à rsrapport 2010 - Pareto Project Finance

Ringnes Park Senter ASÅrsberetning 2010Virksomhetens art og hvor den drivesRingnes Park Senter AS er et eiendomsinvesteringsselskap somgjennom sine datterselskaper RPS Deltager AS og Ringnes ParkNæring I DA eier en næringseiendom i Oslo. Da selskapet kjøptesin eiendom 1. juli 2010 gjenspeiler årets regnskap og beretningat det kun har vært seks måneders drift siden oppstart av prosjektet.Selskapet forvaltes av Pareto Business Management AS, hvor forvaltersoppdragsansvarlige også innehar rollen som selskapetsdaglige leder. Selskapet har kontoradresse i Oslo kommune.Selskapets datterselskap Ringnes Park Næring I DA forvaltes avScandinavian Development AS, forvalter forestår all forvaltning,drift og forretningsførsel, herunder oppfølging av eiendommensleietagere.EiendommenRingnes Park Senter AS kjøpte 1. juli 2010 indirekte eiendommenSannergaten 6 i Oslo (gnr 225, bnr 278, snr 508), kaltRingnes Park Senter, i tillegg til bruksrett til 124 parkeringsplasseri seksjonens kjellerplan (gnr 225, bnr 278, snr 504) fra OrklaEiendom AS og Macama AS. Kjøpet fant sted ved overtagelse avalle andelene i selskapet Ringnes Park Næring 1 DA og ble gjorttil en eiendomsverdi på NOK 305,75 mill.Eiendommen er en ny handelseiendom på 11.421 kvm medattraktiv beliggenhet på øvre Grünerløkka og huser bl.a. RingenKino som er Oslos mest moderne kinoanlegg samt et stort ogmoderne Elixia-treningssenter. Hovedleietaker innen handel er enstor fullsortiments Meny dagligvare. Disse tre hovedleietakernehar inngått leieavtaler med varighet til 2023/2024. Resterendearealer er for tiden utleiet på kortere kontrakter til sju leietakereinn handel, samt restaurant- og kafedrift. Vektet gjenværendeleietid er ca 9,7 år per 31. desember 2010. Eiendommen har fortiden et ledig (og ikke ferdigstilt) areal på ca 665 kvm, herundermezzanin på ca 240 kvm, hvor selgerne overfor kjøper garantererfor en gitt leie i tre år fra overtakelse.Verdivurderinger i forbindelse med årsregnskapet for 2010Konsernet har innhentet ekstern verdivurdering fra AkershusEiendom AS i forbindelse med regnskapsavleggelsen 31. desember2010. Denne vurderer selskapets eiendom til NOK 306,3 mill.Redegjørelse for årsregnskapetKonsernets regnskap for 2010 viser inntekter på NOK 8,2 millog et negativt resultat før skattekostnad på NOK 4,9 mill.Tilsvarende tall for morselskapet Ringnes Park Senter AS viserNOK 0,0 mill i inntekter og et positivt resultat før skattekostnadpå NOK 2,2 mill som skyldes et positivt resultat av finanspostermed NOK 2,5 mill.Konsernet samlede driftskostnader i 2010 beløp seg til NOK6,5 mill. Eierkostnader knyttet til eiendom, utgjorde i 2010NOK 0,6 mill, tilsvarende 7,6% av inntektene. Totale eierkostnaderfor 2010 utgjorde 12,4%.Konsernets finansnetto for 2010 var negativ med NOK 6,6 mill,hvorav NOK 5,6 mill utgjør rentekostnader på selskapets låneportefølje.Ringnes Park Senter AS hadde per 31. desember 2010 en egenkapitalprosentpå 26,8%. Styrets oppfatning er at egenkapitalensstørrelse er tilfredsstillende sett i forhold til selskapetsvirksomhet.Resterende langsiktig gjeld for konsernet per årsslutt 2010 varNOK 225 mill.Selskapets resultat og den uavklarte tvisten mellom selger ogOslo Kino (der en endelig seier for selger vil medføre en høyereårlig leie til kjøper fra Oslo Kino, men også en tilleggskjøpesumfra kjøper til selger) gjør at styret ikke foreslår at det utbetaleutbytte for 2010 i forbindelse med den ordinære generalforsamlingen.Styret vil dog vurdere situasjonen fortløpende ogeventuelt foreslå utbyttebetaling senere i 2011 når selgers tvistmed Oslo Kino avklares endelig.Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av selskapetsog konsernets eiendeler og gjeld, finansielle stilling ogresultat. Det er ikke utarbeidet offisielt konsernregnskap dakonsernet faller inn under unntaket for små foretak.FinansieringKonsernets lån er finansiert gjennom DnBNOR. Eiendommensom Ringnes Park Senter AS eier gjennom andelene i RingnesPark Næring I DA ble per kjøpstidspunktet 1. juli 2010 finansiertmed en fremmedkapitalfinansiering på 73,6%. Selskapetslånefinansiering er sikret 60% ved inngåelse av rentebytteavtalersom løper til 2017. Rentemarginen er 170 basispunkter oger gjenstand for årlig reforhandling, første gang 15. juni 2011.Rentebytteavtalen hadde per 31. desember 2010 en positivmarkedsverdi på omlag NOK 1,1 mill. Markedsverdien på rentebytteavtalener i samsvar med god regnskapsskikk ikke balanseførti regnskapet.Ringnes Park Senter konsern er ikke i brudd med selskapetslånevilkår ved fremleggelse av årsregnskapet for 2010.Fortsatt driftDet bekreftes herved at forutsetningen om fortsatt drift er tilstede og årsregnskapet for 2010 er satt opp under denne forutsetning.Ringnes Park Senter AS | Årsrapport 2010 3