arsrapport-2010-pareto-project-finance

NLI Eiendomsinvest AS

Årsrapport 2010

Pareto_1104_NLI_Arsrapport_10_v4 kopi.indd 1 02.05.11 12.18

Pareto_1104_NLI_Arsrapport_10_v4 kopi.indd 2 02.05.11 12.18

NLI Eiendomsinvest AS

Årsberetning 2010

Virksomhetens art og hvor den drives

NLI Eiendomsinvest AS er et eiendomsinvesteringsselskap som

gjennom datterselskaper i Norge, Sverige og Danmark eier

og drifter en diversifisert portefølje av nærings-, logistikk- og

industrieiendommer. I tillegg eier selskapet 25 % av Raufoss

Næringspark ANS. Selskapet har kontoradresse i Oslo kommune.

Porteføljen, som i perioden 1. desember 2006–11. desember

2007 ble kjøpt for omlag NOK 3,1 mrd i eiendomsverdi, består

av både finansielle eiendommer med lange, sikre kontantstrømmer

samt operasjonelle eiendommer som krever aktivt eierskap.

Orkla Finans Kapitalforvaltning AS ivaretok i henhold til inngått

mandat avtale det praktiske arbeidet knyttet til gjennomføring

av selskapets investeringsstrategi, noe som innebar identifisering

og analysering av eiendommer og eiendomsselskaper,

fremleggelse av beslutningsunderlag for styret samt ansvar for

det praktiske knyttet til gjennomføringen av kjøpene.

I forbindelse med syndikeringen i 2006 inngikk NLI Eiendomsinvest

AS avtale om forretningsførsel med Orkla Finans Kapitalforvaltning

AS, avdeling Management. Som følge av Paretos kjøp

av Orkla Finans høsten 2010, inngikk NLI Eiendomsinvest AS ny

avtale om forretningsførsel med Pareto Business Management

AS og rådgivningsavtale med Pareto Project Finance AS med

virkning fra 1. januar 2011. Oppdragsansvarlig i Pareto Business

Management AS, Christian Stray, innehar rollen som selskapets

daglige leder.

Det har i 2010 vært lav omsetning av selskapets aksjer i annenhåndsmarkedet.

Paretos oppkjøp av Orkla Finans forventes å

skape økt omsetning i selskapets aksjer. Dette som følge av at

NLI Eiendomsinvest AS får økt nærhet til Pareto-systemet som

har et aktivt annenhåndsmarked for selskaper som forvaltes av

Pareto Business Management AS.

Forvaltningen av selskapets eiendommer i Bergen og på Forus

ivaretas av eiendommenes tidligere eiere/eiendomsforvaltere.

Dette for å ivareta kontinuitet og lokal forankring i den videre

forvaltningen. For å sikre at forvalterne og selskapet arbeider

mot felles mål er forvalter av Bergen-porteføljen minoritetsaksjonærer

i eiendomsporteføljen som de forvalter, mens forvalter

av Forus-porteføljen har garantert at delporteføljen genererer

en årlig minimumsleie frem til desember 2016. Øvrige

eiendommer forvaltes av eksterne forvaltere eller av leietakerne

selv (bare house-avtaler).

Eiendommene

Selskapene som NLI Eiendomsinvest AS har eierandeler i, har en

samlet eiendomsmasse på omlag 668.000 kvm fordelt på 38

eiendommer (Raufoss Næringspark vurderes som én eiendom),

og med totalt ca 200 leietakere. Vektet for NLI Eiendomsinvest AS

sine eierandeler i selskapene utgjør konsernets eiendomsmasse

omlag 482.000 kvm og ca 140 leietakere. Eiendomsporteføljens

leieavtaler har per 31. desember 2010 en vektet gjennomsnittlig

gjenværende løpetid på i overkant av 6 år.

Eiendommene ble kjøpt til en vektet netto yield på eiendom

på 6,72 %. Vektet for nåverdien av fremtidige lavere avskrivninger

som følge av selskapskjøp er vektet netto kjøpsyield for

investeringene 6,93 %.

Eiendommene er i all hovedsak fullt utleid. Kun 13.420 kvm står

ledige per 31. desember 2010. Ledigheten fordeler seg med

6.431 kvm i Norge og 6.989 kvm i Sverige. Arealet inkluderer ikke

eventuell ledighet i Raufoss Næringspark. NLI Eiendomsinvest AS

har imidlertid det siste året fått varsel om at enkelte større leietakere,

som i dag samlet leier ca 10–12.000 kvm, ikke ønsker å forlenge

leieavtalene når disse utløper i 2011. Selskapet ser så ledes

muligheten for at ledigheten i porteføljen i løpet av 2011 vi øke

til om lag 20.000 kvm. Ledigheten forventes først og fremst å

øke i delporteføljene i Halden, Forus og Bergen. Tidligere eier av

eiendomsporteføljen på Forus har avgitt leiegaranti med 10 års

varighet frem til desember 2016, noe som sikrer konsernet stabile

leieinntekter fra denne delporteføljen til tross for økt ledighet.

Selskapets eksterne forvaltere har i 2010 rapportert om normal

drift i eiendommene, både teknisk og i forhold til eien dommenes

leietakere. Det arbeides med å implementere energi merkeforskriften

for selskapets eiendommer og tekniske installasjoner.

Foruten pågående prosjekter i Raufoss Næringspark, eien -

dommen i Västerås og Mindeporten i Bergen, har det i 2010 ikke

vært arbeidet med større prosjekter av betydning i eiendomsporteføljen.

Prosjektene i Västerås omfatter både byggteknisk og kommersielle

forhold. Hovedprosjektet er dog knyttet til reforhandling

av viktige leieavtaler i eiendommen. Reguleringsarbeidet

av Mindeporten er noe forsinket som følge av overordnede

kommunale områdeplaner. Endelig reguleringsplan forventes

først å foreligge i 2013. Samlet vil prosjektene kunne kreve

invester inger i størrelsesorden NOK 15–35 mill i 2011.

NLI Eiendomsinvest AS har i løpet av 2010 gjennomført en

kvalitetskontroll av forvaltningen av selskapets delporteføljer i

Bergen, Halden og Forus. Kontrollen var nyttig da den avdekket

forbedringspotensiale ved den byggtekniske og økonomiske/

administrative forvaltningen.

NLI Eiendomsinvest AS solgte i mars 2010 det heleide datterselskapet

Fabrikkveien 11 AS med basis i netto eiendomsverdi

på NOK 29,5 mill.

Videre solgte NLI Eiendomsinvest AS i november 2010 Svinesund

veien 80 II AS med basis i netto eiendomsverdi på NOK 37,3

mill til tidligere eier av porteføljen, C-G Holding AS. Salget inngikk

i en transaksjon mellom partene som også omfattet salg

av deler av tomten i Svinesundveien 336, kjøp av 25 % andel i

NLI Halden AS samt terminering av leiegaranti i Svinesundveien

336 og forvaltningsavtale med Aktøren AS. Transaksjonene ble

gjennom ført med et samlet nettoproveny på NOK 16,6 mill i

favør av NLI Eiendomsinvest AS.

NLI Eiendomsinvest AS | Årsrapport 2010 3

Pareto_1104_NLI_Arsrapport_10_v4 kopi.indd 3 02.05.11 12.18

NLI Eiendomsinvests hovedmotiv for transaksjonene var først

og fremst å bli 100 % eier av Halden-porteføljen samt flytte eiendomsforvaltningen

av Halden-porteføljen til en mer profesjonell

forvalter på drift og utleie. Ny avtale om eiendomsforvaltning av

Halden-porteføljen er inngått med John Holm Næringseiendom AS.

NLI Eiendomsinvest AS inngikk i mars 2011 avtale om salg

av deler av tomten i Treskeveien 5–7 i Stavanger tilhørende

Revheim Eiendom AS for NOK 20,0 mill. med overtagelse og

oppgjør 15. juni 2011. Salget forventes å gi selskapet en regnskapsmessig

gevinst på ca NOK 17,0 mill i 2011.

Verdivurdering per 31.12.2010

Selskapet gjennomførte verdivurderinger per 31. desember

2010 for selskapets eiendommer i forbindelse med regnskapsavleggelsen

for 2010. Akershus Eiendom AS vurderte selskapets

norske/danske eiendommer mens Savills og Forum vurderte

selskapets svenske eiendommer. Selskapets eierandel i Raufoss

Næringspark ANS per 31. desember 2010 ble også vurdert av

Akershus Eiendom AS. De innhentede verdivurderingene viser

at selskapets eiendommer de siste 12 måneder har økt med

1,0 % i verdi, fordelt med en oppgang på 4,5 % for de svenske

eien dommene og en marginal nedgang på 0,4 % for de norske/

danske eiendommene.

Markert økning i SEK-kursen i samme periode har imidlertid

ført til at de svenske eiendommene – målt i NOK – har økt

med 10,0 % i verdi, noe som innebærer at eiendomsverdiene i

NLI Eiendomsinvest AS per 31. desember 2010 – mål i NOK – er

2,6 % høyere enn for 12 måneder siden. De innhentede verdivurderingene

tilsier et vektet verdifall på selskapets eiendomsportefølje

siden oppkjøpstidspunktene – målt i NOK – på i underkant

av 9 % (inklusiv aktiverte transaksjonskostnader). Konsernets

egenkapital er per 31. desember 2010 NOK 654,8 mill, som er ca

18 % lavere enn ved etableringen av konsernet i 2006.

Verdivurderingene er i all hovedsak lagt til grunn for selskapets

nedskrivninger per 31. desember 2010. Siden regnskaps messige

nedskrivninger (og tilbakeførte nedskrivninger) vurderes per

eiendom, og ikke for porteføljen som helhet, avviker selskapets

samlede regnskapsmessige nedskrivninger for 2010 fra porteføljens

samlede verdiendring i 2010. Netto nedskrivninger

for 2010 beløper seg til NOK 23,5 mill som tilsvarer 0,8 % av

eiendoms porteføljens regnskapsførte verdi.

Redegjørelse for årsregnskapet

NLI Eiendomsinvest AS ble fullinvestert i løpet av 2007, og

2010 er således selskapets tredje fulle driftsår som fullinvestert

selskap. Selskapet har imidlertid avhendet to eiendommer det

siste året, for en salgssum på til sammen NOK 66,8 mill.

Regnskapet for konsernet viser inntekter på NOK 269,9 mill

(inklusiv gevinst ved salg av aksjer og eiendom med NOK 7,3

mill) og et positivt resultat før skattekostnad på NOK 19,8 mill

Tilsvarende tall for 2009 var henholdsvis NOK 265,0 mill og et

positivt resultat før skattekostnad på NOK 65,2 mill. Regnskapet

for NLI Eiendomsinvest AS viser inntekter på NOK 2,3 mill og et

resultat før skattekostnad på minus NOK 16,8 mill.

Årsresultatene for konsernet og selskapet for 2010 er henholdsvis

NOK 22,9 mill og minus NOK 14,0 mill, hovedsakelig som

følge av netto nedskrivninger for 2010 på NOK 23,5 mill som

følge av verdinedgang for enkelte av selskapets eiendommer.

Konsernets samlede driftskostnader i 2010 beløp seg til NOK

138,1 mill, hvorav NOK 23,5 mill skyldes netto nedskrivninger

som følge av verdinedgang på enkelte av konsernets eiendommer.

Ordinære avskrivninger er i 2010 bokført med NOK

65,9 mill mens andre driftskostnader beløper seg til NOK 47,4

mill. Justert for bruttoføring av Raufoss Næringsparks driftsselskap

på ca NOK 3,4 mill (bokført som andre driftsinntekter),

utgjør eierkostnader knyttet til eiendom 13,5 % av årets leieinntekter,

mens eierkostnader knyttet til selskap utgjør 4,0 %.

Det gir en samlet eierkostnadsprosent i 2010 på totalt 17,5 %.

Til sammenligning var samlet eierkostnadsprosent i 2009 15,1 %.

Eierkostnader knyttet til selskap for 2010 ble NOK 3,2 mill høyere

enn budsjettert, hvorav NOK 2,4 mill er relatert til resultatsplitt i

forbindelse med salg av tomt i Svinesundveien 336.

Konsernets finansnetto for 2010 er negativ med NOK 112,0 mill.

Beløpet består av ordinære renter fra selskapets bankinnskudd

på NOK 1,7 mill, finansinntekter på NOK 1,2 mill, urealisert agio

på selskapets fordringer i SEK og DKK på NOK 9,3 mill, andre

finanskostnader på NOK 3,6 mill (hovedsakelig engangsbetaling

av pantbrevsavgift for eiendommene i Sverige I - porteføljen)

samt rentekostnader på selskapets låneportefølje på NOK 120,6

mill. Til sammenligning beløp rentekostnader på selskapets låneportefølje

seg til NOK 127,7 mill i 2009.

NLI Eiendomsinvest AS har per 31. desember 2010 en egenkapitalandel

på 41,6 %, mens konsernet har en egenkapitalandel

på 21,3 %. Tilsvarende tall per 31. desember 2009 var henholdsvis

41,9 % og 20,9 %. Etter styrets oppfatning er egenkapitalens

størrelse tilfredsstillende sett i forhold til selskapets virksomhet.

Netto kontantstrøm for konsernet i 2010 var positiv med NOK

8,7 mill, noe som innebærer at selskapets likvider i løpet av

2010 økte fra NOK 100,4 mill til NOK 109,1 mill. Lavere positiv

kontant strøm enn i 2009 (NOK 23,7 mill) skyldes i all hovedsak

at selskapet i august 2010 tilbakebetalte NOK 24 mill av innskutt

egenkapital til selskapets aksjonærer. Samtidig ble NOK 200

mill overført fra innskutt egenkapital til opptjent egenkapital

(annen egenkapital). Selskapet budsjetterer med en årlig fremtidig

positiv kontantstrøm, forutsatt at ikke større investeringer

belastes arbeidskapitalen. Kontantstrømmen fra selskapets

løpende ordinære virksomhet vurderes således å være tilstrekkelig

for å betjene selskapets løpende forpliktelser.

Lavere låneutmåling i forbindelse med forlengelse eller refinansiering

av lån på til sammen NOK 751,6 mill som forfaller i løpet

av 2012 vil belaste selskapets likviditet. Inntil det foreligger

avklaring vedrørende forlengelse eller refinansiering av disse

lånene vil selskapet avvente med å foreta ytterligere tilbakebetalinger

til selskapets aksjonærer. Styret er opptatt av at

selskapet til en hver tid skal ha nødvendig likviditet til å møte

selskapets løpende forpliktelser.

Etter styrets oppfatning gir det fremlagte årsregnskapet for

regnskapsåret 2010 et riktig uttrykk for selskapets og konsernets

stilling og resultatet av virksomheten. Utover det som fremgår

av årsregnskapet, kjenner ikke styret til andre forhold som er av

interesse for å bedømme selskapet eller konsernet.

Finansiering

Eiendommene som NLI Eiendomsinvest AS eier ble per kjøpstidspunktet

finansiert med en vektet fremmedkapitalfinansiering på

76 % av eiendomsverdien. Omlag 69 % av fremmedfinansieringen

4 NLI Eiendomsinvest AS | Årsrapport 2009

Pareto_1104_NLI_Arsrapport_10_v4 kopi.indd 4 02.05.11 12.18

le ved låneopptakene sikret ved inngåelse av rentebytte avtaler

med en vektet rente inklusiv margin på 5,66 %.

Selskapets langsiktig gjeld per 31. desember 2010 var NOK

2,35 mrd.

Rentesikringsandelen var per utgangen av året 71,5 %, med

en sikringsrente inklusiv 92 basispunkter margin på 5,74 %.

Rentebytteavtalene har per 31. desember 2010 en negativ

markedsverdi på omlag NOK 84 mill. Den negative markedsverdien

på rentebytteavtalene er i samsvar med god regnskapsskikk

ikke balanseført.

Resterende fremmedfinansiering løper til en flytende rente

inklusiv margin som per årsslutt i gjennomsnitt var 3,15 %,

mot 2,55 % per utgangen av 2009. Over året har imidlertid

de korte rentene i gjennomsnitt ligget på nivå med de korte

rentene i året 2009. Lavere finansieringskostnader i 2010 enn i

2009 skyldes således redusert langsiktig gjeld. I løpet av 2010

har selskapet betalt ordinære avdrag med NOK 71,4 mill og

ekstraordinære nedbetalinger i forbindelse med salg på NOK

59,0 mill.

Fremmedfinansieringen har per årsslutt en vektet lånelengde

på 5,6 år. Lånelengden fordeler seg med vel 7,4 år for lån opptatt

i norske låneinstitusjoner og i underkant av 1,6 år for lån

opptatt i svenske. I forhold til det norske lånemarkedet kjennetegnes

det svenske lånemarkedet av generelt kortere lånelengder

og høyere rentemarginer.

Finansieringen av Sverige-porteføljene og deler av

finansieringen knyttet til NLI Eiendomsinvests eierposisjon i

Raufoss Næringspark på til sammen NOK 751,6 mill, har forfall

i 2012. I samsvar med ekstern verdivurdering utgjør

denne finansieringen ca 76 % av eiendommenes verdi per

31. desember 2010. Inntil det foreligger avklaring vedrørende

forlengelse eller refinansi ering av lånene for Sverigeporteføljene

og Raufoss Næringspark, vil selskapet avvente

med å foreta ytterligere tilbakebetalinger til selskapets aksjonærer.

For øvrig vil lånemarginer knyttet til størstedelen av

låneporteføljen forventningsvis bli oppjustert til markedsnivå i

løpet av 2012. I tillegg er det knyttet usikkerhet til størrelsen på

fremtidige investeringer i Västerås og i Raufoss Næringspark.

NLI Eiendomsinvest AS’ svenske datterselskaper er fremmedfinansiert

gjennom henholdsvis Deutsche Pfandbriefbank

AG (tidligere Hypo Real Estate Bank International AG) og

Swedbank. De svenske låneavtalene i Swedbank og Deutsche

Pfandbriefbank AG har bestemmelser om at lånene til enhver

tid ikke skal overstige henholdsvis 80 % og 85 % av eiendommenes

markedsverdi (LTV-bestemmelser). Lånene har cash-sweep

grenser på henholdsvis 78 % og 80 %. Cash-sweep innebærer

at selskapet går i dialog med banken for å finne løsninger som

reduserer bankens risiko, som oftest ved å foreta ekstraordinære

nedbetalinger for å komme under cash-sweep grensen.

Per 31. desember 2010 har lånet i Swedbank en LTV på 73,2 %

og ligger således under cash-sweep grensen. Lånet i Deutsche

Pfandbriefbank ligger imidlertid per 31. desember 2010 i cashsweep

med en LTV på 80,8 %, men selskapet har tidligere inngått

avtale med banken om ekstraordinære avdrag som innebærer

at selskapet i løpet av 1. halvår 2011 vil bevege seg under

80 % i LTV. Ordinære nedbetalinger på lånene i 2011 vil redu sere

lånenes LTV-verdier ytterligere i løpet av det kommende året.

Fortsatt drift

I samsvar med regnskapslovens § 3-3a bekreftes det at forutsetningen

om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for

2010 er satt opp under denne forutsetning.

Styret er av den oppfatning at det ikke har inntrådt andre forhold

etter regnskapsårets avslutning som er av betydning for

bedømmelsen av selskapet eller konsernet.

Eiendomsmarkedet og fremtidsutsikter

Konsernet er eksponert for effekter knyttet til makroøkonomiske

konjunkturer. Dette vil kunne gi endringer i leienivåer,

utleie grad, og derigjennom verdien på eiendommene.

De viktigste faktorene er tilbud og etterspørsel av eiendom, og

det avkastningskrav som investorer legger til grunn ved kjøp av

eiendom.

Siden NLI Eiendomsinvest AS hentet inn kapital høsten 2006

har rammebetingelsene for eiendomsmarkedet hvor selskapet

har foretatt sine investeringer endret seg vesentlig, noe som

ser ut til å gi en lavere løpende avkastning for aksjonærene i NLI

Eiendomsinvest AS enn det som var forventet i informasjonsmemorandumet

som ble utarbeidet i forbindelse med kapitalinnkallingen.

Lavere løpende avkastning skyldes først og fremst den senere

tids økonomiske krises generelle påvirkning på eiendomsmarkedet

både nasjonalt og globalt. Lavere utmåling og høyere

marginer i bankene har naturlig nok også påvirket eiendomsmarkedet

og eiendomsverdiene negativt. På den andre siden

vil det lave rentenivået vi for tiden opplever dempe konsekvensene

av lavkonjunkturen som verdensøkonomien fortsatt

er preget av.

Styret anser at NLI Eiendomsinvest AS’ profil mht lengde på

leie avtaler og finansiering har gjort at selskapet har vært

robust med hensyn til å bli påvirket av endringene i rammebetingelsene

for næringseiendom som vi har opplevd de to

siste årene.

Selskapets verdivurderinger per 31. desember 2010 viser at

verdien av selskapets eiendommer i Norge for tiden er stabile

eller stigende, mens verdien av eiendommene i Sverige i 2010

har økt i verdi.

I løpet av 2010 har selskapet registrert økt kjøpsinteresse

for eiendommer i porteføljen. To av disse henvendelsene har

ført til salg av eiendommer til akseptable priser. Videre verdistigning

vil kunne legge til rette for ytterligere salg av enkelteiendommer

eller enkeltporteføljer. Selskapets strategi er å

forvalte og videreutvikle eiendomsporteføljen til eiendomsmarkedet

gir muligheter for salg av enkelteiendommer og

porte føljer til attraktive priser.

Finansiell risiko

Kredittrisiko

Konsernets kredittrisiko dreier seg i hovedsak om risikoen for

å bli påført tap som følge av at leietakere ikke betaler leie som

avtalt. Kredittrisikoen må betegnes som lav fordi konsernets

leietakere generelt sett består av selskaper med solid økonomi

som over tid har opparbeidet seg gode posisjoner innen sine

markeder. Konsernet har i 2010 kun tapsført leiefordringer

påløpende NOK 0,4 mill mot NOK 0,1 mill i 2009.

NLI Eiendomsinvest AS | Årsrapport 2010 5

Pareto_1104_NLI_Arsrapport_10_v4 kopi.indd 5 02.05.11 12.18

Likviditetsrisiko

Konsernet hadde per årsskiftet en likviditetsbeholdning på

omlag NOK 109 mill fordelt på selskapets totalt 28 selskaper.

Likviditetsrisikoen vurderes som tilfredsstillende i det konsernet

per 31. desember 2010 hadde en likviditetsgrad på 2,23

(Omløpsmidler dividert på kortsiktig gjeld) og en budsjettert

løpende positiv kontantstrøm fra driften. Eventuell lavere

ut måling i forbindelse med forlengelse eller refinansiering av

lån på til sammen NOK 751,6 mill som forfaller i løpet av 2012,

vil imidlertid belaste selskapets likviditet. Selskapet vil derfor

inntil videre være avventende med å foreta ytterligere tilbakebetalinger

til selskapets aksjonærer.

Lån i Deutsche Pfandbriefbank ligger per 31. desember 2010 i

cash-sweep med en LTV på 80,8 %, men selskapet har tidligere

inngått avtale med banken om ekstraordinære avdrag som innebærer

at selskapet i løpet av 1. halvår 2011 vil bevege seg under

80 % i LTV. Ordinære nedbetalinger på lånene i 2011 vil redusere

lånenes LTV-verdier ytterligere i løpet av det kommende året.

Valutarisiko

Konsernets eiendomsinvesteringer i Sverige er finansiert med lån

i svenske kroner. Løpende leieinntekter og driftskostnader skjer

i lokal valuta, noe som innebærer at konsernet kun er eksponert

for valutarisiko på egenkapitalen benyttet i forbindelse med

disse eiendomskjøpene.

Konsernets eiendomsinvestering i Danmark er imidlertid

finansiert med lån i norske kroner. Leieinntektene skjer også i

norsk valuta, noe som innebærer at konsernet er eksponert for

valutarisiko knyttet til eiendomsinvesteringen samt for løpende

eier- og selskapskostnader for det danske selskapet.

Selskapet har ikke inngått sikringsforretninger mht valutarisiko

og overlater således til den enkelte aksjonær å vurdere behovet

for å sikre valutarisikoen knyttet til å eie aksjer i selskapet. I

samsvar med god regnskapsskikk resultatføres valutaendringer

i kortsiktige fordringer, dvs bankinnskudd og konserninterne lån

i utenlandsk valuta.

Renterisiko

Konsernet er eksponert for endringer i markedsrenter og lånemarginer.

Per 31. desember 2010 var omlag 71,5 % av fremmedfinansieringen

sikret ved rentebindingsavtaler som i gjennomsnitt

løper i 4,2 år etter utløpet av 2010.

Arbeidsmiljø og likestilling

Selskapet har ikke hatt ansatte i 2010. Det er følgelig ikke ført

noen statistikk over sykefravær gjennom året. Styret bekrefter

at det derfor heller ikke har vært noen arbeidsulykker i løpet av

året.

Styret består for tiden av tre menn. Styret har ut fra en konkret

vurdering ikke funnet det nødvendig å iverksette spesielle tiltak

med hensyn til likestilling.

Ytre miljø

Selskapet og konsernet forurenser ikke det ytre miljø. Eventuelt

avfall og utslipp som oppstår ved drift av eiendom blir behandlet

etter gjeldende lover og regler.

Forsknings- og utviklingsaktiviteter

Konsernet er ikke berørt av forhold som kan defineres som

forsknings- og utviklingsaktiviteter.

Årsresultat og disponeringer

Styret foreslår følgende disponering av årsresultatet i NLI

Eiendomsinvest AS:

Overført fra annen egenkapital NOK 14.003.000

Etter disponering av årsresultatet består egenkapitalen av

følgende:

Aksjekapital NOK 1.552.000

Overkursfond NOK 506.453.000

Annen egenkapital NOK 76.995.000

Sum egenkapital NOK 585.000.000

Oslo, 14. april 2011

Leif Gunnar Brandal

Styremedlem

Tom Rune Lian

Styrets leder

Kjell Bettmo

Styremedlem

Christian Stray

Daglig leder

NLI Eiendomsinvest AS | Årsrapport 2010

Pareto_1104_NLI_Arsrapport_10_v4 kopi.indd 6 02.05.11 12.18

Morselskapet (Beløp i TNOK)

Konsernet

2009 2010 Note 2010 2009

Driftsinntekter

0 0 Leieinntekter 13 259 126 261 877

3 812 2 290 Andre driftsinntekter 10 772 3 098

3 812 2 290 Sum driftsinntekter 269 898 264 976

Resultat

Driftskostnader

991 886 Lønnskostnader 10 1 368 1 417

0 0 Av- og nedskrivninger 2 89 366 827

5 091 6 840 Andre driftskostnader 10 47 386 41 316

6 082 7 726 Sum driftskostnader 138 120 43 559

-2 270 -5 436 Driftsresultat 131 778 221 416

11 963 15 956 Inntekt fra investering i datterselskap 0 0

39 291 32 002 Renteinntekter fra foretak i samme konsern 0 0

537 628 Andre renteinntekter 1 747 2 040

58 623 20 265 Andre finansinntekter 13 792 289

17 893 -37 031 Nedskrivninger av finansielle anleggsmidler 3 0 0

-1 746 -2 096 Rentekostnader til foretak i samme konsern 0 0

-44 473 -41 076 Andre rentekostnader 14 -120 576 -127 719

-54 425 0 Andre finanskostnader -6 988 -30 853

27 664 -11 351 Resultat av finansposter -112 025 -156 243

25 394 -16 788 Ordinært resultat før skattekostnad 19 753 65 173

-4 294 -2 784 Skattekostnad på ordinært resultat 9 -3 106 -2 240

29 688 -14 003 Ordinært resultat 22 859 67 413

29 688 -14 003 ÅRSRESULTAT 22 859 67 413

Hvorav:

Majoritetens andel 24 312 47 254

Minoritetens andel -1 453 20 159

22 859 67 413

NLI Eiendomsinvest AS | Årsrapport 2010

Pareto_1104_NLI_Arsrapport_10_v4 kopi.indd 7 02.05.11 12.18

Balanse

Morselskapet (Beløp i TNOK)

Konsernet

2009 2010 Note 2010 2009

EIENDELER

ANLEGGSMIDLER

Immaterielle eiendeler

17 766 20 550 Utsatt skattefordel 9 0 0

17 766 20 550 Sum immaterielle eiendeler 0 0

Varige driftsmidler

0 0 Tomter og fast eiendom 2 2 931 053 3 013 674

0 0 Driftsløsøre 2 13 291 17 352

0 0 Sum varige driftsmidler 2 944 344 3 031 026

Finansielle anleggsmidler

622 013 579 204 Investeringer i datterselskaper 3, 4 0 0

815 902 782 710 Lån til foretak i samme konsern 6 0 0

1 437 915 1 361 913 Sum finansielle anleggsmidler 0 0

1 455 681 1 382 464 Sum anleggsmidler 2 944 344 3 031 026

OMLØPSMIDLER

Kortsiktige fordringer

356 36 Kundefordringer 7 114 14 084

292 292 Andre kortsiktige fordringer 5 9 520 20 687

647 328 Sum fordringer 16 634 34 770

28 898 22 003 Bankinnskudd mv 11 109 140 100 423

29 545 22 330 Sum omløpsmidler 125 774 135 194

1 485 226 1 404 794 SUM EIENDELER 3 070 119 3 166 220

8 NLI Eiendomsinvest AS | Årsrapport 2010

Pareto_1104_NLI_Arsrapport_10_v4 kopi.indd 8 02.05.11 12.18

Morselskapet (Beløp i TNOK)

Konsernet

2009 2010 Note 2010 2009

EGENKAPITAL OG GJELD

EGENKAPITAL

Innskutt egenkapital

1 600 1 552 Aksjekapital (1 600 aksjer à NOK 970) 7, 8 1 552 1 600

730 405 506 453 Overkursfond 7 506 453 730 405

732 005 508 005 Sum innskutt egenkapital 508 005 732 005

Balanse

Opptjent egenkapital

-109 002 76 995 Annen egenkapital 7 115 126 -111 117

-109 002 76 995 Sum opptjent egenkapital 115 126 -111 117

0 0 Minoritetsinteresser 7 31 681 41 892

623 003 585 000 Sum egenkapital 654 813 662 780

GJELD

Avsetning for forpliktelser

0 0 Utsatt skatt 9 4 519 8 399

0 0 Sum avsetninger for forpliktelser 4 519 8 399

Langsiktig gjeld

853 505 811 325 Gjeld til kredittinstitusjoner 5, 12 2 354 401 2 433 016

853 505 811 325 Sum langsiktig gjeld 2 354 401 2 433 016

Kortsiktig gjeld

-20 470 Leverandørgjeld 6 983 8 244

0 0 Betalbar skatt 9 292 2 027

207 59 Skyldige offentlige avgifter 1 973 2 513

8 530 7 940 Annen kortsiktig gjeld 5 47 138 49 241

8 717 8 469 Sum kortsiktig gjeld 56 386 62 024

862 222 819 794 Sum gjeld 2 415 306 2 503 440

1 485 226 1 404 794 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 3 070 119 3 166 220

Oslo, 14. april 2011

Leif Gunnar Brandal

Styremedlem

Tom Rune Lian

Styrets leder

Kjell Bettmo

Styremedlem

Christian Stray

Daglig leder

NLI Eiendomsinvest AS | Årsrapport 2009 9

Pareto_1104_NLI_Arsrapport_10_v4 kopi.indd 9 02.05.11 12.18

Kontantstrømananlyse

Morselskapet (Beløp i TNOK)

Konsernet

2009 2010 Note 2010 2009

Kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter

25 394 -16 788 Resultat før skattekostnad 19 753 65 173

0 0 Periodens betalte skatt 9 -2 027 -2 791

0 -7 646 Tap / gevinst ved salg av eiendeler -7 328 0

0 0 Ordinære av- og nedskrivninger 2 89 366 827

17 893 37 031 Nedskrivninger/reversering finansielle anleggsmidler 3 33 458 0

-356 320 Endring i kundefordringer 6 969 -1 142

-20 490 Endring i leverandørgjeld -1 260 -4 096

3 189 -739 Endring i andre tidsavgrensingsposter 3 078 -407

0 0 Effekt av valutakursendringer -9 268 29 149

46 099 12 668 Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter 132 741 86 713

Kontantstrøm fra investeringsaktiviteter

0 0 Innbetalinger ved salg av varige driftsmidler 42 206 0

-113 725 -8 800 Utbetalinger ved kjøp av aksjer / kapitalforhøyelser 3 0 0

0 22 225 Innbetalinger ved salg av aksjer / kapitalforhøyelser 0 0

0 0 Utbetalinger ved kjøp av varige driftsmidler -11 811 -9 600

101 844 33 193 Utbetalinger på andre lånefordringer (korts. / langs) 0 0

-11 881 46 618 Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter 30 395 -9 600

Kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter

-20 180 -42 180 Utbetalinger ved nedbetaling av annen gjeld (korts. / langs.) -130 419 -53 366

0 0 Innbetalinger ved opptak av langsiktig gjeld 0 0

0 0 Utbetalinger av utbytte 0 0

0 -24 000 Tilbakebetalinger av egenkapital -24 000 0

-20 180 -66 180 Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter -154 419 -53 366

14 039 -6 895 Netto kontantstrøm for perioden 8 717 23 746

14 859 28 898 Kontanter og kontantekvivalenter ved periodens begynnelse 100 423 76 677

28 898 22 003 Kontanter og kontantekvivalenter ved periodens slutt 109 140 100 423

Denne består av:

14 859 22 003 Bankinnskudd m.v. 11 109 140 100 423

10 NLI Eiendomsinvest AS | Årsrapport 2010

Pareto_1104_NLI_Arsrapport_10_v4 kopi.indd 10 02.05.11 12.18

Note 1 Regnskapsprinsipper

Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk.

Konsolideringsprinsipper

Konsernregnskapet omfatter morselskapet NLI Eiendomsinvest AS og

alle selskaper hvor konsernet har bestemmende innflytelse på en hetens

finansielle og operasjonelle strategi. Bestemmende innflytelse oppnås

normalt når konsernet eier mer enn 50 % av aksjene i selskapet, og konsernet

er i stand til å utøve fakstisk kontroll over selskapet. Konsernregnskapet

er utarbeidet som om konsernet var en økonomisk enhet. Transaksjoner

og mellomværende mellom selskapene i konsernet er eliminert. Konsernregnskapet

er utarbeidet etter ensartede prinsipper, ved at datter selskapet

følger de samme regnskapsprinsipper som morselskapet.

Estimater og forutsetninger

Ledelsen har brukt estimater og forusetninger som har påvirket resultatregnskapet

og verdsettelsen av eiendeler og gjeld på balansedagen

under utarbeidelsen av årsregnskapet i henhold til god regnskapsskikk.

Områder som krever særlig bruk av estimater og forutsetninger er

balanse ført verdi av varige driftsmidler, regnskapsføring av oppkjøp og

utsatt skatt.

Inntekter

Leieinntekter inntektsføres i takt med utleieperioden og salg av

eventuelle tjenester inntektsføres når tjenesten utføres. Inntekter som

knytter seg til fremtidige tjenester balanseføres som uopptjent inntekt

og inntektsføres deretter i takt med levering av ytelsene.

Noter

Kjøpte datterselskaper regnskapsføres i konsernregnskapet basert på

morselskapets anskaffelseskost. Anskaffelseskost består av vederlag

for aksjene og andelene med tillegg av direkte henførbare oppkjøpskostnader.

Anskaffelseskost tilordnes identifiserbare eiendeler og gjeld i

datterselskapet, som oppføres i konsernregnskapet til virkelig verdi på

oppkjøpstidspunktet. Merverdier i konsernregnskapet avskrives over de

oppkjøpte eiendelenes forventede levetid.

Renteinntekter resultatføres i den perioden de er påløpt.

Klassifisering og vurdering av balanseposter

Eiendeler bestemt til varig eie eller bruk er klassifisert som anleggs midler.

Andre eiendeler er klassifisert som omløpsmidler. Fordringer klassi fiseres

som omløpsmidler hvis de skal tilbakebetales i løpet av ett år etter

utbetalings tidspunktet. For gjeld er analoge kriterier lagt til grunn.

Minioritetsinteresser inngår i konsernets egenkapital og er deres andel av

virkelig verdi av eiendeler og gjeld på oppkjøpstidspunktet tillagt andel av

resultat i etterfølgende perioder.

Utenlandske datterselskap omregnes til balansedagens kurs for balansen

og gjennomsnittskurs for året for resultat. Omregningsdifferanser føres

mot egenkapitalen.

Dersom det foreligger indikasjoner på verdifall gjennomføres nedskrivnings

tester ved beregning av gjennvinnbart beløp. Dersom gjennvinnbart

beløp av driftsmiddelet er lavere enn balanseført verdi foretas

nedskrivning til gjenvinnbart beløp. Gjenvinnbart beløp er det høyeste av

netto salgsverdi og verdi i bruk. Verdi i bruk er nåverdien av de fremtidige

kontantstrømmene som eiendelen forventes å generere.

Ved kjøp av aksjer og andeler i selskap vurderes kjøpene enten som

kjøp av virksomhet eller som kjøp av enkelteiendeler basert på underliggende

forhold i oppkjøpte selskap. Dersom kjøpet defineres som kjøp

av virksomhet avsettes det for utsatt skatt på merverdier. Dersom det er

kjøp av enkelteiendeler avsettes det ikke for utsatt skatt.

Kontantstrøm

Kontantstrømsoppstillingen settes opp etter den indirekte metoden.

Kontanter og kontantekvivalenter defineres som bankinnskudd og

kontanter.

Emisjonsutgifter

Utgifter direkte relatert til stiftelse og emisjoner føres mot overkursfondet

netto etter skatt.

Transaksjoner i utenlandsk valuta

Transaksjoner i utenlandsk valuta omregnes til kursen på transaksjonstidspunktet.

Pengeposter i utenlandsk valuta omregnes til norske kroner ved

å benytte balansedagens kurs. Ikke-pengeposter som måles til historisk

kurs uttrykt i utenlandsk valuta, omregnes til norske kroner ved å benytte

valutakursen på transaksjonstidspunktet. Ikke-pengeposter som måles til

virkelig verdi uttrykt i utenlandsk valuta, omregnes til valuta kursen fastsatt

på balansetidspunktet. Valutakursendringer resultat føres løpende i

regnskapsperioden.

Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi.

Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstids punktet.

Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost. Varige anleggsmidler som

forringes i verdi avskrives lineært over forventet økonomisk levetid.

Anleggsmidlene nedskrives til virkelig verdi ved verdifall som ikke forventes

å være forbigående. Langsiktig gjeld med unntak av andre avsetninger

balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet.

Varige driftsmidler

Varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlenes

forventede levetid. Vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende

under driftskostnader. Påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets

kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet. Skillet mellom vedlikehold

og påkostning/forbedring regnes i forhold til driftsmidlets stand

ved kjøp av driftsmidlet.

Datterselskaper

Datterselskaper vurderes etter kostmetoden i selskapsregnskapet.

Investeringen er vurdert til anskaffelseskost for aksjene med mindre

nedskrivning har vært nødvendig. Det er foretatt nedskrivning til virkelig

verdi når verdifall skyldes årsaker som ikke kan antas å være forbigående

og det må anses nødvendig etter god regnskapsskikk. Nedskrivninger er

reversert når grunnlaget for nedskrivning ikke lenger er til stede.

Utbytte, konsernbidrag og andre utdelinger er inntektsført samme år

som det er avsatt i datterselskap. Overstiger utbytte/konsernbidrag andel

av tilbakeholdt resultat etter kjøpet, regnskapsføres den over skytende

del som tilbakebetaling av investert kapital, og utdelingene trekkes da fra

regnskapsført verdi av investeringene i balansen.

Konsernregnskapet har fra 2008 innarbeidet sin andel (25 %) i Raufoss

Næringspark ANS (konsern).

Fordringer

Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende

etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på

grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. For øvrige

kundefordringer foretas det ved behov en uspesifisert avsetning for å

dekke antatt tap.

NLI Eiendomsinvest AS | Årsrapport 2010

Pareto_1104_NLI_Arsrapport_10_v4 kopi.indd 11 02.05.11 12.18

Kortsiktige plasseringer

Kortsiktige plasseringer (aksjer og andeler vurdert som omløpsmidler)

vurderes til laveste av gjennomsnittlig anskaffelseskost og virkelig verdi

på balansedagen. Mottatt utbytte og andre utdelinger fra selskaper

som ikke konsolideres inn i konsernregnskapet inntektsføres som annen

finansinntekt.

Valuta

Pengeposter i utenlandsk valuta er vurdert etter kursen ved regnskapsårets

slutt.

Skatt

Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare

skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 28 % på

grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige

og skattemessige verdier, samt eventuelt ligningsmessig underskudd

til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende

og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverseres eller kan

reverseres i samme periode er utlignet. Oppføring av utsatt skattefordel

på netto skattereduserende forskjeller som ikke er utlignet og underskudd

til fremføring, er begrunnet med antatt fremtidig inntjening.

Utsatt skatt og skattefordel som kan balanseføres er oppført netto i

balansen.

Skatt på avgitt konsernbidrag som er ført som økt kostpris på aksjer i

andre selskaper, og skatt på mottatt konsernbidrag som er ført direkte

mot egenkapitalen, er ført direkte mot skatt i balansen (føringen skjer

mot betalbar skatt hvis konsernbidraget har hatt virkning på betalbar

skatt og mot utsatt skatt hvis konsernbidraget har hatt virkning på utsatt

skatt).

Note 2

Varige driftsmidler

Konsernet (TNOK)

Varige driftsmidler

Næringseiendom

Tomt

Annet

Driftsløsøre Goodwill Sum

Anskaffelseskost 01.01. 3 181 620 352 497 26 651 -6 087 3 554 680

Tilgang 3 963 49 0 0 4 011

Avgang -61 025 -6 977 -1 632 0 -69 635

Omregningsdifferanse akk av-/nedskrivninger 01.01. 54 131 8 741 830 0 63 703

Anskaffelseskost 31.12. 3 178 689 354 310 25 849 -6 087 3 552 760

Akk. avskrivninger 01.01. -371 966 0 -10 495 6 087 -376 374

Akk nedskrivninger 01.01. -132 447 -14 517 0 0 -146 964

Omregningsdiff akk av-/nedskrivninger 01.01. -2 827 0 -239 0 -3 065

Akk. Avskrivninger avgang 6 219 347 354 0 6 919

Årets avskrivninger -63 668 0 -2 156 0 -65 824

Årets nedskrivninger -51 300 -5 700 0 0 -57 000

Årets reversering av tidligere års nedskrivninger 30 289 3 169 0 0 33 458

Omregningsdiff årets av-/nedskrivninger 352 103 -21 0 434

Bokført verdi 31.12. 2 593 341 337 712 13 291 0 2 944 344

Forventet økonomisk levetid 50 år Ingen 10-30 år 0-5 år

Avskrivningsplan Lineær avskrivninger Lineær Lineært

Årets nedskrivning av eiendommene er basert på uavhengige verdsettelser av konsernets eiendommer.

12 NLI Eiendomsinvest AS | Årsrapport 2010

Pareto_1104_NLI_Arsrapport_10_v4 kopi.indd 12 02.05.11 12.18

Note 3

Datterselskap, tilknyttet selskap og felleskontrollert virksomhet

Investeringene i datterselskap, tilknyttet selskap og felles kontrollert virksomhet regnskapsføres etter kostmetoden.

Morselskapet (TNOK)

NLI Eiendomsinvest AS har direkte eierandeler

i følgende selskaper:

Eierandel/

stemmeandel

Egenkapital

(100 %)

Resultat

(100 %)

Balanseført

verdi

Datterselskap:

Luramyrveien 51 og 53 AS Oslo 100,0 % 3 614 1 712 23 791

Vinkelhuset IV AS Oslo 100,0 % 3 713 1 028 27 537

Vinkelhuset V AS Oslo 100,0 % 1 293 1 047 17 927

Fabrikkveien 2 AS Oslo 100,0 % 1 223 530 11 673

Koppholen ANS *) Oslo 99,0 % 13 003 2 222 28 430

Revheim Eiendom AS Oslo 100,0 % 5 343 2 381 29 639

Borg Logistikkbygg AS Oslo 100,0 % 89 006 7 156 123 983

Tangen Allè AS Oslo 100,0 % 1 976 -127 5 621

Tangen Allè KS *) Oslo 90,0 % 33 912 5 240 50 506

Industriplast Eiendom AS Oslo 100,0 % 699 -130 1 683

Industriplast Eiendom I ANS *) Oslo 99,9 % 18 992 3 909 41 404

Stjørdal Eiendomsinvest ANS *) Oslo 99,9 % 13 890 1 720 33 876

Industriplast Eiendom II ANS *) Oslo 99,9 % -1 508 2 836 0

Industriplast Ejendom ApS Danmark 100,0 % 9 974 -696 11 347

NLI Halden AS Oslo 100,0 % 17 114 -13 960 12 801

Frydenborg Eiendom Holding AS Oslo 70,0 % 104 534 -7 158 82 017

NLI Fastigheter Holding AB Sverige 100,0 % 13 307 -3 402 7 970

NLI Fastigheter Holding II AB Sverige 100,0 % 19 433 3 430 21 245

NLI Raufoss AS Oslo 100,0 % 58 031 -9 664 47 755

Sum 579 204

*) Resterende eierandeler eies av andre selskaper i konsernet.

NLI Eiendomsinvest AS

– spesifikasjon av bokført verdi

eierandeler i andre selskaper:

Datterselskap:

Ervervsår

Opprinnelig

kostpris

Forretningskontor

Kapitalendringer

o.l.

Akkumulert

nedskrivning

01.01.10

Årets

nedskrivning/

reversering

Balanseført

verdi

31.12.10

Luramyrveien 51 og 53 AS 2006 23 791 0 0 0 23 791

Vinkelhuset IV AS 2006 27 537 0 0 0 27 537

Vinkelhuset V AS 2006 17 927 0 0 0 17 927

Fabrikkveien 2 AS 2006 11 673 0 -2 000 2 000 11 673

Koppholen ANS 2006 28 430 0 0 0 28 430

Revheim Eiendom AS 2006 29 639 0 0 0 29 639

Borg Logistikkbygg AS 2007 137 983 0 0 -14 000 123 983

Tangen Allè AS 2007 5 621 0 0 0 5 621

Tangen Allè KS 2007 50 506 0 0 0 50 506

Industriplast Eiendom AS 2007 683 1 000 0 0 1 683

Industriplast Eiendom I ANS 2007 75 279 -33 876 0 0 41 404

Stjørdal Eiendomsinvest ANS *) 2010 0 33 876 0 0 33 876

Industriplast Eiendom II ANS 2007 0 0 0 0 0

Industriplast Ejendom ApS 2007 147 23 200 -10 000 -2 000 11 347

NLI Halden AS 2007 43 001 7 800 -22 000 -16 000 12 801

Frydenborg Eiendom Holding AS 2007 105 017 0 -25 000 2 000 82 017

NLI Fastigheter Holding AB 2007 11 418 32 551 -43 970 7 970 7 970

NLI Fastigheter Holding II AB 2007 1 353 19 892 -3 000 3 000 21 245

NLI Raufoss AS 2007 230 95 525 -28 000 -20 000 47 755

Sum 570 235 179 969 -133 970 -37 030 579 204

*) Utfisjonert for Industriplast Eiendom I ANS.

NLI Eiendomsinvest AS | Årsrapport 2010

Pareto_1104_NLI_Arsrapport_10_v4 kopi.indd 13 02.05.11 12.18

Konsernet (TNOK)

NLI Eiendomsinvest AS har direkte og indirekte

eierandeler i følgende selskaper:

Datterselskap:

Forretningssted

Eierandel /

stemmeandel

Erversår

Luramyrveien 51 og 53 AS Oslo 100,0 % 2006

Vinkelhuset IV AS Oslo 100,0 % 2006

Vinkelhuset V AS Oslo 100,0 % 2006

Fabrikkveien 2 AS Oslo 100,0 % 2006

Koppholen ANS Oslo 100,0 % 2006

Revheim Eiendom AS Oslo 100,0 % 2006

Borg Logistikkbygg AS Oslo 100,0 % 2006

Kiær Invest Eiendom II AS Oslo 100,0 % 2006

Øra Invest Eiendom AS Oslo 100,0 % 2006

Tangen Allè AS Oslo 100,0 % 2007

Tangen Allè KS Oslo 100,0 % 2007

Industriplast Eiendom AS Oslo 100,0 % 2007

Industriplast Eiendom I ANS Oslo 100,0 % 2007

Stjørdal Eiendomsinvest ANS Oslo 100,0 % 2010

Industriplast Eiendom II ANS Oslo 100,0 % 2007

Industriplast Ejendom ApS Danmark 100,0 % 2007

NLI Halden AS Oslo 100,0 % 2007

Knivsøveien 50 II AS Halden 100,0 % 2007

Royal Eiendom AS Halden 100,0 % 2007

Frydenborg Eiendom Holding AS Oslo 70,0 % 2007

Frydenborg Eiendom I AS Bergen 70,0 % 2007

Frydenborg Eiendom II AS Bergen 70,0 % 2007

NLI Raufoss AS *) Oslo 100,0 % 2007

NLI Fastigheter Holding AB Sverige 100,0 % 2007

NLI Fastigheter Malmø AB Sverige 100,0 % 2007

NLI Fastigheter Vesteräs AB Sverige 100,0 % 2007

NLI Fastigheter Holding II AB Sverige 100,0 % 2007

Andre:

Raufoss Næringspark ANS Raufoss 25,0 % 2007

*) NLI Raufoss AS eier 25 % av Raufoss Næringspark ANS

14 NLI Eiendomsinvest AS | Årsrapport 2010

Pareto_1104_NLI_Arsrapport_10_v4 kopi.indd 14 02.05.11 12.18

Note 4 Oppkjøp

Konsernet har kjøpt følgende selskaper/eiendommer /eiendomsporteføljer:

Konsernet (TNOK)

Tidspunkt Eierandel Vederlag

Bokført EK

på kjøpstidspunktet

Merverdi

på oppkjøpstidspunktet

Bokført

merverdi

31.12.10

Forus-porteføljen 01.12.06 100 % 154 219 19 509 134 710 116 376

Borg Logistikkbygg 15.12.06 100 % 283 417 173 116 110 301 89 359

Tangen Allè 08.01.07 100 % 56 127 15 975 40 152 37 261

Promens-porteføljen 15.01.07 100 % 75 862 13 328 62 534 30 177

Halden-porteføljen 01.02.07 100 % 216 997 70 162 146 835 87 696

Bergen-porteføljen 02.05.07 70 % 714 767 322 870 391 897 340 025

Malmö 31.05.07 100 % 19 291 76 19 215 8 241

Västerås 31.05.07 100 % 4 381 76 4 304 4 159

Lidköping **) 12.07.07 100 % 116 633 413 116 220 0

Skara/Tibro **) 19.11.07 100 % 77 102 85 77 018 0

Vetlanda **) 07.12.07 100 % 71 978 17 617 54 361 0

NLI Raufoss AS *) 01.12.07 100 % 257 100 157 149

Raufoss Næringspark *) 01.12.07 25 % 290 892 185 289 133 473 76 670

Sum 2 081 924 818 615 1 291 179 790 113

All merverdi er allokert til eiendommene. Merverdien avskrives sammen med eiendommene over 50 år. Det er ikke bokført utsatt skatt i konsernregnskapet

tilknyttet merverdiene med unntak av merverdiene knyttet til Raufoss Næringspark ANS. Vederlagene er betalt kontant. Eierandelen er

konsernets eierandel, mens vederlag, bokført EK og merverdi er 100 % verdier.

*) NLI Raufoss AS eier 25 % av Raufoss Næringspark ANS og for 2007 ble denne eierandelen behandlet etter kostmetoden og ikke konsolidert inn i

konsernet. Fra 2008 er denne eierandelen konsolidert inn i konsernet med 25 % av verdiene fra Raufoss Næringspark ANS (Konsern). Oppgitte beløp

er konsernet andel (25 %) av verdiene fra Raufoss Næringspark ANS (Konsern). Merverdier knyttet til oppkjøpte eiendommer er fordelt med 90 %

på bygg og 10 % på tomt.

**) Lidköping, Vetlanda og Skara/Tibro ble i 2008 innfusjonert i morselskapet slik at merverdien nå er synliggjort i disse selskapenes regnskaper.

Note 5

Fordring og gjeld

Morselskapet (TNOK)

Konsernet

2009 2010 2010 2009

Andre kortsiktige fordringer

292 292 Andre kortsiktige fordringer 9 520 20 687

292 292 Sum 9 520 20 687

Annen kortsiktig gjeld

8 530 7 940 Annen kortsiktig gjeld 47 138 49 241

8 530 7 940 Sum 47 138 49 241

Langsiktig gjeld

752 605 710 425 Gjeld til kredittinstitusjoner, over 5 år *) 1 370 933 1 488 592

100 900 100 900 Gjeld til kredittinstitusjoner, neste 5 år *) 983 469 944 424

0 0 Annen langsiktig gjeld 0 0

853 505 811 325 Sum 2 354 401 2 433 016

*) Av gjeld som forfaller til betaling neste fem år så gjelder TNOK 751.569 lån som skal refinansieres og vil således i realiteten forfalle senere enn

5 år. Av selskapets langsiktige gjeld forfaller TNOK 69.759 til betaling i 2011. Lån fra Deutsche Pfandbriefbank AG på TNOK 505.752 pr 31.12.2010

og fra Swedbank AB på TNOK 220.616 pr 31.12.2010 har betingelser knyttet til markedsverdi i forhold til lånets pålydende. Av NLI Eiendomsinvest

AS sin langsiktige gjeld til Storebrand stilles det krav om en likviditetsreserve på TNOK 15.000. Selskapet har i løpet av 2010 og ved avleggelsen av

årsregnskapet ikke vært i brudd med noen av sine covenantskrav.

NLI Eiendomsinvest AS | Årsrapport 2010

Pareto_1104_NLI_Arsrapport_10_v4 kopi.indd 15 02.05.11 12.18

Note 6

Mellomværende med selskap i samme konsern m.v.

Morselskapet (TNOK)

2010 2009

Langsiktige fordringer 782 710 815 902

Langsiktig gjeld 0 0

Netto lån til foretak i samme konsern 782 710 815 902

Note 7

Egenkapital

Morselskapet (TNOK)

Årets endring i egenkapital Aksjekapital Overkursfond Annen EK Sum

Egenkapital 01.01.2010 1 600 730 405 -109 002 623 003

Kapitalnedsettelse -48 -223 952 200 000 -24 000

Årets resultat 0 0 -14 003 -14 003

Egenkapital 31.12.2010 1 552 506 453 76 995 585 000

Konsernet (TNOK)

Årets endring i egenkapital Aksjekapital Overkursfond Annen EK Minoritet Sum

Egenkapital 01.01.2010 1 600 730 405 -111 117 41 892 662 780

Kapitalnedsettelse -48 -223 952 200 000 0 -24 000

Utgang minoritet 0 0 0 -8 757 -8 757

Omregningsdifferanser og annet 0 0 1 931 0 1 931

Årets resultat 0 0 24 312 -1 453 22 859

Egenkapital 31.12.2010 1 552 506 453 115 126 31 681 654 813

Note 8

Aksjekapital og aksjonærinformasjon

Aksjekapitalen på kr 1 552 000 består av 1 600 aksjer à kr 970. Alle aksjer har like rettigheter.

Oversikt over de største aksjonærene pr 31.12.2010 Antall aksjer Eierandel

NORTURA KONSERNPENSJONSKASSE 100 6,25 %

NÆRINGSBYGG INVEST AS 88 5,50 %

STIFTELSEN UNI 80 5,00 %

CAPE INVEST AS 60 3,75 %

ØSTFOLD ENERGI AS 43 2,69 %

LØRENSKOG KOMMUNE 37 2,31 %

HAI INVEST AS 34 2,13 %

VENTOR EIENDOM AS 30 1,88 %

GRAMO 20 1,25 %

STOREBRAND LIVSFORSIKRING 17 1,06 %

F H LORENTZEN AS 17 1,06 %

CGS INVEST AS 17 1,06 %

SARPSBORG KOMMUNE 17 1,06 %

JAKOB HAUGEN 17 1,06 %

DALSETH INVEST AS 17 1,06 %

Sum 594 37,13 %

Øvrige aksjonærer (eierandel < 17 aksjer) 1 006 62,87 %

Totalt antall aksjer 1 600 100,00 %

Styremedlem Leif Gunnar Brandal er administrerende direktør i Næringsbygg Invest AS (Ulsmo Eiendom AS).

Styremedlem Kjell Bettmo er daglig leder i Nortura Konsernpensjonskasse og eier privat 7 aksjer i selskapet NLI Eiendomsinvest AS.

16 NLI Eiendomsinvest AS | Årsrapport 2010

Pareto_1104_NLI_Arsrapport_10_v4 kopi.indd 16 02.05.11 12.18

Note 9

Skatt

Beregning av utsatt skatt/utsatt skattefordel

Morselskapet (TNOK)

Konsernet

2009 2010 2010 2009

Midlertidige forskjeller

0 0 Driftsmidler -362 024 153 103

0 0 Fordringer 500 263

0 0 Avsetning for forpliktelser 1 566 188

0 0 Gevinst- og tapskonto -4 258 330

0 0 Forskjeller i KS/ANS -8 216 -1 826

17 859 25 984 Resultatforskjell deltagerlignede selskaper 20 165 18 225

17 859 25 984 Netto midlertidige forskjeller -352 268 170 282

Utsatt skatt på merverdier -40 203 -59 548

68 361 47 411 Skattemessig underskudd til fremføring 84 294 109 819

86 220 73 394 Grunnlag for skattefordel i balansen -308 177 220 553

24 142 20 550 28% utsatt skattefordel / utsatt skatt -86 290 61 755

-6 376 0 Herav ikke balanseført utsatt skattefordel 81 771 -70 154

17 766 20 550 Utsatt skattefordel 0 0

0 0 Utsatt skatt -4 519 -8 399

Grunnlag for skattekostnad, endring i utsatt skatt og betalbar skatt i morselskapet

Morselskapet (TNOK)

Grunnlag for betalbar skatt 2010 2009

Resultat før skattekostnad -16 788 25 394

Permanente forskjeller 8 124 6 033

Grunnlag for årets skattekostnad -8 664 31 426

Endring i midlertidige resultatforskjeller 29 613 -40 731

Mottatt konsernbidrag ført i balansen 0 0

Skattepliktig inntekt

(grunnlag for betalbar skatt i balansen før evnt anvendelse av fremførbart underskudd) 20 950 -9 304

Grunnlag for skattekostnaden i konsernet

Konsernet (TNOK)

Grunnlag for skattekostnaden 2010 2009

Resultat før skattekostnad 19 753 65 173

Skatt beregnet til 28 % av resultat før skatt 5 531 18 248

Effekt av avskrivning på merverdier 6 770 -13 568

Effekt av nedvurdering av utsatt skattefordel -8 150 3 935

Andre permanente forskjeller -7 256 -10 855

Skattekostnad -3 106 -2 240

NLI Eiendomsinvest AS | Årsrapport 2010

Pareto_1104_NLI_Arsrapport_10_v4 kopi.indd 17 02.05.11 12.18

Fordeling av skattekostnaden

Morselskapet (TNOK)

Konsernet

2009 2010 2010 2009

0 0 Betalbar skatt 292 2 027

0 0 For mye, for lite avsatt i fjor 0 0

0 0 Sum betalbar skatt 292 2 027

0 0 Skatt konsernbidrag 0 0

0 0 Omregning valuta mm 481 0

-4 294 -2 784 Endring i utsatt skattefordel -3 880 -4 267

-4 294 -2 784

Skattekostnad

(28 % av grunnlag for årets skattekostnad) -3 106 -2 240

0 0

Betalbar skatt i balansen

Betalbar skatt

(28 % av grunnlag for betalbar skatt i resultatregnskapet) 292 2 027

0 0 Betalbar skatt i balansen 292 2 027

Note 10

Lønnskostnader og andre driftskostnader

Morselskapet (TNOK)

Konsernet

2009 2010 Lønnskostnader 2010 2009

0 0 Lønninger 362 425

940 810 Styrehonorar 810 940

51 76 Arbeidsgiveravgift 142 52

0 0 Pensjonskostnader og andre ytelser 54 0

991 886 Sum lønnskostnader 1 368 1 417

Det har ikke vært ansatte i NLI Eiendomsinvest AS eller i noen av datterselskapene i 2010. Det er følgelig ingen plikt til å ha tjenestepensjonsordning

iht. lov om obligatorisk tjenestepensjon.

Daglig leder i NLI Eiendomsinvest AS er ansatt i forvaltningsselskapet Pareto Business Management AS og mottar lønn fra forvaltningsselskapet.

NLI Eiendomsinvest AS faktureres for disse tjenestene.

Ytelser til ledende personer i NLI Eiendomsinvest AS Daglig leder Styret

Lønn 0 0

Styrehonorar 0 810

Det er ikke gitt lån/sikkerhetsstillelse til daglig leder, styrets leder eller andre nærstående parter.

Det er ingen enkeltstående lån/sikkerhetsstillelser som utgjør mer enn 5 % av selskapets egenkapital.

Morselskapet (TNOK)

Konsernet

2009 2010 Andre driftskostnader 2010 2009

291 105 Revisjonshonorar 1 167 1 424

3 509 3 833 Forvaltnings- og regnskapshonorar 12 900 11 919

761 2 278 Honorarer andre 4 828 3 043

0 0 Eiendomsdrift 17 040 14 385

0 0 Eiendomsskatt 3 788 3 755

219 252 Forsikringer 1 368 1 396

311 372 Øvrige kostnader 6 295 5 395

5 091 6 840 Sum andre driftskostnader 47 386 41 316

18 NLI Eiendomsinvest AS | Årsrapport 2010

Pareto_1104_NLI_Arsrapport_10_v4 kopi.indd 18 02.05.11 12.18

Revisor

Kostnadsført honorar til revisor fordeler seg på følgende områder (beløpene er ekskl mva):

Morselskapet Konsernet

Lovpålagt revisjon 105 1 055

Andre attestasjonstjenester 0 0

Skatterådgivning 0 0

Andre ikke-revisjonstjenester 0 112

Sum 105 1 167

Note 11 Bundne bankinnskudd

Morselskapet har ingen bundne bankinnskudd eller trekkrettigheter.

Frydenborg Eiendom Holding AS har i forhold til sitt låneforhold med Fokus Bank krav til minimumsbeholdning av kontanter for å kunne

utbetale utbytte. Fra 01.01.2010 skal minimum kontantbeholdning på konsernnivå være TNOK 10.000 før det kan utdeles utbytte fra

selskapet.

Note 12

Pantstillelser og garantier m.v.

Gjeld som er sikret ved pant o.l.

Morselskapet (TNOK)

Konsernet

2009 2010 2010 2009

853 505 811 325 Gjeld til kredittinstitusjoner 2 354 401 2 433 016

853 505 811 325 Sum 2 354 401 2 433 016

Det er gitt pant i følgende eiendommer

Eiendom Gnr Bnr Hjemmelshaver Kommune Bokført verdi

Hjalmar Bjørges vei 105 206 114 Kiær Invest Eiendom II AS Fredrikstad 170 518

Kortbølgen 4 303 1718 Øra Invest Eiendom AS Fredrikstad

Kortbølgen 4 303 1249 Øra Invest Eiendom AS Fredrikstad

} 159 379

Havnegata 20 83 72 Stjørdal Eiendomsinvest ANS Stjørdal 16 252

Stadionveien 15 152 1597 Industriplast Eiendom I ANS Kristiansand

Industriveien 16 152 449 Industriplast Eiendom I ANS Kristiansand

} 19 999

Brevikveien 535 3 1927 Industriplast Eiendom II ANS Moss 108 581

Tangen Allè 38 303 118 Tangen Allè KS Arendal

Tangen Allè 36 303 119 Tangen Allè KS Arendal

} 56 892

Koppholen 18 67 172 Koppholen ANS Sandnes 11 221

Luramyrveien 51-53 69 2223 Luramyrveien 51 og 53 AS Sandnes

Luramyrveien 51-53 69 2309 Luramyrveien 51 og 53 AS Sandnes

} 24 165

Petroleumsveien 8 15 77 Vinkelhuset IV AS Stavanger 20 235

Fabrikkveien 2 15 131 Fabrikkveien 2 AS Stavanger

Fabrikkveien 2 15 180 Fabrikkveien 2 AS Stavanger

} 9 207

Travbaneveien 1 15 656 Vinkelhuset V AS Stavanger 7 076

Treskeveien 5-7 38 2940 Revheim Eiendom AS Stavanger

Treskeveien 5-7 38 3417 Revheim Eiendom AS Stavanger

Treskeveien 5-7 39 506 Revheim Eiendom AS Stavanger

} 51 203

Treskeveien 5-7 39 626 Revheim Eiendom AS Stavanger

Treskeveien 5-7 39 707 Revheim Eiendom AS Stavanger

NLI Eiendomsinvest AS | Årsrapport 2010

Pareto_1104_NLI_Arsrapport_10_v4 kopi.indd 19 02.05.11 12.18

Det er i tillegg gitt pant i aksjene i datterselskapene:

Foretaksnavn

Organisasjonsnummer

Luramyrveien 51 og 53 AS 986 307 729

Vinkelhuset IV AS 979 792 972

Vinkelhuset V AS 979 792 999

Fabrikkveien 2 AS 882 989 852

Revheim Eiendom AS 986 960 554

Borg Logistikkbygg AS 989 643 320

Kiær Invest Eiendom II AS 989 643 363

Tangen Allè KS 983 494 792

Tangen Allè AS 983 494 803

Industriplast Eiendom AS 990 766 460

Industriplast Eiendom I ANS 980 582 728

Stjørdal Eiendomsinvest ANS 996 031 675

Industriplast Eiendom II ANS 990 761 124

NLI Halden AS 990 649 030

NLI Eiendomsinvest AS med datterselskaper har ikke foretatt noen låneopptak i 2010.

Note 13

Segmentinformasjon

Geografisk fordeling av konsernets leieinntekter:

(TNOK)

2010 2009

Norge 174 169 176 995

Sverige 79 929 79 745

Danmark 5 028 5 138

Sum 259 126 261 877

Note 14

Finansiell markedsrisiko

Selskapet benytter seg av ulike finansielle instrumenter i forbindelse med styringen av finansiell risiko.

Lån med flytende rente

(TNOK)

Låntaker

Tidspunkt for

låneforfall

Opprinnelig

lånebeløp

Lånebeløp

31.12.2010

NLI Eiendomsinvest 18.01.2017 225 000 186 125

NLI Eiendomsinvest 16.01.2017 390 000 353 250

NLI Eiendomsinvest 10.01.2017 210 000 187 950

NLI Eiendomsinvest 10.01.2017 84 000 84 000

NLI Halden 15.12.2016 107 500 68 850

Royal Eiendom 15.12.2016 55 000 46 900

NLI Fastigheter Holding 31.05.2012 SEK 609 020 497 479

NLI Fastigheter Holding 31.05.2012 SEK 10 000 8 273

Frydenborg Eiendom Holding 20.04.2021 77 000 71 750

Frydenborg Eiendom Holding 30.03.2021 207 900 199 150

Frydenborg Eiendom I 30.03.2021 158 000 144 000

Frydenborg Eiendom II 30.03.2021 75 100 75 100

NLI Raufoss 04.12.2017 187 500 177 000

NLI Raufoss 01.12.2012 36 000 25 200

NLI Fastigheter Holding II 11.12.2012 SEK 263 250 220 616

Industriplast Ejendom ApS 19.12.2018 8 356 8 758

Sum 2 354 401

20 NLI Eiendomsinvest AS | Årsrapport 2010

Pareto_1104_NLI_Arsrapport_10_v4 kopi.indd 20 02.05.11 12.18

Rentebytteavtaler (Renteswapper)

TNOK

Selskap

Beløp pr

31.12.2010 Mottar Betaler Forfall

NLI Eiendomsinvest 145 688 Flytende 4,94 % 18.01.2017

NLI Eiendomsinvest 247 275 Flytende 4,94 % 16.01.2017

NLI Eiendomsinvest 190 365 Flytende 5,01 % 09.01.2017

NLI Halden 68 425 Flytende 5,11 % 09.01.2017

Royal Eiendom 38 500 Flytende 5,10 % 09.01.2017

NLI Fastigheter Holding 323 900 Flytende 4,54 % 31.05.2012

NLI Fastigheter Holding 100 319 Flytende 4,83 % 31.05.2012

Frydenborg Eiendom Holding 196 650 Flytende 4,48 % 20.04.2016

Frydenborg Eiendom II 75 100 Flytende 4,45 % 30.09.2011

NLI Raufoss 124 950 Flytende 5,37 % 04.12.2017

NLI Fastigheter Holding II 171 528 Flytende 4,86 % 19.12.2012

Sum 1 682 699

Rentebytteavtalene har per 31. desember 2010 en negativ markedsverdi på omlag NOK 84 mill. Den negative markedsverdien på rentebytteavtalene

er i samsvar med god regnskapsskikk ikke balanseført.

NLI Eiendomsinvest AS med datterselskaper har lån knyttet til følgende selskaper/eiendommer/eiendomsporteføljer.

Konsernet har totalt TNOK 2 354 401 i langsiktig gjeld til kredittinstitusjoner. Vektet variabel rente på konsernets gjeld er inkl. margin 3,15 % (eks.

margin 2,21 %). 71,5 % av konsernets gjeld er sikret med rentebytteavtaler med en vektet fastrente inkl. margin 5,74 % (eks. margin 4,82 %). Av

konsernets gjeld på TNOK 2 354 401 er TNOK 726 369 omregnet fra SEK med kurs 87,07. Konsernets gjeld har en gjennomsnittlig lengde på 5,6 år. Se

også note 5 for ytterligere informasjon knyttet til lånevilkår (covenants).

Renterisiko

Renterisiko oppstår på kort og mellomlang sikt som et resultat av at deler av selskapets gjeld har flytende rente. Maksimumsrammer for andel av gjeld

med flytende rente er fastsatt. Låneporteføljen har i dag en kombinasjon av flytende og fast rentebinding.

Valutarisiko

Utvikling i valutakurser innebærer både direkte og indirekte en økonomisk risiko for selskapet. Det er ikke inngått avtaler som reduserer denne risikoen

pr 31.12.2010.

Likviditetsrisiko

Konsernet hadde per årsskiftet en likviditetsbeholdning på omlag NOK 109 mill fordelt på selskapets totalt 28 selskaper. Likviditetsrisikoen vurderes

som tilfredsstillende i det konsernet per 31.12.2010 hadde en likviditetsgrad på 2,23 (omløpsmidler dividert på kortsiktig gjeld) og en budsjettert

løpende positiv kontantstrøm fra driften. Lavere utmåling i forbindelse med forlengelse eller refinansiering av lån på til sammen NOK 751,6 mill som

forfaller i løpet av 2012, vil imidlertid belaste selskapets likviditet. Selskapet vil derfor inntil videre være avventende med å foreta ytterligere tilbakebetalinger

til selskapets aksjonærer.

Lån i Deutsche Pfandbriefbank ligger per 31. desember 2010 i cash-sweep med en LTV på 80,8%, men selskapet har tidligere inngått avtale med banken

om ekstraordinære avdrag som innebærer at selskapet i løpet av 1. halvår 2011 vil bevege seg under 80% i LTV. Ordinære nedbetalinger på lånene i

2011 vil redusere lånenes LTV-verdier ytterligere i løpet av det kommende året.

NLI Eiendomsinvest AS | Årsrapport 2010

Pareto_1104_NLI_Arsrapport_10_v4 kopi.indd 21 02.05.11 12.18

Pareto_1104_NLI_Arsrapport_10_v4 kopi.indd 22 02.05.11 12.18

Pareto_1104_NLI_Arsrapport_10_v4 kopi.indd 23 02.05.11 12.18

Miksmaster

Forretningsfører:

Pareto Business Management AS

v/Christian Stray

Dronning Mauds gate 3

Postboks 1396 Vika