2024 - 3 aug

VAN BELANG
4 VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2024 #3 5
IN DEZE RUBRIEK BEHANDELT VVE BELANG-DIRECTEUR
KEES OOMEN KWESTIES IN HET DOMEIN VAN DE VVE.
ONDERWERPEN DIE HIJ BESPREEKT MET DE OVERHEID,
BELANGENBEHARTIGERS OF MARKTPARTIJEN.
DEZE KEER: EEN NIEUW KABINET.
Op 2 juli jl. verscheen het nieuwe kabinet, beëdigd
en wel, op het bordes van paleis Huis ten Bosch.
Het Kabinet-Schoof kan aan de slag. Soms lees ik in
de media Schoof-I, maar aangezien ik geen glazen
bol heb, weet ik niet of er meer kabinetten Schoof
zullen volgen.
Een nieuw kabinet;
de kaarten zijn geschud!
Het gaat om een toekomstvisie op het appartementsrecht als geheel
In de week ervoor hebben de aspirant-ministers zich
verantwoord aan de Tweede Kamer en iedereen heeft
deze proeve van bekwaamheid doorstaan; daarmee
zijn de kaarten geschud. Maar er liggen nog heel wat
kaarten te wachten om ook geschud te worden, ook
op het ministerie van Mona Keijzer, de nieuwe minister
van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening.
De grote uitdagingen zijn wel bekend binnen dit
ministerie. Lees daarvoor Hoop, Lef en Trots, het
hoofdlijnenakkoord van onze nieuwe regering. De
woonopgave is prioriteit nummer een. En in het
hoofdstuk over de energietransitie staat dat groene
groei wordt bevorderd en schadelijke uitstoot wordt
verminderd. Dat laatste door te investeren in de duurzame
energiebronnen. Wat mij betreft gaat het dan al
meteen fout als in de budgettaire paragraaf staat dat de
salderingsregeling voor zonnepanelen per 2027 volledig
én ineens komt te vervallen. En dat de verplichting om
een (hybride) warmtepomp te plaatsen bij ketelvervanging
vanaf 2026 (die voor VvE’s al niet gold) ook komt te
vervallen. Dit kunnen we geen stimulans noemen om
te investeren in duurzame energiebronnen.
De VvE’s weer vergeten?
In het hoofdlijnenakkoord lezen we verder niets over de
VvE. Dat is voor een hoofdlijnenakkoord ook te specifiek,
denk ik. Maar indirect zien we wel enkele onderwerpen,
zoals ‘optoppen’ en ‘aandacht voor hoge kosten bij
verplichte aansluiting op een warmtenet’.
Precies de onderwerpen waarmee veel VvE’s worstelen.
Nog even en het is Prinsjesdag. Het zou niet de eerste
keer zijn dat we in de aanloop naar Prinsjesdag of op de
dag zelf verrast worden door een beleidsplan, waarbij
de uitwerking voor (een deel van de) VvE’s geheel is
vergeten. En aangezien op alle ministeries hard gewerkt
moet worden om het hoofdlijnenakkoord uit te werken in
een soort Regeerakkoord, wacht ik met spanning op de
uitwerking vanuit het ministerie van Volkshuisvesting en
Ruimtelijke Ordening.
VvE Belang heeft de nieuwe minister van harte gefeliciteerd
met haar nieuwe baan en haar gewezen op enkele
uitdagingen op het bordje van de VvE’s in Nederland. Ik
hoop snel bij Mona Keijzer aan tafel te zitten voor een
kennismaking en het maken van een actieplan. Zoals ik
al zei: er liggen nog heel wat kaarten op tafel te wachten
om geschud te worden.
Optoppen, uitplinten, aanplakken en splitsen
Optoppen heeft het hoofdlijnenakkoord gehaald.
Het is, zoals zo vaak, de politieke waan van de dag,
die de agenda bepaalt en helaas niet een stevige
langetermijnvisie, of een langetermijnbeleid. Daarvoor
ontbreekt vaak politieke moed en overheerst scoringsdrang.
Als politicus heb je, als je geluk hebt, vier jaar de
tijd om te scoren, want daarna worden de kaarten weer
opnieuw geschud.
Optoppen is op papier een mooi instrument om meer
woningen te creëren. En - mits goed benut - mogelijk
ook een instrument om een gebouw te verduurzamen.
Maar optoppen gaat gepaard met een aktewijziging
waarvoor een unanimiteitsbesluit vereist is. En
unanimiteit is moeilijk te behalen. Vaak is dan toch
de tussenkomst van de rechter nodig om de aktewijziging
af te dwingen.
En zoals zo vaak staan ook hier wetten in de weg
en praktische bezwaren. Het gaat te ver om ze
allemaal op te sommen, maar denk aan onderwerpen
zoals voorfinanciering, omgevingswetperikelen,
parkeerproblemen, btw etc. Het is goed om met elkaar
in gesprek te gaan om optoppen - maar ook splitsen -
mogelijk te maken. Het is daarbij wat mij betreft
raadzaam om dat te doen vanuit een toekomstvisie op
het appartementsrecht als geheel. Niet op basis van
een kortetermijnwens om een bepaalde actie snel
mogelijk te maken.
Ranking de VvE
Een nieuw kabinet heeft weer eigen speerpunten.
Ik ben erg benieuwd of de uitwerking van het hoofdlijnenakkoord
die de nieuwe minister gaat maken,
consequenties gaat hebben voor de ingeslagen verduurzamingsroute
van de gebouwde omgeving en voor de
Versnellingsagenda voor de verduurzaming van VvE’s.
Op dit moment wordt aan verschillende tafels in het
kader van de Versnellingsagenda gesproken over deze
verduurzamingsopgave. Daarbij wordt ook nadrukkelijk
gekeken naar de zogenaamde koop-verkoopketen. In
deze keten spelen verschillende partijen een rol. De
koper en de verkoper natuurlijk, maar ook de bank, de
makelaar, NHG, de verzekeraar, de gemeentes, taxateurs
en natuurlijk ook de VvE’s.
We leven bovendien in een tijd waarin veel verhoudingen
juridificeren en waarin we risico’s willen uitsluiten. Een
bank wil weten welk risico ze loopt bij een financiering
van een appartement. Wat kan de waarde van het
onderpand beïnvloeden? Daarom wordt er gewerkt
aan een systeem waarin VvE’s in Nederland worden
geclassificeerd (ranking). Denk daarbij aan een klasseindeling
van 1 tot 5 bijvoorbeeld. Scoort de VvE een 1,
dan is het niet best gesteld; bij een 5 zijn de risico’s in
beeld en in orde.
Het zou niet
de eerste keer zijn dat
we in de aanloop naar
Prinsjesdag - of op de dag
zelf - verrast worden door
een beleidsplan, waarbij de
uitwerking voor (een deel
van de) VvE’s geheel
is vergeten.
Zo’n ranking kan veel invloed hebben op de waarde en de
verkoopbaarheid van de appartementen. Het klimaatrisico,
de energieprestatie, de kwaliteit van het MJOP en de stand
van het reservefonds. Hoe goed wordt de VvE bestuurd en
beheerd? Het gaat allemaal een rol spelen in de toekomst.
Ik vind het daarom heel belangrijk om betrokken te zijn bij
de ministeriële plannen als het gaat om de ontwikkeling
van een dergelijk systeem.
Gasketelwet
Veel VvE’s hebben last van de nieuwe Gasketelwet.
Met name ten aanzien van de rookgasafvoeren.
Installateurs moeten gecertificeerd zijn om aan gasverbrandingstoestellen
te werken en ook aan de daaraan
gekoppelde rookgasafvoer. En met de rookgasafvoeren
gaat het vaak mis. De spelregels rondom de rookgasafvoeren
zijn onduidelijk, of althans: installateurs passen
de regels niet goed toe. Wat is de relatie tussen een MJOP
waarin de rookgasafvoer is opgenomen en de houding
van een installateur die geen onderhoud of vervanging wil
uitvoeren aan een ketel, zonder ook het rookgasafvoer te
vervangen of een inspectie te eisen? Wat is de houding
van een installateur als er vijf jaar verstreken zijn na de
renovatie van een rookgasafvoer? Vervangt hij dan een
ketel zonder problemen? Of moet hij een inspectie van
het kanaal eisen? Er zijn veel problemen na de invoering
van de wet. Tijd dus voor overleg met het ministerie.
Salderingsregeling en warmtenet
Een deel van de coalitiepartijen stemde in de Eerste Kamer
tegen de gefaseerde afschaffing van de salderingsregeling.
Echter, in het hoofdlijnenakkoord is de afschaffing van de
regeling per 2027 ineens voorzien. Maar hoe gaan we nu
verder? In andere landen wordt gewerkt (of is gewerkt)
aan een zogenaamd HEMS (Home Energie Management
System). Binnen een dergelijk systeem kan een eigenaar
zijn zelf-opgewekte stroom aan zelf-gekozen derden
leveren, denk aan buren, familie etc. Tijd om ook in
Nederland aan zo’n systeem te gaan werken.
In Nederland is voorzien dat meer dan twee miljoen
woningen op een warmtenet worden aangesloten. Kan
een VvE verplicht worden zich aan te sluiten? En wat
betekent dat voor de individuele eigenaar die een andere
energiebron wil kiezen? Kan dat? Hoe gaat de nieuwe
Warmtewet (de Wcw; Wet collectieve warmte) hiermee
om?
En er zijn meer dossiers
Binnenkort komen de nieuwe wetsvoorstellen op tafel
over de aanpassing van de besluitvormingsregels en
het quorum. Welke keuze maakt de overheid? Ook hier
doe ik een vurig pleidooi om naar de regels van het
appartementsrecht als geheel te kijken en niet alleen
naar de politieke wil of noodzaak om verduurzaming te
bevorderen. Kijk dus naar de besluitvormingsregels als
geheel. Ik denk dat we ook hierover in gesprek moeten
gaan met de nieuwe minister.
Kortom, we zitten aan tafel en we zijn aan het kaarten.
We moeten er ook bij zijn als de kaarten worden geschud.
Er is nog veel werk te verrichten.