Property Today NL 2025 Editie 19

EDITIE 19 - 2025 - OKTOBER-NOVEMBER
MAGAZINE VAN DE MEDE-EIGENDOM
SALON VAN DE
MEDE-EIGENDOM
Hervorming van de mede-eigendom
Op zoek naar de blauwe oceaan …
Welke kosten onder de terrastegels?
WIE BETAALT DE KOSTEN BIJ VERWIJDERING
VAN DE TERRASBEKLEDING
In appartementsgebouwen komt het regelmatig voor dat eerst
de bekleding van de terrassen of balkons verwijderd moet
worden alvorens bepaalde structurele werken uitgevoerd
kunnen worden. De vraag stelt zich hier wie moet instaan voor
de kosten om die bekleding te verwijderen en opnieuw aan te
leggen. Is het een privatieve of gemeenschappelijke kost?
APPARTEMENTSGEBOUWEN ZONDER
AANDACHT VOOR THERMISCHE ISOLATIE
Er was een tijd – en die ligt nog niet zo ver achter ons
– waarin energie nog overvloedig en goedkoop leek.
Appartementsgebouwen werden gebouwd met het oog
op functionaliteit en ruimte, maar zelden met aandacht voor
thermische prestaties. Gevels bestonden vaak uit muren van
één steen of spouwmuren zonder isolatie.

PROPERTY TODAY
HET MAGAZINE VAN DE MEDE-EIGENDOM
Nu met een mooi overzicht van alle beschikbare
edities die u kan downloaden.
Alle verschenen artikels vanaf editie 1 in
onze nieuwe Blog display.
Nieuwe zoekfuncties over alle artikels, trefwoorden
en over alle edities.
Inhoudstafels van alle edities.
Mogelijkheden voor adverteerders om banners
te plaatsen.
Interesse om te adverteren ?
contacteer info@propertytoday.be
Toegang tot het UVS-Intranet met vele documenten, modellen en informatie
GRATIS juridische bijstand
BENT U SYNDICUS ?
Word dan zeker lid van de beroepsfederatie UVS - Unie van Syndici !
Als u zich aansluit bij onze beroepsfederatie geniet u van vele voordelen :
Rechtsbijstandverzekering (disciplinaire verdediging) in optie
VELE NETWERKMOMENTEN met collega’s om al uw problemen op te lossen
U wordt voorgesteld aan mede-eigenaars die een syndicus zoeken in uw regio
GRATIS deelname aan seminaries en activiteiten
Uw medewerkers kunnen (op uw aanvraag) GRATIS LID worden
Grote kortingen en voorkeurslocatie bij deelnamen aan UVS evenementen
U ontvangt via onze Flash berichten alle praktische, gerichte en geactualiseerde
informatie om uw beroep zonder stress te kunnen uitoefenen
Meer inlichtingen (vrijblijvend) :
www.uvsyndici.be - info@uvsyndici.be

PROPERTYTODAY
3
INHOUD
EDITIE 19
OKTOBER-NOVEMBER
2025
Hervorming van de mede-eigendom: een
burgerlijke, professionele en politieke noodzaak
Welke kosten liggen verscholen
onder de terrastegel?
04
08
NOG NIET GEABONNEERD?
Schrijf u dan in via
www.propertytoday.be en
krijg het magazine GRATIS
in uw mailbox!
Leidingrenovatie zonder breekwerk:
Dé oplossing voor syndici
12
Abonnementen zijn gratis en kunnen
onderschreven worden via de website
www.propertytoday.be
Syndicus van mede-eigendom: op zoek
naar de Blauwe Oceaan …
Laadinfrastructuur in appartementen:
hoe beheers je dit als syndicus?
ETICS als duurzame isolatieoplossing
voor mede-eigendommen
13
16
18
Adreswijzigingen graag schriftelijk
doorgeven met vermelding van het
oude en het nieuwe e-mailadres.
Opzeggen kan gelijk wanneer gebeuren
mits melding via info@propertytoday.be
Het abonnement op het magazine is
gratis. Je krijgt het blad drie keer per jaar
toegestuurd, alsook enkele informatieve
mails indien nodig.
Uitgever
Wegwijs in niet-residentiële eenheden en
de EPC-verplichting vanaf 1 januari 2026
Uw mede-eigendomslift moderniseren of
vervangen: de juiste keuze op het juiste moment
Elektrisch laden van voertuigen:
impact op brandveiligheid
GOED OM WETEN 28
22
24
26
PROFIT & FUN BV
Steenwinkelstraat 425
2627 Schelle
Advertentieregie
info@propertytoday.be
Redactie
redac@propertytoday.be
Magazine lay-out
D&K Vision BV
T 03 877 29 20
info@dkvision.eu
Copyright / Gehele of gedeeltelijke overname van de inhoud,
in welke vorm dan ook, is slechts toegestaan na schriftelijk
akkoord van de uitgever. De informatie in dit magazine is met
de grootste zorg geschreven en nagekeken. De uitgever kan
echter niet verantwoordelijk gesteld worden eventuele foute of
onvolledige informatie. Property Today kan geen garantie bieden
betreffende de juistheid van de informatie van de auteurs van de
gepubliceerde artikels, noch aansprakelijk gesteld worden voor
de schade die, direct of indirect, het gevolg is van deze informatie.

4 Editie oktober - november
01
Hervorming van de
mede-eigendom: een
burgerlijke, professionele
en politieke noodzaak
Mede-eigendom is in België geen marginaal fenomeen meer: het structureert het dagelijkse leven van 3
tot 4 miljoen burgers, bijna een derde van de bevolking, en vertegenwoordigt circa een miljoen collectieve
woningen. Met de toenemende verstedelijking zullen deze cijfers alleen maar blijven groeien.
Elk gebouw is een microsamenleving:
raden van mede-eigendom, algemene
vergaderingen, beslissingen bij de vleet. Het
resultaat: honderdduizenden collectieve
beslissingen per jaar, die rechtstreeks
de levenskwaliteit van de bewoners
beïnvloeden.
Maar deze realiteit wordt omkaderd door
een lacuneus wettelijk kader: de artikelen
3.78 tot 3.100 van het Burgerlijk Wetboek.
Vaag, tegenstrijdig en onvolledig, creëren
zij een chronische juridische onzekerheid.
Algemene vergaderingen aarzelen, syndici
varen blind, en mede-eigenaars staan
tegenover elkaar. Elk jaar raken duizenden
zaken verzeild bij de vrederechters,
voor geschillen die vermeden zouden
kunnen worden door een duidelijke,
gemoderniseerde en aangepaste wet.
De syndicus in het hart van een
verzwakt systeem
Centraal in dit mechanisme staat de
syndicus. Wij hebben 100 administratieve,
juridische, financiële en technische
taken geïdentificeerd die hem worden
opgelegd. Boekhouder, jurist, bemiddelaar,
technisch beheerder: de syndicus is het
allemaal tegelijk, maar zonder erkenning of
aangepaste hulpmiddelen. Het beroep lijdt
onder een tekort aan kandidaten, verzwaard
door een verstikkende administratieve
last en een buitensporige juridische
verantwoordelijkheid.
De paradox is wreed: meer dan 3 miljoen
burgers zijn afhankelijk van de syndicus,
maar het beroep zelf brokkelt af. Hoe kan
men in deze omstandigheden hopen op
een efficiënt, transparant en modern beheer
van dit collectieve patrimonium?
“ De hervorming
moet via een echte
professionele
herwaardering
verlopen.
De rol van de syndicus versterken
en het beheer beveiligen
Syndici worden soms geblokkeerd bij de
toepassing van reeds geldende wetten.
Aangezien VME’s niet boven de wet staan,
is er geen reden waarom een stemming in
de AV de toepassing van een wet in werking
zou mogen weigeren. Een wettelijk mandaat
zou de syndicus in staat moeten stellen om
deze verplichtingen uit te voeren zonder
te moeten wachten op groen licht van de
vergadering.
Evenzo zou de syndicus in het geval van
grote werken van rechtswege een beroep
moeten kunnen doen op een expert —
architect, ingenieur, bouwheer assistentie,
enz. — zonder voorafgaande beslissing
van de AV. Want ook al beschikt een
syndicus over kennis van de verschillende
domeinen verbonden aan administratief,
financieel en technisch beheer, hij is
daarom nog geen technicus, architect of
ingenieur… Hem deze rol alleen laten
dragen is onverantwoord, en de VME zou
zich niet mogen kunnen verzetten tegen de
inschakeling van een architect.
Ten slotte vereist de energietransitie
een versoepeling: werken gericht op
klimaatdoelstellingen moeten kunnen

PROPERTYTODAY
5
worden beslist met een absolute
meerderheid (1/2+1), en niet langer met een
gekwalificeerde meerderheid (2/3).
Sneller en efficiënter beslissen
Een syndicus kiezen is vandaag een
ware puzzel. Het oerwoud van offertes
en contracten, allemaal verschillend
gestructureerd, maakt elke vergelijking
onmogelijk. Te gedetailleerd voor sommigen,
te vaag voor anderen: zij vertroebelen
meer dan dat zij verhelderen. De oplossing
is nochtans eenvoudig en elders al
bewezen: invoeren, zoals in Frankrijk, van
een verplicht standaardcontract, vergezeld
van een gestandaardiseerde tarieffiche die
inbegrepen prestaties en supplementen
duidelijk vermeldt. Transparantie,
leesbaarheid en billijkheid zouden hierdoor
aanzienlijk toenemen.
Bepaalde rigiditeiten verlammen vandaag
nodeloos de goede werking van een VME.
Schriftelijke beslissingen vereisen vandaag
de eenparigheid van alle mede-eigenaars
(100%), wat zelden haalbaar is en deze
mogelijkheid in de praktijk vaak onbruikbaar
maakt. Het versoepelen van deze
eenparigheidsvereiste talrijke buitengewone
AV’s onnodig maken, vaak met slechts één
of twee agendapunten voor een dringende
beslissing.
Het voorstel zou zijn om deze schriftelijke
beslissingen af te stemmen op de
gebruikelijke meerderheden van artikel
3.88 BW (volstrekte of gekwalificeerde
meerderheid), met uitsluiting zoals nu reeds
het geval is van statutenwijzigingen, maar
ook — uit respect — van de afzetting van
de syndicus. Het is immers onontbeerlijk dat
de afzetting van de syndicus niet buiten zijn
aanwezigheid gebeurt, schriftelijk en zonder
mogelijkheid tot dialoog.
Kleine gebouwen (minder dan 20 kavels)
zouden eveneens moeten kunnen genieten
van een vereenvoudigde procedure: digitale
of schriftelijke vergaderingen, en een
facultatieve fysieke AV per jaar. Aangezien de
syndicus zijn ereloon berekent op basis van
het aantal kavels van de VME, is het duidelijk
dat kleine gebouwen weinig of geen
rendabiliteit opleveren. Dat is trouwens de
reden waarom steeds meer syndici weigeren
kleine gebouwen op te nemen in hun
portefeuille. Aangezien het aantal wettelijke,
financiële en technische taken gelijk is, met
dezelfde verantwoordelijkheden, betekenen
kleine gebouwen een overbelasting van
werk voor het kantoor van de syndicus,
terwijl de rendabiliteit verwaarloosbaar blijft.
De mogelijkheid om voor kleine gebouwen
het ritme van de AV’s te vertragen of
te digitaliseren, zou dus een welkome
verlichting zijn.
Onduidelijkheid zaait conflict
Wij hebben reeds een lijst opgesteld die
een twintigtal punten blootlegt die voor
interpretatie of misverstanden vatbaar zijn
en die duidelijk een wettelijke verduidelijking
vereisen.
SYNDIC
Channel
SYNDIC Channel
NIEUW IN MEDE-EIGENDOM IN BELGIË!
Kijk op YouTube naar de SYNDIC Channel, wordt nu snel aangevuld.
Zo moet de overdracht van een kavel aan
duidelijkheid winnen. De koper van een
kavel binnen een VME wordt mede-eigenaar,
met talrijke rechten en verplichtingen
zoals vermeld in de statuten van de VME.
Nochtans voorziet de huidige wetgeving
inzake mede-eigendom niet uitdrukkelijk
dat deze statuten aan de koper moeten
worden overhandigd bij de overdracht van
een kavel, noch in een eerste fase vóór het
compromis, noch bij de ondertekening van
de authentieke akte.
De statuten bevatten nochtans essentiële
informatie over de gemeenschappelijke
en privatieve delen en over de financiële
verplichtingen (bijvoorbeeld deelname in de
kosten van de lift). Dit kan leiden tot situaties
waarin de koper pas na de ondertekening
van de akte volledig kennis neemt van
zijn verplichtingen. Op dat moment
zijn de meeste juridische en financiële
verbintenissen al afgesloten, waardoor er
weinig ruimte overblijft om zijn beslissing te
herzien.
Een eenvoudige en toegankelijke piste zou
zijn om de raadpleging van de statuten
mogelijk te maken via de Kruispuntbank
van Ondernemingen (KBO). Aangezien de
VME een rechtspersoon is die verplicht is
zich daar in te schrijven, staat niets in de
weg om haar statuten daar beschikbaar
te maken, zoals nu reeds het geval is voor
andere rechtspersonen. Kopers zouden
zo over een duidelijke en onmiddellijke
manier beschikken om deze documenten
te raadplegen en hun rechten en
verplichtingen binnen hun toekomstige
VME te kennen. Bij gebrek daaraan zou een
andere mogelijkheid zijn om de wet op
de mede-eigendom te wijzigen, teneinde
kopers uitdrukkelijk een tijdige toegang tot
de statuten van de VME te garanderen (art.
3.94-§1 BW).
Eveneens zou het bestaan van eventuele
lopende kredieten verbonden aan de kavel

6 Editie oktober - november
duidelijk moeten worden meegedeeld aan
de koper vóór de ondertekening van het
compromis. Dat is vandaag niet altijd het
geval.
Feit is dat de ambiguïteiten van artikel
3.94 BW talrijk zijn en dat dit gebrek aan
duidelijkheid een obstakel vormt voor een
transparante aanpak van de overdracht van
een kavel voor de syndici.
Wetgevende traagheid: een
koninklijk besluit als spook sinds
2010
Het Post Interventie Dossier (PID) is
uitgegroeid tot het symbool van een
regelgevende traagheid die vragen oproept.
Aangekondigd sinds 2010, en met naam en
toenaam vermeld in de wet op de medeeigendom,
blijft het koninklijk besluit dat
dit document zou moeten uniformiseren,
uit. Resultaat: indien niet afgeleverd door
de bouwheer, kan elke syndicus zijn eigen
PID opstellen, met uiteenlopende inhoud,
verschillende informatie en een wankele
juridische zekerheid.
Vijftien jaar later is er nog steeds geen
officiële verduidelijking. Hoe kan zo’n
vertraging verklaard worden? Welke inertie
verhindert de aanneming van een tekst die
nochtans essentieel is voor transparantie
en veiligheid in vastgoedbeheer? Terwijl de
wet blijft talmen, redden syndici zich zoals
ze kunnen en vaart iedereen in onzekerheid.
Laten we duidelijk zijn: deze situatie is
intussen belachelijk geworden. Wanneer
komt eindelijk dat langverwachte koninklijk
besluit?
Institutionele en organisatorische
hervormingsvoorstellen
betreffende het beroep van
syndicus
De functie van syndicus wordt gekenmerkt
door een groeiende werklast, een bijzonder
zware verantwoordelijkheid en een nog
steeds (veel te) beperkte erkenning. Het
imago van de syndicus moet worden
herwaardeerd door maatregelen die
het vertrouwen van de mede-eigenaars
herstellen en de legitimiteit versterken van
deze functie, die onmisbaar is voor het
goede beheer van mede-eigendommen.
Onder de overwogen maatregelen stellen
wij voor dat syndici, zowel professionelen
als vrijwilligers, een eed zouden afleggen
voor de vrederechter, om de morele en
juridische dimensie van hun functie duidelijk
te omlijnen. In dezelfde logica zou elke
bij het BIV ingeschreven syndicus zich
moeten verbinden tot het naleven van
een integriteitscharter of een erewoord,
waarmee een onbetwistbare ethische basis
wordt vastgelegd.
Een einde maken aan misbruik
van klachten
Ook de klachtenprocedure moet dringend
herzien worden. Vandaag kan elke betrokken
persoon een klacht of betwisting indienen
betreffende het beheer of de beslissingen
binnen de mede-eigendom, zonder
verplichting om zijn démarche formeel te
motiveren of bewijselementen bij te voegen.
Zie ons artikel hierover:
ǯ https://www.propertytoday.be/
blog/artikels-1/tijdsverspillingzorgt-voor-frustratie-bij-syndici-42
Dit gebrek aan een rigoureus kader opent
de deur naar misbruik, zoals herhaalde,
ongegronde of kwaadwillige klachten, die
onnodig tijd en middelen opslorpen van de
beschuldigde syndici.
Wij stellen daarom de volgende
wijzigingen voor:
چ
Verplichte motivering: elke klacht moet vergezeld gaan van een motivering en een
duidelijke uitleg van de feiten en redenen
die haar rechtvaardigen.
چ
Bewijsplicht: de klager moet verplicht alle beschikbare documenten of
bewijselementen toevoegen ter staving
van zijn beweringen.
چ
Onontvankelijkheid van ongefundeerde klachten: elke klacht die niet aan deze
formele vereisten voldoet, wordt
onontvankelijk verklaard.
چ
Betalend recht van neerlegging: indien mogelijk wordt voorgesteld een forfaitair
en bescheiden bedrag in te voeren
voor het indienen van een klacht. Deze
bepaling beoogt misbruik te beperken en
klagers te responsabiliseren.
Radiatie: geen tweede kans
Radiatie moet ernstig genomen
worden. Vandaag kan een geschrapte
vastgoedmakelaar na vijf jaar opnieuw zijn
herinschrijving aanvragen. Een dergelijke
rehabilitatie is onaanvaardbaar. Disciplinaire
radiatie kan immers enkel opgelegd worden
voor ernstige feiten, vaak van frauduleuze
aard of erger. Hoe kan men zich inbeelden
dat een professional die om zulke zware
tekortkomingen gesanctioneerd werd, na
amper vijf jaar zijn activiteiten zomaar kan
hervatten?
Een professional met zulke tekortkomingen
opnieuw toelaten tot het beroep na zo’n
korte periode, betekent het negeren van het
evidente risico op recidive en het toelaten
van negatieve publiciteit die het hele beroep
zal schaden. Elke ongerechtvaardigde
herinschrijving ondermijnt de
geloofwaardigheid van eerlijke syndici
en makelaars, en geeft het beeld van een
sector die niet in staat is om blijvend afstand
te nemen van wie hem in diskrediet heeft
gebracht. De sanctie moet definitief zijn, in
verhouding tot de ernst van de gepleegde
fouten.
Verplichte stage: een archaïsch
systeem
Wij stellen ook de afschaffing voor van de
verplichte stage bij een andere syndicus.
In de praktijk is het extreem moeilijk om
een stageplaats te vinden bij een collega:
deze beschouwt de stagiair vaak als een
toekomstige concurrent in plaats van als
een leerling die moet worden opgeleid. Het
resultaat is een kolossaal tijdverlies, zonder
garantie op een echte overdracht van
expertise of een serieuze begeleiding.
Deze formule, als weinig efficiënt en
moeilijk te organiseren beoordeeld, zou
vervangen moeten worden door een
pragmatischer en meer opleidend systeem:
de verplichte deelname aan meerdere
algemene vergaderingen van verschillende

PROPERTYTODAY
7
syndici, gevalideerd door het BIV, waardoor
een concrete onderdompeling in de
praktijk mogelijk wordt. Daaraan zou een
proefperiode van één tot twee jaar worden
toegevoegd, vóór de definitieve toekenning
van de titel, afhankelijk van de afwezigheid
van deontologische klachten.
Deze hervorming zou een geloofwaardig,
realistisch en veel beter aangepast alternatief
bieden aan de noden van het beroep, door
zowel een praktische opleiding als een
ethische controle te verzekeren.
Derde tableau: een deontologisch
vacuüm opvullen
Wij stellen ten slotte de oprichting voor van
een derde tableau binnen het BIV. Vandaag
ontsnappen vrijwillige syndici en externe
interveniënten - advocaten, landmeters
enz. - die regelmatig betrokken zijn bij
het beheer van mede-eigendommen,
volledig aan elke deontologische controle
terwijl professionele syndici wél streng
worden opgevolgd. Binnen deze eigen
ordes / beroepsinstituten concentreert de
deontologische aanpak zich voornamelijk
op de taken verbonden aan hun discipline
(advocaten, landmeters enz), en niet op die
uitgevoerd binnen de specifieke context van
de mede-eigendom.
Dit gebrek schept hiaten in hun
verantwoordelijkheid.
Door deze actoren op te nemen in een
derde tableau van het BIV, zouden een
verplichte inschrijving voor vrijwillige syndici
en een registratie voor externe aanverwante
beroepen ingevoerd worden. Zij zouden
zo onderworpen worden aan minimale
deontologische principes die aangepast zijn
aan de context van VME’s, evenals aan de
controle van hun beroepsverzekering.
Een dergelijke hervorming zou niet alleen
meer samenhang brengen in het beheer
van mede-eigendommen, maar ook een
grotere transparantie: mede-eigenaars
zouden weten dat alle regelmatige actoren,
intern of extern, onderworpen zijn aan een
gemeenschappelijk kader en gecontroleerd
worden door het BIV.
Uit het juridische moeras
Deze voorstellen schetsen een unanieme
vaststelling: de huidige wet beantwoordt
niet langer aan de noden van het moderne
leven in mede-eigendom. Zij is te rigide waar
soepelheid nodig is, en vooral te vaag en te
onvolledig waar duidelijkheid vereist is. Het is
tijd om de mede-eigendom te moderniseren,
de huidige tegenstrijdigheden achter ons te
laten en een solide kader uit te bouwen dat
aangepast is aan de realiteiten van vandaag.
Mede-eigendom is geen niche: het betreft
een derde van het land. Weigeren haar te
hervormen, betekent miljoenen Belgen
veroordelen tot juridische onzekerheid,
besluiteloosheid en een toenemende
juridisering.
Integendeel, door haar te verduidelijken en
te professionaliseren, garanderen we een
veiliger, duurzamer en solidaire woonomgeving.
Het is tijd dat de wet ophoudt een bron
van conflicten te zijn en een instrument van
vertrouwen wordt. De energie en de tijd die
verspild worden om een onduidelijke en
onvolledige wetgeving te volgen is niet meer
verantwoord.
Ook al is het evident – en wij zijn ons daar
volledig van bewust – dat al deze voorstellen
niet onmiddellijk zullen worden aangenomen,
de dag zal komen dat sommigen ervan
vanzelfsprekend zullen worden.
Het huidige archaïsme kan niet blijven
voortduren: het moet plaats maken voor meer
professionalisme, transparantie en duidelijkheid.
Mede-eigendom verdient een modern kader
dat syndici waardeert en een efficiënt beheer
van dit collectieve patrimonium waarborgt,
terwijl het toekomstige evoluties begeleidt.
info
Mevr. Dominique Krickovic
directeur UVS - Unie van Syndici
info@unievansyndici.be
www.unievansyndici.be
PROPERTYTODAY

8 Editie oktober - november
02
Welke kosten liggen
verscholen onder de
terrastegel?
De kostenverdeling bij structurele werken aan terrassen of
balkons in een appartementsgebouw
Mede-eigendom is in België geen marginaal fenomeen meer: het structureert het dagelijkse
leven van 3 tot 4 miljoen burgers, bijna een derde van de bevolking, en vertegenwoordigt circa
een miljoen collectieve woningen. Met de toenemende verstedelijking zullen deze cijfers alleen
maar blijven groeien.
Kwalificatie van een terras of
balkon als gemeenschappelijk of
privatief
1. De uitvoering van structurele
werkzaamheden in
appartementsgebouwen is geen
vanzelfsprekendheid, hetgeen
voornamelijk te wijten is aan de splitsing
van het eigendomsrecht in het Belgisch
appartementsrecht. Dit wil zeggen dat
een appartementseigenaar weliswaar
het exclusieve eigendomsrecht
van zijn private kavel heeft maar
dat hij slechts mede-eigenaar is
van een onverdeeld aandeel in de
gemeenschappelijke delen (artikel
3.85, §1 van het Burgerlijk Wetboek).
Ten gevolge van deze dualistische vorm
van het eigendomsrecht heeft een
appartementseigenaar slechts over zijn
privatieve kavel een absoluut en exclusief
zeggenschap. Hierover heeft hijzelf met
andere woorden het exclusieve gebruiks-,
genots- en beschikkingsrecht.
Daarentegen komen die rechten met
betrekking tot de gemeenschappelijke delen
toe aan alle mede-eigenaars gezamenlijk.
Het is dan ook de vereniging van medeeigenaars
die instaat voor het nemen van
beslissingen en het stellen van daden met
betrekking tot de gemeenschappelijke delen.
2. Om te bepalen of een terras of balkon
van een appartementsgebouw een
gemeenschappelijk of een privatief
deel vormt, gelden de statuten van de
mede-eigendom als uitgangspunt.
Zo wordt in veel statuten van een
appartementsgebouw een onderscheid
gemaakt tussen de verschillende onderdelen
van een terras of balkon:
چ
De structuur, de ruwbouw en de waterdichting: Deze worden meestal als
gemeenschappelijke delen omschreven.
چ
De bekleding: Vaak wordt de vloerbekleding van het terras of balkon als
privatief deel omschreven.
چ
De balustrade: Indien er per terras of balkon een aparte balustrade voorzien
is, wordt deze regelmatig als privatief
omschreven. Wanneer een balustrade
echter doorloopt over meerdere terrassen
of balkons, wordt deze eerder als
gemeenschappelijk omschreven.
3. Indien de statuten tegenstrijdig zijn
of helemaal geen specifieke clausule
over de kwalificatie van de terrassen of
balkons bevatten, geldt het wettelijk
vermoeden dat de gedeelten van het
gebouw die tot het gebruik van alle
mede-eigenaars of van enkelen onder
hen bestemd zijn, geacht worden
gemeenschappelijk te zijn (artikel 3.84,
derde lid van het Burgerlijk Wetboek).
Met andere woorden dient dan nagegaan
te worden of de onderdelen van het terras
of balkon bestemd zijn om gebruikt te
worden door alle mede-eigenaars of enkelen
van hen. In bevestigend geval dient het
onderdeel te worden gekwalificeerd als
gemeenschappelijk. Indien het deel van
het terras of balkon echter enkel dient voor
één bepaalde eigenaar, kan het als privatief
worden gekwalificeerd.
In de rechtspraak werd aldus reeds
geoordeeld dat terrassen in hun geheel
dienen voor de stevigheid en bijdragen
aan de esthetiek van het gebouw, zodat
ze als gemeenschappelijk moeten worden
beschouwd (Vred. Gent 12 februari 1998,
T.App. 1998, afl. 2, 28; Vred. Antwerpen
22 maart 2005, T.App. 2005, nr. 414; Vred;
Antwerpen 26 april 2005, T.App. 2005, nr.
413; Rb. Leuven 2 november 2005, T.App.
2006, afl. 2, 15). Andere rechtspraak maakt
dan weer een onderscheid tussen de
verschillende onderdelen van een terras of
balkon en bestempelde althans de ruwbouw
of betonconstructie en de steunlaag van een
terras als gemeenschappelijke delen (Vred.
Borgerhout 17 mei 1999, T.App. 2001, nr. 230;
Vred. Antwerpen 28 april 2005, T.App. 2005,
nr. 412).
Ook kunnen terrassen als gemeenschappelijk
worden gekwalificeerd omdat de terrassen
onder meer dienen als dak voor de
onderliggende verdiepingen (Vred. Sint-Jans-
Molenbeek 23 juni 1992, T.Vred. 1992, 207;
Vred. Antwerpen 26 april 2005, T.App. 2005,
nr. 413).

4. Eens het gemeenschappelijk of
privatief karakter van de verschillende
onderdelen van de terrassen of balkons
in een appartementsgebouw aldus
bepaald is, rijst de vraag naar de
tenlasteneming van de kosten voor de
werkzaamheden aan de terrassen.
Verdeling van de kosten voor
werken aan een terras of balkon
5. Ingeval van voormelde statutaire
splitsing van de onderdelen van een
terras of balkon, waarbij de ruwbouw en
de waterdichting gemeenschappelijk
zijn en de bekleding privatief,
kunnen bijvoorbeeld werken aan
de betonstructuur van een terras
gekwalificeerd worden als werken aan
gemeenschappelijke delen. Bijgevolg
zijn de kosten ervan in principe ten laste
van de vereniging van mede-eigenaars,
zodat deze verdeeld worden tussen alle
mede-eigenaars in verhouding tot hun
aandeel in de gemeenschappelijke delen.
De kosten voor werken aan privatieve delen,
bijvoorbeeld aan privatieve terrastegels,
vallen daarentegen in principe ten laste van
de individuele mede-eigenaar.
6. Er kan echter meer discussie rijzen over de
tenlasteneming van de kosten wanneer
aan de privatieve delen geraakt moet
worden voor de uitvoering van werken
aan gemeenschappelijke delen, zoals
wanneer privatieve terrastegels verwijderd
en nadien teruggeplaatst moeten worden
om tot herstelling van de ondergelegen
gemeenschappelijke structuur van
het terras of balkon over te gaan.
In eerste instantie staat vast dat de vereniging
van mede-eigenaars wel degelijk kan beslissen
over werken aan bepaalde privatieve delen die
om economische of technische redenen zullen
worden uitgevoerd door de vereniging van
mede-eigenaars (artikel 3.88, §1, 1°, d), eerste
lid van het Burgerlijk Wetboek).
Dergelijke beslissing kan evenwel slechts
genomen worden mits een gekwalificeerde
meerderheid van twee derde van de
stemmen op de algemene vergadering en
mits bijzondere motivering van de beslissing.
Aan die beslissingsbevoegdheid voegt de
wet echter uitdrukkelijk toe dat die beslissing
geenszins de verdeling van de kosten voor
deze werken tussen de mede-eigenaars
wijzigt (artikel 3.88, §1, 1°, d), tweede lid van
het Burgerlijk Wetboek).
7. Vervolgens rijst dan ook de vraag
naar de verdeling van de kosten
van werken aan de privatieve delen
waartoe aldus werd beslist.
Indien de werken veroorzaakt zijn wegens
een fout of nalatigheid van een derde, zou
hij aangesproken kunnen worden om alle
schade die daaruit voortvloeit te vergoeden.
Zodoende zou hij aansprakelijk gesteld
kunnen worden voor alle kosten van de
werken aan de gemeenschappelijke en aan
de privatieve terrasdelen.
Indien de individuele mede-eigenaar zelf
daarentegen aansprakelijk is voor de schade
aan de gemene delen, bijvoorbeeld wanneer
de gemeenschappelijke waterdichting
van een terras lekt wegens een verkeerd
gebruik of een gebrek aan onderhoud van
zijn privatieve terrastegels, kan hij daarvoor
exclusief aansprakelijk gesteld worden (Vred.
Sint-Kwintens-Lennik 23 januari 1997, T.App.
1997, nr. 34). In zo’n geval is het mogelijk dat
hij alleen moet instaan voor de kosten van
de werken aan de gemeenschappelijke en
de privatieve delen.
Ook omgekeerd zou de vereniging van
mede-eigenaars zelf aansprakelijk gesteld
kunnen worden voor de kosten van alle
werken indien haar een fout of nalatigheid
verweten kan worden (Vred. Nieuwpoort
nr. 17A551, 12 juni 2018, T.App. 2020, afl. 1,
63), bijvoorbeeld wanneer doorgedreven
betonrot aan de gemeenschappelijke
ruwbouw wegens gebrek aan onderhoud
door de vereniging van mede-eigenaars
ondertussen ook de privatieve betonnen
terrastegels heeft aangetast. De getroffen
individuele mede-eigenaar zou dan kunnen
trachten de kosten voor de werken aan
zijn privatieve tegels te verhalen op de
vereniging van mede-eigenaars.

10 Editie oktober - november
8. Het antwoord op de vraag naar de
kostenverdeling ligt in de praktijk echter
moeilijker wanneer de werken niet het
gevolg zijn van een duidelijke fout.
Eerder oordeelde het vredegerecht van
het kanton Oostende in een dergelijke
zaak dat de kostprijs voor de verwijdering
van de privatieve terrasbekleding om
een deugdelijke renovatie van de
gemeenschappelijke dakdichting mogelijk te
maken beschouwd moest worden als schade
aan privatieve delen, dewelke hersteld moet
worden door de vereniging van medeeigenaars
(Vred. Oostende 15 maart 2018,
T.App. 2020, afl. 1, 53). Als rechtsgrond werd
in dat vonnis uitdrukkelijk verwezen naar het
verbod op bovenmatige burenhinder.
ter zake. Op basis van zijn advies zouden
discussies over de toepassing van voormelde
principes inzake de verdeling van de daaraan
verbonden kosten mogelijks immers
voorkomen kunnen worden.
Alleszins dient de vereniging van medeeigenaars
er steeds op toe te zien dat
de eventuele hinder die uit bepaalde
werkzaamheden aan gemeenschappelijke
terras- of balkondelen zou kunnen
voortvloeien, zoveel als mogelijk beperkt
wordt voor de individuele mede-eigenaars,
hetgeen des te meer geldt indien ten
gevolge daarvan ook werken uitgevoerd
moeten worden aan privatieve delen.
Volgens deze leer moet degene die hinder
veroorzaakt die de grens van de normale
ongemakken van nabuurschap overschrijdt,
het verbroken evenwicht herstellen. Een
aanwijsbare fout in hoofde van de vereniging
van mede-eigenaars of een gebrek in de
gemene delen is daarvoor niet vereist.
De individuele mede-eigenaar moet wel
bewijzen dat er voor hem abnormale hinder
veroorzaakt wordt door de uitvoering
van de bedoelde werken die bovendien
toerekenbaar is aan de vereniging van medeeigenaars,
opdat deze laatste gehouden
zou kunnen worden tot vergoeding van
de kosten voor de daaruit voortvloeiende
werken aan de privatieve delen.
info
Liesbet Van Gijsel
Senior Associate
Advocaat - Avocat - Lawyer
Leuven
+32 16 22 24 73
Brussels
+32 2 646 69 55
ǯ www.nelissengrade.com
PROPERTYTODAY
Conclusie
9. Voor elk concreet project dat werken
omvat aan de gemene delen van een
appartementsgebouw die tevens
een impact hebben op bepaalde
privatieve delen – ongeacht of het
gaat om onderhoud, herstelling,
renovatie of vernieuwing –, lijkt het op
grond van bovenstaande rechtspraak
aldus niet alleen aangewezen om
in de statuten na te gaan welke
onderdelen van de terrassen of balkons
gemeenschappelijk of privatief zijn.
Bovendien lijkt het tevens aangewezen om
de oorzaak/noodzaak van die werken aan
de terrassen of balkons duidelijk te laten
bepalen door een technisch deskundige

Buildimax All Risk
Alle risico verzekering Building
De blokpolis die alles
‘in’begrepen heeft
Meer info op axa.be
Comfort Thuis Speciaal Buildimax All Risk is een verzekering alle risico’s Building die de (mede-)eigenaars dekt van een gebouw vanaf
4 eenheden. Dit product werd ontwikkeld door AXA Belgium, Belgische verzekeringsmaatschappij, en is onderworpen aan het
Belgisch recht. Het verzekeringscontract wordt gesloten voor een looptijd van een jaar met mogelijkheid tot stilzwijgende verlenging.
Aarzel niet om een beroep te doen op uw verzekeringstussenpersoon voor meer informatie of een offerte. Hij staat voor u klaar en is
het best geplaatst om een voorstel te doen dat bij uw situatie past. Wij nodigen u uit de algemene voorwaarden en de productfiche
(IPID) te raadplegen alvorens het product af te sluiten. Daarin vindt u de aangeboden dekkingen en de eventuele beperkingen en
uitsluitingen van de waarborgen. Dit document is gratis te verkrijgen bij uw verzekeringstussenpersoon of op www.axa.be.
Niet tevreden over iets? Laat het ons weten via customer.protection@axa.be. Indien u niet akkoord gaat met de voorgestelde
oplossing kunt u zich richten tot de Ombudsman van de Verzekeringen, de Meeûsplantsoen 35 te 1000 Brussel.
AXA partner van
AXA Belgium, nv van verzekeringen toegelaten onder het nr. 0039 om de takken leven en niet-leven te beoefenen (KB 04-07-1979, BS 14-07-1979) • Maatschappelijke zetel: Troonplein 1, 1000 Brussel
(België) • www.axa.be • Tel.: 02 678 61 11 • KBO nr.: BTW BE 0404.483.367 RPR Brussel • 7.06.7176 - 0724 • V.U.: C. Audet, AXA Belgium nv, Troonplein 1, 1000 Brussel (België).

12 Editie oktober - november
03
Leidingrenovatie zonder breekwerk:
dé oplossing voor syndici
Wie instaat voor het beheer van
appartementsgebouwen, weet dat
leidingen vroeg of laat problemen geven.
Verstoppingen, lekkages of slijtage kunnen
leiden tot hoge kosten en veel discussie
met bewoners. Traditionele vervangingen
betekenen vaak weken van breekwerken,
stof en lawaai. Een scenario dat geen enkele
syndicus graag aan zijn mede-eigenaars
voorlegt.
Gelukkig bestaan er vandaag alternatieve
technieken die veel minder ingrijpend zijn.
Leidingen kunnen van binnenuit worden
gerenoveerd met een duurzame epoxy- of
harslaag, die de bestaande binnenleiding
opnieuw beschermt en versterkt tegen
verdere corrosie, roest of schade. Bij
afvoerleidingen wordt een flexibele kous
ingebracht die na uitharding een volledig
nieuwe, stevige binnenwand vormt. Alles
gebeurt via de bestaande toegangspunten,
zodat vloeren, muren en plafonds
onaangeroerd blijven.
“ De beste renovatie
is er één die je
niet ziet, maar die
het gebouw van
binnenuit weer
jaren toekomst
geeft.
Waarom deze aanpak interessant is voor
syndici:
چ
Beperkte hinder: bewoners kunnen meestal gewoon in hun appartement
blijven.
چ
Snelle uitvoering: de meeste leidingen zijn binnen enkele dagen volledig
gerenoveerd.
چ
Budgetvriendelijk: een stuk voordeliger dan klassieke vervanging/breekwerk.
چ
Langetermijneffect: een duurzame oplossing die de levensduur aanzienlijk
verlengt.
In de praktijk
Steeds meer gebouwen kiezen voor
leidingrenovatie zonder breekwerk.
Waar er bij de waterleidingen een
epoxycoatingbehandeling gebeurt, die
problemen zoals drukverlies en roest in het
water aanpakt. Bovendien is deze methode
BELGAQUA-gekeurd en dus volledig veilig
voor drinkwater.
Bij de afvoerleidingen wordt eerst een
camera-inspectie uitgevoerd. Die geeft een
duidelijk beeld van de staat van de buizen en
laat toe de meest geschikte herstelmethode
te bepalen. Zoals de nieuwe methode
“spraycoating”, een techniek die meerdere
lagen coating aanbrengt bij moeilijk
bereikbare plaatsen. Of het inbrengen van
een kous of liner die uithardt tot een nieuwe
binnenwand, binnenin de bestaande afvoer.
Wist je dat?
NuFlow is ook gespecialiseerd in oplossen
van betonlekkages, door plaatselijke injecties.
Denk maar aan lekkende ondergrondse
garages of liftschachten.
Tip voor syndici:
Neem de leidingen bewust op in uw
meerjarenonderhoudsplan en laat bij twijfel
eerst een camera-inspectie uitvoeren. Ook
wanneer zich al problemen voordoen
(verstoppingen, lekkages, roestwater), denk
niet meteen aan breekwerk of volledige
vervanging. In veel gevallen is breekwerk
te vermijden en kan een renovatie zonder
breekwerk gebeuren. Zo wint u tijd, spaart
u kosten en vermijdt u tal van onnodige
problemen.
Over Nu Flow
Nu Flow is meer dan 25 jaar actief in België
en gespecialiseerd in het renoveren van
leidingen zonder breekwerk. Dankzij de
aanwezigheid in zowel Vlaanderen als
Wallonië ondersteunt het bedrijf syndici
en mede-eigenaars met duurzame en
budgetvriendelijkere oplossingen.
Nuflow verwelkomt u graag op het Salon
van de Mede-eigendom (stand 46) om al
uw verdere vragen te beantwoorden!
info
Nu Flow Belgium
Dragonderdreef 1
8570 Anzegem
056 23 00 30
info@nuflow.be
www.nuflow.be
PROPERTYTODAY

04
Syndicus van medeeigendom:
op zoek naar
de Blauwe Oceaan …
In het Brusselse Gewest is de markt van syndici van mede-eigendom een belangrijke markt,
geschat op ongeveer 350 miljoen euro per jaar, maar die de laatste jaren geconfronteerd wordt
met diepgaande evoluties: veroudering van het gebouwenbestand, toenemende regeldruk,
concurrentie tussen grote groepen en zogenaamde “onafhankelijke” syndici, en een gedwongen
digitalisering.
Maar het is zonder twijfel de opkomst van
de energie-uitdagingen die de grootste
uitdaging zal vormen waarmee de syndici
van mede-eigendom de komende jaren
geconfronteerd zullen worden.
Brussel: de beperkingen van een
complexe markt …
Hoewel het Gewest ongeveer 25.000
mede-eigendommen telt, is het opmerkelijk
dat 84% daarvan vóór 1960 gebouwd is.
Dit leidt automatisch tot steeds grotere
renovatiebehoeften door de veroudering
van het gebouwenbestand, en maakt
van de syndicus een “sleutelspeler” in de
energietransitie die nu op gang komt.
Verschillende lokale bijzonderheden
structureren de markt:
چ
Allereerst de zeer hoge stedelijke dichtheid, veroorzaakt door de massale
aanwezigheid van complexe gebouwen,
naast talrijke beschermde panden. Art
nouveau, art deco en modernisme
zijn immers zeer wijdverspreide stijlen
in de hoofdstad, met de specifieke
onderhoudsvereisten die dit met zich
meebrengt.
چ
Vervolgens het internationale karakter van Brussel, als kruispunt van Europa.
Tweetaligheid en de sterke aanwezigheid
van internationale eigenaars brengen
uiteraard specifieke verplichtingen met
zich mee.
چ
De administratieve complexiteit speelt eveneens een bepalende rol: groter dan in
de andere regio’s, zorgt zij voor zwaardere
reglementaire verplichtingen. In dit
verband moet de plaats van de recente
EPB-ordonnantie worden benadrukt, die
voortaan zeer bindende juridische en
technische bakens uitzet.
Het beheer van deze regeldruk zal dus
uitgroeien tot een ander bepalend punt van
de activiteit van syndici in de komende jaren.
Men kan bovendien de digitale transformatie
niet negeren, die met grote snelheid wordt
doorgevoerd, evenals de toenemende
adoptie van beheersplatformen –
opnieuw een zeer bepalende factor.
Deze instrumenten brengen aanzienlijke
productiviteitswinsten mee en maken
nieuwe tariefaanbiedingen mogelijk, maar
zetten tegelijk ook het traditionele model
van de syndicus op losse schroeven.
Tot slot moet ook worden herinnerd aan de
operationele uitdagingen: het tekort aan
gekwalificeerde professionals (geschat op
30%), de toename van geschillen en van
“ontevreden klanten” die de laatste jaren sterk
gestegen is. Dit maakt een versterking van
transparantie- en communicatieprocessen
noodzakelijk, aspecten die traditioneel vaak
verwaarloosd werden.

14 Editie oktober - november
Syndicus: een beroep in volle
verandering …
Om zoveel problemen het hoofd te bieden,
telt de Brusselse regio vandaag slechts
ongeveer 150 werkelijk actieve professionele
syndici.
Bovendien is er al enkele jaren sprake
van een concentratiefenomeen: 15 grote
groepen (waaronder enkele buitenlandse)
controleren vandaag ongeveer 45% van
de markt (een stijging de voorbije 5 jaar),
terwijl de zogenaamde “onafhankelijke”
syndici nog 55% in handen hebben, maar
hun marktaandeel elk jaar wat meer zien
afnemen.
De concurrentiedruk van de grote
groepen wordt dus steeds sterker, gezien
hun operationele logica en de financiële
middelen waarover zij beschikken.
De bipolarisering die zich de laatste jaren
heeft ingezet, komt overeen met twee
economische modellen die nu tegenover
elkaar staan.
Terwijl de grootste structuren inzetten
op de ontwikkeling van standaardisering,
gekoppeld aan digitale platformen
en gespecialiseerde teams, proberen
de onafhankelijke syndici een meer
gepersonaliseerde dienstverlening te
behouden, gesteund op hun kennis van de
lokale markt en vaak op de beschikbaarheid
van de zaakvoerder zelf.
Uiteraard weerspiegelt dit zich in de
tariefaanbiedingen: de logica van de grote
groepen bestaat erin steeds aantrekkelijker
prijzen te bieden, wat voor onafhankelijke
syndici moeilijker haalbaar is.
Syndicus 3.0, een noodzakelijke
transformatie
Zonder twijfel zal de syndicus van morgen
een “versterkte” syndicus zijn – of helemaal
niet bestaan.
De ontwikkeling van steeds geavanceerdere
digitale platformen, die geleidelijk gevoed
worden door artificiële intelligentie, doet
vermoeden dat digitalisering binnenkort een
nog belangrijkere plaats zal innemen, ook al
is het vandaag nog moeilijk de omvang van
de toekomstige operationele prestaties in te
schatten.
Hun opkomst luidt het einde in van een
bepaalde traditionele benadering van het
beroep van syndicus en de intrede in een
nieuw tijdperk. Op voorwaarde natuurlijk
dat men de middelen heeft om erin te
investeren…
Maar goed uitgerust of niet, de syndicus
van morgen zal hoe dan ook de grootste
uitdaging van de komende jaren moeten
aanpakken: de veroudering van het Brusselse
gebouwenbestand en de massale behoefte
aan structurele renovatie.
Deze technische missie zal bovendien
gekoppeld zijn aan de noodzakelijke
beheersing van regelgevingsvraagstukken
binnen het steeds dichter wordende kluwen
van energienormen en strakke planningen.
Deze situatie zal de syndicus dus verplichten
tot continue technische begeleiding,
projectbeheer en stevige kennis van de
regelgeving.
U zei “Bouwheer Assistentie”?
(cfr. AMO)
In deze context zou de toevlucht tot de
Bouwheer Assistentie een uitstekende troef
kunnen blijken voor de onafhankelijke
syndicus.
Weinig ontwikkeld in België maar bekender
bij onze Franse buren, is de AMO (of
Bouwheer Assistentie) een professional
die gespecialiseerd is in de organisatie
van technische projecten, op dewelke de
syndicus kan steunen.
Indien de syndicus intern niet over
voldoende middelen beschikt, kan hij
immers aan de Bouwheer Assistent
geheel of gedeeltelijk het beheer van een
grootschalige werf delegeren – regelgeving,
organisatie, financiering en opvolging.
Een niet te verwaarlozen hefboom in de
huidige context.
Op zoek naar de “Blauwe Oceaan” *
De syndicus van morgen staat voor
een keuze: ofwel positioneert hij zich
als generalist en accepteert dan de
rechtstreekse confrontatie op het vlak
van technologische wedloop en steeds
agressievere prijspositionering, ofwel kiest hij
voor een specialistische positionering met
meer toegevoegde waarde, om zo frontale
concurrentie met spelers met oneindig veel
grotere financiële middelen te vermijden.
In dit kader zullen energetische renovaties,
zowel in hun technische als regelgevende
dimensie, tegelijk een zeer zware
verplichting vormen én een kans om een
onderscheidende dienstverlening aan te
bieden.
De heilige graal zou ongetwijfeld zijn een
hybride model aan te bieden dat een
modern technologisch platform combineert
met echte persoonlijke begeleiding, en zo
tegelijk operationele efficiëntie en nabijheid
in de relatie te verzekeren.
Hoe dan ook lijkt energiebegeleiding – van
diagnose tot opvolging – de meest relevante
niche om te ontwikkelen, teneinde klanten
te binden en levensvatbare inkomsten te
behouden.
Een (r)evolutie in het dagelijks
leven
Men moet zich dus neerleggen bij de
herdefiniëring van de opdracht van
de syndicus, die traditioneel de medeeigendommen
voornamelijk een
administratieve opvolging bood.
SYNDIC
Channel
SYNDIC Channel
NIEUW IN MEDE-EIGENDOM IN BELGIË!
Kijk op YouTube naar de SYNDIC Channel, wordt nu snel aangevuld.
Deze rol blijft natuurlijk actueel, maar
het zwaartepunt van zijn dagelijkse
activiteiten zal geleidelijk verschuiven
naar een strategische adviesrol, waarin hij
oplossingen moet bieden voor vraagstukken
rond energietransitie, waardebehoud van

vastgoed en de aansturing van complexe
projecten.
Deze nieuwe expertise zal ontwikkeld
moeten worden, maar kan uiteraard ook te
gelde worden gemaakt.
Nieuwe dynamieken opbouwen
Tegelijk en om het hoofd te bieden
aan de steeds fellere concurrentie van
sterk gestructureerde spelers, kan de
onafhankelijke syndicus zijn reflectie en actie
ontplooien rond verschillende operationele
pijlers:
چ
Een duidelijke positionering kiezen: Definieer het segment waarop hij wil
werken, om zo een helder aanbod met
hoge toegevoegde waarde te doen, dat
correct wordt begrepen door de beoogde
doelgroep.
چ
Zijn dienstenaanbod moderniseren: Bijvoorbeeld verschillende pakketten
combineren: standaard, technisch,
energetisch, premium, enz., waarvan
de prijszetting herzien wordt rond het
principe van transparantie, met de
mogelijkheid om bijkomende diensten
apart te factureren.
چ
Zijn organisatie herdenken: Digitale beheertools inzetten die
toegankelijk zijn voor mede-eigenaars,
maar ook interne procedures herzien.
چ
De vaardigheden versterken: Voortdurende opleiding niet langer zien
als een last, maar als een doeltreffende
hefboom, door medewerkers meer te
trainen op relevante onderwerpen en
een aantrekkelijk loonbeleid op te zetten
om talent te behouden op een krappe
arbeidsmarkt.
چ
Partnerschappen uitbouwen: Strategische vaardigheden bundelen
tussen syndici om op gemeenschappelijke
behoeften in te spelen, maar ook
beroep doen op specialisten met hoog
toegevoegde waarde, zoals de Bouwheer
Assistentie.
bemiddelingsmechanismen inzetten en
duidelijk communiceren over de gekozen
positionering om het merk te versterken
en mede-eigendommen aan te trekken
die gevoelig zijn voor deze kwesties.
Op een kruispunt
De Brusselse markt van syndici van medeeigendom
bevindt zich op een kruispunt:
De combinatie van regeldruk en veroudering
van het gebouwenbestand zal snel een
exponentiële vraag creëren naar diensten
met hoge toegevoegde waarde, met name
op het gebied van energietransitie.
De meest gestructureerde syndici hebben
hun economisch model al lang gekozen.
Wat de onafhankelijke syndici betreft, die
vaak minder ver gevorderd zijn in hun
reflectie, zou de gezochte “Blauwe Oceaan”
erin kunnen bestaan zich niet te positioneren
op loutere traditionele administratieve
opvolging, maar op een echte strategische
begeleiding inzake energietransitie, waarbij
technische expertise en klantenbinding
gecombineerd worden.
De spelers die zullen slagen, zijn diegenen
die erin slagen bepaalde taken te
industrialiseren zonder hun vermogen
te verliezen om gepersonaliseerd advies
te geven dat een vertrouwensrelatie kan
opbouwen.
* De Blauwe Oceaan-strategie, ontwikkeld
door W. Chan Kim en Renée Mauborgne, zet
twee marktbenaderingen tegenover elkaar. De
Rode Oceaan verwijst naar verzadigde sectoren
waar bedrijven elkaar hevig beconcurreren,
met dalende marges en beperkte groeikansen
tot gevolg. De Blauwe Oceaan daarentegen
betekent het creëren van nieuwe, onbezochte
marktruimtes door innovatie en het
aanbieden van een unieke waarde. Dit
laat ondernemingen toe concurrentie te
vermijden en duurzame groeimogelijkheden te
ontwikkelen.
info
François-Xavier Fieschi
Syndicus
www.synergimm.be
PROPERTYTODAY
چ
Een echt gestructureerd communicatieplan uitwerken:
De financiële transparantie versterken
om geschillen te verminderen, proactieve

16 Editie oktober - november
05
Laadinfrastructuur in
appartementen: hoe beheers je
dit als syndicus?
Elektrische mobiliteit is in volle opmars. Steeds meer bewoners van appartementsgebouwen
rijden elektrisch en verwachten dat ze hun wagen thuis kunnen opladen. Voor syndici brengt dit
nieuwe vragen met zich mee: een laadpaal installeren lijkt eenvoudig, maar in de praktijk gaat
het om een complex traject met technische, administratieve en communicatieve uitdagingen.
Go Watts, specialist in collectieve
laadinfrastructuur, ziet dagelijks hoe syndici
met die vragen worstelen.
“Een laadpaal tegen de muur bevestigen is
nog maar het begin. Het gaat over capaciteit,
veiligheid, communicatie met bewoners,
rapportering, financiering… kortom: het hele
plaatje,” zegt het team.
Voorbereiding als fundament
Een goede laadoplossing start bij een
grondige analyse van het gebouw. Go Watts
komt daarvoor altijd ter plaatse, voert een
kwaliteitscontrole uit en werkt een volledig
technisch dossier uit. Dat gebeurt volledig
vrijblijvend, maar het is volgens hen essentieel.
“Een syndicus moet exact weten wat kan en wat
niet, welke investeringen nodig zijn en welke
risico’s vermeden moeten worden. Alleen zo kan
hij of zij bewoners goed informeren en een AV
voorbereiden zonder verrassingen.” aldus Go
Watts.
Duidelijke communicatie met
bewoners
Voor veel syndici is de communicatie richting
bewoners een struikelblok. Go Watts voorziet
daarom documenten en begeleidende info
die syndici eenvoudig kunnen delen. Zo
wordt helder welke keuzes er zijn, hoe de
kosten verdeeld worden en hoe bewoners op
termijn kunnen instappen.
“Syndici willen geen ingewikkelde schema’s
of technische tabellen doorsturen. Ze willen
documenten die bewoners begrijpen, zodat de
besluitvorming vlot verloopt. Dat is exact waar
wij voor zorgen,” bevestigt het Go Watts team.
Flexibel en schaalbaar
Niet alle bewoners stappen tegelijk over op
elektrisch rijden. Daarom kiest Go Watts voor
systemen die uitbreidbaar zijn en bewoners
toelaten om in te voegen wanneer ze
willen. Dat kan bovendien al vanaf een lage
instapkost per parkeerplaats.
“We hebben zelfs oplossingen voor gebouwen
waar nog geen absolute meerderheid gevonden
wordt. Zo kunnen syndici toch vooruit en
vermijden we dat één tegenstem alles blokkeert.”
voegt Go Watts toe.
Administratie onder controle
Facturatie en terugbetalingen zijn vaak
heikele punten. Als CPO (Charge Point
Operator) neemt Go Watts ook dit stuk uit
handen. Elke laadsessie wordt automatisch
geregistreerd en toegewezen aan de juiste
gebruiker. Rapporten en terugbetalingen
worden digitaal geregeld, zodat de syndicus
er geen extra werk aan heeft.
“Onze IT-platformen zijn flexibel genoeg om alle
richtingen te ondersteunen: bewoners, VME’s,
werkgevers. Voor syndici betekent dat vooral:
geen zorgen en geen discussies tussen bewoners,”
klinkt het.
Service en opvolging
Ook na de installatie blijft Go Watts betrokken.
Het team is bereikbaar voor technische en
administratieve vragen, maar gaat verder dan
dat.
“We nemen om de zes maanden contact op met
de bewoners om te polsen of er nieuwe noden
zijn. Extra laadpunten kunnen we dan vaak
tegen een gereduceerd tarief toevoegen. Zo
groeit de installatie mee met de gemeenschap.”
verzekert nog Go Watts.
Meer dan alleen laden
Go Watts ziet laadinfrastructuur niet los
van het bredere energievraagstuk. In veel
gebouwen spelen ook zonnepanelen en
batterijopslag een rol.
“Daar houden we nu al rekening mee. Een
laadoplossing die vandaag geplaatst wordt,
moet klaar zijn voor de energienoden van
morgen. Dat is precies waarom we onze
systemen zelf bouwen.” legt het team uit.

PROPERTYTODAY
17
“ Go Watts ziet
laadinfrastructuur niet los van het
bredere energievraagstuk.
Concreet voor syndici
Voor syndici betekent deze aanpak vooral
gemoedsrust. Het project wordt geen bron
van zorgen, maar een oplossing die evolueert
met het gebouw en zijn bewoners.
چ
Een onderbouwd technisch dossier maakt duidelijke besluitvorming mogelijk.
چ
Heldere documenten zorgen dat bewoners begrijpen waarover gestemd wordt.
چ
Het systeem is schaalbaar en financieel haalbaar, ook zonder unanimiteit.
چ
Administratie en terugbetalingen verlopen automatisch.
چ
Regelmatige opvolging en menselijke support houden het eenvoudig.
“Ons doel is dat syndici zo weinig mogelijk
zorgen hebben. Wij nemen de voorbereiding,
communicatie, administratie en opvolging
op ons, zodat zij zich kunnen focussen op hun
kerntaken,” besluit Go Watts.
Aandachtspunten voor syndici bij
laadinfrastructuur
چ
Is er een technische analyse en kwaliteitscontrole uitgevoerd?
چ
Zijn er duidelijke documenten beschikbaar om bewoners te informeren?
چ
Kan het systeem stapsgewijs uitbreiden wanneer meer bewoners elektrisch gaan
rijden?
چ
Zijn er financieringsmogelijkheden of formules die de drempel verlagen?
چ
Hoe worden laadsessies geregistreerd en verrekend?
چ
Is er toegankelijke support en opvolging op lange termijn?
چ
Houdt de oplossing rekening met een breder energievraagstuk (zonnepanelen,
batterijen, energiemanagement)?
Go Watts zal aanwezig zijn op het Salon
van de mede-eigendom (stand 43) om uw
vragen te beantwoorden.
info
Lode Vulsteke
EV Smart Charging Expert
0472 91 13 69
lode.vulsteke@gowatts.be
PROPERTYTODAY

18 Editie oktober - november
ETICS als duurzame
isolatieoplossing voor
mede-eigendommen
06
Er was een tijd – en die ligt nog niet zo ver achter
ons – in dewelke energie nog overvloedig en
goedkoop leek.
Appartementsgebouwen werden gebouwd
met het oog op functionaliteit en ruimte,
maar zelden met aandacht voor thermische
prestaties. Gevels bestonden vaak uit
enkelsteense muren of spouwmuren
zonder isolatie. Zelfs wanneer er een spouw
aanwezig was, werd die meestal niet
opgevuld, of gebeurde dat met materialen
die vandaag als ontoereikend worden
beschouwd. Warmte verdween in de winter
via koude muren, en in de zomer werd het
binnen al snel ondraaglijk heet.
Bewoners losten dat op met extra
verwarming, airco’s of dikke gordijnen –
lapmiddelen die vooral de energiefactuur
deden stijgen.
In mede-eigendommen was het nog
complexer. Beslissingen over renovatie
moesten collectief genomen worden, en
isolatie stond zelden bovenaan de agenda.
Het was duur en ingrijpend en de focus
lag op onderhoud, niet op energetische
verbetering.
Maar de wereld is veranderd. Energie is
kostbaar geworden, en klimaatbewustzijn
is doorgedrongen tot in de kern van onze
samenleving. Vandaag beseffen we dat elke
vierkante meter die we kunnen isoleren,
telt. En gelukkig zijn er nu systemen zoals
ETICS die het mogelijk maken om ook
bestaande gebouwen efficiënt en esthetisch
te upgraden.

PROPERTYTODAY 19
Drie wegen naar isolatie
Wie een bestaand gebouw wil isoleren, heeft
in grote lijnen drie opties:
1. Isolatie aan de buitenzijde (zoals
ETICS)
Voordelen: uitstekende thermische
prestaties, duurzaamheid, esthetische
meerwaarde, minimale hinder voor
bewoners, eliminatie van koudebruggen,
verhoogde vastgoedwaarde, geen verlies
van binnenruimte.
Nadelen: kan botsen met
stedenbouwkundige regels, zoals
het rooilijndecreet dat bepaalt hoe
ver een gevel mag uitsteken ten
opzichte van de perceelgrens.
2. Isolatie aan de binnenzijde
Voordelen: geen impact op het
straatbeeld of rooilijn.
Nadelen: verlies van woonoppervlakte,
risico op koudebruggen
en vochtproblemen.
3. Spouwmuurisolatie (indien er een
spouw aanwezig is)
Voordelen: snel en relatief goedkoop.
Nadelen: beperkte isolatiewaarde, niet
altijd mogelijk bij oudere gebouwen
en/of een te smalle spouw.
ETICS
ETICS staat voor External Thermal Insulation
Composite System, wat vertaald kan worden
als ‘composietsysteem voor thermische
buitengevelisolatie’. Het systeem bestaat uit
meerdere lagen die samen een thermisch
isolerende en beschermende schil vormen
rond het gebouw.
Een veelgehoorde bezorgdheid bij ETICS is
het rooilijndecreet. Gelukkig is er steeds meer
aandacht voor het belang van energetische
renovatie, en worden uitzonderingen soms
toegestaan. Toch blijft het belangrijk om dit
aspect vroeg in het traject te bekijken, samen
met de gemeente en een deskundige.
In België wordt het gebruik van gesloten
ETICS met een ATG (Algemene Technische
Goedkeuring) sterk aanbevolen. Een
gesloten systeem betekent dat alle
componenten als één geheel getest
en goedgekeurd zijn, en allemaal
worden beleverd door de ATG-houder
of zijn Belgische verdeler. Dit garandeert
compatibiliteit, duurzaamheid en
betrouwbaarheid. Alle systemen die over
een ATG beschikken kunnen op de BUtgbwebsite
teruggevonden worden
ǯ https://butgb-ubatc.be/nl/
Verder vereist een performant ETICS
een correcte plaatsing. Om de kwaliteit
van de uitvoering verder te versterken,
ontwikkelt BCCA momenteel een vrijwillige
procescertificatie voor aannemers die ETICS
plaatsen. Deze certificatie richt zich op de
competentie van het personeel, interne
kwaliteitsborging en naleving van de
uitvoeringsrichtlijnen.
“ Een goed
geïsoleerd
gebouw verbruikt
minder, leeft
langer en voelt
beter. Vandaag
de keuze maken,
is morgen het
verschil voelen.
Conclusie
ETICS is een veelzijdige en toekomstgerichte
oplossing voor de energetische renovatie
van appartementsgebouwen. Door te kiezen
voor een gesloten systeem met ATG, correcte
plaatsing volgens de regels der kunst,
en een opgeleide (in de toekomst door
BCCA gecertificeerde) aannemer, kunnen
mede-eigenaars rekenen op een duurzame
investering met hoge meerwaarde.
چ
Voorbeelden van verschillende afwerkingen van een ETICS
Vandaag worden ETICS niet alleen op grote
schaal toegepast, maar hebben zij ook een
significante impact op het energieverbruik
van gebouwen. In combinatie met
dakisolatie en performant schrijnwerk
vormt ETICS de kern van een doordachte
renovatiestrategie.
info
Isabelle VANDENDAEL &
Christophe MORDANT
BCCA
Belgian Construction Certification
Association vzw
Hermeslaan 9
1931 Diegem
mail@bcca.be
www.bcca.be
PROPERTYTODAY

Fiberklaar en Proximus slaan de handen in elkaar
“DE NIEUWE AANPAK ZAL EEN ENORME TIJDSWINST
OPLEVEREN VOOR SYNDICI”
Vorig jaar is Fiberklaar, een van de bedrijven die fiber uitrolt in Vlaanderen, volledig in handen
gekomen van Proximus. “Dat zal het werk van syndici voortaan aanzienlijk vergemakkelijken”,
vertellen Vivianne De Swart, Syndic Partner Manager bij Proximus, en Jan Van Kerckhove,
Head of Construction & Roll-out bij Fiberklaar.
Zoals u misschien al weet, werd Fiberklaar in 2021 opgericht
als een joint venture tussen Proximus en het Zweedse EQT
Infrastructure, met als doel een open fibernetwerk uit te
bouwen in Vlaanderen. Dat doel verandert niet nu Proximus
de aandelen van EQT Infrastructure heeft overgenomen
en Fiberklaar volledig in handen heeft gekregen.
“Veel mensen denken nog steeds dat Fiberklaar een
exclusief netwerk aanlegt voor Proximus, maar dat is een
misverstand”, benadrukt Vivianne. “Fiberklaar bouwt een
open netwerk: het voorziet enkel de infrastructuur en
stelt die vervolgens ter beschikking van meer dan dertig
operatoren die hun diensten via dit netwerk kunnen
aanbieden. Zodra de fiber er ligt, heeft de gebruiker de
volledige vrijheid om een operator te kiezen die actief is
op het Fiberklaar-netwerk.”
Diepgaande optimalisatie
De nieuwe strategie zal de autonomie en efficiëntie van
Fiberklaar verbeteren met het oog op een versnelde uitrol
van fiber in Vlaanderen, vooral in gebieden met een lage
tot gemiddelde bevolkingsdichtheid.
“Ondertussen blijft Fiberklaar een aparte entiteit”, legt Jan
uit. “We zijn voortaan voor 100% een dochteronderneming
van Proximus, maar we blijven een autonoom bedrijf,
gevestigd in Gent. We krijgen wel ondersteuning van
Proximus op het vlak van personeel en support. Dat zorgt
voor een gezonde kruisbestuiving.”
“Deze nieuwe aanpak leidt tot een aanzienlijkere
vereenvoudiging voor zowel bewoners als syndici”, legt
Vivianne uit. “In dit nieuwe model zijn de bewoners de
vragende partij geworden. Als ze een activatie willen in
hun woning, moeten ze daar zelf om vragen. Maar vooral
voor syndici is de tijdswinst enorm. Zij moeten immers
niet langer sleutels verzamelen voor de aansluiting, of
bewonersvergaderingen organiseren om bewoners te
motiveren om hun de deuren te open te doen op de dag
van de voorbereidende werken. Dat maakt het hele proces
veel eenvoudiger, sneller en zorgelozer voor de syndici.”
Gespecialiseerd syndicusteam
“De plaatselijke constructie- en installatiepartners
blijven ook in dit nieuwe model verantwoordelijk voor
de uitvoering”, benadrukken zowel Jan als Vivianne.
Maar waar nodig, zorgen Fiberklaar en Proximus
voortaan samen voor ondersteuning, bemiddeling en
facilitering. Er bestaat hiervoor zelfs een gespecialiseerd
syndicusteam, getrokken door Vivianne binnen de
Proximus-groep. “Wij ondersteunen zowel reactief als
proactief. Ik neem bijvoorbeeld proactief contact op
met syndicuskantoren, woon beheerdersvergaderingen
bij en geef advies. En als het ergens vastloopt of als
een syndicus uitleg of bemiddeling nodig heeft, dan
bellen zij mij. De plaatselijke partners zorgen dus voor
de uitvoering, maar wij stemmen alles goed op elkaar af
zodat de aansluiting zorgeloos verloopt.”
Eenvoudigere aansluiting
Bovenal wordt het aansluitingsproces een pak
eenvoudiger dankzij de overname. “Voor de overnameTot
midden vorig jaar trok Fiberklaar de aansluiting door tot in
de woonkamer van de mensen”, vergelijkt Jan. “Nu zijn we
met Fiberklaar overgestapt op de eenvoudigere aanpak
van Proximus: we leggen fiber nog altijd in samenspraak
met de syndici aan tot op de gevel, tot in de kelder of tot op
iedere verdieping bij in grotere appartementsgebouwen,
maar we trekken de aansluiting voortaan pas door tot in
de woning als een bewoner expliciet om een fiberactivatie
van fiber vraagt.”
Vivianne De Swart, Syndic Partner
Manager bij Proximus
Jan Van Kerckhove,
Head of Construction
& Roll-out bij Fiberklaar

Benieuwd naar de nieuwe aanpak?
Ontdek er alles over op de vernieuwde website van Fiberklaar!
Scan de QR-code of surf naar fiberklaar.be/nl/syndicus

22 Editie oktober - november
Wegwijs in niet-residentiële
eenheden en de EPC-verplichting
vanaf 1 januari 2026
07
De Vlaamse overheid zet in op het verduurzamen van het Vlaamse gebouwenpatrimonium. Voor
niet-residentiële gebouwen betekent dat koolstofneutraliteit tegen 2050. Dat betekent dat al het
energiegebruik van deze gebouwen gedekt is door hernieuwbare energie of restwarmte.
Wat betekent ‘niet-residentieel’?
De wet hanteert het principe van met
“hoofdbestemming” om “niet-residentiële
eenheid” te bepalen. Binnen de nietresidentiële
eenheden, splits de wet deze in
klein of grote niet-residentiele eenheden.
چ
De “niet-residentiële eenheid” is apart gedefinieerd. Volgens Artikel 1.1.1, §2, 72
is een niet-residentiële eenheid “ een
gebouweenheid met niet-residentiële
hoofdbestemming”.
چ
Een niet-residentieel eenheid is dus niet hoofdzakelijk bedoeld is om in te wonen..
چ
De hoofdbestemming wordt bepaald op basis van de grootste ingenomen
bruikbare vloeroppervlakte per functie
(residentieel of niet).
Voorbeelden zijn scholen, ziekenhuizen,
sportinfrastructuren, kantoren en
handelszaken. Ook zelfstandige praktijkof
kantoorgebouwen vallen onder
deze categorie, afhankelijk van hun
hoofdbestemming en omvang.
Groot of klein?
Groot: volgens Artikel 47°/1 van het
Besluit van de Vlaamse Regering
houdende algemene bepalingen over het
energiebeleid van 19 november 2010 is
een grote niet-residentiële eenheid een
niet-residentiële eenheid die géén kleine
niet-residentiële eenheid is”
Wat “klein” is, staat in hetzelfde artikel,
§2, 60°/1 : een kleine niet-residentiële
eenheid:- is “een gebouweenheid met

PROPERTYTODAY 23
een niet-residentiële hoofdbestemming
met een bruikbare vloeroppervlakte die
niet groter dan 500 m2 is en waarbij het
aaneengesloten geheel van niet-residentiële
gebouweenheden binnen hetzelfde
gebouw waarvan de gebouweenheid deel
uitmaakt, een bruikbare vloeroppervlakte
heeft die niet groter dan 1000 m2 is en geen
niet-residentiële eenheid bevat die groter
dan 500 m2 is”
De drempels zijn 500 m² en 1000 m² voor
het aaneengesloten geheel. Daardoor is alles
wat daar niet onder valt automatisch “groot”.
De EPC NR-verplichting
(Energieprestatiecertificaat voor Niet-
Residentiële gebouwen) vanaf 1 januari 2026
geldt voor alle grote niet-residentiële
gebouwen in Vlaanderen.
Het betreft dus:
چ
gebouwen of delen van gebouwen die niet hoofdzakelijk voor wonen dienen;
چ
onder meer: winkels, kantoren, praktijken, scholen, sporthallen, enz.
چ
ook gemengde gebouwen met een niet-residentieel deel (zoals
winkels op het gelijkvloers van een
appartementsgebouw).
Industrie- en landbouwgebouwen zijn
vrijgesteld van de EPC-plicht voor nietresidentiële
gebouwen (EPC NR).
Bij kleine niet-residentiële panden – zoals
een bakkerij, tandartspraktijk of kleine
handelszaak – kan de eigenaar kiezen tussen
een EPC NR (niet-residentieel) of een EPC
kNR (klein niet-residentieel).
Die keuze geldt enkel wanneer het gebouw
volledig door één functie wordt ingenomen
en geen andere niet-residentiële delen bevat.
Wat dit betekent in de praktijk
voor de syndicus
De syndicus is enkel bevoegd voor de
gemeenschappelijke delen van een
gebouw in mede-eigendom. Privatieve
aangelegenheden (zoals wettelijke
verplichtingen voor privatieve winkels,
kantoren of appartementen) vallen buiten
zijn beheer en informatieplicht.
De privatieve kavels (winkels,
kantoren, praktijken) vallen onder de
verantwoordelijkheid van hun eigenaar.
Concreet:
چ
privatieve kavels, zoals appartementen, handelszaken of kantoren in een gebouw
moeten zelf een EPC NR (of kNR) laten
opmaken voor hun privatieve eenheid.
چ
De syndicus moet wel zorgen voor het EPC van de gemeenschappelijke delen,
wanneer het gebouw als geheel (of
gedeeltelijk) een residentiële bestemming
heeft.
Geldt dit ook voor residentiële gebouwen
met winkels op het gelijkvloers?
Ja, maar enkel het niet-residentiële gedeelte
(de winkelzones, kantoorruimten, enz.) valt
onder de EPC NR-verplichting.
De appartementen blijven onder het
gewone EPC voor residentiële gebouwen.
Wat houdt het EPC NR in?
Het EPC NR wordt opgemaakt door een
energiedeskundige type D en is vijf jaar
geldig. Het bevat:
چ
Een energielabel van A (koolstofneutraal) tot G (geen hernieuwbare energie of
restwarmte)
چ
Een energiescore: gebaseerd op een theoretische berekening, dat de
energieprestatie van de eenheid zelf
weergeeft, los van de gebruiker
چ
Aanbevelingen om de eenheid energiezuiniger te maken
Het energielabel op het EPC NR is gebaseerd
op het werkelijke energiegebruik van de
eenheid. Dit in tegenstelling tot het EPC
voor residentiële gebouwen. Daarom
moeten meterstanden en gegevens van
SYNDIC
Channel
zowel energiegebruik als hernieuwbare
energieproductie geregistreerd worden.
Bij gebrek aan meetgegevens krijgt het
gebouw het label ‘X’.
De EPC NR-verplichting is niet enkel een
administratieve vereiste, maar een hefboom
naar een duurzamer gebouwenbestand.
EPC-wegwijzer
Niet duidelijk of en welk EPC u moet laten
opmaken? Het VEKA ontwikkelde de
handige EPC-wegwijzer. U beantwoordt een
reeks vragen en krijgt meteen het resultaat.
Of u een of meerdere EPC’s nodig heeft en
welk EPC dan. Zie:
ǯ https://apps.energiesparen.be/epcwegwijzer.
Wat voor velen louter een wettelijke plicht
lijkt, kan voor syndici dus uitgroeien tot
een kans: zich profileren als spilfiguur in de
verduurzaming van het patrimonium.
Meer info? Zie:
ǯ www.vlaanderen.be/epc-nr
Veka zal aanwezig zijn op het Salon van
de Mede-eigendom stand 28 om alle
vragen te beantwoorden!
info
Dit artikel kwam tot stand in
samenwerking met het Vlaams
Energie- en Klimaatagentschap
(VEKA).
PROPERTYTODAY
SYNDIC Channel
NIEUW IN MEDE-EIGENDOM IN BELGIË!
Kijk op YouTube naar de SYNDIC Channel, wordt nu snel aangevuld.

08
Uw mede-eigendomslift
moderniseren of vervangen:
de juiste keuze op het juiste
moment!
Geeft uw lift tekenen van vermoeidheid? Herhaaldelijke pannes, verplichte
normeringen, strengere veiligheidsregels, buitensporig verbruik… De vraag
komt vaak terug: volledige vervanging of gerichte modernisering?
Modernisering: vaak een
verstandiger alternatief
In tegenstelling tot wat men soms denkt,
hoeft niet altijd alles van nul te worden
vervangen. Modernisering betekent dat
enkel de kritieke onderdelen (machines,
besturingskasten, deuren, cabine…)
vernieuwd worden, terwijl de robuuste
elementen behouden blijven.
Voordelen:
چ
Goedkoper dan een volledige vervanging چ
Sneller: enkele dagen tot twee weken buiten dienst, tegenover soms meerdere
maanden
چ
Flexibel: fasering mogelijk volgens budget چ
Duurzamer: hergebruik van onderdelen en minder afval
Wanneer vervanging noodzakelijk is
Een volledige vervanging blijft vereist
in bepaalde gevallen: een te oude lift,
onhaalbare veiligheids- of energie-eisen, of
zware aanpassingsnoden (toegankelijkheid,
capaciteit…). Houd er rekening mee dat dit
een langere stilstand, ingrijpender werken en
een hoger budget betekent.
Anticiperen is de sleutel
Voor beheerders is planning essentieel.
Door ingrepen in rustige periodes te
programmeren, kan men investeringen
spreiden en hinder voor bewoners beperken.
Een tijdig gemoderniseerde of vervangen lift
betekent minder pannes, meer comfort en
betere energieprestaties.
Niet langer afhankelijk van één
constructeur
Vroeger zaten beheerders vast aan de
oorspronkelijke constructeur, met beperkt
toegang tot onderdelen.
Vandaag garanderen wij binnen de Faingroep:
چ
Multimerken-competenties op alle soorten liften
چ
Toegang tot originele of compatibele onderdelen via erkende Europese
netwerken of rechtstreeks bij de
fabrikanten
چ
Onafhankelijkheid ten opzichte van één leverancier
Meer expertise, dezelfde nabijheid
De recente fusie van onze drie Belgische
ondernemingen bracht complementaire
knowhow samen en versterkte onze
technische middelen. Onze filosofie blijft
echter onveranderd:
چ
Lokale en snelle service چ
Teams dicht bij de klant چ
Een relatie op menselijke schaal

PROPERTYTODAY 25
“ Een lift
moderniseren
is niet enkel
techniek
vernieuwen, het
is vooruitdenken
in comfort,
veiligheid en
energie.
Voortdurende opleiding en
versterkte expertise
Onze technici krijgen regelmatig bijscholing
in een speciaal opgericht opleidingscentrum,
volledig gericht op multimerken.
Wij zijn een van de weinige ondernemingen in
België met zo’n centrum!
Het resultaat: actuele expertise voor alle merken
en betrouwbare interventies, of het nu gaat om
onderhoud, herstellingen of modernisering.
Hulp nodig bij de modernisering
van een historische lift?
Is uw lift van vóór 1958 en erkend als
bouwkundig erfgoed?
چ
Heeft hij een erfgoedattest? Zo ja, dan kan de modernisering gepland worden tot 31
december 2027, op voorwaarde dat het
moderniseringsplan en de overeenkomst
met het bedrijf vóór 31 december 2025
zijn vastgelegd.
info
Anne-Catherine Minguet
Marketing & Communicatie
چ
Geen attest? Dan had de modernisering vóór 31 december 2023 uitgevoerd
moeten zijn.
چ
Is het nog mogelijk om het attest te verkrijgen?
Wij begeleiden al vele jaren de
modernisering van geklasseerde liften. Onze
rol: veiligheid en comfort garanderen zonder
ooit het unieke karakter van deze historische
installaties op te offeren.
Elke dag werken wij eraan om de versterkte
expertise van een solide groep te
combineren met de vertrouwensrelatie van
een klantgerichte structuur.
Liftinc by Fain
Place Thomas Balis 3
1160 Brussel
T 02 522 80 22
PROPERTYTODAY
چ
Scan de QR-code bij de stand om uw tijdslot te reserveren.
Audit Flash (post-beurs) voor Brusselse
mede-eigendommen
Bezoek stand (38-39) – Salon van de Medeeigendom
Brussel

26 Editie oktober - november
09
Elektrisch laden van
voertuigen: impact
op brandveiligheid
Laadinfrastructuur met batterijen, zowel voor
voertuigen als in batterijopslagsystemen, heeft
uiteraard gevolgen voor de brandveiligheid.
Momenteel bestaat er de “Regel van Goed
Vakmanschap”, uitgewerkt door Fireforum,
die door de meeste brandweerzones
wordt gevolgd voor het parkeren en laden
van elektrische voertuigen in parkings.
Binnenkort zal dit document als basis dienen
voor een Koninklijk Besluit, waardoor de
bepalingen verplicht zullen worden.
Hier is de link om het document te
downloaden:
ǯ https://www.fireforum.be/
voorschriften/rgv-elektrischevoertuigen-in-parkings
Voor projecten waarvoor de
omgevingsvergunning na 1/1/2025 wordt
uitgereikt en waarbij de laadpunten pas na
1/1/2026 worden geplaatst, zal sowieso een
risicoanalyse verplicht zijn.
Doelstellingen van de risicoanalyse
In de risicoanalyse wordt nagegaan of aan
de volgende zes doelstellingen is voldaan:
1. De parking is brandwerend
gescheiden van andere delen van
het gebouw en biedt voldoende
stabiliteit in geval van brand
2. De atmosfeer kan nooit explosief worden
3. Het ontstaan van een brand of een
gevaarlijke situatie wordt zo snel
mogelijk aan alle bewoners en de
hulpdiensten meegedeeld
4. De warmte en de rook van een
brand vormen geen gevaar voor de
bewoners gedurende de tijd die nodig
is om een veilige plaats te bereiken
5. De warmte en de rook van een
brand beletten de brandweer
niet om veilig op te treden
6. Na het blussen van de brand kunnen
de verwijdering en de opvolging
van het elektrisch voertuig worden
uitgevoerd zonder buitensporige
inzet van de brandweer in
termen van tijd en middelen
Voor nieuwe projecten of grondige renovaties
met een parking geldt dat het bekomen
van de omgevingsvergunning betekent
dat aan doelstellingen 1, 3, 4 en 5 in de
risicoanalyse sowieso voldaan is. Enkel
doelstelling 2 (ventilatie) en doelstelling
6 (afspraken rond het verwijderen van
uitgebrande voertuigen) vragen nog
bijkomende aandacht.
Toch wil er bijkomend op wijzen dat er
naast deze doelstellingen een bijkomend
aandachtspunt is, nl. het beheer van de
middelen die tot het behalen van de
doelstellingen leiden. Bij iedere wijziging
in de parking dient trouwens eveneens de
risicoanalyse opnieuw uitgevoerd te worden.
Nieuwe verplichtingen voor
bestaande gebouwen
Het nieuwe KB zal ook eisen opleggen
aan bestaande gebouwen. Dit verloopt
gefaseerd, maar het ziet ernaar uit dat
elk gebouw met een parking groter
dan 2.500 m² verplicht een risicoanalyse
moet laten uitvoeren, uiterlijk tegen 2032
(afhankelijk van de oppervlakte).
Daarnaast is ook de norm voor
branddetectie recent aangepast. In
de nieuwste versie is een risicoanalyse
verplicht om de juiste opbouw van het
branddetectiesysteem te bepalen. Dit geldt
bijvoorbeeld voor parkings en technische
ruimtes. Het is sterk aan te raden om
deze analyse te laten uitvoeren door een
onafhankelijk expert en niet door de
installateur van het branddetectiesysteem.

Extra eisen vanuit
brandweerzones
Bijkomend leggen sommige
brandweerzones aanvullende eisen op, vaak
gerelateerd aan veranderend energiegebruik.
Voorbeelden zijn:
چ
het laden van elektrische fietsen in gesloten ruimtes,
چ
het gebruik van thuisbatterijen, Tevens kunnen we enkel aanraden om, voor
iedere parking waar laadpalen geplaatst
worden, nu reeds de risicoanalyse te
laten uitvoeren. Op die manier wordt in de
toekomst een negatief advies vermeden.
“ Brandveiligheid
stopt niet bij de
ontwerpfase. Ze
leeft verder in elke
aanpassing, elke
laadpaal en elke
beslissing.
چ
grotere volumes batterijopslag. Steeds vaker wordt ook gevraagd om
interventieplannen digitaal beschikbaar
te maken voor de brandweer.
Advies aan de syndici
Het mag duidelijk zijn dat deze evoluties
een grote impact hebben op residentiële
projecten. Ons advies: neem al in de
voorontwerpfase contact op met
een gespecialiseerd bureau in
brandveiligheid en -preventie. Zo
voorkomt u onaangename verrassingen en
onnodige vertragingen bij de aanvraag van
uw omgevingsvergunning.
info
Patrick Kerckvoorde
SE Aeropa bv
patrick@se-aeropa.be
www.se-aeropa.be
PROPERTYTODAY

28 Editie oktober - november
Goed om
te weten
Vredegerecht van Ukkel, Vonnis
van 17 oktober 2024
Bij gebrek aan vermelding van de uitgebrachte
stemmen in de notulen van de algemene
vergadering zijn de betwiste beslissingen
onregelmatig. Een onregelmatige beslissing is
een beslissing die is genomen in strijd met de
wezenlijke regels die door de wet of de statuten
worden opgelegd.
In dit geval vermeldden de notulen onder
de betwiste punten enkel “meerderheid” of
“unanimiteit”, zonder de positieve, negatieve
stemmen en onthoudingen op te nemen.
Hierdoor is het onmogelijk na te gaan of de
meerderheid daadwerkelijk werd bereikt,
temeer daar zelfs niet vaststaat hoeveel medeeigenaars
aanwezig of vertegenwoordigd
waren.
Stellen dat dit vormgebrek geen invloed zou
hebben gehad op de aangevochten beslissingen
en geen enkel nadeel zou toebrengen aan de
eiser, met als argument dat het resultaat van de
stemming met handopsteking duidelijk zou zijn
– 31 van de 37 mede-eigenaars zouden tegen
de beslissing hebben gestemd – kan niet worden
bewezen, aangezien zelfs deze vermelding niet
is opgenomen in de notulen van de algemene
vergadering.
Een constante rechtspraak oordeelt dat er
sprake is van onregelmatigheid bij fouten in de
aanwezigheidslijst, fouten in de berekening van
de quotiteiten (zelfs indien deze geen invloed
hebben op de stemming), en fouten bij de
stemmentelling.
De rechtbank verklaart de betwiste beslissingen
van de algemene vergadering onregelmatig en
vernietigt ze.
1
Vraagstelling:
U geeft de raad om de AV te laten beslissen
dat de voorzitter gemachtigd is om de
syndicusovereenkomst te ondertekenen.
Maar wat als hij dat niet wil, en ook niemand
anders. Begrijpelijk want mogelijk komt de
aansprakelijkheid in het gedrang wegens
problemen later met aanrekeningen door de
syndicus.
En wat als het syndicuscontract nooit
ondertekend wordt door de VME? Vervalt
dan het mandaat van de syndicus, die beslist
verder te werken zonder de wettelijk verplichte
overeenkomst? Komt zijn recht op ereloon in het
gedrang?
Antwoord:
Het contract is geen constitutief element van
het mandaat van de syndicus. De benoeming
vloeit niet voort uit de ondertekening van
de overeenkomst, maar uitsluitend uit de
beslissing van de algemene vergadering . Het
proces-verbaal van de AV geldt daarbij als
bewijs van de benoeming.
De schriftelijke overeenkomst is wel een
wettelijke verplichting, ingevoerd om de
taken en de vergoeding van de syndicus
ondubbelzinnig vast te leggen. Zij biedt
bijkomende waarborgen voor transparantie,
maar vormt niet de rechtsbron van het
mandaat en de erelonen. Het bestaan van
de overeenkomst is dus een gevolg van
de wettelijke verplichting om de afspraken
schriftelijk vast te leggen.
BW art 3.89-§1 : " De bepalingen die de
verhouding regelen tussen de syndicus en de
vereniging van mede-eigenaars en de daaraan
gekoppelde vergoeding, staan in een schriftelijke
overeenkomst. Die overeenkomst omvat met
name de lijst van de forfaitaire prestaties en
de lijst van de aanvullende prestaties en de
daaraan verbonden vergoedingen."
Zoals bij elke overeenkomst geldt het
principe dat de betrokken partijen
deze ondertekenen. De syndicus is de
enige lasthebber van de VME. Hoewel
hij juridisch gezien de overeenkomst in
beide hoedanigheden kan ondertekenen
– aangezien hij zowel zichzelf als de VME
vertegenwoordigt – is het vanuit ethisch
oogpunt niet aangewezen dat hij dit doet.
Het is dus uit correctheid dat syndici aan de
AV vragen om iemand in naam van de VME
te mandateren om die de overeenkomst zal
ondertekenen namens de VME.
Dit is slechts een formaliteit, aangezien de
AV reeds de beslissing heeft genomen om
de syndicus aan te stellen. Daarnaast geldt
dat de syndicus bij de vertegenwoordiging
van zijn kandidatuur zijn ontwerp van
overeenkomst moet toelichten, zodat de
mede-eigenaars vooraf kennis hebben van
de inhoud en voorwaarden van zijn mandaat.
Dit is voornamelijk het geval indien de
hernieuwde versie enigszins gewijzigd is t.o.v.
de vorige versie, bvb door het toevoegen
van nieuwe tarieven. Die wijzigingen moeten
dan eerst door de AV worden goedgekeurd
(1/2+1).
Het klopt dat soms niemand deze taak
op zich wil nemen, wat uiteraard zeer
vervelend is voor beide partijen. Daarom
stellen wij als beroepsfederatie een
wetswijziging voor waarbij de voorzitter van
de AV wettelijk gemachtigd wordt om de
syndicusovereenkomst namens de VME te
ondertekenen.
Indien de voorzitter ondertekent, doet
hij dit uitsluitend in naam van de VME en
niet in zijn persoonlijke hoedanigheid. De
aansprakelijkheid rust bijgevolg bij de VME
en niet bij de persoon die tekent.
Indien geen overeenkomst wordt

PROPERTYTODAY 29

30 Editie oktober - november
ondertekend, zijn zowel de VME als
de syndicus in overtreding met de
wettelijke verplichting. Het mandaat van
de syndicus blijft in dat geval formeel
wel bestaan, aangezien dit uitsluitend
uit de benoemingsbeslissing van de AV
voortvloeit, maar het recht van de syndicus
op ereloon kan echter in vraag gesteld
worden. BW art 3.89-§1: Een niet-vermelde
prestatie kan geen aanleiding geven tot
vergoeding, behoudens beslissing van
de algemene vergadering.” Zonder een
geldige overeenkomst is er geen duidelijke
vastlegging van de vergoedingen, behalve
indien deze uitdrukkelijk in het procesverbaal
zijn opgenomen. Gezien de veelheid
aan mogelijke prestaties en bijhorende
vergoedingen, is het in de praktijk
onhaalbaar om dit volledig in de notulen te
vermelden.
UVS advies: indien niemand bereid is
de overeenkomst namens de VME te
ondertekenen, moet de syndicus dit expliciet
vermelden in het PV van de AV. In dat geval
zal hij geen andere keuze hebben om de
overeenkomst namens beide partijen te
ondertekenen, louter om de juridische
correctheid van de situatie te waarborgen en
te vermijden dat de syndicus en dus ook de
VME zonder geldig overeenkomst opereert.
2
Vraagstelling:
Volgens het reglement dient in onze VME de
jaarlijkse algemene vergadering gehouden
tussen 15 nov en 30 nov. Huidig jaar is ze
gepland op 30 nov 2024. De uitnodiging met
agenda wordt opgemaakt op 15 november
2024 en per post (PRIOR) verstuurd op 15
november 2024. De uitnodiging is bij de medeeigenaars
ten vroegste toegekomen op 18
november 24.
Is de uitnodiging (met de agenda), volgens
de wettelijke beschikkingen, TIJDIG voor een
algemene vergadering op 30 november?
Antwoord:
Om de situatie juridisch te beoordelen, is
het belangrijk om rekening te houden
met de wettelijke voorschriften inzake de
oproepingstermijn voor een algemene
vergadering in mede-eigendom, zoals
vastgelegd in de Belgische wetgeving op
mede-eigendom (artikel 3.87-§3 Burgerlijk
Wetboek): “ Behalve in spoedeisende gevallen
wordt de bijeenroeping ten minste vijftien
dagen vóór de datum van de vergadering ter
kennis gebracht ”.
Volgens deze bepalingen moet de
uitnodiging met agenda minstens 15
dagen voor de algemene vergadering
aan de mede-eigenaars worden verstuurd.
Bij het berekenen van deze termijn wordt
doorgaans uitgegaan van de datum op
dewelke de uitnodiging verzonden wordt,
niet van de datum op dewelke deze door de
mede-eigenaars ontvangen wordt.
Toepassing op uw situatie:
چ
Datum van vergadering: 30 november 2024
چ
Verzenddatum uitnodiging: 15 november 2024
چ
Minimale oproepingstermijn: 15 dagen voor de vergadering (dus ten laatste 15
november 2024).
De rechters houden rekening met
de verzenddatum en niet de
ontvangstdatum. De poststempel of een
verzendbewijs is daarbij een belangrijk stuk
bewijs.
Aangezien de uitnodiging op 15 november
2024 werd verzonden en de poststempel
van die datum als bewijs kan dienen, is
voldaan aan de wettelijke eis. Het feit dat
de uitnodiging pas op 18 november 2024
of later wordt ontvangen door de medeeigenaars,
verandert hier niets aan. De
syndicus heeft met de verzending op 15
november 2024 geen fout begaan, omdat
hij zich heeft gehouden aan de wettelijke
termijn.
Nuance : hoewel de wettelijke termijn
formeel niet is overschreden, had
de syndicus meer ruimte kunnen
inbouwen door de uitnodigingen
eerder te versturen. Dit zou de kans
op betwistingen of onvoorziene
vertragingen, zoals weekend of feestdag
veroorzaken in de postbezorging, sterk
hebben verminderd.

Voor de gemoedsrust van de syndicus
en de VME
Verzekeringsoplossingen voor
kantoor- en appartementsgebouwen
in mede-eigendom
Vraag ernaar bij je makelaar
B’Cover by Baloise nv | B’Cover by Baloise nv is een door de FSMA erkend gevolmachtigd onderschrijver | Zetel: City Link, Posthofbrug 16, 2600 Antwerpen, België |
BTW BE 0437.008.754 | RPR Antwerpen, afdeling Antwerpen | Tel.: +32 3 247 21 11 – Vestiging: Herkenrodesingel 6, 3500 Hasselt, België – Tel.: +32 2 704 49 70 | IBAN: BE77 7310 5269 7142 |
BIC: KREDBEBB | info@bcover.be | www.bcover.be

aménagement et rénovation
toitures-parking
aanleg en renovatie
parkeerdaken
omgevingswerken
aménagement
des abords
toitures plates
& toitures-terrasses
platte daken
& dakterrassen
Een perfect oppervlak
door ingenieus vakwerk.
Un revêtement parfait
fruit d’une technologie
ingénieuse.
www.derdeconstruct.be