VA Jaarverslag 2011-LR

Van Alckmaer Jaarverslag 2011
Van Alckmaer
Jaarverslag 2011

Voorwoord
Ook het jaar 2011 kenmerkte zich door de onzekerheden in de corporatiewereld. We wisten dat
ons nog een aantal belangrijke wijzigingen in wet- en regelgeving te wachten stond. Voor een
aantal is de gewenste duidelijkheid gekomen. Helaas hebben die vooralsnog geen positieve
uitwerking op de woningmarkt.
Er staat nog veel meer te gebeuren. Zeker met nieuwe verkiezingen in het vooruitzicht, is niet te
voorspellen welke beleidswijzigingen we nog kunnen voorzien. Dit maakt het voor ons lastig om
nieuwe plannen te maken. Het voelt alsof we door het heelal zweven. We weten dat daar een
heleboel gebeurt, veelal buiten onze invloedssfeer. Zo vliegen er kometen rond, die soms in de
buurt komen. Wanneer precies, of ze inslaan en met welke gevolgen, dat is niet altijd voorspelbaar.
Maar het kan onszelf en onze omgeving drastisch veranderen. Zo kijken we ook naar de mogelijke
veranderingen in de corporatiewereld.
Onze keuze was in 2011 dan ook om ons met name te richten op de zaken die dichtbij onszelf
staan en waar we wel invloed op hebben. Zo hebben we de klantfocus nog sterker vorm gegeven.
Bijvoorbeeld met klantenpanels en onderzoeken. Op die manier kunnen we onze dienstverlening
nog beter laten aansluiten op de klantwensen. Ook is er veel aandacht gegaan naar duurzaamheid,
onze monumentenaanpak en (interne) kostenbesparingen.
Daarmee zijn mooie resultaten behaald. Zo behaalden we de status van Aangewezen Organisatie
voor Monumentenbehoud en vielen we in de prijzen met de restauratie van de monumentale
panden aan de Appelsteeg en de Karenhuizen. Ook waren we - ondanks de slechte economische
tijden - in staat de herstructureringsopgave in Overdie onverminderd tot uitvoer te brengen.
En, zoals het er nu uitziet, blijft dit ook voor de toekomst financieel haalbaar. Uit deze resultaten
halen we meer dan genoeg positieve energie om alle uitdagingen voor de toekomst aan te gaan.
In dit jaarverslag zijn al onze activiteiten, de financiële resultaten en de activiteiten van de Raad
van Commissarissen in 2011 beschreven.
Ik wens u veel leesplezier!
Elise Hoorn
Directeur/bestuurder Van Alckmaer
3

Inhoudsopgave

Voorwoord 3
Verhuur 9
Landelijke ontwikkelingen 10
Gevarieerd woningaanbod 10
Doorstroming neemt verder af 10
Woonruimteverdeling 11
Jongeren 12
Bijzondere verhuurprojecten 12
Portfoliomanagement 12
Ontruimingen 12
Verkoop 13
Duurzaamheid 13
Serviceabonnement 14
Klachten 14
Monumenten 17
Aedes-netwerk Monumenten 18
Behoud van hofjes 18
Projectontwikkeling monumenten 18
Open monumentendag 19
Herstructurering en onderhoud 21
Herstructurering Overdie 22
Onderhoud 23
Nieuwbouw 24
Overige projecten 25
Leefbaarheid 27
Tuinen Ommering 28
Bedrijfsruimten Ommering 28
Buurtgericht samenwerken 28
Speciaal Sociaal 29
‘Wij de wijk’ in Kooimeer 29
‘Wij de wijk’ in Hoefplan Zuidoost 30
Bruggenbouwers 30
Communicatie 33
Klantenpanels 34
Klanttevredenheidsonderzoek 34
Persoonlijk contact met huurders 34
Overleg met de huurdersvereniging 34
Bewoners- en wijkcommissies 35
Nieuwsbrieven 35
Website en social media 35
Dag van de Dialoog 35
Culturele evenementen 36
Bestuurlijk en ambtelijk overleg/netwerken 36
Interne organisatie 39
Ondernemingsplan 2011-2016 40
Personeelsomvang 40
Ontwikkeling medewerkers 40
Ziekteverzuim 40
Uitzend- en inleenkrachten 40
Ondernemingsraad (OR) 40
Bedrijfshulpverlening (BHV) 41
Financieel beleid en beheer 43
Treasurybeleid 44
Renterisicoprofiel 44
Huren 45
Investeringen kantoor en kosten algemeen beheer 45
Accountant 45
Financiële rapportages 45
Verslag Raad van Commissarissen 47
Algemeen 48
Samenstelling 48
Afscheid van de heer Vegter 48
Benoeming nieuwe voorzitter 48
Benoeming 5 e lid RvC 49
Vergaderingen en andere activiteiten 49
Beoordeling directeur-bestuurder 49
Herstructureringsopgave Overdie 50
Goedkeuringen en besluiten 50
Commissies 50
Inhoudelijk toezicht 51
Professionalisering governance 51
Zelfevaluatie van de RvC 51
Overleg met huurdersvereniging en ondernemingsraad 52
Integriteit 52
Verantwoording van de honorering van de leden van de RvC 52
Kengetallen 55

Verhuur
Het zwarte gat. Daarin leek de (sociale) woningmarkt zich in
2011 te bevinden wat betreft het huurbeleid. De helderheid
waarop werd gehoopt rond tal van dossiers kwam niet.
Zo bleef er onduidelijkheid over het inkomensafhankelijke
huurprijsbeleid, de voorgenomen huurtoeslagheffing en de
aanbiedingsverplichting. Dit leverde een vacuüm op, waarin
het lastig was koers te bepalen. Voor Van Alckmaer bood de met
het ondernemingsplan eerder ingezette koers houvast; de focus
bleef gericht op de klant. Die stond ook in 2011 bij alle
verhuuractiviteiten centraal.

Landelijke ontwikkelingen
De Europese Commissie heeft de regels voor sociale verhuur veranderd. De doelgroep voor
sociale huurwoningen is door een beschikking van de Europese Commissie verkleind. Vanaf
1 januari 2011 mogen woningcorporaties 90% van hun sociale huurwoningen (woningen met een
maandhuur tot € 652 (2011)) alleen nog toewijzen aan mensen met een belastbaar jaarinkomen
tot maximaal € 33.614 (2011). Woningzoekenden die meer verdienen, hebben geen recht meer
op een sociale huurwoning. Daarnaast zijn in oktober 2011 de schaarstepunten geïntroduceerd.
Dit betekent dat bij de woningwaardering, die bepalend is voor de huurprijs, een (beperkt) aantal
extra punten wordt toegekend als de woning binnen een schaarstegebied valt. Alkmaar behoort
hiertoe. Bij mutatie kan dan meer huur worden gevraagd, om beter recht te doen aan de marktprijzen
van huur- en koopwoningen in het gebied. Tot slot is vanaf 1 juli 2011 het energielabel
onderdeel geworden van het woningwaarderingsysteem. Daarmee is het energielabel van een
woning mede bepalend voor de huurprijs die kan worden gevraagd door de verhuurder.
Gevarieerd woningaanbod
Van Alckmaer is van mening dat een leefbare buurt wordt gevormd door mensen met verschillende
inkomens een vrije(re) keuze te geven in waar en hoe zij wonen. Vandaar dat wordt ingezet
op een gevarieerd woningaanbod. Het streven is minimaal 80% van de woningen (60% kernvoorraad
en 20% betaalbare huur) beschikbaar te houden voor de primaire doelgroep. Dit zijn huurders
die moeilijk zelf voor hun eigen huisvesting kunnen zorgen. Het gaat dan om mensen die in
aanmerking komen voor huurtoeslag, maar ook om mensen met een lichamelijke of geestelijke
beperking. Daarnaast verhuren wij woningen in het hogere segment (20% van onze woningvoorraad).
De kernvoorraad bestaat uit sociale huurwoningen met een huurprijs tot € 517, de 20%
betaalbare huur bestaat uit sociale huurwoningen met een huurprijs hoger dan € 517 en lager dan
€ 652 (2011). Het hogere segment omvat woningen in de zogenaamde vrije sector. De extra huuropbrengsten
van het hogere segment worden ingezet voor investeringen in de sociale woningen.
Van Alckmaer heeft 7% van de sociale huurwoningen toegewezen aan mensen met een hoger
jaarinkomen dan € 33.614. Hiermee blijft Van Alckmaer ruimschoots binnen de gestelde 10%norm
die vanaf 2011 geldt.
10
Doorstroming neemt verder af
In 2011 zijn de gevolgen van de kredietcrisis op de woningmarkt niet verminderd. Sterker nog,
de economische crisis heeft nog meer effect dan in 2010. De woningmarkt zit op slot. Het aantal
langdurig te koop staande woningen neemt toe en nieuwbouwprojecten worden steeds minder
gerealiseerd. Het aantal verhuizingen neemt nog steeds af. De koop- en de huurmarkt zijn nauw
met elkaar verbonden; doorstroming vindt nauwelijks nog plaats. Ook bij Van Alckmaer is het
aantal verhuizingen verder afgenomen. Het aantal nieuwe verhuringen bedroeg 152, de mutatiegraad
is hiermee in 2011 6,1% (2010: 7,3%).
Mensen met een hoger jaarinkomen dan € 33.614 komen niet meer in aanmerking voor een
sociale huurwoning. Zij zijn aangewezen op een huurwoning in de vrije sector of moeten een
woning kopen. Echter, door de aangescherpte hypotheekregels van banken liggen die voor veel
van deze mensen buiten bereik. Mensen die nu ‘scheef’ huren blijven zitten en startende woningzoekers
maken zo op de huur- en koopmarkt zeer geringe kans. Mogelijk daalt de mutatiegraad de
komende jaren hierdoor verder. Nu houden de herstructureringsactiviteiten de mutatiegraad nog
enigszins op niveau. Wanneer de investeringen hierop ook verder teruglopen, daalt die verder.
Woonruimteverdeling
Van Alckmaer wijst de woningen die leegkomen toe via het gezamenlijke systeem van de Stichting
Sociale Verhuurders Noord-Kennemerland (SVNK). Corporaties uit Alkmaar en omgeving maken
hiervan deel uit. Dit woonruimteverdelingsysteem is in 2011 aangepast. Dit gebeurde naar aanleiding
van de aanpassing van de inkomensgrens voor sociale huur en de verplichting 90% van de
sociale huurwoningen toe te wijzen aan mensen die aan die betreffende inkomensgrens voldoen.
In 2011 is het aantal geregistreerde woningzoekenden in de regio voor het eerst sinds enkele
jaren gedaald (3% ten opzichte van 2010). Het aantal reacties per leeggekomen woning blijft
echter voortdurend stijgen en is met 5% toegenomen ten opzichte van vorig jaar. De slagingskans
voor alle groepen is in de regio gemiddeld iets verbeterd. De groep woningzoekenden met een
minimuminkomen neemt in omvang toe. Het betreft in 2011 46% van het totaal aantal woningzoekenden.
De groep met een jaarinkomen hoger dan € 43.000 is in 2011 sterk afgenomen.
Ook opvallend, maar wel volgens verwachting, is de gestage groei van het aantal eenpersoonshuishoudens
onder de woningzoekenden. Deze ‘verdunning’ heeft zich enkele jaren geleden
ingezet. In 2011 is dit aantal 65% hoger dan in 2007 en maakt het ruim 55% van het totaal aantal
woningzoekenden uit. Het aantal woningen dat aan mensen uit de laagste inkomensgroep wordt
verhuurd, neemt langzaam toe. De tabel geeft het overzicht over de laatste vijf jaar voor alle
verhuurders van SVNK.
Jaar % verhuringen aan
laagste inkomensgroep
2007 30 %
2008 35 %
2009 37 %
2010 41 %
2011 43 %
Bron: Rapportage Woonruimteverdeling 2011
Noord-Kennemerland
11

12
Jongeren
De slagingskans van jongeren (tot 23 jaar) op de regionale woningmarkt blijft een punt van aandacht.
In Alkmaar loopt het experiment om een aantal complexen specifiek aan jongeren beschikbaar
te stellen met behoud van inschrijfduur. Van Alckmaer stelde hiervoor een complex beschikbaar
dat voorheen was aangewezen als complex met jongerenwoningen. Ook een complex dat
binnen niet al te lange tijd wordt gerenoveerd, is voor het experiment gebruikt. Bij de evaluatie
van het experiment bleek dat de slagingskans voor jongeren hierdoor niet wezenlijk verbetert.
De over het algemeen incourante woningen staan wel minder lang leeg dan voorheen. Een sterk
toenemend aantal klachten op het gebied van leefbaarheid en de daarmee samenhangende kans
op imagoschade aan het complex met de voormalige jongerenwoningen, deed Van Alckmaer
besluiten dit complex uit het experiment terug te trekken.
Bijzondere verhuurprojecten
Van Alckmaer levert graag haar bijdrage aan bijzondere of vernieuwende projecten. Zo is in 2011
het project ‘Simulatiewoning’ voortgezet. Sinds eind 2009 is de woning aan de J. van Galenstraat 12
verhuurd aan praktijkschool De Polsstok. Zij mogen dit pand drie jaar gebruiken als simulatiewoning.
Dit onderwijsvernieuwende project stelt leerlingen in staat te leren hoe het is om zelfstandig
te functioneren in de maatschappij: een huishouden runnen en een sociaal-maatschappelijke
bijdrage leveren. De reacties van de direct betrokkenen bij dit project zijn tot op heden
positief.
Daarnaast neemt Van Alckmaer deel aan ‘Transferpunt’, een initiatief uit 2005 van corporaties in
de regio. Instellingen voor maatschappelijke opvang, psychiatrie, verslavings- of gehandicaptenzorg
kunnen via Transferpunt woningzoekenden laten plaatsen in een woning van de deelnemende
corporaties. 5% van de vrijkomende woningen wordt toegewezen aan deze bijzondere
doelgroepen. Van Alckmaer heeft in 2011 twee woningen beschikbaar gesteld aan maatschappelijke
instellingen en drie vluchtelingen met een recent verkregen verblijfsvergunning gehuisvest.
Portfoliomanagement
Met ons portfoliomanagement bewaken wij onder andere de doelstelling dat 60% van onze woningvoorraad
voor de primaire doelgroep betaalbaar blijft. In 2011 is via het portfoliomanagement
de informatie over alle woningen en de woonomgeving geactualiseerd. Ook de gevolgen van de
nieuwe wet- en regelgeving zijn doorgevoerd, bijvoorbeeld de introductie van het energielabel.
Zo houden wij een actueel overzicht van het soort woning, de prijs, de typering van de wijken en
buurten, de woon- en leefstijl van de huurders en toekomstige plannen met de woningen. Die zijn
overigens mede afhankelijk van de woonwensen van onze huurders.
Ontruimingen
In 2011 zijn vijf woningen ontruimd (2010: 2). Eén woning is ontruimd vanwege de aanwezigheid
van een hennepplantage. In een aantal gevallen van hoge huurschuld is besloten de woning niet
13
te ontruimen. Met deze huurders is een langlopende betalingsregeling getroffen in combinatie
met verplichte schuldhulpverlening. Overigens is het beleid van Van Alckmaer om zo’n situatie
zoveel mogelijk te voorkomen. Huurders met een huurachterstand worden snel benaderd, om te
bekijken of schuldhulpverlening gewenst is. Grotere financiële problemen voor huurders kunnen
op die manier worden afgewend.
Verkoop
De verkoop van woningen kan een positieve bijdrage leveren aan de leefbaarheid in een wijk.
Soms is het ook de wens van een huurder. Tot slot levert het financiële middelen op die ten
goede kunnen komen aan andere (sociale) activiteiten. Goede redenen voor Van Alckmaer om
huurwoningen te koop aan de bieden. Echter, in 2011 is in Noord-Alkmaar een aantal daarvan
teruggebracht in de verhuur. Simpelweg omdat de woningen te lang leeg bleven staan bij gebrek
aan kopers. De verhuurbaarheid van deze woningen is wel goed. Desondanks zijn vier woningen
verkocht (2010: 8), twee minder dan begroot. Het verkoopresultaat in 2011 kwam daarmee uit op
€ 460.000.
Duurzaamheid
Duurzaamheid kan bij Van Alckmaer rekenen op brede aandacht. Allereerst volgen wij de doelstellingen
die zijn opgenomen in het convenant ‘Energiebesparing Corporatiesector’. Doel daarvan is
20% reductie van het gasverbruik, uitbanning van de F- en G-energielabels in ons woningbezit en
een energetische verbetering van twee labels bij renovatie- en restauratie-ingrepen. Wij zorgen
ervoor dat energiebesparing in al onze processen veel aandacht krijgt. Niet alleen bij werkzaamheden
aan ons woningbezit, maar ook bij onze eigen werkprocessen. Daarnaast informeren wij
onze huurders en medewerkers over de voordelen van bewust energiegebruik.
Energielabel
Medio 2011 zijn de energielabels ingevoerd bij de woningwaardering. Van Alckmaer is in 2008 al
begonnen met het labelen van woningen bij mutaties. In 2011 had ongeveer een derde van onze
woningen een officieel energielabel. Tot 2014 is nog een overgangsregeling van toepassing. De
woningen zonder energielabel worden gewaardeerd op basis van het bouwjaar. In samenhang
met het duurzaamheidbeleid wordt jaarlijks een programma opgesteld om energetisch slecht
presterende woningen aan te pakken.
Winst op de bouwplaats
In 2011 hebben wij een ‘huizenarts’ ingeschakeld om diagnose te stellen bij opgeknapte woningen.
Hebben wij ons werk goed gedaan als het gaat om duurzaamheid? Want alleen maar de voorgeschreven
materialen toepassen leidt niet automatisch tot verbeteringen. Onderzoek leert dat
veel energie wordt verspild doordat tijdens de bouw onzorgvuldig is gewerkt. De ‘huizenarts’
controleert de werkzaamheden en legt op de bouwplaats aan de werklieden uit hoe het beter
kan. Vooral het terugdringen van (te) grote kieren in isolatiemateriaal levert forse prestatieverbeteringen
op.

14
Project ‘Beter Peter’
Dit jaar is duidelijk geworden dat deelname aan het project ‘Beter Peter’, waarbij huurders via
internet een persoonlijk actieplan kunnen opstellen om energie te besparen, niet de gewenste
resultaten oplevert. Dit project is een initiatief van Milieu Centraal, de Woonbond en Aedes.
Van Alckmaer onderzoekt nu alternatieve methodes om het energiebewustzijn van huurders te
vergroten. Door de stijgende energieprijzen stijgt een steeds groter deel van de maandelijkse
woonlasten. Veel huurders zijn dan ook gebaat bij energiebesparingen.
Serviceabonnement
Van Alckmaer biedt klanten met een serviceabonnement de mogelijkheid reparaties door
medewerkers van Van Alckmaer uit te laten voeren die normaal voor rekening zijn van de
huurder. De kosten bedragen € 5,50 per maand. Binnen zes maanden na aanmelding voor een
serviceabonnement vindt een controle van de woning plaats. Eenmaal in de vijf jaar krijgen de
abonnementhouders een preventieve servicecontrole van hun woning aangeboden. Eind 2011
maakten 1.894 huurders gebruik van het serviceabonnement. Een groei van 1,2% ten opzichte
van 2010. In 2011 is 1.310 keer een opdracht voor serviceonderhoud verstrekt, een stijging van
ruim 7% ten opzichte van 2010.
Klachten
Van Alckmaer hecht veel waarde aan een goede dienstverlening. Mocht een klant ontevreden
zijn en niet met Van Alckmaer tot een oplossing komen, dan kan de formele klachtenprocedure
worden gestart. De onafhankelijke SVNK Regionale Klachtencommissie wordt hierbij ingeschakeld
en geeft uiteindelijk een advies aan Van Alckmaer. Klachten worden op deze manier zorgvuldig
behandeld.
15

16
Monumenten
17
De Melkweg. Met zo’n 200 miljard sterren laat dit spiraalvormig
sterrenstelsel zich aan ons zien als een lichtende band die de
aarde omspant. Typerend voor de activiteiten van Van Alckmaer
op het gebied van monumenten. Naast de kernactiviteiten voor
de verhuur van woningen, is dit een belangrijk aandachtsterrein
van Van Alckmaer. Een werkvlak waarop in 2011 veel lichtpuntjes
waren te zien. Zo verwierven wij begin 2011 de zo gewenste
AOM-status (Aangewezen Organisatie voor Monumentenbehoud).
Van Alckmaer kan nu gecombineerde instandhoudingplannen in-
dienen bij de Rijksdienst voor het cultureel erfgoed. Dit hoeft nu
niet meer per monument. Bovendien kan Van Alckmaer met de
status ook voor woonhuizen subsidieaanvragen indienen.
Vijf monumenten zijn in 2011 opgeleverd. Door grootschalige
restauratie zijn ze weer toekomstbestendig. En met twee van
deze projecten vielen we zelfs in de prijzen.

18
Aedes-netwerk Monumenten
Van Alckmaer is via het Aedes-netwerk Monumenten nauw betrokken bij de Modernisering van
de Monumentenzorg (MoMo). Ook adviseert Van Alckmaer over de verbetering van het Besluit
Rijkssubsidiëring Instandhouding Monumenten (BRIM). Voor de gehanteerde procedure bestaat
bij veel instellingen onbegrip. Protesten van corporaties tegen de gang van zaken hebben uiteindelijk
tot vragen in de Tweede Kamer geleid. Voor 2012 zijn kleine verbeteringen toegezegd.
Voorlopig kunnen veel facetten van de monumentenaanpak nog onder de aandacht van het rijk
worden gebracht om behoud van deze ‘sterretjes’ in de woningvoorraad te vergemakkelijken.
Behoud van hofjes
Via het Landelijk Hofjes Beraad hebben wij in 2010 onderzocht of hofjesbesturen behoefte hebben
aan ondersteuning bij het beheer en de exploitatie van monumenten. Van Alckmaer heeft immers
een schat aan kennis, ervaring en vaardigheden op dit terrein opgebouwd, waarmee ook landelijk
voordeel kan worden gedaan. In 2011 zijn de resultaten van de enquête onder de verschillende
(particuliere) hofjesbesturen geanalyseerd. De uitkomsten gaven geen eenduidig beeld. Ongeveer
de helft van de respondenten reageerde positief op eventuele ondersteuning door een partij als
Van Alckmaer. Deze uitkomst geeft geen directe aanleiding om ons aanbod aan de hofjesbesturen
op korte termijn om te zetten in concrete activiteiten. Mocht op enig moment de behoefte aan
ondersteuning meer zichtbaar worden, dan is Van Alckmaer bereid die te verlenen.
Projectontwikkeling monumenten
Restauratie Karenhuizen
De restauratie van de Karenhuizen is in 2011 feestelijk afgerond. Het pand is in 1918 ontworpen
door het architectenduo Duiker & Bijvoet in opdracht van de rechtsvoorganger van Van Alckmaer,
de Vereeniging voor Volkshuisvesting ‘Alkmaar’. Er zijn in de Karenhuizen twaalf zelfstandige
appartementen gerealiseerd (deels sociale huur) en twaalf woningen voor cliënten met een licht
verstandelijke beperking. Deze laatste twaalf woningen worden gehuurd door een zorgaanbieder
in de gehandicaptensector. Ook zijn er ruimtes voor dagbesteding, evenals een onderkomen voor
de begeleiders van de bewoners.
De Karenhuizen wonnen de Alkmaarse Puienprijs 2011 in de categorie ‘Woonhuizen restauratie’.
De Historische Vereniging Alkmaar is de initiatiefnemer van de prijs. Zij sprak haar waardering
uit voor de inspanningen van Van Alckmaer bij de restauratie en de zorgvuldige uitvoering ervan.
Ook werden de Karenhuizen voorgedragen voor De Arie Keppler Prijs, een initiatief van Stichting
Welstandszorg Noord-Holland. De Karenhuizen scoorden zeer hoog bij de jury, maar deze prijs
ging helaas aan het pand voorbij.
Restauratie Appelsteeg 2-4-6
Dit project bestaat uit een woning (Appelsteeg 4), een winkel (Appelsteeg 6) en het historische
Huis met de Kogel (Appelsteeg 2). Al eerder was de restauratie van de rijksmonumenten
Appelsteeg 4 en 6 afgerond. In 2011 is ook de restauratie van het Huis met de Kogel voltooid.
En succesvol, want Van Alckmaer heeft voor de panden de Puienprijs 2011 in de categorie ‘Zakelijke
panden met een historische pui’ ontvangen. De Puienprijscommissie meende dat dit pand ‘met
kop en schouders boven de andere genomineerden’ uitstak. Als één van de weinig overgebleven
gotische houten huizen in Alkmaar, dat ook veel Hollandse renaissance elementen in zich heeft,
is dit rijksmonument uit 1557 een uniek pand in de geschiedenis van de stad Alkmaar.
Tijdens de grootschalige restauratie in 2010 zijn de gevels van het Huis met de Kogel en de
naastliggende 17e-eeuwse panden grondig onder handen genomen. Het middelste pand heeft
zelfs een gespiegelde beganegrondindeling gekregen. Het Huis met de Kogel heeft een
‘multi-monumentale’ publieksfunctie gekregen. Het pand is uitermate geschikt voor vergaderingen
en bijeenkomsten met kleine groepen. Bij de restauratie zijn zoveel mogelijk originele materialen
en detailleringen behouden of in oorspronkelijke staat teruggebracht. Het meest gewijzigd is
de kleurstelling, die is bepaald aan de hand van een uitvoerig bouwhistorisch kleurenonderzoek.
Synagoge Hofstraat 13-15-17
De Alkmaarse synagoge is na een ingrijpende restauratie op 15 december 2011 officieel weer in
gebruik genomen. De openingshandeling is verricht door de achterkleinzoon van de laatste rabbijn.
Op 5 maart 1942 deed deze laatste rabbijn het licht uit in de sjoel. Bijna 70 jaar later heeft zijn
achterkleinzoon het licht weer aan mogen doen. In 2010 is gestart met de restauratie van het
totale complex. Het Alkmaarse Synagogecomplex bestaat uit het rijksmonumentale kerkgebouw
(sjoel) en de gemeentelijke monumenten het schooltje (cheider) en rabbijnhuisje. Van Alckmaer
is vanwege haar kennis van en ervaring met restauraties van monumentale panden door de
Stichting Alkmaarse Synagoge (SAS) gevraagd de restauratie van de synagoge uit te voeren. Aan de
sjoel is een multifunctionele ruimte gebouwd, die samen met de sjoel door de SAS wordt gehuurd.
Het schooltje en het rabbijnhuisje blijven in bezit van Van Alckmaer en zijn gerestaureerd tot
twee individuele huurwoningen.
Open Monumentendag
Tijdens de Open Monumentendag 2011 hebben wij ons kantoor aan de Keetgracht 1, de
monumentale voormalige Stadtstimmerwerf, opengesteld voor bezoekers. Medewerkers van
Van Alckmaer vertelden over het pand en presenteerden de voortgang van diverse lopende
restauratieprojecten. Bijna 400 bezoekers hebben het kantoorpand van Van Alckmaer bezocht.
Dit leverde veel positieve reacties op. Bezoekers waren over het algemeen zeer lovend over de
combinatie van oude en nieuwe elementen in het pand.
19

20 21
Herstructurering
en onderhoud
De zon. Het helderste object aan de hemel, 2.700 lichtjaren
verwijderd van het centrum van de Melkweg (het zwarte gat).
Een ster die licht, warmte en vrolijkheid brengt. Een gevoel dat
wij ook - waar het mist - willen terugbrengen in de wijken waar
wij actief zijn. De revitalisering van het vastgoedbezit is een
doorlopend proces, waarbij met name door herstructurering
een positieve transformatie van een wijk kan plaatsvinden.
Minder ingrijpend, maar zeker net zo belangrijk, is de
(kleinschalige) woningverbetering en het reguliere planmatig
onderhoud. Beide broodnodig om onze huurders woonplezier
te geven.

Herstructurering Overdie
De herstructureringsopgave in Overdie blijft een grote inspanning vragen van Van Alckmaer.
Communicatie met en participatie van bewoners zijn essentieel voor het welslagen van de
verschillende projecten. Overdie is één van de veertig aangewezen ‘kracht- en/of prachtwijken’
in Nederland. Van Alckmaer werkt samen met de gemeente Alkmaar en collega-corporatie
Woonwaard aan de herstructurering van deze wijk. De fysieke ingrepen zijn omschreven in het
‘Integraal Plan Overdie’ (IPO) uit 2003 en worden nog steeds ongewijzigd uitgevoerd. Ondanks
de problemen in de bouw- en woningmarkt is het Van Alckmaer nagenoeg steeds gelukt om de
bouwactiviteiten volgens planning uit te voeren. Ook de activiteiten opgenomen in het Wijk Actie
Plan (WAP) en uitgesplitst naar sociale- en economische pijlers, zijn door Van Alckmaer verricht.
Voor de herstructureringsopgave ontvangt Van Alckmaer een subsidie uit het Corporatie-
Wijkenfonds. Inmiddels is bekend geworden dat dit fonds per 2013 ophoudt te bestaan.
Fysiek programma
In 2011 was de fysieke opgave voor Overdie gericht op:
• de restauratie van 105 eengezinswoningen in de Uitenboschstraat;
• de voorbereiding van de sloop/nieuwbouw aan de Melis Stokelaan (portiekflats).
22
Renovatie 105 eengezinswoningen Uitenboschstraat
De Uitenboschstraat is uniek omdat hier de allereerste sociale woningen van Alkmaar te vinden
zijn, gebouwd in 1912. Met de renovatie zijn veel authentieke elementen in oude glorie hersteld,
maar is ook modern woongenot ingebracht. De eerste fase, de veertig woningen (gemeentelijke
monumenten) aan de Uitenboschstraat nummer 1 t/m 79, is begin 2012 opgeleverd. De voorgevel
van de woningen is gerestaureerd op basis van de oorspronkelijke raamindeling. De woningen
hebben daarbij een compleet nieuwe indeling op de begane grond en de eerste verdieping gekregen.
Toilet, douche en slaapkamers zijn ruimer, doordat de achterkant van de woningen is uitgebouwd.
Daarnaast zijn nieuwe kozijnen aangebracht en zijn de woningen optimaal geïsoleerd. De woningen
worden verwarmd via het warmtenet van de Huisvuilcentrale (HVC), een primeur in de regio.
Via het ‘Niet meer dan anders’-principe, vastgelegd in de Warmtewet (conceptwet), weten de
huurders dat hun energielasten niet hoger zijn dan bij andere energieleveranciers.
Van Alckmaer heeft draagvlak voor de renovatie gecreëerd door de bewoners uitgebreid te
informeren en de werkzaamheden in nauwe samenwerking met de bewonerscommissie uit te
voeren. Vanwege het verdwijnen van de gasaansluiting in de keuken, hebben alle bewoners een
cursus elektrisch koken aangeboden gekregen. Deze cursus werd een groot succes.
Voor de woningen in de Uitenboschstraat die nog gerenoveerd moeten worden (tweede en derde
fase) zijn in 2010 plannen gemaakt. De werkzaamheden starten in 2012 en de oplevering van
de laatste woningen staat gepland in 2013. Na de renovatie wordt een deel van de woningen bij
mutatie verkocht.
Sloop/nieuwbouw Melis Stokelaan
Net als in 2010, is in 2011 gewerkt aan de voorbereiding van de sloop/nieuwbouw van de 54
woningen in de twee laagbouwflats aan de Melis Stokelaan. Met begeleiding van het Sociaal
Team zijn alle bewoners (op één huurder na) per 31 december 2011 verhuisd. Het Sociaal Team
ondersteunt de bewoners gedurende het gehele proces van opzegging tot oplevering en bij het
vinden van een andere passende woning. Het team regelt ook de uitbetaling van de verhuiskostenvergoeding.
De leeggekomen woningen worden via een anti-kraak organisatie tijdelijk
verhuurd. Over de nieuwbouw leest u verderop in dit hoofdstuk meer.
Sociaaleconomisch programma
Voor Overdie is samen met de partners in de wijkvernieuwing (bewoners, gemeente, Woonwaard
en Van Alckmaer) het Wijkactieplan (WAP) Overdie opgesteld. Met dit plan is er extra aandacht
voor de samenhang tussen de fysieke projecten en de sociale versterking van de wijk. Begin 2011
zijn de werkafspraken en de taakverdeling tussen de partners geactualiseerd. De veranderde
economische situatie en de striktere afbakening van taken tussen de verschillende betrokken partijen
bij sociale projecten gaven hiertoe aanleiding. Zo is de aanpak van de openbare ruimte weer
onder verantwoordelijkheid van de gemeente gekomen. Onze inzet varieert van participeren in
tot ondersteunen van verschillende sociale projecten.
Buurtmeester
De functie van buurtmeester is in 2011 voortgezet. De functie is ingesteld om tijdens de
renovatiewerkzaamheden in 2006 in en aan de flats aan de Ommering de contacten met de
bewoners te vergemakkelijken. De functie wordt samen met collega-corporatie Woonwaard
ingevuld. De buurtmeester houdt nu toezicht op de flats, de rondom gelegen eengezinswoningen
en de woonomgeving. Kleine reparaties verricht de buurtmeester zelf. Grotere problemen worden
direct doorgespeeld aan de opzichters en woonconsulenten van de betreffende woningcorporatie.
De buurtmeester heeft middenin de buurt een werkplek, in een van de vrijgemaakte bedrijfsruimten.
Onderhoud
23
Uitgangspunten bij het onderhoudsbeleid
De afgelopen twaalf jaar is circa 75% van ons vastgoedbezit aangepast aan de huidige kwaliteitseisen.
In de periode 2012–2020 gebeurt dit voor de resterende 25%. Regulier planmatig onderhoud
wordt waar mogelijk meegenomen bij bredere verbeterplannen. Om energetisch minder of
slecht presterende woningen aan te pakken, is een meerjarenprogramma opgesteld. Tegelijkertijd
wordt bij mutatie woningverbetering uitgevoerd, zodat het aanbod aansluit op de kwaliteitsvraag
uit de markt. Ook is er aandacht voor de veiligheid van woningen. Bij iedere vrijgekomen woning
worden de gas-, water- en elektriciteitsinstallaties gecontroleerd door een externe partij.

Ingreep 94 eengezinswoningen Kooimeer
De eerste fase voor de aanpak van de eengezinswoningen in Kooimeer (2010) bestond uit de
verbetering van acht woningen in één bouwblok. Pas na uitvoerige evaluatie met de bewoners
zijn de plannen voor de overige woningen ingevuld, inclusief planning. In 2011 is de tweede fase
uitgevoerd. Vooral de buitenkant van de woningen wordt aangepakt. De kozijnen en dakpannen
worden vervangen, het dak en de gevels geïsoleerd. Verder kunnen de huurders rekenen op
mechanische ventilatie en nieuwe radiatoren. Op verzoek van de bewoners kunnen extra
verbeteringen in de woning worden uitgevoerd. De kleur en de toegepaste materialen van de
gevels zijn per straat verschillend, waardoor variatie in uitstraling ontstaat. Duurzaamheid heeft
volop de aandacht bij alle ingrepen.
De tweede fase is inmiddels opgeleverd en geëvalueerd. Resultaat is dat voor de overige woningen
in de Kooimeer de aanpak ongewijzigd wordt uitgevoerd. De derde fase is begin mei 2012 gestart.
Nieuwbouw
24
Melis Stokelaan
De voorbereiding van de sloop van de twee laagbouwflats aan de Melis Stokelaan is eerder in dit
hoofdstuk beschreven. Vanwege de onduidelijke markt zijn de eerdere uitgangspunten voor de
nieuwbouw herzien. Het nieuwbouwplan richt zich nu op de realisatie van eengezinswoningen,
met mogelijkheden voor differentiatie. De huurprijzen vallen binnen die van de sociale sector.
De afronding van de nieuwbouw wordt in het najaar van 2013 verwacht.
Starterswoningen Bergerweg
Nabij de voormalige ambachtsschool aan de Bergerweg ontwikkelt Van Alckmaer 19 moderne
stadswoningen. De gemeente bouwt hier een Regionaal Archief. In de voormalige ambachtsschool
en het nieuwe archief wordt de stichting Kunst en Cultuur gehuisvest. De bouw is eind 2011
volgens planning gestart. Vier woningen krijgen de entree aan de Krelagestraat. De overige vijftien
woningen worden vanaf het dak van het archief toegankelijk. Ook bij deze woningen is gezocht
naar duurzame oplossingen. Zo worden ze voorzien van de zogenaamde ventilatielucht WTW’s
(Warmte Terug Winning). Dit betekent dat warme lucht van het ventilatiesysteem wordt gebruikt
voor de voorverwarming van CV-water.
Voormeer/De Laat
Van Alckmaer zou in 2011 beginnen met de werkzaamheden aan het aangekochte pand aan
de Voormeer, aansluitend op de afronding van het nieuwbouwproject Schelphoek. De bouwactiviteiten
aan de Schelphoek zijn echter vertraagd, mede door de economische crisis. De planning
van het project Voormeer is daarom bijgesteld en de tijdelijke verhuur van het pand voor-
lopig voortgezet. Ook de ontwikkeling van het pand aan De Laat is uitgesteld. Er wordt gekeken
of mogelijk projecten gezamenlijk kunnen worden aangepakt.
25
Overige projecten
Ook in 2011 is Van Alckmaer met enige regelmaat benaderd door marktpartijen om nieuwbouwprojecten
over te nemen of te participeren in de ontwikkeling van een project. Met de focus op
revitalisering van de eigen bestaande woningvoorraad en het beslag dat dit legt op onze financiële
middelen, wordt elk verzoek zorgvuldig afgewogen op kwaliteit en de huidige marktsituatie.
Van Alckmaer heeft op basis hiervan niet positief kunnen reageren op de verzoeken.
Gezien haar expertise in het beheer van monumentaal vastgoed is Van Alckmaer in 2011 door
een collega-corporatie benaderd voor de overname van twee monumentale panden. De panden
bestaan uit dertien zelfstandige wooneenheden. Er is nog geen overeenstemming bereikt over de
overdracht.

26 27
Leefbaarheid
Sterren en planeten. Ze zijn er in alle soorten en maten.
Groot en klein, zichtbaar en niet zichtbaar, ver en dichtbij.
Die diversiteit is ook te vinden in de wijken. Zowel bij haar
bewoners als bij de vraagstukken op het gebied van leefbaarheid.
Om ondanks de krappere financiën en politieke ontwikkelingen
goede keuzes te maken voor de investeringen in een goed
leefklimaat, worden heel gericht de doelgroepen, woonwensen en
mogelijke problemen in buurten en wijken in kaart gebracht.
Wij streven daarom naar een nog betere relatie met onze
huurders en luisteren kritisch naar hen. Voor sommige
doelgroepen is daar meer tijd en energie voor nodig, maar
die verdienen zich terug in de resultaten.

Tuinen Ommering
In samenhang met verschillende sociale en fysieke projecten is in 2010 een groot tuinenproject in
Ommering uitgevoerd. In 2011 hebben we de aanpak geëvalueerd. De gezamenlijke aanpak met
de collega-corporaties Kennemer Wonen en Woonwaard Noord-Kennemerland is heel succesvol
gebleken. Het onderhoud aan de tuinen wordt gezamenlijk uitgevoerd. Het aantal meldingen van
overlast en vervuiling is sterk afgenomen, mede door de inzet van een buurtmeester. Bij mooi
weer wordt door de kinderen uit de wijk volop in de tuinen gespeeld en vinden de ouders een
plekje op de banken. Daar was het ons om te doen!
Bedrijfsruimten Ommering
In de flats aan de Ommering hebben zich in de loop der jaren vier horecaondernemingen gevestigd
in de hoekpanden die de flats verbinden. Bij de fysieke aanpak van de flats en openbare ruimten
is ervoor gekozen de functie van de hoekpanden te wijzigen. Aanleiding was de overlast die de
horecavoorzieningen met zich meebrengen. Beëindiging van de huurovereenkomst met de enige
overgebleven horecaondernemer wordt in 2012 verwacht. Nieuwe huurders worden gezocht
onder sociaal-maatschappelijke dienstverlenende organisaties. De voortdurende economische
crisis maakt dit niet eenvoudig. Desondanks is een aantal panden inmiddels verhuurd.
Buurtgericht samenwerken
Van Alckmaer participeert sinds de start, eind jaren negentig van de vorige eeuw, in het
‘Buurtgericht samenwerken’. Door deelname aan wijkteams in de stad op plekken waar
Van Alckmaer bezit heeft, werken wij samen met bewoners, de gemeente Alkmaar, politie
Noord Holland Noord en collega-corporaties aan prettige buurten. Schoon, heel en veilig is
het uitgangspunt. In wijken waar wij geen woningen hebben, doen wij mee op uitnodiging.
28
Eind 2010 kondigde de gemeente een nieuwe samenwerkingsstructuur aan: het Nieuw Alkmaars
Peil (NAP). Het NAP staat voor een nieuwe standaard voor een integrale, programmatische aanpak
van wijken en buurten met aandacht voor zowel fysieke als sociale aspecten. Voor alle wijken
wordt op uniforme wijze een Wijkagenda opgesteld. Deze agenda bestaat uit een actieplan voor
de korte termijn en een ontwikkel- of toekomstplan. Deze aanpak bouwt voort op de ervaring met
het integraal plan en het wijkactieplan voor Overdie. In 2011 zou deze manier van buurtgericht
samenwerken verder worden uitgewerkt.
Echter, in maart 2011 trad het college van Burgemeester en Wethouders van Alkmaar af.
Het nieuwe college, dat in april 2011 werd gevormd, zag af van het NAP-plan. Het buurtgericht
samenwerken werd om die reden ongewijzigd voortgezet. In iedere buurt organiseert het wijkteam
jaarlijks één of meerdere buurtcontactbijeenkomsten. Tijdens deze bijeenkomsten kunnen
bewoners hun vragen stellen en hun wensen, ideeën en klachten uiten bij de verschillende
samenwerkingspartners. Ook worden de buurtgerichte projecten gepresenteerd. In 2011 hebben
de wijkteams aandacht besteed aan leefbaarheid, veiligheid, vandalisme en jeugdoverlast.
Vanuit het buurtgericht samenwerken wordt ook geld beschikbaar gesteld voor bewonersinitiatieven.
Bewoners die iets voor hun buurt of wijk willen doen, kunnen hiervoor een aanvraag
indienen. In alle wijken is hiervan gebruik gemaakt.
Speciaal Sociaal
De ‘Speciaal Sociaal’-projecten liepen ook in 2011 verder door. In het kader van het buurtgericht
samenwerken worden na signalen van een wijkteam de problemen in een buurt of wijk aangepakt
met het project ‘Speciaal Sociaal’. Verloedering, criminaliteit en overlast kunnen hiervoor aanleiding
zijn. Een van de doelen is het vergroten van de inzet van bewoners voor hun leefomgeving. De
anonimiteit van buurtbewoners wordt op die manier verkleind en de sociale verbondenheid
versterkt. Aan bewoners wordt gevraagd tijdig problemen te signaleren en te melden. Vervolgens
wordt gezamenlijk naar een oplossing gezocht.
Galerijgesprekken
In dit kader hebben in 2011 zogenaamde galerijgesprekken plaatsgevonden in de flats. Hierbij
worden galerijvertegenwoordigers geworven en leefregels onder de aandacht gebracht. Dit gebeurde
in de flats van onze collega-corporatie Woonwaard. Omdat de gesprekken goede resultaten
opleverden, worden in 2012 deze gesprekken voortgezet in de flat van Van Alckmaer.
‘Wij de wijk’ in Kooimeer
Van Alckmaer verhuurt middenin Kooimeer een woning aan de gemeente die van hieruit
leefbaarheidprojecten uitvoert. De huurovereenkomst loopt gedurende het ‘Speciaal Sociaal’programma.
Activiteiten in de woning waren in 2011 onder meer:
29
• Nederlandse taalles voor allochtone vrouwen;
• gesprekken in de ouderkamer, waarbij ouders met elkaar in gesprek gaan over onder andere
de opvoeding van hun kinderen;
• ‘Drawing her story’: vrouwen tekenden het levensverhaal van andere vrouwen. Deze tekeningen
werden onderdeel van een reizende tentoonstelling, die in verschillende instellingen in de wijk,
waaronder scholen en zorgcentra, een plek kreeg;
• het Mozaïekproject. Bij dit project hebben alle buurtbewoners per post een mozaïeksteentje
ontvangen. Zij werden allen uitgenodigd dit steentje op een bepaald tijdstip op de juiste plaats
op een mozaïekbank te plakken. Op deze wijze vindt ontmoeting plaats. Ook werd de zitbank
zo een gebruiksvoorwerp in de openbare ruimte waaraan iedereen uit de buurt heel specifiek
verbonden is. Jong en oud deden enthousiast mee.

30
‘Wij de wijk’ in Hoefplan Zuidoost
In januari 2011 is een nieuwjaarsbijeenkomst georganiseerd waarin de activiteiten en de actiepunten
voor 2011 aan de bewoners in Hoefplan Zuidoost zijn gepresenteerd, de zogenoemde
buurtagenda. In het najaar was er een buurtfeest met de titel ‘Het is leuk in de Hoef’. In deze wijk
is het lastiger gebleken om bewoners actief bij thema’s te betrekken. De activiteiten die worden
georganiseerd sluiten daarom meer aan bij praktische programma’s, zoals ‘Schoon, heel en veilig’.
Bruggenbouwers
Het project Bruggenbouwers heeft als doel mensen met elkaar in contact te brengen. De Bruggenbouwers
leggen huis-aan-huis contacten en komen daarmee ‘achter de voordeur’. Wanneer
mensen met problemen komen, worden zij gestimuleerd en geholpen om deze zelf op te lossen.
De Bruggenbouwers verwijzen eventueel door naar relevante instanties. Samen met collegacorporatie
Woonwaard en de gemeente Alkmaar zetten wij deze methodiek met succes in op
verschillende plekken in de herstructureringswijk Overdie. Ook in 2011 is dit gebeurd.
Eind 2010 is de aanpak in de Melis Stokeflat in Nieuw Overdie afgerond en geëvalueerd. Uit dit
gezamenlijk onderzoek en een eigen buurtonderzoek dat begin 2011 is afgerond, blijkt dat het de
Bruggenbouwers helaas niet is gelukt om in deze flat de betrokkenheid van de bewoners meetbaar
te vergroten. De overige partners wilden het project voorzetten in een ander deel van de wijk,
maar Van Alckmaer heeft naar aanleiding van de onderzoeksresultaten besloten niet verder te
gaan met het project Bruggenbouwers. Zelf schenken wij nu extra aandacht aan de buurt.
31

32
Communicatie
De maan. Een natuurlijke satelliet van de aarde, waarvan wij
33
vanaf de aarde alleen maar de voorzijde kunnen zien. Maar met
moderne technieken is het inmiddels al tientallen jaren mogelijk
om ook een beeld te krijgen van de achterzijde van de maan.
Wij zien graag zoveel mogelijk van onze huurders, met het doel
onze activiteiten zo goed mogelijk op hun wensen af te stemmen.
Met alle nieuwe communicatiemiddelen is dat steeds beter mo-
gelijk. Ook kunnen wij daarmee sneller meer mensen informe-
ren over relevante ontwikkelingen op het gebied van wonen en
onze organisatie. Persoonlijk contact blijft voor ons onmisbaar,
zowel met huurders als met andere belanghebbenden, naast de
kansen en mogelijkheden van bijvoorbeeld social media.

34
Klantenpanels
In 2011 is gestart met klantenpanels om woonwensen inzichtelijk te maken. Van Alckmaer wil op
deze wijze de contacten met klanten optimaal benutten om haar dienstverlening te verbeteren.
Er is gekozen voor een gelaagde opzet. Een panel van zeven mensen komt vijf- tot zesmaal per
jaar bijeen om thematische onderwerpen te bespreken. Daarnaast wordt een tweede klantpanel
schriftelijk benaderd. Dit panel bestaat ook uit zeven personen. Zij reageren schriftelijk op
dezelfde onderwerpen. De zogenaamde mutatiewoning (leeggekomen huurwoning) is in 2011 als
eerste onderwerp aan de panels voorgelegd. Wat verwacht het panel van een dergelijke woning
en hoe verwacht het panel dat een mutatie door Van Alckmaer wordt afgehandeld? Op basis
daarvan kunnen onze normen beter worden afgestemd op die van de klant.
Klanttevredenheidsonderzoek
In 2011 is door het onderzoeksbureau USP een klanttevredenheidsonderzoek uitgevoerd onder
al onze huurders. Alle huurders hebben een brief van Van Alckmaer ontvangen met daarin het
verzoek om aan dit digitale onderzoek mee te doen. Meer dan 400 mensen hebben zich hiervoor
gemeld. Om de representativiteit te kunnen garanderen, is daarnaast een aantal mensen
telefonisch benaderd. Ook schriftelijke deelname behoorde tot de mogelijkheden. Om tot een
zo waardevol mogelijke uitkomst te komen met zoveel mogelijk respondenten, is onder de
deelnemers een maand gratis huur verloot. Uit het onderzoek kwamen de volgende scores voor
Van Alckmaer: 7,3 voor de woning, 7,4 voor de woonomgeving en 7,6 voor haar dienstverlening.
In 2012 worden de uitkomsten geanalyseerd om tot verbeterplannen te komen.
Persoonlijk contact met huurders
Wij kennen veel van onze huurders persoonlijk. De medewerkers van Van Alckmaer zijn veel in
de wijk te vinden. Om een goed beeld te krijgen van de wensen en behoeften van de huurders
is dit ook nodig. Direct (door)vragen, uitleggen en vragen beantwoorden helpt klanten bij het
formuleren van hun verwachtingen. En Van Alckmaer bij het signaleren van verbeterpunten of het
in kaart brengen van gewenste acties. Huisbezoeken vinden plaats bij renovatie- en restauratieprojecten,
zoals in Overdie en in Kooimeer. Ook worden zonodig voorlichtingsbijeenkomsten
georganiseerd of participeren wij bij dergelijke initiatieven van samenwerkingspartijen.
Na oplevering bij vertrek en bij nieuwe verhuringen vinden er ‘after sales’-gesprekken plaats.
De bevindingen worden gebruikt om onze producten en dienstverlening waar nodig bij te stellen.
Overleg met de huurdersvereniging
Naast de eerder genoemde persoonlijke contacten is er ook een aantal formele overlegmomenten.
Zo is ook in 2011 regelmatig overleg gevoerd met de huurdersvereniging. De volgende ‘vaste’
onderwerpen stonden op de agenda: de jaarlijkse huuraanpassing, de afrekening servicekosten,
het meerjarig planmatig onderhoud en de voortgang van de verschillende projecten, het voorgenomen
activiteitenplan, de jaarrekening en het jaarverslag (inclusief het volkshuisvestingsverslag)
en de ontwikkelingen in de woningbranche. Een goede afstemming met de huurdersvereniging is
van groot belang. In het overleg worden de uitgangspunten en standpunten met betrekking
tot rollen, taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden uitgewisseld.
35
Bewoners- en wijkcommissies
De voor- en najaarsoverleggen met de bewoners- en wijkcommissies zijn eveneens voortgezet.
In het voorjaar zijn de jaarlijkse huurverhoging en de afrekening van de servicekosten besproken;
in het najaar het geplande onderhoud. De agenda van deze overleggen wordt in nauwe samenspraak
met de bewonerscommissie opgesteld. Afhankelijk van de specifieke situatie krijgen onderwerpen
zoals de inrichting en het onderhoud van tuinen, voorkomende vervuiling en overlast
meer of minder aandacht. Overleg met bewonerscommissies van complexen waar planmatig
onderhoud, renovatie- of restauratiewerkzaamheden plaatsvinden, gebeurt veel vaker.
Nieuwsbrieven
Regelmatig brengen wij onze klanten met een nieuwsbrief op de hoogte van onze activiteiten en
de ontwikkelingen binnen de branche. In 2011 is de nieuwsbrief driemaal verschenen. In 2011 is
onder andere aandacht besteed aan de verschillende renovatie-en restauratieprojecten, waaronder
de Uitenboschstraat en de Karenhuizen. Daarnaast was er in de nieuwsbrieven onder meer infor-
matie te vinden over het nieuwe wijkcentrum Overdie, monumenten, veiligheid en personele
zaken bij Van Alckmaer. De nieuwsbrief wordt ook digitaal naar geïnteresseerden gestuurd.
Website en social media
Op de website van Van Alckmaer is de meest actuele informatie te vinden over de woningen en
activiteiten van Van Alckmaer. Bezoekers van de website kunnen daar ook hun interesse voor
koopwoningen of huurwoningen in de vrije sector kenbaar maken. Social media (met name
Twitter en Linkedin) worden waar mogelijk aanvullend ingezet.
Dag van de Dialoog
Van Alckmaer is lid van de kerngroep Dag van de Dialoog. De voornaamste activiteiten van de
kerngroep zijn, naast het voorbereiden van de dag zelf, het vergroten van het draagvlak voor het
evenement en het aantrekken van nieuwe deelnemers en sponsoren. De Dag van de Dialoog is
opgezet om ontmoetingen tot stand te brengen tussen mensen die elkaar anders nooit zouden
ontmoeten. In de gehele stad wordt een aantal lunch- en dinertafels georganiseerd waarbij mensen
aanschuiven en met elkaar in dialoog treden naar aanleiding van een jaarlijks gekozen thema.
In 2011 was het thema: ‘Jouw vraag is mij ‘n zorg’. Op 3 november organiseerde van Alckmaer
rond dit thema een lunchtafel. Het enthousiasme van de deelnemers was groot.

36
Culturele evenementen
Van Alckmaer bezit relatief veel woningen in en nabij het centrum van de stad Alkmaar.
Een derde deel van het bezit van Van Alckmaer ligt in de aan het centrum grenzende
herstructureringswijk Overdie. Om de aantrekkelijkheid en bekendheid van de binnenstad
te vergroten, sponsort Van Alckmaer enkele culturele evenementen die daar plaatsvinden.
Het geeft Van Alckmaer daarbij de mogelijkheid huurders en andere stakeholders uit te nodigen
om elkaar te ontmoeten in een inspirerende omgeving. Bovendien nemen veel huurders van
Van Alckmaer deel aan deze evenementen.
Lindegrachtconcerten
Ook in 2011 was Van Alckmaer hoofdsponsor van het Lindegrachtconcert. Van Alckmaer nodigt
haar huurders en andere relaties uit hierbij aanwezig te zijn. Zo kan op een ontspannen en
laagdrempelige manier kennis worden gemaakt met klassieke muziek. Dit evenement groeit
nog elk jaar en is buitengewoon succesvol te noemen. In 2011 vonden de concerten plaats op
12 en 26 juli en 9 augustus.
5 mei comité
Tijdens de herdenking die jaarlijks wordt georganiseerd door het 5 mei comité, wordt de
niet-vanzelfsprekendheid van de waarden vrijheid en respect onder de aandacht gebracht.
Van Alckmaer wil deze waarden met nadruk bij haar huurders bekend maken, vandaar de keuze
om de herdenking ook in 2011 weer te ondersteunen.
Bestuurlijk en ambtelijk overleg/netwerken
In 2011 heeft door de val van het college van Burgemeester en Wethouders van Alkmaar weinig
bestuurlijk overleg plaatsgevonden. Op ambtelijk niveau is dit wel regelmatig gebeurd. Zo is
tussen de regionale corporaties en de gemeente Alkmaar over de verdere detaillering van de
prestatieafspraken gesproken. Het Hoofden Woondienstenoverleg, waarbij tweemaandelijks
wordt overlegd met andere corporaties (en gemeenteambtenaren op uitnodiging), is in 2011
voortgezet. Op de agenda stonden onder meer het woonruimteverdelingsysteem, de wijzigingen
bij het aanbieden van vrijgekomen woningen, de implementatie van de nieuwe huisvestingsverordening
en het Transferpunt. Het Portefeuillehouders Overleg Noord-Kennemerland Wonen
(PONK) en het directeurenoverleg SVNK hebben in 2011 ook weer plaatsgevonden.
De werkconferentie samenwerking corporaties Noord Holland Noord is bezocht. Daar is het
initiatief genomen voor een platform woningcorporaties Noord Holland Noord. De initiatiefnemers
menen dat vooral de demografische ontwikkelingen bovenregionale samenwerking vereisen.
Van Alckmaer is een maatschappelijke onderneming. Wij onderhouden daarom een intensief
sociaal netwerk in de regio. De directeur-bestuurder is in het belang van Van Alckmaer verbonden
aan verschillende organisaties, instellingen en commissies. Voorbeeld hiervan is de Adviesraad
Centrum Woord, Beeld en Geluid (Yxie).
37

38 39
Interne organisatie
Zoals de dampkring van essentieel belang is voor het leven
op aarde, zo belangrijk is een goed functionerende interne
organisatie voor de prestaties van Van Alckmaer. Zorgvuldigheid
en een kritische houding zijn dan ook vereist bij de interne
maatregelen om de economische crisis, de ingrijpende wet- en
regelgeving en de maatschappelijke en demografische
ontwikkelingen te trotseren. Door flexibel en innovatief te
werken worden kosten laag gehouden. Ook wordt het totale
personeelsbestand aangepast aan deze tijden en het aantal
externe adviseurs tot een minimum beperkt. Contracten met
leveranciers worden waar nodig herzien.

Ondernemingsplan 2011-2016
Uitgangspunt voor alle activiteiten vormt het ondernemingsplan 2011-2016 ‘Historisch
toekomstperspectief’ (herijking ondernemingsplan 2010-2015), waarin klantfocus, de aanpak
van monumenten en de inzet op leefbaarheid en duurzaamheid de belangrijkste pijlers vormen.
Echter, de maatschappelijke en politieke ontwikkelingen volgen elkaar zo snel op, dat het niet
ondenkbaar is dat het ondernemingsplan op korte termijn nog eens tegen het licht gehouden
moet worden.
Personeelsomvang
Het totale personeelbestand bestond op 31 december 2011 uit 30 medewerkers (27,9 fte’s).
Dit is minder dan in 2010. In totaal zijn vier medewerkers in 2011 uit dienst getreden. De gemiddelde
leeftijd van de werknemers was per 31 december 2011 47,4 jaar. De deeltijdfactor is met
een gemiddelde van 0,93 gelijk gebleven.
Ontwikkeling medewerkers
Gedurende 2011 hebben verschillende medewerkers voor de uitvoering van hun functie relevante
opleidingen, bijeenkomsten, workshops en symposia gevolgd. Enkele voorbeelden: opfriscursussen
voor informatiesystemen, herhalingscursussen voor gecertificeerde BHV-ers (Bedrijfshulpverlening),
financiële seminars, cursussen Personeel & Organisatie, netwerkbijeenkomsten en opfriscursussen
Secretariaat. Twee medewerkers hebben de opleiding tot EPA (Energie Prestatie Advies)-adviseur
met goed gevolg afgerond. Enkele medewerkers uit het middenkader hebben de opleiding
Functioneren van de manager gevolgd.
Ziekteverzuim
In 2011 was het verzuimpercentage 5,65%, exclusief de langdurig zieken was dit percentage 2,21%.
Uitzend- en inleenkrachten
In 2011 is een bedrag van € 88.000 uitgegeven aan uitzend- en inleenkrachten (begroot:
€ 182.000). De kosten zijn gemaakt voor de vervanging van langdurig zieke werknemers.
40
Ondernemingsraad (OR)
In 2011 is het bestuur van de OR vernieuwd. Het aantal kandidaten en de beschikbare plaatsen
kwamen overeen, zodat verkiezingen niet nodig waren. Er is tweemaal officieel overleg gevoerd
met de directie. De stand van zaken van de organisatie (ondernemingsplan en afdelingsplannen),
de opzegging van het lidmaatschap van Aedes, het project ‘Door het Glazen Plafond’ (FNV Formaat),
de wijzigingen binnen de RvC en het beheer van de Burgemeester Peeckstichting kwamen aan
de orde. Ook is de handleiding personele zaken vastgesteld. Naast deze officiële overleggen vindt
maandelijks informeel overleg plaats tussen de OR en directie.
Bedrijfshulpverlening (BHV)
In 2011 is afscheid genomen van één BHV-er. Deze vacature is opgevuld door twee nieuwe
BHV-ers. In totaal heeft Van Alckmaer nu drie BHV-ers die allen gecertificeerd zijn, ook voor de
Automatische Externe Defibrillator (AED). Elk jaar worden herhalingscursussen gevolgd voor
brandbestrijding, ontruiming, eerste hulp en AED. Het bedrijfsnoodplan is op een aantal kleine
punten aangepast. Besloten is de functie van hoofd BHV te laten vervallen. Eén BHV-er is het
aanspreekpunt voor de interne organisatie.
41

42 43
Financieel beleid
en beheer
Terug op aarde, waar het einde van de economische crisis nog
niet in zicht is. De dagelijkse realiteit is dat om ons heen veel
partijen in de bouwwereld en branchegenoten in de financiële
problemen komen. Door het uitblijven van de concrete
uitwerking van wet- en regelgeving is daarbij de onzekerheid
over de juiste koers groot. Van Alckmaer heeft om die redenen
in 2011 ervoor gekozen dichtbij de kern van haar organisatie-
doelstellingen te blijven. Binnen de financiële mogelijkheden
worden de weinige risico’s weloverwogen genomen, om de
stabiele financiële situatie van Van Alckmaer vast te houden.

Treasurybeleid
Het treasurybeleid van Van Alckmaer is gericht op het actief beheersen van financierings- en
renterisico’s. Het treasurystatuut van Van Alckmaer voorziet in een treasurycommissie. De treasurycommissie
vergaderde in 2011 driemaal. De commissie heeft voor de directeur-bestuurder een brede
adviserende taak op het gebied van financiën en treasury. De treasurycommissie heeft daarnaast
een adviserende rol bij het opstellen van documentatie en informatie op het gebied van treasury,
zoals het treasurystatuut en het treasuryjaarplan. Eén lid van de Raad van Commissarissen (met
de financiële portefeuille) is op verzoek van de directeur-bestuurder aanwezig als toehoorder bij
de treasurycommissie.
Een belangrijke doelstelling van treasury is het bewaken en zekerstellen van de financierbaarheid
van de activiteiten van de organisatie door tijdige en voldoende toegang tot de geld- en kapitaalmarkt
op zowel de korte als lange termijn. Dit gebeurt door actief saldobeheer. Als deelnemer van
het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) worden nieuwe langlopende leningen afgesloten
onder borgstelling van het WSW. Van Alckmaer voldoet aan de eisen van kredietwaardigheid
en solvabiliteit die het WSW stelt.
In 2011 is het treasuryjaarplan over het tijdvak 2012-2017 vastgesteld. Door de hoge mate van
onvoorspelbaarheid van onze nabije toekomst en de daaraan verbonden risico’s, zijn drie
scenario’s uitgewerkt.
Renterisicoprofiel
Renterisico is door het WSW gedefinieerd als het totale bedrag waarover te zijner tijd een nu
nog onbekend rentepercentage wordt betaald. Het renterisico wordt gemeten door de eindaflossingen
en renteaanpassingen van langlopende leningen in enig jaar te relateren aan de
totale leningportefeuille van het lopende jaar. Spreiding van de renterisico’s over de jaren maakt
dat de exploitatie minder wordt blootgesteld aan schommelingen van het renteniveau en dat de
rentelasten gelijkmatig over de jaren worden verdeeld. De huidige norm van het WSW voor het
maximaal aanvaardbare renterisico in een jaar is bepaald op 15% van de restant hoofdsom van
langlopende leningen. Het renterisicoprofiel van Van Alckmaer is in het tijdvak 2012-2017 niet
hoger dan 10%. Dit is conform de uitgangspunten in het treasurystatuut 2008.
In 2010 zijn twee nieuwe WSW-geborgde langlopende leningen aangetrokken voor het jaar 2011:
Lening Transactiedatum
Looptijd Hoofdsom Type Rente Verstrekker
44
1 31-05-2011 8 jaar € 4.000.000 Fixe 3,88 % Nederlandse Waterschapsbank
2 15-12-2011 50 jaar € 5.000.000 Fixe + opslag 3,95 % Nederlandse Waterschapsbank
Ook zijn in 2010 nog twee leningen afgesloten van elk € 8.000.000 met een opnamedatum in
2012 en 2013, met een rentepercentage van respectievelijk 4,12% en 4,13%. De genoemde
leningen zijn aangetrokken voor de herfinanciering van bestaande en vervallen leningen en passen
binnen de kaders van het WSW. De gemiddelde rente van de leningportefeuille bedroeg per
31 december 2011 4,20% (in 2010: 4,25%). De gemiddelde looptijd van de leningportefeuille past
bij de gemiddelde restant levensduur van het vastgoedbezit.
Van Alckmaer maakt geen gebruik van derivaten voor speculatieve doeleinden. Het renterisico
is nihil.
Huren
In 2011 zijn onze huurprijzen gemiddeld 1,26% gestegen. De maximaal toegestane gemiddelde
huurverhoging voor de huurtoeslag verhuringen was 1,3%. In complexen waar renovatie, restauratie
of sloop/nieuwbouw is gepland, was de jaarlijkse huurverhoging 0%. De reguliere huurverhoging
heeft een stijging van de huuropbrengsten met circa € 85.000 tot gevolg. Het effect van de huur-
harmonisatie bij mutaties en woningverbetering was in 2011 circa € 88.000. De overige stijging in
huuropbrengsten is het gevolg van de opleveringen van de Karenhuizen, de Kennemerstraatweg
en de eerste fase Uitenboschstraat.
Investeringen kantoor en kosten algemeen beheer
Over de kosten voor algemeen beheer wordt maandelijks gerapporteerd. De realisatie van de
uitgaven was conform de prognose van 2011. De investeringen in het eigen kantoor bestonden
uit uitgaven op het gebied van veiligheid en onderhoud.
45
Accountant
Het beleid van Van Alckmaer is dat de externe accountant wordt benoemd voor een periode van
maximaal vier jaar. Conform deze afspraak is in 2008 een contract voor vier jaar afgesloten met
Ernst & Young. In 2011 was dit de controlerende accountant.
Financiële rapportages
Projectontwikkeling en treasury zijn de meest risicovolle activiteiten van Van Alckmaer. Om ervoor
te zorgen dat de risico’s beheersbaar en inzichtelijk zijn, wordt maandelijks gestructureerd gerapporteerd.
De frequentie van viermaandelijkse overzichtrapportages is in 2011 weer verhoogd naar
overzichtrapportages per kwartaal. Daarnaast worden een begroting en een jaarrekening opgesteld.
De directeur-bestuurder en de Raad van Commissarissen nemen op basis daarvan besluiten
over eventuele verdere investeringen.

46 47
Verslag van de
Raad van
Commissarissen

Algemeen
De Raad van Commissarissen (RvC) heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de
algemene gang van zaken bij Van Alckmaer. De RvC staat tevens het bestuur met raad terzijde.
De RvC houdt onder andere toezicht op:
• realisatie van de doelstellingen van de corporatie;
• strategie en risico’s verbonden aan activiteiten van de corporatie;
• opzet en werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen;
• kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording;
• financieel verslaggevingproces;
• naleving van toepasselijke wet- en regelgeving.
De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de RvC zijn in de statuten van Van Alckmaer
omschreven. In dit verslag legt de RvC verantwoording af over zijn activiteiten.
Samenstelling
De RvC startte in 2011 met vijf leden: de heer A. Vegter (financiële en economische zaken,
voorzitter), de heer H. van Kuijk (commercie en ondernemersoriëntatie, vice-voorzitter),
mevrouw mr. R.K. Beltman-Jeelof (juridische en sociale zaken), de heer ir. ing. J.J.M.E. de Vries
(volkshuisvesting en vastgoed) en de heer drs. K.L.W.M.M. Spruyt (financiële en economische
zaken). Per april trad de heer Vegter af als voorzitter en werd de heer Spruyt benoemd in die
functie. Daarmee bestond de RvC vanaf dat moment uit vier leden.
48
Afscheid van de heer Vegter
Op 8 april 2011 is de heer Vegter, conform het rooster, afgetreden als voorzitter van de RvC.
Na een periode van twaalf jaar als lid van de RvC, heeft de heer Vegter op 11 mei afscheid genomen.
Hij was sinds 1 januari 2006 voorzitter van de RvC. Onder zijn bezielende leiding, met als basis de
Governance Code, is de professionalisering van de RvC verder tot stand gekomen. Daarnaast heeft
de heer Vegter, als toezichthouder en adviseur van het directieteam, een belangrijke bijdrage
geleverd aan de stabiele financiële positie van Van Alckmaer en de toonaangevende rol van Van
Alckmaer in het behoud van cultureel erfgoed. De inzet en betrokkenheid van de heer Vegter in al
die jaren worden door de overige leden van de RvC en de directeur-bestuurder zeer gewaardeerd.
Benoeming nieuwe voorzitter
De RvC heeft uit zijn midden een nieuwe voorzitter benoemd. Met ingang van 11 mei 2011 is de
heer Spruyt voorzitter van de RvC van Van Alckmaer.
49
Benoeming 5 e lid RvC
In april is na het aftreden van de heer Vegter een vacature ontstaan voor een 5 e RvC-lid. Op basis
van een geactualiseerde profielschets volgde een benoemingsprocedure. Die heeft geleid tot de
aanstelling van mevrouw M.A.M. van der Poel per 1 januari 2012. Zij is verantwoordelijk voor de
portefeuille algemene zaken.
Vergaderingen en andere activiteiten
De RvC kwam in 2011 tienmaal bijeen voor overleg, waarvan zesmaal met de directie. Dit betrof
zes reguliere vergaderingen en vier bijeenkomsten waarin de benoeming van een nieuwe voorzitter,
het 5 e RvC-lid, de zelfevaluatie en de beoordeling van de directeur-bestuurder werden voorbereid.
In 2011 is gewerkt met een thematisch vergaderschema, naast de reguliere onderwerpen.
Thema’s die aan de orde kwamen waren onder andere de consequenties van de kredietcrisis
voor de actuele ontwikkeling van renovatie- en restauratieprojecten, de toepassing van de
risicobeheermaatregelen, integriteit, het CFV Continuïteitsoordeel 2011-2015 en de projectsteun
Vogelaar-wijken, het CFV Solvabiliteitsoordeel verslagjaar 2010, het sectorbeeld voornemens
woningbouwcorporaties 2010 en de Oordeelsbrief 2010. Ook zijn de beoordelingssystematiek
voor de beoordeling van de bestuurder, de voortgang van de herstructurering van de wijk Overdie
en het rapportagemodel ondernemingsplan 2010-2015 besproken. Voor een aantal agendapunten
is een beroep gedaan op een externe deskundige, die tijdens de vergaderingen of speciale
bijeenkomsten van de RvC het betreffende onderwerp van een toelichting voorzag en met de
RvC hierover van gedachten wisselde.
Naast de vergaderingen zijn er meerdere activiteiten geweest waarbij een of meerdere leden
aanwezig waren als vertegenwoordiger van de RvC van Van Alckmaer. Bijvoorbeeld bij de afronding
van de restauraties van de rijksmonumenten de Karenhuizen en het synagogecomplex,
de nieuwjaarsreceptie van Van Alckmaer, het Lindegrachtconcert, de 8 oktober festiviteiten,
het Kaeskoppenstad festival, de kerstlunch van Van Alckmaer en de Open Monumentendag.
Ook dodenherdenking en de 5 mei viering werden bijgewoond.
Beoordeling directeur-bestuurder
De beoordeling van de directeur-bestuurder (DB) over het jaar 2011 gebeurde aan de hand
van de beloningscode Westerlaken. Het handelen vanuit het besef van de maatschappelijke
voorbeeldfunctie is hierbij vanzelfsprekend en door de RvC gehanteerd. De RvC concludeert dat
de ‘performance’ van de DB over het jaar 2011 uitstekend dan wel bovengemiddeld is geweest.
De RvC heeft hiervoor unaniem zijn waardering uitgesproken.

Herstructureringsopgave Overdie
De herstructureringsopgave in Overdie is door de RvC getoetst. Gekeken is in hoeverre de realisatie
in de pas liep met de vooraf opgestelde planningen en begrotingen. Hierbij is rekening gehouden
met de stijgende bouwkosten en de actuele verkoopresultaten. De RvC is tevreden over de voortgang
van het project. In het licht van de actuele ontwikkelingen op zowel de vastgoed- als de
financiële markt blijft de RvC de bereikte resultaten nauwgezet volgen.
Goedkeuringen en besluiten
De RvC gaf in 2011 zijn goedkeuring aan de volgende door het bestuur vastgestelde besluiten:
• de meerjarenbegroting 2012-2016;
• de opdracht voor het maken van een verbeterde rapportage interim-controle door Ernst & Young;
• de jaarrekening 2010;
• de rapportage interim-controle van Ernst & Young;
• het Volkshuisvestings- en Bestuursverslag inclusief het verslag van de Raad van Commissarissen
2010;
• de directeur-bestuurder decharge te verlenen voor het gevoerde beleid in 2010;
• de benoeming van de heer drs. K.L.W.M.M. Spruyt als voorzitter van de RvC;
• de benoeming van mevrouw M.A.M. van der Poel tot 5 e lid van de RvC met als portefeuille algemene
zaken met ingang van 1 januari 2012;
• het treasuryjaarplan 2012;
• de bekrachtiging van het bestuursbesluit tot aankoop van de Verdronkenoord 70 en 78;
• de notulen d.d. 8-12-2010, 2-2-2011, 7-2-2011, 6-4-2011, 11-5-2011, 4-7-2011, 14-9-2011
en 2-11-2011 (tevens ondertekend).
Ook ging de RvC akkoord met:
• de inhoud en strekking van de Governance Code en de Aedescode en het daarmee
samenhangende actieplan voor 2008-2011;
• het thematische vergaderschema van de RvC voor 2012.
50
Commissies
De voorzitter van de RvC is toehoorder van de treasury (kern)commissie, waardoor hij goed op de
hoogte blijft van dit belangrijke onderwerp. Dit onderwerp komt overigens ook steeds uitgebreid
aan de orde in de RvC-vergaderingen. In de treasurycommissie, die bestaat uit de directeurbestuurder
van Van Alckmaer, het verantwoordelijke managementteamlid en een externe adviseur,
wordt frequent gesproken over het treasurybeleid (gericht op de financierbaarheid en het
renterisicobeleid van de organisatie) en de financiële resultaten.
De zelfevaluatie is in 2011 voorbereid en voorgezeten door het RvC-lid de heer De Vries. De beoordeling
van de directeur-bestuurder is in 2011 voorbereid door de voorzitter van de RvC de heer
Spruyt en als lid de heer De Vries.
51
Inhoudelijk toezicht
Het Ondernemingsplan 2010–2015 en de afdelings- en activiteitenplannen die hiervan zijn afgeleid,
bieden de leden van de RvC handvatten bij het houden van toezicht op het bereiken van de
gestelde doelen. Ook worden prestatieafspraken gemaakt met de directeur-bestuurder. De begroting
en de jaarrekening bieden verder de mogelijkheid om te beoordelen of de onderneming
voldoende investeert en rendeert op de werkterreinen van Van Alckmaer. De RvC is zich ervan
bewust dat bij de activiteiten van een woningcorporatie als Van Alckmaer onrendabele investeringen
nodig zijn gezien de sociaal-maatschappelijke doelstellingen van de onderneming.
Met interne viermaandsrapportages, rapportages over de strategische- en volkshuisvestelijke
prestaties, projectplannen en –presentaties en het treasurybeleid heeft de RvC goed zicht op
de financiële risico’s en resultaten van Van Alckmaer. De RvC heeft dit beeld getoetst aan de
uitkomsten van de interim-controle door de accountant, de oordeelsbrief van het Centraal Fonds
Volkshuisvesting (CFV), inclusief continuïteits- en solvabiliteitsoordeel en het oordeel van het
Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) over de kredietwaardigheid en het faciliteringsvolume.
Van Alckmaer conformeert zich aan de definities en normen van het WSW. Deze definities en
normen worden gebruikt als toetsingscriteria bij het invullen van het treasurybeleid.
Professionalisering governance
De governance van Van Alckmaer is ingericht volgens de richtlijnen van Aedes en de commissies
Glasz en Tabaksblat. In 2008 is structurele invulling gegeven aan de zelfevaluatie van de RvC en dit
is in 2011 voortgezet. De verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de RvC, evenals die van
de directeur-bestuurder, zijn vastgelegd in de statuten van Van Alckmaer.
Er heeft in het verslagjaar geen visitatie plaatsgevonden. Het standpunt van de RvC ten opzichte
van het visitatiesysteem is niet relevant gewijzigd ten opzichte van dat in 2010. Van Alckmaer blijft
een goed toepasbare visitatie van belang vinden, maar de markt biedt vooralsnog geen bureaus
met ervaring met een corporatie als Van Alckmaer. Het betreft met name de combinatie van de
bedrijfsmatige-, strategische- en volkshuisvestelijke prestaties met de rol van Van Alckmaer in het
behoud van cultureel erfgoed. De wijze waarop invulling aan de visitatie kan worden gegeven,
wordt om die reden in 2012 actief onderzocht.
Zelfevaluatie van de RvC
Als onderdeel van de voor 2010 benoemde governance actiepunten heeft in oktober 2011 de
zelfevaluatie van de RvC plaatsgevonden. Begin 2012 zijn de resultaten hiervan met de directeurbestuurder
besproken. Het RvC-lid De Vries heeft een zelfevaluatie-instrument voor de RvC van
Van Alckmaer ontwikkeld. Met dit instrument kan de RvC zelfstandig, aan de hand van een aantal
toetsvragen en op systematische wijze, de kwaliteit, effectiviteit en toegevoegde waarde van
de RvC in kaart brengen en beoordelen. De uitkomsten van de zelfevaluatie geven een duidelijk
beeld van de huidige situatie en de (noodzakelijke of gewenste) verbeterpunten.

Overleg met huurdersvereniging en ondernemingsraad
In 2011 hebben de leden van de RvC die op voordracht van de huurdersvereniging zijn benoemd
overleg met de huurdersvereniging gevoerd. Ook zijn zij aanwezig geweest bij de algemene
ledenvergadering. Er is gesproken over het kabinetsbeleid en de aangekondigde wijzigingen in
wet- en regelgeving, de ontwikkelingen in de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) en
de rol van woningbouwcorporaties, de toepassing van de participatieovereenkomst, het
ondernemingsplan 2010-2015 en de doelstellingen op het terrein van monumenten.
In 2011 is niet overlegd met de ondernemingsraad.
Integriteit
In het licht van de maatschappelijke onrust over de integriteit van bestuurders van maatschappelijke
ondernemingen en de werving van een 5 e RvC-lid, heeft de RvC bij bijna iedere gelegenheid
aandacht besteed aan dit onderwerp. Ook als onderdeel van de zelfevaluatie is dit gebeurd,
specifiek benaderd vanuit de eigen rol als RvC-lid. Er hebben geen transacties plaatsgevonden
waarbij sprake is van belangenverstrengeling van leden van het bestuur en/of de RvC.
Verantwoording van de honorering van de leden van de RvC
De leden van de RvC ontvangen per kwartaal een vaste beloning en een onkostenvergoeding.
De totale honorering van de RvC bedroeg in 2011 € 24.000. Daarnaast werd aan de commissarissen
€ 5.000 aan onkostenvergoeding betaald. De kosten voor inhuur van externe adviseurs voor de
RvC en voor teambuilding bedroegen in 2011 € 8.000.
Alkmaar, juni 2012
52
53

54 55
Kengetallen

56
2011 2010
Woongelegenheden in exploitatie naar bouwperiode
Vooroorlogse woningen 405 362
Na-oorlogse woningen 2.090 2.105
Subtotaal 2.495 2.467
Woningen in aanbouw 2 26
Garages 199 199
Bedrijfsruimten/winkels 29 26
Overig bezit 24 29
Totaal 2.749 2.747
Totaal verzekerde waarde (x € 1.000) 185.025 185.025
Gemiddelde verzekerde waarde per woning 75.000 75.000
Gemiddelde grondslag OZB per woning 151.603 147.259
Aantal woningen naar huurprijsklasse
Goedkoop : maandhuur < € 362 543 569
Betaalbaar : maandhuur > € 362 < € 555 1.605 1.595
Duur : maandhuur > € 555 347 303
Kwaliteit
Aantal reparatieverzoeken per woning 1,7 1,4
Kosten niet-planmatig onderhoud per woning in euro 475 480
Kosten planmatig onderhoud per woning in euro 413 417
Totale kosten onderhoud per woning in euro 888 897
Prijs-kwaliteitverhouding
Gemiddeld aantal punten WWS 140 132
Gemiddelde nettohuurprijs per woning per maand in euro 451 434
Het verhuren van woningen
Huurachterstand in % van de huren en de vergoedingen 0,90% 0,75%
Huurderving in % van de huren en de vergoedingen 2,94% 1,92%
Mutatiegraad 6,10% 7,30%
Aanbiedingscoëfficiënt 3,02 2,30
2011 2010
Financiële continuïteit
Solvabiliteit 53,07% 53,09%
Rentabiliteit totaal vermogen 6,27% 0,93%
Rentabiliteit eigen vermogen 8,43% -1,75%
Liquiditeit (current ratio) 1,02 2,06
Gemiddelde rentevoet vreemd vermogen 4,20% 4,25%
Balans en winst- en verliesrekening (x € 1.000)
Eigen vermogen 104.795 95.956
Vreemd vermogen 92.652 84.787
Totaal vermogen 197.447 180.744
Vlottende activa 5.684 2.805
Vlottende passiva 5.608 4.977
Jaarresultaat 8.838 -1.675
Rentelasten 3.544 3.365
Huren 13.495 13.102
Vergoedingen 702 687
Huurachterstand actieve contracten (incl. WSNP)* 128 104
Huurderving 418 265
Algemeen
Algemene bedrijfsreserve per woning in euro 42.002 38.896
Salarissen en sociale lasten (x € 1.000) 2.239 2.585
Personele bezetting (in fte’s):
• Directie en staf 1,00 1,89
• Vastgoedstrategie, -ontwikkeling en uitvoering 11,23 6,00
• Front office 7,56 15,50
• Back office en algemene zaken 7,53 7,14
* Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen
57

58
Balans per 31 december 2011 (x € 1.000)
A C T I V A 31-12-2011 31-12-2010
VASTE ACTIVA
Materiële vaste activa
Onroerende en roerende zaken in exploitatie 155.277 151.000
Monumenten in exploitatie 22.823 11.412
Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling 7.881 9.642
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 3.843 3.861
189.824 175.915
Financiële vaste activa
Deelnemingen 20 0
Latente belastingvordering 1.919 2.023
1.939 2.023
Totaal vaste activa 191.763 177.938
VLOTTENDE ACTIVA
Voorraden 6 8
Vorderingen
Huurdebiteuren 81 98
Overige vorderingen 38 186
Overlopende activa 307 152
Rekening courant deelnemingen 371 414
797 850
Liquide middelen 4.882 1.948
Totaal vlottende activa 5.685 2.806
Totaal activa 197.448 180.744
59
P A S S I V A 31-12-2011 31-12-2010
EIGEN VERMOGEN
Algemene bedrijfsreserve 102.472 93.480
Bestemmingsreserve 2.323 2.476
Totaal eigen vermogen 104.795 95.956
VOORZIENINGEN
Latente belastingverplichting 298 310
Loopbaanontwikkeling 88 99
Negatieve deelnemingen 13 36
Voorziening onrendabele investeringen 609 1.350
Totaal voorzieningen 1.008 1.795
LANGLOPENDE SCHULDEN
Leningen 86.037 78.016
KORTLOPENDE SCHULDEN
Aflossingsverplichtingen 142 163
Schulden aan leveranciers 2.148 1.600
Belastingen en premies sociale verzekeringen 900 471
Overlopende passiva 2.418 2.743
Totaal kortlopende schulden 5.608 4.977
Totaal passiva 197.448 180.744

60
Winst- en verliesrekening over het boekjaar (x € 1.000)
2011 2010
Bedrijfsopbrengsten
Huren 13.495 13.102
Vergoedingen 702 687
Overige bedrijfsopbrengsten 663 316
Som der bedrijfsopbrengsten 14.860 14.105
Bedrijfslasten
Afschrijvingen 348 335
Erfpacht 3 3
Lonen en salarissen 1.659 1.865
Sociale lasten en pensioenen 578 720
Lasten onderhoud 2.294 2.698
Overige bedrijfslasten 3.582 3.538
Som der bedrijfslasten 8.464 9.159
RESULTAAT UIT VERHUURACTIVITEITEN 6.396 4.946
Resultaat uit projecten en verkopen
Verkoop van onroerende zaken 266 519
Onrendabele investeringen 576 -1.954
Som van het resultaat uit projecten en verkopen 842 -1.435
BEDRIJFSRESULTAAT 7.238 3.511
61
2011 2010
Financiële baten en lasten
Rentebaten 11 1
Rentelasten -3.544 -3.365
Som der financiële baten en lasten -3.533 -3.364
RESULTAAT VOOR BELASTINGEN 3.705 147
Vennootschapsbelasting -92 1.116
Resultaat deelnemingen 43 -13
RESULTAAT NA BELASTINGEN VOOR MUTATIE REËLE WAARDE 3.656 1.250
Mutatie reële waarde materiële vaste activa 5.183 -2.925
RESULTAAT NA BELASTINGEN NA MUTATIE REËLE WAARDE 8.839 -1.675
Mededeling accountant
De balans en winst- en verliesrekening zijn ontleend aan de jaarrekening 2011 van Van Alckmaer
in Alkmaar. Deze jaarrekening is d.d. 4 april 2012 door Ernst & Young Accountants voorzien van
een goedkeurende accountantsverklaring.

62 63
Colofon
Fotografie
Shutterstock
Druk
Finesse Druk, Heerhugowaard
Vormgeving
De Combinatie, Alkmaar
Eindredactie
Zuyver communicatieadvies en -management, Katwijk
Van Alckmaer
Keetgracht 1
1811 AM Alkmaar
Postbus 191
1800 AD Alkmaar
T (072) 541 03 40
F (072) 540 07 95
E info@vanalckmaer.nl
www.vanalckmaer.nl