Bjørnåsen syd 2, Bjørndal Planforslag til offentlig ettersyn ...

512.1
Oslo kommune
Plan- og bygningsetaten
Avdeling for byggeprosjekter
Bjørnåsen syd 2, Bjørndal
Planforslag til offentlig ettersyn
Bebyggelsesplan
Planområdet er ca. 49 daa og består av fem boligregulerte felt med differensiert grad av utnyttelse
og høyder fra 2 til 4 etasjer samt underetasje og garasjekjeller. Området foreslås utbygget med
blokker av forskjellig typer og høyder med totalt 311 leiligheter. Forslaget til bebyggelse avviker fra
gjeldende regulering som forutsetter en blanding av blokker og småhus og endret grad av utnyttelse
i feltene, samt justering av trasé for gangveiforbindelse i nordre halvdel og utformingen av
snuplassen i offentlig vei i søndre del. Plan- og bygningsetaten anbefaler ikke planforslaget.
.
Plan - og bygningsetaten be r om beme rkninge r til forslaget i løpe t av h ørin gspe rioden
fra: 08.10.2007 til: 07.11.2007
Vi gjør oppmerksom på at også innsigelser må sendes innen fristen.
Utarbeidet av: AS Selvaagbygg v/Skjeseth og Solvang Arkitekter AS
Bydel: Søndre Nordstrand Saksnummer: 200600276
Gnr./bnr.: 187/1,28 og 29 Dokumentnummer: 42
Saksnummer oppgis alltid ved henvendelse
Plan- og bygningsetaten Besøksadresse: Sentralbord: 02 180 Bankgiro:
Avdeling for byggeprosjekter Vahls gate 1, 0187 Oslo Kundesenter: 23 49 10 00 6003.05.58920
Storkunder, Team 1 Postadresse: Telefaks: 23 49 10 01
Internett: Boks 364 Sentrum, E-post: postmottak@ Organisasjonsnummer:
www.pbe.oslo.kommune.no 0102 Oslo pbe.oslo.kommune.no 971 040 823 MVA

Saksnr: 200600276-42 Side 2 av 16
INNHOLD
Plan- og bygningsetatens saksfremstilling
Faktaark side 3
Saksgang side 4
Sammendrag side 5
Plan- og bygningsetatens kommentarer til bemerkninger side 6
Plan- og bygningsetatens foreløpige vurdering side 7
Forminsket plankart side 11
Planbestemmelser side 12
Vedtak om offentlig ettersyn side 14
Trykte vedlegg
1. Forslagsstillers planbeskrivelse
2. Samrådsinnspill
3. Kunngjøringsinnspill
4. Gjeldende reguleringsbestemmelser
5. Skisse av gjeldende regulering
6. Hustyper
Utrykte vedlegg
1. Plankart i målestokk 1:500
2. Modell

Saksnr: 200600276-42 Side 3 av 16
FAKTAARK
Forslagsstiller:
Skjeseth og Solvang Arkitekter AS, Skedsmogata 7, 2000 Lillestrøm
tos@ssarkitekter.no
Eieropplysninger
Gnr. 187, bnr. 28 og 29: Selvaagbygg AS
Arealstørrelse – planområde
Planområdet totalt: 49.029 m 2
Areal for hvert formål:
- Boliger 10.207 m 2
- Off. kjøreveier inkl. annet veiareal 1.687 m 2
- Offentlige gangveier/fortau 2.096 m 2
- Felles kjøreveier/p-plasser inkl. annet veiareal 4.345 m 2
- Felles gangveier/stier inkl. annet veiareal 5.546 m 2
- Felles p-plass P3/B2 959 m 2
- Felles lek/opphold 1.956 m 2
- Fellesareal (grønt/lek) 21.682 m 2
- Renovasjonsplasser 551 m 2
Arealstørrelse – ny bebyggelse
(Det er kun tatt med areal som er inkludert ved %TU-beregningen for de enkelte felt, dvs. alt boligareal +
balkong-/terrasseareal iht. NS 3940).
Over terreng:
- Felt B-1 6.040 m 2 BRA
- Felt B-2 (B2a + B2b) 3.665 m 2 BRA
- Felt C-1/C-2 11.092 m 2 BRA
- Felt C-3 2.365 m 2 BRA
Under terreng:
Garasjer/boder som ikke er inkludert i BRA-arealet
Utnyttelse m. m.
Feltarealer:
- Felt B-1 8.879 m 2
- Felt B-2 (B2a + B2b) 8.535 m 2
- Felt C-1/C-2 18.998 m 2
- Felt C3 8.598 m 2
Tomteutnyttelse, %-TU, for hvert enkelt felt:
- Felt B-1 6040 m 2 : 8879 m 2 x 100% = 68,0%
- Felt B-2 (B2a + B2b) 3665 m 2 : 8535 m 2 x 100% = 43,0%
- Felt C-1/C-2 11092 m 2 : 18998 m 2 x 100% = 58,4%
- Felt C3 2365 m 2 : 8598 m 2 x 100% = 27,5%
Antatt antall boligenheter (pr. felt/totalt):
Felt B-1
70 stk.
Felt B-2
67 stk.
Felt C-1/C-2
131 stk.

Saksnr: 200600276-42 Side 4 av 16
Felt C3
Sum
43 stk.
311 stk.
Boligtype:
- Type X-1 - Terrassehus, "6-spenner", 3+u+u/g-et. m. 2-, 3- og 4-roms leiligheter
- Type X-2/3 - Terrassehus, "6-spenner", 3 + u + g-et. m. 2-, 3- og 4-roms leiligheter
- Type Y1 - Flerfamiliehus (leilighetsbygg), "4-spenner" , 2+u-et. m. 2-, 3- og 4-roms leiligheter
- Type Y2 - Flerfamiliehus (leilighetsbygg), "6-spenner" , 2+u-et. m. 2-, 3- og 4-roms leiligheter
- Type Y3 - Flerfamiliehus (leilighetsbygg), "6-spenner" , 2+g-et. m. 2-, 3- og 4-roms leiligheter
- Type Z1 - Blokk, "7-spenner", 3+u+g-et. (+ dels bodet.) m. 2-, 3- og 4-roms leiligheter
- Type Z2 - Blokk, "7-spenner", 4+u+g-et. (+ dels bodet.) m. 2-, 3- og 4-roms leiligheter
Antatt leilighetsfordeling:
Felt B-1
Felt B-2
Felt C-1/C-2
Felt C3
Sum
30 2-roms - 16 3-roms - 24 4-roms - totalt 70 stk.
24 2-roms - 25 3-roms - 18 4-roms - totalt 67 stk.
50 2-roms - 37 3-roms - 44 4-roms - totalt 131 stk.
16 2-roms - 17 3-roms - 10 4-roms - totalt 43 stk.
120 2-roms - 95 3-roms - 96 4-roms - totalt 311 stk.
38.6% 30,6% 30,8%
Parkering
Parkering skal være i henhold til den til enhver tid gjeldende parkeringsnorm for Oslo kommune. Dette
innebærer anslagsvis følgende dekning og krav (tallene i parentes er krav):
Felt B-1
Felt B-2 (inkl. plasser på P3)
Felt C-1/C-2)
Felt C-3
Sum
81 stk. i garasje - 10 stk. på terreng - totalt 91 (70,4) stk.
24 stk. i garasje - 40 stk. på terreng - totalt 64 (68,3) stk.
135 stk. i garasje - 25 stk. på terreng - totalt 160 (133,3) stk.
24 stk. i garasje - 30 stk. på terreng - totalt 54 (43,5) stk.
264 stk. i garasje - 105 stk. på terreng - totalt 369 (315,7) stk.
71,5% 28,5%
Det er valgt en høyre parkeringsdekning enn kravet på grunn av at området har en beliggenhet som vil
medføre en høyre bilbruk enn blant annet i områder med bedre T-banedekning.
Plasser for sykkelparkering: I henhold til norm i garasje/sportsboder /på terreng (angis på utomhusplaner)
Lekeareal
Felles leke-/grøntareal uten/med interne gangveier (ikke fortau) totalt : 23.638 m 2 / ca. 30.000 m 2
Felles leke-/grøntareal uten/med interne gangveier pr. leilighet : 76 m 2 / 96,5 m 2
Interne gangveier (offentlige/felles) kan brukes som del av lekearealet (sykling mm.).
Vurdering av forskrift om konsekvensutredning
Planforslaget er vurdert iht. plan- og bygningslovens kapittel VII-a "Konsekvensutredninger", med
tilhørende forskrift.
Planforslaget faller ikke inn under forskriftens virkeområde og skal derfor ikke konsekvensutredes.
SAKSGANG
Etter offentlig ettersyn vil innkomne bemerkninger bli referert, kommentert og eventuelle endringer
innarbeidet. Saken er planlagt oversendt Rådhuset for politisk behandling 1. tertial 2008.

Saksnr: 200600276-42 Side 5 av 16
SAMMENDRAG
Bakgrunn
Planområdet omfatter et ca. 49 daa stort skogbevokst, kupert og vestvendt område på Bjørndal. Det
strekker seg fra Bjørnåsveien i nord til Seterbråtveien i syd. I vest grenser det til et stort friområde for lek
og idrett. I øst grenser det til en allerede utbygd del av samme plan der det er oppført blokker og rekkehus i
tundannelser. Planområdet ble regulert i 1987 og gjeldende reguleringsplan som omfatter totalt ca. 147 daa
inkludert friområder og offentlige trafikkområder, forutsetter en utbygging med en blanding av blokker og
småhus. Gjeldende regulering setter krav til vedtatt bebyggelsesplan før søknad om rammetillatelse kan
behandles. Det er kun registrert biologisk mangfold på en mindre del av planområdet lengst i sydøst. Dette
arealet berøres ikke av foreslått ny bebyggelse.
Beskrivelse av planforslaget
Skjeseth og Solvang Arkitekter AS har i samarbeid med grunneier og utbygger som er AS Selvaagbygg
utarbeidet forslag til bebyggelsesplan.
Planområdet foreslås utbygget med blokkbebyggelse med totalt 311 leiligheter av varierende størrelse med
omtrent lik fordeling av 2-, 3- og 4-roms leiligheter. Bebyggelsen varierer i volum fra mindre lavblokker i
2 etasjer med underetasje til større blokker i 4 etasjer + underetasje og garasjekjeller. I det skrånende
terrenget medfører dette for de store blokkene eksponerte garasjekjellere mot vest.
Gjeldende regulering har regulert %-TU for de enkelte felt planen er delt opp i, som varierer fra 45% til
64%. Bebyggelsesplanen innebærer en endring av regulert %-TU i de enkelte felt fra 27% til 68%, men
ikke en økning av %-TU totalt sett. Hele felt C1 som utgjør planområdets høyeste del der gjeldende
regulering gir mulighet for blokker i inntil 4 etasjer, holdes fri for bebyggelse og foreslås til felles
lekeareal med plass til bla ballplass som gjeldende reguleringer krever innpasset i området. Det er 76m 2
leke-/ oppholdsareal pr. leilighet. Parkering er vist med 105 plasser på terreng og 264 plasser under
bebyggelsen. Dette er over normen som totalt krever 315 plasser.
Regulert offentlig trafikkområde (gang-/sykkelvei) i nordre halvdel av planforslaget får en noe justert
trasé.
Snuplassen i offentlig trafikkområde (kjørevei) i den søndre halvdelen av planområdet får også en mindre
justering.
Forhåndsuttalelser
Planarbeidet har pågått siden 2002. Forslaget til bebyggelsesplan slik den nå er utformet, er ikke sendt til
forhåndsuttalelse, men det foreligger samrådsuttalelser fra 2006 og kunngjøringsinnspill fra 2002 i
forbindelse med tidligere varsling av en bebyggelsesplan som i hovedtrekkene er den samme som den nå
foreliggende plan.
Det er innkommet totalt 23 uttalelser.
Bydel Søndre Nordstrand er positive til at felt C1 ikke bebygges. Åsryggen og spesielt den sørvendte
skråningen i felt C3 må bevares da den vil kunne fungere som et fint rekreasjons- og lekeområde. Antall
etasjer må holdes innenfor gjeldende regulering. I felt B1 og B2 må det vurderes om bebyggelsen skal
trekkes lengre ned for i større grad å bevare åsryggen. Snarveier og ”barnetråkk” må sikres. Idrettsparken
vest for planområdet må prioriteres dersom boligbygging gir konflikter med hensyn til støy. Det anbefales
60% små leiligheter da bydelen har en stor andel større leiligheter. Behov for barnehageplasser vil kunne
dekkes av to regulerte barnehagetomter i området. Barnehage- og skolekapasiteten må avklares før
utbygging igangsettes. Det må settes av lokaler til grendehus og sosiale møteplasser. Skolevei og vei til
idrettsanlegget bør sikres ved at det bygges ny gang-/sykkelvei langs vestsiden av Slimeveien, nytt fortau
langs Bjørnåsveien og fortau øverst i Seterbråtveien. Utbyggingen må fokusere på universell
tilgjengelighet, økologiske prinsipper og byøkologisk program.
Byantikvaren opplyser at det ikke er kjente antikvariske interesser i området, men at evt. automatisk
fredete kulturminner som likevel kan påtreffes, må varsles.

Saksnr: 200600276-42 Side 6 av 16
Samferdselsetaten uttaler at eventuell omlegging av gang-/sykkelveien i nordre halvdel av planen må
planlegges slik at den treffer nord-/sørgående sykkelvei i dalen lengst mulig mot nord da dette er naturlig
bevegelsesretning for brukerne. Interne gangveier med kjøreatkomst må reguleres til privat fellesareal.
Offentlig gang-/sykkelvei langs østsiden av nordre del av planen er unødvendig. Avkjørsler må i størst
mulig grad anlegges vinkelrett på vei og ha en bredde på maks 4m.
Helse- og velferdsetaten anbefaler tiltak mot radon ved bygging av nye boliger og at de laveste
grenseverdiene i T-1442 skal følges. Forurensningsforskriften gjelder ved terrenginngrep. Det er ikke
registrert helsefarlig grunn eller luft i området. Området må tilkobles fjernvarmenettet.
Undervisningsbygg Oslo KF opplyste i 2002 at Seterbråten barneskole har noe kapasitet for nye elever,
Bjørndalen barneskole har begrenset ledig kapasitet og Bjørnholt ungdomsskole har noe ledig kapasitet.
Det må ikke startes utbygging på Bjørndalen før ny barneskole er bygget og diverse trafikksikringstiltak på
det overordnede veinettet i området er utført.
Vann- og avløpsetaten anbefaler lokal overvannshåndtering.
Trafikketaten anbefaler at minimum 5% av parkeringsplassene tilrettelegges for forflytningshemmede.
Bjønndalen idrettsforening uttaler at nye boliger er lagt for nær idrettsfeltet med tanke på
støyproblematikk. Det er større innslag av terrassehus og blokkbebyggelse i forhold til gjeldende
regulering. Det må etableres fysisk hinder slik at idrettsanlegget og gangveiene ikke benyttes til biltrafikk.
Gammel kraftlinje som krysser idrettsområdet og planområdet, må fjernes.
Forslagsstillers kommentarer til uttalelsene:
I samråd med bydelen er høyden på bebyggelsen i felt C3 redusert fra 3 etasjer til 2 etasjer + underetasje.
Felt C1 bebygges ikke, men høyden på hus i øvre del av felt C2 økes fra 3 etasjer + underetasje til 4 etasjer
+ underetasje slik gjeldende regulering for dette feltet gir rom for. Det er ca. 39% 2-roms leiligheter i
prosjektet. Samferdselsetatens synspunkter imøtekommes.
PLAN- OG BYGNINGSETATENS KOMMENTARER TIL
BEMERKNINGER
Kommentarer til uttalelser
Plan- og bygningsetaten er i likhet med bydelen meget positive til at felt C1 ikke bebygges. Dette gir et
stort sammenhengende areal som er velegnet for lek og rekreasjon og etaten er derfor ikke enig med
bydelen i at også den sørvendte skråningen i felt C3 må holdes fri for bebyggelse.
Omlegging av gang-/sykkelveien er ikke lenger aktuell, kun mindre justeringer av traséen. Gangveien øst i
nordre del er nå foreslått regulert til fellesareal (intern gangvei).
Uttalelsen fra Undervisningsbygg er nå 5 år gammel og Plan- og bygningsetaten vil derfor avvente deres
uttalelse ved offentlig ettersyn i forhold til skolesituasjonen. Det er regulert flere barnehager i området som
skal dekke de boligregulerte arealene som det nå fremmes bebyggelsesplan for.
For øvrig vises det til etatens foreløpige vurdering.

Saksnr: 200600276-42 Side 7 av 16
PLAN- OG BYGNINGSETATENS FORELØPIGE VURDERING
Forholdet til gjeldende regulering
Gjeldende regulering for området ble vedtatt 20.09.1989 (S-3118), omfatter totalt ca. 147 daa inkludert
offentlige trafikkområder og friområder. Planområdet for denne bebyggelsesplanen utgjør ca. 50 daa
regulert til bolig, fellesområder og offentlig gang-/sykkelvei. Boligregulerte områder er delt i felt med krav
til forskjellig utforming av bebyggelsen for å få et variert område med forskjellige boligtyper.
Gjeldende regulering forutsetter i feltene B2 og C3 småhus i form av eneboliger og rekkehus i inntil 2
etasjer med underetasje der terrenget naturlig ligger til rette for det. Det fremgår av reguleringsestemmelsene
at det i disse feltene i tillegg til rekkehus og eneboliger også kan oppføres ”flerfamiliehus” i inntil
2 etasjer + underetasje (garasjeetasje). I feltene B1, C1 og C2 kan det oppføres blokkbebyggelse i 4 etasjer
som skal inkludere en eventuell underetasje der dette er terrengmessig naturlig. I tillegg kommer
garasjekjeller. Illustrasjonsplanen til reguleringsplanen viser alle typer bebyggelse lagt slik at det dannes
tun og møteplasser og antall parkeringsplasser på terreng er meget beskjedent.
Intensjonen i denne planen er boligområder med en blanding av blokker og småhus med tundannelser og
gode møteplasser.
Bebyggelsesplan omfatter som nevnt et område på hele 50 daa og etaten mener derfor at det er spesielt
viktig at gjeldende regulerings intensjon om et variert område med en blanding av småhus og blokker
følges opp.
Forslaget til bebyggelsesplan avviker fra gjeldende regulering på følgende punkter:
• Grad av utnyttelse i de enkelte felt er endret, men totalt for hele planområdet er den ikke over
maks regulert.
• Planområdet bebygges med forskjellige typer blokker og ikke med en blanding av blokker og
småhus.
• Felt C1 som er regulert for bebyggelse i inntil 4 etasjer holdes ubebygd og foreslås til lek/opphold
• Grensen mellom felt B1 (maks 4 etasjer) og sønnenforliggende felt B2 (maks 2 etasjer) forskyves
noe sydover, men de to sydligste blokkene i felt B1 foreslås i maks 3 etasjer.
• Offentlig gang-/sykkelvei mellom felt B1 og B2 får en noe justert trasé.
• Snuplass i offentlig vei mellom felt C1 og C2 er noe justert.
Hustyper
De foreslåtte svalgangshus samt kvaliteten på disse er hovedgrunnen til at Plan- og bygningsetaten ikke
kan anbefale forslaget til bebyggelsesplan. Gjeldende regulering forutsetter en blanding av blokker og
småhus, mens foreliggende forslag til bebyggelsesplan viser forskjellige typer blokker.
”Flerfamiliehus” er ikke et entydig definert begrep, men kan, som 4-mannsboliger, både anses som småhus
og lavblokk avhengig av utformingen. I dette tilfellet kan de foreslåtte svalgangshusene ikke aksepteres
som småhus. De er for store i volum med for mange leiligheter (12 -24). I tillegg viser illustrasjonene til
reguleringsplanen ”flerfamiliehus” i en langt mer beskjeden skala enn de nå foreslåtte enheter. Etter Planog
bygningsetaten oppfatning har de foreslåtte enheter intet med småhus å gjøre.
Plan- og bygningsetaten har under forarbeidene til planforslaget pekt på typologien i den allerede
gjennomførte delen av samme plan som ligger nordøst for planområdet, og som er utbygd med en blanding
av lavblokker og rekkehus i tundannelser med hovedvekt på det siste. Etaten har ansett samme bygningstypologi
som en naturlig utvikling også av denne planen og gitt forslaggstiller beskjed om dette. Dette har
forslagsstiller ikke fulgt opp. Både terrasseblokkene og svalgangshusene er som typer og volumer dårlig
tilpasset omkringliggende bebyggelse som omfattes av samme reguleringsplan. Å legge småleiligheter i
småhusfeltet er dessuten et klart brudd med gjeldende regulerings intensjon og gir en uheldig fordeling av
leilighetstyper.

Saksnr: 200600276-42 Side 8 av 16
Bokvalitet
Svalgangshusene fremstår som forvokste småhus med til dels dårlig bokvalitet, med ensidig vendte
leiligheter (halvparten østvendt mot gangvei) der også inngangspartiet er en del av denne leilighetsorienteringen.
Plan- og bygningsetaten anser dette som uakseptabelt også i en tett by situasjon. I den
foreliggende situasjonen blir det desto mer uakseptabelt.
Leilighetsfordeling:
Av de totalt 311 leilighetene foreslås det en fordeling med 38,6% toroms, 30,6% treroms og 30,8%
fireroms leiligheter. Bydelen ønsker 60% toroms, da det er mange store leiligheter i bydelen. Plan- og
bygningsetaten vil likevel anbefale den foreslåtte leilighetsfordeling, da området er meget velegnet for
barnefamilier. Gjeldende regulering har ikke krav til leilighetsfordeling, men utfra de regulerte hustyper
legges det opp til en variert leilighetsstørrelse.
Bebyggelsesstruktur
På grunn av det nord/syd-gående terrenget mener forslagsstiller det ikke er terrengmessig naturlig å legge
inn brudd i det foreslåtte bebyggelsesmønsteret slik etaten har foreslått og at bygg på tvers av det relativt
bratte terrenget vil gi en dårlig terrengtilpasning.
En plassering av ny bebyggelse i nord-/sydretning på langs av kotene kan som hovedprinsipp anbefales for
å legge til rette for en god terrengtilpasning med bebyggelse på langs av kotene og vestvendte utearealer.
Det overordnede grepet må imidlertid være at bebyggelsen legges slik at monotoni unngås og at det skapes
gode møteplasser og fellesarealer for lek/opphold. Hovedretningen må derfor ha brudd. Den uønskede
monotonien i forslaget til bebyggelsesplan er dels et resultat av valgte hustyper. Spesielt i felt C3 der
terrenget danner en kolle med fall både mot øst, sør og vest er det naturlig at bebyggelsesretningen brytes
opp for å tilpasse seg denne terrengformen bedre og ikke utformes som en nord-/sydgående rekke.
Terrengtilpasning
Snitt som følger planforslaget viser til en stor grad akseptable terrengtilpasninger, men de store blokkene
har eksponerte garasjekjellere mot vest. Forslagsstiller har under hele saksgangen før offentlig ettersyn fått
beskjed om at dette ikke kan aksepteres. Med så lange strekk med blokker som det her legges opp til, blir
de eksponerte garasjekjellerne spesielt uheldige.
Utearealer
Reguleringsplanen har krav til 70m 2 uteareal pr. leilighet. Forslaget til bebyggelsesplan oppgir andel
uteareal pr. leilighet til 76m 2 . Planområdet ligger både med nærhet til Marka og inntil det store
idrettsanlegget som grenser inntil planområdet i vest. Andel uteareal vurderes derfor arealmessig som
meget bra. Reguleringsplanens krav til et større lekeområde/ballplass er oppfylt i felt C1. Det er meget
positivt at kollen (felt C-1 i gjeldende regulering) er holdt fri for bebyggelse og benyttet til et større
sammenhengende lekeareal med plass til ballspill istedenfor blokker i inntil 4 etasjer som regulert.
Forslaget til bebyggelsesplan viser stedvis gode utearealer med store lekeplasser. Imidlertid er solvendte
utearealer spesielt ved svalgangsblokkene belastet med gangarealer til inngangspartiene som er på begge
sider av bygningene fordi denne bygningstypen er valgt i stedet for en tradisjonell blokk eller småhus.
Det er videre et unødvendig langt strekk i planen uten brudd. Plan- og bygningsetaten har under møter og
tidligere avklaringer av forslaget til bebyggelsesplan anmodet om brudd i husrekkene for å skape gode
uterom og møteplasser og bryte monotonien i rekkene av blokker. Dette er i liten grad imøtekommet.
Parkering
Parkering er i stor grad lagt under bebyggelsen med 264 plasser, mens 105 er lagt på terreng. 20 av
plassene på terreng er lagt utenfor feltene i felles parkeringsområde vest for felt B2 slik at det totalt sett i
dette store området på ca. 50 daa bare er 85 plasser på terreng. Dette frigjør plass til utearealer og er en stor

Saksnr: 200600276-42 Side 9 av 16
forbedring i forhold til tidligere skisser til bebyggelsesplan der store flater var lagt ut til parkering. Dette
anses som meget positivt. Summen av parkeringsplassen mellom Bjørnåsveien og idrettsanlegget og
parkeringsplassen i felt B2 vil kunne utgjøre en uheldig innfallsport til planområdet fra nord med til
sammen 40 plasser dersom disse ikke gis en omsluttende beplantning som både skjuler og atskiller dem.
Dette er det imidlertid god plass til.
Feltvis vurdering:
Felt E:
Feltet foreslås til eneboligtomt. Plan- og bygningsetaten mener det her ligger naturlig til rette også for en
tomannsbolig, både på grunn av tomtens størrelse (1117m 2 ) og naboskapet til tomannsboligene på
nabotomten i nord.
Felt B1:
Feltet foreslås utbygget med en terrasseblokk i 4 etasjer + garasjekjeller og to terrasseblokk i 3 etasjer +
garasjekjeller. Snittet for den nordligste blokken viser en akseptabel terrengtilpasning. Imidlertid har den
eksponert garasjekjeller mot vest, noe som ikke aksepteres. Snittet for den nest nordligste blokken (Snitt
B) viser at den ligger en etasje for høyt i forhold til eksisterende terreng, dvs garasjekjelleren som skal
være en underetasje ligger i sin helhet over eksisterende terreng. Dette medfører også her eksponert
garasjekjeller mot vest og oppfylling i bakkant. Det foreligger ikke snitt for den tredje blokken. Sammen
fremstår disse terrasseblokkene som en lang, voldsom og monoton rekke og den tredje blokken overskrider
også regulert byggegrense i gjeldende plan. Generelt ser det ut til at denne boligtypen med 17m dype
garasjekjellere ikke løser terrengutfordringene og vil fungere dårlig i dette terrenget. 4 et. + garasjekjeller
fremstår som 5 etasjer pga den høye garasjekjelleren. Parkeringen er over normen med 10 plasser ved
innkjøringen til feltet som legger til rette for en praktisk og lett tilgjengelig gjesteparkering. Øvrig
parkering er i garasjekjeller. Feltet får et større sammenhengende uteareal øst for foreslått ny bebyggelse
som grenser inntil fellesareal (lek) slik at det her blir et bredt sammenhengende uteoppholdsareal.
Felt B2:
Feltet foreslås utbygget med svalgangshus i 2 etasjer + underetasje/garasjekjeller. Foreslått hustype og
husplassering med gangveier på alle sider av husene gir selv med et felles leke- og oppholdsområde
utilfredsstillende utearealer og bokvalitet og kan ikke anbefales. Deler av bebyggelsen har også relativt
lang vei til parkeringsplass, noe som inviterer til kjøring på interne gangveier.
Felt C1:
Feltet utgjør områdets høyeste platå og kan i følge gjeldende regulering bebygges med blokker i 4 etasjer +
garasjekjeller. Dette feltet foreslås ubebygd, med opparbeidelse av lekeplass og ballplass. Det anses som
meget positivt at dette feltet benyttes til lek/opphold, da det både har utsikt over området og er eksponert.
Bydelen er også meget positive til denne endringen i forhold til gjeldende regulering.
Felt C2:
Feltet foreslås utbygget med høyder i henhold til gjeldende regulering som er 4 etasjer + garasjeetasje i den
østre delen (øvre blokkrekke) og med blokker i 3 etasjer + underetasje og garasjeetasje i den vestre delen
(nedre blokkrekke). Blokkene er 45m lange og den nedre rekken med 3 blokker mot idrettsanlegget utgjør
dermed en meget lang og monoton rekke som også har eksponerte garasjekjellere. Parkeringen er
tilfredsstillende løst med lett tilgjengelige gjesteparkeringsplasser ved innkjøringene til parkeringen som
for det meste er lagt under bakken. Dette er meget positivt og medvirker til at det kan opparbeides et stort
leke- og oppholdsareal mellom de to blokkrekkene.

Saksnr: 200600276-42 Side 10 av 16
Felt C3:
Feltet er regulert til 2 etasjer + underetasje. T errengmessig er feltet en kolle som skråner både mot øst, syd
og vest. Feltet foreslås utbygget med tre svalgangshus lagt på rekke midt i feltet. Foreslått hustype og
husplassering gir utilfredsstillende syd- og vestvendte utearealer og bokvalitet og kan ikke anbefales.
Parkering er vist på det sydvendt arealet. Sammen med regulert felles areal for parkering helt i syd inntil
veien Seterbråtveien danner dette et inntrykk av mye parkering og lite grønt ved innkjøringen til området.
Bebyggelsen må endres både med hensyn til utforming og plassering for å tilpasse seg terrengformen
bedre, samt være i samsvar med reguleringsplanen som krever småhus i dette feltet..
Verneinteresser
Byantikvaren har uttalt at det ikke knytter seg bevaringsinteresser til området og har ikke bedt om
arkeologisk registrering av området.
Miljøfaglige forhold
Planområdet er ikke utsatt for luftforurensning eller særlig støy fra trafikk.
Det er registrert et lite område med biologisk mangfold lengst sydøst i søndre halvdel av planen, men
foreslått bebyggelse berører ikke dette arealet.
Trafikkforhold
Seterbråtveien i syd ender i snuplass i planområdet og medfører liten trafikkbelastning. Bjørnåsveien i
nord er også en blindvei med begrenset trafikk. Veiene er regulert i 10m bredde med fortau og utformingen
av disse er vurdert i forbindelse med reguleringsplanen for området. Forslaget til bebyggelsesplan
medfører en mindre justering av traséen for gang-/sykkelveien mellom felt B1 og B2. Endringen er
minimal og Plan- og bygningsetaten har ingen innvendinger. Likeledes foreslås en mindre justering av
snuplassen i Seterbråtveien. Dette er også en minimal endring av gjeldende plan som anbefales. Veinettet
har en regulering som er dimensjonert for den grad av utnyttelse planområdet har, og vurdering av
veistandard må derfor sies å være vurdert i reguleringsplanen.
Risiko- og sårbarhet
Forslagsstiller opplyser at undersøkelser i forhold til radon vil bli gjennomført. Dette kan eventuelt ivaretas
i byggesaken.
Barns intere sse r
Det antas at området i dag benyttes av barn til lek. Forslaget til bebyggelsesplan legger opp til gode lekeog
oppholdsarealer for barn, men private utearealer rundt svalgangshusene er dårlige.
Universell utforming
Ny bebyggelse kan tilrettelegges for universell utforming. Dette kan også være tilfelle for deler av
utearealene, mens noe av terrenget er for bratt til å tilfredsstille krav til rullestolbruk.
Økonomiske konsekvenser
Det forutsettes at det ikke er behov for bygging av ny offentlig infrastruktur i området i forbindelse med
utbyggingen. Utbygger vil bli pålagt opparbeidelse av regulerte veier. Regulerte barnehagetomter i
området, vil måtte utbygges i forbindelse med at det nå etableres over 300 nye leiligheter.
Interessemotsetninger
Innkomne uttalelser peker på en mulig konflikt mellom nye boliger og det eksisterende idrettsanlegget i
forhold til støy.

Saksnr: 200600276-42 Side 11 av 16
Foreløpig konklusjon
Gjeldende regulerings intensjon om et boligområde med en blanding av blokker og småhusbebyggelse og
etatens føringer ved flere avklaringer av forslaget til bebyggelsesplan før offentlig ettersyn, vurderes i liten
grad å være fulgt opp. Forslaget til bebyggelsesplan viser kun blokkbebyggelse der deler av denne har til
dels dårlig kvalitet. Forslaget til bebyggelsesplan kan dermed ikke få etatens anbefaling.

Saksnr: 200600276-42 Side 12 av 16
Forminsket bebyggelsesplankart (del 1 av 2):

Saksnr: 200600276-42 Side 13 av 16
Forminsket bebyggelsesplankart (del 2 av 2):

Saksnr: 200600276-42 Side 14 av 16
UTFYLLENDE BESTEMMELSER FOR BJØRNÅSEN SYD 2, FELT B1, B2, C1, C2 OG C3.
Gnr. 187, bnr. 1, 28 og 29
§ 1 Avgrensning
Det regulerte området er vist på plankart merket PSK-200600276 datert 28.08.2007.
§ 2 Formål
Området disponeres til:
• Bebyggelse (boliger)
• Allmennyttig formål (barnehage, barnepark)
• Offentlige trafikkområder (vei, fortau, gang-/sykkelvei, annet veiareal)
• Fellesområder (intern kjørevei/parkering, intern gangvei, fellesareal - lek/opphold)
§ 3 Hustyper
I de enkelte felt kan det oppføres hustyper som vist på bebyggelsesplanen:
Felt B1: Hustype Z1-1, Z2-1, Z1-2
Felt B2: Hustype Y1-1,Y1-2, Y1-3, Y2-1, Y3-1
Felt C2: Hustype X-1, X-2, X-3, Z1-1, Z1-2
Felt C3: Hustype Y1-1, Y2-1, Y3-1
§ 4 Plassering og høyder
Bebyggelsen skal plasseres innenfor angitte byggeområder som vist på kartet. Tilbygg (inngangspartier,
karnapper o.l.) tillates oppført inntil 1,0 m utenfor byggeområdets avgrensning i alle retninger i
horisontalplanet, så lenge det ikke strider mot regulert byggegrenseavstand mot naboeiendommer og veier
eller byggeforskriftene.
I forhold til viste byggeområder kan bebyggelsens grunnflate utvides med inntil 1,0 m i lengde-og
bredderetning, pluss at det kan foretas mindre justeringer av bebyggelsens plassering i horisontalplanet
forutsatt at planens intensjoner beholdes og en ikke kommer i konflikt med byggegrensene mot
naboeiendommer, veier, p-plasser, byggeforskriftens avstandskrav og krav til maks. %-TU.
Bebyggelsens etasjeantall i de enkelte felt skal være i samsvar med angivelse på bebyggelsesplanen. Hver
etasje kan ha en maks. brutto etasjehøyde på 3,0 m.
§ 5 Utforming
Det skal legges vekt på at bebyggelse i samme felt får en beslektet utforming blant annet med hensyn til
materialbruk. "Langfasader" skal som hovedmateriale kles med trepanel eller tilsvarende. Frontfasade over
terreng i parkeringsetasje skal også kles med panel/panelspiler.
§ 6 Atkomst og parkering
Det skal opparbeides atkomst og minimum parkeringsplasser for beboere i henhold til kommunens til
enhver tid gjeldende parkeringsnorm. Parkeringsplassen vest for felt B2 skal benyttes av felt B2.
Gangatkomst til boligene skal være via interne felles private kjørbare gangveier og gangveier/fortau eller
via offentlig gang-/sykkelvei som vist på bebyggelsesplanen.
Det tillates nødvendig nyttekjøring for brannbil, sykebil, renovasjonsbil og flyttebil på private kjørbare
gangveier og offentlige gang-/sykkelveier gjennom området.
Med utomhusplan skal det i nødvendig grad leveres veiprofiler som blant annet redegjør for veienes
terrengtilpasning og stigningsforhold i forhold til krav og tilpasning til bebyggelsen.
Felles hovedgangveier skal være åpne for allmenn ferdsel.

Saksnr: 200600276-42 Side 15 av 16
§ 7 Utomhusarealer
Innenfor områdene merket ”lek/opphold” skal det opparbeides nærlekeplasser på min. 150 – 200 m 2 ,
utstyrt med min. sandkasse, huske og klatrestativ.
Det skal i tillegg opparbeides nødvendig antall sandlekeplasser på min. 50 m 2 maks. ca. 50 meter fra
innganger til boligene.
Utenom selve byggeområdene, veiene og renovasjonsplassene skal mest mulig av eksisterende
naturterreng og vegetasjon søkes bevart med mindre annet er en fordel for utforming og funksjon av
lekeplasser mm. Fyllinger og skjæringer skal jordkles der dette er mulig, og det kan kreves nyplanting som
skjermvegetasjon rundt parkeringsplasser, renovasjonsplasser og lekeplasser. Eksisterende og ny
vegetasjon/beplantning skal vises på utomhusplan.
Terreng og vegetasjon som skal bevares, merkes og beskyttes mot inngrep i anleggsperioden.
§ 8 Plankrav (utomhusplan)
Sammen med søknad om byggetillatelse etter plan- og bygningslovens § 93 skal det innsendes detaljert
utomhusplan for den ubebygde delen av planområdet samlet eller for delområder i målestokk 1:500.
Planen skal redegjøre for leke-/oppholdsplasser med møblering og utstyr, kjøreveier, gangveier, stier,
parkeringsareal, renovasjonsplasser, forstøtningsmurer, gjerder, tilsåing og beplantning (eksisterende og
ny), Planen skal også vise eksisterende og nytt terreng (fyllinger/skråninger) ved kotering på planen. Det
kan som supplerende materiale kreves terrengsnitt.
Planen skal redegjøre for hvordan god tilgjengelighet fra kjørbar vei til hovedinngang kan sikres for alle.
Utomhusplanen skal være godkjent før igangsettingstillatelse gis.
§ 9 Forurensning
Før bygging igangsettes skal det foretas radonundersøkelser. Det skal i nødvendig grad iverksettes tiltak i
forbindelse med oppføring av bebyggelse ved eventuell registrering av radon.
§ 10 Rekkefølgebestemmelser
Utearealer skal være ferdig opparbeidet i henhold til godkjent utomhusplan før midlertidig brukstillatelse
gis eller senest i løpet av påfølgende sommer.

Saksnr: 200600276-42 Side 16 av 16
VEDTAK OM OFFENTLIG ETTERSYN
Plan- og bygningsetaten vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens § 28-2, 4.ledd jf. 27-1 nr.2 i
henhold til delegert myndighet vedtatt av bystyret 06.05.1997 lagt ut til offentlig ettersyn:
Forslag til bebyggelsesplan med utfyllende bestemmelser for Bjørnåsen syd 2 som omfatter utbygging av
området med forskjellige blokktyper, justert trasé for regulert gang-/sykkelvei og mindre justering av
snuplassen i Seterbråtveien.
Alt som foreslått av AS Selvaagbygg v/Skjeseth og Solvang Arkitekter As, vist på kart merket PSK-
200600276, del 1 og 2 og datert Plan- og bygningsetaten 28.08.2007.
PLAN- OG BYGNINGSETATEN, DEN / -
Pål Ravnsborg-Gjertsen
avdelingsenhetsleder
Toril Gulbrandsen
saksbehandler