> die ze nodig<br />

hebben. Daarom gaan wij ervan uit dat wij de sociale<br />

huurwoningen gedurende hun hele levensduur<br />

verhuren en niet na 10 of 15 jaar verkopen. De huur van<br />

onze woningen moet op basis van de NIBUD-normen<br />

met huurtoeslag betaalbaar zijn voor huishoudens met<br />

bescheiden inkomens. Daarom vragen wij gemiddeld<br />

79% van de maximaal redelijke huurprijs volgens het<br />

woningwaarderingsstelsel en geen 100%. Daarnaast<br />

doen wij extra onderhoudsuitgaven zodat wij onze<br />

woningen voor een lange termijn in stand kunnen<br />

houden.<br />

Woningcorporaties waarderen hun woningen vanaf<br />

2016 op marktwaarde in verhuurde staat. Deze<br />

marktwaarde wordt gebaseerd op de verwachte<br />

opbrengsten van de woningen bij verhuur en/of<br />

verkoop volgens de werkwijze van marktpartijen. Dat<br />

wil zeggen, verkoop van de woningen bij mutatie<br />

als dat voordeliger is dan verhuur, en een huur die<br />

marktpartijen voor de woning zouden kunnen vragen.<br />

Voor <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is de marktwaarde in verhuurde staat<br />

in <strong>2022</strong> € 3,4 miljard (2021: € 3,5 miljard). De daling<br />

van de marktwaarde wordt voornamelijk verklaard<br />

door de parameters in het handboek. De gemiddelde<br />

disconteringsvoet van woningen is bijvoorbeeld met<br />

-0,28% gedaald. Voor de gehele verloopstaat wordt<br />

verwezen naar paragraaf 11.9 in de jaarrekening.<br />

Rekening houdend met de maatschappelijke<br />

opdracht, missie en doelstellingen zal <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> de<br />

marktwaarde in verhuurde staat nooit realiseren. <strong>Haag</strong><br />

<strong>Wonen</strong> moet en wil haar sociale voorraad beschikbaar<br />

houden voor haar doelgroep en kan haar woningen<br />

bij mutatie niet verkopen, zoals een marktpartij dat<br />

wel kan. Daarom hebben het Waarborgfonds Sociale<br />

Woningbouw (WSW) en de Autoriteit woningcorporaties<br />

(Aw) vanaf de jaarrekening 2018 de beleidswaarde<br />

geïntroduceerd. De ontwikkeling van de beleidswaarde<br />

wordt deels beïnvloed door de ontwikkeling van<br />

de marktwaarde in verhuurde staat, omdat de<br />

beleidswaarde de marktwaarde als vertrekpunt neemt.<br />

Echter in het kader van beschikbaarheid, betaalbaarheid,<br />

kwaliteit en beheer wordt aansluiting gezocht bij het<br />

beleid van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> in plaats van de uitgangspunten<br />

van de markt.<br />

Voor het berekenen van de beleidswaarde wordt<br />

de marktwaarde in verhuurde staat van woningen<br />

gecorrigeerd voor 4 afslagen:<br />

• Beschikbaarheid (doorexploiteren): in stand houden<br />

van een sociale portefeuille.<br />

• Betaalbaarheid (huur): in stand houden van sociale<br />

huurprijzen passend bij de doelgroep.<br />

• Kwaliteit (onderhoud): eventuele extra<br />

onderhoudsuitgaven voor het op lange termijn in<br />

stand houden van de portefeuille.<br />

• Beheer: eventuele extra beheeruitgaven die<br />

gepaard gaan met de sociale doelgroep.<br />

Voor nadere informatie zie ook paragraaf 11.5<br />

Grondslagen voor waardering van activa en passiva,<br />

onderdeel vastgoedbeleggingen-beleidswaarde.<br />

Omdat <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> geen belegger (marktwaarde in<br />

verhuurde staat) maar een corporatie (beleidswaarde)<br />

is, heeft het bestuur een inschatting gemaakt van het<br />

gedeelte van het eigen vermogen dat niet gerealiseerd<br />

wordt. Deze schatting is uitgevoerd volgens de<br />

richtlijnen van het handboek en bestaat uit het verschil<br />

tussen de marktwaarde in verhuurde staat van de<br />

woningen en de beleidswaarde van de woningen<br />

en bedraagt € 1,6 miljard. Het verschil bestaat uit de<br />

volgende onderdelen:<br />

Opbouw beleidswaarde <strong>2022</strong><br />

Totaal<br />

Marktwaarde 3.446.631<br />

Beschikbaarheid 565.025<br />

Betaalbaarheid -1.358.173<br />

Kwaliteit -713.848<br />

Beheer -136.027<br />

Beleidswaarde -1.803.608<br />

Grafisch ziet het verschil tussen de marktwaarde en<br />

beleidswaarde er als volgt uit:


104 <strong>Haag</strong><br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Wonen</strong><br />

De ontwikkeling van de beleidswaarde in <strong>2022</strong> is<br />

samengevat in onderstaande verloopstaat.<br />

Verloopstaat Beleidswaarde (x € 1.000)<br />

Beleidswaarde ultimo 2021 1.872.741<br />

Mutaties<br />

Voorraadmutaties 3.240<br />

Methodische wijzigingen<br />

39.519<br />

Mutatie vastgoedgegevens -3.082<br />

Wijziging waarderingsparameters<br />

marktwaarde<br />

Wijziging waarderingsparameters<br />

beleidswaarde<br />

Wijzigingen validatie handboek<br />

225.013<br />

-349.202<br />

15.378<br />

Totaal mutaties -69.133<br />

Beleidswaarde ultimo <strong>2022</strong> 1.803.608<br />

De belangrijkste (rekenkundige) mutaties in de<br />

beleidswaarde zijn als volgt te verklaren:<br />

• Voorraadmutaties: dit heeft betrekking op de<br />

verkoop van 48 objecten en de oplevering van<br />

52 woningen. Ook zijn er 7 MOG’s,1 BOG (door<br />

splitsing) en 2 bergingen toegevoegd.<br />

• Methodische wijzigingen: in het handboek<br />

<strong>2022</strong> is de huurverhoging niet meer rechtstreeks<br />

gekoppeld aan de prijsinflatie van vorig jaar, maar is<br />

de index van meerdere reeksen afhankelijk.<br />

• Mutatie vastgoedgegevens:<br />

- de gemiddelde contracthuur is gestegen van €<br />

563 in 2021 naar € 577 in <strong>2022</strong> (+2,51%),<br />

- de gemiddelde WOZ-waarde is gestegen<br />

van € 183.568 in 202 naar € 205.580 in <strong>2022</strong><br />

(+11,99%), wat een negatieve impact heeft op de<br />

beleidswaarde, omdat hierdoor de kosten stijgen<br />

die gerelateerd zijn aan de WOZ-waarde, zoals<br />

belastingen en verzekeringen.<br />

• Wijzigingen in waarderingsparameters<br />

marktwaarde:<br />

- de verhuurderheffing vervalt per 1 januari 2023,<br />

en dus in waardering ultimo <strong>2022</strong>.<br />

- de prijsinflatie, bouwkosten en looninflatie zijn<br />

gestegen. Per saldo leidt dit tot hogere kosten en<br />

daarmee een negatief effect op de waarde.<br />

- de gemiddelde disconteringsvoet<br />

doorexploiteren van woningen is, als gevolg van<br />

marktontwikkelingen, gestegen van 5,09% naar<br />

5,52% (+0,43 procentpunt).<br />

• Wijzigingen in waarderingsparameters<br />

beleidswaarde:<br />

- de huurverhoging, met als grondslag de<br />

huurverhoging uit de marktwaarde <strong>2022</strong>, wordt<br />

vervangen voor de huurstijging volgens het eigen<br />

huurbeleid. Hierbij is rekening gehouden met de<br />

eenmalige huurverlaging in 2023 bij ongeveer<br />

6.600 woningen.<br />

- de gemiddelde beleidshuur van de woningen is<br />

gedaald van € 630 naar € 614 (-2.47%),<br />

- de gemiddelde onderhoudsnorm van de<br />

woningen is gestegen van € 2.253 naar € 2.547<br />

(+13,03%),<br />

- de gemiddelde beheernorm van woningen is<br />

gedaald van € 967 naar € 872 (-9.79%).<br />

• Wijzigingen validatie handboek: De gemiddelde<br />

disconteringsvoet doorexploiteren van woningen<br />

is, als gevolg van de validatie van het handboek,<br />

gedaald van 5,12% naar 5,09% (-0,03 procentpunt).<br />

De marktwaarde in verhuurde staat geeft aan hoe<br />

marktpartijen hun vastgoedportefeuille waarderen. Een<br />

vergelijking van de marktwaarde en de bedrijfswaarde<br />

biedt inzicht in de financiële bijdrage van corporaties<br />

aan hun maatschappelijke doelstelling. Maar de<br />

marktwaarde in verhuurde staat maakt corporaties niet<br />

rijker, tenzij ze hun missie en doelstellingen verzaken.<br />

Bij de besluitvorming over maatschappelijke<br />

investeringen in onze woningen weegt het bestuur de<br />

volkshuisvestelijke voordelen af tegen de financiële offers<br />

en de risico’s. Het uitgangspunt voor de beoordeling van<br />

de volkshuisvestelijke voordelen zijn het koersdocument<br />

met de strategische agenda, de portefeuillestrategie en<br />

de prestatieafspraken met de gemeente en de regio.<br />

Het uitgangspunt bij de beoordeling van de financiële<br />

offers zijn de toetsingskaders die zijn vastgesteld in het<br />

investeringsstatuut, en de gemiddelde Internal Rate of<br />

Return (IRR) of interne rentevoet van de projecten.<br />

Bij besluitvorming over de toekomst van een<br />

wooncomplex maakt <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> altijd meerdere<br />

scenario’s die tegen elkaar worden afgewogen. Eén<br />

van deze scenario’s is altijd het doorexploiteren van de<br />

woningen met de huidige streefhuur en het reguliere<br />

onderhoud. Naast de marktwaarde in verhuurde staat<br />

nemen wij in ons afwegingsmodel voor investeringen<br />

ook de beleidswaarde mee.


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 105<br />

9.3 |<br />

Management<br />

control en<br />

risicomanagement<br />

besluitvorming. Deze processen zijn beschreven,<br />

gedragen en geïmplementeerd.<br />

• Het zorgen voor een actueel procuratiereglement.<br />

• Het zorgen voor actuele prestatie-indicatoren voor<br />

de strategie.<br />

• Het uitvoeren van operationele risicoanalyses in lijn<br />

met het risicoprofiel.<br />

• Het benoemen van de risicobereidheid en het<br />

implementeren van de beheersmaatregelen per<br />

risico.<br />

• Het benoemen van de procesindicatoren.<br />

• Het per proces beschikbaar hebben van<br />

rapportages, om interne beheersing en strategische<br />

besluitvorming mogelijk te maken.<br />

Het bestuur van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is verantwoordelijk voor<br />

het ontwerp, de implementatie en de werking van<br />

het managementcontrolsysteem van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>.<br />

Dit systeem omvat beleidsvorming, processen, taken,<br />

risicomanagement, beïnvloeding van gedrag en andere<br />

aspecten van de organisatie die het mogelijk maken<br />

om de doelstellingen te realiseren en potentiële<br />

fouten, verliezen, fraude of overtreding van wetten<br />

en regelgeving te voorkomen, dan wel vroegtijdig te<br />

signaleren.<br />

De belangrijkste componenten van onze interne<br />

risicobeheersings- en controlesystemen in <strong>2022</strong> waren:<br />

• Het in kaart brengen en uitbouwen van<br />

het risicoprofiel en risico-eigenaarschap,<br />

het systematisch inrichten van het<br />

risicomanagement en het vastleggen van de<br />

rollen en verantwoordelijkheden in het (fraude)<br />

risicobeheersingsproces.<br />

• Het drie keer per jaar opstellen van een notitie over<br />

de status van het risicomanagement.<br />

• Het uitvoeren van een ALM-studie (asset-liability<br />

management).<br />

• Het beoordelen van de actualiteit van de<br />

bedrijfscode.<br />

• Het voeren van een zero-tolerancebeleid op het<br />

gebied van integriteit, het onderzoeken van ieder<br />

negatief signaal en ingrijpen als daar aanleiding<br />

voor is.<br />

• Het uitvoeren van interne audits en het bespreken<br />

en uitvoeren van acties naar aanleiding van de<br />

constateringen in de interne audits en de interimcontrole.<br />

• Het systematisch doorlopen van de plannings- en<br />

controlcyclus.<br />

• Het zorgen voor actuele processen rond


106 <strong>Haag</strong><br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Wonen</strong><br />

Risicomanagement<br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> hanteert het drielijnenmodel: medewerkers en lijnmanagement van de primaire processen vormen de<br />

eerste lijn, waarbij de manager de proces- en risico-eigenaar is. In de tweede lijn ondersteunt financiën & control<br />

de eerste lijn bij onder andere risicomanagement en control. Er is in de tweede lijn ook een compliance-officer<br />

aangesteld. De derde lijn wordt gevormd door de interne auditfunctie en concerncontroller. De interne auditfunctie<br />

voorziet het bestuur en de Raad van Commissarissen van aanvullende zekerheid door het geven van gevraagd en<br />

ongevraagd advies over alle aspecten van de organisatie, het uitvoeren van audits (toetsen van risicobeheersing<br />

en aanbevelingen voor verbeteringen) en het periodiek rapporteren over de mate van beheersing van de primaire<br />

processen. De (onafhankelijke) concerncontroller heeft de verantwoordelijkheid om draagvlak en bewustwording te<br />

creëren op het gebied van risicomanagement, de kwaliteit van de totstandkoming van risicomanagement(beleid) te<br />

onderzoeken en te bewaken, hierover te adviseren en toe te zien op de naleving ervan.<br />

Jaarlijks updaten bestuur en management in samenspraak ons strategische risicoregister. Ieder tertaal rapporteert<br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> over de ontwikkelingen op het strategische risicoprofiel. Ook het operationeel risicomanagement krijgt<br />

steeds meer vorm binnen <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>, (grote) besluiten moeten voorzien zijn van een risicoanalyse. Operationele<br />

risico’s en beheersmaatregelen krijgen steeds meer aandacht, waardoor er meer grip komt op de interne beheersing.<br />

Medewerkers kunnen steeds beter risicogestuurd denken. In <strong>2022</strong> is begonnen met het koppelen van de<br />

operationele risico’s en maatregelen aan de processtappen.<br />

Voornaamste risico’s en onzekerheden, impact en beheersmaatregelen<br />

Kans toelichting: zeer onwaarschijnlijk (1 x per 15 jaar), onwaarschijnlijk (1x per 5-10 jaar), mogelijk (1x per 5 jaar), waarschijnlijk (1x per 3 jaar), zeer waarschijnlijk<br />

(1x per 1-2 jaar).<br />

Impact toelichting: zeer groot (impact kasstroom > € 500.000, impact investeringen > € 10 miljoen), groot (impact kasstroom: € 250.000-500.000, impact<br />

investeringen € 5-10 miljoen), gemiddeld (impact kasstroom € 100.000-250.000, impact investeringen € 2-5 miljoen), klein (impact kasstroom € 50.000-<br />

100.000, impact investeringen € 1-2 miljoen), niet merkbaar (impact kasstroom: € 50 of minder).<br />

Risico Kans Impact Maatregelen<br />

1. Politiek en regelgeving: politieke<br />

besluiten die de investeringscapaciteit<br />

en/of de exploitatie<br />

raken.<br />

Zeer<br />

waarschijnlijk<br />

Zeer groot<br />

- Invloed uitoefenen op de (landelijke) politiek via Aedes/<br />

netwerk.<br />

- Scenario’s doorrekeningen op basis van nieuw kabinetsbeleid<br />

(gevoeligheidsanalyses en waar nodig maatregelen treffen).<br />

- Effecten financieel inzichtelijk maken voorafgaand aan de<br />

begroting van 2023 en de meerjarenbegroting.<br />

- Geïnformeerd blijven.<br />

2. Beschikbaarheid grondposities:<br />

aankoop/grondposities zijn steeds<br />

minder beschikbaar waardoor de<br />

investeringsopgaven minder snel<br />

gerealiseerd worden.<br />

3. Ontwikkeling en verduurzamingsopgave:<br />

onzekerheid over<br />

technologische ontwikkelingen<br />

en alternatieve energiebronnen<br />

en warmtenetten.<br />

Waarschijnlijk Zeer groot Uitbreidingsopgave nieuwe locaties<br />

- Acquisitie: in gesprek met marktpartijen over uitbreidingslocaties/projecten.<br />

- Lobby voeren bij de gemeente op verschillende niveaus.<br />

- Samenwerking met partners om nieuwe grondposities of<br />

vastgoedprojecten (turnkey) te verkrijgen.<br />

Uitbreiding door middel van verdichting<br />

Mogelijk Gemiddeld - Grotere planvoorraad voor investeringen.<br />

- Actief zoeken naar extra financieringsmogelijkheden en lobbyen<br />

voor meer investeringsruimte/subsidies.<br />

- De productielijnen goed stromend krijgen zodat onze woningen<br />

te allen tijde goed onderhouden zijn (grip op onderhoud)<br />

en verbeterd en verduurzaamd worden.<br />

- De exploitatiesturing versterken zodat we op complexniveau<br />

de juiste keuzes maken.


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 107<br />

Risico Kans Impact Maatregelen<br />

4. Rente-(bouw)kosten: macro-economische<br />

risico’s voor<br />

investeringsmogelijkheden<br />

5. Financiering: de financiële middelen<br />

zijn onvoldoende voor het<br />

ambitieniveau.<br />

6. Executiekracht: de bedrijfsvoering<br />

is niet effectief en efficiënt. De<br />

organisatie is niet goed ingericht<br />

en onvoldoende adviserend en<br />

ondersteunend voor de uitvoering<br />

van de primaire processen.<br />

Met als gevolg dat de organisatie<br />

onvoldoende slagvaardigheid<br />

heeft om in te spelen op veranderingen<br />

en de doelstellingen niet<br />

worden gerealiseerd.<br />

7. Stakeholders: ontevredenheid en<br />

onvoldoende draagvlak bij stakeholders<br />

en/of ons imago is slecht<br />

(bijvoorbeeld bij bewoners met<br />

betrekking tot energietransitie).<br />

8. Continuïteit ICT: de geautomatiseerde<br />

informatievoorziening<br />

en/of de geautomatiseerde<br />

ondersteuning valt (langdurig)<br />

uit, de integriteit (datakwaliteit)<br />

van gegevens is onvoldoende<br />

gewaarborgd en/of de IT sluit niet<br />

aan op de processen. Onbevoegden<br />

hebben toegang tot onze<br />

informatie (cybercrime).<br />

Mogelijk Zeer Groot - Renteontwikkelingen volgen: hierover wordt maandelijks<br />

gerapporteerd in de liquiditeitsprognose en in de treasurycommissie<br />

gesproken met een externe adviseur.<br />

- Ontwikkelingen bouwkosten volgen, aan de hand van de<br />

investeringsbesluiten en de periodieke rapportages bijsturen op<br />

de investeringen en de onderhoudsuitgaven.<br />

- Ideaalcomplex leningenportefeuille: Blijven zorgdragen voor<br />

een gelijkmatig verdeeld renterisicoprofiel voor de looptijd van<br />

de portefeuille.<br />

- Temporiseren van onderhoudsuitgaven/investeren als kritische<br />

grenzen worden bereikt.<br />

- Met ALM-scenario’s de gevoeligheid van onder andere<br />

wijzigende parameters toetsen en de effecten op de ratio’s<br />

inzichtelijk maken.<br />

- Risico’s op prijsstijgingen mitigeren in de contractvorming.<br />

Mogelijk Zeer groot Periodiek beoordelen van de gerealiseerde kasstroom en de<br />

aansluiting op balans en winst-en-verliesrekening.<br />

- Beoordelen of de uitgaven en verplichtingen in lijn zijn met de<br />

vastgestelde begroting.<br />

- Tussentijds bijsturen op de beschikbare budgetten.<br />

- Voor de meerjarenbegroting blijvend de discussie voeren over<br />

de beïnvloedbare exploitatieposten, en prioriteren.<br />

Waarschijnlijk Groot – Visie op leiderschap met een leiderschapsstijl die medewerkers<br />

inspireert, coacht en faciliteert bij hun ontwikkeling en<br />

prestaties.<br />

- Meerjarig ontwikkelprogramma voor formeel en informeel<br />

leidinggevenden.<br />

- Professioneel opdrachtgeverschap: werken volgens visie<br />

op opdrachtgeverschap, actieve samenwerking zoeken met<br />

ketenpartners.<br />

- Organisatieontwikkeling en ontwikkelbeleid, opstellen van<br />

sociaal statuut.<br />

- <strong>Wonen</strong> 2.0: vier wijkteams naar drie gebiedsteams.<br />

- Platform Young Professionals, traineeships op meerdere<br />

afdelingen en uitbreiding van de modules in de <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />

Academy.<br />

- Strategische personeelsplanning: creatiever, sneller en beter<br />

acteren rondom personeelsverloop, het behouden van personeel,<br />

werving & selectie en onboarding van nieuwe medewerkers.<br />

- Beleid presteren en waarderen.<br />

- Medewerkersonderzoek.<br />

Mogelijk Klein Huurders:<br />

- Maandelijks meten klanttevredenheid en klachtafhandeling.<br />

Partners van de stad:<br />

- Vierjaarlijkse visitatie.<br />

Waarschijnlijk Groot EDP-audit (electronic data processing) door accountant.<br />

- Alleen via persoonlijke log-in toegang tot netwerk en applicaties.<br />

- Voortdurend samen met partners de mogelijkheden onderzoeken<br />

om risico’s te elimineren. Wij eisen van onze belangrijkste<br />

partners een ISO 27001-certificaat (norm voor informatiebeveiliging)<br />

en een ISAE 3402 type II-verklaring (werken conform<br />

de procesbeschrijving in kader van informatiebeveiliging).


108 <strong>Haag</strong><br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Wonen</strong><br />

Risico Kans Impact Maatregelen<br />

9. Fraude: medewerkers, partners<br />

en klanten ontplooien voor eigen<br />

(financieel) gewin activiteiten die<br />

in strijd zijn met wet- en regelgeving<br />

en ons interne beleid.<br />

10. Calamiteiten: de bedrijfscontinuïteit<br />

komt in gevaar bij een<br />

pandemie, door grote schade<br />

aan bezit of door een andere<br />

calamiteit<br />

11 Leefbaarheid: buurt, wijk, stad of<br />

ander gebied wordt onaantrekkelijk<br />

en/of ongeschikt gevonden<br />

om er te wonen.<br />

12 De betaalbaarheid van de<br />

woning: omgevingsfactoren<br />

(inkomensdaling, lastenverhoging,<br />

inflatie, minder huurtoeslag)<br />

zetten bij huurders de betaalbaarheid<br />

onder druk.<br />

13 Portefeuille: geen toekomstbestendige<br />

portefeuille, onvoldoende<br />

in stand houden van een sociale<br />

portefeuille. Zowel wat betreft het<br />

kwaliteitsniveau als de differentiatie<br />

(onvoldoende spreiding<br />

leeftijdsopbouw en woningtypes)<br />

van het bezit.<br />

Mogelijk Gemiddeld Bedrijfscode bekend maken en door alle medewerkers laten<br />

tekenen.<br />

- Helderheid, aanspreken en bewustwording: meerjarige campagne<br />

verantwoord handelen met aandacht voor psychologische<br />

veiligheid, bespreken van dilemma’s etc.<br />

- Per proces beschrijven van de operationele (fraude)risico’s en<br />

beheersmaatregelen.<br />

- Controlemaatregelen integreren in het proces en checken in<br />

de eerste, tweede of derde lijn.<br />

- Gestructureerde aanpak van woonfraude samen met andere<br />

corporaties, pandenbrigade en politie.<br />

- Kennis vergaren over vormen van (woon)fraude.<br />

Onwaarschijnlijk<br />

Groot<br />

- Functionaliteit voor thuiswerken.<br />

- Verzekering van het bezit.<br />

- Calamiteitenplan/businesscontinuïteitsplan.<br />

- Crisisteam.<br />

Waarschijnlijk Gemiddeld - Sociale strategie ten behoeve van wijkteams.<br />

- Proactieve samenwerking en evaluaties met instanties.<br />

- Periodieke contactmomenten met mensen die begeleid zelfstandig<br />

wonen en de organisatie die hen hierin begeleidt.<br />

- Verhoging budget leefbaarheid.<br />

Zeer<br />

waarschijnlijk<br />

Zeer waarschijnlijk<br />

Zeer groot<br />

Groot<br />

Intern<br />

Een extra kritische blik op het (streef)huurbeleid. En nog meer<br />

aandacht voor dit onderwerp in ons sociale-incassoproces.<br />

- Up-to-date portefeuillestrategie 2021-2030: kader stellend<br />

voor de deelportefeuillestrategieën, het aan- en verkoopbeleid,<br />

de standaardprogramma’s verbetering en nieuwbouw en het<br />

huurbeleid.<br />

- Sturen op driejarig programma grip op onderhoud 2020-2023.<br />

- Up-to-date meerjarenplanning voor de toetsing van de toekomstbestendigheid.<br />

- Juiste, volledige en tijdig aangepaste data ten behoeve van<br />

managementrapportages en sturing.<br />

- Inzicht in de staat van de woningportefeuille door het tijdig en<br />

periodiek uitvoeren van conditiemetingen.<br />

- Tijdige en gedegen haalbaarheids- en scenariostudies.<br />

- Een realistisch en actief gemonitord meerjarig onderhoudsplan<br />

dat wanneer nodig wordt bijgesteld.<br />

- Assetmanagement van woningen en complexen voor een<br />

optimaal maatschappelijk rendement.<br />

Veiligheid van persoonsgegevens<br />

Om ons werk goed te kunnen doen hebben wij<br />

soms persoonsgegevens van onze huurders nodig.<br />

Wij gaan hier zorgvuldig mee om. We nemen de<br />

privacy van onze huurders, woningzoekenden en<br />

medewerkers serieus. Daarom verwerken we alleen<br />

de persoonsgegevens die nodig zijn. En leggen<br />

we goed uit waarvoor we deze persoonsgegevens<br />

gebruiken. Alleen als het strikt noodzakelijk is om<br />

de juiste dienstverlening te bieden, verstrekken<br />

we gegevens aan derde partijen. Zij gaan dan een<br />

verwerkersovereenkomst met ons aan.<br />

Treasuryrisico<br />

Jaarlijks stellen we binnen de kaders van het financieel<br />

beleid en het treasurystatuut een treasuryjaarplan op.<br />

De vaststelling door het bestuur wordt ter goedkeuring<br />

voorgelegd aan de Raad van Commissarissen.<br />

Ieder tertaal stellen we een rapportage op die door<br />

de treasurycommissie wordt besproken en aan<br />

het bestuur wordt aangeboden. Ook de Raad van<br />

Commissarissen heeft inzicht in deze tertaalrapportage.<br />

De treasurycommissie komt minimaal vier maal per jaar<br />

bijeen. Naast de verantwoording worden ook de acties<br />

uit het treasuryjaarplan besproken en worden besluiten<br />

voorbereid over treasuryaangelegenheden.


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 109<br />

Externe ontwikkelingen op het<br />

risicoprofiel<br />

Nationale Prestatieafspraken<br />

In <strong>2022</strong> zijn Nationale Prestatieafspraken vastgelegd<br />

tussen de minister en de woningcorporaties. Ze zullen<br />

onder andere leiden tot 250.000 nieuwe sociale<br />

huurwoningen in 2030 en de verbetering uiterlijk in<br />

2028 van alle woningen met een E-, F- of G-label.<br />

In afwijking van het inflatievolgende huurbeleid van<br />

de afgelopen jaren, spreken de partijen af dat de<br />

huursom van de corporaties in 2023, 2024 en 2025<br />

een maximale stijging zal hebben die gelijk is aan de<br />

cao-loonontwikkeling van het voorgaande jaar min 0,5<br />

procentpunt. Deze huurmatiging voor drie jaar komt<br />

in plaats van de huurbevriezing in 2024. Corporaties<br />

zullen meer investeren in leefbaarheid, zowel in de<br />

kwaliteit van de woningen als in de kwaliteit van de<br />

leefomgeving. Verder is een eenmalige verlaging van<br />

de huurprijs naar een niveau van € 575 per maand<br />

afgesproken voor huurders met een inkomen tot<br />

en met 120 procent van het sociaal minimum. Het<br />

parlement heeft besloten deze verlaging al in 2023<br />

te effectueren. Dit heeft een negatief effect op de<br />

cashflow en op de waardeontwikkeling van het<br />

vastgoed. Isolatie voor huurders wordt voortaan zonder<br />

huurverhoging aangebracht en heeft een negatief effect<br />

op de huursom, maar draagt wel bij aan betaalbaar(der)<br />

wonen.<br />

een jaar eerder. Dat is een record in de bijna zestig<br />

jaar dat het Centraal Bureau voor de Statistiek de<br />

consumentenprijsindex meet.<br />

De koopkrachtontwikkeling van een deel van onze<br />

huurders is zorgelijk. Het meest voelbaar voor onze<br />

huurders zijn de sterk gestegen energieprijzen. In<br />

toenemende mate lopen vaste energiecontracten af,<br />

waarna onze huurders moeten overstappen naar een<br />

variabel contract met hogere tarieven. De regering<br />

heeft in <strong>2022</strong> ingegrepen op de energiemarkt door het<br />

instellen van een prijsplafond per 1 januari 2023.<br />

De kapitaalmarkt kent stijgende rentes. De tienjaarse<br />

staatsrente is sinds januari <strong>2022</strong> met circa 124<br />

basispunten gestegen (1,24 procent). Waar de rente<br />

in 2021 nog negatief was, is deze inmiddels<br />

omgeslagen naar sterk stijgend.<br />

Om de inflatie te drukken<br />

heeft de Europese<br />

Centrale Bank<br />

(ECB) de rente<br />

Gemeentelijk collegeakkoord<br />

Het nieuwe collegeakkoord van de gemeente Den<br />

<strong>Haag</strong> betekent een sterke lastenstijging voor alle<br />

inwoners. Onder andere de onroerendezaakbelasting<br />

zal sterk stijgen in 2023. Deze ontwikkeling wordt<br />

verwerkt in de meerjarenbegroting van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />

zodat we kunnen bepalen wat de effecten zijn op de<br />

financiële ratio’s. Een randvoorwaarde van de begroting<br />

is dat we structureel aan de financiële kaders van het<br />

Waarborgfonds Sociale Woningbouw en de Autoriteit<br />

woningcorporaties voldoen.<br />

Energiecrisis, inflatie, rentestijgingen<br />

Actuele internationale ontwikkelingen zorgen voor<br />

grote onzekerheid en hebben significante impact op<br />

de prijsvorming in diverse markten, zoals bij gas, olie<br />

en voedsel. Dit vertaalt zich in een sterk toenemende<br />

inflatie. Consumentengoederen en -diensten waren in<br />

augustus 12 procent duurder dan in dezelfde maand<br />

DE KOOPKRACHT-<br />

ONTWIKKELING<br />

VAN EEN DEEL VAN<br />

ONZE HUURDERS<br />

IS ZORGELIJK


110 <strong>Haag</strong><br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Wonen</strong><br />

HET WSW GEEFT AAN<br />

DAT HAAG WONEN<br />

OP DIT MOMENT EEN<br />

SOLIDE CORPORATIE<br />

IS MET EEN REDELIJKE<br />

FINANCIËLE POSITIE<br />

in oktober <strong>2022</strong> met 75 basispunten verhoogd. De ECB<br />

wil de groei van de economie afremmen, het sparen<br />

bevorderen en het lenen duurder maken. Dit geeft een<br />

opwaartse druk op de toekomstige financieringslasten.<br />

Al deze externe ontwikkelingen hebben consequenties<br />

voor onze bedrijfsvoering. We zijn echter een solvabele<br />

corporatie. De ICR (rentedekkingsverhouding) in de<br />

DAEB-tak volstaat en de meerjarige ontwikkeling laat<br />

een positief beeld zien. Er vindt strakke sturing op<br />

plaats.<br />

Afschaffing verhuurderheffing<br />

In het coalitieakkoord (<strong>2022</strong>) van het kabinet is<br />

afgesproken om de verhuurderheffing in 2023 volledig<br />

af te schaffen. Voor 2023 is de verhuurderheffing<br />

begroot op circa € 18 miljoen. De afschaffing geeft<br />

ons ruimte om te investeren en ons bezit versneld<br />

te verduurzamen. De afschaffing heeft een positief<br />

effect op de ontwikkeling van de marktwaarde en<br />

de beleidswaarde. Uiteraard staan prestatieafspraken<br />

tegenover het afschaffen van de verhuurderheffing.<br />

Maar die gaan we aan als de gemeente en rijksoverheid<br />

- door het beschikbaar stellen van meer grondlocaties<br />

en werkbare wet- en regelgeving - de condities creëren<br />

om te kunnen investeren. Randvoorwaardelijk is dat de<br />

ICR in de DAEB-tak in de toekomst niet meer onder de<br />

norm uitkomt.<br />

Vennootschapsbelasting<br />

De vennootschapsbelasting gaat omhoog,<br />

wat negatieve impact heeft op de cashflows<br />

en mogelijk leidt tot een verdubbeling van de<br />

vennootschapsbelastingdruk. De verhuurderheffing<br />

wordt definitief afgeschaft, wat een een positief effect<br />

heeft op de kasstromen en de financiële ratio’s. De<br />

leencapaciteit gaat hierdoor omhoog, waardoor de<br />

investeringscapaciteit voor nieuwbouw, renovatie en<br />

verduurzaming omhoog gaat.<br />

Woningmarktcrisis<br />

Door de drukte op de woningmarkt wordt het risico op<br />

(woon)fraude groter. Kandidaat-huurders zijn kwetsbaar<br />

en mogelijk gevoelig voor onrechtmatige vormen van<br />

woningtoewijzing, huurders komen mogelijk meer in<br />

de verleiding om een woning onder te verhuren en<br />

medewerkers komen mogelijk in de verleiding om<br />

onrechtmatig kandidaat-huurders te bevoorrechten bij<br />

een woningtoewijzing.<br />

Verbeteringen risicomanagementsysteem<br />

We zijn in <strong>2022</strong> begonnen met het aanbrengen van<br />

meer structuur in ons (operationeel) risicomanagement.<br />

Dit loopt door in 2023. We koppelen risicomanagement<br />

aan het procesmanagement. Door risico’s en<br />

beheersmaatregelen op processtapniveau vast te<br />

leggen wordt het voor uitvoerend medewerkers<br />

duidelijker waarom ze bepaalde stappen moeten<br />

nemen en waarom ze bepaalde (controle)<br />

werkzaamheden moeten uitvoeren. Bovendien krijgen<br />

we als organisatie meer inzicht in de samenhang tussen<br />

processen, risico’s en beheersmaatregelen.


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 111<br />

9.4 | Extern<br />

toezicht<br />

Op 13 oktober <strong>2022</strong> heeft <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> de toezichtbrief<br />

<strong>2022</strong> van de Autoriteit woningcorporaties (Aw)<br />

ontvangen. Het uitgangspunt voor hun jaarlijkse<br />

onderzoek is het gezamenlijke beoordelingskader van<br />

de Aw en het WSW. De Aw noemt het governancerisico<br />

van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> laag, met uitzondering van de<br />

voorspelbaarheid en kwaliteit van de data. Dat wordt<br />

een midden risico genoemd, met daarbij het verzoek<br />

om de kwaliteit van de data in de geleverde prestaties<br />

(dVi) en voorgenomen activiteiten (dPi) te analyseren en<br />

de resultaten daarvan mee te nemen bij de verbetering<br />

van de datakwaliteit. Deze analyse heeft inmiddels<br />

plaatsgevonden. De uitkomsten zijn gedeeld met de<br />

Aw.<br />

Op 18 juli <strong>2022</strong> ontving <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> de brief van het<br />

WSW over het borgingsplafond en de borgbaarheid.<br />

Het WSW geeft aan dat <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> op dit moment<br />

een solide corporatie is met een redelijke financiële<br />

positie, waarbij de verdiencapaciteit enigszins onder<br />

druk staat. De ICR voldoet weer structureel aan de<br />

norm, maar blijft de komende jaren nog wel dicht bij<br />

de norm liggen. De economische omstandigheden<br />

zorgen voor onzekerheid. Ondanks de afschaffing<br />

van de verhuurderheffing, zal een stijging van de<br />

operationele uitgaven en hogere rentelasten een<br />

drukkend effect hebben op de toekomstige kasstromen.<br />

Het WSW verwacht dat <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> ondanks de<br />

onzekerheden een solide operationele kasstroom kan<br />

realiseren. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is borgbaar conform de WSWborgbaarheidsverklaring.<br />

Op 29 november <strong>2022</strong> ontvingen wij van de Aw het<br />

oordeel rechtmatig over het verslagjaar 2021. <strong>Haag</strong><br />

<strong>Wonen</strong> voldoet aan de criteria om in aanmerking te<br />

komen voor staatssteun.<br />

9.5 | Bestuur<br />

Samenstelling bestuur<br />

Het bestuur van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> bestaat sinds 1 maart<br />

2020 uit bestuursvoorzitter Mohamed Baba en<br />

financieel bestuurder Ria Koppen-Kreyne, die per 1 juli<br />

2021 is herbenoemd tot haar pensionering op 13 juli<br />

2023. Mohamed Baba is 50 jaar. Ria Koppen-Kreyne is<br />

66 jaar.<br />

De nevenfuncties van Mohamed Baba in <strong>2022</strong> zijn:<br />

voorzitter van de vereniging Sociale Verhuurders<br />

<strong>Haag</strong>landen, bestuurslid van het platform De<br />

Vernieuwde Stad, Lid alliantieraad Den <strong>Haag</strong> Zuidwest<br />

en lid van de raad van toezicht van Ouder- en Kind<br />

Teams Amsterdam. De nevenfuncties van Ria Koppen-<br />

Kreyne in <strong>2022</strong> zijn: lid van de raad van toezicht en<br />

voorzitter van de auditcommissie van Stadsherstel<br />

Den <strong>Haag</strong> en Omgeving en voorzitter van de raad<br />

van toezicht van zorgstichting Groot Hoogwaak te<br />

Noordwijk.<br />

Het bestuur van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> bestaat uit één man en<br />

één vrouw. Het managementteam van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />

bestond per 31 december <strong>2022</strong> uit vier vrouwen en<br />

twee mannen. Volgens de diversiteitswet is er sprake<br />

van een evenwichtige verdeling als ten minste dertig<br />

procent van de zetels door vrouwen en ten minste<br />

dertig procent van de zetels door mannen wordt bezet.<br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> voldoet per 31 december <strong>2022</strong> zowel bij<br />

het tweehoofdig bestuur als bij het managementteam<br />

aan dit streefcijfer. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> kijkt allereerst naar de<br />

geschiktheid van de kandidaat voor de functie. De wet<br />

is gericht op een toename van het aantal vrouwen in<br />

topfuncties. Zonder daar expliciet op te sturen draagt<br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> daaraan bij.<br />

Nevenfuncties managementteam<br />

Manager strategie & beleid Vincent Verkoelen, manager<br />

vastgoed Kirsten Dubbelman, manager I&I Laura Veth<br />

en manager bedrijfsondersteuning Joyce Godecke<br />

hebben geen nevenfuncties. Als manager financiën is<br />

Bert van der Ent vanuit zijn eenmanszaak Bent Solutions<br />

tijdelijk ingehuurd. Daarnaast is hij associate-partner<br />

bij Trevian, een bedrijf dat onder andere corporaties<br />

ondersteunt bij inkoop- en contractmanagement, lid<br />

van de raad van toezicht van Nestas, een stichting die<br />

primair openbaar onderwijs (Dordrecht) en primair<br />

katholiek onderwijs (Drechtsteden) verzorgt, lid van<br />

het bestuur van Stichting Sport & Recreatie Goeree-<br />

Overflakkee, dat drie zwembaden en vier buurtlocaties<br />

exploiteert, en lid van het bestuur van Stichting<br />

Agrodome, dat zich inzet voor het gebruik van biobased<br />

materialen. Manager wonen Susan van der Steen is ook<br />

actief als voorzitter van de Raad van Commissarissen<br />

van woningcorporatie Qua<strong>Wonen</strong>, lid van de Raad van<br />

Commissarissen van woningcorporatie Woonplus,


112 <strong>Haag</strong><br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Wonen</strong><br />

interim-voorzitter van de Raad van Commissarissen van woningcorporatie Stek, bestuursvoorzitter van de stichting<br />

Woonservicewijken en bestuursvoorzitter van Stichting Verder Kijken.<br />

Opleiding bestuur<br />

Het bestuur van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> blijft zijn kennis ontwikkelen door het volgen van cursussen en trainingen. Bestuurders<br />

van woningcorporaties moeten van 1 januari 2020 tot en met 31 december <strong>2022</strong> in totaal 108 permanenteeducatiepunten<br />

(PE) hebben behaald, gemiddeld 36 PE-punten per jaar. Van 1 maart 2020 tot en met 31 december<br />

<strong>2022</strong> heeft Mohamed Baba 135 PE-punten behaald. Van 1 januari 2020 tot en met 31 december <strong>2022</strong> behaalde Ria<br />

Koppen-Kreyne 142 PE-punten.<br />

Beloning<br />

De uitgangspunten voor de beloning van het bestuur worden toegelicht in paragraaf 10.5 van het verslag van de<br />

Raad van Commissarissen.<br />

Bezoldiging van het bestuur<br />

Beloning volgens Wet normering topinkomens (WNT)<br />

Naam<br />

<strong>2022</strong><br />

Mohamed Baba<br />

Beloning € 174.332<br />

Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen € 0<br />

Voorzieningen ten behoeve van beloningen betaalbaar op termijn<br />

(pensioenpremies)<br />

€ 18.828<br />

Bezoldiging volgens de WNT € 193.160<br />

Functie<br />

bestuursvoorzitter<br />

Duur van het dienstverband in boekjaar 01-01-<strong>2022</strong> tot en met 31-12-<strong>2022</strong><br />

Omvang van het dienstverband<br />

36 uur per week (1 fte)<br />

Door de werkgever betaalde sociale-verzekeringspremies € 13.579<br />

Verrichte uitkeringen wegens beëindiging van het dienstverband<br />

Naam en functie of functies die tijdens het dienstverband zijn<br />

bekleed<br />

Het jaar waarin het dienstverband is geëindigd<br />

niet van toepassing<br />

bestuursvoorzitter<br />

niet van toepassing


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 113<br />

Beloning volgens Wet normering topinkomens (WNT)<br />

Naam<br />

<strong>2022</strong><br />

Ria Koppen-Kreyne<br />

Beloning € 175.636<br />

Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen € 0<br />

Voorzieningen ten behoeve van beloningen betaalbaar op termijn<br />

(pensioenpremies)<br />

€ 18.928<br />

Bezoldiging volgens de WNT € 194.564<br />

Functie<br />

financieel bestuurder<br />

Duur van het dienstverband in boekjaar 01-01-<strong>2022</strong> tot en met 31-12-<strong>2022</strong><br />

Omvang van het dienstverband<br />

36 uur per week (1fte)<br />

Door de werkgever betaalde sociale-verzekeringspremies € 10.593<br />

Verrichte uitkeringen wegens beëindiging van het dienstverband<br />

niet van toepassing<br />

Naam en functie of functies die tijdens het dienstverband zijn bekleed<br />

financieel bestuurder<br />

Het jaar waarin het dienstverband is geëindigd<br />

niet van toepassing<br />

Op de bezoldiging van beide bestuursleden is de sectorale norm conform de WNT van toepassing.<br />

De bezoldiging voldoet aan de wettelijke regels.<br />

9.6 | Verklaring van het bestuur<br />

Het bestuur verklaart dat ook in <strong>2022</strong> onze middelen uitsluitend zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting.<br />

Den <strong>Haag</strong>, 28 juni 2023<br />

Mohamed Baba,<br />

bestuursvoorzitter<br />

Ria Koppen-Kreyne,<br />

financieel bestuurder


114 <strong>Haag</strong><br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Wonen</strong>


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 115<br />

10<br />

Verslag van<br />

de Raad van<br />

Commissarissen


116 <strong>Haag</strong><br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Wonen</strong><br />

10.1 | Taak en<br />

werkwijze<br />

Als Raad van Commissarissen (RvC) hebben wij zowel<br />

een toezichthoudende als een adviserende taak.<br />

Daarnaast treden wij op als werkgever van de leden van<br />

de raad van bestuur en onderhouden wij contacten<br />

met interne en externe belanghebbenden. Dit verslag<br />

laat zien hoe de RvC toezicht heeft uitgeoefend en wat<br />

de belangrijkste onderwerpen waren die dit jaar aan de<br />

orde zijn gekomen.<br />

De RvC van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> stelt vast dat de opgave<br />

van corporaties in het algemeen en zeker binnen het<br />

werkgebied van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> ook in <strong>2022</strong> bijzonder<br />

uitdagend is geweest. Inflatie, energiearmoede,<br />

toenemende regeldruk en schaarste op de arbeidsmarkt<br />

tekenden <strong>2022</strong>. De raad concludeert dat <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />

haar plannen desondanks heeft kunnen vormgeven en<br />

spreekt zijn waardering uit voor de ambitie van bestuur<br />

en medewerkers.<br />

Rol van de RvC<br />

De RvC van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is verantwoordelijk voor<br />

en aanspreekbaar op het toezicht op het bestuur,<br />

de omstandigheden waaronder het bestuur moet<br />

werken en op de algemene gang van zaken binnen<br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>. De RvC fungeert als klankbord voor het<br />

bestuur onder meer door het geven van gevraagd en<br />

ongevraagd advies. De RvC stelt het bestuur van <strong>Haag</strong><br />

<strong>Wonen</strong> samen en treedt op als werkgever van het<br />

bestuur. Om zijn taak te kunnen uitoefenen, zorgt de<br />

RvC dat hij weet wat er leeft bij de huurders(organisatie),<br />

de medewerkers, de gemeente en andere<br />

belanghebbenden.<br />

De missie van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is het uitgangspunt voor<br />

het werk van de RvC en het bestuur. Zowel de raad<br />

als het bestuur dragen bij aan het realiseren van de<br />

doelstellingen en de waarden van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>. Ieder<br />

vanuit de eigen rol en in onderlinge wisselwerking en<br />

samenwerking. De raad en het bestuur werken aan<br />

een betrokken en open relatie, waarin bedoelingen en<br />

verwachtingen over en weer worden uitgesproken.<br />

Ze zijn betrouwbaar en welwillend in het geven van<br />

informatie en het geven en ontvangen van feedback;<br />

met respect voor elkaars rollen.<br />

De RvC van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is:<br />

• verbonden en niet uitvoerend<br />

• uitdagend en ondersteunend<br />

• deskundig en professioneel<br />

• onafhankelijk en betrokken<br />

Governance<br />

De RvC handelt op basis van de bevoegdheden die<br />

in de statuten zijn omschreven. De werkwijze van<br />

de raad is beschreven in het reglement van de RvC.<br />

Hierin staat dat de raad werkt met commissies die<br />

de raad ondersteunen. De auditcommissie adviseert<br />

de RvC over financiële onderwerpen, de interne<br />

risicobeheersings- en controlesystemen en over de<br />

opvolging van de opmerkingen van de accountant.<br />

De remuneratiecommissie adviseert de RvC over het<br />

functioneren, de beoordeling en de beloning van het<br />

bestuur, de benoeming van nieuwe leden van de RvC<br />

en de vergoeding voor de leden van de RvC.<br />

De governance code woningcorporaties geef richtlijnen<br />

voor transparant bestuur en toezicht. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />

volgt deze richtlijnen. Daarmee handelt <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />

transparant, stimuleert het een open cultuur en wordt<br />

zelfreflectie toegepast. Zo worden dilemma’s vaker en<br />

beter besproken tussen de RvC en het bestuur. De raad<br />

legt publiekelijk verantwoording af door een verslag van<br />

de RvC op te nemen in het jaarverslag van de stichting.<br />

De RvC van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> streeft naar een<br />

evenwichtige opbouw en diversiteit in de raad.<br />

Dit uit zich in verschillen in leeftijd, achtergrond,<br />

ervaring, specialismen en de verhouding tussen<br />

mannen en vrouwen. Daarmee onderstrepen we<br />

de maatschappelijke taak en positie die corporaties<br />

op dit gebied hebben. Hoewel we streven naar een<br />

divers en inclusieve opbouw, kijken we bij de huidige<br />

samenstelling en geschikte toekomstige kandidaten<br />

natuurlijk ook naar (het behouden van) kennis en<br />

ervaring van onze raad. In de profielschets van de RvC<br />

heeft de raad dit verder uitgewerkt.<br />

Toezichtkader<br />

Het toezichtkader van de RvC beschrijft op hoofdlijnen<br />

het speelveld en de taken van onze corporatie. Hierin<br />

staan de spelregels die de raad bij het uitoefenen van<br />

zijn taken volgt.


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 117<br />

Het toezichtkader van de RvC van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> bestaat<br />

uit:<br />

• wet- en regelgeving<br />

• statuten<br />

• visie op besturen en toezicht houden<br />

• reglement van de RvC<br />

• bestuursreglement<br />

• sturingsfilosofie<br />

• reglement financieel beleid en beheer<br />

• investeringsstatuut<br />

• treasurystatuut<br />

• verbindingenstatuut<br />

• bedrijfscode en procedure vermoedens van<br />

misstanden<br />

• governance code woningcorporaties<br />

Het toetsingskader voor de RvC bevat de kaders voor<br />

de sturing en beheersing van de organisatie. Het<br />

toetsingskader is voor de raad richtinggevend om<br />

toezicht te houden. Het toetsingskader van de RvC van<br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> bestaat uit:<br />

regels, zoals de governance code woningcorporaties.<br />

Ook gaat de wet voor op onze eigen statuten en<br />

regelingen. Hoewel er geen verplichting is om deze<br />

aan te passen, hebben we daar in het kader van<br />

transparantie en efficiënt werken wel voor gekozen.<br />

De statuten van Woningstichting <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>,<br />

het bestuursreglement, het reglement RvC en het<br />

reglement financieel beleid en beheer zijn daarom<br />

geactualiseerd en per 22 juni <strong>2022</strong> goedgekeurd door<br />

de RvC.<br />

Vergaderingen en besluitvorming in <strong>2022</strong><br />

De RvC heeft in <strong>2022</strong> vijfmaal regulier vergaderd<br />

in aanwezigheid van het bestuur. Op 21 januari, 13<br />

februari, 21 september, 7 november en 28 november<br />

heeft de RvC buiten de vergaderingen<br />

een besluit genomen over<br />

de herbenoeming van<br />

Saskia Kramer, de<br />

opdracht voor<br />

• de koers van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 2018+<br />

• portefeuillestrategie <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 2021-2030<br />

• regionale en lokale prestatieafspraken<br />

• jaarplan, begroting en meerjarenbegroting<br />

• jaarlijkse ALM-studie naar gevoeligheid van de<br />

meerjarenbegroting voor externe ontwikkelingen<br />

• treasuryjaarplan<br />

• auditjaarplan<br />

• tertaalrapportages inclusief tertaalnotitie<br />

risicomanagement van het bestuur<br />

• rapportages interne beheersing per tertaal<br />

• procesaudits intern auditteam<br />

• liquiditeitsbegroting<br />

• jaarrapportage verantwoord handelen<br />

• jaarverslag en accountantsverslag<br />

• visitatierapport<br />

Wijziging van toezicht- en toetsingskaders in<br />

<strong>2022</strong><br />

Naar aanleiding van de wijziging van de Woningwet<br />

per 1 januari <strong>2022</strong> is in <strong>2022</strong> een aantal wijzigingen in<br />

het toezicht- en toetsingskader doorgevoerd. Het doel<br />

van de wijzigingen in de Woningwet is het verbeteren<br />

van de werking en de toekomstbestendigheid van<br />

regelingen. Het maakt meer risicogericht toezicht<br />

mogelijk en beperkt de administratieve lasten. De<br />

wijzigingen van de Woningwet hebben directe werking,<br />

zijn dwingendrechtelijk en gelden bovenop andere<br />

WAT WAREN DE<br />

BELANGRIJKSTE<br />

ONDERWERPEN<br />

DIE DIT JAAR<br />

AAN DE ORDE<br />

ZIJN GEKOMEN?


118 <strong>Haag</strong><br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Wonen</strong><br />

HAAG WONEN WIL<br />

EEN PARTNER IN<br />

DE STAD ZIJN<br />

de visitatie, de herbenoeming van Charlie Ortega, de<br />

bureauselectie voor de werving van een bestuurder en<br />

een lid van de RvC en de aanwijzing van de voorzitter<br />

van de RvC per 5 juni 2023. Op 9 maart heeft de<br />

RvC het jaarlijkse overleg met Huurdersorganisatie<br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> gevoerd. De auditcommissie is in<br />

<strong>2022</strong> vijf keer bij elkaar gekomen. Op 7 maart heeft<br />

de auditcommissie buiten de reguliere vergadering<br />

een besluit genomen over de verkoop van een<br />

bedrijfsruimte. De remuneratiecommissie heeft in <strong>2022</strong><br />

vijf keer vergaderd.<br />

In het kader van artikel 24 van de Wet op de<br />

ondernemingsraden spraken de raad en het<br />

bestuur op 28 april en 12 december <strong>2022</strong> met de<br />

ondernemingsraad over de algemene gang van zaken<br />

bij <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> en over enkele specifieke inhoudelijke<br />

onderwerpen. Twee commissarissen hebben in 2002<br />

twee keer informeel over de gang van zaken overlegd<br />

met een delegatie van de ondernemingsraad. Uit deze<br />

gesprekken bleek dat de medezeggenschap goed is<br />

georganiseerd en dat de relatie goed is. De contacten<br />

en gesprekken tussen bestuur en ondernemingsraad<br />

zijn constructief en open, waarbij de ondernemingsraad<br />

voldoende ruimte voelt om waar nodig een kritisch<br />

geluid te laten horen. Er is teruggekeken op het jaar aan<br />

de hand van de jaarstukken 2021 en vooruitgekeken<br />

op basis van het jaarplan en de begroting voor<br />

2023. Daarnaast is gesproken over besluitvorming,<br />

transparantie en vertrouwen binnen de organisatie.<br />

10.2 | Toezichthoudende<br />

rol<br />

Toezicht op de strategie<br />

De leidraad voor het toezicht op de strategie van<br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> wordt gevormd door ‘De koers van <strong>Haag</strong><br />

<strong>Wonen</strong> 2018+’, de portefeuillestrategie en de sociale<br />

strategie. De voortgang van de uitvoering van de<br />

strategische speerpunten en doelen van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />

wordt besproken in de RvC-vergaderingen op basis van<br />

de tertaalrapportages. De RvC spreekt regelmatig met<br />

het bestuur over het achterblijven van de realisatie van<br />

de nieuwbouw en over manieren om investeringen<br />

te versnellen. Bijsturing op de interne beheersing bij<br />

dagelijks onderhoud, het controleplan en de afronding<br />

van het onderzoek naar een van de regie-aannemers<br />

zijn meerdere malen onderwerp van gesprek geweest.<br />

In de vergadering van 9 maart is met de RvC een nieuw<br />

beleidsinstrument besproken: de sociale strategie van<br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> wil een partner in de stad<br />

zijn en vindt het belangrijk om hieraan invulling te geven<br />

vanuit het perspectief van ‘leefbare en sociaal inclusieve<br />

wijken’. In het verlengde van de portefeuillestrategie<br />

is daarom ook een sociale strategie uitgewerkt. Hierin<br />

staan de strategische uitgangspunten beschreven<br />

waarmee aan leefbare en sociaal inclusieve wijken kan<br />

worden gewerkt.


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 119<br />

De RvC ontvangt en bespreekt de toezicht- en<br />

oordeelsbrieven die de Autoriteit woningcorporaties<br />

stuurt namens de minister van Binnenlandse Zaken en<br />

Koninkrijksrelaties, alsmede de bevindingen over <strong>Haag</strong><br />

<strong>Wonen</strong>, de borgbaarheidsverklaring en het nieuwe<br />

borgingsplafond van het Waarborgfonds Sociale<br />

Woningbouw.<br />

Toezicht op de volkshuisvestelijke en<br />

maatschappelijke prestaties<br />

Op 22 juni <strong>2022</strong> heeft de RvC het bestuursbesluit over<br />

de vaststelling van het bod lokale prestatieafspraken<br />

2023 aan de gemeente Den <strong>Haag</strong> goedgekeurd. Het<br />

heeft daarbij rekening gehouden met de nog door te<br />

voeren aanpassingen die het gevolg waren van het<br />

overleg met de huurdersorganisatie. Het bod voor 2023<br />

past binnen het koersdocument <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 2018+ en<br />

de raamovereenkomst voor de prestatieafspraken over<br />

de periode 2021-2024.<br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft een lange traditie op het gebied<br />

van het betrekken van haar huurders bij het beleid.<br />

Vanzelfsprekend waren er bij diverse bijeenkomsten<br />

huurders aanwezig. Zij zijn een volwaardige partij bij<br />

het tripartite overleg tussen huurdersorganisaties,<br />

corporaties en gemeente. Ook worden zij betrokken<br />

bij de voorbereiding van het jaarplan, de begroting<br />

voor volgend jaar en de voorbereiding van groot<br />

onderhoud/verbeterplannen. De RvC neemt kennis<br />

van de uitkomsten van het overleg van <strong>Haag</strong><br />

<strong>Wonen</strong> met de huurdersorganisatie. De RvC heeft<br />

voortdurend contact met de huurdersorganisatie,<br />

zowel via de huurderscommissarissen als tijdens<br />

diverse bijeenkomsten. In de vergadering van 9 maart<br />

is aan de hand van de jaarrapportage over participatie<br />

en invloed van belanghebbenden stilgestaan bij de<br />

partijen waarmee <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> samenwerkt en welke<br />

onderwerpen spelen.<br />

Op 26 oktober heeft de RvC de rapportage<br />

maatschappelijke visitatie <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 2018-2021<br />

vastgesteld. Adviesbureau Ecorys concludeerde dat<br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> naar vermogen presteert (8,0), dat het<br />

bestuur en het maatschappelijk presteren goed op<br />

orde is (7,5) en we een voldoende deel van de ambities<br />

en opgaven realiseren (7,3). Onze belangenhouders<br />

en partners waarderen onze prestaties met een 7,2.<br />

Het begrip ‘partner in de stad’ mag verder worden<br />

uitgewerkt en ook onze ambities kunnen scherper<br />

worden geprioriteerd. We kunnen nog beter laten zien<br />

wat we bereiken op het gebied van duurzaamheid<br />

en nieuwbouw, en welke dilemma’s we daarbij<br />

tegenkomen.<br />

Op 26 oktober heeft de RvC uitgebreid stilgestaan<br />

bij het thema energiearmoede. En bij de manier<br />

waarop <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> haar sociaal-maatschappelijke<br />

verantwoordelijkheid op dit terrein neemt zonder de<br />

taken van andere instellingen over te nemen. <strong>Haag</strong><br />

<strong>Wonen</strong> werkt op twee fronten. Aan de ene kant het<br />

betaalbaar houden van woningen, onder meer door<br />

verduurzaming zodat energiekosten lager kunnen<br />

blijven. Aan de andere kant helpt <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />

huurders om bij betalingsachterstanden niet verder in de<br />

problemen te komen en huisuitzetting te voorkomen. Dat<br />

doet <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> samen met de gemeente Den <strong>Haag</strong>.<br />

Toezicht op de financiële en operationele<br />

prestaties<br />

In het jaarplan legt <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> haar doelstellingen<br />

en activiteiten voor het lopende jaar vast. Het jaarplan<br />

<strong>2022</strong> bevat meetbare speerpunten en een scorekaart<br />

met meetbare doelstellingen op het gebied van<br />

bewonerstevredenheid, betalingsachterstanden,<br />

bedrijfslasten, leegstand en ziekteverzuim. Toetsing op<br />

de financiële en operationele prestaties vindt plaats aan<br />

de hand van het jaarplan en de begroting.<br />

De tertaalrapportages leveren informatie op over de<br />

resultaten en geven een verwachting van de winst-enverliesrekening<br />

over het boekjaar. De tertaalrapportages<br />

worden besproken in de auditcommissie en in de<br />

RvC-vergaderingen. De RvC heeft in deze besprekingen<br />

aan het bestuur gevraagd om meer grip op de kosten<br />

van het onderhoud, verbetering van de ICR en<br />

actualisering en uitvoering van de controleplannen. Van<br />

voorstellen buiten het jaarplan en de begroting toetst<br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> de effecten aan de doelstellingen van het<br />

koersdocument en aan het risicoprofiel.<br />

Op 28 april <strong>2022</strong> heeft de RvC de jaarstukken over 2021<br />

vastgesteld onder voorbehoud van een goedkeurende<br />

accountantsverklaring. Deze verklaring volgde kort<br />

daarop.<br />

Op de RvC-vergadering van 12 december <strong>2022</strong> keurde<br />

de raad het bestuursbesluit goed om het jaarplan en de<br />

begroting voor 2023 en de meerjarenbegroting voor<br />

de periode 2023-2027 vast te stellen. Ook het besluit<br />

van het bestuur om het treasuryjaarplan voor 2023<br />

vast te stellen is op 12 december <strong>2022</strong> door de RvC<br />

goedgekeurd.


120 <strong>Haag</strong><br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Wonen</strong><br />

De RvC houdt ook toezicht op de verbindingen<br />

van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>. Denk daarbij bijvoorbeeld aan<br />

dochterondernemingen van de stichting. De activiteiten<br />

in de verbindingen zijn dusdanig dat informatie in de<br />

bijlage volstaat.<br />

Toezicht op de risicobeheersing<br />

In de vergaderingen van 28 april en 12 december<br />

<strong>2022</strong> heeft de RvC de risicoanalyse van <strong>Haag</strong><br />

<strong>Wonen</strong>, inclusief de financiële en frauderisico’s,<br />

besproken met de controlerend accountant van<br />

PwC, de concerncontroller en de manager financiën.<br />

Risicomanagement is een vast onderdeel van de<br />

jaarlijkse plannings- en controlcyclus van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>.<br />

Elk jaar beoordeelt de RvC opnieuw de strategische<br />

en tactische risico’s voor de doelstellingen van<br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>. De risico’s worden bezien vanuit de<br />

doelstellingen, wensen, ambities en de in- en externe<br />

ontwikkelingen. We wegen ze op basis van de kans dat<br />

het risico zich voordoet, de impact van het risico en de<br />

mate waarin we het risico kunnen beheersen.<br />

De RvC heeft in <strong>2022</strong> de focus gelegd op de volgende<br />

strategische, tactische en operationele risico’s:<br />

• Bedreigingen voor een duurzaam bedrijfsmodel. De<br />

kasstromen staan door de eenmalige huurverlaging<br />

en de huurbevriezing onder druk;<br />

• Oplopende rente, toenemende bouwkosten en<br />

beperkt beschikbare locaties. Hierdoor worden<br />

uitbreiding van het bezit en verduurzaming<br />

bemoeilijkt;<br />

• ICT-gerelateerde risico’s zoals verstoringen,<br />

cybersecurity en samenwerking met IT-partners;<br />

• De beheersbaarheid van onderhoudskosten en<br />

oplopende leegstand;<br />

• Risico’s op fraude en corruptie, zoals frauderisico’s<br />

bij vastgoedtransacties, inkoop van producten en<br />

diensten, betalingen en woningtoewijzing.<br />

Een combinatie van hard en soft controls versterkt<br />

de risicobeheersing en het risicobewustzijn binnen<br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>. De focus blijft liggen op het bestendigen<br />

en verder ontwikkelen van de risicoanalyses en het<br />

monitoren van de beheersing.<br />

De tertaalrapportages over de interne beheersing<br />

van het interne auditteam worden besproken in de<br />

auditcommissie. Op 12 december <strong>2022</strong> heeft de RvC<br />

het bestuursbesluit goedgekeurd om het auditplan<br />

2023 van het interne auditteam vast te stellen. De RvC<br />

heeft veel waardering voor de positief-kritische manier<br />

waarop het interne auditteam onderzoeken uitvoert,<br />

rapporteert over de bevindingen en adviezen geeft<br />

aan de organisatie waarmee het de interne beheersing<br />

verder kan verstevigen.<br />

Integriteit is onderdeel van het jaarprogramma van de<br />

RvC. Integriteit behoort, naast resultaatgerichtheid en<br />

bereidheid tot samenwerking, een kerncompetentie<br />

te zijn van iedere <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>-medewerker. In de<br />

vergadering van 9 maart <strong>2022</strong> heeft de RvC het<br />

jaarverslag van de interne vertrouwenspersoon over<br />

2021 besproken. Ook de jaarrapportage integriteit,<br />

waarin wordt aangegeven op welke wijze integriteit<br />

in <strong>2022</strong> aandacht heeft gekregen en aan de orde is<br />

geweest, is in deze vergadering besproken.<br />

Jaarlijkse beoordeling accountant<br />

Op 28 april <strong>2022</strong> heeft de RvC in aanwezigheid van<br />

het bestuur het functioneren van PwC besproken.<br />

De RvC en het bestuur zijn tevreden over de<br />

samenstelling en kwaliteit van het controleteam, en<br />

over de sectorspecifieke kennis van de accountant.<br />

De wederzijdse afspraken worden nagekomen en de<br />

samenwerking en communicatie over de uitvoering<br />

van de werkzaamheden verlopen goed. De rapportages<br />

van de accountant zijn concreet en duidelijk. De<br />

RvC spreekt aan PwC zijn dank uit voor de goede en<br />

positief-kritische dienstverlening van de afgelopen jaren<br />

en haar bijdrage aan het verder verstevigen van de<br />

interne beheersing.<br />

Selectieproces accountant<br />

Eind 2021 is het selectieproces voor een nieuwe<br />

externe accountant gestart, omdat de maximale<br />

contractuele mogelijkheden tot verlenging met PwC<br />

waren benut. De selectiecommissie bestond uit<br />

de voorzitter van de auditcommissie, de financieel<br />

bestuurder en enkele leden van de organisatie.<br />

Vier partijen hebben een aanbieding gedaan. De<br />

selectiecommissie heeft deze partijen uitgenodigd<br />

voor kennismaking en presentatie van de aanbieding.<br />

De selectiecommissie heeft de RvC geadviseerd om<br />

Deloitte te benoemen als accountant. Op 22 juni <strong>2022</strong><br />

heeft de RvC kennis gemaakt met Deloitte. De raad<br />

heeft Deloitte vanaf de controle van de jaarrekening<br />

over <strong>2022</strong> benoemd tot externe accountant voor vier<br />

jaar, met een mogelijkheid tot verlenging.


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 121<br />

Overleg met de accountant<br />

De RvC hecht aan regelmatig overleg met de<br />

accountant. Voorafgaand aan de vaststelling van<br />

de jaarstukken over 2021 door de RvC, heeft de<br />

auditcommissie op 13 april <strong>2022</strong> met PwC gesproken<br />

over de controle en de controlebevindingen over<br />

2021. PwC heeft het accountantsverslag toegelicht.<br />

In de vergadering van de RvC van 28 april <strong>2022</strong> zijn<br />

de jaarstukken over 2021 en het accountantsverslag<br />

besproken in aanwezigheid van PwC. De RvC stelde<br />

vervolgens de jaarstukken over 2021 vast.<br />

In de auditcommissievergadering van 12 oktober <strong>2022</strong><br />

heeft Deloitte het controleplan voor <strong>2022</strong> toegelicht.<br />

De auditcommissie heeft de accountant gevraagd<br />

om enkele specifieke aandachtspunten nadrukkelijk<br />

in de controle te betrekken en de uitkomsten op te<br />

nemen in de rapportages aan het bestuur en de RvC.<br />

In de vergadering van 26 oktober <strong>2022</strong> heeft de RvC<br />

ingestemd met het controleplan voor <strong>2022</strong>. De interim<br />

rapportage van Deloitte over <strong>2022</strong> is met Deloitte<br />

besproken in de auditcommissievergadering van 22<br />

november <strong>2022</strong>. Het is daarna in de vergadering van 12<br />

december <strong>2022</strong> besproken met de RvC. In een overleg<br />

tussen de RvC en het bestuur is gesproken over wat het<br />

bestuur doet met de bevindingen van Deloitte en op<br />

welk moment.<br />

10.3 |<br />

Klankbordrol<br />

Een van de taken van de RvC is om te fungeren<br />

als klankbord voor het bestuur. De RvC geeft het<br />

bestuur gevraagd en ongevraagd advies. De raad<br />

doet dit in de reguliere RvC-vergaderingen, tijdens<br />

de RvC-strategiebijeenkomst, in de vergaderingen<br />

van de audit- en remuneratiecommissie en tijdens<br />

bilaterale contacten tussen leden van de RvC en het<br />

bestuur. In de RvC-vergaderingen worden de actuele<br />

landelijke, regionale en lokale ontwikkelingen en de<br />

ontwikkelingen bij <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> aan de hand van een<br />

notitie besproken.<br />

DE RVC HECHT AAN<br />

REGELMATIG OVERLEG<br />

MET DE ACCOUNTANT


122 <strong>Haag</strong><br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Wonen</strong><br />

10.4 |<br />

Werkgeversrol<br />

Samenstelling bestuur<br />

Het bestuur van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> wordt gevormd door<br />

bestuursvoorzitter Mohamed Baba en financieel<br />

bestuurder Ria Koppen-Kreyne.<br />

Beoordeling bestuur<br />

De RvC beoordeelt de bestuurders jaarlijks op<br />

hun functioneren. Op 19 november <strong>2022</strong> heeft de<br />

remuneratiecommissie zowel het gezamenlijke<br />

functioneren van het bestuur als het functioneren van<br />

de afzonderlijke bestuursleden in <strong>2022</strong> geëvalueerd.<br />

Het heeft de uitkomsten met de RvC gedeeld op 12<br />

december <strong>2022</strong>.<br />

Beloning bestuur<br />

De regels ten aanzien van de bezoldiging voor de (semi)<br />

publieke sector zijn vastgelegd in de Wet normering<br />

van topinkomens (WNT). Voor woningcorporaties<br />

geldt daarnaast een sectorale norm volgens de<br />

Regeling normering topinkomens toegelaten<br />

instellingen volkshuisvesting. De beloningen van de<br />

bestuurders passen binnen de geldende sectorale<br />

bezoldigingsnorm. De beloning van het bestuur wordt<br />

weergegeven in paragraaf 9.5 van het bestuursverslag.<br />

10.5 | De raad<br />

van commissarissen<br />

Samenstelling<br />

De RvC van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> bestaat uit zes leden,<br />

waarvan twee commissarissen op voordracht van de<br />

huurdersorganisatie en één commissaris op voordracht<br />

van de ondernemingsraad. De RvC heeft een<br />

profielschets voor zijn samenstelling. De profielschets<br />

beschrijft de algemene en specifieke deskundigheden<br />

en de persoonlijke kwaliteiten waarover leden van de<br />

raad, de auditcommissie en de voorzitter dienen te<br />

beschikken. Bij vacatures in de RvC is de algemene<br />

profielschets van 6 mei 2020 het uitgangspunt.<br />

Persoonlijke gegevens RvC per 31 december<br />

<strong>2022</strong><br />

Luurt van der Ploeg<br />

Leeftijd 52<br />

Functie RvC<br />

Commissie RvC<br />

Deskundigheidsgebied<br />

Functie<br />

Voorzitter<br />

Lid remuneratiecommissie<br />

Technisch-commercieel,<br />

financieel-economisch,<br />

bestuurlijk<br />

CFO, VolkerWessels Bouw &<br />

Vastgoedontwikkeling<br />

Nevenfuncties • Lid RvT, voorzitter auditcommissie<br />

Woonzorg<br />

Flevoland<br />

• Lid curatorium<br />

post-master certified<br />

management controlling,<br />

Erasmus School<br />

of Accounting & Assurance<br />

Benoeming • Benoeming op 05-06-<br />

2015<br />

• Herbenoeming per 05-<br />

06-2019<br />

• Uiterlijk uittredend op<br />

05-06-2023<br />

Saskia Kramer<br />

Leeftijd 50<br />

Functie RvC<br />

Commissie RvC<br />

Deskundigheidsgebied<br />

Functie<br />

Nevenfuncties<br />

Vicevoorzitter<br />

Organisatorisch, bedrijfsvoering,<br />

sociaal-maatschappelijk<br />

Interim-manager en consultant,<br />

SAS<br />

Benoeming • Benoeming op 21-02-<br />

2018 op voordracht<br />

huurdersorganisatie<br />

• Herbenoeming per 21-<br />

02-<strong>2022</strong><br />

• Uiterlijk uittredend op<br />

21-02-2026


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 123<br />

Charlie Ortega<br />

Leeftijd 56<br />

Functie RvC<br />

Commissie RvC<br />

Deskundigheidsgebied<br />

Functie<br />

Lid<br />

Voorzitter<br />

remuneratiecommissie<br />

Sociaal-maatschappelijk,<br />

volkshuisvestelijk<br />

Directeur, Stichting Leergeld<br />

Den <strong>Haag</strong><br />

Nevenfuncties • Voorzitter alliantie Sociale<br />

Samenhang & Participatie<br />

(Rijksprogramma Den <strong>Haag</strong><br />

Zuidwest)<br />

• Lid raad van toezicht<br />

Stichting Samen Sterk voor<br />

Onderwijs<br />

Benoeming • Benoeming op 01-10-2018<br />

op voordracht huurdersorganisatie<br />

• Herbenoeming per 01-10-<br />

<strong>2022</strong><br />

• Uiterlijk uittredend op 01-10-<br />

2026<br />

Marc Dubbelman<br />

Leeftijd 52<br />

Functie RvC<br />

Commissie RvC<br />

Deskundigheidsgebied<br />

Functie<br />

Lid<br />

Voorzitter auditcommissie<br />

Financieel-economisch,<br />

bestuurlijk<br />

Openbaar accountant, Publiek<br />

Belang Accountants<br />

Nevenfuncties • Facilitator thema-avonden<br />

voor raadsleden<br />

• Initiator en cursusleider<br />

interne opleiding leren controleren<br />

• Kwaliteitstoetser voor de<br />

Koninklijke Nederlandse<br />

Beroepsorganisatie van<br />

Accountants (NBA)<br />

• Kwaliteitstoetser voor de<br />

brancheorganisatie Samenwerkende<br />

• Registeraccountants en Administratieconsulenten<br />

(SRA<br />

Benoeming • Benoeming op 19-06-2019<br />

op voordracht van de OR<br />

• Einde huidige termijn 19-06-<br />

2023<br />

Meryem Kiliç-Karaaslan<br />

Leeftijd 51<br />

Functie RvC<br />

Commissie RvC<br />

Deskundigheidsgebied<br />

Functie<br />

Lid<br />

Bestuurlijk-juridisch<br />

Partner, TwynstraGudde<br />

Nevenfuncties • Lid raad van toezicht en auditcommissie,<br />

Hogeschool<br />

Inholland<br />

• Lid Nederlandse Sportraad<br />

Benoeming • Benoeming op 11-11-2020<br />

• Einde huidige termijn 11-11-<br />

2024<br />

Anneke van Zanen<br />

Leeftijd 59<br />

Functie RvC<br />

Commissie RvC<br />

Deskundigheidsgebied<br />

Functie<br />

Lid<br />

Lid auditcommissie<br />

Financieel-economisch,<br />

bestuurlijk-juridisch<br />

Consultant, Vanberkel Professionals<br />

Nevenfuncties • Voorzitter NOC*NSF<br />

• Voorzitter Stichting Sporthal<br />

Hellas<br />

Benoeming • Benoeming op 01-10-2021<br />

• Einde huidige termijn 01-10-<br />

2025


124 <strong>Haag</strong><br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Wonen</strong><br />

Saskia Kramer is op 21 februari 2018 toegetreden tot<br />

de RvC. Op 21 december 2021 stemden alle leden van<br />

de RvC in met haar voorgenomen herbenoeming. De<br />

huurdersorganisatie heeft na een evaluatiegesprek op<br />

19 januari <strong>2022</strong> haar herbenoeming ondersteund. Op 18<br />

januari heeft de Autoriteit woningcorporaties (op basis<br />

van artikel 30 van de Woningwet 2015) de geschiktheid<br />

en betrouwbaarheid van Saskia Kramer positief<br />

beoordeeld. Ze is per 21 februari <strong>2022</strong> voor een tweede<br />

zittingstermijn benoemd als lid van de RvC.<br />

Charlie Ortega is op 1 oktober 2018 toegetreden<br />

tot de RvC. Op 28 april stemden alle leden van de<br />

RvC in met haar voorgenomen herbenoeming. De<br />

huurdersorganisatie heeft na een evaluatiegesprek<br />

op 7 juni <strong>2022</strong> haar herbenoeming ondersteund. Op<br />

20 september heeft de Autoriteit woningcorporaties<br />

(op basis van artikel 30 van de Woningwet 2015) de<br />

geschiktheid en de betrouwbaarheid van Charlie Ortega<br />

positief beoordeeld. Ze is per 1 oktober <strong>2022</strong> voor een<br />

tweede zittingstermijn benoemd als lid van de RvC.<br />

Integriteit en onafhankelijkheid<br />

De leden van de RvC handelen volgens de<br />

integriteitscode van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>. Alle commissarissen<br />

hebben hun relevante (neven)functies gemeld.<br />

De raad heeft deze conform het RvC-reglement<br />

getoetst aan de statuten van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>, het RvCreglement,<br />

de Woningwet en de governance code<br />

woningcorporaties. Alle leden van de RvC van <strong>Haag</strong><br />

<strong>Wonen</strong> zijn onafhankelijk van de corporatie. Er zijn geen<br />

onverenigbaarheden met andere bestuursfuncties. Geen<br />

van de leden was in het verleden in dienst van <strong>Haag</strong><br />

<strong>Wonen</strong>. Wanneer commissarissen nieuwe nevenfuncties<br />

aanvaarden, wordt aan de hand van de Wet bestuur en<br />

toezicht rechtspersonen en de onafhankelijkheidscriteria<br />

uit de governance code getoetst of er sprake is van<br />

belangenverstrengeling. De raad verklaart de taken als<br />

RvC onafhankelijk te kunnen uitvoeren.<br />

Zelfevaluatie<br />

Op 28 maart <strong>2022</strong> heeft de RvC in bijzijn van het bestuur<br />

de zelfevaluatie over 2021 zonder externe begeleiding<br />

uitgevoerd. De zelfevaluatie is in hybride vorm (kantoor<br />

en teams) uitgevoerd. Tijdens de zelfevaluatie is vooral<br />

stilgestaan bij de invulling van de rol en de taakopvatting<br />

van de RvC bij de adviesrol. Om de adviesrol beter<br />

te kunnen invullen, heeft de raad behoefte aan meer<br />

volkshuisvestelijke en maatschappelijk onderwerpen op<br />

de agenda. Daarnaast is geconstateerd dat het direct<br />

contact met de organisatie is toegenomen; er worden<br />

vaker managers en medewerkers uitgenodigd om aan<br />

onderdelen van de vergadering deel te nemen. Ook<br />

is stilgestaan bij de relatie tussen RvC en bestuur, de<br />

verhoudingen tussen de leden en de competenties,<br />

kennis en opleidingsbehoeften van de leden.<br />

Daarnaast is het Toezichtspel van de Vereniging van<br />

Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) gebruikt<br />

om een aantal onderwerpen op het gebied van toezicht<br />

samen te bediscussiëren.<br />

Projectenbezoek<br />

Op 1 april <strong>2022</strong> heeft de RvC deelgenomen aan de<br />

jaarlijkse projectenexcursie. Naast bezoeken aan<br />

het verduurzamingsproject Pinkstraat/Loggerstraat


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 125<br />

en het verbeterproject Teniersplantsoen is aan de<br />

Denekampstraat het project voor bankhoppers en<br />

economisch daklozen toegelicht.<br />

Op 16 september heeft de RvC samen met de raden<br />

van Staedion en Vestia een strategiemiddag bijgewoond<br />

rondom het thema samenwerken in Den <strong>Haag</strong><br />

Zuidwest. Daarbij waren ook de bestuurders van de drie<br />

corporaties aanwezig. Onderdeel van de middag was<br />

een bezoek aan de gebiedsontwikkeling van Staedion in<br />

de buurt Gaarden.<br />

Permanente educatie<br />

De leden van de RvC hebben de doelstelling om zich<br />

continu te blijven ontwikkelen, zowel collectief als<br />

individueel. Om goed toezicht te kunnen houden op<br />

de prestaties van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> in onze voortdurend<br />

veranderende maatschappij.<br />

Elk jaar wordt voor de raad een educatieve bijeenkomst<br />

georganiseerd. Op 23 september <strong>2022</strong> volgde de RvC<br />

onder leiding van externe deskundigen een masterclass<br />

toezicht houden op duurzaamheid.<br />

De leden van de RvC ontwikkelen hun kennis door<br />

het volgen van cursussen en trainingen. Volgens het<br />

reglement permanente educatie (PE) van de VTW<br />

moeten leden van de RvC in <strong>2022</strong> minimaal vijf<br />

zogenaamde PE-punten behalen. Voor commissarissen<br />

die in de loop van het jaar zijn benoemd, geldt een<br />

lagere norm. In <strong>2022</strong> hebben de RvC-leden de<br />

volgende PE-punten behaald:<br />

PE-punten en leerdoelen RvC <strong>2022</strong><br />

PE-punten<br />

Leerdoelen<br />

Luurt van der Ploeg 24 • Inzicht in de dynamiek in besluitvorming, samenwerking, governance<br />

• Inzicht in modern leiderschap en besturen<br />

• Inzicht in de toekomst van toezicht op de corporatiesector<br />

Saskia Kramer 9 • Kennis en inzicht in toezicht houden op duurzaamheid in de<br />

corporatiesector<br />

• Perspectief en bewustzijn rondom governance ontwikkelen en<br />

vergroten<br />

Charlie Ortega 6 • Actualiseren kennis nationaal beleid woningcorporaties<br />

• Kennis en inzicht in toezicht houden op duurzaamheid in de<br />

corporatiesector<br />

Anneke van Zanen 5 • Inzicht in financiële en duurzaamheidsaspecten van de sector<br />

• Mogelijkheden ontdekken ten aanzien van inzet data-analyse in<br />

de sector<br />

Marc Dubbelman 7 • Inzicht in frauderisicobeheersing<br />

• Inzicht in IT-risico’s en de impact van IT-risico’s op de accountantsverklaring<br />

• Kennis van landelijke prestatieafspraken<br />

Meryem Kiliç-Karaaslan 25 • Handelingsperspectief ontwikkelen in toezicht houden<br />

• Filosofisch denken: vraagstukken vanuit meerdere perspectieven<br />

bekijken


126 <strong>Haag</strong><br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Wonen</strong><br />

DE LEDEN VAN DE RVC<br />

HEBBEN DE DOELSTELLING<br />

OM ZICH CONTINU TE<br />

BLIJVEN ONTWIKKELEN,<br />

ZOWEL COLLECTIEF ALS<br />

INDIVIDUEEL<br />

Bezoldiging<br />

Op 15 december 2021 is besloten om per 1 januari <strong>2022</strong> de honorering van RvC-leden conform de maximumbedragen<br />

van klasse H van de beroepsregel bezoldiging commissarissen van de VTW te laten plaatsvinden.<br />

De bezoldiging van de leden van de RvC in <strong>2022</strong> was als volgt:<br />

Bezoldiging RvC<br />

Functie<br />

Bezoldiging*<br />

Luurt van der Ploeg Voorzitter € 25.920<br />

Saskia Kramer Vicevoorzitter € 17.280<br />

Charlie Ortega Lid en voorzitter remuneratiecommissie € 17.280<br />

Anneke van Zanen Lid € 17.280<br />

Marc Dubbelman Lid en voorzitter auditcommissie € 17.280<br />

Meryem Kiliç-Karaaslan Lid € 17.279<br />

€ 112.319<br />

*bezoldiging exclusief btw<br />

De maximale bezoldiging van de RvC is geregeld binnen de WNT. Daarnaast geldt voor de RvC van woningcorporaties<br />

een bij ministeriële regeling vastgestelde sectorale norm. In <strong>2022</strong> voldoet de bezoldiging van alle<br />

leden van de RvC aan de wettelijke regels.


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 127<br />

Besluiten<br />

De RvC heeft in <strong>2022</strong> ingestemd met de volgende<br />

bestuursbesluiten:<br />

• opdrachtverlening aan Ecorys voor<br />

maatschappelijke visitatie 2018-2021<br />

• vaststelling van de visie op opdrachtgeverschap<br />

• vaststelling van de sociale strategie<br />

• vaststelling van het bestuursreglement <strong>2022</strong><br />

• vaststelling van het reglement financieel beleid en<br />

beheer <strong>2022</strong><br />

• vaststelling van het bod 2023 van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> aan<br />

de gemeente Den <strong>Haag</strong>, met inachtneming van de<br />

nog door te voeren aanpassingen als gevolg van<br />

het overleg met de huurdersorganisatie<br />

• vaststelling van het investeringsbesluit project<br />

Boogie Woogie<br />

• vaststelling van de besturingsfilosofie onder<br />

voorwaarde dat een toekomstige actualisatie<br />

inhoudelijk wordt voorbesproken met de RvC<br />

• vaststellen van de visie op besturen en toezicht<br />

houden onder de voorwaarde dat bij een<br />

toekomstige actualisatie de maatschappelijke<br />

overwegingen expliciet worden benoemd<br />

• vaststelling van het auditplan 2023 van het interne<br />

auditteam<br />

• vaststelling van het jaarplan en de begroting 2023<br />

en de meerjarenbegroting 2023-2027<br />

• vaststelling van het treasuryjaarplan 2023<br />

De RvC heeft in <strong>2022</strong> de volgende besluiten genomen:<br />

• herbenoeming van Saskia Kramer per 21 februari<br />

<strong>2022</strong>. Uiterlijke uittreding 21 februari 2026<br />

• herbenoeming van Charlie Ortega per 1 oktober<br />

<strong>2022</strong>. Uiterlijke uittreding 1 oktober 2026<br />

• honorering van de RvC-leden per 1 januari <strong>2022</strong><br />

conform de maximumbedragen van klasse H van<br />

de beroepsregel bezoldiging commissarissen van<br />

de VTW<br />

• vaststelling van de jaarstukken 2021<br />

• verlenen van de opdracht aan Deloitte voor het<br />

uitvoeren van de accountantscontrole voor een<br />

periode van vijf jaar (tot en met 2026)<br />

• vaststelling van de rapportage maatschappelijke<br />

visitatie <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 2018-2021<br />

• vaststelling van de akte van statutenwijziging<br />

Woningstichting <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />

• vaststelling van het RvC-reglement <strong>2022</strong><br />

• verlenen van opdracht aan BoardResearch voor het<br />

begeleiden van de zelfevaluatie van de RvC over<br />

het jaar <strong>2022</strong><br />

• benoeming van Saskia Kramer tot voorzitter van de<br />

RvC per 5 juni 2023<br />

• opdrachtverstrekking aan wervingsbureaus Erly en<br />

Whyz voor de werving van een nieuw lid van de<br />

RvC per 5 juni 2023 en een nieuwe bestuurder per<br />

14 juli 2023<br />

• bezoldiging van het bestuur in <strong>2022</strong> en 2023<br />

• bezoldiging van de leden van de RvC in 2023<br />

• goedkeuring van het controleplan <strong>2022</strong> van de<br />

accountant


128 <strong>Haag</strong><br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Wonen</strong><br />

11<br />

Jaarrekening


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 129


130 <strong>Haag</strong><br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Wonen</strong><br />

11.1 | Balans per 31 december <strong>2022</strong><br />

Balans per 31 december <strong>2022</strong> na resultaatbestemming (x € 1.000)<br />

ACTIVA 31-12-<strong>2022</strong> 31-12-2021<br />

A. VASTE ACTIVA<br />

I. Vastgoedbeleggingen<br />

1. DAEB vastgoed in exploitatie 3.339.194 3.370.729<br />

2. Niet-DAEB vastgoed in exploitatie 107.437 111.921<br />

3. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 9.841 9.826<br />

4. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 1.970 8.532<br />

3.458.442 3.501.007<br />

II. Materiële vaste activa<br />

1. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 2.170 2.861<br />

III. Financiële vaste activa<br />

1. Deelnemingen in groepsmaatschappijen 688 687<br />

2. Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen 0 0<br />

3. Latente belastingvorderingen 1.305 1.448<br />

4. Leningen u/g 398 434<br />

2.392 2.568<br />

Totaal van vaste activa 3.463.004 3.506.437<br />

B. VLOTTENDE ACTIVA<br />

I. Voorraden<br />

1. Vastgoed bestemd voor de verkoop 803 0<br />

803 0<br />

III. Vorderingen<br />

1. Huurdebiteuren 2.817 2.576<br />

2. Overheid 30 122<br />

3. Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen 0 0<br />

4. Latente belastingvorderingen 197 1.629<br />

5. Belastingen en premies sociale verzekeringen 103 2.590<br />

6. Overige vorderingen 344 378<br />

7. Overlopende activa 1.949 1.893<br />

5.440 9.188<br />

IV. Liquide middelen 5.334 10.581<br />

Som der vlottende activa 11.578 19.769<br />

TOTAAL ACTIVA 3.474.581 3.526.205<br />

Blauw gekleurde bedragen betreft aanpassing cijfers naar aanleiding van foutherstel


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 131<br />

Balans per 31 december <strong>2022</strong> na resultaatbestemming (x € 1.000)<br />

PASSIVA 31-12-<strong>2022</strong> 31-12-2021<br />

C. EIGEN VERMOGEN<br />

1. Herwaarderingsreserve 2.207.274 2.287.665<br />

2. Overige reserves 591.082 548.416<br />

Totaal eigen vermogen 2.798.356 2.836.081<br />

D. VOORZIENINGEN<br />

1. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen 0 70<br />

2. Voorziening pensioenen 928 928<br />

3. Overige voorzieningen 485 439<br />

1.413 1.437<br />

E. LANGLOPENDE SCHULDEN<br />

1. Schulden aan banken 595.491 617.414<br />

2. Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder<br />

voorwaarden<br />

9.032 9.131<br />

3. Overige schulden 4.190 4.189<br />

608.712 630.734<br />

F. KORTLOPENDE SCHULDEN<br />

1. Schulden aan banken 31.923 23.526<br />

2. Schulden aan leveranciers 12.642 10.896<br />

3. Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen 0 0<br />

4. Belastingen en premies sociale verzekeringen 4.553 5.235<br />

5. Schulden ter zake van pensioenen 180 0<br />

6. Overige schulden 290 744<br />

7. Overlopende passiva 16.511 17.553<br />

66.100 57.953<br />

TOTAAL PASSIVA 3.474.581 3.526.205


132 <strong>Haag</strong><br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Wonen</strong><br />

11.2 | Winst- en verliesrekening<br />

over <strong>2022</strong><br />

Winst- en verliesrekening <strong>2022</strong> (x € 1.000)<br />

Realisatie<br />

Realisatie<br />

<strong>2022</strong> 2021<br />

1. Huuropbrengsten 144.904 142.365<br />

2. Opbrengsten servicecontracten 8.304 7.537<br />

3. Lasten servicecontracten -8.304 -7.464<br />

4. Lasten verhuur en beheeractiviteiten -9.235 -11.954<br />

5. Lasten onderhoudsactiviteiten -49.811 -66.841<br />

6. Overige directe operationele lasten exploitatie bezit -22.215 -26.738<br />

Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille 63.642 36.906<br />

7. Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 15.811 23.577<br />

8. Toegerekende organisatiekosten -334 -347<br />

9. Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille -12.272 -18.806<br />

Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille 3.205 4.424<br />

10. Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille -78 -22.520<br />

11. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille -68.913 334.815<br />

12. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen verkocht onder voorwaarden 114 286<br />

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille -68.877 312.581<br />

Blauw gekleurde bedragen betreft aanpassing cijfers naar aanleiding van foutherstel


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 133<br />

Winst- en verliesrekening <strong>2022</strong> (x € 1.000)<br />

Realisatie<br />

Realisatie<br />

<strong>2022</strong> 2021<br />

14. Opbrengsten overige activiteiten 1.146 1.129<br />

15. Kosten overige activiteiten -944 -931<br />

Netto resultaat overige activiteiten 202 198<br />

16. Overige organisatiekosten -5.444 -16.050<br />

17. Leefbaarheid -5.607 -2.846<br />

18. Opbrengsten vorderingen die tot de vaste activa behoren 6 6<br />

19. Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 262 18<br />

20. Rentelasten en soortgelijke kosten -18.465 -19.111<br />

Som der financiële baten en lasten -18.198 -19.088<br />

Resultaat voor belastingen -31.076 316.124<br />

21. Belastingen -6.452 1.781<br />

22. Resultaat deelnemingen 2 12<br />

Resultaat na belastingen -37.527 317.916


134 <strong>Haag</strong><br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Wonen</strong><br />

11.3 | Kasstroomoverzicht <strong>2022</strong><br />

Directe methode (x € 1.000)<br />

Kasstroomoverzicht (x € 1.000)<br />

Realisatie <strong>2022</strong> Realisatie 2021<br />

1.1 Huren 144.325 142.985<br />

1.2 Vergoedingen 8.338 7.817<br />

1.3 Overheidsontvangsten 0 0<br />

1.4 Overige bedrijfsontvangsten 1.931 1.144<br />

1.5 Renteontvangsten 2 3<br />

Saldo ingaande kasstromen 154.596 151.949<br />

1.6 Erfpacht<br />

1.7 Personeelsuitgaven -19.478 -19.243<br />

1.8 Onderhoudsuitgaven -42.135 -56.993<br />

1.9 Overige bedrijfsuitgaven -23.638 -23.770<br />

1.10 Rente-uitgaven -19.065 -20.079<br />

1.11 a. Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van resultaat -412 -361<br />

1.11 b. Verhuurderheffing -13.274 -18.269<br />

1.12 Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden -970 -880<br />

1.13 Vennootschapsbelasting -2.409 -4.076<br />

Saldo uitgaande kasstromen -121.381 -143.671<br />

Kasstroom uit operationele activiteiten 33.215 8.278<br />

Vastgoedbeleggingen<br />

Vastgoedbeleggingen ingaande kasstroom<br />

2.1 Verkoopontvangsten bestaande huur (woon- en nietwoongelegenheden)<br />

14.369 24.478<br />

2.2 Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV) 0 0<br />

2.5 (Des)Investeringsontvangsten overig 0 0<br />

Tussentelling ingaande kasstroom vastgoedbeleggingen 14.369 24.478<br />

Vastgoedbeleggingen uitgaande kasstroom<br />

2.6 Nieuwbouw huur (woon- en niet-woongelegenheden) -2.710 -34.401<br />

2.7 Verbeteruitgaven (woon- en niet-woongelegenheden) -33.353 -31.142<br />

2.8 Leefbaarheid externe uitgaven projectgebonden 0 0<br />

2.11 Aankoop woongelegenheden (VOV) voor doorverkoop 0 -345<br />

2.12 Sloopuitgaven (woon- en niet-woongelegenheden) 0 0<br />

2.13 Aankoop grond 0 0<br />

2.14 Investeringen overig -237 -162<br />

2.15 Externe kosten bij verkoop -3.252 -3.274<br />

Tussentelling vastgoedbeleggingen uitgaande kasstroom -39.552 -69.324


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 135<br />

Kasstroomoverzicht (x € 1.000)<br />

Realisatie <strong>2022</strong> Realisatie 2021<br />

2.16 Saldo in- en uitgaande kasstroom vastgoedbeleggingen -25.183 -44.846<br />

FVA<br />

2.17.1 Ontvangsten verbindingen 0 0<br />

2.17.2 Ontvangsten overig 0 0<br />

2.18.1 Uitgaven verbindingen 0 0<br />

2.18.2 Uitgaven overig 0 0<br />

2.19 Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA 0 0<br />

Kasstroom uit (des)investeringen -25.183 -44.846<br />

Ingaand<br />

3.1.1 Nieuwe te borgen leningen 20.000 109.043<br />

3.1.2 Nieuwe ongeborgde leningen DAEB-investeringen 0 0<br />

3.1.3 Nieuwe ongeborgde leningen niet-DAEB-investeringen 0 0<br />

Uitgaand<br />

3.2.1 Aflossing geborgde leningen -33.280 -62.699<br />

3.2.2 Aflossing ongeborgde leningen DAEB-investeringen 0 -1.405<br />

3.2.3 Aflossing ongeborgde leningen niet-DAEB-investeringen 0 0<br />

Kasstroom uit financieringsactiviteiten -13.280 44.939<br />

4.1 Mutatie liquide middelen -5.248 8.371<br />

4.2 Wijziging kortgeldmutaties 0 0<br />

Liquide middelen per 1-1 10.580 2.209<br />

Liquide middelen per 31-12 5.332 10.580


136 <strong>Haag</strong><br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Wonen</strong><br />

Toelichting op het enkelvoudig<br />

kasstroomoverzicht<br />

De uitgaande operationele kasstroom is in <strong>2022</strong> lager<br />

door achterblijvende onderhoudsuitgaven (1.7), lagere<br />

rentelasten (1.9) en vooral lagere verhuurderheffing<br />

(1.10b) door verlaging van het tarief in <strong>2022</strong>. De lagere<br />

onderhoudsuitgaven (1.7) zijn voor het grootste deel toe<br />

te wijzen aan het planmatig- en reparatieonderhoud. Er<br />

zijn minder reparatieverzoeken uitgevoerd en planmatig<br />

onderhoud liep in <strong>2022</strong> vertraging op door langere<br />

instemmingsprocedures met bewoners, latere levering<br />

van materialen en het doorschuiven van projecten naar<br />

2023 i.v.m. een verduurzamingsslag.<br />

De kasstroom betaalde rente (1.9) daalde ten opzichte<br />

van <strong>2022</strong> als gevolg van herfinanciering, renteconversie<br />

en reguliere (eind)aflossing van leningen. Per saldo<br />

zijn minder leningen aangetrokken (3.1.1) dan is<br />

afgelost (3.2.1) waardoor de langlopende schulden<br />

in <strong>2022</strong> zijn gedaald. In <strong>2022</strong> is € 5 miljoen minder<br />

aan verhuurderheffing betaald dan in 2021 door<br />

verlaging van het tarief. De verkregen RVV-kortingen<br />

(ruim € 4 miljoen) zijn als objectsubsidie in mindering<br />

gebracht op de investeringen (2.6 en 2.7) en niet op de<br />

verhuurderheffing.<br />

De vennootschapsbelasting (1.12) is lager door<br />

teruggave van de voorlopige aanslag 2020.<br />

In <strong>2022</strong> is bovendien de voorlopige aanslag <strong>2022</strong><br />

betaald en de voorlopige aanslag 2021 verrekend.<br />

De verkoopontvangsten bestaande bouw (2.1)<br />

waren in 2021 fors lager doordat minder woningen<br />

uitgepond zijn en er minder Fourrent woningen<br />

verkocht zijn. Vooral de investeringen nieuwbouw<br />

(2.6) blijven fors achter bij 2021. Er zijn voornamelijk<br />

verhuiskostenvergoedingen betaald voor Weigeliaplein,<br />

Denekamp en Meleco.<br />

Verbeteruitgaven (2.5) hebben behalve planmatig<br />

onderhoudsinvesteringen betrekking op de aanpak<br />

van de Den Helderstraat, Sleepnetstraat, De Gaarde,<br />

Leharstraat en Jonathanstraat/Schaepmanstraat. In de<br />

externe kosten bij verkoop (2.9) zijn de verbouwkosten<br />

opgenomen van Fourrent.<br />

De ‘nieuw geborgde leningen’ (3.1.1) betrof<br />

twee 50-jarige leningen (nieuwe financiering en<br />

herfinanciering). In de aflossingen is behalve een<br />

tweetal eindaflossingen (totaal € 17,75 miljoen) en<br />

reguliere aflossingen een aflossing van € 10 miljoen<br />

begrepen op een flexibele roll-over lening. Onder<br />

langlopende schulden is dit verder toegelicht.<br />

11.4 | Algemene<br />

toelichting<br />

Algemeen<br />

Woningstichting <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is een stichting met de<br />

status van ‘toegelaten instelling volkshuisvesting’ en is<br />

ingeschreven bij het handelsregister onder nummer<br />

27070420. De activiteiten bestaan voornamelijk<br />

uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen<br />

voor de sociale huursector. Zij is werkzaam binnen<br />

de juridische wetgeving vanuit de Woningwet. De<br />

(statutaire) vestigingsplaats is Den <strong>Haag</strong> met als adres:<br />

Waldorpstraat 80.<br />

Grondslagen voor enkelvoudige jaarrekening<br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> gevestigd in Den <strong>Haag</strong> staat aan het<br />

hoofd van de <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>-groep. Nadat diverse<br />

verbindingen zijn geliquideerd, activiteiten stop zijn<br />

gezet en/of bijna afgerond zijn, is de impact van de<br />

resterende verbindingen op de verslaggeving van te<br />

verwaarlozen betekenis. Op het balanstotaal en het<br />

eigen vermogen bedraagt de totale impact minder<br />

dan 1%. Op de omzet en het resultaat is de impact nog<br />

geringer. Gezien de geringe impact op de jaarcijfers van<br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is besloten om vanaf jaarrekening 2018<br />

niet langer een geconsolideerde jaarrekening op te<br />

stellen, maar uitsluitend een enkelvoudige jaarrekening.<br />

Op basis van Titel 9 Boek 2 BW artikel 407 is deze<br />

beslissing genomen, en verder uitgewerkt op grond van<br />

artikel 2:407 BW. De lijst met verbindingen is als bijlage<br />

opgenomen.


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 137<br />

Stelselwijzigingen<br />

In <strong>2022</strong> zijn geen stelselwijzigingen geweest.<br />

Schattingswijzigingen<br />

In de jaarrekening <strong>2022</strong> is sprake van de volgende schattingswijzigingen:<br />

• In het kader van de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB en niet-DAEB vastgoed in<br />

exploitatie zijn diverse schattingswijzigingen doorgevoerd in de parameters en berekeningsmethodieken die<br />

nader uiteen zijn gezet in paragraaf 11.5.<br />

• In het boekjaar <strong>2022</strong> heeft <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> besloten om voor een groter deel van de vastgoedportefeuille dan<br />

in het boekjaar 2021 de marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed in exploitatie te berekenen volgens<br />

de full-versie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde in verhuurde staat. Aangezien hierbij<br />

niet de berekeningsmethodiek wordt gewijzigd, maar enkel de invulling van een aantal van de parameters (de<br />

vrijheidsgraden) binnen deze methodiek, is deze wijziging te classificeren als een schattingswijziging. Indien het<br />

deel, wat nu voor het eerst via de full-versie is gewaardeerd, nog op de basisversie gewaardeerd was, zou de<br />

waarde € 10,6 miljoen lager liggen.<br />

Presentatiewijzigingen<br />

In <strong>2022</strong> zijn geen presentatiewijzigingen geweest.<br />

Foutherstel (RJ150)<br />

De aangiftes vennootschapsbelasting 2020 en 2021 zijn gelijktijdig met de vaststelling van de desbetreffende<br />

jaarrekening ingediend. Bij de vaststelling van de jaarrekeningen 2020 en 2021 was de juiste verhouding<br />

investeringen/onderhoud nog niet verwerkt maar was uitgegaan van een prognose. Als gevolg van deze<br />

aanpassing van de verhouding investeringen/onderhoud in de definitieve aangifte vennootschapsbelasting van<br />

2020 (€ 2,221 miljoen) en 2021 (€ 1,678 miljoen) is de post vennootschapsbelasting aangepast in de vergelijkende<br />

cijfers 2021.<br />

Eigen vermogen na resultaatbestemming 31-12-2021 2.832.183<br />

-/- Resultaat 2021 -316.238<br />

Eigen vermogen voor resultaatbestemming 31-12-2021 2.515.945<br />

Effect foutherstel 2020 2.221<br />

Eigen vermogen voor resultaatbestemming 31-12-2021 gecorrigeerd 2.518.166<br />

Resultaat 2021 gecorrigeerd 317.915<br />

Eigen vermogen na resultaatbestemming 31-12-2021 gecorrigeerd 2.836.081<br />

Het eigen vermogen is met € 3,899 miljoen toegenomen.<br />

Oordelen en schattingen<br />

Bij het opstellen van de jaarrekening vormt het bestuur van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> zich verschillende oordelen en maakt<br />

diverse schattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. Indien voor het<br />

geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht dit noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen<br />

inclusief bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningpost.<br />

De waardebepaling van het vastgoed betreft de belangrijkste schattingspost.


138 <strong>Haag</strong><br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Wonen</strong><br />

Gescheiden verantwoording DAEB/niet-DAEB<br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft de gescheiden verantwoording DAEB/niet-DAEB opgenomen in de toelichting op de<br />

enkelvoudige jaarrekening. De niet-DAEB activiteiten van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> zien toe op:<br />

• Het verhuren van woningen die tot de niet-DAEB tak behoren.<br />

• Verhuur van bedrijfsmatig onroerend goed.<br />

Om tot een gescheiden balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht te komen, wordt een aantal<br />

uitgangspunten gehanteerd. De volgende uitgangspunten worden gehanteerd.<br />

Grondslag voor scheiding<br />

Directe scheiding op<br />

verhuurbare eenheidsniveau<br />

(VHE-niveau). De opbrengsten/<br />

kosten en kasstromen van<br />

individuele transacties worden<br />

direct toegerekend aan de<br />

individuele VHE die staat<br />

geclassificeerd als DAEB dan<br />

wel niet-DAEB.<br />

Posten in gescheiden verantwoording<br />

Balans:<br />

• Vastgoed in exploitatie<br />

• Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie<br />

• (Verplichtingen uit hoofde van) Onroerende zaken verkocht onder<br />

voorwaarden<br />

• Vastgoed bestemd voor de verkoop<br />

• Voorziening onrendabele investeringen.<br />

Winst-en verliesrekening:<br />

• Verkoopopbrengsten en -lasten<br />

• Niet-gerealiseerde waardeveranderingen<br />

Kasstroomoverzicht:<br />

• Verkoopontvangsten<br />

• (Des)investeringskasstromen met uitzondering van woningverbetering.<br />

Toerekening op complexniveau<br />

en gescheiden naar de DAEB en<br />

niet-DAEB activiteiten op basis<br />

van de relatieve verdeling van<br />

eenheden in het betreffende<br />

complex.<br />

Balans:<br />

• Waarborgsommen.<br />

Winst-en verliesrekening:<br />

• Huuropbrengsten<br />

• Opbrengsten servicecontracten<br />

• Lasten servicecontracten<br />

• Lasten onderhoudsactiviteiten<br />

• Overige directe lasten exploitatie bezit<br />

• Leefbaarheid.<br />

Kasstroomoverzicht:<br />

Ontvangsten verhuur en servicecontracten<br />

• Uitgaven servicecontracten<br />

• Uitgaven onderhoud<br />

• Investeringskasstromen in woningverbetering.


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 139<br />

Grondslag voor scheiding<br />

Gescheiden op basis van<br />

borging van de achterliggende<br />

financiering (bijvoorbeeld WSWborging).<br />

Geborgde leningen<br />

classificeren als DAEB, niet<br />

geborgde leningen als niet-<br />

DAEB.<br />

Posten in gescheiden verantwoording<br />

Balans:<br />

• Vastgoed ten dienste van (100% DAEB)<br />

• Deelnemingen (100% niet-DAEB)<br />

• Liquide middelen<br />

• Schulden/leningen kredietinstellingen (100% DAEB)<br />

• Lening u/g (100% niet-DAEB)<br />

Winst-en verliesrekening:<br />

• Rentebaten en rentelasten<br />

• Resultaat deelneming.<br />

Kasstroomoverzicht:<br />

• Renteuitgaven.<br />

Gescheiden op basis van<br />

omvang activiteiten in de DAEB/<br />

niet-DAEB tak van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />

op basis van een algemene<br />

splitsingsfactor gebaseerd<br />

op de totaalverdeling van<br />

verhuureenheden in DAEB/niet-<br />

DAEB<br />

De hierbij gehanteerde verdeling<br />

DAEB/niet-DAEB is: 96/4.<br />

Balans:<br />

• (Huur)debiteuren<br />

• Voorziening pensioenen en overige voorzieningen<br />

• Belastingen en premies sociale verzekeringen<br />

• Crediteuren<br />

• Overlopende activa.<br />

Winst-en verliesrekening:<br />

• Lasten verhuur<br />

• Kosten overige activiteiten<br />

• Overige organisatiekosten<br />

• Toegerekende organisatiekosten.<br />

Kasstroomoverzicht:<br />

• Personeelsuitgaven<br />

• Overige bedrijfsuitgaven.


140 <strong>Haag</strong><br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Wonen</strong><br />

11.5 |<br />

Grondslagen<br />

voor waardering<br />

van activa en<br />

passiva<br />

Regelgeving<br />

De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming<br />

met artikel 35 van de Woningwet, artikel 30 en 31 van<br />

het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting<br />

(BTIV) 2015, Titel 9 Boek 2 BW en de Richtlijnen voor<br />

de Jaarverslaggeving, in het bijzonder Richtlijn 645<br />

Toegelaten instellingen volkshuisvesting en de regels bij<br />

en krachtens de Wet Normering Topinkomens (WNT).<br />

Activa en passiva worden in het algemeen gewaardeerd<br />

tegen de vaste verkrijgings- of vervaardigingsprijs<br />

of de actuele waarde. Indien geen specifieke<br />

waarderingsgrondslag is vermeld, vindt waardering<br />

plaats tegen de verkrijgingsprijs.<br />

Vastgoedbeleggingen<br />

Algemene uitgangspunten<br />

Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders<br />

wordt vermeld, gelden voor alle vastgoedbeleggingen<br />

de volgende algemene uitgangspunten.<br />

Verkrijgings- of vervaardigingsprijs<br />

De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald<br />

als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven.<br />

Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als<br />

investeringssubsidie worden deze in mindering<br />

gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs.<br />

Rekening wordt gehouden met bijzondere<br />

waardeverminderingen die op balansdatum worden<br />

verwacht.<br />

DAEB en niet-DAEB vastgoed in exploitatie<br />

DAEB-vastgoed omvat woningen met een huurprijs<br />

onder de huurtoeslaggrens op het moment van het<br />

afsluiten van de huurovereenkomst, maatschappelijk<br />

vastgoed en overig sociaal vastgoed in exploitatie.<br />

Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed<br />

dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties,<br />

waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele<br />

instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op<br />

de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking<br />

van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009<br />

aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen.<br />

Niet-DAEB vastgoed omvat woningen en overige<br />

objecten welke niet voldoen aan het criterium van<br />

DAEB-vastgoed.<br />

Waarderingsgrondslag<br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> waardeert haar DAEB- en niet-<br />

DAEB-vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking<br />

tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief<br />

transactiekosten.<br />

Vastgoed in exploitatie wordt op grond van artikel<br />

35 lid 2 van de Woningwet na de eerste verwerking<br />

gewaardeerd tegen actuele waarde. Op grond van<br />

artikel 31 van het Besluit toegelaten instellingen<br />

volkshuisvesting 2015 vindt de waardering plaats tegen<br />

de marktwaarde, die overeenkomstig artikel 14 van de<br />

Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015<br />

plaatsvindt conform de methodiek die is opgenomen<br />

in bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen<br />

volkshuisvesting 2015 (‘Handboek modelmatig<br />

waarderen marktwaarde’). Hierbij wordt de marktwaarde<br />

op basis van de toekomstige kasstromen middels de<br />

Discounted Cash Flow (DCF)-methode bepaald.<br />

Voor verdere toelichting op de bepaling van de<br />

marktwaarde wordt verwezen naar de toelichting op de<br />

balans.<br />

Winsten of verliezen, ontstaan door een wijziging in de<br />

marktwaarde van het vastgoed in exploitatie, worden<br />

verantwoord in de winst-en-verliesrekening over de<br />

periode waarin de wijziging zich voordoet.


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 141<br />

Voor het verschil tussen de boekwaarde op basis van<br />

verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de marktwaarde<br />

van het vastgoed in exploitatie wordt ten laste van<br />

de resultaatbestemming een herwaarderingsreserve<br />

gevormd. Mocht het resultaat niet voldoende zijn, dan<br />

wordt voor het overige deel de herwaarderingsreserve<br />

ten laste van de overige reserves gevormd.<br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> past de basisversie van het Handboek<br />

modelmatig waarderen marktwaarde toe op haar<br />

DAEB-bezit met uitzondering van het MOG en het<br />

intramuraal zorgvastgoed. De full-versie wordt toepast<br />

op het niet-DAEB bezit (woongelegenheden, BOG en<br />

parkeergelegenheden) en het MOG en intramuraal<br />

zorgvastgoed. Ook de extramurale tijdelijke woningen<br />

aan de Zichtenburglaan worden via de full-versie<br />

gewaardeerd.<br />

Bij toepassing van de basisversie is volgens<br />

het waarderingshandboek sprake van een<br />

aannemelijke marktwaarde op portefeuilleniveau.<br />

De herwaarderingsreserve wordt op complexniveau<br />

bepaald, waardoor bij de basisversie een<br />

onnauwkeurigheid kan bestaan in de allocatie binnen<br />

het eigen vermogen tussen de herwaarderingsreserve<br />

en de overige reserves.<br />

Bij de waardering van het vastgoed bij toepassing<br />

van de basisversie is geen taxateur betrokken. Als<br />

gevolg hiervan bestaat het risico dat de modelmatig<br />

bepaalde marktwaarde van het vastgoed in een<br />

bepaalde bandbreedte (+/- 10%) kan afwijken van de<br />

marktwaarde die met betrokkenheid van een taxateur<br />

(i.e. fullversie van het Handboek waarbij vrijheidsgraden<br />

van toepassing zijn) tot stand zou zijn gekomen.<br />

Om de basisversie toe te kunnen passen, heeft<br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> een analyse gemaakt van haar bezit<br />

(grootstedelijk, in de Randstad, weinig specifiek<br />

vastgoed) en hierbij vastgesteld dat het type en<br />

de samenstelling van het bezit past binnen de<br />

uitgangspunten en normeringen die de basisversie<br />

voorschrijft. Daarom heeft <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> geconcludeerd<br />

dat de toepassing van de basisversie leidt tot een<br />

acceptabele uitkomst van de marktwaarde in<br />

verhuurde staat voor het geheel van de betreffende<br />

complexen en past binnen het getrouwe beeld van het<br />

vermogen en resultaat dat de jaarrekening, volgens het<br />

verslaggevingsstelsel, moet geven.<br />

Mutatie marktwaarde verhuurde staat<br />

Mutaties in de marktwaarde in verhuurde staat van<br />

vastgoed in exploitatie worden in de winst-enverliesrekening<br />

verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde<br />

waardeveranderingen vastgoedportefeuille’.<br />

Verwerking onderhoud en verbetering vastgoed in<br />

exploitatie (verbeterprojecten en investeringen in<br />

bestaand bezit)<br />

De Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting<br />

2015 maakt onderscheid tussen onderhoud en<br />

verbetering. Er is sprake van onderhoudsuitgaven indien<br />

de uitgaven worden gedaan om de eenheid of het<br />

complex in dezelfde technische en bouwkundige staat<br />

te houden. Onderhoudslasten worden in de winst-enverliesrekening<br />

verwerkt.<br />

Investeringen voor verbetering betreffen de uitgaven<br />

met als doel het technisch of functioneel verbeteren<br />

van een verhuurbare eenheid, dan wel complex<br />

waardoor de inrichting, aard of omvang een wijziging<br />

heeft ondergaan. Deze uitgaven worden als onderdeel<br />

van de kostprijs van het vastgoed verwerkt.<br />

Tot de verbeteringen worden ten minste gerekend de<br />

werkzaamheden die verband houden met:<br />

• Het gebruiksklaar maken van een nieuwverworven<br />

onroerende zaak;<br />

• De nieuwbouwuitgaven bij vervangende<br />

nieuwbouw die volgen na het slopen van<br />

bestaande opstallen;<br />

• Herstel van fysieke beschadiging aan onroerende<br />

zaken als gevolg van abnormale gebeurtenissen, en<br />

• Een ingrijpende verbouwing.<br />

Er is sprake van een ‘ingrijpende verbouwing’ als een<br />

onroerende zaak technisch en economisch gezien<br />

hoogst verouderd is of als van een onroerende zaak<br />

een gedeelte bouwvallig is, welk gedeelte wordt<br />

afgebroken, en in het overblijvende gedeelte een<br />

groot aantal veranderingen en vernieuwingen wordt<br />

aangebracht.


142 <strong>Haag</strong><br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Wonen</strong><br />

We beschouwen de ingrijpende verbouwing (renovatie)<br />

als een investering wanneer wordt voldaan aan<br />

minstens drie van de volgende vier criteria:<br />

1. De energetische prestaties verbeteren wezenlijk<br />

(meerdere labelstappen) waardoor het bezit<br />

vanwege de ingrijpende verbouwing ook vanuit<br />

energetisch perspectief voor de langere termijn<br />

verhuurbaar is.<br />

2. Gevelrenovatie of dakrenovatie (inclusief isolatie)<br />

maakt op een zodanige manier deel uit van de<br />

aanpak waardoor deze op een niveau vergelijkbaar<br />

met dat van nieuwgebouwde objecten wordt<br />

gebracht.<br />

3. De werkzaamheden aan de onroerende zaak zijn<br />

mede gericht op het brengen dan wel houden van<br />

de kwaliteit van de badkamers, toiletten en keukens<br />

op het technische en functionele niveau dat in<br />

redelijkheid minimaal in nieuwgebouwde objecten<br />

mag worden verwacht.<br />

4. Installatievoorzieningen van de verhuurbare<br />

eenheden, dan wel complexen zijn als gevolg<br />

van de werkzaamheden toekomstbestendig in de<br />

zin dat ze niet binnen 10 jaar hoeven te worden<br />

aangepakt.<br />

Buitengebruikstelling als gevolg van sloop<br />

Indien op het waarderingscomplex of een deel daarvan<br />

op de waardepeildatum 31 december <strong>2022</strong> een, ook<br />

voor een derde, onherroepelijke verplichting tot sloop<br />

van toepassing is, wordt hier bij de waardering rekening<br />

mee gehouden. Dit is in de regel het geval als het<br />

besluit tot sloop intern geformaliseerd (realisatiebesluit<br />

sloop) en extern gecommuniceerd is.<br />

Beleidswaarde<br />

De beleidswaarde sluit aan op het beleid van <strong>Haag</strong><br />

<strong>Wonen</strong> en beoogt inzicht te geven in de<br />

verdiencapaciteit van haar vastgoed in exploitatie,<br />

uitgaande van dit beleid. Onder de beleidswaarde<br />

wordt verstaan de contante waarde van de aan een<br />

actief of samenstel van activa (kasstroom genererende<br />

eenheden) toe te rekenen toekomstige kasstromen<br />

uitgaande van het beleid van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>. De<br />

beleidswaarde wordt bepaald middels de Discounted<br />

Cash Flow (DCF-) methode. De grondslagen voor<br />

de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie<br />

(zelfstandige- en onzelfstandige woongelegenheden)<br />

komen overeen met de grondslagen voor de bepaling<br />

van de marktwaarde, met uitzondering van:<br />

1. Voor het gehele bezit is uitgegaan van het<br />

scenario ‘doorexploiteren’. Er wordt geen<br />

rekening gehouden met een uitpondscenario<br />

en voorgenomen verkopen van vastgoed in<br />

exploitatie. Hierbij wordt tevens uitgegaan van een<br />

eeuwigdurende looptijd voor de bepaling van de<br />

eindwaarde als onderdeel van de DCF-methode.<br />

Ten aanzien van de gehanteerde exit yield wordt<br />

direct aangesloten bij de gehanteerde methodiek<br />

volgens het Handboek modelmatig waarderen<br />

marktwaarde. Deze is daarmee niet langer als<br />

vrijheidsgraad toegepast voor de niet-DAEB<br />

woongelegenheden.<br />

2. Inrekening van de intern bepaalde streefhuur in<br />

plaats van de markthuur, vanaf het ingeschatte<br />

moment van (huurders)mutatie. De streefhuur<br />

betreft de huur die volgens het beleid van de<br />

corporatie bij mutatie in rekening wordt gebracht,<br />

passend binnen de geldende wet- en regelgeving,<br />

feitelijke beklemmingen en prestatieafspraken<br />

met gemeenten. Bij mutatie wordt de huurprijs<br />

bepaald op basis van de methodiek ‘energielabel<br />

-% maximaal redelijk’. Daarnaast wordt er afgetopt<br />

op de aftoppingsgrenzen en de liberalisatiegrens.<br />

Woningen in het niet-DAEB segment worden bij<br />

mutatie voor een vaste prijs van € 900 (2021:<br />

€ 900) verhuurd. De ingerekende streefhuur van<br />

de sociale eengezins- en meergezinswoningen<br />

is gemiddeld 79% (2021: 84%) van de maximaal<br />

redelijke huur. Daarnaast is er in deze stap rekening<br />

gehouden met de eenmalige huurverlaging in 2023<br />

voor een deel van de gereguleerde woningen, zoals<br />

afgesproken in de Nationale Prestatieafspraken.<br />

3. De component instandhoudingsonderhoud<br />

is vervangen door een nominale eigen<br />

onderhoudsnorm (gecorrigeerd voor<br />

inflatie), welke bepaald is aan de hand van<br />

de meerjarenonderhoudsbegroting. De<br />

onderhoudskosten zijn op complexniveau bekend.<br />

Waardoor op complexniveau een normbedrag<br />

wordt vastgesteld, rekening houdend met de<br />

langjarige onderhoudscyclus voortvloeiend uit<br />

de vastgestelde meerjarenonderhoudsbegroting.<br />

Het gaat om ongeveer € 48,7 miljoen per jaar<br />

(2021: € 42,2 miljoen). Daarnaast wordt voor bijna<br />

€ 6,9 miljoen per jaar (2021: € 5,2 miljoen) aan<br />

indirecte kosten toegerekend aan onderhoud.<br />

Totaal gaat het dus om € 55,6 miljoen (2021:<br />

€ 47,2 miljoen) per jaar met een gemiddelde van<br />

€ 2.543,08 (2021: € 2.251,76) per verhuureenheid.


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 143<br />

4. De beheerskosten uit de DCF-berekening zijn<br />

vervangen door een eigen beheernorm die aansluit<br />

bij de jaarlijkse werkelijke uitgaven voor beheer in de<br />

15-jaars DCF-periode. Hieronder worden verstaan<br />

de directe en indirecte kosten die rechtstreeks zijn<br />

te relateren aan de verhuur- en beheeractiviteiten<br />

van de corporatie en zoals deze worden<br />

opgenomen onder het hoofd ‘lasten verhuur en<br />

beheeractiviteiten’ in de resultatenrekening. <strong>Haag</strong><br />

<strong>Wonen</strong> gaat uit van gemiddelde beheerlasten van<br />

€ 875 per verhuureenheid (2021: € 970).<br />

De beleidswaarde van BOG / MOG / ZOG is gelijk<br />

aan de marktwaarde en hierbij wordt dus<br />

verondersteld dat de marktuitgangspunten<br />

overeenkomen met de eigen beleidsuitgangspunten.<br />

Voor zover de gehanteerde uitgangspunten afwijken<br />

van die voor de bepaling van de marktwaarde<br />

in verhuurde staat, zijn deze afgeleid van de<br />

meerjarenbegroting (ontwikkeling streefhuur,<br />

onderhoudslasten en de lasten van verhuur en beheer)<br />

en geënt op de voorschriften opgenomen in de<br />

Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting<br />

(RTIV).<br />

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden<br />

Onroerende zaken die in het kader van een regeling<br />

verkoop onder voorwaarden (VOV) zijn overgedragen<br />

aan een derde en waarvoor <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> een<br />

terugkoopplicht kent, worden aangemerkt als<br />

financieringsconstructie. De betreffende onroerende<br />

zaken worden aan de activazijde gewaardeerd tegen<br />

de onderhandse verkoopwaarde (leegwaarde) bij<br />

verkoop onder aftrek van de korting, plus de geschatte<br />

waardeontwikkeling per balansdatum, minus de<br />

geschatte verkoopkosten. Waardemutaties worden<br />

verwerkt in de winst- en verliesrekening als ‘Niet<br />

gerealiseerde waardeveranderingen verkopen onder<br />

voorwaarden’.<br />

Voor de in de regeling overeengekomen<br />

overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de<br />

balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze<br />

terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en<br />

getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting<br />

rekening houdend met de contractvoorwaarden.<br />

Deze waardemutaties worden verwerkt in de<br />

winst- en verliesrekening als ‘Niet gerealiseerde<br />

waardeveranderingen verkopen onder voorwaarden’.<br />

Indien de terugkoop gerealiseerd is, vindt<br />

verwerking afhankelijk van de beleidsdoelstelling<br />

plaats:<br />

• Bij gelijkblijvende bestemming blijft classificatie<br />

onder verkopen onder voorwaarden van<br />

toepassing. Waardering vindt plaats tegen<br />

de waarde waartegen terugkoop heeft<br />

plaatsgevonden.<br />

• Indien de woning een ‘verhuurbestemming’<br />

krijgt, wordt deze woning opgenomen onder het<br />

vastgoed in exploitatie. Waardering vindt plaats<br />

op basis van de marktwaarde in verhuurde staat<br />

volgens het Handboek modelmatig waarderen<br />

marktwaarde.<br />

• Indien de woning een ‘verkoopbestemming’ krijgt,<br />

vindt verantwoording plaats onder de voorraden.<br />

Waardering vindt plaats tegen de waarde waarop<br />

de woning is teruggekocht.<br />

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor<br />

eigen exploitatie<br />

Typering<br />

Dit betreft nieuwbouw die wordt ontwikkeld of<br />

projecten waarbij bestaand bezit door middel van<br />

sloop/nieuwbouw tot volledig nieuw vastgoed<br />

ontwikkeld wordt. Het vastgoed is bestemd om te<br />

worden ingezet als vastgoed in exploitatie.<br />

Waarderingsgrondslag<br />

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen<br />

exploitatie wordt gewaardeerd tegen de verkrijgingsof<br />

vervaardigingsprijs dan wel de lagere marktwaarde.<br />

Materiële vaste activa<br />

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de<br />

exploitatie<br />

De onroerende en roerende zaken ten dienste van de<br />

exploitatie worden gewaardeerd op verkrijgings- of<br />

vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve<br />

afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere<br />

waardeverminderingen.<br />

De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald<br />

als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven.<br />

Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als<br />

investeringssubsidie, worden deze in mindering<br />

gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs.


144 <strong>Haag</strong><br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Wonen</strong><br />

De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte<br />

gebruiksduur en worden berekend op basis van een<br />

vast percentage van de verkrijgingsprijs.<br />

Financiële vaste activa<br />

Deelnemingen in groepsmaatschappijen<br />

Deelnemingen waarin invloed van betekenis<br />

kan worden uitgeoefend op het zakelijk en<br />

financieel beleid worden gewaardeerd volgens de<br />

vermogensmutatiemethode (netto vermogenswaarde).<br />

Wanneer 20% of meer van de stemrechten kan worden<br />

uitgebracht, wordt ervan uitgegaan dat er invloed van<br />

betekenis is.<br />

De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens<br />

de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening.<br />

Voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens<br />

beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen,<br />

wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de<br />

betreffende deelneming.<br />

Indien de waarde van een deelneming volgens de<br />

nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op<br />

nihil gewaardeerd. Indien en voor zover <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />

in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de<br />

schulden van de deelneming, respectievelijk het stellige<br />

voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar<br />

schulden in staat te stellen, wordt een voorziening<br />

getroffen.<br />

Deelnemingen waarin geen invloed van betekenis<br />

wordt uitgeoefend worden gewaardeerd tegen<br />

verkrijgingsprijs en indien van toepassing onder aftrek<br />

van bijzondere waardeverminderingen.<br />

Leningen u/g<br />

De leningen u/g worden initieel gewaardeerd tegen<br />

de reële waarde van het verstrekte bedrag, gewoonlijk<br />

de nominale waarde. Vervolgens vindt waardering<br />

plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening<br />

wordt gehouden met een eventuele bijzondere<br />

waardevermindering.<br />

Vordering latente belastingen<br />

Voor het verschil tussen de waardering op de fiscale<br />

balans (fiscale boekwaarde) en de waardering op de<br />

commerciële balans (commerciële boekwaarde) dient<br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> een belastinglatentie te vormen indien<br />

en voor zover sprake is van verrekenbare tijdelijke<br />

verschillen.<br />

Voor verrekenbare tijdelijke verschillen moet een<br />

actieve belastinglatentie worden gevormd in het geval<br />

dat de commerciële waardering (op het niveau van<br />

kasstroomgenererende eenheid) lager is dan de fiscale<br />

waardering en een passieve latentie in het omgekeerde<br />

geval.<br />

Latente belastingvorderingen uit hoofde van<br />

verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse<br />

verliescompensatie worden opgenomen voor zover<br />

het waarschijnlijk is dat toekomstige fiscale winst<br />

beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen<br />

worden gecompenseerd en de mogelijkheid van<br />

verrekening kan worden benut. Bij het op 31 december<br />

<strong>2022</strong> vormen van de actieve latentie is rekening<br />

gehouden met tijdelijke verschillen die voortvloeien<br />

uit het afschrijvingspotentieel en de disagio op de<br />

langlopende leningen. Daarnaast is de actieve latentie<br />

voor het verrekenbaar tijdelijk verschil uit hoofde van<br />

de leningruil met Vestia in <strong>2022</strong> ten gunste van het<br />

resultaat gebracht.<br />

Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder<br />

de financiële vaste activa dan wel de vlottende<br />

activa (bij een termijn korter dan 1 jaar), latente<br />

belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de<br />

voorzieningen.<br />

De berekening van de latente belastingvorderingen en<br />

–verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven<br />

die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen<br />

de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover<br />

deze al bij wet zijn vastgesteld.<br />

Belastinglatenties worden gewaardeerd tegen contante<br />

waarde.<br />

Voorraden<br />

Vastgoed bestemd voor de verkoop<br />

Vastgoed bestemd voor de verkoop betreft de voorraad<br />

woningen (opgeleverd en nog niet verkocht) die niet<br />

in exploitatie is en is aangewezen voor verkoop. Dit<br />

vastgoed wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs<br />

of lagere netto opbrengstwaarde. De netto<br />

opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder<br />

aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten.<br />

De voorraad teruggekochte Koopgarantwoningen<br />

wordt gewaardeerd tegen actuele waarde, dit is de<br />

‘terugkoopwaarde’.


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 145<br />

Onder vastgoed bestemd voor de verkoop wordt tevens<br />

opgenomen vastgoed dat niet langer in exploitatie is en<br />

waarvoor activiteiten zijn aangevangen ten behoeve van<br />

de verkoop. De verkrijgingsprijs wordt bepaald op basis<br />

van de marktwaarde op het moment dat het vastgoed<br />

uit exploitatie wordt genomen.<br />

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop<br />

Het vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de<br />

verkoop betreft nog niet opgeleverde en nog<br />

onverkochte woningen uit projectontwikkeling en/<br />

of het onverkochte deel van de in ontwikkeling<br />

zijnde grondposities en wordt gewaardeerd op<br />

vervaardigingsprijs of lagere netto opbrengstwaarde. De<br />

netto opbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte<br />

verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten<br />

voor voltooiing en verkoop.<br />

Overige voorraden<br />

De magazijnvoorraden zijn gewaardeerd tegen kostprijs<br />

of lagere opbrengstwaarde.<br />

Vorderingen<br />

Vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen<br />

tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd<br />

tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk kan zijn<br />

aan de nominale waarde. Een eventuele voorziening<br />

voor het risico van oninbaarheid wordt in mindering<br />

gebracht. Deze voorzieningen worden bepaald op basis<br />

van individuele beoordeling van de vorderingen.<br />

Liquide middelen<br />

De liquide middelen betreffen kas, banktegoeden en<br />

deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden.<br />

Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen<br />

onder schulden aan banken onder de kortlopende<br />

schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen<br />

de nominale waarde.<br />

Eigen vermogen<br />

Eigen vermogen<br />

Dit betreft het vermogen van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> waarover<br />

de daartoe bevoegde organen binnen de grenzen<br />

van de wettelijke kaders en statutaire bepalingen kan<br />

beschikken.<br />

Herwaarderingsreserve<br />

De herwaarderingsreserve wordt bepaald voor het<br />

vastgoed dat wordt gewaardeerd op marktwaarde.<br />

De herwaarderingsreserve wordt op complexniveau<br />

gevormd. De omvang van de herwaarderingsreserve<br />

voor het vastgoed wordt op iedere balansdatum<br />

bepaald op basis van het positieve verschil tussen<br />

de boekwaarde op basis van marktwaarde en de<br />

boekwaarde op basis van historische kostprijs.<br />

Bij de bepaling van de boekwaarde op basis van<br />

historische kostprijs wordt geen rekening gehouden<br />

met afschrijvingen, maar wel met bijzondere<br />

waardeverminderingen. Bij de vorming van de<br />

herwaarderingsreserve wordt geen rekening gehouden<br />

met belastingen.<br />

Het gerealiseerde deel van de herwaarderingsreserve<br />

wordt ten gunste van de overige reserves gebracht.<br />

Voorzieningen<br />

Voorzieningen worden gevormd voor in rechte<br />

afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen<br />

die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk<br />

is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en<br />

waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden ingeschat.<br />

De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de<br />

beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn<br />

om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen.<br />

De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de<br />

contante waarde van de uitgaven die naar verwachting<br />

noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen,<br />

tenzij anders vermeld. Indien de tijdwaarde van het geld<br />

niet materieel is worden voorzieningen opgenomen<br />

tegen nominale waarde. Indien de verplichtingen<br />

binnen een jaar worden afgewikkeld, worden<br />

voorzieningen opgenomen tegen nominale waarde.<br />

Wanneer de verwachting is dat een derde de<br />

verplichtingen vergoedt en het waarschijnlijk is dat deze<br />

vergoeding zal worden ontvangen bij de afwikkeling<br />

van de verplichting, dan wordt deze vergoeding als een<br />

actief in de balans opgenomen.<br />

Voorziening onrendabele investeringen en<br />

herstructureringen<br />

Bij de bepaling van voorzieningen wordt uitgegaan<br />

van in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen<br />

die op de balansdatum bestaan. Tot de feitelijke<br />

verplichtingen worden ook gerekend verplichtingen<br />

die kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern<br />

geformaliseerd en extern gecommuniceerd’.


146 <strong>Haag</strong><br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Wonen</strong><br />

Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de<br />

corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten<br />

en overige stakeholders aangaande verplichtingen<br />

inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige<br />

nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting<br />

is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van<br />

de corporatie rondom projectontwikkeling en<br />

herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake<br />

indien de formalisering van de verplichting en de<br />

externe communicatie heeft plaatsgevonden.<br />

Bij een nieuwbouwproject wordt een voorziening<br />

gevormd indien de investering in het vastgoed in<br />

ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie hoger is<br />

dan de verwachte marktwaarde van het vastgoed bij<br />

oplevering. Voor het verschil tussen de investering en<br />

de verwachte marktwaarde bij oplevering wordt een<br />

voorziening gevormd, indien en voor zover de uitgaven<br />

met betrekking tot het vastgoed in ontwikkeling<br />

bestemd voor eigen exploitatie nog niet in de balans<br />

zijn verwerkt.<br />

Investeringen in bestaande complexen<br />

(verbeterprojecten en PO investeringen) worden<br />

verantwoord onder de post ‘vastgoed in exploitatie’,<br />

omdat sprake is van een duurzame exploitatie. Voor de<br />

onrendabele toppen van de investeringen in bestaande<br />

complexen wordt geen voorziening voor onrendabele<br />

investeringen in de jaarrekening opgenomen. De<br />

onrendabels (overige waardeveranderingen) worden<br />

direct van het ‘vastgoed in exploitatie’ afgehaald.<br />

Voorziening latente belastingverplichtingen<br />

en -vorderingen<br />

Latente belastingverplichtingen zijn opgenomen<br />

onder de voorzieningen. Voor verdere toelichting zie<br />

‘Vordering latente belastingen’.<br />

Voorziening pensioenen<br />

De pensioenvoorziening betreft de door de<br />

pensioenadviseur geraamde pensioenverplichting<br />

aan een zeer beperkte groep voormalige VZOS 1 -<br />

medewerkers. De voorziening is ter dekking van<br />

toekomstige pensioenverhogingen van de niet actieve<br />

deelnemers. Eén keer in de drie jaar wordt deze<br />

verplichting opnieuw bepaald.<br />

De verplichting wordt bepaald door een koopsom<br />

te berekenen waartegen een pensioenmaatschappij<br />

de verplichting van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> zou overnemen.<br />

De hoogte van de koopsom hangt af van de<br />

overlevingskansen, de indexatie en de rekenrente. In<br />

juni 2020 is de verplichting opnieuw bepaald.<br />

De reguliere pensioenverplichtingen die voortvloeien<br />

uit de rechten van haar personeel zijn ondergebracht bij<br />

de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties<br />

(SPW).<br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> betaalt hiervoor premies. Deze premies<br />

worden als last in de winst- en verliesrekening<br />

verantwoord.<br />

De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd,<br />

indien en voor zover de dekkingsgraad van het<br />

pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds<br />

gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit toelaat.<br />

Op de Nederlandse pensioenregelingen zijn de<br />

bepalingen van de Nederlandse Pensioenwet van<br />

toepassing en worden op verplichte, contractuele<br />

of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en<br />

verzekeringsmaatschappijen betaald door <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>.<br />

De premies worden verantwoord als personeelskosten<br />

zodra deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies<br />

worden opgenomen als overlopende activa indien dit<br />

tot een terugstorting leidt of tot een vermindering van<br />

toekomstige betalingen. Nog niet betaalde premies<br />

worden als verplichting op de balans opgenomen.<br />

Toevoegingen aan en vrijval van pensioenvoorzieningen<br />

worden ten laste respectievelijk ten gunste van de<br />

winst- en verliesrekening gebracht.<br />

Jubileumvoorziening<br />

De jubileumvoorziening betreft een voorziening voor<br />

toekomstige jubileumuitkeringen. De voorziening<br />

betreft het geschatte bedrag van de in de toekomst<br />

uit te keren jubileumuitkeringen. De berekening is<br />

gebaseerd op gedane toezeggingen, blijfkansen en<br />

leeftijden.<br />

1 Verbetering Zij Ons Streven (VZOS) is één van de rechtsvoorgangers van het huidige <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>.


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 147<br />

Schulden<br />

Langlopende schulden worden bij de eerste waardering<br />

gewaardeerd tegen de reële waarde. Deze is over<br />

het algemeen gelijk aan de nominale waarde. Na<br />

eerste waardering worden de langlopende schulden<br />

gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De<br />

geamortiseerde kostprijs is het bedrag waarvoor een<br />

financieel actief of financiële verplichting bij de eerste<br />

verwerking in de balans wordt opgenomen, verminderd<br />

met aflossingen op de hoofdsom, vermeerderd of<br />

verminderd met de via de effectieve-rentemethode<br />

bepaalde cumulatieve amortisatie van het verschil<br />

tussen dat eerste bedrag en het aflossingsbedrag en<br />

verminderd met eventuele afboekingen (direct, dan<br />

wel door het vormen van een voorziening) wegens<br />

bijzondere waardeverminderingen of oninbaarheid.”<br />

Indien geen sprake is van agio of disagio is de<br />

geamortiseerde kostprijs gelijk aan de nominale waarde.<br />

De aflossingsverplichting voor het komend jaar is<br />

opgenomen onder de kortlopende schulden.<br />

Voor kortlopende schulden vindt de eerste waardering<br />

tegen reële waarde plaats en vervolgens wordt<br />

gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs.<br />

In het kader van de verkoop van woningen<br />

onder voorwaarden heeft de corporatie een<br />

terugkoopverplichting die mede afhankelijk is<br />

van de waardeontwikkeling van de woningen<br />

en van de specifieke contractuele voorwaarden.<br />

De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd.<br />

Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen<br />

één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de<br />

kortlopende schulden verantwoord.<br />

Leasing<br />

Leasecontracten waarbij een groot deel van de vooren<br />

nadelen verbonden aan de eigendom niet bij <strong>Haag</strong><br />

<strong>Wonen</strong> ligt, worden verantwoord als operationele<br />

leasing. Verplichtingen uit hoofde van operationele<br />

leasing worden, rekening houdend met ontvangen<br />

vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt<br />

in de winst- en verliesrekening over de looptijd van het<br />

contract.<br />

11.6 |<br />

Grondslagen<br />

voor resultaatbepaling<br />

Algemeen<br />

De winst- en verliesrekening wordt gepresenteerd op<br />

basis van de functionele indeling. In de functionele<br />

winst- en verliesrekening bestaat een onderscheid<br />

tussen direct toe te rekenen kosten en indirecte kosten<br />

(zoals lonen en salarissen, overige bedrijfslasten en<br />

afschrijvingskosten materiële vaste activa ten dienste<br />

van). De direct toe te rekenen kosten worden bij het<br />

betreffende onderdeel verantwoord. De toerekening van<br />

de indirecte kosten aan de onderscheiden onderdelen<br />

van de functionele winst- en verliesrekening gebeurt op<br />

basis van de verdeelsleutel ‘personeelskosten’.<br />

Resultaatbepaling<br />

Baten worden verantwoord in het jaar waarin deze<br />

worden gerealiseerd. Lasten worden verantwoord in<br />

het jaar waarin de prestaties worden geleverd. Verliezen<br />

worden verantwoord wanneer deze voorzienbaar zijn.<br />

Lonen en salarissen, sociale lasten<br />

Lonen, salarissen en sociale lasten zijn op grond<br />

van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en<br />

verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan<br />

werknemers. Deze kosten worden op basis van een<br />

verdeelsleutel aan de diverse activiteiten toegerekend.<br />

Pensioenlasten<br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft de toegezegde pensioenregeling<br />

bij het bedrijfstakpensioenfonds in de jaarrekening<br />

verwerkt volgens de verplichtingenbenadering. <strong>Haag</strong><br />

<strong>Wonen</strong> is aangesloten bij bedrijfstakpensioenfonds<br />

SPW die tezamen met andere woningcorporaties<br />

dezelfde regeling toepast. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft geen<br />

verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen<br />

anders dan eventueel hogere toekomstige premies. In<br />

de jaarrekening worden dus alleen de verschuldigde<br />

premies verantwoord. Deze kosten worden op basis<br />

van een verdeelsleutel aan de diverse activiteiten<br />

toegerekend.


148 <strong>Haag</strong><br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Wonen</strong><br />

Afschrijvingen materiële vaste activa<br />

Op vastgoed in exploitatie wordt niet afgeschreven. De<br />

afschrijvingen op de activa ten dienste van exploitatie<br />

worden gebaseerd op de verkrijgingsprijs. Afschrijvingen<br />

vinden plaats volgens de lineaire methode op basis<br />

van de verwachte gebruiksduur en worden via<br />

verdeelsleutels toegerekend aan de afzonderlijke<br />

activiteiten.<br />

Netto resultaat exploitatie<br />

vastgoedportefeuille<br />

Huuropbrengsten<br />

Dit betreft de daadwerkelijk in rekening gebrachte huren<br />

van woningen, woongebouwen en bedrijfsruimten,<br />

dus na aftrek van huurderving wegens leegstand. De<br />

mutatie van de voorziening voor dubieuze debiteuren<br />

en de afboeking van dubieuze huurdebiteuren zijn ook<br />

onder deze post opgenomen.<br />

Opbrengsten servicecontracten<br />

Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders ter<br />

dekking van te maken en gemaakte servicekosten.<br />

De vergoeding is gebaseerd op de geraamde kosten.<br />

Jaarlijks vindt op basis van de werkelijke kosten<br />

afrekening plaats. De kosten worden verantwoord<br />

onder de lasten servicecontracten.<br />

Kosten onderhoud<br />

Onder deze post worden alle direct aan het<br />

verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud<br />

(anders dan groot onderhoud) verantwoord voor<br />

zover deze betrekking hebben op het vastgoed in<br />

exploitatie. Van toerekenbaarheid is sprake als de<br />

daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar<br />

hebben plaatsgevonden. Naast onderhoudslasten<br />

betreffen dit ook personeelslasten die feitelijk betrekking<br />

hebben op onderhoudsactiviteiten inclusief de overige<br />

indirecte bedrijfskosten die met een verdeelsleutel zijn<br />

toegerekend.<br />

Reeds aangegane verplichtingen waarvan de<br />

werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op<br />

balansdatum worden verwerkt onder de ‘niet in de<br />

balans opgenomen verplichtingen’.<br />

Overige directe operationele lasten<br />

exploitatie bezit<br />

Aan deze posten worden de directe lasten met<br />

betrekking tot de exploitatie van het bezit toegerekend<br />

die geen betrekking hebben op de verhuur en<br />

beheeractiviteiten of onderhoudsactiviteiten.<br />

De overige directe operationele lasten exploitatie bezit<br />

zijn echter wel kosten die worden veroorzaakt door het<br />

feit dat de woningcorporatie vastgoed heeft.<br />

Netto resultaat verkoop vastgoedportefeuille<br />

De post totaal van netto gerealiseerd resultaat verkoop<br />

vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde<br />

verkoopopbrengst minus de boekwaarde van het<br />

bestaand bezit en de toegerekende organisatiekosten.<br />

Opbrengsten worden verantwoord op het moment van<br />

overdracht van economische rechten en verplichtingen<br />

(passeren akte van levering).<br />

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille<br />

Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille<br />

De overige waardeveranderingen worden gevormd<br />

door:<br />

• de waardevermindering die is ontstaan door<br />

aangegane juridische en feitelijke verplichtingen<br />

met betrekking tot investeringen in nieuwbouw<br />

indien en voor zover de verwachte marktwaarde<br />

lager is dan de kostprijs;<br />

• de terugname van eerder genomen<br />

waardeverminderingen door gewijzigde<br />

inschattingen van stichtingskosten/marktwaarde;<br />

• afwaarderingen (en eventuele terugnames<br />

van eerder genomen afwaarderingen) van<br />

grondposities;<br />

• afboeking van eerder geactiveerde bedragen voor<br />

investeringsprojecten.<br />

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen<br />

vastgoedportefeuille<br />

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen<br />

vastgoedportefeuille hebben betrekking op<br />

waardemutaties die ontstaan door een wijziging in de<br />

marktwaarde van de vastgoedportefeuille.


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 149<br />

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen<br />

vastgoedportefeuille verkopen onder voorwaarden<br />

Dit betreft de jaarlijkse mutatie van de actuele waarde<br />

van de woningen verkocht onder voorwaarden. Dit<br />

betreft zowel de waardeverandering van de post<br />

‘onroerende zaken verkocht onder voorwaarden’ als de<br />

post ‘verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken<br />

verkocht onder voorwaarden’.<br />

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen<br />

vastgoedportefeuille bestemd voor de verkoop<br />

Dit betreffen waardeveranderingen die ontstaan door<br />

een wijziging in de waarde van de vastgoedportefeuille<br />

bestemd voor de verkoop in het lopende verslagjaar.<br />

Netto resultaat overige activiteiten<br />

Opbrengsten inzake overige activiteiten ontstaan uit<br />

werkzaamheden die niet tot de primaire activiteiten van<br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> behoren of ten gevolge van nagekomen<br />

baten van reguliere activiteiten. De kosten behorende<br />

bij overige activiteiten worden toegerekend aan het<br />

verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Voorbeelden<br />

van overige activiteiten zijn het beheer (van VvE’s)<br />

voor derden, bijdragen en kosten van warmte- en<br />

koudeopslaginstallatie en zonnepanelen.<br />

Leefbaarheid<br />

Leefbaarheid omvat gemaakte kosten voor fysieke<br />

ingrepen niet-zijnde investeringen en uitgaven voor<br />

activiteiten in de omgeving van woongelegenheden<br />

van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>, die de leefbaarheid in buurten en<br />

wijken bevorderen. De indirecte kosten, lonen en<br />

salarissen en overige organisatiekosten die te relateren<br />

zijn aan leefbaarheid worden ook verantwoord als<br />

leefbaarheidsuitgaven.<br />

Saldo financiële baten en lasten<br />

Financiële baten en lasten<br />

Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig<br />

verwerkt, rekening houdend met de effectieve<br />

rentevoet van de betreffende activa en passiva.<br />

Resultaat deelnemingen<br />

Het resultaat is het bedrag waarmee de boekwaarde<br />

van de deelneming sinds de voorafgaande jaarrekening<br />

is gewijzigd als gevolg van het door de deelneming<br />

behaalde resultaat.<br />

(Vennootschaps)belasting<br />

Toegelaten instellingen volkshuisvesting zijn met<br />

ingang van 1 januari 2008 integraal belastingplichtig<br />

voor de vennootschapsbelasting. Bij aanvang van<br />

deze belastingplicht heeft <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> een fiscale<br />

openingsbalans opgemaakt waarvoor specifieke<br />

fiscale waarderingsregels gelden. Voor het verschil<br />

tussen de waardering op de fiscale balans (fiscale<br />

boekwaarde) en de waardering op de commerciële<br />

balans (commerciële boekwaarde) dient <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />

een belastinglatentie te vormen indien en voor zover<br />

er sprake is van verrekenbare of belastbare tijdelijke<br />

verschillen.<br />

De fiscale waarderingsregels voor de fiscale<br />

openingsbalans per 1 januari 2008 zijn vastgelegd in<br />

een met de Belastingdienst overeengekomen Tweede<br />

vaststellingsovereenkomst, die jaarlijks stilzwijgend<br />

verlengd werd. Daarmee werden ook de hoogte en<br />

waardering van te vormen belastinglatenties met<br />

terugwerkende kracht naar 1 januari 2008 duidelijk.<br />

Met ingang van 1 januari 2023 heeft de Belastingdienst<br />

de vaststellingovereenkomst opgezegd. De opzegging<br />

heeft geen invloed op de actieve belastinglatenties.<br />

Ook heeft het geen gevolgen voor het bepalen van<br />

de acute vennnootschapsbelastinglast of -bate over<br />

boekjaar <strong>2022</strong>. Voor boekjaar <strong>2022</strong> zijn de fiscale<br />

winstbepalingsregels uit VSO 2 nog geldig. De<br />

opzegging heeft geen terugwerkende kracht.<br />

De belasting over het resultaat wordt berekend<br />

over het resultaat voor belastingen in de winst-enverliesrekening,<br />

rekening houdend met beschikbare<br />

fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande<br />

boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente<br />

belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen<br />

en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens<br />

wordt rekening gehouden met wijzigingen die<br />

optreden in de latente belastingvorderingen en latente<br />

belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te<br />

hanteren belastingtarief.


150 <strong>Haag</strong><br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Wonen</strong><br />

11.7 | Financiële<br />

instrumenten en<br />

risicobeheersing<br />

In 2017 heeft <strong>Haag</strong> wonen een Reglement financieel<br />

beleid en beheer opgesteld conform Artikel 55a van<br />

de Woningwet. Hierin maakt <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> inzichtelijk<br />

op welke wijze zij haar financiële continuïteit borgt. In<br />

het reglement zijn de uitgangspunten van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />

van het financieel beleid en beheer, de organisatie en<br />

jaarlijkse monitoring en de betrokkenheid van het intern<br />

toezicht op het beheer opgenomen. Ook worden<br />

regels gesteld voor beleggingen en derivaten.<br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> maakt geen gebruik van derivaten<br />

en heeft dit in haar Reglement financieel beleid en<br />

beheer en ook in het Treasury statuut opgenomen. De<br />

Autoriteit woningcorporaties heeft het reglement van<br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> op 16 januari 2018 goedgekeurd.<br />

In <strong>2022</strong> is het Reglement financieel beleid en beheer<br />

geactualiseerd aan de aanpassingen van het nieuwe<br />

Modelreglement financieel beleid en beheer 2021. Het<br />

aangepaste reglement is op 22 juni <strong>2022</strong> goedgekeurd<br />

door de RvC.<br />

Het Reglement financieel beleid en beheer van<br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft mede betrekking op verbonden<br />

ondernemingen: <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> holding BV, <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />

Ontwikkeling BV en Aanvan vastgoed BV.<br />

Het Treasury statuut is in 2017 aangepast aan de laatste<br />

regelgeving en is op 11 oktober 2017 goedgekeurd door<br />

de RvC.<br />

Valutarisico<br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is alleen werkzaam in Nederland en loopt<br />

geen valutarisico.<br />

Renterisico<br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> loopt renterisico over de rentedragende<br />

vorderingen (met name onder financiële vaste activa<br />

en liquide middelen) en rentedragende langlopende<br />

en kortlopende schulden (waaronder schulden aan<br />

kredietinstellingen) als gevolg van wijzigingen in de<br />

marktrente.<br />

Voor vorderingen en schulden met variabele<br />

renteafspraken loopt <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> risico ten aanzien<br />

van toekomstige kasstromen. Met betrekking tot<br />

vastrentende vorderingen en schulden loopt <strong>Haag</strong><br />

<strong>Wonen</strong> risico’s over de marktwaarde. Met betrekking<br />

tot deze vorderingen en schulden zijn geen financiële<br />

derivaten met betrekking tot renterisico gecontracteerd.<br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> hanteert een maximaal renterisico van<br />

15% van het vreemd vermogen, gerekend over een<br />

aaneengesloten voortschrijdende periode van twaalf<br />

maanden. Door een maximum te stellen aan het<br />

renterisico kunnen risicovolle rentepieken worden<br />

voorkomen en is daarmee het renterisico begrensd.<br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> maakt geen gebruik van derivaten. In<br />

2024 wordt het maximum van 15% in geringe mate<br />

overschreden. Dit is vooral een gevolg van twee nieuwe<br />

Euribor gerelateerde roll-over leningen (maximale<br />

hoofdsom € 55 miljoen). Mede vanwege de zeer lage<br />

korte rente wordt beperkte overschrijding van het<br />

renterisico door leningen met variabele hoofdsom<br />

(LVH’s) op dit moment niet als risico gezien. Het<br />

renterisico, uitgedrukt in een percentage van het saldo<br />

langlopende leningen, van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> op basis van de<br />

bestaande leningportefeuille (exclusief herfinanciering,<br />

inclusief roll-over leningen (schuldrestant) en volledig<br />

opgenomen risico op spreadherziening van de<br />

basisrenteleningen) bedraagt:<br />

Jaartal<br />

Percentage<br />

2023 13,13%<br />

2024 14,45%<br />

2025 14,57%<br />

2026 12,11%<br />

2027 13,40%


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 151<br />

Kredietrisico<br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft geen significante concentraties van kredietrisico. Zij maakt gebruik van meerdere banken als<br />

tegenpartij teneinde kredietrisico te spreiden. Limieten zijn vastgelegd in het treasury statuut en naleving daarvan<br />

wordt voortdurend gemonitord.<br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft behalve voor het normale betalingsverkeer geen kredieten. De langlopende financiering betreft<br />

opgenomen geld hoofdzakelijk gefinancierd bij de sectorbanken.<br />

Liquiditeitsrisico<br />

Relevante indicatoren voor het liquiditeitsrisico dat <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> loopt per balansdatum zijn als volgt (indicatief):<br />

Relevante indicatoren voor het liquiditeitsrisico (x € 1.000)<br />

31-12-<strong>2022</strong><br />

Bankschuld 0<br />

Kredietlimiet 30.000<br />

Lopende investeringsverplichtingen 11.600<br />

Aflossingsverplichting 2023 21.676<br />

Renteherziening in 2023 10.000<br />

Reeds vastgelegde nog te storten leningen o/g 10.000<br />

Nog niet benutte borgingsruimte WSW 45.505<br />

Investeringsverplichtingen worden uitsluitend aangegaan indien <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> zeker heeft gesteld dat hiervoor<br />

financiering beschikbaar is, of is toegezegd. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> maakt een meerjaren kasstroomprognose waarin de<br />

voorgenomen investeringen doorgerekend worden en de consequenties voor de liquiditeitspositie zichtbaar worden.<br />

Per 18 juli <strong>2022</strong> heeft <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> een nieuw borgingplafond <strong>2022</strong> ontvangen van het WSW. Het plafond voor<br />

<strong>2022</strong> is vastgesteld op € 672.223.000 op basis van de dPi 2021. Dit is € 45,5 miljoen hoger dan de leningportefeuille<br />

van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> ultimo <strong>2022</strong> bij volledig opgenomen variabele hoofdsomleningen (€ 626.718.000). Tot het derde<br />

kwartaal 2023 is geen nieuwe financiering nodig.<br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> beschikt over een kredietfaciliteit bij de huisbank. Voor zover noodzakelijk, worden nadere zekerheden<br />

verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. De vervalkalender van de bestaande leningen wordt<br />

constant gemonitord.<br />

Beschikbaarheidsrisico<br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft haar financiële meerjarenplan zodanig opgesteld dat de beschikbaarheid van faciliteiten voor<br />

financiering en herfinanciering gecontinueerd wordt. De meerjarenbegroting voldoet aan de financiële kengetallen<br />

zoals deze door toezichthouders en andere financiële stakeholders worden gehanteerd. Voor de beschikbaarheid<br />

van financiering is de organisatie afhankelijk van het blijvend functioneren van het borgingsstelsel via het<br />

Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).


152 <strong>Haag</strong><br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Wonen</strong><br />

11.8 | Grondslagen voor<br />

de opstelling van het<br />

kasstroomoverzicht<br />

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode.<br />

De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het<br />

kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, (des)investerings- en financieringsactiviteiten.<br />

De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de<br />

hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele<br />

activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige<br />

schulden voorkomende verplichtingen.<br />

Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder<br />

de kasstroom uit operationele activiteiten.<br />

Betaalde dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten.<br />

De verkrijgingsprijs van de verworven groepsmaatschappij is opgenomen onder de kasstroom uit<br />

investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geld heeft plaatsgevonden. De geldmiddelen die in de verworven<br />

groepsmaatschappij aanwezig zijn, zijn op de aankoopprijs in mindering gebracht.<br />

Transacties waarbij geen instroom of uitstroom van kasmiddelen plaatsvindt, waaronder het afsluiten van financiële<br />

leasing, zijn niet in het kasstroomoverzicht opgenomen.


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 153<br />

11.9 | Toelichting op<br />

de balansposten<br />

A. Vaste activa<br />

I Vastgoedbeleggingen<br />

1. Vastgoed in exploitatie<br />

Een overzicht van het vastgoed in exploitatie is hierna opgenomen:<br />

Vastgoedbeleggingen (x € 1.000)<br />

Stand per 1 januari<br />

DAEB vastgoed<br />

in exploitatie<br />

niet-DAEB vastgoed<br />

in exploitatie<br />

Totaal<br />

<strong>2022</strong> 2021 <strong>2022</strong> 2021 <strong>2022</strong><br />

Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs 1.162.485 1.092.392 44.138 50.064 1.206.623<br />

Cumulatieve waardevermeerdering 2.218.606 1.923.038 69.059 64.807 2.287.665<br />

Cumulatieve waardevermindering -10.362 -7.471 -1.276 -1.394 -11.638<br />

Boekwaarde per 1 januari 3.370.729 3.007.959 111.921 113.477 3.482.650<br />

Mutaties<br />

Investeringen – opleveringen 8.161 21.078 - - 8.161<br />

Investeringen – uitgaven na eerste verwerking 38.580 52.366 918 499 39.498<br />

Subsidies -4.063 - - - -4.063<br />

Desinvesteringen -1.214 -3.351 -3.341 -6.425 -4.555<br />

DAEB-herclassificatie -701 - 701 - -<br />

Aanpassing marktwaarde -77.654 295.568 -2.732 4.252 -80.386<br />

Waardeverminderingen/ORT -5 - - - -5<br />

Terugneming van waardeverminderingen - - - - -<br />

Afwaarderingen 5.124 -2.891 -30 118 5.093<br />

Overige mutaties 239 - - - 239<br />

Totaal mutaties -31.534 362.770 -4.484 -1.556 -36.018<br />

Stand per 31 december<br />

Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs 1.203.485 1.162.485 42.417 44.138 1.245.902<br />

Cumulatieve waardevermeerdering 2.140.947 2.218.606 66.326 69.059 2.207.274<br />

Cumulatieve waardevermindering -5.239 -10.362 -1.306 -1.276 -6.545<br />

Boekwaarde per 31 december 3.339.194 3.370.729 107.437 111.921 3.446.631<br />

De DAEB-herclassificatie bestaat uit 2 leegstaande woongelegenheden van DAEB-vastgoed naar niet-DAEBvastgoed.<br />

De waardeverminderingen hebben betrekking op 1 complex waarin verbeteringen zijn uitgevoerd tijdens het<br />

planmatig onderhoud.<br />

De overige mutaties bestaan uit 2 BOG’s die omgebouwd zijn tot woning.


154 <strong>Haag</strong><br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Wonen</strong><br />

Marktwaarde<br />

Basis gewaardeerd deel van het vastgoed in exploitatie<br />

De woningen en parkeergelegenheden in het DAEB-vastgoed in exploitatie en kleine BOG’s in het niet-DAEBvastgoed<br />

in exploitatie is gewaardeerd tegen de marktwaarde in verhuurde staat. Deze waarde is bepaald op basis<br />

van het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’ die als bijlage is opgenomen bij de Regeling toegelaten<br />

instellingen volkshuisvesting. Hierbij wordt op basis van de toekomstige kasstromen de marktwaarde middels de<br />

Discounted Cash Flow (DCF)-methode bepaald.<br />

Bij het bepalen van dit deel van de marktwaarde is de basisversie van het waarderingshandboek gehanteerd. De<br />

variabelen in de berekening zijn conform het waarderingshandboek gehanteerd. Aangezien de basisversie van het<br />

waarderingshandboek is gehanteerd, is de marktwaarde niet gebaseerd op een waardering door een onafhankelijke<br />

en ter zake deskundige taxateur.<br />

De volgende disconteringsvoet is gebruikt voor de verschillende categorieën onroerende zaken in de basisversie:<br />

Disconteringsvoet<br />

<strong>2022</strong><br />

Woongelegenheden 5,63%<br />

Bedrijfsmatig onroerend goed 9,16%<br />

Parkeergelegenheden 6,70%<br />

Full gewaardeerd deel van het vastgoed in exploitatie<br />

Bij het bepalen van de marktwaarde van het MOG en intramuraal zorgvastgoed in het DAEB-vastgoed in exploitatie<br />

en de woningen, BOG en parkeergelegenheden van het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie is de fullversie van<br />

het waarderingshandboek gehanteerd. De variabelen in de berekening zijn conform het waarderingshandboek<br />

gehanteerd met uitzondering van de volgende vrijheidsgraden:<br />

Impact hantering vrijheidsgraden Woongelegenheden<br />

Parameter handboek<br />

Markthuur € 280,84 - €1.928,40 € 410 - € 1.825<br />

Bandbreedte Eigen parameter<br />

Leegwaarde € 37.042 - € 1.097.568 € 90.000 - € 685.000<br />

Exit Yield doorexploiteren 3,07% -13,76% 3,30% - 6,75%<br />

Exit Yield uitponden 0,00% - 5,68% 1,25% - 7,00%<br />

Disconteringsvoet doorexploiteren 5,32% - 7,43% 3,51% - 7,75%<br />

Disconteringsvoet uitponden 6,14% - 7,43% 4,75% - 12,50%<br />

Onderhoud doorexploiteren € 1.224 - € 2.189 € 1.224 - € 2.189<br />

Onderhoud uitponden € 982 - € 1.332 € 1.137,50 - € 1.791,10<br />

Leegwaardestijging verleden<br />

jaar -1 op 13,2% en<br />

jaar 0 op -5,45%<br />

Leegwaardestijging Jaar 1 op -2,5%<br />

overige jaren 2%<br />

jaar -1 op 20% en<br />

jaar 0 op 3%<br />

Jaar 1 op -2%<br />

overige jaren 2%


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 155<br />

Grote verschillen worden veroorzaakt door de verschillende typen woningen; EGW, MGW en extramuraal. Naast<br />

deze vrijheidsgraden is voor 1 complex het scenario doorexploiteren afgedwongen. Bij 2 andere complexen is de<br />

mutatiegraad overruled (zowel doorexploiteren als uitponden).<br />

Impact hantering vrijheidsgraden BOG, MOG en ZOG<br />

Parameter handboek<br />

Bandbreedte Eigen parameter<br />

Markthuur € 0,31 - € 328,83 per m 2<br />

VVO per jaar<br />

€ 30 - € 225 per m 2<br />

VVO per jaar<br />

Exit Yield -30,81% - 78,26% 6,75% - 15,0%<br />

Disconteringsvoet 8,95 % - 9,86% 3,01% - 10,0%<br />

Markthuurstijging 1e jaar 9,9%, 2e jaar 2,6%,<br />

3e jaar 2,3% daarna 2%<br />

Voor 9 complexen is de markthuurstijging niet overruled, dit is voornamelijk bij intramuraal zorg.<br />

1e jaar 3,5%,<br />

daarna gelijk aan handboek<br />

Impact hantering vrijheidsgraden Parkeergelegenheden<br />

Parameter handboek<br />

Bandbreedte Eigen parameter<br />

Markthuur € 0,00 - € 3.231,14 € 20 - € 2.460<br />

Leegwaarde € 3.386 - € 925.512 € 5.000 - €615.000<br />

Exit Yield doorexploiteren - 10,3% - 257,78% 3,60% - 8,00%<br />

Exit Yield uitponden 0,00% - 34,31% 2,65% - 11,50%<br />

Disconteringsvoet doorexploiteren 6,70% - 6,79% 3,01% - 24,85%<br />

Disconteringsvoet uitponden 6,70% - 6,79% 3,01% - 25,60%<br />

Het grote verschil in leegwaarde wordt veroorzaakt door een deel van een parkeergarage van 41 plekken, die als<br />

1 object wordt meegenomen in de marktwaardering. Daarnaast is bij 1 complex het scenario doorexploiteren<br />

afgedwongen en is de mutatiegraad overruled.<br />

Complexindeling<br />

Overeenkomstig het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde vindt waardering op<br />

waarderingscomplexniveau plaats. Elk waarderingscomplex bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden voor wat<br />

betreft type eenheid, bouwjaar en locatie. Daarnaast is het gehele waarderingscomplex als eenheid aan een derde<br />

partij te verkopen. Alle verhuureenheden van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> maken deel uit van een waarderingscomplex of vormen<br />

een afzonderlijk waarderingscomplex.


156 <strong>Haag</strong><br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Wonen</strong><br />

Parameters volledige portefeuille<br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft de in het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde <strong>2022</strong> voorgeschreven parameters en<br />

uitgangspunten toegepast. De belangrijkste uitgangspunten zijn:<br />

Parameters woongelegenheden<br />

2021 <strong>2022</strong> 2023 2024 2025 2026 2027 2028 e.v.<br />

Prijsinflatie 2,70% 9,90% 2,60% 2,30% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%<br />

Loonstijging 2,90% 3,70% 3,30% 3,30% 3,30% 3,30% 2,50%<br />

Bouwkostenstijging 7,80% 3,70% 3,30% 3,30% 3,30% 3,30% 2,50%<br />

Leegwaardestijging 13,20% -5.45% -2,50% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%<br />

Instandhoudingsonderhoud per vhe doorexploiteerscenario<br />

<strong>2022</strong> 2021<br />

Eengezinswoning € 1.426 - € 2.005 € 1.500 - € 1.806<br />

Meergezinswoning € 1.199 - € 2.189 € 1.104 - € 1.918<br />

Studenteneenheid € 390 - € 1.812 € 421 - € 1.644<br />

Zorgeenheid (extramuraal) € 1.439 - € 2.253 € 1.129 - € 1.976<br />

Instandhoudingsonderhoud per vhe uitpondscenario<br />

<strong>2022</strong> 2021<br />

Eengezinswoning € 967 - €1.184 € 826 - € 1.083<br />

Meergezinswoning € 712 - € 1.332 € 661 - € 1.182<br />

Studenteneenheid n.v.t. € 358 - € 421<br />

Zorgeenheid (extramuraal) n.v.t. n.v.t.<br />

Beheerkosten per vhe<br />

<strong>2022</strong> 2021<br />

Eengezinswoning € 481 € 467<br />

Meergezinswoning € 472 € 459<br />

Studenteneenheid € 445 € 432<br />

Zorgeenheid (extramuraal) € 435 € 423<br />

Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) 0,0485% 0,0516%<br />

Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (% van de WOZ) 0,07% 0,07%<br />

Huurderving (% van de huursom) 1% 1%<br />

Mutatiekans bij doorexploiteren 4,93% 4,46%<br />

Mutatiekans bij uitponden 5,48% 5,77%<br />

Mutatieleegstand DAEB 0 maanden 0 maanden<br />

Mutatieleegstand niet-DAEB 3 maanden 3 maanden<br />

Mutatieleegstand verkoop 0 maanden 0 maanden<br />

Verkoopkosten bij uitponden (% van de leegwaarde) 1,0% 1,2%


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 157<br />

Parameters bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed<br />

<strong>2022</strong> 2021<br />

Instandhoudingsonderhoud per m 2 bvo BOG € 6,50 € 6,00<br />

Instandhoudingsonderhoud per m 2 bvo MOG € 7,90 € 7,30<br />

Mutatieonderhoud technisch per m 2 bvo BOG € 10,90 € 10,10<br />

Mutatieonderhoud technisch per m 2 bvo MOG € 13,20 € 12,20<br />

Mutatiekosten marketing (% jaarhuur) 14% 14%<br />

Beheerkosten % van de markthuur - BOG 3% 3%<br />

Beheerkosten % van de markthuur - MOG 2% 2%<br />

Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) 0,2705% 0,2642%<br />

Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (% van de WOZ) 0,13% 0,12%<br />

Parameters Parkeergelegenheden<br />

<strong>2022</strong> 2021<br />

Instandhoudingsonderhoud parkeerplaats per jaar € 60,00 € 56,00<br />

Instandhoudingsonderhoud garagebox per jaar € 202,00 € 187,00<br />

Beheerkosten parkeerplaats per jaar € 30,00 € 29,00<br />

Beheerkosten garagebox per jaar € 41,00 € 40,00<br />

Verkoopkosten per eenheid € 571,00 € 555,00<br />

Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (% van de WOZ) 0,23% 0,22%<br />

Parameters intramuraal zorgvastgoed<br />

<strong>2022</strong> 2021<br />

Instandhoudingsonderhoud per m 2 bvo € 10,50 € 9,70<br />

Mutatieonderhoud per m 2 bvo € 13,20 € 12,20<br />

Mutatiekosten marketing (% jaarhuur) 14% 14%<br />

Beheerkosten (% jaarhuur) 2,5% 2,5%<br />

Gemeentelijke OZB, belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten<br />

(% van de WOZ)<br />

0,35% 0,33%


158 <strong>Haag</strong><br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Wonen</strong><br />

Achterstallig onderhoud<br />

In <strong>2022</strong> is het achterstallig onderhoud ten behoeve van de bepaling van de marktwaarde bij 31 complexen voor een<br />

bedrag van € 83.272.876 ingerekend (2021: € 90.870.617 bij 34 complexen).<br />

Inschakeling taxateur<br />

Voor <strong>2022</strong> is de gehele full-versie portefeuille getaxeerd door een onafhankelijke en ter zake deskundige externe<br />

taxateur, ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs. Hierna wordt jaarlijks 1/3 deel van het<br />

vastgoed in exploitatie getaxeerd. Dit betekent dat elk derde deel van het vastgoed in exploitatie minimaal eens per<br />

drie jaar opnieuw wordt getaxeerd. Het 1/3 deel wordt zo samengesteld dat dit een representatief deel van het totale<br />

bezit is. Voor het 2/3 deel dat niet getaxeerd wordt, wordt een markttechnische update verricht door de taxateur. Het<br />

taxatierapport en het taxatiedossier waarin de waardering en de daarbij gehanteerde aanpassingen ten opzichte van<br />

de basisversie zijn onderbouwd en vastgelegd zijn in het bezit van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> en op aanvraag beschikbaar voor de<br />

Autoriteit woningcorporaties.<br />

Zekerheidstelling en verzekering<br />

Voor de aangetrokken leningen heeft de gemeente of het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) zich garant<br />

gesteld. De vastgoedbeleggingen zijn verzekerd op indexbasis tegen risico’s van storm- en brandschade. Voor<br />

verstrekte zekerheden wordt verwezen naar de toelichting op de langlopende schulden.<br />

WOZ-waarde<br />

In de posten DAEB-vastgoed in exploitatie en niet-DAEB vastgoed in exploitatie zijn 20.996 woningen en 2.591 nietwoningen<br />

opgenomen. De 53 woonwagenstandplaatsen zijn hierbij onder de woningen gezet.<br />

De WOZ-waarde van alle verhuureenheden (DAEB en niet-DAEB) die binnen het woningtarief vallen, bedraagt per<br />

peildatum 1 januari 2021 € 4,316 miljard. De waardestijging bedraagt gemiddeld 12,0% t.o.v. 2020.<br />

Verklaring waardemutaties<br />

Uit de validatie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2021 is gebleken dat de marktontwikkelingen<br />

in het 4e kwartaal 2021 onvoldoende tot uitdrukking zijn gekomen in de marktwaardewaardering ultimo 2021.<br />

In de COROP regio Agglomeratie ’s-Gravenhage was de waardering hiermee o.b.v. de rapportage van Fakton<br />

van 7 april 2023 inzake de marktwaardering circa 9,3% te laag. Dit effect is onderdeel van de niet-gerealiseerde<br />

waardeveranderingen vastgoedportefeuille <strong>2022</strong> en bedraagt circa € 322,2 miljoen. De vergelijkende cijfers 2021<br />

zijn hierop niet aangepast.<br />

Eind maart is het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde <strong>2022</strong> herzien naar aanleiding van geconstateerde<br />

onvolkomenheden. De benodigde aanpassingen om te komen tot een marktconforme waardering zijn doorgevoerd<br />

middels aanpassing van de disconteringsvoet. Hiertoe heeft onderzoek plaatsgevonden waarbij is vastgesteld dat<br />

de verwachte uitkomsten van de basisversie in lijn liggen met de ontwikkeling van de leegwaarde van woningen<br />

gebaseerd op NVM cijfers in de regio. Als uitgangspunt is hierbij gehanteerd dat deze ontwikkeling van de<br />

marktwaarde (exclusief correcties voorgaand jaar) in lijn ligt met de ontwikkeling van de marktwaarde in<br />

verhuurde staat.


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 159<br />

Onderliggende tabel geeft inzicht in de ontwikkelingen van de marktwaarde die impact hadden op de<br />

waardemutaties inclusief de (des)investeringen.<br />

Verloopstaat Marktwaarde verhuurde staat (x € 1.000)<br />

DAEB vastgoed<br />

in exploitatie<br />

niet-DAEB vastgoed<br />

in exploitatie<br />

Totaal<br />

Marktwaarde ultimo 2021 3.370.729 111.921 3.482.649<br />

Mutaties<br />

Impact voorraadmutaties 3.799 -4.220 -421<br />

Impact methodische wijzigingen handboek 21.071 133 21.204<br />

Mutatie vastgoedgegevens 263.143 5.871 269.014<br />

Impact parameters validatie handboek 58.884 -776 58.107<br />

Impact parameters marktontwikkelingen -378.431 -5.490 -383.921<br />

Totaal mutaties -31.535 -4.484 -36.018<br />

Marktwaarde ultimo <strong>2022</strong> 3.339.194 107.437 3.446.631<br />

De mutaties van het DAEB-vastgoed bedragen € 32 miljoen negatief (2021: + € 363 miljoen). De daling van de<br />

marktwaarde is -0,9%.<br />

De impact van de voorraadmutaties zijn dit jaar positief. De objecten die zijn toegevoegd hebben in totaal een<br />

hogere waarde dan de objecten die zijn verkocht of gesloopt.<br />

Onder de Methodische wijzigingen handboek zitten 2 enorme tegenstrijdige effecten. Het ene effect is de<br />

berekeningswijze van de huurverhoging, die nu enige jaren gekoppeld zit aan de loonindexatie met een afslag.<br />

Hier staat tegenover dat de overdrachtskosten zijn verhoogd, wat een tegengesteld effect geeft.<br />

In de mutatie van de vastgoedgegevens valt vooral het effect van de fors gestegen WOZ-waarden op met<br />

gemiddeld 11,99%. De gemiddelde contracthuur is gestegen van € 563,03 naar € 577,14 (+2,51%). Dit wordt enigszins<br />

veroorzaakt door een stijging in de maximale huur van € 754,55 naar € 781,90 (+3,62%).<br />

De parameteraanpassingen als gevolg van de validatie van het handboek bestaan uit een verhoging van<br />

de markthuren met gemiddeld 1,09% en een verlaging van de disconteringsvoet voor doorexploiteren met<br />

-0,03 procentpunt en een stijging bij uitponden met 0,16 procentpunt. Dit heeft samen een waarde stijgend effect<br />

van 1,7%.<br />

De parameters als gevolg van de marktontwikkelingen hebben dit jaar een waarde dalend effect van -11%,<br />

ondanks het waarde stijgende effect van het vervallen van de verhuurderheffing. De prijs-, loon- en bouwinflatie<br />

zijn in <strong>2022</strong> hoger ingeschat dan in 2021. De gemiddelde onderhoudskosten zijn met 10,63% gestegen in het<br />

doorexploiteerscenario en bij uitponden met 10,41%. De leegwaardestijging is veel lager dan vorig jaar en zorgt voor<br />

een daling van -3,7%. De gemiddelde disconteringsvoet stijgt met 0,43 procentpunt bij een nagenoeg gelijkblijvende<br />

exit yield (voor de woningen). De reguliere huurstijging daalt door een lagere opslag op de huurindex (-0,22%). Daar<br />

tegenover staat wel een stijgende markthuur van +6,54%.<br />

De marktwaarde van het niet-DAEB vastgoed daalt met € 4,5 miljoen (2021: -1,6 miljoen). Dit is een daling van -4%.<br />

Deze daling wordt veroorzaakt door verkopen. De stijgende WOZ-waarden zorgen voor de hoge mutatie in de<br />

vastgoedgegevens. De waardedaling in de parameters van de marktontwikkelingen zit vooral in de hogere exit yield.


160 <strong>Haag</strong><br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Wonen</strong><br />

Gevoeligheidsanalyse marktwaarde<br />

Gelet op de huidige marktomstandigheden kunnen toekomstige marktontwikkelingen, waarop zowel door externe<br />

taxateurs als voorgeschreven door het handboek gehanteerde aannames en schattingen ter bepaling van de reële<br />

waarde van het vastgoed zijn gebaseerd, ten opzichte van de werkelijk te verwachten marktontwikkelingen van<br />

significante invloed zijn op de uitkomsten van de huidige waardering in de jaarrekening. Om inzicht te geven in de<br />

effecten van redelijkerwijs mogelijke wijzigingen in belangrijke parameters op de marktwaarde is, ten aanzien van de<br />

vastgoedportefeuille gewaardeerd volgens de DCF-methode, de volgende gevoeligheidsanalyse opgenomen:<br />

Gevoeligheidsanalyse Marktwaarde <strong>2022</strong> (x € 1.000)<br />

DAEB Niet-DAEB Totaal<br />

Totaal Totaal Waarde (€) Verschil (€) Verschil (%)<br />

Waardering <strong>2022</strong> (basisscenario) 3.339.194 107.437 3.446.631<br />

Scenario’s<br />

Contracthuur<br />

Maximale huur<br />

Markthuur<br />

Huurstijging 1e jaar<br />

Huurstijging ieder jaar<br />

WOZ-waarde<br />

Leegwaardeontwikkeling 1e jaar<br />

Leegwaardeontwikkeling ieder jaar<br />

Mutatiegraad<br />

Disconteringsvoet<br />

Overdrachtskosten<br />

Aanpassing<br />

+ € 25,- 3.407.665 112.043 3.519.708 73.077 2,12%<br />

- € 25,- 3.270.569 103.683 3.374.252 -72.380 -2,10%<br />

+ € 25,- 3.378.079 107.437 3.485.516 38.885 1,13%<br />

- € 25,- 3.283.308 107.437 3.390.745 -55.886 -1,62%<br />

+ € 25,- 3.392.386 113.892 3.506.278 59.647 1,73%<br />

- € 25,- 3.286.442 104.612 3.391.055 -55.577 -1,61%<br />

+ 1%-punt 3.353.975 107.835 3.461.809 15.178 0,44%<br />

- 1%-punt 3.324.395 107.040 3.431.435 -15.197 -0,44%<br />

+ 1%-punt 3.472.771 111.599 3.584.370 137.738 4,00%<br />

- 1%-punt 3.214.386 103.740 3.318.126 -128.505 -3,73%<br />

+ 10% 3.433.283 107.330 3.540.613 93.982 2,73%<br />

- 10% 3.254.661 107.544 3.362.205 -84.426 -2,45%<br />

+ 1%-punt 3.341.798 107.684 3.449.481 2.850 0,08%<br />

- 1%-punt 3.336.765 107.193 3.443.958 -2.674 -0,08%<br />

+ 1%-punt 3.423.728 109.131 3.532.859 86.228 2,50%<br />

- 1%-punt 3.321.118 106.273 3.427.390 -19.241 -0,56%<br />

+ 1%-punt 3.419.761 109.136 3.528.897 82.266 2,39%<br />

- 1%-punt 3.312.897 106.318 3.419.215 -27.416 -0,80%<br />

+ 1%-punt 2.711.624 99.405 2.811.030 -635.602 -18,44%<br />

- 1%-punt 4.664.634 117.391 4.782.024 1.335.393 38,74%<br />

+ 1%-punt 3.291.181 106.145 3.397.326 -49.305 -1,43%<br />

- 1%-punt 3.388.490 108.759 3.497.249 50.617 1,47%


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 161<br />

Erfpacht<br />

Het merendeel van de grond is door de gemeente in erfpacht uitgegeven grond. Alle erfpachtcanons zijn<br />

eeuwigdurend afgekocht. Er is geen sprake meer van erfpachtsuppletie, dus dit wordt niet meer ingerekend.<br />

Beleidswaarde<br />

Omdat onze doelstelling is te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal<br />

van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd worden. Dit betekent dat slechts een deel van de<br />

in de jaarrekening verantwoorde marktwaarde in de toekomst zal worden gerealiseerd. Derhalve wordt hieronder<br />

de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie toegelicht, welke is gebaseerd op de methodiek zoals opgenomen<br />

in het Handboek. Deze beleidswaarde sluit aan op het beleid van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> en beoogt inzicht te geven in de<br />

verdiencapaciteit van haar vastgoed uitgaande van dit beleid.<br />

De beleidswaarde van BOG/MOG/ZOG en parkeergelegenheden is gelijk aan de marktwaarde en hierbij wordt dus<br />

verondersteld dat de marktuitgangspunten overeenkomen met de eigen beleidsuitgangspunten.<br />

De beleidswaarde van het DAEB-vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december <strong>2022</strong><br />

€ 1.703.196.413,17 (per 31 december 2021: € 1.778.022.204,18).<br />

De beleidswaarde van het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december <strong>2022</strong><br />

€ 100.411.627,56 (per 31 december 2021: € 94.719.222,69).<br />

Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde ultimo <strong>2022</strong> bestaat uit de volgende onderdelen:<br />

Opbouw beleidswaarde (x € 1.000)<br />

DAEB vastgoed<br />

in exploitatie<br />

niet-DAEB vastgoed<br />

in exploitatie<br />

Totaal<br />

<strong>2022</strong> 2021 <strong>2022</strong> 2021 <strong>2022</strong><br />

Marktwaarde per 31 december 3.339.194 3.370.729 107.437 111.921 3.446.631<br />

Beschikbaarheid (doorexploiteren) 539.527 335.460 25.498 7.264 565.025<br />

Betaalbaarheid (huren) -1.331.044 -1.078.674 -27.130 -16.159 -1.358.173<br />

Kwaliteit (onderhoud) -709.087 -590.328 -4.761 -6.230 -713.848<br />

Beheer (beheerkosten) -135.395 -259.165 -633 -2.076 -136.027<br />

Totaal mutaties -1.635.998 -1.592.707 -7.026 -17.202 -1.643.023<br />

Beleidswaarde 1.703.196 1.778.022 100.412 94.719 1.803.608


162 <strong>Haag</strong><br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Wonen</strong><br />

Gevoeligheidsanalyse beleidswaarde<br />

Voor de gevoeligheidsanalyse van de beleidswaarde is eerst gekeken wat de impact is van de gehanteerde<br />

gevoeligheden voor de marktwaarde met uitzondering van de markthuur en de overdrachtskosten. Daarna zijn<br />

voor de beleidswaarde voor de voornaamste uitgangspunten (gemiddeld per woning teruggerekend) analyses<br />

gemaakt welk effect een positieve of negatieve aanpassing heeft op de beleidswaarde. Dit wordt weergegeven in de<br />

onderstaande tabel.<br />

Gevoeligheidsanalyse Beleidswaarde <strong>2022</strong><br />

DAEB Niet-DAEB Totaal<br />

Totaal Totaal Waarde (€) Verschil (€) Verschil (%)<br />

Waardering <strong>2022</strong> (basisscenario) 1.703.196 100.412 1.803.608<br />

Beleidswaardescenario’s<br />

Beleidshuur<br />

Beleidsonderhoud<br />

Beleidsbeheer<br />

Aanpassing<br />

+ € 25,- 1.794.863 102.078 1.896.941 93.333 5,17%<br />

- € 25,- 1.596.646 98.748 1.695.394 -108.214 -6,00%<br />

+ 100,- 1.628.755 99.300 1.728.055 -75.553 -4,19%<br />

- 100,- 1.777.638 101.523 1.879.161 75.553 4,19%<br />

+ 100,- 1.628.755 99.300 1.728.055 -75.553 -4,19%<br />

- 100,- 1.777.619 101.523 1.879.143 75.535 4,19%


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 163<br />

3. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden<br />

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (x € 1.000)<br />

<strong>2022</strong> 2021<br />

Stand per 1 januari<br />

Verkrijgingsprijzen 8.023 9.170<br />

Cumulatieve waardeveranderingen 1.803 800<br />

Boekwaarde per 1 januari 9.826 9.970<br />

Mutaties<br />

Desinvesteringen -723 -1.147<br />

Waardeveranderingen 738 1.003<br />

Totaal mutaties 15 -144<br />

Stand per 31 december<br />

Verkrijgingsprijzen 7.300 8.023<br />

Cumulatieve waardeveranderingen 2.541 1.803<br />

Boekwaarde per 31 december 9.841 9.826<br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft 2 complexen waaruit in het verleden verkocht werd met het koopgarantprincipe. De verleende<br />

kortingen op de marktwaarde liggen tussen de 12% en 20%. Sinds 2015 wordt niet meer verkocht met koopgarant. In<br />

<strong>2022</strong> zijn 3 woningen teruggekocht (2021: 6 woningen). Per 31 december <strong>2022</strong> staan in totaal nog 43 woningen uit<br />

die verkocht zijn onder voorwaarden (2021: 46 woningen), deze bestaan uit:<br />

• Koopgarant ’t Podium – 20 woningen (2021: 23 woningen)<br />

• Koopgarant complex 55 – 23 woningen (2021: 23 woningen)<br />

De wijze van totstandkoming van de waardering van de koopgarant woningen is nader uitgewerkt in de grondslagen.<br />

De komende jaren zal het aantal koopgarant woningen dalen, omdat in juni 2015 besloten is te stoppen met de<br />

verkoop door middel van de koopgarantconstructie. Als gevolg hiervan zullen teruggekochte woningen tegen 100%<br />

van de taxatiewaarde in de markt worden gezet.


164 <strong>Haag</strong><br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Wonen</strong><br />

4. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie<br />

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie (x € 1.000)<br />

<strong>2022</strong> 2021<br />

Stand per 1 januari<br />

Verkrijgingsprijzen 3.563 7.585<br />

Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen 4.969 637<br />

Boekwaarde per 1 januari 8.532 8.222<br />

Mutaties<br />

Investeringen 2.542 40.811<br />

Subsidies -2.900 0<br />

Waardeverminderingen -86 -10<br />

Oplevering naar in exploitatie -6.117 -44.833<br />

Terugneming van waardeverminderingen 0 4.341<br />

Totaal mutaties -6.562 310<br />

Stand per 31 december<br />

Verkrijgingsprijzen 1.970 3.563<br />

Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen 0 4.969<br />

Boekwaarde per 31 december 1.970 8.532<br />

Dit betreft de ontwikkeling van nieuwbouw DAEB-vastgoed die na oplevering wordt geëxploiteerd. Voor de<br />

onrendabele toppen van de nieuwbouwprojecten wordt een voorziening getroffen op het moment dat het<br />

realisatiebesluit is genomen. Deze voorziening is aan de creditzijde van de balans opgenomen. Voor zover<br />

investeringen zijn gedaan, is deze voorziening in mindering gebracht op de activa in ontwikkeling.<br />

De stand per eind <strong>2022</strong> is opgebouwd uit een vijftal nieuwbouwprojecten in voorbereiding ter waarde van<br />

€ 1.970.153. Het saldo betreft vooral project Weigeliaplein VEX.<br />

In <strong>2022</strong> is het tweede deel van het project JonaSchaep/<strong>Haag</strong>se Hendrik (50 sociale woningen en<br />

1 huismeesterruimte) opgeleverd.


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 165<br />

II Materiële vaste activa<br />

1. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie<br />

De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie betreft geactiveerde investeringen in<br />

bedrijfsgebouwen, inventaris, vervoermiddelen, hard- en software en overige apparatuur. Al deze activa zijn<br />

in vrije eigendom van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>.<br />

Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie (x € 1.000)<br />

Stand per 1 januari<br />

<strong>2022</strong> 2021<br />

Verkrijgings- of vervaardigingsprijs 13.034 12.744<br />

Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen -10.173 -9.388<br />

Boekwaarde per 1 januari 2.861 3.356<br />

Mutaties<br />

Investeringen 143 290<br />

Afschrijvingen -834 -785<br />

Totaal mutaties -691 -495<br />

Stand per 31 december<br />

Verkrijgingsprijzen 13.177 13.034<br />

Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen -11.007 -10.173<br />

Boekwaarde per 31 december 2.170 2.861<br />

Voor de post onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden de volgende componenten en<br />

afschrijvingstermijnen gehanteerd:<br />

Type activa Afschrijvingstermijn Afschrijvingssysteem<br />

Grond<br />

Geen afschrijving<br />

Kantoorpanden 40 jaar Lineair<br />

Inrichting kantoor 10 jaar Lineair<br />

Vervoermiddelen 5 jaar Lineair<br />

Automatisering 3 jaar Lineair<br />

Apparatuur 5 jaar Lineair<br />

Ruimten huismeesters 10 jaar Lineair


166 <strong>Haag</strong><br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Wonen</strong><br />

III Financiële vaste activa<br />

Verloop van de financiële vaste activa (x € 1.000)<br />

Deelnemingen<br />

Latente belasting<br />

vorderingen Leningen u/g Totaal <strong>2022</strong><br />

Boekwaarde per 1 januari 687 1.448 434 2.568<br />

Toevoegingen / Onttrekkingen 0 -143 0 -143<br />

Rente 0 0 0 0<br />

Aflossing/afwaardering/resultaat 2 0 -36 -34<br />

Boekwaarde per 31 december 688 1.305 398 2.391<br />

1. Deelnemingen in groepsmaatschappijen<br />

De deelneming in groepsmaatschappijen betreft het 100% aandeel in het eigen vermogen van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Holding<br />

B.V. te Den <strong>Haag</strong>. Voor nadere toelichting zie de bijlage ‘verbindingen’.<br />

3. Latente belastingvorderingen<br />

De samenstelling van verwerkte en niet-opgenomen beschikbare verrekenbare tijdelijke verschillen en compensabele<br />

verliezen is als volgt:<br />

Latente belastingvordering(en) (x € 1.000)<br />

Verrekenbare tijdelijke<br />

verschillen<br />

Opgenomen<br />

onder<br />

financiële<br />

vaste activa<br />

31-12-<strong>2022</strong> 31-12-2021<br />

Opgenomen<br />

onder<br />

vlottende<br />

vaste activa<br />

Niet<br />

verwerkt<br />

Opgenomen<br />

onder<br />

financiële<br />

vaste activa<br />

Opgenomen<br />

onder<br />

vlottende<br />

vaste activa<br />

Niet<br />

verwerkt<br />

0 0 0 0 0 0<br />

Compensabele verliezen 0 0 0 0 0 0<br />

Afschrijving potentieel 212 42 0 236 56 0<br />

Disagio leningen 1.093 155 0 1.212 161 0<br />

Volkshuisvestelijke bijdrage 0 0 0 0 1.412 0<br />

Totaal 1.305 197 0 1.448 1.629 0<br />

De latenties zijn gewaardeerd op contante waarde tegen een disconteringsvoet van 3%. De looptijd van de latentie<br />

voor de disagio bedraagt ultimo <strong>2022</strong> 26 jaar (tot 2048) en voor de afschrijvingen 10 jaar. De nominale waarde van<br />

deze latenties bedraagt respectievelijk circa € 1,55 miljoen (disagio) en € 280.000 (afschrijvingspotentieel).


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 167<br />

Vennootschapsbelasting<br />

De actieve latentie vennootschapsbelasting daalt in<br />

<strong>2022</strong> van € 3,1 miljoen naar € 1,5 miljoen. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />

beschikt, na verrekening van de positieve resultaten over<br />

2019 en 2020 met de verliezen uit voorgaande jaren,<br />

niet over verrekenbare verliezen ultimo 2020. Net als<br />

in 2021 wordt daardoor een actieve latentie gevormd<br />

tegen contante waarde voor het afschrijvingspotentieel<br />

en het waarderingsverschil van de leningenportefeuille.<br />

In aanvulling daarop is in 2021, als gevolg van<br />

de leningruil met Vestia en de daarover met de<br />

Belastingdienst gesloten vaststellingsovereenkomst, een<br />

actieve latentie gevormd voor de fiscale gevolgen van<br />

de leningruil. De latentie verdwijnt in <strong>2022</strong> weer van de<br />

balans (zie regel volkshuisvestelijke bijdrage).<br />

Het afschrijvingspotentieel betreft het positieve<br />

verschil tussen de fiscale boekwaarde en de fiscale<br />

bodemwaarde. Als hiervan sprake is en als de fiscale<br />

boekwaarde hoger is dan de marktwaarde in verhuurde<br />

staat, is sprake van een verrekenbaar tijdelijk verschil<br />

waarvoor een latentie wordt gevormd.<br />

Het waarderingsverschil van de leningenportefeuille<br />

betreft het verschil tussen de waarde op de fiscale<br />

openingsbalans (marktwaarde per 1 januari 2008) en<br />

de commerciële boekwaarde van de leningen. Het<br />

verschil wordt gedurende de resterende looptijd van de<br />

leningen ten laste c.q. ten bate van het fiscale resultaat<br />

gebracht.<br />

De verwachte fiscale boekwaarde van het sociaal<br />

en commercieel vastgoed in exploitatie ultimo <strong>2022</strong><br />

is circa € 1,844 miljard lager dan de commerciële<br />

boekwaarde (marktwaarde in verhuurde staat) ultimo<br />

<strong>2022</strong>. Tegen het actuele belastingtarief van 25,8%<br />

bedraagt de nominale waarde van de met dit verschil<br />

samenhangende te betalen vennootschapsbelasting<br />

circa € 475 miljoen.<br />

Aangezien <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> haar beleid heeft afgestemd<br />

op het volkshuisvestelijke karakter (groei van de DAEBvoorraad),<br />

is bij het contant maken van het vastgoed,<br />

exclusief de verwachte verkopen, de veronderstelling<br />

gehanteerd dat in de toekomst geen afwikkelmoment<br />

zal zijn van de te vormen latentie. Hierdoor bedraagt de<br />

berekende latentie nihil, de commerciële boekwaarde<br />

zal niet gerealiseerd worden.<br />

Met ingang van 2008 is <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> integraal<br />

belastingplichtig. De aangiften tot en met 2020 zijn<br />

ingediend (tot en met 2018 zijn ze ook beschikt).<br />

De aangifte voor het jaar 2020 is in april <strong>2022</strong><br />

ingediend. De aangifte 2021 wordt in het eerste<br />

kwartaal <strong>2022</strong> ingediend. Over het belastingjaar 2021 is<br />

het te betalen bedrag naar verwachting € 14,2 miljoen.<br />

Over het belastingjaar <strong>2022</strong> wordt een te betalen<br />

bedrag van circa € 7,3 miljoen verwacht.<br />

4. Leningen u/g<br />

De leningen u/g betreft een lening aan Gemiva. De<br />

Gemiva-SVG Groep ondersteunt mensen met een<br />

lichamelijke, verstandelijke of meervoudige handicap<br />

in de provincie Zuid-Holland. Gemiva huurt de<br />

Van Gelderlaan sinds 1983 voor mensen van deze<br />

doelgroep. Gemiva heeft <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> verzocht een<br />

deel van de verbouwing te financieren door middel van<br />

een lening van € 740.000. Met ingang van mei 2009<br />

is een 6% annuïtaire lening voor 25 jaar aangegaan.<br />

Met ingang van mei 2019 heeft een renteconversie<br />

plaatsgevonden. De rente is 1,18%. Aflossing vindt<br />

maandelijks plaats.<br />

De aflossing voor het komende boekjaar (€ 35.998) is<br />

verantwoord onder overige vorderingen bij de vlottende<br />

activa.


168 <strong>Haag</strong><br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Wonen</strong><br />

B. Vlottende activa<br />

I Voorraden<br />

1. Vastgoed bestemd voor de verkoop<br />

Vastgoed bestemd voor de verkoop (x € 1.000)<br />

<strong>2022</strong> 2021<br />

Voorraad verkoop 0 0<br />

Voorraad ex-koopgarant 803 0<br />

Totaal vastgoed bestemd voor de verkoop 803 0<br />

Voorraad verkoop<br />

De voorraad verkoop bestaat uit het onverkochte bezit. Per 31 december <strong>2022</strong> is er geen voorraad.<br />

Voorraad ex-koopgarant<br />

Verloop van de voorraad koopgarant (x € 1.000)<br />

<strong>2022</strong> 2021<br />

Saldo per 1 januari 0 588<br />

Aangekocht 803 338<br />

Verkocht 0 -926<br />

Waardemutatie 0 0<br />

Saldo per 31 december 803 0<br />

Verloop van de voorraad koopgarant (in aantallen)<br />

<strong>2022</strong> 2021<br />

Voorraad koopgarant per 1 januari 0 3<br />

Aangekocht 3 6<br />

Verkocht 0 -9<br />

Voorraad koopgarant 31 december 3 0<br />

Per 31 december <strong>2022</strong> staan in totaal 3 teruggekochte woningen (2021: 0 woningen) op de voorraad, bestaande uit:<br />

• Voorraad ’t Podium (voormalig Koopgarant) – 3 woningen (2021: 0 woningen)<br />

• Voorraad complex 55 (voormalig Koopgarant) – 0 woningen (2021: 0 woningen)<br />

De voorraad teruggekochte woningen wordt gewaardeerd tegen laatste terugkoopprijs.


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 169<br />

III Vorderingen<br />

Alle vorderingen, met uitzondering van de hieronder genoemde vorderingen, hebben een resterende looptijd korter<br />

dan een jaar. De reële waarde van de vorderingen benadert de boekwaarde, gegeven het kortlopende karakter ervan<br />

en het feit dat waar nodig voorzieningen voor oninbaarheid zijn gevormd.<br />

1. Huurdebiteuren<br />

Huurdebiteuren (x € 1.000)<br />

31-12-<strong>2022</strong> 31-12-2021<br />

Huurdebiteuren 4.187 3.784<br />

Af: voorziening huurdebiteuren -1.370 -1.208<br />

Totaal vorderingen huurdebiteuren 2.817 2.576<br />

2. Overheid<br />

Overheid (x € 1.000)<br />

31-12-<strong>2022</strong> 31-12-2021<br />

Vorderingen inzake uitvoering Wmo 30 122<br />

Af: voorziening oninbaar 0 0<br />

Totaal vorderingen overheid 30 122<br />

4. Latente belastingvorderingen<br />

Zie latente belastingvorderingen onder de financiële vaste activa.<br />

5. Belastingen en premies sociale verzekeringen<br />

Belastingen en premies sociale verzekeringen (x € 1.000)<br />

31-12-<strong>2022</strong> 31-12-2021<br />

Omzetbelasting pro rata 81 75<br />

Pensioenpremies 0 25<br />

Vennootschapsbelasting 21 2.490<br />

Totaal belastingen en premies sociale verzekeringen 103 2.590<br />

Voor de teruggave van btw over de algemene kosten van 2019 t/m <strong>2022</strong> (de zogeheten pro rata regeling) zal in<br />

2023 een suppletieaangifte ingediend worden. De geschatte teruggave 2019 tot en met 2021 is circa € 81.250.<br />

Alle voorgaande jaren zijn ingediend en afgewikkeld.<br />

Door foutherstel van de vennootschapsbelasting zijn de vergelijkende cijfers 2021 aangepast. Het saldo te<br />

betalen vennootschapsbelasting ultimo 2021 is aangepast van € 1,409 miljoen naar een te vorderen post<br />

vennootschapsbelasting van € 2,49 miljoen. Zie ook de toelichting bij het eigen vermogen.<br />

De daling van de post vennootschapsbelasting <strong>2022</strong> is te verklaren door het nog te betalen verschil tussen de<br />

berekende acute vennootschapsbelasting <strong>2022</strong> (€ 4,878 miljoen) en de in <strong>2022</strong> betaalde voorlopige aanslag <strong>2022</strong><br />

(€ 3,221 miljoen), per saldo te betalen € 1,657 miljoen en een verrekening van de voorlopige aanslag 2021 en een<br />

restitutie van de voorlopige aanslag 2020 (per saldo ontvangen € 812.000).


170 <strong>Haag</strong><br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Wonen</strong><br />

6. Overige vorderingen<br />

Overige vorderingen (x € 1.000)<br />

31-12-<strong>2022</strong> 31-12-2021<br />

Overige vorderingen 36 36<br />

Overige debiteuren 310 343<br />

Af: voorziening oninbaar -1 -1<br />

Totaal overlopende activa 344 378<br />

Voorziening dubieuze vorderingen<br />

Verloop van de voorziening dubieuze vorderingen (x € 1.000)<br />

Huurdebiteuren<br />

Deelnemingen<br />

Overige Gemeente Totaal <strong>2022</strong> Totaal 2021<br />

Saldo per 1 januari 1.208 0 1 0 1.208 1.338<br />

Toevoeging 264 0 1 0 265 368<br />

Af: onttrekking -102 0 0 0 -102 -497<br />

Vrijval 0 0 0 0 0 0<br />

Saldo per 31 december 1.370 0 1 0 1.371 1.208<br />

7. Overlopende activa<br />

Overlopende activa (x € 1.000)<br />

31-12-<strong>2022</strong> 31-12-2021<br />

Te ontvangen bijdragen Wmo gemeente 165 194<br />

Vooruitontvangen, -betaalde facturen 944 824<br />

Overige overlopende activa 841 875<br />

Totaal overlopende activa 1.949 1.893<br />

IV Liquide middelen<br />

Liquide middelen (x € 1.000)<br />

31-12-<strong>2022</strong> 31-12-2021<br />

Rekening-courant banken (direct opvraagbaar) 5.332 10.580<br />

Kas 3 0<br />

Totaal liquide middelen 5.334 10.581<br />

Het hier vermelde saldo betreft alleen de bankrekeningen met een positief saldo. Onder de post schulden aan<br />

kredietinstellingen is een eventueel negatief saldo van de bankrekeningen opgenomen.<br />

Het saldo <strong>2022</strong> is direct opvraagbaar.<br />

De Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) heeft een kredietfaciliteit aan Woningstichting <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> verstrekt van<br />

€ 30 miljoen, volledig bestaande uit rekening-courant krediet. Bij de verstrekking van de kredietfaciliteit zijn geen<br />

zekerheden bedongen. De liquide middelen staan ter vrije beschikking.


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 171<br />

C. Eigen vermogen<br />

1. Herwaarderingsreserve<br />

Verloop van de herwaarderingsreserve (x € 1.000)<br />

DAEB vastgoed<br />

in exploitatie<br />

niet-DAEB vastgoed<br />

in exploitatie<br />

Totaal<br />

<strong>2022</strong> 2021 <strong>2022</strong> 2021 <strong>2022</strong><br />

Saldo per 1 januari 2.218.606 1.923.410 69.059 64.807 2.287.665<br />

Realisatie door verkoop -3.620 -3.897 -1.725 -2.410 -5.346<br />

Realisatie door sloop -72 438 -66 -1 -138<br />

Toename door stijging marktwaarde 66.368 296.135 8.035 6.781 74.403<br />

Afname door daling marktwaarde -135.211 -9.006 -144.217<br />

Overige mutaties -5.124 2.519 30 -118 -5.093<br />

Saldo per 31 december 2.140.947 2.218.606 66.326 69.059 2.207.274<br />

Overeenkomstig artikel 3 van de statuten van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> dient het gehele vermogen binnen de kaders van de<br />

Woningwet te worden besteed.<br />

Voor zover de marktwaarde in verhuurde staat hoger is dan de historische kostprijs wordt een herwaarderingsreserve<br />

gevormd. De overige mutaties betreft de complexen waarvan de marktwaarde lager is geworden dan de historische<br />

kostprijs.<br />

2. Overige reserves<br />

Verloop van de overige reserves (x € 1.000)<br />

<strong>2022</strong> 2021<br />

Saldo per 1 januari 548.416 527.289<br />

Foutherstel 2020 2.221<br />

Saldo per 1 januari (gecorrigeerd) 529.510<br />

Foutherstel 2021 1.678<br />

Uit resultaatbestemming -37.526 316.239<br />

Dotatie aan herwaarderingsreserve 69.814 -302.917<br />

Realisatie door sloop en verkoop 5.484 6.307<br />

Overige mutaties 4.894 -2.401<br />

Saldo per 31 december (gecorrigeerd) 591.082 548.416<br />

Blauw gekleurde bedragen betreft aanpassing cijfers naar aanleiding van foutherstel<br />

Als de herwaardering is gerealiseerd door desinvesteringen wordt de herwaarderingsreserve verminderd.<br />

Deze vermindering komt ten gunste van de overige reserves net als de overige mutaties.<br />

Door foutherstel is het saldo eigen vermogen per ultimo 2021 aangepast van € 544,518 miljoen naar € 548,417 miljoen.<br />

Dit is het gevolg van een aanpassing van de verhouding investeringen/onderhoud in de definitieve aangifte<br />

vennootschapsbelasting van 2020 (€ 2,221 miljoen) en 2021 (€ 1,678 miljoen). Bij de vaststelling van de<br />

jaarrekeningen 2020 en 2021 was de juiste verhouding investeringen/onderhoud nog niet verwerkt maar was er<br />

uitgegaan van een prognose. De aangiftes 2020 en 2021 zijn gelijktijdig met de vaststelling van de desbetreffende<br />

jaarrekening ingediend.


172 <strong>Haag</strong><br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Wonen</strong><br />

Voorstel resultaatbestemming<br />

De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de vaststelling door de raad van<br />

commissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt. Vanuit dit resultaat wordt eerst de herwaarderingsreserve<br />

gemuteerd. Het restant is aan de overige reserves toegevoegd.<br />

D. Voorzieningen<br />

1. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen<br />

Verloop van de voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen (x € 1.000)<br />

1-1-<strong>2022</strong> Dotaties Onttrekkingen Vrijval 31-12-<strong>2022</strong><br />

Onrendabele investeringen vastgoedprojecten 70 0 60 10 0<br />

Voorziening onrendabele investeringen 70 0 60 10 0<br />

Onrendabele investeringen vastgoedprojecten<br />

Vastgoedprojecten worden gewaardeerd tegen kostprijs of lagere actuele waarde (marktwaarde). Per nieuwbouwproject<br />

(vastgoedexploitatie (VEX)) wordt beoordeeld of sprake is van een onrendabele top. Voor de onrendabele<br />

toppen van nieuwbouwprojecten wordt een voorziening getroffen op het moment dat het realisatiebesluit wordt<br />

vastgesteld door het bestuur en wordt goedgekeurd door de raad van commissarissen. Daarnaast is het dan extern<br />

gecommuniceerd naar bewoners. Deze voorziening wordt jaarlijks opnieuw berekend op basis van marktwaarde<br />

in verhuurde staat (basisversie) tot het jaar van oplevering. Het onrendabel deel wordt in de projectadministratie<br />

verantwoord als een overige waardeverandering.<br />

Als bij sloop sprake is van een negatief GREX-resultaat, dan wordt deze verantwoord in de projectadministratie onder<br />

overige waardeveranderingen na vaststelling van het realisatiebesluit sloop (grondexploitatie (GREX)).<br />

Per eind <strong>2022</strong> is er geen voorziening onrendabele investeringen.<br />

2. Voorziening pensioenen<br />

De voorziening pensioenen betreft een voorziening ter dekking van toekomstige pensioenverhogingen van nietactieve<br />

deelnemers. Dit betreft oud-medewerkers van één van de rechtsvoorgangers van <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>. Op basis van<br />

advies van de pensioenadviseur is in juli 2020 de hoogte van de voorziening herijkt. Dit gebeurt eens per 3 jaar. Van<br />

de voorziening is een bedrag van € 928.000 als langlopend (langer dan een jaar) aan te merken.<br />

3. Overige voorzieningen<br />

De overige voorzieningen betreffen de voorziening loopbaanontwikkelingsbudget en de voorziening jubilea.<br />

Voorziening loopbaanontwikkelingsbudget<br />

Verloop van de voorziening loopbaanontwikkelingsbudget (x € 1.000)<br />

<strong>2022</strong> 2021<br />

Saldo per 1 januari 98 119<br />

Toevoeging 50 20<br />

Onttrekking -46 -41<br />

Saldo per 31 december 102 98


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 173<br />

Voor iedere medewerker in loondienst bij <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is een budget beschikbaar voor loopbaanontwikkeling.<br />

Het maximale budget conform de cao-woondiensten bedraagt € 4.500. Een medewerker kan met zijn of haar<br />

loopbaanontwikkelingsbudget opleidingen financieren. Een opleiding betaald uit het loopbaanontwikkelingsbudget<br />

hoeft geen relatie te hebben met de huidige werkzaamheden binnen de corporatie, maar moet wel gericht zijn op<br />

loopbaanontwikkeling. Voor ieder jaar dat een medewerker in dienst is, wordt € 900 toegevoegd aan het budget tot<br />

aan bovengenoemd maximum.<br />

Per 31 december 2019 is de hoogte van de voorziening opnieuw bepaald, omdat werknemers met een leeftijd<br />

van 55 of hoger geen extra vrije uren meer mogen kopen met het budget. Een voorziening van circa € 100.000<br />

is voldoende. Hierin is de verwachtingswaarde dat gebruik wordt gemaakt van het loopbaanontwikkelingsbudget<br />

meegenomen. De voorziening is langlopend (langer dan een jaar).<br />

Voorziening jubilea<br />

Verloop van de voorziening jubilarissen (x € 1.000)<br />

<strong>2022</strong> 2021<br />

Saldo per 1 januari 341 202<br />

Toevoeging 42 139<br />

Onttrekking 0 0<br />

Saldo per 31 december 383 341<br />

Deze voorziening is opgenomen voor de verwachte uitkeringen bij 12,5-, 25- of 40-jarig dienstverband of bij<br />

pensionering. De voorziening is langlopend. Naar verwachting wordt<br />

€ 45.600 binnen 1 jaar afgewikkeld. Het deel van de voorziening dat naar verwachting na meer dan 5 jaar wordt<br />

afgewikkeld bedraagt € 104.000.<br />

E. Langlopende schulden<br />

1. Schulden aan banken<br />

Verloop van schulden aan banken (x € 1.000)<br />

langlopende schulden<br />

agio<br />

langlopende schulden<br />

<strong>2022</strong> 2021 <strong>2022</strong> 2021 Totaal<br />

Saldo per 31 december vorig boekjaar 629.997 585.057 10.943 0 640.940<br />

Aflossingsverplichting boekjaar -23.280 -61.476 -246 0 -23.526<br />

Saldo per 1 januari 606.717 523.581 10.697 0 617.414<br />

Ontvangen hoofdsommen 20.000 109.043 0 10.943 20.000<br />

Aflossingen -/- aflossingsverplichting -10.000 -2.627 0 0 -10.000<br />

Saldo per 31 december 616.717 629.997 10.697 10.943 627.414<br />

Aflossingsverplichting komend boekjaar -31.676 -23.280 -247 -246 -31.923<br />

Saldo per 31 december 585.041 606.717 10.450 10.697 595.491<br />

De aflossingsverplichting van het komend boekjaar is opgenomen onder de schulden op korte termijn. Van het saldo<br />

leningen 31 december <strong>2022</strong> van € 585 miljoen, heeft € 530,7 miljoen een looptijd langer dan 5 jaar.


174 <strong>Haag</strong><br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Wonen</strong><br />

De marktwaarde van de leningportefeuille bedraagt<br />

ultimo <strong>2022</strong> € 662,680 miljoen (2021:<br />

€ 878,435 miljoen). De marktwaarde is gebaseerd op<br />

de basisyield (rente gekoppeld aan de looptijd inclusief<br />

0,20% opslag) per 31-12-<strong>2022</strong>. De marktwaarde van de<br />

basisrenteleningen zijn berekend met basisyield + 20<br />

basispunten tot moment spreadherziening en daarna<br />

tegen basisyield. In de dVi<strong>2022</strong> wordt de marktwaarde<br />

van de leningen gevraagd zonder opslag. Deze<br />

bedraagt ultimo <strong>2022</strong> € 674,255 miljoen.<br />

De verhouding tussen de rentelast van het boekjaar en<br />

het gemiddelde schuldrestant in het boekjaar bedroeg<br />

in <strong>2022</strong>: 3,00% (2021: 2,96%). De wooncomplexen zijn<br />

gefinancierd onder borgstelling van het Waarborgfonds<br />

Sociale Woningbouw (WSW). De materiële vaste activa<br />

van Woningstichting <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> zijn volledig ingezet<br />

als onderpand bij het WSW. De totale WSW-borging per<br />

31 december <strong>2022</strong> bedraagt € 616,7 miljoen (op basis<br />

van werkelijk opgenomen hoofdsommen flexibele rollover<br />

leningen). De gemiddeld gewogen rentecoupon<br />

per 31 december <strong>2022</strong> bedraagt 2,98% (2021: 3,00%).<br />

De duration 2 is per 31 december <strong>2022</strong> gedaald tot<br />

10,45 jaar (11,61 jaar per 31 december 2021).<br />

Renteconversies<br />

Per 1 april <strong>2022</strong> heeft een lening bij de BNG van<br />

€ 20 miljoen (coupon 4,17%) met een restant looptijd<br />

van 7 jaar een renteconversie ondergaan. De nieuw<br />

afgesproken coupon heeft een rente van 0,75% met<br />

een looptijd van 7 jaar.<br />

In <strong>2022</strong> hebben de flexibele roll-over leningen<br />

renteconversies ondergaan.<br />

Op 1 augustus <strong>2022</strong> is € 10 miljoen hoofdsom<br />

afgelost op de flexibele roll-over lening bij de NWB.<br />

De opgenomen hoofdsom daalt hiermee van<br />

€ 30 miljoen naar € 20 miljoen.<br />

Herfinanciering<br />

Per 3 oktober <strong>2022</strong> is een nieuwe fixelening afgesloten<br />

bij de NWB van € 10 miljoen met een looptijd van<br />

50 jaar en een coupon van 1,249%. Deze lening dient<br />

ter herfinanciering van de eindaflossing van een lening<br />

van € 11 miljoen bij de BNG op 3 oktober <strong>2022</strong>.<br />

Per 1 november <strong>2022</strong> is een nieuwe fixelening<br />

afgesloten bij de BNG van € 10 miljoen met een looptijd<br />

van 50 jaar en een coupon van 2,374%. Deze lening<br />

dient ter herfinanciering van de eindaflossing van een<br />

lening van € 6,75 miljoen bij de BNG op 4 november<br />

<strong>2022</strong>.<br />

Per 2 mei 2023 is een nieuwe fixelening afgesloten bij<br />

de NWB van € 10 miljoen met een looptijd van 50 jaar<br />

en een coupon van 2,211%. Deze lening dient ter<br />

herfinanciering van de eindaflossing van een lening van<br />

€ 10 miljoen bij de BNG op 2 mei 2023. Deze lening<br />

is opgenomen onder de niet uit de balans blijkende<br />

verplichtingen.<br />

Aflossingen<br />

Per 4 november <strong>2022</strong> is een lening met een hoofdsom<br />

van € 6,75 miljoen en een coupon van 2,545% bij de<br />

BNG finaal afgelost.<br />

De reguliere aflossingen over het boekjaar <strong>2022</strong><br />

bedroegen € 5,5 miljoen.<br />

Leningruil Vestia<br />

Het Ministerie van Binnenlandse Zaken (BZK),<br />

Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW),<br />

branchevereniging Aedes en woningcorporatie<br />

Vestia ondertekenden op 30 juni 2021 een akkoord om<br />

Vestia door middel van een leningruil met de sector<br />

af te helpen van haar financiële problemen. Daarnaast<br />

is afgesproken dat Vestia wordt opgesplitst in drie<br />

afzonderlijke corporaties. Deze splitsing is per 1 januari<br />

2023 gerealiseerd.<br />

2 Duration is de gemiddelde resterende looptijd van de leningportefeuille, gewogen met de contante waarden<br />

van de toekomstige kasstromen


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 175<br />

Op 21 december 2021 heeft <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> een<br />

40-jarige fixelening van € 7.043.202 ontvangen met<br />

een coupon van 4,86%. De marktrente van deze<br />

lening was op dat moment 0,535% (=effectieve<br />

rente). Feitelijk is deze lening niet via een (financieel)<br />

zakelijke transactie aangetrokken en bijgevolg op nietmarktconforme<br />

voorwaarden aangegaan, maar vanuit<br />

volkshuisvestelijke motieven. De contante waarde van<br />

het verschil tussen de couponrente en de marktrente<br />

op moment van afsluiten ad € 10.942.975 (het agio) is<br />

daarom als volkshuisvestelijke bijdrage ten laste van de<br />

winst- en verliesrekening gebracht in 2021. De lening<br />

wordt op de balans tegen marktwaarde opgenomen.<br />

Het agio is onder de langlopende- en kortlopende<br />

schulden verwerkt in de balans, en wordt in 40 jaar<br />

geamortiseerd (<strong>2022</strong>: € 246.074). Hiermee worden de<br />

extra lasten uitgesmeerd in de toekomst.<br />

WSW-obligolening<br />

Onderdeel van het strategisch programma van het<br />

WSW is dat alle deelnemers in 2021 een obligolening<br />

aangaan. De obligolening is een onderdeel van het<br />

borgstelsel van WSW. Het stelt de beschikbaarheid<br />

van het gecommitteerd obligo zeker en voorkomt dat<br />

WSW grote liquide buffers moet aanhouden om aan de<br />

kapitaalvereisten te kunnen voldoen. De obligolening<br />

is per 1 november 2021 aangegaan bij de BNG en<br />

bedraagt 2,6% van het gewogen geborgd schuldrestant<br />

per ultimo 2020 (€ 15,032 miljoen). De omvang van<br />

de obligolening wordt jaarlijks herzien op basis van<br />

het actuele schuldvolume ultimo van het voorgaande<br />

kalenderjaar. Per 30 november <strong>2022</strong> is de hoofdsom<br />

van deze lening aangepast naar € 16,023 miljoen op<br />

basis van het gewogen geborgde schuldrestant ultimo<br />

2021 (2,6% van € 616.246.908).<br />

Van deze lening zijn geen hoofdsommen opgenomen<br />

en er wordt geen drempelbedrag (minimale<br />

opname) gehanteerd. Opname van de lening<br />

geschiedt op eerste verzoek van WSW. De opslag<br />

en de bereidstellingsprovisie worden contractueel<br />

jaarlijks opnieuw vastgesteld, voor het eerst per 30<br />

november <strong>2022</strong>. Over het opgenomen deel van de<br />

lening is rente verschuldigd gebaseerd op 6-maands<br />

Euribor verhoogd met een opslag van 0,32% (2021:<br />

0,30%). De rentevervaldata zijn 30 november en 31<br />

mei van ieder jaar. Over het niet-opgenomen deel<br />

is een bereidstellingsprovisie van 20 basispunten op<br />

jaarbasis verschuldigd (2021: 17 basispunten). De<br />

bereidstellingsprovisie moet per kalenderkwartaal<br />

achteraf worden voldaan. De niet-opgenomen<br />

obligolening telt niet mee in de loan-to-value,<br />

maar is wel onderdeel van de onderpandratio. De<br />

obligolening is aanvullend aangetrokken boven op de<br />

geborgde leningen. Dit valt niet binnen het actuele<br />

borgingsplafond en wordt afzonderlijk door WSW<br />

geregistreerd.<br />

Treasury dient het jaarlijkse renterisico door (her-)<br />

financiering en renteconversie te beperken tot<br />

maximaal 15% van de restant hoofdsom van de totale<br />

leningenportefeuille om een evenwichtige rentelast te<br />

creëren. Eventuele overtollige geldmiddelen mogen<br />

worden belegd op de geld- of kapitaalmarkt, rekening<br />

houdend met de gewenste liquiditeitspositie, het<br />

renterisico en debiteurenrisico. In het treasurystatuut<br />

en de treasury-handleiding zijn hiertoe richtlijnen<br />

opgenomen.


176 <strong>Haag</strong><br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Wonen</strong><br />

De leningen van de verschillende kredietinstellingen hebben de volgende kenmerken:<br />

Kenmerken leningen banken (x € 1.000)<br />

31-12-<strong>2022</strong> 31-12-2021<br />

Vastrentende leningen<br />

Restschuld (inclusief kortlopend deel) per balansdatum 571.717 574.997<br />

Gemiddelde rente 3,24% 3,28%<br />

Gemiddelde looptijd 16,72 16,01<br />

Reële waarde 617.619 823.452<br />

Leningen met variabele rente<br />

Restschuld (inclusief kortlopend deel) per balansdatum 45.000 55.000<br />

Gemiddelde rente -0,06% -0,44%<br />

Gemiddelde looptijd 10,00 10,06<br />

Reële waarde 45.061 54.983<br />

De leningportefeuille bestaat voor € 56 miljoen uit vier basisrenteleningen. Op deze leningen wordt een vaste<br />

basisrente betaald van gemiddeld gewogen 3,76% (2021: 3,76%). De credit spread die op deze leningen wordt<br />

betaald wordt periodiek herzien. Voor de huidige leningen is de gemiddeld gewogen creditspread 0,23% (2021:<br />

0,23%). Het vervalschema van de creditspread herzieningen is hieronder weergegeven:<br />

Basisrenteleningen (x € 1.000)<br />

Rente Spread Hoofdsom Marktwaarde Ingangs-datum Looptijd Spreadherziening<br />

3,46% 0,20% 16.000 17.193 28-12-2011 30 jaar 29-12-2025<br />

3,485% 0,17% 10.000 11.098 3-10-2011 30 jaar 2-10-2023<br />

3,935% 0,31% 15.000 19.717 10-4-2012 40 jaar 10-04-2028<br />

3,97% 0,21% 15.000 19.498 30-10-2012 40 jaar 29-10-2027<br />

Als op het moment van creditspreadherziening geen akkoord met de kredietinstelling wordt bereikt over de hoogte<br />

ervan, is de lening opeisbaar en dient een breakcost te worden betaald gelijk aan de netto contante waarde van het<br />

verschil tussen de dan geldende marktrente en de in de lening overeengekomen basisrente. De kans hierop is klein<br />

omdat over het algemeen marktconforme tarieven worden geboden.<br />

De duration van de gehele portefeuille bedraagt 10,45 jaar (2021: 11,61 jaar). Het liquiditeitsrisico van de<br />

leningportefeuille wordt als zeer laag ingeschat.<br />

Er zijn geen zakelijke zekerheden gesteld.<br />

2. Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden<br />

De terugkoopverplichting woningen verkoop onder voorwaarden betreft de terugkoopverplichting van onroerende<br />

zaken die onder een regeling verkoop onder voorwaarden zijn overgedragen aan derden. De terugkoopverplichting<br />

wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting. Bij de jaarlijkse toetsing van de<br />

terugkoopverplichting wordt rekening gehouden met de waardeontwikkelingen van onroerende zaken en specifieke<br />

contractvoorwaarden met derden.


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 177<br />

Verloop van de verplichtingen verkoop onder voorwaarden (x € 1.000)<br />

<strong>2022</strong> 2021<br />

Stand per 1 januari<br />

Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht 6.863 7.963<br />

Herwaardering 2.268 1.598<br />

Schuld per 1 januari 9.131 9.562<br />

Verkopen 0 0<br />

Aankopen -692 -1.101<br />

Herwaardering 593 670<br />

Stand per 31 december<br />

Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht 6.171 6.863<br />

Herwaardering 2.861 2.268<br />

Schuld per 31 december 9.032 9.131<br />

In <strong>2022</strong> zijn geen woningen uit exploitatie verkocht met koopgarantvoorwaarden (2021: 0 woningen). Voor een<br />

nadere toelichting wordt verwezen naar onderdeel 3 onroerende zaken verkocht onder voorwaarden.<br />

3. Overige schulden<br />

De overige schulden betreffen de waarborgsommen verschuldigd aan huurders. De waarborgsommen worden<br />

uit hoofde van huurovereenkomsten van huurders ontvangen en dienen als eerste zekerheid voor de voldoening<br />

van eventueel verschuldigde achterstallige huur en mutatiekosten. De waarborgsommen inclusief rente worden bij<br />

beëindiging van de huurovereenkomst verrekend.<br />

Verloop van de waarborgsommen (x € 1.000)<br />

Saldo per 1 januari<br />

<strong>2022</strong> 2021<br />

Ontvangen waarborgsommen 3.518 3.512<br />

Rente waarborgsommen 671 707<br />

Schuld per 1 januari 4.189 4.219<br />

Ontvangen waarborgsommen 225 222<br />

Uitbetaalde waarborgsommen -189 -216<br />

Toegevoegde rente 0 0<br />

Uitbetaalde rente -35 -36<br />

Ontvangen waarborgsommen 3.554 3.518<br />

Rente waarborgsommen 636 671<br />

Saldo per 31 december 4.190 4.189<br />

Aan de reguliere waarborgsommen is in <strong>2022</strong> 0% rente toegevoegd (2021: 0%).


178 <strong>Haag</strong><br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Wonen</strong><br />

F. Kortlopende schulden<br />

Alle kortlopende schulden hebben een resterende looptijd van korter dan een jaar. De reële waarde van de<br />

kortlopende schulden benadert de boekwaarde vanwege het kortlopende karakter van de schulden.<br />

1. Schulden aan banken<br />

Schulden aan banken (x € 1.000)<br />

31-12-<strong>2022</strong> 31-12-2021<br />

Te betalen aflossingen langlopende schulden volgend boekjaar 31.676 23.280<br />

Agio langlopende schulden volgend boekjaar 247 246<br />

Totaal schulden aan kredietinstellingen 31.923 23.526<br />

De te betalen aflossingen langlopende schulden in 2023 bestaan voor € 5,7 miljoen uit reguliere aflossingen en voor<br />

€ 26 miljoen aan eindaflossingen.<br />

4. Belastingen en premies sociale verzekeringen<br />

Belastingen en premies sociale verzekeringen (x € 1.000)<br />

31-12-<strong>2022</strong> 31-12-2021<br />

Omzetbelasting 3.962 4.710<br />

Loonbelasting en premies sociale verzekeringen 591 524<br />

Vennootschapsbelasting 0 0<br />

Totaal belastingen en premies 4.553 5.235<br />

De omzet- en loonbelasting betreffen de aangiftes vierde kwartaal <strong>2022</strong>.<br />

Door foutherstel is het saldo te betalen vennootschapsbelasting van € 1.409.000 ultimo 2021 aangepast naar een te<br />

vorderen post vennootschapsbelasting van € 2.490.000. Zie ook de toelichting bij het eigen vermogen en de post te<br />

vorderen belastingen en premies sociale verzekeringen.<br />

5. Schulden ter zake van pensioenen<br />

In 2021 hadden we een vordering op ons pensioenfonds. In <strong>2022</strong> een schuld. Dit betreft de nog te ontvangen<br />

factuur van december <strong>2022</strong>. Deze is in januari 2023 ontvangen.<br />

6. Overige schulden<br />

Overige schulden (x € 1.000)<br />

31-12-<strong>2022</strong> 31-12-2021<br />

Af te rekenen stook- en servicekosten 290 741<br />

Overige schulden 0 3<br />

Totaal overige schulden 290 744


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 179<br />

7. Overlopende passiva<br />

De post overlopende passiva is als volgt samengesteld:<br />

Overlopende passiva (x € 1.000)<br />

31-12-<strong>2022</strong> 31-12-2021<br />

Vooruitontvangen huur 2.787 2.692<br />

Niet opgenomen vakantie-uren personeel 942 858<br />

Nog te betalen facturen 2.472 3.299<br />

Bedragen met bestemming 858 838<br />

Onderhoudsfonds Woonvereniging Roggeveenstraat 277 277<br />

Transitorische rente langlopende leningen 8.688 9.311<br />

Overige 486 278<br />

Totaal overlopende passiva 16.511 17.553<br />

11.10 | Niet in de balans<br />

opgenomen rechten en<br />

verplichtingen<br />

Huurovereenkomst kantoorpand<br />

Met H.F.S. Immobilienfonds Europa 3 Beteiligungs B.V. is een huurovereenkomst aangegaan voor het kantoorpand<br />

aan de Waldorpstraat 80. De huurovereenkomst is voor bepaalde tijd aangegaan en loopt tot en met 30 september<br />

2026. De huurprijs bedraagt op jaarbasis circa<br />

€ 584.000. De servicekosten bedragen circa € 116.000. In totaal bedragen de huurverplichtingen nog circa<br />

€ 2,258 miljoen waarvan € 0 miljoen een looptijd van meer dan 5 jaar heeft. In <strong>2022</strong> is circa € 487.000 aan huur in<br />

de winst- en verliesrekening verwerkt.<br />

Wet Ketenaansprakelijkheid<br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is onderworpen aan de Wet Ketenaansprakelijkheid en kan op grond hiervan worden aangesproken.<br />

De omvang van het risico is niet te kwantificeren. Er zijn beheersingsmaatregelen getroffen om dit risico te beperken.<br />

Vennootschapsbelasting<br />

Woningstichting <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> vormt samen met <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Holding B.V., <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Energie B.V. (geliquideerd),<br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Ontwikkeling B.V. en Aanvan Vastgoed B.V. een fiscale eenheid, en is daardoor hoofdelijk aansprakelijk<br />

voor de vennootschapsbelasting van deze fiscale eenheid. Er wordt geen vennootschapsbelasting doorbelast aan de<br />

deelnemingen.<br />

Omzetbelasting<br />

Woningstichting <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> vormt samen met <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Holding B.V. en <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> Ontwikkeling B.V. een<br />

fiscale eenheid voor de omzetbelasting en is daardoor hoofdelijk aansprakelijk voor de omzetbelasting van deze<br />

fiscale eenheid.


180 <strong>Haag</strong><br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Wonen</strong><br />

Zoals opgemerkt in paragraaf 7.3 is door <strong>Haag</strong><br />

<strong>Wonen</strong> vanaf 2017 ten onrechte omzetbelasting<br />

afgedragen over de huur van de parkeerplaatsen<br />

en de servicekosten voor het kantoorpand. <strong>Haag</strong><br />

<strong>Wonen</strong> onderzoekt momenteel of de afgedragen<br />

omzetbelasting ad € 164.376 in 2023 kan worden<br />

teruggevraagd.<br />

WSW-obligo<br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> zal de komende 5 jaren naar verwachting<br />

in totaal € 7,8 miljoen (meerjarenbegroting 2023)<br />

moeten afdragen aan jaarlijkse obligoheffingen en<br />

eventueel verstrekken van gecommitteerde obligo<br />

om het risicovermogen van het WSW op peil te<br />

houden. Indien het WSW het gecommitteerde obligo<br />

zou opeisen dient <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> het bedrag binnen<br />

10 dagen aan het WSW over te maken. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong><br />

verwacht -indien noodzakelijk- aan deze verplichting te<br />

kunnen voldoen door het nog niet benutte deel van het<br />

bestaande financieringskrediet aan te spreken, en zo<br />

nodig een aanvullende lening aan te trekken binnen het<br />

aanwezige faciliteringsvolume.<br />

Aangetrokken leningen<br />

Op 22 november <strong>2022</strong> is een fixe lening aangetrokken<br />

bij NWB van € 10,0 miljoen met storting op 2 mei<br />

2023. De lening heeft een looptijd van 50 jaar en een<br />

coupon van 2,211%. De lening is aangetrokken ter<br />

herfinanciering van de eindaflossing van € 10,0 miljoen<br />

van een lening bij BNG op 2 mei 2023.<br />

Aangegane verplichtingen nieuwbouwprojecten<br />

De aangegane verplichtingen ten aanzien van<br />

nieuwbouwprojecten bedragen per december <strong>2022</strong><br />

€ 294.000 (2021: € 2,1 miljoen). Deze verplichtingen<br />

komen naar verwachting grotendeels tot afwikkeling<br />

in een periode van 1 jaar na balansdatum.<br />

Aangegane verplichtingen verbeterprojecten<br />

De aangegane verplichtingen ten aanzien van<br />

verbeterprojecten bedragen per december <strong>2022</strong><br />

€ 1,5 miljoen (2021: € 4,7 miljoen). Deze verplichtingen<br />

komen naar verwachting grotendeels tot afwikkeling<br />

in een periode van 1 jaar na balansdatum.<br />

Aangegane verplichtingen planmatig onderhoud<br />

De aangegane verplichtingen met betrekking tot<br />

onderhoud bedragen per 31 december <strong>2022</strong><br />

€ 9,9 miljoen (2021: € 14,3 miljoen). Hiervan heeft<br />

€ 5,3 miljoen betrekking op planmatig onderhoud<br />

en € 4,6 miljoen op investeringen vanuit planmatig<br />

onderhoud. De afwikkeling zal binnen één jaar<br />

plaatsvinden.<br />

Bankgaranties<br />

Per 31 december <strong>2022</strong> zijn er geen lopende<br />

bankgaranties (2021: € 0).<br />

Juridische geschillen<br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> is verwikkeld in een discussie met een<br />

leverancier waarbij <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> van mening is dat zij<br />

niet aansprakelijk is. Daarom wordt er geen uitstroom<br />

van middelen verwacht. Om deze reden is geen<br />

voorziening gevormd voor deze claim.<br />

Operational leases<br />

Ultimo boekjaar zijn de verplichtingen uit hoofde van<br />

operationele leases als volgt te specificeren:<br />

Verplichtingen uit hoofde van operationele leases<br />

Te betalen €<br />

Binnen één jaar 104.272<br />

Tussen één jaar en vijf jaar 82.943<br />

Meer dan vijf jaar 0<br />

Gedurende het verslagjaar zijn in de winst- en<br />

verliesrekening circa € 125.000 aan leasebetalingen<br />

verwerkt. Dit betreft auto’s, printers en koffie apparaten.<br />

Verbonden partijen<br />

Als verbonden partijen worden aangemerkt alle<br />

rechtspersonen waarover overheersende zeggenschap,<br />

gezamenlijke zeggenschap of invloed van betekenis kan<br />

worden uitgeoefend. Een opgave van de verbindingen<br />

treft u aan in de bijlage ‘verbindingen’.<br />

Met de meeste van haar verbonden partijen heeft<br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong>, naast haar aandelenbelang, ook een<br />

zakelijke relatie, waarbij producten en/of diensten van<br />

de betreffende verbonden partijen worden afgenomen.<br />

Deze transacties zijn steeds gebaseerd op gebruikelijke<br />

contractuele afspraken waarbij marktconforme<br />

condities zijn overeengekomen.


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 181<br />

11.11 | Toelichting op de winst- en<br />

verliesrekening<br />

A. Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille<br />

1. Huuropbrengsten<br />

Huuropbrengsten (x € 1.000)<br />

<strong>2022</strong> 2021<br />

Woningen en woongebouwen 143.212 140.693<br />

Af: huurderving -2.565 -2.187<br />

Subtotaal 140.647 138.506<br />

Onroerende zaken niet zijnde woningen 4.863 4.420<br />

Af: huurderving -342 -372<br />

Subtotaal 4.521 4.048<br />

Subtotaal huren 145.168 142.554<br />

Dotatie voorziening dubieuze debiteuren -264 -189<br />

Totaal huuropbrengsten 144.904 142.365<br />

De totale huuropbrengsten, afgezien van de huurderving en de dotatie voorziening dubieuze debiteuren,<br />

zoals hierboven is weergegeven, zijn ten opzichte van 2021 beïnvloed door:<br />

Verloop van de huuropbrengst (x € 1.000)<br />

<strong>2022</strong> 2021<br />

Huren woningen en niet-woningen begin boekjaar 142.554 142.053<br />

Huurderving woningen en niet-woningen begin boekjaar 2.559 1.949<br />

Huuropbrengst woningen en niet-woningen begin boekjaar 145.113 144.002<br />

Huurverhoging inclusief harmonisatie en verbeteringen 2.674 1.637<br />

Nieuwe verhuureenheden 1.194 276<br />

Verkopen -401 -287<br />

Herstructurering en sloop -48 -40<br />

Overige mutaties -457 -475<br />

Huuropbrengst woningen en niet-woningen einde boekjaar 148.075 145.113<br />

Huurderving woningen en niet-woningen einde boekjaar -2.804 -2.559<br />

Huren woningen en niet-woningen einde boekjaar 145.271 142.554


182 <strong>Haag</strong><br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Wonen</strong><br />

Huurverhoging per 01-07-<strong>2022</strong><br />

De realisatie is gemiddeld 2,85%. Dit hogere percentage is het gevolg van de doorgevoerde huurverhoging voor de<br />

sociale huurwoningen, geliberaliseerde woningen, garages, parkeerplaatsen en bergingen van 2,3%. Daarnaast is<br />

een huurverhoging van maximaal € 25,= doorgevoerd voor sociale huurwoningen met een huur onder € 300.<br />

De inkomensafhankelijke huurverhoging is voor een midden inkomen en een hoog inkomen respectievelijk<br />

maximaal € 50 dan wel € 100.<br />

Dotatie voorziening dubieuze huurdebiteuren<br />

Elk jaar worden afboekingen van betalingsachterstanden in mindering gebracht op de voorziening. Aan de<br />

voorziening dubieuze debiteuren is € 264.000 toegevoegd om de voorziening op peil te krijgen.<br />

2. Opbrengsten servicecontracten<br />

De opbrengsten servicecontracten betreffen de vergoedingen voor leveringen en diensten die worden geïnd<br />

bij huurders. Dit betreft leveringen en diensten die voor het grootste deel onlosmakelijk zijn verbonden aan het<br />

huurcontract.<br />

Opbrengsten servicecontracten (x € 1.000)<br />

<strong>2022</strong> 2021<br />

Vergoedingen voor leveringen en diensten 8.430 7.697<br />

Af: derving -126 -159<br />

Totaal opbrengsten servicecontracten 8.304 7.537<br />

3. Lasten servicecontracten<br />

Dit betreft de kosten over <strong>2022</strong> voor de leveringen en diensten. Het saldo van de vergoedingen (opbrengsten<br />

servicecontracten) en de kosten betreft het deel van de kosten dat niet kan worden afgerekend met de bewoners.<br />

Lasten servicecontracten (x € 1.000)<br />

<strong>2022</strong> 2021<br />

Service abonnement -629 -751<br />

Warmte(stook)kosten -3.224 -2.443<br />

Servicekosten -4.451 -4.270<br />

Totaal lasten servicecontracten -8.304 -7.464<br />

4. Lasten verhuur en beheeractiviteiten<br />

Lasten verhuur en beheeractiviteiten (x € 1.000)<br />

<strong>2022</strong> 2021<br />

Overige vergoedingen en opbrengsten 106 39<br />

Overige lasten verhuur 0 0<br />

Toegerekende organisatiekosten -9.341 -11.994<br />

Totaal lasten verhuur en beheeractiviteiten -9.235 -11.954<br />

Overige vergoedingen en opbrengsten<br />

De incidentele baten waren in <strong>2022</strong> hoger dan in 2021.


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 183<br />

5. Onderhoudslasten<br />

Onderhoudslasten (x € 1.000)<br />

<strong>2022</strong> 2021<br />

Kosten reparatieonderhoud -16.207 -24.452<br />

Kosten mutatieonderhoud -8.352 -14.314<br />

Kosten contractonderhoud -1.927 -1.770<br />

Subtotaal dagelijks onderhoud -26.486 -40.536<br />

Planmatig onderhoud -13.781 -13.239<br />

Onderhoudsdeel vanuit verbeterprojecten -423 -4.115<br />

Onderhoudsbijdrage VvE’s -1.929 -1.660<br />

Toegerekende organisatiekosten -7.421 -7.291<br />

Totaal kosten onderhoud -50.040 -66.841<br />

Vergeleken met 2021 hebben we in <strong>2022</strong> minder uitgegeven aan onderhoud. Nu speelde er in 2021 veel bij het<br />

onderhoud waardoor de kosten dat jaar boven begroting uit kwamen. Maar ook vergeleken met de begroting van<br />

<strong>2022</strong> is er een flinke onderschrijding op het onderhoud. Bij het dagelijks onderhoud komt dit ten eerste door een<br />

lichte daling in het aantal mutaties en reparatieverzoeken vergeleken met vorig jaar. De bijstuurmaatregelen uit 2021<br />

hebben echter het grootste effect op de lagere realisatie gehad. In 2021 is besloten om het dagelijks onderhoud<br />

tijdelijk op een lagere kwaliteit uit te voeren om kosten te besparen. Dit hebben we in <strong>2022</strong> doorgezet en uit<br />

voorzichtigheid is dit gedurende <strong>2022</strong> ook niet meer veranderd.<br />

Vergeleken met de begroting zijn in <strong>2022</strong> minder reparaties uitgevoerd (36.983 tegenover 39.279 begroot).<br />

De gemiddelde kosten per reparatie lagen ook lager dan begroot (€ 417 tegenover € 524). Bij het mutatieonderhoud<br />

is in <strong>2022</strong> bij 1.141 woningen onderhoud uitgevoerd. Dit ligt ruim boven de 850 woningen die begroot zijn. De prijs<br />

per mutatie kwam met € 7.750 wel ruim onder begroting (€ 11.065) uit.<br />

In <strong>2022</strong> is 36% van de reparatie en mutatiekosten uitgegeven aan keukens, douches en toiletten. Dit is vergelijkbaar<br />

met vorig jaar (37%). Het percentage kosten dat betrekking had op cv en mv onderhoud lag op 12%. Dit is<br />

vergelijkbaar met vorig jaar (11%).<br />

Bij het planmatig onderhoud ligt de realisatie iets hoger dan vorig jaar, maar ook hier is een flinke onderschrijding<br />

op de begroting. Dit heeft onder andere te maken met vertraging in het behalen van 70% huurdersinstemming<br />

en latere levering van materialen. De doorloop naar 2023 bedraagt ruim € 3 miljoen. Dit betreft 65 projecten op<br />

50 verschillende complexen. Dit bedrag aan overloop valt nog binnen de verwachte natuurlijke overloop elk jaar.


184 <strong>Haag</strong><br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Wonen</strong><br />

6. Overige directe operationele lasten exploitatie bezit<br />

Overige directe operationele lasten exploitatie bezit (x € 1.000)<br />

<strong>2022</strong> 2021<br />

Belastingen en verzekeringen -7.606 -6.943<br />

Bijdragen aan VvE’s -929 -974<br />

Overige exploitatielasten -356 -502<br />

Verhuurderheffing -13.274 -18.269<br />

Verhuurderbijdrage huurcommissie -50 -49<br />

Totaal overige directe operationele lasten -22.215 -26.738<br />

Verhuurderheffing<br />

De daling van de verhuurderheffing wordt veroorzaakt door een lager tarief in <strong>2022</strong> vooruitlopend op afschaffing<br />

in 2023.<br />

B. Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille<br />

7. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille<br />

Verkoopresultaat vastgoed portefeuille (x € 1.000)<br />

<strong>2022</strong> 2021<br />

Omzet bestaande bouw 15.811 23.577<br />

Toegerekende organisatiekosten -334 -347<br />

Kostprijs bestaande bouw -12.272 -18.806<br />

Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoed portefeuille 3.205 4.424<br />

In het jaar <strong>2022</strong> zijn in totaal 38 woningen verkocht, 4 eenheden bedrijfsonroerendgoed, 4 parkeerplaatsen en<br />

2 bergingen. Nieuwbouwwoningen zijn niet verkocht in <strong>2022</strong>.<br />

De ‘kostprijs bestaande bouw’ bestaat uit de verkoopkosten en de boekwaarde van de verkopen (gewaardeerd op<br />

marktwaarde in verhuurde staat).<br />

C. Waardeveranderingen vastgoedportefeuille<br />

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille (x € 1.000)<br />

<strong>2022</strong> 2021<br />

Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille -78 -22.520<br />

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen -68.913 334.815<br />

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen verkopen onder voorwaarden 114 286<br />

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille -68.877 312.581<br />

10. Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille<br />

Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille (x € 1.000)<br />

<strong>2022</strong> 2021<br />

Afwaardering vastgoed in ontwikkeling 0 0<br />

Terugname afwaardering vastgoed in ontwikkeling 10 -22.510<br />

Waardevermindering a.g.v. afgeboekte ontwikkelprojecten -88 -10<br />

Totaal overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille -78 -22.520


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 185<br />

11. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille<br />

De niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreft de mutaties in de marktwaarde in verhuurde<br />

staat van het vastgoed in exploitatie. De waardemutaties worden vooral veroorzaakt door ontwikkelingen van de<br />

markt.<br />

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille (x € 1.000)<br />

<strong>2022</strong> 2021<br />

Waardeveranderingen DAEB vastgoedbeleggingen in exploitatie -67.984 327.899<br />

Waardeveranderingen niet-DAEB vastgoedbeleggingen in exploitatie -929 6.916<br />

Totaal niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille -68.913 334.815<br />

Zoals uit bovenstaande uiteenzetting blijkt, sluit de niet-gerealiseerde waardeverandering (ad. € 68.913) niet aan op<br />

de aanpassing marktwaarde (ad. € 80.386) zoals opgenomen in de verloopstaat van het vastgoed in exploitatie.<br />

Het verschil tussen beide ziet onder andere toe op de verkoop en overige mutaties. Voor een nadere uiteenzetting<br />

verwijzen wij naar de verloopstaat van de herwaarderingsreserve.<br />

12. Niet gerealiseerde waardeveranderingen verkopen onder voorwaarden<br />

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen verkopen onder voorwaarden (x € 1.000)<br />

Waardeverandering VOV en verplichtingen: Activa Verplichting (passiva)<br />

Waardemutatie aan-/verkoop -723 692<br />

Herwaardering uitstaande koopgarantwoningen 738 -593<br />

Totaal waardeveranderingen VOV en verplichtingen 15 99<br />

Activa en passiva gesaldeerd: 114<br />

D. Netto resultaat overige activiteiten<br />

14. Opbrengst overige activiteiten<br />

Opbrengst overige activiteiten (x € 1.000)<br />

<strong>2022</strong> 2021<br />

Doorberekende kosten verkoopvoorbereiding en VvE 760 771<br />

Doorberekende administratiekosten 294 267<br />

Antenne opstelplaatsen 89 90<br />

Overige opbrengsten overige activiteiten 2 0<br />

Totaal opbrengst overige activiteiten 1.146 1.129<br />

15. Kosten overige activiteiten<br />

De kosten overige activiteiten betreffen toegerekende organisatiekosten.


186 <strong>Haag</strong><br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Wonen</strong><br />

16. Overige organisatiekosten<br />

Overige organisatiekosten (x € 1.000)<br />

<strong>2022</strong> 2021<br />

Saneringsheffing 0 0<br />

Bijdrage Autoriteit wonen -112 -114<br />

Obligoheffing WSW -300 -361<br />

Volkshuisvestelijke bijdrage 0 -10.943<br />

Accountantskosten, treasury, OR, RvC -393 -463<br />

Toegerekende kosten -4.639 -4.170<br />

Totaal overige organisatiekosten -5.444 -16.050<br />

17. Leefbaarheid<br />

Leefbaarheid (x € 1.000)<br />

<strong>2022</strong> 2021<br />

Vastgoed gerelateerde leefbaarheid -907 -780<br />

Mens gerelateerde leefbaarheid -559 -229<br />

Toegerekende kosten -4.141 -1.837<br />

Totaal leefbaarheid -5.607 -2.846<br />

De activiteiten inzake leefbaarheid worden afgebakend op de gebieden waar de primaire verantwoordelijkheid bij<br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> ligt met als uitgangspunt: schoon, heel, veilig, groen en sociaal. Ook wordt steeds meer gezocht naar<br />

alternatieve mogelijkheden om, zonder alleen maar bij te dragen in geld, gestelde doelen te bereiken (samenwerking<br />

met de gemeente, gebruik proberen te maken van de subsidiemogelijkheden die er zijn en dergelijke).<br />

E. Financiële baten en lasten<br />

Financiële baten en lasten (x € 1.000)<br />

<strong>2022</strong> 2021<br />

Rente leningen u/g 6 6<br />

Totaal opbrengsten vorderingen die tot de vaste activa behoren 6 6<br />

Toegerekende rente aan projecten 0 0<br />

Rente op vorderingen en liquide middelen 262 18<br />

Totaal rentebaten en soortgelijke opbrengsten 262 18<br />

Rentelasten langlopende schulden -18.333 -19.003<br />

Rente kortlopende schulden -132 -108<br />

Totaal rentelasten en soortgelijke kosten -18.465 -19.111<br />

Totaal financiële baten en lasten -18.198 -19.088<br />

18. Opbrengsten van vorderingen die tot de vaste activa behoren<br />

De opbrengsten financiële vaste activa betreft de renteopbrengst van één uitgegeven lening.<br />

19. Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten<br />

De jaarlijkse amortisatie van de Vestia-lening valt onder de rentebaten en soortgelijke opbrengsten, voor het eerst<br />

in <strong>2022</strong>.


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 187<br />

20. Rentelasten en soortgelijke kosten<br />

Onder de rentelasten zijn de verschuldigde lasten aan kredietinstellingen opgenomen alsmede de rente op overige<br />

schulden. De verhouding tussen de rentelast van het boekjaar en het gemiddelde schuldrestant in het boekjaar<br />

bedroeg in <strong>2022</strong>: 3,00% (2021: 2,96%). De gemiddeld gewogen rentecoupon per 31 december <strong>2022</strong> bedraagt 2,98%<br />

(2021: 3,00%).<br />

Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar het onderdeel ‘Schulden aan banken’ onder de langlopende<br />

schulden.<br />

21. Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening<br />

De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd:<br />

Belastingen (x € 1.000)<br />

<strong>2022</strong> 2021<br />

Belasting over het resultaat uit gewone bedrijfsoefening -4.878 473<br />

Mutatie latente belastingen -1.574 1.308<br />

Totaal belastingen -6.452 1.781<br />

De belasting over het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening bestaat uit de acute vennootschapsbelasting (vpb)<br />

<strong>2022</strong> (€ 4,878 miljoen).<br />

Voor een toelichting op de mutatie van de latente belasting wordt verwezen naar het onderdeel ‘latente<br />

belastingvorderingen’.<br />

De acute vennootschapsbelasting voor <strong>2022</strong> is als volgt bepaald:<br />

Resultaat vóór belastingen volgens de concept enkelvoudige jaarrekening -31.076<br />

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille -1.180<br />

Waardeveranderingen 68.652<br />

Afschrijvingen -343<br />

Lasten onderhoud -24.152<br />

Overige bedrijfslasten -5.470<br />

Afschrijving/vrijval (dis)agio leningportefeuille -624<br />

Renteaftrekbeperking Earnings Stripping 13.279<br />

Resultaat deelnemingen -<br />

Kleinschaligheidsinvesteringsaftrek (KIA) -14<br />

Fiscaal resultaat (vóór verliesverrekening) 19.071<br />

Verliesverrekening 0<br />

Belastbaar bedrag (na verliesverrekening) 19.071<br />

Verschuldigde winstbelasting 4.878


188 <strong>Haag</strong><br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Wonen</strong><br />

De wettelijke belastingtarieven bedragen in <strong>2022</strong> 15% (tot € 395.000) en 25,8% (over het meerdere). De negatieve<br />

effectieve belastingdruk (= totaal belastingbate/-last gedeeld door commercieel resultaat voor belastingen) van<br />

-/-15,70% (2021: 0,4%) wordt vooral veroorzaakt door het negatieve resultaat vóór belastingen als gevolg van fors<br />

negatieve waardeveranderingen in <strong>2022</strong>. De waardeverandering maakt geen onderdeel uit van het fiscaal resultaat.<br />

In <strong>2022</strong> was geen verliesverrekening meer mogelijk.<br />

Het toepasselijke hoge belastingtarief is gestegen van 25% naar 25,8%, het verlaagde tarief is overeenkomstig<br />

voorgaand jaar.<br />

Woningstichting <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft te maken met onzekere belastingposities ten aanzien van ingediende aangiftes.<br />

Aangiftes vennootschapsbelasting zijn tot en met het jaar 2019 ingediend.<br />

Met betrekking tot de vennootschapsbelasting heeft <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> een fiscale strategie gekozen en een fiscale<br />

planning opgesteld die deels nog niet bekrachtigd is door de Belastingdienst. Hierdoor is het mogelijk dat gekozen<br />

standpunten door de Belastingdienst niet (geheel) worden overgenomen en daarmee de gepresenteerde acute<br />

belastinglast over 2021 en voorgaande jaren en belastinglatenties zoals opgenomen in deze jaarrekening zullen<br />

afwijken.<br />

De belangrijkste standpunten betreffen:<br />

• Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen<br />

• De verwerking van projectontwikkelingsresultaten<br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> volgt in haar fiscale strategie en fiscale planning de binnen de sector gangbare standpunten die naar de<br />

mening van belastingadviseurs pleitbaar zijn.<br />

23. Resultaat na belastingen<br />

Het resultaat wordt toegevoegd aan het eigen vermogen.<br />

F. Additionele informatie<br />

24. Afschrijvingen materiële vaste activa ten dienste van<br />

Afschrijvingen materiële vaste activa (x € 1.000)<br />

<strong>2022</strong> 2021<br />

Afschrijvingen activa ten dienste van de exploitatie 834 785<br />

Totaal afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 834 785<br />

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie<br />

De afschrijvingen op onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie betreft afschrijvingen op<br />

kantoorpanden, inrichting kantoor, vervoermiddelen, automatisering en apparatuur.<br />

Een verdere toelichting op de gebruikte afschrijvingstermijnen staat vermeld onder de post onroerende en roerende<br />

zaken ten dienste van de exploitatie.


<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> 189<br />

25. Lonen en salarissen<br />

Lonen en salarissen (x € 1.000)<br />

<strong>2022</strong> 2021<br />

Lonen en salarissen personeel in dienst 13.852 13.673<br />

Uitzendkrachten 1.440 1.624<br />

Ontvangen ziekengeld -144 -31<br />

Sociale lasten 2.153 1.968<br />

Pensioenlasten 1.828 1.703<br />

Totaal personeelskosten 19.129 18.937<br />

De personeelsbezetting is als volgt te specificeren:<br />

Aantallen per jaareinde<br />

<strong>2022</strong> 2021<br />

Totaal aantal medewerkers 250 249<br />

Totaal aantal fte in dienst 230,18 228,81<br />

Werknemers<br />

Gedurende het jaar <strong>2022</strong> had <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> gemiddeld 231,6 fte in dienst (2021: 229,2). Geen van de werknemers is<br />

buiten Nederland werkzaam.<br />

Lonen en salarissen personeel in dienst<br />

In <strong>2022</strong> was de CAO-loonverhoging 3%. Echter door een aantal langdurig openstaande vacatures en aanwas van<br />

personeel in een aanloopschaal, is de stijging ten opzichte van 2021 minimaal.<br />

Sociale lasten en pensioenlasten<br />

Naast een stijging van het personeel zijn in <strong>2022</strong> de franchise van de pensioenen, het maximaalgevend pensioen<br />

en de AO-grens verhoogd. Dit resulteert in een stijging van de pensioenlasten. Bij de sociale lasten is het eigen<br />

risicodragersschap beëindigd in <strong>2022</strong> waardoor arbeidsongeschiktheid nu onder het UWV-stelsel valt.<br />

<strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft haar pensioenregeling ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties<br />

(SPW). Dit betreft een toegezegd-pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds. Hierbij is een pensioen<br />

toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren.<br />

De premies zijn als last verwerkt in de winst- en verliesrekening (de verplichtingenbenadering).<br />

De belangrijkste kenmerken van deze regeling zijn:<br />

• pensioengevende salarisgrondslag (middelloonregeling)<br />

• afspraken over indexatie<br />

• ouderdoms- en nabestaandenpensioen<br />

• partner- en wezenpensioen<br />

• pensioen(richt)leeftijd is 68 jaar.<br />

Voor de pensioenregeling betaalt <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan<br />

pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen. Behalve de betaling van premies heeft <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> geen verdere<br />

verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregeling. <strong>Haag</strong> <strong>Wonen</strong> heeft in geval van een tekort bij het fonds geen<br />

verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. Er is geen sprake<br />

van recht op teruggave/premiekorting.


190 <strong>Haag</strong><br />

<strong>Jaarstukken</strong> <strong>2022</strong><br />

<strong>Wonen</strong><br />

Met een beleidsdekkingsgraad van 133,7% (ultimo 2021 118,8%) voldoet het pensioenfonds aan de minimaal<br />

vereiste van 104,2% die is voorgeschreven door De Nederlandse Bank (DNB). Er is daarom geen sprake van een<br />

dekkingstekort. De dekkingsgraad is ook hoger dan de vereiste dekkingsgraad van 127,7. Er is daarom ook geen<br />

sprake van een reserv