VA Jaarverslag 2011-LR

wooncorporaties

VA Jaarverslag 2011-LR

Van Alckmaer Jaarverslag 2011

Van Alckmaer

Jaarverslag 2011


Voorwoord

Ook het jaar 2011 kenmerkte zich door de onzekerheden in de corporatiewereld. We wisten dat

ons nog een aantal belangrijke wijzigingen in wet- en regelgeving te wachten stond. Voor een

aantal is de gewenste duidelijkheid gekomen. Helaas hebben die vooralsnog geen positieve

uitwerking op de woningmarkt.

Er staat nog veel meer te gebeuren. Zeker met nieuwe verkiezingen in het vooruitzicht, is niet te

voorspellen welke beleidswijzigingen we nog kunnen voorzien. Dit maakt het voor ons lastig om

nieuwe plannen te maken. Het voelt alsof we door het heelal zweven. We weten dat daar een

heleboel gebeurt, veelal buiten onze invloedssfeer. Zo vliegen er kometen rond, die soms in de

buurt komen. Wanneer precies, of ze inslaan en met welke gevolgen, dat is niet altijd voorspelbaar.

Maar het kan onszelf en onze omgeving drastisch veranderen. Zo kijken we ook naar de mogelijke

veranderingen in de corporatiewereld.

Onze keuze was in 2011 dan ook om ons met name te richten op de zaken die dichtbij onszelf

staan en waar we wel invloed op hebben. Zo hebben we de klantfocus nog sterker vorm gegeven.

Bijvoorbeeld met klantenpanels en onderzoeken. Op die manier kunnen we onze dienstverlening

nog beter laten aansluiten op de klantwensen. Ook is er veel aandacht gegaan naar duurzaamheid,

onze monumentenaanpak en (interne) kostenbesparingen.

Daarmee zijn mooie resultaten behaald. Zo behaalden we de status van Aangewezen Organisatie

voor Monumentenbehoud en vielen we in de prijzen met de restauratie van de monumentale

panden aan de Appelsteeg en de Karenhuizen. Ook waren we - ondanks de slechte economische

tijden - in staat de herstructureringsopgave in Overdie onverminderd tot uitvoer te brengen.

En, zoals het er nu uitziet, blijft dit ook voor de toekomst financieel haalbaar. Uit deze resultaten

halen we meer dan genoeg positieve energie om alle uitdagingen voor de toekomst aan te gaan.

In dit jaarverslag zijn al onze activiteiten, de financiële resultaten en de activiteiten van de Raad

van Commissarissen in 2011 beschreven.

Ik wens u veel leesplezier!

Elise Hoorn

Directeur/bestuurder Van Alckmaer

3


Inhoudsopgave


Voorwoord 3

Verhuur 9

Landelijke ontwikkelingen 10

Gevarieerd woningaanbod 10

Doorstroming neemt verder af 10

Woonruimteverdeling 11

Jongeren 12

Bijzondere verhuurprojecten 12

Portfoliomanagement 12

Ontruimingen 12

Verkoop 13

Duurzaamheid 13

Serviceabonnement 14

Klachten 14

Monumenten 17

Aedes-netwerk Monumenten 18

Behoud van hofjes 18

Projectontwikkeling monumenten 18

Open monumentendag 19

Herstructurering en onderhoud 21

Herstructurering Overdie 22

Onderhoud 23

Nieuwbouw 24

Overige projecten 25

Leefbaarheid 27

Tuinen Ommering 28

Bedrijfsruimten Ommering 28

Buurtgericht samenwerken 28

Speciaal Sociaal 29

‘Wij de wijk’ in Kooimeer 29

‘Wij de wijk’ in Hoefplan Zuidoost 30

Bruggenbouwers 30

Communicatie 33

Klantenpanels 34

Klanttevredenheidsonderzoek 34

Persoonlijk contact met huurders 34

Overleg met de huurdersvereniging 34

Bewoners- en wijkcommissies 35

Nieuwsbrieven 35

Website en social media 35

Dag van de Dialoog 35

Culturele evenementen 36

Bestuurlijk en ambtelijk overleg/netwerken 36

Interne organisatie 39

Ondernemingsplan 2011-2016 40

Personeelsomvang 40

Ontwikkeling medewerkers 40

Ziekteverzuim 40

Uitzend- en inleenkrachten 40

Ondernemingsraad (OR) 40

Bedrijfshulpverlening (BHV) 41

Financieel beleid en beheer 43

Treasurybeleid 44

Renterisicoprofiel 44

Huren 45

Investeringen kantoor en kosten algemeen beheer 45

Accountant 45

Financiële rapportages 45

Verslag Raad van Commissarissen 47

Algemeen 48

Samenstelling 48

Afscheid van de heer Vegter 48

Benoeming nieuwe voorzitter 48

Benoeming 5 e lid RvC 49

Vergaderingen en andere activiteiten 49

Beoordeling directeur-bestuurder 49

Herstructureringsopgave Overdie 50

Goedkeuringen en besluiten 50

Commissies 50

Inhoudelijk toezicht 51

Professionalisering governance 51

Zelfevaluatie van de RvC 51

Overleg met huurdersvereniging en ondernemingsraad 52

Integriteit 52

Verantwoording van de honorering van de leden van de RvC 52

Kengetallen 55


Verhuur

Het zwarte gat. Daarin leek de (sociale) woningmarkt zich in

2011 te bevinden wat betreft het huurbeleid. De helderheid

waarop werd gehoopt rond tal van dossiers kwam niet.

Zo bleef er onduidelijkheid over het inkomensafhankelijke

huurprijsbeleid, de voorgenomen huurtoeslagheffing en de

aanbiedingsverplichting. Dit leverde een vacuüm op, waarin

het lastig was koers te bepalen. Voor Van Alckmaer bood de met

het ondernemingsplan eerder ingezette koers houvast; de focus

bleef gericht op de klant. Die stond ook in 2011 bij alle

verhuuractiviteiten centraal.


Landelijke ontwikkelingen

De Europese Commissie heeft de regels voor sociale verhuur veranderd. De doelgroep voor

sociale huurwoningen is door een beschikking van de Europese Commissie verkleind. Vanaf

1 januari 2011 mogen woningcorporaties 90% van hun sociale huurwoningen (woningen met een

maandhuur tot € 652 (2011)) alleen nog toewijzen aan mensen met een belastbaar jaarinkomen

tot maximaal € 33.614 (2011). Woningzoekenden die meer verdienen, hebben geen recht meer

op een sociale huurwoning. Daarnaast zijn in oktober 2011 de schaarstepunten geïntroduceerd.

Dit betekent dat bij de woningwaardering, die bepalend is voor de huurprijs, een (beperkt) aantal

extra punten wordt toegekend als de woning binnen een schaarstegebied valt. Alkmaar behoort

hiertoe. Bij mutatie kan dan meer huur worden gevraagd, om beter recht te doen aan de marktprijzen

van huur- en koopwoningen in het gebied. Tot slot is vanaf 1 juli 2011 het energielabel

onderdeel geworden van het woningwaarderingsysteem. Daarmee is het energielabel van een

woning mede bepalend voor de huurprijs die kan worden gevraagd door de verhuurder.

Gevarieerd woningaanbod

Van Alckmaer is van mening dat een leefbare buurt wordt gevormd door mensen met verschillende

inkomens een vrije(re) keuze te geven in waar en hoe zij wonen. Vandaar dat wordt ingezet

op een gevarieerd woningaanbod. Het streven is minimaal 80% van de woningen (60% kernvoorraad

en 20% betaalbare huur) beschikbaar te houden voor de primaire doelgroep. Dit zijn huurders

die moeilijk zelf voor hun eigen huisvesting kunnen zorgen. Het gaat dan om mensen die in

aanmerking komen voor huurtoeslag, maar ook om mensen met een lichamelijke of geestelijke

beperking. Daarnaast verhuren wij woningen in het hogere segment (20% van onze woningvoorraad).

De kernvoorraad bestaat uit sociale huurwoningen met een huurprijs tot € 517, de 20%

betaalbare huur bestaat uit sociale huurwoningen met een huurprijs hoger dan € 517 en lager dan

€ 652 (2011). Het hogere segment omvat woningen in de zogenaamde vrije sector. De extra huuropbrengsten

van het hogere segment worden ingezet voor investeringen in de sociale woningen.

Van Alckmaer heeft 7% van de sociale huurwoningen toegewezen aan mensen met een hoger

jaarinkomen dan € 33.614. Hiermee blijft Van Alckmaer ruimschoots binnen de gestelde 10%norm

die vanaf 2011 geldt.

10

Doorstroming neemt verder af

In 2011 zijn de gevolgen van de kredietcrisis op de woningmarkt niet verminderd. Sterker nog,

de economische crisis heeft nog meer effect dan in 2010. De woningmarkt zit op slot. Het aantal

langdurig te koop staande woningen neemt toe en nieuwbouwprojecten worden steeds minder

gerealiseerd. Het aantal verhuizingen neemt nog steeds af. De koop- en de huurmarkt zijn nauw

met elkaar verbonden; doorstroming vindt nauwelijks nog plaats. Ook bij Van Alckmaer is het

aantal verhuizingen verder afgenomen. Het aantal nieuwe verhuringen bedroeg 152, de mutatiegraad

is hiermee in 2011 6,1% (2010: 7,3%).

Mensen met een hoger jaarinkomen dan € 33.614 komen niet meer in aanmerking voor een

sociale huurwoning. Zij zijn aangewezen op een huurwoning in de vrije sector of moeten een

woning kopen. Echter, door de aangescherpte hypotheekregels van banken liggen die voor veel

van deze mensen buiten bereik. Mensen die nu ‘scheef’ huren blijven zitten en startende woningzoekers

maken zo op de huur- en koopmarkt zeer geringe kans. Mogelijk daalt de mutatiegraad de

komende jaren hierdoor verder. Nu houden de herstructureringsactiviteiten de mutatiegraad nog

enigszins op niveau. Wanneer de investeringen hierop ook verder teruglopen, daalt die verder.

Woonruimteverdeling

Van Alckmaer wijst de woningen die leegkomen toe via het gezamenlijke systeem van de Stichting

Sociale Verhuurders Noord-Kennemerland (SVNK). Corporaties uit Alkmaar en omgeving maken

hiervan deel uit. Dit woonruimteverdelingsysteem is in 2011 aangepast. Dit gebeurde naar aanleiding

van de aanpassing van de inkomensgrens voor sociale huur en de verplichting 90% van de

sociale huurwoningen toe te wijzen aan mensen die aan die betreffende inkomensgrens voldoen.

In 2011 is het aantal geregistreerde woningzoekenden in de regio voor het eerst sinds enkele

jaren gedaald (3% ten opzichte van 2010). Het aantal reacties per leeggekomen woning blijft

echter voortdurend stijgen en is met 5% toegenomen ten opzichte van vorig jaar. De slagingskans

voor alle groepen is in de regio gemiddeld iets verbeterd. De groep woningzoekenden met een

minimuminkomen neemt in omvang toe. Het betreft in 2011 46% van het totaal aantal woningzoekenden.

De groep met een jaarinkomen hoger dan € 43.000 is in 2011 sterk afgenomen.

Ook opvallend, maar wel volgens verwachting, is de gestage groei van het aantal eenpersoonshuishoudens

onder de woningzoekenden. Deze ‘verdunning’ heeft zich enkele jaren geleden

ingezet. In 2011 is dit aantal 65% hoger dan in 2007 en maakt het ruim 55% van het totaal aantal

woningzoekenden uit. Het aantal woningen dat aan mensen uit de laagste inkomensgroep wordt

verhuurd, neemt langzaam toe. De tabel geeft het overzicht over de laatste vijf jaar voor alle

verhuurders van SVNK.

Jaar % verhuringen aan

laagste inkomensgroep

2007 30 %

2008 35 %

2009 37 %

2010 41 %

2011 43 %

Bron: Rapportage Woonruimteverdeling 2011

Noord-Kennemerland

11


12

Jongeren

De slagingskans van jongeren (tot 23 jaar) op de regionale woningmarkt blijft een punt van aandacht.

In Alkmaar loopt het experiment om een aantal complexen specifiek aan jongeren beschikbaar

te stellen met behoud van inschrijfduur. Van Alckmaer stelde hiervoor een complex beschikbaar

dat voorheen was aangewezen als complex met jongerenwoningen. Ook een complex dat

binnen niet al te lange tijd wordt gerenoveerd, is voor het experiment gebruikt. Bij de evaluatie

van het experiment bleek dat de slagingskans voor jongeren hierdoor niet wezenlijk verbetert.

De over het algemeen incourante woningen staan wel minder lang leeg dan voorheen. Een sterk

toenemend aantal klachten op het gebied van leefbaarheid en de daarmee samenhangende kans

op imagoschade aan het complex met de voormalige jongerenwoningen, deed Van Alckmaer

besluiten dit complex uit het experiment terug te trekken.

Bijzondere verhuurprojecten

Van Alckmaer levert graag haar bijdrage aan bijzondere of vernieuwende projecten. Zo is in 2011

het project ‘Simulatiewoning’ voortgezet. Sinds eind 2009 is de woning aan de J. van Galenstraat 12

verhuurd aan praktijkschool De Polsstok. Zij mogen dit pand drie jaar gebruiken als simulatiewoning.

Dit onderwijsvernieuwende project stelt leerlingen in staat te leren hoe het is om zelfstandig

te functioneren in de maatschappij: een huishouden runnen en een sociaal-maatschappelijke

bijdrage leveren. De reacties van de direct betrokkenen bij dit project zijn tot op heden

positief.

Daarnaast neemt Van Alckmaer deel aan ‘Transferpunt’, een initiatief uit 2005 van corporaties in

de regio. Instellingen voor maatschappelijke opvang, psychiatrie, verslavings- of gehandicaptenzorg

kunnen via Transferpunt woningzoekenden laten plaatsen in een woning van de deelnemende

corporaties. 5% van de vrijkomende woningen wordt toegewezen aan deze bijzondere

doelgroepen. Van Alckmaer heeft in 2011 twee woningen beschikbaar gesteld aan maatschappelijke

instellingen en drie vluchtelingen met een recent verkregen verblijfsvergunning gehuisvest.

Portfoliomanagement

Met ons portfoliomanagement bewaken wij onder andere de doelstelling dat 60% van onze woningvoorraad

voor de primaire doelgroep betaalbaar blijft. In 2011 is via het portfoliomanagement

de informatie over alle woningen en de woonomgeving geactualiseerd. Ook de gevolgen van de

nieuwe wet- en regelgeving zijn doorgevoerd, bijvoorbeeld de introductie van het energielabel.

Zo houden wij een actueel overzicht van het soort woning, de prijs, de typering van de wijken en

buurten, de woon- en leefstijl van de huurders en toekomstige plannen met de woningen. Die zijn

overigens mede afhankelijk van de woonwensen van onze huurders.

Ontruimingen

In 2011 zijn vijf woningen ontruimd (2010: 2). Eén woning is ontruimd vanwege de aanwezigheid

van een hennepplantage. In een aantal gevallen van hoge huurschuld is besloten de woning niet

13

te ontruimen. Met deze huurders is een langlopende betalingsregeling getroffen in combinatie

met verplichte schuldhulpverlening. Overigens is het beleid van Van Alckmaer om zo’n situatie

zoveel mogelijk te voorkomen. Huurders met een huurachterstand worden snel benaderd, om te

bekijken of schuldhulpverlening gewenst is. Grotere financiële problemen voor huurders kunnen

op die manier worden afgewend.

Verkoop

De verkoop van woningen kan een positieve bijdrage leveren aan de leefbaarheid in een wijk.

Soms is het ook de wens van een huurder. Tot slot levert het financiële middelen op die ten

goede kunnen komen aan andere (sociale) activiteiten. Goede redenen voor Van Alckmaer om

huurwoningen te koop aan de bieden. Echter, in 2011 is in Noord-Alkmaar een aantal daarvan

teruggebracht in de verhuur. Simpelweg omdat de woningen te lang leeg bleven staan bij gebrek

aan kopers. De verhuurbaarheid van deze woningen is wel goed. Desondanks zijn vier woningen

verkocht (2010: 8), twee minder dan begroot. Het verkoopresultaat in 2011 kwam daarmee uit op

€ 460.000.

Duurzaamheid

Duurzaamheid kan bij Van Alckmaer rekenen op brede aandacht. Allereerst volgen wij de doelstellingen

die zijn opgenomen in het convenant ‘Energiebesparing Corporatiesector’. Doel daarvan is

20% reductie van het gasverbruik, uitbanning van de F- en G-energielabels in ons woningbezit en

een energetische verbetering van twee labels bij renovatie- en restauratie-ingrepen. Wij zorgen

ervoor dat energiebesparing in al onze processen veel aandacht krijgt. Niet alleen bij werkzaamheden

aan ons woningbezit, maar ook bij onze eigen werkprocessen. Daarnaast informeren wij

onze huurders en medewerkers over de voordelen van bewust energiegebruik.

Energielabel

Medio 2011 zijn de energielabels ingevoerd bij de woningwaardering. Van Alckmaer is in 2008 al

begonnen met het labelen van woningen bij mutaties. In 2011 had ongeveer een derde van onze

woningen een officieel energielabel. Tot 2014 is nog een overgangsregeling van toepassing. De

woningen zonder energielabel worden gewaardeerd op basis van het bouwjaar. In samenhang

met het duurzaamheidbeleid wordt jaarlijks een programma opgesteld om energetisch slecht

presterende woningen aan te pakken.

Winst op de bouwplaats

In 2011 hebben wij een ‘huizenarts’ ingeschakeld om diagnose te stellen bij opgeknapte woningen.

Hebben wij ons werk goed gedaan als het gaat om duurzaamheid? Want alleen maar de voorgeschreven

materialen toepassen leidt niet automatisch tot verbeteringen. Onderzoek leert dat

veel energie wordt verspild doordat tijdens de bouw onzorgvuldig is gewerkt. De ‘huizenarts’

controleert de werkzaamheden en legt op de bouwplaats aan de werklieden uit hoe het beter

kan. Vooral het terugdringen van (te) grote kieren in isolatiemateriaal levert forse prestatieverbeteringen

op.


14

Project ‘Beter Peter’

Dit jaar is duidelijk geworden dat deelname aan het project ‘Beter Peter’, waarbij huurders via

internet een persoonlijk actieplan kunnen opstellen om energie te besparen, niet de gewenste

resultaten oplevert. Dit project is een initiatief van Milieu Centraal, de Woonbond en Aedes.

Van Alckmaer onderzoekt nu alternatieve methodes om het energiebewustzijn van huurders te

vergroten. Door de stijgende energieprijzen stijgt een steeds groter deel van de maandelijkse

woonlasten. Veel huurders zijn dan ook gebaat bij energiebesparingen.

Serviceabonnement

Van Alckmaer biedt klanten met een serviceabonnement de mogelijkheid reparaties door

medewerkers van Van Alckmaer uit te laten voeren die normaal voor rekening zijn van de

huurder. De kosten bedragen € 5,50 per maand. Binnen zes maanden na aanmelding voor een

serviceabonnement vindt een controle van de woning plaats. Eenmaal in de vijf jaar krijgen de

abonnementhouders een preventieve servicecontrole van hun woning aangeboden. Eind 2011

maakten 1.894 huurders gebruik van het serviceabonnement. Een groei van 1,2% ten opzichte

van 2010. In 2011 is 1.310 keer een opdracht voor serviceonderhoud verstrekt, een stijging van

ruim 7% ten opzichte van 2010.

Klachten

Van Alckmaer hecht veel waarde aan een goede dienstverlening. Mocht een klant ontevreden

zijn en niet met Van Alckmaer tot een oplossing komen, dan kan de formele klachtenprocedure

worden gestart. De onafhankelijke SVNK Regionale Klachtencommissie wordt hierbij ingeschakeld

en geeft uiteindelijk een advies aan Van Alckmaer. Klachten worden op deze manier zorgvuldig

behandeld.

15


16

Monumenten

17

De Melkweg. Met zo’n 200 miljard sterren laat dit spiraalvormig

sterrenstelsel zich aan ons zien als een lichtende band die de

aarde omspant. Typerend voor de activiteiten van Van Alckmaer

op het gebied van monumenten. Naast de kernactiviteiten voor

de verhuur van woningen, is dit een belangrijk aandachtsterrein

van Van Alckmaer. Een werkvlak waarop in 2011 veel lichtpuntjes

waren te zien. Zo verwierven wij begin 2011 de zo gewenste

AOM-status (Aangewezen Organisatie voor Monumentenbehoud).

Van Alckmaer kan nu gecombineerde instandhoudingplannen in-

dienen bij de Rijksdienst voor het cultureel erfgoed. Dit hoeft nu

niet meer per monument. Bovendien kan Van Alckmaer met de

status ook voor woonhuizen subsidieaanvragen indienen.

Vijf monumenten zijn in 2011 opgeleverd. Door grootschalige

restauratie zijn ze weer toekomstbestendig. En met twee van

deze projecten vielen we zelfs in de prijzen.


18

Aedes-netwerk Monumenten

Van Alckmaer is via het Aedes-netwerk Monumenten nauw betrokken bij de Modernisering van

de Monumentenzorg (MoMo). Ook adviseert Van Alckmaer over de verbetering van het Besluit

Rijkssubsidiëring Instandhouding Monumenten (BRIM). Voor de gehanteerde procedure bestaat

bij veel instellingen onbegrip. Protesten van corporaties tegen de gang van zaken hebben uiteindelijk

tot vragen in de Tweede Kamer geleid. Voor 2012 zijn kleine verbeteringen toegezegd.

Voorlopig kunnen veel facetten van de monumentenaanpak nog onder de aandacht van het rijk

worden gebracht om behoud van deze ‘sterretjes’ in de woningvoorraad te vergemakkelijken.

Behoud van hofjes

Via het Landelijk Hofjes Beraad hebben wij in 2010 onderzocht of hofjesbesturen behoefte hebben

aan ondersteuning bij het beheer en de exploitatie van monumenten. Van Alckmaer heeft immers

een schat aan kennis, ervaring en vaardigheden op dit terrein opgebouwd, waarmee ook landelijk

voordeel kan worden gedaan. In 2011 zijn de resultaten van de enquête onder de verschillende

(particuliere) hofjesbesturen geanalyseerd. De uitkomsten gaven geen eenduidig beeld. Ongeveer

de helft van de respondenten reageerde positief op eventuele ondersteuning door een partij als

Van Alckmaer. Deze uitkomst geeft geen directe aanleiding om ons aanbod aan de hofjesbesturen

op korte termijn om te zetten in concrete activiteiten. Mocht op enig moment de behoefte aan

ondersteuning meer zichtbaar worden, dan is Van Alckmaer bereid die te verlenen.

Projectontwikkeling monumenten

Restauratie Karenhuizen

De restauratie van de Karenhuizen is in 2011 feestelijk afgerond. Het pand is in 1918 ontworpen

door het architectenduo Duiker & Bijvoet in opdracht van de rechtsvoorganger van Van Alckmaer,

de Vereeniging voor Volkshuisvesting ‘Alkmaar’. Er zijn in de Karenhuizen twaalf zelfstandige

appartementen gerealiseerd (deels sociale huur) en twaalf woningen voor cliënten met een licht

verstandelijke beperking. Deze laatste twaalf woningen worden gehuurd door een zorgaanbieder

in de gehandicaptensector. Ook zijn er ruimtes voor dagbesteding, evenals een onderkomen voor

de begeleiders van de bewoners.

De Karenhuizen wonnen de Alkmaarse Puienprijs 2011 in de categorie ‘Woonhuizen restauratie’.

De Historische Vereniging Alkmaar is de initiatiefnemer van de prijs. Zij sprak haar waardering

uit voor de inspanningen van Van Alckmaer bij de restauratie en de zorgvuldige uitvoering ervan.

Ook werden de Karenhuizen voorgedragen voor De Arie Keppler Prijs, een initiatief van Stichting

Welstandszorg Noord-Holland. De Karenhuizen scoorden zeer hoog bij de jury, maar deze prijs

ging helaas aan het pand voorbij.

Restauratie Appelsteeg 2-4-6

Dit project bestaat uit een woning (Appelsteeg 4), een winkel (Appelsteeg 6) en het historische

Huis met de Kogel (Appelsteeg 2). Al eerder was de restauratie van de rijksmonumenten

Appelsteeg 4 en 6 afgerond. In 2011 is ook de restauratie van het Huis met de Kogel voltooid.

En succesvol, want Van Alckmaer heeft voor de panden de Puienprijs 2011 in de categorie ‘Zakelijke

panden met een historische pui’ ontvangen. De Puienprijscommissie meende dat dit pand ‘met

kop en schouders boven de andere genomineerden’ uitstak. Als één van de weinig overgebleven

gotische houten huizen in Alkmaar, dat ook veel Hollandse renaissance elementen in zich heeft,

is dit rijksmonument uit 1557 een uniek pand in de geschiedenis van de stad Alkmaar.

Tijdens de grootschalige restauratie in 2010 zijn de gevels van het Huis met de Kogel en de

naastliggende 17e-eeuwse panden grondig onder handen genomen. Het middelste pand heeft

zelfs een gespiegelde beganegrondindeling gekregen. Het Huis met de Kogel heeft een

‘multi-monumentale’ publieksfunctie gekregen. Het pand is uitermate geschikt voor vergaderingen

en bijeenkomsten met kleine groepen. Bij de restauratie zijn zoveel mogelijk originele materialen

en detailleringen behouden of in oorspronkelijke staat teruggebracht. Het meest gewijzigd is

de kleurstelling, die is bepaald aan de hand van een uitvoerig bouwhistorisch kleurenonderzoek.

Synagoge Hofstraat 13-15-17

De Alkmaarse synagoge is na een ingrijpende restauratie op 15 december 2011 officieel weer in

gebruik genomen. De openingshandeling is verricht door de achterkleinzoon van de laatste rabbijn.

Op 5 maart 1942 deed deze laatste rabbijn het licht uit in de sjoel. Bijna 70 jaar later heeft zijn

achterkleinzoon het licht weer aan mogen doen. In 2010 is gestart met de restauratie van het

totale complex. Het Alkmaarse Synagogecomplex bestaat uit het rijksmonumentale kerkgebouw

(sjoel) en de gemeentelijke monumenten het schooltje (cheider) en rabbijnhuisje. Van Alckmaer

is vanwege haar kennis van en ervaring met restauraties van monumentale panden door de

Stichting Alkmaarse Synagoge (SAS) gevraagd de restauratie van de synagoge uit te voeren. Aan de

sjoel is een multifunctionele ruimte gebouwd, die samen met de sjoel door de SAS wordt gehuurd.

Het schooltje en het rabbijnhuisje blijven in bezit van Van Alckmaer en zijn gerestaureerd tot

twee individuele huurwoningen.

Open Monumentendag

Tijdens de Open Monumentendag 2011 hebben wij ons kantoor aan de Keetgracht 1, de

monumentale voormalige Stadtstimmerwerf, opengesteld voor bezoekers. Medewerkers van

Van Alckmaer vertelden over het pand en presenteerden de voortgang van diverse lopende

restauratieprojecten. Bijna 400 bezoekers hebben het kantoorpand van Van Alckmaer bezocht.

Dit leverde veel positieve reacties op. Bezoekers waren over het algemeen zeer lovend over de

combinatie van oude en nieuwe elementen in het pand.

19


20 21

Herstructurering

en onderhoud

De zon. Het helderste object aan de hemel, 2.700 lichtjaren

verwijderd van het centrum van de Melkweg (het zwarte gat).

Een ster die licht, warmte en vrolijkheid brengt. Een gevoel dat

wij ook - waar het mist - willen terugbrengen in de wijken waar

wij actief zijn. De revitalisering van het vastgoedbezit is een

doorlopend proces, waarbij met name door herstructurering

een positieve transformatie van een wijk kan plaatsvinden.

Minder ingrijpend, maar zeker net zo belangrijk, is de

(kleinschalige) woningverbetering en het reguliere planmatig

onderhoud. Beide broodnodig om onze huurders woonplezier

te geven.


Herstructurering Overdie

De herstructureringsopgave in Overdie blijft een grote inspanning vragen van Van Alckmaer.

Communicatie met en participatie van bewoners zijn essentieel voor het welslagen van de

verschillende projecten. Overdie is één van de veertig aangewezen ‘kracht- en/of prachtwijken’

in Nederland. Van Alckmaer werkt samen met de gemeente Alkmaar en collega-corporatie

Woonwaard aan de herstructurering van deze wijk. De fysieke ingrepen zijn omschreven in het

‘Integraal Plan Overdie’ (IPO) uit 2003 en worden nog steeds ongewijzigd uitgevoerd. Ondanks

de problemen in de bouw- en woningmarkt is het Van Alckmaer nagenoeg steeds gelukt om de

bouwactiviteiten volgens planning uit te voeren. Ook de activiteiten opgenomen in het Wijk Actie

Plan (WAP) en uitgesplitst naar sociale- en economische pijlers, zijn door Van Alckmaer verricht.

Voor de herstructureringsopgave ontvangt Van Alckmaer een subsidie uit het Corporatie-

Wijkenfonds. Inmiddels is bekend geworden dat dit fonds per 2013 ophoudt te bestaan.

Fysiek programma

In 2011 was de fysieke opgave voor Overdie gericht op:

• de restauratie van 105 eengezinswoningen in de Uitenboschstraat;

• de voorbereiding van de sloop/nieuwbouw aan de Melis Stokelaan (portiekflats).

22

Renovatie 105 eengezinswoningen Uitenboschstraat

De Uitenboschstraat is uniek omdat hier de allereerste sociale woningen van Alkmaar te vinden

zijn, gebouwd in 1912. Met de renovatie zijn veel authentieke elementen in oude glorie hersteld,

maar is ook modern woongenot ingebracht. De eerste fase, de veertig woningen (gemeentelijke

monumenten) aan de Uitenboschstraat nummer 1 t/m 79, is begin 2012 opgeleverd. De voorgevel

van de woningen is gerestaureerd op basis van de oorspronkelijke raamindeling. De woningen

hebben daarbij een compleet nieuwe indeling op de begane grond en de eerste verdieping gekregen.

Toilet, douche en slaapkamers zijn ruimer, doordat de achterkant van de woningen is uitgebouwd.

Daarnaast zijn nieuwe kozijnen aangebracht en zijn de woningen optimaal geïsoleerd. De woningen

worden verwarmd via het warmtenet van de Huisvuilcentrale (HVC), een primeur in de regio.

Via het ‘Niet meer dan anders’-principe, vastgelegd in de Warmtewet (conceptwet), weten de

huurders dat hun energielasten niet hoger zijn dan bij andere energieleveranciers.

Van Alckmaer heeft draagvlak voor de renovatie gecreëerd door de bewoners uitgebreid te

informeren en de werkzaamheden in nauwe samenwerking met de bewonerscommissie uit te

voeren. Vanwege het verdwijnen van de gasaansluiting in de keuken, hebben alle bewoners een

cursus elektrisch koken aangeboden gekregen. Deze cursus werd een groot succes.

Voor de woningen in de Uitenboschstraat die nog gerenoveerd moeten worden (tweede en derde

fase) zijn in 2010 plannen gemaakt. De werkzaamheden starten in 2012 en de oplevering van

de laatste woningen staat gepland in 2013. Na de renovatie wordt een deel van de woningen bij

mutatie verkocht.

Sloop/nieuwbouw Melis Stokelaan

Net als in 2010, is in 2011 gewerkt aan de voorbereiding van de sloop/nieuwbouw van de 54

woningen in de twee laagbouwflats aan de Melis Stokelaan. Met begeleiding van het Sociaal

Team zijn alle bewoners (op één huurder na) per 31 december 2011 verhuisd. Het Sociaal Team

ondersteunt de bewoners gedurende het gehele proces van opzegging tot oplevering en bij het

vinden van een andere passende woning. Het team regelt ook de uitbetaling van de verhuiskostenvergoeding.

De leeggekomen woningen worden via een anti-kraak organisatie tijdelijk

verhuurd. Over de nieuwbouw leest u verderop in dit hoofdstuk meer.

Sociaaleconomisch programma

Voor Overdie is samen met de partners in de wijkvernieuwing (bewoners, gemeente, Woonwaard

en Van Alckmaer) het Wijkactieplan (WAP) Overdie opgesteld. Met dit plan is er extra aandacht

voor de samenhang tussen de fysieke projecten en de sociale versterking van de wijk. Begin 2011

zijn de werkafspraken en de taakverdeling tussen de partners geactualiseerd. De veranderde

economische situatie en de striktere afbakening van taken tussen de verschillende betrokken partijen

bij sociale projecten gaven hiertoe aanleiding. Zo is de aanpak van de openbare ruimte weer

onder verantwoordelijkheid van de gemeente gekomen. Onze inzet varieert van participeren in

tot ondersteunen van verschillende sociale projecten.

Buurtmeester

De functie van buurtmeester is in 2011 voortgezet. De functie is ingesteld om tijdens de

renovatiewerkzaamheden in 2006 in en aan de flats aan de Ommering de contacten met de

bewoners te vergemakkelijken. De functie wordt samen met collega-corporatie Woonwaard

ingevuld. De buurtmeester houdt nu toezicht op de flats, de rondom gelegen eengezinswoningen

en de woonomgeving. Kleine reparaties verricht de buurtmeester zelf. Grotere problemen worden

direct doorgespeeld aan de opzichters en woonconsulenten van de betreffende woningcorporatie.

De buurtmeester heeft middenin de buurt een werkplek, in een van de vrijgemaakte bedrijfsruimten.

Onderhoud

23

Uitgangspunten bij het onderhoudsbeleid

De afgelopen twaalf jaar is circa 75% van ons vastgoedbezit aangepast aan de huidige kwaliteitseisen.

In de periode 2012–2020 gebeurt dit voor de resterende 25%. Regulier planmatig onderhoud

wordt waar mogelijk meegenomen bij bredere verbeterplannen. Om energetisch minder of

slecht presterende woningen aan te pakken, is een meerjarenprogramma opgesteld. Tegelijkertijd

wordt bij mutatie woningverbetering uitgevoerd, zodat het aanbod aansluit op de kwaliteitsvraag

uit de markt. Ook is er aandacht voor de veiligheid van woningen. Bij iedere vrijgekomen woning

worden de gas-, water- en elektriciteitsinstallaties gecontroleerd door een externe partij.


Ingreep 94 eengezinswoningen Kooimeer

De eerste fase voor de aanpak van de eengezinswoningen in Kooimeer (2010) bestond uit de

verbetering van acht woningen in één bouwblok. Pas na uitvoerige evaluatie met de bewoners

zijn de plannen voor de overige woningen ingevuld, inclusief planning. In 2011 is de tweede fase

uitgevoerd. Vooral de buitenkant van de woningen wordt aangepakt. De kozijnen en dakpannen

worden vervangen, het dak en de gevels geïsoleerd. Verder kunnen de huurders rekenen op

mechanische ventilatie en nieuwe radiatoren. Op verzoek van de bewoners kunnen extra

verbeteringen in de woning worden uitgevoerd. De kleur en de toegepaste materialen van de

gevels zijn per straat verschillend, waardoor variatie in uitstraling ontstaat. Duurzaamheid heeft

volop de aandacht bij alle ingrepen.

De tweede fase is inmiddels opgeleverd en geëvalueerd. Resultaat is dat voor de overige woningen

in de Kooimeer de aanpak ongewijzigd wordt uitgevoerd. De derde fase is begin mei 2012 gestart.

Nieuwbouw

24

Melis Stokelaan

De voorbereiding van de sloop van de twee laagbouwflats aan de Melis Stokelaan is eerder in dit

hoofdstuk beschreven. Vanwege de onduidelijke markt zijn de eerdere uitgangspunten voor de

nieuwbouw herzien. Het nieuwbouwplan richt zich nu op de realisatie van eengezinswoningen,

met mogelijkheden voor differentiatie. De huurprijzen vallen binnen die van de sociale sector.

De afronding van de nieuwbouw wordt in het najaar van 2013 verwacht.

Starterswoningen Bergerweg

Nabij de voormalige ambachtsschool aan de Bergerweg ontwikkelt Van Alckmaer 19 moderne

stadswoningen. De gemeente bouwt hier een Regionaal Archief. In de voormalige ambachtsschool

en het nieuwe archief wordt de stichting Kunst en Cultuur gehuisvest. De bouw is eind 2011

volgens planning gestart. Vier woningen krijgen de entree aan de Krelagestraat. De overige vijftien

woningen worden vanaf het dak van het archief toegankelijk. Ook bij deze woningen is gezocht

naar duurzame oplossingen. Zo worden ze voorzien van de zogenaamde ventilatielucht WTW’s

(Warmte Terug Winning). Dit betekent dat warme lucht van het ventilatiesysteem wordt gebruikt

voor de voorverwarming van CV-water.

Voormeer/De Laat

Van Alckmaer zou in 2011 beginnen met de werkzaamheden aan het aangekochte pand aan

de Voormeer, aansluitend op de afronding van het nieuwbouwproject Schelphoek. De bouwactiviteiten

aan de Schelphoek zijn echter vertraagd, mede door de economische crisis. De planning

van het project Voormeer is daarom bijgesteld en de tijdelijke verhuur van het pand voor-

lopig voortgezet. Ook de ontwikkeling van het pand aan De Laat is uitgesteld. Er wordt gekeken

of mogelijk projecten gezamenlijk kunnen worden aangepakt.

25

Overige projecten

Ook in 2011 is Van Alckmaer met enige regelmaat benaderd door marktpartijen om nieuwbouwprojecten

over te nemen of te participeren in de ontwikkeling van een project. Met de focus op

revitalisering van de eigen bestaande woningvoorraad en het beslag dat dit legt op onze financiële

middelen, wordt elk verzoek zorgvuldig afgewogen op kwaliteit en de huidige marktsituatie.

Van Alckmaer heeft op basis hiervan niet positief kunnen reageren op de verzoeken.

Gezien haar expertise in het beheer van monumentaal vastgoed is Van Alckmaer in 2011 door

een collega-corporatie benaderd voor de overname van twee monumentale panden. De panden

bestaan uit dertien zelfstandige wooneenheden. Er is nog geen overeenstemming bereikt over de

overdracht.


26 27

Leefbaarheid

Sterren en planeten. Ze zijn er in alle soorten en maten.

Groot en klein, zichtbaar en niet zichtbaar, ver en dichtbij.

Die diversiteit is ook te vinden in de wijken. Zowel bij haar

bewoners als bij de vraagstukken op het gebied van leefbaarheid.

Om ondanks de krappere financiën en politieke ontwikkelingen

goede keuzes te maken voor de investeringen in een goed

leefklimaat, worden heel gericht de doelgroepen, woonwensen en

mogelijke problemen in buurten en wijken in kaart gebracht.

Wij streven daarom naar een nog betere relatie met onze

huurders en luisteren kritisch naar hen. Voor sommige

doelgroepen is daar meer tijd en energie voor nodig, maar

die verdienen zich terug in de resultaten.


Tuinen Ommering

In samenhang met verschillende sociale en fysieke projecten is in 2010 een groot tuinenproject in

Ommering uitgevoerd. In 2011 hebben we de aanpak geëvalueerd. De gezamenlijke aanpak met

de collega-corporaties Kennemer Wonen en Woonwaard Noord-Kennemerland is heel succesvol

gebleken. Het onderhoud aan de tuinen wordt gezamenlijk uitgevoerd. Het aantal meldingen van

overlast en vervuiling is sterk afgenomen, mede door de inzet van een buurtmeester. Bij mooi

weer wordt door de kinderen uit de wijk volop in de tuinen gespeeld en vinden de ouders een

plekje op de banken. Daar was het ons om te doen!

Bedrijfsruimten Ommering

In de flats aan de Ommering hebben zich in de loop der jaren vier horecaondernemingen gevestigd

in de hoekpanden die de flats verbinden. Bij de fysieke aanpak van de flats en openbare ruimten

is ervoor gekozen de functie van de hoekpanden te wijzigen. Aanleiding was de overlast die de

horecavoorzieningen met zich meebrengen. Beëindiging van de huurovereenkomst met de enige

overgebleven horecaondernemer wordt in 2012 verwacht. Nieuwe huurders worden gezocht

onder sociaal-maatschappelijke dienstverlenende organisaties. De voortdurende economische

crisis maakt dit niet eenvoudig. Desondanks is een aantal panden inmiddels verhuurd.

Buurtgericht samenwerken

Van Alckmaer participeert sinds de start, eind jaren negentig van de vorige eeuw, in het

‘Buurtgericht samenwerken’. Door deelname aan wijkteams in de stad op plekken waar

Van Alckmaer bezit heeft, werken wij samen met bewoners, de gemeente Alkmaar, politie

Noord Holland Noord en collega-corporaties aan prettige buurten. Schoon, heel en veilig is

het uitgangspunt. In wijken waar wij geen woningen hebben, doen wij mee op uitnodiging.

28

Eind 2010 kondigde de gemeente een nieuwe samenwerkingsstructuur aan: het Nieuw Alkmaars

Peil (NAP). Het NAP staat voor een nieuwe standaard voor een integrale, programmatische aanpak

van wijken en buurten met aandacht voor zowel fysieke als sociale aspecten. Voor alle wijken

wordt op uniforme wijze een Wijkagenda opgesteld. Deze agenda bestaat uit een actieplan voor

de korte termijn en een ontwikkel- of toekomstplan. Deze aanpak bouwt voort op de ervaring met

het integraal plan en het wijkactieplan voor Overdie. In 2011 zou deze manier van buurtgericht

samenwerken verder worden uitgewerkt.

Echter, in maart 2011 trad het college van Burgemeester en Wethouders van Alkmaar af.

Het nieuwe college, dat in april 2011 werd gevormd, zag af van het NAP-plan. Het buurtgericht

samenwerken werd om die reden ongewijzigd voortgezet. In iedere buurt organiseert het wijkteam

jaarlijks één of meerdere buurtcontactbijeenkomsten. Tijdens deze bijeenkomsten kunnen

bewoners hun vragen stellen en hun wensen, ideeën en klachten uiten bij de verschillende

samenwerkingspartners. Ook worden de buurtgerichte projecten gepresenteerd. In 2011 hebben

de wijkteams aandacht besteed aan leefbaarheid, veiligheid, vandalisme en jeugdoverlast.

Vanuit het buurtgericht samenwerken wordt ook geld beschikbaar gesteld voor bewonersinitiatieven.

Bewoners die iets voor hun buurt of wijk willen doen, kunnen hiervoor een aanvraag

indienen. In alle wijken is hiervan gebruik gemaakt.

Speciaal Sociaal

De ‘Speciaal Sociaal’-projecten liepen ook in 2011 verder door. In het kader van het buurtgericht

samenwerken worden na signalen van een wijkteam de problemen in een buurt of wijk aangepakt

met het project ‘Speciaal Sociaal’. Verloedering, criminaliteit en overlast kunnen hiervoor aanleiding

zijn. Een van de doelen is het vergroten van de inzet van bewoners voor hun leefomgeving. De

anonimiteit van buurtbewoners wordt op die manier verkleind en de sociale verbondenheid

versterkt. Aan bewoners wordt gevraagd tijdig problemen te signaleren en te melden. Vervolgens

wordt gezamenlijk naar een oplossing gezocht.

Galerijgesprekken

In dit kader hebben in 2011 zogenaamde galerijgesprekken plaatsgevonden in de flats. Hierbij

worden galerijvertegenwoordigers geworven en leefregels onder de aandacht gebracht. Dit gebeurde

in de flats van onze collega-corporatie Woonwaard. Omdat de gesprekken goede resultaten

opleverden, worden in 2012 deze gesprekken voortgezet in de flat van Van Alckmaer.

‘Wij de wijk’ in Kooimeer

Van Alckmaer verhuurt middenin Kooimeer een woning aan de gemeente die van hieruit

leefbaarheidprojecten uitvoert. De huurovereenkomst loopt gedurende het ‘Speciaal Sociaal’programma.

Activiteiten in de woning waren in 2011 onder meer:

29

• Nederlandse taalles voor allochtone vrouwen;

• gesprekken in de ouderkamer, waarbij ouders met elkaar in gesprek gaan over onder andere

de opvoeding van hun kinderen;

• ‘Drawing her story’: vrouwen tekenden het levensverhaal van andere vrouwen. Deze tekeningen

werden onderdeel van een reizende tentoonstelling, die in verschillende instellingen in de wijk,

waaronder scholen en zorgcentra, een plek kreeg;

• het Mozaïekproject. Bij dit project hebben alle buurtbewoners per post een mozaïeksteentje

ontvangen. Zij werden allen uitgenodigd dit steentje op een bepaald tijdstip op de juiste plaats

op een mozaïekbank te plakken. Op deze wijze vindt ontmoeting plaats. Ook werd de zitbank

zo een gebruiksvoorwerp in de openbare ruimte waaraan iedereen uit de buurt heel specifiek

verbonden is. Jong en oud deden enthousiast mee.


30

‘Wij de wijk’ in Hoefplan Zuidoost

In januari 2011 is een nieuwjaarsbijeenkomst georganiseerd waarin de activiteiten en de actiepunten

voor 2011 aan de bewoners in Hoefplan Zuidoost zijn gepresenteerd, de zogenoemde

buurtagenda. In het najaar was er een buurtfeest met de titel ‘Het is leuk in de Hoef’. In deze wijk

is het lastiger gebleken om bewoners actief bij thema’s te betrekken. De activiteiten die worden

georganiseerd sluiten daarom meer aan bij praktische programma’s, zoals ‘Schoon, heel en veilig’.

Bruggenbouwers

Het project Bruggenbouwers heeft als doel mensen met elkaar in contact te brengen. De Bruggenbouwers

leggen huis-aan-huis contacten en komen daarmee ‘achter de voordeur’. Wanneer

mensen met problemen komen, worden zij gestimuleerd en geholpen om deze zelf op te lossen.

De Bruggenbouwers verwijzen eventueel door naar relevante instanties. Samen met collegacorporatie

Woonwaard en de gemeente Alkmaar zetten wij deze methodiek met succes in op

verschillende plekken in de herstructureringswijk Overdie. Ook in 2011 is dit gebeurd.

Eind 2010 is de aanpak in de Melis Stokeflat in Nieuw Overdie afgerond en geëvalueerd. Uit dit

gezamenlijk onderzoek en een eigen buurtonderzoek dat begin 2011 is afgerond, blijkt dat het de

Bruggenbouwers helaas niet is gelukt om in deze flat de betrokkenheid van de bewoners meetbaar

te vergroten. De overige partners wilden het project voorzetten in een ander deel van de wijk,

maar Van Alckmaer heeft naar aanleiding van de onderzoeksresultaten besloten niet verder te

gaan met het project Bruggenbouwers. Zelf schenken wij nu extra aandacht aan de buurt.

31


32

Communicatie

De maan. Een natuurlijke satelliet van de aarde, waarvan wij

33

vanaf de aarde alleen maar de voorzijde kunnen zien. Maar met

moderne technieken is het inmiddels al tientallen jaren mogelijk

om ook een beeld te krijgen van de achterzijde van de maan.

Wij zien graag zoveel mogelijk van onze huurders, met het doel

onze activiteiten zo goed mogelijk op hun wensen af te stemmen.

Met alle nieuwe communicatiemiddelen is dat steeds beter mo-

gelijk. Ook kunnen wij daarmee sneller meer mensen informe-

ren over relevante ontwikkelingen op het gebied van wonen en

onze organisatie. Persoonlijk contact blijft voor ons onmisbaar,

zowel met huurders als met andere belanghebbenden, naast de

kansen en mogelijkheden van bijvoorbeeld social media.


34

Klantenpanels

In 2011 is gestart met klantenpanels om woonwensen inzichtelijk te maken. Van Alckmaer wil op

deze wijze de contacten met klanten optimaal benutten om haar dienstverlening te verbeteren.

Er is gekozen voor een gelaagde opzet. Een panel van zeven mensen komt vijf- tot zesmaal per

jaar bijeen om thematische onderwerpen te bespreken. Daarnaast wordt een tweede klantpanel

schriftelijk benaderd. Dit panel bestaat ook uit zeven personen. Zij reageren schriftelijk op

dezelfde onderwerpen. De zogenaamde mutatiewoning (leeggekomen huurwoning) is in 2011 als

eerste onderwerp aan de panels voorgelegd. Wat verwacht het panel van een dergelijke woning

en hoe verwacht het panel dat een mutatie door Van Alckmaer wordt afgehandeld? Op basis

daarvan kunnen onze normen beter worden afgestemd op die van de klant.

Klanttevredenheidsonderzoek

In 2011 is door het onderzoeksbureau USP een klanttevredenheidsonderzoek uitgevoerd onder

al onze huurders. Alle huurders hebben een brief van Van Alckmaer ontvangen met daarin het

verzoek om aan dit digitale onderzoek mee te doen. Meer dan 400 mensen hebben zich hiervoor

gemeld. Om de representativiteit te kunnen garanderen, is daarnaast een aantal mensen

telefonisch benaderd. Ook schriftelijke deelname behoorde tot de mogelijkheden. Om tot een

zo waardevol mogelijke uitkomst te komen met zoveel mogelijk respondenten, is onder de

deelnemers een maand gratis huur verloot. Uit het onderzoek kwamen de volgende scores voor

Van Alckmaer: 7,3 voor de woning, 7,4 voor de woonomgeving en 7,6 voor haar dienstverlening.

In 2012 worden de uitkomsten geanalyseerd om tot verbeterplannen te komen.

Persoonlijk contact met huurders

Wij kennen veel van onze huurders persoonlijk. De medewerkers van Van Alckmaer zijn veel in

de wijk te vinden. Om een goed beeld te krijgen van de wensen en behoeften van de huurders

is dit ook nodig. Direct (door)vragen, uitleggen en vragen beantwoorden helpt klanten bij het

formuleren van hun verwachtingen. En Van Alckmaer bij het signaleren van verbeterpunten of het

in kaart brengen van gewenste acties. Huisbezoeken vinden plaats bij renovatie- en restauratieprojecten,

zoals in Overdie en in Kooimeer. Ook worden zonodig voorlichtingsbijeenkomsten

georganiseerd of participeren wij bij dergelijke initiatieven van samenwerkingspartijen.

Na oplevering bij vertrek en bij nieuwe verhuringen vinden er ‘after sales’-gesprekken plaats.

De bevindingen worden gebruikt om onze producten en dienstverlening waar nodig bij te stellen.

Overleg met de huurdersvereniging

Naast de eerder genoemde persoonlijke contacten is er ook een aantal formele overlegmomenten.

Zo is ook in 2011 regelmatig overleg gevoerd met de huurdersvereniging. De volgende ‘vaste’

onderwerpen stonden op de agenda: de jaarlijkse huuraanpassing, de afrekening servicekosten,

het meerjarig planmatig onderhoud en de voortgang van de verschillende projecten, het voorgenomen

activiteitenplan, de jaarrekening en het jaarverslag (inclusief het volkshuisvestingsverslag)

en de ontwikkelingen in de woningbranche. Een goede afstemming met de huurdersvereniging is

van groot belang. In het overleg worden de uitgangspunten en standpunten met betrekking

tot rollen, taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden uitgewisseld.

35

Bewoners- en wijkcommissies

De voor- en najaarsoverleggen met de bewoners- en wijkcommissies zijn eveneens voortgezet.

In het voorjaar zijn de jaarlijkse huurverhoging en de afrekening van de servicekosten besproken;

in het najaar het geplande onderhoud. De agenda van deze overleggen wordt in nauwe samenspraak

met de bewonerscommissie opgesteld. Afhankelijk van de specifieke situatie krijgen onderwerpen

zoals de inrichting en het onderhoud van tuinen, voorkomende vervuiling en overlast

meer of minder aandacht. Overleg met bewonerscommissies van complexen waar planmatig

onderhoud, renovatie- of restauratiewerkzaamheden plaatsvinden, gebeurt veel vaker.

Nieuwsbrieven

Regelmatig brengen wij onze klanten met een nieuwsbrief op de hoogte van onze activiteiten en

de ontwikkelingen binnen de branche. In 2011 is de nieuwsbrief driemaal verschenen. In 2011 is

onder andere aandacht besteed aan de verschillende renovatie-en restauratieprojecten, waaronder

de Uitenboschstraat en de Karenhuizen. Daarnaast was er in de nieuwsbrieven onder meer infor-

matie te vinden over het nieuwe wijkcentrum Overdie, monumenten, veiligheid en personele

zaken bij Van Alckmaer. De nieuwsbrief wordt ook digitaal naar geïnteresseerden gestuurd.

Website en social media

Op de website van Van Alckmaer is de meest actuele informatie te vinden over de woningen en

activiteiten van Van Alckmaer. Bezoekers van de website kunnen daar ook hun interesse voor

koopwoningen of huurwoningen in de vrije sector kenbaar maken. Social media (met name

Twitter en Linkedin) worden waar mogelijk aanvullend ingezet.

Dag van de Dialoog

Van Alckmaer is lid van de kerngroep Dag van de Dialoog. De voornaamste activiteiten van de

kerngroep zijn, naast het voorbereiden van de dag zelf, het vergroten van het draagvlak voor het

evenement en het aantrekken van nieuwe deelnemers en sponsoren. De Dag van de Dialoog is

opgezet om ontmoetingen tot stand te brengen tussen mensen die elkaar anders nooit zouden

ontmoeten. In de gehele stad wordt een aantal lunch- en dinertafels georganiseerd waarbij mensen

aanschuiven en met elkaar in dialoog treden naar aanleiding van een jaarlijks gekozen thema.

In 2011 was het thema: ‘Jouw vraag is mij ‘n zorg’. Op 3 november organiseerde van Alckmaer

rond dit thema een lunchtafel. Het enthousiasme van de deelnemers was groot.


36

Culturele evenementen

Van Alckmaer bezit relatief veel woningen in en nabij het centrum van de stad Alkmaar.

Een derde deel van het bezit van Van Alckmaer ligt in de aan het centrum grenzende

herstructureringswijk Overdie. Om de aantrekkelijkheid en bekendheid van de binnenstad

te vergroten, sponsort Van Alckmaer enkele culturele evenementen die daar plaatsvinden.

Het geeft Van Alckmaer daarbij de mogelijkheid huurders en andere stakeholders uit te nodigen

om elkaar te ontmoeten in een inspirerende omgeving. Bovendien nemen veel huurders van

Van Alckmaer deel aan deze evenementen.

Lindegrachtconcerten

Ook in 2011 was Van Alckmaer hoofdsponsor van het Lindegrachtconcert. Van Alckmaer nodigt

haar huurders en andere relaties uit hierbij aanwezig te zijn. Zo kan op een ontspannen en

laagdrempelige manier kennis worden gemaakt met klassieke muziek. Dit evenement groeit

nog elk jaar en is buitengewoon succesvol te noemen. In 2011 vonden de concerten plaats op

12 en 26 juli en 9 augustus.

5 mei comité

Tijdens de herdenking die jaarlijks wordt georganiseerd door het 5 mei comité, wordt de

niet-vanzelfsprekendheid van de waarden vrijheid en respect onder de aandacht gebracht.

Van Alckmaer wil deze waarden met nadruk bij haar huurders bekend maken, vandaar de keuze

om de herdenking ook in 2011 weer te ondersteunen.

Bestuurlijk en ambtelijk overleg/netwerken

In 2011 heeft door de val van het college van Burgemeester en Wethouders van Alkmaar weinig

bestuurlijk overleg plaatsgevonden. Op ambtelijk niveau is dit wel regelmatig gebeurd. Zo is

tussen de regionale corporaties en de gemeente Alkmaar over de verdere detaillering van de

prestatieafspraken gesproken. Het Hoofden Woondienstenoverleg, waarbij tweemaandelijks

wordt overlegd met andere corporaties (en gemeenteambtenaren op uitnodiging), is in 2011

voortgezet. Op de agenda stonden onder meer het woonruimteverdelingsysteem, de wijzigingen

bij het aanbieden van vrijgekomen woningen, de implementatie van de nieuwe huisvestingsverordening

en het Transferpunt. Het Portefeuillehouders Overleg Noord-Kennemerland Wonen

(PONK) en het directeurenoverleg SVNK hebben in 2011 ook weer plaatsgevonden.

De werkconferentie samenwerking corporaties Noord Holland Noord is bezocht. Daar is het

initiatief genomen voor een platform woningcorporaties Noord Holland Noord. De initiatiefnemers

menen dat vooral de demografische ontwikkelingen bovenregionale samenwerking vereisen.

Van Alckmaer is een maatschappelijke onderneming. Wij onderhouden daarom een intensief

sociaal netwerk in de regio. De directeur-bestuurder is in het belang van Van Alckmaer verbonden

aan verschillende organisaties, instellingen en commissies. Voorbeeld hiervan is de Adviesraad

Centrum Woord, Beeld en Geluid (Yxie).

37


38 39

Interne organisatie

Zoals de dampkring van essentieel belang is voor het leven

op aarde, zo belangrijk is een goed functionerende interne

organisatie voor de prestaties van Van Alckmaer. Zorgvuldigheid

en een kritische houding zijn dan ook vereist bij de interne

maatregelen om de economische crisis, de ingrijpende wet- en

regelgeving en de maatschappelijke en demografische

ontwikkelingen te trotseren. Door flexibel en innovatief te

werken worden kosten laag gehouden. Ook wordt het totale

personeelsbestand aangepast aan deze tijden en het aantal

externe adviseurs tot een minimum beperkt. Contracten met

leveranciers worden waar nodig herzien.


Ondernemingsplan 2011-2016

Uitgangspunt voor alle activiteiten vormt het ondernemingsplan 2011-2016 ‘Historisch

toekomstperspectief’ (herijking ondernemingsplan 2010-2015), waarin klantfocus, de aanpak

van monumenten en de inzet op leefbaarheid en duurzaamheid de belangrijkste pijlers vormen.

Echter, de maatschappelijke en politieke ontwikkelingen volgen elkaar zo snel op, dat het niet

ondenkbaar is dat het ondernemingsplan op korte termijn nog eens tegen het licht gehouden

moet worden.

Personeelsomvang

Het totale personeelbestand bestond op 31 december 2011 uit 30 medewerkers (27,9 fte’s).

Dit is minder dan in 2010. In totaal zijn vier medewerkers in 2011 uit dienst getreden. De gemiddelde

leeftijd van de werknemers was per 31 december 2011 47,4 jaar. De deeltijdfactor is met

een gemiddelde van 0,93 gelijk gebleven.

Ontwikkeling medewerkers

Gedurende 2011 hebben verschillende medewerkers voor de uitvoering van hun functie relevante

opleidingen, bijeenkomsten, workshops en symposia gevolgd. Enkele voorbeelden: opfriscursussen

voor informatiesystemen, herhalingscursussen voor gecertificeerde BHV-ers (Bedrijfshulpverlening),

financiële seminars, cursussen Personeel & Organisatie, netwerkbijeenkomsten en opfriscursussen

Secretariaat. Twee medewerkers hebben de opleiding tot EPA (Energie Prestatie Advies)-adviseur

met goed gevolg afgerond. Enkele medewerkers uit het middenkader hebben de opleiding

Functioneren van de manager gevolgd.

Ziekteverzuim

In 2011 was het verzuimpercentage 5,65%, exclusief de langdurig zieken was dit percentage 2,21%.

Uitzend- en inleenkrachten

In 2011 is een bedrag van € 88.000 uitgegeven aan uitzend- en inleenkrachten (begroot:

€ 182.000). De kosten zijn gemaakt voor de vervanging van langdurig zieke werknemers.

40

Ondernemingsraad (OR)

In 2011 is het bestuur van de OR vernieuwd. Het aantal kandidaten en de beschikbare plaatsen

kwamen overeen, zodat verkiezingen niet nodig waren. Er is tweemaal officieel overleg gevoerd

met de directie. De stand van zaken van de organisatie (ondernemingsplan en afdelingsplannen),

de opzegging van het lidmaatschap van Aedes, het project ‘Door het Glazen Plafond’ (FNV Formaat),

de wijzigingen binnen de RvC en het beheer van de Burgemeester Peeckstichting kwamen aan

de orde. Ook is de handleiding personele zaken vastgesteld. Naast deze officiële overleggen vindt

maandelijks informeel overleg plaats tussen de OR en directie.

Bedrijfshulpverlening (BHV)

In 2011 is afscheid genomen van één BHV-er. Deze vacature is opgevuld door twee nieuwe

BHV-ers. In totaal heeft Van Alckmaer nu drie BHV-ers die allen gecertificeerd zijn, ook voor de

Automatische Externe Defibrillator (AED). Elk jaar worden herhalingscursussen gevolgd voor

brandbestrijding, ontruiming, eerste hulp en AED. Het bedrijfsnoodplan is op een aantal kleine

punten aangepast. Besloten is de functie van hoofd BHV te laten vervallen. Eén BHV-er is het

aanspreekpunt voor de interne organisatie.

41


42 43

Financieel beleid

en beheer

Terug op aarde, waar het einde van de economische crisis nog

niet in zicht is. De dagelijkse realiteit is dat om ons heen veel

partijen in de bouwwereld en branchegenoten in de financiële

problemen komen. Door het uitblijven van de concrete

uitwerking van wet- en regelgeving is daarbij de onzekerheid

over de juiste koers groot. Van Alckmaer heeft om die redenen

in 2011 ervoor gekozen dichtbij de kern van haar organisatie-

doelstellingen te blijven. Binnen de financiële mogelijkheden

worden de weinige risico’s weloverwogen genomen, om de

stabiele financiële situatie van Van Alckmaer vast te houden.


Treasurybeleid

Het treasurybeleid van Van Alckmaer is gericht op het actief beheersen van financierings- en

renterisico’s. Het treasurystatuut van Van Alckmaer voorziet in een treasurycommissie. De treasurycommissie

vergaderde in 2011 driemaal. De commissie heeft voor de directeur-bestuurder een brede

adviserende taak op het gebied van financiën en treasury. De treasurycommissie heeft daarnaast

een adviserende rol bij het opstellen van documentatie en informatie op het gebied van treasury,

zoals het treasurystatuut en het treasuryjaarplan. Eén lid van de Raad van Commissarissen (met

de financiële portefeuille) is op verzoek van de directeur-bestuurder aanwezig als toehoorder bij

de treasurycommissie.

Een belangrijke doelstelling van treasury is het bewaken en zekerstellen van de financierbaarheid

van de activiteiten van de organisatie door tijdige en voldoende toegang tot de geld- en kapitaalmarkt

op zowel de korte als lange termijn. Dit gebeurt door actief saldobeheer. Als deelnemer van

het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) worden nieuwe langlopende leningen afgesloten

onder borgstelling van het WSW. Van Alckmaer voldoet aan de eisen van kredietwaardigheid

en solvabiliteit die het WSW stelt.

In 2011 is het treasuryjaarplan over het tijdvak 2012-2017 vastgesteld. Door de hoge mate van

onvoorspelbaarheid van onze nabije toekomst en de daaraan verbonden risico’s, zijn drie

scenario’s uitgewerkt.

Renterisicoprofiel

Renterisico is door het WSW gedefinieerd als het totale bedrag waarover te zijner tijd een nu

nog onbekend rentepercentage wordt betaald. Het renterisico wordt gemeten door de eindaflossingen

en renteaanpassingen van langlopende leningen in enig jaar te relateren aan de

totale leningportefeuille van het lopende jaar. Spreiding van de renterisico’s over de jaren maakt

dat de exploitatie minder wordt blootgesteld aan schommelingen van het renteniveau en dat de

rentelasten gelijkmatig over de jaren worden verdeeld. De huidige norm van het WSW voor het

maximaal aanvaardbare renterisico in een jaar is bepaald op 15% van de restant hoofdsom van

langlopende leningen. Het renterisicoprofiel van Van Alckmaer is in het tijdvak 2012-2017 niet

hoger dan 10%. Dit is conform de uitgangspunten in het treasurystatuut 2008.

In 2010 zijn twee nieuwe WSW-geborgde langlopende leningen aangetrokken voor het jaar 2011:

Lening Transactiedatum

Looptijd Hoofdsom Type Rente Verstrekker

44

1 31-05-2011 8 jaar € 4.000.000 Fixe 3,88 % Nederlandse Waterschapsbank

2 15-12-2011 50 jaar € 5.000.000 Fixe + opslag 3,95 % Nederlandse Waterschapsbank

Ook zijn in 2010 nog twee leningen afgesloten van elk € 8.000.000 met een opnamedatum in

2012 en 2013, met een rentepercentage van respectievelijk 4,12% en 4,13%. De genoemde

leningen zijn aangetrokken voor de herfinanciering van bestaande en vervallen leningen en passen

binnen de kaders van het WSW. De gemiddelde rente van de leningportefeuille bedroeg per

31 december 2011 4,20% (in 2010: 4,25%). De gemiddelde looptijd van de leningportefeuille past

bij de gemiddelde restant levensduur van het vastgoedbezit.

Van Alckmaer maakt geen gebruik van derivaten voor speculatieve doeleinden. Het renterisico

is nihil.

Huren

In 2011 zijn onze huurprijzen gemiddeld 1,26% gestegen. De maximaal toegestane gemiddelde

huurverhoging voor de huurtoeslag verhuringen was 1,3%. In complexen waar renovatie, restauratie

of sloop/nieuwbouw is gepland, was de jaarlijkse huurverhoging 0%. De reguliere huurverhoging

heeft een stijging van de huuropbrengsten met circa € 85.000 tot gevolg. Het effect van de huur-

harmonisatie bij mutaties en woningverbetering was in 2011 circa € 88.000. De overige stijging in

huuropbrengsten is het gevolg van de opleveringen van de Karenhuizen, de Kennemerstraatweg

en de eerste fase Uitenboschstraat.

Investeringen kantoor en kosten algemeen beheer

Over de kosten voor algemeen beheer wordt maandelijks gerapporteerd. De realisatie van de

uitgaven was conform de prognose van 2011. De investeringen in het eigen kantoor bestonden

uit uitgaven op het gebied van veiligheid en onderhoud.

45

Accountant

Het beleid van Van Alckmaer is dat de externe accountant wordt benoemd voor een periode van

maximaal vier jaar. Conform deze afspraak is in 2008 een contract voor vier jaar afgesloten met

Ernst & Young. In 2011 was dit de controlerende accountant.

Financiële rapportages

Projectontwikkeling en treasury zijn de meest risicovolle activiteiten van Van Alckmaer. Om ervoor

te zorgen dat de risico’s beheersbaar en inzichtelijk zijn, wordt maandelijks gestructureerd gerapporteerd.

De frequentie van viermaandelijkse overzichtrapportages is in 2011 weer verhoogd naar

overzichtrapportages per kwartaal. Daarnaast worden een begroting en een jaarrekening opgesteld.

De directeur-bestuurder en de Raad van Commissarissen nemen op basis daarvan besluiten

over eventuele verdere investeringen.


46 47

Verslag van de

Raad van

Commissarissen


Algemeen

De Raad van Commissarissen (RvC) heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de

algemene gang van zaken bij Van Alckmaer. De RvC staat tevens het bestuur met raad terzijde.

De RvC houdt onder andere toezicht op:

• realisatie van de doelstellingen van de corporatie;

• strategie en risico’s verbonden aan activiteiten van de corporatie;

• opzet en werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen;

• kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording;

• financieel verslaggevingproces;

• naleving van toepasselijke wet- en regelgeving.

De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de RvC zijn in de statuten van Van Alckmaer

omschreven. In dit verslag legt de RvC verantwoording af over zijn activiteiten.

Samenstelling

De RvC startte in 2011 met vijf leden: de heer A. Vegter (financiële en economische zaken,

voorzitter), de heer H. van Kuijk (commercie en ondernemersoriëntatie, vice-voorzitter),

mevrouw mr. R.K. Beltman-Jeelof (juridische en sociale zaken), de heer ir. ing. J.J.M.E. de Vries

(volkshuisvesting en vastgoed) en de heer drs. K.L.W.M.M. Spruyt (financiële en economische

zaken). Per april trad de heer Vegter af als voorzitter en werd de heer Spruyt benoemd in die

functie. Daarmee bestond de RvC vanaf dat moment uit vier leden.

48

Afscheid van de heer Vegter

Op 8 april 2011 is de heer Vegter, conform het rooster, afgetreden als voorzitter van de RvC.

Na een periode van twaalf jaar als lid van de RvC, heeft de heer Vegter op 11 mei afscheid genomen.

Hij was sinds 1 januari 2006 voorzitter van de RvC. Onder zijn bezielende leiding, met als basis de

Governance Code, is de professionalisering van de RvC verder tot stand gekomen. Daarnaast heeft

de heer Vegter, als toezichthouder en adviseur van het directieteam, een belangrijke bijdrage

geleverd aan de stabiele financiële positie van Van Alckmaer en de toonaangevende rol van Van

Alckmaer in het behoud van cultureel erfgoed. De inzet en betrokkenheid van de heer Vegter in al

die jaren worden door de overige leden van de RvC en de directeur-bestuurder zeer gewaardeerd.

Benoeming nieuwe voorzitter

De RvC heeft uit zijn midden een nieuwe voorzitter benoemd. Met ingang van 11 mei 2011 is de

heer Spruyt voorzitter van de RvC van Van Alckmaer.

49

Benoeming 5 e lid RvC

In april is na het aftreden van de heer Vegter een vacature ontstaan voor een 5 e RvC-lid. Op basis

van een geactualiseerde profielschets volgde een benoemingsprocedure. Die heeft geleid tot de

aanstelling van mevrouw M.A.M. van der Poel per 1 januari 2012. Zij is verantwoordelijk voor de

portefeuille algemene zaken.

Vergaderingen en andere activiteiten

De RvC kwam in 2011 tienmaal bijeen voor overleg, waarvan zesmaal met de directie. Dit betrof

zes reguliere vergaderingen en vier bijeenkomsten waarin de benoeming van een nieuwe voorzitter,

het 5 e RvC-lid, de zelfevaluatie en de beoordeling van de directeur-bestuurder werden voorbereid.

In 2011 is gewerkt met een thematisch vergaderschema, naast de reguliere onderwerpen.

Thema’s die aan de orde kwamen waren onder andere de consequenties van de kredietcrisis

voor de actuele ontwikkeling van renovatie- en restauratieprojecten, de toepassing van de

risicobeheermaatregelen, integriteit, het CFV Continuïteitsoordeel 2011-2015 en de projectsteun

Vogelaar-wijken, het CFV Solvabiliteitsoordeel verslagjaar 2010, het sectorbeeld voornemens

woningbouwcorporaties 2010 en de Oordeelsbrief 2010. Ook zijn de beoordelingssystematiek

voor de beoordeling van de bestuurder, de voortgang van de herstructurering van de wijk Overdie

en het rapportagemodel ondernemingsplan 2010-2015 besproken. Voor een aantal agendapunten

is een beroep gedaan op een externe deskundige, die tijdens de vergaderingen of speciale

bijeenkomsten van de RvC het betreffende onderwerp van een toelichting voorzag en met de

RvC hierover van gedachten wisselde.

Naast de vergaderingen zijn er meerdere activiteiten geweest waarbij een of meerdere leden

aanwezig waren als vertegenwoordiger van de RvC van Van Alckmaer. Bijvoorbeeld bij de afronding

van de restauraties van de rijksmonumenten de Karenhuizen en het synagogecomplex,

de nieuwjaarsreceptie van Van Alckmaer, het Lindegrachtconcert, de 8 oktober festiviteiten,

het Kaeskoppenstad festival, de kerstlunch van Van Alckmaer en de Open Monumentendag.

Ook dodenherdenking en de 5 mei viering werden bijgewoond.

Beoordeling directeur-bestuurder

De beoordeling van de directeur-bestuurder (DB) over het jaar 2011 gebeurde aan de hand

van de beloningscode Westerlaken. Het handelen vanuit het besef van de maatschappelijke

voorbeeldfunctie is hierbij vanzelfsprekend en door de RvC gehanteerd. De RvC concludeert dat

de ‘performance’ van de DB over het jaar 2011 uitstekend dan wel bovengemiddeld is geweest.

De RvC heeft hiervoor unaniem zijn waardering uitgesproken.


Herstructureringsopgave Overdie

De herstructureringsopgave in Overdie is door de RvC getoetst. Gekeken is in hoeverre de realisatie

in de pas liep met de vooraf opgestelde planningen en begrotingen. Hierbij is rekening gehouden

met de stijgende bouwkosten en de actuele verkoopresultaten. De RvC is tevreden over de voortgang

van het project. In het licht van de actuele ontwikkelingen op zowel de vastgoed- als de

financiële markt blijft de RvC de bereikte resultaten nauwgezet volgen.

Goedkeuringen en besluiten

De RvC gaf in 2011 zijn goedkeuring aan de volgende door het bestuur vastgestelde besluiten:

• de meerjarenbegroting 2012-2016;

• de opdracht voor het maken van een verbeterde rapportage interim-controle door Ernst & Young;

• de jaarrekening 2010;

• de rapportage interim-controle van Ernst & Young;

• het Volkshuisvestings- en Bestuursverslag inclusief het verslag van de Raad van Commissarissen

2010;

• de directeur-bestuurder decharge te verlenen voor het gevoerde beleid in 2010;

• de benoeming van de heer drs. K.L.W.M.M. Spruyt als voorzitter van de RvC;

• de benoeming van mevrouw M.A.M. van der Poel tot 5 e lid van de RvC met als portefeuille algemene

zaken met ingang van 1 januari 2012;

• het treasuryjaarplan 2012;

• de bekrachtiging van het bestuursbesluit tot aankoop van de Verdronkenoord 70 en 78;

• de notulen d.d. 8-12-2010, 2-2-2011, 7-2-2011, 6-4-2011, 11-5-2011, 4-7-2011, 14-9-2011

en 2-11-2011 (tevens ondertekend).

Ook ging de RvC akkoord met:

• de inhoud en strekking van de Governance Code en de Aedescode en het daarmee

samenhangende actieplan voor 2008-2011;

• het thematische vergaderschema van de RvC voor 2012.

50

Commissies

De voorzitter van de RvC is toehoorder van de treasury (kern)commissie, waardoor hij goed op de

hoogte blijft van dit belangrijke onderwerp. Dit onderwerp komt overigens ook steeds uitgebreid

aan de orde in de RvC-vergaderingen. In de treasurycommissie, die bestaat uit de directeurbestuurder

van Van Alckmaer, het verantwoordelijke managementteamlid en een externe adviseur,

wordt frequent gesproken over het treasurybeleid (gericht op de financierbaarheid en het

renterisicobeleid van de organisatie) en de financiële resultaten.

De zelfevaluatie is in 2011 voorbereid en voorgezeten door het RvC-lid de heer De Vries. De beoordeling

van de directeur-bestuurder is in 2011 voorbereid door de voorzitter van de RvC de heer

Spruyt en als lid de heer De Vries.

51

Inhoudelijk toezicht

Het Ondernemingsplan 2010–2015 en de afdelings- en activiteitenplannen die hiervan zijn afgeleid,

bieden de leden van de RvC handvatten bij het houden van toezicht op het bereiken van de

gestelde doelen. Ook worden prestatieafspraken gemaakt met de directeur-bestuurder. De begroting

en de jaarrekening bieden verder de mogelijkheid om te beoordelen of de onderneming

voldoende investeert en rendeert op de werkterreinen van Van Alckmaer. De RvC is zich ervan

bewust dat bij de activiteiten van een woningcorporatie als Van Alckmaer onrendabele investeringen

nodig zijn gezien de sociaal-maatschappelijke doelstellingen van de onderneming.

Met interne viermaandsrapportages, rapportages over de strategische- en volkshuisvestelijke

prestaties, projectplannen en –presentaties en het treasurybeleid heeft de RvC goed zicht op

de financiële risico’s en resultaten van Van Alckmaer. De RvC heeft dit beeld getoetst aan de

uitkomsten van de interim-controle door de accountant, de oordeelsbrief van het Centraal Fonds

Volkshuisvesting (CFV), inclusief continuïteits- en solvabiliteitsoordeel en het oordeel van het

Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) over de kredietwaardigheid en het faciliteringsvolume.

Van Alckmaer conformeert zich aan de definities en normen van het WSW. Deze definities en

normen worden gebruikt als toetsingscriteria bij het invullen van het treasurybeleid.

Professionalisering governance

De governance van Van Alckmaer is ingericht volgens de richtlijnen van Aedes en de commissies

Glasz en Tabaksblat. In 2008 is structurele invulling gegeven aan de zelfevaluatie van de RvC en dit

is in 2011 voortgezet. De verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de RvC, evenals die van

de directeur-bestuurder, zijn vastgelegd in de statuten van Van Alckmaer.

Er heeft in het verslagjaar geen visitatie plaatsgevonden. Het standpunt van de RvC ten opzichte

van het visitatiesysteem is niet relevant gewijzigd ten opzichte van dat in 2010. Van Alckmaer blijft

een goed toepasbare visitatie van belang vinden, maar de markt biedt vooralsnog geen bureaus

met ervaring met een corporatie als Van Alckmaer. Het betreft met name de combinatie van de

bedrijfsmatige-, strategische- en volkshuisvestelijke prestaties met de rol van Van Alckmaer in het

behoud van cultureel erfgoed. De wijze waarop invulling aan de visitatie kan worden gegeven,

wordt om die reden in 2012 actief onderzocht.

Zelfevaluatie van de RvC

Als onderdeel van de voor 2010 benoemde governance actiepunten heeft in oktober 2011 de

zelfevaluatie van de RvC plaatsgevonden. Begin 2012 zijn de resultaten hiervan met de directeurbestuurder

besproken. Het RvC-lid De Vries heeft een zelfevaluatie-instrument voor de RvC van

Van Alckmaer ontwikkeld. Met dit instrument kan de RvC zelfstandig, aan de hand van een aantal

toetsvragen en op systematische wijze, de kwaliteit, effectiviteit en toegevoegde waarde van

de RvC in kaart brengen en beoordelen. De uitkomsten van de zelfevaluatie geven een duidelijk

beeld van de huidige situatie en de (noodzakelijke of gewenste) verbeterpunten.


Overleg met huurdersvereniging en ondernemingsraad

In 2011 hebben de leden van de RvC die op voordracht van de huurdersvereniging zijn benoemd

overleg met de huurdersvereniging gevoerd. Ook zijn zij aanwezig geweest bij de algemene

ledenvergadering. Er is gesproken over het kabinetsbeleid en de aangekondigde wijzigingen in

wet- en regelgeving, de ontwikkelingen in de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) en

de rol van woningbouwcorporaties, de toepassing van de participatieovereenkomst, het

ondernemingsplan 2010-2015 en de doelstellingen op het terrein van monumenten.

In 2011 is niet overlegd met de ondernemingsraad.

Integriteit

In het licht van de maatschappelijke onrust over de integriteit van bestuurders van maatschappelijke

ondernemingen en de werving van een 5 e RvC-lid, heeft de RvC bij bijna iedere gelegenheid

aandacht besteed aan dit onderwerp. Ook als onderdeel van de zelfevaluatie is dit gebeurd,

specifiek benaderd vanuit de eigen rol als RvC-lid. Er hebben geen transacties plaatsgevonden

waarbij sprake is van belangenverstrengeling van leden van het bestuur en/of de RvC.

Verantwoording van de honorering van de leden van de RvC

De leden van de RvC ontvangen per kwartaal een vaste beloning en een onkostenvergoeding.

De totale honorering van de RvC bedroeg in 2011 € 24.000. Daarnaast werd aan de commissarissen

€ 5.000 aan onkostenvergoeding betaald. De kosten voor inhuur van externe adviseurs voor de

RvC en voor teambuilding bedroegen in 2011 € 8.000.

Alkmaar, juni 2012

52

53


54 55

Kengetallen


56

2011 2010

Woongelegenheden in exploitatie naar bouwperiode

Vooroorlogse woningen 405 362

Na-oorlogse woningen 2.090 2.105

Subtotaal 2.495 2.467

Woningen in aanbouw 2 26

Garages 199 199

Bedrijfsruimten/winkels 29 26

Overig bezit 24 29

Totaal 2.749 2.747

Totaal verzekerde waarde (x € 1.000) 185.025 185.025

Gemiddelde verzekerde waarde per woning 75.000 75.000

Gemiddelde grondslag OZB per woning 151.603 147.259

Aantal woningen naar huurprijsklasse

Goedkoop : maandhuur < € 362 543 569

Betaalbaar : maandhuur > € 362 < € 555 1.605 1.595

Duur : maandhuur > € 555 347 303

Kwaliteit

Aantal reparatieverzoeken per woning 1,7 1,4

Kosten niet-planmatig onderhoud per woning in euro 475 480

Kosten planmatig onderhoud per woning in euro 413 417

Totale kosten onderhoud per woning in euro 888 897

Prijs-kwaliteitverhouding

Gemiddeld aantal punten WWS 140 132

Gemiddelde nettohuurprijs per woning per maand in euro 451 434

Het verhuren van woningen

Huurachterstand in % van de huren en de vergoedingen 0,90% 0,75%

Huurderving in % van de huren en de vergoedingen 2,94% 1,92%

Mutatiegraad 6,10% 7,30%

Aanbiedingscoëfficiënt 3,02 2,30

2011 2010

Financiële continuïteit

Solvabiliteit 53,07% 53,09%

Rentabiliteit totaal vermogen 6,27% 0,93%

Rentabiliteit eigen vermogen 8,43% -1,75%

Liquiditeit (current ratio) 1,02 2,06

Gemiddelde rentevoet vreemd vermogen 4,20% 4,25%

Balans en winst- en verliesrekening (x € 1.000)

Eigen vermogen 104.795 95.956

Vreemd vermogen 92.652 84.787

Totaal vermogen 197.447 180.744

Vlottende activa 5.684 2.805

Vlottende passiva 5.608 4.977

Jaarresultaat 8.838 -1.675

Rentelasten 3.544 3.365

Huren 13.495 13.102

Vergoedingen 702 687

Huurachterstand actieve contracten (incl. WSNP)* 128 104

Huurderving 418 265

Algemeen

Algemene bedrijfsreserve per woning in euro 42.002 38.896

Salarissen en sociale lasten (x € 1.000) 2.239 2.585

Personele bezetting (in fte’s):

• Directie en staf 1,00 1,89

• Vastgoedstrategie, -ontwikkeling en uitvoering 11,23 6,00

• Front office 7,56 15,50

• Back office en algemene zaken 7,53 7,14

* Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen

57


58

Balans per 31 december 2011 (x € 1.000)

A C T I V A 31-12-2011 31-12-2010

VASTE ACTIVA

Materiële vaste activa

Onroerende en roerende zaken in exploitatie 155.277 151.000

Monumenten in exploitatie 22.823 11.412

Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling 7.881 9.642

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 3.843 3.861

189.824 175.915

Financiële vaste activa

Deelnemingen 20 0

Latente belastingvordering 1.919 2.023

1.939 2.023

Totaal vaste activa 191.763 177.938

VLOTTENDE ACTIVA

Voorraden 6 8

Vorderingen

Huurdebiteuren 81 98

Overige vorderingen 38 186

Overlopende activa 307 152

Rekening courant deelnemingen 371 414

797 850

Liquide middelen 4.882 1.948

Totaal vlottende activa 5.685 2.806

Totaal activa 197.448 180.744

59

P A S S I V A 31-12-2011 31-12-2010

EIGEN VERMOGEN

Algemene bedrijfsreserve 102.472 93.480

Bestemmingsreserve 2.323 2.476

Totaal eigen vermogen 104.795 95.956

VOORZIENINGEN

Latente belastingverplichting 298 310

Loopbaanontwikkeling 88 99

Negatieve deelnemingen 13 36

Voorziening onrendabele investeringen 609 1.350

Totaal voorzieningen 1.008 1.795

LANGLOPENDE SCHULDEN

Leningen 86.037 78.016

KORTLOPENDE SCHULDEN

Aflossingsverplichtingen 142 163

Schulden aan leveranciers 2.148 1.600

Belastingen en premies sociale verzekeringen 900 471

Overlopende passiva 2.418 2.743

Totaal kortlopende schulden 5.608 4.977

Totaal passiva 197.448 180.744


60

Winst- en verliesrekening over het boekjaar (x € 1.000)

2011 2010

Bedrijfsopbrengsten

Huren 13.495 13.102

Vergoedingen 702 687

Overige bedrijfsopbrengsten 663 316

Som der bedrijfsopbrengsten 14.860 14.105

Bedrijfslasten

Afschrijvingen 348 335

Erfpacht 3 3

Lonen en salarissen 1.659 1.865

Sociale lasten en pensioenen 578 720

Lasten onderhoud 2.294 2.698

Overige bedrijfslasten 3.582 3.538

Som der bedrijfslasten 8.464 9.159

RESULTAAT UIT VERHUURACTIVITEITEN 6.396 4.946

Resultaat uit projecten en verkopen

Verkoop van onroerende zaken 266 519

Onrendabele investeringen 576 -1.954

Som van het resultaat uit projecten en verkopen 842 -1.435

BEDRIJFSRESULTAAT 7.238 3.511

61

2011 2010

Financiële baten en lasten

Rentebaten 11 1

Rentelasten -3.544 -3.365

Som der financiële baten en lasten -3.533 -3.364

RESULTAAT VOOR BELASTINGEN 3.705 147

Vennootschapsbelasting -92 1.116

Resultaat deelnemingen 43 -13

RESULTAAT NA BELASTINGEN VOOR MUTATIE REËLE WAARDE 3.656 1.250

Mutatie reële waarde materiële vaste activa 5.183 -2.925

RESULTAAT NA BELASTINGEN NA MUTATIE REËLE WAARDE 8.839 -1.675

Mededeling accountant

De balans en winst- en verliesrekening zijn ontleend aan de jaarrekening 2011 van Van Alckmaer

in Alkmaar. Deze jaarrekening is d.d. 4 april 2012 door Ernst & Young Accountants voorzien van

een goedkeurende accountantsverklaring.


62 63

Colofon

Fotografie

Shutterstock

Druk

Finesse Druk, Heerhugowaard

Vormgeving

De Combinatie, Alkmaar

Eindredactie

Zuyver communicatieadvies en -management, Katwijk

Van Alckmaer

Keetgracht 1

1811 AM Alkmaar

Postbus 191

1800 AD Alkmaar

T (072) 541 03 40

F (072) 540 07 95

E info@vanalckmaer.nl

www.vanalckmaer.nl

More magazines by this user
Similar magazines