Property Today NL 2024 Editie 16

EDITIE 16 - 2024 - SEPTEMBER - OKTOBER
MAGAZINE VAN DE MEDE-EIGENDOM
SALON VAN DE
MEDE-EIGENDOM
2024
Appartementsgebouwen
reinigen met drones!
UVS Memorandum 2024:
voor een haalbare 2050
energienorm
SYNDICUSREGISTRATIE IN VME’S: CRUCIAAL
BIJ CALAMITEITEN
Uit onze recente statistieken blijkt dat 40% van de VME's geen
geregistreerde syndicus heeft. Dit betekent dat een significant
aantal gebouwen (zo'n 42.000) geen officieel aanspreekpunt
hebben. Hoewel er geen directe sancties zijn voor het niet
aanplakken van de syndicusinformatie in de gemeenschappelijke
delen van het gebouw (behalve deontologische sancties), ....
DE VERZEKERINGSMAKELAAR AANDUIDEN?
EEN RECENTE RECHTBANKUITSPRAAK
VERDUIDELIJKT
In de wereld van het appartementsrecht en het beheer
van Verenigingen van Mede-eigenaars zijn de rol en
bevoegdheden van de syndicus vaak onderwerp van discussie.
Een recent vonnis heeft echter een belangrijk aspect van deze
discussie verduidelijkt: de bevoegdheid van de syndicus ...

PROPERTY TODAY
HET MAGAZINE VAN DE MEDE-EIGENDOM
Bezoek onze vernieuwde
website www.propertytoday.be
Nu met een mooi overzicht van alle beschikbare
edities die u kan downloaden.
Alle verschenen artikels vanaf editie 1 in
onze nieuwe Blog display.
Nieuwe zoekfuncties over alle artikels, trefwoorden
en over alle edities.
Inhoudstafels van alle edities.
Mogelijkheden voor adverteerders om banners
te plaatsen.

PROPERTYTODAY
3
INHOUD
EDITIE 16
SEPTEMBER - OKTOBER
2024
MAG DE SYNDICUS ZELF DE
VERZEKERINGSMAKELAAR
AANDUIDEN?
VOCHTPLEKKEN, GEURHINDER
OF GASLEK?
04
08
NOG NIET GEABONNEERD?
Schrijf u dan in via
www.propertytoday.be en
krijg het magazine GRATIS
in uw brievenbus!
DUURZAAM ONDERHOUD
EN RENOVATIEPLAN
REINIGING APPARTEMENTS-
GEBOUWEN MET DRONES
DE VERBORGEN WERELD
VAN RENOVATIE
UW MEDE-EIGENDOM RENOVEREN?
GOED IDEE!
11
14
16
19
Abonnementen kunnen bij ieder nummer
ingaan en worden elk jaar automatisch
vernieuwd. Abonnee worden kan via
www.propertytoday.be.
Adreswijzigingen graag schriftelijk
doorgeven met vermelding van het
oude en het nieuwe adres en het nieuwe
telefoonnummer. Opzeggingen kunnen
gelijk wanneer gebeuren.
Het abonnement op het magazine is
gratis. Je krijgt het blad drie keer per jaar
toegestuurd.
SYNDICUSREGISTRATIE IN VME’S:
CRUCIAAL BIJ CALAMITEITEN
22
Uitgever
PROXIMUS: VOORKOM UITVAL
VAN LIFTEN
MEMORANDUM 2024: UVS
VOORSTELLEN VOOR WETTELIJKE
HERVORMINGEN.
KAN EEN MINDERHEID
NOODZAKELIJKE NOODZAKELIJKE
WERKEN BLOKKEREN?
26
28
30
GOED OM TE WETEN 36
PROFIT & FUN BV
Steenwinkelstraat 425
2627 Schelle
Advertentieregie
info@propertytoday.be
Redactie
redac@propertytoday.be
Magazinelay-out
D&K Vision BV
T 03 877 29 20
propertytoday@dkvision.eu
Copyright / Gehele of gedeeltelijke overname van de inhoud, in
welke vorm dan ook, is slechts toegestaan na schriftelijk akkoord
van de uitgever. De informatie in dit magazine is met de grootste
zorg geschreven en nagekeken. De uitgever kan echter niet
verantwoordelijk gesteld worden eventuele foute of onvolledige
informatie.

4 Editie september - oktober
01
Mag de syndicus zelf de
verzekeringsmakelaar
aanduiden? Een recente
rechtbankuitspraak
verduidelijkt dit standpunt.
In de wereld van het appartementsrecht en het beheer van Verenigingen van Medeeigenaars
zijn de rol en bevoegdheden van de syndicus vaak onderwerp van discussie.
Een recent vonnis heeft echter een belangrijk aspect van deze discussie verduidelijkt: de
bevoegdheid van de syndicus om zelf een verzekeringsmakelaar aan te duiden zonder de
expliciete goedkeuring van de Algemene Vergadering.
De rol van de syndicus en de
algemene vergadering
Zoals algemeen bekend, is de
Algemene Vergadering de hoogste
beslissingsbevoegde binnen een
Verenigingen van Mede-eigenaars. Zij
kiest zelf de leveranciers en neemt de
belangrijkste beslissingen met betrekking tot
het beheer van het gebouw. De syndicus, in
zijn rol als lasthebber, dient deze beslissingen
uit te voeren als “een goede huisvader”. Dit
betekent dat hij de belangen van de VME
naar beste vermogen moet behartigen.
Dit principe geldt ook voor het afsluiten
van blokpolissen en andere verzekeringen.
De syndicus sluit deze polissen af, namens
de Vereniging van Mede-eigenaars, met
de verzekeringsmaatschappij. De vraag
rijst echter of de syndicus éénzijdig de
verzekeringsmakelaar zelfstandig kan
aanstellen, zonder goedkeuring van de
Algemene Vergadering, aangezien deze
makelaar de tussenpersoon is tussen de
Verenigingen van Mede-eigenaars en de
verzekeringsmaatschappij, zonder enige
rechtstreekse contractuele band met de
Vereniging van Mede-eigenaars.
Het aanduiden van een makelaar heeft
in principe geen invloed op de inhoud
en dekkingen van de reeds afgesloten
polissen met de maatschappij. Hoewel de
makelaar niet direct een leverancier is van de
Verenigingen van Mede-eigenaars, is zijn rol
van cruciaal belang in de contractuele relatie
tussen de Verenigingen van Mede-eigenaars
en de verzekeringsmaatschappij. Sommige
verzekeringsmaatschappijen werken daarom
uitsluitend via verzekeringsmakelaars.
Rechtspraak: zelf aanduiden van
de verzekeringsmakelaar
Recentelijk heeft een lid van onze
beroepsfederatie van syndici UVS een
rechtszaak in eerste aanleg en in beroep
gewonnen (2023 en 2024) die licht werpt op
deze kwestie. De zaak draaide om de vraag
of de syndicus een verzekeringsmakelaar
kon aanstellen zonder de goedkeuring van
de Algemene Vergadering. De rechtbank
moest hierbij oordelen over een vermeende
buitencontractuele fout.
Conform de Wet op de Mede-eigendom had
de syndicus een schriftelijk overeenkomst
afgesloten met de Vereniging van Medeeigenaars.
Volgens artikel 3.03 van deze
syndicusovereenkomst heeft de syndicus
het recht om zelf een verzekeringsmakelaar
te kiezen, tenzij de Algemene Vergadering
anders beslist of er sprake is van een
belangenconflict.
In dit geval had de syndicus heel
wat onregelmatigheden vastgesteld
bij de handelingen bij de eerste
verzekeringsmakelaar. Het vertrouwen
was zoek en de syndicus heeft in alle
dringendheid een andere en betrouwbaar
verzekeringsmakelaar aangesproken om het
dossier over te nemen.

PROPERTYTODAY
5
De rechtbank oordeelde dat de aanstelling
van de verzekeringsmakelaar door de
syndicus rechtmatig was. Er was geen bewijs
dat de vorige verzekeringsmakelaar door de
Algemene Vergadering was benoemd, noch
dat er een belangenconflict was.
BIV
In het kader van dit geschil werd ook
een klacht ingediend bij het BIV die
sneller een uitspraak deed. Het BIV
oordeelde "dat de houding van appellant
deontologisch niet in overeenstemming
was met de eer, waardigheid en goede
naam van vastgoedmakelaars, doordat
een beoordeling was uitgevoerd over de
verzekeringsmakelaar van de Vereniging
van Mede-eigenaars zonder de wettelijk
voorgeschreven bepalingen van het
Burgerlijk Wetboek na te leven”. De syndicus
kreeg een waarschuwing.
Het instituut heeft geen rekening gehouden
met de onregelmatigheden van de
verzekeringsmakelaar, de dringendheid
van de situatie, de vertrouwensbreuk of de
clausule in de vereenkomst tussen partijen.
Volgens de Uitvoerende Kamer had de
syndicus een buitengewone Algemene
Vergadering moeten bijeenroepen.
Deze stelling vergt toch enige nuance.
Het bijeenroepen van een buitengewone
Algemene Vergadering is een belangrijke
bevoegdheid van de syndicus. Deze
vergaderingen kunnen nodig zijn om
dringende beslissingen te nemen die niet
kunnen wachten tot de jaarlijkse gewone
Algemene Vergadering. Zie BW art 3.87-§2:
“De syndicus houdt een algemene vergadering
tijdens de in het reglement van interne orde
vastgelegde periode of telkens als er dringend
in het belang van de mede-eigendom een
beslissing moet worden genomen”.
Echter, de planning en organisatie van
een buitengewone algemene vergadering
vereist een aanzienlijke hoeveelheid tijd en
“ Frequente
vergaderingen
leiden tot besluitvormingsmoeheid
onder de
mede-eigenaars.
inspanning van de syndicus. Dit omvat de
voorbereiding van de agenda, het versturen
van uitnodigingen en het samenstellen
van de relevante documentatie. Vooral in
het eerste kwartaal van het jaar, wanneer
veel gewone algemene vergaderingen al
gepland zijn, kan het bijeenroepen van extra
vergaderingen leiden tot een overbelasting
van de syndicus en zijn team. Deze periode is
traditioneel zeer druk voor syndici, aangezien
de meeste gewone algemene vergaderingen
binnen deze maanden plaatsvinden om
de financiële verslaglegging van het
voorgaande jaar te bespreken en goed te
keuren.
Elke buitengewone algemene vergadering
brengt ook extra kosten met zich mee voor
de vereniging van mede-eigenaars. Deze

6 Editie september - oktober
kosten omvatten onder andere de huur
van de vergaderruimte, administratieve
kosten, enz. Het frequent bijeenroepen van
buitengewone algemene vergaderingen kan
de financiële lasten voor de mede-eigenaars
onnodig verhogen.
Vooraleer een buitengewone algemene
vergadering bijeen te roepen, is het dus
belangrijk om te overwegen of de te
nemen beslissingen echt dringend zijn, of
dat ze kunnen worden uitgesteld tot de
volgende gewone algemene vergadering
om besproken en/of bekrachtigd te
worden. Want het is niet zeker dat alle
mede-eigenaars de inspanningen van de
syndicus zouden waarderen, noch om
opnieuw naar een algemene vergadering
te komen, gezien de extra kosten; en dat
allemaal voor de aanstelling van een nieuwe
verzekeringsmakelaar? Een andere medeeigenaar
had zeer goed een klacht kunnen
indienen tegen de syndicus wegens te veel
algemene vergaderingen en te hoge kosten!
Bovendien kunnen te frequente
vergaderingen leiden tot
besluitvormingsmoeheid onder de medeeigenaars,
wat vaak resulteert in een daling
van de participatie en betrokkenheid. Het
gebrek aan participatie (quorum niet bereikt)
verplicht de syndicus om een tweede
algemene vergadering bijeen te roepen,
waarbij de beslissingen worden genomen
zonder rekening te houden met het quorum
(BW art. 3.87-§5). Dit veroorzaakt automatisch
een extra belasting voor de syndicus en
ondermijnt de representativiteit en de
samenhang van de VME. Deze desinteresse
kan dus nadelig zijn voor de VME.
Het is daarom belangrijk voor de syndicus
om in zijn contract enkele belangrijke
mandaten op te nemen, zoals in het geval
van de aanwijzing door de syndicus van de
verzekeringsmakelaar.
Quid met de contractuele vrijheid
Zoals algemeen bekend, geldt in België
het principe van de contractuele vrijheid,
vastgelegd in artikel 1134 van het Burgerlijk
Wetboek dat bepaalt “alle overeenkomsten
die wettig zijn aangegaan, tot wet strekken”. Dit
principe houdt in dat contracten die wettig
zijn aangegaan, de kracht van wet hebben
tussen de partijen die deze overeenkomsten
hebben gesloten.
Concreet betekent dit dat partijen genieten
van de vrijheid om hun overeenkomsten
naar eigen inzicht vorm te geven en
onderling overeen te komen over alle
bepalingen. De enige beperking is dat de
inhoud van de overeenkomst niet in strijd
mag zijn met dwingende wetsbepalingen of
de openbare orde. Hierdoor kunnen partijen
hun afspraken en verplichtingen op maat
afstemmen, zolang deze voldoen aan de
fundamentele wettelijke normen en ethische
principes die de samenleving beschermen.
De overeenkomst tussen de syndicus en de
Vereniging van Mede-eigenaars wijkt niet af
van deze regel.
Implicaties voor de toekomst
De uitspraak van de rechtbank benadrukt
het belang van duidelijke clausules in
syndicusovereenkomsten. Syndici doen
er goed aan om expliciet in hun VMEovereenkomst
op te nemen of zij al dan niet
bevoegd zijn om een verzekeringsmakelaar
zelf aan te duiden.
Door deze bevoegdheid in de overeenkomst
te verankeren, genieten zij van meer vrijheid
in hun beheer van de polissen, alsook van
de voordelen van het werken met een
verzekeringsmakelaar van hun keuze.
Een centraal beheer van verzekeringsdossiers
door een vertrouwde makelaar kan leiden tot
een betere service en kostenoptimalisatie.
Verzekeringsmakelaars die vertrouwd
zijn met de specifieke behoeften en
omstandigheden van een syndicus en een
Vereniging van Mede-eigenaars kunnen
vaak effectiever en efficiënter opereren
dan wanneer deze taken verdeeld zijn over
meerdere makelaars.
Conclusie
De recente uitspraak van de rechtbank
geldt als een belangrijke richtlijn voor
syndici. Het is nu duidelijk dat, tenzij anders
bepaald door de Algemene Vergadering, de
syndicus de bevoegdheid heeft om zelf een
verzekeringsmakelaar aan te stellen. Door
deze bevoegdheid expliciet vast te leggen in
de syndicusovereenkomst, kunnen de syndici
een meer gecentraliseerd en efficiënter
verzekeringsbeheer realiseren.
In een tijd in dewelke het beroep van
syndicus schaars is, draagt elke tijdsbesparing
bij aan een efficiëntere organisatie en
uitvoering van de taken van de syndicus,
zonder de bevoegdheden van de VME aan
te tasten.
info
Mevr. Dominique Krickovic
Directeur UVS (Unie van Syndici)
voorzitter@unievansyndici.be
www.unievansyndici.be
PROPERTYTODAY

Buildimax All Risk
Alle risico verzekering Building
De blokpolis die alles
‘in’begrepen heeft
Meer info op axa.be
Comfort Thuis Speciaal Buildimax All Risk is een verzekering alle risico’s Building die de (mede-)eigenaars dekt van een gebouw vanaf
4 eenheden. Dit product werd ontwikkeld door AXA Belgium, Belgische verzekeringsmaatschappij, en is onderworpen aan het
Belgisch recht. Het verzekeringscontract wordt gesloten voor een looptijd van een jaar met mogelijkheid tot stilzwijgende verlenging.
Aarzel niet om een beroep te doen op uw verzekeringstussenpersoon voor meer informatie of een offerte. Hij staat voor u klaar en is
het best geplaatst om een voorstel te doen dat bij uw situatie past. Wij nodigen u uit de algemene voorwaarden en de productfiche
(IPID) te raadplegen alvorens het product af te sluiten. Daarin vindt u de aangeboden dekkingen en de eventuele beperkingen en
uitsluitingen van de waarborgen. Dit document is gratis te verkrijgen bij uw verzekeringstussenpersoon of op www.axa.be.
Niet tevreden over iets? Laat het ons weten via customer.protection@axa.be. Indien u niet akkoord gaat met de voorgestelde
oplossing kunt u zich richten tot de Ombudsman van de Verzekeringen, de Meeûsplantsoen 35 te 1000 Brussel.
AXA partner van
AXA Belgium, nv van verzekeringen toegelaten onder het nr. 0039 om de takken leven en niet-leven te beoefenen (KB 04-07-1979, BS 14-07-1979) • Maatschappelijke zetel: Troonplein 1, 1000 Brussel
(België) • www.axa.be • Tel.: 02 678 61 11 • KBO nr.: BTW BE 0404.483.367 RPR Brussel • 7.06.7176 - 0724 • V.U.: C. Audet, AXA Belgium nv, Troonplein 1, 1000 Brussel (België).

8 Editie oktober september - november - oktober
02
Vochtplekken, geurhinder
of gaslek? Waarom een
specialist onmisbaar is.
Iedereen heeft wel eens te maken gehad met vochtplekken in huis, een nare geur
of, nog erger, een mogelijk gaslek. In dergelijke situaties is het inschakelen van een
lekdetectiespecialist van cruciaal belang.
SYNDIC
Channel
SYNDIC Channel
NIEUW IN MEDE-EIGENDOM IN BELGIË!
Kijk op YouTube naar de SYNDIC Channel, wordt nu snel aangevuld.

PROPERTYTODAY
9
Lekdetectie is een proces dat gebruikt
wordt om de locatie en de bron van een lek
in een systeem of structuur te identificeren.
Het heeft toepassingen in verschillende
domeinen: waterleidingen, gasleidingen,
riolering, aan- en toevoerleidingen, Cvinstallaties
of vloerverwarming, HVACsystemen,
platte daken, … en noem maar
op.
Voor de detectie zelf kunnen verschillende
methoden gebruikt worden met elk hun
eigen toepassingen en voordelen, afhankelijk
van het type lek en de omgevingsfactoren.
Zo is er in de eerste plaats de visuele
inspectie. Het gaat erom om met het
blote oog te zoeken naar tekenen van
lekkages zoals natte plekken op muren,
plafonds of vloeren, of lekkages bij fittingen
(koppelstukken). Er wordt geen materiaal
gebruikt. Visuele inspectie is enkel nuttig
voor het opsporen van zichtbare lekkages.
De ervaring van de lekdetectie-specialist
speelt hier een grote rol. Al moet eveneens
vermeld worden dat communicatie met de
klant ook een heel belangrijk element is om
de correcte informatie te verkrijgen en zo tot
een goede diagnose te komen.
Maar vaak worden hulpinstrumenten
gebruikt bij het opzoeken van lekken.
Camera’s worden regelmatig gebruikt om
via scopie in afvoeren met variabele diameter
(30 - 400 mm) problemen op te sporen. Een
navitrack-scout plaatsbepaler helpt om
de camera die ondergronds opgeschoven
wordt bovengronds te volgen, maar is ook
een handig hulpmiddel voor het bepalen
van de diepte van sommige afvoerleidingen.
Van camera's tot thermografie:
moderne technologieën voor
lekdetectie
Via thermografie of infraroodstraling
kunnen eveneens lekken opgespoord
worden. Zo wordt met een infraroodcamera
gezocht naar temperatuurverschillen die
kunnen wijzen op een lekkage.
Deze methode is vooral geschikt
voor het bepalen van de ligging van
warmwaterleidingen en vloerverwarming
met eventuele lekken, maar eveneens bij
vochtvlekken of schimmelvorming in de
muren. Zijn toepassing is echter veel ruimer:
zo kan een hele woning gescand worden
op koudebruggen en isolatiegebreken
waarbij de warmteverliezen onmiddellijk
gevisualiseerd worden op een infraroodfoto.
Het is een snelle, veilige en goedkope
analysemethode zonder fysiek contact met
de oppervlakten, ideaal voor energieaudits
van woningen en gebouwen.
De “bewijzen” worden onherroepelijk
vastgelegd op de camera. Kortom, het is een
waardevol hulpmiddel om energie-efficiëntie
te verbeteren, defecten op te sporen en
gerichte acties te ondernemen om energie
te besparen.
Een ander vaak gebruikte techniek zijn
druktesten. Door de druk in de leidingen te
verhogen worden eventuele lekkages sneller
zichtbaar. Druktesten kunnen zowel met
water als lucht uitgevoerd worden. Ze zijn
enkel toepasbaar op bovengronds zichtbare
leidingen, alhoewel voor ondergronds
leidingen gebruik gemaakt kan worden van
traceergas.
Onzichtbare gevaren ontmaskerd
Kleurstofdetectie is op hetzelfde
principe gebaseerd. Een ongevaarlijke en
milieuvriendelijke kleurstof wordt aan het
water toegevoegd, waardoor de stroom van
het water zichtbaar wordt.
Daar waar het lek zich bevindt zal de
kleurstof mee naar buiten stromen.
Kleurstofdetectie wordt vooral gebruikt bij
het opsporen van lekkages in rioleringen en
afvoerleidingen.
In geval van geurhinder of een lek in de
riolering komt de rookgenerator goed
van pas. Het toestel blaast rook in de
afvoerleidingen en waar de rook naar buiten
komt bevindt zich simpelweg de oorzaak van
het probleem.
Daarnaast kan ook gebruik gemaakt worden
van een aquafoon of ultrasoon. Een lek
in een drukleiding (hydraulische leiding)
veroorzaakt een trilling op de lekkende
leiding. Deze trilling wordt “beluisterd” met
dit toestel, al moet wel vermeld worden dat
nevengeluiden niet altijd makkelijk te filteren
zijn.
Preventie als sleutel: hoe lekdetectie
schade en onkosten kan
voorkomen
Naast waterlekkages zijn er natuurlijk ook
gaslekken. Drie mogelijkheden worden
weerhouden: een scheurtje of gaatje in
een gasslang of gasleiding, een niet goed
aangesloten leiding of slang op een apparaat
dat gas verbruikt, of een defect koppelstuk.
Bij een eventuele gasgeur wordt een
gasdetector gebruikt om het lek op te
sporen. Wanneer de gasmeter door de
gasmaatschappij afgesloten werd wordt
traceergas gebruikt voor het opsporen van
het lek.
Uit het voorgaande blijkt dat moderne
technologieën en geavanceerde apparatuur
veelvuldig gebruikt worden bij het opsporen
van water- en gaslekken. Belangrijk is te
vermelden dat het om “hulp” middelen
gaat maar de ervaring en logica van de
lekdetectie-expert blijft primordiaal!
Lekdetectie wordt gebruikt in verschillende
sectoren, waaronder residentiële,
commerciële en industriële gebouwen,
evenals in de olie- en gasindustrie,
waterbeheer, voedselverwerking en meer.
Het is essentieel voor het onderhoud
van gebouwen, het minimaliseren van
waterschade, het waarborgen van de
veiligheid en het naleven van voorschriften.
Net zoals in andere domeinen van de
samenleving is preventie enorm belangrijk,
in de eerste plaats om erger te voorkomen
maar ook om de kosten te beperken.
Hebt u nog vragen, of nood aan een
specialist in de lekdetectie? Eén adres:
LEKDETECT.BE
Bel het gratis nummer 0800 18
700 en vul nadien via de website
het contactformulier in met naam,
adres, telefoonnummer en een korte
omschrijving van uw probleem waarna
u onmiddellijk een mailtje terug krijgt
met alle nuttige info zoals werkwijze en
prijzen wij bellen u dan binnen de 12
uur terug om een afspraak in te plannen.

10 Editie september - oktober
FAQ’s: verzekeringsdekkingen bij
lekdetectie
Wat kost een lekdetectie?
Een lekdetectiebedrijf hanteert meestal een
forfaitair tarief van ongeveer 415,- € excl BTW
voor de volgende diensten:
Î Verplaatsingskosten
Î Lekdetectie (maximaal 2 uur)
Î Gedetailleerd verslag (eventueel voor
verzekering)
Indien extra uren nodig zijn, wordt vaak
een aanvullend uurtarief gehanteerd
(bijvoorbeeld 75,- € per uur).
Wordt lekdetectie gedekt door de
blokpolis?
Ja, lekdetectie wordt gedekt indien
het lek afkomstig is van een afvoer- of
toevoerleiding en er sprake is van materiële
gevolgschade.
Wordt elk type lekdetectie gedekt?
Nee, lekdetectie aan daken, gevels en door
opstijgend grondwater wordt niet gedekt,
behalve in het geval van een Citadel-polis tot
een bedrag van 1.500,00 €, mits er materiële
gevolgschade is.
Kan de syndicus zelf een lekdetectiebedrijf
kiezen?
Ja, de syndicus heeft de vrijheid om het
bedrijf voor lekdetectie te kiezen.
Moet de syndicus toestemming vragen om
een lekdetectiebedrijf in te schakelen?
Nee, de syndicus hoeft geen toestemming te
vragen, maar het is wel raadzaam om dit aan
de makelaar te melden.
Is er een franchise van toepassing?
Ja, er is een algemene vrijstelling van
ongeveer 310,- € voor de totale schade
in een dossier. Opgelet: in sommige
gevallen kan er sprake zijn van een
verhoogde franchise wegens bv. slechte
schadestatistieken.
Is er een maximumprijs voor lekdetectie?
In principe niet.
Wordt een lek altijd gevonden?
In de meeste gevallen zal een lek, als
het daadwerkelijk aanwezig is, worden
opgespoord. Het komt echter zelden voor
dat mensen vermoeden dat er een lek is,
terwijl dit niet het geval blijkt te zijn. Na het
uitvoeren van de nodige tests wordt de klant
in dat geval gerustgesteld. De forfaitaire prijs
blijft echter ongewijzigd, ongeacht of er
daadwerkelijk een lek is gevonden.
Worden gaslekken of slechte geuren
gedekt?
Soms. Sommige verzekeraars dekken
gaslekken, steeds vaker tegenwoordig.
Geuren worden echter niet gedekt omdat
deze geen materiële schade veroorzaken.
Rechtsbijstand kan hier eventueel bij helpen.
Kan het lekdetectiebedrijf ook herstellingen
uitvoeren?
Het primaire doel van een lekdetectiebedrijf
is om lekken op te sporen en hierover te
rapporteren; herstellingen vallen doorgaans
niet binnen hun kerntaken. Op basis van het
rapport beslissen de betrokken partijen over
de noodzakelijke herstelwerkzaamheden.
Toch bieden sommige lekdetectiebedrijven
ook herstelwerkzaamheden aan, wat nuttig
kan zijn bij dringende reparaties. Deze
kunnen door de syndicus worden besteld
zonder goedkeuring van de Algemene
Vergadering. De kosten van de herstellingen
worden afzonderlijk aangerekend.
Welke andere zaken zijn verzekerd?
Î Herstellingskosten aan af- en
toevoerleidingen, inclusief het openbreken
en sluiten van muren en vloeren, worden
gedekt.
Î Gevolgschade door een lek in een dak
is gedekt, maar de reparatie van het dak
zelf niet, tenzij het lek is veroorzaakt door
stormschade.
Î Sommige verzekeraars dekken ook
gevolgschade door waterinfiltratie via
gevels, maar de gevelherstel zelf is niet
verzekerd.
Î Schade door opstijgend vocht in kelders of
op de gelijkvloers is altijd uitgesloten.
Î Waterschade door hydraulische
toestellen zoals boilers, wasmachines,
waterverzachters, en zwembaden is
gedekt.
Î Het wegvloeien van water door een
onzichtbaar lek is ook verzekerd, vaak
ontdekt na een hoge waterrekening. De
verzekeraar berekent het meerverbruik
op basis van het gemiddelde verbruik van
voorgaande jaren. De limiet hangt af van
de verzekeraar.
Bezoek Lekdetect op het Salon van de
Mede-eigendom stand 27!
info
Frank Van Wesemael
Kerkstraat 108
9050 Gentbrugge
0800 18 700
info@lekdetect.be
PROPERTYTODAY
Citadel Insurance zal aanwezig zijn
op het Salon van de Mede-eigendom
op stand 93 !
info
Thomas Robberechts
Citadel Insurance
thomas@citadelinsurance.be
www.citadelinsurance.be
PROPERTYTODAY

PROPERTYTODAY
11
03
Duurzaam onderhoud en
renovatieplan op basis van
conditiemetingen door
gecertificeerde gebouwinspecteurs
Het gebouwenbestand in België staat, net zoals in heel Europa, voor een grote uitdaging. De
duurzaamheid van gebouwen is topprioriteit geworden, dit zowel op economisch als ecologisch vlak,
en dit zal de komende jaren dan ook meer en meer aandacht krijgen. Duurzaamheid weerspiegelt zich
zowel in het goed en preventief onderhouden van gebouwen als in het energetisch renoveren met zicht
op de klimaatdoelstellingen 2050.
Gezien het vaak moeilijke beslissingsproces
bij VME’s voor appartementsgebouwen,
is objectieve, transparante en correcte
informatie over de kwaliteit van het gebouw,
de onderhoudsbehoefte en de risico’s bij
het niet uitvoeren van werken cruciaal
om op een duurzame en economisch
efficiënte manier de gemene delen van een
appartementsgebouw te onderhouden
en renovatiemaatregelen in te plannen.
Hiervoor kan de syndicus gebruikmaken van
gecertificeerde gebouwinspecteurs om een
conditiemeting volgens de Nederlands norm
NEN2767 te laten uitvoeren.
Zo een conditiemeting geeft met behulp
van een uniforme inspectiemethodiek
inzicht in de technische kwaliteit
van de bouwkundige elementen en
technische installaties van een gebouw,
de onderhoudsbehoefte en de risico’s bij
uitstel van maatregelen. Het is dus een

Ch. de Tubize 487
1420 Braine-L’Alleud
Tél. : +32 (0)2 367 10 64
www.okdo-bm.be
Ch. de Tubize 487
1420 Braine-L’Alleud
Tél. : +32 (0)2 367 10 64
www.secufire.be
UW PARTNER VOOR EEN DUURZAME,
STEEDS VEILIGERE EN EFFICIËNTERE
SAMENLEVING
Dankzij onze Digi-Tags QR-codes en het Vinçotte Connect portaal zorgt u
voor een optimaal beheer van al uw assets.
Zo versnelt u de reactietijd van uw onderhoudsbedrijf wanneer er (dringende)
herstellingen moeten worden uitgevoerd.
U garandeert zo de veiligheid van de mensen die gebruik maken van de
apparaten (bv. liften, enz.).
Wist je dat: de frequentie van inspecties van gemeenschappelijke delen van
gebouwen is verlaagd van 25 naar 5 jaar.
Aarzel niet om contact met ons op te nemen voor een nieuwe inspectie.
Het gloednieuwe klantenportaal
van Vinçotte

PROPERTYTODAY
13
objectief hulpmiddel om beslissingen te
onderbouwen.
De gebouwinspecteur stelt voor ieder
onderdeel de ernst, omvang en intensiteit
van de waargenomen gebreken vast en op
basis daarvan wordt de conditie bepaald
tussen 1 en 6, waarbij 1 gelijk staat aan
nieuwbouwkwaliteit. Aanvullend bepaalt de
gebouwinspecteur de gevolgen van deze
gebreken bij uitstel van herstel. Dit kan gaan
om bv. gevolgen in gebruik, kosten, imago,
vervolgschade en veiligheid, en wordt
bepaald in functie van de prioriteiten van de
gebouwbeheerder.
Zo kan als voorbeeld een lek in het afdak
boven een fietsenstalling een lagere prioriteit
hebben als eenzelfde lek in het afdak aan de
inkomdeur, hoewel beide afdaken op dat
moment dezelfde conditiescore hebben. Bij
de inkom is er immers risico op imagoschade
en klachten van bewoners en bezoekers.
Een conditiemeting wordt doorgaans
gekoppeld aan een vervolgoefening
zoals het opstellen van een
meerjarenonderhoudsplanning (MJOP),
het bepalen van kosten, het uitwerken van
renovatiestrategieën, …
BCCA certificeert gebouwinspecteurs voor
het uitvoeren van conditiemetingen volgens
NEN2767. Deze conditiemetingen vragen
immers een uitgebreide bouwkundige
en/of installatietechnische vakkennis en
de inspectiesverslagen moeten op een
objectieve manier opgemaakt worden.
Deze personen moeten eerst slagen voor
een theorie- en praktijkexamen. Vervolgens
worden hun uitgevoerde conditiemetingen
jaarlijks via steekproef opgevolgd door een
onafhankelijke, onpartijdige en deskundige
commissie en moet elke gecertificeerde
gebouwinspecteur regelmatig bijscholingen
volgen.
Op die manier wordt de kwaliteit van
de conditiemetingen bewaakt en kan
de opdrachtgever met vertrouwen deze
resultaten gebruiken.
info
Hermeslaan 9
1831 Diegem
www.bcca.be
conditiemeting@bcca.be
www.bcca.be/nl/certificatie/
personen/conditiemetingen
PROPERTYTODAY

14 Editie september - oktober
04
Innovatie in
vastgoedbeheer:
reinigingsdiensten voor
appartementsgebouwen
met drones.
In de wereld van vastgoedbeheer zijn efficiëntie, kostenbeheersing en veiligheid
van essentieel belang. Syndici, die verantwoordelijk zijn voor het beheer van
gemeenschappelijke delen in appartementsgebouwen, staan voor de uitdaging
om deze factoren optimaal te balanceren. Het gebruik van drones introduceert
een revolutie in de manier waarop reinigingswerkzaamheden worden uitgevoerd,
met duidelijke voordelen ten opzichte van traditionele methoden.
SYNDIC
Channel
SYNDIC Channel
NIEUW IN MEDE-EIGENDOM IN BELGIË!
Kijk op YouTube naar de SYNDIC Channel, wordt nu snel aangevuld.

PROPERTYTODAY
15
Efficiëntie in Reiniging
Een van de grootste voordelen van het
inzetten van drones voor reinigingsdiensten
is de toegenomen efficiëntie. Drones kunnen
snel en nauwkeurig grote oppervlakten
inspecteren en reinigen zonder de
noodzaak van steigers, hoogwerkers of
andere tijdrovende installaties.
Dit betekent dat drones in staat zijn om
moeilijk bereikbare plaatsen, zoals hoge
gevels of daken, moeiteloos te bereiken en
in een fractie van de tijd schoon te maken
vergeleken met traditionele methoden.
Hoogtewerkers veroorzaken regelmatig
schade aan omliggende plantsoenen of
grasperken vanwege het zware gewicht.
Kostenbesparing
De inzet van drones leidt ook tot
aanzienlijke kostenbesparingen.
Traditionele reinigingsmethoden vereisen
vaak de inzet van meerdere mensen, de
huur van gespecialiseerde apparatuur
zoals hoogwerkers, en uitgebreide
veiligheidsmaatregelen. Dit brengt hoge
kosten met zich mee, zeker wanneer deze
methoden regelmatig moeten worden
ingezet.
Drones daarentegen vereisen minder
mankracht en geen zware, dure apparatuur.
Een drone kan door één operator worden
bestuurd en voert zijn werk zelfstandig
uit, wat de personeelskosten aanzienlijk
verlaagt. Daarnaast is er geen noodzaak voor
het opzetten en afbreken van steigers of
hoogwerkers, wat de operationele kosten
verder drukt.
Veiligheid
Veiligheid is een cruciaal aspect bij het
reinigen van hoge gebouwen of moeilijk
bereikbare plekken. Traditionele methoden
brengen vaak risico's met zich mee voor
het personeel, zoals werken op hoogte of in
gevaarlijke omstandigheden. Het gebruik van
drones elimineert deze risico's volledig. De
drone wordt op afstand bediend, waardoor
er geen directe blootstelling van personeel
aan gevaarlijke situaties plaatsvindt. Dit
resulteert in een veiligere werkomgeving en
minder kans op ongevallen.
Milieuvriendelijkheid Drones hebben
daarnaast een kleinere ecologische
voetafdruk in vergelijking met traditionele
methoden. Ze verbruiken minder energie en
genereren geen uitstoot zoals hoogwerkers
die op diesel draaien.
Bovendien kunnen drones uitgerust worden
met milieuvriendelijke reinigingsmiddelen,
die nauwkeurig en in minimale
hoeveelheden worden aangebracht, wat
verspilling voorkomt.
Aerial Solutions kan je voorzien van
alle diensten die je nodig hebt, zoals
mosverwijdering, osmose ramen zemen,
gevelreiniging, dakgootreiniging, enz.
info
Tim Ketels
Aerialsolutions -
info@aerialsolutions.be
www.aerialsolutions.be
0485 462 599
PROPERTYTODAY

16 Editie september - oktober
05
De verborgen wereld
van renovatie in
appartementsgebouwen:
afvoerleidingen, ventilatie
-en rookgaskanalen
onder de loep.
In de wereld van appartementsgebouwen zijn de structuren die we niet
direct zien, vaak de belangrijkste. Afvoerleidingen, ventilatiesystemen en
rookgaskanalen zijn essentiële onderdelen van elk gebouw, maar hun onderhoud
en renovatie worden vaak over het hoofd gezien. Verwaarlozing kan leiden tot
kostbare reparaties, gezondheidsklachten of zelfs gevaarlijke situaties.

PROPERTYTODAY
17
Wat gebeurt er als deze systemen
verouderen? Welke problemen ontstaan?
Hoe kunnen we ze tijdig en preventief
aanpakken? Wat als renovatie toch nodig
blijkt?
We gingen op stap met Remco van Relining.
be en kregen ook tips over preventieve
maatregelen om dure ingrepen in de
toekomst te voorkomen.
Problemen bij verouderde
infrastructuur
Ook gebouwen hebben
ouderdomsverschijnselen en men heeft
vaak te kampen met de hinder van
verouderde rioleringen, ventilatiekanalen en
rookgassystemen. Deze structuren zijn vaak
in de oorspronkelijke bouw geïntegreerd en
moeilijk toegankelijk voor onderhoud.
Rioleringen zijn sterk onderhevig aan
slijtage: buizen scheuren of raken verstopt
door aanslag, wortelgroei of opgehoopte
vetten en afval. Dit kan leiden tot lekkages,
langzaam weglopend water, geurhinder of
vochtplekken op muren en plafonds.
Ventilatiesystemen: slecht functioneren
leidt tot slechte luchtcirculatie, condensatie
op ramen en muren, slecht werkende
dampkap, of zelfs een toename van
allergieën en ademhalingsproblemen.
Rookgaskanalen van verouderde
verwarmingsinstallaties met tekenen van
verstopping of buizen die perforaties
vertonen door het zure condenswater van
condensatiewandketels vormen tevens een
groot risico van koolmonoxidevergiftiging
Bijkomend is er ook het gegeven dat in
gebouwen die geplaatst zijn voor de jaren
’90 men nogal vaak op de problematiek van
asbestgebonden materialen botst.
“ Een innovatieve
techniek brengt
een nieuwe
binnenvoering
aan in de
leidingen.
Noodzakelijk onderzoek: inspectie
en diagnostiek
De aanpak van Relining.be is duidelijk. Of
het nu om onderhoudstaken gaat óf dat er
signalen zijn van problemen, is het steeds
belangrijk om een gedegen onderzoek te
doen naar de staat van de infrastructuur:
Camerainspecties van rioleringen zijn een
gangbare manier om de exacte locatie van
lekkages of verstoppingen op te sporen:
dit voorkomt onnodig sloopwerk en maakt
gerichte reparaties mogelijk.
Luchtkwaliteitsmetingen en inspecties
van ventilatiekanalen helpen bij het
opsporen van vuilophoping of blokkades die
de luchtstroom belemmeren.
Geur-en rookgastesten worden
uitgevoerd om te controleren op lekkages
en na te gaan of rookgaskanalen correct en
veilig functioneren.
De juiste acties voor renovatie en
vervanging. De relining techniek.
Na een grondige inspectie volgt de
beslissing of renovatie of vervanging
noodzakelijk is: in vele gevallen is de
beperkte toegang en de wijze waarop de
leidingen zijn ingewerkt in gebouwen een
bepalende factor om uiteindelijk toch te
opteren voor een gedegen renovatie met
een minimum aan breekwerk in het gebouw.
Een innovatieve techniek brengt een
nieuwe binnenvoering aan in de leidingen:
de RELINING. Het grote voordeel is dat
daarbij geen muren, vloeren of schachten
moeten worden opengebroken én deze
techniek kan toegepast worden op zowel
de afvoerleidingen als de ventilatie -en
rookgaskanalen.
Remco legt uit dat er verscheiden
reliningstechnieken worden toegepast
in functie van de complexiteit van de
leidingen, de staat van het materiaal en
de toegankelijkheid: zo is er de techniek
van het aanbrengen van een spraycoating,
het plaatsen van deelrenovaties of een
complete kous geïmpregneerd met harsen

18 Editie september - oktober
Gebruik van moderne technologie:
Slimme sensoren die lekkages
of verstoppingen signaleren, of
luchtkwaliteitsmeters die de ventilatie in
de gaten houden, kunnen van onschatbare
waarde zijn om problemen vroegtijdig op te
sporen.
Remco haalt ook aan dat vanaf 2025
het verplicht zal zijn om grote tertiaire
gebouwen uit te rusten met een
gebouwbeheersysteem. Dat opent ook
de deur naar nieuwe mogelijkheden rond
onderhoud van installaties en zal toelaten
om een onderscheid te maken tussen
systematisch onderhoud (tijdsgebaseerd) en
conditiegebaseerd onderhoud.
die wordt uitgehard met stoom of UV licht.
Het resultaat is steeds een leiding die van
binnenuit compleet vernieuwd en terug
dicht is.
Tevens wordt gewezen op het belang van
een grondige reiniging van de leidingen
en kanalen. Daartoe wordt gebruik gemaakt
van hoge druk water spuitkoppen of van
robotfrezen voor het verwijderen van
obstakels en dit met de nodige bijstand van
vacuümwagens die alle vuilvracht kunnen
opzuigen en wegvoeren.
Preventieve maatregelen: kiezen
voor een slimme aanpak
Hoewel het oplossen van problemen
essentieel is, kunnen veel problemen
worden voorkomen door preventief
onderhoud. Enkele tips voor eigenaars
in appartementsgebouwen om grote
renovaties te voorkomen:
Regelmatige inspecties van rioleringen,
ventilatiesystemen en rookgaskanalen
kunnen helpen om problemen in een
vroeg stadium te signaleren en op te lossen
voordat ze ernstig worden.
Goede onderhoudsplannen waarbij
schoonmaak en controle op vaste
momenten plaatsvinden kunnen slijtage
vertragen en de levensduur van de
infrastructuur verlengen.
Communicatie met bewoners is cruciaal.
Voorlichten over het juiste gebruik van
systemen, zoals het vermijden van vet
doorspoelen in de gootsteen of het tijdig
vervangen van filters in ventilatiesystemen,
helpen zeker mee om problemen te
beperken.
Zo zal het mogelijk zijn om op basis van de
inspectie en diagnostiek preciezer te gaan
bepalen welke delen van het gebouw een
bijzondere aanpak vergen zonder dat men
daarvoor het hele gebouw moet aanpakken.
Hierdoor kunnen dure spoedinterventies
zoveel mogelijk worden beperkt, de vaak
optredende kettingreacties ten gevolge van
verstoppingen vermeden en de levensduur
van leidingsystemen en bufferputten
verlengd.
En bijkomend de vrijwaring van het comfort
van de gebruikers/bewoners!
info
Relining.be
Industrieweg 2
2320 Hoogstraten
SYNDIC
Channel
SYNDIC Channel
NIEUW IN MEDE-EIGENDOM IN BELGIË!
Kijk op YouTube naar de SYNDIC Channel, wordt nu snel aangevuld.
03 314 51 39
help@relining.be
www.relining.be
PROPERTYTODAY

PROPERTYTODAY
19
06
Uw mede-eigendom
renoveren? Goed idee!
Waarom is het nodig, een
prioriteit, haalbaar en rendabel?
Waarom is het nodig om uw appartement
te renoveren en waarom zou het vandaag
een prioriteit moeten zijn? Het lijkt misschien
ingewikkeld, maar er zijn eenvoudige
oplossingen om uw renovatie te organiseren,
te plannen, te financieren en snel te
beginnen genieten van energiebesparingen.
Enkele concrete antwoorden hierop met
Cédric Le Blévennec (Watt Matters),
François Jacquet (Look&Fin) en Timothée
Morel (EasyPrimes).
Wat zegt de regelgeving en wat
zijn de belangrijkste deadlines in
de gewesten?
Timothée Morel - EasyPrimes:
De EPB-certificering krijgt veel kritiek,
maar het is een Europese verplichting[1].
Het legt renovatieverplichtingen op,
bepaalt de energieprestatie van een

20 Editie september - oktober
woning en biedt voortaan een kader voor
vastgoedtransacties. Elk Belgisch gewest
heeft zijn eigen certificeringsmethode
met verschillende energieprestatieschalen,
waardoor de certificaten niet onderling
vergeleken kunnen worden. Dit is wat u
moet onthouden:
In Vlaanderen heeft elke koper van een
woning met een EPB E- of F-score sinds 2023
vijf jaar de tijd om minstens een D-label te
behalen. Tegen 2050 moeten alle woningen
een A-label behalen, met tussentijdse
deadlines in 2028, 2035 en 2040. Kopers die
de renovatietermijnen niet naleven, riskeren
boetes die kunnen oplopen tot 200.000 euro.
In Wallonië legt het "Plan Air Climat Énergie
2030" progressieve deadlines op: tegen 2031
moeten woningen minstens label F behalen,
met vervolgens strengere doelstellingen
(E in 2036, D in 2041). Vanaf 2027 moeten
huurwoningen een F-score hebben, daarna
E in 2030, D in 2033 en C in 2036. Er zijn
eveneens sancties voorzien.
In Brussel moeten ten slotte de
energievreters (categorieën F en G) tegen
2033 gerenoveerd zijn. Er zijn ook al boetes
voorzien. Voor mede-eigendommen geldt er
een systeem van solidariteit tussen medeeigenaars
om de uitvoering van de werken
“ Niemand
zal kunnen
ontsnappen aan
de deadlines
van het plan
voor koolstofneutraliteit
2050!
aan te moedigen. Zo niet zal de medeeigendom
de boetes moeten betalen.
Ongeacht het gewest is het dus enorm
belangrijk om te anticiperen op de
deadlines, vooral in mede-eigendommen
waar het vaak moeilijk is om de belangen
van verschillende eigenaars op één lijn
te krijgen! Te lang wachten verhoogt het
risico op waardeverlies van het gebouw,
hogere materiaalprijzen en een tekort aan
arbeidskrachten.
Wat zijn de eenvoudige
oplossingen om energieprestaties
te beginnen verbeteren?
Cédric Le Blévennec - Watt Matters:
Om deze uitdagingen aan te gaan, raden
we aan om de werken zo snel mogelijk te
plannen. Een energieanalyse kan helpen
om mogelijke verbeteringen te identificeren
om de energieprestaties van een medeeigendom
te optimaliseren. De resultaten
bieden een duidelijke visie en concrete
acties om uit te voeren.
Enkele voorbeelden zijn de modernisering
of vervanging van verwarmingssystemen
door efficiëntere oplossingen
(warmtekrachtkoppeling, condensatieketels);
de installatie van warmtepompen en
zonnepanelen; de installatie van intelligente
systemen om het energieverbruik te
beheren en het onderhoud te optimaliseren;
een betere isolatie van gebouwen, met name
de daken; de installatie van oplaadpunten
voor elektrische voertuigen, enz.
Energierenovaties voor mede-eigendommen
zijn perfect haalbaar en bieden voordelen op
de korte, middellange en lange termijn, zoals
energiebesparingen en een waardestijging
van het vastgoed. Er zijn ook een aantal
spelers die uitgebreide ondersteuning
bieden voor mede-eigendom, van het
ontwerp tot de uitvoering van het project,
inclusief hulp bij de financiering.

PROPERTYTODAY
21
Mede-eigenaars zijn
allemaal voorstander van
energiebesparingen, maar het
grootste obstakel voor deze
renovaties blijven de kosten.
Is het echt rendabel om deze
werken uit te voeren en zijn er
financieringsoplossingen en
subsidies beschikbaar?
François Jacquet - Look&Fin:
Zoals we eerder al zagen, zal niemand
kunnen ontsnappen aan de deadlines
van het plan voor koolstofneutraliteit
2050! De renovatie van een medeeigendom
brengt zeker aanzienlijke kosten
met zich mee. Er zijn echter verschillende
financieringsbronnen beschikbaar,
die aangepast zijn aan de specifieke
behoeften van elke mede-eigendom en
die gecombineerd kunnen worden om de
financiële impact voor de eigenaars van de
mede-eigendom te beperken:
Î Premies en subsidies: Elk gewest biedt
financiële steun voor renovaties. Politieke
hervormingen kunnen deze steun echter
terugschroeven of stopzetten, wat
renovatiewerken kan afremmen. Wat dus
niet te lang!
Î Leningen tegen verlaagde rente:
Overheidsfondsen bieden voordelige
leningen aan onder bepaalde
voorwaarden. Deze steun kan de
persoonlijke inbreng van mede-eigenaars
aanvullen. Informeer dus hier zeker naar!
Î Er bestaat ook alternatieve financiering.
Oplossingen zoals de VME-lening van
Look&Fin, waarmee mede-eigendommen
fondsen kunnen lenen terwijl de
belangen van mede-eigenaars en syndici
worden versmolten, vormen een snel en
eenvoudig alternatief tegen zeer scherpe
tarieven. Investeringen door derden of het
verhogen van de hoogte van het gebouw
zijn ook alternatieve opties.
Cédric Le Blévennec - Watt Matters:
Een goed beheer van de financiële middelen
en een goede planning kunnen snel en
op de lange termijn tastbare voordelen
opleveren.
Hier volgt een concreet voorbeeld
van een succesvol gepland
energierenovatieproject dat de
economische voordelen aantoont van een
snelle uitvoering van deze renovaties:
Residentie Noord in Brussel
28 verdiepingen - 321 appartementen
probleem: verouderd
verwarmingssysteem
Definitie van het plan en renovatiefases:
2019-2020: Installatie van gasketels,
warmtekrachtkoppeling en warmtepompen.
2021: Regulering systemen en isolatie
verwarmingsbuizen.
2022-2023: Aansluiting kantoren
op de woningen, installatie van
luchtwaterwarmtepompen en aanvullende
regulering.
Resultaten:
Î 35% besparing op de energiekosten
Î 15% besparing op de onderhoudskosten
Î een gefinancierd project zonder directe
gevolgen voor de mede-eigenaars
[1] De Europese EPB-richtlijn 2002, herzien in
2010 en gewijzigd in 2018.
Bezoek Look and Fin op het Salon van
de Mede-eigendom stand 28.
Bezoek Watt Matters op het Salon van
de Medeigendom stand 88.
info
François Jacquet
Head of Energy Efficiency
Financing van Look&Fin
Cédric Le Blévennec
Gedelegeerd bestuurder
van Watt Matters
Timothée Morel
Oprichter van Easyprimes.
www.lookandfin.com
PROPERTYTODAY
Van links naar rechts:
François Jacquet (Look&Fin) - Cédric Le
Blévennec (Watt Matters) - Timothée Morel
(Easyprimes)

22 Editie september - oktober
07
Syndicusregistratie
in VME’s: cruciaal bij
calamiteiten
Uit onze recente statistieken blijkt dat 40% van de VME's geen geregistreerde
syndicus heeft. Dit betekent dat een significant aantal gebouwen (zo'n 42.000)
geen officieel aanspreekpunt hebben.
Daarnaast is er ook een enorme groei. Sinds
1997 zijn het aantal "actieve" VME’s bijna
verdrievoudigd in België, van 34.283 naar +/-
105.000 per 31/08/2024.
De recente incidenten, zoals de brand in de
Kennedytoren te Luik en de gasontploffingen
in Hoboken en Oostende , hebben opnieuw
het cruciale belang van een geregistreerde
syndicus binnen een VME benadrukt.
Safety first!
Bij het nalaten van de verplichte
inschrijving en/of aanplakking van de
syndicus rijzen inderdaad vragen over
mogelijke aansprakelijkheid. Hoewel er
geen directe sancties zijn voor het niet
aanplakken van de syndicusinformatie in
de gemeenschappelijke delen van het
gebouw(behalve deontologische sancties),
kan dit wel ernstige juridische gevolgen
hebben
Bij afwezigheid van een geregistreerde
syndicus, zoals bij vele VME's, kan
er verwarring en vertraging in de
noodprocedures ontstaan. Dit kan leiden
tot grotere materiële schade en ernstigere
gevolgen voor de bewoners. Als het
ontbreken van deze informatie resulteert
in een verergering van de schade, zoals het
uitbreiden van een brand met explosies en
de volledige vernietiging van het gebouw als
gevolg, of erger nog als dodelijke slachtoffers
hadden vermeden kunnen worden
De syndicus kan in dergelijke gevallen
aansprakelijk worden gesteld. De benadeelde
partij zou dan een schadevergoeding

PROPERTYTODAY 23
kunnen eisen op grond van nalatigheid,
omdat het ontbreken van cruciale informatie
een snellere en meer gecoördineerde
respons heeft belemmerd. Dit onderstreept
het belang van zowel de correcte inschrijving
in de KBO als het duidelijk aanbrengen van
de contactinformatie van de syndicus.
Is de verlichte aanplakking en
oplossing?
Conform de Wet op de Mede-eigendom
is de syndicus verplicht om zijn
aanstelling zichtbaar aan te plakken in de
gemeenschappelijke delen van het gebouw.
Dit gebeurt meestal door middel van een
ad valvas of een plastic plaatje. Echter, deze
methode is niet duurzaam of betrouwbaar
in het geval van een zware brand of
vernietiging van het gebouw, waardoor
cruciale informatie verloren kan gaan tijdens
het ongeval.
BW art 3.89-§2: "Een uittreksel uit de akte
betreffende de aanstelling of benoeming
van de syndicus wordt binnen acht dagen te
rekenen van de datum waarop zijn opdracht
een aanvang neemt, op onveranderlijke wijze
en zodanig dat het op ieder tijdstip zichtbaar
is, aangeplakt aan de ingang van het gebouw
waar de zetel van de vereniging van medeeigenaars
gevestigd is."
Niet onbelangrijk: de Wet op de Medeeigendom
specifieert verder dat de
aanplakking info moet vermelden over hoe
de syndicus onverwijld kan bereikt worden.
BW art 3.89-§2: " …. Het uittreksel moet
worden aangevuld met alle andere
aanwijzingen die het iedere belanghebbende
mogelijk maken onverwijld met de syndicus in
contact te treden."
Momenteel heeft de wetgever geen
sanctie gekoppeld aan de niet-registratie of
aanplakking van de informatie van syndici.
Hopelijk zullen de recente gebeurtenissen de
noodzaak van een geregistreerde syndicus
benadrukken en leiden tot de noodzakelijke
veranderingen.
“ Een
geregistreerde
syndicus is snel
bereikbaar en
fungeert als
het centrale
aanspreekpunt
voor de
hulpdiensten
De quasi meerderheid van de
gebouwen is ouder dan 20 jaar
Uit onze recente statistieken m.b.t.
oprichtingsdatum van VME’s blijkt dat 44%
van de actieve Belgische VME’s ouder zijn
dan 20 jaar … en waarbij er uitschieters zijn
zoals in West-Vlaanderen, waar dit zelfs stijgt
tot 55%!
De leeftijd van de gebouwen kan een
belangrijke rol spelen bij zware rampen.
De recente incidenten, zoals de brand
in de Kennedytoren te Luik en de
gasontploffingen in Hoboken en Oostende
dienen als wake-up call voor alle VME’s om
hun veiligheidssituatie te evalueren.
De verplichte KBO-registratie van hun
syndicus hoort bij deze evaluatie. In
noodsituaties zoals brand of gaslekken
kan een geregistreerde syndicus een
essentiële rol spelen als tussenschakel met
de hulpdiensten voor een efficiënte en
gecoördineerde respons.
Een syndicus is niet alleen verantwoordelijk
voor het dagelijks beheer van het gebouw,
maar speelt ook een essentiële rol bij de
veiligheid en crisisbeheer. Het is daarom van
groot belang dat alle VME’s ervoor zorgen
dat zij een geregistreerde syndicus hebben.
Niet alleen voor het beheer van het gebouw
en de financiën, maar vooral voor de
preventieve veiligheid van de bewoners.
TIPS EN INFO VAN UVS
Wat zegt de Wet?
In België geldt een dubbele verplichting.
Enerzijds de inschrijvingsplicht van de VME
zelf als rechtspersoon, en anderzijds de
verplichting van de VME m.b.t. de aanstelling
van haar syndicus.
Î Elke Vereniging van Mede-eigenaars is
verplicht zich in te schrijven bij de KBO.
Deze verplichting is opgenomen in het
KB van 12 januari 2007 betreffende de
organisatie van de KBO. Tegenwoordig
regelt de notaris deze formaliteit naar
aanleiding van de oprichting van de VME.
De KBO-inschrijving maakt het voor
VME’s mogelijk om officiële handelingen
te verrichten, zoals het openen van
een bankrekening en het aangaan van
contracten of juridische procedures op te
starten.
Î Sinds 15 maart 2017 (KB betreffende
de nadere regels voor de inschrijving
van de syndicus in de KBO) zijn alle
Verenigingen van Mede-eigenaars
wettelijk verplicht om de gegevens van
hun syndicus te registreren bij de
KBO. Deze verplichting geldt voor elke
syndicus (professioneel vennootschap
of niet-professioneel natuurlijk persoon).
Ook een voorlopige syndicus, aangesteld
door de algemene vergadering of door
een rechter, moet ingeschreven zijn.
In deelverenigingen, moet zowel de
syndicus van de hoofdvereniging, als de
syndicus van de deelvereniging voor zover
deze rechtspersoonlijkheid heeft, moet
ingeschreven zijn in de KBO, zelfs indien
deze syndicus dezelfde is als de syndicus
van de hoofdvereniging.
De voordelen van deze inschrijvingen zijn
talrijk. Het versterkt de transparantie en
rechtszekerheid van het beheer van het
gebouw. Een geregistreerde syndicus is
snel bereikbaar en fungeert als het centrale
aanspreekpunt voor de hulpdiensten in
noodsituaties.

24 Editie september - oktober
Om u in te schrijven as beheerder van
een VME bij de Kruispuntbank van
Ondernemingen hoeft u enkel een
inschrijvingsaanvraag in te dienen bij het
ondernemingsloket van uw keuze.
Er zijn 8 erkende ondernemingsloketten:
meer info op https://economie.fgov.be/nl/
themas/ondernemingen/een-ondernemingoprichten/belangrijkste-stappen-om-een/teondernemen-stappen-bij-een/de-erkende
De kosten bij een ondernemingsloket
bedragen voor de inschrijving momenteel €
105,5. Alle latere aanpassingen (inschrijving
bijkomende vestiging, adreswijzigingen,
schrapping,...) kosten telkens € 105,5.
Deze kost is ten laste van de VME daar de
verplichting op de VME rust.
Opvolging van syndici: nog te veel
complicaties
Het is de bevoegdheid van de nieuw
syndicus om in orde te zijn met de KBO
inschrijving. De uittredende syndicus is na
de datum van de effectieve stopzetting niet
meer bevoegd om daden te stellen namens
de VME. Dit is de bevoegdheid va de nieuwe
aangestelde syndicus, die bij wet 8 dagen
de tijd heeft om de inschrijving in orde te
brengen.
Bestuurlijke chaos
Als de nieuwe syndicus zich niet inschrijft
in de KBO kan dit juridische complicaties
veroorzaken, zowel voor de uittredende
syndicus als voor de nieuwe syndicus en de
VME zelf.
Zolang de nieuwe syndicus niet is
ingeschreven in de KBO, blijft de
uittredende syndicus in de ogen van de
wet de officiële vertegenwoordiger van de
VME wat kan leiden tot bestuurlijke chaos
binnen de VME. Officiële documenten,
contracten of overeenkomsten kunnen
mogelijk verkeerd geadresseerd worden
of ongeldig worden verklaard als de
syndicus die ze ondertekent niet officieel
geregistreerd staat.
Dit kan ook leiden tot complicaties in
gerechtelijke procedures, met name
wat betreft de correcte betekening van
deurwaardersexploten. Sinds 7 juni 2024
verplicht het Gerechtelijk Wetboek de
deurwaarder om dagvaardingen en andere

PROPERTYTODAY 25
exploten aan de syndicus van het gebouw
te bezorgen. De deurwaarder is dan ook
gedwongen om de gegevens van de
syndicus van de VME te raadplegen via de
KBO. Als deze informatie onjuist is als gevolg
van nalatigheid van de nieuwe syndicus,
kan dit ernstige gevolgen hebben, zoals de
nietigheid van de akten of vertragingen in de
gerechtelijke procedures.
Veiligheidsrisico's en
aansprakelijkheid bij vertraging
Bij een ramp, zoals een brand of gaslek,
kunnen de hulpdiensten in verwarring raken
over wie de officiële contactpersoon is, wat
de respons kan vertragen en de schade
kan verergeren. Dit kan leiden tot ernstige
risico's voor de bewoners. Dit kan leiden
tot aansprakelijkheidsclaims van medeeigenaars
of andere belanghebbenden.
Het is dus in het belang van alle partijen,
zowel de uittredende syndicus als de VME,
dat de nieuwe syndicus zich zo snel mogelijk
inschrijft en de uittredende syndicus
uitschrijft, om verdere complicaties en risico's
te vermijden.
Als de nieuwe syndicus weigert om zich in
te schrijven, kan de uittredende syndicus
juridische stappen overwegen, zoals een
formele klacht indienen. Dit is vooral
van belang als er risico's bestaan dat de
uittredende syndicus aansprakelijk wordt
gesteld voor problemen die na zijn uittreding
zijn ontstaan.
Bezoek Syndi.be op het Salon van de
Medeigendom stand 1.
info
Steven De Herdt
Syndi.be
steven@syndi.be
PROPERTYTODAY

de liften worden
binnenkort gedeconnecteerd.
zijn uw gebouwen daar al klaar Voor?
Fiber wordt overal in België gestaag
uitgerold. Dat betekent ook dat
het oude kopernetwerk op termijn
afgesloten zal worden. En dat
heeft een impact op syndici en
gebouwbeheerders, namelijk voor
alle diensten die gebruik maken
van die oude koperlijnen: liften,
videobewaking enz. Lees hier hoe
u uw gebouwen klaarmaakt voor de
toekomst en geniet van het snelste
internet van België.

PROPERTYTODAY 27
Ons leven wordt almaar digitaler. Het fibernetwerk
biedt de snelheden, stabiliteit en bandbreedte
die daarvoor nodig zijn. Fiber is bovendien
toekomstbestendig, want het is ook uitgerust om een
waaier toekomstige gebruikers en toepassingen aan te
kunnen. Maar eenmaal fiber operationeel is, worden de
oude koperlijnen uitgefaseerd. En daar kunt u zich beter
tijdig op voorbereiden.
Wanneer het kopernetwerk verdwijnt
vallen alle lijnen weg – ook die
van de lift!
Zodra het kopernetwerk verdwijnt, betekent dit het
einde voor alles wat nog via kopernetwerk loopt.
Zonder fiber zullen liften, alarmen en videobewaking
niet meer functioneren, met mogelijke gevolgen voor de
veiligheid en het comfort van de bewoners. Het is aan
u als syndicus om de toekomst van uw gebouw veilig te
stellen.
Juridische aansprakelijkheid
als syndicus
Dominique Krickovic,
Directeur UVS
Als syndicus moet u op zoek naar alternatieven voor
de aansluitingen van het mede-eigendom. Niets doen
is geen optie, want dan krijgt u alle gebruikers van het
gebouw over u heen. Bij serieuze problemen (brand,
inbraak, medisch voorval in de lift) bent u bovendien
juridisch aansprakelijk als u niet tijdig voor de nodige
overschakeling zorgde van de liftlijnen, alarmen
en dergelijke.
Voorkom
uitVal Van liften
en andere systemen
in twee stappen:
1 Inventariseer de lijnen in uw medeeigendom
Neem contact op met het Proximus Syndic
Team om de telecominfrastructuur in uw
gebouwen in kaart te brengen. Dit helpt u
te voorkomen dat essentiële verbindingen
zoals liftlijnen en alarmsystemen onverwacht
uitvallen.
2 Schakel tijdig en gratis over op fiber
De fiberuitrol door Proximus is volop bezig.
Het is raadzaam om zo snel mogelijk over te
stappen naar fiber zodra hij beschikbaar is in
uw gebouw. Zo voorkomt u dat belangrijke
diensten zoals liften en alarmsystemen worden
onderbroken wanneer het kopernetwerk
definitief wordt afgeschakeld.
Het toegewijde Proximus Syndic Team werkt
al vier jaar samen met de Unie van Syndici
om professionele syndici te ondersteunen bij
het administratieve en financiële beheer van
telecomproducten. U kunt bij gespecialiseerde
medewerkers terecht met al uw vragen. Dat
maakt de overdracht van de ene naar de
andere syndicus veel vlotter en zo vermijdt
u onvoorziene afsluitingen. De facturatie
gebeurt bovendien digitaal voor al uw medeeigendommen
samen, zodat u een duidelijk
overzicht hebt en geen facturen verloren
kunnen gaan. Momenteel is de fiberinstallatie
volledig gratis, dus wacht niet langer op de
omschakeling te plannen!
Hebt u zelf ook een vraag m.b.t. administratie of facturatie?
Neem contact op met het Syndic Team:
proximus.be/syndicfiber
0800 30 30 7
syndic@proximus.com

28 Editie september - oktober
08
Memorandum 2024:
UVS voorstellen voor
wettelijke hervormingen
en haalbaarheid van de
2050 energienorm voor
appartementsgebouwen
De dringende noodzaak voor energierenovatie in appartementsgebouwen is onbetwistbaar. Voortzetting
van de huidige gang van zaken zal de ambitieuze doelstellingen voor 2050 onhaalbaar maken. Wij
richten ons in dit memorandum op de voornaamste belemmeringen en doen aanbevelingen voor
wetgevende aanpassingen die de financiering en het besluitvormingsproces kunnen vergemakkelijken.
1. Economische uitdagingen en
impact op energetische evolutie
De huidige economische context,
gekenmerkt door stijgende inflatie
en toenemende armoede, legt een
zware druk op mede-eigenaars, vooral
de meest kwetsbaren. Wonen in een
appartementsgebouw, ooit beschouwd als
een betaalbare huisvestingsoptie, is voor
velen financieel onhoudbaar geworden.
Daarbij komt de complexiteit en verzwaring
van de taken van de syndicus, terwijl de
vergoeding hiervoor nauwelijks is aangepast
aan de gestegen verantwoordelijkheden.
2. Aanbevelingen voor
financieringsmethoden
a. Reservefonds
Wij pleiten voor een herziening van de
berekeningsgrondslag van het reservefonds
zoals vastgelegd in BW art 3.86-§3. Het
huidige systeem is ontoereikend. Wij stellen
voor om een vast percentage van de
verzekerde waarde van het gebouw als basis
te nemen, wat stabiliteit en voorspelbaarheid
in budgettering brengt.
b. Cash-In Opties: elevation of
optopping
De bouw van extra
hoogbouwappartementen kan aanzienlijke
inkomsten genereren voor de VME’s. Deze
"optopping" moet worden bevorderd als
een middel om zonder eigen middelen
energetische renovaties te financieren.
c. Derde investeerders
Het systeem van derde-investeerders
biedt een uitkomst voor syndici en medeeigenaars
zonder financiële last voor de
VME. Dit systeem vermindert het risico
op energiearmoede en versnelt het
besluitvormingsproces aanzienlijk.
d. VME Kredieten: de steun van de banken
Er moet meer stimulans komen voor syndici
om betrokken te zijn bij VME leningen,
door administratieve lasten te verminderen
en gepaste vergoedingen in te voeren.
Banken kunnen een cruciale rol spelen door
bijvoorbeeld het openen van rekeningen per
lening en per gebouw, wat de opvolging van
terugbetalingen vergemakkelijkt. Ook zoals
in Frankrijk hypotheeklening uit te breiden
naar de mede-eigenaars voor energetische
renovaties van de gemeenschappelijke
delen.
3. Aanpassingen in het
besluitvormingsproces
a. Verplichte conformiteit van
technische installaties
Wij adviseren om de wettelijke opdracht
van de syndicus uit te breiden, zodat de VME-

PROPERTYTODAY 29
installaties binnen de wettelijke termijnen
conform de geldende wetten en normen
worden gebracht. Dit zou de syndicus in
staat stellen om offertes voor verplichte
werken te verkrijgen en deze met een
absolute meerderheid te laten goedkeuren.
b. Versoepeling van de vereiste
meerderheden voor energetische renovaties
Wij stellen voor om energetische renovaties
op te nemen onder de werken die met
een volstrekte meerderheid van stemmen
kunnen worden goedgekeurd, om het
proces te vereenvoudigen en te versnellen.
c. Schriftelijk stemmingsproces voor AV
Om het besluitvormingsproces te verkorten,
stellen wij voor om schriftelijke stemming
voorafgaand aan de AV wettelijk mogelijk te
maken. Dit zou de noodzaak voor meerdere
AV’s verminderen en kosten besparen voor
mede-eigenaars.
4. Juridische aansprakelijkheid
van mede-eigenaars
Tot slot is het noodzakelijk om de
aansprakelijkheid van mede-eigenaars te
verhogen wanneer zij weigeren verplichte
energiewerken uit te voeren. Dit zou kunnen
door middel van sancties, vergelijkbaar met
het vroegere systeem van strafpunten voor
niet-conforme dakisolatie.
5. Uniformiteit van maatregelen
met betrekking tot brandveiligheid
van laadpaleninstallaties in
België
Een ander belangrijk punt dat aandacht
behoeft, is de uniformiteit van regelgeving
en maatregelen met betrekking tot de
brandveiligheid van laadpaleninstallaties in
appartementsgebouwen. Op dit moment
zijn er verschillen in de voorschriften
en handhaving tussen de verschillende
gewesten, wat leidt tot onzekerheid en
mogelijke veiligheidsrisico's.
Wij pleiten voor een nationale harmonisatie
van de brandveiligheidsvoorschriften
voor laadpalen in gebouwen. Dit zou niet
alleen de veiligheid van de bewoners
garanderen, maar ook de administratieve
lasten voor syndici verminderen, aangezien
zij momenteel te maken hebben met
uiteenlopende regelgeving afhankelijk van
de locatie van het gebouw.
De UVS (Unie van Syndici) stelt voor om
een nationale veiligheidsnorm in te voeren
voor de installatie en het onderhoud van
laadpalen, die consistent is in heel België.
Dit zou een belangrijke stap zijn in de
richting van het stimuleren van elektrische
mobiliteit, terwijl tegelijkertijd de veiligheid
van appartementsgebouwen wordt
gewaarborgd.
info
UVS vzw
info@uvsyndici.be
www.uvsyndici.be
PROPERTYTODAY

30 Editie september - oktober
09
Kan een minderheid van
mede-eigenaars een beslissing
van een algemene vergadering
over noodzakelijke werken
blokkeren?
SYNDIC
Channel
SYNDIC Channel
NIEUW IN MEDE-EIGENDOM IN BELGIË!
Kijk op YouTube naar de SYNDIC Channel, wordt nu snel aangevuld.

PROPERTYTODAY
31
Artikel 3.88, §1, 1b. stelt dat "de Algemene
Vergadering met 2/3 meerderheid van
stemmen.... beslist over alle werken die
betrekking hebben op de gemeenschappelijke
delen, met uitzondering van de werken die de
wet oplegt en de conservatoire en daden van
voorlopig beheer waarover beslist kan worden
met volstrekte meerderheid van de stemmen
van de aanwezige of vertegenwoordigde medeeigenaars,
onverminderd artikel 3.89, §5, 2° "
(dit laatste artikel is het artikel dat de
syndicus de bevoegdheid geeft om
conservatoire en daden van voorlopig
beheer uit te voeren.)
Hoewel het een geluk is dat voor
conservatoire en voorlopige administratieve
werkzaamheden, evenals werkzaamheden
die wettelijk vereist zijn, de meerderheid
verschilt van die van 2/3 (men kan zich
ook afvragen of een stemming nodig
is voor werkzaamheden die wettelijk
vereist zijn...), moet worden erkend dat
het niet altijd gemakkelijk is, wanneer
werkzaamheden "noodzakelijk" zijn, om deze
2/3 meerderheid, d.w.z. meer dan 66,66%, te
behalen.
Laten we het voorbeeld nemen (wat heel
vaak kan gebeuren) van een woning waar
werkzaamheden aan de gevel en het dak
van echt belang zijn, gezien de energiezeef
die het gebouw is en zelfs de infiltraties die
verband houden met de gebouwschil, die
gebrekkig is. Mede-eigenaren met eenheden
aan de westkant van het gebouw hebben
meer last van stortregens. Mede-eigenaars
op de bovenste verdieping lijden ook
aanzienlijke schade.
Tijdens de stemming op de Algemene
Vergadering werd de resolutie over de uit
te voeren werkzaamheden echter met
40% verworpen. Er was dus een tekort van
"6,66 kleine procenten" om een positieve
stemming van 2/3 van de stemmen
mogelijk te maken. En toch hebben de
getroffen mede-eigenaars vóór deze
Algemene Vergadering niet nagelaten om
optimaal legitieme druk uit te oefenen
door iedereen een brief te sturen met de
volgende tekst: "Deze kwesties worden al 10
jaar lang besproken op de vergaderingen
van de mede-eigenaars. Er zijn individuele
“ Het berokkende
nadeel is niet in
verhouding tot
het nagestreefde
of verkregen
voordeel.
verbeteringen aangebracht aan bepaalde
kavels, er zijn deskundigenrapporten
opgesteld, er hebben talloze discussies
plaatsgevonden, er zijn verschillende
aannemers benaderd, er zijn schattingen
aangevraagd en gepresenteerd, maar helaas
zonder dat er ooit een gunstige beslissing
is genomen waarmee vooruitgang zou
kunnen worden geboekt... Ondertussen
werden de problemen steeds nijpender en
het gebouw bleef achteruitgaan tot het punt
waarop artsen zich zorgen maakten over de
gezondheid van hun patiënten gezien de
ongezonde staat van hun appartement en
de invloed ervan op bepaalde chronische
medische aandoeningen". Maar zelfs aan dit
pleidooi werd geen gehoor gegeven.
Kunnen wij dus niet stellen dat het verzet
tegen een gunstige stemming uitsluitend
wordt ingegeven door persoonlijke
belangen die zwaarder wegen dan het
algemeen belang? En dit is het eeuwige
debat in mede-eigendommen: sommige
ouderen zijn van mening dat de vereiste
investering, gezien hun levensverwachting,
niet de moeite waard is; anderen zullen
erop wijzen dat aangezien hun eigendom
verhuurd wordt, ze liever, zelfs als de EPC
niet optimaal is, een lager rendement krijgen
maar niet investeren. Kortom, de belangen
lopen vaak uiteen.
Hebben ongelukkige medeeigenaren
dan helemaal geen
middelen?
Artikel 3.92-§8 voorziet in deze situatie:
"Wanneer een minderheid van medeeigenaars
ten onrechte verhindert dat de
algemene vergadering een beslissing neemt
met de door de wet vereiste meerderheid,
kan elke benadeelde mede-eigenaar zich
ook tot de rechter wenden, opdat deze de
algemene vergadering vervangt en in haar
plaats de vereiste beslissing neemt".
Hier hebben we de vrederechter "in het
centrum van het debat", opgeroepen
om te beoordelen of de "tegenstanders"
de Algemene Vergadering op een
onrechtmatige manier hebben verhinderd
om een beslissing te nemen met de
meerderheid die de wet vereist.
Kunnen we ervan uitgaan dat wat de
vrederechter moet beoordelen een
"rechtsmisbruik" is?
In het bovenstaande voorbeeld zouden
de bezwaarmakers het feit kunnen
rechtvaardigen dat ze met hun inkomen
dergelijke werkzaamheden niet kunnen
financieren en dat ze bovendien, door op
deze manier te stemmen, "niet de intentie
hebben om schade te berokkenen". Het debat
zal zich noodzakelijkerwijs toespitsen op
het feit dat de minderheidsbezwaarden niet
de intentie hadden om de andere medeeigenaars
te schaden en dat er bijgevolg geen
sprake was van misbruik van hun recht.
Is dit een aanpak die een vrederechter
kan volgen?
In een arrest van het Hof van Cassatie
van 25 april 2022 wordt gesteld dat er
ook sprake kan zijn van misbruik van
recht als de houder niet de intentie heeft
om schade te berokkenen.
De "intentie om te schaden" is dus geen
noodzakelijke voorwaarde om deze theorie
te erkennen. Volgens de Cassatie bestaat
"misbruik van recht erin dat een recht wordt
uitgeoefend op een wijze die de grenzen
van de uitoefening van dat recht door een
voorzichtig en bezonnen persoon kennelijk
overschrijdt".

32 Editie september - oktober
Op basis van deze definitie en de
gewezen vonnissen hebben de doctrine
en de jurisprudentie (zie Obligations,
contrats et responsabilités, 2022, n°135
Lauriane Malhaize) verschillende situaties
onderscheiden die misbruik van recht
vormen: wanneer de uitoefening van
het recht de contractant (in dit geval de
andere mede-eigenaars), zonder legitiem
belang of reden, een nadeel berokkent dat
vermeden had kunnen worden; wanneer
het berokkende nadeel niet in verhouding
staat tot het door de houder van het
recht nagestreefde of verkregen voordeel;
wanneer, tussen verschillende manieren
om het recht uit te oefenen, de houder
de manier kiest die het schadelijkst is voor
de andere partij (in dit geval de medeeigenaar)
zonder dat deze keuze wordt
gerechtvaardigd door een voldoende
belang; en ten slotte wanneer de houder van
het recht handelt met de enige bedoeling
om de andere partij te schaden" (maar, zoals
hierboven vermeld, is dit geen noodzakelijke
voorwaarde).
Wat is de situatie in dit geval?
Het is een kwestie van belangenafweging.
Ook al gaat het in dit geval niet om
het betreden van de theorie van de
burenverstoring, toch lijkt het interessant om
een parallel met deze theorie te trekken.
Lid 1 van artikel 3.101 van ons nieuwe
Burgerlijk Wetboek stelt:
"Naburige eigenaars hebben elk recht op het
gebruik en genot van hun eigendom. Bij de
uitoefening van dit gebruik en genot moet
elk van hen het vastgestelde evenwicht
respecteren door zijn buur geen overlast
te bezorgen die de normale overlast van
de buurt waarvoor hij verantwoordelijk is,
overschrijdt."
Bij de beoordeling of de verstoring
buitensporig is, wordt rekening gehouden
met alle omstandigheden van het geval,
zoals het tijdstip, de frequentie en de
intensiteit van de verstoring, en het
algemeen belang of de bestemming van
het onroerend goed waaruit de verstoring
voortvloeit.

PROPERTYTODAY 33
In deze theorie sprak de wetgever over
evenwicht. En wij geloven dat dit concept
de leidraad moet zijn voor de beslissing
van het Hof in deze zaak. In het gegeven
voorbeeld was er een tekort van 6,66%...
om de noodzakelijke meerderheid te
bereiken. Bovendien, kunnen we voor de
uit te voeren werkzaamheden niet ook een
"maatschappelijk belang" aanvoeren in
verband met de strijd tegen energieverliezen?
Toegegeven, ook op dit gebied heeft de
magistraat een aanzienlijke discretionaire
bevoegdheid, aangezien hij volgens de wet
in de plaats kan treden van de Algemene
Vergadering en in haar plaats de vereiste
beslissing kan nemen... De Algemene
Vergadering verliest dus haar soevereiniteit en
laat in dit geval de vrederechter arbitreren.
Een andere belangrijke vraag is welke
partijen betrokken moeten worden bij
het juridische debat.
Stel dat deze mede-eigendom 100 flats heeft
en 36 mensen zijn tegen de werken.
Moeten mede-eigenaars die hun zaak voor
de rechter brengen 36 dagvaardingen
uitbrengen, met alle bijbehorende
deurwaarderskosten? Laten we, voordat
we deze vraag beantwoorden, eerst even
stilstaan bij de bijzondere aard van deze
minderheidsactie.
Dit is geen vordering op basis van artikel
3.92-§3, een artikel dat bedoeld is om
binnen een termijn van 4 maanden een
vordering in te stellen tot nietigverklaring
of terugdraaiing van een onregelmatige,
frauduleuze of onrechtmatige beslissing van
de Algemene Vergadering die persoonlijk
letsel veroorzaakt, wat betekent dat de
onderhavige vordering wegens misbruik
van minderheidsrechten pas kan worden
ingesteld na een termijn van 4 maanden na
de Algemene Vergadering.
Als in het kader van artikel 3.92-§3 de
syndicus die de algemene vergadering
vertegenwoordigt de enige verwerende
partij kan zijn en zich in die hoedanigheid
kan verzetten tegen de vordering tot
nietigverklaring of herroeping, gaat het in het
kader van de minderheidsvordering om een
"oneigenlijke" positie van de minderheden,
zodanig dat de syndicus ons een neutralere

34 Editie september - oktober
houding lijkt te moeten aannemen. Betekent
dit dat alle "minderheids"-mede-eigenaars
erbij betrokken moeten worden?
Wij zijn van mening dat een dergelijke
handelwijze eventuele gerechtelijke stappen
zeer problematisch zou maken vanwege de
kosten die ermee gemoeid zouden zijn. We
zijn het ook eens met de benadering van
bepaalde auteurs (La Copropriété, Les Droits
et Devoirs du Copropriétaire, du Syndic et
de la Copropriété, Eric RIQUIER, 2e editie, p.
142) die erop wijzen dat: "de rechtsvordering
moet worden ingesteld door dagvaarding
tegen de mede-eigendom (d.w.z. tegen de
Algemene Vergadering vertegenwoordigd
door de Syndicus)".
Later nuanceert de auteur zijn standpunt
door op te merken: "Sommige jurisprudentie
is van mening dat een vordering ook
moet worden ingesteld tegen de
minderheidsmede-eigenaars die de
beslissing hebben verhinderd. Wij delen dit
standpunt niet, maar voorzichtigheidshalve
zou het raadzaam zijn de jurisprudentie van
de vrederechter van het kanton waar de
vordering moet worden ingesteld en van het
hof van beroep te kennen en in geval van
twijfel de minderheidsmede-eigenaars bij de
zaak te betrekken".
Conclusie
Tot slot wijzen we erop dat deze procedures
zich waarschijnlijk zullen ontwikkelen gezien
de frequente inertie van bepaalde algemene
vergaderingen die dure beslissingen moeten
nemen.
Deze procedures kunnen echter worden
vermeden als de informatieplicht wordt
nageleefd, onder het gezag van de
beheerder, in het geval van werkzaamheden
die een "echte plus" vormen voor het
onroerend goed, eventueel met de hulp
van een technisch deskundige. Deze laatste
zou met een goed voorbereid dossier de
Algemene Vergadering kunnen inlichten
over de noodzaak van een positieve
stemming met een 2/3 meerderheid.
Het voordeel van deze voorafgaande
raadpleging van een deskundige die wordt
opgeroepen om nuttige informatie aan
de AV te verstrekken, is dat de deskundige
kan worden benoemd door een absolute
meerderheid (50%+1) in plaats van een 2/3
meerderheid.
Ten slotte, om te vermijden dat alle
opposanten voor de rechtbank moeten
worden gedaagd als de procedure
noodzakelijk wordt, stellen we voor
dat de syndicus wanneer hij voor de
rechtbank verschijnt, de rechtbank de
officiële brieven voorlegt die per e-mail
of per aangetekende post (telkens met
verzoek om ontvangstbevestiging) naar
elk van de minderheidsaandeelhouders
zijn verzonden. In deze brieven worden de
minderheidsaandeelhouders op de hoogte
gesteld van de ondernomen actie en wordt
hen voorgesteld om, als ze hun standpunt
kenbaar willen maken, vrijwillig tussen te
komen voor de rechtbank.
De keuze voor deze weg maakt het
mogelijk om enerzijds de noodzaak om de
minderheidsmede-eigenaars op de hoogte
te brengen van de procedure en anderzijds
de noodzaak om de proceskosten te
beperken, met elkaar te verzoenen. Artikel
3.92-§1, dat het recht van de vereniging van
mede-eigenaars erkent om zowel als eiser
als verweerder op te treden, zou op deze
manier worden nageleefd, en artikel 3.92-§8,
dat niets zegt over de partijen die bij de zaak
moeten worden betrokken, zou niet worden
geschonden.
De SNPC/Nems is aanwezig op het Salon
van de Mede-eigendom stand 31!
info
Mr Pierre Rousseaux
advocaat en voorzitter van de
afdeling Charleroi van SNPC-NEMS
Bron: www.snpc-nems.be
PROPERTYTODAY

Bezoek gratis het Salon van de Mede-eigendom
op 14 november 2024 !
• Uniek Salon in België exclusief voor de mede-eigenodom
• Juridische experten gratis ter beschikking voor de bezoekers
• Nieuwe exposanten en leveranciers voor VME's
• Nationaal Congres van Syndici : gratis seminaries de ganse dag door
• Exclusieve inspiratiesessie op de middag : "Hoe slimme technologieën en artificiële
intelligentie (AI) de toekomst van gebouwenbeheer zullen vormgeven."
www.salonvandemedeeigendom.be

36 Editie september - oktober
Goed om
te weten
In deze rubriek behandelen wij enkele frequent
gestelde vragen. Wij geven graag ons advies mee.
1
Vraagstelling:
Klopt het dat een nieuwe toekomstige eigenaar
ook dient uitgenodigd worden tussen de periode
van compromis en effectieve akte? Mij lijkt dat
niet logisch zolang de akte niet verleden is. Tenzij
de verkopende eigenaar volmacht zou geven.
Antwoord:
Tussen de periode van compromis en de
ondertekening van de authentieke akte dient de
toekomstige eigenaar NIET uitgenodigd te worden
op de algemene vergadering.
Juridisch gezien wordt men pas officieel medeeigenaar
na de ondertekening van de authentieke
akte bij de notaris. Tot dat moment heeft de koper
wel bepaalde rechten en plichten via het compromis
maar die maken hem nog geen volwaardige medeeigenaar
in de ogen van de wet.
Een toekomstige eigenaar kan dus niet als medeeigenaar
beschouwd worden en moet daarom niet
uitgenodigd worden op de AV. Hij kan/mag ook niet
aanwezig zijn op de AV tenzij de huidige eigenaar
een volmacht zou geven aan de koper om namens
hem op te treden. Dit is echter een uitzondering en
geen standaardprocedure. In de praktijk betekent
dit dat enkel de huidige eigenaar, die nog officieel
de juridische rechten over de eigendom bezit,
betrokken wordt bij dergelijke aangelegenheden.
Een volmacht kan bijvoorbeeld worden gegeven
wanneer de verkoper het administratieve proces al
wil overdragen aan de koper, maar dit blijft volledig
afhankelijk van de wil van de verkoper. Kortom, de
toekomstige eigenaar speelt juridisch gezien pas
een rol vanaf het moment van de ondertekening
van de notariële akte.

PROPERTYTODAY 37
2
Opgelet met BW art 3.94-§2
Art 3.94-§2 stelt dat: “De nieuwe eigenaar
is evenwel verplicht tot betaling van de
buitengewone lasten en de oproepen tot
kapitaalinbreng waartoe de algemene
vergadering van de mede-eigenaars heeft
besloten, indien deze heeft plaatsgehad tussen
het sluiten van de overeenkomst en het verlijden
van de authentieke akte en indien hij over een
volmacht beschikte om aan de algemene
vergadering deel te nemen”.
Deze wettelijke bepaling houdt in dat een
toekomstige eigenaar in bepaalde situaties
verplicht kan zijn om bij te dragen aan
kosten die voortvloeien uit beslissingen van
de AV, zelfs als hij nog niet officieel eigenaar
is. Dit geldt specifiek voor buitengewone
lasten en oproepen tot kapitaalinbreng
die tijdens de periode tussen het
ondertekenen van de compromis en de
ondertekening van de authentieke akte zijn
besloten.
De buitengewone lasten zijn de kosten
die verder gaan dan de gewone beheersen
onderhoudskosten van het gebouw
of complex. Denk hierbij aan grote
renovatiewerken, herstellingswerken, of
investeringen die buiten het normale
onderhoud vallen. De beslissing om zulke
werken uit te voeren, wordt vaak genomen
tijdens de algemene vergadering van medeeigenaars,
en de kosten worden verdeeld
onder de eigenaars, vaak naar rato van hun
aandeel in de gemeenschappelijke delen.
De oproepen tot kapitaalinbreng dienen om
specifieke bijdragen van de mede-eigenaars
voor bijvoorbeeld een reservefonds of voor
de financiering van grote uitgaven die niet
kunnen worden gedekt door de gewone
maandelijkse lasten. Dit kan gebeuren
wanneer er plotseling extra kapitaal
nodig is, bijvoorbeeld voor dringende
herstellingswerken.
Als de algemene vergadering van de
mede-eigenaars een besluit neemt over
buitengewone lasten of een oproep tot
kapitaalinbreng tijdens de periode na de
compromis, maar vóór de authentieke akte,
kan de toekomstige eigenaar belast worden
met zijn deel van die kosten onder bepaalde
voorwaarden:
Î De beslissing van de algemene
vergadering moet hebben
plaatsgevonden na het sluiten van het
compromis, maar vóór het verlijden van
de authentieke akte. Het tijdstip van deze
vergadering is dus cruciaal om te bepalen
wie verantwoordelijk is voor de kosten.
Î De toekomstige eigenaar moet in het
bezit zijn van een volmacht om aan
de algemene vergadering deel te
nemen namens de verkopende partij.
Als de verkoper een volmacht verleent
aan de koper om op de vergadering
aanwezig te zijn en te stemmen, wordt
de koper in zekere zin al betrokken bij de
besluitvorming van de VME.
Indien de toekomstige eigenaar voldoet
aan de bovengenoemde voorwaarden, is hij
verplicht bij te dragen aan de buitengewone
lasten en kapitaalinbreng die tijdens die
algemene vergadering zijn goedgekeurd. Dit
betekent dat hoewel hij nog niet juridisch de
eigenaar is (omdat de authentieke akte nog
niet is verleden), hij wel financieel betrokken
wordt bij belangrijke beslissingen van de
VME.
Geen volmacht, geen verplichting:
Als de toekomstige eigenaar geen volmacht
heeft om aan de vergadering deel te nemen,
dan blijft de verkopende eigenaar de formele
mede-eigenaar en dus verantwoordelijk voor
de betaling van deze kosten. De toekomstige
eigenaar is in dat geval niet verplicht om
deze lasten op zich te nemen, omdat hij nog
geen mede-eigenaar is.
Vraagstelling:
Heb je ergens een artikel of wetgeving mbt
de aanpassing wetgeving voor 5-jaarlijkse
keuring voor de gemeenschappelijke delen?
Antwoord:
Sinds 1 juni 2023 moet de keuring van de
elektrische installatie in de gemene delen
van een appartementsgebouw om de vijf
jaar gebeuren (in plaats van om de 25 jaar).
Met de wijziging van het AREI “Algemeen
Reglement op de Elektrische Installaties” in
2020 werd er gesleuteld aan de definitie
van een ‘huishoudelijke installatie’. Daardoor
vallen de technische lokalen van een
residentieel geheel en de huishoudelijke
werkeenheid niet meer onder de
huishoudelijke installaties. Het gevolg is dat
er twee keuringsperiodiciteiten naast elkaar
bestaan. De keuring van de elektriciteit
in de gemene delen moet 25-jaarlijks
gebeuren, terwijl de elektrische keuring van
de technische ruimtes (liftmachinekamer,
tellerlokaal, …) om de 5 jaar moet worden
uitgevoerd. Aan deze kafkaiaanse situatie
komt nu een einde.
Periodiciteit controlebezoeken
Met het Koninklijk besluit van 5 maart 2023
(in voege op vanaf 1 juni 2023) komen er
opnieuw wijzigingen aan de drie boeken van
het Algemeen Reglement op de Elektrische
Installaties. Eén van de wijzigingen heeft
betrekking op de periodiciteit van de
controlebezoeken van elektrische installaties
van gemeenschappelijke delen binnen
appartementsgebouwen.
Net zoals in 2020 werd er bij de nieuwe
wijziging aan de definitie van een
"huishoudelijke installatie" gesleuteld.
" Huishoudelijke elektrische installatie
(gewoonlijk huishoudelijke installatie
genoemd): elektrische installatie
ondergebracht in een wooneenheid of een
in de volgende alinea bedoelde ruimte.
Indien de elektrische installatie van een
ruimte geen deel uitmaakt van een regime
van mede-eigendom, wordt de elektrische
installatie van deze voor privégebruik
bestemde ruimte die niet voor activiteiten
van een onderneming wordt gebruikt,

38 Editie september - oktober
3
beschouwd als een huishoudelijke installatie.
Niettegenstaande het voorgaande worden
als niet-huishoudelijke elektrische installatie
beschouwd (gewoonlijk niet-huishoudelijke
installatie genoemd):
Î de gemeenschappelijke delen en de
technische lokalen van een residentieel
geheel
Î elke andere elektrische installatie die niet
beantwoordt aan de definitie van een
elektrische huishoudelijke installatie.”
Elektrische keuring om de 5 jaar
Als gevolg van de wijziging aan het
Algemeen Reglement op de elektrische
installaties worden de elektrische installaties
van gemeenschappelijke delen van een
residentieel geheel voortaan beschouwd als
niet-huishoudelijke installaties. Dat betekent
dat de periodiciteit van de elektrische
keuring van de gemeenschappelijke delen
en technische lokalen van een residentieel
geheel wordt gelijkgeschakeld op 5 jaar.
Vraagstelling:
Er is een gerechtsprocedure waarbij ik de
vraag krijg van de advocaat om kosten te
maken voor nazicht liquiditeit (door een
deurwaarder) van tegenpartij. Het gaat
om 200-300 euro; een fractie van de totale
kost. Mag ik daar zelf initiatief nemen om
deze kost te maken in het belang van de
procedure? Een stemming organiseren lijkt
me te ‘vertragend’ in dit dossier. OK om zelf
te beslissen hier?
Antwoord:
Op basis van BW art. 3.92-§1 kan de syndicus
zelf om dringende redenen, maatregelen tot
bewaring van de rechten van de VME, zolang
deze zo snel mogelijk door de algemene
vergadering worden bekrachtigd: De syndicus
is gemachtigd iedere vordering om dringende
redenen of vordering tot bewaring van rechten
met betrekking tot de gemeenschappelijke
delen in te stellen, op voorwaarde dat die
zo snel mogelijk wordt bekrachtigd door de
algemene vergadering.
In dit artikel spreekt men over een vordering,
dus a fortiori kan een extra onderzoek instellen
in het kader van deze procedure toegelaten
worden.
In dit geval wordt er gevraagd om kosten
te maken voor het nazicht van de liquiditeit
van de tegenpartij, wat in het kader van een
gerechtsprocedure mogelijk als een dringende
actie kan worden gezien. Het bedrag is relatief
klein in verhouding tot de totale kosten van
de procedure en kan als noodzakelijk worden
beschouwd om de rechten van de vereniging
van mede-eigenaars te beschermen.
Gezien de dringende aard en het feit dat het
uitstellen van deze beslissing via een stemming
de zaak mogelijk zou vertragen, lijkt het
wettelijk om in te gaan op het verzoek van
uw advocaat in het belang van de procedure.
Zorg er wel voor dat deze beslissing zo snel
mogelijk wordt voorgelegd aan de algemene
vergadering voor bekrachtiging, zoals vereist
door BW art. 3.92--§1.
wij zijn huust

Salon
van de
mede-eigendom
NIEUWE FORMULE
de la
copropriété
NOUVELLE FORMULE
14
NOV
2024
gratis toegang - entrée gratuite
NATIONAAL CONGRES van de SYNDICI
CONGRES NATIONAL des SYNDICS
Al de 7de editie van het Salon van de Mede-eigendom !
Hét enige Salon in België uitsluitend besteed aan de medeeigendom
!
Groot B2B event over de mede-eigendom: uniek in België
Rechtstreekse contacten met de syndici
Gratis juridisch advies voor syndici en bezoekers
Nationaal Congres van de Syndici: gratis seminaries de
volledige dag. Eduxpunten voor de professionals.
Grootste netwerkmoment in mede-eigendom in België
Gratis catalogus met alle exposanten
Déjà le 7ème Salon de la Copropriété !
Le seul salon en Belgique entièrement et exclusivement
dédié à la copropriété !
Grand évènement B2B de la copropriété : unique en
Belgique
Contacts directs avec les syndics
Avis juridiques gratuits pour les syndics et visiteurs
Congrès National du Syndic : séminaires gratuits toute la
journée. Points Edux pour les professionnels.
Grand moment de réseautage de la copropriété en Belgique
Catalogue gratuit de tous les exposants
ticket gratuit
exposant
séminaires gratuits
super réseautage
Nog geen exposant?
Contacteer ons dan snel of vraag alle info via
contact@salonvandemedeeigendom.be
Vous n’êtes pas encore exposant?
Contactez-nous au plus vite ou informezvous
sur contact@salondelacopropriete.be

DE TOEKOMST IS DRAADLOOS!
Digitaal, in real-time & draadloos communiceren.
Draadloze intercom- en toegangsbeheer
systemen speciaal voor woningcomplexen
Kijk ook eens op
www.intratone.be