Vedlegg: Plankart

ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER 

SEKSJON FOR PRIVATE PLANER 

BERGEN KOMMUNE Allehelgens gate 5 

Postboks 7700, 5020 Bergen- -, 

Telefon 55 56 63 10 j HORDAi AND FYLK BSKOMMUNEj 

Telefaks 55 56 63 33 j 

postniottak.byggesak@bergen.konimiine.no 

posuiioiiaK.uyggcsaK.ifi!ucigcii.K.ouuuuuc.iio 

u 

www.bergen.kommune.noj S;iknr.,20l2.0'-¥^

Bergen kommune. Byutvikling, klima og miljø. Saksnr. 201213433/10 

Ved eventuell henvendelse, vennligst referer til saksnummer 201213433. 

Saksbehandler kan kontaktes på telefon 5556 6162. 


Dette dokumentet er godkjent elektronisk. 

UlfSæterdal - Seksjonsleder

(kommunevåpen legges inn ved vedtatt plan) 

BERGEN KOMMUNE 

DETALJREGULERING - 

REGULERINGSBESTEMMELSER FOR: 

jf. plan- og bygningslovens (pbl) § 12-7 

____________________________________________________________ 

FANA, GNR. 8 BNR. 10 MFL. 

SANDDALSVEGEN 

Nasjonal arealplanID 120160660000 

Vedtatt dd.mm.åå 

Sist revidert 

Saksnummer 200606366 

Datert/revidert 21.05.2012 

PLANENS INTENSJON 

Planens intensjon er å legge til rette for blokkbebyggelse på 

tidligere gårdstun ved Sanddalsvegen 

§ 1 

FELLES BESTEMMELSER 

1.1 Terrengbehandling 

1.1.1 Alle terrenginngrep skal skje mest mulig skånsomt, 

herunder skal verdifulle trær og vegetasjon i størst 

mulig grad bevares. 

1.1.2 Ubebygde områder skal gis en estetisk tiltalende 

form og behandling 

1.2 Automatisk fredete kulturminner 

1.2.1 Dersom gjenstander, konstruksjoner eller andre funn 

oppdages i forbindelse med gravearbeidene, skal 

arbeidet stanses omgående og byantikvaren 

underrettes, jf Lov om kulturminner § 8 2.ledd. 

1.3 Tilgjengelighet 

1.3.1 Prinsippet om universell utforming skal legges til 

grunn for alle nye boenheter, samt for lekeplass og 

uteoppholdsareal. 

1.3.2 I forbindelse med innsending av byggesøknaden, 

skal det dokumenteres hvordan universell utforming 

ivaretas 

1.4 Avfallsløsning 

1.4.1 Det skal etableres nedgravd avfallsløsning. 

Plassering kan skje i forbindelse med eksisterende 

driftsbygning som skal bevares. Endelig løsning 

skal avtales med BIR og fremgå av situasjonsplan, 

jfr. § 2.2 

1.5 Bebyggelse som forutsettes fjernet 

1.5.1 Eksisterende bygg som forutsettes fjernet, kan ikke 

fjernes uten rivningstillatelse av Bergen kommune. 

§ 2 

UTFYLLENDE PLANER OG DOKUMENTASJON 

2.1 Illustrasjonsplan 

Illustrasjonsplan datert 06.09.2010 er 

retningsgivende. 

2.2 Situasjonsplaner 

For f_BB, f_GP og f_LEK skal det sammen med 

søknad om byggetillatelse innsendes en 

situasjonsplan, samt en skriftlig redegjørelse, som 

bl.a. skal vise hvorledes bestemmelsenes krav er 

tenkt oppfylt, jfr. § 5.2.2 

I tillegg innsendes en rassikringsplan. 

Situasjonsplanene skal utarbeides i samarbeid med 

plan- og bygningsmyndighetene, i forkant av 

byggesøknaden. 

2.3 VA-rammeplan 

Siv.ing. Arne Haugen VVA-prosjketering har 

utarbeidet VA-rammeplan for planområdet, datert 

20.01.2011. Rammeplanen skal legges til grunn for 

senere detaljprosjektering som skal godkjennes av 

VA-etaten i Bergen kommune før det gis tillatelse 

til tiltak innenfor planområdet. 

2.4 Detaljplan Sanddalsvegen 

a) Innenfor planområdet er Sanddalsvegen regulert 

med 2 kjørefelt og fortau med bredder og utforming 

slik dette er vist på plankartet. 

b) Utbygging av Sanddalsvegen kan gjennomføres i to 

trinn: 

1. For strekningen merket A-B på plankartet skal 

det etableres fortau i samsvar med planen og 

enfelts kjøreveg med møteplasser. 

Detaljplan skal godkjennes av Bergen 

kommune v/ Samferdselsetaten før utbygging. 

2. Full utbygging av Sanddalsvegen slik dette er 

vist på plankartet. Detaljplan skal godkjennes 

av Bergen kommune v/ Samferdselsetaten før 

utbygging. 

§ 3 

REKKEFØLGEKRAV 

3.1 Tiltak innenfor planområdet 

3.1.1 Første utbyggingstrinn av Sanddalsvegen skal være 

gjennomført før det kan gis igangsettingstillatelse 

for betongarbeider etc. i byggeområde f_BB. jf. 

pkt.2.4 b) 

3.1.2 Følgende tiltak må være utført før det kan 

brukstillatelse for nye boliger i byggeområde f_BB: 

- Rassikring av terreng på østsida av 

byggeområdet slik dette fremgår av 

Multiconsults rassikringsrapporter merket G01 

datert 02.juni 2009 og rapport merket G02 

datert 23.juli 2010.

Nasjonal arealplanID 1201-60660000 Sist revidert dd.mm.åå 

- Tilrettelegging av lekearealet GP og LEK. 

§ 4 

EIERFORM 

4.1 Offentlig eierform 

4.1.1 Følgende areal skal være offentlige: 

Sanddalsvegen, o_KV1, inklusive fortau langs veien 

og tilhørende sideareal (annen veggrunn). 

4.2 Felles eierform 

4.2.1 Følgende areal skal være felles for boenhetene i 

f_BB: 

- f_BB, f_GP, f_LEK, f_G og f_GN 

4.3 Privat eierform 

4.3.1 NS1 skal være privat del av eiendommen av 

gnr. 8, bnr. 10. 

§ 5 

BEBYGGELSE OG ANLEGG 

(pbl § 12-5 nr.1) 

5.1 Blokkbebyggelse 

5.1.1 I byggeområde f_BB tillates det oppført 

blokkbebyggelse innenfor angitte byggegrenser. 

Blokkbebyggelsen skal deles opp slik plankartet og 

illustrasjonsplanen viser. Bygningene kan bindes 

sammen med felles parkeringsgarasje i 

underetasjen. 

5.1.2 Det tillates en samlet utnyttelsesgrad for f_BB på 

inntil 110 % BRA beregnet av samlet tomteareal for 

f_BB, samt f_GP, f_G og f_LEK, dog jfr. § 5.2.4 

5.1.3 Byggehøyden skal ikke overstige kote + 35,0 moh. 

Det tillates at heis-/trappehus på inntil 10 m2, samt 

takhetter og piper overstiger angitte byggehøyde 

med inntil 1,5 m. 

5.2 Uteoppholdsarealer 

5.2.1 Områdene f_G og f_LEK utgjør samlet leke og 

uteoppholdsareal. 

5.2.2 Det skal utarbeides utomhusplan for utearealene, jfr. 

§ 2.2. Denne skal vise hvordan høydeforskjeller 

overvinnes, detaljering av leke- og oppholdsarealer, 

ledelinjer, dekkematerialer, plantevalg og annen 

relevant informasjon. 

5.2.3 Minste uteoppholdsareal (MUA) pr. boenhet skal 

være: 

Min 30 m2 fellesareal og 7 m2 private uteareal 

(altan). 

Felles uteoppholdsareal skal ha følgende 

kvaliteter: 

- Skjermet mot forurensing og strålefare 

- hensiktsmessig utformet og ligge godt 

tilgjengelig frå boligen, maks 50 meter 

frå byggets hovedadkomst 

- skal primært ligge på bakkeplan eller 

opparbeidet dekke med god 

terrengkontakt 

- god solforhold og klimatisk skjermet 

- ikke brattere enn 1:3 

- Skjermet for skjenerende innsyn 

- Støynivå må ikke overstige 55 dBA 

- Fellesareal skal gis universell 

utforming og tilkomst. Området som 

på plankartet er merket LEK skal 

knyttes til bebyggelsen med bro eller 

lignende som gir mulighet for adkomst 

som oppfyller uu-standard. 

- Arealet merket H410 på plankartet, 

skal ha kjøresterkt dekke, jfr. § 8.3.1 

5.2.4 Kravene til uteoppholdsareal går foran tillatt 

utnyttelsesgrad og boligtype. 

5.2.5 Område f_LEK skal opparbeides som nærlekeplass. 

5.3 Parkering 

5.3.1 Parkering for den planlagte bebyggelsen skal skje i 

felles parkeringsanlegg i underetasje/under terreng. 

5.3.2 Antall parkeringsplasser (bil og sykkel) skal 

etableres i samsvar med parkeringsnorm for sone 

P3. 

5.4 Utforming / Bygningsestetikk og materialbruk 

5.4.1 Bygningene skal gis en god utforming med høy 

arkitektonisk kvalitet og god materialbruk, som 

gjenspeiler dagens bygningsteknologi og arkitektur. 

5.4.2 Takoppbygg for heis og ventilasjonsanlegg skal gis 

en arkitektonisk utforming slik at de utgjør en 

helhetlig del av byggets takform. 

§ 6 

SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK 

INFRASTRUKTUR 

(pbl § 12-5 nr. 2) 

6.1 Kjøreveg 

Areal til kjøreveg skal opparbeides som vist på 

plankartet, jfr. dog § 2.4 b). 

6.2 Fortau 

Regulert fortau langs Sanddalsvegen skal 

opparbeides i samsvar med plankartet, jfr. dog § 2.4 

b). 

6.3 Annen veggrunn 

Areal som på plankartet er vist som annen 

veggrunn, skal gis en tiltalende og passende 

utforming i forhold til tilstøtende terreng. 

Side 2 av 3

Nasjonal arealplanID 1201-60660000 Sist revidert dd.mm.åå 

Det bekreftes at bestemmelsene er i samsvar med bystyrets 

vedtak 

Seksjonsleder 

§ 7 

GRØNNSTRUKTUR 

(pbl § 12-5 nr. 3) 

7.1 Naturområder 

7.1.1 Område på plankaret som er merket f_GN, skal 

bevares som et naturområde hvor eksisterende trær 

og vegetasjon utgjør en viktig verdi for landskap og 

opplevelse. Dette skal i størst mulig grad tas vare 

på, jfr. dog § 8.2.1 

Naturlig skjøtsel og rassikringstiltak tillates. 

7.1.2 Området som på plankartet er merket NS1 skal 

nyttes til omlegging av Sanddalselva som følge av 

oppgradering/utvidelse av Sanddalsvegen. 

Elvebreddene skal innenfor det området som 

berøres av omleggingen, plastres for evt. erosjon. 

Dette skal gis en tiltalende utforming. 

§ 8 

HENSYNSSONER 

(pbl § 12-6) 

8.1 Sikringssone (pbl § 11-8 a) 

8.1.1 Frisiktssone 

Frisiktsonen framgår av plankartet. I frisiktssonen 

skal det til enhver tid være fri sikt 0,5 m over 

tilstøtende vegers plan, jfr. bestemmelsene i 

vegloven § 31. 

8.2 Faresone (pbl § 11-8 a) 

8.2.1 Område med skredfare og fare for steinsprang 

I området på plankartet som er merket med H310_1 

er det dokumentert skredfare og fare for steinsprang, 

jfr. Multiconsults rassikringsrapporter merket G01 

datert 02.juni 2009 og rapport merket G02 datert 

23.juli 2010. 

8.3 Infrastruktursone (pbl § 11-8 b) 

8.3.1 Kjøresterk del av felles uteområde. 

Området som på plankartet er merket H410_1 skal 

opparbeides med kjøresterkt dekke slik at det 

muliggjør framkjøring av redningsbiler/utstyr etc. 

8.4 Sone med angitte særlige hensyn (pbl § 11-8 c) 

8.4.1 Bevaring av kulturmiljø 

Eksisterende driftsbygning skal vernes som et 

historiebeskrivende element. Bygningen skal 

opprettholde sin eksisterende form og uttrykk men 

kan oppgraderes til annen hensiktsmessig bruk for 

boenhetene i f_BB. 

Side 3 av 3


Fana, Sanddalen. Gnr 8, bnr 10, 87 m.fl. 

Sanddalsvegen, privat planarbeid. PlanID 60660000 

FORSLAGSTILLERS 

PLANBESKRIVELSE 

Datert: 18.02.2011 

REVIDERT 24.05.2012

INNHOLDSFORTEGNELSE 

1. SAMMENDRAG .............................................................................................................. 3 

2. NØKKELOPPLYSNINGER ............................................................................................. 3 

3. BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET ............................................................................. 3 

4. PLANPROSESSEN ........................................................................................................... 4 

5. GJELDENDE PLANSTATUS OG OVERORDNEDE RETNINGSLINJER .................. 6 

6. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET (DAGENS SITUASJON) .............................. 10 

7. UTREDNINGER I HHT FORSKRIFT OM KONSEKVENSUTREDNINGER ........... 19 

8. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET ..................................................................... 19 

9. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET ................................................................ 29 

10. UTTALELSER OG MERKNADER ............................................................................... 32 

11. FORSLAGSTILLERS AVSLUTTENDE KOMMENTAR ............................................ 43 

Side 2 av 43

1. SAMMENDRAG 

Formålet med planarbeidet er å legge til rette for konsentrert boligbebyggelse med tilhørende 

anlegg på eiendommens nordøstre del i tråd med kommuneplanens arealdel. 

2. NØKKELOPPLYSNINGER 

Bydel 

Gårdsnavn (adresse i sentrum) 

Gårdsnr./bruksnr. 

Gjeldende planstatus (regulerings-/kommune(del)pl.) 

Forslagstiller 

Grunneiere (sentrale) 

Plankonsulent 

Skriv her (kortfattet) 

Fana 

Sanddalsvegen 

8/10, 87 m.fl. 

Byggeområde 

JM Norge AS 

Gerd Helen Solberg og Benedikte Nordås 

Kristoffersen 

ABO Plan & Arkitektur AS 

Ny plans hovedformål 

Boligbebyggelse 

Planområdets areal i daa 26 

Grad av utnytting 110 % 

Ant. nye boenheter/ nytt næringsareal (BRA) 50 boenheter 

Aktuelle problemstillinger (støy, byggehøyder, o. l.) Landskap, rasfare, trafikk 

Foreligger det varsel om innsigelse (j/n) 

n 

Konsekvensutredningsplikt (j/n) 

n 

Kunngjøring oppstart, dato 27.08.2008 

Fullstendig planforslag mottatt, dato 

Informasjonsmøte avholdt.(j/n) 

3. BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET 

Bakgrunn 

Nåværende eiere av gården gnr. 8, bnr. 10 har selv ikke drevet landbruksdrift på eiendommen 

siden 1987. De flate arealene mellom Sanddalsvegen og Nesttunvatnet har imidlertid vært 

slått av et annet bruk i Sanddalen. 

Selve gårdstunet – våningshuset og driftsbygningene på oppsiden av Sanddalsvegen er i dag 

preget av forfall. Flere av driftsbygningene er rast sammen, en av dem vinteren 2009/2010. 

Eierne søker nå å bygge ut den delen av eiendommen hvor gårdsbygningene er lokaliserte. 

Intensjonen med planforslaget 

Planforslaget vil legge til rette for ny bebyggelse på eiendommen. Planlagt utbygging vil føre 

til styrking av grunnlag for bybanen og for Nesttun sentrum. Ved en utbygging vil en kunne 

utbedre eksisterende dårlige trafikkforhold i Sanddalen, og få på plass gang/sykkel vei. En 

Side 3 av 43

ønsker å ivareta, oppruste og utvide hage/ parkanlegg på oppsiden av Sanddalsvegen, og sette 

i stand deler av det gamle gårdsmiljøet ved å pusse opp driftsbygningen for om mulig gjøre 

dette om til grendehus. 

4. PLANPROSESSEN 

Eget bystyrevedtak knyttet til rullering av KPA sak 72-08 av 28.04.2008 

I kommuneplanens arealdel har arealet av gnr. 8, bnr. 10 som ligger østsiden av 

Sanddalsvegen, inngått som byggeområde (gjeldende plan) og tidligere som uspesifisert 

byggeområde (hvitt areal på plankartet). Ved rulleringen av arealdelen i 2006 viste 

høringsutkastet til ny arealdel, hele gården som LNF-område. Grunneier fremmet da sammen 

med utbygger JM Bergen AS et innspill til kommuneplanarbeidet med anmodning om at 

arealet på østsiden av Sanddalsvegen, ble inntatt som byggeområde på nytt. 

I møte den 28.04.2008 vedtok Bystyret: 

” Den delen av eiendommen gnr. 8, bnr. 10 i Sandalen som ligger ovenfor veien skal defineres 

som mulig byggeområde i Kommuneplanens Arealdel, mens den delen som ligger nedenfor 

veien skal være LNF.” 

Da Komite for Byutvikling hadde denne saken til behandling var det fremlagt planskisser fra 

utbygger/forslagstiller som viste en utbygging ovenfor veien på ca. 50-80 boliger. 

KMBY avholdt befaring på eiendommen og på grunnlag av denne innstilte komiteen at 

området ovenfor veien kunne disponeres til byggeområde for boliger. 

Oppstartsmøte 

Deretter ble avholdt oppstartsmøte 29.05.2008. Varsel om oppstart av planarbeid ble sendt til 

naboer/ grunneiere og offentlige og private instanser og annonsert i BT den 28.08.2008. 

Undervegsmøte 

Det ble holdt undervegsmøte 13.12.2010. 

1. Gangs behandling 

Ved Fagnotat av 13.05.2011, oversendte Etat for byggesak og Private planer planforslaget til 

Byrådsavdeling fot byutvikling, klima og miljø med forslag at planforslag til detaljregulering 

ikke legges ut til offentlig ettersyn. Deretter gjorde Byrådet følgende vedtak i møte 28.06.11 

sak 1290 – 11: 

I medhold av plan- og bygningsloven § 12 – 11 avvises følgende planforslag i sin nåværende 

form. 

1. Fana, gnr. 8, bnr. 10, Sandalsvegen. Detaljregulering, PlanID 60660000 vist på 

plankart sist datert 29.12.2010 

2. Tilhørende bestemmelser datert/revidert 23.12.2010 

3. Før saken fremmes på nytt skal planforslag og bestemmelser tydeliggjøres og endres 

m.h.t. følgende: 

a. Utnyttelsesgrad 

Side 4 av 43

. Eiendommens kulturhistoriske verdier knyttet til gårdsdriften jfr. byantikvarens 

uttalelse. 

c. Grønnstruktur 

d. Estetikk 

e. Forhold knyttet til vassdrag 

f. Brannredningssentral 

g. leke- og uteareal 

h. Universell utforming. 

Grunneier, tiltakshaver og forslagstiller er fortsatt av den oppfatning at planforslaget legger til 

rette for en viktig fortetting i et sentralt område nær Nesttun. Vi mener utbyggingsforslaget vil 

tilføre området mange positive kvaliteter som ellers ikke kan påregnes dersom utbyggingen 

ble redusert til et fåtalls boenheter i en småskala bebyggelse. 

Med bakgrunn i dette har vi revidert plandokumentene. Revisjonen går først og fremst på en 

utdyping av de forhold/tema som er anmerket i fagnotatet av 13.05.2011 og som er opplistet i 

det siterte vedtaket ovenfor. 

Side 5 av 43

Gjeldende planstatus og overordnede retningslinjer 

Fylkes(del)plan 

I Fylkesplan for Hordaland i perioden 2005-2008 er følgende målsettingene under punkt 8.2 

areal og miljø aktuelle: 

- ”Lokalisering av bustader, næringsverksemd og tenesteyting skal skje med omsyn til effektiv 

arealutnytting og energibruk og lågast mogleg transportbehov, særleg i Bergensregionen.” 

Kommuneplan/ kommunedelplan 

I kommuneplanens arealdel 2006 - 2017 er området satt av til Landbruk-, natur- og 

friluftsområde (lys grønn) samt byggeområde (oransje) og Senterområde (brun). 

Utsnitt av kommuneplanens arealdel. Planområdet er vist med svart omriss. 

Deler av planområdet går inn i kommunedelplanen for Fana. KDP Ny-Paradis, Hop, Nesttun, 

Nesttun vest som offentlig friområde (grønn) og bydel- og lokalsenter (hvit skravert med rød). 

Side 6 av 43

Utsnitt av kommunedelplan Fana. KDP Ny-Paradis, Hop, Nesttun, Nesttun vest . 

Reguleringsplan(er) 

Deler av planområdet inngår i reguleringsplan Bergen kommune, Fana, del av gnr. 42 og 43, 

Nesttun sentrum. Plannr. 16370000. Området er regulert til friområde, turvei og vei. 

Side 7 av 43

I tillegg overlapper planområdet en liten del av reguleringsplanen for Bybane, Nesttun 

kollektivterminal. PlanID 6023000. 

Utsnitt av reguleringsplan for Bybane, Nesttun kollektivterminal. Overlappende planområde er vist med svart 

omriss. 

Eventuelle temaplaner 

I kommuneplanens arealdel står det at ”Temakartet Overordnet grønnstruktur viser nettverket 

av grønne korridorer, der boligområdene forbindes med større friområder, strandsonen og 

byfjellene. Det er kommet konkrete innspill om at det bør settes av grønne korridorer langs 

større sammenhengende vassdrag, av hensyn til både rekreasjonsverdiene og for fugle- og 

dyrelivet”. 

Dette gjelder blant annet: 

• Sædalen – Sanddal – Store og Lille Nesttunvann – Kloppedalen – 

Nordåsvannet 

Gode gangforbindelser fra naturområdene til sjøen sammen med gode byrom, parker og 

friområder, er avgjørende for videre utbygging i det sentrale byområdet. Den overordnete 

grønnstrukturen og prioriterte byrom og gater skal gjennomføres med kvalitet. 

Side 8 av 43

Utdrag fra temakart over grønnstruktur fra kommuneplanens arealdel. Planområdet er vist med svart omriss. 

Grønn stiplet linje viser grønne korridorer, grønt skilt med mann viser park, og rødt skravert område viser 

viktige viltområder. 

Rikspolitiske retningslinjer 

Rikspolitiske retningsliner for samordnet areal- og transportplanlegging sier at i byggesonene 

skal det fortettes med vekt på høg arealutnytting i kollektivknutepunkt og ved hovedårer for 

kollektivtransporten. 

Rikspolitiske retningsliner for barn og unge krever at det skal finnes areal der barn kan utfolde 

seg og skape sitt eget lekemiljø. Areala må være store nok og egnet for leik og opphold hele 

året og kunne benyttes av ulike aldersgrupper og sikre samhandling mellom barn, unge og 

voksne og være sikret mot støy, forureining, trafikkfare og annen helsefare. 

Side 9 av 43

5. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET (DAGENS SITUASJON) 

Beliggenhet 

Fana, Sanddalsvegen, gnr 8, bnr 10. 

Området hører til Kringlebotn og Hop skolekrets. 

Planområdet ligger nordnordøst for Nesttun sentrum, og ligger langs østsiden av 

Nesttunvatnet. Sanddalsvegen går gjennom hele planområdet. 

Området ligger 600 - 800 m fra Nesttun sentrum hvor det finnes dagligvarehandel og andre 

servicefunksjoner. Avstanden til bybanestoppet på Nesttun er ca 450 m. 

Avgrensning 

Plangrensen går langs Sanddalsvegen fra Sandalsåsen i nord og ender i kryss med 

Nesttunvegen i sørvest. Planområdet inneholder også en del av Sanddalselva. I øst følger 

planområdet eiendomsgrensen til gnr. 8, bnr. 10. Årsaken til at store deler av Sanddalsvegen 

er tatt med er for å utbedre vegen til en standard som passer til vegens årsdøgntrafikk (ÅDT). 

I tillegg er det fra tidligere av - i regi av Bergen kommune, laget forslag for en omlegging av 

Sandalsvegen for å forebygge rasfaren på deler av vegstrekningen. 

Tilstøtende arealers bruk/status 

Området nord for planområdet er i dag jordbruksområde med spredt bebyggelse og er regulert 

til LNF og byggeområde i kommuneplanens arealdel. Området sør for området er regulert til 

sentrumsområde og byggeområde, hvor det i dag er boligområde. Øst for området ligger et 

næringsområde. Nordvest for området ligger Nesttunvatnet. 

Eksisterende bebyggelse 

Innenfor planområdet ligger det i dag fire bygninger, et våningshus, et fjøs, et grisehus og en 

liten silo. Byggene er fra 1880 og 1923. For mer info, se vedlagt kulturminnedokumentasjon. 

Rundt planområdet i nord ligger det spredt bebyggelse med en del eneboliger, mens sør for 

området og på et høyere terrengnivå, ligger det et tettere og større boligfelt med en blanding 

av eneboliger, tomannsboliger og rekkehus. I sørvest er bygningene sentrumstilpasset, med 

butikker i 1. etasje og bolig i 2. og 3. etasje. De fleste bygg i Nesttun sentrum har 3 – 4 

etasjer. 

Topografi/landskapstrekk 

Området ligger meget nært Nesttunvatnet, og er godt synlig fra Nesttunvegen. Området 

mellom husene i planområdet og ned til vannet er relativt flatt, med et relieff på ca 3 m. 

Side 10 av 43

Planområdet er ikke synlig fra øst og sørøst pga. at terrenget stiger bratt oppover. Terrenget 

stiger med ca 50 høydemeter fra våningshuset og opp til toppen av åsen, og har en 

helningsvinkel som varierer mellom 15 - 45°. Langs sørvestlige deler av Sanddalsvegen går 

det en bratt skjæring opp fra vegen. 

Solforhold 

Planområdet ligger i og nedenfor en vestlig og nordvest vendt skråning. Skråningen fører til 

begrensede solforhold om vinteren, da solen ikke kommer over skråningen i øst og for lav 

senere på dagen til å komme over fjelltoppene i vest. Ved vårjevndøgn er det sol på alle 

bygninger fra kl. 11.30 til 18.00. Ved sommersolverv er det sol fra kl. 9.00 til 20.00 og ved 

vintersolverv er det nesten ingen sol. 

Vegetasjon, dyreliv og andre naturforhold 

Vegetasjonen innenfor planområdet består i hovedsak av plen rundt bygningene. Fra kote 23 

m o.h. og oppover, er terrenget dekket med kratt eller tett løvskog. Langs Nesttunvatnet og 

langs sørsiden av Sanddalsvegen i sørvest, finnes spredt løvtrevekst. Nesttunvatnet har 

funksjon som rasteområde for andefugler. Området har randsone mot Nesttunvatnet og mot en 

bekk som fører ut i Nesttunvatnet. Området nærmest Nesttunvatnet er listet som viktig 

viltområde for andefugler. 

Grønne interesser 

Sanddalen og Sanddalselva utgjør en viktig del av en grønnkorridor mellom Nordåsvatnet og 

Nattlandsfjellet – jfr. kommuneplanens arealdel. 

Nærområdet rundt gårdstunet på bnr. 10 blir i dag ikke brukt som lekeareal eller tursti, og blir 

heller ikke brukt av skoler og barnehager i området. 

Nærmeste ballplass er ved Tveiteråsen skole 1,5 km unna. 

Kulturminneverdier 

Bygningene innenfor planområdet er gamle, fra 1880 og 1923. Som samlet anlegg har 

bygningene kulturhistorisk verdi og er historiebeskrivende for området. Men hovedhuset har 

blitt bygget på flere ganger og tilstanden på alle bygningene er svært dårlig. Flere av 

bygningene er i såpass dårlig stand at de i dag ikke har noen bruksverdi. 

Med gode løsninger på utbedring av fjøset som ligger nærmest Sanddalsvegen, kan fjøset 

muligens bevares og være et framtidig historiebeskrivende element. 

I følge et innspill til oppstart av planarbeidet regnes eiendommen som kulturhistorisk og 

landskapsmessig verdifull. Og i følge byantikvaren er gården et svært viktig kulturminnemiljø 

med verdifulle strukturer knyttet til jordbruksdriften i området. Byantikvaren mener at 

gårdstunet bør reguleres til spesialområde vern. Utbyggingen er ikke forenlig med interessene 

om å bevare et unikt bynært kulturminnemiljø som ligger strategisk plassert i forhold til 

sammenhengende kulturlandskap. 

Side 11 av 43

Utenfor planområdet, på vestsiden av Nesttunvatnet, ligger det en arkeologisk fredet lokalitet. 

Det er en bosetting/aktivitetsområde fra steinalderen. Lokaliteten er i dag tilgrodd, og ikke 

mulig å se uten å grave. 

Vei og trafikkforhold 

Store deler av Sanddalsvegen, utenom de første 200 m ved Nesttun, er i dag en enfelts vei 

med meget lav standard. Fartsgrensen på vegen er 30 km/t, og har en årsdøgntrafikk (ÅDT) på 

700. Det er fortau på de første 200 m av Sanddalsvegen, nær Nesttun. Derfra er det ingen 

fortau og dårlig sikt flere steder, noe som fører til dårlig/lav trafikksikkerhet for gående. 

Sanddalsvegen er i dag en veg der barn går og sykler til og fra skolen. 

Sanddalsvegen er i Trafikksikkerhetsplan for Bergen (2006 – 2009) registrert som 

utrygghetsstrekning. Det foreslås i planen vurdering for å legge fortau fra Tveiterås skole sin 

snarvei mot Nesttun, via Sanddalsåsen og Sanddalsvegen. 

Støy 

Bygningene i planområdet ligger meget nær Sanddalsvegen, og er derfor noe støybelastet. 

Men grunnet lav ÅDT er ikke trafikkstøyen et dimensjonerende element. Planområdet ligger 

meget nær Nesttun sentrum, der det er mye støy, men grunnet topografien er området ganske 

skjermet. 

Offentlig kommunikasjon/ kollektivdekning 

Planområdet ligger ca 450 m fra nærmeste buss- og bybaneholdeplass. Etter at bybanen 

begynte å gå har bussdekningen blitt minsket en del i området, men dekningen på Nesttun er 

likevel meget god. Bybanen går i dag hvert 15 min til vanlig, og hvert 10 min i rushtiden. 

Dette fører til at området har en meget god kollektivdekning. 

Vann og avløp 

Drikkevannsforsyningen leveres fra Sædalen vannbehandlingsanlegg. Statisk trykkhøyde på 

offentlig vannledningsnett i området er normalt maks 140 m o.h. Avløpet i området føres til 

Flesland kommunale avløpsrenseanlegg. 

Det ligger følgende kommunalt vannog avløpsnett i området – jfr. VA-kart: 

Vann: Ø63mm i galvanisert stål vest for Sanddalsvegen. 

Slukkevannsuttak: Hydrant er etablert ved Teigland, Sanddalsvegen 1. Kum med brannventil 

ligger vest for krysset Sanddalsvegen/ Sanddalsåsen. 

Avløp: Ø400mm spillvannsledning i PVC i Sanddalsvegen nord for planområdet. 

Overvann: Ingen separate overvannsledninger i området. 

Nybygg i planområdet kan påregne og få tilknyttingsrett til kommunalt VA-nett fra VAetaten. 

En må påregne og måtte føre slokkevann inn i planområdet. 

Side 12 av 43

Kart fra VA-etaten med inntegnet plangrense. 

Side 13 av 43

Energi 

Planområdet ligger utenfor konsesjonsområdet for fjernvarme i Bergen kommune. 

Privat og offentlig servicetilbud 

Avstand til nærmeste skoler, Hop ungdomskole og Midttun skole, er 1,4 km og 1,5 km. Hop 

skole har en kapasitet på 500 elever, og har i dag 513 elever. Det er i høringsutkastet til 

skolebruksplanen 2010 – 2024 for Bergen kommune forventet en relativt stor nedgang i 

elevtallsutvikling. Midttun skole har en kapasitet på 350 elever, og har i dag 368 elever. Det 

er i høringsutkastet til skolebruksplanen 2010 – 2024 for Bergen kommune forventet liten 

nedgang i årene fremover, for så å øke igjen. 

Avstand til nærmeste barnehage, Trollhatten barnehage, er ca 900 m. Barnehagen har i 28 

unger med 6 barn på venteliste. 

Avstand til nærmeste helsetilbud og dagligvarehandel er ca 600 - 800 m (Nesttun sentrum). 

Deler av tabell i høringsutkast til skolebruksplan 2010 – 2024 for Bergen kommune. 

Risiko og sårbarhet 

Naturbasert risiko og sårbarhet 

Uønsket 

hendelse/forhold 

Potensiell risiko for: 

Menneske Miljø Økonomi 

Side 14 av 43 

Vurdering 

Ekstremvær www.met.no 

Sterk vind Planområdet har en gjennomsnittsvindstyrke på 3- 

4 m/s, med høyeste vindkast på 14,8 m/s om 

høsten. I rapport for ekstreme vindforhold i 

Bergen kommune er 50-års verdien av 3 sek 

vindkast 40 – 45 m/sek. Området er derfor ikke 

spesielt vindutsatt. 

Sterk vind får sjelden konsekvenser for 

menneskers liv og helse, men kan føre til 

bygnings- og skogskade. 

Store 

nedbørsmengder 

Annet 

Store nedbørsmengder kan ramme lokalt, men det 

er ikke målt større nedbørsmengder på ett døgn 

enn 125 mm i løpet av de 10 siste år på Fana - 

Stend værstasjon. Værstasjonen ligger ca 6,5 km 

unna planområdet, og regnes som representativt 

for planområdet. Det er ventet en økning ekstrem 

nedbør på ca 10 % frem mot 2050. 

Store nedbørsmengder kan føre til økt risiko for 

skred og flom i området. Se punkt om flom og 

skred.

Flomfare www.nve.no 

Flom i elver / bekker 

Flom i vassdrag/ 

innsjøer 

Overvannshåndtering 

Historisk flomnivå 

Annet 

Skredfare www.skrednett.no 

Kvikkleireskred 

Det går en liten elv innenfor planområdet, 

Sanddalselva. Elva kommer fra Såtetjørna, og 

munner ut i Nesttunvatnet. Elven er ikke spesielt 

stor, og vil sannsynligvis ikke føre til noen form 

for flom. 

x x Markene langs veien har de siste årene blitt 

oversvømmet flere ganger. Flommen har gått over 

Sanddalsvegen flere steder. Området ved og like 

utenfor oppkjøringen til hovedhuset ved gården er 

blant de utsatte stedene langs veien. I 2005 gikk 

vannet over Sanddalsvegen og stod opp i 

innkjøringen til gårdens hovedhus. I tillegg til 

Sanddalselven munner Nesttunvassdraget ut i 

Nesttunvatnet. I 2005 var det stor flom i elven, 

som førte til store vannmasser ut over Nesttun 

sentrum helt nede mot Nesttunvatnet, ved 

sørvestlige deler av planområdet.. 

I rapport for generering av isolinje for 

flomvannstander i Bergen kommune er det på 

Store Nesttunvetnet innmålt maksimal 

flomvannstand 15,3 m o.h. Vanlig vannstand er 13 

m o.h. 

Alt overvann fra området renner ut i Sanddalselva, 

jfr. VA-rammeplan. 

Det er ikke registrert kvikkleire i planområdet. 

Løsmasseskred x x Ut i fra NGU sitt løsmassekart består løsmassene i 

området av bart fjell med stedvis tynt 

morenedekke. Dette vil i utgangspunktet tilsi at 

det er liten sjanse for løsmassskred. Planområdet 

ligger i bunn av en bratt skråning. 

Is – og snøskred x x Området nordvest for planområdet er i NGU`s 

aktsomhetskart for snøskred i databasen skrednett 

markert som potensielt utløsningsområde for 

snøskred. 

Steinras, steinsprang x x Området nordvest for planområdet er i NGU`s 

aktsomhetskart for steinsprang i databasen 

skrednett markert som potensielt 

utløsningsområde for steinsprang. 

Historiske hendelser 

Ingen registrerte 

Annet 

Byggegrunn www.ngu.no 

Setninger x Grunnen i planområdet består hovedsakelig av 

bart fjell og stedvis tynt morenedekke. Det bør 

gjennomføres grunnundersøkelser for å utelukke 

setningsproblematikk i forbindelse med løsmasser 

i området. 

Utglidinger 

Grunnen i planområdet består hovedsakelig av 

bart fjell og stedvis tynt morenedekke. Utgliding 

av byggegrunnen blir ikke ansett som en risiko for 

området. 

Radon x Det er ikke foretatt radonmåling. Eksponering av 

radon kan føre til lungekreft. Berggrunnen i 

området er bestående av gneis med overliggende 

løsmassedekke av tynn morene. Morene er en 

potensiell kilde til radon. Dette har sammenheng 

Side 15 av 43

Annet 

Plante og dyreliv www.dirnat.no 

Planter 

med at morene er masser som har blitt forflyttet og 

avsatt av isen. 

Ingen registrerte sårbare arter 

Dyr 

Ingen registrerte sårbare arter 

Fugler x Ingen registrerte sårbare arter innenfor 

planområdet. Nærmeste lokalitet er Nesttunvatnet 

som er registrert som rasteområde for andefugler. I 

tillegg finnes det mange andre fuglearter i 

området, hegrer, svaner, viper og ugler som både 

hekker, beiter og delvis overvintrer i området. 

Vannet er også registrert som et viktig 

våtmarksområde i Grønt Atlas (Våtmark med 

lokal verdi, Hekke-, trekk- og vinterområde, 

vegetasjonsrik innsjø). Våtmarksområdet vest for 

veien i planområdet, med den meandrerende elven 

gjennom, er registrert som et regionalt viktig 

område, mens resten av vannet er lokalt viktig. 

Andre uønskede hendelser 

Skog- og 

vegetasjonsbrann 

Jordskjelv 

Virksomhetsbasert risiko og sårbarhet 

Uønsket hendelse/ 

forhold 

Brann/eksplosjon 

Brannfare 

Eksplosjonsfare 

Annet 

x x Det er ikke registrert skogbrann i området, men 

det er sammenhengende skog i og tett inntil 

planområdet i sør og øst. 

Jordskjelvfaren i Norge er moderat. Det er bare 

registrert noen få historiske jordskjelv som har gitt 

skadevikninger på bygninger og infrastruktur. 



Vurdering 

Det er ikke forhold som tilsier at eksisterende 

bygninger er særlig utsatt for brann. Planlagte bygg 

vil bli oppført etter gjeldende regler vedr. 

byggeavstand, seksjonering og materialbruk. 

Det er ikke registrert eksplosjonsfarlige objekt i 

eller rundt planområdet. 

Energitransport 

Høyspent x Det går en høyspenttrase (22kV) i bakken gjennom 

deler av planområdet. Elektromagnetisk stråling 

kan medføre økt risiko for kreft. 

Gass 

Det går ikke infrastruktur for transport av gass 

gjennom planområdet. 

Annet 

Endre plassering? 

Forurensing – vann www.ngu.no 

Drikkevannskilde 

Badevann, 

fiskevann, 

vassdrag o.l. 

Nedbørsfelt 

Annet 

Planområdet ligger ikke i nærheten av en 

drikkevannskilde. Området er tilknyttet til Sædal 

vannforsyningssone. 

Deler av Sanddalselven ligger innenfor 

planområdet. Det er ikke registrert forurensing i 

denne. 

Side 16 av 43

Forurensning – grunn www.sft.no 

Kjemikalieutslipp x Like ved den den kommunale vegen i foten av 

fjellnuten er det påvist en liten avfallsfylling 

(gårdsavfallsplass av eldre opphav). 

Annet 

Forurensing – luft 

Støv/partikler/røyk 

Det er ikke registrert konsesjonsbelagt bedrifter 

med utslipp i nærheten av planområdet. 

Støy 

Det er ikke lokalisert støyende virksomheter i eller 

i tilknytning til planområdet. 

Lukt 

Landbruk i nærheten av planområdet kan 

periodevis føre til lukt. Dette blir ikke vurdert som 

en potensiell risiko for planområdet. 

Annet 

Friluftsliv og tilgjengelighet til sjø 

Fri ferdsel langs 

Planområdet ligger ikke til sjø. 

sjø 

Friluftsliv x I kommuneplanens temakart for overordnet 

grønnstruktur går det en grønn korridor gjennom 

planområdet. Nesttunvassdraget er og et av 

satsningsvassdragene i Bergen kommunes 

Forvaltningsplan for vassdragene i Bergen. Et av 

de aktuelle tiltakene i forbindelse med 

Nesttunvassdraget er å tilrettelegge turvei og 

parkområde langs Nesttunvatnet. 

Annet 

Risiko og sårbarhet knyttet til infrastruktur 


forhold 



Vurdering 

Trafikkfare www.vegvesen.no 

Trafikkulykker på 

veg 

x x Det er ikke registrert trafikkulykker innenfor 

planområdet. Vegstandarden på Sanddalsvegen er 

dårlig. Det er ikke fortau langs vegen. Registrert 

trafikkmengde på vegen er 700 ÅDT. 

Annet 

Forurensing www.sft.no 

Støv/partikler x Planområdet ligger innenfor kartlagt område for 

NO 2 forurensing i Bergen (vintersesongen 2005- 

2006) med en NO 2 konsentrasjon på 10 – 20 og 20 

– 30 µ gram pr. m 3 luft. 

Trafikken på tilstøtende veier og i sentrumsområdet 

kan medføre luftforurensing. Dette kan øke 

konsentrasjonen av svevestøv og partikler fra bruk 

av piggdekk og eksosgasser. 

Luftforurensingsnivåer kan medføre økt risiko for 

luftveisrelaterte plager, sykdom og dødelighet. 

Støy 

Hovedkilden til støy i området er trafikk på 

Sanddalsvegen. Trafikkmengden er lav og støy blir 

ikke vurdert som risiko for området. 

Utslipp/ 

kjemikalier 

I følge rapport ”Transport av farlig gods på veg og 

jernbane – en kartlegging” er vegsystemet ikke 

oppgitt med trafikkmengde. Det er ikke ventet at 

ulykker med farlig gods langs vegnettet vil få 

konsekvenser for planområdet. 

Side 17 av 43

Annet 

Ulykker på nærliggende veg/transportåre www.vegvesen.no 

Veg x x Nesttun sentrum er en meget trafikkert strekning, 

der ulykker forekommer med relativt stor 

hyppighet. I vegvesenets database for 

trafikkulykker (2000-2007) er det registrert 13 

ulykker med lettere skadd person på nærmeste del 

av Nesttunvegen (F582). I begynnelsen av 2010 

forekom en dødsulykke i Nesttun sentrum. I 

oktober 2010 ble en mann påkjørt av buss på 

Nesttun, og to personer ble fastklemt og skadet i 

Skjoldskiftet. 

Endringer i trafikkmønster i sammenheng med 

bybanen innebærer at krysset mellom 

Sanddalsvegen og Nesttunvegen er opparbeidet 

som et lysregulert T-kryss. 

Sjø 

Området ligger ikke til sjø og ulykker på sjø er ikke 

ventet å få konsekvenser for planområdet. 

Luft 

Nærmeste flyplass er Flesland. Området er ikke 

vurdert å komme i konflikt med flytrafikken eller 

være utsatt for luftfartsulykker. 

Annet 

Beredskap 

Brann 

Ambulanse 

Planområdet ligger sentralt med god dekning av 

branntjenesten. Avstand til nærmeste brannstasjon 

er ca 2,2 km. 

Planområdet ligger sentralt med god dekning av 

ambulansetjenesten. Avstand til Haukeland 

sykehus er ca 7 km. Røde Kors har en 

førstehjelpsstasjon som ligger 1,4 km øst for 

området. 

Privatrettslige bindinger 

Det er ikke kjent noen privatrettslig bindinger som hindrer utbygging i planområdet. 

Side 18 av 43

6. UTREDNINGER IHHT FORSKRIFT OM 

KONSEKVENSUTREDNINGER 

Ikke aktuelt. Området er avklart som byggeområde i kommuneplanens arealdel. 

7. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 

Innledning 

Planområdet ligger nært opp til Nesttun sentrum og kun 450 m fra bybanen. Etter henvisning 

til statlig politikk om samordnet areal- og transport, har en valgt en utbyggingsform av urban 

karakter med effektiv arealutnyttelse. Denne utbyggingsløsningen vil kunne forsvare 

rekkefølgekrav om utbedringstiltak på Sandalsvegen med bl.a. rassikring og fortau langs 

vegen. 

Denne plansaken ble videre prinsippbehandlet av KMBY og vurdert særskilt av Bystyret ved 

rulleringen av KPA. Som grunnlag for denne innledende avklaringen ble fagetaten og nevnte 

politiske organer, forelagt seg idèskisse for utbygging av en terrasseblokk med i 

størrelsesorden 50 – 80 boenheter. Det var denne utbyggingsløsningen som ble lagt til grunn 

for kommuneplanvedtaket og etterfølgende oppstart av reguleringsplanarbeidet. Dette går 

blant annet klart frem av referatet fra oppstartsmøtet. 

Områder som ikke omfattes av arealkategorien Senterområde og bybanestopp, gjelder 

bestemmelsene til KPA pkt. 23: Maks BRA 50 % og maks byggehøyde 9,0 meter. 

Pkt 23 i KPA-bestemmelsene forutsetter at ved fortetting av eksisterende boligområder er det 

en målsetting at nærmiljøet tilføres nye eller forbedrede kvaliteter, spesielt i forhold til 

grønnstruktur og trafikksikkerhet, dersom området har mangelfulle kvaliteter i 

utgangspunktet. Og videre heter det: i reguleringsplaner som omfatter nye byggearealer større 

enn 10 daa kan det vurderes en individuell tetthet og utforming av området. 

Med bakgrunn i dette skal reguleringsplanen fastlegge rammene for en evt. utbygging. 

Gjennom planarbeidet skal vi på et selvstendig grunnlag avklare bygningsvolum, 

byggehøyder, utnyttelse og avveininger i forhold til de lokale kvaliteter som finnes i området 

og som evt. bør sikres gjennom planforslaget. Når det gjennom en prinsippavklaring basert på 

en utbygging i størrelsesorden 50 – 80 boenheter, gis adgang til å starte opp planarbeidet, 

forventer vi også at et planforslag basert på en utbygging i samsvar med prinsippvedtaket, gir 

direkte også grunnlag for at det i denne saken blir foretatt en selvstendig vurdering av 

utnyttelse og utbyggingsløsning. 

Reguleringsformål 

Reguleringsformål Delfelt/ underformål Areal daa 

Bebyggelse og anlegg Boligbebyggelse – blokkbebyggelse 4,3 

Lekeplass 0,5 

Gårdsplass 1,6 

Samferdselsanlegg og 

teknisk infrastruktur 

Kjøreveg 4,4 

Side 19 av 43

Annen veggrunn - grøntområde 1,2 

Fortau 1,8 

Grønnstruktur Grønnstruktur 0,4 

Naturområde 11,5 

Bruk og vern av sjø og Naturområde i vassdrag 0,3 

vassdrag 

Hele planområdet 26,0 

Byggeformål 

Det er dokumentert fare for steinsprang fra den bratte skråningen øst for eksisterende 

gårdsbebyggelse. Uansett utbyggingsform, må steinsprang forebygges med sikringsgjerde jfr. 

vedlagte rassikringsrapport. Videre mangler fortau langs Sanddalsvegen. I tillegg bør vegen 

legges noe om for å sikre trafikantene for evt. ras fra den vestre delen av det samme 

rasområdet som er omtalt ovenfor. 

Dersom også noe av eksisterende bebyggelse skal bevares, må det foretas betydelige 

investeringer i det som evt. skal bevares. 

For at ovennevnte tiltak skal kunne forsvares økonomisk gjennom en utbygging, gir dette 

klare føringer i retning en konsentrert utbyggingsform eller blokkbebyggelse. I søken etter det 

mest optimale utbyggingskonseptet, ser utbygger det mest aktuelt å bebygge eiendommen 

med to 5 etasjer høye blokker med underliggende parkeringsgarasje – jfr. illustrasjonsplan og 

fotomontasje. 

Planlagt utbygging sett fra vestsiden av Nettunvatnet – Illustrasjon Ulf Røstøen arkitekter AS 

Side 20 av 43

Gården ligger i samme landskapsrom som deler av Nesttun sentrum. Opplevelsen av gården 

skjer i all hovedsak fra vestsiden av Nesttunvannet – fra områdene som ligger nær Nesttun 

sentrum – jfr. illustrasjonen på forrige side. Blokkbebyggelsen vil dermed bli en naturlig 

overgang mellom den urbane sentrumsbebyggelsen på Nesttun til de mer grisgrendte 

områdene mot nord og nordøst. 

Blokkbebyggelsen understøtter behovet for fortetting av boliger i bybanekorridoren, samtidig 

som det ivaretas mest mulig grønnstruktur i overgangen mellom Nesttunvatnet og Sanddalen. 

Like innenfor gården er det ”dalen” som er den bærende landskapformen. Inne i dette 

landskapsrommet kan kun arealene nærmest Nesttunvannet oppleves. Planforslaget vil ikke 

endre på dette. 

Boligblokkenes gesimshøyde blir kote +34,1 og 1.etasje kote +19,1. Byggene er planlagt med 

fem etasjer pluss parkeringsgarasje under bebyggelsen. Parkeringskjellerens kotehøyde blir 

+16,5. 

Snitt 1.1. hus 1. Illustrasjon Ulf Røstøen arkitekter AS 

Alle eksisterende bygninger i planområdet blir revet utenom fjøsbygningen nærmest vegen. 

Jfr . illustrasjonen på forrige side. Fjøsbygningen tenkes rehabilitert og ominnredet til felles 

aktiviteter (grendahus), samt rom for avfallshåndtering. 

Byggegrensene er valgt på grunnlag av rasrapport fra Mullticonsult og topografi. 

Grad av utnytting 

Grad av utnytting er beregnet til 110 % BRA. 

Areal BRA av eksist. bebyggelse som skal bevares + blokkbebyggelsen inkl. parkering * 100 

Boligbebyggelse (f_BB) + gårdsplass (f_GP) + grønnstruktur (f_G) + lekeområde (f_LEK) 

Side 21 av 43

7 253 m2* 100 % = avrundet 110 % BRA 

6 801 m2 

Medtas naturområdet i planområdet (arealet på østsiden av Sanddalsvegen) i utregningen, blir 

utnyttelsen 40 % BRA. 

Lek/uteoppholdsareal 

I forkant av blokkene (på vestsiden) vil det opparbeides en gårdsplass (1,6 da) som vil fungere 

som uteområde for beboerne i området. Dette er det beste området for fellesareal ute i forhold 

til sol, topografi og nærhet til boligene. 

For å gi beboerne et variert og godt tilbud, er det i planforslaget disponert et 0,5 dekar stort 

areal (f_LEK)på et noe høyere terrengnivå i det nordøstre hjørnet av planområdet - på kote 27 

-31. Området gis universell tilgjengelighet via heis og en gangbro mot terrenget i den 

nærmestliggende boligblokken. Dette arealet kan berike boområdet og gjøre utearealene enda 

mer varierte og fleksible for ulik bruk. 

Utearealenes totale størrelse er 1,6 daa + 0,5 daa = 2,1 daa. Dette gir 42 m2 felles utareal pr. 

boenhet. 

Adkomst til fellesarealene på vestsiden av blokken skjer fra adkomstvegen i vest. Maks 

stigning oppfyller kravet til universell utforming - 1:20. 

Parkering/garasje(r) 

All parkering er planlagt i garasjeanlegg under bebyggelsen. Parkeringsarealet vil være 

sammenhengende mellom blokkene. Dette frigir mest mulig areal til fellesareal og 

grønnstruktur. Kravet til parkering for ytre by iht. gjeldende parkeringsnorm er 1,4 p-plasser 

per 100 m2 BRA, samt 2 plasser for sykkel. Dette tilsvarer totalt 59 parkeringsplasser, der 3 

av dem er HC plasser. I tillegg er det krav til 83 sykkelparkeringer. Krav til antall 

parkeringsplasser etter forslag til ny parkeringsnorm (KPA-høringsutkast) er minimum 1 plass 

pr. boenhet. Dvs. 50 plasser, hvor av 3 stk er HC plasser. Planlagt bebyggelse har 52 plasser, 

hvor minimum 3 av disse er HC plasser. 

Trafikkareal 

Offentlig vei i planforslaget er Sanddalsvegen. Denne reguleres som to-feltsveg med fortau i 

samsvar med ”Håndbok 017”. Dette betyr ”samleveg Sa1” med følgende tverrprofil: Fortau 

2,5 m inklusive skulder, skulder mot fortau 0,25 m, to kjørefelt à 2,75 m og skulder 0,5 m. I 

tillegg kommer evt. veggrøft på hver side. På grunn av at det er ønskelig å begrense inngrepet 

i grøntarealet på vestsiden av vegen, settes grøftebredden på fortaussiden til 0,5 m. Vegfylling 

på vestsiden reguleres som off. trafikkareal. 

Hele Sanddalsvegen fra Nesttun sentrum og fram til angjeldende adkomstvei, oppfyller 

prinsippet om universell utforming. Fra Sanddalsvegen stiger adkomstveien fram til 

Side 22 av 43

garasjeanlegget med maks stigning 1:20 (heis mellom garasje og alle boenheter). Fra 

adkomstveien føres tidligere nevnte veiforbindelse videre fram til blokkenes inngangsparti. 

Også denne vegstrekningen vil som nevnt oppfylle kravene til universell utforming. 

Støytiltak 

Trafikken på Sanddalsvegen er i dag på 700 ÅDT. Dette betyr at trafikkstøyen ikke er noe 

dimensjonerende element for arealdisponeringen. 

Avfallshåndtering/miljøstasjon 

Det forutsettes nedgravd avfallsløsning. Dette sikres også gjennom forslaget til 

reguleringsbestemmelser. Avfallsanlegget vil forsøkes innlemmet i driftsbygningen som 

bevares. Miljøstasjoner finnes ved Nesttun sentrum. 

Grønnstruktur 

Eksisterende kvaliteter i den overordnede grønnstrukturen er tatt vel vare på i planforslaget. 

Utbedring av Sanddalsvegen er initiert fra kommunen selv ved Samferdselsetaten. Det er 

ønskelig å utbedre og trafikksikre vegen med fortau. Dette er et uttalt ønske helt uavhengig av 

utbyggingsforslaget. Jfr. egne vedtak vedrørende Sanddalsvegen. En utbedring som ivaretar 

rasfaren og økt trafikksikkerhet, vil nødvendigvis innebære at vegen må utvides mot vest. 

Dette begrensede inngrep i grøntområdet mot vest vil ikke ha negative konsekvenser for 

viltområdet. 

Grønnstrukturen vil etter forslagsstillers mening styrkes gjennom tiltakene som planen legger 

til rette for. 

Forholdet til Sanddalselva/Nesttunvassdraget 

Vegutvidelsen langs Sanddalsvegen vil medføre mindre inngrep også i Sanddalselven. 

Utvidelsen er imidlertid initiert av kommunen selv ved Samferdselsetaten. Helt uavhengig av 

planforslaget om boligutbygging på bnr. 10, har kommunen selv pekt på behovet for å gjøre 

utbedringer av Sanddalsvegen i dette området. Dette gjelder særlig i forholdet til den rådende 

rasfaren som er registrert på deler av strekningen. Den eneste realistiske løsningen for å 

utbedre dette er ved å flytte veien noen få meter nærmere vannet. 

Brannredning 

Alle gjeldende krav til brannredningsarealer er ivaretatt. Det er planlagt kjørbar adkomst for 

rednings- og slokkeutstyr langs hele bebyggelsens vestfasade. Det betyr at alle balkonger er 

tilgjengelige med stigebil. I tillegg vil som del av utbyggingen framføres tilstrekkelig 

ledningsdimensjon og uttak for slokkevann – noe som ikke eksisterer i dag. Full sprinkling av 

bebyggelsen kan være aktuell i vurderingen opp mot andre brannforebyggende tiltak. 

Side 23 av 43


Risiko kan defineres som sannsynlighet kombinert med konsekvens. 

Risiko knyttes til uønskede hendelser. Der det blir vurdert at det foreligger en viss risiko er 

det ikke alltid mulig å fastslå verken konsekvens eller sannsynlighet for at en hendelse 

inntreffer. Det blir derfor gjort en vurdering av forholdene i planområdet der en benytter 

tidligere registreringer og befaring i planområdet. 

I risiko- og sårbarhetsanalysen er følgende definisjoner brukt om konsekvens og 

sannsynlighet. 

Konsekvens Menneskers liv og helse Miljø Materielle verdier 

/ økonomi 

Katastrofalt 

Kritisk 

Alvorlig 

En viss fare 

Mer enn 1 død, eller flere 

enn 10 alvorlig skadde/sjuke 

Inntil 1 død, eller fare for 

inntil 10 alvorlig skadede 

personer. 

Alvorlig personskade på en 

eller flere personer. 

Mindre skader som treng 

medisinsk behandling. 

Ufarlig Ingen eller små 

personskader. 

Definisjon av konsekvens 

Varig skade på miljø 

Omfattende og 

langvarige miljøskader 

som krever større tiltak. 

Moderate skader på 

miljø, eller skader som 

krever mindre tiltak. 

Mindre skader på miljø, 

men som naturen selv 

utbedrer på kort tid. 

Ingen eller ubetydelig 

skade på miljø. 

Skader for mer enn 

kr 50.000.000 

Skader mellom kr 

5.000.000 – 

50.000.000 


500.000 – 

5.000.000 


50.000 – 500.000 

Skader for inntil kr 

50.000 

Sannsynlighet 

Svært sannsynlig 

Meget sannsynlig 

Sannsynlig 

Mindre sannsynlig 

Lite sannsynlig 

Definisjon av sannsynlighet 

Definisjon 

En eller flere hendelser per år. 

En hendelse per 1 – 5 år 

En hendelse pr 5 – 10 år 

En hendelse per 10 – 100 år 

Mindre enn en hendelse per 100 år 

Vurdert konsekvens og sannsynlighet av en hendelse blir plassert inn i en matrise, der vekting av de tre 

kartleggingsområdene menneskers liv og helse, miljø og materielle er gitt. Vektingen blir gitt ved vurdering av 

de ulike kartleggingsområdene. Dersom registreringen viser at det er nødvendig med avbøtende tiltak blir det 

foreslått risikoreduserende og/ellet skadebegrensende elementer som kan redusere risikoen slik at denne ligger 

innenfor et akseptabelt nivå. 

Sannsynlighet 

Konsekvens 

Ufarlig En viss fare Alvorlig Kritisk Katastrofalt 

Svært sannsynlig 5 1.5 2.5 3.5 4.5 5.5 

Meget sannsynlig 4 1.4 2.4 3.4 4.4 5.4 

Sannsynlig 3 1.3 2.3 3.3 4.3 5.3 

Mindre sannsynlig 2 1.2 2.2 3.2 4.2 5.2 

Lite sannsynlig 1 1.1 2.1 3.1 4.1 5.1 

1 2 3 4 5 

Risikomatrise der første tall angir konsekvens og andre tall angir sannsynlighet. 

Røde felt 

Akseptkriterier 

Medfører uakseptabel risiko. Risikoreduserende tiltak må gjennomføres. 

Side 24 av 43

Gule felt 

Grønne felt 

Potensiell risiko. Det må vurderes om det skal gjennomføres risikoreduserende 

tiltak. Det kan her legges en kost nytte analyse til grunn. 

Akseptabel risiko. Det kan allikevel være nødvendig å gjennomføre 

risikoreduserende eller skadereduserende tiltak ut fra økonomiske og praktiske 

vurderinger. 

Naturbasert risiko og sårbarhet 

Uønsket 

hendelse/forhold 

Flomfare www.nve.no 

Flom i vassdrag/ 

innsjøer 



Vurdering 

1.1 2.2 I planforslaget vil Sanddalselven bli flyttet mot 

vest for å kunne endre Sanddalsvegen og legge 

boligblokkene i forhold til anbefallinger i forhold 

til skredanalyse. Det er muligheter for 

oversvømming av Sanddalsvegen, men 

planforslaget vil ikke endre risikoen for dette, og 

utfallet av en evt. flom er relativt liten. 

Skadereduserende tiltak bør bli utført ved 

utbygging av Sanddalsvegen. Veg i planforslaget 

er lagt på kote 15,3, som er samme nivå som 

beregnet maksimal flomvannstand i Nesttunvatnet. 

Se VA-rammeplan. 

Skredfare www.skrednett.no 

Løsmasseskred 4.1 2.2 4.1 I skredrapporten fra Multiconsult er det lagt inn et 

område på som viser hvor det bør utføres 

grunnundersøkelser i løsmasser før det utarbeides 

bebyggelsesplan eller gis byggeløyve for større 

tiltak. Dette på grunn av områdevis fare for 

løsmasseskred. Boligblokkene i planen er lagt i 

grensen til faren for løsmasseskred. I byggefasen 

må det tas hensyn til mulig løsmasseskred da 

grunnforhold i området er dels uoversiktlige og 

vanskelige. Løsmasseskred blir ansett som en 

potensiell risiko for området. Ved inngrep og 

endringer av terreng i byggeperioden kan 

forutsetninger for skredhendelser endres. Dette må 

tas hensyn til i anleggsperioden. 

Is – og snøskred 2.1 2.1 Bergen har et mildt klima som sjelden fører til 

store snømengder. Skråningen i planområdet 

ligger vestvendt, og den fremherskende 

vindretningen på vestlandet fra sørvest fører til 

liten akkumulering i skråningen øst i planområdet. 

Skråningen er bevokst med trær og terraserte 

terrengmurer. Snøskred blir ikke vurdert til å være 

en potensiell risiko for området. 

Steinras, steinsprang 4.3 2.2 3.4 Det er utarbeidet en rapport for vurdering av fare 

for skred og steinsprang, steinsprangsimulering, 

for planområdet. I rapporten blir tiltak foreslått. Se 

utarbeidet rapport for fullstendig 

konsekvensvurdering og skadereduserende tiltak.. 

Det er i tillegg blitt gjort vurderinger av fare for 

steinsprang flere steder i nærheten av planområdet, 

utført av Bergen kommune. Aktuelle steder i 

nærheten blir det foreslått videre vurdering av 

sikring mot steinsprang. 

Ut i fra rapport fra Multiconsult ”må det gjøres 

Side 25 av 43

omfattende sikringstiltak og terrenginngrep på og 

utenfor tomten for å oppnå en tilstrekkelig sikring 

mot steinsprang og steinskred på tomten”. Det er i 

planforslaget lagt inn et 3 m høyt og 140 m langt 

sikringsgjerde på kote 35. Vegen og elven er blitt 

flyttet for å unngå de mest risikoflyte områdene 

for steinsprang og steinskred. 

Det er planlagt risikoreduserende tiltak ovenfor 

Sanddalsvegen. Sikringstiltaket består av 

fjellbolter og nett. 

Sikringstiltak må gjennomføres før byggearbeidet 

starter. 

Byggegrunn www.ngu.no 

Setninger 4.3 Det er observert tegn til krypbevegelser i 

løsmassene på tomten. På flaten (elvesletten) 

nedenfor byggearealet og vegen ligger det trolig 

mektige løsmasseavsetninger under den dyrka 

marka. Her kan det under topplaget av humus og 

torv under marin grense, og det kan forekomme 

marine avsetninger. På grunn av mulig forekomst 

av finkornige, bløte og sensitive masser må 

setnings- og bæreevneproblematikk utredes. 

Grunnundersøkelser anbefales. 

(Utdrag fra notat G02 – Multiconsult) 

Radon 2.2 I følge byggteknisk forskrift skal bygninger 

prosjekteres og utføres med radonforebyggende 

tiltak slik at innstrømming av radon fra grunn 

begrenses. Radonkonsentrasjon i inneluft skal ikke 

overstige 200 Bq/m3. 

Følgende skal minst være oppfylt: 

a) Bygning beregnet for varig opphold skal ha 

radonsperre mot grunnen. 

b) Bygning beregnet for varig opphold skal 

tilrettelegges for egnet tiltak i byggegrunn 

som kan aktiveres når radonkonsentrasjon i 

inneluft overstiger 100 Bq/m3. 

Ved gjennomført tiltak vil ikke radoneksponering 

være vurdert til å utgjøre en risiko for 

planforslaget. 

Plante og dyreliv www.dirnat.no 

Fugler 2.4 Planforslaget legges til rette for at vegen legges 

lenger mot vest, og at elva må legges om. Dette 

kan få konsekvenser for våtmarksområdene, 

randsonen og fuglelivet. Økt trafikk til området 

kan virke forstyrrende for fuglelivet. 

Andre uønskede hendelser 

Skog- og 

vegetasjonsbrann 

3.2 3.2 Hordaland har lite produksjonsskog, men 

tilveksten av kratt og småskog er mellom de 

største i landet. En gress- og lyngbrann kan lett 

utvikle seg til en større brann med konsekvenser 

for bolighus, andre bygninger og kritisk 

infrastruktur. Det er viktig at en i planlegging og 

vedlikehold tar nødvendig hensyn til at vegetasjon 

med kratt og småskog må holdes på tilstrekkelig 

avstand frå boliger, industri og kritisk 

Side 26 av 43

Virksomhetsbasert risiko og sårbarhet 


forhold 



infrastruktur. 

Vurdering 

Energitransport 

Høyspent 1.1 Statens strålevern har utarbeida eit vegleiande 

dokument der nye byggegrenser/utredningsnivå 

vert lagt til grunn. Dette med grunngjeving i at det 

er forskingsrapportar som peikar på ei auka fare for 

leukemi blant barn ved langtidseksponering av 

elektromagnetiske felt på over 0,4 mikotesla. 

Den internasjonale strålevernkommisjonen 

(ICNIRP) anbefaler at menneske ikke blir utsatt for 

akutte effekter av elektromagnetisk stråling på over 

100 mikrotesla. Dette er en svært høy styrke. 

Styrken på magnetfeltene rundt høgspentliner øker 

med strømstyrken og minker med avstanden. 

Selv om høgspentkabelen ligger i jord bør 

gjeldende sikringsfelt opprettholdes. 

Avstand fra høyspentkabel til byggeområdet er ca 

60 m. Elektromagnetisk stråling blir derfor ikke 

vurdert som en potensiell risiko for planlagt 

bebyggelse. 

Forurensning – grunn www.sft.no 

Kjemikalieutslipp 3.3 Det er ikke kjent om fyllingen inneholder farlig 

avfall eller forurensing. Denne bør undersøkes 

eller fjernes for å hindre avrenning til 

Nesttunvannet. Dersom det i forbindelse med 

vegarbeid blir gjort inngrep i fyllingen bør denne 

fjernes. 

Friluftsliv og tilgjengelighet til sjø 

Friluftsliv 2.2 Planforslaget legger til rette for fortau langs 

Sanddalsvegen. Med unntak av vegutvidelse er det 

ikke planlagt tiltak som vil forringe områder brukt 

til friluftsliv. 

Risiko og sårbarhet knyttet til infrastruktur 

Side 27 av 43


forhold 

Trafikkfare www.vegvesen.no 

Trafikkulykker på 

veg 



Vurdering 

2.3 2.3 Planforslaget legger til rette for en utviding av 

Sanddalsvegen og bygging av fortau. Dette vil 

forbedre trafikksikkerheten. Planforslaget vil føre 

til en økning på 200 ÅDT. Det er utarbeidet en 

trafikkanalyse som tar for seg aktuelle 

problemstillinger og avbøtende tiltak. 

Trafikksikkerhetssituasjonen er totalt sett vurdert til 

å bli noe forbedret. Dette forutsetter at 

vegutbedring blir gjort før området blir utbygd. 

Trafikkulykker vil likevel kunne oppstå. 

Forurensing www.sft.no 

Støv/partikler 2.3 Trafikken på tilstøtende veier og i Nesttunområdet 

kan medføre luftforurensing. Dette kan øke 

konsentrasjonen av svevestøv og partikler fra bruk 

av piggdekk og eksosgasser. 

Luftforurensingsnivåer kan medføre økt risiko for 

luftveisrelaterte plager, sykdom og dødelighet. 

Klima og forurensningsdirektoratet sitt 

høringsforslag til ”Retningslinjer for behandling av 

lokal luftkvalitet i arealplanleggingen” har vert på 

høring. Formålet med retningslinjen er å sikre og 

legge til rette for langsiktig arealplanlegging som 

forebygger og bedrer luftkvaliteten i utsatte 

områder. 

Planområdets lokalisering gjør at området kan være 

sårbart for luftforurensning. 

Nye tiltak i planområdet må sikres riktig 

ventilasjon med luftinntak vent bort frå trafikk og 

forurensningskilder og med rensing av innluft. 

Bergen kommune arbeider med tiltak for å bedre 

luftkvaliteten i sentrumsområder. Bybanen er et 

tiltak som vil begrense trafikkmengden i området. 

Ulykker på nærliggende veg/transportåre www.vegvesen.no 

Veg 2.3 2.3 Planforslaget vil føre til økt trafikk i krysset 

mellom Sanddalsvegen og Nesttunvegen. Krysset 

er et lysregulert T-kryss. Planforslaget er ikke 

vurdert til å påvirke trafikksikkerhetssituasjonen på 

hovedvegnettet. 

Planforslaget kan føre til økt gjennomkjøring mot 

Sandbrekkevegen. Denne vegen har stedvis lav 

standard, noe som kan føre til økt mulighet for 

trafikkulykker. Farten vil likevel være lav, og 

skadeomfanget være begrenset. 

Side 28 av 43

8. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET 

Overordnede planer og vedtak 

Planforslaget forholder seg til kommuneplanens arealdel, hvor det er et politisk mål å fortette 

byggeområdene i tilknytting til bydelssentrene og bybanekorridoren. Jfr. også bystyrevedtak 

våren 2008. 

Eksisterende reguleringsplaner 

Planforslag påvirker ikke nærliggende planforslag og tilpasses reguleringsplaner for Bybanen 

Nesttun kollektivterminal. Planforslaget er samordnet med planen for kryss mellom 

Nesttunvegen og Sanddalsvegen. Planforslaget er et resultat etter dialog med bybanekontoret 

og Samferdselsetaten. 

Estetikk 

Den planlagte blokkbebyggelsen kan sies å være forskjellig fra områdets byggeskikk i dag. 

Området ligger imidlertid i nærheten av både landbruksområde mot nord og nær 

sentrumsfunksjoner på Nesttun i sør. 

Gården ligger imidlertid i samme landskapsrom som deler av Nesttun sentrum. Opplevelsen 

av gården skjer i all hovedsak fra vestsiden av Nesttunvannet – fra områdene som ligger nær 

Nesttun sentrum – jfr. fotoillustrasjonen på side 20. Blokkbebyggelsen vil dermed bli en 

naturlig overgang mellom den urbane sentrumsbebyggelsen på Nesttun til de mer grisgrendte 

grøntområdene mot nord og nordøst. 

Konsekvenser for nabober 

Planlagt blokkbebyggelse vil ikke ha negative konsekvenser for naboene som alle ligger 

høyere og lenger inne i Sanddalen. 

Trafikk- og parkeringsforhold 

Planforslaget vil føre til betraktelig forbedring av standarden på Sanddalsvegen, og den nye 

standarden vil kunne ta i mot økt ÅDT pga. blokkbebyggelse og generell økt trafikkvekst. 

Bygging av fortau og overgangsfelt vil øke sikkerheten for myke trafikkanter, deriblant 

skolebarn/ -ungdom som skal til Midtun skole og Hop Videregående skole og Fana Gymnas. 

Parkeringsdekningen vil oppfylles i samsvar med gjeldende krav i kommunal norm. 

Utbygging av 50 nye boliger vil ikke føre til endrede forhold i Nesttun sentrum. Jfr. også 

vedlagte trafikkanalyse av Helge Hopen. 

Side 29 av 43

Kulturminner 

Det er utarbeidet kulturminnedokumentasjon som redegjør for kulturminneverdiene. I denne 

sammenhengen er det kun snakk om nyere tids kulturminner. Selv om stedets historiske 

utvikling er beskrevet fra senmiddelalder, er det først i 1885 at gården (bnr. 10) ble skilt ut fra 

hovedbruket i Sandalen. Det var bestefar til dagens eiere som bygde blant annet grisehuset. 

Gårdsdriften ble avviklet i 1987. 

Ved siden av våningshuset var det tidligere en rekke driftsbygninger som ble brukt til ulike 

formål i gårdsdriften – fjøs, grisehus, silo og en jordkjeller. I dag er det bare murstrukturene 

som står igjen etter grisehuset og siloen. Våningshuset og låven/fjøset er sterkt forfallent og 

jordkjelleren har ingen bruksverdi lengre som lagringskjeller på grunn av at tidvis utbedringer 

av Sanddalsvegen som har ført til at veien i dag ligger høyere enn både jordkjelleren og fjøset 

og hindrer nødvendig drenering/avrenning. 

Byantikvaren mener hele gårdstunet bør reguleres til spesialområde vern. Byantikvaren 

begrunner dette i at gårdstunet, våningshuset og driftsbygninger er et kulturminnemiljø med 

høy antikvarisk verdi. Det hevdes at dette er et av få gårdsanlegg som er så pass inntakt. Dette 

standpunkt kan knapt bygge på dagens tilstand – jfr. ovennevnte beskrivelse. Det foreliggende 

planforslag muliggjør imidlertid at fjøset og jordkjelleren kan tas vare på og benyttes som 

historiefortellende element gjennom en videre utvikling av eiendommen. 

Nevnte verneinteresser var også kjent da prinsippavgjørelsen om oppstart av planarbeidet ble 

vedtatt. 

Friluftsaktivitet, naturområder, barn og unges interesser i nærmiljøet 

Planforslaget vil ikke legge beslag på eller påvirke områder som i dag brukes av barn og unge. 

Planforslaget vil derimot føre til utbygging av lekeområde, som vil kunne benyttes av både 

barn i planområdet og andre barn i nærheten. 

Det er planlagt å utbedre tidligere turstier mot Midtuntoppen, oppruste hage/ parkanlegg på 

oppsiden av Sanddalsvegen og ta vare på dalbunn, elv og Nesttunvatnet i samarbeid med 

Nesttunvassdragets venner. Planforslaget vil også muliggjøre en gangforbindelse mellom 

Sandbrekketoppen og Sanddalsvegen. Denne kan bli attraktiv både som turveg og som 

forbindelse mellom eksisterende næringsbygg og boligene på Sandbrekketoppen. 

Privat og offentlige servicetilbud 

En utbygging av Sanddalsvegen vil føre til en mer trafikksikker skolevei for barn og unge. 

Servicetilbudet i området er meget godt og en utbygging av 50 leiligheter vil være dekket ved 

dagens tilbud i Nesttun sentrum. 

Konsekvenser for næringsinteresser 

Planforslaget vil ikke ha noen negative konsekvenser for næringsinteresser. 

Side 30 av 43

Juridiske/ økonomiske konsekvenser for kommunen 

Planforslaget vil ikke føre til offentlig innløsningsplikt. 


Prosjekt: Sanddalsvegen Rapportdato: 14.12.2010 

Plannavn: 

Plannr. 

Tittel: 

Risiko- og sårbarhetsanalyse 

Fylke: Hordaland 

Sted: Sanddalsvegen 

Sammendrag: 

Kommune: Bergen 

Etter gjennomført risiko- og sårbarhetsanalyse er området vurdert som sårbart for følgende 

temaer. 

1. Løsmasseskred. 

Det er i planforslaget blitt gjennomført en rapport som beskriver konsekvenser og 

sannsynlighet for løsmasseskred. Rapporten anbefaler at det ikke blir fjernet 

vegetasjon i skråninger med løsmasser. Det må også gjøres tiltak for å redusere faren 

for jordskred og rotvelt. Sikringstiltak må prosjekteres før området kan bygges ut. 

2. Steinsprang. 

Det er foreslått sikring med nett/gjerde og bolter for å sikre infrastruktur og bygg i 

planområdet. Sikringstiltak må prosjekteres før området kan bygges ut. 

3. Setninger. 

Løsmassesituasjonen i området tilsier at setnings- og bæreevneproblematikk utredes. 

Sikringstiltak må prosjekteres før området kan bygges ut. 

4. Fugleliv. 

Planforslaget blir vurdert til å påvirke fuglelivet og våtmarksområdene vest for 

planområdet. Det bør i gjennomføring av prosjektet i størst mulig grad tas hensyn til 

kantvegetasjon og avbøtende tiltak for fuglelivet langs Nesttunvatnet bør vurderes. 

Avbøtende tiltak vil være reetablering av kantvegetasjon, unngå anleggsarbeid i 

perioder med hekking. 

Det må under anleggsarbeidet tas hensyn til bruk av kjemikalier og drivstoff slik at 

det ikke er fare for at dette renne ut i Nesttunvatnet. 

5. Kjemikalieutslipp. 

Dersom det i forbindelse med vegarbeid blir gjort inngrep i fyllingen eller fyllingen 

blir vurdert til å føre til avrenning av forurensede masse, bør denne fjernes. 

Endringer og utbygging av arealene kan føre til uforutsette hendelser som ikke har blitt 

fanget opp i denne analysen. Det bør derfor under utbygging utføres løpende risikovurdering 

av området og planlagt arealbruk. 

Side 31 av 43

9. MEDVIRKNING 

Oppstartsmelding ble sendt ut 27.08.2008, og svarfrist for innsending av merknad var 

01.10.2008. Det er mottatt 14 offentlige merknader og 9 private merknader. Nevnte 

merknader er oppsummert i det etterfølgende med forestillers kommentarer til disse. 

Nr. Avsender Gnr/ 

Bnr 

1 Funksjonshemmedes 

Fellesorganisasjon, 

Avdeling Bergen, dat. 

05.09.2008 

Hovedpunkt i merknad/uttalelse 

FFO er opptatt av at medlemmer ikke 

utelukkes fra bruk av områder eller 

bygg på noe slag pga. sine 

funksjonshemminger. Om ønskelig gis 

veiledning om forskjellige behov i 

tilknytning til tilgjengelighet for 

medlemmer. 

Forslagsstillers 

kommentar 

Merknaden tas til 

orientering. Prinsippet 

om universell utforming 

legges til grunn for det 

videre planarbeidet. 

2 Bergen kommune, 

Bybanen, dat. 

10.09.2008 


Komite for Miljø og 

Byutvikling v/Barn og 

unges representant, dat. 

18.09.2008 

Planområdet ligger utenfor område som 

berører bybanen. I forb. med bybanen 

skal imidlertid krysset Nesttunveien / 

Sanddalsvegen opparbeides. Det vil 

derfor være behov for å dokumentere 

de trafikale konsekvensene av 

planforslaget. Det planlegges ytterligere 

endringer i terminalområdet og 

innkjøringen til P-hus på Nesttun i 

forbindelse med 2. byggetrinn av 

bybanen. Det er behov for å koordinere 

planene og anbefales derfor et møte. 

Hensynet til barn og unges interesser 

må komme fram i planforslaget, 

dokumentere hvordan grønnstrukturen 

ivaretas. 

Planforslag skal ha et eget punkt i 

planbeskrivelsen som gjør rede for og 

vurderer konsekvensene for barn og 

unge i planområdet. 


orientering. 

Koordineringsmøte vil 

bli avholdt. 

Merknad vil bli lagt til 

grunn i planarbeidet og 

beskrevet i 

planbeskrivelsen. 

4 Norges vassdrags- og 

energidirektorat, dat. 

22.09.2008 

Viser til vedlagt faktaark ang. 

vernesoner langs vassdrag og 

arealplanlegging i nærheten av 

vassdrag med fokus på flom og 

skråningsprosesser. 

Merknad vil bli lagt til 

grunn i planarbeidet og 

det vil bli gjennomført 

utredning og mulige 

tiltak vil bli 

vurdert. 

Side 32 av 43

5 BKK Nett AS, dat. 

23.09.2008 

Gjør oppmerksom på høyspentkabler, 

lavspentkabler og lavspentlinjer i 

planområdet. Utbygging som kommer i 

konflikt med disse eller fører til tiltak på 

BKK sitt nett må bekostes av utbygger 

så sant ikke annet er avtalt. 

Vedlagt kart over strømførende kabler 

og linjer i området. 


orientering og blir lagt til 

grunn for planarbeidet. 

6 Bergen kommune, Vannog 

avløpsetaten, dat. 

24.09.2008 


Grønn etat, dat. 

29.09.2008 

Ved tiltak som fører til omlegging eller 

skade av kommunal vannledning 

innenfor planområdet skal ansvarlig 

utbygger ta kostnaden. 

Viser til krav om godkjent VA 

rammeplan 

Beskrivelse om krav til slukkevann og 

framføring av vann og avløp. 

Vedlagt kart over kommunal 

vannledning. 

Kommuneplanens arealdel viser 

området som LNF- område. 

Nesttunvannet m/ tilhørende randsoner 

er registrert som et viktig 

våtmarksområde og som rasteområde 

for andefugler. Arealene vest for 

Sanddalsvegen er registrert som 

verdifulle jordbruksområder i Grønt 

atlas. 

Vassdraget er et av satsingsområdene i 

Bergen kommunes forvaltningsplan, 

med satsingsområde for park og turvei. 

Planområdet er en viktig overordnet 

grønn korridor som strekker seg fra 

Skjold til Sanddalsbotnen og videre til 

byfjellene. 

Det er en viktig forutsetning at 

vestsiden av Sanddalsvegen blir 

opprettholdt som grøntområde med 

trase for turveiforbindelser, resten av 

området bør reguleres til 

spesialområde- naturvern og landbruk. 

I uttalelse til kommuneplanarbeidet 

datert 20.09.2007 ble det lagt vekt på 

områdets funksjon som grønnstruktur, 

kulturlandskap, jordbruksareal og 

hvordan en utbygging her vil være 

ødeleggende for opplevelsen av 

landskapet. Det må tas særlige hensyn 

til dette ved utbygging i området. 

Det vil bli utarbeidet VArammeplan 

i forbindelse 

med planarbeidet. 

Deler av området som 

er ønsket regulert ligger 

i kommuneplanens 

arealdel som LNFområde, 

planlagt 

bebyggelse vil ligge på 

østsiden av 

Sanddalsvegen som i 

kommuneplanens 

arealdel er vist som 

byggeområde. 

Område vest for 

Sanddalsvegen vil 

gjennom planarbeidet i 

størst mulig grad forsøkt 

bli bevart som 

våtmarks- grøntområde, 

og fremdeles fungere 

som en grønn korridor 

langs Nesttunvannet. 

Ved utbygging i 

området vil en få vurdert 

verneverdien og 

tilstanden på bygninger 

og andre tekniske 

installasjoner i området. 

Tiltak i planområdet vil 

bli forsøkt tilpasset 

landskapet for å bevare 

landskapets struktur. 

Området vest for 

Sanddalsvegen vil bli 

vurdert regulert som 

Side 33 av 43

8 Norsk Ornitologisk 

Foreining, Avd. 

Hordaland, mottatt 

01.10.2008 

Forutsetter at ute-oppholdsarealer som 

er viktig for barns lek og ferdsel og 

områder i tilknytning til vassdrag 

behandles i henhold til 

kommuneplanens bestemmelser. 

Vedlagt er retningslinjer til 

kommuneplanens arealdel ang. 

overnevnte tema. 

Nesttunvannet er et av 19 viktige 

viltområder i Bergen og klassifiseres 

som et viktig rasteområde for andefugl 

ihht. Bergen kommunes viltrapport av 

2005. Det gjøres et betydelig arbeid 

med å ta vare på Nesttunvassdraget, 

for å sikre et vitalt friluftsareal som 

ivaretar gode leveforhold for viltet. 

Viktige grøntområder med tilhørende 

nærområder, desimeres uten en større 

plan for bevaring av mangfoldet av 

fugler, dyr og natur. 

Det er svært viktig å sikre dette viktige 

viltområdet med dets randsone. 

Økt trafikk vil virke forstyrrende på 

dyrelivet og byggeaktivitet med 

tilhørende vei- utbygging vil ta areal fra 

viktige viltområder. 

spesialområde. 

Uteområder som er 

viktig for barns lek og 

ferdsel i området vil bli 

lagt til grunn for 

planarbeidet og vil bli et 

eget punkt i 

planbeskrivelsen. 

Våtmarks- og 

grøntområdene langs 

Nesttunvannet vil i 

størst mulig grad forsøkt 

bli ivaretatt uten å 

forringe leveområdet til 

fugle- og dyrelivet i 

området. Under 

planarbeidet vil det 

være aktuelt å ta 

kontakt med Norsk 

Ornitologisk forening for 

mer informasjon ang. 

fuglelivet i området. 

Dette for å kunne ta 

hensyn til fugle- og 

dyrelivet under 

planleggingen. 

Området ligger i 

Bybane-traseen og vil 

være et naturlig 

fortettingsområde. En 

viss økning i trafikken i 

området må derfor 

påregnes. Ved å utvide 

Sanddalsvegen mellom 

utbyggingsområdet og 

Nesttun vil 

trafikkavviklingen bli 

mer effektiv. Ved 

omlegging og forlenging 

av gang- og sykkelveien 

langs Sanddalsvegen vil 

denne føre til at det vil 

bli lettere for myke 

trafikanter å ta seg fram 

til Bybanen. Håpet er at 

flere skal velge å bruke 

gang- og sykkelveien. 

Trafikkøkningen vil da 

kunne utjevnes. 

Side 34 av 43

9 Bergen kommune, Helse 

og omsorg, 03.10.2008 


Byantikvaren, dat. 

03.10.2008 


Samferdselsetaten, dat. 

10.10.2008 

Tilrettelegging og utbygging av området 

må i størst mulig grad tilrettelegges for 

universell utforming og tilgjengelighet 

for alle. Både når det gjelder veier og 

bygninger. Det må avsettes nok 

lager/parkeringsplasser for 

funksjonshemmede og det må 

dokumenteres hvordan universell 

utforming ivaretas. 

Vises til vedtak i bystyret ang. 

universell utforming og viktigheten av å 

tilpasse boliger for eldre og 

funksjonshemmete. 

Bergen kommune setter krav om 

dokumentasjon av kulturminnemiljø i 

forbindelse med alle plansaker. Det er 

ikke utarbeidet kulturminnegrunnlag for 

aktuelt planområde, men Byantikvaren 

er kjent med at det i planområdet er 

betydelige kulturminneinteresser. 

Gårdstunet, med våningshus og 

driftsbygninger er et kulturminnemiljø 

med høy antikvarisk verdi. Det er også 

av stor betydning at dette er et av få 

intakte gårdsanlegg i bynære strøk. 

Byantikvaren er skeptisk til konsentrert 

boligutbygging i dette området. 

Vi ber om at tiltakshaver i tråd med 

overordnete retningslinjer beskriver og 

dokumenterer planområdet med 

hensyn på mulige kulturminner og 

kulturminnemiljø. 

Det blir bedt om en egen rapport som 

legges ved planen som kan inngå i 

Byantikvarens arkiv. 

I planutredningen bør det framlegges 

illustrasjon på hvordan nye tiltak vil 

virke inn på kulturminnestrukturen eller 

kulturmiljøet. 

Gårdsanlegget må tas hensyn til i 

planleggingen og kulturminner må 

dokumenters. 

Formålet med planarbeidet er 

konsentrert boligbebyggelse. 

Vegmyndighetene vil 

presisere/kommentere noen 

opplysninger der det blir nevnt at 

Bergen kommune planlegger 

omlegging av veitrase for 

Sanddalsvegen ved rasfarlig område. 

Det ble avholdt møte mellom 

Samferdselsetaten og Bjørn Atle 

Drange fra ABO. Det ble diskutert 

mulighet for sikring av kommunal vei, 

som etter rapport fra Multiconsult ligger 

i et rasfarlig område. 

Merknaden vil bli tatt til 

orientering. Prinsippet 

om universell utforming 

legges til grunn for det 

videre planarbeidet. 

Det vil bli bedt om en 

utredning fra 

Byantikvaren der 

verneverdige bygninger 

og kulturminner vil bli 

vurdert med tanke på 

vern og tilstand. 

Det vil bli utarbeidet en 

egen rapport som 

omhandler kulturminner 

og kulturminnemiljø. 

I forbindelse med 

planarbeidet vil det bli 

utarbeidet illustrasjoner 

for å visualisere planlagt 

bebyggelse. 

Eksisterende bygninger 

vil en vurdere å bevare 

gjennom videre aktiv 

bruk. 


orientering. 

Side 35 av 43

12 Hordaland 

Fylkeskommune, Kultur 

og idrettsavdelinga, dat. 

14.10.2008 

Samferdselsetaten har informert om at 

det er veimyndighetenes ansvar å sikre 

eksisterende kommunale veier. 

Sanddalsvegen står ikke på 

prioriteringslisten for 2008-2009, og 

veimyndighetene har ikke per i dag 

konkrete planer for rassikring av den 

aktuelle delen av kommunal vei. Det 

kan bli valgt andre sikringstiltak enn 

omlegging av veitrase. 

Ved eventuell utvidelse for bruken av 

Sanddalsvegen skal det være en klar 

forutsetting at utbygger sørger for 

opparbeidelse av forslag for sikring av 

den kommunale veien. 

Samferdselsetaten forventer at flere 

alternativer blir vurdert i planarbeidet. 

Det kan ikke påregnes at 

vegmyndighetene gir tillatelse til 

etablering av ny avkjørsel før sikring av 

kommunal vei er utført. 

Hordaland fylkeskommune har sine 

retningslinjer på planframstilling at krav 

om dokumentasjon av kulturminne og 

kulturminnemiljø i plansaker skal være 

tilstrekkelig opplyst. Det blir bedt om at 

tiltakshaver beskriver og dokumenterer 

planområdet med tanke på mulige 

kulturminner og kulturminnemiljø. 

I følge Hordaland Fylkeskommune sitt 

arkiv er det ikke kjente funn av 

automatisk freda kulturminner i 

planområdet. I nærområdet til 

planområdet er det ved Nesttunvannet 

kjente funn fra steinalderen. Denne 

lokaliteten ligger slik til at det er 

potensiale for funn av forhistoriske spor 

i planområdet. 

Tiltakshaver må være forberedt på at 

det blir stilt krav om arkeologisk 

undersøkelser i planområdet if. 

Kulturminneloven § 9. 

Kulturminnevernet har ikke hjemmel til 

å kreve arkeologisk undersøkelse 

gjennomført før planen har vert på 

offentlig høring. Det vil bli anbefalt at en 

slik undersøkelse blir gjennomført så 

tidlig i planprosessen som mulig. 

Kulturminnelova legger if. § 10 

kostnaden ved kulturminneregistrering 

på tiltakshaver. 

Vedlagt er kostnadsramme for 

arkeologiske undersøkelser i 

planområdet. 


orientering, det vil bli 

gjennomført 

arkeologiske 

undersøkelser i 

planområdet i tråd med 

merknad. 

Side 36 av 43


Bergen Brannvesen, 

dat. 22.10.2008 

Det er en forutsetning at byggverkene 

utformes slik at rednings- og 

slokkemannskap med nødvendig utstyr, 

har tilgjengelighet til og i byggverkene. 

Viser til ”Brannredningsarealer” fra 

Bergen kommune om plassbehov ved 

tilkjørsel og oppstilling for kjøretøy på 

brann- /skadested. 

Det er viktig at atkomstforholdene er 

lagt til rette for at brannvesenet skal 

kunne utføre effektiv rednings- og 

slokkeinnsats. Dette må også være 

mulig vinterstid. Stigningsforhold må 

ikke overstige 1:8 (12,5%) 


orientering, Det skal 

utarbeides VA – 

rammeplan for 

planområdet der uttak 

av slokkevann vil bli en 

del av planen. 

14 Fylkesmannen i 

Hordaland, 

miljøvernavdelinga, dat. 

22.12.2008 

Uttak til slokkevann skal være tatt med i 

reguleringsfasen, dette skal være i 

henhold til VA – norm for Bergen 

kommune. 

Fylkesmannen har ansvar for at 

nasjonal areal- og miljøpolitikk vert teke 

omsyn til i planar etter plan og 

bygningslova. Minner om at planarbeid 

skal vurderes opp mot forskrift om 

konsekvensutredning. Nevner ny plan 

og bygningslov som blir gjeldende frå 

01.07.2009 og at planforslag lagt ut til 

offentlig høring etter dette skal være 

utforma i samsvar med denne. 


orientering. 

15 Peer Knudsen og 

Christel Menzel, 

Sanddalsvegen 23, 

5221 Nesttun, 

dat. 15.09.2008 

Bnr. 

8, 

gnr. 

44. 

Nevner omsyn og retningslinjer en skal 

følge i planarbeidet som plan og kart, 

landskap/estetikk, grønnstruktur, 

universell utforming, støy, energi og 

risiko og sårbarhet. 

Viser til rapporter fra NGU og 

Multiconsult vedrørende rasfare i 

området. 

Ved flom i Nesttunområdet 

oversvømmes Sanddalsvegen og 

innkjøring til hovedhuset på gnr. 8 bnr. 

10. Planlegging for fremtidig 

ekstremvær. 

Eiendommen regnes som 

kulturhistorisk og landskapsmessig 

verdifull. Frykter utbyggingen vil 

ødelegge et unikt bynært 

kulturminnemiljø og kulturlandskap. 

Utredning knyttet til 

rasfare i området under 

utarbeidelse. Denne vil 

gi svar på om/hvordan 

området kan utbygges. 

Ny planlagt bebyggelse 

vil ligge i skråningen på 

østsiden av veien og vil 

ikke være utsatt for 

flom, tiltak for 

flomsikring langs 


vurdert sammen med 

NVE. 

Reduserte muligheter for landbruksdrift 

og forringing av kulturlandskap i fm. økt 

trafikk og befolkningstetthet. 

Bekymret for store terrenginngrep og 

konsentrert bebyggelse som vil endre 

dalens karakter og funksjon som grønn 

korridor. Økt trafikk vil virke negativt på 

I planarbeidet vil man 

vurdere verneverdien av 

bygninger og andre 

tekniske anlegg som 

mur, veger etc. 

Bebyggelsen i området 

vil være en naturlig 

Side 37 av 43

området for myke trafikanter og 

områder brukt til rekreasjon. 

Økt befolkningstetthet vil true fuglelivet i 

området. 

Ved evt. bygging i området er det 

bekymring rundt utførelse av 

anleggsarbeidet ved grunnrystelser i 

fm. sprengning og plassering av 

bebyggelse i eksisterende landskap 

med tanke på sol, skygge og utsikt. 

fortetting av området 

langs bybanen. 

Ved tilrettelegging av 

evt. gang og sykkelvei 

langs Sanddalsvegen vil 

myke trafikanter kunne 

ferdes trygt i området. 

Denne vil også kunne 

forsterke området vest 

for Sanddalsvegen som 

grønn korridor. 

I forbindelse med 

planarbeidet vil det bli 

utarbeidet sol, skygge 

og utsiktsanalyse for 

boliger som vil bli berørt 

av den planlagte 

bebyggelsen, det vil 

også bli utført målinger 

på bebyggelse i 

umiddelbar nærhet med 

tanke på 

sprengningsarbeid i 

utførelsen av tiltaket. 

16 B. O. Sæther, Linda G. 

Haugen, Brit Vollset, 

Ruth Louise Knutsen, 

Jarle Nummedal og 

Solveig J. Nummedal, 

dat. 15.09.2008 

Bnr. 

8, 

gnr. 

4, 

23, 

45, 

118 

Kulturlandskapet som preger hele 

dalen starter rundt den aktuelle gården. 

Tørrmurer som terrasserer terrenget er 

forslått som byggeområde er fortsatt 

godt synlige og i god stand. I tilknytning 

til gården kan en se en jordkjeller med 

trapper til vaskeplass. Hva vil utbygger 

gjøre med disse kulturminnene? 

Vedlagt kopi av utmerkelse fra 

Landbruksdepartementet i 1913. 

Frykter at økt biltrafikk og 

befolkningstetthet vil føre til reduserte 

muligheter for fortsatt bynær 

landbruksdrift. Hvordan vil utbygger ta 

hensyn til det eksisterende landbruket i 

dalen? 

Området er preget av rikt fugleliv som 

er uvanlig for et så bynært område. Økt 

befolkningstetthet i området vil true 

grunnlaget for hekking og overvintring. 

Hvordan vil utbygger ta hensyn til 

dette? 

Rapporter fra NGU og Multiconsult 

påpeker rasfare i dette området. 

Hvordan vil utbygger sikre dette 

tilstrekkelig og vil de gamle tørrmurene 

i terrenget bli tatt vare på ved en 

utbygging. 

I planarbeidet vil man 

kartlegge 

kulturminneverdien av 


tekniske anlegg. I 

planarbeidet vil man 

prøve å bevare 

kulturminner. Tilstanden 

på tørrmurene som 

kulturminne vil bli 

vurdert. 

Bebyggelsen i tiltaket vil 

ikke ha negativ virkning 

på landbruksdrift i 

området, da en evt. 

utbygging vil ligge i den 

bratte skråningen på 

østsiden av 

Sanddalsvegen. 

En evt. utvidelse av 

eksisterende vei og 

bygging av gang- og 

sykkelvei ved 

Sanddalsvegen vil sikre 

myke trafikanter i 

området. Her må det tas 

en vurdering i forhold til 

veitrase med 

sikringstiltak for ras og 

flom. 

Markene langs veien har de siste årene 

flere ganger blitt oversvømt, der 

Verdien knyttet til 

biologisk mangfold og 

Side 38 av 43

området ved oppkjøring til hovedhuset 

og ved oppkjøring til driftsbygning er 

utsatt. Hvordan vil utbygger sikre 

området mot kommende 

flomsituasjoner. 

dyreliv på vestsiden av 


ivaretatt i størst mulig 

grad. 

Det pågår en utredning 

knyttet til rasfare i 

området. Denne vil gi 

føringer for hvordan 

området kan bebygges. 

Tiltak for flomsikring i 

området vil bli vurdert 

sammen med NVE. 

17 Naturvernforbundet 

Hordaland, v/ Oddvar 

Skre, dat. 23.09.2008 

Sanddalen ligger som en grønn lunge 

sammen med det vernede området 

rundt Myravatnet-Rambjøra som fugler 

benytter seg av på veien mellom 

Nordåsvannet og Sædalen. 

Boligområdene langs bybanen har 

behov for uberørt natur og gårdsbruk i 

drift. 

Det er ikke tatt hensyn til nasjonale 

målsettinger om at det skal være 

friområde i nærmiljøet som skal være 

tilgjengelig for alle brukertyper. 

Omsynet til kulturminna i Sanddalen, 

særlig den gamle postvegen gjennom 

dalen og den pedagogiske verdien ved 

å ha dyre- og fugleliv i nabolaget. 

80 nye boliger vil kunne presse fram 

krav om en ny og bredere vei på 

kostnad av våtmarksområdene samt 

åpne for mer gjennomgangstrafikk over 

Sandbrekkevegen. 

Følgende krav er framsett ved evt. 

utbygging: 

Sanddalsvegen blir 

sikra mot ras og stengt 

med bom ovenfor 

utbyggingsområdet., 

samt at veien ikke skal 

leggest lenger ut mot 

elva 

Våtmarksområdene 

nærmest Sanddalselva 

blir regulert til LNFområde, 

samt 

skjøtselsplan for 

kulturmarken. 

Flomsikringstiltak langs 

vassdraget. 

Det er ikke konkludert 

med type tiltak i 

forbindelse med vei, 

tiltak vil bli vurdert i 

planarbeidet. 

Landbruksområda vest 

for Sanddalsvegen vil i 

størst mulig grad bli 

uberørt sammen med 

våtmarksområda. 

Byggeområdet vil bli 

lokalisert på østsiden av 

veien. 

Kulturminneverdien av 


tekniske anlegg vil bli 

vurdert. 

For å slippe økt trafikk 

gjennom Sanddalen og i 

Sandbrekkevegen er 

det mest 

hensiktsmessig å bruke 

Sanddalsvegen som vei 

til utbyggingsområdet. 

Det vil sammen med 

NVE vurderes om det 

skal gjøres tiltak for 

flomsikring langs 


Det vil bli vurdert om det 

sammen med 

landbruksstyresmaktene 

skal lages en 


kulturlandskapet i 

området. 

Våtmarksområda kan 

ikke reguleres til LNFområde, 

men evt. som 

spesialområde. 

Side 39 av 43

18 Norges 

Miljøvernforbund, v/ 

Kurt Oddekalv, dat. 

24.09.2008 

Særlig viktig at grøntområder i nær 

tilknytning til bydels- og 

kommunesentra blir opprettholdt som 

en naturlig del av infrastrukturen i 

området. 

Nesttunvatnet er et magasin og 

buffersone for flomsikring i 

Nesttunvassdraget, utbygging vil få 

store konsekvenser for vannføringen i 

vassdraget. 

Jordbruksarealet som er foreslått 

omregulert er verdifull matjord og bør 

ikke nedbygges 

Grøntområder vil i størst 

mulig grad bli bevart 

gjennom planarbeidet 

siden planlagt 

byggeområde vil ligge 

på østsiden av 


Kan ikke se at 

utbyggingen vil påvirke 

Nesttunvassdraget eller 

jordbruksarealet i særlig 

grad. 

19 Fana, Arna og Åsane 

Bondelag, v/ Eivind 

Myrdal, dat. 24.09.2008 

Opprettholde og videreutvikle 

grøntområdene for rekreasjon for 

beboere og handlende i 

Nesttunområdet. 

Om denne endringa blir vedtatt vil 

landbruket i Sanddalen gå en usikker 

fremtid i møte, vil ikke bli en buffersone 

mot eier og driver av bnr. 8 bnr. 2. 

Ønsker fredning mot utbygging av den 

grønne lungen i Sanddalen. 

Uheldig å omdisponere jordbruksland til 

byggeland og areal som grenser opp til 

dette. Opprette en buffersone rundt 

eksisterende gårdsbruk. 

Som nevnt tidligere vil 

en evt. utbygging forgå 

på øst- siden av 

Sanddalsvegen og vil 

ikke komme i konflikt 

med landbruksareal. 

Ved evt. veiutvidelse og 

tilrettelegging for gang 

og sykkelvei vil noe 

jordbruksareal måtte 

benyttes. Det er ikke tatt 

noen endelig beslutning 

om veitrase. 

Sanddalselva vil 

fremdeles være en 

buffersone for eier og 

driver av gnr. 8 bnr. 2. 

20 Jon H. Gjerde, 

Sanddalsvegen 22, 5221 

Nesttun, dat. 28.09.2008 

Gnr. 

8, 

bnr. 

2. 

Driver med aktivt landbruk med 

husdyrhold og er bekymret for ulemper 

en fortetting av bebyggelsen vil føre 

med seg. (nedtrakking av avling i 

forbindelse med rekreasjon, 

luktproblem ved spredning av 

husdyrgjødsel.) 

Deler av eiendommen ligger innenfor 

reguleringsområdet og antar at dette er 

for å utvide Sanddalsvegen. Påpeker 

elvens utforming av landskapet samt 20 

meters grense regelen fra elven som 

begrensende faktor. 

Multiconsult AS har laget et notat som 

påpeker rasfare i området, skal veien 

flyttes nærmere elven vil det kreves 

grunnundersøkelser og må avklares 

med miljø og landbruksmyndigheter, 

samt NVE. 

Ved omlegging av veien i forbindelse 

med utbygging står det i sterk kontrast 

Ulempene som er nevnt 

i innspill vil kunne 

kompenseres for med 

gjerde og andre tiltak. 

Luktproblemer ved 

spredning av 

husdyrgjødsel foregår få 

dager og vil ikke være 

en stor ulempe for 

bebyggelsen i området. 

Det er ikke fastlagt 

hvilke tiltak vedrørende 

vei, flom- og rasfare 

som skal gjøres i 

planområdet og de vil bli 

vurdert i det videre 

arbeidet, men ved en 

utvidelse av 

Sanddalsvegen må 

trase og veivalg 

vurderes. En vil i størst 

Side 40 av 43

21 Nesttunvassdragets 

venner, v/ Atle 

Grimstad, dat. 

29.09.2008 

til rullering av kommuneplanen der 

arealet mellom Sanddalsvegen og 

Nesttunvannet skal forbli uberørt av 

utbygging. 

Vil forvente at alt areal som kan nyttes 

til landbruksdrift blir regulert til landbruk 

for å verne om dyrket jord. 

Ved planlegging bør utbygger vurdere 

egnethet opp mot rasfare, 

dispensasjonsbehov vedrørende 

kulturminnelov, miljølov, vassdragslov 

og jordlov. 

Ønsker å utvikle Nesttunvassdraget til 

en rekreasjon-, opplevelsesmessig og 

pedagogisk arena der elva som ressurs 

og viktige natur og kulturkvaliteter blir 

tatt vare på. 

De grønne korridorene fra 

Nordåsvannet, Ramstad gård, Lille- og 

store Nesttunvann via Sanddalen 

videre opp mot byfjellene, forbinder sjø 

med fjell. En så omfattende utbygging i 

tilknytning til vassdrag og grønnkorridor 

bør vurderes i en større 

plansammenheng. 

Det er viktig at Sanddalsvegen og 

Sanddalselven opprettholdes slik det er 

i dag. Det er også ønskelig å omgjøre 

Sanddalsvegen til gang og sykkelvei. 

Ved tiltak på gnr. 8 bnr. 10 er det viktig 

at kulturminne i form av en driftsveg 

bygd i naturstein tas vare på. 

Det bør settes i gang en skjøtselsplan 

for kulturlandskapet i Sanddalen. 

mulig grad forsøke 

tilpasse tiltakene i 

området til landskapet 

innenfor de rammene 

en vurdering av ras- og 

flomfaren legger til rette 

for. 

Under planleggingen vil 

de ulike instanser bli 

kontaktet ved 

dispensasjon fra 

gjeldende planer og 

regler. 

Reguleringsplanen vil i 

løpet av prosessen bli 

vurdert opp i mot 

regelverk som nevnt i 

merknad. 

Nesttunvannet vil i 

størst mulig grad forbli 

uberørt av utbyggingen, 

ved en evt. utvidelse av 

Sanddalsvegen og 

omlegging forlengelse 

av gang og sykkelveien 

vil inngrep bli forsøkt 

gjort så skånsom som 

mulig for å bevare 

våtmarks- og 

grøntområdene langs 

vassdraget. 

Verneverdien og 

tilstanden på 

tørrmurene i tilknytning 

til gårdstunet på gnr. 8 

bnr. 10 vil bli vurdert 

sammen med 

Byantikvaren som er 

faglig instans for denne 

type kulturminner. 

Det vil bli vurdert om det 

sammen med 

landbruksstyresmaktene 

skal lages en 


kulturlandskapet i 

området. 

Side 41 av 43

22 SE-Arkitektur AS, v/ Stig 

Eide, dat. 30.09.2008 

23 Fortidsminneforeningen, 

Bergen og Hordaland 

avdeling, v/ Erlend 

Hofstad, dat. 01.10.2008 

Planområdet som vist i tilsendt kart 

omfatter deler av eiendommen til 

Teigland Eiendom AS. Det er i dag 

igangsatt omfattende 

prosjekteringsarbeid på eiendommen 

som er i tråd med ny reguleringsplan 

for Nesttun Sentrum delfelt II. Endringer 

i vedtatt plan vil kunne få konsekvenser 

for pågående arbeider. 

Området nord/vest for Sanddalsvegen 

er i dag omgjort til parkeringsplass, det 

er ikke i tråd med dagens 

reguleringsplan for Nesttun Sentrum. 

Vil parkeringsplassen som er etablert 

av Bergen kommune bestå i ny plan vil 

det få konsekvenser for bomiljø i 

umiddelbar nærhet og bryte med 

bestemmelser som Bergen kommune 

satt som et absoluttkrav i 

planprosessen for Nesttun sentrum. 

Fortidsminneforeningen mener 

Sanddalsvegen 17, gårdstun og 

omliggende kulturlandskap er av høy 

kulturhistorisk og miljømessig verdi. 

Området utgjør en vesentlig del av 

grønnkorridoren fra Skjold til Sædalen. 

Ved framføring av bybanen er det et 

betydelig utbyggingspress i 

Nesttunområdet, det er derfor viktig å 

sikre eksisterende natur-, miljø- og 

kulturhistoriske verdier. 

Vil på det sterkeste fraråde riving av 

gårdstunet og/eller at område avsettes 

til byggeområde i kommuneplanen. 

Om området likevel skal bebygges må 

det bli en minst mulig omfattende 

utbygging slik at skadevirkningene vil 

påvirke natur- og kulturlandskap i minst 

mulig grad. 

Det er avholdt møte 

med SE-Arkitektur 

15.09.2008 for avklaring 

om tilgrensende 

planarbeid. 

Parkeringsplassen som 

Bergen kommune har 

anlagt nord/vest for 

Sanddalsvegen må 

avklares med Bergen 

kommune som er 

tiltakshaver, men 

området er tenkt bevart 

som grøntområde. 

En vurdering av 

verneverdien og 

tilstanden på bygninger 

og tekniske anlegg vil bli 

utført. 

Ved utbygging i 

området vil en forsøke å 

bevare området som 

grønnkorridor og 

byggeområdet vil ligge 

på østsiden av 


Utbyggingen vil bli 

forsøkt plassert, med 

tilpassning til landskapet 

innenfor de rammer en 

vurdering av ras- og 

flomfaren legger til rette 

for. 

Side 42 av 43

10. FORSLAGSTILLERS AVSLUTTENDE KOMMENTAR 

Det fremmes herved forslag til privat reguleringsplan for eiendommen gnr. 8, bnr. 10 og del 

av Sanddalsvegen. 

Planprosessen startet opp med bakgrunn i en prinsippavgjørelse i Komité for Miljø og 

Byutvikling sommeren 2008 som del av rulleringen av Kommuneplanens Arealdel. Denne 

avgjørelsen baserte seg på en skissert utbygging på østsiden av Sanddalsvegen hvor 

eksisterende våningshus og noen av de gamle driftsbygningene var forutsatt revet. 

Prinsippsaken viste en utbygging i området ved det eksisterende våningshuset på ca. 50-80 

boliger i blokk. 

Oppstart av planarbeidet ble igangsatt med bakgrunn i komiteens avgjørelse. I referat fra 

oppstartsmøtet er det referert at reguleringsarbeidet startets opp med sikte på at planforslaget 

skal tilrettelegge for en slik utbygging. 

Et vesentlig tema i reguleringsarbeidet har vært å kartlegge og vurdere evt. rasfare fra det 

sidebratte terrenget langs østsiden av eiendommen. Samferdselsetaten i Bergen kommune har 

forut og uavhengig av dette arbeidet, kartlagt dette området som rasfarlig og anbefaler som 

avbøtende tiltak å legge om Sanddalsvegen på den mest rasfarlige delstrekningen. 

Planforslaget viser nå en utbygging på i alt 50 nye boenheter fordelt på to blokker. Dette er 

illustrert på egen fotomontasje og vises i kart og snittillustrasjoner. Sanddalsvegen er regulert 

med oppjustert standard fra Nesttunvegen og fram til og med vegkrysset med Sanddalsåsen. 

Rasfare i forhold til ny bebyggelse og Sanddalsvegen er undersøkt av Multiconsult. Sikringen 

mot ras og steinsprang er løst i en kombinasjon av rassikringsgjerde, bolting av løst fjell og 

omlegging av Sanddalsvegen slik at denne ligger sikrere til dersom det skulle utløses 

steinsprang. 

Utbyggingen vil ligge i gangavstand til Nesttun sentrum og Bybanen. Når området i tillegg 

ligger solrikt til med utsikt over Nesttunvatnet, gjør dette utbyggingen attraktiv. Etter vår 

vurdering vil de grønne interessene som er knyttet til Nesttunvassdraget og Sanddalen tas godt 

vare på. Utbyggingen vil slik vi ser det, medvirke til at et område som i dag forfaller, kan 

opprustes og bidra til et oppgradert område som mange har innsyn til og som er en viktig del 

av Nesttuns nærområde. 

Vi anbefaler planforslaget vedtatt slik det nå fremlegges. 

Os, den 15.02.2011 

REVIDERT 21.05.2012 

ABO Plan & Arkitektur 

Side 43 av 43

BERGENKOMMUNE 

Byrådsledersavdeling 

Saknr 1418-12 

Emnekode 5121 

Arkivsak 201213433 

Til Byrådsavdelingfor byutvikling, klima ogmiljø 

Fana.Gnr. 8, bnr. 10 mfl. Sandalsvegen.Forslag til detaljregulering. 

Prinsippsak 

Byrådet behandletsakeni møtet041012sak 1418-12 2ogfattet følgendevedtak: 

I medholdavplan- og bygningslovens§ 12-10 leggesfølgendeforslagtil reguleringsplanut 

til offentlig ettersyn: 

1. Fana,gnr8 bnr 10,Sandalsvegen.Detaljregulering,PlanID60660000vist påplankart 

sistdatert29.12.2010 

2. Tilhørendebestemmelserdatert/revidert23.12.2010. 

Byrådsledersavdeling,4. oktober2012 

Ann Solsand 

1


Byutvikling, klima og miljø/Etatfor byggesakog privateplaner 

Fagnotat 

Saksnr.: 201213433/2 

Emnekode: ESARK-5122 

Til: Byrådsavdelingbyutvikling, klima og miljø Kopi til: 

Fra: Etatfor byggesakog privateplaner 

Dato: 25.07.2012 

Fana.Gnr. 8, bnr. 10 mfl. Sandalsvegen.Forslag til detaljregulering. 

Prinsippsak 

1. Sakengjelder 

Sakengjelderbehandlingav forslagtil detaljreguleringaveiendommengnr.8, bnr.10 og 87, 

Sandalsvegen. Planforslageter fremmeti brevav 1.6.2011.Byrådetbehandletilsvarende 

planforslagfor sammeeiendommeri møteden28.6.2011i sak1290-11.Byrådetfattetvedtak 

om åavviseplanforslageti sin daværendeform. 

Planforslagetsomnåfremmes,hari hovedsakdetsammereelleinnholdsomplanforslaget 

somble behandletav Byrådeti møte28.6.2011.Etterfagetatensvurderinger planforslaget 

ikke reviderti forholdtil deføringer/rådsomer gitt i Byrådetsvedtakav28.6.2011og 

underliggendesaksutredning.Fagetatenkanikke anbefaleplanforslagetlagt ut til offentlig 

ettersyn,og sakenleggesfremfor politisk behandlingsomenprinsippsak.DetteutfraByrådets 

vedtaki saknr. 1356/09om strakstiltakfor reduksjonav kø og saksbehandlingstidog 1091/10 

om delegasjoni dennetypesaker. 

12 ukersfristenfor kommunesbehandlingavplanforslagetetterplan- og bygningslovens 

§ 12-11 utløper28.8.2012daplanforslageter journalført6.6.2012. 

2. Forslag til vedtak: 

I medholdav plan- og bygningsloven§ 12-11 avvisesfølgendeforslagtil detaljregulering: 

Fana,gnr8 bnr 10,Sandalsvegen.Detaljregulering,PlanID60660000vist påplankart 

sistdatert29.12.2010 

Tilhørendebestemmelserdatert/revidert23.12.2010. 

Begrunnelsenfremgåravsaksutredningen. 


PetterWiberg 

byggesakssjef 

Ulf Sæterdal 

seksjonsleder

Bergenkommune.Byutvikling, klima og miljø 

Saksnr.201213433/2 

Saksutredning: 

Det er i fagnotatdatert13.5.2011redegjortfor bakgrunnfor planarbeidet,planområdet, 

planforslagetog gjeldendeplaneri området.Videreer redegjortfor fagetatensvurderingav 

hovedpunktenei planforslaget.Fagetatenoppfatterdetslik at nærværendeplanforslagsreelle 

innholder tilsvarendesomdetble behandleti fagnotatdatert13.5.2011,og senereavByrådet 

den28.6.2011.Forslagstillerhari etterkantutdypetinnholdog begrunnelsefor planforslaget 

utfra detemasomer nevnti Byrådetsvedtakav 28.6.2011. 

Planforslagetviserenutbyggingmed2 blokkermedtil sammen50 boenheter,jf. illustrasjon 

nedenfor.Gradav utnyttinger beregnetil 110% BRA. Byggeneer planlagtmed5 etasjerog 

medparkeringsgarasjeunderbebyggelsen.Byggehøyd er oppgitttil 15 meteroverplanert 

terreng.Forslagetforutsetterat dagensgårdsbebyggelse rives;detteutenomfjøsbygning 

nærmestvegen. 

Forslagstillervisertil sakensbakgrunnog anførerat områdetliggergodttil rettefor fortetting 

dadeter kort avstandtil Nesttunsentrumog Bybanen.Degrønneinteressenetasgodtvarepå, 

og områdetsometterforslagstillersoppfatningi dagforfaller vil få enoppgraderingsom 

viktig del av Nesttunsnærområde.Rasfareer vurdert,og at utbyggingkanskjemednødvendig 

sikring. 

Fagetatenkanvanskeligseat derådog anbefalingersomble gitt i forbindelsemeddenforrige 

prosessen,er fulgt opp.Fagetatenkanikke seat denutdypendebegrunnelsesomnåer gitt for 

planforslageti størregradgir grunnlagfor åanbefaleforslagetog leggedetteut til offentlig 

ettersynennhvasomharværttilfelle vedtidligerebehandlingav saken. 

Fagetatenharikke merknadertil arealdisponeringentil bolig utfra deføringersomer gitt i 

kommuneplanen. 

Side2 av 3

Bergenkommune.Byutvikling, klima og miljø 

Saksnr.201213433/2 

Planforslageter etterfagetatensynfortsattikke tilpassetomgivelseneog deføringersomer 

gitt i kommuneplanenog vedtidligerebehandlingavsakeni forholdtil blantannet 

utnyttelsesgrad,byggehøydeog bygningstype.Planforslageter i strid medkommuneplanen 

medhensyntil gradav utnyttingog byggehøyde.Fagetatenfastholderat ensmåskalabebyggelsebedrevil 

væretilpassetomgivelsene.Dettebådei forhold til naturverdienerundt 

Nesttunvannetog eksisterendegårdsanlegg. I tillegg kommerforholdettil strøkskarakterenog 

estetikk/visuellekvaliteter.Planlagtbebyggelsefremstårsomfor stortog dominerendei 

forhold til grøntområdetrundtNesttunvannet.Fagetatenkanikke seat deti overordnetplaner 

lagt opptil fortettingtilsvarendesomi Nesttunsentrum.Planområdetliggerutenfor 

senterområdeog hvasomer naturligå ta medi senterområde. 

Fagetatenfastholderetterdettekonklusjonensomfremgåravfagnotatdatert13.5.2011,og 

viserfor øvrig til dettemedhensyntil utdypingav merknadenetil planforslaget.Fagetaten 

anbefalerplanforslagetavvist.Dersomdetskalværegrunnlagfor åbehandleplanforslaget,må 

detteomarbeidesi vesentliggradmedhensyntil bygningstype,høyder,utnyttelsesgradog 

forhold til omgivelsene.Eller sagtmedandreord; detbørvurdereset annetkonseptsomi 

størregradivaretarbådekulturminneinteresseneog deandrepåpekteinteressenei området. 

Vedlegg: 

A. Plankartdatert24.5.2012 

B. Reguleringsbestemmelser, datert24.5.2012 

C. Følgebrev1.6.2012 

D. Forslagsstillersplanbeskrivelse,datert18.2.2011,revidert25.5.2012 

E. Fagnotatdatert13.5.2011 

F. Illustrasjon 

G. Snitttegning 

Fullstendigdokumentoversiktog saksgang,sehttp://www.bergen.kommune.no/innsynpb/ , snr201213433 

Side3 av 3

Haugen VVA-prosjektering 

FABRIKKGT. 7B 5059 BERGEN TLF. 55 59 82 60 

REGULERINGSPLAN FOR SANDALEN, GNR 8 BNR 10 

RAMMEPLAN VANN OG AVLØPSLEDNINGER, TEGNING 8110-001. 

OMFANG 

Reguleringsplanen omfatter gnr 8, bnr 10 og området ligger ca 500m nordøst for Nesttun. 

Planen skal legge til rette for: 

- 50 nye boenheter 

Atkomsten til planområdet er tenkt fra Sandalsvegen, som har status som kommunal veg. 

All boligparkering skjer under bygg og på egen grunn. 

EKSISTERENDE LEDNINGER 

Vann 

I Sandalsvegen er det kun en ø63mm kommunal vannledning 

I Sandbrekketoppen/Midtunvegen som ligger sydøst for feltet er det ø200mm kommunal vannledning. 

Statisk vanntrykk i området er 140 moh. 

Spillvann 

I Sandbrekketoppen/Midtunvegen er det ø200mm kommunal spillvannsledning. 

Overvann 

Alt overvann fra området renner ut i Sandalselva. 

BRANNSLUKKING 

Krav til slokkevann i Bergen kommune. 

Krav til vannmengder i samme område ved samtidig uttak 

Vannmengder som kan tas ut til slokkevann, innenfor samme område uten at vanntrykket går under 1,5 bar, 

ved utnyttelsesgrad, Tu: 

• 20 – 39%, skal være 2400 l/min (tilsvarende uttak fra 2 hydranter / 2 brannkummer) 

• 40 – 60%, skal være 3600 l/min (tilsvarer uttak fra 3 hydranter / 3 brannkummer) 

• over 60% og spesielle bygg og brannfarlige opplag og lignende og ny bebyggelse i eldre bystrøk, 

skal forslag til plassering av hydrant eller brannkum aksepteres av brannvesenet. 

Krav til minste antall slokkevannsuttak for områdetyper 

Slokkevannsuttakene for lavblokk / eneboligbebyggelse skal plasseres slik at alle brannobjekter kan nås fra 

minst ett uttak innenfor maksimalavstand med 200m slangeutlegg. 

Slokkevannsuttak for rekkehus, gruppehus etc. skal plasseres slik at alle brannobjekter kan nås fra 

minst 2 uttak innenfor maksimalavstand. med 200m slangeutlegg. 

Krav til maksimalavstand fra uttak til brannobjekt 

Slokkevannsuttak må plasseres i naturlig adkomstveg for brannvesenet ved utrykning. Hydranter plasseres 

lett synlig. Brannkummer må plasseres der det brøytes om vinteren. 

Brannslanger kan legges inntil 200m avstand fra uttak til brannobjektet. 

Avstanden regnes langs kjørbar veg eller kjørbare gangvegsystemer (som brøytes). 

Dersom slokkevannsuttaket ikke kan plasseres slik at det er beskyttet mot strålevarme, bør avstanden til 

brannobjektet være mer enn 25 m. 

FORSLAG BRANNSLUKKING. 

Det er foreslått å montere brannventil i kum i punkt B (kfr tegn -001). 

P:\Prosjekt\P8110\DOK\8110-notat-va-rammeplan Sandalen.docx 

Side 1/2 

Rådgivende ingeniører: Samferdselsteknikk 

Arealplanlegging 

Vann- og avløpsteknikk

Haugen VVA-prosjektering 

FABRIKKGT. 7B 5059 BERGEN TLF. 55 59 82 60 

Siden TU overstiger 60% må plassering av brannvannsuttak godkjennes av Bergen Brannvesen. 

NYE LEDNINGER. 

VANNLEDNING 

Ny ø150mm vannledning etablerers i borehull fra Sandbrekketoppen til Sandalsvegen mellom pkt A til B, 

lengde ca 110m. 

Som tidligere nevnt er statisk vanntrykk i området på kote +140 og det må monteres reduksjonsventil på 

forbruksvannet. 

SPILLVANN 

Avløp fra feltet føres til kloakkpumpestasjon som pumper avløpsvannet opp til Sandbrekketoppen. 

Pumpeledningen føres i samme borehull som vannledningen, med tilknytning til offentlig Ø200mm 

spillvannsledning i punkt A. 

OVERVANN 

Overvannet håndteres lokalt og bekkelukkinger bør unngås. 

Veger/plasser 

Overflatevann fra veger og plasser føres til sandfangskummer og ledes til infiltrasjon i sprengsteinsfylling. 

Takvann. 

Overvann fra takflater ledes til fordrøyningsmagasin som etableres ved ekstra undersprengning under 

bygg/garasjene. Avløp fra magasin ledes ut i terreng/Sandalselva. 

Volum fordrøyningsmagasin dimensjoneres i forbindelse med detaljprosjekteringen iht gjeldene normer for 

Bergen kommune. 

Flomveier 

I all overordnet planlegging er det viktig å fokusere hvilke konsekvenser store nedbørsmengder får for den 

nye utbyggingen og tilsvarende for dens omgivelser. 

I forbindelse med detaljering av vegene og utomhusarealene er det viktig å ha i tankene at disse må fungere 

som flomveier. Hinder må etableres slik at vannet som følger veiene, ikke forsvinner ut på plasser hvor stor 

skade oppstår. 

Derfor er det også viktig å ha skikkelige veigrøfter. 

Åpne bekker må holdes åpne og vedlikeholdes med jevne mellomrom. 

Flomveiene fra dette feltet ledes ut i Sandalselva. 

LEDNINGSTRASEER TIL OFFENTLIG OVERTAKELSE 

Følgende ledningstraseer vil bli søkt overtatt til offentlig overtakelse: 

- Ny ø150mm vannledning mellom pkt A-B 

Bergen, 25.01.2011 

Arne Haugen 

Vedlegg: 

Tegn. 8110- 001 – ”Rammeplan vann og avløp” (M=1:1000) 

P:\Prosjekt\P8110\DOK\8110-notat-va-rammeplan Sandalen.docx 

Side 2/2 

Rådgivende ingeniører: Samferdselsteknikk 

Arealplanlegging 

Vann- og avløpsteknikk

k = + 34100 

Tak 

15000 

k = + 15300 

k = + 19100 

k = + 16500 

Isolasjon 5. etasje 

k = + 19100 

11750 

4. etasje 

8550 

3. etasje 

5700 

2. etasje 

2850 

1. etasje 

0 

Underetasje 

-2600 

Rev. Dato Beskrivelse 

Tegn. Kontr. 

Skisse 

Gnr./Bnr. 

Tiltakshaver 

8 / 10 Byggholt 

Prosjektnavn 

Sandalen 

Tegningsnavn 

Snitt 1-1, hus1 

Målestokk Org.form. Prosj.nr. Dato Tegnet av Kontr. 

1 : 200 

A3 744 22.11.10 kr UR 

Filnavn 

Tegningsnr. 

Rev. 

744-A1-situasjon A1-41 

Tlf: 55 11 64 60 Fax: 55 11 64 61 Epost: rostoen@rostoen.no Web: http://rostoen.no

k = + 34100 

Tak 

15000 

k = + 15300 

32,00° 

k = + 18900 

k = + 16500 

k = + 19100 


11750 

4. etasje 

8550 

3. etasje 

5700 

2. etasje 

2850 

1. etasje 

0 

Underetasje 

-2600 


Tegn. Kontr. 

Skisse 

Gnr./Bnr. 

Tiltakshaver 


Prosjektnavn 

Sandalen 

Tegningsnavn 



1 : 200 

A3 744 22.11.10 kr UR 

Filnavn 

Tegningsnr. 

Rev. 



Plannavn: Fana, Sandalsveien, gnr. 8, bnr. 10 og 87 

Plannummer: 

Saksnummer: 200606366

Private merknader utenfor planområde: 

Merknad 16. Brit Vollset, 8/23, Sanddalsåsen 12. 

Merknad 16. Bård-Owe Sæther, 8/4, Sanddalsåsen 3. 

Merknad 16. Jarle Nummedal og Solveig J. Nummedal, 8/118, Sanddalsåsen 1. 

Merknad 16. Ruth Lovise Knutsen, 8/45, Sanddalsåsen 5. 

Merknad 20. Jon H. Gjerde, 8/2, Sanddalsvegen 22.

Kulturminnedokumentasjon – 

Fana. Gnr. 8 bnr. 10 m.fl.- Sandalsvegen 

Oktober 2010 

F:\Prosjekt\Sandalsveien-Byggholt\6 Tegninger beskrivelse\66 Kulturminnedokumentasjon\Rapport_Kulturminnedokumentasjon.docx

Kulturminnegrunnlag – Fana – gnr. 8 bnr. 10 m.fl. - Sandalsvegen. 

Forord 

Kulturminnedokumentasjon – for området Sandalsvegen gnr. 8 bnr. 10 m.fl. 

I forbindelse med oppstart av reguleringsplan for området er det for planarbeidet stilt krav om 

utarbeiding av kulturminne grunnlag. Dette med bakgrunn i at bygningsmiljøet i området har høy 

lokal og regional kulturminneverdi. Det foreligger også potensial for funn av automatisk fredede 

kulturminner i området. 

Kulturminnedokumentasjonen er utarbeidet på oppdrag fra Byggholt AS. 

Dokumentasjonen er utarbeidet av ABO Plan & Arkitektur AS. 

Os 06.10.2010. 

Innhold 

Innledning ............................................................................................................................................. 3 

Del 1- Topografi og tidlige historie ...................................................................................................... 4 

Del 2 – Ferdselsårer .............................................................................................................................. 9 

Del 3 – Bebyggelsesstruktur ............................................................................................................... 10 

Del 4 – Enkeltobjekt og anlegg .......................................................................................................... 14 

Del 5 – Konklusjoner ......................................................................................................................... 14 

Kilder .................................................................................................................................................. 25 

2


Innledning 

Grunnlag 

Tegninger av byggene i kulturminnedokumentasjonen er hentet fra Bergen Byggesaksarkiv, eldre kart av 

utmarksutskiftingen er hentet jordskiftedomstolen. Temakart og foto er utarbeidet av ABO Plan & Arkitektur 

AS der ikke annet er angitt. 

I forbindelse med arbeidet er det foretatt befaring i området, samt innhentet informasjon fra ulike skriftlige 

historiske kilder. 

Arbeidsområdets avgrensning 

Området det er utarbeidet kulturminnegrunnlag for er samme område som det ble varslet oppstart av 

planarbeid for 27.08.2008. 

Avgrensingen følger Nesttunvatnet sørøstlige avgrensing og følger Sandalselva til eiendomsgrense mellom 

gnr. 8 bnr. 10 og gnr. 8 bnr. 2 og 132. 

Planområdets sørlige avgrensing følger gnr. 8 bnr. 10 sin grense og tar med Sandalsvegen til krysset med 

Rv 582 - Nesttunvegen. 

3


Del 1 Topografi og tidlige historie 

Arbeidsområdets topografi og tidlig historie 

Områdets topografi er bestående av et flatere parti langs Nesttunvatnet. Terrenget stiger så bratt opp mot 

Midttun. 

Berggrunnsgeologisk kart viser at området er bestående av diorittisk til granittisk gneis. Området har 

avgrenset tykkelse med løsmasser og består av bart fjell med stedvis tynt løsmassedekke. 

Nordlige del av området er bestående av fulldyrket jordbruksareal. Randsoner langs Nesttunvatnet er delvis 

bestående av myr og åpen jorddekt fastmark. Skråningen opp mot Midttun er skogbevokst. Deler av 

skråningen er bestående av ur og synlig fjell i dagen. 

Sanddalselva slynger seg gjennom jordbruksområdet og munner ut i Nesttunvatnet. 

4


Temakart som viser høydefordelingen innenfor områdets avgrensing. 

5


Kart fra Norsk institutt for skog og landskaps som viser arealressurser på bnr. 10 i området. 

6


Utsnitt fra kommunedelplan for Bergen – Temakart strandlinje. Temakartet viser at dokumentasjonsområdet 

lå delvis under vann 9800 år før nåtid. 

Sandal var tidligere bruk som omfattet gårdsnummer 8 i Fana. Bruket lå nordøst for Nesttunvatnet. Gården lå 

trolig øde i senmiddelalderen. Den tilhørte i 1590 domkapitlet i Bergen, men ble tidlig på 1600- tallet overført 

til lektoratet ved Latinskolen og tilfalt i 1749 Seminarium Fredericianum. 

I 1850-55 var den embetsgård for amtmannen for Søndre Bergenhus. 

Gården lå trolig øde i senmiddelalderen, men den mellomstore gården var bosatt i 1563. Frem til 1635 var 

det bare ett bruk på gården. Gården ble senere delt opp i to bruk i 1735 og i tre bruk i 1855. Det var også 1-2 

husmannsfamilier fra ca 1750. Etter at brukerne kjøpte gården, økte brukertallet og i 1930 var det 7 

gårdsbruk i Sandalen. Etter siste verdenskrig er enkelte bruk helt eller delvis lagt ned, og i 1980 var det 4 

bruk igjen. 

7


Gårdsnavnet Sandal kommer fra det sammensatte ordet sand og dal og kommer muligens fra sandhaugene 

i bakken opp mot Sandbrekke. Gårdsområdet ligger i nederste del av dalføret som Sandalselva drenerer. 

Gården grenset til gårdene Nedre Nattland, i nordøst til Helldal, i øst og sør til Midttun og i vest til 

Nesttunvannet og Tveitarås. Grensene mellom gårdene Sandal og Nedre Nattland var nokså uklare og 

gårdene hadde fellesbeite i utmarka. Det nære samarbeidet mellom Nedre Nattland i eldre tider, med 

fellesbeite og skogteiger i samme område kan tyde på at Sandal er utskilt fra Nedre Nattland. 

Tunet på hovedbruket lå like innenfor veiskillet mellom Sandbrekkevegen og Sandalsvegen. En del av 

våningshuset er fra 1660. Innmarka på gården lå fra Nesttunvatnet og fulgte Sandalselva i ca 1 km. 

I 1730 ble bnr. 8 etablert var ca ¼ av Sandal. Bnr. 10 ble utskilt fra bnr. 8 i 1885. Gården var i 1959 registrert 

med 20 daa dyrka jord og 10 mål produktiv skog. Gården fikk navnet Fitjane da den ble skilt ut fra bnr. 8. 

Aktiv jordbruksdrift ble avviklet på gården i 1987, og den er ikke i drift i dag. 

8


Del 2 – Ferdselsårer 

Hovedferdselsåren gjennom området er Sandalsvegen. Dette er 

en smal bygdeveg som snor seg langs Nesttunvatnet. 

Sandalsvegen går fra Nesttunvegen til Sandbrekkevegen og har 

en total lengde på ca 1 km. Sandalsvegen er kommunal. Navnet 

Sandalsvegen ble vedtatt i 1947. 

Langs gårdstunets avgrensing til Sandalsvegen er det oppført 

terrengmurer mot eksisterende bygninger og terreng. 

Fra gårdsbruket går det eldre driftsveger oppover skråningen mot 

Midtun. Deler av driftsvegen er oppmurt med tørrmurer i det bratte 

terrenget. Bruken av tørrmurer til driftsvegen og til terrengmurer 

er omfattende. Noen av forstøtningsmurene er delvis sammenrast 

og overgrodd med vegetasjon. Driftsvegen er sterkt igjengrodd og 

lite fremkommelig. Bruken av murer strekker seg fra like øst for 

gårdstunet og helt opp til Midtun. 

På gårdstunet går det også mindre interne ferdselsårer i form av 

gangsti og adkomstveg til gårdsplassen. Tunet har to 

adkomstveger frå Sandalsvegen. 

Vest i området er det oppført en nyere innfartsparkering i 

forbindelse med Bybanen. Parkeringsplassen er av nyere dato. 

Foto som viser del av eldre 

driftsveg i skråningen fra 

gårdstunet på bnr. 10 og opp mot 

Midttun. 

Foto som viser driftsveg med muroppbygning like over innmarken på bnr. 10. 

9


Sandalsvegen fra tunet på bnr. 10 

mot Sandal. 

Sandalsvegen fra tunet på bnr. 10 

mot Nesttun. 

Del 3 – Bebyggelsesstruktur 

Innenfor arbeidsområdet er det hovedsakelig bnr. 10 som innehar kulturhistoriske interesser. Det er også 

eneste bruk med bebyggelse. 

Bebyggelsen i området er bestående av et eldre gårdstun. Dette er et våningshus, to landbruksbygninger og 

en mindre landbruksbygning/silo. Bygningene er plassert like sørøst for Sandalsvegen. Sandalsvegen ligger 

helt inntil den ene landbruksbygningen. Landbruksbyggene er plassert tett og bygningene er tilpasset for å 

ligge tett. Denne tette byggestilen danner et vegfar mellom de to landbruksbygningene. I enden av den ene 

landbruksbygningen er det plassert en nyere garasje. Våningshuset er plassert ca 40 meter nord for 

gårdsbygningene. Mellom våningshuset og gårdsbygningene ligger det en mindre veg. 

Alle bygningene er vestvendt, med utsikt over kulturlandskapet og Nesttunvatnet. 

Vest i området, mellom Nesttunvatnet og Sandalsvegen er det oppført en parkeringsplass. 

Parkeringsplassen fungerer som innfartsparkering med gode kollektivforbindelser like i nærheten. 

10


11


Temakart som viser ulike bygg og anlegg i området. Avgrensing av murer og 

driftsveg frå gårdstunet og opp mot Midtun er ikke oppmålt men vist med 

illustrativ plassering. 

12


Situasjonsplan som viser tunet og plassering av garasjen som er revet. 

13


Del 4 – Enkeltobjekt og anlegg 

Våningshus 

Våningshuset ble oppført i 1880. Huset er senere påbygd i 1923, 1956 og 1963. Høyden på huset er ca 7,5 

meter og er i 2 etasjer. Bruksareal er oppgitt til 187 m 2 . 

Foto: Våningshusets 4 fasader. 

Tegninger på motsatt side viser omsøkt påbygning i 1955. 

14


15


Fjøs 

Fjøset var oppført samtidig med våningshuset i 1880. Bygget er oppført i pusset mur opp til gesims. Fra 

gesims og opp til mønet er det brukt treverk. Taket hadde opprinnelig skifertekking, men deler av taket har 

senere blitt skiftet til takplater. Bygget ligger tett inntil Sandalsvegen. Inngang til fjøset er fra Sandalsvegen. 

Inngang til låven er fra gårdsplass på østsiden av bygget. 

Fjøset er ca 7,5 meter høyt. 

Foto: Låven på bnr. 10. 

Det er ikke funnet 

byggtegninger på fjøset, men 

det er vist på tegninger i 

forbindelse med oppføring av 

grisehuset. Tegningen er også 

vist på side18 

16


Grisehus 

Grisehuset er oppført i 1923 med teglstein opp til gesims og treverk til mønet. Deler av muren er pussa. 

Bygget er tekket med skifer. Deler av bygget treverkskonstruksjonen og tak er sammenrast og i dårlig 

forfatning. 

Grisehusets høyde er ca 5 meter oppå grunnmur. 

Foto: Grisehuset på bnr. 10 

17


18


Tegninger av grisehuset og byggets plassering i forhold til fjøset med oppbygning og terrengmurer. 

19


Garasje 

Like nord for silobygget var det tidligere en garasje. Garasjen ble oppført ca 1923 og ble revet i ca 1985. 

Deler av bygningsmurene til garasjen er fremdeles synlige foran silobygget. 

Garasjens grunnflate vist på pla av garasje fra 1924 

20


Situasjonsplan med garasjeplassering fra 1924 

Tegninger som viser garasjen slik den var bygget - 1950 

21


Silo/forlager 

En mindre silobygning ble oppført i 1923 og står fremdeles like ved det delvis sammenraste grisehuset. 

Siloens høyde er ca 3,5 meter. 

Foto: Silobygg 

Jordkjeller 

I nivå med Sanddalsvegen ligger det en inngang til en kjeller. Kjelleren danner en mindre forhøyning i 

hageanlegget. Bruken av jordkjelleren er ikke kjent. 

Foto: Jordkjeller 

Elveforbygning og vaskeplass 

Langs Sandalselva er det murt opp elveforbygning for 

å hindre erosjon og oversvømmelse på 

jordbruksområdet. Elveforbygningen er oppført med 

tørrmurer. I tilknytning til elva ligger det vaskeplass 

som også ble brukt til kjøling av melk. 

Foto: elveforbygning 

22


Terrengmurer langs Sandalsvegen og steingard 

I gårdstunet er det brukt tørrmurer til terrengoppbygning og tilpassing 

av bygninger. Det ligg og en steingard i skråninga opp mot Midtun. 

Steingarden ligg i grensa mot bnr. 2. 

Foto: Terrengmur langs Sandalsvegen 

Terrengmurer 

Langs ferdselsvegen fra gårdstunet og opp mot Midtun er det utstrakt bruk av murer til oppbygning av vegen 

og til terrassering av terrenget. 

23


Foto: Terrengmurer i tilknytning til driftsvegen fra gårdstunet på bnr. 10 og oppover mot Midtun. 

Del 5 Konklusjoner 

Som samlet anlegg har de bygningene som er omtalt foran en kulturhistorisk verdi og er historiebeskrivende 

for området. Det flate deltaområdet mot Nesttunvatnet er leiet bort som slåttemark for et nabobruk litt lengre 

inne i Sandalen. Området er imidlertid del av et flomområde ved Nesttunvassdraget som enkelte ganger 

fører til at innmarksområdet blir stående under vann. 

De eksisterende bygningene er av varierende standard. Grisehuset fra 1923 er delvis rast sammen og 

representerer en fare for alminnelig ferdsel nær bygningen. 

Det foranliggende fjøset er oppført samtid med våningshuset. Huset er i bedre forfatning enn grisehuset. 

Bygningen ligger imidlertid tett inn til Sandalsvegen. Golvet i fjøsen lå engang i samme høyde som 

Sandalsvegen. Vegen har imidlertid blitt forsterket og reasfaltert en rekke ganger som gjør at fjøsgolvet 

ligger i dag vesentlig lavere enn kjørevegen utenfor. I den grad man finner tilfredsstillende løsninger som kan 

bøte på nevnte høydeforskjell, kan bygningen bevares og være et framtidig historiebeskrivende element. 

Våningshuset ligger sentralt i et areal som kan egne seg til nybygging i området. Bygningen som opprinnelig 

ble oppført i 1880, er påbygget flere ganger. Påbyggingen er gjennomført på bygningens østfasade 

(baksiden). Dette gjør at bygningen sett fra vest, fra Sandalsvegen, fremstår relativt inntakt i forhold til 

opprinnelig utforming. Huset må sies å være jevnlig vedlikeholdt; men avviker en god del fra vanlig 

nåværende boligstandard. Bygningen er ikke i seg selv noe spesielt bevaringsobjekt; men har bevaringsverdi 

dersom bygningen blir tatt vare på som en del av et samlet miljø. 

Jordkjelleren ligger tett opp til Sandalsvegen med samme problem som fjøset – golvet ligger i dag lavere enn 

kjørevegen. Kjelleren har derfor ingen bruksverdi som lagringsareal. Murstrukturene har i likhet med 

tilstøtende natursteinsmurer, historiebeskrivende verdi. Murene er imidlertid av varierende kvalitet; og bør 

om mulig integreres i en framtidig utbyggingsplan for eiendommen. Det må i så fall gjøres vesentlige 

utbedringer for å sikre murenes stabilitet. 

Det fremmes nå forslag om reguleringsplan for det aktuelle området. Formålet med reguleringen er å legge 

til rette for utbygging av 2 stk boligblokker samt opprusting av Sandalsvegen fra kryss med Nesttunvegen og 

frem til og med selve byggetomten. Konsekvensen av utbyggingen blir at våningshuset må rives. Grisehuset 

rives også. Dette ligger i et område med potensiell rasfare. Denne rasfaren vil imidlertid forebygges med 

sikringsarbeider slik dette er beskrevet i egen dokumentasjon. Låvebygningen og eksisterende murstrukturer 

kan i stor grad bevares og utbedres for å inngå som historiebeskrivende element i en framtidig situasjon. 

24


Kilder 

Fana Bygdebok 4. Gards- og ættesoge 

Bergen Byleksikon 

Karl Egil Johannesen, Fana Bygdebok – Fanabu og Bymann 1870-1972 

Kulturhistorisk vegbok- Hordaland 

Bergen kommune Byggesaksarkivet. 

Jordskiftedomstolen 

Samtale med grunneiere av gnr. 8 bnr. 10 

25

Snitt 3-3 

A1-43 

12,2 

Felles uteareal 

lek 

Snitt 2-2 

A1-42 

8,5 

16,6 

41,6 

Snitt 2-2 

A1-42 

Gesims: kt +34,1 


Snitt 1-1 

A1-41 


Armert gress 

kt +18,9 

41,6 

Gesims: kt +34,1 

Snitt 1-1 

A1-41 


Tegn. Kontr. 

Skisse 

Snitt 3-3 

A1-43 

Gnr./Bnr. 

Tiltakshaver 


Prosjektnavn 

Sandalen 

Tegningsnavn 

Situasjonsplan 


1 : 1000 

A3 744 06.09.10 kr UR 

Filnavn 

Tegningsnr. 

Rev. 



k = + 34100 

Tak 

15000 

k = + 15300 

k = + 19100 

k = + 16500 


k = + 19100 

11750 

4. etasje 

8550 

3. etasje 

5700 

2. etasje 

2850 

1. etasje 

0 

Underetasje 

-2600 


Tegn. Kontr. 

Skisse 

Gnr./Bnr. 

Tiltakshaver 


Prosjektnavn 

Sandalen 

Tegningsnavn 



1 : 200 

A3 744 22.11.10 kr UR 

Filnavn 

Tegningsnr. 

Rev. 



k = + 34100 

Tak 

15000 

k = + 15300 

32,00° 

k = + 18900 

k = + 16500 

k = + 19100 


11750 

4. etasje 

8550 

3. etasje 

5700 

2. etasje 

2850 

1. etasje 

0 

Underetasje 

-2600 


Tegn. Kontr. 

Skisse 

Gnr./Bnr. 

Tiltakshaver 


Prosjektnavn 

Sandalen 

Tegningsnavn 



1 : 200 

A3 744 22.11.10 kr UR 

Filnavn 

Tegningsnr. 

Rev.

Vedlegg: Plankart - Hordaland fylkeskommune

Transform your PDFs into Flipbooks and boost your revenue!

Vedlegg: Plankart - Hordaland fylkeskommune

Transform your PDFs into Flipbooks and boost your revenue!

Delete template?

Save as template ?