EIENDOMSSPAR

RAPPORT

3. KVARTAL 2011

---

Eiendomsspars resultat før skattekostnad pr. 3. kvartal 2011 ble

kr 332,8 mill., mot kr 355,4 mill. for tilsvarende periode i 2010.

Nedgangen skyldes reduserte salgsgevinster i felleskontrollert

virksomhet.

eiendomsmarkedet

Kontorleiemarkedet i Oslo har hatt tilfredsstillende etterspørsel hittil

i år, og leieprisene viser en svak økning. Ledigheten er redusert noe

siden årsskiftet.

Hotellmarkedet i de skandinaviske hovedstedene har vist en positiv

utvikling hittil i år. Øvrige storbyer i Nord Europa har stort sett også

vist en positiv utvikling.

Utleiemarkedet for butikklokaler er godt.

Markedet for kjøp og salg av eiendom har vært tilfredsstillende,

dog med redusert aktivitet fra 3. kvartal som følge av den økte finansuroen.

Yieldnivået for markedsutleide eiendommer er tilnærmet

uendret fra årsskiftet.

Boligmarkedet er godt.

investeringer og salg

Eiendomsspar har ervervet Tjuvholmen Allé 1-5, Oslo, et kontorbygg

på 15.400 kvm. Kjøpesummen er brutto kr 875 mill. Videre er det

inngått avtale om fisjonsfusjon med Thrane-Steen Gruppen, som

innebærer overtakelse av de resterende 50% av aksjene i Thrane-

Steen Eiendomsspar AS. Netto fusjonsvederlag utgjør kr 127,1 mill.

Selskapet har også gjort en mindre investering gjennom overtakelse

av 50% av “Ingeniørenes Hus”, Kronprinsens gate 17, Oslo.

Eiendomsspar har solgt Forus Retail Arena, Sandnes, for brutto

kr 225 mill., med regnskapsmessig gevinst etter skatt på kr 35,2 mill.

investeringen i pandox AB

Pandox eies på 50/50 basis sammen med Sundt. Andelen regnskapsføres

etter egenkapitalmetoden og inkluderer 50% andel i Norgani

Hotels AS.

Pandox’ kontantstrøm før skatt og salgs-/kursgevinster utgjorde

SEK 511,6 mill., mot SEK 361,5 mill. i fjor.

Pandox overtok i januar 2011 Park Inn, Solna (247 rom). Pandox

eier nå en portefølje på 47 større hoteller, hvorav 31 i Sverige/

Danmark, 14 i Nord-Europa forøvrig, samt 2 i Nord-Amerika.

Hotellene omfatter ialt 11.600 rom.

Pandox’ likviditetsreserve inkludert langsiktige, pantsikrede

kredittrammer utgjorde SEK 1.129 mill. pr. 30.09.2011.

investeringen i norgani hotels AS

Norgani Hotels har samme eierforhold som Pandox, 50/50

Eiendomsspar og Sundt, hvorav 50% eies via Pandox. Norgani Hotels

ble overtatt 4. november 2010.

Kontantstrøm før skatt og salgs-/kursgevinster ble kr 267,0 mill.,

mot kr 212,0 mill. i fjor, herav skyldes i størrelsesorden kr 30 mill.

effekten av tilførsel av ny egenkapital i 4. kvartal 2010.

Norgani Hotels har solgt Scandic Bromma (144 rom), samt First

Hotel Lindköping (133 rom). Selskapet eier nå 71 hoteller (12.600

rom), samt ett konferansesenter. Det foreligger planer for utvikling av

eiendomsmassen. Det er nylig inngått en avtale med Scandic, som

innebærer en samlet investering for partene på SEK 1,6 mrd. i oppgradering

og utvikling av 40 Norgani hoteller i løpet av en 3-års periode.

Dette forventes å gi en betydelig leieøkning.

drift og prosjekter

Løpende drift av eiendommene går som forventet. Ledig heten i

eiendoms massen målt etter leieverdi er ca. 3%, mot 4% ved årsskiftet.

Gjennomsnittlig kontraktsløpetid i selskapets direkte eide eiendommer

er 6,5 år.

Eiendomsspar har hatt følgende større prosjekter under utvikling:

• Økern Torgvei 5-7-9, Oslo, et boligprosjekt på 4.000 kvm BRAS

(byggetrinn II). Prosjektet utvikles på 50/50 basis sammen med

OBOS. Samtlige leiligheter er solgt.

• Rica Helsfyr Hotel, Oslo, en utvidelse av hotellet med 45 rom

til 252 rom.

Begge prosjektene ferdigstilles i løpet av 4. kvartal.

Oslo, 28. november 2011

Styret

Forøvrig arbeider selskapet med planer for utvikling av Storgata 51,

Konowsgate 1-3 (50% andel), Bjørnegårdsvingen 11/13 (50% andel),

samt Mack-Kvartalet (50% andel).

International Financial Reporting Standards (IFRS)

Det er ikke krav om at Eiendomsspar skal benytte de internasjonale

regnskapsstandardene IFRS. Eiendomsspar anvender således regnskapslovens

regler og norsk god regnskapsskikk ved utarbeidelsen av

regnskapet. Det innebærer blant annet at direkte eide eiendommer,

herunder eiendommer eid av felleskontrollerte virksomheter, regnskapsføres

til historisk kost fratrukket akkumulerte avskrivninger.

Det foreligger betydelige merverdier i eiendomsporteføljen

utover bokført verdi pr. 30.09.2011. Det samme gjelder for andeler

i felleskontrollerte virksomheter bokført under finansielle anleggsmidler.

resultaT

Totale leieinntekter utgjorde pr. 3. kvartal kr 384,7 mill., mot kr 351,3

mill. i 2010. Brutto driftsresultat var kr 352,8 mill. (kr 315,9 mill.).

Kontantstrøm før skatt, hensyntatt underliggende kontantstrøm i

felleskontrollerte virksomheter, men før salgsgevinster, kursgevinster

og rehabiliteringskostnader, utgjorde kr 422,4 mill., mot kr 300,4 mill.

i 2010. Økningen skyldes hovedsakelig positive kontantstrømeffekter i

felleskontrollert virksomhet.

Resultat før skattekostnad viser kr 332,8 mill., mot kr 355,4 mill. i

2010. Nedgangen skyldes reduserte salgsgevinster i felleskontrollert

virksomhet.

finansiering og likviditet

Eiendomsspar hadde pr. 30.09.2011 en gjeld på kr 5.636,6 mill. (ekskl.

utsatt skatt), hvorav kr 5.414,2 mill. var rentebærende.

Gjennomsnittlig rente på innlånsporteføljen var 4,6%, mot 4,2%

pr. 31.12.2010. Andel fastrentelån utgjorde 51%, med en gjennomsnittlig

gjenværende bindingstid på 5,6 år. I tillegg er det inngått

rentecapavtaler for 18% av innlånsporteføljen, med cap-rente 5,5%

(ekskl. margin) og gjenværende snitt løpetid 6,2 år.

Eiendomsspar har gjennomført en omfattende refinansiering i

andre/tredje kvartal. Det er inngått nye låneavtaler for kr 4.045 mill.

(82% av langsiktige innlån), med løpetid fra 7 år (uten avdrag) til 10 år

(med 5-års avdragsfrihet).

Eiendomsspars likviditetsreserve inkludert langsiktige, pantsikrede

kredittrammer utgjorde kr 1.662,2 mill. pr. 30.09.2011. I tillegg kommer

50% andel av likviditetsreserven i Pandox (se ovenfor).

Eiendomsspar har ingen finansielle covenants i sine låneavtaler/

kredittrammer.

AKSJONÆRFORHOLD

Eiendomsspar har ikke ervervet egne aksjer hittil i år.

Fisjonsfusjonen med Thrane-Steen Gruppen innebærer utstedelse

av 864.626 nye aksjer i Eiendomsspar. Fisjonsfusjonen ventes å være

formelt gjennomført i desember i år.

Styret fikk på den ordinære generalforsamling fornyet fullmakt til

å erverve inntil 10% av selskapets aksjekapital. Fullmakten gjelder til

31.10.2012.

fremtidsutsikter

Den europeiske kredittkrisen og økt usikkerhet vedrørende de globale

vekstutsikter, innebærer risiko for eiendomsmarkedets utvikling

fremover.

Transaksjonsmarkedet vil kunne bli svekket av redusert kreditttilgjengelighet

og økte risikopåslag, selv om styringsrentene forventes

å holde seg lave.

Kontormarkedet i Oslo vil få betydelig tilførsel av nybygg i 2012/

2013, hvilket i seg selv på sikt vil virke negativt inn på dette markedet.

Hotellmarkedet i Nord-Europa vil få positiv stimulans av generelt

redusert nybygging, men utviklingen er sårbar overfor eventuelt svekket

øknomisk utvikling i regionen.

Eiendomsspars hovedscenario er fremdeles en rimelig positiv

utvikling i selskapets delmarkeder, men usikkerheten er betydelig.

Eiendomsspar står med sin gode soliditet, langsiktig finansiering og

en betryggende likviditetsreserve, vel rustet til å møte et eventuelt

svekket eiendomsmarked.

---

esultatregnskap 01.01. - 30.09. 01.01. - 31.12. 01.07.-30.09.

2011 2010 2010 2011 2010

Leieinntekt 384,7 351,3 476,1 134,3 118,5

Driftskostnad eiendommer og prosjekter (31,9) (35,4) (48,3) (9,2) (9,8)

Brutto driftsresultat 352,8 315,9 427,8 125,1 108,7

Salgsgevinst 36,8 0,8 0,8 - -

Rehabiliteringskostnad (24,7) (23,9) (42,0) (10,9) (5,8)

Avskrivning på varige driftsmidler (39,4) (36,6) (49,5) (14,1) (12,2)

Lønn- og annen driftskostnad (53,8) (45,9) (67,1) (17,1) (15,5)

Driftsresultat 271,7 210,3 270,0 83,0 75,2

Resultat fra felleskontrollert virksomhet 210,1 273,5 312,7 59,0 202,6

Netto finanskostnad (149,0) (128,4) (172,7) (57,1) (43,5)

Ordinært resultat før skattekostnad 332,8 355,4 410,0 84,9 234,3

Skattekostnad på ordinært resultat (83,8) (96,5) (104,6) (24,5) (65,9)

Resultat 249,0 258,9 305,4 60,4 168,4

Tilordnet:

Aksjonærer 246,1 256,1 302,6

Minoritetsinteresser 2,9 2,8 2,8

BALANSE PR. 30.09. 31.12.

eiendeler 2011 2010 2010

Varige driftsmidler 5.893,4 4.426,5 4.613,6

Finansielle anleggsmidler 2.205,0 1.704,3 2.112,7

Sum anleggsmidler 8.098,4 6.130,8 6.726,3

Andre fordringer 37,9 52,5 35,4

Bankinnskudd 162,2 66,1 60,0

Sum omløpsmidler 200,1 118,6 95,4

SUM EIENDELER 8.298,5 6.249,4 6.821,7

EGENKAPITAL OG GJELD

Innskutt egenkapital 631,6 504,2 504,2

Annen egenkapital 1.543,1 1.311,8 1.261,4

Sum egenkapital 2.174,7 1.816,0 1.765,6

Utsatt skatt 487,2 448,7 453,3

Andre avsetninger for forpliktelser 23,7 20,9 21,1

Sum avsetninger for forpliktelser 510,9 469,6 474,4

Langsiktig rentebærende gjeld 4.914,2 3.417,4 3.916,4

Kortsiktig rentebærende gjeld 500,0 400,0 400,0

Annen kortsiktig gjeld 198,7 146,4 265,3

Sum kortsiktig gjeld 698,7 546,4 665,3

Sum gjeld 6.123,8 4.433,4 5.056,1

SUM EGENKAPITAL OG GJELD 8.298,5 6.249,4 6.821,7

KONTANTSTRØMOPPSTILLING 01.01. - 30.09. 01.01.-31.12.

2011 2010 2010

Kontantstrøm før skatt inkl. felleskontrollert virksomhet 422,4 300,4 420,4

Andel tilbakeholdt kontantstrøm i felleskontrollert virksomhet (150,2) (49,3) (71,2)

Kontantstrøm før skatt, ekskl. felleskontrollert virksomhet 272,2 251,1 349,2

Periodens betalte skatter (29,7) (22,8) (22,8)

Tidsavgrensningsposter m.v. 39,9 16,3 11,4

Kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter 282,4 244,6 337,8

Kontantstrøm fra investeringsaktiviteter (824,8) (229,6) (827,0)

Kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter 644,6 (37,7) 460,4

Netto økning/(reduksjon) i bankinnskudd 102,2 (22,7) (28,8)

Beholdning av bankinnskudd ved periodens start 60,0 88,8 88,8

Beholdning av bankinnskudd ved periodens slutt 162,2 66,1 60,0

Ubenyttede, langsiktige kredittrammer 1.500,0 1.575,0 1.175,0

Sum likviditetsreserver 1.662,2 1.641,1 1.235,0

ENDRING I EGENKAPITAL 01.01-30.09.2010 Innskutt Annen Sum

egenkapital egenkapial egenkapital

Egenkapital pr. 01.01.2011 504,2 1.261,4 1.765,6

Resultat 01.01 - 30.09.2011 249,0 249,0

Fisjonsfusjon med Thrane-Steen Gruppen 127,4 57,8 185,2

Avgang minoritetsinteresser (1,9) (1,9)

Omregningsdifferanser (23,2) (23,2)

Egenkapital pr. 30.09.2011 631,6 1.543,1 2.174,7

---

SENTRALE NØKKELTALL PR. 30.09.2011

AKSJONÆROVERSIKT

Leieinntekter

Resultat før skaekostnad

Beløp

mill. kr

Beløp

mill. kr

400

400

350

350

300

300

250

250

200

200

150

150

100

100

50

0

01.01-30.09

2007

2008

2009

2010

2011

50

0

01.01-30.09 2007 2008 2009

resultat ekskl. salgs-/kursgevinster

2010

2011

salgs-/kursgevinster

Konstantstrøm før ska pr. aksje (inkl. underliggende kontantstrøm i

felleskontrollert virksomhet)

Aksjonæroversikt pr. 24.11.2011

Beløp

kr

11

10

9

8

7

6

5

4

3

2

1

0

01.01-30.09

2007

2008

2009

2010

2011

Sundt Eiendom I AS *) 51,1%

Victoria Eiendom AS 8,5%

CGS Holding AS 4,2%

Helene Sundt AS 4,2%

Krohn, Elisabeth S. J. 2,3%

Krohn, Paul Ingar W. J. 2,3%

Horn, Hans Herman 1,8%

Mustad Industrier AS 1,5%

MP Pensjon PK 1,5%

Talbot, Anette Dobloug 1,4%

Audley AS 1,1%

Clipper AS 1,1%

Straen AS 1,0%

Grundt, Asbjørn 1,0%

Arendal Fossekompani ASA 0,8%

Bygdin AS 0,8%

Thorp, Tone 0,7%

Nore-Invest AS 0,6%

Investire Eiendom AS 0,5%

Tomte Forvaltning AS 0,4%

Øvrige aksjonærer 13,3%

Sum 100,0%

*) eiet 51% av Victoria Eiendom og 49% av Eiendomsspar

NØKKELTALL PR. AKSJE (kr) 30.09.2011 30.09.2010 31.12.2010

Resultat pr. aksje 1) 6,08 6,33 7,48

Kontantstrøm pr. aksje 1) 2) 10,36 7,35 10,29

Bokført egenkapital pr. aksje 1) 52 44 43

Aksjekurs ved utgangen av perioden 159 165 160

Antall utestående aksjer 3) 4) 40.460.669 40.460.669 40.460.669

Gjennomsnittlig antall utestående aksjer 40.460.669 40.460.669 40.460.669

1) Ekskl. minoritetsinteresser

2) Kontantstrøm før skatt hensyntatt underliggende kontantstrøm i felleskontrollerte virksomheter, justert for salgsgevinster, kursgevinster

og rehabiliteringskostnader

3) Utstedte aksjer (54.195.560) fratrukket direkte/indirekte eide egne aksjer (13.734.891)

4) I tillegg kommer utstedelse av aksjer ved fisjonfusjonen med Thrane-Steen Gruppen AS (864.626 aksjer)

Eiendomsspar AS. Øvre Slottsgate 12B, Postboks 1350 Vika, 0113 Oslo

Telefon: 22 33 05 50 Telefax: 22 33 05 51 www.eiendomsspar.no