Property Today NL 2025 Editie 18

EDITIE 18 - 2025 - MEI-JUNI

MAGAZINE VAN DE MEDE-EIGENDOM

VRIJWILLIGE

SYNDICUS, ZELFDE

PLICHTEN!

Airbnb en VME's : is de syndicus wel of

niet betrokken?

Laadpalen : Waarom een collectieve start

de beste oplossing is

Betwistte energiefactuur? De

Ombudsman schiet te hulp

BW BOEK 6 BUITENCONTRACTUELE

AANSPRAKELIJKHEID IN WERKING

De laatste jaren heeft een frisse hervormingswind het

Burgerlijk Wetboek flink door elkaar geschud. Op 1 januari

2025 trad het “Boek 6: Buitencontractuele Aansprakelijkheid”

in werking. Deze nieuwe wetgeving is enkel van toepassing

op feiten, die zich hebben voorgedaan vanaf de jaarwisseling

van 2025. Voorlopig zal het oude en …

ALLE NUTTIGE INFORMATIE ESSENTIEEL

BIJ BOD OP EEN MEDE-EIGENDOM

Vooraleer een bod te doen op een pand in mede-eigendom,

is het essentieel om te beschikken over alle nuttige informatie.

Het gaat dan onder andere over de technische staat van het

gebouw, in het bijzonder de gemeenschappelijke delen, de

werking van de mede-eigendom (zoals de AV en de syndicus),

de financiële toestand (kaspositie, uitstaande leningen),en…

PROPERTY TODAY

HET MAGAZINE VAN DE MEDE-EIGENDOM

Bezoek onze vernieuwde

website www.propertytoday.be

Nu met een mooi overzicht van alle beschikbare

edities die u kan downloaden.

Alle verschenen artikels vanaf editie 1 in

onze nieuwe Blog display.

Nieuwe zoekfuncties over alle artikels, trefwoorden

en over alle edities.

Inhoudstafels van alle edities.

Mogelijkheden voor adverteerders om banners

te plaatsen.

Toegang tot het UVS-Intranet met vele documenten, modellen en informatie

GRATIS juridische bijstand

BENT U SYNDICUS ?

Word dan zeker lid van de beroepsfederatie UVS - Unie van Syndici !

Als u zich aansluit bij onze beroepsfederatie geniet u van vele voordelen :

Rechtsbijstandverzekering (disciplinaire verdediging) in optie

VELE NETWERKMOMENTEN met collega’s om al uw problemen op te lossen

U wordt voorgesteld aan mede-eigenaars die een syndicus zoeken in uw regio

GRATIS deelname aan seminaries en activiteiten

Uw medewerkers kunnen (op uw aanvraag) GRATIS LID worden

Grote kortingen en voorkeurslocatie bij deelnamen aan UVS evenementen

U ontvangt via onze Flash berichten alle praktische, gerichte en geactualiseerde

informatie om uw beroep zonder stress te kunnen uitoefenen

Meer inlichtingen (vrijblijvend) :

www.uvsyndici.be - info@uvsyndici.be

PROPERTYTODAY

3

INHOUD

EDITIE 18

MEI-JUNI

2025

Airbnb en VME's: is de syndicus wel of

niet betrokken?

Vrijwillige syndici: dezelfde verplichtingen

als professionele syndici

04

08

NOG NIET GEABONNEERD?

Schrijf u dan in via

www.propertytoday.be en

krijg het magazine GRATIS

in uw mailbox!

Vallen en opstaan bij de overdracht

van een kavel in mede-eigendom

De buitencontractuele aansprakelijkheid

van de VME in 2025

Collectieve laadinfrastructuur in

appartementsgebouwen

Betwistte energiefactuur? De

Ombudsman schiet te hulp

De UVS - Unie van Syndici bundelt

krachten met uni

Brandveiligheid in appartementsgebouwen:

de contradictie in het beleid

Mijn VerbouwLening: ook voor

appartementen en appartementsgebouwen

Geschillenbeslechting over onroerend goed

en mede-eigendommen via bemiddeling

10

12

20

23

25

28

32

34

Abonnementen zijn gratis en kunnen

onderschrevenworden via de website

www.propertytoday.be

Adreswijzigingen graag schriftelijk

doorgeven met vermelding van het

oude en het nieuwe e-mailadres.

Opzeggen kan gelijk wanneer gebeuren

mits melding via info@propertytoday.be

Het abonnement op het magazine is

gratis. Je krijgt het blad drie keer per jaar

toegestuurd, alsook enkele informatieve

mails indien nodig.

Uitgever

PROFIT & FUN BV

Steenwinkelstraat 425

2627 Schelle

Advertentieregie

info@propertytoday.be

Redactie

redac@propertytoday.be

Magazinelay-out

D&K Vision BV

T 03 877 29 20

info@dkvision.eu

Mede-eigendom in Spanje: 5

verrassingen voor Belgen

GOED OM WETEN 38

36

Copyright / Gehele of gedeeltelijke overname van de inhoud,

in welke vorm dan ook, is slechts toegestaan na schriftelijk

akkoord van de uitgever. De informatie in dit magazine is met

de grootste zorg geschreven en nagekeken. De uitgever kan

echter niet verantwoordelijk gesteld worden eventuele foute of

onvolledige informatie. Property Today kan geen garantie bieden

betreffende de juistheid van de informatie van de auteurs van de

gepubliceerde artikels, noch aansprakelijk gesteld worden voor

de schade die, direct of indirect, het gevolg is van deze informatie.

4 Editie mei - juni

Airbnb en VME's:

is de syndicus

wel of niet

betrokken?

01

Een wijdverspreid gebruik in quasi alle grootsteden (Brussel,

Parijs, Amsterdam, …) is de verhuur van appartementen via

internetplatformen (Airbnb, 9 flats, …). Maar deze “nieuwe” wijze

van het ter beschikking stellen van een privatieve kavel brengt wel

wat onenigheid met zich mee. Ook in België is er hieromtrent heel

wat discussie gerezen. Het gegeven dat in België dergelijke vorm

van verhuur niet wettelijk geregeld is, speelt hierbij ook zeker een rol.

De potentiële moeilijkheden die met het

verhuren van een appartement aan toeristen

gepaard kunnen gaan, zijn van tweeërlei

aard. Eerst en vooral moet de eigenaar de

nodige vergunningen bekomen teneinde

zijn privatieve kavel te mogen verhuren

aan toeristen. De recente verzegelingen

tonen aan dat met deze vergunningsplicht

niet lichtzinnig wordt omgegaan en dat

eigenaars die toeristische accommodaties

willen verhuren, moeten zich inschrijven:

چ

bij Toerisme Vlaanderen en, indien van toepassing, een erkenning aanvragen,

چ

bij het CGT (Commissariaat Generaal voor Toerisme Wallonië), dat verantwoordelijk

is voor de registratie van toeristische

accommodaties in Wallonië. Deze

registratie is verplicht voor elke

accommodatie die als toeristische huur

wordt aangeboden.

Het Vlaamse Logiesdecreet stelt dat

toeristische accommodaties moeten

voldoen aan basisnormen op het

gebied van brandveiligheid, hygiëne,

verzekering en kwaliteit. De specifieke

exploitatievoorwaarden zijn afhankelijk

van het type accommodatie (bijvoorbeeld

hotels, bed & breakfasts, vakantiehuizen). Het

niet naleven van deze verplichtingen kan

eigenaren blootstellen aan boetes of andere

sancties.

In Wallonië wordt de toeristische

verhuur gereguleerd door verschillende

wettelijke teksten, waaronder het

Waals Toerismedecreet en het

Besluit van de Waalse Regering

van 8 december 2022. Deze teksten

leggen onder andere verplichtingen

op inzake stedenbouwkundige

vergunningen, brandveiligheid,

aansprakelijkheidsverzekering en melding

bij de bevoegde autoriteiten. Sinds 30

januari 2023 is het verplicht om een

stedenbouwkundige vergunning te hebben

om een toeristische accommodatie te

creëren in een bestaand gebouw.

De Brusselse specificiteit

In Brussel is het verhuren van een kamer

via Airbnb uiteraard niet illegaal, maar men

moet zich wel houden aan de regionale

ordonnantie van 8 mei 2014 van kracht sinds

april 2016.

Deze ordonnantie, reguleert de installatie

en exploitatie van dit type logies in Brussel

en bepaalt onder meer dat de eigenaar

op het adres van de verhuurde woning

gedomicilieerd moet zijn (dat sluit dus

woningen uit die uitsluitend voor dit type

verhuur zijn aangekocht).

Een andere maatregel, die al op grote schaal

door sommige Brusselse gemeenten wordt

toegepast, is de belasting op leegstaande

panden. Een woning die uitsluitend via

Airbnb wordt verhuurd, heeft meestal geen

ingeschreven bewoners en wordt daarom

als leegstaand beschouwd … en is dus

belastbaar.

PROPERTYTODAY

5

Bovendien moet de mede-eigenaar bij de

registratie van een toeristisch logies normaal

gezien de schriftelijke toestemming

van de Vereniging van Mede-eigenaars

voorleggen (art. 7 §1, 6° en 7° van het

uitvoeringsbesluit van de Brusselse

ordonnantie).

De afgelopen jaren is het aantal

beslissingen van algemene vergaderingen

dat Airbnb-verhuur volledig verbiedt

of beperkt in mede-eigendommen

aanzienlijk toegenomen. Behalve in enkele

uitzonderingen geven de Rechtbanken en

Hoven doorgaans gelijk aan de VME's .

Europese Commissie bekritiseert

de Brusselse Airbnb-regels

De Europese Commissie heeft in januari

2019 een inbreukprocedure tegen België

gestart, specifiek gericht op het Brussels

Gewest. De Commissie stelt dat de Brusselse

regels, zoals vastgelegd in de ordonnantie,

niet in overeenstemming zijn met het

evenredigheidsbeginsel in de richtlijn over

de interne markt voor diensten. Europa

dringt er daarom op aan dat het Brussels

Gewest de ordonnantie herzien ten gunste

van particulieren die hun woning via Airbnb

willen verhuren.

Een tweede belangrijk aspect is de

verenigbaarheid met het reglement van

mede-eigendom.

De verhuur van privatieve eigendommen

op korte termijn via platforms zoals Airbnb

wordt niet altijd toegestaan in VME’s. De

statuten en het reglement van medeeigendom

kunnen dergelijke verhuur

expliciet verbieden. In deze situaties kan

eenvoudig worden verwezen naar deze

bepalingen om de verhuur te weren.

Daarnaast bepaalt het reglement van medeeigendom

onder andere de bestemming

van de privatieve kavels. Als de bestemming

van de privatieve kavels privébewoning

is, roept dat de vraag op of het toeristisch

verhuren van een appartement (via een

internetplatform) verenigbaar is met deze

bestemming, ook al is er geen uitdrukkelijk

statutair verbod.

Als de statuten of het reglement enkel

een algemeen verbod op activiteiten die

overlast veroorzaken vermelden, is het aan

de VME om aan te tonen dat verhuur via

platforms zoals Airbnb overlast veroorzaakt

(bijvoorbeeld door veelvuldig in- en uitlopen

van huurders).

Indien de statuten de uitoefening van

horeca-activiteiten verbieden, kan dat een

sterke aanwijzing zijn dat ook de uitbating

van Airbnb verboden is — vooral wanneer

de verhuur een commercieel of quasihotelmatig

karakter heeft.

Toch is Airbnb-verhuur niet automatisch

uitgesloten: de concrete invulling en

frequentie van de verhuur, evenals de

aanwezigheid van bijkomende diensten,

spelen een doorslaggevende rol. Voor

een ondubbelzinnige uitsluiting is het

aangewezen dat de statuten ook expliciet

toeristische of tijdelijke verblijfsverhuur

verbieden

Airbnb verenigbaar met

privébewoning?

De rechtspraak bevestigt dat kortetermijnverhuur

vaak niet verenigbaar is met de

bestemming voor privébewoning. Zo

“ De verhuur

van privatieve

eigendommen op

korte termijn via

platforms zoals

Airbnb wordt niet

altijd toegestaan

in VME’s.

SYNDIC

Channel

SYNDIC Channel

NIEUW IN MEDE-EIGENDOM IN BELGIË!

Kijk op YouTube naar de SYNDIC Channel, wordt nu snel aangevuld.

oordeelde de vrederechter van Brugge

op 4 februari 2016 dat het verhuren van

een appartement via Airbnb zonder

toestemming van de verhuurder neerkomt

op ongeoorloofde onderverhuur, wat in

strijd is met de woninghuurwet.

Daarnaast besliste de vrederechter van

Brugge op 13 april 2017 dat vakantieverhuur

via Airbnb een commerciële activiteit is

en dus niet toegestaan in een flatgebouw

waar de basisakte commerciële verhuring

verbiedt. Deze rechtspraak bevestigt

dat kortetermijnverhuur doorgaans

niet verenigbaar is met de bestemming

voor privébewoning. Dergelijke verhuur

wordt vaak als een commerciële activiteit

beschouwd en niet als "bewoning".

Deze uitspraken illustreren dat

kortetermijnverhuur via platforms zoals

Airbnb vaak als een commerciële activiteit

wordt beschouwd en niet als "bewoning",

waardoor het in strijd kan zijn met de

bestemming voor privébewoning zoals

bepaald in het reglement van medeeigendom.

De rechtspraken kwamen telkens tot

hetzelfde besluit: de bestemming tot

privébewoning staat enkel de verhuur

voor een langere termijn toe. A contrario

kan men hieruit afleiden dat het verhuren

aan toeristen, wat meestal voor een korte

periode is, via een internetplatform niet

verenigbaar is met de bestemming tot

privébewoning. Doordat het appartement

telkens voor een korte periode is verhuurd, is

er volgens de heersende rechtspraak immers

geen sprake van “bewoning”.

Een ander element aangaande de invulling

van het begrip privébewoning is dat de

private kavels niet mogen worden gebruikt

voor enigerlei handelsactiviteit.

Ook dit is problematisch volgens de

heersende rechtspraak. Zo heeft de

vrederechter te Brugge o.a. besloten dat de

regelmatige verhuur via Airbnb wel degelijk

een (verboden) ondernemingsactiviteit

uitmaakt.

6 Editie mei - juni

Deze opvatting maakt bijgevolg dat

het occasioneel, niet frequent verhuren

van je appartement niet als een

ondernemingsactiviteit wordt beschouwd

en aldus wel verenigbaar kan zijn met de

bestemming tot privébewoning.

Deze elementen maken dat het toeristisch

verhuren van een appartement voor korte

periodes in principe niet verenigbaar is met

de bestemming tot privébewoning. Een

randopmerking bij deze vonnissen is wel dat

het telkens om de verhuring via Airbnb gaat.

Naar analogie is deze rechtspraak o.i. ook

van toepassing op de verhuur van privatieve

kavels via enig ander internetplatform.

Airbnb versus klassieke

vakantieverhuur: een vage maar

bepalende grens

Is Airbnb werkelijk vergelijkbaar met de

traditionele vakantieverhuur? Juridisch

gezien zijn er zeker gelijkenissen, maar

de verschillen – soms subtiel – kunnen

juridische gevolgen van formaat hebben.

In beide gevallen gaat het om bemeubelde

verhuringen op korte termijn, bedoeld

voor toeristisch of recreatief gebruik. De

woning blijft privé-eigendom en wordt

tijdelijk verhuurd aan derden, zonder

eigendomsoverdracht. Het inschakelen

van een tussenpersoon is gebruikelijk: een

klassiek vastgoedkantoor bij traditionele

vakantiewoningen aan zee of in de bergen,

of een digitaal platform zoals Airbnb in de

digitale economie.

Belgische rechtbanken hebben zich al

meermaals over de kwestie uitgesproken.

Hun standpunt wordt steeds strikter:

een regelmatige verhuur via Airbnb,

gecombineerd met diensten zoals

schoonmaak, ontvangst of linnengoed, kan

worden geherkwalificeerd als hotelactiviteit.

In dat geval kan de activiteit in strijd zijn met

het reglement van mede-eigendom dat

commerciële of hotelactiviteiten verbiedt.

Omgekeerd blijft een occasionele verhuur,

zonder bijkomende diensten, juridisch

gezien doorgaans aanvaardbaar als klassieke

vakantieverhuur — zelfs wanneer deze via

een digitaal platform gebeurt.

Moet het begrip wonen ruimer

geïnterpreteerd worden ?

Naast deze duidelijke visie van

bovenvermelde rechtspraak is er echter

een stroming in de Belgische rechtsleer

die een andere mening is toegedaan. Zich

baserend op de visie van buitenlandse

(Franse en Duitse) rechtspraak zijn sommige

auteurs, weliswaar een minderheid, van

oordeel dat de verhuur aan dagelijks of

wekelijks wisselende toeristen wel degelijk

verenigbaar is met de bestemming

van de betrokken appartementen tot

privébewoning.

Deze auteurs halen o.a. argumenten aan

van het Duitse Bundesgerichtshof, volgens

dewelke het begrip wonen ruim moet

worden geïnterpreteerd. Volgens die visie

heeft de eigenaar van een appartement het

recht om op de meest volstrekte wijze zijn

eigendom te gebruiken en moet aldus het

recht en de vrijheid hebben om zijn private

deel te verhuren.

Conclusie: concreet moet de persoon

die zijn appartement wil verhuren aan

toeristen eerst en vooral aandacht

schenken aan de nodige privatieve

vergunningen alsook met de statuten

(het reglement van mede-eigendom).

Bepalen de statuten de bestemming

tot privébewoning, dan is uit het

voorgaande gebleken dat de verhuring

aan toeristen hier niet mee verenigbaar is.

Is de syndicus eigenlijk

betrokken partij?

Het verhuren van een appartement is in

essentie een privatieve aangelegenheid.

Zoals algemeen bekend, beheert de

syndicus uitsluitend de gemeenschappelijke

delen van het gebouw en heeft hij geen

enkele bevoegdheid over de privatieve

delen.

Tenzij er specifieke klachten worden

ingediend of een expliciete opdracht wordt

gegeven door de algemene vergadering,

is het niet de taak van de syndicus om

zelfstandig actie te ondernemen tegen een

mede-eigenaar die verhuurt.

De syndicus kan enkel optreden binnen

de grenzen van zijn wettelijke, statutaire of

conventionele bevoegdheden. Dit betekent

dat zijn handelen beperkt is tot wat is

vastgelegd in:

چ

De Wet op de Mede-eigendom en de deontologie; Dit vormt het wettelijke

kader voor de bevoegdheden en

verplichtingen van de syndicus.

چ

De Statuten: deze documenten bevatten de specifieke regels en afspraken die van

toepassing zijn binnen een specifieke VME.

چ

De Beslissingen van de Algemene Vergadering : de syndicus dient de

beslissingen van de AV uit te voeren, kan

hier niet zelfstandig of éénzijdig van

afwijken.

چ

Zijn Mandaat en overeenkomst : dit omvat de specifieke missies en taken die

expliciet aan de syndicus zijn toegewezen.

Tips

چ

Indien het RIO geen expliciete bepalingen bevat omtrent kortetermijnverhuur, kan

de VME via de algemene vergadering

besluiten om dit reglement te wijzigen.

Een dergelijke wijziging kan bijvoorbeeld

toeristische verhuur expliciet toestaan of

verbieden. De vereiste meerderheid is hier

1/2+1.

چ

Een statutenwijziging specifiek gericht op kortetermijnverhuur lijkt niet noodzakelijk

en ook niet wenselijk, aangezien

het wijzigen van de bestemming

naar bijvoorbeeld een commerciële

bestemming ongewenste gevolgen kan

hebben. Dit zou de mede-eigenaar in

kwestie in de toekomst kunnen beperken

bij de verkoop van zijn appartement.

Daarnaast vereist een statutenwijziging

een authentieke akte bij de notaris, wat

aanzienlijke kosten met zich meebrengt.

Voor een statutenwijziging is bovendien

een vier/vijfde meerderheid vereist.

چ

Om mogelijke discussies tussen de mede-

PROPERTYTODAY

7

eigenaar en de VME te vermijden, kan

men best een heldere clausule opnemen

in het reglement van interne orde om

deze situatie duidelijk te regelen. Deze

clausule kan het aanbieden van privatieve

kavels voor toeristische verhuur expliciet

toestaan dan wel verbieden (aanpassing

RIO meerderheid 1/2+1).

Bemiddeling en het openen van

een dialoog

Indien nodig kan de syndicus, met

goedkeuring van de algemene vergadering,

ook een externe bemiddelaar inschakelen

met als doel het vinden van een oplossing

die voor alle partijen aanvaardbaar is, zonder

meteen juridische stappen te ondernemen.

Bemiddeling kan oplossingen bieden in

geval van klachten zoals geluidsoverlast,

misbruik van gemeenschappelijke ruimtes

of schending van het reglement van interne

orde (RIO).

De syndicus dient ten alle tijden neutraal te

blijven maar kan zeker meewerken aan dit

proces om de situatie te verduidelijken. Het

doel hiervan is om escalatie te voorkomen

en de cohesie binnen de gemeenschap te

bewaren. Bemiddeling kent echter grenzen.

Het is een vrijwillig proces waarbij alle

betrokken partijen bereid moeten zijn om

mee te werken. U kan een bemiddelaar

vinden op de website van de Federale

Bemiddelingscommissie:

ǯ https://fbc-cfm.be/

Afstand van verhaal: veiliger en

eenvoudiger!

Het is belangrijk om het afstand van

verhaal in de lassen in de blokpolis. Wij

vroegen aan onze partner Citadel Insurance

als afstand van verhaal een goede

optie was: het antwoord van Thomas

Robberechts (thomas@citadelinsurance.

be) luidt als volgt : “Een afstand van

verhaal is geen standaardonderdeel van

de blokpolis, maar biedt een belangrijke

bescherming voor de mede-eigenaars

bij verhuur lange termijn of toeristisch

verhuur". In principe moet een huurder

een huurdersaansprakelijkheidsverzekering

afsluiten en jaarlijks een attest aan de

verhuurder overhandigen. Dit attest

bevestigt dat de premie betaald is en de

verzekering actief is.

In de praktijk blijkt echter dat niet elke

eigenaar deze attesten strikt opvolgt. Vaak

betaalt een huurder enkel in het eerste jaar

de premie, waarna deze verplichting wordt

verwaarloosd. Om eigenaars-verhuurders

tegen dit risico te beschermen, hebben

brandverzekeraars de waarborg "afstand

van verhaal" ontwikkeld. Dit garandeert

dat eigenaars verzekerd blijven, ongeacht

de situatie van de huurder. De bijpremie

kan eventueel worden doorgerekend in de

huurprijs.

Twee Opties voor Afstand van

Verhaal

De blokpolis voorziet twee manieren om

afstand van verhaal te regelen:

1. Per appartement: Dit leidt tot een

bijpremie van 50% voor het aandeel

van de eigenaar(verhuurder), maar

vereist extra administratie van

zowel de syndicus als de verzekeraar

om alles actueel te houden.

2. Voor de hele VME: een bijpremie

van 25%-30% wordt toegevoegd aan

de jaarlijkse premie van de blokpolis,

wat eenvoudiger te beheren is.

Deze regeling is ook relevant voor verhuur

via platforms zoals Airbnb, waar geen

standaard huurcontract wordt gebruikt.

Door een waarborg afstand van verhaal af te

sluiten, hoeven mede-eigenaars zich geen

zorgen te maken over aansprakelijkheid

of het achterhalen van verantwoordelijke

partijen bij schade. Het biedt zekerheid

in een markt waarin korte termijnverhuur

steeds vaker voorkomt.

Tip van de syndicus:

controleer uw blokpolissen en zorg dat een

waarborg afstand van verhaal is toegevoegd.

Dit kleine extraatje kan u veel zorgen en

risico's besparen!

info

Mevr. Dominique Krickovic

Directeur UVS

(Unie van Syndici)

info@uvsyndici.be

www.unievansyndici.be

PROPERTYTODAY

8 Editie mei - juni

02

Vrijwillige syndici:

dezelfde verplichtingen

als professionele syndici

Het is bij velen nog onbekend, maar

vrijwillige syndici-mede-eigenaars zijn

onderworpen aan exact dezelfde

wettelijke verplichtingen als

professionele syndici. De enige

uitzondering: zij moeten niet ingeschreven

zijn bij het Beroepsinstituut van

Vastgoedmakelaars (BIV). Behalve deze

formaliteit zijn zij verplicht dezelfde

beheersregels na te leven als die welke

worden opgelegd door de wet op de medeeigendom.

Dat betekent dat ook een vrijwillige syndicus

moet waken over de naleving van alle

wettelijke verplichtingen, de regelgeving

inzake brandveiligheid en asbest, de GDPR,

het energieprestatiecertificaat (EPC), de fiber

aansluiting, en bovendien geregistreerd

moet zijn bij de Kruispuntbank van

Ondernemingen (KBO).

Deze verplichtingen vergen steeds meer

kennis van technische, juridische en

administratieve regels. Daarom is het van

belang om niet geïsoleerd te blijven:

de Unie van Syndici (UVS) staat klaar om

onze talrijke vrijwillige syndici ontvangen, te

informeren en hen gratis juridisch advies te

geven.

Noteer alvast donderdag 20 november

2025 in uw agenda om het Salon van de

Mede-eigendom gratis te bezoeken –

een ideale gelegenheid om uw kennis te

verdiepen via een praktijkgerichte opleiding

en gratis juridisch advies. Kom in contact

met leveranciers die actief zijn in medeeigendom

en bezoek zeker onze stand van

de Unie van Syndici om u in te schrijven

voor onze Webinars en online opleidingen

in 2026

ǯ www.salonvandemedeeigendom.be

info


Directeur UVS

(Unie van Syndici)

info@uvsyndici.be


PROPERTYTODAY

Buildimax All Risk

Alle risico verzekering Building

De blokpolis die alles

‘in’begrepen heeft

Meer info op axa.be

Comfort Thuis Speciaal Buildimax All Risk is een verzekering alle risico’s Building die de (mede-)eigenaars dekt van een gebouw vanaf

4 eenheden. Dit product werd ontwikkeld door AXA Belgium, Belgische verzekeringsmaatschappij, en is onderworpen aan het

Belgisch recht. Het verzekeringscontract wordt gesloten voor een looptijd van een jaar met mogelijkheid tot stilzwijgende verlenging.

Aarzel niet om een beroep te doen op uw verzekeringstussenpersoon voor meer informatie of een offerte. Hij staat voor u klaar en is

het best geplaatst om een voorstel te doen dat bij uw situatie past. Wij nodigen u uit de algemene voorwaarden en de productfiche

(IPID) te raadplegen alvorens het product af te sluiten. Daarin vindt u de aangeboden dekkingen en de eventuele beperkingen en

uitsluitingen van de waarborgen. Dit document is gratis te verkrijgen bij uw verzekeringstussenpersoon of op www.axa.be.

Niet tevreden over iets? Laat het ons weten via customer.protection@axa.be. Indien u niet akkoord gaat met de voorgestelde

oplossing kunt u zich richten tot de Ombudsman van de Verzekeringen, de Meeûsplantsoen 35 te 1000 Brussel.

AXA partner van

AXA Belgium, nv van verzekeringen toegelaten onder het nr. 0039 om de takken leven en niet-leven te beoefenen (KB 04-07-1979, BS 14-07-1979) • Maatschappelijke zetel: Troonplein 1, 1000 Brussel

(België) • www.axa.be • Tel.: 02 678 61 11 • KBO nr.: BTW BE 0404.483.367 RPR Brussel • 7.06.7176 - 0724 • V.U.: C. Audet, AXA Belgium nv, Troonplein 1, 1000 Brussel (België).

10 Editie mei - juni

03

Vallen en opstaan bij de overdracht

van een kavel in mede-eigendom: hoe

bereidt u zich voor op het bezit van

een eigendom in mede-eigendom?

1. Een eigendom verwerven in medeeigendom

vereist dat men zich

vertrouwd maakt met de werking en

de bijzonderheden van een medeeigendom.

Een gebouw in mede-eigendom is

opgedeeld in kavels, die een privatief deel

omvatten (zoals een appartement, kantoor

of handelsruimte) en een aandeel in de

gemeenschappelijke delen, dat wordt

vastgesteld op basis van de waarde van

de privatieve delen, rekening houdend

met de netto-oppervlakte, de ligging en

het gebruik ervan. Deze aandelen in de

gemeenschappelijke delen bepalen zowel

het stemrecht van de mede-eigenaars

op de algemene vergaderingen als

hun bijdrage in de kosten. Zij worden

vastgelegd in de basisakte en het

reglement van mede-eigendom.

Deze documenten, samen met het

reglement van inwendige orde, beschrijven

tevens de werking van de vereniging van

mede-eigenaars en de rechten en plichten

van de mede-eigenaars met betrekking

tot de privatieve en gemeenschappelijke

delen. Het is dan ook essentieel om deze

documenten grondig te raadplegen vóór

aankoop. Zij zijn bindend voor de koper,

die gehouden is zich eraan te houden.

2. Herinnering: een overeenkomst

komt tot stand door loutere

wilsovereenstemming tussen partijen,

ook in vastgoedzaken.

De eenvoudige aanvaarding van een

aanbod – dat wil zeggen een voorstel tot

het sluiten van een overeenkomst dat alle

essentiële elementen bevat – volstaat om

een verkoop tot stand te brengen.Vanaf het

moment van aanvaarding zijn de partijen

gebonden. De ondertekening van een

compromis is dan louter een formaliteit.

Het is daarom van belang dat bij

het opstellen van het aanbod alle

essentiële elementen duidelijk

vermeld zijn, zoals bijvoorbeeld

een opschortende voorwaarde voor

het verkrijgen van een lening, de

stedenbouwkundige situatie, enzovoort.

3. Vooraleer een bod te doen of er een

te aanvaarden voor een pand in medeeigendom,

is het essentieel om te

beschikken over alle nuttige informatie.

Het gaat dan onder andere over de

technische staat van het gebouw, in het

bijzonder de gemeenschappelijke delen

(eventuele geplande werken), de werking

van de mede-eigendom (zoals algemene

vergaderingen en de syndicus), de financiële

toestand (kaspositie, uitstaande leningen),en

juridische documenten ( de basisakte, het

reglement van mede-eigendom, en het

geactualiseerde (?) reglement van inwendige

orde).

Artikel 3.94 van het Burgerlijk Wetboek

bepaalt welke wettelijke informatie de

verkoper, vastgoedmakelaar of notaris aan

de kandidaat-koper moet overmaken, op

basis van gegevens van de syndicus. Het

gaat voornamelijk om financiële informatie

over de mede-eigendom, eventuele

achterstallen van de verkoper, lopende

geschillen, en de verslagen van de algemene

vergaderingen van de laatste drie jaar.

4. Vóór de ondertekening van de

authentieke akte moeten de eerder

ontvangen gegevens worden

geactualiseerd, vooral de financiële

gegevens. De notaris vraagt deze

informatie op bij de syndicus, die ze

binnen de 30 dagen moet overmaken.

Op dat moment moet ook bepaald worden

wie (de verkoper of de koper) instaat

voor de laatste besliste uitgaven van de

algemene vergadering of de syndicus

(zoals oproepen tot fondsen, schulden

uit geschillen). Het is de datum waarop

de syndicus de betaling vordert die

bepalend is ten aanzien van de medeeigendom.

Aldus, indien de oproep tot

fondsen vóór de authentieke akte die de

eigendomsoverdracht tot stand brengt

werd beslist, maar pas na de ondertekening

van de akte wordt gevorderd, zal de koper

gehouden zijn deze te dragen.

Niets belet de partijen om een andere

regeling te treffen en te bepalen dat

bepaalde uitgaven van de mede-eigendom

ten laste van de verkoper blijven, zelfs indien

de betaling pas na de notariële akte wordt

geëist.

5. Laten wij verduidelijken dat het

aandeel in het werkkapitaal, dat

wordt gedefinieerd als het geheel

van voorschotten die door de medeeigenaars

zijn betaald als provisie om

periodieke uitgaven te dekken, zoals de

kosten voor verwarming en verlichting

van de gemeenschappelijke delen, de

beheerskosten en de conciërgedienst,

zal worden terugbetaald aan de

verkoper.

PROPERTYTODAY

11

Het aandeel in het reservekapitaal

daarentegen, dat bestaat uit

periodieke bijdragen bedoeld om nietperiodieke

uitgaven te dekken, zoals

die veroorzaakt door de vernieuwing

van het verwarmingssysteem, de

herstelling of vervanging van een lift

of het aanbrengen van een nieuwe

daklaag, blijft verworven aan de medeeigendom.

Er is dus geen terugbetaling

mogelijk door de mede-eigendom.

6. De wetgever heeft beschermingsmaatregelen

aangenomen ten voordele

van de mede-eigendom voor het

innen van achterstallige lasten die nog

verschuldigd zijn op het moment van

verkoop. In geval van afwezigheid van

betwisting door de verkoper, worden

deze lasten door de notaris ingehouden

op de verkoopprijs en betaald aan de

mede-eigendom.

In geval van betwisting moet de notaris

binnen drie dagen na de akte de syndicus

op de hoogte brengen, zodat deze

binnen twintig werkdagen een bewarend

derdenbeslag kan laten betekenen

om de fondsen te blokkeren. Indien

het meningsverschil blijft bestaan, zal

een procedure tot invordering van de

lasten moeten worden ingeleid bij de

vrederechter. Pas na een vonnis kunnen

de in beslag genomen bedragen aan de

mede-eigendom worden overgedragen.

Bij gebrek aan betekening van een dergelijk

beslag, betaalt de notaris de ingehouden

bedragen terug aan de verkoper. Dit

belet de mede-eigendom echter niet

om alsnog een invordering in te stellen,

al zal het in geval van een veroordelend

vonnis wellicht moeilijker zijn om de

verschuldigde bedragen effectief te innen.

7. Zodra hij eigenaar is geworden, is

de koper verplicht zich te houden

aan de bepalingen van de statuten

(de basisakte en het reglement van

mede-eigendom) en het reglement van

inwendige orde.

Hoewel hij binnen zijn privatieve deel alle

renovatiewerken mag uitvoeren die hij

wenst, mag hij de gemeenschappelijke

delen niet aantasten zonder toestemming

van de algemene vergadering. Veel

privatieve werken hebben een impact

op de gemeenschappelijke delen, wat

veel nieuwe eigenaars niet beseffen.

Zo is het uitgesloten dat men zich zonder

toestemming van de algemene vergadering

loskoppelt van de gemeenschappelijke

verwarmingsinstallatie. Een dergelijke

ontkoppeling beïnvloedt immers zowel de

werking van de gemeenschappelijke ketel

als de verdeling van de kosten. Een eigenaar

mag geen gemeenschappelijke schouw

gebruiken – zelfs niet indien deze niet

meer gebruikt wordt door andere medeeigenaars

– om een houtkachel te installeren,

en hij mag evenmin een gat in de gevel

maken voor de installatie van een afvoer

voor een dampkap of een kachel, zonder

toestemming van de algemene vergadering.

Voor dergelijke werken, die de

gemeenschappelijke delen raken, moet

vooraf toestemming worden gevraagd

en het punt moet op de agenda van

de eerstvolgende vergadering van

mede-eigenaars worden geplaatst.

Een kandidaat-koper die zijn appartement

grondig wenst te renoveren zodra hij

eigenaar wordt, doet er dan ook goed

aan om de aard en de draagwijdte van de

geplande werken te controleren, alsook hun

impact op de gemeenschappelijke delen

en de haalbaarheid van zijn project, om veel

problemen en moeilijkheden te vermijden.

8. De kandidaat-koper heeft er dus

alle belang bij om rekening te houden

met de eigenheden van het collectieve

beheer van een gebouw in medeeigendom,

alvorens over te gaan tot

de aankoop van een goed in medeeigendom.

info

Mter Corinne Mostin

Advocaat aan de Balie van Brussel

www.4law.be

PROPERTYTODAY


04

De buitencontractuele

aansprakelijkheid van

de VME anno 2025

De laatste jaren heeft een frisse hervormingswind het Burgerlijk

Wetboek (hierna: BW) flink door elkaar geschud. Op 1 januari 2025 trad

het “Boek 6: Buitencontractuele Aansprakelijkheid” in werking. Deze

nieuwe wetgeving is enkel van toepassing op feiten, die zich hebben

voorgedaan vanaf de jaarwisseling van 2025. Voorlopig zal het oude en

het nieuwe recht aldus nog enige tijd naast elkaar blijven bestaan.

Met de invoering van boek 6 verdwijnen de

iconische artikelen 1382 tot en met 1386 van

het oud BW. In de plaats daarvan omvat het

nieuwe Boek 6 niet minder dan 55 artikelen

met hoofzakelijk bepalingen van aanvullend

recht, waarvan partijen aldus (contractueel)

kunnen afwijken.

In deze bijdrage wordt onderzocht

welke gevolgen de hervorming van het

buitencontractuele aansprakelijkheidsrecht

heeft voor de vereniging van medeeigenaars.

Op wie zijn de regels van

toepassing?

Artikel 6.4 (nieuw) BW maakt duidelijk dat

de regels gelden voor zowel natuurlijke

personen als rechtspersonen, terwijl artikel

1382 oud BW enkel sprak over de "daad van

de mens".

De regels van het nieuwe buitencontractuele

aansprakelijkheidsrecht zijn

derhalve niet alleen van toepassing op

een individuele mede-eigenaar, zelfs als

deze als syndicus optreedt, maar ook op

verenigingen van mede-eigenaars en zelfs

op deelverenigingen van mede-eigenaars,

aangezien deze worden beschouwd als

rechtspersonen.

De aspecten van het

buitencontractueel

aansprakelijkheidsrecht

A. De feiten die tot aansprakelijkheid

kunnen leiden van de vereniging van

mede-eigenaars

A.1 De foutaansprakelijkheid

Met betrekking tot de foutaansprakelijkheid

blijft de Belgische wetgever in de artikelen

SYNDIC

Channel

SYNDIC Channel




6.5 en 6.6 BW trouw aan de basisprincipes

die in de algemene, beknopte en abstracte

bepaling van artikel 1382 oud BW jaren

geleden werden vastgelegd.

Het hoeft dan ook niet te verbazen dat

artikel 6.6 BW “de fout” definieert als het

schenden van hetzij een wettelijke regel, die

een bepaald gedrag voorschrijft of verbiedt,

hetzij de algemene zorgvuldigheidsnorm,

die geldt in het maatschappelijk verkeer

of, anders gezegd, in de manier waarop

de mensen in de samenleving met elkaar

omgaan. Van de schending van de

algemene zorgvuldigheidsnorm is er sprake

wanneer een persoon anders handelde dan

een voorzichtig en redelijk (rechts)persoon in

dezelfde omstandigheden geplaatst.

Voorbeelden: Aldus kan de vereniging

van mede-eigenaars aansprakelijk gesteld

worden voor de schade geleden door een

of meerdere individuele mede-eigenaars

wegens het gebrek aan kordaat optreden

tegen een mede-eigenaar of huurder die

in strijd met het reglement van medeeigendom

een hinderverwekkende

activiteit uitbaat op het gelijkvloers van het

appartementsgebouw (zoals een horecazaak

of prostitutie).

Daarnaast kan de vereniging van medeeigenaar

worden aangesproken wanneer

er door haar gebrek aan een normaal

en tijdig onderhoud en lediging van

gemeenschappelijke rioleringsbuizen

een verstopping wordt veroorzaakt met

schadelijke gevolgen voor welbepaalde

privatieve kavels.

A 2. De foutloze aansprakelijkheid

De foutloze aansprakelijkheid houdt

in dat een natuurlijke persoon of een

rechtspersoon aansprakelijk is zonder dat er

sprake is van een (eigen) persoonlijke fout. Er

zijn meerdere vormen van deze principiële

onweerlegbare aansprakelijkheid.

A.2.1 De aansprakelijkheid voor andermans

daad

A.2.1.1 De aansprakelijkheid van de

aansteller

Een aansteller is een (rechts)persoon die

gezag, toezicht of leiding uitoefent over een

persoon die voor hem werkt, de aangestelde.

Er is dus een band van ondergeschiktheid

vereist. Als aangestelden komen onder

meer in aanmerking: een conciërge die

met de vereniging van mede-eigenaars

een arbeidsovereenkomst heeft afgesloten,

alsook een klusjesman of een poetsvrouw/

poetsman die in loondienst voor de

vereniging van mede-eigenaars werkt.

Wat betreft de foutloze aansprakelijkheid van

de aansteller voor de schadeverwekkende

fouten van zijn aangestelde wijkt artikel

6.14 BW op het eerste zicht niet af van de

toepassing van het oude recht.

Alleen wordt de voornaamste in het

verleden door de rechtspraak gecreëerde

vereiste voor deze foutloze aansprakelijkheid

in de wettekst opgenomen: de

aangestelde moet de schade hebben

berokkend tijdens en naar aanleiding

van de uitoefening van zijn werk

alvorens er sprake kan zijn van foutloze

aansprakelijkheid van de aansteller.

Zelfs fouten die onrechtstreeks of

occasioneel betrekking hebben op de

functie van de aangestelde kunnen derhalve

leiden tot de foutloze aansprakelijkheid van

de aansteller.

A.2.1.2 De aansprakelijkheid van de

bestuursorganen

Met de aansprakelijkheid van

rechtspersonen voor hun bestuursorganen

en de leden ervan voorziet het nieuwe Boek

6 met betrekking tot de buitencontractuele

aansprakelijkheid in artikel 6.15 BW in een

significante toevoeging aan de foutloze

aansprakelijkheid.

In het oude recht konden rechtspersonen

alleen aansprakelijk worden gesteld voor

schadeverwekkende fouten van hun

bestuursorganen door toepassing van

de zogenaamde ‘orgaantheorie’. Deze

theorie hield in dat de handelingen van

de bestuursorganen werden beschouwd

als een handeling van de rechtspersoon

zelf, waardoor men ervan uitging dat de

rechtspersoon zelf een schadeverwekkende

fout had begaan. Overigens konden enkel

fouten van bestuursorganen binnen

de uitvoering van hun opdracht tot

aansprakelijkheid van de rechtspersoon

leiden.

Het nieuwe recht heeft de orgaantheorie

overboord gegooid. Vanaf nu is ervoor

gekozen om de aansprakelijkheid van

rechtspersonen voor fouten van hun

bestuursorganen af te stemmen op

hun aansprakelijkheid voor fouten van

een aangestelde. De aansprakelijkheid

is aldus geëvolueerd naar een foutloze

aansprakelijkheid voor de daden van

anderen. Rechtspersonen zijn bijgevolg

automatisch aansprakelijk voor schade

veroorzaakt door hun bestuurders, zowel als

groep (bestuursorgaan) als individueel. Dit

geldt ook voor personen die in de praktijk

als bestuurders optreden, zonder officieel

benoemd te zijn. De aansprakelijkheid geldt

dan weer niet voor de leden, vennoten- of

aandeelhoudersvergaderingen, of de

personen die daar deel van uitmaken.

Essentieel is dat het nieuwe recht wederom

bepaalt dat het schadeverwekkend feit dat

tijdens en naar aanleiding van de functie

van het bestuursorgaan of een lid ervan tot

foutloze aansprakelijkheid kan leiden. Het

volstaat dat het (foutief) handelen van het

bestuursorgaan verbonden is met de functie,

zonder de vereiste dat het handelen binnen

de functie moet zijn gebeurd. Dit impliceert

dat een rechtspersoon aansprakelijk

kan gesteld worden zelfs indien haar

bestuursorgaan misbruik van zijn functie

maakt en buiten het mandaat optreedt.

Er is met deze toevoeging aan de

foutloze aansprakelijkheid bijgevolg geen

onderscheid meer tussen de aangestelden

en de organen van de vereniging van medeeigenaars.

De vereniging van mede-eigenaars

kan derhalve voortaan ook (mee)

buitencontractueel aansprakelijk

worden gesteld wanneer haar

syndicus, een lid/de leden van de

raad van mede-eigendom of de

rekeningcommissaris(sen) aan een

derde schade veroorzaakt/veroorzaken

tijdens en naar aanleiding van de

uitoefening van hun mandaat, wanneer

zij hun mandaat overschrijden of te

buiten gaan.

Onder het oude recht kon dit niet. Wanneer

zij hun mandaat overschreden of te buiten

gingen, werden de onrechtmatige daden

van onder meer de syndicus, de leden

van de raad van mede-eigendom of de

rekeningcommissaris(sen) niet beschouwd

als handelingen gesteld in naam en voor

PROPERTYTODAY

15

“ De VME kan aansprakelijk

gesteld worden voor de schade

geleden door mede-eigenaars

wegens het gebrek aan kordaat optreden.

rekening van de vereniging voor medeeigenaars

en waren zij daarvoor uitsluitend

persoonlijk aansprakelijk.

Voorbeeld: Tijdens één van hun periodieke

vergaderingen beslisten de leden van

de raad van mede-eigendom eenzijdig

om aan een aannemer de opdracht te

geven om ter hoogte van de oprit van

de gemeenschappelijke binnenkoer een

slagboom te laten plaatsen. Na uitvoering

van de werken ontving één van de leden de

factuur en stuurde die door naar de syndicus,

die de factuur weigerde te betalen omdat

hij van niets wist en er door de algemene

vergadering ter zake geen bijzonder

mandaat werd gegeven aan de leden van de

raad van mede-eigendom.

Wegens het buiten hun mandaat treden

van de leden van de raad van medeeigendom,

kon de aannemer onder het

oude aansprakelijkheidsrecht de vereniging

van mede-eigenaars in principe niet

aansprakelijk houden. Hij diende m.a.w. een

eventuele vordering op te starten tegen de

leden van de raad van mede-eigendom in

persoonlijke naam. Sinds 1 januari 2025 kan

de aannemer zijn vordering daarentegen

(ook) tegen de vereniging van medeeigenaars

instellen.

A.2.1.3 De afschaffing van de quasiimmuniteit

In het licht van het voorgaande is het

cruciaal dat één van de belangrijkste

wijzigingen van het nieuwe recht bestaat in

de afschaffing van de quasi-immuniteit van

de hulppersonen.

In het oude recht konden hulppersonen

(zoals werknemers en onderaannemers)

slechts in heel uitzonderlijke situaties

aansprakelijk worden gesteld voor de schade

die zij veroorzaakten. De hulppersonen

waren goed beschermd tegen schadeclaims

van personen met wie zij zelf geen contract

hadden. Dit betekende dat een slachtoffer

enkel de hoofdcontractant kon aanspreken,

niet de hulppersoon zelf waarop de

hoofdcontractant beroep deed. Door de

afschaffing van deze quasi-immuniteit

kunnen slachtoffers nu wel rechtstreeks een

buitencontractuele vordering instellen tegen

hulppersonen, ook al hebben ze met hen

geen contract.

Voorbeeld: Een vereniging van medeeigenaars

verzocht een door haar

aangestelde klusjesman werken uit te voeren

aan een gemeenschappelijke toezichtput.

De klusjesman moest de plaats even verlaten

om een pakje sigaren te halen. Hij verliet

de werkplaats zonder daarbij evenwel het

deksel terug op de put te leggen.

De plaats was ook niet afgebakend,

bijvoorbeeld door middel van kegels. Een

bewoner merkte het open gat niet op en

viel in de put, waardoor hij zich ernstig

kwetste.

Waar onder het oude aansprakelijkheidsrecht

de klusjesman door een derde-schadelijder

(behalve dus in uitzonderlijke gevallen) niet

rechtstreeks kon worden aangesproken, kan


verwijzen naar een "abnormaal kenmerk",

is er vanaf 2025 sprake van de “legitieme

veiligheidsverwachtingen”. Dit betekent dat

een zaak gebrekkig is wanneer een van de

kenmerken ervan niet de veiligheid biedt

die men in de gegeven omstandigheden

redelijkerwijs mag verwachten.

dit voor feiten die zich voordoen vanaf 1

januari 2025 wél. De schadelijder kan ervoor

opteren om hetzij alleen de vereniging

van mede-eigenaars of de klusjesman,

hetzij beiden gezamenlijk (in solidum)

aansprakelijk te stellen. Richt hij zijn pijlen op

de klusjesman, dan kan die laatste wel nog

altijd de aanspraak betwisten op grond van

verweermiddelen geput uit artikel 18 van de

wet op de arbeidsovereenkomsten van 3 juli

1978 (aansprakelijkheid is enkel mogelijk bij

bedrog, zware schuld of lichte schuld als die

eerder gewoonlijk dan toevallig voorkomt),

zijn arbeidsovereenkomst met de vereniging

van mede-eigenaars en/of een eventuele

overeenkomst tussen de vereniging van

mede-eigenaars en de schadelijder. Die

verweermiddelen kunnen wel niet worden

ingeroepen wanneer de schade het gevolg

is van een aantasting van de fysieke of

psychische integriteit of van een fout die

is gemaakt met de bedoeling schade te

veroorzaken.

Onder het motto “beter voorkomen dan

genezen”, doet de vereniging van medeeigenaars

er als werkgever goed aan om in

de arbeidsovereenkomst de persoonlijke

aansprakelijkheid van haar medewerkers te

beperken of uit te sluiten. Hoe dan ook sluit

de vereniging van mede-eigenaars best een

geschikte of aangepaste verzekering af. Ook

in contracten die de vereniging van medeeigenaars

met derden afsluit, kan zij met

betrekking tot haar eigen aansprakelijkheid

de nodige afspraken bedingen.

A.2.2 De aansprakelijkheid voor gebrekkige

zaken

Net zoals artikel 1384, eerste lid, van het oud

BW, stelt artikel 6.16 BW dat de bewaarder

van een zaak foutloos aansprakelijk is voor

schade veroorzaakt door een gebrek in de

zaak. De nieuwe bepaling specificeert de

voorwaarden (een bewaarder, een zaak en

een gebrek) voor deze aansprakelijkheid en

benadrukt expliciet dat het gaat om een

onweerlegbaar vermoeden.

De voorwaarden ‘bewaarder’ en ‘zaak’

zorgden in het verleden voor niet al

te veel onduidelijkheden. Het vereiste

‘gebrek’ zorgde daarentegen wel vaak voor

verwarring. Talloze rechtbanken gaven

hun interpretaties over wat precies als een

gebrek moest worden beschouwd.

Het nieuwe recht maakt een einde

aan deze verwarring. In plaats van te

Door het nieuwe en brede

toepassingsgebied van de aansprakelijkheid

voor de gebrekkige zaak, vond de Belgische

wetgever een aparte regel over schade

door de instorting van een gebouw (artikel

1386 oud BW) niet meer nodig. Op deze

manier komt er meteen ook een einde van

de discussie over de mogelijkheid om de

vereniging van mede-eigenaars aansprakelijk

te stellen voor schade door instorting van

een gebouw. Artikel 6.16 BW laat hierover

geen twijfel meer bestaan.

Voorbeeld: Met het oog op de verhuur van

zijn appartement doet een mede-eigenaar

een aanvraag tot het bekomen van een

conformiteitsattest. De gemeente stuurt

een woningcontroleur ter plaatse die een

ernstig probleem inzake brandveiligheid

in de gemene delen van het gebouw

vaststelt. Wegens de gebrekkige gemene

delen, die niet de veiligheid bieden die

men gerechtigd is daarvan te verwachten

in de gegeven omstandigheden, maakt de

woningcontroleur in zijn verslag melding

van een gebrek van categorie 3. Het

appartement krijgt daardoor de stempel

“onbewoonbaar”.

Tijdens de eerstvolgende algemene

vergadering wordt het probleem besproken

op basis van een aantal offertes, maar

de goedkeuring van de uitvoering van

de nodige werken blijft uit. Zolang deze

PROPERTYTODAY

17

gebrekkige zaak niet wordt aangepakt,

kan de mede-eigenaar dus niet verhuren.

De mede-eigenaar lijdt daardoor schade

waarvoor hij – abstractie makende van de

rechtsvorderingen die hij op basis van de

wet op de gedwongen mede-eigendom

van gebouwen en groepen van gebouwen

kan instellen – de vereniging van medeeigenaars

buitencontractueel aansprakelijk

kan stellen voor de gebrekkige zaak.

B. De schade

In tegenstelling tot het oude recht, krijgt de

schade wel een prominente plaats in het

nieuwe recht. Voor het eerst wordt “schade”

wettelijk gedefinieerd. De basisregel in

artikel 6.24 BW stipuleert dat de schade

bestaat uit de economische en nieteconomische

gevolgen van de aantasting

van een juridisch beschermd persoonlijk

belang. Bovendien benoemt de wetgever

voor het eerst diverse soorten schade en

wordt er voorzien in de regeling van de

omvang van de schade zodat dit niet langer

louter aan de feitelijke appreciatie van de

rechter wordt overgelaten.

Een mooie illustratie betreft de regeling over

zaakschade. Volgens artikel 6.38 BW moet de

schadelijder zijn beschadigde goed hersteld

krijgen. De schadeveroorzaker moet dus

de zaak terugbrengen in de oorspronkelijke

staat of de herstellingskosten betalen. Indien

de zaak onherstelbaar is of teniet is gegaan,

moet de schadeveroorzaker instaan voor de

vervangingskosten. Hoewel dit pas in 2025

officieel in de wet is opgenomen, was dit al

jarenlang de gewoonte.

Er bestond evenwel reeds jarenlang discussie

over de vraag of de vetusteit van een zaak

in rekening moest gebracht worden in het

kader van de begroting van de schade. De

vraag rees of de schadelijder recht heeft op

de herstelling van een beschadigd goed met

nieuwe materialen of op de nieuwwaarde in

geval van een vernielde zaak. Veelal waren er

immers geen zaken of vervangstukken van

dezelfde ouderdom en met dezelfde slijtage

ter beschikking.

In 2025 heeft de wetgever hierover

duidelijkheid gebracht. Bij het herstel

van beschadigde goederen met nieuwe

onderdelen is er geen aftrek voor slijtage.

Bij de vervanging van vernielde goederen

wordt die aftrek wel toegepast.

Voorbeeld: Door de instorting van

de muur ter hoogte van de inrit naar

de ondergrondse garage van een

appartementsgebouw wordt het 5 jaar oude

voertuig van een bewoner beschadigd.

Wanneer de schade dermate groot is dat het

voertuig niet meer hersteld maar vervangen

moet worden, zal de vetusteit in rekening

worden gebracht en zal de schadelijder

derhalve geen aanspraak kunnen maken op

vergoeding van de waarde van een nieuw

voertuig. Indien de schade van het voertuig

louter kan worden hersteld met nieuwe

onderdelen, zoals een nieuwe voorruit, dan

heeft de schadelijder integendeel recht

op een vergoeding van de waarde van die

nieuwe onderdelen, zonder dat er vetusteit

wordt afgetrokken.

C. Het oorzakelijk verband

De wetgever besteedt ook voor het eerst

aandacht aan het oorzakelijk verband

tussen fout en schade dat vereist is om tot

aansprakelijkheid te leiden.

De principiële basisregel in artikel 6.18 BW

stelt dat een feit alleen als oorzaak van

de schade kan worden gezien als het een

noodzakelijke voorwaarde is voor die schade.

Dit betekent dat de schade niet zou zijn

opgetreden zonder dit feit. Deze regel geldt

zowel voor foutaansprakelijkheid als foutloze

aansprakelijkheid en bevestigt het in de

praktijk reeds gehanteerde criterium van de

noodzakelijke voorwaarde.

Maar wat als er meerdere aansprakelijke

partijen zijn die eenzelfde schade doen

ontstaan? In het nieuw BW is de in solidum

aansprakelijkheid nu expliciet vastgelegd,

een regel die al jarenlang in de rechtspraak

werd toegepast. Dit betekent dat de

schadelijder de volledige schadevergoeding

kan eisen van één van de aansprakelijke

partijen, zonder iedereen afzonderlijk

te moeten aanspreken. Dit maakt het

eenvoudiger voor de schadelijder om zijn

schade vergoed te krijgen. De partij die de

volledige schadevergoeding betaalt, kan

daarna wel verhaal uitoefenen op de andere

aansprakelijke partijen ten belope van hun

aandeel in de schade.

Voorbeeld: Wanneer uit technische

rapporten blijkt dat infiltraties in een

appartement slechts zouden kunnen wordt

beëindigd middels de vervanging van het

dak van het appartementsgebouw, kan

de schadelijdende mede-eigenaar de in

solidum aansprakelijkheid nastreven van de

vereniging van mede-eigenaars (op grond

van een gebrek van de zaak) en de syndicus

(wegens nalatigheid om bewarende

maatregelen te nemen, een algemene

vergadering te organiseren met het oog

op de goedkeuring van de vervanging van

het dak dan wel dergelijke beslissing van de

algemene vergadering uit te voeren).

info

Mer Astrid LUCKERMANS

Advocaat

NELISSEN GRADE

astrid.luckermans@nelissengrade.com

Peter LEYSEELE

(Juridisch) raadgever appartementsrecht

Gerechtsdeskundige/Gerechtelijk

mandataris

Bewindvoerder

PROPERTYTODAY

Fibernetwerk:

bent u klaar om

de koperverbinding

vaarwel te zeggen?

Het fibernetwerk wordt gestaag over heel België uitgerold. Dit is goed

nieuws, want deze technologie garandeert een snellere en stabielere

internetverbinding die een brede waaier aan nieuwe toepassingen

aankan. Maar waar er voortaan fiber ligt, wordt het oude kopernetwerk

afgesloten. Jean-Louis Bougnet is de verantwoordelijke voor Copper

Outphasing bij Proximus en legt uit hoe dit in zijn werk gaat.

Jean-Louis Bougnet

Responsable

Copper Outphasing

chez Proximus

«Mijn opdracht is om alle bestaande lijnen

naar fiber over te zetten en de deactivatie van

het kopernetwerk wat daarmee gepaard gaat»,

vertelt Jean-Louis Bougnet. «Iedereen krijgt hier

ooit mee te maken: particulieren, kmo’s, grote

bedrijven ... Er komt heel wat coördinatie bij kijken,

maar we hebben de nodige instrumenten,

processen en communicatie om de omschakeling

vlot te laten verlopen.»

Het is een grote uitdaging voor iedereen om de strikte

deadlines na te leven. Jean-Louis Bougnet: «Wanneer

het BIPT, onze telecomregulator, een datum vastlegt

om het kopernetwerk te deactiveren, dan kan geen

enkele operator daar onderuit. Als u niet op tijd naar

fiber overgeschakeld bent, verliest u uw toegang

tot het netwerk. Dat betekent geen internet, geen

telefoon (vaste lijn) en geen televisie meer voor

de bewoners. En in de mede-eigendom zullen

de alarm- en liftlijnen niet meer werken ...»,

benadrukt Jean-Louis Bougnet.

Bereid je voor op de toekomst met fiber

Maar waarom is fiber onvermijdelijk? «Omdat fiber

moeiteloos de groeiende hoeveelheid gegevens

aankan die we vandaag en morgen nodig hebben»,

antwoordt Jean-Louis Bougnet. «Beeldvorming

voor een dokterspraktijk, gebouwmonitoring vanop

afstand, digitale televisie ... Met fiber kan iedereen

tegelijk online, zonder kwaliteitsverlies. Op het oude

kopernetwerk gaat dat veel minder efficiënt

omdat de infrastructuur verouderd is. Bovendien

is het niet doenbaar om twee netwerken naast

elkaar te beheren, vandaar de deactivatie van

het kopernetwerk.»

Voor syndici is de komst van fiber in hun gebouwen

ook een opportuniteit. «Hun beroep wordt ook

almaar digitaler met geconnecteerde verwarming,

zonnepanelen, videobewaking, informatieschermen

enz. Ze hebben dus fiber nodig om hun syndicustaken

voor de mede-eigendom slim en efficiënt uit te

voeren», legt Jean-Louis Bougnet uit. «En dan is

er nog de waarde van het gebouw die stijgt

dankzij fiber.»

De omschakeling is van vitaal belang: syndici kunnen

het zich niet permitteren dat hun gebouw wordt

losgekoppeld van het net. «Stel je voor dat je geen

noodoproep meer kan maken als je in een defecte

lift vastzit of dat het personenalarm van een senior

niemand meer opbelt», voegt Jean-Louis Bougnet

gevat toe.

Een zeer uitgebreid communicatieplan

Om dergelijke situaties te voorkomen, communiceert

Proximus goed op tijd. Jean-Louis Bougnet:

«De communicatie begint zodra een gebouw

is aangesloten en de bewoners in aanmerking

komen voor fiber. Naarmate de deactivatie van het

kopernetwerk nadert, verandert onze communicatie

naar onze klanten. We leggen uit hoe u fiber kunt

laten installeren en wanneer het kopernetwerk

afgesloten wordt. We doen dit via briefwisseling,

e-mail, sms, telefoon ... Sommige berichten zijn van

juridische aard omdat ze contractueel verplicht

zijn bij de stopzetting van een dienst. Die berichten

sturen we drie maanden voor de deactivatie naar

residentiële klanten en zes maanden in het geval

van professionele klanten».

En hoe zit het met klanten die niet in aanmerking

komen voor fiber? «Die bevinden zich op plekken

waar fiber uitgerold wordt, maar wiens gebouw

nog niet op fiber aangesloten is. Twee jaar voor

de deactivatie van het kopernetwerk informeren we

de bewoners en syndici dat het oude kopernetwerk

afgesloten gaat worden.»

De cruciale rol van syndici

Syndici spelen een sleutelrol om de omschakeling

vlot te doen verlopen. «Zij kunnen proactief actie

ondernemen om het akkoord van de mede-eigenaars

te verkrijgen voor de fiberaansluiting van het

gebouw, met name via de algemene vergaderingen.

Dat moet ruim op tijd gebeuren, want de werken

kunnen complex en tijdrovend zijn, afhankelijk van

de nodige bekabeling of de esthetische vereisten.

En daarna moet elke bewoner nog zijn eigen

aansluiting plannen.»

Wat gebeurt er als er te lang

getreuzeld wordt?

«Het is al gebeurd dat we geen toestemming hadden

van de mede-eigenaars voor de deactivatiedatum.

Het gebouw werd afgesloten van het kopernetwerk

en het mede-eigendom moest een nieuwe

aansluiting aanvragen. Dat kan al gauw enkele

weken duren. Bovendien is de fiberaansluiting van

een gebouw na de koperdeactivatie betalend, terwijl

de aansluiting gratis is als ze tijdig uitgevoerd wordt»,

stipt Jean-Louis Bougnet aan.

Maar in de meeste gevallen verloopt alles van een

leien dakje: de syndici doen goed hun werk. «We zien

dat ze het voortouw nemen, in samenwerking

met het Proximus-team dat hen op het terrein

begeleidt voor, tijdens en na de fiberaansluiting.»

Twee tips om af te sluiten

«Enerzijds zijn de syndici het de bewoners verplicht

om te anticiperen en samen te werken met de

providers om alles rond te hebben voor de deactivatie

van het kopernetwerk. Anderzijds is het hun rol als

syndicus om fiber te omarmen in het dagelijkse

gebouwbeheer», besluit Jean-Louis Bougnet.

Wilt u weten of uw gebouwen aangesloten zijn op fiber?

Ontdek het nu via proximus.be/syndicfiber


Collectieve

laadinfrastructuur in

appartementsgebouwen:

de standaardkeuze voor

syndici

05

Waarom een collectieve start de

beste oplossing is

De overstap naar elektrische mobiliteit is

volop bezig. In appartementsgebouwen

groeit de vraag naar laadinfrastructuur, en

syndici staan voor de taak om een duurzame

en efficiënte oplossing te implementeren.

De enige werkbare aanpak op lange termijn

is een collectieve installatie, waarbij alle

laadstations op een gedeelde infrastructuur

worden aangesloten.

Dit zorgt voor een veilige, schaalbare en

kostefficiënte oplossing. In dit artikel lichten

we toe waarom een collectieve aanpak

altijd de voorkeur geniet en hoe syndici zich

hierop kunnen voorbereiden.

Wat houdt een collectieve start in?

Bij een collectieve installatie wordt een

gedeeld elektrisch netwerk voorzien achter

de (een) gemeenschappelijke teller van het

gebouw. Bewoners die een laadpunt nodig

hebben, sluiten hun individuele laadstation

rechtstreeks aan op deze infrastructuur.

Dit voorkomt versnipperde installaties,

conflicten over beschikbare stroomcapaciteit

en maakt het technische en administratief

beheer een pak eenvoudiger.

Vier redenen waarom een

collectieve installatie de juiste

keuze is

چ

Wettelijke richtlijnen en verplichtingen

In Brussel is een collectieve installatie

verplicht vanaf drie parkeerplaatsen. In

Vlaanderen is dat (nog) niet het geval,

PROPERTYTODAY

21

maar Fluvius raadt het sterk aan vanaf drie

parkeerplaatsen. De wetgeving evolueert

en wordt strenger. Door nu collectief

te starten, voorkom je dat je later een

bestaande installatie moet aanpassen aan

nieuwe verplichtingen. Een bijkomend

voordeel: alleen bij een collectieve

aanpak kan een centrale noodstop

worden voorzien – wettelijk verplicht in

parkeergarages.

چ

Eenvoudig uit te breiden Een collectieve installatie groeit mee

met de noden van de bewoners. Zodra

de basisinfrastructuur er ligt, kan elke

eigenaar zonder grote technische

ingrepen een laadpunt laten installeren.

Zonder extra breek- of bekabelingswerken.

Dankzij slimme laadstations die vanop

afstand beheerd worden, kunnen

bovendien software-updates en

optimalisaties uitgevoerd worden zonder

fysieke ingrepen.

چ

Efficiënter energiebeheer en veiligheid

Bij een collectieve installatie kan load

balancing het beschikbare vermogen

efficiënt verdelen. De stroomvoorziening

van het gebouw krijgt voorrang; de

resterende capaciteit gaat naar het

laden van voertuigen. Zo vermijd je

overbelasting en laden bewoners toch

aan het maximaal mogelijke vermogen.

De centrale noodstop kan alle laadpunten

in één beweging uitschakelen in geval

van brand of storing. Dit is een belangrijke

veiligheidsmaatregel die complex en zeer

duur kan zijn bij individuele installaties.

maximale belasting die het gebouw aankan?

Hoeveel voertuigen kunnen tegelijk laden?

Informeer je niet alleen over de installatie

maar ook over de opvolging nadien.

Hoe gebeurt de terugbetaling van het

stroomverbruik aan de VME? Hoeveel

administratie komt daarbij kijken? En wie

biedt ondersteuning bij vragen of storingen?

Daarnaast is het belangrijk om bewoners

goed te informeren. Vaak zijn er

bezorgdheden over kosten, veiligheid of

technische haalbaarheid. Een transparante

communicatie en een duidelijk stappenplan

“ De enige werkbare

aanpak op

lange termijn is

een collectieve

installatie,

waarbij alle

laadstations op

een gedeelde

infrastructuur

worden

aangesloten.

helpen om iedereen mee te krijgen.

Tot slot is een samenwerking met de juiste

partners cruciaal. Een gespecialiseerde

installateur die ervaring heeft met

collectieve laadinfrastructuur zorgt ervoor

dat alles correct en volgens de regelgeving

wordt uitgevoerd.

Kies sowieso voor een installateur met het

label “Charge Point Operator” (CPO) die niet

alleen de installatie maar ook het beheer van

je laadstations kan doen.

Besluit

Een collectieve laadinfrastructuur is

vandaag de enige realistische keuze voor

appartementsgebouwen. Het voldoet

aan de wetgeving, maakt uitbreidingen

eenvoudig, zorgt voor een veilig

energiebeheer en verhoogt de waarde van

het pand. Voor syndici betekent dit minder

administratieve en technische zorgen op

lange termijn Zo leg je vandaag een stevig

fundament voor een gebouw dat klaar is

voor de mobiliteit van morgen.

چ

Meerwaarde voor het gebouw Een gebouw met een goed uitgeruste

laadinfrastructuur is aantrekkelijker voor

zowel huidige als toekomstige bewoners.

Kandidaten bij de aankoop of huur van

een appartement houden steeds vaker

rekening met de mogelijkheid om thuis te

laden. Een collectieve installatie biedt hen

die zekerheid en verhoogt de waarde van

het vastgoed.

Hoe bereid je je als syndicus

voor?

De eerste stap is een grondige analyse van

het elektriciteitsnetwerk van het gebouw.

Hoeveel vrije capaciteit is er? Wat is de

SYNDIC

Channel

SYNDIC Channel




Waanzinnige case study in Lier:

hoe laadpalen een juridische

nachtmerrie werden

In een Lierse VME, goed voor 99

appartementen (verdeeld over 9 VME’s) en

48 eengezinswoningen en 18 individuele

garageboxen , groeit de behoefte aan

laadpalen. Maar in de ondergrondse

parkeergarage met 276 plaatsen en 18

individuele garageboxen mondt dat uit in

chaos en juridische onzekerheid.

Een bewoner installeerde in 2021

eigenhandig een laadpunt op zijn

parkeerplaats, zonder wettelijk verplichte

procedure of veiligheidsmaatregelen.

De syndicus greep niet in. Een latere

risicoanalyse door Vinçotte toonde ernstige

tekortkomingen aan, maar er gebeurde

niets.

Een collectieve oplossing werd voorgesteld

(kostprijs: ruim 1 miljoen euro), maar stuitte

op een gebrek aan interesse. Sinds de

wetswijziging in 2018 mag nu elke medeeigenaar

zijn eigen laadpaal installeren,

wat leidt tot een versnipperde, onveilige

situatie. Bijkomend probleem: het AREI

stelt andere eisen aan collectieve dan aan

individuele installaties — dus twee buren (in

de parkeergarage) met laadpalen kunnen

onder totaal verschillende regels vallen.

De situatie in deze VME is symptomatisch

voor het gebrek aan uniforme

regelgeving in Vlaanderen. In Brussel is

een collectieve aanpak verplicht, met

een overgangsregeling voor bestaande

installaties. Vlaanderen blijft achter. Zonder

heldere regels dreigt elk ondergronds

garageproject in Vlaanderen een

Kafkaiaanse puzzel te worden, waarbij

veiligheid op het spel staat.

Het standpunt van UVS: een

collectieve aanpak of Kafkaiaanse

toestanden

De enige structurele en veilige oplossing

voor situaties zoals deze is het installeren van

een collectieve elektrische installatie, gevoed

vanuit één of meerdere gemeenschappelijke

tellers, waarbij de volledige parkeergarage

onderworpen wordt aan uniforme

veiligheidsvoorschriften.

Vandaag is het dossier verstrengeld

geraakt in een kluwen van versnipperde

bevoegdheden, ongelijke regels en

individuele belangen, met als gevolg een

ondergrondse garage waarin eigenaars

met exact dezelfde risico’s aan volledig

verschillende verplichtingen onderworpen

zijn — enkel op basis van hun type

eigendom.

Zonder duidelijke, afdwingbare en uniforme

regelgeving dreigt dit uit te monden in een

Kafkaiaanse situatie, waarin eigenaars, syndici

Go Watts zal aanwezig zijn op het

Salon van de Mede-eigendom

op 20 november 2025, stand

43, om u te informeren over

laadpaalinfrastructuren en u wegwijs

te maken in de mogelijkheden voor uw

gebouw.

en brandveiligheidsexperts verdwalen

in juridische grijze zones en risico’s op

incidenten toenemen.

In Brussel heeft men dat intussen begrepen:

daar geldt een duidelijk kader, waarbij

collectieve laadinfrastructuur verplicht is en

bestaande individuele installaties slechts

tijdelijk worden gedoogd — tot een nieuwe

aanvraag binnenkomt. Dan moeten de

individuele systemen plaatsmaken voor

een gecoördineerde, veilige en duurzame

oplossing.

Brussel toont op dit vlak het beste

beleid tot nu toe. Vlaanderen hinkt

achterop. Zonder ingrijpen of minstens een

verplichte minimumregeling zoals in Brussel,

zullen dergelijke projecten blijven vastlopen

op onduidelijkheid, stilstand en toenemend

veiligheidsrisico.

Hoog tijd dat Vlaanderen wakker wordt.

info

Tom Hennes

CEO, Go Watts

Arthur de Coninckstraat 5 - bus 1

3070 Kortenberg

hello@gowatts.be

www.gowatts.be

PROPERTYTODAY

PROPERTYTODAY 23

06

Betwistte energiefactuur?

De Ombudsman schiet de

syndicus en de VME te hulp.

Recht op alternatieve

geschillenregeling voor een VME,

mede-eigenaar of syndicus.

Verenigingen van mede-eigenaars zijn

in regel ook energieklanten, sluiten

energieleveringsovereenkomsten met

energieleveranciers en ontvangen

energiefacturen. Zoals met andere

energieklanten het geval is (huishoudelijke

afnemers, zelfstandigen, bedrijven,…),

kunnen ook VME’s geconfronteerd worden

met moeilijkheden en onenigheden met

energiebedrijven.

Een voorbeeld: Een VME heeft een

energieleveringsovereenkomst beëindigd. De

VME heeft echter, ingevolge afrekeningen in

haar voordeel, nog een som van de oudenergieleverancier

tegoed voor een totaal

bedrag van 9205,86 euro. Na verscheidene

maanden heeft de leverancier nog niets

betaald, ondanks regelmatig telefonisch

aandringen door de VME. Ook een

aangetekend ingebrekestelling blijkt weinig

indruk te maken.

De VME dient vervolgens klacht in bij de

Ombudsdienst voor Energie, die deze als

ontvankelijke klacht behandelt. Uiteindelijk

gaat de leverancier over tot het uitbetalen van

de 9205,86 euro. De VME wijst echter op de

hinder die ze heeft ondervonden ingevolge de

lange tijd dat het bedrag geblokkeerd heeft

gestaan. Zo dienden aan de mede-eigenaars

extra voorschotten te worden gevraagd om

de facturen van de nieuwe leverancier te

betalen. De oud-leverancier kende daarop

een vergoeding toe op grond van de wettelijke

rentevoet (260,76 euro).

De Ombudsdienst voor Energie is een

federale publieke dienst bevoegd voor

geschillen tussen eindafnemers en

energiebedrijven die elektriciteit of aardgas

verkopen (energieleveranciers) of verdelen

(distributienetbeheerders)

.

De Ombudsdienst is operationeel sinds

21 januari 2010 en ontving op 15 jaar tijd

142.417 klachten, vragen en meldingen

waarvan er 95 % (meer dan 135.000 dossiers)

werden verwerkt.

U kunt bij de Ombudsdienst terecht met

vragen en klachten die betrekking hebben

op de activiteiten van energiebedrijven of

op het functioneren van de energiemarkt.

De dienst behandelt de klachten in eerste

“ De Ombudsdienst

is operationeel

sinds 21 januari

2010 en ontving

op 15 jaar tijd

142.417 klachten.

instantie door te bemiddelen met het

oog op een akkoord tussen de partijen.

Wanneer een akkoord onmogelijk blijkt,

dan kan de Ombudsdienst een nietbindende

aanbeveling ten aanzien van het

energiebedrijf formuleren.

Belangrijk om weten is dat de Ombudsdienst

toegankelijk is voor alle “eindafnemers”

(zij die elektriciteit of gas kopen voor

eigen gebruik), ongeacht of dit gebruik

huishoudelijk dan wel professioneel is, of

het gaat om een natuurlijke- dan wel een

rechtspersoon, … Ook verenigingen van

mede-eigenaars kunnen bijgevolg vragen

stellen en klacht indienen.

Onderscheid tussen categorieën van

eindafnemers vinden we dan weer wel terug

in de federale wetgeving, met name wat

betreft een aantal bepalingen die een zekere

bescherming aan de energieklanten beogen

te geven. Het gaat dan in bijzonder over de

huishoudelijke afnemers, maar ook de kmo’s.

Voor federale energiewetgeving geldt

een specifieke definitie van kmo, rekening

houdend met het energieverbruik. Er is

sprake van een kmo wanneer het jaarlijks

verbruik van de eindafnemer minder

bedraagt dan 100 MWh voor gas en 100

MWh voor elektriciteit, telkens voor het

geheel van de toegangspunten van

respectievelijk gas en elektriciteit. Onder die

voorwaarden kan bijgevolg ook een VME

van de beschermende bepalingen gebruik

maken.

De beschermingsregels die ook op KMO’s

van toepassing zijn, betreffen vooral:

چ

regels inzake de herziening van de energieleveringsovereenkomsten bij

afloop van een overeenkomst van

bepaalde duur of tijdens de loop van

een overeenkomst van onbepaalde

duur, waarbij de oude overeenkomst niet

meer in het aanbod va de leverancier is

opgenomen;

چ

het recht de nergieleveringsovereenkomst, zowel van bepaalde duur als van

onbepaalde duur, kosteloos en op elk

ogenblik te beëindigen, mits het naleven

van een opzegtermijn van maximaal drie

weken;

Van andere beschermingsmaatregelen is het

toepassingsgebied dan weer beperkt tot

huishoudelijke afnemers. De Ombudsdienst

pleit voor een grotere gelijkschakeling van

de maatregelen voor kmo’s met deze van

de huishoudelijke afnemers. Wij denken in

het bijzonder aan het herroepingsrecht van

de energieleveringsovereenkomst voor het

verstrijken van 14 dagen vanaf de dag van

de sluiting van de overeenkomst.


Een herroepingsrecht beoogt een remedie

in te voeren voor impulsaankopen, in het

bijzonder wanneer de klant te snel en

vooral bij gebrek aan voldoende informatie

zijn instemming heeft gegeven. Gelet op

de complexiteit van de energiemarkt en

van de energieleveringsovereenkomsten,

zien wij ook hier geen reden om dit

herroepingsrecht niet tot kmo’s uit te

breiden.

Problemen kunnen zich ook voordoen met

collectieve warmtesystemen. Het is als

syndicus goed om weten dat een medeeigenaar

met klachten daarover terecht

kan bij de Consumentenombudsdienst

wanneer de eigendom niet in handen

is van een rechtspersoon en hij/zij

die eigendom niet aanwendt in het

kader van een commerciële, bedrijfs-,

ambachts- of beroepsactiviteit.

Samengevat: een VME of syndicus

kan terecht bij de Ombudsdienst voor

Energie wanneer er een geschil is met een

leverancier van elektriciteit of aardgas of

een distributienetbeheerder (in Vlaanderen

is dit FLUVIUS) . Die geschillen kunnen

bijvoorbeeld gaan over de toegepaste

energieprijzen, de verbruiken, het afgesloten

energiecontract of de facturatie. Vragen en

klachten kunt u bij de Ombudsdienst voor

Energie indienen via het klachtenformulier

van de website, per e-mail of per brief.

Vragen kunt u ook telefonisch stellen.

Anderzijds kan een syndicus via de

Consumentenombudsdienst gevat

worden door een mede-eigenaar want

de gebouwbeheerder of syndicus

moet aan de mede-eigenaars inzage

geven in de documenten over de

mede-eigendom, zoals de verdeling

van de gemeten energieverbruiken, de

toegepaste energieprijzen en het afgesloten

energiecontract.

info

Contact

Consumentenombudsdienst

North Gate II

Koning Albert II-laan 8 - bus 1

1000 Brussel

02 702 52 00

contact@consumentenombudsdienst.be

PROPERTYTODAY

PROPERTYTODAY 25

07

De UVS - Unie van Syndici

bundelt krachten met uni:

een revolutie in energiebeheer

voor gebouwen!

In een context van toenemende economische onzekerheid en sterk fluctuerende

elektriciteitsprijzen in België staan syndici van appartementsgebouwen voor een dubbele

uitdaging: de almaar stijgende energiekosten beheersen én voldoen aan de legitieme

verwachtingen van mede-eigenaars op het vlak van duurzaamheid en efficiënt energiegebruik.

Daarom kiest de Unie van Syndici (UVS) ervoor om samen te werken met UNI, een innovatieve

speler die via haar energiegemeenschap eindelijk een toegankelijke en rendabele oplossing

aanbiedt.

uni

uni verlaagt uw energiekosten en

verhoogt uw opbrengsten

Wellicht hebt u er al van gehoord: uni

is géén energieleverancier, maar een

vernieuwend platform voor het delen van

elektriciteit. Het verbindt particulieren,

bedrijven en mede-eigendommen die hun

zelfgeproduceerde energie willen verkopen

of aankopen – transparant, wettelijk in orde

en optimaal geregeld.

Het concept is eenvoudig: wie energie

produceert (via bijvoorbeeld zonnepanelen

of cogeneratie), kan het overschot verkopen

binnen de gemeenschap. Gebruikers

zonder productiecapaciteit kunnen op

hun beurt lokaal geproduceerde energie

aankopen. uni neemt alle administratie voor

haar rekening en garandeert een correcte

facturatie en naleving van de wetgeving.

Beheert u gebouwen met zonnepanelen of

een WKK-installatie? Dankzij uni kunnen uw

mede-eigenaars nu onderling energie delen

en hun overschotten optimaal valoriseren –

rechtstreeks, eenvoudig en efficiënt.

Wat houdt energiedeling precies in?

In een gebouw met meerdere

wooneenheden laat energiedeling toe dat

bewoners de lokaal opgewekte stroom (bijv.

via zonnepanelen op het dak) met elkaar

delen. Zo wordt het overschot van de ene

bewoner automatisch toegewezen aan

een andere bewoner die op dat moment

verbruikt. Dit verlaagt de globale factuur van

de mede-eigendom én van elke individuele

eigenaar. Blijft er energie over? Dan kan

deze via uni verkocht worden aan buren,

scholen of lokale handelaars in de buurt. De

voordelen voor u als syndicus:

چ

Volledige administratieve ontzorging uni beheert alle communicatie met

de netbeheerder, energieleveranciers,

mede-eigenaars en huurders. U hoeft zich

nergens zorgen over te maken.

چ

Stabiele en voordelige tarieven In de uni gemeenschap geldt een vaste

prijs: 8 cent/kWh voor verkoop en 11 cent/

kWh voor aankoop (excl. netkosten). Geen

onderhandelingen, geen verrassingen

meer.

چ

Compatibel met uw huidige leverancier

uni vervangt uw bestaande

energiecontract niet, maar vormt een

aanvulling. Indien uw leverancier een

toeslag aanrekent voor energiedeling,

regelt uni gratis een overstap naar een

geschikte partij.

چ

Geen extra kosten of verborgen clausules

uni werkt met een transparant all-in

model. Wat u ziet, is wat u krijgt.

Een maatschappelijke en

ecologische meerwaarde

Door deel te nemen aan uni zet u actief in

op duurzaamheid, solidariteit en energieautonomie.

Het model stimuleert lokale

energieproductie, vermindert de CO₂uitstoot

en versterkt de sociale cohesie in de

buurt.

چ

Kostenverlaging: de mede-eigendom en elke mede-eigenaar besparen

aanzienlijk op hun energiefactuur.


چ

Uw overschot wordt lokaal opgekocht door buurtbewoners,

handelszaken, scholen,… U maakt

deel uit van een lokaal en solidair

netwerk: uni bevordert wederzijdse hulp

tussen leden, stimuleert prijsstabiliteit

en het rationeel gebruik van lokaal

opgewekte energie.

UNI zal aanwezig zijn op het Salon van

de Mede-eigendom op 20 november

2025, stand 25, om al uw vragen te

beantwoorden en u te begeleiden bij uw

energieprojecten.

چ

Milieueffect: het model is gebaseerd op 100% groene energieproductie en lokaal

energieverbruik, waardoor onze globale

ecologische voetafdruk vermindert.

info

Waarom UVS voor UNI kiest

De Unie van Syndici ziet in uni een echte

meerwaarde voor haar leden: betaalbare

en eenvoudige toegang tot energiedeling,

zonder extra werklast. Daarom nodigen wij

al onze aangesloten syndici uit om kennis te

maken met dit slimme model.

Jean-Philippe Desager

Mede-optichter UNI

0491 08 48 16

jean-philippe@uni-energy.eu

Hoe starten?

1. Scan de QR-code om een

vrijblijvende afspraak te maken.

PROPERTYTODAY

2. UNI voert een persoonlijke

simulatie uit van de besparings- en

winstpotentie voor uw gebouw(en).

3. U ontvangt een op maat

gemaakt energieplan.

4. Bij akkoord bevestigt

u uw aansluiting.

Het duurt slechts enkele dagen om een

duidelijk beeld te krijgen van het potentieel

van energiedelen voor uw mede-eigendom

of mede-eigendommen.

Vanaf de eerste dag van de volgende maand

wordt het systeem geactiveerd. Gedurende

het hele traject begeleidt uni u stap voor

stap en staat klaar om alle praktische en

wettelijke vragen te beantwoorden.

Kortom : Aansluiten bij uni is een

logische stap. U verlaagt de energiekosten,

verhoogt de efficiëntie, en draagt bij aan een

duurzamer en sociaal rechtvaardiger model

voor mede-eigendommen. De Unie van

Syndici ondersteunt deze vooruitstrevende

aanpak voluit.

PROPERTYTODAY 27

uni

QR?

08

Brandveiligheid in

appartementsgebouwen:

de contradictie in het

beleid

Brandveiligheid is een essentieel onderdeel van onze samenleving. Het is cruciaal dat gebouwen

veilig zijn voor de mensen die erin wonen, werken of verblijven. Toch schuilt er een opmerkelijke

tegenstrijdigheid in het huidige beleid: de strengste brandveiligheidsnormen worden opgelegd

aan de nieuwste gebouwen, terwijl de oudste gebouwen, die vaak de grootste risico’s met zich

meebrengen, nauwelijks aan enige verplichting hoeven te voldoen.

Een ongelijke aanpak

Sinds 1994 zijn er steeds strengere

brandveiligheidsvoorschriften ingevoerd

voor nieuwbouwprojecten en ingrijpende

renovaties. Deze normen hebben terecht

gezorgd voor veiliger gebouwen, zoals

branddetectie, brandwerende materialen en

betere evacuatieroutes.

Daarentegen vallen gebouwen die vóór

1994 zijn gebouwd, veelal buiten deze

verplichtingen.

Dit is problematisch, aangezien oudere

gebouwen vaak zijn opgebouwd met

verouderde materialen, zoals brandbare

isolatie, en vaak niet over voldoende

brandwerende compartimenten of

evacuatieroutes beschikken. Hierdoor lopen

bewoners en gebruikers in deze gebouwen

een groter risico bij brand.

Een wake-up call

De huidige aanpak van brandveiligheid in

gebouwen is onevenwichtig en laat een

aanzienlijk deel van de risico’s onbenut. Het

is tijd om actie te ondernemen en ervoor te

zorgen dat iedereen – ongeacht of zij in een

oud of nieuw gebouw wonen – dezelfde

mate van veiligheid geniet.

Door beleid en financiering slim in te zetten,

kunnen we ervoor zorgen dat ook de

oudste gebouwen veiliger worden voor de

toekomst. Hoe kunnen we rechtvaardigen

dat een gloednieuw gebouw aan hoge,

kostbare eisen moet voldoen, terwijl een

gebouw dat decennia geleden is neergezet

– en mogelijk gevaarlijker is – vrijgesteld

blijft van aanpassingen? Hoe kunnen

wij verantwoorden dat een gloednieuw

gebouw aan strenge en kostbare eisen

moet voldoen, terwijl verouderde, mogelijk

gevaarlijke gebouwen ongemoeid blijven,

zelfs als zij een reëel risico vormen?

En hoe is het te rechtvaardigen dat

iemand acht uur per dag werkt in een

gebouw dat moet voldoen aan strikte

brandveiligheidsnormen, om vervolgens

thuis te komen in een woning waar

brandgevaarlijke situaties vrij spel hebben

omdat er geen enkele verplichting is om aan

veiligheidseisen te voldoen? Dit is niet alleen

een kwestie van regelgeving, maar van pure

logica en verantwoordelijkheid.

Deze discrepantie vraagt om aandacht.

Hoe kunnen we dit aanpakken?

Het aanpakken van deze kwestie vereist

een combinatie van beleidswijzigingen,

financieringsmogelijkheden en

bewustwording. Enkele mogelijke stappen:

1. Audit van brandveiligheid:

voer een audit uit van oudere

gebouwen in uw portefeuille.

PROPERTYTODAY 29

2. Bewustwording: informeer medeeigenaars

over de risico’s van oudere

gebouwen en het gebrek aan

maatregelen. Moedig de AV aan om

vrijwillig verbeteringen door te voeren,

zelfs zonder wettelijke verplichting.

3. Gefaseerde verplichtingen

voor oudere gebouwen: stel als

syndicus haalbare en gefaseerde

verplichtingen in voor oudere

gebouwen, zoals het installeren

van branddetectie - brandcentrale,

rookmelders en brandblussers en het

verbeteren van evacuatieroutes.

“ In gebouwen met

meer dan tien

appartementen zou

de aanwezigheid

van een AEDtoestel

een

standaardvereiste

moeten zijn.

Brandveiligheid in medeeigendom:

een gedeelde

verantwoordelijkheid

Brandveiligheid is een complex vraagstuk.

Bewoners zijn vaak afhankelijk van de

veiligheidsmaatregelen van hun buren,

terwijl zij daar zelf weinig invloed op hebben.

Dit kan leiden tot risico’s, vooral wanneer

niet iedereen zich aan de voorschriften

houdt.

Een duidelijk voorbeeld hiervan is de

controle van gasinstallaties, die wettelijk

om de twee jaar verplicht is. Hoewel

deze verplichting er is, blijft het een

open vraag of alle mede-eigenaars

en bewoners hieraan voldoen.

Zonder garantie dat elke buur zijn

verantwoordelijkheid neemt, ontstaat er

een gevaarlijke situatie voor de gehele

gemeenschap.

De impact van mentale

gezondheid

Naast technische risico’s is er ook het

menselijke aspect: de mentale toestand

van buren kan onvoorziene problemen

veroorzaken. In extreme gevallen, zoals

bij zelfmoordpogingen met gas, kunnen

niet alleen de betrokkene maar ook

onschuldige buren slachtoffer worden. Dit

benadrukt het belang van gezamenlijke

veiligheidsmaatregelen en preventie binnen

een mede-eigendom. Het is cruciaal dat

syndici en bewoners niet alleen technische

veiligheid waarborgen, maar ook oog

hebben voor signalen die op risico's kunnen

wijzen.

De rol van de syndicus

De syndicus speelt een belangrijke rol

in het bevorderen van brandveiligheid,

maar heeft niet altijd de bevoegdheid om

van mede-eigenaars te eisen dat zij de

nodige attesten overleggen. Dit gebrek

aan handhaving is een gemiste kans, zoals

eerder al werd benadrukt in het artikel in

Property Today editie 12 (zie de blog “GDPR en

onderhoudscertificaten: absurdistan).

Om hier verandering in te brengen,

adviseren wij onze leden om

brandveiligheid structureel op de

agenda te plaatsen tijdens de jaarlijkse

algemene vergadering. Een concreet

actiepunt kan zijn om minimaal één keer

per jaar gezamenlijk te evalueren welke

maatregelen genomen kunnen worden om

de veiligheid te verbeteren.

Minimale ingrepen, maximale

impact

Er zijn relatief eenvoudige en betaalbare

ingrepen die een groot verschil kunnen

maken in een noodsituatie. Denk hierbij aan:

چ

Brandblussers: strategisch geplaatst in gemeenschappelijke delen zoals gangen,

trappenhuizen en parkeergarages.

چ

Noodverlichting: zorgt ervoor dat bewoners bij stroomuitval snel en veilig

kunnen evacueren.

چ

Pictogrammen en bewegwijzering: helpen bewoners en hulpdiensten om

vlot de weg naar nooduitgangen te

vinden.

چ

Rookmelders: een must-have, zowel in individuele appartementen als in

gemeenschappelijke ruimtes met een

algemene brandcentrale.

Een gezamenlijke inspanning

Brandveiligheid in een mede-eigendom

vraagt om een gezamenlijke inspanning.

Het creëren van bewustwording onder de

bewoners, het aanmoedigen van collectieve

maatregelen en het opnemen van duidelijke

afspraken in het reglement van medeeigendom

kunnen levens redden.

Daarnaast is het belangrijk om naast

technische veiligheid ook aandacht te

schenken aan het welzijn van bewoners.

Syndici en mede-eigenaars moeten

bereid zijn om in te grijpen wanneer ze

zorgwekkend gedrag signaleren dat de

veiligheid in gevaar kan brengen.

Wij moedigen iedereen aan om

de rol van brandveiligheid in het

wooncomfort serieus te nemen.

Met kleine, gerichte stappen en

een oog voor zowel technische als

menselijke aspecten kan een veilige

woonomgeving voor iedereen worden

gegarandeerd.

AED-toestellen: een noodzakelijke

investering in veiligheid

In gebouwen met meer dan tien

appartementen zou de aanwezigheid van

een AED-toestel (Automatische Externe

Defibrillator) een standaardvereiste moeten

zijn. Dit apparaat kan letterlijk het verschil

maken tussen leven en dood bij een

hartstilstand, waar elke seconde telt.


Een gezamenlijke aankoop van een AEDtoestel

door de mede-eigenaars is niet alleen

kostenefficiënt, maar ook een daad van

solidariteit binnen de gemeenschap.

Het is van cruciaal belang dat iedereen weet

waar het dichtstbijzijnde AED-toestel zich

bevindt. Duidelijke communicatie, zoals

het plaatsen van zichtbare aanwijzingen in

gemeenschappelijke delen, kan hierbij helpen.

Voor gebouwen waar men bezorgd is over de

mogelijke diefstal of vandalisme van een AEDtoestel,

bestaan er oplossingen. Zo kan het

toestel worden geplaatst in een afgesloten

kast met glas, vergelijkbaar met brandblussers.

Het glas kan in geval van nood worden

ingeslagen, zodat het toestel snel toegankelijk

is. Andere opties zijn beveiligde kasten met

een eenvoudige toegangscode die gedeeld

kan worden met alle bewoners.

Een AED-toestel in een wooncomplex is geen

overbodige luxe, maar een investering in

veiligheid en zorg voor elkaar. Wij adviseren

mede-eigenaars dan ook om dit onderwerp

mee te nemen op de agenda van de

algemene vergadering en samen een plan op

te stellen voor de aanschaf en het onderhoud

van een AED-toestel. Met relatief kleine

inspanningen kan een groot verschil worden

gemaakt in noodgevallen.

Tim Renders en ANPI geven een niet te

missen lezing op het Salon van de Medeeigendom

(20 nov. 2025) over de veiligheid

van gebouwen. Een absolute aanrader voor

iedereen die de veiligheid van zijn gebouw wil

verbeteren en wil voldoen aan de geldende

normen.

info

Tim Renders

Adviseur brandveiligheid

Auteur van Brandveiligheid Thuis

tim@timrenders.be

www.timrenders.be

PROPERTYTODAY


09

Mijn VerbouwLening :

ook voor appartementen en

appartementsgebouwen

Grote renovatie-uitdaging voor

Vlaamse appartementen

Vlaanderen telt ongeveer 980.000

appartementen verspreid over 149.000

appartementsgebouwen. Veel van deze

gebouwen zijn energetisch verouderd en

hebben een grondige renovatie nodig. Een

energiezuinig appartement biedt niet alleen

meer wooncomfort en lagere energiekosten,

maar behoudt ook beter zijn waarde of stijgt

zelfs in prijs.

Om tegen 2050 alle woningen en

appartementen energiezuinig te maken,

moet elk appartement EPC-label A behalen.

Momenteel haalt slechts één op de tien

appartementen dit label. Om dit doel te

bereiken, moeten er jaarlijks gemiddeld

4.400 appartementen gerenoveerd worden.

De Vlaamse overheid neemt daarom extra

maatregelen specifiek voor appartementen,

waaronder de Mijn VerbouwLening.

Financiële steun: Mijn

VerbouwLening aan 1,5% rente

Naast de Mijn VerbouwPremie en Mijn

VerbouwBegeleiding, kunnen zowel

individuele eigenaars als de Vereniging

van Mede-eigenaars (VME) een voordelige

lening aangaan via Mijn VerbouwLening.

Voor eigenaar-bewoners

Eigenaars die zelf in hun appartement

wonen en behoren tot de laagste of

middelste inkomenscategorie, kunnen tot

60.000 euro lenen voor de renovatie van hun

privatieve delen. Deze lening kan worden

aangevraagd via het Energiehuis of online.

Sinds 4 februari 2025 bedraagt de rentevoet

1,5%.

Voor eigenaar-verhuurders

Ook eigenaars die hun appartement

verhuren, kunnen een lening aanvragen.

Voor hen gelden geen inkomensgrenzen.

Voor de Vereniging van Medeeigenaars

(VME)

Een VME kan eveneens een lening

afsluiten voor renovatiewerken aan de

gemeenschappelijke delen van het gebouw.

Het maximumbedrag is 60.000 euro per

gebouw, vermeerderd met 25.000 euro per

appartement.

Voorbeeld: Een appartementsgebouw

met 12 eenheden kan een maximale lening

aanvragen van 360.000 euro (60.000 euro

voor het gebouw + 12 x 25.000 euro voor de

individuele eenheden).

Let op: een kredietverzekering is verplicht

voor de VME om de lening te kunnen

afsluiten.

Welke werken komen in

aanmerking?

De Mijn VerbouwLening kan gebruikt

worden voor verschillende (energetische)

renovaties, waarbij per onderdeel een

maximumbedrag kan worden geleend. Dit

omvat onder andere:

چ

Dakisolatie en renovatie چ

Isolatie van buitenmuren چ

Vernieuwing van buitenschrijnwerk (ramen en deuren)

چ

Isolatie en renovatie van vloeren چ

Installatie van hernieuwbare energietechnieken, zoals:

چ

(Hybride) warmtepompen چ

Zonneboilers of warmteboilers چ

Grootschalige zonnepaneleninstallaties

PROPERTYTODAY 33

“ De Mijn

VerbouwLening

kan gebruikt

worden voor

verschillende

(energetische)

renovaties.

Belangrijke herinnering: EPC

Gemeenschappelijke Delen (EPC

GD)

Voor elk appartementsgebouw met

minstens twee eenheden is een EPC GD

verplicht. Heeft uw gebouw nog geen EPC

GD? Dan is het belangrijk om dit zo snel

mogelijk te laten opmaken.

Het EPC GD speelt een cruciale rol, want

het wordt automatisch gebruikt bij de

opmaak van de EPC’s van de individuele

appartementen. Een correct EPC GD

verhoogt dus de kwaliteit van alle EPC’s in

het gebouw.

Dit EPC moet opgemaakt worden door een

energiedeskundige type A. U vindt een lijst

van erkende energiedeskundigen op de

Energiekaart van het VEKA.

Meer info?

ǯ https://www.vlaanderen.be/

lenen-voor-een-woning/mijnverbouwlening

VEKA zal op 20 november deelnemen

aan het Salon van de Mede-eigendom

en ter plaatse beschikbaar zijn om

vragen van geïnteresseerden te

beantwoorden. Daarnaast verzorgt

VEKA een niet te missen uiteenzetting

over de nieuwigheden voor

appartementsgebouwen.

info

Tim Van Helden,

Vlaams Energie- en

Klimaatagentschap

Koning Albert II-laan 20 - bus 17,

1000 Brussel

tim.vanhelden@vlaanderen.be

vlaanderen.be/vekawww.asbestinfo.be

Energiedeskundige vinden?

ǯ https://apps.energiesparen.be/

energiekaart

PROPERTYTODAY


10

Geschillenbeslechting over

onroerend goed en medeeigendommen

via bemiddeling

Procederen is een veel voorkomend kwaad in de vastgoed- en bouwsector. In plaats van

toevlucht te nemen tot dure en langdurige juridische procedures, hebben bedrijven echter ook

toegang tot een efficiënter alternatief!

Bemiddeling is een minnelijk proces dat

gericht is op het oplossen van conflicten,

bijvoorbeeld tussen mede-eigenaars

of tussen een mede-eigenaar en

de syndicus in de sector van de

mede-eigendom, door een neutrale en

onpartijdige derde in te schakelen: de

bemiddelaar. Deze vrijwillige aanpak

vergemakkelijkt de dialoog, vermindert

spanningen en bevordert oplossingen

die rechtvaardig en aanvaardbaar zijn

voor iedereen.

Bemiddeling kan vele soorten

problemen oplossen, zoals het niet

naleven van de regelgeving inzake

mede-eigendom, geschillen over de

betaling van lasten, conflicten met de

syndicus over hun administratie of zelfs

conflicten met derden.

In tegenstelling tot een rechter of arbiter legt

de bemiddelaar geen beslissingen op, maar

begeleidt hij de discussie en helpt hij beide

partijen bij het verkennen van praktische

oplossingen. Bemiddeling is sneller en

betaalbaarder. Geschillen kunnen vaak

in weken of maanden worden opgelost

in plaats van jaren. De advocaten- en

gerechtskosten zijn nihil, terwijl de kosten

van de bemiddelaar zeer toegankelijk zijn en

tussen de partijen worden gedeeld.

Het bemiddelingsproces is flexibel en kan in

elk stadium (vóór of tijdens een rechtszaak)

worden opgestart (en afgebroken, indien

zo wordt beslist). Bemiddeling maakt

het mogelijk om op maat gemaakte en

innovatieve oplossingen te ontwikkelen

en helpt om constructieve en positieve

relaties tussen de partijen te onderhouden,

wat op lange termijn essentieel is.

Gedurende 2025 is er een speciale

regeling van toepassing die de Belgische

bouwsector ondersteunt bij het ontdekken

en toepassen van bemiddeling. Dit initiatief,

dat wordt gecoördineerd door Milieu

Consulting en dat wordt gefinancierd

PROPERTYTODAY 35

door de Europese Commissie, biedt

toegang tot erkende bemiddelaars die

gespecialiseerd zijn in bouwgeschillen

en daarmee verband houdende laattijdige

of ingewikkelde betalingen. De regeling

biedt bovendien organisatorische en

administratieve ondersteuning aan de

partijen (zoals transparante documentatie,

bemiddelingsfaciliteiten, secretariaat).

Tenslotte zorgt dit pilootproject ervoor dat

bemiddeling nóg betaalbaarder is door de

kosten van de bemiddelaar te beperken.

De kern van een effectieve bemiddeling die

aan de behoeften van de partijen voldoet,

wordt gevormd door opgeleide en

gespecialiseerde bemiddelaars.

SYNDIC

Channel

SYNDIC Channel



duidelijk: snelle afhandeling, lage kosten,

vertrouwelijk, flexibel en relatiebehoudend.

De hierboven besproken speciale

regeling is ontworpen om toegankelijk

en bedrijfsvriendelijk te zijn en biedt

gespecialiseerde bemiddelaars, een

eenvoudig intakeproces, gemaximeerde

tarieven en ondersteunende middelen aan.

Ga voor meer informatie naar de

projectwebsite van de Europese Commissie.

In het kader van de speciale regeling

heeft Milieu Consulting een team van 24

erkende bemiddelaars samengebracht,

geaccrediteerd door de Belgische Federale

Bemiddelingscommissie en gespecialiseerd

in geschillen in de bouwsector. Velen

zijn advocaten of professionals met

aanzienlijke ervaring op het gebied van

bouw en onroerend goed (bijv. ingenieurs,

aannemers), waardoor ze snel de technische

en financiële complexiteit van een geschil

kunnen begrijpen. Hun expertise op het

gebied van betalingsgeschillen helpt bij het

ontrafelen van problemen zoals vertraagde

facturen, onenigheid over de kwaliteit

van de werken en de complexiteit van

onderaanneming.

Bemiddeling binnen deze speciale regeling

is uitgewerkt als een eenvoudig en

begeleid proces. De partijen kunnen een

verzoek tot bemiddeling indienen op de

speciale website, of een bericht sturen naar

het secretariaat via WhatsApp (+32 487 775

830) of per e-mail (mediationpilot@milieu.

be).

Milieu Consulting brengt de partijen

binnen twee werkdagen in contact met

een geschikte bemiddelaar, namelijk

iemand die over de nodige expertise

beschikt voor het specifieke geschil,

geografisch dicht bij de partijen staat en de

gewenste taal spreekt (Nederlands, Frans,

Engels, Duits).

De bemiddelaar organiseert vervolgens

een eerste sessie, waarin de regels van

de bemiddeling worden beschreven

en waar elke partij haar standpunt naar

voren kan brengen. De daaropvolgende

bemiddelingssessies zorgen ervoor dat

beide partijen de ruimte krijgen om hun

standpunten te verduidelijken en zijn erop

gericht om via een gestructureerd proces

en specifieke methodologieën naar een

oplossing toe te werken.

De besprekingen kunnen bestaan uit zowel

gezamenlijke vergaderingen als afzonderlijke

vertrouwelijke sessies. Als de bemiddeling

slaagt, wordt de overeenkomst schriftelijk

vastgelegd en kan deze juridisch bindend

verklaard worden. Als er geen oplossing

wordt gevonden, behouden de partijen de

keuze tussen de rechter of arbitrage, waarbij

de bemiddelingsprocedure de wettelijke

verjaringstermijnen stuit.

De voordelen van bemiddeling om

geschillen (tussen mede-eigenaars,

tussen eigenaars en de syndicus, tussen

eigenaars en bouwbedrijven, enz.) omtrent

onroerend goed op te lossen, zijn

Wist u trouwens dat de integratie van

bemiddelingsclausules in contracten

ten sterkste wordt aanbevolen? Zulke

clausules bieden een proactieve aanpak

door eventuele toekomstige geschillen met

betrekking tot het beheer en onderhoud

van eigendommen te onderwerpen aan

bemiddeling. Milieu Consulting heeft

aanpasbare, robuuste en betrouwbare

bemiddelingsclausules opgesteld die

beschikbaar zijn op de projectwebsite.

ǯ https://single-market-economy.

ec.europa.eu/smes/challenges-andresilience/late-payment/mediationpilot-construction_nl

ǯ https://ec.europa.eu/eusurvey/

runner/MediationRequestForm

info

Maxime Moulac

Senior Legal Advisor

Milieu Law & Policy

mediationpilot@milieu.be

PROPERTYTODAY


11

Mede-eigendom in

Spanje: 5 verrassingen

voor Belgen

“

Eigenaars met

betalingsachterstand

mogen niet

stemmen.

Veel Belgen bezitten een appartement in

Spanje en worden daardoor automatisch

mede-eigenaar binnen een Spaanse VME

(Asociación de Copropietarios). In Spanje

wordt de regelgeving rond algemene

vergaderingen van mede-eigenaars

hoofdzakelijk bepaald door de Ley de

Propiedad Horizontal (LPH).

Hier volgen de voornaamste verschillen met

de Belgische situatie:

1. Oproeptermijn van 6 dagen voor de

algemene vergadering

Volgens artikel 16.2 LPH moet de oproeping

voor de algemene vergadering minstens zes

dagen op voorhand gebeuren. Indien op

de eerste oproeping het vereiste quorum

niet wordt gehaald, kan de vergadering een

half uur later geldig plaatsvinden met de

aanwezige eigenaars.

"De oproeping voor de algemene

vergadering gebeurt minstens zes dagen

vóór de geplande datum, tenzij de statuten

een andere termijn bepalen. De vergadering

gaat door bij eerste oproeping wanneer de

meerderheid van de eigenaars aanwezig is,

die tevens de meerderheid van de aandelen

vertegenwoordigen. Bij tweede oproeping

is de vergadering geldig ongeacht het aantal

aanwezigen."

PROPERTYTODAY 37

2. Geen wachttijd van 15 dagen voor

een tweede vergadering zoals in België

In tegenstelling tot België, waar minstens

15 dagen moeten zitten tussen de eerste

en tweede vergadering, kan in Spanje een

tweede oproeping reeds een half uur na

de eerste plaatsvinden, ongeacht het aantal

aanwezigen.

Artikel 16.2 LPH: De tweede oproeping

kan doorgaan een half uur na de eerste,

ongeacht het aantal deelnemers.

"De vergadering wordt gehouden in tweede

oproeping op de plaats, datum en tijd

aangegeven in de eerste oproeping, en kan

plaatsvinden op dezelfde dag indien er ten

minste een half uur is verstreken sinds de

eerste oproeping."

3. Eigenaars met betalingsachterstand

mogen niet stemmen: zij verliezen hun

stemrecht!

Een verschil dat menig Belgische syndicus

zou toejuichen: in Spanje verliezen eigenaars

met openstaande schulden hun stemrecht,

tenzij zij hun schuld gerechtelijk betwisten

of reeds hebben aangevochten vóór de

vergadering.

Artikel 15.2 LPH: "Eigenaars die bij aanvang

van de vergadering niet in orde zijn met hun

betalingen aan de gemeenschap, en die

deze schuld niet gerechtelijk hebben betwist

of gedeponeerd, mogen wel deelnemen

aan de discussie, maar verliezen hun

stemrecht."

4. Volmacht aan de syndicus mogelijk

In Spanje is het wettelijk toegestaan om

een volmacht te geven aan de syndicus

om een eigenaar te vertegenwoordigen

op de algemene vergadering. Dit is

vastgelegd in artikel 15.1 van de LPH. De

volmacht hoeft enkel een schriftelijk en

ondertekend document te zijn. Zij mag

worden toegekend aan eender wie, inclusief

de syndicus.

"De mede-eigenaars kunnen de algemene

vergadering bijwonen of zich wettelijk of

vrijwillig laten vertegenwoordigen. Voor dit

laatste volstaat een door de mede-eigenaar

ondertekend schrijven."

5. De voorzitter van de gemeenschap:

een verplichte en representatieve

functie

In Spanje is het verplicht om een voorzitter

van de gemeenschap aan te duiden,

gekozen onder de mede-eigenaars. Deze

voorzitter is niet, zoals in België, een tijdelijke

voorzitter van de AV, maar een echte

vertegenwoordiger van de gemeenschap,

met taken die deels overeenkomen met

die van een Belgische syndicus, waaronder

gerechtelijke vertegenwoordiging.

Artikel 13.1 LPH: "Het bestuursorgaan van de

gemeenschap is de algemene vergadering

van eigenaars, de voorzitter (...)."

In België bestaat deze functie niet: de

vertegenwoordiging van de VME berust

volledig bij de syndicus, die wordt

aangesteld door de algemene vergadering.

Het ontbreken van een vaste voorzitter

toont het verschil in bestuursstructuur, die in

België meer gecentraliseerd is rond de figuur

van de syndicus.

“

In Spanje is een

volmacht aan

de syndicus

mogelijk.

info


Directeur UVS

(Unie van Syndici)

info@uvsyndici.be


PROPERTYTODAY

Artikel 15.1 LPH: "Eigenaars kunnen

persoonlijk of via wettelijke of vrijwillige

vertegenwoordiging deelnemen

aan de vergadering. Voor vrijwillige

vertegenwoordiging volstaat een schriftelijk

document ondertekend door de eigenaar."


Goed om

te weten

In deze rubriek behandelen wij enkele frequent

gestelde vragen. Wij geven graag ons advies mee.

1

Vraagstelling:

Betreffende de syndicale mededelingen "§§1-2" bij de vervreemding van

een kavel : hoe dient onderstaande benaderd/geïnterpreteerd (vervolg

punt 6 => 7 dus) te worden? (verband tussen Art. 3.94, §1, 6° en Art. 27-7°

BW). Volgende vraag werd ontvangen :

Art. 3.94-§1-6° : een afschrift van de recentste balans die door de

algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars werd

goedgekeurd.

Wat art. 3.94, §1, 2° BW betreft, dient men ook nog een onderscheid te

maken tussen:

چ

de achterstallen van de bijdragen van het lopende boekjaar inbegrepen die van voorafgaande boekjaren;

چ

andere eventuele achterstallen, daarin begrepen de kosten van gerechtelijke of buitengerechtelijke invordering, alsook de kosten voor

de mededeling van de krachtens artikel 3.94-§§1 en 2 BW vereiste

informatie.

Dit onderscheid is vereist teneinde de geprivilegieerde schulden van

de vereniging van mede-eigenaars te kunnen onderscheiden van de

andere schulden. Artikel 27, 7° BW luidt immers als volgt:

“De schuldeisers, op onroerende goederen bevoorrecht, zijn … […].

7° De vereniging van mede-eigenaars, op de kavel in een gebouw of

groep van gebouwen voor de bijdragen verschuldigd met betrekking

tot deze kavel. Dit voorrecht is beperkt tot de bijdragen van het

lopende boekjaar en het eraan voorafgaande boekjaar. Het neemt

rang in na het voorrecht van de gerechtskosten bepaald in artikel

17, het voorrecht bepaald in artikel 114 van de wet van 4 april 2014

betreffende de verzekeringen en de eerder ingeschreven voorrechten.”

Wij wensen uw aandacht te vestigen op het feit dat het voor de

belangenbehartiging van de mede-eigendom hoogst noodzakelijk is

om bovenvermeld onderscheid te maken in uw afrekening.

PROPERTYTODAY 39

Antwoord:

Het gaat over de juridische verplichtingen

en rechten van de VME bij het indienen van

schuldeisersvorderingen in het kader van de

overdracht van een kavel.

Het voorrecht van de VME is een juridisch

recht dat voorrang geeft bij de inning van

bepaalde schulden die eigenaars van kavels

binnen een mede-eigendom aan de VME

verschuldigd zijn. Dit voorrecht is vastgelegd

in artikel 27-7° van het Belgisch Burgerlijk

Wetboek en heeft als doel de financiële

belangen van de mede-eigendom te

beschermen.

Bij de overdracht van een kavel en de

verplichte informatie bestemd voor de

notaris dient u de informatie correct door

de geven. Best is dat in de afrekening van de

schulden een duidelijk onderscheid wordt

gemaakt tussen enerzijds de bijdragen

die het voorrecht genieten (lopende en

vorige boekjaar), en anderzijds de andere

openstaande bedragen, zoals oudere

achterstallen.

1. Maximum 2 jaar : Achterstallen

van bijdragen van het lopende en

het eraan voorafgaande boekjaar:

Artikel 27-7° BW bepaalt dat de VME

een voorrecht heeft op de kavel voor

bijdragen die verschuldigd zijn over

het lopende en het vorige boekjaar.

Het voorrecht van de VME geldt dus

alleen voor bijdragen die in deze

periode zijn ontstaan; eerdere of latere

achterstallen genieten dit voorrecht niet.

2. Meer dan 2 jaar : Andere achterstallen:

Achterstallige betalingen die ouder

zijn dan twee jaar, evenals kosten voor

gerechtelijke procedures of andere

kosten die gemaakt zijn om die

achterstallen in te vorderen, krijgen

geen voorrang. Dit betekent dat deze

schulden pas worden betaald nadat de

belangrijkste, geprivilegieerde schulden

(zoals de bijdragen van het huidige

en vorige jaar) eerst zijn voldaan.

3. Opgelet: Gerechtelijke kosten

(bijv. advocaatkosten, incassokosten of

kosten voor gerechtelijke procedures)

zijn aanvullende schulden en genieten

geen voorrang. Deze kosten worden

pas vergoed nadat de schulden die

onder het voorrecht vallen (dus

de bijdragen voor het lopende en

voorgaande jaar) volledig zijn betaald.

Hieronder een type voorbeeld van aangifte:

Overzicht van de achterstallige betalingen:

1. Bijdragen lopend boekjaar:

Bedrag: €[bedrag]

Vervaldatum: [datum]

2. Bijdragen vorig boekjaar:

Bedrag: €[bedrag]


3. Andere achterstallen (ouder dan 2

jaar):

Bedrag: €[bedrag]


4. Gerechtelijke of buitengerechtelijke

kosten:

Bedrag: €[bedrag]

Omschrijving: kosten gemaakt voor

[bijvoorbeeld incassoprocedures,

aanmaningen, advocaatkosten, etc.]

2

Vraagstelling:

We hebben recentelijk het syndicschap van een

residentie overgenomen en we zijn op volgende

probleem gebotst.

Op basis van de basisakte zijn er drie

appartementen met elk 275/1000 en 1

penthouse met 175/1000.

In 2010 werd er een herverdeling van de

gemeenschappelijke kosten overeengekomen

tussen de eigenaars omdat het penthouse een

uitbouw geplaatst had op het dakterras dat

gemeenschappelijk is.

Ze komen de volgende kostenverdeling overeen:

de drie appartementen elk 267/1000 en de

penthouse 199/1000. Daar is een geschreven

document van, maar de basisakte/reglement

van mede-eigendom werd nooit aangepast.

Er was namelijk één eigenaar die eiste dat bij

een aanpassing in de basisakte het terras ook

moest worden aangekocht door de eigenaar

van het dakappartement. Om een lang verhaal

kort te maken, er werd niets echt opgelost maar

de kosten werden wel aldus herverdeeld.

Nu zag ik in de documenten van de vorige twee

syndici dat niet alleen de gemeenschappelijke

kosten op deze ‘nieuwe’ basis worden berekend,

maar dat er ook op basis van de zogezegde

nieuwe ‘quotiteiten’ – die nooit werden

ingeschreven - wordt gestemd.

Dus de drie appartement elk 267 stemmen en

het penthouseappartement 199 stemmen.

De nieuwe kostenverdeling kan dan wel

consensueel zijn en aanvaard worden door

de mede-eigenaars, maar het stemmen zou

toch conform de quotiteiten van de basisakte

moeten gebeuren of zie ik dit verkeerd?

Graag had ik even uw visie hieromtrent.

Antwoord :

U heeft de situatie correct ingeschat.

In mijn antwoord hieronder zal ik mij

baseren op de informatie in uw mail, in

dewelken u verwijst naar de aanpassing van

kostenverdeling/verdeelsleutels en niet naar

een wijziging van de aandelen. Een wijziging

van de aandelen vereist de éénparigheid

van alle stemmen van alle mede-eigenaars.

Een wijziging van de verdeling van de

lasten vereist een meerderheid van 4/5de

van de stemmen van de aanwezige of

vertegenwoordigde mede-eigenaars.

Opgelet: een toegekend privatief

gebruiksrecht leidt in principe niet tot

een herberekening van de aandelen. Het

privatief gebruiksrecht houdt namelijk in

dat een mede-eigenaar exclusief gebruik

mag maken van een gemeenschappelijk

deel, maar dit verandert niets aan de

eigendomsverhoudingen zoals die zijn

vastgelegd in de basisakte. De aandelen

in de mede-eigendom (quotiteiten) zijn

gekoppeld aan het eigendomsrecht van

de gemeenschappelijke delen en worden

alleen aangepast als er een wijziging is in

de eigendomsstructuur, bijvoorbeeld door

het bijkopen of samenvoegen van kavels

(berging kelder staanplaatsen...etc).

Een privatief gebruiksrecht blijft

daarentegen een gebruiksrecht en is geen

eigendomsrecht, waardoor het geen invloed

heeft op de verdeling van de aandelen.


Bovendien kan het gebruiksrecht met een

4/5de meerderheid worden verleend, maar

ook met dezelfde meerderheid worden

ingetrokken, wat het tijdelijke karakter van

dit recht benadrukt in tegenstelling tot een

eigendomsrecht, dat blijvend en definitief is,

tenzij het wordt overgedragen.

Aangezien het enkel een wijziging in de

kostenverdeling betreft en geen aanpassing

van de aandelen, blijven de stemrechten

van elke mede-eigenaar ongewijzigd en

corresponderen deze nog steeds met

de aandelen zoals vastgelegd in de

basisakte. Deze aandelen zullen, zelfs na

de wijziging van de statuten met betrekking

tot de kostenverdeling, nog steeds van

toepassing blijven voor het bepalen van

het aantal stemmen tijdens de algemene

vergadering

Authentieke akte

Hoewel er een consensuele herverdeling

van de kosten is overeengekomen tussen de

mede-eigenaars, verandert dit niets aan de

officiële quotiteiten die in de basisakte zijn

opgenomen, zolang de statuten niet officieel

aangepast zijn.

De wet op de mede-eigendom bepaalt

duidelijk dat elke wijziging van de statuten,

zoals een aanpassing van de kostenverdeling,

moet worden goedgekeurd door de

algemene vergadering met een 4/5de

meerderheid en vervolgens moet worden

vastgelegd in een authentieke akte. Zonder

deze formele stap blijven de oorspronkelijke

verdeelsleutels van kracht. Bovendien is

een dergelijke beslissing niet tegenstelbaar

tot derden (zoals nieuwe mede-eigenaars)

totdat deze correct is overgeschreven in de

statuten.

BW Art 3.88-2° : De algemene vergadering

beslist bij meerderheid van vier vijfden van

de stemmen: over iedere andere wijziging

van de statuten, daarin begrepen de

wijziging van de verdeling van de lasten van

de mede-eigendom.

BW Art 3.85-§1 : De basisakte en het

reglement van mede-eigendom, die de

statuten van het gebouw of van de groep

van gebouwen vormen, alsook iedere

wijziging die daarin wordt aangebracht,

moeten het voorwerp zijn van een

authentieke akte.

Gezien de consensus die er momenteel

bestaat binnen de VME, lijkt het me

aangewezen om de situatie te regulariseren.

Dit betekent dat u een BAV dient bijeen

te roepen, om een mandaat te vragen

(meerderheid 1/2+1) om de statuten officieel

aan te passen in en authentieke akte (bij de

notaris) volgens de beslissingen van de AV

(datum en voorwerp vermelden alsook de

behaalde meerderheid).

Het is belangrijk om te benadrukken

dat deze aanpassing geen directe relatie

heeft met de vraag of het dakterras moet

worden aangekocht. De statuten kunnen

eenvoudigweg worden aangepast om te

bepalen dat de eigenaar van het penthouse

exclusief gebruik maakt van het terras,

zonder dat hiervoor een aankoop nodig is.

Zoals hierboven vermeld zou de aankoop

van het dakterras leiden tot de wijziging

van de aandelen van de VME , en zou met

éénparigheid moeten gestemd worden

(met tussenkomst van een landmeter

voor de correcte oppervlakte berekening

en herberekening van de aandelen, en

vastgoedschatter voor de waarde van deze

oppervlakte te bepalen, en een notaris van

de verkoop en authentieke akte).

In afwachting van de authentieke akte,

dienen de kosten conform de originele

quotiteiten uit de basisakte verdeeld te

worden, tenzij anders beslist door de AV.

Eindafrekening

Dit heeft dus gevolgen voor de

eindafrekening 2024, aangezien de

jaarlijkse kosten volgens de oorspronkelijke

verdeelsleutel uit de basisakte zullen

moeten verdeeld worden. Het lijkt onnodig

om de afrekeningen van de vorige syndici

retroactief recht te zetten, aangezien er

hoogstwaarschijnlijk decharge is verleend en

de rekeningen destijds zijn goedgekeurd.

Een retroactieve herberekening is

overigens alleen mogelijk als de medeeigenaars

hiervoor tijdens de BAV beslissen

(meerderheid van 1/2+1), en dit zou gepaard

gaan met een bijkomende vergoeding

voor de syndicus vanwege deze bijzondere

prestatie. In dat geval kan er een forfaitair

bedrag per herberekend boekjaar worden

gevraagd aan de AV.

Het belangrijkste is nu dat de statuten zo

snel mogelijk worden aangepast aan de

nieuwe verdeelsleutel. Indien de authentieke

akte niet voor het einde van het boekjaar

2024 kan worden verleden, kunt u tijdens

de BAV de goedkeuring vragen voor de

verdeling van de kosten op basis van de

reeds behaalde consensus. Als de medeeigenaars

hiermee akkoord gaan, mag u dit

uitzonderlijk toepassen, maar enkel met de

formele goedkeuring van de AV((u mag dit

niet zonder toestemming doen).

Voor meer info over deze problematiek voeg

ik hieronder de link naar het artikel van Mter

Riquier in ons magazine Property Today:

ǯ https://www.propertytoday.be/

blog/artikels-1/verdeling-van-delasten-van-de-mede-eigendom-63

Voor de gemoedsrust van de syndicus

en de VME

Verzekeringsoplossingen voor

kantoor- en appartementsgebouwen

in mede-eigendom

Vraag ernaar bij je makelaar

B’Cover by Baloise nv | B’Cover by Baloise nv is een door de FSMA erkend gevolmachtigd onderschrijver | Zetel: City Link, Posthofbrug 16, 2600 Antwerpen, België |

BTW BE 0437.008.754 | RPR Antwerpen, afdeling Antwerpen | Tel.: +32 3 247 21 11 – Vestiging: Herkenrodesingel 6, 3500 Hasselt, België – Tel.: +32 2 704 49 70 | IBAN: BE77 7310 5269 7142 |

BIC: KREDBEBB | info@bcover.be | www.bcover.be

aménagement et rénovation

toitures-parking

aanleg en renovatie

parkeerdaken

omgevingswerken

aménagement

des abords

toitures plates

& toitures-terrasses

platte daken

& dakterrassen

Een perfect oppervlak

door ingenieus vakwerk.

Un revêtement parfait

fruit d’une technologie

ingénieuse.

www.derdeconstruct.be

Property Today NL 2025 Editie 18

Transform your PDFs into Flipbooks and boost your revenue!

Delete template?

Save as template ?