Årsrapport 2010 - Pareto Project Finance

paretoprojectfinance.no
  • No tags were found...

Årsrapport 2010 - Pareto Project Finance

Ringnes Park Senter ASÅrsrapport 2010


Ringnes Park Senter ASÅrsberetning 2010Virksomhetens art og hvor den drivesRingnes Park Senter AS er et eiendomsinvesteringsselskap somgjennom sine datterselskaper RPS Deltager AS og Ringnes ParkNæring I DA eier en næringseiendom i Oslo. Da selskapet kjøptesin eiendom 1. juli 2010 gjenspeiler årets regnskap og beretningat det kun har vært seks måneders drift siden oppstart av prosjektet.Selskapet forvaltes av Pareto Business Management AS, hvor forvaltersoppdragsansvarlige også innehar rollen som selskapetsdaglige leder. Selskapet har kontoradresse i Oslo kommune.Selskapets datterselskap Ringnes Park Næring I DA forvaltes avScandinavian Development AS, forvalter forestår all forvaltning,drift og forretningsførsel, herunder oppfølging av eiendommensleietagere.EiendommenRingnes Park Senter AS kjøpte 1. juli 2010 indirekte eiendommenSannergaten 6 i Oslo (gnr 225, bnr 278, snr 508), kaltRingnes Park Senter, i tillegg til bruksrett til 124 parkeringsplasseri seksjonens kjellerplan (gnr 225, bnr 278, snr 504) fra OrklaEiendom AS og Macama AS. Kjøpet fant sted ved overtagelse avalle andelene i selskapet Ringnes Park Næring 1 DA og ble gjorttil en eiendomsverdi på NOK 305,75 mill.Eiendommen er en ny handelseiendom på 11.421 kvm medattraktiv beliggenhet på øvre Grünerløkka og huser bl.a. RingenKino som er Oslos mest moderne kinoanlegg samt et stort ogmoderne Elixia-treningssenter. Hovedleietaker innen handel er enstor fullsortiments Meny dagligvare. Disse tre hovedleietakernehar inngått leieavtaler med varighet til 2023/2024. Resterendearealer er for tiden utleiet på kortere kontrakter til sju leietakereinn handel, samt restaurant- og kafedrift. Vektet gjenværendeleietid er ca 9,7 år per 31. desember 2010. Eiendommen har fortiden et ledig (og ikke ferdigstilt) areal på ca 665 kvm, herundermezzanin på ca 240 kvm, hvor selgerne overfor kjøper garantererfor en gitt leie i tre år fra overtakelse.Verdivurderinger i forbindelse med årsregnskapet for 2010Konsernet har innhentet ekstern verdivurdering fra AkershusEiendom AS i forbindelse med regnskapsavleggelsen 31. desember2010. Denne vurderer selskapets eiendom til NOK 306,3 mill.Redegjørelse for årsregnskapetKonsernets regnskap for 2010 viser inntekter på NOK 8,2 millog et negativt resultat før skattekostnad på NOK 4,9 mill.Tilsvarende tall for morselskapet Ringnes Park Senter AS viserNOK 0,0 mill i inntekter og et positivt resultat før skattekostnadpå NOK 2,2 mill som skyldes et positivt resultat av finanspostermed NOK 2,5 mill.Konsernet samlede driftskostnader i 2010 beløp seg til NOK6,5 mill. Eierkostnader knyttet til eiendom, utgjorde i 2010NOK 0,6 mill, tilsvarende 7,6% av inntektene. Totale eierkostnaderfor 2010 utgjorde 12,4%.Konsernets finansnetto for 2010 var negativ med NOK 6,6 mill,hvorav NOK 5,6 mill utgjør rentekostnader på selskapets låneportefølje.Ringnes Park Senter AS hadde per 31. desember 2010 en egenkapitalprosentpå 26,8%. Styrets oppfatning er at egenkapitalensstørrelse er tilfredsstillende sett i forhold til selskapetsvirksomhet.Resterende langsiktig gjeld for konsernet per årsslutt 2010 varNOK 225 mill.Selskapets resultat og den uavklarte tvisten mellom selger ogOslo Kino (der en endelig seier for selger vil medføre en høyereårlig leie til kjøper fra Oslo Kino, men også en tilleggskjøpesumfra kjøper til selger) gjør at styret ikke foreslår at det utbetaleutbytte for 2010 i forbindelse med den ordinære generalforsamlingen.Styret vil dog vurdere situasjonen fortløpende ogeventuelt foreslå utbyttebetaling senere i 2011 når selgers tvistmed Oslo Kino avklares endelig.Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av selskapetsog konsernets eiendeler og gjeld, finansielle stilling ogresultat. Det er ikke utarbeidet offisielt konsernregnskap dakonsernet faller inn under unntaket for små foretak.FinansieringKonsernets lån er finansiert gjennom DnBNOR. Eiendommensom Ringnes Park Senter AS eier gjennom andelene i RingnesPark Næring I DA ble per kjøpstidspunktet 1. juli 2010 finansiertmed en fremmedkapitalfinansiering på 73,6%. Selskapetslånefinansiering er sikret 60% ved inngåelse av rentebytteavtalersom løper til 2017. Rentemarginen er 170 basispunkter oger gjenstand for årlig reforhandling, første gang 15. juni 2011.Rentebytteavtalen hadde per 31. desember 2010 en positivmarkedsverdi på omlag NOK 1,1 mill. Markedsverdien på rentebytteavtalener i samsvar med god regnskapsskikk ikke balanseførti regnskapet.Ringnes Park Senter konsern er ikke i brudd med selskapetslånevilkår ved fremleggelse av årsregnskapet for 2010.Fortsatt driftDet bekreftes herved at forutsetningen om fortsatt drift er tilstede og årsregnskapet for 2010 er satt opp under denne forutsetning.Ringnes Park Senter AS | Årsrapport 2010 3


Eiendomsmarkedet og fremtidsutsikterKonsernet er eksponert for effekter knyttet til makroøkonomiskekonjunkturer. Dette vil kunne gi endringer i leienivåer, utleiegrad,og derigjennom verdien på eiendommen. De viktigstefaktorene er imidlertidig tilbud og etterspørsel av eiendom, ogdet avkastningskrav som investorer legger til grunn ved kjøp aveiendom.Finansielle risikiKredittrisikoKonsernets kredittrisiko dreier seg i hovedsak om risikoen for åbli påført tap som følge av at leietakere ikke betaler leie somavtalt. Konsernet har i 2010 ikke tapsført leiefordringer.LikviditetsrisikoRingnes Park Senter AS hadde per årsskiftet en bankbeholdningpå NOK 8,0 mill. Arbeidskapitalen (omløpsmidler fratrukket kortsiktiggjeld) per årsskiftet var NOK 2,6 mill.ValutarisikoKonsernets eiendomsinvesteringer er finansiert med lån i NOK.Både leieinntekter og løpende driftskostnader er i NOK.Selskapet har ikke inngått sikringsforretninger mht valutarisiki.RenterisikoKonsernet er eksponert for endringer i rentenivåer ved at forrentningenav konsernets bankinnskudd endres i takt med endringeri det generelle rentenivået.Konsernet er videre eksponert for endringer i rentenivået i forbindelsemed lånefinansieringen da 60% av fremmedfinansieringener sikret ved rentebindingsavtaler.Arbeidsmiljø og likestillingSelskapet har ikke hatt ansatte i 2010. Det er følgelig ikke førtnoen statistikk over sykefravær gjennom året. Styret bekrefterat det derfor heller ikke har vært noen arbeidsulykker i løpet avåret.Styret består av 3 menn. Styret har likevel ut fra en vurderingikke funnet det nødvendig å iverksette spesielle tiltak med hensyntil likestilling.Ytre miljøSelskapet og konsernet forurenser ikke det ytre miljø. Eventueltavfall og utslipp som oppstår ved drift av eiendom blir behandletetter gjeldende lover og regler.Forsknings- og utviklingsaktiviteterKonsernet er ikke berørt av forhold som kan defineres som forsknings-og utviklingsaktiviteter.Årsresultat og disponeringerStyret foreslår følgende disponering av årsresultatet i RingnesPark Senter AS:Avsatt til annen egenkapital NOK 2.220.028Overført til udekket tap NOK -SUM OVERFØRINGER NOK 2.220.028Oslo, 6. april 2011Andreas RørvikStyrets lederJoar FinsbråtenStyremedlemMagne KristiansenStyremedlemAxel Emil RollDaglig leder4Ringnes Park Senter AS | Årsrapport 2010


Morselskapet (Beløp i TNOK)Konsernet2009 2010 Note 2010 2009Driftsinntekter0 Leieinntekter 8 0530 Andre driftsinntekter 1340 Sum driftsinntekter 8 187ResultatDriftskostnader0 Lønnskostnader 00 Av- og nedskrivninger 4 993325 Andre driftskostnader 1 013325 Sum driftskostnader 6 005-325 Driftsresultat 2 1820 Inntekt fra investering i datterselskap 07 933 Renteinntekter fra foretak i samme konsern 023 Andre renteinntekter 1451 331 Andre finansinntekter 10 Nedskrivninger av finansielle anleggsmidler 05 616 Andre rentekostnader 5 6161 125 Andre finanskostnader 1 1252 545 Resultat av finansposter -6 5952 220 Ordinært resultat før skattekostnad -4 4130 Skattekostnad på ordinært resultat 02 220 Ordinært resultat -4 4132 220 ÅRSRESULTAT -4 413Disponering:Majoritetens andel -4 413Minoritetens andel 0Sum overføringer -4 413Ringnes Park Senter AS | Årsrapport 20105


BalanseMorselskapet (Beløp i TNOK)Konsernet2009 2010 Note 2010 2009EIENDELERAnleggsmidlerImmaterielle eiendeler0 Utsatt skattefordel 00 Sum immaterielle eiendeler 0Varige driftsmidler0 Tomter og fast eiendom 297 1430 Driftsløsøre 9040 Sum varige driftsmidler 298 047Finansielle anleggsmidler36 981 Investeringer i datterselskaper 0269 808 Lån til foretak i samme konsern 00 Investeringer i aksjer og andeler 0306 789 Sum finansielle anleggsmidler 0306 789 Sum anleggsmidler 298 047OMLØPSMIDLERKortsiktige fordringer0 Kundefordringer 6 5100 Andre kortsiktige fordringer 10 Sum fordringer 6 5118 022 Bankinnskudd mv 14 5138 022 Sum omløpsmidler 21 024314 811 SUM EIENDELER 319 0716 Ringnes Park Senter AS | Årsrapport 2010


Morselskapet (Beløp i TNOK)Konsernet2009 2010 Note 2010 2009EGENKAPITAL OG GJELDInnskutt egenkapital1 640 Aksjekapital (1 600 aksjer à NOK 1 000) 1 64080 505 Overkursfond 80 50582 145 Sum innskutt egenkapital 82 145BalanseOpptjent egenkapital2 220 Annen egenkapital -1 3222 220 Sum opptjent egenkapital -1 322Minoritetsinteresser84 365 Sum egenkapital 80 823GJELDAvsetning for forpliktelser0 Utsatt skatt 00 Sum avsetninger for forpliktelser 0Langsiktig gjeld225 000 Gjeld til kredittinstitusjoner 225 0000 Øvrig langsiktig gjeld 0225 000 Sum langsiktig gjeld 225 000Kortsiktig gjeld116 Leverandørgjeld 4080 Betalbar skatt 0-40 Skyldige offentlige avgifter 1 0540 Utbytte 05 370 Annen kortsiktig gjeld 11 7865 446 Sum kortsiktig gjeld 13 248230 446 Sum gjeld 238 248314 811 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 319 071Oslo, 6. april 2011Andreas RørvikStyrets lederJoar FinsbråtenStyremedlemMagne KristiansenStyremedlemAxel Emil RollDaglig lederRingnes Park Senter AS | Årsrapport 20107


RegnskapsprinsipperÅrsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og godregnskaps skikk for små foretak.SalgsinntekterInntektsføring ved salg av varer skjer på leveringstidspunktet.Tjenester inntektsføres etterhvert som de leveres.Klassifisering og vurdering av balanseposterEiendeler bestemt til varig eie eller bruk er klassifisert som anleggsmidler.Eiendeler som er knyttet til varekretsløpet er klassifisert somomløps midler. Fordringer klassifiseres som omløpsmidler hvis deskal tilbake betales i løpet av ett år etter utbetalingstidspunktet. Forgjeld er analoge kriterier lagt til grunn.Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkeligverdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp påetableringstids punktet.Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost. Varige anleggsmidlersom forringes i verdi avskrives lineært over forventet økonomisklevetid. Anleggsmidlene nedskrives til virkelig verdi ved verdifall somikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld i norske kronermed unntak av andre avsetninger balanseføres til nominelt beløp påetableringstidspunktet.Investeringer i andre selskaperInvesteringer i andre selskaper vurderes etter kostmetoden. Mottattutbytte registreres som inntekt i det året som det mottas.I tillegg gjøres det for øvrige kundefordringer en uspesifisertavsetning for å dekke antatt tap.Utbytte/konsernbidrag er inntektsført samme år som det er avsatti datterselskapet/det tilknyttede selskapet. Ved utbytte/konsernbidragsom vesentlig overstiger andel av tilbakeholdt resultat etterkjøpet anses den overskytende del tilbakebetaling av investertkapital, og er fratrukket investeringens verdi i balansen.SkattSkattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodensbetalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnetmed 28 % på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterermellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samteventuelt ligningsmessig underskudd til fremføring ved utgangenav regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidigefor skjeller som reverserer eller kan reversere i samme periodeer utlignet. Oppføring av utsatt skattefordel på netto skattereduserendefor skjeller som ikke er utlignet og underskudd til fremføring,er begrunnet med antatt fremtidig inntjening. Utsatt skattog skattefordel som kan balanseføres er oppført netto i balansen.Skatt på avgitt konsernbidrag som er ført som økt kostpris på aksjeri andre selskaper, og skatt på mottatt konsernbidrag som er førtdirekte mot egenkapitalen, er ført direkte mot skatt i balansen(føringen skjer mot betalbar skatt hvis konsernbidraget har hattvirkning på betalbar skatt og mot utsatt skatt hvis konsernbidragethar hatt virkning på utsatt skatt).FordringerKundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen tilpålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetningtil tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkeltefordringene.8 Ringnes Park Senter AS | Årsrapport 2010


Note 1Konsern, tilknyttet selskap m.v.Selskapet har eierandeleri følgende selskaper:Datterselskap:ForretningskontorEierandel/stemmeandelEgenkapitalsiste år100%Resultatsiste år100%BokførtverdieierandelerRPS Deltaker AS Oslo 100,00 % 91 640 -8 360 160 551Ringnes Park Næring 1 DA Oslo 99,99 % -11 079 351 -8 680 607 36 448 547NoterAksjer og andeler er bokført til kostpris.Mellomværende med selskap i samme konsern m.v.:Fordringer 2010 2009Foretak i samme konsern 269 807 784 0Gjeld 2010 2009Foretak i samme konsern 0 0Selskapets fordring er renteberegnet pr 31.12.Note 2Fordringer og gjeldFordringer 2010 2009Fordringer med forfall senere enn ett år 269 807 784 0Langsiktig gjeld med forfall senere enn 5 år 202 500 000 0Note 3Bundne midlerGjeld 2010 2009I posten inngår bundne bankinnskudd med 0 0Ringnes Park Senter AS | Årsrapport 20109


Note 4Aksjekapital og aksjonærinformasjonAksjekapitalen på kr 1 640 000 består av 1 640 aksjer a kr 1 000. Alle aksjer har like rettigheter.Oversikt over de største aksjonærene pr 31.12.2010Navn Verv Antall aksjer EierandelAntallopsjonerOrkla Finans Kapitalforvaltning ASA 190 11,6 % 0Orkla Eiendom AS 190 11,6 % 0Dagligvarebygg Invest AS 100 6,1 % 0Nannik Invest AS 100 6,1 % 0Alternus AS 82 5,0 % 0Norges Råfisklags Pensjonskasse 60 3,7 % 0Per Helmer Thorkildsen 60 3,7 % 0Sum 782 47,7 % 0Øvrige 858 52,3 % 0Totalt 1.640 100,0 % 0Note 5SkattekostnadFordeling av skattekostnaden 2010 2009Betalbar skatt (28 % av gr.lag for betalbar skatt i resultatregnskapet) 0 0For mye, for lite avsatt i fjor 0 0Sum betalbar skatt 0 0Endring i utsatt skatt 0 0Skattekostnad (28 % av grunnlag for årets skattekostnad) 0 0Utsatt skattefordel som kunne vært balanseført 4 876 889 6 919Note 6Lønnskostnader, antall ansatte, godtgjørelser, lån til ansatte m.v.Lønnskostnader 2010 2009Lønninger 0 0Arbeidsgiveravgift 0 0Pensjonskostnader 0 0Andre lønnsrelaterte ytelser 0 0Sum 0 0Sysselsatte årsverk 0 0Ytelser til ledende personer i NLI Eiendomsinvest AS Daglig leder StyretLønn 0 0Pensjonsutgifter 0 0Annen godtgjørelseDet er ikke gitt lån/sikkerhetsstillese til daglig leder, styreformann eller andre nærstående parter. Det er ingenenkelt lån/sikkerhetsstillelser som utgjør mer enn 5 % av selskapets egenkapital.10 Ringnes Park Senter AS | Årsrapport 2010


Revisor2010 2009Kostnadsført godtgjørelse til revisor fordeler seg slik :-revisjon ekskl. mva 22 860 4 375-andre tjenester ekskl. mva 19 304 2 500Sum godtjørelse til revisor ekskl. mva 42 164 6 875Note 7 EgenkapitalOversikt over de største aksjonærene pr 31.12.2010Navn Antall aksjer OverkursfondAnnenegenkapitalSumEgenkapital 01.01. 100 000 4 000 -13 912 90 088Kapitalnedsettelse -100 000 -4 000 13 912 -90 088Kapitalforhøyelse/emisjon 1 640 000 85 854 000 0 87 494 000Emisjonskostnader ved kapitalforhøyelse 0 -5 348 637 0 -5 348 637Årets resultat 0 0 2 220 028 2 220 028Avsatt utbytte 0 0 0 0Egenkapital 31.12. 1 640 000 80 505 363 2 220 028 84 365 39120. oktober 2010 ble det i ekstraordinær generalforsamling besluttet å nedsette overkursfondetved overføring til annen (fri) egenkapital med kr. 60 000 000. Kapitalnedsettelsen er ikke registrert i Brønnøysund pr. 31.12.10.Note 8Pantstillelser og garantier m.v.Gjeld som er sikret ved pant o.l. 2010 2009Gjeld til kredittinstitusjoner 225 000 000 0Sum 225 000 000 0Som sikkerhet for lånet er det stilt sikkerhet med første prioritets panterett pålydende NOK 250 millioner i eiendommen gnr. 225, bnr. 278,snr. 508 i Oslo Kommune.Note 9 Ikke balanseførte forpliktelserSom deltaker i Ringnes Park Næring 1 DA har selskapet solidaransvar for gjelden i Ringnes Park Næring 1 DA,tilsvarende sin eierandel. Gjelden i Ringnes Park Næring 1 DA beløper seg til kr. 277 606 423.Ringnes Park Senter AS | Årsrapport 201011


MiksmasterForretningsfører:Ringnes Park Senter ASv/Axel Emil RollDronning Mauds gate 3Postboks 1396 Vika0114 OsloTilrettelegger:Pareto Business Management AS

More magazines by this user
Similar magazines