forsker Rolf Barlindhaug,NIBR - insam
forsker Rolf Barlindhaug,NIBR - insam
forsker Rolf Barlindhaug,NIBR - insam
Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
Boligmarkedet i<br />
Stor-Oslo regionen<br />
Drammenskonferansen 26.mars 2012<br />
<strong>Rolf</strong> <strong>Barlindhaug</strong>, <strong>NIBR</strong>
Disposisjon<br />
• Befolkningsstatistikk, nybygging og<br />
boligpriser i Stor-Oslo regionen<br />
• Hva kjennetegner nybyggingsmarkedet<br />
• Bygges det for lite Hva er problemet
Antall innbyggere<br />
1500000<br />
1450000<br />
1400000<br />
1350000<br />
1300000<br />
1250000<br />
Befolkningen i Stor-Oslo regionen<br />
Andel av befolkningen<br />
100<br />
90<br />
80<br />
70<br />
60<br />
50<br />
40<br />
1200000<br />
1150000<br />
1100000<br />
28 28 28 28 28 28 29 29 29 29 29 29 30<br />
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012<br />
30<br />
20<br />
10<br />
0
Prosentvis befolkningsvekst 2002-2011<br />
Ytre sirkel Nord<br />
22<br />
Oslo<br />
20<br />
Indre sirkel Nord<br />
17<br />
Ytre sirkel Sør<br />
15<br />
Ytre sirkel Vest<br />
13<br />
Drammensregionen<br />
13<br />
Indre sirkel Vest<br />
13<br />
Indre sirkel Sør<br />
12<br />
Mosseregionen<br />
11<br />
0 5 10 15 20 25
Fullførte boliger<br />
12000<br />
10000<br />
8000<br />
6000<br />
Boligbygging i Stor-Oslo regionen<br />
Andel av boligbyggingen<br />
100<br />
90<br />
80<br />
70<br />
60<br />
50<br />
40<br />
4000<br />
2000<br />
25 25<br />
27<br />
25<br />
30<br />
28<br />
32 32 31<br />
33<br />
32<br />
24<br />
30<br />
20<br />
10<br />
0<br />
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011<br />
0
Boligbygging 2002-11 i prosent av<br />
boligmassen<br />
Ytre sirkel Nord<br />
Indre sirkel Nord<br />
Ytre sirkel Sør<br />
Indre sirkel Sør<br />
Mosseregionen<br />
Ytre sirkel Vest<br />
Drammensregionen<br />
Indre sirkel Vest<br />
Oslo<br />
0,0 5,0 10,0 15,0 20,0 25,0
Osloregionen<br />
Boligpris pr.<br />
kvadratmeter<br />
2008. 1000 kr<br />
22<br />
36<br />
23<br />
31<br />
22<br />
28 22<br />
23<br />
22<br />
22
0 20 40 60 80 100 120<br />
Oslo<br />
100<br />
Indre sirkel Vest<br />
99<br />
Indre sirkel Sør<br />
Indre sirkel Nord<br />
Ytre sirkel Vest<br />
Ytre sirkel Sør<br />
60<br />
77<br />
76<br />
76<br />
Boligprisnivå<br />
2008<br />
i prosent<br />
av Oslo<br />
Mosseregionen<br />
60<br />
Drammensregionen<br />
56<br />
Ytre sirkel Nord<br />
54
Boligbygging/Befolkningsvekst 2002-2011<br />
Mosseregionen<br />
0,53<br />
Indre sirkel Sør<br />
0,43<br />
Ytre sirkel Nord<br />
0,43<br />
Ytre sirkel Sør<br />
0,42<br />
Ytre sirkel Vest<br />
0,39<br />
Indre sirkel Nord<br />
0,38<br />
Drammensregionen<br />
0,36<br />
Indre sirkel Vest<br />
0,34<br />
Oslo<br />
0,28<br />
0,00 0,10 0,20 0,30 0,40 0,50 0,60
Realboligpriser i Norge. 1945=100<br />
400<br />
350<br />
300<br />
250<br />
200<br />
150<br />
100<br />
50<br />
0<br />
1945 1950 1955 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010
Befolkningsvekst og fullførte boliger<br />
70000<br />
60000<br />
Befolkningsveskt 20+<br />
Fullførte boliger<br />
50000<br />
40000<br />
30000<br />
20000<br />
10000<br />
0<br />
1950 1955 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010<br />
Avgang<br />
1960-tallet:: 10700 per år<br />
1970-tallet: 18400 per år<br />
1980-tallet: 7400 per år<br />
1990-tallet: 210 per år<br />
2000-tallet: 1600 per år (Husholdnings- og Byggeareal statistikk SSB - bebodde boliger)
Overordnede drivkrefter bak<br />
storbyveksten<br />
• Storbyene tiltrekker seg nye innbyggere<br />
– Høy innvandring fra ut utlandet<br />
– Flere unge oppholder seg i storbyene for en<br />
periode, og periodene blir lengre<br />
• Befolkningsvekst medfører vekst i<br />
arbeidsplasser (eller er det omvendt)
Boligpriser, boligstruktur og<br />
flytting<br />
• Mange små, leide blokkboliger i indre by<br />
• Unge ønsker å bo sentralt og finner et<br />
passende boligtilbud her. Men det koster<br />
• Antall barn i alderen 0-5 år øker i indre by<br />
fordi så mange unge etablerer seg her.<br />
• Indre by har imidlertid en betydelig netto<br />
utflytting av barn i alderen 0-5 år
Barnefamilier i indre by<br />
• Flytter barnefamiliene fordi boligtilbudet ikke<br />
er tilpasset dem, eller fordi de har preferanser<br />
om en annen lokalisering<br />
• Slik boligprisstrukturen er, koster det svært<br />
mye å kjøpe sentrale romslige boliger<br />
• Vil gode uteområder og store boliger<br />
rekruttere barnefamililer eller vil andre flytte<br />
inn
Feltutbygging<br />
Fortetting i småhusområder<br />
Innfyll<br />
Transformasjon
Boligbygging i storbyene<br />
• Ikke nødvendigvis bygging der prisene er<br />
høye – det kan være lite areal igjen<br />
• Mye bygging i indre by - store<br />
transformasjonsprosjekter<br />
• Lite bygging i etablerte bydeler med<br />
borettslag<br />
• Mye fortetting i småhusområder<br />
• Er fortettingspotensialet brukt opp
Oslo 2001-10:<br />
27522 nye boliger<br />
Antall og prosentfordeling etter område<br />
5874<br />
21 %<br />
3810 11554<br />
9 %<br />
2535<br />
14 %<br />
42 %<br />
3749<br />
14 %
Nybyggingsmarkedet<br />
Utbygger<br />
Salgspris<br />
Kommune<br />
-Boliger til voksende befolkning<br />
-Miljøvennlig utbygg<br />
-Blandet befolkning<br />
-Investering i transportinfrastruktur<br />
-Sosial infrastruktur<br />
-Gode bomiljø<br />
Kostnader<br />
-Entreprisekostnader (lover, kommunale krav..)<br />
-Reguleringskostnader (planbehandling)<br />
-Bidrag til infrastruktur (utbyggingsavtaler)<br />
-Tomtekostnader
Boligpriser, byggekostnader<br />
og nybygging<br />
• Hva bestemmer boligprisen på lang sikt<br />
• Hvordan skjer prisdannelsen i en byregion<br />
med befolkningsvekst<br />
• Vil økt boligbygging redusere boligprisene i et<br />
pressområde<br />
• Priseffekter av fortetting, økte<br />
byggekostnader og bedre transportløsninger
Skisse av boligmarked uten<br />
arealknapphet<br />
140<br />
Boligpris/byggekostnad Indeks. År 1=100<br />
Nybygging<br />
60000<br />
120<br />
100<br />
80<br />
60<br />
40<br />
20<br />
50000<br />
40000<br />
30000<br />
20000<br />
10000<br />
Nybygging<br />
Boligpris<br />
Byggekostnader<br />
0<br />
1 6 11 16 21 26<br />
År<br />
0
Urbane boligmarkeder - egenskaper<br />
• Boligprisene i storbyens<br />
randsone er lik byggekostnader<br />
pluss tomtekostnader (alternativ<br />
avkastning av landbruksareal)<br />
• Pris i randsone + Reisekostnader<br />
= Pris sentralt<br />
• Boligprisnivået i storbyen er en funksjon av byspredning<br />
og reisekostnader per km<br />
• Boligbyggingen i randsonen har lav tomteutnyttelse<br />
fordi tomtene der er relativt rimelige<br />
• Når byen vokser og prisene stiger, øker interessen for<br />
fortetting og byomforming
Pris<br />
Byggekostnad<br />
Tomtekostnad<br />
randsone<br />
sentrum<br />
randsone
Pris<br />
Reduksjon i byggekostnader<br />
Byggekostnad +<br />
Tomtekostnad<br />
randsone<br />
sentrum<br />
randsone
Pris<br />
Reduksjon i byggekostnader<br />
og bygging i randsonen<br />
Byggekostnad +<br />
Tomtekostnad<br />
randsone<br />
sentrum<br />
randsone
Pris<br />
Boligbygging gjennom<br />
fortetting og transformasjon<br />
endrer ikke prisstrukturen<br />
Byggekostnad +<br />
Tomtekostnad<br />
randsone<br />
sentrum<br />
randsone
Pris<br />
Reduserte reisekostnader senker prisene<br />
Byggekostnad +<br />
Tomtekostnad<br />
randsone<br />
sentrum<br />
randsone
Redusert pris på månedskort
Oslo som<br />
eksempel
Oppsummering urbant marked<br />
• Reisekostnader forklarer prisstigningen fra randsonen<br />
mot sentrum<br />
• Boligbygging som utvider randsonen øker<br />
boligprisene sentralt<br />
• Friluftsområder og sjøen gir byspredning i<br />
begrensede retninger<br />
• Økte byggekostnader øker boligprisene overalt<br />
• Fortetting og transformasjon utsetter byspredning og<br />
prisvekst<br />
• Raskere og billigere transport mest effektivt for å<br />
redusere boligprisene sentralt
Høye priser, sterk befolkningsvekst og lav<br />
nybygging. Forklaringsfaktorer:<br />
• Mikronivå<br />
– Lønnsomhet og risikobetraktninger hos utbygger<br />
• Makronivå<br />
– Konkurranseforhold<br />
– Kapasitetsskranker i byggesektoren<br />
– Kapitaltilgang for krevende prosjekter<br />
– Produktivitetsutvikling<br />
• Institusjonelle forhold<br />
– Kommunenes muligheter og rolle<br />
– Statlige lover og forskrifter<br />
• Egenskaper ved urbane boligmarkeder
Boligbyggingen på 2000-tallet<br />
• Konjunkturtopp i 2006/07<br />
• Finanskrisen forsterket nedgangen og<br />
boligprisene sank<br />
• Nybyggingen avtok da prisene sank<br />
• Det tar noen år å bygge opp kapasiteten<br />
• Er prisveksten kostnadsdrevet<br />
• Samtidig påvirket ikke finanskrisen<br />
nettoinnvandringen til Norge<br />
• Utfordringen ligger framover (Byggebehov<br />
38.000 boliger per år til 2020)
Change language