2024 - 3 aug

LAAT HET LEVEN BINNEN
Een goede intercom laat alleen de juiste mensen binnen. Dankzij het
haarscherpe beeld ziet u met de BTicino videofoon direct wie er aanbelt.
De pakketbezorger, familie, de buurvrouw of een goede vriend. Met één
druk op de knop laat u het leven binnen.
Als uw intercom aan vervanging toe is, brengen wij uw VvE in contact met
goede installateurs bij u in de buurt. Vervolgens bereiden wij al het
materiaal voor, begeleiden de installateur tijdens de montage en helpen
hem alles snel op te lossen.
Gesprek zonder snoer
Door de handsfree spraakfunctie
van onze BTicino videofoons kunt
u comfortabel communiceren.
Het gemak van Nelec
U profiteert van onze jarenlange
ervaring. Zo hebben wij in 2023
750 woongebouwen voorzien van
BTicino intercoms.
Goede gebruiksaanwijzing
U ontvangt een zeer duidelijke,
Nederlandse gebruiksaanwijzing.
Lees meer op
www.nelec.com/vve
bel 020-6 352 350 of
mail info@nelec.com
VOORWOORD
F.G.M. Schuurs
voorzitter VvE Belang
CONFLICTEN BINNEN DE VVE;
DAT MOET STOPPEN!
Gewoonlijk leest u in mijn voorwoord de
nodige kritiek op het overheidsbeleid, dat
nogal eens in het nadeel van VvE’s uitpakt.
Omdat het nog even zal duren voor we weten
wat Mona Keijzer voor ons in het vat heeft,
is dit een mooie gelegenheid om een ander
onderwerp aan de kaak te stellen. Dan gaat
het om ontoelaatbare toestanden binnen
VvE’s. Uit onderzoek blijkt dat in 2023 maar
liefst 125 VvE-rechtszaken werden gevoerd.
En helaas komt in veel VvE’s uitgesproken
hufterig gedrag voor.
U hebt misschien de uitzending van Nieuwsuur, enkele weken geleden, gezien
waar de problemen binnen een VvE in Rotterdam werden besproken. Het bestuur
van die VvE heeft zijn functies neergelegd. Begrijpelijk als er hakenkruizen op je
berging worden geschilderd en enveloppen met hondenpoep in je brievenbus
worden gedeponeerd. En dat allemaal omdat er meningsverschillen zijn omtrent
de geplande aansluiting op een warmtenet. Daar zou je toch normaal over moeten
kunnen praten, lijkt mij.
Vaak gaat het om eenvoudige zaken, die alsnog escaleren. Een fiets in een
gemeenschappelijke ruimte kan al een probleem vormen. Binnen de kortste keren
slaat de vlam in de pan, terwijl het bestuur ook gewoon naar de eigenaar van de
fiets kan stappen of bellen. Een korte uitleg van de regels binnen het complex kan
wellicht voldoende zijn om het gedrag een halt toe te roepen. En anders kan een
boete uitkomst bieden (als uw VvE tenminste een boetebesluit heeft genomen).
Naar aanleiding van de publicatie is onze directeur mr. Kees Oomen ook om
een reactie gevraagd. Immers: de onderzoekers waren van mening dat er laagdrempelige
rechtspraak moet komen om de conflicten te bezweren. Afgezien
van het feit dat er op diverse plaatsen al wijkrechters actief zijn (en in Amsterdam
het initiatief VoorRecht is genomen; zie magazine 2024-#3), is het maar de vraag
of alle conflicten zich lenen voor zo’n aanpak.
Kees Oomen zegt terecht dat veel appartementseigenaars nauwelijks weten wat
het lidmaatschap van een VvE inhoudt. Hier ligt een mooie taak voor makelaars en
notarissen, want daar begint het natuurlijk. “Appartementseigenaars moeten zich
realiseren dat ze deel uitmaken van een gemeenschap en dat betrokkenheid van
belang is”, zegt Oomen.
“Laagdrempelige en transparante communicatie, bijvoorbeeld via een groeps-app,
is dan een voorwaarde. Bij de besluitvorming moeten voorstellen zorgvuldig worden
geformuleerd en alle belangen moeten worden meegenomen. En als het echt niet
lukt om de vrede te bewaren, dan kan een mediator of de al genoemde wijkrechter
wellicht goede diensten bewijzen.”
Zonder de mensen die een bestuursfunctie binnen de VvE bekleden, raakt de
VvE stuurloos. Wij moeten deze vrijwillige bestuurders daarom beschermen en
er zuinig op zijn. Natuurlijk mogen we kritisch zijn; in eenieders belang. Maar in
een democratie kun je nu eenmaal niet altijd gelijk krijgen. Als het besluit maar
zorgvuldig tot stand is gekomen. En uiteindelijk kan dat onafhankelijk getoetst
worden. Als we de spelregels larderen met fatsoen en respect, houden we het
voor iedereen leefbaar. Zo hoort het te gaan!
VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2024 #3 3
INHOUD #3-2024
4 ‘Van Belang’
Kees Oomen: De kaarten zijn geschud
8 25 jaar VvE Belang; een terugblik
22 Sprekers tijdens het Jaarcongres 2024
26 Impressie bestuurdersbijeenkomst in
Arnhem
28 VvE Houtrakgracht 516-582 heeft tips
voor betrokkenheid
BIJZONDERE APPARTEMENTEN
14 Residentie Aloysius in Den Haag
JURIDISCH
32 Vergaderen en stemmen; hoe zat het
ook alweer?
34 De vervangende machtiging
37 Van de rechter: Bergruimte is geen
woonruimte
COLUMNS
7 Verwarming met kernenergie kan ook
door Simon Rozendaal
39 Nota Bene: aflossing hypotheek geen
goed idee
door mr. Bastiaan Zwaveling
55 Eigenaarsbelang en de polisvoorwaarden
door Jaap Hendriksen RT
65 Er is veel om positief over te zijn
door Sven Ringelberg
BIJZONDERE ORGANISATIE
20 WoonKeur van SKG-IKOB
VERZEKERINGEN
40 Verduurzaming; de volgende stap
BOUWKUNDIG
42 Goed plan voor goed onderhoud
44 Politiekeurmerk Veilig Wonen
48 Schilderwerk: van bestek tot
eindinspectie (deel 2)
50 Funderingsproblematiek steeds groter
53 Vraag aan het Liftinstituut
58 Zin en onzin over liftmonitoring
ENERGIEBESPAREN
62 Verduurzaming samen met VvE Belang
66 Problemen met oude WKO’s
EN VERDER
74 Voorlichtingsbijeenkomsten 2024
76 Overzicht standhouders 2024
78 Juridische dienstverlening
79 Bouwkundige dienstverlening
81 Evenementenagenda en colofon
82 Nieuwsflitsen

VAN BELANG
4 VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2024 #3 5
IN DEZE RUBRIEK BEHANDELT VVE BELANG-DIRECTEUR
KEES OOMEN KWESTIES IN HET DOMEIN VAN DE VVE.
ONDERWERPEN DIE HIJ BESPREEKT MET DE OVERHEID,
BELANGENBEHARTIGERS OF MARKTPARTIJEN.
DEZE KEER: EEN NIEUW KABINET.
Op 2 juli jl. verscheen het nieuwe kabinet, beëdigd
en wel, op het bordes van paleis Huis ten Bosch.
Het Kabinet-Schoof kan aan de slag. Soms lees ik in
de media Schoof-I, maar aangezien ik geen glazen
bol heb, weet ik niet of er meer kabinetten Schoof
zullen volgen.
Een nieuw kabinet;
de kaarten zijn geschud!
Het gaat om een toekomstvisie op het appartementsrecht als geheel
In de week ervoor hebben de aspirant-ministers zich
verantwoord aan de Tweede Kamer en iedereen heeft
deze proeve van bekwaamheid doorstaan; daarmee
zijn de kaarten geschud. Maar er liggen nog heel wat
kaarten te wachten om ook geschud te worden, ook
op het ministerie van Mona Keijzer, de nieuwe minister
van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening.
De grote uitdagingen zijn wel bekend binnen dit
ministerie. Lees daarvoor Hoop, Lef en Trots, het
hoofdlijnenakkoord van onze nieuwe regering. De
woonopgave is prioriteit nummer een. En in het
hoofdstuk over de energietransitie staat dat groene
groei wordt bevorderd en schadelijke uitstoot wordt
verminderd. Dat laatste door te investeren in de duurzame
energiebronnen. Wat mij betreft gaat het dan al
meteen fout als in de budgettaire paragraaf staat dat de
salderingsregeling voor zonnepanelen per 2027 volledig
én ineens komt te vervallen. En dat de verplichting om
een (hybride) warmtepomp te plaatsen bij ketelvervanging
vanaf 2026 (die voor VvE’s al niet gold) ook komt te
vervallen. Dit kunnen we geen stimulans noemen om
te investeren in duurzame energiebronnen.
De VvE’s weer vergeten?
In het hoofdlijnenakkoord lezen we verder niets over de
VvE. Dat is voor een hoofdlijnenakkoord ook te specifiek,
denk ik. Maar indirect zien we wel enkele onderwerpen,
zoals ‘optoppen’ en ‘aandacht voor hoge kosten bij
verplichte aansluiting op een warmtenet’.
Precies de onderwerpen waarmee veel VvE’s worstelen.
Nog even en het is Prinsjesdag. Het zou niet de eerste
keer zijn dat we in de aanloop naar Prinsjesdag of op de
dag zelf verrast worden door een beleidsplan, waarbij
de uitwerking voor (een deel van de) VvE’s geheel is
vergeten. En aangezien op alle ministeries hard gewerkt
moet worden om het hoofdlijnenakkoord uit te werken in
een soort Regeerakkoord, wacht ik met spanning op de
uitwerking vanuit het ministerie van Volkshuisvesting en
Ruimtelijke Ordening.
VvE Belang heeft de nieuwe minister van harte gefeliciteerd
met haar nieuwe baan en haar gewezen op enkele
uitdagingen op het bordje van de VvE’s in Nederland. Ik
hoop snel bij Mona Keijzer aan tafel te zitten voor een
kennismaking en het maken van een actieplan. Zoals ik
al zei: er liggen nog heel wat kaarten op tafel te wachten
om geschud te worden.
Optoppen, uitplinten, aanplakken en splitsen
Optoppen heeft het hoofdlijnenakkoord gehaald.
Het is, zoals zo vaak, de politieke waan van de dag,
die de agenda bepaalt en helaas niet een stevige
langetermijnvisie, of een langetermijnbeleid. Daarvoor
ontbreekt vaak politieke moed en overheerst scoringsdrang.
Als politicus heb je, als je geluk hebt, vier jaar de
tijd om te scoren, want daarna worden de kaarten weer
opnieuw geschud.
Optoppen is op papier een mooi instrument om meer
woningen te creëren. En - mits goed benut - mogelijk
ook een instrument om een gebouw te verduurzamen.
Maar optoppen gaat gepaard met een aktewijziging
waarvoor een unanimiteitsbesluit vereist is. En
unanimiteit is moeilijk te behalen. Vaak is dan toch
de tussenkomst van de rechter nodig om de aktewijziging
af te dwingen.
En zoals zo vaak staan ook hier wetten in de weg
en praktische bezwaren. Het gaat te ver om ze
allemaal op te sommen, maar denk aan onderwerpen
zoals voorfinanciering, omgevingswetperikelen,
parkeerproblemen, btw etc. Het is goed om met elkaar
in gesprek te gaan om optoppen - maar ook splitsen -
mogelijk te maken. Het is daarbij wat mij betreft
raadzaam om dat te doen vanuit een toekomstvisie op
het appartementsrecht als geheel. Niet op basis van
een kortetermijnwens om een bepaalde actie snel
mogelijk te maken.
Ranking de VvE
Een nieuw kabinet heeft weer eigen speerpunten.
Ik ben erg benieuwd of de uitwerking van het hoofdlijnenakkoord
die de nieuwe minister gaat maken,
consequenties gaat hebben voor de ingeslagen verduurzamingsroute
van de gebouwde omgeving en voor de
Versnellingsagenda voor de verduurzaming van VvE’s.
Op dit moment wordt aan verschillende tafels in het
kader van de Versnellingsagenda gesproken over deze
verduurzamingsopgave. Daarbij wordt ook nadrukkelijk
gekeken naar de zogenaamde koop-verkoopketen. In
deze keten spelen verschillende partijen een rol. De
koper en de verkoper natuurlijk, maar ook de bank, de
makelaar, NHG, de verzekeraar, de gemeentes, taxateurs
en natuurlijk ook de VvE’s.
We leven bovendien in een tijd waarin veel verhoudingen
juridificeren en waarin we risico’s willen uitsluiten. Een
bank wil weten welk risico ze loopt bij een financiering
van een appartement. Wat kan de waarde van het
onderpand beïnvloeden? Daarom wordt er gewerkt
aan een systeem waarin VvE’s in Nederland worden
geclassificeerd (ranking). Denk daarbij aan een klasseindeling
van 1 tot 5 bijvoorbeeld. Scoort de VvE een 1,
dan is het niet best gesteld; bij een 5 zijn de risico’s in
beeld en in orde.
Het zou niet
de eerste keer zijn dat
we in de aanloop naar
Prinsjesdag - of op de dag
zelf - verrast worden door
een beleidsplan, waarbij de
uitwerking voor (een deel
van de) VvE’s geheel
is vergeten.
Zo’n ranking kan veel invloed hebben op de waarde en de
verkoopbaarheid van de appartementen. Het klimaatrisico,
de energieprestatie, de kwaliteit van het MJOP en de stand
van het reservefonds. Hoe goed wordt de VvE bestuurd en
beheerd? Het gaat allemaal een rol spelen in de toekomst.
Ik vind het daarom heel belangrijk om betrokken te zijn bij
de ministeriële plannen als het gaat om de ontwikkeling
van een dergelijk systeem.
Gasketelwet
Veel VvE’s hebben last van de nieuwe Gasketelwet.
Met name ten aanzien van de rookgasafvoeren.
Installateurs moeten gecertificeerd zijn om aan gasverbrandingstoestellen
te werken en ook aan de daaraan
gekoppelde rookgasafvoer. En met de rookgasafvoeren
gaat het vaak mis. De spelregels rondom de rookgasafvoeren
zijn onduidelijk, of althans: installateurs passen
de regels niet goed toe. Wat is de relatie tussen een MJOP
waarin de rookgasafvoer is opgenomen en de houding
van een installateur die geen onderhoud of vervanging wil
uitvoeren aan een ketel, zonder ook het rookgasafvoer te
vervangen of een inspectie te eisen? Wat is de houding
van een installateur als er vijf jaar verstreken zijn na de
renovatie van een rookgasafvoer? Vervangt hij dan een
ketel zonder problemen? Of moet hij een inspectie van
het kanaal eisen? Er zijn veel problemen na de invoering
van de wet. Tijd dus voor overleg met het ministerie.
Salderingsregeling en warmtenet
Een deel van de coalitiepartijen stemde in de Eerste Kamer
tegen de gefaseerde afschaffing van de salderingsregeling.
Echter, in het hoofdlijnenakkoord is de afschaffing van de
regeling per 2027 ineens voorzien. Maar hoe gaan we nu
verder? In andere landen wordt gewerkt (of is gewerkt)
aan een zogenaamd HEMS (Home Energie Management
System). Binnen een dergelijk systeem kan een eigenaar
zijn zelf-opgewekte stroom aan zelf-gekozen derden
leveren, denk aan buren, familie etc. Tijd om ook in
Nederland aan zo’n systeem te gaan werken.
In Nederland is voorzien dat meer dan twee miljoen
woningen op een warmtenet worden aangesloten. Kan
een VvE verplicht worden zich aan te sluiten? En wat
betekent dat voor de individuele eigenaar die een andere
energiebron wil kiezen? Kan dat? Hoe gaat de nieuwe
Warmtewet (de Wcw; Wet collectieve warmte) hiermee
om?
En er zijn meer dossiers
Binnenkort komen de nieuwe wetsvoorstellen op tafel
over de aanpassing van de besluitvormingsregels en
het quorum. Welke keuze maakt de overheid? Ook hier
doe ik een vurig pleidooi om naar de regels van het
appartementsrecht als geheel te kijken en niet alleen
naar de politieke wil of noodzaak om verduurzaming te
bevorderen. Kijk dus naar de besluitvormingsregels als
geheel. Ik denk dat we ook hierover in gesprek moeten
gaan met de nieuwe minister.
Kortom, we zitten aan tafel en we zijn aan het kaarten.
We moeten er ook bij zijn als de kaarten worden geschud.
Er is nog veel werk te verrichten.

COLUMN
VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2024 #3 7
SNEL, EENVOUDIG & BETROUWBAAR!
Topkwaliteit zonder de hoge kosten...
JAZEKER, VERWARMING MET
KERNENERGIE KAN OOK
INTRATONE
Draadloze intercom- en toegangsbeheer systemen
speciaal voor woningcomplexen.
Ontdek betaalbare
kwaliteit voor elk
budget.
Kwaliteit hoeft niet altijd
duur te zijn. Geniet van
mooie hoogwaardige
producten zonder de
hoge kosten.
Kijk ook eens op
onze VvE pagina:
Simon
Rozendaal
wetenschapsjournalist,
schrijver, chemicus
Toen Rob Jetten in 2021 nog
een eenvoudig Kamerlid was,
zei hij tijdens een debat
verbaasd: “Ik probeer te
bedenken hoe je een huis
verwarmt met kernenergie,
maar het lukt me niet”. Het
was misschien wel de domste
opmerking aller tijden van
een politicus.
Ter verontschuldiging van de latere minister voor Klimaat en Energie moet
worden aangevoerd dat de verwarming ingewikkeld is geworden. Aanvankelijk
gebeurde dat vrijwel uitsluitend door middel van een vlam. Door in een
open haard dan wel een gesloten kachel in de woonkamer of het fornuis in
de keuken turf, hout of steenkool te verbranden.
Ik heb nog het staartje van dat tijdperk meegemaakt. Wij hadden in de jaren
vijftig en zestig een kolenkachel, die een weldadige warmte uitstraalde.
Maar dat was alleen in de woonkamer. In de rest van het huis stonden in de
winter de ijsbloemen op de ramen. Ik ging te bedde met een gloeiendhete
kruik, die een uur voor het slapen gaan onder de wollen dekens (dekbedden
bestonden nog niet) was gelegd.
Toen kwam het Groningse gas en met het aardgas kwam de centrale
verwarming. Tegenwoordig hebben we de warmtepomp. In wezen verwarm
je dan met elektriciteit. Dat maakt de uitspraak van Jetten ook zo raar. Juist
hij en zijn partij (D66) hebben zich ingespannen om huizen te verwarmen
met elektriciteit. En dat een warmtepomp stroom verbruikt, hebben we
kunnen merken aan het stroomnet dat overal piept en kraakt.
Verder is er heet water dat via de buizen van de stadsverwarming ons huis
binnen treedt, waarbij de warmte afkomstig is van industrie in de buurt of
(lekker duurzaam maar niet heus) een biomassacentrale. En dan is er ook
nog een experiment (zeventien woningen in Stad aan ’t Haringvliet) met de
verbranding van waterstof in een brandstofcel - een neefje van de accu.
Anno 2024 wordt langzamerhand steeds duidelijker dat kernenergie een
snelle en behoorlijk duurzame manier is om de CO 2
-uitstoot van een land
te verlagen en dus de opwarming tegen te gaan. Het is dat - lees maar
na in ‘Droomland’ van Remco de Boer - politici zoals Frans Timmermans,
Jacqueline Cramer, Laurens Jan Brinkhorst, Wijnand Duyvendak, Ed Nijpels
en jawel, Rob Jetten de afgelopen jaren het atoom zo hebben tegengewerkt;
anders hadden wij nu net zo’n lage CO 2
-uitstoot als Frankrijk en Zweden.
Met het atoom kun je zelfs in drie verschillende smaken verwarmen.
Allereerst kun je er stroom mee maken die de warmtepomp aandrijft. Mocht
het gebruik van waterstof voor cv-ketels doorzetten (lijkt me sterk, maar tja,
de wegen van de energietransitie zijn ondoorgrondelijk) dan kun je met een
kerncentrale efficiënt waterstof produceren. En dan is er stadsverwarming.
Veel mensen zien de koeltoren als hét kenmerk van een kerncentrale. Maar
die toren is alleen maar bedoeld om het water dat bij de opwekking van
stroom heet is geworden, af te koelen. Dat hete water kan natuurlijk ook
gewoon de buizen van de stadsverwarming in.
Dus jawel, met kernenergie kun je heel goed een huis verwarmen.

8
25 JAAR VVE BELANG
VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2024 #3 9
De trots straalt van zijn gezicht als Fred Schuurs vertelt over de groei en het
succes van VvE Belang, dé belangenorganisatie voor de VvE en de appartementseigenaar
die hij 25 jaar geleden (september 1999) in zijn eentje op zijn
zolderkamer oprichtte. Met wat spaargeld, maar vooral met een plan. Want
hij wist wat hij wilde, vertelde hij in zijn eerste interview in 2000 over de
nieuwe organisatie: actieve én slapende VvE’s de nodige ondersteuning
bieden, zodat ze optimaal zouden kunnen functioneren. Inmiddels staat
de VvE in alle maatschappelijke gremia op de kaart en is VvE Belang
uitgegroeid tot een organisatie met 14.000 aangesloten VvE’s en
24 medewerkers op het kantoor in Oosterhout.
Successen,
maar ook
uitdagingen voor
de toekomst
Fred Schuurs blikt terug
op 25 jaar VvE Belang
In 2000 en 2001 werden wederom VvE-voorlichtingsbijeenkomsten
in Ahoy georganiseerd; in 2002 t/m
2005 zelfs de 3-daagse beurs ‘Huis en Appartement’ en
vanaf 2006 op diverse plaatsen in het land de jaarlijkse
voorlichtingsbijeenkomsten met informatiemarkt. Vanaf
2012 kwam daar het Jaarcongres met speciale en
bijzondere sprekers bij, uitsluitend voor de bij VvE Belang
aangesloten VvE’s en speciaal bedoeld om bestuursleden
te bedanken voor hun inzet bij hun eigen VvE.
Om meer naamsbekendheid te krijgen, werd van 2006
tot en met 2011 in een oplage van meer dan een half
miljoen exemplaren de krant ‘De Appartementseigenaar’
landelijk verspreid (zie beeld pagina 10). Dat alles was
niet mogelijk geweest zonder de vele contacten die
ik in de voorgaande jaren had opgedaan. Ik beschikte
daardoor over een groot netwerk in de politiek en tal van
maatschappelijke organisaties.”
Belangenbehartiging
“De belangenbehartiging is natuurlijk hét speerpunt
van VvE Belang. Toen ik begon, was er nauwelijks
belangstelling voor de VvE; anno 2024 is er op het
ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties
(nu het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke
Ordening onder leiding van Mona Keijzer) een hele
afdeling die zich bezighoudt met de ondersteuning
van VvE’s. Dat is absoluut voor een groot deel te danken
aan het feit dat ook bij het ministerie onze voortdurende
activiteiten in het kader van belangenbehartiging niet
onopgemerkt zijn gebleven. We hebben vele gesprekken
gevoerd met bewindslieden, met Tweede Kamerleden
en met ambtenaren; we nemen deel aan diverse ‘tafels’,
waar belangrijke onderwerpen worden besproken en
we krijgen regelmatig verzoeken om advies. Om maar
een voorbeeld te noemen: de kwestie rond het prijsplafond
in relatie tot de blokverwarming en eerder al
de Wet functioneren VvE’s. De Versnellingsagenda voor
verduurzaming van VvE-complexen zou er niet gekomen
zijn zonder de inbreng van VvE Belang; daarvan ben ik
overtuigd.”
Overigens werkt VvE Belang inmiddels in tal van
gemeenten samen met de gemeentelijke overheid aan
verduurzamingstrajecten. Het VvE Transitie Centrum
Brabant, dat - mede op initiatief van VvE Belang - in 2021
startte, breidt zich in snel tempo uit doordat steeds meer
gemeenten zich aansluiten om met verduurzaming bij
VvE’s aan de slag te gaan.
Over de ontstaansgeschiedenis vertelt de oprichter c.q.
voorzitter van VvE Belang: “Tijdens mijn directeurschap
van Vastgoed Belang (de organisatie van particuliere
vastgoedverhuurders; red.) in de jaren negentig liep ik
aan tegen de problemen waarmee VvE’s geconfronteerd
werden. De VvE, toen nog een relatief onbekend fenomeen,
had ook een duidelijke relatie met huur en verhuur, want
er waren - en zijn - veel gemengde complexen met eigenaars
en huurders onder een dak. Met name de VvE’s in
portiekwoningen in de grote steden functioneerden niet
of nauwelijks.
Ik ben me in die materie gaan verdiepen en organiseerde
in 1992 al een congres over de VvE-problematiek. Ik kwam
toen ook in contact met notaris Gijs Verdoes Kleijn, die
doorkneed is in het appartementsrecht, én met juriste
Renée Rothengatter. Zij was ook erg geïnteresseerd in
VvE’s, specialiseerde zich daarin en stond steeds meer
VvE’s op juridisch vlak terzijde”
De eerste handboeken en congressen
“In het kantoor van Vastgoed Belang aan de Witte de
Withstraat in Rotterdam opende ik in 1993 samen met Pim
Vermeulen, wethouder Volkshuisvesting en Stadsvernieuwing
de eerste ‘VvE-winkel’ in ons land (zie foto).
Bij dit informatiepunt konden VvE’s vier dagen per week
kosteloos terecht met allerlei vragen over het wel en wee
van hun VvE. Het was en is voor een gemeente van groot
belang dat de bestaande woningvoorraad kwalitatief op peil
blijft en zelfs wordt verbeterd.
In die jaren hebben we ook het ‘Handboek voor de VvE’,
‘Het ABC van de VvE’ en ‘De VvE en de Rechter’ uitgebracht.
Samen met de gemeente Rotterdam organiseerden we
toen al bijeenkomsten in Ahoy; nog steeds een van de vaste
locaties voor de jaarlijkse voorlichtingsbijeenkomsten.”
Na mijn afscheid bij Vastgoed Belang in 1999 ben ik samen
met Renée Rothengatter met de VvE’s verder gegaan.
Helaas is zij in 2005 veel te jong overleden.
Weer met de steun van de gemeente Rotterdam die voor
drie jaar alle 7.500 VvE’s in de stad bij VvE Belang aansloot,
konden we een vliegende start maken. Daarna volgden Den
Haag, Schiedam, Apeldoorn en Breda. Gelukkig sloten veel
VvE’s na deze kennismakingsperiode hun VvE zelf aan bij
onze organisatie. VvE Belang stond op de kaart.
FRED SCHUURS (LINKS) EN WETHOUDER PIM VERMEULEN
OPENEN IN ROTTERDAM DE EERSTE VVE-WINKEL

10
25 JAAR
VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2024 #3 11
Andere activiteiten
Professionalisering is ook zo’n speerpunt. Al in 2000
werden - in samenwerking met Centraal Beheer - speciale
verzekeringsproducten ontwikkeld voor de VvE, en met de
organisatie die nu OnderhoudNL heet, wordt ook intensief
samengewerkt. De algemene voorwaarden voor VvE’s,
waarbij ook de Consumentenbond een belangrijke rol heeft
gespeeld, zijn daarvan een sprekend voorbeeld.
En zo zijn er nog tal van voorbeelden: de VvE Checklist
die makelaars invullen in hun advertentie bij de koop van
een appartement over het functioneren van de VvE, het
Convenant VvE-beheer in Rotterdam, de deelname aan
diverse bijeenkomsten in tal van steden als het gaat om
onderhoud en verduurzaming, maar ook de aandacht voor
de problemen van de uitkragende balkonconstructies. En,
niet te vergeten: het boek ‘Thuis in gemengde complexen’,
dat de lezers op weg helpt om de verhoudingen tussen
eigenaars en huurders zo goed mogelijk vorm te geven, met
als doel een goed functionerende VvE. En zeker ook ‘De
Campagnebox voor verduurzaming van VvE-complexen' die
inmiddels in veel gemeenten hét standaardwerk is als het
gaat om ondersteuning bij - met name de sociale aspecten
van - verduurzaming.
VvE Belang is ook de initiatiefnemer van de Werkgroep
Modernisering Appartementsrecht NL, die in de vorm
van een boekwerk een lijvig advies uitbracht met
betrekking tot de modernisering van Boek 5 BW, waarin
het appartementsrecht wordt geregeld. En ook bij de
totstandkoming van Modelreglement 2017 en het MR
voor de kleine VvE (2021) was een belangrijke rol voor
VvE Belang weggelegd.
Lobbysuccessen
Een professionele organisatie kan niet zonder de nodige
inspanningen op lobby-gebied. Dat geldt ook voor VvE
Belang. In 2008 was er voor het eerst sprake van echte
lobby: toen krachtig protest werd aangetekend tegen de
fiscale belasting van het aandeel in het reservefonds in box
3. In 2010 heeft de Hoge Raad echter anders beslist. Dat
lobbyen niet direct tot succes leidt, blijkt wel uit het feit
dat er nu nog steeds pogingen worden ondernomen om
het reserveaandeel uit box 3 te krijgen.
Er waren ook successen te melden: het capaciteitstarief
liften ging niet door en het btw-tarief van 6 (later 9) procent
op schilderwerk werd - mede onder druk van VvE Belang -
verlengd.
Serviceflats die in beheer zijn van een VvE en die soms
een kwakkelend bestaan leiden, kregen ook de nodige
aandacht, o.a. door een onderzoek door Platform31 en een
congres in 2015, dat mede op initiatief van VvE Belang werd
georganiseerd.
Maar een van de grootste successen kwam in 2018: vanaf
dat jaar konden VvE’s een lening afsluiten voor de uitvoering
van onderhoud en verduurzaming. In de Wet verbetering
functioneren VvE’s werd op initiatief van VvE Belang opgenomen
dat de lening kon worden afgesloten op naam van
de VvE (waardoor toetsing van de individuele eigenaars niet
nodig was).
Ook de lobby tegen de nieuwe Warmtewet was succesvol:
VvE’s vallen niet onder de reikwijdte van de wet. Wat de
nieuwe Wet collectieve warmtevoorziening (de opvolger van
de Warmtewet) de VvE’s gaat brengen, is nu nog vaag. Wat
wél duidelijk is: VvE Belang gaat zich ook hier inzetten voor
de belangen van de VvE’s.
De politieke agenda
Bij het eerste lustrum van VvE Belang (in 2004) schreef
toenmalig minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke
Ordening en Milieubeheer Sybilla Dekker al: “VvE Belang
heeft in deze korte tijd een vaste plaats gekregen tussen de
partijen die zich inzetten voor de belangen van bewoners.
Koopappartementen vormen niet alleen het snelst groeiende
onderdeel van de koopwoningmarkt; het is ook het deel
dat van toenemend belang is voor de herstructurering van
stadswijken en voor de stedelijke vernieuwing. […] Daar
hoort ook bij dat Verenigingen van Eigenaars hun bezit goed
onderhouden.”
Minister Dekker was in dat opzicht de eerste in een lange rij.
Vermeldenswaard is de interesse van oud-minister Stef Blok,
die zijn waardering uitsprak bij het vijftienjarig bestaan van
VvE Belang op het jaarcongres in Nieuwegein.
Hugo de Jonge, nog maar net minister-af, verdient zeker
ook de nodige aandacht: onder zijn bewind ontstonden
voor VvE’s goede initiatieven, zoals de Versnellingsagenda
voor de VvE, waaraan VvE Belang een grote bijdrage leverde.
Het ideaal van Sybilla Dekker, goed onderhouden straten
en buurten en woningen die hun waarde behouden, kan
daardoor een stuk dichterbij komen.
De toekomst
Hoewel het aantal aangeslotenen in 25 jaar gegroeid is naar
14.000, zou het mooi zijn als nog veel meer verenigingen
de voordelen van aansluiting én van een sterk VvE Belang
zouden inzien. “Je staat immers sterker als je een grote
achterban hebt”, zegt Fred Schuurs.” We zien het aantal
Plus-aansluitingen sterk groeien. Logisch: die biedt de VvE
de nodige voordelen. Ik hoop dat in de (nabije) toekomst
nog veel meer VvE’s de weg naar VvE Belang zullen vinden.
In het belang van henzelf, maar ook van de kwaliteit van
straten en buurten.”
Uitdagingen zijn er genoeg, zoals VvE Belang-directeur Kees
Oomen onlangs meldde in zijn felicitatiebrief aan de nieuwe
minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, Mona
Keijzer: “Er is een gebrek aan normering voor onderhoud;
het gasloos worden van hoogbouw is technisch, juridisch
en financieel lastig, en de Nederlandse banken frustreren
de VvE’s in de uitvoering van hun taken. En dan zijn er nog
de financiële consequenties van de Gasketelwet, het gebrek
aan een minderdraagkrachtigenregeling in de financiering
van de verduurzaming. Om nog maar te zwijgen van de
KEES OOMEN EN MINISTER BLOK
onmogelijkheid van een opt-out en de grote vraagstukken
rond optoppen. En misschien het belangrijkste: de VvE’s
kampen met een gebrek aan bestuurders en beheerders,
waardoor het risico ontstaat van stuurloze VvE’s. Bovendien
is de beheerdersmarkt niet gereguleerd.”
VvE Belang gaat die uitdagingen graag aan met alle betrokken
vastgoedpartijen, de overheid en de politiek.
De VvE’s en hun gebouwen zijn het waard!
Hoewel het aantal
aangeslotenen in
25 jaar gegroeid is naar
14.000, zou het mooi
zijn als nog veel meer
verenigingen de voordelen
van aansluiting én van
een sterk VvE Belang
zouden inzien.

De beschikbaarheid van veilig drinkwater
is vanzelfsprekend. Wie denkt daar nog
over na als hij onder de douche stapt, het
toilet doortrekt, zijn handen wast,
de wasmachine aanzet of zijn mond
spoelt na het tandenpoetsen?
Hetzelfde geldt voor een droge parkeergarage
of kelder als het regent.
Je realiseert je pas het belang als het
niet meer werkt.
zorg voor water
druk | afvoer | kwaliteit
1
2
Hoogwaardige, legionellaveilige
drukverhogers en vuilwaterinstallaties,
op maat voor uw gebouw
In tip-top conditie gehouden door regelmatige,
vakkundige inspectie & onderhoud
3
24/7 op afstand bewaakt voor maximale
betrouwbaarheid, met DP Bluelink
4
Eigen landelijke calamiteitenservice, met
50 monteurs, die dag en nacht paraat staat
om direct in te grijpen als dat tóch nodig is
Ontwikkeling, productie,
verkoop en service vanuit
Alphen aan den Rijn.
5
De zekerheid van veilig drinkwater, door
onderzoek en oplossingen van onze experts
www.dp.nl | (0172) 488388 | dp@dp.nl

14 BIJZONDERE APPARTEMENTEN
VVE MAGAZINE BESTEEDT
AANDACHT AAN BIJZONDERE
VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2024 #3 15
APPARTEMENTEN. IN DEZE TWEE-
ENZEVENTIGSTE AFLEVERING
AANDACHT VOOR WONEN IN
HET VOORMALIGE (SINT)
ALOYSIUS COLLEGE IN
DEN HAAG.
“Het bestuur en beheer van dit complex is bepaald niet eenvoudig”,
vertellen de bestuurders, die beiden al zo’n zes jaar het bestuur vormen,
samen met penningmeester IJsbrand den Rooijen. “Verder zijn er een
tuin- en een technische commissie, plus natuurlijk de (verplichte)
kascommissie. We hebben een heel grote tuin, die te kampen had met
veel achterstallig onderhoud. Met name een aantal bomen was er niet
al te best aan toe. We hebben er 13 moeten laten kappen. En daarnaast
moeten we rekening houden met het feit dat er sprake is van een
combinatie van oud- en nieuwbouw. Bij de renovatie en transformatie in
2008-2009 is een nieuw complex toegevoegd waarin 10 appartementen
zijn gebouwd. Qua uitstraling past het nieuwe deel van het complex
prima bij het oorspronkelijke gebouw. Net als bij de school (het voormalige
college), waarin nu de Europese School Den Haag gevestigd is,
een onderwijsinstelling voor kinderen van expats die een functie bekleden
bij een Europese organisatie.”
Comfortabele
appartementen
in - en naast -
oud patershuis
Residentie Aloysius in
Den Haag-Benoordenhout
Goede energieprestatie
De renovatie, waarbij de eerste appartementseigenaars nauw betrokken
waren, is zeker geslaagd, vertellen de bestuurders. De toch al dikke
muren zijn voorzien van een dikke laag isolatie en in de kozijnen zit
HR++-glas. Gerard van Egmond: “Mijn appartement, dat half onder de
grond ligt, heeft energielabel A. Ik stook dan ook nauwelijks. Het gebouw
presteert bijzonder goed op het gebied van energieverbruik. Dat maakt
het wonen hier heel comfortabel.”
Arda Lubsen: “We zien ook dat de bewoners trots zijn op ‘hun’ gebouw.
Mensen wonen hier graag. Desondanks valt het niet mee om nieuwe
bestuurders te werven. Zowel de eigenaars als de huurders zijn wel bereid
om hun steentje bij te dragen als het gaat om praktische dingen. Zo
hadden we een keer een lekkage in de kelder (de voormalige wijnkelder
van de jezuïeten) en veel mensen hielpen mee bij het verwijderen van
het overtollige water.
De jezuïeten hebben het (Sint) Aloysius College in Den Haag al lang verlaten, maar de sfeer van vroeger
tijden is nog voelbaar als we door de lange gang met mozaïektegels naar het appartement van Arda Lubsen,
secretaris van VvE Residentie Aloysius, lopen. Wat vroeger de eetzaal van de paters was, is nu een fraai
appartement met een plafondhoogte die zelfs ruimte biedt voor een vide. Bestuursvoorzitter Gerard van
Egmond woont hieronder in de voormalige keuken en Sigrid Bollwerk, die de duurzaamheidscommissie
aanstuurt, is eigenaar van weer een heel ander appartement in het complex in de wijk Benoordenhout.
Oud- en nieuwbouw vormen een fraai geheel, en dat maakt Residentie Aloysius met zijn luxueuze
appartementen tot een aantrekkelijke woonlocatie.
OP ZOLDER ZIJN KLUISJES VOOR DE EIGENAARS
DE PRACHTIGE TRAP
VAN LINKS NAAR RECHTS GERARD VAN EGMOND, ARDA LUBSEN EN SIGRID BOLLWERK

16 BIJZONDERE APPARTEMENTEN VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2024 #3 17
VAN (SINT) ALOYSIUS COLLEGE TOT
RESIDENTIE ALOYSIUS
Het Sint-Aloysius College werd in 1917 onder de naam
Rooms-Katholieke Hogere Burger School (R.K. H.B.S.)
gesticht door jezuïeten. De school was genoemd naar
de heilig verklaarde jezuïet Aloysius Gonzaga. Van
1917 tot 2016 werd hier voortgezet onderwijs gegeven
op rooms-katholieke grondslag (tot 1971 overigens
alleen voor jongens). Tot grote frustratie van velen is
het honderdjarig bestaan dus helaas net niet gehaald.
Prachtige elementen in het schoolgedeelte zijn de
grote zalen met glas-in-loodramen van Lou Asperslagh
en de statige hal. In 2011 waren er nog genoeg
oorspronkelijke delen om het gebouw de status van
gemeentelijk monument te geven.
Het deel van het gebouw dat het patershuis vormde,
is in 2008 omgebouwd tot appartementen. Ook in
dat gebouwdeel zijn nog tal van details te vinden die
herinneren aan vroeger tijden.
DE HEILIGE ALOYSIUS
We doen heel veel zelf, maar we hebben een beheerder
die het financieel-administratieve beheer voor zijn
rekening neemt. Alle offertes en opdrachten gaan ook
via de beheerder, maar zelf houden we het overzicht
over al die zaken.”
Deskundig advies
Het bestuur maakt graag en regelmatig gebruik
van deskundigen als het gaat om bouwkundige en
juridische aangelegenheden. Gerard van Egmond:
“Begin dit jaar hebben wij intensief contact gehad met
de juristen van VvE Belang. We wilden graag weten
hoe het zit met de regelgeving over rookgasafvoeren.
Eerder hadden we contact in verband met een
probleem met de verdeling van verantwoordelijkheden
rondom scheurvorming in een appartement.”
Omdat Residentie Aloysius een gemeentelijk monument
is, heeft de VvE ook contact met Monumentenzorg. Het
bezit van een monument betekent immers dat er flinke
beperkingen zijn op het gebied van onderhoud.
Arda Lubsen: “De adviezen van deskundigen zijn
ook belangrijk als het gaat om het formuleren van
voorstellen voor de ALV. In 2019 hebben we gebruik
gemaakt van de mogelijkheid om via de gemeente Den
Haag een energiescan aan te vragen. Op basis van het
geproduceerde rapport hebben we laten onderzoeken
welke mogelijkheden er zijn voor ons gebouw. De
conclusie was dat all electric warmtepompen in
combinatie met de WTW-kanalen de beste optie
zouden zijn. Daarmee zijn we aan de slag gegaan.”
Uniek project
Buitenunits voor warmtepompen zijn niet toegestaan
in verband met de monumentenstatus. Hoogstens voor
enkele appartementen zou dit een optie kunnen zijn. Er
moet nog heel wat rekenwerk verricht worden, want de
terugverdientijden zijn per appartement heel verschillend
en sommige appartementen zijn te groot om door een
ventilatiewarmtepomp alléén verwarmd te worden.
Arda Lubsen: “Een systeem van warmtepompen met binnenunits
dat gebruik maakt van ventilatielucht, is in Nederland
- voor zover wij weten - nog niet toegepast. In Zweden is er
wel ervaring mee opgedaan. We kunnen nu nog niet te rade
gaan bij andere Nederlandse VvE’s om informatie vragen,
hoewel daar binnenkort naar verluidt wel verandering in
komt. Wél is er in onze wijk Benoordenhout een actieve
werkgroep verduurzaming. We hebben ook contact met
een VvE in Scheveningen die een verduurzamingsproject
heeft uitgevoerd.”
‘Abstract onderwerp’
Het VvE-bestuur hield al enkele informatiebijeenkomsten
om de leden te betrekken bij het project. Dat blijkt niet
eenvoudig: het is een vrij abstract onderwerp. Sigrid
Bollwerk: “Het heeft lang niet ‘op het netvlies gestaan’ van
de eigenaars. Daarom was er ook geen geld gereserveerd
voor de vervanging van de rookgaskanalen en zal vervanging
uit een extra bijdrage moeten worden gefinancierd. Er wordt
nu wél gereserveerd; een eventuele nieuwe vervanging is
opgenomen in het MJOP.”
Mogelijk wordt er binnenkort een pilot uitgevoerd om te
zien wat het genoemde all electric systeem aan warmte
oplevert in relatie tot de hoogte van de investering en ook
om de technische prestaties te meten en te beoordelen
Gelukkig is er in de appartementen voldoende ruimte voor
het plaatsen van de units.
Voor het energieke VvE-bestuur - en vooral voor de
duurzaamheidscommissie - is er nog veel werk aan de
winkel, maar met zo veel deskundigheid moet het project
wel slagen.
BEROEMDE OUD-LEERLINGEN
Het Aloysius College heeft tal van beroemde c.q.
bekende oud-leerlingen opgeleverd. De lijst is lang,
maar we noemen er enkele:
• Norbert Schmelzer (1921-2008), politicus (bekend
van de Nacht van Schmelzer)
• Louis Andriessen (1939-2021), componist
• Ben Bot (1937), CDA-politicus, oud-minister van
Buitenlandse Zaken
• Stanley Brard (1958), oud-profvoetballer
van Feyenoord, bijgenaamd ‘het linkerbeen’.
• Ferdinand Grapperhaus (1959), oud-minister van
Justitie
• Naomi van As (1985), Nederlands hockeyinternational
en olympisch medaillewinnaar in
2008 en 2012 ; beste hockeyster 2009.
Verduurzaming
Sigrid Bollwerk was in haar werkzame leven nauw
betrokken bij tal van projecten op het gebied van
energie en duurzaamheid. In haar heeft de VvE dan
ook een ideale adviseur als het gaat om verduurzaming
van het gebouw.
OP DE ZOLDER VAN HET GEBOUW
Ze vertelt: “Toen bleek dat er wat geld over was heb
ik de suggestie gedaan om een ‘verduurzamingspotje’
te creëren. De vraag hoe we onze appartementen
kunnen verduurzamen kwam twee jaar geleden in
een stroomversnelling en toen kwam dat potje goed
van pas. Mijn cv was kapotgegaan en de meeste
installateurs waren alleen bereid om een cv te vervangen
als ook de rookgaskanalen zouden worden
vernieuwd. Dit vanwege de nieuwe Gasketelwet die
er aan zat te komen. In dezelfde periode trad lekkage
op in een aantal van onze rookgaskanalen. De kanalen
vanuit de nieuwbouw zijn nagenoeg horizontaal
doorgetrokken in de oudbouw. De lange verbindingen
tussen de verschillende bouwdelen blijken in de
praktijk een probleem voor de vervanging van de
rookgaskanalen; de kosten daarvan zijn heel hoog.
In het licht daarvan hebben we onderzoek laten doen.
Misschien is het goedkoper om dan meteen van het
gas af te gaan. Qua kosten lijken beide opties elkaar
op termijn in evenwicht te houden.”
We zien dat
de bewoners
trots zijn op
hun gebouw
HET COMPLEX BESTAAT UIT EEN AANTAL DELEN

UW SPECIALIST IN LEIDINGRENOVATIE VAN:
• lekkende of slechte standleidingen
• rioleringsleidingen
• rookgas- of ventilatie kanalen
Bezoek ons op de VvE-beurs!
Tweedaagse vakopleiding
COLLECTIEF
VvE beheer en
VEILIG
bestuur
Uitdagingen bij collectieve
rookgasafvoersystemen
Zowel particuliere woningeigenaren als de VvE zijn zich
vaak niet bewust dat met de koop van een nieuwe cv-ketel
ook de rookgasafvoer aangepast of vervangen had moeten
worden (BZK 2016).
Intercom vervangen?
Video intercom | Toegangscontrole | Postkasten
VOORDELEN:
• geen hak- en breekwerk
• binnen 24 uur gereed
• realisatie volgens BRL 5216
• bochten mogelijk
WERKWIJZE:
• inharsen kous
• aanbrengen liner
• openfrezen aansluiting
• eventueel renoveren aansluiting
Maar wie is nu eigenlijk verantwoordelijk voor wat?
Hoe kan dit proces in soepelere banen worden geleid?
Welke oplossingen worden er geboden om veiligheid te
waarborgen? Burgerhout heeft hiervoor een Whitepaper
geschreven die hier antwoord op geeft.
Download de verniewde Whitepaper op
burgerhout.nl/whitepaper
Freek Poortvliet
Technisch adviseur | Deurintercom
“Welk merk voor u het beste is hangt af van de bestaande situatie, de bekabeling en uw wensen.”
T 0165 - 393 260
Bel voor meer informatie: 0592 34 30 43
WWW.VSRLEIDINGRENOVATIE.NL
burgerhout.nl
www.deur-intercom.nl info@deur-intercom.nl 0226 - 34 41 66
VvE opmaak februari nr 1-2024.indd 19 04-02-2024 20:26
VvE
VvE magazine mei 2021.indd 39 03-05-2021 07:58
Metea
thuis
in beheer
Genera
Zorgeloos verzekerd van beheer en onderhoud van uw vastgoed
Admira
COLLECTIEF VEILIG
Uitdagingen bij collectieve
rookgasafvoersystemen
Zowel particuliere woningeigenaren als de VvE zijn zich
vaak niet bewust dat met de koop van een nieuwe cv-ketel
ook de rookgasafvoer aangepast of vervangen had moeten
worden (BZK 2016).
Administratief en financieel VvE-beheer, inclusief bestuursondersteuning
Thesis
Bouwkundige ondersteuning voor uw VvE
Finera
Het basisbeheer pakket voor kleine VvE’s
Recrea
Optimaal financieel beheer voor uw vakantiepark
Corporea
Gezamenlijk beheer op maat gesneden
Servira
De beste service voor uw serviceflat
Maar wie is nu eigenlijk verantwoordelijk voor wat?
Hoe kan dit proces in soepelere banen worden geleid?
Welke oplossingen worden er geboden om veiligheid te
waarborgen? Burgerhout heeft hiervoor een Whitepaper
geschreven die hier antwoord op geeft.
Download de verniewde Whitepaper op
burgerhout.nl/whitepaper
Educa
Workshop voor een professioneel VvE-bestuur
Endura
Voor de duurzame VvE
Nieuwbouw en Herontwikkeling
Hulp bij het oprichten van een VvE
tel: (030) 60 03 939 mail: vve@vvemetea.nl
Bel voor meer informatie: 0592 34 30 43
burgerhout.nl
www.vvemetea.nl

20 BIJZONDERE ORGANISATIES
IN DEZE RUBRIEK BESTEEDT
DE REDACTIE AANDACHT AAN
BIJZONDERE ORGANISATIES
DIE VOOR DE VVE VAN BELANG
VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2024 #3 21
KUNNEN ZIJN. IN DEZE
voor het WoonKeur Certificaat. Maar het is natuurlijk ook
ZEVENTIGSTE AFLEVERING
mogelijk dat het met het gebouw wel goed zit, maar dat
AANDACHT VOOR HET
de woningen zelf niet geschikt zijn voor bewoners of
WOONKEUR
CERTIFICAAT.
bezoekers met een beperking. Het is aan de bewoners
zelf om - op basis van ons advies - te beoordelen of ze
maatregelen willen treffen. Als het om constructieve zaken
gaat, moet daarover natuurlijk eerst worden overlegd met
de VvE. Voor ingrijpende verbouwingen heb je meestal
WILLEM ENGLEBERT
toestemming nodig van de ALV. Als wij een inspectie uitvoeren,
krijgt de VvE (of de bewoner) daarvan een rapport
waarin een advies is opgenomen. Dat kan dus per woning
verschillen en ook per type woning.”
EEN TOEGANKELIJK WOONGEBOUW
WORDT STEEDS BELANGRIJKER
Het WoonKeur Certificaat kan worden uitgegeven voor
nieuwbouw maar ook voor bestaande woningen. Elk type
woning of woongebouw kan in aanmerking komen voor
het WoonKeur Certificaat. ‘Levensloopbestendig’ is een
begrip dat steeds belangrijker wordt, gezien de vergrijzende
bevolking. Dat geldt zeker ook voor appartementseigenaars:
de bewoners van appartementencomplexen zijn in meerderheid
op leeftijd. Met WoonKeur hebt u een objectieve
maatstaf als het gaat om de toegankelijkheid en aanpasbaarheid
van uw woning én uw gebouw. Met het advies dat
u op basis van een inspectie ontvangt, kunt u zelf bepalen
of u het gebouw en/of de woningen kunt en wilt aanpassen
aan veranderende tijden en omstandigheden.
Objectieve
maatstaf voor
woningen en
woongebouwen
WoonKeur: de norm voor toegankelijkheid
en levensloopbestendigheid
Toegankelijkheid, gebruikskwaliteit, aanpasbaarheid en flexibiliteit worden steeds belangijker als het om wonen
gaat. Wilt u weten of uw gebouw aan die eisen voldoet? WoonKeur van SKG-IKOB is hét certificaat voor woontechnische
kwaliteit. Het wordt afgegeven aan woningen die een voldoende niveau van toegankelijkheid bezitten.
Het doel is om woningen levensloopbestendig te maken. Op deze manier kunnen mensen langer zelfstandig
thuis blijven wonen; ook als hun gezondheid achteruitgaat.
Objectief
Willem Englebert, projectmanager bij SKG-IKOB, vertelt
over de ontstaansgeschiedenis van WoonKeur: “Iedereen
herinnert zich nog wel de diverse certificaten en labels die
vroeger door uiteenlopende organisaties werden verstrekt.
Je had het Handboek Toegankelijkheid, het keurmerk van
de Vrouwen Advies Commissie, het Politiekeurmerk Veilig
Wonen, het Seniorenlabel van de ouderenbonden etc.
Allemaal mooi en nuttig, maar de eenduidigheid ontbrak.
Het was lastig om de diverse criteria en de normen te
vergelijken. Daarom heeft de toenmalige Stuurgroep
Experimenten Volkshuisvesting (SEV; nu Platform31) ons
gevraagd om een objectief keurmerk te ontwikkelen voor
de nieuwbouw. Dat werd WoonKeur, dat normen bevatte
voor de rolstoeltoegankelijkheid van nieuwbouwwoningen.”
kinderwagen te manoeuvreren. En wat te denken van
bewoners die invalide ouders hebben? Het is natuurlijk mooi
als zij hun kinderen kunnen bezoeken zonder al te veel
hindernissen te moeten nemen. En iedereen - jong of oud -
kan (tijdelijk) immobiel raken.”
Kleinste toegankelijke woning
Englebert haalt een voorbeeld aan: “Uitgangspunt is dat in
een woning alle benodigde meubels etc. passen en dat de
bewoners ook nog om die meubels heen kunnen lopen. En
dat moet dan ook lukken met een rolstoel: alles moet per
rolstoel bereikbaar zijn. De kleinste woning waarin we dat
succesvol hebben getest, was een een-kamerappartement,
dat 55 m 2 mat. Ook daar lukte het om alles per rolstoel te
bereiken!”
De toegankelijkheidseis is overigens al lang niet meer
vrijblijvend. Nederland heeft het VN-verdrag Handicap,
dat de toegankelijkheid voor mensen met een beperking
regelt, geratificeerd. Sinds 2016 is er daardoor sprake van
wetgeving. De NEN-norm 9120 zag het licht (en ligt nu ter
visie); WoonKeur vormt de basis voor de invulling van het
woning-deel van de norm.
Checklist
Tot zover de nieuwbouw. De meeste woningen die
Nederland rijk is, staan er immers al langer. En soms al
heel lang. Englebert: “De nu vaak verguisde flats uit de
jaren 60 waren in feite heel goed toegankelijk. Dat had
alles te maken met het feit dat ze ruim opgezet waren.
Die constatering neemt niet weg dat de meeste woningen
uit de jaren 60 en 70 niet aan de NEN 9120 kunnen
voldoen. Maar ook in die woningen leven mensen die
behoefte hebben aan toegankelijke woningen en dito
woongebouwen.
Voorbeelden
Hij geeft een paar voorbeelden: “Misschien zijn de galerijen
breed genoeg, maar zijn ze nogal glad. Dan kan de VvE
ervoor kiezen om ze te laten voorzien van een stroeve
laag. En dan kan meteen eventueel een verhoging bij de
voordeuren worden aangebracht om de woningen beter
(rolstoel)toegankelijk te maken.
In de woning zelf kun je denken aan bouwkundige aanpassingen
waardoor bijvoorbeeld de badkamer toegankelijk
wordt voor bewoners die aangewezen zijn op een rolstoel.
Nu of in de toekomst. We hebben geleerd om ‘door de
meubels heen te kijken’. Dan zie je wat er allemaal wél
mogelijk is.”
Tarieven WoonKeur Bestaande woningen
De kosten voor de adviesrapporten en de certificaten
kunnen worden opgevraagd bij SKG-IKOB (www.skgikob.nl).
De kosten hangen sterk af van de grootte en
gevarieerdheid van een project. Van belang is dan o.a.
of er sprake is van verschillende woningtypen in het
woongebouw.
In de meeste gevallen gaat het bij een adviesrapport om
een paar honderd euro. Daarvoor hebt u een duidelijk en
objectief beeld van wat er mogelijk is om het gebouw
écht levensloopbestendig te maken.
TOEGANKELIJKE WONINGEN
WoonKeur is niet hetzelfde als Woningkeur
Als u gaat googelen op WoonKeur komt u mogelijk terecht
bij de website van Woningkeur. Dat is een organisatie van
aannemers die bouwkundige inspecties uitvoeren. Ze kijken
naar achterstallig onderhoud, voeren (asbest)
controles uit en maken op wens een meerjarenonderhoudsplan.
Dat is dus totaal anders
dan wat WoonKeur doet: daar gaat het niet
om leeftijd, onderhoud etc., maar enkel en
alleen om de levensloopbestendigheid en de
toegankelijkheid.
Jong en oud
“Het ging om de toegankelijkheid (de aan- of afwezigheid
van drempels e.d.) maar ook om de inbraakwerendheid.
Uiteindelijk hebben we twee pakketten ontwikkeld: een
voor de rolstoeltoegankelijkheid en het ‘Pluspakket Zorg’
voor bewoners die veel zorg nodig hebben. Tijdens de
ontwikkeling en de ingebruikname van WoonKeur bleek
dat de bouw van de woningen nauwelijks duurder was
als ze werden ontworpen met deze eisen in de hand.
Overigens gaat het niet alleen om ouderen of mensen
met een beperking; ook jonge stellen die een kind krijgen,
hebben ruimte in en om de woning nodig om met de
Voor woningcorporaties en VvE’s die willen weten hoe het
met de toegankelijkheid van hun gebouw staat, hebben we
een checklist ontwikkeld. Die geeft duidelijkheid over de
mogelijkheden die er zijn om het gebouw - en de woningen
daarin - aan te passen aan nieuwe leefomstandigheden van
de bewoners. Dat maakt het mogelijk om doelgericht te
investeren in maatregelen.”
Diverse types woningen
Uitgangspunt is de toegankelijkheid van het gebouw zelf,
vertelt Englebert: “Een gebouw dat niet goed toegankelijk
en/of aanpasbaar is, komt sowieso niet in aanmerking

22
JAARCONGRES
OP 6 NOVEMBER A.S. WORDT
VOOR AANGESLOTENEN HET
JAARCONGRES VAN VVE BELANG
GEHOUDEN. SPREKERS ZIJN DAN
JAN LATTEN EN WIM DANIËLS.
OP DEZE PAGINA’S STELLEN
WE BEIDE HEREN KORT
AAN U VOOR.
VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2024 #3 23
Prof. dr.
Jan Latten:
“VvE, presenteer je als community”
In een samenleving waar eenzaamheid een steeds groter probleem wordt, liggen er kansen voor de VvE, zegt
demograaf/socioloog/trendwatcher prof. dr. Jan Joseph Latten (1952). “Omdat steeds meer mensen losgezongen
raken van familie of andere sociale verbanden kunnen ze zich via de VvE alsnog verbonden voelen met een
‘community’.”
Uit studies blijkt dat jonge mensen minder aandacht hebben
voor algemene verplichtingen, tenzij het om vrienden of
netwerken gaat waar ze bij willen horen. Ze zijn erg veel
bezig met het vinden van zichzelf en van een ‘work-lifebalance’.
Voorlopig moet de VvE het voor het beheer nog
vooral hebben van de oudere generatie mannen.
Over deze en andere onderwerpen gaat Jan Latten - op
basis van feiten maar ook met de nodige humor - spreken
op het jubileum-jaarcongres van VvE Belang. En het zal
ook zeker gaan over de sterke bevolkingsgroei, die nu al
enkele jaren volledig voor rekening komt van migratie; de
druk die deze bevolkingsgroei legt op alle facetten van de
samenleving (wonen, zorg, onderwijs) én het gebrek aan
verantwoordelijkheid voor het collectief.
‘Dikke ikke’
De ‘dikke ikke’ trekt zich weinig aan van het belang van het
collectief en past ervoor om meer uren te werken dan strikt
noodzakelijk. “Kennelijk loont parttime werken genoeg om
het leven te leiden dat men anno 2024 wenst”, zegt Latten.
“En er is natuurlijk ook totaal geen stimulans om meer uren
te gaan werken. Waarom zou je fulltime werken als dat netto
maar een karige extra beloning oplevert? Bovendien hebben
veel jonge mensen het zó druk met te ontdekken wie ze zelf
zijn en waar ze bij horen, dat er nauwelijks tijd overblijft voor
andere zaken. Voor de VvE bijvoorbeeld!”
Migratie
De Staatscommissie Demografische Ontwikkelingen
2050 heeft in haar rapport van januari 2024 gepleit voor
gematigde bevolkingsgroei, maar wat men matig noemt
zou vroeger sterke groei zijn genoemd. “Beperking tot 20
miljoen inwoners die de commissie als nastrevenswaardige
bovengrens aangeeft, is niet haalbaar als we geen ingrijpende
maatregelen nemen om immigratie te beperken.
Anders wonen hier in 2050 zo’n 21 of 22 miljoen mensen.
Daar kan nauwelijks tegenop worden gebouwd. Wonen blijft
komende jaren sowieso een schaars goed.”
Tekorten
“Het is van belang dat de nieuwe minister van Volkshuisvesting
en Wonen het beleid van Hugo de Jonge bijstelt”,
vindt Latten. “Door zijn maatregelen dreigen grote aantallen
huurwoningen van de huurmarkt te verdwijnen: het
rendement voor particuliere beleggers is te klein. Dat krijgt
een drukkend effect op de beschikbare huurwoningen.
Jonge mensen die willen gaan samenwonen, moeten het
in de overgrote meerderheid hebben van huurwoningen.
Ze weten nog niet zeker of ze wel bij elkaar blijven of waar
ze bijvoorbeeld hun vaste baan krijgen. Het tekort aan
huurwoningen dreigt voorlopig alleen maar toe te nemen;
ook aan de randen van het land.”
Ouderen, pas op!
Bij toenemende woningtekorten moeten ouderen
oppassen, zegt Latten. “Die worden zo mogelijk nog meer
‘gestimuleerd’ om hun eengezinswoning met anderen te
delen. Prima als je dat ook graag wilt. Maar als er bezuinigd
moet worden, kan het gebeuren dat wordt bespaard op
de alleenstaande AOW’ers: iedereen, alleen of met partner,
ontvangt eenzelfde AOW maar mogelijk per persoon
minder.”
Hij is overigens een groot voorstander voor vormen van
samenwonen, bijvoorbeeld in Knarrenhoven. Ook in
serviceflats is vaak sprake van grote saamhorigheid.
“En ik weet van een groep mensen die in collectief
opdrachtgeverschap een ‘Vriendenerf’ hebben opgericht.
Dat zijn mooie initiatieven, waarbij een VvE een prima
vehikel kan zijn om de samenhang te versterken. En je
AOW-uitkering blijft onveranderd.”
“Het VvE-bestuur heeft echt hart voor de zaak”, zegt hij.
“En hun wijze van communiceren is voortreffelijk. “Ik heb
grote bewondering voor de mensen die zich zo voor het
gezamenlijke bezit inzetten.”
De verhuizing naar het appartement is dus een goede zet
gebleken. Aanvankelijk was Daniëls bang dat hij zijn tuin zou
missen, maar daar heeft hij wat op gevonden: “Ik heb als
een soort van compensatie een piepklein stukje bos in mijn
geboortedorp Aarle-Rixtel gekocht. Daar fiets ik twee keer
per week heen om wat onderhoud te plegen. Ik pak bewust
de fiets: een beetje beweging is goed als je - zoals ik in mijn
rol van schrijver - een zittend beroep hebt!”
Nieuw boek
In oktober wordt Wim Daniëls 70 en hij is drukker dan
ooit. De lijst met boeken van zijn hand is indrukwekkend
lang: maar liefst 126 titels staan op zijn naam, waaronder
zijn onlangs verschenen boek ‘Spreken in het openbaar’.
Daarvoor kan hij ruimschoots uit eigen ervaring putten.
Enkele jaren geleden werkte hij samen met Huub Stapel
aan het televisieprogramma ‘Het Dorp’, dat wellicht nog
een vervolg krijgt. En hij is al voor het vierde seizoen de
presentator van de tv-serie ‘Nederland op film’. Dit voorjaar
sloot hij zijn theatertour met de titel ‘Filosofietsen’ af en
inmiddels is hij alweer een tijdje bezig met het schrijven
van een nieuw boek, dat ‘200 jaar trein’ als onderwerp
heeft en dat net voor het Jaarcongres verschijnt.
Wim
Daniëls,
schrijver,
theatermaker
en tvpresentator
:
“Bewondering voor mensen die zich inzetten voor de VvE”
Ruim anderhalf jaar geleden verhuisde schrijver, taaladviseur en voordrachtkunstenaar Wim Daniëls samen
met zijn vrouw vanuit zijn grote huis met tuin naar een appartement in het centrum van Eindhoven. Hij prijst
zich gelukkig met zijn fijne woning, die hij graag ‘het mooiste appartement van Eindhoven’ noemt, maar zeker
ook met de wijze waarop de VvE van het complex functioneert.
Hij vertelt daarover: “Ik reis heel graag met de trein.
Omdat in 1825 de eerste trein in het Verenigd Koninkrijk
ging rijden (Nederland volgde pas in 1839), vond ik dat
een mooi onderwerp voor mijn volgende boek, dat ik
schrijf samen met Suzanne Voets. Ik schrijf eigenlijk altijd
over onderwerpen waar ik een sterke band mee heb.”
Bestuursfunctie?
Voor een functie in het VvE-bestuur is het nog wat te
vroeg, vindt Daniëls. “Maar ik ben zeker van plan om me te
zijner tijd aan te melden. Ik heb al het ‘liftinstructiediploma’
behaald. Daarmee heb ik de kennis in huis om mensen die
vastzitten in de lift, daaruit te bevrijden. En ik loop regelmatig
met een knijper rond het gebouw om afval op te ruimen.
Zo lever ik toch een kleine bijdrage aan het woonplezier
van alle bewoners, maar ik wil me in de toekomst ook
graag inzetten als het gaat om het bestuur en beheer.
Ik vergelijk dat graag met de verhuizing van een stad
naar een dorp. Als je dat doet met het idee ‘ik kan hier
lekker rustig wonen zonder met iemand te maken te
hebben’, is dat een verkeerde instelling. Ik vind dat je je
dan ook moet inzetten voor de dorpsgemeenschap. In een
appartementencomplex is dat eigenlijk hetzelfde. Samen
zorg je ervoor dat de boel niet verslonst en dat het voor
iedereen prettig wonen is. Ik heb er nu al zin in om dat
onderwerp ook even aan te kaarten op het Jaarcongres!”
Meer weten? Kijk op www.wimdaniels.nl

e.com
www.ibotec.nl
ibotec@ibotec.nl
Product | Proces | Partnerschap
0546-453883
- LAAGSTE PRIJS
WWW.PRIXXS.COM | INFO@PRIXXS.NL | 0499-310818
lkon!
roei
pend
el
ewicht
elijk
antie
e.com
SWISSDECKVLOERTEGELS.NL
IBOTEC
VOGEL
OVERLAST?
PRIXXS, DE VOORDELIGSTE
LEVERANCIER VOOR
UW VOGELWERING
• Duurzaam
SKW-Gecertificeerd
VvE-Beheerder
BVVB / SKG-IKOB
• Antislip
gecertificeerd VvE-beheerder
Bosscheweg - DUIVENPINNEN/MEEUWENPINNEN
135
5282 - RVS 304 WV / Boxtel ROESTVAST
Tel: - 10 JAAR 0411-686136 GARANTIE
15 JAAR
- GARANTIE LAAGSTE PRIJS
www.ibotec.nl
ibotec@ibotec.nl
100% 0297-591225
WWW.PRIXXS.COM www.galerijvloerrenovatie.nl | INFO@PRIXXS.NL | 0499-310818 / info@ivoreetrade.com
www.ibotec.nl
RECYCLEBAAR
ibotec@ibotec.nl
By
IVOREETRADE
GALERIJVLOERRENOVATIE.NL
ONA F H ANKELI J K | C ONT R O LER END | UNIVER SEEL | MONIT O R ING
MOOIEBALKONVLOER.NL
Dé onderhoudsvrije antislip vloer voor galerij en balkon!
• Mooi & trendy
• Snel gelegd
• Kliksysteem
• Onderhoudsvrij
• Geen aangroei
• Geluiddempend
• Comfortabel
• Licht van gewicht
• Diervriendelijk
• 15 jaar garantie
Waarde
Woongenot
Product | Proces | Partnerschap
LET OP!
on!
t
ei
end
wicht
ijk
tie
r.nl
.com
By
IVOREETRADE
GALERIJVLOERRENOVATIE.NL
SWISSDECKVLOERTEGELS.NL
Altijd alarm
MOOIEBALKONVLOER.NL
kunnen
Altijd alarm kunnen slaan, een veilig idee!
Dé onderhoudsvrije antislip vloer voor galerij en balkon!
XS VvE Beheer is een betaalbaar digitaal beheerconcept speciaal
voor
Elseco
kleinere
garandeert
verenigingen in combinatie
van 2 t/m
met
20
ons
appartementen.
GSM abonnement een altijd
Want, waarom zou u als appartementseigenaar in een kleine
VvE werkende meer betalen lifttelefoon. dan nodig Dit abonnement is omdat • Mooi u bestaat klein & trendy bent? o.a. uit: Daarom • Geen aangroei steekt
XS VvE Beheer Vast u KPN-GSM de helpende contract hand
slaan, een veilig idee!
• Snel gelegd • Geluiddempend
Dagelijkse test
• toe Kliksysteem tegen een betaalbare • Comfortabel prijs
van € 140,- inclusief btw per appartementsrecht per jaar.
• Onderhoudsvrij • Licht van gewicht
Altijd werkende spreek-/luisterverbinding
• Duurzaam • Diervriendelijk
XS VvE Beheer gaat dan wel vanuit dat u als appartementseigenaren
een Monitoren aantal dingen periodiek zelf doet, informeren zoals vergaderen van testresultaten en klein
• Antislip • 15 jaar garantie
technisch beheer.
Verhelpen
Wij
van
zorgen
storingen
voor
aan
het
de
secretariaat
lifttelefoon
en de financieel
administratieve ondersteuning. Neem vandaag nog contact op met
uw toekomstige Met eigen beheerder! noodvoeding in geval van stroomuitval
Waarde Huurkoop & vanaf € 19,95 WWW.BALKONHEKKEN.INFO
per maand!
Groots in kleinere BELseco
BALKONHEKKEN@JENB.INFO VvE's
15 JAAR
Woongenot www.elseco.nl - IJsselmeerweg 1
0546-453883
100% www.xsvvebeheer.nl
Product | Proces 0297-591225
1411 AA Naarden, 035 695 51 00
| Partnerschap
www.galerijvloerrenovatie.nl / info@ivoreetrade.com
GARANTIE
RECYCLEBAAR
ONA FHA NKELIJK | C ONT R OLER END | UNIV E R SEEL | MONIT O R ING
on!
ONA F H ANKELI J K | C ONT R O LER END | UNIVER SEEL | MONIT O R ING
Uw vereniging op
Uw partner in
VvE renovaties!
Wij begeleiden u, met
vaste aanspreekpunten,
door de gehele renovatie.
03-02-2022 17:13
27-04-20 21:59
Altijd alarm kunnen slaan, een veilig idee!
Uw partner voor vervanging van
intercoms, videofoons en
toeganscontrole systemen.
WWW.KROONKOZIJN.NL
Neem vrijblijvend contact op voor een offerte!
Kroon Kozijn
Eekhegstraat 8, 6942 GB Didam, www.kroonkozijn.nl
Wander Rolsma, 06 26 56 27 37, w.rolsma@kroonkozijn.nl
KIES
ZEKERHEID,
KIES
AARNINK
Paderbornstraat 2 | 7418 BP Deventer
Mail: tondevries@aarnink.nl | Tel: 06-13110872
Elseco heeft een stand op de voorlichtingsbijeenkomsten van VvE Belang.
We zien u daar graag! Mocht u niet in de gelegenheid zijn om langs te komen,
neem dan gerust op andere wijze contact met ons op.

26
BESTUURDERSBIJEENKOMST
QUIZVRAGEN VOOR DE AANWEZIGE BESTUURDERS
VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2024 #3 27
Succesvolle Bestuurdersbijeenkomst
voor VvE Plus-bestuurders
Sven van Meeteren, communicatieadviseur bij VvE Belang,
vertelde iets over de historie van Loods Goes: in vroeger
tijden was het een ‘showroom’ van landbouwwerktuigen.
Anno 2024 is het een sfeervolle locatie voor bijeenkomsten
en vergaderingen.
De quiz waaraan de aanwezigen via hun smartphone
konden deelnemen, was voor velen een verrassing. “Ik weet
heel wat, dus hoe moeilijk kan het zijn?”, stelde een der
aanwezige bestuurders. Dat viel tegen, bleek al bij de eerste
vraag: slechts 11 van de 70 deelnemers wisten dat voor een
besluit om te gaan ‘optoppen’, unanimiteit van stemmen
nodig is. ‘Is een MJOP verplicht?’ was de volgende vraag.
Een tikje een strikvraag, want een MJOP is niet verplicht
maar een reservefonds wél. En het beste is natuurlijk om
te reserveren op basis van een gedegen MJOP.
Nog meer vragen
Bij de vragen over de rookgasafvoer werd de verwarring
alleen maar groter; ook toen de opstalverzekering in relatie
tot lekkages ter sprake kwam. De vragen leverden ook al een
aanzet voor een volgend programmaonderdeel: hoe vind je
een goede installateur en wie garandeert dat een ketel nog
15 jaar meegaat? En wie bepaalt de controlefrequentie?
De laatste vraag: ‘Mag je een VvE-bestuurder voor een
bepaalde tijd benoemen?’ Antwoord: nee, bestuurders
worden voor onbepaalde tijd benoemd (maar kunnen wel
op elk moment stoppen of ontslagen worden).
Eerste
bijeenkomst
smaakt naar
meer
Zo’n 140 VvE-bestuurders die in het bezit zijn van een VvE Plus-aansluiting, verzamelden zich op woensdag 5
juni in Loods Goes van het Openluchtmuseum in Arnhem. De bijeenkomst was een ‘cadeautje’ voor degenen die
profiteren van de voordelen die een Plus-aansluiting biedt. De aanwezigen konden deelnemen aan een kennisquiz
over VvE-zaken. Daarna volgde een presentatie over actuele VvE-onderwerpen en tot slot ontstond er een
- soms pittige - discussie over goed beheer en bestuur. Het was prachtig weer, dus iedereen kon na de bijeenkomst
in de zon genieten van een gratis bezoek aan het Openluchtmuseum.
Mr. John Liewes ging in op het onderwerp ‘Beheer en
bestuur’. Op de vraag ‘Wat is een goede beheerder?’
bleken heel wat antwoorden mogelijk. Trefwoorden waren
‘transparantie’, ‘goede afspraken’ en ‘communicatie’.
Discussie was er ook over de vraag hoe een beheerder de
kosten voor bouwbegeleiding in rekening kan brengen (op
basis van uren of in de vorm van een vast bedrag). Uit de
reacties van de aanwezigen bleek dat er heel wat minder
prettige ervaringen waren opgedaan. Ook hier geldt weer:
maak goede afspraken!
Beheer, banken etc.
VvE Belang-directeur mr. Kees Oomen nam zijn gehoor
mee in de wereld van beheerovereenkomsten, banken en
certificering. De Raad voor Onroerende Zaken, waarvan VvE
Belang samen met o.a. beheerdersorganisatie VGM NL lid
is, ontwikkelt momenteel een model-beheerovereenkomst.
Daarvan kunnen straks veel VvE’s profiteren als zij een contract
willen sluiten met de beheerder die ze op het oog hebben.
De handelwijze van banken was ook een onderwerp dat
de tongen losmaakte: over de reguliere bankzaken bestaat
veel tevredenheid, maar het wordt anders bij iets simpels
als het openen van een bankrekening. Beheerders klagen
dat ze vaak 16 weken moeten wachten als ze een rekening
willen openen voor een nieuwe klant. Bovendien blijkt
specifieke VvE-deskundigheid lang niet altijd aanwezig bij
bankmedewerkers.
Tot slot van dit onderwerp ging Kees Oomen nog in op de
gewijzigde handelwijze van Bank TEN31: deze bank doet
geen zaken meer met afzonderlijke VvE’s. Alleen nog met
beheerders die een overeenkomst hebben met TEN31.
Certificering
Hij benadrukte het belang van certificering van beheerders:
“De overheid wil dit niet regelen, dus doet de markt het
zelf”, stelde hij. “Maar er is geen opleiding voor beheerders
en inmiddels zien we steeds meer vormen van certificering
ontstaan. Je kunt je afvragen of de VvE daarmee gediend
is.”
Hij gaf een voorbeeld: “Als je met iemand zaken doet, wil
je toch minimaal zeker weten dat die persoon verstand van
zaken heeft. Liefst zie je dat hij/zij een diploma heeft voor
het uitoefenen van zijn beroep. Het Persoonscertificaat van
PCVB is zo’n ‘diploma’. De VvE-beheerder toont daarmee
aan dat hij/zij zijn kennis up to date houdt door deelname
aan cursussen en kennisbijeenkomsten. Helaas zijn er nog
maar zo’n 50 PCVB-gecertificeerden. Maar als niemand
ernaar vraagt, is er voor de beheerder ook geen directe
aanleiding om het certificaat te gaan behalen. Een kip-enei-verhaal
dus.”
‘Ranking de VvE’
Oomen gaf het publiek nog een nieuwtje mee: overheid,
banken en bedrijfsleven denken serieus na over een soort
‘label’ voor de VvE. Dat moet inzicht geven in de vraag of
de VvE haar zaken op orde heeft, maar ook als het gaat
om klimaat- en funderingsrisico’s en de energieprestatie
van het gebouw. Een soort ‘Ranking de VvE’ dus (met
voorspelbare gevolgen voor de waarde van de woningen).
Een van de aanwezigen haakte daar direct op in: “Als er
een ‘ranking’ komt voor de VvE, dan zou het mooi zijn
als een dergelijke ranking er ook komt voor beheerders.
Een certificaat zegt niet alles. Vaak gaat het om interne
processen, terwijl goede communicatie met het VvEbestuur
en de eigenaars veelal veel belangrijker is.”
HET PUBLIEK AAN HET WOORD
Die stelling werd nog eens onderstreept toen - naast Kees
Oomen, John Liewes en ‘Dr. VvE’ Claudia Siewers - twee
beheerders van MVGM plaatsnamen op het podium. Kees
Oomen herhaalde nog maar eens: een beheerder moet een
opleiding op hbo-niveau hebben genoten, lid zijn van een
brancheorganisatie en onderworpen zijn aan tuchtrecht.
De VvE aan zet
Claudia Siewers benadrukte dat in de wet staat dat eigenaars
zelf verantwoordelijk zijn voor een goed beheer en bestuur.
“Bovendien bestaat 65 procent van alle VvE’s uit hooguit
vijf appartementsrechten”, stelde ze. “In zo’n kleine VvE
moet je meestal wel alles zelf regelen. Denk goed na wat je
van de beheerder vraagt. Is het nodig dat de beheerder de
werkzaamheden uitvoert, of kan dat heel goed door een lid
van de VvE worden gedaan?”
Een aanwezige vulde aan: “Hanteer de SMART-regel. Dan
weet je of je goed zit en of je een goede keus maakt!”
Ter informatie over SMART:
Specifiek: zijn we het eens over het doel (goed beheer)?
Meetbaar: welke voorwaarden hanteren we om tot goed
beheer te komen?
Acceptabel: zijn de voorwaarden acceptabel voor de leden
en de beheerder?
Realistisch: vragen we niet meer dan datgene waarvoor we
willen betalen?
Tijdgebonden: hoeveel tijd krijgt de beheerder om de taken
uit te voeren?
Beheer en bestuur in één hand?
VvE Belang benadrukt steeds dat beheer en bestuur
gescheiden horen te zijn, hoewel die functies in de praktijk
vaak in één hand zijn. Als de beheerder alleen lid is van het
dagelijks bestuur, hoeft er ook geen probleem te zijn, maar
een nadrukkelijke inbreng van het bestuur blijft van groot
belang. Daar staat tegenover dat er nogal eens tegenstrijdige
belangen kunnen zijn. Ook hier geldt weer: transparantie is
dé voorwaarde voor vertrouwen.
Ranking de
VvE? Dan ook
Ranking de
beheerder!

28
VINEX LEIDSCHE RIJN
VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2024 #3 29
DE WADI GRENST DIRECT AAN HET GEBOUW
Een hechte
gemeenschap
in een ‘uitdagend’
gebouw
VvE Houtrakgracht 516-582 in Vinexwijk Leidsche Rijn
Stotijn (naast VvE-bestuurder ook architect en docent
Bouwkunde aan de TU Delft) wijst op een aantal bijzondere
details: “Het gebouw vormt een soort hofje, met een
groen binnenterrein, waar alle eigenaars over een eigen
parkeerplaats beschikken. Die vorm maakt het contact
tussen bewoners eigenlijk vanzelfsprekend: je komt
elkaar altijd wel tegen in of bij het gebouw. Alle woningen
hebben ook uitzicht op dat binnenterrein. En over groen
gesproken: direct aan het gebouw is een wadi (waterafvoer
door infiltratie). De bewoners van de appartementen op de
begane grond lopen vanaf hun terras zo dat grasveld op.
Aan de andere kant van het gebouw loop je zo het bos in.”
Transparant
Veel bewoners werden verliefd op het transparante karakter
van het gebouw, dat ontworpen is door de Utrechtse
architect Hans Sluijmer. “De mooie architectonische
details zorgen er echter ook voor dat het onderhoud niet
eenvoudig is”, zegt Stotijn, die samen met Wouter van
Eekelen (secretaris) en Frans-Jan Wind (penningmeester) het
bestuur van de VvE vormt. “De daklijsten zijn mooi afgewerkt
met natuursteen, maar doordat er geen overstek is, trekt
vervuiling direct in de gevel. De kitnaden drogen uit en
daardoor ontstaan lekkages.”
HET GEBOUW VAN VVE
HOUTRAKGRACHT 516-582
De Vinex-wijken die in de jaren 90 van de vorige eeuw werden ontwikkeld, kampen met een hardnekkig negatief
imago. ‘Eenvormig’, ‘karakterloos’ en ‘saai’ zijn begrippen die vaak worden genoemd. Onterecht, want in veel
Vinex-wijken is het bijzonder prettig wonen en leven. Dat bewijst de wijk Langerak in het Utrechtse stadsdeel
Leidsche Rijn. VvE Houtrakgracht 516-582 beheert daar een appartementencomplex met 34 appartementen in
drie types. Mede door de bijzondere opzet van het gebouw vormen de bewoners een hechte gemeenschap met
een grote diversiteit aan culturele waarden. We spreken Hans Stotijn, voorzitter van het VvE-bestuur.
Hij geeft nog een voorbeeld: “Er is een binnenlift
geplaatst op een plaats waar eigenlijk een buitenlift had
moeten zijn. De wijze waarop de lift in het gebouw is
geplaatst, draagt bij aan de transparantie, maar bij slecht
weer slaat de regen direct tegen de liftdeuren - en dus
tegen de elektrische installatie. Daardoor krijg je snel
kortsluiting en slijt het mechaniek sneller dan gepland.”
En dan zijn er nog de kozijnloze ramen, ook al in het
kader van de veelgeroemde transparantie. “Door de
gevoeligheid voor temperatuurverschillen raken de
ramen lek”, zegt Stotijn. “Ze vormen natuurlijk een deel
van het mooie architectonische beeld, maar toch…
Je kunt je de reactie wel voorstellen toen we de ALV
de keuze gaven tussen het behoud van dit mechaniek
of een vast raam!”
Goed contact
Naast het appartementencomplex zijn een aantal eengezinswoningen
gerealiseerd. Die maken geen deel uit
van de VvE, maar er is wel een goed contact met de
bewoners. Zij doen mee aan het onderhoud van de tuin
op het binnenterrein. De jaarlijkse schoonmaakdag is
inmiddels een begrip, net als de ‘Wadi-borrel’.
Stotijn: “We hebben een mix van starters, mensen met
kinderen en senioren. Én een toenemend aantal expats,
die vooral werkzaam zijn bij automatiseringsbedrijven en
in Leidsche Rijn een mooie woonlocatie vinden. Dat gaat
allemaal prima samen. Alleen de eigenaars van de vier
verhuurde appartementen zien we eigenlijk nooit. Niet op
de ALV en ook niet op de schoonmaakdag. Tegelijkertijd
zien we dat de huurders aardig wat vragen hebben. Die
stellen ze dan aan ons, terwijl ze natuurlijk in feite bij hun
verhuurder moeten zijn.”
“Elkaar ruimte geven”
“Soms moet je elkaar de ruimte geven, maar zonder het
algemene belang uit het oog te verliezen. In het splitsingsreglement
staat - vanzelfsprekend - dat het aangezicht
van het pand niet mag worden aangetast. Een bewoner
die wat meer privacy wenste, plaatste een houten scherm
rond zijn terras en dat tastte het aangezicht wel degelijk
aan. Die kwestie hebben we in de ALV besproken.
Uiteindelijk vonden we een oplossing in de vorm van
groene beplanting waar iedereen tevreden mee was.
Dat je een zekere ruimte krijgt, betekent niet dat je zomaar
je gang kunt gaan. Dat maken we direct duidelijk als
nieuwe bewoners hun intrek in het complex nemen. De
welkomstcommissie, die bestaat uit twee dames, gaat bij
nieuwkomers langs met een lokaal aardigheidje, maar ze
hebben ook een brief met informatie over de VvE bij zich.
Daarnaast hebben we een groeps-app, die de communicatie
vergemakkelijkt. Daarop staan natuurlijk ook berichtjes in
de trant van ‘Wie staat er nou weer op mijn parkeerplaats?’
Mensen die naar het winkelcentrum gaan, vinden het nog
wel eens handig om op ons binnenterrein te parkeren.
Dat is natuurlijk niet de bedoeling.”
VAN LINKS NAAR RECHTS FRANS-JAN WIND,
HANS STOTIJN EN WOUTER VAN EEKELEN
‘Huiselijke sfeer’
“We halen het quorum voor de ALV altijd. De vergaderingen
houden we in het buurthuis, hier vlakbij. In een huiselijke
sfeer bespreken we hoe we als bestuur bezig zijn met het
beheer van het gebouw en nemen we besluiten. Na een
kleine anderhalf uur is het dan tijd voor de borrel.”
De VvE doet het hele beheer zelf. Het feit dat Hans Stotijn
bouwkundige is, helpt daar natuurlijk wel bij. “De meeste
vragen over het beheer komen dan ook bij mij terecht”,
zegt hij. “Dat kost inderdaad aardig wat tijd, maar dat vind
ik geen probleem. We hebben er allemaal belang bij dat we
hier prettig kunnen wonen. Als bestuur zetten we ons daar -
naast onze drukke banen - graag voor in. De ‘beloning’ is
dat iedereen zich hier thuis voelt.”
Verduurzaming
Het gebouw van VvE Houtrakgracht 516-582 is opgeleverd in
2000 en is dus een relatief ‘jong’ complex. Het is aangesloten
op het Utrechtse warmtenet. Zonnepanelen kunnen lastig op
het dak. De VvE hoeft zich dus niet intensief bezig te houden
met verduurzaming. Alhoewel: er komen steeds vaker vragen
over de mogelijke installatie van laadpalen voor elektrisch
vervoer. Stotijn: “Als we daartoe over zouden gaan, moet een
deel van de binnentuin worden uitgegraven. En dan is er nog
het probleem van de leidingen. Als een eigenaar de laadpaal
rechtstreeks wil laten aansluiten op zijn eigen meterkast, is
dat lastig: sommige leidingen moeten dan helemaal om het
gebouw heen. In andere gevallen heb je te maken met de
vraag hoe je de kosten verrekent.
We denken ook aan mantelbuizen die het plaatsen van
laadpalen wat eenvoudiger maken, maar in elk geval
betekent de aanleg van laadinfrastructuur dat alle eigenaars
een bijdrage moeten leveren aan de installatie. Daar zijn
we nog niet uit.”
Vinex Leidsche Rijn
De Vierde Nota Ruimtelijke Ordening Extra (Vinex) van 1991
is synoniem geworden voor grootschalige nieuwbouwprojecten,
zoals Leidsche Rijn, waar volgens plan 100.000
mensen zouden gaan wonen.
De naam van Vinex-locatie Leidsche Rijn is onlosmakelijk
verbonden met die van stedenbouwkundige Riek Bakker,
de bedenker van het Masterplan. Zij had veel aandacht voor
de identiteit van het gebied: het moest een mix worden van
oud en nieuw. De nieuwbouw werd gerealiseerd tussen
de bestaande landschapselementen zoals sloten, bomen,
lanen en boerderijen. Dat is goed te zien aan de wijk Langerak
(genoemd naar de voormalige polder), die ligt tussen
het tuindersgebied aan de Zandweg en de middeleeuwse
Groenedijk.
De geschiedenis van het gebied gaat ver terug. Opgravingen
brachten Romeinse schepen, wegen, bruggen en een
wachttoren aan het licht. Er zijn o.a. zilveren munten gevonden
met daarop het wapen van Philip de Stoute, hertog van
Bourgondië en graaf van Vlaanderen (1364-1404).
In de polder werden in de loop der eeuwen boerderijen en
kleinschalige bedrijven gebouwd. Een aantal daarvan is bewaard
gebleven in Leidsche Rijn. Zo kunnen bewoners voor
hun fruit terecht bij een kweker ‘om de hoek’. Precies zoals
Riek Bakker het wilde.

VT2000 ADVERTORIAL
VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2024 #3 31
Het vergaderseizoen ‘voorjaar 2024’
is succesvol afgerond. Het team van
VT2000 heeft hard gewerkt om de
vergaderingen voor te bereiden en
bij te wonen. Veel actiepunten zijn al
uitgezet en het hele team, inclusief de
technisch managers, is hier druk mee
bezig. Ook zijn de voorbereidingen al
gestart voor het vergaderseizoen van
dit najaar. En in een aantal gevallen
zelfs al voor het ‘vergaderseizoen
2025’. Toke Ragetlie, directeur van
VT2000, signaleert een belangrijke
trend.
“Alles draait
om goede
samenwerking”
IS UW LIFT KLAAR VOOR DE TOEK
IS UW LIFT KLAAR VOOR DE TOEKOMST?
Prettige werksfeer zorgt mede voor hoge kwaliteit
Heeft u een Heeft lift van u ongeveer een lift 20 van jaar ongeveer oud in uw 20 jaar oud Alle in data uw komt als het ware Alle in één data bak komt terecht. als Door het deze ware in één bak
gebouw? Dan zult u recent wellicht wat grote
informatie met elkaar te vergelijken worden patronen ontdekt
gebouw? Dan zult u recent wellicht wat in grote
informatie met elkaar te vergelijken wo
de werking van de installaties. Vertoont een lift - op
componenten hebben vervangen. Denk hierbij aan
in de werking van de installaties. Verto
basis van deze patronen - een afwijking, dan wordt er een
“Traditioneel componenten vergaderen VvE’s in hebben vervangen. personeel. Dat Denk geldt ook hierbij voor VvEbeheerders,
al noemt Toke het liever "Alle VvE-leden hebben toegang tot
aan Toegang tot Twinq en eigen website
de besturing, signalering of deuren. Een behoorlijke melding aangemaakt. Zit er basis bijvoorbeeld van deze een patronen vertraging - een afwijkin
avonduren. Dat heeft ongetwijfeld te
investering, de
maken met het waarmee besturing,
feit dat u in de vroeger levensduur signalering
tijden aanzienlijk of deuren. Een in behoorlijke
het openen en/of sluiten melding van de deuren? aangemaakt. Dan kan het Zit er bijvoorbee
‘personeelsuitdagingen’. “Bij VT2000, het Twinq-portaal. Daar vinden ze alle
de meeste eigenaars overdag aan het al 28 jaar een familiebedrijf,
systeem
hechten
op basis
we
van al
informatie
de verzamelde
die voor
data
de
aangeven
VvE - voor
welk
heeft kunnen investering, verlengen. Maar waarmee de techniek u de heeft levensduur in aanzienlijk
het openen en/of sluiten van de deu
werk waren. Een middag vrij nemen waarde aan een prettige
onderdeel
werksfeer
dit mogelijk
voor hen
veroorzaakt.
persoonlijk
Deze
- van
informatie
belang is.
is
Alle
direct
die twintig jaar niet stilgezeten. Hierdoor kan het
systeem op basis van al de verzamelde
voor een ALV heeft is dan kunnen natuurlijk een verlengen. brug onze Maar medewerkers. de techniek Die zichtbaar sfeer heeft draagt voor in de monteur, documenten zodat hij zijn het hier onderdeel te zien. tijdens
onderdeel dit mogelijk Op veroorzaakt. onze De
zijn te dat ver. u nu een “slimme” besturing heeft bij aan gekregen het succes van de ons eerstvolgende kantoor: we onderhoudsbeurt website is veel extra informatie kan controleren. te vinden zoals
die twintig jaar niet stilgezeten. Hierdoor kan het
slagen erin om medewerkers Voorspelt aan het ons systeem veel dat de zichtbaar
gestelde afwijking voor
vragen een en ongeplande de monteur, zodat hij h
of een digitale signalering. Maar wat zijn nou
antwoorden."
Echter: de tijden zijn dat zijn veranderd. u nu een Er “slimme” bedrijf besturing te blijven binden. heeft stilstand Op gekregen die kan manier veroorzaken? de Dan eerstvolgende zorgt het systeem onderhoudsbeurt dat ex
precies de voordelen van deze nieuwe, intelligente
wordt veel thuis gewerkt en in het kunnen we gezamenlijk monteur zorgen een voor melding met Automatisering Voorspelt hoge urgentie wordt het krijgt systeem een en steeds direct dat naar de afwijking
componenten? of een digitale signalering. Maar wat zijn
algemeen zijn de werktijden een stuk continuïteit en kwaliteit. de
nou
betreffende In het voordeel locatie belangrijker gaat. U heeft hulpmiddel vervolgens om een de hogere
stilstand kan veroorzaken? samenwerking
ongeplande te blijven versterken, stilstand, stelt snellere Toke:
Dan zorgt h
flexibeler geworden. precies We de zien voordelen dan ook van van deze onze nieuwe, klanten.” beschikbaarheid intelligente door minder
monteur een melding met hoge urgen
Waarom een landelijke worden trend installaties dat steeds steeds meer slimmer?
reparaties én meer veiligheid “Zo kan voor iedere VvE bewoners. optimaal functioneren”.
de betreffende locatie gaat. U heeft ve
We ALV’s zien tijdens het steeds componenten?
kantooruren vaker. Auto’s, worden koelkasten, een Eigen slimme opleidingstraject
meter gehouden. in meterkast Dat gebeurt die via dan het op internet verbonden “Natuurlijk wordt, doen we méér Maar om wat die heeft dit met beschikbaarheid modernisering te door maken… minder ongepla
waardoor initiatief uw van
Waarom energieleverancier de beheerkantoren.
worden zelf De uw installaties meterstanden kwaliteit
steeds kan
waarborgen:
slimmer? …vraagt we hebben u zich misschien af. reparaties Uw lift klaar én maken meer voor veiligheid de voor de b
uitlezen. VvE-beheerders Bij auto’s wordt hebben deze immers verbinding o.a. ons gebruikt eigen, interne, opleidingstraject
toekomst en het verlengen van Meer de levensduur, informatie gaat verder
We zien het steeds vaker. Auto’s, koelkasten, een slimme
voor overgrote proactief meerderheid onderhoud al en een het volledige bijstellen of resetten ontwikkeld. van En natuurlijk dan draait het vervangen alles van componenten. Wilt u meer Het weten betekent over ook, de
automatische weektaak en meter
controlesystemen de avondvergaderingen
de meterkast die via
van bijvoorbeeld om het
het een internet
oliepeil. goede samenwerking verbonden wordt, dienstverlening Maar wat heeft van VT2000? dit met moderni
meegaan met de nieuwste technologieën waar u als VvE
Voor
komen
liften
daar
is dit waardoor dan
niet
nog
anders.
eens uw Gebruikmakend
bij." energieleverancier van
de VvE-bestuurders
de laatste zelf uw meterstanden en vruchten
individuele kan van plukt. Een …vraagt hogere Kijk dan beschikbaarheid u op zich de misschien website van uw af. Uw lift kla
eigenaars. Samen zorgen we ervoor dat www.vt2000.nl. Liever
technologieën, uitlezen. kunnen liften Bij auto’s "praten" wordt met de deze cloud verbinding en o.a. lift gebruikt zorgt ervoor dat bewoners, toekomst die slecht en ter het been verlengen zijn of van de leve
Werk/privébalans
medewerkers en klanten het naar hun telefonisch contact? Dat
aangeven wat voor ze nodig proactief hebben. onderhoud Hierdoor zijn en monteurs het bijstellen of hun resetten handen van vol boodschappen dan hebben, niet voor gesloten
"Bij een veranderende wereld hoort ook zin hebben bij VT2000.
kan het ook: vervangen u vindt van de componenten.
altijd op de hoogte van de status en kunnen inspelen op de liftdeuren staan!
dat we gezamenlijk automatische nadenken controlesystemen over een van bijvoorbeeld het oliepeil. telefoonnummers meegaan met de nieuwste van alle technologie
behoefte van de lift.
betere werk/privébalans. Voor liften is Bij dit VT2000 niet anders. Voor Gebruikmakend klanttevredenheid van is een de goede laatste vestigingen de vruchten op van de plukt. website. Een hogere bes
vinden we die balans heel belangrijk. bereikbaarheid essentieel; vooral ook
Wat zijn de technologieën, voordelen voor kunnen u? liften "praten" met de cloud Bent en u benieuwd naar lift de zorgt mogelijkheden?
ervoor dat bewoners, die slec
We zien ook dat steeds meer VvEbeheerders
liever niet ’s avonds werken. zeven dagen per week telefonisch
telefonisch. VT2000 is 24 uur per dag;
Onderhoud op aangeven basis van KONE wat ze 24/7 nodig Connected hebben. Services Hierdoor zijn monteurs Kom dan gezellig bij ons hun langs handen tijdens één vol van boodschappen de hebbe
zorgt
Daar
ervoor
hebben
dat altijd we
de
het
data op regelmatig de uit hoogte de lift vergeleken
over van de wordt status bereikbaar.
met en de kunnen informatiebijeenkomsten – we zijn op alle beurzen
Op onze website inspelen vinden op de onze liftdeuren staan!
data
tijdens
van soortgelijke
onze behoefte overleggen
liften van over
op de kantoor,
de lift. hele wereld.
klanten
Dit heeft
veel
een
nuttige informatie,
aanwezig
zoals
en
de
staan u graag te woord! Bent u niet in
enorm maar voordeel. ook met onze klanten: de VvE’s." antwoorden op veel gestelde gelegenheid vragen. om naar de informatiebijeenkomsten
Ook kunnen eigenaars en te bestuurders komen? Dan via vindt u op www.kone.nl/vve alle
Wat zijn de voordelen voor u?
Tijdens het beheerderscongres van de website meldingen en/of informatie, storingen die voor u als vertegenwoordiger van uw
www.kone.nl
2023 was het Onderhoud een van belangrijkste op basis van KONE indienen, 24/7 die Connected wij op deze VvE manier Services interessant snel kan zijn.
onderwerpen: zorgt het ervoor tekort aan dat de data uit en de adequaat lift vergeleken kunnen oplossen.” wordt met de
data van soortgelijke liften over de hele wereld. Dit heeft een
enorm voordeel.
Bent u benieuwd naar de mog
Kom dan gezellig bij ons langs tijde
informatiebijeenkomsten – we zijn
aanwezig en staan u graag te woor
de gelegenheid om naar de inform

32
JURIDISCH
Dat de vergadering van eigenaars
(de ALV) het hoogste orgaan
binnen de VvE is, wist u
natuurlijk. Dat de besluiten
die de ALV neemt, vervolgens
door het bestuur moeten
worden uitgevoerd, is ook
bekend. Maar hoe zat het ook
alweer met die termijnen, het
quorum en de gekwalificeerde
meerderheid? En met blanco
stemmen en onthoudingen?
Volledig
digitaal vergaderen
en stemmen wordt
mogelijk
Stemmen en vergaderen; hoe zat het ook alweer?
Blanco
stemmen en
stemonthoudingen
tellen niet
mee bij de
stemuitslag
Buiten de ALV stemmen kan ook, maar dan moeten alle
leden unaniem en schriftelijk (schriftelijk kan ook een
digitaal verstuurd en ondertekend bericht zijn) voor een
voorstel stemmen.
Nietige en vernietigbare besluiten
Is een eigenaar het niet eens met een besluit? Bijvoorbeeld
omdat hij vindt dat bepaalde regels zijn geschonden? Het
besluit kan nietig of vernietigbaar zijn, maar dat is niet
hetzelfde.
VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2024 #3 33
• Deze bepaling is in de modelreglementen 2006 en
2017 verder uitgebreid met de toevoeging dat (naast de
blanco stemmen) ongeldige stemmen en (verklaringen
van) stemonthouding niet tot de uitgebrachte stemmen
worden gerekend.
Dat u er in alle gevallen van mag uitgaan dat blanco
c.q. ongeldige stemmen en stemonthoudingen niet
meetellen in de stemmingsuitslag, wordt bevestigd door
een uitspraak d.d. 12 januari 2022 van de rechtbank
Gelderland: stemonthoudingen moeten niet worden
meegeteld in het aantal uitgebrachte stemmen. Er is
immers niet voor maar ook niet tegen het voorstel
gestemd.
Vanaf 1 januari a.s. volledig digitaal
vergaderen
Naar alle waarschijnlijkheid treedt op 1 januari 2025 de
wet digitale algemene vergadering wetspersonen (wet
digitale AVA) in werking. Daarmee krijgen o.a. verenigingen
en VvE’s de mogelijkheid om de algemene ledenvergadering
volledig digitaal te houden.
Het bestuur is verplicht om jaarlijks een ledenvergadering
uit te schrijven, meestal binnen zes maanden na afloop
van een boekjaar. Bij bijzonderheden, zoals een grote
uitgave waarover nog niet is besloten, kan het bestuur een
‘bijzondere’ ledenvergadering uitschrijven. Dat kan ook op
verzoek van de leden, mits zij een nader in de akte bepaald
percentage of aantal (bijvoorbeeld 10 procent) van de
stemmen kunnen uitbrengen. In de modelreglementen
staan verschillende termijnen voor de oproeping van de
leden, variërend van 8 tot 15 dagen (gelegen tussen de
dag van oproeping en de dag van de ledenvergadering).
De oproeping wordt verzonden naar de werkelijke
woonplaats van een VvE-lid. Let op: een eigenaar hoeft
niet altijd in het appartement te wonen dat onderdeel is
van het VvE-complex. Tenzij de statuten anders bepalen
kan, als een eigenaar hiermee instemt, de bijeenroeping
ook geschieden per e-mail.
Niet op de agenda?
De voorstellen waarover besluiten worden genomen,
moeten vooraf worden geagendeerd. Als dat niet gebeurt,
Bijzonder voorstel: wijziging splitsingsakte
Wilt u uw ‘oude’ splitsingsakte naar het niveau anno
2024 brengen? Dan moet u stevig in de geldbuidel
tasten en er zijn een paar voorwaarden. U kunt de
splitsingsakte door de notaris laten wijzigen:
1. Met medewerking van alle eigenaars én alle hypotheekverstrekkers.
Dat betekent dus dat tijdens een
ALV alle eigenaars vóór wijziging moeten stemmen.
2. Met medewerking van het bestuur en instemming
van 80 procent van alle eigenaars én van alle hypotheekverstrekkers.
kan dat een reden zijn voor een rechter om het besluit
te vernietigen. Als een VvE-lid dat wil, moet hij wel een
materieel belang hebben bij een procedure. Bovendien
moet hij in een procedure aannemelijk maken dat de ALV
anders had beslist als wél aan het voorschrift was voldaan.
Niet agenderen betekent dus niet dat er geen besluit kan
worden genomen, maar dat het risico bestaat dat het
besluit in het geval van een procedure achteraf wordt
vernietigd, met alle mogelijke schadelijke gevolgen van
dien.
Quorum
Bij aanvang van de ledenvergadering moet iedere
stemgerechtigde een presentielijst ondertekenen.
Die bepaalt het quorum, dat bepaalt of een besluit in
stemming kan worden gebracht. In sommige gevallen
geldt een verzwaard quorum van bijvoorbeeld 2/3 van
het maximaal uit te brengen stemmen. Verlaat iemand
tussentijds de vergadering? Dan telt hij toch mee voor het
quorum. Is er onvoldoende quorum? Dan kan een tweede
vergadering worden uitgeschreven, waarbij de quorumeis
vervalt. Kijk in uw splitsingsreglement (ook als het gaat om
het ontbreken van een quorum voor besluiten met een
gewone meerderheid in de modelreglementen 2006 en
2017)!
Gewone en gekwalificeerde meerderheid
De meeste besluiten worden genomen met een gewone
meerderheid (de helft plus een) van het aantal uit te
brengen stemmen. Voor sommige voorstellen is een
verzwaarde of gekwalificeerde meerderheid nodig
(vaak bij voorstellen voor verduurzaming). In de wet,
de akte van splitsing of het modelreglement staat welke
meerderheden dan van toepassing zijn. Meestal gaat het
om 2/3 of 3/4 van het aantal maximaal uit te brengen
stemmen.
Vernietigbaar
Is een besluit niet correct genomen, bijvoorbeeld omdat
het voorstel niet (volledig) op de agenda stond? Of vindt
u dat uw belangen wel erg worden geschaad door een
besluit (dat wel volgens de regels is genomen)? Dan kunt
u binnen 30 dagen nadat het besluit genomen is (of nadat
u er kennis van kon nemen) aan de kantonrechter vragen
om het besluit te vernietigen. Daar moet u natuurlijk wel
goede redenen voor hebben. Het besluit blijft geldig tot
de kantonrechter het heeft vernietigd.
Nietig
Als een besluit wordt genomen dat niet klopt met de
wet of de bepalingen in de splitsingsakte, is er een nietig
besluit. Dat had nooit genomen mogen worden en het is
per definitie ongeldig. U hoeft zich er niet aan te houden
en u hoeft ook niet naar de rechter om het te laten
vernietigen.
Blanco stemmen en stemonthoudingen
in de VvE
Wat betekenen blanco stemmen en verklaringen van
onthouding voor de uitslag van de stemming? Dat kan
belangrijk zijn, zeker als er een krappe meerderheid of
minderheid van stemmen is. De modelreglementen
geven daarover informatie.
• In het modelreglement 1973 is bepaald dat blanco
stemmen niet meetellen. Er staat niets over stemonthouding,
maar u mag ervan uitgaan dat ook die niet
tot de uitgebrachte stemmen worden gerekend.
• In de modelreglementen 1983 en 1992 staat dat blanco
stemmen alleen van betekenis zijn bij de bepaling van
het quorum (het aantal aanwezige of vertegenwoordigde
leden). Ook hier kunt u als uitgangspunt hanteren dat
blanco stemmen en stemonthoudingen niet meetellen
bij de stemuitslag.
De ALV’s van VvE’s kunnen het bestuur machtigen voor
het houden van een hybride of digitale algemene ledenvergadering.
Ze mogen zelf kiezen welke vorm het wordt
en ze bepalen zelf de voorwaarden waaronder digitaal
vergaderd wordt. De VvE moet daarbij wel stilstaan bij
mogelijke gevolgen voor de leden die niet voldoende
digitaal vaardig zijn. Ze moet ook nadenken over de
manier waarop dat vraagstuk wordt opgelost.
Randvoorwaarden
De digitale vergadering moet zo veel mogelijk een afspiegeling
zijn van een fysieke vergadering. De randvoorwaarden
zijn ook dezelfde: de leden moeten volwaardig
kunnen deelnemen aan de digitale vergadering, net als
wanneer ze lijfelijk aanwezig zouden zijn. Ze moeten
vragen kunnen stellen en het bestuur moet zijn best
doen om die te beantwoorden.
Het gebruik van een tweezijdig elektronisch communicatiemiddel
is verplicht: de leden moeten de digitale
vergadering niet alleen rechtstreeks kunnen volgen met
beeld en geluid; ze moeten ook met beeld en geluid
aan de vergadering kunnen deelnemen. Omdat ze ‘live’
moeten kunnen stemmen, is het ook verplicht dat ze via
het elektronisch communicatiemiddel kunnen worden
geïdentificeerd.
door mr. John Liewes
Jurist VvE Belang

JURIDISCH
34 VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2024 #3 35
Als de VvE het onderhoud niet uitvoert
of een eigenaar dat verhindert
De vervangende machtiging, een effectief
instrument om medewerking te bewerkstelligen
Met name in kleinere woongebouwen is niet altijd sprake van een actieve VvE. Soms plegen eigenaars dan
op eigen houtje onderhoud aan hun gedeelte van het gebouw. Echter, zonder voorafgaande toestemming
van de algemene ledenvergadering (ALV) is het verboden om wijzigingen aan gemeenschappelijke
gedeelten aan te brengen of daaraan onderhoudswerkzaamheden uit te voeren. Dat mag alleen de VvE.
Als een eigenaar toestemming krijgt, kunnen daaraan voorwaarden worden verbonden. Weigert de VvE,
dan kan een vervangende machtiging nodig zijn.
Noodzakelijk onderhoud aan gemeenschappelijke
gedeeltes moet door de ALV worden vastgesteld. Bij
een functionerende VvE is dat onderhoud doorgaans al
opgenomen in het meerjarenonderhoudsplan (MJOP)
en wordt daarvoor conform dat MJOP gereserveerd in
een reservefonds. Reserveren is trouwens ook verplicht
op grond van artikel 5:126 lid 2 BW. In kleine splitsingen,
bijvoorbeeld tot vijf wooneenheden, kunnen zowel het
MJOP als het reservefonds ontbreken. Als de VvE dan
een opdracht wil geven voor uitvoering van onderhoud
aan gemeenschappelijke gedeeltes, moet eerst een extra
ledenbijdrage worden betaald.
Bijzondere rechtsgang
Vanwege deze onvoorziene betalingsverplichtingen (én
omdat sommige eigenaars zelf al onderhoud hebben laten
uitvoeren) kan het voorkomen dat te weinig eigenaars vóór
het onderhoud en de extra bijdrage stemmen. De VvE kan haar
onderhoudstaak dan niet vervullen. De eigenaar die verlangt
dat de VvE alsnog die verplichtingen nakomt, heeft het
nakijken en moet naar de rechter, al dan niet in kort geding.
Daarnaast is er een bijzondere rechtsgang mogelijk:
artikel 5:121 lid 1 BW bepaalt (kort weergegeven) dat de
toestemming van de ALV voor het verrichten van een
handeling aan gemeenschappelijke gedeeltes, kan worden
vervangen door een machtiging van de kantonrechter. Dat
kan als de medewerking of toestemming van de VvE zonder
redelijke grond wordt geweigerd.
Met een rechterlijke, vervangende machtiging mag de
eigenaar het onderhoud zelf uitvoeren. De vervangende
machtiging wordt verleend ‘op verzoek’, dus in een
verzoekschriftprocedure. Daarvoor is geen advocaat vereist.
De verzoeker roept de VvE en/of de overige eigenaars
op, afhankelijk van wier medewerking vereist is. Als de
verzoekende eigenaar wil dat alle appartementseigenaars
in de kosten bijdragen, moeten allen worden opgeroepen.
Machtiging bij weigering ‘zonder redelijke grond’
De machtiging wordt verleend indien de medewerking of
toestemming zonder redelijke grond wordt geweigerd. Vaak
wordt onderhoud door de VvE geweigerd omdat andere
eigenaars zelf het betreffende onderhoud (bijvoorbeeld
buitenschilderwerk) al hebben uitgevoerd. In beginsel is dat
echter geen geldige reden voor de VvE om geen onderhoud
te plegen of die taak te laten uitvoeren door de verzoekende
eigenaar. De VvE is in dat geval nog steeds verplicht om het
overige onderhoud te verrichten en de kosten daarvan over
de eigenaars naar gelang hun breukdeel om te slaan.
De woorden ‘zonder redelijke grond’ lijken te impliceren dat
de machtiging in zijn geheel moet worden geweigerd als
de VvE of andere eigenaars ook maar één redelijke grond
aanvoeren. Dat is niet zo. De rechter weegt de belangen over
en weer af. Dus ook al zijn er redelijke gronden aan de kant
van de VvE of andere eigenaars, dan nog kunnen de belangen
van de verzoekende eigenaar zo zwaarwegend zijn dat sprake
is van weigering zonder redelijke grond. Een voorbeeld is
lekkage, waarbij de VvE het dakherstel bijvoorbeeld voor
het volgende jaar gepland heeft in het kader van groot
onderhoud. Dat kan een redelijke grond vormen, maar het
belang van de betreffende eigenaar bij een niet lekkend dak
kan nog zwaarder wegen. Daardoor kan een vervangende
machtiging alsnog worden verleend.
Machtiging met bijdrage in de kosten
De eigenaar met rechterlijke machtiging voert het werk zelf
uit en moet alle kosten voorschieten. Dat kan bezwaarlijk
zijn. Daarom kan de kantonrechter aan de vervangende
machtiging de voorwaarde verbinden dat alle óf bepaalde
appartementseigenaars óf de VvE in de kosten moeten
bijdragen. Zo oordeelde de kantonrechter te Rotterdam
op 27 juni 2024 1 , waarbij het ging over schilderwerk, dat
de ene eigenaar een machtiging kreeg en de andere werd
veroordeeld tot een bijdrage van 50% in de kosten.
Voor het
indienen van een
verzoek vervangende
machtiging hoeft niet
voorafgaand een
ALV te hebben
plaatsgevonden.
Machtiging op verzoek van de VvE
In vóórkomende gevallen kan ook de VvE een vervangende
machtiging nodig hebben, bijvoorbeeld als de VvE voor het
uitvoeren van onderhoudswerkzaamheden toegang nodig
heeft tot privégedeelten en die toegang geweigerd wordt
door de betreffende eigenaar. De VvE mag deze ruimtes niet
betreden zonder rechterlijke machtiging. De VvE is dan de
verzoeker. Het bestuur heeft daarvoor overigens wel een
procesvolmacht nodig van de ALV.
Voorafgaande ALV niet verplicht
Voor het indienen van een verzoek vervangende machtiging
hoeft niet voorafgaand een ALV te hebben plaatsgevonden.
In kleine VvE‘s lukt het niet altijd om een ALV te houden,
bijvoorbeeld omdat de VvE daarvoor eerst geactiveerd zou
moeten worden. Of omdat het bestuur geen ALV wenst uit
te schrijven. Vaak is ook uit de houding van de eigenaars
of het bestuur wel op te maken dat geen medewerking
verkregen kan worden. Daarom kan het verzoek direct
worden ingediend.
Een verzoek vervangende machtiging is zelfs nog mogelijk
als de ALV een eerder onderhoudsvoorstel heeft afgewezen
en daartegen geen verzoek tot vernietiging is ingediend.
Dan wordt het besluit geacht geldig te zijn, maar de verzoeker
is na afloop van die termijn nog steeds ontvankelijk. Het is
dus niet zo dat een verzoek vervangende machtiging niet
meer mogelijk is als niet binnen de termijn van één maand
een verzoek tot vernietiging van dat vergaderbesluit zou zijn
ingediend.
Vervangende machtiging of toch een kort geding?
De verzoekschriftprocedure tot vervangende machtiging
kent een doorlooptijd van 6 tot 9 maanden in eerste aanleg.
Vanwege de noodzaak om onderhoud uit te voeren, de
beperkte geldigheidsduur van onderhoudsoffertes en/of
het vervallen van subsidiemogelijkheden als niet tijdig met
de uitvoering van de werkzaamheden wordt gestart, kan
de verzoeker spoedeisend belang hebben. Dan ligt een
kort geding meer in de rede. In kort geding kan overigens
ook worden gevorderd dat de weigerachtige partij wordt
veroordeeld om als voorschot zijn aandeel in de kosten van
de betreffende werkzaamheden te betalen.
Vanwege het ruime toepassingsbereik en de mogelijkheid
dat de kantonrechter er betalingsvoorwaarden aan verbindt,
kan de vervangende machtiging een effectief middel zijn
om een impasse in de VvE te doorbreken, naast de algemene
mogelijkheid van een kort geding.
Mr Richard P.M. de Laat
De Advocaten van Van Riet
Tel: 030 – 263 50 52 E-mail: delaat@avvr.nl
Internet: www.avvr.nl
MR RICHARD P.M. DE LAAT IS ALS PARTNER
VERBONDEN AAN DE SECTIE VASTGOED VAN DE ADVOCATEN VAN
VAN RIET TE UTRECHT. HIJ IS ONDERMEER GESPECIALISEERD IN HET
APPARTEMENTSRECHT EN PROCEDEERT EN ADVISEERT VOOR DIVERSE
OPDRACHTGEVERS, WAARONDER VVE’S, BEHEERDERS EN
APPARTEMENTSEIGENAARS.
1. ECLI:NL:RBROT:2024:6137

VAN DE RECHTER
VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2024 #3
37
BERGRUIMTE MAG GEEN
WOONRUIMTE WORDEN
o
o
o
o
o
Gratis protocollen & handleidingen
VvE PLUS
Een slimme VvE,
kiest voor VvE Plus
4 uur juridisch advies per jaar óf hoge kortingen op diensten*
10% korting op taxaties, energieadviezen* en opleidingen
4x per jaar hét VvE Magazine voor alle bestuursleden
Én jaarlijks de exclusieve VvE Plus-bestuurdersbijeenkomst
VvE PLUS nu voor slechts
356,-
per jaar incl. btw.
Uw besparing kan oplopen tot wel €1.800,-
Sluit aan en geniet vandaag nog van uw voordeel!
www.vvebelang.nl/plus
door mr. Astrid Luijk
Juriste VvE Belang
Ricardo is een bezig mannetje.
Hij is steeds bezig met de
verbouwing van zijn appartement
en de bergruimte op de
zolderverdieping. De andere
eigenaars zijn daar niet blij
mee. Al helemaal niet als ze
vermoeden dat Ricardo de
bergruimte van zijn appartement
wil verbouwen tot
woonruimte. De ALV besluit
dat dat niet toegestaan is, maar
Ricardo gaat door met zijn
activiteiten. Na een procedure
bij de kantonrechter komen
beide partijen terecht bij de
voorzieningenrechter.
ECLI:NL:RBAMS:2024:2979
De vorige eigenaar had al een keukenblok, een douche en een toilet in de
bergruimte geplaatst, kennelijk met gedoogtoestemming van de ALV. Ricardo
vervangt in rap tempo het keukenblok, de douche en het toilet en hij plaatst
een koelkast en een vaatwasser in de bergruimte. Bovendien brengt hij een paar
constructies aan in het gezamenlijke trappenhuis waar hij spullen kan opslaan.
Een conflict is geboren.
Ricardo heeft - op grond van een omgevingsvergunning die aan hem verleend
is - zijn appartement gesplitst in twee studio’s van elk 25 m 2 . Hij verhuurt beide
woonruimtes en op een makelaarssite wordt een van de studio’s aangeduid als
woonruimte met berging die geschikt is als woonruimte. De VvE is daartegen en
stelt dat ondersplitsing van het appartement niet is toegestaan. Ze vreest ook dat
ze een mogelijke huurder nooit meer uit het appartement kan krijgen. Die geniet
immers huurbescherming. En méér bewoners betekent: méér bewegingen in het
gezamenlijke trappenhuis. Dus meer overlast.
De kantonrechter geeft de ALV gelijk als die stelt dat de bergruimte geen woonruimte
mag worden. Dat is in strijd met de bestemming van het appartementsrecht:
de berging is daarvan een onderdeel. Er zou - ook naar het oordeel van
de rechter - te veel overlast voor de buren ontstaan.
De rechter gaat het appartement ter plaatse bekijken en dan blijkt dat er weliswaar
veel spullen in de bergruimte staan, maar dat die niet in gebruik is als woning.
Bij de voorzieningenrechter vraagt de VvE om een verbod van transformatie
van de bergruimte tot woonruimte en om een verbod op ondersplitsing.
Ricardo eist vernietiging van het ALV-besluit dat de bergruimte niet mag worden
getransformeerd tot woonruimte.
Uiteindelijk bepaalt de voorzieningenrechter dat Ricardo moet stoppen met ‘alle
werkzaamheden die leiden tot het omzetten van de bergruimte tot woonruimte’
en met het aanleggen van een douche en een cv of geiser in de bergruimte.
Hem wordt ook verboden de bergruimte als woonruimte aan derden in gebruik
te geven; apart of in combinatie met een van de studio’s. Alles op straffe van
dwangsommen. Op de verhuur van de bergruimte als woonruimte staat zelfs een
dwangsom van € 100.000. De spullen die in de bergruimte staan, mogen daar wel
blijven.
Wanneer daartoe in de akte van splitsing geen verbod is opgenomen, kan de
VvE een eigenaar niet verbieden om zijn appartement te splitsen. De VvE had ook
geëist dat Ricardo alles wat in de bergruimte geplaatst is, weg zou halen, maar
dat hoeft niet van de rechter. Ook de leidingen die hij heeft laten aanleggen, hoeft
hij niet weg te halen. De VvE wordt dus niet op alle punten in het gelijk gesteld,
maar heeft wel bereikt dat de bergruimte op de zolderverdieping niet mag worden
gebruikt als woonruimte.
Ricardo moet de proceskosten betalen: die bedragen in totaal ruim € 2.000.
Lees de voorwaarden op onze website*

NOTA BENE
VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2024 #3
39
AFLOSSING HYPOTHEEK
GEEN GOED IDEE
vercoma.nl/vvemagazineaug2024
VVE BEHEER DOEN WE SAMEN
Mr. B. Zwaveling,
notaris
Zwaveling Notaris
Capelle aan den IJssel
zwavelingnotaris.nl
Don Giovanni leefde een ruig
leven totdat hij onder koude
uitsluiting trouwde met zijn
Violetta en ze samen een kind
kregen: Alberto. Toen het stel
trouwde, zwoer hij niet alleen
eeuwige trouw aan Violetta,
maar beloofde hij ook dat hij
haar na zijn overlijden verzorgd
zou achterlaten. Dat was voor
Violetta een hele geruststelling,
want Don Giovanni was een stuk
ouder dan zij. Aldus geschiedde
(niet).
Don Giovanni bezat een mooi appartement. Ten tijde van zijn overlijden
was de waarde van de woning € 600.000. Op het appartement rustte een
hypotheek van € 300.000. Don Giovanni betaalde een rente van 1 %. Vlak
voor zijn overlijden las hij in een blaadje dat het voor de nabestaanden
gunstiger is om een huis vrij van hypotheek te erven. In plaats van zijn licht
op te steken bij een deskundige, volgde Don Giovanni helaas deze - niet
zo’n wijze - raad op. Hij belde meteen de bank dat hij zijn hypotheek geheel
wilde aflossen. Daarvoor gebruikte hij al zijn spaargeld. De bank blij en Don
Giovanni blij! Nu kon hij rustig zijn ogen voor altijd sluiten. Violetta bleef
immers goed verzorgd achter in een appartement vrij van hypotheek.
Een jaar later was het zo ver: Don Giovanni overleed. Alberto en Violetta
waren zijn enige erfgenamen. Op grond van het erfrecht werd Violetta enig
eigenaar van zijn hele erfenis en dus ook van het appartement. Daar stond
tegenover dat zij de erfbelasting over het niet opeisbare erfdeel van Alberto
moest betalen. Daar stond niemand bij stil.
We zijn zes maanden verder. Violetta ontvangt de beruchte blauwe envelop
met de aanslag erfbelasting. Bij het openmaken slaat haar de schrik om het
hart. Wat blijkt? Zij moet bijna € 40.000 aan erfbelasting betalen. Maar hoe?
Violetta heeft alleen maar AOW. Het spaargeld is op. Natuurlijk kan ze het
appartement verkopen, maar dan zou ze wel haar mooie woning kwijt zijn.
En iets moois terugkopen? Dat is een uitdaging…..
Lenen bij de bank dan? Het probleem voor Violetta is dat zij nauwelijks
inkomen heeft. Gelukkig bieden sommige banken weer een hypotheek aan
waarbij de aflossing en de rente verrekend worden met de overwaarde van
de woning, zodat de eigenaar niet maandelijks aan de bank aflossing en rente
hoeft over te maken. De hypotheekadviseur van Violetta adviseert haar om
zo’n hypotheek te nemen. Ze heeft immers een grote overwaarde op haar
appartement.
Zo gezegd, zo gedaan. Violetta besluit extra te lenen zodat zij er de
resterende tijd van haar leven nog warmpjes bij kan zitten. Vijftien jaar later
overlijdt Violetta en zij laat een schuld aan de bank achter van € 400.000.
Alberto, haar enige erfgenaam, verkoopt het appartement, lost de schuld af
en betaalt de erfbelasting over zijn erfenis. In totaal houdt hij van de totale
erfenis van zijn ouders ongeveer € 300.000 over.
www.nmgvvebeheer.nl
Door onze landelijke dekking
zijn we altijd dichtbij
Nijmegen • Amsterdam • Heerlen • Groningen • Rijssen • Eindhoven
Bel ons voor
meer informatie:
088 - 200 70 45
Stelt u zich voor dat Don Giovanni het verkeerde advies niet had opgevolgd
en zijn hypotheek niet had afgelost. Dan had Alberto aanzienlijk meer van de
totale erfenis van zijn ouders overgehouden. Hij zou dan - na aftrek van de
erfbelasting en aflossing van de hypotheek - ongeveer € 460.000 hebben
geërfd.
Conclusie: de raad die Don Giovanni opvolgde door zijn totale hypotheek
met zijn spaargeld af te lossen, bleek een dure - en dus een slechte raad.
Overweegt u om op latere leeftijd uw hypotheek af te lossen? Dan is het
verstandig om daar eerst met een deskundige over te praten. Dat kan veel
ellende voorkómen.

VERZEKERINGEN
40 VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2024 #3 41
Cor Koning
VvE-specialist
Cor Koning werkt al een aantal
jaren als VvE-specialist bij Centraal
Beheer. Sinds het voorjaar van
2023 is zijn specialisatie ‘VvE’s
helpen die hun complex willen
verduurzamen’. Met zijn collega’s
is hij altijd bereikbaar voor een
goed gesprek over de verduurzamingsmogelijkheden
voor uw
VvE. En wat die dan betekenen voor
de verzekeringen. Ook komt hij
graag bij u langs om maatregelen
toe te lichten. Bijvoorbeeld bij de
ledenvergadering of een speciale
informatieavond van uw VvE. Cor
is ook aanwezig op de VvE Belangvoorlichtingsdagen;
in Rotterdam
en Utrecht komt u hem tegen!
VERDUURZAMEN VAN
UW VVE-GEBOUW:
DE VOLGENDE STAP
Verduurzaming wordt voor VvE’s steeds belangrijker. Niet alleen
vanwege klimaatoverwegingen, maar ook vanuit het oogpunt
van kostenbesparing en waardevermeerdering van het vastgoed.
Welke praktische stappen kunt u nemen?
Groot onderhoud: een mooi
moment om te verduurzamen
Als bestuurder kijkt u natuurlijk altijd
met een vooruitziende blik. Niet alleen
vandaag moet iedereen prettig kunnen
wonen in het gebouw van uw VvE. Over
10 of 20 jaar wilt u nog steeds dat alles
piekfijn in orde is. En dat uw gebouw
mee is gegaan met de eisen van de tijd.
Als we met de blik van de verzekeraar
kijken (die blik hebben we bij Centraal
Beheer nu eenmaal), dan zien we dat er
snel winst te behalen valt met een aantal
slimme verduurzamingsmaatregelen.
Deze neem Cor graag met u door.
We hebben het deze keer niet over
zonnepanelen en laadpalen. Daarover
hebben we u in 2023 al uitgebreid
geïnformeerd. Deze artikelen vindt u
natuurlijk terug in de Kennisbank van
VvE Belang.
Watermanagement is ook
belangrijk voor VvE’s
Met dank aan onze koning is er de
afgelopen jaren veel aandacht voor
‘watermanagement’. Maar realiseert
u zich dat watermanagement ook
voor uw VvE belangrijk is? Bij het
groot onderhoud komen bij veel VvE’s
als eerste de verouderde leidingen
aan de beurt. Oude standleidingen
veroorzaken vaak lekkages en dus
waterschade. Verzekeraars vragen
van een VvE om maatregelen te
nemen als er té veel schades worden
gemeld. Want een schade krijgt u
alleen vergoed als het ‘plotseling en
onvoorzien’ is. Dus wanneer u weet
dat er dringend onderhoud nodig is, is
het verstandig snel in actie te komen.
Wist u dat vervanging van leidingen
ook winst oplevert door een lager
waterverbruik?
Hoe is het met uw gevel gesteld?
Misschien denkt u er niet meteen aan,
maar ook de voegen van uw gevel
kunnen waterschade veroorzaken.
Voegen die wat ouder zijn, kunnen
poreus worden. Dan komt er water
naar binnen. De voegen moeten dan
gerenoveerd worden. Isolatie van
de spouwmuur is dan misschien iets
om meteen mee te nemen. Er zijn
isolatiebedrijven die heel snel met
een klein gaatje in de gevel kunnen
detecteren of er vocht in de spouw zit.
Ga voor waterproof balkons
en galerijen
Ook balkons en galerijen hebben te
lijden onder water. Goed onderhoud
verbetert de veiligheid en is ook een
kans om isolatie en waterdichtheid
te optimaliseren. Dit draagt bij aan de
duurzaamheid en het comfort van het
gebouw. Een nieuwe waterdichte laag
verlengt de levensduur van balkons
en galerijen aanzienlijk. Dat levert een
flinke reductie van de toekomstige
onderhoudskosten op.
Energiebesparing begint
op het dak
Klimaatverandering dwingt ons
allemaal om na te denken over de
manier waarop we wonen. Was eerder
een balkon op het zuiden een enorme
pre; nu zijn we misschien blijer met
schaduw. Met uw VvE kunt u een
aantal maatregelen overwegen om
in de zomer de koelte te bewaren en
in de winter te zorgen dat de warmte
lekker binnen blijft. Voor veel VvE’s is
het vervangen of isoleren van het dak
een klus die lang van tevoren gepland
moet worden. Een goed geïsoleerd dak
is essentieel voor energiebesparing.
Bij het vervangen van daken in
VvE-gebouwen wordt steeds vaker
gekozen voor materialen met hoge
isolatiewaarde, zoals groendaken
of goed geïsoleerde dakpannen.
Dit vermindert warmteverlies in de
winter en houdt het gebouw koeler
in de zomer. Dat zorgt dus voor
lagere energiekosten. Bewoners
van gebouwen met een groendak
genieten bovendien van de verhoogde
biodiversiteit en verminderde
geluidsoverlast door de extra laag
groen.
Verbeter het wooncomfort
met hoogrendementsglas
Er is nog een makkelijke maatregel
om de temperatuur in uw gebouw te
reguleren: het vervangen van enkel
glas (of dubbel glas) door HR++hoogrendementsglas.
Dit draagt bij aan
een comfortabel binnenklimaat en lagere
stookkosten. Natuurlijk kunt u ook kiezen
voor HR+++-glas, maar daarvoor zijn
vaak nieuwe kozijnen nodig vanwege het
gewicht en de dikte van het glas. Voor
de meeste VvE’s is HR++ een betaalbare
en efficiënte keuze. Bijkomend effect is
het grotere wooncomfort dat mensen
ervaren. En natuurlijk is HR++-glas
steviger en daardoor minder gevoelig
voor schade. Gunstige bijkomstigheid:
ook voor inbrekers is dit type glas een
grotere uitdaging.
Trotseer het weer met
hoogwaardige verf
Schilderwerk slijt vooral door invloed
van het weer. Goede verf beschermt
uw hout tegen de regen. Maar: de
nieuwe verflaag vormt niet alleen
een esthetische verbetering voor een
gebouw; hij kan ook bijdragen aan de
verduurzaming ervan.
Door gebruik te maken van hoogwaardige,
duurzame verfsoorten
kan de onderhoudsinterval worden
verlengd. Misschien is een speciale
uv-bestendige verf iets voor uw VvEcomplex?
Aan de slag!
Het verduurzamen van VvEgebouwen
is een investering in
de toekomst. Door te focussen
op energie-efficiëntie, veiligheid
en comfort kunnen VvE’s ook hun
financiële duurzaamheid versterken.
En anticiperen op toekomstige eisen
en verwachtingen van bewoners. Het
Besluit bouwwerken leefomgeving
(Bbl) van januari 2024 is voor VvE’s de
belangrijkste leidraad. Cor kan het niet
vaak genoeg benadrukken: zorg dat u
op de hoogte bent van de richtlijnen
die in het Bbl staan.
Vragen over de verzekering van
uw gebouw? En hoe het zit met
de verzekering van bijvoorbeeld
zonnepanelen of laadpalen? De VvEspecialisten
van Centraal Beheer
helpen u graag verder op vve.beheer@
centraalbeheer.nl of via (055) 579 8115.

BOUWKUNDIG
42 VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2024 #3 43
ING. ARIE WARNAAR
ONTWIKKELEND BEHEER
WONINGEN VLAARDINGEN
Het woord ‘onderhoud’ wordt vaak verkeerd gebruikt, constateer ik.
Want wat is onderhoud? Gaat het om werkzaamheden aan woningen en
gebouwen die niet meer goed te gebruiken zijn? Bijvoorbeeld omdat ze
te weinig loop- of vluchtroutes hebben? Of omdat de werkruimte te klein
is? En gaat het dan ook om alles wat geluidsoverlast geeft, alles waardoor
schimmels ontstaan en wat er niet meer netjes en er dus rommelig uitziet?
Voor de oplossing van die problemen is inderdaad onderhoud nodig.
Maar is dat wel ‘onderhoud’? En is dat ook in de toekomst nog het geval?
Gebruikswaarde
wordt
steeds belangrijker
Onderhoud zonder plan is als reizen zonder routekaart
Laten we eerst even kijken wat wet- en regelgeving
erover zeggen. Daarin wordt onder ‘onderhoud’ verstaan:
het nodige herstel om alle voorkomende bouwkundige
en installatietechnische onderdelen in en rondom het
gebouw, op het kwaliteitsniveau te houden zoals dat was
bij de oorspronkelijke nieuwbouw. In het Bouwbesluit
(dat op 1 januari jl. is vervangen door het Besluit bouwwerken
leefomgeving; Bbl), staan de kwaliteitseisen
voor bouwwerken omschreven. Aan het oorspronkelijke
kwaliteitsniveau wordt een niveau toegevoegd als tussentijds
verbeteringen zijn aangebracht. Dan zijn de eisen
strenger.
Als bij bestaande bouw bijvoorbeeld een verbeterde versie
van een buitendeur wordt aangebracht, ziet het Bouwbesluit
dat als een ‘rechtens verkregen niveau’. De kwaliteit van
die verandering moet daarna als minimum met onderhoud
in stand worden gehouden. Bij ingrijpende verbeteringen,
zoals renovaties, eist het Bouwbesluit dat die moeten
voldoen aan de eisen voor de nieuwbouw.
De Conditiemeting
Bijna alle bouwkundige en installatietechnische deskundigen
passen momenteel de Conditiemeting toe, die is vastgelegd
in het normblad NEN 2767. Volgens die methode worden
inspecties uitgevoerd en wordt onderhoud gepland op
basis van de beide inspectieniveaus die ik hierboven heb
beschreven.
Voor gebouweigenaren is het dan soms even schrikken,
want in dit normblad worden afwijkingen van dat
kwaliteitsniveau ‘gebreken’ genoemd. In de NEN 2767
wordt onderscheid gemaakt in ernstige, serieuze en geringe
gebreken. Samen met de intensiteit en omvang van het
gebrek wordt de conditiescore bepaald. Bij onderhoud
wordt dus standaard uitgegaan van gebreken. Ik ben
van mening dat we veel meer moeten uitgaan van de
bruikbaarheid van de bouw- en installatiedelen. Daarvoor
moeten criteria worden bepaald.
De VvE en onderhoud
U begrijpt natuurlijk dat het er bij de beheerstaak van de VvE
in eerste instantie om gaat dat de ernstige gebreken tijdig
in beeld worden gebracht en vervolgens worden opgelost.
En het is ook logisch dat gebreken die nu nog niet ernstig
zijn, dat wel kunnen worden naarmate de tijd voortschrijdt.
Temeer omdat die heel grote - en directe - invloed kunnen
hebben op de uiteindelijke onderhoudskosten. Dus is het
van het grootste belang dat de VvE meerjarig inzicht heeft in
alle ontwikkeling van gebreken.
Natuurlijk zal bij de meeste VvE’s de aandacht vooral uitgaan
naar de gevels, daken, draagconstructies en algemene
ruimten. Die behoren immers tot het gezamenlijk eigendom.
Het belang van binnen-inspecties
Helaas biedt de huidige regelgeving de VvE geen mogelijkheden
om, op het moment dat een woning leegkomt, de
binnenzijde van de gevels, daken en leidingkokers te laten
inspecteren. Helaas, want problemen aan de buitenkant zijn
het beste te zien aan de binnenzijde. Overigens is het van
groot belang dat er geen gebreken zijn aan leidingkokers,
muurdoorbrekingen, meterkasten enz. En juist die onderdelen
van het gebouw zijn alleen te constateren bij binneninspecties.
De bruikbaarheid van het woningbezit
We kennen allemaal het meerjarenonderhoudsplan; dat
is immers verplicht voor VvE’s. Een goede zaak! Het plan
voor het op niveau houden van de gebruikskwaliteit is
daarentegen nog geen algemeen goed. Er is helaas ook
nog geen methode voor.
Bij zo’n plan gaat het om het inzichtelijk maken van
verbeteringsbehoeften als energiebesparing, duurzaamheid,
toegankelijkheid voor minder validen, bescherming tegen
overlast van buiten, nieuwe vormen van verwarming, koeling
en ventilatie, installaties voor zonne-energie, de plaatsing
van warmtepompen en batterijen voor energieopslag en
voor bekabelingen.
De directe woonomgeving
Te denken valt ook aan de mogelijkheid
om snel medische hulp c.q.
verzorging te kunnen inroepen. En
natuurlijk is het ook heel prettig
om in de directe woonomgeving
te kunnen ontspannen, om prettig
uitzicht te hebben vanuit de woningen
en verzekerd te zijn van een goede
buitenverlichting enz. Dat alles krijgt
nu, maar zeker in de toekomst,
een steeds grotere invloed op de
bruikbaarheid en de waarde van het
gebouw en de woningen daarin.
We zien om ons heen dat grote
verhuurders meer en meer bezig
zijn om die bruikbaarheid van hun
woningbezit in beeld te brengen. Bij
Verenigingen van Eigenaars staat dit
nog in de kinderschoenen, maar ik
verwacht dat dat gaat veranderen.
Kanttekening daarbij is dat het niet
eenvoudig onder te brengen is in
de taak van de VvE: beheer van het
gebouw en belangenbehartiging van
de leden. Juridisch is dat wellicht nog
een hele opgave.
Combinatie van onderhoud en
bruikbaarheid
In het vakjargon wordt deze
combinatie ‘ontwikkelend beheer’
genoemd. Natuurlijk kan een VvE geen
plan maken om het bezit te slopen en
daarna nieuwbouw te plaatsen met
een nieuw verdienmodel. Die kans
hebben particuliere eigenaren en
verhuurders wel. Voor de VvE’s houdt
dit in dat juist zij in de nabije toekomst
behoefte zullen hebben aan de nodige
ondersteuning. Dan kunnen ze - net
als andere gebouweigenaren -
efficiënt en effectief onderhoud
combineren met verbeteringen van
de bruikbaarheid. En om dat allemaal
goed te kunnen uitvoeren, hebben ze
goede instrumenten nodig. Een goede
methode dus.
Ontwikkelend beheer
Die grote zaken zijn dan grote
schilderbeurten, vernieuwing van
de dakbedekking, vervangingen van
kozijnen, ramen en deuren. Maar
ook vervanging van de liften, de
centrale verwarming en de ventilatieinstallaties.
En - steeds belangrijker -
de plaatsing van koelte-, warmteen
energie-installaties en van
zonnepanelen.
Voor een goed beheer moet het VvEbestuur
dus weten wanneer onderhoud
efficiënt en effectief gecombineerd
kan worden met verbeteringen van de
bruikbaarheid. Zolang hiervoor geen
instrument voorhanden is, zijn VvE’s
afhankelijk van gesprekken en enquêtes
onder de leden. Dat is anno 2024 de
enige manier om inzicht te krijgen
waar in combinatie met onderhoud
verbeteringen van de bruikbaarheid
mogelijk zijn.
Onontkoombaar
Voor veel verenigingen is dat
begrijpelijk nog ‘een brug te ver’,
maar in de nabije toekomst is dit voor
elke woningbeheerder, dus ook voor
VvE’s, onontkoombaar. Hopelijk komt
hiervoor snel een breed toegepaste
methode voor in de handel. Zolang
die er niet is, is het een zaak van goed
bestuur en beheer om de inventarisatie
zelf ter hand te nemen.
Op die manier kan de vereniging met
de juiste combinatie van onderhoud
zorgen voor moderne bruikbaarheid
van de woningen. Dan wordt goed
wonen veilig gesteld en dat geldt ook
voor de waarde van de woning bij
verkoop.

BOUWKUNDIG
44 VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2024 #3 45
MARCELINO LEVERING
Voorkom
inbraak met tips
van het Politiekeurmerk
Veilig
Wonen (PKVW)
Hoe veilig is uw gebouw? En uw appartement?
U vermindert de kans op een woninginbraak in uw appartementengebouw
door medebewoners (eigenaar-bewoners
én huurders) te motiveren om preventieve maatregelen
te nemen. In en om het appartementengebouw én in en
om hun eigen appartement. U kunt dat op verschillende
manieren doen. Zo kunt u:
• een inspectie laten uitvoeren door een PKVW-bouwplanadviseur
of een PKVW-erkend bedrijf bij u in de buurt;
• het PKVW opnemen in het Meerjarenonderhoudsplan
(MJOP);
• het PKVW meenemen in renovatieplannen;
• medebewoners bewust maken van het PKVW en andere
preventieve maatregelen.
Veiligheidsscan van het woongebouw
Marcelino Levering: “Ons doel is om VvE-bestuurders zo
veel mogelijk te ontzorgen als het gaat om beveiliging
tegen inbraak. We staan VvE’s dan ook graag terzijde
als het gaat om de beveiliging van hun complex en de
appartementen daarin. Als de VvE een groot wooncomplex
beheert, kan een PKVW-bouwplanadviseur of een PKVWbeveiligingsadviseur
een veiligheidsscan uitvoeren Deze
brengt alle toegangsmogelijkheden in kaart en kijkt o.a.
naar het aanwezige hang- en sluitwerk, de verlichting en
We willen
VvE’s ontzorgen
als het gaat om
beveiliging tegen
inbraak
De meeste bewoners van een appartementencomplex hebben het idee dat ze relatief veilig wonen: er is immers
altijd een vorm van sociale controle. Helaas valt dat in de praktijk nogal eens tegen. En misschien is het gebouw
zelf ook minder inbraakveilig dan u denkt. Daarom is het verstandig een inspectie te laten uitvoeren; bijvoorbeeld
door een inspecteur van het Politiekeurmerk Veilig Wonen. Marcelino Levering, projectleider van het PKVW, geeft
u een aantal tips waarmee u de kans op inbraak een stuk kleiner maakt.
naar eventuele andere aanwezige (digitale) preventiemaatregelen.
Na de scan bespreekt de preventieadviseur de
resultaten en het beveiligingsadvies met u. U krijgt vooraf
inzicht in de kosten van het maatregelen. Die zijn afhankelijk
van de omvang van het complex. U kunt dan met uw
bewoners bespreken of - en in hoeverre - u het complex
en de toegangsdeuren wilt laten beveiligen.”
Klein complex? Of renovatieplannen?
“Gaat het om een klein complex? Dan kan een PKVWerkend
bedrijf de veiligheidsscan uitvoeren.
U vindt een erkend PKVW-bedrijf bij u in de buurt op
www.politiekeurmerk.nl/vakman.
Als u van plan bent grootschalig te gaan renoveren, dan
is het verstandig om een PKVW-bouwplanadviseur of
-specialist te raadplegen. U maakt immers toch al kosten
voor het onderhoud, en mogelijk moet na het nemen
van de veiligheidsmaatregelen een nieuwe schilderbeurt
plaatsvinden. Als het PKVW meteen wordt ‘meegenomen’,
bespaart u zich die kosten.”
U kunt een afspraak maken met een PKVW-adviseur door
een mail te sturen naar pkvw@hetccv.nl. Samen bespreekt
u dan hoe u het PKVW in uw VvE-complex succesvol inzet.
Ook hier geldt dat de kosten voor beveiligingsmaatregelen,
die afhankelijk zijn van de grootte van het complex, vooraf
met u worden besproken door het bedrijf.
Zet het op de agenda
Het succes van veiligheidsmaatregelen staat of valt met het
gedrag van de bewoners. Het is belangrijk dat iedereen weet
wat hij/zij zelf kan doen om woninginbraak te voorkomen.
Als VvE-bestuur kunt u het onderwerp nadrukkelijk op
de agenda zetten; bijvoorbeeld door het tijdens de ALV
te bespreken. U kunt dan ook een PKVW-erkend bedrijf
uitnodigen.
Op de website van het PKVW staan veel gratis communicatiemiddelen
die u kunt inzetten om meer
bewustwording te creëren. Daarnaast vindt u veel tips
op www.politiekeurmerk.nl/preventietips.
De voordelen van het Politiekeurmerk Veilig
Wonen (PKVW)
Een inbreker bedenkt zich wel twee keer voor hij een
woning met het Politiekeurmerk probeert binnen te dringen.
Beveiligingsmaatregelen, zoals gecertificeerd hang- en
sluitwerk en goede verlichting, verkleinen de kans dat een
inbreker toeslaat in uw gebouw c.q. uw woning.
Als een erkende PKVW-expert in uw gebouw de
beveiligingsmaatregelen uitvoert, betekent dat:
• dat de kans op een geslaagde inbraak afneemt tot wel
80 procent;
• dat u inzicht hebt in de complete beveiliging van uw
gebouw; ook als het gaat om de verlichting in en om
het complex;
• in een aantal gevallen dat u korting op uw inboedelverzekering
krijgt. Vraag ernaar bij uw verzekering of
uw adviseur.
Tips voor bewoners
• Uw appartement is veiliger als u de juiste technische
maatregelen neemt, uw woning goed afsluit en goed
oplet. Gebruik de sloten op de juiste manier en sluit ook
ramen en deuren als u (even) weggaat.
• Gebruik goedgekeurd hang- en sluitwerk op deuren en
ramen. Een slot dat voldoet aan het PKVW, is uitgebreid
getest. Zo’n slot herkent u aan het SKG®-logo, met
sterren. Laat het bij voorkeur monteren volgens de regels
door een erkend PKVW-bedrijf.
• Goede buitenverlichting helpt ook tegen inbraak.
Bijvoorbeeld een lamp met schemerschakelaar of
bewegingssensor.
• Zorg dat u ziet wie er voor de deur staat. Dit kan als u
glas naast de deur hebt of er in de deur een zogenaamde
deurspion zit. Zorg daarbij ook voor verlichting.
• Beveilig ook de balkondeuren en de ramen.
Doe dit altijd
• Plaats waardevolle spullen uit het zicht of in een externe
kluis, zeker als u in een galerijflat woont.
• Hang geen adreslabel aan uw sleutelbos.
• Registreer de serienummers van waardevolle spullen en
maak foto’s van objecten. Gebruik hiervoor de handige
app ‘Stop Heling’.
• Plak nooit een briefje op de deur met ‘Ben even weg’.
• Maak afspraken met de buren om op elkaars appartement
te letten bij afwezigheid.
• Gebruik een tijdschakelaar op uw verlichting om een
bewoonde indruk te wekken.
Bij een verdachte situatie, bel altijd 112!
Veilig op vakantie
De vakantietijd is een toptijd voor inbrekers. Het is vaak
makkelijk te zien waar bewoners voor langere tijd weg zijn.
De brievenbus puilt uit; de gordijnen blijven de hele dag
gesloten; er is nooit licht aan. Geef uw appartement een
bewoonde indruk!
Vertel een beperkt aantal familieleden en vrienden wanneer
u op vakantie bent, maar meld het niet op Facebook of
Instagram: “O, zo heerlijk, drie weken zon en zee!”. En stuur
geen vakantiekiekjes als u op vakantie bent. Al helemaal niet
met de tekst “Helaas, de laatste week alweer…”
Zet uw adres niet op uw kofferlabel als u met het vliegtuig
reist. Inbrekers houden zich op in de vertrekhal en slaan toe
als u op uw vakantiebestemming bent.
Het PKVW op de Voorlichtingsdagen
in Utrecht
Wilt u meer weten over de beveiliging van uw complex
en de appartementen? Praat dan verder met de PKVWadviseurs
op de informatiemarkt tijdens de Voorlichtingsdagen
van VvE Belang in Utrecht (Jaarbeurs) op
dinsdag 8 en woensdag 9 oktober.
Meer informatie vindt u op www.politiekeurmerk.nl

Veilig en betrouwbaar
• DAB pompen zijn bewezen
betrouwbaar en veilig
• Gegarandeerd en constante
waterdruk tot maximaal 5,5 bar
• Van oudsher scherp geprijsde
marktleider
Veilig drinkwater
was nog nooit zo
eenvoudig
Duurzaam en voordelig
• Gereduceerd energieverbruik
leidt tot minder kosten
• Waar mogelijk gebruik
gerecyclede materialen
• Verbruik real time in kaart met
de DConnect app
Onderhoud en rapportage
• Waterdruk eenvoudig op afstand te beheren
• Support bij opstellen MJOB
• Soepele wettelijk verplichte rapportage input
Voor elk pand de de geschikte pomp pomp
Meer informatie?
Bij DAB Pumps gaan we we uit uit van van mensen, van van woningcorporaties, VvE’s Scan en hun de huurders, QR code
en woningcorporaties, bieden we een technische VvE’s en hun oplossing huurders, die en jullie bieden leven we vereenvoudigd of verbeterd.
een technische oplossing die jullie leven vereenvoudigd of
We praten niet alleen over prestaties of technische functies, maar denken mee over al
verbeterd. We praten niet alleen over www.
prestaties of technische
jullie functies, watervragen. maar denken Met mee een over serviceabonnement al jullie watervragen. kan Met je de een zekerheid van veilig drinkwater
aan serviceabonnement ons overlaten. Ons kan je complete de zekerheid assortiment van veilig aan drinkwater pompen staat tot jullie beschikking.
aan ons overlaten. Ons complete assortiment aan pompen
dabpumps.nl/vve
staat tot jullie beschikking.
www.vastgoedwater.nl
Een bestaande
lift een
nieuw leven
Dankzij M-Use® modernisering
van Mitsubishi Elevator Europe
www.mitsubishi-liften.nl/contact/
Onlangs verwelkomde Mitsubishi Elevator Europe Yvonne Engel-
Steffen en Heino Coppoolse namens de VvE Acanthus uit Rhenen. Dit
was vanwege een belangrijke gebeurtenis: de modernisering van hun
lift, waarbij kostenbesparing en prestatieverbetering centraal stonden.
Modernisering of complete vervanging?
Veel VvE’s staan voor de keuze: moet je de lift moderniseren of volledig
vervangen? Hoe zorg je ervoor dat je niet te snel onnodige onderdelen
vervangt? En hoe combineer je dit met het probleem dat de
reservering van de Meerjaren Onderhoudsbegroting (MJOB) niet meer
aansluit op de actuele werkelijke kosten? Denk ook aan bijkomende
werkzaamheden zoals schilderwerk wat ook gewoon moet gebeuren.
Deze vragen en dilemma’s spelen in veel VvE-besturen. Samen met
Mitsubishi heeft VvE Acanthus gekozen voor M-Use® modernisering.
Dit model verlengt de levensduur van de lift, garandeert prestaties en
vervangt alleen de echt nodige onderdelen. Belangrijk is dat de VvE
eigenaar blijft van de lift.
Samenwerking op basis van vertrouwen
Heino Coppoolse, technisch beheerder en bewoner, vertelt: “Onze
lift is al wat ouder en er stonden grote uitgaven gepland. We hadden
gehoord van M-Use® voor volledige vervanging, maar wilden meer
weten over modernisering. Het eerste bezoek van Mitsubishi liet zien
dat sommige liftonderdelen nog in goede staat waren, wat het gesprek
opende over M-Use® modernisering.”
Mitsubishi maakte dankbaar gebruik van deze open houding. “Geleerd
van de ontwikkeling van M-Use® voor nieuwe installaties hebben wij
een eerste aanzet gemaakt voor de contractinhoud en voorwaarden
voor modernisering”, aldus Ronald Koedam, Head of Sales van
Mitsubishi Elevator Europe. “Met de technische input en het financiële
overzicht van Heino Coppoolse en de contractuele ervaring en
overtuiging van Yvonne Engel-Steffen hebben wij vervolgens intensief,
constructief en vooral in vertrouwen deze inhoud afgestemd op de
wensen van beide partijen.”
Yvonne Engel-Steffen voegt toe: “Het was een leuke uitdaging. Met
mandaat van onze vereniging mochten wij dit verder uitwerken. Er
werd goed geluisterd naar onze opmerkingen, vooral omdat wij anders
zijn dan nieuwbouwprojecten. Dit leidde soms tot stevige discussies,
maar we kwamen er goed uit. Mitsubishi heeft nu een solide basis voor
een contract dat ook voor andere VvE’s goed bruikbaar is.”
Een toekomstgerichte oplossing
Na een intensief traject van enkele maanden zijn alle betrokkenen
tevreden. De modernisering vindt plaats in 2024. Mitsubishi Elevator
Europe bedankt VvE Acanthus voor hun tijd, kritische houding en
positieve inzet om deze toekomstgerichte oplossing mogelijk te
maken.
Met deze samenwerking zet VvE Acanthus een stap vooruit in
liftbeheer, zonder onnodige kosten en met behoud van eigendom.
Een inspirerend voorbeeld voor andere VvE’s die voor dezelfde keuze
Heb je vragen over M-Use® modernisering? Of wil je de mogelijkheden voor jouw lift bespreken? Onze adviseurs helpen je graag.
Neem contact met ons op via www.mitsubishi-liften.nl/contact/
staan.

ONDERHOUD
Deel 2:
offerteaanvraag
en opdrachtverstrekking
48 VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2024 #3 49
SCHILDERWERK IS BIJ VEEL VVE’S EEN VAN DE GROOTSTE KOSTENPOSTEN; ZO NIET DE GROOTSTE. HET IS OOK EEN BELANGRIJK
INSTRUMENT OM HET GEBOUW IN EEN GOEDE CONDITIE TE HOUDEN - EN DUS VOOR HET WAARDEBEHOUD. VEEL VVE-
BESTUURDERS WORSTELEN MET VRAGEN ALS ‘HOE WEET IK ZEKER DAT IK GOEDE KWALITEIT KRIJG VOOR EEN GOEDE PRIJS?
EN WANNEER IS ONDERHOUD ECHT NODIG?’ IN DEZE SERIE ARTIKELEN GEVEN WE ANTWOORD OP DIE - EN MEER - VRAGEN.
IN DEZE TWEEDE AFLEVERING: HOE KOMT U TOT EEN GOEDE OFFERTEAANVRAAG?
SCHILDER EN OPDRACHTGEVER IN OVERLEG
Schilderwerk; van inspectie tot oplevering
In aflevering 1 van deze serie las u hoe belangrijk een goed advies is als het gaat om de voorbereiding van
schilderwerk. Niet alleen om op de kosten te besparen, maar vooral om zekerheid te hebben over de kwaliteit van
het schilderwerk dat door de VvE wordt aanbesteed. De offerteaanvraag is de volgende stap. “Transparantie is het
kernwoord”, zegt Willem van Oorschot, directeur van Overvoorde & Van Tilborg, het adviesbureau dat gespecialiseerd
is in vastgoedonderhoud. “Alleen als je een eenduidige uitvraag hebt, kun je beoordelen of je waar voor je
geld krijgt.”
Er zijn grofweg twee manieren om een offerte te vragen
aan een onderhoudsbedrijf, stelt Van Oorschot: “Je kunt -
met een goed advies in de hand - enkele bedrijven vragen
om een offerte. Dat lijkt de eenvoudigste methode, maar
weet je zeker dat je dan een goede offerte krijgt? Er is
immers nog niet berekend wat de specifieke hoeveelheden
zijn van de diverse onderdelen. Om hoeveel meter kozijn
gaat het? Hoeveel deuren moeten worden geschilderd
en hoeveel vierkante meter glas zit er in de kozijnen? En
wat is exact de hoeveelheid vierkante meters beton in de
galerijen of de balkons? En hoe staat het met de kopgevel?
En met de onderbouw (het deel van het gebouw waar zich
de bergingen bevinden)? Er mag geen onduidelijkheid zijn
over de uit te voeren werkzaamheden en de hoeveelheden,
maar die zijn voor een VvE-bestuurder natuurlijk lastig te
berekenen. En helaas zijn er bedrijven die een eigen draai
geven aan de berekening van de hoeveelheden. Je wilt niet
dat er meer meters worden berekend dan er zijn. Je hebt
de juiste informatie nodig om de hoeveelheden te koppelen
aan de meterprijs. Bovendien liggen deze gegevens meteen
vast voor de toekomst.”
Totaalaantallen in beeld
Een adviseur zet alle totaalaantallen in een schema,
waarmee aan een schildersbedrijf om een prijsopgave kan
worden gevraagd. “Dat is de meeste objectieve manier”,
zegt Van Oorschot. “Het is uiteindelijk ook de beste wijze
om een onderhoudsbedrijf te benaderen.
Immers: als je dit overzicht niet hebt, zal ieder bedrijf de
hoeveelheden zelf moeten inmeten. Dat is een behoorlijke
tijdsinvestering. Anno 2024 hebben veel bedrijven daar geen
trek in. Ze hebben veelal genoeg opdrachten. Dus gaan ze
niet zo veel tijd steken in al dat werk voor een prijsopgave
als ze niet eens zeker weten of ze de opdracht wel gaan
krijgen. Het resultaat: de VvE vraagt bij diverse bedrijven
offerte en het antwoord blijft uit. En als je wel bijvoorbeeld
drie offertes krijgt, loop je het risico dat je drie verschillende
offertes krijgt. Ga dan maar eens vergelijken!
Het is natuurlijk ook niet heel professioneel en dat werkt
tegen je. Een onderhoudsbedrijf wil op een professionele
en overzichtelijke manier zien om wat voor project het gaat.
Dan is het ook makkelijker om een offerte te krijgen.”
Transparantie
“Het gaat bij het inzichtelijk maken van de offerte niet alleen
om de hoeveelheden en de meterprijs. Ook de afwerking
is belangrijk. Welk verfsysteem is eerder gebruikt? Die
informatie heb je nodig om te beoordelen of je de kwaliteit
krijgt waarvoor je betaalt”, zegt Van Oorschot.
Uiteindelijk krijgt de VvE van de adviseur een ‘gunningsadvies’,
ofwel een advies welk schildersbedrijf op basis van
de uitgebrachte offertes het beste past bij de VvE en het
project.
“Dat kan het bedrijf zijn dat de goedkoopste offerte uitbrengt
(goedkoop is zeker niet altijd duurkoop), maar dat
hoeft niet”, stelt Van Oorschot. “Soms kan het verstandig
zijn om wat meer geld uit te geven en zeker te weten dat je
niet alleen bij de oplevering maar ook jaren later nog steeds
tevreden bent over het schilderwerk. In principe adviseren
we prijs op te vragen bij een bedrijf dat niet heel ver weg
gevestigd is. Het is niet heel duurzaam als de schilders elke
dag lange tijd in de auto zitten en het heeft ook invloed op
de kosten.”
Over transparantie gesproken: natuurlijk kosten het
advies en de offertebegeleiding ook geld, maar u krijgt op
deze manier wel de nodige handvatten om tot de beste
keuze te komen. Dat betekent ook dat de kosten voor
advies en begeleiding in veel gevallen uiteindelijk worden
terugverdiend. Voordeel is ook dat u niet met de eerste de
beste schilder in zee gaat - gewoon omdat het de enige
was die offerte wilde uitbrengen. Dat gebeurt helaas nogal
eens.
Resultaatgericht samenwerken
De term ‘resultaatgericht samenwerken’ (RGS) valt vaak in
gesprekken over onderhoudswerk. Bij RGS werkt de VvE
samen met het onderhoudsbedrijf aan het doel: een goed
onderhouden gebouw. U geeft dus niet alleen opdracht
om te schilderen, maar u maakt samen een plan om de
kwaliteit een lange periode (vaak 30 jaar) op het gewenste
niveau te houden. Dat vraagt wel om enige kennis van de
opdrachtgever. Immers: u sluit een langjarig contract af
met een onderhoudsbedrijf en de schilder komt dus bij elke
beurt zijn eigen werk tegen.
U moet zich daarbij wel realiseren dat u in feite al een
opdracht geeft voor - bijvoorbeeld - twee schilderbeurten.
Dat geeft natuurlijk de nodige onzekerheid, want u weet
niet in wat voor situatie uw VvE verkeert in 2035.
Bovendien is het anno 2024 steeds minder gebruikelijk dat
langjarige overeenkomsten worden aangegaan. In veel
gevallen kiest de VvE - als ze tevreden is - opnieuw voor
de (huis)schilder die eerder onderhoud heeft uitgevoerd.
Die komt dan vanzelf zijn ‘eigen werk’ tegen. Langjarige
contracten zijn dus in feite niet nodig.
Opdrachtverstrekking
Als de algemene ledenvergadering akkoord gaat met
de opdrachtverstrekking én met het voorstel om het
benodigde bedrag aan het reservefonds te onttrekken (dat
zijn twee besluiten), gaat u in gesprek met het uitverkoren
onderhoudsbedrijf.
Wat er gaat gebeuren, weten alle betrokken partijen al
dankzij de goede voorbereiding, maar u gaat ook afspreken
hoe de schilder het werk gaat plannen; of per verdieping
gewerkt wordt of van boven naar beneden; hoe lang het
werk gaat duren; hoe de communicatie verloopt en hoe het
zit met de betalingstermijnen. En waarschijnlijk wilt u ook
afspraken maken over de handelwijze van de medewerkers.
Niemand zit te wachten op schilders die roken in het
gebouw of de hele dag de radio hard aan hebben staan.
Kortom: u doet alles om zo veel mogelijk zekerheid te
krijgen over de kosten en het proces. Een goede prijskwaliteitverhouding
dus. En een situatie waarin alle
betrokkenen weten waar ze aan toe zijn. De klus kan
beginnen!
In de volgende aflevering: uitvoering en oplevering.
Hebt u deel 1 van deze reeks gemist? Stuur een mail naar
magazine@vvebelang.nl. U ontvangt dan een pdf van het
artikel.
Een
transparante
offerteaanvraag
is een eerste
voorwaarde
WILLEM VAN OORSCHOT

BOUWKUNDIG
50 VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2024 #3 51
SCHADE DOOR FUNDERINGSPROBLEEM
425.000
panden lopen
risico op
verzakking
Aanpak funderingsherstel staat nu op de politieke agenda
In het najaar van 2023 vroeg minister Hugo de Jonge
van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties aandacht
voor het probleem tijdens een commissievergadering van
de Tweede Kamer. Hij zei toen: “De funderingsschade is
gewoon echt een heel groot probleem. Het eerlijke verhaal
is dat we weten dat het een groter probleem wordt; dat dat
grote probleem in de maak is, maar dat we nog niet weten
hoe groot het exact wordt.” De Jonge vroeg de Rli om
advies. Dat advies ‘Goed gefundeerd’ verscheen in februari
jl., en de conclusies liegen er niet om: maar liefst 425.000
panden - samen goed voor 550.000 adressen - lopen een
groot risico op verzakking. De Raad beraamt de benodigde
kosten tot 2050 op 54 miljard euro. Gemiddeld komen de
herstelkosten neer op 60.000 tot 120.000 euro per pand.
Goed gefundeerd
Uit het rapport ‘Goed gefundeerd’: “De oorzaken van
funderingsproblemen zijn divers. Funderingsschade kan
bijvoorbeeld te maken hebben met verlaagde grondwaterstanden,
bacteriële aantasting, droogte, werkzaamheden
in de omgeving van een gebouw, veroudering,
te gering draagvermogen, negatieve kleef of fouten in de
constructie. In de praktijk is er vrijwel nooit één duidelijke
oorzaak van de funderingsschade aan te wijzen.
Het aanpakken van schade aan de fundering is bovendien
ingewikkeld. Veel eigenaars zijn niet op de hoogte van
de schade aan hun gebouw. En als ze er wél van op de
hoogte zijn, weten ze vaak niet waar te beginnen met een
oplossing. De rompslomp en hoge kosten, die kunnen
oplopen tot boven de 120.000 euro, leiden vrijwel altijd
tot zorgen en stress.
FRANK VAN LIER
“We staan in een positieve modus”, zegt Frank van Lier, directeur van het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek
(KCAF). “Op 18 april jl. hielden we ons congres in Harderwijk. Daar konden we de ruim 325
aanwezigen (een record!) vertellen dat funderingsherstel nu echt op de politieke agenda staat. Én dat de tijd
van zoeken naar oorzaken (‘wie kunnen we aansprakelijk stellen?’) voorbij is. Het gaat er nu om dat we het
probleem gezamenlijk gaan aanpakken. Dat blijkt overduidelijk uit het rapport ‘Goed gefundeerd’ van de
Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur (Rli).”
Veel eigenaars proberen via complexe procedures de
schadekosten te verhalen, maar omdat er juridisch vrijwel
nooit één oorzaak is aan te wijzen, leidt dit vaak niet tot een
oplossing, maar wel tot veel frustratie. Het herstel van de
schade wordt zodoende vaak noodgedwongen op de lange
baan geschoven. Op verschillende plekken in Nederland
is nu al te zien dat dit kan leiden tot een stapeling van
problemen, met ernstige gevolgen voor de leefbaarheid
en de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad.”
Niet alleen landelijk gebied
Het funderingsprobleem speelt overal in Nederland, maar
op de kaart zien we vooral Zeeland, het rivierengebied,
Groningen en Drenthe. Dat er ook in de grote steden
problemen zijn, blijkt wel uit de situatie in de Rotterdamse
wijk Kralingseveer. Daar staan de huizen (veelal arbeiderswoningen
uit de jaren 30 van de vorige eeuw) schots
en scheef op een slappe ondergrond van klei en veen. De
voordeur ligt vaak lager dan de stoep, want de gemeente
houdt die stoep zo goed mogelijk op het oorspronkelijke
niveau. Er liggen immers rioleringen, en die mogen niet
verzakken. Dan is er ook nog achterstallig onderhoud én
de noodzaak om te verduurzamen. Die totale kosten zijn
veel hoger dan de waarde van de woningen.
Aanbevelingen
Het Rli heeft vijf aanbevelingen geformuleerd:
• beschikbaarheid van risico-informatie over
funderingsschade verbeteren;
• funderingsschade voorkomen;
• maatschappelijke problemen voorkómen door
ondersteuning en ontzorging;
• subsidie- en leenmogelijkheden creëren voor schadeen
funderingsherstel;
• zorgen voor gezamenlijke en krachtige uitvoering.
Bovendien moet alle kennis van het KCAF, Deltares en de
RVO worden gebundeld en publiek toegankelijk worden
gemaakt. Dan ontstaat er één erkende en betrouwbare plek
waar eigenaars, kopers, huurders, financiers en overheden
terecht kunnen voor betrouwbare en eenduidige informatie
over de kans op funderingsschade aan hun gebouwen.
Frank van Lier: “We zijn blij met de conclusie dat we niet
moeten verzanden in zoeken naar de schuldige die moet
betalen, zoals dat in Groningen gebeurde. Het gaat om de
oplossing en de ondersteuning voor de gedupeerden!”
Lenen voor herstel
Probleem is dat niemand - ook de appartementseigenaar
niet - belang heeft bij transparantie over de staat van
funderingen onder het gebouw. Eigenaars zijn immers
bang voor waardeverlies van hun woning én voor de
kosten die herstel met zich meebrengt.
Voor VvE’s geldt bovendien dat alle eigenaars gezamenlijk
moeten besluiten tot (en moeten meebetalen aan)
herstelmaatregelen, ook al is er maar bij enkele eigenaars
(zichtbaar) sprake van schade. In de praktijk blijkt het vaak
lastig om iedereen mee te krijgen.
Woningeigenaars (dus geen VvE’s) die in een gemeente
wonen die is aangesloten bij het Fonds Duurzaam
Funderingsherstel (FDF), hebben geluk. Zij kunnen een
beroep doen op de Funderingslening of Funderingslening
Maatwerk. Het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting
Nederlandse gemeenten (SVn) is fondsmanager van het
FDF (https://funderingsherstelfonds.nl). VvE’s moeten
nog wachten tot het ook voor hen zo ver is.
Frank van Lier: “In dit geval draagt de gemeente het
(kleine) risico van de lening. In de nieuwe plannen zou het
risico overgaan naar het Rijk en dat is natuurlijk een mooie
stimulans. Dat maakt het voor iedereen in heel Nederland
makkelijker om te lenen voor funderingsherstel. Want het
Rli-rapport is heel duidelijk: de verantwoordelijkheid van
herstel ligt bij de eigenaar, maar die moet wel geholpen
worden. Anders gebeurt er niets. En het mooiste zou zijn
als de lening kan worden gecombineerd met verduurzaming
en groot onderhoud. Dat scheelt weer veel administratief
gedoe voor de VvE.”
VvE en funderingsprobleem
Hij kent het VvE-probleem uit eigen ervaring: “Er zijn niet
veel VvE’s die hebben gespaard voor funderingsherstel.
Ook niet als corporaties nog bezit hebben in de complexen.
Bovendien speelt er vaak nog veel meer in de verenigingen.
Als je begint te praten over funderingsproblemen, krijg je al
snel te horen dat andere zaken volgens de eigenaars veel
urgenter zijn: het dak lekt, de kozijnen zijn verrot etc. Dan
blijft het onderwerp ‘fundering’ verder niet besproken en
worden er al helemaal geen besluiten genomen. Er moet
immers een meerderheid voor een besluit zijn. Zeker bij
kleinere VvE’s is dit een aandachtspunt.
Gelukkig staat in het taxatierapport nu wel de verplichting
om te melden dat er sprake is van funderingsschade,
maar nóg beter zou het zijn als die informatie openbaar
toegankelijk is, zoals de Rli adviseert. Een VvE zou dan
ook het funderingsherstel kunnen opnemen in een
onderhoudsplanning. Dan weet een koper waar hij aan
begint en kan de verkopende partij zich niet verschuilen
achter de vermelding ‘onbekend’. In onze app FunderMaps
is overigens al veel van die informatie beschikbaar.”
KCAF
Op de website van het KCAF is veel informatie te vinden,
die ook voor VvE’s en appartementseigenaars interessant
kan zijn:
• Nationaal Funderingsloket: https://loket.kcaf.nl
• Meldingenkaart (binnengekomen meldingen):
https://www.kcaf.nl/landelijk-loketfunderingsproblematiek/
• Erkenningsregeling: https://www.kcaf.nl/
erkenningslijst (erkende aannemers en
herstelbedrijven)
• Publicaties: https://www.kcaf.nl/wat-doethet-kcaf/publicaties
ERNSTIGE FUNDERINGSSCHADE

LIFTONDERHOUD
VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2024 #3
53
Uw specialist in onderhoud,
reparatie en modernisering
van liftinstallaties
» ONDERHOUD
» STORINGSDIENST
» REPARATIE
» RENOVATIE
» MODERNISERING
» MERKONAFHANKELIJK
A. Einsteinweg 25a | 2408 AP Alphen a/d Rijn | 0172 501 017 | verkoop@bellboy.nl | www.belboy.nl
AD VAKBLAD VVE 180x129.pdf 1 28/06/2024 16:28:30
Vocht in huis?
EFFICIENTE EN DEFINITIEVE VOCHTBESTRIJDING
Sinds 1954 bieden wij definitieve oplossingen voor:
• Opstijgend vocht
• Natte kelders
• Condens
0800 68 777 68
www.murprotec.nl
• Doorslaand vocht
• Schimmelvorming
• Salpeter
WIJ ONTMOETEN U GRAAG OP DE
VVE-VOORLICHTINGSBIJEENKOMSTEN:
3 & 4 september Congrescentrum 1931 Den Bosch
10 & 11 september Omnisport Apeldoorn
Als huizen
konden praten,
dan zouden
ze de Pro’s
van Murprotec
aanbevelen.
Wat betekent het herziene SBCLkeuringsschema
voor uw liftkeuring?
Volgens het Warenwetbesluit liften moeten liften elke
achttien maanden worden gekeurd. Heel belangrijk, zegt
Willem: “Bij nieuwe liften die wij voor het eerst keuren, zien
we vaak tekortkomingen. Die periodieke keuring is dus hard
nodig.” Wettelijk verplichte liftkeuringen in de gebruiksfase
mogen alleen worden uitgevoerd door ‘aangewezen
instellingen’ zoals Liftinstituut. Het keuringsschema is
leidend. Dit raamwerk beschrijft in hoofdlijnen hoe de
inspecties moeten worden uitgevoerd en om welke
aandachtspunten het gaat. Dat is een waarborg dat
inspecties minimaal volgens de wet worden uitgevoerd.
Van keuringsschema naar ‘checklist’
Willem: “Het schema geeft de grote lijnen aan die elke
keuringsorganisatie via eigen checklists vervolgens
installatiespecifiek maakt; al naar gelang het type lift en de
ouderdom ervan. Voor verschillende typen en bouwjaren
gelden verschillende voorschriften. De Raad van Accreditatie
houdt toezicht op de checklists van de keuringsinstellingen;
een waarborg voor uniformiteit.”
Willem is momenteel betrokken bij de evaluatie en
actualisatie van het keuringsschema, dat stamt uit 2018.
“Meerdere partijen - verenigd in het Centraal College van
Deskundigen Liften (CCvDL) waaronder de keuringsbranche
- constateerden dat het schema aan verbetering toe was.
De SBCL kreeg de opdracht voor een review. Namens
Liftinstituut zit ik in de werkgroep die dat vormgeeft.”
Terug naar de basis
“De wet is leidend voor de processen en procedures die de
keuringsorganisaties volgen. Het keuringsschema geeft daar
handen en voeten aan, maar in het schema staat veel meer
dan wat de wet voorschrijft. Dat kan een probleem worden
bij juridische conflicten.
Een voorbeeld: bij een urgentiecode die uit de keuring naar
voren komt, moet de lift worden stilgezet, maar die autoriteit
hebben we als liftkeurder feitelijk niet. Dat moet de eigenaar
doen of (in ernstige gevallen) de toezichthoudende autoriteit
De wettelijk verplichte keuringen in de
gebruiksfase van liften zorgen ervoor dat
de liftveiligheid in Nederland geborgd is.
Belangrijke leidraad voor alle liftkeurders is
het keuringsschema van de gezamenlijke,
aangewezen keuringsorganisaties. Dit
schema, dat de Stichting Beheer Certificatie
Liften (SBCL) beheert en publiceert, wordt
momenteel herzien. Willem Kasteleijn van
Liftinstituut is betrokken bij de herziening.
“Het nieuwe keuringsschema wordt duidelijker,
eenvoudiger en compacter”, zegt hij.
zoals de Arbeidsinspectie. In geval van een rechtszaak kijkt
de rechter naar de wet. Dan kun je als keuringsinstantie aan
het kortste eind trekken.”
Het nieuwe schema sluit meer aan bij de wet en het is
veel duidelijker. “Dankzij zes jaar gebruikservaring met het
schema waren de knelpunten helder. Er waren onduidelijkheden
en zaken die op tweeërlei manieren konden worden
uitgelegd. Die punten hebben we verbeterd.”
Aparte inspectietabellen
De inspectietabellen die nu in het keuringsschema staan,
vormen straks een apart document. “Aandachtspunten voor
liftkeurders zijn o.a. de veiligheid van deuren, de veiligheid
rondom vallen en pletten etc. Deze tabellen, waaraan
alle keuringsbedrijven zich conformeren, halen we uit het
schema: ze staan ook niet in het Warenwetbesluit liften.
De SBCL blijft ze wel gewoon publiceren.”
Het keuringsschema is aanzienlijk verkort en het is eenvoudiger
te lezen. Willem: “De ballast is eruit gehaald. Dat is
wel zo prettig voor diegenen die het schema omzetten naar
de eigen checklists.”
De lat hoog gelegd
Het nieuwe keuringsschema wordt naar verwachting in 2025
van kracht. Willem: “Voor de dagelijkse keuringspraktijk van
Liftinstituut verandert er niet veel. De keuringsinhoud staat
bij ons sowieso al op een hoog niveau. Vanuit onze passie
voor veiligheid beperken we ons niet tot het minimale dat
het keuringsschema voorschrijft. We doen graag een stapje
extra voor de veiligheid van onze klanten.”
Hij benadrukt dat liftveiligheid een samenspel is van
producenten die liften ontwerpen, installateurs die liften
plaatsen, onderhoudspartijen en keuringsorganisaties. “En
laten we vooral ook de eindgebruiker niet vergeten. Want
een lift is pas echt veilig, als de gebruiker er veilig mee
omgaat.”
Meer weten? Op liftveilig.nl staan allerlei gebruikstips.

Klopt de herbouwwaarde van
uw complex?
Jaap Hendriksen RT
U hebt de nieuwe verzekeringspolis voor uw
complex ontvangen. Mét de geïndexeerde herbouwwaarde.
Die is belangrijk, want u wilt
bij een eventuele schade het volledige bedrag
uitgekeerd krijgen.
Is uw gebouw langer dan zes jaar geleden
getaxeerd? Klopt de herbouwwaarde niet,
of is die alleen geïndexeerd? Dan ontvangt
u wellicht geen volledige uitkering van het
schadebedrag!
Bij twijfel:
laat een taxatie
uitvoeren!
Laat daarom elke zes jaar de herbouwwaarde
taxeren door een taxateur van VvE Belang.
Dan krijgt u een taxatierapport dat u verzekert
van de juiste herbouwwaarde.
De taxateur van VvE Belang is gespecialiseerd
in de taxatie van appartementencomplexen.
Wij bekijken uw complex met een frisse blik en
we maken een taxatierapport dat speciaal voor
VvE’s ontwikkeld is. Uw gebouw is goed verzekerd
en de eigenaars zijn beschermd tegen
onderverzekering.
Mail naar taxatie@vvebelang.nl of bel 0162 469 120
en maak een afspraak met Jaap Hendriksen.
COLUMN TAXEREN
Jaap
Hendriksen
Er zijn nogal wat vragen over
het eigenaarsbelang, zowel van
verzekeraars en tussenpersonen
als van verzekerden. De vragen
variëren van ‘Wat is het eigenaarsbelang
eigenlijk?’ tot
‘Hoe komt u tot de bedragen
die u noemt?’ En dan moeten
we ook nog bedenken dat
het eigenaarsbelang vroeger
verzekerd was voor een bedrag
van slechts 5.000 gulden. Anno
2024 is dat nogal achterhaald.
VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2024 #3 55
EIGENAARSBELANG EN
DE POLISVOORWAARDEN
Het eigenaarsbelang betreft het privé-eigendom binnen de totale opstal. De
opstal is de woning of het gebouw en alles wat daaraan duurzaam verbonden
is en bedoeld is om ter plaatse te blijven. De gezamenlijke eigenaars, verenigd
in de VvE, zijn eigenaar van het casco gebouw met de algemene ruimten. De
individuele eigenaars zijn eigenaar van de privé-gedeelten: de keuken, het
sanitair, vaste vloeren en kasten, behang, stuukwerk en andere wandbekleding,
vaste airco’s, balkonbeglazing, zonwering, rolluiken etc.
Deze regelingen zijn alléén van toepassing als ze vermeld zijn in de polisvoorwaarden.
Er zijn verzekeraars die daarin aangeven dat elektrisch bedienbare
zonwering tot de opstal behoort, terwijl handbediende zonwering onder de
inboedel valt. Nu zonwering steeds vaker op zonne-energie werkt, kan dat
leiden tot vragen als ‘Is dit nu opstal of inboedel?’ Mogelijk zal ooit een rechter
beoordelen of zonwering naar zijn aard bij de bewoning hoort.
Ook over de waardering van het eigenaarsbelang krijgen we vragen. Hoe
komen we aan de bedragen die we noemen? Bij verbouwingen is er veel doehet-zelfwerk.
Het schilderen van een muur is dankzij de nieuwe verfsoorten
steeds makkelijker geworden. Zelfs de montage van een badkamer kan door
de bewoners worden gedaan, dankzij YouTube-video’s.
Bij een totale herbouw moeten we er echter van uitgaan dat een aannemer
de badkamer plaatst en de wanden saust. Voor het eigenaarsbelang rekenen
we dus met commerciële prijzen. Echter: zijn de kosten voor het plaatsen
van een uitbouw in het centrum van Amsterdam dezelfde als in het mooie
dorpje Haren in Groningen? Welke waarde hanteer ik voor een keuken; voor
een zelfbouwkeuken van een Zweeds bedrijf; een keuken van een prijsvechter
of voor een keuken van een duur merk? Een aannemer zal bij de herbouw
een vergelijkbare keuken plaatsen en niet stad en land afrijden om de beste
aanbieding te scoren.
Stel: u gaat komende zaterdag naar een keukenbedrijf en laat een unieke
keuken ontwerpen. Vraagprijs € 29.000. U wilt er nog even over denken en
u komt in de showroom toevallig uw onderburen tegen. Zij hebben exact
dezelfde keuken uitgezocht voor dezelfde vraagprijs.
Omdat u de betere onderhandelaar bent, koopt u de keuken uiteindelijk voor
€ 19.500. De buren betalen € 25.000. Twee dezelfde keukens met verschillende
prijzen. Wat reken ik nu voor de vervangingswaarde van de keuken? Een leuke
vraag, toch?
Dit voorbeeld illustreert de complexiteit van het bepalen van de vervangingswaarde
van eigenaarsbelang. Er is geen standaardantwoord, omdat de uiteindelijke
prijs afhankelijk is van vele factoren, waaronder locatie, aanbod,
persoonlijke voorkeuren en onderhandelingsvaardigheden. Daarom moeten
we altijd realistisch blijven en commerciële prijzen hanteren die representatief
zijn voor de daadwerkelijke kosten van herbouw of vervanging.
Natuurlijk is het verzekeren van het eigenaarsbelang voor slechts 5.000 gulden
niet meer van deze tijd. De kosten voor materialen en arbeid zijn de afgelopen
decennia aanzienlijk gestegen. Het is belangrijk dat verzekerden zich hiervan
bewust zijn. Een adequate verzekering van het eigenaarsbelang (onderdeel
van de opstalverzekering) zorgt ervoor dat u in geval van schade of verlies
voldoende verzekerd bent om alles naar behoren te kunnen herstellen of
vervangen.

AKZO NOBEL ADVERTORIAL
VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2024 #3 57
ONDERHOUD
PERVVECT
GEREGELD
Je wilt het beste onderhoud
voor het gehele gebouw,
geregeld via de VVE.
“De duurzaamheid van het schilderwerk is gebaat
bij de VvE-service van Trimetal Bouwverven.”
Kies daarom voor een schilders- en
vastgoedonderhoudsbedrijf dat is
aangesloten bij OnderhoudNL Garantie.
Daarmee kies je voor kwaliteit,
vakmanschap én vertrouwen.
KIJK VOOR EEN BEDRIJF
IN DE BUURT OP:
ONDERHOUDNLGARANTIE.NL
Aan het woord: Davy van Zonderen - Trimetal Bouwverven en Rob
Dirven van RLD VvE Beheer. RLD VvE Beheer is aangesloten bij de
brancheorganisatie BVVB en bestaat sinds 2007. Zo’n 100 VvE’s zijn in
beheer in Noord-Holland, Flevoland en Utrecht. Voor een appartementencomplex
met ongeveer 400 woningen in Zaandam benaderde RLD VvE
Beheer Trimetal voor het schrijven van een verftechnisch advies. Behalve
kwaliteit, was ook duurzaamheid daarbij een belangrijk aspect. Hoe ging
Trimetal hier te werk?
RLD VvE Beheer: “Wij werken graag
samen met Trimetal. Enerzijds vanwege
de hoge kwaliteit van het door hen
opgestelde verftechnisch advies,
anderzijds omdat ze snel schakelen.
Daarbij komt Trimetal altijd afspraken na
en dat haalt zorg weg bij een beheerder
als wij. Omdat onze relaties zien dat
er extra aandacht aan het werk wordt
besteed, door tussentijdse controles
en rapportages, brengt dit tevens de
kwaliteit naar een hoger niveau. Na
afronding van de werkzaamheden vindt
met Trimetal een eindoplevering en
controle plaats.
Verduurzaming en
Meerjarenonderhoudsplan (MJOP)
De intentie bij dit grote project was om
een nieuw MJOP in kaart te brengen na
de verduurzaming van gevels en daken.
Hierbij was het schilderwerk ook van
belang. In dit traject speelt Trimetal een
grote rol omdat het bedrijf ervoor zorgt
dat de kwaliteit van het schilderwerk
gewaarborgd is op de lange termijn.
Dat bespaart een VvE uiteraard geld.
Trimetal voert eerst een vrijblijvende
verftechnische inspectie uit, waarbij
de te schilderen onderdelen worden
onderzocht en de situatie wordt
getoetst aan de hand van eigen
metingen. Het verftechnisch advies is
helder en compleet, dit bespaart de VvE
de moeite om allerlei schildersbedrijven
een aparte offerte te laten maken.
Van F naar A
Uiteindelijk is het MJOP aangepast naar
een aanpak waardoor het schilderwerk
na dit project de komende 10 jaar
beschermd is. De gekozen producten en
de applicatie zijn daarop afgestemd. Al
het buitenhoutwerk is geschilderd, van
de begane grond tot de bovenste etage.
Naast het schilderwerk is er behalve
gesaneerd ook een nieuw dak gelegd.
De gevel is geïsoleerd en de beglazing
is vernieuwd volgens de laatste
normen. Het gehele complex is nu van
energielabel F naar label A gegaan.
“De Trimetal-bijdrage past daarbij omdat
de opdrachtgever zo lang mogelijk
onderhoudsvrij wil zijn. Fijn dat Trimetal
ook na het werk nog af en toe langs
komt. En mooi om te zien hoe de
houten kozijnen uit 1968 nog steeds
mee kunnen en opnieuw strak in de
verf staan.”
Interesse of vragen?
Neem contact op met:
Jeroen Muis (Regio Zuid-West):
06 51 26 93 94
Olav Koenraadt (Regio Noord-Oost):
06 53 82 41 31
JEROEN
OLAV

58
BOUWKUNDIG
Moderne liften zijn voorzien van een
besturingssysteem dat veel data over het
liftgebruik verzamelt en doorstuurt naar het
lift(onderhouds)bedrijf. Dat is daar blij mee,
want het kan daar met zijn marketing mooi op
inspelen. Maar wat hebt u als lifteigenaar
eigenlijk aan al die data-verzamelingen en aan
het monitoringssysteem dat u bij uw
onderhoudscontract koopt?
Door Péron van Stralen, liftadviseur
Deel 2:
Péron van Stalen
over liften
'Ontzorging’ is
vaak een ander
woord voor ‘de
portemonnee
trekken'
VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2024 #3 53 59
De kosten lopen sterk op en het is organisatorisch vaak erg lastig.
Als er geen onderhoudscontract is, duurt het extra lang. En er
zijn niet veel van die specialisten: ze hebben het vaak al druk en
zijn ver vooruit ingepland. Dan wordt de beschikbaarheid van die
specialist, in plaats van de verkrijgbaarheid van het onderdeel, de
bottleneck voor een snel herstel.
Keuringsinstantie is offertemachine
Lift- en liftonderhoudsbedrijven zijn dolblij met de keuringen die
periodiek worden uitgevoerd. Natuurlijk zijn die keuringen van
groot belang voor de VvE en voor de bewoners. Uit die keuringen
blijkt immers of de lift veilig gebruikt kan worden. En u krijgt
adviezen over verbetermaatregelen.
Besturingssysteem levert vaak
veel data aan het liftbedrijf
Liftmonitoring; wat hebt u daar
als lifteigenaar eigenlijk aan?
Als VvE treedt u namens de gezamenlijke appartementseigenaars
op als eigenaar van de lift. Dat probeert u
natuurlijk zo goed mogelijk te doen. De lift moet zo
weinig mogelijk storingen vertonen en hij moet vooral
niet langdurig stilstaan. En - voor veel bewoners een
angstbeeld - er moet altijd hulp zijn als de lift onverhoopt
toch vast staat tussen twee verdiepingen in. Dus bent u
bereid om niet te zuinig te zijn. U wilt best betalen voor een
goed onderhoudscontract. En als u dan hoort dat er een
fantastisch monitoringssysteem bijgeleverd kan worden,
is dat nog mooier. De adviseur van het liftbedrijf laat u met
veel enthousiasme zien dat iedere storing op afstand te zien
is. Via dat monitoringssysteem dus.
Dat betekent dat u als eigenaar opgelucht kunt ademhalen:
u bent helemaal ontzorgd. Maar ‘ontzorging’ is vaak een
ander woord voor ‘de portemonnee trekken’.
Preventief onderhoud?
Vaak wordt u dan ook verteld dat op die manier ‘preventief
onderhoud’ kan worden uitgevoerd. Als ik dat hoor, vraag
ik me altijd af: ‘Wat is dan het onderhoud dat je normaal
uitvoert? Dat zou toch ook preventief moeten zijn, zodat
storingen niet alleen opgelost, maar vooral voorkómen
worden?’
In sommige gevallen ‘ziet’ het systeem zelf dat er een
storing is, maar is er geen stilstand geregistreerd. Voor het
liftbedrijf het heeft gezien, hebben de bewoners zelf veelal
al gebeld naar het bekende storingsnummer.
En - wat ik ook vaak zie - een ‘storing’ is lang niet altijd een
echt liftprobleem. Soms zit er een steentje in de onderrail,
waardoor de liftdeuren niet helemaal sluiten.
En de lift dus niet rijdt. Schroevendraaier erbij, steentje eruit
en het probleem is opgelost.
Of een oudere lift met klapdeuren staat ergens stil; doordat
- vanwege winddruk - een klapdeur met minder goed
werkende dranger op een etage niet sluit. Dat zien we nogal
eens als de bewoner van een portiekflat de balkondeur
openzet en tegelijkertijd de voordeur open staat. Dan tocht
het lekker door - en kan de liftdeur door de druk niet dicht.
De voordeur dichtdoen; probleem opgelost. Maar dan is de
liftmonteur al onderweg…
‘Veel liftbewegingen? Onderdeel vervangen!’
Als u een (recente) overeenkomst met een liftbedrijf
ondertekent, staat daarin regelmatig vermeld dat data vanuit
het besturingssysteem naar het bedrijf worden gestuurd. Het
bedrijf mag die data voor allerlei doeleinden gebruiken. Voor
de lifteigenaar is het onbekend wat dat precies betekent.
Met die data wordt het aantal liftbewegingen geregistreerd;
met name wanneer het besturingssysteem is gekoppeld aan
de server van de fabrikant. Die server ‘ziet’ dus heel precies
wat de lift in uw gebouw allemaal doet.
Geregeld wordt op basis van die registratie gemeld dat
een bepaald onderdeel aan vervanging toe is. Maar dat
hoeft helemaal niet het geval te zijn. Wij zien geregeld dat
het onderdeel nog helemaal niet aan vervanging toe is,
ook al is dat wellicht aannemelijk op basis van het aantal
liftbewegingen. Een paar jaar uitstel betekent: winst voor
de VvE.
Datalekken spelen voor een woongebouw niet zozeer; in
tegenstelling tot bedrijfsgebouwen.
LIFTMONITORING
Materialen vrij verkrijgbaar?
Als u een lift hebt van een bepaald merk, hoort u vaak dat alleen
de onderdelen van dat merk mogen worden toegepast. Anders
rijdt de lift niet of is hij onbetrouwbaar. Dat is niet altijd het
geval: er zijn heel wat onderhoudsbedrijven die vrij verkrijgbare
én niet-liftfabrikantgebonden onderdelen gebruiken en daarmee
perfect de lift onderhouden.
Liftproducenten die het alleenrecht hebben op bepaalde
onderdelen, dwingen onderhoudsbedrijven die materialen
bij hen te kopen. Omdat ze ‘vrij verkrijgbaar’ zijn, voldoet de
producent aan de regels. Er is echter een verschil tussen ‘vrij
beschikbaar’ en ‘eenvoudig vervangbaar zonder tussenkomst
van de producent’. Het is een wat ‘grijs gebied’ in de Europese
wetgeving en het is lastig om te ontdekken of het liftbedrijf in
zijn recht staat. In het uiterste geval kunt u gaan procederen,
maar dat kost tijd, geld en moeite. En het resultaat is onzeker.
De vrije verkrijgbaarheid kan een probleem worden als zich
onverwacht een grote storing voordoet die niet meteen kan
worden opgelost. En die voor veel bewoners betekent dat ze
de lift niet kunnen gebruiken - en ‘opgesloten zitten’ in hun
appartement.
Kapotte printplaat
Voorbeeld: de lift van een merk van een grote liftfabrikant
wordt onderhouden door een niet-liftfabrikantgebonden
onderhoudsbedrijf. Door een heftige blikseminslag gaat een
hoofd-printplaat van de lift kapot. Dan moet verplicht een
printplaat van het betreffende merk worden gekocht en die
kan dan alleen worden geïnstalleerd door een gespecialiseerde
monteur van diezelfde fabrikant. Die moet de lift opnieuw
programmeren en dan werkt hij weer.
Maar de keuringsrapporten - die natuurlijk ook naar het onderhoudsbedrijf
worden gestuurd - zijn ook een ‘offertemachine’
voor dat bedrijf. Spreekluisterverbinding kapot? We plaatsen
een nieuwe! Zijn de staalkabels aan vervanging toe, zoals uit
het keuringsrapport blijkt? Dan is het slim om ook meteen de
aandrijving (de motor) te vervangen, meldde laatst een onderhoudsbedrijf.
Een argwanende klant vroeg ons of dat werkelijk
nodig was. Zijn argwaan was terecht: het aandrijvingssysteem
hoefde helemaal nog niet te worden vervangen.
Vandaar onze driedelige leus bij keuzes:
1. Is het nodig? Antwoord: ja.
2. Moet het nu? Antwoord: nee.
3. Kan het anders? Antwoord: ja, alleen de kabels vervangen
volstaat (in dit geval).
Afgekeurd en dan?
Een veelvoorkomend probleem bij een periodieke liftkeuring
is een niet-werkende spreekluisterverbinding in de liftcabine.
Geen spreekluisterverbinding betekent dat uw lift wordt afgekeurd
en dat hij niet mag worden gebruikt. Dan hebt u een groot
probleem; niet alleen als u in een hoog gebouw woont, maar
ook als bewoners niet goed ter been zijn. Is het een kostbaar
geïntegreerd systeem van de oorspronkelijk producent van
de lift en niet snel verkrijgbaar? Of tegen extra hoge kosten?
Dan kan een losse extra spreekluisterverbinding worden gekocht
en gemonteerd. Maar dat kost het liftonderhoudsbedrijf - bij een
‘all-in-onderhoudscontract’ - extra geld. En het mist de data.
Gewoon in die tijd de mobiele telefoon gebruiken om eventueel
alarm te slaan? Dat is lastig, want de lift fungeert als een ‘kooi van
Faraday’: de betonnen constructie eromheen zorgt ervoor dat het
bereik lang niet altijd goed is.
Wees kritisch!
Ik pleit dan ook voor betere Europese wetgeving als het gaat
om de vrije verkrijgbaarheid en toepassing van liftonderdelen.
Dat zou voor de klanten al een flinke vooruitgang betekenen.
Tegelijkertijd kunt u als lifteigenaar ook kritisch kijken naar de
overeenkomst die u hebt met het lift(onderhouds)bedrijf. Voegt
het monitoringssysteem echt iets toe voor u? Of is het alleen
waardevol voor het bedrijf?
En komt u er helemaal niet uit? Of hebt u twijfels bij de voorgestelde
maatregelen? Dan kunt u altijd een beroep doen op
een onafhankelijke adviseur!
Meer informatie: www.peron.nl

60
TEN31 ADVERTORIAL
Het is alweer twee jaar geleden dat
TEN31 en VvE Belang de samenwerking
zochten. Met succes: inmiddels hebben
al zo’n 1000 VvE’s de weg gevonden
naar onze bank. Dat is niet zo vreemd:
zij ontdekten al snel de vele voordelen
die onze bank hun biedt. In tegenstelling
tot de Nederlandse banken is het eenvoudig
om bij TEN31 een spaarrekening
te openen voor de VvE. En natuurlijk is
ook een lening mogelijk tegen gunstige
voorwaarden.
Zo’n succes
bereik je alleen door
standvastigheid,
niet-aflatende inzet en
natuurlijk groot
vakmanschap!
VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2024 #3 53 61
Volg ons op
social media of kijk op
www.ten31.nl en blijf op
de hoogte van verdere
ontwikkelingen bij de
VvE-Bank TEN31.
TEN31
en
VvE Belang:
samen voor succesvolle VvE’s
Het lag dan ook voor de hand dat het heel druk was bij
de stand van TEN31 Bank tijdens de voorlichtingsdagen
van VvE Belang. De brochures waren niet aan te slepen
en veel bezoekers van de bijeenkomsten moesten geduld
oefenen als ze vragen wilden stellen. Ook het aantal
telefonische verzoeken om informatie groeide in korte tijd
sterk. Inmiddels heeft TEN31 Bank zich als een duurzame
bank op de Nederlandse markt gevestigd.
Eerlijke informatie
In dit magazine hebt u diverse keren gelezen over VvE’s
die hun voordeel deden met de dienstverlening van onze
bank. En natuurlijk waren we ook zo eerlijk dat we minder
gunstige zaken meldden.
Kosten/Rente
VvE Betaalrekening PLUS
Rekening-courant voor VvE's
VvE Sparen FLEX
Spaarrekening voor VvE's
Zo gaven we in het voorjaar van 2024 al aan dat er
aanvankelijk ook een minder aantrekkelijk aspect
was: de Duitse vermogenswinstbelasting (25 %) en de
solidariteitstoeslag (5,5 %). Door deze heffingen betaalden
VvE’s soms 0,6 % belasting op de ontvangen rente.
Echter: dat is niet meer het geval. Na intensieve onderhandelingen
heeft TEN31 bereikt dat de Duitse belasting
op Nederlandse VvE’s komt te vervallen. Dat betekent dat
uw VvE nu 2,25 % rente op de reserves kan ontvangen.
Aangescherpte vereisten voor VvE’s met
zelfbeheer
In 2023 was het aantal aanvragen overweldigend. Daarom
heeft TEN31 besloten dat VvE’s die zelf het beheer voeren,
voor het aangaan van een bankrelatie moeten voldoen
aan minimale vereisten. De minimumvereisten voor het
openen van een nieuwe bankrekening zijn:
• er zijn 30 woningen.
• de VvE-reserves bedragen minimaal € 300.000,-.
Deze eisen gelden niet voor VvE’s die professioneel
beheerd worden door een bij TEN31 aangesloten partner;
ook niet voor kleine VvE’s.
Rentekorting op VvE-lenin
Wilt u uw complex verduurzamen of is er groot
onderhoud nodig? TEN31 biedt gunstige leningen aan.
Vanwege de daling van de kapitaalmarktrente wordt de
rente met 0,50 % verlaagd.
Onze felicitaties!
VvE Belang bestaat dit jaar 25 jaar. Wij feliciteren de oprichter
van VvE Belang, Fred Schuurs en alle medewerkers van VvE
Belang van harte met dit mooie jubileum. 25 jaar is een
indrukwekkende mijlpaal, zeker voor een organisatie die
in die tijd zo veel heeft bereikt voor de Verenigingen van
Eigenaars en voor de individuele appartementseigenaars in
Nederland. Zo’n succes bereik je alleen door standvastigheid,
niet-aflatende inzet en natuurlijk groot vakmanschap!
Dé lening voor de Vereniging van Eigenaars.
Herkent u als VvE-beheerder de situatie dat een
belangrijke renovatie- of moderniseringsmaatregel
in behandeling is, maar er onvoldoende financiële
middelen zijn voor de uitvoering?
Dé lening voor de Vereniging van Eigenaars.
Voor Dé de lening voor wordt de geen Vereniging onderpand, van Eigenaars.
garantie of
verpanding gevraagd.
Herkent u als VvE-beheerder de situatie dat een
Er belangrijke wordt Herkent gekeken renovatie- u als naar VvE-beheerder of financiële moderniseringsmaatregel
gezondheid situatie dat van een
de in VvE behandeling belangrijke en niet naar is, renovatie- de maar financiële er of onvoldoende moderniseringsmaatregel
situatie van financiële
individuele middelen behandeling zijn leden voor van de is, de uitvoering?
maar VvE. Daarnaast onvoldoende is er geen financiële
verplichting middelen om zijn de voor VvE bankrekening de uitvoering? over te sluiten.
Voor de lening wordt geen onderpand, garantie of
verpanding Voor de lening gevraagd. wordt geen onderpand, garantie of
verpanding gevraagd.
Er wordt gekeken naar de financiële gezondheid van
de VvE Er wordt en niet gekeken naar de naar financiële de financiële situatie gezondheid van de van
individuele de VvE en leden niet van naar de de VvE. financiële Daarnaast situatie is er van geen de
verplichting individuele om leden VvE van bankrekening de VvE. Daarnaast over te is sluiten. er geen
verplichting om de VvE bankrekening over te sluiten.
Leningvoorwaarden per 10-01-2024:
• 6,20% nominaal op jaarbasis
• 1% van de leensom als behandelingskosten
• Geen onderpand benodigd
• Geen notariële akte vereist.
Mét dit jubileum vieren we ook het - veel kortere maar zeer
succesvolle - partnerschap en de fantastische samenwerking
tussen VvE Belang en TEN31 Bank. Samen hebben we
opmerkelijke successen behaald en kunnen we met trots
terugkijken op de afgelopen jaren.
Dé bank voor Nederlandse VvE's.
Wij kijken uit naar de voortzetting van dit waardevolle
partnerschap en zijn ervan overtuigd dat ons in de toekomst
nog vele gezamenlijke successen te wachten staan.
Als gespecialiseerde bank bieden wij hiervoor de
juiste oplossing.
De Dé VvE bank Lening voor van Nederlandse TEN31 Bank VvE's. AG. VvE’s krijgen de
mogelijkheid Dé bank om voor namens Nederlandse hun leden VvE's. een lening af te
sluiten. Dit is voor elke VvE mogelijk, ook een
combinatie van woningen, winkels en kantoren.
Als gespecialiseerde bank bieden wij hiervoor de
Wist juiste u Als dat? oplossing.
gespecialiseerde bank bieden wij hiervoor de
juiste oplossing.
In De vergelijking VvE Lening tussen van TEN31 de stijgende Bank AG. materiaalkosten VvE’s krijgen de en
de mogelijkheid rente De VvE die betaald Lening om namens van worden TEN31 hun voor Bank leden onze AG. een lening, VvE’s krijgen het af de te de
laatste sluiten. mogelijkheid jaren Dit voordeliger is om elke namens VvE was mogelijk, een hun lening leden ook af te een sluiten lening in af te
plaats combinatie sluiten. van wachten Dit van is woningen, voor tot elke genoeg VvE winkels mogelijk, financiële en kantoren. ook middelen een
beschikbaar combinatie waren van voor woningen, de werkzaamheden.
winkels en kantoren.
Wist u dat?
Wist u dat?
In vergelijking tussen de stijgende materiaalkosten en
de rente In vergelijking die betaald tussen worden stijgende voor onze materiaalkosten lening, het de en
laatste de jaren rente voordeliger die betaald worden was een voor lening onze af te lening, sluiten het in de
plaats laatste van te jaren wachten voordeliger tot genoeg was een financiële lening middelen af te sluiten in
beschikbaar plaats van waren te wachten voor de tot werkzaamheden.
genoeg financiële middelen
beschikbaar waren voor de werkzaamheden.

62
ENERGIEBESPAREN
DE ACHTERZIJDE VAN DE FRAAIE STADS-
VILLA AAN DE EEKWAL IN ZWOLLE
Wachten
betekent dat de
renovatieprijs veel
hoger zal uitpakken
dan wanneer de
renovatie jaren
geleden was
uitgevoerd
VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2024 #3 63
voor de renovatie - achteraf bezien - onterecht is verleend
en dat de gerealiseerde renovatie ongedaan moet worden
gemaakt. Een horrorscenario…
Uiteindelijk kon ik de gemeente er met een uitgebreide
mail van overtuigen dat het beter was om eerst te wachten
op de definitieve uitspraak, alvorens er actie zou worden
ondernomen. Omgevingstechnisch was er immers niets
aan de hand.”
Na 15 jaar
procederen
nog geen
oplossing
Verduurzaming van een fraaie stadsvilla in Zwolle
Vincent Woldring kan er inmiddels wel een boek over schrijven. Over de ervaringen die hij opdeed bij zijn
bestuurlijke werk voor VvE’s. Zo ook bij de VvE Eekwal 5 in Zwolle, waarvan hij al enkele jaren bestuurder is.
Hij vertelt: “In het pand zijn zes appartementen
ondergebracht. Dat is al zo sinds J.L. Vroom (de man van
V&D) het heeft laten herbouwen nadat de oorspronkelijke
stadsvilla vlak na de oorlog verwoest werd. Hij verkocht het
pand, nadat het in appartementen was gesplitst, in 1955 aan
de eerste eigenaars en dus ook de eerste leden van de VvE.
Het woord verduurzamen bestond in de jaren 50 van de
vorige eeuw nog niet en dus moet er op dat punt nog
veel gebeuren. VvE Belang heeft een mooi MJOP voor
ons gebouw gemaakt. En het was helemaal prettig dat de
groene variant (het Duurzaam MJOP) uiteindelijk - dankzij
de subsidie - goedkoper was dan het MJOP zonder verduurzamingsplan.
Ik heb de bouwkundig adviseur tijdens
de rondgang én daarna veel vragen gesteld en ik kreeg
steeds de antwoorden waar ik naar zocht. Ook nadien
had ik telefonisch contact over verduurzaming met Jan
van Dommelen van VvE Belang. Hij straalt naast kennis
en kunde ook een enorme rust uit; zo van ‘Oh, maar daar
komen we wel uit want voor dat bouwkundige probleem
is wel een oplossing te bedenken’. En dat is wat je als
bestuurder wilt horen als je met een probleem zit.”
Spouwmuurisolatie
“Uit warmtefoto’s die we hebben laten maken, bleek overduidelijk
dat we eerst de schil van het gebouw moesten
aanpakken. Uiteraard heb ik, vóór opdracht te geven, een
rondgang gemaakt met een bureau dat de aanwezigheid
van vleermuizen moest beoordelen. Omdat bleek dat er
geen aanwijzingen waren voor vleermuizen, ging ik op
zoek naar gecertificeerde isolatiebedrijven. Voornamelijk
vanwege de garantie als er toch iets mis zou gaan. Ik heb
diverse offertes opgevraagd en onderhandeld over de
‘kleine lettertjes’. Als jurist heb ik daar gelukkig wel ervaring
mee. Uiteindelijk kon ik met een gerust hart de opdracht
verstrekken.”
In december 2023 zette de VvE de eerste stap naar
verduurzaming: de spouwmuren werden geïsoleerd.
Voornamelijk vanwege de hoge stookkosten: een
gasketel in de kelder zorgt voor de verwarming van de
zes appartementen. Iedereen had dus - gezien het forse
gasverbruik - baat bij isolatie.
Tussentijds had Woldring regelmatig contact met VvE
Belang voor ondersteuning en advies. “Het project is naar
wens verlopen en met hulp van VvE Belang hebben we
ook de SEEH-subsidie ontvangen. Op een bedrag van
€ 20.000 is dat natuurlijk heel welkom. Op mijn aandringen
hadden we al veel gespaard en afgesproken dat
alle leden een eenmalige storting deden in de toen in het
leven geroepen Verduurzamingsreserve. Iedereen weet
dus waar het grote bedrag aan spaargeld naartoe gaat.
Inmiddels zijn twee appartementen verkocht en de
nieuwe eigenaars zijn vanzelfsprekend ook heel blij dat
er geld is voor verdere verduurzaming.”
De kozijnen
We naderen het hete hangijzer van de VvE Eekwal 5: de
ijzeren kozijnen met enkel glas, die in de jaren 50 bij de bouw
zijn aangebracht. in 2004 en 2005 lieten twee eigenaars
met goedkeuring van de ALV de kozijnen van hun achterpui
vervangen door houten exemplaren met dubbelglas. Een
echtpaar, dat jaren na die vervanging in het pand kwam
wonen, maakte bij de gemeente Zwolle bezwaar tegen
die renovatie door hun buren: de gemeente had dat niet
mogen toestaan zonder bouwvergunning. Zo’n 15 jaren van
procederen volgden tot aan de Raad van State aan toe.
Woldring stelde enkele jaren geleden als oplossing voor,
dat de achterpuien van alle appartementen zouden worden
getransformeerd in één stijl, met gelijke materialen en
detaillering. De leden stemden daar mee in, behalve het
echtpaar. De gemeente Zwolle verleende de VvE een
bouwvergunning na een positieve beoordeling van de
Welstandscommissie.
Het echtpaar diende een bezwaarschrift in tegen de afgifte
van de bouwvergunning en beriep zich o.a. op het feit dat
de achtergevel een ‘zichtgevel’ is: in de zomer varen mensen
in hun bootjes langs het mooie, historische pand en ze
kijken naar die achtergevel. Het renovatieplan zou volgens
het echtpaar ook in strijd zijn met de cultuurhistorische
waarde van het gebouw. De gemeente Zwolle wees het
bezwaarschrift af met het argument dat de cultuurhistorische
waarde niet wordt aangetast door de voorgenomen verbouwing.
Naar de rechter
Voorjaar 2024 sleepte het echtpaar de gemeente Zwolle
voor de rechter. Die was (samengevat) van oordeel dat het
advies van de Welstandscommissie zorgvuldig tot stand is
gekomen, de redenering daarin begrijpelijk is en de getrokken
conclusies daarop aansluiten. Starten maar, dacht het VvEbestuur,
maar het echtpaar heeft inmiddels hoger beroep
aangetekend bij de Raad van State. “De zoveelste spaak in
ons wiel”, zegt Woldring.
“En de gezellige sfeer die onder de leden heerste, is er al lang
niet meer. We hebben er inmiddels nog een probleem bij. Als
een gebouweigenaar onnodig lang wacht met de start van
het renovatieproject, kan de gemeente de bouwvergunning
intrekken: ze wil geen lange periode van onzekerheid over
wel of niet renoveren. Wij wilden ook graag aan de slag, maar
we stonden voor een dilemma: niets doen met het risico dat
de bouwvergunning wordt ingetrokken door de gemeente,
zodat alle moeite voor niets is geweest of de hele achterpui
alvast renoveren met als risico dat de Raad van State het
echtpaar alsnog gelijk geeft. Ofwel: dat de bouwvergunning
Hogere prijzen
“Wachten betekent wel, dat de renovatieprijs veel hoger
zal uitpakken dan wanneer de renovatie jaren geleden was
uitgevoerd. Ook de mooie subsidie die we toen konden
krijgen als we de renovatie samen met de isolatie van de
spouwmuren hadden laten uitvoeren, zijn we misgelopen. En
er zijn geluiden dat hout inmiddels veel duurder is geworden
dan enkele jaren geleden. En dat het verschil in prijs tussen
houten kozijnen en aluminium of kunststof kozijnen al veel
kleiner is geworden. Dat laatste speelt het procederende
echtpaar misschien in de kaart: zij willen wel ander materiaal
dan houten kozijnen.
Een renovatie met aluminium of kunststof kozijnen betekent
dat we een nieuwe bouwvergunning moeten aanvragen. Dat
zal ons wel lukken, maar dan is er een nieuw probleem. De
eigenaar van het appartement dat al is voorzien van slanke
houten profielen, moet dan instemmen en meebetalen aan
de nieuwe kunststof kozijnen. Dat zal niet op veel enthousiasme
stuiten, denk ik.”
De toekomst
Inmiddels zijn twee appartementen verkocht. Woldring:
“De nieuwe eigenaars zijn energieke, jonge personen, die
hopelijk een bijdrage aan het bestuur en de verduurzaming
willen leveren. Die verjonging is naar mijn idee exemplarisch
voor de woningmarkt. Als je de vastgoedmarkt in Nederland
bekijkt, zie je een toename van het aantal VvE’s en gelukkig
ook van jongere eigenaars. Mede door de krappe markt voor
starterswoningen kiezen veel jongeren ervoor om eerst een
appartement te kopen. VvE Belang wacht dus een mooie
toekomst!
En als het om de VvE aan de Eekwal gaat: mijn tijd als
bestuurder zit er bijna op, maar natuurlijk kan ik hier en
daar nog een handje helpen als dat nodig is.”
VINCENT WOLDRING

Verduurzamen en energie besparen?
S 4 reno Homeliner ® Leidingrenovatie
www.vandervelden.com/renovatie
COLUMN
VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2024 #3 65
Zet uw VvE in op duurzame waardestijging
· Renovatie van leidingen zonder graaf-, hak-, en/of breekwerk;
van uw eigendom? Zijn gebouwinstallaties
· Geschikt voor leidingen met kleinere diameters;
aan vervanging toe? Wilt u kosten voor
· Toepasbaar in meest uiteenlopende materialen, waaronder ook asbest;
onderhoud en energie beheersbaar houden?
· Verwerking van duurzame ECO hars;
Newomij adviseert en helpt uw VvE. Heel
· Een constructief sterk en waterdichte leiding;
praktisch, stap voor stap. Het begint met
het · Een inventariseren gedegen beheerplan van de wensen dat problemen van voorkomt
en kosten beheersbaar maakt;
bewoners. We werken volgens een
· Garantie op de geleverde producten;
gefaseerde duurzaamheidsbegeleiding,
· Zeer ervaren en betrokken vakmensen
specifiek ontwikkeld voor VvE’s.
die dag en nacht klaar staan.
www.newomij.nl
vvebeheer@newomij.nl
088 639 66 45
VANDAAG
BEGINNEN?
VRAAG DE
BEWONERS -
ENQUÊTE AAN
Biedt minimale overlast en maximale kwaliteit!
Sven
Ringelberg
adviseur en blogger
op Transitiepaden.nl
Wie ook maar een beetje het
nieuws volgt, kan concluderen
dat de verduurzamingsopgave
niet echt positief in de schijnwerpers
staat. De positiviteit
is ver te zoeken als het om dit
onderwerp gaat. Alle paradepaardjes
van de verduurzaming
van gebouwen kregen het de
afgelopen tijd zwaar te verduren:
de zonnepanelen, de warmtepompen
en de isolatie.
ER IS GENOEG OM
POSITIEF OVER TE ZIJN!
Dat is jammer, want er is meer dan genoeg om positief over te zijn. En als we
iets verder vooruit kijken, zal blijken dat dit slechts een hobbel op de weg naar
boven is. In dit blog zoek ik de nuance en de blik naar voren, maar ik wil toch
eerst even die hobbels benoemen.
Waar 2023 nog een recordjaar was voor verduurzaming, lijkt in 2024 alles
samen te spannen om de opwaartse trend te laten keren. Eind 2023 werden we
geconfronteerd met de uitspraak dat (na-)isoleren van o.a. spouwmuren niet
zomaar het hele jaar door mag. Bovendien begonnen de energieprijzen flink te
zakken; de warmtepompmarkt groeide minder hard door dan gedacht en door
de gecreëerde chaos rond de salderingsregeling maakt de zonnepanelenbranche
zich grote zorgen.
Wat hier niet aan meehielp, waren de media. Zij storten zich maar al te graag
op negatieve meningen, waarbij de nuance vaak ontbreekt. Tijdens mijn
rondgang bij grote installatiebedrijven en fabrikanten blijkt dat vooral deze
ongenuanceerde toonzetting veel negatieve invloed heeft op de aanschaf van
bijvoorbeeld een warmtepomp. Meer dan de ‘echte’ negatieve impact van nieuw
beleid. We zien de gevolgen. Veel consumenten gaan over op de vervanging
van hun cv-ketel door - inderdaad - een nieuwe cv-ketel. Dat is soms toch echt
een gemiste kans!
En dan was er natuurlijk de overheid, die met haar jojobeleid ook best wat
schade heeft aangericht. Denk aan de chaos rondom de salderingsregeling
en de diverse beloftes rondom warmtepompen die diverse leveranciers ertoe
hebben aangespoord grote nieuwe fabrieken in Nederland te bouwen. De
focus van de lobby van belangenorganisaties als VvE Belang zou wat mij betreft
moeten zijn: meer consequent beleid. Of de warmtepomp nou wel of niet
verplicht wordt; de groei van die markt komt er toch wel. Maar het bedrijfsleven
is - net als de consument - niet gebaat bij onzekerheid.
Nu wat positiviteit! Ondanks al deze tegenwind is de stip op de horizon gewoon
helder. Het nieuwe kabinet (met minder ambitie ten aanzien van verduurzaming
dan het vorige) houdt zich gewoon aan de Klimaatwet. De route naar 2030
en 2050 ligt nog steeds vast. De gasprijs ligt nu nog op 1.30 euro per kuub
en daarmee is de terugverdientijd voor de meeste isolatiemaatregelen en
warmtepompen nog steeds interessant. Dat geldt ook voor de veelbesproken
zonnepanelen, ondanks alle onzekerheid en de plannen om het salderen af te
schaffen.
De stoïcijnse denker Seneca zei het al: “We lijden meer in gedachten dan in
werkelijkheid’’. Dat lijkt sterk op te gaan voor onze verduurzamingsopgave en
voor de keuze om wel of niet in woningen te investeren. De beste tip die ik
heb: richt u op de plannen voor uw eigen complex en laat u niet leiden door
krantenkoppen en schreeuwende politici. Met de huidige mogelijkheden voor
leningen, subsidies en ondersteuning komt u al snel tot een mooi en realistisch
plan! In uw comfortabele, energiezuinige woning kunt u dan mooi toekijken
hoe de media en de politici elkaar vliegen blijven afvangen.

66
ENERGIEBESPAREN
DE BRON VOOR EEN WKO
VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2024 #3 67
WKO’s kunnen zowel verwarmen als koelen. In de winter
wordt het gebouw verwarmd met warmte die wordt onttrokken
aan het opgepompte grondwater. Het grondwater
koelt af en wordt weer teruggevoerd in de bron. In de zomer
wordt dit afgekoelde water weer opgepompt en gebruikt als
koeling, waarna de cyclus zich herhaalt.
Adequate
monitoring
bepaalt exploitatie
van een WKO
Oudere WKO-installaties niet geheel onomstreden
In Nederland zijn veel appartementencomplexen aangesloten op een WKO-installatie (Warmte-koudeopslag).
Een WKO gebruikt het grondwater in de dieper liggende bodem voor de opslag van warmte of koude.
Het is een goedkope en duurzame techniek; jammer dat vooral de oudere types nogal eens kuren vertonen.
hebben op de werking en het rendement van de
installatie. Bovendien kunnen er problemen ontstaan
met de verleende vergunning. Het is namelijk wettelijk
verplicht de energiebalans in de bodem in stand te
houden. De warmte die in de winter wordt gebruikt,
moet in de zomer in gelijke mate worden aangevuld.
Onderhoud
Alles begint natuurlijk met een goed werkende bron. Maar
een langdurig goede en efficiënte exploitatie van een WKO
staat of valt met adequate monitoring. Debieten, drukken
en temperaturen van alles wat de bronnen in- en uitgaat
plus de energiestromen richting de appartementen dienen
te worden gemonitord. Op die manier wordt het technisch
goed functioneren van de installatie in de gaten gehouden en
worden storingen snel opgemerkt.
In de praktijk komt dat neer op actief beheer en onderhoud.
Dus niet alleen kijken naar de werking van de WKO, maar
ook preventief onderhoud plegen. De ACM geeft een
aantal voorbeelden en wijst daarnaast op de noodzaak tot
aanscherping van de huidige richtlijn en normen. Ook moet er
beter worden gecommuniceerd tussen afnemers, installateur
en exploitant. Zo wordt het voor alle partijen duidelijk wat er
kan worden verwacht van de installatie.
Slimme meters
Voor nieuwe WKO’s geldt de eis al enkele jaren, maar vanaf
2027 moeten ook alle bestaande installaties een slimme meter
hebben. Met zo’n slimme meter krijgt de consument niet
alleen inzicht in het warmteverbruik, maar ook in de kwaliteit
van de levering. Als de leverancier aantoonbaar in gebreke is,
kan de verbruiker een verzoek tot terugbetaling indienen.
Om de bewijspositie van de consument nog verder te versterken,
komt de ACM met de suggestie om de bewijslast om
te keren. Hierbij is het niet meer aan de appartementseigenaar
om te bewijzen dat de levering hapert, maar is het aan de
exploitant om aan te tonen dat het niet zo is. De exploitant
zou dan moeten aantonen dat de geleverde warmte en/of
koude tot de afleverset bij de afnemer van voldoende kwaliteit
en capaciteit is.
Samenvatting
WKO’s zijn goed, maar niet onbesproken. Dat geldt zeker
voor de wat oudere installaties. Met een gerichte aanpak, die
gebaseerd is op monitoring, kan de installatie niet alleen beter
maar ook nog eens duurzamer worden gemaakt.
Directe inzage in de kwaliteit van de warmtelevering
met slimme meters kan de informatieachterstand van de
eindgebruikers beperken. Bovendien draagt dit bij aan het
verstevigen van hun bewijspositie. Op dit punt ziet de ACM
een belangrijke rol weggelegd voor de exploitanten door het
beschikbaar stellen van informatie.
Het ACM-rapport kunt u downloaden via https://www.acm.
nl/system/files/documents/inzicht-in-wko-systemen.pdf
In de loop der jaren kan het gebeuren dat de bron steeds
minder warmte gaat leveren, bijvoorbeeld door vervuiling of
door technische mankementen. Het gevolg is dat met een
aparte cv-ketel steeds meer gas moet worden bijgestookt
om aan de warmtevraag van de appartementen te kunnen
voldoen.
Een ander veel voorkomend probleem bij WKO’s is dat aan
het grondwater meer warmte dan koude wordt onttrokken.
Daardoor ontstaat een koude-overschot. Dit kan invloed
Door Frans Looijesteijn
Oudere systemen
Uit onderzoek van de Autoriteit Consument en Markt
(ACM) blijkt dat het merendeel van de installaties naar
behoren functioneert. Serieuze problemen doen zich
vrijwel uitsluitend voor bij systemen die vóór 2013 zijn
gerealiseerd.
Van een storing in het grondwatersysteem merken
de bewoners meestal niets, omdat de gekoppelde
cv-installatie de warmwatervoorziening overneemt
totdat het probleem is verholpen. Anders is dat bij een
probleem met de levering van warm tapwater. Die wordt
wel direct opgemerkt; het water van de douche wordt
dan niet meer warm. Gelukkig kan dit type storingen
veelal nog dezelfde dag worden verholpen. Bij storingen
die langer dan acht uur duren is de exploitant verplicht
een compensatie uit te keren.
Ondeugdelijke technieken bij de aanleg zijn dikwijls
de oorzaak van bovengenoemde storingen. Sinds
2013 mogen uitsluitend nog gecertificeerde bedrijven
werkzaamheden uitvoeren aan bodemenergiesystemen.
Deze maatregel heeft gezorgd voor eenduidige regelgeving.
De algemene trend is dat systemen sinds 2013
zorgvuldiger worden aangelegd en over het algemeen
minder klachten veroorzaken.
Verduurzamen
Als de VvE die gebruik maakt van een WKO toch bezig is met
het verbeteren van de WKO; waarom dan niet ook meteen
nadenken over verduurzamen? Een WKO is energetisch een
enorme verbetering ten opzichte van conventionele koel- en
verwarmingsinstallaties, maar er kan altijd nog meer worden
bespaard. Denk maar eens aan het elektriciteitsverbruik voor
de pompen en aan het gasverbruik voor de bijstook. Als die
energie duurzaam wordt opgewekt, besparen de eigenaars op
hun energierekening en leveren ze tegelijk een bijdrage aan
de energietransitie. Dat verduurzamen kan op verschillende
manieren: met een droge koeler, met een hogetemperatuur
warmtepomp of met PVT-panelen.
PVT-panelen
VvE’s kiezen dikwijls voor het plaatsen van PVT-panelen.
Deze hebben zonnecellen aan de bovenkant (PV) en een
warmtewisselaar (T) aan de onderkant. Met het PV-deel
wordt elektriciteit opgewekt, die direct door de installatie
wordt gebruikt. Het teveel wordt teruggeleverd aan het
elektriciteitsnet, als die mogelijkheid er tenminste is.
Met het thermische deel (T) wordt 24 uur per dag warmte uit
de buitenlucht gehaald, het gehele jaar door. De opgewekte
warmte wordt gebruikt om de temperatuur van het opgepompte
water te verhogen.
IN DE ZOMER WORDT HET KOUDE WATER OPGEPOMPT EN IN
DE WINTER HET WARME WATER

NEDERLAND ISOLEERT ADVERTORIAL
Lagere
VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2024 #3
energiekosten,
WERKZAAMHEDEN AAN HET GEBOUW AAN DE AMBERLAAN
minder warmteverlies,
einde aan
vochtproblemen
en een lange
levensduur van
de isolatie
68 69
“Aardige, deskundige mensen, goede service en
een prima prijs”; zo vat Dick van der Linden,
voorzitter van VvE Amberlaan in Amstelveen,
zijn ervaringen met Nederland Isoleert samen.
Om het warmteverlies te beperken besloot de
VvE van het complex (1960) twee jaar geleden de
spouwmuren aan de voorzijde en de zijgevels van
het 40 appartementen tellende complex te laten
isoleren. Dat het energielabel daardoor naar alle
waarschijnlijkheid beter zou worden, was mooi
meegenomen. Dat laatste is overigens gelukt: het
label ging van E naar C. “Dat is belangrijk voor de
mensen die hun appartement willen verkopen”,
zegt Van der Linden.
Let op: niet ieder gebouw is geschikt voor spouwmuurisolatie.
Woningen van vóór 1930 beschikken vrijwel nooit
over een spouwmuur. De adviseurs van Nederland Isoleert
praten u graag bij over de mogelijkheden die er wél zijn.
Nederland Isoleert
Nederland Isoleert is een van de grootste (na-)isolatiebedrijven
van Nederland. De organisatie is opgericht in 2012
en isoleerde sindsdien al ruim 60.000 woningen. Sinds 2017
is Nederland Isoleert een dochteronderneming van Essent.
Daarnaast werkt het bedrijf intensief samen met Milieu
Centraal, onder het motto ‘Samen gaat verduurzamen
een stuk sneller’.
Beperking
van het
warmteverlies
en een beter
energielabel
Nederland Isoleert pakt complex van VvE Amberlaan effectief aan
“En we weten nu natuurlijk nog niet wat de gasprijzen zullen
doen, maar als die fors gaan stijgen is beperking van de
warmtevraag ook nóg belangrijker”, zegt Van der Linden.
“Onze ervaringen met Nederland Isoleert waren goed, dus
we besloten dit jaar - na enig overleg - om ook de spouw
aan de achterzijde (de balkonzijde) door deze dochter van
Essent te laten isoleren. We willen natuurlijk ook graag
het warmteverlies aan de oostkant, waar de balkons zijn,
beperken. Gezien de eerdere ervaringen sprak het eigenlijk
vanzelf dat Nederland Isoleert de opdracht zou krijgen.
En ook deze keer waren we heel tevreden, met name ook
over de communicatie en de nazorg. Ze hebben alles goed
gecontroleerd, dus het gebouw kan er weer een hele tijd
tegen.”
Oude gebouwen en hun problemen
“De VvE Amberlaan is een mooi voorbeeld van een VvE
die actief bezig is met verduurzaming. Isolatie van de
spouwmuur is een effectieve maatregel die direct resultaat
én rendement oplevert”, zegt Paul Brugman, zakelijk
accountmanager bij Nederland Isoleert. Brugman kent
de problemen waarmee VvE’s worstelen maar al te goed.
“Vooral in wat oudere gebouwen zie je tal van varianten
als het gaat om isolatie: niet geïsoleerd; wél geïsoleerd
maar met oude gele glaswol uit de jaren 70 tot 90 die zorgt
voor vochtproblemen; isolatiemateriaal dat in de loop der
jaren naar beneden is gezakt et cetera. Als wij een afspraak
maken met een VvE-bestuur, komen we voor de inspectie
altijd met meerdere personen; allemaal met hun eigen
expertise. Op basis van die inspectie maken we een plan
dat duidelijk maakt wat er mogelijk is op het gebied van
kwaliteit, uitvoering en prijs. De VvE krijgt in één keer een
complete offerte.”
Voordelen
Brugman somt de voordelen van spouwmuurisolatie nog
eens op: “De bewoners besparen natuurlijk allereerst op
de energierekening. Dat maakt isolatie tot een goede
investering. Bovendien is het in de winter lekker warm;
in de zomer zorgt de isolatie er juist voor dat de warmte
buiten blijft. Vochtproblemen zijn dankzij isolatie eveneens
verleden tijd: het materiaal dat Nederland Isoleert gebruikt,
is vochtwerend. De siliconen-bovenlaag zorgt ervoor
dat er geen vochtdoorslag van de buitenmuur naar de
binnenmuur ontstaat. De muren blijven gewoon ademen.
En ten slotte: de levensduur van isolatie is lang: één keer
goed isoleren, en de VvE is er voor altijd van af.”
Passende maatregelen
“Het is overigens lang niet altijd zo dat de uitkomst van
de inspectie inhoudt dat er wordt na-geïsoleerd. Als het
aanwezige isolatiemateriaal nog goed is, kunnen we ook
voorstellen om de gevel te impregneren of te injecteren
met beschermende stoffen. Uitgangspunt is altijd dat de
maatregelen passen bij het gebouw en bij het budget van
de VvE. Wij geven - onder andere doordat we regelmatig
kwaliteitschecks uitvoeren - de zekerheid dat alles verloopt
volgens de afspraken die we hebben gemaakt.”
Oud materiaal of bouwpuin
Soms zijn spouwmuren gevuld met oud isolatiemateriaal.
En er is misschien ook nogal wat bouwpuin in de spouw
terecht gekomen. Zowel het oude materiaal als het
bouwpuin moet verwijderd worden vóór er geïsoleerd
kan worden. Dat kost natuurlijk extra geld, maar u voorkomt
daarmee problemen in de toekomst. Als twee
verschillende isolatiematerialen worden gemengd, kunnen
er koudebruggen ontstaan. Dan werkt spouwmuurisolatie
niet optimaal. Al die mogelijke problemen worden in kaart
gebracht door de adviseur van Nederland Isoleert.
Wilt u nog meer doen om uw complex voor te bereiden
op de toekomst? Nederland Isoleert heeft als ‘dochter’ van
Essent een aantal zusterbedrijven die energielabels kunnen
verzorgen, maar die ook kunnen adviseren bij het installeren
van zonnepanelen, ventilatiesystemen en warmtepompen.
Beschermde dieren
Als er plannen zijn voor (na-)isolatie, moet op grond van
de Wet natuurbescherming eerst een onderzoek worden
uitgevoerd naar de aanwezigheid van beschermde
diersoorten, zoals vleermuizen. Brugman: “De VvE moet
eerst een ecologisch onderzoek laten uitvoeren (eventueel
via een SoortenManagementPlan; SMP). Als blijkt dat er
beschermde diersoorten in het gebouw huizen, gaan wij
natuurvriendelijk isoleren. We nemen maatregelen om
ervoor te zorgen dat de dieren uit het gebouw worden
geweerd en een ander onderkomen krijgen. Dat gebeurt
door alle kieren, naden en open stootvoegen dicht te
maken en door eventueel ‘flaps’ te plaatsen. En door
het plaatsen van - bijvoorbeeld - nestkasten. Dat alles
in overeenstemming met de ‘natuurkalender’: buiten de
winterslaap- en de kraamperiode.”
Subsidieservice
Met de SVVE-subsidie van RVO krijgt u (onder voorwaarden) tot wel
30% van de kosten terug. Omdat het aanvragen van subsidie ingewikkeld
en tijdrovend kan zijn, biedt Nederland Isoleert een handige
subsidieservice aan. De aanvraag wordt voor u geregeld en u krijgt
het juiste subsidiebedrag.

ENERGIEBESPAREN VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2024 #3 53 71
STAAT ENERGIE-
BESPARING AL OP
DE VVE-AGENDA?
Haarlemse
VvE-voorzitter
Eline vertelt over:
De digitale reis naar een energiezuinig gebouw
Het comfortabel en energiezuinig maken van de eigen woning is een belangrijk agendapunt voor veel VvE’s.
Dat gold ook voor een kleine VvE in Haarlem. Die zat met de vraag ‘Waar begin je als je de eerste stap wilt
zetten in het energiezuinig maken van het gebouw?’ Eline uit Haarlem was de eerste VvE-bestuurder die
gebruik maakte van het nieuwe digitale aanvraagsysteem van Nationaal Warmtefonds. De kleine VvE met
vijf huishoudens heeft het dak van de woningen laten isoleren met behulp van het fonds.
Al voor VvE’s vanaf twee wooneenheden kun je bij
Nationaal Warmtefonds terecht voor een verantwoorde
VvE Energiebespaarlening. Zo kan iedereen lekker
duurzaam wonen en bespaar je samen snel op de
energierekening.
Nationaal Warmtefonds wordt mede mogelijk gemaakt door:
Doe nu de VvE Quickscan en zie meteen of
de VvE Energiebespaarlening iets voor jullie is.
Het is een investering in het waardebehoud van
de appartementen en in een betere toekomst.
Win-win-win, dachten we.
Kijk op warmtefonds.nl voor wat je allemaal met
de lening kunt doen.
De zoektocht naar betaalbaar verduurzamen
Nationaal Warmtefonds kwam naar boven dankzij eigen
onderzoek van de bestuurder. “Ik heb via Google opgezocht
hoe we het verduurzamen zo goedkoop mogelijk konden
houden. Er waren niet zo veel aanbieders die in mijn zoektocht
naar boven kwamen. Toen kwam ik bij Nationaal
Warmtefonds terecht en heb ik contact opgenomen om te
onderzoeken wat de mogelijkheden voor onze VvE waren.”
Daarnaast heeft de VvE gebruikgemaakt van de SVVEsubsidie.
Digitaal aanvraagsysteem
Eind februari 2024 heeft Eline een aanvraag ingediend
en ze werd meteen door het fonds teruggebeld om de
aanvraag te starten. “Bij het doen van de aanvraag kreeg ik
een bericht dat Nationaal Warmtefonds over was gestapt
naar een nieuw systeem. Ik mocht zelf kiezen: digitaal
of niet digitaal”, vertelt Eline. Ze koos voor het digitale
aanvraagsysteem. “Het inloggen met de bankgegevens
was ideaal, geen gedoe met wachtwoorden.”
Hoe verliep de akkoordverklaring?
Een VvE van twee tot en met zeven appartementsrechten
kan ook gebruikmaken van een VvE Energiebespaarlening.
In dat geval moeten alle leden het hiermee eens zijn.
Dit is anders bij een VvE vanaf acht appartementsrechten.
Daar is de splitsingsakte van de VvE bepalend voor de
regels omtrent besluitvorming door de ALV.
Eline vertelt dat het proces soepel verliep: “De akkoordverklaring
moest door elke eigenaar getekend worden.
Dat was heel makkelijk en duidelijk omdat dit per eigenaar,
parallel aan elkaar, geregeld kon worden. Ik hoefde niet te
werken met één document dat door iedereen getekend
moest worden. De documenten kon ik gewoon naar
iedereen doorsturen, dat was heel prettig.”
Tip voor andere VvE’s
Een van de belangrijkste tips die Eline andere VvE’s kan
geven is: zorg ervoor dat je de administratie op orde hebt.
Weet van tevoren welke documenten je nodig hebt en
wat je precies moet aanleveren. Ook staat er een checklist
op de website van Nationaal Warmtefonds waar je meer
informatie kunt vinden. Hierdoor weet je of je al je VvEpapieren
op orde hebt: de jaarstukken, de inlogcode
voor het aanvragen van de subsidie; noem maar op. Ik
wilde Nationaal Warmtefonds niet telkens lastigvallen
en met Google kom je een heel eind. Maar als ik er écht
niet uitkwam was de investment manager van Nationaal
Warmtefonds er altijd voor de hulp die ik nodig had.”

“Alles actueel
en altijd
inzichtelijk. Dat is
waar het voor
mij om draait.”
JAARGANG 17 NUMMER 1 2016
UW ENERGIELEVERANCIER
Ook voor het verbruiksafhankelijk
meten en factureren van energie
en water.
Ook zonnepanelen
op het dak van úw
appartementencomplex?
Wij kunnen u professioneel begeleiden: van advies,
besluitvorming tot en met de selectie van de beste installateur.
De Twinq VvE Belang maakt tijd voor biedt persoonlijke, leuke dingen. onafhankelijke
en deskundige begeleiding van uw VvE.
Als eigenaar van een appartement ben je lid van een Vereniging van Eigenaren.
Het beheren van een VvE brengt een grote verantwoordelijkheid met zich mee en
als eigenaar wil je er natuurlijk van verzekerd zijn dat alles goed geregeld is. Daarom
adviseert Twinq om de VvE te laten ontzorgen door een beroepsmatige beheerder.
Als bestuurslid en/of eigenaar kun je eenvoudig en overzichtelijk de beheerder volgen
in Twinq. Hierdoor houd je zelf meer tijd over voor de leuke dingen in het leven.
Wij weten wat uw VvE nodig heeft:
• een betrouwbare energieleverancier;
• die voordelig elektriciteit en gas inkoopt op de energiebeurs ICE ENDEX;
• die een goede service biedt;
• en geen gebruik maakt van een callcenter.
NIEUW!
Verbruiksafhankelijke meting en facturatie van energie en water.
Onze voordelige gas-, warmte-, elektriciteit- en watermeters geven een
betrouwbare en duidelijke registratie van het individuele en algehele
energie- en waterverbruik. Vervolgens verwerken wij per bewoner deze
verbruiksafhankelijke registratie tot een overzichtelijke factuur.
Met onze meetapparatuur voldoet u aan de wetgeving voor
warmtemeting.
Schakel VvE EnergieSelect in en profiteer van de voordelen:
• lagere kosten voor het energiepakket dat bij u past;
• naar keuze energiemeters in eigendom, via huurkoop dan wel via lease;
• heldere en overzichtelijke facturen;
• betrouwbare dienstverlening op maat;
• transparante en duidelijke werkwijze om misverstanden te voorkomen.
VvE EnergieSelect is een samenwerkingsverband tussen
VvE Belang en Hezelaer Energy. Samen staan we voor:
Lagere kosten, minder zorgen, meer woongenot!
VvE Software & Vastgoed Software
www.twinq.nl
Vraag direct vrijblijvend een offerte aan via www.vve-energieselect.nl
Meer weten? Bel 076 303 07 21 of mail info@vve-energieselect.nl
VvE magazine aug 2021.indd 74 25-07-2021 16:5

74
VOORLICHTINGSBIJEENKOMSTEN VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2024 #3 75
UITNODIGING
Voorkom een teleurstelling! Meld u snel aan op www.vvebelang.nl/
voorlichting2024, want enkele locaties zijn al volgeboekt.
Ook dit najaar kunt u weer uw licht opsteken over tal van interessante VvE-kwesties. VvE Belang
is in september en oktober aanwezig op vier locaties. En op elke locatie bent u twee dagen
welkom. Alle gelegenheid dus om u te laten informeren tijdens de presentaties en workshops en
door de standhouders. En natuurlijk is alles GRATIS op deze dagen: de presentaties, koffie en
thee, de broodjeslunch en de borrel. Dat bent u immers gewend van VvE Belang.
Dit najaar
opnieuw
op vier
locaties!
VvE Belang komt weer naar u toe
Het programma
Het programma biedt een mix van informatie voor startende en ervaren VvE-bestuurders:
• een plenaire bijeenkomst in de ochtend
• interessante workshops en presentaties na de lunch
• een uitgebreide informatiebeurs met producten en diensten voor de VvE.
9.00-11.00 uur: Inloop. De informatiemarkt is open. De standhouders verheugen zich op uw komst!
11.00 uur: Plenaire opening: actualiteiten in het VvE-domein
Kees Oomen, directeur van VvE Belang, praat u bij over de belangrijkste actualiteiten binnen het VvE-domein. Speciale
aandacht is er voor energie(besparing) en duurzaamheid. Ook aan de orde komen: nieuwe wet- en regelgeving,
subsidieregelingen en financieringsmogelijkheden.
12.15-13.45 uur: Lunchpauze. U geniet van een goedverzorgde broodjeslunch. De informatiemarkt is open.
13.45-14.30 uur: Workshops ronde 1
1. Het oerwoud dat verduurzaming heet
Misschien hebt u ook het gevoel dat er elke dag wel iets verandert in wet- en regelgeving. Zeker als het om
verduurzaming gaat, is het moeilijk door de bomen het bos te zien. Na deze workshop bent u op de hoogte van
de actuele stand van zaken. Door middel van concrete praktijkvoorbeelden leiden wij u door het oerwoud dat
verduurzaming heet.
2. Communicatie: de sleutel tot succes
Communicatie is een van de hoekstenen voor een goed functionerende VvE. Maar wat is de beste manier voor ú om –
zo mogelijk elektronisch – te communiceren met uw leden? U krijgt tips voor gestructureerde communicatie, waaronder
het creëren van draagvlak voor verduurzaming. Ook de aanzet voor een VvE-communicatieplan komt aan bod.
15.15-16.15: Workshops ronde 2
1. Zijn zonnepanelen nog toekomstbestendig?
Zijn zonnepanelen nog toekomstbestendig? Ook zonder salderingsregeling? Die vraag stelt u zich misschien ook. De VvE
Belang Zonnecoach vertelt u het eerlijke verhaal. U krijgt informatie over de impact van uitdagingen zoals netcongestie,
maar ook over energiecontracten en energieopslag. Kortom: alle hulp om een weloverwogen beslissing te nemen!
2. Juridische actualiteiten
Ook dit jaar zijn er weer tal van opzienbarende en interessante zaken binnengekomen bij de juristen van VvE Belang.
Daar kunt u uw voordeel mee doen. Verrijk uw juridische inzicht en ondersteun uw VvE door deel te nemen aan deze
informatieve workshop over juridische actualiteiten en VvE-gerelateerde uitspraken.
3. Basisregels appartementsrecht
Een actieve VvE-bestuurder is op de hoogte van de spelregels die gelden voor de VvE. Wilt u uw gebouw gaan
verduurzamen? Dan gelden voor u wellicht een aantal nieuwe regels. Ook zeer ervaren bestuurders kunnen hun voordeel
doen met deze workshop. Leg een sterke basis voor uw VvE én voor uw plannen.
16.15-17.00 uur: Afsluiting met borrel
Enkele aandachtspunten
• Tijdens enkele presentaties en workshops kunt u stemmen en deelnemen aan polls en stellingen, neem hiervoor uw
smartphone of tablet mee.
• De voorlichtingsbijeenkomsten zijn volledig gratis! Parkeerkosten zijn - tenzij anders vermeld - voor eigen rekening.
• Het is niet noodzakelijk om uw entreebewijs te printen. Een digitale weergave op uw telefoon of tablet volstaat.
• Een aantal bijeenkomsten is al volgeboekt. Kijk waar u zich nog kunt aanmelden via www.vvebelang.nl/voorlichting2024.
Dan bent u verzekerd van een plaats!
3. Uw VvE én uw gebouw goed verzekerd
Hoe zit het nu eigenlijk met het verzekeren van zonnepanelen en laadpalen? U wilt geen risico lopen dat eigenaars
geconfronteerd worden met tekortschietend risicobeheer. Ofwel: uw gebouw en de bestuurders moeten goed verzekerd
zijn maar ook niet over-verzekerd! Welke verzekeringen zijn verplicht en welke zijn een aanrader?
14.30-15.15 uur: Koffie- en theepauze; de informatiemarkt is open.
Tot ziens
in september
of oktober!
Locaties LOCATIE en data voorlichtingsbijeenkomsten DATA
najaar 2024:
Zwolle IJsselhallen: maandag 11 september en dinsdag 12 september
dinsdag Rotterdam 3 en woensdag Ahoy: 4 september dinsdag 19 en Congrescentrum woensdag 20 september 1931 Den Bosch
dinsdag ‘s-Hertogenbosch
10 en woensdag 11 september Omnisport Apeldoorn
dinsdag Congrescentrum 1 en woensdag 1931: 2 oktober maandag 25 en Ahoy dinsdag Rotterdam 26 september
dinsdag Utrecht 8 en Jaarbeurs: woensdag 9 oktober woensdag 4 en Jaarbeurs donderdag Utrecht 5 oktober (VOLGEBOEKT)

76
INFORMATIEBIJEENKOMSTEN
Informatiebeurs tijdens de bijeenkomsten van VvE Belang
Op pagina 74 en 75 van dit magazine vindt u het complete programma. Om het u gemakkelijk te maken,
hebben we een overzicht gemaakt van de standhouders die tijdens de diverse bijeenkomsten aanwezig
zijn. Dat overzicht vindt u hieronder. Graag tot ziens in september of oktober!
In september en oktober bent u van harte
welkom op de informatiebijeenkomsten
van VvE Belang. Traditiegetrouw kunt
u uw licht opsteken tijdens de
presentaties en workshops,
maar ook tijdens een grote
informatiebeurs.
VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2024 #3 77
Naam bedrijf Type bedrijf Den Bosch Apeldoorn Rotterdam Utrecht Jaarcongres Website
Aarnink Kozijnen -
Projecten B.V. Kozijnen specialist ✔ ✔ ✔ www.aarnink.nl
Akzo Nobel Decorative
Coatings BV - Trimetal
Bouwverven Bouwverven ✔ ✔ ✔ ✔ ✔ www.trimetal.nl/nl
Astralift Liften ✔ ✔ ✔ ✔ www.astralift.nl/
BeSolar BV Verduurzaming ✔ www.besolar.nl/
Beercoo schoonmaakgroep Schoonmaak ✔ ✔ www.beercoo.nl/
Bellboy Lifttechniek Liften ✔ ✔ www.bellboy.nl/
BoitenLuhrs Gerechtsdeurwaarders ✔ www.boitenluhrs.nl/
Bos Installatiewerken Dakdekkersbedrijf ✔ www.bosgroep.com/
Brunata WMS Warmtemeterservice ✔ ✔ www.wms.nl/
CCV - Centrum voor
criminaliteitspreventie
en veiligheid Veiligheid ✔ www.hetccv.nl/
Centraal Beheer VvE verzekeringen ✔ ✔ ✔ ✔ ✔ www.centraalbeheer.nl/
DAB Pumps B.V. Pompen ✔ ✔ ✔ ✔ ✔ www.dabpumps.nl/
De Horst VvE Beheer &
Vastgoedmanagement VvE Beheer ✔ www.dehorstbv.nl/
Duijvelaar Pompen B.V. Pompen ✔ ✔ ✔ ✔ ✔ www.dp.nl/
Duvama BV Bouwkundig adviesbureau ✔ www.duvama.nl/
Eleqtron B.V. Elektrotechniek ✔ www.eleqtron.nl/
Elseco B.V. Communicatiesystemen ✔ ✔ ✔ ✔ ✔ www.elseco.nl/
Energiewacht Installatiebedrijf ✔ www.energiewacht.nl/
Energy Bridge Energietransitie ✔ ✔ ✔ www.energybridge.nl/
Gemeente Utrecht Gemeente ✔ www.utrecht.nl/
Hezelaer Energy B.V. Energie ✔ ✔ ✔ ✔ ✔ www.hezelaer.nl/
Holland Isolatie Service B.V. Isolatie ✔ www.hollandisolatieservice.nl/
IKO bv Totaalsystemen ✔ www.eu.iko.com/nl-nl/
Intratone Toegangscontrole ✔ ✔ ✔ ✔ www.intratone.nl/
Isero B.V. Hang- en sluitwerk ✔ ✔ www.isero.nl/nl-nl/
Kone B.V. Liften ✔ ✔ ✔ ✔ www.kone.nl/
Koninklijke OnderhoudNL Vastgoedonderhoud ✔ ✔ ✔ ✔ ✔ www.onderhoudnl.nl/home
Kreeft Betonrenovatie &
Injectietechnieken BV Betontechniek & Renovatie ✔ www.kreeft.nl/
Kroon Kozijn Nederland B.V. Kozijnen specialist ✔ ✔ www.kroonkozijn.nl/
LeefEnergieBewust Duurzaamheid ✔ ✔ www.leefenergiebewust.nl/
Liftinstituut Holding BV Lift keuringen ✔ ✔ ✔ www.liftinstituut.nl/
Lightly BV Ledverlichting ✔ ✔ ✔ ✔ ✔ www.lightly.nl/
Liftintermediair Liftadvies ✔ www.liftintermediair.nl/
Lightronics B.V. Verlichtigsoplossingen ✔ ✔ www.lightronics.nl/
Mitsubishi Elevator
Europe B.V. Liften ✔ ✔ ✔ ✔ ✔ www.mitsubishi-liften.nl/
Naam bedrijf Type bedrijf Den Bosch Apeldoorn Rotterdam Utrecht Jaarcongres Website
Nationaal Warmtefonds Verduurzaming ✔ ✔ ✔ ✔ ✔ www.warmtefonds.nl/vve
NederVvE VvE beheer ✔ ✔ ✔ ✔ ✔ www.nederwoon.nl/vve/vve-beheer
Nederland Isoleert Isolatie ✔ www.nederlandisoleert.nl/
Nelec B.V. Intercoms ✔ ✔ ✔ ✔ www.nelec.com/
Oostwoud Postkasten ✔ ✔ ✔ www.oostwoud.com/postkast/
Orona The Netherlands Liften en mobiliteitsoplossingen
✔ ✔ ✔ www.orona-group.com/nl-nl/
Otis Nederland
Liften en mobiliteitsoplossingen
✔ ✔ ✔ ✔ www.otis.com/nl/nl
Proline Netherlands B.V. Leidingrenovatie ✔ ✔ ✔ ✔ ✔ www.proline-group.com/nl
PAM Almelo Systeemconstructie ✔ ✔ ✔ ✔ ✔ www.pamalmelo.nl/
Prolumia Ledverlichting ✔ ✔ www.prolumia.nl/
Péron Liftadvies Liftadvies ✔ ✔ ✔ www.peron.nl/
SKG-IKOB Certificatie ✔ ✔ ✔ ✔ ✔ www.skgikob.nl/
Schindler Liften B.V. Liften ✔ www.schindler.nl/
Siedle Benelux NV Communicatiesystemen ✔ ✔ ✔ www.siedle.com/nl-nl/home/
SkyLift B.V. Liften ✔ ✔ ✔ ✔ ✔ www.skylift.nl/
Soprema Nl BV Waterdichting en isolatie ✔ ✔ ✔ ✔ ✔ www.soprema.nl/
Steboma Ventilatietechniek Ventilatietechniek ✔ ✔ ✔ ✔ ✔ www.steboma.nl/
TEN31 Bank AG Bank ✔ ✔ ✔ ✔ ✔ www.ten31.com/nl
TK Elevator
Liften en mobiliteitsoplossingen
✔ ✔ ✔ www.tkelevator.com/nl-nl/
Techem Energy Services B.V. Energie ✔ www.techem.com/nl/nl
Tremco CPG
Netherlands B.V. Vloer- en dakcoatings ✔ ✔ www.tremcocpg.eu/nl-nl/
Twinq VvE Software B.V. VvE & Vastgoed Software ✔ ✔ ✔ ✔ ✔ www.twinq.nl/
TÜV Nederland - Liften Liften ✔ www.tuv.nl/nl/home/
VSR B.V. Leidingrenovatie ✔ ✔ ✔ ✔ ✔ www.vsrleidingrenovatie.nl/
VT2000 B.V. VvE Beheer ✔ ✔ ✔ ✔ ✔ www.vt2000.nl/
VVE Metea VvE Beheer ✔ ✔ ✔ ✔ ✔ www.vvemetea.nl/
Van Dam Groep
Installatiebedrijven Installatiebedrijf ✔ www.vandamgroep.com/
Van Iersel Geveltechniek ✔ ✔ ✔ www.ierselbv.nl/
Van der Velden
Concerndiensten Rioleringsbeheer ✔ ✔ ✔ ✔ ✔ www.vandervelden.com/
Vercoma Communicatie
Systemen B.V. Communicatiesystemen ✔ ✔ ✔ ✔ ✔ www.vercoma.nl/
Vogel B.V. Betonreparatie ✔ www.vogel-bv.nl/
Wegkamp Beheerder
Vastgoed B.V. VvE Beheer ✔ www.wegkampvastgoedbeheer.nl/
Witlox Brandveiligheid BV Brandpreventie ✔ ✔ www.witlox-brandveiligheid.nl/

78
DIENSTEN VOOR DE VVE
VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2024 #3 79
JURIDISCHE DIENSTVERLENING
BOUWKUNDIGE DIENSTVERLENING
Juridisch advies
Is uw VvE verwikkeld in een lastige juridische
kwestie? Hebt u een juridische
vraag? De Juridische Dienst van VvE
Belang kan u helpen. Onze juristen hebben
jarenlange ervaring in het appartementsrecht,
het bouwrecht en het
appartementsrecht. Voor een schriftelijk
advies van de juristen van VvE Belang
betaalt u als aangeslotene van VvE
Belang een zeer gunstig uurtarief.
Prijs: € 175,- /uur incl. btw.
Opstellen gebruiksovereenkomst
Airco’s en zonnepanelen staan hoog op
VvE-verlanglijsten. Installatie van deze
voorzieningen vormt een wijziging aan
de schil van uw gebouw. U hebt vooraf
goedkeuring nodig van de vergadering
van eigenaars. Die kan ook voorwaarden
aan plaatsing verbinden, bijvoorbeeld
ten aanzien van aansprakelijkheid
en onderhoud. Afspraken over die
voorwaarden (onderhoud, vervanging,
kwaliteit, aansprakelijkheid etc.) kunnen
worden vastgelegd in een zogenaamde
gebruiksovereenkomst. Als u een
kettingbeding opneemt in de overeenkomst,
is de opvolgende eigenaar
ook gehouden aan de afspraken.
Prijs: VvE Basis € 359,- incl. btw
VvE Plus: eenmaal per jaar gratis in
plaats van uw vier uur schriftelijk
advies.
Opstellen huishoudelijk
reglement
Het huishoudelijk reglement bevat de
‘spelregels’ voor de VvE. Het is belangrijk
dat de bepalingen niet in strijd zijn met
het splitsingsreglement. U wilt natuurlijk
ook niets over het hoofd zien. Een
huishoudelijk reglement dat is opgesteld
door een jurist van VvE Belang, voldoet
aan alle voorschriften.
Prijs: VvE Basis € 995,- incl. btw
VvE Plus € 579,50 incl. btw; eenmaal
per jaar met korting in plaats van uw
vier uur schriftelijk advies.
Screening huishoudelijk
reglement
Oude, veelvuldig aangepaste
huishoudelijk reglementen kunnen wel
een update gebruiken. De juristen van
VvE Belang screenen uw huishoudelijk
reglement. Dan voldoet het aan alle
wettelijke voorschriften en aan de eisen
van deze tijd.
Prijs: VvE Basis € 695,- incl. btw
VvE Plus € 233,- incl. btw; eenmaal per
jaar met korting in plaats van uw vier
uur schriftelijk advies.
Screening overeenkomst
VvE’s hebben vaak te maken met
opdrachtovereenkomsten en (beheer)
contracten. Wat moet erin worden
opgenomen en welke voorwaarden zijn
van belang? De juristen zijn vertrouwd
met het juridische jargon en beoordelen
uw contracten nauwkeurig.
Prijs: VvE Basis € 448.50 incl. btw.
VvE Plus: eenmaal per jaar gratis in
plaats van uw vier uur schriftelijk
advies.
Rechtsbijstand
Uw VvE heeft wellicht behoefte
aan advies en bijstand in
geschillen waar geen verplichte
procesvertegenwoordiging bestaat (o.a.
appartementsrecht/verenigingsrecht,
koop en verkoop en bouwrecht).
Voorbeelden zijn o.a. het voeren
van kantongerechtsprocedures
(vernietiging van een vergaderbesluit
van de VvE, verzoek vervangende
machtiging inzake noodzakelijk
onderhoud, non-conformiteit, etc.).
het voeren van rechtszaken bij de
Raad van Arbitrage voor de Bouw,
het GIW of de Geschillencommissie
(opleveringsgebreken, verborgen
gebreken, garantiekwesties, etc.).
Prijs: € 175,- /uur incl. btw.
Bemiddeling
Binnen een Vereniging van Eigenaars
liggen meningsverschillen en conflicten
altijd op de loer. Bemiddeling is veelal
een prima oplossing. Ook daarbij
kunnen de juristen van VvE Belang u
bijstaan.
Prijs: op aanvraag.
De VvE-Bestuurder
Onze dienst, de (externe) VvE-
Bestuurder van VvE Belang, biedt een
professioneel, onafhankelijk en ervaren
bestuurdersalternatief voor VvE‘s die
moeite hebben met het vormen van
een intern bestuur.
Prijs: op aanvraag.
Voorzitter van de vergadering
Ontbreekt de structuur tijdens de ALV of
hebt u te maken met ‘lastige kwesties’?
VvE Belang levert u professionele
ondersteuning in de vorm van een
voorzitter van de vergadering
Prijs: € 750,- incl. btw. (excl. reiskosten
à € 0,35/km en parkeerkosten).
Jurist op bezoek
De juristen van VvE Belang komen
tegen een aantrekkelijk tarief bij u op
bezoek om de juridische kwesties
waarmee u worstelt, te bespreken.
U praat twee uur met de jurist op de
door u gekozen locatie.
Prijs: € 650,- incl. btw. (excl. reiskosten
à € 0,35/km en parkeerkosten).
Cameraprotocol
Aan het plaatsen van camera’s in uw
complex zijn tal van voorschriften
verbonden. Loop geen risico. Het
Cameraprotocol geeft u alle informatie.
Prijs: € 49,- incl. btw.
VvE Plus: gratis.
Boetebesluit
U mag niet zomaar een boete opleggen
aan eigenaars of gebruikers. Een
boetebesluit moet aan voorwaarden
voldoen. De juristen van VvE Belang
kunnen zo’n besluit voor u opstellen.
Prijs: € 175,- incl. btw.
VvE Plus: gratis.
Jurist Online
U zit met een lastig juridisch probleem
en u wilt dat graag één-op-één
bespreken met een jurist, maar kunt
- of wilt - niet fysiek afspreken? Dan
is ‘Jurist Online’ uw oplossing, ook
voor het houden van uw digitale
bestuursvergadering.
Prijs: € 359,- incl. btw.
VvE Belang
OnderhoudsCertificaat
Een goed functionerende VvE draagt bij
aan de waarde en verkoopbaarheid van
een appartement. Om aan te tonen dat
uw VvE goed functioneert, heeft VvE
Belang samen met SKW het VvE Belang
OnderhoudsCertficaat ontwikkeld.
Prijs: € 199,- per twee jaar incl. btw.
Meerjarenonderhoudsplan
Voor een VvE is een MJOP hét document
bij uitstek om onderhoud en
kosten in kaart te brengen en te plannen.
Kosten opstellen MJOP op aanvraag.
Actualiseren meerjarenonderhoudsplan
(MJOP)
Volgens de wet dient u elk jaar 0,5 %
van de herbouwwaarde van uw gebouw
te sparen, óf te reserveren op basis van
een actueel meerjarenonderhoudsplan
(MJOP). Het is van belang om het
MJOP minimaal elke vijf jaar te (laten)
actualiseren. Prijs: op aanvraag.
Module Bouwkundige
Ondersteuning (MBO)
Een VvE heeft onderhoud van het
gezamenlijke bezit als belangrijkste
taak. Met de MOB weet u zeker dat
u het proces én de kwaliteit van het
onderhoud goed bewaakt.
Prijs: vanaf € 625,- /jaar incl. btw.
Veiligheidsscan Brandveiligheid
Gemiddeld breekt elke dag ergens
in Nederland brand uit in een
appartementencomplex. Vaak met
ingrijpende gevolgen. Hoe staat het
ervoor met de brandveiligheid in úw
complex? Laat dat controleren!
Prijs: vanaf € 850,- incl. btw.
Optioneel: toelichting en presentatie
op uw ALV Prijs: € 423,50 incl. btw.
Verbeterplan Brandveiligheid
U krijgt een goed en onafhankelijk
advies om uw gebouw nog veiliger te
maken. Zo profiteert uw VvE van een
mooie aanbieding en woont u in een
brandveilig pand.
Prijs: vanaf € 2.330,- incl. btw.
DIENSTVERLENING
ENERGIEBESPARING
Haalbaarheidsanalyse
Financiering en subsidie
Voorkom een afwijzing in uw
financierings- of subsidieaanvraag.
U gaat een oriënterend gesprek aan
met een van onze ervaren financiële
coaches. Vervolgens krijgt u van ons een
rapportage met daarin de beoordeling
of de VvE in aanmerking komt voor een
financiering. Prijs: € 390,- incl. btw.
(alleen voor aangeslotenen)
VvE Campagnebox
Verduurzamen is aan de slag gaan.
Maar roekeloos aan de slag gaan met
verduurzamen zorgt doorgaans voor hoge
kosten en veel onvoorziene problemen.
Met de VvE Campagnebox doorloopt u
het traject in de juiste volgorde. Zonder
onverwachte problemen.
Prijs: € 37,50 incl. btw.
VvE Belang Zonnecoach
Het totaaltraject van de VvE Zonnecoach
bestaat uit drie trajecten. Het is ook
mogelijk om alleen het eerste traject af
te nemen. U krijgt dan een uitgebreid
adviesrapport met daarin o.a. een
business case zonnepanelen, een
legplan en een dakscan. Ook krijgt u de
antwoorden op veelgestelde vragen; o.a.
over saldering en btw.
Prijs: vanaf € 2.195,- incl. btw.
VvE Plus: € 100 korting.
Adviesrapport zonnepanelen
Prijs: vanaf € 1.050,- incl. btw.
Onafhankelijk energieadvies
Een goed energieadvies is onmisbaar als
u uw gebouw en de appartementen wilt
gaan verduurzamen. De gecertificeerde
EPA-adviseurs van VvE Belang adviseren
u hoe u tot een duurzaam gebouw komt.
Onderwerpen van het advies: isolatie van
gevels, vloeren en daken, kozijnen en
beglazing, ventilatie, energieopwekking
en het verwarmingssysteem.
Prijs op aanvraag.
VvE Plus 10 % korting.
Duurzaam meerjarenonderhoudsplan
(DMJOP)
Slimme VvE’s combineren het reguliere
grootonderhoud met de uitvoering
van energiebesparende maatregelen.
Dat is kostenbesparend en het maakt
het nemen van deze maatregelen
eenvoudiger. Prijs op aanvraag;
VvE Plus: 10 % korting.
Oplaadpuntenadvies
Houd de regie als VvE en ga aan de
slag met een gedegen laadplan om
voorbereid te zijn op toekomstige
(technische) ontwikkelingen en de
behoeften van uw leden. Het VVE
Laadloket adviseert u daarbij. VvE’s die
zijn aangesloten bij VvE Belang profiteren
van extra voordeel. Prijs op aanvraag.
Voordelige energie-inkoop
Voordelig energie inkopen voor de
gemeenschappelijke gedeelten en de
collectieve stookinstallaties? Dat kan
via VvE EnergieSelect. Ook úw VvE kan
enorme kostenbesparingen realiseren!
Prijs op aanvraag.
Lichtbesparingsplan
Ook uw VvE kan waarschijnlijk flink
besparen op de verlichtingskosten voor
de algemene ruimtes; bijvoorbeeld door
de toepassing van ledverlichting. Vraag
het GRATIS lichtbesparingsplan van
Lightly aan.
DIENSTVERLENING TAXATIE
Taxatie appartementencomplex
VvE’s zijn verplicht het hele gebouw
te verzekeren met een collectieve
opstalverzekering. Een professionele
taxatie door de taxateur van VvE Belang
is een prima basis voor de nauwkeurige
bepaling van de herbouwwaarde van uw
gebouw. Prijs op aanvraag.
VvE Plus: 10 % korting.
VvE Taxatie Scan
Veel taxaties van
appartementencomplexen zijn onjuist:
te hoog of te laag. Er is veel onzekerheid
over het eigenaarsbelang. Dat kan
uw VvE veel geld kosten. Voorkom
problemen en laat uw taxatierapport
nakijken door onze ervaren
Registertaxateur. Prijs: € 50,- incl. btw.
VAKOPLEIDINGEN
Tweedaagse vakopleiding
Beheer en bestuur op locatie
Prijs: € 1.200,- incl. btw.
Aangeslotenen: € 1.100,- incl. btw.
VvE Plus: 10 % korting.
E-learning: Verantwoord
VvE-bestuur
Prijs: € 125,-
VvE Plus: 10 % korting.
E-learning: VvE Kascommissie
Prijs: € 110,-. VvE Plus: 10 % korting.
COACHING
VvE Plus-Bestuurdersbijeenkomst
Exclusief en gratis bij VvE Plus.

Eigenaar
Vereniging
van Eigenaren
Woongebouwen met zowel
eigenaar-bewoners als huurders
80
DIENSTENPAGINA
EVENEMENTENAGENDA VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2024 #3 81
Informatie algemeen
Ma. t/m do. van 09.00 tot 17.00 uur
Tel: 0162 - 46 91 20
Fax: 0162 – 46 15 26
E-mail: info@vvebelang.nl
Postbus 210, 4900 AE Oosterhout
Jaarlijkse bijdrage VvE Belang
VvE Basis
€ 64,- voor VvE t/m 6 appartementen
€ 85,- voor VvE met 7 t/m 15
appartementen
€ 117,- voor VvE met 16 t/m 50
appartementen
€ 151,- voor VvE met 51 t/m 100
appartementen
€ 187,- voor VvE > 100 appartementen
Kantoren: € 187,-
Beheer/admini stratiekantoren,
makelaarskantoren, notariskantoren,
woningcorporaties en kantoren
verbonden met of werkzaam op
het gebied van Verenigingen van
Eigenaars kunnen zich eveneens
bij VvE Belang aansluiten.
Individuele appartementseigenaars:
€ 44,-
VvE Plus
€ 356,- incl. btw per jaar.
Betaling
Betaling is mogelijk per automatische
incasso of per factuur. Bij een betaling
per factuur wordt € 2,50 aan
administratiekosten in rekening
gebracht.
Opzeggingen
Opzegging is mogelijk tegen het
einde van de contractduur met
inachtneming van een opzegtermijn
van 1 maand.
Meer info: www.vvebelang.nl
VvE Opleidingen
VvE Belang organiseert in 2024
op diverse plaatsen in het land
VvE opleidingen.
Meer informatie:
www.vveopleidingen.nl en de
‘Evenementenagenda’ op de
volgende pagina.
VvE Verzekeringen
Uitgebreide opstal-, glas-, VvE
aansprakelijkheids- en bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering
Centraal Beheer.
Meer informatie: 055 - 579 81 15
VvE Kwaliteitskeurmerk
SKG-IKOB certificatie te Geldermalsen.
Telefoon 088 - 244 01 00
of www.skgikob.nl/certificaten/
Gecertificeerde VvE Beheerders
www.skgikob.nl/certificaten/
OnderhoudNL Garantie
VvE Belang heeft exclusieve afspraken
gemaakt met de OnderhoudNL
Garantie schilders- en onderhoudsbedrijven.
Meer informatie: 0182 - 57 16 60.
VvE Rioolbeheer
VvE’s die zijn aangesloten bij VvE
Belang krijgen 10% korting op een
contract voor ontstoppingen of
preventief onderhoud. Meer info:
www.vandervelden.com/vvebelang
VvE Plus biedt extra voordeel.
U betaalt hiervoor slechts € 356,-
naast uw reguliere bijdrage. Omdat
u korting krijgt op diverse diensten
hebt u dat bedrag snel terugverdiend.
VvE boeken
Huurder
Huurder Eigenaar Eigenaar
Thuis in
GEMENGDE complexen
Handboek voor de VvE
€ 20,-;
voor aangeslotenen € 15,-.
De VvE en de Rechter
€ 27,-;
voor aangeslotenen € 20,50.
Het activeren van
een (slapende) VvE
€ 13,50;
voor aangeslotenen € 10,-.
Thuis in Gemengde
Complexen
€26,75;
voor aangeslotenen € 20,-.
Wilt u boeken bestellen?
Ga dan naar de website:
https://www.vvebelang.nl/boeken/
Hier kunt u het bestelformulier invullen
en verzenden. Dezelfde week wordt
uw bestelling, inclusief de factuur,
verzonden. De factuur ontvangt u
ook digitaal. Alle prijzen zijn incl. btw
en verzendkosten.
TWEEDAAGSE VAKOPLEIDING VVE-BESTUUR EN -BEHEER
Deze opleiding geeft u als VvE-bestuurder alle informatie die u nodig hebt
voor een goed bestuur en beheer van uw VvE.
Locatie: Hotel Restaurant Oud London te Zeist
Data najaar 2024:
Juridische dag: dinsdag 17 september
Bouwkundige/financiële dag: dinsdag 24 september.
Aanmelden en kosten:
Hebt u een VvE Basis-aansluiting? Dan betaalt u € 1.100,-. Hebt u een VvE
Plus-aansluiting? Dan zijn de kosten slechts € 980,-.
Niet aangesloten? Dan betaalt u € 1.200,-.
Wilt u slechts één dag volgen? Aangeslotenen met VvE Basis betalen € 550,-.
Aangeslotenen met VvE Plus betalen € 500,-; niet-aangeslotenen € 600;-.
Alle bedragen zijn inclusief btw, lunch en lesmateriaal.
Aanmelden kan direct via www.vvebelang.nl/tvo-najaar24
E-LEARNING VERANTWOORD VVE-BESTUUR
Wilt u zelfstandig aan de slag met de basisbeginselen van de VvE? Kies dan voor
de E-learning van VvE Belang. Die volgt u op internet in uw eigen tijd, en u kunt
hem een jaar lang terugkijken met uw eigen persoonlijke inloggegevens. Een
handig naslagwerk dus!
Na uw aanmelding en betaling van € 125,- incl. btw ontvangt u uw persoonlijke
inloggegevens. Hebt u een VvE Plus-aansluiting? Dan krijgt u 10 % korting!
Meer informatie en aanmelden:
www.vvebelang.nl/opleidingen/elearning-verantwoord-bestuur
E-LEARNING VVE KASCOMMISSIE
Voor de VvE is een kascommissie verplicht. In de E-learning VvE Kascommissie
leert u alles over dit onderwerp. U bepaalt zelf welke onderdelen van de
online-module u wilt volgen. Aan het eind van de module kunt u een korte
theorietoets afleggen.
Voor deze E-learning betaalt u slechts € 110,- incl. btw. Hebt u een VvE
Plus-aansluiting? Dan krijgt u 10 % korting!
Voor aanmelding of meer informatie:
www.vvebelang.nl/opleidingen/elearning-vve-kascommissie
VOORLICHTINGSBIJEENKOMSTEN
Ook dit jaar kunt u de voorlichtingsbijeenkomsten van VvE Belang weer
kosteloos bezoeken.
Locaties en data:
dinsdag 3 en woensdag 4 september Congrescentrum 1931 Den Bosch
dinsdag 10 en woensdag 11 september Omnisport Apeldoorn
dinsdag 1 en woensdag 2 oktober Ahoy Rotterdam
dinsdag 8 en woensdag 9 oktober Jaarbeurs Utrecht (VOLGEBOEKT)
Op pagina 74 en 75 van dit magazine vindt u alle informatie over het
programma van deze voorlichtingsbijeenkomsten.
Aanmelden via www.vvebelang.nl/voorlichting2024
JUBILEUMCONGRES 2024
Op woensdag 6 november 2024 bent u als aangeslotene van harte welkom in
het NBC Nieuwegein voor het jubileumcongres van VvE Belang. We vieren dan
het 25-jarig jubileum van Stichting VvE Belang, die in 1999 is opgericht.
Meer informatie over de sprekers op pagina 22 en 23 en in de bijsluiter bij dit
magazine.
Aangeslotenen ontvangen per e-mail een persoonlijke uitnodiging voor dit
congres.
COLOFON
VvE Magazine is een uitgave
van Stichting VvE Belang,
belangenorganisatie voor de VvE
en appartementseigenaar
25e Jaargang nummer 98
Augustus 2024
VvE Magazine verschijnt 4 x per jaar
Redactieadres en
advertentie-exploitatie
VvE Belang
Postbus 210, 4900 AE Oosterhout
Tel. 0162 – 469 120
Fax. 0162 – 461 526
E-mail: info@vvebelang.nl
Doelgroep
Vakblad voor de VvE
en appartementseigenaar
Hoofdredacteur
Carola Peters-van der Gouw
Medewerkers redactie
Mr. C.J.C.M. Oomen, VvE Belang
Mr. A.C.W. Luijk-van Veldhuizen, VvE Belang
Mr. J.A. Liewes, VvE Belang
J. Hendriksen RT, VvE Belang
Mr. R.P.M. de Laat, De Advocaten van Van Riet
Mr. B. Zwaveling, notaris
Simon Rozendaal, columnist
Ing. A. Warnaar, Ontwikkelend Beheer Woningen
Sven Ringelberg, Transitiepaden
Péron van Stralen
Willem van Oorschot
Carola Peters, Codex PR&P
Vormgeving en productie
Pauline de Ruiter en Thomas Steenvoorden
Buro Binnen, Noordwijk
Fotografie
Jan de Groot - Zorro Producties
Fons Strijbosch - Fonsfootoos
Carola Peters
Coverfoto
Jan de Groot – Zorro Producties
Cartoon
Arend van Dam
Contact met de redactie
magazine@vvebelang.nl
Disclaimer
Ondanks alle aan de samenstelling van dit blad bestede
zorg kunnen zowel auteurs, redacteuren en uitgever
geen en kele aansprakelijkheid aanvaarden voor de
onvolledigheid of onjuistheid van de inhoud van deze
uitgave van VvE Magazine.

82 NIEUWSFLITSEN
ENERGIE DELEN EEN STAP DICHTERBIJ
Op 4 juni jl. heeft de Tweede Kamer ingestemd met de nieuwe Energiewet.
In de Energiewet zijn spelregels opgenomen die de overgang naar
schone energie moeten stimuleren. Zo worden de rechten van
consumenten en bedrijven die zelf energie opwekken of dat in een
collectief willen doen, beter geregeld. Of om met meerdere gebruikers
achter één elektriciteitsaansluiting energie te delen. VvE Magazine schreef
al eerder dat energie delen interessante mogelijkheden biedt. Op termijn
wordt dit nu dus ook in Nederland mogelijk.
TERUGLEVERKOSTEN ZIJN BELANGRIJK BIJ
MOGELIJKE OVERSTAP
Een op de vier consumenten die overwegen naar een andere energieleverancier
over te stappen, noemt de terugleverkosten voor huishoudens
met zonnepanelen als aanleiding. Dat blijkt uit onderzoek van Motivaction
in opdracht van de toezichthouder Autoriteit Consument & Markt (ACM).
Overigens is 14 procent van de Nederlandse consumenten van plan om
het komende jaar zonnepanelen te laten installeren.
Bron: Solar Magazine
GEEN OPENBAARHEID ONDERZOEK TERUGLEVERKOSTEN
De Autoriteit Consument & Markt (ACM) maakt de informatie en de documenten
die zijn gebruikt voor het onderzoek naar terugleverkosten die
energieleveranciers zonnepaneelbezitters aanrekenen, niet openbaar. Dit
ondanks een verzoek op basis van de Wet open overheid (Woo). Begin mei
presenteerde de toezichthouder de conclusies van zijn onderzoek. De ACM
stelde daarbij dat de terugleverkosten die Budget Energie, Vattenfall, Eneco
en ENGIE in rekening brengen aan consumenten met zonnepanelen niet
onredelijk zijn en dat ze in overeenstemming zijn met de wet.
STOP OP VERLAGEN NETSPANNING
Enexis moet op meerdere plaatsen in Nederland de spanning op het
stroomnet weer verhogen. Die was juist verlaagd om uitvallen van
omvormers van zonnepanelen te voorkomen, maar nu smelten
zekeringen in stroomhuisjes. Enexis bouwt de komende 7 jaar meer
dan 15.000 nieuwe elektriciteitsstations om het stroomnet uit te
breiden en onder meer de groei van het aantal zonnepanelen te
faciliteren. Afgelopen kalenderjaar hadden Nederlandse consumenten
en bedrijven gemiddeld 21,8 minuten géén stroom. Dit betekent dat
het elektriciteitsnet 99,99 procent betrouwbaar is.
Bron: Solar Magazine
865,6 MEGAWATTPIEK
ZONNEPANELEN
GEÏNSTALLEERD
Via de subsidieregeling SDE+(+) is in de
eerste helft van het kalenderjaar netto
865,6 megawattpiek aan zonnepanelen
geïnstalleerd. Dat blijkt uit cijfers van
de Rijksdienst voor Ondernemend
Nederland (RVO). Dat betekent een
groei van 389 pv-projecten.
De oplevering van het aantal projecten
per kwartaal is sinds het kalenderjaar
2021 fors gedaald. Waar na het
absolute dieptepunt in het derde
kwartaal van 2023 de stijgende lijn leek
ingezet te worden, is nu een nieuw
dieptepunt bereikt. In het tweede
kwartaal werden slechts 116 projecten
opgeleverd. De projecten zijn qua
omvang wel een stuk groter dan in het
eerste kwartaal. Daardoor werd bijna
net zoveel zonnepaneelvolume in
gebruik genomen.
Bron: Solar Magazine
EXTREEM GROOT
GROENDAKEN MET
ZONNEPANELEN
In de Rotterdamse straat Rijksboom
is een appartementencomplex ‘groengeel’
gemaakt.
Solar Sedum heeft in opdracht van de
VvE op het dak van het flatgebouw een
van de grootste volledig geïntegreerde
groen-gele daken van Nederland
gebouwd. Het dak is niet alleen
voorzien van planten, maar ook van
zonnepanelen.
Deze groen-gele combinatie faciliteert
een hoge mate van waterberging en
ethisch materiaalgebruik en inheemse
planten. Het project is gerealiseerd met
behulp van een subsidie van 50.000
euro van de gemeente Rotterdam en
een duurzaamheidslening.
Het 1.250 vierkante meter grote groendak
is in staat om per vierkante meter
50 liter water te bergen. De 20.000
planten die geplaatst zijn - goed voor
19 soorten - zijn een combinatie van
inheems en niet-inheems voor een
optimale biodiversiteit. “De impact van
dit dak is immens”, vertelt Daan Zaat
van Solar Sedum. “Dit dak bespaart
ongeveer 1.4 miljoen kilogram CO2
per jaar. Om een beeld te vormen, dat
is het equivalent van ongeveer 4.416
olievaten per jaar of de jaarlijkse uitstoot
van ongeveer 304 brandstofauto’s.”
Bron: Solar Magazine
Vind eenvoudig de
beste bedrijven
voor uw VvE.
o Ruim aanbod aan bedrijven die
werken voor VvE’s.
o Ontdek regionale én landelijke
bedrijven.
o Eenvoudig aanvragen van maatwerkoffertes.
o Handige zoekfunctie om snel de
juiste bedrijven te vinden.
www.vvebedrijvengids.nl

Verduurzaming was nog nooit zo concreet.
VvE Campagnebox
Hét naslagwerk voor
verduurzaming van
úw VvE-complex
Stap 1:
Oriëntatie & Inspiratie
Stap 2:
Haalbaarheidsonderzoek
Stap 3:
Verdiepingsonderzoek
Stap 4:
Plan van aanpak &
aanbesteding
Stap 5:
Voorbereiding &
uitvoering
Bestel nu voor € 37,50 incl. btw en verzending.
via www.vvebelang.nl/vvecampagnebox