Årsrapport 2011 - Pareto Project Finance

paretoprojectfinance.no
  • No tags were found...

Årsrapport 2011 - Pareto Project Finance

NLI Eiendomsinvest AS

Årsrapport 2011


NLI Eiendomsinvest AS

Årsberetning 2011

Virksomheten

NLI Eiendomsinvest AS er et eiendomsinvesteringsselskap som

gjennom datterselskaper i Norge, Sverige og Danmark eier

og drifter en diversifisert portefølje av nærings-, logistikk- og

industrieiendommer. I tillegg eier selskapet 25% av Raufoss

Næringspark ANS. Selskapet har kontoradresse i Oslo kommune.

Porteføljen, som i perioden desember 2006 - desember 2007

ble kjøpt for omlag NOK 3,1 mrd i brutto eiendomsverdi, bestod

opprinnelig av 39 nærings-, logistikk og industrieiendommer i

Norge, Sverige og Danmark. Siden etableringen har selskapet til

sammen avhendet 12 eiendommer i Norge (i det alt vesentlige

gjennom salg av datterselskaper) for samlet brutto eiendomsverdi

NOK 817,6 mill; to eiendommer i 2010, ti eiendommer

i 2012, hvorav ni eiendommer inngikk i Bergen-porteføljen.

Salgene innebærer at NLI Eiendomsinvest AS per idag eier 27

eiendommer.

Orkla Finans Kapitalforvaltning AS ivaretok i henhold til inngått

mandatavtale det praktiske arbeidet knyttet til gjennomføring

av selskapets investeringsstrategi, noe som innebar identifisering

og analysering av eiendommer og eiendomsselskaper, fremleggelse

av beslutningsunderlag for styret samt ansvar for det praktiske

knyttet til gjennomføringen av kjøpene. I forbindelse med

syndikeringen i 2006 inngikk NLI Eiendomsinvest AS også avtale

om forretningsførsel med Orkla Finans Kapitalforvaltning AS.

Som følge av Paretos kjøp av Orkla Finans høsten 2010, inngikk

NLI Eiendomsinvest AS ny avtale om forretningsførsel med

Pareto Business Management AS og rådgivningsavtale med

Pareto Project Finance AS med virkning fra 1. januar 2011.

Oppdragsansvarlig i Pareto Business Management AS, Christian

Stray, innehar rollen som selskapets daglige leder. Styret har tidligere

meddelt at det i løpet av første halvår 2012 vil bli vurdert

å ansette egen administrasjon (daglig ledelse).

Forvaltningen av selskapets eiendommer på Forus er ivaretatt

av eiendommenes tidligere eier/eiendomsforvalter. Forvalter av

Forus-porteføljen garanterer at delporteføljen genererer en årlig

minimumsleie frem til desember 2016. Raufoss Næringspark

ANS forvaltes av FG Gruppen AS som er en av industriparkens

eiere. Øvrige eiendommer forvaltes av eksterne forvaltere eller

av leietakerne selv (barehouse-avtaler).

Eiendommene

Per dags dato har NLI Eiendomsinvest AS en samlet eiendomsmasse

på omlag 384.000 kvm fordelt på 27 eiendommer

med totalt ca 70 leietakere. I tillegg kommer selskapets 25%

andel i Raufoss Næringspark som totalt er på 230.000 kvm.

Eiendomsporteføljens leieavtaler har per 31. desember 2011 en

vektet gjennomsnittlig gjenværende løpetid på i overkant av 6 år.

Selskapets 27 eiendommer er i all hovedsak utleid. 16.909 kvm

(4,4%) av utleiearealet står ledig per 31. desember 2011, men

ledigheten er redusert i 2012 og utgjør på bakgrunn av inngåtte

avtaler pr 1. april 2012 13.499 kvm. Ledigheten pr 31. desember

2011 fordeler seg med 12.062 kvm i Norge og 4.847 kvm i

Sverige. Arealet inkluderer ikke ledighet i Raufoss Næringspark

da denne kun er 25% eiet. Ledigheten i Norge fordeler seg med

4.462 kvm i Forus-porteføljen og 7.600 kvm i Halden-porteføljen.

Siden årsskiftet er mye av de ledige arealene i Forus-porteføljen

utleid. Inngåelse av nye avtaler i Forus-porteføljen innebærer

at delporteføljens brutto leieinntekter nå overstiger Otium

leiegarantibeløp. Ledigheten i Halden-porteføljen er imidlertid

uendret, og utgjør per dags dato 35% av Halden-porteføljens

samlede areal.

Selskapets eksterne forvaltere har i 2011 rapportert om normal

drift i eiendommene, både når det gjelder tekniske forhold og i

forhold til eiendommenes leietakere. Samtlige norske eiendommer

er nå energimerket, og tekniske anlegg er energivurdert i

samsvar med energimerkeforskriften. Energiøkonomiske tiltak

vil bli løpende vurdert ut i fra et kost-nytte perspektiv. NLI

Eiendomsinvest AS har i 2011 gjennomført større prosjekter

og leietakertilpasninger i Raufoss Næringspark, eiendommen

i Vesterås og i flere eiendommer i Bergen-porteføljen.

I 2011 har det vært arbeidet aktivt med reforhandling av leieavtalene

i Vesterås. Leieavtalene i eiendommen har blitt forlenget

og leiebetalingen er omgjort til ikke lengre å inkludere driftskostnader

som varme og elektrisitet. I tillegg har det blitt gjennomført

til dels omfattende leietakertilpasninger. Styret er tilfreds

med utviklingsprosjektene som er gjennomført i eiendommen i

Vesterås. Prosjektene i Vesterås forventes å være avsluttet i løpet

av sommeren 2012.

Samlet forventes prosjektene i Vesterås og i Raufoss Næringspark

å kreve investeringer i størrelsesorden NOK 14-15 mill i 2012.

NLI Eiendomsinvest AS solgte i mars 2011 7,6 mål av Revheim

Eiendom AS’ tomt i Treskeveien på Madla i Stavanger for NOK

20,0 mill. Sammen med salget av resten av Revheim Eiendom AS

omtalt nedenfor ga salgene samlet en pris som oversteg kostpris

med NOK 8,5 mill.

NLI Eiendomsinvest AS solgte i januar 2012 samtlige av selskapets

aksjer i Frydenborg Eiendom Holding AS for NOK 85,0 mill.

Selskapet er morselskap i Bergen-porteføljen som består av ni

eiendommer, der NLI Eiendomsinvest AS’ eierandel var 70 %.

Salgssummen tilsvarer en brutto eiendomsverdi på om lag NOK

650 mill (basert på 100 % andel). Bergen-porteføljen, som hadde

en opprinnelig kostpris på NOK 685,0 mill, ble per 31. desember

2011 verdivurdert til NOK 625,5 mill. NOK 35 mill av aksjekjøpesummen

er gitt som selgerkreditt og forfaller etter to år. I forbindelse

med salget ble selskapets langsiktige gjeld i Fokus Bank

AS videreført.

Aksjonærmøtet i NLI Eiendomsinvest AS avviste i mars 2012 salg

av Halden-porteføljen for brutto eiendomsverdi NOK 100,0 mill.

Videre solgte NLI Eiendomsinvest AS i april 2012 Revheim

Eiendom AS med basis i en brutto eiendomsverdi på om lag NOK

NLI Eiendomsinvest AS | Årsrapport 2011 3


74,5 mill. Eiendommen ble per 31. desember 2011 verdivurdert

til NOK 74,8 mill. Samlet brutto salgsverdi av Revheim Eiendom

AS, hensyntatt ovennevnte tomtesalg i mars 2011, er således

NOK 94,5 mill. Eiendommen hadde en opprinnelig kostpris på

NOK 86,0 mill.

Verdivurdering per 31.12.2011

Selskapet gjennomførte verdivurderinger per 31. desember

2011 for selskapets eiendommer i forbindelse med regnskapsavleggelsen

for 2011. Akershus Eiendom AS vurderte selskapets

norske/danske eiendommer mens Savills og Forum vurderte

selskapets svenske eiendommer. Selskapets eierandel i Raufoss

Næringspark ANS per 31. desember 2011 ble også vurdert av

Akershus Eiendom AS. De innhentede verdivurderingene viser at

selskapets eiendommer (inklusiv selskapets 25% andel av Raufoss

Næringspark) de siste 12 måneder har falt med 1,6% i verdi, fordelt

med en oppgang på 1,1% for de svenske eiendommene og

en nedgang på 2,8% for de norske/danske eiendommene.

Verdivurderingene er i all hovedsak lagt til grunn for selskapets

nedskrivninger per 31. desember 2011. Siden regnskapsmessige

nedskrivninger (og tilbakeførte nedskrivninger) vurderes per

eiendom, og ikke for porteføljen som helhet, avviker selskapets

samlede regnskapsmessige nedskrivninger for 2011 fra porteføljens

samlede verdiendring i 2011. Netto nedskrivninger for 2011

beløper seg til NOK 8,9 mill som tilsvarer 0,3% av eiendomsporteføljens

regnskapsførte verdi.

Årsregnskapet

NLI Eiendomsinvest AS ble fullinvestert i løpet av 2007, og 2011

er således selskapets fjerde fulle driftsår som fullinvestert selskap.

Regnskapet for konsernet viser inntekter på NOK 275,6 mill

(inklusiv gevinst ved salg av tomt i Forus-porteføljen med NOK

16,7 mill) og et positivt resultat før skattekostnad på NOK 27,5

mill. Tilsvarende tall for 2010 var henholdsvis NOK 269,9 mill

(inklusiv gevinst ved salg av aksjer og eiendom med NOK 7,3

mill) og et positivt resultat før skattekostnad på NOK 19,8 mill.

Regnskapet for NLI Eiendomsinvest AS viser inntekter på NOK

2,3 mill og et positivt resultat før skattekostnad på NOK 12,7 mill.

Justert for Bergen-porteføljen var konsernets leieinntekter i 2011

NOK 209,3 mill. Til sammenligning budsjetterer konsernet med

NOK 210,9 mill i leieinntekter for 2012.

Årsresultatene for konsernet og selskapet for 2011 er henholdsvis

NOK 18,4 mill og NOK 11,7 mill, hovedsakelig som følge av

netto nedskrivninger for 2011 på NOK 8,9 mill grunnet verdinedgang

for enkelte av selskapets eiendommer.

Konsernets samlede driftskostnader i 2011 beløp seg til NOK

127,8 mill, hvorav NOK 8,9 mill skyldes netto nedskrivninger

som følge av verdinedgang på enkelte av konsernets eiendommer.

Ordinære avskrivninger er i 2011 bokført med NOK 65,9

mill mens andre driftskostnader beløper seg til NOK 51,6 mill.

Eierkostnader knyttet til eiendom utgjør 13,9% av årets leieinntekter,

mens eierkostnader knyttet til selskap utgjør 5,6%. Det

gir en samlet eierkostnad i 2011 på 19,5%. Til sammenligning var

samlet eierkostnad i 2010 17,5%. Eierkostnader knyttet til selskap

for 2011 ble NOK 7,1 mill høyere enn budsjettert, hovedsakelig

som følge av ikke budsjetterte honorarer i forbindelse med

salg og salgsprosesser.

Konsernets finansnetto for 2011 er negativ med NOK 120,4 mill.

Beløpet består av ordinære renter fra selskapets bankinnskudd

på NOK 2,6 mill, finansinntekter på NOK 0,2 mill, urealisert agio

på selskapets fordringer i SEK og DKK på NOK 0,3 mill, samt rentekostnader

på selskapets låneportefølje på NOK 122,9 mill. Til

sammenligning beløp rentekostnader på selskapets låneportefølje

seg til NOK 120,6 mill i 2010.

NLI Eiendomsinvest AS hadde per 31. desember 2011 en egenkapital

på NOK 596,7 mill (egenkapitalandel på 43,1%), mens

konsernet hadde en egenkapital på NOK 673,2 mill (egenkapitalandel

på 22,4%). Tilsvarende tall per 31. desember 2010 var

henholdsvis NOK 585,0 mill / 41,6% og NOK 654,8 mill / 21,3%.

Selskapet har per 31. desember 2011 en fri egenkapital på NOK

72,4 mill som kan deles ut som utbytte.

Netto kontantstrøm for konsernet i 2011 var negativ med NOK

15,7 mill, noe som innebærer at selskapets likvider i løpet av

2011 falt fra NOK 109,1 mill til NOK 93,4 mill. Lavere kontantstrøm

enn i 2010 (NOK 8,7 mill) skyldes høyere investeringer

samt at selskapet i desember 2011 nedbetalte ekstraordinært

NOK 20,0 mill til Storebrand Bank i forbindelse med finansieringen

av Halden-porteføljen. Selskapet budsjetterer i 2012 med en

positiv kontantstrøm på ca NOK 17,6 mill, forutsatt at ikke større

investeringer belastes arbeidskapitalen. Kontantstrømmen fra

selskapets løpende ordinære virksomhet vurderes således å være

tilstrekkelig for å betjene selskapets løpende forpliktelser.

Forventet lavere låneutmåling ved refinansiering av Sverigeporteføljene

i 2012 vil imidlertid belaste selskapets likviditet, se

nærmere omtale i avsnittet finansiering.

Raufoss Næringspark ANS, hvor NLI Eiendomsinvest AS har en

eierandel på 25%, utviklet seg i henhold til budsjett og på høyde

med regnskapsåret 2010, med inntekter i 2011 på NOK 100,3

mill (2010: NOK 101,3 mill) og et driftsresultat i 2011 på NOK

81,1 mill (2010: NOK 84,4 mill). Styret i selskapet vurderer at

selskapet er i en sunn økonomisk stilling med god likviditet. Det

pågår for tiden flere investeringer i næringsparken, blant annet

arbeides det med et nytt fjernvarmeanlegg. Investeringene

finansieres ved at Raufoss Næringspark ANS reduserer de

løpende resultatutbetalingene til selskapets deltakere. NLI

Eiendomsinvest AS’ andel av budsjetterte investeringer i 2012

utgjør NOK 4,5 mill.

Etter styrets oppfatning gir det fremlagte årsregnskapet for

regnskapsåret 2011 et riktig uttrykk for selskapets og konsernets

stilling og resultatet av virksomheten.

Finansiering

Eiendommene som NLI Eiendomsinvest AS eier ble per kjøpstidspunktet

finansiert med en vektet fremmedkapitalfinansiering på

76% av eiendomsverdien. Omlag 69% av fremmedfinansieringen

ble ved låneopptakene sikret ved inngåelse av rentebytteavtaler

med en vektet rente inklusiv margin på 5,66%.

Konsernets langsiktige gjeld per 31. desember 2011 var NOK

1,506 mrd. I tillegg er avdrag på lån i 2012 på NOK 750 mill klassifisert

som kortsiktig gjeld i 2011. Dette er i det vesentlige knyttet

til refinansiering av Sverige-porteføljene. Samlet gjeld knyttet

til pantelån, inkludert avdrag på lån i 2012 som er klassifisert

som kortsiktig gjeld, utgjør således NOK 2,256 mrd. Justert for

4 NLI Eiendomsinvest AS | Årsrapport 2009


pantelån tilhørende Bergen-porteføljen (solgt i januar 2012)

utgjør konsernets pantelångjeld per 31. desember 2011 NOK

1,778 mrd.

Rentesikringsandelen var per utgangen av året 72,6%, med

en sikringsrente inklusiv 94 basispunkter margin på 5,76%.

Rentebytteavtalene har per 31. desember 2011 en negativ markedsverdi

på omlag NOK 91 mill. Den negative markedsverdien

på rentebytteavtalene er i samsvar med god regnskapsskikk

ikke balanseført.

Resterende fremmedfinansiering løper til en flytende rente

inklusiv margin som per årsslutt i gjennomsnitt var 3,94%, mot

3,15% per utgangen av 2010. I løpet av 2011 har selskapet

betalt ordinære avdrag med NOK 67,8 mill og ekstraordinære

nedbetalinger i forbindelse med salg og refinansieringer på

NOK 30,0 mill.

Lånene som ble tatt opp i 2006 og 2007 ble i hovedsak inngått

med 5 års marginbinding med en gjennomsnittlig margin på

ca 77 basispunkter. I løpet av 2012 vil lånemarginer knyttet til

størstedelen av selskapets låneportefølje således bli oppjustert

til markedsnivå. Gjennomsnittlig margin på selskapets lån per

1. april 2012 utgjør 143 basispunkter. I forbindelse med refinansiering

av Sverige-porteføljene forventer selskapet betydelige

økninger i marginene for disse lånene som per dags dato

ligger på 90-100 basispunkter.

Finansieringen av Sverige-porteføljene på til sammen omlag

SEK 815 mill, har forfall i 2012. I samsvar med ekstern verdivurdering

utgjør denne finansieringen ca 73,8 % av eiendommenes

verdi per 31. desember 2011.

Sverige-I porteføljen er belånt med ca SEK 565 mill og forventes

refinansiert med SEK 475 mill. Etter salg av Bergen-porteføljen

og Revheim Eiendom AS forventer selskapet å ha tilstrekkelig

likviditet til å refinansiere Sverige-I porteføljen på disse nivåer.

Sverige-II porteføljen er finansiert med SEK 250 mill. og løper

til november 2012. Långiver til porteføljen har ikke ønsket å gi

tilbud på nytt lån tidligere da de ville avvente markedsutviklingen

for sine innlån til nærmere forfall på lånet. Refinansieringen

av Sverige-II porteføljen forventes avklart i tredje kvartal 2012.

Dersom långiver krever betydelig reduksjon i låneutmålingen

og dersom ikke NLI konsernet innen utgangen av tredje kvartal

2012 har solgt eiendom som frigjør tilstrekkelig likviditet til å

refinansiere Sverige II-porteføljen, kan det bli aktuelt for selskapet

å gjennomføre en emisjon i løpet av annet halvår 2012.

Med bakgrunn i usikkerhet knyttet til likviditetssituasjonen i

forbindelse med refinansieringen i Sverige vil styret ikke foreslå

utbytte eller tilbakebetalinger til selskapets aksjonærer i forbindelse

med ordinær generalforsamling i mai 2012.

Fremmedfinansieringen har per årsslutt en vektet lånelengde

på 4,6 år. Lånelengden fordeler seg med vel 6,4 år for lån opptatt

i norske låneinstitusjoner og i underkant av 0,6 år for lån

opptatt i svenske.

Fortsatt drift

I samsvar med regnskapslovens § 3-3a bekreftes at forutsetningen

om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2011 er

satt opp under denne forutsetning. Det presiseres imidlertid

at det er usikkerhet knyttet til fortsatt drift, som avhenger av

utfallet av prosessene selskapet står ovenfor, særlig den pågående

refinansieringen av Sverige porteføljen.

Som nevnt under avsnittet Finansiering pågår det en prosess

for refinansiering av selskapets lån og selskapet arbeider for at

det skal inngås nye låneavtaler med bankene før lånenes forfall

i 2012. Ved avleggelse av årsregnskapet foreligger imidlertid

ikke nye låneavtaler. Forhandlinger med banker og kredittbehandling

vil kunne medføre endringer i betingelser og utmåling.

Urolighetene i kredittmarkedet har fortsatt inn i 2012 og

vil også kunne medvirke til skjerpede betingelser sammenlignet

med dagens finansiering. På det nåværende tidspunkt er

det styrets oppfatning at selskapet, etter salget av Bergenporteføljen

og Revheim Eiendom AS som fant sted henholdsvis

første og andre kvartal i 2012, er i en forbedret posisjon til å

kunne oppnå en tilfredsstillende finansiering, sammenlignet

med selskapets finansielle posisjon før salgene. Styret vurderer

også behovet for å gjennomføre en emisjon i annet halvår 2012.

Fremtidsutsikter

2011 har vært et krevende år for selskapet, herunder for

selskapets styre og administrasjon. Etter en lengre periode med

utfordrende markeder så utviklingen noe mer positiv ut i første

halvår 2011, men ble utfordrende igjen høsten 2011. Selskapet

har gjennomført krevende prosesser knyttet til reforhandlinger

og ombyggingsprosjekter av selskapets eiendom i Vesterås,

knyttet til salgsprosess i Sverige som ble utfordrende blant

annet på grunn av utviklingen i låne- og transaksjonsmarkedet

utover høsten 2011, knyttet til utviklingen i Halden porteføljen

og knyttet til den forestående refinansieringen i Sverige. Ved

at man har lykkes med å få på plass nye og bedre leieavtaler

i Vesterås og ved salget av Bergen-porteføljen og Revheim

Eiendom AS er man imidlertid i en forbedret posisjon til å kunne

oppnå en tilfredsstillende refinansiering i Sverige, sammenlignet

med selskapets finansielle posisjon før reforhandlingene i

Vesterås og salgene.

I løpet av det siste året har selskapet dog registrert en noe større

interesse for enkelte av de norske delporteføljene og eiendommene

i forhold til i 2010, noe som har ført til nevnte salg av

Bergen-porteføljen i januar 2012 og Revheim Eiendom AS i april

2012, begge til priser som ligger på nivå med eller i overkant av

verdivurderingene per 31. desember 2011.

Det forventes også at NLI Eiendomsvinve AS vil ha et krevende

år i 2012 med fokus på arbeid med refinansiering i Sverige, på

å styrke markedets kunnskap om NLI som selskap og på industriell

oppfølging av selskapets eiendommer, herunder følge opp

mulige utviklingsmuligheter og søke å styrke oppfølgningen av

selskapets leietakere og forvaltere. Selskapets strategi og fokus

vil deretter fortsatt være å jobbe for å avhende enkelteiendommer

og delporteføljer når markedet tillater det til betingelser

som vurderes attraktive for selskapet.

Per 31. desember 2011 var omlag 72,6% av fremmedfinansieringen

sikret ved rentebindingsavtaler som i gjennomsnitt

løper i 3,2 år etter utløpet av 2011.

NLI Eiendomsinvest AS | Årsrapport 2011 5


Finansiell risiko

Markedsrisiko

Konsernet er eksponert for endringer i markedsleie, inflasjon og

ledighet i porteføljen. Eiendommene har i gjennomsnitt i overkant

av 6 års gjenværende leietid, men det er årlig en vesentlig

andel av leieavtalene som kommer til utløp. Når det gjelder

Halden-porteføljen har selskapet mistet leieinntekter over tid og

har per i dag ca 35% ledighet. For øvrige eiendommer er det ikke

betydelig ledighet, uten at det gir noen sikkerhet for fremtiden.

Selskapet vil imidlertid legge ned betydelig innsats i å beholde

eksisterende leietakere og reutleie ledige arealer. Se for øvrig

nærmere omtale vedrørende ledighet i avsnittet Eiendommene.

Kredittrisiko

Konsernets kredittrisiko dreier seg i hovedsak om risikoen for å

bli påført tap som følge av at leietakere ikke betaler leie som

avtalt. Kredittrisikoen må betegnes som moderat da man har

en diversifisert sammensetning av leietakere hvor mange av

de største leietakerne er selskaper med god økonomi som over

tid har opparbeidet seg gode posisjoner innen sine markeder.

Konsernet har i 2011 tapsført leiefordringer påløpende NOK 2,2

mill mot NOK 0,1 mill i 2010.

Likviditetsrisiko

Konsernet hadde per årsskiftet en likviditetsbeholdning på NOK

93,4 mill fordelt på selskapets totalt 30 selskaper. Konsernet

hadde per 31. desember 2011 en likviditetsgrad – justert for

NOK 750 mill i avdrag på lån i 2012 som i regnskapet klassifiseres

som kortsiktig gjeld - på 1,64 (omløpsmidler dividert på

kortsiktig gjeld) og en budsjettert løpende positiv kontantstrøm

fra driften.

Forventet lavere låneutmåling ved refinansiering av Sverigeporteføljene

i 2012 vil belaste selskapets likviditet. Se nærmere

omtale under avsnittet Finansiering.

Valutarisiko

Konsernets eiendomsinvesteringer i Sverige er finansiert med lån

i svenske kroner. Løpende leieinntekter og driftskostnader skjer

i lokal valuta, noe som innebærer at konsernet kun er eksponert

for valutarisiko på egenkapitalen benyttet i forbindelse med

disse eiendomskjøpene.

Konsernets eiendomsinvestering i Danmark er imidlertid finansiert

med lån i norske kroner. Leieinntektene skjer også i norsk

valuta, noe som innebærer at konsernet er eksponert for valutarisiko

knyttet til eiendomsinvesteringen samt for løpende eierog

selskapskostnader for det danske selskapet.

Selskapet har ikke inngått sikringsforretninger mht valutarisiko.

I samsvar med god regnskapsskikk resultatføres valutaendringer

i kortsiktige fordringer, dvs bankinnskudd og konserninterne lån

i utenlandsk valuta.

Renterisiko

Konsernet er eksponert for endringer i markedsrenter og lånemarginer.

Per 31. desember 2011 var omlag 72,6% av fremmedfinansieringen

sikret ved rentebindingsavtaler som i gjennomsnitt løper i

3,2 år etter utløpet av 2011.

Arbeidsmiljø og likestilling

Selskapet har ikke hatt ansatte i 2011. Det er følgelig ikke ført

noen statistikk over sykefravær gjennom året. Styret bekrefter

at det derfor heller ikke har vært noen arbeidsulykker i løpet av

året.

Styret består for tiden av tre menn. Styret har ut fra en konkret

vurdering ikke funnet det nødvendig å iverksette spesielle tiltak

med hensyn til likestilling.

Ytre miljø

Selskapet og konsernet forurenser ikke det ytre miljø. Eventuelt

avfall og utslipp som oppstår ved drift av eiendom blir behandlet

etter gjeldende lover og regler.

Forsknings- og utviklingsaktiviteter

Konsernet er ikke berørt av forhold som kan defineres som forsknings-

og utviklingsaktiviteter.

Årsresultat og disponeringer

Styret foreslår følgende disponering av årsresultatet i NLI

Eiendomsinvest AS:

Overført til annen egenkapital NOK 11.726.000

Etter disponering av årsresultatet består egenkapitalen av

følgende:

Aksjekapital NOK 1.552.000

Overkursfond NOK 506.453.000

Annen egenkapital NOK 88.721.000

Sum egenkapital NOK 596.727.000

Oslo, 26. april 2012

Leif Gunnar Brandal

Styremedlem

Tom Rune Lian

Styrets leder

Kjell Bettmo

Styremedlem

Christian Stray

Daglig leder

6

NLI Eiendomsinvest AS | Årsrapport 2011


Morselskapet (Beløp i TNOK)

Konsernet

2010 2011 Note 2011 2010

Driftsinntekter

0 0 Leieinntekter 13 255 782 259 126

2 290 2 313 Andre driftsinntekter 19 836 10 772

2 290 2 313 Sum driftsinntekter 275 619 269 898

Resultat

Driftskostnader

886 923 Lønnskostnader 10 1 434 1 368

0 0 Av- og nedskrivninger 2 74 758 89 366

6 840 10 676 Andre driftskostnader 10 51 574 47 386

7 726 11 599 Sum driftskostnader 127 766 138 120

-5 436 -9 286 Driftsresultat 147 853 131 778

15 956 23 895 Inntekt fra investering i datterselskap 0 0

32 002 31 518 Renteinntekter fra foretak i samme konsern 0 0

628 1 112 Andre renteinntekter 2 573 1 747

20 265 0 Andre finansinntekter 456 13 792

-37 031 9 199 Nedskr./rev. nedskr. av finansielle anleggsmidler 3 0 0

-2 096 -2 980 Rentekostnader til foretak i samme konsern 0 0

-41 076 -40 660 Andre rentekostnader 14 -122 842 -120 576

0 -90 Andre finanskostnader -539 -6 988

-11 351 21 995 Resultat av finansposter -120 353 -112 025

-16 788 12 709 Ordinært resultat før skattekostnad 27 500 19 753

-2 784 983 Skattekostnad på ordinært resultat 9 9 070 -3 106

-14 003 11 726 Ordinært resultat 18 430 22 859

-14 003 11 726 ÅRSRESULTAT 18 430 22 859

Hvorav:

Majoritetens andel 12 348 24 312

Minoritetens andel 6 081 -1 453

18 430 22 859

NLI Eiendomsinvest AS | Årsrapport 2011

7


Balanse

Morselskapet (Beløp i TNOK)

Konsernet

2010 2011 Note 2011 2010

EIENDELER

ANLEGGSMIDLER

Immaterielle eiendeler

20 550 16 348 Utsatt skattefordel 9 0 0

20 550 16 348 Sum immaterielle eiendeler 0 0

Varige driftsmidler

0 0 Tomter og fast eiendom 2 2 883 749 2 931 053

0 0 Driftsløsøre 2 15 145 13 291

0 0 Sum varige driftsmidler 2 898 894 2 944 344

Finansielle anleggsmidler

579 204 617 125 Investeringer i datterselskaper 3, 4 0 0

782 710 710 579 Lån til foretak i samme konsern 6 0 0

1 361 913 1 327 704 Sum finansielle anleggsmidler 0 0

1 382 464 1 344 052 Sum anleggsmidler 2 898 894 2 944 344

OMLØPSMIDLER

Kortsiktige fordringer

36 2 433 Kundefordringer 7 204 7 114

292 561 Andre kortsiktige fordringer 5 12 101 9 520

328 2 994 Sum fordringer 19 305 16 634

22 003 37 674 Bankinnskudd mv 11 93 433 109 140

22 330 40 669 Sum omløpsmidler 112 738 125 774

1 404 794 1 384 721 SUM EIENDELER 3 011 632 3 070 119

8 NLI Eiendomsinvest AS | Årsrapport 2011


Morselskapet (Beløp i TNOK)

Konsernet

2010 2011 Note 2011 2010

EGENKAPITAL OG GJELD

EGENKAPITAL

Innskutt egenkapital

1 552 1 552 Aksjekapital (1 600 aksjer à NOK 970) 7, 8 1 552 1 600

506 453 506 453 Overkursfond 7 506 453 506 453

508 005 508 005 Sum innskutt egenkapital 508 005 508 005

Balanse

Opptjent egenkapital

76 995 88 721 Annen egenkapital 7 127 476 115 126

76 995 88 721 Sum opptjent egenkapital 127 476 115 126

0 0 Minoritetsinteresser 7 37 763 31 681

585 000 596 727 Sum egenkapital 673 244 654 813

GJELD

Avsetning for forpliktelser

0 0 Utsatt skatt 9 13 529 4 519

0 0 Sum avsetninger for forpliktelser 13 529 4 519

Langsiktig gjeld

811 325 777 145 Gjeld til kredittinstitusjoner 5, 12 1 505 855 2 354 401

811 325 777 145 Sum langsiktig gjeld 1 505 855 2 354 401

Kortsiktig gjeld

470 2 767 Leverandørgjeld 24 028 6 983

0 0 Betalbar skatt 9 68 292

59 209 Skyldige offentlige avgifter 1 082 1 973

0 0 Kortsiktig gjeld til kredittinstitusjoner 5, 12 750 204 0

7 940 7 873 Annen kortsiktig gjeld 5 43 623 47 138

8 469 10 849 Sum kortsiktig gjeld 819 004 56 386

819 794 787 994 Sum gjeld 2 338 388 2 415 306

1 404 794 1 384 721 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 3 011 632 3 070 119

Oslo, 26. april 2012

Leif Gunnar Brandal

Styremedlem

Tom Rune Lian

Styrets leder

Kjell Bettmo

Styremedlem

Christian Stray

Daglig leder

NLI Eiendomsinvest AS | Årsrapport 2011 9


Kontantstrømananlyse

Morselskapet (Beløp i TNOK)

Konsernet

2010 2011 Note 2011 2010

Kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter

-16 788 12 709 Resultat før skattekostnad 27 500 19 753

0 0 Periodens betalte skatt 9 -292 -2 027

-7 646 0 Tap / gevinst ved salg av eiendeler -16 700 -7 328

0 0 Ordinære av- og nedskrivninger 2 74 758 89 366

37 031 -9 199 Nedskrivninger/reversering finansielle anleggsmidler 3 0 33 458

320 -2 397 Endring i kundefordringer -90 6 969

490 2 297 Endring i leverandørgjeld 17 044 -1 260

739 -186 Endring i andre tidsavgrensingsposter -3 146 3 078

0 0 Effekt av valutakursendringer 492 -9 268

12 668 3 224 Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter 99 566 132 741

Kontantstrøm fra investeringsaktiviteter

0 0 Innbetalinger ved salg av varige driftsmidler 25 463 42 206

-8 800 -28 502 Utbetalinger ved kjøp av aksjer / kapitalforhøyelser 3 0 0

22 225 3 000 Innbetalinger ved salg av aksjer / kapitalforhøyelser 0 0

0 0 Utbetalinger ved kjøp av varige driftsmidler -42 937 -11 811

33 193 72 130 Utbetalinger på andre lånefordringer (korts. / langs) 0 0

46 618 46 628 Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter -17 474 30 395

Kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter

-42 180 -34 180 Utbetalinger ved nedbetaling av annen gjeld (korts. / langs.) 5, 12 -97 800 -130 419

-24 000 0 Tilbakebetalinger av egenkapital 0 -24 000

-66 180 -34 180 Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter -97 800 -154 419

-6 895 15 672 Netto kontantstrøm for perioden -15 708 8 717

28 898 22 003 Kontanter og kontantekvivalenter ved periodens begynnelse 109 140 100 423

22 003 37 674 Kontanter og kontantekvivalenter ved periodens slutt 11 93 432 109 140

Denne består av:

22 003 37 674 Bankinnskudd m.v. 11 93 432 109 140

10 NLI Eiendomsinvest AS | Årsrapport 2011


Note 1 Regnskapsprinsipper

Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk.

Konsolideringsprinsipper

Konsernregnskapet omfatter morselskapet NLI Eiendomsinvest AS og alle

selskaper hvor konsernet har bestemmende innflytelse på enhetens finansielle

og operasjonelle strategi. Bestemmende innflytelse oppnås normalt når

konsernet eier mer enn 50 % av aksjene i selskapet, og konsernet er i stand

til å utøve fakstisk kontroll over selskapet. Konsernregnskapet er utarbeidet

som om konsernet var en økonomisk enhet. Transaksjoner og mellomværende

mellom selskapene i konsernet er eliminert. Konsernregnskapet

er utarbeidet etter ensartede prinsipper, ved at datterselskapet følger de

samme regnskapsprinsipper som morselskapet.

Kjøpte datterselskaper regnskapsføres i konsernregnskapet basert på

morselskapets anskaffelseskost. Anskaffelseskost består av vederlag for

aksjene og andelene med tillegg av direkte henførbare oppkjøpskostnader.

Anskaffelseskost tilordnes identifiserbare eiendeler og gjeld i datterselskapet,

som oppføres i konsernregnskapet til virkelig verdi på oppkjøpstidspunktet.

Merverdier i konsernregnskapet avskrives over de oppkjøpte eiendelenes

forventede levetid.

Minioritetsinteresser inngår i konsernets egenkapital og er deres andel av

virkelig verdi av eiendeler og gjeld på oppkjøpstidspunktet tillagt andel av

resultat i etterfølgende perioder.

Utenlandske datterselskap omregnes til balansedagens kurs for balansen og

gjennomsnittskurs for året for resultat. Omregningsdifferanser føres mot

egenkapitalen.

Estimater og forutsetninger

Ledelsen har brukt estimater og forutsetninger som har påvirket resultatregnskapet

og verdsettelsen av eiendeler og gjeld på balansedagen under

utarbeidelsen av årsregnskapet i henhold til god regnskapsskikk. Områder

som krever særlig bruk av estimater og forutsetninger er balanseført verdi

av varige driftsmidler, regnskapsføring av oppkjøp og utsatt skatt.

Inntekter

Leieinntekter inntektsføres i takt med utleieperioden og salg av

eventuelle tjenester inntektsføres når tjenesten utføres. Inntekter som

knytter seg til fremtidige tjenester balanseføres som uopptjent inntekt

og inntektsføres deretter i takt med levering av ytelsene.

Renteinntekter resultatføres i den perioden de er påløpt.

Klassifisering og vurdering av balanseposter

Eiendeler bestemt til varig eie eller bruk er klassifisert som anleggsmidler.

Andre eiendeler er klassifisert som omløpsmidler. Fordringer klassifiseres

som omløpsmidler hvis de skal tilbakebetales i løpet av ett år etter utbetalingstidspunktet.

For gjeld er analoge kriterier lagt til grunn.

Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi.

Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet.

Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost. Varige anleggsmidler som

forringes i verdi avskrives lineært over forventet økonomisk levetid.

Anleggsmidlene nedskrives til virkelig verdi ved verdifall som ikke forventes

å være forbigående. Langsiktig gjeld med unntak av andre avsetninger

balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet.

Noter

Dersom det foreligger indikasjoner på verdifall gjennomføres nedskrivningstester

ved beregning av gjennvinnbart beløp. Dersom gjennvinnbart beløp

av driftsmiddelet er lavere enn balanseført verdi foretas nedskrivning til

gjenvinnbart beløp. Gjenvinnbart beløp er det høyeste av netto salgsverdi

og verdi i bruk. Verdi i bruk er nåverdien av de fremtidige kontantstrømmene

som eiendelen forventes å generere.

Oppkjøp av selskap som ikke driver virksomhet blir regnskapsført som eiendelskjøp.

Anskaffelseskost blir da allokert til de overtatte eiendelene i sin helhet,

det blir ikke beregnet goodwill på denne type oppkjøp, det innregnes

ikke utsatt skatt på forskjeller som oppstår i forbindelse med innregningen

av disse eiendelene.

Kontantstrøm

Kontantstrømsoppstillingen settes opp etter den indirekte metoden.

Kontanter og kontantekvivalenter defineres som bankinnskudd og

kontanter.

Emisjonsutgifter

Utgifter direkte relatert til stiftelse og emisjoner føres mot overkursfondet

netto etter skatt.

Varige driftsmidler

Varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlenes

forventede levetid. Vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende

under driftskostnader. Påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets

kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet. Skillet mellom vedlikehold

og påkostning/forbedring regnes i forhold til driftsmidlets stand ved

kjøp av driftsmidlet.

Datterselskaper

Datterselskaper vurderes etter kostmetoden i selskapsregnskapet.

Investeringen er vurdert til anskaffelseskost for aksjene med mindre

nedskrivning har vært nødvendig. Det er foretatt nedskrivning til virkelig

verdi når verdifall skyldes årsaker som ikke kan antas å være forbigående

og det må anses nødvendig etter god regnskapsskikk. Nedskrivninger er

reversert når grunnlaget for nedskrivning ikke lenger er til stede.

Utbytte, konsernbidrag og andre utdelinger er inntektsført samme år

som det er avsatt i datterselskap. Overstiger utbytte/konsernbidrag

andel av tilbakeholdt resultat etter kjøpet, regnskapsføres den overskytende

del som tilbakebetaling av investert kapital, og utdelingene trekkes

da fra regnskapsført verdi av investeringene i balansen.

Transaksjoner i utenlandsk valuta

Transaksjoner i utenlandsk valuta omregnes til kursen på transaksjonstidspunktet.

Pengeposter i utenlandsk valuta omregnes til norske kroner

ved å benytte balansedagens kurs. Ikke-pengeposter som måles til historisk

kurs uttrykt i utenlandsk valuta, omregnes til norske kroner ved å

benytte valutakursen på transaksjonstidspunktet. Ikke-pengeposter som

måles til virkelig verdi uttrykt i utenlandsk valuta, omregnes til valutakursen

fastsatt på balansetidspunktet. Valutakursendringer resultatføres

løpende i regnskapsperioden.

Konsernregnskapet har fra 2008 innarbeidet sin andel (25 %) i Raufoss

Næringspark ANS (konsern).

Fordringer

Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende

etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på

grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. For øvrige

kundefordringer foretas det ved behov en uspesifisert avsetning for å

dekke antatt tap.

NLI Eiendomsinvest AS | Årsrapport 2011

11


Kortsiktige plasseringer

Kortsiktige plasseringer (aksjer og andeler vurdert som omløpsmidler)

vurderes til laveste av gjennomsnittlig anskaffelseskost og virkelig verdi

på balansedagen. Mottatt utbytte og andre utdelinger fra selskaper

som ikke konsolideres inn i konsernregnskapet inntektsføres som annen

finansinntekt.

Valuta

Pengeposter i utenlandsk valuta er vurdert etter kursen ved regnskapsårets

slutt.

Skatt

Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare

skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 28% på

grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige

og skattemessige verdier, samt eventuelt ligningsmessig underskudd

til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og

skattereduserende midlertidige forskjeller som reverseres eller kan reverseres

i samme periode er utlignet. Oppføring av utsatt skattefordel på

netto skattereduserende forskjeller som ikke er utlignet og underskudd

til fremføring, er begrunnet med antatt fremtidig inntjening. Utsatt skatt

og skattefordel som kan balanseføres er oppført netto i balansen.

Skatt på avgitt konsernbidrag som er ført som økt kostpris på aksjer

i andre selskaper, og skatt på mottatt konsernbidrag som er ført direkte

mot egenkapitalen, er ført direkte mot skatt i balansen (føringen skjer

mot betalbar skatt hvis konsernbidraget har hatt virkning på betalbar

skatt og mot utsatt skatt hvis konsernbidraget har hatt virkning på

utsatt skatt).

Note 2

Varige driftsmidler

Konsernet (TNOK)

Varige driftsmidler

Næringseiendom

Tomt

Annet

Driftsløsøre Goodwill Sum

Anskaffelseskost 01.01. 3 178 676 354 300 25 849 -6 087 3 552 736

Tilgang 38 631 600 3 706 0 42 937

Avgang -9 179 -4 200 0 0 -13 379

Omregningsdifferanse AK 01.01. -871 -105 -8 0 -984

Anskaffelseskost 31.12. 3 207 257 350 594 29 546 -6 087 3 581 310

Akk. avskrivninger 01.01. -435 980 0 -12 911 6 087 -442 803

Akk. nedskrivninger 01.01. -152 484 -16 943 0 0 -169 427

Omregningsdiff akk av-/nedskrivninger 01.01. 61 0 3 0 63

Akk. Avskrivninger avgang 3 916 347 354 0 4 616

Årets avskrivninger -64 025 0 -1 842 0 -65 866

Årets nedskrivninger -46 600 -3 400 0 0 -50 000

Årets reversering av tidligere års nedskrivninger 36 998 4 111 0 0 41 109

Omregningsdiff årets av-/nedskrivninger -105 2 -5 0 -108

Bokført verdi 31.12. 2 549 037 334 712 15 145 0 2 898 894

Forventet økonomisk levetid 50 år Ingen 10-30 år 0-5 år

Avskrivningsplan Lineær avskrivninger Lineær Lineært

Årets nedskrivning av eiendommene er basert på uavhengige verdsettelser av konsernets eiendommer.

12 NLI Eiendomsinvest AS | Årsrapport 2011


Note 3

Datterselskap, tilknyttet selskap og felleskontrollert virksomhet

Investeringene i datterselskap, tilknyttet selskap og felles kontrollert virksomhet regnskapsføres etter kostmetoden.

Morselskapet (TNOK)

NLI Eiendomsinvest AS har direkte eierandeler

i følgende selskaper:

Eierandel/

stemmeandel

Egenkapital

(100 %)

Resultat

(100 %)

Balanseført

verdi

Datterselskap:

Luramyrveien 51 og 53 AS Oslo 100,0 % 3 862 1 529 14 791

Vinkelhuset IV AS Oslo 100,0 % 3 986 1 148 27 537

Vinkelhuset V AS Oslo 100,0 % 1 380 1 094 21 927

Fabrikkveien 2 AS Oslo 100,0 % 1 326 602 11 673

Koppholen ANS *) Oslo 99,0 % 14 556 1 553 28 430

Revheim Eiendom AS Oslo 100,0 % 6 184 14 384 29 639

Borg Logistikkbygg AS Oslo 100,0 % 89 188 -26 540 135 705

Tangen Allè AS Oslo 100,0 % 1 845 -131 5 621

Tangen Allè KS *) Oslo 90,0 % 39 657 5 745 50 506

Industriplast Eiendom AS Oslo 100,0 % 587 -112 683

Industriplast Eiendom I ANS *) Oslo 99,9 % 23 190 4 198 41 404

Stjørdal Eiendomsinvest ANS *) Oslo 99,9 % 15 743 1 853 33 876

Industriplast Eiendom II ANS *) Oslo 99,9 % 573 2 080 0

Industriplast Ejendom ApS Danmark 100,0 % 8 766 -1 163 13 347

NLI Halden AS Oslo 100,0 % 2 317 -19 797 0

Frydenborg Eiendom Holding AS Oslo 70,0 % 108 418 3 883 85 017

NLI Fastigheter Holding AB Sverige 100,0 % 14 557 -2 249 27 970

NLI Fastigheter Holding II AB Sverige 100,0 % 18 651 3 037 21 245

NLI Raufoss AS Oslo 100,0 % 79 782 21 751 67 755

Sum 617 125

*) Resterende eierandeler eies av andre selskaper i konsernet.

NLI Eiendomsinvest AS

– spesifikasjon av bokført verdi

eierandeler i andre selskaper:

Datterselskap:

Ervervsår

Opprinnelig

kostpris

Forretningskontor

Kapitalendringer

o.l.

Akkumulert

nedskrivning

01.01.11

Årets

nedskrivning/

reversering

Balanseført

verdi

31.12.11

Luramyrveien 51 og 53 AS 2006 23 791 -9 000 0 0 14 791

Vinkelhuset IV AS 2006 27 537 0 0 0 27 537

Vinkelhuset V AS 2006 17 927 6 000 0 -2 000 21 927

Fabrikkveien 2 AS 2006 11 673 0 0 0 11 673

Koppholen ANS 2006 28 430 0 0 0 28 430

Revheim Eiendom AS 2006 29 639 0 0 0 29 639

Borg Logistikkbygg AS 2007 137 983 26 722 -14 000 -15 000 135 705

Tangen Allè AS 2007 5 621 0 0 0 5 621

Tangen Allè KS 2007 50 506 0 0 0 50 506

Industriplast Eiendom AS 2007 683 1 000 0 -1 000 683

Industriplast Eiendom I ANS 2007 75 279 -33 876 0 0 41 404

Stjørdal Eiendomsinvest ANS *) 2010 0 33 876 0 0 33 876

Industriplast Eiendom II ANS 2007 0 0 0 0 0

Industriplast Ejendom ApS 2007 147 23 200 -12 000 2 000 13 347

NLI Halden AS 2007 43 001 12 800 -38 000 -17 801 0

Frydenborg Eiendom Holding AS 2007 105 017 0 -23 000 3 000 85 017

NLI Fastigheter Holding AB 2007 11 418 32 551 -36 000 20 000 27 970

NLI Fastigheter Holding II AB 2007 1 353 19 892 0 0 21 245

NLI Raufoss AS 2007 230 95 525 -48 000 20 000 67 755

Sum 570 235 208 690 -171 000 9 200 617 125

*) Utfisjonert fra Industriplast Eiendom I ANS

NLI Eiendomsinvest AS | Årsrapport 2011

13


Konsernet (TNOK)

NLI Eiendomsinvest AS har direkte og indirekte

eierandeler i følgende selskaper:

Datterselskap:

Forretningssted

Eierandel /

stemmeandel

Erversår

Luramyrveien 51 og 53 AS Oslo 100,0 % 2006

Vinkelhuset IV AS Oslo 100,0 % 2006

Vinkelhuset V AS Oslo 100,0 % 2006

Fabrikkveien 2 AS Oslo 100,0 % 2006

Koppholen ANS Oslo 100,0 % 2006

Revheim Eiendom AS Oslo 100,0 % 2006

Borg Logistikkbygg AS Oslo 100,0 % 2006

Kiær Invest Eiendom II AS Oslo 100,0 % 2006

Øra Invest Eiendom AS Oslo 100,0 % 2006

Tangen Allè AS Oslo 100,0 % 2007

Tangen Allè KS Oslo 100,0 % 2007

Industriplast Eiendom AS Oslo 100,0 % 2007

Industriplast Eiendom I ANS Oslo 100,0 % 2007

Stjørdal Eiendomsinvest ANS Oslo 100,0 % 2010

Industriplast Eiendom II ANS Oslo 100,0 % 2007

Industriplast Ejendom ApS Danmark 100,0 % 2007

NLI Halden AS Oslo 100,0 % 2007

Knivsøveien 50 II AS Oslo 100,0 % 2007

Royal Eiendom AS Oslo 100,0 % 2007

Frydenborg Eiendom Holding AS Oslo 70,0 % 2007

Frydenborg Eiendom I AS Oslo 70,0 % 2007

Frydenborg Eiendom II AS Oslo 70,0 % 2007

NLI Raufoss AS *) Oslo 100,0 % 2007

NLI Fastigheter Holding AB Sverige 100,0 % 2007

NLI Fastigheter Malmö AB Sverige 100,0 % 2007

NLI Fastigheter Västerås AB Sverige 100,0 % 2007

NLI Fastigheter Holding II AB Sverige 100,0 % 2007

Andre:

Raufoss Næringspark ANS Raufoss 25,0 % 2007

*) NLI Raufoss AS eier 25 % av Raufoss Næringspark ANS

14 NLI Eiendomsinvest AS | Årsrapport 2011


Note 4 Oppkjøp

Konsernet har kjøpt følgende selskaper/eiendommer /eiendomsporteføljer:

Konsernet (TNOK)

Tidspunkt Eierandel Vederlag

Bokført EK

på kjøpstidspunktet

Merverdi

på oppkjøpstidspunktet

Bokført

merverdi

31.12.11

Forus-porteføljen 01.12.06 100 % 154 219 19 509 134 710 112 154

Borg Logistikkbygg 15.12.06 100 % 283 417 173 116 110 301 72 374

Tangen Allè 08.01.07 100 % 56 127 15 975 40 152 35 538

Promens-porteføljen 15.01.07 100 % 75 862 13 328 62 534 29 591

Halden-porteføljen 01.02.07 100 % 216 997 70 162 146 835 67 361

Bergen-porteføljen ***) 02.05.07 70 % 714 767 322 870 391 897 353 971

Malmö 31.05.07 100 % 19 291 76 19 215 11 060

Vesterås 31.05.07 100 % 4 381 76 4 304 4 081

Lidköping **) 12.07.07 100 % 116 633 413 116 220 0

Skara/Tibro **) 19.11.07 100 % 77 102 85 77 018 0

Vetlanda **) 07.12.07 100 % 71 978 17 617 54 361 0

NLI Raufoss AS *) 01.12.07 100 % 257 100 157 146

Raufoss Næringspark *) 01.12.07 25 % 290 892 185 289 133 473 90 325

Sum 2 081 924 818 615 1 291 179 776 600

All merverdi er allokert til eiendommene. Merverdien avskrives sammen med eiendommene over 50 år. Det er ikke bokført utsatt skatt i konsernregnskapet

tilknyttet merverdiene med unntak av merverdiene knyttet til Raufoss Næringspark ANS. Vederlagene er betalt kontant. Eierandelen er

konsernets eierandel, mens vederlag, bokført EK og merverdi er 100 % verdier.

*) NLI Raufoss AS eier 25 % av Raufoss Næringspark ANS og for 2007 ble denne eierandelen behandlet etter kostmetoden og ikke konsolidert inn i

konsernet. Fra 2008 er denne eierandelen konsolidert inn i konsernet med 25 % av verdiene fra Raufoss Næringspark ANS (Konsern). Oppgitte beløp

er konsernets andel (25 %) av verdiene fra Raufoss Næringspark ANS (Konsern). Merverdier knyttet til oppkjøpte eiendommer er fordelt med 90 %

på bygg og 10 % på tomt.

**) Lidköping, Vetlanda og Skara/Tibro ble i 2008 innfusjonert i morselskapet slik at merverdien nå er synliggjort i disse selskapenes regnskaper.

***) NLI Eiendomsinvest AS sin eierandel på 70 % i Bergen-porteføljen er per 01.01.2012 solgt til Fleischer Eiendom AS.

Note 5

Fordringer og gjeld

Morselskapet (TNOK)

Konsernet

2010 2011 2011 2010

Andre kortsiktige fordringer

292 561 Andre kortsiktige fordringer 12 101 9 520

292 561 Sum 12 101 9 520

Annen kortsiktig gjeld

7 940 7 873 Annen kortsiktig gjeld 43 623 47 138

7 940 7 873 Sum 43 623 47 138

Langsiktig gjeld

710 425 676 245 Gjeld til kredittinstitusjoner, over 5 år 1 296 610 1 370 933

100 900 100 900 Gjeld til kredittinstitusjoner, neste 5 år 209 245 983 469

0 0 Annen langsiktig gjeld 0 0

811 325 777 145 Sum 1 505 855 2 354 401

Storebrand Bank ASA har stillet krav til minimum fri likviditet i NLI Eiendomsinvest AS på TNOK 20 000 og for konsern TNOK 50 000,

hvorav TNOK 15 000 av konsernets likviditet til enhver tid skal være innestående på bankkonti i Storebrand Bank ASA.

Selskapet har i løpet av 2011 og ved avleggelsen av årsregnskapet ikke vært i brudd med noen av sine covenantskrav.

NLI Eiendomsinvest AS | Årsrapport 2011

15


Note 6

Mellomværende med selskap i samme konsern m.v.

Morselskapet (TNOK)

2011 2010

Langsiktige fordringer 710 579 782 710

Langsiktig gjeld 0 0

Netto lån til foretak i samme konsern 710 579 782 710

Note 7

Egenkapital

Morselskapet (TNOK)

Årets endring i egenkapital Aksjekapital Overkursfond Annen EK Sum

Egenkapital 01.01.2011 1 552 506 453 76 995 585 000

Kapitalnedsettelse 0 0 0 0

Årets resultat 0 0 11 726 11 726

Egenkapital 31.12.2011 1 552 506 453 88 721 596 727

Konsernet (TNOK)

Årets endring i egenkapital Aksjekapital Overkursfond Annen EK Minoritet Sum

Egenkapital 01.01.2011 1 552 506 453 115 126 31 681 654 812

Omregningsdifferanser 0 0 2 0 2

Årets resultat 0 0 12 348 6 081 18 430

Egenkapital 31.12.2011 1 552 506 453 127 476 37 763 673 244

Fortsatt drift

I samsvar med regnskapslovens § 3-3a bekreftes at forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2011 er satt opp under denne

forutsetning. Det presiseres imidlertid at det er usikkerhet knyttet til fortsatt drift, som avhenger av utfallet av prosessene selskapet står ovenfor, særlig

den pågående refinansieringen av Sverige porteføljen.

Som nevnt under avsnittet Finansiering pågår det en prosess for refinansiering av selskapets lån og selskapet arbeider for at det skal inngås nye låneavtaler

med bankene før lånenes forfall i 2012. Ved avleggelse av årsregnskapet foreligger imidlertid ikke nye låneavtaler. Forhandlinger med banker

og kredittbehandling vil kunne medføre endringer i betingelser og utmåling. Urolighetene i kredittmarkedet har fortsatt inn i 2012 og vil også kunne

medvirke til skjerpede betingelser sammenlignet med dagens finansiering. På det nåværende tidspunkt er det styrets oppfatning at selskapet, etter

salget av Bergen-porteføljen og Revheim Eiendom AS som fant sted henholdsvis første og andre kvartal i 2012, er i en forbedret posisjon til å kunne

oppnå en tilfredsstillende finansiering, sammenlignet med selskapets finansielle posisjon før salgene. Styret vurderer også behovet for å gjennomføre

en emisjon i annet halvår 2012.

Note 8 Aksjekapital og aksjonærinformasjon

Aksjekapitalen på kr 1 552 000 består av 1 600 aksjer à kr 970. Alle aksjer har like rettigheter.

Oversikt over de største aksjonærene pr 31.12.2011 Antall aksjer Eierandel

STIFTELSEN UNI 108 6,75 %

NORTURA KONSERNPENSJONSKASSE 100 6,25 %

ULSMO EIENDOM AS 88 5,50 %

Sum 296 18,50 %

Øvrige aksjonærer (eierandel < 88 aksjer) 1 304 81,50 %

Totalt antall aksjer 1 600 100,00 %

Styremedlem Leif Gunnar Brandal er administrerende direktør i Ulsmo Eiendom AS.

Styremedlem Kjell Bettmo er daglig leder i Nortura Konsernpensjonskasse og eier privat 7 aksjer i selskapet NLI Eiendomsinvest AS.

16 NLI Eiendomsinvest AS | Årsrapport 2011


Note 9

Skatt

Beregning av utsatt skatt/utsatt skattefordel

Morselskapet (TNOK)

Konsernet

2010 2011 2011 2010

Midlertidige forskjeller

0 0 Driftsmidler -379 212 -362 024

0 0 Fordringer 1 141 500

0 0 Avsetning for forpliktelser 1 967 1 566

0 0 Gevinst- og tapskonto -2 621 -4 258

0 0 Forskjeller i KS/ANS -14 873 -8 216

25 984 35 219 Resultatforskjell deltagerlignede selskaper 28 018 20 165

25 984 35 219 Netto midlertidige forskjeller -365 581 -352 268

Midlertidig forskjell på merverdier -53 859 -40 203

47 411 23 167 Skattemessig underskudd til fremføring 67 387 84 294

73 394 58 386 Grunnlag for skattefordel i balansen -352 053 -308 177

20 550 16 348 28% utsatt skattefordel / utsatt skatt -98 575 -86 290

0 0 Herav ikke balanseført utsatt skattefordel 85 045 81 771

20 550 16 348 Utsatt skattefordel 0 0

0 0 Utsatt skatt -13 529 -4 519

Grunnlag for skattekostnad, endring i utsatt skatt og betalbar skatt i morselskapet

Morselskapet (TNOK)

Grunnlag for betalbar skatt 2011 2010

Resultat før skattekostnad 12 709 -16 788

Permanente forskjeller 36 8 124

Grunnlag for årets skattekostnad 12 746 -8 664

Avgitt skattepliktig konsernbidrag 11 498 0

Andre midlertidige resultatforskjeller 0 29 613

Mottatt konsernbidrag ført i balansen 0 0

Skattepliktig inntekt

(grunnlag for betalbar skatt i balansen før evnt anvendelse av fremførbart underskudd) 24 243 20 950

Grunnlag for skattekostnaden i konsernet

Konsernet (TNOK)

Grunnlag for skattekostnaden 2011 2010

Resultat før skattekostnad 27 500 19 753

Skatt beregnet til 28 % av resultat før skatt 7 700 5 531

Effekt av avskrivning på merverdier 6 922 6 770

Effekt av nedvurdering av utsatt skattefordel -3 567 -8 150

Andre permanente forskjeller -1 984 -7 256

Skattekostnad 9 070 -3 107

NLI Eiendomsinvest AS | Årsrapport 2011

17


Fordeling av skattekostnaden

Morselskapet (TNOK)

Konsernet

2010 2011 2011 2010

0 0 Betalbar skatt 68 292

0 0 For mye, for lite avsatt i fjor 0 0

0 0 Sum betalbar skatt 68 292

0 -3 219 Skatt konsernbidrag 0 0

0 0 Omregning valuta mm -9 481

-2 784 4 202 Endring i utsatt skatt/skattefordel 9 009 -3 880

-2 784 983

Skattekostnad

(28 % av grunnlag for årets skattekostnad) 9 070 -3 106

0 0

Betalbar skatt i balansen

Betalbar skatt

(28 % av grunnlag for betalbar skatt i resultatregnskapet) 68 292

0 0 Betalbar skatt i balansen 68 292

Note 10

Lønnskostnader og andre driftskostnader

Morselskapet (TNOK)

Konsernet

2010 2011 Lønnskostnader 2011 2010

0 0 Lønninger 359 362

810 803 Styrehonorar 803 810

76 120 Arbeidsgiveravgift 183 142

0 0 Pensjonskostnader og andre ytelser 91 54

886 923 Sum lønnskostnader 1 434 1 368

Det har ikke vært ansatte i NLI Eiendomsinvest AS eller i noen av datterselskapene i 2011. Det er følgelig ingen plikt til å ha tjenestepensjonsordning

iht. lov om obligatorisk tjenestepensjon. Lønns- og pensjonskostnader knytter seg til Raufoss Næringspark ANS (konsern).

Daglig leder i NLI Eiendomsinvest AS er ansatt i forvaltningsselskapet Pareto Business Management AS og mottar lønn fra forvaltningsselskapet.

NLI Eiendomsinvest AS faktureres for disse tjenestene.

Ytelser til ledende personer i NLI Eiendomsinvest AS Daglig leder Styret

Lønn 0 0

Styrehonorar 0 803

Det er ikke gitt lån/sikkerhetsstillelse til daglig leder, styrets leder eller andre nærstående parter.

Det er ingen enkeltstående lån/sikkerhetsstillelser som utgjør mer enn 5 % av selskapets egenkapital.

Morselskapet (TNOK)

Konsernet

2010 2011 Andre driftskostnader 2011 2010

105 180 Revisjonshonorar 1 213 1 167

3 833 3 699 Forvaltnings- og regnskapshonorar 13 183 12 900

2 278 6 037 Honorarer andre 9 010 4 828

0 0 Eiendomsdrift 13 982 17 040

0 0 Eiendomsskatt 3 843 3 788

252 371 Forsikringer 1 502 1 368

372 389 Øvrige kostnader 8 841 6 295

6 840 10 676 Sum andre driftskostnader 51 574 47 386

18 NLI Eiendomsinvest AS | Årsrapport 2011


Revisor

Kostnadsført honorar til revisor fordeler seg på følgende områder (beløpene er ekskl mva):

Morselskapet Konsernet

Lovpålagt revisjon 180 1 173

Andre attestasjonstjenester 0 0

Skatterådgivning 0 0

Andre ikke-revisjonstjenester 0 40

Sum 180 1 213

Note 11 Bundne bankinnskudd

Morselskapet har ingen bundne bankinnskudd eller trekkrettigheter.

Note 12

Pantstillelser og garantier m.v.

Gjeld som er sikret ved pant o.l.

Morselskapet (TNOK)

Konsernet

2010 2011 2011 2010

811 325 777 145 Gjeld til kredittinstitusjoner 2 256 059 2 354 401

811 325 777 145 Sum 2 256 059 2 354 401

Det er gitt pant i følgende eiendommer

Eiendom Gnr Bnr Hjemmelshaver Kommune Bokført verdi

Hjalmar Bjørges vei 105 206 114 Kiær Invest Eiendom II AS Fredrikstad 149 786

Kortbølgen 4 303 1718 Øra Invest Eiendom AS Fredrikstad

Kortbølgen 4 303 1249 Øra Invest Eiendom AS Fredrikstad

} 156 192

Havnegata 20 83 72 Stjørdal Eiendomsinvest ANS Stjørdal 15 334

Stadionveien 15 152 1597 Industriplast Eiendom I ANS Kristiansand

Industriveien 16 152 449 Industriplast Eiendom I ANS Kristiansand

} 19 146

Brevikveien 535 3 1927 Industriplast Eiendom II ANS Moss 106 268

Tangen Allè 38 303 118 Tangen Allè KS Arendal

Tangen Allè 36 303 119 Tangen Allè KS Arendal

} 55 583

Koppholen 18 67 172 Koppholen ANS Sandnes 10 917

Luramyrveien 51-53 69 2223 Luramyrveien 51 og 53 AS Sandnes

Luramyrveien 51-53 69 2309 Luramyrveien 51 og 53 AS Sandnes

} 23 811

Petroleumsveien 8 15 77 Vinkelhuset IV AS Stavanger 19 757

Fabrikkveien 2 15 131 Fabrikkveien 2 AS Stavanger

Fabrikkveien 2 15 180 Fabrikkveien 2 AS Stavanger

} 9 053

Travbaneveien 1 15 656 Vinkelhuset V AS Stavanger 6 931

Treskeveien 5 38 2940 Revheim Eiendom AS Stavanger

Treskeveien 5 38 3417 Revheim Eiendom AS Stavanger

} 47 071

NLI Eiendomsinvest AS | Årsrapport 2011

19


Det er i tillegg gitt pant i aksjene i datterselskapene:

Foretaksnavn

Organisasjonsnummer

Luramyrveien 51 og 53 AS 986 307 729

Vinkelhuset IV AS 979 792 972

Vinkelhuset V AS 979 792 999

Fabrikkveien 2 AS 882 989 852

Revheim Eiendom AS 986 960 554

Borg Logistikkbygg AS 989 643 320

Kiær Invest Eiendom II AS 989 643 363

Tangen Allè KS 983 494 792

Tangen Allè AS 983 494 803

Industriplast Eiendom AS 990 766 460

Industriplast Eiendom I ANS 980 582 728

Stjørdal Eiendomsinvest ANS 996 031 675

Industriplast Eiendom II ANS 990 761 124

NLI Halden AS 990 649 030

NLI Eiendomsinvest AS med datterselskaper har ikke foretatt noen låneopptak i 2011.

Note 13

Segmentinformasjon

Geografisk fordeling av konsernets leieinntekter:

(TNOK)

2011 2010

Norge 168 652 174 169

Sverige 82 036 79 929

Danmark 5 094 5 028

Sum 255 782 259 126

Note 14

Finansiell markedsrisiko

Selskapet benytter seg av ulike finansielle instrumenter i forbindelse med styringen av finansiell risiko.

Lån med flytende rente

(TNOK)

Låntaker

Tidspunkt for

låneforfall

Opprinnelig

lånebeløp

Lånebeløp

31.12.2011

NLI Eiendomsinvest 18.01.2017 225 000 167 625

NLI Eiendomsinvest 16.01.2017 390 000 343 450

NLI Eiendomsinvest 10.01.2017 210 000 182 070

NLI Eiendomsinvest 10.01.2017 84 000 84 000

NLI Halden 10.04.2017 107 500 66 250

Royal Eiendom 10.04.2017 55 000 26 900

NLI Fastigheter Holding 31.05.2012 SEK 609 020 481 413

NLI Fastigheter Holding 31.05.2012 SEK 10 000 8 007

Frydenborg Eiendom Holding 20.04.2021 77 000 69 500

Frydenborg Eiendom Holding 30.03.2021 207 900 195 400

Frydenborg Eiendom I 30.03.2021 158 000 138 000

Frydenborg Eiendom II 30.03.2021 75 100 75 100

NLI Raufoss 04.12.2017 187 500 171 000

NLI Raufoss 28.02.2013 36 000 21 600

NLI Fastigheter Holding II 19.11.2012 SEK 263 250 217 029

Industriplast Ejendom ApS 19.12.2018 DKK 8 356 8 716

Sum 2 256 059

20 NLI Eiendomsinvest AS | Årsrapport 2011


Rentebytteavtaler (Renteswapper)

TNOK

Selskap

Beløp pr

31.12.2011 Mottar Betaler Forfall

NLI Eiendomsinvest 142 538 Flytende 4,94 % 18.01.2017

NLI Eiendomsinvest 240 415 Flytende 4,94 % 16.01.2017

NLI Eiendomsinvest 186 249 Flytende 5,01 % 09.01.2017

NLI Halden 66 605 Flytende 5,11 % 09.01.2017

Royal Eiendom 18 500 Flytende 5,10 % 09.01.2017

NLI Fastigheter Holding 323 677 Flytende 4,54 % 31.05.2012

NLI Fastigheter Holding 100 249 Flytende 4,83 % 31.05.2012

Frydenborg Eiendom Holding 191 650 Flytende 4,48 % 20.04.2016

NLI Raufoss 120 750 Flytende 5,37 % 04.12.2017

NLI Fastigheter Holding II 171 410 Flytende 4,86 % 19.12.2012

Sum 1 562 043

Rentebytteavtalene har per 31. desember 2011 en negativ markedsverdi på omlag NOK 91 mill. Den negative markedsverdien på rentebytteavtalene

er i samsvar med god regnskapsskikk ikke balanseført.

Konsernet har totalt TNOK 2.256.059 i langsiktig gjeld til kredittinstitusjoner. Vektet variabel rente på konsernets gjeld er inkl. margin 3,94 %

(eks. margin 2,96 %). 73,5 % av konsernets gjeld er sikret med rentebytteavtaler med en vektet fastrente inkl. margin på 5,76 % (eks. margin 4,84 %).

Av konsernets gjeld på TNOK 2.256.059 er TNOK 706.449 omregnet fra SEK med kurs 87,01. Konsernets gjeld har en gjennomsnittlig lengde på 4,6 år.

Se også note 5 for ytterligere informasjon knyttet til lånevilkår (covenants).

Renterisiko

Renterisiko oppstår på kort og mellomlang sikt som et resultat av at deler av selskapets gjeld har flytende rente. Maksimumsrammer for andel av gjeld

med flytende rente er fastsatt. Låneporteføljen har i dag en kombinasjon av flytende og fast rentebinding.

Valutarisiko

Utvikling i valutakurser innebærer både direkte og indirekte en økonomisk risiko for selskapet. Det er ikke inngått avtaler som reduserer denne risikoen

pr 31.12.2011.

Likviditetsrisiko

Konsernet hadde per årsskiftet en likviditetsbeholdning på omlag NOK 94 mill fordelt på selskapets totalt 30 selskaper. Konsernet hadde per 31.12.2011

en likviditetsgrad – justert for NOK 750 mill i avdrag på lån i 2012 som i regnskapet klassifiseres som kortsiktig gjeld – på 1,64 (omløpsmidler dividert

på kortsiktig gjeld) og en budsjettert løpende positiv kontantstrøm fra driften. Forventet lavere låneutmåling ved refinansiering av Sverige-porteføljene

i 2012 vil belaste selskapets likviditet.

Note 15 Nærstående parter

Konsernet har ingen transaksjoner med nærstående parter utover med selskapene innenfor konsernet. NLI Eiendomsinvest AS har ett spredt

eierskap og er ikke kontrollert av noen enkeltaksjonærer. Ytelser til ledende personer er omtalt i note 10.

NLI Eiendomsinvest AS | Årsrapport 2011

21


Miksmaster

Forretningsfører:

Pareto Business Management AS

v/Christian Stray

Dronning Mauds gate 3

Postboks 1396 Vika

0114 Oslo

Tilrettelegger:

Pareto Business Management AS

More magazines by this user
Similar magazines