Property Today NL 2026 Editie 20

EDITIE 20 - 2026 - JANUARI-FEBRUARI
MAGAZINE VAN DE MEDE-EIGENDOM
PRIVATIEF OF
GEMEENSCHAPPELIJK?
Is ontevredenheid de norm
geworden?
Verandering van syndicus:
de zwakke schakel in de overdracht
van informatie
DE REGEL IS EENVOUDIG, DE PRAKTIJK
ALLERMINST.
Art. 3.85,§1, tweede lid BW “bevat de basisakte de beschrijving van
het onroerend geheel en van de privatieve en gemeenschappelijke
delen”. Niet alleen kan de ruime invullingsvrijheid bij de opmaak van
basisakten leiden tot onderscheiden kwalificaties maar al naargelang
de omschrijving in de basisakte kunnen bv. ramen in het ene
gebouw gemeenschappelijk en in een ander gebouw privatief zijn.
ELKE SYNDICUS KENT DE COMPLEXITEIT
VAN SCHADEDOSSIERS.
Maar wat als een brandschade wordt gevolgd door
de verkoop van het betrokken appartement? Op wie
wacht de verzekeringsvergoeding: de eigenaar ten tijde
van de schade, of de nieuwe eigenaar? Deze situatie,
die zich recentelijk voordeed in een residentie, zet de
neutrale rol van de syndicus scherp op de proef.

Buildimax All Risk
Alle risico verzekering Building
De blokpolis die alles
‘in’begrepen heeft
Meer info op axa.be
Comfort Thuis Speciaal Buildimax All Risk is een verzekering alle risico’s Building die de (mede-)eigenaars dekt van een gebouw vanaf
4 eenheden. Dit product werd ontwikkeld door AXA Belgium, Belgische verzekeringsmaatschappij, en is onderworpen aan het
Belgisch recht. Het verzekeringscontract wordt gesloten voor een looptijd van een jaar met mogelijkheid tot stilzwijgende verlenging.
Aarzel niet om een beroep te doen op uw verzekeringstussenpersoon voor meer informatie of een offerte. Hij staat voor u klaar en is
het best geplaatst om een voorstel te doen dat bij uw situatie past. Wij nodigen u uit de algemene voorwaarden en de productfiche
(IPID) te raadplegen alvorens het product af te sluiten. Daarin vindt u de aangeboden dekkingen en de eventuele beperkingen en
uitsluitingen van de waarborgen. Dit document is gratis te verkrijgen bij uw verzekeringstussenpersoon of op www.axa.be.
Niet tevreden over iets? Laat het ons weten via customer.protection@axa.be. Indien u niet akkoord gaat met de voorgestelde
oplossing kunt u zich richten tot de Ombudsman van de Verzekeringen, de Meeûsplantsoen 35 te 1000 Brussel.
AXA partner van
AXA Belgium, nv van verzekeringen toegelaten onder het nr. 0039 om de takken leven en niet-leven te beoefenen (KB 04-07-1979, BS 14-07-1979) • Maatschappelijke zetel: Troonplein 1, 1000 Brussel
(België) • www.axa.be • Tel.: 02 678 61 11 • KBO nr.: BTW BE 0404.483.367 RPR Brussel • 7.06.7176 - 0724 • V.U.: C. Audet, AXA Belgium nv, Troonplein 1, 1000 Brussel (België).

PROPERTYTODAY
3
INHOUD
EDITIE 20
JANUARI-FEBRUARI
2026
VERANDERING VAN SYNDICUS: DE ZWAKKE
SCHAKEL IN DE OVERDRACHT VAN INFORMATIE
PRIVATIEF OF GEMEENSCHAPPELIJK? EEN EEUWIGE
DISCUSSIE BIJ GEBREKKIGE STATUTEN?
P4
P8
NOG NIET GEABONNEERD?
Schrijf u dan in via
www.propertytoday.be en
krijg het magazine GRATIS
in uw mailbox!
DE UNIE VAN SYNDICI EN SYNDICUSKIEZEN.BE
BUNDELEN HUN KRACHTEN OM HET IMAGO VAN
HET BEROEP TE VERDEDIGEN EN TE HERSTELLEN
MEDE-EIGENDOM: IS ONTEVREDENHEID DE
NORM GEWORDEN?
P12
P16
Abonnementen zijn gratis en kunnen
onderschrevenworden via de website
www.propertytoday.be
BRANDSCHADE, VERKOOP EN EEN
GEBLOKKEERDE VERGOEDING: HOE BLIJFT U ALS
SYNDICUS NEUTRAAL?
SUCCESSEN EN UITDAGINGEN VAN ENERGETISCHE
RENOVATIES IN MEDE-EIGENDOM: PRAKTIJKCASES
HET SAMENWONEN VAN MORGEN: MEER
TRANSPARANTIE, INSPRAAK EN EEN
JURIDISCH KADER VOOR NIEUWE WOON- EN
AANKOOPVORMEN.
P19
P20
P22
Adreswijzigingen graag schriftelijk
doorgeven met vermelding van het
oude en het nieuwe e-mailadres.
Opzeggen kan gelijk wanneer gebeuren
mits melding via info@propertytoday.be
Het abonnement op het magazine is
gratis. Je krijgt het blad drie keer per jaar
toegestuurd, alsook enkele informatieve
mails indien nodig.
DE SYNDICUS VAN MEDE-EIGENDOM
GECONFRONTEERD MET HET REGISTER VAN
PERSOONSGEGEVENS
KETENAANSPRAKELIJKHEID IN VLAANDEREN:
DE SYNDICUS ALWEER TUSSEN HAMER EN
AAMBEELD!
DE DWINGENDE AARD VAN HET REGLEMENT
VAN INTERNE ORDE IN MEDE-EIGENDOM
P24
P27
P31
Uitgever
PROFIT & FUN BV
Steenwinkelstraat 425
2627 Schelle
Advertentieregie
info@propertytoday.be
Redactie
redac@propertytoday.be
Magazinelay-out
D&K Vision BV
T 03 877 29 20
info@dkvision.eu
NIEUWS 2026
SCHORSING VAN DE SYNDICUS: WAT ELKE
SYNDICUS MOET WETEN
GOED OM TE WETEN
P33
P34
P36
Copyright / Gehele of gedeeltelijke overname van de inhoud,
in welke vorm dan ook, is slechts toegestaan na schriftelijk
akkoord van de uitgever. De informatie in dit magazine is met
de grootste zorg geschreven en nagekeken. De uitgever kan
echter niet verantwoordelijk gesteld worden eventuele foute of
onvolledige informatie. Property Today kan geen garantie bieden
betreffende de juistheid van de informatie van de auteurs van de
gepubliceerde artikels, noch aansprakelijk gesteld worden voor
de schade die, direct of indirect, het gevolg is van deze informatie.

4 Editie januari - februari
01
Verandering
van syndicus: de
zwakke schakel
in de overdracht
van informatie
De wissels van syndicus nemen toe binnen de verenigingen van
mede-eigenaars. Gedreven door toenemende ontevredenheid,
fusies van kantoren of stopzetting van activiteiten zijn deze
overdrachten gemeengoed geworden. Toch schuilt achter dit
ogenschijnlijk administratieve fenomeen een groot risico, dat
nog al te vaak wordt onderschat: het verlies van informatie
tussen de oude en de nieuwe beheerder.

PROPERTYTODAY
5
De blinde vlek van de leveranciers
In een context waarin administratieve
stromen steeds meer gedigitaliseerd
en onderling verbonden zijn, vormt het
ontbreken van een formele kennisgeving aan
leveranciers een kritieke blinde vlek. Banken,
verzekeringsmaatschappijen, liftbedrijven,
energieleveranciers, meetbedrijven,
onderhoudsfirma’s: zij moeten allemaal
snel en officieel worden geïnformeerd
over de identiteit van de nieuwe syndicus,
zijn volledige contactgegevens en, in
voorkomend geval, zijn bankreferenties.
De voorbije weken hebben verschillende
professionals uit de mede-eigendom
gewaarschuwd voor terugkerende
disfuncties die optreden na een overname
van het mandaat. Onverwachte facturaties,
niet-doorgegeven verbruiksindexen, slecht
opgevolgde contracten of onbetaalde
verzekeringspremies: zoveel situaties die
zelden hun oorsprong vinden in één enkele
fout, maar veeleer in een doorbroken
communicatielijn, om meerdere vaak
conflictueuze redenen
Wanneer de uittredende syndicus
het beheer “laat vallen” vóór het
einde
De kern van het probleem is bekend.
Wanneer een nieuwe syndicus zijn
functie opneemt, betekent dit dat de
vorige syndicus werd ontslagen of zelf
ontslag heeft genomen. Voorafgaand
aan dit ontslag tekent zich meestal een
periode af waarin het mogelijk is dat de
door de VME gedemotiveerde of nalatige
syndicus zijn opdracht niet met de vereiste
zorgvuldigheid heeft uitgevoerd; daaruit
kunnen nalatigheden voortvloeien zoals
betalingsachterstanden…
Dit kan ernstige gevolgen hebben, in het
bijzonder op het vlak van verzekeringen. In
diezelfde geest wordt de wettelijke termijn
van 30 dagen om de archieven van de
mede-eigendom over te dragen benut tot
op de laatste minuut, in een duidelijk gebrek
aan collegialiteit en met een uitgesproken
wraakmentaliteit.
De wettelijke termijn voor de
overdracht: een wetgevende
contradictie die de nieuwe
syndicus benadeelt
Het huidige wettelijke regime bevat een
fundamentele tegenstrijdigheid. De nieuwe
syndicus is vanaf de eerste dag van zijn
mandaat volledig verantwoordelijk, maar
beschikt vaak nog niet over de archieven die
noodzakelijk zijn om zijn opdracht correct uit
te voeren.
Tegelijkertijd heeft de uittredende syndicus,
die geen enkele beheersbevoegdheid meer
heeft, tot dertig dagen de tijd om de dossiers
over te dragen, zonder dat er in die periode
een verplichting bestaat om de continuïteit
van de werking te waarborgen, bijvoorbeeld
door dringende dossiers onmiddellijk aan
zijn opvolger over te maken. In geval van
een conflictueuze overname benadeelt dit
onevenwicht structureel de nieuwe syndicus
en verzwakt het de mede-eigendom.
BW 3.89-§5: Ongeacht de bevoegdheden die
hem door het reglement van interne orde
worden toegekend, is de syndicus belast met:
7° het overdragen, indien zijn mandaat op
welke wijze ook is geëindigd, binnen een termijn
van dertig dagen volgend op het einde van
zijn mandaat, van het volledige dossier van
het beheer van het gebouw aan zijn opvolger
of, bij ontstentenis daarvan, aan de voorzitter
van de laatste algemene vergadering, met
inbegrip van de boekhouding en de activa die
hij beheerde, alle schadegevallen, een historiek
van de rekening waarop de schadegevallen
werden geregeld, alsook de documenten die het
gebruik aantonen dat werd gegeven aan elke
som die niet terug te vinden is op de financiële
rekeningen van de mede-eigendom.
De nieuwe syndicus ontvangt dus niet altijd
onmiddellijk het geheel van de archieven,
contracten en nuttige contactgegevens.
In bepaalde gevallen is de overdracht
onvolledig, laattijdig of conflictueus. Tijdens
deze periode blijft de mede-eigendom
echter functioneren: liften moeten worden
onderhouden, verzekeringen blijven
verschuldigd, energie wordt verbruikt,
financiële stromen lopen door. Indien de
dienstverleners niet op de hoogte zijn van
de wijziging van aanspreekpunt, kunnen
de gevolgen zwaar zijn. In eerste instantie
blijven zij immers hun herinneringen en
afrekeningen sturen naar de oude syndicus,
die, zonder nog een mandaat te hebben,
alles laat aanslepen…
Deze situatie herinnert aan een
ongemakkelijke juridische realiteit: zelfs
indien bepaalde contracten bepalen
dat de nieuwe syndicus pas volledig
verantwoordelijk is vanaf de volledige
overdracht van de dossiers van de VME,
vormt deze clausule geen absolute
bescherming.
Voorgestelde piste voor
wetgevende hervorming: de
wettelijke termijn verkorten
Een eenvoudige en concrete correctie zou
erin bestaan de wettelijke termijn voor
de overdracht van de archieven, vandaag
vastgesteld op dertig dagen, te verminderen
tot acht werkdagen. Het doel is niet om de
uittredende syndicus te “bestraffen”, maar om
de kwetsbare periode te beperken waarin de
nieuwe syndicus volledig verantwoordelijk
is zonder over de noodzakelijke dossiers te
beschikken.
“ Een eenvoudige
en concrete
correctie bestaat
erin de wettelijke
termijn voor
archiefoverdracht
te verkorten.
In de praktijk vormen acht werkdagen een
realistische termijn om de overdracht van
de documenten te organiseren, terwijl
tegelijk wordt vermeden dat een conflict
tussen syndici zich de facto vertaalt in een
langdurige administratieve blokkering ten
nadele van de VME. Deze vermindering
zou een beter evenwicht herstellen tussen
onmiddellijke verantwoordelijkheid en
effectieve toegang tot informatie, en zou de
risico’s verbonden aan dringende betalingen,
schadegevallen en verzekeringscontinuïteit
aanzienlijk verkleinen.
Bovendien maakt de digitalisering het
vandaag perfect mogelijk om deze termijn
zonder problemen in te korten: dossiers
kunnen onmiddellijk digitaal worden
doorgestuurd, zonder te moeten wachten

6 Editie januari - februari
op een fysieke afspraak. Een fysieke
overdrachtsvergadering is in principe
enkel nog nodig voor stukken die nog niet
gedigitaliseerd zijn, of wanneer originele
documenten effectief moeten worden
overhandigd.
Meer dan administratief: de
continuïteit van het beheer
bedreigd
Het probleem is niet louter administratief
of financieel. Zolang de dienstverleners niet
over de juiste contactpersoon beschikken,
circuleren bepaalde essentiële gegevens
niet meer. Verbruiksindexen worden niet
doorgegeven, oproepen tot betaling kunnen
worden geblokkeerd, technische interventies
worden uitgesteld.
Op termijn wordt de continuïteit van
het beheer van de mede-eigendom zelf
ondermijnd. Beheerders getuigen dat zij
soms pas maanden na hun aantreden
ontdekten dat bepaalde facturen nog steeds
aan de oude syndicus werden gericht, dat
geen enkele betaling werd uitgevoerd en dat
boetes zich opstapelden.
Soms werden bankrekeningen met
een debetsaldo pas maanden, zelfs
jaren later vastgesteld, waarbij banken
plots schadevergoedingen van de VME
vorderden…
Nog zorgwekkender is dat het al is
voorgevallen dat schadegevallen
zich voordeden terwijl, na
uitputting van de rechtsmiddelen,
de verzekeringsmaatschappij de
verzekeringspolis had opgezegd… zonder
dat iemand in het gebouw daarvan op de
hoogte was. Tussen haakjes kunnen wij
benadrukken dat elk gebouw idealiter zou
moeten beschikken over een brievenbus
voor de VME, toegankelijk voor allen maar
waarin de post door de postbode kan
worden gedeponeerd in plaats van te
belanden op de stapel reclamefolders, zoals
in de praktijk meestal het geval is.
Het spreekt vanzelf dat, indien het om een
aangetekende zending gaat, die – zoals de
wet voorschrijft – aan de syndicus én aan
de VME moet worden gericht, geen enkele
mede-eigenaar deze op het postkantoor
kan afhalen, maar het bericht van de post
kan misschien een signaal zijn voor een
mede-eigenaar om de nieuwe syndicus te
waarschuwen dat er iets misloopt.
BW art. 3.89-§5-4°: “Onder voorbehoud van
andersluidende bepalingen in deze ondertitel
wordt aangetekende correspondentie, op straffe
van nietigheid, gericht aan de woonplaats, of
bij gebreke daaraan, aan de verblijfplaats of de
maatschappelijke zetel van de syndicus en aan
de zetel van de vereniging van mede-eigenaars.”
In geval van schade onderzoeken de
rechters concreet of de nieuw aangestelde
syndicus alle redelijke maatregelen heeft
genomen om het beheer van het gebouw
te beveiligen. De rechtbanken hebben soms
geoordeeld dat de nieuwe syndicus zich
niet kan verschuilen achter het ontbreken
van archieven om zich volledig aan zijn
verantwoordelijkheid te onttrekken.
Ook leveranciers trekken aan de
alarmbel
Niet alleen syndici en mede-eigenaars
worden benadeeld bij een wissel van
syndicus: ook de leveranciers worden
getroffen. Sommigen hebben zelfs beslist om
bijkomende kosten aan te rekenen wanneer
de overname onvolledig is of wanneer de
wijziging niet tijdig werd gemeld.

PROPERTYTODAY
7
Hun rechtvaardiging klinkt steeds opnieuw:
“Wij factureren niet zonder reden. Wanneer
er een wissel van syndicus is, moeten alle
administratieve stromen worden aangepast.
Wij moeten ons aansluiten op de interfaces
van de syndici waarlangs de financiële
stromen lopen, en dat vergt tijd. Dankzij die
interface worden de gegevens rechtstreeks
in de data van een mede-eigendom
doorgestuurd zonder te moeten worden
overgeschreven, wat fouten beperkt.”
Sommige leveranciers beschrijven dan ook
een vaak voorkomend scenario wanneer
de overgang niet wordt geformaliseerd:
“Wanneer wij niet worden verwittigd, sturen
wij een factuur naar de oude syndicus die
uiteraard niet wordt betaald. Vervolgens
sturen wij één, twee, drie aanmaningen. Wij
bellen de oude syndicus, die in de meeste
gevallen weigert ons de naam van zijn
opvolger mee te delen. Dat is bijzonder
complex en genereert veel interne kosten,
temeer omdat het aantal wissels van
syndicus bij onze klanten vorig jaar zeer sterk
is toegenomen.” En gedurende al die tijd
worden de verbruiksindexen voor water en
verwarming niet aan de nieuwe syndicus
doorgegeven.
Geconfronteerd met de toename van
deze problematische overdrachten geven
sommige dienstverleners aan dat zij hun
teams hebben moeten versterken. Een
impliciete maar duidelijke conclusie: “De
sector van de syndici moet hier echt werk
van maken.”
Een essentiële vraag dringt zich ook op:
aan wie zullen deze extra kosten worden
gefactureerd? In de praktijk worden zij
meestal aangerekend aan de VME. Die ziet
zich dan genoodzaakt zich te richten tot
ofwel de uittredende syndicus, ofwel de
nieuwe syndicus, en aan te tonen welke van
beiden de fout heeft begaan die aan de basis
ligt van de disfunctie.
Maar in de veelheid aan mogelijke scenario’s
is het vaak moeilijk om een duidelijke lijn
te trekken: niets is volledig zwart of wit,
het gaat veeleer om een grijze zone waarin
laattijdige overdracht, gebrekkige informatie,
elkaar opvolgende verantwoordelijkheden
en een gebrek aan coördinatie door elkaar
lopen.
Deze realiteit onderstreept het belang, voor
de nieuwe syndicus, van een proactieve
aanpak vanaf de start van het mandaat, en in
het bijzonder van een snelle identificatie van
leveranciers en het systematisch versturen
van schriftelijke communicatie om elke
informatiebreuk te vermijden.
Praktische tips voor syndici
Î Stuur onmiddellijk na uw benoeming een
e-mail naar de uittredende syndicus met
het verzoek om een afspraak te maken
voor de overdracht van de dossiers.
Î Vraag expliciet aan de uittredende
syndicus een volledige en actuele lijst van
alle leveranciers en dienstverleners van de
VME.
Î Stel systematisch een proces-verbaal op
van de overdracht van de dossiers en
archieven.
Î Neem, in voorkomend geval, contact op
met de raad van mede-eigendom: de
leden beschikken vaak over veel praktische
informatie en de historiek van het dossier.
Î Indien er geen raad van mede-eigendom
is, neem contact op met de commissaris
der rekeningen, die minstens beschikt
over de vorige afrekening met de lijst van
facturen.
Î Absolute prioriteit: neem
onmiddellijk contact op met de
verzekeringsmaatschappij en verifieer
dat de premie tijdig werd betaald.
Deze eenvoudige maar vaak verwaarloosde
stap vormt nochtans een essentiële
voorzorgsmaatregel. Zij maakt het mogelijk
de mede-eigendom te beschermen
tegen potentieel zware financiële of
verzekeringsgevolgen.
In een steeds veeleisender juridisch
landschap blijft anticipatie de beste
bescherming.
info
Mevr Dominique Krickovic
Voorzitter Unie van Syndici
PROPERTYTODAY

8 Editie januari - februari
02
Privatief of
gemeenschappelijk?
Een eeuwige discusie
bij gebrekkige statuten?
Inleiding - Probleemstelling.
Conform artikel 3.85,§1, tweede lid van het
Burgerlijk Wetboek “bevat de basisakte de
beschrijving van het onroerend geheel en van
de privatieve en gemeenschappelijke delen”.
De regel is eenvoudig, de praktijk allerminst.
Niet alleen kan de ruime invullingsvrijheid
bij de opmaak van basisakten leiden
tot onderscheiden kwalificaties: al
naargelang de omschrijving in de basisakte
kunnen bv. ramen in het ene gebouw
gemeenschappelijk en in een ander gebouw
privatief zijn.
Daarnaast komt het voor dat de
basisakte niet (meer) beantwoordt aan
de werkelijkheid. Dit euvel doet zich
niet zelden voor bij basisakten die zijn
opgemaakt op basis van de vergunde
plannen, nog vooraleer de eerste steen
van het appartementsgebouw werd
gelegd. Een wijziging van de basisakte
blijft eveneens vaak achterwege wanneer
een bestaand gebouw substantiële
bouwkundige wijzigingen ondergaat of
zelfs wordt uitgebreid. Ook artikel 3.85,§2
B.W., dat voorziet in de mogelijkheid om
onder bepaalde voorwaarden wijzigingen
aan te brengen aan de statuten tot op het
ogenblik van de voorlopige oplevering van
de gemeenschappelijke delen blijft in de
praktijk al te vaak nog dode letter.
Helaas gaan notarissen ook niet altijd
even nauwkeurig te werk bij de opmaak
van de statuten en zijn vergetelheden,

PROPERTYTODAY
9
ongerijmdheden en zelfs tegenstrijdigheden
geenszins uitgesloten.
Het hoeft derhalve niet te verbazen dat
de vraag of bepaalde gedeelten van
de mede-eigendom privatief dan wel
gemeenschappelijk zijn, reeds tot vele
kopzorgen bij syndici en mede-eigenaars
heeft geleid.
Een correcte kwalificatie als privatief
of gemeenschappelijk deel kan
immers van cruciaal belang zijn op
vele vlakken, zoals onder meer ter
bepaling van de aansprakelijkheden, de
beslissingsbevoegdheid en (veelal) de
gehoudenheid tot daarmee gepaard gaande
kosten.
Schijnprobleem?
De niet-vermelding van een bepaald
gedeelte van de mede-eigendom onder de
beschrijving van de privatieve of gemene
delen in de basisakte hoeft evenwel niet
noodzakelijk problematisch te zijn.
Ondanks de vereenvoudigende bedoelingen
van diverse wetswijzigingen in de afgelopen
decennia blijven de statuten van een
appartementsgebouw weliswaar doorgaans
een uitgebreid en complex opgesteld
document.
Niettemin behoort het de statuten in hun
geheel te lezen en kan men zich met het oog
op de oplossing van de alhier behandelde
problematiek geenszins beperken tot een
lezing van de eigenlijke beschrijving van de
privatieve en gemeenschappelijke delen in
de basisakte.
Uit de integrale lezing van de statuten zal
soms blijken dat de kwalificatie van een
bepaald gedeelte van de mede-eigendom,
ondanks de niet-vermelding ervan onder
de beschrijving van de privatieve en
gemeenschappelijke delen in de basisakte,
in werkelijkheid slechts een schijnprobleem
betreft.
Niet zelden kunnen er immers elders in
de statuten aanknopingspunten worden
gevonden voor een eenvoudige oplossing
van de delicate kwalificatieproblematiek.
Aldus kan het enerzijds cruciaal zijn na te
gaan of er in de basisakte al dan niet sprake is
van exclusieve gebruiksrechten ten voordele
van een of meerdere mede-eigenaars, zoals
onder meer op een deel van de tuin of het
dak.
Uit artikel 3.85,§1, 1° van het Burgerlijk
Wetboek - “De mede-eigenaars hebben
een proportioneel recht op gebruik van de
gemeenschappelijke delen tenzij anders in de
statuten is bepaald (…)” - en artikel 3.88,§1,
2° e) van het Burgerlijk Wetboek – “(…) De
algemene vergadering beslist bij meerderheid
van vier vijfden van de stemmen over (…) de
wijziging van de zakelijke gebruiksrechten
ten voordele van één mede-eigenaar op de
gemene delen (…)” - blijkt namelijk dat zulke
exclusieve gebruiksrechten noodzakelijk
een gemeenschappelijk deel tot voorwerp
hebben (F. VAN IN, D. DOBSON en P.
LEYSEELE, Wegwijs in appartementsmedeeigendom,
Gent, Story Publishers, 2025,47-
48).
“ In geval van
tegenstrijdigheden
tussen de basisakte
en het reglement
van medeeigendom
zal de
eerste primeren.
Anderzijds kan een analyse van de in
het reglement van mede-eigendom
vervatte regeling van de verdeling van de
bijdragen in gemeenschappelijke kosten
mogelijks verhelderend werken. Hoewel
dergelijke regeling van de (betalings)
verbintenissen van de mede-eigenaars nooit
van doorslaggevend belang mag zijn ter
bepaling van de zakenrechtelijke kwalificatie
van een gedeelte van de mede-eigendom,
kan die regeling daartoe niettemin een
aanwijzing of bevestiging opleveren.
In geval van niet-vermelding van
buitenramen onder de beschrijving van de
privatieve en gemeenschappelijke delen, zou
een in het reglement van mede-eigendom
opgenomen bijzondere kostenverdeelsleutel
naar luid waarvan “de kosten van onderhoud
en herstel van het buitenschrijnwerk vallen
ten laste van de eigenaar naar verhouding tot
het aantal buitenramen van zijn kavel” aldus
een indicatie kunnen zijn van de wil van
de opsteller om de buitenramen onder de
gemeenschappelijke delen te kwalificeren.
Conventionele
interpretatieregels?
In geval van blijvende onduidelijkheid over
de kwalificatie van een bepaald gedeelte
van de mede-eigendom, dient er alleszins
te worden onderzocht of de statuten zelf
eventueel conventionele interpretatieregels
bevatten.
Niet zelden wordt na de concrete oplijsting
van de privatieve en gemeenschappelijke
delen in een basisakte inderdaad vermeld
dat deze beschrijving (met name voor wat
betreft de gemeenschappelijke delen) nietlimitatief
is en voorzien in een algemene
regel om eventuele interpretatieproblemen
op te vangen. De voorbeelden daarvan
zijn legio: “Bovenstaande opsomming is
louter aanwijzend en niet beperkend. Zij
dient geïnterpreteerd te worden als volgt:
al wat tot het uitsluitend gebruik of nut
voor één privatieve kavel dient, wordt als
privatief beschouwd, met uitzondering van
de hierboven vermelde gemeenschappelijke
zaken: al wat tot het gebruik of het nut van
twee of meer privatieve kavels dient, wordt als
gemeenschappelijk beschouwd” of nog “In
geval van twijfel wordt als gemeenschappelijk
beschouwd, alle delen en/of installaties die niet
uitsluitend ten dienste staan of tot uitsluitend
gebruik zijn van één enkel privatief element”.
Daarnaast bevatten de statuten vaak
ook meer specifieke conventionele
interpretatieregels die onder meer
de vorm kunnen aannemen van een
voorrangsregeling in geval van interne
tegenstrijdigheden. Aldus kan een aan
onverenigbare bepalingen in de statuten
te wijten kwalificatiedispuut mogelijks
worden beslecht door toepassing te
maken van een statutaire clausule, naar luid
waarvan “In geval van zichtbare of verborgen
tegenstrijdigheden tussen de basisakte en het
reglement van mede-eigendom zal de eerste

10 Editie januari - februari
primeren” (R. TIMMERMANS, “Statuten voor een
appartementsgebouw op erfpachtgrond”, in
X., Onroerend Goed in de Praktijk, Mechelen,
Kluwer, XVIII.G-202).
Wettelijke interpretatieregel.
Voor de gevallen waarin de statuten zelf
geen soelaas bieden, heeft de wetgever
voorzien in een wettelijke interpretatieregel
ter oplossing van discussies over het privatief
dan wel gemeenschappelijk karakter van een
gedeelte van de mede-eigendom.
Artikel 3.84, derde lid van het Burgerlijk
Wetboek bepaalt namelijk dat “bij
ontstentenis van of tegenstrijdigheid tussen
titels, de gedeelten van gebouwen of gronden
die tot het gebruik van alle mede-eigenaars of
van enkelen onder hen bestemd zijn, worden
geacht gemeenschappelijk te zijn”.
Een elementaire analyse van deze
wetsbepaling leidt tot volgende
aandachtspunten:
Î Artikel 3.84, derde lid van het Burgerlijk
Wetboek vindt slechts toepassing bij
ontstentenis van of tegenstrijdigheid
tussen titels.
Î Met de “ontstentenis van titels” bedoelt de
wetgever de hypothese dat een gedeelte
van de mede-eigendom niet wordt
vermeld in de statuten.
Î Van “tegenstrijdigheid tussen titels” kan
dan weer in diverse hypothesen sprake
zijn. Niet alleen kunnen er in de basisakte
en het reglement van mede-eigendom
tegenstrijdige bepalingen voorkomen.
In groepen van gebouwen is het
tevens mogelijk dat bepalingen van de
hoofdbasisakte en de deelbasisakten
elkaar tegenspreken. Eveneens kunnen
de basisakte(n) en de eigendomstitels
van de mede-eigenaars onverenigbare
bepalingen bevatten.
Î De lacunes of ongerijmdheden moeten
betrekking hebben op de omschrijving
van gedeelten van gebouwen of gronden.
Î De verwijzing door de wetgever naar
“gedeelten van gebouwen” is volstrekt
logisch. Er bestaan immers meerdere
zogenaamde “optionele gemene
delen” die, afhankelijk van de wil van
de comparanten bij de basisakte, als
privatieve dan wel gemeenschappelijke
delen kunnen worden gekwalificeerd (bv.
technische installaties, kabels en leidingen)
(V. SAGAERT, De zakenrechtelijke structuur
van vastgoedprojecten, Antwerpen,
Intersentia, 2019, 87).
Î De vermelding van “gronden” in artikel
3.84, derde lid van het Burgerlijk
Wetboek is daarentegen minder
evident. Enerzijds wordt de grond
immers traditioneel beschouwd als
een “absoluut gemeen deel”, dit is een
gedeelte van de mede-eigendom
dat in elk geval gemeenschappelijk
moet zijn (R. TIMMERMANS, Handboek
Appartementsrecht, I, Mechelen,
Kluwer, 2025, 131). Anderzijds is
mede-eigendom van de grond niet
noodzakelijk voor de toepassing van
de appartementswetgeving en is het
mogelijk dat om een basisakte op te
stellen waarvan de grond geen deel
uitmaakt, zoals bij bouwprojecten
waarin de bouwpromotor enkel beschikt
over een opstal- of erfpachtrecht op
de grond en de grondeigenaar niet
tussenkomt in de basisakte (H. CASMAN,
“Actuele en toekomstige problemen in
het appartementsrecht”, in Zakenrecht.
Absoluut niet een rustig bezit, Antwerpen,
Kluwer, 1992, 75).
Î Het al dan niet “tot het gebruik van alle
mede-eigenaars of van enkelen onder hen
bestemd zijn” is het wettelijk criterium
ter bepaling van het privatief dan wel
gemeenschappelijk karakter van een niet
of op tegenstrijdige wijze beschreven
gedeelte van de mede-eigendom.
Î De wetgever laat aldus de toepassing
van deze wetsbepaling afhangen van
het algemeen, theoretisch criterium
van de “bestemming” en niet van het
daadwerkelijk feitelijk gebruik als zodanig.
Het de facto uitsluitend privatief gebruik
van een gedeelte van de mede-eigendom
speelt derhalve geen rol.
Î De wetgever kiest ook voor een positieve
omschrijving van dit criterium. Deze
keuze moet worden toegejuicht: een
negatief omschreven criterium, zoals
‘gemeenschappelijk zijn alle gedeelten
die niet tot afzonderlijk gebruik bestemd
zijn’ (zie ook reeds: M. VILEYN, “Het
appartementsrecht en de mede-eigendom”,
T.P.R. 1983, 29), zou in de praktijk immers
veelal geen soelaas bieden, gelet op
de niet altijd even adequate concrete
omschrijving van de private delen,
enerzijds, en in het bijzonder rekening
houdende met het bestaan van de
zogenaamde “optionele gemene delen”,
anderzijds.
Î Door het gebruik van de bewoordingen
“worden geacht gemeenschappelijk te zijn”
voert de wetgever ten slotte een wettelijk
vermoeden van gemeenschappelijkheid
in.
Î Van zodra een bepaalde gedeelte van
de mede-eigendom bestemd is tot
gebruik van meer dan één mede-eigenaar
wordt dat gedeelte aldus vermoed een
gemeenschappelijk deel te zijn.
Î Het wettelijk vermoeden kent in de
praktijk dan ook onvermijdelijk een ruime
toepassing: het betreft globaal gezien
alle vitale bouwkundige delen bestemd
voor het gemeenschappelijk gebruik
van het gebouw, zoals funderingen,
daken, installaties e.d.m., zonder dat
vereist is dat die gedeelten alle of
meerdere privatieve delen fysiek dienen
te raken (R. TIMMERMANS, Handboek
Appartementsrecht, I, Mechelen, Kluwer,
2025, 132).
Dit vermoeden van gemeenschappelijkheid
doet evenwel geen afbreuk aan
de gevolgen van een verkrijgende
verjaring. Een deugdelijk bezit ervan
gedurende de verjaringstermijn kan er
inderdaad toe leiden dat een volgens
de wettelijke interpretatieregel vermoed
gemeenschappelijk deel moet geacht
worden een privatief deel te zijn of
omgekeerd (zie o.m.: Rb. Brussel 9 maart
2015, T.Vred. 2017, 114; Vred (6) Antwerpen 7
april 2003, T.App. 2005, afl. 1, 11).
Concrete toepassing.
Een mooie afsluitende illustratie betreft

PROPERTYTODAY
11
een specifiek geval waarin er in een oude
basisakte sprake was van een aantal
“dagparkings buiten” of, anders gezegd,
door witte markeringen afgebakende
buitenparkeerplaatsen. Mettertijd werden
deze buitenparkeerplaatsen omgebouwd
tot een aantal aaneensluitende garageboxen
bedekt door een dak bestaande uit
asbestmateriaal. Deze bouwkundige
omvorming ging evenwel nooit gepaard
met een wijziging van de basisakte, waarin
overigens uitsluitend het “dak van het
gebouw” als gemeenschappelijk deel werd
beschouwd.
Jaren later drong een grondige renovatie
van het dak van de garageboxen zich op
en werd op de algemene vergadering van
de desbetreffende vereniging van medeeigenaars
beslist om de kosten voor deze
renovatie te financieren uit het reservefonds.
Bepaalde mede-eigenaars (die uitsluitend
eigenaar van een appartement waren)
voelden zich daardoor evenwel persoonlijk
benadeeld en gingen over tot dagvaarding
in nietigverklaring van deze beslissing,
voorhoudende dat de algemene vergadering
haar bevoegdheid had overschreden door
een beslissing te nemen over privatieve
delen.
omstandigheid dat die basisakte duidelijk
stelde dat de daarin vermelde opsomming
van de gemeenschappelijke delen slechts
exemplatief was en bovendien een
algemene interpretatieregel bevatte naar
luid waarvan “In het algemeen wordt aanzien
als gemeen deel of element, al hetgeen
betrekking heeft op, of ten dienste staat
van privatieve elementen gezamenlijk en/of
hetgeen niet kan aanzien worden als staande
ten dienste van één enkel privatief element”.
Op basis van deze conventionele
interpretatieregel én de wettelijke
interpretatieregel van artikel 3.84,
derde lid van het Burgerlijk Wetboek –
waarin bovenstaande conventionele
interpretatieregel volgens de appelrechter
steun vindt – werd uiteindelijk besloten
dat het dak van de garageboxen
gemeenschappelijk is aangezien het
bestemd is tot gebruik van verschillende
mede-eigenaars en werd de vordering tot
nietigverklaring van de geviseerde beslissing
van de algemene vergadering afgewezen
(Vred (3) Leuven 22 februari 2024, A.R.
23A544/3 en Rb. Leuven 21 mei 2025, A.R.
24/320/A, onuitg.).
info
Frederiek Baudoncq en Astrid
Luckermans
Advocaten Nelissen Grade
Leuven
016 22 24 73
Brussels
02 646 69 55
www.nelissengrade.com
PROPERTYTODAY
Uitgaande van de vaststelling dat de reële
en actuele toestand van de mede-eigendom
niet overeenstemt met de beschrijving
ervan in de basisakte, hechtten zowel de
eerste rechter als de appelrechter in dit
geval een doorslaggevend belang aan de

12 Editie januari - februari
03
De Unie van Syndici
en SyndicusKiezen.be
bundelen hun krachten
om het imago van het
beroep te verdedigen
en te herstellen.
"In een context waarin het imago van
de syndicus al sterk is verzwakt door
mediaberichtgeving die vaak focust op
disfuncties en problematische gevallen,
beoogt dit initiatief het perspectief op het
beroep opnieuw in evenwicht te brengen
door de ernstige, gestructureerde en
transparante syndici in de verf te zetten,
en zo bij te dragen aan het herstel van het
vertrouwen en de reputatie van het beroep.
Precies in die geest hebben de Unie van
Syndici en Syndicuskiezen.be hun krachten
gebundeld om een gemeenschappelijk
kwaliteitskader te structureren,
geëngageerde syndici te onderscheiden
en op een concrete manier het vertrouwen
in het beheer van de mede-eigendom
te helpen herstellen." aldus Dominique
Krickovic, voorzitter van de Unie van Syndici.
“Geverifieerde Syndicus”: een
label om het vertrouwen in de
mede-eigendom te versterken
Binnen een mede-eigendom blijft de
syndicus de spilfiguur. Hij organiseert het
onderhoud, beveiligt het financieel beheer,
stuurt de wettelijke verplichtingen aan,
volgt de dienstverleners op en waarborgt
de doorstroming van duidelijke informatie
binnen de Vereniging van Mede-eigenaars .
Voor veel mede-eigenaars blijft echter één
moeilijkheid bestaan: vóór de benoeming
een professional identificeren die werkelijk
gestructureerd is, conform werkt en zich op
lange termijn engageert.
Het label “Geverifieerde Syndicus” is ontstaan
om aan die verwachting tegemoet te komen.
De doelstelling is eenvoudig: de kwaliteit van
een syndicus beter leesbaar maken op basis
van concrete en verifieerbare elementen, en
het vertrouwen in de relatie tussen de VME
en haar mandataris versterken.
Een controle op basis van
verifieerbare criteria
Het label steunt niet op een
intentieverklaring. Het is gebaseerd op een
voorafgaande administratieve controle en
op objectiveerbare criteria. Om het label te
verkrijgen, moet de syndicus onder meer
aantonen:
Î een inschrijving bij het BIV in orde en een
passende verzekering
Î een conforme en gestructureerde
beheerorganisatie
Î een begrijpelijke en toegankelijke
communicatie voor de mede-eigenaars
Î verifieerbare professionele referenties
Î aansluiting bij een gezamenlijke
kwaliteitscharter, gedragen door de UDS
en het Syndic Geverifieerd-systeem
Dit mechanisme beoogt een concreet
resultaat: de ondoorzichtigheid beperken, de
onzekerheden bij de keuze of de wissel van
syndicus verminderen en goede praktijken
aanmoedigen.
Het label “Geverifieerde Syndicus” biedt een
operationeel antwoord op een terugkerende
vraag in elke mede-eigendom: aan wie
kan het beheer van het gebouw en van
de VME worden toevertrouwd, met vanaf
het begin een voldoende niveau van
vertrouwen? Door verifieerbare criteria
en een gemeenschappelijke charter te
structureren, wil dit initiatief een efficiëntere,
transparantere en meer serene medeeigendom
bevorderen.
Een gezamenlijke charter om de
standaarden op te tillen
In het hart van het systeem formaliseert een

PROPERTYTODAY
13
gezamenlijke kwaliteitscharter praktische
engagementen die in de praktijk verwacht
worden en die op termijn meetbaar zijn. De
charter legt de nadruk op gevoelige punten
die vaak aan de basis liggen van spanningen
binnen mede-eigendommen, met name:
Î transparantie over documenten en
beheers informatie
Î correcte en georganiseerde overdracht bij
een wissel van syndicus
Î professionele samenwerking tussen alle
actoren
Î inschakeling van juridische en technische
expertise wanneer de situatie dit vereist
Î continue verbetering via opleiding en het
actualiseren van praktijken
Bovenop procedures verankert de charter
een centrale vereiste: professionele ethiek.
Zij herinnert eraan dat vertrouwen in
de mede-eigendom wordt opgebouwd
door loyale praktijken, een waarheids- en
informatieplicht, traceerbaarheid van
beslissingen en een strikte naleving van
de governance-regels van de VME. Zij
valoriseert een houding van neutraliteit en
verantwoordelijkheid, waarbij de syndicus
optreedt als waarborg van het collectieve
belang, zonder grijze zones, zonder afspraken
achter de schermen en zonder mogelijke
verwarring tussen operationele efficiëntie en
twijfelachtige compromissen.
In een omgeving waar financiële
druk, dringende werken en
regelgevingscomplexiteit kunnen leiden tot
ontsporingen, zet deze charter een duidelijke
koers uit: preventie van belangenconflicten,
transparantie over de keuze van
dienstverleners, helderheid over erelonen en
prestaties, en een respectvolle communicatie
die volledig en begrijpelijk is. Zij nodigt
ook uit tot een cultuur van anticipatie,
zodat mede-eigenaars problemen niet pas
ontdekken wanneer zij al tot crisissen zijn
uitgegroeid.
Door een gedeeld kader te bieden, heeft
de charter een duidelijke finaliteit: beter
beheerde mede-eigendommen, met
meer serene relaties, omdat de kwaliteits-,
loyaliteits- en ethische regels zwart op
wit zijn vastgelegd, en omdat de syndici
die zich ertoe verbinden, aanvaarden om
erkend te worden op basis van concrete
engagementen.
Nuttige zichtbaarheid, op het
juiste moment en op de juiste
plaats
Het label vervult ook een signaalfunctie.
Gelabelde syndici worden in de kijker
gezet op de referentieplatformen van het
partnerschap, wat hun herkenbaarheid voor
mede-eigenaars versterkt, vooral wanneer
de VME een vergelijking opstart of een wissel
van beheer voorbereidt.
De logica is pragmatisch: op het moment

14 Editie januari - februari
dat een mede-eigendom een syndicus zoekt,
moet zij makkelijker kunnen vergelijken op
basis van structurerende elementen, en
professionals kunnen herkennen die bereid
zijn om geëvalueerd te worden en zich te
engageren voor expliciete standaarden.
Een partnerschap ten dienste van
het beroep
De samenwerking tussen UVS en Syndicus
Kiezen kadert in een ruimere dynamiek van
professionalisering en waardering van het
beroep. Zij beoogt:
Î het imago versterken van syndici die met
rigor werken
Î een leesbaar kader ter beschikking stellen
van mede-eigenaars
Î een continue verbetering van praktijken
en middelen ondersteunen
Î bijdragen aan de vooruitgang van het
ecosysteem en de kwaliteit van de
dienstverlening
In die context wordt het label een
instrument van geloofwaardigheid: het
onderscheidt de actoren die bereid zijn
zich te onderwerpen aan een logica van
verificatie en engagement.
Oproep aan gemotiveerde en
ernstige syndici!
UVS en Syndicuskiezen.be nodigen
syndici die zich willen positioneren
als kwaliteitsvolle professionals uit om
de charter te ondertekenen en zich te
profileren binnen het label “Geverifieerde
Syndicus “
Voordeel UVS: leden van UVS genieten
30 procent korting op de voorwaarden
verbonden aan het systeem.
Voor meer informatie om het label te
bekomen:
https://www.choisirunsyndic.be/labelsyndic-verifie/
Om de charter te lezen:
https://www.syndicuskiezen.be/wpcontent/uploads/sites/9/2025/12/chartervan-geferifieerde-syndicus-2026.pdf
info
Erwin Barbé
mede-oprichter van
SyndicusKiezen.be
Patrick Tondreau
bestuurder Digital Pepper bv
www.syndicuskiezen.be
erwin@digitalpepper.be
patrick@tondreau.eu
PROPERTYTODAY
ITP ®
CAR FIRE
BLANKET
De gecertificeerde
oplossing voor branden
van elektrische voertuigen.
Innovatief branddeken voor maximale
veiligheid in parkeergarages.
Industrial Textile Products BV
Evenbroekveld 44 | B - 9420 ERPE-MERE
T 053 80 49 12
E info@itp.eu
W www.itp.eu
BENOR & ANPI tested & certified

PROPERTY TODAY
HET MAGAZINE VAN DE MEDE-EIGENDOM
Bezoek onze vernieuwde
website www.propertytoday.be
Nu met een mooi overzicht van alle beschikbare
edities die u kan downloaden.
Alle verschenen artikels vanaf editie 1 in
onze nieuwe Blog display.
Nieuwe zoekfuncties over alle artikels, trefwoorden
en over alle edities.
Inhoudstafels van alle edities.
Mogelijkheden voor adverteerders om banners
te plaatsen.
Toegang tot het UVS-Intranet met vele documenten, modellen en informatie
GRATIS juridische bijstand
BENT U SYNDICUS ?
Word dan zeker lid van de beroepsfederatie UVS - Unie van Syndici !
Als u zich aansluit bij onze beroepsfederatie geniet u van vele voordelen :
Rechtsbijstandverzekering (disciplinaire verdediging) in optie
VELE NETWERKMOMENTEN met collega’s om al uw problemen op te lossen
U wordt voorgesteld aan mede-eigenaars die een syndicus zoeken in uw regio
GRATIS deelname aan seminaries en activiteiten
Uw medewerkers kunnen (op uw aanvraag) GRATIS LID worden
Grote kortingen en voorkeurslocatie bij deelnamen aan UVS evenementen
U ontvangt via onze Flash berichten alle praktische, gerichte en geactualiseerde
informatie om uw beroep zonder stress te kunnen uitoefenen
Meer inlichtingen (vrijblijvend) :
www.uvsyndici.be - info@uvsyndici.be

16 Editie januari - februari
04
Mede-eigendom: is
ontevredenheid de
norm geworden?
Kruisgesprek tussen Ilya Safran, oprichter
van het platform Livo, en François-Xavier
Fieschi, syndicus van
mede-eigendommen in Brussel.
Sinds meer dan een jaar verdiep ik mij van
nabij in een onderwerp dat zowel centraal
als complex is: de communicatie tussen
beheerders, bewoners en leveranciers in
mede-eigendom. Deze terreinverkenning,
in contact met syndici en mede-eigenaars,
heeft mij ertoe gebracht Livo te creëren: een
platform dat is ontworpen om meldingen te
centraliseren, de transparantie te verbeteren
en de samenwerking te versoepelen
tussen alle actoren die rond een gebouw
interageren.
Livo wil de beheerder niet vervangen,
maar hem opnieuw overzicht, tijd
en geloofwaardigheid geven in een
dagelijkse realiteit die vaak verzadigd is van
spanningen.
Om deze reflectie te voeden, wilde ik
in gesprek gaan met François-Xavier
Fieschi, een syndicus die vertrouwd is
met de menselijke dynamieken in medeeigendom
en die zich al lange tijd inzet
rond onderwerpen zoals ondersteuning
bij bouwheerschap en het beheren van
ontevredenheid.
Zijn blik, helder en zonder omwegen, werpt
waardevol licht op een beroep dat onder
druk staat.
Ilya
Volgens u, waar komt de ontevredenheid in
mede-eigendom werkelijk vandaan: uit de
problemen zelf of uit de manier waarop zij
worden beheerd?
François-Xavier
Om te beginnen moet worden benadrukt
dat elke activiteit onvermijdelijk tot
geschillen kan leiden. Er is geen reden
waarom het beheer van een medeeigendom
aan die regel zou ontsnappen.
Maar in mede-eigendom is het probleem
structureel. Er is een steeds grotere kloof
tussen de reële behoeften van gebouwen
en het traditionele dienstenaanbod van
syndici. Vijftig jaar geleden waren gebouwen
jonger, waren de technische behoeften
eenvoudiger, en sloot het model van de
syndicus (administratief, boekhoudkundig,
basisonderhoud) aan bij de behoeften van
toen.
Vandaag verouderen de medeeigendommen,
exploderen de
onderhoudsbehoeften, vooral op het
vlak van energetische renovatie, terwijl
het aanbod zelf niet fundamenteel is
geëvolueerd.
Daarbij komen maatschappelijke evoluties:
hogere verwachtingen, eis tot onmiddellijke
reactiviteit, toenemende juridisering.
De groeiende ontevredenheid is dus de
logische consequentie van deze kloof
tussen behoeften, middelen en de geboden
antwoorden.
Ilya
Op welke precieze momenten neemt de
ontevredenheid van mede-eigenaars in uw
dagelijkse praktijk als syndicus het meest toe?
François-Xavier
Eerlijk gezegd: bijna altijd. Maar meer
specifiek wanneer de zaken, vanuit het

PROPERTYTODAY
17
François-Xavier
Er bestaat helaas geen “mirakelrecept”. Maar
er is een essentieel onderscheid tussen de
inhoud en de vorm.
“ Te vaak wordt de
syndicus gezien
als een louter
uitvoerder, ipv een
gekwalificeerde
professional
standpunt van de mede-eigenaar, niet snel
genoeg vooruitgaan.
Iedereen beschouwt terecht zijn probleem
als prioritair. De beheerder moet echter
keuzes maken tussen een etiket op
een brievenbus kleven en een defecte
stookruimte midden in de winter. Dit verschil
in perceptie over prioriteiten veroorzaakt
enorm veel frustraties.
Er is ook een imago-aspect van de syndicus:
te vaak wordt de syndicus gezien als een
louter administratieve uitvoerder, terwijl
hij erkend zou moeten worden als een
gekwalificeerde professional die complexe
projecten kan aansturen. Dat gebrek aan
erkenning voedt de spanningen rechtstreeks.
Ilya
Hoe gaat u concreet om met de druk en de
herinneringen wanneer meerdere ontevreden
mede-eigenaars u tegelijk contacteren?
Inhoudelijk moet het technische
probleem uiteraard worden opgelost, wat
vaak tijd vraagt en afhangt van tal van
tussenpersonen die niet altijd beschikbaar
zijn.
Qua vorm kan echter onmiddellijk worden
gehandeld: de telefoon opnemen, luisteren,
de moeilijkheid erkennen, empathie tonen.
Het erkennen van de “pijn” van de bewoner
is op zich al een deel van het antwoord. Heel
vaak ontmijnt dat een groot deel van de
spanning, ook al is de technische oplossing
niet onmiddellijk.
Daar kunnen tools helpen, op voorwaarde
dat zij de menselijke relatie ondersteunen in
plaats van haar te vervangen.
Ilya
Welk deel van die ontevredenheid zou
kunnen worden vermeden als bewoners meer
zichtbaarheid en transparantie hadden over
wat er loopt?
François-Xavier
Een ongetwijfeld aanzienlijk deel.
Wanneer mensen begrijpen wat er gebeurt,
waarom het tijd kost, en wat de volgende
stappen zijn, verandert de perceptie radicaal.
Regelmatig informeren, zelfs om te
bevestigen dat het probleem nog niet is
opgelost, helpt om angst, herhaaldelijke
herinneringen en conflicten te verminderen.
Daar kunnen tools zoals Livo een
sleutelrol spelen: niet door de relatie te
automatiseren, maar door op grote schaal
een gestructureerde steun voor transparantie
te bieden. Ideaal blijft volgens mij de
combinatie van een efficiënt hulpmiddel en
een concrete, menselijke aanwezigheid die
duidelijk wordt opgenomen.
Ilya
Wat ontbreekt vandaag het meest bij
beheerders om ontevredenheid in het dagelijkse
werk beter te beheren?
François-Xavier
Eerst en vooral een collectief en
uitgesproken bewustzijn: ontevredenheid is
niet marginaal, zij is alomtegenwoordig.
Vervolgens eenvoudige, concrete en
operationele tools die zijn aangepast aan de
realiteit van een beheerder die veel medeeigendommen
beheert met weinig tijd.
Tot slot een betere erkenning van de
psychosociale dimensie van het beroep. Men

18 Editie januari - februari
beheert niet alleen gebouwen, men beheert
mensen, individueel en collectief. Zolang
die realiteit niet volledig wordt geïntegreerd
in de organisatie en de praktijken, blijft het
onbehagen bestaan.
Ilya
Maar concreter: welke methodologische
aanpak zou u aanbevelen?
François-Xavier
Ik denk dat er vier essentiële punten zijn om
aan te werken.
Eerst een nuchtere stand van zaken
opmaken van de ervaren moeilijkheden,
zowel kwalitatief als kwantitatief. Deze
voorafgaande inspanning tot begrip is
onmisbaar en kan desgevallend steunen op
een externe audit.
Vervolgens een individueel
ontwikkelingsplan voor vaardigheden
opbouwen, een instrument dat te vaak
wordt opgeofferd op het altaar van de
dagelijkse urgenties. Opleidingen rond
de kwaliteit van de “klantrelatie” moeten
worden ontwikkeld. Er bestaan immers
hefbomen die gemakkelijk kunnen
worden ingezet, op voorwaarde dat men
daarvoor is gesensibiliseerd. Er bestaan
ook goede praktijken die moeten worden
geïdentificeerd en ingevoerd.
Derde punt: een regelmatig en pragmatisch
communicatieplan structureren, met
eenvoudige maar consistente hulpmiddelen,
om geleidelijk een gezondere en beter
leesbare relatie te installeren. Het gebruik van
oplossingen zoals Livo kan vanzelfsprekend
in die logica passen.
Tot slot kan een gecentraliseerde opvolging
van situaties van ontevredenheid, bij
voorkeur toevertrouwd aan een vaste
referentiepersoon, helpen om conflicten al in
een vroege fase te ontmijnen. Deze aanpak
kan, indien nodig, worden aangevuld met
bemiddeling.
Men moet begrijpen dat het inzetten
van dergelijke hulpmiddelen niet alleen
de kans biedt om beginnende conflicten
te ontmijnen, maar ook de gelegenheid
schept om op een positieve manier te
communiceren: een probleem omzetten in
een bron van tevredenheid.
Om dit te illustreren, vertel ik u een anekdote:
Enkele jaren geleden kocht ik een zeer
dure motorhelm. Twee jaar later wilde ik
bij dezelfde fabrikant een vizier voor die
helm kopen. Intussen was het model echter
gewijzigd en het nieuwe vizier paste niet op
mijn “oude” helm.
U kunt zich voorstellen dat mij dat ergerde.
Welnu, geloof het of niet: de fabrikant
heeft naar mijn klachten geluisterd en mijn
oude helm kosteloos omgeruild voor een
nieuw model dat compatibel was met het
betreffende vizier.
Dat is opmerkelijk: ik ging meteen van een
ontevreden klant naar een ambassadeur van
het merk.
Conclusie
Ontevredenheid in mede-eigendom is geen
nieuw fenomeen en berust niet uitsluitend
op een eenvoudig communicatieprobleem.
Zij is het symptoom van een structurele kloof
tussen sterk evoluerende verwachtingen
en een model dat nog grotendeels uit het
verleden stamt.
Deze realiteit erkennen, zich verstandig
uitrusten en de mens opnieuw centraal
plaatsen zijn zonder twijfel toegankelijke
hefbomen om beheerders en medeeigenaars
met elkaar te verzoenen en zo het
beroep van syndicus het imago te geven dat
het verdient.
In een mede-eigendom ontstaat
ontevredenheid minder door de muren dan
door de verschillen tussen degenen die ze
delen. Die verschillen kristalliseren zich vaak
tijdens de algemene vergaderingen, die
het toneel worden van afrekeningen, egohoudingen
of belangenconflicten.
De uitwisselingen verharden, de posities
verstarren en de syndicus, geklemd tussen
tegengestelde kampen, komt in de frontlinie
te staan, vaak zonder over alle hefbomen
te beschikken om de situatie duurzaam te
kalmeren.
In deze context dringt communicatie
zich op als een centrale hefboom: sneller
reageren, duidelijker antwoorden, stappen
en termijnen toelichten. Digitale tools voor
opvolging van incidenten, centralisatie van
uitwisselingen en transparantie over de
voortgang van dossiers kunnen helpen om
de relatie te structureren en misverstanden
te verminderen.
Maar die tools vervangen nooit het
essentiële: het vermogen van de syndicus
om te luisteren, individuele bezorgdheden
te erkennen en een menselijk gesprek te
behouden wanneer de situatie dat vereist. Bij
terugkerende spanningen lijkt bemiddeling
vandaag een onmisbare stap te zijn
geworden, vóór kleine conflicten escaleren
tot procedures voor de vrederechter.
Want een mede-eigendom is in wezen
een collectiviteit: zij is bedoeld om samen
problemen op te lossen, niet om er nieuwe
te creëren.
info
Ilya Safran
Founder Livo
0475 21 99 80
Ilya.safran@livo.pro
François-Xavier Fieschi
Synergimm
Syndicus
0472 81 66 13
syndic@synergimm.be
PROPERTYTODAY

PROPERTYTODAY 19
05
Brandschade, verkoop
en een geblokkeerde
vergoeding: Hoe blijft u
als syndicus neutraal?
Elke syndicus kent de complexiteit van schadedossiers. Maar wat als een
brandschade wordt gevolgd door de verkoop van het betrokken appartement?
Op wie wacht de verzekeringsvergoeding: de eigenaar ten tijde van de schade, of
de nieuwe eigenaar? Deze situatie, die zich recentelijk voordeed in een residentie,
zet de neutrale rol van de syndicus scherp op de proef.
De casus
In een gebouw deed zich op 2 maart 2025
een brand voor. De verzekeraar keurde
de claim goed en stortte de vergoeding
(15/09/2025) op de rekening van de VME.
Tussen de schadedatum en de uitbetaling
vond echter de verkoop van het betrokken
appartement plaats (27 mei 2025). Zowel de
ex-eigenaar als de nieuwe eigenaar maakte
aanspraak op het bedrag.
Î De ex-eigenaar beriep zich op het
contractuele beginsel: "De vergoeding
komt toe aan de eigenaar op het moment
van het schadegeval, die de premie heeft
betaald en de schade heeft geleden."
Î De nieuwe eigenaar argumenteerde
daarentegen dat een brandverzekering
een accessoir recht is dat het goed volgt,
en dat de vergoeding dus bij de verkoop
was mee overgegaan.
Het juridisch krachtenveld
Beide partijen hebben een geldig juridisch
argument. De rechtspraak en doctrine
bevestigen inderdaad het contractuele
uitgangspunt. Echter, de wet van 4 april
2014 over de verzekeringen benadrukt de
accessoire aard van de verzekering.
Dit betekent dat het recht op vergoeding
in principe verbonden is aan het onroerend
goed zelf en bij verkoop kan overgaan op
de koper, vooral als de schade nog zichtbaar
was en de verkoopprijs hierdoor werd
beïnvloed.
De ultieme scheidsrechter is de
verkoopovereenkomst: een specifieke
clausule hierin is doorslaggevend.
De syndicus als neutrale bewaker
In deze patstelling is de syndicus geen
rechter. Zijn rol is niet om te oordelen welk
juridisch principe prevaleert, maar om de
gelden van de VME integraal en correct aan
de rechtmatige begunstigde uit te betalen.
Het ondoordacht uitkeren aan één partij
opent de deur naar aansprakelijkheidstelling
door de andere.
De enige correcte procedure is:
1. Blokkeren en informeren: plaats het
bedrag onmiddellijk op een geblokkeerde
rekening en stel beide partijen schriftelijk
op de hoogte van de tegenstrijdige claims.
2. De bal terugkaatsen: vraag de partijen
om binnen een redelijke termijn (bijv.
30 dagen) met één van de volgende
documenten te komen:
Î Een kopie van de verkoopakte met een
clausule die de bestemming van de
vergoeding expliciet regelt.
Î Een ondertekende, onderlinge
overeenkomst waarin zij gezamenlijk
bepalen aan wie de syndicus moet
betalen.
3. Afwachten op bewijs: bij gebrek aan een
dergelijk akkoord of een clausule, blijft de
vergoeding geblokkeerd. De syndicus kan
en mag de impasse niet forceren. Enkel
een minnelijk akkoord tussen de partijen
of een rechterlijke uitspraak kan dan
soelaas bieden.
Conclusie
Deze casus herinnert ons eraan dat onze
neutraliteit ons sterkste wapen is in
complexe geschillen tussen mede-eigenaars.
Door een strikte, procedurele aanpak te
volgen – gebaseerd op transparantie en het
veiligstellen van de fondsen – beschermen
we niet alleen het financiële belang van het
syndicaat, maar ook onze eigen professionele
positie. We zijn de beheerder, niet de arbiter
info
Johan De Schouwer
compliance manager
copper.be
Sint-Annalaan 209-211
1853 Strombeek-Bever
PROPERTYTODAY

20 Editie januari - februari
06
Successen en uitdagingen
van energetische renovaties
in mede-eigendom:
praktijkcases
De renovatie van mede-eigendommen is een onmisbare doelstelling maar moeilijk te concretiseren,
dat is algemeen bekend. Toch boeken collectieve gebouwen elke dag vooruitgang in het verbeteren
van hun energieprestatie. Welke werken pakken zij aan? Tegen welke kost en over welke looptijd? Wat
zijn de succesfactoren? Waar blijven de blokkeringen bestaan?
Een niet te omzeilen doelgroep
die een aanpak op het terrein
vereist.
Mede-eigendommen en
appartementsgebouwen, die in de
strategieën rond de energietransitie nog te
vaak uit het oog worden verloren, betreffen
nochtans meer dan 4 miljoen Belgen. In
2024 vertegenwoordigden appartementen
al 30% van het woningbestand, een
aandeel dat blijft stijgen onder invloed van
demografische, stedelijke en financiële
dynamieken.
Veel van deze gebouwen zijn oud: in Brussel
is 89% van de appartementsgebouwen
ouder dan 45 jaar. Zij hebben ingrijpende
renovaties nodig, zowel om redenen van
onderhoud en comfort als om te voldoen
aan de nieuwe energienormen.
Sinds begin 2024 heeft Federia (de Federatie
van Franstalige vastgoedmakelaars), dankzij
subsidies toegekend in het Brussels en Waals
Gewest, Syndic Reno Support gelanceerd:
een expertisehub voor professionele syndici.
Het doel is om deze sleutelactoren te
begeleiden en op te leiden inzake renovatie
en energiebeheer in mede-eigendommen.
In dat kader brachten een tiental
uitwisselingsdagen rond praktijkcases
al meer dan 80 syndici samen. Uit die
ontmoetingen, maar ook uit andere
terreincontacten, komen terugkerende
vaststellingen en gedeelde moeilijkheden
naar voren.
De Reno Stories: concrete
renovatiecases in medeeigendom
Om de realiteit op het terrein te illustreren
en beleidsmakers te sensibiliseren voor de
noodzaak van realistische en toepasbare
maatregelen, werd een verzameling Reno
Stories opgestart.
Dit zijn becijferde en gedocumenteerde
cases van renovaties in mede-eigendom,
toegankelijk via www.syndicrenosupport.
immo. Hieronder volgen de belangrijkste
inzichten uit deze analyse.
Een lang en complex
besluitvormingsproces
Besluitvorming in mede-eigendom is
van nature traag en vaak moeizaam. De
algemene vergadering, als enige bevoegd
om over projecten te beslissen, komt slechts
eenmaal per jaar samen. Het stemresultaat
hangt dan af van het vermogen van
mede-eigenaars, die vaak uiteenlopende
prioriteiten hebben, om tot een akkoord te
komen.
In de bestudeerde gevallen bedraagt de
gemiddelde duur tussen het opstarten van
de reflectie en de start van de werken …
acht jaar. Slechts twee mede-eigendommen
slaagden erin werken te realiseren in "slechts"
drie jaar, en dat dankzij het vooruitzicht op
een aanzienlijk aandeel aan premies. Elke
onzekerheid of regelgevende wijziging kan
projecten vertragen of zelfs in het gedrang
brengen. Daarom is een stabiel, duidelijk en
stimulerend kader noodzakelijk.
De energetische denkoefening:
een kwestie van timing
De oorspronkelijke motivatie voor werken

PROPERTYTODAY
21
“ De gemiddelde
duur tussen het
opstarten van
de reflectie en
de start van de
werken … acht
jaar.
is zelden primair energetisch. Van de 15
geanalyseerde cases hadden er slechts
drie als hoofddoel de verbetering van de
energieprestatie. In zes mede-eigendommen
waren de werken in de eerste plaats een
antwoord op bouwpathologieën, waarna
een energetisch luik werd toegevoegd. En
in zes andere werd het aspect ‘energie’ pas
geïntegreerd na advies of gespecialiseerde
begeleiding.
Sommige werken uitvoeren zonder een
energetische denkoefening te integreren,
blokkeert vaak elke bijkomende verbetering
voor 15 tot 20 jaar. Daarom is het cruciaal om
voorwaarden te creëren — via incentives,
administratieve vereenvoudigingen, kortere
termijnen, of zelfs een vrijstelling van
vergunning — die het mogelijk maken om
deze energetische aanpak te systematiseren
bij zware renovaties.
Op zulke sleutelmomenten blijkt
de aanwezigheid van architecten of
ondernemingen die gespecialiseerd zijn
in mede-eigendom, en van opgeleide
professionele syndici, vaak doorslaggevend:
zij transformeren ‘kostenwerken’ in echte
‘investeringswerken’.
De centrale rol van financiering
Traditioneel bouwden mede-eigendommen
gedurende vele jaren hun reservefonds op
vóór zij werken aanvatten. Vandaag, gezien
de urgentie van renovaties, de omvang van
de bedragen en de prijsontwikkelingen,
wordt krediet de regel. Het aanbod
blijft echter beperkt (slechts vier actieve
kredietverleners) en is vaak onvoldoende
aangepast (looptijden te kort, plafonds
te laag, complexe modaliteiten). Gevolg:
in 90% van de geanalyseerde gevallen
moeten mede-eigendommen minstens
drie verschillende financieringsbronnen
combineren.
Een andere sterke vaststelling betreft de
individuele bijdragen: hoewel de globale
budgetten sterk verschillen naargelang
het project, blijft de maandelijkse bijdrage
per appartement opvallend stabiel. In 86%
van de cases ligt zij tussen 100 euro en
180 euro per maand. Slechts twee medeeigendommen
kenden aanzienlijk hogere
maandlasten (350 euro en 550 euro per
maand), wegens zware pathologieën en
appartementen met een hoge waarde.
Ook al blijft de steekproef beperkt, dit
patroon wordt bevestigd door de ervaring
van vele syndici.
De mogelijkheid om werken te herleiden
tot een ‘redelijke’ maandlast is één van de
sleutelfactoren voor de haalbaarheid van
projecten. Dit onderstreept het belang van
een beter aangepast kredietaanbod, zowel
voor kleine mede-eigendommen (langere
looptijden) als voor grote (hogere plafonds).
Meer weten
Wilt u de geanalyseerde concrete cases
ontdekken of het volledige rapport
doornemen? Scan de QR-code en krijg direct
toegang tot de Reno Stories.
info
Eleonora Maggiore
Projectverantwoordelijke
Federia
Avenue Pasteur 6
1300 Wavre
eleonora.maggiore@federia.immo
PROPERTYTODAY

22 Editie januari - februari
07
Het samenwonen van
morgen: Meer transparantie,
inspraak en een juridisch
kader voor nieuwe woonen
aankoopvormen.
De woningmarkt in ons land staat
onder druk. Door bevolkingsgroei en
gezinsverdunning is er een sterk stijgende
vraag naar meer woningen. Tegenwoordig
woont ongeveer een derde van alle Belgen
in een appartement. Ongeveer een derde
van alle woningen in Vlaanderen is een
appartement.
Toch blijft het beleid nog vaak uitgaan van
een gezin dat in een (half )open woning
woont. Er is volgens cd&v onvoldoende
aandacht voor appartementsbewoners
en voor alternatieve woonvormen
en woonverwervingsvormen. Zo is er
geen duidelijke wettelijke regeling rond
hamsterhuren, een formule waarmee je
een woning huurt en de optie hebt om de
woning aan te kopen met aftrek van een
deel van het betaalde huurgeld. Voor mij en
voor mijn partij zijn betaalbaar en degelijk
wonen, in alle vormen, een topprioriteit,
zowel op het Vlaamse als federale niveau.
Daarom heb ik reeds drie wetsvoorstellen
ingediend in de Kamer.
Allereerst pleit ik voor een sanctie bij
niet-inschrijving van de syndicus in de
Kruispuntbank van Ondernemingen (KBO),
zodat eenieder te allen tijde weet wie de
syndicus van een bepaald gebouw is. Sinds
1 april 2017 geldt de verplichting dat elke
syndicus in het KBO ingeschreven moet zijn
met een ondernemingsnummer gekoppeld
aan het mandaat in de vereniging van medeeigenaars.
Toch worden deze regels vaak
genegeerd. Deze wettelijke verplichting is
dus een papieren tijger.
Daarom dringt mijn voorstel aan op een
financiële boete wanneer syndici dit niet
naleven. Zo creëren we een onmiddellijke
prikkel: wie zich niet registreert, wordt
gestopt. Dit is essentieel, want zo zorgen we
voor verantwoordelijkheid en duidelijkheid.
Malafide syndici bouwen vaak een juridisch
kluwen rond zich om hun aansprakelijkheid
te ontlopen. Wie betaalt de prijs? De
leveranciers en bewoners, die opgezadeld
worden met onbetrouwbaar beheer en
gebrek aan een aanspreekpunt. Echter zijn
ook de vele excellente professionele en
mede-eigenaar syndici slachtoffer van deze
malafide syndici, aangezien zij het beroep in
een slecht daglicht plaatsen.
Deze sanctie heeft enkel als doel de
malafide syndici te bestraffen; zo hebben we
opgenomen in het wetsvoorstel dat medeeigenaren
die de rol van syndicus opnemen
steeds een waarschuwing moeten krijgen

PROPERTYTODAY 23
voor een straf volgt, omdat zij niet altijd op
de hoogte zijn.
Het tweede wetsvoorstel betreft het juridisch
verankeren van de mogelijkheid tot hybride
algemene vergaderingen van de medeeigendom.
Dit was tijdens de pandemie
mogelijk, maar over de mogelijkheid
ertoe bestaat er nog wat onenigheid. Veel
eigenaars kunnen niet steeds aanwezig zijn
op een fysieke algemene vergadering door
professionele of andere verplichtingen.
Cd&v wil expliciet de mogelijkheid tot
hybride algemene vergaderingen in de wet
schrijven om de bestaande onduidelijkheid
weg te nemen en tegelijkertijd moet de
algemene vergadering steeds zelf bepalen
hoe ze kunnen samenkomen in het intern
reglement. Het wetsvoorstel bepaalt ook dat
er een Koninklijk Besluit dient te komen om
de modaliteiten over het digitaal vergadering
vast te leggen (vb. identificatie van de
bewoners via Itsme, …), aangezien ook
hierover nog onduidelijkheid bestaat.
Ten derde stel ik vast dat veel bewoners
klachten hebben over syndici en dat zij niet
altijd weten waar ze terecht kunnen, omdat
er niet één aanspreekpunt bestaat voor zulke
klachten. Cd&v pleit er daarom voor om de
Consumentenombudsdienst ook bevoegd te
maken voor deze geschillen. Ik heb daarover
reeds een wetsvoorstel ingediend. Die
overheidsdienst bemiddelt al tussen burgers
en bedrijven.
De voordelen zijn duidelijk: eenvoud,
toegankelijkheid voor ouderen en minder
assertieve eigenaars en preventie, doordat
meldingen leiden tot snelle correctie of
sanctie alvorens escalatie. Gegronde en goed
gestaafde klachten moeten snel en neutraal
behandeld worden. Ik ben ervan overtuigd
dat dit ook de sector en het aanzien van
professionele syndici ten goede zal komen.
Dit zijn geen drie losse dossiers
– ze versterken samen het medeeigendomsrecht,
wat cruciaal is aangezien er
steeds meer Belgen in een mede-eigendom
wonen. Ik kijk echter ook al verder.
Zo moet er dringend een studie komen
over de prijzen die professionele syndici
aanrekenen voor soortgelijke gebouwen,
zodat mede-eigendommen daarover meer
transparantie hebben.
Er zijn ook nog veel problemen met de
fiscale en sociale gevolgen van nieuwe
woonvormen.
Zo worden drie vrienden of twee zussen
die samen een appartement met meerdere
slaapkamers huren of kopen en daar samen
gaan wonen gezien als een ‘gezin’.
Samen onder één dak wonen heeft natuurlijk
juridische gevolgen. Wie op dezelfde plek
staat gedomicilieerd, is onherroepelijk
verbonden aan elkaar. Stel dat een van
de huisgenoten schulden heeft, dan kan
bijvoorbeeld een gerechtsdeurwaarder
langskomen en beslag leggen op alle
spullen in het huis van de personen die er
gedomicilieerd zijn.
Ook is het zo dat wanneer twee vrienden
bijvoorbeeld samen een appartement kopen,
het niet altijd goed duidelijk is wat er dient te
gebeuren als een van beiden wil verhuizen
of verkopen. Heeft de andere vriend dan
een voorkooprecht op het deel van de
verhuizende vriend? Er zijn dus belangrijke
gevolgen bij het samenwonen en samen
kopen die goede afspraken vereisen, maar
waar er dus vaak geen specifieke wettelijke
regeling voor bestaat wanneer er discussie
ontstaat.
Ook rond woningcoöperatie bestaan
er onduidelijkheden. Zo kopen mensen
aandelen in een woningcoöperatie en
kunnen daardoor dan voordeliger huren van
de woningcoöperatie, die eigenaar is van
het gebouw. Men is dus "aandeelhouderbewoner"
en men heeft stemrecht binnen
de coöperatie. Aangezien er geen sprake is
van een mede-eigendom, is de wetgeving
rond mede-eigendom niet van toepassing,
waardoor de statuten dus de exacte regeling
van het beheer moeten omvatten.
Daarbij komt nog dat een aandeelhouder
geen zakelijk recht heeft, wat dus inhoudt
dat als de woningcoöperatie failliet zou
gaan, men geen voorkeursbehandeling
heeft omtrent het blijven wonen in de eigen
woning.
Een betere juridische omkadering van
deze woonvorm lijkt wenselijk zodat er een
uniforme en rechtszekere regeling bestaat,
waardoor het dan een interessanter en
duidelijker systeem wordt.
Ook voor het eerder vermelde hamsterhuren
zou een specifiek en eenvormig wettelijk
kader meer rechtszekerheid bieden voor
investeerders, banken en huurder-kopers.
Ook een specifiek juridisch kader voor een
erfpacht met een koopoptie zou bestudeerd
dienen te worden.
Zo blijft bijvoorbeeld de ontwikkelaar
eigenaar van de grond, maar wordt de koper
eigenaar van de woning. Hij of zij dient
dan wel de grond ‘te huren’ via een canon ,
maar zou dan dit canon kunnen afkopen na
verloop van tijd. De grondprijs weegt vaak
zwaar door bij de aankoop van een woning.
Door deze tijdelijk weg te halen, wordt het
verwerven van een eerste woning meer
betaalbaar. Dit erfpachtsysteem komt vaak
voor in het buitenland, bijvoorbeeld in Hong
Kong, maar ook in Nederland.
Met cd&v willen we dus een medeeigendomsysteem
dat meegroeit met
zijn tijd. We willen ook het aanbod niet
alleen verruimen door een hervorming
van de vergunningen te realiseren wat
bouwen eenvoudiger zal maken, maar
ook door het aanbod aan woon- en
woonverwervingsvormen te verruimen
voorbij het klassieke eigendom en huren.
Door deze alternatieven goed juridisch te
omkaderen, zullen er investeringen in volgen
en deze moeten het eenvoudiger maken
voor jongeren om een eerste woning te
verwerven.
info
Er volgen dus nog
zeker wetgevende
initiatieven van mijn
kant.
Leentje Grillaert
Federaal Volksvertegenwoordiger
cd&v
Wetteren
PROPERTYTODAY

24 Editie januari - februari
08
De syndicus van medeeigendom
geconfronteerd
met het register van
persoonsgegevens
Sinds de inwerkingtreding van de Algemene Verordening Gegevensbescherming (GDPR) op 25 mei
2018 is elke organisatie die persoonsgegevens verwerkt onderworpen aan strikte verplichtingen om
de bescherming van de persoonlijke levenssfeer van de betrokken personen te waarborgen.
De verenigingen van mede-eigenaars (VME)
vallen rechtstreeks onder deze regelgeving.
Het dagelijks beheer van een gebouw
in mede-eigendom impliceert immers
noodzakelijkerwijs de verwerking van
talrijke persoonsgegevens, onder meer van
mede-eigenaars, bewoners, leveranciers,
aannemers en dienstverleners.
Een van de fundamentele verplichtingen
die door de GDPR worden opgelegd,
is het bijhouden van een register
van de verwerkingsactiviteiten van
persoonsgegevens. Dit document vormt
een essentieel conformiteitsinstrument dat
een overzicht biedt van de uitgevoerde
gegevensverwerkingen en toelaat aan te
tonen dat de GDPR-beginselen worden
nageleefd.
De analyse van het verwerkingsregister vergt
bovendien een duidelijke afbakening van
de respectieve rollen van de actoren binnen
de mede-eigendom, in het bijzonder die
van de vereniging van mede-eigenaars als
“verwerkingsverantwoordelijke” en die van
de syndicus, die hoofdzakelijk optreedt als
“verwerker”.
Kort samengevat is het principe eenvoudig:
elke VME moet verplicht beschikken
over een register van de verwerking van
persoonsgegevens, een document dat
op eerste verzoek moet kunnen worden
voorgelegd bij een controle door de
Gegevensbeschermingsautoriteit.
Hoewel deze wettelijke verplichting
bijzonder duidelijk is, moet worden
vastgesteld dat slechts weinig VME’s
daadwerkelijk over een dergelijk register
beschikken, en dat ook slechts weinig syndici
kennis hebben van, of zich zelfs bewust zijn
van, het bestaan van deze verplichting.

PROPERTYTODAY 25
In enkele lijnen behandelen wij deze
problematiek, waarbij wij de ernstige risico’s
benadrukken van aansprakelijkstelling van
de syndicus die nalaat de initiatieven te
nemen die in dit verband van hem worden
verwacht. Kortom: een “wake-upcall”.
HET JURIDISCH KADER VAN
TOEPASSING OP VERENIGINGEN
VAN MEDE-EIGENAARS
De GDPR is van toepassing op elke entiteit
die de doeleinden en middelen van de
verwerking van persoonsgegevens bepaalt.
Naar Belgisch recht is de vereniging van
mede-eigenaars een rechtspersoon met
een eigen rechtspersoonlijkheid, belast
met het behoud en het beheer van de
gemeenschappelijke delen, alsook met
de uitvoering van de beslissingen van de
algemene vergadering.
In die hoedanigheid bepaalt de VME de
redenen waarom persoonsgegevens worden
verwerkt (administratief, financieel en
technisch beheer van het gebouw) en de
algemene middelen van deze verwerking.
Hieruit volgt dat de vereniging van
mede-eigenaars wordt beschouwd als
verwerkingsverantwoordelijke in de zin
van de GDPR. Deze kwalificatie brengt
belangrijke verplichtingen met zich mee,
zoals het vaststellen van een geldige
rechtsgrond voor elke verwerking, het
informeren van de betrokken personen,
het naleven van de beginselen van
gegevensminimalisatie en proportionaliteit,
alsook het treffen van passende
beveiligingsmaatregelen.
HET REGISTER VAN
VERWERKINGSACTIVITEITEN:
DEFINITIE EN VERPLICHTING
Artikel 30 van de GDPR verplicht de
verwerkingsverantwoordelijke tot het
bijhouden van een register van de
verwerkingsactiviteiten. Dit register vormt
een verplichte interne documentatie,
behoudens enkele uitzonderingen die
in de praktijk zelden van toepassing zijn
op VME’s. Het register moet schriftelijk
worden bijgehouden, ook in een duurzame
elektronische vorm, en moet bij een controle
ter beschikking worden gesteld van de
Gegevensbeschermingsautoriteit.
Het register van verwerkingsactiviteiten
moet een reeks nauwkeurig omschreven
“ Als verwerkingsverantwoordelijke
draagt de VME
de hoofdverantwoordelijkheid
voor de naleving
van de GDPR
gegevens bevatten, waaronder de identiteit
van de verwerkingsverantwoordelijke,
de doeleinden van de verwerkingen,
de categorieën van verwerkte
persoonsgegevens, de categorieën van
betrokken personen, de ontvangers van
de gegevens, eventuele doorgiften buiten
de Europese Unie, de bewaartermijnen
en een algemene beschrijving van de
genomen beveiligingsmaatregelen. Het
register beantwoordt aldus de kernvragen:
wie verwerkt welke gegevens, waarom,
gedurende welke termijn, waar en hoe
worden zij beschermd.
In de context van een mede-eigendom
zal het register bijvoorbeeld betrekking
hebben op verwerkingen in verband met het
bijhouden van de lijst van mede-eigenaars,
de organisatie van algemene vergaderingen,
het boekhoudkundig beheer, de inning
van lasten, het beheer van contracten
met leveranciers of, in voorkomend geval,
het gebruik van bewakingscamera’s in de
gemeenschappelijke delen.
DE VERENIGING VAN MEDE-
EIGENAARS ALS VERWERKINGS-
VERANTWOORDELIJKE
Als verwerkingsverantwoordelijke draagt
de vereniging van mede-eigenaars de
hoofdverantwoordelijkheid voor de naleving
van de GDPR. Zij moet erop toezien dat
elke verwerking steunt op een geldige
rechtsgrond, zoals de uitvoering van een
wettelijke verplichting of de uitvoering van
een overeenkomst.
In tal van gevallen wordt de verwerking
van persoonsgegevens binnen een medeeigendom
opgelegd door het Burgerlijk
Wetboek, met name wat betreft het
bijhouden van de lijst van mede-eigenaars
en het meedelen van bepaalde informatie
aan mede-eigenaars of aan de notaris.
De VME moet er tevens over waken
dat uitsluitend de strikt noodzakelijke
gegevens voor het beheer van de medeeigendom
worden verwerkt. Het beginsel
van gegevensminimalisatie houdt in dat
gegevens zoals het rijksregisternummer,
een gedetailleerde burgerlijke staat of de
samenstelling van het gezin enkel mogen
worden verzameld indien zij daadwerkelijk
noodzakelijk en wettelijk gerechtvaardigd
zijn. Bij gebreke daaraan hebben medeeigenaars
het recht te weigeren deze
gegevens mee te delen.
Tot slot moet de vereniging van medeeigenaars
de rechten van de betrokken
personen waarborgen, zoals het recht op
inzage, verbetering of verwijdering, binnen
de wettelijke grenzen, en ervoor zorgen dat
deze rechten daadwerkelijk kunnen worden
uitgeoefend.
DE ROL VAN DE SYNDICUS ALS
VERWERKER
De syndicus bekleedt een centrale
positie in het dagelijks beheer van de
mede-eigendom. Hij is belast, krachtens
zijn mandaat, met de uitvoering van de
beslissingen van de algemene vergadering
en met het administratief beheer van het
gebouw. In dat kader verwerkt hij talrijke
persoonsgegevens voor rekening van de
vereniging van mede-eigenaars.
In de zin van de GDPR treedt de syndicus
hoofdzakelijk op als verwerker, aangezien hij
persoonsgegevens verwerkt op instructie
van de VME en voor de door haar bepaalde
doeleinden. Deze verhouding moet
worden vastgelegd in een overeenkomst
of een andere rechtshandeling, zoals het
reglement van mede-eigendom, het
reglement van interne orde (RIO) en/of de
syndicusovereenkomst, waarin onder meer
het voorwerp en de duur van de verwerking,
de aard van de verwerkte gegevens, de
verplichtingen van de syndicus en de
genomen beveiligingsmaatregelen worden
bepaald.

26 Editie januari - februari
De syndicus mag persoonsgegevens
uitsluitend gebruiken binnen het strikte
kader van zijn wettelijke en contractuele
opdracht. Elk gebruik voor doeleinden
die vreemd zijn aan het beheer van de
mede-eigendom, bijvoorbeeld voor eigen
commerciële doeleinden, is verboden.
Daarnaast moet de syndicus erop toezien
dat de gegevens correct en actueel zijn en
de mededeling ervan beperken tot enkel de
daartoe gemachtigde personen.
HET PRAKTISCHE BELANG VAN
HET VERWERKINGSREGISTER
VOOR DE SYNDICUS
Hoewel de syndicus wettelijk niet de
“verwerkingsverantwoordelijke” is, is hij als
verwerker niet alleen verplicht om over een
eigen register van verwerkingsactiviteiten
te beschikken voor zijn eigen professionele
activiteiten, maar ook om het register van
de VME waarvan hij het beheer voert op te
stellen en periodiek bij te werken.
Aangezien het verwerkingsregister wettelijk
verplicht is voor de VME, behoort het
tot de adviesplicht van de syndicus ten
aanzien van zijn medecontractant (de VME)
om deze correct te informeren over haar
verplichtingen ter zake, in het bijzonder
over het bestaan en het bijhouden van het
register. Indien nodig dient dit punt op de
agenda van een algemene vergadering
te worden geplaatst, zodat hierover een
beslissing kan worden genomen en het RIO
kan worden aangepast.
Het hoeft nauwelijks te worden benadrukt
dat dit register een essentieel instrument
vormt om de conformiteit van de VME
met de GDPR aan te tonen en te voldoen
aan de vereisten inzake transparantie en
verantwoordingsplicht.
Indien de syndicus hierin nalatig blijft,
stelt hij zich — los van de administratieve
sancties die bij een controle door de
Gegevensbeschermingsautoriteit streng
kunnen worden opgelegd — bloot
aan een duidelijke aantasting van
zijn beroepsaansprakelijkheid, zowel
contractueel ten aanzien van de VME
wegens schending van zijn adviesplicht, als
buitencontractueel ten aanzien van derden,
waaronder mede-eigenaars die door deze
professionele fout schade zouden lijden. Het
zij eraan herinnerd dat de administratieve
sancties op dit vlak bijzonder zwaar kunnen
zijn.
Zoals aangegeven kan het ontbreken
van een register of het bijhouden van
een ontoereikend register leiden tot
aanzienlijke administratieve sancties, die
theoretisch kunnen oplopen tot meerdere
honderdduizenden euro’s. Los van het
sanctierisico laat het register ook toe om
gevoelige punten in het gegevensbeheer
te identificeren, zoals de toegang tot
documenten van de mede-eigendom, de
uitwisseling van informatie tussen medeeigenaars,
en de bewaring en beveiliging van
gegevens in de tijd.
Naast het loutere bestaan van het register
vormt ook het dagelijkse beheer van
persoonsgegevens door de syndicus
een bijzonder delicate problematiek,
die vaak een aanpassing vergt van
de statutaire bepalingen en het RIO,
beslissingen van de algemene vergadering,
diverse stappen om de uitdrukkelijke
toestemming van de betrokken personen
te verkrijgen en uiteraard een conforme
syndicusovereenkomst.
CONCLUSIE
Het register van verwerkingsactiviteiten
vormt een essentiële pijler van de GDPRconformiteit
voor verenigingen van medeeigenaars.
Het laat niet alleen toe te voldoen
aan een wettelijke verplichting, maar vooral
om het beheer van persoonsgegevens
binnen de mede-eigendom te structureren
en te beveiligen.
Hoewel de vereniging van mede-eigenaars
als “verwerkingsverantwoordelijke” formeel
de verantwoordelijkheid draagt voor de
naleving van het wettelijk kader, rust in de
praktijk op de syndicus, in zijn hoedanigheid
van verwerker, de taak om de VME tijdig
en correct te informeren over haar
verplichtingen, het proces voor de opmaak
van het register te implementeren en te
zorgen voor een correcte opvolging ervan in
de tijd. Door zijn operationele rol bevindt de
syndicus zich in de voorste lijn.
In een steeds veeleisender juridisch kader
en bij toenemende waakzaamheid van de
toezichthoudende autoriteiten, blijkt een
rigoureus bijgehouden verwerkingsregister
een onmisbaar instrument van goed bestuur.
Het draagt bij tot meer transparantie,
voorkomt geschillen en waarborgt de
eerbiediging van de fundamentele rechten
van mede-eigenaars en andere betrokken
personen.
Het spreekt voor zich dat de syndicus er
alle belang bij heeft zich bewust te zijn van
zijn verplichtingen ter zake als zorgvuldig
beroepsbeoefenaar, en van de risico’s die hij
loopt bij een eventuele aansprakelijkstelling.
Besturen is vooruitzien…
info
Tordoir Marc
Advocaat aan de Balie van Brussel
www.tordoirmarc.com
PROPERTYTODAY

PROPERTYTODAY 27
09
Ketenaansprakelijkheid
in Vlaanderen: de
syndicus alweer tussen
hamer en aambeeld!
Wie onder de talrijke syndici en vastgoedmakelaars in Vlaanderen is zich vandaag werkelijk bewust
van de juridische en persoonlijke risico’s die de ketenaansprakelijkheid voor hen met zich meebrengt?
Wij durven stellen dat zij dun gezaaid zijn.
De regelgeving rond ketenaansprakelijkheid
bij illegale tewerkstelling is een regionale
regeling. Voor het Vlaamse Gewest is deze
gebaseerd op de wet betreffende de
tewerkstelling van buitenlandse werknemers
en het Decreet houdende sociaalrechtelijk
toezicht, en is daarom van toepassing op
tewerkstelling in heel Vlaanderen.
Wat minder zichtbaar blijft, is hoe deze
regels de syndicus van een Vereniging van
Mede-Eigenaars in een juridisch delicate
positie kunnen brengen. Zeker wanneer
de drempels, uitzonderingen en praktische
implicaties onvoldoende gekend zijn, dreigt
een onevenredige aansprakelijkheidsdruk op
het dagelijks beheer van mede-eigendom.
Waarom ook opdrachtgevers in
beeld komen
De regeling rond ketenaansprakelijkheid
is ingevoerd om illegale tewerkstelling en
sociale fraude structureel te bestrijden.
In plaats van enkel de uitvoerende
aannemer te sanctioneren, verschuift
de Vlaamse wetgever een deel van de
verantwoordelijkheid naar de volledige
aannemingsketen.
In principe kon elke schakel in de keten al
aansprakelijk worden gesteld voor illegale
tewerkstelling ergens in de keten. Tot 1
januari 2026 volstond het om in het bezit

28 Editie januari - februari
te zijn van een schriftelijke verklaring van
de rechtstreekse onderaannemer, waarin
deze verklaart geen illegaal verblijvende
derdelanders tewerk te stellen, om deze
aansprakelijkheid uit te sluiten.
Voor opdrachtgevers en voor inbreuken
begaan door niet-rechtstreekse
onderaannemers moest zelfs worden
aangetoond dat men voorafgaand aan de
inbreuk op de hoogte was om aansprakelijk
gesteld te kunnen worden.
Vanaf 1 januari 2026 moet er bijkomend een
zorgvuldigheidsplicht worden nageleefd om
aansprakelijkheid voor inbreuken door een
rechtstreekse (onder)aannemer uit te kunnen
sluiten, wanneer het gaat over activiteiten
die behoren tot één van de risicosectoren.
Dit geldt ook voor de professionele
opdrachtgever die beroep doet op een
aannemer die behoort tot de risicosectoren.
De achterliggende gedachte is eenvoudig:
wie opdrachten geeft en daarvan
economisch voordeel haalt, moet minstens
nagaan of zijn contractspartners de sociale
wetgeving respecteren. Voor professionele
opdrachtgevers – waaronder VME’s –
betekent dit een verhoogde waakzaamheid,
met mogelijk zware sancties bij nietnaleving.
Hoofdelijke aansprakelijkheid in
geval van loonschulden
In Brussel en Wallonië gelden de regionale
regeling van de ketenaansprakelijkheid in
Vlaanderen niet maar de Federale regeling
m.b.t. de hoofdelijke aansprakelijkheid
in geval van loonschulden is wel van
toepassing.
Concreet bepaald deze regeling dat:
De opdrachtgever, de aannemer of de
onderaannemer die door een schriftelijke
kennisgeving geïnformeerd worden door
de arbeidsinspectie dat de onderaannemer
die onrechtstreeks tussenkomt na hen, zijn
verplichting ernstig verzuimt om binnen de
termijnen aan hun werknemers het loon te
betalen waarop dezen recht hebben, zijn
hoofdelijk verplicht om over te gaan tot de
betaling van het loon aan de werknemers
van de onderaannemer die bedoeld
wordt door de kennisgeving, wanneer, al
naargelang het geval, deze opdrachtgever,
deze aannemer of deze onderaannemer
ertoe aangemaand is bij aangetekende brief.
Meer info hierover vindt u op de website van
de FOD WASO.
https://werk.belgie.be/nl/themas/verloning/
loonbescherming/de-hoofdelijkeaansprakelijkheid-algemene-regeling
Waarom syndici meer risico lopen
dan zij denken
Een fundamentele vraag is of een
VME kan worden beschouwd als een
particuliere opdrachtgever. Het antwoord
is intussen duidelijk negatief. Een VME is
een rechtspersoon die contracten afsluit,
facturen betaalt en gemeenschappelijke
delen beheert.
Daarmee verricht zij economische
activiteiten en wordt zij juridisch als
onderneming beschouwd in de zin
van artikel I.1, 1° van het Wetboek van
Economisch Recht. Die kwalificatie werd
expliciet bevestigd door het Grondwettelijk
Hof in arrest nr. 93/2023 van 15 juni 2023.
Een VME valt dus onder het
toepassingsgebied van de regelgeving voor
professionele opdrachtgevers en kan zich
niet beroepen op het lichtere regime dat
geldt voor natuurlijke personen.
De syndicus handelt als vertegenwoordiger
van de VME. Bij persoonlijke fouten,
nalatigheid of manifeste schending van zijn
professionele zorgvuldigheid kan hij zelf
aangesproken worden.
Strengere regels Vlaanderen
De wetgever heeft bewust gekozen
voor een facultatief systeem: de
zorgvuldigheidsplicht is geen verplichting.
De syndicus kan ervoor kiezen om geen
documenten op te vragen en te vertrouwen
op de aannemer. Die keuze heeft echter
een prijs. Wordt die aannemer betrapt op
het tewerkstellen van illegaal verblijvende
derdelanders, dan kan de VME strafrechtelijk
of administratief worden gesanctioneerd.
Binnen het kader van de
ketenaansprakelijkheid zijn er twee
risicosectoren waarvoor syndici bijzonder
waakzaam moeten zijn: bouw en
schoonmaak.
De bouwsector wordt zeer ruim
geïnterpreteerd als ‘werken in onroerende
staat’ en omvat niet alleen klassieke
ruwbouwwerken, maar ook onder
meer HVAC-installaties (CV, ventilatie,
airco), elektriciteitswerken, schilder- en
gevelwerken, dak- en isolatiewerken,
vloerbekleding en renovaties van
gemeenschappelijke delen. Het gaat
dus om veel meer dan “grote” werven;
ook ogenschijnlijk beperkte technische
interventies kunnen hieronder vallen.
Daarnaast is de schoonmaaksector expliciet
als risicosector aangeduid en komt deze
zeer frequent voor in mede-eigendommen,
bijvoorbeeld voor het onderhoud van
inkomhallen, traphallen, garages en liften.
Voor beide sectoren bestaat een officiële,
gedetailleerde lijst van betrokken activiteiten
in de regelgeving en op de bevoegde
overheidswebsites, wat het voor syndici
essentieel maakt om vooraf correct te
kwalificeren met welk type opdracht zij te
maken hebben.
De zorgvuldigheidsplicht is niet
systematisch
De zorgvuldigheidsplicht is géén
automatische of permanente verplichting.
Een hardnekkig misverstand is dat de
zorgvuldigheidsplicht altijd en onverkort
geldt. Dat is niet correct.
De regelgeving voorziet in drempels bij
bouw- en schoonmaakactiviteiten in de
gemeenschappelijke delen.
Onder deze drempels is het naleven van
de zorgvuldigheidsplicht niet vereist om
de aansprakelijkheid uit te sluiten. Dat
nuanceert het debat aanzienlijk, maar deze
grensbedragen worden in de praktijk te
weinig expliciet gecommuniceerd, waardoor
syndici vaak uit voorzorg meer documenten
opvragen dan strikt nodig is.

PROPERTYTODAY 29
Zij geldt enkel wanneer:
Î de aannemer of onderaannemer actief
is in een risicosector (zoals bouw of
schoonmaak), én
Î de wettelijke drempels worden
overschreden:
• 30.000 euro exclusief btw voor
werken door een aannemer
zonder onderaannemer,
• 5.000 euro exclusief btw zodra
er minstens één onderaannemer
wordt ingeschakeld door uw
rechtstreekse aannemer.
Meer dan een simpele formaliteit
Wanneer die voorwaarden vervuld zijn,
volstaat het niet om “een verklaring op eer” of
een eenvoudige brief te ontvangen.
De zorgvuldigheidsplicht houdt in dat
de opdrachtgever (de VME) effectief
documenten moet opvragen, controleren en
bijhouden, zoals:
Î Dimona aangifte,
Î arbeids- of beroepskaart indien van
toepassing.
Voor een volledig overzicht van welke
documenten in welke situatie moeten
worden opgevraagd, kan u terecht op de
website van de Vlaamse Overheid:
https://www.vlaanderen.be/werken/
in-vlaanderen-komen-werken/
ketenaansprakelijkheid-bij-illegaletewerkstelling
Het gaat dus om een volledig dossier, niet
om een louter formele bevestiging. Worden
geen documenten opgevraagd, dan blijft
dat wettelijk toegelaten, maar neemt de
VME – en indirect de syndicus – het risico op
aansprakelijkheid indien later een inbreuk
wordt vastgesteld.
GDPR: noodzakelijke verwerking
Het opvragen en bewaren van
documenten zoals identiteitsbewijzen,
verblijfsdocumenten, arbeidskaarten of
Dimona-meldingen raakt onmiskenbaar
aan persoonsgegevens. De regelgeving
voorziet echter uitdrukkelijk in een wettelijke
basis voor deze verwerking, waardoor zij
verenigbaar is met de GDPR.
Dat betekent niet dat alles zomaar kan.
Enkele kernprincipes blijven onverkort
gelden:
Î de gegevens mogen uitsluitend
worden gebruikt in het kader van
ketenaansprakelijkheid;
Î enkel de wettelijk vereiste documenten
mogen worden opgevraagd;
Î maximaal vijf jaar na afronding van het
betrokken project;
Î passende technische en organisatorische
maatregelen zijn verplicht;
Î aannemers en onderaannemers moeten
hun werknemers informeren over deze
verwerking.
Voor syndici is vooral relevant dat zij, als
verwerkingsverantwoordelijke of verwerker
namens de VME, hun documentbeheer
professioneel moeten organiseren. Losse
e-mails of onbeveiligde mappen vormen hier
een reëel risico.
Contractuele clausules zijn sterk
aanbevolen
Het opnemen van standaardclausules in
bestekken en opdrachtbrieven is juridisch
niet verplicht, maar wel sterk aangewezen.
Vooral de schriftelijke verklaring dat de
(onder)aannemer geen illegaal verblijvende
personen tewerkstelt, is onontbeerlijk
(zie hieronder). Zonder die verklaring kan
aansprakelijkheid niet worden uitgesloten.
Disclaimers bieden daarentegen slechts
schijnzekerheid. Zij kunnen nooit de
aansprakelijkheid uitsluiten wanneer de
zorgvuldigheidsplicht wél van toepassing
is en niet werd nageleefd. In dat geval rest
slechts één uitweg: het melden van het
probleem via het meldloket van de Vlaamse
Sociale Inspectie. Alleen die melding

30 Editie januari - februari
kan de opdrachtgever vrijwaren van
ketenaansprakelijkheid.
Voorbeeld van clausule (op te nemen in
bestek, offerteaanvraag en opdrachtbrief ):
“De aannemer verklaart uitdrukkelijk dat hij,
noch rechtstreeks, noch via onderaannemers, in
België illegaal verblijvende personen tewerkstelt
of zal tewerkstellen tijdens de uitvoering van de
opdracht”.
Bovenstaande volstaat als ‘schriftelijke
verklaring’.
Indien het gaat om activiteiten die
behoren tot de risicosectoren, voegt u ook
onderstaande toe:
"De aannemer verbindt zich ertoe om, op eerste
verzoek van de opdrachtgever, onverwijld
alle documenten voor te leggen die vereist
zijn in het kader van de Belgische regelgeving
inzake ketenaansprakelijkheid en de daarmee
samenhangende zorgvuldigheidsplicht,
waaronder – in voorkomend geval – Dimona-
meldingen, identiteits- en verblijfsdocumenten
en arbeids- of beroepskaarten.
Bij het niet of laattijdig voorleggen van deze
documenten zal de syndicus, handelend
voor en namens de Vereniging van
Mede-Eigenaars, melding doen aan het
meldloket van de Vlaamse Sociale Inspectie,
overeenkomstig de wettelijke bepalingen inzake
ketenaansprakelijkheid”.
Tip: Onderteken als syndicus
nooit in eigen naam
Contracten, bestellingen en andere officiële
documenten van de VME moeten steeds
worden ondertekend:
“Voor en namens de VME [naam],
vertegenwoordigd door de syndicus
[naam].”
Dit is essentieel om persoonlijke
aansprakelijkheid te vermijden.
Indien een aannemer geen documenten wilt
voorleggen terwijl de zorgvuldigheidsplicht
van toepassing is, moet dit worden gemeld
via het bevoegde meldloket van de sociale
inspectie.
Alleen die melding kan vrijwaren van
ketenaansprakelijkheid.
Deze aanpak biedt geen absolute zekerheid,
maar wel een juridisch verdedigbare positie
voor zowel de VME als de syndicus.
info
Dit artikel kwam tot stand met
de samenwerking van het
Departement WEWIS (Werk,
Economie, Wetenschap, Innovatie
en Sociale Economie)
ketenaansprakelijkheid.wewis@
vlaanderen.be
PROPERTYTODAY

PROPERTYTODAY
31
10
De dwingende aard
van het reglement
van interne orde in
mede-eigendom
Naar aanleiding van de hervorming van het mede-eigendomsrecht
die in 2018 in werking is getreden, heeft de wetgever beoogd de
leesbaarheid en de doeltreffendheid van de werking van verenigingen
van mede-eigenaars te versterken. In dat kader werd het opstellen van
een reglement van interne orde (R.I.O.) verplicht gemaakt.
Dit reglement is opgevat als een praktisch,
toegankelijk en evolutief document, bedoeld
om het dagelijkse leven binnen de medeeigendom
te regelen.
Het doel is duidelijk: elke mede-eigenaar,
maar ook de bewoners en betrokken
derden, moeten kunnen beschikken over
een duidelijke referentietekst die zonder
specifieke juridische expertise begrijpelijk
is en die eenvoudig kan worden aangepast
zonder tussenkomst van een notariële akte.
1. Een wettelijke verplichting
toevertrouwd aan de syndicus:
Het reglement van interne orde wordt
opgesteld bij onderhandse akte, op
initiatief van de syndicus, op basis van
de beslissingen die door opeenvolgende
algemene vergaderingen zijn genomen.
Deze werkwijze vloeit voort uit de tweede
wetgevende hervorming van de wet van 30
juni 1994.
Het behoort derhalve tot de taken van de
syndicus:
Î een referentie-reglement van interne
orde voor te stellen of een bestaand
reglement aan te passen aan de wettelijke
voorschriften;
Î dit reglement ter goedkeuring voor te
leggen aan de algemene vergadering,
die beslist met volstrekte meerderheid,
waarbij het beslissingsquorum hetzelfde
is als voor elke beslissing die bestemd is
om in het reglement van interne orde te
worden opgenomen;
Î te zorgen voor een permanente
actualisering ervan, zowel in functie

32 Editie januari - februari
van de beslissingen van de algemene
vergadering als van wets- en
reglementswijzigingen die een impact
hebben op het gebouw.
Het reglement van interne orde wordt aldus
in de praktijk een gestructureerde bundeling
van de werkingsregels, voortvloeiend
zowel uit de wet als uit de besluiten van
het soevereine orgaan, zijnde de algemene
vergadering.
2. Een verplicht minimaal, maar nietlimitatief,
inhoudelijk kader:
De wet schrijft voor dat het reglement van
interne orde minstens de regels inzake
oproeping en werking van de algemene
vergadering moet bepalen, in voorkomend
geval de drempel voor verplichte
mededinging, alsook de modaliteiten
voor de aanstelling van de syndicus, de
omvang van diens bevoegdheden, de
duur en hernieuwing van zijn mandaat, de
voorwaarden voor beëindiging ervan en zijn
verplichtingen bij het einde van de opdracht.
Deze informatie is van essentieel belang voor
het beheer van een vereniging van medeeigenaars.
Hoe kan een mede-eigenaar
immers een punt op de agenda laten
plaatsen indien hij niet weet binnen welke
periode van vijftien dagen de algemene
vergadering kan plaatsvinden?
Daar stopt het echter niet. Het reglement van
interne orde kan eveneens de opdrachten
van de andere organen opnemen, zoals
de raad van mede-eigendom en de
commissarissen van de rekeningen.
3. Het reglement van interne orde als
instrument van het “samenleven”:
Naast de verplichte vermeldingen behoudt
het reglement van interne orde ten volle
zijn traditionele rol als instrument voor de
regulering van het collectieve leven: de
rust in het gebouw, het gebruik van de
gemeenschappelijke delen, de werking van
de lift, de praktische modaliteiten voor het
afsluiten van de toegangen.
Het mag evenwel geen bepalingen bevatten
die de bestemming van de kavels wijzigen,
zoals een algemene verbodsbepaling op
toeristische verhuur.
4. Openbaarmaking, verspreiding en
tegenwerpelijkheid:
Om de tegenwerpelijkheid te waarborgen,
is het reglement van interne orde
onderworpen aan strikte verspreidingsregels:
uithangen van een exemplaar in de
gemeenschappelijke delen binnen dertig
dagen na de opstelling of wijziging;
kosteloze inzage voor elke geïnteresseerde
derde; systematische mededeling van de
meest recente versie aan de mede-eigenaars.
Deze mededeling is van doorslaggevend
belang: zij stelt verhuurders in staat het
reglement van interne orde rechtsgeldig op
te leggen aan huurders bij het sluiten van de
huurovereenkomst. Elk tekort op dit punt kan
de tegenwerpelijkheid van bepaalde interne
regels ten aanzien van de bewoners van het
gebouw verzwakken.
Daarnaast wordt het, hoewel niet
uitdrukkelijk door de wet voorgeschreven,
sterk aanbevolen om het reglement
van interne orde toe te voegen aan de
documenten die in het kader van de
precontractuele en financiële informatie
bedoeld in artikel 3.94, § 1 en § 2, aan de
vastgoedmakelaar en de notaris worden
overgemaakt. Het betreft hier informatie van
cruciaal belang voor de toekomstige medeeigenaar.
5. Het R.I.O. als instrument voor
conflictpreventie:
Het actualiseren van het reglement
van interne orde vergt een aanzienlijke
inspanning. Dit vereist een nauwe
samenwerking tussen de syndicus, de raad
van mede-eigendom indien deze bestaat,
en de mede-eigenaars, met name wanneer
bepaalde gebruiken zich in de loop der tijd
hebben ontwikkeld zonder ooit formeel te
zijn vastgelegd.
Bij wijze van voorbeeld kunnen het
gedoogde gebruik van de inkomhal voor het
tijdelijk plaatsen van grofvuil, de informele
organisatie van privatieve werken of
impliciete parkeerregels nood hebben aan
een formalisering om latere betwistingen te
vermijden.
Let wel: de syndicus blijft volledig
verantwoordelijk en kan deze opdracht
niet afwentelen op de leden van de raad
van mede-eigendom of op een medeeigenaar,
zelfs niet wanneer deze door
de beste bedoelingen is ingegeven. Het
betreft een wettelijke verplichting die
rechtstreeks op hem rust en waarvan de
niet-naleving aanleiding kan geven tot een
deontologische klacht.
6. Besluit:
Het reglement van interne orde, verplicht
gesteld door de hervorming van het
mede-eigendom, is veel meer dan een
loutere wettelijke verplichting. Het biedt
verenigingen van mede-eigenaars en al hun
actoren een unieke kans om hun praktijken
te verduidelijken, het recht toegankelijker te
maken en talrijke conflicten te voorkomen.
Als instrument van communicatie,
transparantie en rechtszekerheid heeft het
zich inmiddels opgelegd als een onmisbare
pijler van goed bestuur binnen de medeeigendom.
info
Jean Pierre Lannoy
Voorlopig bewindvoerder van
mede-eigendom
Zaakvoerder COPRO ACADEMY
PROPERTYTODAY

PROPERTYTODAY 33
11
NIEUWS 2026
Herinvoering verlaagd btw-tarief
voor warmtepompen
De ministerraad keurt op voorstel van
minister van Financiën Jan Jambon een
ontwerp van koninklijk besluit goed ter
herinvoering van het verlaagd btw-tarief van
zes procent voor warmtepompen.
In navolging van het regeerakkoord wordt in
de context van de klimaatverandering en de
transitie naar een koolstof neutrale economie
via een fiscale hervorming een aantal
goederen en diensten onderworpen aan een
verlaagd btw-tarief.
Het verlaagd btw-tarief van zes procent voor
handelingen die tot voorwerp hebben de
levering met plaatsing van warmtepompen
in, op of in de onmiddellijke nabijheid van
woningen, dat afliep op 31 december 2024,
wordt in dit kader vanaf 1 januari 2026
heringevoerd voor een periode van vijf jaar.
Het ontwerp wordt ter advies voorgelegd
aan de Raad van State.
Ontwerp van koninklijk besluit tot wijziging van
het koninklijk besluit nr. 20 van 20 juli 1970 tot
vaststelling van de tarieven van de belasting
over de toegevoegde waarde en tot indeling
van de goederen en de diensten bij die tarieven
wat de warmtepompen betreft
Vanaf 1 januari 2026 moeten
alle Belgische btw-plichtige
ondernemingen tussen elkaar
gestructureerde elektronische
facturen gebruiken.
Dat zijn facturen die rechtstreeks tussen de
software van beide ondernemingen worden
uitgewisseld. Een factuur in pdf versturen via
e-mail of via een platform zal dan niet langer
volstaan.
Hebt u een actief btw-nummer? Dan is deze
verplichting ook op uw onderneming van
toepassing.
Syndici die BTW-plichtig zijn, zullen vanaf
deze datum verplicht zijn om alle facturen
elektronisch te versturen en te ontvangen
bij transacties met andere BTW-plichtige
ondernemingen.
Voor meer info : https://efactuur.belgium.
be/nl
Î Deze verplichting geldt niet voor
facturen gericht aan een VME,
aangezien VME’s niet BTW-plichtig zijn.
Een uitzondering hierop zijn mogelijks
de VME's die wel onder het BTW regime
vallen, bvb wanneer ze zelf opgewekte
elektriciteit doorverkopen aan hun medeeigenaars.
Î Evenmin is deze verplichting van
toepassing op vrijwillige syndici die als
natuurlijke persoon optreden en geen
BTW-plichtige activiteiten uitoefenen.
Î Er is ten slotte geen verplichting om
gestructureerde elektronische facturen
te verzenden voor ondernemingen die
alleen door artikel 44 WBTW vrijgestelde
handelingen verrichten.
Modernisatie Wet Breyne
wat betekent dit voor medeeigendom?
De federale regering plant een
modernisering van de Wet Breyne (2025–
2029), met een mogelijke uitbreiding
naar casco- en grote renovatieprojecten.
Voor VME’s zou dit betekenen dat zware
renovaties van de gemene delen (zoals
daken, gevels, liften en technieken) onder
een Breyne-achtig beschermingsregime
vallen. Concreet gaat het om een
beperking van het voorschot tot maximaal
5%, betalingen in schijven volgens de
voortgang van de werken, een verplichte
voltooiingswaarborg en een formele
voorlopige en definitieve oplevering.
Dit versterkt de bescherming van VME’s
tegen failliete of malafide aannemers en
verduidelijkt aansprakelijkheidstermijnen,
maar brengt ook meer administratie,
technische opvolging en mogelijk hogere
kosten mee. De rol en verantwoordelijkheid
van de syndicus worden zwaarder, terwijl
aannemers geconfronteerd worden met
strengere regels en waarborgen.
Hoewel de hervorming nog niet wettelijk
is, kunnen VME’s zich nu al voorbereiden
door Breyne-achtige clausules contractueel
op te nemen, interne regels aan te passen
en sterker in te zetten op meerjarige
investeringsplanning en professionele
begeleiding.
info
Redactie van het magazine
Property Today
redac@propertytoday.be
PROPERTYTODAY

34 Editie januari - februari
12
Schorsing van de
syndicus: wat elke
syndicus moet weten
De tuchtrechtelijke schorsing van een
door het BIV erkende syndicus blijft een
zeldzame sanctie, maar roept tal van
praktische en juridische vragen op. Hoe
functioneert een syndicuskantoor wanneer
zijn verantwoordelijke wordt geschorst?
Wie stelt de dringende handelingen? En
hoe verzoent men een schorsing met het
wettelijke verbod om de bevoegdheden
van de syndicus te delegeren zonder
voorafgaande toestemming van de
algemene vergadering?
Dit artikel schept duidelijkheid op een
heldere en neutrale manier.
Een deontologische sanctie met
onmiddellijke gevolgen
De schorsing behoort tot de zwaarste
tuchtsancties die het BIV kan opleggen.
Gedurende de volledige schorsingsperiode
is de syndicus niet langer gemachtigd om
zijn beroep uit te oefenen. Dit verbod is
totaal en omvat alle beheers handelingen, of
ze nu administratief, technisch, juridisch of
financieel van aard zijn.
Dit houdt onder meer in:
Î geen beantwoording van e-mails of
telefoons,
Î geen voorbereiding of ondertekening van
documenten,
Î geen aanwezigheid op vergaderingen,
algemene vergaderingen of werven,
Î geen opvolging van lopende dossiers.
Tijdens de schorsing moet de syndicus elke
activiteit stopzetten, alsof zijn erkenning
tijdelijk niet bestaat.
Ook het personeel van het
kantoor is verlamd
Een cruciaal, maar vaak onderschat punt: de
geschorste syndicus mag geen bevelen of
instructies geven aan zijn personeel.
Zonder wettelijk bevoegde leiding kunnen
medewerkers zelf geen beheer handelingen
stellen. Met andere woorden: het volledige
kantoor komt tot stilstand.
Geen enkele dringende handeling
toegelaten
In tegenstelling tot wat soms wordt gedacht,
laat een schorsing geen ruimte voor
dringende tussenkomsten.
Zelfs bij een lek, instorting of brand (gelukkig
uitzonderlijke situaties) mag de geschorste
syndicus geen enkele handeling stellen,
noch een technicus of betalende hulpdienst
mandateren.
Het gaat om een volledig operationeel
vacuüm, wat de noodzaak van een
onmiddellijke vervangingsregeling
onderstreept.

PROPERTYTODAY 35
“ Gedurende
de volledige
schorsingsperiode
is de syndicus
niet langer
gemachtigd om
zijn beroep uit te
oefenen.
Tijdelijke overdracht is
noodzakelijk: maar wat zegt de
wet?
In de praktijk ligt een tijdelijke overdracht van
het beheer aan een vervangende syndicus
voor de hand.
Die oplossing botst echter op een
kernbepaling van het Burgerlijk Wetboek.
Opnieuw een hiaat in de
wetgeving …
De tijdelijke overdracht is dus onmisbaar…
maar het Burgerlijk Wetboek bevat een
interne spanningsveld.
In de praktijk is de meest logische oplossing
bij een schorsing om het beheer onmiddellijk
toe te vertrouwen aan een vervangende
syndicus. Toch plaatst de wet de medeeigendom
in een paradoxale situatie.
Enerzijds houdt de schorsing een totaal
verbod in om nog op te treden: de syndicus
mag geen enkele beheersdaad meer stellen.
Anderzijds herinnert artikel 3.89, §6 van het
Burgerlijk Wetboek aan een strikt principe: “de
syndicus is als enige verantwoordelijk voor
zijn beheer” en “hij kan zijn bevoegdheden
niet delegeren zonder voorafgaand akkoord
van de algemene vergadering en slechts
voor een bepaalde duur of voor welbepaalde
doeleinden”.
Het gevolg is dat precies op het moment
waarop een opvang cruciaal is om de
continuïteit te waarborgen (dringende
betalingen, schadegevallen, veiligheid,
werven), de geschorste syndicus juridisch
geen enkele vrijheid meer heeft om deze
opvang te organiseren, en de medeeigendom
verplicht opnieuw langs een
beslissing van de algemene vergadering
moet passeren.
Deze situatie legt een structurele zwakte van
het mede-eigendomsrecht bloot:
Î het systeem vertrekt van één enkele
syndicus, die beschikbaar is en enkel via
een AV kan worden vervangen;
Î het houdt geen rekening met de realiteit
van grote portefeuilles;
Î het voorziet geen enkel automatisch
continuïteitsmechanisme bij een
disciplinaire schorsing.
De enige vervanging zonder AV is diegene
die door een rechter wordt beslist…
Een kantoor bijzonder kwetsbaar
met slechts één BIV-nummer
De problematiek is het grootst wanneer een
syndicuskantoor slechts één BIV-erkende
persoon telt. Bij schorsing — zelfs van
korte duur — valt de volledige activiteit
onmiddellijk stil: niemand is bevoegd om
handelingen te stellen, personeel aan te
sturen of dringende situaties te beheren.
Deze afhankelijkheid van één enkel BIVnummer
vormt een structureel risico voor de
continuïteit van de dienstverlening.
Advies aan syndicuskantoren: voorzie
waar mogelijk minstens twee BIV-erkende
medewerkers binnen de structuur. Dit
beperkt de kwetsbaarheid bij schorsing,
ziekte of afwezigheid en waarborgt de
noodzakelijke operationele stabiliteit.
Erkende medewerkers: een echt
plan B
Recente hervormingen maken het
mogelijk dat bepaalde medewerkers
van een syndicuskantoor zelf een BIVerkenning
behalen, mits zij aan de wettelijke
voorwaarden voldoen en slagen voor
het examen. Dit verandert de situatie
fundamenteel: een erkende medewerker
kan fungeren als een volwaardig plan B bij
schorsing van de hoofdsyndicus.
Dit lost niet alles op — de
verantwoordelijkheid blijft individueel
en de interne organisatie moet duidelijk
geregeld zijn — maar de aanwezigheid van
een tweede BIV-nummer binnen hetzelfde
kantoor versterkt aanzienlijk de continuïteit
van de dienstverlening. Voor kleinere
structuren is dit zelfs uitgegroeid tot een
essentiële strategie om volledige stilstand te
vermijden.
Een vervanger vinden…
makkelijker gezegd dan gedaan
Zonder alternatief moet een collega-syndicus
worden gevonden die bereid is om tijdelijk
een volledig portefeuille over te nemen —
soms zelfs in dringende omstandigheden
… Dat is allesbehalve evident. Een dergelijk
engagement kan de interne organisatie van
het eigen kantoor verstoren, de werklast
aanzienlijk verhogen en een bijkomende
verantwoordelijkheid met zich meebrengen
die weinigen bereid zijn op te nemen.
Daar komt nog een andere, bijna taboevraag
bij: welk tarief hanteer je voor een
dergelijk atypisch mandaat? Er bestaat geen
officiële tariefschaal, en elke tussenkomst
vergt een delicaat evenwicht tussen de
geïnvesteerde tijd, de gedragen risico’s en
de operationele haalbaarheid. Het spreekt
dan ook voor zich dat dit soort vervanging,
hoe noodzakelijk ook bij een schorsing, in de
praktijk vaak moeilijk te organiseren is.
Conclusie: anticiperen en snel
handelen
In een context van steeds strengere
wettelijke en deontologische verplichtingen
blijven voorbereiding en anticipatie de beste
bescherming tegen blokkadesituaties.
En voor zeer korte schorsingen…
blijft er altijd nog een laatste, strikt
persoonlijke optie: het kantoor sluiten, een
afwezigheidsbericht instellen en er enkele
dagen tussenuit knijpen.
info
Redactie van het magazine
Property Today
redac@propertytoday.be
PROPERTYTODAY

36 Editie januari - februari
Goed om
te weten
In deze rubriek behandelen wij enkele frequent
gestelde vragen. Wij geven graag ons advies mee.
Afrekening van kosten aan
huurders
Sinds de regionalisatie van de woninghuur
bestaat er geen één uniform “nationaal”
overzicht meer. Wat een verhuurder aan een
huurder mag doorrekenen, hangt af van
het gewest én van wat in het huurcontract
expliciet als kosten/lasten is opgenomen.
Hieronder de situatie in Vlaanderen, Wallonië en
Brussel
1. Vlaanderen
Om te weten wie welke kosten en lasten moet
betalen, is het van belang om na te gaan of het
huurcontract dateert van voor of na 1 januari 2019.
1.1. Het Vlaams Woninghuurdecreet
Sinds de inwerkingtreding van het Vlaams
Woninghuurdecreet op 1 januari 2019, en de
daarbij horende uitvoeringsbesluiten, geldt er een
nieuwe regeling.
Î Huurovereenkomsten tot en met 31/12/2018
vielen nog onder de federale woninghuurwet.
Î Huurovereenkomsten vanaf 01/01/2019 vallen
onder:
• het Vlaams Woninghuurdecreet
• het Besluit van de Vlaamse Regering
met de bindende kostenlijst.
De officiële Vlaamse lijst (Bijlage 2) voorziet
expliciet een 34%/66%-regeling met de lijst van
kosten die aan de huurder of verhuurder mogen
worden aangerekend”, zie punt 10 “Kosten voor de
syndicus” (34% huurder, 66% verhuurder)
Het Vlaams Woninghuurdecreet voorziet het
volgende.
Het bedrag dat de huurder betaalt, moeten de
werkelijke kosten zijn. Dit moet gebeuren met een
“afzonderlijke rekening”.

PROPERTYTODAY 37
De wetgever bedoelt hiermee dat de
aanrekening van gemeenschappelijke kosten
afzonderlijk van de huurprijs moet vermeld
worden.
De facturen waarop de aanrekening is
gebaseerd, moeten voorgelegd worden
zodat een controle van de rekening mogelijk
is.
De wet laat ook toe dat verhuurders en
huurders in de huurovereenkomst een
forfaitair bedrag afspreken voor de betaling
van de gemeenschappelijke kosten. Op die
manier kunnen afrekeningen en controle van
de facturen vermeden worden.
Zowel de huurder als de verhuurder kunnen
echter ten allen tijde van dit systeem
afstappen en aan de rechter vragen dat
het forfaitair bedrag wordt vervangen door
betaling van de werkelijke kosten.
Officiële bron:
https://www.vlaanderen.be/bouwen-wonenen-energie/huren-en-verhuren/huurprijs-enhuurwaarborg/kosten-en-lasten
1.2. Huurovereenkomst afgesloten op 1
januari 2019 of later
Het Besluit van de Vlaamse Regering - Bijlage
2 bepaald welke kosten voor de huurder zijn,
zelfs al staat er iets anders in het contract.
Huurders betalen:
Î Elektriciteit, gas en water. Ook de kosten
van het verbruik van water en elektriciteit
voor de gemene delen kan je volledig
doorrekenen aan je huurder. Hetzelfde
geldt voor wat betreft de kosten van
het poetsen van de gemene delen
(bv. de trappenhal) en de kosten van
de vuilnisinzameling als die collectief
georganiseerd wordt.
Î Kleine herstellingen. Bijvoorbeeld: lamp
vervangen, batterij van de rookmelder,
nieuwe sleutels of kapotte schakelaars. Zie
lijst in Besluit van de Vlaamse Regering -
Bijlage 2
Î Kosten door verkeerd gebruik of slecht
onderhoud van de huurder.
Î Extra herstellingen die nodig zijn doordat
de huurder problemen niet heeft gemeld.
Î Onderhoud en schoonmaak van de
huurwoning.
Î Maximaal 34% van de kosten van
de syndicus.
Î Maximaal 50% van het onderhoud van
de lift.
Î Maximaal 75% van de kosten voor
de conciërge.
Verhuurders betalen:
Î Voor herstellingen waar de huurder niks
aan kan doen. Bijvoorbeeld door storm.
Î Herstellingen of onderhoud op
onbereikbare plaatsen. Bijvoorbeeld het
reinigen van dakgoten op 5 meter hoogte.
Î Kosten door slijtage en ouderdom van de
woning.
Î Onroerende voorheffing.
1.3. Huurovereenkomst afgesloten voor
1 januari 2019
De huurovereenkomst bepaalt welke
kosten en lasten aan de huurder worden
doorgerekend.
Als het contract hierover niets vermeldt,
geldt in principe het volgende:
Î De verhuurder draagt de kosten en lasten
die verband houden met de eigendom,
het beheer en de structurele renovaties
van de woning, waaronder kosten
voortvloeiend uit normale slijtage.
Î De huurder draagt de kosten en lasten die
verband houden met het gebruik van de
woning. Ook kleine herstellingen (lampen,
bel...etc)
De onroerende voorheffing mag nooit
doorgerekend worden aan de huurder!
Decreet houdende bepalingen betreffende
de huur van voor bewoning bestemde
goederen of delen ervan (citeeropschrift:
"Vlaams Woninghuurdecreet")
Art 36§1 § 1. De kosten en lasten met betrekking
tot de uitoefening van zakelijke rechten op de
woning vallen ten laste van de verhuurder,
terwijl de kosten en lasten die te maken hebben
met het gebruik van de gehuurde woning, voor
rekening van de huurder vallen.
De onroerende voorheffing voor het gehuurde
onroerende goed kan niet ten laste van de
huurder worden gelegd.
De Vlaamse Regering stelt een niet-limitatieve
lijst vast van kosten die aan de huurder of
verhuurder mogen worden aangerekend.
§ 2. Tenzij uitdrukkelijk overeengekomen is
dat de kosten en lasten die aan de huurder
worden opgelegd, in vaste bedragen worden
bepaald, moeten ze met de werkelijke uitgaven
overeenkomen.
De kosten en lasten moeten in een afzonderlijke
rekening worden opgenomen.
De bewijsstukken van de kosten en lasten
worden op zijn verzoek aan de huurder bezorgd.
Als een onroerend goed uit meerdere
appartementen bestaat waarvan het beheer
wordt waargenomen door éénzelfde persoon,
wordt aan de verplichting voldaan zodra de
verhuurder aan de huurder een opgave van de
kosten en de lasten bezorgt en aan de huurder
of aan zijn bijzondere gevolmachtigde de
mogelijkheid heeft geboden de stukken in te
zien ten huize van de natuurlijke persoon of op
de zetel van de rechtspersoon die het beheer
waarneemt.
§ 3. Iedere partij kan te allen tijde aan de rechter
de herziening van de forfaitaire kosten en lasten
vragen of de omzetting ervan in werkelijke
kosten en lasten.
De rechter doet inzonderheid uitspraak op
grond van de ontwikkeling van de werkelijke
uitgaven en bepaalt vanaf wanneer de
herziening uitwerking krijgt.
De rechter beslist tot de omzetting als die
mogelijk is en bepaalt vanaf wanneer de
omzetting uitwerking krijgt.
2. Waals Gewest
In het Waals Gewest wordt de materie
geregeld door het Waals Decreet betreffende
de woninghuur (van kracht sinds 1
september 2018).
In tegenstelling tot het Vlaams Gewest
voorziet Wallonië niet in een bindende,
cijfermatig vastgelegde lijst die vergelijkbaar
is met de Vlaamse Bijlage 2.
Het algemene principe luidt als volgt:
Î De huurder draagt de kosten die verband
houden met het gebruik en het courant

38 Editie januari - februari
onderhoud;
Î De verhuurder draagt de kosten die
verband houden met de eigendom, de
grote herstellingen en de slijtage door
ouderdom.
De verdeling van de kosten en lasten moet
duidelijk in de huurovereenkomst worden
opgenomen, op straffe van betwisting.
3. Brussels Hoofdstedelijk Gewest
In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest
vloeit de regelgeving voort uit de Brusselse
Huisvestingscode (hervorming in werking
getreden op 1 januari 2018).
Net zoals in het Waals Gewest:
Î Bestaat er geen bindende, cijfermatig
vastgelegde lijst vergelijkbaar met die van
Vlaanderen;
Î Berust het onderscheid op het criterium
gebruik (huurder) versus eigendom en
structuur (verhuurder);
Î Zijn de contractuele bepalingen
doorslaggevend, met inachneming van de
wettelijke beginselen.
4. Syndicus en
huurdersafrekening: geen
wettelijke plicht, wel soms een
praktische service
De syndicus is wettelijk niet verplicht om,
op verzoek van een mede-eigenaar, een
“huurdersafrekening” of een specifiek
overzicht op te maken dat de mede-eigenaar
toelaat de kosten te verdelen tussen
verhuurder en huurder in het kader van een
huurovereenkomst.
Deze kostenverdeling behoort tot de
contractuele verhouding tussen verhuurder
en huurder en blijft in principe ten laste van
de mede-eigenaar-verhuurder.
Dat neemt niet weg dat sommige syndici,
met name wanneer zij beschikken over
geschikte beheersoftware, als (betalende)
dienstverlening een indicatieve opsplitsing
van de kostenposten kunnen verstrekken,
waarbij zij aanduiden welke kosten geheel of
gedeeltelijk verhaalbaar kunnen zijn op de
huurder.
Deze informatie wordt doorgaans louter
ter informatie meegedeeld, zonder
juridische bevestiging en onverminderd
de toepasselijke dwingende regels en de
bepalingen van de huurovereenkomst.
te leven en u binnen 8 dagen na uw
benoeming te registreren bij de KBO.
Beheer van je huidig
of nieuw project?
Laat Maxicus kijken hoe we er samen
het maximum kunnen uithalen.
Maxicus Syndicus
www.maxicus.be

0112345678957001029656786

5678957001029656786
40 Editie januari - februari
011234

UVS - Unie van Syndici
zet haar partners in de verf
PROPERTYTODAY 41
NATIONAAL CONGRES van SYNDICI
19 november 2026 - Brussels Expo - Paleis 10
9de SALON van de MEDE-EIGENDOM
19 november 2026 - Brussels Expo - Paleis 10
Lid worden van de UVS (Unie van Syndici)?
contacteer info@uvsyndici.be of ga naar de website unievansyndici.be