2025

VOORWOORD

VvE MAGAZINE NOVEMBER 2025 #4 3

INHOUD #4-2025

INTRATONE

Draadloze intercom- en toegangscontrole

oplossingen gebaseerd op het mobiele netwerk.

Moderne deurcommunicatie

ELEGANT,

VEILIG EN

SLIM.

STANDAARD MET VIDEOCAMERA

VOLLEDIG TE BEHEREN OP AFSTAND

Een intercomsysteem is meer dan alleen horen en spreken, het is het

visitekaartje van een gebouw. Onze systemen combineren functionaliteit

met esthetiek door de belknoppen te voorzien van digitale LCD-naamplaatjes.

Daarnaast zijn alle systemen standaard uitgerust met digitale badgelezers

die zorgen voor een eenvoudige, maar vooral veilige toegang.

Volledig aanpasbaar in kleuren, layouts en design

Oproepen ontvangen in video met de gratis Intratone app

Standaard ingebouwde badgelezer voor eenvoudige toegang

Bewoners en rechten beheren in de cloud via het gratis beheerplatform

www.intratone.nl

F.G.M. Schuurs

voorzitter VvE Belang

DE JURIDISCHE

FUIK VAN

REGELS EN

BESLUITVORMING

Het is niet nieuw; al jaren pleit VvE Belang voor vereenvoudiging van de weten

regelgeving in het appartementsrecht. En het bleef niet bij een pleidooi:

samen met een groep deskundigen, verzameld in de Werkgroep Modernisering

Appartementsrecht Nederland, hebben wij een compleet nieuw voorstel ontwikkeld

voor het appartementsrecht.

De verantwoordelijke Tweede Kamerleden én de ministeries hebben we met

nadruk gewezen op de noodzaak van een flexibel wetgevingsinstrument dat de

maatschappelijke ontwikkelingen op het gebied van verduurzaming van VvEcomplexen

kracht bij kan zetten.

Helaas: opvolgende kabinetten en Tweede Kamerfracties hebben zich niet erg

ingespannen om Nederland op koers te houden naar 2050. Dat is exemplarisch

voor onze overheid in de afgelopen jaren. Die stelt ambitieuze doelen, zoals het

energieneutraal c.q. emissievrij maken van de gebouwde omgeving, maar creëert

geen uitvoerbare route naar dat doel. VvE’s, gemeenten en woningcorporaties

lopen daardoor vast op juridische blokkades. De overheid is niet in staat om de

regels met betrekking tot besluitvorming te vereenvoudigen en te harmoniseren

over alle modelreglementen. Aanpassing van de regels voor het wijzigen van de

splitsingsakte lukt ook niet. En de klok tikt door richting 2030 en 2050: de jaren

waarin Nederland zijn klimaatdoelen moet halen.

In de Telegraaf kon u op 3 november jl. lezen dat VvE’s door de regelgeving

vastlopen in hun verduurzamingsplannen. In de ambitieuze Versnellingsagenda

van september 2023 heeft de toenmalige minister (Turbo-)Hugo de Jonge een

aanpassing van de regels over besluitvorming per 1 januari 2026 aangekondigd -

en ook hoe dat moest gebeuren. Wijziging van de splitsingsakte zat ook in het

vat. Er is niets gebeurd. De slagvaardigheid van de overheid neemt recht evenredig

af met het stijgen van de urgentie van de verduurzaming.

Het rapport van Berenschot, waarnaar in het artikel in Telegraaf wordt verwezen,

toont de urgentie opnieuw aan. 70 procent van de VvE’s krijgt mogelijk met de

blokkades te maken.

Waarom heeft de overheid geen oog voor de belangen van burgers c.q. de

appartementseigenaars? En waarom worden voorstellen van deskundigen

genegeerd? Regeren is vooruit zien; daarover leest u op pagina 4 en 5 meer.

Laten we ons niet verschuilen achter de moeilijkheden; we moeten lef

tonen. Zonder de nodige slagvaardigheid blijven VvE’s achter in hun verduurzamingsdoelstellingen.

De nationale klimaatdoelen komen in gevaar. Hopelijk

verloopt de formatie gesmeerd, zodat we snel aan de slag kunnen.

4 ‘Van Belang’ - Kees Oomen over de

integrale aanpak van de VvE-problematiek

Voorlichtingsbijeenkomsten

8 Plenaire bijeenkomst: Actualiteiten

VvE-domein

10 Workshop 1 en 2: Juridische actualiteiten

en DMJOP

14 Workshop 3 en 4: Oplaadpunten en

Veiligheid van lift tot dak

16 Workshop 5 en 6: Isoleren en

Besluitvorming

26 Impressie Congres VvE-managers

28 ‘Minidorp in de stad’ - Collectief Particulier

Opdrachtgeverschap

BIJZONDERE APPARTEMENTEN

20 De Meelfabriek in Leiden

BIJZONDERE ORGANISATIE

64 Programma VIVET

JURIDISCH

32 Rechtspraakmakend: Nieuwe rechtspraak

over geluidshinder

34 Verjaring en de VvE

37 Van de rechter: Weg met die camera’s!

COLUMNS

7 Alles wordt anders door AI

door Simon Rozendaal

39 Nota Bene: Wie betaalt de rekening?

door mr. dr. Claudia Siewers

65 Maak verduurzaming eindelijk eenvoudig!

door Sven Ringelberg

71 De vele brillen van verduurzaming

door Jaap Hendriksen RT

VERZEKERINGEN

42 De herbouwwaarde en de verzekering

BOUWKUNDIG

44 De toekomst van het onderhoud

46 VvE Söderblomplaats zorgt voor een

verzorgde woonomgeving

50 Daken - deel 3: De dakinspectie

52 Liften – deel 7: Alles over platformliften

56 VvE Suisse enthousiast over gratis

eindinspectie schilderwerk

59 Vraag aan het Liftinstituut: training

bevrijden opgesloten liftpassagiers

ENERGIEBESPAREN

60 VvE Spaarneborgh 1 realiseert forse

energiebesparing

74 Impressie Nationaal Warmtecongres 2025

EN VERDER

71 Het nieuwe Handboek voor de VvE

81 Evenementenagenda

82 Nieuwsflitsen

VAN BELANG

IN DEZE RUBRIEK BEHANDELT VVE BELANG-DIRECTEUR

KEES OOMEN KWESTIES IN HET DOMEIN VAN DE VVE.

ONDERWERPEN DIE HIJ BESPREEKT MET DE OVERHEID,

BELANGENBEHARTIGERS OF MARKTPARTIJEN.

DEZE KEER: UITDAGINGEN BINNEN DE VVE.

De regels zijn star,

divers en

contraproductief

voor het te

bereiken doel

4 VvE MAGAZINE NOVEMBER 2025 #4 5

financiën moeten zijn, die jaren standhouden en waarop

de betrokkenen kunnen vertrouwen. Voor de eigenaars

is financieel comfort noodzakelijk. Een ruimhartig

Garantiefonds en Financieringsfonds, plus een goede

voorziening voor degenen die de gestegen woonlasten

niet kunnen betalen.

Door de actuele politieke situatie misstaat het

gezegde ‘Regeren is vooruitzien’ bepaald niet.

Saillant detail daarbij is dat het bekende gezegde

afkomstig is van een (in zijn tijd politiek actieve)

journalist en niet van een prominent politicus.

De uitspraak ‘Gouverner c’est prévoir’ wordt

toegeschreven aan Émile de Girardin; in de

tweede helft van de 19e eeuw lid van de

Assemblée Nationale van Frankrijk. De behoefte

om vooruit te zien wordt kennelijk meer gevoeld

in de maatschappelijke lagen van de bevolking

dan in de politiek zelf. Die worstelt veelal met de

waan van de dag en in onze tijd ook met een

sterke scoringsdrang.

Toekomstvisie

gevraagd

voor de vele

uitdagingen

Ook voor het VvE-domein geldt: regeren is vooruitzien!

Die waan van de dag leidt tot een keten van acties en

reacties. Uit de vele schakels die de keten vormen, geef ik

u een paar voorbeelden. Het zal u niet verbazen dat die te

maken hebben met ons eigen domein: dat van de VvE.

Door de Russische inval in Oekraïne schoten de energieprijzen

omhoog. Onder stoom en kokend water werd

de regeling van het energieplafond ingericht. De kosten

bedroegen maar liefst 11,6 miljard euro. De VvE’s met

collectieve (blokverwarming)systemen waren daarbij

vergeten. Dus werd - opnieuw onder hoge druk -

opnieuw een regeling in elkaar getimmerd: de TTB

(Tijdelijke Tegemoetkoming Blokaansluitingen). Kosten:

800 miljoen euro.

Isoleren!

Door de brandstofcrisis (maar natuurlijk vooral door

de exorbitante energieprijzen) werd door de overheid

opeens maximaal ingezet op isolatie. Daar vroegen we

al tien jaar om, maar nu kon het ineens. Zo ontstond het

NIP, het Nationaal Isolatie Programma, dat 1,6 miljard

euro ging kosten.

Een andere kwestie dringt zich ook steeds meer op:

veel gebouwen (minimaal zijn het er 425.000) staan

op slechte funderingen of hebben te maken met

bodemverzakking. Onze wakkere overheid greep in

toen in alle media alarm geslagen werd. Er kwam een

Funderingsfonds; kosten 76 miljoen euro.

En natuurlijk vraagt ook optoppen om aandacht.

Nu dat belangrijk wordt gevonden, zien we opeens

bereidheid om de wijziging van de akte eenvoudiger

te maken. De besluitvormingseis wordt wat

‘zachter’.

Om over laadpalen maar te zwijgen: als er heel veel

laadpalen moeten worden geplaatst, kan het besluit

van de Vergadering van Eigenaars dat daarvoor

nodig is, eigenlijk wel worden afgeschaft!

Een langetermijnvisie graag!

En dito financiering!

Onder u zullen er vast lezers zijn die - net als ik -

al jaren meedraaien in de wereld van de VvE. Wij

weten maar al te goed welke uitdagingen voor dit

deel van de woningvoorraad om aandacht vragen.

En we weten ook dat de problematiek vaak heel

ernstig is. Die problemen vragen om een langetermijnvisie

en ook om een langetermijnfinanciering.

Maar er is meer. Elke problematiek vraagt niet alleen

afzonderlijk om een langetermijnvisie; ze vraagt ook

om een integrale visie. De problemen in het VvEdomein

zijn geen op zichzelf staande problemen;

ze raken - of versterken - elkaar. De uitdagingen

zijn complex en verbonden, maar hier ligt ook

meteen de kans voor een oplossing.

Enkele uitdagingen

Verduurzamen van gebouwen staat hoog op de agenda.

Maar verduurzaming kost veel geld, tijd en expertise, wat

vooral voor kleinere VvE’s een onoverkomelijk obstakel

vormt. Daarnaast hinderen wetten en regels een goede

uitvoeringspraktijk. In het voorwoord van Fred Schuurs

op pagina 3 las u daar al meer over.

Funderingsproblemen vragen om veilige en dure

ingrepen. Niet ingrijpen betekent in veel gevallen het

einde van de levensduur van het gebouw.

Optoppen wordt door de overheid gestimuleerd.

Nieuwe bouwlagen op bestaande bouwlagen

verminderen onze problemen in de overspannen

woningmarkt. Maar het opdrachtgeverschap is niet

eenvoudig, de financiering is niet geregeld en ook hier

zijn veel juridische voetangels en klemmen.

Nederland staat vol met gebouwen waarin kleine VvE’s

ondergebracht zijn. In veel gevallen gaat het om één

complex (dus met een gezamenlijke schil). Klein is fijn,

hoor je vaak. Maar klein is ook duur.

Opschaling van kleine VvE’s naar grotere eenheden

leidt tot professionelere entiteiten die kansen kunnen

bieden voor besparingen en schaalvoordelen.

Woonlasten

Ondertussen stijgen de woonlasten voortdurend,

waardoor de eigenaars financieel onder druk staan en

kwetsbaar worden. Woonlastenneutrale ingrepen dan?

Helaas, die zijn er niet. En intussen blijft de overheid de

VvE’s maar vragen om - dure - maatregelen te nemen.

De vraag ‘Wie gaat dat betalen?’ wordt liever niet gesteld.

En of het nog niet genoeg is, worden deze problemen

ook nog eens vergezeld (en versterkt) door blokkades

in weten regelgeving. De wetten en regels zijn nu

eenmaal niet geschreven om te voorzien in dit soort

situaties. De regels zijn star, divers en contraproductief

voor het te bereiken doel.

Om dat allemaal te veranderen, hebben we ministers

nodig met politieke wil en invloed, maar bovenal met

toekomstvisie.

Een integrale blik

Een belangrijk element dat thuishoort in een toekomstvisie:

het kost vele jaren om funderingsproblemen op

te lossen en de verduurzaming neemt ook nog jaren

in beslag, maar de beslissingen moeten nu genomen

worden. Dat betekent dat er betrouwbare kaders en

Het tweede belangrijke onderdeel: bezie de problemen

met een integrale blik. Ik geef een voorbeeld. Optoppen

is een prioriteit geworden en het is vaak mogelijk op

kleine VvE-complexen. Deze VvE’s hebben geen deskundigheid

en geen beheerkracht in huis. Dat heeft

onder andere met hun omvang te maken. Dat betekent

dat deze kleine VvE’s hulp moeten krijgen als ze willen

gaan optoppen. Daarbij kan de eis gesteld worden dat ze

moeten opschalen (fuseren) tot een grotere VvE. Om te

kunnen optoppen moet de akte toch gewijzigd worden,

dus op die manier slaan we de bekende twee vliegen in

één klap.

Aanpassen van wetten en regels

Regel vervolgens de nodige aanpassingen in weten

regelgeving, zodat de VvE zelf opdrachtgever kan

worden van het optopproject. Alle revenuen stromen

dan in de kas van de VvE en dat geeft een enorme impuls

aan de betaalbaarheid van de verduurzamingsopgave.

En als er toch gebouwd wordt op het complex, omdat er

opgetopt wordt; maak dan meteen gebruik van het feit

dat de steigers tegen het gebouw aan staan. Die kunnen

mooi worden ingezet als er verduurzamingsmaatregelen

genomen worden. Alweer twee vliegen in één klap!

Zo’n klap kan ook worden geslagen bij een VvE waarvan

het gebouw kampt met funderingsproblematiek. Kan er

een extra woonlaag worden gerealiseerd? Dan kan het

geld dat daarmee wordt verdiend, worden gebruikt voor

het funderingsherstel.

Waardeboud en -stijging

Al deze voorbeelden hebben een positieve invloed op

de woonlasten, maar zeker ook op het waardebehoud

van de eigen woning. Misschien is er zelfs sprake van

waardestijging.

Deze projecten hebben een lange doorlooptijd. Dus we

moeten nú bedenken wat VvE’s nodig hebben aan regels

en geld. De regels moeten dan wel gelden voor een

lange periode en het geld moet jarenlang beschikbaar

blijven.

Tot slot: introduceer een AMvB (Algemene Maatregel

van Bestuur) in het appartementsrecht om flexibel te

blijven in algemeen verbindende voorschriften die VvE’s

helpen bij deze uitdagingen.

Regeren is vooruit zien. We moeten ervoor zorgen

datde VvE niet ondergesneeuwd raakt in de grote

uitdagingen van de huidige tijd. Het is tijd voor een

Deltaplan VvE’s!

LAAT HET LEVEN BINNEN

Een goede intercom laat alleen de juiste mensen binnen. Dankzij het

haarscherpe beeld ziet u met de BTicino videofoon direct wie er aanbelt.

De pakketbezorger, familie, de buurvrouw of een goede vriend. Met één

druk op de knop laat u het leven binnen.

Als uw intercom aan vervanging toe is, brengen wij uw VvE in contact met

goede installateurs bij u in de buurt. Vervolgens bereiden wij al het

materiaal voor, begeleiden de installateur tijdens de montage en helpen

hem alles snel op te lossen.

Gesprek zonder snoer

Door de handsfree spraakfunctie

van onze BTicino videofoons kunt

u comfortabel communiceren.

Het gemak van Nelec

U profiteert van onze jarenlange

ervaring. Zo hebben wij in 2023

750 woongebouwen voorzien van

BTicino intercoms.

Goede gebruiksaanwijzing

U ontvangt een zeer duidelijke,

Nederlandse gebruiksaanwijzing.

Lees meer op

www.nelec.com/vve

bel 020-6 352 350 of

mail info@nelec.com

COLUMN

Simon

Rozendaal

wetenschapsjournalist,

schrijver, chemicus

‘Beste bot, ik heb een ton eigen

geld, verdien netto 3.000 euro

per maand en wil genoeg geld

overhouden om af en toe naar

de buurtkroeg te gaan. Hoeveel

hypotheek is verstandig?’

‘Beste bot, ik ben niet zo van de

zonnecellen; kan ik over vijf jaar

nog een hr-gasketel kopen?’

‘Beste bot, hoe gaat deze buurt

veranderen?’


ALLES WORDT ANDERS

DOOR AI - JAZEKER,

OOK UW APPARTEMENT

Allemaal vragen die je nu al aan een ‘chatbot’ kunt stellen. De antwoorden

vallen nog een tikkie tegen maar dat verandert snel. Ook wonen wordt

anders door kunstmatige intelligentie (AI).

Voor het grote publiek werd kunstmatige intelligentie twee jaar geleden pas

zichtbaar toen chatbots opeens razendsnel antwoord konden geven op

allerlei vragen. Toen ze schijnbaar vanuit het niets video’s konden maken,

zoals Poetin en Trump met een grappig dansje. Hé, dit is creatief!

Maar in wezen is ‘generatieve’ (creatieve) kunstmatige intelligentie het

voorlopige eindpunt van een ontwikkeling die al lang gaande is: de

miniaturisering van de elektronica. In 1968 (toen Martin Luther King werd

vermoord en Jan Janssen als eerste Nederlander de Tour de France won)

constateerde Gordon Moore, een van de oprichters van chipbedrijf Intel, dat

het aantal componenten op een chip elk jaar verdubbelde. Deze Wet van

Moore houdt nu 47 jaar stand.

Eigenlijk kan dat niet. Het gaat hier om exponentiële groei en zoals de

Indiase mythe aangeeft, loopt dat tegen grenzen aan. De uitvinder van het

schaakbord antwoordde op de vraag van de koning hoe hij beloond wilde

worden: ‘met een graankorrel’. Om precies te zijn, met één graankorrel

op het eerste schaakveld, twee op het tweede, vier op het derde, acht op

het vierde, enzovoorts. ‘Ja hoor, da’s prima’, zei de koning schaterlachend,

zich niet realiserend dat de hele graanoogst van zijn land al halverwege het

schaakbord op zou zijn.

De AI-chips van het Amerikaanse Nvidia (en zijn Chinese concurrenten)

gehoorzamen nog steeds aan de Wet van Moore en dat is de reden dat

chatbots met AI zo veel weten en zo snel antwoord kunnen geven.

Misschien is kunstmatige intelligentie een kosmische hype. Al die

AI-hoogleraren en andere deskundigen (niet zelden met belangen) zeggen

dat er computers aankomen die intelligenter zullen zijn dan de mens, die

kanker kunnen genezen, die de energietransitie versnellen. Vermoedelijk is

het kul, misschien ook niet, maar dat doet er niet eens toe.

Door de opgepompte verwachtingen gaat er krankzinnig veel geld naar

kunstmatige intelligentie. Saoedi-Arabië alleen al stopt er 140 miljard in. De

EU, de VS, China; iedereen probeert elkaar te overtoepen. Per dag stellen

250 miljoen mensen een vraag aan ChatGPT, de populairste AI-assistent.

Daarom pompen Google, OpenAI en de andere AI-bedrijven ook honderden

miljarden in kunstmatige intelligentie. Vervolgens stoppen ook andere grote

bedrijven, of ze nu in de farmaceutische hoek zitten, in de energiebranche

of waar dan ook, er immense bedragen in. De eerste vraag op elke

bestuursvergadering van elk bedrijf is tegenwoordig: ‘Zeg, doen wij wel

genoeg aan AI?’

Dat alleen al, die waanzinnige hoeveelheid geld, gaat de wereld veranderen.

Ook de wereld van het wonen.

8

VOORLICHTINGSBIJEENKOMSTEN

VvE MAGAZINE NOVEMBER 2025 #4

9

Actualiteiten in het VvE-domein

Oomen had de verkiezingsprogramma’s van de partijen

erop nageslagen en was - niet heel verrassend - tot de

conclusie gekomen dat er bar weinig aandacht is voor de

uitdagingen van de VvE. Ondanks mooie woorden zoals

‘vereenvoudiging van regels’, ‘optoppen en splitsen’ en

‘ondersteuning bij verduurzaming’. Dat laatste onderwerp

vinden we overigens (vanzelfsprekend) niet terug bij de

PVV. Ook worden door de partijen zorgen geuit over private

equity; het verschijnsel dat VvE-beheerkantoren zich laten

overnemen door grote investeerders. Er zijn al geluiden dat

de prijzen die de VvE aan de beheerder betaalt, met meer

dan 50 procent stijgen. Vraag is: wat moet de VvE dan?

Rapporten

Weinig aandacht dus. En dat terwijl er zo veel zaken zijn

die om die aandacht vragen: de funderingsproblematiek,

de woningnood, verduurzaming, de stijgende woonlasten

en de vraagstukken rond goed VvE-beheer. “Een integrale

visie ontbreekt helaas”, constateerde Oomen.

Daarna besprak hij enkele rapporten die onlangs het licht

zagen. ‘Verduurzaming en de rol van de splitsingsakte’,

bijvoorbeeld. Daaruit blijkt dat de komende 25 jaar

maar liefst maximaal 99.000 splitsingsaktes moeten

worden gewijzigd. In een rapport van CondoReno wordt

gepleit voor een omvangrijk financieringsfonds én een

garantiefonds. Dat kan interessant zijn voor al die VvE’s

die kampen met achterstallig onderhoud in combinatie

met een verduurzamingsopgave, en waar de VvE en

de leden zich zorgen maken over uit de hand lopende

renovatiekosten c.q. woonlasten.

Zoals gebruikelijk verzorgde

Kees Oomen, directeur van

VvE Belang, de aftrap van de

Voorlichtingsdagen met

actualiteiten uit het VvEdomein.

Verschil met andere

jaren: dit jaar sloot hij - samen

met collega’s - de dag ook af

met een pubquiz en een

aantal stellingen. De winnaar

van de quiz kreeg een mooie

prijs: een jaar lang een VvE

Plus-aansluiting met alle

voordelen van dien!

Voorlichtingsbijeenkomst plenaire bijeenkomst

Wetenswaardigheden uit de

Versnellingsagenda:

• Het quorum wordt waarschijnlijk niet afgeschaft, maar

duurzaamheidsbesluiten kunnen mogelijk wel met een

gewone meerderheid worden genomen.

• Mogelijk worden er criteria geformuleerd voor een

Duurzaam Meerjarenonderhoudsplan (DMJOP). De

aanzet daarvoor is al gegeven in 2018. Het DMJOP zal

in elk geval een looptijd hebben van 30 jaar.

• De notificatieregeling voor de aanleg van laadpalen

zou in mei 2026 moeten worden geïmplementeerd,

maar ook daarover is nog onduidelijkheid. Het

Burgerlijk Wetboek moet er namelijk voor worden

gewijzigd. Dat duurt gewoonlijk lang.

Digitaal vergaderen

Tijdens de Covid-periode mochten VvE’s digitaal

vergaderen, maar die regeling is alweer even verleden

tijd. Er lijkt een nieuwe wet aan te komen, die digitaal

vergaderen mogelijk maakt. De ALV moet dan wel eerst

het bestuur machtigen om een digitale vergadering te

organiseren. En vervolgens krijgt de VvE te maken met

een groot aantal regels en voorschriften. Mogelijk treedt

de wet in werking op 1 juli 2026.

Tijdens de behandeling van de nieuwe wet kwam de

wens naar voren om het volgende mogelijk te maken: als

x% van het totaal aantal stemmen meldt fysiek te willen

vergaderen, moet de vergadering fysiek plaatsvinden.

Dat wordt dus snel zoeken naar een zaal… Hybride

vergaderen blijft dan mogelijk, dus fysiek én digitaal.

Beheerders CV

VvE’s willen dat hun beheerder professioneel en

transparant is. Kortom: dat hij/zij kwaliteit levert. Om aan

die eisen te voldoen, kunnen VvE-beheerders inmiddels

op tal van plaatsen certificaten behalen. Dat maakt het

er voor de VvE-bestuurder niet eenvoudiger op, want de

kans op een vergelijking tussen appels en peren is groot.

Daarom wordt het Beheerders CV ontwikkeld, waarin

de onderdelen staan waaraan een professionele

beheerder moet voldoen: lidmaatschap van een

brancheorganisatie, kennis en educatie, ervaring, een

klachten- en geschillenregeling, eisen aan het contract

en de voorwaarden, verzekeringen, integriteit en

verantwoordelijkheid en natuurlijk communicatie.

We houden u op de hoogte.

Handreiking Onderhouds- en

Verduurzamingsaanpak VvE’s

Verduurzaming blijft een lastig punt voor VvE’s. Wat

moet er gebeuren om het gebouw toekomstbestendig

te maken? Dus: energiezuinig, comfortabel, veilig en

toegankelijk. Om op die vragen antwoord te geven heeft

de organisatie Verbouwstromen samen met andere

partijen - waaronder VvE Belang - de Handreiking

Onderhouds- en Verduurzamingsaanpak VvE’s ontwikkeld.

Dat document kan worden gezien als een vervolg en

completering van de Campagnebox voor verduurzaming

van VvE-complexen. In deze handreiking is o.a. ook

aandacht voor de woonlasten en voor de keuze van een

procesbegeleider.

Momenteel wordt het document verder ontwikkeld.

Natuurlijk zullen we in VvE Magazine aandacht aan de

handreiking besteden zodra deze beschikbaar is voor de

VvE’s.

De Wet collectieve warmte (Wcw)

De Wcw komt eraan; de opvolger van de Warmtewet.

Die heeft grote gevolgen voor de VvE, maar ook hiervoor

geldt dat er nog veel onduidelijk is, Zo zijn er nog niet

veel gemeenten die een complete warmtetransitievisie

hebben. Ofwel: die gebieden hebben aangewezen waar

een bepaalde warmtebron het aardgas moet vervangen.

“Maar dat alle woningen op termijn van het gas af gaan,

staat wel vast”, zei Kees Oomen.

“En belangrijk voor de VvE: die wordt bevoegd om het

gebouw aan te laten sluiten op een warmtenet. Een VvE

die niet wil worden aangesloten, moet aantonen dat

ze een alternatieve manier heeft om de woningen te

verwarmen. En als het gebouw wél wordt aangesloten,

moet iedere eigenaar meewerken aan de werkzaamheden

die dat mogelijk maken. Eigenaars die niet aangesloten

willen worden (terwijl de VvE dat wel doet) moeten binnen

twee maanden na het aanbod van het warmtebedrijf

aantonen dat zij over een alternatief beschikken. Dit

alternatief wordt dan door het warmtebedrijf getoetst.

Overigens moet iedere bewoner nog minimaal acht jaar

van gas worden voorzien nadat de gemeente een besluit

heeft genomen.”

VvE Ledenlening

Als een VvE besluit het complex te verduurzamen en

daarvoor de VvE Energiebespaarlening aanvraagt, leidt

dat vaak tot hogere woonlasten. Voor eigenaars die deze

hoge lasten niet kunnen betalen (er is een inkomensgrens

gesteld), is er de VvE Ledenlening van het Nationaal

Warmtefonds. De lening is renteloos, heeft een looptijd

van 10 jaar en hoeft pas te worden terugbetaald bij de

verkoop van het appartement. De privacy is gewaarborgd:

de VvE wordt niet op de hoogte gesteld van het feit dat een

eigenaar de lening heeft aangevraagd.

E-learning Communicatie

Effectieve communicatie is essentieel voor transparantie

en vertrouwen. Daarom heeft VvE Belang het thema

communicatie binnen de VvE als een belangrijk onderwerp

omarmd. Er zijn nogal wat voorstellen die het niet halen als

er in de ledenvergadering over wordt gestemd. Dat heeft

maar al te vaak te maken met een slechte voorbereiding en

met een gebrek aan goede communicatie.

Om VvE-bestuurders te helpen bij goede communicatie met

de leden, heeft VvE Belang de E-learning ‘Communicatie’

ontwikkeld. Daarin staat o.a. een voorbeeld van een

communicatieplan, dat de VvE kan aanpassen aan de eigen

situatie. Daarnaast is er aandacht voor het welkom heten

van nieuwe leden, voor maatregelen bij geluidhinder en

voor de communicatie rond verduurzaming.

EEN NIEUW HANDBOEK VOOR DE VVE

Een feestelijk moment werd gevormd door de uitreiking

van het nieuwe Handboek voor de VvE. In dit boek,

dat de helft groter is dan het eerdere exemplaar, is o.a.

informatie opgenomen over de AVG, communicatie en

verduurzaming (financiering etc.) Ook MR 2017 en MR 2021

zijn erin opgenomen. Het hoofdstuk over onderhoud en

het MJOP is volledig herschreven en verder zijn er nieuwe

hoofdstukken toegevoegd over de Kascommissie, financiën

en verduurzaming. Het eerste exemplaar was op maandag

29 september in het NBC/Nieuwegein voor Fred Schuurs,

voorzitter van Stichting VvE Belang én auteur van het eerste

handboek dat 25 jaar geleden het licht zag. Hij kreeg het boek

uit handen van Astrid Luijk, die samen met Kees Oomen het

nieuwe Handboek heeft samengesteld.

HET EERSTE EXEMPLAAR VAN HET

HANDBOEK IS VOOR FRED SCHUURS

10

VOORLICHTINGSBIJEENKOMSTEN/WORKSHOPS

WORKSHOP

1

WORKSHOP

2


11

Juridische actualiteiten

De workshop ‘Juridische actualiteiten’ van mr. John

Liewes is een vast onderdeel van de Voorlichtingsbijeenkomsten

van VvE Belang. De jurist gaf een overzicht

van een aantal recente en minder recente gerechtelijke

uitspraken, waarvan hieronder een selectie.

Een val in de parkeergarage ECLI:NL:RBOBR:2021:5993

Nadat een bewoonster een harde smak heeft gemaakt in

de parkeergarage, plaatst de VvE waarschuwingsbordjes

met ‘Let op: glad’. Dit is voor de vrouw die gevallen is te

laat: ze sleept de VvE voor de rechter.

Vanwege eerdere incidenten had de VvE al het plan

opgevat om de vloer op te ruwen. Vanwege de hoge

kosten was daarvan afgezien. Het was overigens niet

de bedoeling dat fietsers de hoofdingang van de

parkeergarage namen: er was een speciale ingang voor

fietsers. Die gebruikte niemand.

De uitspraak van de rechter is negatief voor de VvE: ook

als de nodige voorzichtigheid in acht wordt genomen,

is de vloer te glad. Er is sprake van ‘gevaarzetting’ en de

VvE had al eerder moeten handelen om ongelukken te

voorkomen. De VvE en de verzekeraar moeten de schade

betalen.

Op- en aanbouw ECLI:NL:RBAMS:2025:5891

Op het dak is een dakopbouw met dakterras geplaatst.

Na enkele jaren wordt de splitsingsakte hierop aangepast:

bepaald wordt dat de kosten voor het onderhoud van die

zaken voor rekening van de eigenaar zijn. Als een nieuwe

eigenaar het appartement betrekt, stelt hij dat de kosten

voor onderhoud gewoon op de begroting van de VvE

thuishoren: het dak is gemeenschappelijk.

Helaas voor hem: hij moet die kosten zelf betalen, gelet

op de aangepaste splitsingsakte. De rechter vindt dat

hij ook profijt heeft van de opbouw en het terras. De

eigenaar moet ook toegang verlenen als onderhoud aan

het dak wordt uitgevoerd.

Oeps: het gebouw staat verkeerd

ECLI:NL:RBAMS:2025:5791

Op basis van een - achteraf bezien - foutieve

tekening van de gemeente heeft een aannemer een

appartementencomplex gebouwd. De tuinen zijn

kleiner dan voorzien, dus de eigenaars stappen naar de

rechter. Die oordeelt in hun voordeel: de aannemer kan

de waardevermindering niet afwentelen op de kopers.

En ook niet op de ontwikkelaar en de architect. De

gemeente én de aannemer hebben verkeerd gehandeld,

dus zij zijn aansprakelijk voor de waardevermindering.

Tip van John: klopt er iets niet bij de oplevering? Meld dat

dan heel snel!

JOHN LIEWES

De stemmen staken ECLI:NL:RBGEL:2025:6857

Twee eigenaars, samen eigenaar van een klein VvE-complex,

hebben al jaren onenigheid. Ze komen er niet uit, maar ze

hebben elkaar nodig voor het laten uitvoeren van onderhoud.

De rechter maant hen om op een volwassen manier met

elkaar om te gaan. Dat blijft lastig.

Omdat in de splitsingsakte is opgenomen dat een deskundige

kan worden ingeschakeld als de stemmen staken, kan de VvE

daarvan gebruik maken. Aldus gebeurt.

Achterstallige betalingen ECLI:NL:RBAMS:2025:5482

Een eigenaar heeft zijn VvE-bijdrage al enkele keren niet

betaald en dat geldt ook voor de opgelegde boetes. Die zijn

volkomen rechtmatig opgelegd, ziet de rechter. Hij oordeelt

daarom dat de eigenaar de achterstallige bedragen én de

boetes moet betalen. Bovendien veroordeelt hij op verzoek

van de VvE de eigenaar ook tot betaling van de toekomstige

VvE-bijdragen tot het moment dat het appartement verkocht

wordt.

Tip van John: neem een goed boetebesluit in het

huishoudelijk reglement op!

Geen quorum? Geen besluit! ECLI:NL:RBAMS:2025:4860

Een VvE vergadert op een plaats buiten de gemeente waar

het gebouw staat. Het quorum wordt niet gehaald. De

tweede vergadering vindt plaats op het kantoor van de

beheerder. Een eigenaar vraagt daarom om vernietiging van

de besluiten en krijgt gelijk: in de akte staat dat de ALV moet

plaatsvinden in de eigen gemeente en in de nabijheid van het

gebouw.

Alle uitspraken staan - mét ECLI-nummer - op de website

van VvE Belang.

Een Duurzaam Meerjarenonderhoudsplan

Welk inzicht geeft het?

Peter van Well, procesbegeleider verduurzaming VvE’s, nam zijn gehoor mee in de wereld van het (D)MJOP.

Gelukkig bleken alle aanwezigen te beschikken over een meerjarenonderhoudsplan én een reservefonds.

Maar voor verduurzaming spaart vrijwel geen enkele VvE, zo bleek ook hier. Terwijl inmiddels echt wel

duidelijk is dat ook VvE-complexen ‘van het gas af’ zullen moeten.

“Een deugdelijk MJOP omvat al het geplande (groot)

onderhoud aan gemeenschappelijke delen”, meldde Van Well.

“Op dit moment geldt dat er minimaal 10 jaar vooruit gekeken

moet worden en voor het onderhoud voor die periode

gespaard gaat worden. Doel is dat dit binnen korte tijd een

termijn van 30 jaar gaat worden. Dan worden hoge kosten die

pas in de toekomst gaan spelen, ook opgenomen. Dat beperkt

het risico op tekorten; al helemaal als u bedenkt dat de kosten

voor bouwwerkzaamheden in vijf jaar met 35 procent zijn

gestegen. Een ouder, niet geïndexeerd MJOP heeft dus niet zo

veel waarde meer als het gaat om de kosten.”

Duurzaamheidsmaatregelen

Een Duurzaam MJOP koppelt onderhoud aan

verduurzamingsmaatregelen, waarmee de VvE het gebouw

toekomstbestendig maakt. Te denken valt aan isolatie, lagetemperatuurverwarming,

isolatie, zonnepanelen etc.

Als een termijn van 30 jaar voor de onderhoudsplanning

verplicht wordt, worden deze zaken automatisch

meegenomen. De deadline voor gasloze gebouwen is

immers uiterlijk 2050. Voor het nemen van een besluit

over een DMJOP hebt u een gekwalificeerde meerderheid

van stemmen nodig. Voorbeeld: vervanging van het dak is

noodzakelijk onderhoud. Voor zo’n besluit is een gewone

meerderheid van stemmen voldoende. Dakisolatie is

verduurzaming, waarvoor een gekwalificeerde meerderheid

nodig is. Probeer daarom verduurzaming zo veel mogelijk

onder te brengen bij onderhoud. Daarmee bewijst u zichzelf

en de leden een dienst!

Sparen of financieren?

Als het besluit genomen is (na een haalbaarheidsonderzoek

én duidelijkheid over de warmtetransitievisie van de

gemeente), komt natuurlijk de vaag: ‘Gaan we sparen om de

maatregelen in de toekomst uit te voeren, of nemen we die

maatregelen meteen? Voor die laatste optie zal vrijwel altijd

financiering nodig zijn in de vorm van subsidies en/of een

lening. Wellicht is het mogelijk om maatregelen die pas later

gepland staan, nu al mee te nemen. Dat kan gunstig zijn in

verband met mogelijke subsidie.

Als u twee maatregelen of meer neemt, kunt u de volledige

SVVE-subsidie op materialen krijgen; bij één maatregel (waarbij

kozijnen en glas één maatregel zijn), bedraagt de subsidie de

helft. Niemand weet of de financieringsmogelijkheden tot in

lengte van jaren zullen bestaan.

Praktijkvoorbeeld

VvE Meerpaal wil de houten kozijnen vervangen door

kunststof exemplaren en daarbij zal ook het oude dubbel

glas worden vervangen door beter isolerend HR++-glas.

Kosten: € 300.000. Als de VvE gaat sparen voor die klus, gaat

de maandelijkse VvE-bijdrage met € 104 omhoog. De kosten

voor schilderwerk en de inflatie komen daarbij en er is geen

verbetering van comfort. Als er gebruik wordt gemaakt van

financiering (inclusief subsidie) verbetert het comfort, maar

stijgt de bijdrage - bij een lening met een looptijd van tien

jaar - met € 134 per jaar. Echter: bij een looptijd van 20 jaar is

de stijging € 74 per jaar. De rente, die voor 20 jaar vaststaat, is

aftrekbaar.

Valkuilen c.q. uitdagingen

Over ‘valkuilen’ heeft Van Well het liever niet, maar

uitdagingen zijn er wel. Bijvoorbeeld in de vorm van te

veel optimisme over prijzen van materialen en uitvoering.

En over de levensduur van bouwdelen en installaties.

Geregeld blijkt een MJOP verouderd. En ook blijkt vaak

dat er te weinig draagvlak bij de leden is. Dan is er een

communicatieprobleem.

Van Well: “Besteed tijd en energie aan het praten met de

leden. Vraag wat zij vinden van het wonen in het gebouw en

neem hun wensen serieus. En laat je goed adviseren!”

PETER VAN WELL

zorg voor water

druk | afvoer | kwaliteit

Tweedaagse vakopleiding

VvE beheer en bestuur

Intercom vervangen?

Video intercom | Toegangscontrole | Postkasten

Freek Poortvliet

Technisch adviseur | Deurintercom

“Welk merk voor u het beste is hangt af van de bestaande situatie, de bekabeling en uw wensen.”

www.deur-intercom.nl info@deur-intercom.nl 0226 - 34 41 66

De beschikbaarheid van veilig drinkwater

is vanzelfsprekend. Wie denkt daar nog

over na als je onder de douche stapt, het

toilet doortrekt, je handen wast, de

wasmachine aanzet of je mond spoelt na

het tandenpoetsen? Hetzelfde geldt voor

een droge parkeergarage of kelder als het

regent. Je realiseert je pas het belang

als het niet meer werkt.

1

2

3

4

Hoogwaardige, legionellaveilige

drukverhogers en vuilwaterinstallaties,

op maat voor uw gebouw

In tip-top conditie gehouden door regelmatige,

vakkundige inspectie & onderhoud

24/7 op afstand bewaakt voor maximale

betrouwbaarheid, met DP Bluelink

Eigen landelijke calamiteitenservice, met

50 monteurs, die dag en nacht paraat staat

om direct in te grijpen als dat tóch nodig is

Het is al 30 jaar onze missie

om het woongenot van

appartementseigenaren te

vergroten en het bestuur

van de VvE daarbij

maximaal te ontzorgen.

COLLECTIEF VEILIG

Uitdagingen bij collectieve

rookgasafvoersystemen

VvE Metea

thuis

in beheer

Zowel particuliere woningeigenaren als de VvE zijn zich

vaak niet bewust dat met de koop van een nieuwe cv-ketel

ook de rookgasafvoer aangepast of vervangen had moeten

worden (BZK 2016).

Maar wie is nu eigenlijk verantwoordelijk voor wat?

Hoe kan dit proces in tel: soepelere (030) banen 60 worden 03 939 geleid?

Welke oplossingen worden er geboden om veiligheid mail: vve@vvemetea.nl

waarborgen? Burgerhout heeft hiervoor een Whitepaper

geschreven die hier antwoord op geeft.

5

De zekerheid van veilig drinkwater, door

onderzoek en oplossingen van onze experts

Download de verniewde Whitepaper op

burgerhout.nl/whitepaper

Ontwikkeling, productie,

verkoop en service vanuit

Alphen aan den Rijn.

www.dp.nl | (0172) 488388 | dp@dp.nl

Bel voor meer informatie: 0592 34 30 43

burgerhout.nl

14


ARIAN VAN WALBEEK (LINKS)

EN DANNY GORTER

WORKSHOP

3

WORKSHOP

4


15

Oplaadpunten en de rol van het bestuur

Ze baseerden hun stelling op het feit dat elektrisch

rijden volop wordt gestimuleerd door de overheid (ook

Europees). De benzine zal door de accijnsstijging de

komende jaren naar verwachting 45 cent per liter duurder

worden en waarschijnlijk mogen vanaf 2035 geen nieuwe

benzineauto’s meer worden verkocht.

Notificeren

De notificatieregeling lijkt er nu toch echt te komen. Naar

verwachting valt het definitieve besluit op 29 mei 2026.

De verwachte inwerkingtreding is eind 2026 of 1 januari

2027. De VvE heeft dus nog een jaar om zich voor te

bereiden op die situatie.

Als de regeling eenmaal van kracht is, kan een VvElid

zonder toestemming van de ALV - maar wel met

inachtneming van de veiligheids- en technische eisen

- een laadpunt laten installeren. De VvE kan dat dus niet

meer tegenhouden. Het idee daarachter: iedereen heeft

recht op opladen, net als het recht op internet.

Gorter en Van Walbeek benadrukten dat niets doen geen

optie meer is en dat het verstandig is om te kiezen voor

een collectieve aanpak. Daarmee kunt u zich niet alleen

veel kosten besparen; het maakt de uitbreiding van het

aantal laadpunten ook eenvoudiger. Bovendien voorkomt

u een wirwar aan laadpunten, kabels etc.

De aanpak

• Agendeer het onderwerp voor de volgende ALV.

• Informeer de leden over de verplichting en over de

voordelen van de collectieve aanpak.

• Werk een plan uit (en gebruik daarvoor de SVVE-subsidie)

plus een plan voor een collectieve basisinfrastructuur.

• Regel het mandaat, zodat het bestuur op zoek

kan gaan naar een leverancier/installateur voor de

basisinfrastructuur en de laadpunten.

Voor VvE-leden

Ga na of u echt de enige bent die een laadpunt wilt.

Samen met anderen is altijd beter en eenvoudiger.

Over drie jaar zal elke VvE met

eigen parkeergelegenheid over

een of meer laadpunten beschikken.

Die stelling poneerden Arian van

Walbeek en Danny Gorter, beiden

adviseur bij VVE Laadloket, tijdens

de Voorlichtingsbijeenkomsten.

Dan kan de VvE dus maar het beste

voorbereid zijn op de toekomstige

situatie. De adviseurs noemden de

belangrijkste zaken.

Bent u toch echt de enige? Dan is de notificatieregeling

een oplossing voor u. Zorg wel voor een werkplan dat aan

de eisen voldoet en leg dat voor aan het bestuur.

Brandveiligheid

De brandveiligheid is een ander punt van aandacht. Er is

op dat gebied geen verschil in eisen voor auto’s op fossiele

brandstof en elektrische voertuigen. Echter: als er laadpunten

worden aangelegd, zijn er wel aanvullende eisen. Zo moet

er een noodknop zijn waarmee alle laadpunten in één

keer worden uitgeschakeld en moet er een plattegrond bij

de ingang hangen waarop staat waar zich de laadpunten

bevinden.

Btw

Een VvE is btw-plichtig voor de laadinfrastructuur. Dat

heeft een nadeel, want er moet een administratie worden

bijgehouden. Maar er zijn ook aanzienlijke financiële

voordelen: u kunt de btw terugvorderen op de gehele

installatie waarin de VvE heeft geïnvesteerd. De dubbele

heffing van btw op doorgeleverde stroom via de centrale

stroomvoorziening van de VvE naar de laadpunten is

daarmee opgelost. Dat zorgt voor financieel voordeel voor

de VvE en de leden die laden.

Wat de financiën betreft is er nog meer goed nieuws:

via de SVVE (Subsidie voor Verduurzamen Verenigingen

van Eigenaars) kunt u 75 procent van de kosten voor een

onafhankelijk oplaadpuntenadvies terugkrijgen. Het maximale

bedrag is € 1.500. Bovendien kunt u € 100 subsidie per

parkeerplaats ontvangen waarvoor de basislaadinfrastructuur

is aangelegd.

Meer informatie

Hebt u nog geen laadplan? VVE Laadloket ondersteunt uw

VvE bij het creëren van draagvlak, het

maken van een laadplan op maat en bij

de besluitvorming. Zo’n plan hebt u

vanaf € 1.999 (na subsidie nog €499).

Kijk op www.vvelaadloket.nl of scan

de QR-code.

Van lift tot dak

Grip op veiligheid, onderhoud en kosten

John van Vliet (Liftinstituut) en Edgar Veenman (Veenman Dakveiligheid; onderdeel van Liftinstituut) gaven

hun publiek een inkijkje in de veiligheidsaspecten van daken en liften. Doel: het voorkómen van ongevallen.

Ze gaven daarvoor ook tal van tips.

Bij veel complexen is de toetreding tot het dak niet

zonder gevaar: losse ladders, een daktoetreding vlakbij

de dakrand; een onveilige lichtkoepel (doorvalgevaar).

Veiligheidsvoorzieningen op het dak zijn een must en voor

die veiligheidsvoorzieningen geldt dat ze elk jaar moeten

worden gekeurd.

De gebouweigenaar moet zorgen dat bij het uitvoeren

van onderhoud de veiligheid gewaarborgd blijft; ongeacht

wie op het terrein aanwezig is. De VvE kan aansprakelijk

zijn als er een ongeluk gebeurt. Bij de opdracht moet

duidelijk zijn aan welke veiligheidseisen de uitvoerende

partij zich moet houden én hoe deze veilig te werk kan

gaan. Neem dus altijd in de opdracht voor het uitvoeren

van werkzaamheden op, dat de werknemer zich moet

houden aan veiligheidsmaatregelen. Stel voldoende

budget beschikbaar voor veiligheidsmaatregelen, en

controleer in offertes of de uitvoerende partij voldoende

veiligheidsmaatregelen meegenomen heeft. Kan de VvE dat

niet zelf? Dan moet u een deskundige inschakelen.

Het dak: veiligheid en aansprakelijkheid

Hebt u geen valbeveiliging of andere maatregelen

getroffen? Dan bent u aansprakelijk bij ongevallen!

Laat u zonnepanelen installeren? Zorg dan dat er genoeg

werkruimte overblijft, zoals een veilige afstand tot de

dakrand. En laat vooraf berekenen of het dak al dat extra

gewicht wel kan dragen; ook voor de extra ballast die nodig

is om de installatie op zijn plaats te houden.

Als een bewoner het dak op gaat, bijvoorbeeld voor een

inspectie of om schoonmaakwerkzaamheden uit te voeren,

geldt dat als een arbeidsverhouding: de VvE is dan zelfs

verantwoordelijk én aansprakelijk!

Laat de conditie van het dak regelmatig inspecteren. En

zorg dat het zo schoon mogelijk blijft en dat er geen

water op blijft staan. Daarmee kunt u lekkages en snelle

veroudering - en dus hoge kosten - mogelijk voorkómen.

Veenman Dakveiligheid heeft een

handige checklist opgesteld om risico’s te

voorkómen. Deze kunt u invullen via de

QR-code, maar is ook terug te vinden via

www.veenman-dakveiligheid.nl/vve

Liften

Liftinstituut keurt elk jaar duizenden liften. Bovendien is het

bedrijf wereldwijd betrokken bij zaken als normering en de

certificering van componenten. Het Warenwetbesluit Liften

schrijft voor dat personenliften elke 18 maanden moeten

worden gekeurd. Nog een waarschuwing: er mag niets in

de machinekamer zijn wat er niet thuis hoort; ook geen

bank waarop de monteur even kan uitrusten!

Let op: niemand mag in de machinekamer komen, behalve

deskundigen én mensen die een training voor liftbevrijder

hebben gevolgd.

Vernieuwing van de lift

Het bouwjaar van de gebouwen c.q. de liften is altijd

bepalend. Dat betekent dat nieuwe liften aan veel meer

veiligheidseisen moeten voldoen dan oudere (grofweg vóór

2000). Maar u kunt wel maatregelen nemen om een oude

lift veiliger te maken:

• De spreek-luisterverbinding waarmee passagiers kunnen

melden dat er een probleem is.

• De fotocelbeveiliging die ervoor zorgt dat passagiers niet

klem komen te zitten tussen de deuren.

• Een kooiafsluiting.

• Noodverlichting in de kooi (voor een veilig gevoel en het

vinden van de alarmknop).

• Ongelijk stoppen voorkómen (als de lift niet óp de

verdieping stopt maar een stukje eronder of erboven).

• Mechanisch aangedreven deuren.

• Een vangmechanisme, zodat er geen gevaar voor vallen

naar beneden of naar boven bestaat.

Goed en fout

In 2024 werd bijna 40 procent van alle liften zonder

opmerkingen goedgekeurd door de inspecteurs van

Liftinstituut. Een mooi resultaat! Daar staat tegenover dat

ruim negen procent werd afgekeurd en dat zijn er, wat

Liftinstituut betreft, te veel!

EDGAR VEENMAN (LINKS) EN JOHN VAN VLIET

16


WORKSHOP

5

WORKSHOP

6


17

RONALD STOLK

Hoe komt u tot een goed besluit?

Het wil nog wel eens mis gaan met de besluitvorming tijdens de algemene ledenvergadering, die wettelijk

verplicht minstens eenmaal per jaar wordt gehouden. Dat kan te maken hebben met een bestuur dat de regels

niet kent, met een niet-adequate voorbereiding of slechte communicatie in het algemeen. Mr. Astrid Luijk zette

de belangrijkste ‘spelregels’ nog eens uiteen tijdens de workshop ‘Hoe komt u tot een goed besluit?’

Isoleren; is het altijd een slimme maatregel?

Isolatie is de eerste, cruciale stap in de trias energetica: beperking van de energievraag. Daarna komen - eventueel

zelf opgewekte - vormen van duurzame energie aan de orde. Maar (zonder meer) isoleren is niet altijd slim en ook

niet altijd mogelijk, vertelde ing. Ronald Stolk, adviseur Energie en Duurzaamheid bij VvE Belang.

“De voordelen zijn duidelijk: energiebesparing, verhoging

van het wooncomfort, een beter energielabel en

daardoor een hogere verkoopwaarde. En soms neemt

de inbraakgevoeligheid ook af. Dat is ook de reden

waarom gebouweigenaars met name gebouwen van

vóór 1975 willen isoleren. Gebouwen uit die tijd zijn

vrijwel nooit geïsoleerd en je hoeft dus ook niet te

onderzoeken of er wellicht eerder al maatregelen zijn

genomen. Bij gebouwen die gerealiseerd zijn tussen 1976

en 1981 is vaak twee centimeter isolatie aanwezig. Ga

dat na, want het is belangrijk om te weten of - en welk -

isolatiemateriaal aanwezig is.

In de loop der jaren zie je de hoeveelheid isolatie

steeds verder toenemen, tot een dikte van ca. 13 cm bij

gebouwen die na 2015 zijn opgeleverd. Omdat bij nieuwe

gebouwen niet veel te isoleren valt, zijn er nauwelijks

subsidies beschikbaar voor deze nieuwe gebouwen.”

Niet handig

Isolatie is niet verstandig - en vaak ook niet mogelijk

- als er bijvoorbeeld geen kruipruimte is, als de spouw

ongeschikt is (te smal of vervuild) en als er lage

loodslabben zijn. In een aantal gevallen zal de isolatielaag

boven de dakrand uitkomen. Er zijn ook situaties waar

plekken in de buitenschil een lagere warmteweerstand

hebben dan aangrenzende delen (‘koudebruggen’). Dan

treden al snel vocht- en condensatieproblemen op en is

er kans op schimmelvorming.

Materialen

Ronald gaf een overzicht van de beschikbare isolatiematerialen:

hard (pir, pur en eps), zacht (steen- en

glaswol) en biobased, zoals hennep, vlas, houtwol etc.

“Houd ook rekening met de al of niet duurzame wijze

waarop de isolatiematerialen gefabriceerd zijn”; zei de

adviseur. “Het woord ‘mineraal’ klinkt heel duurzaam, maar

het kost veel energie om deze materialen te produceren.”

Vervolgens kwam er een overzicht van de soorten

glas met hun isolatiewaarden én een indicatie van de

energiebesparing per isolatiemaatregel. Dakisolatie bleek

veel winst op te leveren.

Voorbeelden van aandachtspunten:

• Bij vervanging van enkel of dubbel glas door HR++- of

triple glas is er naast energiebesparing ook sprake van een

forse comfortwinst.

• Ventilatie in de vorm van koude lucht kan het effect van

isolatie teniet doen.

• Houd rekening met het verplichte flora- en faunaonderzoek

(vleermuizen!). Dat begint altijd met een quick

scan. De kosten daarvan zijn nog te overzien, maar een

uitgebreid onderzoek door een ecoloog kost al gauw

duizenden euro’s. Maatregelen die in dit kader genomen

moeten worden, zijn vaak heel duur. De bedragen kunnen

in sommige gevallen oplopen tot € 100.000. Subsidie om

die maatregelen uit te voeren en voorzieningen aan te

brengen is er meestal niet.

Interessant of niet?

Samenvattend vertelde Ronald Stolk:

• Isolatie is altijd de eerste stap op weg naar energiebesparing

en vergroting van het wooncomfort.

• Het gebouw en de regelgeving bepalen of isolatie

interessant en/of mogelijk is.

• De uitvoering van isolerende maatregelen heeft een flinke

impact op de kosten, het comfort en de waarde. Waarop

legt úw VvE de nadruk en wat vinden de bewoners het

belangrijkst? Zoek de balans!

In haar inleiding gaf ze een overzicht van de regelgeving

(de wet gaat boven alles!) en de diverse modelreglementen.

Belangrijk: alle besluiten worden genomen door de VvE; het

bestuur voert (vaak in samenwerking met de VvE-beheerder)

de besluiten uit.

Afhankelijk van de regels in het splitsingsreglement ontvangen

de leden de oproep voor de vergadering ten minste 8 (vrije)

dagen (bij MR 1973 en MR 1983) of 15 dagen bij alle andere

modelreglementen (dag van oproeping en vergadering niet

meegerekend) voor de vergadering.

Belangrijk: de oproep mag per mail worden verstuurd,

maar dan mogen de mailadressen van de andere leden niet

zichtbaar zijn: in BCC dus!

Ook belangrijk: een volmacht die wordt verstrekt aan ‘het

bestuur’ is niet geldig. De volmacht moet op naam staan

van een persoon. Dat kan een bestuurder zijn, behalve als

Modelreglement 2006 of 2017 van toepassing is.

Stemmen

Staat een onderwerp niet op de agenda? Dan kan daarover

in principe geen besluit worden genomen. Als dat wél

gebeurt, kan de kantonrechter het besluit vernietigen.

Let op: voor sommige besluiten (bijvoorbeeld verduurzamingsmaatregelen

c.q. een uitgave buiten het onderhoud

of een nieuwe installatie) is een gekwalificeerde meerderheid

nodig. In het splitsingsreglement ziet u of het om een 2/3 of

¾ meerderheid van de uitgebrachte stemmen gaat. Blanco

stemmen tellen niet mee.

Tip: probeer duurzaamheidsmaatregelen te nemen in het

kader van onderhoud: dan is een gewone meerderheid

voldoende.

Akte wijzigen of woningen toevoegen

Wilt u de akte van splitsing wijzigen; bijvoorbeeld omdat

die verouderd is? Dan hebt u instemming nodig van alle

eigenaars óf 80 procent van de stemmen en instemming van

het bestuur. Voor ‘goederenrechtelijke’ beslissingen, zoals

het toevoegen van woningen (optoppen!) is in alle gevallen

unanimiteit nodig.

En hebt u een lening nodig om dat allemaal te betalen? De

VvE mag een geldlening aangaan, tenzij dat uitdrukkelijk in

het reglement verboden is.

Digitaal stemmen

Tijdens de Covid 19-periode konden we digitaal stemmen.

Dat is voorbij en voor de situatie anno 2025 geldt dat er

niets geregeld is. De VvE kan zelf regelen dat er digitaal

wordt gestemd, maar er gelden strenge regels om de

rechtsgeldigheid te waarborgen. De vergadering zelf moet

nog altijd fysiek worden gehouden, maar een hybride

vergadering is ook mogelijk.

De notulen

Van de vergadering wordt een verslag gemaakt, dat in

concept aan de leden wordt toegestuurd. Dat kan per

e-mail (weer BCC!). Verstuur deze concept-notulen zo snel

mogelijk: een eigenaar heeft een maand de tijd om bezwaar

te maken. Overigens kan een verzoek tot vernietiging

van een besluit al worden ingediend voor de notulen zijn

ontvangen.

En neemt de vergadering een besluit dat in strijd

is met de wet, de statuten, de splitsingsakte of het

splitsingsreglement? Dan is het besluit nietig. Dat geldt ook

voor het geval dat het besluit in strijd is met de openbare

orde of de goede zeden. Dan is er dus gewoon geen

besluit!

Overigens: als de maatregelen worden uitgevoerd, moeten

alle eigenaars daaraan meewerken.

Astrid Luijk besteedde ook aandacht aan de werkwijze in

de hoofd- en ondersplitsing. Normaliter wordt eerst in

de ondersplitsing een besluit genomen. Daarna stemt de

vertegenwoordiger van de ondersplitsing in de vergadering

van de hoofdsplitsing.

ASTRID LUIJK

Hoge onderhoudskosten en een

stijgende energierekening?

Vervang nu uw kozijnen.

Begeleiding bij:

• Bewonerscommunicatie

• Subsidies en financiering

• Omgevingsvergunning

• MJOP

Elseco staat klaar om alle merken en typen intercom- en videofoonsystemen

vakkundig te repareren of te vervangen. Stuur ons gerust een bericht via

info@elseco.nl voor meer informatie – we helpen u graag verder!

Met meer dan 55 jaar ervaring in het produceren en monteren van kunststof en

aluminium kozijnen en een compleet pakket aan diensten, nemen wij alle zorgen

uit handen. Van een eerste adviesgesprek tot ondersteuning tijdens bewonersbijeenkomsten.

Onze ervaren specialisten en betrouwbare partners helpen u de

beste keuzes te maken in renovatie, upgrading, onderhoud en reparatie.

Ga voor meer informatie naar schipperkozijnen.nl/vve

RENOVEREN RGA-KANAAL

CLV & INDIVIDUEEL SYSTEEM

SLECHTS

1 DAG

OVERLAST

25

JAAR GARANTIE

RELINEN CLV-SYSTEEM

• Beperking overlast

• Financiële besparing

• 25 jaar garantie

(is 2 ketelgangen)

FF-Liner

WERKWĲZE

• Controleren (camera)

• Rapporteren/beoordelen

• Renoveren

• Afdekken woning

• Ontkoppelen CV-ketel

• Maken werkgat (30 x 30 cm)

• Plaatsen RVS aansluitstuk

• Inbrengen, uitharden FF-Liner

• Open boren aansluitstuk

• Aansluiten CV-ketel

• Brandwerend afwerken werkgat

• In bedrijf stellen CV-ketel

GEZ. LTV

GEZ. RGA

VSR Leidingrenovatie

Vaartveld 9b • 4704 SE Roosendaal T (0165) 39 32 60 E info@vsrleidingrenovatie.nl

WWW.VSRLEIDINGRENOVATIE.NL

INSPECTIEDEKSEL

CONDENSAFVOER

20 BIJZONDERE APPARTEMENTEN

VVE MAGAZINE BESTEEDT

AANDACHT AAN BIJZONDERE

APPARTEMENTEN. IN DEZE

ZEVENENZEVENTIGSTE

AFLEVERING AANDACHT

VOOR DE VOORMALIGE

MEELFABRIEK IN

LEIDEN.


Robuust

wonen in een

levendige

buurt

De voormalige

Meelfabriek

in Leiden

GERT OOSTENRIJK (LINKS) EN ED ZWART

Het Meelfabriek-complex bestaat uit 10 rijksmonumenten

uit de periode 1894 tot 1947, aangevuld met

nieuwbouw. Toen De Meelfabriek in 1988 de deuren

moest sluiten wegens ‘overcapaciteit’, had ontwikkelaar

Ab van der Wiel net in New York gezien wat er allemaal

mogelijk was met industrieel erfgoed. Hij besloot De

Meelfabriek te kopen.

Na tien jaar was zijn ‘Meelhattan b.v.’, eigenaar,

ontwikkelaar, bouwer en makelaar van de woningen

en bedrijfsruimten, een feit.

‘Stad van ontdekkingen’ is de leus van de stad Leiden. Een van die ontdekkingen doen we op het terrein van

een voormalig 17e-eeuws bastion. Daar was tot 1988 meelfabriek De Sleutels gevestigd. Anno 2025 maakt het

hele terrein, waar vroeger 13 gebouwen stonden, een ontwikkeling door naar een buurt waar wonen, werken,

recreëren, winkels en horeca een robuust en eigentijds geheel vormen. Op het terrein staan zeven VvEcomplexen,

vertellen Patty Beuk (verantwoordelijk voor de communicatie rond De Meelfabriek), Ed Zwart,

technisch directeur bij Van der Wiel Bouw en Gert Oostenrijk, beheerder van alle Meelfabriek-VvE’s bij Fintec

VvE en Vastgoedbeheer.

DUIDELIJKE BEWEGWIJZERING

Duidelijk is inmiddels dat Van der Wiel een visionair

was: 40 jaar later is het niet meer de vraag óf

industrieel erfgoed getransformeerd en hergebruikt

kan worden. Het gaat erom hoe dat op duurzame wijze

gebeurt. “Maar in die tijd was het woord ‘circulair’ nog

onbekend”, zegt Gert Oostenrijk. “In de meeste gevallen

was dit type gebouwen maar één lot beschoren: sloop.”

Anders denken over monumenten

“Ab van der Wiel wilde dat de gebouwen hun ‘ziel’

zouden behouden”, zegt Ed Zwart. “Dat is in dit

project prima gelukt. We zijn erin geslaagd om het

monumentale karakter in stand te houden. Architect

Peter Zumthor (Zwitserland) snapte wat het betekent

om anders over monumenten te gaan denken. Dat

komt neer op: focus op wat het meest bijzonder is aan

ieder gebouw. Zo is de betonnen draagconstructie

bij het Meelpakhuis het belangrijkste deel van dit

monument. Dat gaf ons de mogelijkheid om de gevel

te verwijderen waarmee de draagconstructie voor de

buitenwereld in zicht kwam.”

We zien wat Zwart bedoelt: de enorme pilaren die het

Meelpakhuis dragen, zijn zeer aanwezig. Op de begane

grond zijn ze enorm fors en naar boven toe worden

ze dunner: daar hoeven ze immers minder gewicht

te dragen. Binnen zien we nog de ‘wokkel’, de stalen

spiraalvormige transportconstructie waarlangs vroeger

de meelzakken hun weg naar beneden vonden. Om de

wokkel, die nu felgeel is, is het trappenhuis gebouwd.

22 BIJZONDERE APPARTEMENTEN VvE MAGAZINE NOVEMBER 2025 #4 23

DE MEELFABRIEK

In 1884 werd de Meelfabriek in Leiden opgericht;

in de periode na de Tweede Wereldoorlog een van

de grootste van Nederland. De ontwikkeling van de

fabriek hield gelijke tred met de ontwikkeling van

de techniek. Hypermodern was de constructie van

de eerste gebouwen in beton en staal, evenals de

stoommachines die op volle toeren draaiden. Toen

er volop elektriciteit beschikbaar kwam, was de

Meelfabriek een van de eerste fabrieken in Leiden die

daarop overstapten.

Na de sluiting in 1988 nam Ab van der Wiel zich voor

om op het terrein van De Meelfabriek zijn visioen waar

te maken: herbestemming van industrieel erfgoed,

met een mix van wonen, kunst, cultuur, commerciële

ruimtes etc.

De gemeente Leiden zag er in eerste instantie weinig

in: platgooien leek de beste optie. Maar Van der Wiel

beschikte over een lange adem. Dankzij de inzet

van Stichting Industrieel Erfgoed Leiden (Stiel) én

door de veranderende tijdgeest ging de gemeente

meebewegen. De rijksmonumentale status (2001) hielp

een handje.

Patty Beuk: “Het kernwoord is ‘samenwerking’. Vanaf

het begin hebben we alle partijen meegenomen in het

proces van ontwikkeling en bouwen. Natuurlijk ging

dat af en toe met stevige discussies gepaard, maar het

resultaat mag er zijn. Want waar vind je een buurt met

een monumentaal karakter, waar een zo gemêleerde

bevolking onderdak heeft gevonden? En waar het

zowel overdag als ’s avonds levendig is? Met opzet

hebben we de bergingen niet op de begane grond

gesitueerd: die zijn ondergronds gebouwd ten behoeve

van een commerciële plint.”

Prachtige tuin

Als we over het terrein lopen, valt direct de prachtige

tuin op, een ontwerp van Piet Oudolf. Hier zijn ook

de ingangen van de grote parkeergarage. De parkeerplaatsen

zijn deels gekoppeld aan de appartementen,

maar het is niet verplicht om tegelijk met het

appartementsrecht ook een parkeerplaats te kopen.

Wie een elektrische auto heeft, vindt hier ook een

laadpaal.

Ed Zwart: “Het onderhoud van het hele terrein, dus

ook van de tuin, wordt bekostigd door de commerciële

partijen.

Ed hier dagelijks rondloopt (het hotel wordt nog gebouwd;

red.) draagt daaraan bij. Bewoners schieten hem regelmatig

aan met vragen.”

Patty Beuk: “De eigenaars die hier een appartement hebben

gekocht, wonen er vrijwel allemaal zelf. We horen ook van

hen dat ze hier juist wilden wonen vanwege het levendige

karakter en de mogelijkheden om makkelijk contact te

hebben met hun medebewoners.”

Duurzame complexen

Over verduurzaming hoeven de bewoners zich geen zorgen

te maken. De woningen zijn optimaal geïsoleerd, alle

gebouwen zijn aangesloten op een WKO-systeem (eigendom

van de VvE), er zijn zonnepanelen en ‘warmtedaken’. De

warmteterugwininstallatie zorgt voor ventilatie; overal is

lagetemperatuurverwarming en in het Molengebouw-

Riffellokaal met de stalen kozijnen is wandverwarming

aangebracht.

Zwart: “In het begin moesten we aspirant-bewoners

nog overtuigen van de toekomstbestendigheid en de

kostenbesparing van de energievoorziening. Sinds

de oorlog in Oekraïne hoeft dat niet meer… Om de

bewoners te overtuigen, hebben wij het initiatief

genomen om de eerste tien jaar hun energierekening te

betalen.”

Patty Beuk: “Door de inzet op de hoge kwaliteit van de

verduurzamingsmaatregelen is er veel enthousiasme

over het wooncomfort!”

Oostenrijk: “Wij zijn door Van der Wiel aangesteld als

beheerder van de VvE-complexen. In dat eerste jaar

namen we ook de operationele kosten voor onze

rekening. Vervolgens konden de VvE’s natuurlijk kiezen

of ze bij ons wilden blijven. En het mooie is: ze zijn nog

allemaal bij ons in beheer!”

ROND DE VOORMALIGE TRANSPORT-

BAND IS HET TRAPPENHUIS GEBOUWD

In 2002 kreeg de Zwitserse architect Peter Zumthor de

opdracht voor het eerste ontwerp van het masterplan.

Zijn studie besteedde bijzondere aandacht aan het

behoud van de constructieve elementen, volgens het

principe ‘back to the bones’.

Het terrein rondom de tuin is volledig opgeleverd en

inmiddels voor iedereen toegankelijk. De delen waar

nog gebouwd wordt zijn afgeschermd, maar kunnen

bewonderd worden door de voorbijgangers in bootjes

over de singel.“

Begin 2015 is Studio Akkerhuis Architects aangesteld

als de architect van het Meelfabriek-complex. Na

goedkeuring door de Leidse gemeenteraad startte in

2016 de eerste fase. Als straks ook het hotel klaar is,

voorziet het complex in woonruimte, horeca, ruimte

voor kantoren, sport, winkels, kunst en cultuur.

TOEN DE MEELFABRIEK NOG IN BEDRIJF WAS

Wat die bezoekers niet zien, is dat alle appartementen

vrij indeelbaar zijn; ook de sanitaire ruimtes. “Natuurlijk

kan dat”, zegt Zwart. “Wij deden dat 20 jaar geleden

al. De standleidingen hebben natuurlijk wel een vaste

plaats in de gebouwen.”

Betrokkenheid

Patty Beuk: “Alle bewoners zitten hier in ongeveer

dezelfde fase: ze hebben allemaal een splinternieuwe

woning in een bijzonder pand. De Singeltoren en

de Silotoren zijn nieuwbouw, die prima past in het

geheel van getransformeerde panden. Ook als het om

onderhoud gaat, overleggen we met de bewoners.

Dat doen we al vanaf de start van de bouw. Tijdens

de transformatie lag de nadruk op instandhouding van

monumentale delen waar mogelijk.”

HET TERREIN VAN DE MEELFABRIEK

Gert Oostenrijk geeft een voorbeeld: “In het

Molengebouw-Riffellokaal zijn de originele stalen

kozijnen behouden. Die zijn volledig nieuw gecoat

en er is HR++-glas in gezet. Dit draagt bij aan het

monumentale karakter, maar de kozijnen hebben wel

extra aandacht nodig als het gaat om onderhoud.”

De beheerder kan geen onderwerpen opnoemen die

‘gevoelig’ liggen tijdens de ALV’s: “Die duren dan ook

niet lang. Dat komt ook doordat de bewoners elkaar

hier vaak tegenkomen. Dat informele contact zorgt

ervoor dat veel zaken al besproken zijn. Ook het feit dat

DE STARTERSWONINGEN

Vind eenvoudig de

beste bedrijven

voor uw VvE.

o Ruim aanbod aan bedrijven die

werken voor VvE’s.

o Ontdek regionale én landelijke

bedrijven.

o Eenvoudig aanvragen van maatwerkoffertes.

o Handige zoekfunctie om snel de

juiste bedrijven te vinden.

Neem vandaag nog contact

op voor een vrijblijvende

demo of offerte op maat!

www.vvebedrijvengids.nl

vercoma.nl

26

CONGRES VVE-MANAGERS


27

ENERGIEBESPARING IN DE PRAKTIJK.

VAN LINKS NAAR RECHTS PIET LAMPERT,

RICHARD DE LAAT, MARTIJN VAN DE

KAM EN OLIVIER LAUTESLAGER

MR. RICHARD DE LAAT GAF

UITLEG OVER 'OPTOPPEN'

Verbouwstromen een Duurzaam MJOP, ofwel een

verduurzamingsplan, ontwikkeld, dat ook bruikbaar is voor

gemengde VvE-complexen: de Handreiking Onderhoudsen

Verduurzamingsaanpak VvE’s.

VvE-managers Congres 2025

In het teken van actuele ontwikkelingen

Het jaarlijkse congres voor VvE-managers werd tegelijk met de eerste dag van de voorlichtingsbijeenkomsten

dit jaar gehouden op 29 september in het NBC te Nieuwegein. Het stond in het teken van actuele onderwerpen,

zoals optoppen en verduurzaming.

Zoals gewoonlijk beten Kees Oomen (VvE Belang) en

René Brinkhuijsen (VGM NL) het spits af. Zij moesten

constateren dat er het afgelopen jaar op politiek terrein

weinig is gebeurd. Weliswaar zijn er ontwikkelingen

rond de notificatieregeling (laadpunten) en de Wet

digitaal vergaderen, maar het meeste is nog gehuld in

de spreekwoordelijke nevelen. “We wachten nog steeds

op een gewijzigd wetsvoorstel tot digitaal vergaderen en

de plenaire behandeling in de Tweede Kamer”, vertelde

Brinkhuijsen. Samen met Oomen stond hij even stil bij de

VvE in het politieke landschap.

Een interessant onderwerp is mogelijk te vinden in een

rapport van Condo Reno, waarin gepleit wordt voor

een omvangrijk financierings- en garantiefonds. Dat kan

mogelijk in de toekomst voor VvE’s belangrijk worden; met

name voor VvE’s en leden die zich zorgen maken over uit

de hand lopende renovatiekosten en woonlasten.

Ook van belang: het Beheerders CV, waaraan o.a. VGM

NL, VvE Belang, Vereniging Eigen Huis en BVVB hebben

meegewerkt. Met het CV in de hand kan de beheerder zijn

professionaliteit verhogen én aantonen door te voldoen

aan de criteria die in het document zijn opgenomen.

Over dit onderwerp leest u meer op pagina 8-9: Kees

Oomen somde op hoofdlijnen de criteria ook op tijdens de

Voorlichtingsbijeenkomsten van VvE Belang.

De VvE Ledenlening is ook een belangwekkend initiatief.

VvE-leden die de VvE-bijdrage fors zien stijgen door

verduurzamingsmaatregelen, kunnen de lening afsluiten.

De rente is nul procent, de looptijd is tien jaar en de privacy

is gewaarborgd: niemand weet dat een eigenaar de lening

heeft afgesloten. Die wordt terugbetaald bij verkoop van

het appartement. Voorwaarde is wel dat de VvE een VvE

Energiebespaarlening is aangegaan.

“Zorg ervoor dat uw VvE’s op de hoogte zijn van deze

leningsfaciliteit”, adviseerde Kees Oomen de beheerders.

“We hopen dat de lening ook beschikbaar komt voor

complexen met minder dan acht appartementen, dat

de inkomensgrens én het leenbedrag worden verhoogd

en dat de lening ook kan worden afgesloten zonder de

Energiebespaarlening.”

Ook de SVVE kan aantrekkelijker, vonden de sprekers:

de looptijd moet langer worden en de subsidie voor

procesbegeleiding is te ‘smal’. Er moet ook subsidie komen

voor mitigerende maatregelen (flora en fauna) en het

aanvraagproces kan eenvoudiger. Bovendien moet een VvE

idealiter de volledige subsidie krijgen bij uitvoering van één

maatregel.

Ten slotte kwam de Wet collectieve warmte (Wcw) ter sprake,

evenals de Wet gemeentelijke instrumenten warmtetransitie

(Wgiw). Ook dat onderwerp wordt beschreven op pagina

8-9. Voor de VvE is het van belang of het gebouw binnen

of buiten een warmtekavel valt. En de VvE kan zelf bepalen

of ze op een andere manier wil voorzien in een collectieve

warmtevoorziening. De ledenvergadering moet daarover

een besluit nemen. In een later stadium komen we in VvE

Magazine op deze wetten terug; het voert te ver om ze hier

uitvoerig te bespreken.

Optoppen; hoe zit het juridisch?

Richard de Laat, werkzaam bij De Advocaten van Van Riet,

besprak een onderwerp dat steeds vaker ‘gonst’: optoppen.

Ofwel: het toevoegen van woningen aan een complex door

een woonlaag (of meer lagen) op het gebouw te realiseren.

De VvE kan idealiter een deel van de verduurzamingskosten

betalen door het geld dat de nieuwgebouwde woningen

opleveren.

De Laat memoreerde dat het hierbij gaat om beheren,

een goederenrechtelijke kwestie, waarvoor 100 procent

instemming van alle eigenaars én van alle beperkt

gerechtigden nodig is. De splitsingsakte moet ook worden

gewijzigd. Dat alles in tegenstelling tot beheren waarbij het

om normale exploitatie gaat (ook als er vernieuwd wordt)

en waarvoor wijziging van de akte niet aan de orde is.

Uit zijn betoog werd duidelijk dat optoppen geen

eenvoudige zaak is. Zowel op juridisch als bouwkundig

gebied zijn er veel aspecten waarmee rekening moet

worden gehouden. Natuurlijk komt de vraag aan de orde:

wat als één eigenaar tegenstemt? Dan kan er immers

niet worden opgetopt. De weg naar een vervangende

machtiging van de kantonrechter ligt dan open, maar ook

dat is geen gelopen race. Een weigerachtige eigenaar moet

wel altijd redelijke gronden kunnen aanvoeren.

Duidelijk werd ook, dat de VvE altijd een initiatiefnemer

nodig heeft, die ook het risico draagt. Een VvE is immers

niet ingericht om als projectontwikkelaar op te treden.

Handreiking Onderhouds- en

Verduurzamingsaanpak VvE’s

Op grond van een twee jaar durend onderzoek,

waaraan ook o.a. VvE Belang heeft meegewerkt, heeft

Transitiemanager Olivier Lauteslager vertelde hoe de

Handreiking in de praktijk werkt. Die gaat uit van vijf fasen:

oriëntatie, haalbaarheid, verdiepend onderzoek, uitwerking

en uitvoering. Na elke fase volgt een ALV waarin besluiten

over de voortgang worden genomen. In het hele plan is

nadrukkelijk een taak weggelegd voor de VvE-beheerder.

‘Beheerder 2.0’ noemde Lauteslager deze functie.

“Het woord ‘terugverdientijd’ willen we niet horen”, zei

hij. “Het gaat om het creëren van toekomstbestendige

woningen.” Belangrijk onderdeel van de Handreiking zijn

de 15 verdiepende tools. Professionals en VvE-bestuurders

vormen de doelgroep. De Handreiking bevat ook een

richtlijn voor het besluitvormingsproces. De VvE krijgt

uiteindelijk een viertal ‘spijtvrije scenario’s’ voorgelegd,

waarin wordt toegewerkt naar een aardgasvrij gebouw

in 2050. De plannen vormen altijd een combinatie van

onderhoud en verduurzaming om tot toekomstbestendige

woningen te komen.

Eind 2025 wordt de Handreiking ondergebracht bij Milieu

Centraal.

Het congres werd afgesloten met een paneldiscussie waarin

naast professionals ook een zeer actieve VvE-bestuurder

aan het woord kwam. Centrale vraag: ‘Wat komt de VvE

allemaal tegen op haar weg naar een verduurzaamd

complex?’

Piet Lampert (VvE-bestuurder), Martijn van de Kam (VvEco),

Richard de Laat en Olivier Lauteslager gaven op basis

van een aantal stellingen uit de praktijk die door René

Brinkhuijsen werden ingebracht, allen vanuit hun vakgebied

uitleg over de aspecten van verduurzaming waarmee zij

dagelijks te maken hebben. Een praktische afsluiting van

een informatieve dag.

HET 'BEHEERDERS CV' WERD OOK BESPROKEN

TIJDENS HET CONGRES VOOR VVE-MANAGERS

28

COLLECTIEF PARTICULIER OPDRACHTGEVERSCHAP

VLNR: OLIVIER VAN DE KLIPPE,

DIDI VISSCHER EN JOOP VETH

Het belangrijkste doel,

woningen voor actieve

ouderen die naar elkaar

omzien, hebben we

volledig behaald


29

In de tuinkamer op de eerste etage spreken we de huidige

bestuurders van de VvE: Joop Veth (voorzitter), Didi Visscher

(secretaris) en Olivier van de Klippe (penningmeester). “De

initiatiefnemers van dit project hebben lang gezocht naar

een locatie waarop ze hun droom konden waarmaken”,

vertelt Didi Visscher. “Uiteindelijk vonden ze gehoor bij de

gemeente Dordrecht. Er waren al snel veel belangstellenden,

maar een aantal is ook afgehaakt. Logisch: je moet over een

lange adem beschikken als je zoiets tot een goed einde wilt

brengen.”

Joop Veth: “De grond van het hele gebied was aangekocht

door een private partij, die hier woningen wilde ontwikkelen.

De gemeente heeft een uitzondering gemaakt voor dit

plekje. Zij kocht de grond terug en verkocht die aan ons. Daar

zijn we blij mee, want het is een schitterende locatie: alle

appartementen hebben uitzicht op de rivier en we wonen

op fiets- en loopafstand van het centrum én de Biesbosch.

Bovendien hebben we het belangrijkste doel, woningen voor

actieve ouderen die naar elkaar omzien, volledig gehaald.”

Zelfstandigheid en saamhorigheid

In 2016 kreeg de met dit doel opgerichte stichting de

optie op de bouwkavel en vanaf dat moment is samen met

de architect (De Nijl architecten uit Rotterdam) het plan

uitgewerkt. Op 31 augustus 2018 kochten de bewoners de

grond en tekenden ze de aannemingsovereenkomst met de

bouwer (RIZ bouw uit IJsselstein). Zij realiseerden samen met

de bewoners het complex binnen budget en planning. In

maart 2020 was de oplevering.

Resultaat

van Collectief

Particulier

Opdrachtgeverschap

VvE Minidorp in de Stad: saamhorigheid staat voorop

De zoektocht naar een nieuwe woning, die in 2014 startte, heeft in maart 2020 een mooi resultaat

opgeleverd. Toen werd op de Stadswerven aan de Beneden Merwede in Dordrecht appartementencomplex

De Werf opgeleverd. Een fraai gebouw met tien comfortabele appartementen, verdeeld over vijf etages,

gecompleteerd met een penthouse op de bovenste etage. Het bijzondere van dit gebouw: het is gerealiseerd

in de vorm van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). Dat is een vorm van projectontwikkeling

waarbij toekomstige bewoners gezamenlijk opdrachtgever zijn voor hun eigen nieuwbouwproject. Zo

ontstond een ‘mini-dorp in de stad’ en dat is dan ook meteen de naam van de website én van de VvE.

De (toen nog) toekomstige bewoners hebben vanaf

het begin inspraak gehad in deze ontwikkeling, zowel

in het proces en de planontwikkeling van het gebouw

als in de indeling van het eigen appartement. De plaats

van de nutsleidingen was daarbij het uitgangspunt (de

meterkasten en toiletten zijn in het gebouw op dezelfde

plaats).

De gemeenschappelijke voorzieningen bestaan uit een

atelier, een logeerkamer, een parkeergarage en een

tuinhuis in de daktuin op de eerste etage. Want dat

is het uitgangspunt: zelfstandigheid, gekoppeld aan

saamhorigheid. De eigenaars kennen elkaar en bieden zo

nodig de helpende hand. Maar vooral worden er leuke en

actieve dingen georganiseerd.

Veel overleg

Uit het gesprek met de bestuurders wordt al snel duidelijk

dat CPO bepaald geen eenvoudig traject is. Er was veel

overleg nodig om tot dit mooie resultaat te komen,

zegt Didi Visscher. “De volgorde van de keuze van de

woningen werd bepaald door de tijd dat de eigenaars lid

waren van de initiatiefgroep. Alle andere zaken werden

gezamenlijk besloten en er werd zo veel mogelijk

gestreefd naar consensus. Naast de vele vergaderingen

was er ook ruimte om elkaar beter te leren kennen. We

zijn gaan eten met elkaar; we zijn wezen varen, maar we

hebben ook een weekendje samen gekampeerd. Op een

wervingsdag voor nieuwe bewoners hebben we de hele

buurt uitgenodigd; compleet met champagne en hapjes.”

Joop Veth: “Maar dat betekent niet dat hier alles zonder slag

of stoot verloopt. Wat dat betreft zijn we een ‘gewone’ VvE.

In het begin heeft iedereen het grote doel voor ogen. ‘We

gaan ervoor!’ is dan de gedachte. Maar gaandeweg komen

er natuurlijk toch vragen over praktische zaken. En net als

bij andere VvE’s gaat het dan meestal over kleine dingen.

Voorwerpen plaatsen in de algemene ruimtes en soms ook

over grotere zaken zoals extra zonnepanelen.”

De VvE vergadert tweemaal per jaar en natuurlijk worden

de ALV’s gehouden in de tuinkamer. Omdat er ook een

wekelijkse borrel is, worden alleen de noodzakelijke - en

verplichte - onderwerpen op de ALV behandeld, zoals de

jaarrekening en de begroting.

Beheer en onderhoud

De VvE voert het beheer zelf uit. Dat gaat goed, maar

penningmeester Olivier van de Klippe hoopt dat hij nooit

in de situatie komt dat hij mede-eigenaars om hun VvEbijdrage

moet gaan vragen. “Natuurlijk hebben we bij de

bouw rekening gehouden met toekomstig onderhoud. Dus

is het een onderhoudsarm gebouw geworden: veel baksteen

en weinig houtwerk. Ook kunnen we nu nog technische

werkzaamheden zelf uitvoeren met een groep bewoners.

We zijn vanaf de oprichting van de VvE gaan sparen voor

toekomstig onderhoud. De VvE-bijdrage is gebaseerd op

het MJOP dat we bij de start zelf hebben opgesteld. De

kosten worden verdeeld op basis van de breukdelen, maar de

inrichting van de gemeenschappelijke voorzieningen wordt

gedeeld door 11. Tot op heden is er nog niemand verhuisd,

maar eventuele aspirant-kopers maken we wel duidelijk dat

ze deze voorzieningen erbij kopen. Én dat de saamhorigheid

belangrijk is en dat van iedereen wordt verwacht dat zij -

bijvoorbeeld - meedoen aan de corveewerkzaamheden.”

Op het dak zijn tijdens de bouw al zonnepanelen gelegd.

Niet voor de algemene voorzieningen; ze voorzien de

afzonderlijke appartementen van stroom. De eigenaars

zouden - als ze het opnieuw moesten doen - zeker ook

nadenken over zonnepanelen voor de stroomvoorziening

van de liften, de verlichting etc. Overigens valt het onderhoud

c.q. de vervanging van de zonnepanelen wél onder de

verantwoordelijkheid van de VvE.

Tips

Voor lezers die CPO een aantrekkelijk alternatief lijkt voor de

gebruikelijke gang van zaken (met een projectontwikkelaar),

heeft Joop Veth nog wel wat tips:

• Zoek een goede architect. Wij hebben tot volle tevredenheid

samengewerkt met De Nijl Architecten uit Rotterdam.

Dat bureau had al ervaring met CPO.

• Er zijn ook bureaus die CPO-projecten begeleiden. Dat kan

ook handig zijn.

• Zorg ervoor dat aspirant-kopers goed geïnformeerd zijn

over de bijzondere wijze van eigenaarschap. In het geval

van Minidorp in de Stad beschikt de makelaar over alle

informatie.

• Realiseer je dat het traject veel tijd kost. Er zijn tal van

onvoorziene ‘hobbels’.

• Soms moet je over je eigen schaduw heen stappen; in het

gezamenlijke belang.

HET GEBOUW VAN DE WERF (MIDDEN)

VT2000 ADVERTORIAL


Denkt u ook wel eens; ‘Wat zouden ze op zo’n beheerkantoor nu

doen? ALV’s voorbereiden, natuurlijk. Maar dat is vast niet het enige

waar ze mee

IS

bezig

UW

zijn!’ Dat klopt.

LIFT

Toke Ragetlie

KLAAR

laat u graag even

VOOR DE TOEK

meekijken bij de drukke bezigheden op de kantoren van VT2000.

IS UW LIFT KLAAR VOOR DE TOEKOMST?

Dit gebeurt er in het najaar bij VT2000

Heeft u een Heeft lift van u ongeveer een lift 20 van jaar ongeveer oud in uw 20 jaar oud Alle in data uw komt als het ware Alle in één data bak komt terecht. als Door het deze ware in één bak

gebouw? De zomer Dan ligt zult alweer u recent even achter wellicht ons, wat grote

informatie met elkaar te vergelijken worden patronen ontdekt

gebouw? Dan zult u recent Private wellicht equity? wat No way!

groot onderhoud of voor verduurzamingsmaatregelen?

de werking van Daar de helpen installaties. Verto

in grote

informatie met elkaar te vergelijken wo

de werking van de installaties. Vertoont een lift - op

componenten maar in die periode hebben is het vervangen. team al Denk hierbij In VvE Magazine aan en tijdens de beurzen

basis van deze patronen - een afwijking, dan wordt er een

gestart met componenten de voorbereidingen hebben voor vervangen. hebt u erover gehoord Denk hierbij en gelezen: aan we u graag mee.

de besturing, signalering of deuren. Een behoorlijke melding aangemaakt. Zit er basis bijvoorbeeld van deze een patronen vertraging - een afwijkin

het nieuwe VvE-jaar. Dat is ook nodig steeds meer beheerkantoren worden

investering, de

als je wilt dat waarmee besturing,

alles zorgvuldig u de levensduur signalering

gebeurt. aanzienlijk of deuren. Een in behoorlijke

het openen en/of sluiten

overgenomen door private equitybedrijven.

Dat zijn grote

Keurmerken

melding van de deuren? aangemaakt. Dan kan het Zit er bijvoorbee

Geen enkele VvE-bestuurder houdt van

systeem

investeerders,

op basis van al

Last

de verzamelde

but not least:

data

VT2000

aangeven

beschikt

welk

heeft kunnen investering, verlengen. Maar waarmee de techniek u de heeft levensduur in aanzienlijk in het openen en/of sluiten van de deu

fouten en onnauwkeurigheden. Dus die over het algemeen

onderdeel

maar één

dit

doel

mogelijk

over

veroorzaakt.

alle keurmerken

Deze informatie

die belang

is direct

die twintig jaar niet stilgezeten. Hierdoor kan het

systeem op basis van al de verzamelde

wordt alles heeft wat in de kunnen komende verlengen. ALV’s ter voor Maar ogen de hebben: techniek geld zichtbaar verdienen. heeft voor in de monteur, zijn voor zodat een hij goed het onderdeel beheer van tijdens

onderdeel dit mogelijk uw veroorzaakt. VvE, De

zijn sprake dat u komt, nu een nauwgezet “slimme” voorbereid. besturing heeft Het gekregen is de vraag of VvE’s de daarbij eerstvolgende gebaat onderhoudsbeurt zoals het SKG-IKOB-certificaat. extra kan controleren.

die twintig jaar niet stilgezeten. Hierdoor kan het

We

zijn.

Voorspelt het systeem mogen dat de zichtbaar afwijking voor

dankzij onze een ongeplande de monteur, zodat hij h

of een digitale signalering. Maar wat zijn nou

AFM-inschrijving

Debiteurenbeheer zijn dat u nu een “slimme” besturing heeft stilstand gekregen kan veroorzaken? ook de Dan adviseren eerstvolgende zorgt bij het het systeem afsluiten onderhoudsbeurt dat van

ex

precies de voordelen van deze nieuwe, intelligente

En dan zijn er natuurlijk nog belangrijke VT2000 kiest niet voor monteur overname een door melding met verzekeringen. Voorspelt hoge urgentie Een het krijgt compleet systeem en direct pakket dat naar de afwijking

componenten? of een digitale signalering. Maar wat zijn

zaken die het hele jaar door om

zo’n investeerder. Wij de

nou

zijn betreffende heel trots locatie dus, gaat. waarmee U heeft vervolgens we ook úw een VvE hogere

stilstand kan veroorzaken? graag Dan zorgt h

aandacht vragen. precies In de de vorige voordelen editie van op deze ons team nieuwe, en onze beschikbaarheid intelligente

klanten. Daarom door minder helpende ongeplande hand bieden. stilstand, snellere

monteur een melding met hoge urgen

Waarom van VvE worden Magazine installaties kwam de Wet steeds slimmer? willen we graag zelfstandig reparaties blijven én meer en veiligheid voor de bewoners.

We kwaliteit zien het incassodienstverlening

steeds componenten?

vaker. Auto’s, koelkasten, een vol slimme enthousiasme blijven werken voor de betreffende locatie gaat. U heeft ve

(Wki) al ter sprake. In het kader van onze VvE’s. Tijdens onze contacten

Meer informatie

meter in de meterkast die via het internet verbonden wordt, Maar wat heeft dit met beschikbaarheid modernisering te door maken… minder ongepla

waardoor debiteurenbeheer uw energieleverancier is dat een heel zelf uw meterstanden ‘nieuwe’ kan VvE’s horen we ook vaak

Wilt u meer weten over

Waarom worden installaties steeds slimmer? …vraagt u zich misschien af. reparaties Uw lift klaar én maken meer voor veiligheid de voor de b

uitlezen. wezenlijk Bij auto’s onderdeel wordt van deze het verbinding werk van o.a. dat gebruikt zij juist voor ons hebben toekomst gekozen en het verlengen van

de

de

dienstverlening

levensduur, gaat verder

van

We zien het steeds vaker. Auto’s, koelkasten, een slimme

VT2000. Lang niet alle beheerders omdat we een familiebedrijf zijn en

VT2000? Kijk dan op de

voor proactief onderhoud en het bijstellen of resetten van dan het vervangen van componenten. Het betekent ook,

mogen wanbetalers meter in aanspreken de meterkast op die via betrokkenheid het internet hoog verbonden in het vaandel wordt, Maar website wat www.vt2000.nl.

heeft dit met moderni

automatische controlesystemen van bijvoorbeeld het oliepeil. meegaan met de nieuwste technologieën waar u als VvE

hun gedrag, en voor u het weet is er hebben.

Liever telefonisch contact?

Voor liften is dit waardoor niet anders. uw Gebruikmakend energieleverancier van de laatste zelf uw meterstanden vruchten kan van plukt. Een …vraagt hogere beschikbaarheid u zich misschien van uw af. Uw lift kla

sprake van een bedrag dat niet meer

Dat kan ook: u vindt de

technologieën, uitlezen. kunnen liften Bij auto’s "praten" wordt met de deze cloud verbinding en o.a. lift gebruikt zorgt ervoor dat bewoners, toekomst die slecht en ter het been verlengen zijn of van de leve

geïnd kan worden. Dat moeten we Bouwkundige zaken

telefoonnummers van

aangeven wat voor ze nodig proactief hebben. onderhoud Hierdoor zijn en monteurs het bijstellen of hun resetten handen van vol boodschappen dan hebben, niet voor gesloten

te allen tijde zien te voorkómen! Wij Zoals u weet, bent u bij VT2000 ook

alle het vestigingen vervangen op van onze componenten.

altijd op de hoogte van de status en kunnen inspelen op de liftdeuren staan!

zitten ‘er bovenop’; automatische het gaat controlesystemen immers aan het van goede bijvoorbeeld adres als u vragen het oliepeil. hebt meegaan website. met de nieuwste technologie

behoefte van de lift.

om het geld Voor van alle liften eigenaars! is dit niet Daarom anders. over Gebruikmakend bouwkundige zaken. van de Onze laatste afdeling de vruchten van plukt. Een hogere bes

heeft de Wki-dienstverlening een vaste Bouwkunde krijgt veel vragen over de

Wat zijn de technologieën, voordelen voor kunnen u? liften "praten" met de cloud Bent en u benieuwd naar lift de zorgt mogelijkheden?

ervoor dat bewoners, die slec

plek gekregen in onze organisatie. De vervanging van rookgaskanalen en -

Onderhoud op aangeven basis van KONE wat ze 24/7 nodig Connected hebben. Services Hierdoor zijn monteurs Kom dan gezellig bij ons hun langs handen tijdens één vol van boodschappen de hebbe

financiën zijn van het grootste belang natuurlijk - over verduurzaming. Die

zorgt

voor

ervoor

iedere

dat altijd VvE.

de data op de uit hoogte de lift vergeleken van de wordt status onderwerpen

met en de kunnen informatiebijeenkomsten – we zijn op alle beurzen

komen inspelen ook de op andere de liftdeuren staan!

data

We

van

horen

soortgelijke

nog behoefte vaak

liften

dat van niet

over iedereen

de lift. hele wereld.

teams

Dit heeft

regelmatig

een

aan de

aanwezig

orde. Ook

en

op

staan u graag te woord! Bent u niet in

enorm op de voordeel. hoogte is van alle implicaties van die gebieden staan wij de de VvE’s gelegenheid graag om naar de informatiebijeenkomsten

die nieuwe wet. Natuurlijk hebben wij terzijde. Professionaliteit te gegarandeerd!

komen? Dan vindt u op www.kone.nl/vve alle

Wat zijn de voordelen voor u?

onze klanten - de bestuurders en de

informatie, die voor u als vertegenwoordiger van uw

www.kone.nl

leden van de Onderhoud VvE’s - uitvoerig op basis over van KONE En hebt 24/7 u een Connected lening nodig? VvE Services interessant Bijvoorbeeld

de lift voor vergeleken het laten uitvoeren wordt met van de

kan zijn.

geïnformeerd. zorgt ervoor dat de data uit

data van soortgelijke liften over de hele wereld. Dit heeft een

enorm voordeel.

Bent u benieuwd naar de mog

Kom dan gezellig bij ons langs tijde

informatiebijeenkomsten – we zijn

aanwezig en staan u graag te woor

de gelegenheid om naar de inform

32

RECHTSPRAAKMAKEND


33

Gerechtelijke dwarsligger: waarom deze vloer mocht blijven liggen

Stel: u woont in een stadsappartement in een complex uit de jaren zestig van

de vorige eeuw. Uw benedenbuurvrouw meldt het VvE-bestuur geregeld last te

hebben van uw dagelijkse geluiden: voetstappen, het verplaatsen van een stoel;

zelfs uw sportoefeningen en uw pianospel dringen door. Naar aanleiding van

de klachten grijpt het VvE-bestuur in: ingevolge de splitsingsakte en het

huishoudelijk reglement moet uw harde vloer eruit. Of hij moet beter geïsoleerd

worden! Maar hoe sterk staat zo’n vordering anno 2025 voor de rechter?

Rechtbank Amsterdam zette op 13 augustus 2025 het

puntje op de ‘i’ in deze discussie en biedt daarmee duidelijke

lessen voor VvE’s én appartementseigenaars. 1

Sinds 2020 klaagt de onderbuurvrouw over geluidsoverlast.

De eigenaar van het boven gelegen appartement heeft in

2021 na overleg met de VvE-beheerder een nieuwe pvcvloer

laten leggen. De geluidsoverlast zette zich echter

voort, ondanks een professionele installatie van de vloer.

Volgens de VvE voldoet deze vloer niet aan de eisen uit de

splitsingsakte en het huishoudelijk reglement.

De VvE schakelt het Geluidbureau Valersi in, dat onderzoek

doet naar de vloerisolatie. De uitkomst? De vloer haalt

slechts ‘klasse 4’ volgens de NEN-norm 1070:1999. In

het door Valersi opgestelde rapport staat verder dat de

geluidisolatie voldoet aan de eisen die de gemeente

daaraan stelt, maar niet aan de eisen zoals opgenomen in

het Bouwbesluit 2012.

De vloer moet weg!

De VvE eist verwijdering of aanpassing van de vloer, betaling

van € 1.754,50 voor het geluidsonderzoek en een rechterlijk

gebod dat de eigenaar bij een nieuwe vloer moet bewijzen

dat de isolatie wel voldoet.

Praktische tips voor de VvE-praktijk

1. Voor VvE’s:

• Maak geluidsnormen expliciet in het huishoudelijk

reglement, mits het splitsingsreglement die mogelijkheid

biedt.

• Accepteer dat niet iedere hinder juridisch “onredelijk” is.

• Adviseer bewoners over vloertypen en procedures vóór

plaatsing en bevestig dit schriftelijk.

• Voer vooraf een geluidsmeting uit, leg deze vast.

2. Voor appartementseigenaars:

• Overleg bij verbouwplannen altijd met de VvE(-

beheerder), bij voorkeur schriftelijk.

• Bewaar foto’s en certificaten van de wijze waarop de

vloer is opgebouwd.

• Weet dat in oude panden niet de strengste hedendaagse

normen gelden.

• Laat bij klachten onafhankelijk, gericht onderzoek

uitvoeren.

1. ECLI:NL:RBAMS:2025:5611.

Nieuwe

rechtspraak over

geluidshinder,

vloeren en bewijs -

lessen voor de

VvE-praktijk

Het appartementencomplex werkt met het Modelreglement

1992, aangevuld met strengere bepalingen

uit het huishoudelijk reglement. Hierin staat:

• Geen harde vloerbedekking, tenzij ‘zwevend gelegd’

(dus niet in direct contact met ondervloer of wanden).

• Extra verplichting tot gebruik van ondertapijt of ander

dempend materiaal conform deskundig advies.

• Bij klachten volgt geluidsmeting; de kosten zijn voor de

vloereigenaar als deze ongelijk krijgt.

Anders dan veel VvE’s denken, staat er géén absolute

dB-norm in de reglementen. In de splitsingsakte en in het

huishoudelijk reglement ontbreekt elke verwijzing naar

specifieke waarde, zoals Ico=+10dB (dat zou klasse 2 zijn

uit de NEN-norm).

Hoe kijkt de rechter naar geluidshinder?

1. Niet iedere hinder is ‘onredelijk’.

De rechter betwijfelt niet dat de onderbuurvrouw hinder

ervaart, maar stelt onmiddellijk dat enig geluid in oude

appartementen onvermijdelijk is: “Een redelijke uitleg

brengt met zich dat enige hinder geduld moet worden.”

Slechts hinder die hoger is dan gebruikelijk bij vergelijkbare

appartementen wordt te zwaar bevonden. In oudere

gebouwen is het doorklinken van loopgeluiden of

stemmen deels een gevolg van de bouw. Huidige

nieuwbouweisen zijn niet zomaar van toepassing.

2. Zwevend is voldoende… als het klopt

De rechter neemt belangrijk bewijsmateriaal van de

eigenaar mee:

• bouwkundige foto’s die aantonen dat de vloer zwevend

is gelegd

• certificaten van vloer en ondervloer

• voorafgaand overleg met de beheerder van de VvE,

die geen bezwaar had.

De VvE kan niet met zekerheid zeggen of de vloer wel

of niet zwevend is gelegd en biedt daartegenover geen

doorslaggevend tegenbewijs. Daarmee neemt de rechter

aan dat de vloer op dit punt aan de eisen voldoet.

3. Geen strenge landelijke normen

De rechter laat blijken: advieswaarden zoals het felbegeerde

Ico=+10dB (door de Stichting Geluidshinder

aanbevolen) of de huidige NEN-normen zijn niet bindend

als ze niet in het reglement zijn opgenomen. Dit geldt

zeker voor oudere panden met een ouder, dus niet

geactualiseerd splitsingsreglement. De VvE kan zich dus niet

zomaar beroepen op strengere, externe normen.

“De geadviseerde norm geeft wellicht weer wat op dit

moment als wenselijke geluidsnorm wordt gezien, maar

het is geen bindende regelgeving.”

4. En onderzoek dan?

Het deskundigenrapport van Valersi benoemt de

contactgeluidisolatie als ‘matig, klasse 4’, wat inderdaad

betekent dat er hinder van bijvoorbeeld loopgeluiden

zal zijn. Toch zijn dit géén wettelijke ondergrenzen voor

bestaande bouw uit de jaren 60. Ook de verklaring van

de onderbuurvrouw - hoe vervelend haar klachten ook

zijn - is voor de rechter geen voldoende bewijs voor

‘onredelijke hinder’: “De verklaring van de onderbuurvrouw

is onvoldoende om tot de conclusie te komen dat

sprake is van hinder die erger is dan gebruikelijk (...).” Dat

andere bewoners niet klagen, versterkt de zaak van de

onderbuurvrouw niet.

De uitspraak: vloer mag blijven liggen

Samengevat redeneert de rechtbank als volgt:

• De vloer voldoet, op basis van het verstrekte bewijs,

aan de voorwaarde in het huishoudelijk reglement van

‘zwevend gelegd’.

• Er is geen norm overschreden als bedoeld in de

splitsingsakte of het reglement.

• De hinder is niet onredelijk, is inherent aan de

bouwperiode en ook niet uitsluitend het gevolg van

de vloer.

• De eigenaar heeft zorgvuldig en na vooraf overleg zijn

nieuwe vloer gelegd.

Dat betekent dat:

• de vloer niet hoeft te worden aangepast of verwijderd;

• de eigenaar niet hoeft mee te werken aan

vervolgonderzoek;

• de vordering tot betaling van de kosten van het eerdere

geluidsrapport wordt afgewezen.

• de VvE de proceskosten van € 2.545,- moet vergoeden.

Wat betekent dit voor VvE’s en

appartementseigenaars?

1. Klachten alleen zijn niet genoeg

Een subjectieve hinder-ervaring - hoe reëel en ingrijpend

ook - maakt pas kans bij de rechter als de klacht objectief

gespecificeerd wordt, ondersteund door een deskundigenrapportage

én als de reglementen duidelijke normen stellen.

2. Ouder is anders: geen eisen uit het Bouwbesluit bij

bestaande bouw

De rechter is duidelijk: wat voor moderne nieuwbouw

als ondergrens geldt, geldt niet automatisch voor oude

appartementen. Het ontbreken van normering in de

reglementen betekent dat u alleen mag verwachten wat

in soortgelijke panden als ‘redelijk’ geldt.

3. Vooraf goed vastleggen beschermt

De eigenaar is ‘gered’ door het feit dat hij zijn renovatieplannen

vooraf deelde, de vloer en ondervloer met

certificaten zwevend liet leggen en de beheerder betrokken

hield. Een VvE die eigenaren wil binden aan hogere eisen,

moet dat vooraf expliciet (laten) vastleggen.

4. Deskundig onderzoek? Ja, maar niet altijd op kosten

van de eigenaar

Slechts als ‘ongelijk’ van de eigenaar blijkt uit gemotiveerd

onderzoek, draait de eigenaar en niet de VvE op voor de

kosten. In deze kwestie faalt de vordering.

Waarom deze uitspraak rechtspraakmakend is

Deze zaak zet een duidelijke streep: niet ieder geluid

is meteen reden voor ingrijpen en niet iedere moderne

norm geldt automatisch voor bestaande bouw. Cruciaal

is de objectiviteit van hinder en de explicitering van

eisen in de reglementen. De rechter beschermt zo het

evenwicht tussen het woongenot van de ene eigenaar

en de leefruimte van de andere, zonder dat de VvE met

onduidelijk geformuleerde hogere eisen kan komen. Voor

de juridische praktijk betekent dit: scherpte bij zowel het

opstellen als het naleven van reglementen en realistische

verwachtingen over wat eigenaars mogen verlangen

binnen een oud gebouw.

Door mr. dr. Mechteld

van der Vleuten

Zelfstandig adviseur/

wetenschappelijk adviseur

bij RST Advocaten

JURIDISCH


De VvE en verjaring; geen eenvoudige zaak

Een door de wet gelegaliseerde inbreuk op het eigendomsrecht

Wanneer er tussen twee percelen een verschil is tussen de kadastrale erfgrens en de feitelijke erfgrens, ontstaan

risico’s op verjaring. Dat kan ook het geval zijn bij appartementencomplexen, bijvoorbeeld als een deel van de

gemeenschappelijke tuin zich uitstrekt over het perceel van de buurman. Bij VvE’s is het de vraag wie eventuele

rechten op verjaring geldend kan maken. Is dat de VvE zelf of zijn dat een of meerdere eigenaars in het

complex? En andersom: als een deel van het gemeenschappelijk erf bij de buurman in bezit is, komt de VvE

daar dan tegenop? Of hoort dat niet tot haar beheertaak? In deze bijdrage ga ik daar nader op in.

Verjaring van eigendom, zoals hierboven omschreven is

overigens niet hetzelfde als ‘interne verjaring’, waarbij een

privégedeelte van een appartement vergroot is ten koste van

gemeenschappelijke gedeelten. Dat zou kunnen leiden tot een

verjaringsaanspraak van een individuele eigenaar 1 . Verder ga

ik in deze bijdrage uit van eigendomsovergang door verjaring.

Door verjaring kunnen echter ook beperkte rechten ontstaan,

zoals een recht van overpad.

Wat is verjaring?

Verjaring is een door de wet gelegaliseerde inbreuk op het

eigendomsrecht. Het is een uitzonderingssituatie. Daaraan

worden hoge eisen gesteld, want eigendom wordt in ons

recht beschermd als het meest vérgaande recht dat een

persoon op een zaak kan hebben. Verjaring dient alleen om

een sinds jaar en dag bestaande, onrechtmatige inbreuk op

iemands eigendom te legaliseren. Voorwaarde is wel dat

de vordering van de oorspronkelijke eigenaar, die verzoekt

om ongedaanmaking, ook verjaard is. Dat wil zeggen: de

Mr Richard P.M. de Laat

De Advocaten van Van Riet

Tel: 030 – 263 50 52 E-mail: delaat@avvr.nl

Internet: www.avvr.nl

MR RICHARD P.M. DE LAAT IS ALS PARTNER

VERBONDEN AAN DE SECTIE VASTGOED VAN DE ADVOCATEN VAN

VAN RIET TE UTRECHT. HIJ IS ONDERMEER GESPECIALISEERD IN HET

APPARTEMENTSRECHT EN PROCEDEERT EN ADVISEERT VOOR DIVERSE

OPDRACHTGEVERS, WAARONDER VVE’S, BEHEERDERS EN

APPARTEMENTSEIGENAARS.

benadeelde kan na 20 jaar niet meer bij de rechter vorderen

dat hij zijn grond terugkrijgt: dan is de vordering verjaard.

Zonder overgang van het eigendom zelf zou de benadeelde

tot in lengte van dagen op papier eigenaar blijven, terwijl hij

de grond nooit meer terug kan krijgen. Om die situatie te

voorkomen, kent de wet overgang van eigendom wegens

verjaring. Daarmee wordt de juridische erfgrens dus in

overeenstemming gebracht met de feitelijke erfgrens, zoals

die sinds jaar en dag bestaat.

Vereisten voor verjaring: twintig jaar bezit

Artikel 3:105 BW bepaalt dat degene die een goed bezit,

eigenaar wordt van dat goed als de oorspronkelijke eigenaar er

al 20 jaar geen aanspraak meer op heeft gemaakt. Dat is ook

het geval als de bezitter ‘te kwader trouw’ is, dus in feite niet

eerlijk aan het goed is gekomen omdat hij wist dat het niet zijn

grond betreft.

De verjaringstermijn bedraagt 20 jaar en begint op de dag

waarop een niet-rechthebbende (bijvoorbeeld: de eigenaar

van het naastgelegen perceel) de grond in bezit genomen

heeft. Het moet gaan om ononderbroken bezit gedurende

minimaal 20 jaar. Als het bezit onderbroken is geweest, is de

verjaringstermijn dus ook onderbroken. Verder is geen sprake

van bezit als degene die het perceel in bezit heeft genomen

daarvoor ooit toestemming van de buurman heeft gekregen.

Zonder bezit kan geen sprake zijn van verjaring. Overigens:

voor verjaring te goeder trouw geldt een termijn van 10 jaar.

Dat is het geval wanneer de grenzen niet juist in het openbaar

register zijn ingeschreven en de bezitter van het grondstuk

toch op de juistheid van die grenzen mag vertrouwen.

Wat is bezit?

De definitie van bezit is ‘het houden van een goed voor

zichzelf’. De vraag of iemand een goed houdt en of hij dit

doet voor zichzelf of voor een ander wordt beoordeeld

naar de verkeersopvattingen. Dat betekent: wat in het

maatschappelijk verkeer aanvaard is. Het gaat bij die

beoordeling om een objectieve maatstaf: het komt aan op

uiterlijke omstandigheden waaruit moet kunnen worden

afgeleid dat degene die de grond heeft als bezitter kan worden

aangemerkt. Alle omstandigheden van het geval, waaronder

de aard en de bestemming van de grond en de wijze waarop

de eigenaar de grond heeft verkregen, moeten daarbij worden

betrokken. 2

Om vast te stellen of dit bij een VvE-complex het geval is, kan

worden bedacht wat een ‘gemiddelde voorbijganger’ ervan

zou denken. Als die alleen maar tot de conclusie kan komen

dat het betreffende grondstuk tot het VvE-perceel behoort,

kan dat betekenen dat aan de uiterlijke kenmerken wordt

voldaan. De persoonlijke overtuiging van (enkele) eigenaars in

de VvE dat de grond bij hen in bezit is, is dus onvoldoende.

Er is pas sprake van bezit van de verkrijger als het bezit van

de oorspronkelijke eigenaar is beëindigd. Die eigenaar moet

geen feitelijke macht meer uitoefenen over het betreffende

perceel en moet dat ook de afgelopen 20 jaar niet hebben

gedaan. Er is sprake van macht als anderen (waaronder

ook de oorspronkelijke eigenaar) duidelijk kunnen zien

dat de gebruiker zichzelf ziet als eigenaar van de grond.

Bijvoorbeeld: het extra stuk tuin of perceel moet exclusief

bij het VvE-perceel betrokken zijn, bijvoorbeeld door een

muur of schutting. Begroeiing of bestrating is meestal niet

voldoende om bezit aan te geven.

Kan de VvE zich op verjaring beroepen?

Niet zonder meer. De VvE oefent immers het beheer over

de gemeenschap uit op grond van de wet, artikel 5:126 lid

1 BW, en de splitsingsakte. De VvE is dus niet bevoegd tot

het verrichten van beschikkingsdaden, zo blijkt ook uit het

Martinushof-arrest 3 . De VvE kan in beginsel voor zichzelf

geen bezit uitoefenen op andermans perceel. De VvE oefent

immers ook niet het bezit uit over de percelen en opstallen

die in de splitsing betrokken zijn. Het bezit blijft berusten bij

de gezamenlijke eigenaars.

Het stuk grond dat door verjaring verkregen is, wordt ook niet

toegevoegd aan het perceel dat in de splitsing betrokken is.

Het komt als ‘enkelvoudige gemeenschap’ in gezamenlijke

eigendom van de gezamenlijke appartementseigenaars. Dat

betekent onder meer dat het splitsingsreglement niet van

toepassing is op het nieuw verworven deel. Dat betekent

óók dat de verjaringsclaim door de eigenaars in de VvE

gezamenlijk moet worden ingesteld en dat de verklaring voor

recht dat de eigendom overgegaan is, in beginsel niet door

de VvE kan worden gevorderd. Uiteraard is het wel mogelijk

dat de eigenaars gezamenlijk aan de VvE een procesvolmacht

geven om namens hen te procederen in de verjaringszaak 4 .

Grond op naam van de VvE?

Een perceel dat door verjaring overgaat naar een

appartementencomplex wordt dus gezamenlijk eigendom

van de appartementseigenaars op het moment dat

de verjaringstermijn is voltooid. Een wijziging van de

splitsingsakte en -tekening is nodig om het door verjaring

verworven perceel aan het eigendom toe te voegen. Dat is

echter niet noodzakelijk. En alternatief is dat de gezamenlijke

eigenaars het perceel doorleveren aan de VvE. Het is namelijk

niet uitgesloten dat de VvE grond in eigendom heeft. De VvE

beheert dan het perceel uit hoofde van het behartigen van de

gemeenschappelijke belangen van de eigenaars; de kosten

daarvan worden over de eigenaars omgeslagen volgens de

breukdelen.

De VvE kan namens de eigenaars een verjaringsvordering

instellen, als ze daartoe is gemachtigd door de leden. Het

tegenovergestelde is ook mogelijk: de VvE kan zich namens

de eigenaars verweren tegen verjaringsaanspraken van de

eigenaar van het naastgelegen perceel. Dat kan zelfs nadat

de verjaringstermijn verstreken is en sprake is van verjaring.

De Hoge Raad heeft namelijk in 2017 bepaald dat - wanneer

iemand eigendom verliest door verjaring - de oorspronkelijke

eigenaar een vordering uit onrechtmatige daad kan instellen

tegen de verkrijger. Via schadevergoeding in natura zou dan

teruglevering van het perceel kunnen worden gevorderd. 5 Die

vordering zelf verjaart overigens ook.

Verjaring niet snel aannemen

Uit het voorgaande blijkt dat verjaring een uitzonderingssituatie

vormt, die niet vaak voorkomt. Bij VvE’s zijn er extra

eisen waaraan moet zijn voldaan, alvorens een vordering

succes vol kan worden ingesteld. De eigenaars die overwegen

een verjaringsactie in te stellen, dienen bovendien rekening

te houden met een schadeclaim als de verjaringsaanspraak

wordt gehonoreerd.

1. Zie voor een tevergeefs beroep daarop ECLI:NL:RBDHA:2023:10679 en voor een geslaagd beroep ECLI:NL:GHDHA:2025:1705

2. Rechtbank Gelderland, 24 februari 2021, ECLI:NL:RBGEL:2021:2093, r.o. 4.7.

3. ECLI:NL:HR:2023:286

4. ECLI:NL:RBAMS:2023:5036

5. HR 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:309

VAN DE RECHTER


37

DE PRIVACY IS IN HET GEDING:

WEG MET DIE CAMERA’S!

o Gratis protocollen & handleidingen

o 4 uur juridisch advies per jaar óf hoge kortingen op diensten*

o 10% korting op taxaties, energieadviezen* en opleidingen

o Jaarlijks exclusieve VvE Plus-bestuurdersbijeenkomst

En nog veel meer!

Voor slechts

VvE PLUS

Een slimme VvE,

kiest voor VvE Plus

370,-per jaar incl. btw.

Uw besparing kan oplopen tot wel €2.100,-

Sluit aan en geniet vandaag nog van uw voordeel!

www.vvebelang.nl/plus

Lees de voorwaarden op onze website*

door mr. John Liewes

Jurist VvE Belang

Appartementseigenaars Wim en

Wilma, tot voor kort door hun

medebewoners liefkozend ‘De

Willy’s’ genoemd, hebben drie

camera’s opgehangen: een met

zicht op hun privéterras en de

gemeenschappelijke tuin, een

met zicht op de parkeerplaatsen

en een in hun privé-tuinkamer.

Dat is de ‘wildcamera’, die de

aanwezigheid van konijnen en

mollen registreert. “Zo schattig”,

vindt Wilma. “Kan ik uren naar

kijken. Wat de mensen op die

beelden doen, interesseert me

niks.”

ECLI:NL:RBMNE:2024:7445

Maar dat interesseert de andere eigenaars wél. Zij halen het AVG-protocol van

VvE Belang erbij. Op grond van dat protocol betogen ze dat camerabeelden in

principe inbreuk maken op de persoonlijke levenssfeer van de mensen die zich

bevinden in de ruimte waar de beelden worden gemaakt. In de tuin en op de

parkeerplaats dus. Als dat het geval is, dan is er sprake van een onrechtmatige

daad. Immers: het recht op privacy geldt ook in semi-openbare ruimtes.

In strijd met voorschriften

Door alle strubbelingen worden de Willy’s al lang niet meer zo genoemd. Het zijn

nu ‘die lui met die rotcamera’s’. De vriendschappelijke sfeer van vroeger is ver te

zoeken, ondanks dat de Willy’s vol vuur betogen dat ze met hun camera’s alleen

bekijken wat ook met het blote oog zichtbaar is. Nonsens, oordelen de andere

bewoners: wie gaat er nu 24 uur per dag op de uitkijk staan? Die camera’s doen

dat in feite wél!

Bovendien worden de beelden van de camera’s een week lang bewaard. Dat

is in strijd met het voorschrift van de Autoriteit Persoonsgegevens (AP): in het

stappenplan van de AP staat een termijn van 24 uur.

Het VvE-bestuur heeft aan hen gevraagd welke privacy-software ze hebben

geïnstalleerd. Daar willen ze niets over zeggen en ze werken absoluut niet mee

aan een plaatsopneming. Kom nou, dát is pas schending van de privacy. Van hún

privacy, welteverstaan.

Nader tot elkaar - maar toch niet

Er gaan een paar weken overheen. De Willy’s en het VvE-bestuur zijn enigszins

nader tot elkaar gekomen. Maar niet helemaal. De ‘wildcamera’ is weggehaald,

maar er zijn nog een paar ‘losse eindjes’ zoals Wilma ze noemt. De camera die op

de parkeerplaats gericht is, moet sowieso blijven, stelt ze. Ze willen hun mooie

auto goed in het oog houden. De VvE eist dat ook de andere twee camera’s

worden verwijderd.

De rechter is het daarmee eens. Er is wel degelijk sprake van een onrechtmatige

daad, want de camera’s filmen echt helemaal niets van de eigen ruimtes: ze zijn

alleen op de buitenruimte gericht. De rechter bevestigt dat Wim en Wilma recht

hebben op bescherming van hun eigendommen, maar vanwege de ernstige

inbreuk op de levenssfeer van de andere bewoners, is het belang van de Willy’s

onvoldoende om de inbreuk te rechtvaardigen.

De camera’s moeten direct weg

Kortom: de camera’s moeten allemaal weg, want de VvE wordt in het gelijk

gesteld.

Dat betekent dat Wim en Wilma alle kosten moeten betalen. In totaal komen die

op bijna € 2.870.

Ze proberen nog even te betogen dat ze het er niet bij laten zitten: ze willen

hoger beroep aantekenen. Dat is prima, stelt de rechter, maar het vonnis wordt

direct uitgevoerd. Dat is in het belang van de eigenaars die protesteerden tegen

de camera’s. De beslissing moet worden gevolgd; ook als een van de partijen

besluit hoger beroep in te stellen.

VVE BEHEER DOEN WE SAMEN

S 4 reno Homeliner ® Leidingrenovatie

www.vandervelden.com/renovatie

· Renovatie van leidingen zonder graaf-, hak-, en/of breekwerk;

· Geschikt voor leidingen met kleinere diameters;

NOTA BENE


WIE O WIE BETAALT DE REKENING?

Deze uitspraak biedt waardevolle inzichten voor zowel VvE-bestuurders als

notarissen, met name over de reikwijdte van opdrachtverlening, de kwalificatie

van overeenkomsten en de verdeling van kosten binnen een VvE. In dit

artikel analyseer ik de uitspraak vanuit notarieel perspectief en bespreek ik de

implicaties voor de praktijk van het VvE-bestuur.

39

· Toepasbaar in meest uiteenlopende materialen, waaronder ook asbest;

· Verwerking van duurzame ECO hars;

· Een constructief sterk en waterdichte leiding;

· Een gedegen beheerplan dat problemen voorkomt

en kosten beheersbaar maakt;

· Garantie op de geleverde producten;

· Zeer ervaren en betrokken vakmensen

die dag en nacht klaar staan.

Biedt minimale overlast en maximale kwaliteit!

www.nmgvvebeheer.nl

Door onze landelijke dekking

zijn we altijd dichtbij

Nijmegen • Amsterdam • Heerlen • Groningen • Rijssen • Eindhoven

Bel ons voor

meer informatie:

088 - 200 70 45

Mr. dr. Claudia N.

Siewers

Wetenschappelijk adviseur

bij De Advocaten van Van Riet

@Dr.VvE

De uitspraak van de Rechtbank

Amsterdam van 13 juni 2025

(ECLI:NL:RBAMS:2025:3168)

werpt een belangrijk licht

op de juridische verhouding

tussen notarissen, individuele

appartementseigenaars en

VvE’s. In deze zaak stond de

vraag centraal of een VvE een

notarisfactuur van € 5.979,10

met renten en kosten moest

betalen uit 2015 (!) voor een

wijziging van de splitsingsakte.

De casus in vogelvlucht

De zaak betrof een geschil tussen een notariskantoor aan de ene kant en

een individuele eigenaar uit het appartementencomplex aan de andere kant.

Deze eigenaar noemen we hier Gedaagde 2. De notaris had op verzoek van

Gedaagde 2 een ontwerp voor een wijziging van de splitsingsakte van het

appartementencomplex gemaakt. Gedaagde 2 gaf akkoord op de inhoud van

de akte, maar betaalde de factuur niet. De VvE weigerde betaling omdat zij

geen opdracht had gegeven voor de wijziging: dat was de eigenaar. De notaris

stelde beiden aansprakelijk. De rechtbank wees de vordering van de notaris af,

zowel tegen Gedaagde 2 als tegen de VvE. De vraag is hoe dat kan, terwijl er

overduidelijk werkzaamheden zijn verricht.

Informatieplicht

De rechtbank stelde dat Gedaagde 2 een consument is en dat daarom

ambtshalve getoetst moest worden of de notaris wel voldaan had aan zijn

informatieplicht. Dat staat in Richtlijn 93/13 EG (Richtlijn oneerlijke bedingen).

De rechtbank stelde dat de notaris Gedaagde 2 niet op de hoogte had gehouden

van de kosten en ook geen opdrachtbevestiging in het dossier had. Ook de

VvE was niet aansprakelijk, oordeelde de rechter. De VvE heeft als taak ‘het

behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaars’ maar daar

valt het wijzigen van een splitsingsakte niet onder. Een dure les!

Juridische kernpunten van de uitspraak

De rechtbank kwalificeerde de overeenkomst tussen de notaris en Gedaagde

2 als een consumentenovereenkomst. Dit brengt met zich mee dat de notaris

gehouden is aan de informatieverplichtingen uit het consumentenrecht,

waaronder het verstrekken van een duidelijke opdrachtbevestiging en

transparantie over kosten.

Ten aanzien van de VvE was het doorslaggevend dat zij geen opdracht had

verstrekt aan de notaris. De enkele betrokkenheid van een individuele eigenaar

is onvoldoende om de VvE als geheel te binden. Dit onderstreept het belang van

formele besluitvorming binnen de VvE, met inachtneming van de statuten en het

splitsingsreglement.

De rechtbank oordeelde dat de wijziging van de splitsingsakte in dit geval niet

viel onder de gemeenschappelijke belangen van de VvE. De kosten konden

daarom niet als gemeenschapskosten worden aangemerkt, wat betekende dat

de VvE niet hoofdelijk aansprakelijk was. Daar heb ik wel mijn bedenkingen bij,

omdat het in mijn ogen juist de VvE is die dit soort opdrachten hoort te geven.

Aandachtspunten voor VvE-bestuurders

Voor VvE-bestuurders is deze uitspraak eveneens leerzaam.

• Zorg voor heldere besluitvorming: alleen besluiten die conform de statuten

en het reglement zijn genomen, binden de VvE. Bestuurders moeten alert

zijn op individuele leden die zelfstandig handelen namens de VvE.

• Communiceer duidelijk met externe partijen: geef bij het contact met

notarissen of andere dienstverleners expliciet aan of er sprake is van een

formele opdracht namens de VvE.

• Voorkom aansprakelijkheid: door transparant te zijn over bevoegdheden

en besluitvorming, kunnen bestuurders voorkómen dat de VvE onterecht

aansprakelijk wordt gesteld.

IBOTECLET OP!

BVVB / SKG-IKOB

gecertificeerd VvE-beheerder

Bosscheweg 135

5282 WV Boxtel

Tel: 0411-686136

www.ibotec.nl

ibotec@ibotec.nl

Beheer voor

kleine VvE’s

• Wij doen de administratie en financiën

• Jullie houden de regie over onderhoud

en vergaderingen

• Alles digitaal, overzichtelijk en betaalbaar

Neem vandaag nog contact

op met je nieuwe beheerder!

www.xsvvebeheer.nl

Speciaal voor VvE’s van 2 t/m 20 appartementen

KIES

ZEKERHEID,

KIES

AARNINK

Paderbornstraat 2 | 7418 BP Deventer

Mail: tondevries@aarnink.nl | Tel: 06-13110872

Uw partner in

VvE renovaties!

Wij begeleiden u, met

vaste aanspreekpunten,

door de gehele renovatie.

WWW.KROONKOZIJN.NL

Altijd werkende automatische deuren,

dat kan ook zonder contract

Automatische deuren zijn onmisbaar voor comfort én

veiligheid in jouw wooncomplex. Voorkom storingen met

tijdig onderhoud, zónder dat je vastzit aan een contract.

4 Snelle hulp bij storingen

4 Persoonlijk contact

4 Voordeliger dan met contract

4 Plan je eigen moment, binnen 1 minuut

Meld je vandaag nog aan – en voorkom

dat je morgen stil komt te staan.

Neem vrijblijvend contact op voor een offerte!

Kroon Kozijn

Eekhegstraat 8, 6942 GB Didam, www.kroonkozijn.nl

Wander Rolsma, 06 26 56 27 37, w.rolsma@kroonkozijn.nl

Probeer

het

gewoon

check www.yourdoorparnter.nl

VERZEKERINGEN


Joey Damming

VvE-specialist

Binnen het team van VvEspecialisten

speelt Joey Damming

al jaren een belangrijke rol. Met

zijn uitgebreide kennis van VvE’s

en verzekeringsvraagstukken

helpt hij VvE’s om hun gebouw

optimaal te beschermen. Joey

deelt zijn expertise graag met

klanten en collega’s en benadrukt

daarbij het belang van een juiste

herbouwwaarde: “Een goed

vastgestelde herbouwwaarde

voorkomt financiële risico’s en

zorgt voor zekerheid”.

LET OP DE HERBOUWWAARDE,

DE BASIS VAN UW VVE-

VERZEKERINGEN

Waarom een juiste vaststelling van de herbouwwaarde

zo belangrijk is voor Verenigingen van Eigenaars

Eén van de belangrijkste taken van een VvE-bestuur is ervoor te

zorgen dat het gebouw goed verzekerd is. De herbouwwaarde van

het pand vormt daarbij een kernbegrip. Wat is de herbouwwaarde

precies? Waarom is deze zo belangrijk? En wat zijn de risico’s van

een verkeerde of verouderde herbouwwaarde?

Wat betekent herbouwwaarde?

De herbouwwaarde is ‘het bedrag dat nodig is om een gebouw volledig

opnieuw op te bouwen op dezelfde plaats en met dezelfde bestemming,

als het gebouw volledig verloren gaat door bijvoorbeeld brand, storm of

een andere gebeurtenis’. Oftewel: het bedrag dat nodig is om hetzelfde

gebouw te krijgen dat u had voor de schade. Binnen dit bedrag vallen alle

kosten die de VvE moet maken voor het herstellen van het gebouw in de

oorspronkelijke staat. Denk hierbij aan bouwmaterialen, arbeidskosten,

kosten voor architecten en adviseurs, vergunningen, sloopkosten van

restanten en de aansluiting op nutsvoorzieningen.

Het belang van de herbouwwaarde

Voor een VvE is het van groot belang dat het gebouw goed verzekerd is.

Bij het afsluiten van een opstalverzekering is de herbouwwaarde leidend:

deze bepaalt het verzekerd bedrag. Een juiste vaststelling van deze waarde

voorkomt financiële problemen.

Het risico van onderverzekering

Het grootste risico is onderverzekering door een te lage herbouwwaarde.

Dat betekent dat bij schade slechts een evenredig deel van het

schadebedrag wordt uitgekeerd. Dit geldt niet alleen bij schade waarbij

volledige herbouw nodig is, maar óók bij gedeeltelijke schade aan het

gebouw.

Hoe zit het met eigenaarsbelang?

Eigenaars binnen een VvE doen soms individuele

aanpassingen aan hun woning, zoals het installeren

van een andere keuken of badkamer, een vaste vloer of

inbouwkasten. Dat wordt eigenaarsbelang genoemd. Als

deze aanpassingen niet expliciet worden meegenomen in

de waardebepaling en de verzekering van de VvE, vallen

ze buiten de dekking. Bij schade zijn ze niet verzekerd via

de VvE. Eigenaars moeten dit dus zelf regelen via hun

eigen (inboedel)verzekering. Bespreek dit als VvE-bestuur

goed met alle eigenaars en leg het eventueel vast in de

notulen. Wordt het eigenaarsbelang wél meegenomen in

de VvE-verzekering? Dan dekt de VvE-verzekering ook deze

onderdelen.

Garantie tegen onderverzekering

Verzekeraars verlangen vaak een recent taxatierapport

met een actuele waardebepaling om onderverzekering te

voorkomen. Wanneer de herbouwwaarde op basis van zo’n

rapport wordt vastgesteld, geldt vaak een garantie tegen

onderverzekering. Dit houdt in dat de verzekeraar bij schade

altijd de volledige herstelkosten vergoedt. Zo worden de

leden van de VvE beschermd tegen financiële tegenvallers

op het moment dat schade zich voordoet. Onderverzekering

is zowel voor de VvE als voor de verzekeraar ongewenst.

Daarom vinden wij het belangrijk dit vooraf helder vast te

leggen en bespreekbaar te maken, in plaats van pas achteraf

te ontdekken dat er een probleem is.

Het verschil tussen marktwaarde en herbouwwaarde

Er is soms verwarring bij de begrippen herbouwwaarde en

de marktwaarde. De marktwaarde is de verkoopprijs van

het gebouw inclusief de grond, terwijl de herbouwwaarde

gaat over de kosten voor het opnieuw bouwen van het

pand, zonder de grondwaarde. De marktwaarde kan door

locatie en vraag hoger of lager zijn dan de herbouwwaarde,

maar voor verzekeringsdoeleinden telt uitsluitend de

herbouwwaarde.

Online tool gebruiken?

Door klimaatverandering, strengere bouweisen en

schaarste aan bouwmaterialen stijgen de bouwkosten de

komende jaren naar verwachting verder. Dit maakt het nóg

belangrijker voor VvE’s om de herbouwwaarde goed in de

gaten te houden. Niet voor niets winnen online tools voor

herbouwwaardebepaling aan populariteit. Maar deze tools

zijn vaak gericht op losse woningen en daarom meestal niet

geschikt om de herbouwwaarde voor een VvE te bepalen.

Het inschakelen van een deskundige taxateur blijft dan ook

de meest betrouwbare manier om de herbouwwaarde te

bepalen.

Conclusie

De juiste vaststelling van de herbouwwaarde is essentieel

voor elke VvE. Die voorkomt financiële risico’s bij schade,

beschermt de belangen van alle eigenaars en draagt bij

aan professioneel gebouwbeheer. Regelmatige hertaxatie,

jaarlijkse indexering en transparante communicatie zijn

nodig om onder- of oververzekering te voorkómen. Zo

blijft het gezamenlijke gebouw optimaal beschermd en

behouden de bewoners hun woonzekerheid, zelfs in tijden

van tegenslag.

Een voorbeeld: stel dat de werkelijke herbouwwaarde € 2.000.000,-

bedraagt, maar het gebouw is verzekerd voor € 1.500.000,-. Als er dan voor

€ 10.000,- schade aan het dak ontstaat, wordt slechts 75% van het totale

schadebedrag vergoed: € 7.500,-dus.

Joey: “In mijn gesprekken

met VvE’s gaat het vaak over

onderverzekering. Maar

ook oververzekering wil je

voorkómen. Een verzekeraar

keert bij schade namelijk

nooit meer uit dan de werkelijke

herbouwwaarde. Is die

herbouwwaarde te hoog

vastgesteld, dan betaalt de

VvE dus te veel premie”.

Hoe stel je de herbouwwaarde vast?

Het vaststellen van de juiste herbouwwaarde is geen eenvoudige opgave.

Veel VvE’s maken daarom gebruik van een onafhankelijke taxateur of een

gespecialiseerd bureau. Deze taxateurs houden rekening met bouwjaar,

bouwstijl, oppervlakte, materiaalgebruik, afwerking, technische installaties en

de actuele bouwkosten. Ook aspecten als monumentenstatus of bijzondere

architectuur kunnen de herbouwwaarde verhogen.

Vergeet de fundering niet

Let er ook op dat de fundering wordt meegenomen in de herbouwwaarde.

Soms raakt namelijk ook de fundering van een gebouw beschadigd.

Bijvoorbeeld door een ontploffing of extreme hitte bij brand. Wij verzekeren

het gebouw daarom inclusief fundering.

Hebt u vragen over uw VvE-verzekeringen?

Is uw VvE al klant van Centraal Beheer? U kunt ons altijd bellen of mailen. Maar ook voor VvE’s die over

willen stappen, staan we altijd klaar. We bespreken graag ons voorstel voor een VvE-verzekering met u.

Bel ons op (055) 579 81 15 of mail naar vve.beheer@centraalbeheer.nl

44

BOUWKUNDIG


De toekomst van het onderhoud van VvE-gebouwen

Hoe bruikbaar zijn de woningen die vóór 1985 zijn gebouwd?

Geavanceerd

meetinstrumentarium is

nodig om woningbezit

bruikbaar te houden

In de vorige eeuw, tot ver na 1945, toen de Tweede Wereldoorlog was afgelopen, werd onderhoud gezien als

een heel eenvoudige klus. Op de ambachtsscholen werden jongens opgeleid tot timmerman, metselaar, schilders

etc. Na hun degelijke opleiding gingen ze aan de slag. Ze werden niet alleen ingezet voor nieuwbouw,

maar ook om alles wat stuk ging te repareren. Vanuit mooie werkplaatsen vlogen ze uit om dat reparatiewerk te

verrichten. Door de naoorlogse inspanning om veel woningen te bouwen, veranderde alles.

Door die enorme bouwopgave en het grote aantal woningen

dat in hoog tempo tot stand kwam, ontstond de behoefte

het onderhoud meer ‘planmatig’ aan te pakken. Dat had

alles te maken met het probleem dat er destijds geen goede

bouwmaterialen beschikbaar waren en dat de woningnood

ondanks alles vreselijk hoog bleef. Die planmatige aanpak

betekende dat alle onderdelen van een gebouw op een rijtje

werden gezet. Samen met de vaklieden werd een inschatting

gemaakt welke werkzaamheden op dat moment en de

komende tien jaar nodig waren. Als snel daarna werd de

computer ingezet om het onderhoud met grotere zekerheid

te kunnen plannen.

En die ontwikkeling ging door. Bij gemeenten, woningbeheerders

en door universiteiten werd in de jaren 80 een

inspectiemethode ontwikkeld voor de visuele registratie

van technische gebreken. Dit werd de conditiemeting

genoemd. Die wordt overigens nog steeds gebruikt. In

de opvolgende decennia kwam steeds meer onderzoek

beschikbaar waardoor bekend werd hoe allerlei gebreken

zich in de tijd ontwikkelen. Aan de hand hiervan kan in de

meerjarenonderhoudsbegrotingen steeds nauwkeuriger

worden bepaald in welke jaren welke herstelwerkzaamheden

nodig zijn om gebouwen in goede staat te houden.

De kwaliteit van een goed onderhouden gebouw

De vraag welke werkzaamheden nodig zijn om de nodige en

de gewenste kwaliteit te bewerkstelligen, blijkt in de praktijk

nogal lastig. We missen nog een meetmethode waarmee

44

BOUWKUNDIG

ING. ARIE WARNAAR

ONTWIKKELEND BEHEER

WONINGEN VLAARDINGEN

de bruikbaarheid in beeld kan worden gebracht. Over het

algemeen wordt onder een ‘goed onderhoudsniveau van een

gebouw’ de technische kwaliteit bedoeld zoals die was bij de

oorspronkelijke nieuwbouw van dit gebouw. Dit is ook de basis

voor het wettelijk vereiste reservefonds van Verenigingen van

Eigenaars zodat zij voldoende financiële middelen hebben om

dat onderhoudsniveau te kunnen financieren.

Kenmerk van dit uitgangspunt is dus ook dat als, op het

moment dat die oorspronkelijke gebruiks- en technische

kwaliteit door de gebruikers of kopers niet meer wordt

geaccepteerd, de levensduur van het bestaande gebouw stopt

en de woning vervangen moet worden door nieuwbouw. Maar

voor de leden van VvE’s is die theorie geen optie. Zij zullen,

op het moment dat de gebruiks- en technische kwaliteit van

de woning niet meer aan hun eisen voldoet, de woning gaan

verkopen. In de praktijk betekent dit dat de onderhoudsen

gebruikskwaliteit van de woningen in VvE-complexen steeds

verder achterop zal raken. Die kan immers steeds moeilijker

worden aangepast aan de huidige eisen.

De kwaliteit van het bestaande VvE-woningbezit,

gebouwd vóór 1945

Om hier wat over te kunnen zeggen kunnen we, op grond

van grote wijzigingen in de bouwvoorschriften, de bouwjaren

van het bestaande woningbezit in de hieronder genoemde

tijdvakken indelen. In elk tijdvak zijn zo’n 200.000 tot 300.000

woningen gebouwd. Bij elkaar zijn dat ongeveer 1,4 miljoen

woningen. Het is interessant om te weten dat hiervan dat zo’n

vijftig procent bestaan uit maximaal drie adressen. Vijftien

procent bestaat uit meer dan 20 adressen. Het lijkt logisch

om ervan uit te gaan dat veel verenigingen al de nodige

verbeterwerkzaamheden hebben uitgevoerd, maar

die informatie is niet beschikbaar.

In dit blad is de afgelopen jaren al heel vaak en veel over individuele

centrale verwarmingsinstallaties geschreven. Desondanks ervaar ik

Bij de woningen die voor 1945 gebouwd zijn, zijn vaak

regelmatig dat veel Verenigingen van Eigenaars onbekend zijn met het feit

dat de wetgeving rondom

technisch

deze verwarmingsinstallaties

goede materialen gebruikt.

flink is veranderd.

Problemen die daar

Die onbekendheid leidt gesignaleerd ertoe dat ze geconfronteerd worden, hebben kunnen te maken worden met met tekortkomingen

heel hoge kosten voor het aan onderhoud funderingen, van het aan- doorlekken en of afvoerkanalen. van buitenmuren, de

warmte-isolatie, vluchtwegen, brandscheidingen tussen

woningen en tussen woningen en trappenhuizen, veel

voorkomend asbest en de toepassing van installaties

Nieuwe

(riolering, waterleidingen, centrale verwarming, rioleringen,

regels ventilatie enz.) bij de die nu als onveilig, maar ook als onbruikbaar

worden beoordeeld. Ook de toegankelijkheid door minder

installatie van nieuwe

validen laat vaak te wensen over. Deze opsomming laat

duidelijk de relatie zien tussen technische en ruimtelijke

individuele cv-ketels

Rookgasafvoerkanalen; wat doen we ermee?

tekortkomingen. Kortom: de bruikbaarheid van de woningen

naar de eisen die normaal zijn in de huidige tijd.

Tussen 1945 en 1985 – en daarna

De woningen van 1945 tot 1965 zijn vaak gebouwd met

technisch slechte materialen en installaties omdat er

in die tijd nu eenmaal geen goede beschikbaar waren.

De woningen zijn klein. Dat maakt het moeilijk om de

huishoudelijke apparaten die we momenteel gebruiken,

te plaatsen. De overige problemen lijken heel erg op die

van het woningbezit van voor 1945.

De woningen die gebouwd zijn van 1965 tot 1985 hebben

een veel betere kwaliteit, hoewel in het begin van de periode

1965-1985 nog op grote schaal asbest is toegepast. De

grootste problemen betreffen de geluidsisolatie tussen de

woningen en de isolatie tegen de geluiden van buiten, de

warmte-isolatie en de toepassing van installaties die nu als

onveilig en niet goed bruikbaar worden beoordeeld.

De woningen die gebouwd zijn na 1985 hebben een flinke

kwaliteitssprong gemaakt ten opzichte van de tijdvakken

daarvoor. Dat is vooral van toepassing op de woningen die

zijn gebouwd na 2005.

Onderhoud van VvE-gebouwen

Het bezit van Verenigingen van Eigenaars speelt voor

tientallen procenten een grote rol in de totale bestaande

woningvoorraad. Zeker de helft daarvan zal de komende

jaren worden geconfronteerd met een onvoldoende

technische en gebruikskwaliteit ten opzichte van de eisen

waaraan de nieuwbouw moet voldoen.

Zoals we al heel lang in dit blad adviseren, is het essentieel

dat de VvE’s ervoor zorgen dat hun bezit goed wordt

onderhouden. Dat is vooral belangrijk omdat daarmee

wordt voorkómen dat onderhoudsachterstanden

ontstaan. Om die op te lossen, worden de eigenaars

geconfronteerd met een veelvoud van kosten.

Om het benodigde onderhoud - én de kosten daarvan

- goed in te kunnen schatten, is inmiddels apparatuur

beschikbaar waarmee het verloop van de technische

kwaliteit van bouwen installatiedelen goed kan worden

gevolgd, zoals de kwaliteit van het hout, het staal, het

beton, het schilderwerk en de dakbedekking.

Nu de gebruikskwaliteit nog

Het is jammer dat we geen instrumentarium hebben

voor inzicht in de gebruikskwaliteit van woningen. En we

weten ook niet hoe we dit inzicht kunnen combineren

met inzicht in de technische kwaliteit. Vanzelfsprekend

ligt momenteel de focus bij de nieuwbouw, maar voor de

komende decennia is het van groot belang dat nog niet

verbeterde woningen die gebouwd zijn voor 1965 op hun

gebruikskwaliteit kunnen worden aangepast.

Daarvoor moeten dan ook mogelijkheden beschikbaar

komen; ook voor VvE-complexen. Dat is nodig om er

tijdig voor te zorgen dat de woningen goed te gebruiken

blijven door de mensen die ze nodig hebben. Dit is niet

alleen een oproep aan de betreffende VvE’s, maar ook

aan de politiek en de wetenschap. Er is nog tijd om met

oplossingen te komen, maar we hebben niet heel veel tijd

meer.

46

VRIJWILLIGERS

Residentie Herema, meestal ‘de

Heremaflat’ genoemd, in Rotterdam-

Ommoord heeft heel wat bijzonders:

maar liefst 40 vrijwilligers, betrokken

bewoners, eigen schapen die het gras

kort houden, een voorraadje

zorgmiddelen, een jubileumboek naar

aanleiding van het 50-jarig bestaan van

de flat; maar vooral: Margo Odijk

(coördinator) en Peter Buisman (VvEbestuursvoorzitter),

die samen het

gezicht vormen van de VvE.

Residentie

Herema in

Rotterdam-

Ommoord:

40 vrijwilligers zorgen voor een fijne woonomgeving

Het gebouw (1972) telt 184 appartementen, verdeeld over

acht etages. Zo’n 25 zijn nog eigendom van een grooteigenaar.

Margo kent iedereen en iedereen kent haar.

Niet alleen in het gebouw, maar ook bij alle instanties:

de gemeente, de GGD, de politie, de brandweer, het

maatschappelijk werk etc. etc.

Waar veel VvE’s worstelen met het vinden van bestuursleden

en andere vrijwilligers, kent de Heremaflat een bestuur dat uit

zes personen bestaat (een uit elk van de vijf entrees van het

complex en een IT-specialist), en vijf coördinatoren die zich

bezighouden met dagelijkse dingen (ook een in elke entree).

Handig: de oudere bewoners die digitaal niet vaardig waren,

kregen een workshop automatisering aangeboden via

Gro-Up Buurtwerk. Sindsdien heeft iedereen e-mail. “Zo

doen we dat hier graag”, zegt Peter. “En als je naar buiten

kijkt, zie je aan de lantaarnpalen mandjes met (nep)bloemen

hangen. Flink hoog, om vandalisme te voorkómen. Die geven

de buurt een vrolijk aanzien. Het is even wat werk, maar dat

doen we ook zelf, met een groep vrijwilligers.”

Kunst in de wijk

Margo en Peter zijn betrokken bij zo ongeveer alles wat

er in Ommoord gebeurt. De wijk, die onderdeel is van

het stadsdeel Prins Alexander, heeft in de jaren 60 en

70 van de vorige eeuw vorm gekregen. De bekende

architect Lotte Stam-Beese was verantwoordelijk voor het

stedenbouwkundig plan. “In die beginjaren had je de éénprocentregeling”,

zegt Peter.

“Bouwers van een complex moesten 1 procent besteden aan

het inrichten van groen of speelplaatsen of voor het plaatsen

van kunstwerken. Er zijn heel wat kunstwerken in de wijk, en

Bewonersstichting de Witte Bollen beheert ze. Daar zijn we

ook bij betrokken, net als bij het Locaal Cultureel Centrum

Romeynshof. Iedereen in ‘Dorp Ommoord’ kent ons dus wel,

en dat is een groot voordeel.”

Margo vervult ook de functie van vrijwillige ‘huismeesteres’,

zoals één van de bewoonsters haar noemt. “Medewerkers

van onderhoudsbedrijven melden zich bij mij. Ik heb een

sleutel van alle algemene ruimtes. En het leuke is: ze

lopen graag een stapje harder voor onze flat. Kwestie van

communicatie en een kopje koffie met lekkers!” Door al het

werk dat Margo en Peter verrichten, besparen ze de VvE heel

veel geld: een voorzichtige schatting gaat uit van 30.000 à

40.000 euro per jaar.

Communicatie

De zin ‘Kwestie van communicatie’ komt regelmatig terug als

we elkaar medio oktober spreken in de bestuurskamer van het

gebouw. De ruimte is ingericht met spullen waarvan bewoners

afscheid wilden nemen. Het installatiewerk en het leggen van

de vloer zijn door professionals gedaan. Aan de muur hangen

vrolijke kunstwerken. “Die zijn te koop”, zegt Margo. “Een

bewoner had pas zijn appartement opnieuw ingericht en hij

heeft drie van deze schilderijen gekocht. Leuk hè?”

Achter in de ruimte staan wat hulpmiddelen voor mensen

die slecht ter been zijn, maar ook een paar koffiekannen,

PETER BUISMAN EN

MARGO ODIJK

Het draait

allemaal om

communicatie;

zo houden we de

bewoners

betrokken

thermosflessen, gereedschappen etc. De coördinatoren

verzorgen geregeld koffie-uurtjes; vandaar. “En de eerste

vragen om een kerstboom mét versiering zijn al binnen”, zegt

Margo. “We krijgen heel specifiek de kleuren opgesomd die de

coördinatoren dit jaar graag willen. De bomen én de versiering

zijn hier ook opgeslagen.”

Het is duidelijk: het geld dat bij het Opzoomer Team

binnenkomt (o.a. uit het Rotterdamse OpzoomerMeeinitiatief)

vindt zijn weg snel in allerlei projecten. Vanuit de

rommelmarkt-spullen die bewoners doneren, wordt de

‘leuke-dingen-pot’ verder aangevuld. Wie dat geld beheert?

Margo natuurlijk.

40 vrijwilligers

De 40 vrijwilligers (een aantal waarvan de meeste VvE’s

alleen maar kunnen dromen) houden zich bezig met

allerlei activiteiten. Elke entree heeft een bibliotheek met

bibliothecaresse en er zijn volop Lief-en-Leeddames. Enkele

vrijwilligers prikken afval in het groen en er zijn ook bewoners

die zich bezighouden met technische zaken. Niet via een

commissie, want daar doet de Heremaflat niet aan: “Mensen,

geen vergaderingen”.

Wél aan druiven plukken: dat was ook een van de activiteiten

die de afgelopen maand was opgezet. Elke entree kreeg een

grote mand druiven van de Lief-en-Leeddames, waar alle

bewoners van konden genieten.

Margo en Peter spreken bewust over ‘bewoners’: “We maken

totaal geen onderscheid tussen huurders en eigenaars; we

zijn gewoon allemaal bewoners. En we willen allemaal fijn

en gezellig wonen. Dat motiveert ons.”

Onderhoud

De VvE heeft de afgelopen jaren grote onderhoudswerkzaamheden

laten uitvoeren. Zo werd al het glas vervangen

door HR++-glas en werd onlangs een grootscheepse

liftrenovatie uitgevoerd. Daardoor zatende bewoners twee

weken zonder lift. Alternatieven als een buitenlift, een traplift


e.d. bleken niet bruikbaar voor de bewoners die het echt nodig

hadden; andere bewoners vonden het geen punt om trappen

te lopen. Alles is zorgvuldig gecommuniceerd, er werden 16

nieuwsbrieven met exacte afspraken verzonden. “En na afloop

hebben we alleen maar complimenten gekregen omdat we het

allemaal zo perfect hadden georganiseerd.”

Ook bij de gemeente staat de flat goed bekend. We zien bij ons

bezoek dan ook veel groen en heel weinig rommel. “Daar letten

we ook goed op. Binnen en buiten”, zegt Peter. “In de algemene

ruimtes en op de galerijen mag helemaal niets staan. Nee, ook

geen voorwerpen die 80 centimeter vluchtweg openlaten.

Gewoon helemaal niets.”

“En als er enkele weken een fiets met lekke banden staat, laten

we hem (na een waarschuwing) ophalen door Stadstoezicht”,

zegt Margo. “Voor bewoners die hun deur beschadigd hebben,

bijvoorbeeld tijdens een verhuizing, staat er een pot verf in

de goede kleur klaar. We gaan ervan uit dat ze zelf even de

beschadiging wegwerken en dat gebeurt ook. Zo houden we

het gebouw en de omgeving netjes.”

‘Natuur’

Wie enigszins bekend is in de omgeving, denkt bij de naam

‘Ommoord’ al snel aan een wijk vol grote flatgebouwen.

Dat klopt ten dele: er staan bijvoorbeeld vier ‘voorheen ABPknikflats’

zoals de Heremaflat. Maar de bewoners kijken uit over

fraaie groene gebieden en in de groenvoorziening rond de

gebouwen zijn vossen gefotografeerd. In de verte stroomt de

Rotte.

En dan zijn er nog de schapen: een schaapherder komt

driemaal per jaar met een kleine kudde het gras rond de

Heremaflat kort houden. “De bewoners vinden het prachtig

en het is voordelig voor de gemeente”, zegt Margo. “Voor

maaibeurten waren ze zo’n 3.000 euro per jaar kwijt; voor de

schapen maar 300 euro.”

Het is dan ook niet verwonderlijk dat de makelaar die woningen

verkoopt in de Heremaflat, een flinke wachtlijst heeft. Zelfs

bewoners van de andere gebouwen in de omgeving willen

graag verhuizen naar de Heremaflat. “Ze willen allemaal ook

een Margootje”, zegt Peter. Dat begrijpen we.

MARGO ODIJK EN VRIJWILLIGSTER NELY

VAN DORP VULLEN DE BLOEMBAKJES

47

PAM ADVERTORIAL


Volledige ontzorging

van VvE’s

ZEKERHEID

BOVEN ALLES

Duurzame kozijnrenovatie.

Dak zit wel goed!

DAKMERK Begeleiding bij:

Hét keurmerk • Bewonerscommunicatie

voor vakwerk.

Geen gedoe met het platte

• Subsidies

dak? Kies

en

een

financiering

aannemer met het

DAKMERK-keurmerk voor • Omgevingsvergunning

vakmanschap en topkwaliteit. Met 10 jaar

waterdichtheidsgarantie • MJOP en een MULTI-garantie voor multifunctionele

daken zoals zonnedaken en daktuinen. Duurzaam, betrouwbaar

en toekomstbestendig.

Alle Dakaannemers zijn KOMO gecertificeerd en voldoen aan de hoogtste

eisen. Dankzij onafhankelijke inspecties is de kwaliteit altijd

Met meer dan 55 jaar ervaring gegarandeerd. in het vervangen Dak zit wel van goed. kunststof en aluminium

kozijnen en een compleet pakket aan diensten, nemen wij alle zorgen uit handen.

Goed dakwerk begint met DAKMERK.

Van een eerste adviesgesprek tot ondersteuning tijdens bewonersbijeenkomsten.

Vind de juiste dakaannemer op DAKMERK.NL

Onze ervaren specialisten en betrouwbare partners helpen u de beste keuzes te

maken in renovatie, vernieuwing, upgrading, onderhoud en reparatie.

GETOETST GECONTROLEERD GEGARANDEERD GEBORGD

Ga voor meer informatie naar schipperkozijnen.nl/vve

Verduurzaming was nog nooit zo concreet.

VvE Campagnebox

Verduurzaming was nog nooit zo concreet

Verduurzaming was nog nooit zo concreet.

VvE Campagnebox

Hét naslagwerk voor

verduurzaming van

úw VvE-complex

Hét naslagwerk voor

verduurzaming van

úw VvE-complex

Hét naslagwerk voor verduurzaming

van úw VvE-complex

Stap 1:

Oriëntatie & Inspiratie

Stap 2:

Stap 1:

Stap 1: Oriëntatie & inspiratie Oriëntatie & Inspiratie

Stap 2: Haalbaarheidsonderzoek Stap 2:

Haalbaarheidsonderzoek

Stap 3: Verdiepingsonderzoek Stap 3:

Stap 4: Plan van aanpak & aanbesteding

Verdiepingsonderzoek

Stap 4:

Stap 5: Voorbereiding & uitvoering Plan van aanpak &

aanbesteding

Stap 5:

Voorbereiding &

uitvoering

Haalbaarheidsonderzoek

Stap 3:

Verdiepingsonderzoek

Stap 4:

Plan van aanpak &

aanbesteding

Stap 5:

Voorbereiding &

uitvoering

Bestel nu voor € 37,50 incl. btw en verzending.

vebelang.nl/vvecampagnebox

Bestel nu voor € 39,50 incl. btw en verzending

via www.vvebelang.nl/vvecampagnebox

Bestel nu voor € 37,50 incl. btw en verzending.

via www.vvebelang.nl/vvecampagnebox

PAM Galerij- en Balkonverhoging

Veiligheid, toegankelijkheid, duurzaamheid

en comfort; dat zijn voor een woning

belangrijke eigenschappen. Of de bewoner

nu jong is of al op leeftijd. En al helemaal als

de mobiliteit te wensen overlaat. Maar wat als

de galerijvloer glad is of als er water blijft staan dat

in de winter bevriest? En wat te doen als de drempel

een steeds lastiger te nemen barrière vormt om de

woning in en uit te komen? Het antwoord: neem

contact op met PAM Galerij- en Balkonverhoging.

Het probleem wordt dan snel en vakkundig

opgelost.

Bas Kerkdijk, verkoopleider bij PAM: “We zien die problemen

heel vaak bij gebouwen die in de jaren 60, 70 en 80 van de

vorige eeuw gebouwd zijn. Maar vergis je niet: ook in ‘jonge’

gebouwen zien we dat ze niet altijd voldoen aan de eisen

van toegankelijkheid en veiligheid.”

Hij geeft een paar voorbeelden: “We zien nogal eens dat

er water op de galerij of het balkon blijft staan. Dat kan

al snel leiden tot gladheid. Maar de vloer kan ook door

allerlei oorzaken van zichzelf al glad zijn. Afhankelijk van het

probleem zoeken wij naar de beste oplossing. Dat kan een

antisliptapijt rechtstreeks op de bestaande vloer zijn, maar

het PAM antislipmateriaal kan ook op een ophoogsysteem

worden aangebracht. In alle gevallen zorgen we ervoor dat

het water zijn natuurlijke weg naar de afvoer kan volgen.”

Al 30 jaar

“Bij PAM zijn we al 30 jaar gespecialiseerd in allerlei

voorzieningen die woningen of complexen toekomstbestendig

maken. Dat doen we altijd na een grondige

Voor een

veilige en

toegankelijke

woning

SYSTEEM VERHOGING MET PAS

inventarisatie. Onze adviseurs komen bij de contactpersoon

voor een uitgebreid gesprek, waarin we kijken naar de

wensen, de situatie in het gebouw én de budgettaire

mogelijkheden. Op basis van die informatie maken wij een

vrijblijvende offerte.”

Bas ziet het aantal aanvragen voor informatie snel stijgen.

“Dat heeft natuurlijk veel te maken met de toenemende

vergrijzing. ‘Langer thuis wonen’ is het motto. Maar dan moet

de woning daar wel geschikt voor zijn. Als er water op de

galerij staat, of de drempel is te hoog geworden, dan heb je

het niet meer over goede toegankelijkheid. En al helemaal

niet over veiligheid.”

Duurzaam

Dat de systemen van PAM ook heel duurzaam zijn, blijkt

wel uit het feit dat de eerste - dus 30 jaar oude - ophoogsystemen

nog steeds in veel complexen te vinden zijn. De

bedekking van de antislipmaterialen is veelal wel al een keer

vervangen.

De kosten vallen dan ook mee, zegt Bas. “Een antislipafwerking

gaat zeker 8 à 12 jaar mee; het onderliggende

ophoogsysteem veel langer. PAM stelt altijd de technisch

beste en meest duurzame oplossing voor aan klanten, zoals

VvE’s en woningcorporaties.”

Communicatie

De medewerkers van PAM hechten veel waarde aan goede

communicatie. “Logisch”, zegt Bas. “We willen dat de klant

weet wat hij koopt. Van werkvoorbereiding tot en met

oplevering is de bewonerscommunicatie voor ons een

belangrijk aspect. We monteren in eigen beheer vanuit

onze vestigingen in Almelo en Breda. Daarmee garanderen

we dat de klant ervaren mensen over de vloer krijgt met

minimale overlast tijdens de uitvoering. En blijkt dat de

balustrade inmiddels niet meer voldoet aan de geldende

veiligheidshoogte vanuit het Bbl? Ook daarvoor kan de VvE

bij PAM terecht!”

Meer weten over de systemen en producten van PAM?

Kijk op www.pamalmelo.nl of bel 088 024 26 28.

ONDERHOUD


ERIK STEEGMAN

Compleet

vervangen is

niet altijd nodig

Deel 3:

Dakinspectie

Onafhankelijke dakinspectie voor een goede beslissing

Veel VvE-panden zijn inmiddels 30 jaar of ouder. Daarmee

komt een belangrijk moment in zicht: de vervanging van de

dakbedekking. Maar wat houdt dat precies in? En waar moet

de technische commissie op letten? Erik Steegman geeft

enkele tips voor de technische commissies waarmee ze zelf

al een beeld krijgen van de kwaliteit van het dak.

Levensduur van dakbedekking

De levensduur van dakbedekking hangt sterk af van het type

materiaal, de kwaliteit van de aanleg en het onderhoud.

Gemiddeld geldt:

Type dakbedekking

Bitumen (APP/SBS)

EPDM (synthetisch rubber)

PVC (kunststof)

Groendak (op EPDM)

Levensduur (gemiddeld)

20–30 jaar (met kroontje Derbigum,

Wedeflex: 35+)

30–50 jaar

20–30 jaar

40–60 jaar (mits goed onderhouden)

Regelmatige inspectie en goed onderhoud kunnen de

levensduur aanzienlijk verlengen. Een aantal kenmerken die

wijzen op de noodzaak tot ingrijpen:

• scheurtjes of blazen in de dakbedekking

• terugkerende lekkages of vochtplekken

• loslatende naden (krimp) of opstaande randen

• zichtbare slijtage of verkleuring

• verharding van kunststof dakbedekking.

Adviesbureaus

Steegman raadt een onafhankelijke dakinspectie aan. Met een

grondige inspectie en beoordeling kan de technische staat

van het dak objectief worden vastgesteld. Laat de inspectie

bij voorkeur uitvoeren door iemand die niet ook de aannemer

is. Zo voorkomt u belangenverstrengeling en vervroegde

adviezen om tot een volledige renovatie te besluiten .

Erik Steegman, dakvakman bij

Kiwa BDA Dakadvies loopt met ons

langs de relevante zaken die de

kwaliteit van het dak bepalen. Het

inschakelen van een onafhankelijke

dakinspectie leidt tot een rapportage

waarmee u in staat bent een

goed overwogen en onderbouwde

beslissing te nemen om uw pand

weer jarenlang tegen de elementen

te beschermen.

Door ir. Ronald van Bochove,

hoofdredacteur vakblad Roofs

Steegman geeft aan welke punten belangrijk zijn bij

de beoordeling. “Het inspectierapport bevat foto’s van

gebreken, een omschrijving van de staat per onderdeel, een

levensduurraming, een advies over herstel of vervanging en

eventueel een kostenraming”.

De dakbedekking

Bij een grondige dakinspectie wordt elk onderdeel van het

dak nauwkeurig bekeken, omdat slijtage en schade zich op

verschillende manieren kunnen uiten. De dakbedekking zelf

vormt daarbij het eerste aandachtspunt. Scheuren, blazen,

krimp of loslatende naden zijn vaak duidelijke tekenen van

veroudering. Ook verkleuringen of een hard geworden

oppervlak, bijvoorbeeld bij pvc-daken, kunnen duiden op

een verminderde kwaliteit. Aansluitingen bij dakranden,

opstanden en doorvoeren verdienen extra aandacht, omdat

hier vaak de eerste lekkages ontstaan.

Isolatie en constructie

Ook de isolatie speelt een belangrijke rol in de beoordeling.

Vocht in de isolatielaag kan worden opgespoord door het

uitvoeren van insnijdingen of een hydrotectoronderzoek.

Doorzakking, vervorming of een te lage isolatiewaarde zijn

signalen dat het materiaal niet meer voldoet aan de huidige

eisen. Veel daken zijn slecht geïsoleerd. Bij het vernieuwen

van de dakbedekking is dat hét moment om extra isolatie

aan te brengen.

De dakconstructie wordt gecontroleerd op houtrot bij

houten daken of corrosie bij stalen varianten. Doorbuiging of

verzakking, vaak veroorzaakt door wateraccumulatie of een

te lichte constructie, vermindert de stabiliteit. Daarom wordt

ook gekeken naar de stevigheid van dakranden, opstanden

en de aanwezigheid van noodafvoeren voor extreme

regenval.

Afwatering en dakdetails

De afwatering is cruciaal voor de levensduur van het

dak. Slecht geplaatste of verstopte hemelwaterafvoeren,

plasvorming door te weinig afschot of beschadigde

bladvangers kunnen tot lekkages en structurele schade

leiden.

Tot slot worden de dakdetails gecontroleerd: aansluitingen

bij lichtkoepels, schoorstenen, ventilatiekanalen en liftopbouwen,

maar ook de bevestiging van zonnepanelen of

andere installaties. De brandveiligheid bij doorvoeren is ook

een aandachtspunt.

Een goede inspectie levert objectief inzicht in de technische

staat en daarmee een onderbouwing voor besluitvorming

binnen de VvE. Het rapport is de basis voor offertes waarmee

u aannemers goed kunt vergelijken en het levert input voor

het MJOP en financiële planning.

Overlagen of vervangen?

Moet het dak vervangen worden of is overlagen voldoende?

Steegman: “Het aanbrengen van een nieuwe laag dakbedekking

over de bestaande kan een goede optie zijn

als de bestaande dakbedekking nog redelijk intact is en er

geen vocht in de constructie is doorgedrongen. En als de

ondergrond vlak en stabiel is en er geen isolatie-upgrade

nodig is. De dakopstanden moeten hoog genoeg zijn

om een extra laag te accepteren (minimaal 15 cm) en de

gewichten moeten toelaatbaar zijn voor nieuwe lagen erbij.

WATER OP HET DAK

DAKINSPECTIE MET DRONE

Voordelen van overlagen zijn: minder sloopwerk (dus lagere

kosten) en een snellere uitvoering met minder overlast voor

bewoners. Nadelen kunnen zijn dat mogelijke verborgen

gebreken blijven zitten en dat er maar beperkte garantie

wordt geleverd.”

Volledige vervanging is nodig als er sprake is van lekkages

of vocht in de isolatie, als de dakbedekking sterk verouderd

of beschadigd is, als u wilt isoleren volgens de huidige

nieuwbouwnormen (Rc ≥ 6,3 m²K/W) en als er plannen zijn

voor zonnepanelen of een groen- of multifunctioneel dak.

Dit is geen reden voor volledige vervanging. Soms kan de

bestaande constructie ook worden gehandhaafd en daarop

worden doorgebouwd.

Garanties

Steegman: “VvE’s kunnen een waterdichtheidsgarantie

eisen c.q. verwachten van meestal 10 jaar, afhankelijk van

materiaal en verwerker. De fabrieksgarantie op materiaal is

standaard 10 jaar. Hoogwaardige bitumen of EPDM geven

vaak levensduurverwachtingen aan van meer dan 40 tot 50

jaar op basis van onderzoeksrapporten, maar dat staat niet

op papier als garantie!

Vraag altijd vooraf om een specifieke certificering van de

verwerker. De tekst: ‘Wij werken conform BRL 4702’ is niet

voldoende. Een schriftelijke garantieverklaring voor onderzoek

op de inhoud én vooraf een KOMO-productcertificaat

voor de toe te passen materialen is aan te raden.”

Onderhoud

Na de ingreep is reiniging en correctief c.q. preventief

onderhoud nodig: een jaarlijkse inspectie (vooral na storm of

vorst) en periodieke reiniging van afvoeren en bladvangers.

Plus: controle op naden, opstanden en doorvoeren en het

uitvoeren van kleine reparaties. Dat voorkomt schade.

Let ook goed op de toegankelijkheid van het dak voor

onderhoud en reparatie: zorg voor valbeveiliging of

ankerpunten. En bewaar de inspectierapporten, garanties

en foto’s goed!

52

BOUWKUNDIG

Of de exploitatie van een lift goed of slecht

verloopt, heeft alles te maken met de primaire

uitgaven van - bijvoorbeeld - een platformlift.

In dat woord zit het woord ‘lift’. Daardoor wordt

deze installatie vergeleken met een lift - en dus

beschouwd als gelijkwaardig product. Dat is niet

helemaal terecht, zoals ik hieronder zal betogen.

De keuze voor een (goedkope) platformlift ter

vervanging van een bestaande lift kan hoge

exploitatiekosten met zich meebrengen.

Door Péron van Stralen, liftadviseur

Platforminstallaties

zijn niet altijd geschikt

Liften in jaren 70-gebouwen komen steeds vaker in aanmerking

voor volledige vervanging. Daarbij is alertheid in

verband met de noodzaak van brandcardvervoer essentieel.

We komen regelmatig in aanraking met VvE’s die een

platformlift hebben gekocht. Die liften hebben een aantal

kenmerken die vaak voorkomen:

• Lage snelheid: 0,15 meter per seconde

• Vasthoudbesturing (u moet de knop ingedrukt houden

tot u op de gewenste etage bent)

• Geen gesloten liftschacht

• Geen goed afgesloten toegangsdeuren

• Niet bestand tegen scootmobielgebruik

• Brandcardvervoer vaak niet mogelijk

• Dure onderdelen bij onderhoud

• Niet geschikt voor de klimatologische omstandigheden

• Tegenover deze negatieve aspecten staat één voordeel:

de relatief lage aanschafkosten, zeker vergeleken met

een personenlift.

Levensloopbestendig wonen

Anno 2025 leven we steeds langer en we willen in

principe graag blijven wonen in onze woning en onze

eigen omgeving. Er zijn immers thuiszorgoplossingen!

Bejaardenhuizen hebben een roemloos einde gevonden,

hoewel er nu een roep is om terugkeer van deze

voorzieningen.

Daardoor lopen ook VvE’s steeds vaker tegen

zorgvraagstukken aan. Is ons gebouw geschikt om

levensloopbestendig te wonen? Kan er, indien dat nodig

is, een brancard van een hulpdienst vanuit de woning naar

buiten komen? Zonder hulp van een hoogwerker of in

sommige gevallen zelfs een hijskraan?

Deel 7:

Péron van Stralen

over platformliften

Ook bij liften geldt: goedkoop is vaak duurkoop

Een VvE die onze hulp inriep, had het vraagstuk waarbij

brancardvervoer noodzakelijk was voor de bewoners van het

gebouw al opgelost. Er was een normale personenlift, waar

een brancard in paste. Echter: de rolstoellift, buiten bij de

trap, was niet geschikt voor brandcardvervoer. Dat apparaat

stond in de buitenlucht opgesteld; de architect had dat zo

bepaald. De aannemer had zo’n installatie ingekocht: die,

was ‘lekker goedkoop’. Probleem opgelost! Niet dus.

Omdat er meerdere keren een brandcard niet van de

entreetrap af kon, moest er maar een platforminstallatie

komen die wel geschikt was voor brandcardvervoer. Er

werd een installatie ingekocht bij een bedrijf dat een

hefplateau leverde dat voor personen- en brandcardvervoer

was aangepast. Ik noem het ‘op gevoel’ met goede wil.

Zonder de daarvoor van toepassing zijnde normen te

hanteren. Daardoor waren er allerlei onveilige situaties en

functionele beperkingen ontstaan, zoals het ontbreken van

automatische deuren en rijcomfort. Logischerwijs ontstond

er wrevel tussen partijen, met name over verwachtingen van

de VvE die niet uitkwamen.

Verantwoordelijkheid van de VvE?

Natuurlijk kun je je afvragen of het oplossen van dit

probleem wel de verantwoordelijkheid is van de VvE. Moet

die een oplossing bieden voor een individueel probleem?

De kans dat een bewoner horizontaal vervoerd moet

worden, wordt mede bepaald door de gemiddelde leeftijd

van de bewoners. Is het inroepen van hulp van de brandweer

de enige mogelijkheid? Dan moet de VvE wellicht nadenken

over de vraag of het ook anders kan. Als de brandweer niet

hoeft te komen, kan dat kostbare tijd schelen.

Wees alert

bij het doen

van grote

investeringen

Echter: het gaat vaak om ingrijpende en kostbare oplossingen

waarvoor lang gespaard moet worden. En soms is het

niet reëel om te denken dat dit probleem door de VvE kan

worden opgelost.

De VvE in dit verhaal had daar wél voor gekozen en ze

had een brancard-geschikte platformlift laten plaatsen als

vervanging voor de rolstoel-platform-heffer. Natuurlijk na

uitvoerig overleg met diverse leveranciers. Het leek een

goede keus; ook volgens de leverancier. En de kosten waren

te overzien. Er waren goede afspraken gemaakt. Maar na de

installatie bleek de kwaliteit niet in alle opzichten te voldoen.

Aan het bedrijf werd gevraagd om een aantal verbeteringen

aan te brengen, maar het enthousiasme daarvoor was niet

heel groot. Er volgden pittige discussies en de installatie

voldeed nog steeds niet.

Hoe nu verder?

Dus werd aan een onafhankelijke adviseur gevraagd om

ernaar te kijken. Hoe moest dit nu verder? Dat was inderdaad

een uitdaging: achteraf kijken hoe het beter had gekund…

In de ruim 33 jaar dat ik actief ben in liftenland, heb ik al veel

van dit soort vraagstukken op mijn spreekwoordelijke bordje

gekregen. Ik weet dus dat je deze problemen zelden in een

paar eenvoudige stappen kunt oplossen. In veel gevallen is

er gewoon geen geschikte installatie geleverd. Die voldoet

dan ook niet aan de verwachtingen; ondanks dat inkopers

met de beste intenties hebben onderhandeld met verkopers

die ongetwijfeld ook de beste intenties hadden. Er is lang

onderhandeld, maar het aangeboden product past alsnog

niet bij de vraag.

Meestal, zoals in de hier beschreven situatie, is er maar

één echt goede oplossing: een volledig nieuwe start van

het hele inkoopproces voor een nieuwe geschikte installatie.

U begrijpt dat die oplossing niet de goedkoopste is. Dus

wordt de VvE opnieuw voor forse dillema’s gesteld.

Risico’s

De vraag klinkt vaak eenvoudig. Omschrijven wat de VvE

wil qua functionaliteit, lukt meestal prima. Daarna komt het

volgende: een gedetailleerde omschrijving van de kaders. Plus

de vraag hoe een en ander dan vooraf en achteraf getoetst

wordt. Dat moet allemaal onderdeel zijn van het plan.

Liften inkopen is een vak apart. De verkopers van nieuwe

liften zijn gewend zaken te doen met aannemers. Zij

krijgen kaders van een architect - en dat zijn meestal

geen installatie-deskundigen. Men is niet bekend met

het antwoord op de vraag welke installatie voldoende

functioneel en veilig is en redelijk te exploiteren valt.

Als een VvE na een aantal jaren gebruik te hebben gemaakt

van een niet-functionerende installatie, dan maar zelf een

lift gaat kopen, loopt ze grote risico’s. Het gevaar bestaat

dat ze kiest voor een oplossing die niet geschikt is voor het

gebouw. Een platformlift die ook bedoeld is voor iemand in

een rolstoel of rollator, moet dezelfde functionaliteit hebben

als een gewone lift. Automatische deuren en een vlotte

afhandeling om zelfstandig van het A- naar het B-niveau te

komen, zijn nodig. De deuren moeten bestand zijn tegen

stuurfoutjes met een scootmobiel; drukknoppen moeten

op een logische plaats zitten. Om toestemming voor de

investering te kunnen geven, moet de ALV op de hoogte

zijn van alle voor- en nadelen.

Koop het juiste, dus het goede

Een investering voor een oplossing die na enkele jaren

niets waard blijkt te zijn, is te duur. En het is bepaald niet

duurzaam als u een installatie voortijdig moet vervangen.

Dat maakt de investering extra duur. De leden zullen dat

ook vinden.

Natuurlijk is een platformlift voordelig. Een VvE-bestuur dat

- ongehinderd door kennis van de mogelijkheden - daarvoor

kiest, zal applaus krijgen van de leden. Tot blijkt dat toch niet

de juiste oplossing is gekozen en er opnieuw hoge kosten

moeten worden gemaakt. Niet voor niets is ‘goedkoop is

duurkoop’ een vaak gehoorde uitspraak in ons werkveld.

Hoe moet het dan wel? Als de ALV beschikt over onafhankelijke,

onderbouwde exploitatievergelijkingen, kan ze

goede keuzes maken. Dat betekent niet altijd een keuze

voor de hoogste investering. Wees alert, en let erop dat de

afschrijving van de investering niet te groot wordt doordat

de installatie al ver voor het einde van de technische

levensduur moet worden vervangen. Op tijd - dus vooraf -

kijken, geeft inzicht in de toekomst!

Voor vragen: www.peron.nl


Wettelijke keuringsplicht voor

platformliften in voorbereiding

Het ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid

is van plan om een wettelijke keuringsplicht in te

voeren voor platformliften. Conformiteitsbeoordelende

instellingen (CBI’s) zoals Liftinstituut moeten deze

keuring gaan verzorgen. De weten regelgeving

is inmiddels in voorbereiding. Die wordt

hoogstwaarschijnlijk begin 2027 van kracht.

Marc Jeuken, productmanager inspecties bij

Liftinstituut: “De inspectie SZW ziet steeds vaker

dat platformliften - zoals rolstoelliften en huisliften

- worden geplaatst in gebouwen, waar je normaal

gesproken een personenlift zou verwachten. Zo’n lift

zou vanwege de toepassing eigenlijk door een CBI

gekeurd moeten worden. Tot nu toe heeft de wetgever

dat niet goed afgedekt: voor platformliften is er nog

geen wettelijke keuringsplicht zoals die wel geldt bij

personenliften. Het keuringsschema voor platformliften

zal veel lijken op dat voor personenliften.”

AKZO NOBEL ADVERTORIAL


Gaat verder in

rioleringsbeheer.

In service en rioleringsbeheer kun je niet ver genoeg gaan.

Dus komen we voor storingen 24/7 opdagen. En vertrekken we

pas als het probleemis opgelost. Wanneer we uw rioolsysteem

beheren, kijken we verder dan vandaag of morgen, altijd met

een duurzame bril. Onze specialisten doen meer dan nodig is

om een rioolsysteem in topvorm te houden. Op kantoor en op

locatie. En vooral: op de toekomst!

Ga ook verder in rioleringsbeheer

vandervelden.com

Schilderwerk als onderdeel van

het grote geheel

“Als VvE-beheerder wil je samenwerken

met partijen die meedenken en

doen wat ze beloven,” zegt Jutte.

“Met Patrick Boer (accountmanager

Trimetal) zijn de lijnen kort en is het

verftechnisch advies altijd helder.

Dat is gebaseerd op een grondige

inspectie en eigen metingen – geen

nattevingerwerk. Daardoor weten wij

én de VvE waar we aan toe zijn.”

Maar Trimetal kijkt verder dan alleen

schilderwerk. “Ze helpen ons om het

MJOP (meer-jaren-onderhoudsplan)

van een VvE scherper te maken. Door

hun advies kunnen we onderhoud

slimmer plannen en uitgaven beter

spreiden. Dat zorgt voor financiële

rust en voorkomt verrassingen.”

Blijvende betrokkenheid =

minder zorgen

Een belangrijk aspect van de

samenwerking is de blijvende

Hoe MVGM

en Trimetal

samen het

verschil maken

voor VvE’s

“De samenwerking met Trimetal geeft vertrouwen en rust”

Voor een Vereniging van Eigenaren draait goed beheer niet alleen om het

afvinken van onderhoud, maar om het behouden van waarde, beperken van

kosten én het versterken van vertrouwen onder bewoners. Daarom kiest

MVGM – één van de grootste vastgoedbeheerders van Nederland – bij schilderonderhoud

steeds vaker voor samenwerking met Trimetal. Projectleider

Marcel Jutte vertelt waarom dat ook voor VvE’s merkbaar voordeel oplevert.

betrokkenheid van Trimetal, ook ná

de uitvoering. “Onderhoud is geen

eenmalige klus,” zegt Jutte. “Het is

fijn dat Trimetal ook na oplevering

bereikbaar blijft voor vragen of

aanvullende controles.

Voor een VvE betekent dat: minder

zorgen, meer zekerheid.”

Duurzame keuzes die zich

terugbetalen

Ook duurzaamheid speelt een steeds

grotere rol in VvE-beheer – niet

alleen vanwege regelgeving, maar

ook om toekomstbestendig te blijven.

“Trimetal denkt hierin actief mee,”

vertelt Jutte. “Bijvoorbeeld over het

vervangen van verouderde kozijnen of

het toepassen van isolatieglas met een

hogere U-waarde.

Ze adviseren zelfs over slimme

ingrepen zoals binnenbeglazing,

waarmee onderhoudskosten

omlaag gaan én schilderwerk langer

meegaat.”

Voor VvE’s betekent dit: lagere

onderhoudslasten, betere energieprestaties

en behoud van waarde

van het pand.

Meer vertrouwen onder bewoners

Goed schilderwerk valt op – zeker

als het onderdeel is van een breder

plan. “Wanneer bewoners zien dat

onderhoud doordacht en professioneel

gebeurt, groeit het vertrouwen in

het beheer,” besluit Jutte. “En dat is

uiteindelijk in het belang van iedereen:

bewoners, VvE-bestuur en beheerders.

Dankzij Trimetal kunnen wij dat

vertrouwen waarmaken.”

Interesse of vragen?

Neem contact op met:

Jeroen Muis (Regio Zuid-West):

06 51 26 93 94

Olav Koenraadt (Regio Noord-Oost):

06 53 82 41 32

JEROEN

JEROEN

OLAV

OLAV

56

ONDERHOUD


VAN LINKS NAAR RECHTS WILLEM LIMBURG, STEF

JANSEN, SASKIA RUIJGROK EN KEES VAN TILBORG

KEES VAN TILBORG INSPECTEERT DE

BOVENZIJDE VAN DE BALKONDEUR.

VvE,

schilder en

inspecteur werken

samen aan goed

onderhoud

Eindinspectie schilderwerk bij VvE Suisse in Apeldoorn

Goede communicatie en vakmensen; dat zijn de voorwaarden om te komen tot goed schilderen onderhoudswerk,

zegt Stef Jansen, oprichter van familiebedrijf Steven Jansen bv uit Apeldoorn. Bij VvE Suisse aan de Sophialaan

in Apeldoorn zien we wat hij bedoelt: inspecteur Kees van Tilborg is heel tevreden over de schilderbeurt die

onlangs is uitgevoerd.

We lopen de diverse onderdelen van de twee gebouwen

langs met Saskia Ruijgrok, secretaris van het VvE-bestuur,

Willem Limburg, die zich bezighoudt met technische

zaken, en natuurlijk de schilder en de inspecteur.

Opvallend aan het gebouw zijn de heldere kleuren die

gebruikt zijn: een mooie oranje kleur voor het meeste

houten keimwerk en blauw in enkele nuances voor de

overige delen.

De meeste VvE-bestuurders zijn van mening dat ze zelf

goed in staat zijn om het schilderwerk te beoordelen.”

Dat dat niet het geval is, blijkt uit de uiterst nauwkeurige

manier waarop Kees van Tilborg het schilderwerk inspecteert.

Bij de balkondeuren komt er een spiegeltje aan te pas om te

zien of ook de bovenrand van de deuren goed geschilderd is.

Conclusie: het ziet er prima uit.

Compliment

Willem Limburg memoreert nog even dat

de beheerder het bestuur van VvE Suisse

een groot compliment heeft gemaakt:

het gebouw, dat in 2002-2003 werd

opgeleverd, verkeert in een bijzonder

goede staat van onderhoud. “En voor

ons als bewoners was het heel belangrijk

dat de schilders die het werk uitvoerden,

bijzonder vriendelijk waren”, zegt hij. Die

geluiden horen we ook als we bij enkele

bewoners binnen mogen kijken naar het

uitgevoerde werk: iedereen is lovend

over de mensen van Steven Jansen bv.

Stef hoort de complimenten tevreden -

en trots - aan.

De conclusie is duidelijk: op een paar

details na is Kees van Tilborg bijzonder

te spreken over het schilderwerk. Saskia

en Willem delen zijn enthousiasme.

Waarmee weer aangetoond is dat

het lidmaatschap van OnderhoudNL

Garantie absoluut een toegevoegde

waarde is voor de VvE die schilderen

ander onderhoudswerk laat uitvoeren.

VvE Suisse wacht met een

gerust hart de volgende schilderbeurt

af. Die staat al gepland in het meerjarenonderhoudscontract

dat de

VvE met het schildersbedrijf heeft

afgesproken.

ai165589847432_20220519 VVE Garantie V3 DEF CERT.pdf 1 22-06-2022 13:47

ONDERHOUD

PERVVECT

GEREGELD

“Deze kleur kom je niet vaak tegen bij kozijnen”, zegt

Kees van Tilborg. “De meeste gebouweigenaren kiezen

voor wit, omdat de uv-straling daar minder schadelijk is.

Maar hier kan het prima: de meeste kozijnen en deuren

liggen beschut en ze hebben niet veel te lijden van de

zonnestraling. Daarom hoef je bij dit pand het beschut

gelegen werk ook niet elke zes jaar te schilderen.”

Nauwkeurige inspectie

De inspectie is gratis voor de VvE omdat Steven Jansen

is aangesloten bij OnderhoudNL Garantie. VvE’s die het

werk laten uitvoeren door een OnderhoudNL Garantiebedrijf,

hebben recht op zo’n vakkundige inspectie door

Overvoorde & Van Tilborg. VvE Suisse heeft in het verleden

wat problemen gehad met het schilderwerk en die

kwamen tijdens een inspectie aan het licht. Stef Jansen

geeft ruiterlijk toe dat destijds niet alles goed is gegaan.

“Maar ze hebben het tot in de puntjes hersteld”, zegt

Willem Limburg. “Dus is nu - ook door Steven Jansen -

een nieuwe schilderbeurt uitgevoerd; voornamelijk aan

delen van het gebouw die beschut liggen.”

Zo gaat het meestal, zegt Jansen: “De garantie wordt

vrijwel altijd pas ingeroepen als er een probleem is.

En toch…

Saskia Ruijgrok noteert alles wat schilder en inspecteur

zeggen: op die manier kan ze met alle partijen overleggen

over de uitkomst. Zo geeft Jansen de tip om het geschilderde

houtwerk twee à drie keer per jaar mee te nemen als de

ramen worden gewassen. Met name de onderdorpels

hebben daar baat bij. Het schilderwerk slijt dan aanzienlijk

minder hard. Ook dat staat genoteerd in het notitieboekje

van Saskia.

En dan, zomaar opeens, is er een plekje waar Kees de

verf gewoon van het kozijn kan krabben: aan het buitentrappenhuis.

Dat is even schrikken voor de schilder.

“Waarschijnlijk is het hout niet helemaal droog geweest

toen er werd geschilderd”, zegt de inspecteur. Jansen is het

met hem eens: het zal zo snel mogelijk worden hersteld.

Op een andere plek is te zien dat er tijdens het schilderen

heel wat vliegjes rondvlogen. Kleine zwarte puntjes getuigen

daarvan. “We proberen dat natuurlijk te voorkómen”, zegt

Stef Jansen. “Met name op ooghoogte kunnen deze kleine

dingen storend zijn, zeker als een element in de zon ligt. Bij

de bergingsdeuren in de parkeergarage is dat minder het

geval. Maar ook daar moet alles helemaal in orde zijn!”

Gratis eindinspectie

Schilderwerk dat is aangemeld

bij OnderhoudNL Garantie, kan

gratis worden geïnspecteerd door

Overvoorde & Van Tilborg uit

Waalwijk. De inspectie is gratis

voor de VvE; de kosten komen voor

rekening van het schildersbedrijf.

De VvE en het onderhoudsbedrijf

ontvangen beiden een inspectierapport.

OnderhoudNL is de brancheorganisatie

van specialisten in

vastgoedonderhoud. De leden,

van zzp’ers tot mkb-bedrijven,

houden zich elke dag bezig met

schilderwerk, beglazing, renovatie,

restauratie, isolatie en industriële

metaalconservering. Zij moeten

in het bezit zijn van vak- en

bedrijfstechnische diploma’s en ze

moeten aantonen over de vereiste

kwaliteiten met betrekking tot

ondernemerschap te beschikken.

C

M

Y

CM

MY

CY

CMY

K

Je wilt het beste onderhoud

voor het gehele gebouw,

geregeld via de VVE.

Kies daarom voor een schilders- en

vastgoedonderhoudsbedrijf dat is

aangesloten bij OnderhoudNL Garantie.

Daarmee kies je voor kwaliteit,

vakmanschap én vertrouwen.

KĲK VOOR EEN BEDRĲF

IN DE BUURT OP:

ONDERHOUDNLGARANTIE.NL

LIFTINSTITUUT


TRAINING 'VEILIG BEVRIJDEN VAN

OPGESLOTEN LIFTPASSAGIERS'

BOB KOLKMAN

Veilig bevrijden van opgesloten liftpassagiers

Precies op tijd meldt Bob Kolkman, trainer bij Liftacademy zich: de praktijktraining ‘Veilig bevrijden van opgesloten

liftpassagiers’ kan beginnen. De vier deelnemers van VvE Akkerwinde 279-350 in Capelle aan den IJssel hebben allen

de online theorie bestudeerd. En ze zijn ook alle vier geslaagd voor het theorie-examen. De VvE heeft weinig last van

liftuitval, maar wil voorbereid zijn op mogelijke langdurige stroomuitval.

Voor elk belangrijk moment

is er een deur met een doel.

Misschien denkt u er niet elke keer aan, maar toch zijn

deuren er altijd op de cruciale momenten in het leven.

Bijvoorbeeld wanneer u de stap zet naar uw eerste

appartement. Voor zulke gebeurtenissen ontwerpen

wij onze deuren.

Denk maar aan onze veiligheidsdeuren. Zij weren niet

alleen ongewenste geuren en lawaai, maar beschermen

ook tegen brand en inbraak. En ze bieden generaties

lang bescherming.

Zie meer op daloc.nl

Al sinds de productie van onze eerste deur in 1942

hebben onze deuren een duidelijk doel: zorgen voor

veiligheid welzijn en het redden van levens. En zo heeft

ook ons bedrijf een belangrijk doel: u helpen om uw

projecten van het allereerste begin tot een goed einde

te brengen.

“Je moet voor het theorie-examen

geslaagd zijn om te kunnen deelnemen

aan de praktijktraining”, zegt Bob

Kolkman. In de vergaderruimte van

de VvE legt hij alles nog eens uit en

hij controleert of de deelnemers het

allemaal écht hebben begrepen. Dat

blijkt gelukkig het geval. We horen nog

een keer wat het allerbelangrijkste is:

communiceren met de liftpassagiers,

want de kans is groot dat die zich

grote zorgen maken. Onnodig want

de kabels kunnen niet breken; de

lift beschikt over een ‘vang’ en er is

genoeg zuurstof.

Naar de machinekamer

Als de koffie op is, gaat het echte

werk beginnen. De groep aspirantliftbevrijders

gaat naar de bovenste

etage van het gebouw. Onderweg plakt

Bob overal briefjes naast de liftdeur

‘Niet gebruiken’. Voor alle duidelijkheid

want natuurlijk zet hij de lift stil.

Deze VvE beschikt over liften met

handbewogen deuren, ofwel ‘klapdeuren’

zoals de bewoners ze noemen.

Die worden al sinds 1991 niet meer

gemaakt. “Wel handig”, zegt Bob.

“In de deuren zit een raampje, dus je

ziet meteen waar de lift stilstaat. Bij

automatische deuren is dat moeilijker

te ontdekken.”

Elektrisch en handmatig tornen

Via een trapje komen de deelnemers

in de machinekamer. Die is natuurlijk

verboden terrein, tenzij je ‘liftbevrijder’

bent. Voor de deelnemers is het

fascinerend om te zien hoe alles wat

ze in de training via duidelijke filmpjes

hebben geleerd, er in het ‘echt’

uitziet. Als de hoofdschakelaar wordt

uitgeschakeld (“Altijd het eerste wat je

moet doen”, zegt Bob), gaan inderdaad

alle lampjes uit. Het elektrisch tornen

wordt gedemonstreerd, want na een

reset is dat de eerste proef om te zien

of de lift zelf weer in beweging komt.

We gaan ervan uit dat dat niet gebeurt,

dus wordt vervolgens het handmatig

tornen gedemonstreerd én geoefend.

Daar is nog wel wat kracht voor nodig,

maar Bob helpt een handje door aan

het grote gele wiel te draaien. “Pas op,

de lift kan nu heel snel gaan”, zegt hij.

“Torn dus met kleine stukjes en kijk of

de gele strepen op de liftkabels precies

gelijk staan met de streep op de

installatie. Dan weet je dat de lift op de

etage staat. En denk erom: nooit een

etage passeren! Dat kan tot gevaarlijke

situaties leiden.”

Dank aan Bob!

De training zit erop. We gaan naar

beneden en alle briefjes met ‘Niet

gebruiken’ worden weggehaald. De

lift is weer in gebruik. Dan zijn er toch

nog vragen en Bob beantwoordt ze

met zichtbaar plezier en met veel

enthousiasme. De deelnemers zijn al

even enthousiast. Ze zijn voorbereid

op een mogelijke stroomstoring en ze

kunnen hun medebewoners helpen als

het nodig mocht zijn. Dat is een hele

geruststelling.

Interesse in een training

Veilig bevrijden van opgesloten

liftpassagiers’?

Kijk op www.liftacademy.nl.

ENERGIEBESPAREN


VLNR: JAN-MAARTEN ELIAS, CHRIS VAN HOOREN EN ED VRIESEMA

VvE Spaarneborgh 1 realiseert forse besparingen door hybride installatie

Een warmtepomp voor de cv en een voor het tapwater

De onderhoudskosten van de ruim 22 jaar oude cv- en tapwaterinstallatie van VvE Spaarneborgh 1 in Heemstede

stegen in 2019-2020 steeds sterker. Het aantal storingen liep ook op. De VvE ging op zoek naar een oplossing

die voor een betrouwbare en duurzame warmtevoorziening zou zorgen. De keuze viel op de oplossing die al

was voorgesteld door VvE Belang en enkele adviesbureaus. Sinds juni 2022 staan er op het dak van het 48

appartementen tellende complex twee warmtepompen: een hybride voor de cv en een all-electric voor het

tapwater. De VvE is - na wat aanloopproblemen - heel tevreden over de installatie. Dat vertellen Chris van

Hooren, lid van de VvE, en Ed Vriesema, bestuurder van de VvE, samen met Jan-Maarten Elias, directeur van

Energy Bridge, het bedrijf dat de nieuwe installatie heeft gerealiseerd.

Chris van Hooren: “Uitgangspunt was een duurzame

installatie, waarmee we de energiekosten zo veel mogelijk

zouden beperken. We wisten natuurlijk dat een installatie

met warmtepompen duurder zou zijn dan een-op-eenvervanging

van de ketels en we wilden de stijging van de

kosten voor de eigenaars zo veel mogelijk beperken. Op

verzoek van de VvE heeft Energy Bridge Consultancy, het

adviesbureau van Energy Bridge, in 2021 vier alternatieven

uitgewerkt. We hebben gekozen voor een elektrische

hogetemperatuur-warmtepomp voor de verwarming van

het tapwater en een elektrische lucht-water-warmtepomp

voor de cv-installatie. Op heel koude dagen kunnen

drie cascade-geregelde gasketels bijspringen voor de

ruimteverwarming. Dit alternatief gingen we aan de

ledenvergadering voorleggen.”

Intensieve communicatie

Zoals de initiatiefnemers al verwachtten, was er in het begin

nogal wat weerstand onder de leden. Het ging tenslotte

om een investering van € 260.000 en vrijwel niemand

was op de hoogte van de eigenschappen van hybride

warmtepompen. Vriesema: “Daarom hebben we heel

intensief met alle eigenaars gepraat. We organiseerden

huiskamerbijeenkomsten per entree, waar de bewoners al

hun vragen konden stellen en hun zorgen konden uiten.

En het was nog gezellig ook! Dat heeft prima gewerkt: in

september 2021 koos de ledenvergadering met een grote

meerderheid voor dit systeem.”

De VvE vroeg bij vijf bedrijven offertes aan voor de installatie.

Tot verbazing van Vriesema en Van Hooren ontvingen ze

slechts twee serieuze aanbiedingen, waaronder een van

Energy Bridge Projects, het installatiebedrijf van Energy

Bridge. Vanwege de prijs werd voor die aanbieding gekozen.

“Vanaf het begin was duidelijk dat Energy Bridge in alles met

de VvE meedacht”, zeggen de initiatiefnemers.

Jan-Maarten Elias geeft het compliment terug: “Een groot

voordeel voor ons was dat Chris heel veel data had - en nog

steeds heeft! Hij is echt het levende rekencentrum van de

VvE. Dankzij deze data hebben we samen in het begin heel

nauwkeurig kunnen berekenen hoeveel energiekosten er

wordt bespaard en wat het duurzaamheidseffect zou gaan

worden.”

Besparing

Op 1 juni 2022 werd de installatie in gebruik genomen.

De belangstelling van omwonenden was groot, met name

ook van de bewoners van de vier andere Spaarneborghcomplexen.

Zij stonden wat sceptisch tegenover de

plannen van Spaarneborgh 1.

Van Hooren heeft het beste antwoord op die twijfels door

een overzicht van de besparingen te tonen. Hij zegt: “We

hebben een VvE Energiebespaarlening afgesloten bij het

Nationaal Warmtefonds. Volgens alle berekeningen zou de

jaarlijkse besparing op de energiekosten de jaarlijkse rente

en aflossing van de lening redelijk kunnen compenseren.

We zouden dus niet om een eenmalige bijdrage hoeven te

vragen.”

Vriesema: “Die voorspelling is uitgekomen. Natuurlijk

houden we in het oog dat de installatie - deels - te zijner

tijd moet worden vervangen. Dat wil zeggen: alleen de

warmtepompen zelf. Alle leidingen en de onderdelen die

met de pompen verbonden zijn, gaan natuurlijk langer mee.

Het is dus niet zo dat we moeten sparen voor de complete

vervanging.

Ons gebouw heeft een collectieve cv- en tapwaterinstallatie.

Het energieverbruik en de energiekosten zijn sinds de

installatie van de warmtepompen flink gedaald: met 42

procent. De eigenaars betalen dus een lager voorschot

en dat compenseren we door de dotatie aan de meerjarenonderhoudsbegroting

elk jaar te verhogen. Op die

manier sparen we dus toch. Ik houd van transparantie,

dus we laten dat tijdens de ALV ook aan de leden zien.”

Verbruik en tarieven

Elias zei het al: Van Hooren heeft een technische opleiding

genoten. Dat blijkt als hij de ingewikkelde berekening

van het energieverbruik aan uw redacteur uitlegt. “Het

energieverbruik van de hybride installatie bedroeg in de

periode 2022-2025 gemiddeld ca. 274.000 kWh per jaar.

Het energieverbruik van de oude gasinstallatie kwam

(omgerekend van m 3 naar kWh) op ca. 474.000 kWh per

jaar. Dit verbruik wordt bevestigd door het gasverbruik in

dezelfde periode van drie vergelijkbare Spaarneborghcomplexen

die nog een gasinstallatie hebben te vergelijken.

Daaruit blijkt dat ons verbruik met 42 procent is afgenomen.”

De energietarieven zijn een ander verhaal. Die schoten in

januari 2022 omhoog door de energiecrisis. Die is - zoals

bekend - veroorzaakt door de inval van Rusland in Oekraïne.

Vriesema: “Voor ons betekende de crisis dat we door de

nieuwe installatie nóg meer besparingen realiseerden. Na

een jaar stabiliseerden de energietarieven weer, maar ze

bleven hoger dan vóór januari 2022. Over de periode juni

2022 tot en met mei 2025 bedroeg de besparing met de

hybride installatie gemiddeld € 23.586 per jaar; aanzienlijk

meer dan de € 22.000 waarop bij de keuze voor de

installatie werd gerekend.”

Elias: “Wij zijn natuurlijk blij met zulke tevreden klanten.

En wat ook aardig is om te vermelden: de VvE had een

bijzondere attentie voor onze monteurs die al dat werk

hebben verricht: ze werden verrast met een leuk cadeautje

voor hun zoontjes. Heel attent!”

Dalende tendens

Het kabinetsbeleid gooide een paar vlokjes roet in het eten

van VvE Spaarneborgh 1. Immers: in de Miljoenennota van

2020 stond nog: ‘Het kabinet wil duurzaam energiegebruik

stimuleren. Dit doen we door de belasting op aardgas

geleidelijk te verhogen. De belasting op elektriciteit gaat juist

omlaag.’

Van Hooren: “Wat Spaarneborgh 1 betreft heeft de overheid

haar 2020-plan voor het belastingtarief op gas meer dan

gevolgd: in de periode 2022-2025 bedroeg de gemiddelde

verhoging ca. 4 cent in plaats van 1 cent per jaar. Voor de

belasting op elektra noemde het belastingplan: ‘Dit tarief

daalt de komende jaren verder’. Maar in plaats daarvan

steeg in de periode 2022-2025 voor Spaarneborgh 1 het

elektratarief jaarlijks met 0,16 cent per kWh. De hoge kosten

van het netwerkbedrijf komen daar nog eens bij: die zijn

met 110 procent gestegen. Of dat te maken heeft met

de uitbreiding van het stroomnetwerk? Geen idee! Maar

daardoor tonen onze jaarlijkse besparingen wel een dalende

tendens. En we zijn er nog niet, want de belofte was dat de

belasting op elektriciteit nog verder zou dalen.”

Wat Ed Vriesema wél zeker weet en wat hem een doorn in

het oog is: “Bij de berekening van het elektratarief betaalt

iedereen dubbele belasting, want over het bedrag van de

energie, vermeerderd met de energiebelasting, wordt ook

nog eens btw berekend. Belasting over belasting dus. En

daar hoor je nooit iemand over. Maar ondanks het politieke

beleid zit onze VvE nog steeds ruim boven de berekende

energiebesparing.”

DE POMPEN OP HET DAK VAN SPAARNEBORGH 1

dé Energieleverancier

voor vve’s

sinds 2012 partner van vve belang

meer dan 4.000 aansluitingen

Het energieverbruik is

sinds de installatie van

de warmtepompen

flink gedaald: met

42 procent

Hybride installatie en verduurzaming

Een van de doelen van VvE Spaarneborgh 1 was een

bijdrage te leveren aan de verduurzaming. Van Hooren:

“Voor de bepaling van de duurzaamheid maakte ik gebruik

van de CO 2

-voetafdruk-calculator van www.klimaatplein.

nl. De CO 2

-afdruk is gebaseerd op het verbruik van

aardgas; die van elektra is afhankelijk van de wijze waarop

de elektriciteit wordt opgewekt. Momenteel gebeurt dat

nog lang niet volledig duurzaam, maar in de toekomst

zal elektriciteit steeds vaker door duurzame installaties

worden opgewekt.

Met de huidige stroommix blijkt de CO 2

-reductie ca. 30

procent te bedragen. Aan het einde van de levensduur

van de installatie verwachten we een reductie van 70

procent (bij 100 procent groene stroom). In 2021 werd

over de levensduur van hybride installatie een gemiddelde

CO 2

-reductie van ca. 50 procent per jaar verwacht. Dat

blijkt dus nog steeds een realistische verwachting te zijn.”

VvE MAGAZINE NOVEMBER 2025 #4 63 61

Energielabels

Spaarneborgh 1 heeft in het recente verleden al meer

energiebesparende maatregelen genomen. Overal is het

enkel glas vervangen door HR++- beglazing; in de algemene

ruimtes is ledverlichting aangebracht. De spouwmuren zijn

na-geïsoleerd.

Om het resultaat van al deze inspanningen (inclusief de

installatie van de warmtepompen) in beeld te brengen, heeft

de VvE collectief herziening van de energielabels van alle

appartementen aangevraagd.

Van Hooren: “Het verbaast ons dat een maatregel als de

hybride installatie, met een verwachte toekomstige CO 2

-

reductie van maar liefst 70 procent, nauwelijks bijdraagt aan

een hoger energielabel. De woningen hadden gemiddeld een

F-label en we gingen ervan uit dat de meeste appartementen

minimaal een B-label zouden krijgen. Dat bleek niet het geval:

het werd een C-label. We vermoeden dat dat een gevolg is van

de nog niet passende label-regelgeving voor warmtepompen

als verduurzamingsmaatregel.”

Jan-Maarten Elias: “Dat heeft inderdaad te maken met de

theoretische energieprestatie die binnen de NTA 8800

conservatief wordt ingeschat. Ik ben ervan overtuigd dat de

(hybride) warmtepompen in de nabije toekomst wel degelijk

een grotere rol zullen krijgen in de berekening van het

energielabel.”

Dé partner voor VvE’s en hun beheerders

Samen met VvE Belang helpen we VvE’s en hun beheerders graag op weg met

transparante producten, eerlijk advies en prettige service. Als VvE-specialist

volgen we ontwikkelingen op de voet. U kunt bij ons terecht met alle vragen

rond energie. Denk bijvoorbeeld aan slimme energie inkoop voor de

trappenhuizen, liften, parkeergarages en collectieve stookinstallaties.

Op zoek naar meer informatie of

direct een aanbod aanvragen?

www.hezelaer.nl/vve

076 30 30 720

energiecoach@hezelaer.nl

DE SPAARNEBORGH IS PRACHTIG GELEGEN AAN HET SPAARNE

ENERGIETRANSITIE


VIVET levert basisgegevens voor de energietransitie

Consistent, betrouwbaar en goed vindbaar

Om de energietransitie een duwtje in de rug te geven, zijn uitgebreide gegevens over woningen en

appartementencomplexen noodzakelijk. Die gegevens zijn er voor een groot deel wel, maar alle informatie

is verspreid over diverse organisaties en instellingen. Om ze te bundelen én om ervoor te zorgen dat ze

consistent, betrouwbaar en goed vindbaar zijn, is Programma VIVET in het leven geroepen. Ofwel

Verbetering Informatie Voorziening Energietransitie. Een van de deelnemende partijen met belangrijke

gegevens is het Kadaster. Matthieu Zuidema is expert woningmarkt bij het Kadaster. Hij vertelt hoe de

samenwerkingspartners komen tot de meest optimale informatievoorziening.

Met dank aan het Kadaster en aan Plaatwerk Fotografen voor de foto.

Vanzelfsprekend richten we ons in dit artikel met name op

de VvE’s. Van de ca. 8,2 miljoen woningen die Nederland rijk

is, maken er zo’n 1,4 miljoen deel uit van een VvE. Daarmee

zijn VvE-complexen belangrijk voor de energietransitie.

Immers: wanneer een groot complex wordt verduurzaamd,

kunnen er ‘meters gemaakt worden’. Gemeenten zijn dan

ook gebaat bij betrouwbare informatie, zodat ze weten

hoeveel VvE-complexen hun gemeente telt; wat de

bouwjaren zijn, hoe de bewoners zijn samengesteld etc.

Die data geven de gemeente een goed beeld van de VvE’s

en hun complexen.

Meerwaarde

Matthieu Zuidema: “VIVET is in 2019 ontstaan. In 2021 is een

evaluatie uitgevoerd en daaruit bleek duidelijk de meerwaarde

van deze vorm van samenwerking. Daarom is er nu een

structureel gefinancierd programma. Overheden en andere

belanghebbenden kunnen nu nog niet altijd beschikken

over de informatie die zij nodig hebben. VIVET probeert de

knelpunten weg te nemen zodat de relevante informatie

en data beschikbaar komt. Vanuit het Kadaster doen we dat

natuurlijk wel met inachtneming van de eigen wettelijke

kaders en de voorschriften op het gebied van privacy.

JODY PLOEMEN-DE GRAAF

EN MATTHIEU ZUIDEMA

VIVET biedt een samenwerkingsplatform. Het

Kadaster en het Centraal Bureau voor de Statistiek

(CBS) werken in het programma bijvoorbeeld samen

aan de informatievoorziening over VvE’s, waardoor

VIVET informatie kan publiceren over de aantallen en

kenmerken van VvE’s. Daar staat veel meer in dan de

gegevens die wij bij het Kadaster hebben: het CBS

weet ook hoe oud de bewoners zijn, welk inkomen

ze hebben en wat de energie-aansluiting is.”

Compleet beeld

“Met al die data bij elkaar ontstaat een compleet

beeld van de VvE’s in Nederland. Immers: iedere

woningtransactie wordt bij ons geregistreerd en dat

geldt ook voor alle splitsingsakten. En als een VvE de

splitsingsakte laat aanpassen, komt de nieuwe akte

ook bij ons!

Daarnaast is duidelijk welke energielabels de diverse

woningen hebben (alhoewel dat bij VvE-complexen en

de appartementen nog wel eens lastig is), maar ook de

bouwjaren van de complexen, de oppervlaktes van de

woningen etc.

Wat we nog niet kunnen zien, is in hoeverre de VvE actief is.

Dat is natuurlijk een belangrijk gegeven. We hebben wel een

indicatie omdat we wél kunnen zien of er een reservefonds

voor groot onderhoud is. Dat staat in de overdrachtsakten

van woningen die onderdeel zijn van een VvE-complex. Als

dat er niet is, kun je ervan uitgaan dat de VvE niet erg actief is

en dus niets of weinig aan verduurzaming zal uitgeven.”

Voorbeeld: Rotterdam

Dat klinkt als een enorme klus, maar gelukkig hoeven de

samenwerkingspartners niet alles alleen te doen. Zuidema:

“Soms betrekt VIVET een externe partij als de kennis, de

vaardigheden of de capaciteit bij de VIVET-partijen ontbreken.

Voorbeelden zijn o.a. WaterZin, TNO, Geonovum, CE Delft,

OverMorgen, ABF en I&O research. Samen werken we aan

de sleutel tot verduurzaming van de gebouwde omgeving.”

In Terzake, het relatiemagazine van het Kadaster, staat een

mooi voorbeeld van de wijze waarop gemeenten gebruik

kunnen maken van het ‘datafundament’ dat VIVET levert. De

gemeente Rotterdam heeft als een van de eerste gemeenten

de data gebruikt om de verduurzaming van de gebouwde

omgeving aan te jagen.

Oproep tot verduurzaming

Uit Terzake: ‘Vaak bestaan VvE’s uit woningen, maar soms is er

ook een garage, winkel of gedeelde tuin. Meestal heeft de VvE

te maken met verschillende eigenaars van koopwoningen,

huurwoningen of een mix daarvan. Gemeenten willen VvE’s

benaderen met een oproep tot verduurzaming van het pand,

maar ook van de parkeerplaatsen of binnentuin. Bijvoorbeeld

door een laadpaal te plaatsen op het gezamenlijke parkeerterrein

of in de ondergrondse stallingsgarage, of voor het

ophogen van de binnentuinen. Daarvoor zijn data nodig die

de praktijkkennis onderbouwen met kaarten en aantallen.

Hoeveel VvE’s zijn er, wie zijn de eigenaars en de bestuurders?

En wat zijn hun behoeften voor verduurzaming?’

Gemeente Rotterdam

Jody Ploemen-de Graaf, programmamanager verduurzaming

VvE’s en woningcorporaties bij Gemeente Rotterdam, kwam

via het samenwerkingsverband VIVET in contact met het

Kadaster, dat een dataset leverde. Ze vertelt enthousiast:

“Rotterdam telt ruim 13.000 VvE’s en het gaat om meer

dan 130.000 woningen. Bij besluiten over verduurzaming

komt er meer bij kijken dan bij particuliere eigenaren van

grondgebonden woningen. VVE-010 is ons loket om de VvE’s

hierbij te helpen. In de dataset van het Kadaster staan namen,

adressen en eigenaargegevens. Dit is waardevol voor elke

gemeente om inzicht te krijgen in de opgave en aanpakken

gericht vorm te geven.”

Parkeervoorzieningen als kans voor

energietransitie

“Grotere gebouwen in Rotterdam hebben vaak ook een

parkeergarage. Daar kun je de energietransitie helpen door

laadpalen te plaatsen. Ook dan is het handig als je weet

wie de eigenaren zijn. Daarnaast zijn er in Rotterdam best

veel VvE’s die alleen over een gedeeld parkeerterrein gaan.

Bijvoorbeeld rijtjeshuizen in een hofje met een gedeeld

parkeerterrein of een parkeergarage onder de tuinen. Deze

staan nog niet in de dataset en daar hebben we wel behoefte

aan. Dat inzicht is nodig om een goed gesprek te kunnen

voeren met de eigenaars.”

Matthieu Zuidema: “Wij hebben unieke en bruikbare informatie.

We weten niet zozeer veel over de VvE’s zelf, maar

we weten wel precies wie de betrokken eigenaars zijn en

om welk eigendom het gaat. De wens bestaat dat de dataset

structureel beschikbaar komt voor alle gemeenten en het

CBS. Dan kan het CBS die gebruiken om VvE’s te monitoren

op energierelevante kenmerken.“

VvE Belang en VIVET

Het aantal samenwerkingspartners wordt nog verder uitgebreid.

VIVET is in gesprek met VvE Belang, CBS, Vereniging

Eigen Huis en Milieu Centraal om het project nog verder te

brengen. Zo zijn er plannen voor een webinar om gemeenten

te laten zien wat ze met de dataset kunnen. Want dat is het

uiteindelijke doel: alle gemeenten van Nederland helpen om

de energietransitie op gang te brengen met betrouwbare

gegevens als basis.

Mr. Kees Oomen, directeur Public Affairs bij VvE Belang:

“Betere data in het VvE-domein zijn voor ons - en voor

beleidsmakers van de rijksoverheid en gemeenten - van groot

belang; ook als het om de energietransitie gaat. Om die voor

de VvE’s en hun complexen in goede banen te leiden, hebben

we nog veel meer gegevens nodig. In hoeveel complexen is

een stallingsgarage; op hoeveel daken van VvE-gebouwen

liggen zonnepanelen; hoeveel gebouwen zijn gasloos en

welke warmtevoorziening hebben ze dan?

Om een goed beeld te krijgen, willen we graag de

bestuurders van de VvE’s bereiken, maar dat lukt lang niet

altijd. De Algemene Verordening Gegevensbescherming

(AVG) staat daarbij in de weg. Bovendien zijn nogal wat

bestanden verouderd of vervuild. En vaak staan ook de

adressen van externe partijen, zoals beheerders, in het

register van de Kamer van Koophandel.

Als we over al die gegevens zouden beschikken, zouden we

een veel beter beeld hebben van de Nederlandse VvE’s. Ik

hoop dan ook dat VIVET ons daarbij kan nóg beter helpen.”

VIVET

Het Kadaster, het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL),

de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO), en

het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) werken sinds

2019 samen in het verband VIVET. De organisaties worden

ondersteund door de ministeries van Klimaat en Groene

Groei en Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening. In 2022

zijn Netbeheer Nederland (NBNL) en het RIVM agendalid

geworden, net als Rijkswaterstaat.

VIVET werkt vraaggestuurd en ontwikkelt, bundelt en/of

verbetert data om ervoor te zorgen dat het datafundament

op orde is en gebruikers goed onderbouwd kunnen werken

aan de energietransitie.

Het gebruikerspanel bestaat uit het Interprovinciaal Overleg

(IPO), de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG),

het Nationaal Programma Regionale Energiestrategie

(NPRES) en PBL. Sinds 2023 is het Nationaal Programma

Lokale Warmtetransitie (NPLW) ook onderdeel van het

gebruikerspanel.

COLUMN


Ook zonnepanelen

op het dak van úw

appartementencomplex?

Wij kunnen u professioneel begeleiden: van advies,

besluitvorming tot en met de selectie van de beste installateur.

De VvE Belang

biedt persoonlijke, onafhankelijke

en deskundige begeleiding van uw VvE.

Sven

Ringelberg

Adviseur en blogger

op Transitiepaden.nl

VvE’s zijn de snelste schakelaar

die we hebben bij het verduurzamen

van de woningvoorraad.

Eén besluit en een heel blok

is duurzamer, zuiniger en

comfortabeler. Maar wie wel

eens een ALV heeft meegemaakt,

weet dat niet de techniek de

bottleneck is. Het zijn de regels,

de stapels formulieren en de

twijfel of het financieel echt rond

te krijgen is. In de campagnetijd

naar aanloop van de verkiezingen

hoor je vooral ambities van de

politiek, maar VvE’s hebben geen

ambitie nodig maar zekerheid.

Niet wéér een flyer, maar een

voorspelbare route van plan naar

uitvoering. Voor de verkiezingen

die achter ons liggen, was er weer

een kans om écht wat voor elkaar

te krijgen.

VVE’S EN DE VERKIEZINGEN 2025:

MAAK VERDUURZAMEN EINDELIJK

EENVOUDIG

De praktijk is simpel: besturen durven pas te besluiten als geld en proces

vaststaan. Geen schommelende subsidies, geen loket-hoppen met nagenoeg

dezelfde documenten, geen juridische hindernisbaan door verouderde

splitsingsakten. Het helpt als de politiek ophoudt met jojobeleid. VvE’s maken

meerjarenplannen; dan hoort de overheid dat ook te doen. Stabiliteit levert

draagvlak op en draagvlak leidt tot uitvoering. En uitvoering zorgt voor winst in

euro’s, energie en comfort.

Elke VvE kent het gesprek met de leden: “Mooi plan, maar wat doet dit met mijn

maandlasten?” De sleutel ligt in de combinatie van financiering, subsidie en

besparing. Dat alles in één verhaal dat zekerheid biedt voor tien tot twintig jaar.

Als je leden met lagere inkomens niet meeneemt, mislukt het plan. Dat is vooral

van belang als de besluitvorming - volgens de plannen - gemakkelijker gemaakt

wordt.

Regels zijn gemaakt om kwaliteit te borgen, niet om tempo te dwangmatig

verhogen. De afschaffing van het quorum en de gekwalificeerde meerderheid

voor verduurzaming, volwaardige digitale besluitvorming en modelteksten die

oude splitsingsakten corrigeren, zorgen ervoor dat de gesprekken inhoudelijk

worden. Welk pakket geeft het meeste comfort, wat past in het MJOP, hoe

koppelen we onderhoud en isolatie zodat we de steigers maar één keer nodig

hebben? Minder procedures, meer keuze. Zo win je maanden zonder één extra

euro subsidie.

De eerste voorstellen om met een gewone meerderheid te kunnen verduurzamen

liggen medio 2026 op tafel. Bij enkele partijen stond expliciet ‘schrappen

in VvE-regels’ in het verkiezingsprogramma. Een mooi begin, maar slechts de

helft van het benodigde werk dat Den Haag moet oppakken.

Het is nu tijd om door te pakken. Een belangrijk hulpmiddel dat landelijk

ontwikkeld moet worden, is een vangnet voor VvE’s en leden die niet zomaar

meekunnen in de verduurzamingsopgave. Want als na versoepeling van de

besluitvorming niet iedereen meekan, blijft de vertraging hetzelfde.

Ook van groot belang: het stroomlijnen van alle regelingen, leningen en

subsidies. VvE’s stapelen de SVVE vaak met een duurzaamheidslening, lokale

subsidies en soms andere potjes. De rijksoverheid moet hard aansturen op het

harmoniseren van alle voorwaarden en processen. Het is natuurlijk te gek dat

een VvE voor exact hetzelfde werk vijf formulieren moet invullen. En als ze een

fout maakt, kan ze fluiten naar de bijdrage.

Tot slot mag er meer aandacht komen voor de kansen voor optopping bij

VvE’s als sleutel voor verduurzaming. Veel VvE’s kunnen de extra inkomsten

uit optoppen gebruiken om het pand te verbeteren. Helaas gaat dat vaak fout

wanneer de grond nog op erfpacht is uitgegeven: dat maakt de business case

voor optoppen en verduurzamen nagenoeg onmogelijk.

Kortom: er is nog genoeg te doen, maar er is reden voor voorzichtig optimisme

dat VvE’s niet langer de vergeten doelgroep zijn in de energietransitie.

GEMEENTELIJKE

Duurzaamheids

Trajecten

COLUMN VvE MAGAZINE NOVEMBER 2025 #4 69

Zet de volgende stap met gratis cursussen

en persoonlijke begeleiding in uw gemeente

DE VELE BRILLEN VAN

VERDUURZAMING

Jaap

Hendriksen

Projectmanager

Duurzaamheid & Senior

Register Taxateur

Vraag aan een bouwkundige wat de uitdagingen zijn bij het

verduurzamen van een appartementencomplex en hij of zij zal

direct beginnen over koudebruggen, de draagkracht van het

dak, vochtproblemen en de vraag of de gevelisolatie wel voldoet

aan de brandveiligheidseisen. Het klinkt allemaal technisch en

ingewikkeld - en dat is het ook. Maar tegelijk is dat slechts één

deel van het verhaal.

Stel dezelfde vraag aan een jurist en het gesprek gaat meteen een heel andere

kant op. Dan draait het om de splitsingsakte, de rechten en plichten van de

VvE en de vraag of de besluiten wel correct genomen zijn. Is de ALV volgens

de regels georganiseerd? Zijn de notulen sluitend? Wat mag de VvE collectief

oppakken en wat blijft de verantwoordelijkheid van de individuele bewoner?

Ook dat is allemaal waar en nodig, maar wie ooit een VvE-vergadering heeft

meegemaakt, weet dat juridische scherpte soms ook vertragend kan werken.

Zet u er vervolgens een financieel expert naast; dan komt direct de vraag aan

de orde: kunnen we dit wel betalen? Hoeveel hebben we in kas, wat is de stand

van het reservefonds, welke subsidies zijn beschikbaar en wat doet de rente van

de lening met de maandelijkse bijdrage? Logische en terechte vragen, maar ook

hier geldt: geld is niet alleen een rekensom, het is vooral ook emotie.

Verduurzamingstraject

voor VvE’s!

Want uiteindelijk begint verduurzaming bij een heel andere vraag: hoe gaan

we het gesprek aan? Hoe leg ik mijn buren uit dat hun VvE-bijdrage omhoog

kan gaan, terwijl ze van mening zijn dat hun woning ‘toch prima is zoals die is’?

Hoe bereiken we de minder draagkrachtige bewoners met de boodschap dat

zij geholpen kunnen worden met een ‘VvE ledenlening’? Hoe zorgen we dat

oudere bewoners, die al moeite hebben met het verplaatsen van een zware

stoel, niet buiten de boot vallen als er werkzaamheden in hun woning nodig

zijn? Heel praktisch: wie helpt de buurvrouw van 95 met het verschuiven van

de kast als er nieuwe radiatoren of nieuw leidingwerk moet komen?

Verduurzamen van een VvE-complex is dus niet alleen techniek, recht en geld.

Het is vooral een sociaal proces. Het vraagt om geduld, luisteren en het maken

van een soort sociaal plan: wie kan wat bijdragen, hoe verdelen we de lasten en

hoe houden we iedereen aangesloten bij de plannen? Want zonder draagvlak

kun je nog zulke mooie isolatieplannen, financiële regelingen of juridische

afspraken hebben - dan gebeurt er gewoon niets.

www.vvebelang.nl/volgende-stap

De grootste uitdaging bij het verduurzamen van een VvE-gebouw is daarmee

misschien wel dat het een zoektocht is naar gezamenlijkheid. Je deelt niet

alleen een gebouw, maar ook elkaars zorgen, portemonnee en toekomst. En dat

maakt verduurzamen in een VvE soms traag, soms lastig, maar uiteindelijk ook

waardevol. Want als het lukt, dan heb je niet alleen een energiezuinig gebouw,

maar vooral een sterkere gemeenschap.

HANDBOEK VvE


Het nieuwe Handboek voor de VvE

Tijdens de Voorlichtingsbijeenkomsten is op alle locaties het nieuwe Handboek

voor de VvE gepresenteerd. Het is samengesteld door mr. Kees Oomen en mr.

Astrid Luijk. Zij zijn terecht trots op het nieuwe boek, dat informatie bevat over alle

aspecten van het wonen in een VvE-complex.

Completer

dan ooit en nú

verkrijgbaar!

Maak uw VvE toekomstbestendig!

Volg gratis cursussen en krijg persoonlijke begeleiding

bij het verduurzamingstraject binnen uw gemeente.

www.vtcb.nl/toekomstbestendig

VvE Magazine sprak met beide samenstellers en

vroeg als eerste natuurlijk naar de reden waarom

een nieuw Handboek moest verschijnen.

“Het ‘oude’ Handboek voor de VvE, dat indertijd is

geschreven door VvE Belang-voorzitter Fred Schuurs,

beleefde zijn elfde herdruk in 2017; alweer acht jaar

geleden dus. In die jaren is er heel veel veranderd op het

gebied van juridische zaken, onderhoud, verduurzaming

etc. Er verscheen een nieuw Modelreglement én een

Modelreglement voor de kleine VvE, en de Checklist

voor het kopen van een appartement is uitgebreid.

Een nieuw Handboek was dus bepaald geen luxe.”

Jullie zijn allebei juristen. Ligt de nadruk in het

Handboek dan ook op juridische zaken?

“Die zijn voor een VvE(-bestuur) heel belangrijk. We

horen ook vaak dat de pagina’s in VvE Magazine die over

juridische zaken gaan, het eerste gelezen worden. Maar

we gaan ook uitvoerig in op bouwkundige zaken - en

- zoals gezegd - op verduurzaming van de complexen.

Daar is een geheel nieuw hoofdstuk aan gewijd. Ook

voor de kascommissies is er een apart hoofdstuk. En er

is heel veel aandacht voor communicatie binnen de VvE.

Daar schort het nog wel eens aan en dat leidt dan weer

vaak tot moeilijke besluitvorming. We geven heel wat

tips.”

Het nieuwe Handboek is dus helemaal up to date?

“Je kunt natuurlijk nooit helemaal actueel zijn in zo’n

boek. Ook in de wereld van het appartementsrecht

veranderen dingen snel. Zo besteden we bijvoorbeeld

aandacht aan de maatregelen die worden genoemd in

de ‘Versnellingsagenda voor verduurzaming van VvEcomplexen’.

Daar staat in dat er een notificatieregeling

komt voor de aanleg van laadpalen. En ook dat de regels

met betrekking tot besluitvorming gaan veranderen,

zoals bijvoorbeeld een volstrekte meerderheid voor

duurzaamheidsbesluiten. Zo ver is het nu nog niet, maar

we bereiden de lezers er wel op voor in dit boek.”

Geven jullie ook adviezen; bijvoorbeeld over de

warmtevoorziening?

“Concrete adviezen per VvE kun je niet geven, want

daarvoor verschillen de diverse VvE-complexen te veel.

We geven wel uitleg over nieuwe wetten en over de

consequenties daarvan, zoals de nieuwe Warmtewet.

En de nieuwe regeling voor het plaatsen van laadpalen

is ook heel ingrijpend. Je moet natuurlijk zien te

voorkómen dat er in de stallingsgarage of op het

parkeerterrein een wirwar van kabels komt liggen.”

Heel veel informatie dus!

“Zeker. Het Handboek voor de VvE is dé vraagbaak voor

alle onderwerpen in het VvE-domein.”

TIP: Iedere voorzitter moet het Handboek voor de

VvE op z’n nachtkastje hebben liggen.

Dan heb ik nog maar één vraag: waar kan ik dat

Handboek voor de VvE kopen?

VvE’s die een Plusaansluiting hebben bij VvE Belang hebben

deze nieuwe druk al begin oktober ontvangen, want dat

maakt deel uit van deze Plusaansluiting.

Voor niet-aangeslotenen bij VvE Belang zijn de kosten

€ 29,95 incl. btw en excl. € 5,15 verzendkosten.

Voor aangeslotenen bij VvE Belang € 24,95 incl. btw en

excl. € 5,15 verzendkosten.

Bij bestelling van méér dan 1 exemplaar komen de

verzendkosten te vervallen.

Bestellen kan gemakkelijk via de website van VvE Belang

www.vvebelang.nl/handboek/ of scan de QR-code.

ENERGIEBESPAREN A VvE MAGAZINE NOVEMBER 2025 #4 73

Hoe een VvE in Nieuwegein haar gebouw heeft verduurzaamd

Duurzaamheid en energiebesparing staan hoog op de agenda van veel VvE’s. Ook bij een VvE uit Nieuwegein,

die twee jaar geleden het wooncomplex heeft verduurzaamd met behulp van Nationaal Warmtefonds. VvEbestuursvoorzitter

De Nooijer woont inmiddels 10 jaar in het gebouw en deelt zijn ervaringen met het nemen

van verduurzamingsmaatregelen. Hij heeft ook handige tips voor andere VvE’s.

Staat energiebesparing

al op de

VvE-agenda?

De instelling van een duurzaamheidscommissie was de

eerste stap in het verduurzamingsproces, zegt de heer

De Nooijer. “In dit proces hebben we onderzocht hoe

we de verduurzamingsmaatregelen met de hele VvE

konden financieren. Binnen een VvE heb je te maken met

verschillende huiseigenaren, met verschillende inkomens

en dus financiële middelen. We hadden onvoldoende

gespaard om het glas te vervangen door HR++-glas. Door

de VvE Energiebespaarlening van Nationaal Warmtefonds

was het voor iedereen mogelijk om mee te doen met de

verduurzamingsmaatregelen.”

Communicatie!

De betrokkenheid van alle huiseigenaren en goede

communicatie is volgens de heer De Nooijer van essentieel

belang om het proces te laten slagen. Ook de begeleiding

van de Investment Manager van Nationaal Warmtefonds

hielp bij het doorlopen van het proces.

De heer De Nooijer: “Aan het begin van het traject hebben

we een duidelijk overzicht gemaakt van de totale kosten,

maar ook van de te verwachten besparingen op korte

én lange termijn. Zo konden we de positieve impact van

de energiebesparende maatregelen inzichtelijk maken.

Dit hielp bij het besluit om te gaan verduurzamen. De

duurzaamheidscommissie hield alle eigenaars op de hoogte

via nieuwsbrieven en mededelingen in de centrale hal en in

de lift. En er was ook alle ruimte voor vragen.”

Lagere energierekening; beter wooncomfort

Met het energieadvies kon de VvE de maatregelen bepalen

die nodig waren om een A-label te behalen. In het hele

wooncomplex is HR++-glas aangebracht en er zijn

zonnepanelen op het dak geïnstalleerd.

Het resultaat: een lagere energierekening en een verhoogd

wooncomfort. De heer De Nooijer: “En de geluidsoverlast is

ook aanzienlijk verminderd!”

Tips voor andere VvE’s

1. Benader andere VvE’s in de buurt om te kijken of er

samenwerkingsmogelijkheden zijn.

2. Onderzoek de staat van het pand en check wat wel of niet

nodig is. Vervanging van de kozijnen is niet altijd nodig om

nieuw glas te plaatsen.

3. Richt een duurzaamheidscommissie op die advies kan

inwinnen bij de juiste partijen. Op die manier wordt inzichtelijk

wat wel en niet kan. Het draagvlak wordt zo ook groter.

4. Zorg voor goede en open communicatie binnen de VvE.

Stuur regelmatig updates over het proces, bijvoorbeeld via

nieuwsbrieven of e-mails. Zo is iedereen binnen de VvE op de

hoogte van het proces.

5. Werk samen met betrouwbare partijen. Adviseurs en

uitvoerende partijen zijn bijvoorbeeld te vinden op rvo.nl

6. Zorg voor een goed gevuld reservefonds: dat zorgt voor

financiële stabiliteit. Blijf ook na het ontvangen van de

lening sparen voor groot onderhoud of onvoorziene

omstandigheden.

De VvE Energiebespaarlening

Met de VvE Energiebespaarlening van Nationaal Warmtefonds

kan de VvE direct energiebesparende maatregelen uitvoeren,

zonder eigen inleg en zonder BKR-registratie. De rente en

aflossing worden betaald door de VvE en verwerkt in de

(meestal maandelijkse) bijdrage van de leden. Zo profiteren de

bewoners direct van meer wooncomfort en vaak ook van lagere

energiekosten.

Stijgt de maandelijkse bijdrage door de VvE Energiebespaarlening

en heeft een lid een laag inkomen? Dan kan deze eigenaar

een - renteloze - VvE Ledenlening aanvragen. Bij verkoop van

het appartement wordt de lening pas terugbetaald. Zo wordt

verduurzaming voor iedereen binnen de VvE mogelijk.

Meer weten? Kijk op www.warmtefonds.nl/vve

Doe de QuickScan op warmtefonds.nl/vve

ENERGIEBESPAREN


ANNE-MARIE VERHEIJEN (MIDDEN) IS WARMTE TRANSITIEMAKER 2025 - FOTO RIECHELLE VAN DER VALK

Het bereiken

van VvE’s is

soms echt een

Doos van

Pandora

Hoe houden

we warmte

betaalbaar?

Nationaal Warmtecongres 2025 in het teken van samenwerking

Zo’n 500 aanmeldingen waren binnengekomen bij Euroforum, de organisator van het achttiende Nationaal

Warmtecongres. De editie 2025 werd op 9 oktober jl. gehouden in het congrescentrum van Van der Valk

Eindhoven. VvE Magazine was er natuurlijk bij, net als tal van beleidsmakers en ondernemers in de

warmtevoorziening. Het congres kwam op een cruciaal moment: de Wet collectieve warmte is naar de

Eerste Kamer. Als die - naar verwachting begin 2026 - de wet goedkeurt, is dat bepalend voor de ‘spelregels’

rond de warmtevoorziening in de komende decennia.

Zoals gebruikelijk kregen de gemeente en de provincie, die

gastheer waren van het congres, als eersten het woord.

Heel bijzonder: Eindhoven heeft een eigen energienet

opgericht, dus zonder deelname van een energiebedrijf als

eigenaar. Daarmee kan de gemeente de tarieven in het oog

houden, vertelde wethouder Rik Thijs. “We kunnen er dus

zelf voor zorgen dat warmte betaalbaar blijft voor iedereen.

Je ziet dat er altijd discussie is over het socialiseren van

warmte. Partijen staan dan veelal tegenover elkaar. Bij de

aanleg van een riool is die discussie er nooit!” Tijdens het

congres werd ook het Kennispunt Warmte geopend, waar

gemeenten in de regio terecht kunnen met hun vragen.

“Want”, zo zei gedeputeerde Bas Maes, “kennis, kunde

en kapitaal zijn met name voor kleinere gemeenten een

probleem”. “En je moet een goed verhaal hebben om

mensen te overtuigen van de voordelen van collectieve

warmte, zoals een warmtenet”, vulde Thijs aan.

Geld!

Anne Melchers (ministerie van Klimaat en Groene Groei)

en Tjalling de Vries (ministerie van Volkshuisvesting en

Ruimtelijke Ordening) benadrukten nog eens dat er

heel veel geld beschikbaar is voor de ondersteuning van

gemeenten: “Er ligt 1,5 miljard euro klaar om vijf miljoen

woningen te isoleren”, zei De Vries. “Maar de overheid kan

het niet alleen!”

Een verrassend geluid van Anne Melchers: “De netcongestie

wordt voortdurend als probleem bij de warmtetransitie

gepresenteerd. Er is niet genoeg stroom beschikbaar!

Echter: die netcongestie kan ook als kans werken: daardoor

gaan partijen op zoek naar andere mogelijkheden, zoals

grote warmtepompen en warmte-koudeopslag. Maar geen

misverstand: we hebben jarenlang geprofiteerd van het

goedkope aardgas. Warmte zal duurder worden!”

Dus kwam de vraag aan de orde: hoe bereik je mensen

met een laag inkomen? Zij hebben immers andere zorgen

dan verduurzaming. Het antwoord van wethouder Thijs:

“Structureel financieren vanuit het Rijk. Dan hoeven

gemeenten niet steeds op zoek naar - dure - adviseurs!

Er gaat te veel geld naar onderzoeken, adviseurs die dikke

rapporten schrijven, discussietafels etc.”

Prijzen voor warmte-initiatiefnemers

Tijdens het congres werden twee prijzen uitgereikt. De

Greenvis Warmtenet Award ging naar de organisatie die

vorig jaar de meeste aansluitingen op het warmtenet heeft

gerealiseerd. Hoewel het project Slim Warmtenet Zandweer

in Deventer prachtige resultaten heeft behaald, ging HVC

Dordrecht/Sliedrecht er met de prijs vandoor: daar zijn

vorig jaar 1.800 woningen in de bestaande bouw (een

voorwaarde voor het winnen van de prijs) aangesloten op

een warmtenet. VvE Magazine publiceerde daarover al een

artikel in de februari-editie van 2024.

Warmtetransitiemaker 2025 werd Anne-Marie Verheijen,

programmamaker in de wijk Bospolder- Tussendijken in

Rotterdam-Delfshaven. Daar zijn nu al 900 woningen

aangesloten op het warmtenet, het riool is vervangen én er

worden bomen geplant. VvE’s zijn een belangrijk onderdeel

van de aanpak. In VvE Magazine van februari 2026 vertelt

Anne-Marie daarover.

Tijd voor actie!

De warmtetransitie hapert; het is tijd voor leiderschap

GABRIËL VAN HOUTERT

OVER DE VVE-AANPAK

en samenwerking, stelde Tim

Rijkhoek, directeur ontwikkeling

bij Eteck. “Al 12 jaar praten en

onderzoeken we, en maken

we plannen. Het resultaat:

investeerders en bewoners haken

af. We zien dat wijkbijeenkomsten belangrijk zijn om

bewoners weer te betrekken. Daar worden resultaten

gedeeld over succesvolle projecten. Kleine projecten

worden over het algemeen als onbelangrijk gezien, want

we moeten ‘groot denken’, dus grote opgaven aanpakken.

Maar juist de kleine projecten die slagen, stimuleren

anderen om ook iets te gaan doen. ‘Cherry picking’ is dus

prima: doe wat je kunt en blijf niet tegenover elkaar staan.

Samen starten is het motto! En inderdaad: warmte wordt

duurder. Maar door langer te wachten wordt het alleen

maar duurder!”

Een vragensteller uit het publiek vroeg waarom een

bewoner met een cv-ketel zich zorgen zou maken over de

warmtevoorziening. Alles werkt prima! ”Dus moeten we die

mensen leren dat er een probleem is”, stelde Rijkhoek. Dat

viel niet bij iedereen in goede aarde.

Samen sterk voor VvE’s

Dat het ook bij de verduurzaming van VvE-complexen

nog lang geen gelopen race is, bleek tijdens de sessie

‘Samen sterk voor VvE’s’. Voor VvE’s in de Metropoolregio

Eindhoven (een samenwerkingsverband van 21 gemeenten

in Zuidoost-Brabant), welteverstaan. De RES-regio MRE stelt

geld beschikbaar voor twee coalities: een voor grote en een

voor kleinere gemeenten. Namens die kleine gemeenten

konden vertegenwoordigers van Bladel en Bergeijk (beide

rond de 20.000 inwoners en enkele tientallen - meest

kleine - VvE’s) melden dat zij graag willen leren van de

resultaten die in grote gemeenten worden geboekt.

Maar ook in de grootste gemeente Eindhoven, is de aanpak

niet eenvoudig, vertelden Natascha van Bommel en Gabriël

van Houtert, beiden namens de Metropoolregio. “We

werken samen met het VvE Transitie Centrum Brabant,

dat o.a. de cursus van VvE Belang aanbiedt. Het grootste

probleem is om de bestuurders van de VvE’s te bereiken.

Het is soms echt een Doos van Pandora”, verzuchtte

Natascha van Bommel. “Daardoor zijn er soms maar weinig

mensen aanwezig bij de eerste informatiebijeenkomst”,

kon Gabriël melden. “Daar proberen we de aanwezigen

enthousiast te maken voor de cursus. We zijn blij dat het

VvE Platform 040 is opgericht. Daar zijn betrokken VvEbestuurders

druk aan het werk om nóg meer VvE’s te

bereiken. Ook hier is geld het probleem. Daarom moeten

we ervoor zorgen dat iedereen weet welke subsidies

behulpzaam kunnen zijn bij de verduurzaming van de

complexen.”

SVN ADVERTORIAL


Maak je VvE

klaar voor de

toekomst met

een financiering

via SVn!

Nieuwe liften in je gebouw: grote upgrade

voor klein extra maandbedrag

“Met lenen geniet je direct

van de voordelen”

Een lening van bijna één miljoen euro voor onderhoud

en verduurzaming. Dat kun je gerust een flinke

investering noemen. Met de extra maandlasten van

slechts een paar tientjes per eigenaar genieten de

bewoners van een appartementencomplex met 80

woningen in Papendrecht direct van de voordelen.

Een goed onderhouden en duurzaam complex

zorgt niet alleen voor een prettige woonomgeving,

maar ook voor een waardevaste investering. Toch

kunnen financiële beperkingen het moeilijk maken

om plannen voor onderhoud of verduurzaming uit

te voeren. Gelukkig is jarenlang sparen niet de

enige optie. Met een lening kun je direct aan de

slag en profiteren van de voordelen.

Financieringsmogelijkheden voor VvE’s

Als jouw gemeente samenwerkt met SVn kun je

een lening aanvragen voor jouw VvE, groot of

klein! Is er geen gemeentelijke regeling

beschikbaar? Geen zorgen! Grote VvE’s kunnen nu

ook gebruik maken van het landelijk initiatief: het

Toekomstbestendig onderhoudsfonds VvE’s.

De financieringsoplossingen op een rij:

• Kleine VvE’s

(maximaal zeven appartementen):

De Stimuleringslening kleine VvE maakt het mogelijk

om maatregelen voor verduurzaming te combineren

met regulier of achterstallig onderhoud. Zo sla je twee

vliegen in één klap!

Kleine VvE’s die extra financiële zekerheid willen,

kunnen een lening aanvragen met NHG borg.

• Grote VvE’s

(vanaf acht appartementen):

De Stimuleringslening grote VvE helpt bij het

aanpakken van verduurzaming en (achterstallig)

onderhoud. Is er geen gemeentelijke lening? Dan

kunnen grote VvE’s gebruik maken van het

Toekomstbestendig onderhoudsfonds VvE’s. Dit

fonds is ook toegankelijk voor VvE’s met een mix van

particuliere en professionele verhuurders, zoals

woningcorporaties en beleggers. De verhurende

partijen kunnen - met de in en uit optie- hun aandeel

in de investering direct aflossen op de lening.

Nieuwe balustrades, 4 nieuwe liften en 51 brandwerende

en isolerende voordeuren (de voordeuren van de overige

woningen waren recent al vervangen). Ook krijgen alle

deuren in het gebouw een elektrische deurdranger die is

gekoppeld aan de brandmelders. Het is een groot project

voor VvE P.J. Oudstraat uit Papendrecht, maar een flinke

verbetering op het gebied van duurzaamheid, (brand)

veiligheid en comfort.

Met de juiste begeleiding een haalbaar plan

Michel Rietveld is als onafhankelijk procesbegeleider aan

het project verbonden. “De VvE had niet genoeg geld in kas

voor de omvangrijke liftvervanging en las over lenen”, vertelt

hij. “Ik bekeek hun MJOP en werkte haalbare scenario’s

uit. Daarbij let ik op pieken in uitgaven in bepaalde jaren.

Sommige zaken staan daar vanwege een vaste levensduur.

Voor tegels in een trappenhuis is dat bijvoorbeeld vijftig tot

zestig jaar. Maar als ze niet stuk zijn, hoef je ze - in overleg

met een bouwkundige - niet altijd te vervangen. Voor een

goed resultaat is het belangrijk dat alle relevante disciplines

meedenken, van bouwkundig en financieel tot bouwfysisch

en ecologisch.”

Met nieuwe

liften bespaar je

energie en maak je

je pand toekomstbestendig

Geld lenen voor nieuwe liften

Om de gekozen maatregelen te bekostigen, vroeg de VvE

een Onderhoudslening VvE van bijna één miljoen euro

aan bij het Toekomstbestendig onderhoudsfonds VvE’s.

Rietveld: “Je moet minimaal 20% van deze lening besteden

aan verduurzaming. Omdat nieuwe liften ook bijdragen

aan energiebesparing - gemiddeld tot wel 30% - vallen die

bij het fonds onder duurzame maatregelen. Door de hoge

kosten van liftvervanging voldoe je dus al snel aan de eis.

Daarnaast maak je met nieuwe en werkende liften je pand

ook toekomstbestendig. Niemand hoeft meer naar boven of

beneden te lopen.”

Binnen drie weken een offerte

Rietveld vroeg de lening namens de VvE bij het fonds aan.

“De aanvraag gaat via SVn. Omdat het dossier al helemaal

compleet was - mede dankzij de actieve, adviserende rol van

de VvE accountmanagers bij SVn in het voortraject - verliep

de aanvraag rap en soepel. We ontvingen de offerte al binnen

drie weken, terwijl we rekening hadden gehouden met de

normale vijf tot zes weken. Dat is ook al bijzonder snel en

echt een pluspunt als je vlug aan de slag wilt, zoals deze VvE.

De VvE had zelf al informatiebijeenkomsten georganiseerd,

waardoor bewoners goed geïnformeerd waren.

We konden daardoor snel schakelen. Op de buitengewone

ledenvergadering was een ruime meerderheid aanwezig en

stemde 95% vóór de plannen.”

Meer weten?

Scan de QR-code en ontdek hoe jij als bestuurder, beheerder

of procesbegeleider jouw VvE (‘s) kunt versterken met een

lening van SVn. Heb je vragen? Neem gerust contact op met

ons via vve@svn.nl of bel 088 253 96 78.

Wil jij op de hoogte blijven van het laatste nieuws, ontwikkelingen en

financieringsoplossingen? Meld je dan aan voor de VvE-nieuwsbrief van

SVn of volg ons op LinkedIn.

Voor paar tientjes per maand meteen profiteren

De VvE betaalt de lening terug via een verhoging van de

maandelijkse VvE-bijdrage. “Die stijgt met 40 tot 56 euro

per appartement”, zegt Rietveld. “Voor veel eigenaren is

dat bedrag bruto, omdat de rente fiscaal aftrekbaar is.

Netto scheelt dat zomaar enkele tientjes. En daar krijg je

veel voor terug. Nette balkons, een brandveiliger pand en

goed werkende liften met een voor twintig jaar afgekocht

onderhoudsen storingscontract. Je kunt blijven sparen,

maar met lenen geniet je direct van de voordelen. En verkoop

je de woning, dan gaat de lening over op de nieuwe eigenaar.

Je betaalt dus alleen voor de tijd dat je eigenaar bent.”

78

DIENSTEN VOOR DE VVE


JURIDISCHE DIENSTVERLENING

BOUWKUNDIGE DIENSTVERLENING

Juridisch advies

Is uw VvE verwikkeld in een lastige juridische

kwestie? Hebt u een juridische

vraag? De Juridische Dienst van VvE

Belang kan u helpen. Onze juristen

hebben jarenlange ervaring in het

bouwrecht en het appartementsrecht.

Voor een schriftelijk advies van de

juristen van VvE Belang betaalt u als

aangeslotene van VvE Belang een zeer

gunstig uurtarief.

Prijs: € 182,- /uur incl. btw.

Opstellen gebruiksovereenkomst

Airco’s en zonnepanelen staan hoog op

VvE-verlanglijsten. Installatie van deze

voorzieningen vormt een wijziging aan

de schil van uw gebouw. U hebt vooraf

goedkeuring nodig van de vergadering

van eigenaars. Die kan ook voorwaarden

aan plaatsing verbinden, bijvoorbeeld

ten aanzien van aansprakelijkheid

en onderhoud. Afspraken over die

voorwaarden (onderhoud, vervanging,

kwaliteit, aansprakelijkheid etc.) kunnen

worden vastgelegd in een zogenaamde

gebruiksovereenkomst. Als u een

kettingbeding opneemt in de overeenkomst,

is de opvolgende eigenaar

ook gehouden aan de afspraken.

Prijs: VvE Basis € 373,- incl. btw

VvE Plus: eenmaal per jaar gratis in

plaats van uw vier uur schriftelijk

advies.

Opstellen huishoudelijk

reglement

Het huishoudelijk reglement bevat de

‘spelregels’ voor de VvE. Het is belangrijk

dat de bepalingen niet in strijd zijn met

het splitsingsreglement. U wilt natuurlijk

ook niets over het hoofd zien. Een

huishoudelijk reglement dat is opgesteld

door een jurist van VvE Belang, voldoet

aan alle voorschriften.


VvE Plus € 579,- incl. btw; eenmaal per

jaar met korting in plaats van uw vier

uur schriftelijk advies.

Screening huishoudelijk

reglement

Oude, veelvuldig aangepaste

huishoudelijk reglementen kunnen wel

een update gebruiken. De juristen van

VvE Belang screenen uw huishoudelijk

reglement. Dan voldoet het aan alle

wettelijke voorschriften en aan de eisen

van deze tijd.


VvE Plus € 233,- incl. btw; eenmaal per

jaar met korting in plaats van uw vier

uur schriftelijk advies.

Screening overeenkomst

VvE’s hebben vaak te maken met

opdrachtovereenkomsten en (beheer)

contracten. Wat moet erin worden

opgenomen en welke voorwaarden zijn

van belang? De juristen zijn vertrouwd

met het juridische jargon en beoordelen

uw contracten nauwkeurig.

Prijs: VvE Basis € 466,- incl. btw.

VvE Plus: eenmaal per jaar gratis in

plaats van uw vier uur schriftelijk

advies.

Rechtsbijstand

Uw VvE heeft wellicht behoefte

aan advies en bijstand in

geschillen waar geen verplichte

procesvertegenwoordiging bestaat (o.a.

appartementsrecht/verenigingsrecht,

koop en verkoop en bouwrecht).

Voorbeelden zijn o.a. het voeren

van kantongerechtsprocedures

(vernietiging van een vergaderbesluit

van de VvE, verzoek vervangende

machtiging inzake noodzakelijk

onderhoud, non-conformiteit, etc.),

het voeren van rechtszaken bij de

Raad van Arbitrage voor de Bouw,

het GIW of de Geschillencommissie

(opleveringsgebreken, verborgen

gebreken, garantiekwesties, etc.).

Prijs: € 182,- /uur incl. btw.

Bemiddeling

Binnen een Vereniging van Eigenaars

liggen meningsverschillen en conflicten

altijd op de loer. Bemiddeling is veelal

een prima oplossing. Ook daarbij

kunnen de juristen van VvE Belang u

bijstaan.

Prijs: op aanvraag.

De VvE-Bestuurder

Onze dienst, de (externe) VvE-

Bestuurder van VvE Belang, biedt een

professioneel, onafhankelijk en ervaren

bestuurdersalternatief voor VvE‘s die

moeite hebben met het vormen van

een intern bestuur.

Prijs: op aanvraag.

Voorzitter van de vergadering

Ontbreekt de structuur tijdens de ALV of

hebt u te maken met ‘lastige kwesties’?

VvE Belang levert u professionele

ondersteuning in de vorm van een

voorzitter van de vergadering

Prijs: € 780,- incl. btw. (excl. reiskosten

à € 0,35/km en parkeerkosten).

Jurist op bezoek

De juristen van VvE Belang komen

tegen een aantrekkelijk tarief bij u op

bezoek om de juridische kwesties

waarmee u worstelt, te bespreken.

U praat twee uur met de jurist op de

door u gekozen locatie.

Prijs: € 676,- incl. btw. (excl. reiskosten

à € 0,35/km en parkeerkosten).

Cameraprotocol

Aan het plaatsen van camera’s in uw

complex zijn tal van voorschriften

verbonden. Loop geen risico. Het

Cameraprotocol geeft u alle informatie.

Prijs: € 51,- incl. btw.

VvE Plus: gratis.

Boetebesluit

U mag niet zomaar een boete opleggen

aan eigenaars of gebruikers. Een

boetebesluit moet aan voorwaarden

voldoen. De juristen van VvE Belang

kunnen zo’n besluit voor u opstellen.


VvE Plus: gratis.

Jurist Online

U zit met een lastig juridisch probleem

en u wilt dat graag één-op-één

bespreken met een jurist, maar kunt

- of wilt - niet fysiek afspreken? Dan

is ‘Jurist Online’ uw oplossing, ook

voor het houden van uw digitale

bestuursvergadering.


VvE Belang

OnderhoudsCertificaat

Een goed functionerende VvE draagt bij

aan de waarde en verkoopbaarheid van

een appartement. Om aan te tonen dat

uw VvE goed functioneert, heeft VvE

Belang samen met SKW het VvE Belang

OnderhoudsCertficaat ontwikkeld.

Prijs: € 199,- per twee jaar incl. btw.

Meerjarenonderhoudsplan

Voor een VvE is een MJOP hét document

bij uitstek om onderhoud en

kosten in kaart te brengen en te plannen.

Kosten opstellen MJOP op aanvraag.

Actualiseren meerjarenonderhoudsplan

(MJOP)

Volgens de wet dient u elk jaar 0,5 %

van de herbouwwaarde van uw gebouw

te sparen, óf te reserveren op basis van

een actueel meerjarenonderhoudsplan

(MJOP). Het is van belang om het

MJOP minimaal elke vijf jaar te (laten)

actualiseren. Prijs: op aanvraag.

Module Bouwkundige

Ondersteuning (MBO)

Een VvE heeft onderhoud van het

gezamenlijke bezit als belangrijkste

taak. Met de MOB weet u zeker dat

u het proces én de kwaliteit van het

onderhoud goed bewaakt.

Prijs: vanaf € 850,- /jaar incl. btw.

Veiligheidsscan Brandveiligheid

Gemiddeld breekt elke dag ergens

in Nederland brand uit in een

appartementencomplex. Vaak met

ingrijpende gevolgen. Hoe staat het

ervoor met de brandveiligheid in úw

complex? Laat dat controleren!

Prijs: vanaf € 892,- incl. btw.

Optioneel: toelichting en presentatie

op uw ALV Prijs: € 423,50 incl. btw.

Verbeterplan Brandveiligheid

U krijgt een goed en onafhankelijk

advies om uw gebouw nog veiliger te

maken. Zo profiteert uw VvE van een

mooie aanbieding en woont u in een

brandveilig pand.

Prijs: vanaf € 2.330,- incl. btw.

DIENSTVERLENING

ENERGIEBESPARING

Haalbaarheidsanalyse

Financiering en subsidie

Voorkom een afwijzing in uw

financierings- of subsidieaanvraag.

U gaat een oriënterend gesprek aan

met een van onze ervaren financiële

coaches. Vervolgens krijgt u van ons een

rapportage met daarin de beoordeling

of de VvE in aanmerking komt voor een

financiering. Prijs: € 390,- incl. btw.

(alleen voor aangeslotenen)

VvE Campagnebox

Verduurzamen is aan de slag gaan.

Maar roekeloos aan de slag gaan met

verduurzamen zorgt doorgaans voor hoge

kosten en veel onvoorziene problemen.

Met de VvE Campagnebox doorloopt u

het traject in de juiste volgorde. Zonder

onverwachte problemen.

Prijs: € 39,50 incl. btw.

Quickscan Zonnepanelen

De Quickscan Zonnepanelen is speciaal

voor VvE's die eerst willen verkennen

wat de globale mogelijkheden zijn van

zonnepanelen op hun complex. De

zonnecoach kan dit onderzoek volledig

op afstand uitvoeren en persoonlijk

contact bij u op locatie is niet nodig.

De zonnecoach maakt wel graag per

telefoon of video met u contact.

Prijs: vanaf € 275,- incl. btw.

VvE Belang Zonnecoach

Het totaaltraject van de VvE Zonnecoach

bestaat uit drie trajecten. Het is ook

mogelijk om alleen het eerste traject af

te nemen. U krijgt dan een uitgebreid

adviesrapport met daarin o.a. een

business case zonnepanelen, een

legplan en een dakscan. Ook krijgt u de

antwoorden op veelgestelde vragen; o.a.

over saldering en btw.


VvE Plus: € 100 korting.

Adviesrapport zonnepanelen


Onafhankelijk energieadvies

Een goed energieadvies is onmisbaar als

u uw gebouw en de appartementen wilt

gaan verduurzamen. De gecertificeerde

EPA-adviseurs van VvE Belang adviseren

u hoe u tot een duurzaam gebouw komt.

Onderwerpen van het advies: isolatie van

gevels, vloeren en daken, kozijnen en

beglazing, ventilatie, energieopwekking

en het verwarmingssysteem.

Prijs op aanvraag.

VvE Plus 10 % korting.

Duurzaam meerjarenonderhoudsplan

(DMJOP)

Slimme VvE’s combineren het reguliere

grootonderhoud met de uitvoering

van energiebesparende maatregelen.

Dat is kostenbesparend en het maakt

het nemen van deze maatregelen

eenvoudiger. Prijs op aanvraag;

VvE Plus: 10 % korting.

Oplaadpuntenadvies

Houd de regie als VvE en ga aan de

slag met een gedegen laadplan om

voorbereid te zijn op toekomstige

(technische) ontwikkelingen en de

behoeften van uw leden. Het VVE

Laadloket adviseert u daarbij. VvE’s die

zijn aangesloten bij VvE Belang profiteren

van extra voordeel. Prijs op aanvraag.

Voordelige energie-inkoop

Voordelig energie inkopen voor de

gemeenschappelijke gedeelten en de

collectieve stookinstallaties? Dat kan

via VvE EnergieSelect. Ook úw VvE kan

enorme kostenbesparingen realiseren!

Prijs op aanvraag.

Lichtbesparingsplan

Ook uw VvE kan waarschijnlijk flink

besparen op de verlichtingskosten voor

de algemene ruimtes; bijvoorbeeld door

de toepassing van ledverlichting. Vraag

het GRATIS lichtbesparingsplan van

Lightly aan.

DIENSTVERLENING TAXATIE

Taxatie appartementencomplex

VvE’s zijn verplicht het hele gebouw

te verzekeren met een collectieve

opstalverzekering. Een professionele

taxatie door de taxateur van VvE Belang

is een prima basis voor de nauwkeurige

bepaling van de herbouwwaarde van uw

gebouw. Prijs op aanvraag.

VvE Plus: 10 % korting.

COACHING

VvE Plus-Bestuurdersbijeenkomst

Exclusief en gratis bij VvE Plus.

Eigenaar

Vereniging

van Eigenaren

Woongebouwen met zowel

eigenaar-bewoners als huurders

80

DIENSTENPAGINA

EVENEMENTENAGENDA VvE MAGAZINE NOVEMBER 2025 #4 81

COLOFON

Informatie algemeen

Ma. t/m do. van 09.00 tot 17.00 uur

Tel: 0162 - 46 91 20

Fax: 0162 – 46 15 26

E-mail: info@vvebelang.nl

Postbus 210, 4900 AE Oosterhout

Jaarlijkse bijdrage VvE Belang

VvE Basis

€ 67,- voor VvE t/m 6 appartementen

€ 89,- voor VvE met 7 t/m 15

appartementen

€ 122,- voor VvE met 16 t/m 50

appartementen

€ 157,- voor VvE met 51 t/m 100

appartementen

€ 194,- voor VvE > 100 appartementen

Kantoren: € 194,-

Beheer/admini stratiekantoren,

makelaarskantoren, notariskantoren,

woningcorporaties en kantoren

verbonden met of werkzaam op

het gebied van Verenigingen van

Eigenaars kunnen zich eveneens

bij VvE Belang aansluiten.

Individuele appartementseigenaars:

€ 46,-

VvE Plus

€ 370,- incl. btw per jaar.

Betaling

Betaling is mogelijk per automatische

incasso of per factuur. Bij een betaling

per factuur wordt € 2,50 aan

administratiekosten in rekening

gebracht.

Opzeggingen

Opzegging is mogelijk tegen het

einde van de contractduur met

inachtneming van een opzegtermijn

van 1 maand.

Meer info: www.vvebelang.nl

VvE Opleidingen

VvE Belang organiseert in 2025

op diverse plaatsen in het land

VvE opleidingen.

Meer informatie:

www.vveopleidingen.nl en de

‘Evenementenagenda’ op de

volgende pagina.

VvE Verzekeringen

Uitgebreide opstal-, glas-, VvE

aansprakelijkheids- en bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering

Centraal Beheer.

Meer informatie: 055 - 579 81 15

VvE Kwaliteitskeurmerk

SKG-IKOB certificatie te Geldermalsen.

Telefoon 088 - 244 01 00

of www.skgikob.nl/certificaten/

Gecertificeerde VvE Beheerders

www.skgikob.nl/certificaten/

OnderhoudNL Garantie

VvE Belang heeft exclusieve afspraken

gemaakt met de OnderhoudNL

Garantie schilders- en onderhoudsbedrijven.

Meer informatie: 088-018 81 88.

VvE Rioolbeheer

VvE’s die zijn aangesloten bij VvE

Belang krijgen 10% korting op een

contract voor ontstoppingen of

preventief onderhoud. Meer info:

www.vandervelden.com/vvebelang

VvE Plus biedt extra voordeel.

U betaalt hiervoor slechts € 370,-

naast uw reguliere bijdrage. Omdat

u korting krijgt op diverse diensten

hebt u dat bedrag snel terugverdiend.

VvE boeken

Huurder

Huurder Eigenaar Eigenaar

Thuis in

GEMENGDE complexen

Handboek voor de VvE

Voor niet-aangeslotenen

€ 29,95 incl. btw, excl. € 5,15

verzendkosten.

Voor aangeslotenen

€ 24,95 incl. btw, excl. € 5,15

verzendkosten.

Verzendkosten vervallen

bij bestelling van méér dan

1 exemplaar.

Bestellen met QR-code

Of via de website, zie

hieronder.

De VvE en de Rechter

€ 27,-;

voor aangeslotenen € 20,50.

Het activeren van

een (slapende) VvE

€ 13,50;

voor aangeslotenen € 10,-.

Thuis in Gemengde

Complexen

€ 26,75;

voor aangeslotenen € 20,-.

Wilt u boeken bestellen?

Ga dan naar de website:

https://www.vvebelang.nl/boeken/

Hier kunt u het bestelformulier invullen

en verzenden. Dezelfde week wordt

uw bestelling, inclusief de factuur,

verzonden. De factuur ontvangt u

ook digitaal. Alle prijzen zijn incl. btw

en verzendkosten.

TWEEDAAGSE VAKOPLEIDING VVE-BESTUUR EN -BEHEER

Deze opleiding geeft u als VvE-bestuurder alle informatie die u nodig hebt

voor een goed bestuur en beheer van uw VvE.

Locatie: Hotel Restaurant Oud London te Zeist

Data voorjaar 2026:

Juridische dag: dinsdag 14 april

Bouwkundige/financiële dag: donderdag 23 april

Aanmelden en kosten:

Hebt u een VvE Basis-aansluiting? Dan betaalt u € 1.100,-.

Hebt u een VvE Plus-aansluiting? Dan zijn de kosten slechts € 990,-.

Niet aangesloten? Dan betaalt u € 1.200,-.

Wilt u slechts één dag volgen? Aangeslotenen met VvE Basis betalen € 550,-.

Aangeslotenen met VvE Plus betalen € 495,-; niet-aangeslotenen € 600;-.

Alle bedragen zijn inclusief btw, lunch en lesmateriaal.

Aanmelden kan direct via www.vvebelang.nl/vakopleiding2026

E-LEARNING VERANTWOORD VVE-BESTUUR

Wilt u zelfstandig aan de slag met de basisbeginselen van de VvE? Kies dan

voor de E-learning van VvE Belang. Die volgt u op internet in uw eigen

tijd, en u kunt hem een jaar lang terugkijken met uw eigen persoonlijke

inloggegevens. Een handig naslagwerk dus!

Na uw aanmelding en betaling van € 130,- incl. btw ontvangt u uw

persoonlijke inloggegevens. Hebt u een VvE Plus-aansluiting? Dan krijgt u

10 % korting!

Meer informatie en aanmelden:

www.vvebelang.nl/opleidingen/elearning-verantwoord-bestuur

E-LEARNING VVE KASCOMMISSIE

Voor de VvE is een kascommissie verplicht. In de E-learning VvE

Kascommissie leert u alles over dit onderwerp. U bepaalt zelf welke

onderdelen van de online-module u wilt volgen. Aan het eind van de

module kunt u een korte theorietoets afleggen.

Voor deze E-learning betaalt u slechts € 114- incl. btw.

Hebt u een VvE Plus-aansluiting? Dan krijgt u 10 % korting!

Voor aanmelding of meer informatie:

www.vvebelang.nl/opleidingen/elearning-vve-kascommissie

GRATIS WEBINAR BRANDVEILIGHEID EV-VOERTUIGEN

Op woensdag 26 november kunt u om 14.00 uur deelnemen aan een gratis

webinar over brandveiligheid bij elektrische voertuigen. Het webinar wordt

georganiseerd door VvE-Laden en VvE Belang.

Het webinar gaat in op de volgende onderwerpen: weten regelgeving,

risico’s bij het laden van elektrische voertuigen, en een handreiking voor

uw VvE om zelf te zorgen voor een veilige en toekomstbestendige garage.

Na aanmelding krijgt u de link voor deelname toegestuurd.

Aanmelden kan via

www.vvebelang.nl/events/webinar-brandveilig-ev-laden/

VvE Magazine is een uitgave

van Stichting VvE Belang,

belangenorganisatie voor de VvE

en appartementseigenaar

26e Jaargang nummer 103

November 2025

VvE Magazine verschijnt 4 x per jaar

Redactieadres en

advertentie-exploitatie

VvE Belang

Postbus 210, 4900 AE Oosterhout

Tel. 0162 – 469 120

Fax. 0162 – 461 526

E-mail: info@vvebelang.nl

Doelgroep

Vakblad voor de VvE

en appartementseigenaar

Hoofdredacteur

Carola Peters-van der Gouw

Medewerkers redactie

Mr. C.J.C.M. Oomen, VvE Belang

Mr. A.C.W. Luijk-van Veldhuizen, VvE Belang

Mr. J. Liewes, VvE Belang

J. Hendriksen RT, VvE Belang

Mr. R.P.M. de Laat, De Advocaten van Van Riet

Mr. dr. C. Siewers

Mr. dr. M. van der Vleuten

Ing. A. Warnaar, Ontwikkelend Beheer Woningen

Péron van Stralen

Simon Rozendaal, columnist

Sven Ringelberg, Transitiepaden

Ir. Ronald van Bochove, Roofs

Carola Peters, Codex PR&P

Vormgeving en productie

Pauline de Ruiter en Thomas Steenvoorden

Buro Binnen, Noordwijk

Fotografie

Jan de Groot – Zorro Producties

Carola Peters

VvE Belang

Coverfoto

Jan de Groot

Cartoon

Arend van Dam

Contact met de redactie

magazine@vvebelang.nl

Disclaimer

Ondanks alle aan de samenstelling van dit blad bestede

zorg kunnen zowel auteurs, redacteuren en uitgever

geen en kele aansprakelijkheid aanvaarden voor de

onvolledigheid of onjuistheid van de inhoud van deze

uitgave van VvE Magazine.

82 NIEUWSFLITSEN

ONDERZOEK NAAR PRESTATIES WARMTEPOMPEN

De Branchevereniging Distributie en Afgifte Industrie start in samenwerking

met TNO Delft een verdiepend onderzoek naar de werkelijke prestaties

van warmtepompen en hybride warmtepompen in de praktijk in een

systeemconfiguratie. Uit het eindrapport van het Demonstratieproject

Hybride Warmtepompen van de Branchevereniging Duurzame Warmte is

gebleken dat de prestaties van hybride systemen goed kunnen zijn, maar

sterk afhankelijk zijn van de kwaliteit van het volledige verwarmingssysteem,

waaronder inregeling en afgiftecomponenten. Veel subsidieregelingen

zijn gebaseerd op theoretische rendementen, terwijl praktijkmetingen

regelmatig lagere prestaties laten zien. Dit onderzoek moet inzicht geven

in de voorwaarden waaronder warmtepompsystemen wél optimaal

presteren.

Bron: Installatietotaal

GASKETELWET MOET EFFECTIEVER

Techniek Nederland en de Toelatingsorganisatie Kwaliteitsborging Bouw

(TloKB) vinden dat de uitvoering van het CO-stelsel - beter bekend als de

Gasketelwet - verbeterd moet worden om de veiligheid in Nederlandse

woningen verder te vergroten en het aantal koolmonoxide-ongevallen

terug te dringen. Voorzitter Mark Harbers van Techniek Nederland:

“Alleen een gecertificeerd bedrijf mag aan een cv-ketel werken en zo’n

bedrijf herken je aan het CO-vrij-logo.” Daarnaast pleiten de organisaties

voor verplicht periodiek onderhoud. Bovendien schiet de handhaving

door gemeenten tekort. Techniek Nederland vindt dat gemeenten meer

middelen moeten krijgen om handhaving serieus op te pakken.

Bron: Installatietotaal

GROENDAKEN EN ZONNE-

PANELEN BRANDVEILIG?

Het Rijksvastgoedbedrijf heeft laten

uitzoeken of uitgedroogde sedum

in combinatie met zonnepanelen

het brandgevaar vergroot. Uit

de brandtesten blijkt dat groene

dakbedekking eigenlijk geen

probleem vormt. Het gevaar schuilt

in de kunststof bakjes waar de

planten in groeien. Die bakjes zijn

licht ontvlambaar bij een brand

in het zonnepaneel. Wanneer het

kunststof vlam vat, slaat de vlam in

de constructie. Maar als planten op

een doorlopende mat groeien, is er

geen gevaar voor de onderliggende

dakconstructie. De temperatuur onder

de mat wordt niet hoger dan 50 ⁰C.

Bron Renovatiebeurs

VOORBEREIDEN WOONHUIS-

SUBSIDIE 2026

Vanaf 1 maart tot en met 30 april 2026

is het weer mogelijk woonhuissubsidie

aan te vragen. Als u van plan bent om

een aanvraag voor uw VvE-complex

te doen, is het belangrijk om u hierop

tijdig voor te bereiden. Gaat u voor

meer dan € 70.000 aan kosten subsidie

aanvragen? Dan is het verplicht een

actueel inspectierapport aan te leveren,

opgesteld door een deskundige. Het

inspectierapport bevat een beschrijving

van de technische of fysieke staat

van het rijksmonument, voorafgaand

aan de werkzaamheden waarvoor

subsidie wordt aangevraagd. Het

inspectierapport mag op het moment

van de aanvraag niet ouder zijn dan

vier jaar. Meer informatie: info@

cultureelerfgoed.nl.

Wij zijn Open Dutch Fiber. Wij bouwen en beheren

glasvezelnetwerken in heel Nederland. Wij zorgen ervoor dat

steeds meer huishoudens toegang hebben tot de modernste

infrastructuur en supersnel internet: glasvezel.

Gratis aansluiting

Goed om te weten dat een aansluiting in uw woning gratis is en u tot niets verplicht. U hoeft

dus geen abonnement af te sluiten. Door nu vast glasvezel in uw woning aan te laten leggen,

kunt u in de toekomst altijd overstappen. Op het moment dat u dat wilt, en naar de provider die

u kiest. Zo heeft u altijd iets te kiezen.

Het netwerk van Open Dutch Fiber

We leggen ons netwerk in meer dan 56 gemeenten aan. Kijk op opendutchfiber.nl voor meer

informatie over de aanlegstatus bij u in de buurt.

Bespreek de aanleg van glasvezel met ons!

Zit u in het bestuur van de VvE? Dan komen wij natuurlijk graag met u in contact. Samen

kunnen we de aanleg van glasvezel bespreken.

Stuur een e-mail naar: vve@opendutchfiber.nl

Bel ons op: 088 – 1633 633

SLECHTSTE ENERGIELABELS DREIGEN REM TE ZETTEN OP

ENERGIETRANSITIE WONINGMARKT

Het gemiddelde energieverbruik van woningen is sinds 2020 met ruim

7 procent gedaald. Dat constateert ABN AMRO, die ook een prognose

doet van het energieverbruik richting 2030 in drie scenario’s. In het

basisscenario verwacht ABN AMRO volgens de huidige trend dat het

gemiddelde verbruik in 2030 met 17,8 procent daalt ten opzichte van

2020. Daarmee behaalt Nederland de doelstelling uit de Europese richtlijn

energieprestatie van gebouwen (EPBD), die in 2026 in nationale wetgeving

wordt opgenomen. Uit de prognose blijkt echter dat het aandeel van

de slechtst presterende labels in elk scenario hetzelfde blijft, waardoor

het halen van de doelstellingen in gevaar komt. Naast het feit dat hoge

renovatiekosten een probleem vormen, worden deze woningen vaak

bewoond door huishoudens met een lager inkomen en minder kennis

over verduurzamen.

Bron: ABN AMRO

ENERGIELABEL BINNENKORT

VERPLICHT VOOR EIGENAREN

BESCHERMDE MONUMENTEN

Vanaf mei 2026 geldt de energielabelplicht

ook voor beschermde

monumenten. Dat betekent dat

monumenteneigenaren vanaf mei

2026, net zoals eigenaren van andere

gebouwen, verplicht zijn om bij verhuur

of verkoop een energielabel te hebben.

Op de website van de Rijksdienst voor

het Cultureel Erfgoed (RCE) vindt u

de antwoorden op de meest gestelde

vragen over de energielabels.

Meer informatie

Bekijk aanvullende informatie over de aanleg op

opendutchfiber.nl

SKY

L I F T

Bij Skylift zien we hoe bevlogen veel

VvE-bestuursleden zich dagelijks inzetten

voor het woongenot van hun bewoners en dat

verdient waardering.

Als dé liftspecialist voor VvE's begrijpen wij hoe belangrijk een goed

werkende lift is. Met persoonlijke en pragmatische service nemen wij

u graag wat werk uit handen. Want een betrouwbare lift zorgt voor

tevreden bewoners.

Download op www.skylift.nl/we onze gratis Liftgids voor VvE's

en zet de lift eens op de agenda van volgende vergadering!

Service to make you smile.

2025 - 4 nov

Transform your PDFs into Flipbooks and boost your revenue!

2025 - 4 nov

Transform your PDFs into Flipbooks and boost your revenue!

Delete template?

Save as template ?