2024 - 3 aug

62
ENERGIEBESPAREN
DE ACHTERZIJDE VAN DE FRAAIE STADS-
VILLA AAN DE EEKWAL IN ZWOLLE
Wachten
betekent dat de
renovatieprijs veel
hoger zal uitpakken
dan wanneer de
renovatie jaren
geleden was
uitgevoerd
VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2024 #3 63
voor de renovatie - achteraf bezien - onterecht is verleend
en dat de gerealiseerde renovatie ongedaan moet worden
gemaakt. Een horrorscenario…
Uiteindelijk kon ik de gemeente er met een uitgebreide
mail van overtuigen dat het beter was om eerst te wachten
op de definitieve uitspraak, alvorens er actie zou worden
ondernomen. Omgevingstechnisch was er immers niets
aan de hand.”
Na 15 jaar
procederen
nog geen
oplossing
Verduurzaming van een fraaie stadsvilla in Zwolle
Vincent Woldring kan er inmiddels wel een boek over schrijven. Over de ervaringen die hij opdeed bij zijn
bestuurlijke werk voor VvE’s. Zo ook bij de VvE Eekwal 5 in Zwolle, waarvan hij al enkele jaren bestuurder is.
Hij vertelt: “In het pand zijn zes appartementen
ondergebracht. Dat is al zo sinds J.L. Vroom (de man van
V&D) het heeft laten herbouwen nadat de oorspronkelijke
stadsvilla vlak na de oorlog verwoest werd. Hij verkocht het
pand, nadat het in appartementen was gesplitst, in 1955 aan
de eerste eigenaars en dus ook de eerste leden van de VvE.
Het woord verduurzamen bestond in de jaren 50 van de
vorige eeuw nog niet en dus moet er op dat punt nog
veel gebeuren. VvE Belang heeft een mooi MJOP voor
ons gebouw gemaakt. En het was helemaal prettig dat de
groene variant (het Duurzaam MJOP) uiteindelijk - dankzij
de subsidie - goedkoper was dan het MJOP zonder verduurzamingsplan.
Ik heb de bouwkundig adviseur tijdens
de rondgang én daarna veel vragen gesteld en ik kreeg
steeds de antwoorden waar ik naar zocht. Ook nadien
had ik telefonisch contact over verduurzaming met Jan
van Dommelen van VvE Belang. Hij straalt naast kennis
en kunde ook een enorme rust uit; zo van ‘Oh, maar daar
komen we wel uit want voor dat bouwkundige probleem
is wel een oplossing te bedenken’. En dat is wat je als
bestuurder wilt horen als je met een probleem zit.”
Spouwmuurisolatie
“Uit warmtefoto’s die we hebben laten maken, bleek overduidelijk
dat we eerst de schil van het gebouw moesten
aanpakken. Uiteraard heb ik, vóór opdracht te geven, een
rondgang gemaakt met een bureau dat de aanwezigheid
van vleermuizen moest beoordelen. Omdat bleek dat er
geen aanwijzingen waren voor vleermuizen, ging ik op
zoek naar gecertificeerde isolatiebedrijven. Voornamelijk
vanwege de garantie als er toch iets mis zou gaan. Ik heb
diverse offertes opgevraagd en onderhandeld over de
‘kleine lettertjes’. Als jurist heb ik daar gelukkig wel ervaring
mee. Uiteindelijk kon ik met een gerust hart de opdracht
verstrekken.”
In december 2023 zette de VvE de eerste stap naar
verduurzaming: de spouwmuren werden geïsoleerd.
Voornamelijk vanwege de hoge stookkosten: een
gasketel in de kelder zorgt voor de verwarming van de
zes appartementen. Iedereen had dus - gezien het forse
gasverbruik - baat bij isolatie.
Tussentijds had Woldring regelmatig contact met VvE
Belang voor ondersteuning en advies. “Het project is naar
wens verlopen en met hulp van VvE Belang hebben we
ook de SEEH-subsidie ontvangen. Op een bedrag van
€ 20.000 is dat natuurlijk heel welkom. Op mijn aandringen
hadden we al veel gespaard en afgesproken dat
alle leden een eenmalige storting deden in de toen in het
leven geroepen Verduurzamingsreserve. Iedereen weet
dus waar het grote bedrag aan spaargeld naartoe gaat.
Inmiddels zijn twee appartementen verkocht en de
nieuwe eigenaars zijn vanzelfsprekend ook heel blij dat
er geld is voor verdere verduurzaming.”
De kozijnen
We naderen het hete hangijzer van de VvE Eekwal 5: de
ijzeren kozijnen met enkel glas, die in de jaren 50 bij de bouw
zijn aangebracht. in 2004 en 2005 lieten twee eigenaars
met goedkeuring van de ALV de kozijnen van hun achterpui
vervangen door houten exemplaren met dubbelglas. Een
echtpaar, dat jaren na die vervanging in het pand kwam
wonen, maakte bij de gemeente Zwolle bezwaar tegen
die renovatie door hun buren: de gemeente had dat niet
mogen toestaan zonder bouwvergunning. Zo’n 15 jaren van
procederen volgden tot aan de Raad van State aan toe.
Woldring stelde enkele jaren geleden als oplossing voor,
dat de achterpuien van alle appartementen zouden worden
getransformeerd in één stijl, met gelijke materialen en
detaillering. De leden stemden daar mee in, behalve het
echtpaar. De gemeente Zwolle verleende de VvE een
bouwvergunning na een positieve beoordeling van de
Welstandscommissie.
Het echtpaar diende een bezwaarschrift in tegen de afgifte
van de bouwvergunning en beriep zich o.a. op het feit dat
de achtergevel een ‘zichtgevel’ is: in de zomer varen mensen
in hun bootjes langs het mooie, historische pand en ze
kijken naar die achtergevel. Het renovatieplan zou volgens
het echtpaar ook in strijd zijn met de cultuurhistorische
waarde van het gebouw. De gemeente Zwolle wees het
bezwaarschrift af met het argument dat de cultuurhistorische
waarde niet wordt aangetast door de voorgenomen verbouwing.
Naar de rechter
Voorjaar 2024 sleepte het echtpaar de gemeente Zwolle
voor de rechter. Die was (samengevat) van oordeel dat het
advies van de Welstandscommissie zorgvuldig tot stand is
gekomen, de redenering daarin begrijpelijk is en de getrokken
conclusies daarop aansluiten. Starten maar, dacht het VvEbestuur,
maar het echtpaar heeft inmiddels hoger beroep
aangetekend bij de Raad van State. “De zoveelste spaak in
ons wiel”, zegt Woldring.
“En de gezellige sfeer die onder de leden heerste, is er al lang
niet meer. We hebben er inmiddels nog een probleem bij. Als
een gebouweigenaar onnodig lang wacht met de start van
het renovatieproject, kan de gemeente de bouwvergunning
intrekken: ze wil geen lange periode van onzekerheid over
wel of niet renoveren. Wij wilden ook graag aan de slag, maar
we stonden voor een dilemma: niets doen met het risico dat
de bouwvergunning wordt ingetrokken door de gemeente,
zodat alle moeite voor niets is geweest of de hele achterpui
alvast renoveren met als risico dat de Raad van State het
echtpaar alsnog gelijk geeft. Ofwel: dat de bouwvergunning
Hogere prijzen
“Wachten betekent wel, dat de renovatieprijs veel hoger
zal uitpakken dan wanneer de renovatie jaren geleden was
uitgevoerd. Ook de mooie subsidie die we toen konden
krijgen als we de renovatie samen met de isolatie van de
spouwmuren hadden laten uitvoeren, zijn we misgelopen. En
er zijn geluiden dat hout inmiddels veel duurder is geworden
dan enkele jaren geleden. En dat het verschil in prijs tussen
houten kozijnen en aluminium of kunststof kozijnen al veel
kleiner is geworden. Dat laatste speelt het procederende
echtpaar misschien in de kaart: zij willen wel ander materiaal
dan houten kozijnen.
Een renovatie met aluminium of kunststof kozijnen betekent
dat we een nieuwe bouwvergunning moeten aanvragen. Dat
zal ons wel lukken, maar dan is er een nieuw probleem. De
eigenaar van het appartement dat al is voorzien van slanke
houten profielen, moet dan instemmen en meebetalen aan
de nieuwe kunststof kozijnen. Dat zal niet op veel enthousiasme
stuiten, denk ik.”
De toekomst
Inmiddels zijn twee appartementen verkocht. Woldring:
“De nieuwe eigenaars zijn energieke, jonge personen, die
hopelijk een bijdrage aan het bestuur en de verduurzaming
willen leveren. Die verjonging is naar mijn idee exemplarisch
voor de woningmarkt. Als je de vastgoedmarkt in Nederland
bekijkt, zie je een toename van het aantal VvE’s en gelukkig
ook van jongere eigenaars. Mede door de krappe markt voor
starterswoningen kiezen veel jongeren ervoor om eerst een
appartement te kopen. VvE Belang wacht dus een mooie
toekomst!
En als het om de VvE aan de Eekwal gaat: mijn tijd als
bestuurder zit er bijna op, maar natuurlijk kan ik hier en
daar nog een handje helpen als dat nodig is.”
VINCENT WOLDRING