22.11.2014 Views

Vedlegg - Sandnes Kommune

Vedlegg - Sandnes Kommune

Vedlegg - Sandnes Kommune

SHOW MORE
SHOW LESS

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.

FORVALTNINGSREVISJON AV<br />

KOMMUNALE UTLEIEBOLIGER<br />

I SANDNES<br />

SANDNES KOMMUNE<br />

FEBRUAR 2011


Forsidefoto: Microsoft


Rogaland Revisjon IKS<br />

INNHOLD<br />

Denne rapportens målgrupper er kontrollutvalget, andre folkevalgte, formelt ansvarlige<br />

i administrasjonen og utførende fagfolk i administrasjon. Rapporten er et offentlig<br />

dokument og skal være tilgjengelig også for media og andre interesserte. Behovene varierer,<br />

men her er en leserveiledning med to nivåer for hvor dypt rapporten kan behandles:<br />

1. Innholdsfortegnelsen, sammendraget og rådmannens kommentarer<br />

2. Hovedrapporten med innledning, fakta og vurderinger, samt vedlegg<br />

Innhold .................................................................................................................. 3<br />

Sammendrag ........................................................................................................ 4<br />

Rådmannens kommentar .................................................................................. 7<br />

Rapporten ............................................................................................................. 9<br />

1 Innledning ........................................................................................... 10<br />

1.1 Formål og problemstillinger ............................................................. 10<br />

1.2 Revisjonskriterier og metode ............................................................ 10<br />

2 Faktabeskrivelse .................................................................................. 12<br />

2.1 Bakgrunn for planen – kommunens plikter ................................... 12<br />

2.2 Boligsosial handlingsplan ................................................................. 13<br />

2.3 Mål og tiltak i planen ......................................................................... 15<br />

2.4 Boligsosial utbyggingspolitikk ......................................................... 22<br />

2.5 De kommunale boligene ................................................................... 23<br />

2.6 Tildeling av bolig ............................................................................... 27<br />

2.7 Særlig om rusavhengige .................................................................... 31<br />

3 Vurderinger og anbefalinger ............................................................. 33<br />

3.1 Boligsosial handlingsplan ................................................................. 33<br />

3.2 Boligene ............................................................................................... 34<br />

3.3 Tildeling og ventelister ...................................................................... 34<br />

<strong>Vedlegg</strong> ............................................................................................................... 36<br />

Kommunale utleieboliger i <strong>Sandnes</strong> - 3 - <strong>Sandnes</strong> kommune


Rogaland Revisjon IKS<br />

SAMMENDRAG<br />

Prosjektet har vurdert hvordan mål og tiltak i boligsosial handlingsplan er fulgt opp av<br />

kommunen. Rapporten gjør rede for hvordan kommunen har sikret gjennomføring av<br />

planen, hvordan boliger tildeles og i hvor stor grad målene i planen er nådd.<br />

Situasjonen per 31.12.2010:<br />

<strong>Sandnes</strong> kommune hadde 424 kommunale boliger<br />

Det stod 136 personer på venteliste<br />

<strong>Kommune</strong>n hadde benyttet hospits/pensjonat/akutten i 15288 døgn. 1<br />

Undersøkelsene er gjennomført ved å gjennomgå skriftlig dokumentasjon fra kommunen,<br />

og ved intervjuer og møter med flere av kommunens ansatte som er involvert i<br />

arbeidet med å gjennomføre målsettingene i boligsosial handlingsplan.<br />

Plan og organisering for å følge opp denne<br />

<strong>Sandnes</strong> kommune vedtok og iverksatte boligsosial handlingsplan den 14.10.2008. Planen<br />

er tatt inn i kommuneplan og i økonomiplan. Planen er tverrsektoriell, og det ble<br />

satt ned en gruppe med representanter fra de involverte sektorer, fagstab og rådmannens<br />

stab for å gjennomføre tiltakene i planen. Denne gruppen møtes hver 14. dag i<br />

forbindelse med dette arbeidet. Gruppen skal rapportere vedrørende måloppnåelse<br />

hver fjerde måned, og denne rapporteringen er koordinert med bystyrets møter. Planen<br />

revideres en gang i året.<br />

Vi kan etter våre undersøkelser ikke se at det er mangler ved selve arbeidet for å gjennomføre<br />

planen, selv om ikke alle mål per år er nådd.<br />

Boliger<br />

Målet med boligsosial handlingsplan er å øke tilbudet av kommunale boliger i <strong>Sandnes</strong>.<br />

Det er satt konkrete mål i planen når det gjelder de enkelte boliger. Målet er å anskaffe<br />

15 nye boliger per år, til sammen 105 boliger i planperioden. Dette målet er per i<br />

dag ikke nådd. Fra september 2008 og til 31.12.2010 har kommunen kjøpt 35 boliger,<br />

hvorav noen er under bygging. Det er kjøpt tomter til 39 boliger. Samtidig er det solgt<br />

og revet boliger som ikke var tilfredsstillende. I tillegg har kommunen avviklet leie av<br />

private boliger som ikke er godkjent. Dette innebærer at det ikke er en netto tilvekst av<br />

boliger per dato, men at de boligene kommunen har, er mer hensiktsmessige. Målet om<br />

105 boliger i planperioden er opprettholdt ved revisjon av planen i 2010. dersom kommunen<br />

fortsetter å anskaffe boliger, har den mulighet til å nå målene.<br />

Ved revisjon av boligsosial handlingsplan i 2010, ble to tiltak, 22 nye plasser i avlastningstiltak<br />

og 5 plasser i barnebolig, skjøvet ut i tid og tatt inn i økonomiplan i 2015.<br />

1<br />

Alle fakturaer er ikke mottatt enda, slik at tallet kan bli korrigert.<br />

Kommunale utleieboliger i <strong>Sandnes</strong> - 4 - <strong>Sandnes</strong>


Rogaland Revisjon IKS<br />

Tildeling av boliger og ventelister<br />

Det er fastsatt nye retningslinjer for tildeling av boliger<br />

Det er en tverrfaglig gruppe som tildeler boliger<br />

Det ble besluttet å likestille det som tidligere var gjennomgangsboliger og trygdeboliger.<br />

Disse boligene tildeles nå til vanskeligstilte på ventelisten, og alle vil<br />

ved ny tildeling få like husleiekontrakter av tre års varighet, og vilkårene for å<br />

få leie kommunal bolig prøves hvert tredje år. Dette vil på sikt føre til større<br />

sirkulasjon i de kommunale utleieboligene.<br />

Søknad om å få kommunal bolig vurderes av boligtjenesten, og dersom kriteriene etter<br />

loven er oppfylt, settes søker på venteliste. Når det gjelder ventelisten, er hovedmålet<br />

at rett person skal bo i rett bolig, og det er enighet i kommunen om at barn ikke skal bo<br />

på hospits eller på hotell. Den nye tverrfaglige tildelingen, fungerer i følge tildelingsgruppen<br />

fint. Våre undersøkelser viser at det er enighet om utøvelsen av skjønnet som<br />

gjøres ved tildeling. Så langt har det vært så stor mangel på boliger, at prioriteringen<br />

har gitt seg selv. Dette betyr at det ikke er plassen på venteliste som betyr noe for tildelingen.<br />

Ventelisten for å få bolig er fremdeles lang, 136 personer, og det var bare ved rapportering<br />

30.4.2010 at ventelisten hadde større avgang enn økning 2 . Ventelistene føres manuelt,<br />

og det kreves mye arbeid for å holde disse oppdatert. Det er ikke mulig i dag å gi<br />

en oversikt over ventetid uten å gå inn på hver enkelt person og forsøke å analysere<br />

denne.<br />

Rusavhengige<br />

Denne gruppen er vanskeligst å tildele bolig. I planen var det et mål at to såkalte robuste<br />

boliger skulle opprettes per år. Dette målet er ikke nådd, idet det ikke har vært<br />

mulig å finne byggeklare tomter og gjennomføringen har derfor vært avhengig av både<br />

plan- og byggesaksbehandling. Status ved årsskiftet er at samtlige 13 småhus tas ibruk<br />

i 2011, hvorav 3 -4 i løpet av våren. En bolig er satt opp på Soma, men denne erstatter<br />

en som måtte rives, og er ikke inne i måltallet. Ellers er antallet rusavhengige som har<br />

fått tildelt bolig fra 2008 til 31.12.2010, 21. Flere av disse har behov for tett oppfølging<br />

for å kunne bo.<br />

Situasjonen for de rusavhengige kommunen har kontakt med er som følger:<br />

det er 97 mennesker som burde ha kommunal bolig<br />

35 står nå på ventelisten<br />

42 har ennå ikke søkt<br />

61 av disse kan bo i ordinær kommunal bolig uten forsterkninger, men<br />

noe oppfølging<br />

13 er vurdert til å ha behov for bofellesskap med timebaserte tjenester<br />

5 er vurdert til å ha behov for døgnbemanning i bofellesskap<br />

6 er vurdert til å ha behov for egnet sted for kvinner<br />

12 er vurdert til å ha behov for ekstra forsterket robust bolig<br />

2<br />

Se figur 6, side 28<br />

Kommunale utleieboliger i <strong>Sandnes</strong> - 5 - <strong>Sandnes</strong>


Rogaland Revisjon IKS<br />

Husleie<br />

Bystyret behandlet fastsettelse av husleie for kommunale boliger i desember 2010. Husleiene<br />

er justert opp etter mange år med lav og sterk subsidiert husleie. Husbanken fastesetter<br />

et tak for godkjent boutgifter når det gjelder bostøtte. Taket er beregnet ut far<br />

leienivå i forskjellige kommuner. <strong>Sandnes</strong> kommune fikk beregnet høyere tak fra<br />

1.7.2009.<br />

Når boliger står tomme etter utflytting, taper kommunen penger. Gruppen som følger<br />

opp planen peker på behovet for rask klargjøring og vedlikehold, og hurtig tildeling av<br />

ny bolig. Stab eiendom har utarbeidet en oversikt over nødvendig vedlikehold med estimert<br />

kostnad for alle de kommunale boligene. Ved manuell gjennomgang over tildelte<br />

boliger, viser det seg at de boligene en har funnet opplysninger om i tiden fra 2009 til<br />

og med 31.12.2010 har i gjennomsnitt står tom i 79 dager 3 . Beboers opphold på institusjon/fengsel<br />

og manglende vedlikeholdsmidler er av hovedårsakene.<br />

Andre boligsosiale tiltak<br />

<strong>Sandnes</strong> kommune har også gjennomført en rekke andre tiltak for å fremme boligsosial<br />

politikk.<br />

Sosial boligbygging blir tatt opp som tema i oppstartmøter for reguleringsplaner.<br />

Det er både for å skaffe tomter til kommunen, og for å påvirke at det bygges<br />

boliger i forskjellig størrelse og pris. Et medlem av gruppen som følger opp<br />

planen møter på alle slike møter.<br />

Gruppen har laget et opplegg for informasjonsmøter for å skape forståelse for<br />

ordningen med kommunale boliger fra omgivelsene.<br />

Alle statlige virkemidler er tatt i bruk, slik at det gis mange startlån, bostøtten<br />

er økt, og kommunen har inngått en avtale med Husbanken på disse områder.<br />

Økning av startlån har medført at i 2010 var det 238 som kjøpte sin egen bolig.<br />

Gjennom prosjektmidler til oppfølging av leietakerne har 23 leietakere flyttet<br />

fra kommunal bolig, eller er tatt av venteliste siden juni 2009, og dette frigjør<br />

kommunale boliger til andre.<br />

<strong>Sandnes</strong> kommune ser sammenhengen mellom oppfølging og mulighet til å<br />

bo, og har ikke kuttet i budsjettet til tiltakene i boligsosial handlingsplan.<br />

Vi anbefaler kommunen å :<br />

Videreføre arbeidet i gruppen som følger opp den boligsosiale handlingsplanen<br />

Vurdere å gi faste kriterier for skjønn ved tildeling<br />

Innføre et saksbehandlingssystem for administrasjon av ventelister og boliger<br />

Jevnlig vurdere tiltak etter plan-og bygningsloven i reguleringsplaner<br />

3<br />

Se figur 5 side 25<br />

Kommunale utleieboliger i <strong>Sandnes</strong> - 6 - <strong>Sandnes</strong>


Rogaland Revisjon IKS<br />

RÅDMANNENS KOMMENTAR<br />

Rådmannen merker seg at Rogaland Revisjon sitt hovedinntrykk er at Boligsosial<br />

handlingsplan er god, ikke minst fordi den er tverrsektoriell og godt forankret. Videre<br />

at planen har konkrete mål og det er et godt utgangspunkt for prioritering og videre<br />

oppfølging.<br />

Til anbefalingen som gis vil rådmannen knytte følgende merknader:<br />

Innføre et saksbehandlingssystem for administrasjonen av ventelister og boliger.<br />

Rådmannen er enig i at tiltaket vil bidra til forenklinger i arbeidet på sikt, og at et system<br />

for oppfølging og håndtering gjør arbeidet mer tilgjengelig for de involverte, og i<br />

Boligtjenesten spesielt. Innføringen av et IKT-system fordrer at det avsettes midler til<br />

anskaffelse og implementering, og må derfor vurderes i kommende økonomiplan da<br />

pr. d.d. ikke er bevilgninger til dette formålet. Det andre vesentlige forholdet ved en<br />

slik implementering er etter rådmannens syn å gjennomføre dette på en slik måte at<br />

ressursene i Boligtjenesten belastes i minst mulig grad. For å oppnå en vellykket implementering<br />

er det avgjørende at et slikt prosjekt planlegges nøye i samarbeid med de<br />

involverte medarbeiderne.<br />

Vurdere å gi faste kriterier for skjønn ved tildeling<br />

I den rådende situasjonen med mangel på boliger, som også revisjonen fremholder, er<br />

husholdninger med barn prioritert. Med fremdriftsplanen og boligproduksjonen som<br />

nå er styrende for arbeidet i 2011 med 61 nye boliger som tas i bruk, vil rådmannen<br />

følge opp at det utformes enkle kriterier for bruk i tildeling. Erfaringene som tildelingsteamet<br />

har fått og kunnskapen som de involverte enhetene besitter må brukes i dette<br />

arbeidet. Rådmannen vil gi boligsosial handlingsplan gruppe i oppgave å lede arbeidet<br />

med å få utformet en første utgave av kommunale tildelingskriterer innenfor boligsosial<br />

handlingsplan.<br />

Jevnlig vurdere pålegg etter plan- og bygningsloven for aktuelle utbyggere.<br />

<strong>Kommune</strong>n har ikke myndighet til å gi pålegg etter plan- og bygningsloven. Imidlertid<br />

er rådmannen opptatt av at forslaget til nye bestemmelser til kommuneplanens arealdel<br />

skal bli gode virkemidler i en boligsosial utbyggingspolitikk i <strong>Sandnes</strong>. I revisjon av<br />

kommuneplanen er mulighetene i ny plan- og bygningslov, inkl. utbyggingsavtale<br />

vurdert nøye og hjelp til fortolkninger er hentet innen eksternt for å få dette til best<br />

mulig. Det hadde vært ønskelig at hjemmelsgrunnlaget i ny PBL hadde vært ennå<br />

bredere, men kommunen må holde seg innfor gjeldende lov. Imidlertid er det også<br />

fremover viktig å arbeide for forbedringer og utvikling av virkemidlene til å gjennomføre<br />

boligsosial utbyggingspolitikk. Kontaktmøtene med Husbanken ihht. samarbeidsavtalen<br />

er en viktig arena, i tillegg til målrettet arbeid overfor statlige myndigheter,<br />

Kommunale utleieboliger i <strong>Sandnes</strong> - 7 - <strong>Sandnes</strong>


åde fra administrativ og politisk ledelse.<br />

Rogaland Revisjon IKS<br />

Videreføre arbeidet i gruppen som følger opp den boligsosiale handlingsplan<br />

Rådmannen er enig i denne anbefaling og mener det er avgjørende for å nå målene i<br />

arbeidet, at den tverrsektorielle gruppen holder frem sitt arbeid. Tilsvarende mener<br />

rådmannen at rapporteringen til og involveringen av utvalg for helse- og sosiale tjenester<br />

må holde frem. I tillegg er det rådmannens vurdering at samarbeidsavtalen med<br />

Husbanken må fastholdes. Den er et viktig bidrag i kommunens arbeid, både hva gjelder<br />

kunnskapsdeling, løsninger og muligheter i vanskelige prosjekter og den gir<br />

grunnlag for å søke om kompetansemidler til prioriterte oppgaver.<br />

Kommunale utleieboliger i <strong>Sandnes</strong> - 8 - <strong>Sandnes</strong>


Rogaland Revisjon IKS<br />

RAPPORTEN<br />

Kommunale utleieboliger i <strong>Sandnes</strong> - 9 - <strong>Sandnes</strong>


Rogaland Revisjon IKS<br />

1 INNLEDNING<br />

1.1 FORMÅL OG PROBLEMSTILLINGER<br />

<strong>Sandnes</strong> bystyre vedtok i møte den 27.1.2009 plan for forvaltningsrevisjon, og et prosjekt<br />

om kommunale utleieboliger, spesielt sett opp mot boligsosial handlingsplan.<br />

Ny boligsosial handlingsplan for <strong>Sandnes</strong> kommune ble vedtatt i bystyret den<br />

14.10.2008. Planen er utvidet i forhold til forrige kommunale plan. Den nye planen omfatter<br />

både utleieboliger, utbyggingspolitikk og økonomiske støtteordninger.<br />

Formålet med dette prosjektet er knyttet til måloppnåelse etter boligsosial handlingsplan.<br />

De prioriterte tiltakene som ble lagt inn i handlingsplanen med hensyn til utleieboligene,<br />

var knyttet til tildelingsmetodene og organisering av tjenestene. Prosjektet<br />

skal vurdere status for oppfølging av boligsosial handlingsplan 2008-2015 mht. boliger<br />

for vanskeligstilte, og behovet for eventuelle forbedringer i gjennomføringen.<br />

Mandat for gjennomføring av prosjektet ble vedtatt av kontrollutvalget i møte 8.9.2010.<br />

I tillegg til formålet, framgår det av kontrollutvalgets bestilling at følgende problemstillinger<br />

skal besvares:<br />

Hvordan har mål og tiltak i boligsosial handlingsplan for utleieboliger til vanskeligstilte<br />

blitt fulgt opp av kommunen?<br />

I hvilken grad har målene og tiltakene blitt gjennomført som forutsatt?<br />

Gitt at det avdekkes mangler i gjennomføringen av planen<br />

Hva vil eventuelt være konsekvensene dersom ikke planen<br />

gjennomføres?<br />

Hva er årsakene til at planen eventuelt ikke er gjennomført?<br />

Hvilke korrigerende tiltak kan iverksettes?<br />

I tillegg ønsket kontrollutvalget at vi også vurderte følgende spørsmål:<br />

Prioriteringen av boliger innen rusvern; blir boligene tildelt dem med<br />

størst behov<br />

Utleiepriser sammenlignet med nabokommuner/fakta vedr. rammevilkår<br />

Status på boligtilbudet sett opp mot lovbestemte krav<br />

Husleietap v/vedlikehold/boligbytte<br />

Erstatningsansvar som eget punkt i leiekontrakter?<br />

1.2 REVISJONSKRITERIER OG METODE<br />

Revisjonskriteriene er krav eller forventninger som brukes for å vurdere funnene i undersøkelsene.<br />

Revisjonskriteriene skal være begrunnet i, eller utledet av, autoritative<br />

Kommunale utleieboliger i <strong>Sandnes</strong> - 10 - <strong>Sandnes</strong>


Rogaland Revisjon IKS<br />

kilder innenfor det reviderte området, f. eks lovverk og politiske vedtak. I dette prosjektet<br />

er følgende kriteriegrunnlag anvendt:<br />

LOV 1991-12-13 nr 81: Lov om sosiale tjenester m. v<br />

LOV-2009-12-18 nr 131: Lov om sosiale tjenester i arbeids- og velferdsforvaltningen<br />

LOV 1982-11-19 nr 66: Lov om helsetjenesten i kommunene<br />

LOV-2008-06-27 nr 71: Plan- og bygningsloven<br />

Ot. prp. nr. 29 (1990 -91) Sosiale tjenester<br />

Ot. prp.nr. 11 (2008-2009) Ei styrkt bustøtte<br />

Boligsosial handlingsplan for <strong>Sandnes</strong> kommune 2008 – 2015 med revisjoner<br />

Rapportering til bystyret på resultat av boligsosial handlingsplan<br />

<strong>Kommune</strong>plan for <strong>Sandnes</strong> 2007 – 2020<br />

Økonomiplan for <strong>Sandnes</strong> 2011- 2014<br />

Årsmeldinger i <strong>Sandnes</strong> kommune<br />

Metodisk er det benyttet intervju/spørreskjema, dokumentgransking samt sammenligninger<br />

(mot seg selv over tid og mot andre kommuner). En nærmere omtale av<br />

kriterier, metode og kildehenvisninger ligger i rapportens vedlegg.<br />

Vår samlete vurdering er at metodebruk og kildetilfang har gitt et tilstrekkelig grunnlag<br />

til å besvare prosjektets formål og de problemstillinger kontrollutvalget vedtok.<br />

Kommunale utleieboliger i <strong>Sandnes</strong> - 11 - <strong>Sandnes</strong>


Rogaland Revisjon IKS<br />

2 FAKTABESKRIVELSE<br />

2.1 BAKGRUNN FOR PLANEN – KOMMUNENS<br />

PLIKTER<br />

I medhold av lov om sosiale tjenester av 13.12.1991, har kommunen oppgaver når det<br />

gjelder boliger til vanskeligstilte.<br />

3-4. Boliger til vanskeligstilte.<br />

Sosialtjenesten skal medvirke til å skaffe boliger til personer som ikke selv kan ivareta sine<br />

interesser på boligmarkedet, herunder boliger med særlig tilpassing og med hjelpe- og vernetiltak<br />

for dem som trenger det på grunn av alder, funksjonshemming eller av andre årsaker.<br />

I utgangspunktet er enhver ansvarlig for egen bolig. Regelen innebærer ikke at kommunen<br />

har plikt til å skaffe bolig til den enkelte, men at det skal legges til rette for en<br />

sosial boligbygging, og at kommunen skal ivareta interessene til personer med særlig<br />

behov som de ikke selv har mulighet til å dekke.<br />

<strong>Kommune</strong>n har – via Nav – imidlertid plikt til å skaffe overnatting ved akutt behov etter<br />

lov om sosiale tjenester i arbeids- og velferdsforvaltningen av 18.12.2009:<br />

§ 27. Midlertidig botilbud<br />

<strong>Kommune</strong>n er forpliktet til å finne midlertidig botilbud for dem som ikke klarer det selv.<br />

Denne siste regelen er ofte den som brukes når det skaffes overnatting på hospits eller<br />

hotell.<br />

I tillegg har kommunen plikt til å handle etter kommunehelsetjenesteloven av<br />

19.11.1982, der kommunen har ansvaret for spesielle helsetjenester. Der sies det i<br />

§ 1-3:<br />

For å løse de oppgaver som er nevnt foran, skal kommunen sørge for disse deltjenestene:<br />

6. sykehjem eller boform for heldøgn omsorg og pleie<br />

Dette gjelder personer som har behov for heldøgns omsorg, på grunn av funksjonshemming,<br />

alder eller av andre årsaker. Her har kommunen plikt til å gi tilbud.<br />

I takt med utviklingen, og ikke minst boligprisutviklingen i <strong>Sandnes</strong> de siste årene, har<br />

utfordringen med vanskeligstilte boligsøkere økt kraftig, og det har kommet nye grupper<br />

til. <strong>Kommune</strong>økonomien har i tillegg vært stram. Sammenlignet med andre kommuner<br />

i landet, har <strong>Sandnes</strong> ligget på bunn når det gjelder tilbud om bolig til vanskeligstilte.<br />

Boligpolitikk har vært et tema i nasjonal sammenheng også, og et forsknings-<br />

Kommunale utleieboliger i <strong>Sandnes</strong> - 12 - <strong>Sandnes</strong>


Rogaland Revisjon IKS<br />

prosjekt i 2008 4 som undersøkte situasjonen i flere av landets kommuner, uttalte: <strong>Kommune</strong>n<br />

med den høyeste andelen bostedsløse er <strong>Sandnes</strong>. Antall bostedsløse i kommunen er 186<br />

og andelen pr. 1000 innbyggere er 2,93. <strong>Sandnes</strong> kommune har også et lavt antall boliger<br />

per 1000 innbyggere sammenlignet med andre kommuner. <strong>Kommune</strong>ns dårlige tilbud<br />

til de som er vanskeligstilt, har også vært et tema i pressen. Dette er bakgrunnen for at<br />

boligsosial handlingsplan ble utarbeidet på ny, og at politikerne også har prioritert tiltak<br />

for å få til en bedre boligsosial politikk.<br />

Figur 1 – Sammenligning av dekningen av kommunale boliger per 1000<br />

innbyggere i noen byer i Norge.<br />

30<br />

25<br />

20<br />

15<br />

10<br />

5<br />

2007<br />

2008<br />

2009<br />

0<br />

2.2 BOLIGSOSIAL HANDLINGSPLAN<br />

2.2.1 UTVIKLING AV PLANEN<br />

Den sosiale handlingsplanen i <strong>Sandnes</strong> kommune er utvidet i forhold til de tidligere<br />

planene. Dette er den tredje planen på dette området. Den første var en plan for sosialkontoret,<br />

uten midler og forankring i overordnede planer, spesielt i kommunens økonomiplan.<br />

Den neste var litt videre med deltakelse fra rådmannen, men ikke knyttet<br />

godt nok opp mot økonomi- og kommuneplan. <strong>Kommune</strong>n hadde i de årlige økonomiplanene<br />

ikke sett muligheter for å nå målene i vedtatte boligsosiale handlingsplaner.<br />

For perioden 2004 til 2007 var planen å skaffe 40 boliger, mens resultatet ble 9.<br />

Da det skulle lages ny plan, var det viktig for deltakerne i gruppen som skulle lage<br />

planen, at denne var forankret i kommuneplan og i økonomiplan, slik at flere blir ansvarliggjort<br />

når det gjelder gjennomføring.<br />

Ansatte i kommunen mener at det var en fordel at problemet med boliger til vanskeligstilte<br />

ble belyst i pressen og at politikerne i kommunen også tok tak i utfordringen.<br />

4<br />

Norsk institutt for by - og regionsforskning rapport 2008: På veg til egen bolig, en evaluering av nasjonalstrategi for å<br />

bekjempe bostedsløshet 2005 – 2007.<br />

Kommunale utleieboliger i <strong>Sandnes</strong> - 13 - <strong>Sandnes</strong>


Rogaland Revisjon IKS<br />

Dette betyr at <strong>Sandnes</strong> kommune siden 2008 har en plan som benyttes, og der tiltakene<br />

også forplikter ledelsen og politikerne.<br />

Den boligsosiale handlingsplanen omfatter følgende grupper:<br />

Vanskeligstilte<br />

o Økonomisk vanskeligstilte<br />

o Flykninger/annen kulturell bakgrunn<br />

o Personer med lettere/moderate psykiske lidelser<br />

o Funksjonshemmede med lettere/moderate funksjonsvansker<br />

o Personer med rusvansker<br />

o Ungdom med sammensatte hjelpebehov<br />

Personer som trenger omsorgsbolig med tilknyttede tjenester<br />

Barn og unge som trenger opphold i avlastningsbolig/barnebolig<br />

Behovet for avlastningsboliger og barneboliger er kartlagt og uttrykt i planen, og målene<br />

for antall boliger er uttrykt i planen.<br />

I kommuneplan for 2007 – 2020 5 er planen forankret:<br />

Det sies i planen om boliger for vanskeligstilte at ny kartlegging av det eksisterende<br />

tilbudet til disse brukergruppene skal brukes aktivt for å øke andelen i<br />

boområder som mangler botilbudene.<br />

I alle reguleringssaker skal det sjekkes om det finnes mulighet for bolig temporært<br />

eller permanent for vanskeligstilte.<br />

Tilgang på nødvendig miljøarbeidertjeneste er sentral for å oppnå målet om at<br />

alle kan bo i egen bolig.<br />

I handlings- og økonomiplanen for 2011 – 2014 6 er midler til boligsosial handlingsplan<br />

prioritert på investeringssiden, og prioriteringer i henhold til boligsosial handlingsplan<br />

ble opprettholdt i budsjettet.<br />

I møte i bystyret den 16.11.2010 ble boligsosial handlingsplan revidert for perioden<br />

2011 – 2015, slik det er fastsatt i planen. Målene ble opprettholdt, men noen få av tiltakene<br />

ble skjøvet litt frem i tid 7 .<br />

2.2.2 ORGANISERING AV KOMMUNENS ARBEID<br />

Boligsosial handlingsplan er i kommunens plansystem definert som en tverrsektoriell<br />

plan. For å sikre en oppfølging og en gjennomføring av boligsosial handlingsplan, er<br />

det opprettet en gruppe som er pålagt dette ansvaret. Denne gruppen er tverrfaglig, og<br />

består av medlemmer fra følgende områder:<br />

rådmannens stab<br />

5<br />

<strong>Kommune</strong>plan 2007 - 2020<br />

6<br />

Økonomiplan 2011 - 2014<br />

7<br />

Dette er behandlet iBoligsosial handlinsplan rev. 2010<br />

Kommunale utleieboliger i <strong>Sandnes</strong> - 14 - <strong>Sandnes</strong>


Rogaland Revisjon IKS<br />

fagstab Levekår<br />

Mestringsenheten<br />

Boligtjenesten<br />

stab eiendom<br />

Med en slik sammensetning av gruppen som skal følge opp planen, mener kommunen<br />

å ha sikret seg at alle involverte når det gjelder det overordnede ansvar for bolig og regulering,<br />

er representert. Det er også sikret forankring på overordnet nivå. Gruppen<br />

har møter hver 14. dag. Det fremgår også av referatene fra gruppens møter at de har<br />

hånd om den praktiske oppfølging av planen. I dette ligger at gruppen prioriterer og<br />

avgjør, mens selve oppgaven tilbakeføres den enheten som utfører en bestemt type arbeid<br />

i kommunen. For eksempel vedtar gruppen å kjøpe en leilighet: Da blir kjøpet foretatt<br />

av stab eiendom i samsvar med kommunens rutiner for dette. Det samme gjelder<br />

nybygg, som etter beslutning overtas av byggeprosjekter i stab eiendom og følger prosedyrene<br />

for kommunale bygg. Bystyret har delegert ansvaret for å anskaffe boliger og<br />

utføre nødvendig vedlikehold innenfor den fastsatte investeringsramme til rådmannen.<br />

Gruppen har fått delegert denne oppgaven i oppfølging av planen.<br />

Gruppen rapporterer om resultater til kommunaldirektør for levekår, som rapporterer<br />

videre til bystyrets utvalg for helse- og sosialtjenester. Denne rapporteringen gjennomføres<br />

tre ganger i året, og den følger bystyremøtene.<br />

2.3 MÅL OG TILTAK I PLANEN<br />

Boligsosial handlingsplan ble vedtatt av bystyret den 14.10.2008. Den inneholder forskjellige<br />

typer mål. Intensjonene for å lage planen var først og fremst å skaffe flere<br />

kommunale boliger. Dette skulle gjøres ved en del tiltak som også skal medføre økt effektivitet<br />

i å tildele boliger. Dette innebærer mest mulig egnet tilbud til rett person.<br />

Planen skal også påvirke den sosiale utbyggingen i kommunen. Et av de andre målene<br />

er å hjelpe mennesker over i egen bolig, som de enten eier eller leier selv.<br />

I selve boligsosial handlingsplan er de tre hovedmålene formulert slik:<br />

De gode løsningsalternativene<br />

Dette er videre formulert til at <strong>Sandnes</strong> vil være i forkant med løsningsalternativene.<br />

Alle skal kunne bo<br />

<strong>Sandnes</strong> vil at alle vanskeligtilte skal kunne bo<br />

Rett person i rett bolig<br />

<strong>Sandnes</strong> vil at rett person bor i rett bolig<br />

I forbindelse med disse målene, ble det satt ned tre hovedområder gruppen skulle arbeide<br />

med:<br />

Brukergrupper og deres behov<br />

Kommunale utleieboliger i <strong>Sandnes</strong> - 15 - <strong>Sandnes</strong>


Rogaland Revisjon IKS<br />

Boligsosial utbyggingspolitikk<br />

Tildeling av bolig<br />

2.3.1 OVERORDNEDE TILTAK/VIRKEMIDLER<br />

På nasjonalt plan er det iverksatt og videreutviklet en del tiltak for å fremme den sosiale<br />

boligpolitikken, og hjelpe flere vanskeligstilte å få et sted å bo. En boligsosial politikk<br />

er prioritert. Husbanken har vært statens sentrale aktør på dette området. Fra og med<br />

den 1. januar 2010 er Husbanken et ordinært forvaltningsorgan som styres direkte av<br />

kommunal- og regionaldepartementet, og får rammene sine over statsbudsjettet. Husbanken<br />

er ikke en finansinstitusjon: Husbanken 8 er statens sentrale organ for gjennomføring<br />

av boligpolitikken. Banken bidrar til å fremskaffe boliger for bostedsløse, flyktninger og andre<br />

vanskeligstilte, og har tilbud som reduserer boutgiftene for særskilte grupper.<br />

Husbanken tilbyr også lån og tilskudd som stimulerer til bygging av gode og rimelige boliger,<br />

utvikling av gode bomiljøer og til utbedring av boliger. Banken gir råd og faglig assistanse, og<br />

er engasjert i boligfaglig/-politisk utredningsarbeid.<br />

I tillegg til at Husbanken har ansvaret for å fordele statens økonomiske rammer på boligområdet,<br />

skal Husbanken også være en ressurs for blant annet kommunene når det<br />

gjelder kompetanse på området.<br />

STARTLÅN<br />

Dette er et av virkemidlene for at økonomisk vanskeligstilte skal kunne skaffe seg bolig.<br />

Startlånet søkes i hjemkommunen, og det er kommunen som låner fra Husbanken.<br />

Det er kommunen som betaler renten til Husbanken, kommunen har rett til å ta inn<br />

igjen hele eller deler av renten av de aktuelle låntakere som blir innvilget startlån.<br />

<strong>Kommune</strong>n har tapsrisikoen for de første 25 prosent av startlånets restgjeld på tapstidspunktet.<br />

Staten har tapsrisikoen for de siste 75 prosent. Formålet med lånet, og<br />

hvem det kan tildeles, er regulert i forskrift fra 2004, med senere endringer:<br />

§ 1. Formål<br />

Startlån skal tildeles kommuner for videre utlån, og skal bidra til å skaffe og sikre egnede boliger<br />

for unge og vanskeligstilte på boligmarkedet. Lånet skal være et finansieringstilbud for boligtiltak<br />

som vanligvis ikke gis lån i ordinære kredittinstitusjoner. 9<br />

I <strong>Sandnes</strong> kommune benyttes startlån hovedsakelig til personer som ikke ellers ville<br />

kommet seg inn på boligmarkedet spesilet fordi de ofte ikke har den nødvendige<br />

egenkapital. Se om kommunens bruk under pkt. 2.5.4.<br />

8<br />

Se vedlegg Husbanken<br />

9<br />

Forskrift om startlån<br />

Kommunale utleieboliger i <strong>Sandnes</strong> - 16 - <strong>Sandnes</strong>


Rogaland Revisjon IKS<br />

BOLIGTILSKUDD 10<br />

Boligtilskudd er et tilskudd som gis av staten, og som skal bidra til å skaffe og sikre<br />

egnede boliger for vanskeligstilte. Det er i retningslinjene for tildeling definert hvilke<br />

grupper som er aktuelle for tilskuddet. Økonomisk vanskeligstilte i boligsosial handlingsplan<br />

omfattes av reglene. Dette tilskuddet er strengt behovsprøvd. Søknaden stiles<br />

til den kommunen boligen ligger i, og i de fleste tilfellene behandles søknaden av<br />

kommunen. Det kan gis tilskudd på følgende måter og til følgende formål:<br />

Fra Husbanken til kommuner: oppføring, kjøp og utbedring av kommunalt<br />

eide utleieboliger<br />

Fra kommuner for viderefordeling til enkeltpersoner: oppføring, kjøp og utbedring,<br />

tilpasning og refinansiering<br />

Fra Husbanken til kommuner til avsetning av tapsfond<br />

Fra Husbanken direkte til enkeltpersoner: enkel prosjektering/utredning i forkant<br />

Fra Husbanken til selskaper, stiftelser og lignende: Etablering og utbedring av<br />

kommunalt disponerte utleieboliger for vanskeligstilte.<br />

Fra Husbanken til eksisterende borettslag eller sameier og lignende med mer<br />

enn 10 boliger, for å fremme tilgjengelighet<br />

Fra Husbanken direkte til eksisterende boliger for prosjektering og installering<br />

av heis<br />

Dette er en engangsstøtte og dersom det godkjennes av Husbanken, får kommunene<br />

dette tilbakebetalt etter den rammen kommunen fikk innvilget av staten. Dersom boligtilskuddet<br />

misbrukes, kan det kreves betalt tilbake.<br />

BOSTØTTE 11<br />

Statlig bostøtte innvilges og betales av Husbanken, og skal sikre de som har lave inntekter<br />

og høye boutgifter en passende bolig. Bostøtten regnes ut etter faste kriterier, for<br />

dem som fyller vilkår for å få bostøtte<br />

I juli 2009 ble bostøtten styrket og utvidet. <strong>Sandnes</strong> kommune har lenge fått fastsatt<br />

lave satser for bostøtte. Bostøtten lå for eksempel langt under den som er fastsatt for<br />

Stavanger. Dette var fordi <strong>Sandnes</strong> ikke fikk tillegg som storby, og dermed ikke fikk<br />

uttelling for de boligpriser <strong>Sandnes</strong> faktisk har. <strong>Sandnes</strong> kommune har lenge arbeidet<br />

for å få status som storby, og dermed høyere satser for bostøtte. Den 1. juli 2009 fikk<br />

<strong>Sandnes</strong> et tillegg i forhold til resten av landet, men det ligger fremdeles 5000 kr per år<br />

under det som Stavanger får innvilget.<br />

KOMMUNENS AV TALE MED HUSBANKEN<br />

Etter at den boligsosiale handlingsplanen var vedtatt, inngikk <strong>Sandnes</strong> kommune<br />

14.11.2008 en avtale med Husbanken. Denne avtalen gjelder i tre år. Formålet med avtalen<br />

er ”å styrke boligtilbudet for vanskeligstilte på boligmarkedet gjennom en helhetlig og lokalt<br />

tilpasset politikk.”<br />

10<br />

Retningslinjer for boligtilskudd<br />

11<br />

Bostøtte, Stortingsproposisjon<br />

Kommunale utleieboliger i <strong>Sandnes</strong> - 17 - <strong>Sandnes</strong>


Rogaland Revisjon IKS<br />

Figur 2 – Målsettinger for avtalen med Husbanken<br />

i. Styrke kommunens boligsosiale kompetanse<br />

ii. Styrke kommunens boligsosiale organisering og forvaltning<br />

iii. Øke antallet kommunale utleieboliger<br />

iv. Bosetting av flyktninger<br />

v. Personer som løslates fra fengselsopphold eller utskrives fra institusjon får egnet botilbud<br />

vi. Ungdom i overgangen fra barnevernstiltak og andre vanskeligstilte ungdommer får hjelp til<br />

å skaffe seg boliger med et helthetlig tilbud innen skole, arbeid, fritid og nødvendig<br />

oppfølging i bolig.<br />

vii. Bostedsløse tilbys egnede midlertidige botilbud som sees i sammenheng med mer<br />

langsiktige boligløsninger<br />

viii. Nødvendige akuttplasser gis en verdig utforming og kun benyttes i en kortvarig periode<br />

ix. Ingen skal oppholde seg mer enn tre måneder i midlertidig botilbud<br />

x. Fremskaffe universelt utformede boliger og uteområder<br />

xi. Fremskaffe miljøvennlige boliger<br />

Husbanken og kommunens ledelse møtes minst en gang i året for oppfølging og gjensidig<br />

informasjon om resultat og utvikling av avtalen.<br />

2.3.2 ANSKAFFELSE AV BOLIGER<br />

<strong>Kommune</strong>n har satt i gang arbeid med å fremskaffe flere boliger, enten ved kjøp av<br />

brukte boliger, andeler i prosjekter eller ved å bygge i egen regi. I boligsosial handlingsplan<br />

er det satt opp mål for et konkret antall boliger som skal anskaffes av de forskjellige<br />

typer boliger som kommunen skal ha, både for det enkelte år, og samlet i<br />

planperioden (2008 – 2015). I tabell 1 nedfor fremgår resultatoppnåelsen i perioden<br />

2008 til oktober 2010, slik dette fremgår i revidert boligsosial handlingsplan vedtatt november<br />

2010:<br />

Tabell 1 – Mål og resultater for anskaffelse av boliger<br />

Tiltak<br />

Utleieboliger for<br />

vanskeligstilte<br />

(familier,<br />

flyktninger, psykisk<br />

lidelse,<br />

funksjonshemming,<br />

rus, andre)<br />

Robuste boliger (<br />

rus og psykisk<br />

lidelse)<br />

Ferdigstille<br />

vedtatte<br />

omsorgsleiligheter<br />

Omsorgsboliger ,<br />

behov etter 2010<br />

Antall per<br />

år<br />

Engangstiltak Totalt i<br />

perioden<br />

2009-<br />

2015<br />

Resultat<br />

per<br />

31.12.2010<br />

( regnet<br />

fra sept.<br />

2008)<br />

15 105 Kjøpt 35 og<br />

tomter til 39<br />

2 16 1 tatt i bruk,<br />

kontrakt på<br />

12<br />

12 + 12 24 Disse er i<br />

rute<br />

6 30 Maudland<br />

2014<br />

Endret i revisjon av<br />

planen i bystyret<br />

den 16.11.2010<br />

Målet opprettholdt<br />

Målet er opprettholdt,<br />

resultatet ikke<br />

oppnådd.<br />

Prioriteres. Sette av<br />

nok et areal, Åse<br />

Gård<br />

Kommunale utleieboliger i <strong>Sandnes</strong> - 18 - <strong>Sandnes</strong>


Rogaland Revisjon IKS<br />

Psykisk helse ,<br />

behov etter 2009<br />

Avlastningsenhet,<br />

erstatning av<br />

eksisterende<br />

Barnebolig, nytt<br />

tiltak<br />

Heldøgntilbud,<br />

fysisk<br />

funksjonshemmede<br />

Rusavhengige<br />

Eldre med psykiske<br />

vansker og<br />

rusproblemer<br />

Boliger til dem som<br />

selv kan kjøpe<br />

Boligsosial<br />

utbyggingspolitikk<br />

4 20 (2010-<br />

2015)<br />

22 plasser 22 plasser Tatt inn i ny<br />

økonomiplan<br />

fra 2015<br />

5 plasser 5 plasser Tatt inn i ny<br />

økonomiplan<br />

fra 2015<br />

Arbeides med<br />

alternativer til<br />

bofellesskap.<br />

Anbefaler Ikke kutt i<br />

bemanning.<br />

Må utredes, og<br />

kartlegges behov<br />

Overføre<br />

investeringsmidler til<br />

boligoppfølging i 2011<br />

Behov må utredes i<br />

2011 - 2012<br />

Videreføre satsingen<br />

på startlån<br />

Handlingsprogrammet<br />

med de enkelte tiltak<br />

prioriteres.<br />

I tillegg til de helt konkrete og tallfestede tiltak, er det under dette målet satt tre konkrete<br />

utredningsbehov, med tidsfrist. 12 :<br />

Det er ferdigstilt en gjennomgang over lavterskeltilbud på Soma<br />

En oversikt over behov for bolig for personer under 25 år med sammensatte<br />

behov er laget<br />

Det fremtidige behovet til unge med psykiske lidelser er tatt inn i målene for<br />

planen, men uten tiltak før etter 2015.<br />

Figur 3 Resultat – anskaffelse av boliger. Rapportert per tertial<br />

500<br />

450<br />

400<br />

350<br />

300<br />

250<br />

200<br />

150<br />

100<br />

Innleide private boliger,<br />

flyktninger<br />

Kommunalt eide<br />

boliger<br />

50<br />

0<br />

2.ter.<br />

2008<br />

1.ter.<br />

2009<br />

3.ter.<br />

2009<br />

2.ter.<br />

2010<br />

3.ter.<br />

2010<br />

12<br />

Boligsosial handlingsplan<br />

Kommunale utleieboliger i <strong>Sandnes</strong> - 19 - <strong>Sandnes</strong>


Rogaland Revisjon IKS<br />

Ifølge boligsosial handlingsplan og medlemmene i gruppen som følger opp planen, er<br />

det mange utfordringer når det gjelder å skaffe flere boliger. <strong>Sandnes</strong> kommune er et<br />

pressområde, der boligprisene har steget mye de siste år. Det å kjøpe en bolig er like<br />

kostbart for kommunen som for innbyggerne, idet disse handler i samme marked.<br />

<strong>Kommune</strong>n har heller ikke ”fritt frem” når det gjelder boliger i borettslag. Det er en<br />

begrensning på 10 % for offentlig eie i borettslag.<br />

Et annet problem er mangel på byggeklare tomter til boligsosialt formål, og for eiendommene<br />

som er aktuelle å kjøpe for utvikling er prisnivået svært høyt. Den andre utfordringen<br />

er at tomter som kommunen selv eier trenger ofte ny regulering eller full<br />

omregulering. Med saksbehandling i plansaker på ca 1 år og deretter byggesaksbehandling<br />

tar det svært lang tid å få realisert et område til ønsket boligformål. <strong>Kommune</strong>n<br />

har ingen forrang på behandling av egne byggesaker, og står i samme kø som andre<br />

utbyggere. Dersom kommunen skal prioriteres i en byggesak, må dette skje ved vedtak<br />

i bystyret.<br />

Representanter fra gruppen som følger opp boligsosial handlingsplan møter på oppstartsmøte<br />

for alle reguleringssaker. Hovedhensikten er å fange opp om tomter/bygg i<br />

området som vurderes tatt opp til regulering kan benyttes temporært til boligsosialt<br />

formål og til å medvirke at planen som skal utformes inneholder varierte boliger og tiltak<br />

som gjør at den også vil gi utbud om boliger til en rimelig boligpris. Startlånordningen<br />

presenteres som et viktig boligsosialt virkemiddel. Eventuelt kommunalt kjøp<br />

av boliger i prosjektet følger ordinære rutiner når prosjektet er kommet så langt at det<br />

legges ut for salg i markedet. Det er en utfordring å plassere/ bygge kommunale boliger<br />

i eksisterende boområder. Det er mange protester fra de andre beboerne i området.<br />

Gruppen som arbeider med boligsosial handlingsplan har laget en ”Plan for informasjonsmøter<br />

rundt boligprosjekter, boligsosial handlingsplan”. Her skal gruppen ha ansvaret<br />

for den informasjonen som gis, og hvem den skal gis til: nærmeste naboer, velforening,<br />

bydelsutvalg etc. Dette vurderes etter prosjektets størrelse. De aktuelle naboer<br />

skal alltid ha en fast kontaktperson i kommunen dersom det skulle være problemer.<br />

Planen ivaretar taushetsplikten.<br />

<strong>Sandnes</strong> kommune har så langt klart å anskaffe det planlagte antallet boliger, men alle<br />

er ikke tatt i bruk, da kommunen har kjøpt seg inn i byggeprosjekter. Det totale antallet<br />

kommunale boliger har ikke hatt en reell økning, i og med at noen boliger er avhendet<br />

og andre stengt i samme periode, se pkt. 2.3.3.<br />

2.3.3 HENSIKTSMESSIG BOLIG?<br />

Samtidig som kommunen har kjøpt eller bygd boliger, har det også vært solgt og revet<br />

boliger 13 . I tillegg er en del private leieavtaler, spesielt for boliger til flyktninger, avviklet.<br />

<strong>Kommune</strong>n hadde leid inn boliger som ikke var godkjent for utleie etter bygningsloven,<br />

og disse avtalene er sagt opp. Det var flere boliger som var såpass dårlige at de<br />

13<br />

Se vedlegg<br />

Kommunale utleieboliger i <strong>Sandnes</strong> - 20 - <strong>Sandnes</strong>


Rogaland Revisjon IKS<br />

måtte rives. Det er også slik at det er mange som har behov for hjelp til å bo. Behovet<br />

for bofellesskap er større enn det som er mulig å skaffe. Dette har kommunen løst ved<br />

å få leiligheter i samme bygg, eller i nærheten av et bofellesskap, slik at det er flere som<br />

kan bo alene, og likevel ha den støtten fellesskapet gir. På denne måten mener kommunen<br />

at de får en effektiv oppfølging og tildeling av hjemmetjenester fra en felles<br />

base.<br />

Vurderingen av om en bolig er hensiktsmessig, gjelder også tilstanden til boligen. Her<br />

er det en fordel at eiendomsavdelingen er representert i gruppen. Boligene blir vurdert<br />

ved kjøp og salg, det blir anslått behov for vedlikehold eller bygningsmessige endringer<br />

som er nødvendig for at boligene skal benyttes på best mulig måte. I denne prosessen<br />

har også prioriteringen i tildelingsfasen stor betydning.<br />

Eiendomsavdelingen har i tråd med boligsosial handlingsplan laget en oversikt over<br />

utbedringsbehov med et prisanslag på nødvendig vedlikehold på den enkelte bolig.<br />

Vedlikeholdet er beregnet for kjøkken, bad, tak/fasade og en sekkepost som er kalt annet.<br />

Dette er et tiltak for å prioritere utbedring etter hvert, slik at kommunale boliger<br />

blir stående tomme kortest mulig tid. I følge eiendomsavdelingen har det vært slik at<br />

det bare unntaksvis er utført oppgradering/vedlikehold av boliger det bor folk i. Det<br />

ble pusset opp noen kjøkken og bad finansiert med tiltakspakken fra regjeringen i 2009.<br />

Noen av boligene det har bodd folk i på tidsubegrenset kontrakt, har ikke vært pusset<br />

opp siden 70-tallet. Flere leiligheter og nye tildelingsrutiner vil kunne føre til et behov<br />

for mer midler til vedlikehold.<br />

Det har vært solgt boliger, der pengene etterpå er benyttet til å pusse opp andre leiligheter<br />

det ikke har vært mulig å bo i 14 .<br />

2.3.4 OPPFØLGNING<br />

I boligsosial handlingsplan var en av oppgavene å utrede hvilke botilbud unge under<br />

25 år med sammensatte behov og unge med psykiske lidelser hadde bruk for, også<br />

med hensyn til oppfølging i bolig. Dette ble gjennomført, men det ble i gruppen konkludert<br />

med at også andre av de som står på ventelisten hadde behov for oppfølging for<br />

å kunne bo. Selve boligene må være egnet, men kommunen må også hjelpe svært<br />

mange av disse søkerne å bo. Dette innebærer at det ikke er så enkelt som at det kjøpes<br />

en leilighet og tildeles til en godkjent søker. Det er flere personer som ikke kan bo uten<br />

en tett oppfølgning, enten dette er på grunn av rus, psykisk eller fysisk helse, eller andre<br />

årsaker.<br />

Dersom kommunen plasserer en rusmisbruker uten boevne i en leilighet og i tillegg<br />

ikke yter noen form for oppfølgning, kan dette føre til at kommunen mister muligheten<br />

til å få flere leiligheter i dette nabolaget. Det kan være så enkle ting som å ta ansvar for<br />

14<br />

"sommerfullmakt"<br />

Kommunale utleieboliger i <strong>Sandnes</strong> - 21 - <strong>Sandnes</strong>


Rogaland Revisjon IKS<br />

nøkler og trappevask. Det kan også medføre så mye bråk med et rusbelastet miljø, at<br />

kommunen mister leiligheten. Det betyr at det må være midler også til oppfølging i en<br />

god del av de tildelte boligene. De første bevilgningene i budsjett til oppfølging av boligsosial<br />

handlingsplan, gikk først og fremst til investering i boliger. 1,5 millioner i investeringsmidler<br />

omdisponeres i 2011 for å kunne gi rusavhengige som får bolig nødvendig<br />

oppfølging(med et særlig folus på robuste boliger).<br />

2.4 BOLIGSOSIAL UTBYGGINGSPOLITIKK<br />

<strong>Sandnes</strong> kommune har i planen fastsatt noen tiltak som er aktuelle for å gjennomføre<br />

en boligsosial utbyggingspolitikk:<br />

Bygge ut restarealer<br />

Påvirke utbyggere til variert standard og størrelse, slik at flere har mulighet<br />

til å komme inn på markedet<br />

Eventuelt benytte plan- og bygningsloven § 12- 7 til å fremsette spesifiserte<br />

krav til boligstørrelse og utforming som en del av plankravet<br />

Se på pålegg om arealeffektivisering for å redusere utgifter til opparbeidelse<br />

av tomt<br />

Sette inn krav om utleieandeler i planer om utbygging<br />

Som nevnt over, møter et medlem av gruppen som følger opp boligsosial handlingsplan,<br />

i dag på alle oppstartmøter for reguleringsplanlegging og for utbyggingsplaner. I<br />

tillegg til å se på kommunens mulighet til å bygge, skal medlemmet påvirke utbygger<br />

til å få bygget boliger av variert størrelse og standard.<br />

<strong>Sandnes</strong> tomteselskap KF har ansvar for å fremskaffe tomter til boligsosial utbygging. I<br />

2010 ble det solgt flere tomter til gruppen som gjennomfører boligsosial handlingsplan.<br />

Leder for tomteselskapet er med i den administrative tomtegruppen i kommunen, som<br />

bistår i arbeidet med å skaffe byggeklare tomter. Her møter også representant for byplan<br />

og stab eiendom. Prosjektsjef i rådmannens stab leder gruppens arbeid og er bindeleddet<br />

til boligsosial handlingsplangruppen. I eierstrategien til <strong>Sandnes</strong> Tomteselskap<br />

som ble vedtatt i bystyret 9.9.2008 er det presisert i pkt 2:<br />

” Økt tilførsel av rimelige boliger er et prioritert boligsosialt virkemiddel fordi flere da<br />

kan kjøpe sin egen bolig. Tomteforetaket er kommunens redskap for å bringe frem et variert<br />

boligtilbud og på den måten forventes et aktivt engasjement i gjennomføring av<br />

kommunens boligsosiale handlingsplan. Nasjonalt mål om at alle kan bo i egen bolig<br />

(eid eller leid) skal komme til uttrykk i styrets prioriteringer og langsiktige arbeid.”<br />

<strong>Kommune</strong>n har i medhold av den nye plan-og bygningsloven som trådte i kraft den<br />

1.7.2010 fått hjemmelsgrunnlag for boligsosiale tiltak i reguleringsplaner. § 12-7 nr 5 gir<br />

hjemmel til blant annet å sette rekkefølgetiltak om største og minste boligstørrelse , og<br />

krav til boligens utforming der det er hensiktsmessig for spesielle behov. I tillegg gir<br />

lovens § 17-3 om utbyggingsavtale hjemmel til at kommunen kan kjøpe en av andelene<br />

Kommunale utleieboliger i <strong>Sandnes</strong> - 22 - <strong>Sandnes</strong>


Rogaland Revisjon IKS<br />

av boligene til markedspris. Andre direkte pålegg etter loven er det ikke hjemmel for i<br />

dag, slik at arbeidet med påvirkning og samarbeid om løsninger med utbyggere fortsatt<br />

er nødvendig.<br />

Målet er at personer som er økonomisk vanskeligstilte, skal skaffe seg egen bolig, enten<br />

ved å eie eller å leie. <strong>Sandnes</strong> kommune vil, etter å ha fått tilgang på rimeligere boliger,<br />

også forsøke å få til at disse personene benytter Husbankens ordninger med støtte og<br />

med startlån. Husbanken gir støtte til både kommunen som utbygger, og til den enkelte<br />

boligkjøper. 15 Det har vært en økning i søknader om startlån i <strong>Sandnes</strong> kommune, og<br />

den økonomiske rammen for slike lån har blitt utvidet. <strong>Kommune</strong>n har god erfaring<br />

med at den ikke taper penger på dette lånet.<br />

Figur 4 – Utviklingen av tildeling og beløp for startlån for <strong>Sandnes</strong> kommune<br />

250<br />

225<br />

200<br />

175<br />

150<br />

125<br />

100<br />

75<br />

50<br />

25<br />

0<br />

2008 2009 2010<br />

Antall startlån<br />

Summen av lån(mill)<br />

Samlet hadde <strong>Sandnes</strong> kommune per 31.12.2010 kroner 522 311 207 i utlån av husbankmidler<br />

2.5 DE KOMMUNALE BOLIGENE<br />

<strong>Sandnes</strong> kommune har i boligsosial handlingsplan besluttet noen nye føringer for eksisterende<br />

boliger for å sikre en sirkulasjon i disse, slik at ingen har kommunal utleiebolig<br />

lenger enn nødvendig.<br />

2.5.1 LIKESTILLING AV KOMMUNALE UTLEIEBOLIGER<br />

Før boligsosial handlingsplan ble vedtatt, opererte <strong>Sandnes</strong> kommune med to typer<br />

kommunale utleieboliger:<br />

Gjennomgangsboliger for økonomisk vanskeligstilte<br />

Trygdeboliger – opprinnelig beregnet på eldre med trygd, nå benyttes disse av<br />

flere yngre trygdede<br />

15<br />

Startlån<br />

Kommunale utleieboliger i <strong>Sandnes</strong> - 23 - <strong>Sandnes</strong>


Rogaland Revisjon IKS<br />

Gjennomgangsboligene skulle være et kortvarig tilbud, mens trygdeboliger ble ansett<br />

som varige tilbud. I dag er disse boligene likestilt, idet flere av de samme kriterier<br />

gjelder begge. Dette medfører at personer som har fått bolig på grunn av uførhet, også<br />

blir vurdert om de fremdeles fyller vilkårene hvert tredje år. Tidligere opplevde kommunen<br />

at personer som hadde endret status, for eksempel ved å bli samboer og dermed<br />

fikk en helt annen økonomisk situasjon, hadde kommunal bolig på ubegrenset tid.<br />

2.5.2 LEIEKONTRAKTENE<br />

Likestilling av boligene medførte også at en benytter likelydende leiekontrakter. De<br />

nye leiekontraktene er brukt etter september 2008 og inngås for tre år. Leiekontraktene<br />

er i henhold til husleielovens 16 regler om boliger for vanskeligstilte. <strong>Sandnes</strong> kommune<br />

benytter lovens hovedregel for tidsbestemt leiekontrakt på 3 år. Kontrakten kan etter<br />

husleielovens § 11-1, være ubestemt dersom det foreligger særlige grunner. <strong>Sandnes</strong><br />

kommune har skrevet leiekontrakter på ubestemt tid, dersom bolig skal rives eller avhendes.<br />

<strong>Kommune</strong>n har også tatt inn reservasjoner om innflytting av flere personer i<br />

leiligheten, og om mulighet for fremleie.<br />

Erstatningsansvar for skade som leietaker påfører boligen, følger direkte av husleieloven.<br />

Leiekontrakten som brukes i dag regulerer også erstatningsansvaret for skade i<br />

leiligheten, slik at dette ansvaret er tydelig for leier. Boligtjenesten følger opp dette<br />

punktet og krever erstatning ved skader 17 når det gjelder privat innleide flyktningeboliger.<br />

<strong>Kommune</strong>n blir erstatningsansvarlig for slitasje utover normal slitasje i disse boligene.I<br />

2010 var det betydelige erstatningsutbetalinger for kommunen i denne sammenheng,<br />

slik at det er gjort forsøk på at kommunen får erstatning fra leier. Rutiner og<br />

budsjett skal gjennomgås. Det er enda ikke krevd erstatning for skade i de boliger som<br />

ikke er leid inn privat.<br />

2.5.3 HUSLEIE<br />

Husleien for kommunale boliger i <strong>Sandnes</strong> kommune hadde vært uendret fra 2000, da<br />

disse ble endret i desember 2008. Endringen medførte en økning av husleien, idet boligpriser<br />

og leiepriser generelt hadde økt kraftig. I saksutredningen for bystyret ble følgende<br />

prinsipper lagt til grunn for økningen 18 :<br />

”den kommunale boligen er et sentralt virkemiddel i det boligsosiale arbeidet. Den nasjonale<br />

strategien er at alle skal bo i egen bolig, og statlige myndigheter oppfordrer kommunene til å<br />

stille flere utleieboliger til disposisjon til vanskeligstilte søkere. Dette stiller kommunen overfor<br />

store økonomiske utfordringer.<br />

Rådmannen mener at husleienivået for de kommunale utleieboligene må reflektere flere forhold.<br />

Utleiboligene er en del av kommunens verdier og må forvaltes slik at de ikke forringes i verdi.<br />

Forvaltning av kommunale utleieboliger er svært ressurskrevende og <strong>Sandnes</strong> har på lik linje<br />

16<br />

Lov om husleieavtaler av 26.3.1999 Lov om husleieavtaler<br />

17<br />

Se eksempel i vedlegg.<br />

18<br />

Bystyresak: Husleie, kommunale utleieboliger<br />

Kommunale utleieboliger i <strong>Sandnes</strong> - 24 - <strong>Sandnes</strong>


Rogaland Revisjon IKS<br />

med andre kommuner store kostnader knyttet til forvaltning og vedlikehold av disse boligene.<br />

Det er derfor viktig å sikre inntektssiden gjennom et forsvarlig og bærekraftig husleienivå.<br />

En forsvarlig husleie skal etter rådmannens oppfatning balanseres i forhold til både leietaker og<br />

leiemarked. I dette ligger at husleien ikke skal være så høy at den bidrar til å forverre livssituasjonen<br />

for leietakeren urimelig, men heller ikke så lav at den stimulerer etterspørselen av kommunale<br />

boliger unødig.”<br />

Rådmannen sier videre at husleien på kommunale boliger bør legges på det som i<br />

husleieloven kalles ”gjengs leie”. Det er et beregnet gjennomsnitt av husleien for<br />

tilsvarende leieobjekter med lignende leieforhold.<br />

Spørsmålet om leieøkningen ble behandlet på ny i bystyret den 14.12.2010. Det var<br />

etter husleieøkningen skjedd noen endringer for forutsetningene ved den fastsatte<br />

leien: På den ene siden fikk <strong>Sandnes</strong> kommune økt bostøtteramme fra 1.7.2009, og<br />

beløpet for godkjent tak på leie ble hevet, men på den andre siden ble det ikke lenger<br />

gitt tilleggsstøtte for strøm utover bostøtten.<br />

Tabell 2 - Sammenligninger av husleier for kommunale utleieboliger i andre store kommuner:<br />

Bystyret fattet følgende vedtak i saken:<br />

Gruppen som følger opp planen er usikre på hvordan dette vedtaket skal tolkes, idet<br />

en regulering både etter Husbankens tak og konsumprisindeks er vanskelig å gjennomføre.<br />

Det er nedsatt en gruppe som utreder dette og eventuelle uklarheter vil bli<br />

lagt frem for bystyret.<br />

Kommunale utleieboliger i <strong>Sandnes</strong> - 25 - <strong>Sandnes</strong>


Rogaland Revisjon IKS<br />

Husleieinntekten fra disse boligene har betydning, men det er også viktig at alle boligene<br />

kan benyttes mest mulig, slik at de ikke står tomme. I tillegg til at ventelistene<br />

øker ved at boligene ikke blir raskt tildelt, vil også kommunen tape leieinntektene.<br />

Oversikten i figuren nedenfor er laget etter en manuell gjennomgang boligtjenesten og<br />

eiendomsavdelingen for å se hvor lenge de kommunale boligene som ble tildelt i perioden,<br />

var tomme fra utflytting til ny innflytting. Listen gir et bilde av tiden, men er<br />

ifølge boligtjenesten ikke komplett. Det er forklaringer på at noen av boligene har blitt<br />

stående tomme i lang tid.<br />

Figur 5 – Kommunale boliger, uten leieinntekter i 2009 og 2010<br />

Antall dager leilighet var tom( uten leieinntekter)<br />

Snitt<br />

225<br />

200<br />

175<br />

150<br />

125<br />

100<br />

75<br />

50<br />

25<br />

0<br />

2.5.4 ANDRE TILTAK<br />

Startlån 19 hjelper til å redusere behovet for kommunale boliger. Lånet sammen med<br />

eventuelt botilskudd og bostøtte, har også vært benyttet for å få økonomisk vanskeligstilte<br />

fra kommunale utleieboliger eller ventelister over i egen eid eller leid bolig.<br />

Boligtjenesten har hjulpet personer med å finne aktuelle boliger, og til og med vært<br />

med på visning og gitt råd i budrunder. Det er ansatt en person i en prosjektstilling for<br />

å følge opp dette området. Satsingen har hatt resultater: Siden dette prosjektet startet<br />

opp i boligtjenesten i juni 2009 og frem til 15. desember 2010, er det 23 økonomisk<br />

vanskeligstilte som inkluderer 48 husstandsmedlemmer som har flyttet fra kommunal<br />

bolig eller er blitt tatt av ventelisten.<br />

I tillegg til den økonomiske støtten har kommunen et tilbud de kaller ”nettbank”. Dette<br />

er et tilbud om hjelp til å styre egen økonomi, og dermed kanskje bli i stand til å kjøpe/leie<br />

egen bolig, eventuelt å være trygg på egen økonomistyring etter å ha skaffet<br />

19<br />

Se også 2.3.1.<br />

Kommunale utleieboliger i <strong>Sandnes</strong> - 26 - <strong>Sandnes</strong>


Rogaland Revisjon IKS<br />

seg egen bolig. Det er i januar 2011 hele 144 personer som benytter seg av dette tilbudet.<br />

I boligsosial handlingsplan var det vedtatt at <strong>Sandnes</strong> kommune skulle forsøke å innføre<br />

kommunal bostøtte i tillegg til Husbankens ordninger. Dette har det ikke vært<br />

midler til i budsjettet for kommunen hittil, men dette står i planen og vurderes hvert år<br />

når det blir rapportert på planen før økonomiplanen vedtas.<br />

2.6 TILDELING AV BOLIG<br />

2.6.1 NYE REGLER FOR TILDELING<br />

I utvikling av boligsosial handlingsplan ble kriteriene for å bli innvilget kommunal bolig<br />

gjennomgått. De overordnede forpliktelser etter loven er vist i pkt. 1.2.1. Det er disse<br />

som legges til grunn for kommunens utforming av kriteriene:<br />

Søker må mangle bolig, eller ha bolig av en slik standard at den er sosialt<br />

og/eller medisinsk uforsvarlig. Søker må være ute av stand til å skaffe seg egen<br />

bolig – midlertidig eller varig.<br />

Søker må kunne oppfylle vanlige leievilkår, - eventuelt med hjelp.<br />

Vilkårene må være oppfylt for å få innvilget plass på venteliste. Boliger er et knapphetsgode,<br />

slik at selv om en person er kommet på listen, kan det ta lang tid før bolig<br />

blir tildelt. Søker kan klage over at han/hun ikke blir tatt inn på venteliste. Dette er en<br />

ordinær klagebehandling der kriteriene skal undersøkes. Det er ikke mulig å klage<br />

over at bolig ikke blir tildelt, eller at andre kommer foran i tildeling. Det tilligger<br />

kommunens skjønn å tildele. Søknad om bolig må oppdateres hver 12. måned, og det<br />

sjekkes på ny om kriterier for å stå på venteliste er oppfylt.<br />

De reglene som er nedfelt i boligsosial handlingsplan sier noe om:<br />

skriftlig søknad<br />

leietid etter husleielovens bestemmelser<br />

avslutning av leieforholdet ved kontraktens utløp<br />

husleiefastsettelse etter husleieloven og bystyrevedtak<br />

at det kan kreves at søker inngår en avtale på oppfølging for at vanlige leievilkår<br />

skal kunne oppfylles.<br />

Planen sier ikke noe konkret om skjønnsutøvelse som skal foretas. Ifølge planen skal<br />

boligen tildeles den som trenger boligen mest, i tillegg til at vedkommende anses egnet<br />

til å bo i den aktuelle bolig. I planen er det satt kriterier i uprioritert rekkefølge:<br />

personer som er i en spesielt vanskelig økonomisk, sosial eller helsemessig situasjon,<br />

og som ikke kan ivareta sin egen situasjon på annen måte<br />

Kommunale utleieboliger i <strong>Sandnes</strong> - 27 - <strong>Sandnes</strong>


Rogaland Revisjon IKS<br />

personer som er inne i en habiliterings/rehabiliteringsfase, hvor bolig inngår<br />

som en del av et samarbeidsopplegg rundt søker<br />

barnefamilier<br />

personer som har fullført rusbehandling over en viss varighet<br />

personer som er innvilget legemiddelassistert rehabilitering (LAR)<br />

personer som løslates fra fengsel<br />

Gruppen som tildeler sier likevel at det er en forutsetning: ”Barn skal ikke bo på hospits<br />

eller hotell, og skal alltid prioriteres.”<br />

2.6.2 TVERRFAGLIG TILDELING<br />

Da boligsosial handlingsplan ble iverksatt, ble det også besluttet å tildele boliger i en<br />

gruppe med deltakelse fra forskjellige avdelinger i kommunen. Tidligere ble det tildelt<br />

boliger fra forskjellige enheter som hadde ”egne” boliger å tildele. Dette gjorde at enkelte<br />

personer kunne søke flere steder og stå på flere lister. De avdelinger i kommunen<br />

som ikke hadde boliger å tildele, sendte en rekvisisjon på bolig uten å ha ansvar for å<br />

være med å prioritere mellom de enkelte. Nå tildeles alle boliger av den tverrfaglige<br />

gruppen, bortsett fra omsorgsboliger, bofellesskap, flyktningeboliger, avlastningsboliger<br />

og barneboliger. Den typen boliger tildeles av de avdelinger som er ansvarlig, men<br />

boligtjenesten har oversikt over disse tildelingene, slik at ikke noen står på flere lister.<br />

De som er med i gruppen som tildeler:<br />

To fra boligtjenesten<br />

En fra mestringsenheten, rusvern<br />

En fra mestringsenheten, psykisk helse<br />

En fra samordningsenheten<br />

En fra Nav<br />

Denne gruppen tildeler boliger sammen og har møter en gang i måneden. På forhånd<br />

har de fått melding om hvilke boliger som skal tildeles og de har fått tilsendt oppdatert<br />

venteliste. Det er boligtjenesten som har oversikten over boliger og venteliste, og den<br />

enkelte prioriterer egne klienter før møtet.<br />

Medlemmene i gruppen synes en slik tildeling fungerer, og de klarer alltid å bli enige,<br />

selv om alle gjerne skulle ha tildelt boliger til flere. Gruppen mener at en slik tildeling<br />

gir en god oversikt over tilgangen på kommunale boliger, og kan være med å prioritere<br />

”egne brukere” i egnet bolig.<br />

2.6.3 VENTELISTE<br />

De personene som har søkt til boligtjenesten, og som fyller kriteriene for å få tildelt<br />

kommunal bolig, settes på en venteliste.<br />

Kommunale utleieboliger i <strong>Sandnes</strong> - 28 - <strong>Sandnes</strong>


3.tert.2006<br />

1.tert.2007<br />

2.tert.2007<br />

3.tert.2007<br />

1.tert 2008<br />

2.tert.2008<br />

3.tert.2008<br />

1.tert.2009<br />

2.tert.2009<br />

3.tert.2009<br />

1.tert.2010<br />

2.tert.2010<br />

3.tert.2010<br />

Rogaland Revisjon IKS<br />

Dette er en liste som føres manuelt av boligtjenesten som er adressat for alle søknader<br />

om kommunalbolig. <strong>Kommune</strong>n har innført Husbankens datasystem, som kalles Bokart.<br />

Dette systemet er laget for kartlegging av behov for boliger i kommune. Systemet<br />

egner seg ikke for administrasjon av ventelister, og det medfører mye arbeid med manuelle<br />

ventelister. De rapporterte tall for venteliste, tildelte boliger og antall boliger de<br />

siste år ser slik ut:<br />

6 – Utvikling – venteliste, tildeling og antall boliger<br />

200<br />

180<br />

160<br />

140<br />

120<br />

100<br />

80<br />

60<br />

40<br />

20<br />

0<br />

-20<br />

På venteliste<br />

Tildelte boliger<br />

Endring venteliste<br />

fra tertial til tertial<br />

Figuren viser at gapet mellom ventelister og endring i disse ikke har minket etter<br />

iverksettelse av boligsosial handlingsplan. Ifølge kommunen er det uvisst om de er<br />

flinkere til å få inn søknader, eller om det faktisk er flere personer som har behov for<br />

bolig. Uansett er dette personer som oppfyller kriteriene, og det kan være flere forhold<br />

som har betydning:<br />

boligmarkedet – dyre boliger, lite tomter, ingen leiemarked<br />

nye grupper, barnefamilier<br />

flere personer som er ”vanskelige” å bosette, det trengs mye oppfølging<br />

fra sommeren 2010 er det kommet en tilleggsliste til den som telles ved rapportering.<br />

Det er listen fra psykisk helse over de som trenger bofellesskap. Dette er<br />

personer som blir vurdert hver gang det kommer en bolig i nærheten av en<br />

base, slik at disse kan ha mulighet til å bo i en leilighet med sterk oppfølging.<br />

Da blir disse prioritert, og går foran, og da blir det ingen reduksjon i de ordinære<br />

ventelister.<br />

Økning av personer som trenger bolig, og utfordringene med dette, viser også i oversikten<br />

fra Nav over bruk av hospits og hotell. Dette er utgifter kommunen bærer. Det<br />

har jevnlig vært overforbruk på disse postene. Noen av de vi snakket med, påpekte<br />

den vanskelige situasjonen at kommunen brukes store midler på denne typen akutte<br />

boliger, og dette gjør at det er mindre midler til faste boliger. Et slikt overforbruk hvert<br />

år, går ut over kommunens mulighet til å planlegge andre tiltak.<br />

Kommunale utleieboliger i <strong>Sandnes</strong> - 29 - <strong>Sandnes</strong>


Rogaland Revisjon IKS<br />

I regnskapene fremover er det besluttet at underskudd skal fremføres på den aktuelle<br />

avdeling i kommunen.<br />

Figur 7 – Midlertidig overnatting, innvilget av Nav<br />

18000<br />

16000<br />

14000<br />

12000<br />

10000<br />

8000<br />

6000<br />

Midlertidig husvære,<br />

hospits , pensjonat,<br />

antall døgn<br />

4000<br />

2000<br />

0<br />

2007 2008 2009 2010<br />

Mange av personene som får akutt overnatting, er på venteliste, eller går over på venteliste<br />

etter hvert. Flere av disse bor mer eller mindre fast på hotell eller hospits, ifølge<br />

Nav.<br />

2.6.4 VENTETID<br />

Det er ingen oversikt over hvor lenge den enkelte har stått på venteliste. Boligtjenesten<br />

krever at de som står på ventelisten skal søke på ny hver 12. måned. Dette innebærer at<br />

den som står først på lista kan ha en dato på søknaden fra 2005. Da har søknaden blitt<br />

oppdatert jevnlig, men vedkommende kan også ha vært ”ute av listen” i perioder der<br />

han/hun har vært i institusjon eller annet.<br />

Boligtjenesten følger dette opp så langt det er mulig, og bruker mye tid på disse listene,<br />

som er vanskelige å håndtere. Det innhentes opplysninger fra de andre avdelinger i<br />

kommunen, for eksempel ruskonsulentene som har hyppig kontakt.<br />

Det betyr derfor ikke noe når det gjelder tildelingen hvilken plass vedkommende har<br />

på ventelista, og dette medfører at mange har flere års ventetid. Alle på ventelista vurderes<br />

konkret ved tildeling når det gjelder behov og egnethet for aktuell bolig, se pkt.<br />

2.6.1.<br />

Kommunale utleieboliger i <strong>Sandnes</strong> - 30 - <strong>Sandnes</strong>


Rogaland Revisjon IKS<br />

2.7 SÆRLIG OM RUSAVHENGIGE<br />

De som arbeider med boligsosial handlingsplan, sier at rusavhengige er den gruppen<br />

som er vanskeligst å tildele bolig. I boligsosial handlingsplan sies det: ”<strong>Kommune</strong>ns deltakelse<br />

i statlig satsing På vei til egen bolig, nå videreført i Fra midlertidig til varig bolig, har<br />

gitt ny innsikt i forhold til hva vanskeligstilte rusavhengige/bostedløse profiterer på av tiltak.<br />

Tilbud til personer i en rehabiliteringsfase gis nå utenfor rusvernet på Soma. Ambisjonen i perioden<br />

har vært å bidra til at flest mulig kan bo i egen frittliggende bolig. Dette har skjedd ved å<br />

prioritere boliger til målgruppa innenfor eksisterende boliger til vanskeligstilte, og i noen grad<br />

ved nyerverv.” Intensjonene i boligsosial handlingsplan er gode, men det har ikke ført til<br />

at så veldige mange boliger er tildelt rusavhengige. I tillegg til de nye gruppene vanskeligstilte<br />

som går foran, er det også viktig å ta med at denne gruppen har behov for en<br />

del oppfølging dersom de skal være i stand til å bo. Dette krever ressurser utover investering<br />

i bolig.<br />

Rusavhengige kan ikke alltid bo i en borettsleilighet. <strong>Kommune</strong>n har fått laget såkalte<br />

robuste hus, slik at disse skal kunne bo. Dette er modulproduserte småhus som erspesialtegnet<br />

av kommunen og som er utformet mest mulig privat. Utfordringen her er å<br />

få tomter til disse boligene. Tanken var at de skulle være usjenert, utenom boligstrøk<br />

og med nærhet til offentlig kommunikasjon – gjerne i utkanten av et industriområde.<br />

Dette er vanskelig å få til i henhold til plan- og bygningsloven. Regler for støy, utkjørsler,<br />

solforhold med gjelder også disse husene. Derfor er det kun plassert ut ett slikt hus,<br />

og dette er et hus som ligger på det gamle senteret for rusmisbrukere og egentlig erstatter<br />

en leilighet som måtte stenges.<br />

I 2010 ble det gjennomført et fellesprosjekt av mestringsenheten/ rusvern og boligtjenesten:<br />

Det ble laget en oppfølgingsplan og en kriseplan som den rusavhengige måtte<br />

forplikte seg til før tildeling av bolig. Dersom vedkommende ruset seg, eller det ble<br />

andre brudd på avtalen, ble han/hun umiddelbart tatt ut av leiligheten og til avrusing,<br />

eller ”tvunget” til å motta annen hjelp i stedet for å bli kastet ut av leiligheten. <strong>Kommune</strong>n<br />

sørget for å ha tilgjengelige ressurser til denne type oppfølgning. Prosjektet førte<br />

til at 12 personer fikk tildelt leilighet, sammen med oppfølging og kriseplan. 11 av 12<br />

har klart å bo i den kommunale boligen med et slikt opplegg.<br />

Tabell 3 – Tildeling boliger for rusavhengige<br />

Årstall<br />

Antall<br />

tildelte<br />

boliger<br />

Antall<br />

brukere<br />

registert<br />

uten fast<br />

bolig<br />

2008 0 - -<br />

2009 6 74 258<br />

2010 15 91 251<br />

Antall<br />

brukere i<br />

rusvernet<br />

Kommunale utleieboliger i <strong>Sandnes</strong> - 31 - <strong>Sandnes</strong>


Rogaland Revisjon IKS<br />

Mestringsenheten/ rusvern fører oversikter over avdelingens klienter og følger med på<br />

tviklingen av disse.<br />

det er 97 mennesker som burde ha kommunal bolig<br />

35 står nå på ventelisten<br />

42 har ennå ikke søkt<br />

61 av disse kan bo i ordinær kommunal bolig uten forsterkninger, men<br />

noe oppfølging<br />

13 er vurdert til å ha behov for bofellesskap med timebaserte tjenester<br />

5 er vurdert til å ha behov for døgnbemanning i bofellesskap<br />

6 er vurdert til å ha behov for egnet sted for kvinner<br />

12 er vurdert til å ha behov for ekstra forsterket robust bolig<br />

Det skjønnet som foretas medfører at svært få av de rusavhengige får tildelt bolig.<br />

Noen av de rusavhengige trenger bolig med spesiell utforming og plassering for å<br />

kunne bo. <strong>Kommune</strong>n er i ferd med å ytvikle slike tiltak. Mange trenger imidlertid tett<br />

oppfølging knyttet til boligen for å kunne bo selvstendig. <strong>Kommune</strong>n mangler slike<br />

tiltak. En del av de rusavhengige trenger andre tiltak enn det som er utviklet.<br />

Konsekvenser er at de blir stående på ventelisteover tid ,uten å få tilbud om bolig.<br />

I dag har rusavhengige vansker med å nå frem i konkurransen med andre grupper,<br />

særlig barnefamilier.<br />

Kommunale utleieboliger i <strong>Sandnes</strong> - 32 - <strong>Sandnes</strong>


Rogaland Revisjon IKS<br />

3 VURDERINGER OG<br />

ANBEFALINGER<br />

3.1 BOLIGSOSIAL HANDLINGSPLAN<br />

Ny boligsosial handlingsplan for <strong>Sandnes</strong> kommune ble vedtatt i bystyret den<br />

14.10.2008. Planen er utvidet i forhold til forrige kommunale plan. Den nye planen omfatter<br />

både utleieboliger, utbyggingspolitikk og økonomiske støtteordninger.<br />

Vi vurderer planen som god, ikke minst fordi den er tverrsektoriell og godt forankret,<br />

og med fast rapportering til beslutningstakerne. Den fører også til at det blir tatt reelle<br />

politiske beslutninger. I kommunens budsjettbehandling i desember 2010, ble budsjettet<br />

for gjennomføring av boligsosial handlingsplan opprettholdt, til tross for et stramt<br />

kommunebudsjett med flere kutt. Dette viser at planen er prioritert.<br />

<strong>Sandnes</strong> kommune har laget en plan med mange konkrete mål. Dette har gjort at det i<br />

dag er enklere å måle resultater. Det er også et godt utgangspunkt for prioritering og<br />

videre oppfølging.<br />

Etter vår vurdering har <strong>Sandnes</strong> kommune organisert oppfølging av boligsosial handligsplan<br />

på en god måte, slik at planen er godt forankret i bystyret og i de sentrale planene<br />

i kommunen. Det er etablert en egen arbeidsgruppe som har ansvar for oppfølging<br />

av planen. Gruppen er satt sammen av representanter for de ulike sektorene som<br />

er involvert i dette arbeidet. Aktiviteten i arbeidsgruppen er stor og den rapporterer<br />

planlagt og jevnlig til folkevalgte organer. Denne arbeidsgruppen har etter vår vurdering<br />

også god oversikt på alle områder som berører boligsosiale forhold. Dette har<br />

medført raske beslutninger og omprioriteringer av midler. Et eksempel er ”sommerfullmakten”<br />

der inntekter fra salg av boliger ble benyttet til å sette i stand boliger som<br />

sto tomme. Gruppen som følger opp planen, og sammensetningen av gruppen, er en<br />

forutsetning for at <strong>Sandnes</strong> kommune skal lykkes i gjennomføringen.<br />

Et aktuelt spørsmål er om kommunen bør gå lenger ved tiltak etter plan- og bygningsloven<br />

for å få en utbygger til å bygge boliger med størrelse og kvalitet som kan være<br />

grunnlag for startlån, eller som kommunen kan kjøpe til markedspris. Vi er enig med<br />

kommunen i at det er best å forsøke med opplysning og påvirkning i stedet for å tvinge<br />

gjennom slike tiltk. Et poeng her er at det ikke er kommet noen signaler fra departementet<br />

om hvorvidt kommunen skal benytte adgangen til å gi pålegg som nå er hjemlet<br />

i plan- og bygningsloven. Dersom pålegg etter loven blir virkemidler etter sentrale<br />

føringer, bør også <strong>Sandnes</strong> vurdere dette, men foreløpig har ikke fremstøtene mot tomteselskap<br />

og andre utbyggere vært forsøkt lenge nok. <strong>Sandnes</strong> har hatt positive erfaringer<br />

med påvirkning og opplysning, og bør fortsette med dette.<br />

Kommunale utleieboliger i <strong>Sandnes</strong> - 33 - <strong>Sandnes</strong>


Rogaland Revisjon IKS<br />

3.2 BOLIGENE<br />

Målet om 15 nye boliger i året i planperioden er ikke nådd. Dette har sammenheng<br />

med at kommunen har revet, solgt og sagt opp leiekontrakter. Netto tilgang på boliger<br />

har faktisk minket i løpet av den tiden boligsosial handlingsplan har virket, se figur 3.<br />

Konsekvensen av at man så langt ikke har nådd målene i planene er at kommunene<br />

fortsatt har en vanskelig situasjon for innbyggere som trenger hjelp med å skaffe seg<br />

bolig. <strong>Kommune</strong>n har fortsatt lange ventelister, og man er nødt til å velge midlertidige<br />

løsninger som ikke er optimal.<br />

På tross av at situasjonen er vanskelig og man ikke alltid kan gi de ønskede tilbud er<br />

det vår vurdering at kommunen oppfyller sine forpliktelser etter Sosialtjenestelovens<br />

bestemmelser om boliger til vanskeligstilte og midlertidige botilbud – og <strong>Kommune</strong>helsetjenestelovens<br />

bestemmelser om tilbud til personer som har behov for heldøgns<br />

omsorg.<br />

<strong>Kommune</strong>n er likevel i posisjon til å nå målene: det bygges 28 nye boliger, to reserveres<br />

til peronal, i stedet for 12 som ble revet, en forventer å få satt opp de 12 robuste boligene<br />

det er kontrakt på, samt at kommunen har kjøpt tomter det skal bygges på, og<br />

har kjøpt boliger i prosjekter som er under bygging. I 2010 ble det solgt to boliger. Det<br />

ser ut som om målene i planen vil kunne nås under planperioden som helhet. Det er<br />

etter vår mening også viktig at kommunen nå har mer hensiktsmessige boliger.<br />

Det er viktig at det ikke går for lang tid mellom ut- og innflytting. <strong>Kommune</strong>n har nå<br />

fått en oversikt over generelt vedlikeholdsbehov for de kommunale boligene. 20 <strong>Kommune</strong>n<br />

bør prioritere et jevnlig vedlikehold også i periodene mellom ut- og innflytting,<br />

slik at det ved skifte kun er nødvendige utbedringer som foretas, og ikke et fullt vedlikehold<br />

etter plan. På denne måten kan tiden med tomme boliger reduseres.<br />

3.3 TILDELING OG VENTELISTER<br />

Det er ingen faste kriterier for utøving av skjønn ved tildeling. Med den underliggende<br />

prioritering av barnefamilier, og sett opp mot knappheten på boliger, er dette trolig<br />

ikke noe problem i dag. Dersom det senere skulle bli flere boliger, og større skjønnutøvelse<br />

mellom søkerne, bør det etter vår vurdering arbeides for å innføre kriterier for<br />

tildeling. Disse kriteriene må muligens utformes slik at det blir en gitt fordeling mellom<br />

ulike grupper, og også slik at man sørge for at ingen faller utenom<br />

Administrasjon av ventelistene er et krevende arbeid for boligtjenesten. Disse føres<br />

manuelt, og er i dag omfattende dokumenter. Disse gir en oversikt over personer som<br />

har søkt, personer som burde ha bofellesskap, personer som vurderes for leilighet nær<br />

20<br />

Se eksempel i vedlegg.<br />

Kommunale utleieboliger i <strong>Sandnes</strong> - 34 - <strong>Sandnes</strong>


Rogaland Revisjon IKS<br />

base. I tillegg inneholder oversikten en bytteliste. Byttelisten viser både beboere som<br />

ønsker å bytte av forskjellige årsaker, og kommunens behov for å bytte for å frigjøre en<br />

annen type bolig ved endring. I tillegg holdes det her oversikt over alle boligene. Det<br />

bør fra kommunens side gjøres noe for å få et saksbehandlingssystem som kan lette<br />

dette arbeidet, samtidig som at det blir sikrere mot feil. I verste fall kan listen bli så<br />

vanskelig tilgjengelig at det ikke blir likebehandling ved utøvelse av skjønn når bolig<br />

tildeles.<br />

Vi anbefaler kommunen å :<br />

Videreføre arbeidet i gruppen som følger opp den boligsosiale handlingsplanen<br />

Vurdere å gi faste kriterier for skjønn ved tildeling<br />

Innføre et saksbehandlingssystem for administrasjon av ventelister og boliger<br />

Jevnlig vurdere tiltak etter plan-og bygningsloven i reguleringsplaner<br />

Kommunale utleieboliger i <strong>Sandnes</strong> - 35 - <strong>Sandnes</strong>


Rogaland Revisjon IKS<br />

VEDLEGG<br />

Kommunale utleieboliger i <strong>Sandnes</strong> - 36 - <strong>Sandnes</strong>


Om forvaltningsrevisjon<br />

Rogaland Revisjon IKS<br />

I kommunelovens § 77.4 pålegges kontrollutvalgene i fylkeskommunene og kommunene å påse at det<br />

gjennomføres forvaltningsrevisjon. Forvaltningsrevisjon innebærer systematiske vurderinger av økonomi,<br />

produktivitet, måloppnåelse og virkninger ut fra kommunestyrets vedtak og forutsetninger. Lovens bestemmelser<br />

er nærmere utdypet i revisjonsforskriftens kapittel 3 og kontrollutvalgsforskriftens kapittel 5.<br />

Revisjon i norsk offentlig sektor omfatter både regnskapsrevisjon og forvaltningsrevisjon, i motsetning til i<br />

privat sektor hvor kun regnskapsrevisjon (finansiell-) er obligatorisk.<br />

Rogaland Revisjon IKS utfører forvaltningsrevisjon på oppdrag fra kontrollutvalget i kommunen. Arbeidet<br />

er gjennomført i henhold til NKRF sin standard for forvaltningsrevisjon, RSK 001. Les mer på<br />

www.rogaland-revisjon.no.<br />

Denne rapporten er utarbeidet av forvaltningsrevisor Ingrid Tjørhom under ledelse av fagansvarlig for<br />

forvaltningsrevisjon Bernt Mæland, og gjennomgått av oppdragsleder Tove Gunn Moen.<br />

Revisjonskriterier<br />

Revisjonskriteriene er krav eller forventninger som revisjonen bruker for å vurdere funnene i undersøkelsene.<br />

Revisjonskriteriene skal være begrunnet i, eller utledet av, autoritative kilder innenfor det reviderte<br />

området, f.eks lovverk og politiske vedtak. I dette prosjektet er følgende kriterier anvendt:<br />

Lover:<br />

LOV 1991-12-13 nr 81: Lov om sosiale tjenester m. v<br />

LOV-2009-12-18 nr 131: Lov om sosiale tjenester i arbeids- og velferdsforvaltningen<br />

LOV 1982-11-19 nr 66: Lov om helsetjenesten i kommunene<br />

LOV-2008-06-27 nr 71: Plan- og bygningsloven<br />

Boligsosial handlingsplan for <strong>Sandnes</strong> kommune 2008 – 2015 med revisjoner<br />

Rapportering til bystyret på resultat av boligsosial handlingsplan<br />

<strong>Kommune</strong>plan for <strong>Sandnes</strong> 2007 – 2020<br />

Økonomiplan for <strong>Sandnes</strong> 2011- 2014<br />

Årsmeldinger i <strong>Sandnes</strong> kommune<br />

Kilder<br />

Metode<br />

Ot. prp. nr. 29 (1990 -91) Sosiale tjenester<br />

Ot. prp.nr. 11 (2008-2009) Ei styrkt bustøtte<br />

Rogaland Revisjon IKS: Plan og byggesaker i <strong>Sandnes</strong> kommune, 2011<br />

Boligtjenestens avtaler, venteliste, oversikt boliger<br />

Se også fotnoter med lenker i rapporten.<br />

Intervjuliste:<br />

Gruppen som følger opp boligsosial handlingsplan:<br />

Leder boligtjenesten<br />

Representant fra mestringsenheten<br />

Kommunale utleieboliger i <strong>Sandnes</strong> - 37 - <strong>Sandnes</strong>


Rogaland Revisjon IKS<br />

Rådgiver, fagstab<br />

Representant fra Eiendom<br />

Den tverrfaglige gruppen som tildeler boliger:<br />

Koordinator for boligtjenesten<br />

Mestringsenheten /Ruskonsulent<br />

Mestringsenheten/ Psykisk helse<br />

Rådgiver, Nav kommune<br />

Vi har også vært i kontakt med leder for <strong>Sandnes</strong> Tomteselskap KF.<br />

Riving og salg av boliger i perioden for boligsosisl handlingsplan.<br />

Det er revet 12 boliger i Kanalgaten. Her bygges der 22 nye boenheter. To boliger i<br />

årsvollveien måtte stenges, da disse var for dårlig stand. <strong>Kommune</strong>n solgte to uhensiktsmessige<br />

boliger i Årsvollveien i 2010, og det er også solgt boliger i 2009.<br />

Som kommunens boliger i statistikken , regnes også boliger som <strong>Sandnes</strong> eiendomleier<br />

av utbyggere. Disse boligene blir videreformidlet til boligtjenesten.<br />

14 privat innleide boliger er avviklet.<br />

Eksempel på oversikt over tilstand og vedlikeholdsbehov på boliger:<br />

Grønn farge er god stand, ved gul må noe gjøres innen et par år, og ved rød farge er<br />

det behov for umiddelbart vedlikehold.<br />

Kommunale utleieboliger i <strong>Sandnes</strong> - 38 - <strong>Sandnes</strong>


Rogaland Revisjon IKS<br />

Eksempel på brev vedrørende erstatning etter skade på leilighet:<br />

Kommunale utleieboliger i <strong>Sandnes</strong> - 39 - <strong>Sandnes</strong>


Regnskapsrevisjon Forvaltningsrevisjon Selskapskontroll Andre tjenester<br />

Rogaland Revisjon IKS<br />

Løkkeveien 10<br />

4008 Stavanger<br />

Tlf 40 00 52 00<br />

Faks 51 84 47 99<br />

www.rogaland-revisjon.no<br />

www.rogaland-revisjon.no

Hooray! Your file is uploaded and ready to be published.

Saved successfully!

Ooh no, something went wrong!