Lezing Jan van der Schaar - Futura

Woningcorporaties de houdbaarheidsdatum voorbij?
Enkele voorlopige gedachten
Jan van der Schaar, Futuralezing, 14 mei 2012
1. Woningcorporaties zijn lijdzaam onderwerp van discussie:
a. naar markthuren, vermogen vrijgemaakt en naar overheid (CPB, SER, vele
economen): het opheffingsscenario
b. naar een level playing field: woningcorporaties dienen publiek belang,
maar slechts voor zover de doelgroep is benoemd, met kernbedrijf en
commercieel bedrijf, al of niet onder één paraplu (BIZA): het
splitsingsscenario
c. bestuurlijke elite misdraagt zich, ook in de corporatiesector (fraude,
misbruik van positie, systematisch overschatten eigen rol, ondernemertje
spelen met andermans geld): leidt tot beperken beleidsruimte, beperken
financiële ruimte, toezicht (BIZA): het extern beheersingsscenario
d. moreel risico van onderlinge solidariteit: draagvlak voor verevening risico’s
verdwijnt en de sector zakt door zwakte in (van der Moolen): het
plumpuddingscenario
2. Twee constateringen
a. het verdienmodel staat weliswaar onder druk door dalende opbrengsten
verkoop (fiscale arbitrage), hogere kosten en heffingen. Maar: beperkte
huurprijsstijging is voldoende om verdiencapaciteit van staand bedrijf veilig
te stellen. De vraag is wat de investeringsambities en de taakbreedte
moeten zijn.
b. Solvabiliteit is goed. Godzijdank is de raad van economen om bij te lenen
tot WOZ waarde niet opgevolgd. De instellingen kunnen de crisis door
zonder grote problemen, als ze zich maar verstandig gedragen.
3. Nog enkele constateringen en uitspraken
a. goed en betaalbaar wonen is een publiek belang.
b. eigen woningbezit wordt voor de lagere middeninkomens in afnemende
mate een begaanbare route: bestaansonzekerheid groeit, het woningbezit
is overgewaardeerd en de risicoperceptie bij alle partijen neemt toe. Het
idee dat eigenaar bewoners betere burgers zijn is zo wie zo al onzin. Het
idee dat ze meer verantwoordelijkheid nemen voor hun woonsituatie is dat
vaak ook: velen zijn straks gevangene daarvan.
c. Er is een toenemende vraag naar huurwoningen, ook duurdere, en
beleggen in het geliberaliseerde segment wordt aantrekkelijker. De grote
vraag is hoe we hier aanbod van de grond tillen.
d. door de crisis- die nog geruime tijd zal duren- is er blijvende behoefte aan
huurwoningen voor de Brussel-doelgroep, betaalbaar en met een redelijke
zekerheid van wonen. De vraag is hoe:
i. Door vraagondersteuning met een doorgroei naar markthuren: dan
blaas je de huurtoeslag op: dit scenario is niet houdbaar.
ii. Door vormen van aanbodinterventie (bevorderen betaalbaar aanbod
door risicoverevening) al of niet in combinatie met huurtoeslag.
Dan zit je dicht tegen de huidige corporaties aan.
Woningcorporaties de houdbaarheidsdatum voorbij?
Jan van der Schaar, Futuralezing, 14 mei 2012

4. Stellingen:
a. in de vrije markt (die niet goed werkt) komt er onvoldoende aanbod voor
lagere inkomensgroepen
b. ik zie het belang niet om naar WOZ geïndiceerde markthuren te gaan: het
leidt tot drainage van consumptieve bestedingen, enorme
vastgoedwinsten, politiek ressentiment. Die huren zijn ook niet nodig om
een levensvatbare sociale verhuur te houden.
c. Er is een hoofdtaak: sober en doelmatig beheren, zodat bewoners
betaalbaar en prettig kunnen wonen, de rest is bijzaak. Corporaties
behoren geen commercieel gedreven vastgoedondernemingen te zijn en
voor zover ze dat zijn, moeten ze die taken maar afsplitsen.
d. Ik zou zeggen: doe een sprong voorwaarts, verlaag je salaris en bespaar
20% op de bedrijfskosten.
e. Het voorgaande brengt vermoedelijk een reductie van het marktaandeel en
taakgebied van corporaties met zich: om de kern te behouden moeten we
dat voor lief nemen. Dus een bewuste keuze voor een krimpscenario.
f. Een denkbare optie is inderdaad afstoten van het duurdere woningbezit
naar commerciële ondernemingen. Ik vraag me af, of de paraplu-opvatting
(alles onder een dak) houdbaar is vanwege integriteitsvraagstukken die
ontstaan door twee concurrerende waardestelsels onder een dak.
g. Beperking van de taakbreedte en doelgroep is/wordt ook een voorwaarde
voor handhaving van onderlinge solidariteit en garanties bij de financiering.
Misschien moeten financiële instellingen groter financieringsrisico lopen bij
oneigenlijke taakinvulling door corporaties.
h. Het beeld is: taakreductie sociaal enerzijds, uit breiden commerciële
verhuur anderzijds, daar ook grotere vrijheid in prijsstelling en beheer (hoe
lang heeft de huurprijsregulering nog juridische legitimiteit, hoe lang nog
splitsingsverboden?).
i. De druk op de sociale verhuur zal al doende toenemen. Er komt meer
nadruk op een efficiënt voorraadgebruik. Wellicht moeten we meer
nadenken over flexibilisering van de huurcontracten.
j. Verzelfstandiging van corporaties is een bestuursmiddel, geen doel op
zich. Krimpscenario’s leiden tot een sterkere publieke inbedding, ik
beschouw dat als onvermijdelijk. Geef daar dan ook vorm aan: waarom
geen aandeelhouderschap van bewoners en gemeenten. Denk ook aan
schaalverkleining door coöperatieven.
k. Schaalvergroting van de eigenaars- en bancaire functie met uitbesteding
van beheer aan lokale bedrijven wordt een ramp: het is geen stip aan de
horizon maar een donkere vlek. Institutionele economen kennen het
probleem van de principaal-agent verhouding maar al te goed,
contractspecificatie is een onoplosbaar probleem en het einde van het
liedje is een waterhoofd dat zich buiten de maatschappij stelt.
Woningcorporaties de houdbaarheidsdatum voorbij?
Jan van der Schaar, Futuralezing, 14 mei 2012