Skal bedrifter eie sine egne kontor- og produksjons- lokaler eller ...

public.deloitte.no

Skal bedrifter eie sine egne kontor- og produksjons- lokaler eller ...

82

Juss

NE0312 www.ne.no www.nenyheter.no

Å leie

eller eie?

Skal bedrifter eie sine egne kontor- og produksjonslokaler

eller lønner det seg å leie?

Det er et spørsmål som stadig flere

bedriftsledere tenker på for tiden. For

få år siden var trenden klar: Bedrifter

solgte unna sine hovedkontorer og

produksjonslokaler til profesjonelle

eiendomsbesittere for å kunne konsentrere

seg rundt sin kjernevirksomhet.

Kapital ble frigjort ved et salg og enten

betalt tilbake til eierne eller brukt på å

videreutvikle forretningsområdene.

Men for enkelte bedrifter kan det

være fornuftig å eie sine egne bygg,

særlig dem som driver i bransjer

med høye kontantstrømmer og et lavt

investeringsnivå. Advokat Christoffer

Nicolaisen i Deloitte Advokatfirma

forteller om flere tilfeller hvor han har

arbeidet for bedrifter med god kapitaltilgang.

Dette gjelder både bedrifter

som vurderer å kjøpe næringslokaler

og de som gir seg inn på nybygg.

– Dette er en problem stilling

som har dukket opp mer den

seneste tiden, sier Nicolaisen til

NæringsEiendom.

Må avklares først

Etter å ha understreket viktigheten

av at hvert case må vurderes konkret,

lister Deloitte-advokaten opp

flere overordnede problemstillinger

for selskaper som skal vurdere å leie

eller eie næringseiendom.

• Hva er målet med et eventuelt

eierskap? Er kjøpet en ren investering,

er det strategiske merverdier

å hente, er det driftsfordeler ved å

være i eget hus?

• Hva trenger man på sikt

fremover i sin forretningssituasjon,

fleksibilitet eller stabilitet?

• Når det gjelder lokasjonen,

hvordan er logistikken, fasilitetene,

servicetilgang og den operasjonelle

risikoen ved å eie i forhold til tilgjengelige

leieobjekter?

• Hvilket utviklingspotensial

har man for eiendommen i leie- eller

eieposisjon?

• Hvilken kompetanse og ressursbruk

har man behov for i forbindelse

med oppføring eller drift av lokalene?

• Ønsker man eksponering for

markedets opp- eller nedside som

eier?

• Hva med risiko for grunnforhold,

regulering og entreprisen når

man bygger nytt?

• Bør man organisere en egen driftsenhet

innenfor eller utenfor selskapet?

Økonomi

Nicolaisen trekker også frem en

rekke økonomiske elementer som

spiller inn for bedrifter som skal

vurdere å eie sine lokaler i forhold til

å leie, se egen boks.

I tillegg til de bedrifts- og objektspesifikke

vurderingene, må en bedrift

som vurderer å eie sine egne lokaler

foreta en vurdering av om det er en

god investering (se egen sak side 84).

Juridiske fallgruver

Når en bedrift har bestemt seg for å

vurdere kjøp, er det mange fallgruver.

– Det er viktig å gå grundig gjennom

kjøpsobjektet. Undersøk nærmere

potensialet, reguleringsplanene,

nabosituasjonen for å kunne ha en

oppfatning av hvordan eiendommen

kan utvikles videre, dersom dette er

aktuelt på sikt, sier Nicolaisen.

Han mener mange kjøpere av

eiendom gjør et altfor dårlig juridisk

håndverk i budprosessen.

– Man må ha et profesjonelt forhold

til bud og aksept. Mange legger

inn bud som riktignok fremstår med

enkelte forbehold, men som ikke står


Advokat Christoffer Nicolaisen i Deloitte. Foto: Anita Arntzen

seg juridisk. Dette gjør det vanskelig

å påberope seg forhold som forhold

som grunnlag for prisavslag, garantier

i kjøpekontrakten eller hevning,

sier Deloitte-advokaten.

De fleste større eiendomskjøp

gjøres i dag ved kjøp av single

purpose-selskap som eier eiendommen

som skal overtas. I selskapet er

eiendommen gjerne blitt avskrevet

over flere år, noe som gjør at kjøper

av selskapet får et lavere skattemessig

avskrivningsgrunnlag.

– Grunnet denne effekten kunne

kjøper normalt forlange mellom 7

og 11 prosents kjøpesumsfradrag.

Med nytt regelverk for avskrivninger

er det nå større grunn til konkrete

forhandlinger rundt dette fradraget,

selvfølgelig dersom budet inkluderer

et forbehold om et slikt fradrag, sier

Nicolaisen.

– Et annet forhold som undervurderes

i en budprosess er hvilke

garantier som er viktige for kjøper en.

Uten dette inkludert vil selger normalt

være lite lydhør for slike krav

under forhandlingene. Det kan være

at man vil sikre seg en garanti mot

forurensningsansvar, at bygården

skal rehabiliteres i overskuelig

fremtid eller andre forhold som ikke

nødvendigvis avdekkes under en

ordinær due diligence.

Forbehold

Christoffer Nicolaisen mener kjøper

derfor bør ha tenkt igjennom hvilke

forbehold man faktisk gjør seg, og

deretter sørge for at dette kommer

klart frem overfor selger.

– Et vanlig forbehold om tilfredsstillende

finansiering er ikke presist

nok, man må konkretisere det. Andre

forhold som kan være nyttige å ta

med er forbehold om styregodkjenning

og presise beskrivelser om eksklusivitet

i forhandlingene dersom

man ønsker dette, sier Nicolaisen.

Deloitte-advokaten mener en

budgiver også bør få med virkninger

av due diligencen i budet, blant annet

når man kan gå fra bordet.

– Sitter man på tre til fire alternative

eiendomskjøp, kan det å avtale

seg frem til en lavere terskel for å gå

fra budet være nyttig. Har du ikke

sagt noe om dette i budaksepten,

Tekst Dag-Jørgen Saltnes • e-post dag@ne.no

Eie i forhold

til leie

• Leiekostnader og sikkerhet/

garanti

• Tilpasningskostnader ved å

leie

• Sale- og leaseback

• Tomtekjøps- og byggekostnader

• Transaksjonskostnader

• Finansieringskostnader

• Eierkostnader

• Gevinst/tap ved salg

• Likviditet og egenkapitalsituasjon

vil de alminnelige reglene gjelde.

Etter at budaksept foreligger må det

normalt avdekkes vesentlige forutsetningsavvik,

opplysningssvikt eller

avtalebrudd for å kunne si seg fri fra

budet, sier Nicolaisen.

Han forteller at det samme

gjelder når man tar forbehold om

due dilligence og det ikke presiseres

hva som er såkalte dealbreakers. Er

man generell, så kreves det vesentlige

avvik for at handelen skal kunne

kanselleres.

Han anbefaler også å være selektiv

i valg av standardkontrakten.

– Som kjøper av en eiendom, ville

jeg vært skeptisk til dagens rådende

meglerstandard. Til tross for flere positive

endringer de siste årene, oppleves

den på enkelte områder fremdeles

som selgervennlig, og har avviker

fra det vi opplever som en balansert

kontrakt, sier Deloitte-advokaten.

DE markEDSmESSigE

vurDEringEr

– SE nEStE SiDE

83

More magazines by this user