Årsrapport 2010 - Pareto Project Finance

paretoprojectfinance.no

Årsrapport 2010 - Pareto Project Finance

NOR Property Investments ASÅrsrapport 2010


NOR Property Investments ASÅrsberetning 2010NOR Property Investments AS er et eiendomsinvesteringsselskapsom gjennom sine datterselskaper i Latvia og Litaueneier to nyoppførte logistikkbygg.Selskapet forvaltes fra 1. januar 2011 av Pareto BusinessManagement AS da tidligere forretningsfører Orkla Finanshøsten 2010 ble kjøp av Pareto AS. Forvalters oppdrags ansvarligeinnehar også rollen som selskapets daglige leder. Selskapet harkontor adresse i Oslo kommune.Selskapets investeringer og eiendommer forvaltes av Inova BalticUAB som er et norskeid og norskledet eiendomsselskap i Litauen,med lang og bred erfaring fra eiendomsmarkedet i Baltikum.Inova Baltic UAB forestår forvaltning, drift og forretningsførselav datterselskapene og deres eiendommer i Latvia og Litauen.EiendommenePer 31. desember 2010 eier NOR Property Investments ASgjennom sine heleide datterselskaper én logistikkeiendom iRiga, Latvia på 12.168 m² med én leietaker og én logistikkeiendomi Vilnius, Litauen på 29.602 m² med to leietakere.Begge eien dommene ble ervervet i 3. kvartal 2008 med langeleie kontrakter med anerkjente leietakere. Leietaker i Latviaer logistikk selskapet SIA Baltic Logistic Solutions. I Litauen erhovedleietaker Mineraliniai Vandenys UAB med 26.493 m², somer en ledende importør og distributør av drikkevarer og tobakk,mens papirgrossisten Map Lietuva UAB leier de resterende3.109 m² i eiendommen. Alle leiekontraktene er «bare-house»­kontrakter der leietakerne selv står økonomisk ansvarlig for driftog vedlike hold av eiendommene. Vektet gjenværende leietid per31. desember 2010 var 7,2 år.Reforhandling av leieavtaler i 2010Økonomien i Baltikum er fortsatt preget av den drastiske nedtureni baltisk økonomi i 2008–2009 som den internasjonalefinanskrisen forårsaket. Den alvorlige økonomiske nedgangenhar også ført til at økonomien til NOR Property Investments’leie takere er anstrengt. Det var således i løpet av vinteren 2010,basert på konkrete henvendelser fra leietakerne, forhandlingermed disse om enkelte endringer i leieavtalene for å komme leietakernesvanskelige situasjon i møte. Disse forhandlingene blealle sluttført i løpet av april 2010.I forbindelse med at BLS vinteren 2010 ble kjøpt opp av enstørre baltisk konkurrent (Sanitex) fikk styret i NOR PropertyInvestments AS en henvendelse fra BLS som ønsket en forkortelseav leiekontraktens lengde for at ikke salgsprosessen iforhold til Sanitex skulle havarere. Styret vurderte henvendelsensom forretningskritisk for BLS og aksepterte i mars 2010 at lengdenpå leiekontrakten skulle forkortes med ca 6,5 år (d.v.s. til31. desember 2013), mot at leietaker BLS frafalt sin opsjon påutvidelse av lokalene, noe som innebar en finansiseringsrisiko og-belastning for NOR Property Investments AS.I Litauen ble leietaker Mineraliniai Vandenys («MV») per1. mars 2010 innvilget en leierabatt på 20 % av 2010-leien forto år (2010–2011), ca EUR 326.000 per år, mot at leieavtalenble forlenget i tre år frem til 14. august 2021. Samtidig fikk denandre og mindre leietakeren i Litauen, Map Lietuva, innvilgeten reduksjon av leien med 23,4 %, ca EUR 45.000 per år, basertpå 2010-leien mot at leieavtalen ble forlenget med fire år fremtil 1. august 2015.Verdivurderinger i forbindelse med årsregnskapet for 2010Konsernet har innhentet eksterne verdivurderinger for eiendommenei forbindelse med regnskapsavleggelsen 31. desember2010 som vurderer selskapets eiendommer til EUR 28,5mill. Dette innebærer en samlet verdiendring for 2010, målti EUR, på minus 0,1 %, fordelt med minus 6,2 % i Latvia ogpluss 2,8 % i Litauen. Nedgangen i Latvia er knyttet til at eiendommensleiekontrakt kun løper til 31. desember 2013. Sidenoppkjøpstidspunktene i august 2008 har eiendomsverdiene,målt i EUR, samlet falt med 21,3 %.Målt i NOK per 31. desember 2010 har selskapets eiendommeri 2010 hatt et samlet verdifall på 3,5 %, herunder som følge avnegative valutaendringer i kursen EUR/NOK siste år med 6,1 %.Siden oppkjøpstidspunktene i august 2008 har eiendommenemålt i NOK samlet hatt en verdinedgang på 23,1 % i verdi.I denne perioden har kursen EUR/NOK falt 2,1 %.De innhentede verdivurderingene er lagt til grunn for selskapetsnedskrivninger i årsregnskapet per 31. desember 2010.Redegjørelse for årsregnskapetKonsernets regnskap for 2010 viser inntekter på NOK 22,1 millog et resultat før skattekostnad på NOK 4,8 mill. Tilsvarendetall for morselskapet NOR Property Investments AS viser NOK0,0 mill i inntekter og et positivt resultat før skattekostnad påNOK 5,1 mill.Konsernet samlede driftskostnader i 2010 beløp seg til NOK5,3 mill, hvorav NOK 8,1 mill skyldes reversering av tidligerenedskrivninger på selskapets eiendommer. Eierkostnaderknyttet til eiendom, utgjorde i 2010 NOK 0,4 mill, tilsvarende1,8 % av årets inntekter. Eierkostnader knyttet til selskaput gjorde i 2010 NOK 2,3 mill, tilsvarende 10,4 % av årets inntekter.Totale eierkostnader for 2010 utgjorde således 12,3 %.Til sammenligning var samlet eierkostnadsprosent i 200913,3 %. Eierkostnader eiendom knytter seg til forsikring samteiendoms- og feste avgift mens selskapsrelaterte kostnaderblant annet omfatter forvaltnings- og managementkostnaderi både Baltikum og Norge.Konsernets finansnetto for 2010 er negativ med NOK 12,0 mill,hvorav NOK 11,7 mill utgjør rentekostnader på selskapets låneportefølje.NOR Property Investments AS | Årsrapport 2010 3


Netto kontantstrøm i 2010 var positiv med NOK 1,7 mill.Balanseførte eiendeler består hovedsakelig av tomtegrunn ogbebygd fast eiendom. Av bankinnskudd per 31. desember 2010på NOK 32,0 mill er ca NOK 15,5 mill bundet innskudd i datterselskapi henhold til avtale med selskapets låneforbindelse SEBsom en følge av tidligere brudd med selskapets lånebetingelser.NOR Property Investments konsern hadde per 31. desember2010 en egenkapitalprosent på 29,6 %, mens morselskapethadde en egenkapitalprosent på 99,7 %. Tilsvarende tall for 2009var henholdsvis 27,1 % og 99,7 %. Som følge av netto reversertnedskrivning av datterselskapets eiendommer og tilhørenderegnskapsmessige poster har NOR Property Investments ASnetto reversert nedskrivning av verdien av aksjer i datterselskaper.I denne vurdering er bokførte renteswapper medtatt somen gjeld i datterselskapene. I konsernregnskapet foreligger renteswappeneikke som gjeld. Styrets oppfatning er at egenkapitalensstørrelse er tilfredsstillende sett i forhold til selskapetsvirksomhet.Resterende langsiktig gjeld per årsslutt 2010 var NOK 179,0 mill.Selskapets negative frie egenkapital per 31. desember 2010 gjørat selskapet ikke kan utbetale utbytte for 2010.Styret mener at årsregnskapet og konsernregnskapet gir et rettvisendebilde av selskapets og konsernets eiendeler og gjeld,finansielle stilling og resultat.Hendelser etter balansedagenDatterselskapet NPD Logistics Solutions SIA i Latvia gjennomførteen ekstraordinær nedbetaling på sitt banklån med EUR0,18 mill i februar 2011 som del av betingelsene for at sel skapetslåneforbindelse SEB skulle utstede en waiver i desember 2010grunnet tidligere brudd på selskapets lånevilkår. Den ekstraordinærenedbetalingen medførte at låneavtalen med SEBLatvia således var oppfylt på tidspunktet for avleggelse av årsregnskapetfor 2010.FinansieringKonsernets lån er finansiert gjennom SEB i Latvia og Lituaen.Eiendommene som NOR Property Investments AS eier ble perkjøpstidspunktene i august 2008 finansiert med en samletvektet fremmedkapitalfinansiering på 71 %. Selskapets lånefinansieringer sikret 100 % ved inngåelse av rentebytteavtalersom løper til 2018. Rentemarginen er i Latvia 140 basispunkterog er bundet til 2013, i Litauen er marginen 145 basispunkterog bundet til 2018. Vektet rente inkludert margin er 6,14 %.Rentebytteavtalene hadde per 31. desember 2010 en negativmarkedsverdi på omlag NOK 21,7 mill. Den negative markedsverdienpå rentebytteavtalene er i samsvar med god regnskapsskikkikke balanseført i konsernregnskapet.Datterselskapet NPD Logistics Solutions SIA i Latvia var per31. desember 2010 i brudd med låneavtalens bestemmelseom en gjeldsdekningsgrad (DSCR) ≥ 1,2 – DSCR var per 31.desember 2010 på 1,16. Justert egenkapitalandel var per31. desember 2010 21,47 % – låneavtalens bestemmelse satteegenkapitalandelen opprinnelig til ≥25 %. Selskapets långiverSEB utstedte i desember 2010 en waiver for 2011 på disse tidligerebruddene på lånebetingelsene, herunder ble kravet omegen kapitalandel for fremtiden redusert fra 25 % til 20 %, motat selskapet gjennomførte en ekstraordinær nedbetaling av sittbanklån med EUR 0,18 mill innen februar 2011 og i tillegg tilnedbetalingen opprettholdt det i SEB bundne bankinnskuddetpå EUR 1,18 mill til slutten av 2010. Alle kravene i låneavtalenmed SEB Latvia er således oppfylt på tidspunktet for avleggelseav årsregnskapet for 2010 ved at selskapet har ryddet opp i forholdene.Datterselskapet Megarenta UAB i Litauen var per 31. desember2010 i overensstemmelse med låneavtalens bestemmelser omen DSCR ≥ 1. DSCR var per 31.desember 2010 1,15. Selskapet ogdets långiver SEB Litauen inngikk 8. mars 2010 en tilleggsavtaletil låneavtalen der selskapet i løpet av april 2010 skulle etablereet sperret bankinnskudd hos SEB på EUR 0,8 mill. Videre innebaravtalen at DSCR i denne perioden (– samme periode som detble gitt en midlertidig leierabatt til selskapets hovedleietaker)ble endret fra «≥ 1,2» til «≥ 1,0» samt at LTV-graden i periodenikke skulle måles/evt. brudd ikke påberopes så lenge øvrige lånevilkåroppfylles. Samtidig ble selskapets rente- og avdragsprofiltilpasset til de leietakerrabattene som ble innvilget. Slikt bundetbankinnskudd ble opprettet i henhold til SEBs vilkår. Alle kravenei låneavtalen med SEB Litauen er således oppfylt på tidspunktetfor avleggelse av årsregnskapet for 2010.NOR Property Investments AS er dermed ikke i brudd medselskapets lånevilkår ved fremleggelse av årsregnskapet for2010.Eiendomsmarkedet i Baltikum er svært volatilt og har vært gjennomen fase med fallende verdier. Fortsatt overholdelse av lånevilkårforutsetter at eiendomsmarkedet ikke faller ytterligeresamt at leietakere ikke faller bort eller oppnår vesentlig laverehusleie (Debt service coverage ratio). Således kan selskapetkomme i brudd med lånevilkår i Latvia i fremtiden. Selskapetvurderer situasjonen løpende.Fortsatt driftDet bekreftes herved at forutsetningen om fortsatt drift er tilstede og årsregnskapet for 2010 er satt opp under denne forutsetning.Til tross for den globale finanskrisen som merkes sterkt også i debaltiske land, ser NOR Property Investments AS nøkternt positivtpå fremtiden da selskapet har leiekontrakter med anerkjenteog seriøse leietakere samt en lånefinansiering som er sikret100 % ved inngåelse av rentebytteavtaler. Selskapet og styreter likevel svært oppmerksomme på risiki knyttet til blant annetat leie betalingene finner sted i euro, leietakernes realøkonomii lokal valuta og den generelle innstramming i real- og finansøkonomieni Baltikum.Eiendomsmarkedet og fremtidsutsikterKonsernet er eksponert for effekter knyttet til makro økonomiskekonjunkturer. Dette vil kunne gi endringer i leienivåer, utleiegrad,og derigjennom verdien på eiendommene. De viktigstefaktorene er imidlertidig tilbud og etterspørsel av eiendom, ogdet avkastningskrav som investorer legger til grunn ved kjøp aveiendom.Siden NOR Property Investments AS hentet inn kapital i våren2007 har rammebetingelsene for eiendomsmarkedet hvorselskapet har foretatt sine investeringer endret seg vesentlig.Dette har så langt ikke gitt den løpende avkastning for aksjo­4NOR Property Investments AS | Årsrapport 2010


nærene i NOR Property Investments AS som var forventet iinformasjonsmemorandumet som ble utarbeidet i forbindelsemed kapitalinnkallingen.Lavere løpende avkastning skyldes først og fremst finans krisensgenerelle påvirkning på eiendomsmarkedet både nasjonaltog globalt. Lavere utmåling og høyere marginer i bankene harnaturlig nok også påvirket eiendomsmarkedet og eiendomsverdienenegativt. På den andre siden vil det generelt laverente nivået vi for tiden opplever dempe konsekvensene av lavkonjunkturensom verdensøkonomien er inne i.NOR Property Investments AS’ eiendomsportefølje har kontantstrømsom må karakteriseres som relativt lang, hensyntatt degjennomførte leietakerforhandlingene, og en lånefinansieringsom er sikret 100 % ved inngåelse av rentebytteavtaler og meden relativt lang løpetid. Styret anser således at NOR PropertyInvestments AS’ profil med hensyn til lengde på leieavtaler ogfinansiering gjør at selskapet er relativt robust med hensyn tilå bli påvirket av ytterligere endringer i rammebetingelsene fornæringseiendom i Baltikum. Den økonomiske krisen i Baltikumer imidlertidig dyp, og den generelle risikoen for mislighold avleiekontrakter har økt betydelig.Finansielle risikiKredittrisikoKonsernets kredittrisiko dreier seg i hovedsak om risikoen for å blipåført tap som følge av at leietakere ikke betaler leie som avtalt.Som følge av finanskrisens påvirkning på leietakernes økonomihar derfor NOR Property Investments AS refor handlet visse vilkåri leieavtalene, noe som i denne sammenheng i hovedsak har førttil en noe lavere leie for leietakerne i Litauen. Konsernet har i2010 ikke tapsført leiefordringer.LikviditetsrisikoKonsernet hadde per årsskiftet en likviditetsbeholdning på NOK32,0 mill hvorav NOK 15,5 mill er bundet som euro-innskudd idatterselskapet. Arbeidskapitalen (omløpsmidler fratrukket kortsiktiggjeld) per årsskiftet var NOK 31,4 mill. Netto kontantstrømfor 2010 var positiv med NOK 1,7 mill. Ytterligere verdifall i eiendomsverdienevil imidlertid kunne aktualisere ekstraordinæreinnbetalinger på lån for at selskapet skal holde seg innen låneavtalenesbetingelser, noe som vil belaste selskapets likviditet.ValutarisikoKonsernets eiendomsinvesteringer er finansiert med lån i euro.Leieinntekter mottas hovedsakelig i euro mens løpende driftskostnaderskjer i lokal valuta (Litauske Litas og Latviske Lat).Selskapet har ikke inngått sikringsforretninger mht valutarisikoog overlater således til den enkelte aksjonær å vurdere behovetfor å sikre valutarisikoen knyttet til å eie aksjer i selskapet. I samsvarmed god regnskapsskikk resultatføres valutaendringer ikonserninterne lån, i utenlandsk valuta.RenterisikoKonsernet er eksponert for endringer i rentenivåer, hoved sakeligi euro men også i lokale valutaer (Litauske Litas og LatviskeLat), ved at forrentningen av selskapets bankinnskudd i datterselskapeneendres i takt med endringer i det generelle rentenivået.Konsernet er ikke eksponert for endringer i rentenivået ifor bindelse med lånefinansieringen da 100 % av fremmedfinansieringener sikret ved rentebindingsavtaler frem til 2018med en vektet rente inklusiv margin på 6,14 %. Lånemargineni Latvia (140 basispukter) er bundet til 2013, i Litauen er lånemarginen(145 basispunkter) bundet til 2018.Arbeidsmiljø og likestillingSelskapet har ikke hatt ansatte i 2010. Det er følgelig ikke førtnoen statistikk over sykefravær gjennom året. Styret bekrefterat det derfor heller ikke har vært noen arbeidsulykker i løpet avåret.Styret består av 4 menn. Styret har likevel ut fra en vurderingikke funnet det nødvendig å iverksette spesielle tiltak med hensyntil likestilling.Ytre miljøSelskapet og konsernet forurenser ikke det ytre miljø. Eventueltavfall og utslipp som oppstår ved drift av eiendom blir behandletetter gjeldende lover og regler.Forsknings- og utviklingsaktiviteterKonsernet er ikke berørt av forhold som kan defineres somforsknings- og utviklingsaktiviteter.Årsresultat og disponeringerStyret foreslår følgende disponering av årsresultatet i NORProperty Investments AS:Overført fra annen egenkapital NOK 0Overført til udekket tap NOK 5.078.000SUM NOK 5.078.000Oslo, 9. mai 2011Odd Rune AustgulenStyrets lederJacob HaugenStyremedlemOle Petter BjørsethStyremedlemKjell BettmoStyremedlemAxel Emil RollDaglig lederNOR Property Investments AS | Årsrapport 2010 5


BalanseMorselskapet (Beløp i TNOK)Konsernet2009 2010 Note 2010 2009EIENDELERAnleggsmidlerImmaterielle eiendeler0 0 Utsatt skattefordel 7 1 026 00 0 Sum immaterielle eiendeler 1 026 0Varige driftsmidler0 0 Tomter og fast eiendom 1 223 232 239 3930 0 Sum varige driftsmidler 223 232 239 393Finansielle anleggsmidler22 139 28 511 Investeringer i datterselskap 2 0 012 681 16 865 Lån til foretak i samme konsern 3, 4 0 00 0 Andre finansielle anleggsmidler 0 034 820 45 376 Sum finansielle anleggsmidler 0 034 820 45 376 Sum anleggsmidler 224 258 239 393OMLØPSMIDLERKortsiktige fordringer0 0 Kundefordringer 3 560 3 5700 6 Andre kortsiktige fordringer 3, 4 1 931 2170 6 Sum fordringer 2 491 3 78717 812 12 329 Bankinnskudd, kontanter o.l. 9 31 975 30 61317 812 12 335 Sum omløpsmidler 34 466 34 40052 632 57 711 SUM EIENDELER 258 725 273 7938 NOR Property Investments AS | Årsrapport 2010


Morselskapet (Beløp i TNOK)Konsernet2009 2010 Note 2010 2009EGENKAPITAL OG GJELDBetalt skattInnskutt egenkapital1 000 1 000 Aksjekapital (250 aksjer à kr. 4 000) 5, 6 1 000 1 000111 500 111 500 Overkursfond 5 111 500 111 500112 500 112 500 Sum innskutt egenkapital 112 500 112 500BalanseOpptjent egenkapital0 0 Annen egenkapital 0 -7 304-60 051 -54 972 Udekket tap 5 -35 812 -31 142-60 051 -54 972 Sum opptjent egenkapital 5 -35 812 -38 44652 449 57 528 Sum egenkapital 76 688 74 054GJELDAnnen langsiktig gjeld0 0 Gjeld til kredittinstitusjoner 3 177 651 195 3910 0 Øvrig langsiktig gjeld 3 1 319 1 4070 0 Sum annen langsiktig gjeld 178 969 196 798Kortsiktig gjeld0 1 Leverandørgjeld 3, 4 346 2160 0 Betalbar skatt 1 042 7080 0 Skyldige offentlige avgifter 179 424183 183 Annen kortsiktig gjeld 3, 4 1 500 1 592183 184 Sum kortsiktig gjeld 3 067 2 941183 184 Sum gjeld 182 036 199 73952 632 57 711 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 258 725 273 793Oslo, 9. mai 2011Odd Rune AustgulenStyrets lederKjell BettmoStyremedlemJakob HaugenStyremedlemOle Petter BjørsethStyremedlemAxel Emil RollDaglig lederNOR Property Investments AS | Årsrapport 20109


KontantstrømananlyseMorselskapet (Beløp i TNOK)Konsernet2009 2010 2010 2009Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter-67 945 5 078 Resultat før skattekostnad 4 780 -31 3740 0 Periodens betalte skatt -708 -1620 0 Ordinære avskrivninger 10 512 12 59968 427 -6 372 Nedskrivninger -8 078 25 7610 0 Endring i kundefordringer 3 010 -3 0480 1 Endring i leverandørgjeld 130 -2 096-1 558 -6 Endring i andre tidsavgrensingsposter -2 051 -6 201-1 076 -1 299 Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter 7 595 -4 521Kontantstrøm fra investeringsaktiviteter0 0 Utbetalinger ved kjøp av varige driftsmidler 0 00 0 Investeringer i datterselskaper 0 0-11 691 -4 184 Utbetalinger på andre lånefordringer (korts./langs) 0 0-11 691 -4 184 Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter 0 0Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter0 0 Utbetalinger ved nedbetaling av annen gjeld (korts./langs.) -5 931 -2 7640 0 Innbetalinger ved opptak av gjeld 0 00 0 Netto kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter -5 931 -2 764-12 767 -5 483 Netto kontantstrøm for perioden 1 664 -7 28530 579 17 812 Kontanter og kontantekvivalenter ved periodens begynnelse 30 613 36 9040 0 Andre valutaomregningsdifferanser -302 99417 812 12 329 Kontanter og kontantekvivalenter ved periodens slutt 31 975 30 613Denne består av:17 812 12 329 Bankinnskudd m.v. 31 975 30 61310 NOR Property Investments AS | Årsrapport 2010


Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikkfor små foretak.KonsolideringsprinsipperKonsernregnskapet omfatter morselskapet NOR Property InvestmentsAS og alle selskaper hvor konsernet har bestemmende innflytelse påenhetens finansielle og operasjonelle strategi. Konsernregnskapet erutarbeidet som om konsernet var en økonomisk enhet. Transaksjonerog mellomværende mellom selskapene i konsernet er eliminert.Konsernregnskapet er utarbeidet etter ensartede prinsipper, ved at datterselskapetfølger de samme regnskapsprinsipper som morselskapet.Kjøpte datterselskaper regnskapsføres i konsernregnskapet basert påmorselskapets anskaffelseskost. Anskaffelseskost tilordnes identifiserbareeiendeler og gjeld i datterselskapet, som oppføres i konsernregnskapettil virkelig verdi på oppkjøpstidspunktet. Merverdier i konsernregnskapetavskrives over de oppkjøpte eiendelenes forventede levetid.Ved konsolidering omregnes utenlandske datterselskaper til morselskapetsvaluta. Balanseposter omregnes til balansedagens kurs, resultatposteromregnes til gjennomsnittskurs for perioden.InntekterLeieinntekter inntektsføres i takt med utleieperioden og salg av eventuelletjenester inntektsføres når tjenesten utføres. Inntekter som knytterseg til fremtidige tjenester balanseføres som uopptjent inntekt og inntektsføresderetter i takt med levering av ytelsene.Renteinntekter resultatføres i den perioden de er påløpt.Klassifisering og vurdering av balanseposterEiendeler bestemt til varig eie eller bruk er klassifisert som anleggsmidler.Andre eiendeler er klassifisert som omløpsmidler. Fordringer klassifiseressom omløpsmidler hvis de skal tilbakebetales i løpet av ett år etter utbetalingstidspunktet.For gjeld er analoge kriterier lagt til grunn.Utbytte, konsernbidrag og andre utdelinger er inntektsført samme årsom det er avsatt i datterselskap. Overstiger utbytte/konsernbidragandel av tilbakeholdt resultat etter kjøpet, regnskapsføres den overskytendedel som tilbakebetaling av investert kapital, og utdelingene trekkesda fra regnskapsført verdi av investeringene i balansen.FordringerKundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydendeetter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres pågrunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. For øvrigekundefordringer foretas det ved behov en uspesifisert avsetning for ådekke antatt tap.Kortsiktige plasseringerKortsiktige plasseringer (aksjer og andeler vurdert som omløpsmidler)vurderes til laveste av gjennomsnittlig anskaffelseskost og virkelig verdipå balansedagen. Mottatt utbytte og andre utdelinger fra selskapersom ikke konsolideres inn i konsernregnskapet inntektsføres som annenfinansinntekt.ValutaPengeposter i utenlandsk valuta er vurdert etter kursen ved regnskapsåretsslutt.SkattSkattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbareskatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 28% pågrunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessigeog skattemessige verdier, samt eventuelt ligningsmessig underskuddtil fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende ogskattereduserende midlertidige forskjeller som reverseres eller kan reverseresi samme periode er utlignet. Oppføring av utsatt skattefordel pånetto skattereduserende forskjeller som ikke er utlignet og underskuddtil fremføring, er begrunnet med antatt fremtidig inntjening. Utsatt skattog skattefordel som kan balanseføres er oppført netto i balansen.RegnskapsprinsipperOmløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi.Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet.Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost. Varige anleggsmidler somforringes i verdi avskrives lineært over forventet økonomisk levetid.Anleggsmidlene nedskrives til virkelig verdi ved verdifall som ikke forventeså være forbigående. Langsiktig gjeld med unntak av andre avsetningerbalanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet.Datterselskaper og tilknyttede selskaperDatterselskaper vurderes etter kostmetoden i morselskapet.Investeringen er vurdert til anskaffelseskost for aksjene med mindre nedskrivninghar vært nødvendig. Det foretas nedskrivning til virkelig verdinår verdifall skyldes årsaker som ikke kan antas å være forbigående og detmå anses nødvendig etter god regnskapsskikk. Nedskrivninger reverseresnår grunnlaget for nedskrivning ikke lenger er til stede.Skatt på avgitt konsernbidrag som er ført som økt kostpris på aksjer iandre selskaper, og skatt på mottatt konsernbidrag som er ført direktemot egenkapitalen, er ført direkte mot skatt i balansen (føringen skjermot betalbar skatt hvis konsernbidraget har hatt virkning på betalbarskatt og mot utsatt skatt hvis konsernbidraget har hatt virkning på utsattskatt).KontantstrømoppstillingKontantstrømoppstillingen er utarbeidet etter den indirekte metoden.Kontanter og kontantekvivalenter omfatter kontanter, bankinnskudd andandre kortsiktige, likvide plasseringer som umiddelbart og med uvesentligkursrisiko kan konverteres til kjente kontantbeløp og med forfallsdatokortere enn tre måneder fra anskaffelsesdato.NOR Property Investments AS | Årsrapport 201011


NoterNote 1 Varige driftsmidlerMorselskapetMorselskapet har ingen varige driftsmidler.wKonsernet (TNOK)Varige driftsmidlerTomter og fasteiendomSum varigedriftsmidlerAnskaffelseskost 01.01. 346 822 346 822Tilgang 0 0Avgang 0 0Anskaffelseskost 31.12. 346 822 346 822Akkumulerte avskrivninger 31.12. 27 788 27 788Akkumulerte nedskrivninger 31.12. 31 880 31 880Omregningsdifferanse -63 922 -63 922Balanseført verdi 31.12. 223 232 223 232Årets avskrivning 10 512 10 512Årets nedskrivning/Reversering av tidligere års nedskrivning ** -8 078 -8 078Forventet økonomisk levetid * 24 årAvskrivningsplan *Lineær* Tomter avskrives ikke da disse ikke verdiforinges.** Nedskrivninger er foretatt på bakgrunn av markedsmessig verdifall på eiendom.Note 2DatterselskapMorselskapet (TNOK)NOR Property Investments AS hareierandeler i følgende selskaper: ErvervsårForretningskontorEierandelEgenkapital(100 %)Resultat(100 %)BalanseførtverdiNPD Logistics Solutions SIA 2007 Latvia 100,0 % -957 -3 069 0Megarenta UAB 2008 Litauen 100,0 % 26 931 8 568 28 511SUM 28 511Det er i 2010 nedskrevet TNOK 2 023 og reversert tidligere nedskrivning TNOK 8 395 på aksjer i datterselskaper.12 NOR Property Investments AS | Årsrapport 2010


Morselskapet (TNOK)Konsernet2009 2010 2010 2009Andre kortsiktige fordringer0 0 Kundefordringer 560 3 5700 0 Andre kortsiktige fordringer 1 931 2170 0 Sum 2 491 3 787Annen kortsiktig gjeld0 1 Leverandørgjeld 346 216183 183 Annen kortsiktig gjeld 2 721 2 724183 184 Sum 3 067 2 941Fordringer med forfall senere enn ett år12 681 16 865 Langsiktig fordring på selskap i samme konsern 0 00 0 Andre langsiktige fordringer 0 012 681 16 865 Sum 0 0Langsiktig gjeld med forfall senere enn 5 år0 0 Gjeld til kredittinstitusjoner * 177 651 195 3910 0 Annen langsiktig gjeld 1 319 1 4070 0 Sum 178 969 196 798* Av konsernets langsiktige gjeld forfaller TNOK 5 059 til betaling i 2011.Status selskapets lånebetingelser (covenants):Datterselskapet NPD Logistics Solutions SIA i Latvia var per 31. desember 2010 i brudd med låneavtalens bestemmelse om en gjeldsdekningsgrad(DSCR) ≥ 1,2 - DSCR var per 31.desember 2010 på 1,16. Justert egenkapitalandel var per 31. desember 2010 21,47% - låneavtalens bestemmelsesatte egenkapitalandelen opprinnelig til ≥25%. Selskapets långiver SEB utstedte i desember 2010 en waiver for 2011 på disse tidligere bruddene pålånebetingelsene, herunder ble kravet om egenkapitalandel for fremtiden redusert fra 25% til 20%, mot at selskapet gjennomførte en ekstraordinærnedbetaling av sitt banklån med EUR 0,18 mill innen februar 2011 og i tillegg til nedbetalingen opprettholdt det i SEB bundne bankinnskuddet påEUR 1,18 mill til slutten av 2010. Alle kravene i låneavtalen med SEB Latvia er således oppfylt på tidspunktet for avleggelse av årsregnskapet for 2010ved at selskapet har ryddet opp i forholdene.Datterselskapet Megarenta UAB i Litauen var per 31. desember 2010 i overensstemmelse med låneavtalens bestemmelser om en DSCR ≥ 1 – DSCRvar per 31.desember 2010 1,15. Selskapet og dets långiver SEB Litauen inngikk 8. mars 2010 en tilleggsavtale til låneavtalen der selskapet i løpet avapril 2010 skulle etablere et sperret bankinnskudd hos SEB på EUR 0,8 mill. Videre innebar avtalen at DSCR i denne perioden (-samme periode somdet ble gitt en midlertidig leierabatt til selskapets hovedleietaker) ble endret fra «≥ 1,2» til «≥ 1,0» samt at LTV-graden i perioden ikke skulle måles/ evt. brudd ikke påberopes så lenge øvrige lånevilkår oppfylles. Samtidig ble selskapets rente- og avdragsprofil tilpasset til de leietakerrabattenesom ble innvilget. Slikt bundet bankinnskudd ble opprettet i henhold til SEBs vilkår. Alle kravene i låneavtalen med SEB Litauen er således oppfylt påtidspunktet for avleggelse av årsregnskapet for 2010.NOR Property Investments AS og dets datterselskap er således ikke i brudd med selskapets lånevilkår ved fremleggelse av årsregnskapet for 2010.Regnskapet er avlagt under forutsetning om fortsatt drift. Eiendomsmarkedet i Baltikum er svært volatilt og har vært gjennom en fase med fallendeverdier. Fortsatt overholdelse av lånevilkår forutsetter at eiendomsmarkedet ikke faller ytterligere. Selskapet vurderer situasjonen løpende.NOR Property Investments AS | Årsrapport 201013


Note 4Mellomværende med selskap i samme konsern m.v.Morselskapet (TNOK)2010 2009Kundefordringer 0 0Andre kortsiktige fordringer 0 0Langsiktige fordringer 16 865 12 681Leverandørgjeld 0 0Øvrig kortsiktig gjeld 0 0Langsiktig gjeld 0 0Note 5EgenkapitalMorselskapet (TNOK)Årets endring i egenkapital Aksjekapital Overkursfond Annen EK Udekket tap SumEgenkapital 01.01. 1 000 111 500 0 -60 051 52 449Årets resultat 0 0 0 5 079 5 079Egenkapital 31.12. 1 000 111 500 0 -54 972 57 528Konsernet (TNOK)Årets endring i egenkapital Aksjekapital Overkursfond Annen EK Udekket tap SumEgenkapital 01.01. 1 000 111 500 0 -38 446 74 054Omregningsdifferanse 0 0 0 -2 635 -2 635Årets resultat 0 0 0 5 269 5 269Egenkapital 31.12. 1 000 111 500 0 -35 812 76 688Note 6Aksjekapital og aksjonærinformasjonAksjekapitalen på kr 1 000 000 består av 250 aksjer à kr 4 000. Alle aksjer har like rettigheter.Oversikt over de største aksjonærene pr 31.12. Antall aksjer EierandelBRØVIG HOLDING AS 20 8,00 %F H LORENTZEN AS 20 8,00 %HALVOR H HOLTA HOLDING AS 20 8,00 %NORTURA KONSERNPENSJONSKASSE 20 8,00 %JAKOB HAUGEN 20 8,00 %JAKOB HAUGEN (eid indirekte vis Piano Forte AS) 10 4,00 %ODD RUNE AUSTGULEN (eid indirekte via Auris AS) Styrets leder 20 8,00 %AXEL EMIL ROLL Daglig leder 0 0,00 %Sum 130 52,00 %Øvrige < 5% 120 48,00 %Totalt antall aksjer 250 100,00 %14 NOR Property Investments AS | Årsrapport 2010


Note 7SkattBeregning av utsatt skattefordelMorselskapet (TNOK)Konsernet2009 2010 2010 2009Midlertidige forskjeller0 0 Driftsmidler 310 5 2150 0 Fordringer 0 -290 0 Derivater 8 097 5 2020 0 Netto midlertidige forskjeller 8 407 10 3884 117 5 411 Skattemessig underskudd til fremføring 8 703 26 1494 117 5 411 Grunnlag for skattefordel i balansen 17 110 36 5381 153 1 515 28% utsatt skattefordel 7 398 10 231-1 153 -1 515 Herav ikke balanseført utsatt skattefordel -6 371 -10 2310 0 Utsatt skattefordel 1 027 0Grunnlag for skattekostnad, endring i utsatt skatt og betalbar skatt i morselskapetMorselskapet (TNOK)Grunnlag for betalbar skatt 2010 2009Resultat før skattekostnad 5 078 -67 945Permanente forskjeller -6 372 68 427Skatteeffekt av emisjonsutgifter ført mot EK 0 0Grunnlag for årets skattekostnad -1 294 482Anvendelse av underskudd til fremføring 0 -482Årets underskudd til fremføring -1 294 0Skattepliktig inntekt (grunnlag for betalbarskatt i balansen) 0 0Skattepliktig inntekt (grunnlag for betalbar skatt i balansen) 0 0Grunnlag for skattekostnad i konsernetKonsernet (TNOK)Grunnlag for betalbar skatt 2010 2009Resultat før skattekostnad 4 780 -31 374Permanente forskjeller -11 165 14 550Endring i midlertidige resultatforskjeller 1 564 10 388Skattemessig underskudd til fremføring -8 703 -15 257Grunnlag for ikke oppført utsatt skattefordel 10 267 25 645Skattepliktig inntekt (grunnlag for betalbar skatt i balansen) -3 256 3 953Betalbar skatt 15 % (skattesats i Litauen) -488 0Betalbar skatt 20 % (skattesats i Latvia) 0 791Betalbar skatt i balansen -488 791NOR Property Investments AS | Årsrapport 201015


Note 8Lønnskostnader, antall ansatte, godtgjørelser, lån til ansatte mm.Beregning av utsatt skattefordelMorselskapet (TNOK)Konsernet2009 2010 2010 2009Lønnskostnader0 0 Lønninger 0 0160 160 Styrehonorar 160 16023 23 Arbeidsgiveravgift 23 230 0 Pensjonskostnader og andre ytelser 0 0183 183 Sum lønnskostnader 183 183Selskapet har ikke hatt ansatte i 2010 og er ikke pliktige til å ha tjenestepensjonsordning iht. lov om obligatorisk tjenestepensjon §7-43a.Daglig leder i NOR Property Investments AS er også ansatt i forvaltningsselskapet Pareto Business Management AS og mottar lønn fraforvaltningselskapet. NOR Property Investments AS faktureres for disse tjenestene.Ytelser til ledende personer i NOR Property Investments AS: Daglig leder StyretLønn 0 0Styrehonorar 0 160Pensjonsutgifter 0 0Annen godtgjørelse 0 0RevisorKostnadsført honorar til revisor fordeler seg på følgende områder (beløpene er eks. mva)Morselskapet (TNOK)Konsernet2009 2010 2010 2009164 134 Lovpålagt revisjon 237 3600 0 Andre attestasjonstjenester 0 00 0 Skatterådgivning 0 00 0 Andre ikke-revisjonstjenester 0 0164 134 Sum 237 360Note 9Bundne bankinnskudd, trekkrettigheterMorselskapet (TNOK)Konsernet2009 2010 2010 2009Bundne bankinnskudd0 0 Tidsbestemt bankinnskudd 15 469 9 812Note 10Segment rapporteringGeografisk fordeling av konsernets inntekter(TNOK)2010 2009Litauen 13 975 15 734Latvia 8 099 8 368Sum 22 075 24 10216 NOR Property Investments AS | Årsrapport 2010


Note 11Hendelser etter balansedagDatterselskapet NPD Logistics Solutions SIA i Latvia gjennomført en ekstraordinær nedbetaling på sitt banklån med EUR 0,18 mill i februar 2011 somdel av betingelsene for at selskapets låneforbindelse SEB skulle utstede en waiver i desember 2010 grunnet tidligere brudd på selskapets lånevilkår.Den ekstraordinære nedbetalingen medførte at låneavtalen med SEB Latvia således var oppfylt på tidspunktet for avleggelse av årsregnskapet for2010.NOR Property Investments AS | Årsrapport 201017


MiksmasterForretningsfører:Pareto Business Management ASv/Axel Emil RollDronning Mauds gate 3Postboks 1396 Vika0114 OsloTilrettelegger:Pareto Business Management AS

More magazines by this user
Similar magazines