14.11.2023 Views

Adverteren VvE Magazine nov.2023

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.

VOORWOORD<br />

<strong>VvE</strong> MAGAZINE NOVEMBER 2023 #4 3<br />

“Alles actueel<br />

en altijd<br />

inzichtelijk. Dat is<br />

waar het voor<br />

mij om draait.”<br />

Twinq maakt tijd voor leuke dingen.<br />

Als eigenaar van een appartement ben je lid van een Vereniging van Eigenaren.<br />

Het beheren van een <strong>VvE</strong> brengt een grote verantwoordelijkheid met zich mee en<br />

als eigenaar wil je er natuurlijk van verzekerd zijn dat alles goed geregeld is. Daarom<br />

adviseert Twinq om de <strong>VvE</strong> te laten ontzorgen door een beroepsmatige beheerder.<br />

Als bestuurslid en/of eigenaar kun je eenvoudig en overzichtelijk de beheerder volgen<br />

in Twinq. Hierdoor houd je zelf meer tijd over voor de leuke dingen in het leven.<br />

<strong>VvE</strong> Software & Vastgoed Software<br />

www.twinq.nl<br />

F.G.M. Schuurs<br />

voorzitter <strong>VvE</strong> Belang<br />

HET STROOMNET<br />

IS VOL. WAT NU?<br />

Het is een vraag waarmee we op termijn<br />

serieus rekening moeten houden: kunnen<br />

nieuwe gebouwen nog wel worden aangesloten<br />

op het stroomnet? Zo niet, dan<br />

hebben de bewoners een probleem!<br />

Misschien kunnen we dan onze zelfopgewekte<br />

stroom helemaal niet meer kwijt.<br />

De oorzaak: Nederland verduurzaamt zo<br />

snel dat het stroomnet al die ontwikkelingen<br />

niet kan bijhouden. Het stroomnet zit op<br />

veel plaatsen in Nederland vol.<br />

Het moet dan ook dringend worden verzwaard, maar dat is niet zo eenvoudig.<br />

De komende jaren gaan netbeheerders fors investeren. In het leggen van 100.000<br />

kilometer kabel bijvoorbeeld, maar ook in het bouwen van 80.000 transformatorhuisjes<br />

in de straten van Nederland. De 20.000 mensen die anno 2023 in de<br />

energiesector werken, moeten er tot 2030 zo’n 15.000 collega’s bij krijgen. Kortom:<br />

er moet onder hoogspanning worden gewerkt aan netverzwaring. Maar bouwen is<br />

lastig, want zie maar eens een vergunning te krijgen voor een nieuw project.<br />

Ondertussen zitten <strong>VvE</strong>’s die hun complexen willen verduurzamen ook met een<br />

groot probleem. Ik heb dat zelf ook ervaren. Ons gebouw, dat 100 appartementen<br />

omvat, is een paar jaar geleden voorzien van zonnepanelen. Voor de volgende<br />

stap stonden alle neuzen de goede richting op: op het dak zouden twee grote<br />

warmtepompen komen die het overgrote deel van de warmte zouden gaan<br />

leveren. Alleen op heel koude dagen hoeft de cv-ketel dan nog bij te springen.<br />

De plannen liggen dus klaar, maar toen kwam de netbeheerder met het slechte<br />

nieuws. Omdat ook bij ons het stroomnet (te) zwaar belast is, krijgen we voorlopig<br />

geen aansluiting voor de stroom die nodig is voor een goede werking van de<br />

warmtepompen. De plannen zullen enkele jaren moeten worden uitgesteld,<br />

want verzwaring van het stroomnet is niet van vandaag op morgen gerealiseerd.<br />

En de zonnepanelen leveren natuurlijk lang niet voldoende stroom voor de werking<br />

van de warmtepompen.<br />

Dat alles maakt de animo om te investeren in verduurzaming er niet groter op.<br />

De cijfers die leveranciers van zonnepanelen presenteren, spreken boekdelen.<br />

Vorig jaar moest je nog over veel geduld beschikken als je zonnepanelen op je<br />

dak wilde; nu kunnen die nu binnen twee weken geleverd en gemonteerd worden.<br />

De oorzaak ligt in diverse factoren. Op de eerste plaats natuurlijk de geplande afbouw<br />

van de salderingsregeling. Die zorgt voor een langere terugverdientijd. Nog erger<br />

wordt het als je ook nog moet gaan betalen voor teruglevering van de zelfopgewekte<br />

stroom aan het net. Ook de warmtepompen worden op deze manier minder rendabel.<br />

Is dit allemaal nieuw? Nee hoor. Vijftien jaar geleden wisten netbeheerders al dat<br />

er grote investeringen nodig waren. Dus kwam er naar goed Nederlands gebruik<br />

een taskforce die de mogelijkheden moest onderzoeken. En daar bleef het bij.<br />

Met als triest resultaat dat de overheid ons voortdurend oproept om onze gebouwen<br />

te verduurzamen en dat diezelfde overheid jarenlang heeft verzuimd de stappen te<br />

zetten die dat mogelijk moeten maken.<br />

Onze plannen gaan voorlopig de koelkast in. Die van uw <strong>VvE</strong> ook?<br />

INHOUD #4-2023<br />

4 ‘Van Belang’<br />

Kees Oomen: “Druk hier; pijn daar”<br />

8 Verslagen voorlichtingsbijeenkomsten<br />

10 Verslagen voorlichtingsbijeenkomsten<br />

(vervolg)<br />

14 Verslagen voorlichtingsbijeenkomsten<br />

(vervolg)<br />

24 WeG-congres in Königswinter:<br />

Duitse <strong>VvE</strong>’s in actie<br />

28 De rol van de beheerder bij<br />

verduurzaming<br />

34 Bestuurderspool voor <strong>VvE</strong>’s zonder<br />

bestuur<br />

BIJZONDERE APPARTEMENTEN<br />

20 De voormalige H.B.S. in Oud-Beijerland<br />

JURIDISCH<br />

38 Ondersplitsing of wijziging splitsingsakte?<br />

40 Kanttekeningen bij de Versnellingsagenda<br />

43 Van de rechter: Kozijnvervanging en<br />

compensatie<br />

46 Zonnepanelen en gebruiksrecht<br />

COLUMNS<br />

7 Energietransitie duurt lang<br />

door Simon Rozendaal<br />

45 Nota Bene: Een jachthaven bij het<br />

complex<br />

door mr. Ingrid de Jong<br />

67 Verstandig verduurzamen<br />

door Jaap Hendriksen RT<br />

81 <strong>VvE</strong>’s in de zesde versnelling<br />

door Sven Ringelberg<br />

BIJZONDERE ORGANISATIE<br />

54 IG Infrarood<br />

VERZEKERINGEN<br />

50 Zonnepanelen en de verzekering<br />

BOUWKUNDIG<br />

52 De vrijwilligers in het zonnetje<br />

65 Vraag het Liftinstituut<br />

ENERGIEBESPAREN<br />

70 Nieuwe subsidie laadpalen<br />

74 Waterzijdig inregelen<br />

76 Warmtecongres 2023<br />

85 Duurzame Huizenroute<br />

EN VERDER<br />

31 Thermometer koopwoningen<br />

33 Verlenging samenwerking <strong>VvE</strong> Belang<br />

- Centraal Beheer<br />

62 40 jaar technisch manager Arendsburght<br />

84 Verslag webinar TTB<br />

89 Evenementenagenda en colofon<br />

90 Nieuwsflitsen


VAN BELANG<br />

4 <strong>VvE</strong> MAGAZINE NOVEMBER 2023 #4 5<br />

IN DEZE RUBRIEK BEHANDELT VVE BELANG-DIRECTEUR<br />

KEES OOMEN KWESTIES IN HET DOMEIN VAN DE VVE.<br />

ONDERWERPEN DIE HIJ BESPREEKT MET DE OVERHEID,<br />

BELANGENBEHARTIGERS OF MARKTPARTIJEN. DEZE<br />

KEER: MAATSCHAPPELIJKE THEMA’S.<br />

Als ik hier druk,<br />

doet het daar pijn!<br />

De politiek<br />

drukt op de <strong>VvE</strong>,<br />

met name op het<br />

verduurzamingsdossier.<br />

Maar het<br />

doet ergens<br />

anders pijn<br />

vaak ’s avonds vergaderd wordt. Een baan waarin ze de<br />

verantwoordelijkheid voor steeds meer <strong>VvE</strong>’s krijgen.<br />

<strong>VvE</strong>’s die steeds meer problemen ervaren: binnen de <strong>VvE</strong><br />

en binnen het bestuur, waarin dan ook de continuïteit<br />

nogal eens ontbreekt.<br />

Dan ontstaat de vicieuze cirkel: minder mensen in het<br />

beheer, grotere werkdruk voor de achterblijvers; meer<br />

<strong>VvE</strong>’s in beheer. Meer onvrede bij <strong>VvE</strong>’s omdat het<br />

serviceniveau achteruit gaat. Dus minder interesse in<br />

een bestuursfunctie en een geringe betrokkenheid van<br />

de eigenaars. Die leunen achterover.<br />

U kent deze zin misschien nog wel uit een van de vele<br />

bekende sketches van Toon Hermans. Later schreef Koos<br />

Postema samen met Magda Berman een boek met deze titel.<br />

Om de grappen van Toon Hermans kreeg Nederland massaal de<br />

slappe lach en de doktersverhalen van Postema/Berman vielen<br />

ook in goede aarde. Later raakte de uitspraak serieus in gebruik<br />

in de geneeskunde bij de theorie van de trigger points. De laatste<br />

tijd moest ik vaak denken aan deze zin van Toon Hermans, die ik<br />

nog kende uit mijn jeugd. Hoezo? Wel, we drukken massaal op de<br />

maatschappelijke thema’s en we vergeten dat er ergens anders pijn<br />

gaat optreden. Ik geef u een aantal voorbeelden.<br />

Het is tijd voor <strong>VvE</strong>-beheer 2.0<br />

Jaren geleden kenden we het zogenaamde 20-20-20-<br />

project. Naast 20 % energiebesparing moest ook 20 % van<br />

de door ons gebruikte energie duurzaam (hernieuwbaar)<br />

zijn. Bijvoorbeeld stroom uit zonnepanelen en windenergie.<br />

Inmiddels is het Europese plan Fit for 55<br />

gepresenteerd en ook hierin speelt hernieuwbare energie<br />

een belangrijke rol om de doelstellingen te behalen.<br />

Zonnepanelen, zonnepanelen en nog eens zonnepanelen.<br />

We hebben duizenden vierkante meters<br />

dakoppervlak dat geschikt is voor zonnepanelen. Er kwam<br />

zelfs een rijkssubsidie op de aanschaf van zonnepanelen.<br />

En als kers op de taart was er de salderingsregeling. Tel<br />

daar de hoge energieprijzen van 2022 bij op plus een<br />

dik gevulde SDE++-kas en Nederland ging aan de slag<br />

met het plaatsen van zonnepanelen. Het is gewoon een<br />

kwestie van hard duwen. In juni jl. stond in de Volkskrant:<br />

‘Nederland halverwege doel hernieuwbare energie: vooral<br />

vanwege zonnepanelen’.<br />

Nu komt de pijn<br />

Maar nu gaat het pijn doen. We hebben netcongestie<br />

en salderen wordt te duur. Salderen is ook een oneerlijk<br />

systeem als het gaat om degenen die geen zonnepanelen<br />

kunnen betalen of er geen plaats voor hebben. Afgelopen<br />

maand werd duidelijk dat eigenaars van zonnepanelen<br />

om die reden extra moeten gaan betalen. En als klap op<br />

de vuurpijl kunnen gewone huishoudens (kleinverbruikers)<br />

in de nabije toekomst hun zonne-installatie waarschijnlijk<br />

niet meer aansluiten op het stroomnet. Nu gaat het pijn<br />

doen.<br />

Is er niet goed nagedacht? Zeker wel! Als u het<br />

voorwoord van Fred Schuurs leest, ziet u dat de<br />

netwerkbedrijven al lang geleden voor deze situatie<br />

hebben gewaarschuwd. Maar de politiek heeft alleen<br />

maar geduwd; er werd niet nagedacht over de pijn die<br />

de initiatieven gingen doen.<br />

Nu moeten er oplossingen komen, bijvoorbeeld in de<br />

vorm van de opslag van de zelf opgewekte energie.<br />

Accu’s dus! Maar in de nieuwe subsidieregeling SVVE<br />

vinden we niets over accu’s of energieopslag. Ik stel<br />

voor dat de politiek daarop gaat ‘duwen’.<br />

Opnieuw de notificatieregeling<br />

De politiek - en vooral ook het ambtelijk apparaat -<br />

duwt wel degelijk. Kijk maar naar de Versnellingsagenda.<br />

Ik noem twee aspecten: de notificatieregeling en het<br />

Integraal Verduurzamingsplan.<br />

Nog maar ruim drie jaar geleden werd opgeroepen<br />

door D66 - en geadviseerd door de werkgroep<br />

WMANL - om de besluitvormingsregels aan te<br />

passen. Doel: bevordering van de verduurzaming.<br />

Helaas, alle voorgestelde versoepelingen, maar vooral<br />

vereenvoudigingen, werden met een ‘njet’ van tafel<br />

geveegd. <strong>VvE</strong>-bestuurders zouden geen voorstander<br />

zijn en er werd te veel inbreuk gemaakt op het<br />

eigendomsrecht, dat is geborgd in wetten en verdragen.<br />

De laadpaal was een ander lot beschoren, zo bleek<br />

vorig jaar. Het belang van plaatsing van laadpalen in het<br />

privédomein is zó groot dat de besluitvormingsregels<br />

helemaal over boord mogen. Dat werd duidelijk toen de<br />

notificatieregeling werd geïntroduceerd. De reacties op<br />

de internetconsultatie voor dit onderwerp waren talrijk<br />

en de regeling verdween uit het zicht.<br />

Zelfs uitbreiding!<br />

Echter: inmiddels heeft ‘Den Haag’ de smaak te pakken.<br />

De notificatieregeling wordt misschien zelfs uitgebreid;<br />

isolerend glas, kleine warmtepomp, zonnepanelen. De<br />

goedwillende eigenaar wordt geholpen en we drukken<br />

de besluitvorming naar de achtergrond. Misschien<br />

drukken we die zelfs helemaal weg.<br />

Maar ergens gaat het pijn doen. Het appartementsrecht<br />

kent in de basis de begrippen gemeenschappelijk en<br />

privé. De rol van de <strong>VvE</strong> is het beheer van de gemeenschappelijke<br />

delen en de gezamenlijke belangen van de<br />

eigenaars. Wat privé is en wat gemeenschappelijk gaat<br />

in de notificatieregeling op de schop, ongeacht de tekst<br />

van de akte. En akte is akte! We adviseren het dagelijks,<br />

soms tegen wil en dank. Na enkele jaren en een paar<br />

verhuizingen is het niet meer duidelijk wie waarvoor<br />

verantwoordelijk is. De puinhoop is dan waarschijnlijk<br />

compleet, want wie verzekert wat? De eigenaar die<br />

zelf glas plaatst, is ook verantwoordelijk voor de<br />

glasverzekering. En wat gebeurt er met de verzekering<br />

van de <strong>VvE</strong>? Het gaat pijn doen.<br />

Steeds meer verplichtingen<br />

De laatste maanden vraag ik regelmatig aandacht voor<br />

de problemen in de continuïteit van bestuur en beheer.<br />

Ik werk nu 12 jaar binnen het <strong>VvE</strong>-domein. Elk jaar is er<br />

iets toegevoegd aan de werkzaamheden of verplichtingen<br />

voor de <strong>VvE</strong>, de <strong>VvE</strong>-bestuurder of de <strong>VvE</strong>beheerder.<br />

Dat het veelal geen simpele zaken betreft,<br />

blijkt wel uit de AVG.<br />

Er wordt geduwd op de <strong>VvE</strong>. Een kleine greep: gij zult<br />

de gemeenschappelijke belangen behartigen, gij zult<br />

nieuwe wetgeving volgen, gij zult de AVG respecteren<br />

en invoeren, gij zult onderhoud plegen en een MJOP<br />

maken, gij zult verduurzamen, financiering aanvragen<br />

en subsidies aanvragen, gij zult straks een integraal<br />

verduurzamingsplan laten maken, gij zult energieprijzen<br />

in de gaten te houden, etc.<br />

De arbeidsmarkt is krap, ook in het <strong>VvE</strong>-beheer. Jonge<br />

mensen lijken niet geïnteresseerd in een baan waarbij<br />

Kijk vooruit!<br />

De politiek drukt op de <strong>VvE</strong>, met name op het verduurzamingsdossier.<br />

Maar het doet ergens anders pijn. Over<br />

tien jaar zal er een grote groep onbestuurbare en nietbeheerde<br />

<strong>VvE</strong>’s zijn. Wet- en regelgeving staat straks klaar.<br />

De fondsen zijn gevuld en procesbegeleiders zijn opgeleid,<br />

maar er zijn steeds minder <strong>VvE</strong>’s die de plannen kunnen<br />

gaan uitvoeren.<br />

Dat is niet alleen slecht voor de verduurzamingsagenda:<br />

de kwaliteit van dit deel van de gebouwde omgeving gaat<br />

eronder lijden. We drukken hier, maar het gaat ergens<br />

anders pijn doen.<br />

Dus moeten we vooruit kijken. Het is tijd voor een<br />

publiekscampagne om appartementseigenaars wakker<br />

te schudden en hen enthousiast te maken voor een rol<br />

binnen de <strong>VvE</strong>. Immers: werken voor de <strong>VvE</strong> is leuk! Het<br />

bevordert de sfeer in de <strong>VvE</strong> en de kwaliteit van wonen.<br />

<strong>VvE</strong>-bestuurders kunnen ervoor zorgen dat eenzaamheid<br />

wordt voorkomen. Ze houden de leefomgeving gezond<br />

doordat het gebouw blijft passen in de tijd.<br />

Het is tijd voor <strong>VvE</strong>-beheer 2.0. De baan moet weer<br />

interessant worden, bijvoorbeeld door gebruik te maken<br />

van moderne middelen. Daar liggen de uitdagingen van<br />

deze tijd. Regeren is vooruitzien. Laten we dat dan ook<br />

doen. Bijvoorbeeld door te luisteren naar de mensen die<br />

hun markt en de wereld kennen en die dus niet blindelings<br />

een agenda uitvoeren.


LAAT DE LIEFDE BINNEN<br />

Een goede intercom laat alleen de juiste mensen binnen. Dankzij<br />

haarscherp beeld ziet u met de BTicino videofoon direct wie er aanbelt.<br />

De pakketbezorger, familie, de buurvrouw of een goede vriend.<br />

Met één druk op de knop laat u de liefde binnen.<br />

Als uw intercom aan vervanging toe is, brengen wij uw <strong>VvE</strong> in contact<br />

met goede installateurs bij u in de buurt. En wij kunnen een demonstratie<br />

met werkende videofoons verzorgen op uw <strong>VvE</strong>-vergadering.<br />

Handsfree spraak<br />

BTicino videofoons hebben geen snoer en<br />

geen hoorn: comfortabel communiceren<br />

zonder beperking.<br />

NL gebruiksaanwijzing<br />

Nelec zorgt voor een keurige gedrukte<br />

gebruiksaanwijzing in duidelijk Nederlands.<br />

Intercom made easy<br />

Elk gebouw krijgt een schema op maat. Zo<br />

kunnen eventuele storingen zelfs jaren later<br />

makkelijk worden opgelost.<br />

Lees meer op nelec.com/vve<br />

of bel 020-6 352 350<br />

COLUMN<br />

Simon<br />

Rozendaal<br />

wetenschapsjournalist,<br />

schrijver, chemicus<br />

Officieel moet de energietransitie<br />

in 2050 zijn afgerond. Dan<br />

moeten we ‘klimaatneutraal’ zijn<br />

en afscheid hebben genomen<br />

van fossiele brandstoffen. Het is<br />

de vraag of dit wel realistisch is.<br />

Zo is het allesbehalve simpel om<br />

aardolie te vervangen. Dat blijkt<br />

bij de poging van Lego om hun<br />

steentjes ‘fossielvrij’ te maken.<br />

Ook toont het verleden dat een<br />

energietransitie al gauw een<br />

eeuw duurt.<br />

<strong>VvE</strong> MAGAZINE NOVEMBER 2023 #4 7<br />

HOE LANG GAAT DIE ZO<br />

PIJNLIJKE ENERGIETRANSITIE<br />

EIGENLIJK NOG DUREN?<br />

Het doet pijn, zo’n energietransitie. Dat merken we aan het stroomnet. De<br />

afgelopen jaren zijn er in Nederland zoveel zonnecellen en windmolens<br />

bijgekomen dat het stroomnet piept en kraakt. Het moet worden verzwaard<br />

en dat gaat tientallen miljarden kosten. Allemaal op te brengen door u en mij,<br />

de burger, middels een stroomprijs die net als in Duitsland stevig zal stijgen.<br />

Maar Nederland is schathemeltjerijk en we kunnen best even pijn lijden voor<br />

het goede doel. En dat is om de opwarming van de aarde proberen tegen te<br />

gaan, zoals uitgemeten in de nieuwste klimaatscenario’s van het KNMI, met<br />

een versnelling van de zeespiegelstijging als meest angstaanjagende gevolg.<br />

Maar is de energietransitie in 2050 dan ook echt afgelopen?<br />

Nee, natuurlijk niet. De plannen uit het Parijs-akkoord zijn onrealistisch. Dat<br />

blijkt ook. Er zijn in de wereld al veel windmolens en zonnevelden gebouwd.<br />

Zie hoe het landschap van Frankrijk en Duitsland en bij ons de Noordzee<br />

is veranderd (in mijn optiek: verziekt). En toch heeft dit op de wereldwijde<br />

energieconsumptie geen noemenswaardige invloed gehad. In 1990, toen de<br />

energietransitie voorzichtig begon, werd 80 procent van de vraag gedekt met<br />

fossiele brandstoffen. En nu? Nog steeds 80.<br />

Dat schiet niet op. Het enorme succes van zon en wind - mogelijk gemaakt<br />

doordat de prijzen voortdurend dalen - heeft er slechts toe geleid dat de groei<br />

van het energieverbruik is opgevangen.<br />

Voor sommige toepassingen van fossiele brandstoffen is het erg moeilijk om<br />

vervanging te vinden. In het publieke debat gaat het vooral over het opwekken<br />

van stroom. Welnu, dat is relatief simpel. We kunnen zelfs kiezen: willen we<br />

kernenergie, zon, wind of biomassa?<br />

Maar fossiele brandstoffen - en dan vooral aardolie - zijn ook uitgangsmateriaal<br />

voor allerlei producten die het leven veraangenamen en die de meeste mensen<br />

niet graag zouden missen. Neem tennisrackets en golfclubs, die eraan bijdragen<br />

dat mensen tot op hoge leeftijd gezond blijven. Of de plastic steentjes van Lego.<br />

Het Deense bedrijf meende in 2021 een ‘fossielvrij’ alternatief te hebben, van<br />

hergebruikte PET-flessen. Maar bij nader inzien bleek het materiaal te zacht<br />

om er goede steentjes van te maken. Als werd geprobeerd om daar wat aan<br />

te doen, dan nam de CO2-uitstoot per blokje juist toe in plaats van af. Lego<br />

heeft honderden materialen getest maar het project ‘fossielvrij’ is voorlopig<br />

afgeblazen.<br />

De Tsjechisch-Amerikaanse energiedeskundige Vaclav Smil heeft energietransities<br />

uit het verleden bestudeerd. Ossen om de ploeg te trekken,<br />

zeilen op boten in plaats van roeiers, de vervanging van hout als brandstof<br />

door steenkool. Ze namen allemaal minstens een eeuw in beslag. Nee, de<br />

energietransitie is niet een, twee, drie gepiept.


8<br />

VOORLICHTINGSBIJEENKOMSTEN<br />

<strong>VvE</strong> MAGAZINE NOVEMBER 2023 #4 9<br />

Mr. Kees Oomen:<br />

Actualiteiten in het <strong>VvE</strong>-domein<br />

Voorlichtingsbijeenkomst plenaire bijeenkomst<br />

Zoals elk jaar kwam Kees Oomen ook deze keer tijd tekort om op alle actuele onderwerpen uitvoerig in te gaan.<br />

Desondanks lukte het hem om aandacht te vragen voor een aantal zaken die van groot belang zijn voor de <strong>VvE</strong>.<br />

We geven hier een korte samenvatting. Meer informatie krijgt u via de website vvebelang.nl, de nieuwsbrief en<br />

natuurlijk dit magazine.<br />

Versnellingsagenda verduurzaming <strong>VvE</strong>-complexen<br />

Er is duidelijk meer aandacht dan vroeger voor de <strong>VvE</strong>,<br />

concludeerde Oomen. Dat blijkt o.a. uit de Versnellingsagenda<br />

(te lezen op rijksoverheid.nl), die in drie delen uiteenvalt:<br />

financiën, ontzorging en besluitvorming.<br />

De hoofdonderwerpen zijn:<br />

• aanpassing van bepaalde regels bij verduurzaming van<br />

<strong>VvE</strong>-complexen;<br />

• betere financiële ondersteuning;<br />

• verbetering van informatievoorziening en ontzorging;<br />

• versnelling van ‘grote’ <strong>VvE</strong>’s;<br />

• ondersteuning van kleine <strong>VvE</strong>’s die nog niet of<br />

nauwelijks functioneren.<br />

De aandachtspunten hebben vooral betrekking op het<br />

afschaffen van het quorum en de gekwalificeerde meerderheid,<br />

de uitbreiding van de notificatieregeling, de doorzettingsmacht<br />

van de <strong>VvE</strong> (maatregelen in de privéruimte), de<br />

natuurbescherming (vleermuizen!), aandacht voor minder<br />

draagkrachtigen en (gewoon) onderhoud.<br />

Positief zijn de voorstellen om de Subsidie Verduurzaming<br />

<strong>VvE</strong>’s (SVVE) uit te breiden met een aantal maatregelen.<br />

Zo komt ook de procesbegeleiding in aanmerking<br />

voor subsidie en is stapeling met lokale en regionale<br />

subsidies straks mogelijk. Dat wil zeggen: als de regeling<br />

op 1 januari 2024 definitief wordt. Een landelijk <strong>VvE</strong>verduurzamingsloket<br />

dat <strong>VvE</strong>’s moet ondersteunen, zit<br />

ook in de plannen.<br />

Nationaal Warmtefonds<br />

Het aantal aanvragen voor financiering van verduurzamingsmaatregelen<br />

is in 2022 sterk gestegen. Om<br />

nog meer <strong>VvE</strong>’s van dienst te kunnen zijn met de <strong>VvE</strong><br />

Energiebespaarlening is de rente verlaagd met 1,5 %,<br />

waardoor de rente uitkomt op een percentage tussen<br />

de 2,26 en 2,46 %, afhankelijk van de duur van de overeenkomst<br />

(najaar 2023). Bovendien komen ook kleine<br />

<strong>VvE</strong>’s met minder dan acht appartementen in aanmerking<br />

voor financiering. Fiona Hamberg legde namens het<br />

Nationaal Warmtefonds de voorwaarden nog eens uit.<br />

Haalbaarheidsanalyse subsidie en financiering<br />

Omdat veel <strong>VvE</strong>-bestuurders worstelen met de vraag of ze in<br />

aanmerking komen voor subsidies en financieringen, heeft<br />

<strong>VvE</strong> Belang de Haalbaarheidsanalyse ontwikkeld. U kunt laten<br />

onderzoeken welke vormen van subsidie en financiering<br />

voor u van toepassing c.q. haalbaar zijn. Daarvoor is er een<br />

haalbaarheidsanalyse beschikbaar op de website van <strong>VvE</strong><br />

Belang. U komt voorts in contact met een financieel expert en<br />

u ontvangt een rapportage. Een rapport dat mogelijk onder<br />

de nieuwe regels van de SVVE (2024) subsidiabel is. Voor<br />

meer informatie zie: https://www.vvebelang.nl/diensten/<br />

haalbaarheidsanalyse-financiering-en-subsidie/ Peter van<br />

Well ging in zijn presentatie nader op dit onderwerp in.<br />

U leest het op pagina 14.<br />

Beheer en bestuur<br />

Een paar maanden geleden was het volop in de media: <strong>VvE</strong>’s<br />

waren ontevreden over hun beheerder. Met name het gebrek<br />

aan kennis was de <strong>VvE</strong>’s een doorn in het oog. Bovendien<br />

neemt het aantal medewerkers bij <strong>VvE</strong>-beheerders gestaag<br />

af. Steeds meer beheerders nemen afscheid van <strong>VvE</strong>’s die<br />

minder dan 20 leden tellen. In sommige steden is het vrijwel<br />

onmogelijk om nog een beheerder te vinden.<br />

In de Versnellingsagenda die we hierboven aanhaalden,<br />

staat ook dat er een rol is weggelegd voor beheerders bij<br />

verduurzaming van <strong>VvE</strong>-complexen. De vraag is hoe ze die rol<br />

moeten gaan oppakken. De huidige situatie in het <strong>VvE</strong>-beheer<br />

vraagt om een nieuwe kijk op het beroep en de markt. Alleen<br />

op die manier houden we het <strong>VvE</strong>-beheer interessant voor de<br />

<strong>VvE</strong>’s die daar een beroep op willen doen.<br />

Interim <strong>VvE</strong>-bestuur<br />

Dat is vooral interessant omdat steeds minder <strong>VvE</strong>-leden<br />

voelen voor een bestuurdersfunctie. Veel verenigingen zijn<br />

inmiddels bestuurloos en een groot aantal besluit om dan de<br />

beheerder ook maar bestuurder te maken. “Daarmee bind<br />

je natuurlijk wel de kat op het spek”, zei Oomen. “Er zijn veel<br />

goede beheerkantoren, maar we lezen ook elk jaar wel weer<br />

over beheerders die er met het geld van het reservefonds<br />

vandoor gaan. Daarom ben ik van mening dat je als <strong>VvE</strong>-lid<br />

je verantwoordelijkheid moet nemen en een bijdrage moet<br />

leveren aan de taken die een bestuur uitvoert. Bijvoorbeeld<br />

door ook lid te worden van een commissie. Lid zijn van een<br />

gemeenschap brengt nu eenmaal ook verantwoordelijkheden<br />

met zich mee.”<br />

Omdat het aantal bestuurloze <strong>VvE</strong>’s zo sterk stijgt, heeft <strong>VvE</strong><br />

Belang een nieuwe service in het leven geroepen: interim<br />

<strong>VvE</strong>-bestuur door de professionals van <strong>VvE</strong> Belang. Dat kan in<br />

allerlei vormen: voorzitter van de vergadering, ondersteuning<br />

bij de zoektocht naar een goede beheerder etc.<br />

Uit de reacties bleek al direct een grote belangstelling: enkele<br />

aanwezigen wilden zich direct al aanmelden. Dat kan nu: op<br />

pagina 34 en 35 leest u hoe u uw <strong>VvE</strong> kunt aanmelden voor<br />

deze service.<br />

Subsidieregeling Verduurzaming Verenigingen<br />

van Eigenaars (SVVE)<br />

Naar alle waarschijnlijkheid wordt deze regeling op 1 januari<br />

2024 van kracht. Er zijn veel positieve elementen: er is<br />

subsidie voor procesbegeleiding, de voorwaarden voor<br />

monumenten worden versoepeld, er komt een bonus<br />

voor biobased materialen, de subsidie voor installatie van<br />

laadpunten wordt uitgebreid en een Duurzaam MJOP<br />

wordt gesubsidieerd. Wat vooral opvalt is dat een groot<br />

aantal onderzoeken die een <strong>VvE</strong> mogelijk moet laten<br />

uitvoeren bij het realiseren van duurzaamheidsplannen,<br />

subsidiabel worden. Denk daarbij aan asbestinventarisatie,<br />

gevelonderzoek, installatieonderzoek, een financieel<br />

haalbaarheidsonderzoek etc. <strong>VvE</strong> Belang heeft een reactie<br />

gegeven op de plannen, want onze organisatie is van mening<br />

dat sommige subsidies wel erg karig zijn. Ook de wijze van<br />

aanvragen kan worden verbeterd. Binnenkort zal meer<br />

duidelijk worden.<br />

Brandveiligheid<br />

Naar aanleiding van de flatbrand in Arnhem, waarbij op<br />

nieuwjaarsdag 2020 twee dodelijke slachtoffers vielen,<br />

heeft de Onderzoeksraad voor Veiligheid een onderzoek<br />

ingesteld. Doel: veiliger woongebouwen creëren door het<br />

bewustzijn van de bewoners te vergroten. Het Nationaal<br />

Instituut Publieke Veiligheid (NIPV) heeft de Leidraad voor<br />

brandveilig beheer van gebouwen opgesteld. Die is te<br />

downloaden van de website van het NIPV. Op basis van een<br />

invulschema (template bij de Leidraad) maakt u zelf een<br />

brandveiligheidsplan voor uw gebouw.<br />

Reservefonds en box 3<br />

<strong>VvE</strong> Belang strijdt al jaren tegen de regel dat de reserve<br />

van de <strong>VvE</strong> in Box 3 valt. Het geld is immers niet meer van<br />

de individuele eigenaars, maar die moeten wel belasting<br />

betalen over hun aandeel. Op dit gebied zijn er interessante<br />

ontwikkelingen. De spaargelden van de <strong>VvE</strong> vallen door<br />

herstelwetgeving onder een nog hoger belastingtarief<br />

(voor ‘overige vermogensbestanden’), maar door o.a. een<br />

uitspraak van de Advocaat-Generaal van de Hoge Raad lijkt<br />

daar verandering in te komen. Dat kan gunstig zijn voor de<br />

individuele eigenaars die hun aangifte keurig hebben gedaan<br />

en bezwaar hebben gemaakt. Bovendien zijn er nieuwe<br />

plannen voor de vermogensbelasting. Hoe deze precies gaan<br />

uitpakken voor het aandeel in het reservefonds weten we<br />

nog niet. Ook hiervoor geldt: we houden u op de hoogte.<br />

Onderzoek banken<br />

Een groot aantal <strong>VvE</strong>’s heeft deelgenomen aan een onderzoek<br />

naar de handelwijze van banken. De uitslagen worden<br />

binnenkort bekend. Kees Oomen bracht nogmaals Bank<br />

TEN31 onder de aandacht: een Duitse bank die valt onder het<br />

Duitse depositogarantiestelsel. Daarbij is voor elk <strong>VvE</strong>-lid het<br />

spaarbedrag tot 100.000 euro gegarandeerd. <strong>VvE</strong>’s kunnen bij<br />

deze bank sparen én lenen. TEN31 heeft nu ook een connectie<br />

met Twinq. Op pagina 72-73 leest u daar meer over.<br />

Tijdelijke tegemoetkoming blokaansluitingen<br />

De TTB kon tot eind oktober worden aangevraagd. <strong>VvE</strong><br />

Belang heeft ruim 500 aanvragen voor aangesloten<br />

<strong>VvE</strong>’s ingediend. De grote vraag was vervolgens hoe het<br />

toegekende geld moest worden verdeeld onder de <strong>VvE</strong>leden.<br />

Op vrijdag 13 oktober is daarover een webinar<br />

gehouden in samenwerking met VGM NL. U leest een<br />

samenvatting op pagina 84 van dit magazine.


10 VOORLICHTINGSBIJEENKOMSTEN/WORKSHOPS <strong>VvE</strong> MAGAZINE NOVEMBER 2023 #4 11<br />

WORK<br />

SHOP<br />

1<br />

WORK<br />

SHOP<br />

2<br />

Energy Bridge, adviseur en installateur van warmtepompen,<br />

helpt de <strong>VvE</strong> vanaf het moment dat die een ander systeem<br />

overweegt tot aan de installatie van de (al of niet hybride)<br />

mogelijke toepassing is een ventilatiewarmtepomp die op de<br />

ventilatiebox wordt aangesloten. Het is daarnaast handig als<br />

het hele complex tegelijk overgaat op hetzelfde type warm-<br />

warmtepomp. Informatiebijeenkomsten En ook daarna monitort het bedrijf de werking tepompen. februari 2022<br />

van de warmtepomp.<br />

Centraal in de overheidsplannen staat dat in 2050 de<br />

gebouwde omgeving 100 procent energieneutraal moet zijn.<br />

De overheid stuurt onder andere met de energiebelasting op<br />

het duurder maken van aardgas en goedkoper maken van<br />

elektriciteit. En warmtepompen hebben elektriciteit nodig<br />

om hun werk te doen.<br />

Hybride systeem<br />

De meeste vraag gaat momenteel uit naar hybride toepassingen:<br />

daarbij werkt de warmtepomp samen met de gasgestookte<br />

ketel. Die laatste komt pas in beeld als het echt koud<br />

is en de warmtepomp het niet alleen aankan.<br />

Een warmtepomp haalt zijn energie uit de lucht, het water<br />

of de grond. Via een koudemiddel en een compressor zet de<br />

warmtepomp deze om naar warmte voor de woningen (het<br />

omgekeerde principe van een koelkast).<br />

Er is één probleem dat inmiddels op tal van plaatsen een rol<br />

speelt: het elektriciteitsnet is vol (netcongestie). Hier ziet u of<br />

dat in uw omgeving aan de orde is: https://capaciteitskaart.<br />

netbeheernederland.nl/<br />

Collectief en individueel<br />

Op dit moment worden warmtepompen vooral toegepast in<br />

complexen met blokverwarming. In <strong>VvE</strong> <strong>Magazine</strong> #3 van dit<br />

jaar zag u daarvan een voorbeeld (<strong>VvE</strong> Pisuissestraat in Den<br />

Haag).<br />

Voor complexen met individuele ketels zijn nog weinig echt<br />

goede mogelijkheden voor warmtepompen. Er worden<br />

wel steeds meer technische oplossingen ontwikkeld. Een<br />

DOOR JAN-MAARTEN ELIAS,<br />

DIRECTEUR VAN ENERGY BRIDGE<br />

Duurzame oplossingen voor <strong>VvE</strong>’s<br />

Warmtepompen en vermindering gasverbruik<br />

Wat is het beste moment om voor een duurzame warmteoplossing te kiezen? Het antwoord: het moment<br />

waarop de vervanging van het huidige systeem (veelal een gasgestookte cv-ketel) naderbij komt. Tijdens<br />

de presentatie van Jan-Maarten Elias bleek dat een groot aantal aanwezigen geen idee had hoe lang hun<br />

verwarmingsinstallatie nog meekan. Dat is een cruciaal punt in de hele operatie.<br />

Stappenplan<br />

Als u een mail stuurt naar info@energybridge.nl krijgt u een<br />

aanbod voor een gratis scan voor het verduurzamen van<br />

blokverwarming. Dan ziet u wat in uw gebouw de mogelijkheden<br />

zijn. Trefwoorden zijn: techniek (een passende<br />

oplossing met zo weinig mogelijk aanpassingen aan uw<br />

gebouw), organisatie (draagvlak en het juiste moment) en<br />

natuurlijk de financiën (maak gebruik van mogelijke subsidies<br />

en financiering): wat betekent het voor de maandlasten voor<br />

de eigenaars?<br />

Bij een positief ALV-besluit start de fase van offertes aanvragen<br />

en de realisatie van het systeem. Na afronding wordt de<br />

installatie op afstand gemonitord.<br />

Extra voordeel: uw energielabel gaat één of twee stappen<br />

omhoog!<br />

Nu al doen<br />

Elias gaf een overzicht van de maatregelen die u nu al kunt<br />

nemen om de energiekosten te verlagen en uw installatie<br />

voor te bereiden op een duurzame warmteoplossing.<br />

In alle gevallen is een goede inregeling van de radiatoren<br />

een goede maatregel (zie ook pagina 74 en 75), net als het<br />

verlagen van de stooktemperatuur. In een groot deel van<br />

het jaar is een temperatuur van 600 voor de verwarming<br />

van de ruimtes goed mogelijk (https://zetmop60.nl/ Het is<br />

ook verstandig om niet te veel aan de thermostaatknoppen<br />

te draaien: een gelijke temperatuur overdag en ‘s nachts is<br />

voordeliger. Voor complexen met blokverwarming geldt ook<br />

dat isolatie van de pompen en leidingen een winstgevende<br />

maatregel is.<br />

Juridische actualiteiten<br />

Uiteenlopende zaken passeerden de revue<br />

Vernietiging van besluiten<br />

De werkwijze is simpel: u meldt de kantonrechter dat een<br />

besluit wat u betreft vernietigd moet worden. De stukken<br />

stuurt u mee en u wacht op de behandeling. U kunt zelf het<br />

verweer voeren.<br />

Bij een <strong>VvE</strong> meende de grooteigenaar dat hij tot bestuurder<br />

moest worden benoemd en dat het dakterras wordt gebruikt<br />

om een warmtepomp te plaatsen. Gezien zijn aantal stemmen<br />

had hij daarvoor de meerderheid van stemmen.<br />

Wat blijkt: de eigenaar heeft een achterstand in het betalen<br />

van zijn <strong>VvE</strong>-bijdrage en hij is niet helemaal eerlijk in het<br />

verrekenen van privébedragen. Dus kan hij geen bestuurder<br />

worden. Voor de ingebruikname van het dak zijn voldoende<br />

tegenargumenten, dus de rechter vernietigt op verzoek van<br />

de <strong>VvE</strong> beide besluiten. ECLI:NL:RBAMS:2023:3881<br />

Zonnepanelen<br />

Een <strong>VvE</strong> wil zonnepanelen plaatsen op het dak van de parkeergarage.<br />

De eigenaar van de parkeerplaatsen (ondersplitsing)<br />

gaat akkoord op voorwaarde dat hij 10 % van de kosten<br />

betaalt. In de akte staat een kostenverdeling waarbij hij 14 %<br />

zou moeten betalen. De woningen vormen een andere<br />

ondersplitsing. De investering zou moeten worden betaald<br />

uit het reservefonds (dat daarvoor niet is bedoeld).<br />

De rechter oordeelt dat de financiële situatie van de <strong>VvE</strong><br />

onduidelijk is. Bovendien gaat het om een technische<br />

installatie die gemeenschappelijk is. Er mag voor de kostenverdeling<br />

niet worden afgeweken van de bepalingen in de<br />

splitsingsakte.<br />

Tip van John Liewes: hoofd- en ondersplitsing hebben hun<br />

eigen begroting. Eerst wordt in de ondersplitsing gestemd<br />

en daarna in de hoofdsplitsing. Houd goed bij hoe er<br />

gestemd is! ECLI:NL:2023:2955<br />

Wandcontactdozen voor oplaadpunt<br />

Een eigenaar wil de wandcontactdozen in de parkeergarage<br />

gebruiken om zijn elektrische auto op te laden. Er zijn nl.<br />

geen oplaadpunten en die zullen er waarschijnlijk ook niet<br />

DOOR MR. JOHN LIEWES, HOOFD<br />

JURIDISCHE ZAKEN VVE BELANG<br />

Maar liefst acht actuele uitspraken van rechtbanken had John Liewes voor zijn gehoor. Heel uiteenlopende zaken<br />

passeerden de revue, waarvan we er hier enkele noemen. U kunt ze overigens zelf nalezen op rechtspraak.nl.<br />

snel komen. Echter: in de akte staat dat ‘bestaande situaties<br />

moeten worden geduld’. De eigenaar argumenteert dat dit<br />

dus een bestaande situatie is: de wandcontactdozen waren<br />

er al. De rechter beslist anders: een contactdoos is geen<br />

oplaadpunt.<br />

Overigens komt er binnen afzienbare tijd hoogstwaarschijnlijk<br />

een notificatieregeling waarbij een eigenaar zonder<br />

toestemming van de ledenvergadering onder voorwaarden<br />

voor eigen rekening een oplaadpunt mag laten installeren.<br />

ECLI:NL:RBNHO:2023:2646<br />

Verwijdering aanbouw<br />

Een eigenares heeft een aanbouw geplaatst zonder toestemming<br />

aan de ledenvergadering te vragen. Dat is in strijd<br />

met de splitsingsakte. Het <strong>VvE</strong>-bestuur maant haar diverse<br />

keren om de aanbouw te verwijderen. Ze doet niets. De <strong>VvE</strong><br />

stapt naar de rechter, want de boete die de <strong>VvE</strong> haar heeft<br />

opgelegd, wil ze ook niet betalen.<br />

Sinds 1992 moet bestuur de overtreder eerst waarschuwen<br />

en vervolgens mag het een boete opleggen waarvan de<br />

hoogte door de vergadering wordt bepaald. Echter: dan<br />

moet er ook een bestuursbesluit zijn genomen om een<br />

boete daadwerkelijk op te leggen. Dat is niet gebeurd.<br />

Uitspraak: de aanbouw moet weg, maar de boete hoeft niet<br />

te worden betaald.<br />

Tip: neem een boetebesluit waarin u vastlegt hoe hoog de<br />

boete per overtreding is. ECLI:NL:RBGEL:2023:3948<br />

Verhuur appartement<br />

Een belegger koopt een appartement om te verhuren. Dat<br />

mag niet zonder meer: in de akte staat dat eigen bewoning<br />

verplicht is en alleen met toestemming van het bestuur mag<br />

worden verhuurd. Dat is gebeurd om een actieve en betrokken<br />

<strong>VvE</strong> te creëren evenals een aantrekkelijk woonklimaat te<br />

bevorderen.<br />

De <strong>VvE</strong> krijgt gelijk: het appartement mag onder die omstandigheden<br />

niet worden verhuurd.<br />

Tip: informeer u vooraf goed! ECLI:NL:RBMNE:2023:2365


Tweedaagse vakopleiding<br />

<strong>VvE</strong> beheer en bestuur<br />

Intercom vervangen?<br />

Video intercom | Toegangscontrole | Postkasten<br />

Freek Poortvliet<br />

Technisch adviseur | Deurintercom<br />

“Welk merk voor u het beste is hangt af van de bestaande situatie, de bekabeling en uw wensen.”<br />

www.deur-intercom.nl info@deur-intercom.nl 0226 - 34 41 66<br />

De deur die de<br />

belangrijke dingen in<br />

het leven beschermt.<br />

Daloc appartementsdeuren houden niet alleen treinrovers tegen.<br />

Ze houden ook vervelende geluiden buiten de deur en zijn vuuren<br />

rookbestendig. Door het unieke design beschermt de deur jou<br />

jarenlang en gaat zelf jarenlang mee. Een veilige investering voor<br />

jou en alles om je heen.<br />

Lees alles over de ultieme appartementsdeur op daloc.nl<br />

<strong>VvE</strong> Metea<br />

thuis<br />

in beheer<br />

Genera<br />

Zorgeloos verzekerd van beheer en onderhoud van uw vastgoed<br />

Admira<br />

Bel voor meer tel: (030) informatie: 60 03 939 0592 mail: 34 30 vve@vvemetea.nl<br />

43<br />

burgerhout.nl<br />

COLLECTIEF VEILIG<br />

Uitdagingen bij collectieve<br />

rookgasafvoersystemen<br />

Zowel particuliere woningeigenaren als de <strong>VvE</strong> zijn zich<br />

vaak niet bewust dat met de koop van een nieuwe cv-ketel<br />

ook de rookgasafvoer aangepast of vervangen had moeten<br />

worden (BZK 2016).<br />

Administratief en financieel <strong>VvE</strong>-beheer, inclusief bestuursondersteuning<br />

Thesis<br />

Bouwkundige ondersteuning voor uw <strong>VvE</strong><br />

Finera<br />

Het basisbeheer pakket voor kleine <strong>VvE</strong>’s<br />

Recrea<br />

Optimaal financieel beheer voor uw vakantiepark<br />

Corporea<br />

Gezamenlijk beheer op maat gesneden<br />

Servira<br />

De beste service voor uw serviceflat<br />

Maar wie is nu eigenlijk verantwoordelijk voor wat?<br />

Hoe kan dit proces in soepelere banen worden geleid?<br />

Welke oplossingen worden er geboden om veiligheid te<br />

waarborgen? Burgerhout heeft hiervoor een Whitepaper<br />

geschreven die hier antwoord op geeft.<br />

Download de verniewde Whitepaper op<br />

burgerhout.nl/whitepaper<br />

Educa<br />

Workshop voor een professioneel <strong>VvE</strong>-bestuur<br />

Endura<br />

Voor de duurzame <strong>VvE</strong><br />

Nieuwbouw en Herontwikkeling<br />

Hulp bij het oprichten van een <strong>VvE</strong><br />

www.vvemetea.nl


14 VOORLICHTINGSBIJEENKOMSTEN/WORKSHOPS <strong>VvE</strong> MAGAZINE NOVEMBER 2023 #4 15<br />

WORK<br />

SHOP<br />

3<br />

WORK<br />

SHOP<br />

4<br />

DOOR PETER VAN WELL, PROJECTADVISEUR<br />

VERDUURZAMING BIJ VVE BELANG<br />

Handvatten voor een kansrijke<br />

subsidie- en financieringsaanvraag<br />

Het geheim van goed<br />

opdrachtgeverschap<br />

DOOR MR. JOHN LIEWES EN PETER VAN WELL<br />

Subsidies vóór en financiering van duurzaamheidsprojecten waren het onderwerp van deze workshop. Peter<br />

van Well stelde zijn gehoor <strong>VvE</strong> Meerpaal voor, een complex dat 18 appartementsrechten omvat. Het MJOP is<br />

vier jaar oud. In dat MJOP staat dat er volgend jaar moet worden geschilderd. Welke duurzaamheidsalternatieven<br />

heeft deze <strong>VvE</strong>?<br />

“De <strong>VvE</strong> moet in dit verband vijf cruciale stappen doorlopen”, Omvangrijke klus<br />

meldde Informatiebijeenkomsten Van Well. “Oriëntatie, haalbaarheidsonderzoek, februari 2022<br />

verdieping, uitwerking van het plan van aanpak (waar ook de<br />

offertes worden aangevraagd en de subsidie c.q. financiering<br />

om de hoek komt kijken) en ten slotte de bouwvoorbereiding<br />

en de uitvoering. Al die stappen staan in de Campagnebox<br />

voor verduurzaming van <strong>VvE</strong>-complexen.<br />

De cruciale vraag is ‘Blijven we het MJOP volgen of kiezen<br />

we voor een - wellicht aantrekkelijker - alternatief?’ In het<br />

geval van <strong>VvE</strong> Meerpaal overweegt de ledenvergadering om<br />

vaarwel te zeggen tegen de houten kozijnen met enkel glas<br />

én om de spouwmuur te gaan na-isoleren. Omdat het hier<br />

twee verduurzamingsmaatregelen betreft, kan de <strong>VvE</strong> een<br />

beroep doen op de maximale SVVE-subsidie van 30% (bij één<br />

maatregel krijgt ze de helft van de subsidie per maatregel).<br />

Geld lenen<br />

De <strong>VvE</strong> wil geld lenen om de maatregelen te financieren.<br />

Daarvoor kan ze - onder voorwaarden - terecht bij het<br />

Nationaal Warmtefonds, SVn (maar niet in heel Nederland)<br />

en TEN31 Bank. De rentes bij het Warmtefonds en SVn zijn<br />

relatief laag. Wanneer er een heel draagkrachtige eigenaar<br />

lid is van de <strong>VvE</strong>, kan crowdfunding worden overwogen:<br />

de rijke eigenaar leent de <strong>VvE</strong> dan geld om maatregelen te<br />

financieren.<br />

“Natuurlijk kun je er ook voor kiezen om door te sparen en<br />

de maatregelen een aantal jaren uit te stellen”, zei Van Well.<br />

“Dan zullen echter de prijzen fors gestegen zijn en moet je<br />

lang wachten tot je van de verduurzaming profiteert. In alle<br />

gevallen moet je de kosten van de maatregelen afzetten<br />

tegen de opbrengsten. Zo zal deze <strong>VvE</strong> door het aanbrengen<br />

van kunststof kozijnen veel minder in het reservefonds<br />

hoeven te storten voor onderhoud.”<br />

Speciale aandacht was er voor de complexen waar woningen<br />

door een grooteigenaar of door een individuele eigenaar<br />

worden verhuurd. Om in aanmerking te komen voor de<br />

Subsidieregeling Verduurzaming <strong>VvE</strong>’s moeten alle eigenaars<br />

een formulier voor ‘Staatssteun’ invullen. Anders gaat het feest<br />

niet door. En als de SVVE niet voorafgaand aan de uitvoering<br />

is aangevraagd, is er geen recht op de subsidie. Altijd vooraf<br />

aanvragen dus!<br />

In alle gevallen - of er nu wel of niet verhuurd wordt - is<br />

het aanvragen van subsidies en leningen een hele klus, die<br />

de <strong>VvE</strong>-bestuurder veel tijd en energie kost. Daarom heeft<br />

<strong>VvE</strong> Belang de Haalbaarheidsanalyse financiering & subsidie<br />

ontwikkeld. Voor € 390,- (inclusief btw) krijgt het <strong>VvE</strong>-bestuur<br />

een overzicht van de mogelijkheden die gelden voor het<br />

specifieke complex. Deze service is alleen beschikbaar voor<br />

aangeslotenen bij <strong>VvE</strong> Belang.<br />

Tips<br />

De SVVE wordt naar alle waarschijnlijkheid in 2024 uitgebreid<br />

met een aantal subsidies. Zo wordt ook procesbegeleiding<br />

van <strong>VvE</strong>’s subsidiabel, evenals o.a. het flora- en<br />

faunaonderzoek (vleermuizen!) en het gevelonderzoek.<br />

Een laatste tip van Peter van Well: “Kijk eerst of je wel genoeg<br />

spaart om het onderhoud de komende jaren uit te kunnen<br />

voeren. Misschien moet de <strong>VvE</strong>-bijdrage sowieso omhoog<br />

om het onderhoud te kunnen betalen.<br />

Pas daarna kun je bekijken in hoeverre de bijdrage moet<br />

stijgen om ook verduurzamingsmaatregelen te kunnen<br />

nemen.”<br />

Tijdens deze workshop passeerden alle facetten van goed opdrachtgeverschap de revue. Het MJOP en de dotatie<br />

voor het reservefonds, de aanvraag van offertes, meerwerk en de gevolgen, de communicatie tijdens het hele<br />

proces en ten slotte de garantievoorwaarden en de verzekeringen.<br />

De aanwezigen waren het erover eens: drie offertes krijgen<br />

is vaak een onmogelijke zaak. Niet alleen doordat bedrijven<br />

de grootste moeite hebben om personeel te vinden, maar<br />

vaker nog doordat ze niet veel trek hebben in de <strong>VvE</strong> als<br />

opdrachtgever. Het besluitvormingsproces is bij de <strong>VvE</strong><br />

immers aanzienlijk langer dan bij een particulier.<br />

John Liewes, hoofd Juridische Dienst en Peter van Well,<br />

projectadviseur Verduurzaming, die beiden werkzaam zijn bij<br />

<strong>VvE</strong> Belang, konden hun gehoor geruststellen: nergens in de<br />

wet staat dat er drie offertes moeten zijn. Bovendien werken<br />

veel <strong>VvE</strong>’s met vaste contactpersonen; dat maakt de zaak veel<br />

eenvoudiger.<br />

Een compleet MJOP<br />

Het meerjarenonderhoudsplan is altijd de basis. Daarin staat<br />

een beschrijving van de conditie van het gebouw en een<br />

uiteenzetting van (groot)onderhoud in de loop van de tijd<br />

waarvoor het MJOP geldt. Wettelijk moet het een periode van<br />

tien jaar beslaan, maar verstandiger is een langere termijn.<br />

Immers: sommige bouwdelen zijn pas na die tien jaren<br />

aan vervanging of onderhoud toe en vallen dan buiten de<br />

(financiële) planning. <strong>VvE</strong> Belang hanteert een periode van<br />

25 jaar.<br />

Rookgasafvoerkanalen en standleidingen worden nogal<br />

eens vergeten als het MJOP wordt opgesteld. Dat kan voor<br />

bijzonder onaangename verrassingen zorgen als die zaken<br />

- meestal onverwacht - groot onderhoud of vervanging<br />

nodig hebben. Het gaat dan veelal om tienduizenden en bij<br />

standleidingen soms zelfs om honderdduizenden euro’s.<br />

John en Peter: “Neem ook een post ‘Onvoorzien’ op in de<br />

begroting. Ook voor ogenschijnlijk geringe werkzaamheden<br />

is de <strong>VvE</strong> al snel veel geld kwijt. Lekkages zijn daarvan een<br />

goed voorbeeld. De <strong>VvE</strong> betaalt het herstel en krijgt het geld -<br />

meestal - pas later terug van de verzekeraar.”<br />

Opdracht geven<br />

Een goede werkomschrijving is noodzakelijk voor de aanvraag<br />

van de offerte(s). U wilt immers zeker weten dat u de kwaliteit<br />

krijgt die u wenst; dat de aannemer de juiste materialen<br />

gebruikt; kortom: dat u tevreden bent over het eindresultaat.<br />

Dat bespaart u veel vragen van eigenaars.<br />

Let op de betalingstermijnen. Betaal niet te veel voor het werk<br />

klaar is. Als er nauwelijks iets gebeurd is als u al meer dan de<br />

helft betaald hebt en de aannemer gaat failliet, bent u veelal<br />

uw geld kwijt.<br />

Verder is het zaak om de vergunningen in huis te hebben<br />

voor het werk begint. U kunt het bedrijf vragen om de<br />

vergunningen aan te vragen. U kunt het ook zelf doen.<br />

Maar zonder vergunningen ligt het werk in elk geval stil!<br />

Een CAR-verzekering (Construction All Riks) is ook een<br />

aanrader. Informeer in ieder gevel bij het bedrijf of - en in<br />

hoeverre - het verzekerd is voor aansprakelijkheid.<br />

De uitvoering<br />

In veel gevallen is er sprake van meerwerk. Maak daarover<br />

goede afspraken. Als u het werk laat uitvoeren op regiebasis,<br />

wordt het meerwerk automatisch verrekend. Bij een vaste<br />

aanneemsom is het de vraag of u voldoende mandaat hebt<br />

gekregen van de algemene ledenvergadering.<br />

Als het mogelijk is, is het verstandig om een bouwbegeleider<br />

in de arm te nemen. De kosten van zo’n expert verdient u<br />

vaak terug doordat u niet met onverwachte zaken (en kosten)<br />

wordt geconfronteerd.<br />

Let op: na een grootscheepse renovatie hebt u vaak een<br />

nieuw meerjarenonderhoudsplan nodig.


16 VOORLICHTINGSBIJEENKOMSTEN/WORKSHOPS <strong>VvE</strong> MAGAZINE NOVEMBER 2023 #4 17<br />

WORK<br />

SHOP<br />

5<br />

WORK<br />

SHOP<br />

6<br />

DOOR MR. ASTRID LUIJK, NOTARIEEL<br />

JURISTE BIJ VVE BELANG<br />

DOOR ARIAN VAN WALBEEK (LINKS) EN DANNY GORTER,<br />

ADVISEURS VAN VVE LAADLOKET<br />

Praktische oplossingen tegen overlast in de <strong>VvE</strong><br />

(Woon)overlast is onredelijke hinder, staat in de modelreglementen. Dan gaat het om overlast in de vorm van<br />

geluiden, geuren, trillingen, vervuiling, belemmering (bijvoorbeeld van vluchtwegen), het lastig vallen van<br />

medebewoners maar ook: dingen doen die strijdig zijn met de splitsingsakte. Kortstondige verhuur valt daaronder.<br />

Immers: woonappartementen zijn bedoeld om in te wonen en kortstondige verhuur (vaak commerciële<br />

exploitatie) is geen wonen. Astrid Luijk nam haar gehoor mee in de diverse vormen van overlast. En natuurlijk<br />

gaf ze ook een groot aantal tips en adviezen om overlast in <strong>VvE</strong>-complexen zo veel mogelijk tegen te gaan.<br />

Om Informatiebijeenkomsten maar meteen een misverstand uit de weg te ruimen: februari 2022<br />

het <strong>VvE</strong>-bestuur heeft in principe geen taak als het gaat<br />

om burenruzies. Wél kan het zinvol zijn als het bestuur<br />

probeert de oorzaak te achterhalen of - als dat mogelijk is<br />

- te bemiddelen. Het bestuur kan - en moet - optreden als<br />

bewoners zich niet houden aan het huishoudelijk reglement<br />

of het splitsingsreglement.<br />

Waarschijnlijk wordt geluidsoverlast het vaakst gemeld als<br />

het gaat om hinder voor andere bewoners. Muziek, airco’s,<br />

warmtepompen maar ook het uitvoeren van klussen; het<br />

kunnen allemaal vormen van geluidsoverlast zijn. Dat geldt<br />

ook voor harde vloeren. Daarom geven de reglementen<br />

ook aan wat wel en niet toegestaan is. Kijk in uw<br />

splitsingsreglement, want de reglementen verschillen nogal.<br />

Geluid<br />

In het huishoudelijk reglement staan de regels voor een<br />

ordelijk gebruik van de appartementen en de algemene<br />

ruimtes. Let op: MR 1973 bevat geen regels omtrent het<br />

gebruik van de privéruimtes. Voor de meeste bepalingen in<br />

het huishoudelijk reglement geldt dat u die grotendeels zelf<br />

kunt opstellen. Maar u weet: het huishoudelijk reglement<br />

mag niet strijdig zijn met het splitsingsreglement!<br />

Veel klachten hebben betrekking op geluid dat veroorzaakt<br />

wordt door airco’s en warmtepompen. Het geluidsniveau<br />

mag de 40 dB niet overschrijden. Om die installaties<br />

aan te brengen hebt u altijd toestemming nodig van de<br />

ledenvergadering (via een gewone meerderheid). Om ervoor<br />

te zorgen dat alles in goede banen wordt geleid, is het<br />

verstandig om een ‘gebruiksovereenkomst’ te laten opstellen.<br />

Een gebruiksrecht is persoonlijk (dus niet verbonden aan<br />

het appartementsrecht), tijdelijk en vatbaar voor herstel. De<br />

juristen van <strong>VvE</strong> Belang kunnen een gebruiksovereenkomst<br />

voor u opstellen die aan alle eisen voldoet.<br />

Nog meer aandachtspunten<br />

Het houden van huisdieren kan alleen in het<br />

splitsingsreglement worden verboden (en dat is zelden<br />

het geval). In MR 2017 staat expliciet dat vuilnis niet op/in<br />

de galerijen, de gangen en de trappenhuizen mag worden<br />

geplaatst. De andere MR’s zijn daar minder duidelijk over.<br />

Scootmobiels zijn brandgevaarlijk en zijn dus in feite niet<br />

toegestaan in de vluchtweg. Echter: als iemand hem<br />

nodig heeft om zich buitenshuis te verplaatsen, moet de<br />

ledenvergadering toestemming geven om het vervoermiddel<br />

in de algemene ruimte te plaatsen (als in de eigen woning<br />

geen plaats is). Maar veiligheid gaat altijd vóór!<br />

Tips<br />

Aan het einde van haar presentatie gaf de juriste een aantal<br />

tips:<br />

• Ken het splitsingsreglement en houdt u zich er als<br />

bestuurder ook aan!<br />

• Stel goede regels op in een huishoudelijk reglement (laat<br />

het controleren of opstellen door <strong>VvE</strong> Belang).<br />

• Stel een boetebesluit op (of laat dat door <strong>VvE</strong> Belang<br />

doen).<br />

• Ga in gesprek met de overtreder(s) en houd een logboek<br />

bij van de overtredingen.<br />

• Treed handhavend op (om precedentwerking te<br />

voorkomen); hoe lastig dat ook is.<br />

• Zoek eventueel contact met buurtbemiddeling of met de<br />

buurtagent.<br />

Verdiep uw kennis over laadpunten voor uw <strong>VvE</strong><br />

De adviseurs van VVE Laadloket namen om beurten deze workshop voor hun rekening: Danny Gorter, Bram<br />

Leusink, Roland Steinmetz en Arian van Walbeek presenteerden een grote hoeveelheid feiten en tips over een<br />

van dé thema’s van deze tijd: de installatie van laadpunten op het parkeerterrein van de <strong>VvE</strong>.<br />

Dat u subsidie kunt krijgen voor de advieskosten (75 procent<br />

met een maximum van € 1.500), wist u al. Nieuw is dat -<br />

als de overheidsplannen doorgaan - deze subsidie wordt<br />

verlengd tot eind 2027 en dat u ook subsidie krijgt voor<br />

de aanleg van de basisinfrastructuur (dus niet voor het<br />

laadpunt zelf). Op dit moment is er een voorwaarde dat alle<br />

parkeerplaatsen worden aangesloten op de installatie. U<br />

krijgt dan 100 euro per parkeerplaats. Na de publicatie van<br />

de (nieuwe) subsidies worden alle voorwaarden pas echt<br />

duidelijk. Er is overigens nog subsidiegeld beschikbaar voor<br />

het oplaadpuntenadvies.<br />

Draagvlak<br />

De adviseurs benadrukten nog eens de noodzaak van<br />

draagvlak onder de <strong>VvE</strong>-leden. “Als dat in orde is, zijn de<br />

kansen op een positief besluit voor laadpunten groot”,<br />

vertelden ze. “Dat blijkt wel uit onze gegevens: van de ca.<br />

500 trajecten die we begeleiden (of hebben begeleid) is 95<br />

procent succesvol.”Dat is ook hard nodig, want de overheid<br />

wil dat er vanaf 2030 alleen nog elektrische (nieuwe) auto’s<br />

worden verkocht. In dat jaar moet 25 procent van het<br />

Nederlandse wagenpark elektrisch zijn."<br />

“De uitdaging voor <strong>VvE</strong>’s met een eigen parkeerterrein of<br />

parkeergarage is dus groot”, meldden de adviseurs. Zij krijgen<br />

veel vragen over de capaciteit van de elektriciteitsinstallatie.<br />

Die bedraagt in veel gevallen 3x80 Ampère (een zogeheten<br />

kleinverbruiksaansluiting) en dat is voldoende voor de<br />

eerste elektrische auto’s. Als er meer auto’s met een stekker<br />

bijkomen, zal veelal de capaciteit verzwaard moeten worden<br />

en dat is een prijzige aangelegenheid. Daarom is het zaak om<br />

dat probleem te vermijden c.q. te voorkómen. ‘Slim laden’<br />

is een goed idee: dan communiceren de laadpalen met<br />

elkaar en wordt de stroom ‘slim’ verdeeld. Het is een van de<br />

manieren om capaciteitsverzwaring te voorkomen, net als het<br />

creëren van ‘laadpleintjes’.<br />

Stappenplan<br />

Het adviestraject van VVE Laadloket omvat alle stappen<br />

die moeten worden gezet: vanaf de inventarisatie van de<br />

laadbehoefte tot en met de keuze voor de leverancier.<br />

Het resultaat: de <strong>VvE</strong> heeft een goed toekomstbeeld (en er<br />

is draagvlak), er wordt een goed laadplan gemaakt waarin<br />

alle wettelijke regelingen én de subsidie wordt meegenomen<br />

en ten slotte is er een geschikte leverancier die de installatie<br />

binnen een jaar kan uitvoeren (een eis voor het verkrijgen<br />

van de aangekondigde subsidie voor een financiële bijdrage<br />

aan de basisinfrastructuur) evenals een scherpe offerte.<br />

Draagvlak<br />

Speciale aandacht was er voor het creëren van draagvlak<br />

onder de leden. Enkele tips:<br />

• Betrek de leden in een vroeg stadium bij de plannen.<br />

• Breng de zorgpunten in kaart.<br />

• Geef objectieve inzichten die antwoord geven op de<br />

zorgpunten (brandveiligheid, verdeling van kosten!).<br />

• Een positieve houding van het bestuur is belangrijk.<br />

• Maak het niet te ingewikkeld.<br />

Brandveiligheid<br />

Er doen veel verhalen de ronde over brand(on)veiligheid<br />

van elektrische auto’s. Die zijn niet op feiten gebaseerd:<br />

er is nog nooit brand in een parkeergarage ontstaan<br />

door een elektrische auto. De brandveiligheidseisen voor<br />

brandstofauto’s en elektrische auto’s zijn dan ook identiek.<br />

Bij elektrische auto’s worden die aangevuld door enkele<br />

eisen aan de laadinfrastructuur:<br />

• een mode 3 of 4 laden;<br />

• een noodvoorziening (waarbij alle laadpunten afgeschakeld<br />

worden);<br />

• een actuele plattegrond met de locaties van de laadpunten<br />

en de oplossing voor de noodvoorziening.<br />

Meer weten? Kijk op vvelaadloket.nl


vercoma.nl<br />

Dé sleutel tot succesvol<br />

toegangscontrole beheer<br />

Bluetooth<br />

lezer<br />

iP-OPENER, een toegangscontrolesysteem<br />

ideaal voor alle soorten appartementencomplexen<br />

en kantoorgebouwen.<br />

Een krachtig systeem ontwikkeld binnen onze eigen<br />

groep. Het systeem is niet alleen flexibel maar ook<br />

veilig en real-time, via cloud door uzelf te beheren.<br />

Slim gebruik tussen cloud en controller..<br />

Intuïtieve web-based cloud software.<br />

Schaalbaar Art 7/GTwinen daardoor flexibel.<br />

Eigen 2-draads SMART lezers met 128 bits<br />

AES encryptie, IP65 en IK10 protectie en<br />

via de cloud van updates te voorzien.<br />

Integratie van systemen derden.<br />

Integratie van het GTwin 2-draads<br />

deurvideo systeem.<br />

Koppeling met Aperio draadloze<br />

deurkruk oplossingen.<br />

Geef uzelf toegang tot het meest uitgebreide<br />

toegangscontrole systeem op de markt.<br />

Kijk voor meer informatie op vercoma.nl of<br />

neem direct contact op met Vercoma voor een<br />

uitgebreide demonstratie.<br />

verkoop@vercoma.nl | T 075 62 17 628<br />

Aperio<br />

Tags<br />

De beschikbaarheid van veilig drinkwater<br />

is vanzelfsprekend. Wie denkt daar nog<br />

over na als hij onder de douche stapt, het<br />

toilet doortrekt, zijn handen wast,<br />

de wasmachine aanzet of zijn mond<br />

spoelt na het tandenpoetsen?<br />

Hetzelfde geldt voor een droge parkeergarage<br />

of kelder als het regent.<br />

Je realiseert je pas het belang als het<br />

niet meer werkt.<br />

zorg voor water<br />

druk | afvoer | kwaliteit<br />

1<br />

2<br />

Hoogwaardige, legionellaveilige<br />

drukverhogers en vuilwaterinstallaties,<br />

op maat voor uw gebouw<br />

In tip-top conditie gehouden door regelmatige,<br />

vakkundige inspectie & onderhoud<br />

UW SPECIALIST IN LEIDINGRENOVATIE VAN:<br />

• lekkende of slechte standleidingen<br />

• rioleringsleidingen<br />

• rookgas- of ventilatie kanalen<br />

Bezoek ons op de <strong>VvE</strong>-beurs!<br />

VOORDELEN:<br />

Ontwikkeling, productie,<br />

verkoop en service vanuit<br />

Alphen aan den Rijn.<br />

3<br />

4<br />

5<br />

24/7 op afstand bewaakt voor maximale<br />

betrouwbaarheid, met DP Bluelink<br />

Eigen landelijke calamiteitenservice, met<br />

50 monteurs, die dag en nacht paraat staat<br />

om direct in te grijpen als dat tóch nodig is<br />

De zekerheid van veilig drinkwater, door<br />

onderzoek en oplossingen van onze experts<br />

• geen hak- en breekwerk<br />

• binnen 24 uur gereed<br />

• realisatie volgens BRL 5216<br />

• bochten mogelijk<br />

WERKWIJZE:<br />

• inharsen kous<br />

• aanbrengen liner<br />

• openfrezen aansluiting<br />

• eventueel renoveren aansluiting<br />

T 0165 - 393 260<br />

WWW.VSRLEIDINGRENOVATIE.NL<br />

www.dp.nl | (0172) 488388 | dp@dp.nl


VVE MAGAZINE BESTEEDT<br />

20 BIJZONDERE APPARTEMENTEN<br />

AANDACHT AAN BIJZONDERE<br />

APPARTEMENTEN. IN DEZE<br />

<strong>VvE</strong> MAGAZINE NOVEMBER 2023 #4 21<br />

NEGENENZESTIGSTE<br />

AFLEVERING AANDACHT<br />

VOOR WONEN IN EEN<br />

VOORMALIGE<br />

SCHOOL.<br />

Al snel wordt duidelijk dat de bestuurders van het zelfwerkzame type zijn. Leo<br />

verzorgt de financiële administratie, maar is ook verantwoordelijk voor het<br />

opstellen en actualiseren van het meerjarenonderhoudsplan, dat tien jaar beslaat.<br />

Er wordt goed samengewerkt met de Monumentenwacht, en de bestuurders<br />

maken dankbaar gebruik van een aantal diensten die <strong>VvE</strong> Belang biedt. “Vorig jaar<br />

was Anton Troost op de voorlichtingsbijeenkomst in Rotterdam”, vertelt Claire.<br />

“Hij was zó enthousiast dat we besloten hebben om dit jaar alle drie naar de<br />

bijeenkomst te gaan. We hebben ook de Campagnebox voor verduurzaming van<br />

<strong>VvE</strong>-complexen aangeschaft. Daaraan hebben we een heel goede leidraad in onze<br />

zoektocht naar mogelijke verduurzamingsmaatregelen. Die zijn overigens beperkt,<br />

heeft onze Duurzaamheidscommissie al gezien. Het dak is in 1974 voor het<br />

laatst vernieuwd. Het ligt vol met leien en het moet binnen enkele jaren worden<br />

vernieuwd. Aan zonnepanelen denken we dus nog even niet (er is ook weinig<br />

gemeenschappelijk stroomverbruik); eerst een nieuw dak! Daarvoor zijn we aan<br />

het sparen.”<br />

<strong>VvE</strong>???<br />

Leo: “Bij de transformatie naar appartementen is in alle kozijnen dubbel glas<br />

geplaatst. We zouden wel HR++-glas willen, maar dat is nogal een opgave. De<br />

<strong>VvE</strong>-bijdrage bedraagt al om en nabij de 350 euro (afhankelijk van de grootte van<br />

de appartementen), dus dat is al een flink bedrag. We moeten heel goed rekenen<br />

en kijken wat het meest urgent is. Een van de onderwerpen waar we mee zitten, is<br />

de rookgasafvoer. Is die gemeenschappelijk of niet? Daar zijn we nog niet uit, maar<br />

duidelijk is wel dat we niet te lang moeten wachten met de renovatie. De huidige<br />

rookgasafvoer is ook van 1993.”<br />

Beide eigenaar-bewoners waren volkomen onbekend met het verschijnsel <strong>VvE</strong><br />

toen ze hun appartement kochten in de voormalige HBS. Leo kwam 17 jaar<br />

geleden uit een eengezinswoning; Claire betrok 12 jaar geleden met haar -<br />

inmiddels overleden - echtgenoot het grote appartement op de begane grond.<br />

De voormalige Rijks H.B.S. in Oud-Beijerland<br />

16 mooie appartementen in<br />

een gemeentelijk monument<br />

Het was echt<br />

een schok om<br />

kennis te maken<br />

met alle regels in<br />

de splitsingsakte<br />

en het splitsingsreglement<br />

Sinds 1968 kent het Nederlandse onderwijs geen HBS meer: in dat jaar<br />

deed de Mammoetwet zijn intrede. Veel gebouwen die als HBS gebouwd<br />

zijn, werden gelukkig behouden voor latere generaties. Aanvankelijk<br />

omdat er les werd gegeven, maar in een later stadium ook om te worden<br />

getransformeerd tot appartementencomplex. De voormalige Rijks H.B.S. in<br />

Oud-Beijerland (Zuid-Holland) vervulde beide functies tot de school te klein<br />

werd. Sinds 1993 zijn er 16 appartementen in het imposante pand gevestigd.<br />

Claire van Antwerpen (secretaris van het <strong>VvE</strong>-bestuur) en Leo Brussaard<br />

(administrateur/penningmeester) vertellen over het beheer en onderhoud<br />

van het gebouw, dat inmiddels de status heeft van gemeentemonument.<br />

Bestuursvoorzitter Anton Troost is wegens zijn werk niet aanwezig als we<br />

elkaar spreken in de bloemenzee die de tuin van Claire vormt.<br />

CLAIRE VAN ANTWERPEN EN LEO BRUSSAARD


22 BIJZONDERE APPARTEMENTEN <strong>VvE</strong> MAGAZINE NOVEMBER 2023 #4 23<br />

De bouwkundige<br />

komt geregeld<br />

langs om de voortgang<br />

van het schilderwerk<br />

te bekijken. Hij kijkt<br />

met een kritische<br />

blik naar het<br />

uitgevoerde<br />

werk.<br />

“Het was echt een schok om kennis te maken met alle<br />

regels in de splitsingsakte en het splitsingsreglement”,<br />

vertelt ze. “We hebben heel veel verbouwd en we stuitten<br />

daarbij elke keer op al die regels en voorschriften.<br />

Mijn man was ondernemer en gewend om dingen<br />

voortvarend aan te pakken. Dat was dus even schrikken<br />

en het gaf ook wel spanning.”<br />

Gemeentemonument<br />

Het gebouw heeft de status van gemeentelijk monument.<br />

Dat heeft voor- en nadelen, vertelt Leo. “Het grootste<br />

voordeel was natuurlijk dat we in het begin subsidie<br />

kregen voor de renovatie en het onderhoud. Het nadeel<br />

is - zoals bij alle monumenten - dat je niet vrij bent in<br />

het aanbrengen van wijzigingen. Gelukkig hebben we<br />

een goed contact met de Monumentenwacht, die ons<br />

adviseert over het onderhoud. Trouwens ook met de<br />

Monumentencommissie van de gemeente. Op verzoek<br />

van de gemeente Hoeksche Waard stellen we het<br />

gebouw ook open op Open Monumentendag. Dan zien<br />

we altijd veel oud-leerlingen en hun families. Zij vinden<br />

het fantastisch om te zien hoe het gebouw inmiddels is<br />

veranderd.”<br />

Claire geeft een voorbeeld: “Aan de voorzijde was vroeger<br />

een lelijk fietsenhok. Logisch, natuurlijk. Het hok is weg en<br />

er is hedera tegen de gevel geplant om de aanpassingen<br />

die bij de omvorming tot appartementen nodig waren,<br />

te verbergen. De groene blokken tegen de gevel geven<br />

‘smoel’ aan het gebouw, maar de plant groeit razendsnel<br />

en beschadigt de kozijnen als we niet vaak genoeg<br />

snoeien. Een aantal bewoners wil de hedera houden,<br />

anderen juist niet. En wat beslis je dan? We zijn nu aan<br />

het kijken naar alternatieven.”<br />

De bestuurders zijn blij dat ze weinig kritiek horen:<br />

“Integendeel: er zijn vaak lovende woorden over het werk<br />

dat we ten behoeve van alle bewoners verrichten.”<br />

‘Huismeester’<br />

Het feit dat Leo de financiële zaken regelt, is al genoemd.<br />

Zeker niet onvermeld mag blijven dat hij ook een soort<br />

‘huismeester’ is voor het gebouw en zijn bewoners.<br />

Hoewel niet technisch van aanleg, draait hij zijn hand<br />

niet om voor een klusje. Daarnaast begeleidt hij de<br />

onderhoudsbedrijven die ervoor zorgen dat het gebouw<br />

er mooi bij blijft staan. “Er is ook een ‘interne commissie’,<br />

vertelt hij: “Die zorgt ervoor dat de collectieve ruimtes<br />

leuk worden aangekleed. Zo hebben ze bijvoorbeeld de<br />

vloerbedekking uitgezocht en ze houden ook een oogje<br />

op de schoonmakers.”<br />

DANKZIJ THORBECKE<br />

Dat Nederland een onderwijsinstelling als de HBS<br />

kreeg, is te danken aan de liberale staatsman Johan<br />

Rudolph Thorbecke; ook de grondlegger van onze<br />

moderne democratie. Hij was van mening dat er naast<br />

het gymnasium een meer algemene middelbareschoolopleiding<br />

moest komen voor jongens (!) die<br />

geen wetenschappelijke carrière ambieerden. De<br />

onderwijsvorm richtte zich op een loopbaan in de handel,<br />

techniek, industrie of bestuur en het vakkenpakket<br />

bestond uit maar liefst 35 vakken. Vanaf 1871 werden ook<br />

meisjes toegelaten, mits ze toestemming hadden van<br />

de minister van Onderwijs. De HBS werd heel populair.<br />

Onder de Nederlandse Nobelprijswinnaars zijn veel<br />

wetenschappers met een HBS-achtergrond.<br />

Allemaal koek-en-ei dus in de voormalige HBS? “Eigenlijk<br />

wel”, zeggen de bestuurders. “We vormen echt een<br />

gemeenschap en de bewoners zien naar elkaar om. Dat<br />

komt niet doordat we veel gezellige dingen organiseren,<br />

want dat is niet het geval. We vergaderen eenmaal per<br />

jaar, en we houden alle eigenaars op de hoogte met een<br />

nieuwsbrief. Vorig jaar hebben we wel een barbecue<br />

gehouden ter gelegenheid van het<br />

100-jarig bestaan van het gebouw.”<br />

Schilderwerk<br />

Min of meer vanzelf komen we op het heikele punt als<br />

het om onderhoud gaat: het schilderwerk. Een nieuwe<br />

schilder constateerde bij de laatste schilderbeurt veel<br />

houtrot. Dit bleek vooral het gevolg van het slechte<br />

schilderwerk van de vorige schilder.<br />

Leo: “Daaruit hebben we geleerd dat het goed is om een<br />

bouwkundige in te schakelen. Die kan een gefundeerd<br />

oordeel geven over het geleverde werk. We laten het<br />

schilderwerk stapsgewijs uitvoeren. Drie zijden van het<br />

gebouw zijn inmiddels klaar. De bouwkundige kwam<br />

bijna dagelijks langs om de voortgang te bekijken. Wij zijn<br />

niet deskundig op dat gebied en het is ons dan ook goed<br />

bevallen dat we die kennis ergens anders konden halen.<br />

Nu zijn we wel tevreden over het geleverde schilderwerk.”<br />

Claire: “We streven naar een duurzame relatie met het<br />

schildersbedrijf. Dat komt nu de fouten tegen die bij de<br />

vorige schilderbeurt zijn gemaakt. Juist daardoor - én<br />

door de inschakeling van de externe bouwkundige -<br />

hebben we de zekerheid dat het schilderwerk nu op de<br />

juiste manier wordt aangepakt.”<br />

DE RIJKS H.B.S.<br />

Oud-Beijerland is van oudsher een streng-christelijke<br />

gemeente in de Hoeksche Waard. Er was dan ook<br />

weinig enthousiasme voor de plannen om een Hogere<br />

Burgerschool te gaan stichten. En nog wel een<br />

openbare onderwijsinstelling ook! Die zou vast een<br />

verderfelijke invloed hebben op de normen en waarden!<br />

De voorstanders wonnen de lange politieke strijd: in<br />

1920 ging de Rijks Hogere Burgerschool van start, die<br />

het splinternieuwe gebouw aan de H.B.S.-laan betrok.<br />

In 1930 telde de H.B.S. slechts 35 leerlingen, maar dat<br />

werden er geleidelijk aan zo veel dat na 68 jaar afscheid<br />

genomen moest worden van het gebouw. De lessen<br />

werden voortaan gegeven in een - alweer nieuw -<br />

gebouw.<br />

DE VOORMALIGE H.B.S.


24 OP BEZOEK BIJ DE DUITSE VVE BELANG <strong>VvE</strong> MAGAZINE NOVEMBER 2023 #4 25<br />

Duitse <strong>VvE</strong>’s zijn blij met Nederlandse kennis<br />

“Jullie zijn voor ons een groot voorbeeld”<br />

Wíj zijn de eigenaars! Onder dat motto hield het ‘Duitse <strong>VvE</strong> Belang’, ofwel ‘Wohnen im Eigentum'; afgekort WiE<br />

op de warme zaterdag 9 september haar congres ter gelegenheid van het 20-jarig jubileum. Met de nadruk op het<br />

woord ‘wij’, want het ontbreekt de Duitse appartementseigenaars aan veel kennis om het bestuur en beheer van<br />

hun gebouw zelf vorm te geven. Samen met mr. John Liewes (hoofd Juridische Dienst) en Jaap Hendriksen<br />

(accountmanager Energie & Duurzaamheid) toog uw redacteur naar Königswinter voor een dag vol verbazing.<br />

WiE-voorzitter Gabriele Heinrichs hield<br />

een toespraak waarin de frustratie<br />

duidelijk te horen was. Eigenaars<br />

worden enerzijds betutteld (”Eigenaars,<br />

daar heb je alleen maar last van en<br />

aan onderhoud denken ze niet”)<br />

en anderzijds worden ze gezien als<br />

mondige consumenten die hun eigen<br />

boontjes wel kunnen doppen. En<br />

waarvoor dus geen ondersteuning<br />

of advisering nodig is. De overheid,<br />

de politiek en iedereen die zich met<br />

juridische zaken bezighoudt; lange tijd<br />

was er geen enkele belangstelling voor<br />

appartementseigenaars.<br />

De WiE probeert daar al 20 jaar<br />

verandering in te brengen, met<br />

als pover resultaat dat er een<br />

appartementenwet is aangenomen<br />

die niemand begrijpt. Immers: juristen<br />

schrijven voor juristen; niet voor<br />

eigenaars. In het Duitse parlement<br />

wordt nu mondjesmaat gesproken<br />

“Als de meerderheid beslist<br />

dat er zonnepanelen<br />

komen, moet de<br />

meerderheid ze betalen.<br />

Maar degenen die niet<br />

meedoen, profiteren er<br />

ook van. Dat is niet eerlijk,<br />

maar als WeG ben je de<br />

energieleverancier van het<br />

gebouw. Dus moet je wel.”<br />

over zonnepanelen en over de vraag of<br />

Wohnungseigentümergemeinschaften<br />

(WeG; de gezamenlijke eigenaars) ook<br />

online mogen vergaderen. En juist<br />

dat laatste willen ze in de overgrote<br />

meerderheid niet. Om ook de Duitse<br />

parlementariërs te overtuigen van<br />

het feit dat er veel meer nodig is om<br />

de appartementseigenaar de juiste<br />

ondersteuning te bieden op het gebied<br />

van onderhoud, juridische zaken en<br />

energiebesparing waren vier politici<br />

uitgenodigd. En <strong>VvE</strong> Belang, want onze<br />

organisatie geldt als lichtend voorbeeld<br />

voor de Duitse vereniging WiE.<br />

‘Zeer onwenselijk’<br />

Met meer huishoudens in één<br />

gebouw had de wetgever al in de<br />

“We willen ook wel een<br />

huishoudelijk reglement<br />

(Hausordnung), want er is<br />

niets geregeld. Wat moet<br />

daarin staan? Is er een<br />

model beschikbaar?”<br />

“Reglement? Wat is dat?”<br />

19e eeuw niet veel op, zoals blijkt uit<br />

een document dat Wolfgang Dötsch,<br />

rechter bij het Oberlandesgericht van<br />

Keulen (en als een van de weinige<br />

juristen gespecialiseerd in het<br />

appartementsrecht) het publiek liet<br />

zien. Daarin staat letterlijk dat in het<br />

geval dat meerdere huurders in één<br />

complex wonen, het allemaal nog wel<br />

meevalt. Echter: ‘als eigenaars door<br />

een langdurig recht aan het ‘huis’<br />

verbonden zijn en ook nog medeeigendom<br />

hebben; dan is dat een<br />

bron van voortdurende discussie en<br />

conflicten’.<br />

“Mijn bankrekening is<br />

ook de rekening van de<br />

WeG. Als ik olie (!) inkoop<br />

voor de verwarming van<br />

ons gebouw, moeten de<br />

anderen eerst betalen.<br />

Anders krijgen ze geen olie.<br />

Maar het is best lastig om<br />

uit elkaar te houden wat<br />

mijn geld is en wat van de<br />

WeG is.”<br />

En 100 jaar verder zijn de WeG’s nog<br />

niet veel opgeschoten, zo blijkt: te<br />

weinig participatie van de eigenaars,<br />

geen duidelijkheid wat er van hen<br />

verwacht wordt in het kader van de<br />

energietransitie; te veel fixatie op<br />

juridische zaken waardoor het zicht op<br />

andere facetten ontbreekt en vooral<br />

ook: te weinig duidelijkheid over de<br />

rechten en plichten van beheerders<br />

(Verwalters). Een vorm van mediation<br />

zou ook welkom zijn, betoogden de<br />

sprekers: nu staat bij conflicten tussen<br />

beheerder en WeG en tussen eigenaars<br />

onderling alleen de weg naar de rechter<br />

open.<br />

De ‘Verwalter’<br />

“We hebben als WeG’s een<br />

zwakke positie als het gaat om<br />

onderhandelingen met zakelijke<br />

partijen. Huiseigenaren en huurders<br />

zijn veel beter georganiseerd én<br />

beter beschermd. Zij worden terecht<br />

gezien als consumenten met rechten<br />

en plichten; de WeG moet als groep<br />

consumenten ook veel beter worden<br />

beschermd”, meldde Frau Heinrichs.<br />

“Ik heb geprobeerd om die<br />

wet te lezen, maar ik snap<br />

er niets van. Ik kan ook<br />

nergens een jurist vinden<br />

die me erbij kan helpen.<br />

Dramatisch.”<br />

“In 2003 begonnen we met 13<br />

personen onze vereniging. Het<br />

startkapitaal bedroeg 10.000 euro,<br />

dus leden werven was moeilijk. Bij<br />

conflicten werd al snel geroepen dat de<br />

partijen maar naar de rechter moesten<br />

stappen. Er is nauwelijks gevoel van<br />

gemeenschap onder de eigenaars. Dat<br />

gevoel willen we graag bevorderen,<br />

want tenslotte zijn we samen eigenaar<br />

van het gebouw. Anno 2023 hebben<br />

we ongeveer 13.000 leden en geven we<br />

veel advies aan de WeG’s. We brengen<br />

ook publicaties uit over onderwerpen<br />

die voor de WeG van belang zijn. Maar<br />

als het ons niet lukt om de overheid<br />

te interesseren voor de problematiek<br />

waarmee we te maken hebben, komen<br />

we niet zo veel verder.”<br />

De gecertificeerde beheerder<br />

(Verwalter) die als externe partij de<br />

WeG beheert, heeft veel macht.<br />

En die wordt niet altijd<br />

goed gebruikt.<br />

WIG-VOORZITTER GABRIELE HEINRICH<br />

“Waar vind ik iemand die<br />

me kan vertellen hoe we<br />

energie kunnen besparen?<br />

De energieleverancier<br />

vertrouw ik voor geen cent.<br />

En hoe kom je aan iemand<br />

die je op weg helpt? Wat<br />

bedoelt u precies met<br />

procesbegeleiding?”<br />

Met de juridische tekst in de hand kan<br />

de Verwalter de eigenaars eenvoudig<br />

zijn wil opleggen. Daartegenover<br />

staan de vrijwilligers die hun best doen<br />

om het gebouw zo goed mogelijk te<br />

beheren. De WiE zou graag zien dat<br />

veel meer WeG’s aan zelfbestuur en -<br />

beheer gaan doen; ook al omdat het<br />

nauwelijks lukt om een gecertificeerde<br />

beheerder te vinden. “Maar we zijn<br />

geen anti-beheerdersvereniging”, stelde<br />

Heinrichs nadrukkelijk.<br />

“Wij hebben een<br />

‘Geschäftsverteilungsplan’<br />

(een schematische<br />

taakverdeling voor het<br />

bestuur; red.) Dat betekent<br />

dat deze eigenaars officieel<br />

mandaat hebben om<br />

contracten af te sluiten;<br />

bijvoorbeeld voor het<br />

uitvoeren van onderhoud.<br />

Hoe weten we nu of die<br />

gunstig zijn voor ons?”


VERVOLG VERSLAG <strong>VvE</strong> MAGAZINE NOVEMBER 2023 #4 27<br />

24/7<br />

24/7<br />

ZORG<br />

ZORG<br />

VOOR<br />

VOOR<br />

UW<br />

UW<br />

DRINKWATER<br />

DRINKWATER<br />

✓ LEGIONELLAPREVENTIE<br />

✓ LEGIONELLAPREVENTIE<br />

24/7 TOEZICHT OP DE INSTALLATIE<br />

✓ 24/7 TOEZICHT OP DE INSTALLATIE<br />

SERVICE CONTRACT VANAF 89,- PER JAAR<br />

✓ SERVICE CONTRACT VANAF 89,- PER JAAR<br />

STORINGEN OP AFSTAND OPLOSSEN<br />

✓ STORINGEN OP AFSTAND OPLOSSEN<br />

ALTIJD LEGIONELLAPREVENTIE<br />

EEN COMFORTABELE WATERDRUK<br />

✓ ALTIJD EEN COMFORTABELE WATERDRUK<br />

✓ 24/7 TOEZICHT OP DE INSTALLATIE<br />

24/7 ZORG VOOR UW DRINKWATER<br />

✓ SERVICE CONTRACT VANAF 89,- PER JAAR<br />

✓ STORINGEN OP AFSTAND OPLOSSEN<br />

✓ ALTIJD EEN COMFORTABELE WATERDRUK<br />

LEDEN VAN DE BUNDESTAG<br />

AAN HET WOORD<br />

FOTO: WOHNEN IN EIGENTUM E.V.<br />

Campagnebox<br />

Na de plenaire ochtend, waarin het<br />

met name ging om de wenselijkheid<br />

van zelfbestuur en -beheer én om<br />

de communicatie binnen de WeG,<br />

stonden workshops en de kennismarkt<br />

op het programma. John Liewes<br />

en Jaap Hendriksen trokken veel<br />

belangstellenden met hun verhaal over<br />

de wijze waarop de Nederlandse <strong>VvE</strong>’s<br />

worden geholpen op de weg naar<br />

verduurzaming van de complexen. De<br />

monden vielen open van verbazing,<br />

vooral toen ze de Campagnebox<br />

toonden. Zo veel informatie en advies;<br />

dat willen de Duitse eigenaars ook wel!<br />

HET ELFDE GEBOD GIJ ZULT GEEN WEG ZONDER BEHEERDER HEBBEN!<br />

DAB Pumps is al 40 jaar wereldwijd actief in de markt van waterverplaatsing.<br />

Al DAB onze Pumps drukverhogingsinstallaties is 40 jaar wereldwijd voldoen actief in aan de de markt Nederlandse van waterverplaatsing.<br />

drinkwaternormen.<br />

Al onze drukverhogingsinstallaties voldoen aan de Nederlandse drinkwaternormen.<br />

De kwaliteit van uw drinkwater is onze grootste zorg. Onze drukverhogingsinstallaties<br />

zijn De kwaliteit legionella van veilig. uw drinkwater De beste preventie is onze grootste tegen legionella zorg. Onze is drukverhogingsinstallaties<br />

het continue monitoren van<br />

de zijn temperatuur legionella veilig. en de De doorstroming beste preventie van het tegen drinkwater. legionella DAB is het is de continue enige fabrikant monitoren die van<br />

continue de temperatuur de doorstroming en de doorstroming en temperatuur van het van drinkwater. de drukverhogingsinstallatie DAB is de enige fabrikant meten die<br />

en<br />

DAB continue hier<br />

Pumps<br />

op de afstand<br />

is doorstroming al 40<br />

correctieve<br />

jaar wereldwijd en temperatuur maatregelen<br />

actief van in<br />

op<br />

de de kan<br />

markt drukverhogingsinstallatie nemen.<br />

van waterverplaatsing. kan meten<br />

Al en onze hier op drukverhogingsinstallaties afstand correctieve maatregelen voldoen aan op kan de Nederlandse nemen. drinkwaternormen.<br />

Zo vind er niet éénmaal per jaar een controle plaats op uw systeem maar<br />

op<br />

De Zo vind elk<br />

kwaliteit<br />

moment er niet van éénmaal van<br />

uw drinkwater<br />

de dag. per jaar Dankzij<br />

is een onze<br />

de controle grootste<br />

onderhoudsvrije plaats zorg. op Onze uw drukverhogingsinstallatie systeem drukverhogingsinstallaties<br />

maar en het<br />

online<br />

zijn op elk legionella<br />

monitoren moment veilig. van kunnen de De dag. beste<br />

wij Dankzij u<br />

preventie<br />

naast de een onderhoudsvrije tegen<br />

verbeterde<br />

legionella<br />

service drukverhogingsinstallatie is het<br />

het<br />

continue<br />

scherpste<br />

monitoren<br />

onderhoudstarief en van het<br />

bieden. online temperatuur monitoren Voor meer en kunnen informatie de doorstroming wij u bezoek naast van een onze het verbeterde website drinkwater. of service neem DAB contact het is de scherpste enige met fabrikant ons onderhoudstarief<br />

op. die<br />

continue bieden. Voor de doorstroming meer informatie en temperatuur bezoek onze van website de drukverhogingsinstallatie of neem contact met ons kan op. meten<br />

en hier op afstand correctieve maatregelen op kan nemen.<br />

Zo vind er niet éénmaal dabpumps.nl/nl/vve per jaar een controle plaats • info.nl@dwtgroup.com op uw systeem maar • 0416-387280<br />

op elk moment van de dag. dabpumps.nl/nl/vve Dankzij de onderhoudsvrije • info.nl@dwtgroup.com drukverhogingsinstallatie • en 0416-387280<br />

het<br />

online monitoren kunnen wij u naast een verbeterde service het scherpste onderhoudstarief<br />

bieden. Voor meer DRUKVERHOGING<br />

informatie bezoek onze website of neem contact met ons op.<br />

DRUKVERHOGING<br />

TOT 50%<br />

ENERGIE TOT 50%<br />

BESPARING ENERGIE<br />

BESPARING<br />

IN VERGELIJKING<br />

TOT TRADITIONELE<br />

IN<br />

OPLOSSINGEN<br />

VERGELIJKING<br />

TOT TRADITIONELE<br />

OPLOSSINGEN<br />

TOT 50%<br />

ENERGIE<br />

BESPARING<br />

IN VERGELIJKING<br />

TOT TRADITIONELE<br />

OPLOSSINGEN<br />

“Een eigenaar in onze<br />

WeG wil zonnepanelen.<br />

De anderen niet. We<br />

willen eigenlijk het dak<br />

niet verdelen, maar hoe<br />

doen we het als het toch<br />

moet?”<br />

Overigens worden ze al een beetje op<br />

weg geholpen als het wetsvoorstel<br />

met als titel ‘Solarpaket 1’ door het<br />

parlement wordt aangenomen.<br />

Dat moet een einde maken aan de<br />

ingewikkelde papiermolen die nu nog<br />

nodig is om als eigenaar c.q. huurder<br />

zonnepanelen te laten installeren op<br />

het dak of het balkon. Immers: ook in<br />

Duitsland leeft de wens om zo veel<br />

mogelijk stroom zelf op te wekken.<br />

‘Uitdaging’<br />

De dag vóór het congres was<br />

in de Bundestag de Warmtewet<br />

(Heizungsgesetz) aangenomen.<br />

Die roept nogal wat vragen op (wat dat<br />

betreft was er niet veel verschil met<br />

de Nederlandse situatie). Ook daarin<br />

zijn WeG’s nauwelijks genoemd, zoals<br />

Gabriele Heinrich verontwaardigd<br />

vaststelde.<br />

“Kunt u mij een overzicht<br />

geven van de taken<br />

die een bestuur moet<br />

uitvoeren? Is zo’n<br />

document beschikbaar?”<br />

Annett Jura, de vertegenwoordigster<br />

van het Duitse ministerie van Bouwen<br />

en Stedelijke Ontwikkeling, zag wel<br />

degelijk dat de WeG’s voor een grote<br />

uitdaging staan als het gaat om<br />

de energietransitie. “Met name de<br />

gebouwen uit de jaren 60 en 70<br />

staan voor een grote uitdaging”,<br />

stelde zij. “We moeten veel meer<br />

gaan meedenken met de WeG’s.”<br />

Ze had veel belangstelling voor de<br />

Campagnebox en het (D)MJOP. Daarom<br />

zijn er afspraken gemaakt om te bezien<br />

hoe die zaken bruikbaar zijn voor de<br />

Duitse WeG’s. Reden: Jura was van<br />

mening dat er veel meer aandacht moet<br />

komen voor de bijdrage die juist WeG’s<br />

kunnen leveren aan de energietransitie.<br />

“Er zijn nog veel schotten tussen de<br />

ministeries en de diverse afdelingen”, zei<br />

ze. “De manier waarop de Nederlandse<br />

overheid samenwerkt met <strong>VvE</strong> Belang is<br />

voor ons een groot voorbeeld.”<br />

“Als we de begroting<br />

opstellen, maakt iedere<br />

eigenaar een overzicht van<br />

de bedragen die hij heeft<br />

uitgegeven aan de woning<br />

(onderhoud en dergelijke).<br />

Die overzichten leggen<br />

we naast elkaar en dan<br />

maken we op basis van dat<br />

overzicht de begroting.”


28<br />

ROL VAN DE BEHEERDER BIJ VERDUURZAMING<br />

<strong>VvE</strong> MAGAZINE NOVEMBER 2023 #4 29<br />

Het lijkt me een goed idee om tijdens het (goed-bezochte!)<br />

beheerderscongres dat we al een aantal jaren in december<br />

organiseren, een presentatie te wijden aan dat thema: de<br />

zoektocht naar mogelijkheden van verduurzaming en de rol<br />

van de beheerder daarin.”<br />

Verduurzam ingsopgave van <strong>VvE</strong>-complexen<br />

Gezamenlijke zoektocht van <strong>VvE</strong>-bestuurders én beheerders<br />

De weg naar verduurzaming van <strong>VvE</strong>-complexen is bepaald geen uitgestippelde route. <strong>VvE</strong>’s, hun bestuurders én<br />

beheerders zijn zoekende naar een manier om de complexen toekomstbestendig te maken. En dan gaat het om<br />

méér dan energiezuinigheid. Over dat onderwerp brainstormden Inge van Beek (beleidsadviseur energietransitie<br />

van de gemeente Tilburg), René Brinkhuijsen (vicevoorzitter van branchevereniging Vastgoedmanagement<br />

Nederland - VGM NL) en Kees Oomen (directeur van <strong>VvE</strong> Belang). Hun conclusie: kennelijk moeten we<br />

beheerders meer instrumenten geven om <strong>VvE</strong>’s goed te ondersteunen bij het verduurzamingsproces. Maar<br />

wat verwachten de beheerders van de overheid en van andere professionals? Binnenkort wordt een webinar<br />

georganiseerd om in elk geval over die vraag de nodige duidelijkheid te verschaffen.<br />

In oktober 2021 is in het stadhuis van Tilburg het <strong>VvE</strong><br />

Transitie Centrum Brabant (VTCB) opgericht. Dat<br />

ondersteunt met succes <strong>VvE</strong>’s in vijf gemeenten die hun<br />

complexen willen verduurzamen. Het krijgt naar alle<br />

waarschijnlijkheid navolging, vertelt Kees Oomen: “Bij<br />

de overheid is er - naar het voorbeeld van het VTCB -<br />

veel belangstelling voor de oprichting van een nationaal<br />

verduurzamingsloket. Maar de lokale aanpak is ook van<br />

groot belang, want lokale beheerders weten als geen ander<br />

waarmee hun <strong>VvE</strong>’s bezig zijn - of zouden moeten zijn als<br />

ze mee willen in de verduurzamingsopgave.”<br />

Inge van Beek vertelt over haar ervaringen: “We hebben<br />

vanuit de gemeente Tilburg de beheerders die hier actief<br />

INGE VAN BEEK<br />

zijn, uitgenodigd voor een kennismakings- en netwerkborrel.<br />

Er kwam één aanmelding. Daarna zijn we ‘opgeschaald’ naar<br />

een VTCB-initiatief van de provincie Noord-Brabant waarbij<br />

beheerders uit Noord-Brabant een uitnodiging kregen<br />

voor een lunch mét de nodige informatievoorziening over<br />

dit onderwerp. Er kwam ook hier één aanmelding. Heel<br />

teleurstellend. Is het gebrek aan interesse? Te weinig tijd? We<br />

zouden het graag willen weten! In Amsterdam en Rotterdam<br />

is de situatie aanzienlijk hoopgevender, weten we. Daar<br />

wordt samengewerkt.”<br />

Geen eenduidige communicatie<br />

René Brinkhuijsen: “Personeelsgebrek speelt mee, maar<br />

is naar mijn idee slechts één van de oorzaken voor dit<br />

veronderstelde gebrek aan betrokkenheid. Ik zie de oorzaak<br />

ook in een gebrek aan eenduidige communicatie vanuit<br />

de overheid waardoor bestuurders en beheerders door de<br />

bomen het bos niet meer zien. Ook voor de beheerder is de<br />

verduurzamingsopgave een zoektocht, maar die begint bij<br />

de <strong>VvE</strong>: de beheerder kan alleen iets initiëren als de <strong>VvE</strong> aan<br />

de slag wil!”<br />

Kees Oomen formuleerde het in <strong>VvE</strong> <strong>Magazine</strong> #3 van 2023<br />

zo: “Het functioneren van de <strong>VvE</strong>-beheerder hangt een-opeen<br />

samen met de wijze waarop de <strong>VvE</strong> is georganiseerd<br />

en waarop ze functioneert”. Hij verduidelijkt: “Beheerders<br />

geven aan ook niet altijd op de hoogte te zijn van alle ins en<br />

outs op het gebied van verduurzaming, maar ze worden wel<br />

geacht de <strong>VvE</strong>’s die ze in beheer hebben te stimuleren om<br />

verduurzamingsmaatregelen te nemen.<br />

Brinkhuijsen: “En dan is het misschien ook een goed idee<br />

om vooraf een webinar te organiseren waarin we kunnen<br />

‘ophalen’ waaraan de beheerders behoefte hebben. Wat<br />

willen ze van de overheid en van de professionals in<br />

Nederland?”<br />

Eenzelfde vraag<br />

Van Beek: “Bij de <strong>VvE</strong>’s die het VTCB om advies vragen, zien<br />

we dat er door onze informatie zeker een vraag gecreëerd<br />

is bij de <strong>VvE</strong>-bestuurders. Het is de vraag in hoeverre ze die<br />

vraag ook neerleggen bij hun beheerder. En natuurlijk ook of<br />

die hun vraag kan beantwoorden.”<br />

“Maar je hoeft natuurlijk niet alles zelf te doen als beheerder”,<br />

betoogt Brinkhuijsen. “Als je voldoende kennis in huis hebt,<br />

kun je de <strong>VvE</strong> als procesbegeleider ondersteunen. Zo niet,<br />

dan dien je op de hoogte te zijn van de mogelijkheden die<br />

externe professionals bieden. De sleutel ligt wat mij betreft<br />

in het samenspel tussen <strong>VvE</strong>-bestuurder en -beheerder. We<br />

zien nogal eens dat een aantal leden van een <strong>VvE</strong> de hakken<br />

in het zand zetten omdat ze opzien tegen de hoge kosten<br />

die gemoeid zijn met verduurzaming. Dan is het voor een<br />

beheerder lastig om de zaak vlot te trekken.”<br />

Oomen: “Maar van de lokale overheid - en ook van een<br />

organisatie als het VTCB - wordt wel verwacht dat ze<br />

de <strong>VvE</strong>’s stimuleert om die maatregelen te treffen. De<br />

beheerder zou een belangrijke rol kunnen spelen bij dat<br />

enthousiasmeren. Onze Campagnebox voor verduurzaming<br />

van <strong>VvE</strong>-complexen legt daar ook de nadruk op: neem de<br />

juiste beslissing op het meest geschikte moment.”<br />

Brinkhuijsen: “Dan blijft er maar één conclusie over: kennelijk<br />

werkt het op deze manier niet, en moeten we de zaken veel<br />

creatiever aanpakken. Out-of-the-box denken dus.”<br />

Dé professional<br />

Oomen: “De <strong>VvE</strong>-beheerder is bij uitstek de professional<br />

die de <strong>VvE</strong> zou moeten kunnen ondersteunen bij haar<br />

verduurzamingsopgave. Als ze hun rol als procesbegeleiders<br />

oppakken, is dat ook financieel aantrekkelijk. Ze kunnen dan<br />

gebruik maken van subsidies.”<br />

Brinkhuijsen: “Van de beheerder mag je inderdaad een<br />

informerende en initiërende rol verwachten. Maar dat kan<br />

alleen maar mét betrokkenheid van de <strong>VvE</strong> en de <strong>VvE</strong>bestuurder.<br />

Ik zie bij de <strong>VvE</strong>’s in het algemeen nog weinig<br />

bewustzijn van de taak die op hen wacht. Dus moet er een<br />

andere aanpak komen.”<br />

Van Beek: “Juist daarom willen wij zo graag in gesprek met<br />

de beheerders: wat kan hen over de streep halen om hun rol<br />

in dit traject beter te vervullen? Gemeentes zijn bezig met<br />

het maken van plannen om wijken ‘van het gas af’ te halen.<br />

Wij willen voor de betrokken <strong>VvE</strong>’s een ‘zachte landing’<br />

RENÉ BRINKHUIJSEN<br />

KEES OOMEN<br />

creëren, zodat ze niet overvallen worden door allerlei<br />

maatregelen. Daarbij hebben ze de hulp van de beheerders<br />

hard nodig. Die kunnen de <strong>VvE</strong>’s wijzen op kansen die de<br />

koppeling van onderhoud en verduurzaming biedt.”<br />

Brinkhuijsen is het daarmee eens: “De beheerder (zeker<br />

de beheerder die aangesloten is bij VGM NL) ontleent zijn<br />

bestaansrecht aan de professionele ondersteuning van de<br />

<strong>VvE</strong>. Maar de <strong>VvE</strong> moet er wel voor zorgen dat intern de<br />

zaken op orde zijn.”<br />

Webinar<br />

Van Beek: “In Tilburg organiseren we dit najaar een tweede<br />

masterclass voor professionals op diverse <strong>VvE</strong>-terreinen.<br />

Een rekentool maakt deel uit van het programma, net als<br />

noodzakelijke <strong>VvE</strong>-kennis en handvatten voor participatie.<br />

We hopen dat ze daarmee een hulpmiddel in handen<br />

hebben om de <strong>VvE</strong>’s adequaat te ondersteunen. Bij de<br />

vormgeving van de masterclass maken we graag gebruik van<br />

de kennis en ervaring die in Amsterdam en Rotterdam al zijn<br />

opgedaan.”<br />

Oomen: “We gaan aan de slag met de organisatie van<br />

een webinar dat gericht is op de beheerders, met als<br />

centrale vraag ‘Wat hebt u nodig om <strong>VvE</strong>’s optimaal te<br />

ondersteunen?’ Dus: wat verwacht u van de overheid (rijk<br />

en gemeente) en van andere partijen? We zijn allemaal<br />

zoekende naar de juiste manier om dit vraagstuk aan te<br />

pakken. Hopelijk hebben we aan het eind van dit jaar al<br />

meer antwoorden op die vraag.”


THERMOMETER KOOPWONINGEN<br />

<strong>VvE</strong> MAGAZINE NOVEMBER 2023 #4 31<br />

Nieuwbouwappartementen<br />

in zwaar weer;<br />

kansen voor<br />

bestaande bouw<br />

De bestaande bouw kent sinds 2022<br />

prijsdalingen en de verkoop van<br />

nieuwbouwwoningen is ingestort.<br />

Dat biedt kansen voor appartementseigenaars<br />

die hun woning willen<br />

verkopen, want doorstromers kiezen<br />

vaker voor bestaande bouw. Zij zijn<br />

ook veel koopkrachtiger geworden,<br />

want door de krapte op de arbeidsmarkt<br />

zijn veel werknemers er<br />

financieel flink op vooruit gegaan.<br />

Daardoor zijn er in het tweede<br />

kwartaal van dit jaar weer meer<br />

woningen verkocht en stegen de<br />

woningprijzen in juni. Dat staat in de<br />

Thermometer Koopwoningen die<br />

WoningBouwersNL op 6 september<br />

jl. publiceerde.<br />

Thermometer Koopwoningen najaar 2023 is gematigd optimistisch<br />

Uw betrouwbare partner in <strong>VvE</strong> beheer!<br />

Al 25 jaar is VP&A een betrouwbare partner op het gebied van <strong>VvE</strong> beheer.<br />

Wij bieden passende dienstverlening aan voor <strong>VvE</strong>’s van klein tot groot.<br />

Van alleen de administratie van uw <strong>VvE</strong> tot aan volledig beheer inclusief<br />

technisch manager en servicebureau, kunt u bij ons terecht.<br />

Meer weten?<br />

Kijk dan op onze website: www.vpagroep.nl<br />

T 0162 - 44 77 00 • E info@vpagroep.nl<br />

Vestigingen in Oosterhout • Capelle a/d IJssel • Nieuwegein • Eindhoven<br />

‘Het is belangrijk om snel in te spelen<br />

op de veranderende vraag’, staat in<br />

het rapport van de vereniging voor<br />

projectontwikkelaars. ‘De belangstelling<br />

voor dure koopappartementen in<br />

de stedelijke centra wordt kleiner<br />

en de vraag naar kleine, goedkope<br />

appartementen stijgt.’<br />

De markt voor dure appartementen<br />

was altijd al beperkter doordat<br />

degenen die de hoge prijzen konden<br />

betalen, vaak de voorkeur gaven aan<br />

een grondgebonden woning. Nu de<br />

bestaande markt ruimer is geworden,<br />

kiezen doorstromers vaker voor een<br />

bestaande woning.<br />

Overigens wordt de malaise op de<br />

nieuwbouwmarkt steeds zichtbaarder.<br />

In de centra van de grote steden<br />

worden hele projecten afgelast.<br />

Oorzaak: de geringe belangstelling<br />

voor de dure appartementen. Die zijn<br />

immers nodig om het project rendabel<br />

te maken. Nieuwbouwappartementen<br />

op binnenstedelijke locaties kosten nu<br />

gemiddeld € 455.000. Dat is aanzienlijk<br />

hoger dan de gemiddelde prijs voor<br />

bestaande appartementen. Het verschil<br />

bedraagt maar liefst € 119.000.<br />

Dalende verkopen prijzen<br />

De verkoop van nieuwbouwappartementen<br />

is teruggelopen tot het<br />

laagste niveau sinds 2009. Medio 2021<br />

werden er nog 251.000 bestaande<br />

koopwoningen verkocht. Daarna<br />

nam het consumentenvertrouwen<br />

een duikvlucht naar aanleiding van de<br />

stijgende energieprijzen en de inflatie.<br />

Doorstromers werden terughoudend<br />

want de rente ging stijgen en de<br />

overwaarde van hun woning daalde.<br />

Starters bleven actief (dat is vreemd<br />

gezien de aanhoudende stroom<br />

berichten over starters die niet aan<br />

de bak komen).<br />

Sinds augustus 2022 daalden de<br />

verkoopprijzen, maar het effect bleef<br />

beperkt door het grote woningtekort.<br />

Er is overigens geen zicht op afname<br />

van dat tekort. Integendeel: door de<br />

sterke arbeidsimmigratie stijgt het<br />

woningtekort verder. Waar eerder nog<br />

sprake was van een bouwopgave van<br />

één miljoen woningen, moeten we<br />

nu uitgaan van twee miljoen nieuw te<br />

bouwen woningen.<br />

Bovendien blijft - ondanks de lagere<br />

economische groei - de economie<br />

goedbetaalde banen creëren. Door<br />

de recente loonsverhogingen kunnen<br />

meer mensen een woning kopen.<br />

De markt voor bestaande woningen<br />

herstelt zich dan ook. Dat zorgde voor<br />

een lichte stijging (0,2 procent) van de<br />

verkoopprijzen in het tweede kwartaal<br />

van 2023.<br />

Immigratie<br />

Sinds 2007 wordt de stroom<br />

arbeidsmigranten groter. De laatste<br />

vijf jaar verhuisden gemiddeld 30.000<br />

buitenlanders naar Nederland voor<br />

werk; voor het overgrote deel uit<br />

Europese landen. Een groeiend deel<br />

komt uit landen buiten de EU, zoals<br />

studenten uit China, ICT-specialisten<br />

uit India en Amerikaanse expats. De<br />

groep internationale studenten groeide<br />

tot 120.000. En allemaal hebben ze<br />

woonruimte nodig.<br />

Voor de arbeidsmigranten geldt dat de<br />

helft rond het minimumloon verdient.<br />

41 procent verdient modaal en 9<br />

procent bovenmodaal (vooral in de<br />

ICT). Het tekort aan woningen voor<br />

arbeidsmigranten met lagere inkomens<br />

is inmiddels opgelopen tot 120.000 à<br />

150.000.<br />

Inmiddels is de wooncrisis voor kiezers<br />

het belangrijkste thema. De val van het<br />

kabinet zorgde voor veel onzekerheid.<br />

Het is de vraag wat het resultaat zal<br />

zijn van de Tweede Kamerverkiezingen.<br />

Daarvan zal voor woningzoekenden<br />

veel afhangen.


CENTRAAL BEHEER<br />

<strong>VvE</strong> MAGAZINE NOVEMBER 2023 #4 33<br />

NAAMPLAATJE<br />

AANPASSEN?<br />

DIGITAAL,<br />

ONLINE &<br />

DRAADLOOS<br />

De succesvolle samenwerking<br />

tussen Stichting <strong>VvE</strong> Belang en<br />

Centraal Beheer wordt voortgezet.<br />

Onlangs ondertekenden Jack<br />

Hommel, tot 1 september directeur<br />

van Centraal Beheer Bedrijven, en<br />

Fred Schuurs, oprichter en voorzitter<br />

van Stichting <strong>VvE</strong> Belang, het<br />

contract waarin de verlenging van<br />

drie jaar is vastgelegd.<br />

Centraal Beheer en <strong>VvE</strong> Belang verlengen samenwerking<br />

www.intratone.nl<br />

DRAADLOZE VIDEO<br />

INTERCOMS VOOR<br />

APPARTEMENTEN<br />

<strong>VvE</strong>’s die zijn aangesloten bij <strong>VvE</strong> Belang, krijgen bij<br />

Centraal Beheer korting op de <strong>VvE</strong>-verzekeringen.<br />

Nieuwe aangeslotenen bij <strong>VvE</strong> Belang worden geattendeerd<br />

op de gunstige voorwaarden; omgekeerd stimuleert<br />

Centraal Beheer haar klanten om zich aan te sluiten bij<br />

<strong>VvE</strong> Belang. De samenwerking dateert al van 2000, toen<br />

Centraal Beheer - naast een opstalverzekering speciaal<br />

voor gebouwen van <strong>VvE</strong>’s - het pakket van vijf <strong>VvE</strong>verzekeringen<br />

ontwikkelde. Het doel is hetzelfde<br />

gebleven: actieve en gezonde <strong>VvE</strong>’s die aandacht<br />

hebben voor onderhoud en verduurzaming.<br />

Meer dan verzekeren<br />

De samenwerking krijgt ook op andere gebieden vorm.<br />

Op het gebied van rechtsbijstand werkt <strong>VvE</strong> Belang nauw<br />

samen met Stichting Achmea Rechtsbijstand (SAR). In alle<br />

gevallen gaat het erom dat <strong>VvE</strong>’s goed op de hoogte zijn<br />

van alles wat er in de maatschappij - en met name in het<br />

<strong>VvE</strong>-domein - speelt.<br />

Een speciaal <strong>VvE</strong> team bij Centraal Beheer<br />

Naast de inhoud van de <strong>VvE</strong>-verzekeringen, is Centraal<br />

Beheer volledig gespecialiseerd op de <strong>VvE</strong>. Zo is er een<br />

<strong>VvE</strong>-desk die met 20 medewerkers de 20.000 <strong>VvE</strong>-klanten<br />

helpt. En een afdeling die alleen maar <strong>VvE</strong>-schades in<br />

behandeling neemt. Door de hele organisatie is dus<br />

specifieke kennis en kunde voor <strong>VvE</strong>’s beschikbaar. Met<br />

een eigen telefoonnummer en e-mailadres kunt u snel<br />

en persoonlijk contact krijgen met de <strong>VvE</strong>-specialisten.<br />

Zij geven deskundig antwoord op vragen van <strong>VvE</strong>’s.<br />

Of kijken mee tijdens een gratis oriëntatiegesprek.<br />

Partners! Vooral om kennis te delen<br />

We zijn ook nadrukkelijk elkaars partner als het gaat om het<br />

delen van kennis. Met elkaar én met de <strong>VvE</strong>’s. De afgelopen<br />

maand hebben we dat weer meegemaakt op alle landelijke<br />

Voorlichtingsdagen in Zwolle, Rotterdam, ’s-Hertogenbosch<br />

en Utrecht. Daar spraken we veel mensen die belangrijk<br />

zijn voor een soepele samenwerking. Natuurlijk de <strong>VvE</strong>bestuurders,<br />

maar ook de andere deelnemers aan deze<br />

dagen. Niets is zo belangrijk voor een goed contact als<br />

samen koffie drinken, bijpraten en elkaar in de ogen kijken.<br />

<strong>VvE</strong> Belang is ook een graag geziene gast op bijeenkomsten<br />

van Centraal Beheer. We vullen elkaar mooi aan en zien<br />

zeker kansen om dat de komende jaren uit te bouwen.<br />

<strong>VvE</strong> <strong>Magazine</strong> speelt een grote rol<br />

In het <strong>VvE</strong> <strong>Magazine</strong> verrijken we de<br />

kennis van <strong>VvE</strong>’s met inzichten van onze risico-inspecteurs<br />

en met schadegegevens. In het magazine dat u nu leest,<br />

staat een artikel van Centraal Beheer over de nieuwe<br />

risico’s als u zonnepanelen plaatst. In mei praatten we u<br />

bij over laadpalen. Een mooi kwartaalblad dat een plek<br />

biedt voor Centraal Beheer en <strong>VvE</strong> Belang om kennis te<br />

delen die relevant is voor alle <strong>VvE</strong>’s in Nederland.<br />

Samen zijn we sterker<br />

Samen hebben de organisaties zo’n 35.000 <strong>VvE</strong>’s in<br />

portefeuille, waarmee een groot deel van de <strong>VvE</strong>-markt<br />

wordt bediend. Dat biedt een stevige basis om de <strong>VvE</strong>’s<br />

en de eigenaars nog beter te ondersteunen bij het beheer<br />

en de verduurzaming van hun complexen.<br />

Wederzijdse versterking, in het belang van de <strong>VvE</strong>!


34 DE VVE-BESTUURDER <strong>VvE</strong> MAGAZINE NOVEMBER 2023 #4 35<br />

Een actief en capabel bestuur is belangrijk voor<br />

de dagelijkse gang van zaken binnen de <strong>VvE</strong>.<br />

Als er geen bestuur is, heeft de <strong>VvE</strong> geen<br />

wettelijke vertegenwoordiger en daarmee<br />

komt het functioneren van de vereniging in<br />

gevaar. Helaas zien we dat op steeds meer<br />

plaatsen gebeuren. Daarom heeft <strong>VvE</strong> Belang<br />

een nieuwe dienst ontwikkeld: de <strong>VvE</strong>bestuurder.<br />

<strong>VvE</strong>’s die zijn aangesloten bij <strong>VvE</strong><br />

Belang, kunnen van deze dienst gebruik<br />

maken.<br />

Neutrale<br />

professional<br />

die úw belangen<br />

behartigt<br />

<strong>VvE</strong> Belang-directeur Kees Oomen: “De externe <strong>VvE</strong>bestuurder<br />

neemt de verantwoordelijkheid van het<br />

bestuur over, terwijl de functiescheiding tussen bestuur<br />

en extern beheer volledig behouden blijft. Hierdoor blijft<br />

het belang van de <strong>VvE</strong> voorop staan, zonder beïnvloeding<br />

door externe belangen. De externe bestuurder fungeert<br />

als een neutrale en professionele schakel die de <strong>VvE</strong><br />

en haar belangen vertegenwoordigt en bevordert. Ook<br />

ondersteuning als technisch voorzitter van de vergadering<br />

of hulp bij de zoektocht naar een goede beheerder,<br />

behoort tot de mogelijkheden.<br />

Tijdens de voorlichtingsbijeenkomsten van dit najaar<br />

zagen we dat er veel belangstelling is voor deze dienst.<br />

Sommige <strong>VvE</strong>-vertegenwoordigers wilden zich direct al<br />

aanmelden.”<br />

Voordelen<br />

<strong>VvE</strong>-coach Cor Domenie coördineert de nieuwe service<br />

van <strong>VvE</strong> Belang. Hij selecteert ook degenen die als<br />

externe <strong>VvE</strong>-bestuurder optreden en hij zoekt naar de<br />

beste match tussen <strong>VvE</strong> en bestuurder. Hij zegt: “De<br />

voordelen zijn duidelijk: de <strong>VvE</strong> beschikt met deze externe<br />

bestuurder over een hoogopgeleide specialist in het<br />

appartementsrecht met veel ervaring. De <strong>VvE</strong>-bestuurder<br />

is onafhankelijk en behartigt úw belangen. Er zijn immers<br />

geen conflicterende belangen, zoals soms het geval is als<br />

COR DOMENIE<br />

Nieuwe dienst van <strong>VvE</strong> Belang: de <strong>VvE</strong>-bestuurder<br />

de beheerder ook bestuurder van de <strong>VvE</strong> is. Bovendien<br />

weet u zeker dat de communicatie goed verloopt en dat<br />

de <strong>VvE</strong> goed functioneert. En bij ingewikkelde juridische<br />

of bouwkundige vraagstukken kan de bestuurder altijd<br />

terugvallen op de kennis die bij <strong>VvE</strong> Belang aanwezig is.<br />

Een bijkomend voordeel kan zijn dat de externe <strong>VvE</strong>bestuurder<br />

zorgt voor extra betrokkenheid vanuit de<br />

leden. Wellicht willen zij wel een bijdrage leveren zonder<br />

bestuurlijke verantwoordelijkheid te dragen. Bijvoorbeeld<br />

via een technische of duurzaamheidscommissie. Of als<br />

vrijwilliger die het groen rond het gebouw bijhoudt.”<br />

Voorwaarden<br />

Uw <strong>VvE</strong> kan gebruik maken van deze externe <strong>VvE</strong>bestuurder<br />

als ze voldoet aan de volgende voorwaarden:<br />

• De <strong>VvE</strong> heeft een professionele beheerder. De<br />

communicatie voor reparatieverzoeken, meldingen en<br />

correspondentie lopen via de beheerder. De beheerder<br />

houdt contact met het bestuur en alleen in bijzondere<br />

gevallen en bij calamiteiten treedt de bestuurder direct<br />

in overleg met de eigenaars.<br />

• Er zijn eigenaars of commissies die het beheer<br />

ondersteunen. Zij signaleren bijzonderheden, kunnen<br />

aannemers en contractpartijen ontvangen en de weg<br />

wijzen, en de bestuurder informeren. Zij vormen voor<br />

de bestuurder de ‘oren en ogen’ van het complex.<br />

Als aan deze beide voorwaarden wordt voldaan, kan een<br />

beheersbare en betaalbare taakinvulling van de bestuurder<br />

worden gerealiseerd.<br />

Tijdelijk of permanent<br />

Cor Domenie: “Idealiter maakt de externe <strong>VvE</strong>-bestuurder<br />

zichzelf op termijn overbodig. Voor veel <strong>VvE</strong>’s kan hij een<br />

hulpmiddel zijn om uiteindelijk weer tot een eigen bestuur<br />

te komen. De <strong>VvE</strong> heeft dan voldoende handvatten<br />

gekregen om de vereniging weer zelf te besturen, met<br />

ondersteuning door een goede beheerder. Immers: de<br />

externe bestuurder vormt een extra kostenpost voor de<br />

<strong>VvE</strong>. Daarom streven we naar een tijdelijke oplossing. Een<br />

<strong>VvE</strong> die permanent van deze dienst gebruik wil maken, is<br />

natuurlijk ook welkom.”<br />

Geen ‘problematische <strong>VvE</strong>’s'<br />

John Liewes, hoofd Juridische Dienst bij <strong>VvE</strong> Belang:<br />

“De externe <strong>VvE</strong>-bestuurder is geen trouble shooter. <strong>VvE</strong>’s<br />

waar ruzies zijn en waar de sfeer verziekt is, komen niet<br />

in aanmerking voor deze dienst. Deze dienst is bedoeld<br />

voor <strong>VvE</strong>’s die ontzorgd willen worden op bestuurlijk vlak;<br />

niet voor <strong>VvE</strong>’s die zelf eerst de nodige interne problemen<br />

tussen leden of tussen leden en bestuur moeten oplossen.<br />

Omdat wij het aantal uren van de externe bestuurder zo<br />

veel mogelijk willen beperken, is het van belang dat de<br />

beheerder de taken uitvoert die in de overeenkomst van<br />

dienstverlening is vastgelegd. Om die reden is het ook niet<br />

de bedoeling dat de bestuurder als een soort van mediator<br />

gaat optreden. Natuurlijk kan de Juridische Dienst wel<br />

helpen bij het oplossen van interne conflicten en uitleg<br />

geven als zaken uit het reglement niet duidelijk zijn.<br />

Wat kost het?<br />

Cor Domenie: “De kosten van ‘de <strong>VvE</strong>-bestuurder’<br />

hangen vanzelfsprekend samen met de hoeveelheid<br />

taken die de bestuurder gaat uitvoeren. De eerste<br />

stap is de aanvraag van een intake door de <strong>VvE</strong>.<br />

Daarvoor betaalt ze € 575,- (inclusief btw). Als<br />

er een match is en de samenwerking tot<br />

stand komt, wordt de helft van het intakebedrag<br />

verrekend. Vervolgens moet u<br />

rekening houden met een bedrag van<br />

8 tot 13 euro per maand per appartementsrecht.<br />

Het bedrag is afhankelijk<br />

van het aantal appartementsrechten<br />

en de gewenste/benodigde tijdsinvestering.”<br />

Voor veel <strong>VvE</strong>’s<br />

kan de externe<br />

<strong>VvE</strong>-bestuurder een<br />

hulpmiddel zijn om<br />

uiteindelijk weer tot<br />

een eigen bestuur<br />

te komen<br />

Zo werkt het<br />

Hebt u interesse in deze dienst? Dan kunt u zich op de<br />

website aanmelden voor de intake. Ga daarvoor naar<br />

www.vvebelang.nl/diensten/de-vve-bestuurder. Dan stelt<br />

Cor Domenie aan de hand van een aantal vragen een<br />

profiel op van uw <strong>VvE</strong>: het aantal appartementsrechten,<br />

het aantal vergaderingen per jaar, de structuur van de<br />

<strong>VvE</strong> etc. Samen met hem bespreekt u hoe het bestuur<br />

van de <strong>VvE</strong> moet worden ingevuld en wat u van de <strong>VvE</strong>bestuurder<br />

verwacht. Gaat het erom dat de bestuurder<br />

‘op de winkel past’ of komt er een groot project aan<br />

waarbij u ondersteuning nodig hebt? Dat is van invloed<br />

op de verwachte tijdsinvestering. Na deze intake start de<br />

selectie van een kandidaat-bestuurder en krijgt u binnen<br />

vier weken een plan van aanpak met daarbij een kant-enklaar<br />

voorstel voor de ALV. Immers: de ledenvergadering<br />

moet akkoord gaan met de benoeming van de externe<br />

bestuurder.<br />

Hoe sneller u contact opneemt; hoe sneller u uw<br />

<strong>VvE</strong> nieuw leven inblaast met een professioneel en<br />

onafhankelijk bestuur. Samen creëren we een gezonde<br />

en welvarende Vereniging van Eigenaars.


VT2000 ADVERTORIAL<br />

<strong>VvE</strong> MAGAZINE NOVEMBER 2023 #4 37<br />

PETER PRIEM (LINKS)<br />

EN PIETER RAGETLIE<br />

Voor <strong>VvE</strong>-beheerders zat een<br />

paar maanden geleden een<br />

belangrijk deel van het werk<br />

erop. De besluiten die in het<br />

voorjaar zijn genomen, zijn in<br />

diverse stadia van uitvoering. Uw<br />

<strong>VvE</strong>-beheerder heeft natuurlijk<br />

ook vakantie genomen, maar tijd<br />

om achterover te leunen was er<br />

niet. Immers: de voorbereidingen<br />

voor het nieuwe seizoen waren<br />

al in volle gang. Toke Ragetlie,<br />

mede-eigenaar van VT2000,<br />

somt op wat er in de zomerperiode<br />

allemaal is gebeurd<br />

om de ALV’s optimaal te laten<br />

verlopen.<br />

IS UW LIFT KLAAR VOOR<br />

van VT2000<br />

DE TOEKOMST?<br />

Heeft u een lift van ongeveer 20 jaar oud in uw<br />

gebouw? Dan zult u recent wellicht wat grote<br />

Alle data komt als het ware in één bak terecht. Door deze<br />

informatie met elkaar te vergelijken worden patronen ontdekt<br />

in de werking van de installaties. Vertoont een lift - op<br />

componenten “Eigenlijk zijn alle hebben afdelingen vervangen. voortdu-Denrend druk bezig met de werkzaam-<br />

de <strong>VvE</strong> een inspectieverslag. Mogelijk te achterhalen door een inspectie.<br />

Als hierbij resultaat aan van het jaarbezoek krijgt van de bewoners. Die kwaliteit is alleen<br />

basis van deze patronen - een afwijking, dan wordt er een<br />

de besturing, signalering of deuren. Een behoorlijke<br />

heden voor de klanten. De technisch kunnen zaken die in het<br />

melding<br />

MJOP staan,<br />

aangemaakt.<br />

Toke:<br />

Zit<br />

“De<br />

er bijvoorbeeld<br />

wetgeving met<br />

een<br />

betrekking<br />

vertraging<br />

investering, managers van waarmee de afdeling u planmatig de levensduur worden aanzienlijk doorgeschoven in of het moeten openen en/of tot sluiten de veiligheid van de deuren? in woningen Dan kan maakt het<br />

onderhoud gaan het hele jaar door met werkzaamheden juist versneld systeem worden op basis van het al nóg de verzamelde belangrijker data je aangeven weet waar welk<br />

heeft kunnen verlengen. Maar de techniek heeft in<br />

je<br />

hun belangrijke werk. Immers: onderhoud<br />

twintig blijft nodig jaar niet om de stilgezeten. complexen Hierdoor kan het zichtbaar voor de monteur, gaskanalen zodat gemeenschappelijk hij het onderdeel of tijdens privé<br />

uitgevoerd.<br />

onderdeel dit mogelijk aan veroorzaakt. toe bent. Bijvoorbeeld Deze informatie of de rook-<br />

is direct<br />

die<br />

zijn klaar dat te u maken nu een voor “slimme” de toekomst. besturing Dat is heeft Alles gekregen in overleg de eerstvolgende onderhoudsbeurt zijn. Zo nodig kunnen extra de kan juiste controleren. acties en<br />

ook dé taak van de <strong>VvE</strong>: instandhouding Alles gaat in nauw overleg Voorspelt met de het systeem onderhoudsmaatregelen dat afwijking een ongeplande<br />

worden uitgevoerd.<br />

Dan Dus: zorgt welk het seizoen systeem het dat ook de is;<br />

of een digitale signalering. Maar wat zijn nou<br />

van het complex. Maar voor alle gebouwen<br />

geldt de dat voordelen veroudering van deze doorgaat. nieuwe, de intelligente voorkeur geeft – met monteur de techni-<br />

een melding onze met coördinatoren hoge urgentie voor krijgt het en planmatig direct naar<br />

bestuurders of – als de stilstand <strong>VvE</strong> daaraan kan veroorzaken?<br />

precies<br />

componenten?<br />

Dus moet er ook nagedacht worden sche commissie, eventueel<br />

de betreffende<br />

aangevuld<br />

locatie<br />

onderhoud<br />

gaat. U heeft<br />

zijn altijd<br />

vervolgens<br />

volop bezig!”<br />

een hogere<br />

over de wijze waarop je die veroudering met <strong>VvE</strong>-leden. Op die manier kan het<br />

beschikbaarheid door minder ongeplande stilstand, snellere<br />

tegen zo laag mogelijke kosten zo lang onderhoud goed worden voorbereid. In<br />

Waarom worden installaties steeds slimmer?<br />

reparaties én meer veiligheid voor de bewoners.<br />

mogelijk kunt uitstellen.<br />

nauw overleg met het bestuur worden<br />

We zien het steeds vaker. Auto’s, koelkasten, een slimme<br />

Meer informatie<br />

Wij zijn bij VT2000 dan ook heel blij dat offertes opgevraagd. De leden beslissen<br />

meter in de meterkast die via het internet verbonden wordt, Maar wat heeft dit met Wilt modernisering u meer weten over te maken… de<br />

we een team hebben met technisch uiteindelijk, via een voorstel waarover<br />

waardoor dienstverlening van VT2000?<br />

managers uw die energieleverancier de <strong>VvE</strong>’s met hun zelf belangrijke<br />

werk Bij kunnen auto’s wordt ondersteunen. deze verbinding Het o.a. Toke gebruikt geeft een paar voorbeelden toekomst en van het verlengen van de levensduur, gaat verder<br />

uw meterstanden<br />

wordt gestemd<br />

kan<br />

tijdens de<br />

…vraagt<br />

ALV.<br />

u zich misschien af. Uw lift klaar maken voor de<br />

uitlezen. Kijk dan op de website<br />

voor<br />

www.vt2000.nl. Liever<br />

planmatig proactief onderhoud verdient en het dan bijstellen ook of aandachtsgebieden: resetten van “Schilderwerk dan het vervangen is van componenten. Het betekent ook,<br />

telefonisch contact? Dat<br />

automatische bijzondere aandacht.” controlesystemen van bijvoorbeeld een belangrijk het oliepeil. onderdeel meegaan van het met plan-dmatig van de onderhoud. laatste We proberen de vruchten de uit-<br />

van plukt. Een hogere beschikbaarheid van uw<br />

nieuwste technologieën waar u als <strong>VvE</strong><br />

kan ook: u vindt de telefoonnummers<br />

van alle vestigingen<br />

Voor liften is dit niet anders. Gebruikmakend<br />

technologieën, Bouwkundig kunnen abonnement liften "praten" met de voering cloud en van het onderhoud lift zorgt te bundelen,<br />

monteurs zodat de overlast voor hun handen eigenaar vol boodschappen hebben, niet voor gesloten<br />

ervoor dat bewoners, die slecht ter been zijn of<br />

op de website.<br />

aangeven Toke neemt wat ons ze nodig mee in hebben. de organisatie Hierdoor zijn<br />

altijd van op VT2000. de hoogte “Steeds van meer de status <strong>VvE</strong>’s en sluiten kunnen zo inspelen gering op mogelijk de is. De liftdeuren bundeling staan! van<br />

behoefte een bouwkundig van de lift. abonnement af. Dan de werkzaamheden leidt ook tot financieel<br />

voordeel, bijvoorbeeld als het gaat<br />

worden door onze technisch managers<br />

de onderdelen die in het MJOP om de kosten van schilder- kitwerk.<br />

Wat zijn de voordelen voor u?<br />

Bent u benieuwd naar de mogelijkheden?<br />

staan, nagegaan. Je krijgt pas een echt Ook andere werkzaamheden kunnen<br />

Onderhoud op basis van KONE 24/7 Connected Services<br />

Kom dan gezellig bij ons langs tijdens één van de<br />

goed beeld als je dat op locatie doet. vaak worden gecombineerd, met als<br />

zorgt ervoor dat de data uit de lift vergeleken wordt met de informatiebijeenkomsten – we zijn op alle beurzen<br />

Daarom proberen we altijd een afspraak doel: kostenbesparing voor de <strong>VvE</strong>.”<br />

data<br />

ter<br />

van<br />

plaatse<br />

soortgelijke<br />

te maken<br />

liften<br />

met het<br />

over<br />

bestuur,<br />

de hele wereld. Dit heeft een aanwezig en staan u graag te woord! Bent u niet in<br />

enorm de technische voordeel. commissie of andere Rookgasafvoerkanalende gelegenheid om naar de informatiebijeenkomsten<br />

betrokken eigenaars. De vragen die bij Het stookseizoen is weer begonnen. te komen? Dan vindt u op www.kone.nl/vve alle<br />

hen leven, kunnen dan ook meteen De kwaliteit van de rookgasafvoer informatie, is van die voor u als vertegenwoordiger van uw<br />

worden beantwoord.”<br />

het grootste belang voor de <strong>VvE</strong> veiligheid interessant kan zijn.<br />

www.kone.nl<br />

Drukte<br />

voor de<br />

technisch<br />

managers<br />

Het vergaderseizoen is weer begonnen


38<br />

JU RIDISCH<br />

Winkels worden woningen<br />

Ondersplitsing of aktewijziging?<br />

Het is een gebouw zoals er zo veel zijn gerealiseerd in Nederland. Op de begane grond (door architecten met<br />

het woord ‘plint’ aangeduid) zijn diverse buurtwinkels en daarboven zijn drie etages woningen gebouwd. <strong>VvE</strong><br />

Kasteellaan beheert ook een dergelijk gebouw, maar de situatie is veranderd. Van de 14 winkels staat vrijwel<br />

alles leeg. Een naaiatelier huurt tijdelijk een ruimte, maar de huurder heeft al aangegeven dat hij moeite heeft<br />

het hoofd boven water te houden. Boven de winkelruimtes zijn over drie etages in totaal 24 woningen<br />

gerealiseerd.<br />

De voormalige winkels staan al enkele jaren leeg. Een<br />

voor een verdwenen de vroeger zo drukbezochte winkels,<br />

zoals de videotheek en de kapper. Er is geen zicht op<br />

verandering, want mensen winkelen tegenwoordig nu<br />

eenmaal liever online. Daardoor is er minder behoefte aan<br />

fysieke winkelruimte.<br />

De eigenaar van de winkelruimte is Muurvast, een landelijk<br />

opererende vastgoedeigenaar. Vestigingsdirecteur P.<br />

Monnee ziet het proces aan de Kasteellaan met lede ogen<br />

aan: verpaupering ligt op de loer. Hij weet ook dat er wél<br />

behoefte is aan woonruimte. Daarom vat hij - na overleg<br />

met het hoofdkantoor - het plan op de winkels om te<br />

zetten in woningen. Daarvoor is toestemming nodig van<br />

de vergadering van eigenaars, maar dat lijkt hem geen<br />

probleem.<br />

Wijzigingen<br />

Als eerste moet toestemming worden gevraagd om de<br />

bouwkundige aanpassingen te doen. Deze toestemming<br />

kan worden verleend met een gewone meerderheid van<br />

stemmen. Wat dat betreft zijn er weinig problemen te<br />

verwachten, vermoedt Monnee. Iedereen zal blij zijn als<br />

er weer een leefbare buurt ontstaat.<br />

Ten tweede moet een wijziging plaatsvinden in de<br />

bestemming. In de splitsingsakte staat wat de bestemming<br />

is van een privégedeelte. Als de bestemming wijzigt van<br />

‘bedrijfsruimte’ naar ‘wonen’, zal de akte van splitsing moeten<br />

worden aangepast. Voor het aanpassen van de akte van<br />

splitsing is een meerderheid nodig van ten minste 4/5 van het<br />

totaal aantal stemmen. De juriste van Muurvast gaat aan de<br />

slag. De winkelruimte bestaat nu uit een appartementsindex.<br />

Om straks de woningen afzonderlijk te kunnen verkopen,<br />

zal de winkelruimte moeten worden gesplitst. De juriste<br />

constateert dat in de splitsingsakte van <strong>VvE</strong> Kasteellaan<br />

niet wordt gerept van een verbod op splitsing van een<br />

appartementsrecht. Alweer een probleem minder!<br />

Geen verbod<br />

Als in de akte van splitsing niet staat dat er niet mag<br />

worden ondergesplitst, dan is dit toegestaan. De eigenaar<br />

van het appartementsrecht mag zonder toestemming<br />

van de vergadering overgaan tot splitsing van zijn<br />

appartementsrecht. Dan ontstaat een ondersplitsing.<br />

Als de voormalige winkel/magazijnruimtes worden<br />

gesplitst in meerdere woningen, ontstaan daardoor meer<br />

appartementsrechten. Door de ondersplitsing ontstaat er<br />

een <strong>VvE</strong> in een <strong>VvE</strong>.<br />

Geef de eigenaar<br />

van de winkel(s) niet<br />

de opdracht om de<br />

akte van splitsing<br />

te wijzigen. Deze<br />

taak behoort bij<br />

het bestuur.<br />

De winkels zijn niet heel groot, maar ze beschikken wel<br />

over een flinke magazijnruimte. Bij Muurvast worden de<br />

eurotekens in de ogen steeds groter, want die ruimtes<br />

bieden natuurlijk extra mogelijkheden: van één winkel<br />

kunnen met gemak twee woningen worden gemaakt.<br />

Tel uit je winst! Als vervolgens blijkt dat er veel behoefte<br />

is aan kleine woningen, ofwel ‘tiny apartments’, wordt de<br />

champagne alvast in huis gehaald.<br />

Liever geen ondersplitsing<br />

De juriste wijst daarbij op het probleem van de ondersplitsing:<br />

straks is er verschil tussen de bestaande en de<br />

nieuwe woningen. Dat kan weleens tot veel discussie<br />

leiden, want de eigenaars van de nieuwe woningen<br />

hebben wellicht heel andere ideeën over het beheer van<br />

het gebouw. En tenslotte zijn ze allemaal eigenaar van een<br />

appartementsrecht in hetzelfde gebouw. De directie van<br />

Muurvast snapt het: liever geen ondersplitsing.<br />

Het kan ook anders: door bij de wijziging van de akte van<br />

splitsing niet alleen de bestemming te wijzigen, maar ook<br />

de appartementsrechten aan te passen, wordt bereikt<br />

dat alle woningen deel uitmaken van dezelfde splitsing<br />

in appartementsrechten. Dit is wel omslachtiger dan een<br />

ondersplitsing, maar het uiteindelijke resultaat is verreweg<br />

te verkiezen boven een ondersplitsing.<br />

De winkeleigenaar aan zet<br />

In de praktijk wordt het wijzigen van de akte van splitsing<br />

in een dergelijke situatie vaak overgelaten aan de eigenaar<br />

van de winkel. Als deze van de ledenvergadering<br />

toestemming krijgt om de ruimtes op de begane grond<br />

te gaan verbouwen, kiest de vergadering er vaak voor<br />

om hem meteen de opdracht te geven om de akte van<br />

splitsing te laten wijzigen. Op zijn kosten vanzelfsprekend!<br />

Dat vinden ze bij Muurvast eigenlijk geen goed plan. De<br />

verbouwing is al zo duur en nu komen er ook nog kosten<br />

bij voor wijziging van de splitsingsakte. De juriste wordt op<br />

pad gestuurd met de opdracht een zo gunstig mogelijke<br />

regeling in de wacht te spelen en meldt zich bij de lokale<br />

notaris.<br />

Toch een ondersplitsing<br />

Daar wacht haar een aangename verrassing. De notaris<br />

is best bereid om mee te denken met zo’n belangrijke<br />

speler als Muurvast. Daarom adviseert hij om de akte niet<br />

te wijzigen. Het kan immers veel simpeler: als het totale<br />

winkelbestand wordt gesplitst in een ondersplitsing,<br />

ontstaat een <strong>VvE</strong> binnen de al bestaande <strong>VvE</strong>.<br />

In de akte van ondersplitsing wordt een reglement<br />

van splitsing opgenomen, dat alleen geldt voor de<br />

<strong>VvE</strong> MAGAZINE NOVEMBER 2023 #4 39<br />

ondersplitsing. Weliswaar mag dit reglement niet in strijd<br />

zijn met het reglement van de hoofdsplitsing, maar de<br />

onder-<strong>VvE</strong> kan haar eigen regels bepalen. De hoofd-<strong>VvE</strong><br />

heeft daarop geen invloed. Dat er zich op deze manier<br />

vraagstukken voor zullen doen over de verdeling van<br />

verantwoordelijkheden, dat de onder-<strong>VvE</strong> ook besluiten<br />

zal moeten nemen over kwesties die aan de orde zijn<br />

in de hoofd-<strong>VvE</strong> en dat er voor beide <strong>VvE</strong>’s een aparte<br />

administratie moet worden gevoerd, daar bekommert<br />

niemand zich om.<br />

De juriste komt terug bij Monnee: wijziging van de<br />

splitsingsakte is niet nodig. Er kan worden volstaan met<br />

een ondersplitsing. En dan kan de champagnefles echt<br />

worden ontkurkt.<br />

Taak van het <strong>VvE</strong>-bestuur<br />

Dat is niet het geval bij de eigenaars van de bestaande<br />

woningen. Zij worden nu geconfronteerd met het feit dat<br />

ze plotseling te maken krijgen met een ondersplitsing.<br />

Daar hadden ze niet op gerekend en ze zien er ook geen<br />

enkel voordeel in. Zij willen graag dat alle eigenaars<br />

van een woning gelijk worden behandeld en dat de<br />

verhouding van de aandelen in de gemeenschap<br />

evenredig is. In de akte van splitsing is bepaald dat de<br />

eigenaar van de winkelruimte niet mee hoeft te betalen<br />

aan bepaalde kosten. Als de winkels woningen worden,<br />

willen ze dat de kostenverdeling goed geregeld wordt.<br />

Moraal van het verhaal: geef de eigenaar van de winkel(s)<br />

niet de opdracht om de akte van splitsing te wijzigen.<br />

Deze taak behoort bij het <strong>VvE</strong>-bestuur. Wanneer de<br />

vergadering met een meerderheid van ten minste 4/5<br />

besluit tot wijziging van de splitsingsakte, is het aan het<br />

bestuur de opdracht aan de notaris te geven tot wijziging<br />

van de splitsingsakte. De <strong>VvE</strong>, vertegenwoordigd door het<br />

bestuur, kan op die manier de regie in handen houden.<br />

Zo blijft zowel het gebouw als de <strong>VvE</strong> een geheel.<br />

NB In het Modelreglement Kleine <strong>VvE</strong>’s is opgenomen<br />

dat ondersplitsing niet is toegestaan.<br />

door mr. Astrid Luijk<br />

Juriste <strong>VvE</strong> Belang


JURIDISCH<br />

40 <strong>VvE</strong> MAGAZINE NOVEMBER 2023 #4 41<br />

‘<strong>VvE</strong>-versnellingsagenda<br />

Verduurzaming’<br />

Op 5 september 2023 verscheen een Kamerbrief met daarbij de <strong>VvE</strong>-versnellingsagenda verduurzaming 1 .<br />

De verduurzaming van woningen in beheer van <strong>VvE</strong>’s loopt achter. De versnellingsagenda wil daar wat aan<br />

doen door aanpassing van de besluitvorming, verbetering van de financiële ondersteuning voor <strong>VvE</strong>’s en het<br />

bieden van hulp aan <strong>VvE</strong>’s bij verduurzaming. Het onderdeel besluitvorming bestaat uit een aantal maatregelen,<br />

zoals het afschaffen van het quorum en de gekwalificeerde meerderheid bij verduurzamingsmaatregelen,<br />

het aanpassen van regels bij wijziging van de splitsingsakte, het invoeren van een notificatieregeling en het<br />

wettelijk mogelijk maken van een opt-out. In deze bijdrage ga ik kort in op deze voorstellen.<br />

Afschaffen quorum voor besluiten over<br />

verduurzamingsmaatregelen<br />

De quorumeis houdt in dat in een vergadering waarin niet<br />

ten minste het voorgeschreven aantal stemmen aanwezig<br />

of bij volmacht vertegenwoordigd is, geen geldige besluiten<br />

kunnen worden genomen. De wet kent geen quorumeis.<br />

In artikel 5:127 lid 1 BW is voor het nemen van een besluit<br />

een gewone meerderheid voorgeschreven, maar de<br />

statuten kunnen anders bepalen. In de veel voorkomende<br />

modelreglementen (MR) 1973, 1983 en 1992 geldt de<br />

quorumeis voor elk besluit. In MR 2006 en 2017 geldt een<br />

quorumeis alleen bij besluiten waarvoor een gekwalificeerde<br />

meerderheid geldt.<br />

Een quorumeis leidt er vaak toe dat de vergadering opnieuw<br />

moet worden uitgeroepen omdat ter vergadering te weinig<br />

stemmen kunnen worden uitgebracht. Om die belemmering<br />

weg te nemen, wordt voorgesteld bij wet te regelen dat<br />

geen quorum wordt gehanteerd voor besluiten over<br />

verduurzamingsmaatregelen.<br />

Afschaffen gekwalificeerde meerderheid voor<br />

besluiten over verduurzamingsmaatregelen<br />

Voor besluiten die niet behoren tot het normale onderhoud<br />

en voor besluiten tot het aanbrengen van nieuwe installaties<br />

geldt de eis van een gekwalificeerde meerderheid op grond<br />

van alle versies van het MR: 2/3 of 3/4 van de stemmen in<br />

een vergadering waarin tenminste 2/3 van het totaal aantal<br />

stemmen in de <strong>VvE</strong> aanwezig of vertegenwoordigd is.<br />

Deze eis geldt doorgaans voor verduurzamingsmaatregelen<br />

omdat die worden aangemerkt als maatregelen buiten het<br />

(gewoon) onderhoud. In de <strong>VvE</strong>-versnellingsagenda wordt<br />

voorgesteld om de gekwalificeerde meerderheidseis niet<br />

langer te laten gelden voor verduurzamingsmaatregelen.<br />

Met de maatregel verschuift het procesinitiatief. Immers,<br />

zonder gekwalificeerde meerderheidseis dient niet de<br />

vóórstemmende meerderheid (meer dan de helft maar<br />

minder dan 66%), maar de tegenstemmende minderheid<br />

het besluit tot verduurzaming aan te vechten.<br />

Plannen voor<br />

versnelling van<br />

verduurzaming<br />

van <strong>VvE</strong>complexen<br />

Maatregelen beperkt tot besluiten bij<br />

‘verduurzamingsmaatregelen‘<br />

In de <strong>VvE</strong>-versnellingsagenda is mijns inziens terecht<br />

opgenomen dat de afbakening van het begrip ‘verduurzamingsmaatregelen’<br />

anders moet worden bepaald.<br />

Immers, alleen in díe gevallen gelden de versoepelingen.<br />

Die afbakening kan ertoe leiden dat voor sommige<br />

werkzaamheden een besluit wordt genomen zonder<br />

quorum en met volstrekte meerderheid, terwijl in dezelfde<br />

vergadering voor daarmee samenhangende werkzaamheden<br />

geen besluit kan worden (aan-)genomen omdat<br />

daar de oude regels nog voor gelden.<br />

Zo zou over het vervangen van kozijnen (onderhoud)<br />

niet gestemd kunnen worden als een quorumeis geldt<br />

en bijvoorbeeld 45% van de stemmen aanwezig is, terwijl<br />

voor het plaatsen van het dubbel glas dat in die kozijnen<br />

komt (verduurzaming), in dezelfde vergadering straks wél<br />

een besluit genomen kan worden. Dat lijkt onwenselijk. De<br />

reden daarvoor is dat het ‘overrulen’ van bepalingen in het<br />

splitsingsreglement ingrijpt in de eigendomsverhoudingen<br />

tussen de eigenaars onderling2. Dat is alleen mogelijk<br />

als daarvoor een dringende maatschappelijke reden is.<br />

Verduurzamingsmaatregelen kunnen dat zijn. Hoewel het om<br />

praktische redenen de voorkeur geniet om bij wet te regelen<br />

dat álle besluiten zonder quorum en zonder gekwalificeerde<br />

meerderheid worden genomen, lijkt het erop dat dat een<br />

ongerechtvaardigde inbreuk op eigendomsrechten zou<br />

opleveren.<br />

Aanpassen van de regels bij wijziging splitsingsakte<br />

Bij verduurzaming kan tevens een wijziging van de<br />

splitsings-akte vereist zijn. Denk aan een wijziging van de<br />

kostenomslag of het onderscheid tussen gemeenschappelijke<br />

en privé-leidingen, dat na verduurzaming afwijkt van wat<br />

de splitsingsakte bepaalt. Ook komt het voor dat voor<br />

bepaalde (technische) ruimtes de begrenzing dient te<br />

worden aangepast.<br />

1. KAMERBRIEF OVER VVE-VERSNELLINGSAGENDA VERDUURZAMING, 5 SEPTEMBER 2023, KENMERK 2023-0000547024.<br />

2. ARTIKEL 1 VAN HET EERSTE PROTOCOL BIJ HET EUROPEES VERDRAG VOOR DE RECHTEN VAN DE MENS (EVRM) BEPAALT<br />

ONDER MEER DAT AAN NIEMAND ZIJN EIGENDOM ZAL WORDEN ONTNOMEN BEHALVE IN HET ALGEMEEN BELANG EN<br />

ONDER DE VOORWAARDEN VOORZIEN IN DE WET EN IN DE ALGEMENE BEGINSELEN VAN INTERNATIONAAL RECHT.<br />

3. HR 24 FEBRUARI 2023, ECLI:NL:HR:2023:286.<br />

Op dit moment vergt artikel 5:139 lid 1 BW de medewerking<br />

van alle eigenaars aan een aktewijziging en kan op grond van<br />

5:139 lid 2 BW de akte ook met medewerking van het bestuur<br />

worden gewijzigd indien 4/5 van het aantal in de vergadering<br />

uit te brengen stemmen daarmee heeft ingestemd. Van die<br />

mogelijkheid wordt veel gebruik gemaakt. De zogeheten 80%-<br />

eis kan in de praktijk een belemmering vormen. Het verlagen<br />

van dat percentage wordt nu onderzocht.<br />

Daarnaast heeft de Hoge Raad op 24 februari 20233<br />

bepaald dat, indien gemeenschappelijke ruimtes worden<br />

toegedeeld aan één eigenaar, voor die toedelingshandeling<br />

de medewerking van alle eigenaars vereist is, ook als het<br />

besluit tot aktewijziging met meer dan 80% van de stemmen<br />

is aangenomen. Dat betekent bijvoorbeeld dat zodra<br />

ruimtes van gemeenschappelijk naar privé gaan of nieuwe<br />

appartementen worden gevormd (denk bijvoorbeeld aan het<br />

optoppen van gebouwen met een extra etage in combinatie<br />

met verduurzaming van het gehele complex) elke eigenaar<br />

daaraan zijn medewerking dient te verlenen. Ook dat kan<br />

een belemmering vormen, want dat komt erop neer dat elke<br />

eigenaar in de praktijk een vetorecht heeft. Ook naar het<br />

wegnemen van die belemmering wordt onderzoek gedaan.<br />

Notificatieregeling<br />

Het uitbreiden van het voorstel om een notificatieregeling<br />

in te voeren, staat ook op de <strong>VvE</strong>-versnellingsagenda. Een<br />

notificatieregeling houdt in dat een individuele eigenaar<br />

bevoegd is wijzigingen aan gemeenschappelijke gedeelten<br />

aan te brengen voor een oplaadpunt of de verduurzaming<br />

van de eigen woning, zonder dat de vergadering daar<br />

vooraf toestemming voor hoeft te verlenen. Aan een<br />

dergelijke regeling zijn mijns inziens veel praktische<br />

bezwaren verbonden. De wens om een goedwillende<br />

individuele eigenaar niet de dupe te laten zijn van een <strong>VvE</strong><br />

die niet meewerkt, is begrijpelijk. Dat belang weegt mijns<br />

inziens echter niet op tegen het belang van de <strong>VvE</strong> om alle<br />

gemeenschappelijke gedeelten zelf te beheren, zonder dat<br />

elke eigenaar op grond van een eerdere notificatie wijzigingen<br />

in eigen beheer aanbrengt. Toch wordt een verruiming van<br />

deze regeling nu onderzocht.<br />

De <strong>VvE</strong>versnellingsagenda<br />

wil af van het quorum<br />

en de gekwalificeerde<br />

meerderheid bij<br />

verduurzamingsmaatregelen<br />

Mr Richard P.M. de Laat<br />

De Advocaten van Van Riet<br />

Tel: 030 – 263 50 52 E-mail: delaat@avvr.nl<br />

Internet: www.vanvanriet.nl<br />

MR RICHARD P.M. DE LAAT IS ALS PARTNER<br />

VERBONDEN AAN DE SECTIE VASTGOED VAN DE ADVOCATEN VAN<br />

VAN RIET TE UTRECHT. HIJ IS ONDERMEER GESPECIALISEERD IN HET<br />

APPARTEMENTSRECHT EN PROCEDEERT EN ADVISEERT VOOR DIVERSE<br />

OPDRACHTGEVERS, WAARONDER VVE’S, BEHEERDERS EN<br />

APPARTEMENTSEIGENAARS.<br />

Opt-out mogelijk maken<br />

Op grond van een opt-outregeling kunnen eigenaars<br />

hun bijdrage aan een <strong>VvE</strong>-uitgave direct betalen in plaats<br />

van mee te doen met een geldlening aan de <strong>VvE</strong> van een<br />

geldverstrekker. In ruil daarvoor hoeven zij vervolgens niet<br />

bij te dragen aan gemeenschappelijke kosten van rente en<br />

aflossing van de lening en zijn zij niet (mede) aansprakelijk<br />

voor de schuld. Dat is nu niet mogelijk. De kosten van een<br />

geldlening, rente en aflossing komen op grond van de wet<br />

en het reglement namelijk voor rekening van alle eigenaars<br />

naar rato van hun onderlinge breukdelen zoals die blijken uit<br />

de splitsingsakte. Dus of een eigenaar nu ‘meeleent’ of niet;<br />

de rente die de <strong>VvE</strong> betaalt betreft een gemeenschappelijke<br />

schuld. Ook is deze eigenaar aansprakelijk naar rato van zijn<br />

aandeel ten opzichte van de kredietverstrekker. Dat kan ertoe<br />

leiden dat besluiten om geld te lenen niet tot stand komen.<br />

Een opt-outregeling wijkt daarvan af, bijvoorbeeld door<br />

wettelijk te regelen dat in afwijking van het reglement kan<br />

worden besloten dat appartementseigenaars die hun aandeel<br />

in de uitgave waarvoor de geldlening wordt aangetrokken<br />

ineens en vooruit afdragen aan de <strong>VvE</strong>, niet delen in de<br />

kosten van de schuld en niet daarvoor medeaansprakelijk<br />

zijn. Wettelijk is opt-out nu niet mogelijk, maar de <strong>VvE</strong>versnellingsagenda<br />

heeft het aangewezen als te onderzoeken<br />

mogelijkheid.<br />

Planning<br />

De <strong>VvE</strong>-versnellingsagenda bevat een aantal interessante<br />

onderwerpen. Het jaar 2026 wordt genoemd als jaar<br />

waarin de wettelijke maatregelen zouden ingaan. Of en zo<br />

ja wanneer welke maatregelen ingevoerd worden, is op<br />

dit moment niet te zeggen. Belangrijk is dat er een begin<br />

van uitvoering is met een omvangrijke en ambitieuze <strong>VvE</strong>versnellingsagenda.<br />

Wordt vervolgd dus.


ALSTUBLIEFT:<br />

KORTING OP ADVIES<br />

EN BEMIDDELING!<br />

Met dé strippenkaart van Fuse Mediation.<br />

Niet vastzitten aan een abonnement? Wél altijd<br />

direct advies en bemiddeling bij <strong>VvE</strong>-conflicten?<br />

Dat kan! Kies voor de strippenkaart van Fuse<br />

Mediation met korting oplopend tot wel 15%.<br />

Ga naar de website<br />

www.fusemediation.nl<br />

of bel voor meer informatie<br />

06-44029845<br />

VAN CONFLICT NAAR OPLOSSING<br />

‘Dé opleider in <strong>VvE</strong>-land’<br />

Tweedaagse vakopleiding<br />

<strong>VvE</strong> beheer en bestuur<br />

Bij het beheer van een<br />

<strong>VvE</strong> en bij het bestuur<br />

van een <strong>VvE</strong> komt heel<br />

wat kijken. Daarom heeft<br />

<strong>VvE</strong> Belang al sinds jaar<br />

en dag een gedegen<br />

vakopleiding over <strong>VvE</strong><br />

Beheer en Bestuur. <strong>VvE</strong><br />

Opleidingen heeft deze<br />

opleiding in haar opleidingsaanbod<br />

opgenomen.<br />

<strong>VvE</strong> Plus<br />

Exclusieve voordelen voor succesvol <strong>VvE</strong>-bestuur!<br />

Deze opleiding is onontbeerlijk<br />

voor iedereen die met <strong>VvE</strong> Beheer<br />

of <strong>VvE</strong> Bestuur te maken heeft.<br />

Aanvang Van 09.30 tot 12.30 en<br />

van 13.30 tot 16.30 uur (inclusief lunch).<br />

Prijs De prijs voor de 2-daagse vakopleiding € 1.149,50<br />

inclusief btw (één dag juridisch en één dag<br />

financieel/bouwkundig) en per dag € 574,75<br />

inclusief btw.<br />

Hebt u een <strong>VvE</strong> Plus-aansluiting dan betaalt u<br />

slechts € 1.034,55 en € 517,27.<br />

+ Verlengde helpdeskuren tot 17:00 voor extra ondersteuning<br />

+ 10% korting op een <strong>VvE</strong> Belang Taxatie, Energieadvies en DMJOP<br />

+ € 100,- korting op een volledig <strong>VvE</strong> Belang Zonnecoach traject<br />

+ 4 uur schriftelijk juridisch advies of korting op juridische diensten<br />

+ 10% korting op vakopleidingen en E-learnings<br />

+ Gratis protocollen en handleidingen (o.a. cameraprotocol)<br />

Meerprijs t.o.v. <strong>VvE</strong> Basis + € 339,-<br />

Direct gebruik maken van uw voordeel?<br />

Sluit aan via: vvebelang.nl/aansluiten-vve<br />

Of scan de QR-code met uw smartphone:<br />

Voor meer informatie, data en aanmelden:<br />

www.vveopleidingen.nl • bel 0162 – 469 120<br />

VAN DE RECHTER<br />

door mr. John Liewes<br />

Jurist <strong>VvE</strong> Belang<br />

Enkele jaren geleden vroegen<br />

Thomas en Margriet, evenals<br />

hun buurvrouw Eliana, aan het<br />

<strong>VvE</strong>-bestuur toestemming om de<br />

kozijnen van hun appartement<br />

te laten vervangen. Ze wilden<br />

alles keurig volgens de regels<br />

doen; dus via een <strong>VvE</strong>-besluit.<br />

Niet nodig, oordeelde de<br />

toenmalige voorzitter. Hij gaf<br />

hun mondeling toestemming<br />

om de kozijnen te vervangen.<br />

Daarmee ging hij zijn boekje<br />

te buiten. De schil (waarvan<br />

de kozijnen onderdeel zijn) is<br />

immers gezamenlijk eigendom<br />

van alle eigenaars.<br />

ECLI:NL:RBMNE:2016:7823<br />

<strong>VvE</strong> MAGAZINE NOVEMBER 2023 #4<br />

KOZIJNEN ZIJN AL VOOR<br />

EIGEN REKENING VERVANGEN<br />

Compensatie of niet?<br />

De betreffende eigenaars waren al lang blij dat ze de kozijnen mochten<br />

vervangen en ze vroegen dus niet verder. Er kwam een bestelbusje voorrijden.<br />

De kozijnen werden vervangen, en Thomas en Margroet betaalden € 16.000 voor<br />

de vervanging. Voor Eliana was de rekening een stuk lager: haar appartement is<br />

kleiner en heeft dus minder ramen.<br />

Twee jaar later wilde een andere eigenaar het voorbeeld volgen: Pieter zag<br />

ook wel wat in de vervanging van de kozijnen in zijn appartement. Hij hoorde<br />

dat daarmee minimaal € 16.000 was gemoeid (de prijzen waren intussen wel<br />

gestegen), maar dat was voor Pieter geen probleem.<br />

Er was wel een ander probleem: inmiddels was er een nieuw <strong>VvE</strong>-bestuur, dat -<br />

in tegenstelling tot de vorige voorzitter - de akte en het splitsingsreglement goed<br />

had gelezen. Een geschil was geboren, want het bestuur meldde Pieter dat zijn<br />

vraag zou worden voorgelegd aan de algemene ledenvergadering. De volgende<br />

ALV stond pas vijf maanden later op het programma.<br />

De conclusie was duidelijk: de <strong>VvE</strong> had al tien jaar in strijd met de splitsingsakte<br />

en het -reglement gehandeld. In het reglement stond immers: ‘Tot de gemeenschappelijke<br />

gedeelten worden onder meer gerekend: ‘[…] de buitengevels,<br />

waaronder begrepen raamkozijnen, deuren, balkon-constructies […]’.<br />

Het voortvarende bestuur was van mening dat de <strong>VvE</strong> haar wettelijke<br />

verantwoordelijkheid voor kozijnvervanging op zich moest nemen. Dit leidde<br />

zes weken later tot een extra ledenvergadering. Daar werden zes scenario’s<br />

besproken. Uiteindelijk werd na veel discussie het scenario goedgekeurd<br />

waarbij de originele kozijnen in zeven jaar zouden worden vervangen, met een<br />

extra bijdrage van € 40 per maand (geïndexeerd) gedurende vijf jaar. Daarna<br />

zouden weer de normale bijdragen worden betaald. Er werd geen compensatie<br />

toegekend voor eigenaars die al eerder de kozijnen zelf hadden vervangen.<br />

Pieter vond het een prima regeling: hij kon nieuwe kozijnen tegemoet zien en<br />

zou de vervanging in feite in termijnen betalen. Goeie deal! Thomas, Margriet en<br />

Eliana waren in alle staten: zij moesten dus meebetalen aan de kozijnvervanging,<br />

terwijl ze al hoge bedragen hadden betaald.<br />

Dus stapten ze naar de kantonrechter, waar ze zelf hun zaak bepleitten: ze eisten<br />

compensatie. Bij dit geschil gaat het dus om het gebrek aan compensatie voor<br />

eigenaars die al op eigen kosten kozijnen hadden vervangen vóór de beleidswijziging.<br />

Zij hebben dat in goed vertrouwen gedaan omdat de toenmalige<br />

voorzitter toestemming had gegeven.<br />

De rechter vindt het oneerlijk dat de eigenaars naast hun eigen kozijnkosten<br />

ook moeten bijdragen aan de vervanging van andere kozijnen. Dit schendt<br />

het gelijkheidsbeginsel en gaat in tegen de redelijkheid en billijkheid, aldus de<br />

kantonrechter.<br />

De <strong>VvE</strong>-besluiten worden daarom vernietigd: er moet gecompenseerd worden.<br />

Noot<br />

Voor compensatie is geen ruimte wanneer eigenaars op eigen gelegenheid<br />

c.q. zonder toestemming - in strijd met het splitsingsreglement - kozijnen o.i.d.<br />

vervangen. De <strong>VvE</strong> doet er daarbij verstandig aan de splitsingsakte altijd te volgen<br />

om dit soort (financiële) problemen te voorkomen.<br />

43


NOTA BENE<br />

<strong>VvE</strong> MAGAZINE NOVEMBER 2023 #4<br />

45<br />

DE WIND IN DE ZEILEN DANKZIJ<br />

GOEDE VOORBEREIDING<br />

De enthousiaste zeilers willen het oude jachthavengebouw verbouwen tot<br />

woonappartementen, de oude portierswoning wordt horeca, de haven en<br />

aanlegsteigers moeten opgeknapt worden. Misschien kunnen de bewoners<br />

straks hun boot voor de deur aanmeren! En kan er zelfs weer een zeilclub<br />

met clubhuis komen, net als vroeger.<br />

<strong>VvE</strong> opmaak febr nr 1-2023..indd 80 03-02-2023 14:56<br />

S 4 reno Homeliner ® Leidingrenovatie<br />

www.vandervelden.com/renovatie<br />

· Renovatie van leidingen zonder graaf-, hak-, en/of breekwerk;<br />

· Geschikt voor leidingen met kleinere diameters;<br />

· Toepasbaar in meest uiteenlopende materialen, waaronder ook asbest;<br />

· Verwerking van duurzame ECO hars;<br />

· Een constructief sterk en waterdichte leiding;<br />

· Een gedegen beheerplan dat problemen voorkomt<br />

en kosten beheersbaar maakt;<br />

· Garantie op de geleverde producten;<br />

· Zeer ervaren en betrokken vakmensen<br />

die dag en nacht klaar staan.<br />

Biedt minimale overlast en maximale kwaliteit!<br />

Mr. Ingrid<br />

de Jong,<br />

notarieel jurist vastgoed<br />

Lodewijk en Sjoerd kennen<br />

elkaar van het zeilen; regelmatig<br />

gaan ze samen het water op.<br />

Lodewijk heeft goed geboerd<br />

op de aandelenmarkt en Sjoerd<br />

zit nog steeds ‘in het vastgoed’.<br />

Daardoor weet Sjoerd dat de<br />

jachthaven waar hun vroegere<br />

zeilclub domicilie hield, te koop<br />

staat. De gemeente wil graag van<br />

de vervallen locatie af. Er mag<br />

kleinschalig ontwikkeld worden.<br />

Sjoerd vraagt hun oude zeilmaat Pieter, inmiddels notaris, om hulp bij deze<br />

ontwikkeling. Pieter mag als notaris niet participeren (voor een notaris geldt<br />

in beginsel een beleggingsverbod) maar hij kan uiteraard wel adviseren en<br />

alles notarieel vastleggen. Gedrieën gaan ze in gesprek met de gemeente.<br />

Die eist dat het hele complex duurzaam wordt verbouwd met ‘nul op de<br />

meter’ en met gebruik van zoveel mogelijk ecologische materialen. Dat past<br />

prima in de nautische uitstraling die Lodewijk en Sjoerd voor ogen hebben.<br />

Ook ten behoeve van het waterschap moeten een paar zaken geregeld<br />

worden.<br />

Pieter legt uit dat alle voorwaarden in een Algemene Akte vastgelegd kunnen<br />

worden, waarna het geheel wordt gesplitst in appartementsrechten. Hij<br />

stelt een structuur met een hoofdsplitsing en een ondersplitsing van het<br />

woongebouw voor. In de akte van hoofdsplitsing worden de bepalingen uit<br />

de Algemene Akte opgenomen, die daarmee ook van toepassing zijn op de<br />

ondersplitsing. Lodewijk en Sjoerd vinden het handig om de aanlegplaatsen<br />

ook in een (aparte) ondersplitsing op te nemen: dan kunnen ze eventueel een<br />

deel daarvan aan niet-bewoners verkopen. Pepijn, de zoon van Lodewijk en<br />

ook een fervent zeiler, wil de zeilclub gaan runnen. Het clubhuis wordt een<br />

eigen appartementsrecht in de hoofdsplitsing, net als de toekomstige horeca<br />

in de voormalige portierswoning.<br />

De gemeente eist ook dat er genoeg parkeergelegenheid op eigen terrein is<br />

voor alle gebruikers. Er mogen geen auto’s op de openbare weg geparkeerd<br />

worden. Er moeten ook voldoende laadpalen komen. Sjoerd en Lodewijk<br />

willen dat ook, maar dan alleen voor de eigenaars van het woongebouw.<br />

Algemene laadpalen vormen een extra kostenpost. De gemeente wil hun wel<br />

tegemoet komen en stelt voor dat ze gebruik maken van het gemeentelijke<br />

duurzaamheidsfonds.<br />

De laadpalen op het gemeenschappelijke parkeerterrein worden eigendom<br />

van de eigenaars in de hoofd-<strong>VvE</strong> (door natrekking); voor privé-eigendom<br />

is een regeling opgenomen in het meest recente modelsplitsingsreglement<br />

(MR 2017). Omdat de eigenaars van het woongebouw waarschijnlijk zeker<br />

willen zijn van ‘hun’ laadpaal, wordt besloten een deel van het parkeerterrein<br />

te voegen in de ondersplitsing van het woongebouw. De rest van het<br />

parkeerterrein met de algemene laadpalen blijft in de hoofdsplitsing en<br />

wordt zo beheerd door de hoofd-<strong>VvE</strong>.<br />

Sjoerd bedenkt nog een slimmigheidje: als op het gemeenschappelijke<br />

parkeerterrein overkappingen met zonnepanelen worden geplaatst, wordt<br />

daarmee meteen de norm (nul op de meter) van de gemeente gehaald. Pieter<br />

legt in de akte van hoofdsplitsing vast dat de opgewekte stroom aan alle<br />

eigenaars in de hoofd-<strong>VvE</strong> toekomt en dat de kosten over die eigenaars in<br />

verhouding worden omgeslagen. Het plan heeft nu de wind in de zeilen. Een<br />

architect (ook een oud-zeilclubgenoot) gaat aan de slag om de verbouwing<br />

verder uit te werken.


JURIDISCH<br />

46 <strong>VvE</strong> MAGAZINE NOVEMBER 2023 #4 47<br />

ORANJEHOF ALKMAAR<br />

Een groepje enthousiaste bewoners van <strong>VvE</strong> Oranjehof in Alkmaar had een<br />

plan opgesteld voor de aanschaf van zonnepanelen. Die zouden stroom gaan<br />

leveren voor de garage zelf en voor de algemene ruimten van de bovenliggende<br />

gebouwen (op de foto 3, 4 en 5). De zonnepanelen kwamen er uiteindelijk niet.<br />

Frans Looijesteijn, een van de initiatiefnemers, vertelt hoe dat kwam.<br />

Gebruik van het dak nog vaak onduidelijk:<br />

gebruiksovereenkomst biedt uitkomst<br />

“<strong>VvE</strong> Oranjehof in Alkmaar is een hoofdsplitsing met<br />

maar liefst 11 ondersplitsingen: acht gebouwen-<strong>VvE</strong>’s die<br />

groepsgewijs drie ondergrondse parkeergarages delen.<br />

Die parkeergarages vormen elk ook weer een eigen <strong>VvE</strong>.<br />

Omdat de parkeergarage niet over een eigen dak beschikt,<br />

werd voorgesteld de zonnepanelen op het dak van gebouw<br />

nummer 4 te plaatsen. Een voor de hand liggende oplossing,<br />

maar wel een met een verhoogde moeilijkheidsgraad. De<br />

zonnepanelen van de ene <strong>VvE</strong> komen namelijk op het dak<br />

van een andere <strong>VvE</strong>, terwijl je in de praktijk met vier <strong>VvE</strong>’s te<br />

maken hebt. Over het gebruik van dat dak moesten daarom<br />

goede afspraken worden gemaakt.”<br />

Gebruiksovereenkomst<br />

Op advies van <strong>VvE</strong> Belang werd voorgesteld om die<br />

afspraken vast te leggen in een gebruiksovereenkomst<br />

tussen de parkeergarage en gebouw 4. Daarmee wordt<br />

tevens voldaan aan de voorwaarde voor het aanvragen van<br />

een SCE-subsidie.<br />

In de overeenkomst staat onder meer dat alle kosten die<br />

voortvloeien uit de plaatsing, verplaatsing en verwijdering<br />

van de zonnepanelen worden betaald door de <strong>VvE</strong> van<br />

de parkeergarage. Ook de opzeggingsmogelijkheden zijn<br />

beschreven en er is vastgelegd wat er moet gebeuren als<br />

gebouw 4 het dak zelf zou willen gebruiken.<br />

De ALV’s stemden in met het voorstel, maar de besturen<br />

willen de goedgekeurde overeenkomst niet tekenen, vertelt<br />

Looijesteijn. “Ze hebben twijfels over de juridische grondslag<br />

en ze riepen de hulp in van een advocaat. Deze komt tot<br />

de (foutieve) conclusie dat een opstalrecht moet worden<br />

gevestigd op gebouw 4 om te voorkomen dat de installatie<br />

door natrekking eigendom wordt van dat gebouw.”<br />

‘Niet verantwoord’<br />

“We hadden de overeenkomst graag vóór de ALV’s door <strong>VvE</strong><br />

Belang laten toetsen, maar de besturen vonden het in die<br />

fase nog niet verantwoord om daar geld aan uit te geven.<br />

Dat wreekt zich nu. Zonder getekende overeenkomst kan<br />

de werkgroep niet verder. Daarnaast heeft het schrijven<br />

van de advocaat tot veel onrust en verwarring geleid<br />

onder de bewoners. De werkgroep heeft daarom besloten<br />

haar werkzaamheden neer te leggen. Er komen dus geen<br />

zonnepanelen.”<br />

Opstalrecht is probleem voor <strong>VvE</strong><br />

Mr. Astrid Luijk, notarieel juriste bij <strong>VvE</strong> Belang, betreurt de<br />

uitkomst van het traject bij <strong>VvE</strong> Oranjehof. “Het is jammer dat<br />

dit besluit genomen is en het was niet nodig. We horen vaker<br />

dat de voorwaarde voor het vestigen van een opstalrecht wordt<br />

gesteld. Het recht van opstal is het recht om de eigendom van<br />

gebouwen en beplantingen te hebben op andermans grond. De<br />

natrekking wordt daarmee doorbroken. Voor een eigenaar die<br />

de volle eigendom heeft van een gebouw is het geen probleem<br />

om een zakelijk recht van opstal te vestigen. Voor de <strong>VvE</strong> is dit<br />

echter wel een probleem. Het dak van het gebouw behoort tot<br />

de gemeenschappelijke gedeelten. Er bestaat wettelijk gezien<br />

(nog) geen mogelijkheid op gemeenschappelijke gedeelten een<br />

opstalrecht te vestigen.”<br />

Voorstel WMANL<br />

“In de praktijk zien we dat daaraan wel degelijk behoefte<br />

is. Daarom is door de Werkgroep Modernisering Appartementsrecht<br />

Nederland (WMANL) voorgesteld in de wet een<br />

opstalrecht op gemeenschappelijke gedeelten mogelijk te<br />

maken.1 Zo ver is het echter nog niet. Tot die tijd moet<br />

worden volstaan met een persoonlijk gebruiksrecht, dat<br />

wordt vastgelegd in een gebruiksovereenkomst.<br />

Precies zoals de werkgroep heeft gedaan. De zonnepanelen<br />

hadden dus gewoon kunnen worden geplaatst.”<br />

Tips van Frans Looijesteijn:<br />

Een <strong>VvE</strong> is een bewonerscollectief, maar in de praktijk heeft<br />

het bestuur meer macht dan je denkt: geld, communicatiemonopolie<br />

etc. Begin zoiets daarom nóóit zonder steun<br />

van het bestuur; vroeg of laat heb je elkaar toch nodig.<br />

Vraag het bestuur om een klein budget, zodat de werkgroep<br />

zelf ook deskundige hulp kan inschakelen. De werkgroep<br />

kon alleen maar melden dat er contact was met <strong>VvE</strong> Belang.<br />

Een schrijven van een advocaat maakt meer indruk (zelfs<br />

als het niet klopt wat hij schrijft).<br />

2<br />

Er is wettelijk nog<br />

geen mogelijkheid om<br />

een opstalrecht te vestigen<br />

op gemeenschappelijke<br />

delen. Daarom moet nu nog<br />

worden volstaan met een<br />

persoonlijk gebruiksrecht,<br />

dat wordt vastgelegd<br />

in een gebruiksovereenkomst.<br />

3<br />

5<br />

1<br />

Gebruiksovereenkomst<br />

Bij de plaatsing van zonnepanelen (of andere<br />

installaties, zoals een airco) worden wijzigingen<br />

aangebracht in het appartementsrecht. Daarvoor is<br />

vooraf goedkeuring nodig van de vergadering van<br />

eigenaars. Dat staat meestal in de splitsingsakte.<br />

Verleent de vergadering die toestemming? Dan kan ze<br />

daaraan ook voorwaarden verbinden, bijvoorbeeld ten<br />

aanzien van aansprakelijkheid en onderhoud.<br />

Afspraken over die voorwaarden tussen <strong>VvE</strong><br />

en eigenaar kunnen worden vastgelegd in een<br />

zogenaamde gebruiksovereenkomst. Daarin kunt u<br />

bijvoorbeeld regelen wie zorgt voor de aanleg, het<br />

onderhoud, de vervanging en de vernieuwing van de<br />

zaken die worden aangebracht. U kunt bovendien<br />

vastleggen aan welke kwaliteitseisen ze moeten<br />

voldoen. Daarnaast kunt u onderwerpen als het<br />

toezicht, de aansprakelijkheid voor schade en de<br />

verzekering regelen in de gebruiksovereenkomst.<br />

Tip: neem een zogeheten kettingbeding op in<br />

de overeenkomst. Daarin wordt bepaald dat een<br />

opvolgende eigenaar zich moet houden aan de<br />

afspraken die zijn gemaakt. Anders is die opvolgende<br />

eigenaar niet gebonden aan de afspraken die de <strong>VvE</strong><br />

met de huidige eigenaar heeft gemaakt.<br />

<strong>VvE</strong> Belang kan een gebruiksovereenkomst<br />

voor uw <strong>VvE</strong> opstellen. De prijs bedraagt € 342,-<br />

(inclusief btw). Bij een <strong>VvE</strong> Plus-aansluiting is de<br />

gebruiksovereenkomst gratis.<br />

7<br />

4<br />

8<br />

6<br />

1. VERVOLG ”BOEK 5 BW VAN DE TOEKOMST”, HET ONTWERPWETSVOORSTEL APPARTEMENTSRECHTEN, PAG. 30-33<br />

DE PARKEERGARAGE PK2 BEVINDT ZICH ONDER EN TUSSEN DE GEBOUWEN 3, 4 EN 5


e.com<br />

Tel: 0411 - 686136<br />

www.ibotec.nl<br />

Product | Proces | Partnerschap<br />

ibotec@ibotec.nl<br />

0546-453883<br />

- LAAGSTE PRIJS<br />

WWW.PRIXXS.COM | INFO@PRIXXS.NL | 0499-310818<br />

lkon!<br />

roei<br />

pend<br />

el<br />

ewicht<br />

elijk<br />

antie<br />

e.com<br />

VOGEL<br />

OVERLAST?<br />

PRIXXS, DE VOORDELIGSTE<br />

LEVERANCIER VOOR<br />

UW VOGELWERING<br />

IBOTECLET OP!<br />

• Duurzaam<br />

SKW-Gecertificeerd<br />

BVVB / SKG-IKOB<br />

• Antislip<br />

gecertificeerd <strong>VvE</strong>-Beheerder<br />

<strong>VvE</strong>-beheerder<br />

Bosscheweg 135<br />

5282 WV te Boxtel<br />

Tel: 0411 - 686136<br />

www.ibotec.nl<br />

RECYCLEBAAR<br />

ibotec@ibotec.nl<br />

By<br />

IVOREETRADE<br />

GALERIJVLOERRENOVATIE.NL<br />

SWISSDECKVLOERTEGELS.NL<br />

MOOIEBALKONVLOER.NL<br />

ONAFHANKELIJK | CONTROLEREND | UNIVERSEEL | MONITORING<br />

Dé onderhoudsvrije antislip vloer voor galerij en balkon!<br />

• Mooi & trendy<br />

• Snel gelegd<br />

• Kliksysteem<br />

• Onderhoudsvrij<br />

• Geen aangroei<br />

• Geluiddempend<br />

• Comfortabel<br />

• Licht van gewicht<br />

• Diervriendelijk<br />

• 15 jaar garantie<br />

Bosscheweg - DUIVENPINNEN/MEEUWENPINNEN<br />

135<br />

5282 - RVS 304 WV / Boxtel ROESTVAST<br />

Tel: - 10 JAAR 0411-686136 GARANTIE<br />

15 JAAR<br />

- LAAGSTE PRIJS<br />

www.ibotec.nl<br />

GARANTIE<br />

ibotec@ibotec.nl<br />

100% 0297-591225<br />

WWW.PRIXXS.COM www.galerijvloerrenovatie.nl | INFO@PRIXXS.NL | 0499-310818 / info@ivoreetrade.com<br />

Waarde &<br />

Woongenot<br />

Product | Proces | Partnerschap<br />

WWW.BALKONHEKKEN.INFO<br />

BALKONHEKKEN@JENB.INFO<br />

0546-453883<br />

on!<br />

t<br />

ei<br />

end<br />

wicht<br />

ijk<br />

tie<br />

r.nl<br />

.com<br />

By<br />

IVOREETRADE<br />

GALERIJVLOERRENOVATIE.NL<br />

SWISSDECKVLOERTEGELS.NL<br />

MOOIEBALKONVLOER.NL<br />

Altijd alarm kunnen slaan, een veilig idee!<br />

Dé onderhoudsvrije antislip vloer voor galerij en balkon!<br />

XS <strong>VvE</strong> Beheer is een betaalbaar digitaal beheerconcept speciaal<br />

voor<br />

Elseco<br />

kleinere<br />

garandeert<br />

verenigingen in combinatie<br />

van 2 t/m<br />

met<br />

20<br />

ons<br />

appartementen.<br />

GSM abonnement een altijd<br />

Want, waarom zou u als appartementseigenaar in een kleine<br />

<strong>VvE</strong> werkende meer betalen lifttelefoon. dan nodig Dit abonnement is omdat • Mooi u bestaat klein & trendy bent? o.a. uit: Daarom • Geen aangroei steekt<br />

XS <strong>VvE</strong> Beheer Vast u KPN-GSM de helpende contract hand<br />

slaan, een veilig idee!<br />

• Snel gelegd • Geluiddempend<br />

Dagelijkse test<br />

• toe Kliksysteem tegen een betaalbare • Comfortabel prijs<br />

van € 132,- inclusief btw per appartementsrecht per jaar.<br />

• Onderhoudsvrij • Licht van gewicht<br />

Altijd werkende spreek-/luisterverbinding<br />

• Duurzaam • Diervriendelijk<br />

XS <strong>VvE</strong> Beheer gaat dan wel vanuit dat u als appartementseigenaren<br />

een Monitoren aantal dingen periodiek zelf doet, informeren zoals vergaderen van testresultaten en klein<br />

• Antislip • 15 jaar garantie<br />

technisch beheer.<br />

Verhelpen<br />

Wij<br />

van<br />

zorgen<br />

storingen<br />

voor<br />

aan<br />

het<br />

de<br />

secretariaat<br />

lifttelefoon<br />

en de financieel<br />

administratieve ondersteuning. Neem vandaag nog contact op met<br />

uw toekomstige Met eigen beheerder! noodvoeding in geval van stroomuitval<br />

Waarde Huurkoop & vanaf € 19,95 WWW.BALKONHEKKEN.INFO<br />

per maand!<br />

Groots in kleinere BELseco<br />

BALKONHEKKEN@JENB.INFO <strong>VvE</strong>'s<br />

15 JAAR<br />

Woongenot<br />

www.elseco.nl - IJsselmeerweg 1<br />

0546-453883<br />

100% www.xsvvebeheer.nl<br />

Product | Proces 0297-591225<br />

1411 AA Naarden, 035 695 51 00<br />

| Partnerschap<br />

www.galerijvloerrenovatie.nl / info@ivoreetrade.com<br />

GARANTIE<br />

RECYCLEBAAR<br />

Altijd alarm kunnen<br />

ONAFHANKELIJK | CONTROLEREND | UNIVERSEEL | MONITORING<br />

15 JAAR<br />

GARANTIE<br />

100%<br />

RECYCLEBAAR<br />

ByIVOREETRADE<br />

GALERIJVLOERRENOVATIE.NL<br />

SWISSDECKVLOERTEGELS.NL<br />

MOOIEBALKONVLOER.NL<br />

on!<br />

ei<br />

nd<br />

icht<br />

jkt<br />

tie<br />

TER<br />

.com<br />

nl<br />

ONAFHANKELIJK<br />

VVE<br />

| CONTROLEREND<br />

BEHEER<br />

| UNIVERSEEL | MONITORING<br />

DOEN WE SAMEN<br />

03-02-2022 17:13<br />

27-04-20 21:59<br />

Uw vereniging op<br />

Er zijn legio redenen te bedenken waarom het liftalarm niet werkt. Zo kan de<br />

telefoonlijn zijn opgezegd, zo kan de prepaid simkaart verlopen zijn, zo kan de<br />

speaker stuk zijn zodat u niets hoort.<br />

koers met Inzicht<br />

Elseco heeft al sinds jaren de oplossing: ons universele liftalarm! Het Elseco<br />

liftalarm is op alle soorten liften toe te passen en werkt gegarandeerd! En daarmee<br />

heeft u weer een zorg minder.<br />

T (010) 8440764 E info@inzicht-vvebeheer.nl<br />

IJsselmeerweg 1, 1411 AA Naarden<br />

I inzicht-vvebeheer.nl<br />

Wij nemen u het werk<br />

uit handen.<br />

Altijd alarm kunnen slaan, een veilig idee!<br />

alarm kunnen<br />

Vast KPN-GSM contract<br />

slaan, een veilig idee!<br />

Specialist voor VVE beheer<br />

T: +31 (0)35 695 51 00 - www.elseco.nl<br />

<strong>VvE</strong> magazine mei 2020.indd 22 04-08-19 18:49<br />

27-04-20 21:59<br />

Elseco garandeert u in combinatie met ons GSM abonnement een altijd<br />

088 - 200 70 45<br />

Er zijn legio redenen te bedenken waarom het liftalarm niet werkt. Zo kan de<br />

werkende lifttelefoon. Dit abonnement bestaat o.a. uit:<br />

telefoonlijn zijn opgezegd, zo kan de www.nmgvvebeheer.nl<br />

prepaid simkaart verlopen zijn, zo kan de<br />

REBO VVE Management BV is de specialist die uw Vereniging<br />

Dagelijkse test<br />

speaker stuk zijn zodat u niets hoort.<br />

van Eigenaren zorgen uit handen neemt en oplossingen biedt<br />

Altijd werkende spreek-/luisterverbinding<br />

Elseco heeft al sinds jaren de oplossing: ons universele liftalarm! Het Elseco<br />

voor administratie, Monitoren en techniek periodiek en informeren bestuur. van testresultaten<br />

liftalarm is op alle soorten liften toe te passen en werkt gegarandeerd! En daarmee<br />

Verhelpen van storingen aan de lifttelefoon<br />

heeft u weer een zorg minder.<br />

ONZE VESTINGEN:<br />

Met eigen noodvoeding<br />

AMERSFOORT<br />

in<br />

- AMSTERDAM<br />

geval van stroomuitval Door - ARNHEM - DEVENTER onze landelijke dekking<br />

DIEREN - DOETINCHEM Huurkoop - vanaf LAAG-SOEREN € 19,95 per maand!<br />

BELseco<br />

- UTRECHT - ZWOLLE<br />

zijn we altijd dichtbij<br />

Kijk op rebovvemanagement.nl voor contactgegevens of email<br />

www.elseco.nl - IJsselmeerweg Nijmegen 1 • Amsterdam • Enschede • Heerlen • Groningen • Venlo • Eindhoven (opening<br />

naar vve@rebogroep.nl<br />

IJsselmeerweg Q2 2021) 1, 1411 AA Naarden<br />

1411 AA Naarden, 035 695 51 00<br />

T: +31 (0)35 695 51 00 - www.elseco.nl<br />

REBO VVE management is onderdeel van vastgoedspecialist REBO Groep.<br />

Altijd alarm kunnen slaan, een veilig idee!<br />

alarm kunnen<br />

Vast KPN-GSM contract<br />

slaan, een veilig idee!<br />

Elseco garandeert u in combinatie met ons GSM abonnement een altijd<br />

werkende lifttelefoon. Dit abonnement bestaat o.a. uit:<br />

Dagelijkse test<br />

Altijd werkende spreek-/luisterverbinding<br />

Monitoren en periodiek informeren van testresultaten<br />

Verhelpen van storingen aan de lifttelefoon<br />

Met eigen noodvoeding in geval van stroomuitval<br />

Huurkoop vanaf € 19,95 per maand!<br />

www.elseco.nl - IJsselmeerweg 1<br />

1411 AA Naarden, 035 695 51 00<br />

BELseco<br />

Bel ons voor<br />

meer informatie:<br />

KIES<br />

ZEKERHEID,<br />

KIES<br />

AARNINK<br />

Paderbornstraat 2 | 7418 BP Deventer<br />

Mail: tondevries@aarnink.nl | Tel: 06-13110872<br />

Gilgen opent deuren!<br />

“ Voor het<br />

automatische<br />

opensturen van<br />

uw bestaande<br />

toegangsdeuren”<br />

40 jaar kennis & ervaring werkt in uw voordeel<br />

sleutel-slotenhuis.nl


VERZEKERINGEN<br />

50 <strong>VvE</strong> MAGAZINE NOVEMBER 2023 #4 51<br />

Cor Koning<br />

<strong>VvE</strong>-specialist Centraal Beheer<br />

Cor Koning werkt al een<br />

aantal jaren als <strong>VvE</strong>-specialist<br />

bij Centraal Beheer. Sinds<br />

het voorjaar van 2023 is zijn<br />

specialisatie ‘verduurzamen<br />

van <strong>VvE</strong>-complexen’. Met zijn<br />

collega’s is hij altijd bereikbaar<br />

voor een oriëntatiegesprek<br />

over het verduurzamen van uw<br />

gebouw. Hij neemt deel aan het<br />

hele verduurzamingsproces voor<br />

<strong>VvE</strong>-complexen. Denk aan de<br />

vergaderingen van uw <strong>VvE</strong> over<br />

dit onderwerp. Of aan speciale<br />

informatieavonden.<br />

ZONNEPANELEN:<br />

EEN DUURZAME STAP<br />

Een duurzaam en energiezuinig gebouw is een prioriteit<br />

voor veel <strong>VvE</strong>’s. De toenemende aandacht voor het klimaat<br />

én de stijgende energieprijzen hebben <strong>VvE</strong>’s aangemoedigd.<br />

Een populaire en effectieve verduurzamingsmaatregel is het<br />

plaatsen van zonnepanelen. Cor Koning, <strong>VvE</strong>-specialist bij<br />

Centraal Beheer, vertelt over het verzekeren van zonnepanelen<br />

voor <strong>VvE</strong>’s en heeft een paar praktische tips.<br />

Heeft uw <strong>VvE</strong> al plannen voor<br />

zonnepanelen?<br />

Dan bent u misschien vooral bezig<br />

met informatie verzamelen en het<br />

enthousiasmeren van alle bewoners.<br />

Toch is het verstandig om in dit vroege<br />

stadium ook al even aandacht aan<br />

de verzekering te besteden. Cor:<br />

“Wanneer u bezig bent met alle<br />

voorbereidingen, duik dan ook even<br />

in uw verzekeringspolis. Zijn de<br />

zonnepanelen meeverzekerd op de<br />

gebouwenverzekering? Dat is niet bij<br />

alle verzekeringsmaatschappijen het<br />

geval. Ik raad u aan even contact op te<br />

nemen met uw verzekeraar. Ook is het<br />

handig om te controleren of uw <strong>VvE</strong><br />

een bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering<br />

en een rechtsbijstandverzekering<br />

heeft. Die zijn natuurlijk<br />

pas nodig als er iets niet helemaal<br />

soepel loopt. Maar dan zijn ze wel<br />

belangrijk! U moet er toch niet aan<br />

denken dat u in conflict komt met de<br />

installateur van de zonnepanelen?”<br />

Zoek een betrouwbare<br />

leverancier<br />

Dat klinkt makkelijk. Maar omdat er<br />

zoveel vraag is naar zonnepanelen, zijn<br />

er helaas ook partijen op de markt die<br />

minder betrouwbaar zijn. Binnen uw<br />

bestuur is er misschien wel iemand<br />

die het interessant vindt om uitgebreid<br />

onderzoek te doen? Laat u goed<br />

informeren en zoek uit wat voor uw<br />

<strong>VvE</strong> belangrijk is. Goede (en slechte)<br />

ervaringen van <strong>VvE</strong>’s bij u in de buurt<br />

kunnen ook behulpzaam zijn. Weet<br />

u niet precies waar u op moet letten<br />

of wat past bij uw <strong>VvE</strong>? Dan is het<br />

verstandig om een adviseur in de<br />

arm te nemen.<br />

Hoe zit het met collectieve en<br />

individuele zonnepanelen?<br />

Soms is een individuele appartementseigenaar<br />

al eerder ‘aan de panelen’<br />

gegaan. Alle zonnestroom is dan voor<br />

deze eigenaar. De aanpassingen zijn<br />

dan ook bij hem of haar in de meterkast<br />

aangebracht. Het onderhoud en alle<br />

andere verplichtingen die erbij horen,<br />

komen natuurlijk ook voor rekening<br />

van de eigenaar.<br />

Cor: “Zoals bij alle vernieuwingen,<br />

zijn er altijd voorlopers en mensen<br />

die het even aankijken. We kennen<br />

een voorbeeld van een <strong>VvE</strong> waar de<br />

bewoners van de bovenste verdieping<br />

het hele dak al vol hadden gelegd met<br />

individuele zonnepanelen. Als dan een<br />

paar jaar later de andere eigenaars ook<br />

nog iets willen, is het te laat.<br />

Overleg dus goed met alle leden van<br />

uw <strong>VvE</strong> voordat u het gezamenlijke dak<br />

voor individueel aangeschafte panelen<br />

laat gebruiken. Laat alles juridisch<br />

correct vastleggen om gedoe hierover<br />

in de toekomst te voorkomen “<br />

Verzekeren van collectieve en<br />

individuele zonnepanelen<br />

Kijk goed in de voorwaarden van uw<br />

gebouwenverzekering wat u moet<br />

doen als u zonnepanelen gaat plaatsen.<br />

Meestal verzekert de gebouwenverzekering<br />

de schade die veroorzaakt<br />

wordt dóór de zonnepanelen. Zijn<br />

niet alle zonnepanelen door de <strong>VvE</strong><br />

gekocht? Panelen van een individuele<br />

eigenaar zijn verzekerd als uw <strong>VvE</strong><br />

het eigenaarsbelang meeverzekerd<br />

heeft. Is het eigenaarsbelang niet<br />

meeverzekerd? Dan moet de bewoner<br />

zijn eigen zonnepanelen zelf verzekeren<br />

via de particuliere verzekeraar (vaak<br />

is dit inbegrepen bij een particuliere<br />

inboedelverzekering, vraag dit even na).<br />

Keuring<br />

Cor: “Bij Centraal Beheer raden we<br />

altijd aan om een keuring uit te<br />

laten voeren. In een aantal gevallen<br />

is het een eis. Vanaf 50 panelen is<br />

het verplicht om een keuring uit te<br />

laten voeren na de oplevering van de<br />

zonnepanelen. Deze keuring moet<br />

door een onafhankelijk inspectiebedrijf<br />

worden gedaan. Ook stelt Centraal<br />

Beheer de eis dat de keuring iedere vijf<br />

jaar opnieuw plaatsvindt. Een voorbeeld<br />

van zo’n keuring is de Scios Scope 12.<br />

Er zijn wel uitzonderingen op deze<br />

verplichting. Bijvoorbeeld wanneer<br />

een risicodeskundige voor iets anders<br />

(zoals een hoge herbouwwaarde en<br />

de aanwezigheid van commerciële<br />

ruimten) langskomt en in zijn rapport<br />

aangeeft dat er een keuring wenselijk is.<br />

In bepaalde gevallen (bijvoorbeeld als er<br />

ook horeca in uw gebouw gevestigd is)<br />

raden we altijd aan om een keuring uit<br />

te laten voeren. Ook als er minder dan<br />

50 zonnepanelen op het dak liggen.<br />

Op deze manier beperken we het risico<br />

voor u en houden we zonnepanelen<br />

verzekerbaar.”<br />

Handige tips voor uw <strong>VvE</strong><br />

Als uw <strong>VvE</strong> met zonnepanelen aan<br />

de slag gaat, heeft Cor nog een paar<br />

punten om in uw achterhoofd te<br />

houden:<br />

• Veilige installatie: laat de<br />

zonnepanelen installeren door<br />

een erkend en professioneel<br />

bedrijf. Bijvoorbeeld een InstallQ<br />

goedgekeurde installateur. Een goede<br />

installatie verkleint het risico op<br />

schade door bijvoorbeeld verkeerde<br />

montage.<br />

• Dakconstructie: laat een expert<br />

onderzoeken of het dak geschikt<br />

is. Heeft uw gebouw een stalen<br />

dakconstructie?<br />

Zoals bij alle<br />

vernieuwingen,<br />

zijn er altijd<br />

voorlopers en<br />

mensen die het<br />

even aankijken<br />

Dan is het verplicht om een constructieberekening<br />

te laten uitvoeren<br />

voordat de zonnepanelen worden<br />

geplaatst.<br />

• Dakonderhoud: staat in uw MJOP<br />

onderhoud aan uw dak op de<br />

planning? Dan is het praktisch<br />

om dit voor het plaatsen van de<br />

zonnepanelen te doen. Zo voorkomt<br />

u bijvoorbeeld lekkage na het laten<br />

plaatsen van de zonnepanelen. En dan<br />

hoeven de panelen niet onverwacht<br />

van het dak af als er tóch onderhoud<br />

nodig blijkt te zijn.<br />

Vragen over de verzekering van uw<br />

zonnepanelen? De <strong>VvE</strong>-specialisten<br />

van Centraal Beheer staan voor u klaar<br />

op vve.beheer@centraalbeheer.nl of<br />

(055) 579 8115.


BOUWKUNDIG<br />

52 <strong>VvE</strong> MAGAZINE NOVEMBER 2023 #4 53<br />

ING. ARIE WARNAAR<br />

ONTWIKKELEND BEHEER<br />

WONINGEN VLAARDINGEN<br />

De maandelijkse bijdrage aan het<br />

reservefonds van uw <strong>VvE</strong> slaat, naast<br />

de andere woonlasten, vaak een flink<br />

gat in de portemonnee. Ik zie om me<br />

heen bedragen van € 100 tot € 300<br />

per maand. Uit onderzoeken die over<br />

de vaste lasten worden gehouden,<br />

lezen we dat die bij huishoudens met<br />

een modaal inkomen soms meer<br />

kunnen bedragen dan 50 procent<br />

van hun inkomen. Het is dus niet<br />

voor niets dat we het werk van alle<br />

vrijwilligers binnen de <strong>VvE</strong>’s eens<br />

in het zonnetje willen zetten. Want<br />

met hun belangloze inzet houdt de<br />

<strong>VvE</strong> haar kosten zo laag mogelijk. Zij<br />

zorgen er onder meer voor dat het<br />

onderhoud goed wordt uitgevoerd, de<br />

energiekosten laag blijven, de juiste<br />

verzekeringen worden afgesloten en<br />

alle bewoners veilig en netjes met het<br />

gebouw en de directe woonomgeving<br />

omgaan.<br />

De kroon op het werk van de <strong>VvE</strong><br />

Vrijwilligers in het zonnetje<br />

Voor veel leden binnen een <strong>VvE</strong> is het een hele stap om medebestuurder te worden<br />

van hun vereniging. Gelukkig zijn er heel veel mensen die dat met hart en ziel willen<br />

doen. Ik zie bij tal van <strong>VvE</strong>’s een ongelofelijke inzet van technische commissies en<br />

bestuursleden. Zij zorgen ervoor dat niet alleen zuinig met het geld van de gezamenlijke<br />

eigenaars wordt omgegaan, maar ook dat het bezit veilig en goed te gebruiken<br />

is - en blijft. Met als gevolg dat door bezoekers met respect en lovende woorden<br />

wordt gesproken over de uitstraling van het gebouw en zijn omgeving. Niet voor<br />

niets bevestigt het gezegde ‘Zo vast als een huis’ dat je met een goede woning in een<br />

goed onderhouden gebouw verzekerd bent van de goede waarde ervan.<br />

onderhoudswerkzaamheden te<br />

bekijken hoe voor hetzelfde geld<br />

gelijktijdig maatregelen kunnen<br />

worden genomen om de energiekosten<br />

te verlagen. Zij overleggen<br />

met de aan de <strong>VvE</strong> verbonden<br />

schilderbedrijven en installateurs<br />

om met zo laag mogelijke kosten de<br />

vereiste kwaliteit te kunnen behouden.<br />

Zij zorgen ervoor dat hiervoor de<br />

juiste inspectiegegevens worden<br />

verzameld.<br />

‘Afhakers’<br />

Soms blijkt uit die gegevens dat<br />

eerst herstel van onderliggende<br />

gebreken nodig is voordat de<br />

normale onderhouds- en/of<br />

verbeteringswerkzaamheden kunnen<br />

worden aangepakt. Die vallen niet altijd<br />

in goede aarde bij de <strong>VvE</strong>-bestuurders.<br />

Ik kan goed begrijpen dat betrokken<br />

vrijwilligers afhaken als niet naar hen<br />

wordt geluisterd. Het is logisch dat zij<br />

voor het nalaten van dat achterstallig<br />

onderhoud geen verantwoording<br />

willen nemen. Voor de algemene<br />

ledenvergaderingen moet dat een<br />

belangrijk signaal zijn om op te<br />

reageren. Natuurlijk worden die<br />

mensen lastig gevonden. Maar het is<br />

juist verstandig dat het bestuur ook<br />

de zogenaamde ‘lastige mensen’ bij<br />

belangrijke besluiten betrekt. Dan is de<br />

kans groter dat de juiste kwaliteit wordt<br />

gerealiseerd tegen verantwoorde<br />

kosten. Tot tevredenheid van de leden.<br />

Overzicht<br />

<strong>VvE</strong>-leden moeten erop kunnen<br />

vertrouwen dat de technische<br />

commissie en het bestuur overzicht<br />

hebben op de bedragen die uit het<br />

reservefonds moet worden betaald. Ze<br />

moeten ook een goed zicht hebben op<br />

de werkzaamheden die extra aandacht<br />

nodig hebben. Natuurlijk betreft dit<br />

vooral de grote kostenposten die uit<br />

het spaargeld moeten worden betaald.<br />

Daarom is goed om te weten dat<br />

gemiddeld 20 à 30 procent van het<br />

geld dat de <strong>VvE</strong> spaart, bestemd is voor<br />

de verzekeringen, de energiekosten, de<br />

administratie, de schoonmaakkosten<br />

en de vergaderkosten. Die zijn niet<br />

eenvoudig te beïnvloeden, maar zijn<br />

relatief ook klein in omvang. 70 à 80<br />

procent van het fonds is bestemd<br />

voor het dagelijkse en planmatige<br />

onderhoud, waarvan bij de meeste<br />

complexen ongeveer 50 procent<br />

bestemd is voor het schilderwerk met<br />

alles wat daarbij hoort. De andere 50<br />

procent is nodig voor het onderhoud<br />

aan de daken, de installaties zoals de<br />

liften en de pompen, de zelfsluitende<br />

deuren enz.<br />

Echter: al die laatst genoemde<br />

werkzaamheden hebben vaak een<br />

onderhoudsinterval van tien, vijftien tot<br />

twintig jaar. De kosten daarvan kunnen<br />

heel hoog oplopen, maar er wordt<br />

ook in alle tussenliggende jaren voor<br />

gespaard. Het zal voor eenieder dan<br />

ook duidelijk zijn dat de werkzaamheden<br />

voor het schilderwerk en voor<br />

de onderhoudswerkzaamheden met<br />

een lange interval, de meeste aandacht<br />

vragen van de technische commissie<br />

en het bestuur. En het zijn nu juist de<br />

vrijwilligers die voor de <strong>VvE</strong>’s al dit<br />

uitzoekwerk doen!<br />

Dank aan de vrijwilligers!<br />

<strong>VvE</strong>’s zijn die vrijwilligers veel dank<br />

verschuldigd. Zij geven de leden<br />

tijdens informatiebijeenkomsten<br />

en ledenvergaderingen duidelijke<br />

uitleg over de noodzaak van<br />

werkzaamheden én over de besluiten<br />

die nodig zijn om het werk op de<br />

juiste manier uit te kunnen voeren.<br />

Zij zijn het die weten met welke<br />

bedrijven op een betrouwbare manier<br />

kan worden samengewerkt, hoe bij<br />

hen verantwoord de prijzen kunnen<br />

worden opgevraagd met de hierbij<br />

horende garanties. Zij weten hoe<br />

vervolgens de opdrachten kunnen<br />

worden gegeven voor de uitvoering<br />

en hoe het werk moet worden<br />

opgeleverd. En ze weten ook hoe de<br />

juiste afrekening wordt gedaan.<br />

Ik wil graag alle vrijwilligers van de<br />

<strong>VvE</strong>’s hier in het zonnetje zetten. Zij<br />

besparen de leden van <strong>VvE</strong>’s heel<br />

veel geld en ze hebben eer van hun<br />

prachtige werk. Dankzij hen staat<br />

het woningbezit er mooi bij en zijn<br />

alle onderdelen veilig te gebruiken.<br />

Zij weten dat de leden hun werk<br />

hoog waarderen, zeker als blijkt dat<br />

er veel waardering is bij bezoekers<br />

van de complexen. En nog meer als<br />

ze horen hoe graag dat bezoek een<br />

appartement in het complex zou willen<br />

kopen. De vrijwilligers zijn zo de kroon<br />

op het werk van de <strong>VvE</strong>. Zo vast als<br />

een huis.<br />

Veel taken<br />

Al die vrijwilligers zijn bereid om steeds<br />

weer te luisteren naar de problemen<br />

die hun medebewoners met hun<br />

woning hebben en ze zorgen er<br />

steeds weer voor dat die zo veel als<br />

mogelijk worden opgelost. Zij laten in<br />

de algemene ledenvergaderingen zien<br />

welke problemen er zoal in en om het<br />

complex spelen en ze melden ook wat<br />

hun voorstel is om die op te lossen.<br />

Ze draaien er niet omheen wanneer<br />

er tegenvallers zijn of wanneer<br />

fouten moeten worden hersteld die<br />

in voorgaande jaren zijn gemaakt. Zij<br />

zorgen voor onderbouwde plannen<br />

om de woningen energiezuiniger<br />

te maken en om bij de grote


54<br />

IN DEZE RUBRIEK<br />

BIJZONDERE ORGANISATIES<br />

BESTEEDT DE REDACTIE<br />

<strong>VvE</strong> MAGAZINE NOVEMBER 2023 #4 55<br />

AANDACHT AAN BIJZONDERE<br />

JORIS SALVINI<br />

ORGANISATIES DIE VOOR DE<br />

VVE VAN BELANG KUNNEN ZIJN.<br />

IN DEZE ZEVENENZESTIGSTE<br />

AFLEVERING AANDACHT<br />

IG Infrarood is de branchevereniging van specialisten<br />

VOOR IG INFRAROOD, DE<br />

in infrarood verwarming. De vereniging stelt zich ten<br />

BRANCHEVERENIGING<br />

doel om verwarming met infrarood als een erkende<br />

VAN SPECIALISTEN<br />

standaard-verwarmingsoplossing voor gebouwen in<br />

IN INFRAROOD<br />

de markt te zetten. Met het oog op de energietransitie<br />

VERWARMING.<br />

die nu is ingezet, wordt er steeds meer aandacht aan<br />

duurzame energie geschonken.<br />

Energieopwekking en -distributie samen met warmteafgifte<br />

in gebouwen zullen de hoofdbestanddelen<br />

worden van holistische gebouwconcepten, zoals dat<br />

nu al het geval is in uiterst innovatieve projecten.<br />

Meer informatie vindt u op www.ig-infrarood.nl<br />

INFRAROOD IN BOLVORM AAN HET PLAFOND<br />

Interessant<br />

voor moeilijk<br />

te verduurzamen<br />

complexen<br />

Infrarood verwarming, het systeem van de toekomst<br />

Onderzoeken door onafhankelijke wetenschappelijke instituten zijn unaniem lovend: verwarming met<br />

infrarood panelen is hét systeem om duurzame warmte te genereren. De Nederlandse consument is<br />

afwachtend. Deels omdat infrarood nog vrij onbekend is, deels ook omdat er geen subsidies zijn voor deze<br />

innovatieve manier van verwarming. En het energielabel wordt er ook niet beter van. Joris Salvini, directeur<br />

van Redwell Studio, legt uit waarom infrarood verwarming heel interessant is voor appartementseigenaars<br />

die willen verduurzamen en niet willen wachten op collectieve oplossingen. Redwell Studio, gevestigd in<br />

Waddinxveen, is lid van IG Infrarood, de branchevereniging van specialisten in infrarood verwarming.<br />

“De leden van de vereniging horen vrijwel elke dag dat<br />

infrarood verwarming waarschijnlijk niet geschikt is voor<br />

slecht of matig geïsoleerde gebouwen”, zegt hij. “Nou,<br />

we doen bijna niet anders dan panelen plaatsen in jaren<br />

60-gebouwen! Natuurlijk is de warmteopbrengst hoger als<br />

het appartement of het gebouw goed geïsoleerd is, maar<br />

dat geldt voor elke warmtevoorziening. Soms moet je de<br />

ideale situatie los durven laten om tot de meest optimale<br />

oplossing te komen.<br />

Inmiddels kent zo ongeveer iedereen de voordelen van<br />

de warmtepomp. Niet in de laatste plaats doordat die<br />

zorgt voor verbetering van het energielabel én omdat er<br />

subsidie voor te krijgen is. Wij doen ons uiterste best om<br />

beleidsmakers te overtuigen dat verwarmen met infrarood<br />

juist bijzonder effectief én energiezuinig is. Dat blijkt ook uit<br />

allerlei onafhankelijke onderzoeken.<br />

De belangstelling voor infrarood verwarming neemt<br />

momenteel wel toe, in het bijzonder bij appartementen<br />

waar het technisch en/of economisch moeilijk is om te<br />

verduurzamen met complexe en dure technologieën. Mede<br />

daarom zijn appartementen uitgezonderd van de (hybride)<br />

warmtepompplicht vanaf 2026. Met infrarood kan het wél.”<br />

Infrarood<br />

We komen elke dag in contact met infraroodstraling in de<br />

vorm van zonlicht. IR-straling is een elektromagnetische<br />

golf die zich onder het rode deel van het lichtspectrum<br />

bevindt. De straling beweegt zich door de vrije ruimte<br />

met een golflengte van 780 nm tot 1 mm. Alle warme<br />

voorwerpen geven infraroodstraling af. Hoe warmer het<br />

oppervlak, hoe korter de golflengte en hoe hoger de<br />

intensiteit van de straling. Er wordt onderscheid gemaakt<br />

tussen A-, B- en C-straling, afhankelijk van de golflengte.<br />

Als de temperatuur stijgt, verschuift de piek van de<br />

warmtestraling in het spectrum naar de kortere golflengten<br />

richting het zichtbare licht. Als infraroodstraling met onze<br />

huid in contact komt, ervaren we dat als warmte. Dit effect<br />

kan bij verwarming worden toegepast. Infrarood verwarmt<br />

dus niet direct de lucht (zoals bij de cv-installatie het geval<br />

is) maar de mensen en objecten die zich in de ruimte<br />

bevinden. Door het opwarmen van de massa in de ruimte<br />

ontstaat vervolgens indirect wel warme lucht.<br />

Zo werkt het<br />

Salvini legt uit hoe de installatie van infrarood panelen<br />

werkt. “De eerste stap is dat wij op locatie komen kijken<br />

wat de grootte en de warmtevraag van het appartement is.<br />

Bij de wat grotere appartementen zal het waarschijnlijk<br />

nodig zijn om de meterkast te zekeren op 3x25 Ampère.<br />

Bij kleine appartementen is dat niet altijd nodig. Maar<br />

nogmaals: dat bekijken we ter plaatse. Het bouwjaar en<br />

de mate van isolatie nemen we dan ook mee. Vervolgens<br />

kijken we per ruimte wat de warmtevraag is. Want dat is ook<br />

een van de voordelen: je kunt per ruimte bepalen hoeveel<br />

warmte er nodig is.<br />

In veel gevallen zijn er voldoende voedingspunten<br />

(stroomaansluitingen), maar zo nodig maken we een<br />

kabelgoot voor een extra punt. Als we alle gegevens in<br />

kaart hebben gebracht, volgt een offerte, want er moet<br />

natuurlijk worden geïnvesteerd. En natuurlijk gaat het<br />

elektriciteitsverbruik ook omhoog. Momenteel is de<br />

gasprijs nog gekoppeld aan de elektriciteitsprijs, maar<br />

‘Brussel’ doet zijn best om die te ontkoppelen. Gezien de<br />

ontwikkelingen met de toekomstige verhoging van de prijs<br />

van emissierechten voor fossiele energie zal de gasprijs<br />

waarschijnlijk flink hoger worden dan de prijs van elektriciteit.”<br />

De bevlogen infraroodspecialist ziet in het buitenland,<br />

met name in Duitsland, al een forse toename van het<br />

aantal infraroodinstallaties. Bij nieuwbouw en renovaties<br />

wordt daar al op grote schaal infrarood toegepast. “Nu<br />

in Nederland het aandeel groene energie explosief<br />

stijgt, is er volop ruimte voor infrarood verwarming die<br />

gevoed wordt met groene stroom. In Nederland zijn we<br />

ook op dat kantelpunt gekomen, maar helaas worden<br />

de unieke eigenschappen van infrarood verwarming<br />

geremd door een achterstand in beleid en door papieren<br />

energieprestatierekenmethodieken”.<br />

Veel mogelijkheden<br />

Salvini legde al uit dat de bewoner per ruimte kan bepalen<br />

hoeveel warmte er nodig is. Dat kan ook in stappen: eerst<br />

de woonkamer en enige tijd later de badkamer en de<br />

werkkamer. Of andersom natuurlijk. De panelen zijn er in<br />

heel veel uitvoeringen. Meestal worden ze aan het plafond<br />

bevestigd, maar ze kunnen ook aan de wand worden<br />

opgehangen. En er zijn ook staande panelen, in de vorm<br />

van een fraaie zuil. Wie graag verwarming én een leuke foto<br />

combineert, kan een eigen of andere foto opsturen: die<br />

wordt dan op het paneel geprint.<br />

De plaatsing van de panelen gaat snel en zonder al te<br />

veel ingrepen. De panelen gaan 30 à 40 jaar mee en ze<br />

zijn nagenoeg onderhoudsvrij. En al die jaren profiteert<br />

de gebruiker van de besparing op de energie(kosten). Na<br />

deskundig advies dus ook bij matig geïsoleerde gebouwen<br />

en woningen.<br />

WANDPANEEL


AKZO NOBEL ADVERTORIAL<br />

<strong>VvE</strong> MAGAZINE NOVEMBER 2023 #4 57<br />

ONDERHOUD<br />

PERVVE<br />

VVECT<br />

GEREGELD<br />

Je wilt het beste onderhoud<br />

voor het gehele gebouw,<br />

geregeld via de VVE.<br />

“De duurzaamheid van het schilderwerk is gebaat<br />

bij de <strong>VvE</strong>-service van Trimetal Bouwverven.”<br />

Kies daarom voor een schilders- en<br />

vastgoedonderhoudsbedrijf dat is<br />

aangesloten bij OnderhoudNL Garantie.<br />

Daarmee kies je voor kwaliteit,<br />

vakmanschap én vertrouwen.<br />

KIJK VOOR EEN BEDRIJF<br />

IN DE BUURT OP:<br />

ONDERHOUDNLGARANTIE.NL<br />

Aan het woord: Davy van Zonderen - Trimetal Bouwverven en Rob<br />

Dirven van RLD <strong>VvE</strong> Beheer. RLD <strong>VvE</strong> Beheer is aangesloten bij de<br />

brancheorganisatie BVVB en bestaat sinds 2007. Zo’n 100 <strong>VvE</strong>’s zijn in<br />

beheer in Noord-Holland, Flevoland en Utrecht. Voor een appartementencomplex<br />

met ongeveer 400 woningen in Zaandam benaderde RLD <strong>VvE</strong><br />

Beheer Trimetal voor het schrijven van een verftechnisch advies. Behalve<br />

kwaliteit, was ook duurzaamheid daarbij een belangrijk aspect. Hoe ging<br />

Trimetal hier te werk?<br />

RLD <strong>VvE</strong> Beheer: “Wij werken graag<br />

samen met Trimetal. Enerzijds vanwege<br />

de hoge kwaliteit van het door hen<br />

opgestelde verftechnisch advies,<br />

anderzijds omdat ze snel schakelen.<br />

Daarbij komt Trimetal altijd afspraken na<br />

en dat haalt zorg weg bij een beheerder<br />

als wij. Omdat onze relaties zien dat<br />

er extra aandacht aan het werk wordt<br />

besteed, door tussentijdse controles<br />

en rapportages, brengt dit tevens de<br />

kwaliteit naar een hoger niveau. Na<br />

afronding van de werkzaamheden vindt<br />

met Trimetal een eindoplevering en<br />

controle plaats.<br />

Verduurzaming en<br />

Meerjarenonderhoudsplan (MJOP)<br />

De intentie bij dit grote project was om<br />

een nieuw MJOP in kaart te brengen na<br />

de verduurzaming van gevels en daken.<br />

Hierbij was het schilderwerk ook van<br />

belang. In dit traject speelt Trimetal een<br />

grote rol omdat het bedrijf ervoor zorgt<br />

dat de kwaliteit van het schilderwerk<br />

gewaarborgd is op de lange termijn.<br />

Dat bespaart een <strong>VvE</strong> uiteraard geld.<br />

Trimetal voert eerst een vrijblijvende<br />

verftechnische inspectie uit, waarbij<br />

de te schilderen onderdelen worden<br />

onderzocht en de situatie wordt<br />

getoetst aan de hand van eigen<br />

metingen. Het verftechnisch advies is<br />

helder en compleet, dit bespaart de <strong>VvE</strong><br />

de moeite om allerlei schildersbedrijven<br />

een aparte offerte te laten maken.<br />

Van F naar A<br />

Uiteindelijk is het MJOP aangepast naar<br />

een aanpak waardoor het schilderwerk<br />

na dit project de komende 10 jaar<br />

beschermd is. De gekozen producten en<br />

de applicatie zijn daarop afgestemd. Al<br />

het buitenhoutwerk is geschilderd, van<br />

de begane grond tot de bovenste etage.<br />

Naast het schilderwerk is er behalve<br />

gesaneerd ook een nieuw dak gelegd.<br />

De gevel is geïsoleerd en de beglazing<br />

is vernieuwd volgens de laatste<br />

normen. Het gehele complex is nu van<br />

energielabel F naar label A gegaan.<br />

“De Trimetal-bijdrage past daarbij omdat<br />

de opdrachtgever zo lang mogelijk<br />

onderhoudsvrij wil zijn. Fijn dat Trimetal<br />

ook na het werk nog af en toe langs<br />

komt. En mooi om te zien hoe de<br />

houten kozijnen uit 1968 nog steeds<br />

mee kunnen en opnieuw strak in de<br />

verf staan.”<br />

Interesse of vragen?<br />

Neem contact op met:<br />

Jeroen Muis (Regio Zuid-West):<br />

06 51 26 93 94<br />

Olav Koenraadt (Regio Noord-Oost):<br />

06 53 82 41 31<br />

JEROEN<br />

OLAV


» WARMTE HOEFT<br />

ONZE WERELD NIET<br />

TE KOSTEN! «<br />

Wij bieden slimme digitale oplossingen voor meer<br />

procesefficiëntie en vermindering van CO₂ uitstoot.<br />

RIOOLRENOVATIE<br />

”RELINEN” ZONDER HAKKEN OF BREKEN<br />

Proline Group is de grootste in-house leidingrenovatiespecialist van Europa. Ook in Nederland<br />

heeft Proline inmiddels bewezen al jaren een goede en vooral betrouwbare partner te zijn voor<br />

onze opdrachtgevers. U, als klant, zal altijd centraal staan. Onze medewerkers zijn vakmensen<br />

en specialisten die niet alleen met de beste materialen werken maar ook meedenken met het<br />

bedrijf. Meedenken in het uitvoeren van de dagelijkse werkzaamheden, meedenken in de<br />

belangen van de klant, meedenken in het zoeken en ontwikkelen van nieuwe technieken maar<br />

ook meedenken in het geven van trainingen aan nieuwe medewerkers.<br />

Relinen is een algemeen woord, wat betekent: het aanbrengen van een kunststof laag in een<br />

oude leiding. Dit kan door middel van twee methodes, kous-techniek en spray-techniek, die<br />

Proline beide voor 100% beheerst. Deze twee technieken, de spraytechniek sinds 1996 en de<br />

koustechniek sinds 2006, hebben zich binnen de Proline Group al vele jaren bewezen.<br />

• Kous-techniek: epoxy versterkt met een kous<br />

• Spray-techniek: coating, versterkt met polyester vezels<br />

”WIJ DOEN HET GOED OF WIJ DOEN HET NIET”<br />

Relinen is specialistisch werk en vraagt kennis en aandacht. Wij zullen altijd voor kwaliteit en<br />

niet voor kwantiteit gaan. Doet u zaken met Proline, dan doet u zaken met een bedrijf met<br />

specialisten in totaaloplossingen voor rioolrenovatie. En daar zijn wij trots op!!<br />

Totaaloplossing voor stand- en grondleidingrenovatie<br />

• Camera inspectie<br />

• Reiniging<br />

• Relinen<br />

• Deelrenovatie<br />

• Vervanging (indien noodzakelijk)<br />

Wij doen alles in eigen beheer en leveren tot in de kleinste<br />

details kwaliteit volgens verschillende richtlijnen.<br />

Koustechniek<br />

• Volgens procedure als opgenomen in de BRL 5217<br />

• Volgens technische certificering DiBt (Duitsland)<br />

Spraytechniek<br />

• Volgens technische certificering SITAC (Zweden)<br />

• Volgens technische certificering DiBt (Duitsland)<br />

Meer dan energie meten: techem.nl<br />

Hoge Rijndijk 259 Zoeterwoude T (085) 273 76 50 M (06) 476 655 95 proline-group.nl


BALM BETONRENOVATIE ADVERTORIAL<br />

<strong>VvE</strong> MAGAZINE NOVEMBER 2023 #4 61<br />

Het begint soms heel klein.<br />

Een bewoner ontdekt een<br />

scheurtje in de vloer van de<br />

galerij en vraagt aan het<br />

bestuur of het ernstig is.<br />

Meestal zal deze persoon een<br />

geruststellend antwoord<br />

krijgen, maar een alerte<br />

bestuurder zal wellicht verder<br />

kijken. En dan blijken er meer<br />

scheuren te zijn. Sterker nog:<br />

het zijn er veel. Dat is hét<br />

moment om een onderzoek<br />

te laten uitvoeren naar de<br />

constructieve veiligheid van<br />

de balkon- en galerijvloeren.<br />

DE GALERIJVLOER VOOR... ...EN NA DE BETONRENOVATIE<br />

Betonconservering door Balm BV<br />

Het<br />

behoud van<br />

uw balkonen<br />

galerijvloeren<br />

Gaat verder in<br />

rioleringsbeheer.<br />

In service en rioleringsbeheer kun je niet ver genoeg gaan.<br />

Dus komen we voor storingen 24/7 opdagen. En vertrekken we<br />

pas als het probleemis opgelost. Wanneer we uw rioolsysteem<br />

beheren, kijken we verder dan vandaag of morgen, altijd met<br />

een duurzame bril. Onze specialisten doen meer dan nodig is<br />

om een rioolsysteem in topvorm te houden. Op kantoor en op<br />

locatie. En vooral: op de toekomst!<br />

Ga ook verder in rioleringsbeheer<br />

vandervelden.com<br />

Rik Meuleman (betononderhoudskundige, uitvoerder) bij<br />

Balm BV maakt onderscheid tussen vloeren die sowieso in<br />

de gevarenzone zitten en andere aangetroffen gebreken.<br />

“Bij uitkragende vloeren is het altijd oppassen geblazen. Bij<br />

deze balkon- en/of galerijvloeren loopt de binnenvloer van<br />

de woning door naar buiten. Ze zijn in één geheel gestort,<br />

zonder extra ondersteuning. Alle belasting rust op de<br />

aansluiting van de gevel en het balkon”.<br />

Bij enkele flats zijn in de loop der jaren galarijen en balkons<br />

naar beneden gestort; gelukkig niet met fatale afloop.<br />

Toen is bepaald dat alle uitkragende galarijen en balkons<br />

moesten worden geïnspecteerd. Dat is helaas nog niet<br />

overal gebeurd. Als wij voor een inspectie bij een gebouw<br />

met uitkragende balkon- of galerijvloeren komen, gaan<br />

we pas aan het werk als er een grondig onderzoek naar<br />

de kwaliteit van de vloeren is uitgevoerd door een terzake<br />

deskundig bureau (o.a. Nebest, Intron, Bejan, Solid).<br />

Aangetaste wapening<br />

Als water en zuurstof kunnen binnendringen in het beton,<br />

kan de wapening (de versteviging) gaan roesten. Dat kan tot<br />

gevaarlijke situaties leiden. Meuleman: “Om die problemen<br />

te voorkómen, kunnen we het beton op een aantal manieren<br />

conserveren, zodat het lange tijd zijn functie behoudt. We<br />

kunnen bijvoorbeeld een vloer-coatingsysteem aanbrengen.<br />

Dat is een hoogwaardig, voor beton ontwikkeld, verfsysteem.<br />

We ‘pakken het beton in’ zodat het beschermd<br />

is tegen invloeden van buitenaf. Tegen weersinvloeden,<br />

maar ook tegen zout dat in de winter nog wel eens op<br />

galerijvloeren wordt gestrooid als het gesneeuwd heeft.”<br />

De beschermlaag van het beton is vijf jaar gegarandeerd,<br />

maar gaat in de praktijk (met het nodige onderhoud) veel<br />

langer mee, weet hij. “Het is verstandig om regelmatig te<br />

kijken of er scheuren of andere betongerelateerde gebreken<br />

te zien zijn, zoals afgedrukt beton, roestsporen of lekkages.<br />

Die kunnen het begin zijn van een groter probleem.<br />

Omdat geconserveerd beton lang meegaat, is het lastig<br />

om te voorspellen hoeveel je in het MJOP moet reserveren<br />

voor vernieuwing of vervanging van de beschermlaag. Als<br />

bij de visuele inspectie blijkt dat er kleine scheurtjes of<br />

andere gebreken ontstaan, is het in elk geval verstandig<br />

om te gaan reserveren voor het toekomstige onderhoud.”<br />

BRL3201 Deel 1 & 2-gecertificeerd<br />

Als er een constructief gebrek wordt ontdekt, is het verstandig<br />

om een constructeur te laten beoordelen wat er<br />

moet gebeuren. “Wij doen dat niet zelf”, zegt Meuleman.<br />

“We willen namelijk niet ons eigen vlees keuren. Daarom<br />

adviseren we de <strong>VvE</strong> om een onafhankelijk ingenieursbureau<br />

in te schakelen.”<br />

Balm BV heeft al op talloze plaatsen in Nederland beton<br />

versterkt en hersteld. Bij bruggen en viaducten, in parkeergarages<br />

en grote kantoorgebouwen, maar ook bij <strong>VvE</strong>complexen.<br />

“We zijn BRL-gecertificeerd”, vertelt Meuleman.<br />

“Dat betekent dat onze projecten steekproefsgewijs worden<br />

gecontroleerd. De <strong>VvE</strong> heeft daarmee de zekerheid dat ze<br />

kwaliteit krijgt voor haar geld!”<br />

Betonrenovatie sinds 1962 – dit is ons vak!<br />

Balm BV is een gecertificeerde onderneming en kent<br />

een lange historie - sinds 1962 - in het renoveren van<br />

betonconstructies; dit is ons vak en dat doen wij graag!<br />

Wij beschikken niet alleen over de vakmensen die nodig<br />

zijn om het werk<br />

op een effectieve<br />

manier uit te<br />

voeren, maar<br />

ook over de<br />

beste materialen.


62<br />

ONDERHOUD<br />

JOHAN BLUEMINK (LINKS) EN DE BESTUURS-<br />

LEDEN NEL DE JONGE EN JAN KUIPER<br />

We spreken Johan Bluemink samen met Nel de Jonge en<br />

Jan Kuiper, respectievelijk voorzitter en secretaris van het<br />

<strong>VvE</strong>-bestuur. In het complex, dat in 1961 is opgeleverd,<br />

zijn 90 appartementen en een mooie recreatieruimte<br />

ondergebracht. Het seniorencomplex hanteert een<br />

leeftijdsondergrens van 55 jaar. Nel de Jonge: "Tot 2010<br />

was de Arendsburght een serviceflat. Destijds waren de<br />

kosten hoog en na een lange periode van vele onverkoopbare<br />

appartementen is in 2010 de <strong>VvE</strong> opgericht.<br />

Er waren maar liefst 26 medewerkers in dienst. Dat moest<br />

anders, werd destijds besloten: de grote keuken ging eruit<br />

en de medewerkers van de huishoudelijke dienst werden<br />

in dienst genomen door een thuiszorgorganisatie.”<br />

Adviseur van het bestuur<br />

Johan Bluemink bleef. “In de tijd van de serviceflat was<br />

er sprake van een duidelijke hiërarchie”, vertelt hij. “Er<br />

werd ook niet altijd geluisterd als ik een advies gaf over<br />

technische zaken. Dat is nu heel anders: als technisch<br />

adviseur van het bestuur zit ik aan tafel als er overlegd<br />

wordt over onderhoud en renovatie.”<br />

Johan<br />

Bluemink<br />

is 40 jaar<br />

technisch<br />

medewerker<br />

<strong>VvE</strong> Parkflat Arendsburght viert langjarige samenwerking<br />

Toen Johan Bluemink in 1983 in dienst kwam bij serviceflat Parkflat Arendsburght in Apeldoorn, had hij niet het<br />

idee dat hij er lang zou werken. Hij moest erg aan wennen aan de werkomgeving. Het liep anders: hij heeft het er<br />

- vooral nadat in 2010 de <strong>VvE</strong> werd opgericht - prima naar zijn zin. Met een grootse receptie vierde <strong>VvE</strong> Parkplat<br />

Arendsburght 15 september jl. het feit dat Bluemink 40 jaar een vaste waarde is voor bewoners en bestuur.<br />

Zijn technische achtergrond kwam goed van pas toen<br />

het gebouw enkele jaren geleden grootscheeps werd<br />

verduurzaamd: de schil werd na-geïsoleerd en overal<br />

kwamen kunststof kozijnen en triple glas. De gasgestookte<br />

cv-ketels werden vervangen door energiezuinige<br />

exemplaren. Voor de bewoners, van wie er vele op hoge<br />

leeftijd zijn, was het prettig dat ze konden vertrouwen op<br />

de kennis, kunde en ervaring van Bluemink. Hij geniet een<br />

groot vertrouwen bij de bewoners.<br />

Veranderingen<br />

In 40 jaar verandert er veel, zo heeft hij ondervonden.<br />

“In het begin was er alleen een telefoon in het kantoor.<br />

Als er gebeld werd, moest gezocht worden waar ik was.<br />

Vaak riepen ze dan door de liftschacht om me te melden<br />

dat mijn aanwezigheid gewenst was. Daarna kreeg je<br />

de pieper. Er waren twee codes: een voor spoed en een<br />

voor ‘geen spoed’. Dus was het altijd spoed! Nu met de<br />

mobiele telefoon ben je gewoon altijd bereikbaar.”<br />

Ook voor de bewoners dus. Bellen die wellicht voor elk<br />

reparatieklusje? “Daarover hebben we goede afspraken<br />

Tijdens de<br />

renovatie was hij hét<br />

aanspreekpunt voor<br />

de bedrijven, maar ook<br />

voor de bewoners van<br />

de Arendsburght.<br />

gemaakt”, zegt Jan Kuiper. “Johan verricht werkzaamheden<br />

in de appartementen die niet langer dan 30 minuten duren.<br />

Duurt het langer, dan volgt er een rekening. Overigens<br />

lopen de aanvragen voor technische klusjes altijd via de<br />

administratie.”<br />

De <strong>VvE</strong> beschikt over twee parttime medewerkers die<br />

de administratie verzorgen. Ineke Bouwmeester en<br />

Conny Nieuwenhuis zijn het eerste aanspreekpunt voor<br />

schademeldingen, verzekeringen etc. Als de pc het<br />

onverhoopt niet doet, springt Bluemink bij. Zo vormt<br />

hij de ‘spin in het web’ van Parkflat Arendsburght.<br />

Meer dan techniek<br />

In haar jubileumtoespraak stond Nel de Jonge stil bij de grote<br />

waarde die Bluemink heeft voor de bewoners. “Het is veel<br />

meer dan technische ondersteuning”, zegt ze. “Johan weet<br />

wanneer mensen ziek zijn, op vakantie of eenzaam. Dan<br />

maakt hij een praatje. Hij zorgt er ook voor dat het vuilnis<br />

drie keer per week wordt opgehaald. En als het ’s winters<br />

heeft gesneeuwd, komt hij even langs om sneeuw te ruimen.<br />

Eenmaal kwam hij zelfs met de trekker omdat het door de<br />

hevige sneeuwval niet verantwoord was om met de auto te<br />

komen.”<br />

Maar natuurlijk vormen technische zaken het leeuwendeel<br />

van zijn werkzaamheden: Bluemink beoordeelt alle<br />

contracten en offertes. Ook daarbij is zijn technische<br />

achtergrond een voordeel. “Laatst kwam er een factuur<br />

binnen van het liftonderhoudsbedrijf”, zegt hij. “Die klopte<br />

niet want de werkzaamheden die zijn verricht, zitten gewoon<br />

in het onderhoudscontract. Dan onderneem ik dus actie om<br />

het bedrijf daarop te wijzen.”<br />

Grootscheepse vernieuwing<br />

Zeven jaar geleden werden de eerste plannen gemaakt voor<br />

de grote renovatie. Als eerste werd de entree van de Parkflat<br />

opgeknapt en werd de administratie ondergebracht in een<br />

nieuw kantoor. Vervolgens werd de stap naar verduurzaming<br />

gezet. “Dat was een miljoenenoperatie”, zegt Kuiper. “Er was<br />

een heel goed gevuld reservefonds (in feite iets té goed).<br />

Dat kwam dus goed uit, maar de renovatie kon daaruit niet<br />

betaald worden. We hebben gebruik gemaakt van de SEEHsubsidie<br />

(nu SVVE) en we hebben een lening van 1,1 miljoen<br />

euro afgesloten bij het Nationaal Warmtefonds. De <strong>VvE</strong>bijdrage<br />

hoefde niet omhoog; dat was een voordeel toen<br />

we tot besluitvorming moesten komen. Enkele eigenaars<br />

waren principieel tegen het aangaan van een lening, maar<br />

de gekwalificeerde meerderheid hebben we moeiteloos<br />

gehaald.”<br />

<strong>VvE</strong> MAGAZINE NOVEMBER 2023 #4 53 63<br />

Om de bewoners goed te informeren fungeerde één<br />

appartement, het kantoor van de <strong>VvE</strong>, als modelwoning.<br />

Johan Bluemink zorgde voor de voorbereiding van de<br />

renovatie, zoals o.a. het aanvragen van offertes en - samen<br />

met het <strong>VvE</strong>-bestuur van de <strong>VvE</strong> - de beoordeling daarvan.<br />

Tijdens de renovatie was hij hét aanspreekpunt voor de<br />

bedrijven, maar ook voor de bewoners van de Arendsburght.<br />

Voorafgaand aan de werkzaamheden moesten in alle<br />

woningen de gordijnen worden verwijderd; voor mensen<br />

op hoge leeftijd een onmogelijke opgave. Daarom konden<br />

zij een beroep doen op Bluemink.<br />

Als laatste in de grootscheepse vernieuwing werd dit jaar<br />

de recreatiezaal gerenoveerd en werd er een nieuwe keuken<br />

geïnstalleerd bij de recreatieruimte.<br />

De toekomst<br />

Inmiddels is ook een stappenplan met betrekking tot de<br />

brandveiligheid uitgevoerd. De laatste stappen worden<br />

binnenkort gezet. “We kijken ook naar alternatieven voor<br />

de warmtevoorziening”, zegt Nel de Jonge. “Momenteel<br />

is gas nog de enige optie. We hebben onlangs een nieuw<br />

contract kunnen afsluiten bij <strong>VvE</strong> EnergieSelect nadat we<br />

een aantal jaren van een wel heel voordelige gasprijs hebben<br />

geprofiteerd. Het contact met de medewerkers verloopt<br />

erg prettig, dus niets dan lof. Maar we kijken verder. Hier<br />

vlakbij is een openluchtzwembad, dat gebruik maakt van een<br />

warmtepomp die in de wintermaanden niet wordt gebruikt.<br />

Wellicht kunnen we daar in de toekomst iets mee gaan<br />

doen.”<br />

Nieuwe eigenaars weten precies wat van hen wordt verwacht<br />

en wat de plannen van het bestuur zijn. Als een aspirantkoper<br />

zich meldt bij een makelaar, volgt eerst een gesprek<br />

met het bestuur en een bewoner van de etage waar de<br />

nieuwe bewoner zijn/haar intrek wil nemen.<br />

“Toen de <strong>VvE</strong> pas een feit was, hadden we natuurlijk<br />

ook de nodige aanloopproblemen met bewoners die<br />

niet goed raad wisten met de regels die gelden in een<br />

appartementencomplex”, zegt de Jonge. “Nu is dat allemaal<br />

duidelijk voor alle eigenaars.”<br />

Receptie<br />

Tijdens de receptie die aan Johan Bluemink werd<br />

aangeboden, kwamen - naast een groot aantal bewoners -<br />

veel oud-collega’s en zakelijke relaties hem de hand<br />

schudden. “Hoeveel fietsen en fietsbanden heb jij wel<br />

versleten in deze 40 jaar?”, memoreerde de voorzitter van<br />

het <strong>VvE</strong>-bestuur. Bluemink komt immers bij voorkeur op de<br />

fiets vanuit zijn woonplaats naar zijn werk. Het cadeau lag<br />

dan ook voor de hand: geld voor een fraaie nieuwe fiets. Tot<br />

zijn pensionering zal die goede diensten bewijzen, want aan<br />

stoppen denkt Johan Bluemink voorlopig niet. Hij heeft het<br />

veel te goed naar zijn zin!


Laadpalen voor de <strong>VvE</strong>?<br />

ONDERHOUD<br />

<strong>VvE</strong> MAGAZINE NOVEMBER 2023 #4<br />

65<br />

VVE Laadloket ondersteunt <strong>VvE</strong>’s bij de realisatie van laadpunten<br />

met subsidieproof oplaadpuntenadvies en leveranciersselectie.<br />

VVE Laadloket is partner van <strong>VvE</strong> Belang.<br />

In drie stappen<br />

naar een toekomstbestendig laadplan, draagvlak onder de leden voor een<br />

positief besluit en ondersteuning bij de selectie van geschikte leverancier<br />

voor de laadpunten.<br />

Stap 1: voorbereiding<br />

Inzicht en draagvlak<br />

Inventarisatie onder <strong>VvE</strong> leden:<br />

• de laadbehoefte nu en in de<br />

toekomst (+10 jaar)<br />

• voorkeur voor collectieve of<br />

individuele aanpak<br />

• In kaart brengen situatie <strong>VvE</strong><br />

Resultaat: Toekomstbeeld<br />

en draagvlak onder leden<br />

Stap 2: Laadplan<br />

Techniek en toekomstbeeld<br />

Technische schouw op locatie:<br />

Capaciteit stroomaansluiting<br />

Optimale plaatsing laadpunten<br />

Resultaat: Laadplan met benodigde<br />

laadpunten nu en<br />

in en toekomst, borging brandveiligheid,<br />

kostenverdeling,<br />

advies stroomaansluiting,<br />

aanbeveling wet- en regelgeving<br />

Stap 3: Realisatie<br />

Selectie leveranciers<br />

• Op basis van het laadplan<br />

begeleiding offertetraject<br />

en selectie leverancier<br />

• Hulp bij beoordeling aanbiedingen<br />

van leveranciers<br />

Resultaat: een geschikte<br />

leverancier en scherp aanbod<br />

voor realisatie.<br />

In deze rubriek<br />

behandelen we veelgestelde<br />

vragen die betrekking hebben op<br />

de veiligheid van liften en gevelonderhoudsinstallaties<br />

en op ‘veilig werken op<br />

hoogte’. Deze keer gaan we in op het verschil<br />

wat keuringsplicht betreft als het gaat om<br />

personenliften en bijvoorbeeld platformliften en<br />

mindervalidenliften. Voor de beantwoording<br />

van de vragen tekent Marc Jeuken, productmanager<br />

Inspecties bij Liftinstituut. Uw vragen<br />

zijn welkom bij info@liftinstituut.nl.<br />

Vraag het aan Liftinstituut<br />

Tijdens de <strong>VvE</strong> Belang-voorlichtingsbijeenkomsten<br />

door heel het land kregen onze standmedewerkers een<br />

aantal malen de vraag van Verenigingen van Eigenaars<br />

waarom de Liftinstituut-inspecteur niet ‘alle liften’ in<br />

hun <strong>VvE</strong>-complex tegelijk ‘meekeurde’. Bij navraag<br />

bleek dat het hier om verschillende soorten verticaaltransportinstallaties<br />

gaat. Platformliften en mindervalidenliften<br />

vallen niet onder personenliften.<br />

Omdat personenliften veel sneller gaan dan bijvoorbeeld<br />

platformliften en mindervalidenliften en omdat ze automatisch<br />

hun werk doen, is de wetgeving voor die eerste<br />

groep beduidend anders. Zo schrijft het Warenwetbesluit<br />

liften voor dat personenliften iedere 18 maanden<br />

worden gekeurd door een Certificerende Beoordelings<br />

Instantie, kortweg CBI. Liftinstituut is zo’n CBI.<br />

De platformliften en mindervalidenliften vallen onder de<br />

Machinerichtlijn - de wetgever ziet deze liften dus als<br />

machines. Ze gaan langzamer en om ze te gebruiken,<br />

moet vaak de knop van de bediening worden vastgehouden.<br />

Anders stopt de lift meteen. Deze machines<br />

moeten periodiek worden geïnspecteerd, bijvoorbeeld<br />

door een onderhoudsbedrijf of de eigen technische<br />

dienst.<br />

Dan ontstaat wel de situatie dat de slager zijn eigen<br />

vlees keurt. Voor een echt onafhankelijk oordeel kunt<br />

u beter een CBI zoals Liftinstituut die machines laten<br />

controleren. Dan weet u zeker dat u uw verantwoordelijkheid<br />

voor getoetste veiligheid stevig invult.<br />

HEBT<br />

U EEN VRAAG?<br />

STUUR EEN MAIL<br />

NAAR INFO@<br />

LIFTINSTITUUT.NL EN<br />

GEEF DAARBIJ AAN OF<br />

WE UW VRAAG, MÉT HET<br />

ANTWOORD, IN VVE<br />

MAGAZINE MOGEN<br />

PUBLICEREN<br />

Welke mogelijkheden zijn er als wij willen dat de liftkeurder<br />

onze platformliften en mindervalidenliften inspecteert?<br />

Niet elke liftkeurder biedt dienstverlening op dit terrein aan. Als<br />

Liftinstituut uw platformliften en mindervalidenliften nog niet eerder<br />

heeft geïnspecteerd, dan is de eerste stap een inspectie alsof de<br />

installatie voor het eerst in gebruik wordt genomen. Is er veel informatie<br />

en documentatie over de lift aanwezig op basis waarvan we de keuring<br />

kunnen uitvoeren, zoals een EG-verklaring van overeenstemming, een<br />

elektrisch schema en een technisch datablad? Dan kunnen we een<br />

ingebruiknamekeuring doen met een rapport en certificaat als resultaat<br />

bij goedkeuring. Bovendien brengen we ons driehoekige veiligheidskeurmerk<br />

aan, een herkenbaar symbool voor gebruikers dat Liftinstituut<br />

de installatie heeft goedgekeurd.<br />

Is er geen uitgebreide informatie en documentatie? Dan moeten onze<br />

inspecteurs een oordeel vellen op basis van wat zij in het complex<br />

aantreffen. Zij kijken dan in grote lijnen naar de beveiligingen die zij verwachten.<br />

We noemen dat een ingebruiknamekeuring-veiligheidscheck<br />

met als resultaat een rapport. Bij goedkeuring brengt de inspecteur dan<br />

onze ronde veiligheidscheck-sticker aan.<br />

Komt de platformlift of de mindervalidenlift door de keuring heen? Dan<br />

kan de machine naar wens ook worden opgenomen in het periodieke<br />

keuringsproces waarvoor de <strong>VvE</strong> al samenwerkt met Liftinstituut. In dat<br />

geval kunnen we ‘die andere liften’ (waarover we de vragen kregen),<br />

ook iedere achttien maanden meenemen tijdens de keuring van de<br />

personenliften.<br />

Bent u geïnteresseerd in deze dienstverlening?<br />

Ga naar www.liftinstituut.nl/aanvraagformulieren-keuringen en kies<br />

voor het aanvraagformulier machinekeuring.<br />

Plan een gratis<br />

kennismaking<br />

Vraag een<br />

vrijblijvende<br />

offerte aan<br />

VVE Laadloket kan de<br />

subsidieaanvragen voor<br />

uw <strong>VvE</strong> verzorgen!<br />

www.vvelaadloket.nl<br />

Wist u dat…<br />

• Liftinstituut een speciaal inspecteursteam in huis heeft dat volledig is toegerust en<br />

opgeleid voor het inspecteren van verticaal-transportmachines?<br />

• U mogelijk nog meer ‘machines’ in huis heeft die vallen onder de Machinerichtlijn<br />

(bijvoorbeeld een gevelonderhoudsinstallatie en goederenheffer?) Liftinstituut<br />

verzorgt ook voor deze verticaal-transportinstallaties graag de inspectie.<br />

• Liftinstituut een handige kennispagina heeft waaropalle keurings- en controleverplichtingen<br />

staan voor verticaal-transportinstallaties die geen personenliften zijn?<br />

Scan de QR-code hiernaast.<br />

• Liftinstituut een complete site heeft met veiligheidstips voor een veilig liftgebruik?<br />

Op www.liftveilig.nl vindt u alle tips op een rij.


Klopt de herbouwwaarde van<br />

uw complex?<br />

COLUMN TAXEREN<br />

<strong>VvE</strong> MAGAZINE NOVEMBER 2023 #4 67<br />

VERDUURZAMEN, MAAR<br />

DAN WEL VERSTANDIG!<br />

Jaap Hendriksen RT<br />

U hebt de nieuwe verzekeringspolis voor uw<br />

complex ontvangen. Mét de geïndexeerde herbouwwaarde.<br />

Die is belangrijk, want u wilt<br />

bij een eventuele schade het volledige bedrag<br />

uitgekeerd krijgen.<br />

Is uw gebouw langer dan zes jaar geleden<br />

getaxeerd? Klopt de herbouwwaarde niet,<br />

of is die alleen geïndexeerd? Dan ontvangt<br />

u wellicht geen volledige uitkering van het<br />

schadebedrag!<br />

Bij twijfel:<br />

laat een taxatie<br />

uitvoeren!<br />

Laat daarom elke zes jaar de herbouwwaarde<br />

taxeren door een taxateur van <strong>VvE</strong> Belang.<br />

Dan krijgt u een taxatierapport dat u verzekert<br />

van de juiste herbouwwaarde.<br />

De taxateur van <strong>VvE</strong> Belang is gespecialiseerd<br />

in de taxatie van appartementencomplexen.<br />

Wij bekijken uw complex met een frisse blik en<br />

we maken een taxatierapport dat speciaal voor<br />

<strong>VvE</strong>’s ontwikkeld is. Uw gebouw is goed verzekerd<br />

en de eigenaars zijn beschermd tegen<br />

onderverzekering.<br />

Jaap<br />

Hendriksen<br />

Tijdens acht voorlichtingsbijeenkomsten,<br />

die in<br />

september op vier locaties<br />

werden gehouden, kon u<br />

deelnemen aan boeiende<br />

presentaties. Mijn collega’s<br />

Peter van Well en John Liewes<br />

verzorgden een interessante<br />

workshop met als onderwerp<br />

‘Het Geheim van Goed<br />

Opdrachtgeverschap’. De<br />

nadruk lag op het belang<br />

van een doordachte aanbesteding<br />

en op heldere<br />

communicatie met uitvoerders<br />

en aannemers. Ze hebben<br />

ook benadrukt hoe belangrijk<br />

het werken met een degelijk<br />

Meerjarenonderhoudsplan<br />

(MJOP) is, natuurlijk in<br />

combinatie met de juiste<br />

reserveringen en indexeringen.<br />

Doel: het voorkómen van<br />

complicaties in de toekomst.<br />

Vanwege mijn achtergrond in vastgoed wil ik graag iets toevoegen. We<br />

zien dat de negatieve impact op de verkoopwaarde van de appartementen<br />

groot is, als een <strong>VvE</strong> niet op de juiste wijze omgaat met een MJOP of de<br />

duurzaamheidsplannen. In veel gevallen is in het MJOP geen rekening<br />

gehouden met de vervanging van kozijnen en beglazing. Immers: de kozijnen<br />

zijn pas na 60 jaar aan vervanging toe en glas zal vanaf ca. 20 jaar (deels)<br />

vervangen moeten worden.<br />

Wilt u uw gebouw gaan verduurzamen en kiest u voor triple glas? Dan moet u<br />

gelijktijdig de kozijnen vervangen. Als u daarvoor pas tien jaar vóór die ingreep<br />

gaat sparen, hebt u een probleem.<br />

Ik geef een voorbeeld: een <strong>VvE</strong> met veertig appartementen besluit om over tien<br />

jaar de verouderde houten kozijnen te vervangen door kunststof kozijnen met<br />

triple glas en onderzoekt drie mogelijke scenario’s.<br />

In scenario 1 wordt nu begonnen met reserveren voor de vervanging over<br />

tien jaar. Als de kozijnen op dat moment € 400.000,- kosten, moet dit bedrag<br />

geïndexeerd worden voor de prijsstijging over tien jaar. Met een gemiddelde<br />

prijsstijging van ongeveer 4 procent komt dit neer op ongeveer € 590.000,-.<br />

Daarnaast zijn er nog twee ‘dure’ schilderbeurten nodig.<br />

In scenario 2 voert de <strong>VvE</strong> de vervanging nu uit en sluit ze een lening af voor<br />

twintig jaar, waarbij het schilderwerk uit het MJOP wordt geschrapt.<br />

In scenario 3 voert de <strong>VvE</strong> de vervanging volgend jaar uit en vraagt ze aan elke<br />

appartementseigenaar een eenmalige bijdrage van € 10.000,-. Ook hier kan het<br />

schilderwerk uit het MJOP geschrapt worden.<br />

Alle scenario’s kunnen invloed hebben op de verkoopwaarde van het<br />

appartement. Een verstandige koper zal de volgende informatie overwegen:<br />

In scenario 1 stijgt de maandelijkse bijdrage met € 100,- en behoudt de koper<br />

nog steeds het ‘oude’ glas; in scenario 2 beschikt de koper over nieuw glas en<br />

minder energielasten, maar is de maandelijkse bijdrage ongeveer € 50,- hoger;<br />

in scenario 3 moet de koper, bovenop de hypotheek, een bedrag van € 10.000,-<br />

betalen.<br />

Hypotheekverstrekkers houden ook rekening met deze informatie en passen<br />

de maximale hypotheek dienovereenkomstig aan. In scenario 1 krijgt de<br />

koper simpelweg iets minder hypotheek en in scenario 3 zal de koper zeer<br />

waarschijnlijk de € 10.000,- in de verkoopprijs verdisconteren.<br />

Mail naar taxatie@vvebelang.nl of bel 0162 469 120<br />

en maak een afspraak met Jaap Hendriksen.<br />

Dat geeft stof tot nadenken, zeker als u overweegt uw appartement binnenkort<br />

te koop te zetten. Het benadrukt nogmaals het belang van een zorgvuldig en<br />

verantwoord beheer van de <strong>VvE</strong>-financiën. Én van de waarde van een degelijk<br />

MJOP! Deze financiële beslissingen hebben niet alleen invloed op het heden,<br />

maar bepalen ook uw financiële toekomst en de waarde van uw vastgoed.


ai161061481513_VVE Belang magazine #2 2021.pdf 1 14-1-2021 10:00:16<br />

DE EERSTE 15 MINUTEN BIJ EEN<br />

WWW.DAKMERK.NL<br />

ONGEVAL STA JE ER ALLEEN VOOR.<br />

C<br />

M<br />

Y<br />

CM<br />

MY<br />

CY<br />

CMY<br />

K<br />

HULPDIENSTEN ARRIVEREN PAS NA<br />

DIE 15 MINUTEN.<br />

IS JE VVE GOED VOORBEREID?<br />

15<br />

DUURZAAM<br />

GEGARANDEERD<br />

DAKMERK. Hét kwaliteitskeurmerk<br />

voor het platte dak.<br />

DAKMERK is hét Nederlandse kwaliteitskeurmerk voor<br />

bitumineuze en kunststofdaken. Een keurmerk dat staat<br />

voor duur zaamheid en kwaliteit, onderstreept met 10 jaar<br />

waterdicht heidsgarantie. DAKMERK dakaannemers zijn<br />

KOMO-proces gecertificeerd, alle projecten worden vooraf<br />

getoetst op systeemkeuze, pakketopbouw en materiaalkeuze.<br />

Ook controleren onafhankelijke inspecteurs de<br />

uitvoering van de werkzaamheden.<br />

Onze dakaannemers adviseren u graag over duurzame<br />

oplossingen als zonnepanelen, daktuinen en waterberging.<br />

Voor multifunctionele gebruiks daken kan de standaard<br />

garantie worden uitgebreid met een speciale MULTI-garantie.<br />

U vindt alle aangesloten dakaannemers op DAKMERK.NL<br />

GETOETST<br />

GECONTROLEERD<br />

GEGARANDEERD<br />

GEBORGD<br />

200-0082 LIGGENDE Adv_VVE_Dakmerk 180x129mm_220215_v2.indd 2 15-02-2022 15:17<br />

Grip houden op groot onderhoud?<br />

Met ons MeerJarenOnderhoudsPlan<br />

(MJOP) heeft u altijd een helder<br />

overzicht van het groot onderhoud van<br />

de gemeenschappelijke bouwdelen<br />

van het gebouw. Dat geeft houvast.<br />

Kosten voor onderhoud, energiebesparing<br />

en verduurzaming spreidt<br />

u over meerdere jaren, tegen vaste<br />

maandelijkse kosten voor bewoners.<br />

Dat is slim vooruitzien.<br />

LAAT BEREKENEN<br />

HOEVEEL U KUNT<br />

BESPAREN!<br />

DUURZAME<br />

ENERGIEOPSLAG<br />

ENERGIEZUINIGE<br />

LEDVERLICHTING<br />

NU VOOR<br />

2 EURO<br />

www.newomij.nl<br />

vvebeheer@newomij.nl<br />

088 639 66 45<br />

PER APPARTEMENT/<br />

PER MAAND<br />

DOWNLOAD NU HET STAPPENPLAN DUURZAAM WONEN


70<br />

ENERGIEBESPAREN<br />

De boodschap is helder: op<br />

den duur zullen automobilisten<br />

die nog rijden op fossiele<br />

brandstof, een dief van hun<br />

eigen portemonnee worden<br />

én: we moeten er met elkaar<br />

voor zorgen dat we de<br />

energietransitie kunnen<br />

doormaken. Gerben-Jan<br />

Gerbrandy, voorzitter van<br />

de Nationale Agenda Laadinfrastructuur<br />

(NAL) wil niemand<br />

dwingen, maar: “We gaan wel<br />

met z’n allen die kant uit. Dus<br />

ook <strong>VvE</strong>’s zullen hun steentje<br />

moeten bijdragen. Daarvoor is<br />

vanaf 2024 extra subsidie<br />

beschikbaar.”<br />

Het is verstandig als <strong>VvE</strong>’s zijn voorbereid op de toekomst,<br />

zegt hij. “De benzine- en dieselprijzen stijgen dit jaar verder<br />

en elektriciteit wordt relatief steeds goedkoper. Elektrische<br />

auto’s zijn nu nog duur, maar in China worden ze al voor<br />

10.000 euro verkocht. Het aantal elektrische voertuigen<br />

zal dan ook sterk gaan stijgen en je wilt natuurlijk niet dat<br />

je als <strong>VvE</strong> achter in de rij moet aansluiten als je te zijner tijd<br />

laadpunten in je parkeergarage of op je parkeerterrein wilt<br />

laten installeren.”<br />

De Europese Unie gaat ervan uit dat er na 2035 geen<br />

nieuwe auto’s meer worden verkocht die nog op een<br />

fossiele brandstof rijden. Gerbrandy denkt dat het sneller zal<br />

gaan: “Autofabrikanten schakelen nu al massaal over op de<br />

productie van elektrische auto’s. De NAL wil al die EV-rijders<br />

zo goed mogelijk faciliteren. Dat doen we door partijen bij<br />

elkaar te brengen en in werkgroepen relevante thema’s te<br />

bespreken. We geven gevraagd en ongevraagd advies aan<br />

de staatssecretaris van Infrastructuur en Waterstaat.”<br />

SVVE Subsidie<br />

<strong>VvE</strong>’s konden in het kader van de Subsidieregeling<br />

Verduurzaming voor Verenigingen van Eigenaars (SVVE) al<br />

subsidie krijgen voor een oplaadpuntenadvies: 75 procent<br />

van de advieskosten met een maximum van € 1.500. Deze<br />

regeling wordt verlengd met vier jaar: tot eind 2027. Vanaf<br />

januari 2024 kunnen <strong>VvE</strong>’s ook subsidie krijgen voor de<br />

installatie van basislaadinfrastructuur die nodig is om alle<br />

parkeerplaatsen van een oplaadpunt te voorzien.<br />

Met de subsidie wordt een deel van de kosten van de<br />

basislaadinfrastructuur gedekt, zoals de bekabeling,<br />

GERBEN-JAN GERBRANDY<br />

SVVE-subsidie voor advies én laadinfrastructuur<br />

Nationale Agenda Laadinfrastructuur over de energietransitie<br />

verdeelkasten, een centrale afschakeling en voorzieningen<br />

om slim te kunnen laden. De subsidie bedraagt € 100 per<br />

parkeerplaats. In totaal is een bedrag van 2,2 miljoen euro<br />

beschikbaar. De subsidie is aan te vragen bij de Rijksdienst<br />

voor Ondernemend Nederland (RVO).<br />

Voor de laadpaal zelf is geen subsidie te krijgen. Een<br />

belangrijke voorwaarde is dat alle parkeerplaatsen op het<br />

terrein worden voorzien van basislaadinfrastructuur. De<br />

<strong>VvE</strong> vraagt subsidie aan, voordat zij opdracht geeft voor<br />

de installatie van laadinfrastructuur.<br />

Bezwaren<br />

Tot 30 augustus jl. konden belanghebbenden reageren<br />

via de internetconsultatie. <strong>VvE</strong> Belang heeft dat natuurlijk<br />

ook gedaan. In een reactie zijn de bezwaren tegen de<br />

voorwaarden gemeld, althans in combinatie met de hoogte<br />

van de toe te kennen subsidie. Onze belangenorganisatie<br />

zou liever zien dat een subsidie wordt toegekend in de<br />

vorm van een bijdrage in de totale kosten. Net als bij de<br />

subsidie voor adviezen, dus bijvoorbeeld 75 procent van de<br />

totale kosten, met een maximum. € 100 per parkeerplaats<br />

is veel te weinig, gezien de voorwaarden die aan de<br />

basisinfrastructuur worden gesteld. Als het bedrag niet<br />

wordt aangepast, moeten wellicht de voorwaarden<br />

worden bijgesteld.<br />

<strong>VvE</strong> Belang vindt ook dat er nagedacht moet worden<br />

over situaties waarin niet alle parkeerplaatsen worden<br />

aangesloten. <strong>VvE</strong>’s komen immers voor in grote verscheidenheid.<br />

Zo kan er sprake zijn van twee etages,<br />

Ik denk dat we nog<br />

meer dan we nu<br />

al doen, duidelijk<br />

moeten maken hoe<br />

belangrijk de energietransitie<br />

is<br />

of van een gemeenschappelijk deel en een deel met privéparkeerplaatsen.<br />

Ook kan ervoor gekozen worden om<br />

een bepaald gedeelte van de garage EV-ready te maken.<br />

Dergelijke situaties zouden ook onder de regeling gebracht<br />

moeten worden.<br />

Gerbrandy is het deels eens met de kritiek: “Ik vind 100<br />

euro per parkeerplaats ook wel wat weinig. De voorwaarde<br />

dat alle parkeerplaatsen van een laadpunt moeten worden<br />

voorzien, is wel begrijpelijk: op die manier kun je echt<br />

tempo maken. Voor de voorgestelde subsidieregeling geldt<br />

overigens dat het een politieke keuze is; de NAL gaat daar<br />

niet over. Ik ben wel heel benieuwd hoe de regeling er<br />

uiteindelijk uit zal zien.”<br />

Groene stroom<br />

Idealiter rijden elektrische auto’s op stroom die duurzaam is<br />

opgewekt. In dat kader hebben we het ook nog even over<br />

de salderingsregeling voor zonnepanelen die stapsgewijs<br />

wordt afgebouwd (zoals overigens al van aanvang af bekend<br />

was). De eerste energiebedrijven hebben al aangekondigd<br />

dat voor terugleveren van zonnestroom een bijdrage wordt<br />

gevraagd.<br />

<strong>VvE</strong> MAGAZINE NOVEMBER 2023 #4 71<br />

“Maar nu is het zo dat iedereen meebetaalt aan de stijgende<br />

kosten van energiebedrijven”, stelt de NAL-voorzitter.<br />

“Ook degenen die geen zonnepanelen hebben. En wat die<br />

terugverdientijd betreft: die was enkele jaren geleden acht à<br />

negen jaar. Door de plotselinge stijging van de energieprijzen<br />

daalde de terugverdientijd soms zelfs naar twee à drie jaar.<br />

En nu wordt het dan weer acht à negen jaar. En daarna<br />

heb je nog jaren gratis stroom. Bovendien wek je de<br />

stroom natuurlijk in de eerste plaats op voor eigen gebruik.<br />

Tja… En wie hoor je ooit over de terugverdientijd van een<br />

badkamerverbouwing?”<br />

Nog meer uitleg graag!<br />

“Ik denk dat we nog meer dan we nu al doen, duidelijk<br />

moeten maken hoe belangrijk de energietransitie is. Én dat<br />

we er rekening mee moeten houden dat de consumptieve<br />

welvaart zoals we die kennen, niet door zal blijven groeien.<br />

Op de veranderingen die zich nu voordoen, zullen we zo<br />

goed mogelijk moeten inspelen. Bij de NAL willen we daar<br />

graag bij helpen.”<br />

Gerbrandy refereert aan de uitspraak van Jan Willem Erisman,<br />

de voorzitter van de nieuwe Wetenschappelijke Klimaatraad.<br />

Deze adviseur meldt in het AD van 30 augustus jl.: “Om een<br />

volledig klimaatneutraal vervoersysteem op te bouwen in<br />

Nederland, moeten veel mensen waarschijnlijk afscheid<br />

nemen van de auto.” Dat hoeft allemaal niet direct, stelt hij,<br />

maar als we alleen kunnen kiezen voor in de file staan met<br />

een benzineauto of een elektrische auto, schieten we nog<br />

niet veel op.<br />

Gerbrandy: “Dat is een reëel toekomstbeeld, zeker voor<br />

stedelingen. En al helemaal voor jongeren. Maar ook hiervoor<br />

geldt dat we de helpende hand zullen moeten bieden. Zeker<br />

als het om <strong>VvE</strong>’s gaat, want die hebben het een slag moeilijker<br />

dan particuliere woningeigenaren.”<br />

Voorwaarden voor subsidie<br />

De voorwaarden die in het kader van de SVVE aan de<br />

basisinfrastructuur gesteld worden zijn fors:<br />

a. de installatie van onderverdeelkasten.<br />

b. de installatie van bekabeling naar alle<br />

parkeerplaatsen.<br />

c. de installatie van een voorziening die het mogelijk<br />

maakt om:<br />

- beschikbare stroom optimaal te verdelen over<br />

de op te laden voertuigen en te laden op optimale<br />

momenten;<br />

- het laden tijdelijk te vertragen of te stoppen ter<br />

voorkoming van overbelasting van het stroomnetwerk<br />

in het gebouw.<br />

d. de installatie van een voorziening waarmee<br />

de oplaadpunten gelijktijdig kunnen worden<br />

uitgeschakeld en de verplichting om dit kenbaar te<br />

maken bij de toegang.<br />

e. de installatie van een datanetwerk.


72<br />

TEN31BANK ADVERTORIAL<br />

<strong>VvE</strong> MAGAZINE NOVEMBER 2023 #4 73<br />

Samenwerking Twinq <strong>VvE</strong><br />

software en TEN31 Bank<br />

Nog meer gemak voor de <strong>VvE</strong> en<br />

haar beheerder<br />

VINCENT VAN SOMEREN (LINKS) EN<br />

TIM STEVENS SLAAN DE HANDEN INEEN<br />

Twinq en TEN31 hebben de handen ineen geslagen om een nog betere<br />

dienstverlening aan alle <strong>VvE</strong>’s in Nederland te realiseren: er is nu een<br />

boekhoud-koppeling tussen de bank en Twinq. Dat betekent dat<br />

betaalopdrachten, incassobatches en dagelijkse uitwisseling van<br />

bankafschriften snel en eenvoudig kunnen worden uitgevoerd.<br />

Vincent van Someren, directeur van Twinq <strong>VvE</strong> Software & Vastgoed<br />

Software en Tim Stevens, directeur van Ten31 Bank, vertellen welke<br />

voordelen de nieuwe samenwerking voor <strong>VvE</strong>’s heeft.<br />

Van Someren: “We zien vaak dat <strong>VvE</strong>’s<br />

klant zijn bij meerdere banken; soms<br />

wel vier. Dat heeft natuurlijk alles te<br />

maken met het depositogarantiestelsel.<br />

In Nederland is het saldo van elke<br />

rekeninghouder gegarandeerd<br />

tot 100.000 euro. De <strong>VvE</strong> is één<br />

rekeninghouder, ook al zijn er 90,<br />

100 of meer eigenaars lid van de <strong>VvE</strong>.<br />

De beheerder moet al die rekeningen<br />

beheren en dat is een hele klus.<br />

Er is al een koppeling met de<br />

Nederlandse banken, zodat het<br />

geldverkeer eenvoudig via Twinq kan<br />

worden geregeld. Dat kan nu dus<br />

ook met TEN31.”<br />

Minder kosten<br />

Stevens: “Overigens is er nog een<br />

nadeel aan het hebben van meerdere<br />

bankrekeningen. Gemiddeld kost het<br />

de <strong>VvE</strong> zo’n 300 euro per jaar om die<br />

Twinq<br />

De <strong>VvE</strong> Software van Twinq ondersteunt alle dagelijkse processen binnen het<br />

vakgebied van de <strong>VvE</strong>-beheerder en -bestuurder. De krachtige software is<br />

eenvoudig te bedienen en neemt de beheerder werk uit handen. Leden van de<br />

<strong>VvE</strong> kunnen op elk gewenst moment de administratie inzien via het <strong>VvE</strong> Portaal.<br />

Gemak en transparantie dus, kernwoorden voor een effectief <strong>VvE</strong>-beheer.<br />

Kosten/Rente<br />

rekeningen aan te houden. De <strong>VvE</strong> die<br />

zaken doet met TEN31, hoeft maar één<br />

Nederlandse bank aan te houden als<br />

tegenrekening voor TEN31. Dat scheelt<br />

al snel vele honderden euro’s per jaar.<br />

Bovendien zijn steeds meer banken niet<br />

enthousiast als een <strong>VvE</strong> een rekening<br />

wil openen. Dat maakt het moeilijk<br />

om te sparen voor groot onderhoud,<br />

terwijl dat wel een kerntaak is van de<br />

<strong>VvE</strong>. Bij TEN31 kan een rekening snel<br />

en eenvoudig worden geopend, terwijl<br />

dat bij de Nederlandse grootbanken wel<br />

een lange doorlooptijd in beslag kan<br />

nemen.”<br />

Veel belangstelling<br />

De voordelen van deze Duitse bank,<br />

die is gespecialiseerd in <strong>VvE</strong>’s zorgen<br />

voor veel ophef in de markt. Ze waren<br />

tijdens de voorlichtingsbijeenkomsten<br />

van <strong>VvE</strong> Belang voor veel bezoekers<br />

aanleiding om in gesprek te komen met<br />

Tim Stevens. Op alle locaties stonden<br />

de hele dag bezoekers in de rij om te<br />

vragen naar de mogelijkheden voor<br />

hún <strong>VvE</strong>.<br />

Dat is niet vreemd: het is voor een<br />

<strong>VvE</strong> immers niet eenvoudig om<br />

een lening te krijgen. Nederlandse<br />

banken verstrekken doorgaans geen<br />

leningen aan <strong>VvE</strong>’s. TEN31 vraagt<br />

geen onderpand, maar wel een<br />

aantal documenten. Daarmee kunt<br />

u overigens ook worden geholpen<br />

door deskundige medewerkers.<br />

Duitse bank<br />

Sommige lezers zullen wellicht hun<br />

wenkbrauwen fronsen: een Duitse<br />

bank; is dat wel veilig? Stevens kan<br />

hen geruststellen: “TEN31 heeft<br />

een volledige banklicentie en staat<br />

geregistreerd in het bankenregister van<br />

De Nederlandsche Bank.<br />

TEN31<br />

Wilt u meer weten over de<br />

mogelijkheden die TEN31 biedt,<br />

ook als het om spaarrekeningen<br />

en leningen gaat? U vindt meer<br />

informatie op www.ten31.nl.<br />

U kunt ook een mail sturen<br />

naar info@ten31.nl<br />

De bank kan dus in Nederland haar<br />

diensten actief aanbieden. De eerste<br />

beheerders en <strong>VvE</strong>’s spreken met<br />

veel lof over de bankfaciliteit en de<br />

dienstverlening. Het grootste voordeel<br />

is het Duitse depositogarantiestelsel,<br />

dat een veel hoger bedrag garandeert.<br />

Om een spaarrekening af te sluiten<br />

bij TEN31 heb je nog maar één<br />

betaalrekening bij een Nederlandse<br />

bank nodig. Er zijn ook geen extra<br />

kosten om geld over te maken van<br />

Nederland naar Duitsland. Immers: een<br />

overboeking van de ene bank naar de<br />

andere gaat van IBAN naar IBAN.”<br />

‘Behoefte in de markt’<br />

Van Someren: “TEN31 heeft dezelfde<br />

doelstelling als wij: voorzien in een<br />

behoefte die er duidelijk is op de markt.<br />

Toen wij 21 jaar geleden Twinq startten,<br />

was er nog geen software op de markt<br />

voor de administratie van <strong>VvE</strong>’s. Anno<br />

2023 werken meer dan 37.000 <strong>VvE</strong>’s<br />

met onze software, met name om de<br />

financiën van de <strong>VvE</strong> transparant te<br />

maken voor de leden van de <strong>VvE</strong>.<br />

Diezelfde ondernemersgeest zien we<br />

bij TEN31: de bank voorziet ook in<br />

een behoefte waar de <strong>VvE</strong>-markt naar<br />

snakt. Kort samengevat: de snelheid<br />

waarmee een rekening kan worden<br />

geopend en de eenvoudige manier<br />

om een lening af te sluiten.”<br />

Hij is ervan overtuigd dat er nog meer<br />

kansen zijn voor samenwerking. “We<br />

hebben nog wel meer plannen. Dat<br />

innovatieve karakter delen we ook<br />

met TEN31. Samen gaan we voor nog<br />

meer gemak en service voor de <strong>VvE</strong>’s<br />

in Nederland.”<br />

De voordelen op een rij<br />

• Per <strong>VvE</strong>-lid is € 100.000<br />

gegarandeerd.<br />

• U krijgt een hogere rente op het<br />

spaargeld van de <strong>VvE</strong>.<br />

• U opent snel (meestal binnen<br />

enkele dagen) een bankrekening.<br />

• De bankrekening is gratis en een<br />

betaalrekening is niet verplicht.<br />

• Er is een boekhoud-koppeling met<br />

Twinq.


74<br />

ENERGIEBESPAREN<br />

<strong>VvE</strong> MAGAZINE NOVEMBER 2023 #4 75<br />

DE GRENSFLAT<br />

In de stookruimte van het flatgebouw stonden twee<br />

oude VR-ketels uit de jaren 90. De ketels zorgden voor<br />

de verwarming en de warmtapwatervoorziening voor<br />

alle woningen, inclusief de bedrijfsruimtes op de begane<br />

grond van het gebouw. De woningen werden verwarmd<br />

door radiatoren die voorzien waren van handafsluiters en<br />

thermostatische afsluiters. Elke woning telt in totaal zes<br />

radiatoren. De aanvoertemperatuur van het warme water<br />

was continu 80 à 90 °C. Desondanks waren er klachten<br />

over koude en gebrek aan comfort.<br />

Verduurzamen<br />

De overheid meldt in tal van publicaties dat isolatie van<br />

woningen dé manier is om het gebouw te verduurzamen<br />

en op de energiekosten te besparen. Bij complexen uit de<br />

jaren 50 en 60 van de vorige eeuw is dat in veel gevallen<br />

een onrealistische oplossing vanwege de hoge kosten.<br />

Daarom heeft de <strong>VvE</strong> van de Grensflat ervoor gekozen<br />

om de energieverliezen in de bestaande gasgestookte<br />

verwarmings- en warmtapwaterinstallatie flink terug te<br />

dringen. In 2022 werd de installatie gerenoveerd. Dat<br />

gebeurde met gebruikmaking van de SEEH (nu SVVE).<br />

De twee oude VR-ketels zijn vervangen door een<br />

cascadesysteem van 14 HR-ketels van elk 42 kW. Het<br />

grootste voordeel van deze vervanging is dat het vermogen<br />

van de warmteopwekking nu veel beter kan worden<br />

afgestemd op de werkelijke behoefte van de bewoners.<br />

Op de grens van de gemeenten Rotterdam en<br />

Schiedam staat een appartementencomplex met de<br />

toepasselijke naam Flatgebouw De Grensflat. Het<br />

96 woonappartementen en enkele bedrijfsruimten<br />

tellende complex stamt uit 1951. Vanwege de hoge<br />

energiekosten is in opdracht van de gemeente<br />

Schiedam en de Vereniging van Eigenaars een<br />

quickscan gemaakt door Eagle Energy. In het<br />

rapport worden enkele verduurzamingsmaatregelen<br />

genoemd, waaronder het dynamisch inregelen van<br />

de verwarmingsinstallatie. Die maatregelen zorgden<br />

voor meer dan 30 procent energiebesparing.<br />

Slimme<br />

regeltechniek<br />

zorgt voor<br />

optimaal<br />

warmtecomfort<br />

Forse besparing op energie(kosten) door<br />

waterzijdig inregelen<br />

Eneef<br />

De regeling van Eneef (Eagle Energy) speelt hierbij een<br />

belangrijke rol. De slimme regeltechniek stuurt het cascadesysteem<br />

nauwkeurig aan op basis van diverse meetpunten<br />

in het cv-systeem én van gegevens van het dichtstbijzijnde<br />

weerstation.<br />

Als we de Grensflat bezoeken, is de buitentemperatuur 9<br />

graden. Het cv-water wordt op dat moment aangevoerd met<br />

een temperatuur van 60 graden; het komt afgekoeld met<br />

30 graden retour. Het resultaat: minder warmteverlies in de<br />

distributieleidingen en optimaal gebruik van de HR-ketels.<br />

Voor de warmtapwatervoorziening is een hybride systeem<br />

geïnstalleerd op basis van heatpipes (zonnecollectoren met<br />

dubbelwandige, glazen vacuümbuizen) met een zonneboiler.<br />

Dynamisch waterzijdig inregelen<br />

Alle 576 radiatoren in de woningen zijn voorzien van Danfoss<br />

Dynamic Valve thermostatische radiatorafsluiters en<br />

radiatorthermostaatknoppen van hetzelfde merk. De hele<br />

installatie is dynamisch waterzijdig ingeregeld. Dat is volgens<br />

het Bouwbesluit ook verplicht bij een wijziging van de<br />

warmtebron van een gebouw of woning.<br />

Het verwarmingssysteem wordt voortdurend geoptimaliseerd<br />

door drukschommelingen bij veranderingen in<br />

gebruikersgedrag en weersomstandigheden op te vangen.<br />

De bewoners beschikken nu over een energiezuinige<br />

installatie met optimaal verwarmingscomfort. Vanzelfsprekend<br />

zijn bestuur en bewoners van de Grensflat blij<br />

met deze oplossing.<br />

Beperking energieverbruik<br />

Bijkomend voordeel van het inregelen van de installatie is de<br />

verlaging van het stroomverbruik van de pompen. Bovendien<br />

is de installatie nu voorbereid op een hybride vorm van<br />

verwarmen. De <strong>VvE</strong> kan dus eventueel in de toekomst<br />

overgaan op een combinatie van elektriciteit en gas.<br />

In het afgelopen jaar is dankzij deze maatregel ruim 30<br />

procent energie bespaard. Daarvan is 26,5 procent te danken<br />

aan het waterzijdig inregelen, de nieuwe modulerende<br />

cv-ketels en een goede inregeling c.q. aansturing van de<br />

ketels.<br />

Omdat de prijs van gas voor de Grensflat nog hoog is<br />

(vanwege het eerder afgesloten contract) is de besparing<br />

nog niet optimaal. De inkoop van gas voor de komende jaren<br />

zal waarschijnlijk een stuk voordeliger zijn. Dan loopt de<br />

kostenbesparing verder op.<br />

Waterzijdig inregelen<br />

Bij ongeveer 85 procent van de cv-installaties is de<br />

verdeling van het water niet op orde. Bij een collectief<br />

gestookte cv-installatie krijgen de radiatoren in de<br />

appartementen die dicht bij het ketelhuis zijn gelegen,<br />

het snelst het meeste warme cv-water geleverd.<br />

Appartementen die verder weg gelegen zijn, krijgen<br />

daarentegen - o.a. door warmteverlies onderweg -<br />

minder warm water in hun radiatoren. Bij kouder weer<br />

zullen zij als eerste klagen en zullen ze vragen om<br />

verhoging van de watertemperatuur: van bijvoorbeeld<br />

70 naar 80 of 85 graden. Hierbij gaat veel extra gas<br />

verloren!<br />

Door het plaatsen van waterzijdig inregelbare<br />

radiatorkranen wordt de hoeveelheid water per radiator<br />

begrensd, zodat er nooit meer onnodig veel water<br />

wordt rondgepompt. In combinatie met een goede<br />

afstelling van de cv-ketel zorgt dit voor een stabiele<br />

en efficiënte werking van uw cv-installatie. Dit is wel<br />

specialistenwerk. De installatie moet daarom eenmalig<br />

door een vakkundige, gecertificeerde installateur<br />

worden ingesteld.<br />

<strong>VvE</strong> Belang: ‘zelfstandige maatregel’<br />

<strong>VvE</strong> Belang is van mening dat waterzijdig inregelen een<br />

zelfstandige maatregel moet zijn in het kader van de<br />

Subsidieregeling Verduurzaming <strong>VvE</strong>’s (SVVE). Reeds bij<br />

eerdere wijzigingen van de SEEH/SVVE heeft <strong>VvE</strong> Belang<br />

gewezen op de grote voordelen van het waterzijdig<br />

inregelen van collectieve warmte-installaties. Dit belang<br />

is alleen maar groter geworden als gevolg van de sterk<br />

gestegen brandstofprijzen. Ook de klimaatdoelen en de<br />

energiebesparingsdoelstellingen zijn erbij gebaat.<br />

De overheid onderkent het nut van de maatregel wel, gezien<br />

het feit dat deze is opgenomen als aanvullende maatregel<br />

in de SVVE. Echter, het waterzijdig inregelen verdient een<br />

hogere plaats in de subsidieregeling: het dient een zelfstandig<br />

subsidiabele maatregel te worden in de nieuwe regeling.<br />

Subsidie verhogen<br />

Het voorstel van <strong>VvE</strong> Belang: verplaats het dynamisch<br />

waterzijdig inregelen in de regeling, zodat het geen<br />

aanvullende maatregel meer is. Beschrijf, net als bij de<br />

basisinfrastructuur, waaraan de maatregel moet voldoen.<br />

Verhoog de bestaande subsidie met een bedrag van 30 %<br />

van de kosten van de installatie (hardware) die nodig zijn om<br />

goed te kunnen inregelen, waaronder in elk geval de kosten<br />

voor thermostaatkranen. In een gemiddeld flatgebouw<br />

moeten al snel tussen de 400 en 600 van deze knoppen<br />

worden aangeschaft. De kosten van een dergelijke knop<br />

bedragen ca. € 110,-.<br />

Deze maatregel levert een goede bijdrage aan de (Europese)<br />

energiebesparingdoelen van Nederland (Fit for 55). Voor<br />

de desbetreffende flatgebouwen is het een van de meest<br />

effectieve en redelijk snel te realiseren maatregelen.<br />

Op deze manier kunnen deze appartementseigenaars ook<br />

profiteren van een subsidie op besparingsmaatregelen


76<br />

ENERGIEBESPAREN<br />

<strong>VvE</strong> MAGAZINE NOVEMBER 2023 #4 77<br />

Vanzelfsprekend was daarbij een belangrijke plaats<br />

ingeruimd voor de al dan niet wenselijke warmtenetten.<br />

Wethouder Danny Huizer (Duurzaamheid) van de gemeente<br />

Apeldoorn gaf daarvan een sprekend voorbeeld: “Toen daags<br />

voor de bijeenkomst het programma Radar een item had<br />

over warmtenetten, was de stemming in de zaal bepaald niet<br />

positief.” De wethouder wilde maar zeggen: beeldvorming<br />

is vaak bepalend. Apeldoorn probeert het wantrouwen bij<br />

haar burgers weg te nemen door bij alle geïnteresseerde<br />

bewoners huisbezoeken af te leggen.<br />

Opschaling gewenst<br />

Ferdi Licher (directeur Bouwen en Wonen bij het ministerie<br />

van Binnenlandse Zaken) en Tjalling de Vries (manager<br />

publieke sector bij het ministerie van Economische Zaken)<br />

waren redelijk positief over de duurzaamheidsontwikkelingen.<br />

“De warmtepompen zijn niet aan te slepen en dat geldt ook<br />

voor de zonnepanelen”, zei Licher. “We zien steeds minder<br />

‘slechte’ energielabels. De Planbureaus voorzien dan ook dat<br />

we de doelstelling van 2030 gaan halen: anderhalf miljoen<br />

verduurzaamde woningen. Dat neemt niet weg dat tal van<br />

doelgroepen nog achterblijven: de particuliere verhuurders<br />

en de kwetsbare huishoudens, om er een paar te noemen.<br />

Bovendien wordt er te weinig ge- en verbouwd. De gewenste<br />

opschaling ontbreekt nog.”<br />

De Vries wees erop dat niet alles is op te vangen met de zo<br />

populaire warmtepompen. “We moeten het voornamelijk<br />

hebben van collectieve oplossingen”, zei hij. “Dus moeten<br />

we goed kijken naar de mogelijkheden van warmtenetten.<br />

De beschikbare subsidie van € 6.000 per aansluiting moet<br />

daarbij helpen.”<br />

VAN LINKS NAAR RECHTS<br />

FERDI LICHER, DAGVOOR-<br />

ZITTER DONATELLO PIRAS<br />

EN TJALLING DE VRIES<br />

Collectieve<br />

oplossingen<br />

noodzakelijk voor<br />

warmtetransitie<br />

Warmtecongres 2023 in het teken van betaalbaarheid<br />

Over één ding waren de sprekers tijdens het Warmtecongres 2023 het eens: bij verduurzaming gaat het om<br />

de vragen ‘Wat betekent het voor mij?’ en ‘Wat kost het mij?’. Schouwburg Orpheus in het groene en ‘royale’<br />

Apeldoorn was op 12 oktober jl. de locatie van het Warmtecongres, waar enkele honderden deelnemers<br />

discussieerden over de uitdagingen van de warmtetransitie.<br />

Warmteprogramma<br />

Als dat onvoldoende blijkt, kan de Wgiw (zie kader;<br />

red.) uitkomst bieden: die verplicht gemeenten om<br />

hun warmtevisie (die nu nog niet overal concreet is)<br />

om te zetten in een Warmteprogramma. Daarin moet<br />

staan waar een warmtenet komt, waar een andere<br />

voorziening de voorkeur geniet én waar voorlopig niets<br />

gedaan wordt. Immers: bewoners hebben behoefte aan<br />

duidelijkheid. Over de termijn waarop iets gaat gebeuren,<br />

over de voorwaarden én de betaalbaarheid.<br />

De Tweede Kamer vraagt daar ook om, betoogden<br />

beide heren. “Het Niet-meer-dan-anders-principe,<br />

het mogelijke monopolie van een warmtebedrijf, de<br />

garanties; het zijn allemaal vragen die beantwoord<br />

moeten worden.”<br />

En dan is er nog de concurrentie van de warmtepomp,<br />

benadrukte De Vries. “Als in een wijk of buurt veel<br />

mensen een warmtepomp hebben aangeschaft, is er<br />

geen business case voor een collectieve voorziening.<br />

Maar voor een succesvolle energietransitie zijn juist die<br />

collectieve oplossingen nodig.”<br />

‘Warmterotonde’<br />

Hoe lastig het is om een warmtenet te plannen,<br />

vertelde Theo van Es, senior-adviseur Energietransitie<br />

bij de gemeente Apeldoorn. In de nieuwbouwwijk<br />

Kerschoten zijn plannen voor een ‘warmterotonde’<br />

waarbij geen enkele warmtebron wordt uitgesloten:<br />

rioolwaterzuivering, aardwarmte, warmte uit water;<br />

alle mogelijkheden liggen open.<br />

RICHARD VERMEEREN VERTELT OVER ZIJN BINNENWARMTEPOMP<br />

De ‘uitdagingen’ zijn desalniettemin groot, wist Van Es. Hij<br />

somde ze moeiteloos op: wordt het een systeem dat werkt<br />

op hoge of lage temperatuur? Kan het systeem ook koude<br />

leveren? En hoe zit het met de betaalbaarheid? Wat moet er<br />

allemaal in de woningen gebeuren en wat doen we met<br />

- alweer - de concurrentie met de warmtepomp? De overlast<br />

die de aanleg van een warmtenet met zich meebrengt,<br />

valt ook niet te onderschatten.<br />

In Denemarken is een innovatieve oplossing gevonden voor<br />

het probleem van de warmtepomp-concurrentie: in een<br />

gebied dat aangewezen is als kansrijk voor een warmtenet,<br />

krijgen bewoners geen subsidie voor de aanschaf van een<br />

warmtepomp.<br />

Ook hoge temperatuur!<br />

Gijs Linthorst (Linthorst Energy) gaf lucht aan een van zijn<br />

frustraties: “Overal praat men elkaar na dat een warmtepomp<br />

niet zou werken met hoge temperaturen. De subsidies zijn<br />

ook afgestemd op die gedachte. Met als gevolg dat een<br />

techniek die minder duurzaam is wél subsidie krijgt en<br />

een bewezen duurzaam hoge-temperatuursysteem niet!<br />

Steeds staat vermindering van het energieverbruik centraal,<br />

maar het moet gaan om een slim gebruik van die energie.<br />

WarmteTransitieMaker 2023<br />

Tijdens het Warmtecongres vond de verkiezing van de<br />

WarmteTransitieMaker 2023 plaats. Daarbij ging het -<br />

vanzelfsprekend - om de persoon die het meeste heeft<br />

gedaan om de warmtetransitie in zijn/haar gemeente een<br />

flinke zet te geven. Winnaar was Nicolien Wirschell uit<br />

Rotterdam-Pendrecht, die in haar wijk een laagdrempelig<br />

inloopcentrum heeft gecreëerd waar bewoners elkaar<br />

vinden. Want communicatie; daar gaat het om, betoogde<br />

ook Nicolien Wirschell. “En we hebben bijvoorbeeld<br />

ook een breiclubje dat plaids maakt voor menen die in<br />

een koude, slecht geïsoleerde woning zitten. Voor dat<br />

extra beetje warmte.” De prijs voor het duurzaamste<br />

warmtenet van het jaar ging naar de Traaise Energie<br />

Maatschappij.<br />

Wet gemeentelijke instrumenten<br />

warmtetransitie<br />

Met het wetsvoorstel gemeentelijke instrumenten warmtetransitie<br />

(Wgiw) kunnen gemeenten regelen welke wijken op<br />

termijn overstappen op een duurzaam alternatief voor aardgas.<br />

In samenspraak met bewoners, gebouweigenaren en andere<br />

stakeholders kiezen gemeenten in de wijkgerichte aanpak de<br />

beste duurzame manier om de wijk te verwarmen. Per wijk kan<br />

de oplossing en aanpak verschillen.<br />

De keuze moet worden gemaakt in een zorgvuldig proces van<br />

democratische besluitvorming. Woning- en gebouweigenaren<br />

mogen altijd zelf kiezen met welk duurzaam alternatief ze hun<br />

woning of gebouw verwarmen. Er komt dus geen verplichting<br />

om bijvoorbeeld mee te doen aan een collectief warmtenet.<br />

Addertje<br />

Natuurlijk is er het welbekende addertje onder het gras: als<br />

er een goed en betaalbaar duurzaam alternatief is, kan de<br />

gemeente bepalen dat de netbeheerder na een bepaalde<br />

datum - en met een ruime overgangstermijn - geen aardgas<br />

meer transporteert naar een bepaalde wijk. Een gasnet in stand<br />

houden of vernieuwen voor enkele gebruikers die niet van het<br />

aardgas af willen, terwijl er een redelijk alternatief beschikbaar<br />

is, leidt tot onnodige CO2-uitstoot en tot hogere kosten voor<br />

de samenleving als geheel. De kosten voor dat gasnet worden<br />

immers betaald door alle klanten uit het verzorgingsgebied van<br />

de netbeheerder.<br />

Dus om die te verbruiken als het moment daarvoor het gunstigst<br />

is. Om een voorbeeld te geven: zodra de zon maar een beetje<br />

schijnt, worden omvormers uitgeschakeld. De zonnepanelen<br />

leveren dan niets op. En de eigenaar moet betalen voor de<br />

zelfopgewekte stroom, terwijl hij juist geld krijgt als hij stroom<br />

verbruikt op die momenten. Dus moeten we het verbruik<br />

flexibeler maken. En vóór alles geldt: warmtebuffering is de<br />

sleutel. Daarom bouwen wij warmtebuffers van vele duizenden<br />

kubieke meters. Onder de grond, zodat het terrein kan worden<br />

gebruikt als sportveld of parkeerplaats.”<br />

Binnenwarmtepomp<br />

Richard Vermeeren, manager new business bij Inventum,<br />

vertelde met trots over zijn paradepaardje: de binnenwarmtepomp.<br />

Een systeem dat verwarmt én ventileert en waarvoor de<br />

bewoner geen balansventilatie of een warmteterugwininstallatie<br />

nodig heeft. Mechanische ventilatie volstaat. Dit systeem van<br />

verwarming en ventilator in één blijft altijd ventileren (“tenzij je<br />

de stekker eruit haalt”, grapte een aanwezige). De verwarmde<br />

lucht wordt niet naar buiten getransporteerd, maar ‘hergebruikt’<br />

en gekoeld voor de ventilatie.<br />

“Dit is niet de oplossing voor iedere woning”, waarschuwde<br />

Vermeeren. “Soms zal een luchtwarmtepomp of een bodemwarmtepomp<br />

een beter alternatief zijn. En in een aantal gevallen<br />

kan een warmtepomp helemaal niet. Het is van groot belang<br />

om je goed te laten adviseren en ook goed te kijken naar het<br />

stroomverbruik. Dat stijgt immers fors bij het gebruik van een<br />

warmtepomp. Maar denk vooral altijd na over ventilatie. In het<br />

belang van uw gezondheid.”


UW ENERGIELEVERANCIER<br />

Ook voor het verbruiksafhankelijk<br />

meten en factureren van energie<br />

en water.<br />

Wij weten wat uw <strong>VvE</strong> nodig heeft:<br />

• een betrouwbare energieleverancier;<br />

• die voordelig elektriciteit en gas inkoopt op de energiebeurs ICE ENDEX;<br />

• die een goede service biedt;<br />

• en geen gebruik maakt van een callcenter.<br />

NIEUW!<br />

Verbruiksafhankelijke meting en facturatie van energie en water.<br />

Onze voordelige gas-, warmte-, elektriciteit- en watermeters geven een<br />

betrouwbare en duidelijke registratie van het individuele en algehele<br />

energie- en waterverbruik. Vervolgens verwerken wij per bewoner deze<br />

verbruiksafhankelijke registratie tot een overzichtelijke factuur.<br />

Met onze meetapparatuur voldoet u aan de wetgeving voor<br />

warmtemeting.<br />

Schakel <strong>VvE</strong> EnergieSelect in en profiteer van de voordelen:<br />

• lagere kosten voor het energiepakket dat bij u past;<br />

• naar keuze energiemeters in eigendom, via huurkoop dan wel via lease;<br />

• heldere en overzichtelijke facturen;<br />

• betrouwbare dienstverlening op maat;<br />

• transparante en duidelijke werkwijze om misverstanden te voorkomen.<br />

<strong>VvE</strong> EnergieSelect is een samenwerkingsverband tussen<br />

<strong>VvE</strong> Belang en Hezelaer Energy. Samen staan we voor:<br />

Lagere kosten, minder zorgen, meer woongenot!<br />

Vraag direct vrijblijvend een offerte aan via www.vve-energieselect.nl<br />

Meer weten? Bel 076 303 07 21 of mail info@vve-energieselect.nl<br />

<strong>VvE</strong> magazine aug 2021.indd 74 25-07-2021 16:57


COLUMN<br />

<strong>VvE</strong> MAGAZINE NOVEMBER 2023 #4 81<br />

IN DE ZESDE VERSNELLING<br />

VOOR VVE’S<br />

o oepaele<br />

op et a va <br />

apparteeteople<br />

Wij kunnen u professioneel begeleiden: van advies,<br />

besluitvorming tot en met de selectie van de beste installateur.<br />

De <strong>VvE</strong> Belang<br />

biedt persoonlijke, onafhankelijke<br />

en deskundige begeleiding van uw <strong>VvE</strong>.<br />

Sven<br />

Ringelberg<br />

adviseur en blogger<br />

op Transitiepaden.nl<br />

De eerste maanden na de<br />

zomer zijn goed gestart<br />

voor de voorvechters voor<br />

verduurzaming van <strong>VvE</strong>’s. Met<br />

de ‘Versnellingsagenda voor<br />

<strong>VvE</strong>’s’, die Hugo de Jonge begin<br />

september lanceerde, worden<br />

de grote knelpunten om aan de<br />

slag te gaan met verduurzamen<br />

eindelijk onderstreept. Wie vaker<br />

een blog van mij heeft gelezen,<br />

weet dat het me al een aantal<br />

jaar frustreert: ruim 20 procent<br />

van de woningen valt onder een<br />

<strong>VvE</strong>, maar die appartementen<br />

kregen tot voor kort misschien<br />

twee procent van de aandacht.<br />

Het resultaat is pijnlijk<br />

duidelijk. <strong>VvE</strong>’s lopen achter<br />

in de verduurzamingsopgave<br />

en de leden krijgen te maken<br />

met hogere kosten en minder<br />

comfort.<br />

Versnelling is dus noodzakelijk en dat is nu duidelijk. De plannen van minister<br />

De Jonge benoemen heel wat actiepunten: afschaffen van het quorum is een<br />

belangrijke aanpassing, net als de gewone meerderheid voor verduurzaming<br />

in plaats van de gekwalificeerde meerderheid. Subsidies moeten gemakkelijker<br />

te krijgen zijn en bijbehorende leningen kunnen aantrekkelijker. Deze maatregelen<br />

moeten zorgen voor meer investeringen in verduurzaming én voor<br />

minder afgehaakte <strong>VvE</strong>-leden.<br />

De minister lijkt ook te beseffen dat regels en euro’s weliswaar belangrijk zijn,<br />

maar dat de <strong>VvE</strong> een sociale entiteit is; letterlijk een vereniging. Misschien<br />

is dat het belangrijkste inzicht dat de rijksoverheid de afgelopen jaren heeft<br />

opgedaan. Er is ruim 25 miljoen beschikbaar voor procesbegeleiders die <strong>VvE</strong>’s<br />

gaan helpen met verduurzamen, er komt een landelijk loket plus websites,<br />

gemeentelijke programma’s etc. Kortom: genoeg om ook de <strong>VvE</strong> en haar<br />

bestuurders écht te ondersteunen.<br />

Speciale aandacht is er voor complexen met slechtere energielabels en voor<br />

isolatie. Gemeenten hebben de komende jaren één miljard (!) euro beschikbaar<br />

voor het isoleren van complexen en het tegengaan van energiearmoede. Het<br />

is positief dat ook <strong>VvE</strong>’s meer aandacht krijgen, want gemeenten vinden het<br />

makkelijker om te beginnen met grondgebonden woningen.<br />

U denkt nu misschien: “Die Sven kan wel stoppen met bloggen”. De<br />

versnellingsagenda vervult zo ongeveer al mijn wensen, maar er zijn toch<br />

nog wel aantal puntjes van aandacht. Wie goed leest, ziet dat de acties<br />

vooral terecht komen bij de overheden. We missen de commerciële sector,<br />

waaronder de <strong>VvE</strong>-beheerders.<br />

Vooral in de grotere complexen nemen zij vaak zowel het administratieve als<br />

het technische beheer op zich. Meer dan de helft van alle appartementen in<br />

<strong>VvE</strong>’s is in beheer bij deze bureaus. En de helft daarvan heeft ook het bestuur<br />

uitbesteed - met wisselend succes. In het kader van toenemende aandacht<br />

voor verduurzaming kan de rol van de beheerder niet onbesproken blijven.<br />

De Jonge wil miljoenen uitgeven om procesbegeleiding te organiseren voor<br />

<strong>VvE</strong>’s, maar een deel van de beheerders beschikt toch over deze expertise?<br />

Ik zou graag zien dat er ook voor hen een rol is. Immers: juist beheerder s<br />

hebben relaties in de bouwmarkt. Diezelfde markt die nu vaak afhaakt bij <strong>VvE</strong>projecten.<br />

De oplossingen voor de problemen van kleine <strong>VvE</strong>’s ontbreken ook nog.<br />

Zolang er in grote steden bouwblokken staan waarin 30 appartementen<br />

verdeeld zijn over tien <strong>VvE</strong>’s, kun je zaken als aardgasvrij, zonnepanelen<br />

en grootschalige isolatie wel vergeten. De versnellingsagenda hint wel op<br />

de mogelijkheden van een koepel-<strong>VvE</strong>. Op die manier kunnen <strong>VvE</strong>’s gaan<br />

samenwerken om het onderhoud én de verduurzaming te combineren.<br />

Die constructie mag wel wat meer aandacht krijgen van de rijksoverheid.<br />

We hoeven ons niet te vervelen de komende jaren. <strong>VvE</strong>’s staan op de agenda!<br />

Het is nu nog doorschakelen naar de zesde versnelling om echt werk te<br />

maken van de grote verduurzamingsopgave!


WARMTEFONDS ADVE RTORIAL<br />

<strong>VvE</strong> MAGAZINE NOVEMBER 2023 #4<br />

53 83<br />

<strong>VvE</strong> Energiebespaarlening<br />

Groen licht voor de verduurzaming van jouw<br />

appartementencomplex<br />

Het verduurzamen van een <strong>VvE</strong>-complex<br />

midden in het centrum van Amsterdam;<br />

het is een lastige klus. Toch weerhield<br />

dit Daan van de Ven, bestuurder van<br />

een kleine <strong>VvE</strong>, er niet van om de<br />

mogelijkheden te verkennen. Met<br />

succes! Dankzij de <strong>VvE</strong> Energiebespaarlening<br />

van het Nationaal<br />

Warmtefonds gaat de <strong>VvE</strong> er qua<br />

lasten en wooncomfort op vooruit.<br />

Daan: “We zijn heel blij met het<br />

Warmtefonds. Dat was cruciaal om<br />

onze verduurzaming te realiseren.”<br />

Waarom een lening bij<br />

het Warmtefonds?<br />

Aantrekkelijke rente<br />

Geen verborgen kosten<br />

Financiering nu ook mogelijk<br />

voor kleine <strong>VvE</strong>’s<br />

(vanaf 2 wooneenheden)<br />

Waarom nu investeren<br />

in verduurzaming?<br />

Direct op energielasten besparen<br />

Meer wooncomfort<br />

Combineren met (groot)<br />

onderhoud<br />

Meer kans waardebehoud woning<br />

Bijdragen aan energietransitie<br />

Het Nationaal Warmtefonds wordt mede mogelijk gemaakt door:<br />

Met de <strong>VvE</strong> Energiebespaarlening van het Warmtefonds<br />

kun je veel energiebesparende maatregelen financieren.<br />

Denk bijvoorbeeld aan:<br />

+ Isolatie van gevel of<br />

spouwmuur<br />

+ Isolatie van vloer, dak<br />

of deuren<br />

+ Warmtepomp of<br />

-terugwininstallatie<br />

+ Zonnepanelen of -boiler<br />

+ Maatwerk <strong>VvE</strong><br />

Energieadvies<br />

warmtefonds.nl<br />

+ Led-verlichting<br />

+ HR++- of triple-glas<br />

(eventueel in<br />

combinatie met<br />

kozijnen)<br />

+ Lage temperatuurafgiftesysteem<br />

+ Aansluiting op<br />

warmtenet<br />

Doe de <strong>VvE</strong> Quickscan en zie meteen<br />

of jouw <strong>VvE</strong> in aanmerking komt voor<br />

een <strong>VvE</strong> Energiebespaarlening.<br />

Verduurzamen in het<br />

hart van Amsterdam:<br />

Het succesverhaal<br />

van<br />

een kleine<br />

<strong>VvE</strong><br />

Het oude pand staat midden in het centrum van Amsterdam<br />

en werd ongeveer 100 jaar geleden als fabriek gebouwd.<br />

Het is later gesplitst in vier appartementsrechten met elk een<br />

oppervlakte van ongeveer 90 vierkante meter.<br />

Duidelijkheid over project<br />

Daan vertelt: “Door de stijgende energieprijzen ben ik me<br />

gaan verdiepen in mogelijke verduurzamingsmaatregelen.<br />

Het gebrek aan spouwmuren beperkte de mogelijkheden. We<br />

besloten het dak, dat aan renovatie toe was, te vervangen en<br />

tegelijkertijd isolatiewerkzaamheden aan de beglazing uit te<br />

voeren. Binnen de <strong>VvE</strong> ontstond aanvankelijk discussie over<br />

de noodzaak van verduurzaming. Het was een behoorlijk<br />

ingrijpende operatie met hoge kosten. We hebben toen een<br />

lening aangevraagd bij het Warmtefonds. Dat gaf meer rust<br />

en we hadden duidelijkheid over de betaalbaarheid van het<br />

project.”<br />

Op zoek naar aannemers<br />

Tijdens het verduurzamingstraject moest de <strong>VvE</strong> een aantal<br />

hordes nemen. Daan: “Het is erg lastig om goede aannemers<br />

in het centrum van Amsterdam te vinden.<br />

Dat maakte het qua planning en aanleveren van de juiste<br />

documenten soms een beetje spannend. Bovendien kwamen<br />

we alleen in aanmerking voor een subsidie voor het dak als<br />

we meer dan 70 procent daarvan verduurzaamden. Dat was<br />

in ons geval door bescherming van het stadsgezicht niet<br />

mogelijk.” Uiteindelijk was iedereen akkoord over de uit te<br />

voeren maatregelen en kon de verbouwing van start met de<br />

lening van het Warmtefonds.<br />

Vier tot vijf graden warmte- en koeltebehoud<br />

Daan heeft positieve woorden voor het Warmtefonds:<br />

“Het hele traject verliep soepel. We konden daardoor snel<br />

schakelen en starten met de werkzaamheden. Die zijn op dit<br />

moment nog aan de gang en worden binnenkort afgerond.<br />

We verwachten een verbetering van ongeveer vier tot vijf<br />

graden in warmte- en koeltebehoud. Dat zorgt voor minder<br />

energieverbruik op de lange termijn.”<br />

Tip voor ‘verduurzamers’<br />

Voor toekomstige ‘verduurzamers’ van een klein <strong>VvE</strong>complex<br />

heeft Daan een tip: “Als je het binnen een kleine<br />

<strong>VvE</strong> eens bent over de uit te voeren maatregelen, dan heb je<br />

de eerste stap gezet. Zoek daarna op tijd naar een geschikte<br />

aannemer. Het onderhandelingsproces en het regelen van<br />

de juiste papieren kunnen een uitdaging zijn qua timing.<br />

Als je financiering overweegt van het Warmtefonds, zou ik<br />

zeggen: zeker doen. Het aanvraagproces verliep vlot, en het<br />

Warmtefonds reageerde snel op onze verzoeken. Onze <strong>VvE</strong><br />

is nu op de toekomst voorbereid.”


BLOKAANSLUITING<br />

ENERGIEBESPAREN<br />

84 <strong>VvE</strong> MAGAZINE NOVEMBER 2023 #4 53 85<br />

Een aantal <strong>VvE</strong>’s met blokaansluiting voor<br />

energie heeft inmiddels de subsidie in het<br />

kader van de Tijdelijke Tegemoetkoming<br />

voor Blokaansluitingen (TTB) ontvangen.<br />

Zij vragen zich af: hoe moet het geld, dat<br />

gestort is op de <strong>VvE</strong>-rekening, worden<br />

verdeeld over de huishoudens? Over dat<br />

onderwerp organiseerden <strong>VvE</strong> Belang en<br />

VGM NL op vrijdag 13 oktober een webinar.<br />

De stappen naar een duurzaam <strong>VvE</strong>-complex<br />

De Naeff-flat is klaar voor de toekomst<br />

Jan verhuisde in 2014 samen met zijn vrouw naar de Naeff-flat in Velp. Deze flat (1959) omvat 28<br />

appartementen. Er was veel achterstallig onderhoud, dus besloot hij om bestuurder van de <strong>VvE</strong> te<br />

worden. Hij werd benoemd als voorzitter en fungeerde als kartrekker van het hele verduurzamingsproces.<br />

Jan heeft tijdens het verduurzamen veel geleerd en deelt zijn ervaringen graag met anderen.<br />

Verrekening van de TTB-subsidie:<br />

Webinar met rekenvoorbeelden<br />

Op 28 september jl. werden de wijzigingen in de oorspronkelijke<br />

regeling bekend. Het gaat om uitzonderingen<br />

op de hoofdregel, die luidt dat de verbruikssleutel de basis<br />

is voor de verdeling van de gelden. Dan wordt verrekenen<br />

opeens een stuk ingewikkelder.<br />

De uitzonderingen komen neer op:<br />

1. het stookjaar is niet gelijk aan het boekjaar;<br />

2. er zijn woon- en bedrijfseenheden in het gebouw;<br />

3. er zijn koop- en huurwoningen in het gebouw.<br />

Het is goed zich te realiseren dat er altijd verrekend mag<br />

worden op basis van de verbruikssleutel. Echter: in complexe<br />

(lees: moeilijke) situaties mag daarvan afgeweken<br />

worden. Dat zijn de hierboven genoemde uitzonderingen.<br />

Stook- en boekjaar lopen niet gelijk<br />

In principe kunnen, bij wege van uitzondering, de gelden<br />

verdeeld worden op basis van het aantal m2. Als dat niet<br />

kan, kan de subsidie gelijkelijk worden verdeeld over de<br />

wooneenheden. Dat is forfaitair verdelen, ofwel: zoals <strong>VvE</strong><br />

Belang en VGM NL vanaf het begin hebben bepleit: het<br />

‘voordeurstelsel’. Als het stookjaar loopt van juli 2022 tot<br />

juli 2023, dan wordt de helft van de eindafrekening in 2023<br />

uitgekeerd en de andere helft in 2024.<br />

Is er geen gebroken boekjaar? Dan wordt de subsidie<br />

over het hele jaar uitgekeerd op basis van het verbruik<br />

of - indien aanwezig - op basis van de vaste sleutel, zoals<br />

vierkante meters of breukdelen. Deze vaste sleutel moet<br />

dan dus gebruikt worden om de (reguliere) energiekosten te<br />

verdelen.<br />

Woon- en bedrijfseenheden in één gebouw<br />

In dit geval kan de subsidie worden verdeeld op basis van<br />

het aantal m2 van de wooneenheden. Kan dat niet, of is<br />

de vierkante meterverdeling moeilijk te achterhalen, dan<br />

wordt het geld gelijkelijk verdeeld over de wooneenheden<br />

(bedrijfseenheden komen niet in aanmerking voor subsidie).<br />

Koop en huur in één gebouw<br />

De hoofdregel: gebruik de verdeelsleutel voor de koopwoningen<br />

voor het hele pand. Let op: houd rekening met<br />

de zelfstandige en onzelfstandige wooneenheden. De<br />

afrekening stookkosten van de <strong>VvE</strong> is daarbij leidend.<br />

Begroting en voorschotten<br />

Sommige <strong>VvE</strong>’s hebben in de begroting al rekening<br />

gehouden met de TTB. De voorschotbedragen zijn daar<br />

dan waarschijnlijk ook op gebaseerd. Is dat niet het geval<br />

en blijft er geld over van de begrotingspost energie? Als de<br />

middelen beschikbaar zijn, gaat u naar de verdeelsleutel<br />

die van toepassing is. Als er geen middelen beschikbaar<br />

zijn, wordt er vanzelfsprekend niets uitgekeerd.<br />

Let op: verwerk de TTB-subsidie en de gecorrigeerde<br />

voorschotten in de eindafrekening.<br />

Nacontrole<br />

De Belastingdienst gaat steekproefsgewijs controleren<br />

of alles volgens de regels is verlopen: de wijze van<br />

verrekening, de correctheid van de energiecontracten en<br />

-prijzen. Ook worden de facturen van c.q. de betalingen<br />

aan het energiebedrijf gecontroleerd. Leg dus alles in het<br />

hele proces goed vast! En zorg dat al deze documenten op<br />

eerste aanvraag beschikbaar zijn.<br />

Vergoeding<br />

Voor het hele aanvraagproces wordt een vergoeding van<br />

€ 8,62 (incl. btw) per appartementsrecht in de subsidie<br />

opgenomen. Dat geld krijgt u dus ook terug als u in<br />

aanmerking komt voor de TTB-subsidie. In veel gevallen<br />

zal de beheerder de subsidie aanvragen. Betaalt u haar/<br />

hem meer dan die € 8,62? Het meerdere krijgt u niet<br />

vergoed via de subsidie. Het meerdere wordt aan de <strong>VvE</strong> in<br />

rekening gebracht. Het is de Vergadering van Eigenaars die<br />

uiteindelijk beslist over de verdeling van deze meerkosten.<br />

Terugkijken<br />

Na deze uitleg volgde een aantal rekenvoorbeelden waarbij<br />

de meest voorkomende situaties werden besproken<br />

(o.a. verhuizende en/of verhuisde eigenaars). Hebt u het<br />

webinar gemist, of wilt u het nog eens terugkijken?<br />

U kunt het terugzien op het YouTube-kanaal van <strong>VvE</strong><br />

Belang.<br />

Het balletje begon te rollen toen vier balkons werden<br />

afgekeurd vanwege betonrot. “Met het bestuur zijn we naar<br />

een beurs gegaan om ideeën op te doen voor de renovatie.<br />

Hier tipte een van de aannemers ons om ook te kijken naar<br />

verduurzamingsmogelijkheden”, vertelt Jan.<br />

Het bestuur presenteerde het idee voor de verduurzaming<br />

tijdens verschillende ledenvergaderingen. Jan: “In de flat<br />

wonen veel ouderen, die in het begin sceptisch waren.<br />

Om de neuzen dezelfde kant op te krijgen, ben ik ook het<br />

gesprek aangegaan met hun kinderen. Bij een toekomstige<br />

verkoop van het appartement kan de verduurzaming<br />

namelijk ook in hun voordeel werken.”<br />

‘We gaan doorzetten!’<br />

Toen iedereen achter de plannen stond, kon de <strong>VvE</strong> aan<br />

de slag. Jan: “In een groot aantal vergaderingen bespraken<br />

we of alles wat we wilden wel mogelijk was en hoe we het<br />

gingen financieren. Bij deze vergaderingen nodigden we<br />

ook deskundigen uit.”<br />

In 2016 startte de verduurzaming van het gebouw. De <strong>VvE</strong><br />

had een aannemer gevonden en alles leek rond. Echter:<br />

op de dag van ondertekening kreeg Jan een verontrustend<br />

telefoontje. “De aannemer was failliet”, vertelt hij. “We<br />

moesten opzoek naar een nieuwe aannemer. Voor deze<br />

nieuwe aannemer was de verduurzaming van een <strong>VvE</strong>complex<br />

helemaal nieuw. Maar ze hebben het werk<br />

fantastisch gedaan!” De <strong>VvE</strong> sloot een lening af bij het<br />

Nationaal Warmtefonds en kon het gebouw dankzij alle<br />

aanpassingen ‘zeer energiezuinig’ maken.<br />

Hulp vanuit de gemeente<br />

Tijdens het proces heeft de <strong>VvE</strong> ook een procesbegeleider<br />

in de arm genomen. Die rekende alle financiële zaken<br />

door. Een groot deel van de kosten werd gedekt door<br />

subsidies (extra vanwege het ZEP-pakket), maar de <strong>VvE</strong><br />

kwam nog wel geld tekort. “Omdat we in de gemeente<br />

Rheden de eerste <strong>VvE</strong> zijn die aan de slag is gegaan met<br />

verduurzaming, heeft de gemeente ons geholpen door<br />

een lening aan te bieden”, zegt Jan.<br />

De ‘gouden tip’<br />

“Er komt ontzettend veel kijken bij het verduurzamen<br />

van een <strong>VvE</strong>-complex”, vertelt Jan. “Je bent er jaren<br />

mee bezig en het kost veel energie.” Zijn tip is daarom<br />

ook om goede contacten te hebben met een bureau<br />

dat de <strong>VvE</strong> hierin begeleidt. “Schakel een professional in.<br />

Onze procesbegeleider heeft ons er helemaal doorheen<br />

geloodst. Hij had bijvoorbeeld contact met de aannemer<br />

en architect. Zo’n begeleider kost geld, maar je krijgt er<br />

veel voor terug en in eigen beheer ga je het niet redden.<br />

Daarnaast kun je voor een procesbegeleider ook weer een<br />

subsidie aanvragen”, legt Jan uit.<br />

Nu, zes jaar na de start van het verduurzamingsproces,<br />

is het gebouw helemaal klaar. Het is het eerste<br />

appartementencomplex in de gemeente Rheden dat<br />

grootschalig is verduurzaamd. “Wij zijn klaar en nu zie<br />

je dat gebouwen rondom ons ook willen starten met<br />

verduurzamen”, vertelt Jan. “We nodigen hen daarom van<br />

harte uit om een keer bij ons te komen kijken!”<br />

Doe ook mee met uw <strong>VvE</strong><br />

Heeft uw <strong>VvE</strong> ook stappen gezet<br />

op het gebied van verduurzaming?<br />

Help andere <strong>VvE</strong>’s en eigenaars op<br />

weg door uw ervaringen te delen!<br />

Meld de <strong>VvE</strong> aan als voorbeeld op de<br />

Duurzame Huizen Route en vertel<br />

over de aanpassingen, de aanpak en<br />

de financiering. Aanmelden kan op<br />

www.duurzamehuizenroute.nl/<br />

vve-aanmelden.


86<br />

DIENSTEN VOOR DE VVE<br />

<strong>VvE</strong> MAGAZINE NOVEMBER 2023 #4 87<br />

JURIDISCHE DIENSTVERLENING<br />

Juridisch advies<br />

Is uw <strong>VvE</strong> verwikkeld in een lastige juridische<br />

kwestie? Hebt u een juridische<br />

vraag? De Juridische Dienst van <strong>VvE</strong><br />

Belang kan u helpen. Onze juristen hebben<br />

jarenlange ervaring in het appartementsrecht,<br />

het bouwrecht en het<br />

appartementsrecht. Voor een schriftelijk<br />

advies van de juristen van <strong>VvE</strong> Belang<br />

betaalt u als aangeslotene van <strong>VvE</strong><br />

Belang een zeer gunstig uurtarief.<br />

Prijs: €169,50 /uur incl. btw.<br />

Opstellen gebruiksovereenkomst<br />

Airco’s en zonnepanelen staan hoog op<br />

<strong>VvE</strong>-verlanglijsten. Installatie van deze<br />

voorzieningen vormt een wijziging aan<br />

de schil van uw gebouw. U hebt vooraf<br />

goedkeuring nodig van de vergadering<br />

van eigenaars. Die kan ook voorwaarden<br />

aan plaatsing verbinden, bijvoorbeeld<br />

ten aanzien van aansprakelijkheid<br />

en onderhoud. Afspraken over die<br />

voorwaarden (onderhoud, vervanging,<br />

kwaliteit, aansprakelijkheid etc.) kunnen<br />

worden vastgelegd in een zogenaamde<br />

gebruiksovereenkomst. Als u een kettingbeding<br />

opneemt in de over- eenkomst,<br />

is de opvolgende eigenaar ook<br />

gehouden aan de afspraken.<br />

Prijs: <strong>VvE</strong> Basis € 342,- incl. btw<br />

<strong>VvE</strong> Plus: eenmaal per jaar gratis in<br />

plaats van uw vier uur schriftelijk<br />

advies.<br />

Opstellen huishoudelijk<br />

reglement<br />

Het huishoudelijk reglement bevat de<br />

‘spelregels’ voor de <strong>VvE</strong>. Het is belangrijk<br />

dat de bepalingen niet in strijd zijn met<br />

het splitsingsreglement. U wilt natuurlijk<br />

ook niets over het hoofd zien. Een huishoudelijk<br />

reglement dat is opgesteld<br />

door een jurist van <strong>VvE</strong> Belang, voldoet<br />

aan alle voorschriften.<br />

Prijs: <strong>VvE</strong> Basis € 992,- incl. btw<br />

<strong>VvE</strong> Plus € 552,- incl. btw; eenmaal per<br />

jaar met korting in plaats van uw vier<br />

uur schriftelijk advies.<br />

Screening huishoudelijk<br />

reglement<br />

Oude, veelvuldig aangepaste huishoudelijk<br />

reglementen kunnen wel een<br />

update gebruiken. De juristen van <strong>VvE</strong><br />

Belang screenen uw huishoudelijk<br />

reglement. Dan voldoet het aan alle<br />

wettelijke voorschriften en aan de eisen<br />

van deze tijd.<br />

Prijs: <strong>VvE</strong> Basis € 661,50 incl. btw<br />

<strong>VvE</strong> Plus € 221,50 incl. btw; eenmaal<br />

per jaar met korting in plaats van uw<br />

vier uur schriftelijk advies.<br />

Screening overeenkomst<br />

<strong>VvE</strong>’s hebben vaak te maken met<br />

opdrachtovereenkomsten en (beheer)<br />

contracten. Wat moet erin worden<br />

opgenomen en welke voorwaarden zijn<br />

van belang? De juristen zijn vertrouwd<br />

met het juridische jargon en beoordelen<br />

uw contracten nauwkeurig.<br />

Prijs: <strong>VvE</strong> Basis € 427,- incl. btw.<br />

<strong>VvE</strong> Plus: eenmaal per jaar gratis in<br />

plaats van uw vier uur schriftelijk<br />

advies.<br />

<strong>VvE</strong> Incasso<br />

Hebt u problemen met <strong>VvE</strong>-leden<br />

die ‘vergeten’ hun maandelijkse bijdrage<br />

te betalen? Schakel dan <strong>VvE</strong> Incasso<br />

Support in. Wij verzorgen de hele<br />

incassoprocedure voor u. Het voortraject<br />

geschiedt op basis van no cure –<br />

no pay. Wordt in het voortraject uw<br />

vordering niet voldaan dan voert <strong>VvE</strong><br />

Incasso Support uw zaak tot € 25.000,-<br />

(inclusief kosten) bij de kantonrechter in<br />

heel Nederland.<br />

Rechtsbijstand<br />

Uw <strong>VvE</strong> heeft wellicht behoefte aan<br />

advies en bijstand in geschillen waar<br />

geen verplichte procesvertegenwoordiging<br />

bestaat (o.a. appartementsrecht/<br />

verenigingsrecht, koop en verkoop en<br />

bouwrecht).<br />

Voorbeelden zijn o.a. het voeren<br />

van kantongerechtsprocedures<br />

(vernietiging van een vergaderbesluit<br />

van de <strong>VvE</strong>, verzoek vervangende<br />

machtiging inzake noodzakelijk<br />

onderhoud, non-conformiteit, etc.).<br />

het voeren van rechtszaken bij de Raad<br />

van Arbitrage voor de Bouw, het GIW of<br />

de Geschillencommissie (opleveringsgebreken,<br />

verborgen gebreken, garantiekwesties,<br />

etc.).<br />

Prijs: € 169,50/uur incl. btw.<br />

Bemiddeling<br />

Binnen een Vereniging van Eigenaars<br />

liggen meningsverschillen en conflicten<br />

altijd op de loer. Bemiddeling is veelal<br />

een prima oplossing. Ook daarbij<br />

kunnen de juristen van <strong>VvE</strong> Belang u<br />

bijstaan.<br />

Prijs: op aanvraag.<br />

Voorzitter van de vergadering<br />

Ontbreekt de structuur tijdens de ALV<br />

of hebt u te maken met ‘lastige kwesties’?<br />

<strong>VvE</strong> Belang levert u professionele<br />

ondersteuning in de vorm van een<br />

voorzitter van de vergadering<br />

Prijs: € 616- incl. btw. (excl. reiskosten<br />

à € 0,29/km en parkeerkosten).<br />

Jurist op bezoek<br />

De juristen van <strong>VvE</strong> Belang komen<br />

tegen een aantrekkelijk tarief bij u op<br />

bezoek om de juridische kwesties<br />

waarmee u worstelt, te bespreken.<br />

U praat twee uur met de jurist op de<br />

door u gekozen locatie.<br />

Prijs: € 552- incl. btw. (excl. reiskosten<br />

à € 0,29/km en parkeerkosten).<br />

Cameraprotocol<br />

Aan het plaatsen van camera’s in uw<br />

complex zijn tal van voorschriften<br />

verbonden. Loop geen risico. Het<br />

Cameraprotocol geeft u alle informatie.<br />

Prijs: € 49,- incl. btw.<br />

<strong>VvE</strong> Plus: gratis.<br />

Boetebesluit<br />

U mag niet zomaar een boete opleggen<br />

aan eigenaars of gebruikers. Een boetebesluit<br />

moet aan voorwaarden voldoen.<br />

De juristen van <strong>VvE</strong> Belang kunnen zo’n<br />

besluit voor u opstellen.<br />

Prijs: € 169,50 incl. btw.<br />

<strong>VvE</strong> Plus: gratis.<br />

Jurist Online<br />

U zit met een lastig juridisch probleem<br />

en u wilt dat graag één-op-één<br />

bespreken met een jurist, maar kunt<br />

- of wilt - niet fysiek afspreken? Dan<br />

is ‘Jurist Online’ uw oplossing, ook voor<br />

het houden van uw digitale bestuursvergadering.<br />

Prijs: € 342,- incl. btw.<br />

BOUWKUNDIGE DIENSTVERLENING<br />

Bouwkundige Coach<br />

De Bouwkundige Coach is uw<br />

persoonlijke contactpersoon waar u<br />

terecht kunt met al uw bouwkundige<br />

vraagstukken. Van een korte vraag tot<br />

het opstellen en het actualiseren van<br />

een meerjarenonderhoudsplan. Van<br />

offertebeoordeling tot en met de selectie<br />

van uitvoerende partijen.<br />

Prijs: vanaf € 101,30 /maand incl. btw.<br />

<strong>VvE</strong> Belang<br />

OnderhoudsCertificaat<br />

Een goed functionerende <strong>VvE</strong> draagt bij<br />

aan de waarde en verkoopbaarheid van<br />

een appartement. Om aan te tonen dat<br />

uw <strong>VvE</strong> goed functioneert, heeft <strong>VvE</strong><br />

Belang samen met SKW het <strong>VvE</strong> Belang<br />

OnderhoudsCertficaat ontwikkeld.<br />

Prijs: € 199,- per twee jaar incl. btw.<br />

Meerjarenonderhoudsplan<br />

Voor een <strong>VvE</strong> is een MJOP hét document<br />

bij uitstek om onderhoud en<br />

kosten in kaart te brengen en te plannen.<br />

Kosten opstellen MJOP op aanvraag.<br />

Actualiseren meerjarenonderhoudsplan<br />

(MJOP)<br />

Volgens de wet dient u elk jaar 0,5 %<br />

van de herbouwwaarde van uw gebouw<br />

te sparen, óf te reserveren op basis van<br />

een actueel meerjarenonderhoudsplan<br />

(MJOP). Het is van belang om het<br />

MJOP minimaal elke vijf jaar te (laten)<br />

actualiseren. Prijs: op aanvraag.<br />

Module Bouwkundige<br />

Ondersteuning (MBO)<br />

Een <strong>VvE</strong> heeft onderhoud van het<br />

gezamenlijke bezit als belangrijkste<br />

taak. Met de MOB weet u zeker dat<br />

u het proces én de kwaliteit van het<br />

onderhoud goed bewaakt.<br />

Prijs: vanaf € 595,- /jaar incl. btw.<br />

Veiligheidsscan Brandveiligheid<br />

Gemiddeld breekt elke dag ergens<br />

in Nederland brand uit in een<br />

appartementencomplex. Vaak met<br />

ingrijpende gevolgen. Hoe staat het<br />

ervoor met de brandveiligheid in úw<br />

complex? Laat dat controleren!<br />

Prijs: vanaf € 756,25 incl. btw.<br />

Optioneel: toelichting en presentatie<br />

op uw ALV Prijs: € 423,50 incl. btw.<br />

Verbeterplan Brandveiligheid<br />

U krijgt een goed en onafhankelijk<br />

advies om uw gebouw nog veiliger te<br />

maken. Zo profiteert uw <strong>VvE</strong> van een<br />

mooie aanbieding en woont u in een<br />

brandveilig pand.<br />

Prijs: vanaf € 2.117,50 incl. btw.<br />

DIENSTVERLENING<br />

ENERGIEBESPARING<br />

<strong>VvE</strong> Campagnebox<br />

Verduurzamen is aan de slag gaan. Maar<br />

roekeloos aan de slag gaan met verduurzamen<br />

zorgt doorgaans voor hoge<br />

kosten en veel onvoorziene problemen.<br />

Met de <strong>VvE</strong> Campagnebox doorloopt u<br />

het traject in de juiste volgorde. Zonder<br />

onverwachte problemen.<br />

Prijs: € 37,50 incl. btw.<br />

<strong>VvE</strong> Belang Zonnecoach<br />

Het totaaltraject van de <strong>VvE</strong> Zonnecoach<br />

bestaat uit drie trajecten. Het is ook<br />

mogelijk om alleen het eerste traject af<br />

te nemen. U krijgt dan een uitgebreid<br />

adviesrapport met daarin o.a. een business<br />

case zonnepanelen, een legplan en<br />

een dakscan. Ook krijgt u de antwoorden<br />

op veelgestelde vragen; o.a. over saldering<br />

en btw. Prijs: vanaf € 2.195,- incl.<br />

btw. <strong>VvE</strong> Plus: € 100 korting.<br />

Quickscan Zonnepanelen<br />

De Quickscan Zonnepanelen is speciaal<br />

voor <strong>VvE</strong>’s die willen verkennen wat de<br />

globale mogelijkheden zijn van zonnepanelen<br />

op hun complex. De <strong>VvE</strong> Zonnecoach<br />

voert dit onderzoek volledig<br />

op afstand uit.<br />

Prijs: vanaf € 225,- incl. btw.<br />

Adviesrapport zonnepanelen<br />

Prijs: vanaf € 995,- incl. btw.<br />

Onafhankelijk energieadvies<br />

Een goed energieadvies is onmisbaar als<br />

u uw gebouw en de appartementen wilt<br />

gaan verduurzamen. De gecertificeerde<br />

EPA-adviseurs van <strong>VvE</strong> Belang adviseren<br />

u hoe u tot een duurzaam gebouw komt.<br />

Onderwerpen van het advies: isolatie van<br />

gevels, vloeren en daken, kozijnen en<br />

beglazing, ventilatie, energieopwekking<br />

en het verwarmingssysteem.<br />

Prijs op aanvraag.<br />

<strong>VvE</strong> Plus 10 % korting.<br />

Duurzaam meerjarenonderhoudsplan<br />

(DMJOP)<br />

Slimme <strong>VvE</strong>’s combineren het reguliere<br />

grootonderhoud met de uitvoering van<br />

energiebesparende maatregelen. Dat<br />

is kostenbesparend en het maakt het<br />

nemen van deze maatregelen eenvoudiger.<br />

Prijs op aanvraag;<br />

<strong>VvE</strong> Plus: 10 % korting.<br />

Oplaadpuntenadvies<br />

Houd de regie als <strong>VvE</strong> en ga aan de slag<br />

met een gedegen laadplan om voorbereid<br />

te zijn op toekomstige (technische)<br />

ontwikkelingen en de behoeften van<br />

uw leden. Het VVE Laadloket adviseert<br />

u daarbij. <strong>VvE</strong>’s die zijn aangesloten bij<br />

<strong>VvE</strong> Belang profiteren van extra voordeel.<br />

Prijs op aanvraag.<br />

Voordelige energie-inkoop<br />

Voordelig energie inkopen voor de<br />

gemeenschappelijke gedeelten en de<br />

collectieve stookinstallaties? Dat kan<br />

via <strong>VvE</strong> EnergieSelect. Ook úw <strong>VvE</strong> kan<br />

enorme kostenbesparingen realiseren!<br />

Prijs op aanvraag.<br />

Lichtbesparingsplan<br />

Ook uw <strong>VvE</strong> kan waarschijnlijk flink<br />

besparen op de verlichtingskosten voor<br />

de algemene ruimtes; bijvoorbeeld door<br />

de toepassing van ledverlichting. Vraag<br />

het GRATIS lichtbesparingsplan van<br />

Lightly aan.<br />

DIENSTVERLENING TAXATIE<br />

Taxatie appartementencomplex<br />

<strong>VvE</strong>’s zijn verplicht het hele gebouw te<br />

verzekeren met een collectieve opstalverzekering.<br />

Een professionele taxatie<br />

door de taxateur van <strong>VvE</strong> Belang is een<br />

prima basis voor de nauwkeurige bepaling<br />

van de herbouwwaarde van uw<br />

gebouw. Prijs op aanvraag.<br />

<strong>VvE</strong> Plus: 10 % korting.<br />

<strong>VvE</strong> Taxatiescan<br />

Veel taxaties van appartementencomplexen<br />

zijn onjuist: te hoog of te laag.<br />

Er is veel onzekerheid over het eigenaarsbelang.<br />

Dat kan uw <strong>VvE</strong> veel geld<br />

kosten. Voorkom problemen en laat uw<br />

taxatierapport nakijken door onze ervaren<br />

Registertaxateur.<br />

Prijs: € 50,- incl. btw.<br />

VAKOPLEIDINGEN<br />

Tweedaagse vakopleiding<br />

Beheer en bestuur op locatie<br />

Prijs: € 1.149,50 incl. btw.<br />

<strong>VvE</strong> Plus: 10 % korting.<br />

Tweedaagse vakopleiding<br />

Beheer en bestuur online<br />

Prijs: € 963,75 incl. btw.<br />

<strong>VvE</strong> Plus: 10 % korting.<br />

E-learning Verantwoord<br />

<strong>VvE</strong>-bestuur<br />

Prijs: € 115,55<br />

<strong>VvE</strong> Plus: 10 % korting.<br />

E-learning De Kascommissie<br />

Prijs: € 105,-.<br />

<strong>VvE</strong> Plus: 10 % korting.<br />

COACHING<br />

Coachingsdag Monumenten<br />

Prijs € 99,-.<br />

Bestuurdersbijeenkomst op<br />

locatie<br />

Prijs: vanaf € 125,-.<br />

Bestuurdersbijeenkomst online<br />

Exclusief en gratis bij <strong>VvE</strong> Plus.


Eigenaar<br />

Vereniging<br />

van Eigenaren<br />

Woongebouwen met zowel<br />

eigenaar-bewoners als huurders<br />

88<br />

DIENSTENPAGINA<br />

EVENEMENTENAGENDA <strong>VvE</strong> MAGAZINE NOVEMBER 2023 #4 89<br />

COLOFON<br />

Informatie algemeen<br />

Ma. t/m do. van 09.00 tot 17.00 uur<br />

Tel: 0162 - 46 91 20<br />

Fax: 0162 – 46 15 26<br />

E-mail: info@vvebelang.nl<br />

Postbus 210, 4900 AE Oosterhout<br />

Jaarlijkse bijdrage <strong>VvE</strong> Belang<br />

<strong>VvE</strong> Basis<br />

€ 61,- voor <strong>VvE</strong> t/m 6 appartementen<br />

€ 81,- voor <strong>VvE</strong> met 7 t/m 15<br />

appartementen<br />

€ 112,- voor <strong>VvE</strong> met 16 t/m 50<br />

appartementen<br />

€ 144,- voor <strong>VvE</strong> met 51 t/m 100<br />

appartementen<br />

€ 178,- voor <strong>VvE</strong> > 100 appartementen<br />

Kantoren: € 178,-<br />

Beheer/admini stratiekantoren,<br />

makelaarskantoren, notariskantoren,<br />

woningcorporaties en kantoren<br />

verbonden met of werkzaam op<br />

het gebied van Verenigingen van<br />

Eigenaars kunnen zich eveneens<br />

bij <strong>VvE</strong> Belang aansluiten.<br />

Individuele appartementseigenaars:<br />

€ 42,-<br />

<strong>VvE</strong> Plus<br />

€ 339,- incl. btw per jaar.<br />

Betaling<br />

Betaling is mogelijk per automatische<br />

incasso of per factuur. Bij een betaling<br />

per factuur wordt € 2,50 aan<br />

administratiekosten in rekening<br />

gebracht.<br />

Opzeggingen<br />

Opzegging is mogelijk tegen het<br />

einde van de contractduur met<br />

inachtneming van een opzegtermijn<br />

van 1 maand.<br />

Meer info: www.vvebelang.nl<br />

<strong>VvE</strong> Opleidingen<br />

<strong>VvE</strong> Belang organiseert in 2023<br />

op diverse plaatsen in het land<br />

<strong>VvE</strong> opleidingen.<br />

Meer informatie:<br />

www.vveopleidingen.nl en de<br />

‘Evenementenagenda’ op de<br />

volgende pagina.<br />

<strong>VvE</strong> software<br />

Twinq, intelligente software voor<br />

Verenigingen van Eigenaars<br />

Meer informatie: 0162 – 47 05 55<br />

of www.twinq.nl<br />

<strong>VvE</strong> Verzekeringen<br />

Uitgebreide opstal-, glas-, <strong>VvE</strong><br />

aansprakelijkheids- en bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering<br />

Centraal Beheer Achmea.<br />

Meer informatie: 055 - 579 81 15<br />

<strong>VvE</strong> Kwaliteitskeurmerk<br />

SKW certificatie te Geldermalsen.<br />

Telefoon 088 - 244 01 23<br />

of www.skw-certificatie.nl<br />

Gecertificeerde <strong>VvE</strong> Beheerders<br />

www.skw-certificatie.nl<br />

OnderhoudNL Garantie<br />

<strong>VvE</strong> Belang heeft exclusieve afspraken<br />

gemaakt met de OnderhoudNL<br />

Garantie schilders- en onderhoudsbedrijven.<br />

Meer informatie: 0182 - 57 16 60.<br />

<strong>VvE</strong> Rioolbeheer<br />

<strong>VvE</strong>’s die zijn aangesloten bij <strong>VvE</strong><br />

Belang krijgen 10% korting op een<br />

contract voor ontstoppingen of<br />

preventief onderhoud. Meer info:<br />

www.vandervelden.com/vvebelang<br />

<strong>VvE</strong> Plus biedt extra voordeel.<br />

U betaalt hiervoor slechts € 339,-<br />

naast uw reguliere bijdrage. Omdat<br />

u korting krijgt op diverse diensten<br />

hebt u dat bedrag snel terugverdiend.<br />

<strong>VvE</strong> boeken<br />

Huurder<br />

Huurder Eigenaar Eigenaar<br />

Thuis in<br />

GEMENGDE complexen<br />

Handboek voor de <strong>VvE</strong><br />

€ 20,-;<br />

voor aangeslotenen € 15,-.<br />

De <strong>VvE</strong> en de Rechter<br />

€ 27,-;<br />

voor aangeslotenen € 20,50.<br />

Het activeren van<br />

een (slapende) <strong>VvE</strong><br />

€ 13,50;<br />

voor aangeslotenen € 10,-.<br />

Thuis in Gemengde<br />

Complexen<br />

€26,75;<br />

voor aangeslotenen € 20,-.<br />

Wilt u boeken bestellen?<br />

Ga dan naar de website:<br />

https://www.vvebelang.nl/boeken/<br />

Hier kunt u het bestelformulier invullen<br />

en verzenden. Dezelfde week wordt uw<br />

bestelling, inclusief de factuur,<br />

verzonden. De factuur ontvangt u ook<br />

digitaal. Alle prijzen zijn incl. btw en<br />

verzendkosten.<br />

E-LEARNING VERANTWOORD VVE-BESTUUR<br />

Wilt u zelfstandig aan de slag met de basisbeginselen van de <strong>VvE</strong>?<br />

Kies dan voor de E-learning van <strong>VvE</strong> Belang. Die volgt u op internet in<br />

uw eigen tijd, en u kunt hem een jaar lang terugkijken met uw eigen<br />

persoonlijke inloggegevens. Een handig naslagwerk dus!<br />

Na uw aanmelding en betaling van € 115,55 incl. btw ontvangt u<br />

uw persoonlijke inloggegevens. Hebt u een <strong>VvE</strong> Plus-aansluiting?<br />

Dan krijgt u 10 % korting!<br />

Meer informatie vindt u op www.vvebelang.nl/opleidingen<br />

E-LEARNING VVE KASCOMMISSIE<br />

Voor de <strong>VvE</strong> is een kascommissie verplicht. In de E-learning <strong>VvE</strong><br />

Kascommissie leert u alles over dit onderwerp. U bepaalt zelf welke<br />

onderdelen van de online-module u wilt volgen. Aan het eind van<br />

de module kunt u een korte theorietoets afleggen.<br />

Voor deze E-learning betaalt u slechts € 105,- inclusief btw.<br />

Hebt u een <strong>VvE</strong> Plus-aansluiting? Dan krijgt u 10 % korting!<br />

Voor aanmelding of meer informatie: www.vvebelang.nl/opleidingen<br />

TWEEDAAGSE VAKOPLEIDING VVE-BESTUUR EN -BEHEER<br />

Waarschijnlijk verwacht u op deze pagina een aankondiging van de<br />

tweedaagse opleiding <strong>VvE</strong>-bestuur en -beheer. Die wordt in het voorjaar<br />

van 2024 georganiseerd, maar de data zijn op het moment dat dit<br />

magazine verschijnt, nog niet bekend.<br />

Houd de nieuwsbrief van <strong>VvE</strong> Belang in de gaten, of kijk op de website<br />

van <strong>VvE</strong> Belang bij ‘opleidingen’.<br />

ALVAST VOOR UW AGENDA VAN 2024:<br />

VOORLICHTINGSBIJEENKOMSTEN 2024<br />

De voorlichtingsbijeenkomsten van <strong>VvE</strong> Belang vinden in 2024 plaats op:<br />

dinsdag 3 en woensdag 4 september Congrescentrum 1931 Den Bosch<br />

dinsdag 10 en woensdag 11 september Omnisport Apeldoorn<br />

dinsdag 1 en woensdag 2 oktober Ahoy Rotterdam<br />

dinsdag 8 en woensdag 9 oktober Jaarbeurs Utrecht.<br />

In de loop van 2024 ontvangt u nadere informatie, o.a. over de wijze<br />

van aanmelden.<br />

JAARCONGRES 2024<br />

Op woensdag 6 november 2024 bent u welkom in het NBC Nieuwegein<br />

voor het jubileum-jaarcongres van <strong>VvE</strong> Belang. We vieren dan het<br />

25-jarig jubileum van Stichting <strong>VvE</strong> Belang, die in 1999 is opgericht.<br />

U ontvangt als aangeslotene een persoonlijke uitnodiging voor dit<br />

congres.<br />

<strong>VvE</strong> <strong>Magazine</strong> is een uitgave<br />

van Stichting <strong>VvE</strong> Belang,<br />

belangenorganisatie voor de <strong>VvE</strong><br />

en appartementseigenaar<br />

24e Jaargang nummer 95<br />

November 2023<br />

<strong>VvE</strong> <strong>Magazine</strong> verschijnt 4 x per jaar<br />

Redactieadres en<br />

advertentie-exploitatie<br />

<strong>VvE</strong> Belang<br />

Postbus 210, 4900 AE Oosterhout<br />

Tel. 0162 – 469 120<br />

Fax. 0162 – 461 526<br />

E-mail: info@vvebelang.nl<br />

Doelgroep<br />

Vakblad voor de <strong>VvE</strong><br />

en appartementseigenaar<br />

Hoofdredacteur<br />

Carola Peters-van der Gouw<br />

Medewerkers redactie<br />

Mr. C.J.C.M. Oomen, <strong>VvE</strong> Belang<br />

Mr. A.C.W. Luijk-van Veldhuizen, <strong>VvE</strong> Belang<br />

Mr. J.A. Liewes, <strong>VvE</strong> Belang<br />

J. Hendriksen RT, <strong>VvE</strong> Belang<br />

Mr. R.P.M. de Laat, De Advocaten van Van Riet<br />

Mr. I. de Jong, notarieel jurist<br />

Simon Rozendaal, columnist<br />

Ing. A. Warnaar, Ontwikkelend Beheer Woningen<br />

Sven Ringelberg, Transitiepaden<br />

Carola Peters, Codex PR&P<br />

Vormgeving en productie<br />

Pauline de Ruiter en Thomas Steenvoorden<br />

Buro Binnen, Noordwijk<br />

Fotografie<br />

Jan de Groot - Zorro Producties<br />

Wohnen in Eigentum e.V.<br />

Fons Strijbosch<br />

Carola Peters<br />

Coverfoto<br />

Jan de Groot – Zorro Producties<br />

Cartoon<br />

Arend van Dam<br />

Contact met de redactie<br />

magazine@vvebelang.nl<br />

Disclaimer<br />

Ondanks alle aan de samenstelling van dit blad bestede<br />

zorg kunnen zowel auteurs, redacteuren en uitgever<br />

geen en kele aansprakelijkheid aanvaarden voor de<br />

onvolledigheid of onjuistheid van de inhoud van deze<br />

uitgave van <strong>VvE</strong> <strong>Magazine</strong>.


90<br />

NIEUWSFLITSEN<br />

NOG ALTIJD DWANGARBEID BIJ PRODUCTIE<br />

ZONNEPANELEN<br />

Bij de productie van grondstoffen voor zonnepanelen vindt nog altijd<br />

dwangarbeid plaats in Xinjiang in China. Dat stellen onderzoekers van<br />

het Forced Labour Lab van het Helena Kennedy Centre in een nieuw<br />

rapport. In de studie ‘In Broad Daylight: Uyghur Forced Labour and<br />

Global Solar Supply Chains’ presenteerde het Britse Helena Kennedy<br />

Centre van de Sheffield Hallam University twee jaar geleden nieuwe<br />

aanwijzingen van mogelijke dwangarbeid in de productieketen van<br />

zonnepanelen. In de vervolgstudie ‘Over-Exposed’ heeft het instituut<br />

twee jaar na dato nog steeds zijn twijfels.<br />

WONINGVERKOOP TREKT AAN<br />

In september was een kentering zichtbaar<br />

in de woningverkopen. De verkoop<br />

trok duidel ijk aan. Wel moet daarbij<br />

worden opgemerkt dat er een groot<br />

verschil is tussen grondgebonden<br />

woningen en appartementen. Grondgebonden<br />

woningen verkopen relatief<br />

goed, terwijl bij appartementen alleen<br />

de goedkope woningen en de appartementen<br />

in kleinschalige complexen nog<br />

verkopen.<br />

Bron: WoningbouwersNL<br />

VEEL MEER GESCHILLEN OVER ZONNEPANELEN<br />

Het aantal geschillen dat consumenten hebben met installateurs over<br />

de plaatsing van zonnepanelen is in de eerste helft van 2023 met 91<br />

procent gegroeid. Dat meldt de Stichting Achmea Rechtsbijstand (SAR).<br />

Doordat klimaatverandering en de energietransitie steeds belangrijker<br />

worden, neemt volgens de stichting ook het aantal geschillen die hiermee<br />

samenhangen toe. Zo is het aantal geschillen over verbouwing of<br />

verduurzaming van de woning onverminderd hoog. In de eerste helft<br />

van 2022 werd al een piek van 1.846 meldingen over verbouwingsgeschillen<br />

bereikt. Dit nam in 2023 alleen maar verder toe naar 1.896<br />

geschillen.<br />

MILJOENEN VOOR BATTERIJEN<br />

Het kabinet stelt € 416 miljoen beschikbaar<br />

voor het gebruik van batterijen bij<br />

grote zonneparken op land en daken.<br />

Netbeheerder TenneT heeft daarnaast<br />

een voorstel gedaan om de transporttarieven<br />

voor batterijen aan te passen om<br />

de kosten te verlagen.<br />

‘GEBRUIK ZONNE-ENERGIE OP HET MOMENT VAN<br />

OPWEKKEN’<br />

90 procent van de consumenten zonder zonnepanelen weet niet dat<br />

zij gebruik kunnen maken van zonne-energie op het moment dat deze<br />

wordt opgewekt door consumenten die wél zonnepanelen hebben.<br />

Dat blijkt uit onderzoek van netbeheerder Stedin onder ruim 1.500<br />

consumenten.<br />

43 procent van de ondervraagden was in het bezit van zonnepanelen;<br />

meestal om hun stroomprijs te reduceren. De helft van deze zonnepaneelbezitters<br />

denkt dat het niet uitmaakt wanneer ze de opgewekte<br />

zonne-energie gebruiken. Dat komt vooral doordat ze de opgewekte<br />

stroom kunnen terugleveren aan het elektriciteitsnet. Vier op de tien<br />

mensen met zonnepanelen gebruiken dan ook geen apparaten met<br />

een hoog energieverbruik als de zonne-energie wordt opgewekt. Stedin<br />

daagde consumenten daarom eerder al uit om de zelf-opgewekte<br />

energie direct zelf te verbruiken.<br />

Van de groep ondervraagden zonder zonnepanelen - 57 procent -<br />

gebruikt slechts zeven procent overdag elektrische apparaten omdat<br />

ze dan mogelijk zonne-energie van anderen gebruiken. Een op de drie<br />

ondervraagden gaat er onterecht van uit dat de energie ’s avonds en<br />

’s nachts per definitie goedkoper is.<br />

FLINKE GROEI<br />

ZONNEPROJECTEN<br />

De opwek van zonne-energie in Nederland<br />

is in 2022 flink gegroeid. Van het<br />

totale elektriciteitsgebruik werd vorig<br />

jaar 14,8 procent opgewekt met zonneenergie.<br />

Het grootste deel van de groei<br />

kwam door huishoudens en kleine<br />

bedrijven die zonnepanelen plaatsen.<br />

Dit blijkt uit de monitor Zon-PV 2023<br />

van de Rijksdienst voor Ondernemend<br />

Nederland (RVO).<br />

Verduurzamen?<br />

Kies voor de realistische<br />

oplossingen van Nefit Bosch<br />

Wat zijn de mogelijkheden, wat gaat het kosten<br />

Ook VVE’s staan voor de uitdaging om woningen te<br />

verduurzamen. Maar met name in gestapelde bouw zijn<br />

de mogelijkheden beperkt. Is 100% ‘van gas los’ realiseerbaar?<br />

Welke mogelijkheden biedt de combinatie van<br />

CV-ketel en warmtepomp? Of toch kiezen voor de nieuwste<br />

HR-technologie?<br />

Welke stap u ook wilt maken, Nefit Bosch biedt de zekerheid<br />

van een betrouwbare oplossing. Inclusief een realistisch<br />

advies. Neem hiervoor contact op met de<br />

dichtstbijzijnde Nefit Bosch-partner.<br />

WONINGKOPER WIL LABEL A<br />

Bij de zoektocht naar een nieuwe koopwoning laten aspirant-kopers<br />

woningen met een C-label liefst links liggen. Voor een op de drie is een<br />

A-label zelfs een vereiste. Dat blijkt uit een onderzoek van ING. Kopers<br />

willen ook meer betalen voor een woning met een groen energielabel:<br />

vaak wel tien procent. Woningeigenaren besteden dan ook steeds meer<br />

geld aan energiebesparende maatregelen, maar die moeten dan wel<br />

binnen zes jaar worden terugverdiend.<br />

nefit-bosch.nl

Hooray! Your file is uploaded and ready to be published.

Saved successfully!

Ooh no, something went wrong!