Markedsrapport 4. kvartal - UNION Gruppen

Markedsrapport 

Q4 2008 

Gjesteartikkel av stig L. Bech og Joachim M. Bjerke i advokatfirmaet BaHr 

Nye regler for ligningsverdi og avskrivning av tekniske 

installasjoner - endringer og konsekvenser 

side 5 

Transaksjonsmarkedet 

Håp om mer velfungerende salgsmarked neste år 

side 10 - 14 

Avkastning på investeringer i næringseiendom 

Yieldoppgang har gitt negativ totalavkastning 

side 15 

Status utleie i Oslo 

Nedadgående leiepristrend, mulig vekst fra 2010 

side 16 - 19 

Geografi 

Bergen, trondheim, stavanger, stockholm, Helsingfors og tyskland 

side 20 - 25 

Segmenter 

Handel, hotell, industri og lager, bolig 

side 26 - 29

Leder 

Leder 

Vi har vært gjennom en høst med et svakt fungerende transaksjonsmarked, 

forverrede konjunkturutsikter, kraftig børsfall, yieldoppgang, 

og leiepriser som har passert toppen. endringene har 

kommet raskere enn mange har ventet, og det er i sum mye som 

tyder på at konjunkturutviklingen virker raskere inn på markedet for 

næringseiendom enn tidligere. Norges Bank venter nå at 2009 blir 

utfordrende, men at veksten i fastlandsøkonomien allerede i 2010 

kommer opp i 2,5 %. det er således grunn til å håpe at nedgangen 

ikke blir langvarig. 

Håp oM fLere traNsaksJoNer i 2009 

for hele 2008 venter vi at transaksjonsvolumet blir i størrelsesorden 

27-28 mrd. kr., hvorav 12 mrd. kr. i første halvår, 11 

mrd. kr. relatert til salget av steen & strøm, ca. 3 mrd. kr. hittil 

i andre halvår ekskl. steen & strøm og 1-2 mrd. i desember. 

salgsmarkedet har vært tregt, blant annet fordi mange investorer 

har satt seg på gjerdet i påvente av mer klarhet i konjunkturutsiktene, 

reprising av næringseiendom og eventuelle tvangssalg. 

Lånevilkårene er blitt dyrere, og flere banker prioriterer strengt 

”gode kunder”. egenkapitalkravet er nå i mange tilfeller 30-35 %, 

og bankmarginen har økt til opp mot 200 rentepunkter. Utviklingen 

har bidratt til en betydelig yield-oppgang. i begynnelsen av 2007 

ble det omsatt prestisje-eiendommer til en yield på 5,25 %. Vi 

har i dag få eksempler å ta utgangspunkt i, men vurderer prime 

yield til å være 6,5 % pr. fjerde kvartal. prime yield representerer 

pristoppen, og mange av omsetningene i høst har vært i intervallet 

6,9 % til 7,5 %. Vi venter ikke et rush av tvangssalg eller kraftig 

yield-oppgang fremover. i tråd med at de lange rentene har falt 

drøye 150 punkter siden juli, og at redningspakkene begynner å 

virke overfor bankene, venter vi flere transaksjoner i 2009. 

YieLd-oppGaNG Har Gitt NeGatiV 

totaLaVkastNiNG 

avkastningen på investeringer i næringseiendom har vært positiv 

i mange år, og særlig høy (over 15 % årlig) i perioden 2005 - 

2007. til og med tredje kvartal har totalavkastningen vært -3,6 

% for eiendommene i ipd Norsk eiendomsindeks og -6,1 % for 

eiendommene i ipd Norsk kontor. til sammenlikning var verdiendringen 

for samtlige eiendommer i årets tre første kvartal er -7,6 

% og -10,0 % for eiendommene i ipd Norsk kontor. Nedgangen 

i eiendomsverdiene skyldes primært yield-oppgangen, mens 

leieprisene isolert sett har bidratt marginalt positivt. Videre har 

eiendomsindeksen (real estate 4040) på oslo Børs sunket 

med hele 65 % siden årsskiftet. Vårt søsterselskap UNioN 

eiendomskapital måler avkastningen i eiendomsfondene. 

Gjennom årets tre første kvartal er avkastningen -23 %, og ca. 

halvparten av nedgangen kom i tredje kvartal. avkastningen 

reflekterer blant annet verdiutviklingen på egenkapitalen i 

fondene. Jo høyere belåningsgrad, jo mer påvirkes avkastningen 

av endringer i de underliggende eiendomsverdiene. 

LeiepriseNe faLLer, MeN kaN stiGe fra 2010 

Vi har mange utleie-eksempler fra i høst på gode priser for 

utleier, men det er likevel klart at prisene har begynt å falle. 

Bedriftene er mer kostnadsorienterte og ekspanderer i langt 

mindre grad. Nedbemanninger i bedriftene vil også føre til 

økt fremleie fremover og press på prisene. det er prisnivået 

i nye kontrakter som faller, sammenliknet med hva som ble 

oppnådd i de foregående kvartalene. snittnivået for alle 

kontrakter er fortsatt økende, fordi de fleste reforhandlinger 

gir markert vekst i husleien. ifølge eiendsomverdi Næring 

har snittprisene for kontor i oslo økt med 43 % siden forrige 

bunn. Videre vil kpi-justeringen mest sannsynlig bli i størrelsesorden 

5 %. de seneste tallene fra ssB (oktober) viser en 

årsvekst i kpi på 5,5 %. Vi har skissert et markert fall i toppprisene 

i Vika/aker Brygge gjennom 2008, men vurderer at 

de beste eiendommene fortsatt kan oppnå 3 750 kr. pr. m2 / 

år pr. fjerde kvartal. Nivået er 44 % høyere enn i fjerde kvartal 

2006, men fallet har likevel kommet raskt. Vi venter fortsatt 

fall i topp-prisene over nyttår, men at nedgangen blir mindre 

bratt. prisene for nybygg og totalrehabiliterte bygg i de andre 

områdene, og særlig i randsonene, ligger litt senere i sykelen, 

men alle områdene er pr. fjerde kvartal inne i en nedadgående 

leiepriskurve. Vi legger til grunn at også snittprisene har begynt 

å synke pr. fjerde kvartal. i motsetning til ved forrige nedgang i 

kontormarkedet i oslo, venter vi nå lav tilførsel av nybygg, og at 

arealledigheten kun øker fra 5 % i dag til 6,5 % i fjerde kvartal 

2009. Basert på prognoser for norsk så vel som internasjonal 

økonomi, venter vi at leieprisene når bunnen i løpet av neste år 

og kan begynne å stige i 2010. Videre venter vi større leieprisvariasjoner 

mellom populære og mindre attraktive eiendommer 

fremover. 

i denne utgaven har vi lagt til leiepriskart, tre nye soner i vår 

leiepristabell, samt egne sider som omhandler hhv. ”Lager og 

industri” og ”kontormarkedet i tyskland”. Vi håper rapporten 

bidrar til et nyansert markedssyn og imøteser tilbakemeldinger. 

Konklusjon: Fall i de lange rentene og økt likviditet hos bankene 

gjennom redningspakker kan gi grunnlag for flere transaksjoner i 

2009. Vi venter kun moderat oppgang i arealledigheten neste år, 

og leieprisene kan begynne å stige i 2010, gitt prognosene for 

norsk økonomi. 

2 UNioN markedsrapport Q4 2008

iNNHoLd 

Leder .........................................................................................2 

Markedsoversikt .................................................................................4 

Gjesteartikkel ...................................................................................5 

internasjonal økonomi .............................................................................6 

Norsk økonomi ..................................................................................7 

arbeidsmarkedet ................................................................................8 

renter og lånevilkår ..............................................................................9 

transaksjonsmarkedet ...........................................................................10 

transaksjonsoversikt ............................................................................. 11 

aktøroversikt ...................................................................................12 

eksempler på solgte eiendommer ...................................................................14 

avkastning på investeringer i næringseiendom .........................................................15 

Utleiemarkedet for kontor i oslo ....................................................................16 

Leiepriseksempler ...............................................................................18 

eksempler på utleide eiendommer ..................................................................19 

Bergen .......................................................................................20 

trondheim ....................................................................................21 

stavanger .....................................................................................22 

stockholm ....................................................................................23 

Helsingfors ....................................................................................24 

tyskland ......................................................................................25 

segment: Handel ...............................................................................26 

segment: Hotell ................................................................................27 

segment: industri og lager ........................................................................28 

segment: Bolig .................................................................................29 

ansatte i UNioN Gruppen ........................................................................30 

UNioN markedsrapport Q4 2008 3 

8 

7 

6 

5 

4 

3 

iNNHoLd

MarkedsoVersikt 

MarkedsoVersikt 

Markedet for næringseiendom kan skilles på utleie, transaksjoner, 

eiendomsfond og syndikering. Videre kan markedet splittes opp 

etter geografisk inndeling, eiendomstype, investorgruppe etc. Vi 

vil i det følgende gi en kort oversikt over markedet. 

Boks 1 viser prognosesenterets anslag for samlet areal for private 

næringsbygg pr. 1 januar 2008. Begrepet private næringsbygg 

omfatter industri/logistikk, kontor, forretning, hotell og restaurantbygg. 

totalt er det ca. 80 mill. m2 som potensielt kan leies ut. 

teoretisk kan man tenke seg et tillegg for andre typer bygg som 

det offentlige kan tenke seg å leie, for eksempel et sykehjem. 

av det samlede areal private næringsbygg ligger omtrent 13 % 

i hovedstaden, som naturligvis har en høyere andel av leieinntektene. 

samlet kontorareal i oslo vites ikke sikkert, fordi man i 

Norge før 1983 kun registrerte antall bygg og ikke areal. data fra 

GaB-basen og oslo kommune indikerer at samlet kontormasse 

i oslo, asker & Bærum er på 9,1 mill. m2 pr. oktober 2008. 

det er ca. 2 400 kontorbygg i de tre kommunene, og de har et 

snittareal på snaue 3 800 m2 . Hvis det samlede kontorarealet i 

1 

Sum private næringsbygg i m² pr. januar 2008 Andel 

oslo 10 403 625 13 % 

Østlandet øvrige 27 224 590 34 % 

sør-landet 8 422 114 11 % 

Vest-landet 17 151 903 22 % 

Midt-Norge 10 409 932 13 % 

Nord-Norge 5 884 150 7 % 

Sum Norge 79 496 314 100 % 

(kilde: prognosesenteret as) 

området var leid ut til eiendomsverdis snittpris på ca. 1 600 kr. 

pr. m2 , får vi et årlig utleiepotensial på 14,5 mrd. kr. Gitt at alle 

private næringsbygg faktisk hadde blitt leid ut, og til en snittpris 

på 750 kr. pr. m2 /år, får vi et utleiepotensial på 60 mrd. kr i 

Norge. ssBs statistikk for antall private næringsbygg viser at det 

pr. januar i år var ca. 38 000 bygg innenfor kontor- og forret- 

2 

Stk. bygg jan. 08 

Industri- 

og lagerbygg 

Kontor- og 

forretnings- 

bygg 

Hotell og 

restaurantbygg 

Sum 

Østfold 5 024 2 347 729 8 100 

akershus 6 811 2 573 490 9 874 

oslo 8 899 2 677 307 11 883 

Hedmark 5 432 1 846 1 940 9 218 

oppland 5 540 1 765 4 020 11 325 

Buskerud 6 291 2 105 2 785 11 181 

Vestfold 5 212 1 800 885 7 897 

telemark 4 988 1 824 2 114 8 926 

aust-agder 2 318 1 105 1 090 4 513 

Vest-agder 3 986 1 524 759 6 269 

rogaland 8 070 3 752 1 140 12 962 

Hordaland 14 553 2 965 2 081 19 599 

rogaland 3 309 1 027 2 234 6 570 

Møre og romsdal 6 232 2 124 2 150 10 506 

sør-trøndelag 5 112 1 891 1 551 8 554 

Nord-trøndelag 2 797 1 217 1 282 5 296 

Nordland 6 024 2 563 2 353 10 940 

troms 3 250 1 453 1 145 5 848 

finnmark 2 421 995 1 096 4 512 

Sum 106 269 37 553 30 151 173 973 

ningssegmentet, hvorav 7 % i oslo. totalt sett er det ca. 174 000 

private næringsbygg i Norge. 

Boks 3 viser at det i perioden 2003 - 2007 ble solgt næringseiendommer 

i Norge for drøye 200 mrd. kr., med et årlig snitt 

på ca. 40 mrd. kr. tallene er basert på tellinger av dnB Nor 

Næringsmegling as og inkluderer ikke eiendommer solgt til 

mindre enn 50 mill. kr. i perioden fra og med 2006 til og med 

andre halvår 2008 har eiendomsselskapene hatt høyest andel av 

kjøpene, med 37 %. fondsaktørene har hatt en andel på 26 %, 

som i år blir langt lavere. syndikeringsaktørene har stått for 14 

%, Livselskapene 11 %, utlendinger 7 % og private/andre 7 %. 

Ca. halvparten av transaksjonsvolumet målt i kroner de siste to 

årene er relatert til oslo. 16 % var fra porteføljer fordelt på ulike 

lokasjoner, og 36 % på andre områder enn oslo. 

3 Transaksjonsvolum i mrd. kr. pr. år 

4 UNioN markedsrapport Q4 2008 

(kilde: ssB) 

80 

70 

60 

50 

40 

30 

20 

10 

0 

15 

2003 

22 

2004 

44 

2005 

68 

2006 

53 

2007 

27 

2008e 

(kilde: UNNM / dnB Nor Næringsmegling as)

NÆriNGseieNdoM: 

NYe reGLer for LiGNiNGsVerdi oG aVskriVNiNG aV tekNiske iNstaLLasJoNer – eNdriNGer oG koNsekVeNser 

statsbudsjettet for 2008 inneholder en rekke forslag til endringer i beskatningen av næringsbygg. to forslag som alle eiere av næringseiendom vil merke, er de nye 

reglene for fastsettelse av ligningsverdi og innføringen av en egen saldogruppe for avskrivning av faste tekniske installasjoner. forslagene er ennå ikke formelt vedtatt av 

stortinget, og artikkelen bygger på forslagene slik de ble fremsatt, men det er ikke forventet vesentlige endringer. av BaHr-advokatene stig L. Bech og Joachim M. Bjerke 

JOAcHIm m. BJerKe 

advokat 

STIG L. BecH 

advokat 

1.) Økt LiGNiNGsVerdi på fast 

eieNdoM 

det viktigste forslaget i årets budsjett 

er trolig at ligningsverdien på nærings- 

eiendom skal økes vesentlig. Økningen 

er fra dagens nivå på rundt 25 % av 

markedsverdien til rundt 40 %. i tillegg 

innføres en ny verdsettelsesmodell for 

næringseiendom som er utleid. 

for næringseiendom som er utleid, skal 

formuesverdien settes lik 40 % av en 

kapitalisert utleieverdi. den kapitaliserte 

utleieverdien beregnes på grunnlag av 

utleiers brutto leieinntekter, fratrukket 

et prosentvis standardfradrag for utleiekostnader. 

forslaget omfatter i utgangspunktet 

alle typer næringseiendom, 

også næringseiendom i utlandet, samt 

bolig- og fritidseiendom som leies ut i 

næringsvirksomhet. 

forslag til en konkret kapitaliseringsfaktor eller størrelsen på det 

prosentvise standardfradraget er ennå ikke fremlagt, og det er 

derfor ikke mulig å vite hvordan forslaget vil slå ut for den enkelte 

eiendom. forhåpentlig vil myndighetene vise en viss forsiktighet 

i valg av kapitaliseringsfaktor og standardfradrag. dersom 

samme kapitaliseringsfaktor og standardfradrag blir anvendt for 

all næringseiendom, er det grunn til å tro at særlig nyere bygg 

i sentrale strøk vil komme forholdsmessig godt ut av det nye 

systemet. i tillegg vil ulike varianter av ”net-lease” eller ”barehouse” 

leieforhold kunne bli mer attraktive for utleier, da disse vil 

medføre en lavere kapitalisert verdi. 

for ikke utleid næringseiendom, enten det skyldes tomme lokaler 

eller at eiendommen brukes i egen virksomhet, vil i utgangspunktet 

dagens ordning opprettholdes. det foreslås imidlertid 

at ligningsverdiene skal økes med nye 60 %, etter den generelle 

økningen på 10 % for 2008. departementet varsler også at de vil 

prøve å finne en bedre sjablongmetode for slike eiendommer. 

den såkalte sikkerhetsventilen som ble innført i 2007, og som 

fastsetter at ligningsverdien for næringseiendom ikke skal 

overstige 80 % av markedsverdien, foreslås redusert til 60 %. 

det betyr at de nye formuesverdiene (enten eiendommen er 

utleid eller ikke) ikke skal overstige 60 % av eiendommens 

markedsverdi. Hvor lenge denne satsen vil bli stående, er et 

annet spørsmål. det vil neppe overraske mange om dagens 

regjering øker ligningsverdien av næringseiendom ytterligere. 

de nye reglene skal tre i kraft fra og med inntektsåret 2009 og vil 

således ikke påvirke formuesverdiene for 2008. 

2.) NY saLdoGrUppe for faste tekNiske 

iNstaLLasJoNer 

i dag avskrives faste tekniske installasjoner i bygg sammen 

med bygningen eller forretningseiendommen, med en sats på 

2 prosent for forretningsbygg og 4 prosent for bygg og anlegg, 

hoteller mv. fra 2009 foreslås det at faste tekniske installasjoner 

skilles ut som en egen saldogruppe, med en avskrivningssats 

på 10 %. 

tilsynelatende vil forslaget være positivt for eiere av næringseiendom. 

for nye bygg vil deler av byggekostnadene kunne 

skilles ut og avskrives med en høyere sats. tilsvarende vil også 

eiere av eksisterende bygg kunne skille ut deler av historisk 

kost og avskrive disse med den nye og høyere satsen. Hvordan 

disse kostnadene skal skilles ut, er ikke fastsatt, men de vil trolig 

variere avhengig av byggets alder. Videre vil forslaget også gjøre 

det mer gunstig med utskiftninger av faste tekniske installasjoner 

som representerer en standardheving. tidligere er den delen av 

kostnadene som knytter seg til standardhevningen blitt aktivert 

på bygget og avskrevet sammen med dette. Nå vil de kunne 

avskrives med 10 % pr år. 

forslaget innebærer imidlertid en betydelig ulempe for kostnader 

som ikke representerer en standardheving. siden installasjoner i 

dag avskrives sammen med bygget, regnes utskiftninger normalt 

som vedlikehold og som kan fradras direkte. Når faste tekniske 

installasjoner blir egen saldogruppe, blir utskriftninger ansett som 

nyanskaffelse og må aktiveres og avskrives med 10 %. det vil for 

mange, særlig eiere av eldre bygg, innebære en større ulempe enn 

gleden av økt avskrivningssats for øvrige kostnader. 

regjeringens egne beregninger viser da også at det tilsynelatende 

positive forslaget om ny saldogruppe for faste tekniske 

installasjoner samlet sett vil medføre en viss skatteskjerpelse. 


GJesteartikkeL

iNterNasJoNaL ØkoNoMi 

iNterNasJoNaL ØkoNoMi 

rekordsVak UtVikLiNG, BUNNeN Nås i 2009 

Verdensøkonomien er ventet å få den laveste veksten neste år siden 

1982. deutsche Banks prognose (17. oktober) for 2009 viser en 

global BNp-vekst på kun 1,2 %. Både Usa og eurosonen ligger an 

til negativ vekst neste år, og de industrialiserte landene vil ha den 

svakeste utviklingen i hele etterkrigsperioden. til grunn for den 

negative veksten ligger synkende boligpriser, finanskrise og fallende 

nivå for konsum og investeringer. felles for de ulike regionene av 

verdensøkonomien er at utviklingen snur til det bedre i løpet av 

2009. på årsbasis snur veksten opp fra og med 2010. i boks 1. har 

vi lagt inn prognoser fra deutsche Bank og Norges Banks prognoser 

for vekst hos handelspartnerne. Norges Bank synes å ha et noe mer 

optimistisk syn, med en svak positiv vekst i hele perioden. Utviklingen 

i verdensøkonomien er ventet å bidra til lavere prisvekst og rentenivåer, 

samt betydelig lavere eksportvekst for Norge fra 2009. 

Usa – sVak oppGaNG fra Q2 2009 

arbeidsledigheten i Usa har økt siden slutten av 2006, og landet 

er inne i en resesjon som har vart siden primo 2008 med negativ 

vekst fra og med tredje kvartal. det er ventet at resesjonen vil vare 

i ca. 18 måneder og dermed være den lengste siden krigen. Boks 

2 viser for hvert kvartal hva veksten ville vært på årsbasis, gitt at 

1 Prosentuell årlig vekst i BNP 

BNP vekst 2007 2008 2009 2010 

Verden 4,7 3,2 1,2 2,5 

Usa 2,0 1,1 -1,0 0,9 

eurosonen 2,6 0,9 -1,4 0,4 

kina 11,9 9,5 8,5 8,8 

Handelspartnerne 3,3 1,8 0,5 2,3 

(kilde: Norges Bank / deutsche Bank) 

veksten i det aktuelle kvartalet hadde vært gjeldende for hele året. 

for eksempel ville veksten i Usa vært -4,5 % på årsbasis hvis 

veksten for fjerde kvartal hadde vært representativ for hele året. 

Nedgangen i Usa ser dermed ut til å være på det bratteste nå i 

fjerde kvartal. Nedgangen fortsetter i første kvartal 2009, men 

veksttakten blir da mindre negativ. prognosene tyder på at veksten 

snur og blir positiv fra og med andre kvartal 2009. på kort sikt er 

det særlig nedgang i privat konsum som bidrar negativt. deutsche 

Bank legger til grunn at Usa er i ferd med å legge mye av det 

verste bak seg med hensyn til boligprisfall, tømming av lagre med 

konsumvarer etc. offentlige stimulansepakker kombinert med 

rentekutt er ventet å bidra til marginal positiv vekst utover i 2009. 

eUro-oMrådet - forsiktiG oppGaNG fra Q4 2009 

euro-området er like hardt rammet av fallende boligpriser og 

finanskrise som Usa og ser ut til å få en vekst i år på 0,9 %. 

Husholdningenes og bedriftenes fremtidstro er svekket. Boligprisfall 

og høy inflasjon trekker husholdningenes etterspørsel ned. tiltakene 

fra myndighetene har så langt vært mindre omfattende enn i Usa, 

og nedgangen ser ut til å vare lenger og bli litt sterkere. Neste år 

2 Prosentuell annualisert vekst i BNP pr. kvartal og år 

venter deutsche Bank en negativ vekst på 1,4 %. i euro-området, 

og BNp-veksten vil først snu opp i fjerde kvartal 2009. oppgangen i 

2010 er imidlertid anslått til å bli kun 0,4 %. 

kiNa - fortsatt God Vekst 

også i fremvoksende økonomier er nedgangskonjunkturen blitt 

tydeligere, blant annet med svakere vekst i eksporten. kina har bedre 

muligheter enn mange andre land til å føre en ekspansiv politikk, og 

det er ventet at myndighetene gjennom skatte- og avgiftspolitikken vil 

stimulere økonomien med tilsvarende 1 % av BNp. Veksten for kina 

er likevel ventet å falle fra 11,9 % i fjor til 8,5 % neste år. imidlertid 

er land som Hong kong, singapore, sør-korea og taiwan, foruten 

Japan, inne i en resesjon eller i ferd med å bli det 

Konklusjon: Massive tiltak fra myndighetene over hele verden 

vil mest sannsynlig bidra til å stabilisere internasjonal økonomi 

fremover. I løpet av 2009 vil den negative veksten i USA og 

Euro-området bunne ut. De internasjonale konjunkturene er 

likevel ventet å bli svake i overskuelig fremtid og bidra til kraftig 

fall i prisveksten og dessuten lavere rentenivå. 

Q1 08 Q2 08 Q3 08 Q4 08 2008 Q1 09 Q2 09 Q3 09 Q4 09 2009 2010 

Usa 0,9 2,8 -1,3 -4,5 1,1 -1,0 0,5 0,5 0,6 -1,0 0,9 

Japan 2,8 -3,0 -3,0 -2,1 0,1 -1,5 0,3 0,6 0,3 -1,2 1,3 

euroland 2,8 -0,8 -0,8 -2,0 0,9 -2,4 -1,2 -0,4 0,4 -1,4 0,4 

tyskland 5,2 -2,0 -0,1 -1,6 1,4 -2,6 -2,4 -0,1 0,3 -1,5 0,5 

frankrike 1,7 -1,3 -1,0 -2,0 0,7 -3,0 1,0 -1,0 2,0 -1,2 0,7 

italia 2,0 -1,1 -0,6 -1,6 -0,1 -1,6 0,2 0,5 0,4 -1,0 0,5 

Uk 1,2 0,0 -1,2 -2,0 0,9 -2,4 -2,0 -1,2 0,0 -1,7 0,7 

Canada -0,8 0,3 0,6 -0,1 0,6 -0,9 3,0 3,5 2,7 1,0 2,8 

G7 1,7 0,5 -1,3 -3,1 0,8 -1,5 0,1 0,3 0,6 -1,1 0,9 


(kilde: deutsche Bank)

Norsk ØkoNoMi & prisVekst 

rask NedkJØLiNG i Norsk ØkoNoMi 

Med konkursen i Lehman Brothers 15. september akselererte den 

internasjonale finanskrisen, fallet på børsene, og frykten hos bankene 

for tap på lån til hverandre. oslo Børs er dessuten blitt tynget av 

oljeprisfall fra 147 dollar i sommer til ca. 50 dollar i skrivende stund. 

den negative psykologien (usikkerhet og avventende holdning) har 

slått ut på både bedriftene og husholdningene. Graden av optimisme 

blant norske husholdninger, som sist ble målt før Lehman-konkursen, 

viste allerede da det laveste nivået for forventninger siden sommeren 

2003. Videre viser undersøkelser foretatt av Norges Bank mot sitt 

regionale nettverk, at bedriftene i lys av usikkerheten kan komme til 

å avlyse eller utsette planer om investeringer og nyansettelser. flere 

bedrifter viste også tegn til fallende omsetning mot slutten av tredje 

kvartal, og antall stillingsannoser har falt markert. den økte usikkerheten 

vil kunne bidra til mer forsiktige husholdninger, som vil øke 

sparingen og dra ned på konsumet. finanskrisen virker også inn på 

norsk økonomi gjennom økte finansieringskostnader for bedrifter og 

husholdninger og fører til lavere etterspørsel etter investeringsvarer. 

Videre har finanskrisen bidratt til innstramming hos bankene, som 

igjen hemmer investeringene. fallet i boligpriser og aksjeverdiene er 

naturligvis også relatert til finanskrisen og gjør det vanskeligere for 

bedrifter å hente inn ny kapital og reduserer husholdningenes evne 

til å låne mer med sikkerhet i boligen. finanskrisen påvirker også 

norsk økonomi gjennom svakere eksportimpulser. totalt sett venter 

Norges Bank at veksten i fastlandsøkonomien faller fra 6,2 % i fjor til 

2,5 % i år og 0,25 % i 2009. svekkelsen av økonomien har kommet 

raskere enn ventet, og konsekvensene blir sterkere for blant annet 

sysselsetting og investeringer. Norges Bank nedjusterte sitt anslag for 

sysselsettingsvekst for 2009 fra +0,5 % i juni til -0,75 % nå. Videre 

er 2009-anslaget for investeringer nedjustert fra -1,75 % til -14 %. 

Norges Bank antyder at veksten i norsk økonomi vil ta seg opp i løpet 

av andre halvår 2009. Veksten i privat konsum, som utgjør ca. 50 % 

av økonomien, er ventet å falle fra 6,4 % i fjor, til 1,5 % i år og 0,25 % 

i 2009. det er først og fremst offentlig konsum og oljeinvesteringene 

som vil stimulere økonomien fremover. statsbudsjettet er ekspansivt, 

og handligsregelen benyttes fult ut. det oljekorrigerte underskuddet 

på statsbudsjettet øker med 14 mrd. kr. Utover ekspansiv finanspolitikk 

har myndighetene gjennom Norges Bank svart med to rentekutt 

i styringsrenten på til sammen 100 rentepunkter og en egen hjelpepakke 

til finansnæringen. Hensikten med hjelpepakken er å bedre 

likviditeten til de norske bankene i Norge for å stimulere interbankmarkedet 

og utlånsmarkedet. pakken innbærer i praksis at bankene 

kan låne penger fra Norges Bank innenfor en ramme på 350 mrd. 

kroner med sikkerhet i såkalte obligasjoner med fortrinnsrett. Videre 

har man lempet på kravene til sikkerheten bankene må stille for å få 

f-lån. 

HØY kpi-JUsteriNG i år, LaVere prisVekst fra 09 

Veksten i konsumprisindeksen var 5,5 % på årsbasis pr. oktober. 

det ser altså ut til å bli et betydelig påslag i leiene, blant annet høyere 

energipriser, svakere kronekurs, høyere importpriser og lønnskostnader 

drar inflasjonen opp. Norges Banks prognose for kpi for 

inneværende år er på 3,75 %, og deretter 3,0 % for neste år og 2,75 

% i 2010. i sin redegjørelse for rentesettingen vektlegger nå Norges 

Bank i større grad enn tidligere konjunkturutviklingen og i mindre 

grad prisveksten. kpi-Jae som viser prisveksten justert for endringer 

i avgifter og energipriser viser en vekst på 3 % neste år og 2,75 % i 

2010. Ved fastsettelsen av styringsrenten baserer Norges Bank seg 

nå på kpiXe, som er kpi-Jae justert for trendveksten i energiprisene. 

ifølge ssB har byggekostnadene økt med 6,3 % fra september i fjor til 

september i år, og med 3,0 % fra januar til september. Materialprisene 

øker og påvirker de veiledende prisene. tiltakende konkurranse 

1 

makroøkonomiske 

hovedstørrelser 

Prognoser for norsk økonomi 

mellom entreprenørene gjør imidlertid at man kan bestille bygg 

vesentlig rimeligere enn for ett år siden. det er imidlertid usikkert hvor 

stor ”rabatt” som oppnås i gjennomsnitt. 

Konklusjon: Vi ligger an til svak økonomisk vekst fremover, 

men veksten er ventet å snu opp i løpet av andre halvår 2009. 

Prisveksten er høy, men vil avta fremover. Videre er det sterkere 

konkurranse blant entreprenørene om oppdragene. 


mrd. Kr 

2007 

2007 2008 2009 2010 2011 

BNp 2 277 3,70 2,00 1,00 2,25 3,25 

BNp for fastlands- 

Norge 

1 715 6,20 2,50 0,25 2,50 3,50 

sysselsatte personer 4,00 2,75 -0,75 0,00 0,75 

arbeidsstyrke, akU 2,50 2,75 0,00 0,50 0,75 

akU-Ledighet (rate) 2,50 2,50 3,25 4,00 4,00 

etterspørsel 

privat konsum 946 6,40 1,50 0,75 3,00 3,25 

offentlig konsum 449 3,60 3,75 3,50 Na Na 

Bruttoinvesteringer i 

fastlands-Norge 

342 9,40 2,25 -14,00 Na Na 

oljeinvesteringer 108 5,50 7,50 10,00 5,00 0,00 

fastlands-Norge 

tradisjonell eksport 427 9,00 5,50 0,75 Na Na 

import 

Priser og lønninger 

686 8,70 4,00 -1,25 Na Na 

kpi 0,80 3,75 3,00 2,75 2,50 

kpi-Jae 1,40 2,50 3,00 2,75 2,50 

kpiXe 1,90 3,25 3,25 2,75 2,50 

årslønn 

rente og valutakurs 

5,60 6,00 4,75 4,75 4,75 

styringsrenten (nivå) 4,40 5,25 4,25 3,75 4,25 

(kilde: Norges Bank) 

Norsk ØkoNoMi

arBeidsMarkedet 

arBeidsMarkedet 

sYsseLsettiNGeN kaN sNU opp i 2010 - osLo i forkaNt 

sYsseLsettiNGeN BreMser 

fra 2004 til 2007 økte sysselsettingen med drøye 170 000 

personer i Norge, og bare fra første kvartal 2007 til første 

kvartal 2008 økte sysselsettingen med 100 000, hvorav 31 

000 i oslo/akershus. fordi sysselsettingenivået var så lavt 

ved begynnelsen av 2007 i forhold til slutten av året, viser 

prognosen for i år en vekst på 2,75 %. i praksis har sysselsettingsveksten 

stoppet helt opp siden mars måned. særlig 

bygg og anlegg er hardt rammet, men ifølge data fra NaV fra 

oktober er det også økning i ledigheten innenfor sektorer som 

industri og konsulenter/meglere. Norges Banks prognoser for 

sysselsetting viser en nedgang i sysselsettingen i 2009 på 

0,75 %, som innebærer at sysselsettingsnivået faller med ca. 

20 000 personer. Videre venter Norges Bank flat utvikling i 

2010 og en økning på 0,75 % i 2011. sysselsettingsutviklingen 

1 Antall 1 000 sysselsatte i hhv. Oslo/Akershus 

2650 

2600 

2550 

2500 

2450 

2400 

2350 

2300 

2250 

2200 

2000 

2001 

Norge oslo/akershus 

2002 

2003 

2004 

2005 

2006 

2007 

2008 

2009 

2010 

440 

430 

420 

410 

400 

390 

380 

370 

360 

350 

(kilde: ssB/UNNM) 

ligger typisk litt i etterkant av BNp-utviklingen, og det er 

sannsynlig at mange av bedriftene gjennom 2010 kan klare 

seg med mer effektiv utnyttelse av de ansatte. 

erfaringsmessig ligger oslo litt i forkant av utviklingen, og 

effektene er sterkere opp og ned enn for hele landet. dette 

gjelder forøvrig en rekke andre parametere som byggeaktivitet, 

befolkningsvekst etc. Boks 2. viser statistikk for årlig endring 

i antall sysselsatte i oslo til og med 2007. Med bakgrunn i 

sysselsettingsprognosene fra Norges Bank og annen kunnskap, 

har vi skissert hva vi oppfatter som en sannsynlig utvikling til og 

med 2011. i årene 2001 - 2004 sank sysselsettingen i hovedstaden 

med 27 000, deretter fikk vi en vekst på 38 000 i de 

tre påfølgende årene. prognosen viser en stigning i år på ca. 7 

500 relatert til at nivået reflekterer snittet av 2008 mot snittet 

2 

Norge 

Oslo 

Årlig endring i antall sysselsatte i Oslo 

15000 

11000 

7000 

3000 

-1000 

-5000 

-9000 

-13000 

2001 

2002 

2003 

konklusjon: Norge sysselsettingsveksten har stoppet opp i privat 

sektor, og utviklingen er i ferd med å spre seg til kontorintensive 

bransjer. Vi venter at oslo vil ligge i forkant av utviklingen, og at 

svekkelsen av arbeidsmarkedet virker negativt inn på arealabsorpsjonen 

med et tidsetterslep på anslagsvis ett år. 


2004 

2005 

2006 

2007 

2008 

2009 

2010 

2011 

(kilde: ssB/UNNM) 

av 2007. Våre grove anslag for sysselsettingsvekst viser en 

nedgang neste år på ca. 7 500, og deretter at sysselsettingen 

i tråd med utviklingen i konjunkturene stiger med ca. 4 000 i 

2010 og 7 000 i 2011. Vi har her hensyntatt hvilken utvikling 

oslo gjerne har i forhold til landet som helhet. som nevnt i 

omtalen av norsk økonomi, er det først og fremst offentlig sektor 

og oljeinvesteringene som stimulerer økonomien fremover. den 

negative sysselsettingsutviklingen gjelder derfor næringslivet 

generelt, og fremfor alt sykliske sektorer som byggebransjen. 

Med hensyn til kontoretterspørselen er det naturligvis positivt at 

offentlig sektor og petroleumsrelatert virksomhet øker sysselsettingen. 

det synes likevel klart at nettoen er negativ. Nedgangen 

i sysselsettingen for 2009 indikerer teoretisk og isolert sett en 

negativ arealabsorpsjon på ca. 500 000 m2 for alle bransjer 

for Norge og 150 000 m2 for hovedstaden. arealabsorpsjonen 

virker imidlertid med et tidsetterslep og påvirkes også av 

vridning mellom bransjer, ekspansjonsplaner hos leietakere, 

prissensitivitet, etablering av nye bedrifter etc. 

3 

Ledighetsnivå og årlige prosentvise endringer i arbeidskraften 

arbeidsmarkedet 2007 2008 2009 2010 2011 

sysselsatte personer 4,0 2,8 -0,8 0,0 0,8 

arbeidsstyrke, akU 2,5 2,8 0,0 0,5 0,8 

akU-ledighet (rate) 2,5 2,5 3,3 4,0 4,0 

(kilde: Norges Bank)

eNter oG LåNeViLkår 

faLLeNde LaNGe reNter oG Håp oM GradVis BedriNG i LåNeViLkåreNe 

Bankmarkedet har i høst vært veldig unormalt med hensyn 

til utviklingen i pengemarkedet, krav til egenkapital og andre 

utlånsvilkår. den forverrede konjunktursituasjonen har bidratt 

til at Norges Bank mindre ensidig vektlegger inflasjonen. den 

underliggende inflasjonen som sentralbanken styrer etter, har 

vært høyere enn målet på 2,5 %. Likevel ble styringsrenten 29. 

oktober satt ned til 4,75 %. i sin tale av 19. november uttalte 

sentralbanksjefen at ”det nå er uvanlig stor usikkerhet om den 

fremtidige utviklingen i inflasjonen og produksjonen og derfor 

om rentutviklingen”. Norges Bank venter at styringsrenten vil 

ligge i intervallet 4,0 til 5,0 % i perioden frem til mars 2009. 

prognosene viser videre nedgang både i 2009 og 2010, og at 

snittet for 2010 blir 3,75 %. 

pengemarkedsrenten (NiBor 3 mnd.) har steget mye gjennom 

året, og spesielt i høst som følge av at risikopåslagene ute 

smitter over på det norske markedet. på det verste stoppet 

pengemarkedet opp, og staten måtte gripe inn gjennom blant 

annet redningspakken for bankene. 1. oktober var pengemarkedsrenten 

oppe i hele 7,91 %, men nivået har falt til 5,83 % 

1 

rentenivåer 2007 2008 2009 2010 

NiBor 5,00 6,33 4,65 3,80 

styringsrenten 4,40 5,25 4,00 3,50 

spread 0,60 1,08 0,65 0,30 

10 års swap 5,50 5,40 5,00 5,75 

10 års stat 4,80 4,50 4,40 5,20 

spread 0,70 0,80 0,50 0,55 

(kilde: Nordea) 

i skrivende stund, og Nordea venter videre fall til et snitt på 

4,65 % neste år og 3,75 % i 2010. Generelt er det forventet en 

normalisering av bankmarkedet mot sommeren neste år. 

den 10-årige swap-renten var i juli så vidt over 6 %, men har i 

primo desember falt til 4,48 %. Med en bankmargin opp mot 

200 rentepunkter i dag, må snittinvestoren i næringseiendom 

forholde seg til en rente på 6,48 % i nye lån. det er naturligvis 

flere investorer som oppnår gunstigere lånevilkår. Generelt er 

det utfordrende å få lange lån, fordi bankene har problemer med 

fundingen, og det gis derfor stort sett lån på fem år eller kortere. 

i tråd med verdireduksjonen på næringseiendom er bankene 

villige til å bidra for å sikre eksisterende prosjekt med høy 

belåning og risiko. dette kan blant annet gi seg utslag i at 

2 10 års swap-rente, 10 års stat og NIBOr 3 m. siden jan. 2007 3 Utvikling i 10 års swap-rente og prime yield tom. nov. 2008 

8,0 

7,5 

7,0 

6,5 

6,0 

5,5 

5,0 

4,5 

4,0 

3,5 

3,0 

jan. 07 

NiBor 3 mnd. 

10 års swap 

mai. 07 

sep. 07 

jan. 08 

10 års stat 

mai. 08 

8 

10 års swap 

NIBOR 7 3 m 


sep. 08 

nov. 08 

(kilde: reuters ecoWin) 

bankene ikke krever at lånet gjøres opp i forbindelse med 

en transaksjon. Bankene fortsetter imidlertid som lånegiver 

til ny eier som kan bidra med mer sikkerhet og egenkapital. 

alternativet for banken kan være at transaksjonen ikke blir 

gjennomført, og også bankene selv venter økt innslag av at de 

overfører lånet til kjøper. Bankene vil fremover prioritere ”gode 

kunder”, og de vil kunne kombinere dette ved å prioritere utlån 

til ”gode kunder” som går inn på eiersiden med ny egenkapital 

i utsatte prosjekter. 

Konklusjon: Rentenivåene er fallende, og det forventes at 

bankmarkedet normaliseres i løpet av 2009. Vi venter flere 

transaksjoner som følge av at finansieringen blir lettere, og 

fordi bankene vil sikre utsatte prosjekter. 

10 års stat 

6 

5 

4 

3 

jan. 98 

jul. 98 

jan. 99 

prime yield 

swap 10 year 

jul. 99 

jan. 00 

jul. 00 

jan. 01 

jul. 01 

jan. 02 

jul. 02 

jan. 03 

jul. 03 

jan. 04 

jul. 04 

jan. 05 

jul. 05 

jan. 06 

jul. 06 

jan. 07 

jul. 07 

jan. 08 

jul. 08 

(kilde: reuters ecoWin / UNNM) 

reNter oG LåNeViLkår 

Prime yield nett 

10 års SWAP-re

traNsaksJoNsMarkedet 

Håp oM Mer VeLfUNGereNde saLGsMarked Neste år 

faLLeNde LaNGe reNter oG Bedre LikViditet i BaNkeNe saNNsYNLiGGJØr fLere traNsaksJoNer i 2009 

i tråd med at finanskrisen og konjunkturutsiktene har forverret 

seg gjennom året, er transaksjonsvolumet blitt redusert. i 2006 

og 2007 ble det omsatt næringseiendom for ca. 120 mrd. 

kr. i transaksjoner over 50 mill. kr. i første halvår var volumet 

ca. 12 mrd. kr. fordelt på ca. 50 transaksjoner. Vår transaksjonslogg 

viser et volum på ca. 3 mrd. kr. i andre halvår, ekskl. 

salget av steen & strøm. Vi forventer at fasiten for 2008 blir 

i størrelsesorden 27-28 mrd. kr., hvorav 11 mrd. i forbindelse 

med salget av steen & strøm og 1-2 mrd. kr. på tampen av 

året. Vi må tilbake til 2004 for å finne et tilsvarende lavt nivå, 

og situasjonen i høst har vært eksepsjonell. Mange investorer 

har satt seg på gjerdet i påvente av mer klarhet om konjunkturutsiktene, 

en reprising av næringseiendom og eventuelle 

tvangssalg. Mange ønsker ikke å investere før de er trygge på 

at bunnen er passert. Videre er lånefinansieringen gradvis blitt 

1 Transaksjonsvolum i mrd. kr. pr. år 

80 

70 

60 

50 

40 

30 

20 

10 

0 

15 

2003 

22 

2004 

44 

2005 

68 

2006 

53 

2007 

27 

2008e 

(kilde: UNNM / dnB Nor Næringsmegling as) 

mer utfordrende. kravet til egenkapital har økt fra minimum 

15 % i fjor til ofte 30-35 % nå i dagens marked. i tilegg har 

bankmarginen økt til opp mot 200 punkter. flere banker 

har strammet kraftig inn på utlånene til næringseiendom og 

prioriterer strengt ”gode kunder”. Videre kanaliseres mindre 

overskuddslikviditet fra næringslivet inn i næringseiendom, og 

etterspørselen etter eiendomsfond er blitt kraftig redusert. det 

synes dessuten som om mange potensielle investorer ønsker å 

spare egenkapital for å sikre seg mot dårligere tider. Utviklingen 

har bidratt til en reprising av næringseiendom, og prime yield 

har økt fra 5,25 % primo 2007 til anslagsvis 6,5 % i dag. det 

innebærer at en prestisjeeiendom som ble solgt for 500 mill. 

kr. i begynnelsen av 2007 i dag blir solgt for anslagsvis 432 

mill. kr., gitt kpi-justeringer på leieinntekten på 1,5 % i fjor 

og 5,5 % i år. kpi var opp 5,5 % på årsbasis pr. oktober, og 

8 

7 

6 

5 

4 

3 

2 

1 

0 

(kilde: UNNM / reuters ecoWin) 

det er i skrivende stund ikke kjent hva kpi blir pr. desember. i 

nominelle kroner har verdien således falt ca. 14 %. prime yield 

gir uttrykk for hva man oppnår for de aller beste eiendommene, 

og de fleste eiendommer selges på høyere yield. Yield-økningen 

har generelt vært høyere for eiendommer i randsonene enn 

eiendommer i mer attraktive områder. 

Vi kan få flere transaksjoner i 2009, fordi lånevilkårene gradvis 

blir bedre. 10 års swap-rente har siden juli falt med drøye 150 

rentepunkter til 4,48 % i skrivende stund. det er også håp om 

at redningspakkene vil begynne å virke, og at bankmarkedet 

normaliseres frem mot sommeren. så langt har det vært mange 

rykter og få tvangssalg. Vi venter kun en mindre økning i antall 

transaksjoner relatert til pressede selgere. 

2 Anslag prime yield, 10-års stat og spread tom. nov. 08 3 10-års swap rente, realrente KPI og realrente KPI-JAe tom. nov. 08 

10-års stat anslag prime yield spread mot 10-års stat 

8 

Spread realrente mot kpi-Jae 10-års stat swap 10 år realrente kpi 

jan. 04 

mai. 04 

sep. 04 

jan. 05 

mai. 05 

sep. 05 

jan. 06 

mai. 06 

sep. 06 

jan. 07 

mai. 07 

sep. 07 

jan. 08 

mai. 08 

sep. 08 

7 

6 

5 

4 

3 

2 

1 

0 

10-års stat 

Anslag netto yield 

jan. 04 

mai. 04 

sep. 04 

jan. 05 

mai. 05 

sep. 05 

jan. 06 

mai. 06 

sep. 06 

jan. 07 

mai. 07 

sep. 07 

jan. 08 

mai. 08 

sep. 08 



Realr 

Realr 

Swap

traNsaksJoNsoVersikt 

1 

2 

Transaksjonsvolum første halvår 2008 fordelt på investor-gruppe 

Transaksjonsvolum 2007 fordelt på geografi 

40 % Eiendomsselskap 

12 % Fondsaktører 

16 % Syndikeringsaktører 

14 % Utlendinger 

11 % Livselskap 

0 % Private 

7 % Andre 

38% Oslo 

18% Div. porteføljer 

18% Østlandet/Sørlandet 

12% Trondheim/Midt-Norge 

6% Stavanger 

7% Bergen/Vestlandet 

1% Nord-Norge 

(kilde: dnB Nor Næringsmegling as) 

(kilde: dnB Nor Næringsmegling as) 

Solgt 

(mnd,år) Adresse 

Beliggenhet 

(kommune) Segment Kjøpesum Kvm 


Leietaker 

okt-08 knud Holsmgt 10 stavanger 8 700 

okt-08 Birisenteret, Biri Biri, Gjøvik kommune kjøpesenter/transport/lager na 13 200 ingen 

okt-08 steen & strøm - kjøpesenter 11 400 

okt-08 Henrik ibsens gt 4 oslo kontor, restaurant 124 ca 5 000 

sep-08 farmannsveien 3 (kristinakvartalet) tønsberg kontor 48 4 564 kfo, acta, Capella Media,Co etc. 

sep-08 Nedre Langgt 47(skibsgateplassen) tønsberg tomt 1,1 mål tomt 

sep-08 kirkegt 17 stavanger 26 890 

sep-08 Ullensaker Næringstomt Ullensaker Næringstomt na 13 mål tomt ingen 

sep-08 Næringstomt trondheim tondheim Næringstomt 12 6,7 da 

sep-08 Verkseier furulunds vei 46-49 oslo Logistikk 137 19 000 

sep-08 Grev Wedels plass9 oslo kontor 773 

aug-08 olat trygvassons gt 4 tønsberg kontor 120 8 300 

aug-08 Nye kaldnes tønsberg forretningsseksjoner 25 

aug-08 diverse handelseiendommer 280 

aug-08 Carlbergveien 4-6 - Moss rygge kontor 130 11 681 

aug.08 Bergengården oslo kontor 215 

aug-08 oksenøyvn 80 (Norske skog HQ) Lysaker kontor, utviklingspotensiale 430 14 000* Norske skog 

Jul-08 kvålkroken 28 sandnes 24 1 900 

Jul-08 Norske skogs tomteområde, ranheim trondheim tomt 70 52 mål 

Jul-08 Voll studenby trondheim 250 

Jun-08 Carl XV's gt (sjøsenteret vallø) tønsberg sjøsenter konf 6 859 båtplasser 

Jun-08 flere eiendommer portefølje Østlandet kontor/handel/trykkeri konf. 30 000 a-pressen m.m 

Jun-08 strandveien 25-27 (Husøy) tønsberg konf. 2 953 

Jun-08 Huntonstranda 3-5 as Gjøvik konf. 600 (5 mål tomt) ingen 

Jun-08 Namsos Handelspark Namos kjøpesenter 157 Møberring1, Coop, planlagt statoil 

Jun-08 elvegaten 25 sandnes 59 

Jun-08 travveien 4 (Jarlsberg) tønsberg konf. 7 000 

Jun-08 storgt 28+30+32 (City shopping) tønsberg Handel konf. 9 800 

Jun-08 flere eiendommer portefølje Østlandet Handel/kontor 123 7 000 diverse (kjøpesenter) 

Jun-08 Leiraveien 13B og kokstaddalen 41 skedsmo og Bergen kombi (lager, produksjon, kontor) 134 17 620 sts as og Mesterbakeren as 

Jun-08 deliveien 10 Vestby kombi (lager og kontor) 205 19 468 skeidar (fremleier) 

Jun-08 posthallen (prinsens gate 8) oslo kontor, handel, servering, bolig, m.m 400 18 372 flere 

Jun-08 innspurten 9, Helsfyr panorama oslo kontor 452 21 419 Nexans 

Jun-08 Bjørvika, Vismabygget (61%andel) oslo kontor konf. 24 800 Visma (tegnet kontrakt på skøyen) 

Jun-08 essendropsgt 5,7 og 9 oslo kontor, handel, servering, bolig, m.m konf. 40 000 Nordea, Centra m.fl 

Jun-08 

slependen, alnabru, råde, 

skedsmokorset - smart club 

asker, oslo, råde, 

skedsmo 

* Hvorav 3 000 m 2 parkering. Tomten har et samlet areal på 56 000 m 2 

Handel konf. 62 500 smart club 

traNsaksJoNsoVersikt

aktØroVersikt 

et UtVaLG aV aktØrer 

eiendomsutviklingsselskap 

Næringsareal 

(m 2 ) 


Boligareal 

(m 2 ) 

Annet areal 

(m 2 ) Total areal (m 2 ) 

Innhentet 

egenkapital 

(mNOK) 

Investert kapital 

(mNOK) 

scandinavian property development asa 304 000 436 700 15 000 755 700 4 000 6 200 Norge, danmark* 

Hansa property Group** 269 333 580 307 30 627 880 267 1 292 2 397 Norge 

*spde har 80% av aksjene i investeringen i danmark (odense) 

**Hansa eier 70% av utviklingsporteføljen fra selvaag 

Selskap 

HOVedLISTe - BørSNOTerT 

Bruttoleie 

(mNOK) 

Samlet 

næringsareal, 

m 2 

Areal- 

ledighet 

Vektet 

gjenværende 

leietid, år 

Norgani Hotels asa 800 671 480 0,0 % 10,3 

Norwegian property asa 1 864 1 345 945 0,6 % 7,6 

olav thon eiendomsselskap asa 1 610 1 275 000 2,0 % 4,0 

Northern Logistic property 369 694 000 2,9 % 7,4 

UNOTerTe 

eiendomsspar as/Victoria eiendom as* 1 420 1 126 000 1,0 % 5,8 

* inkl. deleide eiendommer på 100 % basis 

Livselskaper / Forsikring / Bank 

Bruttoleie, 

mNOK 

Samlet 


m 2 

Areal- 

ledighet 

Vektet 

gjenværende 

leietid, år 

Nordea Liv 447 314 988 2,8 % 4,7 

Gjensidige eiendom* - - - - 

spareBank 1 352 257 501 1,5 % 5,7 

storebrand eiendom as 1 386 1 283 474 1,5 % 4,2 

Vital eiendom as forvalter 1 941 123 082 1,9 % 4,0 

*Gjensidige eiendom og oslo areal rapporteres samlet. se oslo areal 

eiendomsselskap 

Bruttoleie, 

mNOK 

Samlet 


m 2 

*Gjensidige eiendom og oslo areal rapporteres samlet. tallene er fra 30.06.08 

**inkl. deleide selskaper 

Arealledighet 

Investert 

i land 

Vektet 

gjenværende 

leietid, år 

aMfi eiendom as** 707 752 201 3,3 % 4,1 

aspelin ramm Gruppen 316 400 501 4,7 % 7,7 

avantor asa 175 179 174 10,4 % 5,38 

Braathen eiendom 201 171 000 1,0 % 2,9 

entra eiendom as 1 350 1 061 701 3,5 % 9,9 

ica eiendom as 258 241 202 3,5 % na 

stor Ulven as 126 207 381 7,8 % 4,66 

Linstow eiendom as 19 37 633 0,0 % 1,9 

Mustad eiendom as 207 153 400 0,0 % 5,8 

NsB eiendom (inkl. roM eiendomsutvikling 

as) 

430 725 254 3,3 % 4,1 

oBos forretningsbygg as 240 227 100 2,0 % 4,1 

oslo areal * 460 340 000 7,8 % 4,3 

pecunia as 182 82 118 4,3 % 7,0 

reitan eiendom 461 466 981 6,6 % na 

sektor Gruppen as 496 444 000 0,9 % 4,1

Gjennomførte (kjøpte) syndikeringsprosjekter i perioden fra 1.1.08 tom 30.09.08. 

Plasserte prosjekter (eksklusive solgte prosjekter). 

Prosjekter siste 5 år i perioden fra 01.10.03- 

30.09.08, inklusive avsluttede/ solgte prosjekter. 

(Hvis solgt og kjøpt i denne perioden kommer, 

inkluderes bare brutto kjøpsverdi) 

Syndikeringsselskapene Antall i Norge Antall i utlandet Total syndikering Brutto verdi, mNOK Antall Brutto verdi, mNOK 

dnB Nor 2 0 2 507 40 16,8 

dtZ realkapital Corporate finance as 1 0 1 220 15 2 723 

seB enskilda 0 0 0 0 7 42 352 

fearnley finans eiendom asa 2 0 2 254 38 10 396 

first securities 0 0 0 0 39 10 829 

Nrp finans as 1 2 3 508 49 10 053 

Nordea Markets 1 0 1 217 16 3 187 

Malling & Co syndikering as 0 0 0 0 16 6 000 

UNioN eiendomskapital as/Union Capital as 4 4 8 920 54 22 302 

eiendomsfond 

Langsiktig 

belåningsgrad 

Avkastning 

i år 

Verdi 

eiendomsportefølje 

pr 

30.09.08, 

mNOK 

Antall 

eiendommer 

Brutto leie, 

mNOK 

Samlet næringsareal, 

m 2 

Arealledighet 

(økonomisk 

ledighet) 

Vektet løpetid 

leiekontrakter, år 

storebrand privatinvestor asa 74 % -30,8 % 7 100 66 505 465 000 2,20 % 7,1 

dnB eiendomsfond 74 % -14,0 % 12 500 80 867 840 000 1,0 % 6,8 

pareto eiendomsinvest Nordic as 87 % -38,0 % 2 573 62 191 404 637 0,0 % 10,8 

Nordisk areal i as 76 % -22,8 % 2 091 107 181 198 500 10,1 % 3,5 

ryger eieendom as(first securities)* 75 % -13,0 % 830 16 61 59 100 0,0 % 9,2 

realkapital european opportunity invest as 75 % 3,5 % 782 11 38 88 408 10,8 % 5,5 

* tall fra 30.06.08 (halvårlig regnskapsavleggelse). 


aktØroVersikt

soLGte eieNdoMMer 

ekseMpeL på soLGt eieNdoM de siste tre MåNeder 

SALG AV KøBeHAVNGATeN 10, BerGeNeGÅrdeN 

selger: privat 

kjøper: Bergenegården invest og Bergenegården Holding (Nordicgate eiendom as) 

14 UNioN markedsrapport Q4 2008

aVkastNiNG på iNVesteriNGer i NÆriNGseieNdoM 

YieLdoppGaNG Har Gitt NeGatiV totaLaVkastNiNG 

Boks 1 viser årlig total avkastning på næringseiendom målt ved 

hhv. ipd-indeksene ”ipd Norsk eiendomsindeks” og ”ipd Norsk 

kontor”. indeksene er basert på innrapporterte eiendomsverdier 

og finansiell informasjon fra en lang rekke eiendomsbesittere. 

for 2008 vises utviklingen for årets tre første kvartal. for hvert 

av årene frem til 2008 som indeksen har målt, har avkastningen 

vært positiv, og spesielt høy var totalavkastningen (inkl. direkteavkastning) 

i årene 2005 - 2007. Hittil i år har totalavkastningen 

vært -3,6 % (-3,2 % tom Q2) for eiendommene i ipd Norsk 

eiendomsindeks og -6,1 % (-4,4 % tom. Q2) for eiendommene 

i ipd Norsk kontor. til sammenlikning var verdiendringen 

for samtlige eiendommer i årets tre første kvartal -7,6 % og 

-10,0 % for eiendommene i ipd Norsk kontor. Nedgangen i 

eiendomsverdiene skyldes primært yield-oppgangen, mens 

leieprisene isolert sett har bidratt marginalt positivt. 

1 

20 

15 

10 

5 

0 

-5 

IPd-indeksene for totalavkastning 

2000 

ipd Norsk kontor 

ipd Norsk eiendomsindeks 

2001 

2002 

2003 

2004 

2005 

2006 

2007 

tom. Q3 2008 

(kilde: ipd) 

etableringen av eiendomsfond i Norge etter årtusenskiftet 

har vært vellykket og tiltrukket seg nærmere 30 mrd. kroner 

i egenkapital. inkludert gjeld er eiendomsinvesteringene i 

størrelsesorden 60 mrd. kr., hvorav ca. halvparten i eiendom 

i Norge. i flere år har fondene gitt høy avkastning, og 2008 

ser ut til å bli første året med negativ avkastning. Vårt søsterselskap 

UNioN eiendomskapital som forvalter storebrand 

eiendomsfond, måler de norske fondenes avkastning. 

”fondsindeksen” til UNioN eiendomskapital viser akkumulert 

avkastning og er vektet iht. investert kapital. ”fondsindeksen” 

hadde en avkastning på ca. 43 % fra fjerde kvartal 2005 

til toppen i fjerde kvartal 2007. avkastningen har vært ca. 

-23 % i årets tre første kvartal, hvorav ca. halvparten av 

nedgangen kom i tredje kvartal. avkastningen reflekterer blant 

annet verdiutviklingen på egenkapitalen i fondene. Jo høyere 

2 

Avkastning på eiendomsfond i Norge 

160 

IPD Norsk Kontor 

140 

IPD Norsk Eiendomsindeks 

120 

100 

80 

60 

40 

20 

0 

Q4 05 

Q1 06 

Q2 06 

Q3 06 

Q4 06 

Q1 07 

Q2 07 

Q3 07 

Q4 07 

Q1 08 

Q2 08 

Q3 08 

belåningsgrad, jo mer påvirkes avkastningen av endringer i de 

underliggende eiendomsverdiene. 

internasjonal uro og endringer i oljeprisen har bidratt til store 

bevegelser på oslo Børs i år. fra toppen 22. mai har hovedindeksen 

frem til 21. november sunket med 64 % og ligger nå 62 

% under nivået ved årets begynnelse. eiendomsindeksen (real 

estate 4040) har hatt en jevnere nedadgående kurve og tok ikke 

del i den oljerelaterte oppgangen i april/mai. real estate 4040 

ligger nå 65 % under nivået ved årets begynnelse. til sammenlikning 

ligger den svenske eiendomsindeksen nå ca. 49 % under 

nivået ved årets begynnelse. den norske eiendomsindeksen 

reflekterer langt på vei utviklingen i Norwegian property, mens 

den svenske eiendomsindeksen i større grad speiler utviklingen i 

aksjemarkedet generelt. 


(kilde: Union eiendomskapital) 

3 

Hovedindeksen og eiendomsindeksen på Oslo Børs 

110 

100 

90 

80 

70 

60 

50 

40 

30 

02.01.2008 

02.02.2008 

real estate 4040 

Benchmark oseBX 

02.03.2008 

02.04.2008 

02.05.2008 

02.06.2008 

02.07.2008 

02.08.2008 

02.09.2008 

02.10.2008 

02.11.2008 

(kilde: ireuters ecoWin) 

aVkastNiNG på NÆriNGseieNdoM 

Real Estate 4 

Benchmark O

Utleiemarkedet 

Utleiemarkedet for kontor i oslo, asker & BærUm 

nedadgående trend, mUlig vekst fra 2010 

Hovedtrenden for leieprisene er at det fortsatt oppnås gode 

priser, men at nivåene har begynt å falle. vår liste over 50 

leiepriseksempler fra de siste tre månedene viser klart at det 

fortsatt inngås avtaler med gode priser for utleier. etter fire 

år med kraftig oppgang i leienivåene, faller leieprisene nå 

på kort sikt. Bedriftene har forverrede utsikter og er derfor 

mer kostnadsfokuserte- og planlegger i langt mindre grad for 

ekspansjon. sysselsettingsprognosene viser negativ vekst for 

2009, og vi venter at arealledigheten i oslo, asker og Bærum 

øker fra 5,0 % i dag til 6,5 % i fjerde kvartal 2009. den 

moderate veksten vil bidra til å begrense fallet i leieprisene. 

enhver eiendom prises unikt, og en kan ikke lese ut leieprisen 

nøyaktig for en gitt eiendom ut fra leieprisene i området. for 

hver sone viser vi prisutviklingen for nybygg/totalrehabilitert, 

fordi dette uttrykker pristoppen, og det er disse prisene som 

erfaringsmessig leder an i utviklingen. leieprisen for nybygg/ 

totalrehabilitert i vika/aker Brygge steg med anslagsvis 157 % 

fra Q4 2003 til Q4 2007, men har hatt en nedadgående kurve 

gjennom 2008. vi anser likevel at de aller beste eiendommene 

pr. fjerde kvartal kan leies ut til 3 750 kr. pr. meter. til sammenligning 

var nivået så sent som i fjerde kvartal 2006 2 600 kr. pr. 

meter. Prognosene for så vel internasjonal som norsk økonomi 

viser at konjunkturbunnen nås i løpet av 2009, og at veksten 

tiltar fra andre halvår neste år. med et antatt tidsetterslep på 

6-12 mnd. vil leieprisene kunne snu opp i løpet av 2010. vi 

understreker at konjunkturprognosene er usikre, og sentralbanksjefen 

uttrykte ultimo november at vi er inne i en periode med 

uvanlig stor usikkerhet om utviklingen fremover for inflasjon, 

produksjon, rente og utfall av finanskrisen. 

som vi påpekte i forrige kvartalsrapport, vil flere gode eiendommer 

kunne holde helt eller delvis stand mot den generelt nedadgående 

trenden, fordi de er populære og utløser høy betalingsvillighet. 

andre og mindre attraktive eiendommer vil i mindre grad bli reddet 

av lav arealledighet og høy sysselsettingsvekst slik tilfellet har vært 

de siste årene. 

sammenliknet med forrige nedgang i eiendomsmarkedet, venter 

vi nå en betydelig lavere tilførsel av kontorbygg. i perioden 2000 - 

2004 sank antall ansatte i hovedstaden med ca. 27 000. i samme 

periode var likevel tilførselen av nye kontorbygg hele 650 000 m2 . 

legger vi til 1999, var tilførselen snaue 900 000 m2 . i tillegg flyttet 

telenor fra oslo og frigjorde ca. 50 000 m2 kontorbygg. i sum 

ga dette en tosifret arealledighet. for 2009 venter vi en tilførsel 

av nybygg på kun drøye 100 000 m2 . mange prosjekter utsettes 

eller kanselleres, og det er sannsynlig at tilførselen faller ytterligere 

i 2010. i vårt scenario faller sysselsettingen i oslo med totalt 7 500 

i 2009, for så å øke marginalt allerede i 2010. vi venter at kun 

et mindretall av bedriftene som nedbemanner fremover vil flytte 

som resultat av mindre arealbehov. Økt fremleie er en sannsynlig 

konsekvens, og vi erfarer allerede flere eksempler på fremleie. 

generelt venter vi at områder som har hatt høyest vekst i prisene 

også leder an i utviklingen nedover. for aker Brygge/vika og Øvrige 

sentrum, har topp-prisene pr. fjerde kvartal allerede falt 10-20 %, 

og nedgangen over nyttår blir mindre bratt. andre områder ligger 

noe senere i sykelen, men prisene i kategorien nybygg/totalrehabilitert 

faller i samtlige områder i fjerde kvartal. foruten CBd, venter 

vi at Øvrige sentrum, oslo vest og skøyen fortsatt vil oppnå høye 

priser. områdene fremstår fortsatt som de foretrukne og har til dels 

lav arealledighet. i Ytre nord og Øst frykter vi et større prisfall utover 

i 2009 i tråd med tidligere nedgangstider. arealledigheten i sonen 

er allerede snaue 100 000 m2 . 

vi venter at snittprisene vil ligge litt etter i sykelen, men at kurven er 

nedadgående fra fjerde kvartal . leieprisstatistikk fra eiendomsverdi 

næring for kontrakter med oppstart i tredje kvartal viser at snittprisen 

for hele oslo nå er på ca. 1 700 kr. pr. m2 /år. 

i vår leiepristabell har vi lagt til tre nye soner - ”Ytre vest”, ”Ytre 

nord og Øst” og ”Ytre syd”. vi har også utarbeidet anslag for 

arealledigheten for ulike soner pr. november basert på annonserte 

ledige lokaler. spesielt oslo vest (frogner-majorstua) skiller seg ut 

med lav arealledighet. indre nord har den høyeste arealledigheten. 

Ytre syd hadde overraskende lav arealledighet, men der er massen 

av kontorbygg i likhet med Ytre vest så lav at arealledigheten kan 

svinge nærmest fra måned til måned. totalt sett var det pr. 10. 

november 460 000 m2 ledige kontorer, hvorav 90 000 i asker/ 

Bærum og 370 000 m2 i hovedstaden. 

1 

Anslag for arealledighet i ulike soner 

sentrum 4,9 % 

oslo vest 2,7 % 

indre nord 7,6 % 

gamlebyen 4,6 % 

skøyen og omegn 5,3 % 

Ytre vest 6,1 % 

nord-Øst 5,4 % 

Ytre syd 3,6 % 

Sum Oslo 5,1 % 

asker + Bærum 4,8 % 

Sum Oslo, Asker & Bærum 5,0 % 

16 Union markedsrapport Q4 2008

2 

Bærum 

Flytoget 

Asker 

Lysaker 

Pris pr m 2 / år i nybygg / totalrehabilitert 

Ytre vest 

Skøyen 

Oslo vest 

Ring 3 

Ring 2 

CDB 

Ring 1 

Indre nord 

Øvrige 

sentrum 

Nydalen 

Gamlebyen 

Ytre syd 

Bryn/ 

Helsfyr 

Ytre nord/øst 

Q1 2008 Q2 2008 Q3 2008 Q4 2008 Q1 2009 Q4 mot Q3 Q1 mot Q4 

vika / aker Brygge 4 700 4 500 4 100 3 750 3 600 -9 % -4 % 

Øvrige sentrum 3 300 3 400 3 200 2 900 2 800 -9 % -3 % 

oslo vest 2 400 2 450 2 400 2 300 2 250 -4 % -2 % 

indre nord 1 750 1 800 1 850 1 800 1 750 -3 % -3 % 

gamlebyen 1 550 1 650 1 650 1 600 1 550 -3 % -3 % 

skøyen 3 300 3 300 3 000 2 850 2 750 -5 % -4 % 

lysaker 2 400 2 450 2 400 2 250 2 150 -6 % -4 % 

nydalen 2 100 2 250 2 250 2 150 2 050 -4 % -5 % 

Bryn / Helsfyr 1 900 1 950 1 900 1 800 1 750 -5 % -3 % 

Ytre vest 2 000 2 200 2 000 1 950 1 900 -3 % -3 % 

Ytre nord og Øst 1 780 1 800 1 750 1 600 1 600 -9 % 0 % 

Ytre syd 1 740 1 750 1 700 1 600 1 550 -6 % -3 % 

asker / Bærum 1 900 2 000 1 950 1 900 1 800 -3 % -5 % 

Union markedsrapport Q4 2008 17 

Flytoget 

kart over 

leiePrisområdene 

3 

5000 

4500 

4000 

3500 

3000 

2500 

2000 

1500 

1000 

500 

Leiepris for prestisjelokaler i CBD fra Q1 1998 tom Q1 2009 

0 

Q1 98 

Q4 98 

Q3 99 

Q2 00 

Q1 01 

Q4 01 

Q3 02 

Q2 03 

Q1 04 

Q4 04 

Q3 05 

Q2 06 

Q1 07 

Q4 07 

Q3 08 

Utleiemarkedet 

CBD-pris

Utleiemarkedetet 

Utleiemarkedet for kontor i oslo & leiePriseksemPler 

1 

2 

5000 

4500 

4000 

3500 

3000 

2500 

2000 

1500 

1000 

Utleiegrad i Oslo, Asker/Bærum og kvadratmeterpris for prestisje 

500 

0 

1700 

1600 

1500 

1400 

1300 

1200 

1100 

1000 

900 

800 

1999 

Pris pr. m 2 /år for prestisje 

Utleiegrad for kontorer i oslo, asker/Bærum 

1995 

1996 

1997 

1998 

1999 

1995 

2000 

2001 

2002 

2003 

2004 

2005 

2006 

2007 

2008 

Eiendomsverdi Nærings snittpriser for kontorer i Oslo tom. Q3-08 

2000 

2001 

2002 

2003 

2004 

2005 

2006 

2007 

2008 

98 

96 

94 

92 

90 

88 

86 

(kilde: eiendomsverdi næring) (kilde: Unnm / eiendomsspar) 

Adresse Areal kvm Pris pr. kvm/år Leietid år Type 

aker Brygge 107 5 000 2 kontor 

aker Snittpris Brygge i Q2 for prestisje 

202 2 500 2 kontor 

akersgt. 20 300 3 100 5 kontor 

akersgt. Utleiegrad 20 i Oslo, Asker og Bærum 

328 2 800 8 kontor 

dronningens gt. 40 930 2 300 8 kontor 

ensjø 500 1 000 - 1 200 1 - 5 kontor 

grensen 13 1769 2 180 5 kontor 

Holberg gt. 21 600 2 700 7 kontor 

ibsenkvartalet 340 3 150 3 kontor 

Jernbanetorget 325 2 400 6 kontor 

karl Johan gt. 6 500 1 650 3 kontor 

kirkegaten 32 520 2 350 5 kontor 

kongens gate 12 3 770 2 000 10 kontor 

lille grensen 5 diverse 2 400 kontor 

lysaker torg 45 315 1 750 5 kontor 

majorstuen 16 000 1 800 - 2 050 8 - 9 kontor 

nye vakås vei 8 115 1 000 5 kontor 

Oslo Parkveien totalt, nominelle kroner 

6 000 3 200 10 kontor 

Parkveien 60 455 2 200 5 kontor 

Parkveien 60 37 2 200 5 kontor 

rosenholm Campus 209 1 400 5 kontor 

rådhusgt. 23 500 2 510 10 kontor 

rådhusgt. 23 500 2 500 10 kontor 

storgaten 1 900 2 000 10 kontor 

ensjø 6 000 1 000 10 lager 

gladengveien 3b 120 900-1 300 5 kombi 

Ulvenveien 2 070 900 4 kombi 

Østensjøveien 16 957 900-1 400 5 kombi 

drammensveien 200 700 2 200 2 Butikk 


eksemPler På Utleide eiendommer de siste tre månedene 

rOSENHOLM CAMPUS 

leiepris: 1400,- pr m²/år type: kontor 

areal: 219 m² leietid: 5 år 

OLE DEvIkSvEI 4 

leiepris: 1300,- pr m²/år areal: 428 m² 

type: kontor leietid: 5 år 

kIrkEGATEN 32 



MØLLErGATEN 39 




Utleide eiendommer

markedet i Bergen 

kontormarkedet i Bergen 

leieprisene for sentrale kontorlokaler har økt ca. 40 % de siste 

tre årene. oversikten fra dns ekspertpanel viser at leieprisen for 

moderne og sentrale kontorlokaler har økt med 7 % siden juni til 

1 550 kr. pr. november. Panelet venter imidlertid at pristoppen 

nå er nådd i Bergen. det er flere leiepriseksempler fra det siste 

halvåret på ca. 2 100 kr. meteren. i en rapport fra fana sparebank 

næringsmegling fra oktober fremkommer ulike syn med hensyn 

til leieprisutviklingen fra lokale eiendomsaktører. fana sparebank 

næringsmegling mener imidlertid at prisene nå er i ferd med 

å flate ut, men det er ikke registrert noen nedgang i prisene. 

arealledigheten vurderes til å være i størrelsesorden 5 %. 

det er i løpet av året solgt svært få yield-eiendommer i Bergensregionen, 

men prime yield pr. oktober ble anslått til ca. 7 % av dnB 

nor næringsmegling. 

1 Leiepris pr. m 2 for moderne og sentrale kontorlokaler i Bergen 

1600 

1400 

1200 

1000 

800 

600 

400 

200 

0 

1988 

1990 

1992 

1994 

1996 

1998 

2000 

2002 

2004 

des 05 

nov 06 

des 07 

nov 08 

(kilde: dns ekspertpanel) 

Bergen opplevde en sammenlagt sysselsettingsvekst på hele 10 

% i 2006 og 2007. Økningen tilsvarer 13 370 personer og er høy 

i et lengre perspektiv. ifølge ssB er det nå 152 000 sysselsatte i 

Bergen, men veksten er nå avtagende 

andelen arbeidsledige i Bergen kommune utgjorde i oktober i år 

1,6 % av arbeidsstyrken (nav.no). i Hordaland fylke var snittet 

til sammenlikning 1,5 %, som innebærer en mindre reduksjon i 

ledigheten fra oktober i fjor. tilgangen på ledige stillinger i fylket 

er fortsatt høy pr. oktober, men har falt i med 9 % fra samme 

tid i fjor. nav venter likevel nå økende arbeidsledighet, særlig 

innenfor industri, bygg og anlegg, som er spesielt konjunkturutsatte, 

samt at de venter en økning i antall permitterte 

generelt. Utlyste stillinger på finn innenfor kontoryrker er fra 

begynnelsen av oktober til november samlet redusert med ca 

Bergen 

8000 

7000 

6000 

5000 

4000 

3000 

2000 

1000 

0 

-1000 

18 %. Utlyste stillinger for kontoryrker er pr. 10. november 1 341 

stk. det har vært nedgang i antall ledige stillinger for samtlige 

kontorkategorier. 

gjennom første halvår ble det kun fullført bruksareal i kontorsegmentet 

tilsvarende 5 500 m². den lokale aktøren kyte uttaler 

imidlertid at det er flere prosjekter som er under ferdigstillelse, 

samt flere nybyggprosjekter som venter på byggetillatelse. 

igangsatt bruksareal kontor var over 70 000 m² i 2007, som 

innebar en økning på over 50 000 m² i forhold til 2006. vår telling 

og beregning av arealledigheten basert på annonser på finn 

viser at det pr. uke 46 var ca. 18 000 m2 med ledige kontorer. 

Utviklingen innebærer en reduksjon på 17 % fra oktober til 

november i år. ifølge kyte er arealledigheten nå ca. 5 % i Bergen 

og kontormassen på ca. 1,66 mill. m2 . 

2 Årlig endring i antall sysselsatte personer (all næring) 

3 Fullført bruksareal kontor i Bergen 

2001 

2002 

20 Union markedsrapport Q4 2008 

2003 

2004 

2005 

2006 

2007 

(kilde: ssB) 

50000 

45000 

40000 

35000 

30000 

25000 

20000 

15000 

10000 

5000 

0 

2000 

2001 

2002 

2003 

2004 

2005 

2006 

H1 2007 

H2 2007 

H1 2008 

(kilde: ssB)

kontormarkedet i trondHeim 

leiePriser 

leienivået for moderne og sentrale kontorlokaler har de siste tre 

årene steget med snaue 40 % i trondheim. Prisene har imidlertid 

flatet ut det siste halvåret og er av dns ekspertpanel pr. november 

vurdert til å være 1 650 pr. m²/år. det er blitt oppnåd toppnivåer 

på opp til 2 400 kr. pr. m²/år, men nå tilbys nye kontorer for 1 800 

pr. m2 . ifølge dnB nor næringsmegling as er det særlig i sentrum 

at leienivået har steget, og snittprisen var i første halvår i år 1 540 

kr. pr. m2 /år. 

det er i hovedsak ingen omsetning av yieldeiendommer i 

trondheimsregionen, men dnB nor næringsmegling estimerte 

(sept. 2008) prime yield til å være i intervallet 6,75 % - 7,25 %. 

1 Leiepris pr. m 2 for moderne og sentrale kontorer i Trondheim 

1800 

1600 

1400 

1200 

1000 

800 

600 

400 

200 

0 

1988 

1990 

1992 

1994 

1996 

1998 

2000 

2002 

2004 

des 05 

nov 06 

des 07 

nov 08 


sYsselsetting og arBeidsledigHet 

i 2006 passerte antall arbeidstakere 100 000 i trondheim. de to 

siste årene har veksten vært ca. 8 500 personer og nivået var ved 

inngangen til 2008 ca. 105 000 i følge ssBs statistikk for sysselsatte 

etter arbeidssted. 

andelen arbeidsledige i trondheim kommune utgjorde i oktober 

i år 2,2 % av arbeidsstyrken (nav.no). tilgangen på ledige 

stillinger i fylket var 40 % lavere i oktober enn på samme tid i 

fjor. arbeidsmarkedet i sør-trøndelag opplevde i oktober en svak 

økning i arbeidsledigheten fra oktober 2007, den første økningen 

på 57 måneder (nav.no). Utbudet av stillinger på finn innenfor 

kontoryrker var per 10. november 573 stk, mot 589 måneden før. 

reduksjonen tilsvarer 3 %. 

2 

Årlig endring i antall sysselsatte personer (all næring) 

5000 

Trondheim 

4500 

4000 

3500 

3000 

2500 

2000 

1500 

1000 

500 

0 

2001 

2002 

2003 

2004 

2005 

arealtilfØrsel og arealledigHet 

i 2002 ble det ferdigstilt 71 000 m2 kontorer i trondheim. i hele 

perioden etter 2002 er det imidlertid kun blitt ferdigstilt 63 000 m2 . 

På tross av svært omfangsrike nybyggplaner, ble det ikke ferdigstilt 

nye kontorlokaler i første halvår ifølge byggearealstatistikken til 

ssB. arealledigheten er i dag lav og eksempelvis har de to største 

aktørene innenfor næringseiendom i trondheim (koteng og e. C. 

dahls eiendom) en uteleieprosent på 96 - 97 % (dn 21. okt. 08). 

vår telling og beregning av volum ledige lokaler basert på annonser 

på finn viste en økning på 9 % fra oktober til november. nivået var 

pr. uke 46 på ca. 47 000 m2 . 

Fullført/ferdigstilt bruksareal kontor i Trondheim 


2006 

2007 

(kilde: ssB) 

3 

80000 

70000 

60000 

50000 

40000 

30000 

20000 

10000 

0 

2000 

2001 

2002 

2003 

2004 

2005 

2006 

H1 2007 

H2 2007 

H1 2008 

(kilde: ssB) 

markedet i trondHeim 

Sys

markedet i stavanger 

kontormarkedet i stavanger 

Panelet til dn viser pr. november i år at kvadratmeterprisen på 

moderne, sentrale kontorlokaler har flatet ut på 1 700 kr. det siste 

halvåret. nivået er 31 % høyere enn for tre år siden, men kun 

3 % høyere enn for ett år siden. for de aller beste kontorlokalene i 

stavanger sentrum ligger kvadratmeterprisen nå i intervallet 2 000 

- 2 400 kroner. videre ligger god standard i intervallet 1 400 til 1 

800 kr. og enkel standard i intervallet 900 til 1 200 kr. ifølge vågen 

eiendom. arealledigheten er nå på kun 1,5 % for kontorer og 1 % for 

næringsbygg generelt. den lokale aktøren venter at etterspørselen 

etter næringslokaler vil holde seg stabil fremover, arealledigheten 

vil kun øke moderat, og leieprisene vil flate ut. først i andre halvår 

2009 vil det bli press på prisene nedover, og da først og fremst på 

lokaler som fraflyttes i randsonene. Utviklingen er ventet å komme 

i kjølevannet av en rekke nybygg som ferdigstilles i sentrum neste 

år, og som langt på vei er utleid. 

1 Leiepris pr. m 2 for moderne og sentrale kontorlokaler i Stavanger 

1800 

1600 

1400 

1200 

1000 

800 

600 

400 

200 

0 

1988 

1990 

1992 

1994 

1996 

1998 

2000 

2002 

2004 

des 05 

nov 06 

des 07 

nov 08 


med hensyn til transaksjonsmarkedet, anslår vågen eiendom at 

yieldkravet for næringseiendom sett under ett har steget ca 1,5 % i 

år, men det er få transaksjoner å ta utgangspunkt i. 

sysselsettingsveksten har vært kraftig i stavanger de siste par 

årene, og ved inngangen til 2008 var antallet sysselsatte ca. 78 000. 

andelen arbeidsledige i stavanger kommune utgjorde i oktober i år 

kun 1,1 % av arbeidsstyrken, som for øvrig er det samme nivået 

som for hele fylket. antall ledige stillinger totalt i fylket var 16 % 

lavere i oktober enn på samme tid i fjor, mot 28 % en nedgang 

på landsbasis. etterspørselen etter arbeidskraft holder seg dermed 

fortsatt på et godt nivå i rogaland, med et høyere antall registrerte 

ledige stillinger enn helt arbeidsledige. det ventes imidlertid økt 

ledighet og avtakende tilgang på ledige stillinger i 2009. antall 

ledige stillinger (annonsert på finn) for kontoryrker har samlet sett 

2 

Årlig endring i antall sysselsatte personer (all næring) 

7000 

Stavanger 

6000 

5000 

4000 

3000 

2000 

1000 

0 

-1000 

-2000 

2001 

2002 

økt med 12 % fra oktober til november i år, og nivået ligger nå på 

1 795 ledige stillinger. det er særlig innenfor petroleumssektoren 

og offentlig sektor et utviklingen er god. det er betydelig lavere 

etterspørsel i blant annet økonomi/regnskap og media/Pr. 

fullført/ferdigstilt kontorareal var etter årets seks første måneder 

på drøye 34 000 m2 . vågen eiendom estimerer at ca. 100 000 m2 ferdigstilles neste år, og at arealledigheten øker til mellom 2,5 og 

5,0 %. man erfarer nå at påtenkte nybyggprosjekter ikke igangsettes 

på grunn av tøffere finansieringskrav, og ferdigstillelsen er 

ventet å synke til 75 000 m2 i 2010. våre tellinger og beregninger 

viser at mellom 20 000 og 30 000 m2 kontorer er ledige i eksisterende 

bygg. legger vi til nybygg, kommer vi opp i ca. 107 000 m2 . 

arealledigheten ventes å øke til mellom 3,5 og 6,5 % i 2010, gitt en 

reduksjon på 30 til 50 % i sysselsettingsveksten. 


2003 

2004 

2005 

2006 

2007 

(kilde: ssB) 

3 

Fullført bruksareal kontor, Stavanger 

40000 

35000 

30000 

25000 

20000 

15000 

10000 

5000 

0 

2000 

2001 

2002 

2003 

2004 

2005 

2006 

H1 2007 

H2 2007 

H1 2008 

(kilde: ssB)

sverige og stoCkHolm 

artikkelen er UtarBeidet av vårt sØsterselskaP leimdörfer aB 

tregt i svensk Økonomi frem til 2010 

turbulensen i det globale finansmarkedet har påvirket den 

svenske økonomien mer enn tidligere antatt, og de økonomiske 

utsiktene er forverret. det er nå forventet nedgang i BnP-veksten 

i år og ytterligere svekket vekst i 2009. svenske husholdningers 

pessimisme øker når det gjelder den svenske økonomien. 

Consumer confidence har falt vesentlig siden 2007 og er på sitt 

laveste nivå siden 1990-tallet. man ser en begynnende reduksjon 

i sysselsettingsnivået, og permitteringsvarsler og færre utlyste 

stillinger viser kjente tegn til en vedvarende reduksjon i sysselsettingen. 

inflasjonen i september var 4,4 %, godt over riksbankens 

langtids mål på 2 %. inflasjonspresset er i ferd med å modereres 

som et resultat av finanskrisen og forventes å avta gradvis i 2009 

og 2010. i oktober senket riksbanken reporenten to ganger, hver 

gang med 50 basispunkter til 3,75 %. det er nå forventninger om 

at reporenten de neste 6 månedene skal kuttes med ytterligere 

50 basispunkter. 

transaksJonsmarkedet 

det svenske eiendomsmarkedet har opplevd en betydelig 

reduksjon i antall transaksjoner i 2008. et svakere eiendomsmarked 

er i hovedsak et resultat av de finansielle tumultene, med 

strengere lånekrav som har ført til utsettelser eller kansellering 

av transaksjoner. til tross for lavere aktivitet, har transaksjonsvolumet 

holdt seg på robuste ca. sek 120 mrd til nå. det høye 

nivået skyldes noen få ekstraordinære store transaksjoner som 

kraftig forsterket transaksjonsvolumet i Q3 2008. i andre halvdel 

av tredje kvartal har transaksjonsvolumet vært på et historisk lavt 

nivå, med svært få gjennomførte transaksjoner, som har forårsaket 

stor prisusikkerhet i markedet. det er imidlertid tydelig tegn 

på en oppadgående yieldkorreksjon. 

leiemarkedet 

i den senere tid har leienivået begynt å flate ut. leieniåvet for 

prestisjelokaler i stockholm CBd og i utkanten av stockholm er 

forventet å slutte å stige, fordi etterspørselen avtar, og nye lokaler 

tilføres markedet. risikoen for lavere fremtidig leie kan drive 

yielden ytterligere opp de neste årene. 

aksJemarkedet 

siden toppen i april 2007 har aksjemarkedet falt med omtrent 

50 %, mens prisen på eiendomsaksjer har falt med ca. 55 %. 

reduksjonen i prisen på eiendomsaksjer samsvarer med omtrent 

20 % fall i faktisk eiendomsverdi. den tidligere premien man 

betalte for eiendomsaksjer har dessuten avtatt vesentlig, fra en 

premie på 23 % i april 2007 til en rabatt på 5 % i november 

2008. 

1 

Makroprognoser Sverige 2008 2009 2010 

BnP 1,3 0,7 2,4 

sysselsettingsnivå 80,2 79,9 80,0 

inflasjon 4,4 2,0 1,6 

10-års statsobligasjonsrente (nivå) 4,4 4,4 4,6 

kilde: Prognoser fra sveriges riksbank og konjunkturinstitutet, imf og europakommisjonen 


2 

3 

5000 

4500 

4000 

3500 

3000 

2500 

2000 

1500 

1000 

500 

0 

130 

110 

Leiepriser pr m 2 /år for kontorer i Stockholm 

2002 

2003 

2004 

2005 

2006 

2007 

H1 2008 

H2 2008 

OMXS (Hovedindeksen) og CrEX (Eiendomsindeksen) fra 2005 

90 

70 

50 

30 

Jan 07 

stockholm CBd 

stockholm City 

stockholm utkanten 

CreX 

omXs 

may 07 

sep 07 

Jan 08 

may 08 

sep 08 

(kilde: market research) 

(kilde: six trader) 

CREX 

AFGX 

Stoc 

Stoc 

Stoc 

markedet i sverige og stoCkHolm

markedet i finland og Helsingfors 

finland og Helsingfors 

arikkelen er UtarBeidet av vårt sØsterselskaP leimdörfer aB 

makro 

den nåværende finansielle uroen er forventet å påvirke den finske 

økonomien direkte, selv om vekstprognosene for finland er relativt 

sett mindre dystre enn for andre europeiske land. det er forventet 

en utflating etter mange år med jevn vekst i BnP. forventningene 

for 2008 er fortsatt på sterke 2,5 %, men vekstprognosene er 

vesentlig svakere for 2009. forbrukernes forventninger til den 

finske økonomien er på sitt laveste nivå siden begynnelsen av 

1990-tallet. sysselsettingsraten i finland er betydelig lavere enn i 

de øvrige nordiske landene, men likevel høyere enn gjennomsnittet 

i europa. avmattingen i finsk økonomi vil likevel føre til en reduksjon 

av, eller også reversere tidligere vekst i sysselsettingen. På grunn 

av prispress på mat og bolig, nådde inflasjonen i september i år et 

historisk høyt nivå på 3,7 %. imidlertid viser prognosene en gradvis 

redusert inflasjon i 2009 og 2010. 

eiendomsmarkedet 

i løpet av de siste få årene har eiendomslikviditeten i finland økt 

betraktelig. et stort investeringsvolum i årets første måneder er blitt 

etterfulgt av en kraftig nedgang i tredje kvartal. estimert totalt transaksjonsvolum 

for årets tre første kvartaler er omtrent eUr 3,3 mrd. 

en betydelig nedgang i transaksjonsvolumet i Q3 har gitt transaksjoner 

tilsvarende kun 15 % av det totale volumet i år. den reduserte 

transaksjonsaktiviteten har ført til en pågående yield-korreksjon. 

investeringsetterspørselen for prime-lokaler har holdt seg forholdsvis 

sterk og bidratt til at yieldnivået har vært stabilt eller kun fått en svak 

økning. eiendommer for øvrig har opplevd økte yielder. generelt er 

det forventet høyere yieldnivåer, med en kraftigere spread mellom 

prime- og annenrangs- lokaler og beliggenhet. arealledigheten 

for kontorlokaler er forventet å stige i Helsinki-området på grunn 

av økende tilbud av lokaler. arealledigheten for handel, lager og 

andre industrielle eiendommer er fortsatt på et lavt nivå. de store 

forskjellene i kvaliteten på eiendomsmassen i Helsinki-området er 

reflektert i de sprikende leienivåene. det er ventet fortsatt vekst i 

leienivået for prime CBd-lokaler, mens nivået for lokaler i ytre CBd 

har begynt å flate ut. 

BØrs 

siden april 2007 har det finske aksjemarkedet opplevd en 

prisnedgang på omtrent 40 %. Utviklingen i indeksen for 

eiendomsaksjer har hatt enda større nedgang, med et fall på ca. 67 

%. finske eiendomsaksjer handles nå med en rabatt på ca. 50 % i 

forhold til faktisk eiendomsverdi. 

1 

Makroprognoser for Finland 2008 2009 2010 

BnP 2,5 1,5 2,05 

sysselsettingsnivå 70,7 70,6 70,8 

inflasjon 4,7 2,5 1,8 

sysselsettingsvekst 1,5 -0,8 -0,9 

10-års statsobligasjonsrente 4,35 4,5 4,6 

kilde: Prognoser fra Bank of finland, ministry of finance, statistics finland 


2 

3 

350 

300 

250 

200 

150 

100 

145 

140 

135 

130 

125 

120 

115 

110 

105 

100 

Leiepriser pr m 2 /år for kontorer i Helsingfors 

50 

0 

2002 

OMXH (hovedindeksen) og eiendomsindeksen fra jan. 2007 

Jan 07 

Helsinki CBd 

Helsinki City 

Helsinki utkanten 

omXHPi 

omX 

2003 

may 07 

2004 

2005 

sep 07 

2006 

Jan 08 

2007 

may 08 

H1 2008 

H2 2008 

sep 08 

(kilde: market research) 

(kilde: omX Helsinki stock exchange) 

But 

Deta

eiendomsmarkedet i tYskland 

artikkelen er UtarBeidet av vårt sØsterselskaP Union CaPital as 

den internasjonale finanskrisen påvirker tyskland. de gode 

økonomiske utsiktene man så for tyskland ved begynnelsen av 

året er svekket. likevel er fallhøyden i det tyske eiendomsmarkedet 

relativt lavere enn i andre sammenliknbare land. dette skyldes 

hovedsakelig at det ikke har oppstått en boligboble i tyskland, 

samtidig som markedet historisk sett har vært relativt stabilt. 

som en av verdens største eksportører får euroens svekkelse 

mot Usd positive utslag for tysk handel, samtidig som fallende 

oljepris reduserer bedriftenes kostnader. det er imidlertid ventet 

at lavere etterspørsel etter eksportvarer vil svekke økonomien, 

og den økonomiske utviklingen videre er derfor avhengig av 

veksten i ”emerging markets”. arbeidsledigheten har de siste 

årene sunket fra 12,1 % i mars 2005 til 7,4 % i september 

2008. den svekkede optimismen for tysk økonomi reflekteres 

også i ifo-estimatet for oktober, da ”tillitisindikatoren” til 

økonomien ble målt til 90,2. til sammenlikning var tilsvarende 

nivå for juni på 101,1. 

transaksjonsvolumet for fast eiendom har falt med hele 62 % 

i årets tre første kvartaler og utgjorde ca. eUr 15,9 mrd. til 

sammenlikning var nivået eUr 41,4 mrd. for samme periode i 

2007. den største investeringen hittil i år er gjort av amerikanske 

Whitehall, som kjøpte en boligportefølje på eUr 3,4 mrd fra tyske 

leg nrW gmbH. det svenske selskapet seB am gjør seg også 

bemerket med et oppkjøp på eUr 1,4 mrd av en eiendomsportefølje 

på Potsdamer Platz. 

kontorledigheten og leieprisene har vist positive tendenser de siste 

årene, og det er ventet at veksten vil vedvare i 2009. de siste 12 

månedene har prime rents økt med ca. 4 % i de større byene. 

arealledigheten har vært fallende siden 2006. det er derimot 

ventet at arealledigheten vil stabiliseres og muligens øke i 2009, 

som hovedsakelig skyldes den store graden av forhåndsutleie 

av bygninger som fremdeles er under oppføring. forutsatt at 

kontorbyttene går forholdsvis raskt, vil resultatet være at bygg som 

fraflyttes står tomme på mellomlang sikt. i dag er generelt mye 

av ledigheten i bygg med middels til dårlig standard. den videre 

utviklingen i leiemarkedet vil i stor grad være avhengig av hvor stor 

innvirkning finanskrisen vil ha på realøkonomien. 

de tyske eiendomsselskapene har siden våren 2008 hatt en tøff 

periode på børsen i tyskland. den tyske eiendomsindeksen (rX 

reit index) lå rundt 930 ved inngangen til 2008 og har siden den 

gang falt med over 50 %. til sammenlikning har daX-indeksen hatt 

en nedgang på drøye 30 % i samme periode. 

1 

Makroprognoser for Tyskland 2007 2008 2009 2010 

BnP 2,5 1,7 0,0 1,0 

arbeidsledighet 8,4 7,3 7,5 7,4 

inflasjon 2,3 2,9 2,3 1,8 

10-års statsobligasjonsrente - 3,7 3,5 - 

410 

390 

370 

350 

330 

310 

290 

270 

250 

9000 

8000 

7000 

6000 

5000 

4000 

3000 

12.11.2007 

12.12.2007 

rX reit indeX 

daX 


(kilde: european Commission) 

2 

3 

Arealledighet og leienivåer for prestisjelokaler (5 største byer) 

2000 

2001 

12.01.2008 

2002 

12.02.2008 

12.03.2008 

2003 

12.04.2008 

2004 

12.05.2008 

2005 

12.06.2008 

2006 

12.07.2008 

12.08.2008 

2007 

DAX (Hovedindeksen) og rX rEIT (Eiendomsindeksen) 

12.09.2008 

2008 

12.10.2008 

14 

12 

10 

8 

6 

4 

2 

0 

1100 

1000 

900 

800 

700 

600 

500 

400 

(kilde: de research / Jones lang lasalle) 


CBD-leienivå 

Arealledigheet 

DAX 

markedet i tYskland 

RX REIT Index

Handel 

segment: Handel 

veksten i detalJHandelen flater Ut 

HØYt transaksJonsvolUm 

Handelsiendom øker sin andel av transaksjonsmarkedet i år og 

når etter etter vår transaksjonsoversikt og beregninger en andel 

på ca. 50 %, eller ca. 14 mrd. kr. den unormalt høye andelen 

skyldes naturligvis salget av steen & strøm, som innebærer at 18 

kjøpesentre i norge tilsvarende 11 mrd. kr. blir solgt til den franske 

kjøpesenterkjeden klépierre og det nederlandske pensjonsfondet 

aBP. videre ble smart Club solgt til Coop for en antatt kjøpesum av 

ca. 1 mrd. kr. etter sommerferien har aberdeen Property investors 

solgt en portefølje til ragde eiendom for ca. 280 mill. kr. på en 

antatt yield på 7,5 %. videre har Birisenteret på 13 200 m2 blitt 

solgt i oktober 

lavere vekst i Handelen fremover 

Privat konsum har vært en motor i økonomien og har økt med 

drøye 5 % i snitt de siste fire årene. i fjor var økningen på 6,4 % 

ifølge norges Bank. Prognosene for i år og neste år er imidlertid 

på kun 1,5 % og 0,75 %. de sesongkorrigerte ssB-indeksene for 

volum i hhv. ”detaljhandel i alt” og ”butikkhandel bredt utvalg”, 

har lenge vist klare tegn til utflating. volumindeksen for ”detaljhandel 

i alt” har ligget på +/- 140 siden juni 2007 og var for 

september på 139,7. tilsvarende har volumindeksen for butikkhandel 

vært uendret siden mai i år. de 60 største kjøpesentrene 

i norge har hatt en omsetning på 46,8 mrd. kr. i årets tre første 

kvartaler i følge kvarud analyse. omsetningen målt i løpende 

kroner har dermed steget med 3,7 %. for tredje kvartal isolert 

sett ble veksten på 2,7 % sammenliknet med samme periode i 

2007. videre har HsH nedjustert sine prognoser for detaljhandel 

i høst (se boks 2) og venter nå at veksten i 2009 blir 2 %, gitt at 

finansmarkedene normaliseres. til sammenlikning var veksten i 

fjor hele 8,2 %. HsH tror at ”sport” tar markedsandeler fra ”klær 

og sko”. sistnevnte har falt prismesisg 4,4 % på årsbasis og må 

således øke volumet om andelen i kroner skal opprettholdes. 

kJØPesenterstoPP gir lavere tilfØrsel 

tilførselen av handelsbygg har ifølge byggearealstatistikken til 

ssB vært om lag 3,5 millioner m2 siden årtusenskiftet, hvorav 40 

% på kjøpesenter og 60 % på andre typer butikkbygg. Økningen 

har vært på 270 % siden 2003, og utviklingen har reflektert et 

oppdemmet behov for butikkbygg som konsekvens av forrige 

kjøpesenterstopp (1999 - 2004). Prognosesenteret venter at den 

nye kjøpesenterstoppen først får sterk effekt på igangsettingen fra 

2009, fordi det ligger mange klare prosjekter med godkjenning 

som ennå ikke er påbegynt. Basert på blant annet data for 

igangsetting fra Prognosesenteret as, skisserer vi ferdigstillelsen 

av handelsbygg for hhv. norge og oslo/akershus. tilførselen av 

nye handelsbygg har allerede begynt å falle, og for norge venter 

1 

145 

140 

135 

130 

125 

120 

115 

110 

105 

100 

Detalj- og butikk-omsetning, sesongkorridert tom. sept. 2008 

Butikkhandel, bredt utvalg 

detaljhandel 

Jan 2003 

Jun 2003 

nov 2003 

apr 2004 

sep 2004 

feb 2005 

Jul 2005 

des 2005 

mai 2006 

okt 2006 

mar 2007 

aug 2007 

Jan 2008 

Jun 2008 

vi at nivået faller fra 756 000 m2 i fjor til 425 000 m2 i 2010. 

tilsvarende kan nivået i oslo/akershus synke fra 116 000 m2 i fjor 

til 75 000 m2 i 2010. 

3 Tilførsel av handelsbygg i 1 000 m 2 pr. år 

800 

Butikkhandel, norge bredt utvalg 

700 

oslo/akershus 

Detaljhandel i alt 

600 


(kilde: ssB) 

2 

Detaljhandelsvekst 2006 2007 2008 

dagligvarer 6,1 7,0 4,0 

sport 12,2 4,0 3,0 

klær 8,4 1,0 1,0 

sko 6,8 0,0 0,0 

møbler 8,0 0,0 0,0 

elektro 7,3 -1,0 0,0 

Byggevare 11,4 3,0 0,0 

Detalj i alt 8,2 3,5 2,0 

500 

400 

300 

200 

100 

0 

2000 

2001 

2002 

2003 

2004 

2005 

2006 

2007 

2008 

2009 

2010 

140 

120 

100 

80 

60 

40 

20 

0 

(kilde: HsH / finansavisen) 

(kilde: ssB / Unnm)

segment: Hotell 

sUnn inntJening, men lavere ettersPØrsel fremover 

Boks 1. viser kapasitetsutnyttelsen for hotellrom hittil i år pr. 

september for hvert av årene i perioden 1995 - 2008 for henholdsvis 

hele norge og oslo. kapasitetsutnyttelsen var på det laveste i 2003 

,da den sank under 50 % for norge. til grunn for nedgangen lå blant 

annet lavere etterspørsel mot konferansemarkedet, fordi næringslivet 

strammet inn på kostnadene. for hele 2003 var snittet på snaue 

48 % belegg. oslo hadde til sammenligning til og med september 

2003 et belegg på 62 % og 61 % for hele året. i tråd med konjunkturoppgangen 

har særlig næringslivet økt etterspørselen, og belegget 

toppet seg i fjor på hhv. 58 % i norge og 77 % i oslo (jan-sept.). 

i årets ni første måneder var belegget ned 1 % til 57 % i norge 

og ned 2,5 % til 74 % i oslo. vi venter at belegget vil synke videre 

på kort sikt, fordi konjunktursituasjonen gjør at bedriftene søker å 

redusere kostnadene. fremskrivninger fra Prognosesenteret as for 

igangsetting av hotell i norge tyder på at ferdigstillelsen blir drøye 100 

000 m2 neste år og snaue 100 000 m2 i 2010. mange hotellplaner 

synes imidlertid usikre, ettersom vi nå går inn i en periode med 

lavere vekst. statistikk fra ssB for antall rom viser at kapasiteten har 

økt med drøye 5 100 rom siden markedsbunnen i 2003. i samme 

periode ble det i følge ssB ferdigstilt ca. 160 000 m2 hotell i norge. 

tilførselen av hotell påvirkes også av konvertering av bygg, konkurser 

og reåpning av hotell som tidligere har innstilt driften. det er nå snaue 

67 000 rom i norge og snaue 9 000 rom i oslo. kapasiteten har 

det siste året økt med snaue 3 % i norge. i hovedstaden har blant 

annet åpningen av thon Hotel oslo Panorama og first Hotel grims 

grenka i kvadraturen bidratt til at antall rom har steget med 550, 

eller 7 % det siste året. Boks 3. viser at omsetningen pr. rom i årets 

ni første måneder i snitt var 491 kr. pr. døgn, opp 6 % fra samme 

periode i 2007. tilsvarende var inntjeningen pr. rom for hotellene i 

hovedstaden 706 kr. i snitt, opp 5 % fra samme periode i 2007. 

losjiomsetningen for overnattingsstedene i norge økte i årets ni 

første måneder med 9 % til 8,5 mrd. kr. og er oppe i 10,86 mrd. kr. 

på årsbasis. til sammenligning økte omsetningen i oslo tilsvarende 

med 10 % til drøye 1,66 mrd. kroner. På årsbasis er hovedstaden 

oppe i 2,2 mrd. kr., som gir en markedsandel på 20 %. romprisene 

i norge har hittil i år hatt en snittpris på 863 kr. pr. døgn, som gir 

en vekst på 8 % sammenliknet med samme periode i fjor, og 24 % 

mot samme periode i 2003. i hovedstaden har det i årets ni første 

måneder kostet 955 kr. i snitt for et rom. snittet har steget med 9 

% sammenliknet med samme periode i 2007 og 30 % i forhold til 

januar - september i 2003. inntjeningsutviklingen har vært svært 

gunstig, da inflasjonen i perioden september 2003 til september 

2008 til sammenlikning har vært 11 %. 

Konklusjon: De siste årene har utviklingen vært gunstig for eiere av 

hotelleiendommer, men etterspørselen vil reduseres fremover. 

1 kapasitetsutnyttelse i jan-sept. for hhv. Norge og Oslo (95-08) 

80 

75 

70 

65 

60 

55 

50 

45 

40 

oslo 

norge 

1995 

1996 

1997 

1998 

1999 

2000 

2001 

2002 

2003 

2004 

2005 

2006 

2007 

2008 

2 Antall rom i sept. måned og endring fra sept. 2007 

September Norge Endring Oslo Endring 

1995 55 095 6 090 

1996 56 124 2 % 6 498 7 % 

1997 57 176 2 % 6 660 2 % 

1998 58 310 2 % 7 101 7 % 

1999 59 404 2 % 7 395 4 % 

2000 61 037 3 % 7 734 5 % 

2001 61 635 1 % 8 214 6 % 

2002 61 990 1 % 8 244 0 % 

2003 61 602 -1 % 8 416 2 % 

2004 62 045 1 % 8 525 1 % 

2005 63 199 2 % 8 295 -3 % 

2006 63 794 1 % 8 391 1 % 

2007 64 962 2 % 8 393 0 % 

2008 66 745 3 % 8 944 7 % 

Nøkkeltall for inntjening ved Oslohotellene 


(kilde: ssB) 

3 

Omsetning pr. rom hittil i år sep.07 sep.08 Endring 

Norge 

norge 464 491 6 % 

oslo 671 706 5 % 

Losjiomsetning i mill. kr. hittil i år sep.07 sep.08 Endring 

norge 7 791 8 512 9 % 

oslo 1 503 1 660 10 % 

Pris pr. rom hittil i år sep.07 sep.08 Endring 

norge 801 863 8 % 

oslo 877 955 9 % 

(kilde: ssB) 

(kilde: ssB) 

Hotell

indUstri og lager 

segment: indUstri og lager 

fall i nYBYggingen fremover 

leieprisene i segmentet industri og lager er mer stabile enn andre, 

blant annet fordi leiekontraktene har lengre varighet, og fordi flytting 

er mer utfordrende. dessuten tenderer lagerbygg til å være enkle å 

oppføre. imidlertid påvirkes også logistikkmarkedet av finanskrisen, 

og det har vært relativt få transaksjoner i år. Under har vi listet fire 

transaksjoner fra første halvår med en antatt netto yield i intervallet 

7,10 til 7,4 % (Haraldrudveien 24 er ukjent). også i dette segmentet 

har yielden økt gjennom 2008, særlig for eiendommer med mindre 

attraktiv beliggenhet. 

vi erfarer at de beste eiendommene i oslo oppnår leiepriser i 

størrelsesorden 1 200 kr. m2 /år. til sammenligning oppnår de beste 

logistikkeiendommene i stavanger ca. 1 100 kr. pr. m2 /år ifølge 

vågen eiendom. kombinasjonseiendommer oppnår for øvrig ofte 

høyere snittpris pr. meter. vi har utført tellinger og beregninger av 

arealledigheten i de fire største byene (se boks 2). i hovedstaden er 

det nå ca. 80 000 m2 ledige arealer fordelt på ca. 90 eiendommer. 

til sammenligning finnes det snaue 9 000 eiendommer i kategorien 

industri og lager. legger vi til ledige arealer i nybygg, er det totalt 

ca. 115 000 m2 ledige lokaler i oslo. vi har foretatt tellingene basert 

på annonser på finn, men også på egne beregninger og andre 

kilder. for Bergen er det annonsert ca. 20 000 m2 ledige metere i 

eksisterende bygg, og tilsvarende ca. 20 000 m2 i trondheim og ca. 

30 000 m2 i trondheim. 

statistikk fra ssB viser at det pr. januar 2008 er ca. 106 000 

eiendommer innenfor industri og lager, og at ca. 15 % av disse er 

i oslo/akershus. tilførselen av lagerbygg har siden årtusenskiftet 

i snitt vært på 280 000 m2 i norge, og tilsvarende har snittet for 

industribygg vært på 470 000 m2 . vi har utarbeidet prognoser 

for tilførselen for norge basert på prognoser for igangsetting fra 

Prognosesenteret as og egne vurderinger. arealledigheten er 

fortsatt relavtiv lav, og det har vært bygget lite på spekulasjon. 

totalt sett vil imidlertid etterspørselen etter lager- og industrilokaler 

også påvirkes av den svekkede konjunktursituasjonen, 

med lavere vekst for produksjon og handel. tilførselen av 

nybygg vil ifølge våre estimater kunne dempes med ca. 10 % i 

2009 og ytterligere 15 % 2010. northern logistic Property asa 

forventer (nov. 2008) at etterspørselen etter arealer på de beste 

lokasjonene vil holde seg høy med bakgrunn i konsolidering i 

bransjen, satsing på regionale lagre og høyere markedsandel for 

tredje parts aktører. 

Konklusjon: Leieprisene vil fremover variere mer mellom attraktive 

og mindre attraktive eiendommer. Tilførselen av arealer vil 

tilpasses konjunktursituasjonen, med lavere vekst i produksjon 

og handel. 

1 Utvalgte transaksjoner i 2008 

Adresse kommune kjøpesum 

verkseier furulundsvei 46 og 49 oslo 138 

deliveien 10 vestby 205 

Haraldrudveien 24 oslo 63 

stamveien 1 nittedal 220 


(kilde: ssB) 

2 Antall eksisterende lager og industribygg pr. jan. 2008 

Stk.eksisterende lager- og industri-bygg pr. jan. 2008 

akershus 6 811 

oslo 8 899 

sum oslo & akershus 15 710 

norge uten oslo & akershus 90 697 

sum norge 106 407 

Sum ledige lokaler og andel nybygg 

oslo 115 000 31 % 

Bergen 50 000 65 % 

trondheim 35 000 40 % 

stavanger 40 000 70 % 

3 Ferdigstillelse av hhv. Lager- og industribygg i m 2 

600000 

525000 

450000 

375000 

300000 

225000 

150000 

75000 

0 

industri 

lager 

2000 

2001 

2002 

2003 

2004 

2005 

2006 

2007 

2008 

2009 

2010 

450000 

400000 

350000 

300000 

250000 

200000 

150000 

100000 

50000 

0 

(kilde: ssB) 

(kilde: ssB/Unnm)

segment: Bolig 

fallende BoligPriser og nYBYgging, men godt Utleiemarked 

som for næringseiendom har salgsmarkedet for boliger forverret seg 

betydelig gjennom 2008. statistikk fra eiendomsmeglerforetakenes 

forening (eff), basert på boligannonser på finn, viser at salgstiden 

for boliger har økt fra anslagsvis 24 dager i oktober i fjor til ca. 35 

dager i oktober i år. tilsvarende var økningen for hovedstaden 10 

dager. Pr. oktober tyder statistikken på at antall omsatte boliger i 

norge totalt i år faller med mer enn 10 %, og tilsvarende ca. 25 % 

nedgang for antall omsatte leiligheter i oslo. videre er antall boliger 

som ligger i databasen til finn økt med over 80 % de siste 12 

månedene. Utviklingen bidrar til å forklare at kvadratmeterprisen 

på boliger i løpende priser har falt 7,4 % fra oktober i fjor til oktober 

i år. i tilegg har den generelle prisstigningen i samme periode vært 

på 5,5 %. videre antyder data fra garanti eiendomsmegling en 

markert prisnedgang i november måned. Blant de fire største byene 

har Bergen hatt verst utvikling på årsbasis, med et fall på 13 %, og 

stavanger det minste med 3 %. trondheim hadde en reduksjon 

på 9 % og oslo 7 %. for leiligheter hadde for øvrig hovedstaden 

1 kvadratmerterpris for boliger sept. 2005 tom. okt. 2008 

35 

33 

31 

29 

27 

25 

23 

21 

19 

17 

15 

sep 05 

nov 05 

Bergen trondheim 

stavanger 

jan 06 

mar 06 

mai 06 

norge 

jul 06 

sep 06 

nov 06 

oslo 

jan 07 

mar 07 

mai 07 

jul 07 

sep 07 

nov 07 

jan 08 

mar 08 

mai 08 

jul 08 

(kilde: nef) 

pr. oktober et fall i den løpende kvadratmeterprisen på 9 % på 

årsbasis. Boks 2 viser statistikk fra ssB for henholdsvis. antall 

fullførte boliger totalt og antall fullførte leiligheter i norge. Basert på 

prognoser for igangsetting av boliger fra Prognosesenteret og egne 

omregninger og skjønn, har vi utarbeidet prognoser for tilførselen 

av nye boliger og leiligheter i norge. tilførselen økte med 38 % fra 

20 400 i 2003 til 30 250 i 2007. våre anslag viser imidlertid et fall 

på 17 % i antall ferdigstilte boliger i år, og ytterligere reduksjoner på 

26 % neste år og 3 % i 2010. tilførselen synker således fra 30 250 

i fjor til 18 000 i 2010. tilsvarende faller antall fullførte leiligheter 

med 30 % i år, 41 % i 2009 og 8 % i 2010. antall ferdigstilte 

leiligheter går dermed ned fra snaue 16 000 i fjor til drøye 6 000 i 

2010. endringene i boligbyggingen speiler langt på vei utviklingen 

i konjunkturene, og bevegelsene opp og ned er større enn for hele 

økonomien. vi venter derfor at etterspørselen etter nye boliger så 

smått vil begynne å stige mot slutten av 2009. Byggetiden gjør 

imidlertid at ferdigstillelsen på årsbasis først øker i 2011. 

30000 

25000 

20000 

15000 

10000 

5000 

0 

alle Norge boliger 

leiligheter 

Trondheim 

Bergen 

Stavanger 

Oslo 

makrosikt as måler utviklingen i markedsleie på leiligheter/hybler 

i oslo basert på data fra finn. statistikken er rensket for effekten 

av at mange leier ut billig til kjente og gir således et godt bilde av 

den reelle markedssituasjonen. Pr. tredje kvartal kostet det i snitt 10 

528 kr. å leie en leilighet i hovedstaden. snittleien var opp 4,6 % fra 

andre kvartal og 14 % på årsbasis. korrigert for inflasjon var veksten 

på ca. 9 %. siden bunnen i første kvartal har leieprisene økt med 

45 % i løpende kroner og med 34 % i faste kroner. forhold som 

vekst i befolkning og arbeidsinnvandring har bidratt til leieprisvekst 

over tid. det siste året har stigende renter, strengere banker, usikre 

arbeidsplasser og forventninger om fallende boligpriser, bidratt til at 

leieprisveksten har vært nesten tre ganger så høy som inflasjonen. 

Både husholdninger og entreprenører som ikke får solgt sine boliger 

benytter seg i økende grad av utleiemarkedet. tilbudet målt i antall 

enheter økte med 10 % fra andre til tredje kvartal og 34 % på 

årsbasis. vi venter at leieprisveksten vil reduseres fremover, fordi 

arbeidsinnvandringen avtar, og fordi tilbudet av utleieboliger stiger. 

2 Antall fullførte leiligheter og boliger totalt 

3 Snitt markedsleie pr. mnd. i Oslo for leilighet/hybel 

2000 

2001 

2002 

2003 

2004 

2005 

2006 

2007 

2008 

2009 

2010 


(kilde: Unnm / ssB) 

10500 

10000 

9500 

9000 

8500 

8000 

7500 

7000 

6500 

6000 

Leiligheter 

Alle boliger 

1. kv. 02 

3. kv. 02 

1. kv. 03 

3. kv. 03 

1. kv. 04 

3. kv. 04 

1. kv. 05 

3. kv. 05 

1. kv. 06 

3. kv. 06 

1. kv. 07 

3. kv. 07 

1. kv. 08 

(kilde: makrosikt) 

Bolig

Union norsk næringsmegling 

ansatte i Union norsk næringsmegling 

lars P. fasting 

UNION Norsk Næringsmegling AS 

fasting@union.no 

Har mer enn 20 års erfaring fra 

finansog eiendomsmarkedet. ansatt 

i Union gruppen (og forløpere) 

siden 1994. adm. dir. i orkla finans gruppen frem 

til 1994. før dette ulike ledende stillinger i orkla 

asa, bl.a. som leder for forretningsutvikling og for 

investerings området. Utdannet sivilingeniør fra ntH. 

Øystein a. landvik 


landvik@union.no 

Har mer enn 20 års erfaring fra 

eiendomsmarkedet, sist som adm.dir. i 

norsk nærings megling as (nnm) som 

han har vært med å bygge opp siden 1985. Utdannet 

statsautorisert eiendomsmegler CCim. Øystein a. landvik 

har mottatt flere hedersbevisninger for sin innsats og 

engasjement i bransjen. ansatt i Union gruppen siden 

i 2001. 

knut m. stokke 


stokke@union.no 

Har mer enn 20 års erfaring fra finansog 

eiendomsmarkedet. ansatt i Union 

gruppen (og forløpere) siden 1994. 

adm. dir. i orkla finans (eiendomsansvarlig) frem til 1994. 

før dette erfaring fra w. arthur andersen, fellesbanken og 

oslobanken. Utdannet mBa fra arizona state University. 

katharina e. Hernæs 


hernaes@union.no 

Utdannet siviløkonom fra Handelshøyskolen 

Bi og har i tillegg en 

mastergrad fra macquarie University i 

sydney. Har jobbet med strategisk råd givning i Capgemini 

i mer enn tre år. katharina begynte å jobbe i Union norsk 

næringsmegling as i mars 2005. 

Jonas karlsen 


karlsen@union.no 

siviløkonom fra nHH i 1998. erfaring 

som prosjektleder fra norlandia 

Hotell ene. Begynte som megler i Union 

norsk næringsmegling as i juni 2001. 

robert knudsen 


knudsen@union.no 

robert knudsen er utdannet sivil økonom 

fra Handelshøyskolen Bi. robert har 

erfaring fra finansiellanalyse og rådgiving 

i deloitte & touche, dnBnor og ica norge, og han har 

jobbet som aksjemegler i Handelsbanken investment 

Banking. robert begynte i Union norsk næringsmegling 

as i februar 2007. 

Christian Brede moe 


cbm@union.no 

Christian Brede moe har 15 års erfaring 

fra eiendomsmarkedet. Han har tidligere 

arbeidet 7 år som eiendomsforvalter i 

Christiania Bygg & eiendom as, senere Hvidsten eiendom 

as. fra 2000-2006 i m2 Boligutleie as som megler, med 

hovedansvar for utleie og salg av næringseiendommer. 

var med å starte m2 nærinsmegling as hvor han var 

partner frem til 2008. 

Christine louise sand 


sand@union.no 

Christine (kikki) er utdannet sivil økonom 

og har master of science in Public 

accounting fra Handelshøy skol en Bi. 

kikki har også studert 1.og 2. avdeling jus ved Universitetet 

i oslo. kikki jobbet som revisor i deloitte i to og et halvt år 

før hun begynte i Union norsk næringsmegling i mai 

2007. 

Jan Wold 


wold@union.no 

Bedriftsøkonom fra Bi. fullførte 

eien doms meglerskolen på Bi våren 

1994. Han arbeidet deretter som 

eiendomsmegler i london og begynte i Union norsk 

næringsmegling as i juni 1996. 

trond aslaksen 


alsaksen@union.no 

trond har 7 års erfaring fra it-bransjen, 

hvor han bla. jobbet for merkantildata. 

de siste 5 årene har trond jobbet med 

strategisk analyse og rådgivning for seeYou as. trond 

er utdannet siviløkonom fra Handelshøyskolen, Bi. Ble 

ansatt i september 2007 som leder for utleieavdelingen 

i Union norsk næringsmegling as. 

Christian Haugland 


haugland@union.no 

diplomøkonom fra Handelshøyskolen 

Bi, med spesialisering i bank & finans. 

Haugland kommer fra stilling som 

Portfolio manager fra CBre atrium. 

tidligere har han arbeidet som eiendomssjef i Bravida 

konsernet. Haugland har 5 års erfaring innenfor næringseiendom. 

ansatt i Union norsk næringsmegling fra 

august 2007 hvor han jobber med utleie. 

Preben klausen (permisjon) 


klausen@union.no 

Uteksaminert fra Central Queensland 

University australia i 2002. Han arbeidet 

deretter med salg av markedsføringsprodukter 

til næringseiendomsbransjen 

inntil han ble ansatt i Union norsk næringsmegling as 

i november 2004. 

stine B. sørgen 


sorgen@union.no 

Utdannet eiendomsmegler fra 

Handelshøyskolen Bi i 1993. Hun har 

15 års erfaring fra eiendomsmarkedet. 

de 10 siste årene har hun jobbet som 

eiendomsmegler og faglig leder/fagansvarlig i dnB nor 

eiendom. Hun begynte som megler i Union norsk 

næringsmegling as i mai 2008 hvor hun jobber med 

utleie. 

gaute dammen tyssebotn 


tyssebotn@union.no 

Utdannet cand. jur. fra universitet i Bergen 

2004 med fordypning i eiendomsrett. 

dammen tyssebotn har 4 års erfaring 

fra stilling som megler og jurist i m2 

eiendomsmegling as, og samlet over 6 års erfaring fra 

eiendomsmegling. videre erfaring som advokatfullmektig 

innenfor fast eiendom fra advokatfellesskapet tetzschner 

& Co, med fullmektigbevilgning siden 2005. ansatt i 

Union norsk næringsmegling as i 2008. 

gunnar selbyg 


selbyg@union.no 

selbyg er ansatt i Union norsk 

næringsmegling as fra mai 2008 

og utdannet siviløkonom fra 

Handelshøyskolen Bi i 1999. gunnar 

har arbeidet snaue ni år i Prognosesenteret as, hvor han 

hadde diverse roller – herunder analyseansvarlig og kam. 

gunnar har erfaring med innsalg av løsninger for markedsovervåking 

og konsulentoppdrag, samt utarbeidelse av 

markedsrapporter og utførelse av konsulentoppdrag og 

foredrag. gunnar vil bygge opp analyseavdelingen som 

løpende skal analysere eiendomsmarkedet og arbeide 

med informasjons- og analyserelaterte oppgaver overfor 

kunder og medarbeidere i Union gruppen. 


ansatte i Union norsk næringsmegling (fortsatt) 

Bjørn Henningsen 

UNION Eiendomskapital AS 

henningsen@union.no 

Henningsen har lang erfaring fra arbeid 

med prosjektfinansiering og syndikering 

av eiendoms prosjekter. Han kommer 

fra stillingen som admini strerende direktør i investeringsselskapet 

investra asa. før dette har han mer enn 13 

års erfaring fra finansielle institusjoner som norgeskreditt, 

sparebankkreditt og dnB nor. Henningsen er siviløkonom 

fra Heriot-Watt University i skottland. 

lars even moe 


moe@union.no 

moe har vært ansvarlig for etableringen 

av norges første eiendomsfond for 

institusjonelle investorer hos aberdeen 

Property investors. Han kommer fra en stilling der som 

leder for fonds utvikling, og som analytiker med ansvar 

for å utarbeide prognoser for ulike deler av det norske 

eiendomsmarkedet. før dette har han mer enn syv års 

erfaring, bl.a. med investeringsanalyser i linstow as og 

forsikring og verdipapirhandel i kredittilsynet. moe er 

siviløkonom fra Bi. 

Jarle villumstad 


villumstad@union.no 

villumstad var sentral i etableringen av 

aberdeen Property investors, og har der 

bl.a. hatt ansvaret for kapitalforvaltningen 

av nordea livs eiendomsportefølje (ca. 2,2 mrd.), og han 

har bygget opp transaksjonsfunksjonen i selskapet. fra 

tidligere har han erfaring fra forskjellige stillinger innen 

det norske eiendomsmarkedet, bl.a. som eiendomssjef i 

norske liv. Utdannet statsaut. eiendomsmegler fra Bi og 

sivilmarkedsfører fra norges markedshøyskole. 

William Wittusen 


wittusen@union.no 

Wittusen jobber med utvikling og 

for valtning av strukturerte eiendomsprodukter, 

inkludert fond og syndikeringer. 

Han har erfaring fra eiendoms investeringsselskapet 

mapeley i london, hvor han har jobbet med forretningsutvikling 

og strategi. Wittusen har transaksjonserfaring 

fra mapeley’s større investerings prosjekter og hadde en 

sentral rolle i selskapets børsnotering på london stock 

exchange i juni 2005. Wittusen har en Bachelor grad i 

finans og økonomi fra University of denver i Usa. 

katrine duns 


duns@union.no 

katrine duns har vært ansatt hos 

Union eiendomskapital siden april 

2006. før dette jobbet hun som 

eiendomsforvalter hos Basale gruppen 

as siden august 2003. katrine duns er siviløkonom fra 

Handelshøyskolen Bi. 

Cato s. Hauge 


hauge@union.no 

Hauge har totalt ni års erfaring innenfor 

næringseiendom, utvikling og forvaltning 

av kjøpesenter og handels eiendommer 

i sektor og steen & strøm, i tillegg til erfaring som 

næringsmegler med fokus på eiendomstransaksjoner. 

Hauge kommer senest fra dtZ realkapital. Utdannet 

sivilmarkedsfører ved norges markedsHøyskole. 

frode Johansen 


johansen@union.no 

ansatt i Union eiendomskapital as 

siden april 2006. Har nærmere 12 års 

bakgrunn fra sparebankkreditt, hvor han 

jobbet med langsiktig finansiering av næringseiendom. 

Utdannet siviløkonom ved Handelshøyskolen Bi. 

lena krog 


krog@union.no 

lena krog har vært ansatt i Union 

eiendomskapital siden mars 2007. Hun 

har 13 års bakgrunn fra sparebankkreditt 

og dnB nor Bank, hvor hun i har jobbet med finansiering 

av næringseiendom. lena har gått på siviløkonomstudiet 

ved Handelshøyskolen Bi. 

tor Pedersen 


pedersen@union.no 

tor Pedersen har vært ansatt i Union 

eiendomskapital siden desember 2007. 

Han har tidligere erfaring fra aeW 

europe/Curzon global Partners i london, hvor han jobbet 

i tre år med asset management av deres eiendomsporteføljer 

i europa. Han var videre sentral i salgsprosessen 

rundt deres tyske, greske, og ungarske porteføljer solgt 

i 2007 med en markedsverdi på over €950mill. Han er 

utdannet msc innenfor real estate investments ved 

Cass Business school i london. 

torgeir røstberg 


rostberg@union.no 

torgeir røstberg har vært ansatt i 

Union eiendomskapital as siden 

mai 2006. Han har tidligere erfaring 

med revisjon fra ernst & Young as hvor han ble ansatt 

i august 2001. røstberg er siviløkonom fra nåværende 

Handelshøgskolen i Bodø. 

glenn tore stray 


stray@union.no 

glenn tore stray har vært ansatt i Union 

eiendomskapital siden mai 2007. glenn 

tore har 4 års erfaring som næringsmegler 

i meglerCompagniet as med fokus på utleie, salg 

og forvalting av næringseiendom. Utdannet siviløkonom 

fra Handelshøgskolen Bi. 

Håkon sundbye 


sundbye@union.no 

Håkon sundbye har vært ansatt i Union 

eiendomskapital siden november 2006. 

Håkon har tidligere jobbet fire år i oBos 

der hovedfokus har vært rettet mot investerings- og 

markedsanalyse, prosjektoppfølging og finansiering av 

utviklingsprosjekter. Han er utdannet msc real estate 

investments fra Cass Business school i london. 

torbjørn kroken 


kroken@union.no 

torbjørn kroken er utdannet siviløkonom 

fra Handelsøyskolen Bi. 

torbjørn arbeidet i industrifinans i 

perioden 1997 - 2004 bl.a. med ansvar for regnskapsrapportering 

for eiendomsselskapene, private equity og 

private investeringsselskaper. Han begynte i Bsa invest 

april 2007 etter 2 år som selvstendig næringsdrivende. 

Han har for øvrig 10 års erfaring fra revisorbransjen. 

Wenche sand 


wenche.sand@union.no 

Wenche sand er utdannet siviløkonom 

fra Handelshøyskolen Bi og trondheim 

økonomiske høyskole. 

Wenche begynte som controller i Bsa invest i oktober 

2006. Hun har de siste fire årene jobbet som leder for 

klientadministrasjon i aBn amro kapitalforvaltning asa. 

Hun har tidligere arbeidserfaring som kontorleder fra 

allegro-finans asa og kundekonsulent i fokus Bank. 


Union norsk næringsmegling

Union norsk næringsmegling 


morten Hofstad 

UNION real Estate AS 

hofstad@union.no 

morten Hofstad har erfaring fra offshore/ 

shipping samt corporate & investment 

banking. morten kom fra stillingen som 

manager i glitnir Banks m&a / strategi- team og har vært 

ansatt i Union real estate as siden mai 2008. morten er 

utdannet siviløkonom fra norges Handelshøyskole (nHH) 

og itam, mexico City. 

sonja Horn 


horn@union.no 

sonja Horn har 12 års erfaring fra 

bank, hvorav 8 år innenfor finansiering 

av næringseiendom. sonja var 

bransjeansvarlig for næringseiendom i fokus Bank i 

perioden 2000-2004 og var i denne perioden ansvarlig 

for etablering og oppbygging av fokus kreditts næringseiendoms 

satsning. de siste 4 årene har hun jobbet 

som Banksjef for storkundesegmentet i fokus Bank, 

region oslo/Østlandet. Hun har betydelig erfaring med 

prosjektfinansiering og risikovurdering. sonja er utdannet 

siviløkonom fra Handelshøyskolen Bi. ansatt i Union 

real estate as fra mars 2008. 

fredrik leonthin 


leonthin@union.no 

fredrik leonthin har syv års erfaring fra 

næringseiendom og hadde en sentral 

rolle i oppbyggingen av fokus kreditt. 

de siste to årene har fredrik arbeidet som transaksjonsansvarlig 

i aberdeen Property investors norway. fredrik 

er utdannet siviløkonom fra University of san diego. 

mads agerup 

UNION Capital AS 

agerup@union.no 

mads agerup er utdannet siviløkonom 

fra norges Handelshøyskole (nHH), er 

autorisert finansanalytiker og har en mBa 

i finance fra nHH. mads begynte i industrifinans i 1994. 

fra 1995 var han adm. dir i industrifinans Boligeiendom 

som i 1998 ble notert på oslo Børs. fra 1999 har han 

hatt ansvar for å utvikle syndikerte eiendomsinvesteringer. 

for øvrig har han yrkeserfaring som konsulent hos touche 

ross management Consultants og økonomisjef i Braathens 

safe. 

Petter Bjørnstad 


bjornstad@union.no 

Petter Bjørnstad er utdannet ingeniør 

fra göteborgs tekniske institut, med 

tilleggsutdanning innenfor økonomi 

fra Handelshøyskolen Bi. Han var med og etablerte 

industrifinans i 1987. Han har arbeidet med ventureprosjekter, 

eiendomsinvesteringer og investorrådgivning. 

Han har vært styreformann i de børsnoterte selskapene 

industrifinans Boligeiendom asa og industrifinans 

næringseiendom asa. Han var en av initiativtakerne 

til Privatbanken asa, hvor han var styrets nestformann 

frem til 2005. før etableringen av industrifinans har han 

yrkeserfaring blant annet som adm. dir. i investeringsselskapene 

thana radia nv og nevinvest as. 

trygve Botnen 


botnen@union.no 

trygve Botnen er utdannet siviløkonom 

fra norges Handelshøyskole og er 

autorisert finansanalytiker. trygve 

begynte i industrifinans i 1998. Han har vært økonomisjef 

i det børsnoterte industrifinans Boligeiendom og har fra 

1999 arbeidet med syndikerte eiendomsinvesteringer. for 

øvrig har han yrkeserfaring fra arthur andersen. 

einar skjerven 


skjerven@union.no 

einar skjerven er ansvarlig partner 

for Bsa Berlin as og Prime office 

germany as. skjerven begynte i Bsa, 

tidligere industrifinans, i 1990 hvor han arbeidet med 

eiendomsinvesteringer og investorrådgivning. fra 1997 

var han adm. dir i industrifinans næringseiendom som ble 

notert på oslo Børs i 1998. for øvrig har han yrkeserfaring 

som økonomisjef i oslo tankers as. skjerven er utdannet 

siviløkonom fra Handelshøyskolen Bi. 

Christina sundby 


christina.sundby@union.no 

Christina sundby er utdannet siviløkonom 

fra Université de fribourg, sveits. 

Christina begynte i industrifinans i 

1998. Hun har arbeidet med eiendomsinvesteringer 

og har fungert som finansdirektør for industrifinans 

næringseiendom asa og industrifinans Boligeiendom 

asa. Øvrig yrkeserfaring som finanssjef i lorentzens 

skibs as og fra valutaseksjonen i den norske Bank asa 

og as nevi. 

Henrik austgulen 


austgulen@union.no 

Henrik austgulen er utdannet master of 

science in Business administration fra 

norges Handelshøyskole. 

Henrik begynte i Bsa Capital i september 2006 og 

arbeider med eiendomsinvesteringer. 

Hans-Christian Birkedal 


birkedal@union.no 

Hans-Christian Birkedal begynte i Bsa 

Capital i februar 2007 og arbeider med 

eiendomsinvesteringer. Han har vært 

sentral i etableringen og oppfølgingen av Prime office 

germany as. fra før har han 4 års erfaring som konsulent 

hos accenture. Birkedal er utdannet siviløkonom fra 


line finstad-kjos 


finstad-kjos@union.no 

line finstad-kjos begynte i Bsa 

Capital i november 2005 og arbeider 

med eiendomsinvesteringer. Hun 

har vært sentral i etableringen og oppfølgingen av Bsa 

Berlin as. finstad-kjos er utdannet siviløkonom fra 


Wenche Yvonne Coucheron 


Administrativ leder 

coucheron@union.no 

Wenche Yvonne Coucheron er utdannet 

sekretær og har bl.a. tilleggsutdanning 

innen organisasjon/ledelse, markedsføring og regnskap 

fra Handelshøyskolen Bi i tønsberg. 

etter et kort vikariat som kontorleder i Bsa Capital fikk 

hun 1.februar 2008 fast stilling som administrativ leder. 

Hun har tidligere yrkeserfaring som executive assistant 

for styreleder og eier av torvald klaveness gruppen. Hun 

har mange års erfaring som adm.sekretær i orifarm as, 

i oslo-filharmonien og navalco as, først som sekretær, 

deretter som kontorleder. 

thomas Hatlø 

BSA kapitalforvaltning AS 

hatlo@union.no 

thomas Hatlø har vært ansatt i Bsa 

kapitalforvaltning siden august 2007, og 

jobber med kundekontakt, rådgiving og 

salg av investeringsløsninger. Han har 7 års erfaring med 

investeringsrådgiving fra dnB nor. Hatlø er utdannet 

cand. agric. ved 5 årig studieretning i økonomi og ressursforvaltning 

på UmB, Universitetet i ås. 



eyvind H. solbu 

BSA kapitalforvaltning AS 

solbu@union.no 

eyvind H. solbu er utdannet cand. 

agric i landbruksøkonomi fra norges 

landbrukshøyskole. 

eyvind begynte i Bsa kapitalforvaltning i august 2006. 

Han kommer fra stillingen som leder av personkundemarkedet 

i aBn amro kapitalforvaltning asa, der han også 

har arbeidet som investeringsrådgiver. 

marianne meyer morris 

UNION Gruppen 

regnskapssjef 

morris@union.no 

marianne m. morris har mer enn 20 års 

erfaring fra regnskap og administrasjon. 

kommer fra opticom konsernet, hvor hun hadde ansvar 

for regnskap, lønn og personal. Har også tidligere erfaring 

med salg og implementering av administrativ software hos 

små og mellomstore bedrifter. Begynte i Union gruppen 

i desember 2006. 

gro Hege viko 


regnskapssjef 

viko@union.no 

gro Hege viko er utdannet revisor fra 

Handelshøyskolen Bi og autorisert 

regnskapsfører. Hun har 10 års erfaring innenfor 

regnskap. kommer fra Briksdalen eiendom as, der hun 

har jobbet som regnskapsansvarlig de fire første årene 

og som regnskapssjef det siste året. Begynte i Union 

gruppen i juni 2008. 

gunn nordeide 

Union Norsk Næringsmegling AS 

Oppgjørssjef og fagansvarlig 

nordeide@union.no 

Bedriftsøkonom og autorisert regnskapsfører 

fra Bi. statsautorisert eiendomsmegler, 

uteksaminert 1998. Har drevet egen virksomhet 

innenfor eiendomsforvaltning og regnskapsføring, 

samt arbeidet hos notar eiendom as og Postbanken 

eiendomsmegling Østlandet as. Begynte i Union 

gruppen i februar 2001. 

nina molstad 


Sekretær 

molstad@union.no 

Jobbet flere år som butikkselger og 

innkjøps ansvarlig. startet i Union 

gruppen i januar 2001. 

annbjørg osnes 


Sekretær 

osnes@union.no 

annbjørg osnes er salgs- og markedsføringsutdannet. 

Hun har 4 år fra 

eiendomssalg i Bergen og oslo og flere år med salg, 

markedsføring og ledelse i tekstilbransjen (mote og 

interiør). de seneste årene har hun vært selvstendig 

næringsdrivende. annbjørg har vært vikar hos Union fra 

juni 2007, fast ansatt som sekretær fra juni 2008. 

kristine stockinger 


Sekretær 

stockinger@union.no 

kristine jobbet som vikar i Union 

gruppen fra april til august 2007 og 

ble etter et år i permisjon fast ansatt i august 2008. Hun 

har jobbet som daglig leder og innkjøpsansvarlig i butikk 

og har flere års erfaring som sekretær og resepsjonist. 

kristine er utdannet medisinsk sekretær. 


Union norsk næringsmegling

notater 

notater 


notater 


notater

Union gruppen er et ledende nordisk megler- og 

rådgivningsforetak. Union gruppens arbeid kjenne- 

tegnes av effektiv gjennomføring og høy grad av 

resultatoppnåelse basert på: 

• Bred transaksjonserfaring. 

• forretningsmessig oppfinnsomhet og 

uavhengig tenkning. 

• vekt på det enkelte oppdrags prioritet og 

fremdrift. 

• tilgang til et omfattende nettverk av 

finansielle og industrielle investorer. 

UNION GrUPPEN OG LEIMDörFEr 

Union norsk næringsmegling as 

Hovedvirksomhet er transaksjoner omfattende enkelteiendommer 

eller porteføljer av tradisjonelle kontor- og lagereiendommer, hoteller 

og kjøpesentre. i 2007 omsatte Union norsk næringsmegling 

eiendommer for ca. nok 7 mrd. 

Union real estate as 

meglingsvirksomhet med fokus på det internasjonale 

eiendomsmarkedet og Cross Border eiendomstransaksjoner. 

Union real estate as kan blant annet tilby: Bistand til internasjonale 

eiendomsinvestorer ved kjøp av eiendom i norge, 

Bsa kaPitalforvaltning as 

tilbyr rådgivningstjenester til private og institusjonelle investorer, 

og har avtaler om distribusjon av verdipapirfond og direkte 

investeringer på vegne av norske og internasjonale tilbydere. 

Union eiendomskaPital as /Union CaPital as 

tilbyr private og institusjonelle investorer muligheten til å investere 

i strukturerte eiendomsprosjekter. selskapene tilbyr samlet 

tjenester som tilrettelegging, finansiering og syndikering av 

eiendomsprosjekter, investering i eiendomsfond og aktiv forvaltning 

av eiendomsinvesteringer. Union Capital as har konsesjon 

leimdörfer aB 

sveriges nest største meglervirksomhet, som også er etablert i 

finland. selskapet har bred transaksjonserfaring med et bredt 

Union Gruppen 

filipstad brygge 2 

P.o. Box 1715 vika 

0121 oslo, norway 

tel: +47 23 11 69 00 

www.union.no 

post@union.no 

Union norsk næringsmegling as fax: + 47 23 11 69 70 

Union real estate as fax: + 47 23 11 69 70 

Union eiendomskaPital as fax: + 47 23 11 69 01 

Union CaPital as fax: + 47 23 11 69 53 

Bsa kaPitalforvaltning as fax: + 47 23 11 69 53 

Union norsk næringsmegling as er et av norges ledende 

næringsmeglerforetak og tilbyr tjenester innenfor salg, rådgivning, 

utleie og søk. 

Bistand til norske investorer ved kjøp av eiendom internasjonalt og 

søk i norge og internasjonalt. 

Bsa kapitalforvaltning as har i dag en forvaltningskapital 

under rådgivning i verdipapirfond på ca. nok 700 mill. Bsa 

kapitalforvaltning as er «tied agent» til Union Capital as. 

som verdipapirforetak. selskapene har på vegne av investorer 

strukturert og investert over nok 14,5 mrd. i eiendom, kjøp og salg 

av virksomheter (m&a), strukturelle transaksjoner (fusjoner o.l.), 

Private og offentlige kapitaltransaksjoner, strukturert finansiering, 

verdipapirisering og generell finansiell og strategisk rådgivning. 

internasjonalt kontaktnett. omsatte eiendom for sek 22 mrd. i 

2007.

Markedsrapport 4. kvartal - UNION Gruppen

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?