Modell fellesgodefinansiering Geilo kommune

Innholdsfortegnelse
1. Bakgrunn/Mandat ................................................................................................................................. 2
1.1 Forutsigbarhet ............................................................................................................................................... 2
2. Lovgrunnlaget ...................................................................................................................................... 3
2.1 Nødvendighet ................................................................................................................................................ 3
2.2 Forholdsmessighet ........................................................................................................................................ 3
2.3 Risiko ............................................................................................................................................................ 4
3. Modell for finansiering av infrastrukturtiltak ..................................................................................... 4
3.1 Valg av modell .............................................................................................................................................. 4
3.2 Beregningsgrunnlag ...................................................................................................................................... 5
3.3 Forutsetninger/forbehold ............................................................................................................................... 5
4. Tiltak som skal realiseres .................................................................................................................... 6
4.1 Vei ................................................................................................................................................................. 6
4.2 Parkering ....................................................................................................................................................... 6
4.3 Gang- og sykkelveier, fortau ......................................................................................................................... 7
4.4 Gågater, torg, gateutforming m.m. ................................................................................................................ 7
4.5 Vann og avløp ............................................................................................................................................... 8
5. Finansiering og fordelingsnøkkel ....................................................................................................... 8
5.1 Kommunens bidrag ....................................................................................................................................... 8
5.2 Praktisk bruk av modellen ............................................................................................................................. 9
6. Konklusjon ........................................................................................................................................... 9
7. Vedlegg ............................................................................................................................................... 10
7.1 Saksdokument ............................................................................................................................................ 10
7.2 Estimat av forventet utbyggingsvolum i Geilo sentrum ............................................................................... 11
7.3 Matrise for finansiering av infrastrukturtiltak, Geilo sentrum ....................................................................... 14
Utbyggingsavtaler i Geilo sentrum – modell for fellesfinansiering av infrastruktur Side 1

1. Bakgrunn/mandat
Reguleringsplanen for Geilo sentrum ble etter en lang og omfattende prosess vedtatt av kommunestyret i Hol
31.08.06. En realisering av ”plangrepet” i reguleringsplanen betyr en stor mulighet til å øke tettstedets attraktivitet ved
blant annet å foreta en generell oppgradering av infrastrukturen i form av veier, gågater, torg, parkeringsplasser m.m.
I den vedtatte reguleringsplanen er det et krav at det skal utarbeides en bebyggelsesplan for hver enkelt
utbyggingsområde. Det er i den sammenheng en utfordring og sikre at Geilo sentrum blir utviklet til en attraktiv helhet
med generell oppgradering av infrastrukturen i stedet for at sentrum bare kommer til å bestå av attraktive
enkeltprosjekt uten sammenheng.
Arealplaner med tilhørende planbestemmelser etter plan- og bygningsloven har begrensede muligheter til å sikre de
komplekse sammenhenger som berøres av en utbygging i dag. Kommunestyret i Hol vedtok derfor 31.08.06 at
utbyggingsavtaler skal brukes som et gjennomføringsvirkemiddel blant annet for å sikre finansiering av felles
infrastruktur. Utbyggingsavtaler er definert i plan- og bygningsloven § 64: ”Med utbyggingsavtale menes en avtale
mellom kommunen og grunneier eller utbygger om utbygging av et område, som har sitt grunnlag i kommunens
planmyndighet etter denne lov, og som gjelder gjennomføring av kommunal arealplan.”
Kommunestyret behandlet saken ”prinsippsak – fellesfinansiering Geilo sentrum” på møte 26.04.07 og vedtok:
1. ” Det skal stilles krav til alle utbyggere i Geilo sentrum om å bidra til finansiering av felles infrastruktur, basert
på en forholdsmessighet som beskrevet for det enkelte tiltak. Dette skal forankres i de respektive
utbyggingsavtaler, og avtalt beløp skal innbetales på egen konto før igangsettingstillatelse blir gitt.
2. Eventuell forskuttering foretatt av Hol kommune forutsettes dekket inn gjennom utbyggingsavtaler med
fremtidige utbyggere med tilknytning til fellesfinansiert infrastruktur
3. Kommunestyret presiserer viktigheten av å opprettholde og sikre fremtidig utvikling av dagens
sentrumskjerne for å hindre en fragmentering av dagens handelssentrum
4. Kommunestyret ber rådmannen legge fram modeller for oppfølging av fremtidig fellesfinansiering”
Pkt. 4 i dette kommunestyrevedtaket er mandatet for dette dokumentet med tilhørende forslag til matrise for
fellesfinansiering av infrastrukturtiltak i Geilo sentrum.
1.1 Forutsigbarhet
Teknisk Hovedutvalg i Hol kommune vedtok så tidlig som 16.12.02 at utbyggingsavtaler skal brukes som virkemiddel
for å sikre at oppgraderingen av infrastrukturen i Geilo sentrum skal finansieres gjennom en felles økonomisk innsats.
Vedtaket ble fulgt opp av administrasjonen med informasjonsskriv til grunneiere/utbyggere 14.01.03.
Plan- og bygningsloven fikk regler om utbyggingsavtaler med rettsvirkning fra 01.07.06 og i lovteksten er det et krav
at kommunen skal fatte et forutsigbarhetsvedtak etter pbl. § 64 a for å kunne bruke utbyggingsavtaler som redskap.
Hol kommune fattet et slikt vedtak 31.08.06 etter først å ha varslet arbeidet i lokalavisen. Vedtaket gir utbyggerne
svar på når det kan forventes avtale og en pekepinn om innholdet. I forhold til finansiering av infrastruktur står det
blant annet i vedtaket:
”Private utbyggere må selv påregne å dekke alle interne kostnader som følge av egen utbygging, men de kan også
påregne å bidra helt eller delvis til eksterne kostnader som følge av utbyggingen. ”
Utbyggingsavtaler i Geilo sentrum – modell for fellesfinansiering av infrastruktur Side 2

Og videre …
”Bidrag fra utbygger til tiltak skal stå i forholdsmessig sammenheng med utbyggingens størrelse og i hvilken grad
denne utløser behov for tiltaket i samsvar med bestemmelsene i § 64 i plan- og bygningsloven.”
Bakgrunnen for lovreguleringen av utbyggingsavtaler var blant annet å sikre forutberegnelighet for utbyggere,
kommunen og andre berørte. Ut fra intensjonen med reguleringsplanen om et generelt løft for Geilo sentrum og ut fra
politiske vedtak i 3 omgange (THU 16.12.02, Kommunestyret 31.08.06 og 26.04.07) vurderes det til at
forutsigbarheten er ivaretatt på en tilstrekkelig måte.
Forholdet til offentligheten ivaretas ved inngåelse av hver enkelt avtale/plan. Oppstart av arbeidet med hver enkelt
avtale skal kunngjøres og i tillegg vil avtalene bli lagt ut på offentlig ettersyn før de skal sluttbehandles i
kommunestyret. Den enkelte utbyggingsavtale skal være ferdig fremforhandlet og underskrevet av utbygger før
avtalen behandles politisk. Ordføreren binder kommunen med sin underskrift når både bebyggelsesplanen og avtalen
er politisk ferdigbehandlet.
2. Lovgrunnlaget
Tredje ledd i pbl. § 64b åpner for at det kan avtales av utbygger helt eller delvis skal bekoste tiltak som skal avhjelpe
offentlige behov som skapes av utbyggingen. Det er den konkrete plan- og utbyggingssituasjonen som avgjør i
hvilken grad det foreligger et behov for denne typen tiltak. Det er to hovedkriterier for at utbygger skal kunne påta seg
å bekoste eller ta ansvaret for denne typen tiltak. Disse er nødvendighet av at tiltakene blir gjennomført og at det må
foreligge en forholdsmessighet i det som avtales slik at den enkelte utbygger ikke finansierer mer enn den
forholdsmessige delen denne utbyggingen innebærer i forhold til omgivelsene.
2.1 Nødvendighet
Hovedparten av infrastrukturtiltakene i matrisen er bunnet opp i rekkefølgebestemmelser i reguleringsplanen og det er
i seg selv en god indikator på at ”nødvendigheten” er til stede. Det er imidlertid ikke avgjørende om et tiltak er bundet
opp med rekkefølgebestemmelser for å kunne inngå i utbyggingsavtaler. Ut fra dagens behov for forbedringer,
intensjonen med reguleringsplanen og en rekke politiske vedtak anses det derfor ikke å være tvil om at det er
”nødvendig” og bygge annen teknisk infrastruktur enn den som er direkte bunnet opp i rekkefølgebestemmelser.
Totalt sett anses det således å være et tydelig avhengighetsforhold mellom de enkelte utbygginger og fellestiltakene.
2.2 Forholdsmessighet
Kravet til forholdsmessighet medfører at den enkelte utbygger ikke skal betale mer enn den forholdsmessige delen
som denne utbyggingen medfører i forhold til omgivelsene. Jfr. veilederen for utbyggingsavtaler 1 vil det ofte være
vanskelig å fastslå dette. Forholdsmessigheten vil i følge veilederen antagelig ofte baseres på anslag, herunder at
1 Kommunal- og regionaldepartementet, Veileder utbyggingsavtaler, mai 2006
Utbyggingsavtaler i Geilo sentrum – modell for fellesfinansiering av infrastruktur Side 3

partene tar utgangspunkt i gjennomsnittsbetraktninger. Formålet med den utarbeidede matrisen er å ivareta kravet til
forholdsmessighet. Utarbeidelsen av modellen bygger på gjennomsnittsbetraktninger og kvalifisert skjønn.
Gjennomføringen av reguleringsplanen som helhet medfører etablering av torg, tilretteleggelse for tilstrekkelig med
parkering og annen teknisk infrastruktur som totalt sett vil gi Geilo sentrum et løft. Jfr. tidligere politiske vedtak legger
modellen opp til at det totale løftet skal finansieres gjennom en felles økonomisk innsats blant utbyggere i sentrum og
Hol kommune. Den generelle utviklingen i Hol kommune hovedsakelig som reiselivskommune betyr økt belastning på
infrastrukturen i sentrum fordi for eksempel hytteeiere kjører til sentrum for å handle. Med bakgrunn i allmennhetens
interesser i og med bakgrunn i den generelle utviklingen i kommunen foreslås det i modellen at kommunen har et
betydelig bidrag. Dette ut fra pbl. § 64b. tredje ledd hvor det står følgende:
”Avtalen kan også gå ut på at grunneier eller utbygger skal besørge eller helt eller delvis bekoste tiltak som er
nødvendige for gjennomføringen av planen og forpliktelser etter avtalen. Kostnadene som belastes utbygger eller
grunneier til tiltaket må stå i forhold til den belastning den aktuelle utbygging påfører kommunen.”
Med andre ord skal forholdsmessigheten være til stede imellom prosjektene (rettferdig fordeling), men også i forhold
til innsatsen fra det offentlige (kommunen må bidra i forhold til allmennhetens interesser).
2.3 Risiko
Reglene om utbyggingsavtaler ble innført i plan- og bygningsloven 01.07.06 og det finnes på nåværende tidspunkt
begrenset med erfaringer knyttet til anvendelsen av det nye lovverket. Arbeidet med modellen for Geilo har således
karakter av ”nybrottsarbeid”. Utfordringene for kommunene illustreres av en professor fra universitetet på Ås som
nylig skrev følgende i et fagtidsskrift: ”Men det gjenstår å se hvor enkelt eller vanskelig det blir for kommunale
planmyndigheter å dokumentere sine krav om utbyggingsbidrag basert på nødvendighet og forholdsmessighet.” 2
Nybrottsarbeid innebærer en viss risiko for at lovverket kan bli tolket annerledes enn det lovgiver mente, denne
risikoen må kommunen være villig til å ta for å sikre ønsket utvikling. Risikoen vurderes imidlertid som beskjeden fordi
de tiltakene som skal finansieres omhandler teknisk infrastruktur, som både er omfattet av lovverket og kommunens
forutsigbarhetsvedtak. Samtidig vurderes kravene til nødvendighet og forholdsmessighet til å være oppfylt.
I tillegg til den beskrevne ”juridiske” risiko innebærer utbyggingen av sentrum også en direkte økonomisk risiko for Hol
kommune (se pkt. 5.1 om kommunens bidrag).
3. Modell for finansiering av infrastrukturtiltak
3.1 Valg av modell
Realisering av reguleringsplanen for Geilo sentrum innebærer mange store utbyggingsprosjekter, flytting av veier,
erstatning av parkeringsplasser, bygging av torg, gågater m.m. Kostnadene til teknisk infrastruktur må fordeles
mellom kommunen og de aktuelle utbyggingsområdene for å kunne realiseres. Med dette som utgangspunkt har
Asplan Viak i samråd med Hol kommune sett på forskjellige muligheter for kostnadsfordelinger som kan ivareta
forholdsmessigheten.
2 August E. Røsnes, Om formalisering av utbyggingsavtaler i ulike plansystemer, Kart og plan,n1. 1 2007, s. 37.
Utbyggingsavtaler i Geilo sentrum – modell for fellesfinansiering av infrastruktur Side 4

En ytterlighet er å samle alle infrastrukturtiltakene i en fellespot og fordele kostnaden ut fra de enkelte
utbyggingsområders størrelse. En slik modell egner seg til utbygging på ”jomfruelig” areal med like muligheter for
utnyttelse. Stavanger kommune har brukt denne modellen (se saksdokument nr.12 på vedlegg 7.3). En slik modell er
enkel å håndtere, men vurderes å gi en skjev fordeling av kostnader på Geilo fordi områder med store arealer og liten
utbygging vil få store infrastrukturkostnader mens mindre områder med stor utnytting vil delta forholdsvis for lite.
Dette kan igjen føre til at det bare blir utbygging av de områder som ønsker høy grad av utnytting og at det derfor ikke
blir tilstrekkelig med midler til gjennomføringen av tiltakene. En slik modell vil dessuten bety en utjevning av
områdenes attraktivitet fordi den ikke tar hensyn til at noen områder medfører behov for mye ny infrastruktur mens
andre har beskjedent krav til ny infrastruktur.
En annen ytterlighet er å kreve alle de konkrete tiltakene gjennomført direkte av utbyggerne når de blir møtt av
rekkefølgekrav, krav til erstatningsplasser, opparbeiding av torg m.m. En slik modell vil sannsynligvis medføre at
utviklingen stopper opp fordi de første utbyggere da må fullfinansiere eller forskuttere på vegne av andre utbyggere.
Den valgte modellen kan beskrives som en kombinasjonsmodell hvor det på den ene side er krav til at alle områder
skal delta i infrastrukturen som følge av det totale ”plangrepet”. De enkelte områder skal da delta ut fra hvor stor
andel deres utbygging utgjør av den forventede totale utbygging. På den annen side er enkelttiltak som konkret kan
knyttes til bestemte områder fordelt på de områder som har nytte/krav til denne utbyggingen. For å sikre
forutsigbarhet og hindre ”gratispassasjerer” er modellen ikke gitt en eksakt varighet i tid, men beregningsgrunnlaget
bygger på utbygging i 10-15 år frem i tid. Ved fremtidig omregulering av sentrum bør det vurderes om modellen skal
forandres.
3.2 Beregningsgrunnlag
For å kunne beregne bidraget fra det enkelte område må det være kjent hvor stort det enkelte prosjekt er i forhold til
den forventede totale utbyggingen i Geilo sentrum. Nøkkeltallet for å beregne dette er å finne frem til det totale antall
m 2 som det kan forventes at det vil bli bygd i Geilo sentrum i løpet av en 10-15 års periode. Det er mulig å ta
utgangspunkt i de maksimale muligheter for utbygging som finnes i reguleringsplanen, men dette vil gi et resultat som
erfaringsvis ikke vil komme til å stemme fordi noen områder ikke vil bli utbygd og fordi en del områder ikke ønsker å
bygge det maksimale antall m 2 som reguleringsplanen legger opp til. Vurderingen av total antall m 2 bygger på de
prosjekter som er innlevert til kommunen pr. dags dato og kvalifisert skjønn i forhold til øvrige områder. Det er tatt
utgangspunkt i nye m 2 samt m 2 som blir bruksendret. Areal til parkering inngår i beregningsgrunnlaget for grad av
utnytting, men er ikke tatt med i beregningsgrunnlaget for infrastrukturkostnader for å stimulere til bygging av
parkeringshus. For nærmere informasjon om vurderingen/estimeringen av total antall m 2 /beregningsgrunnlaget
henvises det til vedlegg 2.
3.3 Forutsetninger/forbehold
Modellen bygger på følgende forutsetninger:
- Kostnadene for realisering av de forskjellige tiltakene bygger utelukkende på de beregningene/vurderingene
som er foretatt tidligere i forbindelse med reguleringsplanen for Geilo sentrum. Gatebruksplanen vil avgjøre
hvilke kostnader som bør inngå i pkt. 4 i modellen. Det anbefales at kommunen foretar ytterligere
vurderinger og kostnadsoverslag knyttet til pkt. 2 vedrørende parkering siden dette er den største
enkeltkostnad.
Utbyggingsavtaler i Geilo sentrum – modell for fellesfinansiering av infrastruktur Side 5

- Modellen innebærer et forsøk på å se inn i fremtiden og sikre forholdsmessigheten mellom prosjektene og
mellom utbyggere og Hol kommune. Markedet for utbygging av de enkelte områdene vil være avgjørende for
om og når de forskjellige tiltakene blir finansiert og realisert.
- Utbyggingen av mesteparten av et helt sentrum er komplekst og innebærer helt sikkert momenter som det
ikke er tatt høyde for i modellen på nåværende tidspunkt. Av hensyn til fleksibilitet bør det delegeres til
administrasjonen å håndtere avvik fra modellen i forhandlingene og utrede avvikene til kommunestyrets
behandling av de enkelte avtaler.
- Modellen er i stor grad avhengig av at vurderingen av fremtidig utbyggingsvolum i Geilo sentrum kommer til
å stemme overens med virkeligheten. Forutsetningene som er lagt til grunn for anstått totalt antall BRA m 2
fremkommer på vedlegg nr. 7.2. Dersom det i virkeligheten blir bygget færre m 2 vil det bli innbetalt færre
midler fra utbyggerne enn forutsatt, dersom det i virkeligheten blir bygget flerre m 2 vil det bli innbetalt flere
midler fra utbyggerne enn beregnet.
- Det er i modellen tatt utgangspunkt i at bidragene i modellen betales ut fra antall nye m 2 samt m 2 som blir
bruksendret eller vesentlig forandret. Dette betyr at eksisterende bebyggelse slipper å betale for de m 2 som
er uforandrede. Det er ikke gitt fratrekk for m 2 som rives. Det skjelnes ikke mellom bolig, næring og
fritidsleiligheter fordi det er vanskelig å begrunne at for eksempel fritidsboliger gir større belastning på
sentrum enn vanlige boliger. Fordelingen i reguleringsplanen med 30 % fritidsboliger av totalt antall T-BRA
innenfor Tb- og BF-områdene vil likevel være med å sikre en ”rettferdig” fordeling.
- Utarbeidelsen av modellen er ingen eksakt vitenskap og bygger utelukkende på et kvalifisert skjønn. Valg av
en annen modell vil sannsynligvis føre til en annerledes kostnadsfordeling mellom utbyggerne (til fordel for
noen og ulempe for andre). Et kommunalt vedtak av modellen vil sikre faste rammebetingelser og derfor
forutsigbarhet for utbyggere og administrasjonen.
- Modellen omfatter alle områdene med plankrav i Geilo sentrum. Parallelt med arbeidet med
utbyggingsavtaler kan det jobbes med å få bidrag fra øvrige områder med frivillige avtaler knyttet til utgiftene
til pkt. 4 i matrisen (se vedlegg 7.3).
4. Tiltak som skal realiseres
4.1 Vei
De veier som inngår i rekkefølgebestemmelser i reguleringsplanen inngår i modellen og kostnadene fordeles på de
aktuelle områder som rekkefølgebestemmelsene er bundet opp til. Kanaliserte kryss til Rv. 7 skal etableres før det
ifølge reguleringsbestemmelsene vil være tillatt å igangsette nye byggetiltak i Geilo sentrum. Dette er med andre ord
et tiltak som har å gjøre med ”det totale plangrepet” i reguleringsplanen og må derfor fordeles med en liten andel på
hver nye m 2 eller bruksendrede m 2 i Geilo sentrum. Øvrige veier er fordelt på de området som de er bundet opp til i
reguleringsplanen.
4.2 Parkering
Hol kommune har utarbeidet en utredning vedrørende parkeringsproblematikk i Geilo sentrum og foretatt grove
kostnadsoverslag (se saksdokument nr. 6). Gjennomføringen av det totale plangrepet medfører at en mengde
Utbyggingsavtaler i Geilo sentrum – modell for fellesfinansiering av infrastruktur Side 6

offentlige og private parkeringsplasser forsvinner til fordel for torg, gågater, gang- og sykkelveier m.m. Disse plassene
er i kommunens utredning omtalt som ”erstatningsplasser” og disse må sannsynligvis erstattes for å unngå en
reduksjon av antall parkeringsplasser i sentrum som følge av gjennomføringen. Ut fra kommunens utredning er
Asplan Viak i tvil om det totale parkeringsbehovet vil bli dekket ved at hver enkelt bebyggelsesplan innfrir sine krav til
parkering. Sannsynligvis vil det i tillegg være behov for etablering av det som omtales som ”erstatningsplasser”. Dette
utgjør en estimert kostnad på 32 mill i 2004 kr. Asplan Viak er skeptisk til å bruke foreliggende tallmateriale i matrisen.
Asplan viak vil i stedet anbefale at kommunen foretar nye vurderinger/beregninger knyttet til parkeringsbehovet siden
dette er en stor utgiftspost og har avgjørende betydning for sentrumsutviklingen. Foreliggende tallmateriale
vedrørende erstatningsplasser kan evt. brukes midlertidig dersom det er behov for å ferdigforhandle
utbyggingsavtaler før parkeringsbehovet er vurdert på nytt.
Hol kommune har et overordnet ansvar for å sørge for at det er tilstrekkelig parkeringsplasser i Geilo sentrum. Det vil
derfor være naturlig at Hol kommune bidrar med en viss andel av kostnadene knyttet til fellesparkering. I samråd med
kommunens administrasjon er det foreslått at kommunen dekker en tredjedel av kostnadene med å oppfylle det felles
parkeringsbehovet. Den resterende delen av finansieringen av felles parkeringsplasser fordeles på utbyggerne ut fra
deres andel av den totale utbygging.
I tillegg til en andel av fellesparkering er det i modellen tatt utgangspunkt i at hver enkelt bebyggelsesplan skal
tilfredsstille kravene til parkering jf. reguleringsbestemmelsene. Dersom den enkelte utbygging ikke kan tilfredsstille
parkeringskravet må det innbetales et beløp til parkering som gjør kommunen i stand til å bygge tilsvarende antall
parkeringsplasser. Det foreslås at dette beløpet settes til 200.000 pr. plass siden det er dette tallet som er brukt i
kommunens utredning for etablering av parkeringsplasser i parkeringshus. Ordningen er en parallell til det som kalles
frikjøpsordning og som alternativt kan vedtas som en lokal forskrift etter pbl. Beløpet er bevisst satt i overkant av de
reelle byggekostnadene for å stimulere til bygging av parkeringsplasser i stedet for frikjøp.
4.3 Gang- og sykkelveier, fortau
Gang- og sykkelveier og fortau er fordelt på de områder som har krav om opparbeiding jf. rekkefølgebestemmelsene.
Øvrige gang- og sykkelveier i reguleringsplanen inngår ikke i matrisen men må tas opp med utbygger for de
nærliggende områder. Det er ønskelig at første utbygger som utløser et rekkefølgekrav iverksetter tiltaket og
fullfinansierer mot fratrekk i matrisen for den delen som skal betales av andre. På denne måten stopper utviklingen
ikke opp og kommunen fungerer som garantist for at øvrige utbyggere som er omfattet av rekkefølgekravet bidrar
med deres del når de vil bygge ut. En slik ordning krever at kommunen er villig til å forskuttere for de utbyggere som
bygger senere ved å gi fratrekk i matrisen. Alternativt kan kommunen forsøke å dispensere fra rekkefølgekravet ved
la utbygger kjøpe seg fri fra rekkefølgekravet. Dette anbefales imidlertid ikke siden realiseringen av tiltaket blir utsatt
og fordi kommunen ikke uten videre kan godkjenne dispensasjon fra et rekkefølgekrav.
4.4 Gågater, torg, gateutforming m.m.
Gågater og torg er svært vanskelig å kostnadsberegne, da kostnadene er helt avhengige av hvilken utforming,
materialbruk m.m. som velges. Tallet i matrisen bygger utelukkende på dokumentet ”Kostnadsberegninger –
infrastrukturtiltak, Geilo sentrum” (saksdokument nr. 7). Arbeidet med gatebruksplan vil i følge administrasjonen bli
igangsatt i nærmeste fremtid. Det forutsettes at det som en del av gatebruksplanen gjennomføres
kostnadsberegninger. Frem til dette er gjort anbefales det å bruke eksisterende beløp. Torg og gågater i Geilo
sentrum vil ha mye å si for områdets attraktivitet og vil bli et viktig område også for lokalbefolkningen. Det anbefales
derfor at kommunen bidrar med en del av kostnadene til dette punktet. I samråd med administrasjonen er det foreslått
Utbyggingsavtaler i Geilo sentrum – modell for fellesfinansiering av infrastruktur Side 7

at kommunen dekker utgiftene som kommer over det beløpet som fremkom i tidlige gatebruksplan justert opp til
dagens pris (13 mill). Erfaringsmessig ”sprekker” de fleste byggebudsjetter i dag og med utsmykning m.m. er det
sannsynlig at kostnaden kan komme opp i over 20 mill.
Det er i modellen foreslått å differensiere bidragene ut fra deres beliggenhet i forhold tiltakene. Områdene som har
knyttet rekkefølgekrav til de aktuelle tiltakene antas og vil få stor nytte av utbyggingen og betaler derfor høg sats
(faktor 1). Den resterende delen av handelssentrum minus områdene BF11-BF14 betaler middel sats (faktor 0,5).
Den øvrige delen av sentrum betaler lav sats (faktor 0,25) siden disse områdene vil har mer indirekte glede av
tiltakene.
Kommunens utviklingskostnader med inngåelse av avtaler, administrering av ordningen, gatebruksplan, prosjektleder,
m.m. inngår som eget element. Det er foreslått at kommunen dekker mesteparten av denne posten, men at de
enkelte utbyggere dekker kommunens jobb med avtaleforhandlinger og administrering av ordningen over tid. Anslåtte
utviklingskostnader skal betraktes som veiledende siden det ikke foreligger kostnadsoverslag på dette.
4.5 Vann og avløp
Det forutsettes at den enkelte utbygger er i nær dialog med kommunalteknisk avdeling vedrørende temaet vann og
avløp underveis i planprosessen. Viktige avklaringer om dimensjonering, kostnadsfordeling, overtakelsesforretning
m.m. tas med inn i avtalene etter behov og ønsker fra kommunalteknisk avdeling. Forholdet til vann og avløp vil være
forskjellig fra plan til plan og inngår derfor ikke i vedlagte matrise over kostnader. Når det foreligger oversikt over de
kommunaltekniske tiltak som må utføres bør dette tas inn i matrisen for å synliggjøre kostnader på dette området.
5. Finansiering og fordelingsnøkkel
5.1 Kommunens bidrag
Mengden av rekkefølgekrav og totalkostnadene med infrastrukturen i Geilo sentrum betyr at det anses som
avgjørende for utbyggingen av Geilo sentrum at kommunen går inn og tar en sentral rolle i forhold til å koordinere
utbyggingen av infrastrukturen. I tillegg til dette overordnede prosjektansvaret anses det som nødvendig at
kommunen bidrar finansielt ut fra kommunens ansvar/interesser. Forslagene til kommunale bidrag i matrisen er
fremkommet i samråd med kommunens administrasjon. Hvilke tiltak som kommunen bidrar til å finansiere og
størrelsen på bidragene dreier seg om politikk og bør derfor være en viktig del av den politiske behandlingen av
finansieringsmodellen. Større bidrag fra kommunen betyr mindre bidrag pr. m 2 for utbyggerne og mindre bidrag fra
kommunen betyr større bidrag pr. m 2 for utbyggerne.
I tillegg til direkte finansiering anses det som helt avgjørende at Hol kommune kan forskuttere for utbyggerne slik at
”ballen begynner og rulle” og utviklingen ikke stopper opp hver gang en utbygger møter et rekkefølgekrav. Det er
knyttet en økonomisk risiko til å forskuttere infrastruktur og Hol kommune må derfor forbeholde seg rett til og ikke
igangsette/delfinansiere store tiltak som utløses av en enkelt utbygger. I slike tilfeller må det forsøkes å finne
alternative løsninger for eksempel ved at utbygger forskutterer det aktuelle tiltaket mot fratrekk på andre deler av
felleskostnadene. Eventuelle avvik fra modellen må begrunnes sammen med den politiske behandlingen av
utbyggingsavtalen.
Utbyggingsavtaler i Geilo sentrum – modell for fellesfinansiering av infrastruktur Side 8

5.2 Praktisk bruk av modellen
Ved hjelp av modellen vil det være mulig for den enkelte utbygger å beregne hvilke bidrag som utbyggeren må betale
til de enkelte poster for å dekke sin andel av den totale utbygging av infrastruktur. Kommunen vil i utbyggingsavtalen
forplikte seg til å avsette og anvende midlene til de respektive formål (vei, parkering, torg o.s.v.). Utbyggingen av et
helt sentrum er komplekst og det vil derfor være behov for tilpasninger i hvert enkelt tilfelle. Dersom en utbygger
forskutterer et tiltak for andre utbyggere bør det for eksempel være mulig å gi fradrag ut fra tallene i matrisen. I det
praktiske arbeid med utbyggingsavtalene vil det oppstå forhold som må løses i hvert enkelt tilfelle ut fra
hovedprinsippene i modellen. For å kunne fungere i praksis må det delegeres til administrasjonen å fremforhandle
avtalene med bakgrunn i kommunestyrets vedtak av modellen og hovedprinsippene. Ved tvil om forholdsmessigheten
er til stede eller ved klare ”urettferdigheter” bør administrasjonen i særlige tilfelle kunne foreslå å avvike
kostnadsmodellen. Alle avvik bør saksutredes i forbindelse med den politiske behandlingen av utbyggingsavtalene.
Av hensyn til forutsigbarhet og utbyggernes forståelse/aksept av bidragene er det meget viktig at hovedprinsippene i
kommunestyrets vedtak og modellen ikke fravikes.
Kostnadene i matrisen må kunne justeres underveis i forhold til pristallsregulering og ved utførelse av nye og mer
presise kostnadsberegninger. Det totale areal i m 2 BRA/beregningsgrunnlag bør legge fast for å sikre at
forholdsmessigheten er til stede mellom utbyggingsprosjektene. Avhengig av markedet vil en etter en årrekke (10-15
år) kunne vurdere om det estimerte totale utbyggingsvolum kommer til å stemme overens med virkeligheten. Det er
viktig med varighet i beregningsgrunnlaget for å sikre at forholdsmessigheten er til stede.
6. Konklusjon
Den fremlagte modellen innebærer et forslag til fellesfinansiering av infrastrukturtiltak i Geilo sentrum. Modellen er
basert på en rekke forutsetninger og kvalifisert skjønn. Det vil uansett ikke kunne oppnås millimeterrettferdighet, men
et kommunalt vedtak av modellen vil sikre faste rammebetingelser og dermed forutsigbarhet for utbyggere i
forbindelse med fremforhandling av utbyggingsavtaler med Hol kommune. Hol kommune kan med fordel vedta
modellen i medhold av plan- og bygningsloven § 64a som en presisering til eksisterende vedtak. Det kan stå i
vedtaket at det delegeres til administrasjonen og fremforhandle utbyggingsavtaler ut fra prinsippene om
felleskostnader, finansieringsmodell og fordelingsnøkkel som nevnt i denne rapporten med tilhørende matrise.
Utbyggingsavtaler i Geilo sentrum – modell for fellesfinansiering av infrastruktur Side 9

7. Vedlegg
7.1 Saksdokument
1. Vedtak i Teknisk Hovedutvalg (0200/02), 16.12.02.
2. Informasjonsbrev til grunneiere og berørte parter i reguleringsplan for Geilo sentrum, arkivsaksnr. 02/03654,
datert 14.01.03.
3. Kostnadsoverslag Geilo, Scandiaconsult, datert 15.03.04.
4. Vurdering av trafikale løsninger, Rambøll AS, datert 29.06.04.
5. Kostnader knyttet til tiltak foreslått i rapport datert 29.06.04, Rambøll, datert 02.07.04.
6. Notat: Utredning av parkeringsproblematikk, utarbeidet av administrasjopnen, arkivsaksnr. 04/02252, datert
01.07.04.
7. Notat: Kostnadsberegninger – infrastrukturtiltak, Geilo sentrum, Utarbeidet av administrasjonen, arkivsaksnr.
04/02252, datert 01.07.04.
8. Reguleringsplan for Geilo sentrum, vedtatt 03.07.06.
9. Vedtak om bruk av utbyggingsavtaler etter pbl. § 64 fattet av kommunestyret 31.08.06, saksnr. 71/06.
10. Utbyggingsavtale for område BF8, 2. utkast, datert 28.03.07.
11. Kommunestyresak: ”Prinsippsak fellesfinansiering Geilo sentrum”, vedtatt av kommunestyret 26.04.07.
12. Utredning: ”Kommunens rolle og virkemidler i transformasjonsområder i Stavanger” Stavanger kommune,
Rådmannen, Utbygging, juni 2006.
13. Arealmatrise for BF1 (telefontomten), Arkitektkontpret Waage as, 14.6.2007.
14. Arealoversikt for BF2 (Geilo torg), Lund & Partnere arkitekter as, 14.6.2007.
15. Utregning av utbyggingspotensial BF5 jfr. bebyggelsesplanforslag, Hol kommune, udatert.
16. Reguleringsforslag for BF8 (Geiloporten), planforslag utlagt til offentlig ettersyn.
17. Arealoversikt BF10 (Geilo Handelslag), Lorenty Gedde-Dahl, 18.6.2007.
18. Arealoversikt Tb1, Tb2 og deler av Tb3, reguleringsplan for Geilo hotell, planforslag utlagt til off. ettersyn.
19. Arealoversikt Tb10, reguleringsforslag utlagt på off. ettersyn.
Utbyggingsavtaler i Geilo sentrum – modell for fellesfinansiering av infrastruktur Side 10

7.2 Estimat av forventet utbyggingsvolum i Geilo sentrum
Utbyggingen i Geilo sentrum avhenger av mange faktorer som for eksempel markedet, villigheten til å bygge ut,
myndighetenes krav i fremtidige byggeprosjekter samt rammene i reguleringsplanen for Geilo sentrum. Flere av disse
faktorer er ukjente og estimeringen av forventet utbyggingsvolum må derfor bygge på forutsetninger og kvalifisert
skjønn. Asplan Viak har valgt å ta utgangspunkt i de områder hvor vi kjenner til utbyggingsplanene og heretter
estimert forventet utbyggingsvolum for øvrige områder med bakgrunn i rammene i reguleringsplanen. Det tas
utgangspunkt i en tidshorisont på 10-15 år. Følgene avklaringer/forutsetninger ligger til grunn for estimeringen av
forventet utbyggingsvolum.
Hvilke områder inngår i beregningsgrunnlaget?
I reguleringsplanen for Geilo sentrum er det 22 områder som har plankrav. Det er i disse områdene det forventes at
utbyggingen hovedsakelig vil komme og det er i disse 22 områdene at kommunen er i posisjon til å forhandle om
utbyggingsavtale. Med bakgrunn i dette inngår det 22 utbyggingsområder i beregningen. Dersom utviklingen i øvrige
områder utløser plankrav etter pbl. § 23 vil disse områdene også være omfattet av vedtaket etter pbl. § 64a.
Hvorfra stammer faktaopplysninger om arealstørrelser og utnyttelsesgrad?
Opplysningene om arealstørrelser bygger på opplysninger fra geodataingeniør i Hol kommune, mottatt 8.5.2007.
Utnyttelsesgraden for de forskjellige områder er hentet fra reguleringsbestemmelsene.
Hva ligger bak tallene i kolonnen ”kjente ” m 2 BRA?
En rekke av utbyggingsområdene er i gang med detaljplanlegging. Det er ingen av disse planer som er vedtatt i
skrivende stund, men det vurderes likevel til at disse planforslagene er nærmere det ”riktige” resultat enn en teoretisk
beregning ut fra rammene i reguleringsplanen. Tallene i denne kolonnen bygger på opplysningene i saksdokument nr.
13-19. Tallene i kolonnen er det totale utbyggingsvolum minus areal til parkering.
Øvrige områder
For alle øvrige områder med plankrav er det foretatt en enkel vurdering av hvilket utbyggingsvolum som kan
forventes. Av hensyn til kompleksiteten forutsettes det at parkering foregår under bakken og at kravene til utendørs
oppholdsareal er oppfylt. Videre forutsettes det at bruksendrede m 2 og m 2 som blir vesentlig forandret også ligger
inne i beregningene. Alle tall avrundes til hele 100 m 2 BRA.
B4 og B5
Disse områdene er utbygget med spredt bebyggelse. Ut fra rammene i reguleringsplanen er det et vist
fortettingspotensial og realistisk utbyggingsvolum vurderes totalt til 5 eneboliger (2 i B4 og 3 i B5). Med en
gjennomsnittlig størrelse på 200 m 2 BRA blir dette 1000 m 2 BRA.
B13
Området har en sentral beliggenhet og med en tillatt mønehøyde på 15 m. og BYA på 50 % må det forventes et visst
utbyggingsvolum. Vi forutsetter parkering under bakken og gjennomsnittlig utbygging i 2 etasjer. Totalt får vi da (6391
m 2 * 50 % BYA * 2 etasjer)= 6400 m 2 BRA.
BF3
Dette område er utbygd fra før. Det er muligheter for å bygge i høyden eller bruksendre, men totalt sett vurderes det
som lite sannsynlig med nye m 2 BRA og vi setter derfor dette område til 0 m 2 BRA i beregningsmodellen.
Utbyggingsavtaler i Geilo sentrum – modell for fellesfinansiering av infrastruktur Side 11

BF7
Med en utnyttelse på 100 % BYA og sentral beliggenhet må det forventes utbygging av den delen av området som
ikke er utbygd. Krav om nedtrapping av bygget mot gågaten betyr at vi forutsetter gjennomsnittlig utbygging på 2
etasjer på den ubebygde del av området som er ca. halvdelen. Vi får da ca 2400 m 2 BRA.
BF13 –BF15
Disse områdene har bebyggelse fra før men muligheten for bygging av fritidsleiligheter vil sannsynligvis medføre et
visst utbyggingspress. Vi forutsetter halvdelen av det område som kan utbygges bebygget med gjennomsnittlig 2
etasjer. For område BF13 får vi: (2290m 2 *0,5*80% BYA*2 etasjer)= 1800 m 2 BRA. På samme måte estimeres
utbyggingsvolumet for BF14 og BF15.
BF16,17 og 19
Disse arealene kan bebygges med boliger eller forretninger. Mangelen på muligheten for bygging av fritidsboliger
medfører at utbyggingsvolumet estimes til en tredjedel av den delen som kan bebygges. Vi forutsetter igjen
gjennomsnittlig 2 etasjer. For område BF16 får vi: (1354 m 2 *0,33*50% BYA*2etasjer)= 400 m 2 BRA. På samme måte
estimeres utbyggingsvolumet for BF17 og BF19.
BF18
Dette område er ubebygd. Vi forutsetter gjennomsnittlig utbygging i 2 etasjer og får: (3372m 2 *50 % BYA*2 etasjer)=
3400 m 2 BRA.
Tb3
Deler av Tb3 inngår i reguleringsforslaget for Tb1 og Tb2. Den resterende delen er i stor grad bebygd. Det forutsettes
at den resterende delen (ca. 2 tredjedeler) utbygges med 1 ekstra etasje. Vi får: (5259 m 2 *0,66*60% BYA*1etasje)=
2100 m 2 BRA.
Tb6
Dette utbyggingsområde omfatter Dr. Holms hotell. Det er nylig foretatt store utbygginger ved hotellet og på bakgrunn
av dette settes dette område til 0 m 2 BRA i beregningsmodellen.
Tb9
I dette område er det anledning til å bygge turistbedrift/fritidsleiligheter. På grunn av eksisterende bebyggelse og
høydeforskjeller på området vil hele utbyggingsvolumet sannsynligvis ikke bli utnyttet. Vi forutsetter gjennomsnittlig
utbygging i 2 etasjer på halvdelen av området og får: (5575 m 2 *0,5*60% BYA*2etasjer)=3300 m 2 .
Utbyggingsavtaler i Geilo sentrum – modell for fellesfinansiering av infrastruktur Side 12

Oversikt over estimert utbyggingsvolum
Område Størrelse i m 2 "Kjente" m
Utnyttelse (% BYA)
2
Estimert m
BRA
2
BRA
B4 9711 40 400
B5 5987 40 600
B13 6391 50 6400
BF1 2495 80 11000
BF2 2141 100 3970
BF3 3651 100 0
BF5 3044 80 4805
BF7 2407 100 2400
BF8 3626 80 3400
BF10 1867 100 11160
BF13 2290 80 1800
BF14 4067 60 2400
BF15 4192 60 2500
BF16 1354 50 400
BF17 1305 50 400
BF18 3372 50 3400
BF19 5655 50 1900
Tb1(inkTb2) 13657 60 23000
Tb3 5259 60 2100
Tb6 13480 60 0
Tb9 5575 60 3300
Tb10 7971 40 7334
Total 109497 64669 28000
Estimert total m2 BRA
(Kjente m 2 BRA + estimert
m 2 BRA) 92669
Forslag til
beregningsgrunnlag 90000
Ovenstående tabell synliggjør at det er utarbeidet reguleringsforslag eller skisseforslag over de fleste
utbyggingsområder med stort utbyggingspotensial i Geilo sentrum. Totalt sett er ca. to tredjedeler av det forventede
utbyggingsvolum knyttet til ”kjente” verdier. Erfaringsmessig vil volumet i noen av planforslagene sannsynligvis bli
redusert og sannsynligvis er totalverdien av denne kolonnen derfor for høy. På den annen side vil verdiene i kolonnen
over estimerte arealverdier kunne økes betraktelig dersom mye av eksisterende bygningsmasse blir bruksendret eller
vesentlig forandret. På bakgrunn av usikkerheten knyttet til tallene foreslås det å bruke en avrundet sum på 90.000
m 2 BRA som beregningsgrunnlag i matrisen.
Utbyggingsavtaler i Geilo sentrum – modell for fellesfinansiering av infrastruktur Side 13

7.3 Matrise for finansiering av infrastrukturtiltak, Geilo sentrum
Utbyggingsavtaler i Geilo sentrum – modell for fellesfinansiering av infrastruktur Side 14