Property Today NL 2025 Editie 17

EDITIE 17 - 2025 - JANUARI-FEBRUARI
MAGAZINE VAN DE MEDE-EIGENDOM
NAAR EEN
GECONNECTEERDE
TOEKOMST
Op koers naar slimme gebouwen
Mensen weer centraal stellen ...
HOE BEHOORT U TOT DE MEEST
GEVRAAGDE SYNDICI?
Voor mede-eigenaars is het kiezen van een goede syndicus
een belangrijke beslissing die tijd en een grondige analyse
vereist. Door bepaalde criteria in overweging te nemen
en een methodische aanpak te hanteren, kunnen zij het
beheer van hun mede-eigendom toevertrouwen aan een
professional die tot de besten op de markt behoort.
ONTZORG U ALS SYNDICUS MET EEN
DUIDELIJK INCASSO REGLEMENT
Een van de meest tijdrovende, frustrerende en
vervelende aspect van het werk van een syndicus is
het omgaan met wanbetalers en ervoor zorgen dat er
steeds voldoende financiële middelen op de rekening
van de VME beschikbaar zijn. Dit is essentieel om de
gemeenschappelijke kosten tijdig te kunnen betalen.

PROPERTY TODAY
HET MAGAZINE VAN DE MEDE-EIGENDOM
Bezoek onze vernieuwde
website www.propertytoday.be
Nu met een mooi overzicht van alle beschikbare
edities die u kan downloaden.
Alle verschenen artikels vanaf editie 1 in
onze nieuwe Blog display.
Nieuwe zoekfuncties over alle artikels, trefwoorden
en over alle edities.
Inhoudstafels van alle edities.
Mogelijkheden voor adverteerders om banners
te plaatsen.
Toegang tot het UVS-Intranet met vele documenten, modellen en informatie
GRATIS juridische bijstand
BENT U SYNDICUS ?
Word dan zeker lid van de beroepsfederatie UVS - Unie van Syndici !
Als u zich aansluit bij onze beroepsfederatie geniet u van vele voordelen :
Rechtsbijstandverzekering (disciplinaire verdediging) in optie
VELE NETWERKMOMENTEN met collega’s om al uw problemen op te lossen
U wordt voorgesteld aan mede-eigenaars die een syndicus zoeken in uw regio
GRATIS deelname aan seminaries en activiteiten
Uw medewerkers kunnen (op uw aanvraag) GRATIS LID worden
Grote kortingen en voorkeurslocatie bij deelnamen aan UVS evenementen
U ontvangt via onze Flash berichten alle praktische, gerichte en geactualiseerde
informatie om uw beroep zonder stress te kunnen uitoefenen
Meer inlichtingen (vrijblijvend) :
www.uvsyndici.be - info@uvsyndici.be

PROPERTYTODAY
3
INHOUD
EDITIE 17
JANUARI-FEBRUARI
2025
TAALVRIJHEID IN BELGIË? 04
ONTZORG U ALS SYNDICUS MET EEN
DUIDELIJK INCASSO REGLEMENT
08
NOG NIET GEABONNEERD?
Schrijf u dan in via
www.propertytoday.be en
krijg het magazine GRATIS
in uw mailbox!
KOERS NAAR SLIMME GEBOUWEN
IN EEN VERANDERENDE WERELD
ROOKMELDERS EN
APPARTEMENTSGEBOUWEN
BTW REGELS VOOR DE SYNDICI:
WELKE ZIJN DE SPELREGELS?
RENOVATIES FINANCIEREN VIA
CROWDLENDING: INNOVATIEF,
SNEL EN VOORDELIG
MENSEN WEER CENTRAAL
STELLEN ...
HET ASBESTATTEST VOOR DE
GEMENE DELEN IN VLAANDEREN
VANAF 2027
LET OP: STRENGE SANCTIES
VOOR TEKORTKOMINGEN IN HET
FINANCIEEL BEHEER
12
16
18
21
22
25
28
Abonnementen zijn gratis en kunnen
onderschrevenworden via de website
www.propertytoday.be
Adreswijzigingen graag schriftelijk
doorgeven met vermelding van het
oude en het nieuwe e-mailadres.
Opzeggen kan gelijk wanneer gebeuren
mits melding via info@propertytoday.be
Het abonnement op het magazine is
gratis. Je krijgt het blad drie keer per jaar
toegestuurd, alsook enkele informatieve
mails indien nodig.
Uitgever
PROFIT & FUN BV
Steenwinkelstraat 425
2627 Schelle
Advertentieregie
info@propertytoday.be
Redactie
redac@propertytoday.be
Magazinelay-out
D&K Vision BV
T 03 877 29 20
info@dkvision.eu
HOE BEHOORT U TOT DE MEEST
GEVRAAGDE SYNDICI?
30
FAQ 32
Copyright / Gehele of gedeeltelijke overname van de inhoud,
in welke vorm dan ook, is slechts toegestaan na schriftelijk
akkoord van de uitgever. De informatie in dit magazine is met
de grootste zorg geschreven en nagekeken. De uitgever kan
echter niet verantwoordelijk gesteld worden eventuele foute of
onvolledige informatie. Property Today kan geen garantie bieden
betreffende de juistheid van de informatie van de auteurs van de
gepubliceerde artikels, noch aansprakelijk gesteld worden voor
de schade die, direct of indirect, het gevolg is van deze informatie.

4 Editie januari - februari
01
Taalvrijheid in
België?
Het taalgebruik in België is in principe vrij en wordt sinds
1831 gewaarborgd door Artikel 30 en 129 van de Belgische
Grondwet die de taalvrijheid grondwettelijk beschermen.
"Het gebruik van de in België gesproken talen is vrij; het
kan niet worden geregeld dan door de wet en alleen voor
handelingen van het openbaar gezag en voor gerechtszaken."

PROPERTYTODAY
5
De wetgever mag slechts in een beperkt
aantal domeinen de taalvrijheid inperken.
Artikel 30 en 129 van de Grondwet sommen
die op: de handelingen van het openbaar
gezag; de gerechtszaken; de bestuurszaken;
het onderwijs in de door de overheid
opgerichte, gesubsidieerde of erkende
instellingen; de sociale betrekkingen
tussen de werkgevers en hun personeel;
de door de wet en de verordeningen
voorgeschreven akten en bescheiden van de
ondernemingen.
Wat zegt de Wet op
Mede-eigendom?
De VME heeft geen keuzevrijheid wat
betreft de taal in dewelke zij haar officiële
documenten opstelt.
De taal in dewelke documenten en
communicatie van de Vereniging van
Mede-eigenaars moeten worden opgesteld,
wordt volledig bepaald door de wettelijke
voorschriften en de taal van het gebied
waarin het gebouw gelegen is.
Hierin wordt aangegeven dat communicatie
in verband met de mede-eigendom moet
plaats vinden in de taal of talen van het
gebied waarin het gebouw gelegen is.
1. De reikwijdte van Art. 3.96 in de
context van de Mede-eigendom
Artikel 3.96 van het Burgerlijk Wetboek stelt
dat communicatie van de VME naar medeeigenaars
moet gebeuren in de taal van
het taalgebied waarin het gebouw zich
bevindt.
BW Art. 3.96 - Taal: " Een mede-eigenaar kan,
op zijn verzoek, een vertaling verkrijgen van
elk document met betrekking tot de medeeigendom
uitgaande van de vereniging van
mede-eigenaars, indien de bedoelde vertaling
dient te gebeuren naar de taal of een van de
talen van het taalgebied waarin het gebouw of
de groep van gebouwen gelegen zijn. … "
Dit betekent dat alle officiële documenten
van de VME, zoals verslagen van de
algemene vergadering, statuten, en
belangrijke aankondigingen, opgesteld
moeten worden in die taal. De wetgeving
rond mede-eigendom wil hiermee
de rechten van alle mede-eigenaars
beschermen en zorgen dat informatie
duidelijk en toegankelijk is in de gebruikelijke
taal van het gebied. In de praktijk betekent
dit dat officiële documenten, verslagen
en beslissingen die uitgaan van de VME
opgesteld moeten worden in de taal van de
regio.
Dit artikel richt zich dus voornamelijk op de
interne documenten en correspondentie
binnen de VME, en minder op de
gerechtelijke procedures in dewelke
individuele mede-eigenaars betrokken
kunnen raken. Er is dus een onderscheid
in de wetgeving tussen communicatie
binnen de VME en juridische procedures die
voortvloeien uit geschillen.
Franstalige traditie in Vlaanderen
In het verleden, met name vóór de invoering
van de moderne taalwetgeving in België,
was het Frans vaak de dominante taal in
juridische en administratieve documenten,
zelfs in Vlaanderen.
Dit was vooral het geval in steden zoals
Knokke, Brugge of Gent, waar een
invloedrijke Franstalige elite aanwezig was.
De statuten in het Frans voor een gebouw
gelegen in Vlaanderen zijn vaak het resultaat
van een combinatie van historische factoren,
interne praktijken binnen de medeeigendom
of verzoeken van Franstalige
mede-eigenaars. Deze praktijk was zeker
algemeen gangbaar voor de VME's in de
“ Deze vertaling
moet beschikbaar
zijn in de taal van
het taalgebied
in dewelke het
gebouw zich
bevindt.
SYNDIC
Channel
kustzone waar talrijke franstalige medeeigenaars
uit het binnenland aanwezig
waren. In deze regio waren de syndici
dan ook gewoon om hun verslagen van
algemene vergaderingen eveneens in een
franstalige versie op te stellen. Heden zijn
deze praktijken verleden tijd.
Echter, de Vlaamse wetgeving legt een
strikte naleving van de taalregels op, en deze
documenten moeten in principe vertaald
of opgesteld worden in het Nederlands om
juridisch geldig te zijn.
2. Recht op vertaling
Het recht op vertaling in de Belgische wet
op de mede-eigendom, zoals vastgelegd
in artikel 3.96 van het Burgerlijk Wetboek,
bepaalt dat een mede-eigenaar op verzoek
een vertaling kan krijgen van elk document
dat door de Vereniging van Mede-eigenaars
wordt uitgegeven, zoals notulen, verslagen
en statuten.
Deze vertaling moet beschikbaar zijn in de
taal of een van de talen van het taalgebied
in dewelke het gebouw zich bevindt. De
kosten van de vertaling zijn ten laste van de
vereniging van mede-eigenaars.
1. Toepassing op VME-documenten: Het
recht op vertaling geldt specifiek voor
documenten die vanuit de VME aan de
mede-eigenaars worden verstuurd.
2. Taal van het Gebied: De vertaling
moet gebeuren naar de taal (of één
van de talen) van het gebied waar het
gebouw gelegen is. In eentalige gebieden
(zoals Vlaanderen) betekent dit een
vertaling naar het Nederlands, terwijl in
sommige Brusselse gemeenten beide
talen (Nederlands en Frans) mogelijk zijn
vanwege de tweetaligheid.
3. Geen invloed op gerechtelijke
procedures: Deze regel is bedoeld
voor interne communicatie van de VME
en heeft geen invloed op de taal van
gerechtelijke procedures waarin medeeigenaars
of de VME betrokken kunnen
raken.
SYNDIC Channel
NIEUW IN MEDE-EIGENDOM IN BELGIË!
Kijk op YouTube naar de SYNDIC Channel, wordt nu snel aangevuld.

6 Editie januari - februari
Concreet betekent dit:
1. In Vlaanderen: Alleen vertalingen naar
het Nederlands zijn mogelijk.
2. In Wallonië: Alleen vertalingen naar het
Frans zijn mogelijk.
3. In het Duits taalgebied: Alleen
vertalingen naar het Duits zijn mogelijk
4. In Brussel: Vertalingen in het
Nederlands en Frans zijn mogelijk, gezien
de tweetalige status van bepaalde
gemeenten. Tweetalige gemeenten
bevinden zich uitsluitend in het Brussels
Hoofdstedelijk Gewest, waar het Frans
en het Nederlands een gelijkwaardige
officiële status hebben.
Opgelet: faciliteiten maken van een
gemeente geen tweetalige entiteit. De
administratie blijft geregeld door de officiële
taal van het gebied. Deze faciliteiten stellen
inwoners van taalminderheden in staat om:
Î Administratieve documenten in hun eigen
taal te ontvangen.
Î Met de lokale autoriteiten in hun eigen taal
te communiceren.
Î Toegang te krijgen tot bepaalde openbare
diensten, zoals onderwijs, in hun eigen
taal.
Het faciliteitenregime is een uitzondering op
de algemene regel van eentaligheid in de
taalgebieden van België en is bedoeld om de
rechten van taalminderheden in specifieke
gebieden te beschermen.
5. Geen verplichting voor andere talen:
de VME is niet verplicht om vertalingen te
voorzien in niet-officiële talen van België,
zoals Engels.
3 . Wanneer is een vertaling nodig?
Het recht op vertaling, zoals vastgelegd
in artikel 3.96 van het Burgerlijk Wetboek,
is bedoeld voor situaties waarin de VME
documenten opstelt in een andere taal dan
de taal van het gebied waarin het gebouw
ligt. Bijvoorbeeld:
Î Als de statuten en/of RIO in een andere
taal zijn opgesteld
Î Voor offertes, brieven van derden of
leveranciers opgesteld in een andere taal.
Î Als de VME in een Nederlandstalig gebied
om welke reden dan ook documenten
opstelt in een andere taal, kan een
Nederlandstalige mede-eigenaar een
vertaling in het Nederlands eisen,
aangezien dit de officiële taal van het
gebied is.
Î In Brussels Hoofdstedelijk Gewest waar
beide talen officieel zijn, kan een medeeigenaar
een vertaling vragen in de andere
officiële taal van het gebied (dus van Frans
naar Nederlands of omgekeerd).
4. Gerechtelijke procedures en taalkeuze
Gerechtelijke procedures zijn doorgaans
niet gebonden aan het taalregime van een
VME, maar eerder aan de taalwetgeving in
de gerechtelijke arrondissementen. In Brussel
kunnen zowel Nederlands- als Franstalige
rechtbanken zaken behandelen, en partijen
kunnen in bepaalde omstandigheden
een taalwijziging aanvragen, mits dit
gebeurt volgens de toepasselijke regels
en jurisprudentie. In Vlaamse of Waalse
arrondissementen gelden eentalige regels
voor procedures, afhankelijk van het
taalgebied.
Een gerechtelijke procedure verschilt dus
in aard en juridische context van de interne
communicatie binnen een VME. Wanneer
een mede-eigenaar een geschil heeft met de
VME en dit tot een gerechtelijke procedure
leidt, kan hij mogelijk een andere taal
kiezen als hij dit tijdig en volgens de juiste
procedure aanvraagt. Deze mogelijkheid is
sterker aanwezig in een tweetalig gebied
zoals Brussel, waar de rechter meer ruimte
heeft om taalwijzigingen toe te staan.
Een gevaarlijke rechtspraak
De heer I., mede-eigenaar van een
eigendom beheerd door kantoor CN, werd
door de vereniging gedagvaard vanwege
openstaande provisies en lasten.
Ter herinnering: de voorschotten (provisies) zijn
de vooraf gevraagde bedragen (opvragingen)
aan de mede-eigenaars om toekomstige
uitgaven te dekken, terwijl de lasten de
werkelijke en effectieve (historische) uitgaven
zijn die door de mede-eigendom worden
gemaakt voor de werking en het onderhoud
van het gebouw.
In eerste aanleg, tijdens de zitting in maart
2024, werd hij veroordeeld bij verstek tot
betaling van de achterstanden en kosten.
Na deze uitspraak ging de heer I. echter in
hoger beroep en vroeg om een taalwijziging
naar het Frans, daarbij beroepend op zijn
rechten zoals vastgelegd in de Grondwet en
het Europees Verdrag voor de Rechten van
de Mens.
Beslissing van de Rechtbank
De rechtbank erkende het recht van de heer
I. om een taalwijziging te vragen ondanks
het feit dat hij in eerste aanleg verstek liet.
In het vonnis verwijst de rechtbank naar het
Grondwettelijk Hof en eerdere rechtspraken,
waarin gesteld wordt dat een gedaagde
ook in hoger beroep kan verzoeken om een
taalwijziging, mits hij of zij dit tijdig doet.
In haar oordeel keurde de rechtbank de
taalwijziging goed, waarmee de zaak werd
doorverwezen naar de Franstalige rechtbank
van eerste aanleg te Brussel. De rechter
bevestigde tevens dat de eerder gedane
verklaringen en stukken door de appellant
aan het dossier blijven verbonden, waardoor
het proces zonder vertraging hervat kan
worden in de nieuwe taal.
Juridische en kritische analyse
van de situatie
In een tijdperk waarin Google Translate en
AI taalbarrières aanzienlijk verkleinen, kan dit
vonnis voor velen verrassend overkomen.
Toch benadrukt het de inspanningen
van het Belgische rechtssysteem om de
rechten van individuen te beschermen in
taalgevoelige zaken. Door het recht op een
eerlijk proces te koppelen aan de keuze van
de taal, toont de rechtbank een sterke inzet
voor rechtszekerheid en toegankelijkheid
van het gerechtelijk systeem.
Toch zien sommigen, waaronder wijzelf,
in het verzoek om een taalwijziging een
vorm van proceduremisbruik, bedoeld om
het proces te vertragen. De keuze van de
rechtbank om het individuele recht op een
proces in een begrijpelijke taal te verdedigen,
wordt boven de efficiëntie van de procedure
en boven het algemeen belang, namelijk
dat van de VME geplaatst. Het proberen
uitstellen van financiële verplichtingen
door procedurele middelen te gebruiken,
is niet alleen juridisch, maar ook moreel en
gemeenschappelijk onaanvaardbaar.

PROPERTYTODAY
7
Deze beslissing, die de inning van
achterstallige betalingen door de VME
vertraagt, is des te onbegrijpelijker
omdat deze mede-eigenaar niet eens
aanwezig was op de zitting en al bij
verstek veroordeeld was. Zijn afwezigheid
bij de zitting, gecombineerd met zijn
betalingsachterstanden, lijkt te wijzen op een
totaal gebrek aan interesse en respect voor
de mede-eigendom en zijn verplichtingen.
Wanneer een mede-eigenaar zijn provisies/
voorschotten/opvragingen of lasten/
afrekeningen niet betaalt, moeten de andere
leden van de VME dit tekort compenseren.
De syndicus zal daarom genoodzaakt zijn het
bedrag van de opvragingen van de andere
mede-eigenaars te verhogen. Dit vonnis
creëert een oneerlijke en belastende situatie,
vooral voor de mede-eigenaars die hun
verplichtingen wel nakomen.
Dit roept een cruciale vraag op: wat is de
toekomst van mede-eigendommen als ze
worden verzwakt door het herhaaldelijke
gebrek aan respect van sommige medeeigenaars?
Het is des te schokkender
dat deze wanbetalers blijven profiteren
van collectieve diensten – verlichting,
schoonmaak, beheer door de syndicus, en
zelfs verwarming – zonder financieel bij te
dragen, terwijl anderen hun verplichtingen
wel nakomen.
Dergelijk gedrag kan het financiële
evenwicht en het beheer van medeeigendommen
ernstig in gevaar brengen.
Als de VME haar betalingen aan leveranciers
(voor verlichting, schoonmaak, verwarming,
onderhoud van liften, enz.) niet kan
nakomen, kan dit leiden tot het stopzetten
van essentiële diensten of een verslechtering
van de leefomstandigheden in het gebouw.
De syndicus, die optreedt namens de VME,
wordt gedwongen deze complexe situaties
te beheren, wat de administratieve lasten
verhoogt en mogelijk extra kosten genereert
voor alle mede-eigenaars.
De Specifieke Context van Brussel
De situatie in Brussel is uniek omdat het een
tweetalig gebied is waar zowel Nederlands
als Frans officiële talen zijn. Dit maakt het
mogelijk voor een procespartij om in een
gerechtelijke procedure te kiezen voor een
andere taal, mits dit binnen het kader van de
Belgische taalwetgeving en mensenrechten
valt.
Deze beslissing is uiteraard beïnvloed door
het feit dat Brussel als tweetalig gebied geldt,
waardoor beide talen officieel zijn en burgers
meer flexibiliteit hebben in hun taalkeuze bij
gerechtelijke procedures.
In Vlaanderen zou een dergelijke uitspraak
wellicht minder waarschijnlijk zijn, aangezien
Vlaanderen een strikt eentalig gebied is met
het Nederlands als enige officiële taal voor
gerechtelijke procedures en administratieve
zaken. In Vlaamse rechtbanken zouden
verzoeken tot taalwijziging naar het Frans
doorgaans afgewezen worden, tenzij er
sprake is van uitzonderlijke omstandigheden,
zoals wanneer fundamentele rechten
(bijvoorbeeld het recht op een eerlijk proces)
in het gedrang zouden komen.
Er bestaan echter juridische waarborgen op
basis van Europese mensenrechtenverdragen
die, in sommige gevallen, taalrechten boven
nationale regelgeving kunnen stellen. Indien
een persoon in Vlaanderen zou kunnen
aantonen dat zijn recht op een eerlijk proces
wordt geschonden door taalbeperkingen,
zou een rechter in theorie de mogelijkheid
kunnen overwegen om een vertaling toe te
staan, maar dit zou zeer uitzonderlijk zijn.
De uitspraak is dus te verklaren door
een combinatie van de tweetalige
status van Brussel en de fundamentele
rechten van de betrokken persoon. De
Belgische taalwetgeving stelt voor medeeigendommen
strikte regels op voor de taal
van documenten, maar heeft geen directe
invloed op de taal waarin een gerechtelijke
procedure kan worden gevoerd, vooral niet
in Brussel waar beide talen officieel zijn.
info
Mevr. Dominique Krickovic
Directeur UVS (Unie van
Syndici)
info@uvsyndici.be
www.unievansyndici.be
PROPERTYTODAY

8 Editie januari - februari
02
Ontzorg u als syndicus
met een duidelijk
incasso reglement
Een van de meest tijdrovende, frustrerende en vervelende aspect van het werk van een syndicus is het
omgaan met wanbetalers en ervoor zorgen dat er steeds voldoende financiële middelen op de rekening
van de Vereniging van Mede-Eigenaars beschikbaar zijn. Dit is essentieel om de gemeenschappelijke
kosten, zoals schoonmaak, energieverbruik in gemeenschappelijke ruimtes, onderhoud van liften,
verzekeringen, en andere uitgaven, tijdig te kunnen betalen.
Daarnaast moet de syndicus bij het
ondertekenen van offertes voor werken
of diensten er strikt op toezien dat het
volledige bedrag van de bestelling of het
contract reeds op de rekening van de VME
staat. Een tekort op dit vlak kan niet alleen
de voortgang van de werken belemmeren,
maar ook leiden tot betalingsproblemen met
andere leveranciers, zoals het niet betalen
van de premie van de brandverzekering
(wat tot uitsluitingen kan leiden). In ernstige
gevallen kan de nalatigheid van de syndicus
de VME in financiële moeilijkheden brengen,
wat juridisch gezien grote gevolgen kan
hebben voor de syndicus zelf. Vergeet niet
dat de Wet op de Mede-eigendom bepaalt
dat de syndicus al enige aansprakelijk is voor
zijn beheer…
Dus hoe saai en repetitief deze taak ook
mag zijn, een nauwgezette opvolging
van de betalingen van de medeeigenaars
is absoluut noodzakelijk om uw
aansprakelijkheid te vrijwaren.
Wanbetaling door mede-eigenaars kan
verschillende oorzaken hebben, variërend
van persoonlijke tegenslagen tot onenigheid
over kosten. Enkele veelvoorkomende
scenario's zijn:
Î De stijgende inflatie en de almaar
toenemende energiekosten brengen veel
huishoudens in financiële moeilijkheden.
Voor mede-eigenaars kan deze druk
leiden tot moeilijke keuzes. Wanneer het
gezinsbudget steeds verder onder druk
komt te staan, behoren de kosten voor
de gemeenschappelijke delen van een
appartementsgebouw vaak niet tot de
hoogste prioriteit.
Î Een mede-eigenaar kan tijdelijk in
financiële of familiale moeilijkheden
verkeren door verlies van inkomen,
bijvoorbeeld door echtscheiding,
werkloosheid of ziekte. Dit kan de betaling
van de provisies bemoeilijken.
Î Hoge zorgkosten, dringende persoonlijke
uitgaven, of andere financiële
verplichtingen kunnen ertoe leiden dat
een mede-eigenaar de VME-betalingen
uitstelt.
Î Ook als de AV met een kleine meerderheid
betaalde werken goedkeurt, zijn alle
mede-eigenaars verplicht bij te dragen in
deze kosten ook de minderheid die niet
akkoord ging; deze onverwachte kosten
kunnen voor sommige mensen zwaar
tegenvallen.
Î Een mede-eigenaar die zijn appartement
verhuurt, kan ook in de problemen raken
wanneer huurinkomsten lager zijn dan
verwacht, of wanneer huurders hun
betalingen niet tijdig voldoen. Dit kan
leiden tot achterstanden in de bijdrage
aan de gemeenschappelijke lasten.
Betalingsplicht blijft bestaan,
zelfs bij betwistingen
Ongeacht de precaire situatie van een
mede-eigenaar, en met alle begrip voor
moeilijke omstandigheden, blijft de
verplichting bestaan om bij te dragen aan de
gemeenschappelijke kosten. Dit geldt ook
in gevallen waarin er een geschil is over de
hoogte of verdeling van deze kosten. Een
betwisting of bezwaar geeft geen recht om
eenzijdig betalingen op te schorten.
Hetzelfde principe geldt bijvoorbeeld bij
verhuur: een huurder die een geschil heeft
over de huurprijs of andere contractuele
verplichtingen, mag de betalingen van de
huur niet zomaar opschorten zonder een
juridische uitspraak.

PROPERTYTODAY
9
Uiteindelijk heeft de VME het recht om
juridische stappen te ondernemen
om achterstallige bedragen alsnog te
recupereren, en het is de taak van de
syndicus om dit te realiseren.
Laat het niet zo ver komen
Bij blijvende wanbetaling van een medeeigenaar
kan het in sommige gevallen leiden
tot de verkoop van het appartement. Hoe
ingrijpend dit ook klinkt, dergelijke situaties
zijn niet ongewoon binnen de medeeigendom.
Wanneer een mede-eigenaar
structureel in gebreke blijft, kan de syndicus,
na alle redelijke stappen zoals herinneringen,
betalingsplannen en onderhandelingen,
overgaan tot juridische procedures. Dit kan
resulteren in een gerechtelijke beslissing
om het appartement openbaar te laten
verkopen om de openstaande schulden te
dekken.
Hoewel dit een harde maatregel is, is
het vaak een laatste redmiddel om de
financiële belangen van de gemeenschap
te beschermen. De rechten en plichten
van mede-eigenaars maken deel uit van
een collectief belang, waardoor iedereen
zijn of haar bijdrage moet leveren om de
gemeenschappelijke kosten te dragen.
Tips voor een succesvolle
onderhandeling
Succesvolle communicatie vereist empathie,
helderheid, en assertiviteit. Actief luisteren
vormt de basis: toon oprechte interesse,
vat samen wat de ander zegt, en stel open
vragen om inzicht te verdiepen. Empathie is
cruciaal - verplaats je in de ander en erken
emoties zonder te oordelen.
Non-verbale signalen, zoals open
lichaamstaal en een passende toon,
versterken de boodschap. Houd je taal
eenvoudig. Framing is belangrijk: presenteer
ideeën constructief, bijvoorbeeld door te
zeggen "Laten we het anders proberen", “hoe
kunnen wij dit oplossen”.
Reguleer emoties, blijf kalm in conflicten,
en focus op gezamenlijke oplossingen.
Tot slot: wees flexibel. Deze technieken
bevorderende kansen op een positief afloop
van de onderhandelingen.
info
Dimitri Nicoli
Executive Advisor en zaakvoerder
van Valeur Expertise,
gespecialiseerd in het
optimaliseren van de werking
in kantoren, verenigingen en
overnames.
info@valeurexpertise.eu
www.valeurexpertise.eu
PROPERTYTODAY

10 Editie januari - februari
UVS
Incasso
reglement
Om ongewenste misverstanden te
vermijden die eigen zijn aan dergelijke
situaties, is het belangrijk voor de syndicus
om steeds correct te communiceren over
de incasso procedure die hij wilt volgen .
Stel een incasso reglement voor dat een
gestructureerde benadering biedt om
achterstallige betalingen op een effectieve
en stapsgewijze manier te innen.
Laat de AV het incasso reglement
goedkeuren al dan niet mits eventueel
specifieke aanpassingen. Het is belangrijk
dat alle stappen en bijbehorende kosten
duidelijk worden voor alle mede-eigenaars.
Door deze stemming en goedkeuring te
vragen kan niemand in de VME doen alsof
hij niet wist wat de gevolgen zou zijn van de
wanbetaling.
Na de goedkeuring is het belangrijk dat het
reglement toegevoegd wordt in het RIO.
Quid met boetes?
In vele basisakten wordt een forfaitaire
schadevergoeding voorzien in geval
van laattijdige betaling (en dit dus
naast conventionele interesten). Deze
schadevergoeding wordt vastgelegd in een
vast bedrag, dan wel in een vast percentage
van de hoofdsom.
De wet zegt niets omtrent de omvang
van deze schadebedingen en voorziet
in Art. 5.88 BW dat de partijen vrij een
schadevergoeding kunnen vastleggen die
verschuldigd zal zijn op het moment dat de
schuldenaar zijn verbintenis niet nakomt.
Dit kan een forfaitair bedrag zijn of een
percentage. Deze contractuele vrijheid is niet
onbeperkt. De rechter kan dit spontaan of op
vraag van de schuldenaar matigen. Wanneer
in het reglement van mede-eigendom een
‘kennelijk onredelijke’ schadevergoeding is
voorzien, mag hij beslissen om een lagere
toe te kennen. De ondergrens is de ‘redelijke
vergoeding’.
Op 2 november 2022 oordeelde de
vrederechter (vredegerecht Zinnik) dat
een vaste schadevergoeding van €150 per
trimester overdreven is als dit meer dan 10%
van de hoofdsom bedraagt. In zo’n geval
verlaagde hij de schadevergoeding tot
maximaal 10% van de hoofdsom.
Naast de schadevergoeding kan de VME ook
interesten aanrekenen op het openstaande
bedrag. De hoogte van deze interesten
kan vrij worden bepaald door de VME,
maar de rechter kan ook ingrijpen als hij ze
buitensporig acht.
Wij plaatsen hieronder een
typevoorbeeld.
Let op: de vermelde bedragen zijn suggesties
en kunnen alleen worden vastgesteld met
toestemming van de AV of in het contract
van de syndicus dat is goedgekeurd tijdens de
algemene vergadering.
Eerste herinnering (Rappel) - Gratis:
Als een betaling na de vervaldatum uitblijft,
ontvangt de wanbetaler binnen 14 dagen
na deze datum een eerste herinnering.
Deze herinnering is kosteloos en dient als
vriendelijke aanmaning om de achterstallige
betaling alsnog te voldoen.
Tweede herinnering - €25:
Indien na het versturen van de eerste
herinnering de betaling nog steeds uitblijft,
volgt 14 dagen later een tweede herinnering.
Voor deze tweede aanmaning wordt een
administratieve kost van €25 in rekening
gebracht ten laste van de wanbetaler. Deze
kost dient om de extra administratieve lasten
te dekken en als stimulans om tot betaling
over te gaan.
Ingebrekestelling - €80:
Als na de tweede herinnering de betaling
nog steeds niet ontvangen is, wordt 14
dagen later per aangetekende zending een
formele ingebrekestelling verzonden in

PROPERTYTODAY
11
dewelke de wanbetaler nogmaals dringend
verzocht wordt om binnen een bepaalde
termijn (meestal 8 dagen) te betalen.
Voor deze ingebrekestelling wordt een
vergoeding van €80 gerekend ten laste van
de wanbetaler, welke de verdere juridische
kosten dekt.
Deurwaardersexploot:
Wanneer er na de ingebrekestelling nog
geen betaling ontvangen is, kan de syndicus
een gerechtsdeurwaarder inschakelen.
Volgens de tarieven online van de
gerechtsdeurwaarders, rekenen ze 8% op de
eerste schijf tot 2.500 €.
https://www.gerechtsdeurwaarders.be/
https://www.gerechtsdeurwaarders.be/
tariefchecker
https://etaamb.openjustice.be/nl/koninklijkbesluit-van-18-mei-2024_n2024005242.
html#:~:text=Ingeval%20het%20ereloon%20
tussen%20gerechtsdeurwaarders,van%20
hetzelfde%20besluit%20wordt%20
opgeheven.
Incasso bureau:
U kan als syndicus ook beroep doen op een
Incasso bureau.
Alle incassobureaus, zowel Belgische als
buitenlandse moeten zijn ingeschreven
bij de FOD Economie. Zij mogen geen
consumenten contacteren voor de
minnelijke invordering van schulden als zij
niet erkend zijn door de FOD Economie. Die
administratieve verplichting geldt echter niet
voor advocaten en gerechtsdeurwaarders.
Zij vallen onder de controle van de Orde
van Vlaamse balies of de Kamers van
Gerechtsdeurwaarders.
https://economie.fgov.be/sites/default/
files/Files/Publications/files/Lijstschuldinvorderaars.pdf
Inschakelen van een advocaat:
Als laatste stap, indien alle voorgaande
pogingen om tot een betaling te komen
hebben gefaald, wordt een advocaat
ingeschakeld om via de rechtbank de
verschuldigde bedragen te vorderen. Alle
juridische kosten, rechtspleging vergoeding
en honoraria van de advocaat zullen
verrekend worden conform de wet op de
Mede-eigendom Art. 3.92-§9 BW:
" … de mede-eigenaar die eiser of verweerder
is in een procedure tegen de vereniging van
mede-eigenaars, draagt bij in de voorschotten
voor de gerechtelijke en buitenrechtelijke
“
UVS
Ongeacht de
precaire situatie
van een medeeigenaar
blijft de
verplichting
bestaan om bij te
dragen aan de
gemeenschappelijke
kosten
kosten en erelonen ten laste van de vereniging
van mede-eigenaars, onverminderd de latere
afrekeningen.
De mede-eigenaar, die verweerder is in een
gerechtelijke procedure ingesteld door de
vereniging van mede-eigenaars, waarvan de
vordering door de rechter volledig ongegrond
werd verklaard, wordt vrijgesteld van elke
bijdrage in de erelonen en kosten, die worden
verdeeld over de andere mede-eigenaars.
De mede-eigenaar van wie de vordering na een
gerechtelijke procedure tegen de vereniging
van mede-eigenaars door de rechter volledig
gegrond wordt verklaard, wordt vrijgesteld
van elke bijdrage in de erelonen en kosten,
die worden verdeeld over de andere medeeigenaars.
Als de vordering gedeeltelijk gegrond wordt
verklaard, draagt de mede-eigenaar, die eiser of
verweerder is, bij in de erelonen en de kosten ten
laste van de vereniging van mede-eigenaars… "
Mogelijke schadevergoedingen zullen door
de syndicus integraal op het reservefonds
worden overgemaakt.
Opgelet: De aandacht wordt gevestigd
op het feit dat de syndicus geenszins de
voorafgaandelijke toestemming van de
algemene vergadering nodig heeft om
bovenvermelde acties uit te voeren. De wet
op de mede-eigendom bepaalt duidelijk
in Art. 3.86-§3 BW: " …. De syndicus kan alle
gerechtelijke en buitenrechtelijke maatregelen
nemen voor de invordering van de lasten. …. "
- Tips voor de syndicus:
Plaats dit reglement op de agenda van de
algemene vergadering om enerzijds de
mede-eigenaars te informeren en anderzijds
om het reglement toe te voegen aan het RIO
(goedkeuring 1/2+1).
Advies voor mede-eigenaars:
Als u moeilijkheden ondervindt om tijdig te
betalen, wacht dan niet totdat uw syndicus de
zaak overdraagt aan een incassobureau, een
advocaat of een gerechtsdeurwaarder. Neem
contact op met de syndicus om een uitstel van
betaling te vragen of om een afbetalingsplan
overeen te komen voor grotere bedragen. Houd
er echter rekening mee dat de syndicus hier
wettelijk niet toe verplicht is.
Als er een overeenkomst wordt gesloten, is
het in uw eigen belang om deze nauwgezet
na te leven. Indien u dat niet doet, riskeert
u problemen. Uw schuld wordt dan in één
keer opeisbaar, wat betekent dat u geen
betalingsuitstel meer kunt krijgen.
Tot slot, indien u vragen heeft over het
voorrecht van de VME, willen wij u erop
wijzen dat we daarover al een artikel hebben
geschreven, zie https://www.propertytoday.
be/blog/artikels-1/het-voorrecht-van-devereniging-van-mede-eigenaars-49?utm_
source=chatgpt.com
info
Mevr. Dominique Krickovic
Directeur UVS (Unie van
Syndici)
info@uvsyndici.be
www.unievansyndici.be
PROPERTYTODAY

12 Editie januari - februari
03
Koers naar slimme
gebouwen in een
veranderende wereld
In een tijd waarin milieuproblemen en technologische innovaties de stedelijke omgeving opnieuw
vormgeven, spelen vastgoedbeheerders een cruciale rol bij het beheer van residentiële en commerciële
gebouwen. De integratie van slimme technologieën biedt ongekende kansen om energiebeheer te
verbeteren en in te spelen op de groeiende eisen van de groene en digitale transitie. Maar waarom
zouden vastgoedbeheerders zich bezighouden met slimme gebouwen?
Hier zijn enkele belangrijke punten.
Geoptimaliseerde energiekosten
Energie is een van de belangrijkste
aandachtspunten van moderne
gebouwen. Slimme systemen maken
proactief energiebeheer mogelijk,
wat kostenbesparingen oplevert voor
VME’s en tegelijkertijd voldoet aan
milieunormen. Verbonden technologieën,
zoals energiemeters, geautomatiseerde
beheersystemen en digitale platforms, geven
vastgoedbeheerders realtime inzicht in het
energieverbruik. Deze oplossingen helpen
om gebruik af te stemmen op behoeften en
piekverbruik te vermijden.
Voorbereiding op elektrische
voertuigen
De opkomst van elektrische voertuigen is
een onvermijdelijke realiteit. Het installeren
van laadpalen in gebouwen wordt een
noodzaak om aan de verwachtingen van
bewoners te voldoen. Slimme gebouwen
kunnen deze transitie vergemakkelijken
door aangepaste laadoplossingen te
integreren en de energiedistributie te
optimaliseren om overbelasting van het
netwerk te voorkomen. Dit verhoogt de
waarde van gebouwen en versterkt de
toekomstbestendigheid.
Bijdragen aan slimme
energienetwerken
"Smart Cities" zijn gebaseerd op onderling
verbonden netwerken waarbij elk gebouw
een rol speelt in het algemene evenwicht.
Slimme gebouwen zijn ontworpen om
met deze netwerken samen te werken
door energie te delen of op te slaan.
Vastgoedbeheerders kunnen profiteren van
deze innovaties om actief bij te dragen aan
de circulaire economie van energie en de
duurzaamheid van gebouwen te verbeteren.

Buildimax All Risk
Alle risico verzekering Building
De blokpolis die alles
‘in’begrepen heeft
Meer info op axa.be
Comfort Thuis Speciaal Buildimax All Risk is een verzekering alle risico’s Building die de (mede-)eigenaars dekt van een gebouw vanaf
4 eenheden. Dit product werd ontwikkeld door AXA Belgium, Belgische verzekeringsmaatschappij, en is onderworpen aan het
Belgisch recht. Het verzekeringscontract wordt gesloten voor een looptijd van een jaar met mogelijkheid tot stilzwijgende verlenging.
Aarzel niet om een beroep te doen op uw verzekeringstussenpersoon voor meer informatie of een offerte. Hij staat voor u klaar en is
het best geplaatst om een voorstel te doen dat bij uw situatie past. Wij nodigen u uit de algemene voorwaarden en de productfiche
(IPID) te raadplegen alvorens het product af te sluiten. Daarin vindt u de aangeboden dekkingen en de eventuele beperkingen en
uitsluitingen van de waarborgen. Dit document is gratis te verkrijgen bij uw verzekeringstussenpersoon of op www.axa.be.
Niet tevreden over iets? Laat het ons weten via customer.protection@axa.be. Indien u niet akkoord gaat met de voorgestelde
oplossing kunt u zich richten tot de Ombudsman van de Verzekeringen, de Meeûsplantsoen 35 te 1000 Brussel.
AXA partner van
AXA Belgium, nv van verzekeringen toegelaten onder het nr. 0039 om de takken leven en niet-leven te beoefenen (KB 04-07-1979, BS 14-07-1979) • Maatschappelijke zetel: Troonplein 1, 1000 Brussel
(België) • www.axa.be • Tel.: 02 678 61 11 • KBO nr.: BTW BE 0404.483.367 RPR Brussel • 7.06.7176 - 0724 • V.U.: C. Audet, AXA Belgium nv, Troonplein 1, 1000 Brussel (België).

14 Editie januari - februari
Praktische hulpmiddelen voor
dagelijks beheer
Slimme technologieën bieden
vastgoedbeheerders concrete voordelen in
het dagelijkse beheer:
Î Predictief onderhoud: Apparatuur
in gebouwen kan zelf storingen of
onderhoudsbehoeften melden voordat er
grote problemen ontstaan.
Î Groene energieopslag: In combinatie
met zonnepanelen of batterijen kan AI
het gebruik van hernieuwbare energie
prioriteren en het energieverbruik
optimaliseren.
Î Continue monitoring: IoT-sensoren
(Internet of Things) sturen continu
gegevens door, zodat AI afwijkingen
kan detecteren voordat er een storing
optreedt.
Î Kostenverlaging: Gerichte interventies
verminderen dure noodreparaties en
verlengen de levensduur van apparatuur,
zoals liften of verwarmingssystemen.
Î Samenwerkingsplatforms:
Toepassingen vergemakkelijken de
communicatie tussen bewoners en
beheerders, wat besluitvorming versnelt
en spanningen vermindert.
Investeren in waardeverhoging
Slimme technologieën verhogen
ook de vastgoedwaarde. Bewoners
geven steeds vaker de voorkeur aan
duurzame en efficiënte gebouwen. Een
vastgoedbeheerder die de modernisering
van infrastructuur promoot, kan klanten
binden en de tevredenheid van bewoners
vergroten.
De rol van AI in slimme gebouwen
De integratie van artificiële intelligentie
in slimme gebouwen markeert een
belangrijke mijlpaal voor beheerders
van gebouwen. AI verbetert niet
alleen bestaande technologieën, maar
optimaliseert ook het beheer, onderhoud en
efficiënt energiegebruik op proactieve en
geautomatiseerde wijze.
Investeren in intelligentie
vandaag is investeren in de
toekomst
1. Veiligheid en toegangsbeheer
AI speelt een sleutelrol in
gebouwbeveiliging:
Î Gezichts- of spraakherkenning: Voor
toegang tot gemeenschappelijke ruimtes
biedt AI beveiliging en een soepele
ervaring voor bewoners.
Î Slimme bewaking: AI-gestuurde
beveiligingscamera's kunnen in realtime
ongebruikelijk gedrag of indringers
detecteren.
Î Bezoekersbeheer: AI automatiseert
tijdelijke toegangsautorisaties voor
bezoekers, bezorgers of dienstverleners.
2. Communicatie en betrokkenheid van
bewoners
AI-gebaseerde tools vergemakkelijken de
communicatie tussen gebouwenbeheerders
en bewoners:
Î Chatbots en virtuele assistenten:
Beschikbaar 24/7, beantwoorden
zij veelgestelde vragen (bijv.
renovatieplanning, huishoudelijke regels).
Î Slimme platforms: AI analyseert
bewonersinteracties om verbeteringen
voor te stellen (bijv. water- of
energiebesparingen).
Î Conflictbeheer: AI prioriteert
klachten van bewoners, zodat
gebouwenbeheerders de meest
dringende kwesties snel kunnen
aanpakken.
3. Bijdrage aan slimme
energienetwerken (Smart Grids)
In samenwerking met smart grids maken
AI-oplossingen gebouwen actieve spelers in
energienetwerken:
Î Netbalancering: AI kan het verbruik
aanpassen of energie herverdelen op basis
van netwerkbehoeften.
Î Slim opladen van elektrische
voertuigen: AI optimaliseert oplaadtijden
en vermogensniveaus afhankelijk van de
beschikbaarheid van energie.
4. Waardeverhoging en anticiperen op
regelgeving
De regelgeving rond energieprestaties van
gebouwen wordt steeds strenger. AI helpt
gebouwenbeheerders bij:
Î Zorgen voor naleving: Algoritmen
analyseren gebouwprestaties om
afwijkingen van de normen op te sporen.
Î Voorbereiden op energie-audits: Door
gegevens te centraliseren en te analyseren,
vereenvoudigt AI de voorbereiding van
certificeringsdossiers.
Î Gerichte renovaties voorstellen:
AI identificeert prioritaire
verbeteringsgebieden voor maximale
impact.
Waarom zouden syndici AI
moeten omarmen?
Î Verhoogde efficiëntie:
Repetitieve taken, zoals het monitoren van
verbruik en het beheren van incidenten,
worden geautomatiseerd.
Î Betere tevredenheid van de bewoners:
Proactief beheer vermindert conflicten en
verkort de reactietijden bij problemen.
Î Grotere concurrentiekracht:
Gebouwen die worden beheerd met
slimme technologieën en AI trekken meer
mede-eigenaars aan en verhogen hun
vastgoedwaarde.
AI, in combinatie met slimme
gebouwtechnologieën, transformeert syndici
tot vooruitstrevende beheerders. Het stelt
hen in staat om in te spelen op energie- en
milieuvraagstukken terwijl de levenskwaliteit
van de bewoners wordt verbeterd. De
toekomst van vastgoedbeheer ligt in de
synergie tussen technologie, duurzaamheid
en innovatie. Het is tijd voor syndici om deel
te nemen aan deze revolutie.
Hoe AI integreren als
vastgoedbeheerder? Stap voor
stap
Het implementeren van kunstmatige
intelligentie in vastgoedbeheer vereist
een gestructureerde aanpak en sterke
samenwerkingen. Hieronder vindt u de
belangrijkste stappen voor een succesvolle
integratie van AI in de sector.
Een gestructureerde aanpak is nodig:
1. Behoeften analyseren
Breng de bestaande systemen en
verbeterpunten in kaart: welke systemen
zijn al aanwezig? (verwarming, beveiliging,
toegangsbeheer)? Wat zijn de zwakke
punten of tijdrovende taken die AI kan
optimaliseren? (onderhoud, communicatie
met bewoners, energiebeheer)?
2. Samenwerken met technologieexperts
Werk samen met leveranciers en startups
in vastgoedtechnologie om de juiste AIoplossingen
te implementeren:

PROPERTYTODAY
15
“ De toekomst van
vastgoedbeheer ligt
in de synergie tussen
technologie, duurzaamheid
en innovatie.
SYNDIC
Channel
SYNDIC Channel
NIEUW IN MEDE-EIGENDOM IN BELGIË!
Kijk op YouTube naar de SYNDIC Channel, wordt nu snel aangevuld.
Î Leveranciers van AI-tools: Voor kanten-klare
oplossingen zoals verbonden
beheersplatforms.
Î Systeemintegrators: Deze experts
kunnen AI-oplossingen aanpassen aan uw
gebouw en ze integreren met bestaande
IoT-systemen (Internet of Things).
Î PropTech-startups
(vastgoedtechnologieën): Vaak bieden
zij innovatieve en kostenefficiënte
oplossingen die perfect aansluiten bij de
behoeften van mede-eigendommen.
3. Eigenaars betrekken
Communiceer duidelijk over de voordelen en
zorg voor consensus over investeringen. In
veel gevallen is goedkeuring van de medeeigenaars
vereist om nieuwe systemen te
installeren of bestaande technologieën te
updaten.
4. Opleiding en bijscholing
Investeer in kennis over AI en slimme
technologieën via opleidingen, beurzen en
conferenties. Bezoek het Salon van de
Mede-eigendom 2025 om leveranciers
te ontmoeten en gespecialiseerde
sessies bij te wonen. Dit biedt een beter
inzicht in de nieuwste innovaties en hun
toepassingen binnen vastgoedbeheer.
Slimme gebouwen, ondersteund door AI,
transformeren vastgoedbeheerders tot
vooruitstrevende managers. Door samen
te werken met de juiste technologische
partners en de mede-eigenaars vanaf het
begin te betrekken, kunnen syndici AI op
een geleidelijke en succesvolle manier
invoeren en de voordelen voor iedereen
maximaliseren.
info
Vincent Spruytte
Ondervoorzitter UDS
(Union des Syndics)
Syndic Homeland
bruxelles@homeland.immo
PROPERTYTODAY

16 Editie januari - februari
04
Rookmelders en
appartementsgebouwen
De impact van een brand is niet
de onderschatten!
Branden in woningen en appartementen
eisen elk jaar in België enorm veel doden en
slachtoffers.
Gemiddeld sterft er elke 6 dagen iemand
door een woningbrand. De impact van
een brand, zelfs zonder slachtoffers, mag
niet onderschat worden. Het heeft een niet
te onderschatten emotionele impact en
brengt bovendien veel schade (materiaal en
financieel) en leed met zich mee. Het is een
traumatische ervaring.
Als syndicus zal je ongetwijfeld, net als zo
velen, enorm geschrokken zijn van de impact
van de brand in het appartementsgebouw
‘Kennedytoren’ in Luik van 24 juni vorig
jaar. Hierbij lieten 3 bewoners het leven,
een helikopter moest ingezet worden om
mensen te evacueren, het hele gebouw met
220 appartementen werd onbewoonbaar
verklaard,...
Naast het zoveel mogelijk vermijden van
brandrisico’s, is het van levensbelang
dat er voldoende hoorbare rookmelders
zijn. Een snelle detectie en algemene
alarmering (=evacuatiesignaal)
in het appartementsgebouw zijn
levensnoodzakelijk.
Rookmelders in het
appartementsgebouw
Sinds 18 februari 2023 is de
rookmelderwetgeving in Vlaanderen
uitgebreid.
In gemeenschappelijke delen van een
gebouw is een rookmelder verplicht in elke
ruimte voor gedeeld gebruik waarin zich een
technische installatie bevindt en in de kelder
of zolder als deze een directe toegang heeft
en normaal en onmiddellijk te betreden is.
Een technische installatie is een installatie
met elektrische voeding of die warmte
produceert en die vast verbonden is
met het gebouw. Voorbeelden van
technische installaties in deze context zijn:
zekeringkasten, omvormers fotovoltaïsche
systemen, thuisbatterijen, laadpunten,
warmtepompen, liftmachines, airco’s,
ventilatie-units, verwarmingsketels, boilers,
waterverzachters, enzoverder.
Zijn in deze context geen technische
installaties: gas- en watermeters, modems,
systemen voor toegang en beveiliging,
huishoudelijke toestellen, schakelaars,
stopcontacten, lichtpunten, enzoverder.

PROPERTYTODAY
17
Als er zich in een gemeenschappelijke
kelderruimte individuele kelders bevinden
dan volstaat één rookmelder.
Voorbeelden:
Î Een kelder met een watermeter (geen
technische installatie zoals hierboven
beschreven) die te bereiken is via een
luik of ladder, hoeft geen rookmelder.
Is de kelder bereikbaar via een vaste
trap en direct toegankelijk en normaal
en onmiddellijk te betreden, dan is een
rookmelder wel verplicht.
Î Op een zolder in een woning is geen
rookmelder vereist als de zolder enkel
bereikbaar is via een uitklapbare
zoldertrap en er zich daar geen technische
installatie bevindt. Wanneer er zich een
verwarmingsketel op de zolder bevindt, is
wel een rookmelder vereist, ongeacht de
uitklapbare zoldertrap.
Î Wanneer er zich in een
appartementsgebouw elektrische
zekeringkasten op de verschillende
verdiepingen bevinden, is er op elke
verdieping een rookmelder vereist. Bevindt
er zich ook een zekeringkast op zolder,
zelfs met uitklapbare trap, dan is ook daar
een rookmelder verplicht.
Deze informatie komt van:
https://www.vlaanderen.be/bouwen-wonenen-energie/veilig-gezond-en-kwaliteitsvolwonen/woningkwaliteitsnormen/
rookmelders
Rookmelders in de
gemeenschappelijke delen
Autonome rookmelders, rookmelders op
batterijen dus, zullen niet hoorbaar zijn
voor de bewoners van de appartementen.
De rookmelders in de gemeenschappelijke
ruimtes, technische lokalen, inkomhal,
gangen, kelders,… moeten aangesloten zijn
op een brandcentrale. Zo wordt iedereen
verwittigd als er op één van die plaatsen
brand uitbreekt.
Rookmelders in de individuele
appartementen
In individuele appartementen worden de
rookmelders vaak niet gekoppeld aan de
brandcentrale.
“ Lees
Gemiddeld sterft
er elke 6 dagen
iemand door een
woningbrand!
De drie verschillende wetgevingen
(Vlaanderen, Wallonië en Brussel) maken het
voor niemand makkelijk en deze onlogische
situatie is voor mij niet te vatten. Brand
gedraagt zich niet anders omwille van een
gewest- of taalgrens.
Î In Vlaanderen hoeft er maar 1 rookmelder
per appartement voorzien te worden,
op voorwaarde dat het individuele
appartement maar 1 verdieping telt.
Î In Wallonië is ook maar 1 rookmelder
vereist als het appartement niet groter is
dan 80 m2.
Î In Brussel moet er een rookmelder in elke
ruimte langs de vluchtweg gehangen
worden. Opgelet, vanaf 4 rookmelders
dienen deze gekoppeld te worden of
aangesloten op een brandcentrale.
Het aantal rookmelders zou niet mogen
afhangen van bijvoorbeeld de oppervlakte
maar dient bepaald te worden in functie van
de aanwezige brandrisico’s.
Handbrandmelders
Neem de bewoners mee in het verhaal dat
als zij brand hebben op hun appartement
of een brand ontdekken, dat ze dan de
handbrandmelder activeren. Dit vereist
een menselijke handeling maar op die
manier wordt iedereen verwittigd door het
evacuatiesignaal. Het duurt te lang voor rook
een rookmelder op de brandcentrale gaat
activeren.
Is dit nu voldoende?
Er is uiteraard meer nodig om te komen tot
een brandveilig appartementsgebouw, maar
een snelle en tijdige verwittiging is van het
grootste belang. We willen weten dat er een
brand is zodat iedereen in veiligheid kan
gebracht worden.
zeker ook eens de eerder verschenen
artikels over brandveiligheid in het magazine
van de mede-eigendom Property Today
editie 8, editie 10 en editie 14.
Opgelet!
Vanaf 1 januari 2025 zullen er verplicht
rookmelders aanwezig moeten zijn in
alle Brusselse woningen. Vandaag
zijn rookmelders enkel verplicht in
huurwoningen in het gewest, waardoor
40% van de woningen buiten het wettelijke
kader valt. Gezien een brand binnen
de 3 minuten dodelijk kan zijn, spelen
rookmelders een cruciale rol in het redden
van mensenlevens, en wordt de verplichting
uitgebreid naar alle woningen.
Op de website
https://be.brussels/nl/huisvesting/bouwenen-verbouwen/veiligheidsvoorschriften/
rookmelders is meer informatie te vinden
over de diverse types rookmelders, hoe ze
geplaatst dienen te worden en waar ze best
in huis worden bevestigd.
Wettelijke basis :
Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke
Regering dd. 28-09-2023 tot bepaling van
de verplichtingen inzake branddetectie in
woningen.
info
Tim Renders
Adviseur brandveiligheid
Auteur van Brandveiligheid Thuis
tim@timrenders.be
www.timrenders.be
PROPERTYTODAY

18 Editie januari - februari
05
BTW regels voor de
syndici: welke zijn de
spelregels?
De toepassing van de BTW-regels op syndici zorgt al jarenlang voor verwarring en vragen,
zowel bij de syndici zelf als bij mede-eigenaars. Hoewel de basisprincipes duidelijk zijn
vastgelegd in de Aanschrijving 1995/13, is het in de praktijk niet altijd eenvoudig om te bepalen
hoe deze regels precies moeten worden toegepast.
Als syndicus worden wij vaak geconfronteerd
met onduidelijkheden over onze
fiscale verplichtingen, vooral omdat de
regelgeving afhankelijk is van de specifieke
omstandigheden waarin wij opereren. Zelfs
boekhouders hebben er moeite mee en
geven soms tegenstrijdig advies, wat de
verwarring alleen maar vergroot.
Een belangrijk pijnpunt is wanneer het
probleem zich vaststelt: vaak gaat het
namelijk om de extra taken van de syndicus
die niet inbegrepen zijn in het maandelijks
ereloon. Denk hierbij aan specifieke variabele
opdrachten of bijkomende prestaties die
buiten de vaste verplichtingen van het
beheer vallen. Voor deze taken, die vaak
aan een uurtarief of forfaitair worden
aangerekend, is het vaak onduidelijk of en
hoe de BTW moet worden toegepast, wat
zowel bij syndici als bij mede-eigenaars tot
onzekerheid leidt.
Daarnaast zien wij in de praktijk dat
zelfstandigen die als beheerder in een
syndicuskantoor werken meestal hun
diensten met BTW factureren. Dit vormt een
extra last voor het syndicuskantoor in het
geval dat deze volledig vrijgesteld is en de
BTW dus niet kan recupereren.
In dit artikel willen wij helderheid scheppen
over het BTW-statuut van syndici.
De BTW-regels voor syndici: Wat
zijn de spelregels?
Het BTW-statuut voor de syndici is geregeld
in de Aanschrijving 1995/13 van 20
september 1995. Het statuut is afhankelijk
van de juridische hoedanigheid waarin
de syndicus opereert en de aard van de
activiteiten die worden uitgevoerd. De
wetgeving maakt een onderscheid tussen
natuurlijke personen en rechtspersonen,
met elk hun eigen fiscale implicaties.
Hieronder worden de belangrijkste principes
verduidelijkt.
Natuurlijke personen als orgaan van de VME
Wanneer een syndicus als natuurlijke
persoon optreedt namens de Vereniging
van Mede-Eigenaars, wordt hij beschouwd
als een orgaan van deze rechtspersoon. In
dit geval is de syndicus niet Btw-plichtig.
Dit is vastgelegd in de Aanschrijving
1995/13, waarin wordt gesteld dat een
syndicus die binnen de hem wettelijk
en statutair verleende opdracht handelt,
geen BTW belastingplichtige is. Deze
vrijstelling wordt gerechtvaardigd door
het feit dat de syndicus in deze context als
vertegenwoordiger van de mede-eigenaars
fungeert en niet optreedt als zelfstandige
dienstverlener.
Het typevoorbeeld van een natuurlijke
persoon als orgaan van de VME is de
occasionele syndicus.
Natuurlijke personen buiten hun
rol als orgaan van de VME
De situatie verandert wanneer een syndicus
als natuurlijke persoon buiten zijn rol als
orgaan van de VME-activiteiten uitvoert.
Denk hierbij aan commerciële of bijkomende
diensten, zoals adviesverlening of taken voor
individuele mede-eigenaars. In dergelijke
gevallen kan de syndicus wel BTW-plichtig
worden, omdat hij dan optreedt als
zelfstandige ondernemer en niet langer
uitsluitend in naam van de VME.
"Als orgaan van de rechtspersoon heeft de
syndicus die als natuurlijk persoon optreedt
binnen de hem door bovengenoemde wet
en het reglement van mede-eigendom
(statuten van de rechtspersoon) verleende
opdracht niet de hoedanigheid van BTW
belastingplichtige."
Rechtspersonen: Btw-plichtig
Indien een syndicus opereert als
rechtspersoon, bijvoorbeeld via een
vennootschap, is deze in de regel BTWplichtig.
De rechtspersoon verkrijgt
automatisch de hoedanigheid van
belastingplichtige volgens de BTWregelgeving.
De fiscus stelt dat een
rechtspersoonlijke syndicus (de
vennootschap dus) die diensten verleent, in
principe altijd onderworpen is aan de BTWregels.

PROPERTYTODAY 19
"Derhalve heeft een syndicus die als zodanig
onder de vorm van een rechtspersoon
optreedt in de regel de hoedanigheid van
BTW-belastingplichtige."
Ook de syndicus die zijn beheer of een
deel van zijn beheer via zijn eenmanszaak
regelt is in beginsel BTW-plichtig en valt
zodoende, voor de toepassing van de BTW,
onder dezelfde regeling als een syndicusvennootschap.
Gemengde belastingplicht
Een bijzonder geval doet zich voor wanneer
een rechtspersoon zowel optreedt als
syndicus van een VME als bijkomende
economische activiteiten uitvoert, zoals
makelaarsdiensten bij verhuur of verkoop
van vastgoed. In dat geval wordt gesproken
van een gemengde BTW-belastingplicht.
De administratie vereist dan dat de BTWverplichtingen
worden toegepast op
de commerciële activiteiten, terwijl de
activiteiten als syndicus onder specifieke
vrijstellingen kunnen vallen.
"Een rechtspersoon die derhalve naast
zijn activiteit als syndicus ook handelt in
het kader van een economische activiteit
(bijvoorbeeld makelaar bij de verhuur of de
verkoop van onroerende goederen), heeft
de hoedanigheid van gemengde BTWbelastingplichtige
(vgl. besl. van 27 januari
1994 nr. E.T. 79.581)."
De facturen voor vrijgestelde handelingen
moeten de vermelding “vrijgesteld van BTW
conform aanschrijving 13/1995” bevatten.
Vrijstellingen voor kleine
ondernemingen
Syndici (zowel natuurlijke als rechtspersonen)
kunnen onder bepaalde omstandigheden
genieten van de vrijstelling van BTW voor
kleine ondernemingen. Dit geldt voor
belastingplichtigen met een jaarlijkse omzet
die niet hoger is dan €25.000 en die geen
handelingen verrichten die expliciet van
deze vrijstellingsregeling zijn uitgesloten.
In een gemengd stelsel moeten alle
omzetcijfers (BTW-plichtig én vrijgesteld)
worden opgeteld.
Zolang deze drempel niet is bereikt, moet er
geen BTW worden aangerekend op facturen,
die de vermelding “Kleine onderneming
onderworpen aan de vrijstellingsregeling van
belasting. BTW niet toepasselijk (artikel 56, §2
WBTW)” vermelden.
De vrijstelling vervalt vanaf de eerste
handeling waarmee de drempel van
€25.000 wordt overschreden, zodat vanaf
dat moment ook BTW moet worden
aangerekend en voldaan moet worden aan
alle verplichtingen inzake BTW.
Is de vrijstelling van artikel
44WBTW van toepassing op
syndici?
Veel syndici beroepen zich op artikel 44
van het Belgische BTW-Wetboek, maar dit
is niet volledig correct. Dit artikel voorziet
vrijstellingen voor "sociale, culturele, of
religieuze" diensten, zoals gezondheidszorg,
onderwijs en sociale hulpverlening, maar
ook diensten die verband houden met
onroerende goederen, zoals het beheer van
mede-eigendommen doch zonder dat dit
een commerciële activiteit mag omvatten.
De diensten van (professionele) syndici
vallen hier doorgaans niet onder, tenzij zij
specifieke sociale diensten verlenen.
Kortom, artikel 44 WBTW is in de meeste
gevallen niet van toepassing op de typische
vastgoedbeheerdiensten van syndici. Deze
vallen doorgaans onder de algemene BTWplicht,
tenzij er specifieke uitzonderingen
gelden, zoals de regeling voor kleine
ondernemingen.
BTW en prestaties van de
syndicus – Een complex
evenwicht
Een veelvoorkomende vraag is of
bijkomende beheersprestaties – zoals
buitengewone algemene vergaderingen,
schadebeheer, GDPR-prestaties, overdracht/
overname van syndicusdossiers en juridische
dossiers – binnen dezelfde vennootschap
aan BTW kunnen worden onderworpen Dit
blijft een terugkerend discussiepunt.
In een gemengd statuut, waarbij zowel
vrijgestelde als BTW-plichtige handelingen
worden verricht, is het mogelijk om extra
prestaties aan BTW te onderwerpen.
Dit vereist echter dat aan drie belangrijke
voorwaarden wordt voldaan:
Î Duidelijke scheiding van activiteiten:
BTW-plichtige handelingen moeten
expliciet worden onderscheiden van
de vrijgestelde basistaken. Sommige
syndici kiezen ervoor om via twee
vennootschappen te factureren:
één vennootschap met BTW en een
andere zonder BTW. Op die manier
kan de scheiding tussen taken worden
verduidelijkt.
Î Specifieke facturatie: Bijkomende
prestaties moeten afzonderlijk worden
gefactureerd, waarbij duidelijk wordt
vermeld dat hierop 21% BTW van

20 Editie januari - februari
toepassing is. Dit voorkomt verwarring bij
mede-eigenaars.
Î Transparantie naar mede-eigenaars:
Het contract met de VME moet expliciet
vermelden welke taken als facultatief
worden beschouwd en welke aan BTW
onderworpen zijn. Wanneer er duidelijke
afspraken in het contract worden
vastgelegd, vermindert het risico op
geschillen aanzienlijk.
Het aanrekenen van BTW op aanvullende
taken leidt tot een (21%) hogere kost, die
niet recupereerbaar is voor mede-eigenaars.
Voor de syndicus daarentegen kan deze
praktijk financieel voordelig zijn, omdat
BTW vooraftrek mogelijk is op de kosten die
verband houden met deze prestaties.
Hoewel een gemengd statuut dit toestaat,
kan de toepassing ervan tot ontevredenheid
leiden. Dit is met name het geval wanneer
vergelijkbare taken soms wel en soms niet
aan de BTW worden onderworpen. Deze
inconsistentie kan door mede-eigenaars
als verwarrend of onrechtvaardig worden
ervaren.
Voor een vennootschap die een groot deel
van haar facturen zonder BTW uitreikt, kan
een onevenwicht in de BTW -verrekening
ontstaan. Wanneer de vooraftrek hoger
is dan de uitgaande BTW, ontstaat er een
BTW- tegoed. Dit tegoed kan worden
teruggevraagd bij de BTW-administratie,
maar dit proces is vaak administratief
belastend en tijdrovend zijn. Het vermijden
van een structureel BTW-tegoed vereist
een zorgvuldig financieel beheer binnen de
vennootschap.
Om klachten en misverstanden te
voorkomen, is het essentieel dat contracten
met de VME zo duidelijk mogelijk zijn over
de toepassing van de BTW. Bovendien moet
de BTW-regelgeving consequent en correct
worden toegepast. Een transparant beleid
ten aanzien van extra prestaties is niet alleen
belangrijk voor de relatie met de medeeigenaars,
maar ook voor eventuele controles
door de BTW-administratie en het vermijden
van potentiële juridische geschillen.
Het beheren van een gemengd BTWstatuut
vraagt om een evenwichtige aanpak
waarin transparantie, juridische naleving
en financiële haalbaarheid centraal staan.
Syndici moeten niet alleen waken over hun
eigen belangen, maar ook over de impact op
de mede-eigenaars en het behoud van een
goede verstandhouding.
Verplicht gebruik van
gestructureerde elektronische
facturen vanaf 2026!
Vanaf 1 januari 2026 wordt digitale facturatie
verplicht voor alle transacties tussen
Belgische BTW-plichtige ondernemingen
(B2B).
Concreet:
Syndici die BTW-plichtig zijn, zullen vanaf
deze datum verplicht zijn om alle facturen
elektronisch te versturen en te ontvangen bij
transacties met andere BTW-plichtige
ondernemingen.
Niet verplicht voor VME’s en
vrijwillige syndici:
Î Deze verplichting geldt doorgaans niet
voor facturen gericht aan een VME, voor
zover de VME’s in kwestie niet BTWplichtig
is.
Î Evenmin is deze verplichting van
toepassing op vrijwillige syndici die als
natuurlijke persoon optreden en geen
BTW-plichtige activiteiten uitoefenen.
Î Er is ten slotte geen verplichting om
gestructureerde elektronische facturen
te verzenden voor ondernemingen die
alleen door artikel 44 WBTW vrijgestelde
handelingen verrichten.
Aanbevelingen voor BTW
plichtige syndicuskantoren/
vennootschappen:
1. Aanpassing van administratieve
processen:
De overgang naar e-facturatie vereist een
herziening van bestaande administratieve
en boekhoudkundige procedures. Syndici
zullen hun systemen moeten aanpassen
om elektronische facturen van en naar
BTW-plichtige ondernemingen te kunnen
verwerken en archiveren.
2. Voorbereiding:
Begin tijdig met de planning en
implementatie van e-facturatieprocessen om
een soepele overgang te garanderen.
3. Investering in technologie:
Î Om aan de nieuwe verplichtingen te
voldoen, is het noodzakelijk te investeren
in geschikte software en mogelijk ook in
training voor personeel.
Î De overheid voorziet fiscale stimulansen,
Î zoals een verhoogde kostenaftrek van
120% voor kleine vennootschappen die
investeren in e-facturatiesoftware of
Î de investeringsaftrek voor investeringen in
bepaalde activa, waaronder software.
4. Gebruik van het PEPPOL-netwerk:
De overheid heeft gekozen voor het
Europese PEPPOL-netwerk voor de
uitwisseling van elektronische facturen.
Syndici die BTW-plichtig zijn, moeten zich
aansluiten bij dit netwerk om compliant te
zijn met de nieuwe regelgeving.
info
Karen Niesten
Partner bij Nelissen Grade
karen.niesten@nelissengrade.com
www.nelissengrade.com
PROPERTYTODAY
Bijkomende aanbevelingen van
UVS (Unie van Syndici)
Î Je kan altijd naast de gebruikelijke
facturatie zonder BTW via je
vennootschap aan VME's eveneens
facturaties verzorgen met BTW vanuit
bvb je eenmanszaak. Je factuurbedrag
(BTW incl.) is dan het eindbedrag dat je
doorrekend aan de VME.
Î Dit systeem kan je zelfs toepassen
op een en eenzelfde VME: facturen
zonder BTW voor het ereloon,
facturen met BTW voor bijkomende
diensten die niet vallen onder de
beheersactiviteiten zoals voorzien in
de wet op de mede-eigendom, bvb
jaarlijkse administratiekosten.

PROPERTYTODAY
21
06
Renovaties financieren via
crowdlending: innovatief,
snel en voordelig
De lening voor mede-eigendommen is dé slimme en efficiënte oplossing om renovatiewerken sneller op te
starten, zonder maandenlang te wachten op financiering.
De stijgende prijzen van materialen en arbeid,
steeds strengere energienormen, het risico op
sancties, waardeverlies van het vastgoed en
de verdere inperking van subsidies ... Allemaal
redenen waarom renovaties niet op de lange
baan mogen worden geschoven. In België
kunnen uitgestelde werken niet alleen een flinke
hap uit het budget nemen, maar ook juridische
en regelgevende problemen opleveren. Hoe
langer er gewacht wordt, hoe hoger de kosten
en hoe nijpender de situatie. Wie nu ingrijpt,
bespaart op termijn geld, verhoogt de waarde
van het pand en is er zeker van te voldoen aan
de toekomstige wettelijke verplichtingen.
Wat houdt mede-eigenaars dan tegen? Vaak is
het de financiering. Zeker wanneer niet iedereen
over dezelfde middelen beschikt, wordt het
moeilijk om knopen door te hakken. De lening
voor mede-eigendommen biedt hier een
concreet antwoord op. Ze maakt het mogelijk om
renovatieprojecten – vooral op vlak van energieefficiëntie
– snel en doeltreffend te financieren.
De lening voor medeeigendommen:
zo werkt het
De lening voor mede-eigendommen steunt op
een volledig digitaal en gestroomlijnd proces.
De syndicus kan de aanvraag eenvoudig online
indienen, zonder overbodige administratie.
Binnen 15 dagen wordt een duidelijk en volledig
voorstel opgemaakt met het rentetarief, de kosten
en de terugbetalingsvoorwaarden. Zodra de
verklaring van niet-betwisting door de Algemene
Vergadering binnen is en er een voorschotfactuur
van 30% wordt voorgelegd, wordt het volledige
bedrag in één keer vrijgemaakt.
Eenvoudig beheer voor syndici
Zowel professionele als vrijwillige syndici
profiteren van een vereenvoudigde en
geoptimaliseerde procedure. Aangezien
de aanvraag volledig online gebeurt,
daalt de administratieve druk aanzienlijk.
Vervolgens kan het gedetailleerde
leningsvoorstel meteen worden voorgelegd
aan de Algemene Vergadering. Dankzij één
gemeenschappelijke overeenkomst en
een speciaal uitgewerkte backoffice wordt
de boekhouding sterk vereenvoudigd.
Bovendien bevordert deze vorm van
financiering de samenwerking tussen
mede-eigenaars, waardoor beslissingen
sneller genomen worden.
De lening voor mede-eigendommen biedt
VME's (verenigingen van mede-eigenaars)
een aantrekkelijk alternatief voor klassieke
bankleningen. Ze maakt de financiering van
energierenovaties haalbaar en toegankelijk, en
biedt zowel eigenaars als syndici een voordelige
en praktische oplossing.
Voordelen voor mede-eigenaars
Dit financieringsmodel biedt tal van voordelen
voor mede-eigenaars. Ze kunnen er niet alleen
hun aandeel in de renovatiewerken gemakkelijk
mee bekostigen, maar krijgen ook de kans om een
stap verder te gaan door rechtstreeks te investeren
in hun eigen gebouw, mét een vast rendement.
Daarnaast zorgt de lening voor een daling van de
bank- en verzekeringskosten en biedt ze een grote
flexibiliteit: de terugbetaling van het kapitaal start
pas nadat de werken zijn afgerond.
Ook particulieren en bedrijven
kunnen investeren in deze leningen
Niet alleen mede-eigenaars, maar ook
particulieren en bedrijven kunnen investeren in
deze leningen. Ze zijn gebaseerd op het principe
van participatieve financiering, en meer bepaald
op crowdlending. Of het nu gaat om spaargeld
van particulieren of overtollige kasmiddelen
binnen een onderneming, beide kunnen
worden ingezet in de vorm van een lening aan
renovatieprojecten van mede-eigendommen –
dat kan het eigen gebouw zijn, maar evengoed
dat van anderen. In ruil voor die investering
ontvangen zij een aantrekkelijk, vast rendement.
Om de investering veilig te stellen, is elke lening
standaard gedekt door een kredietverzekeraar, die
100% van het geïnvesteerde kapitaal beschermt.
Daardoor is het niet alleen een veilige optie om
spaargeld te laten renderen, maar ook een manier
om actief bij te dragen aan de noodzakelijke
energie-upgrade van het bestaande vastgoed.
Voorbeeld: renovatie van een dak
Een mooi voorbeeld hiervan is de dakrenovatie
van een mede-eigendom in Schaarbeek,
waarvoor Look&Fin onlangs een lening van
28.000 euro heeft gestructureerd. Het doel van
de werken is het gebouw in regel te stellen
met de energieprestatienormen (EPB) die vanaf
2035 en 2045 zullen gelden. Tegelijk wordt
het energieverbruik verlaagd. De lening werd
gespreid over een looptijd van 60 maanden,
met een jaarlijks rendement van 6,25%, zodat de
maandelijkse aflossingen betaalbaar blijven. Het
project werd gefinancierd door 17 investeerders,
van wie het kapitaal volledig verzekerd is.
Deze mede-eigendom kwam in aanmerking
voor de lening dankzij een aantal sterke troeven:
een voorbeeldig beheer met slechts vijf medeeigenaars,
geen enkele betalingsachterstand en
unanimiteit bij de besluitvorming. De opvolging
van de beslissingen van de Algemene
Vergadering, het dagelijkse beheer en de
administratie zijn in handen van een vrijwillige
syndicus. Dat wijst op een gezond bestuur
en een uitstekende samenwerking tussen de
mede-eigenaars.
info
François Jacquet
Head of Energy Efficiency
Financing van Look&Fin
www.lookandfin.com
PROPERTYTODAY

22 Editie januari - februari
07
Mensen weer
centraal stellen ...
Een bedreigde diersoort
De rol van syndicus is energie-intensief en
tijdrovend en vereist de dagelijkse inzet
van een breed scala aan vaardigheden,
gecombineerd met een solide mentaliteit:
veel kwaliteiten in één persoon.
Dit is ongetwijfeld een deel van de reden
waarom vastgoedbeheerders een bedreigde
soort worden, of op zijn minst een zeldzaam
ras, totdat ze een alarmdrempel bereiken,
een fenomeen dat nog wordt versterkt door
het "schaareffect" tussen het groeiende
aantal gebouwen dat moet worden beheerd
(en hun veroudering) en het afnemende
aantal beschikbare personeelsleden.
Proberen te begrijpen
Om dit te begrijpen moeten we onderscheid
maken tussen twee grote families van
beperkingen:
Î Ten eerste de vaardigheden die inherent
zijn aan het werk: interdisciplinaire
vaardigheden combineren, omgaan
met wisselende werktijden, reageren op
constante eisen, omgaan met menselijke
conflicten, druk weerstaan, enzovoort.
Î De enige manier om je van deze categorie
beperkingen te bevrijden is door van
beroep te veranderen.
Î Dan de tweede familie, de beperkingen
die verband houden met de interne
organisatie van elke structuur en waarvoor
wij meer hefbomen tot onze beschikking
hebben: werving, training, procedures,
management, enz.
Interne organisatie of de
vicieuze cirkel van gedeelde
ontevredenheid
Zoals wij al eerder zeiden, betekenen
veranderingen in de markt voor medeeigendom
dat er steeds meer gebouwen zijn
en steeds minder beheerders.
Deze situatie leidt tot toenemende druk op
syndici, die langzamerhand overweldigd
raken, en op klanten, die steeds meer in de
steek gelaten worden en dus ontevreden
zijn.
Het gevolg is een algemeen verloop van
managers (met soms een burn-out tot
gevolg), maar ook van gebouwen die
besluiten hun geluk elders te beproeven.
Om te proberen deze vicieuze cirkel te
doorbreken, denk ik dat we ons meer
moeten interesseren voor de eersten (de
syndici) om de laatsten (mede-eigenaars) te
behouden.
De digitaliseringswedloop: een
dubbelzinnig antwoord
De oplossing die meestal wordt
aangedragen is de race naar digitalisering,
die de belofte van een betere toekomst zou
inhouden.
De nieuwste 'wonder'-software zal
productiviteitshefbomen bieden waarmee
nog meer gebouwen kunnen worden
beheerd! Met het achterliggende idee
dat we op een dag niet eens meer een
gebouwbeheerder nodig zullen hebben en,
nog belangrijker, dat we er zelfs geen meer
hoeven te betalen! Een vooruitzicht dat de
fantasie van sommige werkgevers voedt...
Dit betekent natuurlijk niet dat wij
de noodzaak van deze hulpmiddelen
ontkennen, maar wij moeten wel begrijpen
dat ze een tweesnijdend zwaard zijn.
Gedreven door overactiviteit ontwikkelt
de geleidelijke verschuiving van het
zwaartepunt van het dagelijks management
naar de digitale kant zich ten nadele van de

PROPERTYTODAY 23
andere, even vitale kant: de noodzaak om de
kwaliteit van menselijke relaties te cultiveren
om de "klantrelatie" te koesteren.
De beheerder, gehypnotiseerd door zijn
mailbox, vindt niet langer de tijd om op
een dak te klimmen of een klant de hand te
schudden.
In operationele termen komt dit tot uiting in
twee verschillende fenomenen:
Î Gebrek aan regelmatige communicatie,
wat leidt tot een gebrek aan dialoog en
vertrouwen.
Î Onvoldoende coördinatie van de
werkzaamheden, die vaak vastlopen, een
steeds gevoeligere kwestie gezien de
veroudering van het gebouwenbestand.
Het is evident dat de combinatie van deze
twee fenomenen niet bevorderlijk is voor
een goed publiek imago van de syndicus bij
de mede-eigenaars.
Mensen weer centraal stellen in het spel
Ik denk dus dat wij moeten afstappen van
een voornamelijk boekhoudkundige en
administratieve kijk op vastgoedbeheer
en het menselijke element weer centraal
moeten stellen.
Op het gevaar af sommige mensen te
verrassen, wil ik u er eerst aan herinneren
dat onze klanten geen gebouwen zijn, maar
mannen en vrouwen: ik heb zelden een
gebouw horen klagen op een algemene
vergadering.
Het volgende dat u moet onthouden is
dat mensen hun omgeving analyseren op
een wezenlijk emotioneel niveau, naast de
rationele alibi's die hier en daar worden
aangevoerd.
de kwaliteit van 'klantrelaties' lijkt mij geen
onderwerp dat centraal staat in onze zorgen.
Deze aanpak heeft weinig invloed op het
winnen van nieuwe klanten, gezien het
tekort aan beheerders. Aan de andere kant
lijkt het ingewikkelder om onze klanten na
verloop van tijd te behouden, een fenomeen
dat wordt geïllustreerd door het grote
verloop van gebouwen, een situatie die voor
iedereen nadelig is.
Mensen weer centraal stellen is daarom
gebaseerd op een tweeledige aanpak:
Î Eerst en vooral moeten wij werken aan de
organisatie van onze structuren om het
dagelijkse comfort van onze beheerders te
verbeteren.
Î Het betekent ook dat wij niet mogen
vergeten dat de kwaliteit van de relatie
met onze "menselijke" klanten ook een
essentieel onderdeel is van het leveren van
een hoogwaardige service, en dus moeten
wij onze communicatie heroverwegen.
Wij kunnen dan de voorwaarden creëren
om een nieuwe cirkel te starten, deze
keer een opwaartse: grotere stabiliteit van
syndici, grotere stabiliteit van gebouwen,
werk op lange termijn, betere kwaliteit
van de dienstverlening, betere percepties,
enzovoort.
Open operationele wegen voor
reflectie
1. Volg de logica: zet mensen terug in
het hart van het spel
2. De grondbeginselen opnieuw
overwegen:
Î Communicatieve vaardigheden en
empathie ontwikkelen
Î Vastberaden werken aan de kwaliteit van
klantrelaties
Î Kies voor een meer operationele en
pragmatische aanpak
Î Meer gericht op oplossingen dan op
procedures
Î Minder juridisme, meer pragmatisme
3. De methode wijzigen:
HR-management:
Î Syndici/beheerders aanwerven met een
commerciëler profiel
Î Hun beloningsstructuur aanpassen om een
echt variabele component op te nemen
Î Hun rol reorganiseren door een
duidelijkere lijn te trekken tussen de
"frontoffice" (beheerder) en de "backoffice"
(medewerker)
Î Hun vaardigheden in
communicatietechnieken vergroten (en
de B-to-C benadering vervangen door een
H-to-H benadering).
Organisatie:
Î Stel nauwkeurige en regelmatige
communicatieprotocollen op om niet
overweldigd te worden door het dagelijkse
leven en om een constante dialoog als
kompas te behouden.
Î Organiseer een autonome afdeling
"coördinatie van werkzaamheden" om
Daarom is het belangrijk om te begrijpen
dat het cultiveren van een kwalitatieve
menselijke relatie een dominant
emotioneel terrein vereist, een essentiële
parameter in de perceptie van een klant van
wat we doen, wat betekent dat we op de
juiste manier moeten communiceren.
Dialoog en communicatie - met andere
woorden, een goed georganiseerde
commerciële relatie - zijn aspecten die heel
vaak worden verwaarloosd bij gebrek aan
tijd, zin, energie of vaardigheden!
Kortom, en ook al verdedigen sommigen het,

24 Editie januari - februari
de efficiëntie op dit essentiële gebied te
verbeteren, door een contactpersoon aan
te stellen of door dit uit te besteden als
interne vaardigheden ontbreken.
Î Een onafhankelijke afdeling
"kwaliteitsbeheer van klantenrelaties"
opzetten door een contactpersoon aan te
stellen of uit te besteden bij gebrek aan
interne vaardigheden
Nb: deze 2 diensten in kwestie kunnen ook
worden uitbesteed en de kosten kunnen worden
gedeeld door meerdere vastgoedbeheerders.
Î Tot slot moeten wij nadenken over het
ontwikkelen van de rol van vrijwillige
syndicus (training, hulpmiddelen,
gecentraliseerde informatie, maar vooral
ondersteuning) om een meer operationeel
antwoord te bieden op een deel van
het algemene probleem en ervoor te
zorgen dat professionele beheerders zich
kunnen concentreren op grotere, meer
winstgevende eigendommen.
Conclusie
Werken aan de kwaliteit van klantrelaties
is geen luxe die men eindeloos kan
uitstellen, maar de ruggengraat van elk
dienstverlenend bedrijf.
Actief luisteren, dialoog, communicatie,
aanwezigheid in het gebouw: onze
klanten hebben behoefte aan meer
menselijk contact, dat maar al te vaak
wordt opgeofferd op het altaar van de
dagdagelijkse beslommeringen.
Wij hebben het vaak over de zeer "politieke"
dimensie van deze baan. Vreemd genoeg
lijken wij te vergeten dat een gekozen
volksvertegenwoordiger een groot deel
van zijn tijd besteedt aan het schudden van
handen met zijn kiezers. Als zij dat niet doen,
stemmen ze uiteindelijk op iemand anders.
info
François-Xavier FIESCHI
Syndicus
syndic@synergimm.be
www.synergimm.be
PROPERTYTODAY
wij zijn huust

PROPERTYTODAY 25
08
Het asbestattest voor
de gemene delen in
Vlaanderen vanaf 2027
Zorg nu voor de
gezondheid van
bewoners en gebruikers
Asbest
Asbest is een schadelijke stof die in meer
dan 3.500 materialen verwerkt is. In de vorige
eeuw was asbest populair vanwege de vele
nuttige toepassingen, maar ondertussen
kennen we de grote gezondheidsrisico’s.
Vaak weten we niet dat asbest ook in onze
eigen woning of onze gebouwen verborgen
zit.
In een asbestveilig gebouw werden geen
asbestmaterialen aangetroffen of enkel
asbestmaterialen met een laag risico voor de
gezondheid of het leefmilieu. Asbestveilig
betekent dus niet hetzelfde als asbestvrij.
Er kunnen ook materialen aanwezig
zijn met een laag risico, zoals typische
venstertabletten uit Masal of een bakelieten
tellerkast in goede staat, of verborgen in
wanden, vloeren of onder de grond. De
aanwezige asbestmaterialen worden veilig
beheerd om de asbestveilige toestand te
behouden.
Een gebouw is niet-asbestveilig als er
asbestmaterialen aanwezig zijn met een
verhoogd risico voor de gezondheid of het
leefmilieu. Het asbestattest geeft advies over
hoe u best omgaat met deze materialen.
Asbestattest gemene delen
Een asbestattest informeert u waar asbest
aanwezig is in een gebouw en of het
gebouw bij normaal gebruik asbestveilig
is of niet. Asbestvezels kunnen vrijkomen
bij beschadiging of veroudering van
asbestmaterialen. Inademing van deze
asbestvezels kan gevaarlijk zijn. Jeugdige
longen zijn daarbij extra gevoelig.
Voor de gemene delen in medeeigendom
is vanaf 1 januari 2027 een
afzonderlijk asbestattest nodig. Indien
er bij een overdracht vóór 1 januari 2027 al
een asbestattest gemene delen voorhanden
is, dan moet dit wel verplicht meegedeeld
worden aan de kandidaat-verwerver.
7 goede redenen om nu al een
asbestattest te laten opmaken
De gezondheid van de bewoners
Het asbestattest informeert over de
aanwezige asbestmaterialen en hoe
daarmee om te gaan. Zo kunt u de juiste
maatregelen nemen om de gezondheid van
de bewoners en gebruikers van het gebouw
te vrijwaren. Niet alle asbestmaterialen
moeten verwijderd worden; soms volstaat
het om de materialen veilig te beheren om
gezondheidsrisico’s te vermijden.
Volledig en correct informeren van
nieuwe eigenaars
Een nieuwe (mede-)eigenaar wil
geïnformeerd zijn over alle delen
van het gebouw, dus ook over de
gemeenschappelijke delen zoals het
dak, de traphal, eventueel de lift en het
stooklokaal.

26 Editie januari - februari
Beschikbaarheid van
asbestdeskundigen en de lifttechnicus
indien van toepassing
Naarmate de deadline voor een
asbestattest gemene delen nadert, zal de
beschikbaarheid van asbestdeskundigen
afnemen. Er kunnen langere wachttijden
optreden en de tarieven kunnen hierdoor
tijdelijk hoger liggen. Door nu al een
asbestattest te laten opmaken, kunnen alle
onderzoeken mooi gespreid worden tot eind
2026.
Door de asbestinventarisatie nu al in te
plannen heeft u ook voldoende tijd om een
lifttechnicus in te plannen, die op hetzelfde
moment aanwezig moet zijn om de toegang
tot de liftinfrastructuur te voorzien.
Blokkeren van privatieve verkopen
vermijden
Vanaf 1 januari 2027 moet er bij de verkoop
van een privatieve kavel ook een asbestattest
voor de gemene delen beschikbaar zijn.
Door tijdig het asbestattest voor de gemene
delen te laten opstellen, vermijdt u het risico
om een privatieve verkoop te blokkeren.
Een betere kostprijsinschatting bij
renovatie
Met het asbestattest gemene delen
met aanvullend onderzoek kunt u beter
inschatten welke kosten er kunnen opduiken
tijdens een renovatie en onvoorziene
meerkosten vermijden.
Asbestinventaris voor werkgevers
Als een VME zelf werknemers in dienst heeft,
is ze als werkgever verplicht om over een
asbestinventaris te beschikken volgens de
codex over het welzijn op het werk. Laat
een externe werkgever zijn werknemers in
opdracht van de VME werken uitvoeren in
de gemene delen dan heeft die ook een
codex-asbestinventaris nodig, bijvoorbeeld
voor keuringen, poetsen, onderhouds- of
herstellingswerken. Een asbestattest van de
gemene delen met aanvullend onderzoek is
hiervoor bruikbaar als startpunt.
De beheersplicht
Een VME is net als iedereen die
asbestmaterialen beheert, verplicht om alle
maatregelen te nemen om het gevaar voor
de gezondheid van de mens of voor het
milieu te voorkomen of te beperken. Dit is
een verplichting uit de milieuwetgeving.
Het asbestattest brengt de asbestmaterialen
in kaart en informeert over de te nemen
maatregelen om tot een asbestveilig
gebouw te komen en te voldoen aan deze
beheersplicht.
Het verloop van het onderzoek
Vooronderzoek
Om het onderzoek ter plaatse goed voor
te bereiden, voert de asbestdeskundige
een vooronderzoek uit. Het is belangrijk
dat u de deskundige alle nuttige informatie
bezorgt, zoals bouwplannen, bestaande
asbestinventaris, facturen en offertes
over uitgevoerde renovatiewerken of
asbestverwijderingswerken. Ook foto’s van
voor, tijdens en na de werken kunnen nuttig
zijn.
Toegankelijkheid en veiligheid
Een eigenaar is verplicht de
asbestdeskundige een veilige en
volledige toegang te bieden voor de
asbestinventarisatie. Het is aangewezen dat
u als syndicus of vertegenwoordiger van de
VME de deskundige begeleidt tijdens het
onderzoek en zorgt voor een vlotte toegang
tot alle ruimtes in het gebouw die tot de
gemene delen behoren.
Technische ruimtes
Tip
Laat de asbestinventarisatie tegelijkertijd
uitvoeren met het periodieke onderhoud of
keuring van de liftinfrastructuur.
Grotere gebouwen vragen vaak extra
aandacht voor bepaalde ruimtes zoals
technische installaties.
De asbestdeskundige moet ook deze
ruimtes onderzoeken. Liftmachinekamers
en liftschachten hebben een grote
kans op aanwezigheid van risicovolle
asbestmaterialen zoals broze Pical-platen.
De syndicus informeert de asbestdeskundige
over alle technische ruimtes in het gebouw,
die door de deskundige onderzocht
moeten worden. Als de asbestdeskundige
niet bevoegd is om bepaalde ruimtes te
onderzoeken, moet een externe technicus
aanwezig zijn, vooral bij liftinfrastructuur is
dit belangrijk. Als u dus een afspraak inboekt
voor inventarisatie, vraag dan meteen of
die bevoegd is voor onderzoek van de
liftinfrastructuur. Indien een extern persoon
nodig is, moet u er voor zorgen dat die ook
aanwezig kan zijn wanneer het plaatsbezoek
wordt uitgevoerd.
De asbestdeskundige mag geen
onderzoeksbeperking rapporteren omwille
van de afwezigheid van die externe persoon.
Dit betekent dus dat die het asbestattest

PROPERTYTODAY 27
dan niet kan afwerken. Onder strikte
voorwaarden mag de asbestdeskundige wel
een onderzoeksbeperking rapporteren bij
afwezigheid van de externe persoon:
Î Als de asbestdeskundige kan motiveren
dat er geen extern persoon binnen een
redelijke termijn aanwezig kan zijn,
Î en van de syndicus een kopie heeft
ontvangen van een bestaande (CODEX-)
asbestinventaris waarin de liftinfrastructuur
beschreven staat.
Asbestinventarisatie ter plaatse
De asbestdeskundige inventariseert
asbestverdachte materialen en volgt daarbij
de richtlijnen van het inspectieprotocol.
Bij een aanvullend onderzoek kan de
deskundige destructieve handelingen
uitvoeren, roerende goederen onderzoeken,
moeilijk toegankelijke ruimtes onderzoeken
en aanvullende monsternames uitvoeren.
Monstername
De asbestdeskundige beoordeelt op
basis van ervaring en expertise of een
materiaal asbestverdacht is. Voor sommige
materialen is een monstername verplicht
om uit te sluiten of er asbest aanwezig is. De
deskundige volgt hierbij de richtlijnen voor
gemene delen uit het inspectieprotocol en
fixeert het monsternamepunt op duurzame
wijze.
“ Grotere gebouwen
vragen vaak extra
aandacht voor
bepaalde ruimtes
zoals technische
installaties.
u het asbestattest als pdf-bestand. Als medeeigenaar
kunt u het asbestattest van de
gemeenschappelijke delen raadplegen in de
Woningpas.
De geldigheidsduur van een asbestattest
bedraagt standaard tien jaar. In
sommige gevallen geldt een kortere
geldigheidstermijn, bijvoorbeeld wanneer er
asbesthoudende materialen aanwezig zijn
die een hoog risico inhouden. In het geval
dat er geen asbestmaterialen gevonden zijn,
is een asbestattest onbeperkt geldig.
Mijlpalen
verplichting om over een asbestattest
te beschikken voor de gemene delen in
mede-eigendom.
Î Tegen 2032 moet elke eigenaar van een
gebouw van voor 2001 een asbestattest
hebben (ongeacht verkoop of overdracht).
info
OVAM
Joeri Januarius
Team Asbestafbouw
joeri.januarius@ovam.be
www.asbestinfo.be
PROPERTYTODAY
Na het plaatsbezoek
De asbestdeskundige wacht eventueel op de
labo-analyse van de monsters, verwerkt alle
gegevens in de OVAM-databank en bezorgt
Î Bij overdracht is het vanaf 23 november
2022 verplicht om een asbestattest te
laten opmaken.
Î Vanaf 1 januari 2027 is er een algemene

28 Editie januari - februari
09
Let op: strenge
sancties voor
tekortkomingen in het
financieel beheer
Van syndici wordt verwacht dat ze een
correct financieel beheer voeren. Recente
tuchtbeslissingen van de Uitvoerende Kamers
tonen aan dat je hier zeker aandacht moet aan
besteden.
Î Niet gehouden algemene
vergaderingen en ontbrekende
afrekeningen:
Zo liet een syndicus na om in een
welbepaalde Vereniging van Medeeigendom
(VME) een jaarlijkse Algemene
Vergadering te organiseren. Bovendien
werden in een periode van meer dan drie
jaar geen afrekeningen opgesteld. De leden
van de UK (Uitvoerende Kamer) stelden vast
dat het hier geen éénmalige slordigheden
betrof en dat ook onenigheden binnen
de VME niet als excuus konden worden
aangehaald om niet aan zijn verplichtingen
te moeten voldoen. Er werd 2 weken
schorsing opgelegd, dit wel met uitstel
gedurende 3 jaar.
Î Financiële verrichtingen na
beëindiging van mandaat:
In een ander dossier voerde een syndicus
na beëindiging van zijn mandaat nog
drie financiële verrichtingen uit vanop de
rekening van de VME, ter betaling van zijn
facturen. De syndicus zorgde er echter voor
dat de gelden snel teruggestort werden. De
leden van de Uitvoerende Kamer namen
aan dat de aangeklaagde geen malafide
intenties had. Daarenboven erkende hij ook
zijn fout. Er werd in dit dossier een berisping
opgelegd.
Î Onzorgvuldige financieel beheer:
Recentelijk werd een tuchtbeslissing geveld
over een syndicus die op financieel vlak
onzorgvuldig handelde. Hij had zonder
toestemming van de Algemene Vergadering
fondsen van de reserverekening naar de
werkrekening overgeheveld. Volgens de
syndicus was dit een tijdelijk gegeven
en was dit nodig om betalingsverkeer
mogelijk te houden. Hij haalde aan dat er
geen vast werkingskapitaal was en dat de
mede-eigenaars blijvend weigerden om
een vast werkingskapitaal aan te maken of
om het reservekapitaal om te zetten in vast
werkingskapitaal.
De leden van de Uitvoerende Kamer
argumenteerden dat het reservekapitaal
niet zonder toestemming van de medeeigenaars
kon worden overgeheveld, ook
niet tijdelijk. Dit opgebouwde reservekapitaal
komt de VME toe en blijft eigen aan de
VME. Reservekapitaal is bestemd voor
niet-periodieke uitgaven en mag niet vrij
of sporadisch worden aangewend. De
beklaagde kreeg 1 week schorsing opgelegd
met uitstel gedurende 5 jaar.
Î Geen medewerking met de
rekencommissaris:
Een andere tuchtbeslissing betrof
een syndicus die geen medewerking

PROPERTYTODAY 29
“ Van syndici wordt
verwacht dat
ze een correct
financieel beheer
voeren.
verleende aan de rekeningcommissaris
bij de uitoefening van zijn controletaak.
Nochtans was er in de mede-eigendom
een totaalrenovatie van terrassen aan de
gang, maar werd de rekeningcommissaris
verhinderd om de betalingen van medeeigenaars
en de aanwending van de gelden
te controleren.
Daarnaast werden talloze mails van
mede-eigenaars m.b.t. deze renovatie
onbeantwoord gelaten en werden ook de
nodige gegevens van de syndicus niet in
het gebouw gepubliceerd. De beklaagde
heeft nooit inhoudelijk geantwoord naar de
assessor van het BIV en verscheen bovendien
niet ter zitting. Hij kreeg bij verstek 1 maand
effectieve schorsing opgelegd.
In dezelfde register volgen hier enkele
samenvattingen van recente beslissingen van
de Franstalige Uitvoerende Kamer van het IPI:
Î Schorsing wegens samenwerking
met niet-erkende derden: Een syndicus
werd geschorst omdat hij onvoldoende
toezicht hield op de activiteiten van
zijn medewerkers en samenwerkte met
niet-erkende onafhankelijke derden. Deze
tekortkomingen leidden tot herhaling van
overtredingen.
Î Schrapping wegens ontoereikend
financieel beheer: In 2022 werd een
vastgoedmakelaar, werkzaam als syndicus,
geschrapt wegens een beheer van
verenigingen van mede-eigenaars dat
niet in overeenstemming was met de
deontologie. Hij voerde overboekingen
uit van het reservefonds naar het
werkingsfonds en verrichtte opnames
zonder toestemming van de algemene
vergadering, in strijd met de vastgestelde
regels.
info
Bron: www.biv.be
PROPERTYTODAY
Nummer 1 van softwaren-uitgevers
voor vastgoedbeheer in België
De meest geavanceerde softwaren pakket op de markt
Optimaliseer uw vastgoedbeheer met vertrouwen
Automatiseer uw facturen van honoraria
verhuurbeheer
beheer van mede-eigendommen
- syndic
facturering
Voor meer informatie

30 Editie januari - februari
10
Hoe behoort u tot de meest
gevraagde syndici?
Voor mede-eigenaars is het kiezen van
een goede syndicus een belangrijke
beslissing die tijd en een grondige
analyse vereist. Door bepaalde criteria
in overweging te nemen en een
methodische aanpak te hanteren, kunnen
zij het beheer van hun mede-eigendom
toevertrouwen aan een professional die
tot de besten op de markt behoort.
Om op te vallen en gekozen te worden
als een goede syndicus, is het essentieel
om te voldoen aan de verwachtingen van
mede-eigenaars en om uw vaardigheden
op het gebied van beheer, transparantie
en reactiviteit aan te tonen. Hier zijn de
belangrijkste criteria die mede-eigenaars
zoeken en hoe u daar effectief aan kunt
voldoen.
1. Toon sterke en verifieerbare
competenties
Mede-eigenaars zoeken naar competente en
ervaren syndici. Zo overtuigt u hen:
Î Kwalificaties: Vermeld in al uw
documenten uw inschrijving bij het
Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars
(BIV) en de referentie van uw
beroepsaansprakelijkheidsverzekering.
Î Ervaring en referenties: Benadruk uw
jarenlange ervaring en presenteer
verifieerbare referenties van medeeigendommen
die tevreden zijn met uw
diensten.
2. Zorg voor een goede reputatie
Een goede reputatie is een doorslaggevende
troef om mede-eigenaars te overtuigen.
Î Feedback van mede-eigenaars: Moedig
huidige mede-eigenaars aan om hun
positieve ervaringen te delen. Deze
getuigenissen spelen een belangrijke rol
bij de selectie.
Î Lidmaatschap van professionele
verenigingen: Het lidmaatschap van een
syndicvereniging zoals de Unie van Syndici
of een andere professionele federatie
versterkt uw geloofwaardigheid en toont
uw inzet voor kwaliteit.
3. Benadruk uw transparantie en
communicatiemogelijkheden
Transparantie en een vlotte communicatie
zijn belangrijke verwachtingen.
Î Duidelijke rapporten: Voorzie toegankelijke,
nauwkeurige en gedetailleerde financiële
rapporten. Zorg ervoor dat ze gemakkelijk
te begrijpen zijn voor niet-deskundigen.

PROPERTYTODAY
31
Î Moderne tools: Bied een website aan
voor mede-eigenaars waar zij gedeelde
documenten, notulen van algemene
vergaderingen of de voortgang van
werken kunnen raadplegen.
Î Reactiviteit: Reageer snel en efficiënt
op vragen en zorgen. Het beheer van
noodgevallen is een belangrijke indicator
van uw betrouwbaarheid.
4. Bied een evenwichtige service
qua kosten en prestaties
Mede-eigenaars zoeken een syndicus die
een goede prijs-kwaliteitverhouding biedt.
Î Honoraria: Bepaal uw vergoedingen
vast in een prijsklasse die de kwaliteit en
waarde van uw diensten weerspiegelt,
zonder buitensporig hoog of te laag te
zijn. Een eerlijke prijs wekt vertrouwen
en garandeert een dienst die aan de
verwachtingen voldoet.
Î Gedetailleerde offertes: Voorzie een
volledige lijst van inbegrepen en nietinbegrepen
diensten, met zowel forfaitaire
als regie gebonden honoraria, en vermijd
verborgen kosten.
5. Anticipeer op de behoeften van
mede-eigenaars en bied moderne
oplossingen
Een goede syndicus beperkt zich niet tot het
reageren op verzoeken, maar anticipeert op
behoeften.
Î Technische innovaties: Stel oplossingen
voor zoals de installatie van laadpalen voor
elektrische voertuigen of het verbeteren
van de energie-efficiëntie van het gebouw.
Î Brandveiligheid: Informeer medeeigenaars
over vitale onderwerpen zoals
de naleving van brandveiligheidsnormen.
Î Duurzaamheid: Geef prioriteit aan
energiebesparing en herzie jaarlijks alle
contracten.
6. Garandeer beschikbaarheid en
efficiënt beheer
Mede-eigenaars geven de voorkeur aan
een syndicus die beschikbaar is en hun
behoeften efficiënt beheert.
Î Beheersbare werkdruk: Vermijd het beheer
van te veel mede-eigendommen om een
persoonlijke opvolging te garanderen.
Î Proactieve organisatie: Toon dat u vooraf
georganiseerd bent voor het beheer
SYNDIC
Channel
van noodgevallen, bijvoorbeeld met
een noodnummer of een mededeling in
gemeenschappelijke delen.
7. Creëer een klimaat van
vertrouwen en samenwerking
Mede-eigenaars willen een syndicus die naar
hun behoeften luistert en een harmonieuze
sfeer bevordert.
Î Actieve samenwerking: Wees een partner
van de mede-eigenaars door collectieve
oplossingen te bieden en dialogen te
vergemakkelijken.
Î Bemiddeling: Geef prioriteit aan
bemiddeling in conflictsituaties, bevorder
een rustige dialoog en voorkom escalatie,
zodat de harmonie en cohesie binnen de
mede-eigendom behouden blijven.
Positioneer uzelf als een voor de
hand liggende keuze
Gekozen worden als een goede syndicus
hangt af van uw vermogen om aan de
verwachtingen van mede-eigenaars te
voldoen met professionalisme, transparantie
en innovatie. Door uw sterke punten te
benadrukken en uw inzet voor effectief en
samenwerkend beheer aan te tonen, kunt
SYNDIC Channel
NIEUW IN MEDE-EIGENDOM IN BELGIË!
Kijk op YouTube naar de SYNDIC Channel, wordt nu snel aangevuld.
u zich positioneren als een voor de hand
liggende keuze onder de beste syndici.
Voor meer advies en tools, bezoek www.
syndicuskiezen.be, een website gewijd aan
het beheer van mede-eigendommen in
België. Controleer uw aanwezigheid in de
Belgische syndicusgids om uw zichtbaarheid
te vergroten.
info
Erwin Barbé
Oprichter van de website
syndicuskiezen.be
• begeleiding van medeeigenaars
bij het kiezen van
een syndicus in België.
• vastgoedervaring.
• expertise in het beheren
van digitale projecten.
• praktische oplossingen voor een
betere mede-eigendomsbeheer.
info@syndicuskiezen.be
www.syndicuskiezen.be
PROPERTYTODAY

32 Editie januari - februari
Goed om
te weten
In deze rubriek behandelen wij enkele frequent
gestelde vragen. Wij geven graag ons advies mee.
Sancties voor VME’s met een nietgeregistreerde
syndicus bij de KBO
Sinds 1 april 2017 is elke Vereniging van Mede-
Eigenaars (VME) verplicht om haar syndicus
in te schrijven bij de Kruispuntbank van
Ondernemingen (KBO). Deze registratie zorgt
voor meer transparantie en draagt bij aan de
professionalisering van het beroep van syndicus.
Helaas voldoen veel VME’s nog steeds niet aan
deze verplichting. In sommige gevallen wordt de
registratie uitgesteld omwille van de kosten die
hieraan verbonden zijn.
Een nieuw wetsvoorstel, ingediend door Leentje
Grillaert, wil een administratieve sanctie invoeren
voor VME’s die hun syndicus niet inschrijven in
de Kruispuntbank van Ondernemingen (KBO)
of hun gegevens niet up-to-date houden.
De boetes variëren tussen €26 en €10.000 en
zullen administratief worden opgelegd, wat de
handhaving ervan vergemakkelijkt.
Advies voor syndici die nog niet geregistreerd
zijn:
Î Registreer u zo snel mogelijk bij de KBO.
Î Voeg een clausule toe in uw contract waarin
u zich ertoe verbindt om deze wettelijke
verplichting na te leven en u binnen 8 dagen na
uw benoeming te registreren bij de KBO.
Î Vermeld dat de kosten voor deze registratie door
de VME moeten worden gedragen.

PROPERTYTODAY 33
1 2
Vraagstelling:
Ik ben half naakte eigenaar van 1
appartement in een appartementsblok van
9. Mag ik daar ook het mandaat uitoefenen
als vrijwillige syndicus.
Antwoord:
U mag syndicus worden van het gebouw
waarin u een appartement bezit (of deels
bezit in naakte eigendom).
In principe stelt art. 5-§1 van de wet van 11
februari 2013: "Niemand mag het beroep van
vastgoedmakelaar-syndicus (…) indien hij
niet ingeschreven is op het tableau van de
beoefenaars in de kolom van het beroep dat
hij uitoefent."
Heel vaak is deze syndicus een
professionele syndicus erkend door het BIV
(Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars).
Maar het uitoefeningsrecht is niet exclusief
aan deze beroepsgroep voorbehouden.
Art. 5-§3 van de wet van 11 februari 2013
voorziet vrijstellingen: De Koning kan de
beoefenaars van vrije beroepen vrijstellen van
de verbodsbepalingen bedoeld in §1… In
dat geval nemen de Ordes en Instituten die
belast zijn met de controle op de activiteiten
van deze personen een specifiek onderdeel
voor de activiteiten van vastgoedmakelaar in
hun plichtenleer op.
Concreet kan de VME naast de professionele
syndicus ook beroep doen op een
landmeter-expert, een advocaat, een erkend
boekhouder(-fiscalist), een architect, … of
een occasionele/vrijwillige syndicus.
Personen die uitsluitend hun eigen
familievermogen beheren, het vermogen
waarvan zij mede-eigenaar zijn, of het
vermogen van de vennootschap waarvan zij
aandeelhouder of vennoot zijn, vallen niet
onder de verboden bedoeld in § 1.
Deze occasionele//vrijwillige syndicus is één
van de mede-eigenaars (geen bewonerhuurder)
die optreedt als syndicus.
Omdat hij zijn patrimonium beheert,
moet hij als enige voorwaarde medeeigenaar
zijn. Dat bepaalt art. 5-§3 van de
wet van 11 februari 2013: "De personen die
slechts hun familiepatrimonium beheren
of het patrimonium waarvan zij medeeigenaar
zijn, zijn niet onderworpen aan
de verbodsbepalingen bedoeld in §1.”
Vraagstelling:
Moeten afrekeningen (na goedkeuring
van de rekeningencommissaris) steeds
verplicht meegestuurd worden samen met
de uitnodiging van de AV? Sommige syndici
doen dit, anderen niet.
Antwoord:
Conform de Wet op de Mede-eigendom
dienen de documenten met betrekking tot
agendapunten beschikbaar te zijn voor
raadpleging door de mede-eigenaars.
Artikel 3.87-§3 van het Burgerlijk Wetboek
stelt: “De bijeenroeping vermeldt volgens
welke nadere regels de documenten over
de geagendeerde punten kunnen worden
geraadpleegd.”
Hieruit blijkt dat:
1/ deze raadpleging vóór de Algemene
Vergadering moet plaatsvinden
2/ het alle geagendeerde punten betreft,
wat per definitie ook de afrekening omvat.
De wet bepaalt niet op welke manier deze
documenten door de mede-eigenaars
kunnen geraadpleegd worden. Dit kan dus
per post samen met de uitnodiging,
of online via een website waar de medeeigenaars
toegang toe hebben. Ook kunnen
de gerelateerde documenten gewoon
ter consultatie beschikbaar zijn op het
kantoor van de syndicus, indien aldus
medegedeeld in de oproepingsbrief tot de
AV.

bouwt en beheert oplaadinfrastructuur
voor elektrische voertuigen, voor kantoren
en appartementsgebouwen.
Dankzij slim laadbeheer zorgen we voor
optimale benutting van uw net.
Laat uw medewerkers en medebewoners
gebruik maken van een abonnementloze
EV-Pass, of de EV-Point App.
construit et gère des infrastructures de
recharge pour les voitures électriques,
pour des bureaux et des immeubles.
Grâce a la gestion de charge intelligente,
nous assurons une utilisation optimale de
votre réseau.
Permettez à vos employés et corésidents
d'utiliser un EV-Pass gratuit ou
l'application EV-Point.

aménagement et rénovation
toitures-parking
aanleg en renovatie
parkeerdaken
omgevingswerken
aménagement
des abords
toitures plates
& toitures-terrasses
platte daken
& dakterrassen
Een perfect oppervlak
door ingenieus vakwerk.
Un revêtement parfait
fruit d’une technologie
ingénieuse.
www.derdeconstruct.be